Condominio Novembre 2023 (non abbonati)

CONDOMINIO

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) - art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

NUMERO 54 - ottobre / novembre 2023

sostenibile & certificato

L u c a M a si n i

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II - CONDOMINIO SC - ottobre/novembre 2023

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ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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2 - CONDOMINIO SC - ottobre/novembre 2023

MODIFICHE IN VISTA

per il condominio

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uò darsi che in condominio le discussioni teoriche o, peggio, i dibattiti televisivi a base di invettive su clima, emergenze meteo e sostenibilità siano accolte con uno sbuffo. Ma l’alzata di spalle non è una soluzione di fronte ai cambiamenti che il condominio è destinato ad affrontare, che piaccia o no.

Il primo cambiamento è quello che tutti vivono ormai da qualche anno: è il meteo pazzo, che rovina o scoperchia i tetti, che soffoca per mesi le città, oppure le inonda improvvisamente. Inutile far finta di niente. La risposta non è che in estate fa caldo e che in autunno piove. È quanto fa caldo e quanto piove il problema. La soluzione è prepararsi per tempo a un meteo sempre più estremo. Tetti più robusti, impianti meno energivori, polizze assicurative: le soluzioni sono tante. In ogni caso, sia amministratori sia condòmini devono essere consci che l’edificio condominiale può essere messo alla prova da eventi che in precedenza erano prerogativa di altri Paesi, con clima differente. Adeguarsi per tempo può essere un costo, ma probabilmente minore di quello da affrontare dopo un disastro.

Il secondo cambiamento, strettamente legato al primo, riguarda invece le regole indotte dal cambiamento climatico in abbinata composta con la crisi energetica acuita dall’aggressione russa in Ucraina. Meno gas, petrolio alle stelle, bollette incandescenti. Tutti fattori che spingono verso una maggiore efficienza nei consumi e una riduzione della dispersione di calore. Anche in questo caso, che piaccia o no, le regole ci sono o stanno per essere tradotte in una normativa da rispettare.

Regole dettate dall’Europa, che ha deciso, saggiamente, di ridurre drasticamente i consumi energetici degli edifici e di cercare a tutti i costi una indipendenza dai combustibili fossili.

Il problema sta, però, nell’espressione «a tutti i costi». Perché, anche se negli anni si risparmia energia, nell’immediato riqualificare un edificio, per esempio isolandolo, oppure con l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento, costa. Chi paga? Inoltre, un conto è stabilire un traguardo, un altro è determinare anche una sola tecnologia per raggiungerlo. Su questo aspetto il dibattito è forte. Da una parte c’è chi indica una strada tecnologica maestra, anche se qualcuno rischia di perdersi per strada. Altri sono fautori delle scorciatoie o, se si preferisce, di percorsi studiati su misura. Idea che in linea di massima sembra più ragionevole, se non fosse che quando ciò avviene alcuni Paesi, purtroppo come l’Italia, mostrano successivamente buchi legislativi, mancanza di controlli e, spesso, una riottosità nell’adeguarsi alle regole che sembra eccessivamente latina. Chi ha ragione? E, soprattutto, dopo le prossime elezioni europee, cambieranno anche gli orientamenti sulla eurosostenibilità? Domande che, per tornare all’inizio, sembrano tanto teoriche. Ma che si tradurranno in concrete novità per tutti i condomini. ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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Daniela Zeba

CAMBIARE REGISTRO a partire da noi stessi

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a parola d’ordine di questo numero è cambiamento. Un cambiamento che è un’esigenza necessaria per traghettare il condominio in una nuova era caratterizzata dalla cooperazione, per vivere il più serenamente possibile non solo fra le nostre quattro mura, ma in condominio e nella vita. Un cambiamento consapevole nelle nostre abitudini dovrebbe portarci a un’apertura verso il prossimo, a relazioni autentiche e di valore, per coltivare rapporti sani che siano d’esempio per i nostri figli.

Questo numero è ricchissimo di argomenti interessanti che hanno tutti un comune denominatore: la consapevolezza che solo modificando i nostri comportamenti, uscendo dalla logica implacabile dell’io contro tutti per abbracciare quella dell’insieme si vince, si può fare veramente la differenza.

L’importanza di mutare una visione prettamente egoistica che ci vede disinteressarci di tutto una volta chiusa la porta di casa, è la chiave per una nuova visione, che intende il condominio come un microcosmo vivo, che si nutre di rapporti sinceri e autentici. Rapporti che possiamo alimentare con un sorriso, una parola, un atteggiamento che, anche quando c’è conflittualità (inevitabile nelle relazioni, inutile negarlo) è comunque di apertura, cercando di capire punti di vista diversi dai nostri, mettendoci nei panni scomodi dell’altro.

Solo una diversa prospettiva può farci capire quali sono i

bisogni e i sentimenti che ci muovono e che muovono chi ci sta vicino. Solo facendo uno sforzo per comprendere possiamo fare passi avanti.

Fondamentale però è l’impegno di ciascuno, perché qui si tratta di andare tutti in una stessa direzione facendo paradossalmente un passo indietro. Smettiamola di affidare la responsabilità della nostra incapacità di comunicare all’amministratore di condominio, che diventa sempre il parafulmine di ogni circostanza che richiederebbe solamente e semplicemente un po’ di coraggio da parte dei condòmini nel confrontarsi tra di loro. Quanto siamo immaturi nel cercare sempre di sottrarci alle nostre responsabilità! Il condominio è lo specchio di tutti noi: se funziona bene e ci troviamo bene in comunità vuol dire che tutti hanno fatto la loro parte, ma se pretendiamo che ci sia sempre una figura esterna che disciplina, corregge, e intima (sia l’amministratore o peggio, l’autorità giudiziaria) avremo sempre perso: soldi, tempo e occasioni per crescere ed essere d’esempio per le nuove generazioni. Appropriamoci di una visione olistica del condominio e mettiamo giù le armi: abbattiamo i muri, costruiamo ponti e finestre, lasciamo entrare un’aria nuova, che proprio in questi tempi così bui ci possa fare sentire bene, in pace con noi stessi e in sintonia con chi ci sta vicino.

Impariamo soprattutto a essere grati e tolleranti, perché di questo gioverà soprattutto la nostra salute. Che questo possa essere motivo riflessione durante la lettura della rivista. ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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OTTOBRE / NOVEMBRE 2023 Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 11 - Numero 54 - Ottobre / Novembre 2023 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Sede operativa: Via San Benedetto, 6 - 24122 Bergamo Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it

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Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Rebecca Alberti, Barbara Bartoli, Monica Battistoni, Paolo Caliari, Gaia Cigognini, Jessica Collu, Manuel De Stefano, Massimiliano Ferrari, Luca Ficuciello, Claudio Giacalone, Sara Giusti, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Carlo Pikler, Fabrizio Plagenza, Aldo Piscitello, Giuseppe Rossi, Damiano Sanelli, Franco Saro, Oliviero Tronconi, Maria Concetta Volpe, Veronica Urso, Daniela Zeba

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EDITORIALE

54 L O C A Z I O N I

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DANIELA ZEBA

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DOMANDE & RISPOSTE

Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 31 - Anno 2023 periodicità bimestrale Copia singola Euro 8,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46)art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

Cambiare registro

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Affitti brevi,

regole lunghe

Quante novità

per chi fa case

Consigli per la compravendita

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STORIA D I C O P E RT I N A

72 T E C N O L O G I A

Baslab - Condominio in tasca con una app

30 Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista.

Modifiche in vista per il condominio

I N C H I E S TA

Tetto nuovo con il meteo pazzo

NUOVE REGOLE

La caldaia green diventa bollente

PREVENZIONE

Come gestire l'antincendio

C L I M AT I Z Z A Z I O N E

Quando a casa è vietato fumare

F O T O V O LTA I C O Pannelli senza prendere la scossa

Cassa o competenza?

Intelligenza artificiale

nello studio

78 M A R K E T I N G

Come soddisfare

il condominio

82 I L C A S O

Pericoli al cancello

86 N O R M AT I VA

I paletti della privacy

88 PA RT I C O M U N I Le vie per farsi

pubblicità

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MANUTENZIONE

Alberi, foglie E liti condominiali

102 R I G E N E R A Z I O N E

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Città migliori

con un Bid

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Acqua azzurra,

acqua amara

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Piccole cose

di grande impatto

116 S O S T E N I B I L I TÀ Giro d’Italia tra master green

118 M E D I A Z I O N E

Andare d'accordo

senza conflitti

126 FA R A O N E

Sul muretto

sicurezza e design

128 P S I C O N D O M I N I O

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DOMANDE & RISPOSTE Daniela Zeba

CONSIGLI OPERATIVI IN CASO DI COMPRAVENDITA DI UNITÀ IN CONDOMINIO Arrivano in redazione, spesso, domande sulle buone norme da seguire in caso di compravendita, in particolare su ciò che compete all’acquirente, al venditore ed all’amministratore di condominio. Cerchiamo di fare chiarezza, elencando le best practices da seguire per non sbagliare.

3.

4.

I DOCUMENTI CHIAVE Quali sono i documenti che deve richiedere il potenziale acquirente prima del rogito?

Prima dell’acquisto: 1. Chiedere al venditore copia del regolamento di condominio (se adottato) per verificare quali siano le parti dell’edificio considerate comuni (oltre a quelle che lo sono necessariamente per disposizione di legge) e se sono previsti diritti o obblighi particolari a favore e/o a carico dei singoli condomini o vincoli di destinazione o nell’utilizzo dell’unità di proprietà esclusiva (per esempio, in ordine all’utilizzo di eventuali posti auto ricavati nella corte condominiale o all’uso del lastri-

2.

co solare comune). Il rispetto di tutte le norme del regolamento sarà alla base di una corretta convivenza.

Chiedere al venditore copia delle tabelle millesimali (se adottate) per verificare qual è la quota di

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5.

partecipazione ai diritti (per esempio, diritto di voto) e agli obblighi (come la partecipazione alle spese condominiali) discendenti dalla partecipazione al condominio (quota espressa dai millesimi di competenza quali riportati nelle tabelle).

Chiedere al venditore qual è l’incidenza annuale delle spese condominiali con riferimento all’unità da acquistare.

Chiedere al venditore se sono state deliberate spese straordinarie (le quali rimangono a carico del venditore, ma per le quali sussiste pur sempre, in caso di mancato pagamento da parte di quest’ultimo, la responsabilità solidale dell’acquirente ex articolo 63, comma 4, disposizioni attuative Codice civile).

Chiedere al venditore l’attestazione da rilasciarsi dall’amministratore di condominio ex articolo 1130 n.

9 Codice civile sullo stato

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO

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9.

dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, stante la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente e di cui all’articolo 63, comma 4, disposizioni attuative Codice civile.

Verificare lo stato patrimoniale dell’ultima gestione con la specifica di eventuali fondi, unitamente alla situazione debitoria complessiva del condominio.

Verificare l’eventuale presenza di dipendenti del condominio.

Verificare data e oggetto di eventuali delibere inerenti alle manutenzioni straordinarie e/o innovazioni e agli eventuali incarichi professionali, con indicazione dello stato del pagamento del venditore, anche in riferimento alle rate a scadere, senza che ciò comporti la trasmissione del verbale.

Mettersi in contatto con l’amministratore di condominio e comunicare i propri dati anagrafici, nonché indirizzo di residenza e recapiti e-mail e telefonici che l’amministratore dovrà trattare ai sensi del Gdpr, rilasciandone apposita informativa privacy.

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PRIMI PASSI Quali passi deve compiere il venditore, in previsione del rogito?

Innanzitutto deve:

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DOMANDE & RISPOSTE

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Ordinare i documenti essenziali da fornire all’acquirente: rogito di provenienza, regolamento di condominio, copia ultimi verbali e ultimi rendiconti; verificare le utenze luce, acqua, gas e fare le letture di chiusura da comunicare agli enti e/o all’amministratore per una corretta attribuzione degli oneri condominiali.

Chiedere per tempo all’amministratore di condominio l’attestazione ex articolo 1130 n. 9 Codice civile sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, da consegnare all’acquirente in occasione della stipula del rogito definitivo.

Verificare se prima della data prevista per la stipula del rogito definitivo sono state deliberate dall’assemblea dei condomini spese straordinarie, in quanto rimarranno, salvo diverso accordo con la parte acquirente, a suo carico (e

4.

quindi di tale circostanza dovrà tener conto nel pattuire il prezzo di vendita).

Presentare al più presto all’amministratore di condominio copia autentica o altra dichiarazione rilasciata dal notaio rogante attestante l’avvenuta vendita dell’unità immobiliare ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e per la cessazione della sua responsabilità solidale con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali maturati dalla data di cessione dell’unità immobiliare (articolo 63, comma 5, disposizioni attuative Codice civile).

I DOVERI DELL’AMMINISTRATORE Quali sono i doveri dell’amministratore in caso di rogito?

L’articolo 1130 n. 9 Codice civile prevede che l’amministratore debba fornire, al condomino che ne faccia richiesta,

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attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È questo il documento utile al venditore e all’acquirente per capire la posizione debitoria riferita all’unità immobiliare oggetto di vendita.

Spesso è chiamata erroneamente liberatoria, ma null’altro è che l’attestazione dello stato dei pagamenti. Il venditore dovrà richiedere tale documento tempestivamente, con un idoneo preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita, al fine di consentire all’amministratore di condominio di effettuare tutti gli accertamenti ed i riscontri a tal fine necessari. L’amministratore di condominio consegnerà tale attestazione la quale, oltre alle somme pagate, dovrebbe fare riferimento al debito complessivo riportato nel rendiconto annuale approvato dall’ultima assemblea ordinaria ed al debito riferito all’unità immobiliare come approvato in sede di preventivo.

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STORIA DI COPERTINA BASLAB

TUTTO IL CONDOMINIO IN TASCA CON UNA APP Arcadia è la App di Baslab dedicata ad amministratori, ma anche a singoli condòmini grazie a una piattaforma che gestisce contabilità, tesoreria, ticketing, pagamenti, solleciti e informazioni per la gestione dei problemi con tecnologie di ultima generazione

Rebecca Alberti

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a professione dell’amministratore di condominio è destinata a evolvere e i servizi digitali o, meglio, i sistemi di comunicazione evoluta, saranno la porta d’ingresso per una nuova generazione di imprenditori immobiliari, che dovranno occuparsi sempre meno di attività interne allo studio e sempre più di comunicazione con i clienti, raccolta e comprensione dei loro bisogni ed erogazione di servizi di comunità.

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A sinistra, Luca M asini, co nsigliere delega to D uferco Ene rgia A de stra, due sche r ma te de ll'app Arca dia di Ba slab

È questa la visione della professione secondo Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia, espressa durante l’incontro con Condominio Sostenibile e Certif icato presso la sede dell’impresa, a Genova. Di formazione ingegnere elettronico, Masini ha disegnato un profilo dell’amministratore di condominio evoluto, che deriva dalla profonda conoscenza di questo target di clientela per la quale Duferco Energia ha creato una start-up, Baslab, che utilizza una piattaforma digitale aperta per l’automazione dei processi gestionali dell’amministratore con l’obiettivo di trasformarlo sempre più in un soggetto che propone e distribuisce servizi.

D I G I TA L I Z Z A Z I O N E Uno dei compiti di Baslab è quello di aiutare l’amministratore a gestire l’assemblea utilizzando il driver della digitalizzazione e, a tale scopo, è nata Arcadia, l'app checonsente al singolo condòmino di accedere alla piattaforma digitale e fruire dei servizi erogati. Ricordiamo che Duferco Energia è la società del gruppo Duferco (attivo nel settore siderurgico) che opera sul territorio nazionale e si occupa della distribuzione di gas ed energia elettrica.

Nasce nel 2010 e utilizza una struttura commerciale che copre tutte le provincie.

I segmenti operativi sono quelli classici del retail in tutte le sue connotazioni. Negli ultimi sei anni, utilizzando i bonus fiscali, l’azienda si è occupata anche di efficientamento energetico aprendo circa 300 cantieri. Oggi Duferco Energia conta oltre 400mila clienti e, fra questi, 100mila sono i condomini che forniscono centralmente gas ed energia elettrica per 8mila studi di amministratori di condominio in portafoglio. Negli ultimi due mesi è stata aperta una nuova divisione, che si occuperà di efficientamento degli immobili del terzo settore per i quali i bonus fiscali sono stati confermati fino al 2025. Veniamo ora al cuore dell’intervista a Masini: la creazione di una piattaforma digitale per la gestione dei condomini, Baslab, e il rilascio di un’app disponibile su tutti i device.

Domanda. Come nasce Baslab?

Risposta. Baslab, è stata creata nel 2019 con lo scopo di mettere a punto una piattaforma digitale per la gestione dell’attività dell’amministratore di condominio aperta ai clienti e che potesse fornire loro servizi a valore aggiunto. L’azienda è partita in punta di piedi, con una piccola struttura destinata piano piano a rafforzarsi. La direzione scientifica è stata curata da una decina di studi di amministratori di condominio che tra il 2019 e il 2020 ci ha aiutati a creare il modello scientifico della piattaforottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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STORIA DI COPERTINA ma. La domanda a cui volevamo rispondere era quella di un tipo di amministratore, tendenzialmente evoluto, che sentiva l’esigenza di migliorare la propria capacità organizzativa ragionando proprio come farebbe un imprenditore. Il think tank è durato un anno, ritrovandosi per due giorni al mese, per dare vita alla start-up nel 2020, in pieno Covid, momento di stop per tutti, ma che a noi è servito per mettere a punto tutte le attività da remoto. Finito il Covid, abbiamo formato una piccola rete di amministratori che ha fatto da apripista. Il modello gestionale che abbiamo creato impatta su una piattaforma molto allargata che gestisce in cloud tutte le attività dello studio, contabilità, tesoreria, ticketing, con tecnologie e applicazioni di ultima generazione. Il nostro è un progetto industriale per fornire servizi sia di pubblica utilità sia commerciali.

D. Qual è il profilo dell’amministratore evoluto per Baslab?

R. È l’amministratore che utilizza al meglio le proprie risorse e le ottimizza massimizzando la propria capacità imprenditoriale nei confronti dei clienti, che non sono solo i condomini, ma sono anche le persone e le strutture che li abitano e li utilizzano, sulla scorta di quanto avviene in altri Paesi europei.

D. Veniamo all’app…

R. La piattaforma prevede una gestione correlata a un’app che ha due collocazioni: la gestione delle parti comuni (pagamenti, solleciti, informazioni per la gestione del ticketing...). Per esempio, se dovesse rompersi la serratura di un portone, il cliente può aprire il ticketing verso il fornitore, il quale comunica a tutti i possessori dell’app i tempi di intervento, l’esecuzione e, se previsto, predispone anche la fatturazione. La piattaforma, però, può fornire anche informazioni legate a strutture locali interessate a comunicare le loro informazioni ai condomini (ristoranti, pizzerie, scuole …). Si tratta infatti di una piattaforma aperta e scalabile garantita dall’amministratore, un grande marketplace aperto al condominio, al quartiere, alla città, fino all’intero Paese.

D. Quanti utilizzano la piattaforma oggi?

R. Oggi la piattaforma è utilizzata da 300 studi. Le funzioni più usate sono il ticketing, la contabilità (che stiamo gestendo anche in outsourcing, lasciando più tempo agli amministratori di comunicare con i propri clienti) e la tesoreria.

D. Qual è il vostro amministratore di condominio tipo?

R. Fra i nostri clienti contiamo già studi di eccellenza.

Amministratori che ragionano da imprenditori, che si rendono conto che il futuro va in questa direzione. Anzi, che il futuro è già presente. Il nostro amministratore ideale è certamente il giovane che è consapevole dell’evolu-

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Arca dia è il gestio nale studia to sulle spe cifiche esigenze de llo studio di amministrazione c on dominia le

zione in corso e sceglie di non caricarsi di personale in eccesso e di costi inutili, ma utilizza le potenzialità di uno strumento che ottimizza la propria attività. Ma anche gli anziani che alla vigilia del passaggio generazionale devono scegliere una logica diversa dal passato. Per esempio, la gestione digitale delle assemblee, che possono essere svolte online, compreso il voto. Se oggi in Italia ci sono 46 milioni di persone che utilizzano internet, commercio elettronico e social, è evidente la direzione da prendere.

D. Come comunicate i vostri servizi digitali all’amministratore di condominio?

R. Abbiamo una struttura commerciale-relazionale che organizza incontri con gruppi di amministratori facendo loro formazione (tre-quattro incontri settimanali con 15-20 amministratori). La formazione avviene presso di loro dando vita a una vera e propria catena del valore. La risorsa più importante da formare all’interno dello studio è sicuramente la segreteria che utilizza gli strumenti informatici, perché oltre a saperli usare deve comprenderne funzione e valore. Una volta che lo studio è diventato cliente, lo accompagniamo nell’iter di transizione, che può richiedere da sei a dodici mesi di lavoro.

D. Quando è entrata in funzione l’app?

R. L’app per la gestione delle parti comuni è già funzionante. Il primo dicembre faremo il test dell’app commerciale su tre amministratori lombardi, che la distribuiranno a circa 15mila famiglie che utilizzano già l’app delle parti comuni.

D. Obiettivi a breve e medio termine?

R. I dati dei mercati europei ci dicono che è questo il modello di gestione che si svilupperà. In Europa operano società che forniscono chiavi in mano non solo la gestione dell’appartamento, ma anche tutti i servizi che vi ruotano intorno. L’Italia ha un atteggiamento più conservatore, ma è questa la strada. Noi siamo partiti un po’ in sordina e anche con un po’ di scetticismo, ma ora sono certo che la piattaforma funziona. I 300 studi che la utilizzano se la tengono stretta e nessuno torna indietro. Gli attuali fruitori della piattaforma sono, di fatto, il nostro comitato scientifico. La continua interazione con loro ci consente di monitorarne i bisogni e di conseguenza apportare tutti i miglioramenti necessari di volta in volta. Il nostro obiettivo è ambizioso: abbiamo circa 9 mila studi clienti di gas ed energia che crescono di 300-400 al mese, quindi siamo molto fiduciosi. Baslab dopo tre anni di test comincia già a guadagnare. ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC -

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PRIMO PIANO INCHIESTA

CON IL METEO PAZZO IL TETTO SI RINNOVA Acquazzoni, piogge prolungate, grandine. Oppure caldo anomalo.

Le coperture dei condomini sono messe a dura prova dal cambiamento climatico.

Per questo progettisti e imprese ripensano il modo di riqualificare o costruire le superfici

Mo nica Battistoni

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PRIMO PIANO Cotto Possagno

COSÌ IL LATERIZIO SI ADEGUA AL CAMBIAMENTO

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PRIMO PIANO Terreal Italia

PRIMO EFFETTO: AUMENTA LA DOMANDA

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Zanutta

C’È PIÙ METALLO, MA MENO MANODOPERA

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PRIMO PIANO Bmi Wierer

NOVITÀ A PROVA DI EFFETTO ISLAND

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IL FOTOVOLTAICO CHE SI INTEGRA NELLA SUPERFICIE

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PRIMO PIANO Pile

LA CORRETTA POSA INIZIA DALLA CONOSCENZA

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Mazzonetto

LA PAROLA CHIAVE? INTEGRAZIONE

segue a pag. 26

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PRIMO PIANO

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› La rivista › Il portale www.casacondominio.net › La guida annuale › La fiera

GUIDA ANNUALE CONDOMINIO SOSTENIBILE Nuova edizione nell’era del superbonus: nuove schede, nuovi suggerimenti, nuovi commenti: l’edizione 2023 della Guida ha sempre il comodo formato tascabile (cm. 15 X 21) e rappresenta un indispensabile strumento di consultazione sulle novità normative, su tutti gli incentivi fiscali e, attraverso schede sintetiche, fornisce informazioni sui principali interventi per l’efficientamento e la manutenzione dei condomini.

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PRIMO PIANO NUOVE REGOLE

LA CALDAIA GREEN DIVENTA BOLLENTE I piani europei per ridurre la dipendenza dai fornitori esteri di gas implicano anche la fine della produzione (non dell’uso) di impianti a condensazione.

Novità anche per pompe di calore e condizionatori

Giu seppe Rossi

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PRIMO PIANO PREVENZIONE

COME GESTIRE L’ANTINCENDIO

SO Per gli edifici di grande altezza le legge prevede regole stringenti con l’obiettivo di contenere eventuali fiamme.

Ecco le norme bisogna seguire: lo spiega un comandante dei vigili del fuoco

Cla udio Giacalone

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LP 0 (12 M ≤ H < 24 M)

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Claudio Giacalone

Laureato in Ingegneria civile e in Ingegneria per la sicurezza del lavoro e dell’ambiente, è un dirigente del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco.

Svolge la funzione di Comandante a Como. È stato componente del gruppo di lavoro per la predisposizione del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151. Ha curato la valutazione dei progetti e le verifiche di sicurezza dei padiglioni nazionali ed esteri di Expo Milano 2015.

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PRIMO PIANO CLIMATIZZAZIONE

QUANDO A CASA È VIETATO FUMARE Con l’inverno torna l’attenzione sugli scarichi delle canne fumarie. L’installazione e la messa in regola, devono attenersi a norme non sempre semplici da interpretare.

Anche se sono necessarie

Aldo Piscitello

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I T Aldo Piscitello

nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca.

Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE • Bonifica risanamento dismissione serbatoi

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• Controllo spessore e taratura serbatoi

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Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

RISULTATI DOCUMENTABILI CON QUANTIFICAZIONE DEL RATEO DI PERDITA I dati registrati sono inalterabili e consentono di rilevare minime perdite secondo quanto previsto dalle linee guida ARPA.

TECNICI QUALIFICATI PER OPERARE IN SICUREZZA Personale qualificato, formato e informato sui rischi specifici i per operare su serbatoi contenenti prodotti chimici e petrolchimici.

TECNOLOGIE SICURE E COMPUTERIZZATE Metodi di prova valutati e riconosciuti UNICHIM previsti nel Manuale n.195 Ed. 2000/2003.

OPERA SU TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE

Via dell’Artigianato, 4 – 20010 Cornaredo (MILANO) – Tel. 02.48715830 ottobre/novembre 2023 - CONDOMINIO SC - 47 Novara Tel. 0321.477007 – Roma Tel. 06.80690212 – www.ecomedit.it – email: info@ecomedit.it

PRIMO PIANO FOTOVOLTAICO

PANNELLI SÌ, MA SENZA PRENDERE LA SCOSSA Gli impianti a energia solare sui tetti del condominio sono una soluzione sempre più utilizzata. Però, attenzione: le norme antincendio e i regolamenti urbanistici impongono controllo

Luca Ficuciello

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PRIMO PIANO SENTENZE AD ALTA TENSIONE

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Laureato in Giurisprudenza nel 1992, è avvocato specializzato in Diritto del Lavoro, Sindacale e della Previdenza Sociale, anche se il diritto condominiale e il sovraindebitamento rappresentano il suo punto di forza. Mediatore professionista e Gestore della Crisi in Occ, ha ricoperto alte cariche onorarie. Ha conseguito una notevole esperienza nel campo della formazione e del coaching. lucaficuciello1@gmail.com

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PRIMO PIANO LOCAZIONI

AFFITTO BREVE REGOLE LUNGHE

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Il governo ha aumentato la tassa sulle permanenze sotto i 30 giorni. Inoltre, l’attività bed & breakfast o simili è condizionata dal rispetto di leggi e normative Fabrizio Plagenza

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Fabrizio Plagenza

Avvocato del Foro di Roma e Mediatore. Autore di articoli in materia condominiale e locatizia.

Cura la formazione e l'aggiornamento degli amministratori di condominio con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie.

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PRIMO PIANO EVENTI

QUANTE NOVITÀ PER FARE CASE Alla rassegna Made expo 701 imprese del settore edile hanno presentato una raffica di soluzioni dedicate a chi costruisce. Un’occasione anche per presentare le previsioni di sviluppo per il 2024 Veronica Monaco

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CHI HA VINTO IL CONTEST

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M iba-Milan Int er nat ional B uilding A l l i a n ce, ev ent o es pos it iv o che ha riun i t o b e n quat t ro m anif es t az ioni dedic at e al c o m p a r t o delle c os t ruz ioni e degli s paz i a b i t a t i v i

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A M a d e ex p o h a n n o p a r t e ci p a to 7 0 1 a z i e n d e d a 2 9 P a e s i , co n l e m a g g i o r i p r ov e n i e n ze e s t e re d a A u s t r i a , C i n a , F ra n ci a e G e r m a n i a

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NEWS ARRIVANO LE TASSE sul superbonus Tasse sul superbonus. Nella bozza della legge di Bilancio il governo ha inserito, nell’elenco delle plusvalenze soggette a imposta sul reddito, i guadagni realizzati dalla vendita di «beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020», tradotto: il superbonus. Se il testo sarà approvato, se il prezzo della vendita di un immobile ristrutturato con il superbonus sarà superiore al suo valore iniziale (cosa che avviene sempre, dato che l’immobile sale di classe energetica), la differenza sarà considerata una plusvalenza e tassata con l’imposta sostitutiva del reddito, attualmente fissata al 26 percento. La norma, però, non coinvolge le prime case né per quelle ricevute in eredità.

IMPOSTE PIÙ CARE per gli affitti brevi Nella bozza della Legge di Bilancio c’è anche l’aumento della cedolare secca e della ritenuta d’acconto per i canoni di locazione, che passano dal 21% al 26%. Sono interessati anche appartamenti in condominio affittati a turisti, case vacanze e bed and breakfast.

ANACI: MILANO da riqualificare al 70%

Gestisce circa 30 mila appartamenti in 50 città del mondo.

UNA CAMPAGNA per il defibrillatore

Secondo il presidente di Anaci Milano, Leonardo Caruso, in vista delle nuove norme europee «se si considera che la maggior parte dei condomini è stato costruito tra gli anni Settanta e Ottanta, a Milano il 70% dei condomini dovrà essere completamente riqualificato, con un impatto economico mostruoso».

Per il dirigente dell’associazione degli amministratori di condominio, occorre il supporto di una politica seria e una programmazione a lungo termine, perché trattandosi di investimenti importanti, senza una manovra ben definita risulta difficile raggiungere obiettivi e qualità sufficiente.

GESTIONE IMMOBILIARE, Habyt punta sull’Italia Con un migliaio di unità già in gestione tra Milano, Torino e Modena, Habyt prevede di aprire ulteriori strutture in Italia, espandendosi in altre città come Roma, Firenze e Bologna, oltre a Pisa, Verona, Venezia. Habyt è una società fondata a Berlino da un team di imprenditori, e guidata da un manager italiano, con l’obiettivo di creare soluzioni abitative convenienti e sostenibili.

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Un defibrillatore in ogni condominio per rendere le abitazioni un punto di primo soccorso in caso di arresto cardiaco. È la proposta di Camera Arbitrale Internazionale, che ha dato vita al progetto Condominio CardioProtetto, individuando due partner di primo piano: la Dae Italia, azienda leader per la Prevenzione e Trattamento dell’Arresto Cardiaco, e Re-Heart, associazione che a livello nazionale diffonde la cultura di primo soccorso con corsi Bls/Bls-D rivolti a personale laico e sanitario. In Italia si registrano 73 mila arresti cardiaci all’anno, circa 200 al giorno. Davanti a un evento di questo genere sono necessari al massimo 4 minuti per intervenire ed evitare danni cerebrali, 10 minuti per evitare danni irreversibili.

LA MALTA SAINT-GOBAIN CHE RIPARA IL CALCESTRUZZO

Edizione 3/2023

Webertec ripara ultra è la malta cementizia tixotropica R4 (60 Mpa) a presa medio-rapida, studiata da Saint-Gobain Weber per ripristinare, riparare e proteggere gli elementi in calcestruzzo armato. Fibrato e antiritiro, è studiata per la ricostruzione volumetrica e regolazione superficiale FOCUS PRODOTTI E SOLUZIONI di elementi in cemento armato, danneggiati per ossidazione dei ferri. Il prodotto presenta una granulometria di 0,5 millimetri e assicura un consumo di 17,5 chilogrammi al metro quadrato per centimetri di spessore e un tempo di ricoprimento di 6-8 ore. Non necessita di passivazione del ferro, garantisce un’ottima adesione al supporto e la sua ottima lavorabilità permette il suo utilizzo anche per Malta cementizia per ripristinare, applicazioni sopra testa, come per la lavorazione riparare e proteggere di travetti del solaio e travi. Inoltre, grazie alla veloce messa in esercizio, è ideale anche per gli elementi in cls armato applicazioni con cestello mobile. Webertec ripara ultra è venduto in sacchi da 25 chilogrammi ed è certificato Ce secondo le norme EN 1504-2 ed EN 1504-3.

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PROFESSIONE RENDICONTO

CASSA O COMPETENZA? LA VERITÀ È NEL MEZZO La legge non stabilisce con adeguata certezza se in condomino deve prevalere l’uno o l’altro principio contabile.

Ma la pratica suggerisce di non considerare solo entrate e uscite relative al periodo corrente

Maria Concetta Volpe

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Maria Concetta Volpe

Dottore Commercialista, iscritta all’Ordine di Brindisi e Revisore legale dal 2007, Cti presso il Tribunale di Brindisi, mediatore, Master Universitario di II livello in Sistemi di Controllo Auditing e Finanza, Corso di perfezionamento in Management della Pubblica Amministrazione.

Amministratore e revisore contabile condominiale professionista dal 2004 Masterclass Amministratore Crescente, Academy Amministratore Crescente.

Email: studiovolpemc@gmail.com

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PROFESSIONE TECNOLOGIA

L’INTELLIGENZA ARTIFICIALE IN STUDIO

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Anche per la abituale gestione amministrativa del condominio si possono utilizzare (gratis) le capacità fornite da piattaforme come ChatGpt o Google Bard.

Ecco in che modo agevolano il lavoro. Ma attenti alle trappole

Manuel De Stefano

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SO Manuel De Stefano

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Esperto It e cybersecurity, autore, articolista, formatore, coach, certificato Itil e in informatica giuridica, creatore del protocollo CyberProtetto e co-fondatore di Nerd in Studio e Amministratori di Successo. Si occupa di sicurezza informatica e ottimizzazione delle procedure negli studi d’amministrazione condominiale. Autore dei libri Informatica Condominiale e Fuori dal Quorum.

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Intelligenza artificiale

LA TECNOLOGIA CHE APRE UN MONDO

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PROFESSIONE MARKETING

COME SODDISFARE IL VOSTRO CONDOMINIO Individuare le necessità dei clienti per riuscire a centrare l’obiettivo.

Come? Con una corretta comunicazione. Che deve essere preceduta da un’analisi dei propri meriti e dalla capacità di saper affrontare gli eventuali ostacoli

Jessica Collu

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Jessica Collu

Ragioniera perito commerciale, Digital Marketing Strategist, Social Media Manager, Email Marketing Expert, autrice, formatrice e Webmaster, co-fondatrice di Nerd in Studio e Amministratori di Successo.

Da oltre 10 anni aiuta gli Studi d’Amministrazione Condominiale a creare e a migliorare la propria autorevolezza e la propria presenza online. Autrice dei libri “Web Marketing Condominiale “ e “Fuori dal Quorum”.

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PROFESSIONE AUTOMAZIONE

I PERICOLI AL CANCELLO Condomini scontenti, ma norme di manutenzione e controllo da rispettare. Come nel caso dei meccanismi automatizzati di accesso all’area dell’edificio.

Che sono soggetti a stringenti revisioni. Non sempre accettate

Daniela Zeba

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Daniela Zeba

Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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DIRITTO & ROVESCIO IL CONVEGNO

QUANTI PALETTI PER LA PRIVACY Amministratori titolari del trattamento dei dati.

Videosorveglianza limitata e installata solo con il consenso previsto. E una valutazione obbligatoria nel caso di accesso alle informazioni

Carlo Pikler

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Carlo Pikler

Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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DIRITTO & ROVESCIO PARTI COMUNI

LE VIE PER FARSI BUONA PUBBLICITÀ Cartelloni, insegne, pannelli: la superficie esterna di un edificio si presta a ospitare attività di advertising. Ma a patto che i proventi siano suddivisi equamente e che siano rispettate le normative locali Carlo Pi

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ALBERI, FOGLIE E LITI CONDOMINIALI Rami che sporgono su un’altra proprietà. Siepi contese. Frutti che cadono. La gestione dei giardini diventa spesso territorio di controversie.

Ecco quali sono le corrette regole da osservare Daniela Zeba

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LA PERGOTENDA NON È ABITAZIONE

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SPECIALE SUPERCONDOMINIO RIGENERAZIONE

CITTÀ MIGLIORI GRAZIE A UN BID I Business Improvement District sono aree individuate da soggetti privati che, sulla base di un accordo con la municipalità di riferimento, si impegnano a versare un’ulteriore imposta per specifici progetti di riqualificazione urbana Carlo Pi Oliviero Tronconi

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PRIORITÀ DI INTERVENTO MANUTENZIONE

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Professore ordinario del Politecnico di Milano e presidente di BRaVe m&t

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SPECIALE ACQUA DISTRIBUZIONE IDRICA

ACQUA AZZURRA ACQUA AMARA In Italia ci sono 12 milioni di edifici residenziali, in buona parte condomini. Ora un decreto stabilisce regole più stringenti per gli amministratori riguardo l’obbligo di controllo degli impianti. Con sanzioni salate Carlo Pi Paolo Caliari

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SPECIALE ACQUA Parametri pertinenti per la valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione interni PARAMETRO

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CONDOMINIO GREEN RACCOLTA DIFFERENZIATA

PICCOLE COSE DI GRANDE IMPATTO Smaltimento dei rifiuti, caloriferi accesi con moderazione, parco utilizzo dei detersivi: i comportamenti di tutti i giorni possono contribuire al rispetto per l’ambiente.

E a evitare inutili litigi

Veronica Urso e Daniela Zeba

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Veronica Urso

Amministra condomini da 15 anni. Dopo la laurea in Giurisprudenza nel 2004 e tre anni di collaborazione con un collega, inizia a crearsi la sua dimensione, scegliendo di amministrare nella provincia, partendo dalle piccole realtà, in cui è più sentito il rapporto fiduciario. È particolarmente attenta alla formazione, alla qualità dei servizi offerti e a garantire il benessere comune

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CONDOMINIO GREEN SOSTENIBILITÀ

GIRO D’ITALIA TRA MASTER GREEN Da Pienza alla Calabria, da Venezia a Roma: il tema della compatibilità ambientale è stato affrontato in una serie di appuntamenti

Barbara Bartoli

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I l F e s t i va l d e i B o rg h i M e d i t e r ra n e i n e l l a 1 a e d i zi o n e a M o n a s t e ra ce ( R C ) ( s u b i t . l y / 3 s j l A G V )

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Barbara Bartoli

È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli. it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www. barbarabartoli.it )

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IDEE UTILI MEDIAZIONE

ANDARE D’ACCORDO SENZA CONFLITTI

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Le controversie condominiali possono essere affrontate senza esasperare i toni. Come?

L’inventore del metodo Medianos spiega come comportarsi nelle relazioni grazie a una community di 600 esperti

Massimiliano Ferrari

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IDEE UTILI

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Massimiliano Ferrari

Commercialista ed esperto in consulenza fiscale e tributaria, revisione legale e contenzioso, ha sviluppato successivamente l’interesse per la risoluzione alternativa dei conflitti. È mediatore civile presso tre Cciaa Lecco, Como e Sondrio dal 20212. Autore di libri sulla mediazione ed esperto di mediazione in azienda in ambito di conflitto tra soci e passaggio generazionale, nonché della mediazione tributaria.

Professionista della formazione e formatore teorico-pratico.

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IDEE UTILI LE COMPETENZE

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IDEE UTILI FARAONE

SUL MURETTO SICUREZZA E DESIGN L’azienda specializzata in parapetti di vetro lancia il modello Ninfa 50-N. Combina la solidità con un’estetica che migliora la facciata del condominio.

E vanta un brevetto

Franco Saro

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araone lancia una nuova versione del sistema di protezione con parapetto in vetro Ninfa. L’azienda abruzzese punta sulla sicurezza e sul design con il parapetto in vetro Ninfa 50-N, progettato esclusivamente per l’installazione su muretto. Si tratta di un elemento architettonico innovativo, che può migliorare l’aspetto del condominio edificio, combinando funzionalità ed estetica in modo sorprendente e, soprattutto, sicuro.

La nuova tecnologia è protetta da brevetto. E dal punto di vista tecnico supera tutte le prove di spinta richieste dalle normative, aggiungendo comfort e sicurezza a chi vive gli spazi dell’abitazione. Ninfa 50-N ha uno spessore del vetro di

NINFA 50-N

DETTAGLI TECNICI SS

parapetto in vetro NINFA 50-N è la nuova ecnologia di casa Faraone ideale per esidenziale e installazioni su muretto.

Supera tutte le prove di spinta richieste dalle normative.

In questa scheda viene mostrato l’elenco completo dei componenti principali.

PERCHÉ NINFA 50-N

SPECIFICHE TECNICHE:

A differenza degli altri profili della serie Ninfa 6, il profilo Ninfa 50-N non utilizza il sistema RS per la regolazione del vetro bensì un registro con pressore in policarbonato.

Il profilo ideale per muretti

UNICO , PROFILO SENZA ER RT CA

Spessore vetro: unico spessore 8.8.

Altezza vetro: max 600 mm da muretto

N50: (Profilo Ninfa 50-N)

VANTAGGI:

N6-REG10: Plastica reggi-vetro ad L (pezzi 4/metro)1. Solo profilo no carter

8+8

2. Montaggio veloce in 3 mosse

M13-AR/G-2: Rondella in gomma, Supera le prove di spinta richieste dalle 2 ogni fissaggio3.(pezzi 10 ogni metro) normative

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N6-REG11: Guarnizione pressore (pezzi 4 ogni metro)

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46,9

N6-G1: Guarnizione esterna ad infilare (TPV nero) BF-05: Guarnizione interna a pressare (TPV nero) M13-AC-11: Astina zincata M8x130 comprensiva di dado e rondella piana (pezzi 5 ogni metro)

67,9

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MAX 20 mm

M8

C 41,7 68

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NINFA 50-N H

Il design e lega nte e m oder no di Ninf a

Per ambienti poco affollati: ategoria C2 -> 200 kg/m (testato kg/m) 50-Na 300 aggiunge un t oc c o di eleganz a

agli edifici co ndom iniali e non s olo 6

Ninfa 50-N su muretto, balcone residenziale, finitura effetto corten

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faraone.it

7 8.8 millimetri, perperun’altezza massima di 600 millimetri dal Ninfa 50-N su muretto balconi residenziali, vista esterna muretto. Le prove di resistenza la collocano nella categoria C2 ->, cioè può sopportare un peso 3di 200 chilogrammi per metro, ma è stata testata fino a 300 chilogrammi per metro.

Faraone informa Ninfa 50-N

Faraone informa Ninfa 50-N

I VA N TA G G I Sono molteplici i vantaggi di questa soluzione, a partire da un’estetica raffinata: il design elegante e moderno di Ninfa 50-N aggiunge un tocco di eleganza. La trasparenza del vetro crea un’atmosfera aperta, permettendo alla luce di filtrare in modo armonioso. La linea inclinata, oltre che andare contro la scalabilità, dona ulteriore carattere. Inoltre, va considerata come una protezione sicura: accanto all’eleganza, la solidità è una priorità di Faraone. Il parapetto in vetro Ninfa 50-N su muretto per balconi 50-NNinfa offre una barriera resistente senza compromettere la residenziali, vista interna vista panoramica. Sono stati superati i test prima presso il Faraone Lab e poi al Politecnico di Milano.

C U S TO M I Z Z A B I L E Un altro punto di forza è l’adattabilità: Ninfa 50-N si adatta perfettamente ai contorni dei muretti, creando una fusione perfetta tra funzionalità e design. La regolazione del vetro avviene attraverso un registro con pressore in policarbonato. In questo modo il parapetto si conforma meglio all’ambiente. Infine, un altro punto a favore riguarda la facilità di installazione. Bastano tre mosse: una brochure fornita dall’azienda descrive istruzioni chiare e dettagliate, rendendo l’installazione un’esperienza senza stress.

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Faraone informa Ninfa 50-N

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PSICONDOMINIO

Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

CHE PAURA I BUCHI

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entile Psicondominio, scrivo non per segnalare un problema con qualche vicino di casa, ma per interesse personale o, più precisamente, familiare. Mia moglie è impaurita in modo eccessivo da qualsiasi cavità. Questo atteggiamento, se in casa è un problema, lo è ancora di più quando si trova in un ambiente comune nel nostro condominio. Non so per quale motivo, ma sembra terrorizzata da qualsiasi fessura, buco, cavità come se ne trovano tante tra i muri o nel pavimento. Nessun ragionamento sembra rassicurarla. Perché?

L.C. via e-mail Non si bisogna sottovalutare i sintomi descritti. Premesso sempre che solo una diagnosi medica può stabilire le reali condizioni di equilibrio psicologico, dalla mail sembra trattarsi di un caso di tripofobia. Si tratta, come descrive, del timore o della repulsione provocata soprattutto dai buchi o da cavità, spesso ordinate in f igure regolari, come nel caso delle arnie degli insetti. Secondo alcuni, si tratta del riemergere dall’inconscio di timori radicati nel passato remoto dell’umanità verso insetti o serpenti, che si nascondono negli anfratti.

La tripofobia può provocare attacchi di panico, anche con sudorazione fredda, battito cardiaco accelerato e mancanza di respiro. Per questo, è consigliabile seguire una terapia medica per curare causa e sintomi.

MALATTIA PORTAMI VIA

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uongiorno, scrivo per manifestare il disagio relativo a una vicina di casa che, oltre a ossessionare qualsiasi abitante del nostro condominio, ha trasportato la sua ansia anche in sede assembleare, con la speranza (delusa) di condizionare le scelte in materia di pulizia e sanificazione degli ambienti. Questa signora manifesta una osservazione ossessiva di sintomi correlati con il proprio organismo, come problemi gastrointestinali, palpitazioni cardiache o dolori muscolari, che nessuno ha interesse di conoscere. Non solo: questa attività di diagnosi casalinga di problematiche connesse alla salute è proposta anche in modo ricorrente a chiunque la incontro sulle scale. Come convincerla che non sono necessarie le sue attenzioni da paramedico?

Lia S., via e-mail

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L’ipocondria descritta è una nevrosi o semplicemente ansia, piuttosto diffusa: alcuni stimano che la salute sia una preoccupazione costante e sopravvalutata dal 5% della popolazione. Non è facile rassicurare chi ne soffre, che manifesta questo disagio anche dopo una valutazione del medico, che rileva come i presunti sintomi siano ingiustif icati o, comunque, relativi a disturbi ordinari e non una patologia grave che possa giustif icare il livello di ansia. L’unica via di trattamento rimane quella di una cura dal terapeuta, uno psicologo, di solito con un approccio di tipo cognitivo-comportamentale.

A volte questa ansia sparisce, ma si calcola che f ino al 50% dei pazienti sia ancora affetto da ipocondria da uno a cinque anni dal trattamento.

DALL’ALTO IN BASSO

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entile Psicondominio, scrivo per sottoporre un problema emerso nel corso della annuale assemblea condominiale. Premessa: il nostro è un condominio di nuova costruzione ed è piuttosto alto: 15 piani. Avviene ora che il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano, con splendido terrazzo, abbia chiesto con modi anche piuttosto bruschi di trasferirsi al piano terra. In sostanza, desidera scambiare la propria abitazione con quella del proprietario del piano terreno. Sembrerebbe una proposta vantaggiosa per quest’ultimo. Ma ci sono in ballo i costi del trasloco, del cambio di proprietà e le spese per ristrutturare casa, che chi dovrebbe accettare la proposta non vuole o può sostenere. L’aspetto sorprendente è che quello che abita all’ultimo piano asserisce che si tratti di un’esigenza di salute, perché non può più sopportare di vivere in alto. Vi sembra possibile?

S.V., via e-mail Sì, dal punto di vista medico è possibile. Il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano probabilmente soffre di acrofobia, cioè il terrore delle altezze e dei luoghi elevati, come i piani alti di edifici e il relativi terrazzi. Perché sia intervenuto questo disturbo non è possibile stabilirlo senza una diagnosi e una visita del medico. Non sembra trattarsi, però, di vertigini, ma di crisi d’ansia che può rendere intollerabile vivere in ambienti molto lontani dal suolo, con sintomi come tachicardia, difficoltà respiratoria, sudori freddi. Che poi lo scambio di appartamento sia possibile non è tema medico.

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