Reporte Mercado Oficinas
Julio – Septiembre Medellín- Colombia, 2024
Indicadores Económicos
PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024
Según estimaciones del DANE
DÓLARTRM:
$4.172,13
BAN. REP. (15 de Septiembre de 2024)
Panorama Económico
Nacional:
PETROLEO WTI:
USD $70,47
Diario La República (15 de Septiembre de 2024)
Variación mensual del IPC:
5,81% Septiembre 2024
Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO: 9,7%
DANE (Agosto de 2024)
IMPORTACIONES:
USD $5.532,9
Millones CIF. BAN REP (Agosto de 2024)
Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024
Según la proyección del Banco Mundial
EXPORTACIONES:
USD $3.845
Millones FOB.DANE (Agosto de 2024)
En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de los costos de construcción. Además, se observa a nivel nacional que los costos de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).
Regional:
En Medellín, se observa un panorama alentador en términos de competitividad, situándose en el segundo lugar entre los 32 departamentos de Colombia, con un Índice Departamental de Competitividad de 6,8 sobre 10. Además, en julio de 2024, la inflación interanual registró una reducción de 5,01 puntos porcentuales (p.p.). En cuanto al mercado laboral, se destaca una disminución de 0,38 p.p. en la tasa de desocupación, acompañada de un incremento interanual de 1,49 p.p. en la tasa de ocupación y de 1,37 p.p. en la tasa global de participación, correspondientes al trimestre de abril a junio de 2024. Por otro lado, informes como el de Findeter señalan que el Producto Interno Bruto (PIB) del sector de la construcción en Colombia se contrajo a una tasa anual del -4,2% en 2023. A esto se suma el aumento en los costos de construcción, medidos a través del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE, que registraron un crecimiento anual del 7,3%. No obstante, se estimaba que la construcción de edificaciones crecería un 9,8% en 2024, y que las ventas de vivienda aportarían 5 p.p. a la inversión en la economía, según Camacol. Medellín se consolida como un motor económico en Colombia, gracias a su competitividad y dinamismo. Sin embargo, es crucial monitorear de cerca la evolución del sector de la construcción y promover la diversificación productiva para asegurar un crecimiento sostenible y generar mayores oportunidades para la población.
Oficinas:
El mercado nacional de oficinas sigue siendo dinámico y diversificado, con un crecimiento particular en las principales ciudades, a pesar de los retos económicos. El comportamiento del mercado depende de factores como la oferta y demanda en cada ciudad, las preferencias de las empresas por oficinas premium, y las nuevas modalidades de trabajo que están redefiniendo la forma en que las organizaciones buscan y utilizan los espacios. Sin duda, las ciudades principales seguirán siendo el foco de atención en el corto y mediano plazo, con un interés creciente en los desarrollos de oficinas sostenibles, flexibles y de alto nivel tecnológico.
Reporte de Mercado
Tasa de Disponibilidad
Q3 2024: 5.48 %
Absorción Neta
Inventario
Q3 2024: 855.479 m2
Q3 2023: 855.479 m2
Q3 2023: 7,21 % Q3 2024: 12.780 m2 Q3 2023: 15.637 m2
Oferta
Q3 2024: 46.845 m2
Q3 2023: 6.010 m2
Inventario:
El mercado de oficinas de Medellín cierra el tercer trimestre del año con un inventario competitivo de 855.479 m², mostrando un panorama estable en relación con el mismo periodo del año anterior. Es relevante destacar que no se han observado variaciones significativas en la ciudad desde 2022, año en el cual su inventario experimentó un incremento de 78.833 m², impulsado por proyectos como Access Point, Fic 48 y Rivana. Además, la ralentización de la dinámica económica y del sector de la construcción en la región ha dado lugar a un crecimiento más moderado en el inventario competitivo de la ciudad.
Inventario Por Corredor y Clase
En conclusión, aunque el inventario de oficinas en Medellín ha mostrado estabilidad en los últimos años, el desarrollo urbanístico de la ciudad está evolucionando hacia proyectos sostenibles que responden a la demanda de empresas que buscan espacios de alta calidad, conectados con el entorno natural y con ubicación estratégica. Las tendencias actuales apuntan hacia edificaciones de tamaño medio que integren tecnologías limpias y movilidad activa, reforzando a Medellín como un centro urbano competitivo y ambientalmente responsable. Este enfoque permite a las empresas operar en entornos que no solo satisfacen sus necesidades funcionales, sino que también están alineados con un compromiso de sostenibilidad y bienestar para los usuarios.
Oferta:
La disponibilidad de oficinas en Medellín al cierre del tercer trimestre del año experimentó una disminución del 24% en
comparación con el mismo periodo de 2023, alcanzando un total de 46.845 m². Este descenso se atribuye principalmente a la absorción de espacios en edificios ubicados en los corredores de Las Palmas Superior e Inferior y El Poblado. Además, las clases A+ y B registraron una reducción significativa en su disponibilidad, con caídas del 36% y 23%, respectivamente, lo que refleja la mayor demanda de los espacios de altas especificaciones y las ventajas en precio de las oficinas clase B. Actualmente, la tasa de disponibilidad se sitúa en 5,48%, lo que representa una disminución del 7,21% con respecto a la cifra registrada en el tercer trimestre de 2023. Esta baja se debe a un aumento en la ocupación de oficinas en zonas de alta demanda, como El Poblado y Las Palmas, lo que indica una preferencia por espacios de mejor calidad y ubicación.
Oferta por Clase y Corredor
Q3-2023 Q3-2024
Precios de Venta
Centro Las Palmas Otros Poblado
Colliers estima que, en términos de oferta, el segmento de oficinas en Medellín experimentará un decrecimiento debido al alto grado de ocupación de los espacios existentes y el estado de avance de los proyectos en desarrollo. Sin embargo, la preferencia por ubicaciones estratégicas, como Poblado y Las Palmas, sigue siendo clara, con un interés constante por los edificios del segmento prime. A pesar de la disminución en la disponibilidad de espacios, las empresas continúan priorizando factores como la accesibilidad, la infraestructura moderna y las características técnicas de estos edificios, lo que mantiene la competitividad de estas zonas. De este modo, el mercado de oficinas en Medellín seguirá siendo atractivo, especialmente en los corredores clave de Las Palmas y Poblado, que continúan destacándose como las áreas más demandadas.
Nueva Oferta:
Los nuevos proyectos de oficinas en Medellín al cierre del tercer trimestre de 2024 muestran una proyección de inventario de 200.114 m², con una clara tendencia hacia la entrega de espacios de altas especificaciones. Este crecimiento refleja una respuesta a la demanda de entornos laborales modernos, sostenibles y bien equipados. Entre los proyectos más relevantes se encuentran Rivana y FIC 48, que, con sus futuras fases de construcción, contribuirán significativamente al aumento de la oferta en la ciudad. A pesar de los posibles efectos de las fluctuaciones en los precios de las materias primas y las tasas de interés, las perspectivas del mercado siguen siendo positivas, impulsadas por una mejora en la dinámica económica regional.
Nueva Oferta por Clase y Corredor
Q3-2023 Q3-2024
(m 2 )
Poblado A+ Poblado A Las Palmas A+ Las Palmas A
El mercado de oficinas en Medellín, al cierre del tercer trimestre de 2024, mantiene activo el interés de desarrollar nuevas áreas de oficinas de alta calidad, particularmente en el corredor de El Poblado. Aunque los proyectos de clase A+ continúan dominando la oferta, la clase A también se mantiene como una opción competitiva. Adicionalmente a los proyectos emblemáticos de Ciudad del Río, los desarrolladores están explorando el desarrollo de proyectos de uso mixto en varios de los planes parciales que se encuentran localizados en sectores industriales tradicionales, así como también en sectores periféricos como el sur de la ciudad.
Absorción Neta:
En el tercer trimestre de 2024, la absorción neta de oficinas en Medellín experimentó una desaceleración, alcanzando los 12.780 m², lo que representa una caída del 18,4% en comparación con los 15.637 m² registrados en el mismo trimestre de 2023. Esta tendencia refleja un ajuste en la dinámica del mercado, influenciada por un inventario de
oficinas con un crecimiento limitado y un alto grado de ocupación en los espacios existentes. A pesar de esta contracción en la absorción neta, la demanda sigue siendo activa, particularmente en los segmentos de alta calidad, aunque se observa una mayor concentración de la demanda en las oficinas de clase A, lo que ha generado una brecha entre la oferta y la demanda. Este fenómeno sugiere que el mercado de oficinas está alcanzando niveles de ocupación que generan dificultades para suplir la demanda actual de la ciudad, con poca disponibilidad en los activos premium, especialmente en zonas como El Poblado, que concentra la mayor parte de la oferta de espacios de alta gama.
Absorción Neta por Corredor y Clase
Q3-2023 Q3-2024
2 )
Precios de Venta
A B A A+ B A A A+ B
Centro Palmas Otros Poblado
Colliers prevé un cierre de año con un indicador de demanda al alza, especialmente en la clase A, impulsada por el interés de los usuarios de oficinas por acceder a espacios con mejores condiciones técnicas y de bienestar. Estos factores, junto con una mejora económica global, podrían generar mayor estabilidad en el mercado y revalorizar los espacios más competitivos, sobre todoen ubicaciones clave. La oferta seguirá enfocándose en corredores como El Poblado, con una demanda sostenida, especialmente si los precios de la clase B permanecen atractivos. La estabilización económica facilitará una mayor fluidez en el mercado, equilibrando la oferta y la demanda.
Precios de Renta:
En el tercer trimestre de 2024, el mercado de renta de oficinas en Medellín experimentó un crecimiento en los precios, cerrando en un valor promedio de $66.800/m2/mes, lo que representa un incremento del 6,9% respecto al mismo período en 2023. Este ajuste
Área(m
general se debe a la baja disponibilidad de espacios A+ en corredores como El Poblado, donde el precio de las oficinas de clase A creció un 15,8%, alcanzando los $80.700 COP/m²/mes. Sin embargo, el corredor Centro, experimentó una baja en los precios, con una disminución del 9,8% para las oficinas de clase A, situándose en $67.600 COP/m²/mes. En el corredor de Las Palmas, las oficinas A+ vieron un aumento significativo del 15,7%, alcanzando los $75.100 COP/m²/mes, lo que refleja una creciente demanda en esta zona. Además, se observó un crecimiento en el valor de renta de los espacios en el corredor "Otros", con un precio promedio de $59.900 COP/m²/mes
Precios de Renta
$ 75.000 $ 85.000
$ 65.000
$ 55.000
$ 45.000
$ 35.000
$ 25.000
Q3-2023 Q3-2024
Colliers Colombia estima que, Para finales de 2024, los precios de renta de oficinas en Medellín podrían mantenerse en alza en los corredores dealta demanda como El Poblado y Las Palmas, especialmente en las categorías A y A+, con posibles incrementos de hasta un 2% en edificios como Rivana y Campestre 1643, donde la absorción neta ha sido positiva. En contraste, los corredores menos demandados, como el Centro y algunos edificios de clase B en Las Palmas, podrían experimentar estabilidad o ligeras bajas en los precios debido a la competencia por arrendatarios y niveles de vacancia elevados. En general, se espera que el mercado cierre el año con un crecimiento moderado en las zonas premium, mientras que los sectores con menor absorción mantendrán precios estables o con leves ajustes a la baja.
Precios de Venta:
En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario de oficinas en Medellín muestra una leve corrección en los precios de venta, con una disminución promedio del 7,2%, pasando de $10.859.200 COP/m² en el Q3-2023 a
$10.080.600 COP/m² en el Q3-2024. Este ajuste se debe principalmente tras la reducción de los precios en los corredores con menor demanda, como el Centro y el corredor "Otros", que han experimentado bajas considerables debido a una sobreoferta de oficinas en venta de clase B y a la falta de infraestructura moderna. Sin embargo, las zonas de alta ocupación, como El Poblado y Las Palmas, siguen siendo las más resistentes, manteniendo precios estables e incrementos. A pesar de la caída generalizada en el promedio, la escasez de oficinas de alta calidad en los principales corredores de la ciudad sigue manteniendo los valores promedio al alza en estos sectores.
Precios de Venta
$ 12.000.000
$ 16.000.000 A+ A B A+ B A A B A
Poblado Las Palmas CentroOtros COP/m 2
$ 8.000.000
$ 4.000.000
$ 0
Precios de Venta
Q2-2023 Q2-2024
Colliers estima un cierre de año con niveles de precios al alza para el segmento inmobiliario de oficinas en Medellín. Para el cuarto trimestre, se estima que el mercado de oficinas mantendrá su crecimiento en los corredores más demandados. Se proyecta que Las Palmas y el Poblado sostendrán su valor en la clase A+, con incrementos de entre 2,5% y 3,0%, impulsados por la preferencia de los usuarios hacia estos sectores. La clase A en el Poblado podría crecer a un promedio de entre $11.100.000/m2 y $11.300.000/m2 . El corredor Centro podría ver una recuperación parcial en la clase B, proyectando un leve aumento en torno al 1%, ajustando su oferta y precio promedio a aproximadamente $2 826 000/m2 para el fin de año.
Corredores de Medellín
Poblado:
El corredor Poblado se encuentra ubicado a la altura de la avenida el Poblado entre las calles 25 sur y la calle 30, este corredor es el más grande de la ciudad de Medellín con un inventario del 45% sobre el total de la ciudad, se caracteriza por estar ubicado en unas de las avenidas principales de Medellín y contar con los edificios de mayores especificaciones debido al dinamismo constructor que ha tenido en los últimos años.
La avenida El Poblado en su tramo desde el Parque Principal hasta el Club Campestre, ha sido bautizada como la Milla de Oro por los corredores de propiedad raíz, ya que se considera que el metro cuadrado en este corredor es el más costoso de la ciudad, debido a su infraestructura vial, la cercanía con el sector financiero y a su exclusiva zona residencial.
Palmas Superior e Inferior:
El corredor Palmas Superior e Inferior como su nombre lo indica comprende La Avenida Las Palmas (también corredor Turístico Las Palmas) desde San Diego y va hasta el inicio de cada una de las transversales, Inferior y superior. En la Superior se extiende hasta la Calle 1, y en la transversal Inferior hasta la calle 7ª.
Este corredor se perfila como uno de los nuevos sectores de desarrollo en materia corporativa por múltiples razones; como lo son, la baja disponibilidad de terrenos en el corredor Poblado, menor saturación vial, nuevas obras viales y de infraestructura, vías sin restricciones vehiculares (pico y placa), facilidad de acceso tanto al sector Poblado como al Centro y a los diferentes aeropuertos de la ciudad. Actualmente se encuentran edificios de oficinas donde se resaltan Palms Avenue, Prisma e Interplaza.
Corredores de Medellín
Centro:
Este corredor como su nombre lo indica se ubica en el centro de Medellín entre las calles 44 (San Juan) y 58 (Echeverri) y entre la Avenida Oriental y la Avenida Regional, es el corredor más antiguo de la ciudad y el tercero en tamaño con un 14% del total de metros cuadrados rentables construidos de la ciudad, en esta zona se presentaron los primeros desarrollos de oficinas de Medellín, por ello se caracteriza porque en él se ubican muchas de las empresas del sector gubernamental, las vías de acceso son la oriental y la avenida 40, cabe destacar que a pesar de contar con edificios de gran tamaño, no cuentan con las especificaciones delos edificios actuales, especialmente en lobby, tamaño de placa, altura entre placas, y control de acceso y seguridad.
Otros:
El corredor otros de la ciudad de Medellín están compuesto por los edificios que, a pesar de ser monitoreados, no se encuentran en una zona consolidada de oficinas, se encuentran dispersos alrededor de la ciudad y alejados de los barrios principales de la ciudad, en este corredor ubicamos edificios como Puerto Seco y el Centro Empresarial Olaya Herrera.
Tablas Resumen
Oficinas - Comparación por Corredor
Precios de Renta
Glosario
Central Business District (CBD):
Es el término general con el que se designan las áreas centrales en que se concentran comercio y oficinas, en donde abundan los edificios modernos, altos y de altas especificaciones. Sus calles son las más frecuentadas y son las zonas más demandadas para el mercado de oficinas
Corredores Periféricos:
Es el término que se utiliza para designar el área donde se ubican oficinas y comercio fuera del Central Business District.
Producto Interno Bruto (PIB):
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Tasa de Disponibilidad (TD%):
Es la razón entre el espacio total de inventario competitivo monitoreado por Colliers y el espacio disponible dentro de estos inmuebles.
Inventario:
Universo de estudio. Es todo inmueble corporativo dedicado para oficinas, el cual ya se encuentra en operación, de clasificación A+, A o B, dentro de los corredores monitoreados por Colliers, y que no están en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor:
Es considerado como el submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son monitoreados por Colliers.
Edificios clase A+ (A Plus u Oficinas Prime):
Estos edificios son considerados de altas especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre el piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de oficina, sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendios entre otras especificaciones técnicas, de igual manera se encuentra ubicados en zonas privilegiadas de la ciudad, con buenas vías de acceso.
Edificios clase A:
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los
3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.
Edificios clase B:
Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contraincendios.
Absorción neta acumulada:
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo, para el caso de este informe corresponde al periodo comprendido entre diciembre del año inmediatamente anterior y el mes de cierre del reporte.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes:
El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Nuestro equipo
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Roberto Cáceres
Director General
Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS
Director Valuación y Consultoría
Mauricio.montañez@colliers.com
Lorena Carrillo
Analista Comercial Valuación y Consultoría. Lorena.Carrillo@colliers.com
Nelson Bejarano
Analista Comercial Valuación y Consultoría
Nelson.Bejarano@Colliers.com
