Retail_Med_Q3_2024_Free by ColliersColombiaIM

Reporte Mercado Retail

Julio - Septiembre Medellín- Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.172,13

BAN. REP. (15 de Septiembre de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $70,47

Diario La República (15 de Septiembre de 2024)

Variación mensual del IPC: 5,81% Septiembre 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 9,7%

DANE (Agosto de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.532,9

Millones CIF. BAN REP (Agosto de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.845

Millones FOB.DANE (Agosto de 2024)

En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de costos. Además, se observa a nivel nacional que los costes de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).

Regional:

En Medellín, se observa un panorama alentador en términos de competitividad, situándose en el segundo lugar entre los 32 departamentos de Colombia, con un Índice Departamental de Competitividad de 6,8 sobre 10. Además, en julio de 2024, la inflación interanual registró una reducción de 5,01 puntos porcentuales (p.p.). En cuanto al mercado laboral, se destaca una disminución de 0,38 p.p. en la tasa de desocupación, acompañada de un incremento interanual de 1,49 p.p. en la tasa de ocupación y de 1,37 p.p. en la tasa global de participación, correspondientes al trimestre de abril a junio de 2024. Por otro lado, informes como el de Findeter señalan que el Producto Interno Bruto (PIB) del sector de la construcción en Colombia se contrajo a una tasa anual del -4,2% en 2023. A esto se suma el aumento en los costos de construcción, medidos a través del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE, que registraron un crecimiento anual del 7,3%. No obstante, se estimaba que la construcción de edificaciones crecería un 9,8% en 2024, y que las ventas de vivienda aportarían 5 p.p. a la inversión en la economía, según Camacol. Medellín se consolida como un motor económico en Colombia, gracias a su competitividad y dinamismo. Sin embargo, es crucial monitorear de cerca la evolución del sector de la construcción y promover la diversificación productiva para asegurar un crecimiento sostenible y generar mayores oportunidades para la población.

Retail:

En el segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario de retail en Colombia experimenta una lenta recuperación en un contexto económico desafiante. Aunque la inflación ha disminuido gradualmente, el consumo privado sigue desacelerado, afectando la demanda de locales comerciales y limitando el crecimiento de precios de renta y venta. Sin embargo, algunos segmentos, como servicios y comercio minorista en zonas estratégicas, han mostrado dinamismo. Además, los centros comerciales han adaptado sus espacios, priorizando áreas de entretenimiento y gastronomía para atraer visitantes. La estabilidad en las tasas de interés y la baja esperada de la inflación en 2025 podrían mejorar el financiamiento, incentivando nuevos proyectos, especialmente en ciudades densamente pobladas y zonas de alta afluencia. Esto representa oportunidades para la expansión de marcas, aunque la oferta de locales de alta calidad sigue siendo limitada en áreas de alto tráfico comercial.

Reporte de Mercado

Tasa de Disponibilidad

Q3 2024: 1,46 %

Q3 2023: 1,85 %

Absorción Neta

Q3 2024: 2.906 m2

Q3 2023: 8.596 m2

Inventario

Q3 2024: 993.370 m2

Q3 2023: 993.370 m2

Oferta

Q3 2024: 14.495 m2

Q3 2023: 18.425 m2

Reporte de Mercado

Inventario:

La capital de Antioquia cierra el tercer trimestre del 2024, con una cifra de inventario competitivo de locales comerciales de 993.370 m², manteniéndose estable desde el cierre del año 2021 cuando se dio la última apertura en la ciudad, la cual generó un incremento de más de 50.000 m² en el inventario de la clase regional al norte de la ciudad.

Inventario por Corredor

Bajo este escenario, Colliers considera que el crecimiento del inventario permanecerá estable en el corto plazo. No obstante, en el mediano y largo plazo se espera una leve alza debido a las expansiones programadas de centros comerciales en diversas zonas de la ciudad. Asimismo, la elevada tasa de ocupación actual (98,54%) crea un entorno favorable para que inversionistas y desarrolladores busquen áreas con la densidad poblacional y el poder adquisitivo necesarios para implementar nuevos proyectos comerciales.

Oferta:

La disponibilidad de espacios comerciales en la ciudad de Medellín registró una disminución anual del 21,33%, de tal manera se sitúa en 14.495 m² presentando una disminución absoluta de 3.930 m². Este nivel de oferta se posiciona como el más bajo desde 2017, cuando el inventario competitivo constituía el 70% del actual. Este escenario traduce un crecimiento destacado en el espacio ocupado, lo que demuestra una demanda activa y una consolidación de un mix de marcas más robusto en los centros comerciales de esta ciudad.

Oferta por Corredor y Rango de Área

Q3 - 2023 Q3 - 2024

Teniendo en cuenta el panorama de baja oferta en la ciudad, se anticipa que los locales que se liberen recientemente tengan un menor tiempo de rotación, ya que el elevado nivel de ocupación de la ciudad brinda a los propietarios una oportunidad favorable en un mercado limitado. Sumado a esto, la demanda por arrendamiento o compra de locales comerciales suele intensificarse en esta temporada del año Por lo tanto, Colliers estima que la disponibilidad de locales comerciales continuará reduciéndose en lo que resta del año, teniendo en cuenta varios procesos de adecuación y cierres de negociación que actualmente se encuentran en curso.

Nueva Oferta:

El pipeline de nuevos proyectos en la ciudad de Medellín se ha mantenido estable durante el ultimo año, con un área proyectada de 230.400 m² atribuidos a nuevos centros comerciales y algunos ya existen que tienen planificado aumentar su cifra de GLA en el mediano plazo. De forma similar a la capital, Medellín enfoca su crecimiento en activos inmobiliarios bien posicionados, lo que facilita capitalizar el tráfico actual de personas y ampliar la variedad de inquilinos, con áreas de comida y tiendas de formato grande.

Reporte de Mercado

Nueva Oferta por Corredor y Estado

Absorción por Corredor

Con este panorama, Colliers anticipa estabilidad en el desarrollo de nuevos proyectos comerciales a corto plazo, dejando el crecimiento del segmento en manos de los planes ya en marcha. Sin embargo, el nivel actual de oferta podría señalar una posible demanda de nuevo inventario, lo que ha llevado a algunos centros comerciales existentes a evaluar la viabilidad de nuevas etapas de expansión. Este comportamiento es similar al observado en Bogotá, donde el crecimiento proyectado depende también de la ampliación de centros comerciales ya consolidados.

Absorción Neta:

La absorción neta acumulada en la ciudad de Medellín al cierre de este trimestre alcanza los 2.906 m², mostrando una reducción del 66,19% frente a la cifra registrada hace unaño. Esta menor demanda ejecutada refleja una dinámica económica desacelerada en la ciudad, adicionalmente permite evidenciar el alto grado de ocupación del mercado, que en la actualidad alcanza el 98,5%. De manera histórica, esta cifra muestra el menor nivel de ocupación acumulada en los últimos dos años. Con este panorama se permite prever la necesidad de desarrollar nuevos espacios destinados al comercio.

Tomando en cuenta el crecimiento esperado en la absorción para el último trimestre del año, Colliers prevé un cierre de año con una absorción neta superior a la registrada actualmente, donde la mayor participación de esta área ocupada podría atribuirse a locales tipo in-line de mediana envergadura.

Precios de Renta:

En Medellín, los precios de renta de locales comerciales mostraron un crecimiento anual del 7,01%, situándose al cierre de este trimestre en $105.800 COP/m². Además, la oferta de locales disminuyó un 19,50%, alcanzando los 13.833 m² disponibles para alquiler. Este incremento en los precios de renta responde a factores económicos como la inflación en los precios generales y la escasez de locales comerciales, que contribuye a un ambiente de mayor competencia entre los usuarios finales.

Precio de Renta por Corredor y Tipo de Local

Reporte de Mercado

Con este panorama, Colliers proyecta que el mercado de renta de locales comerciales en Medellín mantendrá una tendencia de alza en el corto plazo. Sin embargo, se espera que este incremento sea menos pronunciado que en periodos anteriores, ya que los precios de alquiler han alcanzado sus máximos históricos.

Precios de Venta:

El promedio de precio de venta de locales en la ciudad de Medellín registró un alza del 31,49%, consolidándose como el más alto registrado en la ciudad los últimos cinco años, este precio ascendió a $20.430.400 COP/m², que al comparar con el registrado un año atrás creció $4.892.664 COP/m². Ahora bien, al analizar los efectos que causan este crecimiento anual, se puede atribuir en gran medida a la disminución de la oferta en venta en la ciudad, la cual al cierre del trimestre en estudio dispone de 4.972 m².

Precio de Venta por Corredor y Tipo de Local

$ 25 M

$ 20 M

$ 17.189 M

COP/ m²

$ 15 M

$ 10 M

$ 5 M

Occidente Oriente Poblado SU Norte SU Sur

Con este comportamiento, Colliers proyecta que los precios de venta de locales comerciales en Medellín continuarán al alza en el corto plazo, impulsados por la alta demanda de grandes marcas que buscan consolidarse en zonas estratégicas de la ciudad. No obstante, se espera un crecimiento moderado en comparación con el último año, teniendo en cuenta que los precios han alcanzado máximos históricos debido a la baja oferta de espacios disponibles, reafirmando el atractivo de Medellín para el sector retail, aunque plantea el reto de equilibrar la limitada disponibilidad con el interés creciente en áreas de alto flujo y expansión.

Corredores de Medellín

Oriente:

Este corredor se localiza hacia el costado oriental del río Medellín hasta los límites orientales de la ciudad y entre la calle 33 y la Avenida Las Palmas hasta el límite norte de la ciudad de Medellín. El sector tiene insuficiencia en transporte público, ya que no cuenta con influencia del metro de Medellín.

Es el corredor más grande en términos de territorio, sin embargo, tiene afluencia de todos los estratos a excepción del 5 y 6. Algunos de estos centros de comercio se caracterizan por tener anclas de índole gubernamental o de servicios. Adicionalmente, el centro de la ciudad propicia que el comercio sea bastante informal, y las edificaciones sean reformadas continuamente.

Sub Urbano Norte:

El corredor Sub Urbano Norte se encuentra ubicado desde los límites norte municipales de la ciudad de Medellín hacia los municipios de Bello y Copacabana, los cuales se han visto involucrados directamente con Medellín por los procesos de conurbación dado el crecimiento y conexión de ambos municipios.

Cuenta con un solo centro comercial al cual asiste población de estratos 2 y 3. Adicional al centro comercial se encuentran malls de pequeñas superficies lo que hace que el sector no cuente con marcas reconocidas. El tránsito de la zona es bastante bueno y facilita el acceso al centro comercial contando con el servicio de transporte público y el sistema del metro a través de la estación Niquía, la última estación del sistema hacia el Norte.

El corredor conserva características informales de comercio, debido a la influencia los municipios de Bello y Copacabana, anexos a la ciudad de Medellín.

Poblado:

Este corredor se encuentra localizado al suroriente de la ciudad de Medellín, a partir de la calle 33 y la Avenida Las Palmas hasta el límite urbano sur de la ciudad, en él se ubica aproximadamente el 40% del área rentable total de los centros comerciales de Medellín a pesar de ser el corredor más pequeño en términos territoriales. Se resaltan los centros comerciales más importantes de la ciudad, tales como Oviedo, El Tesoro y Santa Fe. Adicionalmente fue sede del primer centro comercial de Medellín en 1972

Los centros comerciales tienen marcas reconocidas y de lujo, con característica de tener un flujo constante estratégico de comercio debido a la presencia de centros de comercio representativos para la ciudad.

Corredores de Medellín

Dentro del corredor Poblado se encuentra la mayor cantidad de personas que visitan los centros comerciales en Medellín, y el uso de carro para dirigirse allí es elevado, lo que ha propiciado la construcción de parqueaderos públicos dentro de los centros comerciales, que en su mayoría no tienen ningún costo.

Occidente:

El corredor Occidente se ubica al costado occidental del río Medellín, entre los límites municipales norte y sur de Medellín hasta los límites occidentales de la ciudad de Medellín, sus principales vías de acceso son la Carrera 20 E, el puente de la 67 y de la 77, la Calle 58 y la avenida Colombia, que le permiten su conexión con la parte oriental de la ciudad sobre el río Medellín.

A pesar de que hay poco desarrollo de centros comerciales, se observan dos tendencias: la primera con influencia directa a estratos 1, 2 y 3 que cuentan desde el 2013 con el centro comercial Florida. Por otro lado, se encuentran centros comerciales que tienen influencia directa con estratos 4 y 5 como Molinos, Unicentro y Viva laureles. En este corredor se presenta buena infraestructura y servicios dotacionales como Universidades y Hospitales, además de contar con un amplio servicio de transporte público. En el sector se destacan anclas de servicio como Sura en el centro comercial Molinos.

Sub Urbano Sur:

El corredor Sub Urbano Sur se encuentra ubicado a partir de los límites municipales del sur de la ciudad de Medellín hacia los municipios de Itagüí, Sabaneta y Envigado, zonas que se han visto involucradas directamente con Medellín por los procesos de conurbación.

Dentro del corredor hay una buena cantidad de centros comerciales a pesar de estar fuera del perímetro de la ciudad de Medellín, esto debido a la influencia de los municipios que conforman el sector. Tiene la característica de tener centros comerciales de clase especializada y outlet, como es el caso del centro comercial Mayorca, el cual al estar ubicado en el centro del corredor y por su característica de outlet, presenta un alto flujo de compradores de cualquier estrato. Adicionalmente, el corredor cuenta con bastantes zonas recreativas tales como discotecas y restaurantes

Comportamiento Histórico

Retail - Comparación por

Corredor

Precios de Renta

Glosario

Clasiﬁcación ICSC:

International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como ﬁn la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasiﬁcación.

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo

Clase Centro Especializado:

Centros comerciales que utilizan un tema uniﬁcador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el ﬁn de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.

Clase Outlet:

Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.

Clase Estilo de Vida:

Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos localesse caracterizan portener marcasexclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos

Clase Vecindario:

Centros comerciales diseñados con el ﬁn de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado

Clase Comunitario:

Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.

Clase Regional:

Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.

Clase Súper Regional:

Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.

Explicación Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para unamuestradedatosdeterminada. Paraelcasodeprecios(venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: