Retail barranquilla Q2 24 by ColliersColombiaIM

Indicadores Económicos

PIB: 0,7% Primer

Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.144,63

BAN. REP. (18 de Junio de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $81,59

Diario La República (18 de Junio de 2024)

Variación mensual del IPC: 0,43% Mayo 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 10,6%

DANE (Marzo de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $3.382,1

Millones CIF. BAN REP (Marzo de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,3% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.830,7

Millones FOB. DANE (Marzo de 2024)

En Colombia, la recuperación económica sigue su curso, donde el consumo y la inversión tendrán un papel fundamental durante el segundo semestre del año. Actualmente, se observan mejoras en indicadores clave como las tasas de interés e inflación, mayor ahorro interno, mejoramiento en la capacidad industrial y ejecución de obras públicas. Según analistas económicos, la inflación seguirá descendiendo, alcanzando un 5.4% en diciembre y 3.8% a finales de 2025, y el Banco Central podría reducir las tasas al 8.5% en 2024 y al 6.0% en 2025. La política monetaria será crucial para el tipo de cambio, con fluctuaciones importantes esperadas en los próximos doce meses. Para el cierre de año, se espera que los hogares aumenten el gasto en bienes y moderen en servicios, mientras la inversión se centrará en obras civiles y maquinaria, seguidas por edificaciones. En cuanto al Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), los desarrollos con destinación Hotelera, Comercio y Oficinas mostraron un crecimiento en sus costos por encima de la media nacional, impulsados por amentos en los rubros de herramienta menor y mano de obra.

Regional:

La economía de Barranquilla en 2023 reflejó una tendencia de desaceleración en sintonía con el comportamiento a nivel nacional, cerrando el año con un crecimiento del PIB del 0,7% según el IMED. La inflación en Barranquilla y la región Caribe ha superado el promedio nacional en los últimos años, ubicándose en 8,52% y 8,89% en febrero de 2024, respectivamente, de acuerdo con el DANE. Las importaciones y exportaciones en el Departamento del Atlántico decrecieron en 2023 un 9,4% y 6,6%, respectivamente. La tasa de desempleo entre diciembre de 2023 y febrero de 2024 fue del 10,4%, con una disminución de 3,4 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo del año anterior. A nivel nacional, los costos de construcción de bodegas crecieron un 0,22%, mientras que en Barranquilla la variación interanual fue del 4,39%, variación que se sitúa por debajo de la media nacional. En adición destaca la ampliación de la vía Barranquilla-Ciénaga, una inversión de $700.000 millones que mejorará el flujo vehicular entre Cartagena y Barranquilla, conectando dos importantes puertos del Caribe y por la que circula una gran proporción del sector alimenticio y logístico de estas dos ciudades.

Retail:

A nivel general, el mercado inmobiliario de centros comerciales muestra índices de ocupación física estables, respaldados por la incorporación de marcas de hard discount, servicios de salud y gastronomía, que siguen impulsando el tráfico de personas hacia estos espacios de comercio. Pese a la baja estructuración y desarrollo de nuevos centros comerciales, se anticipa un crecimiento en este sector impulsado principalmente por la expansión de centros ya establecidos, donde se evidencia la intención de reaprovechar zonas comunes y áreas de bajo tráfico para atraer nuevos inquilinos. Para este trimestre, resalta la apertura del nuevo centro comercial Mall Plaza Cali, con un porcentaje inicial de ocupación que supera las principales aperturas de los últimos cuatro años en Bogotá, Medellín y Barranquilla. Para el cierre de año se prevé una tendencia estable en términos de oferta y precios, que estará influenciada por el comportamiento del consumo de los hogares y su nivel de endeudamiento, especialmente durante la temporada de fin de año.

Reporte de Mercado

Tasa de Disponibilidad

Q2 2024: 6,42 %

Q2 2023: 7,56 %

Absorción Neta

Q2 2024: 1.738 m2

Q2 2023: 509 m2

Inventario

Q2 2024: 428.296 m2

Q2 2023: 428.296 m2

Oferta

Q2 2024: 27.477 m2

Q2 2023: 32.379 m2

Reporte de Mercado

Inventario:

Durante los últimos dos años la ciudad de Barranquilla ha mantenidounacifraestablede inventariocompetitivo,con un total de 428.296 m². Recordando que esta cifra, aumentó 12,33% en la primera mitad del 2022 cuando se inauguró el centro comercial Parque Alegra el cual aportó 47.000 m² al GLA de la ciudad. Este periodo de estabilidad refleja un equilibrio en el mercado inmobiliario de la ciudad y consolida la región como una de las más estables en términos inmobiliarios. Adicionalmente, en la actualidad no se tienen indicios de reestructuraciones, remodelaciones o nuevos proyectos de centros comerciales.

Distribución de Inventario por Corredor y Clase

Geográficamente, se encuentra que más del 60% del inventario (260.699 m²) se encuentra ubicado en el corredor Norte y está distribuido en 9 centros comerciales, de los cuales se destacan la tres etapas de Mall Plaza Buenavista y el centro comercial Viva, los cuales aportan 104.021 m² y 62.758 m², siendo estos los de mayor superficie en toda la ciudad. Por otro lado, el corredor Sur aporta un total de 98.971 m², constituido por cuatro centros comerciales donde se destacan el Parque Alegra y Panorama por contar con superficies mayores a los demás. Por último, el corredor Soledad aporta 16,02% al total de GLA de la ciudad y cuenta con tres centros comerciales, entre los que se incluyen Gran Plaza Del Sol y Nuestro Atlántico, los ofrecen una variedad de servicios y un tenant mix robusto.

Teniendo en cuenta que la última variación del inventario se llevó a cabo hace dos años, Colliers prevé que en el corto y

mediano plazo el inventario de Barranquilla se mantenga estable. No obstante, teniendo en cuenta el comportamiento del inventario en ciudades como Bogotá y Medellín, es probable que en el largo plazo el inventario presente leves crecimientos, esto de la mano de la expansión de centros comerciales ya existentes, construcción de nuevas etapas o plantas, incluso reconfiguraciones internas de sus espacios.

Oferta:

La disponibilidad de espacios comerciales en la ciudad de Barranquilla descendió alrededor de 15 puntos porcentuales durante el último año, consolidando un área disponible para comercialización de 27.477 m². De esta manera, la ciudad se sitúa como la segunda con menor oferta entre las cuatro ciudades analizadas demostrando que a pesar de que la inflación en la ciudad se sitúe en 8,06%, se registra ocupación de espacios dejando claro el dinamismo de la región, en donde se evidencia una demanda predominante en espacios de tipo in-line durante este trimestre, estos destinados a clínicas, farmacias y entidades financieras.

Oferta por Corredor y Clase

Q2 - 2023 Q2 - 2024 Participación Q2 2024 (%)

Al desagregar la oferta según su clase se encuentra que, la mayor ocupación de espacios se dio en la clase Regional, la cual durante el último año pasó de consolidar 11.384 m² a 7.701 m² en la actualidad. Ahora bien, analizando esta oferta actual 40 m² se encuentran ubicados en el corredor Norte y 7.661 m² al Sur de la ciudad; al realizar un análisis trimestral se evidenció que la oferta disminuyó 11,89% en el corredor

Área (m²)

Reporte de Mercado

Sur. Este comportamiento a la baja demuestra la demanda por espacios comerciales ubicados en este tipo de complejos, donde se oferta un mis de marcas robusto, servicios financieros, de salud y siguiendo la tendencia de otras ciudades, una oferta y hall gastronómico bastante atractivo para sus visitantes.

Teniendo en cuenta que actualmente se cuenta con una disponibilidad incluso menor a la reportada a raíz del confinamiento y a la última apertura realizada en la ciudad, Colliers prevé que de manera progresiva los niveles de disponibilidad continúen disminuyendo, consolidando a Barranquilla como una ciudad competitiva y atractiva para inversionistas, adicionalmente, dejando entrever la demanda por ubicaciones privilegiadas dentro de centros comerciales que cumplan con características premium y oferten experiencias que garanticen la fidelización de sus visitantes.

Absorción:

El segundo trimestre del año,consolida una absorción neta acumulada en terreno positivo para la ciudad de Barranquilla, alcanzando los 1.738 m², comportamiento que deja en evidencia una mejoría en el ritmo de demanda en comparación con la primera mitad del año anterior, cuando este indicador alcanzó tan solo los 509 m². Al revisar el comportamiento de los centros comerciales según su clase se encuentra que tres de estas registran niveles netos de absorción positivos, destacando la clase Comunitario que centraliza su demanda en locales con áreas entre los 100 m² y 200 m².

Absorción por Clase

Analizando la distribución de la absorción neta acumulada, se evidencia que esta concentra principalmente al Sur de la ciudad, con una cifra de 1.162 m², en cuanto a los corredores Soledad y Norte, registraron cifras de 326 m² y 250 m² en su orden, adicionalmente, se evidenció que en estos corredores los locales con áreas entre los 60 m² y 100 ² han sido los más demandados.

Teniendo en cuenta el dinamismo y la adaptabilidad a las situaciones económicas que afronta la ciudad, adicionalmente, el posible aumento del gasto en ciertas categorías de consumo a causa de las festividades de la segunda mitad del año, Colliers prevé que se mantenga una tendencia sostenida en la demanda de locales comerciales, permitiendo que algunos centros comerciales consoliden un tenant mix más robusto e incluso se incluyan nuevos espacios para servicios y entretenimiento.

Precios de Renta:

La primera mitad del 2024 cierra con una tendencia a la baja de 1,85% en el precio promedio de renta, alcanzando los $61.500 COP/m². Esta leve disminución responde a la demanda de espacios evidenciada en los últimos años, demostrando que aún con la inflación y la situación económica del país, la tendencia de consumo de la población ha estado en aumento y esto ha generado que se generen ocupaciones de espacios permitiendo una estabilidad en los precios e incluso leves disminuciones como las evidenciadas en los últimos dos años cuando para el primer trimestre del año 2022 se alcanzó el precio de renta más alto registrado por $75.600 COP/m², cifra que registra un decrecimiento de 3,30% en el segundo trimestre del 2022 y desde este periodo se ha mantenido a la baja.

Precio de Renta por Clase y Tamaño

Reporte de Mercado

En cuanto a los precios más bajos encontrados en la ciudad, incluso más bajo que el precio promedio, se encontraron las clases Super Regional y Vecindario; la primera representando un precio de $50.200 COP/m² correspondiente a un local ubicado en plazoleta el cual tiene un área que se encuentra entre los 200 m² y los 300 m² Por último, la clase Vecindario registró una disminución del 23% llegando a los $43.600 COP/m², en esta clase de centros comerciales se encontró que para locales que van desde los 20 m² hasta los 200 m², el precio promedio de renta está entre $40.200 COP/m² y $49.900 COP/m², siendo el más bajo para locales de mayores áreas y el más alto para locales de menor cantidad de tamaño.

En concordancia con el comportamiento evidenciado de los precios de renta en la ciudad de Barranquilla, Colliers prevé que en el segundo semestre del año se genere un repunte hacia niveles similares a los de cierre de años pasados, en los que se ha evidenciado que los propietarios aumentan sus expectativas de ingresos a causa de la demanda creciente por épocas festivas en las que diferentes marcas buscan expandir sus espacios o incluso dar apertura a nuevas tiendas con el fin de generar un mayor nivel de ventas.

Precios de Venta:

Actualmente, la capital del Atlántico consolida un área de 2.285 m² disponibles para la venta, con un decrecimiento de 28,90%, en cuanto al precio promedio de venta que se registró al cierre de este trimestre se evidenció un ligero crecimiento anual de noventa y tres puntos básicos, alcanzando los $12.472.100 COP/m². Al revisar el comportamiento del precio de manera trimestral se evidencia una disminución de $55.500 COP/m², recordando que el primer trimestre del año el precio de venta se situaba en $12.527.600 COP/m². Este comportamiento de estabilidad permite apreciar el dinamismo de la región, consolidándose como la segunda ciudad con el promedio de precio más bajo, comportamiento que se encuentra ligado con ser la ciudad con menor cantidad de área disponible en venta.

Precio de Venta por Rango de Área y Clase

Q2 - 2023 Q2 - 2024

Geográficamente se encuentra que, los centros comerciales ubicados al Norte de la ciudad consolidan el precio más alto, cerrando en $13.740.900 COP/m², los que se encuentran en el corredor Soledad disminuyeron su precio 1,14% anualmente y se situaron en $12.438.800 COP/m²; por último, en el Sur de la ciudad los precios registraron una estabilidad interanual manteniendo un precio de $9.666.300 COP/m².

Teniendo en cuenta la estabilidad en el precio de venta global de la ciudad y el comportamiento a la baja en la disponibilidad de espacios en venta, Colliers prevé que en el corto y mediano plazo los precios se mantengan en terrenos estables, posiblemente registrando ligeros cambios, no obstante, es probable que los precios de venta de las clases registren comportamientos más cambiantes, esto teniendo en cuenta los bajos niveles de oferta, que incluso podrían llegar a evidenciarse ocupaciones del 100% en algunas de las clases, corroborando el dinamismo marcado que se ha registrado en la ciudad, la cual se ha vuelto un destino de inversión bastante competitivo.

Corredores Barranquilla

Sur:

El límite norte del corredor se establece de oriente a occidente por la Avenida Olaya Herrera, la Calle 72 y la Avenida de Los Estudiantes hasta la Avenida Circunvalar al sur, por el oriente limita con la Avenida Boyacá y por Occidente hasta el límite urbano de la ciudad. El desarrollo de los centros comerciales.

Norte:

El límite sur del corredor se establece de oriente a occidente por la Avenida Olaya Herrera, la Calle 72 y la Avenida de Los Estudiantes hasta la Vía 40 como límite nororiental y la Avenida Circunvalar como límite noroccidental. A pesar de que el sector tiene transporte público, no cuenta con la llegada del transporte masivo, sin embargo, en general las vías tienen buenas especificaciones y buen estado de conservación.

Es el corredor que contiene la mayor área comercial, con el 69% del total de metros cuadrados rentables, lo constituyen 9 de los 15centros comerciales existentes, y es el corredor con la mayor área.

Soledad:

El corredor Soledad se ubica al sur de la ciudad de Barranquilla, desde la Avenida Circunvalar hacia la zona urbanizada del municipio de Soledad, su principal vía de acceso es la Avenida Boyacá que permite su conexión con Barranquilla.

Cuenta con un centro comercial: Gran Plaza del Sol, inaugurado en el 2013. A pesar de los pocos centros comerciales existentes, se proyectan dos centros comerciales en la zona. Así mismo se observa que el sector cuenta con población perteneciente a estratos bajos. En este corredor se presentan pocos servicios dotacionales, sin embargo, cuenta con un amplio servicio de transporte público.

Tablas Resumen

Actualización Reporte de Mercado

Precios de Renta

Retail - Comparación por Corredor

Glosario

Clasiﬁcación ICSC:

International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como ﬁn la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasiﬁcación.

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo

Clase Centro Especializado:

Centros comerciales que utilizan un tema uniﬁcador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el ﬁn de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.

Clase Outlet:

Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.

Clase Estilo de Vida:

Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos

Clase Vecindario:

Centros comerciales diseñados con el ﬁn de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado

Clase Comunitario:

Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.

Clase Regional:

Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.

Clase Súper Regional:

Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.

Explicación Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para unamuestrade datosdeterminada. Paraelcaso deprecios(venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: