Woningmarktrapportage Q4 2024

Woningmarkt rapportage Q4 2024

1

Over Vivantus Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.

Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

2

Over deze rapportage In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste

Bronnen

ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u

De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze

uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op

rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de

lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data

inzicht in de (regionale) woningmarkt.

over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).

Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.

3

Inhoud 1. De landelijke woningmarkt in cijfers

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

7

2. De landelijke nieuwbouwmarkt

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

11

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers 3. Lokale trends: Amsterdam

17 20

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

21

3.2 Amsterdam in cijfers

25

4. Lokale trends: Amstelveen

28

4.1 Amstelveen: expert aan het woord

29

4.2 Amstelveen in cijfers

33

5. Lokale trends: Urecht

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord

37

5.2 Utrecht in cijfers

41

6. Lokale trends Leiden

6.1 Leiden: expert aan het woord

44

45

6.2 Leiden in cijfers

49

7. Lokale trends ‘s-Hertogenbosch

52

7.1 ‘s-Hertogenbosch: expert aan het woord

53

7.2 ‘s-Hertogenbosch in cijfers

57

7. Lokale trends Arnhem 60 7.1 Arnhem: expert aan het woord

61

7.2 Arnhem in cijfers

65

9. De landelijke hypotheekmarkt

70

10. Contact 73

4

Bron: Canva

5

De landelijke woningmarkt Q4 2024

Bron: NVM / Brainbay

6 Foto Hoekstra & Van Eck

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers Er werden in het vierde kwartaal van 2024 opnieuw meer woningen verkocht. NVM-makelaars verkochten ruim 43.000 woningen, een stijging van maar liefst 19 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Dit maakt het vierde kwartaal het meest dynamische kwartaal van het jaar. In heel 2024 werden er bijna 145.000 woningen verkocht.

De grootste toename is zichtbaar in de hogere prijsklassen. Bij woningen met een transactieprijs tussen € 400.000,- en € 500.000,- werd een kwart meer verkopen geregistreerd. Woningen tussen € 500.000,- en € 750.000,- werden ruim 50 procent meer verkocht en woningen in de prijsklassen daarboven zelfs meer dan 60 procent. Kopers in die prijsklassen gebruiken met name eigen vermogen en overwaarde om de woning te bekostigen.

Dat er meer woningen worden verkocht heeft diverse redenen. zo is er meer vertrouwen onder verkopers, waardoor meer woningen te koop worden gezet. Er zijn dit kwartaal ruim 45.000 woningen te koop gezet bij NVM-makelaars, het hoogste aantal in de afgelopen

Bron: NVM / Brainbay

2,5 jaar en een kwart meer dan vorig jaar. Aan de koperskant spelen een dalende hypotheekrente, gestegen lonen en een verbeterde leencapaciteit een rol.

7

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Woningen nog altijd snel verkocht Maar liefst 60 procent van de woningen die begin of tijdens het kwartaal te koop stonden, werd binnen hetzelfde kwartaal verkocht. Het aanbod blijft echter laag met slechts 26.000 beschikbare woningen aan het einde van Q4. Woningen die nieuw worden aangemeld worden snel verkocht, en de krapte-indicator wijst erop dat kopers gemiddeld keuze hebben uit slechts twee woningen. Ongeveer 71 procent van de woningen werd het afgelopen kwartaal boven vraagprijs verkocht, vergelijkbaar met het kwartaal ervoor.

Bron: NVM / Brainbay

Prijsontwikkeling gematigd De gemiddelde transactieprijs steeg niet opmerkelijk hard. De gemiddelde transactieprijs van door NVM-makelaars verkochte woningen lag in het vierde kwartaal op € 483.000,-. Dat is 2,5 procent meer dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis is dat een stijging van 11,5 procent. Tussenwoningen en hoekwoningen lieten de sterkste prijsstijgingen zien, met respectievelijk 13 en 14 procent. De gemiddelde transactieprijs van appartementen steeg met 9,3 procent. Dat is relatief minder, terwijl het aantal verkochte appartementen dit kwartaal wel flink toenam. Daardoor wordt de totale prijsontwikkeling enigszins gedempt.

8

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Appartementen domineren de markt Appartementen blijven het populairste woningtype. In het vierde kwartaal werden meer dan 14.000 appartementen verkocht, een stijging van 28 procent ten opzichte van het derde kwartaal. De populariteit van appartementen is vooral te verklaren door de betaalbaarheid. De prijs per vierkante meter van dit woningtype is gemiddeld gezien het hoogst, maar dankzij het vaak kleinere woonoppervlakte zijn appartementen voor meer

Bron: NVM / Brainbay

kopersbetaalbaar. Deze woningen zijn dan ook vooral populair bij kopers tussen de 25 en 35 jaar. Kopers van 50 jaar of ouder kochten minder vaak een appartement.

Kopers minder happig Ondanks de flinke druk op de markt lijken kopers minder happig dan voorheen. Het aantal bezichtigingen neemt af en ook het aantal biedingen loopt terug. Dat kan deels komen doordat woningzoekers na diverse pogingen stoppen met zoeken, maar ook omdat er meer woningzoekers zijn die niet bereid zijn om een hoog bod uit te brengen.

Bron: NVM / Brainbay

9

De landelijke nieuwbouwmarkt Q4 2024

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Nieuwbouwmarkt bloeit op, maar blijft kampen met grote uitdagingen De positieve tendens op de nieuwbouwmarkt zette het afgelopen kwartaal verder door. De interesse in nieuwbouwwoningen neemt over de hele breedte van de markt toe. Een duidelijk verschil met enkele maanden geleden, toen er met name meer nieuwbouwwoningen in het lagere en midden segment werden verkocht. Ook aan de aanbodkant is een stijgende lijn zichtbaar. Hét moment om door te pakken, meent Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus. Maar of dat ook haalbaar is?

Aan het begin van het jaar steeg de vraag naar nieuwbouwwoningen tot € 600.000,- behoorlijk, maar de vraag naar woningen in het hogere segment bleef daarop achter. De afgelopen paar maanden nam ook in dat segment de interesse toe. Volgens Molenkamp is die verandering in het hogere segment een indicatie dat het vertrouwen verder toeneemt. “Deze woningen zijn interessant voor een doelgroep die niet gedwongen is om te verhuizen, omdat ze vaak al een huis hebben. In onzekere tijden wacht deze groep vaak af. Dat zij nu toch die stap zetten, is een heel positief teken.”

Bouke Molenkamp Directeur Vivantus

Nieuwbouw & Verhuur Vragen over deze analyse?

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639 website: www.vivantus-nieuwbouw.nl 11

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Nieuwbouwwoningen worden daarnaast een stuk sneller verkocht. Volgens de NVM-cijfers wordt 55 procent van de nieuwbouwwoningen binnen drie maanden verkocht. Twee jaar geleden was dat nog slechts 26 procent. Molenkamp: “Dat verschil merken we in de praktijk ook. Komt er een nieuwbouwproject op de markt waarbij alles klopt, dan is er veel interesse en vaak ook een snelle verkoop.”

Optimisme bij projectontwikkelaars Ook bij projectontwikkelaars is het optimisme terug. Projecten die zijn uitgesteld worden weer op de markt gezet. Het aantal woningen dat te koop kwam, steeg in 2024 naar gemiddeld 8.000 woningen per kwartaal. In het vierde kwartaal werden er 9.200 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat is een forse stijging ten opzichte van 2023, toen gemiddeld 7.000 woningen per kwartaal werden verkocht. Deze toename is - net als bij bestaande bouw - overigens deels te verklaren doordat woningen die bestemd waren voor verhuur in de verkoop komen. Dit zijn voornamelijk appartementen.

Projectenontwikkelaars durven daarnaast vaker op risico te bouwen. Molenkamp: “Dat is ook voor kopers positief, omdat het

12

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord kopers meer zekerheid geeft en het vertrouwen uitstraalt.

op de groei van het nieuwbouwaanbod. “Zoals we vorig

Het hoeft niet altijd zo te zijn dat een project volledig

kwartaal en het kwartaal daarvoor ook al benoemden:

afgebouwd is om kopers aan te trekken. Wat belangrijk

projectontwikkelaars willen wel, maar vergunningstrajecten

is, is dat er een heldere tijdslijn wordt gecommuniceerd.

zijn te traag en bezwaarprocedures zorgen voor langdurige

Kopers willen weten wanneer ze hun nieuwe woning kunnen

vertragingen.”

betrekken. Die voorspelbaarheid is cruciaal, zeker voor doorstromers die afhankelijk zijn van de verkoop van hun

Bovendien komen er nieuwe obstakels bij, zoals netcongestie.

huidige woning en die een overbruggingskrediet moeten

Door overbelasting van het elektriciteitsnetwerk kunnen in

afsluiten.”

de toekomst niet alle nieuwbouwprojecten meer op het net worden aangesloten. Bouwambities lopen hierdoor gevaar, of

Voorspelbaarheid wordt steeds belangrijker. Op een markt

lopen op zijn minst extra vertraging op. Molenkamp: “Zonder

waar kopers snel moeten beslissen en overbieden de

snellere processen blijft de productie achter. De afspraken

norm is, is nieuwbouw een fijn alternatief, omdat er vanaf

die zijn gemaakt op de Woontop zijn een stap in de goede

het begin duidelijkheid is over de prijs. Nu kopers op de

richting, maar ik betwijfel of de echt vertragende factoren

bestaande markt iets meer tijd lijken te nemen, ‘profiteert’

worden omgebogen. Er is werk aan de winkel voor Mona

de nieuwbouwmarkt iets minder van de gekte. Molenkamp:

Keijzer.”

“Een heldere tijdlijn kan kopers dan nét dat extra zetje geven dat ze nodig hebben om voor nieuwbouw te kiezen.”

Molenkamp doelt op de discrepantie tussen de productie-ambities (snelheid en aantallen) en de

Het moment om door te pakken

betaalbaarheidsambities. In veel plannen is er de eis

Een goed moment om door te pakken, meent Molenkamp.

dat minimaal tweederde van de woningen betaalbaar is.

Of dat in de praktijk ook mogelijk is, betwijfelt hij echter.

Daarnaast moet de productiesnelheid worden opgevoerd.

Er zijn nog altijd structurele problemen die een rem zetten 13

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord Betaalbare woningen bouwen komt, met name

een product niet optimaal, dan blijven kopers zitten waar

binnenstedelijk, neer op het bouwen van appartementen.

ze zitten.”

De cijfers van de NVM laten zien dat 58 procent van de beschikbare nieuwbouwwoningen in 2024 uit

Als voorbeeld noemt Molenkamp tweeverdieners, die

appartementen bestond. In 2020 was dat nog slechts

wel binnenstedelijk willen wonen, maar dan wel twee

33 procent. Binnenstedelijk bouwen is echter duur en

parkeerplekken nodig hebben. Vaak een heikel punt, want

procesmatig gecompliceerd. Molenkamp: “Met vaak maar

parkeerruimte in grote steden is schaars. Zonder goed

20 procent ‘commerciële’ woningen is de opbrengst beperkt,

alternatief pakt deze groep niet door.

waardoor projecten bij het minste of geringste aan extra ambitie of marktfluctuaties onder water komen te staan. Dit

Een andere doelgroep met veel interesse in nieuwbouw

zit het daadwerkelijk maken van meters in de weg.”

zijn 55-plussers. Molenkamp: “Zij zijn zeer verhuisbereid, maar ook zeer kritisch en voelen een hoge drempel

Daarnaast blijft een eenzijdige focus op ‘kleine’ woningen

om te verhuizen. Zij zoeken vaak naar royaal opgezette

een obstakel voor de doorstroming op de woningmarkt.

appartementen of gelijkvloerse woningen, maar het huidige

Molenkamp: “Hoge bouwkosten zorgen ervoor dat

aanbod sluit daar niet altijd goed op aan. Hierdoor wordt

prijzen steeds verder worden opgerekt en de woningen

een belangrijke doelgroep onvoldoende bediend, terwijl zij

in omvang kleiner, dus kopers krijgen minder vierkante

juist een kettingreactie op de markt kunnen veroorzaken

meters voor hun geld. Dat legt extra druk op het product:

door doorstroming. Voor makelaars ligt hier de taak om

om kopers geïnteresseerd te krijgen, moeten woningen

kopers zo goed mogelijk te begeleiden in het proces en de

echt aansluiten bij de vraag. Efficiënte indelingen, goede

drempels die een dergelijke overstap met zich meebrengt

buitenruimtes en eventuele collectieve voorzieningen die

zo laag mogelijk te houden.”

de ruimte compenseren zijn essentieel. Zeker omdat de nieuwbouwmarkt met name een doorstromersmarkt is. Is 14

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

15

16

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers De nieuwbouwmarkt vervolgt ook in het vierde kwartaal de weg omhoog. Er is meer aanbod op de markt en er werden meer verkopen geregistreerd.

Er werden 9.200 nieuwbouwwoningen aangemeld bij NVMmakelaars, een van de hoogste aantallen in jaren. Dit markeert een duidelijk herstel na de lage aanmeldingen in 2023, toen gemiddeld slechts 7.000 woningen per kwartaal op de markt kwamen. Over heel 2024 werden gemiddeld 8.000 nieuwbouwwoningen per kwartaal te koop gezet.

Hoewel de toenemende aanwas van nieuwbouw zeer positief is, blijft het woningtekort bestaan. Nieuwe woningen worden snel verkocht: 55 procent van de woningen is binnen drie maanden verkocht, tegenover 26 procent twee jaar geleden. In het vierde kwartaal werden ongeveer 7.250 nieuwbouwwoningen verkocht, 1.700 meer dan in hetzelfde kwartaal van 2023.

Hierdoor groeit het aanbod nauwelijks, ondanks het grotere aantal aanmeldingen. Eind 2024 stonden er 15.100

Bron: NVM / Brainbay

nieuwbouwwoningen te koop, vergelijkbaar met eerdere kwartalen.

17

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Prijsontwikkeling en betaalbaarheid De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is al twee jaar stabiel rond € 470.000,-. De gemiddelde prijs per vierkante meter steeg in 2024 echter wel, naar een recordhoogte van € 4.740,-. Dat is een toename van 8,7 procent ten opzichte van een jaar eerder. Dit komt mede door het afgenomen woonoppervlak: waar nieuwbouwwoningen in 2022 gemiddeld 119 m² groot waren, is dit in 2024 gedaald naar 103 m².

Dat nieuwbouwwoningen steeds kleiner worden, zorgt ervoor dat de diversiteit in het aanbod afneemt. Zo worden er volgens makelaars te weinig eengezinswoningen opgeleverd.

Het aandeel appartementen in het nieuwbouwaanbod is ondertussen sterk gegroeid. Waar in 2020 slechts 33 procent van het aanbod uit appartementen bestond, is dit in 2024 opgelopen tot 58 procent. Deze ontwikkeling wordt deels veroorzaakt door een focus op betaalbare, binnenstedelijke bouw, die vooral resulteert in appartementencomplexen.

Bron: NVM / Brainbay

18

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw aantrekkelijker Ondanks het tekort aan diversiteit wordt nieuwbouw wel steeds aantrekkelijker ten opzichte van bestaande bouw. Doordat het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw kleiner wordt, is nieuwbouw steeds vaker een aantrekkelijke optie voor kopers. In 2024 steeg de prijs per vierkante meter in de nieuwbouw met 4,5 procent, terwijl in de bestaande bouw een stijging van 11,6 procent werd genoteerd. Ook in 2023 was de stijging in de bestaande bouw (5,2%) veel sterker dan in de nieuwbouw (0,8%).

Voor het eerst in jaren is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen lager dan die van bestaande woningen.

Dit is echter een statistisch effect: nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld kleiner, wat de gemiddelde prijs naar beneden drukt.

Bron: NVM / Brainbay

19

Lokale trends Amsterdam Q4 2024

20

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

Kopers op Amsterdamse woningmarkt ondanks krapte kritischer dan voorheen

dat echter niet. Volgens Tammer was de markt in het vierde

De Amsterdamse woningmarkt blijft extreem krap, maar kopers gedragen zich anders dan aan het begin van dit jaar, ziet Savanna Tammer, KRMT makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Noord. Woningzoekenden zijn kritischer, met oplopende verkooptijden en minder overbiedingen als gevolg. Is dit een voorteken voor meer stabilisatie?

voor het tekenen van het voorlopige koopovereenkomst, of dat

Vanaf de zomer lijkt het structureel rustiger op de woningmarkt in Amsterdam. Normaal ‘herstelt’ de markt zich in september,

kwartaal merkbaar ‘stroperiger’ dan in eerdere periodes.

“Kopers laten zich niet meer gek maken. Het gaat echt wat minder snel”, zegt Tammer. Kopers zijn daarnaast kritischer geworden. “We zien vaker biedingen rond of net onder de vraagprijs, zeker bij woningen die niet volledig instapklaar zijn.

We zien daarnaast ook vaker dat kopers zich terugtrekken vlak ze de financiering niet rond krijgen.”

Ook de cijfers van de NVM laten een lichte verandering zien.

In het derde kwartaal werd 82 procent van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht, nu 79 procent. Waar een woning aan het einde van het derde kwartaal van 2024 gemiddeld slechts 24 dagen te koop stond, is dat drie maanden later 50 dagen.

na een doorgaans rustige zomerperiode. Dit jaar gebeurde

21

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

Vraag en aanbod uit balans

“Het probleem ligt denk ik deels bij het type woning dat op de markt komt”, zegt Tammer. “ Unieke objecten gaan als een tierelier, woningen tot zes ton ook. Maar objecten waar wat mee is, zoals een hoge erfpacht of woningen die niet helemaal instapklaar zijn, zijn minder geliefd.”

Vraag en aanbod niet altijd in lijn Ook past het aanbod niet altijd bij de vraag, merkt Tammer.

Veel mensen zijn op zoek naar een gezinswoning, maar in Amsterdam worden voornamelijk appartementen aangeboden.

Ter vergelijking: er werden afgelopen kwartaal ruim 3.500 appartementen te koop aangeboden, tegenover 259 tussenwoningen.

“Kopers zijn vaker op zoek naar rust en meer ruimte. Ik hoor bijvoorbeeld van kopers die naar Noord komen omdat ze hier meer waar voor hun geld krijgen, bijvoorbeeld een huis met een tuintje.” Gezinswoningen zijn in dit gedeelte van de hoofdstad dan ook erg gewild. “Als je een miljoen betaalt voor een appartement in het centrum, kun je net zo goed een eengezinswoning in Noord kopen”, zegt Tammer.

22

3.1 Amsterdam expert aan het woord

Op papier nog altijd overspannen markt

Wat de markt de komende maanden gaat doen, blijft

De gedragsverandering van kopers is enigszins opvallend.

dan ook onzeker. “Een daling van de prijzen lijkt niet

Op papier lijkt de markt in Amsterdam namelijk nog altijd

waarschijnlijk, maar een grote prijsstijging ook niet. Ik

sterk overspannen. Het woningaanbod in Amsterdam

verwacht dat de lijn van het derde en vierde kwartaal wordt

steeg met maar liefst 43 procent ten opzichte van dezelfde

doorgezet en de markt stabiliseert”, besluit Tammer. Een

periode vorig jaar, maar toch vertaalt dit grotere aanbod zich

ding is zeker: Amsterdam blijft de meest populaire stad van

niet in een minder krappe markt. De krapte-indicator staat

Nederland met een enorme vraag naar woningen.

op 2,1, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit slechts twee woningen.

De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter lag in het vierde kwartaal op € 8.414,-, ruim 8 procent meer dan een jaar eerder en 1 procent meer dan in het derde kwartaal.

Het vraag-verkoopprijsverschil ligt daarnaast op 7,7 procent, wat laat zien dat er nog behoorlijk wat woningen zijn die flink boven de vraagprijs worden verkocht.

Savannah Tammer KRMT makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam Noord

23

24

3.2 Amsterdam in cijfers

Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2024 werden er in Amsterdam 2.919 woningen verkocht, een stijging van 27 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vorige kwartaal is er een groei van 35 procent zichtbaar.

Het grootste deel van het verkochte aanbod in Amsterdam bestond uit appartementen, met 2.573 verkochte eenheden. Tussenwoningen volgden met 215 transacties.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet Gedurende dit kwartaal werden er 3.515 woningen te koop gezet in Amsterdam, wat een stijging van 22 procent betekent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een groei van 43 procent op jaarbasis. Appartementen vormden het grootste deel van het aanbod, met 3.125 nieuwe woningen.

Bron: NVM / Brainbay

25

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam

De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag in het vierde

kwam het afgelopen kwartaal uit op € 708.000,-, een

kwartaal van 2024 op € 601.000,-, een stijging van 11,2 procent

daling van 0,6 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q3

ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken

2024 daalde de gemiddelde vraagprijs met 1,2 procent.

met Q3 2024 is de prijs licht gedaald, met 1,9 procent. De

De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 8.013,-, wat

transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 8.414,-, wat

neerkomt op een stijging van 2,6 procent op jaarbasis en

een stijging van 8,3 procent betekent op jaarbasis en 1,0 procent

een lichte toename van 0,4 procent ten opzichte van het

op kwartaalbasis.

vorige kwartaal.

26

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Amsterdam blijft krap, met een krapte-

In Amsterdam werd 79 procent van de woningen boven de

indicator van 2,1. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze

vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de

hebben uit ruim 2 woningen. Vorig kwartaal was de markt

uiteindelijke transactieprijs bedroeg gemiddeld 7,7 procent.

iets ruimer: toen stond de krapte-indicator op 2,7.

Appartementen werden het vaakst boven de vraagprijs verkocht, waarbij 81 procent van de verkopen boven de vraagprijs lag, met een gemiddeld verschil van 8,2 procent.

27

Lokale trends Amstelveen Q4 2024

28

4.1 Amstelveen: expert aan het woord

Woningmarkt Amstelveen: meer aanbod, maar vraag blijft groot De woningmarkt in Amstelveen is iets ruimer dan voorheen, maar de vraag naar woningen blijft groot, mede door de aanwezigheid van veel internationale kopers. Vooral in het segment tot € 700.000,- is er nog altijd stevige concurrentie, merkt Annemarie van Duuren, kantoormanager en RMT makelaar van Brockhoff Makelaars.

Uit cijfers van de NVM blijkt dat het aantal nieuw te koop gezette woningen in het vierde kwartaal van 2024 met 32 procent is gestegen ten opzichte van een jaar eerder.

Bij appartementen was de stijging zelfs 60 procent. Deze toename is grotendeels toe te schrijven aan beleggers die hun woningen verkopen door de veranderde huurwetgeving.

“Amstelveen is een stad met veel beleggers. Nu de regels rondom verhuur zijn aangescherpt, kiezen veel beleggers ervoor hun woningen te verkopen,” zegt Van Duuren.

Hoewel de toename van aanbod positief is in een veel te krappe markt, zorgt het nog niet voor voldoende verlichting.

Gemiddeld hebben kopers keuze uit 2,4 woningen. Goed afgewerkte woningen, zoals gezinswoningen en instapklare appartementen, worden nog steeds snel verkocht en in 80 procent van de gevallen boven de vraagprijs. Kopers betaalden gemiddeld € 657.000,- voor een woning.

Van Duuren: “Alle woningen tot € 700.000,- zijn eigenlijk zo verkocht. Woningen op gunstige locaties zijn ook snel

29

4.1 Amstelveen: expert aan het woord

weg: in de wijken Randwijck en Elskijk blijft de vraag naar woningen bijvoorbeeld enorm.”

Internationale kopers voeren de druk op De grote vraag naar woningen wordt voor een deel gedreven door internationale kopers, zoals expats. De aanwezigheid van internationale scholen en andere voorzieningen maakt Amstelveen aantrekkelijk voor deze doelgroep. Van Duuren: “We hebben ontzettend veel expats die op zoek zijn naar een woning in Amstelveen. Voorheen huurden werkgevers vaak een woning voor hen, maar tegenwoordig zien we steeds meer expats die een woning willen kopen. En vaak hebben ze net wat meer budget tot hun beschikking dan andere geïnteresseerden.”

Effect op niet-instapklare woningen De lichte toename in het aanbod heeft wel invloed op de verkoop van specifieke woningtypes. Zo merkt Van Duuren op dat kopers minder geneigd zijn om te overbieden op

30

4.1 Amstelveen: expert aan het woord

woningen die niet instapklaar zijn. “Toen er minder aanbod was, namen mensen woningen die onderhoud nodig hadden sneller voor lief. Nu is er meer keuze, en daardoor worden kopers kritischer.” Expats zoeken bijvoorbeeld bijna uitsluitend woningen die direct bewoonbaar zijn. “Ze hebben meestal geen netwerk van aannemers of schilders en kiezen daarom voor woningen die volledig instapklaar zijn.”

Toekomstverwachting Dat de druk in sommige segmenten wat afneemt is een goede ontwikkeling, meent Van Duuren: “Het is voor kopers die op zoek zijn beter als er iets meer rust op de markt komt.” Van Duuren verwacht daarom ook geen enorme prijsstijgingen meer: “Er zit een grens aan wat mensen kunnen betalen. De lonen stijgen niet mee met de huizenprijzen. De prijzen zullen daarom mogelijk wat afvlakken, maar de vraag naar woningen blijft groot.”

Annemarie van Duuren

RMT makelaar en kantoormanager Brockhoff Makelaars Amstelveen

31

32

4.2 Amstelveen: in cijfers

Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2024 werden er in Amstelveen 270 woningen verkocht, een stijging van 15 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vorige kwartaal is er een stijging van 15 procent zichtbaar. Het grootste deel van het verkochte aanbod in Amstelveen bestond uit appartementen, met 135 transacties.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet Gedurende dit kwartaal werden er 305 woningen te koop gezet in Amstelveen, een stijging van 6 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een groei van 32 procent op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde per woningtype, met een relatief groot aandeel tussenwoningen en appartementen.

Bron: NVM / Brainbay

33

4.2 Amstelveen in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amstelveen

De gemiddelde transactieprijs in Amstelveen lag in het vierde

kwam het afgelopen kwartaal uit op € 990.000,-, een

kwartaal van 2024 op € 657.000,-, een stijging van 7,2 procent

stijging van 6,8 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q3

ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met

2024 steeg de gemiddelde vraagprijs met 4,8 procent. De

Q3 2024 bleef de prijs nagenoeg stabiel met een stijging van 0,1

vraagprijs per vierkante meter was € 6.430,-, wat neerkomt

procent. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op

op een stijging van 6,9 procent op jaarbasis en een toename

€ 6.190,-, wat een stijging van 12,6 procent betekent op

van 2,8 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.

jaarbasis en een toename van 2,3 procent op kwartaalbasis.

34

4.2 Amstelveen in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Bron: NVM / Brainbay

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Amstelveen blijft krap, met een krapte-

In Amstelveen werd 73 procent van de woningen boven

indicator van 2,4. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze

de vraagprijs verkocht. Vorig kwartaal was dat nog 75

hebben uit iets meer dan 2 woningen. Dat is iets krapper

procent. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke

dan in Q3 2024, toen de krapte-indicator op 2,6 stond.

transactieprijs bedroeg in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 4,0 procent. Tussenwoningen werden het vaakst boven de vraagprijs verkocht, met een verschil van 4,5 procent tussen verkoopprijs en vraagprijs.

35

Lokale trends Utrecht Q4 2024

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord

Woningmarkt Utrecht zwaar overspannen, maar kopers worden iets kritischer De Utrechtse woningmarkt blijft een van de meest overspannen markten van Nederland. Ondanks een stijging in het aanbod is de vraag onverminderd groot.

Kopers bieden massaal boven de vraagprijs, en woningen in gewilde segmenten worden nog steeds snel verkocht.

Tegelijkertijd ontstaan er subtiele veranderingen in het gedrag van kopers: ze worden kritischer en staan vaker stil bij wat ze écht voor hun geld krijgen.

Volgens Arjan Embrechts, directeur en RM RT makelaar bij Beumer in Utrecht, blijft de druk op de woningmarkt in Utrecht uitzonderlijk groot, zelfs met meer woningen

op de markt dan voorheen. “Er zijn in vergelijking met een jaar eerder 40 procent meer woningen te koop gezet, in vergelijking met vorig kwartaal 16 procent. Maar de markt is nu nog krapper dan eerst.” De krapte-indicator is gezakt naar 0,9, wat betekent dat er gemiddeld minder dan één woning per potentiële koper beschikbaar is. Bij 89 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs geboden, met een gemiddelde overbieding van 12,3 procent. “We hebben laatst nog een woning te koop gezet waarbij we 20 kijkers hadden”, illustreert Embrechts.

Een stad voor de ‘lucky few’ De hoge gemiddelde prijzen en sterke vraag maken Utrecht steeds minder toegankelijk voor mensen met een modaal inkomen. “Wat vroeger volksbuurten waren, zijn nu dure wijken geworden,” zegt Embrechts. “Veel kopers trekken naar omliggende gemeenten zoals Maarssen en Nieuwegein, waar je nog een huis met een tuin kunt kopen voor 4 tot 4,5 ton.

Dat is in de stad Utrecht eigenlijk al niet meer mogelijk.”

37

5.1 : Utrecht: expert aan het woord

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht ligt inmiddels op € 562.000,-, 12,9 procent meer dan een jaar eerder. Op kwartaalbasis is de stijging 2,3 procent.

Utrecht ontwikkelt zich daarmee steeds meer tot een stad voor de lucky few. “De hoge koopkracht en de constante toestroom van hoogopgeleiden maken dat mensen met een gemiddeld salaris simpelweg geen kans meer hebben,” zegt Embrechts. “Utrecht is steeds minder bereikbaar voor wie geen bovengemiddeld inkomen heeft.”

Kopers worden kritischer Toch zijn er ook subtiele veranderingen merkbaar. Hoewel de druk groot blijft, laten kopers zich niet zomaar meer meeslepen.

Embrechts merkt dat de eisen van kopers verschuiven.

“Als een woning niet voldoet aan specifieke wensen, zoals een tuin of een instapklare staat, zien we minder kijkers en biedingen,” zegt hij. “Bij sommige woningen gaat de verkoop wat moeizamer, maar dat heeft vaak wel met prijsstelling te maken. Bij een woning die aanvankelijk te hoog geprijsd was en

38

5.1 Utrecht expert aan het woord

die later opnieuw op de markt werd gezet tegen een lagere

Amsterdam aan. Wat je daar nu ziet – een lichte stabilisatie

vraagprijs, liep het ineens weer storm. Tegelijkertijd zien

en meer terughoudendheid bij kopers – zou uiteindelijk ook

we ook dat kopers makkelijker bieden, maar zich later ook

hier kunnen gebeuren.” Toch verwacht hij dat dit nog wel

terugtrekken”, aldus Embrechts.

enige tijd kan duren. “De vraag blijft hoog, en het aanbod is nog altijd beperkt. De komende maanden zal de druk op de

Groeiend aanbod in specifieke segmenten

markt waarschijnlijk onverminderd groot blijven.”

Een andere opvallende trend is het toenemende aanbod.

Deze toename is deels te verklaren door de verkoop van huurwoningen. “Er komt heel veel huuraanbod op de koopmarkt. Van alle appartementen die we verkopen, komt ongeveer de helft nu uit de huurmarkt.” Dit aanbod bestaat vaak uit minder goed onderhouden of niet-duurzame appartementen. “Voor deze woningen zien we minder animo. De prijsstijging in dit segment is ook een stuk lager dan bij gezinswoningen.”

Vooruitzichten voor de woningmarkt Hoewel de woningmarkt in Utrecht nog steeds overspannen is, kan er in de toekomst verandering komen, meent Embrechts. “Utrecht loopt vaak achter de markt in

Arjan Embrechts

Directeur en RM RT makelaar Beumer Utrecht

39

40

5.2 Utrecht in cijfers

Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2024 zijn in Utrecht 1.313 woningen verkocht. Dit aantal ligt 35 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar en 37 procent hoger dan het vorige kwartaal. Appartementen zijn veruit de meest verkochte woningtypes met 742 transacties, gevolgd door tussenwoningen en hoekwoningen, met respectievelijk 404 en 108 verkopen.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In het vierde kwartaal zijn er 1.312 nieuwe woningen op de markt gekomen in Utrecht. Dit is 16 procent meer dan het voorgaande kwartaal en 40 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit kwartaal werden 773 appartementen aangeboden en 388 tussenwoningen.

Bron: NVM / Brainbay

41

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Utrecht

Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 562.000,-

kwam dit kwartaal uit op € 553.000,-, wat een stijging van

voor een woning in Utrecht. Dit bedrag ligt 12,9 procent hoger

4,1 procent op jaarbasis betekent. In vergelijking met het

dan in dezelfde periode vorig jaar, terwijl de prijs ten opzichte

vorige kwartaal steeg de vraagprijs licht, met 1,6 procent.

van het vorige kwartaal met 2,3 procent is gestegen. De

De vraagprijs per vierkante meter was € 5.874,-, wat een

transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 6.377,-, een

stijging van 8,4 procent laat zien ten opzichte van een

aanzienlijke stijging van 15,6 procent op jaarbasis en 1,2 procent

jaar eerder. In vergelijking met het vorige kwartaal is de

op kwartaalbasis.

vierkante meterprijs met 1,4 procent gestegen.

42

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap, met een

Een groot deel van de woningen in Utrecht, namelijk 89

krapte-indicator van 0,9. Dit betekent dat een koper

procent, werd dit kwartaal boven de vraagprijs verkocht.

gemiddeld keuze heeft uit minder dan 1 woning. Bij

Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke

tussenwoningen en hoekwoningen staat de indicator op 0,8.

verkoopprijs lag gemiddeld op 12,3 procent. Appartementen springen eruit met maar liefst 91 procent van de verkopen boven de vraagprijs, waarbij kopers gemiddeld 12,8 procent meer boden.

43

Lokale trends Leiden Q4 2024

44

6.1 Leiden: expert aan het woord

Ondanks krapte iets meer rust op de Leidse woningmarkt De woningmarkt in Leiden staat nog altijd onder druk, maar lijkt toch meer tot rust te komen. Sinds oktober wordt niet meer elke woning direct verkocht en het aanbod van te koop staande woningen is flink toegenomen.

Bij kluswoningen ligt dat inmiddels anders. Kopers stellen zich kritischer op: “Ze nemen minder snel genoegen met een woning waar nog veel aan gedaan moet worden.”

De veranderde marktdynamiek brengt verschuivingen met zich mee. Voor verkopers betekent het dat overbieden niet meer bij iedere woning zo vanzelfsprekend is, en dat verwachtingen moeten worden bijgesteld. “Overbiedingen van meer dan 10 procent zien we niet standaard meer, verkopers moeten daar soms steeds een beetje aan wennen.”

“Woningen uit ons aanbod verkopen nog steeds goed en ook voor een prima prijs, maar de gekte met overbiedingen en

Flinke toename in aanbod

grote aantallen bezichtigingen lijkt wel een beetje voorbij. De

Kopers ervaren iets meer rust, mede omdat er iets meer

extreme overbiedingen zien we alleen nog bij goed afwerkte

aanbod is. In het vierde kwartaal van 2024 werden 289

woningen of woningen die op een hele gunstige locatie

woningen te koop gezet, een stijging van 56 procent ten

liggen”, zegt Mark van den Broek, kantoormanager en RMT

opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het

Makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Leiden.

derde kwartaal van 2024 was dit een toename van 23 procent.

45

6.1 Leiden: expert aan het woord

Dit zijn voornamelijk appartementen en tussenwoningen: er werden 145 appartementen (+49 procent op jaarbasis) en 99 tussenwoningen (+94 procent) op de markt gebracht.

Uitponding en strengere regelgeving De stijging in het woningaanbod is grotendeels te verklaren door de uitponding van huurwoningen. Beleggers verkopen hun appartementen vanwege strengere regelgeving rondom huurcontracten en belastingen. “Leiden is echt een studentenstad. Veel ouders van kinderen die gingen studeren hebben voor hun kind een woning gekocht, die ze later hebben aangehouden voor verhuur. Dat zijn vaak appartementen van 45 tot 75 m². Door de veranderde regelgeving zien zij risico’s om in de gereguleerde sector te vallen en kiezen ze ervoor om te verkopen,” zegt Van den Broek.

Deze verruiming is ook zichtbaar in de krapte-indicator, die nu op 2 staat. Dit betekent dat kopers gemiddeld uit twee woningen kunnen kiezen. Hoewel dit nog steeds een krappe markt is, is het iets ruimer dan een kwartaal geleden, toen de

46

6.1 Leiden: expert aan het woord

indicator op 1,9 stond. Vooral bij tussenwoningen is deze

De markt blijft dus krap, met behoorlijke transactieprijzen

verandering zichtbaar: daar steeg de indicator van 1,5 naar

tot gevolg. Grote stijgingen verwacht Van den Broek

2,2.

echter niet meer. Van den Broek: “De piek in transacties lag landelijk rond november, maar in Leiden merken we de

Nog steeds hoge vraagprijzen

afvlakking al sinds de zomer. Sinds oktober wordt niet meer

Hoewel het aanbod iets is toegenomen, heeft dit vooralsnog

elke woning direct verkocht. De vraag blijft groot, maar

weinig invloed op de huizenprijzen. In het vierde kwartaal

mensen zijn kritischer geworden en willen niet meer betalen

van 2024 bedroeg de gemiddelde transactieprijs

als de kwaliteit van de woning niet in verhouding staat tot

€ 492.000,-, een stijging van 8,3 procent ten opzichte van

de prijs.”

een jaar eerder. Vergeleken met het vorige kwartaal was er een lichte daling van 0,9 procent, maar volgens Van den Broek geeft dit een vertekend beeld.

“Door die uitponding golf van appartementen komen er meer woningen bij in een lagere prijsklasse. Dat heeft natuurlijk invloed op de gemiddelde prijs,” zegt hij. De vierkantemeterprijzen laten dan ook een ander beeld zien: deze stegen met 5,2 procent ten opzichte van een kwartaal eerder en met 9,4 procent op jaarbasis.

Mark van den Broek

Kantoormanager en RMT Makelaar Hoekstra en Van Eck Makelaars Leiden

47

48

6.2 Leiden in cijfers

Aantal transacties Het aantal transacties in Leiden is in het vierde kwartaal van 2024 gestegen naar 245 verkopen. Dit is 9 procent meer dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis is dit een stijging van 29 procent. Appartementen vormen met 129 verkopen het grootste deel van de verkochte woningen. In vergelijking met Q3 2023 werd dit woningtype 50 procent meer verkocht, en 12 procent meer dan een kwartaal geleden.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet Het aantal nieuw te koop gezette woningen steeg naar 289, een toename van 56 procent op jaarbasis en 23 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Vooral het aanbod van tussenwoningen en appartementen groeide sterk.

Deze stijgingen zorgen voor meer beweging in het aanbod, hoewel de druk op de markt hoog blijft.

Bron: NVM / Brainbay

49

6.2 Leiden in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Leiden kwam

Kopers betaalden in het vierde kwartaal gemiddeld € 492.000,-

dit kwartaal uit op € 532.000,-, wat een daling van 7,5

voor een woning in Leiden. Dit bedrag ligt 8,3 procent hoger

procent op jaarbasis betekent. In vergelijking met het vorige

dan in dezelfde periode vorig jaar, terwijl de prijs ten opzichte

kwartaal daalde de vraagprijs met 1,5 procent. De vraagprijs

van het vorige kwartaal licht daalde met 0,9 procent. De

per vierkante meter was € 5.215,-, wat een stijging van

transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.442,-,

10,2 procent laat zien ten opzichte van een jaar eerder en

een stijging van 9,4 procent op jaarbasis en 5,2 procent op

een toename van 3,2 procent ten opzichte van het vorige

kwartaalbasis.

kwartaal.

50

6.2 Leiden in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Leiden blijft krap, met een krapte-

Een groot deel van de woningen in Leiden, namelijk 80

indicator van 2,0. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze

procent, werd dit kwartaal boven de vraagprijs verkocht.

hebben uit 2 woningen. Hoewel de markt krap blijft, is er

Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke

sprake van een lichte verruiming ten opzichte van het vorige

verkoopprijs lag gemiddeld op 6,9 procent.

kwartaal, toen de indicator op 1,9 stond.

51

Lokale trends ‘s-Hertogenbosch Q4 2024

52

7.1 ‘s-Hertogenbosch: expert aan het woord

Woningmarkt ‘s-Hertogenbosch blijft overspannen, vooral starters hebben het zwaar De woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch blijft ook het afgelopen kwartaal onder druk staan. Het aanbod kan de grote vraag naar woningen niet bijbenen, waardoor kopers het steeds moeilijker hebben om een geschikte woning te vinden. “Vooral voor starters en doorstromers is het tekort groot”, zegt Patrick van Meersbergen, kantoormanager en RMT Makelaar bij Hendriks Makelaardij in ‘s-Hertogenbosch.

De krapte is duidelijk terug te zien in de cijfers. Gemiddeld hebben kopers keuze uit 1,4 woningen, tegenover 1,8 woningen

appartementen - is de concurrentie groot. Van Meersbergen illustreert: “De afgelopen vier maanden werden er 254 appartementen verkocht, terwijl er in de afgelopen 4 maanden maarliefst 3.251 zoekaccounts werden aangemaakt op Funda”, zegt hij. Bij woonhuizen is de verhouding nog schever. “Daar zoeken 4.819 kandidaat-kopers met een actief zoekprofiel naar een huis, terwijl er maar 264 woningen werden verkocht. Die cijfers laten zien dat er een ontzettend groot tekort is.”

De krapte in de markt leidt tot meer overbiedingen: maar liefst 74 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van een jaar eerder, toen minder dan de helft van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht. Woningen zijn bovendien razendsnel weer van de markt; gemiddeld staan ze slechts 22 dagen te koop.

een kwartaal eerder. Vooral in het segment tussen de € 400.000,- en € 450.000,- - voornamelijk tussenwoningen en

53

7.1 ‘s-Hertogenbosch: expert aan het woord

Appartementen het meest beschikbaar Een klein lichtpuntje is de toename aan aanbod. Er werden in het vierde kwartaal 461 woningen te koop gezet, 9 procent meer dan in het derde kwartaal. Met name appartementen werden meer aangeboden: het afgelopen kwartaal werden er 211 te koop gezet, 24 procent meer dan een kwartaal eerder.

Van Meersbergen: “Een groot deel van de appartementen die nu op de markt komen, zijn huurwoningen die worden uitgepond.

Beleggers en particulieren, die een appartement in het verleden hebben gekocht voor de verhuur, verkopen hun woning omdat ze door nieuwe regels minder huur mogen vragen en het niet meer interessant is om een woning te verhuren. Deze woningen zijn vaak minder goed onderhouden, maar bieden kopers wel een kans om iets betaalbaars te vinden in een markt die zo krap is.”

Naast het toenemende aanbod vlakt ook de stijging in transactieprijs af. Gemiddeld kost een woning in

54

7.1 ‘s-Hertogenbosch: expert aan het woord

‘s-Hertogenbosch € 492.000,-. Op jaarbasis betaalden

Van Meersbergen: “Ik verwacht voor volgend jaar nog best

kopers 15,1 procent per vierkante meter meer, maar op

een flinke prijsstijging.” Toch houdt hij een slag om de arm.

kwartaalbasis was die stijging 2,9 procent.

“We lopen in ‘s-Hertogenbosch altijd twee tot drie maanden achter op trends in Amsterdam. Ik kan het me nu nog niet

De woningmarkt blijft overspannen

voorstellen, maar als de mar kt daar stabiliseert, zou dat een

Of de markt op korte termijn echt minder overspannen

voorteken kunnen zijn dat dat straks ook hier gebeurt.”

zal worden, betwijfelt Van Meersbergen. “Voorlopig blijft de vraag hier groot en het aanbod beperkt. Er komt in ‘s-Hertogenbosch gelukkig wel wat nieuwbouwaanbod aan, maar dat wordt pas in 2027 verwacht. Het merendeel hiervan is bestemd voor de verhuur. Het zal de druk op de koopmarkt voorlopig niet direct verlichten.”

Daarnaast is de overdrachtsbelastingvrijstelling verhoogd en kunnen mensen meer lenen. Dat zal de prijzen in het lagere en middensegment blijven opdrijven.

Patrick van Meersbergen

Kantoormanager & RMT Makelaar

Hendriks Makelaardij ‘s-Hertogenbosch

55

56

7.2 ‘s-Hertogenbosch in cijfers

Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2024 zijn in ‘s-Hertogenbosch 447 woningen verkocht. Dit is 4 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 15 procent meer dan het vorige kwartaal. De meeste verkopen waren tussenwoningen en appartementen, met respectievelijk 113 en 195 transacties.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In ‘s-Hertogenbosch kwamen dit kwartaal 461 woningen nieuw op de markt. Dat is een stijging van 9 procent vergeleken met het vorige kwartaal en 5 procent meer dan een jaar geleden. Tussenwoningen en appartementen werden het meest te koop aangeboden, met respectievelijk 113 en 211 nieuwe aanmeldingen.

Bron: NVM / Brainbay

57

7.2 ‘s-Hertogenbosch in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in ‘s-Hertogenbosch lag dit

Kopers betaalden gemiddeld € 492.000,- voor een woning

kwartaal op € 559.000,-. Dit is een stijging van 3,8 procent

in ‘s-Hertogenbosch. Dat is 9,1 procent meer dan vorig jaar,

ten opzichte van een jaar geleden en vrijwel stabiel ten

maar 1,3 procent lager dan in het derde kwartaal. De prijs per

opzichte van het vorige kwartaal, met een lichte daling van

vierkante meter was € 4.769,-, een stijging van 15,1 procent op

0,3 procent. De vraagprijs per vierkante meter was

jaarbasis en 2,9 procent op kwartaalbasis.

€ 4.766,-, wat een stijging van 11,2 procent laat zien ten opzichte van een jaar eerder en 2,6 procent hoger is dan in het vorige kwartaal.

58

7.2 ‘s-Hertogenbosch in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch blijft krap, met een

In ‘s-Hertogenbosch werd 74 procent van de woningen

krapte-indicator van 1,4. Dit betekent dat kopers gemiddeld

boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de

keuze hebben uit minder dan 2 woningen. Kopers hebben

vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg

dit kwartaal iets minder keuze dan een kwartaal eerder, toen

gemiddeld 4,2 procent.

de indicator op 1,8 stond.

59

Lokale trends Arnhem Q4 2024

60

8.1 Arnhem: expert aan het woord

Druk op Arnhemse woningmarkt blijft groot, maar aantal kijkers neemt af De woningmarkt in Arnhem blijft sterk onder druk staan.

Vooral in het segment tot 4,5 ton is de vraag groter dan het aanbod, wat zorgt voor veel concurrentie onder starters en doorstromers. Toch lijkt de extreme hectiek van de afgelopen jaren wat af te nemen.

“Het aantal kijkers per woning is vanaf november wat afgenomen,” zegt Bas Wildeman, makelaar bij Petra De Kleermaeker Makelaardij. “Waar we eerder 20 tot 25 kijkers hadden, zijn dat er nu gemiddeld zeven. Ook het aantal biedingen per woning is gedaald. Waar we eerst vijf tot tien

biedingen zagen, zijn dat er nu twee of drie, en soms maar één. Toch is er altijd nog wel een koper die een goed bod doet.”

Het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 416.000,-, bijna 12 procent meer dan een jaar eerder.

Op kwartaalbasis steeg de transactieprijs in Arnhem met 2,9 procent. De vraagprijs voor een woning ligt 8,8 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar op kwartaalbasis 2 procent hoger.

Lichte verruiming van het aanbod De iets rustigere markt is deels te verklaren door een toenemend aanbod. In het vierde kwartaal van 2024 werden er 554 woningen te koop gezet, 43 procent meer dan een jaar eerder. Op kwartaalbasis steeg het aantal nieuwe aanmeldingen met 37 procent. Een groot deel van deze nieuwe aanmeldingen komt van beleggers die hun huurwoningen verkopen. Wildeman: “Door de veranderde

61

8.1 Arnhem: expert aan het woord

regelgeving en belastingmaatregelen besluiten veel beleggers hun woningen te verkopen. Dat is gunstig voor starters, die hierdoor meer opties hebben. Maar deze woningen zijn vaak minder goed onderhouden en vereisen extra investeringen.”

Vooral bij woningen die nog veel werk vereisen, zijn kopers kritischer, merkt Wildeman. “Als een woning een nieuwe keuken of badkamer nodig heeft, denken mensen langer na over een bod. Sommige kopers besluiten even te wachten in de hoop dat de markt wat afkoelt.”

Instroom uit Nijmegen zorgt voor extra druk Naast de ontwikkelingen in het aanbod ziet Wildeman ook een nieuwe trend: steeds meer woningzoekenden uit Nijmegen richten hun blik op Arnhem. “We zien steeds vaker kopers uit Nijmegen deze kant op komen. Dat komt omdat de markt daar nog krapper is, en de huizenprijzen daar hoger liggen,” legt hij uit.

62

8.1 Arnhem: expert aan het woord

Krapte blijft zichtbaar

afwachten, maar de rust van de afgelopen maanden zou

Ondanks de iets ruimere markt blijft de krapte in Arnhem

volgens Wildeman ook een momentopname kunnen zijn.

duidelijk zichtbaar. Gemiddeld hebben kopers keuze uit

“We hebben de feestdagen gehad en in januari hebben

gemiddeld 1,8 woningen. Dat is krapper dan in het derde

we vaak ook een ‘trage start’. Maar het is afwachten. Ik

kwartaal van 2024, toen kopers keuze hadden uit gemiddeld

verwacht echter ook geen enorme prijsstijgingen meer.”

2 woningen. Ook de verkooptijd blijft kort: gemiddeld staan woningen in Arnhem dan ook nog geen maand te koop.

Een jaar geleden was dat nog 37 dagen. Bovendien wordt driekwart van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het vierde kwartaal van 2023 was dat ‘slechts’ bij 49 procent van de woningen het geval.

Meer tekenen van stabilisatie Volgens Wildeman is het dan ook nog iets te vroeg om te concluderen dat de markt stabiliseert. “Een correctie zou niet gek zijn, maar met het krappe aanbod en gunstige leenvoorwaarden zie ik het niet snel gebeuren.” Het blijft

Bas Wildeman

Kantoormanager & RMT Makelaar

Petra De Kleermaeker Makelaardij

63

64

8.2 Arnhem in cijfers

Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2024 zijn in Arnhem 483 woningen verkocht. Dit is 25 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 26 procent meer dan het vorige kwartaal. De meeste verkopen waren tussenwoningen en appartementen, met respectievelijk 124 en 251 transacties.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Arnhem kwamen dit kwartaal 554 woningen nieuw op de markt. Dat is een stijging van 37 procent vergeleken met het vorige kwartaal en 43 procent meer dan een jaar geleden.

Appartementen en tussenwoningen werden het meest te koop aangeboden, met respectievelijk 305 en 134 nieuwe aanmeldingen.

Bron: NVM / Brainbay

65

8.2 Arnhem in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in Arnhem lag dit kwartaal op

Kopers betaalden gemiddeld € 416.000,- voor een woning in

€ 481.000,-. Dit is een stijging van 8,8 procent ten opzichte

Arnhem. Dat is 11,8 procent meer dan vorig jaar en 2,9 procent

van een jaar geleden en een lichte toename van 2,0 procent

meer dan in het derde kwartaal. De prijs per vierkante meter

ten opzichte van het vorige kwartaal. De vraagprijs per

was € 4.113, een stijging van 13,8 procent op jaarbasis en 2,9

vierkante meter was € 4.135,-, wat een stijging van 13,6

procent op kwartaalbasis.

procent laat zien ten opzichte van een jaar eerder en 1,5 procent hoger is dan in het vorige kwartaal.

66

8.2 Arnhem in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Arnhem blijft krap, met een krapte-

In Arnhem werd 75 procent van de woningen boven de

indicator van 1,8. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze

vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs

hebben uit minder dan 2 woningen. Dit kwartaal is de keuze

en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 5,7

iets beperkter geworden dan een kwartaal eerder, toen de

procent. Bij tussenwoningen werden 84 procent van de

indicator op 2,0 stond.

woningen boven de vraagprijs verkocht, met een vraagverkoopprijsverschil van 7,9 procent.

67

De landelijke hypotheekmarkt Q4 2024

68

9. De hypotheekmarkt

Hypotheekmarkt sterk gegroeid in 2024 De hypotheekmarkt kende in 2024 een sterke groei.

Het aantal hypotheekaanvragen steeg maand na maand, met een piek in oktober, zo blijkt uit de nieuwste cijfers van Hypotheek Data Netwerk (HDN).

Dalende rentes en stijgende lonen zorgden ervoor dat kopers meer financiële ruimte hadden om een woning te kopen.

Dat de hypotheekmarkt weer op volle toeren draait,

Aantal Hypotheekaanvragen

483.922 +29,3% ten opzichte van 2023

Aantal Hypotheekaanvragen door kopers

303.230

komt volgens Ronald Koolen, hypotheekadviseur bij De Hypotheekshop in Amsterdam, voornamelijk door een combinatie van dalende rente en gestegen lonen. “De rente is in het afgelopen half jaar licht gedaald en bleef daarna *HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers

180.692

69 Bron: Hypotheek Data Netwerk

9. De hypotheekmarkt

langere tijd redelijk stabiel. Dat schept vertrouwen. We zagen

- ouder dan 35, vast inkomen, hypotheek met NHG - steeg

daardoor dat kopers die eerst afhaakten weer terugkomen.”

dit bedrag met 10 procent naar € 43.000,-. Het gevolg is dat de kloof tussen starters en doorstromers verder toeneemt,

Uit cijfers van HDN blijkt dat er in 2024 in totaal 483.922

evenals de ongelijkheid tussen lagere en hogere inkomens.

hypotheekaanvragen werden ingediend, een stijging van 29,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Daarvan

Een oplossing is steeds vaker financiële steun van

waren 303.230 aanvragen bedoeld voor de aankoop van

ouders. “We zien een toename in het gebruik van de

een woning (+26%), terwijl de niet-kopersmarkt, zoals

leenschenkconstructie,” zegt Koolen. “Hierbij lenen ouders

oversluitingen en verbouwingen, groeide met 35 procent

een deel van de benodigde eigen inleg en schenken ze

naar 180.692 aanvragen.

jaarlijks een bedrag terug. Dit maakt het voor starters net iets makkelijker om de markt op te komen.”

Starters blijven in de knel Ondanks het herstel blijft het voor starters lastig om een

Nieuwbouw trekt weer kopers

woning te kopen. Bijna de helft van de hypotheekaanvragen

Voor kopers van nieuwbouwwoningen waren de

werd gedaan door starters, maar door stijgende huizenprijzen

omstandigheden gunstiger. De ‘Opstromer Nieuwbouw’

moeten zij steeds vaker extra eigen geld inleggen. Het

- koper van een nieuwbouw woning met een aanzienlijk

gemiddelde hypotheekbedrag van starters lag in 2024 op

hogere marktwaarde dan de huidige woning - had in 2024

€ 359.500,-, een stijging van 8 procent ten opzichte van

genoeg aan een inbreng van € 32.800,- eigen geld, bijna

2023. Terwijl kopers gemiddeld € 40.800,- eigen geld

17 procent minder dan in 2023. De aantrekkingskracht van

inbrachten – 2 procent minder dan een jaar eerder –

nieuwbouw nam toe: het aantal hypotheekaanvragen voor

moesten starters juist méér inleggen. Voor de ‘starter stabiel’

nieuwbouw steeg met 63 procent naar 23.870. Volgens

70

Gemiddeld hypotheekbedrag

€ 359.500,-

Koolen is de markt na een lange periode van stroperigheid weer in beweging. “We zien duidelijk dat er meer hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen binnenkomen.” Daarnaast speelde de dalende rente op overbruggingshypotheken een belangrijke rol.

“De rente stond eerder op 6,25 procent, en sommige mensen zitten nu al op 4,35 procent. Dat scheelt enorm. Zeker voor huiseigenaren met een hoge overwaarde: bij een overwaarde van vijf ton en een rentedaling van 1,5 procent bespaar je

Gemiddeld bedrag eigen geld

€ 40.800,-

jaarlijks € 7.500,-.” Een andere reden voor het aantrekken van de nieuwbouwmarkt is de toenemende focus op duurzaamheid.

Duurzaamheid belangrijker Uit de cijfers blijkt dat bij bijna 15 procent van de hypotheekaanvragen energiebesparende maatregelen werden meegefinancierd. Daarnaast blijken duurzame woningen in

Aantal aanvragen Opstromer Nieuwbouw

58.500 + 63% t.o.v. 2023

Bron: Hypotheek Data Netwerk

waarde toe te nemen. De gemiddelde waarde van een woning met energielabel A, B of C ligt op € 544.711,-, ruim 11,5 procent hoger dan het marktgemiddelde van € 488.012,-. Daarentegen zijn woningen met label D of lager juist minder waard: de gemiddelde marktwaarde van deze woningen bedraagt € 432.327,-, wat 11,5 procent onder het marktgemiddelde ligt.

71

Nieuwe regelingen maken aankopen makkelijker in 2025

Aantal aanvragen Starter Hoog Segment

58.250

Vooruitkijkend naar 2025 blijft de verwachting dat de woningmarkt krap blijft, hoewel enkele nieuwe regelingen het voor bepaalde kopers iets makkelijker maken om een woning te kopen. Zo is de NHG-grens verhoogd van € 435.000,- naar €450.000,-. De grens voor een hypotheek met aanvullende energiebesparende voorzieningen wordt 6% hoger, namelijk € 477.000,-. De kosten van een hypotheek met NHG gaan bovendien omlaag, van 0,6 procent naar 0,4 procent van het hypotheekbedrag.

Energiebesparende maatregelen meegefinancierd

bij 14,9% van de aanvragen

Ook kunnen huishoudens met een inkomen vanaf € 55.000,- per jaar iets meer lenen. Voor lagere inkomens is er juist sprake van een lichte stijging, maar het goede nieuws is dat de lonen volgens het Nibud zullen stijgen in 2025. Loonsverhoging levert in sommige gevallen een extra leenruimte op van € 10.000,- tot € 20.000,-. Welk effect de regelingen hebben, is nog even afwachten. Koolen: “Ruimere leennormen zijn op zich positief, ookal kan dat ook weer zorgen voor prijsstijgingen.”

Bron: Hypotheek Data Netwerk

72

9. De hypotheekmarkt

De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.

Ronald Koolen

Hypotheekadviseur De Hypotheekshop

E-mail: r.koolen@vivantus.nl Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.

73

VERZEKERINGEN

MAKEL AARS

HYPOTHEKEN

74

10. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

Als nieuwbouwexperts bieden wij u:

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639

www.vivantus-nieuwbouw.nl

75

76