Cal_Ind_Q1_2024

Indicadores

Económicos

PIB: 3,0% Primer Trimestre 2024

Variación mensual del IPC: 0,92% enero 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$3.932,36

PETROLEO WTI:

USD $78,98

BAN. REP. (06 de marzo de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

Diario La República (06 de marzo de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,5% para 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO:

12,7%

DANE (marzo de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $5.276,7

Millones CIF. BAN REP (marzo de 2024)

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.745,5

Millones FOB. BAN. REP (marzo de 2024)

El panorama económico evidenciado al cierre de 2023 para la economía colombiana ha permitido mejorar las perspectivas de corto y mediano plazo en variables clave. Se observaron mejoras significativas en indicadores como el desempleo, inflación y crecimiento económico positivo. Estos avances han reducido la probabilidad de entrar dificultades económicas mayores, con lo que las perspectivas a mediano plazo son cada vez más alentadoras, especialmente en sectores claves que han experimentado un crecimiento notable, como la agricultura (6%), la Administración pública y defensa (3.8%), y las actividades financieras (5.5%). Estas tendencias, junto con el recorte en las tasas de interés por parte del banco central proporcionan una base sólida para proyectar un mayor crecimiento económico, con pronósticos que apuntan a un 1.3% al cierre de año, así como un aumento en la dinámica de la inversión extranjera directa. Aunque la tendencia de la inflación apunta hacia una disminución sostenida en 2024, es importante considerar que esta reducción podría verse afectada por factores externos como el aumento de los salarios, los arriendos, los precios internacionales de bienes necesarios para la producción local, así como la depreciación del peso colombiano

Regional:

La inflación en Cali continúa en descenso, registrando en febrero de 2024 un descenso del 0,93%, según datos del DANE. En cinco de los doce grupos de gasto analizados, Cali estuvo por debajo de la media nacional, con una inflación anual del 7,40% en febrero Según la Cámara de Comercio de Cali, esta disminución favorece tanto a los hogares como a las empresas al generar capacidad de consumo y menor certidumbre para las inversiones. En cuanto al empleo, la tasa de desempleo en Cali bajó al 10,4% en el trimestre noviembre-enero de 2024, siendo la segunda más baja entre las principales ciudades, con una disminución especialmente en el desempleo juvenil. En turismo, tanto Cali como el Valle del Cauca están experimentando un buen momento, reflejado en el Índice de Competitividad Turística de Cotelco, donde ocupan el tercer y segundo lugar respectivamente. Según la secretaría de Turismo de Cali, se destaca la apuesta por convertir el turismo en un motor de desarrollo económico, con un presupuesto de $12.000 millones dedicados a la gestión y desarrollo de productos turísticos.

Industrial:

El segmento inmobiliario industrial ha experimentado cambios significativos en términos de vacancia y calidad de los activos, motivados por las nuevas necesidades de los usuarios finales al momento de adquirir propiedades para su operación logística y manufacturera. Estas necesidades apuntan hacia la implementación de procesos automatizados, lo que requiere espacios más sofisticados para operaciones logísticas de alta complejidad De otro lado, la dinámica económica actual hace que los inversionistas deban revisar con mayor detenimiento las decisiones de compra o alquiler para mitigar riesgos operacionales y financieros A su vez, es de mencionar que la intención de demanda por este tipo de activos se mantiene, con una necesidad latente de espacios más grandes y tecnificados, pero ladisponibilidad limitada y la falta denuevos desarrollos plantean desafíos.

Reporte de Mercado

Reporte de Mercado

Inventario:

El inventario de bodegas en la ciudad de Cali ha mostrado un aumento continuo desde el año 2015. No obstante, durante los años 2022 y 2023, el área rentable se mantuvo constante en 612.398 m2. A pesar de esta estabilidad, en el primer trimestre del 2024, el inventario mostró signos de crecimiento, alcanzando un incremento anual del 4,41%, lo que elevó la cifra actual a 639.398 m2 .

El dinamismo conservador de la ciudad en cuanto al sector industrial se ha mantenido desde el año 2020, con ligeras variaciones en los diferentes corredores, aportando incrementos que permiten expandir ligeramente la industria,se espera que para este año la inversión extranjera en la ciudad fortalezca la economía del país incrementando el desarrollo industrial para sectores clave de la economía. Con lo anterior, Colliers estima un desarrollo ralentizado del segmento, con ligeros incrementos en el inventario, precedido por el nivel bajo de desarrollos actuales y las proyecciones lejanas de nuevo inventario competitivo.

Oferta:

La disponibilidad de espacios industriales muestra un aumento interanual de 24.012 m2 , elevando la cifra de disponibilidad de la ciudad a 35.059 m2 . Este incremento se ha observado en todos los corredores analizados, con variaciones más significativas en SU Acopi y SU Yumbo, donde se registraron crecimientos anuales superiores a los 8.000 m2 cada uno, detallando que este aumento se concentra mayoritariamente en parques industriales de clase B. Es importante destacar que este crecimiento en la disponibilidad de bodegas no sugiere una dinámica de mercado desfavorable. Más bien, es reflejo de finalizaciones

aisladas de contratos de arrendamiento, lo que proporciona oportunidades para nuevos arrendatarios.

500

1000

Dado el alto grado de ocupación del mercado y la continua intención de demanda de diversos actores del mercado, Colliers estima que esta nueva disponibilidad será absorbida casi en su totalidad durante el año 2024.

Nueva Oferta:

Al finalizar el primer trimestre del año, Cali consolida un inventario futuro de 1.400.608 m2, principalmente centrado en el corredor SU Palmaseca. Durante este periodo, se registró una disminución de 27.000 m2 en este pipeline de nuevos proyectos, atribuida al inicio de operación del parque industrial La Magdalena, lo que ha ajustado la cifra del inventario proyectado de este corredor a 1.128.139 m2

Reporte de Mercado

Nueva Oferta por Clase y Estado

Q1 - 2024 Q1 - 2023

Planos Planos A ZF B Área (m2)

Planos BTS

0 500.000 1.000.000

En congruencia con las previsiones de inventario y demanda, Colliers prevé un mejoramiento en la dinámica de estructuración y desarrollo de este tipo de proyectos inmobiliarios en el mediano plazo Con el mejoramiento de la dinámica económica, los indicadores de producción interna y tasas de interés podrían impulsar nuevamente el crecimiento de este segmento.

Absorción:

Iniciando el 2024, la ciudad muestra un resultado neto de demanda ejecutada de -25.489, reflejando la mayor cifra de liberación de espacios de los últimos años. Pese a este resultado en terreno negativo, es de mencionar que esta variación obedece a la dinámica natural del mercado a inicio de año, donde se registran algunas liberaciones de espacio tanto por finalizaciones de contrato como por propietarios individuales que deciden cambiar de ocupante bajo la expectativa de mayores ingresos dado el nivel de ocupación actualdelmercado. A su vez, con esta liberación de espacios, la tasa de disponibilidad de la ciudad alcanza un 5,48%, siendo más alta que la cifra registrada en ciudades como Barranquilla, Bogotá y Medellín.

Absorción por Clase y Corredor

SU Acopi SU Yumbo SU Acopi SU Palmaseca

Q1 - 2023 Q1 - 2024

Pese a este resultado neto de liberación a inicio de año, la intención de demanda de múltiples sectores económicos manufactureros, logísticos y de inversión inmobiliaria permiten prever un mejor comportamiento en el indicador de demanda en el corto plazo. Con esto, Colliers prevé un cierre de año con una cifra de demanda ejecutada en terreno positivo, con importantes signos de recuperación para el cierre de año, donde los activos con mejores especificaciones y ubicaciones privilegiadas serán los más demandados.

Precios de Renta:

La capital del Valle del Cauca, al cierre del primer trimestre del año registró un precio promedio de renta de $20.300 COP/m2, cifra que registró un aumento del 15,68%, esto en términos absolutos corresponde a un crecimiento de $2.800 COP/m2 anuales. Cabe mencionar que, este comportamiento al alza se encuentra influenciado por el aumento de bodegas disponibles para renta que se registró en la ciudad, alcanzando un nivel similar al registrado en el primer trimestre del año 2021, cuando se contaban con 33.788 m2 disponibles y para el cierre del trimestre actual, se registra una oferta en renta de 35.059 m2

Reporte de Mercado

Precio de Renta por Clase y Rango de Área

Rango de Área (m2)/Clase

Q1 - 2023 Q1 - 2024

Atado a la oferta, y el comportamiento de esta en los próximos trimestres, Colliers estima un dinamismo positivo en cuanto a la fijación de precios, mostrando signos de incremento frente a la posible reducción de vacancia percibida actualmente. Sin embargo, debido al comportamiento moderado de absorción durante este trimestre, se espera una regulación de precios acorde al nivel de disponibilidad, como estrategia de comercialización que impulse la toma de activos en los diferentes corredores de la ciudad.

Precios de Venta:

Al finalizar el primer trimestre del año, Cali cuenta con una baja disponibilidad en venta de bodegas de uso industrial y logístico, que además se concentra únicamente en bodegas de clase B. Con lo anterior, el asking price promedio de venta en la ciudad alcanza los $1.583.300 COP/m2 disminuyendo anualmente en cerca del 36%. Dado lo anterior, se realizó un estimado de los valores de venta a partir de los valores de renta de mercado bajo un ejercicio de sensibilidad a diferentes tasas de capitalización (Cap Rates), asumiendo a su vez un porcentaje de gastos operativos.

Precios de Venta por Clase y Cap Rate Implícito

De acuerdo con estas estimaciones, en conjunto con la dinámica de precios en el resto de las ciudades principales, Colliers prevé un año 2024 con crecimientos en los valores de venta de bodegas en Cali y sus periferias, comportamiento impulsado por la sostenida intención de demanda por este tipo de espacios, así como una mejora en la calidad de los activos disponibles.

Panorama Colombiano

Panorama Colombiano:

E l inventario nacional de activos industriales y logísticos alcanza un total de 7.331.682 m², con una mayor concentración en Bogotá, que cuenta con 4.380.713 m², seguida por Barranquilla con 1.285.451 m², Medellín con 1.026.120 m² y Cali con la menor proporción. En este trimestre, Cali y Medellín experimentaron ligeros incrementos anuales en su cifra de GLA, con un crecimiento de 59.000 m². En términos de oferta, a nivel nacional se registró un decrecimiento del 12,33%, con disminuciones significativas en Bogotá y Medellín, que suman una ocupación de espacios de más de 62.000 m2 para este trimestre. Los precios de alquiler más bajos se encontraron en Barranquilla ($18.900 COP/m²), seguidos de cerca por Cali y Bogotá, mientras que el valor más elevado se encuentra en Medellín, con un valor promedio de renta mensual que asciende hasta los $25.500 COP/m². En cuanto a los precios de venta, Medellín lidera con un promedio de $3.745.800 COP/m², seguido por Bogotá ($2.507.900 COP/m²), Barranquilla ($2.403.500 COP/m²) y Cali con el precio más bajo.

Bodegas Analizadas: 28

Inventario (m²): 1.285.451

Espacio Disponible (m²): 51.403

Precio Promedio Renta (COP/m²): $19.000

Precio Promedio Venta (COP/m²):$2.403.500

Tasa de Disponibilidad (%): 4,0%

Absorción Neta (m²): 4.292

Nueva Oferta (m²): 1.803.239

Bodegas Analizadas: 54

Inventario (m²): 1.026.120

Espacio Disponible(m²): 29.895

Precio Promedio Renta (COP/m²): $25.500

Precio Promedio Venta (COP/m²):$3.745.800

Tasa de Disponibilidad (%): 2,91%

Absorción Neta (m²): -352

Nueva Oferta (m²): 1.368.077

Barranquilla: Medellín: Bogotá: Cali:

Bodegas Analizadas: 87

Inventario (m²): 4.380.713

Espacio Disponible (m²): 171.565

Precio Promedio Renta (COP/m²): $19.000

Precio Promedio Venta (COP/m²):$2.507.900

Tasa de Disponibilidad (%): 3,92%

Absorción Neta (m²): 2.651

Nueva Oferta (m²): 4.568.451

Bodegas Analizadas: 19

Inventario (m²): 639.398

Espacio Disponible(m²): 35.059

Precio Promedio Renta (COP/m²): $20.300

Precio Promedio Venta (COP/m²):$1.583.300

Tasa de Disponibilidad (%): 5,48%

Absorción Neta (m²): -25.489

Nueva Oferta (m²): 1.400.608

Glosario

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

PIB:

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.

Absorción Neta Anual Acumulada: Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.

Parque Industrial:

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

Parques Industriales Clase A+:

Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.

Parques Industriales Clase A:

La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.

Parques Industriales Clase B:

Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.

Zona Franca (ZF):

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.

Explicación Gráfico Caja y Bigotes:

El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:

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