Woningmarkt rapportage Q1 2025
1
Over Vivantus Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
2
Over deze rapportage In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste
Bronnen
ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze
uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op
rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de
lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data
inzicht in de (regionale) woningmarkt.
over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN). De data over de huurmarkt zijn
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring,
afkomstig van Pararius.
onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
3
Inhoud 1. De landelijke woningmarkt in cijfers
6
1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers
7
6. Lokale trends Zaanstad
44
6.1 Zaanstad: expert aan het woord
45
6.2 Zaanstad in cijfers
49
2. De landelijke nieuwbouwmarkt
10
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
11
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers 3. Lokale trends: Amsterdam
7.1 Zwolle: expert aan het woord
53
7.2 Zwolle in cijfers
57
17 20
3.1 Amsterdam: expert aan het woord
21
3.2 Amsterdam in cijfers
25
7. Lokale trends Zwolle 52
8. Lokale trends Nijmegen 60 8.1 Nijmegen: expert aan het woord
61
8.2 Nijmegen in cijfers
65
9. De landelijke hypotheekmarkt
70
72
4. Lokale trends: Haarlem 28 4.1 Haarlem: expert aan het woord
29
4.2 Haarlem in cijfers
33
10. De landelijke huurmarkt
36
11. Contact 76
5.1 Utrecht: expert aan het woord
37
5.2 Utrecht in cijfers
41
5. Lokale trends: Urecht
4
5
De landelijke woningmarkt Q1 2025
Bron: NVM / Brainbay
6 Foto Hoekstra & Van Eck
1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers In het eerste kwartaal van 2025 zijn er meer woningen verkocht dan een jaar eerder. In totaal werden bijna 34.000 woningen verkocht via NVM-makelaars, ruim 13 procent meer. Die stijging is grotendeels toe te schrijven aan het aantal uitpondingen. Inmiddels is één op de vijf transacties zo’n uitgeponde woning, twee keer zoveel als in de jaren tussen 2020 en 2022. De uitponding van woningen heeft invloed op de samenstelling van woningen die te koop staan en de gemiddelde verkoopprijs in Nederland. De gemiddelde verkoopprijs van álle verkochte woningen komt uit op € 473.000. Dat is een daling van 1,8% ten opzichte van Q4 2024, maar zonder uitpondingen zou dat € 482.000 zijn. Op jaarbasis is er echter nog altijd sprake van een stevige prijsstijging van 9,7%. Uitgeponde woningen zijn vaak kleinere, eenvoudigere appartementen met een lager energielabel – en dus een lagere verkoopprijs. Voor deze woningen ligt de gemiddelde verkoopprijs rond de € 404.000.
Bron: NVM / Brainbay
Eind maart stonden er bijna 26.000 woningen te koop, een stijging van 15% op jaarbasis. Vooral het aantal beschikbare appartementen 7
1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers
nam flink toe. Waar appartementen vijf jaar geleden nog minder dan 20% van het totale aanbod vormden, ligt dat aandeel inmiddels boven de 33%. Als gevolg daarvan werden ook ruim 20% meer appartementen verkocht dan een jaar geleden. Dat zijn bijna 2.000 meer verkopen dan een jaar eerder. Woningvoorraad blijft krap Ondanks het extra aanbod blijft de woningmarkt krap. De krapteindicator komt opnieuw uit op 2,3. Dat betekent dat er gemiddeld nog geen drie woningen beschikbaar zijn per koper. Dat is ruim onder het niveau van een evenwichtige markt. Opvallend is dat de meest krappe regio’s in het oosten van het land te vinden zijn. De minst krappe regio’s liggen in de Randstad. De krapte zorgt ervoor dat woningen vaak boven de vraagprijs worden verkocht. Gemiddeld wordt er 4,4% boven de vraagprijs
8
1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers
geboden. Tweederde van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Voor tussenwoningen is het vraag-verkoopprijsverschil het grootst, er wordt 6,6% meer betaald dan de vraagprijs. Bij vrijstaande woningen is de markt wat minder krap, gemiddeld wordt er 0,6% minder betaald dan de vraagprijs. Bron: NVM / Brainbay
De huidige krappe markt is nog altijd gunstig voor verkopers. De gemiddelde tijd tussen de aanmeling van een woning op Funda en het moment dat de akte wordt ondertekend bij de makelaar, ligt op slechts 30 dagen. Meer dan 4 op de 5 woningen werd binnen drie maanden verkocht, driekwart binnen twee maanden en 56% van de te koop gezette woningen was binnen een maand weer afgemeld.
Bron: NVM / Brainbay
9
De landelijke nieuwbouwmarkt Q1 2025
10
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Recordaantal nieuwbouwwoningen te koop gezet, maar woningmarkt groeit scheef De Nederlandse nieuwbouwmarkt kende in het eerste kwartaal van 2025 een vliegende start: ruim 7.100 woningen werden te koop gezet, het hoogste aantal in een eerste kwartaal sinds 2010. Goed nieuws, maar achter die groei zit een verschuiving die de woningmarkt meer en meer uit balans brengt. Appartementen worden in overvloed aangeboden, terwijl de markt voor grondgebonden woningen steeds minder goed bediend wordt. Uit cijfers van de NVM blijkt dat 4.000 van de nieuwbouwwoningen die op de markt kwamen appartementen waren, goed voor 46 procent van het aanbod. Een jaar geleden was dat nog 35 procent. Het aantal grondgebonden woningen bleef hangen op 3.100, vergelijkbaar met de crisisjaren rond 2013.
Bouke Molenkamp Directeur Vivantus
Nieuwbouw & Verhuur Vragen over deze analyse? E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639 website: www.vivantus-nieuwbouw.nl 11
2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Vraag en aanbod verder uit elkaar Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus, ziet vraag en aanbod verder uit elkaar lopen. “Kijken we puur naar aantallen, dan zijn de cijfers natuurlijk hartstikke positief. Daarnaast is het sentiment onder kopers op de nieuwbouwmarkt heel goed. Maar de mismatch met woonwensen wordt steeds groter. Ongeveer twee op de drie woningen is nu appartement. Tien jaar geleden was dat precies andersom. Dat is, gezien de vraag en de behoefte aan doorstroming, geen gezonde ontwikkeling.” Volgens het onderzoek ‘Wonen langs de meetlat’ van de Rijksoverheid uit 2021 zou het nieuwbouwprogramma aansluiten op de markt als 70% bestaat uit eengezinswoningen en 30% uit appartementen. In werkelijkheid is die verhouding dus omgekeerd. Ook het aandeel binnenstedelijke nieuwbouw is volgens het onderzoek veel groter dan de vraag: slechts 30% van de kopers geeft voorkeur aan een stedelijke woonomgeving, terwijl in de huidige markt het overgrote deel binnenstedelijk wordt gebouwd. Die scheefgroei is terug te zien in verkoopcijfers van de NVM.. Van
12
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
de tussenwoningen wordt 62 procent binnen drie maanden
aantrekkelijker te maken voor diverse doelgroepen, is het
verkocht. Bij appartementen was dat het afgelopen kwartaal
belangrijk om meer aandacht te besteden aan indeling. Een
slechts 36 procent.
tweede of derde slaapkamer, een buitenruimte, gedeelde voorzieningen.”
Beleid stuurt de vraag Scheefgroei ontstaat doordat er vooral wordt gebouwd
Kansen in markt voor grondgebonden woningen
waarbij betaalbaarheidsdoelstellingen en beleid leidend zijn,
Daarnaast moet de enorme behoefte aan grondgebonden
in plaats van woonwensen. Daar komt bij dat veel projecten
woningen niet over het hoofd worden gezien. “Jonge en
die oorspronkelijk bedoeld waren voor verhuur nu als
toekomstige gezinnen, maar ook starters kiezen steeds
koopappartementen aangeboden worden. Dit zijn over het
vaker voor een grondgebonden woning in plaats van een
algemeen kleine appartementen in binnensteden.
binnenstedelijk appartement”, zegt Molenkamp. “We zien ook veel doorstromers vanuit binnenstedelijke appartementen
Om de woningmarkt gezond te krijgen en te houden, is
die op zoek zijn naar grondgebonden woningen. We zagen
het belangrijker om het aanbod af te stemmen op de vraag
het bij project Buitenveen in Aalsmeer: de belangstelling bij
van kopers in plaats van alleen te focussen op kwantiteit.
start verkoop was enorm. Het is juist deze markt die in veel
Molenkamp: “Appartementen liggen goed in de markt,
beleidsstukken een ondergeschoven kind is, terwijl dit de
maar wel bij een beperkte groep woningzoekenden.
doorstroom op gang kan brengen.”
Voornamelijk starters, en deels ‘gebrek-aan-beter-zoekers’. Om appartementen betaalbaar te houden en tegelijkertijd
Ook oudere kopers vormen een belangrijke doelgroep. “Zij
13
2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
tonen veel interesse in nieuwbouw, maar ondernemen
De tijd tussen planvorming en daadwerkelijke start bouw
pas actie als het aanbod aansluit op hun wensen,” zegt
is daarnaast idealiter een stuk korter. Die tijd is nu zeven
Molenkamp. “Ze hebben vaak een afbetaalde hypotheek
tot tien jaar. Molenkamp: “In die tijd kan er van alles
en lage lasten. Verhuizen doen ze alleen als er echt iets
veranderen: sentiment, (bouw)kosten, procedures. Er
tegenover staat: gelijkvloers wonen, comfort, een goede
zijn genoeg projectlocaties beschikbaar die heel geschikt
locatie, buitenruimte, en een prijs die klopt. Maar als dat
zijn voor woningbouw, maar waarbij plannen al jaren op
allemaal samenkomt, is de animo groot.”
de plank liggen. Denk aan Nieuw-Vennep en Lisserbroek in de gemeente Haarlemmermeer.” Volgens Molenkamp
Snelheid
is snelheid in procedures daarom cruciaal. “De markt is
Naast het woningtype speelt ook tijd een belangrijke rol.
nu heel goed. Het vertrouwen is er. Juist daarom moeten
Zowel bij projecten die doorgang hebben gevonden als bij
we nu meters maken. We hopen daarom ook echt dat de
planvorming voor de toekomst. Zo zijn overbruggingskosten
aanbevelingen van de adviesgroep STOER op korte termijn
voor veel kopers een obstakel die is weg te nemen door
effect zullen hebben.”
de tijd tussen verkoop en oplevering zo kort mogelijk te houden. Volgens de NVM neemt de tijd tussen start bouw en oplevering juist toe, vooral bij appartementen op complexe, binnenstedelijke locaties of bij woontorens met parkeergarage. De bouwtijd loopt dan vaak op tot 2 tot 3 jaar. Met een kortere bouwtijd durven kopers veel sneller een stap te zetten.
14
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
15
16
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
In het eerste kwartaal van 2025 werden 6.740 nieuwbouwwoningen verkocht. Iets minder dan eind 2024, maar vergelijkbaar met een jaar eerder. Daarmee komt een einde aan de gestage jaar-op-jaar stijgingen die sinds halverwege 2023 werden gemeten. Die stabilisatie ligt vooral aan de aanbodkant: het sentiment onder kopers blijft goed. Positief is dat er meer woningen op de markt zijn gebracht. In het eerste kwartaal van 2025 werden 7.100 nieuwbouwwoningen te koop gezet – het hoogste aantal sinds de start van de NVM-registratie in 2010. Dat zijn er 1.000 meer dan in het eerste kwartaal van 2024 en zelfs 1.700 meer dan in 2023. De keerzijde is dat het aanbod eenzijdig is. De stijging komt volledig door een toename in het aantal aangeboden appartementen. Bron: NVM / Brainbay
17
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
Er werden ruim 4.000 nieuwe appartementen aangeboden, veel meer dan de vorige piek van 2.600 in 2021. Het aantal nieuw aangeboden grondgebonden woningen blijft met 3.100 woningen erg laag. Een vergelijkbaar niveau zagen we alleen tijdens de nieuwbouwdip van 2023 en de kredietcrisis tussen 2010 en 2013. Appartementen minder snel verkocht Ondanks dat er meer nieuwbouwwoningen te koop werden gezet, is het totale aanbod gedaald. Dat laat zien dat nieuwbouwwoningen snel verkocht worden. Meer dan de helft van alle Q4 2024 aangeboden woningen werd binnen drie maanden verkocht. Aan het einde van het kwartaal stonden er nog 14.500 nieuwbouwwoningen te koop. Bijna de helft van de verkochte nieuwbouwwoningen (3.100) is een appartement en dat aantal stijgt. Een jaar eerder was dat nog 35% (2.360). Opvallend is dat appartementen ondanks de aantallen juist minder snel worden verkocht. In 2024 was 36% van het aanbod binnen drie maanden verkocht. Bij tussenwoningen lag dat op 62%, bij hoekwoningen op 59% en bij
18
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
tweekappers op 52%. Kopers hadden in die segmenten minder keuze. Het aantal verkochte woonhuizen daalde van 4.450 in het eerste kwartaal van 2024 naar 3.650 nu. Nieuwbouw wordt duurder De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen liep het afgelopen kwartaal op. Kopers betaalden gemiddeld € 492.000 voor een nieuwbouwwoning. De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg op jaarbasis van € 4.340 naar € 4.780 euro. Omdat er meer kleinere woningen worden verkocht, blijft de gemiddelde woningprijs relatief stabiel, terwijl de m²-prijzen sneller oplopen.
Bron: NVM / Brainbay
19
Lokale trends Amsterdam Q1 2025
20
3.1 Amsterdam: expert aan het woord
Meer aanbod en meer keuze, maar Amsterdamse woningmarkt blijft krap
Uit cijfers van de NVM blijkt dat er dit kwartaal 2.610 woningen te koop zijn gezet, 35% meer dan een jaar eerder. Het totale aanbod aan het eind van Q1 kwam uit op 2.022 woningen, een stijging van 58%. Bij appartementen ging het zelfs om 71% meer aanbod. De krapte-indicator voor Amsterdam staat op 3,0: nog steeds krap, maar ruimer dan in voorgaande kwartalen.
Het woningaanbod in Amsterdam is sinds tijden niet meer zo ruim geweest als nu. Vooral bij appartementen is de toename in aanbod aanzienlijk. Toch zorgt de stijging niet voor verlichting: de vraag blijft groot en overbieden is nog steeds de norm. In het derde en vierde kwartaal van 2024 werd voorzichtig gesproken over een mogelijke kentering op de woningmarkt. De markt leek iets af te koelen en kopers waren terughoudender. Nu, drie maanden later, blijkt van echte ontspanning nog geen sprake. Het aanbod nam behoorlijk toe, maar er zijn ook meer kopers op de markt die hun slag proberen te slaan, met name starters. Wel zijn kopers nog steeds wat kritischer dan een jaar geleden.
Verkoop door beleggers Volgens makelaar/taxateur Remco Foget van Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam komt de stijging vooral door uitponding van woningen van particuliere beleggers. “Met name kleine appartementen worden nu massaal verkocht. Door nieuwe regelgeving vallen die woningen niet meer in de vrije sector. Ze leveren als huurwoning onvoldoende op.” Voor starters betekent dat iets meer keuze, merkt Foget. “We zien dat starters meer kans maken, en dat is heel positief.” Tegelijkertijd blijft de concurrentie groot en halen starters vaker alles uit de kast om een woning te bemachtigen. “Veel starters krijgen nog hulp van ouders — gemiddeld veertig tot
21
3.1 Amsterdam: expert aan het woord
vijfenveertig duizend euro. Dat geeft ruimte om te overbieden,
Toch is er nog wel een verschil te merken met vorig jaar. Volgens
en zo prijzen ze elkaar de markt uit.” In 77% van de gevallen
Foget zijn kopers nog steeds bereid om ver te gaan, maar wel
werden appartementen boven de vraagprijs verkocht. Het
iets selectiever. “Je ziet minder biedingen per woning. Maar
gemiddelde verschil lag op 6,7%.
er zit bijna altijd één serieuze bieder tussen die ver boven de vraagprijs biedt, en daar heb je er maar één van nodig. We
Ander biedgedrag door kopers
merken daarnaast dat prijsstelling op dit moment heel belangrijk is. Wordt een woning een fractie boven de marktwaarde geprijsd, dan komt er niemand op af.” Een uitzondering vormt de eengezinswoning. “Zetten we een eengezinswoning scherp in de markt, dan kan het zomaar zijn dat we in één dag vijftig bezichtigingsaanvragen krijgen. Voor dit type woning is er structureel te weinig aanbod.” Prijsdaling geeft vertekend beeld De toename van kleine woningen drukt de gemiddelde vraagprijs. Die daalde met 5,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Maar die daling is optisch, zegt Foget. “De prijs per vierkante meter stijgt juist, maar omdat er simpelweg meer kleine woningen worden aangeboden, daalt het gemiddelde.”
22
3.1 Amsterdam expert aan het woord
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam kwam dit kwartaal uit op € 572.000, 4,4% meer dan een jaar eerder en 4,2% minder dan Q4 2024. Of die daling doorzet? Waarschijnlijk niet. Kijkend naar de komende maanden verwacht Foget geen fundamentele omslag. “Het aanbod groeit, maar het tekort is structureel. Gebeuren er geen gekke dingen in de wereld, dan blijft de druk op de markt voelbaar.”
Remco Forget
RM RT makelaar & Kantoormanager Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam Noord
23
24
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Amsterdam 2.038 woningen verkocht. Dit is 30% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar, maar 30% minder dan in het vierde kwartaal van 2024. Appartementen zijn met 1.823 transacties veruit het meest verkochte woningtype. Ter vergelijking: er werden 147 tussenwoningen verkocht en 39 hoekwoningen. Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet Er werden dit kwartaal 2.610 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 35% meer dan een jaar geleden, maar 26% minder dan in het vorige kwartaal. Vooral het aantal aangeboden appartementen daalde op kwartaalbasis fors, van 3.127 naar 2.312 (-26%). Op jaarbasis nam het aanbod dan weer behoorlijk toe. Die stijging was 40%. Bron: NVM / Brainbay
25
3.2 Amsterdam in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs in Amsterdam kwam dit kwartaal
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag dit kwartaal op
uit op € 692.000. Dat is 1,1% lager dan een jaar eerder
€ 572.000. Dat is 4,4% hoger dan een jaar geleden, maar 4,2%
en 5,4% lager dan in het vierde kwartaal van 2024. De
lager dan het vorige kwartaal. De transactieprijs per vierkante
vraagprijs per vierkante meter steeg naar € 8.009, een
meter kwam uit op € 8.139, een daling van 3,3% ten opzichte van
stijging van 5,4% op jaarbasis en 1,3% ten opzichte van het
het vierde kwartaal. Op jaarbasis was dit een stijging van 3,3%.
vorige kwartaal.
26
3.2 Amsterdam in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De woningmarkt in Amsterdam is minder krap dan
In Amsterdam werd 75% van de woningen boven de
voorgaande kwartalen, met een krapte-indicator van 3,0.
vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen vraag-
Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze hadden uit 3
en verkoopprijs bedroeg 6,4%. Appartementen sprongen
woningen, tegenover 2,0 een kwartaal eerder. Een jaar
eruit met 77% boven de vraagprijs verkocht en een
geleden stond de krapte-indicator op 2,4.
gemiddeld prijsverschil van 6,7%.
27
Lokale trends Haarlem Q1 2025
28
4.1 Haarlem: expert aan het woord
Woningmarkt in Haarlem blijft krap, maar is wel minder hectisch
verschil met de vraagprijs is ook iets kleiner dan voorheen, blijkt uit cijfers van de NVM. Waar eerder 12% werd overboden, is dat nu 4 à 5%. En hoewel dat nog niet zichtbaar is in de NVM-cijfers, blijven sommige woningen volgens Trossel net wat langer te koop staan. Vraagprijzen stijgen sneller dan markt aan kan
Met wat minder bezichtigingen en biedingen per woning lijkt de woningmarkt in Haarlem iets rustiger dan voorheen. Toch is van een echte afkoeling geen sprake. De markt blijft uitzonderlijk krap en de prijzen blijven hoog. “De periode van veertig kijkers per woning ligt al even achter ons,” zegt Michiel Trossel, RMT makelaar en kantoormanager bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Haarlem. “Nu zien we, afhankelijk van het segment, gemiddeld zo’n 7 tot 10 kijkers.” In 75% van de verkopen wordt er overboden, maar het
De oorzaak ligt volgens Trossel onder andere bij de vraagprijzen. Die zijn het afgelopen kwartaal opnieuw behoorlijk gestegen: gemiddeld naar € 602.000, 5,9% hoger dan een jaar geleden en 7,5% hoger dan in het vierde kwartaal van 2024. Trossel: “Vraagprijzen worden gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen. En als er structureel wordt overboden, schuift die vraagprijs elke maand verder op. Totdat kopers de vraagprijzen nauwelijks nog kunnen betalen. De markt blijft overspannen, maar de bomen groeien niet meer tot aan de hemel.” De gemiddelde transactieprijs kwam in het eerste kwartaal uit op € 528.000 euro, ofwel € 6.268 per vierkante meter.
29
4.1 Haarlem: expert aan het woord
Meer woningen in de verkoop, vooral appartementen Een tweede factor die invloed heeft op het gedrag van kopers is het toegenomen aanbod. In totaal werden 565 woningen te koop gezet — een stijging van 34% op jaarbasis. Vooral bij appartementen is de toename groot: 60% meer dan een jaar geleden. Dat geeft kopers in dat segment iets meer keuze, met wat minder bezichtigingen per woning tot gevolg. Trossel: “Dat aanbod is vooral het gevolg van uitpondingen. Particuliere beleggers zetten steeds vaker hun woning te koop. Die trend zie je in heel Nederland, en Haarlem vormt daarop geen uitzondering.” Schaarste zorgt voor aanhoudende druk op de markt Dat de markt net wat minder hectisch is, betekent ook niet dat het voor kopers makkelijk is om een geschikte woning te vinden die past bij hun budget. De krapte-indicator staat op 2,0; gemiddeld twee woningen per koper. Bij appartementen is dat nog minder: 1,8.
30
4.1 Haarlem: expert aan het woord
Bij woningen die goed in de markt liggen is er naar verwachting nog minder keuze. Volledig instapklare woningen blijven bijvoorbeeld enorm in trek. Trossel: “Daarop wordt nog steeds gigantisch overboden. Denk aan 10 tot 12% boven de vraagprijs. Expats zijn daar een belangrijke factor in. Die zoeken gemak, spreken vaak geen Nederlands en willen liever niet verbouwen. Zij kopen liever direct iets goeds, en daar hebben ze die € 80.000 extra wel voor over.” Ook doorstromers - vaak tweeverdieners - blijven actief zoeken en zijn bereid flink te overbieden voor de juiste woning. Trossel: “Veel gezinnen verruilen bijvoorbeeld een kleine tuin voor een grotere, ook als die woning twee ton duurder is dan hun huidige woning. Zij kunnen stevig overbieden, en dus gebeurt het.”
Michiel Trossel
RMT Makelaar Kantoormanager Hoekstra en Van Eck Makelaars
31
32
4.2 Haarlem: in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Haarlem 513 woningen verkocht. Dit is 28% minder dan in het vierde kwartaal van 2024, maar 18% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Appartementen vormden het grootste deel van de verkopen met 306 transacties, gevolgd door tussenwoningen (155). Op jaarbasis steeg het aantal transacties van appartementen met 49%. Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet In Haarlem werden dit kwartaal 565 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 30% minder dan een kwartaal eerder, maar 34% meer dan een jaar geleden. Kijken we naar woningtypes, dan springt het aantal appartementen er vooral uit. Er werden 341 appartementen te koop gezet, maar liefst 60% meer dan een jaar eerder. Het aantal tussenwoningen steeg met 20% (179). Bron: NVM / Brainbay
33
4.2 Haarlem in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs kwam dit kwartaal uit op
Kopers betaalden gemiddeld € 528.000 voor een woning in
€ 602.000. Dat is een stijging van 5,9% op jaarbasis en
Haarlem. Dat is 6,1% meer dan een jaar geleden, maar 3,2%
7,5% ten opzichte van het vorige kwartaal. De vraagprijs
minder dan een kwartaal eerder. De gemiddelde transactieprijs
per vierkante meter was € 5.875, een stijging van 5,4% op
per vierkante meter bleef in verhouding tot Q4 2024 stabiel op
jaarbasis en 1,6% ten opzichte van het vierde kwartaal van
€ 6.268. Op jaarbasis steeg de gemiddelde transactieprijs per
2024.
vierkante meter met 9,7%.
34
4.2 Haarlem in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De krapte op de woningmarkt in Haarlem nam iets af. De
In Haarlem werd 75% van de woningen boven de
krapte-indicator steeg van 1,5 in Q4 2024 naar 2,0 dit
vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en
kwartaal. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze hadden
uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 5,4%. Vooral
uit 2 woningen, wat nog steeds wijst op een krappe markt.
appartementen sprongen eruit, met 80% boven de vraagprijs verkocht en een gemiddeld verschil van 6,5%.
35
Lokale trends Utrecht Q1 2025
36
5.1 Utrecht: expert aan het woord
Woningmarkt in Utrecht blijft oververhit, ondanks toename in aanbod
aanbod van appartementen nam toe: +50%. Aan het einde van het kwartaal stonden er 527 woningen te koop (+57%), waarvan 310 appartementen (+81%). Volgens Arjan Embrechts, directeur en RM RT makelaar van Beumer Utrecht, is die stijging vrijwel volledig te verklaren door uitponding. “Zeker veertig tot vijftig procent
Utrecht is populair onder kopers. De Utrechtse woningmarkt is nog steeds een van de meest gespannen van Nederland. Hoewel het woningaanbod dit kwartaal aanzienlijk toenam, vooral in het goedkopere segment, biedt dat weinig verlichting voor woningzoekers. Bijna negen op de tien woningen werd boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 12,8%. Vergeleken met een jaar geleden kwamen er in het eerste kwartaal van 2025 aanzienlijk meer woningen op de Utrechtse markt, blijkt uit cijfers van de NVM. Het totaal aantal te koop gezette woningen steeg met 42% op jaarbasis. Vooral het
van de transacties die wij begeleiden, komt momenteel uit de verhuurmarkt.” Dat extra aanbod zorgt voor iets meer keuze, met name in het starterssegment. “Er is meer aanbod, waardoor het ‘goedkopere’ segment op dit moment het minst overspannen is. Woningen verkopen nog steeds heel snel en goed, maar we zien geen dertig tot veertig bezichtigingen meer, waar dat eerder wel het geval was.” Overbieden nog altijd de norm De verruiming in aanbod is echter relatief: de krapte-indicator liep op jaarbasis op van 0,9 naar 1,7, wat nog steeds duidt op een zeer krappe markt. In 88% van de transacties lag de verkoopprijs boven de vraagprijs, met een gemiddeld
37
5.1 : Utrecht: expert aan het woord
verschil van 12,8%. Embrechts: “Dat is hoe de markt nu is: kopers calculeren in dat ze zo’n 40 tot 50 duizend euro moeten overbieden. Dat heeft ook effect op het zoekgedrag. Mensen die tot vier ton willen kopen, zoeken tegenwoordig rond de € 375.000. Ze weten dat ze anders toch niet mee kunnen bieden. Woningen met een onrealistische vraagprijs trekken nauwelijks kijkers.” Kopers uit alle windstreken De aanhoudende druk is verklaarbaar: Utrecht staat in de top vijf populairste steden van Nederland volgens de kijkcijfers van Funda. En dat is niet alleen onder Utrechters zelf. Embrechts: “We hebben toevallig net weer een paar woningen aan mensen uit Amsterdam verkocht. Voor mensen die de drukte van Amsterdam zat zijn, is Utrecht een mooi alternatief. Het is wat kleiner en minder druk dan Amsterdam, het ligt mooi centraal in Nederland en wie nog in Amsterdam werkt, is er binnen een half uurtje.”
38
5.1 Utrecht expert aan het woord
Bovendien liggen de prijzen in Utrecht nog iets lager. Gemiddeld betaalden kopers het afgelopen kwartaal € 455.000 voor een appartement (6.670 euro per m²) en 664.000 euro voor een tussenwoning (6.353 euro per m²). In Amsterdam lagen die bedragen respectievelijk op 542.000 euro (8.329 euro per m²) en 771.000 euro (6.432 euro per m²). De druk blijft Utrecht blijft daarmee een van de meest concurrerende markten van Nederland, waar je als koper weinig te kiezen hebt — en veel moet laten. Embrechts: “Er blijft een tekort. Nieuwbouw komt in Utrecht wel meer op gang, en daardoor zullen we de komende tijd wat meer doorstroming hebben. Maar dat effect is minimaal. Ik zie de markt hier niet snel veranderen.”
Arjan Embrechts
Directeur en RM RT makelaar Beumer Utrecht
39
40
5.2 Utrecht in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Utrecht 908 woningen verkocht. Dat is 22% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar, maar 30% minder dan in het vierde kwartaal van 2024. Appartementen waren het meest verkochte woningtype met 531 transacties, gevolgd door tussenwoningen (273) en hoekwoningen (66). Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet In Utrecht werden dit kwartaal 1.128 woningen nieuw te koop gezet. Dat is een daling van 14% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel 42% meer dan een jaar geleden. Het grootste deel van het aanbod bestond uit appartementen en tussenwoningen: er werden 654 appartementen en 336 tussenwoningen aangeboden. Bron: NVM / Brainbay
41
5.2 Utrecht in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Utrecht kwam
Kopers betaalden gemiddeld € 553.000 voor een woning in
dit kwartaal uit op € 549.000. Dat is 7,7% hoger dan een
Utrecht. Dit is 9,4% meer dan vorig jaar, maar 0,5% minder dan
jaar geleden en 2,7% meer dan in het vierde kwartaal. De
in het vorige kwartaal. De transactieprijs per vierkante meter
vraagprijs per vierkante meter steeg met 8,2% op jaarbasis
bedroeg € 6.476, wat een stijging is van 12,9% op jaarbasis en
en 3,0% ten opzichte van het vorige kwartaal, tot € 5.891.
1,4% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024.
42
5.2 Utrecht in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De woningmarkt in Utrecht blijft krap, met een krapte-
In Utrecht werd 88% van de woningen boven de
indicator van 1,7. Dat betekent dat kopers gemiddeld keuze
vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en
hebben uit minder dan twee woningen. Kopers hebben
de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 12,8%.
desondanks meer keuze dan in het vierde kwartaal van
Appartementen en tussenwoningen werden in 89% van de
2024, toen de krapte-indicator op 0,9 stond.
gevallen boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen lag het verschil tussen verkoopprijs en vraagprijsop 13,4%, bij appartementen op 12,7%.
43
Lokale trends Zaanstad Q1 2024
44
6.1 Zaanstad: expert aan het woord
Woningmarkt in Zaanstreek komt langzaam in beweging
282 woningen te koop, een stijging van 23% ten opzichte van een jaar eerder en 9% meer dan het voorgaande kwartaal. Het extra aanbod bestaat vooral uit appartementen en tussenwoningen. Het aantal te koop gezette appartementen steeg met 40% op jaarbasis, het aantal tussenwoningen met
De woningmarkt in Zaanstad blijft krap, maar de druk neemt langzaam af en de markt komt weer in beweging. In het eerste kwartaal van 2025 kwamen er aanzienlijk meer woningen op de markt, waardoor kopers meer keuze hebben.
17%. Volgens Van Meeteren zijn er twee oorzaken van de stijging. “In de Zaanstreek wordt veel nieuwbouw gerealiseerd, waarvan ongeveer 90% uit appartementen bestaat. We bouwen voornamelijk binnenstedelijk. Tegelijkertijd verkopen veel beleggers hun woningen, omdat de huuropbrengsten flink zijn gedaald door de nieuwe regelgeving.”
Volgens Richard van Meeteren, kantoormanager en makelaar bij Thijssen Makelaardij in Zaandam, heerst er een positief
Starters maken geen kans
sentiment in de markt. “Er komt meer aanbod en de meeste
De toename in aanbod is positief voor kopers: voor hen is
woningen worden goed verkocht”, zegt hij. Volgens cijfers van
er iets meer keuze. Kopers hadden gemiddeld keuze uit
de NVM kwamen 397 woningen nieuw op de markt, 16% meer
2,6 woningen, tegenover 1,8 in het vierde kwartaal van
dan een jaar eerder. Aan het eind van het kwartaal stonden er
2024. Echter blijft de markt krap. Nog altijd wordt 79%
45
6.1 Zaanstad: expert aan het woord
van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedraagt gemiddeld 5%. Bij appartementen ligt dit verschil met 6,4% nog iets hoger. Daardoor komt nog niet iedere doelgroep aan bod. “Starters zien we bijvoorbeeld niet op de markt. Ze zoeken wel, maar komen er gewoon niet tussen”, verklaart Van Meeteren. “Appartementen worden vooral gekocht door ouderen die gelijkvloers willen wonen en tweeverdieners zonder kinderen.” Toestroom vanuit Amsterdam Ook de toestroom van kopers uit Amsterdam blijft de markt beïnvloeden. Naar schatting komt inmiddels 55% van de kopers uit de hoofdstad. “Zaanstad is aantrekkelijk voor Amsterdammers omdat huizen hier iets goedkoper zijn. Amsterdammers inspireren elkaar ook. Iedereen kent inmiddels wel iemand die in de Zaanstreek is gaan wonen, waardoor de stap om hierheen te verhuizen kleiner wordt.” Kopers betaalden in het eerste kwartaal gemiddeld € 443.000 voor een woning in
46
6.1 Zaanstad: expert aan het woord
Zaanstad, 9,4% meer dan een jaar eerder. Ter vergelijking: in
aanbod de krapte uiteindelijk kan verlichten, zal pas over
Amsterdam ligt de gemiddelde transactieprijs op
enkele jaren zichtbaar worden.
€ 572.000. Amsterdammers en Zaankanters kiezen opvallend genoeg wel voor andere plekken in de Zaanstreek. “Amsterdammers kiezen vooral voor wijken die goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer, zoals Westerwatering, Westerkoog en het centrum. Mensen uit de stad hebben vaak geen auto en hechten veel waarde aan een goede trein- of busverbinding. In wijken zoals Zaandijk en de randen van Wormerveer, zijn het vaker Zaankanters die kopen.” Toekomstplaatje Van Meeteren verwacht dat de woningmarkt de komende periode verder in beweging blijft. “De markt blijft krap, maar er komt veel nieuwbouw los. Het echte effect daarvan laat alleen nog even op zich wachten, omdat de bouwtijd gemiddeld anderhalf tot twee jaar is.” Of het oplopende
Richard van Meeteren
Makelaar en kantoormanager Thijssen Makelaardij
47
48
6.2 Zaanstad in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Zaanstad 330 woningen verkocht. Dat is 23% minder dan het vorige kwartaal en 7% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Appartementen (108 transacties) en tussenwoningen (101 transacties) werden het meest verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet In totaal werden er dit kwartaal 397 woningen nieuw te koop gezet. Dat is 15% minder dan in het vierde kwartaal van 2024, maar 16% meer dan een jaar geleden. Vooral het aantal aangeboden appartementen steeg op jaarbasis behoorlijk, met 40%. Het aantal tussenwoningen steeg met 17%.
Bron: NVM / Brainbay
49
6.2 Zaanstad in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs in Zaanstad kwam dit kwartaal
De gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 443.000, een
uit op € 480.000. Dat is een lichte daling van 2,2% ten
stijging van 9,4% ten opzichte van vorig jaar. In vergelijking met
opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 0,8%
het vorige kwartaal bleef de transactieprijs nagenoeg gelijk, met
ten opzichte van een jaar geleden. De vraagprijs per
een stijging van 0,3%. Per vierkante meter betaalden kopers
vierkante meter bedroeg € 4.513, een stijging van 7,1% op
gemiddeld € 4.637, wat 10,1% hoger is dan een jaar geleden en
jaarbasis en 1,6% meer dan in het vorige kwartaal.
0,6% lager dan in het vierde kwartaal.
50
6.2 Zaanstad in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De woningmarkt in Zaanstad is nog steeds krap, al is er
In Zaanstad werd 79% van de woningen boven de vraagprijs
sprake van enige verruiming. De krapte-indicator steeg naar
verkocht. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs lag
2,6, ten opzichte van 1,8 in het vierde kwartaal. Dit betekent
gemiddeld op 5,0%. Bij appartementen werd 83% boven de
dat kopers gemiddeld keuze hadden uit iets meer woningen.
vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 6,4%.
51
Lokale trends Zwolle Q1 2025
52
7.1 Zwolle: expert aan het woord
Meer huizen te koop in Zwolle, maar krapte houdt aan Het woningaanbod in Zwolle neemt toe en de hectiek neemt licht af, maar van een ontspannen markt is nog lang geen sprake. Grondgebonden woningen zijn nog altijd schaars, en in sommige segmenten wordt er nog stevig overboden. Wie in Zwolle een woning zoekt, moet daarom snel schakelen.
De spanning blijft Toch blijft de markt bovengemiddeld krap. Kopers hebben keuze uit gemiddeld 1,7 woningen. Bij tussenwoningen is dat zelfs maar 1,3. “Historisch gezien is het aanbod nog altijd heel laag. Rond 2010 stonden er hier zo’n 1.800 woningen in aanbod”, zegt Scholte. Het gevolg is dat woningen, zeker die met een goede prijsstelling of in gewilde segmenten, nog altijd zeer snel verkocht worden. Vooral grondgebonden woningen zijn schaars. “Tel je het aantal vrijstaande woningen, tweekappers
In het eerste kwartaal van 2025 werden in Zwolle 275
en hoekwoningen bij elkaar op, dan kom je nog niet eens
woningen te koop gezet, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is
op honderd beschikbare woningen,” zegt Scholte. “Zeker
bijna de helft (49%) meer dan een jaar eerder. Die extra ruimte
woningen die toekomstbestendig zijn, met een slaapkamer en
zorgt voor iets meer rust, merkt René Scholte, makelaar-
badkamer op de begane grond, zijn erg gewild. Zetten we zo’n
taxateur bij Woonaccent Makelaars Van Dorsten. “De extreme
woning te koop, dan komen daar enorm veel kijkers op af.”
hectiek is weg. We krijgen op maandagochtend geen twintig belletjes meer voor een bezichtiging.”
53
7.1 Zwolle: expert aan het woord
Meer appartmenten te koop Bij appartementen is juist een andere beweging zichtbaar: daar komt steeds meer aanbod bij. Dat komt onder meer door de toename van uitpondingen en door nieuwbouw. Scholte: “De bestaande bouw markt in dit segment is gevoelsmatig iets rustiger. Er worden door beleggers nu veel woningen te koop gezet, waardoor kopers iets meer keuze hebben. Iets duurdere appartementen krijgen daardoor iets minder belangstelling. Toch geldt ook hierbij: als de prijs en het energielabel klopt, wordt er verkocht. Zo is ons nieuwbouwcentrum Woonfabriek Zwolle betrokken bij de verkoop van twee lopende projecten met luxe appartementen en daar is bovengemiddeld veel belangstelling voor.” Overbieden blijft de norm Dat de markt nog altijd gespannen is, blijkt ook uit de verkoopprijzen. In het eerste kwartaal van 2025 werd bij 78 procent van de transacties meer betaald dan de vraagprijs. Bij
54
7.1 Zwolle: expert aan het woord
tussenwoningen was dat zelfs 86 procent. Het gemiddelde verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedroeg 7,3 procent. Scholte ziet dat ook in de praktijk: “Een rijwoning met een vraagprijs van € 375.000 kan zomaar voor € 420.000 verkocht worden. Zulke overbiedingen zijn geen uitzondering, zeker niet bij unieke woningen. Daar zien we nog altijd stevige overbiedingen.” Wonen in Zwolle blijft aantrekkelijk De aanhoudende druk op de markt is volgens Scholte goed te verklaren. “Zwolle is altijd al populair geweest. De ligging is gunstig en je hebt hier rust, ruimte en groen in de omgeving. Er is ook redelijk veel werkgelegenheid door het ziekenhuis en bedrijven als Scania en Wehkamp. Dat trekt ook veel mensen uit het westen. De mix klopt gewoon.”Zwolle blijft daarmee een gewilde plek om te wonen. En zolang het aanbod beperkt blijft, zal die druk voorlopig niet verminderen.
Rene Scholte
Makelaar / Taxateur
Woonaccent Makelaars Van Dorsten
55
56
7.2 Zwolle in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Zwolle 251 woningen verkocht. Dit is 12% meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar, maar 13% minder dan vorig kwartaal. Vooral tussenwoningen (98 transacties) en appartementen (60 transacties) werden veel verkocht.
Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet In Zwolle kwamen dit kwartaal 275 woningen nieuw op de markt. Dit zijn er 7% minder dan vorig kwartaal, maar bijna 50% meer dan vorig jaar. Tussenwoningen (107) en appartementen (73) werden het meest aangeboden.
Bron: NVM / Brainbay
57
7.2 Zwolle in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs in Zwolle lag dit kwartaal op
Kopers betaalden gemiddeld € 492.000,- voor een woning in
€ 608.000. Dit is een stijging van 6,1% ten opzichte van vorig
Zwolle. Dat is 9,9% meer dan vorig jaar en 1,9% meer dan in het
jaar en 6,2% meer dan vorig kwartaal. De vraagprijs per
vierde kwartaal. De prijs per vierkante meter lag op € 4.501. Dat
vierkante meter bedroeg gemiddeld € 4.308. Dat is vrijwel
is een stijging van 12,5% op jaarbasis en 2,6% meer dan vorig
stabiel ten opzichte van een jaar geleden (-0,2%) en een
kwartaal.
lichte daling van 1,7% ten opzichte van vorig kwartaal.
58
7.2 Zwolle in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De woningmarkt in Zwolle is behoorlijk krap. De krapte-
In Zwolle werd 78% van de woningen boven de vraagprijs
indicator staat in het eerste kwartaal op 1,7. Dit betekent
verkocht. Gemiddeld werd er 7,3% meer betaald dan de
dat kopers gemiddeld keuze hebben uit minder dan 2
vraagprijs, waarbij tussenwoningen gemiddeld zelfs voor
woningen. Kopers hebben dit kwartaal iets meer keuze dan
9,9% boven de vraagprijs werden verkocht.
een kwartaal eerder, toen de indicator op 1,4 stond.
59
Lokale trends Nijmegen Q1 2025
60
8.1 Nijmegen: expert aan het woord
Hoge druk op Nijmeegse woningmarkt, vooral in het hogere segment
Oirschot. Dat is opvallend, maar volgens Van Oirschot goed te verklaren: er begeven zich steeds meer vermogende kopers op de Nijmeegse markt. “Dat zijn zowel ‘locals’ die hoogopgeleid zijn en goed verdienen, als mensen uit het westen. Hun westerse euro’s zijn hier een stuk meer waard. Iemand die in Amsterdam een kleine bovenwoning heeft verkocht, koopt hier met dat budget met gemak een volledige woning. En als
De druk op de woningmarkt in Nijmegen houdt in het eerste kwartaal van 2025 aan. Met name in het hogere segment is de belangstelling van kopers zo groot dat kopen zonder aankoopmakelaar eigenlijk niet te doen is. Volgens Maurice van Oirschot, makelaar en kantoormanager bij Hendriks Makelaardij in Nijmegen, staat de markt in het hogere segment in Nijmegen flink onder druk: woningen van vijf tot zes ton, voornamelijk hoekwoningen en tweekappers, zijn niet aan te slepen. “Overbiedingen van 5% tot 10% boven de vraagprijs zijn eerder regel dan uitzondering”, zegt Van
je nog maar één dag per week naar kantoor hoeft, is Nijmegen ineens prima te doen.” Concurrentie dwingt kopers tot snelheid De aanhoudende druk zorgt voor stijgende prijzen. Een woning in Nijmegen kost gemiddeld 451.000 euro, blijkt uit cijfers van de NVM, 11,6% meer dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijs steeg nog harder, met 14,9% naar 4.789 euro. Een tussenwoning is gemiddeld 480.000 euro waard, zo’n 11,2% meer dan vorig jaar. Ook bij hoekwoningen en tweekappers steeg de prijs met meer dan 10%. Op kwartaalbasis bleven de prijzen gelijk of daalden licht, wat in
61
8.1 Nijmegen: expert aan het woord
theorie zou kunnen duiden op stabilisatie van de markt. Toch is daar volgens Van Oirschot nog geen sprake van. “De markt is momenteel zo krap dat kopen zonder aankoopmakelaar eigenlijk niet meer te doen is.” Gemiddeld heeft een koper in Nijmegen keuze uit 1,6 woningen, blijkt uit de NVM krapte-indicator. Bij appartementen zijn dat er zelfs maar 1,4. Woningen stonden gemiddeld slechts 26 dagen te koop. Wie nu een woning wil kopen, moet daarom snel schakelen. Dat weten kopers ook, merkt Van Oirschot: “Het valt echt op dat kopers vaker zonder financieringsvoorbehoud bieden. Bij ongeveer de helft van de biedingen is dat het geval. Dat was een jaar geleden echt uitzonderlijk.” Minder vraag naar appartementen Appartementen vormen inmiddels het grootste deel van het aanbod, maar zijn net wat minder populair. In het eerste kwartaal van 2025 werden 209 appartementen verkocht, ruim
62
8.1 Nijmegen: expert aan het woord
de helft van het totaal. “Het segment van appartementen is daardoor iets minder verhit. Appartementen verkopen goed maar als een woning er niet goed uitziet of bijvoorbeeld verouderd is, dan is er minder animo voor.” Blijvende prijsdruk verwacht Wat de markt gaat doen, is volgens Van Oirschot duidelijk: de stijging zet door. “We hebben een jaar-op-jaarstijging van 10% achter de rug, maar ik verwacht voor dit jaar ongeveer hetzelfde. De markt in Nijmegen is anders dan in de Randstad, waar de prijzen al enorm hoog zijn. Het houdt natuurlijk een keer op, maar hier hebben we de grens nog niet bereikt.”
Maurice van Oirschot
NVM Makelaar / Kantoormanager Hendriks Makelaardij
63
64
8.2 Nijmegen in cijfers
Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2025 zijn in Nijmegen 384 woningen verkocht. Dit is 15% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar, maar 25% minder dan in het vierde kwartaal van 2024. De meeste verkopen betroffen appartementen (209 transacties) en tussenwoningen (85 transacties).
Bron: NVM / Brainbay
Aantal te koop gezet In Nijmegen kwamen dit kwartaal 410 woningen nieuw op de markt. Dat is een daling van 23% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een stijging van 25% ten opzichte van vorig jaar. Appartementen (208) en tussenwoningen (95) werden het vaakst te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
65
8.2 Nijmegen in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde vraagprijs in Nijmegen lag dit kwartaal op
Kopers betaalden gemiddeld € 451.000 voor een woning in
€ 534.000. Dit is een stijging van 16,2% vergeleken met
Nijmegen. Dat is 11,6% meer dan in het eerste kwartaal van
vorig jaar en 2,4% vergeleken met het vorige kwartaal. De
2024 en vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal (+0,3%). De prijs
vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 4.598, wat een
per vierkante meter was € 4.789, een stijging van 14,9% op
toename is van 10,8% op jaarbasis en 3,0% ten opzichte van
jaarbasis en een daling van -2,4% vergeleken met het vierde
het vorige kwartaal.
kwartaal van 2024.
66
8.2 Nijmegen in cijfers
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
Boven vraagprijs verkocht
De woningmarkt in Nijmegen blijft krap, met een krapte-
In Nijmegen werd 76% van de woningen boven de
indicator van 1,6. Daarmee is de keuze voor kopers iets
vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en
ruimer geworden dan een kwartaal eerder, toen de indicator
de uiteindelijke verkoopprijs bedroeg gemiddeld 6,8%. Bij
op 1,2 stond.
tussenwoningen lag dit op 8,1%, met 75% van de woningen verkocht boven de vraagprijs. Hoekwoningen worden met 85% het vaakst boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 9,6%.
67
De landelijke hypotheekmarkt Q1 2025
68
9. De hypotheekmarkt
Meer hypotheken aangevraagd in het eerste kwartaal De drukte op de hypotheekmarkt houdt aan. In maart piekte het aantal aanvragen tot ruim 53.000 – het
Aantal Hypotheekaanvragen
142.076 +23,4% ten opzichte van Q1 2024
hoogste maandtotaal sinds april 2022, blijkt uit cijfers van Hypotheken Data Netwerk. In totaal werden er in het eerste kwartaal 142.076 hypotheken aangevraagd via HDN, 23,4% meer dan een jaar eerder. Daarvan waren 82.245 hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning, een stijging van 18,1% ten opzichte van vorig jaar. Het aantal oversluitingen en verhogingen steeg met 31,6% naar 59.831 aanvragen.
Aantal Hypotheekaanvragen door kopers
82.245
Het vooruitzicht van verdere renteverhogingen bleek voor veel huizenkopers reden om hun plannen naar voren te halen. Ook uitponding van huurwoningen hebben effect op het aantal verkopen. In de vier grote steden – Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht – nam het aantal aanvragen
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers
59.831
69 Bron: Hypotheek Data Netwerk
9. De hypotheekmarkt
voor de aankoop van een woning zelfs met meer dan 35%
Woonkloof tussen starters en doorstromers groeit verder
toe. Ook in de duurdere provincies groeide de kopersmarkt
Waar ouderen steeds meer financiële mogelijkheden lijken te
bovengemiddeld: Noord-Holland (+26,6%), Utrecht (+24,3%)
hebben, moeten starters juist steeds meer inleggen om een
en Noord-Brabant (+21,5%). De gemiddelde woningwaarde
woning te bemachtigen. Hoewel het gemiddeld ingelegde
steeg daarbij tot een recordhoogte van € 508.100,-.
eigen geld voor een aankoop stabiel bleef op € 39.900,-, zijn de verschillen tussen doelgroepen fors toegenomen. Starters
Oudere koper zet overwaarde in
moeten steeds vaker diep in de buidel tasten. De ‘Starter
Opvallend is de toenemende rol van ouderen in de
Stabiel’ – met een vast inkomen, boven de 35 – bracht dit
kopersmarkt. Het aantal hypotheekaanvragen van
kwartaal gemiddeld € 45.368,- eigen geld in. Dat is ruim 10%
gepensioneerden steeg in het eerste kwartaal met 38,7% tot
meer dan een jaar eerder. De jongere starter zag zijn inleg
13.746. De gemiddelde inbreng aan eigen geld lag met
met 6,9% stijgen naar € 39.561,-.
€ 8.491,- fors lager dan het marktgemiddelde, en daalde met 26% ten opzichte van vorig jaar.
Doorstromers konden juist minder eigen geld inzetten, omdat zij de overwaarde van hun vorige woning benutten. Hun
In het overgrote deel van de aanvragen werd geen
gemiddelde inbreng daalde met bijna 7% naar
gebruikgemaakt van NHG – slechts 5% viel onder de
€ 31.908,-. Tegelijkertijd liep de gemiddelde ‘loan-to-value’
garantieregeling. Dat laat zien dat deze doelgroep hun
terug van 64,6% naar 62,2%. Daarmee is het verschil in
financiering vooral opbouwde uit eigen vermogen of
financieringspositie tussen starters en doorstromers verder
overwaarde.
opgelopen.
70
Minder belangstelling voor verduurzaming Een andere opvallende trend is de verminderde belangstelling voor verduurzaming. De belangstelling voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen daalde in de kopersmarkt met 3,9%. ten opzichte van vorig jaar. Bij 13,4% van de aanvragen werd budget gereserveerd voor verduurzaming. Onder ouderen was de afname het sterkst: gepensioneerden financierden in slechts 5,1% van de gevallen energiebesparende maatregelen mee – een daling van 35,5% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Hoewel energielabels nog steeds invloed hebben op de woningwaarde – woningen met label A of hoger waren gemiddeld € 565.094,- waard – lijkt de urgentie onder kopers af te nemen.
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op. E-mail: r.koolen@vivantus.nl Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.
71
9. De hypotheekmarkt
De landelijke huurmarkt Q1 2025
72
10. De landelijke huurmarkt
Huurprijzen vrije sector stijgen hard door uitponding
krapte-indicator van Pararius kwam uit op 0,46, wat aangeeft dat de vraag naar huurwoningen veel groter is dan het beschikbare aanbod. Het gevolg is dat huurprijzen snel stijgen en dat huren voor steeds meer mensen onbereikbaar wordt. Per vierkante meter werd gemiddeld € 19,64 betaald,
De druk op de vrije huursector neemt steeds verder toe. Het
een stijging van 9,6% op jaarbasis. De gemiddelde huurprijs
beschikbare aanbod daalde in het eerste kwartaal van 2025
in de vrije sector kwam uit op € 1.781 per maand. Om een
met 35,5% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de vraag
woning van gemiddeld dat bedrag te huren, is een bruto
juist met 47% steeg. Huurprijzen liepen hierdoor harder op
maandinkomen van € 5.340 nodig. Dat ligt fors boven het
dan de inflatie, iets wat sinds 2021 niet meer is gebeurd. Dat
modale inkomen van ongeveer € 3.458 per maand. Steeds
blijkt uit cijfers van huurplatform Pararius.
meer middeninkomens vallen daardoor buiten de boot.
In het eerste kwartaal van 2025 werden er in Nederland
Middensegment zwaar overbelast
12.677 vrije sector huurwoningen te huur gezet, bijna 7.000
De stijgende prijzen zorgen voor toenemende druk op het
woningen minder dan vorig jaar. In diezelfde periode werden
lagere- en middensegment. In het eerste kwartaal kwamen er
er 14.340 huurwoningen afgemeld. Dit zijn er meer dan er
gemiddeld 47 reacties van potentiële huurders op een woning,
werden aangeboden waardoor er voor huurders per saldo
47% meer dan een jaar eerder. Toen lag het aantal reacties
minder beschikbaar aanbod overblijft om uit te kiezen. De
gemiddeld op 32.
73
10. De landelijke huurmarkt
Vooral in het segment tussen €1.185 en € 1.500 staan huurders
Type woningen bepaalt huurprijs
massaal in de rij voor een woning. In dit deel van de markt werd
De prijsdruk geldt voor vrijwel alle woningtypen, maar de stijging
44,2% van alle reacties geplaatst, terwijl het slechts 30% van het
is het sterkst bij eengezinswoningen. Nieuwe huurders betaalden
aanbod uitmaakt. Ook het middensegment (€ 1.500 –
in het eerste kwartaal gemiddeld € 15,84 per vierkante meter
€ 2.000) raakt oververhit. In voorgaande kwartalen lagen vraag
voor een eengezinswoning, een stijging van 12% ten opzichte
en aanbod in deze categorie nog vrijwel gelijk, maar dat is
van een jaar eerder. Appartementen stegen met 10,2% naar
inmiddels niet meer het geval. Het middensegment was goed
gemiddeld € 20,77 per vierkante meter. Gemiddeld genomen
voor 37,5% van de reacties, terwijl het 33,4% van het aanbod
zijn eengezinswoningen dus goedkoper per vierkante meter,
besloeg.
maar ze nemen wel meer woonoppervlak in beslag, waardoor de maandlasten flink kunnen oplopen.
Krapte neemt toe De krapte op de huurmarkt is te verklaren doordat dankzij
Druk in alle delen van het land
beleidsmaatregelen een groeiend deel van het aanbod richting de
De prijsdruk is zichtbaar in vrijwel alle delen van het land. In
koopmarkt verdwijnt. Het aantal woningen dat werd uitgepond
Amsterdam steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs weer licht
steeg met 70% ten opzichte van vorig jaar. Tegelijkertijd daalde
(+1,2%) naar € 27,03 – een trendbreuk na eerdere dalingen. In
het aantal koopwoningen dat te huur werd aangeboden met bijna
steden als Rotterdam (+8%), Den Haag (+6,4%) en Eindhoven
15%.
(+4,5%) lopen de prijzen sterker op. De snelste stijgingen vonden plaats buiten de Randstad, zoals in Roermond (+28%), Rijswijk (+19,5%) en Dordrecht (+19,4%). Alleen in Zwolle daalde de gemiddelde prijs, door een veranderde samenstelling van het aanbod.
74
75
76
11. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio? Vraag het onze experts!
Als nieuwbouwexperts bieden wij u:
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses voor uw tender, gebiedsontwikkeling of specifiek nieuwbouwproject. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen. Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639
www.vivantus-nieuwbouw.nl
77
78