Woningmarktrapportage Q2 2023

Woningmarkt rapportage

Q2 2023

Over Vivantus

Vivantus is met 39 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

Over deze rapportage

Ieder kwartaal brengt de NVM cijfers naar buiten over de woningmarkt. Dit NVM-rapport beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Regionaal zijn de verschillen echter groot. Een conclusie vraagt daarom om een nadere analyse van de woningmarktontwikkelingen.

Bronnen

De data en grafieken uit de eerste 6 hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data uit hoofdstuk 7 is afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).

In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste punten voor u uit. Onze experts zoomen daarnaast in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de regionale woningmarkt en helpen we u de marktdata teduiden.

De landelijke woningmarkt Q2

2023

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

De woningmarkt staat er in het tweede kwartaal van 2023 beter voor, blijkt uit cijfers van de NVM. Het aantal woningverkopen is gestegen, de woningprijzen nemen toe en woningen zijn sneller verkocht. Ook vraagprijzen zitten weer in de lift. Het zijn stuk voor stuk indicatoren dat het vertrouwen in de woningmarkt weer wat toeneemt en de markt aantrekt.

Meer woningverkopen

In het tweede kwartaal van 2023 werden er zo’n 20 procent meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal. Ondanks dat er ieder jaar meer verkopen plaatsvinden in het tweede kwartaal, is de stijging dit jaar opvallend. De afgelopen vijf jaar werd er een stijging van gemiddeld 15 procent gemeten.

Ook de verandering in de gemiddelde verkoopprijs laat zien dat de dynamiek in de markt verandert. Het afgelopen kwartaal stegen de prijzen met gemiddeld 2,8 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Opvallend is dat er voor alle woningtypes gemiddeld meer werd betaald in Q2. Ten opzichte van een jaar eerder zien we nog wel een daling. De prijzen waren in het tweede kwartaal van vorig jaar 8,9 procent hoger.

Bron: NVM / Brainbay

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Voor de stijgende transactieprijzen zijn een aantal verklaringen te vinden. Ten eerste werden er meer woningen te koop aangeboden in hogere prijssegmenten. Daardoor werden er naar verhouding meer dure woningen verkocht. Zo werden er 30 procent meer woningen verkocht van 4 ton of meer. In diezelfde categorie steeg het aanbod met 42 procent. In de prijscategorie tot 4 ton werden 10 procent meer woningen verkocht en steeg het aanbod met 15 procent. In Q2 van 2023 werden er ook meer woningen boven de vraagprijs verkocht dan in het eerste kwartaal: 39 procent tegenover 31 procent. Door toenemend consumentenvertrouwen is er meer concurrentie voor een woning. Dat drijft woningkopers ertoe om over te bieden. Gemiddeld gezien wordt er echter nog een half procent minder voor een woning betaald dan de vraagprijs.

Een laatste reden is een krapper wordende markt. Er worden meer woningen verkocht, maar het aantal te koop gezette woningen stijgt niet in dezelfde verhouding mee. Het afgelopen kwartaal is het woningaanbod gestabiliseerd, terwijl normaal gesproken juist een flinke stijging te zien is in het tweede kwartaal van een jaar. In totaal werden er dit kwartaal 38.000 woningen te koop gezet: het laagste aantal voor een tweede kwartaal in 10 jaar tijd.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Krapte-indicator

De krapte-indicator van de NVM komt in het tweede kwartaal van 2023 op 2.8 uit. Dat duidt op een krappe woningmarkt: tot een cijfer 5 is de markt krap te noemen. In het eerste

kwartaal van 2023 stond de indicator op 3.2.

Vraagprijzen stijgen

De gemiddelde vraagprijs van woningen nam in het tweede

kwartaal van 2023 toe ten opzichte van het eerste kwartaal.

Dit kwartaal stond de gemiddelde woning te koop voor € 531.000. Dat was in het eerste kwartaal € 502.000. De stijging van de gemiddelde vraagprijs is enerzijds het gevolg van dat er meer dure woningen te koop worden gezet, maar het is ook een indicatie van een aantrekkende markt.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

De landelijke nieuwbouwmarkt

Q2 2023

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

In het tweede kwartaal van 2023 werden voor het eerst in lange tijd weer meer nieuwbouwwoningen verkocht. Het is een eerste teken van een positiever sentiment op de nieuwbouwmarkt. Consumenten lijken meer vertrouwen te hebben en ook projectontwikkelaars anticiperen op de veranderingen op de woningmarkt.

Meer nieuwbouwwoningen verkocht

In het tweede kwartaal van 2023 werden er in totaal bijna 4.300 nieuwbouwwoningen verkocht, 500 woningen meer dan in Q1 van 2023. Dat is een stijging van 12 procent. Een dergelijke stijging is opvallend, omdat er de afgelopen vier jaar juist minder nieuwbouwwoningen werden verkocht in het tweede kwartaal van het jaar. Het is bovendien de eerste toename van verkopen in twee jaar tijd.

In het afgelopen kwartaal werden er in totaal 7.400 nieuwbouwwoningen te koop aangeboden door NVMmakelaars; een stijging van bijna 40 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Die stijging duidt op een positiever sentiment onder projectontwikkelaars.

Bron: NVM / Brainbay

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw wordt betaalbaarder

Met name in het goedkopere segment kwamen er meer nieuwbouwwoningen beschikbaar. Van zo’n 2.400 nieuwbouwwoningen lag de vraagprijs tussen € 250.000 en de € 400.000. De stijging in dit prijssegment is bijna 60 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar. In andere prijssegmenten ligt de stijging tussen de 10 en 36 procent.

Het aantal verkopen ligt hiermee hoger dan vorig jaar. In de hogere prijsklassen werden ook meer woningen verkocht, maar niet meer dan vorig jaar. De gemiddelde

transactieprijs in Q2 2023 was € 468.000. Dit is € 27.000 euro minder dan tijdens de piek in Q3 2022.

Het grotere aandeel van betaalbare nieuwbouw is in de gemiddelde mediane vraagprijs van nieuw aanbod terug te zien. Gemiddeld kostte een nieuwbouwwoning die in Q2 2023 te koop werd gezet € 479.000. Dat is € 81.000 minder dan op de piek in Q3 2022. Een verklaring is dat duurdere projecten worden uitgesteld. Goedkopere nieuwbouw loopt wel goed en vinden daardoor vaker doorgang.

Dat het prijsniveau van woningen een grote invloed op de verkoopbaarheid is in de cijfers terug te zien. Het aantal verkopen van woningen tussen de € 250.000 en € 400.000 steeg met 27 procent ten opzichte van het eerste kwartaal.

Bron: NVM / Brainbay

2.1

Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Grote steden in herstel

Het aantal verkopen nam voornamelijk in de grote steden toe. In alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners werden gemiddeld 37 procent meer nieuwbouwwoningen verkocht. In kleinere gemeenten was die stijging een stuk lager.

Dynamiek nog niet op het oude niveau

Ondanks dat er meer nieuwbouwwoningen in verkoop zijn gekomen en ook het aantal transacties is gestegen, is de dynamiek op de nieuwbouwmarkt nog niet op het oude niveau. Het aantal verkopen ligt maar liefst 51 procent lager dan tijdens de piek in 2021. In vergelijking met een jaar eerder is het verschil -12 procent.

Daarnaast is het aantal nieuwbouwwoningen waarbij de koop na het ondertekenen van de koopovereenkomst niet doorging nog vrij hoog. In 29 procent van de verkopen werd de koop na ondertekening ontbonden. In ongeveer 17 procent van de gevallen lag het initiatief bij de koper en kwam de woning weer op de markt. Bij 8 procent van de gevallen werd de koop ontbonden door intrekking door de projectontwikkelaar.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Projecten waarbij de verkoop tegenvalt, worden nog regelmatig uit de verkoop gehaald. In het tweede kwartaal werd de verkoop gestaakt van ruim 1.650 nieuwbouwwoningen. Dat zijn er zo’n 1.000 meer dan in het tweede kwartaal van 2022. Het aantal intrekkingen ten opzichte van het eerste kwartaal is wel gedaald. Toen werden er 1.925 woningen uit de verkoop gehaald.

Ondanks de toegenomen verkoopactiviteit en vele terugtrekkingen is er geen sprake van een daling in het aanbod. Het aanbod is in het tweede kwartaal juist aanzienlijk gestegen. Op dit moment zijn er 20.000 nieuwbouwwoningen beschikbaar, wat een stijging van 16% is ten opzichte van drie maanden geleden. Dit betekent dat het aanbod zijn hoogste niveau heeft bereikt sinds eind 2015.

De toename in aanbod is in heel Nederland zichtbaar, zowel in grote als kleine gemeenten en regio’s. Opvallend is dat in grote steden als Rotterdam en Amsterdam, waar de verkoopdynamiek flink is verbeterd, het aanbod niet stijgt.

Bron: NVM / Brainbay

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & verhuur Vivantus Groep

Vragen over deze analyse?

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

Telefoon: 06-10886639

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt: Expert aan het woord

Het tweede kwartaal van 2023 werd gekenmerkt door een positiever sentiment en meer dynamiek. Er werden meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2023 en de verkoopsnelheid neemt toe. Deze positieve veranderingen kunnen worden toegeschreven aan een groeiend vertrouwen bij zowel kopers als ontwikkelaars. Maar de lijn is nog dun, stelt Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus.

Het tweede kwartaal van 2023 bleek een kwartaal van positieve veranderingen. Zo zagen we voor het eerst in twee jaar tijd weer een stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Aan de aanbodkant zien we meer betaalbare nieuwbouwwoningen op de markt verschijnen. Dat lijkt zijn vruchten af te werpen: voor nieuwbouwprojecten die goed geprijsd zijn zien we een toenemende afzet.

Nieuwbouw biedt nog niet voldoende zekerheid

Nieuwbouw blijft echter een lastige markt. Projecten die nog voor ‘oude prijzen’ in de markt staan, verkopen moeizaam. De concurrentie met bestaande bouw

speelt de nieuwbouwsector parten. De afgelopen maanden daalde de prijs van bestaande bouw met ongeveer 10 procent. Bij nieuwbouwwoningen is een dergelijke prijscorrectie lang niet altijd haalbaar, waardoor de discrepantie tussen nieuwbouw en bestaande bouw groter wordt. Kopers kiezen daarom eerder voor bestaande bouw, mede omdat men dan niet afhankelijk is van de bouwtijd.

Sinds het tweede kwartaal staan meer signalen op groen, maar de onzekerheid over de ontwikkelingen op de woningmarkt is niet volledig weggenomen. In het derde en vierde kwartaal van 2022 werden kopers geconfronteerd met oplopende rentes, oplopende energieprijzen, hoge inflatie en de onrust in Oekraïne. Die zaken staan nog vers in het geheugen gegrift. Kopers zijn daardoor huiverig voor de aanschaf van een nieuwbouwwoning waarin ze pas over twee of drie jaar kunnen gaan wonen. Ook onzekerheid over de waarde-ontwikkeling speelt mee. De hogere financieringskosten en dubbele woonlasten maken het voor steeds minder mensen mogelijk om de financiële lasten te dragen.

Gat tussen vraag en aanbod

Naast de te hoge prijs van nieuwbouw zien we ook dat het aanbod niet altijd goed aansluit op de vraag. Kopers hebben andere wensen dan twee jaar geleden. Een voorbeeld van deze veranderende consumentenvoorkeur zien we in het segment van de kleine appartementen. Kleine appartementen verkopen moeilijker, ondanks dat ze prijstechnisch interessant zijn. In tijden van stijgende prijzen waren kleine appartementen

2.2. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

voor starters interessant. Kopers waren verzekerd van een waardestijging, waardoor de eigenaar binnen enkele jaren een stap kon zetten naar een grotere woning. Echter hebben kleine studio’s of appartementen in de huidige markt een aanzienlijk lagere beleggingswaarde door de ophanden zijnde nieuwe huurregelgeving. Ook een starter koopt dan liever een meer toekomstbestendige woning.

en de oplevering van de woning neemt ook een deel van de terughoudendheid weg.

Positieve verandering in dynamiek

Projecten die zijn herzien of vanaf de start goed in de markt zijn gezet, lijken boven verwachting goed te lopen. We zien een duidelijke toename in het aantal inschrijvingen, voortkomend uit de grote interesse die er algemeen in nieuwbouw is.

Terug naar de tekentafel

Gezien deze uitdagingen is het essentieel om proactief te kijken hoe de plannen beter aan kunnen sluiten op de markt. De juiste prijs/kwaliteit verhouding is hierbij belangrijk. We merken ook dat zekerheid een belangrijke factor is bij de aankoopbeslissing. Kopers zijn bijvoorbeeld terughoudend als er veel onzekerheid is over extra kosten en bouwtijd.

De meeste projecten bevinden zich nu echter nog in de inschrijfen contractfase, dus het is nog net te vroeg om te kunnen

Om betaalbaarheid en zekerheid te bieden is het enerzijds zaak om zoveel mogelijk terug te gaan naar basiswoningen, met daarbij heldere meerwerkopties en -prijzen. Meerwerk opnemen in de prijs kan daar ook een oplossing voor zijn. Bij appartementen is het aan te bevelen om bij kleine woonoppervlaktes toch volwaardige slaapkamer(s) en goede buitenruimtes te realiseren. Een korte tijd tussen het tekenen van de koopakte

2.2. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

concluderen dat maatregelen in de nieuwbouwmarkt ook leiden tot structureel meer verkoop. Daarbij zitten we vlak voor de zomervakantie, een periode waarin het aantal verkopen altijd iets terugloopt. We zullen dus pas in het derde of vierde kwartaal van dit jaar kunnen zien wat de effecten zijn.

wens om te verhuizen wordt momenteel sterk onderdrukt door de hoge rentelasten, maar de onderliggende vraag blijft bestaan. Een lichte daling van de rente kan dan al zorgen voor een positieve impuls voor de nieuwbouwmarkt. We hebben eerder gezien dat de juiste omstandigheden een verkoopexplosie kan opleveren.

De voortekenen zijn echter positief en ook de cijfers van de NVM stemmen hoopvol. Het afgelopen kwartaal liep de verkooptijd terug van nieuwbouwprojecten die in het eerste kwartaal te koop zijn gezet. Van deze woningen is een op de drie binnen drie maanden verkocht. Aannemelijk is dat het hierbij gaat om woningen die aangepast zijn aan de nieuwe situatie op de woningmarkt.

Blik op de toekomst

Wat de markt gaat doen blijft lastig te voorspellen, maar de kans is groot dat de woningmarkt de komende tijd verder wordt aangewakkerd. We merken dat het vertrouwen in de woningmarkt toeneemt. De belangrijkste factor, naast de rente, is de toenemende schaarste. Met de vertraging in de bouwproductie neemt de druk op de woningmarkt de komende tijd alleen maar toe, met name in het duurzame segment. De

Een ander aspect is de val van het kabinet begin juli 2023. Een demissionair kabinet is enerzijds zorgelijk, omdat dit zal zorgen voor een langere periode van onzekerheid over het beleid en de (stimulerings-)maatregelen. Anderzijds stemt het hoopvol omdat de kans bestaat dat de beoogde maatregelen op met name huur controversieel verklaard worden. Dat neemt onzekerheid niet weg, maar vergroot wel de kans op minder stapeling van regelingen die met name het vrije sector huursegment en daarmee direct veel nieuwbouwplannen in de weg zitten.

We blijven voor nu nog even op het kantelpunt balanceren, maar het is vrij aannemelijk dat we na een korte periode van daling weer teruggaan naar een hoger prijsniveau voor duurzame woonproducten.

Lokale trends Zwolle Q2

2023

3.1 Zwolle in cijfers

Aantal transacties

In Zwolle steeg het aantal transacties in het afgelopen kwartaal met gemiddeld 11 procent ten opzichte van Q1 2023. Op jaarbasis is er een daling van 5 procent te zien. Tussen woningtypes zijn grote verschillen te zien. Het aantal 2-onder-1-kappers daalde bijvoorbeeld met 56 procent (t.o.v. Q1 2023) . Het aantal vrijstaande woningen en hoekwoningen steeg in het tweede kwartaal daarentegen met respectievelijk 44 en 47 procent ten opzichte van het eerste kwartaal.

Aantal te koop gezet

Relatief worden er minder 2-onder-1-kapwoningen te koop gezet. Hierdoor worden logischerwijs ook minder van dit woningtype verkocht. In totaal werden er 25 2-onder-1-kapwoningen aangeboden. Tussenwoningen (90 woningen) en appartementen (75 woningen) werden in het tweede kwartaal veel vaker aangeboden. Ook vrijstaande woningen bleken relatief schaars (28 woningen). In totaal werden er 268 woningen te koop aangeboden, een stijging van 9 procent ten opzichte van Q1 2023. In vergelijking met Q2 2022 is er echter een daling van 28 procent te zien.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

3.1. Zwolle in cijfers

Vraagprijs per vierkante meter

De gemiddelde vraagprijs kwam in het tweede kwartaal van 2023 uit op gemiddeld € 514.000, een stijging van 5 procent ten opzichte van vorig jaar. Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is de stijging vergelijkbaar (5,1%). Op kwartaalbasis steeg de prijs per m2 met 4,1 procent.

Gemiddelde transactieprijs

Gemiddeld betaalden kopers in Zwolle in Q2 € 389.000 voor hun woning. Dat is een daling van -7,9 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2023 is het verschil -3,2 procent.

Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 3.636, een daling van 6,6 procent ten opzichte van vorig jaar. Op kwartaalbasis is de transactieprijs nagenoeg gelijk gebleven (-0,1%).

3.1 Zwolle in cijfers

Krapteindicator

De markt in Zwolle blijft krap. De indicator geeft een cijfer

2.2 aan. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt.

In vergelijking met het eerste kwartaal is de krapte iets

toegenomen: toen stond de indicator in Zwolle op 2.3.

Boven vraagprijs verkocht

Dat de markt nog steeds krap is, blijkt ook uit het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. Gemiddeld werd in 40 procent van de verkopen meer

betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen was dit bij meer dan de helft van de transacties het geval (54%).

Woningen in Zwolle staan relatief kort te koop. Gemiddeld zitten er 28 dagen tussen het moment van te koop zetten tot aan de ondertekening van de akte bij de makelaar.

Van hoekwoningen werd 36 procent boven de vraagprijs verkocht en van appartementen 29 procent.

3.2 Zwolle: expert aan het woord

De markt in Zwolle trekt weer aan, ziet Rene Scholte, kantoormanager en makelaar/register taxateur bij Woonaccent Makelaars Van Dorsten. Het aantal transacties neemt toe en de verkooptijd loopt terug. Kopers staan echter anders in de markt dan twee jaar geleden. “Ze zijn kieskeuriger en halen de krenten uit de pap.”

De markt in Zwolle komt weer in beweging. Eerder maakten kopers door onzekerheid over de ontwikkelingen op de woningmarkt een pas op de plaats, maar de behoefte om te verhuizen neemt weer de overhand. Kopers lijken gewend te raken aan de hogere rente. We zien dat terug in een stijgende vraag. Voorheen kwamen er tussen de 5 en de 10 potentiële kopers op een woning af, maar we krijgen voor sommige woningen nu weer 15 tot 20 bezichtigingsaanvragen.

Woningen zijn relatief duur

We zien de krapte ook terug in vraagprijzen; die zijn in Zwolle behoorlijk hoog. Onder de twee ton zijn er eigenlijk geen woningen meer te vinden, op een enkele studio of appartement buiten de binnenstad na. Tussen de twee en drie ton is het aanbod ook schaars. Voor die prijs heb je enkel appartementen of - een enkele keer - een kleine rijwoning. Voor een woning met tuin betaal je al snel meer dan drie ton.

Tussen de drie en de vier ton wordt het aanbod ruimer. Dit is tevens een hele populaire prijsklasse bij woningzoekenden. In het afgelopen kwartaal werden tussenwoningen, met een gemiddelde vraagprijs van € 379.000, het meest te koop gezet en verkocht.

3.2 Zwolle: expert aan het woord

Transacties tussen woningtypes

Bij duurdere rij- en hoekwoningen zien we een ander beeld. Er is in regio Zwolle wel veel vraag naar dit type woningen, maar het aanbod blijft achter. Verkopers in dit segment moeten vaak een behoorlijk financieel gat overbruggen om de stap naar een grotere woning te kunnen maken. De overwaarde is dan net niet groot genoeg. In het hoogste segment zit daarentegen wel beweging.

De cijfers over het tweede kwartaal van 2023 laten dit

mooi zien. Het aantal transacties van twee-onder-eenkapwoningen in Zwolle is gedaald, maar het aantal verkochte vrijstaande woningen is juist gestegen.

Kopers zijn kritisch

Ondanks de toenemende druk zien we wel nog duidelijke verschillen met de woningmarkt van twee jaar geleden.

3.2 Zwolle: expert aan het woord

Kopers zijn kritischer, waardoor niet alle woningen makkelijk verkopen. Het energielabel is bijvoorbeeld een belangrijk criterium geworden voor kopers: vooral woningen met een energielabel D of hoger lopen goed. Dit zien we terug in de wijken met veel woningen uit 1900 en 1930, zoals

Assendorp en Wipstrik. Potentiële kopers hebben daar alleen interesse in huizen die verduurzaamd zijn of nog verduurzaamd kunnen worden.

Een blik vooruit

Wat de woningmarkt in Zwolle in de toekomst gaat doen, is lastig te zeggen. Rondom Zwolle zien we de prijzen

licht teruglopen, maar de stad zelf blijft bovengemiddeld goed presteren. Kijkend naar de huidige kopers ligt een

tijdelijke opleving in lijn der verwachting, gevolgd door een stabilisatie. De animo blijft naar verwachting wel specifiek

Ook de prijs moet marktconform zijn. Onlangs is bijvoorbeeld een nieuwbouwproject met tweekappers van de markt gehaald omdat de woningen niet verkocht werden. De woningen bleken gewoonweg te duur. Verder is locatie heel belangrijk. Voorheen was de schaarste zo groot dat kopers weinig keuze hadden, maar in de huidige markt nemen mensen geen genoegen met een iets mindere plek.

gericht op woningen waarbij alles klopt. Met een slechter energielabel, een te hoge prijs of een afwijkende indeling zijn woningen meteen minder in trek.

Rene Scholte

Kantoormanager en makelaar/register taxateur

Woonaccent Makelaars Van Dorsten

Lokale trends Den Bosch

Q2 2023

4.1 Den Bosch in cijfers

Aantal transacties

Het aantal transacties in Den Bosch neemt toe. Het afgelopen kwartaal steeg het aantal verkochte woningen met 29 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Op jaarbasis is er een stijging van 3 procent te zien. Met name 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen werden veel meer verkocht: het aantal verkopen van die woningtypen steeg respectievelijk met 51 en 46 procent (t.o.v. Q1 2023).

Aantal te koop gezet

In het tweede kwartaal van 2023 werden er in Den Bosch 448 woningen te koop gezet. Dat is een stijging van 49 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. In vergelijking met een jaar eerder werden er 15 procent minder woningen te koop aangeboden. Het grootste deel van het te koop gezette aanbod bestaat uit tussenwoningen (127 woningen) en appartementen (154 woningen). Het aantal 2-onder-1kappers is dan weer het hardst in aantal gestegen: in Q2 2022 werden er 94 procent meer 2-kappers aangeboden dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Bij vrijstaande woningen was de stijging 73 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

4.1 Den Bosch in cijfers

Vraagprijs per vierkante meter

Een woning in Den Bosch werd in het tweede kwartaal voor gemiddeld € 529.000 te koop gezet. Dat is 3,7 procent meer dan vorig jaar en 2,3 procent meer dan in het voorgaande kwartaal. Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is het verschil kleiner. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m2 met 1,5 procent. Op jaarbasis is een daling te zien van -1,3 procent.

Gemiddelde transactieprijs

Gemiddeld betaalden kopers in Den Bosch in Q2 € 427.000 voor hun woning. Dat is een daling van -6,1 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2023 is het verschil 2,8 procent.

Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 3.916. Dat is 4,6 procent minder dan vorig jaar, maar op kwartaalbasis 3,5 procent meer.

4.1 Den Bosch in cijfers

Krapteindicator

De krapteindicator voor Den Bosch laat zien dat de markt krapper wordt. De indicator staat in het tweede kwartaal op 2.4. Dat was in Q1 3.2. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt.

Boven vraagprijs verkocht

Gemiddeld werd bij 31% van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen was dit bij 44 procent van de verkopen het geval. Van hoekwoningen werd 37 procent

Woningen in Den Bosch staan gemiddeld 36 dagen te koop. Dat was in het eerste kwartaal nog 61 dagen. De verkooptijd was een jaar eerder een stuk korter: toen

duurde het gemiddeld 19 dagen voor de akte bij de makelaar werd ondertekend.

boven de vraagprijs verkocht en van 2-onder-1-kappers 26 procent. Het vraag-verkoopprijsverschil is gemiddeld -1,1 procent.

4.2 Den Bosch: expert aan het woord

De woningmarkt in Den Bosch vertoont tekenen van herstel. Waar kopers begin dit jaar juist meer tijd namen voor hun aankoopbeslissing, neemt de druk om snel te beslissen opnieuw toe. Volgens Patrick van Meersbergen, Kantoormanager en RM RT Makelaar bij Hendriks

Makelaardij, is de kans groot dat het herstel de komende maanden doorzet.

wel zien dat kopers weer druk voelen om snel te beslissen. Dat de druk toeneemt, heeft grotendeels te maken met gewenning aan de hoge rente en de stabilisering van de huizenprijzen. De kans dat de rente of de huizenprijzen zakken is klein, dus afwachten heeft weinig zin. De meeste kopers weten inmiddels wat ze met de huidige situatie kunnen lenen en nemen de hogere rente voor lief.

“De woningmarkt in Den Bosch heeft de afgelopen kwartalen een verandering ondergaan. In de voorgaande

drie kwartalen leken we richting een kopersmarkt te bewegen. Potentiële kopers voelden zich vrij om zich eerst te oriënteren en namen langer de tijd na een bezichtiging. Bezichtigingsaanvragen kwamen druppelsgewijs binnen. Die ruimte was er ook, want er was iets minder concurrentie op de markt. Daarin is de laatste maand verandering gekomen.

Een tweedelige vastgoedmarkt

Voor een instapklare woning die onlangs in de verkoop kwam, hebben we in totaal 27 bezichtigingen gepland.

Zoveel bezichtigingen is nog niet gebruikelijk, maar het laat

De interesse in verschillende woningen in Den Bosch loopt op dit moment nog erg uiteen. Kopers lopen kluswoningen bijvoorbeeld voorbij. Vroeger stonden mensen daarvoor in de rij, maar door de vele veranderingen in regelgeving zijn dit soort objecten niet meer interessant. Beleggers worden tegengehouden door de zelfbewoningsplicht en bij starters ontbreekt het aan extra financiële middelen voor een verbouwing. Een verbouwing kun je niet zomaar 100% meefinancieren. Bovendien zijn er nauwelijks aannemers beschikbaar, waardoor de prijzen van een verbouwing de pan uitrijzen.

4.2 Den Bosch: expert aan het woord

Op instapklare woningen wordt daarentegen weer met regelmaat flink overboden. We zien dat kopers het budget dat gereserveerd was voor een verbouwing van bijvoorbeeld een keuken of badkamer inzetten om over te bieden op een woning die al helemaal af is. Ook het energielabel van woningen heeft tegenwoordig veel meer waarde en is bepalender bij aankoop. Een onzuinige jaren ‘30 woning is nu minder interessant.

Starters moeten het opnemen tegen expats

De woningmarkt wordt ruimer, maar wel voor specifieke doelgroepen. Hoewel de woningmarkt er beter voorstaat dan een jaar geleden, blijft de woningmarkt voor starters bijvoorbeeld moeilijk terrein. Kleine appartementen met vriendelijke vraagprijzen zijn erg gewild, dus de concurrentie is gigantisch. Starters moeten het bovendien opnemen tegen expats die vanuit Eindhoven deze kant op komen. Door goede bereikbaarheid van Den Bosch ten opzichte van Veldhoven,

4.2

Eindhoven en Boxtel is onze stad een goed alternatief voor als het in Eindhoven niet lukt om een woning te kopen. Lokale kopers maken hierdoor nauwelijks nog kans. Kopers in het middensegment krijgen het naar verwachting de komende tijd makkelijker. Verkopers kunnen hun eigen huis in dit segment steeds beter verkopen en hebben over het algemeen genoeg financiële middelen om zelf door te stromen naar een betere woning.

We gaan echter niet meer terug naar een vergelijkbare situatie als twee jaar geleden. Er heerst onder kopers meer rust. Ze denken: als deze woning het niet wordt, dan komt er wel weer wat anders op ons pad.”

Een blik op de toekomst

Leggen we alle factoren die invloed hebben op de woningmarkt naast elkaar, dan is het wel te verwachten dat de gekte de komende maanden weer iets toeneemt. Het woningtekort blijft groot en we zien nu al dat het aantal bezichtigingsaanvragen toeneemt. Als er meer kijkers zijn voelen mensen de druk om snel te beslissen en een hoger bod uit te brengen.

Patrick van Meersbergen

Kantoormanager RM RT Makelaar

Hendriks Makelaardij

Den Bosch: expert aan het woord

Lokale trends Amsterdam Q2

2023

5.1 Amsterdam in cijfers

Aantal transacties

In het tweede kwartaal van 2023 werden in Amsterdam

1.922 woningen verkocht. Dat is een stijging van 31 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. In Amsterdam worden hoofdzakelijk appartementen verkocht:

1.675 transacties vallen in die categorie. In vergelijking met het tweede kwartaal van vorig jaar nam het totaalaantal transacties met 3 procent af. Het aantal transacties van appartementen is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven.

Aantal te koop gezet

In Amsterdam werden er het afgelopen kwartaal 2582 woningen te koop aangeboden. Dat is een stijging van 50 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Het aantal te koop gezette appartementen steeg met 51 procent. Ook werden er meer tussenwoningen aangeboden (+38%).

In vergelijking met een jaar eerder daalde het aanbod van alle woningtypes. In totaal werden er 13 procent minder woningen te koop gezet. Het aantal appartementen daalde met 11 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

5.1. Amsterdam in cijfers

Vraagprijs per vierkante meter

Woningen in Amsterdam werden in Q2 2023 voor gemiddeld € 692.000 te koop gezet. Dat is 3,7 procent meer dan in Q1 2023 en 3,1 procent meer dan in dezelfde periode van vorig jaar. Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is de stijging nog iets hoger.

Vraagprijzen lagen gemiddeld 6,2 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2023 en 3,4 procent hoger dan in het tweede kwartaal van vorig jaar.

Gemiddelde transactieprijs

Woningen in Amsterdam werden het afgelopen kwartaal voor gemiddeld € 527.000 verkocht: een daling van 13,1 procent ten opzichte van Q2 2022. In vergelijking met Q1 2023 is het verschil 4,2 procent. Kopers betaalden het tweede kwartaal van 2023 gemiddeld € 7.212 per vierkante meter. Dat is 2,8 procent meer dan in Q1 2023, maar 9,9 procent minder dan in Q2 2022.

5.1 Amsterdam in cijfers

Krapte-indicator

De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal

keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. In het tweede kwartaal is het cijfer

2.8. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt. De krapte-indicator is in Amsterdam redelijk constant: het eerste kwartaal was het een 2.9 en in Q2 2022 een 2.3.

Boven vraagprijs verkocht

In het tweede kwartaal werd 58 procent van de woningen in Amsterdam boven de vraagprijs verkocht. Met name bij appartementen (60%) en tussenwoningen (43%) werd relatief vaak overboden. Het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs was gemiddeld 1,7 procent. Bij appartementen lag dat percentage iets hoger (2%).

Gemiddeld zitten er 28 dagen tussen het moment van te koop zetten tot aan de ondertekening van de akte bij de makelaar. Dat is 8 dagen korter dan in Q1 2023.

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

In Amsterdam steeg het aantal transacties het afgelopen kwartaal met 31 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Die cijfers wijzen op het eerste gezicht op een opleving in de woningmarkt. Toch is die conclusie te voorbarig, vindt Remco Foget, RM RT makelaar en kantoormanager bij Hoekstra & Van Eck Makelaars in Amsterdam Noord. “De woningmarkt in Amsterdam trekt niet aan, maar stabiliseert.”

mogelijk nog iets hoger worden, willen kopers toch toeslaan. Ook de vraagprijzen zijn veranderd: waar we woningen vorig jaar in de markt zetten met forse overbiedingen in het achterhoofd, worden woningen nu wat realistischer geprijsd.

De woningmarkt is afhankelijk van verschillende macroeconomische factoren. De hypotheekrente, inflatie, de energieprijzen, de oorlog in Oekraïne: het heeft allemaal indirect effect op het gedrag van kopers. Er blijft een woningtekort, maar mensen moeten wel durven kopen.

Daardoor zijn gemiddelde vraagprijzen wat hoger en wordt er veel minder boven de vraagprijs geboden. Kopers staan bovendien ook merkbaar anders in de markt: ze zijn wat behoudender. Verkopers zijn daardoor eerder geneigd om serieus op biedingen in te gaan in plaats van af te wachten op hogere biedingen.

Onrealistische verwachtingen

Een veranderde dynamiek

We zien in het tweede kwartaal wel een lichte stijging in het aantal overbiedingen en meer belangstelling van kopers. Potentiële kopers lijken zich inmiddels te hebben neergelegd bij de blijvende hoge rentes. Nu de rentes

We merken dat nog niet iedereen gewend is geraakt aan de nieuwe situatie op de woningmarkt. Kopers die een jaar geleden al op zoek waren naar een woning en toen niets konden vinden, begeven zich nu opnieuw op de markt.

Dat heeft soms onrealistische verwachtingen tot gevolg. We hadden onlangs bijvoorbeeld geïnteresseerden die een bod deden van 7 ton op een woning waar 8 ton voor werd gevraagd. Die woning was met acht ton echter al realistisch

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

geprijsd en is uiteindelijk ook voor de vraagprijs verkocht. Kopers hebben soms dus nog een hele andere beleving bij de woningmarkt.

Moeilijk verkoopbare woningen

Verder merken we grote verschillen tussen woningtypen.

Kluswoningen en niet-energiezuinige opknappers worden minder makkelijk verkocht. Door de veranderende regelgeving zijn er niet veel beleggers meer in Amsterdam, maar er zijn weinig andere kopers voor wie een kluswoning aantrekkelijk is. Daarbij spelen drie factoren een rol: er zijn in Amsterdam geen aannemers te vinden die beschikbaar zijn, de kosten van een verbouwing zijn momenteel gigantisch en ook de overbruggingsfinanciering is op dit moment relatief duur. Kluswoningen zijn daardoor eigenlijk alleen nog weggelegd voor mensen die heel handig zijn of een groot startkapitaal op zak hebben én die er zelf willen gaan wonen.

Ook woningen uit de jaren ‘60 en ‘70 verkopen lastig. In Noord staan bijvoorbeeld een aantal galerijflats van rond de 3 ton.

5.2 Amsterdam: expert aan het woord

Starters stonden vroeger voor dit type woning in de rij, maar de financiële drempel wordt nu te hoog. De woningen zijn met 3 ton best vriendelijk geprijsd, maar een verbouwing kost naar schatting zo’n 50.000 á 60.000 euro. Daarnaast worden kopers bij die woningen geconfronteerd met hoge servicekosten en hoge stookkosten door blokverwarming.

zomervakantie is het bovendien altijd wat stiller. We verwachten overigens geen spectaculaire daling in prijzen, want de woningmarkt blijft krap. Alleen kluswoningen zullen lastig verkoopbaar blijven: daar komt pas weer interesse in bij een flink krappe markt of als verkopers veel willen zakken in prijs.

Kopers met een groter budget kijken naar een ander type woningen. Een vraagprijs van zo’n 7 ton is voor een gemiddelde eengezinswoning in Amsterdam geen uitzondering, maar dit soort woningen zijn bijzonder in trek. Het aanbod van deze woningen is echter beperkt.

Blik op de toekomst

Ondanks de wil van kopers verwachten we voorlopig geen gekte meer op de Amsterdamse woningmarkt. Kijken we naar cijfers van een jaar geleden, dan zien we nog steeds een licht dalende tendens. Dat zet waarschijnlijk nog iets door, want we merken aan het einde van het tweede kwartaal weer wat meer rust op de markt. Rond de

Remco Foget

Kantoormanager RM RT Makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars

Lokale trends Utrecht

Q2 2023

6.1 Utrecht in cijfers

Aantal transacties

In het tweede kwartaal van 2023 werden er in Utrecht 950 woningen verkocht. Dat is een stijging van 22 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022 nam het aantal transacties met 10 procent af. Tussenwoningen (330 woningen) en appartementen (475 woningen) werden het meest verkocht.

Aantal te koop gezet

In totaal werden er 1.022 woningen in Utrecht aangeboden. Dat is een stijging van 39 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, maar nog altijd 26 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2022. Het aantal tussenwoningen daalde in vergelijking met vorig jaar het hardst: er werden 40% minder tussenwoningen te koop gezet. Het aantal appartementen daalde op jaarbasis met 13 procent.

In vergelijking met het eerste kwartaal van 2023 steeg het aantal appartementen juist behoorlijk: dit woningtype werd 43 procent meer aangeboden. Het aantal aangeboden tussenwoningen en hoekwoningen steeg met 32 procent t.o.v. Q1 2023.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

6.1 Utrecht in cijfers

Vraagprijs per vierkante meter

Woningen werden in Utrecht te koop gezet voor gemiddeld € 514.000. Dat is iets hoger dan vorig jaar (+2,7 procent).

In vergelijking met het eerste kwartaal zijn de vraagprijzen nagenoeg gelijk gebleven (0,4%).

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht was in het tweede kwartaal € 465.000. Dat is een daling van -10,7 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q1 2023 is het verschil 1,8 procent.

Kijken we naar de vierkantemeterprijs, dan is het verschil met Q2 2022 5,7 procent. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m2 met 3,0 procent.

Kijken we naar vierkantemeterprijzen, dan zien we een vergelijkbaar beeld. Op jaarbasis daalden de prijzen per m2 met 10,2 procent en op kwartaalbasis met 3,5 procent. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 5.026.

6.1 Utrecht in cijfers

Krapte-indicator

De krapte-indicator is in Utrecht 1.8. Tot een getal van 5 duidt dit op een krappe markt. In het eerste kwartaal stond de indicator op 2.1.

Boven vraagprijs verkocht

Gemiddeld zitten er 28 dagen tussen het moment van te koop zetten tot aan de ondertekening van de akte bij de makelaar. Dat was in het eerste kwartaal van 2023 34 dagen.

Meer dan de helft van de woningen in Utrecht wordt boven de vraagprijs verkocht (54%). Bij tussenwoningen was dit ook 54 procent en bij appartementen 55 procent. In het eerste kwartaal van 2023 werd voor 39 procent van de woningen meer betaald dan gevraagd. Gemiddeld betalen kopers 0,9 procent meer dan de vraagprijs.

6.2 Utrecht: expert aan het woord

De dynamiek op de woningmarkt in Utrecht lijkt zich te herstellen. Afgelopen kwartalen waren kopers op de Utrechtse woningmarkt afwachtend, maar daar is sinds enkele weken verandering in te zien. De durf van kopers is terug, merkt Erik Bosman, makelaar, taxateur en directeur van Beumer.

nog steeds hoog is. Sterker nog, de krapte op de markt zien we het afgelopen kwartaal zelfs toenemen. Met een krapte indicator van 1.8 hebben zoekers weinig keuze in de regio Utrecht. Wel zien we een aantal grote verschillen met vorig jaar.

“Het vierde kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 waren echt ‘afwachtingskwartalen’. Door de stijgende hypotheekrente, hoge inflatie, hoge energieprijzen en de politieke onrust in de wereld voelden kopers te veel onzekerheid om stappen te zetten. Zij namen daardoor een afwachtende houding aan. Het afgelopen kwartaal zien we daarin een grote verandering. Zowel in Utrecht als in omliggende plaatsen zien we meer bezichtigingen, meer biedingen en in bepaalde gevallen zelfs weer overbiedingen. Kopers durven weer.

Selectieve kopers

Zo zien we dat kopers een stuk selectiever zijn dan twee jaar geleden. Eerder kochten kopers vooral uit noodzaak en emotie, maar de afgelopen kwartalen waren het bouwjaar, de staat en afwerking van de woning en bovenal het energielabel doorslaggevend.

Vraag blijft hoog

Dat komt omdat de onderliggende vraag in regio Utrecht

Als gevolg daarvan zagen we eind 2022 en begin 2023 een verschuiving binnen Utrecht van het centrum van de stad naar Leidsche Rijn. Hier staan met name woningen uit het jaar 2000 of daarna, waardoor de meeste huizen beschikken over een energielabel A of beter. Door de onzekerheid rondom energieprijzen en stijgende prijzen voor onderhoud zijn vooral deze woningen meer in trek. In de binnenstad

6.2 Utrecht: expert aan het woord

vind je daarentegen vooral oudere, niet energiezuinige woningen en appartementen.

De laatste weken zien we de interesse in woningen in het centrum weer toenemen. Karakter wordt dus weer belangrijker, maar tegelijkertijd moeten die woningen wel ‘kloppen’: de woning moet netjes zijn onderhouden en de prijs moet marktconform zijn. Kluswoningen en niet- energiezuinige woningen verkopen daardoor nog steeds heel moeilijk.

Verschuiving in doelgroep

Het afgelopen kwartaal zagen we ook een verschuiving in doelgroep. Zo zien we een enorme toename van expats op de markt. Zij nemen – samen met starters - de plaats in die eerder door beleggers werd ingenomen. Beleggers zijn nagenoeg verdwenen van de markt in Utrecht, waardoor de kansen van starters toenemen. Dat er veel vraag is naar appartementen, is ook in de cijfers terug te zien. Het afgelopen kwartaal nam het

6.2 Utrecht: expert aan het woord

aantal transacties van dit woningtype toe. Appartementen zijn in Utrecht met een gemiddelde verkoopprijs van € 366.000 relatief betaalbaar.

woning te gaan verkopen. Als die trend doorzet komt dat de doorstroom en de dynamiek in de markt ten goede.

Ook woningen tussen de € 300.000 en € 500.000 zijn en blijven zeer aantrekkelijk. Daarentegen zien we dat vrijstaande woningen in het hogere segment nog lastig verkopen. Daar zit nog een stukje angst bij kopers: de financiele stap en de afhankelijkheid van de verkoop van de huidige woning zijn enorm.

Wat de toekomst precies brengt blijft echter lastig te voorspellen. De lijn is nog altijd dun, al verwacht ik geen gigantische daling. Of we teruggaan naar een oververhitte woningmarkt? Die kans acht ik klein.”

Blik op de toekomst

De grootste belemmerende factor van dit moment is het gebrek aan aanbod. Doordat zoekers geen geschikte woning kunnen vinden, durven ze de huidige woning niet te koop te zetten. De trein komt dan tot stilstand. Als het vertrouwen in de woningmarkt de komende tijd verder toeneemt zullen steeds meer woningzoekenden besluiten eerst de

Erik Bosman

RM RT / Directeur / Partner

Beumer

De landelijke hypotheekmarkt Q2

2023

Meer hypotheek aanvragen

De hypotheekmarkt stabiliseert, blijkt uit cijfers van HDN (Hypotheek Data Netwerk). In het tweede kwartaal van 2023 werden er 92.999 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is een afname van 34,5 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar ten opzichte van Q1 2023 is de markt juist aangetrokken. In het eerste kwartaal van dit jaar werden in totaal

91.341 aanvragen gedaan.

Het verschil tussen de cijfers van het eerste en tweede kwartaal lijkt op het eerste gezicht klein, maar als we inzoomen op het type aanvraag, zien we dat er veel meer aanvragen zijn gedaan vanuit de kopersmarkt - mensen die een aanvraag doen voor de aankoop van een woning. HDN registreerde in het tweede kwartaal van 2023 in totaal 60.099 hypotheekaanvragen van kopers, tegenover 32.900 van de niet-kopersmarkt (over- en bijsluitingen). De stijging is 7,6 procent.

Aantal

Hypotheekaanvragen

92.999

- 34,5% t.o.v. Q2 2022

Aantal

Hypotheekaanvragen door kopers

60.099

Aantal

Hypotheekaanvragen

door niet-kopers

*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

32.900

Gemiddeld leenbedrag € 330.000

+ € 6.000 t.o.v. Q1 2023 € 440.425 + €7.700 t.o.v. Q1 2023

In de praktijk zagen we het afgelopen kwartaal hetzelfde gebeuren: het aantal aanvragen bij de Hypotheekshop steeg in het tweede kwartaal hard. We zien met name meer aanvragen van kopers. De oversluitmarkt is vanwege de hoge rente nagenoeg verdwenen. De rentes waren lange tijd historisch laag, waardoor huizenbezitters geld konden besparen door hun hypotheekrente over te sluiten. Nu de rentes weer rond de 4 á 4,5 procent liggen, loont dat vaak niet meer.

Gemiddelde woningwaarde

De meeste aanvragen uit de niet-kopersmarkt die door HDN werden geregistreerd, komen naar verwachting dus uit bijsluitingen.

Aantal aanvragen met NHG

28.604 + 43 procent t.o.v. Q2 2022

Het gemiddelde leenbedrag wordt lager

Als we kijken naar het gemiddelde leenbedrag zien we ook dat de hypotheekmarkt de woningmarkt volgt. In het tweede kwartaal was het gemiddelde leenbedrag iets meer dan € 330.000. De gemiddelde woningwaarde kwam uit op € 440.425. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2022 is zowel het gemiddelde leenbedrag als de gemiddelde woningwaarde gedaald, met respectievelijk 6,7 procent en 8,8 procent. Echter geldt ook hier dat vergeleken met het eerste kwartaal van 2023 een stijging zichtbaar is. Ten opzichte van Q1

2023 is het gemiddelde hypotheekbedrag in Q2 2023 met € 6.000 toegenomen en de gemiddelde woningwaarde met € 7.700.

Zoomen we in op de hypotheekaanvragen, dan valt op dat het aantal hypotheken onder de NHG-grens flink is toegenomen. Er zijn iets meer dan 28.600 aanvragen met NHG gedaan, een stijging van ruim 42 procent ten opzichte van Q2 2022. Die stijging is goed te verklaren. In 2023 is de NHG-grens verruimd naar € 405.000. In 2022 lag de grens op € 355.000.

Iets meer kansen voor starters

Door dalende huizenprijzen krijgen starters iets meer kansen op de woningmarkt. Van alle aanvragen die werden geregistreerd kwamen er 12.860 bij kopers vandaan die passen binnen het klantprofiel ‘Starter stabiel’: kopers die voor het eerst een hypotheek afsluiten en veel waarde hechten aan zekerheid, alvorens ze de woningmarkt betreden. Dat is een stijging van 24 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022.

Beleggers blijven weg

De kansen van starters nemen deels toe doordat beleggers wegblijven. Dat is een direct gevolg van de veranderende regelgeving. Het is onduidelijk welke huur er straks gevraagd mag worden en of je een woning überhaupt nog mag verhuren. Daar komt bij dat woningen voor verhuur in vanaf 1 januari 2023 zwaarder worden belast in box 3, waardoor het rendement lager wordt. Deze regelgeving wordt in de toekomst mogelijk nog verder aangescherpt. Dat maakt beleggen op dit moment onzeker. Ook de relatief hoge rente op aanvullende financiering zorgt ervoor dat beleggers nu de hand op de knip houden. De rente voor

beleggingshypotheken ligt rond de 6 procent. Bij een hypotheek van € 300.000 is de jaarlijkse rente al € 18.000. Dat is een flink bedrag.

Verschil tussen starters en doorstromers Ondanks de dalende prijzen en het wegvallen van de concurrentie met beleggers hebben starters het moeilijk

op de woningmarkt. Door de hogere rentes en de nog altijd hoge woningprijzen neemt de financieringsruimte van starters af. Neem een alleenstaande met een salaris van rond de € 50.000,- bruto per jaar. Een bovengemiddeld goed inkomen, maar daarmee kun je krap € 220.000,- lenen. In de huidige markt zijn er voor dat bedrag nauwelijks woningen beschikbaar. Kopen is daardoor eigenlijk alleen

nog weggelegd voor koppels, mensen met een zeer riant jaarsalaris of mensen met een flink startkapitaal. Onder voorwaarden kan dit jaar nog een jubelton geschonken worden, maar vanaf 2024 wordt deze afgeschaft. Daardoor worden de mogelijkheden van financiering verder ingeperkt. Het gat tussen starters en doorstromers blijft hierdoor groot. Mensen die de afgelopen jaren een woning hebben gekocht en daarbij een hypotheek hebben afgesloten met een vaste rente voor 20 of 30 jaar, kunnen vrij makkelijk verhuizen. Zij nemen hun oude rente mee. Alleen het verschil tussen de prijs van de nieuwe woning en het resterende hypotheekbedrag van hun oude lening wordt dan tegen een nieuwe rente gefinancierd. Mensen die 5-6 jaar

Aantal aanvragen

meeneemhypotheek

14.914

Stijging ten opzichte van Q2 2022

+10.014 aanvragen

Gemiddeld meegenomen

hypotheekbedrag

€ 210.000

geleden een woning hebben gekocht nemen daarnaast een hoop overwaarde mee. Dat zien we ook in de cijfers van HDN terug: de meeneemhypotheek is onverminderd populair. In totaal werden er 14.914 aanvragen gedaan, ten opzichte van 4.900 aanvragen in het tweede kwartaal van 2022. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat meegenomen wordt is € 210.000.

Regionaal grote verschillen

Regionaal zien we bij de Hypotheekshop grote verschillen. De randstedelijke gebieden trekken nog niet erg aan, maar daarbuiten zien we het aantal hypotheekaanvragen toenemen. In steden als Amersfoort, Apeldoorn, Eindhoven en Weert zien we veel beweging op de woningmarkt. Binnen de Randstad zien we dat echter niet. Een verklaring hiervoor is de trek naar buiten-randstedelijke gebieden. Uit cijfers van het CBS bleek dat in 2021 75.000 mensen uit de Randstad wegtrokken om elders in Nederland te gaan wonen. Die trend is al sinds 2017 gaande: sinds dat jaar trekken er meer mensen uit de Randstad weg dan dat er mensen naartoe verhuizen.

Bron: Hypotheek Data Netwerk

7. De hypotheekmarkt

Duurzame woningen in trek

Duurzaamheid wordt bij de keuze voor een woning

belangrijker, blijkt uit de cijfers van HDN. Bij 57,2 procent van de aanvragen is het energielabel bekend.

Percentage hypotheekaanvragen naar energielabel

Bij 14,7 procent van alle hypotheekaanvragen werden energiebesparende maatregelen meegefinancierd. Dat was in het tweede kwartaal van 2022 nog bij 9,4 procent van de aanvragen het geval. De energiebesparende maatregelen werden vooral meegefinancierd bij woningen met een lager energielabel. Bij bijna een op de vier aanvragen was het energielabel D of lager. De meeste hypotheekaanvragen werden echter gedaan voor woningen met energielabel

C of hoger (63 procent). Bij 21 procent van het totaal aan aanvragen was voor een woning met energielabel A.

Overbruggingskrediet

Dat kopers meer waarde hechten aan duurzaamheid, is voordelig voor de nieuwbouwmarkt. Toch zijn er ook een aantal zaken die de verkoop van nieuwbouw

tegenstaan, zoals de relatief hoge dubbele maandlasten. Het overbruggingskrediet ligt nu rond de 6 procent. Dat is behoorlijk hoog. Daardoor zien we het aantal aanvragen voor overbruggingskrediet bij de Hypotheekshop afnemen.

Banken hanteren een hoger rentetarief voor overbruggingskrediet. Met dit krediet kunnen kopers een nieuwe woning aankopen voordat het geld uit de oude woning is vrijgekomen. Kopers kiezen er eerder voor om hun oude woning te verkopen en tijdelijk te huren of bij vrienden of familie in te trekken. In de meeste gevallen is een overbruggingskrediet wel echt nodig.

periode op de woningmarkt. Op de hypotheekmarkt merken we die dip in september, want de hypotheekmarkt loopt als het ware achter de woningmarkt aan. Een sterke daling van de hypotheekrentes is niet aannemelijk. Het meest logische scenario is dat de woningmarkt de komende tijd stabiliseert.

Bij de Hypotheekshop kan dit soms deels ondervangen worden door meer hypotheek tegen een lagere rente dan de overbruggingsrente bij te sluiten. Dit kan alleen als het inkomen ruimschoots voldoende is om de hypotheek te krijgen.

Blik op de toekomst

Wat de hypotheekmarkt in de toekomst gaat doen is niet makkelijk te voorspellen. Qua aantallen zijn we nog niet op het oude niveau. Naar verwachting duurt dat nog minimaal tot na de zomer. De zomer is ieder jaar een relatief rustige

Ronald Koolen

Directeur Financiële Diensten

De hypotheekshop

Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw en Verhuur Vivantus

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

Telefoon: 06-10886639