Oficinas_Bog_Q3_2024_Free by ColliersColombiaIM

Reporte Mercado Oficinas

Julio – Septiembre Bogotá- Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.172,13

BAN. REP. (15 de Septiembre de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $70,47

Diario La República (15 de Septiembre de 2024)

Variación mensual del IPC:

5,81% Septiembre 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 9,7%

DANE (Agosto de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.532,9

Millones CIF. BAN REP (Agosto de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.845

Millones FOB.DANE (Agosto de 2024)

En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de costos. Además, se observa a nivel nacional que los costes de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).

Regional:

En Bogotá, se evidencia un escenario positivo en el que la inflación se ha reducido en 4,7 puntos porcentuales (p.p.), pasando del 11,83% en julio de 2023 al 7,13% en el mismo mes de 2024. Además, la ciudad mantiene un liderazgo constante en el Índice Departamental de Competitividad, posicionándose en el primer lugar con una calificación de 8,14 sobre 10. Este índice refleja las condiciones habilitantes, el capital humano, la eficiencia de los mercados y el ecosistema de innovación de la ciudad. Adicionalmente, el mercado laboral registra un incremento en la tasa de ocupación interanual de 3,02 p.p., así como un aumento de 3,36 p.p. en la tasa global de participación, correspondiente al trimestre comprendido entre abril y junio de 2024. No obstante, a pesar del desempeño notable de la ciudad durante la primera mitad del año, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) indica un aumento interanual del 3,68% en los costos entre junio de 2023 y 2024. A pesar del sólido desempeño económico de Bogotá, el continuo aumento en los costos de construcción podría ejercer presión sobre la inversión en el sector. Este incremento tiene el potencial de afectar tanto los planes como las decisiones de los inversionistas.

Oficinas:

El mercado nacional de oficinas sigue siendo dinámico y diversificado, con un crecimiento particular en las principales ciudades, a pesar de los retos económicos. El comportamiento del mercado depende de factores como la oferta y demanda en cada ciudad, las preferencias de las empresas por oficinas premium, y las nuevas modalidades de trabajo que están redefiniendo la forma en que las organizaciones buscan y utilizan los espacios. Sin duda, las ciudades principales seguirán siendo el foco de atención en el corto y mediano plazo, con un interés creciente en los desarrollos de oficinas sostenibles, flexibles y de alto nivel tecnológico.

Reporte de Mercado

Q3 2024: 8,86%

Q3 2023: 10,06%

Reporte de Mercado

Inventario:

Al finalizar el tercer trimestre del año, el inventario competitivo del segmento inmobiliario de oficinas en Bogotá alcanza un total de 3.088.213 m², lo que representa un crecimiento de 41.640 m² en comparación con el año anterior. La ciudad se distingue por contar con edificios que presentan altas especificaciones modernas, sostenibles y eficientes. En particular, los inmuebles clasificados como A+ y A son predominantes, constituyendo el 75,02% del inventario total. Esta tendencia refleja el compromiso del mercado inmobiliario bogotano con la calidad y la sostenibilidad en sus desarrollos.

Anual por Clase

por Corredores (2024-2023)

Teniendo en cuenta lo anterior, se prevé que el inventario de oficinas en Bogotá mantenga una tendencia creciente en los próximos años, impulsado por los nuevos proyectos que actualmente están en construcción. Sin embargo, se anticipa que este crecimiento será moderado, dado que la disponibilidad de lotes para desarrollo en la ciudad es cada vez más limitada. Esta situación sugiere que, aunque la demanda por espacios de alta calidad seguirá en aumento, el ritmo de expansión del inventario podría verse afectado por las restricciones en la oferta de terrenos.

Oferta:

La disponibilidad de espacios de oficinas para el presente periodo se sitúa en 273.722 m², lo que representa un decrecimiento del 10,71% en comparación con el año anterior. Este comportamiento se debe principalmente al aumento en la ocupación de las clases A y B, que han experimentado una mayor demanda por parte de empresas que buscan mejorar la calidad de sus espacios de trabajo y precios que se ajusten a sus presupuestos

Colliers estima que la disponibilidad de espacios de oficinas en Bogotá continuará disminuyendo, especialmente en los corredores ubicados dentro del CBD (Central Business District). Esta proyección se basa en la consistente demanda en estas ubicaciones estratégicas a lo largo del tiempo. La preferencia de las empresas por establecerse en el CBD, donde se concentran importantes recursos y facilidades, sugiereque la presión sobrela oferta deoficinas en esta área seguirá en aumento, lo que podría resultar en una mayor ocupación y una eventual reducción de espacios disponibles.

Nueva Oferta:

En Bogotá, los nuevos desarrollos suman un total de 759.135 m² proyectados, destacándose aquellos que se encuentran en estado de planos, los cuales representan el 47,84% del inventario total proyectado. Este comportamiento se atribuye principalmente a los altos costos de construcción, que han llevado a una ralentización en el ritmo de las obras y a demoras en alcanzar los puntos de equilibrio financiero. Esta situación sugiere que, aunque hay un número significativo de proyectos en planificación, los desafíos económicos actuales están afectando la capacidad de los desarrolladores para llevarlos a cabo de manera oportuna

Andino

Centro Chico

Cordoba Otros Salitre

S. Barbara Oferta

Oferta 2024 Oferta 2023

Reporte de Mercado

Nueva Oferta por Estado

Participación 2024 Participación 2023

De acuerdo con el comportamiento observado en la construcción de nuevos edificios en Bogotá, se estima que la ciudad continuará consolidándose gracias a su amplio inventario proyectado en oficinas. Sin embargo, el sector de la construcción seguirá enfrentando grandes riesgos asociados a los costos de producción, la necesidad de alcanzar puntos de equilibrio, la competencia por precios en el mercado y la disponibilidad limitada de espacios. Además, los nuevos proyectos que se inicien deberán enfrentar desafíos relacionados con el marco normativo, lo que podría complicar aún más su desarrollo y ejecución.

Absorción:

La ocupación registrada durante los primeros tres trimestres del año alcanza los 52 299 m², lo que representa un incremento de 1.5 veces en comparación con el año anterior. Este crecimiento destaca el sólido desempeño de los corredores en la ciudad.

Absoración Neta Corredores

Al analizar la tasa de disponibilidad, se destaca que, durante el año 2024, esta se ha mantenido en un solo dígito, un comportamiento que no se había registrado en este mercado desde la época prepandemia. Para el presente trimestre, la ciudad cierra con un indicador de 8,86%. Al desglosar la tasa de disponibilidad por corredores, destacan los corredores Andino, Santa Bárbara y El Chicó, que presentan las tasas de disponibilidad más bajas de la ciudad. Colliers International estima que, para el cierre del año, este indicador se mantendrá en términos positivos. Sin embargo, se prevé que el mercado enfrente varios desafíos, como la escasez de espacios de oficinas de gran tamaño, situación que ha sido impactada principalmente por la limitada disponibilidad de lotes para desarrollo y el aumento en los costos de construcción.

Precios de Renta:

La ciudad de Bogotá cierra el tercer trimestre del año con un precio promedio de renta de $72.700 COP/m2, creciendo anualmente un 3,74%. Este comportamiento al alza se presentó particularmente en las zonas de Otros.

Precios de Renta (2024-2023)

Absorción 2024 Q3 Absorción 2023 Q3

Precio Renta (2024 Q3)

Variación Oferta en Renta Anual

Precio Renta (2023 Q3)

Colliers prevé que los precios de renta continúen su tendencia alcista. Este comportamiento no se limitará solo a los corredores del CBD, sino que también afectará a los periféricos, debido a los nuevos proyectos emergentes en esas zonas, los cuales cuentan con altas especificaciones.

Precios de Venta:

Para la ciudad de Bogotá, el precio de venta ponderado para el tercer trimestre del año se ubicó en $10.033.600 COP/m², lo que representa una disminución anual de -0.26% y una leve caída de -0.10% en comparación con el trimestre anterior.

Reporte de Mercado

Precios de Venta

El comportamiento de los precios de venta en Bogotá apunta a un crecimiento desacelerado, conforme a la dinámica actual del mercado. Los propietarios han comenzado a ajustar sus expectativas en respuesta a una demanda moderada y a la baja disponibilidad de espacios corporativos de alta calidad, lo que influye en las tendencias de precios en la ciudad.

Corredores de Bogotá

Cedros:

Este corredor ubicado en la zona norte de la ciudad. Es un sector principalmente comercial y residencial, con presencia de hospitales, universidades y diferentes instituciones que han impulsado el desarrollo de diversas construcciones. Cuenta con una importante infraestructura vial que permite un fácil acceso a la zona: La carrera séptima y novena, la calle 127 y 134.

Aunque esta zona no ha sido tradicionalmente de oficinas, desde el 2005 empezó a evolucionar con fuerza con la construcción del primer edificio del North Point, complejo que ahora cuenta con 5 edificios que suman cerca de 90.000 metros cuadrados de altas especificaciones; a este complejo se le han sumado algunos otros edificios ya construidos y otros más en construcción y en planos, con lo cual se ha convertido en una nueva opción dentro de la ciudad.

Córdoba:

El nuevo corredor Córdoba está ubicado en la zona noroccidental de la ciudad y cuenta con una importante malla vial que incluye la Av. Boyacá, Calle 127, Av. Suba y Autopista Norte.

Este corredor empresarial se suma al dinamismo en el desarrollo residencial que en los últimos años ha tenido este sector, aunque actualmente cuenta con 7 edificios de oficinas que suman cerca de 112.000 metros cuadrados rentables.

Santa Bárbara:

Se encuentra en el barrio que lleva el mismo nombre, en la zona nororiental de la ciudad, por donde pasan vías principales que facilitan el acceso a la zona como la carrera séptima y quince, la Avenida Pepe Sierra y la Calle 127.

Este corredor tuvo su punto de partida con la construcción del centro comercial Hacienda Santa Bárbara a finales de los ochenta y se consolidó después con la puesta en funcionamiento de varios complejos empresariales, financieros y comerciales. Actualmente este es un epicentro de edificios A+, en el que se encuentran los edificios con más altas especificaciones de Bogotá, tales como: Cusezar, Tierra Firme, Torre Samsung, y Torres Unidas II, este submercado se caracteriza por ser de los más preferidos por parte de los usuarios, a pesar de sus altos precios.

Corredores de Bogotá

Chicó:

Este sector inició su desarrollo hacia la década de los años cincuenta con la construcción de varios centros comerciales, como el Centro Comercial Colseguros. De esta manera, la actividad residencial que predominaba en la zona fue rezagada por el aumento de la dinámica comercial y empresarial. Cuenta con una infraestructura de vías que permite el acceso a la zona desde cualquier punto de la ciudad: las carreras séptimas, once y quince, las calles 85 y 100, y la Autopista Norte.

Este corredor cuenta con un gran número de edificios de pequeño y mediano tamaño. En los últimos años se han desarrollado muchos proyectos clase A y B renovando por completo el sector que en el pasado era de uso de vivienda y al pasar de los años fue modificado por un centro de oficinas y servicios.

Calle 100:

Comprende el marco de la calle 100 en sus costados norte y sur desde la calle 98 hasta la calle 106 entre la carrera séptima y la autopista norte. Cuenta con múltiples vías de acceso como la avenida NQS, la carrera 15, la carrera séptima, la carrera 19, y la autopista norte.

Aunque la principal actividad de la zona es la de oficinas, en los últimos años se han ubicado allí sedes de entidades financieras, hoteles y restaurantes. En el perímetro se encuentran, además, algunos edificios de apartamentos que se construyeron hacen más de 20 años cuando el sector era residencial. Este corredor es unas de las zonas con mayor número de metros cuadrados rentables construidos. Adicionalmente se caracteriza por presentar una importante oferta hotelera y dentro de sus edificios principales se encuentran: Capital Tower, World Trade Center, y Citibank.

Andino:

Submercado ubicado sobre importantes vías como la carrera séptima, y novena, es un sector de múltiples actividades tales como comercio, oficinas, restaurantes, hoteles y sucursales bancarias, que tienen lugar en casas y edificios antiguos. En el perímetro predominan las casas de conservación que dan testimonio de las diferentes tendencias arquitectónicas que han marcado la ciudad, es uno de los corredores más demandados de Bogotá.

La mayor actividad de esta área está marcada por la dinámica del Centro Comercial Andino, la Zona T y la Zona Rosa. Es una de las zonas más apetecidas de Bogotá ya que es uno de los epicentros más importantes de comercio y diversión, por lo que registra bajas tasas de vacancia y debido a la escasez de terrenos se encuentran en construcción menos de cinco proyectos en la actualidad.

Corredores de Bogotá

Avenida Chile:

La zona cuenta con un completo sistema vial que facilita el acceso a esta área a través de la Avenida Chile, la carrera séptima y la Avenida Circunvalar. En este sector se combinan las actividades de oficinas, entidades financieras, hoteles, centros comerciales, restaurantes y edificaciones institucionales, rodeadas de inmuebles residenciales, particularmente de estratos altos. Adicionalmente allí se encuentran múltiples sedes de servicio diplomático.

Es uno de los corredores más apetecidos en la ciudad, además es la zona que se consolidó desde hace 10 años como una de las más tradicionales de oficinas, sin embargo, por la escasez de suelo, no se evidencian en esta zona oportunidades de construcción ni edificaciones de características modernas. Los edificios más representativos son BVC, Torre Venados, Liberty Seguros y BBVA.

Salitre:

Este corredor cuenta con una completa malla vial que permite un rápido y fácil acceso a la zona: Avenida El Dorado, Avenida la Esperanza, Calle 68, Avenida Boyacá y Avenida Ciudad de Cali se ha convertido en una de las zonas estratégicas de la ciudad por su cercanía con el Aeropuerto El Dorado, el Terminal de Transportes y el centro de la ciudad. Adicionalmente tiene un completo equipamiento de servicios financieros, hoteleros, empresariales y comerciales.

Este corredor registra la mayor cantidad de metros cuadrados en planos y en construcción, centraliza una gran cantidad de proyectos de oficinas a la medida, y ciudadelas empresariales, con lo cual promete convertirse en uno de los principales corredores fuera del CBD de la ciudad

Centro Internacional:

Uno de los primeros corredores de oficinas de la capital y en éste se encontró uno de los primeros sub-mercados de oficinas del sector financiero de Bogotá. Entre sus principales vías de acceso y evacuación están la carrera séptima, avenida Caracas y calle 26. Algunos puntos de referencia: La Plaza de Toros y El Museo Nacional.

En este corredor predominan los edificios clase B, actualmente es un centro histórico y sus edificios tienen más de 20 años, por lo que ya no es muy apetecido por las empresas. Esta zona se caracteriza por centralizar un gran número de edificios gubernamentales. Su principal edificio es la torre Colpatria, famoso por ser el más alto del país. A este corredor pertenece el nuevo edificio Torre Atrio, uno de los inmuebles corporativos con mejores especificaciones de la región

Tablas Resumen

Oficinas - Comparación por Corredor

Precios de Renta

Periféricos

Glosario

entral Business District (CBD):

Es el término general con el que se designan las áreas centrales en que se concentran comercio y oficinas, en donde abundan los edificios modernos, altos y de altas especificaciones. Sus calles son las más frecuentadas y son las zonas más demandadas para el mercadodeoficinas

Corredores Periféricos:

Es el término que se utiliza para designar el área donde se ubican oﬁcinas y comercio fuera del Central Business District.

Producto Interno Bruto (PIB):

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.

Tasa de Disponibilidad (TD%):

Es la razón entre el espacio total de inventario competitivo monitoreado por Colliers y el espacio disponible dentro de estos inmuebles.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble corporativo dedicado para oficinas, el cual ya se encuentra en operación, de clasificación A+, A o B, dentro de los corredores monitoreados por Colliers, y que no están en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como el submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son monitoreados por Colliers.

Ediﬁcios clase A+ (A Plus u Oficinas Prime):

Estosediﬁciossonconsideradosdealtasespecificacionese incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre el piso y techo iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de oﬁcina, sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendios entre otras especificaciones técnicas, de igual manera se encuentra ubicados en zonas privilegiadas de la ciudad, con buenas vías de acceso.

Ediﬁcios clase A:

Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los

3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oﬁcina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.

Ediﬁcios clase B:

Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oﬁcina o superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contraincendios.

Absorción neta acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo, para el caso de este informe corresponde al periodo comprendido entre diciembre del año inmediatamente anterior y el mes de cierre del reporte.

Explicación Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: