Condominio Sostenibile e Certificato - dicembre 2025
PISCINE
sostenibile & certificato
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AT GROUP
GLI SPECIALISTI PER LA BONIFICA
E LO SMALTIMENTO DELL’AMIANTO
LA CORRETTA GESTIONE DELL’AMIANTO È DIVENTATA ORMAI
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PER LA SALUTE PUBBLICA CHE PER LA SICUREZZA AMBIENTALE.
Intervenire per bonificare gli edifici costruiti con materiali contenenti amianto è una delle aree specifiche nelle quali opera AT Group, regolarmente iscritta all’Albo Gestori Ambientali.Grazie a uno staff qualificato e costantemente aggiornato, il processo di bonifica e smaltimento è eseguito secondo rigidi standard di sicurezza, per garantire la massima protezione per la salute dei lavoratori e degli abitanti delle zone interessate.
AT Group utilizza tecnologie all’avanguardia e segue protocolli rigorosi per il trattamento e la rimozione dell’amianto, assicurando che ogni intervento sia effettuato in conformità con le normative vigenti.
L’impegno di AT Group nella tutela dell’ambiente e della salute pubblica è testimoniato dai numerosi progetti portati a termine con successo. E dalla fiducia che molte aziende e amministrazioni locali ripongono in essa.
La continua formazione del personale e l’adozione di pratiche innovative sono alla base della mission di AT Group: creare un ambiente più sicuro per tutti.
Servizio, consulenza, affidabilità: il valore aggiunto di Fortlan-Dibi per i rivenditori edili.
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Il nuovo LEGIOMIX®evo serie 6003 garantisce sicurezza, igiene e comfort negli impianti sanitari centralizzati. Elimina il rischio Legionella grazie alla disinfezione termica, e protegge dalle scottature. In più, grazie alla connessione con CALEFFI CLOUD, gestisci e monitori l’impianto in tempo reale e da remoto, per un sistema sempre sotto controllo. La salute delle persone non è un’opzione, è una responsabilità. Contribuiamo insieme a fare la scelta giusta. GARANTITO CALEFFI.
Editoriale
CONDOMINIO 4.0 SPORT, SICUREZZA, privacy e innovazione
Il condominio contemporaneo è un microcosmo sociale, giuridico e tecnologico in continua evoluzione. Gli edifici moderni ospitano piscine, campi sportivi, palestre, ascensori avanzati e sistemi digitali. Questi elementi migliorano la qualità della vita e il valore degli immobili, ma implicano nuove responsabilità e regole.
Tra i temi più dibattuti c’è la gestione degli impianti sportivi. Se originari, rientrano tra le parti comuni, se aggiunti, sono innovazioni e l’uso può essere riservato ai partecipanti alla spesa. La Cassazione ha ribadito che le obbligazioni condominiali sono propter rem: si contribuisce anche senza utilizzo. Solo le innovazioni voluttuarie o gravose permettono l’esenzione, con rinuncia al diritto d’uso.
Anche gli ascensori sono oggetto di attenzione normativa. La legge agevola le delibere per l’abbattimento delle barriere architettoniche e la Cassazione ha sancito la prevalenza del diritto alla mobilità del disabile. Il dpr 162/1999 impone manutenzione qualificata, verifiche biennali e registri aggiornati. L’amministratore è responsabile per omessa vigilanza, con conseguenze civili e penali.
La digitalizzazione ha introdotto nuove sfide sulla privacy. Registri ospiti, prenotazioni online, videosorveglianza. Le linee guida del Garante ribadiscono i principi del Gdpr: minimizzazione, trasparenza, proporzionalità. È vietata la pubblicazione dei morosi o delle prenotazioni; le immagini video vanno conservate per massimo 72 ore. Le telecamere sulle parti comuni richiedono delibera assembleare.
La complessità dei condomìni ha favorito l’adozione di servizi integrati e piattaforme digitali, ma anche nuove vulnerabilità. Senza compliance, il rischio di data breach e conflitti tra fornitori è elevato. Alcuni modelli prevedono audit periodici e persino la nomina di un Data Protection Officer.
Refe Holding rappresenta un esempio virtuoso: unisce studi locali in una rete nazionale, valorizzando competenze con strumenti digitali, formazione, registro di sicurezza e procedure standard. Il condominio 4.0 diventa così un laboratorio dove diritto, tecnologia e comunità si incontrano. L’amministratore del futuro sarà un professionista capace di coniugare benessere, prevenzione, tutela della privacy e innovazione.
Avv. Carlo
Pikler
Vicepresidente
de Il Foro Immobiliare e consulente editoriale
CONDOMINIO
sostenibile & certificato
Periodico di informazione sul mondo del condominio
Anno 13 - Numero 65 - Novembre/Dicembre 2025 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità
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Avv. Carlo Pikler
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Condominio 4.0 sport, sicurezza, privacy e innovazione 6 DOMANDE &RISPOSTE
Condominio in pratica. Le risposte degli esperti su impianti sportivi e ascensori
boom segreto dei lavori in casa
Traslochi. Quanto costa cambiare casa
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Tecnologia. Casa hi-tech, rivoluzione dell'acquisto
Energia e domotica il futuro è già qui 24 Fotovoltaico. Pannelli sicuri per chi installa 34 Direttiva Epbd. I vantaggi di Case Green 38 Inchiesta. Cercasi condominio alla portata di tutti 46 STORIA DI COPERTINA
Penetron. Vasca bianca reattiva per piscine cristallizzate
52 PRIMO PIANO
Condominio oggi. Piscina coperta nel cuore verde di Milano 58 Beni comuni
piscina condominiale uso e spese obbligate
62 Sicurezza.
L'alleato indispensabile per gli impianti sportivi
66 Ceam ascensori.
Un piccolo spazio che rivela il senso della convivenza
68 IMMOBILIARE
Comunità.
Refe rivoluziona la gestione condominiale
70 DIRITTO & ROVESCIO
Campo da tennis condominiale. Regolamentazione e valorizzazione
74 Sentenze.
Piscina condominiale, chi paga e chi no
80 Linee guida del garante 2025. Privacy e impianti sportivi condominiali
82 Sicurezza ascensori.
Obblighi, prevenzione e responsabilità
86 GIURISPRUDENZA
Installazione dell'impianto di ascensore in condominio: diritti e limiti
90 PROFESSIONE
Servizi integrati. Opportunità, rischi e necessità di compliance
94 IDEE UTILI
Faraone. Il parapetto che aumenta il livello di sicurezza
96 PSICONDOMINIO
DOMANDE & RISPOSTE
Risponde l’avv. Carlo Pikler – Centro Studi Privacy and Legal Advice - Vicepresidente de il Foro Immobiliare
CONDOMINIO IN PRATICA: LE RISPOSTE DEGLI ESPERTI SU IMPIANTI SPORTIVI E ASCENSORI
Abbiamo raccolto le domande più frequenti dei cittadini e le risposte professionali degli esperti, alla luce delle più recenti pronunce giurisprudenziali e delle linee guida normative
Il campo da tennis condominiale è di tutti i condomini?
Sì, di norma il campo da tennis è una parte comune dell’edificio (art. 1117 c.c.), quindi tutti i condomini hanno diritto di utilizzarlo. Tuttavia, se il campo è stato costruito dopo la realizzazione del fabbricato può essere considerato un’“innovazione” (art. 1120 c.c.), e in quel caso l’uso può essere riservato solo a chi ha partecipato alla spesa. Se invece è
di proprietà esclusiva di uno o più condomini, l’impianto è privato e le spese di manutenzione non gravano sugli altri.
Chi deve pagare le spese della piscina condominiale?
Tutti coloro che hanno un diritto reale sulla piscina (proprietari, usufruttuari, titolari di diritto d’uso) devono contribuire, anche se non la utilizzano. Lo ha chiarito la Cassazione nel 2025, riba-
dendo che le obbligazioni condominiali sono “propter rem”: derivano dalla titolarità del diritto, non dall’uso effettivo. Solo chi ha un diritto personale (ad esempio un inquilino in locazione) non è direttamente obbligato, restando in capo al proprietario l’onere delle spese.
E se non utilizzo mai piscina o campo da tennis, posso non pagare?
No, salvo che l’impianto sia considerato un’innovazione “voluttuaria” o “gravosa” (art. 1121 c.c.). In quel caso chi non partecipa alla spesa non potrà utilizzare l’impianto, ma se in futuro decidesse di farlo dovrà versare la sua quota. L’uso soggettivo (cioè il fatto che io scelga di non andare in piscina) non mi esonera dal pagamento: conta la possibilità oggettiva di utilizzo.
Quali regole valgono per l’uso del campo o della piscina?
Il regolamento condominiale stabilisce orari, modalità di prenotazione, eventuali divieti e norme di comportamento. L’amministratore vigila sul rispetto delle regole e sulla manutenzione. Inoltre, vanno rispettate le norme sulla quiete pubblica e sul rumore (art. 844 c.c. e art. 659 c.p.).
La privacy come viene tutelata quando prenoto un impianto sportivo condominiale?
Le nuove Linee guida del Garante Privacy 2025 impongono regole precise: si possono chiedere solo i dati strettamente necessari (ad esempio il numero degli ospiti, non i loro nomi, salvo casi eccezionali di sicurezza). Le telecamere negli spazi comuni sono ammesse
solo con delibera assembleare e tempi di conservazione brevi (24–72 ore). È vietato richiedere copie di documenti di identità o pubblicare in bacheca i nomi di chi ha prenotato o è moroso.
Chi risponde se qualcuno si fa male in piscina o nel campo sportivo condominiale?
L’amministratore, quale custode delle parti comuni, deve garantire la sicurezza delle strutture (art. 2051 c.c.). Ciò significa manutenzione degli impianti elettrici, recinzioni, pavimentazioni antitrauma, qualità dell’acqua, illuminazione ecc. Per gestire tutto correttamente si utilizza il Registro Anagrafe e Sicurezza Condominiale (RAS), che fotografa lo stato degli impianti e riduce i rischi per amministratore e condomini.
Come funziona per gli ascensori condominiali?
L’installazione di un ascensore è considerata innovazione finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche e può essere deliberata con maggioranze agevolate (art. 1136 c.c. e L. 13/1989).
Se però l’opera rende inservibile una parte dell’edificio anche a un solo condomino, serve l’unanimità. Il singolo
disabile può installare a proprie spese un servoscala o soluzioni minime, ma non un ascensore senza delibera. La giurisprudenza, tuttavia, tende a favorire il diritto alla mobilità rispetto a modesti sacrifici estetici.
Chi è responsabile della sicurezza degli ascensori?
L’amministratore deve vigilare su manutenzione, verifiche biennali da parte di organismi notificati, aggiornamento registri e gestione tempestiva delle anomalie. La mancata osservanza comporta sanzioni, responsabilità civile per danni (art. 2051 c.c.) e, nei casi più gravi, responsabilità penale. Non si tratta quindi di burocrazia, ma di obblighi concreti di sicurezza.
Qual è il futuro della gestione condominiale?
Le esperienze più innovative, come quelle di REFE Holding S.p.A., puntano su digitalizzazione, formazione degli amministratori e sicurezza degli impianti. Con strumenti come il Registro di Sicurezza digitale e un’Academy dedicata alla formazione continua, si vuole trasformare il condominio in una comunità sostenibile, trasparente e sicura.
IL BOOM SEGRETO DEI LAVORI IN CASA
Un sito web afferma in controtendenza che il 2025 registra un’impennata di interventi di ristrutturazione delle abitazioni, con aumenti percentuali record. C’è da credergli?
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QUANTO COSTA CAMBIARE CASA
I trend di chi sposta la propria abitazione indicano una maggiore scelta dei piani bassi, generalmente meno cari, ma anche un calo di movimenti a lungo raggio. Per un bilocale spesa media di 640 euro
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IL VOSTRO ESPERTO PER POMPE DI CALORE
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CASA HI-TECH
RIVOLUZIONE DELL’ACQUISTO
La casa resta centrale per gli italiani, ma l’acquisto si trasforma: il 40% è pronto a comprare solo con tour virtuali. Realtà virtuale, IA e domotica rivoluzionano la scelta, anche per ristrutturazioni. Netrais
guida l’innovazione con l’Home
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IL COMMENTO
Erika Giovaruscio | Ceo Netrais
“L’impossibilità di acquistare l’abitazione dei sogni genera frustrazione e scoraggia le visite, specie quando è difficile immaginare il potenziale di una casa da ristrutturare. È qui che la tecnologia fa la differenza”.
Visore Vr per tour immersivi: consente di esplorare e personalizzare virtualmente la casa prima dell’acquisto, trasformando il sogno in realtà digitale
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ENERGIA E DOMOTICA IL FUTURO È GIÀ QUI
Lo Smart Building è al centro della transizione energetica europea. Domotica, autoconsumo e normative Ue spingono verso edifici intelligenti, sostenibili e digitalizzati, protagonisti della rigenerazione urbana e dell’efficienza ambientale
Roberto Rizzo
Roberto Rizzo
Avv. cassazionista esperto in diritto immobiliare SOLOPERABBONATI
Lo Smart Building è il cuore della transizione green. Tecnologia, domotica e autoconsumo cambiano il volto dell’abitare
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Dalla Direttiva Red II al decreto 414/2023. L’Italia accelera sull’energia rinnovabile e sugli edifici intelligenti
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Gestione centralizzata, risparmio energetico e inclusione sociale. Lo smart building è il futuro dell’edilizia sostenibile
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PER CHI INSTALLA
Tutte le regole da rispettare per chi applica il sistema a energia solare sul tetto di un edificio (ma non solo). Necessaria una scrupolosa prevenzione, in linea con le norme antincendio
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Claudio Giacalone
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Esempio di impianto fotovoltaico incorporato in un edificio
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di distanziamento per installazioni multiple di inverter
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Esempi
Esempio di distanziamento delle passerelle portacavi dalla copertura
Esempi di distanziamento sottoinsiemi di pannelli in copertura
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Esempi di distanziamento sottoinsiemi di pannelli e aperture in copertura
Esempi di distanziamento sottoinsiemi pannelli su tetti a falda inclinata con presenza di aperture
Esempio di distanziamento di sottoinsiemi di pannelli su copertura a shed
Esempi di distanziamento di sottoinsiemi di pannelli in facciata
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Esempi di sezionamento di emergenza
Esempio di cartello che segnala la presenza di un impianto fotovoltaico
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Caso 1. Installazione di impianti Bapv su struttura incombustibile
Caso 2. Installazione di impianti Bapv su struttura incombustibile
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CRITERI DI CLASSIFICAZIONE SECONDO CEI TS 82-89
Protocolli di prova secondo Cei Ts 82-89
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I VANTAGGI DI CASE GREEN
Uno studio di Nomisma ha fatto il conto dei risparmi energetici raggiunti con gli incentivi fiscali. E spiega anche quanto costa e come raggiungere il traguardo previsto dall’Unione Europea
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CERCASI CONDOMINIO
ALLA PORTATA DI TUTTI
Grandi città con crisi abitativa. E il Piano casa per ora è rimasto solo un annuncio. Ma i costruttori avanzano proposte: per realizzare edifici residenziali le idee nuove non mancano
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Monica Battistoni
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LOMBARDINI 22: LA SOLUZIONE? È HOUSING AS SERVICE
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LEGA COOP: UN PIANO CON FONDI EUROPEI
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VASCA BIANCA REATTIVA PER PISCINE CRISTALLIZZATE
La vasca bianca reattiva
Penetron garantisce impermeabilità strutturale alle piscine in calcestruzzo grazie alla cristallizzazione attiva, che sigilla porosità e microfessure, aumenta la durabilità e riduce manutenzione e interventi protettivi
Rebecca Alberti
Con l’avvento del metodo costruttivo “Vasca bianca Penetron” (realizzazione di strutture a tenuta idraulica con calcestruzzi impermeabili senza l’ausilio di involucri impermeabili esterni) le opere interrate vengono costruite per resistere all’acqua e convivere direttamente in ambienti ostili e aggressivi, con la capacità di “autocicatrizzazione” della porosità residua e delle fessurazioni. L’attitudine di un’opera a sopportare agenti aggressivi fisici o chimici di
VASCA BIANCA PENETRON
Garantisce alle strutture interrate una tenuta idraulica permanente grazie alla cristallizzazione attiva che sigilla porosità e fessure, aumenta la durabilità e protegge il calcestruzzo dagli agenti aggressivi
Vista della bio-piscina in esercizio e perfettamente integrata nel paesaggio
diversa natura mantenendo inalterate le caratteristiche meccaniche e funzionali è direttamente proporzionale alla durabilità intrinseca dei materiali che la costituiscono e alle loro capacità di “autorigenerarsi” nonché alla particolare cura nel presidiare la tenuta dei “dettagli costruttivi”.
OCCLUSIONE PORI E MICROFESSURE
CON CRISTALLI REATTIVI
Nel caso del calcestruzzo, è possibile aumentare significativamente la durabilità fin dal suo confezionamento e messa in opera aggiungendo al mix design progettuale l’additivo in polvere idrofilo e reattivo ad effetto cristallizzante Penetron Admix, una polvere costituita da cemento Portland, sabbia silicea e additivi chimici proprietari da aggiungere a secco assieme agli inerti già in centrale di betonaggio. Esso reagisce con l’acqua e gli elementi solubili presenti nel calcestruzzo per formare una secondaria cristallizzazione insolubile (Calcite, Portlandite e CSH idrosilicati) che occlude le porosità del calcestruzzo e torna a riattivarsi ogni qualvolta vi sia presenza di ulteriore umidità (sia in spinta positiva, che in controspinta). La crescita cristallina nella matrice cicatrizza anche le microlesioni fino a 0,4 mm ripristinandone le caratteristiche meccaniche originali (fenomeno del Self Healing) conferendo continuità strutturale nel tempo e aumento della durabilità tramite la diminuzione drastica della carbonatazione e della penetrazione dei cloruri.
VASCA IMPERMEABILE DURABILE
Le piscine sono classiche opere che devono resistere sia al degrado della classe ambientale interrata che al contenimento di acqua con percentuali variabili di cloro e aggressione superficiale di soluzioni dedicate alla pulizia. “Impermeabilizzare in massa” questi manufatti vuol
Realizzazione dello spritz beton strutturale delle bio-piscine
Trattamento finale con boiacca di Penetron Standard White
Immagine al microscopio della cristallizzazione in una fessura del calcestruzzo
CRISTALLIZZAZIONE ATTIVA
L’additivo Penetron Admix, integrato nel mix design, genera cristalli insolubili che occludono pori e microlesioni, attivandosi in presenza di umidità. Il calcestruzzo si autocicatrizza, mantiene continuità strutturale e aumenta la resistenza ai cloruri
Effetto del self healing del Penetron Standard come promozione di adesione e fusione tra il calcestruzzo esistente e il ripristino con malta prestazionale da risanamento Progetto Penetron per una piscina
dire non demandare a impermeabilizzazioni corticali in adesione, confinate a vari strati disomogenei di finitura (intonaci di rasatura e rivestimenti finali estetici), il delicato compito della tenuta idraulica e della protezione del calcestruzzo. Lo studio della “Vasca impermeabile strutturale” con gli idonei presidi di tenuta per le riprese di getto nelle varie fasi di realizzazione, orizzontali (diverse quote altimetriche delle platee) e verticali (tra platea e muri di contenimento), per la fessurazione programmata, per gli elementi passanti dell’impiantistica, è il secondo
aspetto importante per progettare già la struttura impermeabile e durevole, prima delle eventuali finiture superficiali che avranno valenza solamente estetica. L’ufficio tecnico dedicato alla progettazione della Vasca Bianca di Penetron Italia srl, distributore nazionale esclusivo del sistema, fornisce un progetto dettagliato per le soluzioni ottimali per la stagnazione dei particolari costruttivi di riferimento: giunti di costruzione-ripresa di getto, giunti di frazionamento-fessurazione programmata, giunti strutturali e di movimento, distanziali-tiranti dei casseri,
STORIA DI COPERTINA
elementi passanti degli impianti di approvvigionamento e trattamento, skimmer, luci, adottando le migliori tecnologie disponibili sul mercato per la tenuta dei dettagli critici (accessori complementari del Sistema Penetron Admix). Fiore all’occhiello del sistema sono la “supervisione nell’esecuzione della struttura”, con addestramento delle maestranze per la posa degli accessori, precisi piani di controllo nella supervisione secondo rigidi criteri di qualità e reportistica in tutte le fasi di getto del calcestruzzo. La vasca bianca reattiva impermeabile eseguita con il Sistema Penetron è un’effettiva e durevole impermeabilizzazione in massa strutturale, che si concretizza anche in semplicità operativa e tempistiche di cantiere ridotte, con conseguente economicità finale dell’intervento e ridottissimo piano manutentivo nel tempo.
RISANAMENTO DELLE STRUTTURE ESISTENTI
La gamma dei materiali Penetron a cristallizzazione comprende anche materiali formulati per la manutenzione di opere idrauliche e/o interrate sottoposte a signifi -
PISCINE NUOVE E RISANAMENTO
Le tecnologie Penetron garantiscono vasche impermeabili e durevoli, sia in nuove piscine sia in interventi di risanamento. Materiali cristallizzanti e sistemi dedicati assicurano protezione profonda, fusione degli strati e lunga vita del calcestruzzo
cative aggressioni chimico-fisiche e a severe condizioni ambientali, anche in condizione di spinte idrostatiche negative, non presupponendo l’adesione su supporti perfettamente asciutti, ma prediligendo anzi la presenza di fondi umidi. Grazie alla capacità di utilizzare a proprio favore la presenza di acqua residua o in spinta capillare, i materiali idrofili ad effetto cristallizzante trovano il naturale utilizzo proprio in questi contesti, dove lo scopo degli interventi è sia un reintegro degli strati corticali ammalorati con riporti ad elevata durabilità che una bonifica dell’esistente calcestruzzo ripristinando alcalinità
Piscina realizzata fronte mare
e impermeabilità profonda della matrice deteriorata. La diffusione cristallina, alimentata dalla presenza di acqua, favorisce la fusione dei nuovi strati cementizi di risanamento con il supporto in calcestruzzo, rendendo l’intervento di manutenzione collaborante e monolitico. Sintesi perfetta della tecnologia è il Penetron Standard, una miscela in polvere di microcementi e agenti cristallizzanti reattivi proprietari, le cui esclusive caratteristiche prestazionali consentono un’ampia versatilità di utilizzi, dagli interventi di risanamento localizzato o esteso anche in presenza di infiltrazioni agli interventi di bonifica conservativa e preventiva per aumentare o preservare la durabilità dei manufatti.
Penetron Standard viene utilizzato come polvere miscelata ad acqua a formare una boiacca di rivestimento superficiale a basso spessore che però si fonde con il sub-strato in calcestruzzo, innescando il profondo risanamento cristallino. Ha funzione di primer prima delle operazioni di reintegro con malta strutturale prestazionale delle zone ammalorate, come passivante delle armature e promotore di fusione degli strati, e impermeabilizzazione protezione finale superficiale su tutte le superfici (anche in presenza di contaminanti aggressivi da pH 3 a pH 11).
PISCINE O LAGHETTI BALNEABILI IN CALCESTRUZZO PROIETTATO – SPRITZ BETON Il calcestruzzo proiettato, noto anche come spritz beton in
Piscina in calcestruzzo realizzata in opera e poi protetta e finita superficialmente a vista con Penetron Standard White
tedesco o shotcrete in inglese, fa parte della categoria dei calcestruzzi speciali e si può definire come conglomerato a base cementizia indirizzato pneumaticamente ad alta velocità su di una superficie. Per realizzare uno spritz beton vanno utilizzati dei mix design particolari, tipicamente caratterizzati da un’elevata percentuale di cemento, basso rapporto acqua-cemento, ridotto diametro dell’aggregato (formato generalmente anche solo da diverse grammature di sabbie) e soprattutto additivi acceleranti di presa, che ne determinano forma e struttura in maniera rapida senza l’ausilio di casseforme tipiche del getto di calcestruzzo in opera con conseguente maturazione.
Questa tecnologia è molto utilizzata nel caso di piscine poco profonde, a uso ricreativo e di benessere, anche conosciute come laghetti artificiali balneabili o bio-piscine, con depurazione dell’acqua naturale ad ossigenazione attiva priva di cloro. Una volta scavata la buca contenitiva di varia forma e andamento, studiato il consolidamento e tenuta del terreno dal punto di vista geotecnico, si procede alla realizzazione di una vera e propria struttura armata in spritz beton impermeabile (sempre con l’additivo Penetron Admix) finita e lisciata a piacimento con le forme naturali sinuose tipiche di un laghetto naturale, che potrà poi essere ulteriormente trattata superficialmente con la boiacca di Penetron Standard White che proteggerà superficialmente la struttura con un gradevole effetto superficiale naturale di cristallizzazione che assomiglia molto alle vasche calcaree sulfuree naturali.
PISCINA COPERTA NEL CUORE VERDE DI MILANO
Nel nuovo edificio residenziale di via Vanvitelli 6, firmato da ebpc, una piscina coperta valorizza gli spazi comuni e trasforma il fondo del lotto in un’oasi urbana. Un concept che unisce eleganza materica, efficientamento energetico e comfort condiviso
Rebecca Alberti
Nel cuore di Città Studi, a Milano, il nuovo edificio residenziale firmato ebpc ridefinisce il vivere contemporaneo: un volume monolitico in travertino cela un giardino interno e una piscina coperta, offrendo eleganza, comfort e spazi condivisi.
UNA NUOVA PRESENZA MATERICA
NELLA CORTINA MILANESE
Nel caso in esame ci troviamo in via Vanvitelli, precisamente al numero 6, nel cuore del quartiere Città Studi. L’attuale tessuto, d’impianto ottocentesco, si presenta con elementi ancora risalenti all’epoca di fondazione e con un massiccio corpus di isolati realizzati fra le due guerre mondiali. Risulta però anche punteggiato di edifici eretti fra gli anni ‘50 e ‘60 dello scorso secolo frutto, in massima parte, della ricostruzione dei vuoti lasciati dalla devastazione dei bombardamenti alleati.
UN CONTESTO BEN CURATO E SIGNORILE
Il nuovo fabbricato, progettato dal sodalizio ebpc composto da Emanuela Bartolini e Paolo Cardin, s’innesta in un lotto con fronte di 26 m e profondità di circa 38. La cortina sul filo stradale era occupata da un condominio
La piscina interna
Scorci dell’edificio di via Vanvitelli a Milano
PRIMO PIANO
Ambito urbano in cui s'innesta l'edificio
di tre piani, il fondo del lotto da un opificio di modeste dimensioni, lo spazio fra le due volumetrie era un piazzale disadorno destinato principalmente alla sosta delle auto private. Il nuovo complesso elimina integralmente le preesistenze e s’incunea in una serrata schiera di palazzine tipiche degli anni del boom, rivestite con materiali ceramici e dettagli lapidei, invariabilmente dotate di balconi. I progettisti si allineano, sia in altezza che nei fili edilizi, agli edifici contigui ma se ne distaccano nettamente come impostazione, scegliendo infatti la monomatericità e optando, sul fronte principale, per l’assenza di aggetti. Il nuovo volume si presenta come un blocco monolitico di travertino che sembra emergere dalla bancata di una cava.
I PROSPETTI
Le bucature di facciata sono degli scavi, siano essi finestre, logge o terrazzi, che, con il loro marcato chiaroscuro, enfatizzano l’aspetto massivo della nuova volumetria. L’effetto complessivo ci restituisce un prospetto quasi monumentale e astratto ma che non risulta mai freddo. Infatti, la pietra, in nuance con gli elementi metallici presenti in facciata (i diafani parapetti e i telai degli infissi quasi a scomparsa) ha un aspetto caldo in quanto risulta sempre mutevole e, a seconda dell’incidenza dei raggi solari, vira dai toni del sabbia ai riflessi color miele chiaro. Superando il volume posto sulla strada, abbastanza introverso per schermare dal traffico cittadino e garantire la privacy degli utenti, si entra in mondo a parte.
Dettaglio dei balconi posteriori e delle logge
Piscina interna
Il piazzale ha lasciato il posto a un giardino segreto, fatto di forme vegetali e minerali, dove risulta piacevole affacciarsi e sostare negli ampi balconi e terrazzi. Il fondo del lotto viene valorizzato con un nuovo volume che accoglie spazi comuni, fra cui una piscina coperta fruibile dai residenti.
ABITARE FLUIDO E LUMINOSO
L’impianto distributivo è una intelligente reinterpretazione del classico edificio in linea. In posizione mediana troviamo il corpo scala/ascensore, che prende luce diretta dal giardino interno, da questo si accede ai due alloggi che presentano un’impostazione speculare distinta in tre fasce. Nella prima si trova un ampio soggiorno passante che affaccia sia su via Vanvitelli, filtrato dalle logge, sia sul prospetto privato, ampliato dai balconi. Segue un elemento soglia fra la parte pubblica e privata dell’alloggio, della larghezza di 180 cm. In questo vengono concentrati gli spazi di servizio, i bagni, i depositi e i cavedi che distribuiscono l’impiantistica. Nella terza fascia troviamo le camere da letto. Pertanto, vengono totalmente annullati gli spazi di disimpegno ottimizzando al massimo le metrature disponibili dedicandole alle funzioni abitative. I layout dei singoli alloggi, calibrati in modo sapiente, permettono, in qualsiasi momento, la loro unione senza snaturare il carattere complessivo dell’abitazione.
RIGORE COSTRUTTIVO ED EFFICIENZA ENERGETICA
La struttura portante, per i primi 7 piani, è di tipo tradizionale con un telaio, travi e pilastri, realizzato in calcestruzzo armato e solai di tipo predalles integrati in opera. L’ultimo livello presenta invece un’orditura in carpenteria metallica. Questo garantisce maggiore flessibilità costruttiva e permette di rastremare parte della facciata facendola divenire, di fatto, l’elemento di copertura. I telai sono poi tamponati con blocchi in laterizio ad incastro intonacati, uniformemente isolati esternamente con pannelli in poliuretano espanso ad alta densità accoppiato a una lastra di fibrocemento. Il rivestimento lapideo esterno è sorretto da un’orditura metallica ancorata al laterizio e non presenta camere di ventilazione. L’energia primaria, necessaria per generare la caloria e la frigoria utile per condizionare gli ambienti abitati, è fornita da un sistema integrato composto da due pozzi geotermici collegati a una pompa di calore e supportati da un impianto fotovoltaico. Questo ciclo integrato, unitamente al forte isolamento dell’involucro, garantisce un’alta efficienza energetica che limita i consumi sia nel ciclo invernale sia in quello estivo. Emanuela Bartolini e Paolo Cardin non sembrano essersi fatti prendere dalla sbornia delle nuove architetture milanesi, in alcuni casi decisamente sopra le righe, e hanno progettato un edificio meneghino vecchio stampo, solido, concreto e privo di fronzoli ma, allo stesso tempo, molto elegante.
LA SCHEDA
• Committente: Sanami srl
• Progetto: ebpc architettura e urbanistica
• Strutture: Ideas srl
• Impianti elettrici e meccanici: Elco & Ebner
Engineering srl
• Impianti meccanici: Ghs - General Hydraulic System
• Aspetti ambientali: Lybra Srl - Dott. Alberto Romano
• Sicurezza: per. ind. Luca Arrigoni e ing. Antonella Dambrosio
• Impresa edile: Mazzalveri & Comelli spa
• Impianti meccanici: BF Clima srl
• Impianti elettrici: Easy Energy Solar srl
• Progettazione: 2018-2019
• Realizzazione: 2020-2024
• Fotografie: Marco Cappelletti
PISCINA CONDOMINIALE
USO E SPESE OBBLIGATE
SOLOPERABBONATI
Luca Bridi
Avv. patrocinante in Corte di Cassazione presidente Foro Immobiliare
Sez. Milano
La proprietà pro quota sulle parti comuni implica anche l’obbligo di contribuire alle spese, comprese quelle per piscine e campi sportivi. Il regolamento condominiale può imporre la partecipazione economica anche senza uso diretto, tutelando il diritto d’accesso
ABBONATI
Nel condominio, le strutture sportive come piscina e campo da tennis sono beni comuni indivisibili
Luca Bridi
Anche chi non usa la piscina deve contribuire alle spese se il regolamento lo prevede
SOLOPERABBONATI
ABBONATI
Il diritto d’uso non può essere escluso dall’assemblea. Vale per tutti i proprietari, box compresi
L’ALLEATO INDISPENSABILE PER GLI IMPIANTI SPORTIVI
Dalla piscina al campo da gioco, la sicurezza passa attraverso controlli periodici e documentati. Il Ras è lo strumento che tutela i condomini e solleva l’amministratore da rischi di responsabilità diretta
Carlo Pikler
Avv. Carlo Pikler Vicepresidente de Il Foro Immobiliare
ABBONATI
SOLOPERABBONATI
ABBONATI
UN PICCOLO SPAZIO CHE RIVELA
IL SENSO DELLA CONVIVENZA
C’è un luogo, in ogni palazzo, dove le persone si incontrano senza averlo deciso, dove gli spazi privati si toccano per un istante prima di tornare a separarsi: l’ascensore
Un ambiente minuscolo, spesso anonimo, ma carico di significati sociali. Qui si incrociano sguardi, silenzi, cortesia o distrazione. Eppure, raramente pensiamo a quanto l’ascensore rappresenti un bene comune nel senso più profondo del termine: un oggetto tecnico che diventa spazio sociale, simbolo di rispetto reciproco e di collaborazione civile.
UN INGRANAGGIO DELLA CONVIVENZA
Patrizia Spada
L’ascensore è un meccanismo al servizio di tutti, ma non appartiene a nessuno in particolare. È un mezzo di trasporto discreto che collega i piani, accorcia le distanze, rende accessibili luoghi che altrimenti resterebbero isolati.
Senza di esso, molte persone (anziani, bambini, chi ha difficoltà motorie) vedrebbero ridotta la propria autonomia. In questo senso, l’ascensore non è solo un comfort, ma una forma di uguaglianza quotidiana: garantisce a ciascuno la possibilità di abitare lo spazio in verticale, senza discriminazioni.
RESPONSABILITÀ CONDIVISA
Essendo un bene comune, l’ascensore richiede cura collettiva. Le regole condominiali, le manutenzioni periodiche, le spese da dividere: tutto ciò non è solo burocrazia, ma il riflesso concreto di un principio più ampio, quello della responsabilità condivisa. Ogni volta che lo condividiamo, evitiamo un gesto incivile, o segnaliamo un guasto, stiamo esercitando una piccola forma di cittadinanza attiva. L’ascensore diventa così un banco di prova della nostra capacità di vivere insieme, di pensare oltre il proprio piano e la propria porta, oltre l’egoismo che può dividerci.
UN MICROCOSMO UMANO
Nell’ascensore, lo spazio è ridotto al minimo, eppure racchiude l’intera gamma dei comportamenti umani: cortesia, indifferenza, impazienza, timidezza. È un luogo di transito, ma anche di contatto. Salire in silenzio con un vicino, scambiarsi un saluto, o magari condividere un piccolo sorriso: sono gesti apparentemente insignificanti, che però danno corpo al tessuto invisibile della convivenza. Forse l’ascensore ci insegna, in modo semplice, che il rispetto dello spazio comune è rispetto di sé, e ci riporta a condividere un bene, e ad averne rispetto.
TECNOLOGIA E CIVILTÀ
Oggi gli ascensori Ceam evolvono: diventano più silen -
ziosi, più efficienti, più intelligenti. Ma la vera innovazione non sta solo nei materiali o nei sensori, bensì nell’uso che ne facciamo.
Un ascensore ben mantenuto è segno di attenzione collettiva; un ascensore vandalizzato o trascurato rivela, invece, una comunità disgregata, incapace di riconoscere il valore di ciò che unisce. In questo senso, la manutenzione affidata a personale tecnico qualificato come quello del Gruppo Ceam, fa parte e si intreccia alla manutenzione morale: prendersi cura dell’ascensore è un modo per prendersi cura del proprio modo di vivere insieme.
UN PICCOLO SPAZIO PER UNA GRANDE LEZIONE
L’ascensore è, in fondo, una metafora della società: funziona solo se tutti rispettano le regole, se nessuno se ne appropria, se ciascuno riconosce che la propria comodità dipende anche dall’altrui comportamento. Nel suo andare su e giù, ci ricorda che ogni comunità vive di equilibrio, di movimento, di reciprocità anche nel sostenere solidariamente i costi. L’ascensore non solo come un mezzo, ma come un luogo di civiltà condivisa, dove concretizziamo che anche il vivere insieme, come il salire e scendere ogni giorno, è un esercizio che richiede attenzione e rispetto di un mezzo di trasporto che quotidianamente ci permette di essere liberi di realizzare la nostra vita, i nostri progetti e anche di prenderci un momento per riposare.
COMUNITÀ
REFE RIVOLUZIONA
LA GESTIONE CONDOMINIALE
Refe Holding trasforma il mondo dei condomìni unendo studi locali in una rete nazionale. Con academy, registro sulla sicurezza e compliance, offre agli amministratori strumenti evoluti e ai residenti servizi moderni, sicuri e trasparenti
SOLOPERABBONATI
REFE Holding è innovazione e sicurezza nella gestione condominiale. Una rete nazionale che valorizza gli studi locali con formazione, tecnologia e trasparenza
Rebecca Alberti
ABBONATI
Refe unisce studi locali in una rete nazionale, rafforzando competenze e servizi condominiali
Con academy e registro sulla Sicurezza, Refe migliora formazione, trasparenza e tutela nei condomìni
REGOLAMENTAZIONE E VALORIZZAZIONE
Il campo da tennis condominiale è di norma parte comune, salvo diversa indicazione nel regolamento o negli atti di acquisto. La sua costruzione è un’innovazione che richiede approvazione assembleare e rispetto delle normative edilizie e di sicurezza
Il campo da tennis condominiale è parte comune, salvo diversa indicazione nel regolamento o negli atti
Avv. Manuela Palamara Esperta in diritto immobiliare
ABBONATI
DIRITTO & ROVESCIO
Prenotazioni, orari e regole d’uso sono stabiliti dal regolamento condominiale e vigilati dall’amministratore
PERABBONATI
Costruire un campo da tennis richiede approvazione assembleare, permessi edilizi e criteri chiari di spesa
PISCINA CONDOMINIALE
CHI PAGA E CHI NO
La Cassazione chiarisce che anche i titolari di diritti reali minori, come il diritto d’uso, sono tenuti a contribuire alle spese condominiali per le parti comuni. Se non impugnano le delibere entro i termini, ne restano vincolati e obbligati al pagamento
SOLOPERABBONATI
Avv. Rosario Dolce Vicepresidente de Il Foro Immobiliare con delega in Sicilia e Sardegna
ABBONATI
La Cassazione conferma: chi ha un diritto reale d’uso su parti comuni deve contribuire alle spese
SOLOPER
Chi ha un diritto reale sulle parti comuni può impugnare le delibere condominiali, ma solo entro 30 giorni
La piscina è parte comune se accessoria alle proprietà condominiali. Le spese si ripartiscono per millesimi, salvo diversa convenzione
PERABBONATI
DIRITTO & ROVESCIO
Se la piscina serve solo alcuni condomini, si applica il condominio parziale. Spese a carico di chi ne trae utilità
SOLOPERABBONATI
ABBONATI
PRIVACY E IMPIANTI SPORTIVI CONDOMINIALI
Gestire piscine e campi da tennis condominiali implica trattamenti di dati personali: prenotazioni, videosorveglianza, registri ospiti. Le nuove linee guida 2025 del Garante impongono trasparenza, minimizzazione e proporzionalità.
L’amministratore è garante della privacy
SOLOPERABBONATI
Prenotazioni, registri ospiti e telecamere implicano trattamento dati: serve rigore e rispetto del Gdpr
Avv. Carlo Pikler* Vicepresidente de Il Foro Immobiliare
ABBONATI
Le linee guida 2025 impongono tempi minimi di conservazione e vietano trattamenti sproporzionati
OBBLIGHI, PREVENZIONE E RESPONSABILITÀ
Gestire un ascensore condominiale richiede conoscenza normativa, vigilanza costante e prevenzione. L’amministratore ha obblighi precisi: manutenzione, verifiche, documentazione e tempestività. Una gestione superficiale espone a sanzioni e responsabilità gravi
SOLOPERABBONATI
Un ascensore sicuro richiede più di una manutenzione: servono vigilanza, documentazione e verifiche puntuali
Avv. Roberto Tomassoni* Esperto condominialista, Ordine Avvocati Roma
ABBONATI
L’amministratore è responsabile della gestione dell’impianto: omissioni e ritardi possono costare caro
SOLOPERABBONATI
Avv. Vincenzo Nasini
Cassazionista Foro
di
Genova
Vicepresidente
Confedilizia
Nazionale
INSTALLAZIONE
DELL’IMPIANTO DI ASCENSORE IN CONDOMINIO, DIRITTI E LIMITI
L’abbattimento delle barriere architettoniche è considerato dal legislatore un intervento prioritario, agevolato fiscalmente e rilevante per milioni di cittadini con mobilità ridotta, anche temporanea
Tra le innovazioni considerate dal legislatore così socialmente rilevanti da meritare un trattamento privilegiato sia sotto il profilo delle maggioranze speciali previste per deliberarli, sia per le agevolazioni fiscali previste in caso di esecuzione dei relativi interventi, vanno annoverate quelle finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche. Con questa locuzione si indicano tutti gli ostacoli d’ordine urbanistico ed edilizio che rendono difficile, e in alcuni casi impediscono, l’accesso in luoghi pubblici e privati alle persone con limitata capacità motoria o sensoriale. Esempi classici di barriera architettonica sono scalini, porte strette, pendenze eccessive, spazi ridotti ma esistono, altresì, casi di barriere meno evidenti, come parapetti “pieni”, che impediscono la visibilità a una persona in carrozzina o di bassa statura; banconi troppo alti, sentieri di ghiaia o a fondo dissestato. Talvolta si pensa erroneamente che la problematica in questione riguardi esclusivamente persone affette da disabilità, difficoltà motorie o da altre menomazioni fisiche permanenti, ma in realtà interessa chiunque si trovi nelle condizioni di non poter usare una scala, un ingresso, una semplice maniglia, un interruttore, un ascensore o un servizio igienico, anche per motivi di età o per eventi occasionali: basti pensare agli anziani, alla donne incinte, ai bambini o a chi ha subito un sinistro e ha un arto ingessato. Circa il 20 % della popolazione dell’Unione Europea, secondo un’indagine realizzata dalla stessa Unione, è investita in modo più o meno diretto dalla limitazione derivante dalla presenza di barriere. Il primo passo deve essere compiuto in fase
di pianificazione urbanistica: la progettazione degli edifici deve essere orientata a favorire una vita indipendente e confortevole delle persone nelle abitazioni, nei trasporti, nel lavoro, nell’istruzione e nel tempo libero.
Il quadro normativo
La prima fonte normativa in materia di barriere architettoniche è la Costituzione. All’art. 3 infatti la nostra carta costituzionale sancisce che “è compito della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale che, limitando di fatto, le libertà e l’uguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana”. La più recente normativa civilistica di riferimento in materia è la legge 13/89, che detta “Disposizioni per favorire il superamento e la eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”. Essa stabilisce i termini e le modalità con cui deve essere garantita l’accessibilità ai vari ambienti, con particolare attenzione ai luoghi pubblici. Il dm 236/89, attuativo della legge in questione, si occupa in modo più particolareggiato dei profili tecnici e individua tre diverse condizioni che dovrebbero essere rispettate in qualsiasi edificio privato:
1. L’accessibilità, cioè la possibilità per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale di raggiungere l’edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruire di spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
2. La visitabilità, cioè la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare. Con la locuzione “spazi di relazione” s’intendono gli spazi di soggiorno dell’alloggio privato e quelli corrispondenti del luogo di lavoro, servizio e incontro.
3. L’adattabilità, cioè la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito, intervenendo senza costi eccessivi, per rendere completamente e agevolmente fruibile lo stabile o una parte di esso anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale.
Edifici nuovi e preesistenti: criteri tecnici e bilanciamento dei diritti
Un edificio si considera “adattabile” quando, con l’esecuzione di lavori che non modificano né la struttura portante né la rete degli impianti comuni, può essere reso accessibile. Ancora il dm 236/89 prevede, per gli edifici e gli spazi privati, i parametri tecnici e dimensionali finalizzati al raggiungimento dei tre livelli di qualità sopra riportati. Vengono indicate, ad esempio, le dimensioni minime delle porte, le caratteristiche delle scale, la pendenza delle rampe pedonali, gli spazi necessari alla rotazione di una sedia a ruote, le dimensioni degli ascensori e le casistiche della loro necessità, le caratteristiche di un servizio igienico accessibili e altre ancora. Il legislatore, nell’affrontare la particolare problematica, ha dovuto distinguere tra edifici nuovi e vecchi, in quanto negli edifici di vecchia costruzione non poteva imporre ai proprietari di sostenere opere molto onerose a livello economico e la cui realizzazione pratica si sarebbe potuta rivelare particolarmente problematica, se non addirittura impossibile per la configurazione dello stabile. Per quanto riguarda i nuovi edifici o quelli interessati da un completo rifacimento o da una
integrale ristrutturazione la normativa ha potuto imporre le necessarie direttive tecniche, dal momento che in una nuova costruzione vi è la possibilità di adottare nel progetto e nel corso dei lavori tutte quelle soluzioni pratiche e tecniche che permettono il libero e indifferenziato accesso all’edificio a chiunque. Con riferimento ai vecchi edifici, invece, il legislatore ha previsto incentivi economici per tentare di agevolare i proprietari nella rimozione delle barriere architettoniche, individuando i soggetti che hanno diritto ai predetti contributi, le opere o gli edifici, nonché tutte le modalità relative alla presentazione della domanda all’autorità amministrativa competente. Nell’ambito degli edifici in condominio, il legislatore si è reso artefice di un intervento piuttosto limitato per non sconvolgere principi istituzionali e attinenti al diritto di proprietà, diritto costituzionalmente sancito e garantito. Ogni volta che sorga un conflitto tra diritto di proprietà e diritto del disabile all’accessibilità all’edificio condominiale, bisogna definire alla luce dei principi fondamentali nel nostro ordinamento giuridico il grado di prevalenza delle esigenze contrapposte nel caso concreto e, pertanto, stabilire se deve prevalere la tutela del patrimonio o la tutela del soggetto debole. È incontestabile che nella quasi maggioranza dei casi, l’abbattimento delle barriere architettoniche in un edificio di vecchia costruzione comporti vere e proprie innovazioni: basti pensare all’installazione di un ascensore laddove l’edificio non ne sia originariamente dotato.
Innovazioni e quorum agevolato la deroga per l’accessibilità
In materia, non si può certo dire che la legge 13 del 1989 riconosca al disabile un diritto incondizionato alle innovazioni atte a superare la barriera architettonica, ma ha introdotto deroghe alle norme corrispondenti del Codice civile, al fine di mitigarne la rigidità. L’art. 2, comma 1 della già menzionata legge ha attuato una sostanziale
modifica al quorum richiesto per le innovazioni da adottare a spese del condominio, prevedendo che le innovazioni dirette a eliminare le barriere architettoniche possano essere disposte con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo e terzo comma Codice civile. In base a tali norme, per la validità delle deliberazioni occorre in prima convocazione un quorum che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; mentre in seconda convocazione la deliberazione è valida se adottata con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Maggioranze semplificate e tutela dei dissenzienti
La legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha modificato tale normativa prevedendo al secondo comma che tutte le innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche possano essere deliberate sia in prima che in seconda convocazione con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art 1136 e quindi con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali. Tuttavia, ciò vale solo per le opere che non costituiscano innovazioni vietate, cioè quelle che arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che alterano il decoro architettonico o che rendono alcune parti dell’edificio condominiale inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Il legislatore, infatti, ha fatto sempre salva l’applicazione dell’art. 1120 comma 2, c.c, riguardante le innovazioni vietate che possono essere approvate solamente da tutti i condomini, all’unanimità. È onere di chi ha interesse all’innovazione formulare al condominio relativa richiesta scritta: da tale momento, infatti, decorrono i tre mesi oltre i quali, nell’ipotesi di mancata pronuncia in ordine alla richiesta modifica, potrà essere esercitato il diritto di cui al secondo comma. La delibera con cui viene approvata un’innovazione volta al superamento o alla eliminazione di barriere architettoniche, è valida e obbligatoria nei confronti degli eventuali condomini dissenzienti, i quali sono tenuti al pagamento delle spese delle opere decretate in proporzione alla quota millesimale di loro competenza. Tuttavia, in base all’art. 1121 c.c, se l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consista in impianti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono considerati esonerati da qualsiasi contributo nella spesa ma possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera, ex art. 1121 c. 3.
Il servoscala sì, l’ascensore no Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere le delibere per l’abbattimento delle barriere architettoniche, in forza dell’art. 2 comma 2 della legge 13/89, il portatore di handicap o chi lo rappresenta può assumere l’iniziativa di installare, a proprie spese, una serie di impianti per ovviare alle barriere stesse. Tale facoltà è però ristretta a strumenti minimali, idonei a fronteggiare le barriere consistenti nel cosiddetto “servoscala”, o strutture mobili e facilmente rimovibili, o modifiche all’ampiezza delle porte di accesso, agli ascensori e alle rampe dei garages. Balza agli occhi che la legge non ha previsto l’ascensore tra le opere che possono essere eseguite dal disabile nell’inerzia dell’assemblea. Ciò potrebbe sembrare una contraddizione, tuttavia solo apparente in quanto il legislatore ha voluto semplicemente evitare frodi e speculazioni per ottenere i contributi fondo perduto e le agevolazioni fiscali previste dalla legge, volendo favorire, invece, le piccole opere che vanno a diretto vantaggio del portatore di handicap. All’indomani dell’entrata in vigore della legge n. 13/1989, i giudici di merito hanno emesso diverse sentenze sul problema dell’installazione dell’ascensore negli edifici come strumento per rimuovere le barriere architettoniche. Le prime decisioni in merito erano ferme nell’applicazione rigorosa del concetto di innovazione ritenendo l’installazione di ascensore addirittura gravosa e voluttuaria (Pret. Milano, ord. 18/4/89; Trib. Milano, 23/9/91; Trib. Napoli, 16/11/91).
Limiti all’installazione
autonoma dell’ascensore
Più recentemente, però, si sono registrate delle aperture che hanno dato luogo a sentenze di giudici di merito enuncianti nuovi principi:
1. possibilità per il condomino disabile di installare a proprie spese un ascensore in caso di mancata delibera assembleare, considerando tale opera una modificazione necessaria per il migliore godimento della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. e non una innovazione ex art. 1120 c.c. (Trib. Milano, 11/05/89);
2. facoltà per uno o più condomini di installare comunque l’ascensore a proprie spese, salvaguardando i diritti degli altri, seppur in presenza di una delibera assembleare nulla che permetteva la realizzazione dell’opera stessa (Trib. Napoli, 1/10/91);
3. possibilità di installare un ascensore a spese del condomino portatore di handicap, anche se in tal modo gli altri condomini venissero a subire un eventuale sacrificio per quanto riguarda la cosa comune utilizzata per realizzare l’impianto, ciò per la necessità di rispettare lo spirito della legislazione
speciale e il principio costituzionale della funzione sociale della proprietà ai sensi dell’art. 42 comma 2 (Trib. Foggia, 29/06/91);
4. riconoscimento, ai sensi dell’art. 1102 c.c., del diritto all’installazione, a proprie spese, di un ascensore nella chiostrina interna dell’edificio, senza un rilevante pregiudizio del decoro architettonico e dell’altrui godimento della cosa comune, in favore di alcuni condomini che, anche se non invalidi civili in senso stretto, si trovano in età avanzata ed affetti da gravi patologie, da far ritenere gli stessi in condizioni fisiche impeditive dell’uso delle scale (Trib. Roma 11.03.2003).
La giurisprudenza di merito ha così cercato di realizzare un opportuno contemperamento tra le esigenze dei condomini sotto il profilo utilitario ed estetico, e l’imprescindibile interesse del soggetto minorato ad un’esistenza libera e dignitosa, nei limiti consentiti dalla sua precaria situazione fisica, dando prevalenza al secondo, rispetto a modeste compressioni delle prime, soprattutto alla luce delle ragioni di pubblico interesse e solidarietà sociale espresse dalla legge n. 13/1989. Tuttavia, il primo caso in cui i giudici di legittimità hanno esaminato la questione risale alla pronuncia del 25/06/1994, n. 6109, che segna un ritorno alla tradizionale impostazione del problema. La Corte di Cassazione ha infatti rammentato che l’art. 1120, comma 2, c.c pone all’installazione delle innovazioni il limite invalicabile dell’inservibilità della parte comune anche nei confronti di un solo condomino. Inservibilità che secondo il giudice di legittimità va interpretata come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ne ritraeva secondo l’originaria costituzione della comunione. Conseguentemente, se non possono essere lesi i diritti dei condomini attinenti alle cose comuni da delibere approvate a maggioranza, a fortiori non possono essere lesi da una delibera che non sia stata adottata all’unanimità i diritti di ciascun condomino sulla porzione di proprietà esclusiva.
Limiti, diritti del disabile e orientamenti giurisprudenziali contrastanti Nella sentenza pronunciata, la Corte ha dichiarato legittima la decisione dei giudici di merito secondo la quale l’assemblea condominiale non può, seppur a maggioranza, deliberare l’installazione di un ascensore per favorire un disabile, determinando però, un sensibile deprezzamento dell’unità immobiliare di un altro condomino. Esistono, però, altre pronunce della Cassazione, favorevoli all’installazione dell’opera (Cass. 12/02/93, n. 1781 e Cass. 29/04/94, n. 4152), ciò quando al mutamento estetico, pur arrecando un pregiudizio economicamente valutabile, si accompagni un’utilità che
compensi l’alterazione architettonica (Cass. 15/05/87 n. 1474). La questione, tuttavia, è ancora in discussione e la Suprema Corte potrà comporre i contrasti esistenti tenendo conto anche di una valutazione comparativa degli opposti interessi. Circa le azioni esercitabili dal disabile, si ritiene che quest’ultimo non abbia legittimazione all’azione di condanna a un facere nei confronti del condominio ove è situata la sua abitazione, avente a oggetto l’attuazione delle opere dirette a eliminare le barriere architettoniche dell’edificio, ma una mera azione di accertamento del proprio diritto a eseguire a proprie cure e spese le opere necessarie all’abbattimento delle barriere. In caso, poi, di rifiuto o ritardo da parte dell’assemblea, il portatore di handicap che abiti nell’edificio ha il diritto, invocabile anche in via d’urgenza in forza dell’art. 700 c.p.c, all’esecuzione a proprie spese, delle opere necessarie per l’eliminazione delle barriere architettoniche che ne impediscano l’accesso all’abitazione. In questa ipotesi, il condominio ha un dovere di collaborazione consistente nel mettere a disposizione del singolo le parti comuni dell’edificio per permettere la realizzazione delle predette opere cosicché, mancando tale collaborazione, la tutela cautelare atipica è correttamente rivolta nei suoi confronti. Il danno lamentato dal disabile per la mancanza o limitazione dell’accessibilità abitativa è connotato dalla imminenza e dalla irreparabilità, con riferimento al pregiudizio alla vita di relazione, all’impegno lavorativo nonché alle condizioni di salute fisica e psichica che il portatore di handicap subirebbe durante il tempo necessario a far valere il proprio diritto in via ordinaria. Una recente pronuncia di merito (Trib Napoli 12.4.25 n.3663) ha stabilito che le stesse considerazioni valgono anche per il prolungamento di un ascensore che permetta di raggiungere nuovi piani o di rendere più agevole la mobilità per tutti i residenti specialmente per persone con difficoltà motorie. In tal senso è stato stabilito (Trib Milano 13.11.2015, n. 12791) che è possibile che il singolo partecipante al condominio a sue spese innalzi il vano dell’impianto di un ulteriore piano fino al suo alloggio senza che i dissenzienti possano bloccare l’opera qualora non dimostrino in concreto i motivi che ostano all’innovazione. Con un’altra recente pronuncia è stata invece dichiarata nulla la delibera di installazione dell’impianto di ascensore dalla quale consegua la lesione dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva: in questo caso infatti, il principio della solidarietà condominiale non trova applicazione perché esso opera solo in situazioni diverse come quelle relative a delibere che riguardano l’installazione di ascensori sulle parti comuni dell’edificio e non sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino che non può essere danneggiata unilateralmente da una decisione collettiva (Trib. Torino 13.1.25 n.175).
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Servizi integrati e outsourcing semplificano la gestione condominiale, ma aumentano i rischi operativi
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Le nuove regole per gli incentivi fiscali ancora disponibili, che fare con la cessione del credito, le deroghe ammesse, gli obblighi per gli amministratori, gli adempimenti passo dopo passo, le schede di tutti i bonus: la nuova Guida del Condominio Sostenibile è un prezioso manuale per proprietari e professionisti della gestione immobiliare. Assicurati subito una copia!
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In un condominio di Lecco, Faraone è presente con 150 metri di parapetti Ninfa 106 con vetro extrachiaro, integrati con la facciata in gres porcellanato. Design pulito, lamelle corten e alte prestazioni per sicurezza, comfort e dialogo con il paesaggio
Veronica Monaco
Estetica, sicurezza e cura dei dettagli tecnici, anche in quota. Questi i plus evidenziati dal progetto realizzato da Faraone per un condominio di Lecco, dove l’azienda ha installato 150 metri di parapetti Ninfa 106, con vetro stratificato extrachiaro dalle alte prestazioni, perfettamente integrato con la facciata moderna in gres porcellanato effetto pietra. Il vetro diventa così un alleato per mantenere il dialogo con il paesaggio circostante e godere del panorama in totale comfort e sicurezza.
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MATERICITÀ E TRASPARENZA
L’equilibrio tra matericità e trasparenza è amplificato dalla cura dei dettagli: le fughe, i tagli a 90 gradi e gli spigoli vivi consentono al sistema parapetto di adattarsi perfettamente anche ai disegni più complessi, valorizzando luce, geometrie e orizzonti, mentre il fissaggio a scomparsa mantiene le linee pulite. Elemento distintivo di questo progetto sono le lamelle verticali color corten, che amplificano la percezione di leggerezza e danno ritmo alla facciata.
SICUREZZA CERTIFICATA E PERSONALIZZAZIONE
Nato per aumentare il livello di sicurezza di balconi, terrazzi, scale, ballatoi e bordi piscina, il parapetto Ninfa 106 può ospitare vetri con spessore 8.8 o 10.10, grazie al nuovo sistema RS per la regolazione e il serraggio, e un’altezza fino a 1,4 metri. L’altezza minima del parapetto, da terra, varia da 1 a 1,1 metri a seconda dal piano regolatore del Comune. Primo sistema a rientrare contemporaneamente nelle verifiche di calcolo con software ingegneristici e in grado di superare tutte le prove richieste dalle normative (il parapetto è in classe C2, testato a 300 kg/m di spinta e 350 J di impatto), Ninfa 106 è personalizzabile a richiesta con oltre 2000 proposte Ral ed è dotato di optional come Led integrabile e corrimano. Sul piano tecnico, i nodi costruttivi sono pensati
per non compromettere l’impermeabilizzazione del balcone: una posa errata può infatti generare infiltrazioni e indebolire il frontalino, con possibili contestazioni post-opera.
IL MANUALE
Le cadute dall’alto sono tra gli incidenti più gravi, scegliere un sistema certificato e una posa tracciata riduce drasticamente il rischio. In assenza di certificazioni equivalenti, parapetti non a norma possono deformarsi sotto carico o cedere all’urto, mettendo a rischio l’incolumità delle persone e la responsabilità di diversi soggetti come proprietari, progettisti e amministratori, esposti a contenziosi. Per approfondire le informazioni necessarie per la realizzazione di un parapetto, dal punto di vista sia pratico sia normativo, Faraone ha pubblicato il Manuale del Parapetto in Vetro. Per i progettisti è disponibile anche la Guida alla Progettazione del Parapetto in vetro.
1. Integrazione architettonica. I parapetti Ninfa 106 in vetro extrachiaro si fondono con la facciata in gres porcellanato, valorizzando il design contemporaneo e la continuità visiva con il paesaggio.
2. Dettagli costruttivi. Sistema a fissaggio nascosto con profili in alluminio e lamelle corten: geometrie pulite, massima precisione negli allineamenti e adattabilità ai disegni architettonici complessi.
3. Prestazioni e sicurezza. Classe C2 certificata, test a 300 kg/m di spinta e 350 J d’impatto: il parapetto Ninfa 106 garantisce comfort, affidabilità e possibilità di personalizzazione estetica.
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PSICONDOMINIO
Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it
L’AMMINISTRATORE GIOCHERELLONE
Gentile Psicondominio, scrivo alla vostra rubrica per un chiarimento: è normale che mio marito, che è anche l’amministratore di questo condominio, continui a comportarsi come un ragazzino? Nonostante sia chiamato a svolgere una professione impegnativa, a 42 anni continua a collezionare figurine e gadget dei Pokemon. Questo sarebbe niente, se non fosse che tende anche ad abbigliarsi come un rapper, anche se non quando è in veste ufficiale nella sua attività lavorativa. Noto che questi atteggiamenti invece di regredire sono aumentati con l’andare del tempo. Secondo lei a che cosa sono dovuti?
Graziella S. via e-mail
Dalla sua descrizione potrebbe trattarsi della cosiddetta sindrome di Peter Pan. È la definizione comune di un comportamento infantile da parte di un adulto che si rifiuta o fatica a crescere. Per esempio, una delle conseguenze è la scelta di evitare responsabilità. Più in generale, la sindrome di Peter Pan si manifesta con comportamenti infantili, una tendenza a evitare qualsiasi problema o dispiacere, e nella indecisione di fronte alle scelte, anche se è difficile pensare che un amministratore possa riuscirci dato il ruolo che ricopre. L’affezione per i giochi è una delle manifestazioni di questo comportamento.
IL VICINO NON È UN ATTACCABOTTONE
Egregia dottoressa, le sottopongo il caso del nostro vicino di pianerottolo, del quale abbiamo scoperto un aspetto curioso. Qualche giorno fa, incontrato per caso davanti alla porta di casa, gli ho chiesto il favore di tenermi gli abiti ritirati dalla tintoria, perché ero impacciata nel cercare le chiavi della porta in fondo alla borsa. Come mia grande sorpresa e con un certo imbarazzo da parte del vicino, ho ricevuto un garbato rifiuto, che si è giustificato dicendo che non può entrare in contatto con abiti con bottoni. Sono rimasta talmente sorpresa che non ho replicato. Ripensandoci, in effetti non lo abbiamo mai visto indossare abiti con bottoni. Ma non ho mai
sentito parlare di allergia ai bottoni. Dunque, che cosa può essere?
Am. Sel. via e-mail
Si potrebbe trattare di koumpounofobia (dalla parola greca koumpouno, bottone). Si tratta, appunto, della fobia dei bottoni. Non è frequente, ma è un disagio ufficialmente riconosciuto: si tratta di una fobia che provoca ansia, disgusto o panico al solo pensiero, vista o contatto con i bottoni. Sebbene sia una condizione rara, è una malattia riconosciuta nel manuale diagnostico per i disturbi mentali, dato che può compromettere la qualità della vita di chi ne soffre. È anche un disturbo non ancora ben indagato: sembra che la paura derivi non tanto dal bottone in sé, ma spesso alla sua texture.
LA MANIA
DELLA DIETA
Scrivo a Psicondominio per un consiglio. La nostra vicina di casa, che non è più una ragazzina, si è messa in testa di chiedere all’assemblea condominiale di organizzare corsi nella sala comune del nostro edificio per una corretta alimentazione. Non ci sarebbe nulla di male, senonché lei stessa segue un’alimentazione sbagliata: mangia pochissimo, è sempre più magra e non fa che parlare di cibo e di diete. Insomma, sembra una con una fissazione piuttosto che con una preoccupazione salutista. Temo che potrebbe dare un cattivo esempio, specialmente alle ragazze più giovani, che possono cadere nell’anoressia. Che ne dice?
Marta Md.m via e-mail
Purtroppo, è una preoccupazione fondata nel caso il desiderio di una alimentazione equilibrata fosse invece una ossessione. Tecnicamente si parla di ortoressia per indicare il disturbo del comportamento alimentare di cui soffre chi trasforma l’attenzione per un cibo sano in un comportamento di tipo ossessivo. Chi soffre di questo disturbo finisce per sentirsi depresso e apatico, senza più interessi per le attività che richiedano energia: tutti i pensieri sono concentrati sul cibo, che cosa mangiare o evitare, come prepararlo, quali ricette, quante calorie. Non è un problema solo per le ragazze anoressiche, ma anche chi segue diete troppo rigide e ipocaloriche.
Design e praticità in un’unica soluzione.
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