barranquilla_industrial by ColliersColombiaIM

Abril - junio Barranquilla - Colombia, 2024

Indicadores Económicos

PIB: 0,7% Primer

Trimestre 2024

Variación mensual del IPC: 0,43% Mayo 2024

Según estimaciones del DANE

DÓLARTRM:

$4.144,63

PETROLEO WTI:

USD $81,59

BAN. REP. (18 de Junio de 2024)

Panorama Económico

Nacional:

Diario La República (18 de Junio de 2024)

Proyección Crecimiento: 1,3% para 2024

Según estimaciones del DANE.

TASA DE DESEMPLEO: 10,6% DANE (Marzo de 2024)

IMPORTACIONES:

USD $3.382,1

Millones CIF. BAN REP (Marzo de 2024)

Según la proyección del Banco Mundial

EXPORTACIONES:

USD $3.830,7

Millones FOB. DANE (Marzo de 2024)

En Colombia, la recuperación económica sigue su curso, donde el consumo y la inversión tendrán un papel fundamental durante el segundo semestre del año. Actualmente, se observan mejoras en indicadores clave como las tasas de interés e inflación, mayor ahorro interno, mejoramiento en la capacidad industrial y ejecución de obras públicas. Según analistas económicos, la inflación seguirá descendiendo, alcanzando un 5.4% en diciembre y 3.8% a finales de 2025, y el Banco Central podría reducir las tasas al 8.5% en 2024 y al 6.0% en 2025. La política monetaria será crucial para el tipo de cambio, con fluctuaciones importantes esperadas en los próximos doce meses. Para el cierre de año, se espera que los hogares aumenten el gasto en bienes y moderen en servicios, mientras la inversión se centrará en obras civiles y maquinaria, seguidas por edificaciones. En cuanto al Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), los desarrollos con destinación Hotelera, Comercio y Oficinas mostraron un crecimiento en sus costos por encima de la media nacional, impulsados por amentos en los rubros de herramienta menor y mano de obra.

Regional:

La economía de Barranquilla en 2023 reflejó una tendencia de desaceleración en sintonía con el comportamiento a nivel nacional, cerrando el año con un crecimiento del PIB del 0,7% según el IMED. La inflación en Barranquilla y la región Caribe ha superado el promedio nacional en los últimos años, ubicándose en 8,52% y 8,89% en febrero de 2024, respectivamente, de acuerdo con el DANE. Las importaciones y exportaciones en el Departamento del Atlántico decrecieron en 2023 un 9,4% y 6,6%, respectivamente. La tasa de desempleo entre diciembre de 2023 y febrero de 2024 fue del 10,4%, con una disminución de 3,4 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo del año anterior. A nivel nacional, los costos de construcción de bodegas crecieron un 0,22%, mientras que en Barranquilla la variación interanual fue del 4,39%, variación que se sitúa por debajo de la media nacional. En adición destaca la ampliación de la vía Barranquilla-Ciénaga, una inversión de $700.000.000/COP que mejorará el flujo vehicular entre Cartagena y Barranquilla, conectando dos importantes puertos del Caribe y por la que circula una gran proporción del sector alimenticio y logístico de estas dos ciudades.

Industrial:

El segmento inmobiliario de bodegas registra los niveles más altos de ocupación de los últimos cinco años en las principales ciudades del país. Sin embargo, el alza en los costos de construcción y las tasas de interés se consolidan como las principales dificultades para el desarrollo de nuevas bodegas, lo que ha generado un desbalance entre oferta y demanda. Como resultado, los precios de renta y venta de bodegas muestran una tendencia al alza en el último año, reflejando la baja disponibilidad de bodegas de altas especificaciones en ubicaciones estratégicas para manufactura y logística. Para el mediano plazo, se prevé una mayor actividad constructora, influenciada por una mejora en las tasas de interés y un crecimiento desacelerado de los costos de construcción de bodegas, como ya se evidencia en algunos índices de construcción de edificaciones.

Reporte de Mercado

Tasa de Disponibilidad

Q2 2024: 4,70%

Q2 2023: 3,55%

Inventario

Q2 2024: 1.291.951 m2

Q2 2023: 1.285.451 m2

Absorción

Neta

Q2 2024: 1.475 m2

Q2 2023: 12.903 m2

Oferta

Q2 2024: 60.720 m2

Q2 2023: 45.682 m2

Reporte de Mercado

Inventario:

El inventario competitivo de bodegas en Barranquilla incrementó un 0,51% en el último año, alcanzando una cifra de 1.291.951 m² para este trimestre. Esta expansión está relacionada con la entrada de nuevo inventario en la Zona Franca la Cayena, mencionando que las Zonas Francas abarcan el 46% del GLA de la ciudad (598.618 m²), las cuales registran un crecimiento de 6.500 m² en el último trimestre

Inventario por Clase

Al detallar la composición de este inventario, se evidencia que las bodegas de clase A consolidan cerca de 496.600 m², mostrando una participación del 38,44% sobre el total de GLA de la ciudad. Esta cifra sedistribuye en cuatro de los seis corredores industriales de la ciudad, destacando el corredor Malambo (214.190 m²) y Av Circunvalar (133.590 m²) Por su parte, el inventario de bodegas de clases A+ y B cuentan con participaciones actuales del 7,52% y 7,70%, traducidas en áreas rentables de 97.193 m² y 99.530 m² respectivamente. En cuanto al comportamiento histórico, se resalta la estabilidad en el inventario de la clase A+ durante los tres últimos años, mientras que, la clase B conserva su inventario estable desde hace cinco años.

Teniendo en cuenta la dinámica actual de construcción y desarrollo de nuevo inventario, Colliers proyecta un comportamiento estable en la cifra de GLA en el corto plazo. Siguiendo la tendencia observada en otras ciudades principales, el crecimiento de este mercado en el mediano plazo podría estar determinado por la construcción de bodegas de altas especificaciones bajo el modelo de desarrollo a la medida.

Oferta:

La disponibilidad de bodegas en parques industriales y zonas francas en Barranquilla muestra un crecimiento cercano al

33% en los últimos doce meses, alcanzando los 60.720 m² en la actualidad. Este crecimiento se atribuye en principal medida a la liberación de espacios por más de 9.000 m² en corredores como Barranquillita y Galapa, mencionando que los tiempos de rotación estimados para estos activos es reducido debido a las especificaciones técnicas de estas bodegas, que en su mayoría hacen parte de las clases A+ y Zona Franca

Al desagregar el área disponible según la clase, se encuentra que los parques industriales de categoría A+ alcanzan una disponibilidad de 10.402 m² para este trimestre. Esta cifra muestra un crecimiento anual de más de 8.500 m2 debido a nueva disponibilidad en el corredor Galapa. Con esta misma tendencia de crecimiento se encuentra la clase Zona Franca, donde la disponibilidad pasa de 1.770 m2 en 2023 a 12.327 m2 en la actualidad como resultado de un crecimiento en la disponibilidad de bodegas con áreas entre los 1.000 m2 y 1.500 m2 . La clase B registró un crecimiento menos acelerado en sus niveles de disponibilidad, alcanzando los 5.808 m² en contraste con los 4.075 m² registrados el año anterior. Actualmente, la disponibilidad de bodegas en esta clase se concentra en activos con áreas entre los 1.500 y 2.500 m2 .

Oferta por Clase y Corredor

(m 2 )

Área

Q2 - 2023 Q2 - 2024

Teniendo en cuenta el comportamiento estacional de la disponibilidad de bodegas en Barranquilla, Colliers prevé un decrecimiento moderado para el cierre de año, teniendo en cuenta la intención de demanda sostenida y la baja cantidad de producto inmobiliario disponible de altas especificaciones A su vez, se espera que esta regulación en la disponibilidad esté dada por la ocupación de bodegas con áreas entre los 1.500 m² y 2.500 m², rango más demandado por los usuarios finales en la actualidad.

Reporte de Mercado

Absorción:

La cifra de absorción neta cumulada en Barranquilla registra una disminución de11.428 m² en comparación con el mismo período del año anterior. Es así como este indicador alcanza los 1.475 m² en contraste con los 12.903 m² observados en 2023 En la actualidad, se observan resultados divergentes entre glases, con una ocupación en las Zonas Francas superior a los 10.000 m2 que fue contrarrestada por nueva la nueva disponibilidad de bodegas de clase A+.

Absorción por Corredor

Año - Trimestre

Av Circunvalar Barranquillita Galapa

Juan Mina Malambo Via 40

Geográficamente, se observa que el submercado Galapa consolida una liberación de espacios que alcanza los 8.099 m² en este período, mostrando un cambio de tendencia frente a la colocación de espacios cercana a los 8.000 m2 registrada el año anterior. En el corredor Barranquillita, se ocuparon alrededor de 2.431 m² en el último período, cifra que decrece en más de 6.000 m² frente a la registrada el mismoperiododelañoanterior.Ahorabien,alrevisarlatasa de disponibilidad de estas zonas geográficas se encuentra para el caso de Galapa una tasa de 5,03%, mientras que, Barranquillita registró una cifra de 2,58%.

Colliers prevé un cierre de año con niveles de absorción neta al alza, impulsada por la continua intención de demanda evidenciada sobre la zona norte del país. Las zonas francas y las bodegas dealtas especificaciones seguirán mostrando un indicador de demanda al alza teniendo en cuenta sus niveles de disponibilidad actual y los requerimientos desde el lado de los usuarios finales.

Precios de Renta:

El precio promedio de renta de bodegas en Barranquilla incrementó su precio en $4.700 COP/m² respecto al año anterior, situándose en $20.300 COP/m² para la primera mitad del 2024. Este promedio refleja un crecimiento generalizado en todas las clases de activos, adicionalmente,

se evidencia que este incremento en gran medida es causado por el ingreso de nueva disponibilidad en alquiler con áreas desde los 2.000 m² en adelante, las cuales registran precios que oscilan entre los $20.000 COP/m² y los $22.200 COP/m².

Precios de Renta por Corredor

$25.000

$20.000

$15.000

$10.000

$5.000

Q2 - 2023 Q2 - 2024

Al examinar el comportamiento de los precios según la ubicación geográfica de los activos, se destaca que, las bodegas ubicadas en Galapa registran el precio más alto de la ciudad, alcanzando los $22.900 COP/m², precio que incrementa 12,73% con comparación al registrado el año anterior ($20.3000 COP/m²). Por otro lado, el ingreso de activos en renta en el corredor Barranquillita situó un precio de $19.700 COP/m² y una oferta de 9.433 m². En cuanto a los corredores Juan Mina y Avenida Circunvalar, situaron un precio bastante similar entre sí, registrando un decrecimiento de 5,35% y un crecimiento de 33,05% anual, respectivamente, alcanzando un precio de $18.900 COP/m² y 18.700 COP/m² en su orden.

Con este comportamiento sostenido al alza, Colliers prevé una tendencia estable en los precios para el cierre del año en curso. Recordando quelosvalores dealquiler en laciudad han alcanzado máximos históricos, se espera que la estrategia de fijación de precios de estas nuevas bodegas esté acorde con las expectativas del mercado, manteniendo así los tiempos de rotación al margen.

Precios de Venta:

Para el segundo trimestre del año, Barranquilla alcanza un precio promedio de venta de $2.391.900 COP/m², mostrando una variación absoluta interanual de $1.400

Reporte de Mercado

COP/m². Adicionalmente, se evidenció una disminución de 6.679 m² de activos que se encontraban bajo este tipo de comercialización Estas disminuciones se concentraron en bodegas de tamaños entre los 500 m² a 1.000 m² y los 2.000 m² a 2 .500 m².

Comportamiento del Precio de Venta por Corredor

$3.000.000

$2.800.000

$2.600.000

$2.400.000

$2.200.000

Geográficamente, el corredor Avenida Circunvalar, registró un aumento del 8,62%, alcanzando un valor de $2.694.800 COP/m² para la primera mitad del año. Este submercado mostró el mayor incremento (8,62%) durante el último año, influenciado principalmente por la reducción de la oferta que actualmente es de 1.159 m². En menor medida, el corredor de Juan Mina presenta un valor de venta actual de $2.850.000 COP/m², aumentando aproximadamente $50.000 COP/m² en el último año, resaltando que, actualmente los espacios disponibles en venta tienen tamaños de 500 m² a 1.500 m² En Malambo, el incremento en el precio fue de $18.400 COP/m², situándose en $2.345.300 COP/m² actualmente, donde las superficies superiores a 2.500 m², tienen un precio de $2.335.700 COP/m².

Como se ha observado en el último año, los valores promedio de venta de bodegas en Barranquilla muestran una baja sensibilidad frente a los cambios en la oferta. Con lo anterior, Colliers prevé una continuidad en la tendencia estable de los niveles de precios en la ciudad, que podrían estar influenciados en el corto plazo por nueva disponibilidad de bodegas de altas especificaciones, impulsando un crecimiento en los precios.

Precio de Venta

Av Circunvalar

Galapa Juan Mina Malambo

Corredores Barranquilla

Tablas Resumen

Actualización Reporte de Mercado

Bodegas - Comparación por Corredor

Precios de Renta

Glosario

Tasa de Disponibilidad:

Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.

Inventario:

Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.

Corredor:

Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración dela clasedeinmuebles queson estudiados.

PIB:

Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado. Absorción Neta Anual Acumulada:

Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.

Parque Industrial:

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

Parques Industriales Clase A+:

Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para tractocamiones interno, altos estándares de vigilancia y manejos de emergencias, sistemas de control de acceso innovadores, planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5 metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes contra incendios.

Parques Industriales Clase A:

La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.

Parques Industriales Clase B:

Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicados sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.

Zona Franca (ZF):

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.

Explicación Gráﬁco Caja y Bigotes:

El gráﬁco caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráﬁco ejemplo a continuación: