Bezahlbar. Gut. Wohnen.

Bezahlbar.

Gut. Wohnen. strategien fĂźr erschwinglichen wohnraum

Klaus DĂśmer Hans Drexler Joachim Schultz-Granberg

inhalt

Über dieses Buch

4

Social Design für bezahlbaren Wohnraum – Vorwort – Ralph Boch

6

EINFÜHRUNG – BEZAHLBAR. GUT. WOHNEN

8

Hans Drexler Rahmenbedingungen, Kontext und Definitionen

10

Definition – Bezahlbar. Gut. Wohnen.

10

Ursachen

12

Folgen: Steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt und Gentrifizierung

28

Strategien für erschwinglichen Wohnraum

36

Partizipation: Teilhabe und die soziale Dimension des Wohnens

36

Standards

44

Minimalisierung

48

Vorfertigung

52

Städtebauliche Strategien: Qualifizierte Dichte

61

Massenwohnungsbau und Großsiedlungen

65

Potenziale Baukosten

70

Kosten und Preise

70

Regionale Unterschiede Baupreise

72

Betrachtung der Kostengruppen

73

Baunebenkosten – KG 700

76

Steuern und Abgaben

78

Gesetzliche Vorgaben und Regeln der Technik

78

ANALYSE – BEST PRACTICE

80

Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg Methodik

82

Wohnprojekt Wien – Einszueins architektur

86

Kalkbreite – Müller Sigrist Architekten AG

96

Spreefeld – dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten

108

Streitfeld – Holzfurtner und Bahner Architekten

118

VinziRast – mittendrin – Gaupenraup +/- Architekten

130

Hotel MagDas – AllesWirdGut ZT GmbH

140

Ausbauhaus – Praeger Richter Architekten

150

Grundbau & Siedler – BeL Associates

160

Balance Uster – Haerle Hubacher

170

Schwarzer Laubfrosch – Splitterwerk

180

Urban Tulou – Urbanus

190

My Micro NY – nARCHITECTS

200

Moerwijk – Atelier Kempe Thill

210

Mulhouse – Lacaton & Vassal Architects

220

Eurogate – Dietmar Feichtinger Architekten

230

Transformation von 530 Wohneinheiten in Bordeaux

240

– Lacaton & Vassal, Druot, Hutin Vorgartenstraße – BKK-3 Architektur ZT GmbH

250

AUSWERTUNG – MUSTER BEZAHLBAREN WOHNENS

260

Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg Numerische Kostenkennwerte und deren Limits

262

Qualitative Profile – der Wohnwert

265

Strategien und Zuordnung

268

Partizipation

269

Standards

271

Minimalisierung

273

Vorfertigung

275

Massenwohnungsbau

276

Muster bezahlbaren Wohnens

277

ANHANG

280

Anmerkungen

282

Bildverzeichnis

292

Impressum

296

über dieses buch

Die nun vorliegende deutsche Ausgabe ist keine Übersetzung des englischsprachigen Vorgängers Affordable Living, sondern ein neues Buch, das, auf dem Vorgänger aufbauend, die nach wie vor drängende Frage nach bezahlbarem und erschwinglichem Wohnraum diskutiert.

Wir haben die Betrachtung auf zwei Ebenen ausgeweitet, indem wir einen theoretischen Teil an den Anfang gestellt haben, der die Frage nach bezahlbarem Wohnen in einen gesellschaftlichen Kontext stellt. Dies bedingt, dass wir die Eingrenzung der ersten Ausgabe auf architektonische und städtebauliche Fragen aufgelöst haben. Jetzt wollen wir die Frage des Wohnens auch als soziales Phänomen in Ursachen und Wirkungen darstellen. Wohnraum zu schaffen, ist eine besondere Verantwortung, die Gesellschaften im Allgemeinen und die Architektur im Besonderen tragen. So richtet sich das Buch vor allem an ArchitektInnen und PlanerInnen, aber auch an diejenigen, die mit ihren Entscheidungen und Rahmenbedingungen einen Beitrag für die Zukunft des Wohnens leisten – in Wohnungsbaugesellschaften, Städten, Gemeinden, Wirtschaft und Politik.

Dieses Buch stellt eine im Vergleich zu Affordable Living erweiterte Auswahl an Projekten vor, die wegweisende Impulse liefern können. Ein großer Teil der Projekte sind aus dem Hans Sauer Preis 2016 hervorgegangen und im Kontext des „Social Design“ und hinsichtlich Fragen der Nutzerbeteiligung als Teil partizipativer Strategien für bezahlbaren Wohnraum ausgewertet worden. So fließen Partizipation und die Betrachtung der durch die Trägerschaft konstituierenden Rahmenbedingungen als neue Aspekte in die Methodik des Buches ein. Die weiterentwickelte Methodik führt zu einer völlig neuen korrelativen Betrachtung der Strategien in Kombination, die zu vielfältigen Mustern für bezahlbares Wohnen führen.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das für viele Menschen nicht oder nur unzureichend gedeckt wird. Die übergeordnete Frage „wie wollen wir wohnen?“ geht alle an. So hat jeder Mensch ein

Interesse an der Wohnsituation und beeinflusst, wenn auch im beschränkten Maße, über die Nachfrage das Angebot an Wohnungen.

Die Beispiele in diesem Buch und die unzähligen anderen Wohnformen, auf die wir nicht eingehen können, zeigen, dass Wohnen keine Konstante des menschlichen Daseins ist, sondern unterschiedliche Zeiten und Kulturen eine große Bandbreite an Wohnformen und Architekturen hervorgebracht haben. Deswegen geht es nicht darum, definitive Antworten zu geben. Vielmehr soll aufgezeigt werden, welche Strategien welche Vor- und Nachteile haben.

Vor allem erhoffen wir uns aber, dass erneut und grundlegender darüber nachgedacht wird, wie wir derzeit wohnen und wie wir wohnen wollen. Die große Nachfrage nach Wohnraum kann als Herausforderung und Chance gesehen werden, die Frage des Wohnens neu zu stellen und innovative Antworten zu diskutieren. Im Vergleich zu den radikalen Ideen für die Stadt und die Wohngebäude, die das 20. Jahrhundert vom Neuen Bauen über CIAM-Moderne, Archigram bis hin zu den Metabolisten hervorgebracht hat, wirken die europäischen Ansätze im 21. Jahrhundert ebenso zaghaft wie unzureichend. Auch die Konsequenz und Radikalität, mit der in Japan oder China Wohnen (und die Stadt) gedacht wird, machen deutlich, wie eingegrenzt die Denkmöglichkeiten hierzulande scheinen. Es ist an der Zeit, Wohnen radikal neu zu denken. Der kleine Radius des aktuellen Diskurses führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum weder in der notwendigen Menge noch in geeigneter Qualität entsteht. Was wir uns wünschen ist, dass die Vielfalt der hier vorgestellten Ansätze dazu beiträgt, dass neue, bessere Wohnkonzepte entstehen, die den Wünschen und Bedürfnissen der Menschen besser entsprechen, die Leistungsfähigkeit der Einzelnen und der Gesellschaft nicht überstrapazieren und damit auch einen zukunftsfähigen Umgang mit den Ressourcen, wie Land, Material und Energie, reflektieren – für eine Welt in der immer mehr Menschen nach bezahlbarem Wohnraum suchen.

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Social Design für bezahlbaren Wohnraum

Ralph Boch

Angemessenen und bezahlbaren Wohnraum für Alle zu schaffen, ist eine zentrale gesellschaftliche Aufgabe. Besonders in den Städten wird es allerdings immer schwieriger, dieser Aufgabe gerecht zu werden. Die Kosten für Wohnraum steigen nicht nur in gesuchten Lagen schneller als die Einkommen und Teile der Bevölkerung werden verdrängt. Neuer Wohnraum wird bevorzugt im hochpreisigen Segment und mit hoher Renditenerwartung produziert, für immer mehr Menschen – Geringverdiener, Transferempfänger, Alleinerziehende, Studierende, Ältere u. a. m. – ist das Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar.

Bezahlbarer Wohnraum wird auf der anderen Seite meist gleichgesetzt mit kostengünstigem Bauen und das Resultat sind dann oft einschlägige Klischees wie kleine Fenster, schlechte Materialien oder monotonster Geschosswohnungsbau. Dabei könnte der Bedarf nach bezahlbarem und gleichzeitig gutem Wohnraum auch Treiber für Innovationen sein: Neue Prozesse des Planens und Entwerfens, neue Modelle des Zusammenlebens und -arbeitens, ungewöhnliche räumliche Strategien, bedarfsgerechtere und flexible Grundrisse eröffnen neue Möglichkeiten; Möglichkeiten, die die das gegenwärtige System der Wohnraumproduktion offensichtlich nicht oder nicht in ausreichendem Maße bietet.

Dass Innovationen in diesem gesellschaftlichen Handlungsfeld eine eher geringe Rolle spielen, ist durchaus erstaunlich. Denn bei aller Dauerhaftigkeit der Architektur ist Wohnen von großer Veränderungsdynamik gekennzeichnet: Betrug die Wohnfläche pro Person in der Nachkriegszeit nur rund 16, so sind es heute schon mehr als 48 Quadratmeter. Und wohnten 1950 durchschnittlich noch mehr als drei Personen in einem Haushalt, so sind es heute schon weniger als zwei, in großen Städten liegt die Zahl der Singlehaushalte bereits jenseits der 50 Prozent. Im Rahmen dieser zunehmenden Individualisierung und enormen Ausdifferenzierung haben sich Nutzungsmuster und Sozialstruktur dramatisch verändert. Warum kann diese Entwicklungsdynamik nicht zur Schaffung erschwinglicheren und lebenswerten Wohnraums genutzt werden?

Diese Fragen standen 2015 am Beginn der stiftungsseitigen Überlegungen zur Entwicklung eines Wettbewerbs zum Thema bezahlbares Wohnen. Zusätzlich angeregt von dem Band Affordable Living, den Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg und Klaus Dömer zu diesem Zeitpunkt gerade herausgegeben hatten, entwickelte sich dann ein Ansatz, der nach den Potenzialen sozialer, räumlicher und technischer Innovationen im zeitgenössischen Wohnungsbau fragen sollte. Es galt, im deutschen Sprachraum realisierte Projekte auszuzeichnen, die für in diesem Sinne neue Wege und Strategien stehen: „SOCIAL DESIGN. Bezahlbar. Gut. Wohnen. Wohnwert schaffen durch soziale, räumliche und technische Innovationen“, so der Titel des im Sommer 2015 ausgeschriebenen Wettbewerbs.

Der Begriff „Social Design“ markiert dabei die zentrale Schwerpunktsetzung: Im Fokus sollte die Frage stehen, ob neue soziale Praktiken des Planens, Bauens und Wohnens in der Lage sind, bestehende Muster und Strukturen innovativ zu ergänzen, mithin ja sogar zu durchbrechen. Anders formuliert: Gesucht wurden Wohnmodelle, bei denen neue soziale Konfigurationen, Akteurskonstellationen und Prozesse eine Rolle spielen und die gleichzeitig für Lösungen stehen, bei denen mit unterdurchschnittlichem Kostenaufwand innovative und wegweisende Ergebnisse erzielt wurden.

Dass solche sozialen Innovationen eine positive Rolle spielen können, zeigen Beispiele vor allem aus dem Bereich des gemeinschaftlichen Wohnens. Kooperatives Planen und Bauen geht oft mit mehr Flexibilität, Flächeneffizienz, innovativeren Raumprogrammen und am Ende auch mit mehr architektonischer Qualität einher. Die Frage, inwieweit hier auch skalierbare Ansätze liegen, Wohnraumproduktion in ihren Strukturen, Prozessen und Ergebnissen substanziell zu verändern, muss letztlich gesellschaftspolitisch beantwortet werden. Man darf nicht vergessen, dass solchen Ansätzen ganz andere gesellschaftliche Trends und Vorlieben gegenüberstehen, beispielsweise die Beharrungskraft großmaßstäblichen und renditegetriebenen Bauens oder aber der landläufig verbreitete Wunsch, ein Einfamilienhaus im Grünen zu besitzen.

Im Wettbewerb um den Hans Sauer Preis 2016 wurden dann solche Projekte ausgezeichnet, die soziale, räumliche und technische Innovationen im Sinne eines „Social Designs“ überzeugend verbinden.

Am Ende waren es vier Projekte, die die Jury überzeugten: die Kalkbreite in Zürich, das Wohnprojekt Wien, das Streitfeld in München und das Hotel magdas in Wien. Der vorliegende Band dokumentiert ein Stück weit diesen Wettbewerb, schreibt ihn aber vielmehr fort, indem Ansatz und Kriterienkatalog zur Grundlage einer größeren Projektschau gemacht wurden.

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Rahmenbedingungen, Kontext und Definitionen

Bezahlbar und gut wohnen bedeutet nicht nur kostengünstiges Bauen. Es ist einfach, die Baukosten zulasten der Qualität der Bausubstanz und des Wohnkomforts der NutzerInnen zu reduzieren. Die Herausforderung besteht darin, bei geringen Kosten eine hohe Qualität und ein optimales Verhältnis von Kosten und Nutzen (Well-Being1) zu erreichen. Eine einseitige Reduzierung der Kosten kann dazu führen, dass die Instandhaltungskosten aufgrund der geringen Dauerhaftigkeit der Materialien hoch sind: Eine niedrige Qualität von Bauteilen und Haustechnik kann die Wohnqualität reduzieren, zu höherem Energieverbrauch, höheren Betriebskosten und höherer Umweltbelastung führen. Die Betrachtung der Gebäude im Lebenszyklus ist eine zentrale Errungenschaft und ein wichtiger Schritt in Richtung des nachhaltigen Bauens.

Definition – Bezahlbar. Gut. Wohnen.

Dieses Buch beschäftigt sich mit der Frage, wie langfristig für alle Menschen Wohnraum geschaffen werden kann, der ihren Bedürfnissen und den lokalen Verhältnissen angemessen ist. Eine verbreitete und gut handhabbare Definition von erschwinglichem Wohnraum ist es, die Kosten für die Wohnung ins Verhältnis zu setzen zu dem verfügbaren Haushaltseinkommen (Nettoeinkommen). So wird in der Praxis ein Anteil von bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens als erschwinglich definiert. In unserer Studie haben wir einen kontextuellen Ansatz gewählt: Wir vergleichen die Kosten der Beispiele mit den durchschnittlichen Mieten und den durchschnittlichen Einkommen in den Städten. Der Vorteil dieser Methode ist, dass sie unabhängig von den jeweiligen Bewohnern und deren Einkommen angewandt werden kann.

Die Frage nach erschwinglichem Wohnraum wird in erster Linie als wirtschaftliches oder politisches Problem wahrgenommen. So werden vielfach wirtschaftspolitische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen, Fördermittel für sozialen Wohnungsbau oder Finanzierungs- und Abschreibungsmodelle diskutiert. In diesem Buch wird vor allem nach Antworten gesucht, die Architektur und Stadtplanung geben können, und gefragt, welchen Einfluss diese Antworten

auf eine Kultur des Wohnens haben. Hierfür werden nicht nur das Gebäude und seine Konstruktion, sondern auch städtebauliche Faktoren wie Dichte, Landverbrauch und Infrastruktur untersucht.

Auch die Rolle der NutzerInnen sowie Finanzierungsmodelle spielen eine wesentliche Rolle bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Schließlich ist Wohnraum immer auch Gegenstand des Marktes, von Gewinnerwartung und Spekulation. An vielen Orten sind die Preise von Wohnraum nicht bestimmt von den Baukosten oder dem Sachwert der Gebäude. Bestimmend ist der erwartete Wertzuwachs, die Vermarktbarkeit über Mieten oder Verkauf in der Zukunft, die sich am Preis der Immobilien und dem Landpreis festmacht. Diese Spekulation analytisch zu greifen, ist schwierig, weil kaum ein Investor geneigt ist, seine Gewinnmargen offenzulegen. In den Verkaufspreisen von Immobilien lassen sich (wie auch bei anderen Wirtschaftsgütern oder Dienstleistungen) Gestehungskosten, Vermarktung und Gewinn nicht ablesen oder einwandfrei deduzieren. Was dieses Buch zeigt, ist, dass viele Projekte auch an diesem Punkt ansetzen, um erschwinglichen Wohnraum zu schaffen: So werden durch genossenschaftliche Finanzierungen, gemeinnützige Träger oder Fördermodelle mit fester Mietpreisbindung einzelne Objekte ganz, teilweise oder zumindest für einen längeren Zeitraum den Kräften des Marktes entzogen.

Bewusst haben wir Einfamilienhäuser aus der Betrachtung ausgeschlossen.2 In Japan werden aktuell Minihäuser gebaut, die auf sehr kleinen Grundstücken und bei hoher Bebauungsdichte kostengünstigen Wohnraum bieten. In den 1920er-Jahren und bis nach dem Zweiten Weltkrieg wurden auch in Europa Kleinstgebäude entwickelt, wie zum Beispiel Reihenhäuser ohne Keller mit 60 Quadratmeter Wohnfläche für Menschen mit niedrigem Einkommen. Der Garten diente auch dem Anbau von Obst und Gemüse. Heute sehen wir in Europa bei Einfamilienhäusern eine niedrige Bebauungsdichte; die geringe Ausnutzung des Baulands 10 | 11

nachzug der geflüchteten Menschen. Auch beim BBSR werden Szenarien betrachtet, nach denen jährlich bis zu 400.000 Wohnungen in Deutschland gebaut werden müssten.16 Die aktuellen Fertigstellungszahlen 2014 von 240.000 Wohnungen liegen weit darunter.17 Das Pestel-Institut in Hannover geht dagegen von einer höheren Zuwanderung von 300.000 Menschen pro Jahr aus, die es in einen Bedarf von weiteren 40.000 Wohnungen pro Jahr übersetzt. Bei diesen höheren Zuwanderungszahlen wäre das Defizit bis 2025 durch die Neubautätigkeit nicht ausgeglichen. Gemäß dieser höheren Bedarfsprognose kommt es zu einer jährlichen Unterdeckung von circa 100.000 Wohneinheiten, die zu einem Defizit von 260.000 Wohnungen im Jahr 2015 hinzuaddiert werden müssen.18 Die Nachfrage übersteigt derzeit deutlich das Angebot. Aus unserer Sicht zeigt die Preisentwicklung, dass die Produktion hinter der Nachfrage zurückbleibt.Abb. 4-6

400

Abb. 5 Immobilienpreis-Index Entwicklung der Durchschnittspreise für Wohneigentum Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland

2010

2005

200

1995

Fertiggestellte Wohnungen davon Eigenheimbau Wohnungsbedarf

600

2000

Abb. 4 Angebot und Nachfrage an Wohnungen, Bautätigkeit insgesamt – fertiggestellte Wohnungen und Defizitabbau in 1000 Wohnungen

130

120

110

2000

2005

2010

2000

2005

2010

Produktivität insgesamt Produzierendes Gewerbe Dienstleistungsbereich Baugewerbe

1995

Abb. 6 Vergleich Produktivität Baugewerbe, Dienstleistungsbereich und anderes produzierendes Gewerbe

1995

100

180 160 140 120 100 80

Abb. 7 Prognose des Wohnungsbedarfs einschließlich Defizitabbau bis 2025 in 1000 Wohneinheiten 500 300

2025

2020

100 2016

Neben dieser rein quantitativen Betrachtung ist zu bedenken, dass auch bei einer höheren Deckungsquote vor allem Angebote für erschwinglichen Wohnraum fehlen. Selbst bei einer höheren Neubautätigkeit entsteht deutlich zu wenig erschwinglicher und sozialer Wohnungsbau (siehe dazu Wohnraumförderung als gesellschaftlicher Konsens: Sozialer Wohnungsbau). Insgesamt nimmt auch im Wohnen die soziale Ungleichheit deutlich zu: Gesamthaft steigt der Bedarf an Wohnfläche aller Haushalte nach der Prognose des BBSR zwischen 2015 und 2030 um rund sieben Prozent auf circa 3,5 Milliarden Quadratmeter.Abb. 7 Getrieben ist der Nachfragezuwachs vor allem von den Eigentümerhaushalten mit einem Flächenzuwachs von 16,2 Prozent, ohne dass mit einem Zuwachs der Anzahl der Eigentümerhaushalte im gleichen Maße gerechnet wird. Im gleichen Zeitraum wird die Wohnflächennachfrage der MieterInnen für Deutschland rückläufig um -4,9 Prozent prognostiziert.

Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Städte und Regionen.

In Deutschland lassen die Ballungsräume der Big-Seven-Städte und Teile von Nordniedersachsen, Baden-Württemberg und Südbayern überdurchschnittliche Nachfrage erwarten. Andere Räume, vor allem ländliche Regionen, verzeichnen einen Bevölkerungsschwund und sinkende Nachfrage. Daraus ergibt sich ein heterogenes Bild für die Erschwinglichkeit des Wohnens in verschiedenen Regionen.Abb. 8

Defizitabbau Bedarf gesamt Bedarf nach BBSR Bedarf bei 300.000 Zuwanderern

Abb. 8 D: Erschwinglichkeitsindex EIMX, Relativer Anteil der kalten Immobilienkosten an der Kaufkraft je Haushalt; AT: Erschwinglichkeitsindex EIMX, Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen

HH

B

unter 10,0 10,0 bis 12,0 12,1 bis 14,0 14,1 bis 16,0 16,1 bis 18,0 18,1 bis 20,0 über 20,0 k.A.

D

K

F

S

M

W

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Strategien für erschwinglichen Wohnraum

Nach der Betrachtung der Symptome und deren Ursachen werden nun Strategien und Methoden diskutiert, wie mehr erschwinglicher Wohnraum geschaffen werden kann. Die unzureichende Produktion von Wohnraum in ausreichender Qualität und Quantität hat uns zu der Überzeugung geführt, dass Innovationen notwendig sind, mit denen die üblichen Strategien und Lösungen weiterentwickelt werden können. Die Strategien sind komplementär zu verstehen. Aus der Kombinierbarkeit ergibt sich auch, dass die Strategien methodisch nicht eindeutig zu trennen sind und sich in Teilen überlagern.

Partizipation: Teilhabe und die soziale Dimension des Wohnens Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird allgemein als Aufgabe des Staates und von Unternehmen gesehen. Die so entstehenden Städte und Gebäude entsprechen der klassischen Produktions- und Marktlogik der kapitalistischen oder auch planwirtschaftlichen Gesellschaft. In der Kulturproduktion ist ein Trend zu dezentraler Produktion und Interaktion erkennbar, die die strikte Trennung zwischen Konsument und Produzent aufweicht.

Auch wenn diese Entwicklung in Teilen technologiegetrieben ist (Digitalisierung, Kommunikation, Internet), so ist sie doch sozial und kulturell wirksam. Die Entwicklung kann zu einem Bewusstseinswandel führen, zu einer Wirtschaft, in der prinzipiell alle Konsumenten auch als Produzenten agieren können. Darin zeichnet sich eine neue Idee von Sozialismus im Sinne einer Verallgemeinerung der Produktionsmittel ab. Kohärenz von Produktion und Konsum führt durch die Anpassung der Produktion an die Bedürfnisse auch zu Suffizienz: Die eigenverantwortliche Produktion von Waren, Dienstleistungen oder Gebäuden wird durch persönliche Bedürfnisse motiviert und ist weniger gefährdet, Opfer externer Vermarktungsinteressen zu werden. Die Partizipation der NutzerInnen bedingt eine kritische Auseinandersetzung mit den üblichen Standards und führt dazu, Anforderungen zu hinterfragen und zu optimieren. Aus diesem eigenverantwortlichen Denken

lassen sich auch ephemere und temporäre Lösungen, Wohnen im jahreszeitlichen Wechsel und zeitliche Planungsstrategien entwickeln, die für einen definierten Zeitraum weniger Raum oder Komfort bieten, aber die Gesamtkosten dafür dramatisch senken.

Die Akzeptanz für solche Lösungen steigt, wenn die NutzerInnen in die Prozesse einbezogen werden und ein Abwägen zwischen den Vor- und Nachteilen der einzelnen Anforderungen und Kosten selbst vornehmen können. Oft wird bezahlbares Wohnen einseitig als technisches, planerisches oder politisches Problem gesehen. Diese Betrachtung übersieht die Potenziale der sozialen Dimension des Wohnens. Die Integration aller Menschen erfordert besondere soziale, organisatorische und daraus folgend räumliche Rahmenbedingungen. Hier wird die Betrachtung von Kosten und Wohnwert wichtig: Nur in Bezug auf die Bedürfnisse der Menschen ist eine Aussage über den Gebrauchswert einer Wohnung sinnvoll.

So kann Wohnen als räumlich-soziales Gefüge gedacht werden.

Partizipation und soziale Innovation können damit auch zur Schaffung von erschwinglichem Wohnraum beitragen: • soziale Strukturen innerhalb der Wohnungen • die Art des Zusammenlebens im Gebäude • soziale Strukturen der BewohnerInnen des Gebäudes und seines Umfelds • Interaktion von BewohnerInnen des Gebäudes und der Gesellschaft • ökonomische Innovation: Finanzierung und Teilhabe Partizipation an der Projektentwicklung: Bottom-up statt Top-down Die wichtigste Prägung erfahren viele Bauprojekte bereits vor Beginn der Planung durch diejenigen, die das Projekt initiieren, finanzieren, umsetzen und später tragen. So werden nicht nur Raumprogramm, Bauplatz und Budget in dieser Phase festgelegt, 36 | 37

Die Frage ist, wie sich höhere Bebauungsdichten auf das Leben in den Städten und die Qualität des Wohnens auswirken. Den Vorteilen der hohen Dichte stehen auch Nachteile gegenüber: Je dichter eine Stadt wird, desto drängender werden die Probleme mit Verkehr, Lärm, Luftqualität, fehlenden Erholungsräumen, Belichtung und Belüftung von Straßenraum und Wohnungen sowie sozialen Spannungen. Die meisten der oben genannten Punkte sind Entwurfsaufgaben, die direkt oder indirekt durch gute Stadtplanung und Architektur adressiert werden können. Die Qualität des Wohnens wird nicht zwingend durch eine hohe Bebauungsdichte gemindert werden. Hier möchten wir den Begriff der qualifizierten Dichte einführen: Eine hohe Bebauungsdichte, die trotzdem eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Wohnungen und qualitätvolle Außenräume ermöglicht. Die einzelnen GrundstückseigentümerInnen oder InvestorInnen müssen meist nicht ermutigt werden, das einzelne Grundstück maximal zu bebauen. Die Herausforderung besteht aber darin, übergreifende Konzepte zu entwickeln, die eine bessere Ausnutzung der Grundstücke ermöglichen und die Qualität der Innen- und Außenräume wenig beeinträchtigen. Hier geben auch die Projektbeispiele in diesem Buch Hinweise. Die erschwinglichen Wohnprojekte in diesem Buch weisen überwiegende eine hohe Dichte von mehr als 2,0 auf.

Gerade in der Gestaltung der Außenräume liegt ein hohes Potenzial zur Verbesserung der Wohnqualität bei hohen Bebauungsdichten.

So werden im Wohnungsbau die Außenräume häufig als Abstandsgrün, Müll- und Fahrradlager vernachlässigt. Auch in engen Stadträumen können Pocket-Parks, Höfe, Balkone und Dachterrassen kleine Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität und psychologischem Wert darstellen. Wenn auf den einzelnen Grundstücken wenig Freifläche vorhanden ist, dann wäre es sinnvoll, auch die Abstandsflächen und Höfe der Blockrandgebiete über Grundstücksgrenzen hinweg als zusammenhängende Außenräume zu gestalten.

Solche Gemeinschaftsgärten bilden nicht nur hochwertige Aufenthalts- und Erholungsräume, sondern können als partizipatorische Initiativen das Gemeinschaftsleben der Hausgemeinschaften und Nachbarschaften fördern.

Die Bevölkerungsdichte der europäischen Städte ist im weltweiten Vergleich gering. Eine hohe Bevölkerungsdichte bedeutet nicht direkt eine hohe Bebauungsdichte, weil die Wohnfläche pro Kopf unterschiedlich ist und weil weitere Flächen (Verkehr, Gewerbe, Handel, Ausbildung …) noch hinzugerechnet werden müssen. Auch muss bei einem Vergleich bedacht werden, dass die Städte mit den hohen Bebauungsdichten nicht den europäischen Vorstellungen

Dichte Ranking

Bevölkerungsdichte in km²

Fläche in km²

geschätzte Bevölkerung

der Stadt entsprechen. Grundsätzlich sind hohe Bebauungsdichten in warmen, heißen (vor allem tropischen) Klimazonen sinnvoll, weil die Besonnung konstanter ist (geringe jahreszeitliche Unterschiede in der Sonnenscheindauer) und die Gebäude werden auf einen Schutz vor Überhitzung hin entworfen, weswegen die spanischen Metropolen die größten Dichten der europäischen Städte aufweisen. Das Projekt My Micro NY weist mit 6,55 eine im Vergleich mit Europa ungewöhnlich hohe Ausnutzung des Grundstücks auf. Abb. 31 Was im Vergleich der Bevölkerungsdichten auffällt ist, dass die hohen Bevölkerungsdichten in Asien zu finden sind und in Ländern mit niedrigeren Lebensstandards, folglich auch geringerer Wohnfläche pro Kopf. Ausnahmen bilden die Metropolen Hongkong, Macau und Singapur, deren Wachstum nach außen begrenzt ist. Es gibt aber auch viele Metropolen, die in Lebensstandard, Klima und Lebensqualität der Stadt- und Wohnräume den hiesigen Ansprüchen entsprechen und viel höhere Bebauungs- und Bevölkerungsdichten aufweisen: London, Madrid und Tokio haben fast die doppelte Bevölkerungsdichte von Hamburg oder der Metropolregion Stuttgart. Abb. 32

Land

Stadt

Bangladesh

Dhaka

16.235.000

368

44100

1

Pakistan

Hyderabad

2.990.000

73

41200

2

Indien

Vijayawada

1.775.000

57

31200

3

Bangladesh

Chittagong

3.250.000

111

29200

4

Indien

Mumbai

22.885.000

881

26000

5

China

Hongkong

7.280.000

285

25600

6

Ver. Königr.

London

10.350.000

1738

5600

525

Spanien

Madrid

Japan

Tokyo-Yokohama

Deutschland

6.240.000

1321

4700

621

37.750.000

8547

4400

653

München

2.000.000

466

4300

672

Österreich

Wien

1.775.000

453

3900

732

Frankreich

Paris

10.870.000

2845

3700

755

Schweiz

Zürich

795.000

246

3200

809

Deutschland

Berlin

4.085.000

1347

3000

820

Deutschland

Frankfurt/M

1.930.000

648

3000

821

Deutschland

Hamburg

2.095.000

777

2700

856

Abb. 31 Durchschnittlicher Wohnraum pro Kopf

Honkong China Russland Italien Ver. Königreich Spanien Japan Schweden Frankreich Griechenland Deutschland Dänemark Kanada USA Australien

15 20 22 31 33 35 35 40 43 45 55 65 72 77 89

in m² WFL

Abb. 32 Bevölkerungsdichten der größten Metropolregionen, Auszug nach den höchsten Bevölkerungsdichten weltweit (Zeile 1 bis 6) und in Europa, plus Tokio/Yokohama (Zeile 7 bis 16); Interessant an der Betrachtung der Metropoleregionen ist, dass die Dichte auch bei Metropolen mit sehr dichten Zentren relativ gering ist.

62 | 63

Potenziale Baukosten

In den vorherigen Abschnitten wurden übergeordnete Strategien zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum diskutiert, die Politik und Gesellschaft, die Stadtstruktur und den Städtebau oder das Gebäude als Ganzes betreffen. Im Folgenden werden die einzelnen Kostenanteile betrachtet, die bei der Entwicklung und Planung von Gebäuden gehoben werden können, um die Kosten für die Herstellung des Gebäudes zu senken.

Kosten und Preise Zunächst ist zwischen Preisen und Kosten zu unterscheiden. Die Kosten ergeben sich aus der Produktion von Wohnraum und dem damit verbundenen Aufwand. Die Kosten sind zunächst unabhängig von der Vermarktung des entstehenden Produkts gedacht. Tatsächlich führt eine hohe Nachfrage auf allen Stufen der Wertschöpfung zu höheren Preisen, sodass auch die Gestehungskosten für den Wohnraum höher werden, wenn nachfragebedingt die Preise für Grundstück, Arbeitsleistungen und Materialien steigen.104 / Abb. 33 Image Objektqualität Wohnqualität Standortqualität

Abb. 33 Zusammenhang zwischen Baukosten, Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit des Wohnens

Energiekosten Wasserkosten (Ver- /Entsorgung)

Nebenkosten

Öffentl. Geb./ Beiträge Weitere Betriebskosten

Verfügbares

Instandsetzungskosten

Einkommen

Verwaltungskosten Finanzierungskosten Baukosten (KG 300-700)

Kaltmiete

Grundstückskosten Wagnis und Gewinn Wirtschaftlichkeit

Vermietbarkeit

Bezahlbarkeit

Abb. 34 Entwicklung der Bauwerkskosten im Wohnungsbau ,ARGE-Kostenindex/Destatis-Preis index unter Berücksichtigung der Umsatzsteuer im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten 2000-2014 Index Januar 2000= 100

150 140

2014

2010

2005

90 2000

Die statistische Erfassung der Baupreise beruht auf der Erfassung von vergleichbaren Bauleistungen. Der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Baupreisindex beschreibt die Preisentwicklung der Bauleistungen, die die Bauherren bezahlt haben, und schließt Produktivität, Wagnis und Gewinn der Unternehmen ein. Nicht abgebildet wird, dass im konkreten Gebäude qualitativ hochwertige Bauleistungen und Materialien eingesetzt werden.

Diese qualitativen Änderungen erfasst der Baupreisindex nicht, der immer nur eine gleichwertige Leistung im Verlauf der Zeit bepreist. Die Auswertung der statistischen Daten zeigt nur eine moderate Veränderung von 27,7 Prozent inkl. Erhöhung der Mehrwertsteuer zwischen 1999 und 2014 gegenüber der Steigerung des VPI von 26,2 Prozent im gleichen Zeitraum. Eine recht vollständige Modellierung der Gestehungskosten erlaubt die Methodik der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V.105 Hier wurde ein Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) aus der Sicht des Investors erarbeitet. Hierfür wurde in einem Kostenmodell ein „repräsentatives Wohngebäude – Typengebäude MFH“ mit Veränderungen der Qualitäten im Bereich der Barrierefreiheit (DIN 18040-2), Energieeffizienz/Erneuerbaren Energien (EnEV/ EEWärmeG), Schallschutz und anderem simuliert. Dieses Typengebäude basiert auf einem freistehenden Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit zwölf Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73 Quadratmetern. In dieser Betrachtung zeigt sich eine Steigerung von 36 Prozent zwischen 2000 und 2014.Abb. 34 Aus dieser Betrachtung wird deutlich, dass am deutschen Wohnungsmarkt maßgebliche Veränderungen der Qualitäten des Bauens und Wohnkomforts stattfinden, die sowohl von den gesetzlichen Anforderungen als auch von Anreizen durch Fördermodelle, aber auch vom Markt verursacht werden. So fragen die Kunden vor allem im Eigentumssegment hohe Qualitäten nach, die sie für werthaltig ansehen. Auch versuchen die Anbieter im Eigentums- und

Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) Ursachen +27

+6 +3 +9

Zusätzliche Preisentwicklung EnEV (2002 bis 2014) WSchV 1995/ HeizAnV (bis 2002)+ EEWärmeG (ab 2009) Anforderungen (KG 300/400) EnEV ab 2016+ EEWärmeG 70 | 71

ANALYSE – BEST PRACTICE Klaus Dömer, Joachim Schultz-Granberg

methodik

Erschwinglichkeit ist nicht nur eine Frage der Kosten, sondern eine Abwägung von Kosten und Nutzen. Deswegen wurden die vorgestellten Projekte einer Analyse unterzogen, die Preise und Kosten in Relation setzt zu den damit erzielten räumlichen, sozialen und technischen Qualitäten. Um eine Aussage über die Erschwinglichkeit der ausgewählten Projekte treffen zu können, wurden deshalb eine quantitative und qualitative Auswertung vorgenommen. Dafür wurden zum einen Miet- oder Kaufpreise, Flächen- und Kosten-Kennwerte und zum anderen architektonische und städtebauliche Qualitäten betrachtet, damit die Diskussion der Projekte nicht auf der Ebene einer reinen Effizienzbetrachtung zum Erliegen kommt.

Die quantitative Analyse stellt spezifische Kennwerte in drei Diagrammen dar. Sie gliedern die erhobenen Daten in die Bereiche Erschwinglichkeit, Flächen- und Nutzungsstruktur sowie Kostenkennwerte. Erschwinglichkeit definiert sich dabei an dem ökonomischen Umfeld und den Möglichkeiten der Durchschnittsverdiener und unteren Einkommensschichten. Daher wurden die Preise der analysierten Projekte mit dem regionalen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen116 und den regionalen Marktpreisen für vergleichbaren Wohnraum117 ins Verhältnis gesetzt. Die qualitativen Kriterien spiegeln sich nicht in Zahlen wider, tragen aber wesentlich zur ganzheitlichen Betrachtung der ausgewählten Projekte bei. Sie werden anhand eines Kriterienkataloges ausgewertet. Das Resultat wird mittels einer Skala grafisch verdeutlicht und durch beschreibende Stichpunkte erläutert.

Ziel der vorgenommenen Auswertung ist nicht eine vergleichende Wertung vorzunehmen – zu unterschiedlich sind dafür kulturelle, soziale und politische Rahmenbedingungen, sodass eine Vergleichbarkeit nicht möglich oder sinnvoll wäre. Sie soll dagegen eine grundsätzliche Einordnung und ein Verständnis der Projekte im jeweiligen Kontext leisten. Ziel war es, Abhängigkeiten zwischen Kostenkennwerten und architektonischen Stellschrauben sowie Stärken und Schwächen verschiedener Strategien im jeweiligen Kontext aufzuzeigen.

WOHNUNG

n utzu ngsflexi bi lität

privatsphäre

frei bereich e

xx

% BEHAGLICHKEIT

xxxx% %

QUALITATIVE BEWERTUNGSKRITERIEN: WOHNWERTE

xx

xx xx

QUANTITATIVE BEWERTUNGSKRITERIEN: KENNWERTE

zon i eru ng

ERSCHWINGLICHKEIT

FLÄCHEN- UND NUTZUNGSSTRUKTUR

th ermisch e behaglich keit

visu elle behaglich keit

raumlu ft

akustisch e behaglich keit

GFZ x,xx GFZ x,xx xxx xxx

Personen/ha

GFZ x,xx xxx

AUSSTATTUNG

gebäu detech n i k

küch e

bad

Personen/ha

KOSTENKENNWERTE

2

€/m2 BGF

KG 300

x.xxx

00

KG 1

xx

€/m2 BGF

%

xxKG KG %400 40 0

xx% 0 G 10 K

xx% x.xxx.xxx € KG 300 x.xxx.xxx €xx Projektkosten K % Projektkosten G

40

kommu n i kativität

h i erarch isi eru ng

verkn ü pfu ngen

x.xxx.xxx € Projektkostenmassstab

0

ANBINDUNG

x.xxx xx% x.xxx KG 300 €/m BGF xx%

xx% 0 xx%KG 10

STÄDTEBAU

AUSSENBEREICHE

Personen/ha

öpnv

versorgu ng

kalkbreite Zürich, Schweiz, 2014 Müller Sigrist Architekten AG, Zürich, Schweiz Preisträger – Kategorie Neubau HANS

SAUER PREIS

2016

100 m

aktives wohnmodell Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

x x x x

Grundstück In Erbbaurecht nach Konzeptvergabe vergeben Verfahren Offener Architektenwettbewerb mit öffentlichem Preisgericht Trägerschaft Genossenschaft – Bau- und Wohngenossenschaft Kalkbreite Bewohner Genossen und auf dem freien Wohnungsmarkt Benachteiligte Finanzierung Zinsvergünstigte Darlehen für Umsetzung im Minergie-Standard + zinsfreies Darlehen für Erstellungskosten von 11 Wohnungen für Mieter mit geringen Einkommen Effekte Einkommensobergrenzen für Mieter der geförderten Wohnungen, Mietpreisbindung für die Mieten der geförderten Wohnungen

96 | 97

spreefeld

Berlin, Deutschland, 2014 dZa, carpaneto, fatkoehl, BARarchitekten, Berlin, Deutschland Engere Wahl HANS

SAUER PREIS

2016

100 m

aktives wohnmodell

x x

Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück Von Kommune mit Bindung der Genossenschaft an vorgelegtes Konzept verkauft Trägerschaft Genossenschaft – Bau- und Wohngenossenschaft Spreefeld Berlin eG Bewohner Genossenschaftsmitglieder Konstellation Genossenschaft als Bauherr + die Zusammenarbeiter als Genossenschaftsmoderator und Projektsteuerer + drei Architektenteams, die gemeinsamen Wohnungsund Bauteilkatalog entwickelt haben Finanzierung Genossenschaftseinlagen + Förderung des Passivhausstandards durch KfW-Energieeffizienzprogramm mit zinsgünstigem Darlehen (Hülle und Gebäudetechnik) + Förderung des Genossenschaftsanteile durch zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse durch KfW-Wohneigentumsprogramm Effekte KFW-Programme tragen zur Reduzierung der Mieten um ca. 0,80 €/m2 durch Senkung der Betriebs- und Fremdkapitalkosten bei.

108 | 109

EG Beispiel Gewerbe

Abb. 67 1. Obergeschoss

Abb. 68 Erdgeschoss

20 m

A B A B A B A B

MITTELTYP einseitige Belichtung

BEISPIEL Kombination auf einer LANG-Etage

BEISPIEL Kombination auf einer KURZ-Etage

ECKTYP zweiseitige Belichtung KOPFTYP dreiseitige Belichtung OST-SÜD-WEST OST-NORD-WEST

185 m2

150 m2

130 m2

105 m2

85 m2

100 m2

120 m2

145 m2

165 m2

200 m2

65 m2

80 m2

55 m2

50 m2

50 m2

45 m2

45 m2

75 m2

100 m2

125 m2

160 m2

170 m2

130 m2

120 m2

140 m2

160 m2

180 m2

100 m2

120 m2

145 m2

165 m2

185 m2

210 m2

45 m2

2 x 45 m2

85 m2

110 m2

35 m2

50 m2

65 m2

80 m2

100 m2

85 m2

65 m2

90 m2

25 m2

Abb. 69 Grundrisskatalog 114 | 115

hotel Magdas

Wien, Östereich, 2015 AllesWirdGut ZT GmbH, Wien, Östereich / München, Deutschland Preisträger – Kategorie Soziale Innovation HANS

SAUER PREIS

2016

100 m

sozialer katalysator

x x

Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

Grundstück Zeitlich beschränkter Pachtvertrag Trägerschaft Gemeinnützige Organisation – magdas . Caritas Services GmbH Bewohner Unbegleitete, minderjährige Jugendliche und Wienreisende Konstellation Bauherr und Architekten erzeugten enorme öffentliche Wahrnehmung, durch die eine Vielzahl von Spendern und freiwilligen Helfern akquiriert werden konnte.

Finanzierung Erweiterung des Budgets durch Sachspenden und Eigenleistungen

140 | 141

Abb. 101 Exemplarische Wohngemeinschaft unbegleiteter Minderjähriger 160 m2 4–6 Personen

160m2

0%

von der Caritas zur Verfügung gestellt

Ø netto Haushaltseinkommen

2.32o €

Ø Miete 1 610 €/Person

5 m 1m

Abb. 103 Flächen- und Nutzungsstruktur

Abb. 102 Erschwinglichkeit

160m2

Ø netto Haushaltseinkommen

2.32o €

1

0%

von der Caritas zur Verfügung gestellt

Ø Miete 1 610 €/Person

basierend auf regionalem Ø Mietniveau

78 1-Zi.-Whg. 2.295m2

Grundstück

2 5-Zi.-Whg.

GFZ 2,8 784 Personen/ha

6.460 BGF 80 Wohnungen 100% Wohnen

0%

Ø netto Haushaltseinkommen 2 160m2.32o €von der

Ø Miete 1 610 €/Person

Caritas zur Verfügung gestellt

Ø netto Haushaltseinkommen

woh n u ng

Zonierung Räume entlang Mittelflurerschließung aufgereiht

Privatsphäre separater Wohnungseingang, fast alle Privatzimmer durch Mittelflur separiert private Außenräume Mitnutzung des Gartens und des Holzdecks

Ø Miete 1 610 €/Person

2.32o €

Nutzungsflexibilität neutrale Raumgrößen und Erschließung, Bad en suite determiniert einige Räume

6.460 BGF 80 Wohnungen 100% Wohnen

2.295m2

Grundstück

2 5-Zi.-Whg.

78 1-Zi.-Whg.

GFZ 2,8 784 Personen/ha

2.295m2

Grundstück

2 5-Zi.-Whg.

GFZ 2,8 784 Personen/ha

53%

KG 300

47%

€/m2 BGF

1.734.000 € Projektkosten

53%

268

KG 300

47%

städtebau

basierend auf regionalem Ø Mietniveau

€/m2 BGF

1.734.000 €

Gebäudetechnik niedriger Standard Küche Gemeinschaftsküche, mittlerer Standard Bad Bestandstruktur hält je Zimmer ein eigenes Bad vor Kommunikativität Gemeinschaftsbereiche durch Mitbenutzung von Hotelräumlichkeiten Hierarchisierung separater Hauseingang, Gemeinschaftsbereiche gleichrangig genutzt Verknüpfungen Garten mit Anschluss an Straßenraum, großzügige Eingangssituation Maßstab Beibehaltung des Bestandsvolumens

Projektkosten

basierend auf regionalem Ø Mietniveau

an bi n du ng

KG 400 KG 100 Pacht

1

Raumluft natürliche Lüftung, keine Querlüftung, innen liegendes Bad

KG 400 KG 100 Pacht

1

aussen bereich e

Abb. 104 Kostenkennwerte

268

visuelle Behaglichkeit bestandsbedingte Lochfassade mit Brüstungsfenstern

akustische Behaglichkeit bestandsbedingte Defizite im Schallschutz

6.460 BGF 80 Wohnungen 100% Wohnen

ausstattu ng

78 1-Zi.-Whg.

behaglich keit

thermische Behaglichkeit bestandsbedingte Defizite der Gebäudehülle

ÖPNV Straßenbahn und Bus fußläufig erreichbar Versorgung breites Versorgungsangebot fußläufig erreichbar

urban Tulou

Guangzhou, China, 2010 Urbanus, Shenzhen, RC

100 m

kompaktes wohnmodell Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

x x x

Grundstück Grundstück wurde ehemaligen Urban-Village-Bewohnern als Ausgleichsmaßnahme für den Abriss des Urban Village überlassen.

Bauherr Bauträger – Vanke Real Estate Co., Ltd. Bewohner Ehemalige Urban Villager und Wanderarbeiter Finanzierung Baukostensubvention als Ausgleich für den Abriss der ehemaligen Wohngebäude

190 | 191

Abb. 160 Schnitt

20 m

Abb. 161 Grundriss

196 | 197

my micro ny

New York , USA, 2014

nARCHITECTS, New York, USA

100 m

kompaktes wohnmodell Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

x x

Grundstück Gründstück im Rahmen des städtischen Affordable-HousingProgramms vergeben. Vergabe und Kaufpreis wird entsprechend der Höhe des Wohnungsanteils für Geringverdiener verhandelt Verfahren Vom New Yorker Bürgermeister Michael Bloomberg und dem City Department of Housing Preservation and Development getragenes Bauträgerverfahren mit dem Ziel, ein innovatives Modellvorhaben für Mikrowohnungen zu entwickeln Trägerschaft Bauträger – Monadnock Development + NYC Dpt. of Housing Preservation & Development Effekte Mietpreisbindung für 15 Jahre

200 | 201

transformation von 530 wohneinheiten in Bordeaux Bordeaux, Frankreich, 2016 Lacaton & Vassal, Druot, Hutin, Paris, Frankreich

200 m

qualifizierte wohnmaschine Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

x x

Grundstück Schon im Besitz der Wohnungsbaugesellschaft Trägerschaft Wohnungsbaugesellschaft – Aquitanis O.P.H. de la communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) Bewohner Wohnberechtigte mit unterdurchschnittlichem Einkommen Effekte Subventionierung der Mietkosten

240 | 241

vorgartenstraSSe

Wien, Österreich, 2011 BKK-3 Architektur ZT GmbH, Wien, Österreich Engere Wahl HANS

SAUER PREIS

2016

100 m

qualifizierte wohnmaschine Partizipation Standards Minimalisierung Vorfertigung Massenwohnungsbau

x x x

Grundstück Grundstück wurde nach Bauträgerverfahren vergeben Trägerschaft Bauträger - BWS-Konzern Bewohner Junge Familien und Studierende Finanzierung Zum Teil durch in Anspruch genommenes Landesdarlehen.

76% der Nettomiete (5,01 €/m2) ergeben sich aus Rückzahlungen Effekte Miet-/Kaufoption vorgeschrieben. Nach Ablauf von zehn Jahren muss Bauträger dem Mieter ein Angebot zum Kauf der Wohnung auf Grundlage eines durch ein Schätzgutachten ermittelten Verkehrswertes machen.

250 | 251

Muster bezahlbaren Wohnens

Die Auswertung der Projekte in diesem Buch verfolgt einen induktiven Ansatz, beruhend auf evaluiertem Wohnwert und numerischen Kennwerten, und versteht sich als Katalog von wegweisenden Ansätzen. Dieser Katalog ist erweiterbar und bietet übertragbare Impulse für bezahlbares Wohnen. Die gewählten Beispiele stehen für eine repräsentative Auswahl von kostensenkenden Strategien. Prinzipielle Ähnlichkeiten innerhalb der betrachteten Projekte führen zu sechs Gruppierungen.

Numerische Kostenkennwerte und deren Limits Je nach Standort und länderspezifischen Richtlinien kommen unterschiedliche Methoden der Erfassung von Baukosten zum Einsatz.

Ein mathematisch präziser Vergleich absoluter Kostenkennwerte ist nicht ohne Umrechnung möglich. Zu verschieden sind darüber hinaus die lokalen Bedingungen – schon innerhalb einer Stadt und erst recht auf nationaler Ebene oder gar weltweit. Das führt den Versuch einer eindeutig nach absoluten Kosten aufgeschlüsselten Rangliste von Projekten ad absurdum.

Zudem ist die Suche nach Bau- und Grundstückskosten nicht einfach. Der Versuch, diese real zu erfassen, erfordert lange Recherche und mühsames Nachfragen. Die Spekulation mit der Ware Wohnen175 macht Baukosten und Gewinnspannen oft zur internen Verschlusssache. Lediglich wegweisende Projekte werben mit den veröffentlichten Kostenkennzahlen. Es ist Zeit, über offene Datenbanken nachzudenken, denn Wohnen ist nicht nur eine dem liberalen Markt unterworfene Ware, sondern ein „soziales Totalphänomen176 “existenzieller Art. Das schließt die Wohnversorgung durch die öffentliche Hand ein. Die bayerische Landesverfassung schreibt in Artikel 106 den Anspruch auf eine angemessene Wohnung fest.177 Die Realität ist weit davon entfernt. Gerade in München ist die Realisierung von „bezahlbaren Volkswohnungen“ durch hohe Bodenpreise eine beinahe unlösbare Aufgabe. Einsparungen bei den Baukosten haben nur noch einen geringen Einfluss auf die Senkung der Gesamtkosten.

Eine Bewertung des finanziellen Aufwands lässt sich aufschlüsseln in die Kosten der Erzeugerseite (Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten) und in die Preise auf der Nutzerseite (Miete oder Kaufpreis). Das vorliegende Buch erfasst für die betrachteten Projekte möglichst beide Seiten. Das Kriterium der Bezahlbarkeit wird jedoch auf der Nutzerseite festgemacht, denn wenn bezahlt werden muss, liegen eindeutige Zahlen vor. Die realen Kaufpreise und Mieten der analysierten Projekte werden im Verhältnis zu lokalen Durchschnittswerten betrachtet. Die Abweichung vom Durchschnitt liefert eine relative und vergleichbare Indikation für die Bezahlbarkeit.

Auf Basis dieser relativen Größen lassen sich die in diesem Buch betrachteten Projekte typologieübergreifend einordnen und ein relativer Erfolgsfaktor in Bezug zum lokalen Durchschnitt ermitteln: Als jeweils lokale Referenz dienen die anteiligen monatlichen Aufwendungen für die Miete, bezogen auf den vor Ort vorhandenen Durchschnittsverdienst, die grafisch erfasst werden: Auf der horizontalen Achse wird der Anteil der monatlichen Aufwendungen für das jeweilige spezifische Projekt in Bezug zum Durchschnittsverdienst angegeben und weiter rechts auf der Achse auf die höhere

ortsübliche Ø-Miete = 100%

90

VR MM ST MW

70

SL

KB

EG

60

SP

Ø-Haushaltseinkommen = 100%

80

WW

50 UT 40 30

BX

VS

MH

Abb. 232 Der relative Erfolgsfaktor zeigt den Zusammenhang zwischen der spezifischen Miete eines betrachteten Projektes im Verhältnis zur ortsüblichen Durchschnittsmiete und dem durchschnittlichen Einkommen.

P – numerische Verortung des Projektes, Y1 – durchschnittliche lokale Miete=100%, Y2 – spezifische Miete des Projektes bezogen auf Y1, ∆Y – kostensenkendes Vermögen in Bezug zu lokaler Miete, X1 – spezifische Miete des Projektes bezogen auf X2, X2 – hypothetische Miete für die selbe Wohnung extrapoliert auf Basis der lokalen Durchschnittsmiete, ∆X – kostensenkendes Vermögen in Bezug zu durchschnittlichem Einkommen

30% - Marke

Miete des betrachteten Projektes bezogen auf ortsüblich ø-Miete (%)

100

20

10

Y1

ΔY

P

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

X1

ΔX

Y X2 2

Anteil der Miete am durchschnittlichen Haushaltseinkommen 262 | 263

Miete

thermische Behaglichkeit

Ø Miete 1

1

te

ie

3€

7 1.1

stück

61 2-Zi.-Whg. 436m2

Grundstück

Gebäudetechnik 2.860 m2 BGF Küche

55 1-Zi.-Whg. 82% Wohnen

18% Gemeinschaft

6 3-Zi.-Whg.

FLÄCHEN- 28% UNDGemeinschaft NUTZUNGSSTRUKTUR 16% Gewerbe

GFZ 4,3 565

1.214m2

Bad GFZ 1,85 225 Personen/ha

1m

11.562m2 Grundstück

3

25

7€

11% e 2/

2 1-Zi.-Whg. 7 2-Zi.-Whg. 1 3-Zi.-Whg. 620 BGF 10 Wohnungen 100% Wohnen 7.085 m2 BGF 35 Wohnungen 100% Wohnen

Personen/ha

€/m2 BGF k tüc ds k un keine€ Gr uwer Ba 00

er keine Gr 0€ Bauw Angaben € .00Angaben .0 00€ 00 64 64 5.3 16.0 5.3 16.0 6 6 32. ÖPNV 32.

KOSTENKENNWERTE keine Angaben

1.048 €/m2 BGF

keine Angaben

basierend auf regionalem Ø Mietniveau 2 subventioniert 3 Vergleichswert 1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau 1 basierend auf regionalem 4 basierend 2 suventioniert Ø Kaufpreis auf Bodenrichtwert m Ø Mietniveau

Versorgung

1

uw 0€ er k

0.

00

1.5

Gr 00 2. und .00 Ba 680 stü 0€ uw .0 ck er 00 k €

Gr

1.354

k

tüc Maßstab ds k un

Ba

KOSTENKENNWERTE Verknüpfungen

65

an bi n du ng städtebau

KOSTENKENNWERTE

6 un 1.00 ds tü 0€ ck 4

GFZ 0,61 99 Personen/ha

Hierarchisierung KOSTENKENNWERTE

Typ 3

zentraler Typus, setzt auf Lage und nimmt Kompromisse bei der Architektur in Kauf

hohe Qualität der Architektur, geringere Grundstückskosten

Vinzi Rast

Balance Uster

Schwarzer Laubfrosch

BU

SL

randtyp

VR

Vorgartenstraße

VS

1

3.107 €

Grundstück

GFZ 3,8 Kommunikativität 628 aussen bereich e

Kaufpreis/m2

GFZ 0,51 115 Personen/ha

Personen/ha

32 4-Zi.-Whg. 6 >4-Zi.-Whg. 5% Gemeinschaft

0€

36

125%

FLÄCHEN- UND 1.980 BGFNUTZUNGSSTRUKTUR 10 Wohnungen 56% Wohnen

4 2-Zi.-Whg.

1

2.32o €

2.492 €

25.250 BGF 174 Wohnungen NUTZUNGSSTRUKTUR 56% Wohnen 56% Wohnen

e

iet

ØM

Ø netto Haushaltseinkommen

25.250 BGF Raumluft FLÄCHEN- UND 174 Wohnungen

akustische 460m2 FLÄCHEN- UND GrundBehaglichkeit NUTZUNGSSTRUKTUR

Ø netto Haushaltseinkommen

634 €

visuelle Behaglichkeit

14 1-Zi.-Whg.

iet

24%/3

571 €

31%

2.32o € Außenräume

M

190 m2

M

behaglich keit

Ø netto Haushaltseinkommen

15 Arbeitsstunden / Monatsmiete 36 m2

36

Ø

en/ha

Arbeitsstunden / Monatsmiete

/m2

woh n u ng

private

079 €

haft

1

Miete 2

3.08o €

nschaft 61 3-Zi.-Whg. be

8

e

t Mie

971 € Privatsphäre

te 2 1.

ngen nen

36

Ø Mie

R

1

% 16

48 Arbeitsstunden / Monatsmiete 32/3 Arbeitsstunden Nutzungsflexibilität 2€ 2€ / Monatsmiete

te 362 € Mie Miete 1 Ø netto HaushaltsØ netto einkommen Haushalts2.32o € einkommen

ausstattu ng

Miete 1

173

56 m2

m2

% 16

21 Arbeitsstunden / Monatsmiete

362 €

ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT

Zonierung 26.5

7.500 €

72 m2

ø Kaufpreis

ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT

SP

WW

Spreefeld

Wohnprojekt Wien

wenig Kompromisse

Typ 2 stadttyp

My Micro NY

allrounder

MM

Typ 1

Abb. 234 Synoptische Auswertung des Wohnwertes: Es bilden sich prototypische Profile heraus, die die spezifische Ambition des jeweiligen Projektes zeigen.

Typ 5

Typ 4

low - tech

gezielte qualitäten

Miete2

Ø netto Ø netto HaushaltsHaushaltseinkommen einkommen

Ø netto Haushaltseinkommen

739 € Miete

31%73%

M

e6

Ø Miete 1 141 €

56o €

2.325 € 2.325 €

Ø

5€

18 %

0€ Miete 1.83 2

ie

te

Urban Tulou

UT

Kalkbreite

Streitfeld

ST

KB

Grundbau & Siedler

GS

Eurogate

EG

iet

59

M

23%

te

Ø netto

Moerwijk

Hotel MagDas

HM

€/m2 Kaufpr eis

2.400

43

ie

M

Ø

25%

Ø netto Haushaltseinkommen

2.492 €

86

1

1

Ø Kaufpreis/m2

te

ie

M

7€

Ø

Ø netto räume (Nordfassade) und 1 HaushaltsHaushalts- Miete Wohnräume (Südfassade) einkommen einkommen 2.32o € private Außenräume 2.075 € größzügige Balkon oder Terrassenzone als Wohnraumerweiterung ØM thermisch iet e2 Hülle auf aktuellem 70 4€ Stand der Technik

21

103%

21

1

30

5€

6%

31 79

MW

Bordeaux 530

BX

SCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT ERSCHWINGLICHKEIT Zonierung Grundstruktur legt gut nutzbare Organisation in Nord-, + 2 76,5 m 2 Arbeitsstunden 80 m 84 m2 Mittel- und Südzonen 84,4 m2 / Monatsmiete 100 m2 Nutzungsflexibilität 31,9 Arbeitsstunden nutzungsneutraler, mittelArbeitsstunden Arbeitsstunden /Arbeitsstunden Monatsmiete m2 € / Monatsmiete und6langfristig flexibler 2 / Monatsmiete / Monatsmiete 1 3 Arbeitsstunden e tSchottenbau / Monatsmiete Privatsphäre gute 547 € Gliederung in Individual517 €

Ø Miete 1 2.500 €

Mulhouse

Ausbauhaus

AH

gute Lage, Kompromisse bei der Architektur mit gezielten Qualitätsmerkmalen

MH

Reduktionen in Ausbau und Technik

0

89

chaft visuell nach Süden ausschließliche FLÄCHEN- UND Bodentiefe NUTZUNGSSTRUKTUR FensteröffnungenFLÄCHEN- UND NUTZUNGSSTRUKTUR Raumluft ÄCHENUND 25.250 BGF UTZUNGSSTRUKTUR FLÄCHEN- UND mit Möglichkeit zur 174 Wohnungen NUTZUNGSSTRUKTUR 2 56% Wohnen 3.333m 19 2-Zi.-Whg. 9.143 BGF 8 1-Zi.-Whg. Grundstück 124 1-Zi.-Whg. 460m2 akustisch 88 Wohnungen FLÄCHEN- UND Grundstück 32 1-Zi.-Whg. Bahntrasse 2.000m2 als 2 BGF 13.710 BGF 100% Wohnen 9.057m NUTZUNGSSTRUKTUR 6.460 BGF Außenraum Grundstück 287 Wohnungen 63 Wohnungen 2 1-Zi.-Whg. 80 Wohnungen belastende Schallquelle 76% Wohnen 100% Wohnen 100% Hotel 4 2-Zi.-Whg. Gebäudetechnik 6.350m2 6 2-Zi.-Whg. 5 3-Zi.-Whg. mittlerer Standard FLÄCHEN- UND 2.199m2 Grundstück 14 3-Zi.-Whg. 136 2-Zi.-Whg. 31 3-Zi.-Whg. 1 4-Zi.-Whg. NUTZUNGSSTRUKTUR Grundstück 21% Gemeinschaft 10%BGF Gemeinschaft 5.345 16 4-Zi.-Whg. 10 4-Zi.-Whg. 2 Küche je nach66 2-Zi.-Whg. 1 1-Zi.-Whg. 1.650 m BGF 12 Wohnungen 3 >4-Zi.-Whg. 890m2 3 2-Zi.-Whg. Nutzerausbau auf 14% Gewerbe 12 Wohnungen 25% Wohnen 20 >4-Zi.-Whg. 12 3-Zi.-Whg. Grundmittlerem bis2hohem 100% Wohnen 4-Zi.-Whg. stück Standard 54% Gewerbe 5% Gemeinschaft 6 3-Zi.-Whg. Bad meistens Bad von 2 4-Zi.-Whg. Personen/ha WC separiert, Personen/ha innenliegend, Personen/ha mittlerer Standard Personen/ha Kommunikativität Personen/ha Eingangszone als Fläche für nachbarschaftlichen 36% Gewerbe Austausch KOSTENKENNWERTE Hierarchiesierung KOSTENKENNWERTE klare Differenzierung 1m zwischen öffentlichem 1m Personen/ha OSTENKENNWERTE und privatem Aussenraum KOSTENKENNWERTE Verknüpfungen € .000 3 0 Vorzone vermittelt 0 2.3 ck KOSTENKENNWERTE dstü zwischen Bürgersteig Grun 000€ KOSTENKENNWERTE 5. und Auseingängen € 11.34 erk 00 k Bauw Maßstab .0 stüc €/m2 BGF 0 14.300.000€ d € k 19 run Zeilentyp enspricht der 9.478.000€ tüc Bauwerk 00 erk 2 BGF G ds .0 €/m un erk und führt Quartierssturktur 71 uw Bauwerk 1.5 Gr w €/m20BGF €/m2 BGF €fort 1.1 Ba au Gr 00 diese B 0 .0 00€ 2. und .00 4ÖPNV 2 BGF €/m Bushaltestelle .0 Ba 680 stüc 0€ 6 1 u 2 6 direkter Umgebung, .in €/m BGF w .00 k er 0€ k S- und U-Bahn fussläufig erreichbar Versorgung vielschichtiges 1 basierend auf regionalem Ø Mietniveau Angebot in direkter 2 subventioniert 1 subventioniert ubventioniert Umgebung 1 basierend 1 basierend 1 basierend 3 basierend 2 basierend auf regionalem Ø Kaufpreis auf regionalem Ø Mietniveau auf regionalem Ø Mietniveau basierend auf regionalem Ø Mietniveau auf regionalem Bodenrichtwert auf regionalem Ø Mietniveau

€

1

3,500 €

GFZ 4,6 1000

GFZ 2,71 315

GFZ 2,4 GFZ 1,85227 225

22.900 BGF 88 Wohnungen 59% Wohnen

GFZ 1,86 755

GFZ 3,61 394

1.253

939

1.354

k

wer

Bau

710

1.046

0€ 0.00 2.30 dstück Grun .000€ 0 2.72

1.037

266 | 267