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LA LEGGE SOPRAELEVAZIONE, TUTTE LE SENTENZE
Le decisioni della Cassazione in merito alla possibilità di alzare di uno o più piani l’edificio condominiale. Diritti, doveri e costi per il proprietario dell’appartamento situato sotto il tetto che vuole aggiungere metri
di Paolo Alvigini*
Secondo l’articolo 1127 del Codice civile, «il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per numero dei piani ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante, egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare cui tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di usare».
Diritto di precedenza Come è evidente, la legge conferisce il diritto di procedere alla sopraelevazione a quei soggetti che siano proprietari dell’ultimo piano del fabbricato o del lastrico solare. La porzione sopraelevata fa automaticamente parte del condominio, tanto che il suo proprietario ha diritto di usufruire dei servizi comuni e ha l’onere del concorso alle spese comuni. Il Comune può autorizzare la sopraelevazione indipendentemente dal consenso degli altri condomini, perché tale facoltà è riconosciuta dal
Il Comune può autorizzare la sopraelevazione indipendentemente dal consenso degli altri condòmini, perché è ammessa per legge
la legge (Tar della Liguria 651/2015). La sopraelevazione, in quanto nuova costruzione, è soggetta al rispetto delle distanze previste dalle norme di legge o comunale (Consiglio di Stato 11, settembre 2013 n. 4561). Va da sé che la sopraelevazione comporta automaticamente la necessità della revisione delle tabelle millesimali di proprietà e del conseguente riparto delle spese, ai sensi dell’articolo 69 disposizioni attuative del Codice civile n. 2 (Cassazione 30 Luglio 2007 n. 16794). Il diritto alla sopraelevazione può però essere escluso attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale (Cassazione, 16 giugno 2005 n. 12880).
Lo spezzatino Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia diviso in più appartamenti, ciascuno dei quali in proprietà separata che fa capo a persone diverse, ogni proprietario ha la facoltà di sopraelevare. Il diritto di ciascuno si estende relativamente alla porzione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano, con la conseguenza che ciascuno ha la facoltà di costruire sopra la propria porzione di piano, utilizzando lo spazio aereo sovrastante (Cassazione, 24 febbraio 2006 n. 4258).
Le definizioni La sopraelevazione consiste in qualsiasi intervento edificatorio che comporti lo spostamento verso l’alto della copertura del fabbricato preesistente (Cassazione, 12 febbraio 1998 n. 1498), ancorché la nuova fabbrica non corrisponda interamente all’area sottostante, ossia anche nel caso la sopraelevazione sorga solo su di una parte dell’immobile sottostante (Cassazione, 1 luglio 1997 n. 5839). Per sopraelevazione deve intendersi la costruzione di uno o più nuovi piani sopra l’ultimo dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente del medesimo (Cassazione, 12173/1991). Sopraelevazione è l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante (Cassazione, 7 settembre 2009 n. 19281). Sopraelevazione è qualsiasi costruzione che si elevi al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato (Tar Liguria, 19 dicembre 2006 n. 1711; Tar Puglia, 27 gennaio 2006 n. 565). Ancora: la sopraelevazione consiste in una variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, con aumenti della volumetria e delle superfici occupate in relazione alle originarie sagome di ingombro (Cassazione, 1 ottobre 2009 n. 21059; Cassazione, 11 giugno 2008 n. 15527; Cassazione, 24 Maggio 2000 n. 6809). La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove fabbriche o nuove opere che superino l’originaria altezza del fabbricato (Cassazione, 20 luglio 1999 n. 7764).
Ristrutturazione esclusa Fondamentale è il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (16794/2007) per il quale non vi è sopraelevazione nel caso di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alte
razione alcuna della superficie e della volumetria degli spazi interessati (vedi anche Cassazione, 24 ottobre 1998 n. 10568). La modificazione del tetto del fabbricato integra sopraelevazione se produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti (Cassazione, 4 luglio 2014 n. 1539). Costituisce sopraelevazione, invece, ogni intervento che comporta l’innalzamento della copertura del fabbricato (Cassazione, 12 agosto 2011 n. 17284). E costituisce sopraelevazione anche la realizzazione di un torrinoscala che si eleva sopra la linea di gronda preesistente, implicando la sopraelevazione del fabbricato e un aumento della volumetria. Anche la chiusura con una veranda vetrata di una terrazza a livello costituisce sopraelevazione, visto che la copertura del fabbricato viene comunque spostata più in alto anche se per una sola parte di esso, occupando la relativa colonna d’aria (Cassazione, 19281/2009; Cassazione 12173/1991). Quando non lo è Non si può parlare di sopraelevazione se viene demolita una parte del tetto per sostituirla con una terrazza (Cassazione, 4 febbraio 2013 n. 2500; Cassazione, 7 settembre 2009 n. 19281), e nemmeno nel caso in cui il tetto sia trasformato senza sottrazione del bene alla sua comune destinazione (Cassazione, 7 febbraio 2008 n. 2865). La costruzione di una altana sopra il tetto non costituisce sopraelevazione, perché continua a fare da copertura dell’edificio la parte di tetto su cui la struttura insiste (Cassazione, 28 febbraio 2013 n. 5039). I costi previsti L’obbligo del pagamento dell’indennità di sopraelevazione sorge dalla maggiore utilità, da parte del sopraelevante, che questi trae dall’area su cui sorge l’edificio, con la conseguenza che, mediante la nuova fabbrica, diminuisce il valore di ogni unità in condominio. La funzione dell’indennità è, dunque, quella di ristabilire la situazione economica precedente alla sopraelevazione, attraverso la corresponsione del valore pecuniario della frazione di lavoro perduta in conseguenza della realizzazione del nuovo o dei nuovi piani (Cassazione, 16 marzo 1982 n. 1697). L’indennità è dovuta non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione di locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cassazione, 7 gennaio 2016 n. 105; Cassazione, 18 novembre 2011 n. 24327). L’indennità, ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile, deve essere pari al «valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, detratta la quota spettante a chi fa la sopraelevazione». Dunque, il valore da assumere a base del calcolo è quello dell’area su cui sorge il fabbricato, come se fosse libera da costruzioni, ma edificabile. Anche di mezzo metro Il valore al metro quadro dell’area andrà moltiplicato per i metri quadri della sopraelevazione. Il risultato andrà suddiviso tra i condòmini compreso il piano sopraelevato: quindi, agli altri condomini sarà corrisposto un importo pari a tale risultante, detratto il piano sopraelevato. Non è dovuta alcuna indennità nel caso di mere modificazioni interne al sottotetto che non comportino un innalzamento dell’edificio (Cassazione, 24 Non è dovuta alcuna indennità agli altri condòmini nel caso siano state operate semplici modifiche interne al sottotetto, che non comportino un reale innalzamento dell’edificio
ottobre 1998 n. 10568). Anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano abbia trasformato le soffitte in appartamenti, mediante la demolizione della copertura originaria e l’innalzamento di soli 50 centimetri dei muri perimetrali, è tenuto a corrispondere agli altri condòmini l’indennità di sopraelevazione (Cassazione Sezioni Unite, 30 luglio 2007 n. 16794).
L’aspetto estetico Il rispetto del decoro architettonico del fabbricato forma uno dei limiti imposti dalla legge alla facoltà di sopraelevazione, esso opera nel caso che la nuova costruzioni si trovi a ledere l’estetica del fabbricato. Va esclusa la compromissione dell’estetica del fabbricato quando la sopraelevazione non sia percepita dall’esterno, ossia dalla strada, o lo sia solo in parte minima (Cassazione,
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1947/1989; Cassazione, 8861/1987; Cassazione, 4804/1978). Ogni condòmino ha diritto di opporsi alla sopraelevazione che pregiudichi le linee architettoniche del fabbricato (Cassazione, 27 marzo 1996 n. 2708; Cassazione, 26 maggio 1986 n. 3532). Con la precisazione che, ove gli altri condomini ritengano che la sopraelevazione attuata si ponga a lesione del decoro architettonico del fabbricato, dovranno agire nel termine di prescrizione di venti anni (Cassazione, 17035/2012). Il pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato consiste in una incidenza di particolare rilievo della sopraelevazione sullo stile architettonico dello stesso, ossia un una rilevante difformità immediatamente percepibile da ogni osservatore, quindi: tale forma di danno si palesa solo nei casi più gravi ed evidenti (Cassazione, 23 gennaio 2004 n. 1025; Cassazione, 12 settembre2003 n. 13426; Cassazione, 26 aprile 1989 n. 1947). L’adozione, nella sopraelevazione, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, come tale percepibile da qualunque osservatore (Cassazione, 24 aprile 2013 n. 10048).
La solidità Il rispetto delle condizioni statiche dell’edificio costituisce un parametro assoluto per la possibilità di effettuare la sopraelevazione cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime di tutti i condomini, il sopraelevante sia autorizzato alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione (Cassazione, 27 marzo 1996 n. 2708). In linea generale, dunque, non può sopraelevarsi se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono e si rendono necessarie opere di rafforzamento e consolidamento delle strutture essenziali (Cassazione, 10 novembre 1970 n. 2333; Cassazione, 19 novembre 1963 n. 2996). Le condizioni statiche del fabbricato inibiscono il diritto stesso alla sopraelevazione ogni qualvolta si sia in presenza di un pericolo potenziale derivante dalla stessa (Cassazione, 30 novembre 2012 n. 21491; Cassazione, 8 aprile 1975 n. 1277). Se la sopraelevazione si pone in contrasto con norme antisismiche viene violato il disposto di cui all’articolo 1127 del Codice civile, che tutela le condizioni statiche del fabbricato, e quindi se ne può richiedere la demolizione (Cassazione, 26 aprile 2013 n. 10082; Cassazione, 3196/2008). *Avvocato
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