Industrial_Med_Q3_2024_Free by ColliersColombiaIM

Reporte Mercado Industrial

Julio – Septiembre Medellín- Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.172,13

BAN. REP. (15 de septiembre de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $70,47

Diario La República (15 de septiembre de 2024)

Variación mensual del IPC: 5,81% septiembre 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 9,7%

DANE (agosto de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.532,9

Millones CIF. BAN REP (agosto de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.845

Millones FOB.DANE (agosto de 2024)

En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de costos. Además, se observa a nivel nacional que los costes de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).

Regional:

En Medellín, se observa un panorama alentador en términos de competitividad, situándose en el segundo lugar entre los 32 departamentos de Colombia, con un Índice Departamental de Competitividad de 6,8 sobre 10. Además, en julio de 2024, la inflación interanual registró una reducción de 5,01 puntos porcentuales (p.p.). En cuanto al mercado laboral, se destaca una disminución de 0,38 p.p. en la tasa de desocupación, acompañada de un incremento interanual de 1,49 p.p. en la tasa de ocupación y de 1,37 p.p. en la tasa global de participación, correspondientes al trimestre de abril a junio de 2024. Por otro lado, informes como el de Findeter señalan que el Producto Interno Bruto (PIB) del sector de la construcción en Colombia se contrajo a una tasa anual del -4,2% en 2023. A esto se suma el aumento en los costos de construcción, medidos a través del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE, que registraron un crecimiento anual del 7,3%. No obstante, se estimaba que la construcción de edificaciones crecería un 9,8% en 2024, y que las ventas de vivienda aportarían 5 p.p. a la inversión en la economía, según Camacol. Medellín se consolida como un motor económico en Colombia, gracias a su competitividad y dinamismo. Sin embargo, es crucial monitorear de cerca la evolución del sector de la construcción y promover la diversificación productiva para asegurar un crecimiento sostenible y generar mayores oportunidades para la población.

Industrial:

El mercado industrial del país experimentó una desaceleración en la ocupación de espacios durante 2024, enfrentando un entorno con retos importantes en el sector de la construcción debido al aumento de costos y tasas de interés. Esto ha elevado los costos de desarrollo y limitado el acceso al crédito para nuevos proyectos, afectando especialmente a empresas medianas que buscan expandirse. En cuanto a la demanda, la reactivación de sectores como el comercio electrónico y la logística ha sostenido la ocupación en ciertos corredores estratégicos. Sin embargo, este crecimiento no ha compensado el aumento de vacantes en zonas menos accesibles. Aun así, persisten oportunidades en nichos específicos impulsados por la logística, la sostenibilidad y ubicaciones estratégicas.

Reporte de Mercado

Tasa de Disponibilidad

Q3 2024: 3,91%

Q3 2023: 3,58%

Absorción Neta

Q3 2024: -10.615 m2

Q3 2023: 26.796 m2

Oferta

Inventario

Q3 2024: 40.158 m2

Q3 2024: 1.026.120 m2

Q3 2023: 1.026.120 m2

Q3 2024: 35.862 m2

Reporte de Mercado

Inventario:

La ciudad de Medellín finalizó el tercer trimestre de 2024 con un inventario competitivo total de 1.026.120 m2 en Parques Industriales y Zonas Francas. Dicha área, no registra cambios desde el segundo trimestre de 2023, cuando alcanzaba la cifra de 994.120 m2 Según las ciudades monitoreadas, Medellín se ubica en el tercer lugar con mayor área rentable (GLA), estando por debajo de Barranquilla en un 21%.

Colliers estima que el inventario de espacios industriales en Medellín cierre el año con relativa estabilidad. En el mediano plazo, se espera un crecimiento en corredores como SU Oriental y SU Sur, Impulsado principalmente por construcciones bajo la modalidad "Build to Suit" (BTS), orientadas a satisfacer demandas específicas de las empresas.

Oferta:

Al corte del tercer trimestre de 2024, la ciudad de Medellín consolidó una oferta de espacios industriales de 40.158 m2 , registrando un incremento anual del 11,98% en sus niveles de disponibilidad.

Oferta por Corredor y Clase

Según el comportamiento mostrado por el mercado industrial de Medellín durante el año 2024, Colliers estima

que la oferta de bodegas industriales incremente levemente para cierre de año y presente una reconfiguración entre clases, principalmente entre las Clases A+ y A conforme finalicen los proyectos que esperan sumarse al inventario competitivo de la ciudad.

Nueva Oferta:

Al cierre del tercer trimestre de 2024, la ciudad de Medellín sumó un total de 1.368.077 m2 proyectados para uso industrial. Esta cifra de nueva oferta se mantuvo estable durante el último año

Nueva Oferta por Estado

lanos S Construcci n

Colliers estima que la nueva oferta de espacios industriales en la ciudad de Medellín se mantendrá estable al cierre de año, debido a que el ritmo de construcción ha sido lento y el sector enfrenta diversos desafíos económicos. A pesar de estas limitantes, se prevé que la demanda continúe siendo impulsada por empresas que buscan optimizar sus operaciones y disminuir costos.

Absorción:

La ciudad de Medellín concluyó el tercer trimestre de 2024 con una absorción neta acumulada de -10.615 m², lo que representó una variación anual de 1.39 veces en comparación con el mismo período del año anterior. Esta cifra indica un menor ritmo de ocupación de espacios para uso industrial el mercado de la ciudad, reflejando desafíos en la demanda y la necesidad de ajustar estrategias para reactivar el sector. De este modo, la tasa de disponibilidad en la ciudad se situó en 3,91%, con una variación anual inferior al 1%, manteniéndose como la más baja entre las ciudades monitoreadas en el último año.

Reporte de Mercado

Absorción Neta por Corredor

Colliers estima que la absorción neta continúe para el cierre de año en terreno negativo, influenciada por la reconfiguración de la disponibilidad por clase y la desaceleración de los procesos constructivos. Sin embargo, se espera que la demanda retome niveles positivos a inicios del próximo año, impulsada por la incorporación de proyectos BTS, lo que favorecería una ocupación más dinámica y fortalecería la confianza en el mercado.

Precios de Renta:

La ciudad de Medellín cierra el tercer trimestre de 2024 con un promedio ponderado de renta de $27.800 COP/m2 , registrando una variación anual del 23,96%. Posicionándose con el asking price más elevado entre las ciudades monitoreades.

Precios de Renta por Clase

Precios de Venta:

En el tercer trimestre de 2024, el promedio ponderado de venta en la ciudad de Medellín alcanzó un total de $4.470.708 COP/m2, reflejando un incremento del 16,72% en comparación con el año anterior. Este aumento responde a que la disponibilidad de bodegas para la venta disminuyó en un 41,52%, culminando el trimestre actual con 7.835 m2

Precios de venta por Rango

$8.000.000

$7.000.000

$6.000.000

$5.000.000

$4.000.000

$3.000.000

$2.000.000

$1.000.000

2024-Q3 2023-Q3 $0

Colliers estima que los precios de alquiler en Medellín continúen su tendencia al alza en lo que queda del año, impulsados por la divergencia entre la oferta y la demanda en el sector industrial. Sin embargo, ante el difícil panorama económico que enfrenta la construcción, las nuevas edificaciones podrían introducir precios más competitivos

Rango de Área

2024-Q3 2023-Q3

Colliers estima que, en el corto plazo, los precios de venta en Medellín se mantendrán en una tendencia alcista, impulsada por la disminución en la disponibilidad de bodegas para la venta, especialmente en los corredores estratégicos. El corredor U Sur, que ha concentrado la mayor parte de la actividad transaccional y ha registrado incrementos significativos en su promedio ponderado de venta, probablemente continuará atrayendo compradores.

En el mediano plazo, se anticipa que la clase B mantendrá su liderazgo en el crecimiento de precios, especialmente en zonas con ventajas logísticas como los parques industriales cercanos al aeropuerto. Este corredor podría experimentar más presión en sus precios debido a la creciente demanda de espacios industriales.

Corredores de Medellín

Sub Urbano Copacabana-Girardota:

Concentra el espacio con mayor proyección industrial en Medellín. Las construcciones que están en marcha se caracterizan por tener altas especificaciones técnicas y se concentran por la doble calzada que comunica con Bello y Medellín, convirtiéndose en un corredor atractivo para los industriales.

Sub Urbano Norte:

En el corredor Sub urbano del Norte se ubica un parque industrial que es monitoreado por Colliers International, es el corredor más pequeño y secaracteriza por los beneficios de flujos de bienes y servicios hacia la costa atlántica del país.

Sub Urbano Oriental:

El corredor Sub Urbano Oriental gracias a su red vial que se complementará con importantes proyectos como el Túnel de Oriente, además de su cercanía con el aeropuerto José María Córdova se posiciona como una de las 3 principales zonas para la industria que sirven a la ciudad contando con desarrollos a futuro, así como importantes espacios ya construidos que sirven a la operación de importantes empresas.

Urbano Sur:

Este corredor históricamente ha contado con los niveles más altos de ocupación por estar dentro del perímetro urbano de Medellín. Se caracteriza por tener parques industriales de bodegas pequeñas en comparación con las que se encuentran al norte de la ciudad.

Sub Urbano Sur:

Sub Urbano Sur concentra en gran medida empresas manufactureras, su desarrollo en los últimos años ha sido importante por ubicarse cerca de una de las zonas industriales más tradicionales de Medellín. Sin embargo, la migración hacia otras zonas de la periferia de la ciudad afecta los niveles de ocupación del corredor.

Otros:

El corredor Otros incluye parques industriales al interior de la ciudad que son de gran atractivo para los empresarios. En este se encuentra Multicentro Caribe y Ciudadela Industrial Caribe.

odegas - Comparaci n por Corredor

Glosario

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

PIB:

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado. Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.

Parque Industrial:

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

Parques Industriales Clase A+:

Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.

Parques Industriales Clase A:

La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.

Parques Industriales Clase B:

Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.

Zona Franca (ZF):

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.

Explicación Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: