Woningmarkt rapportage
Over Vivantus
Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.
Wij zijn:
Over deze rapportage
In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt.
Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.
Bronnen
De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).
Bron: Canva
De landelijke woningmarkt
2024
Het aantal transacties neemt toe en de prijsontwikkeling stabiliseert, blijkt uit de meest recente cijfers van de NVM.
In het derde kwartaal van 2024 werden er door NVMmakelaars iets minder dan 37.000 woningen verkocht, het hoogste aantal in 4 jaar tijd. Zeker gezien de rustigere zomerperiode is dat een opvallende ontwikkeling. De toename in het aantal transacties wordt onder andere veroorzaakt door een licht toenemend aantal woningen in aanbod. Ook dalende rente en een groeiend consumentenvertrouwen zorgen voor meer transacties.
Kwartaal-op-kwartaalstijging minimaal
Gemiddeld betaalden kopers een transactieprijs van € 473.000,-, een stijging van 12,3 procent op jaarbasis. Een fixe stijging: woningen zijn gemiddeld € 50.000,duurder dan een jaar eerder. Kijken we naar de kwartaalop-kwartaal stijging, dan is een stabilisatie te zien. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2024 stegen de prijzen met 0,4 procent. In het tweede kwartaal van 2024 werd nog een kwartaal-op-kwartaalstijging gemeten van 7.7 procent.
Bron: NVM / Brainbay
Vraag-verkoopprijs verschil
Gemiddeld wordt er voor een woning 4,6 procent meer betaald dan de vraagprijs. Dat komt neer op een gemiddeld bedrag van € 22.000,-. Bij appartementen is het verschil 5,4 procent, met een gemiddeld bedrag van €21.000,-.
Niet bij iedere woning wordt overboden: bij twee op de drie woningverkopen wordt er meer betaald dan de vraagprijs.
Twee jaar geleden lag dat nog op 80 procent. Volgens de NVM vertekenen de cijfers echter wel. In een kwart van alle marktsegmenten lag de verkoopprijs namelijk onder de vraagprijs.
Meer woningen verkocht
Dat het vertrouwen in de woningmarkt nog steeds groot is, is terug te zien in de verkooptijd van woningen. Gemiddeld duurt het 4 weken totdat het voorlopige koopcontract bij de makelaar wordt ondertekend. Dat is 4 dagen sneller dan een jaar geleden en een dag langer dan in het tweede kwartaal. Van woningen die wat langer te koop staan is het overgrote deel binnen een kwartaal 1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers
verkocht: 90 procent van alle te koop staande woningen is na 3 maanden van de markt.
Het aanbod neemt af
De disbalans in vraag en aanbod zorgt ook dit kwartaal voor een afname in aanbod. In totaal werden er het afgelopen kwartaal 39.500 woningen te koop gezet (+15% t.o.v. Q3 2023). Gezien de rustige zomerperiode is dat een behoorlijk aantal. Aan het einde van het derde kwartaal stonden er 25.500 woningen te koop, 3.000 minder dan vorig jaar (-10%).
De stijging in aanbod was het grootst bij appartementen. In totaal werden er bijna een kwart meer te koop gezet dan een jaar eerder. Het aantal appartementen is in het totale aanbod 30%. Dat lag sinds de start van de metingen van de NVM in 1995 niet zo hoog. In vergelijking met een jaar geleden zijn er 18,9% meer appartementen verkocht. Het aanbod tweekappers nam daarintegen met een kwart af.
Bron: NVM / Brainbay
De landelijke nieuwbouwmarkt
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Nieuwbouw meer in trek, maar achterblijvende productie houdt groei tegen
In het afgelopen kwartaal werden er opnieuw meer nieuwbouwwoningen verkocht. Stijgende inkomens, dalende rente en groeiende druk op de woningmarkt van bestaande woningen zijn slechts enkele factoren die de vraag naar nieuwbouwwoningen positief beïnvloeden. Bouke Molenkamp, directeur bij Vivantus Nieuwbouw en Verhuur, merkt op: “De interesse in nieuwbouw is het afgelopen kwartaal opnieuw enorm toegenomen. De grootste bottleneck voor de nieuwbouwmarkt is nu echter de achterblijvende productie.”
Voor wie een stap op de woningmarkt wil zetten, is nieuwbouw een steeds aantrekkelijker alternatief, blijkt uit de meest recente Funda-index. Van alle woningzoekers staat 70 procent open voor nieuwbouw. Nieuwbouwprojecten kregen afgelopen kwartaal gemiddeld 24 procent meer views op Funda dan een kwartaal eerder.
Bouke Molenkamp
Directeur Vivantus
Nieuwbouw & Verhuur
Vragen over deze analyse?
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639
website: www.vivantus-nieuwbouw.nl
2.1. Landelijke
nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
Deze toegenomen interesse in nieuwbouw vertaalt zich ook in daadwerkelijke verkopen. Het afgelopen kwartaal werden er 6.300 nieuwbouwwoningen verkocht. Een lichte terugval ten opzichte van het tweede kwartaal met 7.200 verkopen, maar deze is volledig verklaarbaar door de traditioneel rustige zomerperiode. In totaal zijn er in de eerste drie kwartalen van 2024 21.500 nieuwbouwwoningen verkocht, waarmee het totale aantal verkopen van zowel 2022 als 2023 zijn overtroffen. “Vooral in middelgrote en kleinere gemeenten groeit de interesse in nieuwbouw enorm,” zegt Molenkamp.
Nieuwbouw als aantrekkelijke optie
Dat nieuwbouwwoningen tegenwoordig makkelijker verkopen, heeft een aantal aanwijsbare redenen. Ten eerste spelen duurzaamheid en de lagere energie- en onderhoudskosten nog altijd een belangrijke rol. Daarnaast is de positie van de nieuwbouwmarkt ten opzichte van de bestaande bouw-markt de afgelopen maanden aanzienlijk verbeterd. In een gespannen markt, waarin bijna 80 procent van de woningzoekers verwacht te moeten overbieden, is nieuwbouw een ‘zekere’ keuze. “Nieuwbouw geeft kopers de mogelijkheid om zonder biedingsstrijd een stap te zetten,” zegt Molenkamp. “Daarbij spelen ook de gunstige
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
economische omstandigheden mee. De inflatie en de krappe arbeidsmarkt hebben geleid tot loonstijgingen, waardoor nieuwbouw voor meer mensen een optie is.”
De stijgende prijzen in de bestaande bouw zorgen er bovendien voor dat kopers minder huiverig zijn voor een langere wachttijd tot oplevering. Van de Nederlandse woningzoekers die geïnteresseerd zijn in nieuwbouw heeft 43 procent geen bezwaar om langer te wachten, blijkt uit de Funda-index. Molenkamp: “Kopers die al een woning hebben, hebben in deze markt aanzienlijk meer zekerheid over de waardeontwikkeling van hun eigen woning. Dat was vorig jaar - tijdens de dip - voor veel kopers juist een reden om niet voor nieuwbouw te kiezen. We moeten wel blijven kijken naar manieren om de tijd tussen aankoop en oplevering te verkorten, om nieuwbouw voor een bredere groep bereikbaar te houden. Een oplossing zou kunnen zijn om tijdens de bouwperiode aflossingen op te schorten en de rente op overbruggingskredieten te beperken,” stelt Molenkamp.
Tekort aan aanbod en trage productie
Aan de aanbodkant is het perspectief wat minder
rooskleurig. “Hoe meer de vraag stijgt, hoe pijnlijker duidelijk wordt dat de nieuwbouwproductie te langzaam op gang komt,” merkt Molenkamp op. “We zien dat er potentiële woningbouwlocaties door procesmatige inefficiëntie forse vertraging oplopen, juist op plekken waar de behoefte groot is. Consumenten die een nieuwbouwwoning willen kopen, worden beperkt door een gebrek aan keuze.”
De cijfers van de NVM maken dit duidelijk: aan het einde van het derde kwartaal stonden er ongeveer 14.500 nieuwbouwwoningen in aanbod, zo’n 2.600 minder dan vorig jaar. Landelijk ligt het aanbod nog hoger dan het dieptepunt in 2021, maar er zijn grote regionale verschillen. Positief is dat sinds begin 2024 de aanwas toeneemt: dit jaar zijn er bijna 23.200 nieuwbouwwoningen te koop gezet, met gemiddeld 7.800 woningen per kwartaal. Dit is echter nog lang niet genoeg om het woningtekort te verminderen.
Te weinig nieuw aanbod
Een aantal factoren staan de aanwas van nieuwbouw in de weg, waaronder langdurige vergunningsprocedures, bezwaarprocedures en het gebrek aan goede bouwlocaties. Capaciteitsgebrek bij gemeenten en bezwaarprocedures
2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
zorgen met regelmaat voor maanden tot jarenlange vertragingen. Molenkamp: “Het initiatief van de Raad van State om rechtszaken rondom grotere woningbouwprojecten met voorrang in behandeling te nemen, is een stap in de goede richting. Die aanpak moet er voor zorgen dat er medio 2025 duidelijkheid is voor 65.000 tot 75.000 nieuwe woningen verspreid door heel Nederland.”
Focus op betaalbaar wonen werkt vertragend
In twee recente brieven van minister Mona Keijzer worden snelheid en betaalbaarheid als speerpunten genoemd om het woningtekort aan te pakken. Molenkamp betwijfelt echter of snelheid en betaalbaarheid wel zo goed samen gaan. Projectontwikkelaars starten vaak pas met bouwen als de som financieel klopt. Molenkamp: “De sterke focus op goedkope woningen zorgt ervoor dat projecten vaak niet kunnen worden doorgerekend. Het totale aandeel ‘betaalbaar wonen’ komt in de plannen uit op zo’n twee derde van de nieuwbouwwoningen, waardoor veel projecten niet haalbaar zijn of voor een zeer beperkte doelgroep worden gebouwd.”
Daarmee stipt Molenkamp nog een probleem aan: het gebrek aan doorstroming. “We kijken vaak naar kwantiteit en betaalbaarheid, maar de vraag ‘Voor wie bouwen we?’ is misschien net zo belangrijk.” Molenkamp ziet dat deze laatste vraag in de praktijk bij prille planvorming vaak over het hoofd wordt gezien. “Binnenstedelijke projecten bestaan vaker uit kleinere woningen, omdat op een kleiner oppervlak meer eenheden nodig zijn om tot een rendabel resultaat te komen,” legt Molenkamp uit. “Dat betekent dat woningen maar voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn, namelijk starters.”
Doorstromers zijn echter de motor van de woningmarkt. Door gebrek aan aanbod en vertrouwen zijn de afgelopen jaren al veel doorstromers afgehaakt. Volgens de NVM is het aantal woningen dat beschikbaar is gekomen door doorstromers gedaald van 140.000 woningen naar 100.000 woningen per jaar.
Molenkamp: “Kijken we naar andere doelgroepen, dan zijn juist 55-plussers een hele interessante doelgroep om voor te bouwen. Uit onderzoek blijkt dat de verhuisbereidheid
2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord
onder 55-plussers hoog is. Juist deze groep laat vaak grotere woningen met meerdere slaapkamers achter, wat kansen biedt voor jonge gezinnen om door te stromen.” Bovendien willen mensen tussen de 55 en 65 juist vaak kleiner wonen in plaats van groter. “Jongere doorstromers zoeken naar grotere woningen, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding. Bij mensen van 55 jaar of ouder zijn de kinderen vaak het huis uit en is er minder ruimte nodig.”
Een kantekening daarbij is wel dat deze doelgroep kritisch is. “Ze verhuizen niet zomaar en een nieuwe woning moet de hogere maandlasten waard zijn. We zien in de praktijk dat royaal opgezette appartementen met oog voor kwaliteit en/of toekomstbestendige, gelijkvloerse woningen erg in trek zijn bij deze doelgroep. Voor een toekomstgerichte woningmarkt is het daarom cruciaal ten eerste procedureel echt versnellingsstappen te zetten en ten tweede om meer oog te hebben voor diversiteit in de programmering. Dit om te zorgen voor een betere aansluiting bij de vraag vanuit verschillende doelgroepen en daarmee de dynamiek te vergroten,” besluit Molenkamp.
2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers
Het vertrouwen in de nieuwbouwmarkt blijft groeien, ondanks een daling in het derde kwartaal van 2024. NVM-makelaars verkochten ongeveer 6.300 nieuwbouwwoningen, een lichte terugval vergeleken met de 7.800 verkopen in het voorgaande kwartaal. De seizoensgebonden dip is echter niet ongewoon: tijdens de zomermaanden komt er minder nieuw aanbod op de markt, en veel potentiële kopers stoppen tijdelijk met zoeken vanwege vakanties. Desondanks is het aantal verkopen positief te noemen: in de eerste negen maanden van 2024 zijn al meer woningen verkocht dan in heel 2022 en 2023 gezamenlijk.
Verkoopdynamiek buiten de grote steden
De groei in verkopen komt vooral uit middelgrote en kleinere gemeenten, terwijl de grote steden achterblijven door een tekort aan aanbod. In Amsterdam en Rotterdam ligt het aantal verkopen nog ver onder het piekniveau van 2021, met een daling van respectievelijk 37% en 67%. Provincies zoals Flevoland en Overijssel presteren beter. Daar ligt het aantal verkopen momenteel zelfs hoger dan in de piekperiode van 2021.
Bron: NVM / Brainbay
Kleine woningen domineren het aanbod
Met een grote nadruk op betaalbare huisvesting zien we steeds meer kleinere woningen op de markt verschijnen. Het gemiddelde woonoppervlak is aanzienlijk gedaald: waar de gemiddelde nieuwbouwwoning vijf jaar geleden nog 132 m² was, is dit nu 107 m². Vooral appartementen en tussenwoningen zijn kleiner geworden, wat zich vertaalt in hogere vierkantemeterprijzen. De gemiddelde verkoopprijs blijft rond de € 475.000, maar de prijs per vierkante meter bereikte een recordhoogte van € 4.600. Dit biedt betaalbare opties, al moeten kopers genoegen nemen met minder woonoppervlak.
Redenen voor nieuwbouw
Duurzaamheid blijft een belangrijke overweging voor nieuwbouwkopers, blijkt uit een enquête gehouden onder
NVM-makelaars. Daarnaast kiezen steeds meer kopers voor nieuwbouw omdat ze in de bestaande markt geen geschikte woning kunnen vinden. Redenen om niet voor nieuwbouw te kiezen zijn er ook: met name de wachttijd tussen aankoop en oplevering en de relatief hoge overbruggingskosten zorgen bij sommige kopers voor terughoudendheid.
Dalend aanbod zorgt voor minder keuze De aanwas van nieuwbouwwoningen blijft laag. Daardoor hebben kopers relatief weinig keuze. Aan het einde van het laatste kwartaal waren er 14.500 nieuwbouwwoningen beschikbaar, zo’n 2.600 minder dan vorig jaar. Het tekort aan aanbod zorgt ervoor dat de verkoopcijfers niet veel verder kunnen stijgen. Vooral in grote steden wordt de verkoop behoorlijk geremd door het tekort aan aanbod.
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Amsterdam
2024
Amsterdamse woningmarkt blijft krap en onvoorspelbaar
Krap maar onvoorspelbaar, dat lijkt de meest treffende omschrijving voor de woningmarkt in Amsterdam in het derde kwartaal van 2024. Camil Kouwen, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam Centrum: “September was een gekke maand. Normaal herstelt de markt zich in die maand na een rustige zomerperiode, maar dit jaar zagen we dat niet.”
Augustus is op de woningmarkt in Amsterdam traditiegetrouw een ‘slechte’ maand. “Veel potentiële kopers zijn op vakantie en
expats – een grote doelgroep kopers – gaan vaak op bezoek in hun thuisland. Wij adviseren verkopers daarom om te wachten met het op de markt brengen van hun woning tot na de zomer,” zegt Kouwen. In september, de maand waarin kopers normaal gesproken weer terugkeren en de markt weer aantrekt, viel dat herstel echter tegen. “Er werden wel veel woningen te koop gezet, maar de piek in kopers bleef in september uit. Het aanbod werd daardoor iets ruimer, terwijl de vraag nog steeds groot zou moeten zijn,” zegt Kouwen.
Tekenen van een overspannen markt
Dat de markt nog steeds erg krap is, wordt niet alleen gevoelsmatig waargenomen. Cijfers van de NVM tonen aan dat de Amsterdamse woningmarkt nog altijd overspannen is.
De krapte-indicator staat op 2,5, wat betekent dat een koper gemiddeld slechts keuze heeft uit tweeënhalve woning. Een
3.1 Amsterdam: expert aan
gezonde markt begint bij een waarde van 5 of hoger. Bovendien werd 80 procent van de woningen in het derde kwartaal boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 7,9 procent tussen de vraag- en verkoopprijs. Dit alles wijst op een nog steeds zeer competitieve markt.
Ook de huizenprijzen stegen aanzienlijk op jaarbasis. Kopers betaalden gemiddeld € 617.000,- voor een woning, een stijging van 16,6 procent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. De prijs per vierkante meter steeg met 10,5 procent. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 was de prijsstijging echter beperkt tot 0,9 procent, wat op een lichte stabilisatie lijkt te duiden.
Verwachting voor de toekomst
De vraag blijft dan ook: wat gaat de markt doen? Of er een kentering gaande is, durft Kouwen niet te zeggen. “Het kan twee kanten op. Of de rustige septembermaand is een voorteken van stabilisatie, of het was een uitzonderlijk dipje en
de markt zal de komende maanden weer naar verwachting functioneren. De komende maanden zullen dat uitwijzen.”
Volgens Kouwen is de kans echter het grootst dat de prijzen op korte termijn verder zullen stijgen, mede door de verwachte daling van de hypotheekrente. “De vraag blijft groot. Als de rente daalt, kunnen kopers meer lenen, wat logischerwijs weer voor stijgende prijzen zorgt.”
Of er prijsstijgingen in het verschiet liggen die in de buurt komen van de jaar-op-jaarstijging in het afgelopen kwartaal, betwijfelt hij echter. “Er wordt nog zeer regelmatig overboden, maar niet meer zo extreem als eerst.” Vooral bij woningen boven de zes ton laten kopers zich minder snel meeslepen. “Kopers zijn kieskeuriger. We zien in de praktijk dat kopers wat afwachtend zijn of zich terugtrekken in de bedenktijd,” voegt Kouwen toe. Dat betekent dat verkopers hun woningen echt goed geprijsd in de markt moeten zetten.
Camil Kouwen
RM RT makelaar
Hoekstra & Van Eck Makelaars
Amsterdam Centrum
3.2 Amsterdam in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2024 werden er in Amsterdam 2.288 woningen verkocht, een stijging van 12 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vorige kwartaal is er een lichte daling van 2 procent zichtbaar. Het grootste deel van het verkochte aanbod in Amsterdam bestond uit appartementen, met 1.974 verkochte eenheden. Tussenwoningen volgden met 205 transacties.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 2.888 woningen te koop gezet in Amsterdam, wat een daling van 11 procent betekent ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar een stijging van 25 procent op jaarbasis. Appartementen vormden het grootste deel van het aanbod, met 2.542 nieuwe woningen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam kwam het afgelopen kwartaal uit op € 717.000,-, een stijging van 8,3 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q2 2024 daalde de gemiddelde vraagprijs licht met 0,8 procent. De vraagprijs per vierkante meter bedroeg € 7.992,-, wat neerkomt op een stijging van 6,4 procent op jaarbasis en een toename van 1,9 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag in het derde kwartaal van 2024 op € 617.000,-, een stijging van 16,6 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met Q2 2024 is de prijs licht gestegen, met 0,9 procent. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 8.222,-, wat een stijging van 10,5% betekent op jaarbasis en een lichte toename van 0,3% op kwartaalbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Amsterdam blijft krap, met een krapteindicator van 2,5. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit slechts 2 tot 3 woningen. Hoewel de markt nog steeds krap is, is er een lichte verruiming zichtbaar ten opzichte van Q2 2024, toen de krapte-indicator op 2,3 stond.
Boven vraagprijs verkocht
In Amsterdam werd 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs bedroeg gemiddeld 7,9 procent.
Appartementen werden het vaakst boven de vraagprijs verkocht, waarbij 83 procent van de verkopen boven de vraagprijs lag, met een gemiddeld verschil van 8,5 procent.
Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Zaanstad Q3
2024
Meer woningen in aanbod, maar druk op Zaanse woningmarkt blijft hoog
De woningmarkt in de Zaanstreek staat nog behoorlijk onder druk, maar er lijkt mondjesmaat wat beweging in de markt te komen, merkt Richard van Meeteren, kantoorleider en NVM makelaar bij Thijssen Makelaardij in Zaandam. “We hebben in het middensegment en hogere segment wat meer woningen in verkoop, maar er is nog steeds een behoorlijk tekort.”
minder druk op de markt. Van een ontspannen markt is echter nog lang geen sprake. Aan het einde van het kwartaal stonden er nog 273 woningen te koop, 5 procent minder dan een jaar eerder.
Woningprijzen blijven stijgen
Gemiddeld wordt er voor een woning in de Zaanstreek zo’n € 425.000 betaald. De prijs per vierkante meter ligt momenteel op € 4.457, wat een stijging is van ongeveer
€ 400 ten opzichte van vorig jaar. Van Meeteren: “Dat lijkt weinig, maar op een gemiddelde woning van 75 tot 80 vierkante meter is dat een flink bedrag.” Vergeleken met het vorige kwartaal is er ook een kleine stijging te zien; toen was de prijs nog € 4.370 per vierkante meter.
In het derde kwartaal van 2024 werden er in de regio Zaanstreek 404 woningen te koop gezet, een stuk meer dan de 354 woningen een jaar eerder in hetzelfde kwartaal. Een goede ontwikkeling, want meer woningen betekent immers
De krapte-indicator kwam dit kwartaal uit op 2,2, terwijl dit een jaar eerder nog 2,6 was. Een woningzoekende heeft in deze regio gemiddeld dus keuze uit 2,2 woningen, wat niet bepaald ruim is. Bij tussenwoningen en appartementen konden kopers zelfs slechts kiezen uit respectievelijk 1,7 en 1,6 woningen. Daarbij wordt gemiddeld 75 procent van
de woningen boven de vraagprijs verkocht. Appartementen werden zelfs in 87 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht. Het is dus lang niet eenvoudig om aan een woning te komen.
Starters hebben het zwaar
Vooral starters kunnen door bovenstaande factoren maar moeilijk voet aan de grond krijgen. Van Meeteren: “De prijzen stijgen sneller dan starters kunnen bijbenen, en de concurrentie van doorstromers maakt het voor deze groep lastig om een geschikte woning te vinden. Daarbij hebben starters vaak niets te verkopen, dus als zij verhuizen, komen er geen andere woningen vrij om doorstroming op gang te brengen.”
Positieve ontwikkelingen
Ondanks de aanhoudende woningtekorten merkt Van Meeteren ook positieve ontwikkelingen op. Zo komen er meer woningen op de markt, wat zorgt voor beweging. “In
4.1 Zaanstad expert aan het woord
onze portefeuille hebben we behoorlijk wat woningen in het middensegment en zelfs wat in het hogere segment. Verkoop van die woningen leidt tot verschuivingen binnen de markt.” De oplossing voor de krapte in de markt ziet Van Meeteren vooral in het bouwen van nieuwbouwwoningen. “Wanneer mensen een nieuwbouwwoning kopen, zetten ze hun bestaande woning te koop, wat de doorstroming stimuleert.”
In de Zaanstreek zijn momenteel veel nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. “Wij hebben er al een stuk of acht in onze portefeuille. Het duurt nog even voordat alle woningen zijn opgeleverd, maar nieuwbouwprojecten kunnen de komende jaren een bijdrage leveren aan het verlichten van de druk op de woningmarkt.”
Dalende rente brengt kansen, maar ook stijgende vraag
Daarnaast is er nog meer goed nieuws voor kopers. De rente is weer aan het dalen, wat ervoor zorgt dat mensen meer kunnen lenen en er meer woningen binnen hun budget
vallen. De kanttekening daarbij is wel dat de vraag naar woningen waarschijnlijk zal toenemen. Van Meeteren: “Ik verwacht dat we nu een vergelijkbaar kwartaal krijgen als het tweede kwartaal van dit jaar, met misschien een lichte stijging van de prijzen tot gevolg.”
Richard van Meeteren
Makelaar en kantoorleider
Thijssen Makelaardij Zaandam
Zaanstad in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2024 werden er in Zaanstad 368 woningen verkocht, een stijging van 8 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vorige kwartaal is er een daling van 7 procent zichtbaar. Het grootste deel van het verkochte aanbod in Zaanstad bestond uit tussenwoningen, met 114 transacties. Appartementen waren ook goed vertegenwoordigd, met 106 verkopen.
Aantal te koop gezet
Gedurende dit kwartaal werden er 404 woningen te koop gezet in Zaanstad, een daling van 14 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 14 procent op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde per woningtype, met een relatief groot aandeel tussenwoningen en appartementen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs van een woning in Zaanstad kwam het afgelopen kwartaal uit op € 483.000, een daling van 1,2 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q2 2024 bleef de gemiddelde vraagprijs vrijwel stabiel met een kleine daling van 0,2 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 4.436, wat neerkomt op een stijging van 9,4 procent op jaarbasis en een toename van 3,2 procent ten opzichte van het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Zaanstad lag in het derde kwartaal van 2024 op € 425.000, een stijging van 4 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met Q2 2024 is de prijs licht gedaald met 2,2 procent. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 4.457, wat een stijging van 10 procent betekent op jaarbasis en een lichte toename van 1,9 procent op kwartaalbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Zaanstad blijft krap, met een krapteindicator van 2,2. Dit betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit iets meer dan 2 woningen. Hoewel de markt nog steeds krap is, is er een lichte verruiming zichtbaar ten opzichte van Q2 2024, toen de krapte-indicator op 2,1 stond.
Boven vraagprijs verkocht
In Zaanstad werd 75 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Vorig kwartaal was dat nog 78 procent. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs bedroeg het derde kwartaal van 2024 gemiddeld 4,9 procent. Appartementen werden het vaakst boven de vraagprijs verkocht, met een verschil van 7,5 procent tussen verkoopprijs en vraagprijs.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Apeldoorn
Apeldoornse woningmarkt blijft gespannen: prijzen stijgen en verkooptijden blijven kort
De woningmarkt in Apeldoorn blijft krap en onder druk staan, met een hoge vraag naar woningen en oplopende prijzen. In juli en augustus - normaal een rustigere periode - bleef het dit jaar behoorlijk druk. “In de zomervakantie bleef het aantal aanvragen heel hoog,” vertelt Marloes Bakker-Leemkuil, makelaar bij Hendriks Makelaardij in Apeldoorn. Toch is de markt niet meer zo overspannen als een paar jaar geleden. “Ik zou de markt in Apeldoorn nu meer omschrijven als maatwerk.”
In het derde kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde transactieprijs in Apeldoorn op jaarbasis met 9,5% naar
€ 435.000,-, blijkt uit cijfers van de NVM. De prijs per vierkante meter steeg zelfs met 15,9 procent op jaarbasis. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal bleef de prijsstijging per vierkante meter beperkt tot 3,6 procent. Dat lijkt een correctie op de sterke prijsstijgingen in voorgaande kwartalen, maar van stabilisatie kunnen we nog niet spreken. Bakker-Leemkuil: “Stabilisatie zou een gezonde ontwikkeling zijn, maar het is echt nog te vroeg om die conclusie te trekken. De gemiddelde verkooptijd ligt nu rond de 25 dagen, wat aantoont hoe snel de markt beweegt,” zegt Bakker-Leemkuil. Tussenwoningen zijn zelfs gemiddeld met 18 dagen verkocht. Maatwerk in de markt
Er is echter wel een verschil merkbaar tussen prijsklassen en afwerkingsniveau. Bakker-Leemkuil: “Woningen tot 4,5 ton worden heel snel verkocht. In dat segment is er behoorlijk wat concurrentie. Vaak is de urgentie voor die kopers groot, denk aan starters en mensen die uit een scheiding komen.”
5.1 : Apeldoorn: expert aan het woord
In het hogere segment – woningen vanaf zo’n € 550.000,- tot € 600.000,- – is de druk wat afgenomen. Dat is ook in de cijfers van de NVM terug te zien. Vrijstaande woningen met 37 dagen iets langer te koop staan. “Zeker als het gaat om kluswoningen. Er wordt wat minder vaak overboden en het duurt wat langer voordat een woning weg is. Maatwerk dus, want het verschilt heel erg per woning. Maar uiteindelijk wordt alles verkocht,” zegt Bakker-Leemkuil.
Een gespannen markt
De gemiddeld snelle verkoop van woningen leidde het afgelopen kwartaal tot een afname van het aanbod. Er werden in Q3 452 woningen te koop gezet, 6 procent meer dan een jaar eerder, maar het aantal beschikbare woningen daalde met 15 procent op jaarbasis. Daardoor stonden er aan het einde van het derde kwartaal nog slechts 293 woningen te koop. Deze daling is groter dan het landelijk gemiddelde van 10%, wat erop wijst dat de druk in Apeldoorn behoorlijk groot is. Een oplossing voor het tekort is er op korte termijn niet. “De
5.1 Apeldoorn expert aan het woord
oplossing is onder andere de bouw van nieuwe huizen”, zegt Bakker-Leemkuil. “Er zijn hier best wat ouderen die in grotere woningen wonen en zouden willen verhuizen naar kleinere, grondgebonden seniorenwoningen. Dat aanbod is er alleen niet en dat staat doorstroming in de weg. Starters en doorstromers vissen nu allemaal in dezelfde, krappe vijver.”
De krapte houdt aan
De cijfers van de NVM bevestigen dat beeld. In Apeldoorn stond de krapte-indicator in het derde kwartaal op 2,1. Dit betekent dat er voor elke koper gemiddeld slechts iets meer dan twee woningen beschikbaar zijn, een situatie die ver onder de gezonde marktwaarde ligt. Bij tussenwoningen en hoekwoningen hadden kopers zelfs slechts keuze uit respectievelijk 0,8 en 1 woning. Alleen in het segment vrijstaande woningen – met een gemiddelde vraagprijs van € 815.000,- – is de keuze iets ruimer, met een krapteindicator van 5,1. “De druk op de markt blijft groot vanwege het beperkte aanbod en de blijvende vraag naar woningen,”
concludeert Bakker-Leemkuil. “We blijven elk kwartaal hetzelfde verhaal vertellen: er is simpelweg te weinig aanbod om aan de grote vraag te voldoen. Hoewel er soms een kleine correctie is, zoals dit kwartaal, blijft de markt in zijn geheel gespannen.”
Marloes Bakker-Leemkuil
NVM Makelaar en kantoormanager
Hendriks Makelaardij
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2024 zijn in Apeldoorn 412 woningen verkocht. Dit aantal ligt 5 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar en 7 procent lager dan het vorige kwartaal, wat een lichte afname in het aantal transacties laat zien. Appartementen zijn veruit de meest verkochte woningtypes met 106 transacties, gevolgd door tussenwoningen en vrijstaade woningen, met respectievelijk 98 en 81 verkopen.
Aantal te koop gezet
In het derde kwartaal zijn er 452 nieuwe woningen op de markt gekomen in Apeldoorn. Dit is 3 procent minder dan het voorgaande kwartaal, maar wel 6 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit kwartaal werden 114 vrijstaande woningen aangeboden en 112 appartementen.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Apeldoorn kwam dit kwartaal uit op € 595.000, wat een stijging van 6,3 procent op jaarbasis betekent. In vergelijking met het vorige kwartaal daalde de vraagprijs echter licht, met 1,3 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 4.326, wat een stijging van 8,2 procent laat zien ten opzichte van een jaar eerder. In vergelijking met het vorige kwartaal is de vierkante meterprijs met 0,6 procent gedaald.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden in het derde kwartaal gemiddeld € 435.000 voor een woning in Apeldoorn. Dit bedrag ligt 9,5 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, terwijl de prijs ten opzichte van het vorige kwartaal met 1,8 procent is gestegen.
De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 4.001, een aanzienlijke stijging van 15,9 procent op jaarbasis en 3,6 procent op kwartaalbasis.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Krapte-indicator
De woningmarkt in Apeldoorn blijft krap, met een krapteindicator van 2,1. Dit betekent dat een koper gemiddeld keuze heeft uit iets meer dan 2 woningen. Hoewel de markt krap blijft, is er sprake van een lichte verruiming ten opzichte van het vorige kwartaal, toen de indicator op 1,9 stond. Deze lichte verruiming kan kopers wat ademruimte geven, maar Apeldoorn blijft een gewilde en competitieve markt voor kopers.
Boven vraagprijs verkocht
Een groot deel van de woningen in Apeldoorn, namelijk 63 procent, werd dit kwartaal boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag gemiddeld op 3,3 procent. Tussenwoningen springen eruit met maar liefst 90 procent van de verkopen boven de vraagprijs, waarbij kopers gemiddeld 7,4 procent meer boden dan de vraagprijs.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Gooise Meren
Woningmarkt in Gooise Meren blijft overspannen
De markt in de regio Gooise Meren blijft overspannen. Hoewel de zomerperiode zorgde voor minder verkopen, is dat volgens Dirk Schipper, NVM makelaar bij Schuitema Hoekstra en Van Eck Makelaars in Hilversum, van tijdelijke aard. “De vraag-aanbodverhouding is nog altijd behoorlijk scheef.”
Het aantal verkochte woningen in Gooise Meren daalde het afgelopen kwartaal met 20 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. In totaal werden er 198 woningen verkocht. Vergeleken met een jaar eerder bleef het aantal transacties in hetzelfde kwartaal nagenoeg gelijk. “Het lijkt op het eerste gezicht een forse daling op kwartaalbasis, maar het komt overeen met het jaarlijkse gemiddelde in de zomerperiode,
waarin het altijd wat rustiger is,” verklaart Schipper. De zomerperiode zorgde bovendien voor minder aanbod: in totaal werden er 225 woningen op de markt gezet, een daling van 25 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar.
De vraag blijft hoog
Ondanks de seizoensrust blijft Gooise Meren een geliefde regio om te wonen, ook in het derde kwartaal van 2024. “We spreken nog steeds van een heel overspannen markt,” zegt Schipper. Waar in het derde kwartaal van 2023 een woning in de regio gemiddeld 36 dagen te koop stond, is dat nu nog maar 24 dagen. “Dat is erg kort, zeker als je bedenkt dat een woning vaak al mondeling verkocht is voordat de verkoop officieel wordt geregistreerd.”
Concurrentie van Amsterdammers
De snelle verkoop van woningen wordt gestimuleerd door de populariteit van de regio. Lokale kopers concurreren daarbij ook veel met mensen uit Amsterdam, die toe zijn aan een volgende stap. Schipper: “We zien veel Amsterdammers op de
6.1 Gooise Meren: expert aan het woord
markt, veelal jonge gezinnen die hun appartement in de stad verruilen voor een huis met een tuin.”
Ondanks de relatief hoge vraagprijzen in Gooise Meren – de gemiddelde transactieprijs ligt op € 694.000 – krijgen kopers hier meer keuze uit eengezinswoningen. Tweederde van de woningen in Gooise Meren bestaat namelijk uit dat woningtype, blijkt uit data van de gemeente. In Amsterdam is die keuze aanzienlijk kleiner: 87 procent van het aanbod bestaat uit appartementen, en als er al een tussenwoning te vinden is, kost deze gemiddeld meer dan een miljoen.
Overbieden in het ‘lagere’ segment
De grote vraag naar woningen drukt zwaar op de markt. “Vooral bij huizen tussen de € 400.000 en € 700.000 is overbieden meer regel dan uitzondering. De schaarste in deze prijscategorie blijft groot,” legt Schipper uit. “Pas bij woningen vanaf een miljoen wordt de spoeling kopers dunner. In dat segment is overbieden niet meer de standaard en staan woningen langer te koop. Kopers zijn in dat segment duidelijk kritischer, mede
6.1 Gooise Meren: expert aan het woord
omdat ze vaak al comfortabel wonen. Verhuizen is dan geen noodzaak.” De cijfers van de NVM bevestigen Schipper’s waarnemingen. In het derde kwartaal werd 61 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht, een duidelijke stijging ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, toen dat nog bij een kwart van de woningen gebeurde.
Het overbieden komt minder vaak voor bij tweekappers en vrijstaande woningen, met respectievelijk 38 en 42 procent van de verkopen. Bovendien ligt de gemiddelde verkooptijd van vrijstaande woningen op 41 dagen, bijna twee keer zo lang als bij appartementen en tussenwoningen.
Toekomstverwachting
Wat de woningmarkt in de toekomst gaat doen? De transactieprijzen in Gooise Meren liggen nog hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (+11,4%), maar daalden in het derde kwartaal licht, met 1,5 procent. Die kwartaal-op-
kwartaalstabilisatie is volgens Schipper wellicht maar van korte duur. “De verwachting is dat de rente nog iets verder zal dalen, wat de vraag naar woningen waarschijnlijk weer zal doen toenemen. In januari krijgen veel mensen weer salarisverhogingen, waardoor hun maximale leencapaciteit stijgt. Het aanbod blijft echter beperkt, wat opnieuw voor prijsstijgingen kan zorgen.”
Dirk Schipper
NVM makelaar
Schuitema Hoekstra en Van Eck
Makelaars in Hilversum
6.2 Gooise Meren in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2024 werden in Gooise Meren 198 woningen verkocht, 2 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van het vorige kwartaal daalde het aantal transacties echter met 20 procent. Tussenwoningen en appartementen werden het meest verkocht, met respectievelijk 58 en 50 verkopen.
Aantal te koop gezet
In Gooise Meren zijn in dit kwartaal 225 woningen te koop gezet, wat een daling van 25 procent ten opzichte van het tweede kwartaal betekent en een lichte stijging van 2 procent op jaarbasis. Tussenwoningen en appartementen kwamen het meest op de markt. Er werden respectievelijk 65 en 62 nieuwe woningen aangemeld.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Gooise Meren kwam dit kwartaal uit op € 906.000. Dit is een stijging van 9,4 procent op jaarbasis en een toename van 5,1 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter was € 5.837. Dit is wat 6,4 procent meer dan een jaar eerder en een 2,7 procent meer dan een kwartaal geleden.
Gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde transactieprijs in Gooise Meren lag in het derde kwartaal van 2024 op € 694.000. Dat is een stijging van 11,4 procent op jaarbasis. Ten opzichte van het vorige kwartaal werd er een daling van 1,5 procent gemeten. De transactieprijs per vierkante meter was € 5.594, een stijging van 12,4 procent op jaarbasis en een toename van 1,9 procent ten opzichte van het tweede kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Gooise Meren blijft krap, met een krapte-indicator van 2,3. Dit betekent dat kopers gemiddeld uit iets meer dan 2 woningen kunnen kiezen. Hoewel de markt nog steeds krap is, toont de krapte-indicator een lichte verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal. Toen stond de krapte-indicator op 2.0.
Boven vraagprijs verkocht
In het afgelopen kwartaal werd 61 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit wijst op een competitieve markt. Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs bedroeg gemiddeld 2,3 procent. Appartementen worden vaak boven de vraagprijs verkocht; in dit segment betaalde 73 procent van de kopers meer dan de vraagprijs, met een gemiddeld verschil van 4,8 procent.
Gooise Meren in
Bron: NVM / Brainbay
Lokale trends Zwolle
Minder druk op hogere segment, maar voor starters blijft het dringen
De woningmarkt in Zwolle staat behoorlijk onder druk, maar laat zich momenteel maar lastig voorspellen, merkt
René Scholte, RM RT makelaar en kantoorleider bij
Woonaccent Makelaars Van Dorsten. “Gevoelsmatig ligt het aantal kijkers lager dan een aantal maanden geleden, maar het verschil tussen woningen is groot.”
De ene woning is booming en wordt ver boven de vraagprijs verkocht, de andere woning staat wat langer te koop en gaat voor minder dan de vraagprijs weg. “We zien woningen waarbij flink wordt overboden, maar zodra een woning een maand of langer op de markt is, zien we ook vaak dat kopers proberen om onder de vraagprijs te bieden,” zegt Scholte.
Starters hebben het moeilijk
Met name voor starters blijft de druk op de woningmarkt bijzonder groot. “Woningen in het starterssegment, met een prijs tussen € 300.000,- en € 400.000,-, trekken gemiddeld veel kijkers,” zegt Scholte. Het beperkte aanbod en de grote vraag maken het voor starters en doorstromers met een kleiner budget lastig om een geschikte woning te bemachtigen.
Bij doorstromers in het hogere segment is het een iets ander verhaal; daar is het wisselvalliger. “Doorstromers hebben vaak minder haast en denken: ‘Als ik iets leuks vind, dan ga ik ervoor, maar anders blijf ik zitten waar ik zit,’” legt Scholte uit.
Doorstromers kunnen daardoor kritischer zijn. “Als een woning net iets te duur is of er moet te veel gebeuren, dan komen er minder kijkers. Dat is weleens anders geweest.”
De rust is nog niet terug
Echter is de conclusie dat de rust terugkeert volgens Scholte te voorbarig. “Dat is te pessimistisch ten opzichte van hoe de markt er over all aan toe is.”
Het woningtekort is ook in Zwolle nog behoorlijk, blijkt ook uit de cijfers van de NVM. Volgens cijfers van de NVM was de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal € 486.000,-, een stijging van 1,3% in vergelijking met een kwartaal geleden. In het derde kwartaal van 2023 was de gemiddelde transactieprijs echter nog € 418.000 euro, een stijging van 17,2 procent op jaarbasis. Ook de krapte-indicator laat zien dat de markt zich nog niet heeft hersteld. Gemiddeld heeft een koper keuze uit 1,8 woningen. Bij tussenwoningen staat de indicator zelfs op 1,2 woningen per koper. Bovendien
7.1 Zwolle: expert aan het woord
zijn woningen gemiddeld binnen 25 dagen verkocht en wordt 72 procent van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 5,6 procent.
Het is dan ook onwaarschijnlijk dat de druk op korte termijn afneemt. “Met de feestdagen komt er vaak wat meer ruimte in de agenda, mensen wachten vaak tot het nieuwe jaar met het kopen of verkopen van een huis. We zien meestal in het eerste kwartaal van een jaar de vraag en het aanbod weer toenemen. Dat kan leiden tot nieuwe prijsstijgingen, al verwacht ik dat die niet zo fors zullen zijn als voorheen.”
René Scholte
Kantoormanager en RM RT makelaar
Woonaccent makelaars Van Dorsten
7.2 Zwolle in cijfers
Aantal transacties
In het derde kwartaal van 2024 zijn in Zwolle 240 woningen verkocht. Dit is 4 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar, maar 3 procent minder dan het vorige kwartaal. De meeste verkopen waren tussenwoningen en appartementen, met respectievelijk 97 en 53 transacties.
Aantal te koop gezet
In Zwolle kwamen dit kwartaal 268 woningen nieuw op de markt. Dat is een daling van 8 procent vergeleken met het vorige kwartaal, maar 4 procent meer dan een jaar geleden. Tussenwoningen en appartementen werden het meest te koop aangeboden. Er werden respectievelijk 100 en 60 nieuwe woningen te koop gezet.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Gemiddelde vraagprijs
De gemiddelde vraagprijs in Zwolle lag dit kwartaal op € 581.000. Dit is een stijging van 4,3 procent ten opzichte van een jaar geleden en 2,6 procent hoger dan in het vorige kwartaal. De vraagprijs per vierkante meter was € 4.181, Dit is een stijging van 5,0 procent op jaarbasis en een kleine toename van 0,2 procent sinds het vorige kwartaal.
Gemiddelde transactieprijs
Kopers betaalden gemiddeld € 486.000 voor een woning in Zwolle. Dat is 17,2 procent meer dan vorig jaar en 1,3 procent meer dan in het tweede kwartaal. De prijs per vierkante meter was € 4.276. Dat is 12,3 procent hoger dan een jaar eerder en 1,0 procent hoger dan in het vorige kwartaal.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
7.2 Zwolle in cijfers
Krapte-indicator
De woningmarkt in Zwolle blijft zeer krap, met een krapteindicator van 1,8. Dit betekent dat kopers gemiddeld minder dan 2 woningen hadden om uit te kiezen. Vorig kwartaal stond de krapte-indicator op 1,6 procent.
Boven vraagprijs verkocht
In Zwolle werd 72 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs was gemiddeld 5,6 procent. Appartementen (77%) en tussenwoningen (76%) gingen het vaakst boven de vraagprijs weg.
Bron: NVM / Brainbay
Bron: NVM / Brainbay
Project uitgelicht: De Krijgsman Muiden
De Krijgsman Muiden: van fabrieksterrein tot luxe woonomgeving
Op het voormalige terrein van de Kruitfabriek in Muiden ontwikkelt KNSF Vastgoed De Krijgsman: een high-end nieuwbouwwijk met 1.300 woningen met voorzieningen op een bijzondere locatie nabij het IJmeer en Amsterdam. Als nieuwbouwgebied met geschiedenis is De Krijgsman uniek in zijn soort, met een enorme aantrekkingskracht op woningzoekenden uit de regio. Eric van Veen, makelaar bij Brockhoff Nieuwbouw, en Marcus Wieringa, projectontwikkelaar van KNSF Vastgoed, zijn vanaf de eerste schetsen betrokken bij dit bijzondere project.
Wat De Krijgsman onderscheidt van andere nieuwbouwprojecten is de rijke historie van het gebied.
“Het terrein in Muiden werd vanaf 1702 gebruikt als kruitfabriek, nadat de eerdere fabriekslocatie in Amsterdam te gevaarlijk bleek,” begint Wieringa.
“De locatie in Muiden groeide uit tot een enorm fabrieksterrein van 72 hectare, waar kruit werd geproduceerd voor onder andere defensiedoeleinden.
Na de vuurwerkramp in Enschede in 2000 werd de fabriek gesloten, en ontstond het idee om het gebied te transformeren naar een woonwijk.”
In 2014 werden de ontwikkelingsplannen concreet: er komen circa 1.300 woningen en tal van voorzieningen die thuis zullen bieden aan ongeveer 3.000 inwoners. “Een deel van de uitdaging was dat we als KNSF het terrein zelf moesten saneren en transformeren. Een van de tegenprestaties was dat we de woningen volledig in de
vrije sector kunnen aanbieden, zonder verplichting tot sociale woningbouw. Dit gaf ons meer vrijheid in de architectuur en de kwaliteit van de bouw, waardoor de wijk een hoger segment kon bedienen. We hebben geprobeerd om de unieke kwaliteiten van het gebied te bewaren en ons te laten leiden door de bestaande structuren in het landschap,” zegt Wieringa. Het bestaande groen en het water hebben nu een centrale plek in de wijk: de oude watergangen en productiepaden vormen een netwerk van wandel- en vaarpaden. De kruitbossen, die ooit werden gebruikt voor de productie van houtskool en vervolgens van kruit, zijn als groenvoorziening opgenomen in het ontwerp.
Architectuur met karakter
De geschiedenis van het terrein loopt ook bij de architectuur van woningen als een rode draad door de plannen. “Bij de woningen dicht bij Muiden hebben we gekozen voor een vestingstedelijke stijl, die aansluit bij de historische architectuur van de omliggende vechtdorpen,” legt Wieringa uit. “Langs de trekvaart aan de zuidkant is de stijl juist meer industrieel, als knipoog naar de oude fabriek. En richting het IJmeer en de vaargangen is gekozen voor een recreatieve stijl.” Het
“We moesten kopers enthousiast zien te maken voor een gebied waar nog niets was”
resultaat is een rijke mix van woningen, van vrijstaande villa’s midden in het bos tot vestingstedelijke gezinswoningen en appartementen. Van Veen vult aan: “Elke woning binnen
De Krijgsman is uniek en heeft karakter. We krijgen veel positieve reacties van kopers over de opzet van het plan en de architectuur. Iedereen ervaart De Krijgsman als een bijzonder gebied, heel anders dan de gemiddelde nieuwbouwwijk.”
Samen pionieren
Hoewel De Krijgsman inmiddels een begrip is in Amsterdam en omgeving, is dat niet altijd zo geweest. Toen de eerste woningen in verkoop kwamen was het een behoorlijke uitdaging om kopers te enthousiasmeren. “Er was in Muiden helemaal geen markt voor nieuwbouw,” herinnert
Van Veen zich. “We moesten kopers enthousiast zien te maken voor een gebied waar nog niets was. Dat was echt pionierswerk: we maakten video’s van het gebied, richtten een informatiehuis in met een maquette en organiseerden safari’s met speciale Krijgsman Defenders door het ruige terrein om geïnteresseerden warm te maken voor het plan.” Met succes: in 2016 ging de verkoop van de eerste woningen van start, en al in 2018 werden de eerste woningen opgeleverd.
Leven in De Krijgsman
Dat gaf de wijk en de verkoop een enorme impuls: er was niet langer alleen een maquette in het voormalige Ketelhuis, maar de kwaliteit van wonen en de bijzondere architectuur waren nu echt te ervaren. “We zagen daardoor dat De Krijgsman als woongebied steeds populairder werd”, zegt Van Veen. “Mensen die in een rustige, groene omgeving willen wonen met voldoende faciliteiten voor kinderen en met Amsterdam om de hoek, komen in Muiden uit.”
Wijk in ontwikkeling
Nu, zeven jaar na de start van de verkoop, zijn er ongeveer 850 woningen opgeleverd en worden er steeds meer voorzieningen
aan de wijk toegevoegd. Zo is er recent een Albert Heijn geopend, en zijn er diverse lokale ondernemingen actief, zoals een bijvoorbeeld Haarstudio Josje, Teds Bistro Muiden en een kinderopvang. “Er wordt steeds gewerkt aan verdere uitbreidingen, waarbij we ook kijken naar de behoeften van de woningzoekenden en de leefbaarheid in de wijk”, zegt Wieringa. “We hebben bijvoorbeeld het deelmobiliteitssysteem Vloto uitgerold. Hiermee kunnen bewoners gebruik maken van elektrische deelauto’s en sloepjes. Bij de aankoop van een nieuwe woning krijgen
bewoners zelfs een jaar lidmaatschap, zodat ze eenvoudig gebruik kunnen maken van deze voorzieningen zonder een tweede auto aan te hoeven schaffen.”
Toekomst van De Krijgsman
Een van de nieuwste deelgebieden is Het Riet, een prachtig aan het water gelegen gebied dat momenteel in verkoop is. De verkoop in het hogere segment blijft wel uitdagend, merkt Van Veen. “In dit segment gaat het om kopers die minder urgentie voelen om te verhuizen. We helpen deze kopers graag om ze te overtuigen van de kwaliteit en de unieke woonervaring die De Krijgsman biedt”, zegt Van Veen. “De uitdaging is om mensen naar het gebied toe te krijgen, zodat ze de ‘Krijgsman-experience’ kunnen ervaren. Dat is wat kopers uiteindelijk over de streep trekt.”
“Mensen die in een rustige, groene omgeving willen wonen met voldoende faciliteiten voor kinderen en met Amsterdam om de hoek, komen in Muiden uit.”
Die ervaring blijkt overtuigend, want de meeste bewoners willen niet meer weg. “Er zijn meerdere bewoners ‘van het eerste uur’ die binnen De Krijgsman zijn verhuisd. Zij waren toe aan een volgende stap, maar wilden niet weg uit de wijk. Beter bewijs dat dit een fijne woonplek is, is er niet”, aldus Van Veen.
De landelijke hypotheekmarkt
Groei in de hypotheekmarkt zet ook door in het derde kwartaal
Ondanks de stijgende huizenprijzen, kopen meer mensen een woning. Daarmee nam de druk op de woningmarkt in het derde kwartaal wederom toe, blijkt uit cijfers van HDN*. Met een stijging van 22,5 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2023, werden er 116.052 aanvragen voor hypotheken gedaan.
Als deze 116.052 hypotheekaanvragen worden uitgesplitst, is te zien dat er 74.820 aanvragen werden gedaan voor de aanschaf van een koopwoning, een stijging van maar liefst 20 procent ten opzichte van vorig jaar. Voor de niet-kopersmarkt werden er 41.232 aanvragen gedaan, een stijging van 27,4 procent.
*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.
Aantal
Hypotheekaanvragen
116.052
+22,5% ten opzichte van Q3 2023
Aantal
Hypotheekaanvragen door kopers
74.820
Aantal
Hypotheekaanvragen door niet-kopers
41.232
Gemiddeld hypotheekbedrag en eigen geld
Kopers laten zich niet afschrikken door de almaar oplopende huizenprijzen. De gemiddelde waarde van een koopwoning steeg met ruim 9 procent (naar € 492.980,-), het gemiddelde hypotheekbedrag met ruim 7 procent naar € 361.785,- ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Die stijging wordt deels opgevangen door dalende rentes en gestegen lonen, waardoor kopers meer kunnen lenen. Een ander deel van deze prijsstijging wordt, vooral onder de aspirant-kopers, opgevangen met eigen geld.
De gemiddelde inbreng van eigen geld schommelt al een langere tijd rond de € 40.000,-. Echter hebben starters steeds meer eigen geld nodig, terwijl doorstromers gemiddeld juist minder uit eigen zak moeten betalen. Starters namen gemiddeld € 42.000,- mee voor een nieuwe woning. Doorstromers kochten met gemiddeld € 35.000,- eigen geld een nieuwe woning van gemiddeld bijna € 600.000,-. Kortom: starters moeten veel meer eigen geld inleggen.
Ondanks deze ontwikkeling waren starters het afgelopen kwartaal goed vertegenwoordigd op de hypotheekmarkt.
De Starter Hoog Segment, een categorie starters die gekenmerkt worden doordat zij een relatief hoog salaris hebben, deed het afgelopen kwartaal de meeste aanvragen (15.060 aanvragen), een stijging van 40 procent ten opzichte van vorig jaar. Zij legden gemiddeld € 50.000,- aan eigen geld in. Ook de Starter Jong kreeg vaker voet aan de grond: door deze groep werden 9.310 aanvragen ingediend (+21% t.o.v. vorig jaar).
Dat de meeste aanvragen werden gedaan door de Starter
Hoog Segment is een indicatie van de woonkloof die zich verder dreigt uit te breiden; niet alleen maar tussen gezinnen die al een huis bezitten en mensen die voor het eerst willen kopen, maar dus ook tussen gezinnen met hoge en lage inkomens.
Gemiddeld
hypotheekbedrag
€ 361.785 + 33% t.o.v. Q3 2023
Gemiddeld bedrag eigen geld
40.000,-
Aantal aanvragen
Opstromer Nieuwbouw
5.830
Bron: Hypotheek Data Netwerk
Nieuwbouw en duurzaamheid
Het afgelopen kwartaal hadden meer kopers oog voor nieuwbouw, blijkt uit de cijfers van HDN. De kopersgroep
‘Opstromer Nieuwbouw’ deed 5.830 aanvragen, een sterke stijging van 33 procent. Het gemiddelde hypotheekbedrag van deze kopersgroep kwam uit op € 528.690,- (+1,7%), met een gemiddelde woningwaarde van € 746.150,- (+4%). Veelgehoorde redenen om voor een nieuwbouwwoning te kiezen, zijn duurzaamheid en lagere onderhoudskosten.
Bij kopers in de bestaande bouw markt leek duurzaamheid
juist een iets minder grote focus te hebben. Bij 14,2 procent van alle aanvragen werden energiebesparende maatregelen meegefinancierd. Dat was vorig jaar nog 14,4 procent. Nietkopers sloten echter juist vaker een hypotheek af met oog op verduurzaming.
Aantal aanvragen
Starter Hoog Segment
15.060
Regionale ontwikkelingen
Ondanks dat er in het hele land meer hypotheekaanvragen werden gedaan, zijn er regionaal grote verschillen zichtbaar. In Limburg (+24%) en Friesland (+23%) nam het aantal hypotheekaanvragen het meest toe. In Utrecht, de duurste provincie, werden er weliswaar meer aanvragen gedaan, maar was de groei het kleinst (+6,5%). In Utrecht zie je ook dat, als enige provincie in Nederland, kopers per saldo minder gebruik maakten van NHG, waardoor het aantal aanvragen met garantie daalde met -6 procent naar 1.270.
Energiebesparende maatregelen meegefinancierd
bij 14,2%
+40 % ten opzichtean Q3 2023 van de aanvragen
Opvallend is dat Zeeland, met een groei van 11 procent, ver onder het landelijke gemiddelde lag, terwijl deze provincie vorig jaar nog één van de sterkst groeiende provincies was.
Tot slot waren de meeste kopers te vinden in Zuid-Holland, met 18,8 procent groei. Noord-Holland staat met een groei van 18,7 procent op een sterke tweede plaats.
De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling
Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.
E-mail: r.koolen@vivantus.nl
Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.
VERZEKERINGEN MAKELAARS HYPOTHEKEN
10. Contact
Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?
Vraag het onze experts!
We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.
We bieden u expertise op het gebied van:
Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.
Bouke Molenkamp
Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus
E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl
Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl
