Condominio Sostenibile e Certificato - agosto/settembre 2025

A sinistra, Luca Masini e Carlo Dallagiovanna

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Editoriale

SUPERCONDOMINIO TRA DIRITTO, TECNICA e vita quotidiana

Il supercondominio è ormai una realtà consolidata nel panorama immobiliare italiano. Nasce automaticamente, “ipso iure et facto”, quando più edifici condividono beni o servizi comuni, come strade, giardini, impianti o aree verdi. Non è una scelta volontaria, ma una condizione giuridica che comporta regole specifiche e sfide gestionali complesse. La giurisprudenza recente ha contribuito a definire meglio questa figura. La Cassazione, con la sentenza n. 8254/2025 e l’ordinanza n. 20052/2025, ha chiarito che la nomina del rappresentante è obbligatoria oltre i sessanta partecipanti e che il suo voto vincola i singoli condomini, salvo dissenso, assenza o astensione. La mancata nomina comporta l’annullabilità, non la nullità, delle delibere. Il rappresentante non è un amministratore, ma un portavoce della volontà assembleare del condominio che rappresenta.

I tribunali di merito affrontano casi concreti che mostrano le implicazioni pratiche di queste regole. Il Tribunale di Palermo ha ribadito che le spese per lavori comuni sono rimborsabili solo se urgenti, mentre per le infiltrazioni da terrazze ha applicato l’art. 1125 c.c., dividendo le spese al 50% tra i proprietari coinvolti. La Corte d’Appello de L’Aquila ha annullato una delibera per l’installazione di un cappotto termico che comprometteva la fruibilità dei balconi, evidenziando il conflitto tra interesse collettivo e diritti individuali.

Dal punto di vista tecnico, gli impianti centralizzati sono il fulcro operativo del supercondominio. Illuminazione, fognature, cancelli automatici e impianti idrici richiedono una gestione efficiente e programmata. La mancanza di manutenzione, contatori separati e schemi aggiornati genera disagi e costi imprevisti. La modernizzazione è essenziale per ridurre spese e valorizzare gli immobili.

Anche la privacy richiede attenzione: nei supercondomini, la gestione dei dati personali è più complessa e il rischio di violazioni è elevato. È fondamentale adottare informative chiare e rispettare il principio di minimizzazione.

In conclusione, il supercondominio rappresenta una sfida giuridica, tecnica e sociale. Richiede competenze integrate, aggiornamento costante e una visione condivisa. La formazione continua è la chiave per affrontare le trasformazioni in atto e per garantire una gestione moderna, sostenibile e rispettosa dei diritti individuali.

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro Immobiliare e consulente editoriale

CONDOMINIO

sostenibile & certificato

Periodico di informazione sul mondo del condominio

Anno 13 - Numero 64 - Agosto/Settembre 2025 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità

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Alessandro Bonvicino, Luca Bridi, Paolo Caliari, Luisa Castiglioni, Federico Della Puppa, Stefano Dionisi, Rosario Dolce, Alice Fugazza, Claudio Giacalone, Selene Maestri (fotografa), Federico Massoli, Edoardo Molinari, Veronica Monaco, Vincenzo Nasini, Carlo Pikler, Giuseppe Rossi, Riccardo Sacchi, Franco Saro, Francesco Schena, Patrizia Spada, Roberto Tomassoni

Impaginazione e grafica- Layout and graphics

Raffaella Sesia

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Supercondominio tra dritto, tecnica e vita quotidiana

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Supercondominio e responsabilità: come gestire la pratica

DI COPERTINA Duferco Energia e Dallagiovanna digitalizzano il condominio

Inchiesta: i giovani e la casa

Un assistente in tasca: arriva la guida del condominio sostenibile

Efficientare il patrimonio: la via italiana alla direttiva Case Green

32 Rete Irene: quando riqualificare significa coltivare valore 36 Quanto valgono ancora i bonus

Antincendio, operazione facciate sicure 54 IN PRIMO PIANO Servizi comuni nel supercondominio: regole e spese

58 Risvolti contabili: supercondominio e rischi gestionali

62

Dubbi: impianti centralizzati nel supercondominio

66

Delega e tutela

supercondominio e sigillo della cassazione

70 Privacy

Le nuove sfide della gestione condivisa

72 Sentenze.

Legittimità delle delibere diritto d'impugnazione

74 Alubel Linea.

Design e protezione in 3 mosse

76 IMMOBILIARE

Affitti brevi

La grande guerra delle Keybox divide i condomini

80 Nuovi player: dall'estero arrivano i big 84

Nuovi fondi per investire in immobili

86 Il condominio al centro della trasformazione

90 DIRITTO & ROVESCIO

Interesse collettivo e diritti individuali

92 PROFESSIONE

Competenze per il condominio 2030

98 GIURISPRUDENZA

Terrazze condominiali: chi paga le infiltrazioni?

102 IDEE UTILI

Vimar.

Condominio connesso zero opere murarie 104 PSICONDOMINIO

DOMANDE & RISPOSTE

Risponde l’avv. Carlo Pikler – Centro Studi Privacy and Legal Advice - Vicepresidente de il Foro Immobiliare

SUPERCONDOMINIO E RESPONSABILITÀ CONDOMINIALI: DOMANDE E RISPOSTE PRATICHE

La gestione richiede rappresentanti, tabelle millesimali distinte e rispetto dei diritti individuali. Le delibere sono annullabili, non nulle, e le spese urgenti rimborsabili solo se indifferibili.

Un supercondominio si ha quando più edifici (anche già costituiti in singoli condomìni) condividono beni o servizi comuni, come viali d’accesso, parcheggi, impianti centralizzati, aree verdi o portineria. Non serve un atto

formale di costituzione: la Cassazione ha ribadito che esso nasce ipso iure et facto, cioè automaticamente, dalla presenza di questi elementi comuni. Esempio pratico: tre palazzi con amministrazioni distinte che utilizzano la stessa rampa di accesso ai garage e lo stesso impianto di illuminazione costituiscono un supercondominio anche senza alcuna deliberazione specifica.

Come si regolano le assemblee di un supercondominio?

Dipende dal numero dei partecipanti complessivi: se sono fino a 60, ogni singolo condomino può partecipare e votare. Se sono più di 60, ogni condominio deve nominare un rappresentante che lo rappresenti in assemblea. La nomina del rappresentante richiede una maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del

valore dell’edificio, ex art. 1136 cc). Esempio pratico: in un complesso da 200 appartamenti divisi in 4 condomìni, con più di 60 proprietari in totale, ciascun condominio nomina un delegato che partecipa alle riunioni del supercondominio.

Cosa succede se un condominio non nomina il rappresentante?

La Cassazione, con l’ordinanza n.

20052/2025, ha chiarito che la mancata nomina non rende nulle le delibere, ma le rende solo annullabili. Esempio pratico: se un condominio di un supercondominio da 100 unità non nomina il rappresentante, le delibere adottate restano valide fino a eventuale impugnazione. Se nessuno agisce nei 30 giorni, restano definitive.

Il singolo condomino può

impugnare le delibere del supercondominio?

Solo in tre casi: se il rappresentante del proprio condominio non ha partecipato, si è astenuto o ha votato contro. Se invece ha votato a favore, il singolo condomino non può impugnare la delibera, anche se in assemblea condominiale interna aveva espresso un orientamento diverso. Esempio pratico: nell’assemblea interna del Condominio A si vota contro una spesa per rifare il vialetto. Il rappresentante, però, in assemblea di supercondominio vota a favore. I singoli proprietari del Condominio A non possono impugnare la delibera, ma potranno eventualmente agire contro il rappresentante per responsabilità da mandato.

Come si ripartiscono le spese in un supercondominio?

Occorrono due serie di tabelle millesimali: una per il supercondominio (ripartizione delle spese tra gli edifici) e una per ogni singolo condominio (ripartizione interna). Esempio pratico: se tre condomìni condividono un impianto di riscaldamento centralizzato, i costi di gestione si dividono in base ai millesimi del supercondominio tra i

tre edifici; poi ogni condominio ripartisce al suo interno secondo le proprie tabelle.

E se un condomino sostiene da solo spese comuni urgenti?

Secondo la sentenza del Tribunale di Palermo del 7 giugno 2025, il rimborso è dovuto solo se sussiste l’urgenza prevista dall’art. 1134 cc. Se i lavori erano solo necessari ma non urgenti, il rimborso non spetta. Esempio pratico: un condomino fa riparare il tetto perché piove da mesi. Anche se i lavori sono indispensabili, non erano “indifferibili” senza avvisare gli altri condomini. Quindi non può chiedere rimborso automatico, avrebbe dovuto rivolgersi al giudice ex art. 1105 cc.

Come si dividono le spese per infiltrazioni da una terrazza a livello?

Il Tribunale di Palermo ha applicato in analogia l’art. 1125 cc.: le spese si dividono al 50% tra il proprietario della terrazza e il proprietario dell’unità sottostante. La ripartizione riguarda non solo la copertura, ma anche lavori accessori come pavimentazione, para -

petto e smaltimento detriti. Esempio pratico: se il pavimento della terrazza di Tizio causa infiltrazioni nell’appartamento di Caio, entrambi contribuiscono al 50% delle spese di rifacimento, comprese quelle relative alla nuova pavimentazione.

Conclusione

La disciplina del supercondominio e delle responsabilità condominiali mostra un equilibrio delicato tra efficienza gestionale e tutela dei diritti individuali. Le recenti pronunce hanno chiarito che:

• il supercondominio nasce automaticamente;

• il rappresentante ha un ruolo centrale e vincolante;

• il diritto d’impugnazione del singolo condomino è limitato;

• il rimborso delle spese richiede vera urgenza;

• nelle infiltrazioni da terrazza a livello, le spese si dividono equamente.

Tutto questo sottolinea quanto sia importante per i condomini partecipare attivamente alle assemblee e per gli amministratori garantire trasparenza e correttezza nella gestione.

DUFERCO E DALLAGIOVANNA

DIGITALIZZANO IL CONDOMINIO

Grazie alla sinergia con il gruppo Dallagiovanna, che entra come partner strategico, si rafforza lo sviluppo della piattaforma gestionale Arcadia. Un software evoluto per semplificare l'attività, aumentare la trasparenza e creare un ecosistema virtuoso tra amministratori, condòmini e fornitori

Veronica Monaco

Il futuro della gestione condominiale passa attraverso la transizione digitale. Ne sono convinti Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia e amministratore delegato di Baslab, e Carlo Dallagiovanna, presidente della holding Fratelli Dallagiovanna del gruppo Dallagiovanna, che hanno unito le forze delle rispettive società per potenziare uno strumento evoluto che agevola il lavoro degli amministratori. Il suo nome è Arcadia: si tratta di un software gestionale, sviluppato da Duferco Energia, che consente di espletare tutte le attività, dalla gestione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria al controllo documentale, dalla contabilità alla fatturazione elettronica, in modo immediato e veloce, consentendo un notevole

risparmio di tempo e garantendo la massima trasparenza. Un servizio efficace per gli amministratori, ma anche per i condòmini e i fornitori che, partecipando all’interno della stessa piattaforma, hanno la possibilità di creare un sistema virtuoso di servizi e sinergie.

Com’è nata la partecipazione del gruppo Dallagiovanna nel Gruppo Duferco, in particolare per quanto riguarda la società Baslab?

Carlo Dallagiovanna. Fino a due anni fa la mia società era in concorrenza con Baslab e il software Arcadia che era un prodotto molto simile al gestionale operativo che offrivamo anche noi agli amministratori. Il nostro gestionale, che prima si chiamava Archicont e poi si è evoluto in D360, si applicava

Il mercato si governa anche con la formazione

A sinistra, Luca Masini e Carlo Dallagiovanna

SOFTWARE PER LA GESTIONE INTEGRATA DEI CONDOMINI

Arcadia è il gestionale studiato sulle specifiche esigenze dello studio di amministrazione dei condomini. Arcadia è un software in cloud, quindi può essere utilizzato su qualsiasi computer o tablet. Gli aggiornamenti sono automatici come anche i backup quotidiani; inoltre, tutti gli obblighi sull’archiviazione dei dati e sicurezza sono assolti da Arcadia, rendendo il Gdpr dello studio meno complesso. Arcadia consente di gestire tutte i documenti fiscali, la contabilità condominiale, fatture e pagamenti, generare le dichiarazioni per ottemperare agli obblighi sulla privacy. In più, attraverso il pannello di controllo dedicato, l’amministratore può organizzare e gestisce tutte le commesse legate a un condominio. Inoltre, le manutenzioni programmate consentono di pianificare tutti gli interventi ricorrenti garantendo un reale risparmio di tempo. I fornitori possono essere coinvolti direttamente grazie all’app in maniera semplice e intuitiva. Arcadia è compatibile con la maggior parte dei software gestionali utilizzati in studio, permettendo di importare i dati dei

condomini, dei fornitori, struttura condominio, tabelle millesimali e conti economici in maniera automatizzata ed evitare il lavoro di data entry. Il software consente inoltre di inviare comunicazioni importanti, avvisi e documenti direttamente ai condòmini con pochi clic, utilizzando un sistema di messaggistica integrato. Anche i condòmini possono godere di un’esperienza abitativa più connessa e partecipativa, semplificando la gestione delle emergenze e migliorando la comunicazione con l’amministratore. Arcadia consente infatti di aprire ticket di emergenza e verificare lo stato delle segnalazioni, consultare rate e scadenze, ricevere promemoria, avvisi e aggiornamenti, accedere a una vetrina di annunci e offerte dedicate pubblicati da parte di altri condòmini, visualizza dettagli e informazioni del condominio, dello studio e tutto quello che può servire per contattare i fornitori, partecipare alle assemblee condominiali in modo digitale, consultando i verbali e votando sulle decisioni importanti.

Formare con l'obiettivo di far diventare l’amministratore l’imprenditore di sé stesso

Schermate principali di Arcadia: gestione anagrafiche, contabilità, dashboard, report automatici

a diversi software di contabilità e sosteneva l’amministratore nelle sue attività quotidiane di gestione documentale e interventi e tutto. Avevamo stanziato dei grossi investimenti per arrivare nel 2025-2026 ad avere un software simile all’attuale Arcadia, anche se con meno funzionalità. Il nostro obiettivo era arrivare a circa l’80% delle capacità operative di Arcadia: il nostro target era l’amministratore medio, non i grossi studi, ma le finalità erano le stesse, cioè mettere in condizione gli amministratori di avere degli strumenti informatici, organizzativi e contabili, che fossero equivalenti a quelli che hanno a disposizione le grandi multinazionali che operano nel settore della gestione immobiliare. Quindi con Baslab ci siamo trovati in competizione per diversi anni, dal 2019 fino al 2024: insieme rappresentavamo le uniche due società che riuscivano a muoversi, sia commercialmente che con assistenza al cliente, con dei livelli di servizio superiori al mercato. La forza economica di Baslab e di Duferco Energia o del mio gruppo per sviluppare prodotti di questo tipo era sicuramente superiore a quella che poteva mettere in campo la singola software house o il singolo amministratore per perfezionare la sua attività.

Poi cosa è successo?

Carlo Dallagiovanna. Uno dei clienti più importanti sia per Baslab che per il gruppo Dallagiovanna, Michele Sacchetti di Unicasa, ci ha chiesto di collaborare in qualità di gruppo di certificazione con Baslab e la piattaforma Arcadia, aprendo i database. L’obiettivo era far sì che qualsiasi attività di certificazione e servizi realizzati dal nostro gruppo andasse in automatico negli archivi di Arcadia, e di conseguenza negli archivi del gruppo Unicasa, praticamente in tempo reale. Da

qui è partito tutto un lavoro, che ha portato poi all’unione delle due realtà.

Qual è stata la sua prima reazione alla richiesta del cliente?

Carlo Dallagiovanna. All’inizio non la prendemmo bene ma Michele Sacchetti, con il quale c’è una grande stima professionale e uno scambio di informazioni costante, ci fece capire la validità di questa iniziativa. Quindi acconsentimmo, a condizione che l’operazione fosse realizzata solo per gli oltre mille stabili gestiti allora da Unicasa. I primi incontri si svilupparono con il presidente di Baslab e Direttore Operations e Sistemi Informativi di Duferco Energia, Massimiliano Cocurullo che, insieme a Luca Masini, rappresenta una figura storica all’interno di Duferco Energia. Devo dire che all’inizio i rapporti sono stati abbastanza freddi, soprattutto i primi due incontri; dopodiché avemmo modo di scoprire che gli intenti, l’etica del lavoro e il senso di responsabilità verso i clienti delle due aziende erano praticamente identici. La conoscenza sempre più approfondita maturata in altri 6-7 incontri ci ha poi portato all’idea di mettere insieme le nostre risorse e unire gli sforzi.

Con quali obiettivi?

Carlo Dallagiovanna. Lo scopo non era fare business con questo software, ma sostenere il settore per permettere a tutti gli amministratori di lavorare in maniera più efficiente, e poi indirettamente avere anche noi dei benefici grazie ai vari servizi sviluppati dai nostri gruppi. Così è nata l’operazione e la trattativa che ha portato a stabilire l’entrata del gruppo Dallagiovanna in Baslab. Cocurullo ne parlò con la proprietà di Duferco, la famiglia Gozzi, che preso atto del sistema valoriale comune, ha accettato l’accordo. Questa operazione ha

STORIA DI COPERTINA

DUFERCO ENERGIA - BASLAB

Duferco Energia nasce nel 2010 a Genova per gestire gli impianti fotovoltaici e idroelettrici del Gruppo Duferco, attivo nel settore siderurgico, e poi amplia il suo focus, specializzandosi anche nella vendita di energia elettrica e gas per tutti i segmenti di mercato. Con oltre 16 mila studi a portafoglio e più di 150 mila condomini in fornitura, Duferco Energia è uno dei principali player nazionali del settore. Baslab, è stata creata nel 2019 con lo scopo di mettere a punto una piattaforma digitale per la gestione dell’attività dell’amministratore di condominio aperta ai clienti e che potesse fornire loro servizi a valore aggiunto.

permesso di ottimizzare molto le due realtà e mettere a fattor comune potenzialità che già adesso stanno permettendo di sviluppare delle ottime sinergie e nuovo lavoro, ognuno nel proprio settore.

Qual è stato il momento in cui è scattata la scintilla?

Carlo Dallagiovanna. Lo spunto è nato da una riflessione condivisa con Cocurullo, quando mi sono reso conto delle forti affinità tra le due aziende e del potenziale di una collaborazione più strutturata. Dopo un primo momento di sorpresa, Cocurullo ha riconosciuto l’esistenza di numerose sinergie e ha manifestato interesse, dichiarando che ne avrebbe parlato con la proprietà. Da lì è iniziato un percorso durato circa un paio di mesi, che si è sviluppato in modo naturale e rapido, culminando in una stretta di mano e formalizzato ufficialmente davanti a un notaio diversi mesi dopo. Un altro spetto che vivo con particolare orgoglio è che, nonostante entrambe le aziende avessero importanti leve commerciali da far valere nella trattativa, nessuna delle parti ha pensate di avvalersene. Una cosa positiva, e purtroppo rara sul mercato, che ha confermato la solidità valoriale su cui si fonda questa collaborazione. Se lavoreremo bene insieme agli amministratori, saremo in grado di ottenere risultati eccellenti, offrendo ottimi servizi ai condòmini e raggiungendo importanti quote di mercato nei prossimi anni.

Quindi le potenzialità di questa partnership vanno molto al di là della gestione dello studio di amministrazione?

Luca Masini. Sì, è un sistema esponenziale. Le garanzie di solidità patrimoniale che i due gruppi insieme riescono a dare a chi usufruisce dei nostri servizi sono molto importanti. In questo momento nessuno in Italia è in grado di offrire queste garanzie, sia nel settore luce e gas dove Duferco Energia è il riferimento, sia nel settore delle certificazioni in cui opera il gruppo Dallagiovanna. Le nostre due reti commerciali stanno cominciando a dialogare e conoscersi per ottimizzare i servizi e il servizio di assistenze da offrire agli amministratori, dando un valore aggiunto al mercato. Le sinergie con i clienti si stanno sviluppando adesso e daranno i loro frutti nei prossimi tre-quattro anni. Già adesso stiamo comunque iniziando a lavorare insieme in particolare nella provincia di Milano, traendo vantaggi dalle informazioni e richieste che arrivano dagli amministratori tramite la rete commerciale Duferco Energia e viceversa. Riusciamo a sostenerci a vicenda, anche svolgendo attività con gli stessi clienti, ma complementari, e questo amplifica ulteriormente la possibilità di dare servizi agli amministratori e risolvere problematiche in tempi molto veloci.

Dall’incontro dei vostri due gruppi è nato dunque un nuovo polo?

Luca Masini. Duferco Energia conta a oggi in portafoglio 16mila studi per oltre 150 mila condomìni in 108 province in tutta Italia. Fin da quando nacque Arcadia nel 2019, avevamo sempre avuto in mente di andare oltre la vendita

di commodity e dare una visione di quello che sarebbe stato lo sviluppo della gestione immobiliare nei prossimi anni. Abbiamo un grande rispetto per questo mondo: chi opera come amministratore deve essere una figura estremamente competente, che può incorrere in rischi civili e penali molto importanti, e che possiede un patrimonio di conoscenze e relazioni che vanno oltre la gestione delle parti comuni. Cosa succederà nei prossimi anni in cui il ricambio generazionale sarà inevitabile? Quale sarà lo sviluppo di questo settore? Assumendo esperti di sviluppo di applicativi rivolti agli amministratori, abbiamo voluto creare attraverso Baslab una piattaforma, Arcardia, che raggiungesse tre obiettivi importanti: semplificazione, sintetizzazione e programmazione delle attività, tutto all’interno di un unico strumento, generando grandi economie di scala. All’interno di un device l’amministratore può infatti gestire tutto quello che riguarda la contabilità, la tesoreria, i ticket, la posta, le mail e creare un ponte di comunicazione verso i condomìni. Insieme al gruppo Dallagiovanna abbiamo pensato a come fare il salto e dare dei servizi anche alle persone che vivono in condominio. Questa è stata la grande sfida e l’idea condivisa che insieme intendevamo sviluppare, mettendo a fattor comune le nostre competenze, le nostre visioni e la nostra capacità di creare valore. Tutto all’interno di una visione proiettata al futuro: fra 10 anni il settore non sarà più gestito come oggi, tra ricambio generazionale, nuove tecnologie, intelligenza artificiale, il cambiamento sarà totale e inevitabile.

Qual è il feedback da parte degli amministratori?

Luca Masini. Il nostro obiettivo è quello di far diventare l’amministratore l’imprenditore di sé stesso. Cambiare il modo di lavorare di una categoria è molto complicato. Lo spirito di conservazione è altissimo, ma è altrettanto vero che il mercato non si governa più con i metodi tradizionali. Apprezzo comunque molto, e i numeri lo dimostrano, la capacità di questi professionisti di saper cambiare: non è facile cambiare le modalità di lavoro dello studio e dell’organizzazione, ma posso dire, con circa 400 studi nel portafoglio Arcadia, che l’interesse sta crescendo a vista d’occhio. Riceviamo tante testimonianze di persone che ci ringraziano e questa per noi è la più grande soddisfazione, al di là dell’aspetto economico. Carlo Dallagiovanna. Il primo feedback che riceviamo dagli amministratori è il sorriso che deriva loro dalla tranquillità e sicurezza nell’affidarsi a Baslab come partner in grado di aiutarli a fare il salto di qualità. Vedere queste persone che si affidano a noi ha dato anche lo stimolo per fare investimenti e accompagnare l’amministratore nel periodo di transizione dal loro gestionale ad Arcadia, con l’assistenza del personale in studio e online. All’inizio il cliente non viene mai lasciato solo e stiamo per avviare anche un corso dedicato a ragionieri ed esperti contabili. Qualificheremo persone selezionate sul mercato che, attraverso i finanziamenti per la formazione messi a disposizione della Regione Lombardia in specifici

settori professionali, saranno istruite sull’utilizzo del software Arcadia. Questo permetterà di mettere sul mercato nuove figure contabili esperte nell’uso del gestionale, dando un ulteriore sostegno agli amministratori che non hanno personale qualificato in studio. Il primo corso partirà all’inizio di settembre con otto persone, l’obiettivo è creare dei cicli di 8-10 persone ogni mese.

Quindi creerete un vivaio di nuovi professionisti che potranno essere assorbiti dagli studi?

Luca Masini. Sì. Accanto a questa iniziativa, l’anno scorso abbiamo organizzato un corso di alta formazione universitaria telematica con circa 40 amministratori che lavorano già con Arcadia dedicato ad approfondire le skill psicologiche e di gestione delle relazioni. Quindi abbiamo realizzato un

Interno della sede del gruppo Dallagiovanna

STORIA DI COPERTINA

IL GRUPPO DALLAGIOVANNA

Il gruppo Dallagiovanna è composto da una galassia di aziende nel mondo della manutenzione ascensori, certificazioni e servizi condominiali. Lato servizi terziario il gruppo comprende quattro Enti di certificazione (Csdm, Eurocert, IctGenesia, Ies) che verificano la sicurezza di ascensori, impianti messa a terra, cancelli e salubrità delle acque, con particolare sorveglianza sulla legionella, e cinque società di servizi (Dallagiovanna Group, Domusnet, Gestirsi, Sicura Solutions e Tsi Milano), per un totale di oltre 500 dipendenti tra ingegneri e personale di studio. Nell’ambito delle principali attività delle società di servizi si elencano:

• Dvr Documento di Valutazione dei Rischi con analisi dei rischi, valutazione delle misure da attuare e redazione di tutta la documentazione;

• Dvrl ( documento valutazione rischi legionella);

• valutazione del fabbricato per la sicurezza antincendio e identificazione delle misure da attuare in caso di emergenza;

• valutazione del rischio e scelta delle eventuali misure di protezione contro i fulmini;

• gestione del profilo e delle comunicazioni sul portale Curit Impianti Termici;

• Registro Anagrafe Sicurezza con analisi e monitoraggio delle condizioni di sicurezza delle parti comuni e degli impianti dell’edificio;

• adempimenti in materia di privacy ai sensi del Gdpr 2016/679;

• censimento amianto con verifica in più fasi e nomina di terzo responsabile;

• D uvr I Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza nell’esecuzione dei

corso online di quattro lezioni, tenute da quattro diversi professori, a seguito delle quali i partecipanti hanno sostenuto un esame. Al percorso online sono state affiancate due giornate in aula, che si sono concluse con il rilascio dell’attestato rilasciato dal Miur. Anche la formazione si inserisce nella visione di creare strutture, persone e professionisti che vanno oltre la gestione immobiliare, all’interno di una grande rete in cui sono tutti connessi: amministratori, condòmini, fornitori. Come entrano i fornitori nella piattaforma?

Carlo Dallagiovanna. I fornitori possono entrare in questa grandissima rete in diverse maniere e, essendo iscritti, possono prendere in carico degli interventi che gli amministratori assegnano man mano che arrivano le richieste. Si crea immediatamente un’efficace gestione dei processi e un corretto scambio di informazioni tra tutti gli attori coinvolti, nella

lavori, nomina del responsabile e gestione delle misure di protezione e prevenzione;

• formazione per addetti al portierato con rilascio di attestato;

• C.I.S. Certificato di Idoneità Statica con valutazioni di secondo livello e monitoraggio, igienizzazione e disinfezione degli ambienti;

• valutazione dei livelli di esposizione all’inquinamento elettromagnetico.

massima trasparenza e con un notevole risparmio di tempo, anche per il personale dello studio.

Luca Masini. La piattaforma Arcadia è integrata e non vede differenze tra i condomini, amministratori e fornitori. Al momento stiamo testando una funzionalità molto innovativa che sfrutta l’intelligenza artificiale per rispondere alle richieste dei clienti su uno stesso argomento: l’intelligenza artificiale risponderà direttamente alle mail e consentirà di ridurre il flusso di chiamate allo studio. Attualmente siamo al 50% di riduzione delle chiamate e contiamo di arrivare a ottobre all’80%. Tutto questo si inserisce in un progetto di semplificazione che possa consentire all’amministratore di gestire meglio lo studio, di crescere, prendere più clienti, gestire marketplace e convenzioni, intercettando anche risorse che possano migliorare la capacità economico-finanziaria.

Chi oggi è dentro la piattaforma Arcadia è entusiasta perché ha risparmiato tempo, ottimizzato i margini e riesce a gestire molto meglio i clienti Sono in programma altre evoluzioni?

Carlo Dallagiovanna. In alcuni piccoli paesi, ma ci aspettiamo che già nel prossimo anno ciò possa avvenire anche in alcuni comuni limitrofi a Milano, già il 50% degli amministratori gestisce il suo parco stabili con Arcadia. Questo comporta un enorme vantaggio perché di fatto il database Arcadia ingloba i dati di quasi la totalità del patrimonio immobiliare di quei comuni, diventando patrimonio di tutti. Di fatto si creerà nel tempo un archivio comune del patrimonio immobiliare del territorio. Progressivamente l’attività dell’amministratore sarà sempre più facile, anche per operazioni come il passaggio di consegne che al giorno d’oggi richiedono tanto tempo e pazienza. Basterà cambiare un codice quando lo stabile passa da un amministratore a un altro e il gioco è fatto. Qual è il vostro pensiero sul futuro della professione dell’amministratore di condominio?

Luca Masini. La piattaforma Arcadia consente con le stesse risorse di raddoppiare o triplicare il proprio patrimonio

immobiliare, riducendo del 60-70% le spese e le gestioni ridondanti che non portano valore. Il futuro della professione dell’amministratore di condominio non può esimersi dalla tecnologia e dall’intelligenza artificiale. Sicuramente andremo verso un mondo in cui poche strutture riusciranno a fare tanto e meglio, ma bisogna saper gestire i processi. Non dico che Arcadia è la soluzione a tutto, ma sicuramente è un pezzo della soluzione. Oggi l’amministratore ragiona come un professionista, che ha strumenti modesti per esercitare il proprio lavoro, rincorrendo i problemi, invece di anticiparli e governarli. In futuro dovrà sempre più ragionare come un imprenditore, diventare un uomo di impresa che fa marketing sui propri clienti, i condòmini, e crea business.

Carlo Dallagiovanna. Per gli amministratori si creano leve interessanti in termini di soluzioni ai problemi e di incremento dei loro rapporti economici. E c’è un’altra conseguenza di tutto questo sistema: la libertà del professionista di scegliere quanto accelerare nell’ambìto della sua professione, perché non sarà più schiacciato dalla gestione di attività quotidiane infruttifere e dalle richieste dei condòmini.

Un altro aspetto importante è quello della manutenzione programmata: l’app è utile anche in questo senso?

Luca Masini. Assolutamente sì. Così come è possibile aprire un ticket per attività di manutenzione straordinaria, allo stesso modo si può operare le le attività di intervento ordinario. All’interno di Arcadia un grande cruscotto consente di gestire su un device tutte le segnalazioni che vengono inserite nella piattaforma, anche se si è in vacanza.

Quindi andiamo verso un amministratore proattivo?

Luca Masini. Stiamo già andando in questa direzione. Quali sono i vostri obiettivi per il 2025?

Carlo Dallagiovanna. In questo momento la nostra forza sul mercato è la capacità di assistenza ai professionisti ai massimi livelli. Il nostro obiettivo è quello di migliorare sempre di più e far sì che Arcadia arrivi nell’80% degli studi professionali di tutta Italia. Per le varie tipologie di studi abbiamo già dei modelli da proporre, che sono anche flessibili, e qui si misurerà la nostra capacità di assistenza e di penetrazione del mercato. La piattaforma è già completa, ma sarà perfezionata in un’ottica di sempre maggiore semplificazione, proprio per renderla il più possibile friendly a tutti i livelli di esercizio. Come può mettersi in contatto un amministratore interessato ad Arcadia?

Luca Masini. Basta visitare il sito di Baslab o mettersi in contatto con il nostro personale.

GUARDA LE INTERVISTE

Da sinistra, Carlo Dallagiovanna e figlio, al centro Luca Masini

LAVORI IN CORSO IN CONDONOMINIO

Dieci under 35 alle prese con una nuova abitazione: ostacoli, speranze e progetti per trasformare l’appartamento. Cosa vogliono i Millenials dal mercato immobiliare e a quale riqualificazione vogliono arrivare

RIccardo Sacchi

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Alessia Collura

Luca Farina

Oreste Zanello

Davide Ronchi e Valentina Boninsegna

Michele Rota e Paula Camila Godoy Gutiérrez

Giorgia Ranieri

Alice Zollia

Umberto Leone

Renate Jirjena

PRECARIO PENSANDO AL FUTURO

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L'ASSISTENTE IN TASCA PER TUTTI

Un pratico volume dedicato ad amministratori e proprietari di abitazioni condominiali: l’edizione 2025 comprende le novità in materia di bonus ma anche le regole che riguardano il Salva Casa, e le attività di manutenzione

In Italia la stima è di oltre 1,2 milioni di edifici, che contengono oltre 14,3 milioni di abitazioni nelle quali risiede il 58% delle famiglie italiane. Numeri che evidenziano l’importanza dei condomini non solo dal punto di vista immobiliare ed energetico, ma anche e soprattutto dal punto di vista economico e sociale. Il patrimonio immobiliare italiano, inoltre, è in buona parte obsoleto. Il 60% dei condomini è stato edificato prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una normativa che prescriveva per legge criteri di efficienza energetica negli edifici, e l’82% è stato edificato prima dell’avvento della legge 10 del 1991, la prima

Ogni anno questi edifici consumano energia pari mediamente a 20 litri di gasolio per metro quadrato. Ma se andiamo a verificare i consumi degli edifici ante 1970 i litri raddoppiano. Sono valori che in prospettiva sono insostenibili, soprattutto se rapportati alla produzione media di CO2, che per quegli stessi edifici è pari a 40 chilogrammi per metro quadrato all’anno. Il paragone con gli edifici efficienti energeticamente è stridente, visto che arrivano a consumare dieci volte di meno, fino alle nuove tecnologie costruttive che oggi permettono di costruire edifici a consumo zero, edifici che producono l’energia neces-

VADEMECUM

Insomma, riqualificare un edificio significa riprogettare la sua (in)efficienza. E un intervento il più delle volte coinvolge tutta la copertura, tetto compreso. Per questo parlare di condominio significa anche offrire uno sguardo al problema della riqualificazione degli immobili nella sua interezza. È uno degli aspetti affrontati dalla nuova Guida del Condominio Sostenibile realizzata da Virginia Gambino Editore. Le nuove regole per gli incentivi fiscali ancora disponibili, che fare con la cessione del credito, le deroghe ammesse, gli obblighi per gli amministratori, gli adempimenti passo dopo passo, le schede di tutti i bonus: il volume, dal formato agile, è un prezioso manuale per proprietari e professionisti della filiera dell’edilizia e immobiliare. La nuova edizione è aggiornata anche su argomenti come le più recenti indicazioni dell’Agenzia delle Entrate che riguardano gli sgravi fiscali ancora in vigore, l’obbligo dell’attestazione Soa per lavori di grandi dimensioni, gli interventi di efficientamento e variazione catastale nei condomini, le opere ammissibili, senza dimenticare tutte le regole che riguardano i bonus ancora in vigore.

LE NOVITÀ

Ovviamente le novità introdotte sul fronte dei bonus sono il punto di partenza del volume. A partire dai nuovi tetti alle detrazioni fiscali rispetto ai redditi familiari dei contribuenti: 14 mila euro massimi con redditi superiori a 75 mila euro e fino a 100 mila euro; 8 mila euro con redditi superiori a 100 mila euro, con riduzione in base al numero di figli. Le variazioni introdotte dal governo con la legge di Bilancio prevedono anche condizioni di trattamento più vantaggiose nell’applicazione delle aliquote di detrazione dei bonus edilizi se l’abitazione risulta adibita ad abitazione principale da parte di titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto) o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado): la condizione di abitazione principale deve essere ottenuta dal beneficiario entro il termine dei lavori. Ancora: è stata introdotta la riduzione delle aliquote di detrazione con l’applicazione di una detrazione omogenea per quasi tutti i bonus fiscali ordinari (ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazione, mentre rimane invariato il bonus barriere e il termine del superbonus). La Guida, inoltre, è aggiornata anche con le precisazioni dell’Agenzia delle Entrate introdotte a giugno riguardo le aliquote di detrazione vengono trattati i lavori nelle parti comuni di un condominio.

LA PATENTE A CREDITI

Non è secondario, per chi amministra un edificio, conoscere che cosa prevede la patente a crediti dell’edilizia, sancita con il decreto legge 19/2024, che rappresenta un sistema di qualificazione obbligatoria per le imprese e i lavoratori autonomi operanti nei cantieri temporanei e mobili, e riguarda pertanto anche i cantieri nei condomini. Questo strumento di controllo, diventato operativo a partire dall’ottobre 2024, è funzionale a garantire maggiore sicurezza sul lavoro nei cantieri temporanei o mobili e per questo la descrizione degli aspetti della legge è compresa nel volume. La possibilità di operare da parte delle imprese, anche in condominio, è legata a un punteggio minimo di 15 crediti. In caso di decurtazione nel corso dello svolgimento dell’opera, è consentito il completamento delle attività se il valore di quanto realizzato è superiore al 30% rispetto al corrispettivo contrattuale. Il nuovo obbligo incide in modo significativo anche sui condomini dove l’amministratore, riconosciuto come committente dei lavori, assume una responsabilità ancora più pesante nella scelta e nel controllo delle imprese esecutrici. Il professionista, per questo, prima dell’inizio dei lavori, quando l’amministratore è tenuto a verificare il possesso della patente da parte delle imprese alla quale è stato affidato l’appalto. E durante i lavori l’amministratore è tenuto a verificare il mantenimento della validità della patente. Se il punteggio dell’impresa scende sotto i 15 crediti durante i lavori, deve cessare le attività, a meno che non abbia completato almeno il 30% dell’opera, come previsto dalla legge.

IL SALVACASA

Un altro punto caldo riguarda la legge 105/2024 conosciuta come Salva Casa. Anche su questo argomento la Guida del Condominio Sostenibile è preziosa per dirimere ogni dubbio. Il Salva Casa ha l’obiettivo di semplificare e facilitare gli interventi di ristrutturazione attraverso la regolarizzazione di lievi difformità edilizie e una sanatoria edilizia relativa alle opere di trasformazione interna eseguite senza titolo e non comunicate ai rispettivi comuni. Nei contesti condominiali, il Salva Casa rappresenta un facilitatore degli interventi di ristrutturazione, in quanto prevede che le difformità e gli abusi presenti nelle parti comuni non potranno bloccare la riqualificazione di un’abitazione.

AGGIORNAMENTO

La Guida del Condominio Sostenibile, è anche un insostituibile aiuto per chi vuole rimanere aggiornato per una gestione più verde degli edifici residenziali, per esempio in chiave della direttiva europea Case Green. Ma non dimentica argomenti come la digitalizzazione delle attività dello studio di amministrazione condominiale. Infine, il manuale propone una serie di schede sui lavori più comuni nel condominio, dalle scale agli androni, dai tetti ai citofoni.

LA VIA ITALIANA ALLA DIRETTIVA CASE GREEN

Una ricerca del Centro Studi della Fondazione Geometri Italiani ha analizzato le potenzialità e gli impatti dell’adozione a livello nazionale della direttiva Epbd IV e i risultati dicono che siamo già a buon punto

Federico Della Puppa

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IL COMMENTO

Paolo Biscaro | Presidente Cngegl

IL COMMENTO

Diego Buono | Presidente Cassa e Fondazione Geometri Italiani

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RIQUALIFICARE E CREARE VALORE SOCIALE

Tecnologia, etica e visione strategica. Come lavora oggi Rete Irene, la prima rete di imprese nazionale guidata da Manuel Castoldi. Un ecosistema che mette insieme competenze, innovazione, capacità realizzativa e visione. Le imprese che fanno parte del network condividono valori, metodo e obiettivi

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Luisa Castiglioni

Manuel Castoldi, presidente del network di imprese Rete Irene dal 2013

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Con l'Agenzia CasaClima Alto Adige un protocollo specifico per la riqualificazione dei condomini

Giornate di confronto e di informazione le professioni

CANTIERE | COOPERATIVA

SAN MARTINO, BOLLATE

CANTIERE | VIA GIOBERTI TREZZANO SUL NAVIGLIO

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CANTIERE | ASSOCIAZIONE ASYLUM, COMO

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QUANTO VALGONO ANCORA I BONUS

Nei primi cinque mesi dell’anno sono stati versati bonifici parlanti per 10 miliardi e fino a dicembre l’incentivo rimane ancora al 50%. Nei condomini molti sconti fiscali sono divisi tra parti comuni e abitazioni private

Rossi

Giuseppe

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QUALI SCONTI SONO CONCESSI

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OPERAZIONE FACCIATE SICURE

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Norme, materiali e controlli per evitare che un incendio possa diffondersi a partire dalla superficie di un condominio. Ecco quali sono i pericoli maggiori

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Claudio Giacalone

CHI È L'AUTORE DEGLI ARTICOLI

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Tipologie di incendi di facciata

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CHE COSA PREVEDE L’ARTICOLO 20

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METODI DI TEST STATI CHE UTILIZZANO IL TEST

PN-B-02867:2013 Polonia

BS 8414-1:2015 e BS 8414-2:2015

Regno Unito, Irlanda

DIN 4102-20 Svizzera, Germania

ÖNORM B 3800-5 Svizzera, Austria

Technical regulation A 2.2.1.5 Germania

LEPIR 2 Francia

MSZ 14800-6:2009 Ungheria

SP Fire 105 Svezia, Norvegia, Danimarca

Engineering guidance 16 (unofficial test method) Finlandia

ISO 13785-2:2202 Slovacchia

L'ISO 13785-1:2202 Repubblica Ceca

involucro edilizio è uno degli elementi più importanti di un edificio, poiché fornisce riparo dagli agenti atmosferici e previene l’accumulo di umidità nel tessuto dell’edificio. Inoltre, massimizza le prestazioni termiche e controlla la luce solare, oltre a fornire una barriera acustica e a essere una componente chiave della visione architettonica. Gli involucri edilizi, che comprendono il sistema della facciata e della copertura, sono spesso una combinazione relativamente complessa di componenti che possono includere un’incredibile varietà di materiali, quali muratura, pannelli compositi, telai in alluminio, vetro a vista, pannelli opachi di vetro, metallo o pietra, membrane resistenti agli agenti atmosferici, isolanti, guarnizioni, sigillanti, ancoraggi o connettori in acciaio o alluminio.

COMPONENTI A RISCHIO

Negli ultimi decenni i componenti architettonici combustibili della facciata e dei tetti sono diventati prevalenti soprattutto negli edifici di notevole altezza che, in caso di incendio, favoriscono la propagazione incontrollata del fuoco lungo l’edificio, con elevata possibilità che l’incendio rientri nell’edificio ai livelli superiori attraverso le finestre, con potenziale perdita di vite umane e danni significativi ai beni e alla proprietà. Questi incendi sono caratterizzati dalla propagazione del fuoco, sia visibile all’esterno sia nascosto all’interno delle intercapedini dei sistemi di pareti esterne.

Le facciate degli edifici rappresentano quindi un aggravio di rischio in caso di incendio e su di esse si è focalizzata l’attenzione di ricercatori e studiosi nel campo della sicu-

rezza. Il principio di base della sicurezza antincendio per edifici di elevata altezza, ma anche un requisito del codice di prevenzione, è di contenere la propagazione del fuoco al compartimento di origine. Il controllo di un incendio all’interno di un locale al chiuso si può ottenere attraverso una serie di misure di protezione attiva tra cui la rete idrica antincendio, l’impianto di spegnimento automatico a pioggia, i sistemi di controllo del fumo. Apprestamenti che, tuttavia, non sono destinati a controllare la propagazione dell’incendio una volta che il fuoco ha raggiunto l’esterno dell’edificio e, quindi, non hanno alcuna efficacia sull’incendio di facciata. Pertanto, il controllo della propagazione verticale del fuoco esterno è storicamente basato sui materiali di costruzione e sui dettagli del progetto dell’involucro. Un incendio che coinvolge il sistema di facciata non deve consentire la propagazione oltre i confini del compartimento, in particolare da un piano all’altro.

LE TIPOLOGIE

Le tipologie di facciata sono suddivise di massima in facciata semplice, continua e ventilata. Contraddistinguono, ciascuna, specifiche tipologie di incendi che si possono verificare:

• nella facciata semplice sono possibili incendi a causa della scelta dei materiali di rivestimento di tipo combustibile ma anche l’incendio che, fuoriuscendo da una finestra, si propaga ai piani successivi rientrando dalle finestre

• nella facciata continua (curtain wall) l’incendio si insinua attraverso i passaggi naturali esistenti tra i solai di piano e la facciata continua, quando non sono adeguatamente sigillati

• nella facciata ventilata il fuoco si propaga all’interno dell’intercapedine a causa dell’effetto camino.

Di seguito, gli eventi chiave iniziatori che possono inne -

scare un incendio in una facciata:

1. Un incendio interno all’edificio si diffonde al sistema di pareti esterne tramite aperture esterne come le finestre. Durante un incendio all’interno dell’edificio, una parte dei gas caldi non è in grado di bruciare all’interno della stanza per carenza di ossigeno, ma quando defluisce attraverso le aperture incontra un sufficiente quantitativo d’aria, consentendo ai gas combustibili caldi di bruciare all’esterno dell’edificio. Le fiamme che sporgono dalle finestre espongono la facciata e le eventuali finestre sovrastanti al calore e permettono al fuoco di entrare nei piani superiori.

2. Un incendio interno si diffonde ai piani superiori ed al sistema di pareti esterne tramite aperture interne comprese cavità e spazi nascosti. È il caso delle facciate continue, in cui l’installazione di un giunto firestop consente la sigillatura dello spazio libero tra solaio ed elementi di facciata.

3. Un incendio che si sviluppa all’interno di una cavità a causa di cavi elettrici all’interno della cavità stessa. Si tratta spesso di installazioni impiantistiche nella cavità che attraversano la fascia di separazione, che non sono stati idoneamente isolati prima della posa del cappotto termico.

4. Un incendio esterno adiacente ad un sistema di pareti esterne con conseguente ignizione a causa del calore radiante o dell’impatto della fiamma. I materiali combustibili collocati in adiacenza alle pareti del fabbricato, se interessati da un incendio, possono

Rivestimenti a soffitto [1]

Controsoffitti, materiali di copertura [2], pannelli di copertura [2], lastre di copertura [2]

Pavimentazioni sopraelevate (superficie nascosta)

Rivestimenti a parete [1]

Partizioni interne, pareti, pareti sospese

Rivestimenti a pavimento [1]

Pavimentazioni sopraelevate (superficie calpestabile)

innescare i materiali della facciata.

5. Un incendio esterno di un fabbricato separato con conseguente accensione del sistema di pareti esterne a causa del calore radiante. È la tematica dell’accensione di un fabbricato a distanza per irraggiamento, opportunamente trattato dal Codice di prevenzione incendi nella misura Compartimentazione, che prevede la valutazione e l’adozione di una distanza di separazione rispetto ai fabbricati.

I meccanismi di propagazione dell’incendio spesso danno luogo a incendi secondari:

a. Il fuoco si diffonde all’interno del piano superiore attraverso aperture come finestre che causano incendi interni secondari con conseguente propagazione del fuoco su più piani, chiamato effetto della rana saltatrice (leap frog). Esempi: incendi di Garnock Court, Irvine (Regno Unito).

b. Il fuoco si diffonde attraverso materiali combustibili che si trovano sui balconi esterni.

c. diffusione della fiamma sulla superficie esterna della parete, come l’incendio di grattacielo di Baku, in Azerbaigian, nel 2015 o l’incendio della Torre dei Moro del 2021 a Milano.

d. diffusione della fiamma sulla superficie esterna della parete, dovuta alla combustibilità dei materiali utilizzati nella realizzazione del cappotto termico.

e. diffusione della fiamma all’interno di una cavità verticale Incendi secondari, che evidenzia l’importanza di considerare attentamente la progettazione della

B-s1,d0

Bfl-s1 Cfl-s1 Cfl-s2

[1] Qualora trattati con prodotti vernicianti ignifughi omologati ai sensi del D.M. 6/3/1992, questi ultimi devono essere idonei all'impiego previsto e avere la classificazione indicata di seguito (per classi differenti da A2): GM1 e GM2 in classe 1; GM3 in classe 2; per i prodotti vernicianti marcati CE, questi ultimi devono avere indicata la corrispondente classificazione.

[2] Si intendono tutti i materiali utilizzati nell'intero pacchetto costituente la copertura, non soltanto i materiali esposti che costituiscono l’ultimo strato esterno.

Tab 1. - Classificazione in gruppi di materiali per rivestimento e completamento

Tab. 2 - Classificazione in gruppi di materiali per l'isolamento

1 - Esempio di fasce di separazione tra le proiezioni dei compartimenti

Regolamento delegato (UE) 2017/1228 della Commissione del 20 marzo 2017

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Fig.

Esempi di fascia di separazione orizzontale in facciata

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Esempi di fascia di separazione verticale in Facciata

Esempi di fascia di separazione verticale in copertura

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Tab. 3 - Caratteristiche di resistenza al fuoco per le facciate ventilate

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SERVIZI COMUNI

SUPERCONDOMINIO REGOLE E SPESE

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Luca Bridi

Avv. patrocinante in Corte di Cassazione presidente Foro Immobiliare

Sez. Milano

Impianti e servizi comuni tra più edifici seguono le norme del condominio ex art. 1117 bis cc. La ripartizione delle spese avviene in base ai millesimi, salvo unanimità. La nomina dell’amministratore è obbligatoria oltre le 8 unità

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SUPERCONDOMINIO E RISCHI GESTIONALI

Il supercondominio ha autonomia giuridica e contabile, ma pratiche scorrette come la frammentazione del rendiconto e la riscossione indiretta delle quote ne compromettono la legittimità. Francesco Schena analizza i rischi e le responsabilità dell’amministratore

Francesco Schena

Revimm, Revisori

Condominiali

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IMPIANTI CENTRALIZZATI

Gli impianti centralizzati nei supercondomini sono essenziali ma spesso fonte di conflitti. Mappatura, contatori dedicati, manutenzione programmata e competenze tecniche sono strumenti chiave per evitare guasti, spese impreviste e responsabilità legali

DUBBI

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente

de Il Foro

Immobiliare

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DELEGA E TUTELA

SUPERCONDOMINIO SIGILLO DELLA CASSAZIONE

Avv. Rosario Dolce Vicepresidente de Il

Foro Immobiliare con

delega in Sicilia e Sardegna

La Cassazione chiarisce i limiti e le implicazioni della delega collettiva nel supercondominio. Ogni condomino può impugnare le delibere se il rappresentante è assente, dissenziente o astenuto. Un principio destinato a ridefinire la governance condominiale

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LE NUOVE SFIDE DELLA GESTIONE CONDIVISA

Nel supercondominio, la gestione dei dati personali diventa cruciale: nominativi, verbali, morosità e videosorveglianza coinvolgono più edifici e più persone. Serve equilibrio tra trasparenza e tutela della privacy, nel rispetto del Gdpr e delle regole condominiali

SOLOPER

Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro Immobiliare

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LEGITTIMITÀ DELLE DELIBERE DIRITTO D’IMPUGNAZIONE

Nel caso di delibere assembleari adottate da un supercondominio con oltre sessanta partecipanti, la mancata nomina del rappresentante da parte del condominio interessato, determina l’annullabilità e non la nullità delle delibere stesse

Avv. Roberto Tomassoni Esperto in Diritto Condominiale, Cassazionista

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ALUBEL LINEA

DESIGN E PROTEZIONE IN 3 MOSSE

Alubel Linea è il sistema innovativo per tetti e facciate che unisce estetica, resistenza e facilità di montaggio. Con geometrie eleganti e installazione intuitiva, trasforma ogni edificio in un capolavoro architettonico moderno e durevole

Da oltre 30 anni Alubel è un punto di riferimento nel settore delle coperture e dei rivestimenti metallici. L’azienda italiana, con sede a Bagnolo in Piano (RE), progetta e produce sistemi innovativi per l’edilizia civile e industriale, coniugando ricerca tecnologica, qualità dei materiali e attenzione al design. Grazie a una costante spinta verso l’innovazione e a una forte vocazione internazionale, Alubel è oggi sinonimo di affidabilità, estetica e prestazioni, offrendo soluzioni che rispondono alle esigenze di architetti, progettisti e imprese di costruzione in tutto il mondo. Alubel Linea è il nuovo sistema di copertura che ridefinisce il concetto di design e funzionalità. Progettato con geometrie semplici, lineari ed eleganti, questo prodotto non solo riveste il tuo tetto con un’estetica distintiva e contemporanea, ma può essere utilizzato anche come rivestimento di facciata, donando carattere

Rebecca Alberti

Sistema di posa intuitivo che riduce tempi e costi

e uniformità a tutto l’edificio. La filosofia alla base di Alubel Linea è quella di unire bellezza e robustezza, dando vita a una soluzione capace di garantire protezione totale contro gli agenti atmosferici e, allo stesso tempo, valorizzare l’architettura in ogni sua parte.

POSA RAPIDA E INTUITIVA

Uno dei principali punti di forza di Alubel Linea è la straordinaria facilità di montaggio. Grazie all’innovativo sistema a tre passaggi, l’installazione diventa semplice e veloce, sia in copertura che in facciata:

• Primo passaggio : posizionare la prima lastra in modo preciso.

• Secondo passaggio : fissare le staffe alla struttura portante con due sole viti, assicurando un ancoraggio solido e sicuro.

• Terzo passaggio : installare la seconda lastra, che con un semplice “clack” si incastra perfettamente, garantendo continuità e tenuta.

Con questo sistema intuitivo, in poche mosse il tuo tetto e le tue facciate assumeranno un aspetto moderno, sofisticato e perfettamente allineato agli standard costruttivi più avanzati.

LEGGEREZZA E RESISTENZA PER OGNI APPLICAZIONE

La leggerezza di Alubel Linea non compromette la sua solidità. La combinazione di materiali di alta qualità e tecnologie produttive all’avanguardia rende queste lastre incredibilmente robuste e resistenti.

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SCEGLIERE ALUBEL LINEA?

• Design versatile e moderno: linee pulite che si adattano a ogni contesto architettonico.

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Grazie a queste caratteristiche, Alubel Linea è perfetto non solo come copertura, ma anche come rivestimento di facciata, creando continuità estetica tra tetto e pareti. In questo modo, l’edificio acquista un’immagine coordinata, elegante e capace di distinguersi.

CONCLUSIONE

Scegliere Alubel Linea significa puntare su un prodotto che guarda al futuro: innovazione, estetica e prestazioni si uniscono per offrire una soluzione all’avanguardia nel settore delle coperture e dei rivestimenti metallici. Non si tratta solo di proteggere un edificio, ma di conferirgli un’identità architettonica forte, capace di resistere nel tempo e di garantire comfort e sicurezza a chi lo vive.

Applicazione di Alubel Linea che mostra l’adattabilità a ogni contesto architettonico sia in copertura sia in facciata

AFFITTI BREVI

LA GRANDE GUERRA

FRA KEYBOX E CONDOMINI

A maggio il Tar ha revocato il divieto di utilizzare le scatolette che contengono le chiavi destinate ai turisti. Un fenomeno che ha acuito il disagio per il viavai indesiderato in molti edifici residenziali. E ora arriva un nuovo dispositivo tech

Alessandro Bonvicino

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DALL’ESTERO ARRIVANO I BIG PER I CONDIMINI

Sul mercato italiano dell’amministrazione degli edifici residenziali entra il colosso svedese Odevo, attraverso Portik-Estia. È il primo passo verso una concentrazione del business che riguarda 300 mila professionisti

Paolo Caliari SOLOPERABBONATI

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Da sinistra, Jorge Garcia, Ceo del Gruppo Portik e Daniel Larsson, Ceo di Odevo

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NUOVI FONDI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

Nasce RealStep Sgr, società autorizzata da Banca d’Italia che trasforma la precedente Sicaf. Obiettivo: collocare quote per espandere la rigenerazione urbana e sociale di sistemi urbani complessi, core business della società

Franco Saro

Stefano Sirolli, Ceo e co-founder di RealStep SOLOPERABBONATI

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IL CONDOMINIO AL CENTRO DELLA TRASFORMAZIONE

Il mercato immobiliare italiano evolve rapidamente e il condominio diventa centrale. Fiaip guida il cambiamento con un programma ambizioso: innovazione, inclusione, formazione e sostenibilità per una gestione moderna e consapevole

Stefano Dionisi

The Agency Ree, consigliere provinciale

Fiaip Roma, con delega ai condomini e Associazioni di categoria

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La rivista

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La sentenza n. 496/2025 della Corte d’Appello di L’Aquila dichiara nulla la delibera condominiale sull’installazione di un cappotto termico, ritenuta lesiva del decoro architettonico e della proprietà esclusiva. Un equilibrio tra efficienza e diritti individuali

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Edoardo Molinari

Avv. Cassazionista esperto in diritto immobiliare

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COMPETENZE PER IL CONDOMINIO 2030

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Il condominio evolve: digitale, sostenibilità e nuove regole

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Smartphone, computer e YouBuild. Il magazine edito da Virginia Gambino Editore è diventato in pochi anni uno strumento apprezzato dai professionisti della filiera delle costruzioni, in modo particolare di progettisti e costruttori edili. YouBuild – Progettare e Costruire Sostenibile, racconta i grandi processi che stanno attraversando il XXI Secolo e come impattano sulle Costruzioni mutandone il Dna lungo l’intera filiera produttiva. Insieme alla Sostenibilità, un altro grande driver di trasformazione è rappresentato dalla Digitalizzazione del mondo del lavoro e con esso dei processi organizzativi e della produzione. L’era digitale è senza dubbio più efficiente ma non è priva di insidie. La rivista ha cadenza bimestrale e si avvale della direzione editoriale di Livia Randaccio e della direzione scientifica del prof. Emanuele Naboni La cultura del progetto e della costruzione sostenibile viene fotografata nel suo divenire quotidiano attraverso le linee guida normative, associative e realizzative dell’ambiente costruito Con l’ambizione di dare un contributo fattivo affinchè il “carbon thinking” possa diventare il paradigma dominante del settore. Ecco perché l’abbonamento a YouBuild è uno strumento per migliorare il vostro lavoro.

Smartphone, computer e YouBuild. Il magazine edito da Virginia Gambino Editore è diventato in breve uno strumento apprezzato dai professionisti della filiera delle costruzioni: architetti, geometri, ingegneri, periti, imprenditori...YouBuild, infatti, non si propone solo di fare genericamente cultura del costruire e del progettare. La rivista, che ha cadenza trimestrale, pubblica informazioni utili, pratiche e aggiornate sul mondo dell’architettura contemporanea e della riqualificazione, ponendo particolare attenzione al risparmio energetico e alla sostenibilità ambientale, ai prodotti innovativi e ai processi produttivi e di cantiere, alla progettazione in dettaglio e all’ingegnerizzazione dell’architettura, all’innovazione e al cambiamento della professione. Sotto la direzione di Luca Maria Francesco Fabris, docente al Politecnico di Milano, un comitato scientifico internazionale è in grado di selezionare le tecnologie, case history e metodologie migliori. Ecco perché l’abbonamento a YouBuild è uno strumento per migliorare il vostro lavoro.

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CONDOMINIO CALDO E SICURO

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Avv. Vincenzo Nasini

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Nazionale

TERRAZZE CONDOMINIALI, CHI PAGA LE INFILTRAZIONI?

Sentenza Tribunale di Palermo 7.6. 2025

La sentenza del tribunale di Palermo del 7.6.2025 che commentiamo, oltre a ribadire alcuni principi già affermati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di ripartizione delle spese conseguenti a infiltrazioni dalla copertura di una terrazza a livello, ne afferma altri relativamente a questioni collegate alla questione principale.

La controversia

Nella fattispecie portata all’esame del Tribunale di Palermo l’attrice, proprietaria esclusiva di un immobile posto al primo e secondo piano di un complesso monumentale di interesse storico e artistico sito in Palermo, conveniva in giudizio le proprietarie degli immobili siti al piano terra dello stesso edificio, esponendo di avere eseguito opere di manutenzione urgente di parti comuni del fabbricato la cui necessità, già riscontrata dalla Sovrintendenza per i beni culturali e ambientali di Palermo, era stata dapprima condivisa dalle convenute che però rimanevano successivamente del tutto inerti nonostante la riconosciuta necessità degli interventi. Le convenute si costituivano in giudizio negando la sussistenza dei necessari presupposti di indifferibilità e urgenza degli interventi eseguiti dall’attrice, contestavano comunque il quantum richiesto e l’asserita natura solidale dell’obbligazione e in via riconvenzionale lamentavano che l’attrice avesse omesso l’esecuzione di opere di manutenzione delle terrazze di sua proprietà costituenti copertura dei loro immobili causando infiltrazioni di acqua meteorica ai danni del loro immobile e chiedevano quindi la condanna dell’attrice a rifondere il danno derivante dal mancato godimento parziale subito

e subendo dalle convenute stesse. Queste lamentavano anche che le parti processuali, con un pregresso accordo intercorso, avevano stabilito che la ripartizione delle spese condominiali delle parti comuni del caseggiato avrebbe dovuto avvenire in base a tabelle redatte dai rispettivi tecnici affermando quindi di avere avevano diritto di ripetere dall’attrice somme dalla stessa dovute quale rimborso di importi pagati in precedenza. L’attrice contestava le domande riconvenzionali delle convenute deducendo che il diritto al rimborso era escluso per il fatto che le cennate tabelle non erano mai state approvate e che gli interventi sulle terrazze non si erano potuti eseguire proprio per colpa delle convenute che si erano ingiustificatamente opposte, e proponeva anche reconventio reconventionis chiedendo la condanna delle convenute in solido tra loro a provvedere agli interventi per la manutenzione straordinaria dei terrazzi concorrendo dapprima alla relativa spesa nella misura del 50% dell’importo stimato necessario da idonea Ctu. Successivamente l’attrice rinunciava alla reconventio riconventionis riservandosi di proporre domanda in separato e autonomo giudizio. Il Giudice dava atto della rinuncia alla domanda formulata come reconventio reconventionis ribadendo il principio secondo il quale, a differenza del caso della rinuncia agli atti del giudizio, per la rinuncia a una sola delle domande proposte, non doveva ritenersi necessaria l’accettazione della rinuncia da parte delle convenute.

Rimborso delle spese condolimiali

Passando all’esame del merito della controversia, il

Tribunale di Palermo in primis respingeva la domanda di condanna delle convenute al rimborso delle somme spese dall’attrice per l’esecuzione di interventi sulle parti comuni rilevando come nella fattispecie dedotta in giudizio dovessero ritenersi applicabili non le norme sulla comunione in generale e quindi in particolare l’art 1110 cc che condiziona il diritto al rimborso della spesa sostenuta dal comproprietario alla mera trascuranza degli altri partecipanti, bensì le norme dettate dagli artt. 11171139 cc in materia di condominio e quindi, in particolare, la disposizione dell’art 1134 cc che subordina il diritto al rimborso al diverso e ben più stringente presupposto dell’urgenza degli interventi manutentivi. Sul punto il Tribunale richiama il principio sancito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass n. 27519/2011) applicabile anche al cosiddetto “condominio minimo” secondo il quale “per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare che deve sussistere l’urgenza ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini”. Orbene rileva il Tribunale che nella fattispecie doveva ritenersi esclusa sulla scorta dalla stessa ricostruzione della vicenda operata da parte attrice, la sussistenza del requisito dell’urgenza richiesto dalla legge per il riconoscimento del diritto al rimborso invocato ex art 1134 cc.

Infatti, se non vi era dubbio che i lavori eseguiti dall’attrice fossero in tutto o in parte necessari doveva negarsi che gli stessi fossero urgenti nel senso di “indifferibili senza possibilità di interpellare previamente i restanti condomini” secondo la ratio della norma citata. Osservava

correttamente il Tribunale che, a fronte delle sollecitazioni a eseguire gli interventi manutentivi provenienti anche dalle autorità competenti e di un’eventuale inerzia dei restanti condomini, non avrebbe dovuto agire in via autonoma, ma avrebbe potuto e dovuto invocare l’intervento dell’autorità giudiziaria nelle forme dell’art 1105 cc ultimo comma. Se la spesa non è urgente in senso tecnico, seppur necessaria, il condomino interessato può e deve comunque agire perché venga eseguita utilizzando il disposto degli artt. 1133 cc con ricorso all’assemblea o degi artt. 1137 e 1105 cc con ricorso all’autorità giudiziaria. Per le stesse ragioni per le quali ha respinto la domanda di rimborso proposta da parte attrice ex art 1134 cc. il Tribunale ha rigettato anche quella subordinata di rimborso della quota asseritamente dovuta dalle convenute della quota spesa dall’attrice per gli interventi comuni, sulla base dell’art 30 del dlgs n.42/2004, norma che prevede tra gli obblighi gravanti sui proprietari di beni culturali quello di garantirne al conservazione, ma che, come giustamente ha osservato il Tribunale non prevede espressamente alcuna deroga al regime di cui all’art 1134 cc, sicché resta ferma la possibilità di ottenere il rimborso solo alle condizioni previste dalla disposizione, ritenute assenti, come già rilevato, nella fattispecie. Passando poi all’esame delle domande riconvenzionali proposte dalle convenute nei confronti dell’attrice, il Tribunale accoglie la richiesta di condanna dell’attrice all’esecuzione di opere di impermeabilizzazione della terrazza di sua proprietà costituente anche copertura dell’immobile di proprietà della controparte. In base gli esiti della consulenza tecnica disposta in causa era infatti emersa “in maniera inequivocabile” la necessità di porre rimedio a fenomeni infiltrativi verificatisi in danno delle proprietà sottostanti.

Indicazioni del ctu

Il Ctu aveva indicato due possibili soluzioni tecniche: la prima meno costosa e di portata più limitata, la seconda, definita di radicale manutenzione straordinaria e di maggiore costo comprendente anche la sostituzione della pavimentazione sulla terrazza a livello. Il Tribunale ha ritenuto opportuno ordinare l’esecuzione del secondo intervento manutentivo individuato dal Ctu in quanto dava maggiori garanzie di soluzione duratura delle problematiche individuate.

Ripartizione dei costi

L’aspetto della pronuncia che maggiormente interessa dal punto di vista dottrinale e che questo commento vuole evidenziare, concerne però i criteri stabiliti dal Tribunale per la ripartizione dei relativi costi della soluzione tecnica prospettata. La pronuncia in commento stabilisce infatti in primis che tutti i costi delle opere sostenute debbano essere ripartiti nella misura del 50% per ciascuno tra l’attrice e la proprietaria della sola unità immobiliare rispetto alla quale la terrazza de qua funge da copertura. Il Tribunale motiva tale decisione osservando che, sebbene le terrazze a livello (superfici scoperte poste al vertice di alcuni vani e sullo stesso livello di altre unità di proprietà esclusiva), in ragione della parziale affinità funzionale con i lastrici solari, vengano a questi ultimi equiparate sotto ogni profilo in materia di ripartizione delle spese secondo il criterio dell’art 1126 cc, tuttavia, allorquando venga in rilievo una terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare ovvero un unico piano, come nel caso che ci occupa, si rende opportuna un’applicazione analogica dell’art.1125 cc (così Cass n. 21337/2017) naturalmente ai soli fini della ripartizione delle spese. Fin qui nulla di nuovo, atteso che già altre pronunce sia di merito che di legittimità hanno affermato questo principio orientandosi nel senso dell’applicabilità dell’art 1125 anziché dell’art 1126 cc.

Equità o creatività giurisprudenziale?

Precisa però il Tribunale che, contrariamente a quanto affermato dalla convenuta, il suddetto obbligo di contribuzione gravante sulla proprietaria dell’immobile sottostante riguarda tutti i lavori da eseguire sul terrazzo “compresi quindi quelli riguardanti la pavimentazione, il parapetto il trasporto e la discarica dei detriti in quanto necessari in via conseguenziale e strumentale così da doversi considerare spese accessorie”. Al di là di ogni considerazione concernente l’equità di tale decisione ci limitiamo ad osservare che essa, in parte contraddicendo la premessa di applicazione “analogica” dell’art. 1125 cc, in realtà detta un criterio normativo non previsto da alcuna norma vigente analogicamente applicabile. Infatti, la norma citata dettata per una fattispecie del

tutto diversa da quella dedotta in giudizio (spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, volte e solai) prevede che dette spese siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti “restando a carico del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario piano inferiore, l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. Orbene, ammesso e non concesso che possa ritenersi applicabile “per analogia” detta norma alla fattispecie della terrazza a livello, la rigorosa applicazione della norma de qua alla fattispecie che ci occupa e cioè quella della copertura, la pavimentazione, dovrebbe essere integralmente posta a carico del piano superiore, quindi del proprietario della terrazza e la manutenzione del soffitto dell’unità immobiliare inferiore dovrebbe essere posta sempre integralmente a carico del proprietario di questo, mentre infine dovrebbe essere ripartita al 50% tra i due piani la parte di manufatto compresa tra pavimento e soffitto, che poi sostituisce il vero e proprio “solaio” o soletta. Qualsiasi diversa soluzione compresa quella applicata dalla pronuncia in commento, non sembra quindi tanto il frutto di una puntuale applicazione analogica di una norma (dettata tra l’altro come già detto non per un caso simile, ma per una fattispecie affatto diversa), quanto l’indicazione da parte di una giurisprudenza “creativa” di un criterio di ripartizione delle spese non previsto in realtà da alcuna norma specifica e più che altro suggerito da apprezzabili motivazioni ispirate a presunta “equità” ma non del tutto giustificato. Tra l’altro, sembra corretto precisare che mentre le spese per trasporto e discarica dei detriti sono certamente spese accessorie (ma vanno pur sempre ricondotte con precisione alle singole spese per le quali vale l’accessorietà), non altrettanto può dirsi per le spese relative alla stessa pavimentazione che è una spesa principale, né al parapetto la cui funzione è quella di garantire l’affaccio al (solo) proprietario della terrazza e sarà quindi necessario accertare se l’intervento manutentivo si sia reso necessario esclusivamente per l’esecuzione dei lavori di demolizione della copertura o se le sue condizioni richiedessero comunque un intervento manutentivo. Va rilevato poi, ad abundantiam, che l’accertamento di eventuali responsabilità esclusive o prevalenti, positive od omissive in capo al proprietario della terrazza dovrebbero comportare nei singoli casi concreti la non applicabilità dei criteri di ripartizione commentati in precedenza, essendo in tali casi applicabile in toto l’art. 2051 del codice civile anche perché l’obbligo di custodia grava in modo prevalente su colui il quale utilizza costantemente il manufatto e in misura residuale su chi, essendo solo coperto dal manufatto stesso, non ha su di esso alcuna possibilità di controllo e di verifica.

CONDOMINIO CONNESSO ZERO OPERE MURARIE

La Casa Smart di Vimar

trasforma impianti tradizionali in sistemi intelligenti senza opere murarie. Comfort, sicurezza e stile si fondono grazie a View Wireless, Linea domotica e telecamere Elvox: soluzioni evolute per casa e condominio

La Casa Smart di Vimar rappresenta una visione moderna e raffinata dell’abitare, dove tecnologia, comfort, sicurezza ed efficienza energetica si fondono in un sistema intelligente e discreto, pensato per semplificare la vita quotidiana senza stravolgere l’estetica degli ambienti.

SISTEMA VIEW WIRELESS

Patrizia Spada

Il fulcro di questa innovazione è il sistema View Wireless, che consente di trasformare un impianto tradizionale in uno smart, senza opere murarie né interventi invasivi. Basta sostituire i dispositivi esistenti con quelli connessi, mantenendo la stessa linea estetica e aggiungendo funzionalità digitali avanzate. Attraverso la doppia tecnologia integrata, i dispositivi View Wireless utilizzano lo standard Bluetooth 5.0 per creare una rete di comandi connessi al gateway WiFi. Tuttavia, è possibile riconfigurare il sistema per adot-

Sistema View Wireless Vimar

tare il protocollo Zigbee, trasformando uno smart speaker Amazon Alexa nel centro di controllo dell’intero impianto. A completare la flessibilità del sistema, ci sono i comandi in radiofrequenza, installabili su qualsiasi superficie (dal vetro al legno) senza fili né batterie, rendendo l’espansione dell’impianto semplice e immediata.

DOMOTICA E SICUREZZA

La filosofia di Vimar si riflette anche nella serie Linea, che coniuga estetica e domotica in modo armonico. Integrando i protocolli By-me Plus e Knx , Linea offre un’esperienza domotica immersiva e intuitiva, arricchita dai nuovi tasti allineati. Questi comandi, dal profilo delicatamente curvato, si riallineano perfettamente dopo l’uso grazie alla tecnologia brevettata In-line. La retroilluminazione, disponibile in due eleganti varianti (un quadratino luminoso o un fascio di luce verticale) crea un effet -

to visivo suggestivo sulla parete, valorizzando l’ambiente. Sul fronte della sicurezza, Vimar amplia la gamma Elvox Tvcc con nuove telecamere Color di ultima generazione, progettate per garantire immagini nitide e dettagliate in qualsiasi condizione di luce. Dotate di tecnologia Ip e risoluzioni fino a 8 Megapixel, queste telecamere offrono funzioni avanzate di analisi video, riconoscimento dei target e visione notturna a colori grazie all’illuminazione Led bianca. Gli utenti possono scegliere tra tre modalità di visualizzazione (bianco e nero, colore, o una combinazione dinamica) per adattarsi alle diverse esigenze di sorveglianza. In sintesi, la Casa Smart di Vimar non è solo un insieme di soluzioni tecnologiche, ma un ecosistema pensato per migliorare la qualità della vita, rendendo ogni ambiente più sicuro, efficiente e accogliente. È una proposta concreta per chi desidera abitare in modo intelligente, senza rinunciare allo stile e alla semplicità.

La serie Linea coniuga estetica e domotica integrando i protocolli

By-me Plus e Knx

Elvox Tvcc, le nuove telecamere Color di ultima generazione

PSICONDOMINIO

Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

IL DIAVOLO

PER VICINO

Gentile dottoressa, premetto che sono credente. Ma proprio per questo so riconoscere quando la fede non è più tale, ma si trasforma in qualcosa di diabolico. La nostra vicina di pianerottolo fino a qualche anno fa era solo una zitella molto pia, che andava a messa tutte le domeniche. Da tempo, però, è ossessionata dal diavolo, che individua in almeno metà dei nostro condomini. Quando ne incontra uno si fa il segno della croce, l’abbiamo scoperta a spargere acqua santa per le scale, e ogni iniziativa che vogliamo intraprendere, come alcuni lavori di miglioria nel giardino condominiale, sono un’idea del demonio. Come si cura una così?

F.R., via e-mail

Il timore del demonio fa parte del sistema di credenze, ma l’individuo può ricorrervi come a qualunque altra idea, nel tentativo di dare senso alla propria esperienza e adattarsi all’ambiente. Anche quando ciò significa comportarsi in modo non razionale nei confronti altrui. Il diavolo è un capro espiatorio perfetto: tutto il male si può far dipendere da lui. Ma spesso è anche una proiezione di quello che non si vuole ammettere sia parte di sé stessi. In casi estremi si tratta di un disturbo ossessivo compulsivo. La cura può prevedere sia terapie farmacologiche che psicoterapia.

TROPPA PULIZIA

DIVENTA UN MALE

Gentile Psicondominio, scrivo anonimamente per chiedere un consiglio riguardo a mia figlia, diventata adolescente. Anche se spesso in questa età è facile perdere l’equilibrio della mente, ho il timore che mia figlia possa entrare in un vortice cupo da cui è difficile uscire. Mi spiego meglio: ho saputo dalla sua più cara amica, perché mia figlia non si confida con me, che ha pensieri che riguardano la paura di contaminarsi con l’aria e la polvere, oppure toccando oggetti sporchi. Questo pensiero sta diventando ossessivo, tanto che ha paura di poter contaminare lei stessa le persone, soltanto sfiorandole o toccandole dopo essersi sporcata. Questo stato d’animo l’ha isolata anche dalle sue tre coetanee con cui aveva fatto amicizia nel nostro condominio. Come affrontare questa situazione? lettera firmata via e-mail

Di sicuro va affrontata seriamente. La mail sembra la descrizione di un disturbo ossessivo compulsivo: lo indica la presenza di ossessioni con pensieri, immagini o impulsi intrusivi e indesiderati, assieme a comportamenti messi in atto per ridurre l’ansia causata dalle ossessioni, come la esagerata necessità di pulizia. Spesso queste ossessioni Il problema va diagnosticato direttamente da un medico, che prescriverà un percorso di cura, prima che i sintomi si possano aggravare.

CONDOMINIO

IN PIAZZA

Buongiorno, scrivo per chiedere un parere su quella che a prima vista sembra una storia divertente. Mi riferisco a mio genero, che abita con mia figlia, con cui si è sposato, al piano inferiore nel nostro condominio. Mia figlia mi ha raccontato che il marito, 26 anni, passa almeno due ore al giorno di fronte allo specchio a controllare il cuoio capelluto, per vedere se non ci sia un diradamento dei capelli: una prospettiva che lo terrorizza. Per evitare la calvizie ha acquistato un farmaco costosissimo contro la caduta dei capelli, che però ha come contro effetto il rischio di ipertrofia prostatica e altri importanti problemi collaterali. Non contento, li ha tagliati a zero sia per rinforzarli anche per rendere meno visibili le eventuali aree di diradamento della chioma. Insomma, un atteggiamento eccessivo. Che nasconda qualche altro problema?

Lisa L. via e-mail

Il timore di malattie o, in questo caso, di degenerazione fisica (sebbene comunemente la calvizie non sia considerata tale) potrebbe indicare un disturbo d’ansia. È una condizione di disagio caratterizzata da una preoccupazione eccessiva e persistente di avere o sviluppare una grave malattia o un disagio, con importante compromissione della qualità della vita, nonostante valutazioni mediche e rassicurazioni adeguate. Si tratta di un’ansia eccessiva e sproporzionata rispetto alla gravità della patologia, in questo caso una mutazione estetica, che perdura nel tempo). Se il sintomo diventa ossessivo il trattamento efficace è di tipo sia psicoterapeutico sia farmacologico. La psicoterapia interviene sui circoli del mantenimento del disturbo, mentre il trattamento farmacologico agisce nel ridurre la tendenza alla rimuginazione ossessiva e alleviare i sintomi ansiosi.

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