Reporte Mercado Industrial
Bogotá - Colombia
Enero - Marzo, 2025
¿Quieres Conocer el Mercado de Bodegas?
Milton Motta
Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación
Milton.Motta@colliers.com
El inventario de bodegas industriales en la zona metropolitana de Bogotá totaliza 4,4 millones m², mientras que la oferta disponible incrementó en 22,3% frente al año anterior, situándose en 209.823 m². Tras los saldos negativos de 2024, el mercado revirtió su tendencia y registró una absorción neta positiva de 71.039 m² para este primer trimestre de 2025.
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Tasa de Disponibilidad: + 1,02 pp 4,94%
Inventario: 1,49% Oferta: 27,98%
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Neta: + 68 mil
Cifras de Mercado por Corredor
Durante el primer trimestre del año, el inventario total de bodegas en la ciudad registró un crecimiento de 65.188 m², como resultado del ingreso de nuevos proyectos destinados a fortalecer el portafolio disponible en la capital. Con este aumento, el inventario consolidado alcanza aproximadamente 4.445.901m² de Área Rentable Bruta. La variación en los niveles de vacancia responde a la finalización de desarrollos recientes, los cuales están alineados con las necesidades actuales del mercado y reflejan su dinamismo. Esta tendencia se ve reforzada por una absorción positiva de 71.039 m², una cifra significativamente superior a los 2.651 m² registrados en el mismo periodo de 2024.
Armando Olaya
Consultor Senior • Industrial
Armando.Olaya@colliers.com
“Particularmente, el mercado industrial de bodegas logísticas en Colombia ha mantenido un crecimiento sostenido, alineándose cada vez más con los estándares internacionales de los grandes operadores logísticos de la región. En la última década, mientras el inventario total de bodegas creció un 23%, las bodegas A+, con altas especificaciones técnicas y enfocadas en operaciones logísticas, duplicaron su participación dentro del inventario total.
Asimismo, el esquema de desarrollo ha evolucionado. Lo que antes se construía bajo modelos especulativos (a riesgo), hoy se desarrolla bajo esquemas BTS (Build to Suit) — construcción a la medida para reducir los riesgos asociados al aumento del valor de la tierra y los costos de construcción. Esta transformación se refleja en la tasa de disponibilidad: al inicio del período analizado, era del 16% para bodegas A+; hoy, se sitúa en tan solo 3,48%.
¿Podría ser la reconversión de bodegas industriales tipo B, construidas hace más de 20 años, una alternativa viable para responder a esta nueva realidad del mercado?
Una reflexión necesaria para lo que viene.”
01 Inventario
El inventario competitivo del segmento industrial en parques y zonas francas alcanza más de 4 millones de m² para el primer periodo de 2025. El volumen crece 65.188 m² frente al cierre de 2024, equivalente a 1,49% inter-trimestral. Esta expansión proviene de algunas incorporaciones que fomentan el crecimiento de los corredores en la ciudad, ampliando el mix industrial para el segmento.
Nueva Oferta
Durante el primer trimestre de 2025, Bogotá presentó un aumento en la proyección de nuevos desarrollos industriales, alcanzando un total de 4.580.620 m², lo que representa un crecimiento del 0,27 %. Este incremento se concentró principalmente en el corredor de la Calle 80, donde los activos de categoría A+ evidenciaron un mayor dinamismo, tanto en proyectos sobre planos como en inmuebles en construcción, sumando aproximadamente 51.000 m² adicionales.
Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación
Camilo Bustos
03
Oferta en Renta
La ciudad consolidó un incremento neto de 30.451 m² en la oferta disponible durante el último año, reflejando una dinámica heterogénea en el comportamiento del mercado y ofreciendo un portafolio más amplio de alternativas para los usuarios. Este crecimiento se concentra principalmente en activos de clase A, impulsado por la reciente expansión del Parque Industrial Gran Sabana en Tocancipá, donde ingresaron al mercado 26.000 m² correspondientes a un nuevo conjunto de bodegas.
04
Precios de Renta
El ingreso de nueva oferta impulsó indirectamente los precios de renta de la ciudad. Pasando de $19.000 a $21.600 COP/m2, como era de esperarse, esta alza se registra principalmente en activos de clase A+ y A con las variaciones más altas de todo el mercado, siendo del 29 y 19% respectivamente.
Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación
Camilo Bustos
05 Oferta en Venta
Durante el primer trimestre de 2025, la ciudad registró un incremento del 37,25 % en los niveles de oferta de inmuebles industriales en venta, evidenciando una mayor diversidad en el mercado y ampliando significativamente las opciones disponibles frente al mismo periodo del año anterior. Este comportamiento obedece, en gran medida, a nuevas disponibilidades localizadas en el corredor de Funza, que presentó una variación interanual de 9.628 m². Asimismo, se destacan los crecimientos registrados en las zonas de Tocancipá y Calle 80, con aumentos superiores a los 7.000 m² y 4.000 m², respectivamente.
Precios de Venta
El valor ponderado de venta alcanza $2.792.300 COP/m², $284.500 COP/m2 por encima del trimestre anterior (+11,34 %). La variación responde a transacciones efectuadas principalmente en parque clase A con un alza cercana al 18%, por su parte las bodegas de clase A cierran el trimestre con el segundo mayor precio registrado, posicionándose por encima de los $2.867.100 COP/m2; solo precedido por los activos de clase A+ que presentan un crecimiento del 13,82% y un cierre superior a los $3.500.000 COP/m2/mes.
Camilo Bustos
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