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Reporte Mercado Industrial

Julio – Septiembre Bogotá - Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 2,1% Segundo Trimestre 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.172,13

BAN. REP. (15 de Septiembre de 2024)

Panorama

Económico

Nacional:

PETROLEO WTI:

USD $70,47

Diario La República (15 de Septiembre de 2024)

Variación mensual del IPC: 5,81% Septiembre 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 9,7%

DANE (Agosto de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.532,9

Millones CIF. BAN REP (Agosto de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.845

Millones FOB.DANE (Agosto de 2024)

En Colombia, se ha observado una mejora en los fundamentos macroeconómicos, como el consumo y la inversión, que han impulsado el crecimiento del producto interno bruto (PIB). Esto se ha logrado a pesar de los efectos adversos generados por el crecimiento nominal de los precios y las altas tasas de interés reportadas en la primera parte de 2024. Asimismo, indicadores como la inflación sugieren una estabilización positiva, pues pasó de 7,18% en junio a 6,86% en julio. Además, las expectativas económicas de crecimiento han mostrado una tendencia al alza, lo cual es coherente con la reducción de la tasa de interés realizada por el Banco Central. Esta tasa de política monetaria pasó de 11,25% a 10,75% entre julio y agosto de 2024, lo que ha proporcionado un mayor dinamismo a la economía y a los mercados financieros, sin generar efectos de carry trade que desestabilicen el tipo de cambio nominal. Estos elementos son cruciales para dar continuidad al comportamiento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, dado que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), este indicador reportó en junio de 2024 una variación mensual negativa de 0,27%, en comparación con mayo del mismo año, lo que sugiere una reducción de costos. Además, se observa a nivel nacional que los costes de la clase de edificaciones no residenciales se ubicaron por debajo del promedio nacional (-0,29%), mientras que, la clase de edificaciones residenciales se ubicó por encima del promedio nacional (-0,26%).

Regional:

En Bogotá, se evidencia un escenario positivo en el que la inflación se ha reducido en 4,7 puntos porcentuales (p.p.), pasando del 11,83% en julio de 2023 al 7,13% en el mismo mes de 2024. Además, la ciudad mantiene un liderazgo constante en el Índice Departamental de Competitividad, posicionándose en el primer lugar con una calificación de 8,14 sobre 10. Este índice refleja las condiciones habilitantes, el capital humano, la eficiencia de los mercados y el ecosistema de innovación de la ciudad. Adicionalmente, el mercado laboral registra un incremento en la tasa de ocupación interanual de 3,02 p.p., así como un aumento de 3,36 p.p. en la tasa global de participación, correspondiente al trimestre comprendido entre abril y junio de 2024 No obstante, a pesar del desempeño notable de la ciudad durante la primera mitad del año, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) indica un aumento interanual del 3,68% en los costos entre junio de 2023 y 2024. A pesar del sólido desempeño económico de Bogotá, el continuo aumento en los costos de construcción podría ejercer presión sobre la inversión en el sector. Este incremento tiene el potencial de afectar tanto los planes como las decisiones de los inversionistas.

Industrial:

El mercado industrial del país experimentó una desaceleración en la ocupación de espacios durante 2024, enfrentando un entorno con retos importantes en el sector de la construcción debido al aumento de costos y tasas de interés. Esto ha elevado los costos de desarrollo y limitado el acceso al crédito para nuevos proyectos, afectando especialmente a empresas medianas que buscan expandirse. En cuanto a la demanda, la reactivación de sectores como el comercio electrónico y la logística ha sostenido la ocupación en ciertos corredores estratégicos. Sin embargo, este crecimiento no ha compensado el aumento de vacantes en zonas menos accesibles. Aun así, persisten oportunidades en nichos específicos impulsados por la logística, la sostenibilidad y ubicaciones estratégicas.

Reporte de Mercado

Q3 2024: 5,02%

Q3 2023: 4,05%

Inventario

Q3 2024: 4.380.713 m2

Q3 2023: 4.380.713 m2 Tasa de Disponibilidad

Reporte de Mercado

Inventario:

Al cierre del tercer trimestre del año en curso, el inventario competitivo de la capital del país se sitúa en 4.380.713 m2 , cifra que se mantiene estable desde inicios del 2023, cuando se registró el último crecimiento del inventario, sugiriendo una dinámica estable para el segmento inmobiliario industrial y logístico en la ciudad.

Inventario Anual por Corredor y Participación Actual

SU Calle 80 SU Mosquera SU Funza U Occidente SU Tocancipa

Corredor

Q3-2023 Q3-2024 Participación Actual

De acuerdo con el análisis hecho, Colliers Colombia estima que, el inventario de la capital del país cierre el año en curso de manera estable, resaltando un posible crecimiento en el mediano plazo principalmente en el corredor SU Calle 80, teniendo en cuenta los proyectos de características prime que tienen fecha de entrega próxima.

Oferta:

La ciudad de Bogotá configura en la actualidad una oferta de espacios de 219.983 m2 , aumentando en 24,12 puntos porcentuales respecto al año anterior, cuando alcanzaba los 177.234 m2 Tendencia que se viene presentando desde el trimestre pasado teniendo en cuenta que la oferta se encontraba en decrecimiento progresivo desde el cierre del 2020, mostrando una disminución de más de 500.000 m2 en los últimos cuatro años

Oferta Anual por Clase Q3-2023 Q3-2024

Siguiendo el comportamiento de la oferta en la capital, Colliers Colombia estima que la disponibilidad de espacios continue creciendo en niveles menos acelerados a los registrados en los últimos dos trimestres, teniendo en cuenta el tamaño de la oferta y la estabilidad del inventario. No obstante, la llegada de diversas empresas al país podría sugerir una mayor demanda de espacios, siendo una oportunidad de crecimiento para los parques que cuentan con características prime

Nueva Oferta:

El área proyectada de la ciudad de Bogotá para espacios industriales y logísticos se consolida en la actualidad en 4.568.451 m2 , cifra que se mantiene estable frente al mismo periodo del año inmediatamente anterior.

Nueva Oferta por Clase

Colliers Colombia estima que, la nueva oferta de la ciudad crezca de manera paulatina en el mediano plazo, teniendo en cuenta el costo directo de construcción. En ese sentido, se espera que, la tendencia de espacios industriales BTS continue en crecimiento impulsado por el esfuerzo continuo de los desarrolladores por satisfacer la creciente demanda y ofrecer activos de alta calidad con especificaciones técnicas avanzadas, que aseguren una operación eficiente para los inquilinos.

Reporte de Mercado

Absorción Neta:

La cifra de la absorción neta acumulada de la ciudad de Bogotá para el periodo analizado se configura en -45.767 m2 , presentando una disminución en el ritmo de ocupación de espacios, recordando que la cifra se ubicaba en 105.316 m2 en el año inmediatamente anterior Es importante resaltar que, este resultado hacia la liberación de espacios se atribuye principalmente a la nueva disponibilidad de activos encontrada, acompañado de una cifra de inventario estable

por Corredor

La tasa de disponibilidad de la ciudad se ubica en 5,02%, creciendo respecto al año anterior 98 puntos básicos y registrando la cifra más alta en el corredor SU Tocancipá que termina el trimestre en 15,03%, recordando que un año atrás se encontraba en 14,76%. Por otro lado, SU Calle 80 presenta un incremento en su tasa de disponibilidad pasando de 2,62% en el 2023 a 3,43% en la actualidad posicionándose como la más baja entre corredores.

Con base en el análisis hecho, Colliers Colombia estima que la absorción neta acumulada de la ciudad retome indicadores estables en el corto plazo, teniendo en cuenta las tendencias estacionales del mercado en estudio.

Precios de Renta:

Durante el tercer trimestre del año en curso, la capital del país consolidó un asking price de $21.000 COP/m2 , lo que representa un aumento de 15,21 puntos porcentuales respecto al año anterior cuando se configuraba en $18.200 COP/m2 Esta variación se acompaña de un aumento en la oferta en alquiler de más del 35%, situando en la actualidad 175.063 m2 rentables. Además de un nuevo nivel de precios especialmente para los activos de segmento prime, impulsados principalmente por la demanda creciente en este tipo de bodegas.

60 K

$ 20 K $ 30 K $ 40 K $ 50 K

10 K

Precio Promedio de Renta por Clase y Variación Anual Q3-2023 Q3-2024 Variación Anual Relativa

Colliers Colombia, estima que los precios de renta de la ciudad continúen incrementando de manera paulatina, donde los corredores con mayor demanda por parte de empresas principalmente logísticas tiendan a aumentar, además del incremento en los costos de construcción de bodegas especialmente diseñadas bajo la modalidad BTS, lo cual probablemente resultará en una tendencia al alza en el valor mensual y llevar a los inquilinos a preferir bodegas ya existentes, influyendo así en el aumento de su demanda.

Precios de Venta:

La ciudad de Bogotá cierra el tercer trimestre del año con un precio promedio de venta de $2.797.100 COP/m2 , incrementando en un 5,48% respecto al año anterior cuando era de $2.483.500 COP/m2 Esta tendencia menos cambiante en los precios de venta en comparación con los de renta, se debe a un menor movimiento de la oferta en venta, teniendo en cuenta que, esta solo incremento en los últimos doce meses el 7,59% teniendo en la actualidad 72.369 m2 para la compra. Además de reflejar la actividad actual transaccional del mercado, así como la situación económica del país.

Reporte de Mercado

Oferta en Venta Actual y Precio de Venta Anual por Corredor

$3,5 M

$3,0 M

$2,5 M

$2,0 M

$1,5 M

$1,0 M

Q3-2023 Q3-2024 Oferta en Venta

Según el comportamiento observado en los precios de venta, Colliers estima que el promedio ponderado de la ciudad continue aumentando de manera progresiva y logre valores máximos conforme se entreguen y se sumen al inventario los nuevos proyectos industriales. En ese sentido, también se espera una reconfiguración en la disponibilidad de espacios con opción de comercialización en venta, así como en la demanda de activos que cuenten con mayores características técnicas y que permitan un desarrollo eficiente de las actividades por parte de los inquilinos, lo que sugiere como consecuencia precios más altos, teniendo en cuenta el alza de valores evidenciado para los commodities principalmente para el segmento prime y las ZF.

SU Mosquera U Occidente SU Tocancipá

SU Calle 80 SU Funza

Corredores de Bogotá

Urbano Occidente:

Este corredor comprende las zonas de Fontibón (San Pablo, Puerto de Teja, HB y Zona Franca), Álamos, Tintal y la Franja de la Avenida El Dorado. Una de sus principales características es que se encuentra fragmentado de acuerdo con las importantes zonas industriales localizadas entre la carrera. 129 y la Avenida Boyacá y desde la calle 65ª hasta la Avenida Las Américas. Su cercanía al Aeropuerto Internacional El Dorado lo convierte en un corredor importante para empresarios que exportan sus productos, lo cual ha generado una escasa oferta industrial en el sector. Sus principales vías de acceso son la Calle 26, la Avenida Boyacá, Avenida 68, la Carrera 50 y la Avenida Las Américas.

Sub Urbano Calle 80:

Este corredor se extiende de oriente a occidente sobre la Autopista Medellín, desde el Río Bogotá hasta la vía que comunica al municipio de Subachoque con El Rosal. Abarca la vía Siberia – Cota, desde el Colegio Francisco de Sales hasta el peaje de Funza, acogiendo los municipios de Cota, Tenjo y Siberia. Es el sector con mayor cantidad de complejos industriales en operación. Se estima que se construyó el primer parque de esta zona hacia 1993 y a partir del año 2005 dio inicio al auge del desarrollo industrial. Además, es la zona con más parques industriales proyectados, entre ellos la Zona Franca Metropolitana.

Adicionalmente, es la zona con la oferta más amplia de lotes industriales, lo cual hace que tenga un gran potencial de desarrollo industrial. Los tres municipios que componen este corredor permiten únicamente el desarrollo de empresas de mediano y bajo impacto ambiental.

Sub Urbano Funza:

Ubicado a 4 km de Bogotá este corredor se extiende sobre la vía Siberia – Funza, desde el peaje que separa el municipio de Cota con Funza, hasta llegar a los límites de su casco Urbano. Sus principales vías de acceso son la vía Siberia Cota y la Carrera 9 por Funza.

Su cercanía al Portal de Transmilenio ubicado en la Calle 80, genera un fácil acceso a esta zona industrial.

Este sector tuvo sus inicios en Funza desde el 2005, año en que se inició el desarrollo y auge de parques industriales en el municipio y sus alrededores. El sector se caracteriza por consolidar complejos de grandes áreas.

Según el POT del municipio se permite la industria de mediano y bajo impacto, por su parte, la industria de alto impacto está permitida bajo ciertas restricciones.

Corredores de Bogotá

Sub Urbano osquera:

A 2 km de Bogotá, este corredor se extiende sobre la Calle 13. Su cercanía al Aeropuerto atrae a empresas con actividades de comercio internacional. Las múltiples vías de acceso que lo comunican fácilmente con la salida de Bogotá hacia las principales ciudades del país como la Calle 13 (Vía Bogotá – Mosquera), la Avenida Troncal de Occidente y la Carrera 5 (Vía Funza – Mosquera), lo convierte en uno de los principales municipios del suroccidente Sub Urbano de Bogotá. Mosquera es uno de los corredores industriales más jóvenes de la capital, iniciando su desarrollo en el 2008. En este sector se destacan parques industriales como San Carlos I, San Carlos II, El Portal, Santo Domingo y la Zona Franca de Occidente entre otros, que han hecho que este corredor se caracterice por tener espacios de altas especificaciones.

Sub Urbano Tocancipá:

Localizado a 20 km del norte de Bogotá este corredor se extiende sobre la Autopista Norte, desde la vía Briceño - Zipaquirá, hasta llegar a los límites del casco urbano y desde la vía Sopó – Tocancipá hasta la unión entre las vías Briceño – Zipaquirá y Tocancipá – Zipaquirá. Sus principales vías de acceso son la Autopista Norte, la Vía Sopó – Tocancipá y la Vía Zipaquirá – Tocancipá. Sus principales hitos son el Parque Jaime Duque y el Autódromo de Tocancipá. Es uno de los corredores más nuevos iniciando su desarrollo en el 2007, lo cual ha hecho que Tocancipá cuente con la menor cantidad de parques actualmente en operación. Sin embargo, es un corredor con un gran potencial de desarrollo industrial, allí se encuentran una serie de proyectos en proceso de consolidación entre ellos la Zona Franca de Tocancipá. Adicionalmente, este sector cuenta con el área más amplia de uso industrial entre los corredores monitoreados por Colliers International Colombia.

Una de sus principales características es la ubicación de importantes naves industriales como las fábricas de Ebel, Kimberly, Bavaria, Leona, Quala, Mamut, Crown Colombia; cabe destacar también que desde 2013 Coca Cola Femsa se ubicó en el sector específicamente en la nueva Zona Franca Uniempresarial, generando que otras importantes empresas continúen construyendo sus naves industriales en la zona y aprovechando la comercialización a la medida.

Según el POT del municipio, existe un plan a futuro para la preservación del medio ambiente, por lo cual se cuenta con ciertas restricciones para la industria.

Bodegas - Comparación por Corredor

Precios de Renta

Glosario

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

PIB:

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado. Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.

Parque Industrial:

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

Parques Industriales Clase A+:

Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.

Parques Industriales Clase A:

La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.

Parques Industriales Clase B:

Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.

Zona Franca (ZF):

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.

Explicación Gráﬁco Caja y igotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: