Indicadores Económicos
PIB: 0,7% Primer
Trimestre 2024
Según estimaciones del DANE
DÓLARTRM:
$4.144,63
BAN. REP. (18 de Junio de 2024)
Panorama Económico
PETROLEO WTI:
USD $81,59
Diario La República (18 de Junio de 2024)
Variación mensual del IPC:
0,43% Mayo 2024
Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO: 10,6%
DANE (Marzo de 2024)
IMPORTACIONES:
USD $3.382,1
Millones CIF. BAN REP (Marzo de 2024)
Proyección Crecimiento: 1,3% para 2024
Según la proyección del Banco Mundial
EXPORTACIONES:
USD $3.830,7
Millones FOB. DANE (Marzo de 2024)
Nacional:
En Colombia, la recuperación económica sigue su curso, donde el consumo y la inversión tendrán un papel fundamental durante el segundo semestre del año. Actualmente, se observan mejoras en indicadores clave como las tasas de interés e inflación, mayor ahorro interno, mejoramiento en la capacidad industrial y ejecución de obras públicas. Según analistas económicos, la inflación seguirá descendiendo, alcanzando un 5.4% en diciembre y 3.8% a finales de 2025, y el Banco Central podría reducir las tasas al 8.5% en 2024 y al 6.0% en 2025. La política monetaria será crucial para el tipo de cambio, con fluctuaciones importantes esperadas en los próximos doce meses. Para el cierre de año, se espera que los hogares aumenten el gasto en bienes y moderen en servicios, mientras la inversión se centrará en obras civiles y maquinaria, seguidas por edificaciones. En cuanto al Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), los desarrollos con destinación Hotelera, Comercio y Oficinas mostraron un crecimiento en sus costos por encima de la media nacional, impulsados por amentos en los rubros de herramienta menor y mano de obra.
Regional:
La economía de Medellín ha mostrado una notable recuperación y crecimiento en los últimos años, impulsada por el esfuerzo conjunto entre el sector público y privado. Este desempeño positivo se basa en varios factores clave. En primer lugar, las actividades económicas que más han contribuido al crecimiento son el comercio y el transporte, que representan el 17,6% del PIB regional, y la industria manufacturera, con un 14,4%. El sector turismo también ha destacado, con un aumento del 6,4% en ventas y un 11,7% en empleo, logrando la segunda mejor tasa de desempleo del país, con un 9,5 %. Este fortalecimiento ha incrementado la demanda interna gracias al aumento en el consumo y la inversión local. Sin embargo, según el DANE, la construcción registró una disminución del 4,2% en 2023, especialmente en las edificaciones no residenciales y actividades especializadas, lo que podría generar un riesgo para las estadísticas de empleo, según Camacol. Aun así, el PIB del sector de la construcción ha iniciado su proceso de reactivación, con iniciativas de apoyo a startups y pequeñas empresas que han diversificado la economía y fomentado la inversión extranjera. Esto deja una proyección de leve crecimiento para los dos próximos años.
Retail:
A nivel general, el mercado inmobiliario de centros comerciales muestras índices de ocupación física estables, respaldados por la incorporación de marcas de hard discount, servicios de salud y gastronomía, que siguen impulsando el tráfico de personas hacia estos espacios de comercio. Pese a la baja estructuración y desarrollo de nuevos centros comerciales, se anticipa un crecimiento en este sector impulsado principalmente por la expansión de centros ya establecidos, donde se evidencia la intención de reaprovechar zonas comunes y áreas de bajo tráfico para atraer nuevos inquilinos. Para este trimestre, resalta la apertura del nuevo centro comercial Mall Plaza Cali, con un porcentaje inicial de ocupación que supera las principales aperturas de los últimos cuatro años en Bogotá, Medellín y Barranquilla. Para el cierre de año se prevé una tendencia estable en términos de oferta y precios, que estará influenciada por el comportamiento del consumo de los hogares y su nivel de endeudamiento, especialmente durante la temporada de fin de año
Reporte de Mercado
Tasa de Disponibilidad
Q2 2024: 1,85 %
Q2 2023: 2,07 %
Absorción Neta
Q2 2024: -927 m²
Q2 2023: 6.497 m²
Inventario
Q2 2024: 993.370 m²
Q2 2023: 993.370 m²
Oferta
Q2 2024: 18.328 m²
Q2 2023: 20.524 m²
Reporte de Mercado
Inventario:
Para el segundo trimestre del 2024, el mercado de retail en Medellín cuenta con un inventario competitivo de 993.370 m² distribuidos en 29 centros comerciales, mostrando un comportamiento estable en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Medellín ha sido reconocida por sus iniciativas en sostenibilidad y tecnología, lo que ha atraído a empresas e inversionistas que buscan un entorno dinámico y moderno.
Desglosando el inventario según la clase de centro comercial, el formato Regional se consolida como el más representativo desde el último trimestre del año 2021, consolidando 361.437 m², del GLA total de la ciudad Seguido de esta clase, se encuentran los centros comerciales Super Regionales, que han mantenido una su inventario 301.871 m² desde los últimos cinco años. Ahora bien, la clase Comunitario, que es la tercera en aportar mayor GLA en la ciudad, consolidando 185.542 m² Con este comportamiento se evidencia la preferencia de los consumidores por complejos comerciales cuyo tenant mix sea más robusto, con amplia variedad de servicios y entretenimiento, supliendo las necesidades de sus zonas de influencia.
Teniendo en cuenta la estabilidad global del inventario y la baja estructuración de centros comerciales en la ciudad, Colliers prevé una marcada estabilidad el indicador de nuevos proyectos. Sin embargo, siguiendo la tendencia observada en Bogotá, el crecimiento del área rentable de este segmento inmobiliario en el mediano plazo estará enfocada en la expansión de centros comerciales ya consolidados Además, con la entrada en operación de la tienda de IKEA en Viva Envigado prevista para la segunda mitad del año, se espera un crecimiento en el GLA de la ciudad cercano a 18.000 m2 .
Oferta:
Durante el segundo trimestre del 2024, la oferta de locales en centros comerciales en Medellín sigue mostrando una tendencia a la baja, con un total disponible de 18.328 m², mostrando una disminución del 10,70% respecto al año anterior. El auge en el turismo en esta ciudad ha impulsado la apertura de nuevas marcas de lujo y servicios, de modo que submercados como El Poblado registran la mayor proporción de locales ocupados durante los últimos doce meses.
Oferta por Corredor Q2-2023 Q2-2024
Detallando este comportamiento, la disponibilidad de locales comerciales en El Poblado alcanza los 4.989 m², con una disminución anual del 26,47% Al analizar esta cifra según el tamaño de los locales, las propiedades con áreas desde 60 m² hasta 200 m² concentran cerca del 60% de la oferta en el submercado, alineándose con los requerimientos actuales de las marcas que buscan espacios de tamaño intermedio. Allí, se observan decrecimientos importantes en centros comerciales como Premium Plaza, San Diego y Santa Fe.
Con esta disminución sostenida de la oferta en centros comerciales, Colliers prevé un cierre de año con cifras de oferta aún más bajas que las registradas en la actualidad. Submercados como El Poblado seguirán registrando disminuciones en este indicador teniendo en cuenta la época de fin de año y el mayor atractivo de parte de marcas de lujo en instaurar sus operaciones en este sector en auge.
Absorción Neta:
En el segundo trimestre de 2024, el mercado inmobiliario de retail en Medellín ha experimentado una absorción neta acumulada de -927 m², siendo este el primer trimestre en reflejar un resultado neto en terreno negativo desde finales del año 2021 No obstante, es de mencionar que esta cifra
Reporte de Mercado
no refleja un comportamiento desfavorable para el mercado de la ciudad, recordando que la tasa de ocupación de este segmento es la más alta en comparación con Bogotá, Barranquilla y Cali.
Absorción Neta por Corredor y Clase
Q2-2023 Q2-2024
Bruta por Corredor
En cuanto al análisis por corredor, se observa que los extremos Sur y Norte de la ciudad han sido los principales impulsores de la demanda durante este primer semestre del año, con absorciones de 338 m2 y 266 m2 respectivamente. En contraposición, los centros comerciales ubicados en el Occidente, Oriente y Poblado registraron leves liberaciones de espacios, que van desde los 215 m2 hasta los 675 m2
En congruencia con las previsiones de la oferta y nuevos proyectos, Colliers prevé un cierre de año con indicadores de colocación al alza en la ciudad de Medellín, donde la implementación de estrategias innovadoras y tecnológicas tendrá un rol fundamental para atraer nuevas marcas hacia estos establecimientos de comercio.
Absorción Bruta:
Definiendo la absorción bruta inmobiliaria como la suma de área ocupada en el último trimestre (sin incluir liberaciones de espacios), se encontró que la colocación de locales en Medellín asciende a 1.317 m², distribuidos en 20 unidades comerciales.
En cuanto al tipo de transacción, cerca del 70% de los espacios ocupados este trimestre fueron comercializados en modalidad de alquiler, mientras que el 30% restante se realizó mediante transacciones de venta.
Precios de Renta:
El precio de alquiler de locales comerciales en la ciudad de Medellín experimentó un aumento del 6,68% en comparación con el mismo trimestre del año anterior consolidando un precio promedio actual de $105.800 COP/m². A nivel general, se observó una disminución del 10,78% en la oferta en renta de locales comerciales durante este trimestre. Este cambio en los precios obedece a factores como el incremento generalizado en los precios de la economía y la baja disponibilidad de locales comerciales que incrementa gradualmente la competencia entre los usuarios finales.
Precios de Renta Por Corredor
$ 150.000
$ 125.000
$ 100.000
$ 50.000 $ 75.000
Q2-2023 Q2-2024 Variación Relativa
Al analizar el comportamiento de los precios según su ubicación geográfica, se encuentra que, los corredores SU Sur y Occidente registraron incrementos de 25,94% y 9,50% respectivamente, alcanzando precios por $75.000 COP/m² y $113.300 COP/m². Revisando los precios por el tamaño de
Reporte de Mercado
local, se encuentra que, en el corredor SU Sur los locales de 100 m² a 200 m² consolidan el precio más alto, con $98.900 COP/m², mientras que, en el corredor Occidente los locales con áreas desde los 20 a 60 m² registraron un precio de $166.700 COP/m². Por su parte, el corredor Poblado, que incrementó su precio 7%, alcanza para este trimestre un precio promedio de $118.200 COP/m², mencionando que, los locales ubicados en plazoleta registran un precio de alquiler por $185.500 COP/m² y los de tipo in-line $108.800 COP/m²
Con este contexto, Colliers estima que el mercado de renta de locales comerciales en Medellín continuará mostrando una tendencia al alza en el corto plazo. Sin embargo, se espera que este crecimiento sea moderado frente a años anteriores debido a que, en la actualidad los valores de alquiler han alcanzado máximos históricos.
Precios de Venta:
Para el segundo trimestre del 2024, el precio promedio de venta de locales comerciales en Medellín ha registrado un crecimiento del 20,14% en los últimos doce meses, alcanzando los $20.059.500 COP/m². Este comportamiento también se deriva de la baja disponibilidad de locales comerciales bajo este modelo de comercialización, de modo que la disponibilidad de área bajo este modelo de comercialización también decrece un 34,27% en el mismo periodo, lo que refleja una alta sensibilidad del mercado ante la baja cantidad de producto inmobiliario disponible.
Precios de Venta Por Corredor
crecimiento más marcado entre submercados con una variación anual del 62,72% en doce meses. Allí, la comercialización de locales de grandes áreas en los últimos doce meses y el reajuste en las expectativas de ingresos por parte de los propietarios de locales disponibles en la zona, generaron una presión en doble vía sobre los niveles de precios. Con lo anterior, el valor promedio ponderado de locales comerciales en este corredor asciende a $16.727.600 COP/m2 .
Precios de Venta Por Corredor
$ 20.000.000
$ 15.000.000
$ 10.000.000
$ 25.000.000 COP/m 2
$ 5.000.000
$ 0
Q2-2023 Q2-2024|
$ 20.000.000
$ 15.000.000
$ 10.000.000
$ 25.000.000 COP/m 2
$ 5.000.000
$ 0
Q2-2023 Q2-2024|
Al analizar el comportamiento de los precios de venta según su ubicación geográfica, se evidencia que el corredor SU Norte continúa consolidando el precio promedio en venta más elevado de la ciudad, cerrando el trimestre actual en $23.000.000 COP/m2 y manteniéndose estable frente al año anterior. Allí, la oferta en venta alcanza los 3.399 m2 , concentrando cerca del 65% del total disponible en la ciudad. El corredor Poblado, por su parte, registra el
Con base en esta dinámica, Colliers estima que el sector de retail en la ciudad continuará mostrando un crecimiento en el corto plazo respecto a sus valores de venta de locales comerciales. Factores como la continua intención de demanda y baja disponibilidad seguirán generando una presión sobre los valores de venta pedidos. En el mediano plazo, el ritmo de crecimiento estará marcado por las iniciativas de desarrollo urbano que favorezcan la creación de nuevos centros o áreas comerciales, impulsando la competencia y moderando el crecimiento de los precios.
Corredores de Medellín
Corredores de Medellín
Oriente:
Este corredor se localiza hacia el costado oriental del río Medellín hasta los límites orientales de la ciudad y entre la calle 33 y la Avenida Las Palmas hasta el límite norte de la ciudad de Medellín. El sector tiene insuficiencia en transporte público, ya que no cuenta con influencia del metro de Medellín.
Es el corredor más grande en términos de territorio, sin embargo, tiene afluencia de todos los estratos a excepción del 5 y 6. Algunos de estos centros de comercio se caracterizan por tener anclas de índole gubernamental o de servicios. Adicionalmente, el centro de la ciudad propicia que el comercio sea bastante informal, y las edificaciones sean reformadas continuamente.
Sub Urbano Norte:
El corredor Sub Urbano Norte se encuentra ubicado desde los límites norte municipales de la ciudad de Medellín hacia los municipios de Bello y Copacabana, los cuales se han visto involucrados directamente con Medellín por los procesos de conurbación dado el crecimiento y conexión de ambos municipios.
Cuenta con un solo centro comercial al cual asiste población de estratos 2 y 3. Adicional al centro comercial se encuentran malls de pequeñas superficies lo que hace que el sector no cuente con marcas reconocidas. El tránsito de la zona es bastante bueno y facilita el acceso al centro comercial contando con el servicio de transporte público y el sistema del metro a través de la estación Niquía, la última estación del sistema hacia el Norte.
El corredor conserva características informales de comercio, debido a la influencia los municipios de Bello y Copacabana, anexos a la ciudad de Medellín.
Poblado:
Este corredor se encuentra localizado al suroriente de la ciudad de Medellín, a partir de la calle 33 y la Avenida Las Palmas hasta el límite urbano sur de la ciudad, en él se ubica aproximadamente el 40% del área rentable total de los centros comerciales de Medellín a pesar de ser el corredor más pequeño en términos territoriales. Se resaltan los centros comerciales más importantes de la ciudad, tales como Oviedo, El Tesoro y Santa Fe. Adicionalmente fue sede del primer centro comercial de Medellín en 1972
Los centros comerciales tienen marcas reconocidas y de lujo, con característica de tener un flujo constante estratégico de comercio debido a la presencia de centros de comercio representativos para la ciudad.
Corredores de Medellín
Dentro del corredor Poblado se encuentra la mayor cantidad de personas que visitan los centros comerciales en Medellín, y el uso de carro para dirigirse allí es elevado, lo que ha propiciado la construcción de parqueaderos públicos dentro de los centros comerciales, que en su mayoría no tienen ningún costo.
Occidente:
El corredor Occidente se ubica al costado occidental del río Medellín, entre los límites municipales norte y sur de Medellín hasta los límites occidentales de la ciudad de Medellín, sus principales vías de acceso son la Carrera 20 E, el puente de la 67 y de la 77, la Calle 58 y la avenida Colombia, que le permiten su conexión con la parte oriental de la ciudad sobre el río Medellín.
A pesar de que hay poco desarrollo de centros comerciales, se observan dos tendencias: la primera con influencia directa a estratos 1, 2 y 3 que cuentan desde el 2013 con el centro comercial Florida. Por otro lado, se encuentran centros comerciales que tienen influencia directa con estratos 4 y 5 como Molinos, Unicentro y Viva laureles. En este corredor se presenta buena infraestructura y servicios dotacionales como Universidades y Hospitales, además de contar con un amplio servicio de transporte público. En el sector se destacan anclas de servicio como Sura en el centro comercial Molinos.
Sub Urbano Sur:
El corredor Sub Urbano Sur se encuentra ubicado a partir de los límites municipales del sur de la ciudad de Medellín hacia los municipios de Itagüí, Sabaneta y Envigado, zonas que se han visto involucradas directamente con Medellín por los procesos de conurbación.
Dentro del corredor hay una buena cantidad de centros comerciales a pesar de estar fuera del perímetro de la ciudad de Medellín, esto debido a la influencia de los municipios que conforman el sector. Tiene la característica de tener centros comerciales de clase especializada y outlet, como es el caso del centro comercial Mayorca, el cual al estar ubicado en el centro del corredor y por su característica de outlet, presenta un alto flujo de compradores de cualquier estrato. Adicionalmente, el corredor cuenta con bastantes zonas recreativas tales como discotecas y restaurantes
Actualización Reporte de Mercado
Precios de Renta
Retail - Comparación por Corredor
Precios de Renta
Glosario
Clasificación ICSC:
International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como fin la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasificación.
Tasa de Disponibilidad:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Inventario:
Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor:
Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
Absorción Neta Anual Acumulada:
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo
Clase Centro Especializado:
Centros comerciales que utilizan un tema unificador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el fin de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.
Clase Outlet:
Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.
Clase Estilo de Vida:
Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos
Clase Vecindario:
Centros comerciales diseñados con el fin de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado
Clase Comunitario:
Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.
Clase Regional:
Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.
Clase Súper Regional:
Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.
Explicación
Gráfico Caja y Bigotes:
El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para unamuestrade datosdeterminada. Paraelcaso deprecios(venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
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Roberto Cáceres
DirectorGeneral
Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría
Mauricio.montañez@colliers.com
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Jefe de Inteligencia de Mercados e Innovación
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Jorge.caro@Colliers.com
