Woningmarktrapportage Q2 2023

Woningmarkt rapportage Q2 2023

1

Over Vivantus Vivantus is met 39 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.

Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

2

Over deze rapportage Ieder kwartaal brengt de NVM cijfers naar buiten over de

Bronnen

woningmarkt. Dit NVM-rapport beschrijft de ontwikkeling

De data en grafieken uit de eerste 6 hoofdstukken van

van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Regionaal

deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van

zijn de verschillen echter groot. Een conclusie vraagt

de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data

daarom om een nadere analyse van de woningmarkt-

uit hoofdstuk 7 is afkomstig van Hypotheken Data Netwerk

ontwikkelingen.

(HDN).

In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste punten voor u uit. Onze experts zoomen daarnaast in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de regionale woningmarkt en helpen we u de marktdata teduiden.

3

Inhoud 1. De landelijke woningmarkt in cijfers

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

7

5. Lokale trends: Amsterdam

36

5.1 Amsterdam in cijfers

37

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

41

44

2. De landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

11

6. Lokale trends: Utrecht

45

16

6.2 Utrecht expert aan het woord

49

7. De landelijke hypotheekmarkt

52

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

3. Lokale trends: Zwolle

20

3.1 Zwolle in cijfers

21

3.2 Zwolle: expert aan het woord

25

4. Lokale trends: Den Bosch

27

4.1 Den Bosch in cijfers

29

4.2 Den Bosch: expert aan het woord

33

6.1 Utrecht in cijfers

8. Contact 58

9. Bijlagen 60

4

5

De landelijke woningmarkt Q2 2023

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers De woningmarkt staat er in het tweede kwartaal van 2023 beter voor, blijkt uit cijfers van de NVM. Het aantal woningverkopen is gestegen, de woningprijzen nemen toe en woningen zijn sneller verkocht. Ook vraagprijzen zitten weer in de lift. Het zijn stuk voor stuk indicatoren dat het vertrouwen in de woningmarkt weer wat toeneemt en de markt aantrekt.

Meer woningverkopen In het tweede kwartaal van 2023 werden er zo’n 20 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal. Ondanks dat er ieder jaar meer verkopen plaatsvinden in het tweede kwartaal, is de stijging dit jaar opvallend. De afgelopen vijf jaar werd er een stijging van gemiddeld 15 procent gemeten.

Ook de verandering in de gemiddelde verkoopprijs laat zien dat de dynamiek in de markt verandert. Het afgelopen kwartaal stegen de prijzen met gemiddeld 2,8 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Opvallend is dat er voor alle woningtypes gemiddeld meer werd betaald in Q2. Ten opzichte van een jaar

Bron: NVM / Brainbay

eerder zien we nog wel een daling. De prijzen waren in het tweede kwartaal van vorig jaar 8,9 procent hoger.

7

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Voor de stijgende transactieprijzen zijn een aantal verklaringen te vinden. Ten eerste werden er meer woningen te koop aangeboden in hogere prijssegmenten. Daardoor werden er naar verhouding meer dure woningen verkocht. Zo werden er 30 procent meer woningen verkocht van 4 ton of meer. In diezelfde categorie steeg het aanbod met 42 procent. In de prijscategorie tot 4 ton werden 10 procent meer woningen verkocht en steeg het aanbod met 15 procent.

In Q2 van 2023 werden er ook meer woningen boven de vraagprijs verkocht dan in het eerste kwartaal: 39 procent tegenover 31 procent. Door toenemend consumentenvertrouwen is er meer concurrentie voor een woning. Dat drijft woningkopers ertoe om over te bieden. Gemiddeld gezien wordt er echter nog een half

Bron: NVM / Brainbay

procent minder voor een woning betaald dan de vraagprijs.

Een laatste reden is een krapper wordende markt. Er worden meer woningen verkocht, maar het aantal te koop gezette woningen stijgt niet in dezelfde verhouding mee. Het afgelopen kwartaal is het woningaanbod gestabiliseerd, terwijl normaal gesproken juist een flinke stijging te zien is in het tweede kwartaal van een jaar.

In totaal werden er dit kwartaal 38.000 woningen te koop gezet: het laagste aantal voor een tweede kwartaal in 10 jaar tijd.

Bron: NVM / Brainbay

8

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Krapte-indicator De krapte-indicator van de NVM komt in het tweede kwartaal van 2023 op 2.8 uit. Dat duidt op een krappe woningmarkt:

Bron: NVM / Brainbay

tot een cijfer 5 is de markt krap te noemen. In het eerste kwartaal van 2023 stond de indicator op 3.2.

Vraagprijzen stijgen De gemiddelde vraagprijs van woningen nam in het tweede kwartaal van 2023 toe ten opzichte van het eerste kwartaal.

Dit kwartaal stond de gemiddelde woning te koop voor € 531.000. Dat was in het eerste kwartaal € 502.000. De stijging van de gemiddelde vraagprijs is enerzijds het gevolg van dat er meer dure woningen te koop worden gezet, maar het is ook een indicatie van een aantrekkende markt.

Bron: NVM / Brainbay

9

De landelijke nieuwbouwmarkt Q2 2023

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers In het tweede kwartaal van 2023 werden voor het eerst in lange tijd weer meer nieuwbouwwoningen verkocht. Het is een eerste teken van een positiever sentiment op de nieuwbouwmarkt. Consumenten lijken meer vertrouwen te hebben en ook projectontwikkelaars anticiperen op de veranderingen op de woningmarkt.

Meer nieuwbouwwoningen verkocht In het tweede kwartaal van 2023 werden er in totaal bijna 4.300 nieuwbouwwoningen verkocht, 500 woningen meer dan in Q1 van 2023. Dat is een stijging van 12 procent. Een dergelijke stijging is opvallend, omdat er de afgelopen vier jaar juist minder nieuwbouwwoningen werden verkocht in het tweede kwartaal van het jaar. Het is bovendien de eerste toename van verkopen in twee jaar tijd.

In het afgelopen kwartaal werden er in totaal 7.400 nieuwbouwwoningen te koop aangeboden door NVMmakelaars; een stijging van bijna 40 procent ten opzichte

Bron: NVM / Brainbay

van het eerste kwartaal. Die stijging duidt op een positiever sentiment onder projectontwikkelaars.

11

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw wordt betaalbaarder

Het aantal verkopen ligt hiermee hoger dan vorig jaar.

Met name in het goedkopere segment kwamen er meer

In de hogere prijsklassen werden ook meer woningen

nieuwbouwwoningen beschikbaar. Van zo’n 2.400

verkocht, maar niet meer dan vorig jaar. De gemiddelde

nieuwbouwwoningen lag de vraagprijs tussen € 250.000

transactieprijs in Q2 2023 was € 468.000. Dit is € 27.000

en de € 400.000. De stijging in dit prijssegment is bijna 60

euro minder dan tijdens de piek in Q3 2022.

procent ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. In andere prijssegmenten ligt de stijging tussen de 10 en 36 procent.

Het grotere aandeel van betaalbare nieuwbouw is in de gemiddelde mediane vraagprijs van nieuw aanbod terug te zien. Gemiddeld kostte een nieuwbouwwoning die in Q2 2023 te koop werd gezet € 479.000. Dat is € 81.000 minder dan op de piek in Q3 2022. Een verklaring is dat duurdere projecten worden uitgesteld. Goedkopere nieuwbouw loopt wel goed en vinden daardoor vaker doorgang.

Dat het prijsniveau van woningen een grote invloed op de verkoopbaarheid is in de cijfers terug te zien. Het aantal verkopen van woningen tussen de € 250.000 en € 400.000 steeg met 27 procent ten opzichte van het eerste kwartaal.

Bron: NVM / Brainbay

12

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Grote steden in herstel Het aantal verkopen nam voornamelijk in de grote steden toe.

In alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners werden gemiddeld 37 procent meer nieuwbouwwoningen verkocht. In kleinere gemeenten was die stijging een stuk lager.

Dynamiek nog niet op het oude niveau Ondanks dat er meer nieuwbouwwoningen in verkoop zijn gekomen en ook het aantal transacties is gestegen, is de dynamiek op de nieuwbouwmarkt nog niet op het oude niveau. Het aantal verkopen ligt maar liefst 51 procent lager dan tijdens de piek in 2021. In vergelijking met een jaar eerder is het verschil -12 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Daarnaast is het aantal nieuwbouwwoningen waarbij de koop na het ondertekenen van de koopovereenkomst niet doorging nog vrij hoog. In 29 procent van de verkopen werd de koop na ondertekening ontbonden. In ongeveer 17 procent van de gevallen lag het initiatief bij de koper en kwam de woning weer op de markt. Bij 8 procent van de gevallen werd de koop ontbonden door intrekking door de projectontwikkelaar.

Bron: NVM / Brainbay

13

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Projecten waarbij de verkoop tegenvalt, worden nog regelmatig uit de verkoop gehaald. In het tweede kwartaal werd de verkoop gestaakt van ruim 1.650 nieuwbouwwoningen. Dat zijn er zo’n 1.000 meer dan in het tweede kwartaal van 2022. Het aantal intrekkingen ten opzichte van het eerste kwartaal is wel gedaald.

Toen werden er 1.925 woningen uit de verkoop gehaald.

Ondanks de toegenomen verkoopactiviteit en vele terugtrekkingen is er geen sprake van een daling in het aanbod.

Het aanbod is in het tweede kwartaal juist aanzienlijk gestegen.

Op dit moment zijn er 20.000 nieuwbouwwoningen beschikbaar, wat een stijging van 16% is ten opzichte van drie maanden geleden. Dit betekent dat het aanbod zijn hoogste niveau heeft bereikt sinds eind 2015.

De toename in aanbod is in heel Nederland zichtbaar, zowel in

Bron: NVM / Brainbay

grote als kleine gemeenten en regio’s. Opvallend is dat in grote steden als Rotterdam en Amsterdam, waar de verkoopdynamiek flink is verbeterd, het aanbod niet stijgt.

14

15

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt: Expert aan het woord Het tweede kwartaal van 2023 werd gekenmerkt door een positiever sentiment en meer dynamiek. Er werden meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2023 en de verkoopsnelheid neemt toe. Deze positieve veranderingen kunnen worden toegeschreven aan een groeiend vertrouwen bij zowel kopers als ontwikkelaars. Maar de lijn is nog dun, stelt Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus.

Het tweede kwartaal van 2023 bleek een kwartaal van positieve veranderingen.

Zo zagen we voor het eerst in twee jaar tijd weer een stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Aan de aanbodkant zien we meer betaalbare

Bouke Molenkamp

nieuwbouwwoningen op de markt verschijnen. Dat lijkt zijn vruchten af te werpen: voor nieuwbouwprojecten die goed geprijsd zijn zien we een

Directeur Nieuwbouw & verhuur Vivantus Groep

toenemende afzet.

Vragen over deze analyse?

Nieuwbouw biedt nog niet voldoende zekerheid

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

Nieuwbouw blijft echter een lastige markt. Projecten die nog voor ‘oude prijzen’

Telefoon: 06-10886639

in de markt staan, verkopen moeizaam. De concurrentie met bestaande bouw

16

speelt de nieuwbouwsector parten. De afgelopen maanden daalde de prijs van bestaande bouw met ongeveer 10 procent.

Bij nieuwbouwwoningen is een dergelijke prijscorrectie lang niet altijd haalbaar, waardoor de discrepantie tussen nieuwbouw en bestaande bouw groter wordt. Kopers kiezen daarom eerder voor bestaande bouw, mede omdat men dan niet afhankelijk is van de bouwtijd.

Sinds het tweede kwartaal staan meer signalen op groen, maar de onzekerheid over de ontwikkelingen op de woningmarkt is niet volledig weggenomen. In het derde en vierde kwartaal van 2022 werden kopers geconfronteerd met oplopende rentes,

Gat tussen vraag en aanbod

oplopende energieprijzen, hoge inflatie en de onrust in Oekraïne.

Naast de te hoge prijs van nieuwbouw zien we ook dat het

Die zaken staan nog vers in het geheugen gegrift. Kopers zijn

aanbod niet altijd goed aansluit op de vraag. Kopers hebben

daardoor huiverig voor de aanschaf van een nieuwbouwwoning

andere wensen dan twee jaar geleden. Een voorbeeld van deze

waarin ze pas over twee of drie jaar kunnen gaan wonen. Ook

veranderende consumentenvoorkeur zien we in het segment

onzekerheid over de waarde-ontwikkeling speelt mee. De hogere

van de kleine appartementen. Kleine appartementen verkopen

financieringskosten en dubbele woonlasten maken het voor

moeilijker, ondanks dat ze prijstechnisch interessant zijn.

steeds minder mensen mogelijk om de financiële lasten te dragen.

In tijden van stijgende prijzen waren kleine appartementen

17

2.2. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

voor starters interessant. Kopers waren verzekerd van een

en de oplevering van de woning neemt ook een deel van de

waardestijging, waardoor de eigenaar binnen enkele jaren een

terughoudendheid weg.

stap kon zetten naar een grotere woning. Echter hebben kleine

studio’s of appartementen in de huidige markt een aanzienlijk

Positieve verandering in dynamiek

lagere beleggingswaarde door de ophanden zijnde nieuwe

Projecten die zijn herzien of vanaf de start goed in de markt

huurregelgeving. Ook een starter koopt dan liever een meer

zijn gezet, lijken boven verwachting goed te lopen. We zien een

toekomstbestendige woning.

duidelijke toename in het aantal inschrijvingen, voortkomend uit de grote interesse die er algemeen in nieuwbouw is.

Terug naar de tekentafel

De meeste projecten bevinden zich nu echter nog in de inschrijf-

Gezien deze uitdagingen is het essentieel om proactief te kijken

en contractfase, dus het is nog net te vroeg om te kunnen

hoe de plannen beter aan kunnen sluiten op de markt. De juiste prijs/kwaliteit verhouding is hierbij belangrijk. We merken ook dat zekerheid een belangrijke factor is bij de aankoopbeslissing.

Kopers zijn bijvoorbeeld terughoudend als er veel onzekerheid is over extra kosten en bouwtijd.

Om betaalbaarheid en zekerheid te bieden is het enerzijds zaak om zoveel mogelijk terug te gaan naar basiswoningen, met daarbij heldere meerwerkopties en -prijzen. Meerwerk opnemen in de prijs kan daar ook een oplossing voor zijn. Bij appartementen is het aan te bevelen om bij kleine woonoppervlaktes toch volwaardige slaapkamer(s) en goede buitenruimtes te realiseren. Een korte tijd tussen het tekenen van de koopakte

18

2.2. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

concluderen dat maatregelen in de nieuwbouwmarkt ook leiden

wens om te verhuizen wordt momenteel sterk onderdrukt door

tot structureel meer verkoop. Daarbij zitten we vlak voor de

de hoge rentelasten, maar de onderliggende vraag blijft bestaan.

zomervakantie, een periode waarin het aantal verkopen altijd iets

Een lichte daling van de rente kan dan al zorgen voor een

terugloopt. We zullen dus pas in het derde of vierde kwartaal van

positieve impuls voor de nieuwbouwmarkt. We hebben eerder

dit jaar kunnen zien wat de effecten zijn.

gezien dat de juiste omstandigheden een verkoopexplosie kan opleveren.

De voortekenen zijn echter positief en ook de cijfers van de NVM stemmen hoopvol. Het afgelopen kwartaal liep de verkooptijd

Een ander aspect is de val van het kabinet begin juli 2023. Een

terug van nieuwbouwprojecten die in het eerste kwartaal te

demissionair kabinet is enerzijds zorgelijk, omdat dit zal zorgen

koop zijn gezet. Van deze woningen is een op de drie binnen

voor een langere periode van onzekerheid over het beleid en

drie maanden verkocht. Aannemelijk is dat het hierbij gaat

de (stimulerings-)maatregelen. Anderzijds stemt het hoopvol

om woningen die aangepast zijn aan de nieuwe situatie op de

omdat de kans bestaat dat de beoogde maatregelen op met name

woningmarkt.

huur controversieel verklaard worden. Dat neemt onzekerheid

niet weg, maar vergroot wel de kans op minder stapeling van

Blik op de toekomst

regelingen die met name het vrije sector huursegment en

Wat de markt gaat doen blijft lastig te voorspellen, maar de

daarmee direct veel nieuwbouwplannen in de weg zitten.

kans is groot dat de woningmarkt de komende tijd verder wordt aangewakkerd. We merken dat het vertrouwen in de

We blijven voor nu nog even op het kantelpunt balanceren,

woningmarkt toeneemt. De belangrijkste factor, naast de

maar het is vrij aannemelijk dat we na een korte periode van

rente, is de toenemende schaarste. Met de vertraging in de

daling weer teruggaan naar een hoger prijsniveau voor duurzame

bouwproductie neemt de druk op de woningmarkt de komende

woonproducten.

tijd alleen maar toe, met name in het duurzame segment. De

19

Lokale trends Zwolle Q2 2023

20

3.1 Zwolle in cijfers Aantal transacties In Zwolle steeg het aantal transacties in het afgelopen kwartaal met gemiddeld 11 procent ten opzichte van Q1 2023. Op jaarbasis is er een daling van 5 procent te zien.

Tussen woningtypes zijn grote verschillen te zien. Het aantal 2-onder-1-kappers daalde bijvoorbeeld met 56 procent (t.o.v. Q1 2023) . Het aantal vrijstaande woningen en hoekwoningen steeg in het tweede kwartaal daarentegen met respectievelijk 44 en 47 procent ten opzichte van het

Bron: NVM / Brainbay

eerste kwartaal.

Aantal te koop gezet Relatief worden er minder 2-onder-1-kapwoningen te koop gezet. Hierdoor worden logischerwijs ook minder van dit woningtype verkocht. In totaal werden er 25 2-onder-1-kapwoningen aangeboden. Tussenwoningen (90 woningen) en appartementen (75 woningen) werden in het tweede kwartaal veel vaker aangeboden. Ook vrijstaande woningen bleken relatief schaars (28 woningen). In totaal werden er 268 woningen te koop aangeboden, een stijging van 9 procent ten opzichte van Q1 2023. In vergelijking met

Bron: NVM / Brainbay

Q2 2022 is er echter een daling van 28 procent te zien.

21

3.1. Zwolle in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs kwam in het tweede kwartaal van

Gemiddeld betaalden kopers in Zwolle in Q2 € 389.000 voor

2023 uit op gemiddeld € 514.000, een stijging van 5

hun woning. Dat is een daling van -7,9 procent op jaarbasis. In

procent ten opzichte van vorig jaar. Kijken we naar de

vergelijking met Q1 2023 is het verschil -3,2 procent.

vierkantemeterprijs, dan is de stijging vergelijkbaar (5,1%).

Op kwartaalbasis steeg de prijs per m2 met 4,1 procent.

Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 3.636, een daling van 6,6 procent ten opzichte van vorig jaar. Op kwartaalbasis is de transactieprijs nagenoeg gelijk gebleven (-0,1%).

22

3.1 Zwolle in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De markt in Zwolle blijft krap. De indicator geeft een cijfer

Dat de markt nog steeds krap is, blijkt ook uit het

2.2 aan. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt.

percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht.

In vergelijking met het eerste kwartaal is de krapte iets

Gemiddeld werd in 40 procent van de verkopen meer

toegenomen: toen stond de indicator in Zwolle op 2.3.

betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen was dit bij meer dan de helft van de transacties het geval (54%).

Woningen in Zwolle staan relatief kort te koop. Gemiddeld

Van hoekwoningen werd 36 procent boven de vraagprijs

zitten er 28 dagen tussen het moment van te koop zetten

verkocht en van appartementen 29 procent.

tot aan de ondertekening van de akte bij de makelaar.

23

24

3.2 Zwolle: expert aan het woord De markt in Zwolle trekt weer aan, ziet Rene Scholte,

Woningen zijn relatief duur

kantoormanager en makelaar/register taxateur bij Woonaccent

We zien de krapte ook terug in vraagprijzen; die zijn in

Makelaars Van Dorsten. Het aantal transacties neemt toe en de

Zwolle behoorlijk hoog. Onder de twee ton zijn er eigenlijk

verkooptijd loopt terug. Kopers staan echter anders in de markt

geen woningen meer te vinden, op een enkele studio of

dan twee jaar geleden. “Ze zijn kieskeuriger en halen de krenten

appartement buiten de binnenstad na. Tussen de twee

uit de pap.”

en drie ton is het aanbod ook schaars. Voor die prijs heb je enkel appartementen of - een enkele keer - een kleine

De markt in Zwolle komt weer in beweging. Eerder maakten

rijwoning. Voor een woning met tuin betaal je al snel meer

kopers door onzekerheid over de ontwikkelingen op de

dan drie ton.

woningmarkt een pas op de plaats, maar de behoefte om te verhuizen neemt weer de overhand. Kopers lijken

Tussen de drie en de vier ton wordt het aanbod ruimer. Dit is

gewend te raken aan de hogere rente. We zien dat terug

tevens een hele populaire prijsklasse bij woningzoekenden.

in een stijgende vraag. Voorheen kwamen er tussen de

In het afgelopen kwartaal werden tussenwoningen, met een

5 en de 10 potentiële kopers op een woning af, maar

gemiddelde vraagprijs van € 379.000, het meest te koop

we krijgen voor sommige woningen nu weer 15 tot 20

gezet en verkocht.

bezichtigingsaanvragen.

25

3.2 Zwolle: expert aan het woord

Transacties tussen woningtypes Bij duurdere rij- en hoekwoningen zien we een ander beeld.

Er is in regio Zwolle wel veel vraag naar dit type woningen, maar het aanbod blijft achter. Verkopers in dit segment moeten vaak een behoorlijk financieel gat overbruggen om de stap naar een grotere woning te kunnen maken. De overwaarde is dan net niet groot genoeg. In het hoogste segment zit daarentegen wel beweging.

De cijfers over het tweede kwartaal van 2023 laten dit mooi zien. Het aantal transacties van twee-onder-eenkapwoningen in Zwolle is gedaald, maar het aantal verkochte vrijstaande woningen is juist gestegen.

Kopers zijn kritisch Ondanks de toenemende druk zien we wel nog duidelijke verschillen met de woningmarkt van twee jaar geleden.

26

3.2 Zwolle: expert aan het woord

Kopers zijn kritischer, waardoor niet alle woningen makkelijk

Een blik vooruit

verkopen. Het energielabel is bijvoorbeeld een belangrijk

Wat de woningmarkt in Zwolle in de toekomst gaat doen,

criterium geworden voor kopers: vooral woningen met

is lastig te zeggen. Rondom Zwolle zien we de prijzen

een energielabel D of hoger lopen goed. Dit zien we terug

licht teruglopen, maar de stad zelf blijft bovengemiddeld

in de wijken met veel woningen uit 1900 en 1930, zoals

goed presteren. Kijkend naar de huidige kopers ligt een

Assendorp en Wipstrik. Potentiële kopers hebben daar

tijdelijke opleving in lijn der verwachting, gevolgd door een

alleen interesse in huizen die verduurzaamd zijn of nog

stabilisatie. De animo blijft naar verwachting wel specifiek

verduurzaamd kunnen worden.

gericht op woningen waarbij alles klopt. Met een slechter energielabel, een te hoge prijs of een afwijkende indeling

Ook de prijs moet marktconform zijn. Onlangs is

zijn woningen meteen minder in trek.

bijvoorbeeld een nieuwbouwproject met tweekappers van de markt gehaald omdat de woningen niet verkocht werden. De woningen bleken gewoonweg te duur. Verder is locatie heel belangrijk. Voorheen was de schaarste zo groot dat kopers weinig keuze hadden, maar in de huidige markt nemen mensen geen genoegen met een iets mindere plek.

Rene Scholte

Kantoormanager en makelaar/register taxateur Woonaccent Makelaars Van Dorsten

27

Lokale trends Den Bosch Q2 2023

28

4.1 Den Bosch in cijfers Aantal transacties Het aantal transacties in Den Bosch neemt toe. Het afgelopen kwartaal steeg het aantal verkochte woningen met 29 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Op jaarbasis is er een stijging van 3 procent te zien.

Met name 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen werden veel meer verkocht: het aantal verkopen van die woningtypen steeg respectievelijk met 51 en 46 procent (t.o.v. Q1 2023).

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In het tweede kwartaal van 2023 werden er in Den Bosch 448 woningen te koop gezet. Dat is een stijging van 49 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. In vergelijking met een jaar eerder werden er 15 procent minder woningen te koop aangeboden. Het grootste deel van het te koop gezette aanbod bestaat uit tussenwoningen (127 woningen) en appartementen (154 woningen). Het aantal 2-onder-1kappers is dan weer het hardst in aantal gestegen: in Q2 2022 werden er 94 procent meer 2-kappers aangeboden dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Bij vrijstaande

Bron: NVM / Brainbay

woningen was de stijging 73 procent.

29

4.1 Den Bosch in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Een woning in Den Bosch werd in het tweede kwartaal voor

Gemiddeld betaalden kopers in Den Bosch in Q2 € 427.000

gemiddeld € 529.000 te koop gezet. Dat is 3,7 procent meer

voor hun woning. Dat is een daling van -6,1 procent op jaarbasis.

dan vorig jaar en 2,3 procent meer dan in het voorgaande

In vergelijking met Q1 2023 is het verschil 2,8 procent.

kwartaal. Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is het verschil kleiner. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m2

Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 3.916. Dat

met 1,5 procent. Op jaarbasis is een daling te zien van -1,3

is 4,6 procent minder dan vorig jaar, maar op kwartaalbasis 3,5

procent.

procent meer.

30

4.1 Den Bosch in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De krapteindicator voor Den Bosch laat zien dat de markt

Gemiddeld werd bij 31% van de verkopen meer betaald dan

krapper wordt. De indicator staat in het tweede kwartaal op

de vraagprijs. Bij tussenwoningen was dit bij 44 procent van

2.4. Dat was in Q1 3.2. Tot een getal van 5 duidt dit op een

de verkopen het geval. Van hoekwoningen werd 37 procent

krappe markt.

boven de vraagprijs verkocht en van 2-onder-1-kappers 26 procent. Het vraag-verkoopprijsverschil is gemiddeld -1,1

Woningen in Den Bosch staan gemiddeld 36 dagen te

procent.

koop. Dat was in het eerste kwartaal nog 61 dagen. De verkooptijd was een jaar eerder een stuk korter: toen duurde het gemiddeld 19 dagen voor de akte bij de makelaar werd ondertekend.

31

32

4.2 Den Bosch: expert aan het woord De woningmarkt in Den Bosch vertoont tekenen van

wel zien dat kopers weer druk voelen om snel te beslissen.

herstel. Waar kopers begin dit jaar juist meer tijd namen

Dat de druk toeneemt, heeft grotendeels te maken met

voor hun aankoopbeslissing, neemt de druk om snel te

gewenning aan de hoge rente en de stabilisering van de

beslissen opnieuw toe. Volgens Patrick van Meersbergen,

huizenprijzen. De kans dat de rente of de huizenprijzen

Kantoormanager en RM RT Makelaar bij Hendriks

zakken is klein, dus afwachten heeft weinig zin. De meeste

Makelaardij, is de kans groot dat het herstel de komende

kopers weten inmiddels wat ze met de huidige situatie

maanden doorzet.

kunnen lenen en nemen de hogere rente voor lief.

“De woningmarkt in Den Bosch heeft de afgelopen

Een tweedelige vastgoedmarkt

kwartalen een verandering ondergaan. In de voorgaande

De interesse in verschillende woningen in Den Bosch loopt

drie kwartalen leken we richting een kopersmarkt te

op dit moment nog erg uiteen. Kopers lopen kluswoningen

bewegen. Potentiële kopers voelden zich vrij om zich eerst

bijvoorbeeld voorbij. Vroeger stonden mensen daarvoor

te oriënteren en namen langer de tijd na een bezichtiging.

in de rij, maar door de vele veranderingen in regelgeving

Bezichtigingsaanvragen kwamen druppelsgewijs binnen. Die

zijn dit soort objecten niet meer interessant. Beleggers

ruimte was er ook, want er was iets minder concurrentie op

worden tegengehouden door de zelfbewoningsplicht en bij

de markt. Daarin is de laatste maand verandering gekomen.

starters ontbreekt het aan extra financiële middelen voor een verbouwing. Een verbouwing kun je niet zomaar 100%

Voor een instapklare woning die onlangs in de verkoop

meefinancieren. Bovendien zijn er nauwelijks aannemers

kwam, hebben we in totaal 27 bezichtigingen gepland.

beschikbaar, waardoor de prijzen van een verbouwing de

Zoveel bezichtigingen is nog niet gebruikelijk, maar het laat

pan uitrijzen.

33

4.2 Den Bosch: expert aan het woord

Op instapklare woningen wordt daarentegen weer met regelmaat flink overboden. We zien dat kopers het budget dat gereserveerd was voor een verbouwing van bijvoorbeeld een keuken of badkamer inzetten om over te bieden op een woning die al helemaal af is. Ook het energielabel van woningen heeft tegenwoordig veel meer waarde en is bepalender bij aankoop.

Een onzuinige jaren ‘30 woning is nu minder interessant.

Starters moeten het opnemen tegen expats De woningmarkt wordt ruimer, maar wel voor specifieke doelgroepen. Hoewel de woningmarkt er beter voorstaat dan een jaar geleden, blijft de woningmarkt voor starters bijvoorbeeld moeilijk terrein. Kleine appartementen met vriendelijke vraagprijzen zijn erg gewild, dus de concurrentie is gigantisch. Starters moeten het bovendien opnemen tegen expats die vanuit Eindhoven deze kant op komen. Door goede bereikbaarheid van Den Bosch ten opzichte van Veldhoven,

34

4.2 Den Bosch: expert aan het woord

Eindhoven en Boxtel is onze stad een goed alternatief voor

We gaan echter niet meer terug naar een vergelijkbare

als het in Eindhoven niet lukt om een woning te kopen.

situatie als twee jaar geleden. Er heerst onder kopers meer

Lokale kopers maken hierdoor nauwelijks nog kans. Kopers

rust. Ze denken: als deze woning het niet wordt, dan komt

in het middensegment krijgen het naar verwachting de

er wel weer wat anders op ons pad.”

komende tijd makkelijker. Verkopers kunnen hun eigen huis in dit segment steeds beter verkopen en hebben over het algemeen genoeg financiële middelen om zelf door te stromen naar een betere woning.

Een blik op de toekomst Leggen we alle factoren die invloed hebben op de woningmarkt naast elkaar, dan is het wel te verwachten dat de gekte de komende maanden weer iets toeneemt. Het woningtekort blijft groot en we zien nu al dat het aantal bezichtigingsaanvragen toeneemt. Als er meer kijkers zijn voelen mensen de druk om snel te beslissen en een hoger bod uit te brengen.

Patrick van Meersbergen

Kantoormanager RM RT Makelaar Hendriks Makelaardij

35

Lokale trends Amsterdam Q2 2023

36

5.1 Amsterdam in cijfers Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2023 werden in Amsterdam 1.922 woningen verkocht. Dat is een stijging van 31 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. In Amsterdam worden hoofdzakelijk appartementen verkocht: 1.675 transacties vallen in die categorie. In vergelijking met het tweede kwartaal van vorig jaar nam het totaalaantal transacties met 3 procent af. Het aantal transacties van appartementen is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Amsterdam werden er het afgelopen kwartaal 2582 woningen te koop aangeboden. Dat is een stijging van 50 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Het aantal te koop gezette appartementen steeg met 51 procent. Ook werden er meer tussenwoningen aangeboden (+38%).

In vergelijking met een jaar eerder daalde het aanbod van alle woningtypes. In totaal werden er 13 procent minder woningen te koop gezet. Het aantal appartementen daalde met 11 procent.

Bron: NVM / Brainbay

37

5.1. Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Woningen in Amsterdam werden in Q2 2023 voor

Woningen in Amsterdam werden het afgelopen kwartaal voor

gemiddeld € 692.000 te koop gezet. Dat is 3,7 procent

gemiddeld € 527.000 verkocht: een daling van 13,1 procent

meer dan in Q1 2023 en 3,1 procent meer dan in

ten opzichte van Q2 2022. In vergelijking met Q1 2023 is het

dezelfde periode van vorig jaar. Kijken we naar de

verschil 4,2 procent.

vierkantemeterprijs, dan is de stijging nog iets hoger.

Vraagprijzen lagen gemiddeld 6,2 procent hoger dan in het

Kopers betaalden het tweede kwartaal van 2023 gemiddeld

eerste kwartaal van 2023 en 3,4 procent hoger dan in het

€ 7.212 per vierkante meter. Dat is 2,8 procent meer dan in Q1

tweede kwartaal van vorig jaar.

2023, maar 9,9 procent minder dan in Q2 2022.

38

5.1 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal

In het tweede kwartaal werd 58 procent van de woningen

keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de

in Amsterdam boven de vraagprijs verkocht. Met name

woningmarkt heeft. In het tweede kwartaal is het cijfer

bij appartementen (60%) en tussenwoningen (43%) werd

2.8. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt. De

relatief vaak overboden. Het verschil tussen de vraagprijs

krapte-indicator is in Amsterdam redelijk constant: het

en de verkoopprijs was gemiddeld 1,7 procent. Bij

eerste kwartaal was het een 2.9 en in Q2 2022 een 2.3.

appartementen lag dat percentage iets hoger (2%).

Gemiddeld zitten er 28 dagen tussen het moment van te koop zetten tot aan de ondertekening van de akte bij de makelaar. Dat is 8 dagen korter dan in Q1 2023.

39

40

5.2 Amsterdam: expert aan het woord In Amsterdam steeg het aantal transacties het afgelopen

mogelijk nog iets hoger worden, willen kopers toch toeslaan.

kwartaal met 31 procent ten opzichte van het kwartaal

Ook de vraagprijzen zijn veranderd: waar we woningen

ervoor. Die cijfers wijzen op het eerste gezicht op een

vorig jaar in de markt zetten met forse overbiedingen in het

opleving in de woningmarkt. Toch is die conclusie te

achterhoofd, worden woningen nu wat realistischer geprijsd.

voorbarig, vindt Remco Foget, RM RT makelaar en

Daardoor zijn gemiddelde vraagprijzen wat hoger en wordt

kantoormanager bij Hoekstra & Van Eck Makelaars in

er veel minder boven de vraagprijs geboden. Kopers staan

Amsterdam Noord. “De woningmarkt in Amsterdam trekt

bovendien ook merkbaar anders in de markt: ze zijn wat

niet aan, maar stabiliseert.”

behoudender. Verkopers zijn daardoor eerder geneigd om serieus op biedingen in te gaan in plaats van af te wachten

De woningmarkt is afhankelijk van verschillende macro-

op hogere biedingen.

economische factoren. De hypotheekrente, inflatie, de energieprijzen, de oorlog in Oekraïne: het heeft allemaal

Onrealistische verwachtingen

indirect effect op het gedrag van kopers. Er blijft een

We merken dat nog niet iedereen gewend is geraakt aan

woningtekort, maar mensen moeten wel durven kopen.

de nieuwe situatie op de woningmarkt. Kopers die een jaar geleden al op zoek waren naar een woning en toen niets

Een veranderde dynamiek

konden vinden, begeven zich nu opnieuw op de markt.

We zien in het tweede kwartaal wel een lichte stijging

Dat heeft soms onrealistische verwachtingen tot gevolg.

in het aantal overbiedingen en meer belangstelling van

We hadden onlangs bijvoorbeeld geïnteresseerden die een

kopers. Potentiële kopers lijken zich inmiddels te hebben

bod deden van 7 ton op een woning waar 8 ton voor werd

neergelegd bij de blijvende hoge rentes. Nu de rentes

gevraagd. Die woning was met acht ton echter al realistisch 41

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

geprijsd en is uiteindelijk ook voor de vraagprijs verkocht.

Kopers hebben soms dus nog een hele andere beleving bij de woningmarkt.

Moeilijk verkoopbare woningen Verder merken we grote verschillen tussen woningtypen.

Kluswoningen en niet-energiezuinige opknappers worden minder makkelijk verkocht. Door de veranderende regelgeving zijn er niet veel beleggers meer in Amsterdam, maar er zijn weinig andere kopers voor wie een kluswoning aantrekkelijk is. Daarbij spelen drie factoren een rol: er zijn in Amsterdam geen aannemers te vinden die beschikbaar zijn, de kosten van een verbouwing zijn momenteel gigantisch en ook de overbruggingsfinanciering is op dit moment relatief duur.

Kluswoningen zijn daardoor eigenlijk alleen nog weggelegd voor mensen die heel handig zijn of een groot startkapitaal op zak hebben én die er zelf willen gaan wonen.

Ook woningen uit de jaren ‘60 en ‘70 verkopen lastig. In Noord staan bijvoorbeeld een aantal galerijflats van rond de 3 ton.

42

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

Starters stonden vroeger voor dit type woning in de rij, maar

zomervakantie is het bovendien altijd wat stiller.

de financiële drempel wordt nu te hoog. De woningen zijn

We verwachten overigens geen spectaculaire daling

met 3 ton best vriendelijk geprijsd, maar een verbouwing

in prijzen, want de woningmarkt blijft krap. Alleen

kost naar schatting zo’n 50.000 á 60.000 euro. Daarnaast

kluswoningen zullen lastig verkoopbaar blijven: daar komt

worden kopers bij die woningen geconfronteerd met hoge

pas weer interesse in bij een flink krappe markt of als

servicekosten en hoge stookkosten door blokverwarming.

verkopers veel willen zakken in prijs.

Kopers met een groter budget kijken naar een ander type woningen. Een vraagprijs van zo’n 7 ton is voor een gemiddelde eengezinswoning in Amsterdam geen uitzondering, maar dit soort woningen zijn bijzonder in trek.

Het aanbod van deze woningen is echter beperkt.

Blik op de toekomst Ondanks de wil van kopers verwachten we voorlopig geen gekte meer op de Amsterdamse woningmarkt. Kijken we naar cijfers van een jaar geleden, dan zien we nog steeds een licht dalende tendens. Dat zet waarschijnlijk nog iets door, want we merken aan het einde van het

Remco Foget

Kantoormanager RM RT Makelaar Hoekstra & Van Eck Makelaars

tweede kwartaal weer wat meer rust op de markt. Rond de

43

Lokale trends Utrecht Q2 2023

44

6.1 Utrecht in cijfers Aantal transacties In het tweede kwartaal van 2023 werden er in Utrecht 950 woningen verkocht. Dat is een stijging van 22 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022 nam het aantal transacties met 10 procent af. Tussenwoningen (330 woningen) en appartementen (475 woningen) werden het meest verkocht.

Aantal te koop gezet

Bron: NVM / Brainbay

In totaal werden er 1.022 woningen in Utrecht aangeboden.

Dat is een stijging van 39 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, maar nog altijd 26 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2022. Het aantal tussenwoningen daalde in vergelijking met vorig jaar het hardst: er werden 40% minder tussenwoningen te koop gezet. Het aantal appartementen daalde op jaarbasis met 13 procent.

In vergelijking met het eerste kwartaal van 2023 steeg het aantal appartementen juist behoorlijk: dit woningtype werd 43 procent meer aangeboden. Het aantal aangeboden tussenwoningen en hoekwoningen steeg met 32 procent

Bron: NVM / Brainbay

t.o.v. Q1 2023.

45

6.1 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Woningen werden in Utrecht te koop gezet voor gemiddeld

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht was in het tweede

€ 514.000. Dat is iets hoger dan vorig jaar (+2,7 procent).

kwartaal € 465.000. Dat is een daling van -10,7 procent op

In vergelijking met het eerste kwartaal zijn de vraagprijzen

jaarbasis. In vergelijking met Q1 2023 is het verschil 1,8 procent.

nagenoeg gelijk gebleven (0,4%).

Kijken we naar vierkantemeterprijzen, dan zien we een vergelijkbaar beeld. Op jaarbasis daalden de prijzen per m2 met

Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is het verschil

10,2 procent en op kwartaalbasis met 3,5 procent. Per vierkante

met Q2 2022 5,7 procent. Op kwartaalbasis steeg de prijs

meter betaalden kopers gemiddeld € 5.026.

per m2 met 3,0 procent.

46

6.1 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De krapte-indicator is in Utrecht 1.8. Tot een getal van 5

Meer dan de helft van de woningen in Utrecht wordt boven

duidt dit op een krappe markt. In het eerste kwartaal stond

de vraagprijs verkocht (54%). Bij tussenwoningen was dit

de indicator op 2.1.

ook 54 procent en bij appartementen 55 procent. In het eerste kwartaal van 2023 werd voor 39 procent van de

Gemiddeld zitten er 28 dagen tussen het moment van te

woningen meer betaald dan gevraagd. Gemiddeld betalen

koop zetten tot aan de ondertekening van de akte bij de

kopers 0,9 procent meer dan de vraagprijs.

makelaar. Dat was in het eerste kwartaal van 2023 34 dagen.

47

48

6.2 Utrecht: expert aan het woord De dynamiek op de woningmarkt in Utrecht lijkt zich

nog steeds hoog is. Sterker nog, de krapte op de markt zien

te herstellen. Afgelopen kwartalen waren kopers op de

we het afgelopen kwartaal zelfs toenemen. Met een krapte

Utrechtse woningmarkt afwachtend, maar daar is sinds

indicator van 1.8 hebben zoekers weinig keuze in de regio

enkele weken verandering in te zien. De durf van kopers is

Utrecht. Wel zien we een aantal grote verschillen met vorig

terug, merkt Erik Bosman, makelaar, taxateur en directeur

jaar.

van Beumer.

Selectieve kopers “Het vierde kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van

Zo zien we dat kopers een stuk selectiever zijn dan twee

2023 waren echt ‘afwachtingskwartalen’. Door de stijgende

jaar geleden. Eerder kochten kopers vooral uit noodzaak en

hypotheekrente, hoge inflatie, hoge energieprijzen en

emotie, maar de afgelopen kwartalen waren het bouwjaar,

de politieke onrust in de wereld voelden kopers te veel

de staat en afwerking van de woning en bovenal het

onzekerheid om stappen te zetten. Zij namen daardoor een

energielabel doorslaggevend.

afwachtende houding aan. Het afgelopen kwartaal zien we daarin een grote verandering. Zowel in Utrecht als in

Als gevolg daarvan zagen we eind 2022 en begin 2023 een

omliggende plaatsen zien we meer bezichtigingen, meer

verschuiving binnen Utrecht van het centrum van de stad

biedingen en in bepaalde gevallen zelfs weer overbiedingen.

naar Leidsche Rijn. Hier staan met name woningen uit het

Kopers durven weer.

jaar 2000 of daarna, waardoor de meeste huizen beschikken over een energielabel A of beter. Door de onzekerheid

Vraag blijft hoog

rondom energieprijzen en stijgende prijzen voor onderhoud

Dat komt omdat de onderliggende vraag in regio Utrecht

zijn vooral deze woningen meer in trek. In de binnenstad 49

6.2 Utrecht: expert aan het woord

vind je daarentegen vooral oudere, niet energiezuinige woningen en appartementen.

De laatste weken zien we de interesse in woningen in het centrum weer toenemen. Karakter wordt dus weer belangrijker, maar tegelijkertijd moeten die woningen wel ‘kloppen’: de woning moet netjes zijn onderhouden en de prijs moet marktconform zijn. Kluswoningen en niet- energiezuinige woningen verkopen daardoor nog steeds heel moeilijk.

Verschuiving in doelgroep Het afgelopen kwartaal zagen we ook een verschuiving in doelgroep. Zo zien we een enorme toename van expats op de markt. Zij nemen – samen met starters - de plaats in die eerder door beleggers werd ingenomen. Beleggers zijn nagenoeg verdwenen van de markt in Utrecht, waardoor de kansen van starters toenemen. Dat er veel vraag is naar appartementen, is ook in de cijfers terug te zien. Het afgelopen kwartaal nam het

50

6.2 Utrecht: expert aan het woord

aantal transacties van dit woningtype toe. Appartementen

woning te gaan verkopen. Als die trend doorzet komt dat de

zijn in Utrecht met een gemiddelde verkoopprijs van €

doorstroom en de dynamiek in de markt ten goede.

366.000 relatief betaalbaar.

Wat de toekomst precies brengt blijft echter lastig te Ook woningen tussen de € 300.000 en € 500.000 zijn

voorspellen. De lijn is nog altijd dun, al verwacht ik geen

en blijven zeer aantrekkelijk. Daarentegen zien we dat

gigantische daling. Of we teruggaan naar een oververhitte

vrijstaande woningen in het hogere segment nog lastig

woningmarkt? Die kans acht ik klein.”

verkopen. Daar zit nog een stukje angst bij kopers: de financiele stap en de afhankelijkheid van de verkoop van de huidige woning zijn enorm.

Blik op de toekomst De grootste belemmerende factor van dit moment is het gebrek aan aanbod. Doordat zoekers geen geschikte woning kunnen vinden, durven ze de huidige woning niet te koop te zetten. De trein komt dan tot stilstand. Als het vertrouwen in de woningmarkt de komende tijd verder toeneemt zullen steeds meer woningzoekenden besluiten eerst de

Erik Bosman

RM RT / Directeur / Partner Beumer

51

De landelijke hypotheekmarkt Q2 2023

52

7. De hypotheekmarkt Meer hypotheek aanvragen De hypotheekmarkt stabiliseert, blijkt uit cijfers van HDN (Hypotheek Data Netwerk). In het tweede kwartaal van 2023

Aantal Hypotheekaanvragen

92.999

- 34,5% t.o.v. Q2 2022

werden er 92.999 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is een afname van 34,5 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar ten opzichte van Q1 2023 is de markt juist aangetrokken. In het eerste kwartaal van dit jaar werden in totaal 91.341 aanvragen gedaan.

Het verschil tussen de cijfers van het eerste en tweede kwartaal lijkt op het eerste gezicht klein, maar als we inzoomen op het type aanvraag, zien we dat er veel meer aanvragen zijn gedaan vanuit de kopersmarkt - mensen die een aanvraag doen voor

Aantal Hypotheekaanvragen door kopers

60.099

de aankoop van een woning. HDN registreerde in het tweede kwartaal van 2023 in totaal 60.099 hypotheekaanvragen van kopers, tegenover 32.900 van de niet-kopersmarkt (over- en bijsluitingen). De stijging is 7,6 procent.

*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN

Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers

32.900

zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

53 Bron: Hypotheek Data Netwerk

7. De hypotheekmarkt

Gemiddeld leenbedrag

€ 330.000 + € 6.000 t.o.v. Q1 2023

In de praktijk zagen we het afgelopen kwartaal hetzelfde gebeuren: het aantal aanvragen bij de Hypotheekshop steeg in het tweede kwartaal hard. We zien met name meer aanvragen van kopers. De oversluitmarkt is vanwege de hoge rente nagenoeg verdwenen. De rentes waren lange tijd historisch laag, waardoor huizenbezitters geld konden besparen door hun hypotheekrente over te sluiten. Nu de rentes weer rond de 4 á 4,5 procent liggen, loont dat vaak niet meer.

Gemiddelde woningwaarde

€ 440.425 + €7.700 t.o.v. Q1 2023

De meeste aanvragen uit de niet-kopersmarkt die door HDN werden geregistreerd, komen naar verwachting dus uit bijsluitingen.

Het gemiddelde leenbedrag wordt lager Als we kijken naar het gemiddelde leenbedrag zien we ook dat de hypotheekmarkt de woningmarkt volgt. In het tweede kwartaal was het gemiddelde leenbedrag iets meer dan € 330.000. De gemiddelde

Aantal aanvragen met NHG

28.604

+ 43 procent t.o.v. Q2 2022

Bron: Hypotheek Data Netwerk

woningwaarde kwam uit op € 440.425. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022 is zowel het gemiddelde leenbedrag als de gemiddelde woningwaarde gedaald, met respectievelijk 6,7 procent en 8,8 procent. Echter geldt ook hier dat vergeleken met het eerste kwartaal van 2023 een stijging zichtbaar is. Ten opzichte van Q1 2023 is het gemiddelde hypotheekbedrag in Q2 2023 met € 6.000 toegenomen en de gemiddelde woningwaarde met € 7.700.

54

Iets meer kansen voor starters Door dalende huizenprijzen krijgen starters iets meer kansen op de woningmarkt. Van alle aanvragen die werden geregistreerd kwamen er 12.860 bij kopers vandaan die passen binnen het klantprofiel ‘Starter stabiel’: kopers die voor het eerst een hypotheek afsluiten en veel waarde hechten aan zekerheid, alvorens ze de woningmarkt betreden. Dat is een stijging van 24 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022.

Beleggers blijven weg De kansen van starters nemen deels toe doordat beleggers wegblijven. Dat is een direct gevolg van de veranderende regelgeving. Het is onduidelijk welke huur er straks Zoomen we in op de hypotheekaanvragen, dan valt op dat het aantal hypotheken onder de NHG-grens flink is toegenomen. Er zijn iets meer dan 28.600 aanvragen met NHG gedaan, een stijging van ruim 42 procent ten opzichte van Q2 2022. Die stijging is goed te verklaren. In 2023 is de NHG-grens verruimd naar € 405.000. In 2022 lag de grens op € 355.000.

gevraagd mag worden en of je een woning überhaupt nog mag verhuren. Daar komt bij dat woningen voor verhuur in vanaf 1 januari 2023 zwaarder worden belast in box 3, waardoor het rendement lager wordt. Deze regelgeving wordt in de toekomst mogelijk nog verder aangescherpt.

Dat maakt beleggen op dit moment onzeker. Ook de relatief hoge rente op aanvullende financiering zorgt ervoor dat beleggers nu de hand op de knip houden. De rente voor 55

7. De hypotheekmarkt

beleggingshypotheken ligt rond de 6 procent. Bij een

op de woningmarkt. Door de hogere rentes en de nog

hypotheek van € 300.000 is de jaarlijkse rente al € 18.000.

altijd hoge woningprijzen neemt de financieringsruimte

Dat is een flink bedrag.

van starters af. Neem een alleenstaande met een salaris van rond de € 50.000,- bruto per jaar. Een bovengemiddeld

Verschil tussen starters en doorstromers

goed inkomen, maar daarmee kun je krap € 220.000,- lenen.

Ondanks de dalende prijzen en het wegvallen van de

In de huidige markt zijn er voor dat bedrag nauwelijks

concurrentie met beleggers hebben starters het moeilijk

woningen beschikbaar. Kopen is daardoor eigenlijk alleen nog weggelegd voor koppels, mensen met een zeer riant jaarsalaris of mensen met een flink startkapitaal. Onder voorwaarden kan dit jaar nog een jubelton geschonken worden, maar vanaf 2024 wordt deze afgeschaft. Daardoor worden de mogelijkheden van financiering verder ingeperkt.

Het gat tussen starters en doorstromers blijft hierdoor groot. Mensen die de afgelopen jaren een woning hebben gekocht en daarbij een hypotheek hebben afgesloten met een vaste rente voor 20 of 30 jaar, kunnen vrij makkelijk verhuizen. Zij nemen hun oude rente mee. Alleen het verschil tussen de prijs van de nieuwe woning en het resterende hypotheekbedrag van hun oude lening wordt dan tegen een nieuwe rente gefinancierd. Mensen die 5-6 jaar

56

7. De hypotheekmarkt

Aantal aanvragen meeneemhypotheek

14.914

geleden een woning hebben gekocht nemen daarnaast een hoop overwaarde mee. Dat zien we ook in de cijfers van HDN terug: de meeneemhypotheek is onverminderd populair.

In totaal werden er 14.914 aanvragen gedaan, ten opzichte van 4.900 aanvragen in het tweede kwartaal van 2022. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat meegenomen wordt is € 210.000.

Stijging ten opzichte van Q2 2022

+10.014 aanvragen

Regionaal grote verschillen Regionaal zien we bij de Hypotheekshop grote verschillen.

De randstedelijke gebieden trekken nog niet erg aan, maar daarbuiten zien we het aantal hypotheekaanvragen toenemen.

In steden als Amersfoort, Apeldoorn, Eindhoven en Weert zien we veel beweging op de woningmarkt. Binnen de Randstad zien we dat echter niet. Een verklaring hiervoor is de trek naar

Gemiddeld meegenomen hypotheekbedrag

€ 210.000 Bron: Hypotheek Data Netwerk

buiten-randstedelijke gebieden. Uit cijfers van het CBS bleek dat in 2021 75.000 mensen uit de Randstad wegtrokken om elders in Nederland te gaan wonen. Die trend is al sinds 2017 gaande: sinds dat jaar trekken er meer mensen uit de Randstad weg dan dat er mensen naartoe verhuizen.

57

7. De hypotheekmarkt

Duurzame woningen in trek

Bij 14,7 procent van alle hypotheekaanvragen werden

Duurzaamheid wordt bij de keuze voor een woning

energiebesparende maatregelen meegefinancierd. Dat was

belangrijker, blijkt uit de cijfers van HDN. Bij 57,2 procent

in het tweede kwartaal van 2022 nog bij 9,4 procent van de

van de aanvragen is het energielabel bekend.

aanvragen het geval. De energiebesparende maatregelen werden vooral meegefinancierd bij woningen met een lager

Percentage hypotheekaanvragen naar energielabel

energielabel. Bij bijna een op de vier aanvragen was het energielabel D of lager. De meeste hypotheekaanvragen werden echter gedaan voor woningen met energielabel C of hoger (63 procent). Bij 21 procent van het totaal aan aanvragen was voor een woning met energielabel A. Overbruggingskrediet Dat kopers meer waarde hechten aan duurzaamheid, is voordelig voor de nieuwbouwmarkt. Toch zijn er ook een aantal zaken die de verkoop van nieuwbouw tegenstaan, zoals de relatief hoge dubbele maandlasten.

Het overbruggingskrediet ligt nu rond de 6 procent. Dat is behoorlijk hoog. Daardoor zien we het aantal aanvragen voor overbruggingskrediet bij de Hypotheekshop afnemen.

58

7. De hypotheekmarkt

Banken hanteren een hoger rentetarief voor

periode op de woningmarkt. Op de hypotheekmarkt merken

overbruggingskrediet. Met dit krediet kunnen kopers een

we die dip in september, want de hypotheekmarkt loopt als

nieuwe woning aankopen voordat het geld uit de oude

het ware achter de woningmarkt aan. Een sterke daling van

woning is vrijgekomen. Kopers kiezen er eerder voor om

de hypotheekrentes is niet aannemelijk. Het meest logische

hun oude woning te verkopen en tijdelijk te huren of bij

scenario is dat de woningmarkt de komende tijd stabiliseert.

vrienden of familie in te trekken. In de meeste gevallen is een overbruggingskrediet wel echt nodig.

Bij de Hypotheekshop kan dit soms deels ondervangen worden door meer hypotheek tegen een lagere rente dan de overbruggingsrente bij te sluiten. Dit kan alleen als het inkomen ruimschoots voldoende is om de hypotheek te krijgen.

Blik op de toekomst Wat de hypotheekmarkt in de toekomst gaat doen is niet makkelijk te voorspellen. Qua aantallen zijn we nog niet op het oude niveau. Naar verwachting duurt dat nog minimaal tot na de zomer. De zomer is ieder jaar een relatief rustige

Ronald Koolen

Directeur Financiële Diensten De hypotheekshop

59

60

8. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

We kunnen u ook ondersteunen bij:

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw en Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639

61

62