Woningmarkt rapportage
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
Over deze rapportage
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt in Nederland.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De data over de huurmarkt zijn afkomstig van Pararius.
De landelijke woningmarkt
1.1 Trends op de landelijke woningmarkt
De woningmarkt in Nederland werd in het tweede kwartaal van 2025 een stuk ruimer. Bij NVM-makelaars werden ruim 52.000 woningen nieuw te koop gezet. Vergeleken met vorig jaar nam het aanbod met 21% toe. Door die toestroom liep ook het totaal aantal te koop staande woningen behoorlijk op: voor het eerst in twee jaar lag het actuele aanbod boven de 30.000. Ten opzichte van het eerste kwartaal betekende dat een stijging van 30%, al is een seizoensmatige opleving gebruikelijk.
Die toename van het aanbod maakte dat meer mensen een woning konden kopen. In totaal werden 42.000 woningen verkocht, 22% meer dan in het eerste kwartaal en 15% meer dan een jaar eerder.
Samenstelling van het aanbod verandert
De verruiming op de markt is mede het gevolg van uitponding, maar inmiddels komt ook nieuw aanbod op gang binnen andere segmenten. Daardoor verandert de samenstelling van wat er te koop staat. Appartementen blijven goed vertegenwoordigd, met 10.000 stuks aan het einde van het tweede kwartaal. Daarna volgen vrijstaande woningen (8.300).
Krapte houdt aan
Ondanks het hogere aanbod blijft de woningmarkt krap. De NVM krapte-indicator kwam uit op 2,3, vrijwel gelijk aan een kwartaal eerder. Dat betekent dat het aantal keuzemogelijkheden per woningzoekende nog altijd zeer beperkt is. Veel woningen worden snel verkocht, waardoor het tijdelijke overschot aan aanbod in de praktijk ook snel weer wordt ingelopen. Gemiddeld staan woningen slechts 27 dagen te koop, net zo lang als een jaar geleden. Tussenwoningen verkopen het snelst (24 dagen).
Vrijstaande woningen staan met gemiddeld 33 dagen het langst te koop.
Door de aanhoudende druk lopen verkoopprijzen nog altijd op.
De gemiddelde verkoopprijs steeg naar € 495.000, een stijging van 4% ten opzichte van het eerste kwartaal en 6,2% op jaarbasis.
Met deze prijs komt de markt dicht in de buurt van de grens van
een half miljoen. Dat de gemiddelde jaar-op-jaarstijging minder groot is, komt niet alleen doordat het aanbod ruimer wordt. De hoeveelheid kleine appartementen van mindere kwaliteit die dankzij uitponding worden aangeboden en verkocht, heeft ook invloed op de gemiddelde transactieprijs. De gemiddelde overbieding kwam uit op 5,6%.
Uitzondering in Amsterdam
Opvallend is dat de prijzen in vrijwel alle regio’s op jaarbasis stegen, behalve in Amsterdam. Daar lag de gemiddelde verkoopprijs 0,4% lager dan een jaar eerder. Dat betekent niet dat woningen in waarde zijn gedaald, maar dat er gemiddeld goedkopere woningen zijn verkocht. Er zijn veel meer appartementen op de markt gekomen, die doorgaans een lagere verkoopprijs hebben. Bovendien werden deze appartementen gemiddeld kleiner verkocht dan vorig jaar: gemiddeld 70 vierkante meter, vier meter minder dan in 2024.
In het oosten van het land namen de transactieprijzen het meest toe, met in sommige regio’s zelfs stijgingen van +15%.
De landelijke nieuwbouwmarkt
Steeds meer vraag naar kwaliteit en woonbeleving
Voor wie bouwen we eigenlijk? Deze vraag zou volgens Bouke Molenkamp, directeur Vivantus nieuwbouw en verhuur, best eens wat vaker gesteld mogen worden. Met de politieke focus op betaalbaar bouwen en de daarmee gepaard gaande scheefgroei tussen grondgebonden woningen en appartementen, wordt de vraagkant van de woningmarkt steeds minder goed bediend. En dat terwijl de vraag naar nieuwbouw onverminderd hoog is. Welke doelgroepen zien onze experts op de markt en waar liggen volgens hen kansen?
Makelaars signaleren een toenemende mismatch tussen vraag en aanbod. In het tweede kwartaal van 2025 werden opnieuw meer nieuwbouwwoningen in verkoop gezet: bijna 10.000, het hoogste aantal sinds 2020. Toch daalde het aantal verkopen. Molenkamp: “De interesse in nieuwbouw is enorm, maar steeds minder aspirant-kopers vinden een woning die bij hun woonbehoeften past. We zien een enorme vraag naar grondgebonden woningen, maar de productie hiervan blijft achter. Het
Nieuwbouw & Verhuur 2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Bouke Molenkamp
Directeur Vivantus
Vragen over deze analyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
aandeel appartementen neemt daarentegen toe, waardoor de samenstelling van het aanbod steeds eenzijdiger wordt.” Die eenzijdigheid zet de verkoopbaarheid van nieuwbouw onder druk. Appartementen zijn niet voor iedere doelgroep interessant. Starters, de beoogde doelgroep, kiezen vanwege lange bouwtijden minder snel voor nieuwbouw, zeker nu er in de bestaande bouw meer alternatieven beschikbaar zijn.
Kwaliteit boven kwantiteit
Dat er steeds meer kleine appartementen worden gebouwd is het gevolg van de hang naar aantallen en focus op betaalbaarheid. Molenkamp: “Door de strenge bouwregels en hogere kosten van materialen en arbeid nemen echter ook de bouwkosten toe, waardoor betaalbaarheid onder druk komt te staan. Dat versterkt de neiging om kleiner te bouwen. De scheefgroei in het aanbod is dus verklaarbaar, maar puur bouwen op aantallen vergroot op termijn de mismatch tussen vraag en aanbod nog meer.”
Wat willen kopers dan wél? Volgens Molenkamp zijn er verschillende doelgroepen met uiteenlopende voorkeuren, maar één trend licht hij uit: de toenemende belangstelling
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
voor rustige, groene woonomgevingen. De schaarste aan grondgebonden woningen in de stad, met name in Amsterdam, dwingt woningzoekenden hun blik te verruimen en hun woonwensen opnieuw te beoordelen.
Groene woonmilieus in opkomst
Molenkamp: “Kopers zoeken als vanzelfsprekend een passende woning op een goede locatie, maar die twee factoren gaan door prijsstijgingen steeds moeilijker samen. Zeker in Amsterdam, waar de meeste mensen in appartementen wonen. Jonge gezinnen zijn in een klein appartement bijvoorbeeld al snel ‘uit hun woning gegroeid’.
We zien dan dat bij een vervolgstap de woonkeuzes uiteenlopen. Er zijn nog steeds veel kopers die kiezen voor een appartement in de stad. Zij nemen vaak genoegen met een relatief klein woonoppervlakte, mits het appartement zeer efficiënt is ingedeeld. Een derde slaapkamer is bijvoorbeeld veel eerder een must dan een aantal jaren terug. Daarnaast zien we kopers die bewust kiezen voor meer ruimte, en de concessie doen op locatie. Willen zij doorstromen naar een grondgebonden woning met tuin, dan komen ze al gauw op een groeikern uit.
Wie die stap naar buiten de stad zet, wil daar wel iets voor terug, ziet Molenkamp. Vooral dertigers en jonge gezinnen kiezen dan bewust voor groen, rust en ruimte. “We zien dat groene, duurzame buitengebieden in populariteit toenemen, en dat woonmilieu en woonbeleving steeds zwaarder meewegen voor kopers. Mensen willen meer ruimte om zich heen, een grotere tuin, en de mogelijkheid om dicht bij de natuur te wonen. Daarnaast speelt de directe omgeving een grotere rol: toegang tot speeltuinen, parken, bossen en vaarwater is voor veel mensen een belangrijk criterium. Als het totaalplaatje klopt, zijn mensen zelfs bereid om wat verder van de stad af te wonen. “Dat is opvallend, want voorheen stond de afstand tot Amsterdam bijna altijd op plek één.”
Woonbeleving op één
Voorbeelden zijn er genoeg. Zo heb je BOSS en LOOV in Almere, Kwadijkerpark in Purmerend, De Krijgsman in Muiden, Buitenveen in Aalsmeer en het toekomstige De Veenhoven in Mijdrecht. Bestemmingen die door de bijzonderheid van de huidige ontwikkelingen meer in trek zijn dan enkele jaren terug. “Mensen kiezen bewust voor
2.1.
Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
sfeer, voor het idee van ‘wonen als beleving’, in plaats van een standaard (vinex)wijk. Juist in het buitengebied is ruimte voor meer karakter, en dat wordt gewaardeerd. Die waardering zie je terug in de belangstelling én de verkoopbaarheid.” De genoemde projecten hebben gemeen dat er veel aandacht is besteed aan het behoud van de bestaande, groene infrastructuur of dat dit in een vroeg stadium als prominent onderdeel is meegenomen. Molenkamp: “Dit geeft karakter en kwaliteit aan deze wijken.” “Kopers reageren hier zeer enthousiast op.”
Gezondheid als uitgangspunt
Volgens Molenkamp sluit de hang naar wonen in het groene buitengebied aan op een bredere maatschappelijke trend die de komende jaren verder zal doorzetten: de behoefte aan ‘wellness wonen’. Molenkamp: “Mensen zijn zich steeds bewuster van gezondheid, leefstijl en hun directe omgeving. Ze letten op voeding, op milieu, en ook op waar en hoe ze wonen. Daarnaast hebben mensen het drukker dan ooit, waardoor de behoefte aan rust toeneemt. Een woning is de
plek waar je dagelijks bent, daar begint het dus.”
Bij de keuze voor een nieuwbouwwoning draait het daarom steeds vaker om het geheel. Kopers stellen vragen als: ‘Wat is de sfeer van de wijk, hoe groen is het, is er speelruimte, hoe is de luchtkwaliteit, wat zie ik als ik uit het raam kijk?
Dat bepaalt of een woning aantrekkelijk is, en dat zijn precies de factoren die ontwikkelaars kunnen beïnvloeden.
“Gelukkig zien we steeds vaker dat de groenbehoefte erkend wordt en wordt meegenomen in gebiedsvisies en projectplannen”, zegt Molenkamp. Ook binnenstedelijk ziet hij kansen: “In Amsterdam is de discussie over bouwen op plekken met bestaand groen zeer actueel.” “Gelukkig zijn er inmiddels genoeg goede voorbeelden waarbij bestaand groen op een kwalitatief hoogwaardige manier in de projectplannen verwerkt is.”
Voordelen voor projectontwikkelaars
Een uitdaging daarbij blijft betaalbaarheid, iets wat door stijgende kosten en stapelende eisen onder druk staat.
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
“We zijn er echter van overtuigd dat woningen met kwaliteit en een hoge mate van toekomstbestendigheid in een prettige woonomgeving altijd de weg vinden naar de eindgebruiker.”
“Mits het totaalplaatje klopt, zijn kopers ook bereid te betalen”, zegt Molenkamp. “Juist door te kijken naar het totaalconcept, de woonbeleving en leefkwaliteit, kun je projecten ontwikkelen die én onderscheidend zijn én verkoopbaar blijven.”
Meer weten over doelgroepen en trends in de nieuwbouwmarkt? Neem contact op met Vivantus Nieuwbouw.
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
Er worden minder nieuwbouwwoningen verkocht, blijkt uit de meest recente cijfers van NVM. In het tweede kwartaal van 2025 werden 6.700 nieuwbouwwoningen verkocht, 400 minder dan in 2024. Dat is opvallend, want er stonden juist meer nieuwbouwwoningen te koop. Aan het einde van het tweede kwartaal waren er 16.300 op de markt, 2.000 meer dan eind Q1. Dat er minder nieuwbouwwoningen verkocht worden, komt doordat het aanbod minder goed aansluit bij woonwensen, concluderen makelaars.
Het afgelopen kwartaal bestond bijna de helft van het verkochte nieuwbouwaanbod uit appartementen. Dat was een jaar eerder nog een derde van alle verkopen. Het aantal verkochte woonhuizen daalde van 4.500 naar 3.150 woningen. En juist de vraag naar dat type woning is heel groot. Welk type woning er verkocht wordt, wordt dus gestuurd door het beschikbare aanbod. Dat blijkt ook wanneer het aanbod wordt uitgesplitst naar looptijd en type. 60% van de appartementen die te koop staan, zijn al langer dan 3 maanden in aanbod. Bij woonhuizen is dat anders. Van bijvoorbeeld de tussenwoningen staat slechts 36% al langer dan 3 maanden te koop. Die worden dus sneller verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Woonoppervlakte wordt kleiner
Een ander groot verschil is de gemiddelde woonoppervlakte van het aanbod. Nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner. Appartementen van 90m2 worden een stuk minder verkocht, terwijl de verkoop van appartementen kleiner dan 70m2 juist toenam. Ruimere woonhuizen zijn ook een stuk minder aanbod.
Kleinere appartementen zijn geschikt voor een beperkte doelgroep, voornamelijk starters. Juist die doelgroep kiest steeds vaker voor bestaande bouw wegens een groeiend aanbod aan appartementen door uitponding.
Woningen worden duurder
De verandering van de samenstelling werkt door in de verkoopprijzen. De mediane verkoopprijzen zijn stabiel gebleven op € 475.000,-, maar dat getal behoeft meer uitleg.
Doordat woningen steeds kleiner worden, stijgt de gemiddelde verkoopprijs niet verder, terwijl woningen wel degelijk duurder worden. Dat is te zien als we kijken naar de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter: die steeg met 8,9% naar
€ 5.040,-. Dat is een prijsrecord.
Nieuwbouw vs. bestaande bouw
De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning is op dit moment lager dan bestaande bouw, waar de gemiddelde verkoopprijs op € 495.000,- ligt. Er komen echter nog behoorlijk wat kosten bij om de nieuwbouwwoning af te maken, gemiddeld zo’n 12%. Denk aan meerwerkopties, het installeren van een badkamer en keuken en het leggen van een vloer. Daardoor is een nieuwbouwwoning ook in absolute zin niet goedkoper.
Prijzen tussen nieuwbouw en bestaande bouw zijn daarnaast ook moeilijk te vergelijken, omdat de samenstelling en oppervlakte van elkaar verschilt. Gemiddeld gezien zijn bestaande bouw woningen 11m2 groter dan nieuwbouwwoningen. Bestaande bouw bestaat bovendien voor een groter deel uit vrijstaande woningen.
Lokale trends Amsterdam
Q2 2025
Tijdelijke verruiming op Amsterdamse woningmarkt
De woningmarkt in Amsterdam is in beweging. Door een verkoopgolf van voormalige huurwoningen is het aanbod flink toegenomen en vinden meer mensen een nieuwe woning. Toch is de markt volgens Rick Bond, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam-West, nog verre van in balans. De markt blijft krap en de toename is slechts tijdelijk, waarschuwt hij.
De toename in aanbod heeft een merkbaar effect op de doorlooptijd. In het eerste kwartaal van dit jaar lag de gemiddelde verkooptijd op 24 dagen, dat is inmiddels 34 dagen.
Bond: “We merken echt dat het langer duurt om een woning te verkopen. De markt is daarnaast minder voorspelbaar.
Soms krijgen we drie bezichtigingsaanvragen, soms acht, met uitschieters naar dertig bezichtigingen. Het is ook niet meer vanzelfsprekend dat er meerdere biedingen worden gedaan.”
Ontoegankelijke markt
In het tweede kwartaal van 2025 werden 3.968 woningen te koop gezet, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is 22% meer dan een jaar eerder en zelfs 52% meer dan in het eerste kwartaal. Ook het aantal transacties neemt toe. In het tweede kwartaal wisselden 2.703 woningen van eigenaar, 16 procent meer dan een jaar geleden en 27 procent meer dan het kwartaal ervoor.
De cijfers van de NVM geven positieve signalen, maar van een gezonder wordende woningmarkt kunnen we volgens Bond nog niet spreken. “De markt is in beweging, maar we moeten dat niet verwarren met herstel of balans. Er is nog steeds enorme krapte. Het aantal woningen dat per koper beschikbaar is, is gestegen van gemiddeld 2,4 naar ruim 3. Dat lijkt veel, maar dat valt in de praktijk tegen. Er zijn kopers die pas na 8 bezichtigingen een woning vinden die aan hun wensen voldoet. Dat huis is dan vaak net een huis waar ook anderen enthousiast over zijn, waardoor kopers nog steeds vaak naast de aankoop grijpen.”
3.1 Amsterdam: expert aan
Dat het voor kopers moeilijk blijft om de juiste woning te vinden, komt onder andere door de samenstelling van het aanbod. Veel woningen die op de markt komen zijn klein, terwijl de gemiddelde verkoopprijs op € 607.000 ligt. De vierkante meterprijs bedraagt ruim € 8.000. Dat maakt het voor mensen met een kleiner budget lastig om te concurreren.
Ook de hoge erfpacht vormt voor veel kopers een obstakel, zeker nu veel erfpachtcanons aflopen en niet iedere woningeigenaar is overgestapt op eeuwigdurende erfpacht. Bond: “Voor elke duizend euro erfpacht per jaar kun je twintig tot vijfentwintigduizend euro minder lenen. Kopers zijn zich hier vaak totaal niet van bewust. Dat maakt het moeilijker om een geschikte woning te vinden.”
Tijdelijke toename
Een structurele oplossing voor de nog altijd krappe woningmarkt lijkt voorlopig niet in zicht. De recente stijging van het aanbod is vooral het gevolg van de uitponding van voormalige huurwoningen, waarbij beleggers hun bezit van de hand doen.
3.1 Amsterdam expert aan het woord
“Beleggers verkopen hun bezit, vaak in grotere aantallen tegelijk. Dat zorgt nu voor extra aanbod, maar dat effect is tijdelijk. Alle tijdelijke huurcontracten lopen uiterlijk medio 2026 af, daarna is de uitpondingsgolf voorbij. Er worden niet genoeg nieuwe woningen gebouwd om dit op te vangen. Mijn verwachting is dat het aanbod daarna weer terugloopt en de markt weer krapper wordt. De verruiming die we nu zien zal niet zorgen voor structurele verandering.”
NVM makelaar
Amsterdam West
Rick Bond
Hoekstra & Van Eck Makelaars
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
De Amsterdamse woningmarkt veert op. In het tweede kwartaal van 2025 werden 2.703 woningen verkocht, een stijging van 27% ten opzichte van het eerste kwartaal. Ook op jaarbasis nam het aantal transacties toe, met een groei van 16% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. De meeste transacties betroffen appartementen: 2.396 stuks, een toename van 25% op kwartaalbasis en 18% op jaarbasis.
Aantal te koop gezet
Er werden dit kwartaal 3.968 woningen nieuw te koop gezet, een stijging van 52% ten opzichte van het eerste kwartaal.
Op jaarbasis steeg het aantal te koop gezette woningen met 22%. Het nieuwe aanbod bestond voor het grootste deel uit appartementen. Dit waren er 3.443, een stijging van 50% ten opzichte van een kwartaal eerder en 25% meer dan vorig jaar. Er werden 333 tussenwoningen te koop gezet, een stijging van 74% ten opzichte van Q1. Bij tweekappers en vrijstaande woningen zien we zelfs een verdubbeling van het aanbod ten opzichte van vorig jaar. Dat is best opmerkelijk voor Amsterdam. In absolute aantallen maakt dit aanbod echter maar 13% uit van totale aanbod, tegenover 87% appartementen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam uit op € 715.000, een daling van 1,8% op jaarbasis en stijging van 1,6% ten opzichte van een kwartaal eerder. De vierkante meterprijs steeg licht: van € 7.990 naar €7.997 (+0,4% kwartaal-op-kwartaal, +2,6% op jaarbasis).
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs daalde naar € 607.000, een afname van 0,4% ten opzichte van vorig jaar. Vergeleken met een kwartaal eerder ligt de transactieprijs 4,7% hoger. De prijs per vierkante meter kwam uit op € 8.539. Dat is 4,1% meer dan een kwartaal eerder en 2,5% meer dan vorig jaar. Dit is een duidelijke indicatie van de toename in kleinere (voormalige huur)woningen op de markt.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De krapte-indicator steeg in een jaar van 2,3 naar 3,1. Dat betekent dat kopers gemiddeld uit iets meer woningen konden kiezen dan een jaar eerder. De markt blijft krap, maar het aanbod groeit langzaam. Vorig kwartaal stond de indicator op 2,6.
Boven vraagprijs verkocht
In Amsterdam werd 80% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is iets meer dan in het eerste kwartaal (77%). Het gemiddelde verschil tussen vraag- en verkoopprijs steeg van 6,7% vorig kwartaal naar 7,8% dit kwartaal. Appartementen springen eruit met 82% boven de vraagprijs verkocht, tegen een gemiddeld prijsverschil van 8,2%.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Aalsmeer
Woningmarkt Aalsmeer in beweging: meer aanbod, stijgende prijzen
De woningmarkt in Aalsmeer is in beweging. In het tweede kwartaal van 2025 werden er meer woningen te koop gezet en verkocht. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde verkoopprijs met 8,2 procent op jaarbasis.
De gemeente Aalsmeer ligt in de Metropoolregio Amsterdam, een van de meest krappe woningmarktgebieden van Nederland. Dat maakt ook Aalsmeer geliefd onder woningzoekers, al is de krapte hier wat minder promiment dan in Amsterdam of Amstelveen, ziet Danielle Hartog, makelaar bij Brockhoff Makelaars in Amstelveen.
“Woningen in Aalsmeer verkopen net wat minder makkelijk dan in Amstelveen. Dat verschil komt vooral door de ligging. Aalsmeer ligt iets verder van Amsterdam en heeft geen internationale scholen. In Amstelveen zijn daardoor juist veel expats actief. Aalsmeer lijkt voor die groep minder aantrekkelijk.” Toch ziet Van Hartog dat woningzoekers, zodra ze eenmaal bekend zijn met de voordelen van Aalsmeer, hun blik verbreden. “Onbekend maakt ook onbemind. Aalsmeer biedt veel leefruimte en mogelijkheden, en dat maakt het absoluut de moeite waard om te overwegen. We wijzen kopers daar graag op.”
De overloop vanuit omliggende gebieden en de lokale vraag vertalen zich in relatief hoge woningprijzen. Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld € 659.000,-, ruim boven het landelijk gemiddelde.
4.1 Aalsmeer: expert aan het woord
Aantrekkelijk voor diverse doelgroepen
Voor wie ruimte zoekt buiten de stad, is Aalsmeer een logische keuze. De afgelopen jaren is de gemeente flink gegroeid, onder meer door nieuwbouwprojecten in het gebied tussen Amstelveen en Aalsmeer. Daardoor vervaagt de grens tussen de twee steden en fungeert Aalsmeer meer als een buitenwijk van Amstelveen. Ook op het gebied van infrastructuur is er veel gebeurd, zoals de doortrekking van de sneltram naar Uithoorn. En ook Schiphol speelt een rol:
maatregelen zoals het beperken van nachtvluchten hebben geleid tot minder geluidsoverlast.
Door de ontwikkelingen sluit Aalsmeer beter aan op de wensen van woningzoekers die een grotere woning willen met een goede bereikbaarheid richting Amsterdam. Hartog: “Aalsmeer sluit goed aan op de levensfase van gezinnen.
Waar het aanbod in Amsterdam vooral uit appartementen bestaat, zien we in Aalsmeer juist een gevarieerd aanbod aan woningen. Dat zijn echt leuke woningen: veel nieuwbouw en woningen die in de typisch jaren ‘30 stijl zijn gebouwd. Er is hier voor ieder wat wils.”
Evenwichtige verdeling van woningen
De data van de NVM bevestigen dat beeld. Het woningaanbod bestaat uit een evenwichtige verdeling van tussenwoningen, hoekwoningen en tweekappers. En het aanbod groeit, waardoor woningzoekenden iets meer te kiezen hebben. In het tweede kwartaal van 2025 werden 93 woningen te koop gezet, een stijging van 10 procent op jaarbasis en 74 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Er werden 68 woningen verkocht, 13 procent meer dan een jaar eerder en 47 procent meer dan in het eerste kwartaal.
Kortom: Aalsmeer heeft kopers veel te bieden. Volgens Van Hartog liggen er dan ook kansen om Aalsmeer nog beter op de kaart te zetten. “Het zou Aalsmeer kunnen helpen om zich iets sterker te profileren. Er is een gevarieerd woningaanbod, een gezellig centrum en het heeft de gunstige ligging dichtbij Amstelveen en Hoofddorp. Het is een fijne plek om te wonen met een rustige sfeer, terwijl je toch binnen korte tijd in omliggende steden bent.” 4.1 Aalsmeer: expert aan het woord
Daarnaast liggen de prijzen nog wat lager dan in omliggende gemeenten, waardoor kopers meer huis voor hun geld krijgen. Gemiddeld betalen kopers € 5.119 per vierkante meter. In Amstelveen liggen de vierkantemeterprijzen bijna € 1.000 hoger. In Amsterdam ligt de vierkantemeterprijs zelfs ruim € 3.000 hoger.
Danielle Hartog NVM Makelaar Brockhoff Makelaars
Amstelveen
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Aalsmeer 68 woningen verkocht. Dat is 47% meer dan in het eerste kwartaal van 2025 en 13% meer dan vorig jaar.
Aantal te koop gezet
In Aalsmeer werden dit kwartaal 92 woningen te koop gezet. Dat is 74% meer dan een kwartaal eerder en 10% meer dan vorig jaar.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam dit kwartaal uit op € 951.000. Dat is een stijging van 7,4% op jaarbasis en een stijging van 1,3% ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 5.497, een stijging van 6,5% op jaarbasis. Ten opzichte van vorig kwartaal is de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter gelijk gebleven.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 659.000 voor een woning in Aalsmeer. Dat is 8,1% meer dan een jaar geleden en 7,2% meer dan in het eerste kwartaal van 2025. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.119, een stijging van 4,2% op jaarbasis en een daling van 4,2% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
4.2 Aalsmeer in cijfers
Krapte-indicator
De krapte op de woningmarkt in Aalsmeer nam iets af. De krapte-indicator steeg van 2,8 in het eerste kwartaal naar 3,1 dit kwartaal. Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze hadden uit iets meer woningen, maar de markt blijft krap.
Boven vraagprijs verkocht
In Aalsmeer werd 61% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is gelijk aan het eerste kwartaal van 2025Het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 2%. Appartementen sprongen eruit, met 100% boven de vraagprijs verkocht en een gemiddeld verschil van 6,7%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Utrecht
Woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap, ondanks groeiend
aanbod
De woningmarkt in Utrecht behoort nog altijd tot de meest overspannen markten van Nederland. Woningen worden snel verkocht, en in de meeste gevallen ruim boven de vraagprijs. Tegelijkertijd ziet Erik Bosman, algemeen directeur, makelaar en taxateur bij Beumer Makelaars in Utrecht, wel wat veranderen. Het aanbod is behoorlijk toegenomen en het aantal bezichtigingen per woning loopt terug.
De meest recente cijfers van de NVM laten goed zien hoe krap de woningmarkt in Utrecht is. Kopers hebben gemiddeld keuze uit minder dan twee woningen, en nieuw aanbod is gemiddeld binnen 22 dagen weer van de markt. Bij negen op de
tien woningen wordt boven de vraagprijs geboden, gemiddeld 13,8 procent meer. “De krapte in Utrecht is structureel,” zegt Bosman. “Dat leidt nog steeds tot flinke overbiedingen en gekte.”
De aanhoudende schaarste vertaalt zich ook in stijgende prijzen. De mediane transactieprijs kwam in het tweede kwartaal uit op € 569.000, een stijging van 3,7 procent ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde prijs per vierkante meter lag op € 6.611,- 4,6 procent hoger dan een jaar geleden.
Toenemend aanbod
Bosman: “De structurele krapte op de woningmarkt drijft prijzen al jaren op en dit zal nog een aantal jaar zo blijven. Toch is er iets bijzonders gaande. We zien namelijk aan de cijfers een toename in het aantal woningen dat te koop komt en de markt voor kopers positief beïnvloeden.” Het aantal te koop gezette woningen nam in een jaar tijd met 26 procent toe. Ook het totale aanbod ligt fors hoger: 671 woningen eind juni, een stijging van 46 procent ten opzichte van vorig jaar.
Net als in andere steden is die toename vooral toe te schrijven aan het uitponden van voormalige huurwoningen. Bosman: “Zodra een huurder vertrekt, worden woningen niet meer opnieuw verhuurd, maar verkocht. Dat geldt in de stad Utrecht vooral voor appartementen, maar regiobreed worden ook veel eengezinswoningen uitgepond.”
Dat zorgt ervoor dat kopers in ieder segment iets meer te kiezen hebben. Het directe effect daarvan is een afname van het aantal belangstellenden per woning. Bosman: “We merken duidelijk dat er minder bezichtigingsaanvragen worden gedaan.
Het beeld van twintig bezichtigingen of meer per woning is regiobreed inmiddels eerder uitzondering dan regel.”
Veranderingen blijven onder de oppervlakte
De verandering in de markt leidt nog niet tot een ander sentiment onder kopers. Bosman: “Onder de oppervlakte zien we wel zaken veranderen, maar het beeld dat kopers over de woningmarkt hebben is nog hetzelfde. Kopers houden vast aan het idee dat er hevige concurrentie is en ze zonder
5.1 Utrecht expert aan het woord
enorme overbiedingen achter het net vissen. Dit is ook nog steeds de orde van de dag; veel biedingen zitten ruim boven de vraagprijs. Wel zien we dat de verkoopprijzen dusdanig hoog zijn en bieders mede hierdoor langzamerhand terughoudender worden. Het aantal bezichtigingen loopt terug waardoor het aantal biedingen ook afneemt.”
Volgens Bosman is het een kwestie van tijd voordat die mismatch verdwijnt. “Kopers zullen zich uiteindelijk wel realiseren dat er meer aanbod is en ver overbieden niet altijd meer nodig is. Zodra dat sentiment kantelt, zal het leiden tot minder overbieden en iets langere verkooptijden.” Dat betekent overigens niet dat de markt als geheel afkoelt: de fundamentele krapte blijft voorlopig bestaan. Maar onder de oppervlakte verschuift er wel degelijk iets.
Erik Bosman Directeur en RM RT makelaar
Beumer Utrecht
5.2 Utrecht in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Utrecht 1.270 woningen verkocht. Dat is 24% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 37% meer dan een kwartaal eerder. Appartementen waren het meest verkochte woningtype met 725 transacties, gevolgd door tussenwoningen (388) en hoekwoningen (106).
Aantal te koop gezet
In Utrecht werden dit kwartaal 1.529 woningen nieuw te koop gezet. Dat is een stijging van 35% ten opzichte van het vorige kwartaal en 26% meer dan een jaar geleden. Het grootste deel van het aanbod bestond uit appartementen en tussenwoningen: er werden 846 appartementen en 473 tussenwoningen aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Utrecht kwam dit kwartaal uit op € 555.000. Dat is 3,6% hoger dan een jaar geleden en 2,4% meer dan in het eerste kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 4,8% op jaarbasis en 0,6% ten opzichte van het vorige kwartaal, tot € 5.912.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 569.000 voor een woning in Utrecht. Dit is 3,7% meer dan vorig jaar en 1,0% meer dan in het vorige kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter bedroeg € 6.611, wat een stijging is van 4,6% op jaarbasis en 2,7% ten opzichte van het eerste kwrataal van 2025.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Utrecht blijft krap, met een krapteindicator van 1,6. Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan twee woningen. Kopers hebben net zoveel keuze als in het eerste kwartaal van 2025.
Boven vraagprijs verkocht
In Utrecht werd 89% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 13,8%. Appartementen en tussenwoningen werden in respectievelijk 88% en 92% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen lag het verschil tussen verkoopprijs en vraagprijsop 14,6%, bij appartementen op 14%.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Zaanstad Q1 2025
Zaanse woningmarkt weer in beweging, maar prijzen blijven hoog
De woningmarkt in de Zaanstreek kwam in het tweede kwartaal van 2025 verder in beweging. Er kwamen opnieuw aanzienlijk meer woningen op de markt, waardoor kopers iets meer keuze hebben dan een paar maanden geleden. Hoewel de vraag groot blijft en de markt krap, zorgt extra aanbod voor iets meer rust op de markt. In totaal werden er in het tweede kwartaal 525 woningen te koop gezet, 11% meer dan een jaar eerder en 32% meer dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Die toename leidde ertoe dat het aantal te koop staande woningen eind juni bijna een kwart hoger lag dan drie maanden eerder. Het extra aanbod
bestaat niet alleen uit appartementen, maar uit een mix van woningtypes. Kopers hebben dus meer te kiezen.
Gedragsverandering bij kopers
Volgens Richard van Meeteren, kantoormanager en makelaar bij Thijssen Makelaardij in Zaandam, leidt het grotere aanbod tot meer rust op de markt. Van Meeteren: “Het duurt tegenwoordig net wat langer voordat woningen verkocht zijn. De gemiddelde verkooptijd bleef volgens de NVM gelijk op dertig dagen, maar dat klopt niet helemaal met wat ik in de praktijk ervaar. Woningen die langer te koop staan, worden vaak tijdelijk van de markt gehaald en later opnieuw aangeboden tegen een lagere prijs. Dat zou de geregistreerde verkooptijden kunnen beïnvloeden.”
Druk blijft bestaan
De verruiming van het aanbod betekent echter niet dat de krapte minder wordt. NVM-cijfers laten zien dat kopers keuze hebben uit 2,3 woningen en dat ruim 80% van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. Overbieden blijft de norm
en zowel kopers als makelaars houden daar rekening mee. Van Meeteren: “Wordt een woning te hoog geprijsd, dan krijgen we nauwelijks bezichtingsaanvragen. Zo kan het zijn dat een woning met een vraagprijs van € 400.000 niet verkocht wordt, maar diezelfde woning met een vraagprijs € 390.000 uiteindelijk voor meer verkocht wordt dan € 400.000.”
Volgens cijfers van de NVM wordt gemiddeld 5,8% overboden. In de praktijk ziet Van Meeteren dat percentage teruglopen. Van Meeteren: “5,8% vind ik veel. Wij verkopen vrijwel al ons aanbod boven de vraagprijs, maar dat gaat nu vaak om een paar duizend euro. Ik vermoed dat in de cijfers van de NVM uitschieters het cijfer omhoogtrekken.”
Volgens Van Meeteren heeft dat deels te maken met een stukje bewustwording. Stevig overbieden gebeurde voorheen voornamelijk door kopers uit Amsterdam, die daar een woning hadden verkocht en een behoorlijke overwaarde meenamen naar de Zaanstreek. “We zien dat die kopers nu meer inzicht
hebben in de markt. Amsterdammers nemen vaker een aankoopmakelaar in de arm en bieden daardoor minder vaak bizar hoge bedragen. Daardoor liggen de biedingen van Amsterdammers en Zaankanters wat dichter bij elkaar dan eerder.”
Prijzen zullen doorstijgen
Van Meeteren verwacht dat de woningmarkt de komende periode verder in beweging blijft en dat de prijzen ondanks de ruimere markt wel blijven stijgen. “De vraag is groot en het aanbod te krap. Ik verwacht voor dit jaar dat er zeker nog 6 tot 9% bij komt.” Daarvoor is ruimte genoeg op de Zaanse markt, want prijzen zijn relatief laag. Met een gemiddelde transactieprijs van € 440.000 zijn kopers nog altijd een stuk goedkoper uit dan in Amsterdam.
Richard van Meeteren
Makelaar en kantoormanager
Thijssen Makelaardij
6.2 Zaanstad in cijfers
Aantal transacties
In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Zaanstad 423 woningen verkocht. Dat is 19% meer dan het vorige kwartaal en 7% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Appartementen (129 transacties) en tussenwoningen (124 transacties) werden het meest verkocht.
Aantal te koop gezet
In totaal werden er dit kwartaal 525 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 32% meer dan in het eerste kwartaal van 2025 en 11% meer dan een jaar geleden. De grootste procentuele stijging van het aantal te koop gezette woningen ten opzichte van een jaar eerder werd gemeten bij vrijstaande woningen (+32%). Net als in veel andere steden stijgt ook het aantal te koop staande appartementen. In totaal werden er 154 appartementen te koop gezet, 22% meer dan vorig jaar.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Zaanstad kwam dit kwartaal uit op € 492.000. Dat is een stijging van 1,2% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 3,1% ten opzichte van een jaar geleden. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.540, een stijging van 5,5% op jaarbasis en 2,1% meer dan in het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 440.000, een stijging van 1,6% ten opzichte van vorig jaar. In vergelijking met het vorige kwartaal daalde de transactieprijs met 1,8%. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 4.743, wat 7,7% hoger is dan een jaar geleden en 1,9% meer dan in het eerste kwartaal van 2025.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
6.2 Zaanstad in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Zaanstad is nog steeds krap, al is er sprake van enige verruiming. De krapte-indicator steeg naar 2,3, ten opzichte van 2,2 in het vierde kwartaal. Dit betekent dat het aantal woningen waaruit kopers konden kiezen nagenoeg gelijk is gebleven.
Boven vraagprijs verkocht
In Zaanstad werd 81% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs lag gemiddeld op 5,8%. Op tussenwoningen werd het vaakst overboden (86%) en ook nog eens met hoogste percentage boven de vraagprijs (6,8%).
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Eindhoven
Woningmarkt in Eindhoven blijft overspannen
De woningmarkt in Eindhoven is behoorlijk overspannen.
In het tweede kwartaal van 2025 kwamen 875 woningen op de markt, 50 procent meer dan een kwartaal eerder.
Toch is er, zelfs met zoveel extra aanbod, nog geen enkel teken van afkoeling. Onder andere expats zorgen ervoor dat de markt op slot blijft.
De hoge druk op de markt vertaalt zich in sterk oplopende prijzen. De gemiddelde transactieprijs steeg in het afgelopen kwartaal naar € 497.000, een stijging van 12% ten opzichte van een jaar eerder. Een forse toename, ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,2%. “Er is gewoon echt veel vraag naar woningen”, zegt Pieter Adelaars, makelaar bij Hendriks
Makelaardij in Eindhoven. “Zetten we 100 appartementen te koop, dan verkopen we er ook honderd.”
Expats domineren de markt
Een van de oorzaken van de aanhoudende druk is de aanwezigheid van expats. Volgens CBS-cijfers uit 2024 komen er jaarlijks duizenden internationale inwoners bij in Eindhoven. Een aanzienlijk deel daarvan belandt uiteindelijk op de koopmarkt, ziet Adelaars. “We zien veel expats die zich hier met hun gezin willen vestigen en op zoek gaan naar een koopwoning, maar ook expats die een koopwoning zien als investering en weer te koop zetten als ze vertrekken.
We zien expats vooral bij woningen die af zijn, niet bij woningen die ouder zijn of waar wat aan moet gebeuren.
Nieuwbouwwoningen zijn bij deze groep ook populair”, zegt Adelaars. Expats zijn daarin grote concurrentie voor lokale kopers, ook zij lopen kluswoningen het liefst voorbij. Adelaars: “Daarin is
echt een verschuiving gaande. Kopers van nu willen alles direct, niet pas morgen. Als er nog geklust moet worden aan een huis, haken kopers een stuk sneller af dan zo’n tien jaar geleden. En dat is iets van alle leeftijden, we zien dat bij starters maar ook bij vijftigplussers. Voor grote verbouwingen hebben kopers in hun drukke bestaan gewoon geen tijd meer.”
Meer kopers vallen buiten de boot
De krapte en hevige concurrentie op de markt zorgen ervoor dat bepaalde doelgroepen niet meer aan bod komen. Zo vallen jongere kopers of kopers met een klein budget steevast buiten de boot. Adelaars: “Voor twee ton koop je in Eindhoven niets meer. Vanaf € 250.000 lukt het misschien nét. Daar komt bij dat de huurmarkt volledig is weggevallen. We worden regelmatig gebeld of we een huurwoning beschikbaar hebben, maar die zijn er gewoon niet, en verwachten we op korte termijn ook niet.
Deze woningzoekers zitten gewoon vast.”
7.1 Eindhoven: expert aan het woord
Overbieden blijft beperkt
Opvallend genoeg leidt de hoge druk op de markt niet tot extreme biedingen. In Eindhoven blijft het verschil tussen vraag- en verkoopprijs relatief bescheiden. In 66 procent van de transacties wordt boven de vraagprijs verkocht, met gemiddeld 3,5 procent verschil tussen vraagprijs en transactieprijs. Hoe dat kan? Volgens Adelaars heeft dat vooral te maken met de manier waarop woningen worden aangeboden. Adelaars: “We houden hier niet standaard rekening met overbiedingen van 10%, zoals dat in de randsteden wel het geval is.”
Stijgende prijzen lijken waarschijnlijk
Van afkoeling is dus nog lang geen sprake. “Voorlopig zullen de prijzen nog even doorstijgen, maar als salarissen niet mee-stijgen, houdt het een keer op,” zegt Adelaars. Die ontwikkeling is volgens hem niet los te zien van het bredere
economische klimaat. “Als het bijvoorbeeld met ASML
minder gaat, kan dat ook een grote impact hebben op de woningmarkt.”
Voorlopig blijft de vraag echter groot en het aanbod beperkt.
De druk op de woningmarkt mag dan iets verschuiven, maar ontspanning is nog ver te zoeken.
Pieter Adelaars
Kantoormanager / Makelaar / Taxateur
Hendriks Makelaardij Eindhoven
7.2 Eindhoven in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Eindhoven 707 woningen verkocht. Dit is 20% meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar en 28% meer dan vorig kwartaal. Vooral tussenwoningen (219 transacties) en appartementen (299 transacties) werden veel verkocht. Het aantal appartementen steeg met 42% ten opzichte van het jaar ervoor.
Aantal te koop gezet
In Eindhoven kwamen dit kwartaal 875 woningen nieuw op de markt. Dit zijn er 50% meer dan vorig kwartaal en 31% meer dan vorig jaar. Tussenwoningen (289) en appartementen (350) werden het meest aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Eindhoven lag dit kwartaal op € 523.000. Dit is een stijging van 3,0% ten opzichte van vorig jaar en 1,1% meer dan vorig kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg gemiddeld € 4.698. Dat is 8,1% meer dan een jaar geleden en 2,3% meer dan vorig kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 497.000,- voor een woning in Eindhoven. Dat is 12% meer dan vorig jaar en 5,8% meer dan in het eerste kwartaal. De prijs per vierkante meter lag op € 4.824. Dat is een stijging van 7,3% op jaarbasis en 2,8% meer dan vorig kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Eindhoven in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Eindhoven is behoorlijk krap. De krapteindicator staat in het eerste kwartaal op 1,8. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan 2 woningen. Kopers hebben dit kwartaal iets meer keuze dan een kwartaal eerder, toen de indicator op 1,6 stond.
Boven vraagprijs verkocht
In Eindhoven werd 66% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld werd er 3,5% meer betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen werd het meest overboden, met 5,9%.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Meppel Q2 2025
Meer aanbod in Meppel, maar druk op woningmarkt houdt aan
De huizenmarkt in Meppel staat onder behoorlijke druk. De huizenprijzen stegen in een jaar tijd met 15,3 procent, ruim boven het landelijk gemiddelde van 6,2 procent. Meppel lijkt daarmee een van de meest dynamische regio’s van het noorden.
Afgelopen kwartaal werden er 154 woningen te koop gezet, 54 procent meer dan een kwartaal eerder en 35 procent meer dan een jaar geleden. Ondanks dat het grotere aanbod de druk wat laat zakken, werden woningen in het eerste half jaar nog steeds snel verkocht. Sybren Graafsma, registermakelaar bij Van Dorsten Makelaars in Meppel: “De vraag is groter dan het aanbod. Dat drijft de prijzen bij bepaalde woningtypes en in bepaalde wijken nog steeds op. Een afvlakking zien we wel, maar vooral bij wat oudere woningen waar meer aan moet gebeuren.”
Grote druk in populaire wijken
Met name in populaire wijken zoals Berggierslanden en Nieuwveense Landen is de krapte nog structureel voelbaar. Graafsma: “Mensen wonen daar fijn en we zien veel woningzoekers die binnen de wijk willen doorstromen naar een grotere woning. De vraag naar twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen is daar heel groot, maar er komt maar weinig beschikbaar. Ik zie daar bij bezichtigingen regelmatig dezelfde gezichten voorbij komen.”
Ook bij specifieke woningtypes, zoals appartementen, is er voor kopers in Meppel weinig keuze. Ouderen die willen doorstromen naar een gelijkvloers appartement lopen daardoor bijvoorbeeld vast. Graafsma: “Er worden de laatste tijd wel wat meer appartementen aangemeld, maar dit zijn vaak de kleinere appartementen voor starters. De 60 plusser zoekt een ruim appartement met buitenruimte. Als er zo’n woning vrijkomt, staan er tientallen belangstellenden op de stoep.” De cijfers van de NVM bevestigen dat beeld: in het afgelopen kwartaal werden slechts 21 appartementen te koop gezet.
Oplopende prijzen
De schaarste in populaire segmenten zorgt voor stijgende prijzen.
Volgens de NVM steeg de mediane transactieprijs in Meppel op jaarbasis met 15,3 procent, en met 8,5 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels op € 411.000. Dat is volgens Graafsma nog aan de lage kant: “Er zijn de laatste maanden veel kleinere, wat oudere woningen verkocht. Denk aan woningen van 70 m² uit de jaren zestig, die voor € 300.000 tot € 330.000 verkocht worden. Dat drukt het gemiddelde. Een degelijke tussenwoning in een wijk waar de vraag groot is vind je hier eigenlijk niet onder de € 425.000,-”
Overbieden komt in Meppel daardoor nog vaak voor. In 76 procent van de gevallen wordt meer betaald dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedraagt gemiddeld 4,7%. Bij tussenwoningen en appartementen ligt dat respectievelijk op 6,0% en 7,1%. Dat heeft deels te maken met strategie: “Kopers gaan er inmiddels van uit dat ze moeten overbieden. Bij een woning van € 600.000,- wordt er daarom vaak € 30.000 tot € 50.000 meer betaald. Maar zetten we een woning te koop voor een realistisch bedrag, dan komen er geen kopers op af,” zegt Graafsma.
8.1 Meppel: expert aan het woord
Opvallend is dat ook op woningen in het hoogste segment wordt overboden. “Woningen boven een miljoen verkopen hier eigenlijk heel goed en ook op dat segment wordt flink overboden. We zien daarbij vaak kopers die tussen 2006 en 2012 voor hele gunstige prijzen een woning hebben gekocht in nu populaire wijken. Die nemen, door een combinatie van aflossen en prijsstijging, soms wel 4 ton overwaarde mee waardoor ze nu woningen in het hoogste segment kunnen betalen.”
Het Almere van Zwolle
Wat maakt Meppel zo aantrekkelijk? Volgens Graafsma is het een combinatie van ligging, bereikbaarheid en leefkwaliteit. “Meppel is eigenlijk voor Zwolle wat Almere voor Amsterdam is. Het ligt heel centraal: mensen uit bijvoorbeeld het noorden of oosten die werken in het midden van het land, kiezen vaak voor Meppel omdat het goed bereikbaar is. Je zit in drie kwartier in Leeuwarden of aan de Duitse grens, en in iets meer dan een uur in Amsterdam. Daarnaast is het gewoon een fijne stad om te wonen: een gezellig, oud centrum waar veel georganiseerd wordt. Mensen zijn open en vriendelijk.”
Nieuwbouw in voorbereiding
Op termijn moet nieuwbouw de markt meer lucht geven. De herontwikkeling van de oude scheepswerf in Noordpoort moet bijvoorbeeld ruimte bieden aan bijna duizend woningen, waaronder een fors aantal appartementen. Positief, maar volgens Graafsma duurt het nog even voordat
Meppelers daar de gevolgen van merken.“De bouw start waarschijnlijk pas over een jaar of drie. Het effect op de markt laat dus nog even op zich wachten.”
Sybren Graafsma
Register Makelaar
Van Dorsten makelaars Meppel
8.2 Meppel in cijfers
Aantal transacties
In het tweede kwartaal van 2025 zijn in Meppel 121 woningen verkocht. Dit is 16% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en 32% meer dan in het eerste kwartaal van 2025. De meeste verkopen betroffen tweekappers (42 transacties) en tussenwoningen (32 transacties).
Aantal te koop gezet
In Meppel kwamen dit kwartaal 154 woningen nieuw op de markt. Dat is een stijging van 54% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 35% ten opzichte van vorig jaar. Tweekappers (46) en vrijstaande woningen (33) werden het vaakst te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Nijmegen lag dit kwartaal op € 516.000. Dit is een stijging van 14,6% vergeleken met vorig jaar en 1,0% vergeleken met het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 3.751, wat een toename is van 13,9% op jaarbasis en 0,1% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 444.000 voor een woning in Meppel. Dat is 8,5% meer dan in het eerste kwartaal van 2025 en 15,3% meer dan vorig jaar. De prijs per vierkante meter was € 3.750, een stijging van 12,1% op jaarbasis en een stijging van 0,4% vergeleken met het eerste kwartaal van 2025.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Meppel blijft krap, met een krapteindicator van 1,9. Daarmee is de keuze voor kopers iets ruimer geworden dan een kwartaal eerder, toen de indicator op 1,5 stond. Toch is de markt nog steeds extreem krap. Pas vanaf een cijfer 5 is de markt meer in evenwicht.
Boven vraagprijs verkocht
In Meppel werd 76% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 4,7%. Bij appartementen lag dit op 7,1%, met 71% van de woningen verkocht boven de vraagprijs. Hoekwoningen worden met 92% het vaakst boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 6,6%.
8.2 Meppel in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke hypotheekmarkt
9. De hypotheekmarkt
De hypotheekmarkt is ook in het tweede kwartaal van 2025 gegroeid. In totaal werden er via Hypotheken Data Netwerk (HDN) 139.453 hypotheken aangevraagd, ruim 16% meer dan een jaar geleden en een fractie minder dan in het eerste kwartaal. Veruit de meeste aanvragen werden gedaan door kopers. De kopersmarkt was goed voor 85.604 aanvragen. In vergelijking met een jaar eerder is dat een stijging van 14%. Dat ligt in lijn met het groeiende aantal woningen dat werd verkocht via NVM-makelaars: er werden 15 % meer woningen verkocht in het tweede kwartaal dan een jaar eerder.
De stijging van het aantal hypotheekaanvragen is deels toe te schrijven aan aanhoudende belangstelling voor wonen in de grote steden. In Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag lag het aantal aanvragen door kopers ruim 24 % hoger dan in het tweede kwartaal van 2024. Vooral in Utrecht was de groei fors: bijna 29%. In totaal werden er in deze regio’s bij elkaar opgeteld 11.513 aanvragen geregistreerd.
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
Aantal
Hypotheekaanvragen
139.453
Aantal Hypotheekaanvragen door kopers
85.604
Aantal
Hypotheekaanvragen door niet-kopers
53.849 +16% ten opzichte van Q2 2024
Bron: Hypotheek Data Netwerk
Woningwaarde en eigen geld
De gemiddelde woningwaarde waarvoor een hypotheek werd aangevraagd, steeg ook en kwam dit kwartaal uit op € 508.720. De stijging ten opzichte van vorig jaar (+5 %) is duidelijk gematigder dan in voorgaande kwartalen. Toch blijven de absolute bedragen relatief hoog. In Utrecht lag de gemiddelde waarde boven de zes ton.
Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg van € 360.750 vorig jaar naar € 372.420 in het afgelopen kwartaal (+3 %). Dat
laat zien dat kopers behoorlijk veel overwaarde en eigen geld inleggen om een woning aan te kopen. Gemiddeld hadden kopers € 39.742 nodig. Een behoorlijk bedrag, maar gemiddeld genomen daalt het bedrag dat moet worden ingelegd om een woning aan te kopen wel: dit kwartaal 4 % minder dan in het tweede kwartaal van 2024.
€ 29.731. De opstromer nieuwbouw legde echter 22% minder in dan een jaar eerder (€36.451).
Starters en opstromers
Starters vonden vaker een woning. Het aantal aanvragen van starters met een hoger inkomen nam met 21 % toe, net als het aantal opstromers. Ook jonge starters (onder de 35 jaar) waren goed vertegenwoordigd (+17%). De doorstroming op de markt lijkt daarmee iets te verbeteren.
Verhoging bestaande hypotheek populair
Ook de niet-kopersmarkt groeide. In totaal werden er bijna 54.000 aanvragen gedaan voor het oversluiten of verhogen van de hypotheek. Daarbij ging het in 41.363 gevallen om een verhoging van de bestaande hypotheek. ‘Verbouwers’ vormden met meer dan 25.000 aanvragen het grootste klantprofiel binnen dit segment.
Tussen doelgroepen zijn de verschillen groot. Starters in het hoge segment legden in absolute zin het meeste eigen geld in. Zij moesten gemiddeld € 47.088 aan eigen middelen inleggen om een woning te kunnen kopen. Bij doorstromers nam het bedrag dat zij aan eigen middelen moeten inleggen procentueel gezien het meest toe: met 10 %, tot gemiddeld
Energiebesparende maatregelen
Hoewel veel verhogingen worden gebruikt voor woningverbetering, blijft het aandeel aanvragen waarin expliciet budget wordt gereserveerd voor verduurzaming relatief laag. Van de niet-kopersmarkt was 12% van
de aanvragen bedoeld voor energiebesparende maatregelen, 4% minder dan een jaar eerder. Bij de kopersmarkt werd bij 14% gebruikgemaakt van energiebesparende maatregelen, een daling van 2% ten opzichte van Q2 2024.
Op de kopersmarkt werd wel een toename geregistreerd van aanvragen voor energiezuinige woningen met label A of hoger. De marktwaarde van een woning met energielabel A+++ steeg ook, met 9 %. Vorig jaar was een woning met dat label nog € 543.631 waard, inmiddels is dat € 590.941. Woningen met label G stegen 8% in waarde, maar in absolute zin wordt het verschil tussen woningen met een laag of hoog energielabel steeds groter. Een woning met label G was het afgelopen kwartaal gemiddeld € 448.949 waard, tegenover € 416.449 in Q2 2024.
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling
Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.
E-mail: s.celik@hypotheekshop.nl
Tel.: (020) 330 01 30 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.
11. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?
Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Als nieuwbouwexperts bieden wij u:
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
