都市規劃與設計實習(四)-秀泰生活員林店開發案先期規劃報告書

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國立成功大學都市計劃學系 110 學年度第二學期 都市規劃與設計實習（四） 期末小組成果報告 秀泰生活員林店開發案 先期規劃報告 第一組 組員：楊璦菱、黃冠堯、郭玠佑、徐雋凱、謝光佑 授課教師：胡太山、陳志宏、胡學彥 教學助理：張嘉玲、張亦萱 中華民國 111 年 6 月 17 日

名稱 秀泰生活員林店開發案先期規劃報告

開發 地區 員林都市計畫區

開發 主體 秀泰集團（派蒂娜實業股份有限公司）1 角色 定位 開發投資部門 提案 對象 總經理等公司內部高級主管 提案 內容 新開發項目提案（含可行性研究與先期規劃構想） 開發 情境 假設

a 開發情境假設 開發情境假設表 項目 說明 計畫 本計畫為秀泰集團總公司「開發投資部」第一組，針對集團旗下事業 之新開發項目再提案，是以秀泰生活及秀泰影城為主之擴店計畫。向 公司內部高級主管們（總經理等人）進行初步開發構想之提案後，本 計畫為秀泰生活員林店時隔兩個月的期末報告，包含可行性研究評估 及先期規劃構想。

1 秀泰集團之事業說明詳見附件。

三

配合，例如高架化是否對單元 的功能有所影響，等等部分應 於敷地多加補充細節和想法。

彰化旅宿業無法發展與臺中有 關，因此小規模中高價可能較 難經營，應補充本計畫該如何 應對加強的論述？

胡學彥 指導教授

一

本次已改為北棟、南棟， 以分期作為分界。將補上 功能區塊詳細敘述和定

位。

本計畫加入對於員林地區 旅宿業困境的敘述，並提 出應配合周邊產業和交通 優勢區位，以商務旅宿為

主。

本計畫基礎條件確實係以

第四章

第三章、 第三節

b 期中意見回覆 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 胡太山 指導教授 一 關於本組預計攻佔之市場總消 費占比，設定 10%的整體市場 佔有率可參考其他案例或說明 設定緣由。 此 10%設定除參考秀泰樹 林店營業額外，亦考量本 計畫財務可行。 第四章、 第三節、 第四節 二 基地開發單元有許多塊，該如 何配置量體、設施，以及相互 建議對於基礎條件的設定，以 108 年台鐵標案相關規定為 主，進行相關分析設定。惟當

時流標後續重新討論，可就權 利金部分做敏感度分析，討論 可介入設定地上權開發的條 件。
台鐵標案相關規定為主， 除開發主體設定外應並無 另加規定。 關於敏感度分析，本計畫 將針對分期分區另進一步 研擬探討。 第二章、 第三節； 第四章、 第四節； 第八章、 第四節、 第五節 二 開發範圍區塊功能定位(A~F 區)應再詳加說明，並整合於敷 地計畫中呈現。 已補上個功能區塊詳細敘 述，並於敷地計畫中呈 現。 第四章、 第二節 三 基地基本資料請再重新檢視(報 告書與簡報資料不同) 後續將檢視各數據和基本 資料準確性。 四 原台鐵標案要求投標者為都市 更新事業實施者，若在此前提 下後續應將都市更新相關事項 納入(含相關規定及獎勵運用 本計畫之量體與容積基本 為依照市場之現況做出對 應評估，故容積上無法使 用到最大條件，僅能以市 第四章、 第三節

市場條件，最後決定分期 分區先行開發影城所在之 南棟。

本案將新增「開發風險評 估」一章，盤點開發風 險，並敘述對應替代方 案。

與基地周邊環境。

第四章、 第四節

c 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 等)，目前開發設定未能充分運 用獎勵容積，勢必影響未來願 付權利金得多寡。 場需求不足作為解釋。故 合理而言，若需與其他廠 商競標，願付權利金應彼 此相當，無法做決定因 素。 五 儘速檢討相關設定條件，以免 耽誤接續的建築計劃與財務及 營運計畫等。 本次設定條件將針對分期 分區另行討論，唯須重新 審視初步財務評估、市場 分析等，將盡快與進度接 軌。 情境假 設；第四 章 陳志宏 指導教授 一 建議分期分區開發。 本次因考量開發複雜性、 前言、第 七節

二 請盤點開發風險以及對應的替 代方案。
三 敷地計畫(含基地周邊環境)未 完成。 本次將盡速完成敷地計劃
第五章 許士奕 特別助理 一 旅館以小規模高收益經營要有 基礎，現在除了觀光，其他都 要靠商務旅客來支撐營運，建 議以周邊產業帶動之商業旅客 需求量反推較佳。 本計畫商旅經過市場分 析，適合以中小規模且中 高等級進入藍海市場，預 計引進知名連鎖品牌經 營，在既有成熟的商業模 式下，能降低營運成本。 第三章、 第三節； 第四章、 第三節 二 商場與影城的引用比例 1:1.5 應說明清楚。 本次捨棄該設定，經財務 和方案試算比例。 第四章、 第三節、 第四節

敷地計畫多未盡力分析就進入 基地配置與建築計畫。請至少 要呈現動線合理性與必要性、 未來使用構想 (如何獲利 )、 與周邊環境的整合 (不能只有 講基地內部的事 )、因應潛在 成本或風險之策略。並且要扣 合開發構想。

本次將配合報告書整理， 檢核資料年度與參考資 料。

本案在此次敷地計畫敘述 和構想上，將加入建築與 基地、基地與周邊環境的 互動關係與實際配置構 想。

第五章

三 第八章

四 開發成本與財務分析的數據有 修正時未連動更正。數字不精 確或缺乏合理的依據。

d 期末檢核意見回覆 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 共通問題 一 報告、圖冊、乃至模擬的檔案 名稱有多種；甚至同一組就有 不同。請依照規定命名。 將於本次作業改進。 二 參酌的資料應註明年度。 將於本次作業再行確認。 財務與分析數字參考依據 將補於註解或附件中。

五 建議報告書封面呈現課程作業 必要資訊，次頁摘要並附表說 明假設情境。內頁開始就依假 設情境之需求編排報告(含封 面 )。例如，公司內部報告與 顧問公司向業主提供建議的報 告編排應該要有很大的差異才 對 。 本次將於次頁加入附表說 明情境假設。本計畫設定 為公司內部報告，提案於 中部地區開發，搶占空白 市場。 開發情境 假設 六 篇幅太多且雜、資訊數據重複 矛盾，難以閱讀。市場分析邏 輯與方法、開發圖說數據呈 現、開發類型與定位 …都是特 地請業界專家來跟大家講過課 的。請依上課內容修正、優化 期末報告。 本案將持續檢討、彙整資 訊並確認，透過章節配置 優化減少雜亂、重疊之敘 述。

節

二

開發初步可行性摘要，內容若 為先前資料未再以完整開發計 畫內容再修正者，建議以附件 方式處理。

本次將先以附件處理，待 內容定案後放回前言。 前言

三

1. 本案分期分區設定原 則，主要以開發單元作 為基礎，後續方案則是 考量以影城為優先之規 劃。

2. 二期開發臨時使用，預 計作為臨時停車場以增 加一期收益和空間使 用。將於構想上補充。

e 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 七 前階段意見尚未與老師確認。 請補做。 已統整期中意見並行信予 各指導教授確認。 本組審查意見 一 本案的定位待說明。 本案報告書規劃，預計採 層層進發方式堆疊開發構 想，如於計畫緣起說明本 案初步可採行方向、開發 構想敘述營運之項目和地 區定位、營運規劃則說明 營運與經營之商業型定 位。經本案自行審核確有 敘述不良處，將於本次作 業補齊。 情境假 設；前 言；第四 章、第一 節；第八 章、第一 開發分期分區設定原則應先說 明，才有後續方案。另對於二 期開發區尚未開發前的臨時使 用亦應說明。(不太可能就只有 空地，二期空間臨時使用亦須 與一期規劃使用配合 )。

第四章、 第四節 四 P.45 有關分期財務，尚無建築 計畫實質內容，此財務分析比 較似乎不具實質意義，建議在 完整建築計畫後於最終財務規 劃分析再行討論。分期分區計 畫中除成本外之說明不太清 晰。 分期財務分析於本案的操 作更偏向於財務可行性的 初步評估；透過基本量體 設定預先試算，作為評估 用途。 考量其他市場風險和本案 工作量能，故採此作法。 第四章、 第四節 五 敷地計畫應補充說明與西側現 有住宅區以及東側車站處理介 感謝對於本案敷地計畫不 足提出意見，本案此次將 第五章

七

面做法，以及目前與未來環境 改善後的差異處理說明，甚至 對於未來營運績效的提升的作 法。另外，因緊鄰鐵路高架， 因此在敷地計畫中對周邊景觀

以及本計畫量體之分析較不 足。動線合理性是本案的挑 戰，應以圖文詳細說明。

招商計畫中除就一期的商場有 設定潛在廠商外，仍應就未來 二期商場及商旅可能引入的屬 性作說明，因可能與一期商家 屬性會有競合關係。請具體說 明第二期的可能方案。

報告書中討論有關環境影響評 估建議修正為環境影響分析(應 仍為免環評)，納入說明部分建 議以涉及建築規劃或增加財務 成本部分納入報告即可，其餘 部分可挪至附件。

更細緻處理周邊現況與基 地之關係，和與營運方面 如何配合等規劃技巧。

八

財務規劃有關興建工程費用應 該要有面積、單價、建材標準 等項目，否則成本數字如何而 來是否合理?無法確認。

本案已有預計各期與各單 元之商場營運定位，於本 次報告書將重新補上並完 整說明。

第四章、 第二節； 第七章

本案將依照辦理。 附件六

第五章； 附件三

f 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節
六
本案將於附件補上詳細資 訊。
九 圖面尚缺頗多。模擬圖無法顯 現出效果。開發相關圖冊及 3D 模型建置資料仍缺不少，應盡 快完成補足，且應重新檢核相 關面積與報告書中的資料吻 合，若有差異仍應以圖面計算 之相關面積為準。 本案盡速辦理中。 十 參酌的資料應盡量註明年度， 例如影城設施規模推估。 本次將配合報告書整理， 檢核資料年度與參考資 料。

時，秀泰影城所在量體需 優先開發，做為秀泰員林 主力營運品牌，定位為影 視娛樂、流行休閒文化百 貨商場，並依據第二章第 二節基地周邊建成環境分 析，因員林車站後站出入 口與連結前後站動線通道 （車站北側人行通道、車 站南側三民街）等動線匯 集之節點對應正對基地南 側，人潮聚集處可提供較 大量之客源，對於百貨商 場營運初期較為有利，故

g 期末意見回覆 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 第一組審查意見 一 分期開發雖有說明，但仍未明 確交代(雖以營運考量為主，但 為何選定後站基地南側開發及 劃定分期規模的考量等，可在 強化論述)。 秀泰影城作為本集團最具 流行性指標以的旗下品 牌，為本計畫百貨商場重 點項目與主要收益項目， 因此本計畫設定分期方案
優先選擇基地南側，也就 是南棟量體做為第一期開 發區域，並配合基地南側 開放空間，建立起員林車 站門戶意象與南彰化地區 商業核心地位。 分期規模則考量一二期商 場提供項目屬性，再依據 彰化縣平均可支配所得之 項目比例推算商場收益一 期為 56%，二期為 44%，並 依此作為一二期商場規模 試算依據。 第四章、 第四節

四

見得有時間再看，也不符合開 發評估報告的基本格式。

第七章開發工程規劃包含分期 工程及工程財務，建議分別將 相關內容併入第六章建築計畫 及第九章財務計畫。

敏感度分析的對應軸，建議可 以採用 IRR 呈現。回收年期表 示應以時間(例如啟動或開始營 運第十年，不要以民國 XXX 年 表示)

本計畫依循建議，將原工 程規劃部分內容移置建築 計畫內，並補充各設施、 樓層等重要項目說明，搭 配附件與圖冊呈現。

第六章

已於報告書中調整章節內 容。 第六章； 第八章

第八章

已於報告書中更正回收年 期之表現方式。

h 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 二 期末檢核建議在「敷地計畫應 補充說明與西側現有住宅區處 理介面做法，以及目前與未來 環境改善後的差異處理說明， 甚至對於未來營運績效的提升 的作法。」，未見處理。建議 補充。 已於敷地計畫中補充相關 內容，並加入營運績效提 升方法之觀點，另新增小 結做該章統整。 第五章、 第二節、 第五節、 第六節 三 報告書內容部分第六章建築計 畫不宜全部轉以圖冊方式呈 現，至少要有一些重要文字及 圖表等內容說明，公司長官不 已於報告書中補充已 IRR 呈現之敏感度分析，並與 原先以累計現金流量分析

五
。
之敏感度比較。
六 可補充說明原台鐵標案，辦理 經過(含流標)並討論可能原 因，以作為本案參考。另對於 本開發案未採取都市更新方式 辦理，爭取相關開發獎勵，建 議要補充說明理由。 1. 原台鐵標案在 108 年 底第一次公開評選， 惟第一次招標作業流 標，於 109 年中進行 第二次公開評選文件 的公開閱覽。然而招 商標案與報告書已不 可考，故本案以自身 經驗認為流標可能原 因有三，其一為基地 面積狹長，空間安排 僅能以傳統直線型商 第二章、 第三節
i 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 場設計，動線設計將 稍嫌單調；其二為基 地臨路條件差，現基 地僅北側臨靜修路 （15m），以及範圍內 有一私設通路 （12m），除建築物無 法設計太高外，交通 動線安排也將成為一 大課題；其三為設定 之權利金項目過於繁 雜與權利金設定比例 過高，導致民間實施 者自身財務效益低落 甚至虧損。 本案若採取都市更新方式 辦理，從規劃到興建、營 運之期程將被拉長，且變 數也將變多，如原招商案 提及建議預留三條道路， 然而都市計畫尚未提出變 更，亦未見其時程規劃， 故本案規劃並無預留道 路，如若採取都市更新方 式辦理，時程拉長之後， 未來開發的限制恐越來越 多。此外本案現設計容積 率為 166.79％，並未超過 法定容積率 303.68％，故 亦無需爭取相關開發獎 勵，至於第二期量體開發 之設計容積率將於第二期 規劃報告書述明。綜合上 述兩者原因，本案不採取 以都市更新方式進行開 發。

十

二

報告書中圖文、表文應相互對 照(包含附圖、表)。建議明確 寫出「如表 N」而非「如下 表」，避免同頁出現 2 張以上 圖、表而難以對照。請逐圖表 檢視。

敷地計畫中，補充強化規 劃與分析之關聯性。

將逐圖、表審視依循辦 理。

第四章、 第二節； 第五章

附圖圖冊及模型照片集之各圖 面應皆應附上圖名與圖說(如該 樓層配置櫃位數量、營業面積

j 編 號 審查意見 本案回覆 對照章節 七 各種模擬圖應配合基地位置標 示視角。3D 模擬圖可增加人 車，提升空間使用及開發價值 的生動效果。 2. 本案將照意見辦理。 模型照片 八 建議應有對本投標開發案評估 的總結(重點結論)。 已完成總結。 第九章 九 缺期末簡報影音。 將於最終成果補上。 十 表格(各欄)應標示單位，數字 位數應對齊並應以千分位區 分。請逐表格檢視，附圖圖冊 亦同。 將逐表審視依循辦理。 十 一 請檢視並於報告書中說明空間 規劃構想及敷地計畫是否回應 建成環境分析與人潮熱點分析 之結果。 已分別於空間規劃構想和 十 三 附圖圖冊綠色色塊應標示圖 例。 於圖冊中，配合其他項目 一同修正。 圖冊

十 四
資訊、模型視角與亮 點等)。 於圖冊、模型照片中，配 合其他項目一同修正。 圖冊；模 型照片 十 五 附圖圖冊之面積計算表應分述 法定建蔽率、法定容積率、設 計建蔽率、設計容積率。 已增修部分缺漏於圖冊 中。 圖冊

第一節 開發基本表

第二節 土地取得可行性評估摘要 2

第三節 市場可行性評估摘要

第四節 工程技術可行性評估摘要

第五節 法律可行性評估摘要

第六節 財務可行性評估摘要

第七節 開發風險評估摘要 10

第一章 緒論

12

第一節 計畫緣起 12

I 目錄 目錄 ....................................................I 表目錄 ................................................. IV 圖目錄 ................................................. VI 前言 可行性評估摘要......................................1
............................................1
....................................3
................................5
....................................6
....................................7
...........................................
第二章 土地取得方式與基本條件 ......................... 13 第一節 土地基本條件.........................................13 第二節 周邊建成環境分析.....................................21 第三節 土地取得方式 24 第三章 市場分析 .......................................28 第一節 百貨零售業市場分析 28 第二節 電影映演業市場分析...................................34 第三節 旅館住宿業市場分析 36 第四章 開發構想與規劃 .................................42 第一節 開發定位與標的 42 第二節 空間規劃構想.........................................43 第三節 量體開發規模.........................................51 第四節 分期開發說明.........................................54 第五章 敷地計畫 .......................................58

第一節 平面配置計畫.........................................58

第二節 開放空間系統.........................................60

第三節 植栽計畫.............................................62

第四節 鋪面計畫.............................................66

第五節 交通與停車動線 68

第六節 小結.................................................71

第六章 建築計畫 .......................................72

第一節 工程規劃內容.........................................72

第二節 工程時程規劃.........................................72

第三節 第一期開發工程.......................................73

第七章 營運規劃 .......................................77

第一節 行銷及經營策略.......................................79

第二節 招商營運規劃

第一節 基本假設與參數設定 90

第二節 工程費用估算

第三節 第一期財務規劃

第四節 第二期財務規劃 97

第五節 財務效益分析

第六節 敏感度分析

II
.........................................82 第八章 財務計畫 .......................................90
.........................................91
.......................................93
........................................100
..........................................101 第九章 計畫總結 ...................................... 103 參考資料 ................................................I 附件一 相關法令檢核.....................................II 附件二 秀泰經營模式.................................... XIX 附件三 工程規劃參數設定............................... XXII 附件四 土地清冊 ..................................... xxiii 附件五 財務報表 ....................................... xxv 附件六 環境影響分析................................... xxxv
III 第一節 法規研析...........................................xxxv 第二節 給排水系統計畫....................................xxxvi 第三節 汙水處理計畫.....................................xxxvii 第四節 雨水貯留利用規劃..................................xxxix 第五節 水文及水質環境影響評估 xl 第六節 廢棄物處理計畫......................................xlv 第七節 交通影響評估......................................xlvii 附件七 一期建築面積表...................................lv 附件八 與胡學彥老師之研討證明 ......................... lvii
IV 表目錄 表 二 1 員林市人口組成統計表.....................................19 表 二 2 土地租金項目表...........................................26 表 二 3 實施者與主辦機關工作範圍彙整表...........................26 表 三 1 105~109 年彰化縣平均每戶家庭消費支出表 ...................29 表 三 2 105~109 年彰化縣平均每戶家庭消費支出表 ...................30 表 三 3 競爭對手綜合分析表.......................................31 表 三 4 秀泰生活案例分析表.......................................33 表 三 5 本計畫與秀泰樹林站比較...................................33 表 三 6 員林市旅館業（不含民宿）現況綜整表.......................37 表 三 7 一般旅館平均房價統計表 39 表 四 1 開發定位與功能統整表 43 表 四 2 開發項目與內容彙整表 50 表 四 3 基地基準條件彙整表.......................................51 表 四 4 基地基準條件與法定最大上限條件比較表.....................52 表 四 5 影廳螢幕與座位彙整表.....................................53 表 四 6 空間配置一覽表...........................................53 表 四 7 分期方案比較表...........................................55 表 四 8 分期與未分期方案比較表...................................56 表 四 9 秀泰員林量體開發規模一覽表...............................57 表 四 10 開發規模比較表..........................................57 表 五 1 植栽配置表...............................................62 表 五 2 植栽資訊表...............................................63 表 五 3 植栽配置與價目表 66 表 五 4 鋪面配置表 67

表

表

表

表

表

秀泰員林店南棟樓層配置表

秀泰影城據點表

引入餐飲主力品牌表

引入零售主力品牌表

引入娛樂休閒品牌

引入文化藝術主力品牌表

表

表 八

表 八

基本假設與參數設定表

計畫總投入資本項目表

興建期土地租金項目表

7 營運期土地租金項目表.....................................96

表 八 8 第二期興建期投入資本項目表...............................97

表 八 9 營運期土地租金項目表 99

表 八

表 八

表 八

財務效益分析表 100

本計畫財務敏感度一覽表 101

風險因素敏感度分析圖表.................................102

V
六 1
.................................73
七 1
83
七 2
84
七 3
86
七 4
87 表 七 5
...................................88 表 七 6 票價一覽表...............................................89
八 1
.....................................90
2
.....................................92
3
.....................................94 表 八 4 第一期興建期投入資本項目表...............................94 表 八 5 第一期營運期各年營業收入.................................95 表 八 6 第一期營運期各年營業收入.................................95 表 八
10
11
12

圖

圖

圖

員林車站高架化與人行空間 23

開發方式與範圍示意圖 25

超額權利金示意圖 26

年百貨公司業營業額（以年為週期單位）

VI 圖目錄 圖 二 1 基地位置示意圖...........................................13 圖 二 2 基地範圍（左）與土地使用分區示意圖（右）.................14 圖 二 3 基地地籍劃分圖...........................................15 圖 二 4 基地地質圖...............................................16 圖 二 5 基地周圍環境敏感地區.....................................17 圖 二 6 土壤液化潛勢地區.........................................17 圖 二 7 基地周圍交通條件示意圖...................................18 圖 二 8 大員林生活圈示意圖.......................................20 圖 二 9 基地周邊環境人潮熱點圖...................................22 圖 二 10
二 11
二 12
三 1 2016~2019
...........28 圖 三 2 2016~2019 年百貨公司業營業額（以季為週期單位） ...........28 圖 三 3 彰化縣平均每人可支配所得.................................29 圖 三 4 各級商圈示意圖...........................................32 圖 三 5 民眾近一年內至電影院觀看的比例示意圖.....................35 圖 三 6 員林一般旅館分布示意圖...................................37 圖 三 7 周圍新興產業園區與特定區示意圖...........................39 圖 三 8 員林市旅館業市場區隔圖...................................40 圖 四 1 章節架構圖...............................................42 圖 四 2 基地全區空間構想圖.......................................44 圖 四 3 南側開放空間規劃構想圖 47 圖 四 4 出入口設置示意圖 48

圖 四

圖 四

圖 四

人行動線配置示意圖

車行動線配置示意圖 50

本計畫分期分區時程規劃 56

圖 五 1 西側一、二期共同建築基地範圍圖 58

圖 五 2 全區敷地計畫圖（南） 59

圖 五 3 全區敷地計畫圖（北）

圖 五 4 開放空間配置示意圖（北）

圖 五 5 開放空間配置示意圖（南）

圖 五 6 開放空間規劃構想圖

圖 五 7 南側開放空間敷地計畫

圖 五 8 植栽計畫圖（南）

圖 五 9 植栽計畫圖（北）

圖 五 10 鋪面配置計畫圖（南）

圖

圖

圖

鋪面配置計畫圖（北）

69

VII
5
.......................................49
6
7
.....................................59
.................................60
.................................60
.......................................61
.....................................62
.........................................65
.........................................65
....................................66
五 11
....................................67
五 12 人車動線計畫（南側）....................................68
五 13 人車動線計畫（北側）
圖 五 14 停車動線圖 70 圖 五 15 逃生動線圖 70 圖 六 1 工程時程規劃圖...........................................73 圖 六 2 秀泰員林店南棟地面層進出口示意圖.........................74 圖 六 3 秀泰員林店南棟昇降機配置示意圖...........................75 圖 六 4 秀泰員林店南棟安全梯及電扶梯配置示意圖...................75 圖 七 1 全區開發樓層配置示意圖...................................77 圖 七 2 全區開發示意圖...........................................78 圖 七 3 市場定位與優勢圖.........................................80 圖 七 4 產品週期行銷策劃示意圖...................................81
VIII 圖 七 5 樓層配置圖...............................................83
1 前言 可行性評估摘要 第一節 開發基本表 項目 內容 開發 定位 複製既有秀泰生活開發模式，並於員林嘗試定位： “南彰化、北雲林、大員林、西南投地區時尚與流行消費集散之復合 型地區綜合商場。” 開發 項目 開發定位與功能統整表 類型 主體 定位 功能 營運型 招商營運 商場 分層客群，提供居家、流行 商業與餐飲、高單價精品 商旅 提供中高單價住宿 自行營運 影城 提供影廳、低價高品質關穎 體驗 停車場 附設停車場，服務商場與車 站 非營運型 開放空間 提供舉辦活動之空間、居民 休憩空間 休息遊憩 籃球場、廣場，供居民使用 分期 分區 方案 分期開發事業統整表 類型 主體 定位 功能 第一期事業 （南棟） 招商營運 商場 提供居家、流行商業與餐飲 開放空間 提供舉辦活動之空間、居民 休憩空間 自行營運 影城 提供影廳、低價高品質關穎 體驗 停車場 附設停車場，服務商場與車 站 第二期事業 （北棟） 招商營運 商場 高單價精品、餐飲 商旅 提供中高單價住宿 休息遊憩 籃球場、廣場，供居民使用
2 第二節 土地取得可行性評估摘要 評 估 項 目 評估結果 基 地 權 屬 及 基 本 資 料 1. 基地位置：員林車站後站出口對面土地、員林車站高架化下部分 2. 基地地號：員林段 593、593 5、593 8 等共 30 筆土地 3. 土地權屬：6 筆土地為財政部國有財產署土地，其餘 24 筆土地為交 通部臺灣鐵路管理局所有 4. 基地面積：25,034.42 平方公尺 5. 使用分區：第二種車站專用區（94.66%）、第二種商業區（5.34%） 6. 使用強度：第二種車站專用區（70%、300%）、第二種商業區 （60%、350%），加權後建蔽率、容積率為 79.26％、346.32％ 土 地 取 得 方 式 難 易 度 本計畫土地取得方式為參與「臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新 招商計畫案」，並依據招商案設定，繳付土地租金與權利金並取得土地 50 年地上權。 地 上 物 狀 況 西側基地現有一臺鐵舊倉庫須拆除，其面積為 405.8 平方公尺，拆 除工程費用以每平方公尺 900 元作計算，則總拆除工程費用為 36 萬 5,220 元。 土 地 取 得 成 本 試 算 1. 開發權利金：3,000 萬元整。 2. 營運權利金：每年固定 1,300 萬元加上營業收入淨額比例（不得 <3.00%）計收。 3. 超額權利金：當各年度實際營業收入淨額大於預估營運收入超過 10%時，即認定該超過 10%以上之差額為超額營業額。

依第

(固定

土地當期申報地價 0.5％計收，隨申報地價調 整。

依第 1 年（民國 112 年）申報地價 2％計收 (固定)

3 評 估 項 目 評估結果 4. 土地租金： 普通地上 權標的營 運期 變動租 金 土地當期申報地價 1％計收，隨申報地價調 整。 固定租 金
1 年（民國 112 年）申報地價 4％計收
) 區分地上 權標的營 運期 變動租 金
固定租 金
第三節 市場可行性評估摘要 一、 百貨零售業市場評估摘要 評估 項目 評估結果 市場 供需 分析 南彰化、雲林與南投地區缺乏集中式之綜合商品零售設施進駐， 現況以個別零售店面形式分散於員林市區中，其中衣著鞋襪及服飾用 品主要分布於前站之光明街，家庭用品、餐廳等則分布於前站之中正 路地區。 推估員林周邊地區之年需求量（約為 23.9 萬人），並設定本計畫 市場占比為 10%，可推算出市場年需求量為 13 億 3307 萬 7661 元， 也可視為預估之商場之年營業額。 市場 競爭 分析 中台灣百貨集中於臺中都會區內，距員林市約 30~40 分鐘車程， 其中新光三越與 Top City 台中大遠百定為為都會區大型百貨公司， 服務範圍為台中都會區與周邊縣市如苗栗、南投與彰化之居民，主打 國際精品品牌以吸引高階客群。

院，仍勉強營運中；員林的員林影城則因設備老舊加上疫情影響，似 面臨倒閉邊緣。

2019 年彰化市光復郵局與國賓影城簽約，引進彰化市第一家複 合式影城，舊址是超過 50 年歷史的老建物，斥資 4.55 億元拆掉重 建，基地面積 564 坪，樓地板高達 3,000 多坪，若工程如期進行，預 計民國 112 年將開始營運。

依文化部影視廣播產業趨勢研究調查報告（電影）資料顯示，近 一年間，國內約有 42.85%的民眾曾至戲院觀看電影，其中有近 87.8% 的人會看首輪電影，而主要消費族群為 20~40 歲，約占 68.5%。

4 評估 項目 評估結果 潛在競爭者為彰化市中友百貨第二停車場 BOT 案，樓地板面積 92,562 平方公尺之地區型百貨商場，預計於 2024 年興建，可能與本 計畫競爭相同市場。 市場 定位 及策 略 本計畫之市場定位為地區型百貨商場，以周圍居民食衣住行育樂 需求為主，目標客群為大員林地區並擴及南彰化、北雲林以及南投 縣，符合本集團主打無競爭者之市場空白區的經營策略。 二、 電影映演業市場分析 評估 項目 評估結果 市場 供需 分析 目前彰化全縣電影院有兩間，彰化市的台灣大戲院為傳統老戲
市場 競爭 分析 員林影城位於員林綜合市場內，屬於較為傳統、地區性的電影 院，提供純觀影服務無其他附屬娛樂設施，硬體設備普通，其主流院 線片的片數較少且上映檔期較長，價格落在 180~200 元。 未來國賓影城未來將進駐具員林車程約 30 分鐘的彰化市，其同 樣為業界知名連鎖影城品牌，並結合量販店、美食廣場、健身中心等 發展之複合式商場，是較為迎合近年家庭休閒娛樂、平價消費之趨 勢。 本計畫的基地條件相較競爭對手，基地規模較大、交通條件具優 勢，且附屬商業機能結合電影院，將不僅有其特定消費族群為基礎， 而不同於其他市場競爭設施以購物為主之商業型態，消費族群也各有 差異。 市場 定位 及策 略 本計畫影城定位以商品服務性價比為訴求，兼顧如多聲道音效系 統、4D 動感座椅、會員票價等消費者關注項目，因此對本計畫仍具 有相當程度的影響力。 根據調查，文創消費者最常出現在電影院，且高達 64.1%是與朋

業人口，以及彰化縣本身眾多中小企業，預期將會提升員林市之商務 旅客住宿需求量。

公尺範圍內，有 6 間旅館，除康橋商旅以 外，其他為中低等級之旅館，普遍老舊。其餘則多為於員林市區外為 之住宅區域或交通要道旁，屬性也偏向汽車旅館。

依房間數及房價等級之象限分類員林市一般旅館，可發現高級旅 館及中大規模且價錢中低之旅館為尚未開發之藍海市場，而中小規模 且中價位之旅館為目前較為競爭之紅海市場。

考量基地周邊鄰近車站與舊市區機能良好，以及良好交通區位條 件，位於員林火車站後站步行一分鐘之處、步行約五分鐘即可到轉運

5 評估 項目 評估結果 友一同前往這些藝文消費場所，顯示在電影院、書店、藝文特區等藝 文消費場所常為聚會的優先選擇，故影城將與誠品生活放在同一樓 層，以刺激藝文消費。 三、 旅館住宿業市場分析 評估 項目 評估結果 市場 供需 分析 員林市與周圍鄉鎮多以傳統產業與傳統聚落為主，非屬觀光重點 地區，較無特色觀光景點，因此觀光旅客數量較低。員林市一般旅館 總計有 13 家，提供 524 間房間數，每家客房數皆不超過 100 間，全 屬於中、小型旅館，且員林市住房率維持三四成。 員林周邊新興產業園區與特定區發展如中科四期二林園區、二林 精密機械園區、彰化高鐵特定區等，將有許多大廠進駐、提供上萬就
市場 競爭 分析 以員林車站為中心 600
市場 定位 及策 略
站，加上附近新興產業園區發展及眾多中小企業，將帶來可觀的商務 辦公住宿需求，故引進商務旅宿之市場可行性係為可行。 配合基地條件限制，如基地形狀狹長、鮮少觀光旅客駐留等，將 以中小規模之商務旅館為開發目標，定價策略則以中高價等級為主， 與現況之多數供給者做出產品定位之市場區隔。 第四節 工程技術可行性評估摘要 評估 項目 評估結果 工程 環境 本計畫基地無涉及特殊地形地質或環境敏感地區，故無特殊之技 術需克服，然因活動斷層經過，因此仍需注意建築耐震等相關規範。

土地使用分區為第二種商業區，依《都市計畫法臺灣省施 行細則》商業區相關規定管制，符合建蔽率 80%及容積率 350%之規定。

2. 依土管要點第 5 條第 1 項，本計畫之土地及建築物可作為 百貨商場、電影院、旅館、停車場使用。

3. 建築基地開挖地下室符合土管要點第 8 條之規定，不超過 法定建蔽率加 15%，亦不超過基地面積之 85%。 建築管理相 關法令

1. 建築物高度及樓層天花板淨高度皆符合《都市計畫法》和

6 評估 項目 評估結果 評估 初步 工程 規劃 依據分期分區規劃內容，第一期預計興建南棟，以及南側公園廣 場，北側與北棟間隔地區預計做平面停車場使用。 第二期預計興建北棟，以及橋鐵路高架橋下停車場與運動休閒設 施。 工程 費估 算 參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報 建築物工程造價，並考量市價調整，主要項目分為建築工程、機電消 防工程、景觀及室內裝修工程三大項目以及與其他衍生費用、地上物 拆除費用、鋪面、植栽等工程費用，其中其他衍生費用包含營造綜合 保險、勞安衛生管理費、承商利潤、地上物拆除費，影城設施購置 費、植栽撲面工程經費等等，共 57 億 7170 萬 6851 元。 第五節 法律可行性評估摘要 評估項目 評估結果 都市計畫相 關法令 1.
《建築技術規則建築技術施工編》之規定。 2. 本基地面臨現有巷道，依《彰化縣建築管理自治條例》第 5 條第 1 款之規定指定建築線。 3. 本計畫依《建築物使用類別及變更使用辦法》之規定屬 B 2 商業類別。 容積獎勵相 關規定 本計畫目前不需要額外容積獎勵，未來若有需，可依《都市更 新建築獎勵容積辦法》以及《彰化縣都市計畫容積移轉審查許 可及作業規則》之規定申請。 停車場相關 規定 依《都市計畫法》和《建築技術規則建築技術施工編》之規 定，設置停車空間與出入口。

142,583.78

474,584.70

270.03

142,375.41 開發權利金 80,000.00 土地租金 270.03 總計 3,100,15

790,844.09 營運支出 216,999.30 融資費用（寬限期） 46,661.77 稅賦 155,826.53 資產重增置 283,807.60

建築工程 1,557,898.03 機電消防工程 355,192.13 景觀及室內裝修工程 425,292.96 其他衍生費用 216,191.63

地上物拆除費用 467,822.25

植栽工程 58.57 鋪面工程 245,101.32 總計 365.22

7 第六節 財務可行性評估摘要 評估項目 評估結果 基本假設 與參數設 定 ⚫ 評估年期：50 年 ⚫ 通貨膨脹率：1% ⚫ 營建物價上漲率：2% ⚫ 地價上漲率：0.5% ⚫ 資產重增置成本：30% ⚫ 融資比例：60% ⚫ 融資利率：2.5% ⚫ 股東內部報酬率：8% ⚫ 折現率：4% 第一期 興建期 項目 費用（千元） 建築工程 1,941,482.88 機電消防工程 396,066.05 景觀及室內裝修工程 431,440.64 其他衍生費用
影廳設施設備購置
植栽工程
鋪面工程
第一期 營運期 項目 費用（千元） 營運收入
第二期 興建期 項目 費用（千元）
8 評估項目 評估結果 第二期 營運期 項目 費用（千元） 營運收入 1,487,182.62 營運支出 391,230 96 融資費用 （第一期還款期） 419,955.93 融資費用 （第二期還款期） 364,291 16 稅賦 295,240.57 資產重增置 283,807.60 財務效益 分析 項目 財務效益 說明 淨現值（NPV） 5,798,795,730 元 淨現值大於零 內部報酬率 （IRR） 8.66% >股東內部報酬率 8% 回本年期 第 18 年（民國 129 年） 於本案評估年期 內（民國 112~民 國 161 年） 自償率 182.81% 自償率大於 100% 敏感度分 析 ⚫ 評估四項風險因素：營造成本、營業收入、營運權利金、融 資比例 ⚫ 敏感度：營業收入 >營運權利金 > 營造成本 > 融資比例 評估項目 評估結果 基本假設 與參數設 定 ⚫ 評估年期：50 年 ⚫ 通貨膨脹率：1% ⚫ 營建物價上漲率：2% ⚫ 地價上漲率：0.5% ⚫ 資產重增置成本：30% ⚫ 融資比例：60% ⚫ 融資利率：2.5% ⚫ 股東內部報酬率：8% ⚫ 折現率：4%

第一期

項目

建築工程

第一期

營運期

1,980,330.28

機電消防工程 396,066.05

景觀及室內裝修工程 475,279.27

其他衍生費用 142,583.78

影廳設施設備購置 80,000.00

植栽工程 270.03 鋪面工程 705.73

開發權利金 30,000.00

土地租金 7,530.84 總計 3,112,766.00

項目 費用（千元）

營運收入 757,528.14

營運支出 286,640.11 融資費用（寬限期） 38,909.57 稅賦 149,157.06 資產重增置 273,403.60

項目 費用（千元）

建築工程 1,380,493.64 機電消防工程 355,192.13 景觀及室內裝修工程 426,230.55

第二期 興建期

9 評估項目 評估結果 其他衍生費用 216,191.63 地上物拆除費用 365.22 植栽工程 58.57 鋪面工程 4,661.36 總計 2,383,193.11

興建期
費用（千元）
10 評估項目 評估結果 第二期 營運期 項目 費用（千元） 營運收入 1,348,520.53 營運支出 356,424 75 融資費用 （第一期還款期） 350,186.17 融資費用 （第二期還款期） 536,218 45 稅賦 287,522.49 資產重增置 234,426.80 財務效益 分析 項目 財務效益 說明 淨現值（NPV） 5,910,611,376 元 淨現值大於零 內部報酬率 （IRR） 9.07% >股東內部報酬率 8% 回本年期 第 18 年（民國 129 年） 於本案評估年期 內（民國 112~民 國 161 年） 自償率 186.05% 自償率大於 100% 敏感度分 析 ⚫ 評估四項風險因素：營造成本、營業收入、營運權利金、融 資比例 ⚫ 敏感度：營業收入 >營運權利金 > 營造成本 >融資比例 坪效 第一期 90,203.33 元/年 第二期 100,011.97 元/年 第七節 開發風險評估摘要 開發風險與效益說明表 項目 說明 秀泰影 城 營運效 益 風 險 近年受新冠疫情之影響，全台多數電影院票房及營業額不如預 期，且民眾觀影習慣已逐漸改變，現有營運模式與經濟效益可 能受到挑戰。 效 益 本計畫將是員林市第一間複合式影城商場，服務範圍擴及員林 市和周圍鄉鎮民眾，且位於員林後站出口處，亦能吸引通勤旅 客前來消費短暫娛樂，有望引來大量關注度並成為各年齡層之

項目 說明

風 險

旅宿業 長期發 展動向

效 益

台鐵局 預留道 路之影

最佳社交聚會場域。

彰化縣長期觀光旅次相較其他縣市為低，尚無觀光旅館發展， 推論其可能原因為鄰近臺中市之拉力過強，且員林市現況多為 商務旅館市場，其住房率及商務旅次量有待確認。

本計畫商旅定位有明確市場區隔且區位條件最佳，若能吸引附 近產業園區之商務人潮，將有機會創造需求與商機。另將商旅 投入第二期開發中，透過延長開發時間能近距離觀察市場動 向，亦能避免潛在風險。

效 益 若台鐵局認同本計畫之規劃構想，基地及建物將有更完整的延 續性，使更多開放空間與周圍連結，能創造最佳雙贏局面。

11 開發風險與效益說明表 台鐵局招商案有提及三條預留道路，分別為北和街、至善街以 及南和街，然都市計畫未將其變更為計畫道路，且未見其時程 規劃。為配合規劃構想之成果，本計畫決定將不預留道路，若 後續台鐵局態度堅定，則需再商討其他方案，可能更動原有規 劃配置。

資料來源：本計畫彙整

響 風 險

緒論

第一節 計畫緣起

近年中台灣人口成長快速，進而帶動百貨零售市場蓬勃發展，且在疫情期 間仍呈現正成長趨勢，各大百貨商場品牌爭相進駐，顯示中台灣之百貨零售市 場尚未達到飽和，有望隨人口增長而持續擴張。惟所有百貨商場皆集中於臺中 大都會區內，周圍規模較小之次核心地區如彰化、南投等地缺乏同性質之商業 設施。

員林市現為南彰化之重要核心發展區，結合周邊鄉鎮自成以傳統產業聚落 為首的「大員林生活圈」。本計畫目標係為公司內部評估「秀泰生活員林店」之 開發可行性，並透過參與交通部台鐵局公開評選「臺鐵局員林火車站周邊土地 都市更新招商計畫案」之方式取得土地。透過舊市區車站土地規劃與開發，於 員林市區興建「地區型複合式商業空間」（含百貨商場、影城及商旅等），並開 闢公園綠地、廣場通道等開放空間，以服務員林市區及附近鄉鎮民眾。 本計畫除能為秀泰搶佔全新市場，創造營收機會，亦期望打造南彰化與員 林之城市門戶意象，創造與在地深刻連結之品牌價值；在提升映演業競爭力與 活化地區發展之虞，亦增進周圍居民之公共利益、促進附近商業流動。

本計畫具有評估和初步規劃性質，故將其命名為「秀泰生活員林店開發案 先期規劃報告」；先從基地條件出發講述土地取得與周圍建成環境，以秀泰本身 經營之事業作為出發，分析各面向之市場並確立開發定位；再進入開發構想與 敷地計畫，以及細部建築計畫，評估工程、法律和財務等可行性。

12 第一章
13 第二章 土地取得方式與基本條件 第一節 土地基本條件 一、 範圍與基本資料 （一） 基地範圍 本計畫位於彰化縣員林市，屬員林火車站周邊都市計畫範圍內，位於員林 舊市區之臺鐵員林車站西側、北側與部分站體空間，如下圖二 1 所示： 圖 二 1 基地位置示意圖 資料來源：本計畫繪製 （二） 基地面積 基地總面積為 24,198 86 平方公尺，基地以車站後站前方一條細部計畫廣 場兼道路用地為界，共分為西側基地與東側基地兩塊，其中西側基地面積為 16,289.52 平方公尺，東側基地面積為 7,909.34 平方公尺，詳如下圖。 （三） 土地使用分區 基地共有二種土地使用分區，分別為第二種車站專用區，面積 23,697.76 平方公尺（佔 94.66%），建蔽率與容積率分別為 70％、300％；以及第二種商業 區，面積 1,336.66 平方公尺（佔 5.34%），建蔽率與容積率分別為 60％、350 ％。
14 圖 二 2 基地範圍（左）與土地使用分區示意圖（右） 資料來源：本計畫繪製 （四） 地籍與權屬 計畫範圍共有 30 筆土地，分別為員林段 593、593 5、593 8、593 11、 593 13、602 38、789 以及新生段 205、205 1、206、206 1、222 1、226、 226 1、227、227 1、228、228 1、229、229 1、229 2、230、264、264 1、 264 2、264 3、264 4、321、321 1、321 2。 土地權屬部分，員林段 602 38 與新生段 228、228 1、229、229 1、229 2 共 6 筆土地為財政部國有財產署土地，面積為 146.02 平方公尺（佔 0.58%）， 其餘 24 筆土地為交通部臺灣鐵路管理局所有，共 24,888.4 平方公尺（佔 99.42%）。
15 圖 二 3 基地地籍劃分圖 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫

市有紅壤分布，地質肥沃市和農業發展。

16 二、 自然環境分析 員林市在彰化平原東南邊，以西為彰化隆起的海岸平原、海拔高度約為 24 公尺左右，地勢平坦適合建築，地質年代為全新世，地質名稱為沖積層，員林
圖 二 4 基地地質圖 資料來源：經濟部中央地質調查所，地質資料整合查詢 三、 區域環境敏感地區概況 員林部分地區有淹水潛勢情形，然開發基地所在之區域無地勢較高，屬無 淹水潛勢地區；將所有環境敏感圖層進行疊圖分析後，可以發現計畫區內無任 何環境敏感區域。員林大部分區域屬土壤液化中高潛勢地區，本計畫範圍所在 之員林車站周圍區域，雖屬土壤液化低潛勢區域，然員林東側有員林斷層經 過，因此仍需注意建築耐震等相關規範；文化資產部分，開發基地未於文化環 境敏感區域內，開發基地北側有一歷史建築（員林穀倉）。 綜上所述，本計畫開發範圍無涉及環境敏感地區，然因活動斷層經過，因 此仍需注意建築耐震等相關規範。
17 圖 二 5 基地周圍環境敏感地區 資料來源：國土測繪平台 圖 二 6 土壤液化潛勢地區 資料來源：國土測繪平台
18 四、 交通條件分析 員林市屬南彰化地區核心，為鐵路、公路運輸集結點，內有台 1 線貫穿整 個員林都計區，並於計畫區西南側外圍與台 76 線由員林交流道銜接，往東可接 至中興系統後上國道三號，往西則可接至埔鹽系統上國道一號。在大眾交通運 輸上，都計區內有全彰化運量最高的臺鐵員林車站，日平均上下車人次為 14,454 人，往北可至彰化車站，往南則可至田中車站；此外區內亦有員林轉運 站，提供往高鐵彰化站、田中、彰化、草屯、溪頭等地的班車服務。 圖 二 7 基地周圍交通條件示意圖 資料來源：變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤檢討）規劃技 術報告 五、 人口條件分析 員林與其周圍鄉鎮以員林市為核心，形成大員林生活圈，依據彰化縣民正 處民國 110 年人口統計資料，員林市之人口約為 124,263 人，周圍之大村鄉 （38,457 人）、埔心鄉（34,451 人）、永靖鄉（36,300 人）、田尾鄉（26,691 人）、社頭鄉（42,436 人）以及田中鎮（40,717 人）所形成的大員林地區人口 共計 343,315 人。 員林市人口結構呈現都市型，以青壯年人口比例最高，為 69.71%，但青壯 年與幼年人口比例逐年下降，如下表所示：

資料來源：變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤檢討）規劃技術報告

備零組件製造業、加工業為主，其中大員林地區又以輪胎業、自行車業、織襪 業與花卉苗木業四大產業為主，許多中小企業與工廠分布在大員林地區，形成 許多產業聚落。

而這些中小企業之金流、物流最終皆往員林市流動，許多企業老闆、主管 也選擇就近居住、設籍員林，故流傳著員林有三多：有錢人多、銀行多、律師 多的說法。

19 表 二 1 員林市人口組成統計表
六、 產業條件分析 彰化縣本身即為農業大縣以及除六都地區以外之全臺第一大工業縣、以設
20 圖 二 8 大員林生活圈示意圖 資料來源：本計畫繪製 七、 大員林相關分析 （一） 彰化縣國土計畫（110 年 4 月） 員林市在國土計畫被歸類於三大門戶地區，且具有彰化縣運量最高的員林 火車站，必且正在進行「大眾捷運路網規劃：彰南捷運 員林、埔心、溪湖、二 林線」的先期規劃；其中將銜接員林火車站與彰化高鐵站，代表將來員林火車 站與彰化高鐵站來往將更為方便，又將來有田中支線，如果要搭乘集集支線的 旅客亦可藉由捷運先去員林進行消費再前往集集遊樂。 （二） 變更員林都市計畫主要計畫(配合員林火車站周邊都市計 畫)(第一階段)書（100 年 4 月） 本計畫區定位為「彰南區塊功能中心」，希望藉由「鐵路高架建設，帶動老 舊街區建物更新活化」、「利用都市更新方式，取得貫穿土地」、「調整都市計

範」四項願景，使計畫區成為融合交通轉運及城市行銷、行政、金融、休閒、

1. 留設未來計畫道路空間 考量員林車站周邊路網連續性與道路動線，開發基地內須留設北和街 11M、至善街 15M 與南和街 11M 未來都市計畫變更為道路用地之空間，以此串 連火車站東西兩側之商業行為。

2. 具公益性之開放空間

依據都市更新計畫，區域居民普遍認為都市更新地區缺乏公園綠地、廣場 等開放空間，故本計畫開發時須考量周邊居民需求，規劃具公益性之開放空 間，並串聯員林車站前後站之機能與動線。

3. 更新計畫願景與目標定位 目標是「透過都市再生手段，形塑員林舊市區中心之新興商業購物街區與 人行徒步廣場」，以「結合區域特色資源，帶動核心商業區的機能再發展」之策 略，期望於計畫區導入新興商業模式與購物機能，使員林從南彰化傳統都市生 活圈地中心城鎮，進化為擁有城市生活消費等多功能之區域商業核心。

21 畫，提高土地使用規劃合理性及利用效率」、「運用公有土地，提供更新整體示
生活及資訊等多機能的區塊功能中心。 其中在再開發構想中，計畫區內位於新興產業發產區，作為串聯環狀商業 帶，提供百貨發展、文教補習零售服務等發展空間。 （三） 擬定員林火車站周邊都市更新地區都市更新計畫（105 年 8 月） 自 103 年 11 月 2 日員林鐵路高架化通車後，彰化縣政府於 105 年 8 月 23 日公告實施《擬定員林火車站周邊地區都市更新地區都市更新計畫》，希冀透過 鐵路高架化後兩側與橋下土地空間釋出之契機，翻新都市面貌，並改善員林車 站周圍交通動線，與市中心居住環境不佳，住宅窳陋情形，帶動舊市區再生。 依據都市更新計畫之指導與願景，本計畫開發時需考量下列事項：
第二節 周邊建成環境分析 基地周邊之環境可以分為中心商業區、鄰里商業區及住宅區；台 1 線則為 基地周邊重要聯外道路，往南可藉由員林交流道接至台 76 線前往國道一號及國 道三號。基地周邊有四處人潮熱點，有兩處位於鄰里商業區，一處位於中心商 業區，一處位於住宅區，詳如圖二 9 所示，以下將對各熱點進行詳述。

近年後站受其高架化、都市擴張等影響，也有十分充分的發展表現，惟前後站 都市定位仍有差異。

22 圖 二 9 基地周邊環境人潮熱點圖 資料來源：本計畫繪製 一、 建成環境分析 建成環境分析以基地和車站為基準，經本案現況調查與相關資料蒐集成 果，站前之發展除早於後站地區外，各類商業發展、建築開發也相較完善；然
（一） 車站站體 基地與車站之互動關係強烈且不限於車站本體，因其高架化之緣故，基地 東側面臨著約 15 公尺高之水泥量體；然而實地調查分析後發現，鐵路高架化之 地區有其規劃特色，並得與本計畫相互配合處。 高架化地帶保留橋下空間，現況除作為停車場使用外，亦引入流動攤販進 駐，使其保持空間活動，另北側之橋下空間，則沿鐵路配置綠地與開放空間， 延伸範圍長，貫穿市區與鐵路東、西住宅聯併。而高架化與站體結合地區，以 基地所在之後站說明，保留一定空間栽種綠帶，並配置 6 公尺廣場兼道路用地 （目前供作人行空間），減少量體壓迫並有遮陽效果；與基地更兼隔 12 公尺 （私設通路 6 公尺+人行空間 6 公尺），整體視覺環境尚為開放、舒適。

主，與居住形成混和型的建成環境。

第二層為台一線以東、第一層以西，為第一層舊城建築與新建之過度地

23 圖 二 10 員林車站高架化與人行空間 資料來源：本計畫拍攝 （二） 基地、車站西側（後站） 車站西側之建成環境，可以三個層次做分析。第一層為基地向西一 二街 廓，大多為鄰接聯棟式的騎樓建築，樓層數約為 3~5 層，屋齡粗估 50~60 年； 成排房屋沿街展開，一樓大多做店面使用，商業雖發達，但多以鄰里型商業為
區，此區開始出現新興住宅，且商業使用愈趨多元，但仍為鄰里商業相關。 第三層則為台一線以西，受外環開發、都市擴張影響的叫新興地區；新建 案增加、鄰里公共設施亦隨規劃而增加。 整體而言，車站西側之使用以住宅為主要導向，商業類型集中在鄰里商 業；其中可明顯觀察到都市擴張痕跡，建築年齡由東向西遞減，並以台一線為 重要的交通動線和區塊分隔。 （三） 基地、車站東側（站前） 車站東側為員林最早發展之地區，土地使用強度高、各類型商業雲集。基 地與前站之互動關係，主要通路為臨基地北側之靜修路；其直通前後站、車流 量大且路幅有限（15M），為基地周遭最大的交通挑戰。 另人行動線重要通道為車站本體之大廳，其直通站前廣場與後站出入口， 為基地重要的人行發源點。

14,000 餘人出入火車站，站前廣場作為前站門面，又 站前廣場亦可用於興辦活動，使用彈性高，故為基地周邊人潮熱點之一。站前 廣場鄰近街廓以鄰里商業為主，周邊即為舊市區，是為舊市區與火車站間的過 度地帶。

（四） 人潮熱點Ｃ右－舊市區 舊市區位於火車站東側，從日治時期就已經開始發展，至今商業行為仍十 分活絡，即使是平日，一到飯點人群便蜂擁而至於此，許多速食店及連鎖店也 皆坐落於此，是員林人外食或逛街的第一選擇，也是基地周邊最大的人潮熱 點。其周邊環境依舊是以鄰里商業為主，但卻十分密集，是為員林市的中心商 業區。

24 二、 人潮熱點分析 （一） 人潮熱點Ｂ－轉運站 員林轉運站作為基地周邊重要交通設施，是當地居民前往鄰近鄉鎮及外縣 市的大眾運輸工具之一，提供往高鐵彰化站、田中、彰化、草屯、溪頭及台北 等地的班次服務，其周邊環境主要以住宅為主，商業活動較少，故被歸類於住 宅區，然轉運站坐落於此，故為周邊重要熱點之一。 （二） 人潮熱點Ｃ左－新生路兩側 新生路為員林火車站後站商業街，新生路北側（以至善街為界）主要以餐 飲業為主，南側則多有建材行及藥局，周邊環境商業活動較發達，以鄰里商業 為主，是為住商混合之街區。 （三） 人潮熱點Ｐ－站前廣場 員林火車站為彰化縣班次第二密集，運量最大的火車站，具鐵路局 109 年 統計年報所計，每日約有
第三節 土地取得方式 本計畫土地取得方式為參與「臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計 畫案」，並依據招商案設定，繳付土地租金與權利金並取得土地 50 年地上權， 詳如下述。 一、 臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 彰化縣政府於 105 年 8 月 23 日公告實施《擬定員林火車站周邊地區都市更 新地區都市更新計畫》，規定更新單元劃定基準，並啟動該門戶都市更新。108 年 8 月 12 日與交通部臺灣鐵路管理局（以下簡稱臺鐵局）會商後，同意臺鐵局 就其所有 24,198.86 平方公尺土地先行辦理都市更新招商，是為「臺鐵局員林 火車站周邊土地都市更新招商計畫案」（以下簡稱招商案）。
25 主辦機關為彰化縣政府（以下簡稱甲方），本計畫為參與都市更新招商之事 業實施者（以下簡稱乙方）。 （一） 法源依據 依據《都市更新條例》第 12 條，彰化縣政府經臺鐵局同意後，依據同法之 第 13 條公開評選都市更新事業實施者，公開評選程序依「公開評選都市更新事 業實施者評選會組織辦法、都市更新事業實施者公開評選辦法」之規定辦理。 （二） 開發方式與範圍 以都市更新設定地上權方式開發，分為西側基地與東側基地，西側 16,289.52 平方公尺土地設定普通地上權 50 年（可延長 20 年）；東側 7,909.34 平方公尺土地設定區分地上權（可延長 20 年），包含員林車站北側鐵路橋下空 間與車站站體南側空間，如圖二 11： 圖 二 11 開發方式與範圍示意圖 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 （三） 權利金及土地租金 依據招商案設定，契約期間應付與臺鐵局相關權利金以及土地租金如下： 1. 開發權利金 乙方應向甲方繳付開發權利金總額計新台幣 3,000 萬元整。 2. 營運權利金 每年固定 1,300 萬元加上營業收入淨額比例（不得<3.00%）計收，申 請人應填具營運權利金標價單(包含營業收入淨額比例、各年應支付之營運 權利金金額），若該年實際營運權利金金額低於填具金額者，乙方應依填具 金額支付；申請人填具之各年應支付之營運權利金金額加總總額不得低於 新臺幣 9 億 8 佰萬元整。
26 3. 超額權利金 自營運收入發生當年度起算，當各年度實際營業收入淨額大於預估營 運收入超過 10%時，即認定該超過 10%以上之差額為超額營業額；乙方除應 依契約規定繳付營運權利金外，應就超額營業額另行繳付超額權利金；預 估營運收入淨額以主管機關核定之都市更新事業計畫中，財務計畫預估當 年度之營業收入作為認定基礎；超額營業額之認定採累進制，並依下圖二 12 規定繳付： 圖 二 12 超額權利金示意圖 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 4. 土地租金 本計畫依據臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案，應繳交 之土地租金如下表二 2： 表 二 2 土地租金項目表 普通地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 1％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 4％計收(固定) 區分地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 0.5％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 2％計收(固定) 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 （四） 契約工作範圍 表 二 3 實施者與主辦機關工作範圍彙整表 主辦機關為彰化縣政府（以下簡稱甲方），本計畫為參與都市更新招商之事業 實施者（以下簡稱乙方）。 角色 工作範圍 實施者 都市更新事業計畫實施者於本契約期間內，應就本計畫土地 範圍，依《都市更新條例》與相關法令擬具都市更新事業計畫向 都市更新主管機關報核。

主辦機關

甲方應協助乙方完成擬定細部計畫及都市計畫變更（如有）

甲方應提供乙方必要之協助與文件，以辦理本計畫更新基地 鑑界或確認開發範圍之相關事項，相關費用由乙方負擔。

甲方應於簽訂設定地上權契約前，完成本計畫更新基地範圍 內財政部國有財產署管有土地之撥用及產權移轉登記事宜。

辦理公有土地點交予乙方。

乙方若有申請融資之必要時，得協助乙方向融資方說明。

因可歸責於甲方之事由，於約定期間內未完成上開應辦事項 者，乙方得以書面向甲方申請延長本契約，並向各土地管理機關 延長設定地上權契約之期間，惟乙方於契約延長期間仍應支付土 地租金。

資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案

（五）

109 年中進行第二次公開評選文件的公開閱覽。然而招商標案與報告書已不可考， 故本案以自身經驗認為流標可能原因有三。

27 主辦機關為彰化縣政府（以下簡稱甲方），本計畫為參與都市更新招商之事業 實施者（以下簡稱乙方）。 角色 工作範圍 簽訂委託契約後，雙方應協議就本計畫範圍內之部分土地交 付予實施者負管理維護之責，該部分土地得供施行簡易綠美化、 本計畫行銷廣告及工址勘查、鑑界等前置作業，前述管理維護計 畫應送主辦機關同意，並不得有營利行為。
之相關程序。
第一次公開評選流標原因檢討 原台鐵標案在 108 年底第一次公開評選，惟第一次招標作業流標，於
1. 土地形狀不利於建設大型百貨 標案基地面積狹長，空間安排僅能以傳統直線型商場設計，動線設計 將稍嫌單調。 2. 臨路條件差 標案基地臨路條件差，現基地僅北側臨靜修路（15m），以及範圍內有 一私設通路（12m），除建築物無法設計太高外，交通動線安排也將成為一 大課題。 3. 權利金比例 標案設定之權利金項目過於繁雜與權利金設定比例過高，導致民間實 施者自身財務效益低落甚至虧損。
28 第三章 市場分析 本節係依據都市計畫、都市更新計畫招商案等願景與指導，以及秀泰集團 自身品牌經營之領域，分析與評估引進百貨商場、影城及商旅等商業空間之市 場可行性，進而確定開發內容之定位與開發項目之屬性。 第一節 百貨零售業市場分析 一、 總體市場條件 根據民國 110 年批發、零售及餐飲業經營實況調查報告，民國 109 年零售 業營業收入為 3.86 兆元，較 108 年增加 0.2%，其中百貨公司所屬之綜合商品 零售業增加 1.5%。 圖 三 1 2016~2019 年百貨公司業營業額（以年為週期單位） 資料來源：經濟部統計處 再依據經濟部統計處統計之民國 105~110 年百貨公司業營業額，若以年為 週期單位可發現百貨公司業之年營業額自民國 108 年起逐年遞減，推測為疫情 影響，倘若以季為週期單位，則可發現從期間第四季（百貨公司周年慶）之營 業額仍呈現穩定成長狀態，因此可推測民國 108 年後至今百貨公司業雖受新冠 肺炎疫情影響而造成營業額下降，但整體來說百貨公司市場仍維持成長狀態， 詳如下圖三 2。 圖 三 2 2016~2019 年百貨公司業營業額（以季為週期單位）
29 資料來源：經濟部統計處 二、 區域居民消費能力分析 根據民國 110 年彰化縣家庭收支概況統計，民國 109 年平均每人可支配所 得為 29.9878 萬元，較 108 年 28.5842 元增加 1.3945 元(4.88%)，較 100 年 21.8099 元增加 8.1688 元(37.45%)。近 10 年主要係呈現逐年遞增走向，又本 縣 10 年間之增加幅度較臺灣地區平均值(33.97%)高出 3.48 個百分點。 圖 三 3 彰化縣平均每人可支配所得 資料來源：民國 110 年彰化縣家庭收支概況統計 再依據行政院主計總處家庭收支調查報告，彰化縣 109 年平均每戶家庭消 費支出計 60 萬 2,152 元，其中以「住宅服務、水電瓦斯及其他燃料」(含自用 住宅設算租金支出)12 萬 7,772 元(占 21.22%)最高，「醫療保健」11 萬 9,434 元(占 19.83%)次之，「食品及非酒精飲料」10 萬 7,798 元(占 17.90%)再次之。 觀察近 10 年資料，前開 3 項費用為本縣家庭主要支出項目，平均每年約占 56%，比重近 6 成。詳如表三 1： 表 三 1 105~109 年彰化縣平均每戶家庭消費支出表 項目 105 年 106 年 107 年 108 年 109 年 合計 603,518 621,736 596,383 628,479 602,152 食品及非酒精飲料 106,501 112,658 104,031 107,089 107,798 菸酒及檳榔 8,420 7,560 7,636 7,702 7,265 衣著鞋襪及服飾用品 17,730 17,901 16,829 19,243 17,157 住宅服務、水電瓦斯及其 他燃料 127,967 126,603 120,403 125,991 127,772 家具設備及家務維護 12,705 14,443 12,508 14,810 14,106 醫療保健 94,457 109,834 113,431 111,760 119,434 交通 76,479 58,119 57,961 63,481 54,220

太大波動的狀態。

104,031 107,089 107,798

7,702

16,829 19,243 17,157

126,603 120,403 125,991 127,772

12,508 14,810 14,106

94,457 109,834 113,431 111,760 119,434

76,479 58,119 57,961 63,481 54,220

21,826 21,291 18,934 20,614 19,419

25,172 25,528 24,153 30,714 21,056

28,530 31,631 25,005 25,813 27,037

55,842 63,462 65,769 65,813 59,658

27,889 32,708 29,723 35,448 27,231

30 項目 105 年 106 年 107 年 108 年 109 年 通訊 21,826 21,291 18,934 20,614 19,419 休閒與文化 25,172 25,528 24,153 30,714 21,056 教育 28,530 31,631 25,005 25,813 27,037 餐廳及旅館 55,842 63,462 65,769 65,813 59,658 什項消費 27,889 32,708 29,723 35,448 27,231 資料來源：行政院主計總處家庭收支調查報告 三、 目標市場分析 （一） 需求面分析 根據行政院主計總處家庭收支調查報告，彰化縣平均每戶消費支出項目 中，屬百貨公司產品之項目分別為衣著鞋襪及服飾用品、家具設備及家務維 護、休閒與文化與餐廳及旅館四大項，總計 111,997 元，佔彰化縣平均每戶消 費支出比例 18.6%，且民國 100 年至 109 年間佔比皆在 18.5%左右，呈現穩定無
推算員林周邊地區之年需求量，服務範圍人口以大員林地區人口乘以青壯 年人口比例，則約為 23.9 萬人，並設定本計畫市場占比為 10%，則可推算出市 場年需求量為 13 億 3307 萬 7661 元，也可視為預估之商場之年營業額。 表 三 2 105~109 年彰化縣平均每戶家庭消費支出表 項目 105 年 106 年 107 年 108 年 109 年 合計 603,518 621,736 596,383 628,479 602,152 食品及非酒精飲料 106,501 112,658
菸酒及檳榔 8,420 7,560 7,636
7,265 衣著鞋襪及服飾用品 17,730 17,901
住宅服務、水電瓦斯及其 他燃料 127,967
家具設備及家務維護 12,705 14,443
醫療保健
交通
通訊
休閒與文化
教育
餐廳及旅館
什項消費
資料來源：行政院主計總處家庭收支調查報告

範圍為台中都會區與周邊縣市如苗栗、南投與彰化之居民，同時主打許多國際 精品品牌，吸引高階客群；中友百貨與廣三 SOGO 定位則是地區型之百貨公司， 主要吸引百貨公司所在地區周邊居民，並以日常食衣住行育樂為主要經營項 目；嘉義地區之百貨公司新光三越與遠東百貨，定位同樣為地區型之百貨公 司，主要吸引百貨公司所在地區周邊居民，但由於周邊縣市缺乏同類型設施， 因此同時吸引部分雲林縣與北台南市地區居民前往消費。 未來可能潛在競爭者為中友百貨彰化市第二停車場 BOT 案，預計於 2024 年 興建樓地板面積 92,562 平方公尺之地區型百貨商場，可能與本計畫出現競爭相

31 （二） 供給面分析 從供給面來看，近兩年中台灣百貨零售市場迎來投資爆發期，近兩年投資 超過 550 億，但全集中於台中都會區內（臺中、彰化市），南彰化、雲林與南投 地區缺乏集中式之綜合商品零售設施進駐，現況以個別零售店面形式分散於員 林市區中，其中衣著鞋襪及服飾用品主要分布於前站之光明街，家庭用品、餐 廳等則分布於前站之中正路地區。 四、 產品市場定位 （一） 競爭者分析 針對競爭者之營運狀況、面積及類似產品與定位進行供給面之競爭分析。 由下表可得知，中台灣百貨公司集中於臺中都會區內，距員林市約 30~40 分鐘 車程，其中新光三越與 Top City 台中大遠百定為為都會區大型百貨公司，服務
同市場的情形。 表 三 3 競爭對手綜合分析表 名稱 樓地板面積 （㎡） 2021 年營業額 定位 新光三越中港店 105,438 214.2 億(+4%) 大型百貨公司、國際精品 台中大遠百 119,009 168 億(+12%) 大型百貨公司、國際精品 中友 72,728 72.8( 8.4%) 中型百貨公司 廣三 SOGO 60,751 53.億( 4.9%) 中型百貨公司 嘉義新光三越 18,436 13 億 中型百貨公司、流行文化 嘉義遠東百貨 暫無資料 暫無資料 中型百貨公司 資料來源：本計畫彙整 （二） 服務範圍 商圈分析可依據瑞利定律公式（Da=d/(1+√Pa/Pb)，Da 為 a,b 兩城市比較 後，a 城市之商圈距離；d 為 a,b 兩城市之距離；Pa 為 a 城市人口；Pb 為 b 城 市人口）可與周圍之都會核心或地方次核心所在地定義相同產品之商圈分歧 點。
32 故依據瑞利公式試算與周圍競爭者之商圈分歧點，作為本計畫之服務範圍 依據。與北方之台中都會區及潛在競爭者所再地彰化市比較，與台中都會區之 百貨公司商圈分歧點為 5.6 公里；與彰化市百貨公司商圈分歧點為 8.8 公里， 則取距離較短之 5.6 公里為基準；與南方之嘉義市比較，商圈分歧點為 22 公 里。再設定商圈之等級，主要商圈設定為 70%之服務人口所在地區，且距離約 20 分鐘內之車程；次要商圈為 20%之服務人口所在地區；邊際商圈則依據上述 之商圈分歧點劃設，約 10%之服務人口所在地區。 則本計畫預計商圈範圍如下圖所示則主要商圈為員林市、埔心鄉、大村 鄉、永靖鄉、社頭鄉、田尾鄉、溪湖鎮、北斗鎮；次要商圈為南投市、田中 鎮、集集鎮、竹山鎮、其餘南彰化地區；邊際商圈則為斗六市、草屯鎮、北雲 林地區。 圖 三 4 各級商圈示意圖 資料來源：本計畫繪製 （三） 秀泰旗下商場分析 本計畫分析秀泰集團旗下之五間已開始營業之秀泰生活樹林店、台中站前 店、文心店、嘉義店、臺東店，以及預計民國 111 年底開始營業之秀泰岡山 店。 目前六間秀泰生活所在之地區，文心店與站前店位於台中都會區中心、嘉 義店則是位於嘉義市中心，市場規模與服務人口皆大於本計畫所在之員林市； 臺東店市場規模則小與本計畫，岡山店則尚未開幕，無實際數字可參考。

81,632.7

116,788.32

128,205.13

62,500

33 秀泰樹林則與本計畫基地條件相近，新北市樹林區人口為 18.1 萬人，屬於 大台北都會區較為邊陲之地帶，與員林同為大型都會區邊陲之次核心地區，故 選擇此案例進行分析研究並與本計畫做比較。 秀泰生活樹林店屬於地區型之百貨商場，主要服務對象為樹林區居民。秀 泰樹林店屬影城加上百貨商場之營運模式，總樓地板面積為 18,700 坪，約為 61,818 平方公尺（含停車場），年營業額為 13 億元，故坪效約為每坪 69,518.7 元。 表 三 4 秀泰生活案例分析表 項目 總樓地板面積（坪） 營業額 坪效（元/坪） 服務人口 秀泰樹林 18,700 13 億 69,518.7 18.1 萬 秀泰文心 24,500 20 億
30 萬 秀泰站前 13,700 16 億
30 萬 秀泰嘉義 7,800 10 億
30 萬 秀泰臺東 4,000 2.5 億
20 萬 秀泰岡山 10,000 預計 15 億 預計 150,000 30 萬 資料來源：本計畫彙整 表 三 5 本計畫與秀泰樹林站比較 秀泰樹林 秀泰員林（本計畫） 基地條件 大台北都會區邊陲 台中都會區邊陲 人口（周邊地區） 18.1 萬 約 20 萬人 土地面積 約 10,600 ㎡ 16,289.52 ㎡ 營業面積 61,818 ㎡ 預計至少可興建㎡ 經營定位 地區型百貨商場 預計為地區型百貨商場 資料來源：本計畫彙整 （四） 產品定位設定 依據目標市場分析，因無法與北側臺中都會區大規模購物中心、高級之中 大型百貨公司競爭，且本計畫預計商圈服務範圍是以員林為中心，向外擴張至 周圍鄉鎮、南彰化與南投地區，因此市場定位應屬服務周圍地區之地區型百貨 商場，以滿足周圍居民日常食衣住行育特需求為主，由於員林與周邊地區目前 無同等級之商業設施與競爭者，故屬市場空白區，符合秀泰集團之市場經營策 略。 五、 小結：市場可行性評估 綜合上述分析，「秀泰生活員林店」之市場定位為地區型百貨商場，以周圍 居民食衣住行育樂需求為主，目標客群為大員林地區，並擴及南彰化、北雲林 以及南投縣，與臺中都會區之大型百貨商場做出市場區隔，場定位符合秀泰主 打無競爭者之市場空白區的經營策略；區域市場上供給面較無同等級競爭者，

觀賞電影的體驗已大幅提升。然而到電影院看電影，仍是現代人的喜好活動， 依台北市電影戲劇及影片商業同業公會統計，國內電影票房仍創新高，院線競 爭日益加劇。此外，依文化部影視廣播產業趨勢研究調查報告（電影）資料顯 示，近一年間，國內約有 42.85%的民眾曾至戲院觀看電影，其中有近 87.8%的 人會看首輪電影。與去年相比，國內民眾進電影院的比例略有提高。對比 2018 年與 2019 年調查的結果顯示，國內民眾在進電影院觀看電影的比例有所增加， 雖然至電影院觀看電影會受到時間限制以及民眾觀看影音內容的管道越趨多 元，但至電影院觀看電影屬於社交活動的選項之一，與朋友們間的觀影互動擁

34 需求面也呈現穩定狀態，故評估本計畫之市場可行性實屬可行。 第二節 電影映演業市場分析 一、 設施供給概況 根據調查，彰化全縣電影院於 2021 年底總計有 3 處，分佈於彰化市（2 間）及員林市(1 間)。然彰化市唯二的傳統戲院 彰化大戲院不敵疫情衝擊， 於今年 1 月停業正式走入歷史，目前彰化市老戲院就剩火車站旁的台灣大戲院 仍勉強營運中；員林的員林影城則因設備老舊加上疫情影響，同樣面臨倒閉邊 緣。 另外，2019 年彰化市光復郵局與國賓影城簽約，引進彰化市第一家複合式 影城，位於火車站前 150 公尺，舊址是超過 50 年歷史的老建物，斥資 4.55 億 元拆掉重建，興建地下 3 樓、地上 6 樓複合式商業大樓，地下樓層規劃停車 場，1、2 樓續做郵局營業用途，3 到 6 樓規畫經營影城、美食廣場及健身運動 中心，基地面積 564 坪，樓地板高達 3,000 多坪，若工程如期進行，預計民國 112 年將開始營運。 二、 消費需求分析 雖然串流影片盛行，民眾可以隨時、隨地以各種設備觀賞電影影片，在家
有不可取代性。以及參考 Pollster 波仕特市調機構所作電影消費行為調查結果 來看，電影院觀影的主要消費族群為 20~40 歲，約占 68.5%；而若從觀影頻率 進行比較，雖然民眾觀影頻率已較往年略減，但推算每人進電影院的每年觀影 次數仍有 8.2 次。

層外，也有助於吸引更多周邊地區消費者前來，而根據觀察目前本計畫影城競 爭設施之營業情形，可初步掌握其在市場差異化態勢。

從本計畫商業設施主要商圈空間範圍來看，本計畫影城競爭設施主要為員 林舊市區，距離本計畫基地步行約 10 分鐘距離之員林影城，在特性上，員林影 城位於員林綜合市場內，屬於較為傳統、地區性的電影院，提供純觀影服務無 其他附屬娛樂設施，硬體設備普通，其主流院線片的片數較少且上映檔期較 長，價格落在 180~200 元。潛在競爭者部分，未來國賓影城未來將進駐具員林 車程約 30 分鐘的彰化市，其同樣為業界知名連鎖影城品牌，並結合量販店、美 食廣場、健身中心等發展之複合式商場，是較為迎合近年家庭休閒娛樂、平價

35 圖 三 5 民眾近一年內至電影院觀看的比例示意圖 資料來源：台灣經濟研究院整理 三、 市場競爭影響分析 （一） 競爭對手分析 面對各方影城映演設備、價格、行銷活動彼此間的競爭，除了滿足在地客
消費之趨勢，因此影城定位以商品服務性價比為訴求，兼顧如多聲道音效系 統、4D 動感座椅、會員票價等消費者關注項目，因此對本計畫仍具有相當程度 的影響力。 （二） 本計畫競爭優勢 由於影城主流院線片的上映檔期、影廳設備規模普遍差異不大，故影城本 身或是額外服務都會成為品牌競爭上的差異，且本計畫的基地條件相較競爭對 手員林影城來說，基地規模較大、交通條件具優勢，且本計畫在其附屬商業機 能結合電影院，將不僅有其特定消費族群為基礎，而不同於其他市場競爭設施 以購物為主之商業型態，消費族群也各有差異。

市場商機或許造成衝擊，但不可否認，隨著電影拍攝和放映技術、觀影設備的 革新，能帶給觀影者更棒的影音視覺體驗，促使電影消費市場和頻度都有持續 增加，電影院之於民眾日常休閒活動仍有不可替代的地位。 而根據台北市文創消費調查研究，文創消費者最常出現在電影院，且高達 64.1%是與朋友一同前往這些藝文消費場所，顯示在電影院、書店、藝文特區等 藝文消費場所常為聚會的優先選擇。故綜合研判，；另外在先天立地優勢條件 上，座落地段相對宜居且人口持續成長。因此在市場競爭將趨以連鎖品牌形成 大者恆大情勢下，本計畫影城設施若能引進連鎖領導品牌，才能有利於藉由經 營優勢及行銷活動，降低營運成本及穩定市場地位，提高生存利基及競爭影響 力。

36 （三） 市場定位及目標客群 依據「台灣電影觀眾的觀賞動機與消費行為研究」之研究顯示，年齡在 18 歲以下及 19 24 歲之族群，深入了解電影資訊管道較多，且在觀賞電影動機調 查分析中，該二族群比例有 55%以上為平日休閒活動及親友邀約時會去觀看電 影。亦可發現 18 歲以下之觀眾將電影視為休閒娛樂最主要之一環，且在平日休 閒情況下觀賞電影之比例最高，故本計畫之秀泰影城以青年族群為主要之目標 客群。 （四） 競爭影響分析 受到智慧型手機和網路科技普及，影音視聽變得垂手可得的娛樂，對電影
四、 潛在消費人口 本計畫以零售商圈理論及實務經驗為基礎，考量設施規模、交通可及性及 行政區劃現況，設定該主要零售商圈服務為以 20 分鐘車行空間範圍為主，並以 地理資訊系統進行空間分析推算。在 20 分鐘車程範圍內，計有約 16.5 萬人居 住人口，預計可貢獻八成營業額，評估其每年潛在消費人口應可達約 20.6 萬 人。（16.5÷80%＝20.625） 第三節 旅館住宿業市場分析 由於員林為南彰化地區之經濟、生活機能核心，且基地位於員林車站與員 林轉運站旁，為人潮眾多之重要交通節點，且周圍鄉鎮新興產業園區發展與眾 多中小企業帶來許多商務辦公之住宿需求，具有良好之旅宿業發展條件，故分 析基地以秀泰生活員林店為基礎，引進旅宿業經營之市場可行性，詳細說明如 下： 一、 目標市場分析 員林市與周圍鄉鎮多以傳統產業與傳統聚落為主，非屬觀光重點地區，較 無特色觀光景點，因此觀光旅客數量較低，故本計畫以一般旅館作為主要分析
37 對象，分析員林市旅宿市場供需概況分析： （一） 供給面分析 根據交通部觀光局台灣旅宿網統計資料，員林市一般旅館總計有 13 家，提 供 524 間房間數，每家客房數皆不超過 100 間，全屬於中、小型旅館，分佈情 形一般旅館多分佈於員林車站西側前站地區，以員林車站為中心 600 公尺（約 10 分鐘）範圍內則有 6 間旅館飯店，除康橋商旅以外，其他為中低等級之旅 館，普遍老舊。其餘則多為於員林市區外為之住宅區域或交通要道旁，屬性也 偏向汽車旅館。 圖 三 6 員林一般旅館分布示意圖 資料來源：本計畫繪製 表 三 6 員林市旅館業（不含民宿）現況綜整表 項目 類型 房間數 規模 房價 等級 康橋商旅 商務旅館 54 中型 $4,500 $12,000 高 麗禧酒店 四星級飯店 80 中型 $3,800 $7,000 高 棕梠湖岸精品旅館 汽車旅館 22 小型 $2,300 $8,000 中高 楓采時尚汽車旅館 汽車旅館 32 中型 $4,800 $6,800 中高 員林紅樓商旅 商務旅館 45 中型 $5,660 $6,600 中高 歐香莊園商旅 商務旅館 10 小型 $4,200 $6,200 中高

40.84%，可推算員林市平均每日需求客

110 年「國人旅遊狀況調查報 告」，國人國內旅遊總旅次為 156,437,000 旅次，國人旅遊天數平均為 1.52 天，前往員林旅遊之比例為 4.2%，住宿於旅館之比例 0.6%，再依 110 年員林旅 館業營運統計資料，平均每房住用人數約為 1.93 人，預估國人遊客至員林旅遊 平均需求客房數約為 85 間。由此可知，員林觀光旅宿與非觀光旅宿（商務辦公 等等）之日需求房間數為 85 間（49.67%）與 124 間（50.33%）。 此外，員林周邊新興產業園區與特定區發展如中科四期二林園區、二林精 密機械園區、彰化高鐵特定區等，將有許多大廠進駐、提供上萬就業人口，以 及彰化縣本身眾多中小企業，帶動南彰化最為繁榮的員林市區之房市發展，而 政府亦加速打通西濱快台 61 線銜接東西向台 76 線快速道路的中科快速聯外道 路，使其縮短二林與員林的距離。因此，本計畫預估周邊新興產業園區發展將 會提升員林市之商務旅客住宿需求量。

38 項目 類型 房間數 規模 房價 等級 晨陽文旅 文創旅館 63 中型 $4,600 $6,000 中高 楓華蜜雪兒精品旅館 一般旅館 27 中型 $1,335 $5,091 中 員林商旅 商務旅館 43 中型 $2,800 $4,000 中 金利星汽車旅館 汽車旅館 25 中型 $2,980 $3,980 中 雅迪商務旅館 商務旅館 65 中型 $1,880 $2,980 低 富山商旅 商務旅館 37 中型 $600 $2,800 低 富安大旅社 一般旅館 21 小型 $1,100 $1,500 低 資料來源：台灣旅宿網，本計畫彙整 註：參考吳勉勤的《旅館管理概論》之規模分類，小型為 25 間以下，中型為 25 100 間，大型為 300 間以上。等級方面依房價及服務品質，本計畫自行判定。 （二） 需求面分析 各鄉鎮旅館 2021 年度營運報表中，員林市年總出租客房數為 186,726 間， 客房住用數為 76,267，則客房住用率為
房數為 209 間/日；另根據交通部觀光局民國
39 圖 三 7 周圍新興產業園區與特定區示意圖 資料來源：本計畫繪製 二、 產品市場定位 （一） 民眾住宿偏好分析 價格之高低會影響消費者購買商品或服務之意願及決策，因此定價策略相 當重要。依交通部觀光局統計資料，彰化縣近三年平均房價約落在每房 1,952 元，員林市一般旅館近三年平均房價則是較彰化縣高，為每房 2,192 元，顯示 至員林住宿之旅客消費偏好為一晚 2,000 元上下，價格較為平價之旅館。 表 三 7 一般旅館平均房價統計表 年度 平均房價（元） 臺灣地區 新北市 臺北市 臺中市 高雄市 彰化市 員林市 2021 2,338 2,209 2,398 2,434 1,849 1,961 2,241 2020 2,186 2,197 2,209 2,244 1,694 1,850 2,248 2019 2,190 2,057 2,675 2,174 1,687 2,045 2,086 平均 2,238 2,154 2,427 2,284 1,743 1,952 2,192 資料來源：交通部觀光局；本計畫彙整 （二） 目標客群 由於員林市非屬重點觀光地區，附近觀光資源與景點較為缺乏，但基地擁

將以中小規模之商務旅館為主。 現有中價位之紅海市場已近飽和狀態，考慮上述基地優勢及限制，同時配 合本計畫之規劃構想，旅館預計設立於

40 有交通區位良好、周圍因中小企業眾多以及新興產業園區發展使得商務辦公需 求增加等優勢條件，因此本計畫之旅館以前往員林或周邊地區之商務辦公旅客 為主要客群，但仍可服務觀光旅遊之旅客。 （三） 產品定位設定 依房間數及房價等級之象限分類員林市一般旅館，可發現高級旅館及中大 規模且價錢中低之旅館為尚未開發之藍海市場，而中小規模且中價位之旅館為 目前較為競爭之紅海市場。 本計畫周邊鄰近舊市區機能良好，且交通區位條件最佳，於員林後站步行 一分鐘之距離，另考慮到附近產業園區及高鐵劃定站等所帶來的人流機會及商 務旅次，本計畫適合以商務旅館為開發方向。而在條件限制方面，因基地面積 狹長、員林市總體觀光市場及住宿需求量不高，住房率維持三四成，故本計畫
A 棟建物之頂層，其下方購物商場為高 單價精品品牌居多，目標客群以白領階級之旅客為主，因此，本旅館定位將為 中高價位之高級商務旅館，打進未成熟且有機會的藍海市場，與現況之多數供 給者做出產品定位之市場區隔。 圖 三 8 員林市旅館業市場區隔圖 資料來源：自行繪製 三、 小結：旅宿市場可行性評估 員林本身因其產業和地方特質，並非主要之觀光地區，加上台中等周遭市 鎮對於觀光業的拉力較大，故一般觀光旅館恐難以在員林紮根，也因此該產業

難以振興。

然而考量基地周邊鄰近車站與舊市區機能良好，以及良好交通區位條件， 位於員林火車站後站步行一分鐘之處、步行約五分鐘即可到轉運站，加上附近 新興產業園區發展及眾多中小企業，將帶來可觀的商務辦公住宿需求，故引進 商務旅宿之市場可行性係為可行，同時配合基地條件限制，如基地形狀狹長、 鮮少觀光旅客駐留等，將以中小規模之商務旅館為開發目標，定價策略則以中 高價等級為主，與現況之多數供給者做出產品定位之市場區隔。

41
42 第四章 開發構想與規劃 本章節為開發事業之市場定位與實質營運，銜接至空間實質規劃之過程。 本章以開發定位為開頭，重述市場分析所得之營運結論；接續空間規劃構 想，將事業落實實體空間；再搭配市場分析和本計畫開發營收之構想，試算各 事業所需之規模與總樓地板面積；最終結合空間規畫構想，並於「量體規模與 功能」做最後量體大小、基本形狀、樓層數、建築地點之確認。 最終，再配合量體與基地規劃成果，探討財務估算與分期分區可能性，最 終決定開發方案。 圖 四 1 章節架構圖 資料來源：本計畫繪製 第一節 開發定位與標的 秀泰生活的營運策略為「在吃飯看電影的同時，也能順便購物。」，本計畫 將依循現有的營運模式與策略，並結合前述市場分析，提供主打居民日常食衣 住行育樂消費需求之地區型百貨商場，預計服務範圍將包含員林市區以及周圍 鄉鎮。

區之發展。

43 本計畫預計以參與臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案方式取 得地上權 50 年之開發營運權利，於員林車站西側開發「秀泰生活員林店」，期 望透過大型商業設施進駐與公共設施規劃，帶動舊市區以及員林市及南彰化地
一、 開發標的 本次開發重點項目與主要獲益項目為秀泰生活員林店之商業設施，並以” 復合型地區綜合商場”為定位。將引進百貨商場、影視娛樂、商旅等複合式商 業機能，並透過秀泰員林之經營收益，提供大型公園綠地、廣場、橋下開放空 間之維護與活化資金，增加開發之公益性。 表 四 1 開發定位與功能統整表 類型 定位 功能 營運型 商旅 提供中高單價住宿 影城 提供影廳、低價高品質關穎體驗 商場 分層客群，提供居家、流行商業與餐 飲、高單價精品 停車場 附設停車場，服務商場與車站 非營運型 開放空間 提供舉辦活動之空間、居民休憩空間 休息遊憩 籃球場、廣場，供居民使用 人行空間 通道 資料來源：本計畫彙整 二、 營運模式 開發定位依據市場分析，以服務員林市區以及周圍鄉鎮之地區型百貨商場 為主，主打居民日常食衣住行育樂之消費需求。因此秀泰員林之開發營運將複 製現有五間秀泰生活之營運模式，主要分為秀泰自體營運與對外招商兩種方 式。自體營運項目以秀泰集團目前旗下秀泰影城以及部分餐飲品牌為主，其餘 商場空間則採對外招商方式，吸引品牌進駐。秀泰集團旗下營運項目詳見附件 三 秀泰經營模式。 第二節 空間規劃構想 本計畫之基地型態成狹長、左右分布，各地上權分區皆有極大的空間性質 差異，然而整體空間規劃構想，除考量周圍環境之關聯，亦必須在基地的各區 塊間取得平衡、達成空間互動的最大效益。 本計畫所在地位於交通重要樞紐，且因高架化後之前後站通行方便之故， 各類型動線豐富、相互影響交融；本計畫取人行動線與車行動線兩者，作為分
44 析與規劃的主要標的，結合並引導出各單元之最適使用構想，與基地動線之初 步配置。 圖 四 2 基地全區空間構想圖 資料來源：本計畫繪製

建城環境分析，以員林車站、員林轉運站等人潮發源地區作為量體配置的重要 參考點，以吸引人流進入，故基地配置保留南側開放空間，配置南、北兩側商 場建物，以最近距離、最大面積接觸人潮發源地區。

新地區，並且有屋齡高等問題（見第二章，周邊建成環境分析），且基地與其建

流量最大地區，承接前後站人流的主要通路，同時轉運站也為人潮發源地；本 計畫在此區作為商場與商旅定位，此處商場配合本計畫商旅之中高價定位，將 百貨公司常見之精品、美妝、高單價之休閒娛樂等店家集中於此，另也付有單 價較高之餐廳。

本商旅預計配置於樓層頂層，除凸顯高樓層之尊貴性，也進一步隔絕路面 車輛噪音，高於高架化站體得樓層也有效減少量體壓迫，達到優美的俯視視 野。

（二） 南棟

本處為員林車站門面，本計畫預計作為最主要之營運空間，故將本案核心 商場與影城配置於計畫南棟。此處之空間將以影城為主體，商場之空間以服務 影城性質、客群為主；如流行商家、服飾，與娛樂相關商業等。

單元北側留設小型開放空間，為較窄空間之替代利用，亦於建築群間保留 小型活動空間。商場定位，此商場位於後站出口，本計畫定位為流行商業與美

45 一、 秀泰生活員林店 本商場為開發之重要主體，將考量區位與基地型狀的狹長特性，配合周邊
本計畫另一挑戰為與西側舊有建物之介面問題。該區塊當前已劃入都市更
築背側銜接，不免有防災與景觀之疑慮。本計畫於下階段敷地計畫與建築計 畫，將考量各項因素留設適當防火通道，保留與既有建物之距離。 （一） 北棟 北棟臨計畫道路靜修路、對街為轉運站和高架化下開放空間，為基地交通
食廣場、居家生活等，吸引年輕人流與家庭消費等。 此外，位於南棟西側則結合現有計畫道路，另闢新停車入口，削減基地狹 長導致之地下停車配置難題。 二、 鐵路高架橋下空間 （一） 北側 此區定位為休閒遊憩用之開放空間，以附近居民為主要服務對象，將藉由 開放空間綠化及閒置空間再利用，回饋當地居民一個結合休閒遊憩與運動功能 的開放空間。

放空間，分別位於基地南端與秀泰員林南北二棟量體間，將基地內鄰近住宅 區，條件較差不適合建築之空間透過植栽綠化、鋪設廣場與人行步道活化，提 供前往秀泰員林之消費者與周邊居民使用，並作為員林車站與秀泰員林景觀門 戶意象。

其中南北棟量體之間作為銜接秀泰員林商場之重要空間，主要鋪設人行鋪 面供消費者來往兩棟建築，並於廣場中設置部分植栽美化，打造商場中庭意 象；基地南端空間作為員林車站後站門戶意象，加上鄰近住宅區與秀泰員林， 故空間規劃時需考量多重使用者。如靠近車站與秀泰員林一側規劃為人行廣 場，預計將為主要活動聚集場所，南端主要以草坪植栽、人行步道與休閒設施 為主，塑造景觀綠化意象，提供周邊居民使用。

46 （二） 南側 此區定位為橋下通道與停車場，可串聯前站與後站之開放綠地，使視覺更 開闊，並供附近居民及來訪民眾使用。 三、 開放空間 （一） 南側開放空間 根據建成環境分析，計畫周邊的員林車站都市更新地區因發展年期較長、 建築與街廓環境老舊，缺乏大型開放空間。因此本計畫擬於基地內設置大型開
47 圖 四 3 南側開放空間規劃構想圖 資料來源：本計畫繪製 四、 動線與出入口規劃 各空間出入口與各開放空間串聯後將形成人車動線，本計畫將依連接交通 設施出入口與開放空間為原則，設置建築物主要出入口。 （一） 建築物出入口設置 在連接交通設施出入口上，從下圖中可得知計畫區現況周邊交通設施出入 口包含轉運站南側及火車站前站與後站，故本計畫將於北棟北側，即與轉運站
48 南側出口對望之處，設置一出入口；此外，亦將於南棟東側，即與員林火車站 後站出口對望之處設置至少一出入口，以確保人行動線之流暢性。 在連接開放空間上，本計畫將於北棟南側與南棟北側各設置一出入口，以 連接兩棟兼築物間之開放空間，並於南棟南側設置一出入口，藉此連接南棟南 側之廣場與開放空間。 在連接道路上，本計畫則於新生路 116 巷與光復街設置車行出入口。此車 行出入口為地下停車空間之進出，係配合現有計畫道路，與基地西側現存之 人、車潮流通處而設立。 圖 四 4 出入口設置示意圖 資料來源：本計畫繪製 （二） 動線設計 1. 人行動線 計畫區人行動線由各空間出入口與各開放空間串聯所構成，其中出入 口即包含上述提即之所有出入口，開放空間則包含北棟與南棟間的開放空
49 間、南棟南側開放空間與廣場、廣兼道、橋下開放空間及員林火車站前後 站，其中又可分為建築物內部動線與外部動線，詳如下圖四 5 所示。 圖 四 5 人行動線配置示意圖 資料來源：本計畫繪製 2. 車行動線 本計畫車行動線係依臨路條件設置動線出入口，詳如下圖四 6 所示。
50 圖 四 6 車行動線配置示意圖 資料來源：本計畫繪製 五、 小結：開發項目與內容 依據上述空間規劃構想，本計畫預計開發項目與內容如下表四 2： 表 四 2 開發項目與內容彙整表 開發項目 開發內容 定位 秀泰生活 員林店 北棟 商旅、百貨公司、 餐廳 配合商旅定位，主打中高價之美 妝、服飾與餐廳消費

上權基地，據招商案之設定，東側基地設定區分地上權範圍為地面至高架橋底 部空間，故無討論開發規模之必要，僅須符合建蔽率之規範。

西側基地面積 16,289.52 ㎡，土地使用分區為第二種車站專用區與第二種 商業區，依據《變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤檢討）》，

303.68%

51 開發項目 開發內容 定位 南棟 影城娛樂、休閒 文化、餐廳 以影城為主體，主打娛樂、流行、 休閒文化，吸引年輕族群消費。 秀泰廣場 綠地、公園、廣場 提供前來消費民眾與周邊地區居 民使用，兼具景觀及公益性 鐵路高架 橋下空間 北側 停車場 提供自前站來訪之民眾使用 籃球場 供周邊居民使用 南側 人行通道 便利前後站通行之預備空間。 資料來源：本計畫彙整 第三節 量體開發規模 本節將試算秀泰員林二棟建築量體之適當規模，得出實質開發樓地板面 積，並檢討開發方案符合是否符合法定條件。 一、 基地法定條件 本計畫共有兩處基地，分別是西側設定普通地上權基地與東側設定區分地
建蔽率 70.74%，容積率
。 另依據前述爭取容積獎勵上限分析，西側基地最大法定容積上限可達 570%，詳細如下表四 3： 表 四 3 基地基準條件彙整表 西側基地基準條件 ⚫ 基地面積：16,289.52 ㎡ ＊ 土地使用分區：第二種車站專用區、第二種商業區 ＊ 建蔽率：70.74% ＊ 建築面積 11,523.20 ㎡ ＊ 基準容積率：303.68% ＊ 基準容積樓地板面積：49,467.98 ㎡ ＊ 法定開挖率：85% ＊ 法定開挖面積：13,846.092 ㎡ 資料來源：變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤檢討）

13 億 3307 萬 7661 元。 次參照秀泰樹林店案例分析，因基地條件相似，故參照其百貨商場坪效，計 算方式為年營業額除以秀泰樹林總樓地板面積（含停車場），則秀泰樹林之坪效 為 6,9518.7 元/坪。 再依據上述秀泰員林預期之年營業額為 13 億 3307 萬 7661 元，除以參考坪 效 6,9518.7 元/坪，回推秀泰員林最適總樓地板面積應為

52 表 四 4 基地基準條件與法定最大上限條件比較表 方案比較 法定基準條件 最大上限條件 基地面積（平方公尺） 16,289.52 土地使用分區 第二種車站專用區、第二種商業區 建蔽率 70.74% 70.74% 法定建築面積（平方公尺） 11,402.664 11,402.664 容積率 303.68% 570% 法定總樓地板面積（平方公尺） 48,868.56 91,878.97 法定開挖率 85% 85% 法定開挖面積 13,846.092 13,846.092 資料來源：本計畫彙整 二、 最佳規模試算 「秀泰生活員林店」預計年總營業額可由區域總體市場推算百貨商場年營業 額，計算方式為「彰化縣民年可支配所得*消費屬百貨公司可提供之項目比例*預 計服務範圍人口*消費者於百貨公司之消費比例」，則預估年營業額為
19,175.81 坪，即為 63,391.4 平方公尺。 然因基地條件特殊，加上市場不可預期性，此最適面積僅供本案研究參考， 未來將進一步調整。 （一） 影城設施規模推估 根據「2018 年影視廣播產業趨勢研究調查報告」2文化部統計電影消費行為 調查資料顯示，民眾觀看電影比例約為 42.85%、在每人每年觀影次數 8.2 次及 觀看首輪電影比例 87.8%之消費需求下，推算該商圈服務範圍之每年市場觀影需 求人數約為 802,879 人次。同時，經考量本計畫站前商圈和彰化市之市場競合影 響，評估以其規模面積設算本計畫影城設施市占率為 85%，因此可試算出每年設 施觀影需求人數約為 682,447 人次。3 參考 2018 年「桃園市電影映演設施營運移轉案」以及一般電影院實際營運 規劃情形，影院人均面積約 3.5~4.5 ㎡/人，影廳面積約佔影院面積的 35~50%。 2 參考新冠疫情前統計資料。 3 註：商圈消費人口 206,250 人×觀看電影比例 42.85%×每人每年觀影次數 8.2 次×觀看首輪電影 比例 87.8%＝802,879 人次；802879×85%＝682,447 人次

總面積

雙人房

四人房

坪（約 26.45 平方公尺）

坪（約 33.06 平方公尺）

坪（約 39.68 平方公尺）

坪（約 16.53 平方公尺） 15 至少需要

坪（約 69.44 平方公尺） 1

坪（約 99.2 平方公尺） 1

坪（約 82.67 平方公尺）

坪（約 33.06 平方公尺）

,920.97 平方公尺

53 本計畫設定座位使用率為 25%、影廳每天放映場次為 7 場及其每年可放映天數占 90%，最後可推估其設施規模至少需容納座位數 1,188 席；若以 110 席之影廳規 模為試算標準平均每席面積為 3.8 平方公尺（包含走道空間），推估本計畫商業 設施內影城規模之，即為 4,515.72 平方公尺，依據下表影廳規模與尺寸，實際 影廳空間以 2.5 層樓試算，則實際影城總樓地板面積需求應為 11,667.81 平方公 尺。 1. 影廳規模分析 表 四 5 影廳螢幕與座位彙整表 項目 銀幕寬度 高度 寬度 長度 座位 小廳 8 米 7 米 10 米 16 米 81 中廳 10 米 8.5 米 12 米 19 米 126 大廳 12 米 10 米 15 米 22 米 234 合計 2110 1188 資料來源：本計畫彙整 註：設施需求觀影需求人數 682,447 人次/（座位使用率 25%×每天放映場次 7 場×365×可放映天 數比例 90%）＝設施規模可容納座位數 1,188 席 設施規模可容納座位數 1,188 席×每座位平均面積 1.15 坪=1,366 坪 （二） 商務旅宿規模試算 中小規模之商務旅館，以城市商旅為例參考其空間大小配置，主要分為 5 坪、 8 坪、10 坪、12 坪等四種房間大小，另外有一間 VIP 套房 21 坪，總計房間數為 61 間房。基本公共服務設施為大廳、餐廳、健身房以及頂樓酒吧，總共樓地板面 積至少需要 1920.97 平方公尺，說明如下表。 表 四 6 空間配置一覽表 項目 空間大小 數量 坪（約 66.15 平方公尺）

雙人房 5
1
8
25
10
10 四人房 12
10 VIP 特級套房 21
Lobby 30
餐廳 25
1 健身房 10
1 頂樓酒吧 20
1 資料來源：各城市商旅官網；本計畫整理

年因疫情等外界因素導致市場存在許多變數，若計畫全區同時開發再營運之風 險高，且較無法隨市場變動調整，故本計畫將分為兩期依序開發，分散風險並 能隨市場變化彈性調整後續開發營運規劃。

本計畫分期原則，依據南、北棟之規劃營運項目差異，根據各自市場潛 力，訂定各自開發之量體規模與分期之營運規劃。

二、

依據前述開發構想，秀泰生活員林店將興建二棟建築量體，分別為北棟與 南棟，並設定不同定位與對應不同客群，結合周圍開放空間與公共設施設置， 使本基地與員林車站周圍形成一完整商業區域。

秀泰影城作為本集團最具流行性指標以的旗下品牌，為本計畫百貨商場重 點項目與主要收益項目，因此本計畫設定分期方案時，秀泰影城所在量體需優 先開發，做為秀泰員林主力營運品牌，定位為影視娛樂、流行休閒文化百貨商

54 （三） 停車空間規模試算 法定汽車停車位依照《變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤 檢討）》第十一條第三項規範，適用《建築技術規則建築設計施工編》第二章第 59 條規定：「屬都市計畫區內第一類建築物用途，且總樓地板面積超過 300 平方 公尺，故每一百五十平方公尺需設置一輛汽車停車空間」，則本計畫法定汽車停 車空間數量為 328.16 輛，四捨五入至 329 輛。 次按《變更員林都市計畫（舊市區）細部計畫（第一次通盤檢討）》之土地 使用管制第十一條第三項規定：「應至少劃設與法定汽車停車位數相同之機車」， 則法定機車停車位數量同樣為 329 輛。 第四節 分期開發說明 一、 分期原則說明 本計畫開發規模龐大，期初投資成本約 55 億元，投入成本高，同時考量近
分期方案內容
場，並依據第二章第二節基地周邊建成環境分析，因員林車站後站出入口與連 結前後站動線通道（車站北側人行通道、車站南側三民街）等動線匯集之節點 對應正對基地南側，人潮聚集處可提供較大量之客源，對於百貨商場營運初期 較為有利，故優先選擇基地南側，也就是南棟量體做為第一期開發區域，並配 合基地南側開放空間，建立起員林車站門戶意象與南彰化地區商業核心地位。 待市場與年營收趨於穩定，並足以負擔第二期投入之資金時，啟動第二期 開發。第二期預計開發秀泰員林北棟量體，定位為中高價之百貨公司以及商務 旅館，並同時開闢員林車站西北側土地與鐵路高架橋下空間。 三、 分期規模試算 依據第三章第一節百貨零售業市場分析，彰化縣民國 105 年~109 年家庭消
55 費支出中屬秀泰員林可提供項目之消費占比為 18.5%，其中依據第一期商場提 供影視娛樂、休閒文化以及部分餐飲、衣著服飾之項目占比約 10%，第二期商 場提供家具設備及家務維護、住宿以及部分餐飲、衣著服飾之項目占比為 8.5%，故推算一二期商場預計收益比例分別佔秀泰生活員林店總收益之 56%與 44%。 依據第四章第三節開發規模試算與第六章建築計畫調整，秀泰生活員林店 量體總樓地板面積為 78,763.92 平方公尺，一二期開發規模依據上述收益比例 分配，則第一期開發規模為 44,107.79 平方公尺；第二期開發規模為 34,656.12 平方公尺。 表 四 7 分期方案比較表 編號 分期分區方案 未分期方案 分期 第一期 第二期 未分期 開發面積（㎡） 9,436.11 14,762.75 24,198.90 開發規模（㎡） 44,107.79 34,656.12 78,763.92 示意圖 資料來源：本計畫彙整 四、 分期期程規劃 依據臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案，設定地上權與區分 地上權年限為 50 年，故本計畫評估年期為民國 112 年至民國 161 年。 第一期興建期考量興建工程、行政申請流程，預計為民國 112 至民國 113 年為期二年，第一期營運期自民國 114 年至民國 117 年，為期四年；第二期興

之風險較分期開發大，且較缺乏調整之彈性，故本計畫以分期方式開發。詳如

56 建之啟動時間為第一期累計收益超過第二期興建所需負擔之自有資金（40%）， 則根據第九章第二節分期分區財務規劃結果，自民國 117 年營投入興建第二 期，預計興建期為一年；第二期營運期自民國 118 年至民國 161 年，為期 44 年。 民國 161 年招商案契約到期，依據《交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動 產出租及利用作業要點》需將經營權歸還至交通部臺鐵局，但可會商臺鐵局延 長年限 20 年。 圖 四 7 本計畫分期分區時程規劃 資料來源：本計畫繪製 五、 方案財務比較 比較本計畫之分期分區方案以及全區同時開發之財務效益，雖全區開發方 案之回本年期與自償率較分期開發方案佳，惟以淨現值（NPV）與內部報酬率 （IRR）來看，分期開發方案優於全區開發方案，且如本節開頭所述，全區開發
下表四 8： 表 四 8 分期與未分期方案比較表 項目 分期開發方案 未分期方案 淨現值 NPV 5,798,795,730 5,094,418,043 內部報酬率 IRR 8.66% 7.62% 回本年期 民國 129 年 民國 128 年 自償率 182.81% 185.14% 資料來源：本計畫彙整 六、 最終開發規模 秀泰生活員林店南北棟建築量體，考量上述最佳規模試算，配合市場分 析、分期分區構想並依據第六章建築計畫實際設計調整，最終開發規模為 78,763.92 平方公尺，在設計容積率上，第一期設計容積率為 166. 79％，並未 超過法定容積率 303.68％，故無需爭取相關都市更新容積獎勵，第二其實際設 計容積率將於第二期規劃報告述明。如下表四 9、表四 10：

16,289.52 土地使用分區

建蔽率 70.74% 70.74% 39.79% 建築面積（平方公尺） 11,402.664 11,402.664 6481.90 容積率 303.68% 570% 435.17% 總樓地板面積（平方公 尺） 48,868.56 91,878.97 78,763.92 法定開挖率 85% 85% 67.39% 法定開挖面積 13,846.092 13,846.092 10,976.83

57 表 四 9 秀泰員林量體開發規模一覽表 開發項目 開發內容 建築面積 樓地板面積（平方公尺） 秀泰生活 員林店 北棟 地上六層 3,350.33 20,101.95 地下二層 5,583.85 11,167.70 小計 31,269.25 南棟 地上九層（含 頂層） 3,131.57 31,315.70 地下三層 5,392.99 16,178.97 小計 47,494.67 總計 78,763.92 資料來源：本計畫彙整 表 四 10 開發規模比較表 方案比較 法定基準條件 最大上限條件 最終開發規模 基地面積（平方公尺）
第二種車站專用區、第二種商業區
資料來源：本計畫彙整

根據前述空間規畫構想與分期分區開發的最終規模，第一期當前之規劃包 含：秀泰生活員林店南棟商場、秀泰廣場（開放空間別稱）南北棟間開放空 間、南側開放空間。然而考量法定停車需求與地下停車場開挖之成本，故計畫 將南北棟間開放空間作為一期露天停車場。

本計畫為一、二期共同建築基地開發，將於一、二期建造時分開申請建築

配，經實際敷地計畫製作後訂定。

58 第五章 敷地計畫 第一節 平面配置計畫
執照。此外，一、二期當前之界線，系依據空間規劃構想與量體實際配置之搭
圖 五 1 西側一、二期共同建築基地範圍圖 資料來源：本計畫繪製
59 全區敷地計畫如下，詳圖見圖冊，敷地計畫章節。 圖 五 2 全區敷地計畫圖（南） 資料來源：本計畫繪製 圖 五 3 全區敷地計畫圖（北） 資料來源：本計畫繪製
60 第二節 開放空間系統 圖 五 4 開放空間配置示意圖（北） 資料來源：本計畫繪製 圖 五 5 開放空間配置示意圖（南）
61 資料來源：本計畫繪製 一、 沿街步道式開放空間 商場沿街面亦設置人行步道，並預計栽種行道樹，使人行體驗得以有所增 益，並顧及行車交通安全與大量體的視覺壓迫軟化效果。 二、 南側開放空間 南側開放空間為本計畫最主要之開放空間系統，承襲開發構想，保留北部 廣場、中部草皮遊憩、南側造景與西側緩衝空間。主要用途作為站前門面、服 務周邊鄰里、聚集人潮之設施，以及計畫本體，商場附屬活動的發生地點。 圖 五 6 開放空間規劃構想圖 資料來源：本計畫繪製 配置上結合空間規劃構想，在動線上鼓勵穿越公園，並有道路相互分岔、 交會處，增加動線多元性，並以植栽、步道緩衝與西側既有住宅之景觀與生活 衝突；另於動線配置上明顯區分廣場型與步道型空間，廣場型如草地、步道交 會廣場，供遊憩與暫歇，步道空間則配置足夠綠蔭，並引導至各廣場區塊。另

外，北側與南側商場交界處，同時為沿街步道開放空間與南側開放空間交界， 設置一一公尺深之下沉式廣場，配合透水磚除有滯洪作用，亦增加美觀與減少 大面積廣場的單調、乏味性；此空間作為商場商業活動處，並同時吸引活動、 人流駐足。

62
圖 五 7 南側開放空間敷地計畫 資料來源：本計畫繪製 第三節 植栽計畫 各開放空間之功能分區，依其用途和意象各有其植栽需求，植栽配置將以 各樹種之特性回應功能分區之需求。 其中，各功能分區包含：南側開放空間中，南側景觀造景，需要多樣性、 美觀之植栽；東側則須要位於開放草皮的零星大遮蔭、明顯之樹種；西側則需 要高度、範圍足夠，緩衝西側住宅與基地之衝突；北側廣場則需要部分樹蔭， 和灌木等之區隔；此外，含括各商場旁之沿街步道式開放空間的行道樹，則須 有提高行車安全、減輕噪音等等功能，另考量客群行走之需求，路面應減少落 果、落花等。 表 五 1 植栽配置表 功能區域 需求 植栽類別 樹種 沿街步道式開放 空間 行道樹 提高行車安全、 減輕噪音、易維 護 大型喬木 小葉欖仁 南側開放空間 樹蔭茂密、尺寸 常綠小喬木 緬槴
63 功能區域 需求 植栽類別 樹種 步道兩側 適中 南側開放空間 景觀造景區 環境美觀、豐富 樹種、 大型喬木 小喬木 櫻花 白水木 南側開放空間 居民緩衝區 遮蔽隱私、較大 面積 大型喬木 台灣欒樹 南側開放空間 公園遊憩區 樹蔭茂密、景觀 價值 大型喬木 台灣欒樹 南側開放空間 廣場聚集區 樹蔭茂密、景觀 價值、隔離分區 大型喬木 台灣欒樹 草皮 面積約 800 平方 公尺 草本植物 台北草 資料來源：本計畫彙整 表 五 2 植栽資訊表 圖片 樹種 小葉欖仁 短期落葉喬木，樹高 10~15 公尺，冠幅 2~5 公尺。株高 多 2~3 層樓高，幹極直 挺，細長，水平開展，層次 分明；冬季落葉，但落葉時 不先轉為紅色，十分美麗可 觀，新春萌芽。栽培土質選 擇性不嚴，只要土層肥厚， 粘性不強之地均能成長。 細葉矮粉仙丹 細葉矮粉仙丹為常綠小灌木 植物，又稱粉紅細葉仙丹 花、粉紅小葉仙丹花，園藝 栽培之品種，仙丹花品種之 一，細葉矮粉仙丹夏天開 花，粉紅色系，高度超過 30CM 後生長緩慢。全株平 滑，莖直立，多分枝，全株 側枝向上挺直生長，單葉對 生，十字狀排列且密集。 緬槴
64 圖片 樹種 株高約 5 公尺，最高可達 8 公尺，樹冠圓傘形，冠幅 約 5 公尺，偶見冠幅大於 樹高者。 台灣欒樹 台灣欒樹是台灣的鄉土樹 種，高度 9 12m，冠幅 6 7.5m，花冠黃白色，花冠基 部紅色，花數 5 枚，夏季開 花，聚生樹頂呈圓錐花序。 櫻花 台灣原生種，比其他的櫻花 更能耐熱。台灣櫻花可長至 25 呎高，樹冠約 20 呎寬。 冬季落葉，春天到來之後， 則先開花後長葉。 白水木 常綠喬木，天然樹高可達 10m，栽培大約 1~3m，樹形 開展呈傘形。嫩枝、葉片、 花序有銀白色絨毛。樹皮有 縱紋。葉互生匙形至倒卵形 葉片聚生於枝端。聚繖狀排 列的蝎尾花序自枝端伸出， 花朵常聚集成團，白色鐘形 花。 資料來源：本計畫彙整 植栽計畫圖如下，詳見圖冊、植栽計畫。
65 圖 五 8 植栽計畫圖（南） 資料來源：本計畫繪製 圖 五 9 植栽計畫圖（北） 資料來源：本計畫繪製
66 表 五 3 植栽配置與價目表 樹種 價格 數量 小計 小葉欖仁 350（棵） 34 11,900 台灣欒樹 350（棵） 7 2,450 緬槴 350（棵） 12 4,200 細葉矮粉仙丹 20（盆） 76 1,520 白水木 150（棵） 3 450 櫻花 1,600（棵） 6 9,600 草坪 60 （30cm*180cm） 1480（片） 88,800 總額 118,920 資料來源：本計畫彙整 第四節 鋪面計畫 開放空間之鋪面鋪設地區包含：人行道、公園步道、廣場空間等等，本計 畫採用高壓連鎖磚，並用不同色塊區隔功能，營造空間自然界線和差異。另有 非開放空間地區含停車場、防火間隔，分別採用瀝青混凝土和混凝土。 圖 五 10 鋪面配置計畫圖（南） 資料來源：本計畫繪製
67 圖 五 11 鋪面配置計畫圖（北） 資料來源：本計畫繪製 表 五 4 鋪面配置表 選材 鋪設地點 圖例 單價 數量 價格 高壓連 鎖磚（A 色） 人行道、步 道與部分廣 場 500 元/平 方公尺 1,565.5 平方公 尺 782,750 元 高壓連 鎖磚（B 色） 廣場中心 500 元/平 方公尺 311.7 平方公 尺 155,850 元 瀝青混 凝土 車道與停車 場 536 元/平 方公尺 1,481 平方公 尺 793,816 元 混凝土 防火間隔、 下沉廣場台 階 2,000 元/ 立方公尺 260.44 平方公 尺 85,932 元 總價 1,037,130 元 資料來源：本計畫彙整 4 混凝土路面取厚度 20 公分。
68 第五節 交通與停車動線 一、 人、車動線 本計畫人車動線大抵依循空間規劃構想，其中車站為本期開發最重要之人 潮發源處，本計畫也在車站出口對側設置幾處主要出入口，把握車站人潮。另 外北側停車場之設置，進一步有機會引入欲前往車站的過境性人潮，配合本商 場內部線性動線，使車主得以吹冷氣、慢慢逛街散步到車站，也增加停留的機 會。 此外，西側鄰里商圈的人潮發源，也可透過步行或車行方式，由新生路 116 巷計畫道路進入基地範圍，步行可穿越廣場前往後站方向、車行直則接進入本商 場地下停車空間。透過把握西側鄰里商圈之商業淺在機會，引導其步行的必經之 路方式，實際能進入基地範圍感受氛圍，使消費機會大大提升。 圖 五 12 人車動線計畫（南側） 資料來源：本計畫繪製
69 圖 五 13 人車動線計畫（北側） 資料來源：本計畫繪製 二、 停車動線 計畫停車動線主要分為機車與汽車，規劃設置一處露天停車場、地下 B2、 B3 停車場。停車動線由商場西側計畫道路進入地下停車空間，也可於後站前私 設通路進入露天停車場。 露天停車場之配置，除滿足後站停車需求外，亦配合鄰近停車場之商場出 入口，引導車主行走於商場內部。在炎炎夏日中，車主可以輕鬆、舒適的行走 在商場冷氣房內，這段距離車站入口逾百公尺長的路徑，大大增加其消費可能 性。
70 圖 五 14 停車動線圖 資料來源：本計畫繪製 三、 逃生動線 圖 五 15 逃生動線圖 資料來源：本計畫繪製

同時卻又能達到緩衝、引入周邊住宅居民直接進入。 在商業與空間探討上，廣闊的下沉式廣場和綠地空間，引導日常的休閒人 潮進入，進而使商場南側入口意象進一步提升，使外在路人得以被休閒人潮豐 沛的活力、時髦的商場所吸引；而在開方空間遊憩的同時，也必然需要一點靜 態、舒適環境等等需求上的滿足，此時商場空間便是個最有利的要件。

前述後站、西側鄰里人潮發源地、北側靜修路的交通節點等等之承接；再 到透過開放空間和防火間隔，處理周遭建物與本計畫之衝突處，同時能加強營 銷機會等。或可以說，本計畫敷地計畫之規劃要點，與人流發生方式和人潮聚 集活動之處有所關聯。

71 第六節 小結 回顧基地周邊建成環境分析，關鍵的建成環境區域如站前舊市區商業密集 處、西側既有鄰里商業環境、舊連動街區等；人潮發源地則有站前與站體、員 林轉運站、西側鄰里商業等。 本計畫在空間規劃構想階段，初步結合周邊建成環境分析，推引出本開發 之空間布局；在敷地計畫階段，則進入更細微、與營運效益相關之細部設計。 於量體與出入口配置上，結合周邊人潮發源地區設置出入口，承接各處人潮流 量，如後站站體出入口即設置 1~2 個主要出入口對應；西側鄰里商圈人流發源 地，配合計畫道路直接連通入基地內部等。此外，為解決基地西側老舊建築之 景觀影響，以兩公尺以上的防火間隔隔離住宅背側，並得以使較有礙觀瞻之住 宅背側隱藏於量體之後；南側開放空間則透過植樹、步道等方式，視覺區隔的

6 。

（二） 秀泰廣場 預計興建大型開放空間、包含廣場、草坪，提供前來消費客人與員林車站 周邊居民使用。

建築量體，以及東側基地鐵路高架橋下之空間停車場與運動休閒設施。

72 第六章 建築計畫 本開發案建築計畫主要為西側基地秀泰生活員林店二棟量體、廣場公園以 及鐵路高架化橋下空間。 第一節 工程規劃內容 一、 第一期工程內容 依據第四章第四節分期開發說明，第一期預計興建西側基地秀泰員林南棟 建築量體，以及基地南側之秀泰廣場。 （一） 秀泰員林南棟 預計興建地上九層樓、地下三層樓鋼筋混凝土造建築（RC），包含秀泰影城 與秀泰生活百貨商場、餐飲、休閒文化等等空間，詳見附件三附表
二、 第二期工程 依據第四章第四節分期開發說明，第二期預計興建西側基地秀泰員林北棟
（一） 秀泰員林北棟 預計興建地上六層樓，地下三層樓鋼筋混凝土造建築（RC），包含秀泰生活 百貨商場以及商旅，詳見附件三附表 7。 （二） 橋下空間 預計興建停車場供員林車站來往旅客使用，並舒緩秀泰員林停車人潮，並 設置運動休閒設施供周邊居民使用，並作為前站與後站聯通動線空間。 第二節 工程時程規劃 本計畫工程規劃時程包含建照申請、工程開挖與結構、機電消防、裝修等 相關工程以及申請使照，本計畫擬以民國 112 年至民國 113 年為第一期興建 期，如下圖六 1：
73 圖 六 1 工程時程規劃圖 資料來源：本計畫繪製 第三節 第一期開發工程 本節將介紹第一期開發工程之「秀泰員林店南棟」建築量體設計，詳細建 築面積資訊請參考附件七「3 2 一期建築面積表」，各層建築平面圖請詳閱附圖 圖冊「3 2 各層平面圖」。 一、 基地基本資料 第一期開發工程基地總面積共 16,289.52 平方公尺，土地使用分區為第二 種車站專用區（92.65%）和第二種商業區（7.35%），法定建蔽率為 70.74％， 法定容積率為 303.68％。 二、 樓層配置 秀泰員林店南棟為地上九層樓、地下三層樓鋼筋混凝土造建築（RC），預計 將包含商場、電影院及停車空間等，表六 1 該建築量體樓層配置規劃。 表 六 1 秀泰員林店南棟樓層配置表 樓層 用途規劃 地上九層 電影院 地上八層 電影院 地上七層 電影院 地上六層 電影院 地上五層 商場 地上四層 商場 地上三層 商場 地上二層 商場 地上一層 商場
74 樓層 用途規劃 地下一層 商場 地下二層 停車空間 地下三層 停車空間 資料來源：本計畫製作 三、 地面層進出口/垂直動線 秀泰員林店南棟主要出入口設於地上一層，於臨基地內通路側共設 4 處人 行出入口及地上平面停車場之車行出入口，地下平面停車場之出入口則連接基 地西側 12 米計畫道路（新生路 116 巷）。 圖 六 2 秀泰員林店南棟地面層進出口示意圖 資料來源：本計畫繪製 於垂直動線部分共設置 12 座昇降機（含 4 座緊急昇降機）及 4 座安全梯， 以供顧客與員工進行購物、運貨及逃生等垂直移動。 （一） 昇降機 ⚫ 昇降機 A：供一樓至五樓之商場顧客使用。 ⚫ 昇降機 B：供員工及卸貨區送貨使用。（緊急昇降機） ⚫ 昇降機 C：供一樓至八樓之商場及電影院顧客使用。 ⚫ 昇降機 D：供商場及電影院顧客使用，並連通至地下停車場。（緊 急昇降機） ⚫ 昇降機 E：供地下一樓至九樓之商場及電影院顧客使用。
75 圖 六 3 秀泰員林店南棟昇降機配置示意圖 資料來源：本計畫繪製 （二） 安全梯 ⚫ 安全梯 A：連通地下一樓至屋頂層。 ⚫ 安全梯 B：連通一樓至九樓。 ⚫ 安全梯 C：連通地下三樓至一樓。 ⚫ 安全梯 D：連通地下三樓至屋頂層。 （三） 電扶梯 供地下一樓至八樓之商場及電影院顧客使用。 圖 六 4 秀泰員林店南棟安全梯及電扶梯配置示意圖 資料來源：本計畫繪製 四、 停車空間 本計畫第一期於秀泰員林店地下層及地上一層設置平面式停車空間，以供 來店消費顧客停放車輛使用。 汽車停車位分別設於地上一層（27 輛）、地下二層（61 輛，含殘障專用停
76 車位 2 輛）及地下三層（93 輛），機車停車位則設於地上一層（184 輛），地下 停車空間考量卸貨車輛高度，因此車輛限高為 3.5 公尺，車道寬分別為 3.5 公 尺（單向動線）及 5.5 公尺（單向動線），並採單向進出動線，坡道斜率皆小於 1/8，各項設計皆符合相關法規規定。

定位，達到最適營運規劃。

77 第七章 營運規劃 本計畫採分期分區開發，並區分各期商場、訂定主題與定位，利用營運 型、非營運型之特性，結合各期開發之空間區位並訂定營運項目、鎖定客群和
全區開發之示意如下圖所示，為避免一、二期招商營運模式過度雷同，本 計畫將區分各商場內涵不同之市場定位，達成擴大客群、避免內部競爭之作 用。 第一期商場主打影廳、流行商業與餐飲等中價位的平價親子與流行消費； 第二期商場則主打中高單價住宿、高單價商品與餐飲，專攻商務旅宿相關客 群，與精品專賣等等。 圖 七 1 全區開發樓層配置示意圖 資料來源：本計畫繪製 各樓層配置考量一般百貨營運策略，把握逛街人潮、路過客群等等消費機 會，且符合各期各棟定位並配合各樓層間之營運內容。第一期各樓層招商計畫 詳見第三節，招商營運規劃。
78 圖 七 2 全區開發示意圖 資料來源：本計畫繪製

空間，打造彰化縣最具話題、亮點的精品影城，成為觀影娛樂消費新地標。

本商場預計以複合性的多種商業模式結合，進駐大員林地區對於百貨商場 市場之空缺，搶佔淺力市場點。秀泰員林店是複合式的體驗型商場，提供消費 者逛街、購物、看電影、吃飯等休閒娛樂之一次性購足(one stop shopping)的 需求，主要是因應消費習慣改變所帶來的需求。商場的規劃首重餐飲(美食、主 題餐廳)的需求，另快時尚、親子、娛樂等消費者行為及需求亦能兼顧，這些便 是秀泰的差異化特色及競爭優勢。

79 第一節 行銷及經營策略 一、 秀泰生活員林店 本商場定位為： “ 南彰化、北雲林、大員林、西南投地區時尚與流行消費集散之復合型地區 綜合商場。 “ 影城定位為： “ 地區型複合式電影院，擁有 10 個影廳，約 1,188 席。提供頂級舒適的視聽
“
80 圖 七 3 市場定位與優勢圖 資料來源：本計畫繪製 二、 行銷策劃 本營運計畫採階段性行銷策略以應對產品週期之消長。一般產品在導入期 與成熟期為營業額成長最快之時期，進入成熟期後為營業額最高峰，並由此進 入衰退期，慢慢退出市場主導地位。故本行銷策劃除針對各階段之產品週期， 配合行銷加乘效果，達到額外可能效益並拓展設定外之客群；另外亦配合二期 開發，意圖扭轉衰退期營業額下滑之常見趨勢。 （一） 導入期 導入期之策略應積極提升產品知名度、明確市場定位，並提升各類行曝 光。如傳統廣告、開幕慶等等外，社群行銷亦必須貫穿產品週期各階段，另於 產品正式上市前，各類型行銷也必須先行啟動，培養知名度和客群新鮮感建 立。 （二） 成長期 市場擴張期著重營運績效的控管，與各類型策略的修正；在達到一定程度 的營運規模和時程時，應持續滾動修正營運規劃，監控市場、競品動向，即時 反應市場並保持產品競爭力。
81 （三） 成熟期 成熟期象徵著品牌知名度已高、存在忠實客群並邁入穩定收入階段，為維 持階段收益並更深刻創造品牌價值，此階段提供回饋、社群經營、老客戶優惠 等等，鞏固既有客群並持續提升產品未來可競爭性。 （四） 衰退期 當產品進入衰退期，本階段將配合二期開發與新營運的可能性，利用各北 棟與南棟相輔相成之特色定位，持續在行銷上提高討論熱度，維持產品在市場 上之競爭力，必為二期開發做銜接。此階段將拓展新社群，挖掘未來客戶，逆 轉衰退期之消長趨勢。 圖 七 4 產品週期行銷策劃示意圖 資料來源：本計畫繪製 三、 經營策略 （一） 百貨商場部門 本營運考量長期穩定收益，打全年營銷策略，並積極配合電影院之營運和 電影淡旺季之營銷，然而商場本體則預期全年皆穩定營收，不把期望過度配置 於周年慶、節慶等。 整備期招募進駐商家、規劃營業單元、宣傳廣告媒體、擬定全年營銷策略 計畫；營業初期配合開幕慶、電影優惠、來店促銷等等，結合多元的經營模 式，客群吸引最大化；營業穩定期則配合周年慶、節慶等百貨公司熱點營銷， 並淘汰業績不良專櫃維持商場消費與營收品質，另舉辦公益慈善活動，加深品 牌好感度。

備，提供消費者負擔得起的親民票價，使消費者認同高 CP 值的服務。並參考花 蓮秀泰之經營模式，將不定期配合政府活動，舉辦「百元特惠活動」，購買一張 電影票只要 100 元、120 元或 150 元的特惠價格（依活動方案而定），以達回饋 在地鄉親之目的，進而促進員林觀光和帶動附近商機。 異業合作的部分，將與附近旅館或二期開發之一般商務旅宿簽訂互惠方案 之契約，亦可與商場協作規劃購物回饋。

圍、更有效的空間利用等等；除此之外，藉由高樓層佔據的特性和手扶梯的設 計，誘導顧客行經下 5 層商場，使原預計單純看電影之顧客仍有機會進入消費 的領域使期有相輔相成的能力。

（二） 4~5F、B1F 餐廳 4~5 層樓與地下一樓，位於影廳下之空間，以服務影城、逛街之需求，並 作為下層銷售之樓層終點站，滿足各類型顧客基本「食」的需求，並把消費留 在商場內，以能滿足顧客娛樂所有需求為目的設立。

（三） 1~3F 零售 1~3F 的零售與各類行休閒專櫃，提供員林地區新專櫃品牌，注入地方新的 消費活力，也為本棟重要的消費零售地區。

82 （二） 影城部門 本集團之旗下品牌秀泰影城自行經營，與同業競爭對手使用同等高級的設
第二節 招商營運規劃 一、 樓層配置 （一） 6~9F 影城 影城佔據高層樓，除有完整、大空間且連貫之設施，適合整體營造影城氛
83 圖 七 5 樓層配置圖 資料來源：本計畫繪製 二、 招商規劃 本計畫主要營運項目包含商場、電影院及停車場，並可依經營模式分為自 行經營項目與委託經營項目。 （一） 自行經營項目 1. 電影院：秀泰影城 秀泰影城為本集團旗下連鎖電影院系統，目前共有營運中據點 16 處， 興建中據點 1 處，為國內第二大電影院系統，並逐年增加據點。 表 七 1 秀泰影城據點表 營運狀況 縣市 據點名稱 開幕時間 影廳數 座位數 營運中 臺北市 欣欣秀泰 2002/11 14 1,503 今日秀泰 2006/07 10 1,464 東南亞秀泰 2015/07 6 405 新北市 板橋秀泰 2013/02 17 1,200 樹林秀泰 2018/05 12 1,581 土城秀泰 2018/06 11 1,095 基隆市 基隆秀泰 2007/11 8 1,033 臺中市 站前秀泰 2017/03 17 2,633

2018/08

2019/12

2019/12

2016/01

2021/01

2021/11

2019/11

2013/07

2022/05

433

方案進行招商，方案一為主動尋求曾經與秀泰生活合作或目前尚未進駐員林地 區之品牌，並先與其簽訂合作意向書，以確保商場出租率和租金收入；方案二 為制定招商說明書，公開招租其餘店面及櫃位。本計畫將採兩案並行模式，使 商場能夠達成最有效率的出租模式。 為有效吸引員林地區及大員林生活圈之客群，本計畫將積極爭取具國內外

84 營運狀況 縣市 據點名稱 開幕時間 影廳數 座位數 文心秀泰
16 2,140 麗寶秀泰
雲林縣 北港秀泰
4 284 嘉義縣 嘉義秀泰
11 1,408 臺南市 仁德秀泰
6
高雄市 台鋁秀泰
10 1,429 花蓮縣 花蓮秀泰
9 1,230 臺東縣 台東秀泰
8 882 興建中 高雄市 岡山秀泰
總計 159 18,720 資料來源：維基百科 2. 停車場 本計畫將於地下樓層提供停車空間，規劃提供汽車位 200 格與機車位 200 格，以利來店消費顧客使用，並採停車費為累進費率與消費折抵等方 式經營。 （二） 委託經營項目 本計畫主要委託經營項目為商場內之餐飲、零售等店面及櫃位，將分為兩
一定知名度廠商進駐，以下為目標規劃招募之主力廠商。 1. 餐飲 表 七 2 引入餐飲主力品牌表 引入餐飲品牌 藏壽司(くら寿司) 藏壽司為日本知名連鎖迴轉壽司專賣店，秉持提供給消費者安全 、健康、 無負擔的美食享受為原則，堅持以「食物的原貌」、「不使用合成食材」、「每盤 均一價」的平價定位來提供服務。2014 年日本藏壽司株式會社在台灣設立「亞 洲藏壽司股份有限公司」負責在台業務，現於國內擁有 45 家分店。 藏壽司目前於本集團旗下秀泰生活台中文心店設有據點。
85 引入餐飲品牌 藏壽司品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 藏壽司台中文心秀泰店 資料來源：藏壽司官網 瓦城泰國料理 自 1990 年創立以來，已成為全台最大的泰式連鎖餐飲第一品牌，以高品 質的道地美味、親切熱誠的服務，及溫馨舒適的環境，引領全台泰式餐飲風 潮。如今在台灣及中國共拓展了 67 家分店。 目前於本集團旗下秀泰生活樹林店和嘉義店設有據點。 瓦城泰國料理品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 瓦城泰國料理秀泰樹林店 資料來源：網路資料 築間幸福鍋物 築間幸福鍋物為築間餐飲集團的連鎖餐廳品牌，於 2010 年創立，主要產 品為火鍋類餐點，為臺灣唯一擁有獨立海產供應鏈的火鍋業者。直至 2022 年 2 月全台分店數達 77 間。 築間幸福鍋物目前於本集團旗下秀泰生活樹林店、台中站前店和嘉義店 設有據點。
86 引入餐飲品牌 築間幸福鍋物品牌標誌 資料來源：網路資料 築間幸福鍋物秀泰樹林店 資料來源：網路資料 2. 零售 表 七 3 引入零售主力品牌表 引入零售品牌 無印良品 台灣無印良品股份有限公司為日本「株式会社良品計画」直接經營之知 名零售品牌，於 2004 年進駐台灣，現於國內擁有 55 家分店。其產品類別廣 泛，擁有近 6000 項商品，主要以日常用品為主，如服飾、文具、食品、廚具 等，極簡的商品設計風格與嚴選素材之品質，深受年輕族群及大眾所喜愛。 無印良品目前於本集團旗下秀泰生活樹林店和台中文心店設有據點。 無印良品品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 無印良品秀泰樹林店 資料來源：無印良品官網 德誼數位 Data Express 德誼數位科技股份有限公司成立於 2004 年，為目前全台 最大的蘋果專賣店經銷通路及最佳的維修據點，截至 2022 年 1 月於國內擁有 42 個服務據點，其中 22 間為蘋果認證的優質經銷旗艦店 (Apple Premium Reseller)，同時進駐各家知名百貨，提供消費者良好維修體驗的優質維修中 心。
87 引入零售品牌 德誼數位目前於本集團旗下秀泰生活樹林店和嘉義店設有據點。 德誼數位品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 德誼數位秀泰樹林店 資料來源：德誼數位官網 UNIQLO UNIQLO 主要經營休閒、運動服裝設計、製造和零售，為全球知名服裝品 牌之一，除了日本之外目前在全球十七個地區展開業務。台灣 UNIQLO 有限公司 為日本「株式会社ユニクロ」於 2010 設立，現於國內擁有 70 家分店。 UNIQLO 目前於本集團旗下秀泰生活樹林店、台中文心店及秀泰廣場台東 店設有據點。 UNIQLO 品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 UNIQLO 秀泰樹林店 資料來源：網路資料 3. 娛樂休閒 表 七 4 引入娛樂休閒品牌 引入娛樂休閒品牌 湯姆熊歡樂世界 湯姆熊歡樂世界成立於 1982 年，現於國內共有 73 處據點，且於中國及 菲律賓等地也設有分公司。湯姆熊為國內具有相當知名度之電子遊戲聽，其
88 引入娛樂休閒品牌 經營方向主要為「親子同樂」、「城市休閒」，並致力提供一個最正當性質的室 內遊樂空間，因此大部分機台為親子育樂類型的互動模擬機，而部份遊戲機 台屬於出獎類，累積彩券可兌換贈品。 湯姆熊歡樂世界目前於本集團旗下秀泰生活樹林店、台中文心店、台中 站前店及嘉義店皆設有據點。 湯姆熊歡樂世界品牌標誌 資料來源：湯姆熊官網 湯姆熊歡樂世界嘉義秀泰店 資料來源：湯姆熊官網 4. 文化藝術 表 七 5 引入文化藝術主力品牌表 引入文化藝術品牌 金石堂書店 金石堂圖書股份有限公司創立於 1982 年，是台灣目前第二大的連鎖書 店，共有 38 家分店及網路書店。販售之商品包含中外文書籍/雜誌、文具、 禮品、生活用品、3C 小家電等。 金石堂書店目前於本集團旗下秀泰生活樹林店、台中文心店、台中站前 店及嘉義店皆設有門市。 金石堂書店品牌標誌 資料來源：秀泰生活官網 金石堂書店秀泰樹林店 資料來源：網路資料

本計畫商場參考一般百貨業經營模式，設定抽取各家廠商年營業額之 10~15％，並依據業績、檔期、合約內容等進行彈性調整。

（三）

電影票將結合飲食（可樂、爆米花、炸物等）搭配成促銷套餐，以刺激消 費增加電影院的收入。票價方案參考其他規模相似的秀泰影城，說明如下：

250 220 140

89 （三） 委託管理項目 為有效管理商場內外部空間，以下項目將採公開招標方式招募專業廠商進 行其業務管理。 1.戶外環境清潔衛護。 2.景觀植栽綠美化維護。 3.公廁清潔維護、設施補強及設施損壞修繕、更換。 4.交通疏導及保全。 三、 商場收入設定 （一） 租金 本計畫參考 2020 年台中中友百貨內部櫃位租金與周邊商圈平均店面租金之 比值，並依據員林站前商圈之平均店面租金，訂定商場內部租金約為新台幣 8,330 元/坪。 （二） 抽成
影城收入
表 七 6 票價一覽表 票別 全票 優待票 早場票 愛心票 2D 票價 280
3D 票價 340 310 280 170 消費族群 一般民眾 軍警、學生、 12 歲以下孩 童 平日中午 12 點前之場次 身心障礙者、 65 歲以上老 人 資料來源：本計畫彙整

111 年初為基期。 民國 111

通貨膨脹 率 參照過去 10 年（民國 100~110）之消費者物價 指數（CPI）年平均成長率，為 0.93%，故本計 畫擬以 1%為通貨膨脹率。

1% 營建物價 上漲率 參照過去 10 年（民國 100~110）之臺灣地區營 造工程物價指數年平均成長率，為 1.95%，故本 計畫擬以 2%作為營建物價上漲率。’

90 第八章 財務計畫 財務可行性評估將從民間投資的角度規劃財務模型，以及從財務分析 的觀點規劃適當的開發方式。進行財務可行性評估時，將根據工程技術評 估或開發規劃方案的結論建議，從民間投資角度規劃財務計畫。 本計畫為開發後營運型之開發案類型，故財務可行性評估重點以 SLR（自 償能力）、回本年期、NPV（淨現值）、IRR（內部報酬率）為評估重點。 第一節 基本假設與參數設定 表 八 1 基本假設與參數設定表 項目 內容 參數值 評估年期 考量簽約等相關作業期程，預計民國 112 年可 開工，設定地上權與區分地上權年期為 50 年， 故評估年期為民國 112~161 年。 50 年（民國 112~161 年） 評估基期 各項報酬率之評估均以民國 2% 地價上漲 率 參考近 10 期年員林市地價指數成長率，為 0.5%，故本計畫擬以 0.5%作為營建物價上漲 率。

年 0.5% 資產重增 置成本 為維持計畫正常營運，必須定期重置增置部分

設備，本計畫對於各項設備及資產之折舊方 式，採直線法作為試算基礎。 建築結構工程因耐用期間較長，故本計畫採營 運期間 50 年內折舊完畢，機電消防設備、內部 裝修工程及外部景觀依耐用年限 10 年內折舊完 畢後，以各項目期初投入成本之 30%重增置，營 運期間內最後一次重增置將依剩餘年限折舊完 畢。 建築結構 50 年 機電消防設 備、內部裝修 工程及外部景 觀：10 年 資本結構 假設自有資金比率 40%，負債比率為 60%估列 負債資金 60% 融資條件 參考 109 05~111 02 中央銀行公布之五大銀行 放款基準利率（台銀 2.366，土銀 2.44，合庫 2.34，一銀 2.48，華銀 2.583）平均 2.44%，加 2.5% 寬限期：5 年 還款期：5 年

1 營利事業所得稅：依所得稅法規定， 本方案之營利事業所得稅為 20%。

2 營業稅：本計畫營業稅假設為須開立 統一發票之行號，每兩個月之營業額 須依據發票上繳稅捐稽徵單位 5%之營 業稅。

3 地價稅：：現行公有土地地價稅稅率 按基本稅率徵收為 10 ‰，即 1%。

殘值 本計畫內由民間機構所購置之各項固定資產於 使用期限屆滿時，假設需無償移轉給政府，故 不估列資產轉移價金。

0 股東內部 報酬率 即民間機構之預計報酬率，參酌市場上貿易百 貨業平均 ROE，以及現正推動之各項類似案例， 股東平均要求之投資報酬率至少在 8%~15%之 間，故本計畫設定股東內部報酬率為 8%

8% 折現率

91 項目 內容 參數值 計手續費、印花稅等相關費用後，目前的融資 利率水準約為 2.5%左右，故本計畫擬以 2.5%作 為本計畫之融資貸款利率；融資期間設定為 10 年，包含 5 年寬限期及 5 年還款期。 稅賦 WACC=自有資金比例

以加權平均資金成本(Weighted Average Cost of Capital；WACC)，
(40%)*融資利率(2.5%)*(1 營業事業所得稅率 20%)+自有資金比例(40%)*股東要求報酬率(8%) 計算本計畫折現率，故以 4%作為本計畫折現 率。 4% 資料來源：中華民國統計資訊網、中華民國內政部地政司第 57 期地價指數、中央銀行全球資訊 網 第二節 工程費用估算 本計畫之工程費用估算，係參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所 公布之第四號公報建築物工程造價，並考量市價調整，主要項目分為建築工 程、機電消防工程、景觀及室內裝修工程三大項目以及與其他衍生費用、地上 物拆除費用、鋪面、植栽等工程費用，其中其他衍生費用包含營造綜合保險、 勞安衛生管理費、承商利潤、地上物拆除費，影城設施購置費、植栽鋪面工程 經費等等，共 57 億 7170 萬 6851 元。詳如下表八 2：

地上層：49,224.24 平方 公尺 地上層：45.0 3,499,380.91地下層：21,953.68 地下層：58.5

機電消防工程 地上層：49,224.24 平方 公尺 地上層：10.0 856,733.60地下層：21,953.68 地下層：13.5

景觀及室內裝 修工程 地上層：49,224.24 平方 公尺 地上層：11.0 942,406.96地下層：21,953.68 地下層：14.3

其他衍生費用 1 式 142,583.78 139,923.97 影廳設施設備 購置與裝修 1 式 80,000.00 80,000.00 植栽工程 1 式 118.92

1,037.13 2,074.26

程造價，並考量市價調整，鋼筋混凝土造建築地上層單價為每平方公尺 45,000 元，地下層為單價為每平方公尺 58,500 元。

92 表 八 2 計畫總投入資本項目表 項目 數量（平方公尺） 單位 單價（千元） 複價（千元） 建築工程
237.84 鋪面工程 1 式
總計 5,771,706.85 資料來源：本計畫彙整 一、 直接工程費用 直接工程費用包含建築工程、機電消防工程、景觀及室內裝修工程三大項 目，共 52 億 9852 萬 1481 元。 （一） 建築工程費用 參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報建築物工
（二） 機電消防工程費用 參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報建築物工 程造價，並考量市價調整，機電消防工程地上層單價為每平方公尺 10,000 元， 地下層為單價為每平方公尺 13,500 元。 （三） 景觀裝修工程費用 參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報建築物工 程造價，並考量市價調整，景觀裝修工程地上層單價為每平方公尺 11,000 元， 地下層為單價為每平方公尺 14,300 元。

植栽工程費用依據第五章第三節之植栽計畫，工程經費為 23 萬 7840 元。

鋪面工程費用依據第五章第三節之鋪面計畫，工程經費為 207 萬 7260 元。

93 二、 其他工程費用 （一） 其他衍生費用 其他衍生費用包含營造綜合保險、勞安衛生管理費、承商利潤、營業稅（5 ％）等雜項支出，以上述直接工程費用之 10%做計算，則為 3 億 8747 萬 6737 元。 （二） 地上物拆除費用 西側基地現有一臺鐵舊倉庫須拆除，其面積為 405.8 平方公尺，拆除工程 費用以每平方公尺 900 元作計算，則總拆除工程費用為 36 萬 5220 元。 （三） 影城設施設備購置費用 由於電影院之設施與裝修項目較為特殊，如隔音設備與音響設備，粗估一 個影廳設施設備購置與裝修為 800 萬元，本計畫秀泰影城預計規劃 10 廳，總費 用為 8000 萬。 （四） 植栽工程費用
（五） 鋪面工程費用
第三節 第一期財務規劃 本計畫第一期為民國 112 年至民國 117 年，其中興建期為民國 112 至民國 113 年，為期兩年；營運期為民國 114 年至民國 117 年，詳細財務計算詳見 五。 一、 第一期興建期投資經費 依據本計畫開發時程，第一期興建期為 2 年（民國 112~民國 113 年），建 設完成後即正式進入營運期開始營運。故將本計畫於正式營運前定義為興建 期，期間所投入之經費明細，包括興建工程所需成本、資本化利息，以及於興 建期所發生之費用，共 31 億 1078 萬 4653 元，詳下列分項敘述： （一） 興建工程成本 本計畫興建期工程，預計以鋼筋混凝土結構（RC），興建地下二層樓、地上 九層樓建築，係參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公 報建築物工程造價，並考量市價調整，成本預估為 30 億 7325 萬 3814 元，詳見 工程費用估算。

可用狀態及地點前之一切必要而合理支出，如該項資產需經一段時間，已實施 必要之購置或建造工作使其達到可用狀態及地點時，則此段時間內所支出款項 而負擔之利息，乃為取得該資產成本之一部分，故此項利息，不宜按一般會計 處理作為期間費用，而應將利息資本化，作為該資產取得之成本，而隨該資產 之使用年限攤銷。」其「利息資本化所稱『利息』可包括因借款而發生之相關 成本」，因此本計畫興建期間因借款所發生之相關成本均予以資本化。

10,785.98 地下層：14.3

公尺 地上層：11.0 474,584.70

式 142,583.78 142,375.41

式 80,000.00 80,000.00

式 270.03 270.03

式 3,100,15 3,100,15

式 30,000.00 30,000.00

94 （二） 興建期土地租金 本計畫土地租金依據「臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案」 設定，興建期應付土地租金為 753 萬 839 元，詳如下表八 3： 表 八 3 興建期土地租金項目表 普通地上權 標的興建期 變動租金 土地當期申報地價 1％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 2％計收(固定) 區分地上權 標的興建期 變動租金 土地當期申報地價 0.5％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 1％計收(固定) 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 （三） 開發權利金 依據「臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案」規定，本計畫於開發 啟動年應向交通部台灣鐵路管理局繳付開發權利金總額計新台幣 3,000 萬元。 （四） 利息資本化 依民國九十年一月十一日修訂之財務會計準則公報第三號規定：「資產達到
表 八 4 第一期興建期投入資本項目表 項目 數量（平方公尺） 單位 單價（千元） 複價（千元） 建築工程 地上層：29,122.29 平方 公尺 地上層：45.0 1,941,482.88地下層：10,785.98 地下層：58.5 機電消防工程 地上層：29,122.29 平方 公尺 地上層：10.0 431,440.64地下層：10,785.98 地下層：13.0 景觀及室內裝 修工程 地上層：29,122.29 平方
地下層：
其他衍生費用 1
影廳設施設備 購置與裝修 1
植栽工程 1
鋪面工程 1
開發權利金 1
95 項目 數量（平方公尺） 單位 單價（千元） 複價（千元） 土地租金 1 式 7,530.84 7,530.84 總計 3,110,784.65 資料來源：本計畫彙整 二、 第一期營運期收入 本計畫所稱之營運期，係為自興建期後開始之營業年，即民國 114 年至民 國 117 年，為期四年。主要收入來百貨商場與影城，隨著商場出租率提高而逐 年上升，年收入如下表八 5： 表 八 5 第一期營運期各年營業收入 年期 民國 114 民國 115 民國 116 民國 117 商場出租率 70% 75% 80% 85% 營運收入（千元） 738,061.75 764,452.92 790,844.09 817,235.27 資料來源：本計畫彙整 （一） 百貨商場收入 商場預計對外招商並按櫃位大小收取租金以及營業額之抽成，詳見第七章 第二節招商規劃，則百貨商場年收入如下表八 6： 表 八 6 第一期營運期各年營業收入 年期 民國 114 民國 115 民國 116 民國 117 商場出租率 70% 75% 80% 85% 營運收入（千元） 444,609.54 471,000.71 497,391.88 523,783.06 資料來源：本計畫彙整 （二） 影城收入 影城由秀泰集團旗下之秀泰影城營運，年收入為 2 億 9345 萬 2210 元。 三、 第一期營運期支出 本計畫之營運期支出，同樣秀泰員林之百貨商場、影城、商旅佔大宗，粗 估為 2 億 1039 萬 5205 元。 （一） 常態性支出 常態性支出為秀泰員林營運所需之必要支出，約占總營收之 20%，粗估每 年為 1 億 5289 萬 584 元。 1. 人事支出 百貨商場、停車場管理人員之人事費用、加計勞健保、職工福利、加班 費、年終獎金等，約占總營收之 8%。
96 2. 產物保險費用 產物保險費用以固定資產淨值之 0.2%估計。 3. 清潔維護費 維護費以總營運收入之 2%估計，為場地物品設備維護及修繕等相關支出。 4. 水電瓦斯費用 水電瓦斯費以總營運收入之 5%估計 ，為水電費及瓦斯費等相關支出。 5. 其他費用 費用包括場地清潔、整理費用及雜項支出，以總營運收入之 3%估計。 （二） 土地租金 營運期年土地租金為 628 萬 1975 元，土地租金費率如下表八 7： 表 八 7 營運期土地租金項目表 普通地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 1％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 4％計收(固定) 區分地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 0.5％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 2％計收(固定) 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 （三） 營運權利金 營運權利金：每年固定新臺幣 1,300 萬元加上營業收入比例（本計畫設定 為 5%）計收，則年營運權利金為 5122 萬 2642 元，並隨商場營收提高而上升。 四、 其餘費用支出 （一） 融資利息 本計畫之資產結構為自有資金比率 40%，融資比率為 60%，則融資總額為興 建期投資經費成本之 60%，為 18 億 6647 萬 792 元，年利率為 2.5%，則本計畫 產生之年融資利息為 4666 萬 1770 元。 （二） 稅賦 年總稅賦為 1 億 5582 萬 6533 元，詳下列分項所述。 1. 營利事業所得稅 依所得稅法規定，本方案之營利事業所得稅為 20%，計算方式為「（年均營 運收入 年均營運成本 融資利息等營業外成本）*20%」，因融資年期為 10 年， 寬限期五年，還款期五年，則年營所稅為 1 億 1476 萬 8958 元。 2. 營業稅 本計畫營業稅假設為須開立統一發票之行號，每兩個月之營業額須依據發 票上繳稅捐稽徵單位 5%之營業稅，則年均營業稅為 3954 萬 2205 元。 3. 地價稅 現行公有土地地價稅稅率按基本稅率徵收為 10 ‰，即 1%，基地總面積

本計畫第二期興建期為民國 117 年，為期一年，建設完成後即正式進入營 運期開始營運。期間所投入經費僅有興建工程相關費用共

地下層：13.0

公尺 地上層：11.0 467,822.25

地下層：14.3

1,786.84

97 24,198.86 平方公尺，則年地價稅為 150 萬 7831 元，並隨地價上漲而提高。 （三） 資產重增置成本 為維持計畫正常營運，必須定期重置增置部分設備，本案對於各項設備及 資產之折舊方式，採直線法作為試算基礎。 依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報，RC 建築 結構工程因耐用期間較長，故本計畫採營運期間 50 年內折舊完畢，機電消防設 備、內部裝修工程及外部景觀依耐用年限 10 年內折舊完畢後，以各項目期初投 入成本之 30%重增置，營運期間內最後一次重增置將依剩餘年限折舊完畢，則 每十年折舊為興建投入成本*30%（興建第 10 年、20 年、30 年、40 年），等於 2 億 8380 萬 7603 元。 第四節 第二期財務規劃 第二期之啟動年設定為當營運期現金流量和大於第二期投入成本之 40% （自有資金比例），詳見附件現金流量表，則本計畫之第二期興建年為民國 117 年，營運期自民國 118 年至民國 161 年，詳細財務計算詳見附件五。 一、 第二期興建期投資經費
26 億 9845 萬 3037 元，無須再繳納開發權利金與興建期土地租金，如下表八 8： 表 八 8 第二期興建期投入資本項目表 項目 數量（平方公尺） 單位 單價（千元） 複價（千元） 建築工程 地上層：49,224.24 平方 公尺 地上層：45.0 1,557,898.03地下層：21,953.68 地下層：58.5 機電消防工程 地上層：49,224.24 平方 公尺 地上層：10.0 425,292.96地下層：21,953.68
景觀及室內裝 修工程 地上層：49,224.24 平方
地下層：21,953.68
其他衍生費用 1 式 245,101.32 245,101.32 地上物拆除費 1 式 365.22 365.22 植栽工程 1 式 186.39 186.39 鋪面工程 1 式
1,786.84 總計 2,698,453.03 資料來源：本計畫彙整

61 間，則商旅年收入為每 晚每房 2192 元*38.92%*61 間房*365 天，為 1899 萬 4859 元。

本計畫之營運期支出，同樣以西側基地之百貨商場、影城、商旅佔大宗， 粗估為 3

9110

3048

98 二、 第二期營運期收入 第二期營運期自民國 118 年起至民國 161 年。主要收入除第一期興建之百 貨商場與影城外，第二期擴大商場面積以及引進商旅，以及部分之停車場收 入，總計年收入為 14 億 8718 萬 2619 元，並隨著商場出租率提高而逐年上升。 （一） 百貨商場收入 商場預計對外招商並按櫃位大小收取租金以及營業額之抽成，租金部分每 平方公尺為 8400 元，另外抽成部分收取營業額 15%之額外租金，則百貨商場年 收入為 11 億 7483 萬 5550 元，並隨著出租率提高而逐年上升。 （二） 影城收入 影城由秀泰集團旗下之秀泰影城營運，年收入為 2 億 9345 萬 2210 元。 （三） 商旅收入 依據本計畫商旅市場可行性分析，員林地區旅館之平均房價為每晚每房 2192 元，住房率為 38.92%，本計畫提供之房間數為
三、 第二期營運期支出
億
萬
元。 （一） 常態性支出 常態性支出為秀泰員林營運所需之必要支出，約占總營收之 20%，粗估每 年為 2 億 6970 萬 4107 元。 1. 人事支出 百貨商場、停車場管理人員之人事費用、加計勞健保、職工福利、加班 費、年終獎金等，約占總營收之 8%。 2. 產物保險費用 產物保險費用以固定資產淨值之 0.2%估計。 3. 清潔維護費 維護費以總營運收入之 2%估計，為場地物品設備維護及修繕等相關支出。 4. 水電瓦斯費用 水電瓦斯費以總營運收入之 5%估計 ，為水電費及瓦斯費等相關支出。 5. 其他費用 費用包括場地清潔、整理費用及雜項支出，以總營運收入之 3%估計。 （二） 土地租金 營運期年土地租金為 628 萬 1975 元，土地租金費率如下表八 9：

（二） 稅賦 年總稅賦為 2 億 9513 萬 2569 元，詳下列分項所述。

1. 營利事業所得稅 依所得稅法規定，本方案之營利事業所得稅為

99 表 八 9 營運期土地租金項目表 普通地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 1％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 4％計收(固定) 區分地上權 標的營運期 變動租金 土地當期申報地價 0.5％計收，隨申報地價調整。 固定租金 依第 1 年（民國 112 年）申報地價 2％計收(固定) 資料來源：臺鐵局員林火車站周邊土地都市更新招商計畫案 （三） 營運權利金 營運權利金：每年固定新臺幣 1,300 萬元加上營業收入比例（本計畫設定 為 5%）計收，則年營運權利金為 8735 萬 9131 元，並隨商場營收提高而上升。 四、 其餘費用支出 （一） 第二次融資利息 本計畫之資產結構為自有資金比率 40%，融資比率為 60%，則第二次融資總 額為興建期投資經費成本之 60%，設定還款期五年，自前次融資還款結束之民 國 124 年起，年需還款為 3 億 6429 萬 1160 元，年利率為 2.5%。
20%，計算方式為「（年均營 運收入 年均營運成本 融資利息等營業外成本）*20%」，因融資年期為 10 年， 寬限期五年，還款期五年，則年營所稅為 2 億 1921 萬 2035 元。 2. 營業稅 本計畫營業稅假設為須開立統一發票之行號，每兩個月之營業額須依據發 票上繳稅捐稽徵單位 5%之營業稅，則年均營業稅為 7435 萬 9131 元。 3. 地價稅 現行公有土地地價稅稅率按基本稅率徵收為 10 ‰，即 1%，基地總面積 24,198.86 平方公尺，則年地價稅為 154 萬 5906 元，並隨地價上漲而提高。 （三） 資產重增置成本 為維持計畫正常營運，必須定期重置增置部分設備，本案對於各項設備及 資產之折舊方式，採直線法作為試算基礎。 依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會所公布之第四號公報，RC 建築 結構工程因耐用期間較長，故本計畫採營運期間 50 年內折舊完畢，機電消防設 備、內部裝修工程及外部景觀依耐用年限 10 年內折舊完畢後，以各項目期初投 入成本之 30%重增置，營運期間內最後一次重增置將依剩餘年限折舊完畢，則 每十年折舊為興建投入成本*30%（營運第 14 年、24 年、34 年、44 年），等於 2 億 6793 萬 4567 元。

外，另考慮融資借貸及還本付息，以估算資金投入本案之投資價值）乃是將計 畫未來各年之現金淨流量，以權益資金報酬率折現，折現後加總之數值為權益 淨現值，如權益淨現值大於零，即表示此計畫對投資者而言具有投資價值。

本計畫期出投入成本為 31 億 1078 萬 4653 元；粗估未來每期之現金流量詳 見附表 等，；股東內部報酬率（ROE）為 8%；期數為計畫年期之

100 第五節 財務效益分析 主要投資效益指標如下表說明，財務指標皆顯示經營具財務可行性，且仍 存在超額報酬，僅股東權益報酬率（IRR）較低，顯示秀泰本身於本計畫中之獲 利較不顯著，然綜上所述本案之財務仍具備可行性。 表 八 10 財務效益分析表 項目 股權財務效益 說明 淨現值（NPV） 5,798,795,730 淨現值大於零 內部報酬率（IRR） 8.66% >股東內部報酬率 8% 回本年期 民國 129 年 於本案評估年期內（民 國 112~民國 161 年） 自償率 182.81% 自償率大於 100% 資料來源：本計畫彙整 一、 淨現值（Equity NPV） 權益淨現值（除就專案所規劃之營業活動與投資活動產生之淨現金流量
50 年，故為 50 期，則本計畫之淨現值（NPV）為 57 億 9879 萬 5730 元。 二、 權益內部報酬率（Equity IRR） 權益內部報酬率（除就專案所規劃之營業活動與投資活動產生之淨現金流 量外，另考慮融資借貸及還本付息，以估算資金投入本案之投資價值）係指使 本案未來各年現金流量淨現值等於零時之折現率，用於衡量投資者投資本案所 獲之報酬率，並可衡量財務槓桿效果。當權益內部報酬率大於等於權益資金預 期報酬率時，即表示此計畫對投資人而言具投資價值。 則本計畫粗估之內部報酬率為（IRR）為 8.66%，大於股東內部報酬率之 8%。 三、 回本年期 本計畫預估於第 18 年（民國 129 年），即第一期營運後第 16 年，第二期營 運後第 10 年可回收成本。

NPV（千元） 6,743,969,436 6,271,382,583 5,798,795,730 5,326,208,877 4,853,622,024

IRR 9.96% 9.28% 8.66% 8.10% 7.58% 回本年期

16 年 營運第 17 年 自償率 185.63% 184.21% 182.81% 181.43% 180.07% 第二期啟動年 營運第 4 年 營運第 4 年 營運第 4 年 營運第 5 年 營運第 5 年 營運收入 減少 10% 減少 5% 0% 增加 5% 增加 10%

NPV（千元） 4,215,483,782 5,007,139,756 5,798,795,730 6,590,451,704 6,609,967,760 IRR 7.42% 8.04% 8.66% 9.28% 9.31%

回本年期 營運第 18 年 營運第 17 年 營運第 16 年 營運第 15 年 營運第 14 年 自償率 179.27% 181.12% 182.81% 184.36% 184.38% 第二期啟動年 營運第 5 年 營運第 5 年 營運第 4 年 營運第

5,338,195,891 4,877,596,051 4,416,996,212

8.30% 7.94% 7.58%

101 四、 自償率分析 自償率之計算方式為「計畫評估各年現金流量之現值和/計畫評估各年現金 流出現值(不含折舊及利息)」，若大於 100% 則代表本計畫具有自償能力，本計 畫之自償率為 182.81%。 第六節 敏感度分析 在評估期間考量營造成本、營業收入、營運權利金、融資比例之變化，以 及第二期啟動年期的變化，對於本方案財務之以影響，如下表八 11： 表 八 11 本計畫財務敏感度一覽表 風險來源 變動因素 營造成本 減少 10% 減少 5% 不變 增加 5% 增加 10%
營運第 14 年 營運第 15 年 營運第 16 年 營運第
4 年 營運第 4 年 營運權利金 3% 5% 7% 9% 11% NPV（千元） 6,259,395,570 5,798,795,730
IRR 9.02% 8.66%
回本年期 營運第 15 年 營運第 16 年 營運第 16 年 營運第 17 年 營運第 17 年 自償率 188.31% 182.81% 177.61% 172.70% 168.06% 第二期啟動年 營運第 4 年 營運第 4 年 營運第 5 年 營運第 5 年 營運第 5 年 融資比例 40% 50% 60% 70% 80% NPV（千元） 3,325,473,415 4,366,948,191 5,798,795,730 7,791,114,840 10,595,047,647 IRR 9.74% 9.19% 8.66% 8.15% 7.67% 回本年期 營運第 16 年 營運第 16 年 營運第 16 年 營運第 17 年 營運第 18 年 自償率 182.81% 182.81% 182.81% 182.81% 182.81% 第二期啟動年 營運第 6 年 營運第 5 年 營運第 4 年 營運第 4 年 營運第 3 年 資料來源：本計畫彙整

異，且則同樣是營運收入變動敏感度最高，其次是融資比例變動營運權利金變 動、營造成本變動以及營運權利金變動。故本案財務以營運收入之變動影響最

102 一、 變動因素敏感度比較 如下表，敏感度分析以累計現金流量與歷年 IRR 製圖呈現，可看到以累計 現金流量分析財務敏感度，最終累計現金流量差異顯著，顯示本計畫風險因素 中，營運收入變動敏感度最高，其次是營運權利金變動、營造成本變動以及融 資比例變動；若以歷年 IRR 分析財務敏感度，可看到期初之財務變動有顯著差
為劇烈，財務敏感度最高。 表 八 12 風險因素敏感度分析圖表 風 險 因 素 敏感度分析 累計現金流量 IRR（自評估年期第 11 年起） 營 造 成 本 營 運 收 入 營 運 權 利 金

基地選定員林車站西側與北側之區域，土地取得以參與「臺鐵局員林火車 站周邊土地都市更新招商計畫案」，設定地上權 50 年，並依據招商案內容繳納 權利金與土地租金。

考量近年因新冠疫情導致市場變動大，本計畫預計採取分期方式分為二期

103 風 險 因 素 敏感度分析 累計現金流量 IRR（自評估年期第 11 年起） 融 資 比 例 資料來源：本計畫彙整 第九章 計畫總結 因應中台灣人口與貿易百貨業持續成長，本計畫評估投入新秀泰生活商場 據點之可行性，依據秀泰集團主打市場空白區之一貫策略，於都會次核心開發 地區型百貨商場，最終選定彰化縣員林市作為開發評估區域。
開發，保留彈性調整空間。總開發量體規模為 78763.92 平方公尺，建蔽率 39.79 平方公尺，容積率 435.17 平方公尺，第一期預計開發地上九層樓，地下 三層樓，規模佔計畫 56%，，第二期開發地上六層樓、地下三層樓，規模佔計 畫 44%。 依據財務效益評估結果，本計畫預計營運第 16 年可回收投入之所有資金， 自償率為 182.81%，NPV 為 57 億 9879 萬 5730 元，IRR 為 8.66%（ROE 為 8%）， 財務效益皆為正，顯示具投資潛力，惟 IRR 為 8.66%，僅略大於大於股東內部 報酬率 0.66%，顯示秀泰集團於本計畫之實質獲益低。 本計畫最終建議為：根據秀泰員林財務評估結果，本計畫提出之開發方案 具可行性且具投資潛力，惟本集團實質獲益較低，建議可與臺鐵局商討調降相 關權利金與土地租金費率之調整，將降低之土地成本轉化為開發收益後再投入 開發。」

cGRm&n=QzAyLlBERg%3d%3d&icon=..pdf

https://ws.moi.gov.tw/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvT2xkRmlsZV9 BYnJpX0dvdi9yZXNlYXJjaC8yMTgyLzE0NDc5MzAwODUxLnBkZg%3D%3D&n=Y29tc GxldGUucGRm

5. 蕭鴻毅，國立臺灣科技大學建築研究所碩士學位論文「人員流量計數系統 記錄出入口進出人數信度分析 以台北市百貨公司為例」（民國 96

月），取自：https://ndltd.ncl.edu.tw/cgi bin/gs32/gsweb.cgi/login?o=dnclcdr&s=id=%22095NTUS5222015%22.&sea rchmode=basic

6.

https://stat.moc.gov.tw/Research.aspx?type=3

I 參考資料 1. 行政院環保署統計資料庫，取自：https://www.epa.gov.tw/ 2. 台南市歸仁區武東段 70 1、71、72、73 等 4 筆地號百貨商場新建工程環境 影響說明書（民國 108 年 5 月） 3. 富邦人壽信義商場暨旅館大樓新建工程環境影響說明書（民國 101 年 8 月），取自：https://www ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvMzYzL3JlbGZpbGUvNDU 1MDUvNzk1MzI4Ni80YTg4MmRhYy1iMzA4LTQ0MjAtOGM2NS00MjE1OWMwZTlhMDgu
4. 葉世文、黃榮堯，內政部建築研究所協同研究報告「建築工程產生廢棄物 數量推估之研究（二）」（民國 95 年 1 月），取自：
年 1
行政院文化部統計資料，2018 年影視廣播產業趨勢研究調查報告，取自：

1. 車站及其附屬設施。

2. 交通轉運相關設施。

3. 停車場。

4. 一般辦公處所、公務機關。

5. 資源回收站。

6. 電信、有線、無線設備、機房及天線。

7. 變電所及其必要之機電設施。

8. 集會所、藝文展覽表演場所。

9. 休閒運動設施。

10. 郵政及電信服務。

11. 旅遊服務。

12. 銀行及保險服務。

13. 餐飲服務。

14. 特產展售及便利商店。

15. 補習班。

16. 百貨商場、商店街、超級市場。

17. 旅館、觀光旅館、國際觀光旅館。

II 附件一 相關法令檢核 一、 都市計畫相關 附表 1 土地使用管制相關規範內容彙整表 法規 條次 相關規定內容 變更員林都市 計畫（舊市 區）細部計畫 （第一次通盤 檢討）案 土地 使用分區管制 要點 第 3 條 第 3 項 第二種商業區：依「都市計畫法臺灣省施行細則」商業區相關 規定管制。 第 5 條 第 1 項 土地及建築物得為下列使用：
第 7 條 本計畫區內各項使用分區及公共設施用地之建蔽率與容積率 等規定詳如下表： 項目 建蔽率 容積率 土地使 用分區 第二種商業區 80％ 350％ 第二種住宅區 70％ 300％ 第 8 條 為提升建築基地保水性，建築基地開挖地下室應依下列規定辦 理： 1. 住宅區之基準開挖面積不得超過基地面積 75%，公共設施 用地不得超過法定建蔽率加 10%，其他使用分區不得超過法定 建蔽率加 15%，且最高不得超過基地面積之 85%。 都市計畫法臺 第 17 條 商業區為促進商業發展而劃定，不得為下列建築物及土地之使

一、第十八條規定限制之建築及使用。

二、使用電力及氣體燃料（使用動力不包括空氣調節、抽水機 及附屬設備）超過十五匹馬力、電熱超過六十瓩（附屬設備與 電熱不得流用於作業動力）或作業廠房之樓地板面積合計超過 三百平方公尺者。但報業印刷及冷藏業，不在此限。

三、經營下列事業：

（一）製造爆竹或煙火類物品者。

（二）使用乙炔，其熔接裝置容量三十公升以上及壓縮氣或電 力從事焊切金屬工作者。

（三）賽璐珞或其易燃性塑膠類之加熱、加工或使用鋸機加工 者。

（四）印刷油墨或繪圖用顏料製造者。

（五）使用動力超過零點七五瓩之噴漆作業者。

（六）使用氣體亞硫酸漂白物者。

（七）骨炭或其他動物質炭之製造者。

（八）毛羽類之洗滌洗染或漂白者。

（九）碎布、紙屑、棉屑、絲屑、毛屑及其他同類物品之消毒、 揀選、洗滌或漂白者。

（十）使用動力合計超過零點七五瓩、從事彈棉、翻棉、起毛 或製氈者。

（十一）削切木作使用動力總數超過三點七五瓩者。

（十二）使用動力鋸割或乾磨骨、角、牙或蹄者。

（十三）使用動力研磨機三臺以上乾磨金屬，其動力超過二點 二五瓩者。

（十四）使用動力碾碎礦物、岩石、土砂、硫磺、金屬玻璃、 磚瓦、陶瓷器、骨類或貝殼類，其動力超過三點七五瓩者。

（十五）煤餅、機製煤餅或木炭之製造者。

（十六）使用熔爐鎔鑄之金屬加工者。但印刷所之鉛字鑄造， 不在此限。

（十七）磚瓦、陶瓷器、人造磨石、坩鍋、搪瓷器之製造或使 用動力之水泥加工，動力超過三點七五瓩者。

（十八）玻璃或機製毛玻璃製造者。

（十九）使用機器錘之鍛冶者。

四、公墓、火化場及骨灰（骸）存放設施、動物屍體焚化場。

五、廢棄物貯存、處理、轉運場；屠宰場。但廢棄物貯存場經 目的事業主管機關審查核准者，不在此限。

III 法規 條次 相關規定內容 灣省施行細則 用：
IV 法規 條次 相關規定內容 六、公共危險物品、高壓氣體及毒性化學物質分裝、儲存。但 加油（氣）站附設之地下油（氣）槽，不在此限。 七、馬廄、牛、羊、豬及家禽等畜禽舍。 八、乳品工廠、堆肥舍。 九、土石方資源堆置處理場。 十、賽車場。 十一、環境用藥微生物製劑或釀（製）酒製造者。 十二、其他經縣（市）政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安 全及衛生，並依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用。 資料來源：本計畫彙整 附表 2 增額容積相關規範內容彙整 法規 條次 相關規定內容 可增加容積 （以基準容 積為準） 變更員林都市計 畫（舊市區）細 部計畫（第一次 通盤檢討）案 土地使用分區管 制要點 第 12 條 計畫區內獎勵容積措施： 1. 計畫區內建築物及建築基地得依下表規定獎 勵增加容積： 類別 項目 得獎勵增 加容積 （以基準 容積為 準） 建築物提 供部分樓 地板面積 供公眾使 用者 私人捐獻或設置圖書 館、博物館、藝術中 心、兒童青少年、 勞 工、老人等活動中心、 景觀公共設施等供公 眾使用；其集中留設 之面積在 100 平方 公尺以上，並經目的 事業主管機關核准設 立公益性基金管理營 運者。 10％ 建築物留設空間與天 橋或地下道連接公眾 使用，經交通主管機 關核准者。 2~10％

條次

建築基地 自行降低 建蔽率者

相關規定內容

法定建蔽率 設計建 蔽率≧10％

2％ 法定建蔽率 設計建 蔽率≧15％

可增加容積 （以基準容 積為準）

基準開挖率 實際開 挖率≧10％ 2％ 基準開挖率 實際開 挖率≧15％ 4％ 基準開挖率 實際開 挖率≧20％ 6％ 建築物設 計可提升 都市防災

V 法規 4％ 法定建蔽率 設計建 蔽率≧20％ 6％ 建築基地 自行降低 開挖率者 （建築基 地基準開 挖率不得 大於法定 建蔽率加 百分之 十）

性能者 建築物設計與鄰地境 界線距離淨寬最小不 得低於 4 公尺，且平 均達 6 公尺。 5％ 與建築線距離淨寬度 最小不得低於 6 公 尺。 基地如設置 2 幢以 上之建築物，其 2 幢 建築物間之距離及同 一棟內不相連之 2 棟建築物間之距離應 達 8 公尺。 第 14 條 本計畫各土地使用分區除依「都市計畫法」第 83 1 條規定可移入容積外，於法定容積增加建築容 積後，不得超過下列規定： 1. 建築基地 1.5 倍之法定容積或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積。 獎勵容積 上限 都市更新條例 第 65 條 建築基地 1.5 倍之法定容積或各該建築基地 0.3 獎勵容積

條次

相關規定內容

可增加容積 （以基準容 積為準）

勵容積辦法

第 10 條

倍之法定容積再加其原建築容積。

取得候選綠建築證書，依下列等級給予獎勵容積：

一、鑽石級：基準容積百分之十。

二、黃金級：基準容積百分之八。

三、銀級：基準容積百分之六。

四、銅級：基準容積百分之四。

五、合格級：基準容積百分之二。

其中各款獎勵容積不得累積申請，又依都市計畫 法第八十五條所定都市計畫法施行細則另有最低 等級規定者，申請等級應高於該規定，始得依前

三項規定給予獎勵容積。

取得候選智慧建築證書，依下列等級給予獎勵容 積：

一、鑽石級：基準容積百分之十。

二、黃金級：基準容積百分之八。

10％

第 11 條

三、銀級：基準容積百分之六。

四、銅級：基準容積百分之四。

五、合格級：基準容積百分之二。

其中各款獎勵不得累積申請。

採建築物耐震設計者，依下列規定給予獎勵容 積：

一、取得耐震設計標章：基準容積百分之十。

第 13 條

二、依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能 評估之結構安全性能：

（一）第一級：基準容積百分之六。

（二）第二級：基準容積百分之四。

（三）第三級：基準容積百分之二。

其中各款獎勵不得累積申請。

文施行日起一定期間內，實施者擬訂都市更新事

10％

VI 法規 10％

上限 都市更新建築獎

第 14 條 本辦法中華民國一百零八年五月十五日修正之條
業計畫報核者，依下列規定給予獎勵容積： 一、劃定應實施更新之地區： （一）修正施行日起五年內：基準容積百分之 十。 （二）前目期間屆滿之次日起五年內：基準容積 10％

條次

可增加容積 （以基準容 積為準） 百分之五。

第 15 條

相關規定內容

二、未經劃定應實施更新之地區： （一）修正施行日起五年內：基準容積百分之 七。

（二）前目期間屆滿之次日起五年內：基準容積 百分之三點五。

都市更新事業計畫範圍重建區段含一個以上完整 計畫街廓或土地面積達一定規模以上者，依下列 規定給予獎勵容積：

一、含一個以上完整計畫街廓：基準容積百分之

五。

二、土地面積達三千平方公尺以上未滿一萬平方 公尺：基準容積百分之五 ；每增加一百平方公 尺，另給予基準容積百分之零點三。

三、土地面積達一萬平方公尺以上：基準容積百 分之三十。

前項第一款所定完整計畫街廓，由直轄市、縣 （市）主管機關認定之。

第一項第二款及第三款獎勵容積額度不得累計申 請；同時符合第一項第一款規定者，得累計申請 獎勵容積額度。

接受基地之可移入容積，不得超過該接受基地基 準容積之百分之三十。

位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永

久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受 基地，其可移入容積不受前項之限制。但不得超 過該接受基地基準容積之百分之四十。

VII 法規 接受基地依本辦法申請移入容積數量，加計都市 更新條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎 勵容積，不得超過其基準容積百分之一百。

30％

40％

資料來源：本計畫彙整

彰化縣都市計畫 容積移轉審查許 可及作業規則 第 6 條

第

其中

As：建築物以三‧六比一之斜率，依垂直建築線方向，投影 於面前道路之陰影面積。

L ：基地臨接面前道路之長度。

Sw：面前道路寬度（依本編第十四條第一項各款之規定）。

H ：建築物各部分高度。

D ：建築物各部分至建築線之水平距離。

前款所稱之斜率，為高度與水平距離之比值。

本編第二條、第二條之一、第十四條第一項有關建築物高度 限制部分，第十五條、第二十三條、第二十六條、第二十七 條，不適用實施容積管制地區。

VIII 二、 建築相關 附表 3 建築相關規範彙整表 法規 條次 相關規定內容 建築技術規則 建築設計施工 編 建築物高度 第 164 條 建築物高度依下列規定： 一、 建築物以三‧六比一之斜率，依垂直建築線方向投影 於面前道路之陰影面積，不得超過基地臨接面前道路之 長度與該道路寬度乘積之半，且其陰影最大不得超過面 前道路對側境界線；建築基地臨接面前道路之對側有永 久性空地，其陰影面積得加倍計算。陰影及高度之計算 如下： Ｌ×Ｓw Ａs≦ 2 且Ｈ≦ 3.6 (Ｓw+Ｄ)
166 條
第 268 條 1. 建築物高度除依都市計畫法或區域計畫法有關規定許可 者，從其規定外，不得高於法定最大容積率除以法定最 大建蔽率之商乘三點六再乘以二，其公式如左： 法定最大容積率 H ≦────────×3.6×2 法定最大建蔽率 建築物高度因構造或用途等特殊需要，經目的事業主管機關 審定有增加其建築物高度必要者，得不受前項限制。 樓層淨高 第 32 條 天花板之淨高度應依左列規定： 其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板

四、 各樓層進入安全梯或特別安全梯，其開向樓梯平臺門 扇之迴轉半徑不得與安全或特別安全梯內樓梯寬度之 迴轉半徑相交。

第 34 條 前條附表第一、二欄樓梯高度每三公尺以內，其他各欄每四 公尺以內應設置平台，其深度不得小於樓梯寬度。

第 35 條 自樓梯級面最外緣量至天花板底面、梁底面或上一層樓梯底 面之垂直淨空距離，不得小於一九○公分。

第 36 條 樓梯內兩側均應裝設距梯級鼻端高度七十五公分以上之扶 手，但第三十三條第三、四款有壁體者，可設一側扶手，並 應依左列規定： 樓梯之寬度在三公尺以上者，應於中間加裝扶手，但級高在 十五公分以下，且級深在三十公分以上者得免設置。

IX 法規 條次 相關規定內容 高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於 一．七公尺。 樓梯、欄杆、坡道 第 33 條 建築物樓梯及平臺之寬度、梯級之尺寸，應依下列規定： 用途類別 樓梯及平臺 寬度 級高尺寸 級深尺寸 二、電影 院、商場 1.4 公尺以上 18 公分以下 26 公分以上 說明： 一、 表第一、二欄所列建築物之樓梯，不得在樓梯平臺內 設置任何梯級，但旋轉梯自其級深較窄之一邊起三十 公分位置之級深，應符合各欄之規定，其內側半徑大 於三十公分者，不在此限。
第 39 條 建築物內規定應設置之樓梯可以坡道代替之，除其淨寬應依 本編第三十三條之規定外，並應依左列規定： 一、 坡道之坡度，不得超過一比八。 坡道之表面，應為粗面或用其他防滑材料處理之。 出入口、走廊、樓梯 第 90 條 直通樓梯於避難層開向屋外之出入口，應依左列規定： 一、 六層以上，或建築物使用類組為Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、 Ｆ、Ｇ類及Ｈ－１組用途使用之樓地板面積合計超過 五○○平方公尺者，除其直通樓梯於避難層之出入口 直接開向道路或避難用通路者外，應在避難層之適當 位置，開設二處以上不同方向之出入口。其中至少一 處應直接通向道路，其他各處可開向寬一‧五公尺以

十六公分之計算值；其總樓地板面積超過一、五○○

一．八公尺；其他建築物（住宅除外）出入口每處寬度不得 小於一‧二公尺，高度不得小於一‧八公尺。

第 91 條 避難層以外之樓層，通達供避難使用之走廊或直通樓梯間， 其出入口依左列規定：

二、 建築物使用類組為Ｂ－１、Ｂ－２、Ｄ－１、Ｄ－２ 組者，地面層以上各樓層之出入口不得小於各該樓層 樓地板面積每一○○平方公尺寬二十七公分計算值； 地面層以下之樓層，二十七公分應增為三十六公分。

但該用途使用部分直接以直通樓梯作為進出口者（即 使用之部分與樓梯出入口間未以分間牆隔離。）直通 樓梯之總寬度應同時合於本條及本編第九十八條之規 定。

X 法規 條次 相關規定內容 上之避難通路，通路設有頂蓋者，其淨高不得小於三 公尺，並應接通道路。 直通樓梯於避難層開向屋外之出入口，寬度不得小於一‧二 公尺，高度不得小於一‧八公尺。 第 90 1 條 建築物於避難層開向屋外之出入口，除依前條規定者外，應 依左列規定： 二、 建築物使用類組為Ｂ－１、Ｂ－２、Ｄ－１、Ｄ－２ 組者，應在避難層設出入口，其總寬度不得小於該用 途樓層最大一層之樓地板面積每一○○平方公尺寬三
平方公尺時，三十六公分應增加為六十公分。 前二款每處出入口之寬度不得小於二公尺，高度不得小於
前二款規定每處出入口寬度，不得小於一‧二公尺，並應裝 設具有一小時以上防火時效之防火門。 第 93 條 直通樓梯之設置應依左列規定： 一、 任何建築物自避難層以外之各樓層均應設置一座以上 之直通樓梯（包括坡道）通達避難層或地面，樓梯位 置應設於明顯處所。 二、 自樓面居室之任一點至樓梯口之步行距離（即隔間後 之可行距離非直線距離）依左列規定： （一） 建築物用途類組為Ａ類、Ｂ－１、Ｂ－２、Ｂ－３ 及Ｄ－１組者，不得超過三十公尺。 前項第二款至樓梯口之步行距離，應計算至直通樓梯之第一 階。但直通樓梯為安全梯者，得計算至進入樓梯間之防火 門。

梯口之步行距離應合於本編第九十三條規定：

二、 通達六層以上，十四層以下或通達地下二層之各樓 層，應設置安全梯；通達十五層以上或地下三層以下 之各樓層，應設置戶外安全梯或特別安全梯。但十五 層以上或地下三層以下各樓層之樓地板面積未超過一 百平方公尺者，戶外安全梯或特別安全梯改設為一般 安全梯。

三、 通達供本編第九十九條使用之樓層者，應為安全梯， 其中至少一座應為戶外安全梯或特別安全梯。但該樓 層位於五層以上者，通達該樓層之直通樓梯均應為戶 外安全梯或特別安全梯，並均應通達屋頂避難平臺。

XI 法規 條次 相關規定內容 第 95 條 八層以上之樓層及下列建築物，應自各該層設置二座以上之 直通樓梯達避難層或地面： 一、 主要構造屬防火構造或使用不燃材料所建造之建築物 在避難層以外之樓層供下列使用，或地下層樓地板面 積在二百平方公尺以上者。 （四） 供前三目以外用途之使用，其樓地板面積在避難層 直上層超過四○○平方公尺，其他任一層超過二四 ○平方公尺者。 前項建築物之樓面居室任一點至二座以上樓梯之步行路徑重 複部分之長度不得大於本編第九十三條規定之最大容許步行 距離二分之一。 第 96 條 下列建築物依規定應設置之直通樓梯，其構造應改為室內或 室外之安全梯或特別安全梯，且自樓面居室之任一點至安全
直通樓梯之構造應具有半小時以上防火時效。 第 97 條 安全梯之構造，依下列規定： 一、 室內安全梯之構造： （二） 不得設置門檻；其寬度不得小於九十公分。 二、 戶外安全梯之構造： （二） 安全梯與建築物任一開口間之距離，除至安全梯之 防火門外，不得小於二公尺。但開口面積在一平方 公尺以內，並裝置具有半小時以上之防火時效之防 火設備者，不在此限。 （三） 不得設置門檻，其寬度不得小於九十公分。但以室 外走廊連接安全梯者，其出入口得免裝設防火門。 （四） 對外開口面積（非屬開設窗戶部分）應在二平方公 尺以上。

別安全梯通達之屋頂避難平臺： 一、 屋頂避難平臺應設置於五層以上之樓層，其面積合計 不得小於該棟建築物五層以上最大樓地板面積二分之 一。屋頂避難平臺任一邊邊長不得小於六公尺，分層 設置時，各處面積均不得小於二百平方公尺，且其中 一處面積不得小於該棟建築物五層以上最大樓地板面 積三分之一。

屋頂避難平臺面積範圍內不得建造或設置妨礙避難使用之工 作物或設施，且通達特別安全梯之最小寬度不得小於四公 尺。

XII 法規 條次 相關規定內容 三、 特別安全梯之構造： （三） 自室內通陽臺或進入排煙室之出入口，應裝設具有 一小時以上防火時效及半小時以上阻熱性之防火 門，自陽臺或排煙室進入樓梯間之出入口應裝設具 有半小時以上防火時效之防火門。 建築物各棟設置之安全梯，應至少有一座於各樓層僅設一處 出入口且不得直接連接居室。 第 98 條 直通樓梯每一座之寬度依本編第三十三條規定，且其總寬度 不得小於左列規定： 供商場使用者，以該建築物各層中任一樓層（不包括避難 層）商場之最大樓地板面積每一○○平方公尺寬六十公分之 計算值，並以避難層為分界，分別核計其直通樓梯總寬度。 第 9 條 建築物在五層以上之樓層供建築物使用類組Ａ－１、Ｂ－１ 及Ｂ－２組使用者，應依左列規定設置具有戶外安全梯或特
日照、採光、通風、節約能源 第 43 條 居室應設置能與戶外空氣直接流通之窗戶或開口，或有效之 自然通風設備，或依建築設備編規定設置之機械通風設備， 並應依下列規定： 有效通風面積未達該室樓地板面積十分之一之戲院、電影 院、演藝場、集會堂等之觀眾席及使用爐灶等燃燒設備之鍋 爐間、工作室等，應設置符合規定之機械通風設備。但所使 用之燃燒器具及設備可直接自戶外導進空氣，並能將所發生 之廢氣，直接排至戶外而無污染室內空氣之情形者，不在此 限。 防火構造 第 76 條 防火門窗係指防火門及防火窗，其組件包括門窗扇、門窗 樘、開關五金、嵌裝玻璃、通風百葉等配件或構材；其構造

置可供緊急用之昇降機。

第

建築物在二層以上，第十層以下之各樓層，應設置緊急進 口。但面臨道路或寬度四公尺以上之通路，且各層之外牆每 十公尺設有窗戶或其他開口者，不在此限。 前項窗戶或開口寬應在七十五公分以上及高度一‧二公尺以 上，或直徑一公尺以上之圓孔，開口之下緣應距樓地板八十 公分以下，且無柵欄，或其他阻礙物者。

第 109 條 緊急進口之構造應依左列規定：

一、 進口應設地面臨道路或寬度在四公尺以上通路之各層 外牆面。

二、 進口之間隔不得大於四十公尺。

進口之寬度應在七十五公分以上，高度應在一‧二公 尺以上。其開口之下端應距離樓地板面八十公分範圍 以內。

XIII 法規 條次 相關規定內容 應依左列規定： 二、 防火門之門扇寬度應在七十五公分以上，高度應在一 百八十公分以上。 三、 常時關閉式之防火門應依左列規定： （五） 單一門扇面積不得超過三平方公尺。 五、防火門應朝避難方向開啟。 昇降機之設置 第 55 條 昇降機之設置依下列規定： 六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機通達避難 層。建築物高度超過十層樓，依本編第一百零六條規定，設
緊急進口
108 條
三、
進口外應設置陽台，其寬度應為一公尺以上，長度四公尺以 上。 臨接道路與面前道路寬度 第 118 條 前條建築物之面前道路寬度，除本編第一百二十一條及第一 百二十九條另有規定者外，應依下列規定。基地臨接二條以 上道路，供特定建築物使用之主要出入口應臨接合於本章規 定寬度之道路： 一、 集會堂、戲院、電影院、酒家、夜總會、歌廳、舞 廳、酒吧、加油站、汽車站房、汽車商場、批發市場 等建築物，應臨接寬十二公尺以上之道路。 前項面前道路寬度，經直轄市、縣（市）政府審查同意者， 得不受前項、本編第一百二十一條及第一百二十九條之限

平方公尺每十平方公尺或其零數應增加三十四公

數應增加十七公分。

三、 基地除臨接第一款規定之道路外，其他兩側以上臨接 寬四公尺以上之道路或廣場、公園、綠地或於基地內 兩側以上留設寬四公尺且淨高三公尺以上之通路，前 款規定之長度按十分之八計算。

建築物內有二種以上或一種而有二家以上之使用者，其在地 面層之主要出入口應依本章第一二二條規定留設空地或門 廳。

第 129 條 供商場、餐廳、市場使用之建築物，其基地與道路之關係應 依左列規定： 一、 供商場、餐廳、市場使用之樓地板合計面積超過一、

XIV 法規 條次 相關規定內容 制。 第 121 條 本節所列建築物基地之面前道路寬度與臨接長度依左列規 定： 一、 觀眾席地板合計面積未達一、○○○平方公尺者，道 路寬度應為十二公尺以上。觀眾席樓地板合計面積在 一、○○○平方公尺以上者，道路寬度應為十五公尺 以上。 二、 基地臨接前款規定道路之長度不得小於左列規定： （一） 應為該基地周長六分之一以上。 （二） 觀眾席樓地板合計面積未達二○○平方公尺者，應 為十五公尺以上，超過二○○平方公尺未達六○○
分，超過六○○平方公尺部份每十平方公尺或其零
五○○平方公尺者，不得面向寬度十公尺以下之道路 開設，臨接道路部份之基地長度並不得小於基地周長 六分之一。 前款樓地板合計面積超過三、○○○平方公尺者，應面向二 條以上之道路開設，其中一條之路寬不得小於十二公尺，但 臨接道路之基地長度超過其周長三分之一以上者，得免面向 二條以上道路。 建築技術規則 建築設備編 昇降設備 第 115 條 昇降機房應依下列規定： 機房門不得小於七十公分寬，一百八十公分高，並應為附鎖 之鋼製門。 彰化縣建築 管理自治條例 第 5 條 第 1 款 面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依下列規定辦 理：

計畫（舊市區） 細部計畫（第一 次通盤檢討）案

XV 法規 條次 相關規定內容 三、 建築基地正面臨接道路，側面或背面臨接現有巷道 者，於申請指定建築線時，應一併指定該巷道之建築 線，其側面或背面在現有道路部分及退讓之土地，得 以空地計算。 建築基地與都市計畫道路間夾有具公用地役關係之現有巷 道，得以現有巷道之邊界線作為建築線，並納入都市計畫道 路。 建築物使用類 組及變更使用 辦法 建築類別 附表一、建 築物之使用 類別、組別 及其定義 B 類商業類，供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之 場所。 Ｂ ２供商品批發、展售或商業交易，且使用人替換頻率高 之場所。 資料來源：本計畫彙整 三、 停車空間相關 附表 4 停車場相關規範彙整表 法規 條次 相關規定內容 變更員林都市
土地使用分區 管制要點 第 11 條 本計畫區各種土地使用分區應留設停車空間規定如下： 3.前項規定以外地區，其停車空間設置標準依「建築技術規 則」建築設計施工編第 59 條規定辦理，且應至少劃設與法定 汽車停車位數相同之機車。 建築技術規則 建築設計施工 編 第 59 條 建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或 都市計畫書之規定，設置停車空間。其未規定者，依下表規 定。 類 別 建築物用途 都市計畫內區域 樓地板面積 設置標準 第 一 類 戲院、電影院、 、 商場、餐廳、飲食 店、店鋪、...等類 似用途建築物。 三百平方公尺 以下部分。 免設。 超過三百平方 公尺部分。 每一百五十平 方公尺設置一 輛。 說明： （一）表列總樓地板面積之計算，不包括室內停車空間面積、 法定防空避難設備面積、騎樓或門廊、外廊等無牆壁之面積，

中一類未達該設置標準時，應將各類樓地板面積合併計算依 較高標準附設之。

（四）國際觀光旅館應於基地地面層或法定空地上按其客房 數每滿五十間設置一輛大客車停車位，每設置一輛大客車停 車位減設表列規定之三輛停車位。

（五）都市計畫內區域屬本表第一類或第三類用途之公有建 築物，其建築基地達一千五百平方公尺者，應按表列規定加 倍附設停車空間。但符合下列情形之一者，得依其停車需求 之分析結果附設停車空間：

1.建築物交通影響評估報告經地方交通主管機關審查同意， 且停車空間數量達表列規定以上。

2.經各級都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議同意。 （六）依本表計算設置停車空間數量未達整數時，其零數應 設置一輛。

第 59 1 條 停車空間之設置，依左列規定：

一、停車空間應設置在同一基地內。但二宗以上在同一街廓 或相鄰街廓之基地同時請領建照者，得經起造人之同意，將 停車空間集中留設。

二、停車空間之汽車出入口應銜接道路，地下室停車空間之 汽車坡道出入口並應留設深度二公尺以上之緩衝車道。其坡 道出入口鄰接騎樓（人行道）者，應留設之緩衝車道自該騎樓

XVI 法規 條次 相關規定內容 及機械房、變電室、蓄水池、屋頂突出物等類似用途部分。 （二）第二類所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容 積管制地區起造人得依實際需要增設至每一居住單元一輛。 （三）同一幢建築物內供二類以上用途使用者，其設置標準 分別依表列規定計算附設之，唯其免設部分應擇一適用。其
（人行道）內側境界線起退讓。 三、停車空間部分或全部設置於建築物各層時，於各該層應 集中設置，並以分間牆區劃用途，其設置於屋頂平台者，應依 本編第九十九條之規定。 四、停車空間設於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進 出。 五、附設停車空間超過三○輛者，應依本編第一百三十六條 至第一百三十九條之規定設置之。 第 60 條 1.停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下： 一、每輛停車位為寬二點五公尺，長五點五公尺。但停車位角 度在三十度以下者，停車位長度為六公尺。大客車每輛停車

位為寬四公尺，長十二點四公尺。

二、設置於室內之停車位，其五分之一車位數，每輛停車位寬 度得寬減二十公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，不得寬減，且 寬度寬減之停車位不得連續設置。

三、機械停車位每輛為寬二點五公尺，長五點五公尺，淨高一 點八公尺以上。但不供乘車人進出使用部分，寬得為二點二 公尺，淨高為一點六公尺以上。

尺以上之昇降機道。

五、基地面積在一千五百平方公尺以上者，其設於地面層以 外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）。

道寬度；五十輛以上者，自第五十輛車位至汽車進出口及汽 車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。但汽車進 口及出口分別設置且供單向通行者，其進口及出口得為單車 道寬度。

七、實施容積管制地區，每輛停車空間（不含機械式停車空 間）換算容積之樓地板面積，最大不得超過四十平方公尺。

第 61 條 車道之寬度、坡度及曲線半徑應依下列規定：

一、車道之寬度：

（一）單車道寬度應為三點五公尺以上。

（二）雙車道寬度應為五點五公尺以上。

（三）停車位角度超過六十度者，其停車位前方應留設深六 公尺，寬五公尺以上之空間。

二、車道坡度不得超過一比六，其表面應用粗面或其他不滑

三、車道之內側曲線半徑應為五公尺以上。

XVII 法規 條次 相關規定內容
四、設置汽車昇降機，應留設寬三點五公尺以上、長五點七公
六、車道供雙向通行且服務車位數未達五十輛者，得為單車
之材料。
第 62 條 停車空間之構造應依下列規定： 一、停車空間及出入車道應有適當之舖築。 二、停車空間設置戶外空氣之窗戶或開口，其有效通風面積 不得小於該層供停車使用之樓地板面積百分之五或依規定設 置機械通風設備。 三、供停車空間之樓層淨高，不得小於二點一公尺。 四、停車空間應依用戶用電設備裝置規則預留供電動車輛充 電相關設備及裝置之裝設空間，並便利行動不便者使用。 第 136 條 汽車出入應設置緩衝空間，其寬度及深度應依下列規定： 一、自建築線後退二公尺之汽車出入路中心線上一點至道路

中心線之垂直線左右各六十度以上範圍無礙視線之空間。

條 車庫部分之樓地板面積超過五百平方公尺者，其構造設備除 依本編第六十一條、第六十二條規定外，應依下列規定。但 使用特殊裝置經主管建築機關認為具有同等效能者，不在此 限。

一、 應設置能供給樓地板面積每一平方公尺每小時二十五 立方公尺以上換氣量之機械通風設備。但設有各層樓

XVIII 法規 條次 相關規定內容
第 139
地板面積十分之一以上有效通風之開口面積者，不在 此限。 二、 汽車出入口處應裝置警告及減速設備。 應設置之直通樓梯應改為安全梯。 資料來源：本計畫彙整
XIX 附件二 秀泰經營模式 秀泰集團自期為流行時尚、餐飲風格與電影文化的趨勢推手，秉持以客為 尊的態度與不斷創新的熱情，結合流行時尚、餐飲風格、電影文化之三大元 素，以親切服務及創新概念，打造全新的消費型態，提供優雅的購物環境、舒 適的視聽饗宴，精緻的美味餐點，同時展現自由無拘束的生活態度。 本計畫之開發事業實施者係為秀泰集團 派帝娜實業股份有限公司(出進口 廠商英文名稱：SHOWTIME CINEMAS INC.)，詳細資料如下附表 5： 附表 5 開發事業實施者基本資料表 公司名稱 派帝娜實業股份有限公司 ( 出進口廠商英文名稱： SHOWTIME CINEMAS INC.) 資本總額(元) 673,068,340 實收資本額(元) 673,068,340 代表人姓名 廖治德 公司所在地 臺北市萬華區武昌街 2 段 91 巷 8 號 登記機關 經濟部商業司 核准設立日期 088 年 06 月 30 日 最後核准變更日期 110 年 04 月 20 日 所營事業資料 J602010 演藝活動業 H703090 不動產買賣業 H703100 不動產租賃業 F401010 國際貿易業 J701020 遊樂園業 J701040 休閒活動場館業 J901020 一般旅館業 F203010 食品什貨、飲料零售業 ZZ99999 除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務 IZ99990 其他工商服務業 IZ12010 人力派遣業 J403010 電影片映演業 G202010 停車場經營業 I103060 管理顧問業 I199990 其他顧問服務業 H201010 一般投資業 資料來源：經濟部商業司商工登記公示資料

合百貨購物商場，以全新之影城娛樂帶動餐飲、時尚、購物等元素之複合式商 場經營模式，打造出「秀泰生活」品牌，目前已經有樹林、台中站前、台中文 心、嘉義以及台東五處，以及即將完工之秀泰生活岡山店。

（三） 蝴蝶谷溫泉渡假村 蝴蝶谷溫泉渡假村提供造型新穎的自然生態館，遊客中心位於園內溫泉區 與商品街之入口處，內設有自然資源展示館，以詳實介紹蝴蝶谷園區內豐沛及 多樣化的動、植物資源。蝴蝶谷園區內還有多種以蝴蝶、甲蟲等創作的藝術山 水及人物，畫作，以及昆蟲、蝴蝶標本展示，其內容豐富，寓教於樂，讓遊客 在遊園前更加瞭解園區的自然生態。

（四） 餐飲

秀泰旗下自有兩間餐飲品牌，分別是秀咖啡以及童鍋。 秀咖啡為全台首創將精品影城及咖啡午晚茶，緊緊結合在一起，時尚、華麗的 色彩融合舒適、浪漫的歐式裝潢，飯店般的渡假氛圍，座落在綠蔭盎然的綠色 公園旁，透過落地窗映入眼簾的是，環抱

XX 一、 自有品牌 秀泰集團目前旗下經營內容大致可分為四個領域，分別為影城、商場、旅 宿以及餐飲品牌。 （一） 秀泰影城 秀泰影城為臺灣第二大影城體系，全台共有 16 座據點之連鎖影城品牌，自 2001 年開始引進進口電影設備，以頂級飯店式概念打造影城品牌，長期為了台 灣電影事業耕耘付出，提升臺灣電影文化水準。 （二） 秀泰生活 自民國 102 年起，秀泰集團積極拓展經營版圖，除原有之秀泰影城外、更 積極朝流行時尚、餐飲風格等領域拓展，因此利用自身最擅長的影城經營，結
270 度綠景和街道，大自然和都會容 貌盡收眼底；童鍋則是從「一家人」的發想開始，餐飲堅持以「健康、美味、 安心」的信念為出發點，湯頭每日用新鮮蔬果等食材耐心熬煮，不摻雜任何調 味粉，讓湯頭呈現食物最自然又無負擔的鮮甜；店內提供日本進口知名兒童餐 具，設置遊戲區，讓小寶貝們盡情玩耍、大人放心用餐。童鍋期待成為陪伴台 灣家庭安心成長的後盾。 二、 經營模式與策略 秀泰集團的主要收益來自於旗下之兩大品牌秀泰影城與秀泰生活商場， 2020 年總營收約為 68 億，近兩年受新冠肺炎疫情影響稍降 60 億左右，商場、 影城營收占比 2：1，兩者利潤貢獻 1：2。 秀泰生活的市場經營策略主打市場空白區或是都會中心旁之蛋白區，以

二、三線城市為主，如樹林、嘉義、台東與即將完工的岡山，降低土地成本以 及減少競爭對手，主攻社區型生活消費。

XXI

9F 3,235.81 影城空間

8F 3,235.81 影城空間

7F 3,235.81 影城空間

6F 3,235.81 影城空間、百貨商場

5F 3,235.81 百貨商場

4F 3,235.81 百貨商場

3F 3,235.81 百貨商場

2F 3,235.81 百貨商場

1F 3,235.81 百貨商場

B1F 5,392.99 停車場、機房

B2F 5,392.99 停車場、機房 資料來源：本計畫彙整

6F 3,350.32 商務大廳、住宿空間

5F 3,350.32 百貨商場

4F 3,350.32 百貨商場

3F 3,350.32 百貨商場

2F 3,350.32 百貨商場

1F 3,350.32 百貨商場、商旅大廳

B1F 5,583.85 停車場、機房

B2F 5,583.85 停車場、機房

XXII 附件三 工程規劃參數設定 附表 6 南棟（第一期）各樓層初步規劃一覽表 樓層 面積（㎡） 使用項目
附表 7 北棟（第二期）各樓層初步規劃一覽表 樓層 面積（㎡） 使用項目
資料來源：本計畫彙整

1

593 7900

26,100 6,200 第二種車站專用區

2 員林段 593 5 1148 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種商業區 閒置空地

3 員林段 593 8 12111 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

4 員林段 593 11 692 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

5 員林段 593 13 213 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地 部分土地

6 員林段 602 38 78 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

7 員林段 789 794 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

8 新生段 205 180.65 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種商業區 閒置空地

9 新生段 205 1 61.92

10 新生段 206 556.9

11 新生段 206 1 351.76

26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

26,100 6,200 第二種車站專用區

xxiii 附件四 土地清冊 編號 地段 地號 面積 (m2) 土地權屬 公告現值 (元/平方 公尺) 公告地價 (元/平方 公尺) 土地使用分區 地上物現況 備註
員林段
交通部臺灣鐵路管理局
閒置空地 部分土地
交通部臺灣鐵路管理局
交通部臺灣鐵路管理局
交通部臺灣鐵路管理局
閒置空地 12 新生段 222 1 3.22 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地 13 新生段 226 8.01 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種商業區 閒置空地 14 新生段 226 1 3.04 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地 15 新生段 227 36.79 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地 16 新生段 227 1 47.47 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

17 新生段 228 28.1 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

18 新生段 228 1 22.09 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

19 新生段 229 5.18 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

20 新生段 229 1 10.04 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

21 新生段 229 2 2.61 國產署 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

22 新生段 230 0.64 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

23 新生段 264 59.75 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

24 新生段 264 1 195.9 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

25 新生段 264 2 5.68 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

26 新生段 264 3 0.33 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

27 新生段 264 4 0.01 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

28 新生段 321 499.09 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

29 新生段 321 1 0.85 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

30 新生段 321 2 18.39 交通部臺灣鐵路管理局 26,100 6,200 第二種車站專用區 閒置空地

xxiv 編號 地段 地號 面積 (m2) 土地權屬 公告現值 (元/平方 公尺) 公告地價 (元/平方 公尺) 土地使用分區 地上物現況 備註

興建成本 1,570,392,326 1,540,392,326 2,698,453,037 建築工程費用 970,741,440 970,741,440 1,557,898,034 機電消防工程 215,720,320 215,720,320 425,292,963 景觀裝修工程 237,292,352 237,292,352 467,822,259 衍生工程費用 71,187,706 71,187,706 245,101,326 影城設備購置 40,000,000 40,000,000 地上物拆除費 365,220 植栽工程費用 118,920 118,920 118,920 鋪面工程費用 1,037,130 1,037,130 1,037,130 開發權利金 30,000,000 土地租金 3,765,419 3,765,419 營業收入 738,061,749 764,452,922 790,844,096 817,235,270 1,378,637,447 1,432,413,287 1,459,797,953 1,487,182,619

百貨商場租金 369,476,433 395,867,606 422,258,780 448,649,954 913,195,789 966,971,629 994,356,295 1,021,740,962 營業額抽成 75,133,106 75,133,106 75,133,106 75,133,106 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589

影城收入 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210

xxv 附件五 財務報表 附表 8 民國 112~民國 121 年現金流量表 （單位：新台幣元） 年度 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 說明 第一期興建期 第一期營運期 第二期興建期 第二期營運期

商旅收入 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859

營業支出 203,797,412 210,395,205 216,999,306 223,597,099 363,953,982 377,397,942 384,250,479 391,096,645

常態性支出 147,612,350 152,890,584 158,168,819 163,447,054 275,727,489 286,482,657 291,959,591 297,436,524

土地租金 6,281,975 6,281,975 6,288,282 6,288,282 6,294,620 6,294,620 6,300,991 6,300,991

營運權利金 49,903,087 51,222,646 52,542,205 53,861,763 81,931,872 84,620,664 85,989,898 87,359,131

營運損益 (1,570,392,326) (1,540,392,326) 534,264,337 554,057,717 573,844,790 593,638,171 1,014,683,465 1,055,015,345 1,075,547,474 1,096,085,974

理財活動 46,661,770 46,661,770 46,661,770 46,661,770 46,661,770 419,955,928 419,955,928 419,955,928

營業所得稅 106,852,867 110,811,543 114,768,958 118,727,634 202,936,693 211,003,069 215,109,495 219,217,195

營業稅 36,903,087 38,222,646 39,542,205 40,861,763 68,931,872 71,620,664 72,989,898 74,359,131 地價稅 1,500,329 1,500,329 1,507,831 1,507,831 1,515,370 1,515,370 1,522,947 1,522,947 1,530,562 1,530,562 資產重增置費 283,807,603 本期現金流量 (1,618,554,426) (1,588,554,426) 342,338,781 356,853,927 371,356,488 2,312,581,403 694,630,183 350,912,736 365,961,592 97,215,555 當期折現值 (1,556,302,332) (1,468,707,864) 304,337,930 305,040,232 305,227,963 1,827,666,675 527,861,849 256,408,499 257,119,760 65,675,346 累計現金流量 (1,618,554,426) (3,207,108,851) (2,864,770,070) (2,507,916,143) (2,136,559,655) (4,449,141,059) (3,754,510,876) (3,403,598,140) (3,037,636,548) (2,940,420,993)

xxvi 年度 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 說明 第一期興建期 第一期營運期 第二期興建期 第二期營運期

19

說明 回本年

興建成本

建築工程費用

機電消防工程

景觀裝修工程

衍生工程費用

影城設備購置

地上物拆除費

植栽工程費用

鋪面工程費用

開發權利金

土地租金

營業收入 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 百貨商場租金 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962

營業額抽成 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 影城收入 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 商旅收入 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 營業支出 391,103,048 391,103,048 391,109,482 391,109,482 391,115,948 391,115,948 391,122,447 391,122,447 391,128,978 391,128,978

xxvii 附表 9 民國 122~民國 131 年現金流量表 （單位：新台幣元） 年度 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 年期 11 12 13 14 15 16 17 18
20

年度 122

年期

說明

常態性支出 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524

土地租金 6,307,393 6,307,393 6,313,827 6,313,827 6,320,293 6,320,293 6,326,792 6,326,792 6,333,323 6,333,323

營運權利金 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131

營運損益 1,096,079,572 1,096,079,572 1,096,073,138 1,096,073,138 1,096,066,671 1,096,066,671 1,096,060,173 1,096,060,173 1,096,053,641 1,096,053,641

理財活動 419,955,928 419,955,928 364,291,160 364,291,160 364,291,160 364,291,160 364,291,160

營業所得稅 219,215,914 219,215,914 219,214,628 219,214,628 219,213,334 219,213,334 219,212,035 219,212,035 219,210,728 219,210,728

營業稅 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 地價稅 1,538,215 1,538,215 1,545,906 1,545,906 1,553,635 1,553,635 1,561,403 1,561,403 1,569,210 1,569,210 資產重增置費 267,934,567 283,807,603 本期現金流量 381,010,384 381,010,384 436,662,314 436,662,314 168,714,844 168,714,844 436,636,444 800,927,604 800,914,572 517,106,969 當期折現值 247,497,080 237,977,962 262,248,070 252,161,606 93,681,364 90,078,235 224,157,468 395,360,388 380,148,034 236,000,870 累計現金流量 (2,559,410,609) (2,178,400,225) (1,741,737,911) (1,305,075,598) (1,136,360,754) (967,645,909) (531,009,466) 269,918,138 1,070,832,710 1,587,939,679 資料來源：本計畫彙整

xxviii
123 124 125 126 127 128 129 130 131
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
回本年

年期

說明

興建成本

建築工程費用

機電消防工程

景觀裝修工程

衍生工程費用

影城設備購置

地上物拆除費

植栽工程費用

鋪面工程費用

開發權利金

土地租金

22

136 137 138 139 140 141

24 25 26 27 28 29 30

營業收入 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 百貨商場租金 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 營業額抽成 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 影城收入 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 商旅收入 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 營業支出 391,135,542 391,135,542 391,142,138 391,142,138 391,148,768 391,148,768 391,155,431 391,155,431 391,162,127 391,162,127

xxix 附表 10 民國 132~民國 141 年現金流量表 （單位：新台幣元） 年度 132 133 134 135
21
23

常態性支出 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524

土地租金 6,339,887 6,339,887 6,346,484 6,346,484 6,353,113 6,353,113 6,359,776 6,359,776 6,366,472 6,366,472

營運權利金 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131

營運損益 1,096,047,078 1,096,047,078 1,096,040,481 1,096,040,481 1,096,033,851 1,096,033,851 1,096,027,189 1,096,027,189 1,096,020,492 1,096,020,492

理財活動

營業所得稅 219,209,416 219,209,416 219,208,096 219,208,096 219,206,770 219,206,770 219,205,438 219,205,438 219,204,098 219,204,098 營業稅 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 地價稅 1,577,056 1,577,056 1,584,942 1,584,942 1,592,866 1,592,866 1,600,831 1,600,831 1,608,835 1,608,835 資產重增置費 267,934,567 283,807,603 本期現金流量 800,901,475 800,901,475 800,888,312 800,888,312 532,940,517 532,940,517 800,861,789 800,861,789 800,848,428 517,040,825 當期折現值 351,462,479 337,944,691 324,941,478 312,443,729 199,914,943 192,225,906 277,752,139 267,069,364 256,793,181 159,413,338 累計現金流量 2,388,841,153 3,189,742,628 3,990,630,940 4,791,519,253 5,324,459,770 5,857,400,287 6,658,262,076 7,459,123,865 8,259,972,293 8,777,013,118

xxx 年度 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 說明
資料來源：本計畫彙整

年度

148 149 150 151

年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

說明

興建成本

建築工程費用

機電消防工程

景觀裝修工程

衍生工程費用

影城設備購置

地上物拆除費

植栽工程費用

鋪面工程費用

開發權利金

土地租金

營業收入 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 百貨商場租金 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 營業額抽成 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 影城收入 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 商旅收入 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 營業支出 391,168,856 391,168,856 391,175,620 391,175,620 391,182,417 391,182,417 391,189,248 391,189,248 391,196,113 391,196,113

xxxi 附表 11 民國 142~民國 151 年現金流量表 （單位：新台幣元）
142 143 144 145 146 147

年度

年期 31

37 38 39

常態性支出 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524

土地租金 6,373,202 6,373,202 6,379,965 6,379,965 6,386,762 6,386,762 6,393,593 6,393,593 6,400,458 6,400,458

營運權利金 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131

營運損益 1,096,013,763 1,096,013,763 1,096,007,000 1,096,007,000 1,096,000,203 1,096,000,203 1,095,993,372 1,095,993,372 1,095,986,506 1,095,986,506 理財活動

營業所得稅 219,202,753 219,202,753 219,201,400 219,201,400 219,200,041 219,200,041 219,198,674 219,198,674 219,197,301 219,197,301 營業稅 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 地價稅 1,616,879 1,616,879 1,624,963 1,624,963 1,633,088 1,633,088 1,641,254 1,641,254 1,649,460 1,649,460 資產重增置費 267,934,567 283,807,603 本期現金流量 800,835,000 800,835,000 800,821,505 800,821,505 532,873,376 532,873,376 800,794,313 800,794,313 800,780,614 516,973,011 當期折現值 237,415,751 228,284,376 219,500,508 211,058,181 135,038,357 129,844,574 187,623,583 180,407,292 173,465,582 107,679,815 累計現金流量 9,577,848,118 10,378,683,119 11,179,504,624 11,980,326,130 12,513,199,506 13,046,072,882 13,846,867,195 14,647,661,507 15,448,442,122 15,965,415,133

xxxii
142 143 144 145 146 147 148 149 150 151
32 33 34 35 36
40 說明
資料來源：本計畫彙整

說明

興建成本

建築工程費用

機電消防工程

景觀裝修工程

衍生工程費用

影城設備購置

地上物拆除費

植栽工程費用

鋪面工程費用

開發權利金

土地租金

營業收入 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 1,487,182,619 百貨商場租金 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962 1,021,740,962

營業額抽成 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 153,094,589 影城收入 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 293,452,210 商旅收入 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 18,894,859 營業支出 391,203,012 391,203,012 391,209,946 391,209,946 391,216,915 391,216,915 391,223,919 391,223,919 391,230,957 391,230,957

xxxiii 附表 12 民國 152~民國 161 年現金流量表 （單位：新台幣元） 年度 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
契約到期年

年度

年期

說明

常態性支出 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524 297,436,524

土地租金 6,407,358 6,407,358 6,414,292 6,414,292 6,421,260 6,421,260 6,428,264 6,428,264 6,435,302 6,435,302

營運權利金 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131 87,359,131

營運損益 1,095,979,607 1,095,979,607 1,095,972,673 1,095,972,673 1,095,965,704 1,095,965,704 1,095,958,701 1,095,958,701 1,095,951,662 1,095,951,662 理財活動

營業所得稅 219,195,921 219,195,921 219,194,535 219,194,535 219,193,141 219,193,141 219,191,740 219,191,740 219,190,332 219,190,332 營業稅 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 74,359,131 地價稅 1,657,707 1,657,707 1,665,996 1,665,996 1,674,326 1,674,326 1,682,697 1,682,697 1,691,111 1,691,111 資產重增置費 267,934,567 283,807,603 本期現金流量 800,766,847 800,766,847 800,753,012 800,753,012 532,804,540 532,804,540 800,725,132 800,725,132 800,711,088 516,903,485 當期折現值 160,375,925 154,207,620 148,273,996 142,571,150 91,215,291 87,707,011 126,740,820 121,866,173 117,176,957 72,734,841 累計現金流量 16,766,181,980 17,566,948,828 18,367,701,839 19,168,454,851 19,701,259,391 20,234,063,931 21,034,789,063 21,835,514,196 22,636,225,284 23,153,128,768

xxxiv
152 153 154 155 156 157 158 159 160 161
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
契約到期年
資料來源：本計畫彙整

評估細目及範圍認定標準》第二十七條規範：「拆除重建之舊市區更新，有下列 情形之一者，應實施環境影響評估：一、位於國家公園。但申請更新面積一公 頃以下，經國家公園主管機關及目的事業主管機關同意者，不在此限。二、位 於野生動物保護區或野生動物重要棲息環境。三、位於重要濕地。四、位於臺 灣沿海地區自然環境保護計畫核定公告之自然保護區。五、位於自來水水質水 量保護區。但申請更新面積一公頃以下，經自來水水質水量保護區主管機關及 目的事業主管機關同意者，不在此限。六、位於海拔高度一千五百公尺以上。 但原住民族社區，經原住民族主管機關同意者，不在此限。七、申請更新面積 二十公頃以上。依前項規定實施環境影響評估，以市地重劃或區段徵收取得土 地者，應於都市計畫之細部計畫核定前辦理。已完成市地重劃或區段徵收而未 實施環境影響評估者，其興建或擴建住宅社區，依第一項規定辦理。但市地重 劃或區段徵收已完成公共設施或整地者，免依本條規定實施環境影響評估。」

xxxv 附件六 環境影響分析 第一節 法規研析 本計畫位於員林火車站周邊都市更新地區，按《環境影響評估法》第五條 第一項第八款：「下列開發行為對環境有不良影響之虞者，應實施環境影響評 估：八、新市區建設及高樓建築或舊市區更新。」 再按《環境影響評估法》第五條第二項訂定之《開發行為應實施環境影響
一、 基地實施環評檢核 本計畫針對《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》第二十 七條規範之須實施環境影響評估之標準，與基地條件比較，檢核本計畫是否需 實施環境影響評估，如下附表 13： 附表 13 基地條件與環評法規檢核表 項次 條文內容 基地條件 一 位於國家公園。但申請更新面積一公頃以 下，經國家公園主管機關及目的事業主管 機關同意者，不在此限。 未位於國家公園內。 二 位於野生動物保護區或野生動物重要棲息 環境。 未位於野生動物保護區或 野生動物重要棲息環境。 三 位於重要濕地。 未位於重要濕地。 四 位於臺灣沿海地區自然環境保護計畫核定 公告之自然保護區。 未位於臺灣沿海地區自然 環境保護計畫核定公告之 自然保護區。
xxxvi 項次 條文內容 基地條件 五 位於自來水水質水量保護區。但申請更新 面積一公頃以下，經自來水水質水量保護 區主管機關及目的事業主管機關同意者， 不在此限。 未位於自來水水質水量保 護區。 六 位於海拔高度一千五百公尺以上。但原住 民族社區，經原住民族主管機關同意者， 不在此限。 海拔約 83 公尺，小於一 千五百公尺。 七 申請更新面積二十公頃以上。 建照申請面積為 1.6 公 頃，小於二十公頃 資料來源：本計畫彙整 依據上表結論，本計畫未達需實施環境影響評估之標準，唯本計畫考量開 發大型商業設施仍可能對周圍環境造成些許影響，故本計畫仍針對用水排水、 廢棄物以及交通影響三個面向做環境影響評估與分析。 第二節 給排水系統計畫 一、 給水設備工程 （一） 供水引進方式 向自來水事業處申請供水，由自來水供水幹管經水錶輸送自室外地下蓄水 池。 （二） 用水量 用水量依據「建築物污水處理設施設計技術規範」計算之污水量佔用水量 80%估算，本計畫平均生活日污水量約為 868 CMD，平均生活日用水量估計約需 1,085 CMD，本計畫用水平衡詳下附圖 1。

附圖 1 本計畫用水平衡圖 資料來源：本計劃繪製 （三） 給水系統

1. 供水方式由地下室蓄水池設置恆壓變頻泵加壓供水，蓄水池設 置高度約 3~4 公尺，蓄水池設置面積約 350 m2 ，供水水壓 1.5~3.5 kg/cm2 。

2. 設置雨水回收利用系統供給景觀植栽噴灌、停車場清潔，以及 沖廁使用，若回收雨水不足，則改用自來水。

本計畫採用生活污廢水、雨水分開排放管系統。

生活衛生設備之污廢水排至自設污水陰井，經地下埋管街至屋

xxxvii

二、 排水系統 1.
2.
外公共衛生下水道污水人孔。 3. 廚房排水需經油脂截留器處理後才排放。 第三節 汙水處理計畫 一、 污水量推估 本案規劃百貨商場(B 2)、餐廳或美食街、影城、一般旅館等 4 類污水量， 係依內政部營建署「建築物污水處理設施設計技術規範」規定計算，推估引進 人口數為 6,150 人，平均日污水量為 868 CMD，取安全係數 1.2，則最大日污水 量為 1,042 CMD，計算結果如下附表 14 說明。

9,952.01 5 0.6 1,628 150 244.2

1,990.40 0.7 1 44 300 13.2

B 3 1,990.40 3 0.6 150 100 15

B 2 6,315.74 5 0.6 1,627 150 244.05

A 1 13,401.36 10 0.6 624 100 62.4

美食街 B 3 6,700.68 3 0.6 300 100 30 南側Ｃ 棟 商場 B 2 7,425.72 5 0.6 1,627 150 244.05

餐廳 B 3 1,237.62 3 0.6 150 100 15 總計 6,150 868 平均日污水量（取整數） 868

1,042 用水量推估 1,085

xxxviii 附表 14 污水量估算表 項次 用途 組 別 樓地板面積 (m2) 使用人 數計算 方式 一日 平均 使用 時數 計畫 人口 數 單位污 水量 平均日 污水量 (m2/ 人) (T) (人) (13/d 人) (m3/d) 北側Ａ 棟 商場 B 2
一般旅 館 B 4
餐廳
Ｂ棟 商場
影城
餐廳、
最大日污水量（取整數）
註：一日平均使用時數(T)以本開發主體之營業時間計算。 資料來源：本計畫彙整 二、 污水處理規劃 本案規劃統一收集商場、餐飲業等之事業廢水，餐飲空間需先將污水透過 自設油脂截留器處理後與商場事業廢水一同納入污水下水道處理，排放水質需 符合「彰化縣公共污水之下水道可容納排入之下水水質標準」後納入污水下水 道系統處理。本案地面層以上之生活廢水以自然重力方式排入污水下水道。地 下層之生活及停車場廢水因無法自然排放至屋外陰井，故需先收集排至筏基層 內污水收集池，再以污水泵浦抽取至陰井後排入污水下水道。本計畫污水管線 接管前將檢具污排水書圖依規定送審，並依規定完成竣工備查後使得通水。
xxxix 第四節 雨水貯留利用規劃 一、 雨水貯留利用系統 為減少本計畫營運期間之自來水使用量，規劃利用建物屋頂平台和地面透 水鋪面收集雨水，經過濾及消毒處理後至筏基內貯留池，當貯槽雨水滿水時， 則將雨水排放管切換排放至基地周邊之排水溝，再統一排入公共排水系統完成 排放。 雨水經過濾及消毒等處理單元後，存入筏基層雨水貯留池中，作為植栽澆 灌、商場沖廁及地板清潔使用，惟旱季期間雨水不足時將以自來水補助水量不 足的部分。 二、 替代用水項目 本計畫規劃透過雨水貯留系統，提供基地內綠地澆灌、商場沖廁、地板清 潔等用水使用，本計畫預估可替代水量約為 47.3 CMD，茲就各用水項目之替代 用水量說明如下： （一） 綠地澆灌 基地內綠化面積約為 2,700 m2，澆灌水量以每日每平方公尺澆灌量為 0.002 平方公尺計算，預估每日澆灌需水量約為 5.4 m 3 。 （二） 商場沖廁 參考綠建築評估手冊之住宅類建築雨水用水量推估值，用於廁所用途之雨 水回收使用量為 60（公升/日/人）×使用人數。依據「建築物污水處理設施設 計技術規範」計算，本案商場使用人數以 6,150 估算，並考量商場廁所使用人 數與時間折減係數，每日所需沖廁量約為 36.9 m 3 。 （三） 地板清潔 商場地板清潔預估每日用水量約 5 m 3 。 三、 雨水收集量及替代率檢討 雨水貯留槽設施規模依據「綠建築評估手冊－基本型」（2015 版），計算說 明如下： （一） 集雨面積(Ar) 本計畫利用建築物屋頂和地面進行雨水收集，集雨面積約為 7,750 m 2 。 （二） 可回收水量(Wr) 基地所在地區日降雨量 R×設計集雨面積 Ar ＝5.6÷1,000×7,750＝43.4 CMD
xl （R：日平均雨量(mm/日)，參考綠建築評估手冊基本型(2015)，臺 中市日平均雨量為 5.6mm。） （三） 設定預定利用雨水取代自來水之設備使用(Wd) 本計畫預估可替代用水量約為 47.3 CMD，提供基地內綠地澆灌 5.4 CMD， 商場沖廁 36.9 CMD 及地板清潔 5 CMD 使用。 （四） 當 Wr＜Wd 時，Ws＝Wr＝43.4 CMD。 （五） 雨水貯留槽體設計容積(Vs) Vs＝日降雨量 R×設計集雨面積 Ar×儲水天數 Ns ＝5.6÷1,000×7,750×5.45＝236.53 m 3 本計畫雨水貯留槽容積為 250 m3，符合要求。 （六） 自來水替代率(Rc) Rc＝自來水替代水量(Ws)÷總用數量(Wt) ＝43.4÷1,085×100%＝4%（符合合格基準） 第五節 水文及水質環境影響評估 一、 施工階段 （一） 地面水文 施工期間施工人員的進駐除會產生部分生活污水，基礎開挖將使地表裸露 而改變地表滲透性，遇雨則易增加地表逕流，其對基地附近地面水文影響分別 說明如下： 1. 施工人員生活污水 施工人員於施工期間產生之污水量推估可依據內政部 99 年 9 月 6 日修 正頒布之「建築物污水處理設施設計技術規範」，參照工業(C 1)類之工作 場類別，使用人數計算按作業人數之 1/4 推估，每人每日產生 150 公升污 水量。 本計畫施工尖峰時間最多引進作業人員約 160 人，產生之污水量為 6 CMD，此部分污水採於工區內設置流動廁所並委託清運，因水量不多且基地 周邊排水設施完善，故不致對區域排造成影響。 2. 逕流廢水 推估工區地表逕流量可依據行政院農委會「水土保持技術規範」，可採 用合理化公式 Q=CIA/360 推估，因本計畫工區集水區面積小於 100 公頃， 故符合適用性佳，公式中所代入計算之參數說明如下： （1） 逕流係數值(C)

使用分區 範圍值 中值

商業區

0.70~0.93 0.83

混凝土及瀝青路面 0.85~0.95 0.90

混合住宅區 0.66~0.89 0.79

工業區 0.56~0.78 0.67 機關學校 0.50~0.72 0.61 公園綠地 0.46~0.67 0.56

機場 0.42~0.62 0.52

農業區 0.30~0.50 0.38

山區 平原 0.55~0.75 0.60 陡坡 0.75~0.90 0.83 車行地下道 0.75~0.93 0.83 資料來源：內政部營建署「市區道路及附屬工程設計規範」 施工階段工區逕流係數參考「水土保持技術規範」第

xli 基地現況範圍現況為綠地，逕流係數依土地使用用途參考內政部營建 署「市區道路及附屬工程設計規範」之各使用分區逕流係數參考表（詳如 下表），基地現況使用採用公園綠地項目之中值 0.56 計算。 附表 15 各使用分區逕流係數參考表
18 條之逕流係數 推估，採用 1.0 進行計算。 （2） 降雨強度值(I) 合理化公式中之降雨強度推估，依據「水土保持技術規範」第 16 條， 採無因次降雨強度公式推估，公式如下： ���� �� ��60 25 =(��+��log��) �� (��+��)�� I60 25 =( P 25.29+0.094P)2 A=( P 18996+031P)2 B=55 C=( P 381.71+1.45P)2 G=( P 42.89+1.33P)2 H=( P 6533+1836P)2

計算。

（4） 施工階段逕流增加

以降雨強度 I 值為每小時 130.91 公釐代入合理化公式計算後，可求得 施工開發前總地表逕流量 Q0 為 0.33 CMS。施工階段建築工區逕流係數(C) 採用 1.0，計算得施工中逕流量 Q1 為 0.59 CMS，比較現況增量為 0.26 CMS，基地開發前及施工階段地表逕流量計算對照下表。

xlii 式中，T：重現期距（年） t：降雨延時或集流時間（分） ���� ��：重現期距 T 年，降雨延時 t 分鐘之降雨強度（公釐/小時） ��60 25：重現期距 25 年，降雨延時 60 分鐘之降雨強度（公釐/小時） P：年平均降雨量（公釐） A、B、C、G、H：係數 取集流時間 10 分鐘，重現時距為 25 年，中央氣象局臺中氣象站民國 80~109 年之 30 年間年平均降雨量 1,762mm，代入上述公式計算後可求得中 部地區降雨強度 ��10 25 值為每小時 130.91 公釐。 （3） 集水區面積值(A) 本計畫施工時以基地為施工範圍，工區因設置施工圍籬及防溢座以圍 阻逕流廢水，故工區之集水區面積以基地面積 16,289.52 m2 (1.6289 ha)
附表 16 基地開發前及施工階段地表逕流量對照表 開發階段 開發前 開發中 開發前 開發中 逕流 增量 (CMS) 集水區面積 (m2) 逕流係數 C0 逕流係數 C1 25 年洪峰流量 Q0(cms) 25 年洪峰流量 Q1(cms) 1.6289 0.56 1.0 0.33 0.59 0.26 資料來源：本計畫彙整 （5） 逕流增量減輕對策 施工階段亦將依據「水污染防治措施及檢測申報管理辦法」規定設置 沈砂池，工區逕流可獲得短暫停留，待澄清後再放流，故亦可提供些許滯 洪功能，減少逕流洪峰量對下游排水路之影響。颱風豪雨期間，工地亦會 配置足夠之抽水機組與發電機，能迅速排除工地內之積水，因此不會造成 工區內淹水情形。 3. 洗車廢水 餘土運輸車輛離場清洗車身與輪胎產生之廢水量，若採出流量 60L/min 之 2 英吋管揚程泵浦加壓沖洗，每車約清洗 3 分鐘，則每車清洗 用水量為 0.18 公噸，洗車過程消耗水量以 20%推估，則一期工程開挖時， 餘土運輸在每日避開交通尖峰時段（上午 7:00~9:00、下午 17:00~19:00），採最大出土時間 11 小時情況下，離場車輛洗車時所產生之
xliii 廢水量約 16×0.18×(1 20%)×11＝25.3 CMD。二期施工時餘土運輸頻率減為 每小時 8 車次（單向），則洗車廢水量約為 12.7 CMD。 洗車廢水經集中於沈砂池沈澱後，上澄液達營建工地放流水排放標準 後再溢流排入新生路 116 巷和靜修路道路側溝後流入雨水下水道，施工時 餘土運輸期間沈砂池溢流水量為 0.00096 CMS。因水量不大，故新生路 116 巷和靜修路道路側溝之排水功能不會造成影響。 附圖 2 員林市污水下水道系統示意圖 資料來源：擬定員林都市計畫（舊市區）細部計畫書 （二） 地面水質 施工人員之生活污水及施工機具、車輛保養清洗與工程廢液亦可能造成水 污染，因此本計畫將於施工期間於基地四周設置截水溝，基礎施工產生之泥水 或地表逕流循環截水溝進入沉砂池，使其去除砂土及懸浮固體後放流。 施工期間之污染防制措施，除依規定擬定「營建工程逕流廢水污染削減計 畫」外，規劃沉砂池及洗車臺，供施工車輛使用，施工人員所產生之生活污水 則統一收集後並設置臨時污水處理設施處理。

變，使得地表逕流係數改變，參考前表各使用分區逕流係數，營運後地表 逕流係數採用

計算。經由合理化公式計算基地開發前及營運階段地表 逕流量對照（詳如下表），營運期間地表逕流量為 1.76 CMS，較開發前增 加 0.57 CMS，故對基地周邊排水系統之影響將較現況略為增加。 附表 17 基地開發前及營運階段地表逕流量對照表

xliv （三） 地下水 於本基地地下室開挖過程易將土壤夾帶地下水一併開挖，未來施工 開挖前須降低地下水位，並於工區內設透水性集水坑匯集，所收集 地下水可做為清洗車胎或工區灑水之用。 （四） 水權 本計畫在施工期間之用水將請臺灣自來水股份有限公司供應所需之自來 水，而不以地下水為水源，因此並無水權問題。 二、 營運階段 （一） 地面水文 1. 逕流廢水 本計畫建築新建完成後將作為商業設施使用，因基地地表建物的改
0.83
開發階段 開發前 開發中 開發前 開發中 逕流 增量 (CMS) 集水區面積 (m2) 逕流係數 C0 逕流係數 C1 25 年洪峰流量 Q0(cms) 25 年洪峰流量 Q1(cms) 1.6289 0.56 0.83 0.33 0.49 0.16 資料來源：本計畫彙整 2. 逕流增量減輕對策 （1） 雨水貯留系統 為降低開發後地表逕流增加量，本計畫規劃雨水貯留系統，落於屋頂 之雨水經由管線收集、初步處理消毒後，將提供作為綠地澆灌補充用水， 如此將可減少逕流水放流量。 （2） 雨水流出抑制計畫 本案考量基地開發造成非滲透地表面積增加，導致尖峰流量提升，為 降低雨水排水設施之負荷及減少洪災風險，故參考「台北市下水道管理自 治條例」(102.2.26 修正)第 9 條，規劃設置雨水流出抑制設施，透過貯 留、滲透及管制排放量等方式，在暴雨期間抑制雨水流出量及降低洪峰逕 流量，達到滯洪保水之功效。
xlv 3. 營運污水 本計畫開發後所產生之污水量，主要來源於規劃購物商場(B 2)、餐廳 或美食街(B 3)等 2 類污水量，依據內政部頒布之「建築物污水處理設施設 計技術規範」推估結果，推估引進人口數為 6,150 人，平均每日污水量 868 CMD。本區公共污水下水道系統預計 112 年 12 月始可通水，本案開發 營運年（民國 114 年）公共污水下水道系統已通水使用，本案衍生污水將 依規定辦理納管處理，不會恣意排入基地附近溝渠，因此亦不致對附近地 面水體水質造成不良影響。 （二） 地下水 本計畫完成營運期間之用水來源係申請由臺灣自來水股份有限公司供應， 而不抽用地下水，因此對地下水並無影響。 （三） 水權 本計畫建築不抽用地下水，因此無水權問題。 第六節 廢棄物處理計畫 一、 施工階段 （一） 一般廢棄物 一般廢棄物已施工人員活動產生之生活垃圾或廚餘等為主，本計畫以結構 體施工期間為參與施工人數尖峰期，進駐工區之施工人員推估約 160 人（依據 案例分析樓地板面積 84,000 平方公尺施工進駐人員約 200 人推算，本計畫樓地 板面積為 63,319.1 平方公尺，約為 151 人，本計畫寬估為 160 人）。依據行政 院環保署統計資料庫，彰化縣 108 年每人每日垃圾產生量為 1.3 公斤，推估工 區每日產生一般廢棄物量約為 208 公斤。產生之垃圾將由承包建商於工區準備 足夠容量之容器貯存，採資源回收分類收集後委託合格之公民營廢棄物清除處 理機構清運。 （二） 一般事業廢棄物 基地在施工階段並無有害廢棄物產生，而一般事業廢棄物來源包括施工下 腳料、施工機具以及車輛等保養、維修及運輸時所產生的廢油脂、廢零件等。 另將於基地內留設營建廢棄物存放區，將可回收再利用之廢建材集中管理售予 資源回收業者，以維護施工區之清潔並減低其環境污染。其各項處理方式如 下： 1. 施工下腳料：來源為施工模板，將於建物養護期過後拆除再回 收利用，而其他廢建材如金屬、塑膠或玻璃製品等，將集中管

之房客及工作人員所產生，依據蕭鴻毅，國立臺灣科技大學建築研究所碩士學 位論文「人員流量計數系統記錄出入口進出人數信度分析 以臺北市百貨公 司為例」，平均人員進出流量數據以及員林市住房率推估，本計畫未來營運時期 人數預估引進 6,150 人（商場含影城和餐飲業共 6,106 人，一般旅館房客及工

xlvi 理售予資源回收業者。 2. 施工機具以及車輛等保養、維修及運輸時所產生的廢油脂：少 量廢棄油污或廢棄漆料，未來將委託合法之代清除處理機構妥 善清除處理。 依據葉世文、黃榮堯，內政部建築研究所協同研究報告「建築工程產生廢 棄物數量推估之研究（二）」中，鋼骨鋼筋混凝土類(SRC)之建築物每平方公尺 樓地板面積產生 0.135 立方公尺營建廢棄物；新建工程廢棄物中，混凝土塊、 磚、瓦、土石等可再利用的廢棄物約佔 40%，其他不屬於可再利用廢棄物的包 括廢金屬、廢木材等佔 49%，其他類別則約為 11%。本計畫預估總樓地板面積約 為 63,391.10 m2（含地下停車場），推估營建工程廢棄物將產生 8557.8 m3，其 中可再利用的廢棄物、不可再利用的廢棄物及其他分別為 3,423.12 m3、 4,193.32 m3 及 9,41.36 m3。處理原則為可再利用的廢棄物回收再利用，不可再 利用的廢棄物將委由合法代清除處理業者處理。 二、 營運階段 （一） 廢棄物產生量 本計畫營運期間所產生之廢棄物主要由商場、餐廳、影城觀眾及一般旅館
作人員共 44 人），依 108 年彰化縣每人每日垃圾產生量為 1.3 公斤估算，以及 廢棄物之物理組成分析中廚餘類約佔 39.99%，則本計畫每日廢棄物產生量約為 7,955 公斤，其中廚餘約 3,197.2 公斤。 （二） 處理方式 廢棄物處理包括收集、貯存與清運等三個階段，若再排出時即施行分類， 除有利於人類清理效率及回收有用物質、避免因性質混雜造成容積加大而增加 處理費用，亦可進一步管制廢棄物之不當棄置。 本計畫商場及旅館等廢棄物屬一般事業廢棄物。而本計畫內廢棄物之貯 存、清理將依「一般廢棄物貯存清除處理方法及設施標準」及「事業廢棄物貯 存清除處理方法及設施標準」規定辦理。廢棄物將統一集中於地面層廢棄物貯 存室進行資源分類及貯存，資源性廢棄物採回收方式處理，非資源之廢棄物將 委託合法之公民營廢棄物清除處理機構清運處理，每日定時清運。 （三） 貯存空間 貯存室內設置洗手台及水龍頭等沖洗設備，避免衍生臭味並達到室內清潔 之便利性；而廚餘則採用冷藏方式存放以達到臭味抑制效果。由於對廢棄物之

408 0.41B 276 0.28A 昏峰 738 0.74D 516 0.52B 靜修路（往後站） 晨峰 408 0.41B 276 0.28A 昏峰 738 0.74D 516 0.52B 新生路 晨峰 280 0.35A 373 0.47B 昏峰 537 0.67C 288 0.36B 民生路 晨峰 887 0.89E 554 0.55B 昏峰 920 0.92E 599 0.6C

晨峰 103 0.15A 188 0.27A

215 0.31A 126 0.18A

1,916 0.48B 2,130 0.54B

1,921 0.48B 2,505 0.63C

xlvii 回收與清運均訂定規約，廢棄物貯存室可發揮功能，對環境衛生不會造成影 響。 第七節 交通影響評估 計畫針對開發秀泰員林店對周邊所造成之交通影響做評估，將交通影響評 估分為施工階段以及營運階段，同時以臺南三井 OUTLET、富邦信義 A10 環境影 響評估研究對象，並以其實際營業數據為基礎，做為本計畫數據預估之基準。 一、 基地周圍原路段服務水準 基地周圍路段服務水準根據交通部公路總局、彰化市政府工務處於民國 109 年調查之平均每日交通量調查統計表，以及本案於民國 111 年 3 月 20 日現 況調查，以晨峰與昏峰兩大尖峰時間之服務水準為評估標準，如下附表 18 附表 18 基地周圍路段原服務水準表 道路名稱 時段 往東（南） 往西（北） 交通量 PCU V/C 服務 水準 交通量 PCU V/C 服務 水準 靜修路（往前站） 晨峰
三民街與後站道路
昏峰
臺一線 晨峰
昏峰
資料來源：平均每日交通量調查統計表（交通部公路總局、彰化市政府工務處，109 年），本案現況調查（111/03/20） 資料來源：本計畫彙整 由上表可得知，除基地北側相鄰之靜修路、西側新生路與南側民生路昏峰 服務水準較差外，基地周邊道路尖峰時間服務水準多為 C 級以上，交通狀況良 好，詳如下附圖 3：
xlviii 附圖 3 現況基地周圍路段服務水準示意圖 資料來源：本計畫繪製 二、 施工階段 本案基地之建築物施工過程衍生之土石、廢棄物等需由大型工程車運送， 勢必對周邊交通造成一定程度之影響，本案將根據周邊道路狀況與考量未來施 工需求，提出相關交通維持計畫原則及初步構想，將施工期間對於周邊道路交 通影響降至最低。 （一） 工程車與大型車動線規劃 本計畫施工期所需之營建材料、廢棄物、土石等運送、主要透過大型工程 車輛利用基地北側靜修路進出、並利用縱貫公路銜接臺 76 線，再連結至國道一 號、國道三號。 另參考彰化縣政府工務處發布之「彰化縣轄內大型車輛禁止行駛路線時段 及行駛縣鄉道注意路段」，上述動線非屬大型車輛禁行範圍。
xlix 附圖 4 施工車輛動線示意圖 資料來源：本計畫繪製 （二） 施工期間交通影響 施工階段設定以每小時 16 車次大卡車進出，大卡車當量以 2 計算（汽車當 量為 1），故衍生交通量為 32pcu，則依據上述之施工車輛動線，路段服務水準 大致可維持與現況相同，故不致對道路造成明顯影響。 附表 19 施工階段基地周圍路段服務水準 道路名稱 時段 往東（南） 往西（北） 交通量 PCU V/C 服務 水準 交通量 PCU V/C 服務 水準 靜修路（往前站） 晨峰 408 0.41B 276 0.28A 昏峰 738 0.74D 516 0.52B 靜修路（往後站） 晨峰 440 0.44B 308 0.31A 昏峰 770 0.77D 548 0.55B 新生路 晨峰 280 0.35A 373 0.47B 昏峰 537 0.67C 288 0.36B 民生路 晨峰 887 0.89E 554 0.55B 昏峰 920 0.92E 599 0.6C 三民街與後站道路 晨峰 103 0.15A 188 0.27A
l 道路名稱 時段 往東（南） 往西（北） 交通量 PCU V/C 服務 水準 交通量 PCU V/C 服務 水準 昏峰 215 0.31A 126 0.18A 臺一線 晨峰 1948 0.49B 2162 0.55B 昏峰 1953 0.49B 2537 0.64C 資料來源：本計畫彙整 附圖 5 施工階段基地周圍路段服務水準示意圖 資料來源：本計畫繪製 三、 營運階段 營運階段之交通影響，主要源自於秀泰員林店衍生之車旅次量。計算方式 參考案例分析之數據，推算秀泰員林店尖鋒時刻之人旅次量，再藉由運具分配 率以及承載率將人旅次轉換為車旅次量，即為秀泰員林店營運期衍生之交通影 響。 因百貨商場營業時間為上午 10 點後，已過晨峰時間，故本計畫尖峰時間交 通影響評估，以昏峰為交通影響評估之基準。

10:00~11:00

3.4% 0.7% 4.7% 1.3%

11:00~12:00 12.0% 2.6% 9.3% 2.4%

12:00~13:00 12.2% 4.9% 10.3% 4.2%

13:00~14:00 10.0% 7.9% 11.5% 6.2%

14:00~15:00 9.4% 8.0% 11.8% 9.3% 15:00~16:00 8.3% 9.2% 9.1% 10.1% 16:00~17:00 7.6% 11.7% 9.7% 11.7%

17:00~18:00 9.2% 9.2% 9.6% 11.6%

18:00~19:00 10.9% 8.1% 9.1% 10.6%

19:00~20:00 9.6% 11.8% 7.8% 10.3% 20:00~21:00 5.5% 12.2% 4.7% 10.9% 21:00~22:00 1.8% 13.6% 2.4% 11.5%

100% 100% 100% 100%

633.45

707.25 381.3

li （一） 尖峰人旅次量計算 本計畫推估秀泰員林店營運期衍生假日全日人旅次量為 6,150 人，平日全 日人旅次量以假日人旅次量 70%計算，為 3,690 人。 參照案例研究，百貨商場之平均人旅次分時進出比例與如下附表 20： 附表 20 秀泰員林店人旅次分時進出比例 時間 平日 假日 進入 離開 進入 離開
總計
資料來源：本計畫彙整 再以秀泰員林店營運期平日與假日衍生人旅次量，得出秀泰員林店平日與 假日分時進出人旅次量，得出平日尖峰進離場發生於 17~19 時，進入 742 人， 離開 638 人，共進出 1,380 人；假日尖峰進離場發生於 16~18 時，進入 1,187 人，離開 1,433 人，共進出 2,620 人，如下附表 21： 附表 21 秀泰員林店平日與假日分時進出人旅次量 時間 平日 假日 進入（人） 離開（人） 進入（人） 離開（人） 10:00~11:00 125.46 25.83 289.05 79.95 11:00~12:00 442.80 95.94 571.95 147.6 12:00~13:00 450.18 180.81
258.3 13:00~14:00 369.00 291.51
14:00~15:00 346.86 295.20 725.7 571.95

15:00~16:00 306.27 339.48 559.65 621.15 16:00~17:00 280.44 431.73 596.55 719.55

17:00~18:00 339.48 339.48 590.4 713.4

18:00~19:00 402.21 298.89 559.65 651.9

19:00~20:00 354.24 435.42 479.7 633.45 20:00~21:00 202.95 450.18 289.05 670.35 21:00~22:00 66.42 501.84 147.6 707.25

3,686 6,150

窄彎曲，因此相對於案例，員林市民利用機車、自行車、步行前來之比例應提 高，汽車比例應調降，案例與本案預期之運具比例如下附表 22

lii 時間 平日 假日 進入（人） 離開（人） 進入（人） 離開（人）
總計 3,686
6,156 資料來源：本計畫彙整 （二） 運具分配率與乘載率 參考臺南三井 outlet 研究之數據，同時考量案例與本計畫之區位條件差 異，本案位於員林市中心，臨員林車站與員林轉運站，因此臺鐵與公車客運主 要負責員林市區周圍鄉鎮居民，且由於員林市屬較早開發之舊市區，道路較狹
： 乘載率的部分，設定每輛汽車乘載率為 2.5 人，每量機車乘載率為 1.5 人。 附表 22 案例與本計畫運具分配率與乘載率比較 運具 汽車 機車 計程 車 公車 客運 遊覽 車 臺鐵 自行 車 步 行 其他 總計 案例 60% 15% 1% 4% 2% 5% 1% 2% 10% 100% 本案 50% 25% 1% 8% 2% 8% 2% 4% 0 100% 乘載率 2.5 1.5 資料來源：本計畫彙整 （三） 尖峰時刻車旅次計算 依據前述之尖峰人旅次，乘以上述汽車與機車運具比例，再除以個別乘載 率，並設定汽車當量為 1，機車當量為 0.5，得到平日尖峰衍生車旅次為 506 量，其中進入汽車 148 輛、機車 124 輛，離開汽車 128 輛、機車 106 輛，增加 391pcu；假日尖峰衍生車旅次為 961 輛，其中進入汽車 237 輛、機車 198 輛， 離開汽車 287 輛、機車 239 輛，增加 742pcu。
liii （四） 基地停車場出入口與車行動線分配 基地車輛進出場動線主要分為前站與後站，依據服務範圍、基地位置與員 林交通路網動線，基地停車場主要進出場動線規劃與比例如下附圖 6： 附圖 6 基地停車場主要進出場動線規劃示意圖 資料來源：本計畫繪製 （五） 營運期間交通影響 依據平日與假日尖峰增加 pcu，以及上述車輛進出動線比例，推估營運階 段之交通影響量，由於平日人數設定為假日之 70%，故本計畫以假日尖峰（所 產生之交通影響最大）做為交通影響評估之依據，營運階段假日尖峰路段服務 水準如下附表 23： 附表 23 營運階段假日尖峰時刻路段服務水準表 道路名稱 時段 往東（南） 往西（北） 交通量 PCU V/C 服務 水準 交通量 PCU V/C 服務 水準 靜修路（前站） 昏峰 983 0.99F 761 0.77D 靜修路（後站） 昏峰 946 0.95E 516 0.52B
liv 道路名稱 時段 往東（南） 往西（北） 交通量 PCU V/C 服務 水準 交通量 PCU V/C 服務 水準 新生路 昏峰 582 0.73D 333 0.42B 民生路 昏峰 942 0.94E 621 0.62C 三民街與後站道路 昏峰 415 0.60C 326 0.47B 臺一線 昏峰 2,025 0.51B 2,609 0.66C 資料來源：本計畫彙整 依據上附表 23，營運階段靜修路之路段服務水準將會降至不良之 E、F 級，除靜修路開發前服務水準已低於其他路段外，由於基地其餘進出動線道路 容量較小，因此靜修路將負荷較大之百貨商場進出車流；其餘路段服務水準皆 有降低，但仍處於 C 級以上，顯示秀泰員林商場開發後除靜修路外未造成太大 之交通衝擊。 附圖 7 營運階段基地周圍路段服務水準示意圖 資料來源：本計畫繪製

2

空間面積

地下三層 停車空間 5,392.99 122.08 69.32 49.35 48.02 5,068.22 36.00 4.7

地下二層 停車空間 5,392.99 300.97 69.32 49.35 48.02 4,761.38 163.95 4.7

地下一層 商場/餐廳 5,392.99 354.76 103.6 49.35 48.02 680.08 4,157.18 4.7

一層 商場 3,131.57 337.04 133.57 49.35 48.02 185.79 2,377.80 4.7

二層 商場 3,131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2,547.59 4.7

三層 商場 3,131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2,547.59 4.7

四層 商場/餐廳 3,131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2,547.59 4.7

五層 商場/餐廳 3,131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2,547.59 4.7

六層 電影院 3,131.57 272.35 102.6 49.35 48.02 2,659.25 4.7

七層 電影院 3,131.57 242.59 102.6 49.35 48.02 2,689.01 4.7

八層 電影院 3,131.57 242.59 102.6 49.35 48.02 2,689.01 4.7

九層 電影院 3,131.57 724.35 102.6 49.35 48.02 2,207.25 4.7

(突一層) 機電空間 3,131.57 2,251.65 0 3

47,494.67 6,384.42 1,196.61 592.2 576.24 10,695.47 27,169.81 59.4

lv 附件七 一期建築面積表 基地位置 彰化縣員林市員林段 593 5、593 8，新生段 205、205 1 等共 29 筆土地 基地面積(m2) 16,289.52 使用分區 第二種車站專用區（92.65%）、第二種商業區（7.35%） 建蔽率 70.74% 容積率 303.68% 允建建築面積(m2) 11,522.45 設計建築面積(m2) 3,148.02 設計建蔽率 19.33% 法定空地(m2) 4,767.07 實設空地(m2) 13,141.50 基準容積樓地板面積(m2) 49,467.48 免計容積樓地板面積(m2) 7,420.12 各層樓地板面積明細 樓層 用途 樓地板面積(m2) 機電空間面積(m2) 安全梯空間面積(m2) 梯廳空間面積(m2) 緊急昇降機通道
(m2) 停車空間面積(m
) 容積樓地板面積(m2) 樓層高度(m)
屋頂層
合計
設計容積率 166.79% 地下室開挖率 33.11% 停車位數量檢討 法定汽車停車位(輛) 180 實設汽車停車位(輛) 181 法定機車停車位(輛) 180 實設機車停車位(輛) 184 裝卸車位(輛) 3 各層停車位檢討 地下三層 地下二層 一層 法定 自設 小計 法定 自設 小計 法定 自設 小計 汽車停車位(250*550cm) 93 0 93 61 0 61 26 1 27 機車停車位(100*200cm) 0 0 0 0 0 0 180 4 184 電影院基本資料 大廳 中廳 小廳 總計 大廳 中廳 小廳 座位數(席) 248 168 94 1,054 銀幕寬度(m) 8 10 12 廳數(廳) 1 2 5 8

停車空間 5392.99 122.08 69.32 49.35 48.02 5068.22 36.00 4.7

地下二層 停車空間 5392.99 300.97 69.32 49.35 48.02 4761.38 163.95 4.7

地下一層 商場/餐廳 5392.99 354.76 103.6 49.35 48.02 680.08 4157.18 4.7

一層 商場 3131.57 337.04 133.57 49.35 48.02 185.79 2377.80 4.7

二層 商場 3131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2547.59 4.7

三層 商場 3131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2547.59 4.7

四層 商場/餐廳 3131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2547.59 4.7

五層 商場/餐廳 3131.57 384.01 102.6 49.35 48.02 2547.59 4.7

六層 電影院 3131.57 272.35 102.6 49.35 48.02 2659.25 4.7

七層 電影院 3131.57 242.59 102.6 49.35 48.02 2689.01 4.7

八層 電影院 3131.57 242.59 102.6 49.35 48.02 2689.01 4.7

九層 電影院 3131.57 724.35 102.6 49.35 48.02 2207.25 4.7

屋頂層(突一層) 機電空間 3131.57 2251.65 0 3

合計 47494.67 6384.42 1196.61 592.2 576.24 10695.47 27169.81 59.4

lvi 基地位置 彰化縣員林市員林段 593 5、593 8，新生段 205、205 1 等共 29 筆土地 基地面積(m2) 16289.52 使用分區 第二種車站專用區（92.65%）、第二種商業區（7.35%） 建蔽率 70.74% 容積率 303.68% 允建建築面積(m2) 11522.45 設計建築面積(m2) 3148.02 設計建蔽率 19.33% 法定空地(m2) 4767.07 實設空地(m2) 13141.50 基準容積樓地板面積(m2) 49467.48 免計容積樓地板面積(m2) 7420.12 各層樓地板面積明細 樓層 用途 樓地板面積(m2) 機電空間面積(m2) 安全梯空間面積(m2) 梯廳空間面積(m2) 緊急昇降機通道 空間面積(m2) 停車空間面積(m2) 容積樓地板面積(m2) 樓層高度(m) 地下三層
設計容積率 166.79% 地下室開挖率 33.11% 停車位數量檢討 法定汽車停車位(輛) 180 實設汽車停車位(輛) 181 法定機車停車位(輛) 180 實設機車停車位(輛) 184 裝卸車位(輛) 3 各層停車位檢討 地下三層 地下二層 一層 法定 自設 小計 法定 自設 小計 法定 自設 小計 汽車停車位(250*550cm) 93 0 93 61 0 61 26 1 27 機車停車位(100*200cm) 0 0 0 0 0 0 180 4 184
lvii 附件八 與胡學彥老師之研討證明
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