Woningmarkt rapportage
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
Over deze rapportage
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).
Bron: Canva
De landelijke woningmarkt
De prijzen van bestaande woningen stijgen historisch hard. Gemiddeld betaalden kopers een transactieprijs van € 468.000,-, een stijging van 7,2 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, zo blijkt uit cijfers van de NVM. Op jaarbasis stegen de prijzen zelfs met 13,6 procent.
Een kwartaal-op-kwartaal stijging van zo’n 7,2 procent is uitzonderlijk hoog en kwam sinds 1995 slechts een keer eerder voor, namelijk medio 2021. Op jaarbasis is de prijs met 13,6 procent gestegen, de grootste stijging in twee jaar.
De forse prijsstijgingen hebben verschillende oorzaken. De vraag naar woningen is nog altijd groot, waardoor woningen snel verkocht worden en kopers vaker achter het net vissen.
Daarnaast worden er meer woningen verkocht in duurdere regio’s, terwijl de verkoop in goedkopere regio’s achterblijft. Dat drijft de gemiddelde transactieprijs op. In de drie duurste regio’s - Gooi en Vechtstreek, Groot Amsterdam en Agglomeratie Haarlem - nam het aantal verkochte woningen het
Bron: NVM / Brainbay
meest toe, met 36 procent. Ter vergelijking, in Zeeuws-Vlaanderen,
Oost-Groningen en Delfzijl steeg het aantal verkochte woningen gemiddeld slechts met 2 procent.
Meer dure woningen op de markt
Opvallend is ook dat er steeds minder woningen te vinden zijn in de goedkopere prijsklassen. Vorig jaar werd nog een kwart van de woningen in Nederland verkocht voor minder dan € 300.000,-.
Dit kwartaal daalde dat percentage naar 16 procent. In sommige regio’s in de Randstad zijn woningen onder de € 300.000,- zelfs bijna niet meer te vinden. In de Agglomeratie Haarlem is slechts
3 procent van de woningen goedkoper dan deze grens. In de hogere prijsklassen nam het aantal verkopen landelijk gezien juist toe. Bij 38 procent van de verkopen was de woning duurder dan € 500.000,-.
Meer woningen verkocht
Dat het vertrouwen in de woningmarkt flink is toegenomen, is ook te zien aan het aantal woningen dat is verkocht en te koop gezet. In het tweede kwartaal werden via NVM-makelaars 35.139
woningen verkocht, een toename van 3,1 procent vergeleken met vorig jaar. Naar schatting werden er in totaal ongeveer 49.500 woningen verkocht. In vergelijking met het eerste kwartaal van dit jaar is dit een stijging van 18,4 procent. Hoewel deze stijging aanzienlijk is, moet worden opgemerkt dat er in het tweede kwartaal van elk jaar altijd meer woningen worden verkocht.
Aantal te koop gezette woningen
Het aantal verkochte woningen hangt nauw samen met het aantal nieuw te koop gezette woningen. In totaal werden er via NVMmakelaars 43.000 woningen te koop gezet, een stijging van 13 procent ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het vorige kwartaal is dit een stijging van 43 procent. Desondanks blijft de markt krap. De krapte-indicator toont aan dat kopers landelijk gezien slechts keuze hebben uit 2,4 woningen, terwijl dit bij tussenwoningen zelfs maar 1,8 woningen is.
De landelijke nieuwbouwmarkt
2024
Vertrouwen in de nieuwbouwmarkt hersteld
Het vertrouwen in de nieuwbouwmarkt is terug. Dit herstel is te danken aan diverse factoren zoals schaarste en stijgende prijzen in de bestaande bouw, zegt Bouke Molenkamp, directeur Vivantus Nieuwbouw en Verhuur.
Nieuwbouw & Verhuur 2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in het tweede kwartaal van 2024 steeg naar ruim 7.300, maar liefst 70 procent meer dan een jaar eerder. In totaal werden er in de eerste helft van 2024 14.700 nieuwbouwwoningen verkocht, ruim 7.000 meer dan in 2023. Hoe dat komt? Allereerst spelen de schaarste en stijgende prijzen in de bestaande bouw een grote rol. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning steeg in een kwartaal tijd met € 35.000,- naar € 468.000,-. Een behoorlijk contrast met de nieuwbouwmarkt, waar prijzen al ruim anderhalf jaar zo goed als stabiel zijn. Kopers betaalden dit kwartaal gemiddeld € 475.000,- voor een nieuwbouwwoning.
Bouke Molenkamp
Directeur Vivantus
Vragen over deze analyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
2.1.
Een verklaring voor de stabiele prijzen van nieuwbouw is onder andere te vinden in de grote focus op betaalbaarheid, waardoor er meer aanbod in de lagere prijsklassen valt. Projectontwikkelaars zijn daarnaast nog wat terughoudend in hun prijsstelling, omdat duurdere woningen vorig jaar minder goed verkochten.
Molenkamp: “De stap naar een nieuwbouwwoning wordt voor doorstromers kleiner nu bestaande woningen weer tegen een goede prijs kunnen worden verkocht. Het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw wordt steeds kleiner, terwijl nieuwbouw wel tal van voordelen biedt, zoals energiezuinigheid, moderne voorzieningen en minder onderhoudskosten. Bovendien hebben nieuwbouwwoningen vaak een betere waarde-ontwikkeling op de lange termijn, vanwege hun duurzaamheid en
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
moderne bouwnormen. We zien dat consumenten nieuwbouw daardoor weer als een goede investering zien.”
Als gevolg daarvan is een lange bouwtijd - eerder een flink heikel punt - voor minder kopers een drempel.
Een tweede factor is de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Veel verkopen liepen stuk op financiering in combinatie met de lange bouwtijd van nieuwbouwprojecten. Sinds 1 januari hebben kopers meer financiële mogelijkheden omdat het maximale leenbedrag hoger is voor energiezuinige woningen. Ook deze maatregel heeft bijgedragen aan de toegenomen vraag naar nieuwbouwwoningen.
Vertrouwen aan de aanbodkant
De verbeterde verkoopbaarheid van nieuwbouw heeft een positief effect op de aanbodkant. Zo is er een aanzienlijke
toename zichtbaar in het aantal projecten dat op de markt komt. In het tweede kwartaal van 2024 kwamen er via NVM-makelaars 9.700 nieuwbouwwoningen op de markt, het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal van 2020. Ook wat betreft het aantal intrekkingen is een keerpunt bereikt.
Voor het eerst in bijna twee jaar zijn minder dan 1.000 woningen ingetrokken. Ter vergelijking: in het derde kwartaal van 2023 waren dat er twee keer zoveel. Dit geeft aan dat ontwikkelaars weer vertrouwen hebben in de markt en bereid zijn om langlopende ontwikkelingen op de markt te brengen. Molenkamp: “Vorig jaar stonden businessmodellen voor ontwikkelingen onder druk. Het sentiment is nu een stuk positiever, waardoor er meer gas gegeven wordt richting realisatie.”
Uitdagingen en zorgen
Zorgen blijven ook bestaan. Een van de grootste zorgen van dit moment is het beperkte aantal projecten dat in de pijplijn zit. Molenkamp wijst op de vertragingen en complexiteit in de besluitvorming als belangrijke obstakels: “De signalen die wij ontvangen over traagheid en onnodige complexiteit in de besluitvorming om tot een nieuw project te komen zijn zorgwekkend. Ondanks het besef dat bouwen nodig is om de schaarste te drukken, lijkt er eerder nog meer vertraging te ontstaan dan dat er een versnelling wordt gerealiseerd.”
Samenwerking tussen beleidsmakers, ontwikkelaars en andere stakeholders is cruciaal. Dit omvat het versoepelen van regelgeving, het versnellen van vergunningstrajecten en het creëren van meer bouwlocaties. Toch is er volgens ING Research een klein lichtpuntje aan het einde van de tunnel. Dit jaar daalt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen
nog, naar 65.000, maar er wordt voor 2025 een stijging verwacht naar 70.000 woningen. De woningbouw wordt volgens ING Research onder andere positief beïnvloed door stijgende prijzen in bestaande bouw. De afgelopen kwartalen kregen veel projectontwikkelaars hun projecten niet doorgerekend. Als prijzen stijgen, komen projecten weer vaker uit.
Mismatch tussen vraag en aanbod
Een andere zorg is de mismatch tussen vraag en aanbod. Molenkamp: “We zien in de praktijk dat de enorme focus op betaalbaar wonen leidt tot een eenzijdig aanbod. Het gros van de projecten dat in verkoop komt, bestaat uit woningen met kleine oppervlaktes en gestapelde bouw. In de praktijk merken we juist dat er ook een grote behoefte is aan grondgebonden woningen tussen de vijf en achtenhalve ton. Als we klein willen, cq moeten, bouwen,
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
dan moet de vraag leidend zijn. “Plattegronden moeten kloppen: de meeste kopers, ook die van de kleinere appartementen, willen minimaal twee slaapkamers, omdat een woning daarmee toekomstbestendiger is.”
Aan de vraagkant blijven overbruggingskosten een heikel punt. Kopers van een nieuwbouwwoning worden tijdens de bouwperiode geconfronteerd met overbruggingskosten, een kostenpost die kan oplopen tot in de tienduizenden euro’s. Hierdoor besluit een aanzienlijk aantal geïnteresseerden af te zien van het kopen van een nieuwbouwwoning. Molenkamp: “Het verkennende rapport van de NVM - Tussen aankoop en oplevering - is daarom een zeer positieve ontwikkeling te noemen. De eenvoudigste oplossing zou zijn als de banken geen onderscheid zouden maken in het hypotheekrentepercentage en die voor de overbrugging.”
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
Het vertrouwen in de nieuwbouwmarkt nam het afgelopen kwartaal opnieuw toe. Voor het tweede kwartaal op rij werden er meer nieuwbouwwoningen verkocht, een teken dat de markt herstelt.
In het tweede kwartaal van 2024 verkochten NVM-makelaars meer dan 7.300 nieuwbouwwoningen, ongeveer net zoveel als in het eerste kwartaal van dit jaar. De eerste helft van 2024 laat een bijna verdubbeling van de verkopen zien ten opzichte van vorig jaar, met een totaal van 14.700 nieuwbouwwoningen.
Ter vergelijking: in de eerste helft van 2023 verkochten NVMmakelaars 7.700 nieuwbouwwoningen.
De cijfers laten zien dat kopers het vertrouwen in de nieuwbouwmarkt weer hebben teruggevonden. Consumenten richten zich vaker op nieuwbouw door onder andere de toenemende schaarste en stijgende prijzen in de bestaande bouw.
Bron: NVM / Brainbay
Verkoopdynamiek in verschillende prijsklassen
Opvallend is dat de vraag naar nieuwbouwwoningen in alle prijsklassen sterk is toegenomen. De verkoop van woningen net onder (€ 355.000 tot € 390.000) en net boven (€ 390.000 tot € 450.000) de betaalbaarheidsgrens werden ongeveer dubbel zo vaak verkocht. In het hogere segment (boven € 450.000) is er een toename in verkoopcijfers te zien van ongeveer 75 procent.
Door de dip in de markt werden veel projecten met woningen in hogere prijsklassen tot eind 2023 maar mondjesmaat verkocht, omdat projectplannen niet meer aansloten bij de wensen van woningzoekenden.
Meer projecten in verkoop
NVM-makelaars namen in het tweede kwartaal meer dan 9.700 nieuwbouwwoningen in verkoop, het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal van 2020. De toename is te verklaren doordat tijdens de dip van vorig jaar veel projecten werden uitgesteld.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Nu het vertrouwen in de markt toeneemt, komen deze projecten alsnog op de markt. Dat er ook aan de aanbodkant meer vertrouwen in de markt is, is ook zichtbaar in het afnemende aantal woningen dat wordt ingetrokken. Voor het eerst in twee jaar tijd werden er minder dan 1.000 woningen uit de verkoop gehaald. In het derde kwartaal van 2023 werden er nog meer dan 2.000 woningen ingetrokken.
Prijzen blijven stabiel
Ondanks de groeiende dynamiek blijven de prijzen van nieuwbouwwoningen al meer dan anderhalf jaar stabiel. In het tweede kwartaal van 2024 lag de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning op 475.000 euro. Deze prijsstabiliteit is te danken aan de politieke nadruk op betaalbare nieuwbouw en de gunstiger prijsstelling van nieuwbouwwoningen in de afgelopen kwartalen vanwege eerdere tegenvallende verkoopcijfers. Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Amsterdam
Huizenprijzen op Amsterdamse woningmarkt opnieuw gestegen
Er is meer aanbod op de Amsterdamse huizenmarkt, maar voor wie op zoek is naar een woning blijft het extreem moeilijk. Volgens Remco Foget, RM RT makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Noord / Landsmeer wordt de situatie op de woningmarkt alleen maar gekker en is het hoogtepunt nog niet in zicht. “Overbiedingen tot een ton zien we nu met enige regelmaat.”
Het afgelopen kwartaal werden woningen in Amsterdam opnieuw behoorlijk duurder. Kopers betaalden gemiddeld
€ 612.000,-, voor een woning, een stijging van 16,6 procent op jaarbasis en bijna 10 procent in vergelijking met een kwartaal eerder, blijkt uit cijfers van de NVM. Ondanks de stijgende prijzen blijft het vertrouwen in de woningmarkt in Amsterdam zowel bij kopers en verkopers groot. Er werden ten opzichte van het voorgaande kwartaal 67 procent meer woningen te koop gezet, in totaal 3.240 woningen.
Meer kopers
De stijging in aanbod is echter onvoldoende om de enorme vraag naar woningen het hoofd te bieden. Het aantal verkopen steeg met 40 procent ten opzichte van Q1 2024, naar 2.208 woningen. Foget: “Hoewel ik merk dat steeds meer zoekers echt klaar zijn met de drukte op de markt, verkopen woningen nog steeds extreem snel. Zodra een woning online komt melden zich meteen tientallen kopers.” Woningzoekenden moeten
volgens hem tegenwoordig gemiddeld tien keer bieden voordat ze een woning hebben.
Dit is ook terug te zien in de cijfers: 80 procent van de woningen werd in het tweede kwartaal van 2024 boven de vraagprijs verkocht, waarbij appartementen met 82 procent de lijst aanvoeren. Dit laat zien dat de meeste kopers bereid zijn aanzienlijk meer te betalen dan de vraagprijs om een woning te bemachtigen. Foget voegt toe: “Overbiedingen tot een ton zien we regelmatig. Of de woning dat bedrag ook waard is, is de vraag, maar kopers zijn zich daar bewust van en zijn bereid het risico te nemen om iets meer te betalen dan de woningwaarde. Ze zijn zo wanhopig dat ze er in ieder geval tussen willen komen.”
Uitwijken naar omliggende gebieden
De hoge prijzen in Amsterdam zorgen er ook voor dat veel mensen naar omliggende gebieden uitwijken, zoals Purmerend, Zaandam, Muiden en Weesp. “Haarlem was sowieso altijd de eerste escape ten opzichte van Amsterdam, maar inmiddels
ook een lastige plek om een huis te vinden. Dus je ziet dat Purmerend, Zaandam, Muiden, Weesp ook weer in populariteit stijgen”, vertelt Foget. Ouderen kiezen dan weer vaker voor goedkopere en groenere regio’s, zoals Apeldoorn en Arnhem. “Ik zie steeds meer mensen die vanuit deze regio naar het oosten van het land gaan, maar dat zijn voornamelijk vijftig-plussers. Jongeren kiezen daar niet zo snel voor,” zegt hij.
Meer rust op de markt
Met de zomervakantie voor de deur lijkt er wat meer rust op de woningmarkt te komen, maar dat is naar verwachting slechts van korte duur. Foget: “We werken naar een vakantieperiode toe, dus er komt iets meer ruimte in onze agenda. Veel mensen wachten tot september, dus na de zomer verwacht ik weer een flinke drukte en komen er weer aanbod en kopers bij. De ING heeft de prijsverwachting voor dit jaar al naar boven bijgesteld,” vertelt hij. “Als de rente niet stijgt, blijft de woningmarkt druk.”
Remco Foget
RM RT makelaar & kantoormanager
Hoekstra & Van Eck Makelaars
Amsterdam Noord / Landsmeer
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er in Amsterdam
2.208 woningen verkocht, 11 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een stijging van 40 procent zichtbaar. Veruit het grootste deel van het woningaanbod in Amsterdam bestaat uit appartementen. In het tweede kwartaal werden er 1.900 appartementen verkocht. Ter vergelijking: bij tussenwoningen werden er ‘slechts’ 199 verkopen geregistreerd.
Aan het einde van het tweede kwartaal stonden er nog
1.998 woningen te koop, 11 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 is dat 56 procent meer.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 3.240 woningen te koop gezet, een stijging van 67 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 21 procent op jaarbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam kwam het afgelopen kwartaal uit op € 715.000,-. Dat is een stijging van 4,8 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 steeg de gemiddelde vraagprijs met 1,4 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 7.836,-, een stijging van 3,0 procent ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 5,8 procent ten opzichte van een jaar eerder.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag in het tweede kwartaal van 2024 op € 612.000,-. Dat is een stijging van 16,6 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2024 is de stijging 9,8 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 8.222,en steeg met 14,0 procent op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 4,2 procent.
Bron: NVM / Brainbay
NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Hoewel de woningmarkt dit kwartaal iets ruimer is dan het eerste kwartaal van 2024, blijft de woningmarkt krap. Kopers hadden in het tweede kwartaal keuze uit 2,7 woningen. Een krapte-indicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is vergelijkbaar met Q4 2023: toen stond de indicator ook op 2,7.
Boven vraagprijs verkocht
Ruim 80 procent van de woningen in Amsterdam wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 8,2 procent. Met name appartementen worden boven de vraagprijs verkocht: bij 82 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij appartementen 8,9 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Almere
Grote drukte op de woningmarkt in Almere
Het wordt steeds drukker op de woningmarkt in Almere. Expats zijn weer volop aanwezig, wat zorgt voor een grotere vraag naar woningen en snel stijgende prijzen. Door de toenemende concurrentie kiezen lokale bewoners juist vaker voor een woning buiten de stad, ziet Jeroen Kruizinga, KR MT makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Almere.
appartementen is dat zelfs nog minder: respectievelijk 1,4 en 1,5 woningen. De hevige concurrentie onder kopers leidt ertoe dat het overbieden weer in volle gang is. In het tweede kwartaal van 2024 werd 85 procent van de woningen in Almere boven de vraagprijs verkocht. Voor tussenwoningen was dit percentage zelfs 94 procent, bij hoekwoningen 87 procent. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs lag op 8,2 procent.
Meer expats op de markt
Kruizinga: “Ben je op zoek naar een woning met een vraagprijs tot 5 ton, dan is het echt heel lastig. Daarbij is de interesse zo groot dat we weer werken met inschrijvingen en bezichtigingsblokken. Woningen in die prijsklasse worden vaak binnen een week verkocht.”
Kopers hebben keuze uit gemiddeld 1,8 woningen, blijkt uit de cijfers van de NVM. Bij tussenwoningen en
Daar kunnen of willen weinig Almeerders tegenop, blijkt in de praktijk: een groot deel van de woningen die via Hoekstra en Van Eck Makelaars worden verkocht, gaan naar expats. Kruizinga: “Almeerders komen er niet makkelijk meer tussen. Veel mensen kunnen het niet betalen, maar we horen ook steeds meer mensen die die hoge bedragen niet meer willen neerleggen en liever afwachten of buiten Almere gaan kijken, bijvoorbeeld in Lelystad of Zeewolde. Almeerders weten hoe de woningmarkt er een aantal jaar geleden voor stond en vinden een gemiddelde tussenwoning gewoon geen 5 ton waard.”
Als we kijken naar de gemiddelde prijsstijging dan is die houding enigszins verklaarbaar: gemiddeld kostte een woning het afgelopen kwartaal € 470.000,-, 16,1 procent meer dan een jaar geleden. Ten opzichte van een kwartaal geleden is het prijsverschil 5,3 procent. Bij tussenwoningen en appartementen stegen de prijzen nog harder. Voor een tussenwoning lag de transactieprijs ten opzichte van een jaar geleden bijna 18 procent hoger, bij appartementen 19,2 procent.
Waarom expats Almere kiezen
Hoe het komt dat er zoveel expats in Almere zijn? Kruizinga: “De gunstige ligging ten opzichte van Amsterdam in combinatie met de relatief lage prijzen en relatief grote woningen trekken een hoop expats over de streep.
Almere is daarnaast relatief nieuw, en expats willen liever een nieuwere woning dan een jaren ‘30 woning, met als voorwaarde dat ze er direct in kunnen.” Ook de komst van de International School Almere en de vele stations zou een extra reden kunnen zijn om naar Almere te verhuizen.
Minder druk bij duurdere woningen
Opvallend is dat in de prijsklasse boven de 5 ton de rust een stuk groter is. “Boven de vijf ton zie je minder druk, zowel van expats als van Nederlanders,” legt Kruizinga uit.
“Mensen denken in deze stad echt twee keer na voordat ze zulke bedragen neerleggen.” Uitzondering zijn woningen van rond de miljoen; daar is juist wel weer vraag naar.
Kruizinga verwacht dat de situatie op de woningmarkt voorlopig niet zal veranderen: “De markt zal waarschijnlijk niet veel rustiger worden, maar als kopers in het hogere segment afwachtend blijven, zal dat de druk enigszins kunnen verlichten.”
Jeroen Kruizinga
KR MT makelaar
Hoekstra & Van Eck Makelaars Almere
4.2 Almere in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er in Almere 349 woningen verkocht, een daling van 26 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een stijging van 3 procent zichtbaar.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 420 woningen te koop gezet in Almere, een stijging van 22 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een daling van 3 procent op jaarbasis. Tussenwoningen werden het meest aangeboden. Dit waren 159 woningen.
Het aantal woningen dat aan het einde van het kwartaal nog te koop stond, nam op jaarbasis met 28 procent af. In totaal waren er eind Q2 208 woningen in aanbod. Ten opzichte van een kwartaal eerder is dat een stijging van 24 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Almere kwam het afgelopen kwartaal uit op € 511.000,-. Dat is een stijging van 0,6 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 daalde de gemiddelde vraagprijs met 1,6 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 4.181,-, een stijging van 6,5 procent ten opzichte van vorig jaar en een stijging van 2,8 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Almere lag in het tweede kwartaal van 2024 op € 470.000,-. Dat is een stijging van 16,1 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2024 is de stijging 5,3 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 4.256,en steeg met 16,0 procent op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 5,0 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Almere blijft krap, met een krapteindicator van 1,8. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit minder dan 2 woningen. Een krapteindicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is iets ruimer dan in Q1 2024: toen stond de indicator op 1,5.
Boven vraagprijs verkocht
85 procent van de woningen in Almere wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 8,2 procent. Met name tussenwoningen worden boven de vraagprijs verkocht: bij 94 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij tussenwoningen 10,0 procent.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Nijmegen
Aankopen in Nijmegen met de maand moeilijker
De woningmarkt in Nijmegen blijft in het tweede kwartaal van 2024 onder druk staan. Maurice Van Oirschot, kantoorleider bij Hendriks Makelaardij in Nijmegen, ziet de markt steeds verder vastlopen door stijgende prijzen, een dalend aanbod en een toenemend aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht.
“De tijd dat je een woning voor de vraagprijs kon kopen, is echt voorbij,” zegt Van Oirschot. “Aankopen wordt met de maand moeilijker. Woningen die nieuw worden aangemeld zijn vaak binnen een week - soms zelfs een dag - verkocht.”
eerste kwartaal werden er bijna 50 procent meer woningen te koop gezet. Toch hadden kopers keuze uit slechts gemiddeld 1,7 woningen, 0,1 punt lager dan vorig kwartaal.
Kopers grijpen daardoor vaak achter het net. Van Oirschot illustreert: “Veel van onze aankoopklanten hebben al 10 tot 15 keer misgegrepen. Zonder aankoopmakelaar kom je er bijna niet meer tussen, maar zelfs als makelaar is het lastig. Voor een aankoopklant deden we recent een bod van € 80.000 boven de vraagprijs. Van de elf biedingen eindigden wij als nummer zeven. Dit soort taferelen zijn weer heel normaal. Het maakt daarbij niet meer uit of een woning € 300.000, € 400.000 of € 500.000 kost, overbieden is de norm.”
Prijsstijgingen en schaarste
Meer kopers, minder aanbod
De druk op de markt neemt voornamelijk toe doordat er steeds meer kopers op de markt zijn. Het KAN-gebied wordt als aantrekkelijk woongebied erkend en het vertrouwen in de woningmarkt is algemeen toegenomen. Ten opzichte van het
De cijfers van de NVM laten dezelfde trend zien. De mediane transactieprijs van een woning in Nijmegen was € 445.000 in het tweede kwartaal van 2024, een stijging van 12,9 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 6,7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. Ook het aantal woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht nam aanzienlijk toe. In het tweede kwartaal van 2024 werd 76 procent van de woningen boven de vraagprijs
5.1 Nijmegen: expert aan het woord
verkocht, een stijging van 12 procentpunt ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. De schaarste dwingt veel kopers om hun woonwensen bij te stellen of andere strategieën te hanteren. Kopers staan daardoor anders in de markt dan een aantal maanden geleden. Zo is de snelheid waarmee kopers beslissen veel groter geworden: de gemiddelde verkooptijd is teruggelopen naar 25 dagen. Ook bieden zonder voorbehoud van financiering is terug van weggeweest. “Kopers worden wanhopig en doen meer en meer concessies om aan een woning te komen. Als makelaar moet ik kopers soms echt afremmen en hen eraan herinneren dat je een woning koopt om in te wonen en dat het belangrijk is dat je een huis koopt omdat je er graag wil wonen, niet omdat je de druk voelt.”
De noodzaak van nieuwbouw
Een oplossing op de korte termijn lijkt er niet te zijn. Daarom is nieuwbouw hard nodig om de druk op de woningmarkt te verlichten. Van Oirschot pleit voor vraaggestuurd bouwen, vooral voor specifieke doelgroepen, zoals kopers tussen de 55 en 65 jaar. “Er worden in de regio redelijk wat nieuwbouwprojecten opgeleverd, maar het is nog niet
voldoende om de druk te verlichten. Wat er wordt gebouwd, is niet voor alle doelgroepen geschikt. Een advies voor projectontwikkelaars in deze regio is daarom om ook te kijken naar toekomstbestendige woningen voor de oudere doelgroep. Die doelgroep wordt vaak vergeten, terwijl daar een hele grote vraag zit, mits de woningen aansluiten op die vraag. Deze kopers zijn bijvoorbeeld vaak pas verhuisbereid als de nieuwe woning ruim is, gelijkvloers is en met de juiste voorzieningen in de buurt. Juist door voor specifieke doelgroepen te bouwen, kunnen we in de bestaande markt een hele verhuisketen op gang brengen. Daar profiteert uiteindelijk ook de starter van.”
Toekomst
Op korte termijn blijft de woningmarkt in Nijmegen naar verwachting turbulent en uitdagend. Flexibiliteit en goede voorbereiding zijn essentieel voor kopers om succesvol te navigeren in de competitieve markt. “Vorig jaar dachten we nog dat het nooit meer zo gek zou worden als voorheen, maar zie waar we nu staan”, aldus Van Oirschot.
Maurice van Oirschot
RM RT Makelaar & kantoormanager
Hendriks Makelaardij
5.2 Nijmegen in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er in Nijmegen 429 woningen verkocht, 15 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een stijging van 28 procent zichtbaar. Veruit het grootste deel van het woningaanbod in Nijmegen bestaat uit appartementen en tussenwoningen. In het tweede kwartaal werden er 193 appartementen en 131 tussenwoningen verkocht.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 488 woningen te koop gezet in Nijmegen, een stijging van 49 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 22 procent op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Appartementen werden veruit het meest aangeboden: 212 woningen zijn appartementen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Nijmegen kwam het afgelopen kwartaal uit op € 439.000,-. Dat is een daling van 4,7 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 daalde de gemiddelde vraagprijs met 1,5 procent. De vraagprijs per vierkante meter laat echter een heel andder beeld zien. Deze lag op € 4.628,-, een stijging van 17,1 procent ten opzichte van vorig jaar en een stijging van 11,1 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Nijmegen lag in het tweede kwartaal van 2024 op € 445.000,-. Dat is een stijging van 12,9 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2024 is de stijging 6,7 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 4.295,en steeg met 10,2 procent op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 4,5 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Nijmegen blijft krap, met een krapteindicator van 1,7. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit minder dan 2 woningen. Een krapte-indicator van 5 of minder duidt op een krappe markt.
De markt is iets krapper dan in Q1 2024, toen stond de indicator op 1,8.
Boven vraagprijs verkocht Ruim 76 procent van de woningen in Nijmegen wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 7,2 procent. Tussenwoningen worden het meest boven de vraagprijs verkocht: bij 78 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij tussenwoningen 8,7 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Amersfoort
Druk op de woningmarkt in Amersfoort neemt toe
De woningmarkt in Amersfoort loopt vast. Kopers staan in de rij en bieden vaak ver boven de vraagprijs om een woning te bemachtigen. De stijgende vraag en het beperkte aanbod zetten kopers onder druk, waardoor met name starters en mensen met een kleiner budget steeds moeilijker een geschikte woning kunnen vinden.
De woningmarkt in Amersfoort lijkt langzaamaan de gekte in Utrecht te volgen, zij het iets gematigder en met enige vertraging, ziet Mirjam van Oest, kantoormanager & RM RT Makelaar bij Beumer in Amersfoort. “De tonnen die in Utrecht worden overboden zijn in Amersfoort nog uitzonderlijk, maar we zien steeds vaker dat woningen voor ver boven de vraagprijs worden verkocht.”
Stijgende prijzen
De toenemende druk op de markt in Amersfoort is terug te zien in de meest recente cijfers van de NVM. De gemiddelde transactieprijs in Amersfoort steeg met 14,6 procent naar
€ 521.000,-, een verschil van € 73.000,- ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs van een tweekapper steeg op jaarbasis zelfs met gemiddeld € 140.000,- naar
€ 773.000,-. Tussenwoningen worden voor gemiddeld
€ 504.000,- verkocht, € 68.000,- meer dan een jaar geleden.
Van Oest: “Prijzen stijgen enorm hard. Eind vorig jaar werden er veel tussenwoningen verkocht met een vraagprijs tussen de drie en de vier ton, maar er zijn voor dat bedrag bijna geen woningen meer te vinden.” Volgens NVM-cijfers ligt alleen de mediane prijs van appartementen nog onder de vier ton, maar in de praktijk worden die ook voor hogere bedragen verkocht. “Kopers met een budget tot drie ton kunnen we al niet meer helpen. Als er al een woning wordt aangeboden voor dat bedrag, is het vaak een kleine, uitgeponde huurwoning. Kopers staan dan rijen dik voor de deur, en dat is niet omdat het zo’n
leuke woning is, maar puur omdat er niks anders beschikbaar is voor die prijs.”
Teleurstelling
De huidige marktsituatie zorgt dan ook voor veel
teleurstellingen. Van Oest: “We zien steeds meer kopers die er niet meer tussenkomen en die de handdoek in de ring gooien. Jonge kopers zien we helemaal niet meer. Startende kopers zijn tegenwoordig ver in de dertig.” Ook ziet Van Oest een verandering in woonwensen: mensen kopen nu vaker met oog op de toekomst. “Ze zoeken naar een grotere woning waar ze jarenlang kunnen blijven, in plaats van snel door te willen stromen.”
Lichtpuntjes voor kopers
Ondanks de toenemende druk op de markt zijn er ook lichtpuntjes voor kopers op de Amersfoortse woningmarkt. Zo zijn er ouderen die bewust plaatsmaken voor gezinnen. “Ik hoor steeds meer verhalen over eind vijftigers en zestigers die ervoor kiezen om kleiner te gaan wonen zodra hun kinderen het huis
uit zijn, om zo ruimte te geven aan gezinnen. Dat is echt een verandering met een aantal jaar geleden; toen hoorde ik dat argument nooit.”
Ook op de nieuwbouwmarkt komt beweging. De gemeente heeft een bouwambitie van 1.000 woningen per jaar. De woningbouwprojecten waar nu aan gewerkt wordt, tellen op tot ruim 9.000 woningen die tot 2030 opgeleverd kunnen worden. “In 2025 worden een aantal mooie projecten opgeleverd. Dat duurt nog even, maar als het zover is zal dat ook voor wat verschuiving op de bestaande woningmarkt zorgen.”
En dat is nodig, want aanbod is er nu veel te weinig: het aantal te koop staande woningen is met 21% gedaald ten opzichte van vorig jaar. Aan het einde van het kwartaal stonden er slechts 200 woningen te koop. Van Oest: “Op 1 januari had Amersfoort bijna 162.000 inwoners, dus een woningaanbod van 200 is dan helemaal niks. Ter vergelijking: er zijn – weliswaar lang geleden – ook tijden
geweest dat we zo’n 1.500 tot 2.000 woningen in verkoop hadden.”
Toekomstige vooruitzichten
De verwachting is dat de woningmarkt in Amersfoort voorlopig nog competitief zal blijven. “Ik kan niet in de toekomst kijken, maar ik zie geen redenen voor verandering op dit moment. De kans dat het nog verder ontploft, acht ik daarom best groot”, zegt Van Oest.
Mirjam van Oest
RM RT Makelaar & kantoormanager
Beumer Amersfoort
6.2 Amersfoort in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er in Amersfoort 419 woningen verkocht, 9 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2023. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024 is er een stijging van 26 procent zichtbaar. Veruit het grootste deel van het woningaanbod in Amersfoort bestaat uit appartementen en tussenwoningen. In het tweede kwartaal werden er 159 appartementen en 135 tussenwoningen verkocht.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 459 woningen te koop gezet in Amersfoort, een stijging van 27 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 13 procent op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Appartementen werden met 177 woningen veruit het meest aangeboden. Tussenwoningen werden 135 keer te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amersfoort kwam het afgelopen kwartaal uit op € 515.000,-. Dat is een daling van 5,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 daalde de gemiddelde vraagprijs met 7,3 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 4.664,-, een stijging van 6,6 procent ten opzichte van vorig jaar en een stijging van 1,9 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Amersfoort lag in het tweede kwartaal van 2024 op € 521.000,-. Dat is een stijging van 14,6 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2024 is de stijging 3,8 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 4.686,en steeg met 10,6 procent op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 2,0 procent.
Bron: NVM / Brainbay
NVM / Brainbay
6.2 Amersfoort in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Amersfoort is met een krapte-indicator van 1,4 zeer krap te noemen. Kopers hebben gemiddeld slechts keuze uit minder dan 2 woningen. Een krapteindicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is krapper dan in Q1 2024: toen stond de indicator op 1,6.
Boven vraagprijs verkocht
Ruim 79 procent van de woningen in Amersfoort wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 6,5 procent. Tussenwoningen worden het meest boven de vraagprijs verkocht: bij 83 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij tussenwoningen 8,2 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Meppel Q2 2024
Woningmarkt in Meppel onder druk: het aanbod droogt op
De druk op de woningmarkt in Meppel neemt toe. Sinds het begin van dit jaar zijn er minder woningen verkocht dan een kwartaal eerder. Volgens Sybren Graafsma, register makelaar bij Van Dorsten Makelaars in Meppel, is dit een teken dat het aanbod opdroogt.
“Normaal begint het jaar wat rustiger en loopt het aantal transacties in het tweede kwartaal op,” zegt Graafsma. “De afname in transacties komt vooral doordat er te weinig passend aanbod op de markt komt. De vraag is enorm; we zien bij bezichtigingen steeds dezelfde gezichten.” Uit cijfers van de NVM blijkt dat er in het tweede kwartaal van 2024 slechts 103 woningen zijn verkocht, een daling van 5 procent ten opzichte van het eerste kwartaal.
Gebrek aan doorstroming
Het beperkte aanbod zorgt ervoor dat de doorstroom op de woningmarkt flink wordt belemmerd. “We merken dat de oudere generatie graag wil verhuizen naar toekomstbestendige woningen met buitenruimte, maar er zijn in deze omgeving nauwelijks bungalows of luxere appartementen te koop,” zegt Graafsma. Dit zorgt er ook voor dat grote woningen niet vrijkomen voor nieuwe kopers. Tweekappers en rijwoningen, woningtypes die populair zijn onder starters en doorstromers, zijn in Meppel eveneens schaars. In het tweede kwartaal werden slechts 28 tussenwoningen en 31 tweekappers te koop gezet.
Populariteit van Meppel
Nieuw koopaanbod is juist steeds harder nodig. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is Meppel de snelst groeiende gemeente in Drenthe. Meppel kreeg er afgelopen jaar per saldo 319 inwoners bij, waarvan het overgrote deel afkomstig is van buiten Meppel. Per saldo nam het aantal inwoners van de gemeente door verhuizingen met
284 toe. Graafsma verklaart de aantrekkingskracht van de stad: “Meppel is voor Zwolle wat Almere voor Amsterdam is. Meppel ligt best centraal en is goed bereikbaar via de A28, A37 en de A32. Veel mensen uit de regio kiezen daarom voor Meppel als nieuwe woonplaats.”
Stijgende prijzen
De stijgende vraag en het beperkte aanbod leiden tot hogere woningprijzen. Volgens NVM-cijfers ligt de mediane prijs in Meppel voor een twee-onder-een-kapwoning op € 411.000,-, maar in de praktijk worden deze vaak voor hogere bedragen verkocht. “Voor een tweekapper betaal je tegenwoordig tussen de vijfenhalve ton en zes ton, zeker in de nieuwbouwwijken. Af en toe zien we een uitschieter van boven de zes ton”, zegt Graafsma. Tweekappers en tussenwoningen worden steeds vaker boven de vraagprijs verkocht, blijkt uit cijfers van de NVM. Bij tussenwoningen wordt bij 90 procent van de transacties meer betaald dan de vraagprijs, bij tweekappers bij 60 procent. 7.1 Meppel: expert
Meppel:
Voor vrijstaande woningen is de mediane prijs volgens cijfers van de NVM € 499.000,-, terwijl deze in werkelijkheid vaak voor meer worden verkocht. “De vrijstaande woningen beginnen met name in de nieuwbouwwijken en in het gebied rondom het Wilhelminapark qua prijs pas bij zes ton.”
Toekomstige ontwikkelingen
Ondanks de huidige problemen zijn er plannen om de woningmarkt in Meppel een nieuwe impuls te geven. Er zijn diverse nieuwbouwprojecten gepland, waaronder de herontwikkeling van een oude scheepswerf, waar zowel waterwoningen als appartementen zullen worden gebouwd.
Graafsma is hoopvol: “We hopen dat deze nieuwe projecten de markt wat op gang kunnen brengen.” De verwachting is echter dat de markt voorlopig onder druk zal blijven staan. “Als de rentes gelijk blijven, zullen de prijzen waarschijnlijk nog verder stijgen,” voorspelt Graafsma. “De exorbitante bedragen die nu worden geboden zijn nu nog uitschieters, maar ik verwacht dat dit steeds meer de norm zal worden.”
Sybren Graafsma
RM Makelaar
Van Dorsten Makelaars
7.2 Meppel in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2024 werden er in Meppel 103 woningen verkocht, 9 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024 is er een daling van 5 procent zichtbaar.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 114 woningen te koop gezet in Meppel, een stijging van 11 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 7 procent op jaarbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Meppel kwam het afgelopen kwartaal uit op € 429.000,-. Dat is een daling van 1,0 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q1 2024 steeg de vraagprijs met 5,3 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 3.309,-, een stijging van 2,4 procent ten opzichte van vorig jaar en een stijging van 3,7 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Meppel lag in het tweede kwartaal van 2024 op € 359.000,-. Dat is een stijging van 1,8 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2024 is de stijging 1,4 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 3.351,en steeg met 8,8 procent op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 2,5 procent.
7.2 Meppel in cijfers Bron: NVM / Brainbay
NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Meppel blijft krap, met een krapteindicator van 2,2. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit iets meer dan 2 woningen. Een krapteindicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is krapper dan in Q1 2024: toen stond de indicator op 1,8.
Boven vraagprijs verkocht
Ruim 69 procent van de woningen in Meppel wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 3,9 procent. Met name tussenwoningen worden boven de vraagprijs verkocht: bij 90 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij tussenwoningen 7,8 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Project uitgelicht: New Brooklyn Almere
‘New Brooklyn’ brengt Amerikaanse charme naar Almere Poort
Een wijk met een stedelijk karakter, omgeven door groen en ook nog eens centraal gelegen. Vijf jaar na de start van de bouw van de nieuwe wijk New Brooklyn in Almere Poort komen alle aspecten van het New Yorkse ‘urban living’ samen. Mieke de Wit, makelaar bij Brockhoff Makelaars en Johan Maas, verkoopmanager bij ontwikkelaar Heijmans Vastgoed, kijken terug op een geslaagde ontwikkeling.
De sfeer van Brooklyn New York, maar dan in Nederland. Dat was het idee achter de nieuwe stadswijk in Almere Poort. Denk aan karakteristieke bakstenen herenhuizen, brede straten zonder auto’s voor de deur en mooie groene binnentuinen. De woningtypen variëren van stijlvolle vierlaagse woningen met split levels en vides, tot drielaagse woningen, benedenwoningen, bovenwoningen en appartementen. “Als je ooit in Brooklyn in New York bent geweest, herken je alle Amerikaanse elementen in de wijk gelijk”, vertelt Johan Maas. “De trappen, de erkers, de raamopeningen en het hekwerk. Het is heel kenmerkend Brooklyn.”
Het nieuwe deel van Almere Poort bestaat uit maar liefst 1.400 woningen. Heijmans nam de ontwikkeling en realisatie van 570 huur- en koopwoningen voor hun rekening.
Reacties alom positief
New Brooklyn is qua omvang en stijl uniek in Nederland. Het is dan spannend hoe kopers daarop reageren, maar reacties zijn alom positief. “De unieke architectuur spreekt heel veel mensen aan”, verklaart De Wit, verkoopmakelaar bij Brockhoff Makelaars. De eerste woningen gingen in 2021 in verkoop. De Wit: “Een lastige tijd, want het was het begin van de corona pandemie, maar ondanks dat was de interesse groot en hebben we de eerste fase via online verkoop snel kunnen verkopen.” Inmiddels zijn op één fase na alle woningen verkocht.
Succes van de wijk
Het succes van New Brooklyn is door verschillende dingen te verklaren. Zo zijn de woningen relatief groot, soms wel 180m2, iets wat in deze tijd best bijzonder is. De ligging langs de A6 is gunstig: Almere Poort is de eerste wijk die je tegenkomt als je de A6 verlaat. “Binnen 25 minuten ben je in het centrum van Amsterdam”, zegt de Wit.
“Als je ooit in Brooklyn in New York bent geweest, herken je alle Amerikaanse elementen in de wijk gelijk”
Almeerders zelf, maar ook door mensen van buitenaf. De Wit: “Veel kopers komen bijvoorbeeld uit Amsterdam. De meesten van hen waren eerst wat terughoudend om naar Almere te verhuizen, maar in vergelijking met Amsterdam krijg je in Almere veel meer huis voor je geld. Als je dan de mogelijkheid hebt om in New Brooklyn een ruime woning te bemachtigen met een voor- en achtertuin, dan is de keuze snel gemaakt.”
Bijdragen aan een gezonde leefomgeving
Daarmee stipt ze gelijk een actueel punt aan: Almere wordt steeds vaker gezien als een goede, centrale woonplaats. Door
Dat woningzoekenden tegenwoordig verder kijken dan alleen het huis an sich is een ontwikkeling die zowel Maas als de Wit in de praktijk ervaren. Mede onder invloed van thuiswerken hechten woningzoekenden meer waarde aan hun leefomgeving.
Daardoor wordt omgeving belangrijker en neemt het belang van openbare, groene ruimte toe. Fysieke afstand tot de werkplek neemt daarentegen juist af. Dat vraagt ook om een andere manier van bouwen, legt Maas uit. “We zijn tegenwoordig echt makers van een gezonde leefomgeving voor de bewoners.
Het is aantoonbaar dat groen bijdraagt aan het welzijn van de bewoners van een wijk. Mensen gaan dan sneller naar buiten, bewegen meer en ontmoeten elkaar ook vaker in de wijk. Die ontmoetingsfunctie is echt iets van deze tijd.” In New Brooklyn uit zich dat in straten met extra brede stoepen, zodat kinderen kunnen spelen. Binnenhoven en gemeenschappelijke tuinen dragen eraan bij dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. “
Een bijkomstig doel is om een wijk groener achter te laten dan dat we ‘m aantroffen”, zegt Maas. Om dat doel na te streven werkte Heijmans de ontwikkeling in New Brooklyn bijvoorbeeld samen met ecologen die tot op detailniveau kijken naar hoe een wijk kan bijdragen aan de biodiversiteit in de omgeving.
“Het groen is afgestemd op de vogels die er vliegen. Zo zijn er bijvoorbeeld nestkasten voor de mussen, zwaluwen en vleermuizen.”
Een ontwikkeling om trots op te zijn
Dat New Brooklyn een project is om trots op te zijn, kunnen De Wit en Maas allebei volmondig beamen. Zij zagen de wijk door de jaren heen met eigen ogen ontstaan, mede doordat Heijmans een projectbureau op locatie had. Daar konden geïnteresseerden onder meer de maquettes bekijken en vorderingen in de bouw volgen.
De Wit: “Twee keer in de week waren we daar op locatie. Als ik zie wat New Brooklyn geworden is, dan word ik daar heel enthousiast van. Het is echt een wijk met karakter. Er is enorm veel aandacht aan de details besteed, zoals de street art.” Maas besluit: “Uiteindelijk wil je een haalbaar plan hebben dat je met een goed team tot uitvoering kan brengen en dat toekomstige bewoners een fijne woning biedt. Dat is hier gelukt.”
“We zijn tegenwoordig echt makers van een gezonde leefomgeving voor de bewoners.”
De landelijke hypotheekmarkt
Hypotheekmarkt hersteld: stijgende leenbedragen en groeiende
interesse in nieuwbouw
Meer hypotheekaanvragen, stijgende leenbedragen en meer aankopen zonder voorbehoud van financiering: ook de hypotheekmarkt trekt dankzij het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt verder aan. Vooral op nieuwbouw is een duidelijke stijging in het aantal hypotheekaanvragen zichtbaar.
“Vorig jaar zagen we een dip, maar vanaf begin dit jaar zien we dat meer en meer mensen besluiten een huis te kopen of te investeren in hun woning door een verbouwing of
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
Aantal
Hypotheekaanvragen
120.228
+27,7% ten opzichte van Q2 2023
Aantal
Hypotheekaanvragen door kopers
75.376
Aantal
Hypotheekaanvragen door niet-kopers
44.852
verduurzaming”, zegt Ronald Koolen, hypotheekadviseur bij De Hypotheekshop in Amsterdam. De toegenomen dynamiek in de markt is ook in de cijfers van HDN terug te zien. In totaal werden er door HDN 120.228 hypotheekaanvragen geregistreerd, bijna 28 procent meer dan vorig jaar. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat werd aangevraagd in het tweede kwartaal lag op € 360.753,-, ruim € 31.000,- hoger dan een jaar eerder.
Grotere interesse in nieuwbouw
Het vertrouwen op de woningmarkt heeft als gevolg dat steeds meer mensen voor nieuwbouw kiezen. Het
aantal hypotheekaanvragen van doorstromers voor een nieuwbouwwoning nam met maar liefst 81 procent toe ten opzichte van een jaar geleden. In totaal werden er door deze groep 5.950 hypotheekaanvragen gedaan. De toegenomen interesse in de nieuwbouwmarkt heeft meerdere oorzaken. Zo spelen energielabels een steeds belangrijkere rol in de hypotheekmarkt, waardoor kopers meer kunnen lenen voor duurzame woningen. Koolen: “Huizen met energielabel A
kunnen bijvoorbeeld €20.000 meer hypotheek krijgen dan huizen met label D. Deze regeling maakt energiezuinige nieuwbouwwoningen aantrekkelijker.”
Het vertrouwen wordt versterkt doordat bij nieuwbouwprojecten overbieden vaak niet nodig is, wat kopers meer zekerheid geeft over de uiteindelijke kosten.
“Kopers weten precies waar ze aan toe zijn”, zegt Koolen.
“In de bestaande markt moeten kopers tegenwoordig flink overbieden, maar als de woning wordt getaxeerd voor een lagere prijs dan het bod dat is geaccepteerd, dan heeft een koper flink wat eigen middelen nodig om de financiering rond te krijgen. Bij nieuwbouw staat de vraagprijs vast. Natuurlijk zijn bij nieuwbouw de overbruggingskosten nog een heikel punt, dus het is wel zaak om te kijken naar manieren om die kosten zo laag mogelijk te houden.”
Uitdagingen voor starters zijn groot
De hittegolf op de woningmarkt brengt voor andere kopersgroepen juist uitdagingen met zich mee. De gemiddelde woningprijs in Nederland bedraagt nu
Gemiddeld
hypotheekbedrag € 360.753,-
Gemiddeld bedrag eigen geld
€41.550,-
Bijna gelijk aan Q2 2023 + 81% t.o.v. Q2 2023
Aantal aanvragen
Opstromer Nieuwbouw
5.950
Bron: Hypotheek Data
€ 468.000,-. “Om dat te kunnen betalen, is een inkomen van € 96.000,- nodig. Iemand met een ongeveer modaal inkomen van € 40.000,- kan zo’n € 180.000,- lenen. Daar zijn geen woningen meer voor te vinden.”
Starters en eenverdieners komen er daardoor niet meer tussen. “Waar starters met een kleiner budget vorig jaar nog konden profiteren van wat meer lucht in de markt, is het vandaag de dag weer bijzonder moeilijk om voet aan de grond te krijgen. We zien dat starters heel veel aan het zoeken zijn, maar als we kijken naar de cijfers, zien we dat alleen starters met flink eigen geld of een hoog salaris de kans krijgen om een woning te kopen.”
Cijfers van HDN bevestigen het beeld dat Koolen schetst. Het
aantal aanvragen van starters nam alleen toe bij starters met een groot budget. Het aantal aanvragen in de groep ‘starter hoog segment’ steeg van 10.320 in het tweede kwartaal van 2023 naar 14.640 in het afgelopen kwartaal, een stijging van bijna 42 procent. Gemiddeld werd er door deze groep € 459.620 (+6%) geleend voor de aanschaf van een woning van € 519.620,- (+4%).
Aantal aanvragen
Starter hoog segment
14.640
Energiebesparende maatregelen meegefinancierd
bij 16,2%
+42% ten opzichte van Q2 2023 van de aanvragen
De Doorstromer NHG en Starter Stabiel bleven het afgelopen kwartaal wat achter met toenames van respectievelijk 3 en 4 procent, fors minder dan de ruime dubbele cijfers die alle andere profielen lieten noteren. Ook hadden starters méér eigen geld nodig dan een jaar geleden, waar andere kopers juist minder eigen geld hoefden neer te leggen. Gemiddeld moesten kopers € 41.550,- inleggen, ongeveer gelijk aan vorig jaar. Klantprofiel ‘starter stabiel’ moest echter rekenen op € 43.350.- aan eigen middelen, een stijging van bijna 12 procent. Jonge starters moesten 7 procent meer eigen middelen meebrengen, zo’n € 38.650,-.
Voordelen voor starters
Om starters op de markt te helpen, zijn enkele voordelen in het leven geroepen, maar volgens Koolen zijn dit druppels op de gloeiende plaat. Zoals de starterslening: een regeling voor kopers onder de 35 jaar die voor het eerst een woning willen kopen. Deze lening overbrugt het verschil tussen de prijs van de woning en het maximale hypotheekbedrag dat de starter kan krijgen op basis van inkomen. Koolen: ‘We zien in de praktijk dat de starterslening steeds populairder wordt, maar de potjes waaruit die betaald worden zijn snel op. Is die
pot eenmaal leeg, dan merken we dat het vaak heel lang duurt voordat het weer wordt aangevuld. Een voorbeeld is de gemeente Houten, waar zo’n 5 ton gereserveerd was voor starters. Dat lijkt heel wat, maar de pot werd in maart 2024 gevuld en was vorige maand al leeg.”
Verandering op korte termijn zit er volgens Koolen niet in. “De gemiddelde rente ligt op dit moment rond de 3,8 procent. Alleen met stijgende rentes zal er wat meer lucht op de markt komen, maar voorlopig verwachten de marktpartijen dat de rente stabiel blijft.”
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling
Ronald Koolen
Hypotheekadviseur
De Hypotheekshop
Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.
E-mail: r.koolen@vivantus.nl
Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.
VERZEKERINGEN MAKELAARS HYPOTHEKEN
10. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?
Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
We bieden u expertise op het gebied van:
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
