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Reporte Mercado Retail

Julio - Septiembre Bogotá- Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.172,13

BAN. REP. (15 de Septiembre de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $70,47

Diario La República (15 de Septiembre de 2024)

Variación mensual del IPC: 5,81% Septiembre 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 9,7%

DANE (Agosto de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.532,9

Millones CIF. BAN REP (Agosto de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.845

Millones FOB.DANE (Agosto de 2024)

En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de costos. Además, se observa a nivel nacional que los costes de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).

Regional:

En Bogotá, se evidencia un escenario positivo en el que la inflación se ha reducido en 4,7 puntos porcentuales (p.p.), pasando del 11,83% en julio de 2023 al 7,13% en el mismo mes de 2024. Además, la ciudad mantiene un liderazgo constante en el Índice Departamental de Competitividad, posicionándose en el primer lugar con una calificación de 8,14 sobre 10. Este índice refleja las condiciones habilitantes, el capital humano, la eficiencia de los mercados y el ecosistema de innovación de la ciudad. Adicionalmente, el mercado laboral registra un incremento en la tasa de ocupación interanual de 3,02 p.p., así como un aumento de 3,36 p.p. en la tasa global de participación, correspondiente al trimestre comprendido entre abril y junio de 2024. No obstante, a pesar del desempeño notable de la ciudad durante la primera mitad del año, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) indica un aumento interanual del 3,68% en los costos entre junio de 2023 y 2024. A pesar del sólido desempeño económico de Bogotá, el continuo aumento en los costos de construcción podría ejercer presión sobre la inversión en el sector. Este incremento tiene el potencial de afectar tanto los planes como las decisiones de los inversionistas.

Retail:

En el segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario de retail en Colombia experimenta una lenta recuperación en un contexto económico desafiante. Aunque la inflación ha disminuido gradualmente, el consumo privado sigue desacelerado, afectando la demanda de locales comerciales y limitando el crecimiento de precios de renta y venta. Sin embargo, algunos segmentos, como servicios y comercio minorista en zonas estratégicas, han mostrado dinamismo. Además, los centros comerciales han adaptado sus espacios, priorizando áreas de entretenimiento y gastronomía para atraer visitantes. La estabilidad en las tasas de interés y la baja esperada de la inflación en 2025 podrían mejorar el financiamiento, incentivando nuevos proyectos, especialmente en ciudades densamente pobladas y zonas de alta afluencia. Esto representa oportunidades para la expansión de marcas, aunque la oferta de locales de alta calidad sigue siendo limitada en áreas de alto tráfico comercial.

Reporte de Mercado

Tasa de Disponibilidad

Q3 2024: 4,47%

Q3 2023: 4,98%

Absorción Neta

Q3 2024: 4.872 m2

Q3 2023: 15.799 m2

Inventario

Oferta

Q3 2024: 1.952.122 m2

Q3 2023: 1.952.122 m2

Q3 2024: 87.307 m2

Q3 2023: 97.289 m2

Reporte de Mercado

Inventario:

La ciudad de Bogotá concluyó el tercer trimestre del año con un inventario competitivo de 1.952.122 m², los cuales se encuentran distribuidos en 55 centros comerciales. Esta cifra se ha mantenido estable durante el último año, recordando que el último incremento que se registró fue ocasionado por una expansión interna realizada en el centro comercial Titán Plaza para el segundo trimestre del año 2023 cuando este incrementó más de 3.000 m² en su GLA.

Inventario por Clase y Participación

De acuerdo con el comportamiento estable del segmento de retail en la ciudad, Colliers prevé un dinamismo bajo en cuanto al desarrollo de nuevos proyectos comerciales en el corto plazo, sin embargo, se espera que proyectos existentes realicen reconfiguraciones en sus espacios, con el fin de ofrecer un mix de marcas más robusto y completo a sus visitantes. Por su parte, se espera que en el mediano o largo plazo ingresen nuevos proyectos a la ciudad en donde se destacan los futuros desarrollos del grupo Viva Malls.

Oferta:

Al cierre de este trimestre, la oferta de locales comerciales en la ciudad de Bogotá alcanzó los 87.307 m², reflejando una disminución del 10,26% anual. Esta contracción en la oferta se ha evidenciado de manera generalizada alrededor de la ciudad, destacando al corredor Noroccidente que mostró una ocupación anual significativa de 2.274 m², alcanzando los 10 983 m² en la actualidad La desaceleración en el ritmo de ocupación refleja el alto índice de ocupación actual, junto al enriquecimiento del mix comercial, que, con nuevas opciones en moda y gastronomía, sigue atrayendo un gran volumen de visitantes.

Oferta por Corredor y Rango de Área

Centro

Chapinero

Chia

Guaymaral

Noroccidente

Norte

Occidente

Sur

Teniendo en cuenta la tendencia de ocupación evidenciada en la ciudad, Colliers estima una disminución moderada en el corto plazo, esta sustentada por cierre de transacciones que se dan en esta época del año, no obstante, en el mediano y largo plazo se prevé que este comportamiento se perciba en mayor medida, sustentado por el esperado ingreso de nuevas marcas y por la expansión de algunas marcas en crecimiento.

Nueva Oferta:

Los nuevos proyectos de centros comerciales en la ciudad de Bogotá suman un área total de 289.500 m² al cierre del tercer trimestre del año, esta cifra registró un incremento anual del 14,20% distribuidos en nuevos proyectos y en ampliaciones de proyectos existentes. Es decir, esta cifra crece 36.000 m² frente a la registrada un año atrás, incremento que se atribuye a la expansión del centro comercial Plaza Imperial que se encuentra en planificación.

Nueva Ofera por Clase y Estado

De esta manera, Colliers estima que en el corto plazo se mantendrá una estabilidad en la proyección de nuevos proyectos de centros comerciales en la ciudad. Asimismo, el

Reporte de Mercado

crecimiento del inventario futuro estará respaldado por las ampliaciones ya programadas en distintos sectores. La reducción en la oferta actual podría ser un indicio de la necesidad de nuevo inventario, lo cual sugiere que algunos centros comerciales podrían continuar la tendencia de expansión registrada en la ciudad.

Absorción neta:

El indicador de absorción neta acumulado para el tercer trimestre del 2024 en los centros comerciales de Bogotá alcanza los 4.872 m², mostrando un decrecimiento del 69,16% frente a la cifra registrada el año anterior. Esta menor demanda ejecutada es reflejo de una dinámica económica desacelerada en la ciudad, además de un alto grado de ocupación del mercado, que supera el 95,5% para este trimestre.

Absorción Neta por Trimestre y Año 2021 2022 2023 2024

Q-1 Q-2 Q-3 Q-4

Trimestre

Tomando en cuenta el crecimiento de la absorción para el último trimestre de los últimos cuatro años, Colliers prevé un cierre de año con una absorción neta cercana a los 7.000 m², donde la mayor participación de esta área ocupada podría atribuirse a locales tipo in-line de mediana envergadura.

Precios de Renta:

El precio promedio de alquiler de locales comerciales en Bogotá disminuyó casi un 2% en comparación con el año anterior, pasando de $111.300 COP/m² en 2023 a $109.100 COP/m² en el trimestre actual. Este cambio se atribuye, en gran medida, a una reducción en la oferta de espacios en renta en la ciudad, que actualmente suma 83.605 m², lo cual representa una baja del 10,11% en el periodo evaluado. Adicionalmente, las estrategias comerciales de algunos

propietarios, enfocadas en hacer sus propiedades más atractivas mediante precios más competitivos, impactando este comportamiento.

Precio de Renta por Rango de Área y Tipo de Local

$280.000

$240.000

$200.000

$160.000

$120.000

$80.000

$40.000

Q3 - 2023 Q3 - 2024

Con este comportamiento, Colliers prevé un dinamismo en los valores de alquiler en lo que queda del año, tomando en cuenta el comportamiento estacional que es habitual para esta época del año. Ahora bien, en el mediano y largo plazo, se espera que las variaciones en los precios se mantengan controladas, con el fin de no afectar de manera significativa la ocupación económica.

Precios de Venta:

El precio de venta de locales comerciales en Bogotá cerró el trimestre actual en $15.612.500 COP/m², este precio decrece un 4,78% en comparación al registrado el año anterior. Es de mencionar que, este comportamiento a la baja similar al registrado en los precios de renta se puede traducir en una estabilidad en las tasas de interés y en el mercado, donde la inflación ha permitido que los propietarios disminuyan sus precios en esta temporada del año.

Reporte de Mercado

Precio de Venta por Corredor y Tipo de Local Q3 - 2023 Q3 - 2024 Variación Anual (%)

Teniendo en cuenta el dinamismo evidenciado en los precios de venta en la ciudad, Colliers prevé que en el corto plazo se mantenga una disminución moderada, esto teniendo en cuenta las estrategias comerciales de parte de los propietarios evidenciadas en años anteriores, no obstante, el mediano plazo se espera que este precio registre ligeros aumentos, soportados por la disminución esperada en la oferta de este tipo de activos.

Chapinero Norte Chia Noroccidente Occidente Sur Guaymaral

Corredores de Bogotá

Guaymaral:

Este corredor se encuentra localizado al norte de la Bogotá a partir de la calle 200 hasta el límite urbano de Bogotá, donde se ubican diferentes clubes y colegios, gran parte del comercio de este sector es de destino, donde los compradores se dirigen por lo general a una tienda en específico según la necesidad, el único centro comercial que se proyectó en el corredor fue Outlet Bima, que inicialmente funcionaba como un parque de diversiones.

Es el segundo corredor más pequeño en área comercial de centros comerciales de la Bogotá, sin embargo, es importante mencionar que, al encontrarse hacia las afueras de esta, el área de influencia de población es pequeña, sin embargo, podría convertirse en un corredor de gran desarrollo debido a que es el único que cuenta con gran cantidad de lotes que podrán ser desarrollados para tener un destino de tipo comercial.

Chía:

Este corredor hace alusión a uno de los principales municipios periféricos de la capital. Ubicado a 10 km al norte, Chía es el principal eje conector entre los principales municipios de la Sabana de Bogotá

La principal actividad económica del municipio ha sido, históricamente, la ganadería y agricultura. Sin embargo, su cercanía con la capital ha causado la migración de un porcentaje importante de la población, a tal punto de ser considerado el tercer municipio de mayor población de la Sabana, y así desarrollar actividades asociadas al comercio minorista y turismo.

Es el tercer corredor más pequeño del mercado retail en la capital del país. En este se ubica el centro comercial Fontanar y Centrochia, y su principal competencia se encuentra en los centros comerciales Bima, Santa Fé, Plaza Imperial y Centro Suba.

Norte:

El corredor Norte de la Bogotá se encuentra ubicado desde la calle 72 hasta la calle 200, y desde la Autopista Norte hasta la Carrera Séptima, dentro de él se encuentran gran parte de los barrios de estrato alto de Bogotá y personas de la clase media - alta y alta, es el segundo más grande de la Bogotá y en él se ubican los centros comerciales que actualmente son importantes puntos de referencia para las personas que se encuentren en la capital.

Corredores de Bogotá

En el corredor se encuentra una de las mayores concentraciones de locales a la calle y por tradición, al estar dirigidos a población de estratos altos, es uno de los más costosos. Cuenta con la presencia de tiendas de alta gama de la Bogotá, como son Burberry, Salvatore Ferragamo, Louis Vuitton, entre otras, y para la clase media alta se encuentran tiendas de gran formato como Zara, Massimo Dutti, Bershka entre otras, además de tener los mejores restaurantes de la Bogotá en ubicaciones privilegiadas.

Noroccidente:

El corredor Noroccidente se ubica desde la calle 80 a la calle 200, y desde la autopista norte hasta los límites occidentales de la Bogotá, es el corredor más grande con respecto a la cantidad de metros cuadrados de centro comercial, y se considera uno de los corredores más mixtos de la Bogotá porque en él se ubican casi todos los estratos, por lo tanto el tipo de consumidor varía de acuerdo al barrio en el que habita, por lo tanto, los centros comerciales tienen gran variedad de tiendas en sus tenant mix los cuales cubren gran parte del comercio de la zona.

Se destacan construcciones recientes como el Centro Comercial Titán, uno de los primeros proyectos mixtos de la Bogotá, que tiene centro comercial y oficinas, y fue el último en construirse en la Bogotá, en él se alojan gran cantidad de los mejores retailers que se encuentran actualmente en la Bogotá, y también concentran gran cantidad de almacenes ancla como Éxito, Falabella, Jumbo y Olímpica.

Chapinero:

Este corredor se localiza entre la calle 34 y la calle 72, y la carrera 30 y la avenida circunvalar, sus principales vías de acceso son la calle 72, la calle 53, la carrera 7, y la carrera 30, y en él se ubican barrios estratos 3, 4, 5, el comercio principalmente del sector son restaurantes, artículos para oficina, vestidos de paño. Y papelería. A diferencia de otros corredores, es común encontrar centros de copiado e impresiones por la influencia de universidades, y a pesar de contar con algunas tiendas de formato grande no es la tendencia de este sector.

Es el corredor más pequeño en metros cuadrados de centros comerciales de la Bogotá, debido a que en él se ubica solamente el centro comercial Galerías. Chapinero es un corredor que concentra también parte de las oficinas en la calle 72 y amplio comercio informal sobre la carrera 13.

Comportamiento Histórico

Retail - Comparación por Corredor

Precios de Renta

Glosario

Clasiﬁcación ICSC:

International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como ﬁn la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasiﬁcación.

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo

Clase Centro Especializado:

Centros comerciales que utilizan un tema uniﬁcador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el ﬁn de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.

Clase Outlet:

Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.

Clase Estilo de Vida:

Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos

Clase Vecindario:

Centros comerciales diseñados con el ﬁn de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado

Clase Comunitario:

Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.

Clase Regional:

Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.

Clase Súper Regional:

Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.

Explicación

Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para unamuestrade datosdeterminada. Paraelcasodeprecios(venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: