Woningmarktrapportage Q1 2024

Woningmarkt rapportage

Over Vivantus

Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam. Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

Over deze rapportage

In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste inzicht in de (regionale) woningmarkt.

Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.

Bronnen

De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data over de Hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).

Bron: Canva

De landelijke woningmarkt

2024

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

De druk op de woningmarkt nam het afgelopen kwartaal opnieuw toe. Dat komt doordat de vraag toeneemt, maar het aanbod juist krapper wordt. Tientallen kijkers en flinke overbiedingen zijn daardoor weer aan de orde van de dag, blijkt uit cijfers van de NVM.

De krapte op de markt blijkt uit het aantal woningen dat te koop werd gezet in het eerste kwartaal. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er iets meer dan 23.000 woningen te koop, bijna 2.000 woningen minder dan in het vierde kwartaal van 2023. Hoe hard het aanbod daalt wordt duidelijk als we kijken naar een jaar eerder: toen stonden er 7.000 woningen meer te koop, een verschil van bijna -25 procent.

Het woningaanbod wordt krapper omdat er meer woningen worden verkocht dan dat er te koop worden gezet. In totaal verkochten NVM-makelaars 29.524 woningen, een daling van 18 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. In de totale markt werden naar schatting 41.600 woningen verkocht.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Prijzen licht gedaald

De gemiddelde transactieprijs van een woning kwam in het eerste kwartaal van dit jaar uit op € 432.000,-. Dat is een daling van 0,1 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Die prijsdaling lijkt op het eerste gezicht opvallend, maar de afgelopen vijf jaar daalde de transactieprijs in het eerste kwartaal van het jaar structureel met 0,1 procent. Het tweede kwartaal van een jaar is er juist weer vaker sprake van een prijsstijging.

Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen in Q1 2024 met 9,1 procent. Naar verwachting zet die lijn door: wanneer de ontwikkelingen op de woningmarkt doorzetten, zullen de transactieprijzen volgend kwartaal in de buurt komen van het ‘record’ in Q2 2022 of er zelfs overheen gaan.

De prijsdaling betekent dan ook niet dat er meer lucht komt in de woningmarkt. De woningmarkt is krap en voor iedere woning die te koop wordt gezet, zijn er veel kopers die met elkaar concurreren. De krapte-indicator staat dit kwartaal op 2.4. In ruim meer dan de helft van de gevallen (55 procent) werd meer betaald dan de vraagprijs.

Regionaal grote verschillen

Regionaal zijn er grote verschillen te zien. In sommige regio’swaaronder in Delfzijl en omgeving - werden er prijsstijgingen van meer dan 15 procent gemeten. In Utrecht steeg de gemiddelde transactieprijs met 12,4 procent, in Rotterdam en Amsterdam met 8 procent.

De duurste woningen staan in agglomeratie Haarlem: daar betaalden kopers gemiddeld €576.000,-. Dat is meer dan in regio Het Gooi en Vechtstreek, waar een woning voor gemiddeld €568.000 van eigenaar wisselde. Op de derde plek komt Amsterdam, met € 525.000 gemiddeld.

Vraagprijzen stijgen

De hogere transactieprijzen worden niet alleen bepaald door overbiedingen. Voor woningen die in Q1 2024 te koop zijn gezet, wordt gemiddeld 8 procent meer gevraagd dan een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs komt daarmee uit op €550.000,-.

Daardoor staan er gemiddeld meer woningen in het hogere prijssegment te koop. Vorig jaar was nog ruim 58 procent van het aanbod minder dan €400.000,-, inmiddels is dat nog slechts 47 procent.

De landelijke nieuwbouwmarkt

2024

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

De nieuwbouwmarkt heeft de wind weer in de zeilen. Door het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt, gunstigere financieringsvoorwaarden en een toenemend tekort aan aanbod van bestaande woningen, is de vraag naar nieuwbouwwoningen sterk toegenomen. Ook een lange bouwtijd is weer overkomelijk, ziet Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw van Vivantus. Aan de aanbodkant blijven er uitdagingen bestaan. De productie blijft achter, waardoor de krapte zal blijven toenemen; op lange termijn een zorgelijke ontwikkeling.

In het eerste kwartaal van 2024 werden er ruim 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Ook voor langlopend aanbod zijn weer kopers te vinden; een teken dat de nieuwbouwmarkt weer op volle toeren meedraait. Molenkamp: “Een half jaar geleden waren woningen boven de vijf ton erg lastig te verkopen, maar sinds begin dit jaar verkopen we woningen over de hele breedte van de markt weer goed.” Alleen in het hogere segment, met woningen van een miljoen of meer, blijft

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus

Vragen over deze analyse?

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

Telefoon: 06-10886639

website: www.vivantus-nieuwbouw.nl

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

de verkoop nog wat achter. De stijgende vraag naar nieuwbouwwoningen is een direct gevolg van betere economische voorwaarden en toegenomen schaarste op de bestaande bouwmarkt. Zo kunnen consumenten meer lenen voor een energiezuinige woning, waardoor meer kopers een nieuwbouwwoning kunnen financieren. Molenkamp:

“De interesse vanuit kopers in onze nieuwbouwprojecten is niet weggeweest, maar veel verkopen liepen stuk op financiering in combinatie met de lange bouwtijd van nieuwbouwprojecten. Sinds 1 januari hebben kopers meer financiële mogelijkheden omdat het maximale leenbedrag hoger is voor energiezuinige woningen. Daarnaast zijn kopers bereid langer te wachten nu de woningmarkt weer aantrekt.”

Versnelling bouw komt niet op gang

De verbeterde verkoopbaarheid van nieuwbouw is zeer positief. Naast dat langer te koop staande projecten nu verkocht worden, geeft het ook een beter perspectief voor projecten die al een tijdje in de pijplijn zitten of die nu opgestart worden. In het eerste kwartaal van dit jaar

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

werden er ook meer nieuwbouwwoningen aangemeld dan een jaar eerder. De kanttekening die hierbij gemaakt moet worden is dat dit vooral om ‘oud aanbod’ gaat: aanbod uit eerder uitgestelde projecten die nieuw of opnieuw worden aangeboden. De zorg zit hem echter in het aanbod op de langere termijn. Dit aanbod blijft achter bij de grote behoefte die er is. Er werden in 2023 slechts 26.000 bouwvergunningen afgegeven, het laagste aantal sinds 2014. Ter vergelijking: in 2021 was het aantal afgegeven bouwvergunningen 46.000. “De signalen die wij ontvangen over traagheid en onnodige complexiteit in de besluitvorming om tot een nieuw project te komen is zorgelijk”, zegt Molenkamp. “Ondanks het besef dat bouwen nodig is om de schaarste te drukken, lijkt er eerder nog meer vertraging te ontstaan dan dat er een versnelling wordt gerealiseerd.”

Capaciteitstekort

Achterblijvende productie heeft verschillende oorzaken. De onzekerheid bij beleggers, strenge eisen vanuit de politiek en gemeenten en capaciteitsgebrek bij gemeenten zijn belangrijke oorzaken. Ook de primaire focus op betaalbaar

wonen is een heikel punt, want veel projecten kunnen daardoor niet worden doorgerekend.

Recent werd de veel besproken huurwet aangenomen, die regelt dat woningen met een huurprijs tot € 1.123 niet langer onder de vrije sector vallen. Dat legt beleggers meer restricties op, maar zorgt wel voor meer handelingsperspectief omdat beleggers nu weten waar ze aan toe zijn en zij niet langer een afwachtende houding aannemen.

Volgens prognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) worden er dit jaar slechts 68.000 woningen opgeleverd, 32.000 woningen minder dan gepland. “Dat de productie zo achterblijft bij de ambities die er zijn, is echt problematisch”, waarschuwt Molenkamp. “Door het tekort aan capaciteit wordt alles wat nu vertraagt of wordt uitgesteld opgeschoven, maar van inlopen is dan geen sprake. Mogelijk wordt het probleem in de toekomst zelfs nog groter, want als er niet genoeg gebouwd kan worden, verdwijnt er mogelijk kennis en personeel naar andere sectoren.

2.1.

Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Uiteindelijk wordt het dan ook logistiek steeds moeilijker om door te pakken, waardoor de woningmarkt nog verder vastloopt.”

Eenzijdig aanbod houdt doorstroom tegen

Een ander gevaar schuilt in de te eenzijdige focus op betaalbaar wonen: “De enorme focus op betaalbaar wonen leidt tot een eenzijdig aanbod met voornamelijk woningen met kleine oppervlaktes en gestapelde bouw, ook in minder stedelijke gebieden. Dat is interessant voor starters en eenpersoonshuishoudens, maar gaat voorbij aan de grote behoefte aan eengezinswoningen in de periferie van de steden. Vraag en aanbod komen daardoor scheef te liggen.”

Cijfers van de NVM onderschrijven het beeld dat Molenkamp schetst: kopers van betaalbare woningen krijgen steeds minder woonruimte voor hun geld. Van de verkochte woningen onder de gestelde ‘betaalbaarheidsgrens’ van €390.000 was het afgelopen kwartaal de helft een

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord appartement. In 2020 was dit ongeveer een op de drie. In de afgelopen vier jaar is ook het gemiddelde woonoppervlakte van woningen onder de betaalbaarheidsgrens afgenomen.

Zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn in vier jaar tijd gemiddeld 10 vierkante meter kleiner geworden. Een appartement is nu gemiddeld 65 m2, een grondgebonden woning 105 m2.

Doorstroom is de sleutel

Om doorstroom te stimuleren, is er volgens Molenkamp meer passend aanbod nodig, zowel in het lagere als hogere segment: “Willen we klein bouwen, dan moet de vraag leidend zijn. Plattegronden moeten kloppen: de meeste kopers willen minimaal twee slaapkamers, omdat een woning daarmee toekomstbestendiger is.”

Ook in het middensegment is aanbod nodig. Molenkamp: “We zien in de praktijk dat er grote behoefte is aan grondgebonden woningen tussen de vijf en achtenhalve ton.

Veel gezinnen die nu in de grote steden wonen, kijken bewust naar grotere woningen vlak buiten de stad.” Voorbeelden van succesvolle ‘doorstroomprojecten’ zijn er genoeg. Vijverpark in Haarlem, De Krijgsman in Muiden, Beauve in Amstelveen, Kwadijkerpark in Purmerend, BOSS en LOOV in Almere: het zijn allemaal nieuwbouwprojecten die erg succesvol zijn en zorgen voor de nodige doorstroom. “Wanneer kopers naar een duurdere nieuwbouw woning verhuizen, dan wordt er vaak ook een goedkopere woning in het bestaande segment verkocht. Dat brengt een verhuisketen op gang, met aan het einde ook die starterswoning. Als we dat voor elkaar krijgen, zorgen we uiteindelijk voor een meer ontspannen woningmarkt”, aldus Molenkamp.

Benieuwd naar al onze doorstroomprojecten?

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw wordt door steeds meer kopers als een goede optie gezien, blijkt uit cijfers van de NVM. De vraag trekt aan en het aantal verkopen stijgt, onder andere door betere financieringsopties, de schaarste op de woningmarkt en meer vertrouwen onder consumenten.

Het afgelopen kwartaal verkochten NVM-makelaars ruim 7.000 nieuwbouwwoningen, meer dan het dubbele van het aantal in Q1 2023. Opvallend is dat zowel ‘duurdere’ als ‘betaalbare’ woningen weer goed worden verkocht. Het afgelopen kwartaal steeg het aantal verkopen in de prijsklasse tussen de vijf en zes ton het hardst: daarbij nam het aantal verkopen met maar liefst 144 procent toe. In de prijsklasse onder de drie ton daalde het aantal verkopen juist, maar dat komt doordat er nog maar weinig aanbod is in die prijscategorie.

Langlopend aanbod wordt weer verkocht De verbeterde verkoopdynamiek heeft positieve gevolgen voor langlopend aanbod. Door de dip in de markt werden veel projecten met woningen in hogere prijsklassen tot eind 2023

maar mondjesmaat verkocht, omdat projectplannen niet meer aansloten bij de wensen van woningzoekenden. Daar kwam het afgelopen kwartaal verandering in. 15 procent van de verkochte nieuwbouwwoningen stond al langer dan een jaar te koop. Dat zijn met name woningen met een vraagprijs boven de zes ton.

Aanbod blijft achter

In totaal werden er in het eerste kwartaal van 2024 6.160 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat zijn er 2.000 minder dan in het vierde kwartaal van 2023, maar flink meer dan in het eerste kwartaal van 2024. Toen werden er 5.380 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Het eerste kwartaal van een jaar blijft altijd wat achter op de rest van het jaar. Toch ligt het niet in lijn der verwachting dat het aanbod de komende maanden wel flink zal stijgen. Dat komt omdat het aantal afgegeven vergunningen achterblijft. In 2023 werden er 26.000 vergunningen voor koopwoningen afgegeven. Dat was in 2021 nog 46.000.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Nieuwbouw goedkoper, maar wel kleiner

Kijken we naar nieuw aanbod, dan valt op dat er meer woningen in lagere prijsklassen worden aangeboden. Dat komt enerzijds door een verschuiving in de betaalbaarheidsgrens. Sinds dit jaar ligt de grens voor ‘betaalbare nieuwbouw’ op € 390.000,-. Dat was in 2023 nog € 355.000,-. Dat heeft tot gevolg dat meer woningen in de lagere prijscategorie vallen. Anderzijds worden er minder woningen met een hoge vraagprijs aangeboden.

Ongeveer een derde van het aanbod dat nieuw op de markt kwam, kostte meer dan € 500.000,-.

Daartegen werden er juist meer woningen boven de grens van betaalbare nieuwbouw verkocht. Bijna 5.000 woningen kostten meer dan € 390.000,-. Hoewel nieuw aangeboden nieuwbouw vaker ‘betaalbaar’ is, zit er ook een keerzijde aan deze ontwikkeling. Betaalbare woningen worden steeds kleiner. De helft van alle woningen onder de betaalbaarheidsgrens is een appartement. Dat was in 2020 nog 30 procent. Gemiddeld is een appartement onder de betaalbaarheidsgrens 65 m2, waar dat vier jaar geleden nog 75 m2 was. Ook grondgebonden woningen werden gemiddeld 10 m2 kleiner. Die zijn nu gemiddeld 105 m2. Deze ontwikkeling heeft tot gevolg dat nieuwbouw voor minder mensen een passende oplossing biedt.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Lokale trends Amsterdam Q1

2024

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

De woningmarkt in Amsterdam trekt al enkele maanden aan, maar sinds kort is er weer sprake van topdrukte. Volgens Camil Kouwen, kantoormanager en RM Makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Centrum, zal het niet lang duren voordat de huizenprijzen de piek van 2022 overstijgen.

De kranten staan er vol mee: de huizenmarkt wordt landelijk gezien steeds krapper en in de huizenprijzen zit weer een stijgende lijn. Onze hoofdstad loopt in die trend voorop. Volgens het laatste jaaroverzicht van Funda is Amsterdam koploper onder woningzoekers; in geen andere stad werd zoveel gezocht naar woningen. Nu ook het vertrouwen van woningzoekenden is verbeterd en er meer kapers op de kust zijn, voelen kopers de noodzaak om weer alles uit de kast te halen om een woning te bemachtigen.

Gekkenhuis op de markt “Een paar kwartalen geleden maakten kopers nog kans, maar inmiddels is het weer een gekkenhuis”, zegt Kouwen. “Bij populaire woningen hebben we zo’n vijftig tot zestig kijkers en rond de tien biedingen.” Zonder overbieden is het voor kopers haast niet meer te doen om een woning aan te kopen. “Hoeveel er wordt overboden hangt natuurlijk af van de staat van de woning en de prijsklasse, maar er wordt weer met regelmaat tien procent overboden. Onlangs hebben we drie woningen verkocht, een van acht ton, een van negenenhalve ton en een van een miljoen. Alle drie de woningen zijn verkocht voor meer dan een ton boven de vraagprijs. Zelfs een kluswoning waar alles aan moest gebeuren trok vijftig kijkers.”

Volgens de meest recente cijfers van de NVM werd in het eerste kwartaal bij 71 procent van de woningen overboden,

met een gemiddeld vraag-verkoopprijs verschil van 4,9 procent.

Bij appartementen, veruit de grootste categorie woningen in Amsterdam, is het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil 5,4 procent.

Opdrogend aanbod

De druk op de woningmarkt neemt verder toe omdat het aanbod snel opdroogt. “Er worden steeds minder woningen te koop gezet, ook omdat het aankopen zo lastig is”, zegt Kouwen. Die ontwikkeling is niet zichtbaar in de cijfers van de NVM.

De markt leek in het eerste kwartaal juist ruimer te worden.

Er werden 1.930 woningen te koop gezet, bijna 400 meer dan er werden verkocht. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er 1.399 te koop, vier procent meer dan aan het einde van 2023. Een mogelijke verklaring daarvoor is dat het in het eerste kwartaal van een jaar traditiegetrouw altijd minder hard gaat dan de rest van het jaar. Kouwen: “De cijfers van de NVM hebben daarnaast een bepaalde vertraging. Als makelaar hebben we eerder inzicht in wat er in de markt gebeurt, en wij zien echt een heel ander beeld: het aanbod droogt enorm snel op.”

Recordprijs weer in zicht

Volgens Kouwen stevent de hoofdstad af op de hoogste huizenprijzen ooit. In het eerste kwartaal van 2024 betaalden kopers gemiddeld € 552.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 1,9 procent, maar in absolute zin is dat € 10.000,-

3.1 Amsterdam expert aan het woord

meer dan in het laatste kwartaal van 2023. In vergelijking met een jaar eerder steeg de gemiddelde transactieprijs met 9,5 procent, een verschil van bijna € 50.000,- met nu. De door de NVM gemeten gemiddelde transactieprijs scheelt nog € 60.000 met de absolute piek in 2022, maar volgens Kouwen komen de prijzen daar in de praktijk alweer bij in de buurt. “Voor woningen die we nieuw in de verkoop krijgen, kijk ik altijd naar de waardeontwikkeling in de afgelopen jaren. Bij heel veel woningen ligt de prijs nu al boven de marktwaarde van Q2 2022.”

Schaarste wordt groter

Met toenemende prijzen wordt Amsterdam voor steeds minder mensen bereikbaar. De structurele vraag van kopers heeft ervoor gezorgd dat Amsterdam veruit de duurste stad in Nederland is om te kopen. Uit het rapport ‘Wonen in Amsterdam 2023 - Factsheet Woningmarkt’ van de Gemeente Amsterdam blijkt dat maar liefst 94 procent van het koopaanbod in Amsterdam een WOZ-waarde heeft van meer dan € 326.000, wat qua betaalbaarheid alleen passend is voor mensen met een hoog inkomen. Kopen is in bijna heel Amsterdam vrijwel alleen nog mogelijk voor

huishoudens met een (zeer) hoog inkomen of met eigen vermogen, bijvoorbeeld uit de verkoop van een andere woning. Mensen met een kleiner budget kiezen vaker voor andere gebieden in de Randstad, zoals Almere, Utrecht, Zaandam en Hilversum.

Of daar verandering in komt? Die kans acht Kouwen klein.

“De transacties nemen toe, het aanbod droogt op en mensen gaan nog gekker doen”, voorspelt Kouwen.

Camil Kouwen

Kantoormanager & RM makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam

3.2 Amsterdam in cijfers

Aantal transacties

In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Amsterdam

1.536 woningen verkocht, 1% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is er een daling van 33% zichtbaar. Veruit het grootste deel van het woningaanbod in Amsterdam bestaat uit appartementen.

In het eerste kwartaal werden er 1.336 appartementen verkocht. Tussenwoningen werden daaropvolgend het meest verkocht. Dit waren er 129.

Aan het einde van het kwartaal eerste stonden er nog 1.399 woningen te koop, 8 procent minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van Q4 2023 is dat 4 procent meer.

Aantal te koop gezet

Gedurende dit kwartaal werden er 1.930 woningen te koop gezet in Amsterdam, een daling van 22% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 8% op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Appartementen werden veruit het meest aangeboden: slechts 280 woningen zijn geen appartement.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam kwam het afgelopen kwartaal uit op € 707.000,-. Dat is een stijging van 8,2 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q4 2023 daalde de gemiddelde vraagprijs met 3,1 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 7550,-, een daling van 2,1% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 9,1 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag in het eerste kwartaal van 2024 op € 552.000,-. Dat is een stijging van 9,5% op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is de stijging 1,9 procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 7868,- en steeg met 12,6% op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 1,7%.

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

De woningmarkt in Amsterdam blijft krap, met een krapteindicator van 2,7. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit minder dan 3 woningen. Een krapteindicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is ruimer dan in Q4 2023: toen stond de indicator op 1,8.

Boven vraagprijs verkocht

Ruim 71 procent van de woningen in Amsterdam wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 4,9 procent. Met name appartementen worden boven de vraagprijs verkocht: bij 73 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij appartementen 5,4 procent.

Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay

Lokale trends Zaanstad

4.1 Zaanstad: expert aan het woord

Richard van Meeteren, kantoormanager bij Thijssen

Makelaardij in Zaandam, ziet de druk op de woningmarkt in Zaanstad toenemen. Was er eind 2023 nog ruimte voor prijsonderhandelingen, nu worden huizen regelmatig boven de vraagprijs verkocht. De toegenomen druk op de markt is toe te schrijven aan twee belangrijke factoren: een scherpe afname in het woningaanbod en een stijgende vraag van kopers.

De marktcijfers liegen er niet om. Het aantal te koop staande woningen aan het eind van het eerste kwartaal van dit jaar is gedaald naar 227, een daling van 34% in vergelijking met het voorgaande jaar. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 is het aanbod 18 procent minder. Van Meeteren: “Afnemend aanbod is een landelijke trend, maar in Zaanstad gaat het bovengemiddeld hard, zeker bij tussenwoningen en appartementen. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er slechts 52 tussenwoningen te koop, een afname van 54 procent op jaarbasis. Het aantal appartementen nam met 39 procent af, naar 47 woningen.”

Transactieprijzen stijgen

Als gevolg van de steeds krapper wordende markt stijgen de prijzen hard. Gemiddeld betaalde een koper € 406.000 voor een woning, op jaarbasis een stijging van 11,2 procent. De vraagprijzen stegen met ‘slechts’ 3,9 procent op jaarbasis, maar die cijfers geven volgens Van Meeteren een vertekend beeld. “Kijken we naar de vraagprijs van een tussenwoning, dan zien we begin 2023 een gemiddelde vraagprijs van € 431.000,-, met een gemiddelde transactieprijs van € 378.000,-. Afgelopen kwartaal was de gemiddelde vraagprijs voor een tussenwoning € 415.000,-, met een gemiddelde transactieprijs van € 435.000,-. De vraagprijzen zijn dus lager, maar de opbrengsten zijn significant hoger.”

Overbieden weer de norm

De toenemende druk op de woningmarkt heeft ook een opvallende verandering teweeggebracht in het gedrag van kopers. Van de terughoudendheid die kopers eind 2023 hadden, is volgens Van Meeteren weinig meer te merken. “Eind vorig jaar waren kopers nuchter en was er nog ruimte

voor onderhandeling, maar nu worden de meeste woningen weer ruim boven de vraagprijs verkocht. Veertig tot vijftig duizend euro overbieden is weer heel normaal, net als bieden zonder voorbehoud van financiering.” Met name kopers die net starten of kopers met een kleiner budget komen daardoor vrijwel niet meer aan een woning. “Ik heb laatst bij een aankoop geholpen in Heemskerk. We boden flink boven de vraagprijs en hadden het hoogste bod, maar de woning is uiteindelijk verkocht aan iemand die bood zonder voorbehoud van financiering”, zegt Van Meeteren.

“Uiteindelijk hebben we een woning aangekocht, een op de vierde etage zonder lift. Bij die woning was er iets minder concurrentie.”

De krapte in de Zaanstreek wordt verder aangewakkerd door kopers uit Amsterdam: daar is de concurrentie enorm, maar het aanbod en de diversiteit in woningen is gering. In Amsterdam stonden aan het eind van het kwartaal 1.400 woningen te koop, waarvan bijna 1.100 appartementen.

4.1 Zaanstad expert aan het woord

Wie op zoek is naar een ander woningtype, gaat al snel buiten Amsterdam kijken. Ook zijn woningen in Zaanstad betaalbaarder dan in Amsterdam. De gemiddelde transactieprijs lag in Amsterdam op € 552.000, bijna anderhalve ton boven de gemiddelde transactieprijs in Zaanstad.

Toekomst

Om de krapte op te lossen en een gezondere woningmarkt te creëren, is doorstroming nodig. Dat kan enerzijds door de verkoop van woningen in het hogere prijssegment: daar is de druk nog wat minder hoog. Een kanttekening is wel dat die woningen ook minder makkelijk verkopen. “Zaanstad is een gemeente met gemiddelde inkomens en voor woningen van zeven of acht ton heb je een behoorlijk inkomen nodig. De mensen die dat kunnen en willen betalen kiezen dan soms liever voor een plek dichter bij de kust zoals Uitgeest of Castricum.”

Daarom ziet Van Meeteren meer in het creëren van nieuw aanbod in de vorm van nieuwbouw. “Nieuwe aanwas is de enige manier om de doorstroom snel op gang te brengen. Er zitten in Zaandam en omstreken heel veel nieuwe projecten in de pijplijn. Binnen nu en twee jaar komen er daardoor een paar honderd woningen vrij. Dat is goed nieuws, maar voor het zover is zal de markt alleen maar krapper worden.”

Richard van Meeteren

Kantoormanager

Thijssen Makelaardij Zaandam

4.2 Zaanstad in cijfers

Aantal transacties

In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Zaanstad 359 woningen verkocht, een stijging van 11% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is de stijging 1%. Appartementen en tussenwoningen waren de meest verkochte woningtypes: bij elkaar opgeteld waren dit er 225.

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er 227 woningen te koop, een daling van 34 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is het verschil -18 procent.

Aantal te koop gezet

In Zaanstad werden er in het eerste kwartaal van 2024 341 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar, een stijging van 10% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2023 was er echter een daling van 10% in het aantal te koop gezette woningen. Tussenwoningen en appartementen werden het meest aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Zaanstad was € 486.000,-. Dat is een stijging van 3,9 procent op jaarbasis en een stijging van 1,4 procent in vergelijking met Q4 2023. De vraagprijs per vierkante meter steeg met 7,8 procent ten opzichte van Q1 2023, naar €4.245. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m² met 3,2 procent.

Gemiddelde transactieprijs

Gemiddeld betaalden kopers in Zaanstad in Q1 2024

€ 406.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 11,2 procent op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is het verschil -1,6 procent. De transactieprijs per m² toonde een stijging van 8,1 procent op jaarbasis en een stijging van 1,2 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld €4.183.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

4.2 Zaanstad in cijfers

Krapte-indicator

De woningmarkt in Zaanstad blijft krap. In het eerste kwartaal van 2024 hadden kopers keuze uit ongeveer 1,9 woningen. Bij tussenwoningen heeft een koper keuze uit 1,4 woningen, bij appartementen uit 1,2. Een krapte-indicator van 5 of minder duidt op een krappe markt.

Boven vraagprijs verkocht

Dat de markt nog steeds krap is, blijkt ook uit het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht.

62 procent van de woningen in Zaanstad wordt boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen is dat 73 procent.

Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 2,2 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Lokale trends Utrecht

5.1 Utrecht: expert aan het woord

Overbiedingen van meer dan een ton, aanmeldformulieren en wachtlijsten voor bezichtigingen: de gekte in Utrecht is volledig terug. Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer Utrecht, ziet de woningmarkt in de stad steeds verder vastlopen. Embrechts: “Soms heb ik zelfs de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam.”

Afgaand op de cijfers van de NVM lijkt de markt in Utrecht iets ruimer dan vorig kwartaal. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 stonden er 358 woningen te koop, een toename van 4 procent. De geringe toename brengt echter geen enkele verlichting: de vraag is vele malen groter dan het aanbod. Kopers hebben keuze uit gemiddeld anderhalve woning. Even nadenken over een aankoop is er ook niet bij, want woningen zijn gemiddeld binnen 22 dagen verkocht.

Het gevolg van de extreme krapte is dat kopers zich bij vrijwel iedere woning die te koop wordt gezet in grote getale melden. Embrechts: “Laatst sprak ik een makelaar die binnen

2,5 uur na het plaatsen van een advertentie op Funda al 60 aanmeldingen had gehad voor een bezichtiging. Dat klinkt absurd, maar wachtlijsten en reservelijsten zijn eigenlijk alweer normaal, met een ondergrens van 20 tot 25 bezichtigingen per woning.”

Kopers komen er in Utrecht daardoor eigenlijk alleen nog tussen met flink overbieden. Bij ongeveer 4 op de 5 aankopen wordt meer betaald dan de vraagprijs, met een gemiddeld verschil van 9,4 procent. Bij tussenwoningen wordt zelfs 86 procent van de aankopen overboden, met een verschil van 11,5 procent tussen vraagprijs en de werkelijke verkoopprijs.

Embregts ziet dat ook in de dagelijkse praktijk: “Bij woningen tot acht ton is tien procent overbieden eigenlijk al niet meer voldoende”. Voorbeelden van extreme overbiedingen zijn er dan ook weer genoeg: “Kort geleden verkochten we een appartement met een vraagprijs van € 795.000, waarbij €155.000 werd overboden. Een appartement met een vraagprijs van € 900.000,- ging weg voor tweeënhalve ton meer.”

5.1 Utrecht: expert aan het woord

Alleen in het allerhoogste segment is zo nu en dan nog ruimte voor onderhandeling. Een gemiddelde vrijstaande woning levert in Utrecht 1,9 miljoen op, waarvan 60 procent voor meer weg gaat dan de vraagprijs. Embrechts beaamt dat: “Het duurdere segment is heel specifiek, dus is de locatie of de woning niet optimaal, dan is er zeker ruimte voor onderhandelingen. Maar is het echt een bijzonder huis, een buitenkans, dan kijken kopers niet op een paar ton.”

Overbieden wordt ingecalculeerd

Een kanttekening bij alle overbiedingen is wel dat Utrechtse makelaars op het vernieuwde sentiment inspelen door woningen tegen een gunstige prijs in de markt te zetten. “Overbieden wordt door kopers echt weer ingecalculeerd. Bij woningen met een heel reële vraagprijs komen er daardoor weinig kopers kijken. Daar houden we als makelaar rekening mee”, verklaart Embrechts. Vraagprijzen stijgen daardoor minder hard dan de transactieprijzen. De gemiddelde vraagprijs steeg op jaarbasis met 5,3 procent en was 2,7 procent lager dan in het laatste kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs was in het afgelopen kwartaal € 509.000, 13,7 procent meer

dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter steeg zelfs met 16,7 procent op jaarbasis, en met 3,9 procent ten opzichte van Q4 2023.

Utrecht en Amsterdam

Ondanks dat de markt in heel Nederland aantrekt, is de mate van overspannenheid op de markt wel opvallend. “Soms heb ik de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam”, zegt Embrechts. Kopers hebben in Utrecht keuze uit gemiddeld anderhalve woning. Ter vergelijking: in

Amsterdam is de markt ook zeer overspannen, maar daar kiezen kopers uit 2,7 woningen.

Een mogelijke verklaring voor de populariteit van Utrecht is te vinden in de centrale ligging en de nog iets lagere prijzen dan in Amsterdam. “Utrecht is een fijne, toekomstbestendige uitvalsbasis. We zien steeds meer kopers vanuit Amsterdam deze kant op komen. Ook expats weten Utrecht te vinden. Die vinden Utrecht een gezellige stad en vinden hier voorzieningen als internationale scholen. Zij vinden alles op een uur van Amsterdam vaak prima te bereizen.”

extreem krap is, waardoor mensen meer verdienen en meer te besteden hebben. Zolang de economie zo goed blijft draaien en het aanbod schaars blijft, zal de woningmarkt hier krapper worden. Die twee dingen zie ik niet snel veranderen: er is gewoon geen aanbod.”

Of Utrecht Amsterdam uiteindelijk voorbij zal streven? “Dat kan ik me dan weer niet voorstellen. Als je in het buitenland roept dat je uit Nederland komt, kent iedereen Amsterdam, maar Utrecht is nog relatief onbekend. Amsterdam is en blijft de hoofdstad”, aldus Embrechts.

Toekomst

Met een steeds verder toenemende vraag loopt de woningmarkt in Utrecht vast. De kans dat daar de komende maanden verandering in komt, is klein. “Vlak voor de dip eind 2022 zagen we een aantal tekenen van afkoeling. Het aantal bezichtigingen nam af, de prijsstijging ging minder hard. Maar van dat soort dingen is nu absoluut nog geen sprake. Daar komt bij dat de arbeidsmarkt momenteel

Arjan Embrechts

Directeur en RM RT makelaar

Beumer Makelaars, Utrecht

5.2 Utrecht in cijfers

Aantal transacties

In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Utrecht 723 woningen verkocht, wat een daling van 26 procent betekent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Op jaarbasis is er een afname van 7 procent te zien. Appartementen werden het meest verkocht, met 401 transacties. Ook tussenwoningen werden relatief vaak verkocht, met 225 transacties.

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er nog 358 woningen te koop, een afname van 35 procent op jaarbasis.

In vergelijking met het vierde kwartaal stonden er 4 procent meer woningen te koop.

Aantal te koop gezet

In Utrecht werden er het afgelopen kwartaal 791 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn er 145 minder dan in het vierde kwartaal van 2023, een daling van 15 procent. Op jaarbasis steeg het aantal woningen dat te koop werd gezet met 8 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Utrecht kwam het afgelopen kwartaal uit op € 561.000,-. Dat is een stijging van 5,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q4 2023 daalde de gemiddelde vraagprijs met 2,7 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 5.467,-, een stijging van 0,9% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 6,2 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht lag in het eerste kwartaal van 2024 op € 509.000,-. Dat is een stijging van 13,7% op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is de stijging 2,5 procent. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 5.692,-, een stijging van 3,9% op kwartaalbasis. Op jaarbasis steeg de prijs met 16,7 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

De woningmarkt in Utrecht blijft krap, met een krapteindicator van 1,5. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit 1,5 woningen. Een krapte-indicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is ruimer dan in Q4 2023: toen stond de indicator op 1,1.

Boven vraagprijs verkocht

78 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 9,4 procent. Met name appartementen en tussenwoningen worden boven de vraagprijs verkocht: bij respectievelijk 76 en 86 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij appartementen 8,7 procent, bij tussenwoningen 11,5 procent.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Lokale trends Haarlem Q1 2024

6.1 Haarlem: expert aan het woord

De woningmarkt in Haarlem en omgeving kookt langzaam droog. Sinds begin dit jaar worden er minder woningen in de verkoop gezet, terwijl de vraag juist toeneemt.

Michiel Trossel, RM RT Makelaar bij Hoekstra en Van Eck

Makelaars in Haarlem en Haarlemmermeer, ziet de druk voor kopers toenemen, waardoor de prijzen weer in de lift zitten. “Momenteel zitten we nog net onder het hoogste prijsniveau ooit”, zegt Trossel.

“In 2023 heeft de woningmarkt wat tegenwind gehad; er was zelfs korte tijd sprake van een kleine prijsdaling. Maar vanaf december zagen we een omslag”, reflecteert Trossel op de laatste maanden. “Kopers kregen meer vertrouwen, mede door positieve berichten in de media over de woningmarkt en stabiliserende en licht dalende hypotheekrente. De toenemende concurrentie op de markt wakkerde ook de angst weer aan om de boot te missen.” Verkopers zijn daarentegen juist voorzichtiger, waardoor het woningaanbod afneemt. Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er nog 245 woningen te koop, 37 procent minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van

Q4 2023 was de afname 19 procent. Er werden 420 woningen te koop gezet, slechts 1 procent meer dan een jaar eerder.

Overbieden terug van weggeweest

Het gevolg? Overbieden is terug van weggeweest en nieuw aanbod is steeds vaker binnen no time verkocht. “Bij instapklare woningen staat er geen enkele maat meer op”, zegt Trossel. “Onlangs verkochten we een benedenwoning, 50 vierkante meter in een redelijke buurt. Daar kwamen 40 potentiële kopers op af. Op die woning werd door drie afzonderlijke kopers met zo’n 80.000 euro overboden.”

Woningen die enigszins gedateerd zijn worden ook goed verkocht, mits ze realistisch geprijsd zijn. De enige woningen die achterblijven, zijn die niet volledig aan de smaak van de gemiddelde koper voldoen. “Bij woningen die tussen ‘wal en schip’ vallen is er bij kopers vaker twijfel. Ze houden hun geld dan liever beschikbaar voor verbouwingen in plaats van het te investeren in overbieden.”

6.1 Haarlem: expert aan het woord

Kopers uit Amsterdam wijken uit

De vraag naar woningen in Haarlem neemt toe, deels doordat kopers uit Amsterdam uitwijken naar deze regio. Woningen in Haarlem zijn in absolute zin weliswaar het duurst van Nederland, maar in Haarlem krijgen kopers meer huis voor hun geld. Ter vergelijking: de gemiddelde vierkantemeterprijs in Haarlem ligt op € 5.665,-, ruim € 2.200,- onder de gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam. Trossel legt uit: “Amsterdammers die in hun stad niet slagen komen met flinke overwaarde de markt in Haarlem op. Daar kunnen Haarlemmers vaak niet tegenop bieden.”

Veel mensen uit Haarlem trekken daardoor de stad uit, richting Hoofddorp, Haarlemmermeer of Velsen. Daar is de gemiddelde vierkantemeterprijs € 4.970,-, en de markt is daar nog iets minder krap. Trossel legt uit: “Zo ontstaat de welbekende olievlek. Eerst piekt de markt in Amsterdam, vervolgens in Haarlem, en daarna in Hoofddorp en Haarlemmermeer. Als de prijzen daar te hoog worden, zie je de druk ook toenemen in omliggende plaatsen zoals Velserbroek en Beverwijk.”

6.1 Haarlem: expert aan het woord

Een kwestie van tijd

Zo ver is het nu nog niet, maar volgens Trossel is het een kwestie van tijd voor de markt in de hele regio rondom Haarlem weer volledig overspannen is. “Met onze aankoopklanten lukte het voorheen standaard om binnen drie maanden een woning te vinden, maar dat kunnen we kopers inmiddels al niet meer garanderen. We moeten tegenwoordig echt weer meerdere keren bieden voordat we succes hebben. Trekken we die lijn door, dan is het over twee of drie maanden weer een gekkenhuis.”

Kantoormanager & RM RT Makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars

Michiel Trossel

6.2 Haarlem in cijfers

Aantal transacties

In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Haarlem 424 woningen verkocht, een stijging van 1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Kijken we naar een kwartaal eerder, dan is een daling van 27 procent te zien.

Aan het einde van het kwartaal stonden er 245 woningen te koop. Dat is een afname van 37 procent op jaarbasis en een afname van 19 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.

Aantal te koop gezet

Gedurende het eerste kwartaal werden er 420 woningen te koop gezet in Haarlem, een daling van 32% op kwartaalbasis.. Ten opzichte van Q1 2023 stonden er 1 procent meer woningen te koop. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Tussenwoningen en appartementen werden relatief vaak te koop gezet, maar vrijstaande woningen en 2-onder-1-kapwoningen worden nauwelijks aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Haarlem kwam het afgelopen kwartaal uit op € 602.000,-. Dat is een stijging van 8,8% ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van het vorige kwartaal steeg de gemiddelde vraagprijs met 5,6%. De vraagprijs per vierkante meter was € 5.654,-, een stijging van 4,8% ten opzichte van een kwartaal eerder. Op jaarbasis is dat een stijging van 8,9 procent.

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde transactieprijs in Haarlem lag in het eerste kwartaal van 2024 op € 527.000,-. Dat is een stijging van 9,8% op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 3,5%.

De gemiddelde vierkantemeterprijs kwam uit op € 5.665,-. De transactieprijs per vierkante meter steeg met 10,9% op jaarbasis, maar daalde met 1,2% op kwartaalbasis.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

De woningmarkt in Haarlem blijft krap, met een krapteindicator van 1,7. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts keuze hebben uit 1,7 woningen. De markt is vergelijkbaar met het voorgaande kwartaal, toen was er voor kopers keuze uit 1,6 woningen.

Boven vraagprijs verkocht

Ongeveer 64% van de woningen in Haarlem wordt boven de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs bedraagt gemiddeld 3,1%. Bij appartementen werd 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 4,3 procent tussen de vraagprijs en de verkoopprijs.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Lokale trends Gooise Meren

7.1 Gooise Meren: expert aan het woord

In Gooise Meren wordt de woningmarkt steeds competitiever, merkt Dirk Schipper, KRMT makelaar bij Schuitema Hoekstra en Van Eck Makelaars. Er is een groeiend aantal kopers dat uitwijkt naar deze regio, waardoor prijzen stijgen en overbieden weer vaker de norm is. Met name kopers uit Amsterdam zorgen voor meer concurrentie op de markt.

Eind 2023 waren de eerste tekenen van meer drukte op de woningmarkt al zichtbaar: het aantal transacties steeg in dat kwartaal met maar liefst 59 procent op jaarbasis, terwijl het aanbod daalde met 35 procent. Die lijn werd begin 2024 doorgezet. In het eerste kwartaal steeg het aantal verkopen op jaarbasis met 9 procent en stonden er 14 procent minder woningen te koop. Dat had ook effect op de transactieprijzen: per vierkante meter betaalden kopers 13 procent meer dan een jaar eerder. Gemiddeld worden woningen verkocht voor € 623.000,-.

Invloed van Amsterdam

Volgens Schipper is de toegenomen vraag vooral te verklaren door kopers uit Amsterdam. “Steeds meer Amsterdammers ontdekken dat de woningmarkt hier minder gek is en dat je hier meer huis voor je geld krijgt”, zegt Schipper. “Het Gooi is geen goedkope regio, maar Amsterdammers zijn over het algemeen hoge vierkante meterprijzen gewend en schrikken niet van de prijzen hier. Deze doelgroep neemt daarnaast vaak een behoorlijke overwaarde en een goed inkomen mee.”

Onder andere Naarden, Bussum en Muiden blijken interessant voor kopers die graag in de buurt van de hoofdstad willen blijven, maar in Amsterdam en omstreken niet slagen. Gooise Meren heeft dan ook veel te bieden: prachtige bossen en heidegebieden, meer dan voldoende recreatiemogelijkheden, veel faciliteiten en bovenal een goede verbinding met Amsterdam. Schipper: “Vanwege de goede verbinding ben je eigenlijk net zo snel in het centrum als wanneer je aan de rand van Amsterdam woont.”

Overbieden terug van weggeweest

Met de toenemende vraag zijn kopers, vooral in het lage en middensegment, genoodzaakt vaak meer te betalen dan de vraagprijs. “Overbieden is weer terug van weggeweest”, bevestigt Schipper. “Afhankelijk van het type woning, maar vooral in het lagere en middensegment zien we dat transactieprijzen van 10 tot 20 procent boven de vraagprijs weer normaal zijn.” Volgens gegevens van de NVM wordt bij gemiddeld 40 procent van de verkopen overboden, waarbij dit bij tussenwoningen en appartementen bijna de helft van de verkopen betreft. Voor deze woningtypes hebben kopers gemiddeld keuze uit respectievelijk 2,1 en 2,6 woningen.

Minder druk in hoogste segment

De druk is minder groot in het hoogste segment van de markt: bij vrijstaande woningen - gemiddelde transactieprijs

€ 1.356.000,- hebben kopers keuze uit 6,3 woningen. “Het aantal geïnteresseerden bij woningen boven een miljoen is duidelijk minder,” merkt Schipper. “Deze laatste categorie

Meren:

staat ook langer te koop, wat meer ruimte biedt voor onderhandeling. Dat heeft met name te maken met de rente: een paar jaar geleden was de rentestand 1,5 procent, maar nu rond de 3,5 procent. In het hoogste segment voelen kopers dat echt in de portemonnee.” Het betekent overigens niet dat er geen vraag is naar woningen in het duurdere segment. “Voor ieder segment heb je hier zoekers. Het Gooi, Blaricum, Laren: dat zijn chique plekken met prachtige vrijstaande woningen, waar veelal ondernemers of mensen met goedbetaalde banen op af komen. Die doelgroep is alleen kleiner.”

Toekomstverwachting

Wat kunnen we in de toekomst van de markt verwachten? Schipper voorspelt een toenemende druk. “Vorig jaar werd al duidelijk dat in de grote steden steeds meer overboden werd. Meestal zien we dat dit met een bepaalde vertraging ook in de regio merkbaar wordt,’ legt hij uit. ‘Daarbij hangt veel af van de rentestand en geopolitieke ontwikkelingen.

Als de rentestand stabiel blijft, verwacht ik dat de huidige schaarste blijft bestaan, wat normaal gesproken leidt tot stijgende woningprijzen.” Schipper benadrukt ook het belang van doorstroming: veel ouderen wonen in huizen die te groot zijn en beter geschikt zouden zijn voor gezinnen. Zonder een passend woningaanbod dat aansluit op de woonwensen van deze ouderen, zal de doorstroming stagneren.

Dirk Schipper

KMRT Makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars

7.2 Gooise Meren in cijfers

Aantal transacties

In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Gooise Meren

149 woningen verkocht, 9% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Op kwartaalbasis is er een daling van 28% te zien. Tussenwoningen en appartementen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst.

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er 158 woningen te koop, een afname van 14 procent op jaarbasis.

In vergelijking met eind Q4 2023 stonden er juist 5 procent meer woningen te koop.

Aantal te koop gezet

Gedurende dit kwartaal werden er 188 woningen te koop gezet in Gooise Meren, een daling van 10% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 21% op jaarbasis.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Gooise Meren kwam het afgelopen kwartaal uit op € 841.000,-. Dat is een stijging van 1,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van Q4 2023 steeg de gemiddelde vraagprijs met 4,5 procent. De vraagprijs per vierkante meter was € 5.592,-, een stijging van 0,8% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 1,1 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde transactieprijs in Gooise Meren lag in het eerste kwartaal van 2024 op € 623.000. Dat is een stijging van 6,6 procent op jaarbasis en een daling van 1,9 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. De transactieprijs per vierkante meter toonde een stijging van 13 procent op jaarbasis en een stijging van 0,4 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld €5.216.

Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay

7.2 Gooise Meren in cijfers

Krapte-indicator

De woningmarkt in Gooise Meren is krap, maar minder krap dan vorig kwartaal. Vorig kwartaal hadden kopers keuze uit ongeveer 2,2 woningen. Dit kwartaal is er keuze uit 3,2 woningen. De markt in Gooise Meren is daarmee ook minder krap dan andere grote steden in Nederland.

Boven vraagprijs verkocht

Bijna 40 procent van de woningen in Gooise Meren wordt boven de vraagprijs verkocht. Appartementen en tussenwoningen worden het meest verkocht voor meer dan de vraagprijs, respectievelijk in 48 en 47 procent van de verkopen. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld -0,5 procent.

Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay

Project uitgelicht: Vijverpark Haarlem

8. De ontwikkeling van Vijverpark: ‘Een boost voor Haarlem–Oost’

Ruim acht jaar geleden werd Vijverpark in Haarlem aangekondigd: een ouderwets gezellige tuinstad in HaarlemOost, dicht bij het stadscentrum.

Onlangs werd op het kantoor van Hoekstra en Van Eck

Makelaars de allerlaatste woning in het project verkocht. Tijd voor een terugblik: hoe is Vijverpark ontstaan en wat is het succes van deze prachtige woonwijk?

Voor de bouw van Vijverpark waren er op de locatie slechts sportvelden te vinden. Nu is er een duurzame, gezinsvriendelijke en gemêleerde woonwijk met 425 woningen voor verschillende doelgroepen gerealiseerd.

Kenmerkend voor Vijverpark is de jaren ‘30 stijl, het uitgesproken groen en de intieme hofjes, met centraal in de wijk de grote vijver waar buurtgenoten kunnen ontspannen en elkaar ontmoeten.

Herontwikkeling van een oorspronkelijk plan

Wat er op de plek van de sportvelden in Haarlem-Oost moest komen, was lange tijd onzeker. Dat er huizen zouden worden gebouwd stond in 2007 al vast, maar hoe de woonwijk vorm moest gaan krijgen werd pas duidelijk toen Ontwikkelingsmaatschappij 023 - bestaande uit

onder andere AM, BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en Slokker Vastgoed - bij de ontwikkeling van het gebied betrokken raakte. Het eerste plan was een ontwikkeling vergelijkbaar met de stedelijke, rechtlijnige woningen aan de westzijde van de Amerikaweg, maar na de crisisjaren in 2008-2014 werd het plan aangepast naar een meer tuinstedelijke indeling met organische vormen. Peter Verduijn, senior ontwikkelaar bij gebiedsontwikkelaar BPD, vertelt: “We hebben het plan herontwikkeld naar een wijk met producten waarvan wij dachten dat er meer vraag naar en interesse voor was. Dat is Vijverpark geworden.”

Puzzelstukjes op zijn plek

Het nieuwe plan bleek een schot in de roos. In 2020 ontving Vijverpark de publieksprijs Lieven de Key Penning, de Haarlemse stadsprijs voor architectuur en stedenbouw. En ondanks het feit dat de verkoop in ‘moeilijkere’ tijden wat trager ging, werden de laatste twee fases van het plan weer razendsnel verkocht: een bewijs dat het plan perfect paste bij de behoefte van woningzoekenden.

“Vanaf de eerste fase hebben we de openbare ruimtes zorgvuldig ontworpen en ingericht, zodat mensen er ook echt gebruik van maken.”

Het succes van de wijk is te verklaren door het klassieke karakter van de woningen in combinatie met nieuwe voorzieningen, veel groen en gezinsvriendelijke elementen.

Verduijn: “In deze wijk hebben bewoners de lusten maar niet de lasten van karakteristieke jaren ‘30 woningen. Al deze woningen zijn nieuw en duurzaam gebouwd. Zo is een deel van de woningen 0-op-de-meter en beschikt het merendeel over een warmtepomp.”

Omdat het een wijk is gericht op (jonge) gezinnen, zijn daar ook veel elementen voor aangelegd, in de vorm van hofjes en speelplekken. Verduijn: “Vanaf de eerste fase hebben we de openbare ruimtes zorgvuldig ontworpen en ingericht,

zodat mensen er ook echt gebruik van maken.” Daarnaast is de wijk ook al zichtbaar groen, wat bijzonder is voor een nieuwbouwwijk. De eerste beplanting is al vijf jaar geleden aangelegd. Verduijn: “We werken met een speciaal onderhouds- en beheerplan. Zo worden bepaalde grasstroken wel gemaaid en andere niet, wat gunstig is voor de biodiversiteit in de omgeving.”

Verduijn is zichtbaar trots als hij over Vijverpark praat. De ontwikkelaar zag het project de afgelopen jaren stukje bij beetje vorm krijgen. “Het is exact geworden zoals verwacht. Soms heb je een project waarbij het resultaat anders is dan op voorhand werd bedacht, maar hier vielen alle puzzelstukjes op zijn plek. Het is misschien nog wel mooier geworden dan ik had durven hopen.”

Niet alleen de betrokken ontwikkelaars en bouwers zijn enthousiast over Vijverpark, ook de nieuwe bewoners blijken bijzonder tevreden. “Vijverpark heeft echt een boost gegeven aan het gebied in Haarlem-Oost”, vertelt Mieke de Wit, makelaar bij Vivantus Nieuwbouw.

Vivantus Nieuwbouw was onder het label Hoekstra en Van Eck Makelaars vanaf de start van het project betrokken bij de verkoop en heeft met veel potentiële kopers aan tafel gezeten. “Sommige kopers waren in eerste instantie wat terughoudend vanwege de ligging aan de rand van de stad, maar bij het zien van de leuke woningen in combinatie met het groen waren kopers vaak zo om. Door de mooie mix van appartementen, hofwoningen en twee-ondereen-kapwoningen zaten er bij ons zowel gezinnen aan als jongeren en alleenstaanden de verkooptafel. Vijverpark is een wijk geworden waar diverse doelgroepen samenkomen.”

Verduijn voegt toe: “Uiteindelijk is dat waar je het voor doet.

Het creëren van woonruimtes en een leefomgeving waar behoefte aan is.”

“Uiteindelijk is dat waar je het voor doet: het creëren van woonruimtes en een leefomgeving waar behoefte aan is.”

Verduijn gelooft dat Vijverpark een voorbeeldproject is van nieuwbouw van deze tijd, waarin alle facetten die een wijk succesvol maken bij elkaar komen. De samenwerking met Hoekstra & van Eck Makelaars beschrijft hij als bijzonder aangenaam. “Er is veel expertise. Vooral in de laatste fasen was de samenwerking erg efficiënt. Dat is prettig en waardevol.”

De landelijke hypotheekmarkt Q1 2024

Herstel hypotheekmarkt zet door in eerste kwartaal van 2024

De hypotheekmarkt maakte in het eerste kwartaal van 2024 een flinke groei door, blijkt uit cijfers van HDN. In totaal werden er in het eerste kwartaal ruim 115.100 hypotheekaanvragen gedaan, een stijging van 26,4 procent.

Daarmee is de stijgende lijn die eind 2023 werd ingezet duidelijk doorgezet.

Er werden 69.634 hypotheekaanvragen geregistreerd voor de aanschaf van een woning, een stijging van maar liefst 26 procent ten opzichte van vorig jaar. Voor de niet-kopersmarkt werden 45.474 aanvragen gedaan, een stijging van 27,1% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

*HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

Aantal

Hypotheekaanvragen

115.108

+26 procent ten opzichte van Q1 2023

Aantal

Hypotheekaanvragen door kopers

69.634

Aantal

Hypotheekaanvragen door niet-kopers

45.474

Gemiddeld hypotheekbedrag en eigen geld

Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg in het eerste kwartaal behoorlijk: aspirantkopers vroegen voor een gemiddeld bedrag van € 364.640,- een hypotheek aan. Dat is een stijging van 7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.

In verhouding tot het inkomen leenden kopers ook meer. In het eerste kwartaal van 2024 was de gemiddeld loan-to-income 4,02. Dit is de verhouding tussen het hypotheekbedrag en het totale inkomen. In dezelfde periode een jaar eerder was dit 3,93.

Kopers namen gemiddeld juist wat minder eigen geld mee dan een jaar eerder: gemiddeld € 40.070,- (-2%). Uitgesplitst naar doelgroep zien we grote verschillen: starters moesten met € 42.000,- eigen geld gemiddeld 10 procent meer inleggen dan een jaar eerder. Voor opstromers nieuwbouw was € 34.350,- aan eigen middelen genoeg (-16% t.o.v. een jaar eerder).

Gemiddeld hypotheekbedrag

€ 364.640,-

Gemiddeld bedrag eigen geld

€40.070,-

Meer hypotheken aangevraagd voor nieuwbouwwoningen

Kijken we naar kopersgroepen zoals HDN deze hanteert, dan valt op dat de Opstromer Nieuwbouw een gigantische stijging heeft doorgemaakt. Deze doelgroep koopt een nieuwbouwwoning met een hogere marktwaarde dan de huidige woning. In het eerste kwartaal van 2024 zag de Opstromer Nieuwbouw de sterkste stijging met bijna 79%, van 3.280 naar 5.860 aanvragen. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat werd aangevraagd daalde met 2% naar € 510.450.

De starter stabiel - de starter van gemiddeld 35 jaar die voor zekerheid kiest - was veruit het meest vertegenwoordigd op de hypotheekmarkt. Deze groep deed 13.870 aanvragen.

Aantal aanvragen

Opstromer Nieuwbouw

5.860

-2% t.o.v. Q1 2023 + 79% t.o.v. Q1 2023

Meer aanvragen met NHG

Kijken we naar het type hypotheek dat werd aangevraagd, dan valt op dat er bijna 26 procent meer hypotheken werden aangevraagd voor woningen onder de NHG-grens. In totaal waren het er afgelopen kwartaal 33.842. Die verhoging is

Bron: Hypotheek Data Netwerk

Aantal aanvragen met NHG

33.842

Energiebesparende maatregelen meegefinancierd

bij 17,2%

+26 procent ten opzichte van Q1 2023 van de aanvragen

deels toe te schrijven aan de verhoging van de NHG-grens per 1 januari 2024. Kopers kunnen gebruikmaken van de NHG wanneer zij een woning kopen met een maximale waarde van € 435.000,-. Dat was tot 31 december 2023 nog € 405.000,-. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens € 461.100,-, 6 procent hoger.

Energiebesparende maatregelen

Energiebesparende maatregelen worden door consumenten steeds vaker meegefinancierd. In het eerste kwartaal van 2023 koos ongeveer 15 procent van de kopers ervoor, tegenover 17,2 procent in het eerste kwartaal van 2024. Vanzelfsprekend worden energiebesparende maatregelen vaker meegefinancierd bij minder duurzame woningen. Bij woningen met energielabel D koos bijna een op de drie kopers voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen. .

De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling

Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.

E-mail: r.koolen@vivantus.nl

Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.

VERZEKERINGEN

MAKELAARS HYPOTHEKEN

10. Contact

Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

We bieden u expertise op het gebied van:

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl

Telefoon: 06-10886639 www.vivantus-nieuwbouw.nl