Woningmarktrapportage Q2 2025

Woningmarkt rapportage Q2 2025

1

Over Vivantus Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.

Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

2

Over deze rapportage In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste

Bronnen

ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u

De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze

uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op

rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de

lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data

inzicht in de (regionale) woningmarkt in Nederland.

over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De data over de huurmarkt zijn

Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring,

afkomstig van Pararius.

onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.

3

Inhoud 1. Trends op de landelijke woningmarkt

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

7

6. Lokale trends Zaanstad

44

6.1 Zaanstad: expert aan het woord

45

6.2 Zaanstad in cijfers

49

2. De landelijke nieuwbouwmarkt

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

11

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers 3. Lokale trends: Amsterdam

7.1 Eindhoven: expert aan het woord

53

7.2 Eindhoven in cijfers

57

17 20

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

21

3.2 Amsterdam in cijfers

25

7. Lokale trends Eindhoven 52

8. Lokale trends Meppel 60 8.1 Meppel: expert aan het woord

61

8.2 Meppel in cijfers

65

9. De landelijke hypotheekmarkt

70

4. Lokale trends: Aalsmeer 28 4.1 Aalsmeer: expert aan het woord

29

4.2 Aalsmeer in cijfers

33

5. Lokale trends: Urecht

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord

37

5.2 Utrecht in cijfers

41

11. Contact 76

4

5

De landelijke woningmarkt Q2 2025

Bron: NVM / Brainbay

6 Foto Hoekstra & Van Eck

1.1 Trends op de landelijke woningmarkt

De woningmarkt in Nederland werd in het tweede kwartaal van 2025 een stuk ruimer. Bij NVM-makelaars werden ruim 52.000 woningen nieuw te koop gezet. Vergeleken met vorig jaar nam het aanbod met 21% toe. Door die toestroom liep ook het totaal aantal te koop staande woningen behoorlijk op: voor het eerst in twee jaar lag het actuele aanbod boven de 30.000.

Ten opzichte van het eerste kwartaal betekende dat een stijging van 30%, al is een seizoensmatige opleving gebruikelijk.

Die toename van het aanbod maakte dat meer mensen een woning konden kopen. In totaal werden 42.000 woningen verkocht, 22% meer dan in het eerste kwartaal en 15% meer dan een jaar eerder.

Samenstelling van het aanbod verandert De verruiming op de markt is mede het gevolg van uitponding, maar inmiddels komt ook nieuw aanbod op gang binnen andere segmenten.

Daardoor verandert de samenstelling van wat er te koop staat.

Appartementen blijven goed vertegenwoordigd, met 10.000 stuks aan het einde van het tweede kwartaal. Daarna volgen vrijstaande

Bron: NVM / Brainbay

woningen (8.300).

7

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Krapte houdt aan Ondanks het hogere aanbod blijft de woningmarkt krap. De NVM krapte-indicator kwam uit op 2,3, vrijwel gelijk aan een kwartaal eerder. Dat betekent dat het aantal keuzemogelijkheden per woningzoekende nog altijd zeer beperkt is. Veel woningen worden snel verkocht, waardoor het tijdelijke overschot aan aanbod in de praktijk ook snel weer wordt ingelopen. Gemiddeld staan woningen slechts 27 dagen te koop, net zo lang als een jaar geleden. Tussenwoningen verkopen het snelst (24 dagen).

Vrijstaande woningen staan met gemiddeld 33 dagen het langst te koop.

Door de aanhoudende druk lopen verkoopprijzen nog altijd op.

De gemiddelde verkoopprijs steeg naar € 495.000, een stijging van 4% ten opzichte van het eerste kwartaal en 6,2% op jaarbasis.

Met deze prijs komt de markt dicht in de buurt van de grens van

8

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

een half miljoen. Dat de gemiddelde jaar-op-jaarstijging minder groot is, komt niet alleen doordat het aanbod ruimer wordt. De hoeveelheid kleine appartementen van mindere kwaliteit die dankzij uitponding worden aangeboden en verkocht, heeft ook invloed op de gemiddelde transactieprijs. De gemiddelde overbieding kwam uit op 5,6%.

Uitzondering in Amsterdam Opvallend is dat de prijzen in vrijwel alle regio’s op jaarbasis stegen, behalve in Amsterdam. Daar lag de gemiddelde verkoopprijs 0,4% lager dan een jaar eerder. Dat betekent niet dat woningen in waarde zijn gedaald, maar dat er gemiddeld goedkopere woningen zijn verkocht. Er zijn veel meer appartementen op de markt gekomen, die doorgaans een lagere verkoopprijs hebben. Bovendien werden deze appartementen gemiddeld kleiner verkocht dan vorig jaar: gemiddeld 70 vierkante meter, vier meter minder dan in 2024.

In het oosten van het land namen de transactieprijzen het meest toe,

Bron: NVM / Brainbay

met in sommige regio’s zelfs stijgingen van +15%.

9

De landelijke nieuwbouwmarkt Q2 2025

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Steeds meer vraag naar kwaliteit en woonbeleving Voor wie bouwen we eigenlijk? Deze vraag zou volgens Bouke Molenkamp, directeur Vivantus nieuwbouw en verhuur, best eens wat vaker gesteld mogen worden. Met de politieke focus op betaalbaar bouwen en de daarmee gepaard gaande scheefgroei tussen grondgebonden woningen en appartementen, wordt de vraagkant van de woningmarkt steeds minder goed bediend. En dat terwijl de vraag naar nieuwbouw onverminderd hoog is. Welke doelgroepen zien onze experts op de markt en waar liggen volgens hen kansen?

Makelaars signaleren een toenemende mismatch tussen vraag en aanbod. In het tweede kwartaal van 2025 werden opnieuw meer nieuwbouwwoningen in verkoop gezet: bijna 10.000, het hoogste aantal

Bouke Molenkamp Directeur Vivantus

Nieuwbouw & Verhuur

sinds 2020. Toch daalde het aantal verkopen. Molenkamp: “De interesse

Vragen over deze analyse?

in nieuwbouw is enorm, maar steeds minder aspirant-kopers vinden een

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

woning die bij hun woonbehoeften past. We zien een enorme vraag naar

Telefoon: 06-10886639

grondgebonden woningen, maar de productie hiervan blijft achter. Het

website: www.vivantus-nieuwbouw.nl 11

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

aandeel appartementen neemt daarentegen toe, waardoor de samenstelling van het aanbod steeds eenzijdiger wordt.”

Die eenzijdigheid zet de verkoopbaarheid van nieuwbouw onder druk. Appartementen zijn niet voor iedere doelgroep interessant. Starters, de beoogde doelgroep, kiezen vanwege lange bouwtijden minder snel voor nieuwbouw, zeker nu er in de bestaande bouw meer alternatieven beschikbaar zijn.

Kwaliteit boven kwantiteit Dat er steeds meer kleine appartementen worden gebouwd is het gevolg van de hang naar aantallen en focus op betaalbaarheid. Molenkamp: “Door de strenge bouwregels en hogere kosten van materialen en arbeid nemen ook de bouwkosten toe, waardoor betaalbaarheid onder druk komt te staan. Dat versterkt de neiging om kleiner te bouwen. De scheefgroei in het aanbod is dus verklaarbaar, maar puur bouwen op aantallen vergroot op termijn de mismatch tussen vraag en aanbod nog meer.”

Wat willen kopers dan wel? Volgens Molenkamp zijn er verschillende doelgroepen met uiteenlopende voorkeuren, maar één trend licht hij uit: de toenemende belangstelling

12

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

voor rustige, groene woonomgevingen. De schaarste

Wie die stap naar buiten de stad zet, wil daar wel iets voor

aan grondgebonden woningen in de stad, met name in

terug, ziet Molenkamp. Vooral dertigers en jonge gezinnen

Amsterdam, dwingt woningzoekenden hun blik te verruimen

kiezen dan bewust voor groen, rust en ruimte. “We zien

en hun woonwensen opnieuw te beoordelen.

dat groene, duurzame buitengebieden in populariteit toenemen, en dat woonmilieu en woonbeleving steeds

Groene woonmilieus in opkomst

zwaarder meewegen voor kopers. Mensen willen meer

Molenkamp: “Kopers zoeken als vanzelfsprekend een

ruimte om zich heen, een grotere tuin, en de mogelijkheid

passende woning op een goede locatie, maar die twee

om dicht bij de natuur te wonen. Daarnaast speelt de

factoren gaan door prijsstijgingen steeds moeilijker

directe omgeving een grotere rol: toegang tot speeltuinen,

samen. Zeker in Amsterdam, waar de meeste mensen in

parken, bossen en vaarwater is voor veel mensen een

appartementen wonen. Jonge gezinnen zijn in een klein

belangrijk criterium. Als het totaalplaatje klopt, zijn

appartement bijvoorbeeld al snel ‘uit hun woning gegroeid’.

mensen zelfs bereid om wat verder van de stad af te

We zien dan dat bij een vervolgstap de woonkeuzes

wonen. Dat is opvallend, want voorheen stond de afstand

uiteenlopen. Er zijn nog steeds veel kopers die kiezen voor

tot Amsterdam bijna altijd op plek één.”

een appartement in de stad. Zij nemen vaak genoegen met een relatief klein woonoppervlakte, mits het appartement

Woonbeleving op één

zeer efficiënt is ingedeeld. Een derde slaapkamer is

Voorbeelden van dergelijke locaties zijn er genoeg. Zo heb

bijvoorbeeld veel eerder een must dan een aantal jaren

je BOSS en LOOV in Almere, Kwadijkerpark in Purmerend,

terug. Daarnaast zien we kopers die bewust kiezen voor

De Krijgsman in Muiden, Buitenveen in Aalsmeer en het

meer ruimte, en de concessie doen op locatie. Willen zij

toekomstige De Veenhoven in Mijdrecht. Bestemmingen

doorstromen naar een grondgebonden woning met tuin, dan

die door de bijzonderheid van de huidige ontwikkelingen

komen ze al gauw op een groeikern uit.”

meer in trek zijn dan enkele jaren terug.

13

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Molenkamp: “Mensen kiezen bewust voor sfeer, voor het idee

plek waar je dagelijks bent, daar begint het dus.”

van ‘wonen als beleving’, in plaats van een standaard (vinex) wijk. Juist in het buitengebied is ruimte voor meer karakter,

Bij de keuze voor een nieuwbouwwoning draait het daarom

en dat wordt gewaardeerd. Die waardering zie je terug in

steeds vaker om het geheel. Kopers stellen vragen als: ‘Wat

de belangstelling én de verkoopbaarheid.” De genoemde

is de sfeer van de wijk, hoe groen is het, is er speelruimte,

projecten hebben gemeen dat er veel aandacht is besteed

hoe is de luchtkwaliteit, wat zie ik als ik uit het raam kijk?

aan het behoud van de bestaande, groene infrastructuur

Dat bepaalt of een woning aantrekkelijk is, en dat zijn

of dat dit in een vroeg stadium als prominent onderdeel is

precies de factoren die ontwikkelaars kunnen beïnvloeden.

meegenomen. Molenkamp: “Dit geeft karakter en kwaliteit

“Gelukkig zien we steeds vaker dat de groenbehoefte

aan deze wijken. Kopers reageren hier zeer enthousiast op.”

erkend wordt en wordt meegenomen in gebiedsvisies en projectplannen”, zegt Molenkamp. Ook binnenstedelijk ziet

Gezondheid als uitgangspunt

hij kansen: “In Amsterdam is de discussie over bouwen op

Volgens Molenkamp sluit de hang naar wonen in het groene

plekken met bestaand groen zeer actueel. Gelukkig zijn er

buitengebied aan op een bredere maatschappelijke trend

inmiddels genoeg goede voorbeelden waarbij bestaand

die de komende jaren verder zal doorzetten: de behoefte

groen op een kwalitatief hoogwaardige manier in de

aan ‘wellness wonen’. Molenkamp: “Mensen zijn zich steeds

projectplannen verwerkt is.”

bewuster van gezondheid, leefstijl en hun directe omgeving.

Ze letten op voeding, op milieu, en ook op waar en hoe ze

Voordelen voor projectontwikkelaars

wonen. Daarnaast hebben mensen het drukker dan ooit,

Een uitdaging daarbij blijft betaalbaarheid, iets wat door

waardoor de behoefte aan rust toeneemt. Een woning is de

stijgende kosten en stapelende eisen onder druk staat.

14

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

“We zijn er echter van overtuigd dat woningen met kwaliteit en een hoge mate van toekomstbestendigheid in een prettige woonomgeving altijd de weg vinden naar de eindgebruiker. Mits het totaalplaatje klopt, zijn kopers ook bereid te betalen”, zegt Molenkamp. “Juist door te kijken naar het totaalconcept, de woonbeleving en leefkwaliteit, kun je projecten ontwikkelen die én onderscheidend zijn én verkoopbaar blijven.”

Meer weten over doelgroepen en trends in de nieuwbouwmarkt? Neem contact op met Vivantus Nieuwbouw.

15

16

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers Er worden minder nieuwbouwwoningen verkocht, blijkt uit de meest recente cijfers van NVM. In het tweede kwartaal van 2025 werden 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht, 400 minder dan in 2024. Dat is opvallend, want er stonden juist meer nieuwbouwwoningen te koop. Aan het einde van het tweede kwartaal waren er 16.300 op de markt, 2.000 meer dan eind Q1.

Dat er minder nieuwbouwwoningen verkocht worden, komt doordat het aanbod minder goed aansluit bij woonwensen, concluderen makelaars.

Het afgelopen kwartaal bestond bijna de helft van het verkochte nieuwbouwaanbod uit appartementen. Dat was een jaar eerder nog een derde van alle verkopen. Het aantal verkochte woonhuizen daalde van 4.500 naar 3.150 woningen. En juist de vraag naar dat type woning is heel groot. Welk type woning er verkocht wordt, wordt dus gestuurd door het beschikbare aanbod. Dat blijkt ook wanneer het aanbod wordt uitgesplitst naar looptijd en type. 60% van de appartementen die te koop staan, zijn al langer dan 3 maanden in aanbod. Bij woonhuizen is

Bron: NVM / Brainbay

dat anders. Van bijvoorbeeld de tussenwoningen staat slechts 36% al langer dan 3 maanden te koop. Die worden dus sneller verkocht.

17

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Woonoppervlakte wordt kleiner Een ander groot verschil is de gemiddelde woonoppervlakte van het aanbod. Nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner.

Appartementen van 90m2 worden een stuk minder verkocht, terwijl de verkoop van appartementen kleiner dan 70m2 juist toenam. Ruimere woonhuizen zijn ook een stuk minder aanbod.

Kleinere appartementen zijn geschikt voor een beperkte doelgroep, voornamelijk starters. Juist die doelgroep kiest steeds vaker voor bestaande bouw wegens een groeiend aanbod aan appartementen door uitponding.

Woningen worden duurder De verandering van de samenstelling werkt door in de verkoopprijzen. De mediane verkoopprijzen zijn stabiel gebleven op € 475.000,-, maar dat getal behoeft meer uitleg.

Doordat woningen steeds kleiner worden, stijgt de gemiddelde verkoopprijs niet verder, terwijl woningen wel degelijk duurder worden. Dat is te zien als we kijken naar de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter: die steeg met 8,9% naar € 5.040,-. Dat is een prijsrecord.

18

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw vs. bestaande bouw De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning is op dit moment lager dan bestaande bouw, waar de gemiddelde verkoopprijs op € 495.000,- ligt. Er komen echter nog behoorlijk wat kosten bij om de nieuwbouwwoning af te maken, gemiddeld zo’n 12%. Denk aan meerwerkopties, het installeren van een badkamer en keuken en het leggen van een vloer. Daardoor is een nieuwbouwwoning ook in absolute zin niet goedkoper.

Prijzen tussen nieuwbouw en bestaande bouw zijn daarnaast ook moeilijk te vergelijken, omdat de samenstelling en oppervlakte van elkaar verschilt. Gemiddeld gezien zijn bestaande bouw woningen 11m2 groter dan nieuwbouwwoningen. Bestaande bouw bestaat bovendien voor een groter deel uit vrijstaande woningen.

Bron: NVM / Brainbay

19

Lokale trends Amsterdam Q2 2025

20

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

Tijdelijke verruiming op Amsterdamse woningmarkt

De toename in aanbod heeft een merkbaar effect op de doorlooptijd. Gemiddeld duurt het 36 dagen voor een woning verkocht is, 6 dagen langer dan een kwartaal eerder. Bij appartementen is de gemiddelde doorlooptijd 34 dagen, 10 dagen langer dan aan het begin van dit jaar. Bond: “We merken echt dat het langer duurt om een woning te verkopen. De

De woningmarkt in Amsterdam is in beweging. Door een verkoopgolf van voormalige huurwoningen is het aanbod flink toegenomen en vinden meer mensen een nieuwe woning. Toch is de markt volgens Rick Bond, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam-West, nog verre van in balans. De markt blijft krap en de toename is slechts tijdelijk, waarschuwt hij.

markt is daarnaast minder voorspelbaar. Soms krijgen we drie bezichtigingsaanvragen, soms acht, met uitschieters naar dertig bezichtigingen. Het is ook niet meer vanzelfsprekend dat er meerdere biedingen worden gedaan.”

Ontoegankelijke markt De cijfers van de NVM geven positieve signalen, maar van een gezonder wordende woningmarkt kunnen we volgens Bond nog

In het tweede kwartaal van 2025 werden 3.968 woningen te

niet spreken. “De markt is in beweging, maar we moeten dat niet

koop gezet, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is 22% meer dan

verwarren met herstel of balans. Er is nog steeds enorme krapte.

een jaar eerder en zelfs 52% meer dan in het eerste kwartaal.

Het aantal woningen dat per koper beschikbaar is, is gestegen

Ook het aantal transacties neemt toe. In het tweede kwartaal

van gemiddeld 2,6 naar ruim 3. Dat lijkt veel, maar dat valt in

wisselden 2.703 woningen van eigenaar, 16 procent meer dan

de praktijk tegen. Er zijn kopers die pas na 8 bezichtigingen een

een jaar geleden en 27 procent meer dan het kwartaal ervoor.

woning vinden die aan hun wensen voldoet. Dat huis is dan vaak

21

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

net een huis waar ook anderen enthousiast over zijn, waardoor kopers nog steeds vaak naast de aankoop grijpen.”

Dat het voor kopers moeilijk blijft om de juiste woning te vinden, komt onder andere door de samenstelling van het aanbod. Veel woningen die op de markt komen zijn klein, terwijl de gemiddelde verkoopprijs op € 607.000 ligt. De vierkante meterprijs bedraagt ruim € 8.500. Dat maakt het voor mensen met een kleiner budget lastig om te concurreren.

Ook de hoge erfpacht vormt voor veel kopers een obstakel, zeker nu veel erfpachtcanons aflopen en niet iedere woningeigenaar is overgestapt op eeuwigdurende erfpacht.

Bond: “Voor elke duizend euro erfpacht per jaar kun je twintig tot vijfentwintigduizend euro minder lenen. Kopers zijn zich hier vaak totaal niet van bewust. Dat maakt het moeilijker om een geschikte woning te vinden.”

Tijdelijke toename Een structurele oplossing voor de nog altijd krappe woningmarkt

22

3.1 Amsterdam expert aan het woord

lijkt voorlopig niet in zicht. De recente stijging van het aanbod is vooral het gevolg van de uitponding van voormalige huurwoningen, waarbij beleggers hun bezit van de hand doen. “Beleggers verkopen hun bezit, vaak in grotere aantallen tegelijk. Dat zorgt nu voor extra aanbod, maar dat effect is tijdelijk. Alle tijdelijke huurcontracten lopen uiterlijk medio 2026 af, daarna is de uitpondingsgolf voorbij.

Er worden niet genoeg nieuwe woningen gebouwd om dit op te vangen. Mijn verwachting is dat het aanbod daarna weer terugloopt en de markt weer krapper wordt. De verruiming die we nu zien zal niet zorgen voor structurele verandering.”

Rick Bond

NVM makelaar Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam West

23

24

3.2 Amsterdam in cijfers Aantal transacties De Amsterdamse woningmarkt veert op. In het tweede kwartaal van 2025 werden 2.703 woningen verkocht, een stijging van 27% ten opzichte van het eerste kwartaal. Ook op jaarbasis nam het aantal transacties toe, met een groei van 16% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. De meeste transacties betroffen appartementen: 2.396 stuks, een toename van 25% op kwartaalbasis en 18% op jaarbasis.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet Er werden dit kwartaal 3.968 woningen nieuw te koop gezet, een stijging van 52% ten opzichte van het eerste kwartaal.

Op jaarbasis steeg het aantal te koop gezette woningen met 22%. Het nieuwe aanbod bestond voor het grootste deel uit appartementen. Dit waren er 3.443, een stijging van 49% ten opzichte van een kwartaal eerder en 25% meer dan vorig jaar. Er werden 333 tussenwoningen te koop gezet, een stijging van 74% ten opzichte van Q1. Bij tweekappers en vrijstaande woningen zien we zelfs een verdubbeling van het aanbod ten opzichte van vorig jaar. Dat is best opmerkelijk voor Amsterdam.

Bron: NVM / Brainbay

25

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs kwam uit op € 715.000, een daling

De gemiddelde transactieprijs daalde naar € 607.000, een

van 1,8% op jaarbasis en stijging van 1,6% ten opzichte van

afname van 0,4% ten opzichte van vorig jaar. Vergeleken met een

een kwartaal eerder. De vierkante meterprijs steeg licht: van

kwartaal eerder ligt de transactieprijs 4,7% hoger. De prijs per

€ 7.990 naar €7.997 (+0,4% kwartaal-op-kwartaal, +2,6% op

vierkante meter kwam uit op € 8.539. Dat is 4,1% meer dan een

jaarbasis).

kwartaal eerder en 2,5% meer dan vorig jaar. Dit is een duidelijke indicatie van de toename in kleinere (voormalige huur)woningen op de markt.

26

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De krapte-indicator steeg in een jaar van 2,3 naar 3,1. Dat

In Amsterdam werd 80% van de woningen boven de

betekent dat kopers gemiddeld uit iets meer woningen

vraagprijs verkocht. Dat is iets meer dan in het eerste

konden kiezen dan een jaar eerder. De markt blijft krap,

kwartaal (77%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en

maar het aanbod groeit langzaam. Vorig kwartaal stond de

verkoopprijs steeg van 6,7% vorig kwartaal naar 7,8% dit

indicator op 2,6.

kwartaal. Appartementen springen eruit met 82% boven de vraagprijs verkocht, tegen een gemiddeld prijsverschil van 8,2%.

27

Lokale trends Aalsmeer Q2 2025

28

4.1 Aalsmeer: expert aan het woord

Woningmarkt Aalsmeer in beweging: meer aanbod, stijgende prijzen

“Woningen in Aalsmeer verkopen net wat minder makkelijk dan in Amstelveen. Dat verschil komt vooral door de ligging.

Aalsmeer ligt iets verder van Amsterdam en heeft geen internationale scholen. In Amstelveen zijn daardoor juist veel expats actief. Aalsmeer lijkt voor die groep minder aantrekkelijk.” Toch ziet Van Hartog dat woningzoekers,

De woningmarkt in Aalsmeer is in beweging. In het tweede kwartaal van 2025 werden er meer woningen te koop gezet en verkocht. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde verkoopprijs met 8,1 procent op jaarbasis.

De gemeente Aalsmeer ligt in de Metropoolregio Amsterdam, een van de meest krappe woningmarktgebieden van Nederland. Dat maakt ook Aalsmeer geliefd onder woningzoekers, al is de krapte hier wat minder promiment dan in Amsterdam of Amstelveen, ziet Danielle Hartog,

zodra ze eenmaal bekend zijn met de voordelen van Aalsmeer, hun blik verbreden. “Onbekend maakt ook onbemind. Aalsmeer biedt veel leefruimte en mogelijkheden, en dat maakt het absoluut de moeite waard om te overwegen. We wijzen kopers daar graag op.”

De overloop vanuit omliggende gebieden en de lokale vraag vertalen zich in relatief hoge woningprijzen. Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld € 659.000,-, ruim boven het landelijk gemiddelde.

makelaar bij Brockhoff Makelaars in Amstelveen.

29

4.1 Aalsmeer: expert aan het woord

Aantrekkelijk voor diverse doelgroepen Voor wie ruimte zoekt buiten de stad, is Aalsmeer een logische keuze. De afgelopen jaren is de gemeente flink gegroeid, onder meer door nieuwbouwprojecten in het gebied tussen Amstelveen en Aalsmeer. Daardoor vervaagt de grens tussen de twee steden en fungeert Aalsmeer meer als een buitenwijk van Amstelveen. Ook op het gebied van infrastructuur is er veel gebeurd, zoals de doortrekking van de sneltram naar Uithoorn. En ook Schiphol speelt een rol: maatregelen zoals het beperken van nachtvluchten hebben geleid tot minder geluidsoverlast.

Door de ontwikkelingen sluit Aalsmeer beter aan op de wensen van woningzoekers die een grotere woning willen met een goede bereikbaarheid richting Amsterdam. Hartog: “Aalsmeer sluit goed aan op de levensfase van gezinnen.

Waar het aanbod in Amsterdam vooral uit appartementen bestaat, zien we in Aalsmeer juist een gevarieerd aanbod aan woningen. Dat zijn echt leuke woningen: veel nieuwbouw en woningen die in de typisch jaren ‘30 stijl zijn gebouwd. Er is hier voor ieder wat wils.”

30

4.1 Aalsmeer: expert aan het woord

Evenwichtige verdeling van woningen

Kortom: Aalsmeer heeft kopers veel te bieden. Volgens Van

De data van de NVM bevestigen dat beeld. Het

Hartog liggen er dan ook kansen om Aalsmeer nog beter op

woningaanbod bestaat uit een evenwichtige verdeling van

de kaart te zetten. “Het zou Aalsmeer kunnen helpen om zich

tussenwoningen, hoekwoningen en tweekappers. En het

iets sterker te profileren. Er is een gevarieerd woningaanbod,

aanbod groeit, waardoor woningzoekenden iets meer te

een gezellig centrum en het heeft de gunstige ligging dichtbij

kiezen hebben. In het tweede kwartaal van 2025 werden 92

Amstelveen en Hoofddorp. Het is een fijne plek om te wonen

woningen te koop gezet, een stijging van 10% op jaarbasis

met een rustige sfeer, terwijl je toch binnen korte tijd in

en 74% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Er werden 68

omliggende steden bent.”

woningen verkocht, 13% meer dan een jaar eerder en 47% meer dan in het eerste kwartaal.

Daarnaast liggen de prijzen nog wat lager dan in omliggende gemeenten, waardoor kopers meer huis voor hun geld krijgen. Gemiddeld betalen kopers € 5.119 per vierkante meter. In Amstelveen liggen de vierkantemeterprijzen bijna € 1.000 hoger. In Amsterdam ligt de vierkantemeterprijs zelfs ruim € 3.000 hoger.

Danielle Hartog NVM Makelaar

Brockhoff Makelaars Amstelveen

31

32

4.2 Aalsmeer: in cijfers

Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Aalsmeer 68 woningen verkocht. Dat is 47% meer dan in het eerste kwartaal van 2025 en 13% meer dan vorig jaar.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Aalsmeer werden dit kwartaal 92 woningen te koop gezet.

Dat is 74% meer dan een kwartaal eerder en 10% meer dan vorig jaar.

Bron: NVM / Brainbay

33

4.2 Aalsmeer in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs kwam dit kwartaal uit op

Kopers betaalden gemiddeld € 659.000 voor een woning in

€ 951.000. Dat is een stijging van 7,4% op jaarbasis en een

Aalsmeer. Dat is 8,1% meer dan een jaar geleden en 7,2%

stijging van 1,3% ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijs

meer dan in het eerste kwartaal van 2025. De gemiddelde

per vierkante meter bedroeg € 5.497, een stijging van

transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.119, een

6,5% op jaarbasis. Ten opzichte van vorig kwartaal is de

stijging van 4,2% op jaarbasis en een daling van 4,2% ten opzichte

gemiddelde vraagprijs per vierkante meter gelijk gebleven.

van het vorige kwartaal.

34

4.2 Aalsmeer in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De krapte op de woningmarkt in Aalsmeer nam iets af. De

In Aalsmeer werd 61% van de woningen boven de vraagprijs

krapte-indicator daalde van 3,1 in het eerste kwartaal naar

verkocht. Dat is gelijk aan het eerste kwartaal van 2025.

2,8 dit kwartaal. Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze

Het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs

hadden uit iets minder woningen.

bedroeg gemiddeld 2%. Appartementen sprongen eruit, met 100% boven de vraagprijs verkocht en een gemiddeld verschil van 6,7%.

35

Lokale trends Utrecht Q2 2025

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord

Woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap, ondanks groeiend aanbod

tien woningen wordt boven de vraagprijs geboden, gemiddeld 13,8 procent meer. “De krapte in Utrecht is structureel,” zegt Bosman. “Dat leidt nog steeds tot flinke overbiedingen en gekte.”

De aanhoudende schaarste vertaalt zich ook in stijgende prijzen. De mediane transactieprijs kwam in het tweede

De woningmarkt in Utrecht behoort nog altijd tot de meest overspannen markten van Nederland. Woningen worden snel verkocht, en in de meeste gevallen ruim boven de vraagprijs. Tegelijkertijd ziet Erik Bosman, algemeen directeur, makelaar en taxateur bij Beumer Makelaars in Utrecht, wel wat veranderen. Het aanbod is behoorlijk toegenomen en het aantal bezichtigingen per woning loopt terug.

kwartaal uit op € 569.000, een stijging van 3,7% ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde prijs per vierkante meter lag op € 6.611,- 4,6% hoger dan een jaar geleden.

Toenemend aanbod Bosman: “De structurele krapte op de woningmarkt drijft prijzen al jaren op en dit zal nog een aantal jaar zo blijven.

Toch is er iets bijzonders gaande. We zien namelijk aan de cijfers een toename in het aantal woningen dat te koop komt

De meest recente cijfers van de NVM laten goed zien hoe

en de markt voor kopers positief beïnvloeden.” Het aantal

krap de woningmarkt in Utrecht is. Kopers hebben gemiddeld

te koop gezette woningen nam in een jaar tijd met 26% toe.

keuze uit minder dan twee woningen, en nieuw aanbod is

Ook het totale aanbod ligt fors hoger: 671 woningen eind

gemiddeld binnen 22 dagen weer van de markt. Bij negen op de

juni, een stijging van 46 procent ten opzichte van vorig jaar.

37

5.1 : Utrecht: expert aan het woord

Net als in andere steden is die toename vooral toe te schrijven aan het uitponden van voormalige huurwoningen. Bosman: “Zodra een huurder vertrekt, worden woningen niet meer opnieuw verhuurd, maar verkocht. Dat geldt in de stad Utrecht vooral voor appartementen, maar regiobreed worden ook veel eengezinswoningen uitgepond.”

Dat zorgt ervoor dat kopers in ieder segment iets meer te kiezen hebben. Het directe effect daarvan is een afname van het aantal belangstellenden per woning. Bosman: “We merken duidelijk dat er minder bezichtigingsaanvragen worden gedaan.

Het beeld van twintig bezichtigingen of meer per woning is regiobreed inmiddels eerder uitzondering dan regel.”

Veranderingen blijven onder de oppervlakte De verandering in de markt leidt nog niet tot een ander sentiment onder kopers. Bosman: “Onder de oppervlakte zien we wel zaken veranderen, maar het beeld dat kopers over de woningmarkt hebben is nog hetzelfde. Kopers houden vast aan het idee dat er hevige concurrentie is en ze zonder

38

5.1 Utrecht expert aan het woord

enorme overbiedingen achter het net vissen. Dit is ook nog steeds de orde van de dag; veel biedingen zitten ruim boven de vraagprijs. Wel zien we dat de verkoopprijzen dusdanig hoog zijn en bieders mede hierdoor langzamerhand terughoudender worden. Het aantal bezichtigingen loopt terug waardoor het aantal biedingen ook afneemt.”

Volgens Bosman is het een kwestie van tijd voordat die mismatch verdwijnt. “Kopers zullen zich uiteindelijk wel realiseren dat er meer aanbod is en ver overbieden niet altijd meer nodig is. Zodra dat sentiment kantelt, zal het leiden tot minder overbieden en iets langere verkooptijden.” Dat betekent overigens niet dat de markt als geheel afkoelt: de fundamentele krapte blijft voorlopig bestaan. Maar onder de oppervlakte verschuift er wel degelijk iets.

Erik Bosman

Directeur en RM RT makelaar Beumer Utrecht

39

40

5.2 Utrecht in cijfers

Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Utrecht 1.270 woningen verkocht. Dat is 24% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 37% meer dan een kwartaal eerder.

Appartementen waren het meest verkochte woningtype met 725 transacties, gevolgd door tussenwoningen (388) en hoekwoningen (106).

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Utrecht werden dit kwartaal 1.529 woningen nieuw te koop gezet. Dat is een stijging van 35% ten opzichte van het vorige kwartaal en 26% meer dan een jaar geleden. Het grootste deel van het aanbod bestond uit appartementen en tussenwoningen: er werden 846 appartementen en 473 tussenwoningen aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

41

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Utrecht kwam

Kopers betaalden gemiddeld € 569.000 voor een woning in

dit kwartaal uit op € 555.000. Dat is 3,6% hoger dan een

Utrecht. Dit is 3,7% meer dan vorig jaar en 1,0% meer dan in het

jaar geleden en 2,4% meer dan in het eerste kwartaal. De

vorige kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg

vraagprijs per vierkante meter steeg met 4,8% op jaarbasis

€ 6.611, wat een stijging is van 4,6% op jaarbasis en 2,7% ten

en 0,6% ten opzichte van het vorige kwartaal, tot € 5.912.

opzichte van het eerste kwrataal van 2025.

42

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Utrecht blijft krap, met een krapte-

In Utrecht werd 89% van de woningen boven de

indicator van 1,6. Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze

vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs

hebben uit minder dan twee woningen. Kopers hebben net

en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld

zoveel keuze als in het eerste kwartaal van 2025.

13,8%. Appartementen en tussenwoningen werden in respectievelijk 88% en 92% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen lag het verschil tussen verkoopprijs en vraagprijsop 14,6%, bij appartementen op 14%.

43

Lokale trends Zaanstad Q2 2025

44

6.1 Zaanstad: expert aan het woord

Zaanse woningmarkt weer in beweging, maar prijzen blijven hoog

bestaat niet alleen uit appartementen, maar uit een mix van woningtypes. Kopers hebben dus meer te kiezen.

Gedragsverandering bij kopers Volgens Richard van Meeteren, kantoormanager en makelaar bij Thijssen Makelaardij in Zaandam, leidt het grotere aanbod tot meer rust op de markt. Van Meeteren: “Het duurt

De woningmarkt in de Zaanstreek kwam in het tweede kwartaal van 2025 verder in beweging. Er kwamen opnieuw aanzienlijk meer woningen op de markt, waardoor kopers iets meer keuze hebben dan een paar maanden geleden. Hoewel de vraag groot blijft en de markt krap, zorgt extra aanbod voor iets meer rust op de markt.

In totaal werden er in het tweede kwartaal 525 woningen te koop gezet, 11% meer dan een jaar eerder en 32% meer dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Die toename leidde ertoe dat het aantal te koop staande woningen eind juni ruim een kwart hoger lag dan drie maanden eerder. Het extra aanbod

tegenwoordig net wat langer voordat woningen verkocht zijn. De gemiddelde verkooptijd bleef volgens de NVM gelijk op dertig dagen, maar dat klopt niet helemaal met wat ik in de praktijk ervaar. Woningen die langer te koop staan, worden vaak tijdelijk van de markt gehaald en later opnieuw aangeboden tegen een lagere prijs. Dat zou de geregistreerde verkooptijden kunnen beïnvloeden.”

Druk blijft bestaan De verruiming van het aanbod betekent echter niet dat de krapte minder wordt. NVM-cijfers laten zien dat kopers keuze hebben uit 2,3 woningen en dat ruim 80% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. Overbieden blijft de norm

45

6.1 Zaanstad: expert aan het woord

en zowel kopers als makelaars houden daar rekening mee. Van Meeteren: “Wordt een woning te hoog geprijsd, dan krijgen we nauwelijks bezichtingsaanvragen. Zo kan het zijn dat een woning met een vraagprijs van € 400.000 niet verkocht wordt, maar diezelfde woning met een vraagprijs € 390.000 uiteindelijk voor meer verkocht wordt dan € 400.000.”

Volgens cijfers van de NVM wordt gemiddeld 5,8% overboden.

In de praktijk ziet Van Meeteren dat percentage teruglopen. Van Meeteren: “5,8% vind ik veel. Wij verkopen vrijwel al ons aanbod boven de vraagprijs, maar dat gaat nu vaak om een paar duizend euro. Ik vermoed dat in de cijfers van de NVM uitschieters het cijfer omhoogtrekken.”

Volgens Van Meeteren heeft dat deels te maken met een stukje bewustwording. Stevig overbieden gebeurde voorheen voornamelijk door kopers uit Amsterdam, die daar een woning hadden verkocht en een behoorlijke overwaarde meenamen naar de Zaanstreek. “We zien dat die kopers nu meer inzicht

46

6.1 Zaanstad: expert aan het woord

hebben in de markt. Amsterdammers nemen vaker een aankoopmakelaar in de arm en bieden daardoor minder vaak bizar hoge bedragen. Daardoor liggen de biedingen van Amsterdammers en Zaankanters wat dichter bij elkaar dan eerder.”

Prijzen zullen doorstijgen Van Meeteren verwacht dat de woningmarkt de komende periode verder in beweging blijft en dat de prijzen ondanks de ruimere markt wel blijven stijgen. “De vraag is groot en het aanbod te krap. Ik verwacht voor dit jaar dat er zeker nog 6 tot 9% bij komt.” Daarvoor is ruimte genoeg op de Zaanse markt, want prijzen zijn relatief laag. Met een gemiddelde transactieprijs van € 440.000 zijn kopers nog altijd een stuk goedkoper uit dan in Amsterdam.

Richard van Meeteren

Makelaar en kantoormanager Thijssen Makelaardij

47

48

6.2 Zaanstad in cijfers

Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Zaanstad 423 woningen verkocht. Dat is 19% meer dan het vorige kwartaal en 7% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Appartementen (129 transacties) en tussenwoningen (124 transacties) werden het meest verkocht.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In totaal werden er dit kwartaal 525 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 32% meer dan in het eerste kwartaal van 2025 en 11% meer dan een jaar geleden. De grootste procentuele stijging van het aantal te koop gezette woningen ten opzichte van een jaar eerder werd gemeten bij vrijstaande woningen (+32%). Net als in veel andere steden stijgt ook het aantal te koop staande appartementen. In totaal werden er 154 appartementen te koop gezet, 22% meer dan vorig jaar.

Bron: NVM / Brainbay

49

6.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in Zaanstad kwam dit kwartaal

De gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 440.000, een

uit op € 492.000. Dat is een stijging van 1,2% ten opzichte

stijging van 1,6% ten opzichte van vorig jaar. In vergelijking met

van het vorige kwartaal en een stijging van 3,1% ten

het vorige kwartaal daalde de transactieprijs met 1,8%. Per

opzichte van een jaar geleden. De vraagprijs per vierkante

vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 4.743, wat 7,7%

meter bedroeg € 4.540, een stijging van 5,5% op jaarbasis

hoger is dan een jaar geleden en 1,9% meer dan in het eerste

en 2,1% meer dan in het vorige kwartaal​.

kwartaal van 2025.

50

6.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Zaanstad is nog steeds krap. De krapte-

In Zaanstad werd 81% van de woningen boven de vraagprijs

indicator steeg naar 2,3, ten opzichte van 2,2 in het eerste

verkocht. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs lag

kwartaal. Dit betekent dat het aantal woningen waaruit

gemiddeld op 5,8%. Op tussenwoningen werd het vaakst

kopers konden kiezen nagenoeg gelijk is gebleven.

overboden (86%) en ook nog eens met hoogste percentage boven de vraagprijs (6,8%).

51

Lokale trends Eindhoven Q2 2025

52

7.1 Eindhoven: expert aan het woord

Woningmarkt in Eindhoven blijft overspannen

Makelaardij in Eindhoven. “Zetten we 100 appartementen te koop, dan verkopen we er ook honderd.”

Expats domineren de markt Een van de oorzaken van de aanhoudende druk is de aanwezigheid van expats. Volgens CBS-cijfers uit 2024

De woningmarkt in Eindhoven is behoorlijk overspannen.

In het tweede kwartaal van 2025 kwamen 875 woningen op de markt, 50 procent meer dan een kwartaal eerder.

Toch is er, zelfs met zoveel extra aanbod, nog geen enkel teken van afkoeling. Onder andere expats zorgen ervoor dat de markt op slot blijft.

komen er jaarlijks duizenden internationale inwoners bij in Eindhoven. Een aanzienlijk deel daarvan belandt uiteindelijk op de koopmarkt, ziet Adelaars. “We zien veel expats die zich hier met hun gezin willen vestigen en op zoek gaan naar een koopwoning, maar ook expats die een koopwoning zien als investering en weer te koop zetten als ze vertrekken.

We zien expats vooral bij woningen die af zijn, niet bij

De hoge druk op de markt vertaalt zich in sterk oplopende

woningen die ouder zijn of waar wat aan moet gebeuren.

prijzen. De gemiddelde transactieprijs steeg in het afgelopen

Nieuwbouwwoningen zijn bij deze groep ook populair”, zegt

kwartaal naar € 497.000, een stijging van 12% ten opzichte

Adelaars.

van een jaar eerder. Een forse toename, ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,2%. “Er is gewoon echt veel vraag

Expats zijn daarin grote concurrentie voor lokale kopers, want

naar woningen”, zegt Pieter Adelaars, makelaar bij Hendriks

ook zij lopen kluswoningen het liefst voorbij. Adelaars: “Daarin

53

7.1 Eindhoven: expert aan het woord

is echt een verschuiving gaande. Kopers van nu willen alles direct, niet pas morgen. Als er nog geklust moet worden aan een huis, haken kopers een stuk sneller af dan zo’n tien jaar geleden.

En dat is iets van alle leeftijden, we zien dat bij starters maar ook bij vijftigplussers. Voor grote verbouwingen hebben kopers in hun drukke bestaan gewoon geen tijd meer.”

Meer kopers vallen buiten de boot De krapte en hevige concurrentie op de markt zorgen ervoor dat bepaalde doelgroepen niet meer aan bod komen. Zo vallen jongere kopers of kopers met een klein budget steevast buiten de boot. Adelaars: “Voor twee ton koop je in Eindhoven niets meer. Vanaf € 250.000 lukt het misschien nét. Daar komt bij dat de huurmarkt volledig is weggevallen. We worden regelmatig gebeld of we een huurwoning beschikbaar hebben, maar die zijn er gewoon niet, en verwachten we op korte termijn ook niet.

Deze woningzoekers zitten gewoon vast.”

54

7.1 Eindhoven: expert aan het woord

Overbieden blijft beperkt

economische klimaat. “Als het bijvoorbeeld met ASML

Opvallend genoeg leidt de hoge druk op de markt niet tot

minder gaat, kan dat ook een grote impact hebben op de

extreme biedingen. In Eindhoven blijft het verschil tussen

woningmarkt.”

vraag- en verkoopprijs relatief bescheiden. In 66% van de transacties wordt boven de vraagprijs verkocht, met

Voorlopig blijft de vraag echter groot en het aanbod beperkt.

gemiddeld 3,5% verschil tussen vraagprijs en transactieprijs.

De druk op de woningmarkt mag dan iets verschuiven, maar

Hoe dat kan? Volgens Adelaars heeft dat vooral te maken

ontspanning is nog ver te zoeken.

met de manier waarop woningen worden aangeboden.

Adelaars: “We houden hier niet standaard rekening met overbiedingen van 10%, zoals dat in de randsteden wel het geval is.”

Stijgende prijzen lijken waarschijnlijk Van afkoeling is dus nog lang geen sprake. “Voorlopig zullen de prijzen nog even doorstijgen, maar als salarissen niet mee-stijgen, houdt het een keer op,” zegt Adelaars. Die ontwikkeling is volgens hem niet los te zien van het bredere

Pieter Adelaars

Kantoormanager / Makelaar / Taxateur Hendriks Makelaardij Eindhoven

55

56

7.2 Eindhoven in cijfers

Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Eindhoven 707 woningen verkocht. Dit is 20% meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar en 28% meer dan vorig kwartaal. Vooral tussenwoningen (219 transacties) en appartementen (299 transacties) werden veel verkocht. Het aantal appartementen steeg met 42% ten opzichte van het jaar ervoor.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Eindhoven kwamen dit kwartaal 875 woningen nieuw op de markt. Dit zijn er 50% meer dan vorig kwartaal en 31% meer dan vorig jaar. Tussenwoningen (289) en appartementen (350) werden het meest aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

57

7.2 Eindhoven in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in Eindhoven lag dit kwartaal op

Kopers betaalden gemiddeld € 497.000,- voor een woning in

€ 523.000. Dit is een stijging van 3,0% ten opzichte van

Eindhoven. Dat is 12% meer dan vorig jaar en 5,8% meer dan in

vorig jaar en 1,1% meer dan vorig kwartaal. De vraagprijs

het eerste kwartaal. De prijs per vierkante meter lag op € 4.824.

per vierkante meter bedroeg gemiddeld € 4.698. Dat is 8,1%

Dat is een stijging van 7,3% op jaarbasis en 2,8% meer dan vorig

meer dan een jaar geleden en 2,3% meer dan vorig kwartaal.

kwartaal.

58

7.2 Eindhoven in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Eindhoven is behoorlijk krap. De krapte-

In Eindhoven werd 66% van de woningen boven de

indicator staat in het eerste kwartaal op 1,8. Dit betekent

vraagprijs verkocht. Gemiddeld werd er 3,5% meer betaald

dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan 2

dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen werd het meest

woningen. Kopers hebben dit kwartaal iets meer keuze dan

overboden, met 5,9%.

een kwartaal eerder, toen de indicator op 1,6 stond.

59

Lokale trends Meppel Q2 2025

60

8.1 Meppel: expert aan het woord

Meer aanbod in Meppel, maar druk op woningmarkt houdt aan

Grote druk in populaire wijken Met name in populaire wijken zoals Berggierslanden en Nieuwveense Landen is de krapte nog structureel voelbaar. Graafsma: “Mensen wonen daar fijn en we zien veel woningzoekers die binnen de wijk willen doorstromen naar een grotere woning. De vraag naar twee-onder-een-

De huizenmarkt in Meppel staat onder behoorlijke druk.

De huizenprijzen stegen in een jaar tijd met 15,3%, ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,2%. Meppel lijkt daarmee een van de meest dynamische regio’s van het noorden.

kapwoningen en vrijstaande woningen is daar heel groot, maar er komt maar weinig beschikbaar. Ik zie daar bij bezichtigingen regelmatig dezelfde gezichten voorbij komen.”

Ook bij specifieke woningtypes, zoals appartementen, is er voor kopers in Meppel weinig keuze. Ouderen die willen

Afgelopen kwartaal werden er 154 woningen te koop gezet,

doorstromen naar een gelijkvloers appartement lopen

54% meer dan een kwartaal eerder en 35% meer dan een jaar

daardoor bijvoorbeeld vast. Graafsma: “Er worden de laatste

geleden. Ondanks dat het grotere aanbod de druk wat laat

tijd wel wat meer appartementen aangemeld, maar dit zijn

zakken, werden woningen in het eerste half jaar nog steeds

vaak de kleinere appartementen voor starters. De 60-plusser

snel verkocht. Sybren Graafsma, registermakelaar bij Van

zoekt een ruim appartement met buitenruimte. Als er zo’n

Dorsten Makelaars in Meppel: “De vraag is groter dan het

woning vrijkomt, staan er tientallen belangstellenden op de

aanbod. Dat drijft de prijzen bij bepaalde woningtypes en in

stoep.” De cijfers van de NVM bevestigen dat beeld: in het

bepaalde wijken nog steeds op. Een afvlakking zien we wel,

afgelopen kwartaal werden slechts 21 appartementen te koop

maar vooral bij wat oudere woningen waar meer aan moet

gezet.

gebeuren.”

61

Oplopende prijzen De schaarste in populaire segmenten zorgt voor stijgende prijzen.

Volgens de NVM steeg de mediane transactieprijs in Meppel op jaarbasis met 15,3 procent, en met 8,5 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels op € 444.000. Tussenwoningen werden verkocht voor gemiddeld € 363.000. Dat is volgens Graafsma nog aan de lage kant: “Er zijn de laatste maanden veel kleinere, wat oudere woningen verkocht. Denk aan woningen van 70 m² uit de jaren zestig, die voor € 300.000 tot € 330.000 verkocht worden. Dat drukt het gemiddelde. Een degelijke tussenwoning in een wijk waar de vraag groot is vind je hier eigenlijk niet onder de € 425.000,-” Overbieden komt in Meppel daardoor nog vaak voor. In 76% van de gevallen wordt meer betaald dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedraagt gemiddeld 4,7%. Bij tussenwoningen en appartementen ligt dat respectievelijk op 6,0% en 7,1%. Dat heeft deels te maken met strategie: “Kopers gaan er inmiddels van uit dat ze moeten overbieden. Bij een woning van € 600.000,- wordt er daarom vaak € 30.000 tot € 50.000 meer betaald. Maar zetten we een woning te koop voor een realistisch bedrag, dan komen er geen kopers op af,” zegt Graafsma.

62

8.1 Meppel: expert aan het woord

Opvallend is dat ook op woningen in het hoogste segment

Nieuwbouw in voorbereiding

wordt overboden. “Woningen boven een miljoen verkopen

Op termijn moet nieuwbouw de markt meer lucht geven. De

hier eigenlijk heel goed en ook op dat segment wordt flink

herontwikkeling van de oude scheepswerf in Noordpoort

overboden. We zien daarbij vaak kopers die tussen 2006 en

moet bijvoorbeeld ruimte bieden aan bijna duizend

2012 voor hele gunstige prijzen een woning hebben gekocht

woningen, waaronder een fors aantal appartementen.

in nu populaire wijken. Die nemen, door een combinatie van

Positief, maar volgens Graafsma duurt het nog even voordat

aflossen en prijsstijging, soms wel 4 ton overwaarde mee

Meppelers daar de gevolgen van merken. “De bouw start

waardoor ze nu woningen in het hoogste segment kunnen

waarschijnlijk pas over een jaar of drie. Het effect op de

betalen.”

markt laat dus nog even op zich wachten.”

Het Almere van Zwolle Wat maakt Meppel zo aantrekkelijk? Volgens Graafsma is het een combinatie van ligging, bereikbaarheid en leefkwaliteit.

“Meppel is eigenlijk voor Zwolle wat Almere voor Amsterdam is. Het ligt heel centraal: mensen uit bijvoorbeeld het noorden of oosten die werken in het midden van het land, kiezen vaak voor Meppel omdat het goed bereikbaar is. Je zit in drie kwartier in Leeuwarden of aan de Duitse grens, en in iets meer dan een uur in Amsterdam. Daarnaast is het gewoon een fijne stad om te wonen: een gezellig, oud

Sybren Graafsma Register Makelaar

Van Dorsten makelaars Meppel

centrum waar veel georganiseerd wordt. Mensen zijn open en vriendelijk.”

63

64

8.2 Meppel in cijfers

Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Meppel 121 woningen verkocht. Dit is 16% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 32% meer dan in het eerste kwartaal van 2025. De meeste verkopen betroffen tweekappers (42 transacties) en tussenwoningen (32 transacties).

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Meppel kwamen dit kwartaal 154 woningen nieuw op de markt. Dat is een stijging van 54% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 35% ten opzichte van vorig jaar. Tweekappers (46) en vrijstaande woningen (33) werden het vaakst te koop gezet.

Bron: NVM / Brainbay

65

8.2 Meppel in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in Meppel lag dit kwartaal op

Kopers betaalden gemiddeld € 444.000 voor een woning in

€ 516.000. Dit is een stijging van 14,6% vergeleken met

Meppel. Dat is 8,5% meer dan in het eerste kwartaal van 2025

vorig jaar en 1,0% vergeleken met het vorige kwartaal. De

en 15,3% meer dan vorig jaar. De prijs per vierkante meter was

vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 3.751, wat een

€ 3.750, een stijging van 12,1% op jaarbasis en een stijging van

toename is van 13,9% op jaarbasis en 0,1% ten opzichte van

0,9% vergeleken met het eerste kwartaal van 2025.

het vorige kwartaal.

66

8.2 Meppel in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Meppel blijft krap, met een krapte-

In Meppel werd 76% van de woningen boven de vraagprijs

indicator van 1,9. Daarmee is de keuze voor kopers iets

verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de

ruimer geworden dan een kwartaal eerder, toen de indicator

uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 4,7%. Bij

op 1,5 stond. Toch is de markt nog steeds extreem krap. Pas

appartementen lag dit op 7,1%, met 71% van de woningen

vanaf een cijfer 5 is de markt meer in evenwicht.

verkocht boven de vraagprijs. Hoekwoningen worden met 92% het vaakst boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 6,6%.

67

De landelijke hypotheekmarkt Q2 2025

68

9. De hypotheekmarkt

De hypotheekmarkt is ook in het tweede kwartaal van 2025 gegroeid. In totaal werden er via Hypotheken Data Netwerk (HDN) 139.453 hypotheken aangevraagd, ruim 16% meer dan een jaar geleden en een fractie minder dan in het eerste kwartaal.

Aantal Hypotheekaanvragen

139.453 +16% ten opzichte van Q2 2024

Veruit de meeste aanvragen werden gedaan door kopers. De kopersmarkt was goed voor 85.604 aanvragen. In vergelijking met een jaar eerder is dat een stijging van 14%. Dat ligt in lijn met het groeiende aantal woningen dat werd verkocht via NVM-makelaars: er werden 15 % meer woningen verkocht in het tweede kwartaal dan een jaar eerder.

De stijging van het aantal hypotheekaanvragen is deels toe te

Aantal Hypotheekaanvragen door kopers

85.604

schrijven aan aanhoudende belangstelling voor wonen in de grote steden. In Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag lag het aantal aanvragen door kopers ruim 24 % hoger dan in het tweede kwartaal van 2024. Vooral in Utrecht was de groei fors: bijna 29%. In totaal werden er in deze regio’s bij elkaar opgeteld 11.513 aanvragen geregistreerd.

*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers

53.849

Bron: Hypotheek Data Netwerk

69

9. De hypotheekmarkt Woningwaarde en eigen geld

€ 29.731. De opstromer nieuwbouw legde echter 22% minder

De gemiddelde woningwaarde waarvoor een hypotheek

in dan een jaar eerder (€36.451).

werd aangevraagd, steeg ook en kwam dit kwartaal uit op € 508.720. De stijging ten opzichte van vorig jaar (+5 %) is

Starters en opstromers

duidelijk gematigder dan in voorgaande kwartalen. Toch

Starters vonden vaker een woning. Het aantal aanvragen van

blijven de absolute bedragen relatief hoog. In Utrecht lag de

starters met een hoger inkomen nam met 21 % toe, net als

gemiddelde waarde boven de zes ton.

het aantal opstromers. Ook jonge starters (onder de 35 jaar) waren goed vertegenwoordigd (+17%). De doorstroming op de

Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg van € 360.750 vorig

markt lijkt daarmee iets te verbeteren.

jaar naar € 372.420 in het afgelopen kwartaal (+3 %). Dat laat zien dat kopers behoorlijk veel overwaarde en eigen geld

Verhoging bestaande hypotheek populair

inleggen om een woning aan te kopen. Gemiddeld hadden

Ook de niet-kopersmarkt groeide. In totaal werden er bijna

kopers € 39.742 nodig. Een behoorlijk bedrag, maar gemiddeld

54.000 aanvragen gedaan voor het oversluiten of verhogen

genomen daalt het bedrag dat moet worden ingelegd om een

van de hypotheek. Daarbij ging het in 41.363 gevallen om

woning aan te kopen wel: dit kwartaal 4 % minder dan in het

een verhoging van de bestaande hypotheek. ‘Verbouwers’

tweede kwartaal van 2024.

vormden met meer dan 25.000 aanvragen het grootste klantprofiel binnen dit segment.

Tussen doelgroepen zijn de verschillen groot. Starters in het hoge segment legden in absolute zin het meeste eigen

Energiebesparende maatregelen

geld in. Zij moesten gemiddeld € 47.088 aan eigen middelen

Hoewel veel verhogingen worden gebruikt voor

inleggen om een woning te kunnen kopen. Bij doorstromers

woningverbetering, blijft het aandeel aanvragen waarin

nam het bedrag dat zij aan eigen middelen moeten inleggen

expliciet budget wordt gereserveerd voor verduurzaming

procentueel gezien het meest toe: met 10 %, tot gemiddeld

relatief laag. Van de niet-kopersmarkt was 12% van 70

de aanvragen bedoeld voor energiebesparende maatregelen, 4% minder dan een jaar eerder. Bij de kopersmarkt werd bij 14% gebruikgemaakt van energiebesparende maatregelen, een daling van 2% ten opzichte van Q2 2024.

Op de kopersmarkt werd wel een toename geregistreerd van aanvragen voor energiezuinige woningen met label A of hoger. De marktwaarde van een woning met energielabel A+++ steeg ook, met 9 %. Vorig jaar was een woning met dat label nog € 543.631 waard, inmiddels is dat € 590.941. Woningen met label G stegen 8% in waarde, maar in absolute zin wordt het verschil tussen woningen met een laag of hoog energielabel steeds groter. Een woning met label G was het afgelopen kwartaal gemiddeld € 448.949 waard, tegenover € 416.449 in Q2 2024.

De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.

E-mail: s.celik@hypotheekshop.nl Tel.: (020) 330 01 30 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.

71

72

11. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

Als nieuwbouwexperts bieden wij u:

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen.

Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639

www.vivantus-nieuwbouw.nl

73

74