ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED
Vi vil skabe en effektiv organisation Vi er ved at ændre organisationen til at kunne klare fremtidens udfordringer. Det betyder, at vi får flere specialister i personalet, og samtidig ændrer vi måden, vi kommunikerer med beboere og omverden.
Set med historiske briller har vi i årevis arbejdet på at skabe den helt rigtige struktur i vores organisation. Det er ikke nyt at have fokus på effektiv drift. For 10 år siden begyndte vi at lægge vores ejendomskontorer sammen. Før var den enkelte ejendomsservicetekniker knyttet til enkelte boligafdelinger med egne småkontorer, og opgaverne var begrænset til den enkelte afdeling. Der var intet samarbejde på tværs af boligområderne. Det fik vi gjort op med i 2012, hvor vi fik etableret nye områdekontorer og samdrift mellem afdelingerne. Det nyeste eksempel på den udvikling er den nye flotte velfærdsbygning på Suomivej. 2012 markerer starten på en løbende proces, hvor vi altid kigger os i spejlet og spørger: Kan vi gøre tingene anderledes? Har vi de rigtige kompetencer til de ting vi skal arbejde med? Kan vi få synergier ud af at arbejde sammen på kryds og tværs? Den nye struktur er ved redaktionens afslutning ikke endeligt landet endnu, men vi kan alligevel løfte lidt af sløret for ændringerne og principperne bag.
Der er selvfølgelig grænser. Vi får aldrig uddannet ansatte til at være 100 % specialist i eksempelvis klima, det bliver for ambitiøst, og hvis vi skal bruge 100-procent-specialister, vil vi stadig købe det ind. Men der er rum til at klæde ansatte, der har interesse for det, bedre på rent fagligt. Rådgiverteamet får ro til at arbejde med det faglige. Det bliver en støttefunktion til hele huset men i høj grad til lederne, der har kontakten ude i marken. Det fører os frem til ledelsesdelen. Bovia har ansat to ejendomsledere i AAB Kolding, som kun skal have fokus på ledelse og kontakten til beboerdemokratiet. Den menneskelige faktor i beboerdemokratiet kan være et svært vilkår for nogle at arbejde med. Den skal man have flair for og samtidig skal man besidde viden om og erfaring med ledelse. Det kræver ikke blot en konstruktør-uddannelse, da det ikke kun er bygninger og mursten, det handler om i vores verden. Ejendomslederen skal lede og så ellers bruge rådgiverteamet til at understøtte sig i opgaveløsningen.
Ledelse og specialisering
Baggrunden for ændringerne er den massive fokus på effektiv drift i vores branche. Vi bliver allerede målt på mange parametre, og der bliver kun flere. For få år siden sparede vi som branche samlet set 1,6 milliarder kroner. Vi er allerede i gang med endnu en spareøvelsesrunde, og efter 2026 bliver de almene boligorganisationer individuelt målt. Det vil sige, at vi stadig skal levere effektiv drift, men på de rigtige områder. Ændringerne sker også med Bovias brugerundersøgelse in mente. Vi arbejdede allerede med organisationsændringen og med brugerundersøgelsen i hånden, kan vi så spørge os selv: Gør vi det så rigtigt i forhold til at komme i kontakt til Bovia? Vi er nemlig i fuld gang med en proces, der handler om at finde ud af, hvordan indgangen til boligorganisationen skal være. Se afsnit om markedsundersøgelse.
Det handler kort sagt om ledelse og specialisering. Det sidste først: Før var der syv inspektører i Bovia, hvoraf fire var ansat i AAB-regi med 10 mand under sig. Bovia vil samle nogle af de tidligere inspektører i et rådgiverteam, som går på tværs af administrationen. Det sker ud fra en erkendelse af, at vi ikke behøver syv inspektører, der laver det samme på syv forskellige måder. Bovia behøver heller ikke have syv mand, der ved noget om affaldssystemer. Det giver ikke effektiv drift. Erkendelsen er også, at alle ansatte ikke kan vide alt. Men nogle få kan sagtens opnå specialviden om et eller flere emner. Vi har en størrelse, hvor vi er nødt til at se på, hvilke kompetencer, vi mangler. Vi bliver draget ind i mange sager, og det er et spørgsmål om at knytte de rette resurser i huset til de rette sager. Formålet er at finde en mere ensartet måde at gøre det på og strukturere driften noget mere.
Ro til det faglige I rådgiverteamet får én måske kendskab til indkøbspolitik, en anden til forsikringer, en tredje til syn, en fjerde servitutter og så videre. Der sker med fokus på, vi ikke kun skal ansætte generalister, men at vi også får løftet vores specialviden til et vist niveau.
6
AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021
Effektiv drift på kerneområder
Vi lægger sporene mens vi kører Vi kigger også på andre funktioner i Bovia, som måske skal omstruktureres herunder udlejningen. Når man starter et sted, finder man hurtigt frem til mange snitflader, hvor eksempelvis udlejning går over i drift. Vores vision er, at der til afdelingsmøderne i fremtiden kan møde et team op, som kan svare på svære spørgsmål indenfor netop deres felter af specialviden. Det kan også være ansatte i udlejningen,
