En Colombia, la recuperación económica sigue su curso, donde el consumo y la inversión tendrán un papel fundamental durante el segundo semestre del año. Actualmente, se observan mejoras en indicadores clave como las tasas de interés e inflación, mayor ahorro interno, mejoramiento en la capacidad industrial y ejecución de obras públicas. Según analistas económicos, la inflación seguirá descendiendo, alcanzando un 5.4% en diciembre y 3.8% a finales de 2025, y el Banco Central podría reducir las tasas al 8.5% en 2024 y al 6.0% en 2025. La política monetaria será crucial para el tipo de cambio, con fluctuaciones importantes esperadas en los próximos doce meses. Para el cierre de año, se espera que los hogares aumenten el gasto en bienes y moderen en servicios, mientras la inversión se centrará en obras civiles y maquinaria, seguidas por edificaciones. En cuanto al Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), los desarrollos con destinación Hotelera, Comercio y Oficinas mostraron un crecimiento en sus costos por encima de la media nacional, impulsados por amentos en los rubros de herramienta menor y mano de obra.
Regional:
En el primer semestre del año, la ciudad de Cali presentó un crecimiento económico del 2,6%, en comparación con el promedio nacional que se ubicó en 0,9%. Este crecimiento se encuentra impulsado por la recuperación de la industria manufacturera superando el registro regional y nacional de 1,8 % y -4,1 % respectivamente. Además, la reducción de las tasas de interés del Banco de la Republica a 11,75% en mayo del 2024 ha contribuido al crecimiento de la economía. Paralelamente, el proyecto 5G de infraestructura Nueva Malla Vial del Valle del Cauca comprende la construcción, mejoramiento y rehabilitación de 310 km, conectando municipios clave en el Valle del Cauca y Cauca, generando así más de 40.000 empleos y beneficiando a 3.300.000 habitantes de 17 municipios. Además, dentro del Plan de Desarrollo ‘Recuperemos Cali 2024 – 2027’ la inversión en proyectos es una prioridad, conociendo en el 2023 se ejecutaron $6.663 millones y en la actualidad se proyectan $11.259 millones.
Industrial:
El segmento inmobiliario de bodegas registra los niveles más altos de ocupación de los últimos cinco años en las principales ciudades del país. Sin embargo, el alza en los costos de construcción y las tasas de interés se consolidan como las principales dificultades para el desarrollo de nuevas bodegas, lo que ha generado un desbalance entre oferta y demanda. Como resultado, los precios de renta y venta de bodegas muestran una tendencia al alza en el último año, reflejando la baja disponibilidad de bodegas de altas especificaciones en ubicaciones estratégicas para manufactura y logística. Para el mediano plazo, se prevé una mayor actividad constructora, influenciada por una mejora en las tasas de interés y un crecimiento desacelerado de los costos de construcción de bodegas, como ya se evidencia en algunos índices de construcción de edificaciones.
Reporte de Mercado
Tasa de Disponibilidad
Q2 2024: 6,01%
Q2 2023: 1,80%
Absorción
Neta
Q2 2024: -28.836 m2
Q2 2023: -1.163 m2
Inventario
Q2 2024: 639.398 m2
Q2 2023: 612.398 m2
Oferta
Q2 2024: 38.406 m2
Q2 2023: 11.010 m2
Reporte de Mercado
Inventario:
El segundo trimestre del año cierra con un inventario competitivo de bodegas en parques industriales y zonas francas de 639.398 m², lo que representa un incremento de aproximadamente 27.000 m² en comparación con el año anterior. Este aumento refleja un mayor dinamismo al registrado en años anteriores, y obedece al inicio de operación del nuevo Parque Industrial La Magdalena, en Palmaseca.
Detallando la distribución geográfica del inventario en la ciudad, el corredor de SU Acopi concentra cerca del 42% del inventario actual en la ciudad, con una cifra que alcanza los 266.479 m². Este corredor ha registrado una disminución en su participación sobre el inventario general debido al crecimiento del corredor SU Palmaseca, que, con el crecimiento mencionado anteriormente, alcanza un inventario total de 237.120 m2 y un crecimiento anual del 12,85%. Finalmente, el corredor SU Yumbo permanece con una cifra estable, con un inventario de 135.800 m2 concentrados en su totalidad en activos de clase A.
Teniendo en cuenta la dinámica actual de construcción y desarrollo de nuevo inventario, Colliers proyecta un comportamiento estable en la cifra de GLA en el corto plazo. No obstante, la región occidental del país ha registrado una mayor intención de demanda por parte de usuarios finales y desarrolladores inmobiliarios, que ven oportunidades de crecimiento al comparar los costos de adquisición de tierras en comparación con el resto de las ciudades principales.
Oferta:
La oferta de bodegas en la ciudad de Cali mostró un comportamiento al alza en los últimos seis meses, alcanzando una cifra de disponibilidad actual de 38.406 m².
Este incremento es el resultado nuevas bodegas liberadas a inicios del año en curso, encontrando un crecimiento leveen la disponibilidad de bodegas con áreas entre 1.500 y 2.000 m², así como activos superiores a 2.500 m² Es de mencionar que este crecimiento no indica un comportamiento desfavorable del mercado, recordando que la tasa de disponibilidad aún se conserva por debajo de un dígito.
Enfatizando este comportamiento por clase de activos, se observa un repunte en la disponibilidad de bodegas de clase A, donde los niveles de vacancia han pasado de 2.025 m² en 2023 a 23.421 m² en la actualidad. Con este crecimiento, se podría atraer una gama más amplia de usuarios a la región, fortaleciendo la malla empresarial y logística en la zona del Valle del Cauca. Además, esta expansión en la oferta empieza a impactar directamente el comportamiento de los precios de alquiler en la ciudad, donde ya se observa una tendencia más estable debido a la mayor cantidad de alternativas disponibles en el mercado.
Oferta por Corredor y Clase
Q2 - 2024 Q2 - 2023
El crecimiento en la disponibilidad de bodegas evidenciado en el último año se ha convertido en un impulsor de la demanda por parte de nuevos nichos de usuarios Con lo anterior, Colliers prevé un cierre de año con cifras de disponibilidada la baja, especialmente en bodegas con áreas superiores a los 2.000 m2
Absorción:
El crecimiento en la disponibilidad de bodegas evidenciado en el último año ha generado una cifra neta de liberación de espacios que alcanza los 28.836 m2 para este trimestre. A su vez, esta liberación de espacios es mayor a la registrada el año anterior, cuando este indicador de absorción alcanzaba los -1.163 m2 .
Reporte de Mercado
Analizando la absorción por tipología de bodegas, los activos de clase A registraron una liberación de espacios acumulada de 19.451 m2 a este trimestre. Con este resultado, se refleja un cambio de tendencia frente al comportamiento del año anterior, cuando la ocupación acumulada alcanzaba los 3.600 m2 . Además, la cifra de absorción evidenciada en este submercado se subdivide entre los corredores SU Acopi y SU Yumbo, con absorciones actuales de -10.726 m2 y -8.725 m2 respectivamente.
segundo lugar, se encuentra el corredor SU Palmaseca, con una cifra actual que alcanza los $21.800 COP/m2 con un crecimiento anual de $8.500 COP/m2. Con un crecimiento menos acelerado se encuentra el corredor SU Acopi, donde los valores de alquiler crecen cerca de $6.200 COP/m2 , ajustándose a $20.800 COP/m2 en la actualidad
Colliers International prevé un comportamiento estable en los precios para el cierre del año en curso. Recordando que los valores de alquiler en la ciudad han alcanzado máximos históricos, se espera que la estrategia de fijación de precios de estas nuevas bodegas sea acorde con las expectativas del mercado, manteniendo así los tiempos de rotación al margen.
Precios de Venta:
Precios de Renta:
El precio promedio de alquiler de bodegas en la ciudad registra una tendencia al alza en el último año, con un aumento de $5.800 COP/m2; de este modo, el valor promedio actual alcanza los $21.500 COP/m2 El crecimiento en la disponibilidad de bodegas de clase A es el principal precursor de esta variación, recordando que la atribución de esta clase sobre el precio de la ciudad pasa de un 22,58% en 2023 a un 60,98% en la actualidad.
Precios de Renta por Corredor y Clase
En términos geográficos, los valores de alquiler promedio más elevados se encuentran actualmente en el submercado SU Yumbo, con un valor de renta mensual de $22.300 COP/m2 y mostrando una variación anual del 14,6%. En
En la actualidad, la ciudad de Cali y sus periferias no cuenta con disponibilidad de bodegas en venta. Para fines ilustrativos, se realizó un análisis de precios utilizando el método de cálculo de capitalización de rentas, bajo los supuestos de un margen neto operativo del 90% y cap rates entre el 8% y el 10%. De este modo, el valor promedio de venta de bodegas en la ciudad alcanzaría los $2.318.600 COP/m2 considerando una tasa de rentabilidad del 10%. Por otro lado, si se utiliza una tasa de rentabilidad del 8%, el valor de venta estimado para las bodegas sería de $2.898.200 COP/m2
Precios de Venta Estimados
$3.900.000
$3.400.000
$2.900.000
$2.400.000
$1.900.000
$1.400.000
En el análisis detallado por clase de activos industriales, se destaca la claseA aquella con mayores precios de venta. Con un nivel de rentabilidad del 8%, se alcanzaría un valor promedio $3.180.800 COP/m2, cifra que disminuye hasta los $2.544.600 COP/m2 con un margen de rentabilidad del 10%. Por otro lado, las bodegas de clase B muestran niveles de precios inferiores, oscilando entre $2.456.500 COP/m2 y $1.965.200 COP/m2 bajo ambos supuestos de rentabilidad.
Corredores de Cali
Tablas Resumen
Actualización Reporte de Mercado
Precios de Renta
Bodegas - Comparación por Corredor
Precios de Renta
Glosario
Tasa de Disponibilidad:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Inventario:
Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor:
Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración dela clasedeinmuebles queson estudiados.
PIB:
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado. Absorción Neta Anual Acumulada:
Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Parque Industrial:
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Parques Industriales Clase A+:
Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.
Parques Industriales Clase A:
La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Parques Industriales Clase B:
Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Zona Franca (ZF):
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes:
El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
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