秀泰生活員林店開發案先期規劃報告 派蒂娜實業股份有限公司(秀泰集團) 開發投資部第一組｜徐雋凱 郭玠佑 謝光佑 黃冠堯 楊璦菱 提案日期｜民國 111 年 06 月 08 日
2 • 經營策略：進駐市場空白區或地區 次核心，主攻地區型生活消費。 開發設定：秀泰生活員林店擴店計畫提案 秀泰集團(派蒂娜實業股份有限公司) 計畫緣起 搶佔全新市場，創造營收機 會，打造員林門戶意象，服 務員林市區及附近鄉鎮民眾。 中台灣人口快速成長，百貨蓬 勃發展，全集中於臺中都會區， 疫情下仍呈正成長，顯示市場 未達飽和。 以分期開發方式，在員林市興 建「地區型複合式商業設施」。 彰化縣人口眾多，卻缺乏與 百貨商場同等級之商業設施。 • 兩棟建築共 71177.92 m2，地上9層、 地上6層及地下3層，以及周圍開放 空間。 • 分散風險分兩期開發，第一期56%， 營運後第四年投入第二期44%。 開發內容 • 期初投入31億元，二期再投入26億元 • 坪效：20,894 元/坪 財務效益 秀泰生活員林店模型示意圖 NPV IRR 回本年期 自償率 5,798,795,730 8.66% 民國129年 182.81% 財務效益表
4 基地條件 • 開發方式：設定地上權 50 年，可延長 20 年。西側設定普通地上權； 東側設定區分地上權（鐵路高架化橋下空間以及車站內空間二處）。 • 開發要求：形塑員林舊市區中心之新興商業購物街區與人行廣場 土地取得方式：《臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案》 開發方式與範圍示意圖 基地周邊環境示意圖 （資料來源：Google 地圖、本計畫繪製） B C2 C1 Ｐ 車行動線1 2 轉運站 舊市區商業區 後站商業街 站前廣場 員 林 車 站 基地面積｜24198.9 m2 土地使用｜第二種車站專用區(95.05%)與第二種商業區(4.95%) 建蔽率容積率分別為70%，300%；80%，350%。 周邊建成環境
開發目標 地區型複合式百貨商場：秀泰生活員林店 提供多元服務大型影城中小規模、中高等級商旅 5 • 百貨距員林路程需超過半小時以上， 可能有地區型中小規模商場之市場。 • 大員林地區中小企業多、金流多，消 費力偏高，彰化縣民年可支配所得連 年提升，109年為 29.98 萬元/年。 市場分析 百貨零售業 • 員林市有 13 家一般旅館 ， 近五成為 商旅，全屬於中、小型。 • 中小規模、中低價位的市場已近飽和， 大規模、中低價位以及較高級旅館有 機會另闢市場。 開發定位 旅館業 • 全彰化只有兩間電影院 ， 現 況因老 舊 加 上疫情，面臨倒閉邊緣。 • 2019 年彰化市 引 進 國賓 影 城 複合式商場 ， 預計明年完工將影響市場競爭狀況。 • 提 供 多元服務之複合式影院為現 代趨勢 。 電影映演業 較少觀光旅客駐留且 住房率僅三四成，顯 示市場需求量不高。 基地面積狹長，無法 興建大規模商業空間。 劣勢 國賓影城將進駐彰化 市，複合式商場可能 影響競爭表現。 臺中都會區拉力強， 無法與大型高級百貨 競爭。 車站附近旅館普遍老舊 周邊鄰舊市區機能良好 優勢 基地交通區位條件最佳 附近有產業園區及高鐵 站特定區，預計帶來一 定程度之商務人次。 南彰化無相似開發計畫 以購物為主之商業型態， 可擴及不同消費族群。 以大員林生活圈居民為主，潛在消費人口約23.9萬人 目標客群 房價/等級 房間數 25 50 80 麗禧酒店 員林紅樓商旅 $3000 $5000 $8000 康橋商旅 中大規模、 價錢中低 高級旅館 中小規模、 價錢中低 藍 海 藍 海 紅海 員林市一般旅館市場區隔圖 規模 多元服務 國賓影城 提供多元服務 之大規模複合 式影院 藍 海 彰化縣電影院市場區隔圖 中台灣百貨商場區隔圖 規模 (營業額、商場 樓地板面積) 距離 (開車幾分鐘) 國賓 影城 大員林地區 缺百貨商場 360 0 臺中新光三越 嘉義新光三越 藍 海
6 • 南北商場量體 • 員林車站與轉運站之 人潮發源 • 保留開放空間配置 • 橋下休閒與停車空間 開發構想 空間規劃構想 基地全區空間構想圖 • 開發規模大，初期投入成本高， 且近年因疫情等外部因素市場存 在許多變數。 • 分期分區開發能分散風險，並隨 市場變化調整後續營運規劃。 分期方案 分期開發方案示意圖 項目 分期開發 未分期 NPV 5,798,795,730 5,094,418,043 IRR 8.66% 7.62% 回本年期 民國129年 民國128年 自償率 182.81% 185.14% 全區樓層配置示意圖
7 • 採取階段性行銷策略：產品週期應對策劃 • 考量長期穩定收益，打全年營銷策略。 開發構想 行銷與經營策略 休閒 逛街 餐飲 服務 購物 選品 電影 觀賞 秀泰生活 員林店 良好舒適環境 遠超舊市區商圈 聚集經濟、 消費體驗地區最佳 觀影附屬時間， 體驗加成服務 地區高品質電影服 務，市場區隔顯著 產品週期行銷策劃圖 • 以曾與本公司合作之品牌為主，並簽 訂合作意向書。 • 租金：27,769 元/坪（實際營業面積， 約為周遭街邊店租 2 倍） • 抽成：抽取每月營業額 10%-15％。 招商策略 產品定位說明圖 樓層配置圖 1~3F零售：提供員林 地區新專櫃品牌 6~9F影城：佔據 高層樓，誘導顧客 行經下5層商場 4~5F餐廳：服務影城、 逛街之需求，作為下 層銷售之樓層終點站 南彰化、北雲林、大員林、西南 投地區時尚與流行消費集散之復 合型地區綜合商場。
空間規劃 • 道路直通地下停車空間 • 站前與商場之串聯動線 • 開放空間之串聯出入口 秀泰員林 • 沿街落地玻璃面最大店鋪空間利用 • 線性式通道商場 • 配合外部人流出入設置 商場內部 模型示意圖
模型示意圖 • 下沉式廣場，聚集商場 前活動 • 多元、綠蔭道 • 廣場、開放式遊憩空間 空間規劃 開放空間 • 補足法定停車、 減少開挖 • 遠離車站配置， 增加過境商場 人潮 露天停車場 開放空間構想圖
11 財務計畫 基本參數設定 項目 通貨膨脹率 地價上漲率 融資條件 稅賦 資產重增置成本 股東內部報酬率 折現率 參數值 1% 0.5% 2.5% 5年寬限期 5年還款期 營所稅20% 營業稅5% 地價稅1% 每10年成本30% 8% 4% 說明 參照過去10年 CPI為0.93%。 參照過去10 年員林地價 上漲率。 五大銀行平均利 率為2.44%，加 上手續、印花稅 寬估為2.5%。建築50年折舊， 機電與裝修工程 10年折舊。 參考貿易百貨業案例 平均ROE為8%。 以WACC計 算折現率為 4%。 • 評估年期為民國112年~民國161年 • 評估基期民國111年 • 自有資金 40%，融資貸款 60% 財務效益：本案具投資潛力 項目 結果 說明 NPV 5,798,795,730 淨現值大於零，顯示本案具投資潛力。 IRR 8.66% 大於ROE8%，顯示本案具投資價值。 回本年期 民國129年 回本年期於評估年期內。 自償率 182.81% 自償率大於100%，本案具自償能力。 基本參數設定與說明表 財務效益說明表
12 • 興建地下3層、地上9層建築（RC） • 期初投入成本 31.11 億元 財務計畫 第一期興建期（民國112~113年） • 主要收入為百貨商場和影城，商場租金(27,769元/坪)及年營 業額10%-15%之抽成，依業績、檔期、合約內容彈性調整。 • 出租率期初為70%，每年成長5% 第一期營運期（民國114~117年） 年期 民國114 民國115 民國116 民國117 商場出租率 70% 75% 80% 85% 營運收入 （千元） 738,061.75 764,452.92 790,844.09 817,235.27 項目 民國114 民國115 民國116 營運收入 百貨商場租金(千元) 383,146.56 410,514,173 437,881.78 營業額抽成(千元) 80,929.37 80,929.37 80,929.37 影城收入(千元) 293,452.21 293,452.21 293,452.21 營運支出 常態性支出(千元) 151,505.62 151,505.62 151,505.62 土地租金(千元) 6,281.97 6,281.97 6,281.97 權利金(千元) 50,876.40 50,876.40 50,876.40 稅賦(千元) 149,157.06 154,063.58 160,110.38 現金流量(千元) 353,015,579 368,067,765 383,107,367 項目 數量 單位 單價（千元/m2） 複價（千元） 建築工程費 29,768.08 m2 地上層： 45.0 1,941,482.88 10,785.98 地下層： 58.5 機電消防工程 29,768.08 m2 地上層 ：10.0 10,785.98431,440.64 地下層 ：13.0 景觀裝修工程 29,768.08 m2 地上層 ：11.0 10,785.98474,584.70 地下層 ：14.3 衍生工程費用 1 式 142,583.78 142,375.41 影城設施購置費用 1 式 80,000 80,000.00 植栽工程 1 式 270.03 270.03 鋪面工程 1 式 705.73 3,100,15 開發權利金 1 式 30,000 30,000.00 土地租金 1 式 7,530.84 7,530.84 小計 3,110,784.65 第一期興建期投入資本項目表 第一期營運期各年營業收入目表 第一期營運期各年營業支出項目表
13 • 第一期營運期累計現金流量超過二期興建自有資金 （民國116年） • 投入成本僅有興建工程相關費用 26.98 億元，權利金 以營運期費率計算。 • 興建地下3層、地上6層建築（RC） 財務計畫 第二期興建期（民國117年） • 擴大商場面積、引進商旅以及部分之停車場收入， 總計年收入為 14.87 億元，隨著商場出租率提高 而逐年上升。 • 商場按櫃位大小收租金(27,769元/坪)及營業額 10%-15%之抽成。 第二期營運期（民國118~161年） 時程規劃 • 評估年期：民國112~161年 時程規劃圖 年期 112 113 114 115 116 117 118 119 120 ⋯⋯ 159 160 161 第一期興建期 第一期營運期 第二期興建期 第二期營運期
14 財務計畫 敏感度分析 • 敏感度：營業 收入 >營運權 利金 > 營造成 本 > 融資比例 • 本計畫易受市 場變動影響
15 開發風險與效益 秀泰影城營運效益 旅宿業長期發展動向 台鐵局預留道路之影響 近年受疫情影響，全台多數電影院票房及營業額不如預期， 且民眾觀影習慣已逐漸改變。 員林市第一間複合式影城商場，服務員林市和周圍鄉鎮民眾， 且位於員林後站出口處，能吸引通勤旅客前來消費短暫娛樂。 現有營運模式與經濟效益可能受到挑戰 引來大量關注度成為各年齡層最佳社交聚會場域 商旅定位有明確市場區隔且區位條件最佳，若能吸引附近產 業園區之商務人潮，將有機會創造需求與商機。另將商旅投 入第二期開發，能近距離觀察市場動向避免潛在風險。 彰化縣長期觀光旅次相較其他縣市為低，尚無觀光旅館 發展，現況多為商務旅館市場，其住房率及商務旅次量 有待確認。 鄰近臺中市拉力過強 有機會創造需求與商機 若台鐵局認同本計畫之規劃構想，基地及建物將有更完整 的延續性，使更多開放空間與周圍連結。 招商案有提及三條預留道路，然都市計畫未將其變更為 計畫道路且未見其時程規劃。本計畫決定不預留道路， 若後續台鐵局態度堅定，則需再商討其他方案。 可能更動原有空間規劃與配置創造最佳雙贏局面 風險 v.s. 效益
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