ARTIKEL
HET ONTRUIMINGSKORTGEDING: WANNEER WORDT HET TOEGEWEZEN?
HELEEN DE RIJK Bachelorstudent Rechtsgeleerdheid aan de Universiteit van Amsterdam
Photo by chuttersnap on Unsplash
In de ideale situatie bestaat een goede verstandsverhouding tussen huurder en verhuurder. De verhuurder is verplicht om een woonruimte ter beschikking te stellen. De huurder is verplicht om een tegenprestatie – meestal de betaling van huurpenningen – te verrichten.1 In de realiteit gaat dit niet altijd goed. Er kunnen uiteenlopende geschillen ontstaan. In dit artikel wordt aandacht besteed aan wanprestatie aan de kant van huurder in twee verschillende vormen: wanprestatie door huurachterstand en wanprestatie door structurele overlast. Indien deze wanprestatie – naar de mening van verhuurder – zeer ernstig is, kan hij besluiten ontruiming van het gehuurde bij de rechter te vorderen. Dit kan zowel via een bodemprocedure, als via een kort geding procedure. Een bodemprocedure duurt volgens Rechtspraak.nl minimaal drie maanden, een kort geding procedure minimaal vier weken.2 Voor de verhuurder met haast bij de ontruiming, lijkt dat laatste de beste optie. Het ‘ontruimingskortgeding’ wordt als ingeburgerd in het Nederlandse recht beschouwd en zou eenvoudig worden toegewezen.3 Tijd om hier dieper op in te gaan.
januari 2019 | ALIBI Magazine
19
ARTIKEL
“HET ‘ONTRUIMINGSKORTGEDING’ WORDT ALS INGEBURGERD IN HET NEDERLANDSE RECHT BESCHOUWD EN ZOU EENVOUDIG WORDEN TOEGEWEZEN” Het karakter van kort geding Indien een zaak spoed heeft, is er behoefte aan een snelle beslissing. Volgens artikel 254 Rechtsvordering (hierna: Rv) is de voorzieningenrechter bevoegd om een onmiddellijke voorziening te geven in spoedeisende zaken waarin snel een beslissing nodig is, zoals het toewijzen van ontruiming van een woning. Deze verkorte procedure heet kort geding. Een onmiddellijke voorziening gegeven door de rechter loopt vooruit op een eventuele bodemprocedure. Opgemerkt moet worden dat niet alles in kort geding mogelijk is. Een beslissing, zoals een ontbinding van een huurovereenkomst, verdraagt zich niet met het voorlopige karakter van een kort geding en kan daarom niet door de rechter worden toegewezen.4 Ontbinding van een overeenkomst kan alleen geschieden bij een constitutieve uitspraak in een bodemzaak. De voorzieningenrechter moet bij een ontruimingskortgeding dus inschatten of de bodemrechter zal oordelen dat de huurder wanprestatie heeft gepleegd en – en zo ja - of hij zal oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.5 De voorzieningenrechter
20
dient zich tevens af te vragen of er überhaupt wel een bodemprocedure komt. Mocht dat niet het geval zijn, dan is het gevolg hiervan dat het vonnis van de voorzieningenrechter in kracht van gewijsde gaat. Bij het maken van zijn beslissing dient de voorzieningenrechter de belangen van partijen af te wegen.6 Ontruiming, indien toegewezen, heeft vrijwel altijd onomkeerbare gevolgen. Dat aspect zorgt er overigens niet direct voor dat de kort geding rechter de vordering afwijst.7 In kort geding is naast de voorzieningenrechter, ook de kantonrechter in bepaalde zaken bevoegd om een voorziening te treffen. In zaken waarin de kantonrechter in een bodemprocedure uitsluitend bevoegd is, is hij bevoegd een voorziening in kort geding te treffen.8 In de praktijk is het vaker de kantonrechter voor wie ontruiming in kort geding wordt gevorderd. Uit de hierna te bespreken uitspraken blijkt dat verhuurder zich in kort geding vrijwel altijd tot de kantonrechter wendt. Hiervoor zijn twee redenen denkbaar. De kantonrechter heeft volgens artikel 93 Rv een verondersteld huurspecialisme en de kosten voor een procedure bij de kantonrechter in kort geding liggen lager dan bij de voorzieningenrechter.9 Waar het hiervoor nog ging over ‘de voorzieningenrechter’ en de ‘kantonrechter in kort geding’ om het verschil tussen de twee duidelijk te maken, wordt nu verder gegaan met de term ‘de rechter’. Hiermee wordt de kantonrechter in kort geding bedoeld.
Richtlijn voor rechters Het toerekenbaar niet nakomen van verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst kan reden zijn om op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst, en daarnaast ontruiming van het gehuurde, te vorderen. Zoals reeds aangegeven kan een ontbindingsvordering niet in kort geding worden gevorderd. De daarop vooruitlopende ontruimingsvordering kan wel in kort geding worden ingesteld. Voor toewijzing, dan wel afwijzing, van ontruiming bestaan geen wettelijke criteria. De rechter is in beginsel vrij in zijn beslissing. Er is wel een richtlijn van het Landelijk Overleg van Kantonrechters voor de meest voorkomende vorm van wanprestatie: huurachterstand.10 Een huurachterstand van minstens drie maanden, of twee maanden bij een herhaalde huurachterstand, wordt in beginsel voldoende geacht om een ontruimingsvordering toe te wijzen. Het is echter geen verplichting. De rechter is vrij een belangenafweging te maken. Zo bepaalde in 2015 de kantonrechter van de rechtbank Limburg in kort geding dat er geen regel bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie of meer maanden altijd ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming rechtvaardigt.11 Alle aangebrachte omstandigheden die een rol spelen moeten worden gewogen. Voor ontruiming wegens overlast - de andere wanprestatie die in dit artikel besproken wordt - bestaat geen richtlijn. Het is aan de rechter om de belangen van partijen af te wegen.
januari 2019 | ALIBI Magazine
ARTIKEL
Tegen een vordering tot ontruiming kan uiteraard verweer worden gevoerd. De rechter is echter snel van oordeel dat de huurder een eigen ‘risico’ heeft. Zo is het niet ontvangen van een uitkering in detentie een omstandigheid die voor eigen risico van de huurder komt, zodat ontruiming op grond van de daardoor ontstane huurachterstand gewoon kan worden toegewezen.15 Als een huurder op zitting aanvoert de huur wel te hebben betaald, maar dit niet kan aantonen, komt dit tevens voor zijn risico.16 Ontruiming wegens overlast De tweede veelvoorkomende wanprestatie die ten grondslag ligt aan ontruimingsvorderingen is overlast. In het geval van structurele overlast kan de rechter besluiten de vordering van ontruiming in kort geding toe te wijzen.17 Belangrijk hierbij is dat eerder (tevergeefs) pogingen zijn gedaan om de overlast te stoppen.18 De overlast kan door de huurder zelf worden veroorzaakt, maar dat hoeft
niet. Ook overlast veroorzaakt door medebewoners c.q. gezinsleden kan leiden tot toewijzing van de ontruimingsvordering van verhuurder.19 Indien de huurder (te) weinig doet aan de overlast veroorzaakt door zijn medebewoners, dan is die overlast toerekenbaar aan hemzelf.20 Uit deze uitspraken kan worden afgeleid dat structurele overlast eigenlijk altijd voor rekening en risico van de huurder komt en leidt tot ontruiming. De belangenafweging van artikel 254 Rv wordt in deze zaken voornamelijk impliciet door de rechter gemaakt. Zonder dat dat met zoveel woorden wordt overwogen, prevaleerde het belang van de omwonenden, omdat de overlast structureel was. Er zijn weinig uitspraken waarin een expliciete belangenafweging wordt gemaakt. Een enkele keer doet de rechter dit wel. Zo overwoog de rechtbank Noord-Holland dat het belang van omwonenden bij ontruiming zwaarder woog dan het belang van de huurder om eerst een andere woning te zoeken.21 Afgewezen ontruimingen De verhuurder wordt niet altijd in het gelijk gesteld. Indien de huurder betaling van de huurpenningen heeft opgeschort wegens achterstallig onderhoud, zal de rechter een ontruimingsvordering wegens huurachterstand niet snel
toewijzen.22 Wel kan van huurders worden verlangd dat de huur (op een later moment) alsnog wordt voldaan. Indien de huurder ter zitting aantoont dat hij wel de financiële middelen bezit om zijn huur te betalen, kan de rechter besluiten tot voorwaardelijke ontruiming.23 De rechter kan aan voorwaardelijke ontruiming nadere eisen verbinden, zoals gedurende een jaar tijdige huurbetaling.24 Ook in het geval van overlast geldt dat een vordering tot ontruiming niet altijd wordt toegewezen. Zo moet de overlast structureel zijn. Meerdere klachten over een huurder, verspreid over een aantal jaren in het verleden leveren niet voldoende reden op voor een ontruiming.25 Voldoende aannemelijk moet worden gemaakt dat er (nog steeds) stelselmatig overlast wordt gepleegd. Klachten afkomstig van één persoon zijn ook niet voldoende om ontruiming toe te wijzen.26 Objectief moet worden vastgesteld dat de huurder stelselmatig voor overlast zorgt. De verhuurder heeft tevens de plicht om eerst een minder ingrijpende oplossing te proberen. Indien de verhuurder niet eerst heeft getracht maatregelen te nemen, kan het zijn dat – afhankelijk van de rechter–zijn vordering wordt afgewezen.27 Tot slot geldt dat bij overlast veroorzaakt door een
Photo by Julieta Julieta on Unsplash
Ontruiming wegens huurachterstand Nu er dus louter richtlijnen zijn, is de vraag wanneer de rechter oordeelt tot ontruiming. Hierop biedt de jurisprudentie uitkomst. Ontruiming wordt in kort geding bij een huurachterstand van minimaal drie maanden snel toegewezen.12 Hetzelfde geldt (uiteraard) voor vier maanden huurachterstand.13 Een huurachterstand van meer dan drie maanden in combinatie met overlast voor omwonenden, is volgens de rechter ook voldoende reden om ontruiming toe te wijzen.14
ARTIKEL
“INDIEN DE OVERLAST ERNSTIG GENOEG IS EN OOK HERHAALDELIJK PLAATSVINDT, WIJST DE RECHTER DE VORDERING TOT ONTRUIMING IN HET ALGEMEEN TOE” medebewoner van de huurder, de vordering tot ontruiming ook kan worden afgewezen indien de huurder geen weet heeft van de gedragingen van de medebewoner en dit gedrag hem ook niet valt toe te rekenen.28 Ontruiming kan in kort geding tot slot om procesrechtelijke redenen worden afgewezen. Wanneer de verhuurder niet aannemelijk maakt dat hij een spoedeisend belang heeft kan, ook al is er een huurachterstand, de vordering worden afgewezen.29 Een lik-op-stuk beleid waarbij de verhuurder direct optreedt na enige vorm van wanprestatie van huurder, betekent nog niet dat er sprake is van een spoedeisend belang. Dit hoeft niet alleen aan de orde te zijn bij een huurachterstand, maar ook bij andere vormen van wanprestatie.30
Photo by Rui Marinho on Unsplash
Uit de hiervoor besproken jurisprudentie blijkt dat ontruiming vaker wordt toegewezen dan afgewezen, met name in geval van huurachterstand. Een huurder moet goed kunnen motiveren waarom de huurachterstand ontruiming niet rechtvaardigt en kunnen aantonen dat hij over voldoende financiële middelen beschikt om de huurachterstand in te lopen. Voor overlast is er geen richtlijn, omdat gevallen van overlast erg casuïstisch zijn. De verhuurder moet de overlast aannemelijk maken, terwijl de huurder omstandigheden moet aanvoeren op grond waarvan ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd zou zijn. Indien de overlast ernstig genoeg is en ook herhaaldelijk plaatsvindt, wijst de rechter de vordering tot ontruiming in het algemeen toe. Wat kan de huurder nog doen? Indien de rechter de ontruiming toewijst en uitvoerbaar bij voorraad verklaart, dan mag de verhuurder het vonnis executeren, ook indien tegen dat vonnis hoger beroep is ingesteld en bij de tenuitvoerlegging een onomkeerbare situatie dreigt te ontstaan.31 De huurder kan de werking van zo’n
22
januari 2019 | ALIBI Magazine
ARTIKEL
vonnis tegengaan door in hoger beroep schorsing van de tenuitvoerlegging te vorderen .32 De rechter in hoger beroep mag de tenuitvoerlegging niet ambtshalve schorsen. Het feit dat ontruiming verstrekkende en negatieve consequenties voor de huurder heeft, is niet voldoende grond om ontruiming te voorkomen via een executiegeschil. In het executiegeschil komt huurder op tegen de beslissing van de rechter in kort geding. De huurder wil hiermee de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechter in kort geding tegengaan. Er zijn enkele situaties denkbaar waarin de werking van een ontruimingsvonnis toch geschorst kan worden in een executiegeschil.33 Strikt genomen kan dit op vier gronden, die worden aangeduid als de RitzenHoekstra criteria.34 Het moet dan gaan om een kennelijk feitelijke misslag, een kennelijk juridische misslag, een noodtoestand op grond van na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten en omstandigheden of om misbruik van recht of bevoegdheid. Van een juridische of feitelijke misslag is slechts sprake indien deze misslag evident, direct duidelijk en redelijkerwijs niet voor discussie vatbaar is.”35 Over nieuwe feiten en omstandigheden merk ik op dat dit niet geldt niet aangevoerde, maar al wel bekende feiten en omstandigheden. Het moet gaan om bijzondere omstandigheden, welke zich na het vonnis in eerste aanleg voordoen. Het feit dat een huurder op straat komt te staan, is bijvoorbeeld geen nieuwe omstandigheid. De rechter in eerste aanleg betrekt dit al bij zijn belangenafweging.36
januari 2019 | ALIBI Magazine
Conclusie Een kort geding tot ontruiming lijkt de makkelijkste uitweg voor een verhuurder die een wanpresterende huurder snel wil ontruimen. De rechter neemt in het kort geding een voorschot op een eventuele bodemprocedure. Alleen indien hij de kans groot acht dat de rechter in de bodemprocedure tevens tot ontruiming zal oordelen, wijst de kort geding rechter de ontruiming toe. Zonder wetgeving of een richtinggevende uitspraak van de Hoge Raad, kan de gedachte bestaan dat de huurder aan willekeur van de rechter is gebonden. Dit is echter niet het geval. De lijn van de jurisprudentie is, voor zover het gaat om ontruiming op grond van huurachterstand, redelijk duidelijk. Een belangrijk handvat daarbij is de LOK-richtlijn over ontruiming wegens huurachterstanden. Indien sprake is van een huurachterstand van drie of meer maanden wordt ontruiming in kort geding doorgaans toegewezen. De rechter heeft hierbij wel de vrijheid om zelf een belangenafweging te maken. In gevallen van overlast is de lijn van de jurisprudentie dat een huurder het wel erg bont moet maken om via een kort geding ontruimd te worden. Eenmalige overlast is niet voldoende. Tevens heeft de verhuurder een ‘zorgplicht’ en moet hij eerst kijken of op een minnelijke manier de overlast kan worden gestopt. Lukt dit aantoonbaar niet, dan is het ontruimingskortgeding een ‘zekerheidje’. •
“INDIEN SPRAKE IS VAN EEN HUURACHTERSTAND VAN DRIE OF MEER MAANDEN WORDT ONTRUIMING IN KORT GEDING DOORGAANS TOEGEWEZEN”
1. 2.
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
13. 14.
Artikel 7:201 BW. Online via: https://www.rechtspraak.nl/ Uw-Situatie/Huren onder ‘Doorlooptijd procedure over huurconflict’ [laatst geraadpleegd op 16-11-2018]. A.C. van Schaik, ‘Het ontruimingskortgedingvonnis’, NTBR 2016/48. Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6727 r.o. 3.5 (C. e.a./ tennisvereniging de IJpelaar). A.C. van Schaik, ‘Het ontruimingskortgedingvonnis’, NTBR 2016/48. Artikel 254 lid 1 Rv. Blaauw, J. Het Kortgeding A. Algemeen deel, Kluwer 2002, p 14. Artikel 254 lid 4 Rv (in samenhang met artikel 93 sub c Rv). Griffierecht natuurlijke personen bedraagt in beginsel 79 euro bij de kantonrechter, en 219 bij de civiele (voorzieningen) rechter. Aanbeveling commissie civiel en procesrecht van het LOK 6februari 2006, via: www.rechtspraak.nl Rechtbank Limburg 24 juni 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:5240 r.o. 3.3. Rechtbank Limburg 14 juni 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:5050 r.o. 4.3 & Rechtbank Midden-Nederland 3 augustus 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4442 r.o. 2.4. Rechtbank Noord-Holland 24 augustus 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:6816 r.o. 5.3. Rechtbank Overijssel 20 oktober 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:4049 r.o. 4.7.
15.
Rechtbank Limburg 26 juni ECLI:NL:RBLIM:2017:6028 r.o. 4.2.
16.
Rechtbank Overijssel 3 augustus 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:3127 r.o. 4.4. Rechtbank Limburg 2 augustus 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:6788 r.o. 3.2. Rechtbank Rotterdam 10 maart 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:1817, r.o. 4.4 & 4.5. Rechtbank Noord-Nederland 1 februari 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:328 r.o. 4.5. Rechtbank Noord-Holland 29 juni 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:6154 r.o. 5.7. Rechtbank Noord-Holland 17 juli 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:5650 r.o. 4.5. Zie bijvoorbeeld rechtbank Overijssel 20 september 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:3744 r.o. 4.3. Rechtbank Overijssel 08-04-2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:1600 r.o. 4.5. Rechtbank Noord-Holland 05-10-2016 ECLI:NL:RBNHO:2016:9540 r.o. 5.6. Rechtbank Overijssel 20-02-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:848 r.o. 2.4. Rechtbank Amsterdam 11-05-2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:2706 r.o. 4.5. Rechtbank Amsterdam 02-10-2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7486 r.o. 14. Rechtbank Midden-Nederland 07-062017, ECLI:NL:RBMNE:2017:2804 r.o. 4.10. Rechtbank Overijssel 20-09-2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:3744 r.o. 4.4. Rechtbank Den Haag 28-02-0217, ECLI:NL:RBDHA:2017:2134 r.o. 5.3. Hof Den Bosch 20 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:179r.o. 3.6. Volgens artikel 351 Rv. Volgens artikel 438 Rv. Hoge Raad 22 april 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4575 (Ritzen/ Hoekstra). Hof Den Bosch 20 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:179 r.o. 3.6. Idem.
17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.
2017,
23