Woningmarkt rapportage
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt
Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.
Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
Over deze rapportage
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt in Nederland.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De data over de huurmarkt zijn afkomstig van Pararius.
De landelijke woningmarkt
1.1 Trends op de landelijke woningmarkt
Sterk derde kwartaal voor de woningmarkt, maar prijsstijging vlakt af
In het derde kwartaal van 2025 zijn er opnieuw veel woningen verkocht. Ondanks de doorgaans rustigere zomermaanden verkochten NVM-makelaars 41.800 bestaande koopwoningen.
Dat is een stijging van ruim 19% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het tweede kwartaal ligt het aantal verkopen slechts 1,5% lager, een kleine daling die gebruikelijk is in de zomerperiode.
Het grootste deel van de extra verkopen bestaat uit appartementen: de verkoop van dat woningtype nam in een jaar tijd met 25% toe.
Het aandeel van appartementen wordt daarmee groter. Inmiddels is een op de drie woningverkopen een appartement, terwijl dat vijf jaar geleden nog één op de vier was. Dat komt mede door de uitponding van voormalige huurwoningen: woningen die door beleggers aan particulieren worden verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Het effect van de toename van uitgeponde appartementen is duidelijk zichtbaar in de cijfers: de gemiddelde transactieprijs van álle verkochte woningen kwam dit kwartaal uit op € 496.000. Zonder de uitgeponde woningen zou dat € 506.000 zijn geweest, een verschil van 2%.
Meer aanbod, maar nog altijd krappe markt
Dat er meer woningen worden verkocht, komt doordat er ook meer aanbod is. In het derde kwartaal werden ruim 46.000 woningen te koop gezet, 17% meer dan een jaar eerder. Alleen in 2008 kwamen in een derde kwartaal meer woningen te koop. In de afgelopen twaalf maanden hebben NVM-makelaars meer dan 180.000 woningen aangemeld.
Door het grote aanbod hebben kopers meer te kiezen, en het effect daarvan is in de praktijk terug te zien. Zo merken makelaars dat het gemiddeld aantal bezichtigingen per woning daalt. Het
afgelopen kwartaal waren er gemiddeld 9,6 bezichtigingen per woning. Dat waren er vorig jaar nog gemiddeld 11,2. Ook het aantal biedingen loopt iets terug, van 4,2 naar 3,5 per woning. Dat zorgt voor stabilisatie van de prijzen, maar de markt blijft krap: de NVMkrapte-indicator komt dit kwartaal opnieuw uit op 2,3. Dat betekent dat er gemiddeld nog geen drie woningen beschikbaar zijn per koper: ver onder het niveau van een evenwichtige markt. Overbieden blijft daardoor de norm. In ruim 80% van de gevallen betalen kopers meer dan gevraagd, met een gemiddeld verschil van 6,8%. Bij appartementen ligt dat op 5,9%.
Huizen nog steeds snel verkocht
De gemiddelde verkooptijd steeg door de zomervakantie licht naar 29 dagen. Dat is iets langer dan in het vorige kwartaal, maar historisch gezien nog altijd zeer kort. Tussenwoningen verkopen het snelst: gemiddeld binnen 25 dagen. Bij vrijstaande woningen duurde het gemiddeld 39 dagen.
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke nieuwbouwmarkt Q3 2025
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
‘De druk op de woningmarkt verlichten? Bouw voor 55-plussers’
De woningmarkt zit op slot en het woningtekort loopt op. Om de markt weer in beweging te krijgen, is meer bouwen niet genoeg, zegt Bouke Molenkamp, directeur van Vivantus Nieuwbouw en Verhuur. We moeten ook anders bouwen. Volgens hem ligt een belangrijk deel van de oplossing bij een groep die vaak over het hoofd wordt gezien: de 55-plussers. “Bouwen voor ouderen betekent bouwen voor doorstroming, en dat kan de hele woningmarkt gezonder maken.”
Nederland vergrijst in hoog tempo. Op dit moment telt ons land ruim 3,7 miljoen 65-plussers; in 2040 zijn dat er naar verwachting 4,8 miljoen. De behoefte aan woonruimte verandert daarmee de komende jaren ook: volgens berekeningen van het Rijk zijn in totaal 290.000 extra woningen nodig die geschikt zijn voor ouderen. Daarmee vormt deze groep niet alleen een groeiende, maar ook een financieel krachtige doelgroep op de woningmarkt.
Bouke Molenkamp
Directeur Vivantus
Nieuwbouw & Verhuur
Vragen over deze analyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Toch verhuizen ouderen steeds minder. Uit het
Woononderzoek Nederland (WoON) blijkt dat in 2024 zo’n tien procent minder 65-plussers verhuisde dan drie jaar eerder. Het huidige aanbod sluit onvoldoende aan bij de levensfase van oudere kopers. “Kopers vinden niet wat ze zoeken,” zegt Molenkamp. “Met de politieke focus op betaalbaarheid wordt de kloof tussen vraag en aanbod steeds groter. De trend is klein, binnenstedelijk bouwen met beperkte buitenruimte. Die woningen zijn voor starters interessant, maar het sluit niet aan bij wat ouderen zoeken.”
Doorstroming op gang
Doorstroming van ouderen wordt echter breed gezien als een van de sleutels om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. “Veel ouderen wonen in een (te) grote gezinswoning die op termijn niet meer geschikt voor hen is”, zegt
Molenkamp. Gezinnen zijn juist naarstig op zoek naar dit type woning, maar dit soort woningen worden steeds minder gebouwd. De aanwas van projecten met grondgebonden gezinswoningen is de afgelopen tien jaar sterk afgenomen: in de eerste drie kwartalen van 2015 werden nog circa 800 van dit soort projecten aangemeld, in 2025 nog slechts
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
410. Daarentegen verdubbelde het aantal projecten met uitsluitend appartementen, van ongeveer 150 naar 325. Daardoor neemt het aanbod van gezinswoningen nauwelijks
toe.
Molenkamp: “De woningmarkt blijft daardoor op slot zitten. Pas wanneer ouderen verhuizen, komen die gezinswoningen vrij voor andere woningzoekenden. Eén verhuizing bovenin de woon-hiërarchie kan soms wel zeven andere verhuizingen op gang brengen.” Uit onderzoek van ABF Research blijkt bovendien dat nieuwbouwwoningen die speciaal voor ouderen zijn ontwikkeld, gemiddeld veertig procent langere verhuisketens opleveren dan andere woningtypen. Doorstroming heeft daarmee een groter effect dan vaak wordt gedacht.
Verleiden tot verhuizen
Om de doorstroming op gang te brengen, moeten ouderen echter wel willen verhuizen. En dat blijkt een uitdaging. Velen wonen al tientallen jaren op dezelfde plek, met lage woonlasten en in een vertrouwde sociale omgeving. Zonder directe noodzaak is de prikkel om te verhuizen klein. Dat
maakt hen een kritische doelgroep. “Een nieuwe woning moet niet alleen praktisch zijn, maar op alle fronten een verbetering bieden,” zegt Molenkamp. “Ouderen willen een toekomstbestendige woning: gelijkvloers, met slaapen badkamer op één verdieping. Maar ze willen ook comfort en een beetje luxe. Als je een huis met lage lasten achterlaat, moet daar wel iets aantrekkelijks tegenover staan.”
Uit onderzoek van de NVM blijkt dat zeventig procent van de ouderen die naar een appartement verhuist, kiest voor een woning van minimaal tachtig vierkante meter.
Bijna een derde wil zelfs meer dan honderd vierkante meter, vaak met twee of drie slaapkamers, voor hobby’s of logees. De locatie is minstens zo belangrijk. “Nabijheid van winkels, zorgvoorzieningen en sociale contacten weegt zwaar,” zegt Molenkamp. “Veel ouderen willen in hun eigen buurt blijven wonen, dicht bij voorzieningen en hun netwerk. Als nieuwbouwprojecten die verbinding niet bieden, wordt de drempel om te verhuizen te hoog. Dan kiezen mensen ervoor hun huidige woning aan te passen in plaats van de stap naar nieuwbouw te zetten.”
2.1.
Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Kansen voor projectontwikkelaars
Voor projectontwikkelaars liggen hier volgens Molenkamp grote kansen. Ouderen beschikken vaak over voldoende financiële middelen dankzij overwaarde of afgeloste hypotheken en zijn bereid te investeren in kwaliteit. Uit het WoON 2024 blijkt dat veel paren van middelbare leeftijd of met uitwonende kinderen op zoek zijn naar een duurdere woning, vaak boven de € 590.000. “Dat biedt ruimte voor projecten met een hoger afwerkingsniveau die niet alleen financieel haalbaar zijn, maar ook maatschappelijk bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt,” zegt Molenkamp.
Dat vraagt wel om duidelijke keuzes in ontwerp, programmering en locatie. “Ruime, gelijkvloerse appartementen met drie slaapkamers en een woonoppervlak van negentig vierkante meter of meer sluiten beter aan bij de wensen van ouderen,” zegt hij. “Omdat betaalbaarheid steeds vaker leidt tot kleinere woningtypes, wordt functionele kwaliteit belangrijker dan ooit. Slimme plattegronden, een
berging op dezelfde verdieping, een lift en voorzieningen gericht op communityvorming maken het verschil. En locatie is cruciaal: niet aan de rand van de stad in een vinexwijk, maar juist in bestaande buurten waar voorzieningen al aanwezig zijn.”
Volgens Molenkamp is het daarvoor ook een bredere blik op woningbouw nodig. “We zijn jarenlang vooral gaan bouwen voor starters, maar dat aanbod is te eenzijdig. Als we ook bouwen voor ouderen, bouwen we in feite voor iedereen. Want elke verhuizing die dat op gang brengt, maakt de woningmarkt weer een stukje gezonder.”
Vraag en aanbod op de nieuwbouwmarkt
uit balans
De nieuwbouwmarkt blijft ook in het derde kwartaal kampen met diverse uitdagingen. Aan de ene kant blijft de belangstelling groot: kopers waarderen nieuwbouw vanwege de duurzaamheid, energiezuinigheid en het wooncomfort. Aan de andere kant komt de markt nauwelijks vooruit. Het aantal door NVM-makelaars verkochte nieuwbouwwoningen blijft steken op 6.950, vrijwel gelijk aan eerdere kwartalen.
De oorzaak van de stabilisatie in verkoopaantallen ligt niet bij de vraag, maar bij het aanbod. Er komen ten eerste te weinig nieuwe projecten bij om aan de vraag en wensen van kopers te voldoen. In het derde kwartaal zijn circa 7.200 woningen in verkoop gezet. Dat is evenveel als een jaar geleden, maar duidelijk minder dan in het tweede kwartaal.
Wie naar het aanbod kijkt, ziet bovendien dat het steeds eenzijdiger wordt. Tussen 2023 en half 2024 was een groei
Bron: NVM / Brainbay
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
in verkoopaantallen zichtbaar bij alle woningtypes, maar grondgebonden woningen worden sindsdien steeds minder aangeboden en verkocht. Het aantal appartementen neemt juist toe: de helft van alle verkochte nieuwbouwwoningen bestaat inmiddels uit appartementen. Dat aandeel was een jaar geleden nog 37% en vijf jaar geleden een kwart.
Nieuwbouwwoningen worden daarnaast steeds kleiner. De combinatie van hoge bouwkosten en beperkte ruimte dwingt ontwikkelaars om kleiner te bouwen. Voor een appartement van € 425.000 krijgt een koper nu gemiddeld 73 vierkante meter woonruimte, tegen 94 vierkante meter in 2021. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels op € 491.000, 5% hoger dan een jaar geleden.
Omdat betaalbaarheid steeds vaker leidt tot kleinere woningtypes, groeit het belang van functionele kwaliteit. Kopers accepteren een kleiner oppervlak, mits dit goed is ingedeeld. Woningontwerpen met een slimme plattegrond (twee of drie slaapkamers, voldoende bergruimte en een goede buitenruimte) maken in toenemende mate het verschil in verkoopsucces. Ontwikkelaars die hierin
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers investeren, kunnen zich positief onderscheiden.
Drempels voor kopers
Naast een eenzijdiger aanbod, vormt ook de steeds lange bouwtijd een obstakel voor de nieuwbouwmarkt. Vooral bij appartementencomplexen, die complexer zijn om te bouwen, lopen de wachttijden op. Gemiddeld duurt het nu twintig maanden tot oplevering, tegenover twaalf maanden in 2015. Om die periode te verkorten starten ontwikkelaars steeds vaker met bouwen voordat alle woningen zijn verkocht. Dat brengt risico’s met zich mee, maar verkleint de drempel voor kopers die niet jaren willen wachten.
Ondanks alle obstakels blijft de nieuwbouwmarkt een markt met veel potentie. De vraag is groot, de belangstelling van kopers is over het algemeen oprecht. Maar zolang de productie stokt, blijft die potentie onbenut. Trage besluitvorming, stikstofbeperkingen, netcongestie en bezwaarprocedures vertragen veel projecten. Pas wanneer vergunningen sneller worden verleend en projecten sneller van start gaan, kan de balans tussen vraag en aanbod herstellen.
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Amsterdam
Meer rust op de Amsterdamse woningmarkt, maar de markt blijft krap
Wie in Amsterdam een huis zoekt, heeft meer te kiezen dan een jaar geleden. In het derde kwartaal kwamen er meer woningen op de markt dan er werden verkocht, waardoor het aanbod verder toenam en de prijzen stabiliseerden. Toch blijft de markt krap. Na een rustige zomer merkt Rick Bond, makelaar bij Hoekstra & Van Eck in Amsterdam-West, dat het aantal serieuze kopers sinds september weer toeneemt.
Volgens cijfers van de NVM werden in het afgelopen kwartaal 3.324 woningen te koop gezet, 15% meer dan een jaar eerder. Daardoor vonden meer kopers een nieuwe woning: 2.719 woningen wisselden van eigenaar, een stijging van 26% ten opzichte van vorig jaar. De verruiming van het aanbod zorgt
voor stabiliserende prijzen. De gemiddelde verkoopprijs daalde op jaarbasis met ruim 3% naar €594.000. De vierkantemeterprijs bleef met €8.439 vrijwel gelijk.
Markt blijft onvoorspelbaar
De cijfers duiden op een woningmarkt die afkoelt, maar volgens Bond is dat beeld te eenduidig. “De woningmarkt is grilliger en laat zich niet goed voorspellen,” zegt hij. “Sommige woningen zijn binnen een paar dagen verkocht, terwijl andere weken te koop blijven staan.” Vooral bij woningen die minder goed onderhouden zijn of te hoog geprijsd, verloopt de verkoop moeizamer. Bond: “We zien vaker dat woningen tijdelijk uit de verkoop worden gehaald en later opnieuw worden aangeboden, vaak met een aangepaste prijs. Dat hoort bij een markt waarin er meer concurrentie is tussen verkopers.”
3.1 Amsterdam: expert aan
Dat is anders bij woningen die goed onderhouden zijn of in populaire buurten liggen, want die blijven onverminderd populair. Bond ziet dan ook dat het gros van de woningzoekenden het nog altijd lastig heeft. “Goed onderhouden appartementen en gezinswoningen op gewilde locaties blijven populair. Wie blijft zoeken, vindt uiteindelijk wel een woning, maar de woningen die aantrekkelijk zijn trekken vaak meerdere kopers. Daardoor vissen veel mensen nog steeds achter het net.”
Dat blijkt ook uit de cijfers van de NVM: 78% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 6,7% tussen vraag- en verkoopprijs. De krapteindicator staat op 2,8, nog altijd ruim onder het niveau van een evenwichtige markt. De toename van het aanbod betekent bovendien niet automatisch dat er voor iedereen meer keuze is. Veel van de extra woningen komen uit uitponding: voormalige huurwoningen die door beleggers worden verkocht. Dat zijn vaak kleine appartementen van wat eenvoudigere kwaliteit.
3.1 Amsterdam expert aan het woord
Markt trekt weer aan
Bond zet er dan ook zijn vraagtekens bij of het voor kopers de komende maanden makkelijker wordt om een woning te vinden. “In de maanden juli en augustus was het zoals verwacht rustiger op de woningmarkt door de zomerperiode, maar vanaf september zien we het aantal verkopen echt weer aantrekken. Er worden meer bezichtigingen gepland, meer biedingen gedaan en woningen verkopen sneller. We merken ook dat kopers weer een stuk serieuzer zijn dan eerder dit jaar. Op basis van wat we in september hebben gezien, lijkt een echte stabilisatie niet waarschijnlijk.”
NVM makelaar
Amsterdam West
Rick Bond
Hoekstra & Van Eck Makelaars
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 wisselden 2.719 woningen van eigenaar, 2% minder dan in het tweede kwartaal maar 26% meer dan een jaar eerder. Het overgrote deel van de verkopen betrof appartementen. In totaal werden er 2.409 appartementen verkocht. Dat is een stijging van 29% ten opzichte van vorig jaar.
Aantal te koop gezet
Er kwamen dit kwartaal 3.324 woningen nieuw in de verkoop, 16% minder dan in het tweede kwartaal. Op jaarbasis ligt het aantal echter 15% hoger. Het aanbod bestond grotendeels uit appartementen (2.941). Bij grondgebonden woningen is het beeld wisselend: er werden 239 tussenwoningen en 76 hoekwoningen te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs daalde dit kwartaal naar
€ 703.000, een afname van 4,1% ten opzichte van het vorige kwartaal en 2,5% lager dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter bleef vrijwel gelijk en kwam uit op € 7.982 (+0,5% op jaarbasis).
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs bedroeg in het derde kwartaal
€ 594.000, wat 3,4% lager is dan vorig jaar en 2% minder dan in het tweede kwartaal. De prijs per vierkante meter kwam uit op € 8.439, iets onder het niveau van het voorjaar (-1,4% kwartaalop-kwartaal) maar nog 1% hoger dan een jaar eerder. Het hoge aandeel kleine appartementen in de verkochte woningen zorgt voor een relatief lage gemiddelde verkoopprijs, terwijl de meterprijs juist stevig blijft.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator bleef stabiel op 2,8, vergelijkbaar met het vorige kwartaal en licht hoger dan een jaar geleden (2,7).
Dat betekent dat kopers gemiddeld uit iets meer woningen konden kiezen, maar de markt blijft duidelijk krap. Vooral in het segment appartementen blijft de druk groot, met een krapte-indicator van 2,7.
In Amsterdam werd in het derde kwartaal 78% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, iets minder dan in het voorjaar (83%). Het gemiddelde verschil tussen vraagen verkoopprijs daalde van 8,1 naar 6,7%. Appartementen springen eruit met 80% boven de vraagprijs verkocht, tegen een gemiddeld prijsverschil van 7,2 %. 3.2 Amsterdam in cijfers
Boven vraagprijs verkocht
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Almere
Woningmarkt in Almere: hectiek neemt af, maar schaarste blijft
De woningmarkt in Almere verandert. Kopers zijn kritischer, waardoor woningen gemiddeld langer te koop staan en het aantal bezichtigingen en biedingen daalt. Toch is van volledige afkoeling nog geen sprake: de vraag blijft en de prijzen zijn sinds het derde kwartaal van vorig jaar gestegen, al vlakt die prijsstijging wel af.
Volgens Sjaak Vorsteveld, makelaar en taxateur bij
voorspellen. We hebben woningen van rond de € 400.000 waarvan ik dacht dat het storm zou lopen, en dat gebeurde niet. Aan de andere kant verkochten wij onlangs een woning van 1,75 miljoen binnen een week.”
De wispelturigheid van kopers is ook op andere vlakken zichtbaar. Volgens de meest recente cijfers van de NVM wordt nog altijd 86% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil van 7,6%. Toch ziet Vorsteveld het overbieden in de praktijk afnemen. “Die enorme overbiedingen zijn vrijwel verleden tijd. Kopers van nu weten wat ze willen, maar ook wat ze kunnen betalen. Voor een woning die € 500.000 kost, willen ze niet nog eens vijftigduizend euro extra neerleggen. Die druk zijn ze zat.”
Hoekstra en Van Eck in Almere, is er de laatste maanden een omslag merkbaar in het gedrag van kopers. “De markt is tegenwoordig veel minder voorspelbaar. Waar ik eerder tegen verkopers zei dat hun woning binnen twee of drie weken verkocht zou zijn, durf ik dat nu niet meer te
Toename in aanbod, maar markt blijft krap
De verandering in houding van kopers is deels te verklaren door een toename van het aanbod. In het derde kwartaal van 2025 werden 506 woningen te koop gezet, 12% meer dan een jaar eerder. Dat zorgt voor meer doorstroming: in
dezelfde periode werden in Almere 464 woningen verkocht, 17% meer dan vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 492.000, een jaar-op-jaarstijging van 5,8%, maar slechts 0,5% hoger dan in het tweede kwartaal. De vierkantemeterprijs daalde licht met 0,7%.
Krapte blijft
Hoewel de markt minder hectisch is dan voorheen, is er nog geen sprake van ontspanning. De schaarste blijft groot. Dat komt vooral doordat er nog altijd minder woningen in aanbod zijn dan er vraag is. De krapte-indicator staat op 1,9, wat betekent dat een koper gemiddeld keuze heeft uit minder dan twee woningen. Bij appartementen en hoekwoningen is de keuze zelfs nog beperkter, met gemiddeld 1,6 woningen per koper. Die krapte zorgt ervoor dat de woningen, al dan niet met een iets langere verkooptijd, ook weer verkocht worden.
Vorsteveld: “Voor ieder woningtype is er een doelgroep te vinden. In het lagere segment komen er bijvoorbeeld heel veel woningen bij vanwege uitponding. Dat woningtype
4.1 Almere: expert aan het woord
verkoopt in de basis goed, want vanwege de relatief lage prijzen is daar vrijwel altijd een doelgroep voor. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld de starters op de woningmarkt.”
Het hogere segment blijft in beweging doordat kopers vermogender worden. “Steeds minder kopers hoeven de aankoop volledig te financieren. Veel mensen hebben spaargeld of overwaarde uit een verkochte woning. Dat geeft ruimte om iets extra’s te bieden.” Daarnaast zijn expats een vaste factor op de woningmarkt, een doelgroep die relatief veel te besteden heeft. “Zestig tot zeventig procent van de verkopen die wij zien is aan expats, een groep met een relatief hoog inkomen,” zegt Vorsteveld. “Het zijn vaak mensen die in of rond Amsterdam werken, deels thuiswerken en hier meer ruimte zoeken. Almere heeft daarbij ook een internationaal karakter, met in vrijwel elke wijk voorzieningen zoals scholen, supermarkt en goede busof treinverbindingen. Dat spreekt hen aan. Expats zijn vaak van tevoren goed financieel gescreend en laten zich ook regelmatig bijstaan door een aankoopmakelaar of financieel
adviseur. Ze betalen graag wat meer voor een instapklare woning.”
Betere reputatie van Almere
Wat de markt de komende maanden gaat doen, is afwachten.
Vorsteveld: ”Ik denk dat we de piek qua prijsniveau wel gehad hebben, maar de vraag blijft. Almere is in ontwikkeling en de reputatie wordt steeds beter. In verhouding is Almere nog altijd betaalbaar. Maar als de prijzen in bijvoorbeeld Amsterdam stagneren, zie je dat hier vaak later ook.”
Sjaak Vorsteveld
NVM Register Makelaar & Taxateur
Hoekstra & Van Eck Makelaars Almere
Almere: in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 zijn in Almere 464 woningen verkocht. Dat is 17% meer dan een jaar geleden, maar 6% minder dan in het vorige kwartaal. Appartementen (149 transacties) en tussenwoningen (165) werden het meest verkocht. De verkoop van appartementen ligt 43% hoger dan vorig jaar.
Aantal te koop gezet
In Almere kwamen dit kwartaal 506 woningen nieuw op de markt. Dat is 12% meer dan vorig jaar, maar 17% minder dan in het tweede kwartaal van dit jaar. Appartementen werden het meest aangeboden (+ 22% t.o.v. Q3 2024).
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam dit kwartaal uit op € 510.000. Dat is 2,1% hoger dan een jaar eerder en vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 6,1% op jaarbasis naar € 4.388 per vierkante meter. Ten opzichte van het tweede kwartaal steeg de gemiddelde vierkante meterprijs met 2,4%.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 492.000 voor een woning in Almere. Dat is 5,8% meer dan vorig jaar en vrijwel gelijk aan het tweede kwartaal (plus 0,5%). De transactieprijs per vierkante meter bedroeg gemiddeld € 4.611, een stijging van 5,0% ten opzichte van vorig jaar en een daling van 0,7% ten opzichte van een kwartaal eerder.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Almere blijft krap. De krapte-indicator staat op 1,9, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan twee woningen. Daarmee is de markt iets ruimer dan vorig jaar (1,7), maar nog steeds een verkopersmarkt.
Boven vraagprijs verkocht
In Almere werd 86% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld werd er 7,1% meer betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen werd bij 94% van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs, met een verschil van 8,2% tussen vraag en verkoopprijs.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Utrecht
2025
Hectiek op de woningmarkt in Utrecht neemt af
Lange tijd was de woningmarkt in Utrecht flink overspannen, maar daar lijkt nu langzaam verandering in te komen. De vraag blijft hoog en het aanbod nog altijd beperkt, maar er komen meer woningen op de markt en het aantal bezichtigingen per woning neemt af.
“De markt is grilliger. Sommige woningen trekken nog tientallen kijkers, voor andere woningen is weinig belangstelling. Dat was een half jaar geleden ondenkbaar,” zegt Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer in Utrecht. Ook bij woningen die wel goed in de markt liggen, loopt het aantal bezichtigingen terug. Waar vorig jaar vaak rond de dertig kijkers kwamen voor een woning, is dat nu eerder de helft. Volgens Embrechts is dit tekenend voor wat er
nu gebeurt: de enorme druk neemt over de hele breedte van de markt af.
De cijfers blijven achter op de praktijk
Een van de belangrijkste oorzaken is de toename van het aanbod. In het derde kwartaal van 2025 kwamen er volgens cijfers van de NVM 1.291 woningen op de markt in Utrecht, 14% meer dan een jaar eerder. Het aantal appartementen nam, mede dankzij de uitponding van huurwoningen, zelfs met 19% toe. Kopers hebben daardoor meer keuze en kunnen het zich veroorloven om kritischer te zijn.
Toch is die verandering nog niet in alle cijfers zichtbaar. De meeste statistieken laten nog altijd een gespannen markt zien. Volgens de meest recente gegevens van de NVM wordt in 90% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil tussen vraag- en verkoopprijs van 13,2%.
De gemiddelde verkoopprijs steeg naar € 566.000, een stijging van 4,8% vergeleken met een jaar geleden.
Volgens Embrechts is dit te verklaren doordat er twee groepen kopers op de markt zijn. “Kopers die al langer aan het zoeken zijn hebben het gevoel dat er veel druk is en dat ze moeten overbieden om kans te maken, maar de nieuwe lichting kopers van de laatste twee à drie maanden hebben die hectiek niet meegemaakt en zijn realistischer. Tegenwoordig kunnen kopers weer een bezichtiging plannen voor een woning die al een paar dagen op Funda staat, iets wat een half jaar geleden ondenkbaar was. Er zijn nu altijd enkele serieuze bieders, waardoor de prijzen stabiel blijven, maar de lijn wordt steeds dunner. Zodra de overbieders zijn ‘uitgekocht’, kan het beeld van de markt veranderen.”
Bij appartementen zijn de eerste tekenen daarvan al zichtbaar. “Bij appartementen is de terugval in belangstelling groter”, zegt Embrechts. “Dat zie je ook in de cijfers terug: de gemiddelde verkoopprijs is daar iets gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor. Zodra de markt afkoelt, is dit segment het eerste dat geraakt wordt,
juist omdat er door uitponding zoveel van dit woningtype op de markt zijn.”
De markt blijft in beweging
Dat er minder kijkers zijn en woningen wat langer te koop staan, betekent overigens niet dat de markt tot stilstand komt. Integendeel: Utrecht blijft een van de populairste steden van Nederland, en de vraag naar woningen blijft groot. In het afgelopen kwartaal zijn er zelfs 25% meer woningen verkocht dan een jaar eerder, wat laat zien dat extra aanbod dat op de markt komt ook weer verkocht wordt. De krapte-indicator staat bovendien op 1,5, wat laat zien dat de markt nog altijd verre van ruim is.
Waar de markt naartoe beweegt, is dan ook lastig te voorspellen. Embrechts: “De markt is nu nog heel wisselvallig, dus het kan alle kanten op. Als het aanbod vanuit uitponding door beleggers opdroogt, kan de markt weer aantrekken. Maar eigenlijk verwacht ik dat niet. Ik verwacht stabilisatie. De verkooptijden zullen wat oplopen, biedingen worden realistischer. Dat zorgt voor meer rust en stabiliserende prijzen.”
Arjan Embrechts
Directeur en RM RT makelaar
Beumer Utrecht
5.2 Utrecht in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 zijn in Utrecht 1.198 woningen verkocht. Dat is 25% meer dan een jaar geleden, maar 7% minder dan in het vorige kwartaal. Vooral appartementen en tussenwoningen werden veel verkocht. In totaal werden er 712 appartementen van de hand gedaan, 30% meer dan vorig jaar. Er werden 350 tussenwoningen verkocht, 19% meer dan een jaar eerder en 10% minder dan in het tweede kwartaal.
Aantal te koop gezet
In Utrecht kwamen dit kwartaal 1.291 woningen nieuw op de markt. Dat is 14% meer dan vorig jaar, maar 16% minder dan in het tweede kwartaal. De meeste nieuwe aanmeldingen betroffen appartementen en tussenwoningen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam dit kwartaal uit op € 577.000. Dat is 5,5% hoger dan een jaar eerder en 3,9% meer dan het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 3,2% op jaarbasis naar € 5.918 per m². Op kwartaalbasis steeg de vraagprijs met 1,1%.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 566.000 voor een woning in Utrecht. Dat is 4,8% meer dan vorig jaar en vrijwel gelijk aan het tweede kwartaal, met een stijging van 0,6%. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg gemiddeld € 6.543, een stijging van 3,9% ten opzichte van vorig jaar.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Utrecht blijft krap. De krapte-indicator staat op 1,5, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit anderhalve woning. Daarmee is de markt even krap als in het vorige kwartaal.
Boven vraagprijs verkocht
In Utrecht werd 90% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld werd er 13,2% meer betaald dan de vraagprijs. Bij appartementen was het verschil tussen vraag en verkoopprijs 14,1%. Alleen bij vrijstaande woningen werd minder overboden: bij 63% van de verkopen werd meer betaald dan de vraagprijs. Daarbij is het verschil tussen vraag en verkoopprijs 2,4%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Nijmegen
Huizenprijzen in Nijmegen blijven stijgen
Wie een huis zoekt in Nijmegen, moet steeds dieper in de buidel tasten. De prijzen stijgen sneller dan kopers kunnen bijsparen. In het derde kwartaal van 2025 betaalden kopers gemiddeld € 479.000 voor een woning, zo’n € 30.000 meer dan een half jaar geleden.
Op jaarbasis is dat een stijging van 8,5%, fors boven het landelijk gemiddelde.
De prijsstijgingen zijn het gevolg van een nog altijd gespannen woningmarkt waarin de vraag het aanbod overstijgt. “Kopers zijn nog altijd bereid flink over te bieden op woningen die aan hun wensen voldoen”, zegt Maurice van Oirschot, makelaar bij Hendriks Makelaardij in Nijmegen. “In de praktijk is tien procent boven de vraagprijs eigenlijk standaard, maar we zien
ook biedingen daar ver boven. Zeker woonhuizen verkopen goed. Tegen de prijsstijgingen van nu is gewoon niet op te sparen: je kunt beter nu kopen dan volgend jaar misgrijpen.”
Gemiddeld wordt in Nijmegen 80% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 8,5% , blijkt uit cijfers van de NVM.
Met name in het hogere segment is de belangstelling van kopers groot. “Zeker grondgebonden woningen tussen de 5 ton en 1 miljoen zijn vaak zo weer van de markt”, zegt Van Oirschot. Kopers zijn zowel locals die hoogopgeleid zijn en goed verdienen, als mensen uit het westen. “Hun westerse euro’s zijn hier een stuk meer waard. Iemand die in Amsterdam een kleine bovenwoning heeft verkocht, koopt hier met dat budget met gemak een volledige woning. En als je nog maar één dag per week naar kantoor hoeft, is Nijmegen ineens prima te doen.”
Tekort blijft hardnekkig
De stijgende prijzen en het overbieden hangen samen met een hardnekkig tekort aan woningen. In het derde kwartaal werden 542 woningen te koop gezet, 26% meer dan een jaar eerder.
Toch biedt die toename slechts beperkt lucht, want ook het aantal transacties nam toe. Er werden 459 woningen verkocht, een stijging van 14% op jaarbasis. Gemiddeld vonden woningen binnen 26 dagen een nieuwe eigenaar, wat nog altijd behoorlijk snel is.
Subtiele veranderingen
Toch ziet Van Oirschot subtiele veranderingen in het gedrag van kopers. “Ze zijn beter voorbereid en laten zich minder gek maken,” vertelt hij. “Ze doen vooraf meer onderzoek, kijken op Huispedia en bij het Kadaster, en nemen vaker een aankoopmakelaar of zelfs een taxateur mee. Ook hebben
6.1 Nijmegen: expert aan het woord
ze vaak al een hypotheekverklaring op zak en weten ze precies wat ze kunnen bieden.” Daardoor neemt het aantal bezichtigingen en biedingen per woning iets af. De markt blijft krap, maar kopers handelen rationeler. “De juiste prijsstrategie wordt daardoor steeds belangrijker,” zegt
Van Oirschot. “De vraagprijs moet realistisch zijn. Als een woning te hoog wordt ingezet, straft de markt dat meteen af en vind je geen kopers.”
Prijsstijging zet door
Van een afkoeling is volgens Van Oirschot voorlopig nog geen sprake. “Het derde kwartaal is normaal gesproken rustiger. Tijdens de Vierdaagse ligt de stad even stil en augustus is vakantie, maar in september was het meteen weer druk. Dat zegt genoeg: de markt is nog steeds overspannen.” Hij verwacht dat de prijzen verder stijgen
richting het einde van het jaar. “We zitten nu al op een plus van zo’n acht procent, en ik denk dat we dit jaar wel richting de tien procent gaan. Het gaat zo hard, je kunt er gewoon niet tegenaan sparen. Zet ik nu een woning voor vijf ton in de markt, dan staat die volgend jaar voor € 550.000 op Funda.” Wie wacht op een afkoeling van de markt, komt voorlopig dus van een koude kermis thuis.
Maurice van Oirschot
NVM Makelaar / Kantoormanager
Hendriks Makelaardij
6.2 Nijmegen in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 zijn in Nijmegen 459 woningen verkocht. Dat is 14% meer dan in dezelfde periode vorig jaar, maar 4% minder dan in het tweede kwartaal. De meeste verkopen betroffen appartementen (246 transacties) en tussenwoningen (116 transacties).
Aantal te koop gezet
Het aantal nieuw te koop gezette woningen bleef dit kwartaal nagenoeg gelijk aan het vorige kwartaal, met in totaal 542 woningen. Dat is wel een stijging van 26% ten opzichte van een jaar geleden. Appartementen (281) en tussenwoningen (150) werden het vaakst nieuw aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Nijmegen kwam dit kwartaal uit op € 513.000. Dat is 1,2% hoger dan een jaar geleden, maar 2,4% lager dan in het tweede kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.731, een toename van 8,8% op jaarbasis en 4,2% vergeleken met het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld €479.000 voor een woning in Nijmegen. Dat is 8,5% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 2,7% meer dan in het tweede kwartaal van 2025. De prijs per vierkante meter kwam uit op €5.087, wat neerkomt op een stijging van 5,8% ten opzichte van een jaar eerder en 1,2% meer dan een kwartaal geleden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Nijmegen blijft krap, met een krapteindicator van 1,9. Daarmee hebben kopers iets meer keuze dan eerder dit jaar, toen de indicator nog op 1,5 stond, maar de markt blijft overwegend een verkopersmarkt.
Boven vraagprijs verkocht
In totaal werd 80% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg 8,5%. Bij tussenwoningen lag dit verschil op 9,2%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Haarlemmermeer
Woningmarkt in Haarlemmermeer komt iets meer in balans
De woningmarkt in Haarlemmermeer blijft gespannen, maar het tempo waarin de markt beweegt neemt af. De prijzen stijgen minder hard, het aantal bezichtigingen loopt terug en de overbiedingen zijn minder extreem dan voorheen. Toch blijft de vraag groot, vooral onder jonge gezinnen en expats.
“De markt is nog altijd heel actief, maar wel minder explosief dan in de afgelopen jaren,” zegt Michiel Trossel, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Haarlem en Haarlemmermeer. “Vorig jaar waren er heel weinig woningen op de markt en was de vraag veel groter dan nu. We verkochten woningen soms binnen een week, met dertig tot
veertig bezichtigingen en overbiedingen van 15 tot 20 procent.
Die tijd is voorbij. Krijgen we nu tien bezichtigingen voor een woning, dan is dat al heel netjes.”
De markt laat zich bovendien minder goed voorspellen dan een jaar geleden. De ene woning verkoopt razendsnel met overbiedingen, terwijl er voor de andere woning minder geïnteresseerden zijn. Trossel: “We zien tegenwoordig vaker dat woningen worden ingetrokken en vervolgens opnieuw worden aangemeld op Funda.nl met een lagere vraagprijs, omdat de markt ze niet meer oppikt.”
De ontwikkelingen vertalen zich in minder snel stijgende prijzen en een langere verkooptijd. Gemiddeld kostte een woning € 590.000 in het derde kwartaal, 4,6% meer dan een jaar eerder en 1,4% meer dan een kwartaal terug.
De gemiddelde verkooptijd liep op van 27 naar 30 dagen. Overbieden gebeurt nog bij drie op de vier woningen, maar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs daalde van 6,1% in het tweede kwartaal naar 4,7% in het derde kwartaal.
De kopers die nu actief zijn, zijn vooral vermogende huishoudens, onder wie veel expats. “Naar schatting verkopen 7.1 Haarlemmermeer:
De markt verandert
Dat de markt aan het veranderen is, heeft verschillende oorzaken. Een belangrijke factor is de toename van het aanbod, waardoor er meer keuze is. Het afgelopen kwartaal kwamen 410 woningen nieuw op de markt, een stijging van 15% ten opzichte van een jaar eerder. Toch is die toename niet voldoende om de vraag bij te benen. In totaal werden 422 woningen verkocht, 36% meer dan een jaar geleden.
Daardoor blijft de woningmarkt krap: kopers kunnen kiezen uit gemiddeld 1,9 woning per koper. Vooral het segment van appartementen en tussenwoningen is schaars, met respectievelijk 1,5 en 1,8 woning per koper beschikbaar. “De markt is krap en er zijn nog altijd veel kopers, maar het draait naast vraag en aanbod ook om betaalbaarheid. De prijzen zijn de afgelopen jaren dermate hard gestegen, dat kopers dit niet meer kunnen bijbenen,” aldus Trossel.
Expats en Amsterdammers
7.1 Haarlemmermeer: expert aan het woord
we hier zo’n 60 procent van de woningen aan expats,” zegt Trossel. “Vooral in Haarlemmermeer is de expatmarkt enorm, bijvoorbeeld in bepaalde delen van Hoofddorp. Daar zitten veel internationale scholen en bedrijven. Expats hebben vaak een goed inkomen en kopen nieuwbouw of moderne woningen.” Ook Amsterdammers zijn nog altijd goed vertegenwoordigd. Volgens Trossel is dat een natuurlijk proces dat al langer gaande is. “Amsterdammers trekken naar overloopgebieden zoals Haarlem en Haarlemmermeer, omdat zij daar meer woning krijgen voor hetzelfde geld als in Amsterdam. Qua bereikbaarheid, zoals het openbaar vervoer naar Amsterdam, gaan zij er niet direct op achteruit.
Bovendien zien wij steeds vaker dat de lokale kopers vaak niet kunnen opbieden tegen de vermogende kopers uit andere regio’s.”
Stabilisatie in zicht
Voor de komende periode verwacht Trossel dat de prijzen stabiliseren. “Salarissen stijgen niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen, de verhouding tussen vraag en aanbod zal nog meer in balans komen en voor het eerst in jaren lijken
we tegen een ‘glazen prijsplafond’ aan te zitten. Vooral in het hogere prijssegment zie je de prijzen nu al afvlakken en zien veel kopers de vraagprijs als de maximale waarde van een woning. Bovendien wachten mensen ook af wat het nieuwe kabinet gaat doen met hypotheken en belastingregelingen en snakken mensen naar stabiliteit in de wereld. Dat maakt de markt wat terughoudender.” Dat de prijzen dalen lijkt hem echter ook weer onwaarschijnlijk. “We zitten in een regio waar altijd vraag zal zijn. Met realistische prijzen zullen woningen goed blijven verkopen. Ik verwacht daarom geen daling, maar wel meer balans.”
Michiel Trossel
RMT Makelaar Kantoormanager
Hoekstra en Van Eck Makelaars
7.2 Haarlemmermeer in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 werden er in Haarlemmermeer 422 woningen verkocht. Dat is een toename van 36% ten opzichte van vorig jaar, maar vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal, met een lichte daling van 1%. Iets meer dan de helft van alle verkopen betroffen appartementen en tussenwoningen.
Aantal te koop gezet
Dit kwartaal werden in Haarlemmermeer 410 woningen te koop gezet. Dat is 15% meer dan een jaar eerder, maar 26% minder dan in het tweede kwartaal. Vooral tussenwoningen en appartementen kwamen opnieuw veel op de markt.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam in het derde kwartaal uit op € 713.000. Dat is 0,9% hoger dan een jaar geleden en 3,3% meer dan in het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 6,6% op jaarbasis naar € 5.308 per m². Ten opzichte van Q2 2025 is de stijging 3%.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 590.000 voor een woning in Haarlemmermeer. Dat is 4,6% meer dan vorig jaar en 1,4% hoger dan in het tweede kwartaal. De gemiddelde prijs per vierkante meter kwam uit op € 5.337, een stijging van 5,7% in een jaar tijd. Daarmee volgen de verkoopprijzen grotendeels de landelijke trend van gematigde prijsstijgingen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Haarlemmermeer blijft krap, al neemt de druk iets af. De krapte-indicator staat op 1,9, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan twee woningen. Dat is iets ruimer dan in het vorige kwartaal, maar de markt blijft duidelijk in het voordeel van verkopers.
Boven vraagprijs verkocht
Nog steeds wordt in Haarlemmermeer vaak overboden. In 76% van de gevallen lag de verkoopprijs boven de vraagprijs, met gemiddeld 4,7% verschil. Vooral tussenwoningen en appartementen trekken veel belangstelling en leiden daardoor het vaakst tot overbiedingen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De woningmarkt in Amersfoort
Woningmarkt Amersfoort blijft heel krap, maar enorme hectiek neemt af
De Amersfoortse woningmarkt blijft extreem krap.
Toch begint er onder het oppervlak iets te verschuiven.
Volgens Mirjam van Oest, makelaar bij Beumer in Amersfoort, worden kopers bedachtzamer en wordt het verschil tussen woningtypes groter.
In het derde kwartaal van 2025 werden er in Amersfoort 551 woningen te koop gezet, een stijging van 25% ten opzichte van een jaar eerder. Dat extra aanbod leidde tot meer keuze voor kopers, maar nauwelijks tot meer lucht. “Na de zomervakantie zagen we het aanbod iets toenemen, maar het effect ervan is minimaal. De vraag blijft groter dan het aanbod”, zegt Van
Oest. Dat is ook in de cijfers van de NVM terug te zien. Bijna net zoveel woningen als er te koop werden gezet, werden er ook verkocht (526 woningen). De krapte-indicator blijft met 1,3 extreem laag. Voor appartementen is het zelfs 0,9, gemiddeld is er dus minder dan één woning beschikbaar per potentiële koper. Dat wekt overbieden in de hand. Gemiddeld wordt 82% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een vraag-verkoopprijsverschil van gemiddeld 7,2%.
Kopers moeten daardoor steeds dieper in de buidel tasten.
De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels op € 523.000, een stijging van 6,2% op jaarbasis.
Kopersgedrag verandert
De druk blijft dus enorm, maar onder de oppervlakte zijn er subtiele veranderingen te merken. Kopers zijn wat terughoudender en niet elke woning is meer binnen een week verkocht. Van Oest: “De markt is wat grilliger. Woningtypes met veel vraag en weinig aanbod, zoals levensloopbestendige woningen verkopen extreem goed. We hadden onlangs een
bungalow in de verkoop, die werd met bijna een ton overboden.
Dat komt omdat er ontzettend veel ouderen op de markt zijn.”
In het hogere segment met woningen vanaf acht ton, gaat de verkoop iets trager dan voorheen. “Die woningen zijn niet meer binnen een week verkocht, maar na drie of vier weken. Dat is nog steeds snel, maar het is duidelijk minder explosief dan een jaar geleden.”
Ook in het segment met woningen tussen de zes en acht ton lijken kopers wat afwachtender, meent Van Oest: “De groep geïnteresseerden die wil doorstromen naar een woning van zes tot acht ton is ontzettend groot en voor de zomervakantie was dat segment echt booming. De vraag is nog steeds groot, maar zien we nu de biedingen en overbiedingen teruglopen.”
Een verklaring hiervoor is moeilijk te geven, maar een van de redenen zou kunnen zijn dat kopers tegen de limiet aan zitten van wat ze kunnen of willen betalen. “Vraagprijzen zijn door het overbieden steeds verder opgelopen. Kopers hebben nog steeds
8.1 Amersfoort: expert aan het woord
het beeld dat overbieden noodzakelijk is, terwijl de prijzen al op een behoorlijk niveau liggen. Het zou kunnen zijn dat kopers dat niet meer willen.”
Of dat een voorbode is voor een rustigere markt? Dat niet, meent Van Oest. “Er is nauwelijks doorstroming. Er zijn veel ouderen die willen verhuizen maar nergens naartoe kunnen, en starters die nergens kunnen instappen. Daardoor zit alles op slot. Zolang er niet voldoende passende woningen bijkomen, blijft dat probleem bestaan.”
Ook blijft Amersfoort populair onder kopers uit andere gemeenten. Van Oest: “Amersfoort is een aantrekkelijke stad: centraal gelegen, goed bereikbaar en nog net iets betaalbaarder dan Utrecht of Amsterdam. Veel mensen uit die steden wijken hiernaartoe uit. In Amsterdam of Utrecht is het voor veel kopers niet meer te betalen, maar voor die groep kopers is het in Amersfoort nog net haalbaar.”
Mirjam van Oest
RM RT Makelaar & kantoormanager
Beumer Amersfoort
8.2 Amersfoort in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2025 zijn in Amersfoort 526 woningen verkocht. Dat is 25% meer dan een jaar geleden en ongeveer evenveel als in het tweede kwartaal (+1%). De meeste verkopen betroffen appartementen en tussenwoningen,. Opvallend is dat de verkoop van appartementen met 34% steeg ten opzichte van vorig jaar en met 20% ten opzichte van vorig kwartaal, terwijl het totaalaantal transacties ten opzichte van het tweede kwartaal slechts minimaal steeg.
Aantal te koop gezet
Dit kwartaal kwamen in Amersfoort 551 woningen nieuw in de verkoop. Dat is een stijging van 25% ten opzichte van vorig jaar, maar 10% minder dan in het tweede kwartaal. De meeste nieuwe aanmeldingen betroffen appartementen en tussenwoningen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Amersfoort kwam dit kwartaal uit op € 629.000. Dat is 7,4% hoger dan een jaar eerder en 1,2% meer dan in het tweede kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 6,9% op jaarbasis naar € 5.097 per m². Ten opzichte van Q2 2025 steeg de vraagprijs per m2 met 3,1%.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 523.000 voor een woning in Amersfoort. Dat is 6,2% meer dan vorig jaar, maar 2,4% minder dan in het vorige kwartaal. De gemiddelde prijs per vierkante meter kwam uit op € 5.406, een stijging van 8,8% ten opzichte van vorig jaar en 1,3% ten opzichte van vorig kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
8.2 Amersfoort in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Amersfoort blijft extreem krap. De krapte-indicator staat op 1,3, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit iets meer dan één woning.
Boven vraagprijs verkocht
In Amersfoort werd 82% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de verkoopprijs 7,2% hoger dan de vraagprijs. Vooral bij appartementen en tussenwoningen werd het vaakst overboden, terwijl bij vrijstaande woningen de verschillen kleiner zijn geworden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke hypotheekmarkt
9. De hypotheekmarkt
Meer hypotheekaanvragen in derde kwartaal, groei lijkt af te vlakken
De hypotheekmarkt is ook in het derde kwartaal van 2025 gegroeid, al vlakt het tempo iets af. In totaal werden er via Hypotheken Data Netwerk (HDN) 134.208 hypotheken aangevraagd, 16% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Daarmee blijft 2025 een druk maar stabiel jaar zonder grote schommelingen tussen de kwartalen.
De meeste aanvragen kwamen opnieuw van kopers: 83.600 aanvragen, goed voor een stijging van 12% ten opzichte van Q3 2024. Daarnaast werden 50.600 aanvragen ingediend voor oversluitingen en verhogingen, een toename van 23%. Vooral de groep die de hypotheek verhoogde, vaak voor een verbouwing of verduurzaming, nam toe.
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
Aantal
Hypotheekaanvragen
134.208
+16% ten opzichte van Q3 2024
Aantal
Hypotheekaanvragen door kopers
83.600
Aantal
Hypotheekaanvragen door niet-kopers
50.600
Bron: Hypotheek Data
Woningwaarde op recordniveau
De gemiddelde woningwaarde steeg naar € 513.000, een toename van 4%. Daarmee ligt de gemiddelde woningwaarde op een recordhoogte, al stijgt de woningwaarde wel iets minder hard dan voorgaande jaren. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat kopers aanvroegen, kwam uit op € 374.000, ruim 3% meer dan een jaar eerder.
Ook in de niet-kopersmarkt nam de gemiddelde leensom toe. Bij onderhandse verhogingen, met in totaal 38.610 aanvragen, werd gemiddeld €85.400 geleend, 6% meer dan vorig jaar. De stijging is iets gematigder dan in eerdere kwartalen, wat volgens HDN deels te maken heeft met seizoenseffecten.
Doorstromers aan kop
Tussen doelgroepen zijn de verschillen wederom groot. Opstromers gingen het afgelopen kwartaal aan kop. Dit zijn kopers die een aanvraag doen voor een woning met een hogere woningwaarde dan de huidige woning. Deze groep deed 17.990 hypotheekaanvragen, 13% van het totaal.
Ook starters kregen vaker voet aan de grond, ook al zijn dit voornamelijk starters die gemiddeld ouder en vermogender zijn. De zogenoemde ‘Starter Hoog Segment’ deden 15.500 aanvragen, 12% van het totaal. Dat is een stijging van 8% ten opzichte van een jaar eerder. Van alle aanvragen die werden gedaan door niet-kopers, werden de meeste aanvragen gedaan voor verbouwingen. De ‘verbouwer’ deed 22.370 aanvragen, goed voor 20% van het totaal.
De ‘Opstromer Nieuwbouw’ was eveneens goed vertegenwoordigd, maar deze groep kopers valt vooral op door het relatief hoge hypotheekbedrag. Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning werd gemiddeld € 563.700 geleend.
Dat is 6% meer dan een jaar geleden. Opvallend is dat mensen die doorstromen naar een nieuwbouwwoning gemiddeld juist minder eigen geld in hoefden te leggen: het ingebrachte geld lag op € 25.775, ruim 19% minder dan een jaar geleden.
Daarin zijn doorstromers nieuwbouw niet de enige. Kopers leggen behoorlijk veel eigen geld in om een woning te kunnen
kopen, maar bij de meeste kopersgroepen is dat bedrag gemiddeld minder dan in het derde kwartaal van 2024. Starters vormen daarop een van de uitzonderingen. De ‘Starter stabiel’ en ‘Starter Jong’ legden respectievelijk
€ 45.900 (+8%) en € 42.180 (+6%) eigen geld in. Bij de Starter Hoog Segment daalde de eigen inleg met 7%, maar hun inleg was nog steeds het hoogst. Zij namen gemiddeld € 47.600 eigen geld mee.
Utrecht duurste provincie op te kopen
In alle provincies groeide het aantal hypotheken, maar regionaal zijn wel verschillen te zien. De sterkste groei in hypotheekaanvragen werd gemeten in Utrecht en Drenthe, met stijgingen van respectievelijk 24% en 20%.
Utrecht blijft de duurste provincie om te kopen, met een gemiddelde woningwaarde van € 608.200. Dat is 5% meer dan in het derde kwartaal van 2024. Friesland, Groningen en Flevoland blijven achter op de rest van het land.
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling
Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.
E-mail: s.celik@hypotheekshop.nl
Tel.: (020) 330 01 30 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.
11. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?
Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Als nieuwbouwexperts bieden wij u:
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
