Woningmarktrapportage Q1 2024

Woningmarkt rapportage Q1 2024

1

Over Vivantus Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.

Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

2

Over deze rapportage In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste

Bronnen

ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u

De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze

uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op

rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de

lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data

inzicht in de (regionale) woningmarkt.

over de Hypotheekmarkt zijn afkomstig van Hypotheken Data Netwerk (HDN).

Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwd met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.

3

Inhoud 1. De landelijke woningmarkt in cijfers

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

7

2. De landelijke nieuwbouwmarkt

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

11

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

15

3. Lokale trends: Amsterdam

20

3.1 Amsterdam - expert aan het woord

21

3.2 Amsterdam in cijfers

25

4. Lokale trends: Zaanstad 28 4.1 Zaanstad: expert aan het woord

29

4.2 Zaanstad in cijfers

33

5. Lokale trends: Utrecht

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord

37

5.2 Utrecht in cijfers

41

6. Lokale trends Haarlem

44

6.1 Haarlem: expert aan het woord

45

6.2 Haarlem in cijfers

49

7. Lokale trends Gooise Meren

52

7.1 Gooise Meren: expert aan het woord

53

7.2 Gooise Meren in cijfers

57

8. Project uitgelicht: Vijverpark Haarlem

60

9. De landelijke hypotheekmarkt

66

10. Contact 73

4

Bron: Canva

5

De landelijke woningmarkt Q1 2024

6 Foto Hoekstra & Van Eck

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

De druk op de woningmarkt nam het afgelopen kwartaal opnieuw toe. Dat komt doordat de vraag toeneemt, maar het aanbod juist krapper wordt. Tientallen kijkers en flinke overbiedingen zijn daardoor weer aan de orde van de dag, blijkt uit cijfers van de NVM. De krapte op de markt blijkt uit het aantal woningen dat te koop werd gezet in het eerste kwartaal. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er iets meer dan 23.000 woningen te

Bron: NVM / Brainbay

koop, bijna 2.000 woningen minder dan in het vierde kwartaal van 2023. Hoe hard het aanbod daalt wordt duidelijk als we kijken naar een jaar eerder: toen stonden er 7.000 woningen meer te koop, een verschil van bijna -25 procent.

Het woningaanbod wordt krapper omdat er meer woningen worden verkocht dan dat er te koop worden gezet. In totaal verkochten NVM-makelaars 29.524 woningen, een daling van 18 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. In de totale markt werden naar schatting 41.600 woningen verkocht.

Bron: NVM / Brainbay

7

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Prijzen licht gedaald De gemiddelde transactieprijs van een woning kwam in het eerste kwartaal van dit jaar uit op € 432.000,-. Dat is een daling van 0,1 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Die prijsdaling lijkt op het eerste gezicht opvallend, maar de afgelopen vijf jaar daalde de transactieprijs in het eerste kwartaal van het jaar structureel met 0,1 procent. Het tweede kwartaal van een jaar is er juist weer vaker sprake van een prijsstijging.

Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen in Q1 2024 met 9,1 procent. Naar verwachting zet die lijn door: wanneer de ontwikkelingen op de woningmarkt doorzetten, zullen de transactieprijzen volgend kwartaal in de buurt komen van het ‘record’ in Q2 2022 of er zelfs overheen gaan.

De prijsdaling betekent dan ook niet dat er meer lucht komt in de woningmarkt. De woningmarkt is krap en voor iedere woning die te koop wordt gezet, zijn er veel kopers die met elkaar concurreren. De krapte-indicator staat dit kwartaal op 2.4. In ruim meer dan de helft van de gevallen (55 procent) werd meer betaald dan de vraagprijs.

8

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Regionaal grote verschillen Regionaal zijn er grote verschillen te zien. In sommige regio’s waaronder in Delfzijl en omgeving - werden er prijsstijgingen van meer dan 15 procent gemeten. In Utrecht steeg de gemiddelde transactieprijs met 12,4 procent, in Rotterdam en Amsterdam met 8 procent.

De duurste woningen staan in agglomeratie Haarlem: daar betaalden kopers gemiddeld €576.000,-. Dat is meer dan in regio Het Gooi en Vechtstreek, waar een woning voor gemiddeld €568.000 van eigenaar wisselde. Op de derde plek komt Amsterdam, met € 525.000 gemiddeld.

Vraagprijzen stijgen De hogere transactieprijzen worden niet alleen bepaald door overbiedingen. Voor woningen die in Q1 2024 te koop zijn gezet, wordt gemiddeld 8 procent meer gevraagd dan een jaar geleden.

De gemiddelde vraagprijs komt daarmee uit op €550.000,-.

Daardoor staan er gemiddeld meer woningen in het hogere prijssegment te koop. Vorig jaar was nog ruim 58 procent van het aanbod minder dan €400.000,-, inmiddels is dat nog slechts 47 procent.

9

De landelijke nieuwbouwmarkt Q1 2024

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord De nieuwbouwmarkt heeft de wind weer in de zeilen. Door het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt, gunstigere financieringsvoorwaarden en een toenemend tekort aan aanbod van bestaande woningen, is de vraag naar nieuwbouwwoningen sterk toegenomen. Ook een lange bouwtijd is weer overkomelijk, ziet Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw van Vivantus. Aan de aanbodkant blijven er uitdagingen bestaan. De productie blijft achter, waardoor de krapte zal blijven toenemen; op lange termijn een zorgelijke ontwikkeling.

In het eerste kwartaal van 2024 werden er ruim 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Ook voor langlopend aanbod zijn weer kopers te vinden; een teken dat de nieuwbouwmarkt weer op volle toeren meedraait.

Molenkamp: “Een half jaar geleden waren woningen boven de vijf ton erg lastig te verkopen, maar sinds begin dit jaar verkopen we woningen over de hele breedte van de markt weer goed.” Alleen in het hogere segment, met woningen van een miljoen of meer, blijft

Bouke Molenkamp Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus

Vragen over deze analyse?

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639 website: www.vivantus-nieuwbouw.nl 11

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

de verkoop nog wat achter. De stijgende vraag naar nieuwbouwwoningen is een direct gevolg van betere economische voorwaarden en toegenomen schaarste op de bestaande bouwmarkt. Zo kunnen consumenten meer lenen voor een energiezuinige woning, waardoor meer kopers een nieuwbouwwoning kunnen financieren. Molenkamp: “De interesse vanuit kopers in onze nieuwbouwprojecten is niet weggeweest, maar veel verkopen liepen stuk op financiering in combinatie met de lange bouwtijd van nieuwbouwprojecten. Sinds 1 januari hebben kopers meer financiële mogelijkheden omdat het maximale leenbedrag hoger is voor energiezuinige woningen. Daarnaast zijn kopers bereid langer te wachten nu de woningmarkt weer aantrekt.”

Versnelling bouw komt niet op gang De verbeterde verkoopbaarheid van nieuwbouw is zeer positief. Naast dat langer te koop staande projecten nu verkocht worden, geeft het ook een beter perspectief voor projecten die al een tijdje in de pijplijn zitten of die nu opgestart worden. In het eerste kwartaal van dit jaar 12

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

werden er ook meer nieuwbouwwoningen aangemeld dan

wonen is een heikel punt, want veel projecten kunnen

een jaar eerder. De kanttekening die hierbij gemaakt moet

daardoor niet worden doorgerekend.

worden is dat dit vooral om ‘oud aanbod’ gaat: aanbod uit eerder uitgestelde projecten die nieuw of opnieuw worden

Recent werd de veel besproken huurwet aangenomen,

aangeboden. De zorg zit hem echter in het aanbod op

die regelt dat woningen met een huurprijs tot € 1.123

de langere termijn. Dit aanbod blijft achter bij de grote

niet langer onder de vrije sector vallen. Dat legt

behoefte die er is. Er werden in 2023 slechts 26.000

beleggers meer restricties op, maar zorgt wel voor meer

bouwvergunningen afgegeven, het laagste aantal sinds

handelingsperspectief omdat beleggers nu weten waar ze

2014. Ter vergelijking: in 2021 was het aantal afgegeven

aan toe zijn en zij niet langer een afwachtende houding

bouwvergunningen 46.000. “De signalen die wij ontvangen

aannemen.

over traagheid en onnodige complexiteit in de besluitvorming om tot een nieuw project te komen is zorgelijk”, zegt

Volgens prognoses van het Economisch Instituut voor de

Molenkamp. “Ondanks het besef dat bouwen nodig is om de

Bouw (EIB) worden er dit jaar slechts 68.000 woningen

schaarste te drukken, lijkt er eerder nog meer vertraging te

opgeleverd, 32.000 woningen minder dan gepland. “Dat

ontstaan dan dat er een versnelling wordt gerealiseerd.”

de productie zo achterblijft bij de ambities die er zijn, is echt problematisch”, waarschuwt Molenkamp. “Door het

Capaciteitstekort

tekort aan capaciteit wordt alles wat nu vertraagt of wordt

Achterblijvende productie heeft verschillende oorzaken. De

uitgesteld opgeschoven, maar van inlopen is dan geen sprake.

onzekerheid bij beleggers, strenge eisen vanuit de politiek

Mogelijk wordt het probleem in de toekomst zelfs nog groter,

en gemeenten en capaciteitsgebrek bij gemeenten zijn

want als er niet genoeg gebouwd kan worden, verdwijnt

belangrijke oorzaken. Ook de primaire focus op betaalbaar

er mogelijk kennis en personeel naar andere sectoren.

13

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Uiteindelijk wordt het dan ook logistiek steeds moeilijker om door te pakken, waardoor de woningmarkt nog verder vastloopt.”

Eenzijdig aanbod houdt doorstroom tegen Een ander gevaar schuilt in de te eenzijdige focus op betaalbaar wonen: “De enorme focus op betaalbaar wonen leidt tot een eenzijdig aanbod met voornamelijk woningen met kleine oppervlaktes en gestapelde bouw, ook in minder stedelijke gebieden. Dat is interessant voor starters en eenpersoonshuishoudens, maar gaat voorbij aan de grote behoefte aan eengezinswoningen in de periferie van de steden. Vraag en aanbod komen daardoor scheef te liggen.”

Cijfers van de NVM onderschrijven het beeld dat Molenkamp schetst: kopers van betaalbare woningen krijgen steeds minder woonruimte voor hun geld. Van de verkochte woningen onder de gestelde ‘betaalbaarheidsgrens’ van €390.000 was het afgelopen kwartaal de helft een

14

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

appartement. In 2020 was dit ongeveer een op de drie. In de

Veel gezinnen die nu in de grote steden wonen, kijken bewust

afgelopen vier jaar is ook het gemiddelde woonoppervlakte

naar grotere woningen vlak buiten de stad.” Voorbeelden van

van woningen onder de betaalbaarheidsgrens afgenomen.

succesvolle ‘doorstroomprojecten’ zijn er genoeg. Vijverpark

Zowel appartementen als grondgebonden woningen

in Haarlem, De Krijgsman in Muiden, Beauve in Amstelveen,

zijn in vier jaar tijd gemiddeld 10 vierkante meter kleiner

Kwadijkerpark in Purmerend, BOSS en LOOV in Almere: het

geworden. Een appartement is nu gemiddeld 65 m2, een

zijn allemaal nieuwbouwprojecten die erg succesvol zijn en

grondgebonden woning 105 m2.

zorgen voor de nodige doorstroom. “Wanneer kopers naar een duurdere nieuwbouw woning verhuizen, dan wordt er

Doorstroom is de sleutel

vaak ook een goedkopere woning in het bestaande segment

Om doorstroom te stimuleren, is er volgens Molenkamp

verkocht. Dat brengt een verhuisketen op gang, met aan

meer passend aanbod nodig, zowel in het lagere als hogere

het einde ook die starterswoning. Als we dat voor elkaar

segment: “Willen we klein bouwen, dan moet de vraag

krijgen, zorgen we uiteindelijk voor een meer ontspannen

leidend zijn. Plattegronden moeten kloppen: de meeste

woningmarkt”, aldus Molenkamp.

kopers willen minimaal twee slaapkamers, omdat een woning daarmee toekomstbestendiger is.”

Benieuwd naar al onze doorstroomprojecten?

Ook in het middensegment is aanbod nodig. Molenkamp: “We zien in de praktijk dat er grote behoefte is aan grondgebonden woningen tussen de vijf en achtenhalve ton.

15

16

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers Nieuwbouw wordt door steeds meer kopers als een goede optie gezien, blijkt uit cijfers van de NVM. De vraag trekt aan en het aantal verkopen stijgt, onder andere door betere financieringsopties, de schaarste op de woningmarkt en meer vertrouwen onder consumenten.

Het afgelopen kwartaal verkochten NVM-makelaars ruim 7.000 nieuwbouwwoningen, meer dan het dubbele van het aantal in Q1 2023. Opvallend is dat zowel ‘duurdere’ als ‘betaalbare’ woningen weer goed worden verkocht. Het afgelopen kwartaal steeg het aantal verkopen in de prijsklasse tussen de vijf en zes ton het hardst: daarbij nam het aantal verkopen met maar liefst 144 procent toe. In de prijsklasse onder de drie ton daalde weinig aanbod is in die prijscategorie.

Langlopend aanbod wordt weer verkocht

De verbeterde verkoopdynamiek heeft positieve gevolgen voor langlopend aanbod. Door de dip in de markt werden veel

Bron: NVM / Brainbay

het aantal verkopen juist, maar dat komt doordat er nog maar

projecten met woningen in hogere prijsklassen tot eind 2023

17

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

maar mondjesmaat verkocht, omdat projectplannen niet meer aansloten bij de wensen van woningzoekenden. Daar kwam het afgelopen kwartaal verandering in. 15 procent van de verkochte nieuwbouwwoningen stond al langer dan een jaar te koop. Dat

Bron: NVM / Brainbay

zijn met name woningen met een vraagprijs boven de zes ton.

Aanbod blijft achter

In totaal werden er in het eerste kwartaal van 2024 6.160 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat zijn er 2.000 minder dan in het vierde kwartaal van 2023, maar flink meer dan in het eerste kwartaal van 2024. Toen werden er 5.380 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Het eerste kwartaal van een jaar blijft altijd wat achter op de rest van het jaar. Toch ligt het niet in lijn der verwachting dat het aanbod de komende maanden wel flink zal stijgen. Dat komt omdat het aantal afgegeven vergunningen achterblijft. In 2023 werden er 26.000 vergunningen voor koopwoningen afgegeven. Dat was in 2021 nog 46.000.

Bron: NVM / Brainbay

18

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Nieuwbouw goedkoper, maar wel kleiner

Kijken we naar nieuw aanbod, dan valt op dat er meer woningen in lagere prijsklassen worden aangeboden. Dat komt enerzijds door een verschuiving in de betaalbaarheidsgrens. Sinds dit jaar ligt de grens voor ‘betaalbare nieuwbouw’ op € 390.000,-. Dat was in 2023 nog € 355.000,-. Dat heeft tot gevolg dat meer woningen in de lagere prijscategorie vallen. Anderzijds worden er minder woningen met een hoge vraagprijs aangeboden.

Ongeveer een derde van het aanbod dat nieuw op de markt kwam, kostte meer dan € 500.000,-.

Daartegen werden er juist meer woningen boven de grens van betaalbare nieuwbouw verkocht. Bijna 5.000 woningen

Bron: NVM / Brainbay

kostten meer dan € 390.000,-. Hoewel nieuw aangeboden nieuwbouw vaker ‘betaalbaar’ is, zit er ook een keerzijde aan deze ontwikkeling. Betaalbare woningen worden steeds kleiner.

De helft van alle woningen onder de betaalbaarheidsgrens is een appartement. Dat was in 2020 nog 30 procent. Gemiddeld is een appartement onder de betaalbaarheidsgrens 65 m2, waar dat vier jaar geleden nog 75 m2 was. Ook grondgebonden woningen werden gemiddeld 10 m2 kleiner. Die zijn nu gemiddeld 105 m2. Deze ontwikkeling heeft tot gevolg dat nieuwbouw voor minder mensen een passende oplossing biedt.

Bron: NVM / Brainbay

19

Lokale trends Amsterdam Q1 2024

20

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

De woningmarkt in Amsterdam trekt al enkele maanden aan, maar sinds kort is er weer sprake van topdrukte.

Volgens Camil Kouwen, kantoormanager en RM Makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Centrum, zal het niet lang duren voordat de huizenprijzen de piek van 2022 overstijgen.

Gekkenhuis op de markt “Een paar kwartalen geleden maakten kopers nog kans, maar inmiddels is het weer een gekkenhuis”, zegt Kouwen. “Bij populaire woningen hebben we zo’n vijftig tot zestig kijkers en rond de tien biedingen.” Zonder overbieden is het voor kopers haast niet meer te doen om een woning aan te kopen. “Hoeveel er wordt overboden hangt natuurlijk af van de staat van de

De kranten staan er vol mee: de huizenmarkt wordt landelijk

woning en de prijsklasse, maar er wordt weer met regelmaat

gezien steeds krapper en in de huizenprijzen zit weer een

tien procent overboden. Onlangs hebben we drie woningen

stijgende lijn. Onze hoofdstad loopt in die trend voorop. Volgens

verkocht, een van acht ton, een van negenenhalve ton en een

het laatste jaaroverzicht van Funda is Amsterdam koploper

van een miljoen. Alle drie de woningen zijn verkocht voor meer

onder woningzoekers; in geen andere stad werd zoveel gezocht

dan een ton boven de vraagprijs. Zelfs een kluswoning waar

naar woningen. Nu ook het vertrouwen van woningzoekenden

alles aan moest gebeuren trok vijftig kijkers.”

is verbeterd en er meer kapers op de kust zijn, voelen kopers de noodzaak om weer alles uit de kast te halen om een woning te

Volgens de meest recente cijfers van de NVM werd in het

bemachtigen.

eerste kwartaal bij 71 procent van de woningen overboden,

21

3.1 Amsterdam: expert aan het woord

met een gemiddeld vraag-verkoopprijs verschil van 4,9 procent.

Opdrogend aanbod

Bij appartementen, veruit de grootste categorie woningen in

De druk op de woningmarkt neemt verder toe omdat het

Amsterdam, is het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil 5,4

aanbod snel opdroogt. “Er worden steeds minder woningen te

procent.

koop gezet, ook omdat het aankopen zo lastig is”, zegt Kouwen.

Die ontwikkeling is niet zichtbaar in de cijfers van de NVM. De markt leek in het eerste kwartaal juist ruimer te worden.

Er werden 1.930 woningen te koop gezet, bijna 400 meer dan er werden verkocht. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er 1.399 te koop, vier procent meer dan aan het einde van 2023. Een mogelijke verklaring daarvoor is dat het in het eerste kwartaal van een jaar traditiegetrouw altijd minder hard gaat dan de rest van het jaar. Kouwen: “De cijfers van de NVM hebben daarnaast een bepaalde vertraging. Als makelaar hebben we eerder inzicht in wat er in de markt gebeurt, en wij zien echt een heel ander beeld: het aanbod droogt enorm snel op.”

Recordprijs weer in zicht Volgens Kouwen stevent de hoofdstad af op de hoogste huizenprijzen ooit. In het eerste kwartaal van 2024 betaalden kopers gemiddeld € 552.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 1,9 procent, maar in absolute zin is dat € 10.000,22

3.1 Amsterdam expert aan het woord

meer dan in het laatste kwartaal van 2023. In vergelijking

huishoudens met een (zeer) hoog inkomen of met eigen

met een jaar eerder steeg de gemiddelde transactieprijs met

vermogen, bijvoorbeeld uit de verkoop van een andere

9,5 procent, een verschil van bijna € 50.000,- met nu. De

woning. Mensen met een kleiner budget kiezen vaker voor

door de NVM gemeten gemiddelde transactieprijs scheelt

andere gebieden in de Randstad, zoals Almere, Utrecht,

nog € 60.000 met de absolute piek in 2022, maar volgens

Zaandam en Hilversum.

Kouwen komen de prijzen daar in de praktijk alweer bij in de buurt. “Voor woningen die we nieuw in de verkoop krijgen,

Of daar verandering in komt? Die kans acht Kouwen klein.

kijk ik altijd naar de waardeontwikkeling in de afgelopen

“De transacties nemen toe, het aanbod droogt op en

jaren. Bij heel veel woningen ligt de prijs nu al boven de

mensen gaan nog gekker doen”, voorspelt Kouwen.

marktwaarde van Q2 2022.”

Schaarste wordt groter Met toenemende prijzen wordt Amsterdam voor steeds minder mensen bereikbaar. De structurele vraag van kopers heeft ervoor gezorgd dat Amsterdam veruit de duurste stad in Nederland is om te kopen. Uit het rapport ‘Wonen in Amsterdam 2023 - Factsheet Woningmarkt’ van de Gemeente Amsterdam blijkt dat maar liefst 94 procent van het koopaanbod in Amsterdam een WOZ-waarde heeft van meer dan € 326.000, wat qua betaalbaarheid alleen passend is voor mensen met een hoog inkomen. Kopen is

Camil Kouwen

Kantoormanager & RM makelaar Hoekstra & Van Eck Makelaars Amsterdam

in bijna heel Amsterdam vrijwel alleen nog mogelijk voor 23

24

3.2 Amsterdam in cijfers Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Amsterdam 1.536 woningen verkocht, 1% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is er een daling van 33% zichtbaar. Veruit het grootste deel van het woningaanbod in Amsterdam bestaat uit appartementen.

In het eerste kwartaal werden er 1.336 appartementen verkocht. Tussenwoningen werden daaropvolgend het meest verkocht. Dit waren er 129.

Bron: NVM / Brainbay

Aan het einde van het kwartaal eerste stonden er nog 1.399 woningen te koop, 8 procent minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van Q4 2023 is dat 4 procent meer.

Aantal te koop gezet Gedurende dit kwartaal werden er 1.930 woningen te koop gezet in Amsterdam, een daling van 22% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 8% op jaarbasis. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Appartementen werden veruit het meest aangeboden: slechts 280 woningen zijn geen

Bron: NVM / Brainbay

appartement.

25

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Amsterdam

De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam lag in het eerste

kwam het afgelopen kwartaal uit op € 707.000,-. Dat is een

kwartaal van 2024 op € 552.000,-. Dat is een stijging van 9,5%

stijging van 8,2 procent ten opzichte van een jaar eerder.

op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is de stijging 1,9

Ten opzichte van Q4 2023 daalde de gemiddelde vraagprijs

procent. De transactieprijs per vierkante meter was € 7868,- en

met 3,1 procent. De vraagprijs per vierkante meter was €

steeg met 12,6% op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs

7550,-, een daling van 2,1% ten opzichte van het vorige

met 1,7%.

kwartaal en een stijging van 9,1 procent ten opzichte van een jaar eerder.

26

3.2 Amsterdam in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Amsterdam blijft krap, met een krapte-

Ruim 71 procent van de woningen in Amsterdam wordt

indicator van 2,7. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts

boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en

keuze hebben uit minder dan 3 woningen. Een krapte-

de transactieprijs zit gemiddeld 4,9 procent. Met name

indicator van 5 of minder duidt op een krappe markt. De

appartementen worden boven de vraagprijs verkocht: bij 73

markt is ruimer dan in Q4 2023: toen stond de indicator op

procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de

1,8.

vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij appartementen 5,4 procent.

27

Lokale trends Zaanstad Q1 2024

28

4.1 Zaanstad: expert aan het woord Richard van Meeteren, kantoormanager bij Thijssen Makelaardij in Zaandam, ziet de druk op de woningmarkt in Zaanstad toenemen. Was er eind 2023 nog ruimte voor prijsonderhandelingen, nu worden huizen regelmatig boven de vraagprijs verkocht. De toegenomen druk op de markt is toe te schrijven aan twee belangrijke factoren: een scherpe afname in het woningaanbod en een stijgende vraag van kopers.

Transactieprijzen stijgen Als gevolg van de steeds krapper wordende markt stijgen de prijzen hard. Gemiddeld betaalde een koper € 406.000 voor een woning, op jaarbasis een stijging van 11,2 procent. De vraagprijzen stegen met ‘slechts’ 3,9 procent op jaarbasis, maar die cijfers geven volgens Van Meeteren een vertekend beeld. “Kijken we naar de vraagprijs van een tussenwoning, dan zien we begin 2023 een gemiddelde vraagprijs van € 431.000,-, met een gemiddelde transactieprijs van

De marktcijfers liegen er niet om. Het aantal te koop staande

€ 378.000,-. Afgelopen kwartaal was de gemiddelde

woningen aan het eind van het eerste kwartaal van dit jaar

vraagprijs voor een tussenwoning € 415.000,-, met een

is gedaald naar 227, een daling van 34% in vergelijking met

gemiddelde transactieprijs van € 435.000,-. De vraagprijzen

het voorgaande jaar. Ten opzichte van het vierde kwartaal

zijn dus lager, maar de opbrengsten zijn significant hoger.”

van 2023 is het aanbod 18 procent minder. Van Meeteren: “Afnemend aanbod is een landelijke trend, maar in Zaanstad

Overbieden weer de norm

gaat het bovengemiddeld hard, zeker bij tussenwoningen

De toenemende druk op de woningmarkt heeft ook een

en appartementen. Aan het eind van het eerste kwartaal

opvallende verandering teweeggebracht in het gedrag van

stonden er slechts 52 tussenwoningen te koop, een afname

kopers. Van de terughoudendheid die kopers eind 2023

van 54 procent op jaarbasis. Het aantal appartementen nam

hadden, is volgens Van Meeteren weinig meer te merken.

met 39 procent af, naar 47 woningen.”

“Eind vorig jaar waren kopers nuchter en was er nog ruimte

29

4.1 Zaanstad expert aan het woord

voor onderhandeling, maar nu worden de meeste woningen weer ruim boven de vraagprijs verkocht. Veertig tot vijftig duizend euro overbieden is weer heel normaal, net als bieden zonder voorbehoud van financiering.” Met name kopers die net starten of kopers met een kleiner budget komen daardoor vrijwel niet meer aan een woning. “Ik heb laatst bij een aankoop geholpen in Heemskerk. We boden flink boven de vraagprijs en hadden het hoogste bod, maar de woning is uiteindelijk verkocht aan iemand die bood zonder voorbehoud van financiering”, zegt Van Meeteren.

“Uiteindelijk hebben we een woning aangekocht, een op de vierde etage zonder lift. Bij die woning was er iets minder concurrentie.”

De krapte in de Zaanstreek wordt verder aangewakkerd door kopers uit Amsterdam: daar is de concurrentie enorm, maar het aanbod en de diversiteit in woningen is gering. In Amsterdam stonden aan het eind van het kwartaal 1.400 woningen te koop, waarvan bijna 1.100 appartementen.

30

4.1 Zaanstad expert aan het woord

Wie op zoek is naar een ander woningtype, gaat al snel

Daarom ziet Van Meeteren meer in het creëren van nieuw

buiten Amsterdam kijken. Ook zijn woningen in Zaanstad

aanbod in de vorm van nieuwbouw. “Nieuwe aanwas is de

betaalbaarder dan in Amsterdam. De gemiddelde

enige manier om de doorstroom snel op gang te brengen. Er

transactieprijs lag in Amsterdam op € 552.000, bijna

zitten in Zaandam en omstreken heel veel nieuwe projecten

anderhalve ton boven de gemiddelde transactieprijs in

in de pijplijn. Binnen nu en twee jaar komen er daardoor een

Zaanstad.

paar honderd woningen vrij. Dat is goed nieuws, maar voor het zover is zal de markt alleen maar krapper worden.”

Toekomst Om de krapte op te lossen en een gezondere woningmarkt te creëren, is doorstroming nodig. Dat kan enerzijds door de verkoop van woningen in het hogere prijssegment: daar is de druk nog wat minder hoog. Een kanttekening is wel dat die woningen ook minder makkelijk verkopen. “Zaanstad is een gemeente met gemiddelde inkomens en voor woningen van zeven of acht ton heb je een behoorlijk inkomen nodig.

De mensen die dat kunnen en willen betalen kiezen dan soms liever voor een plek dichter bij de kust zoals Uitgeest of Castricum.”

Richard van Meeteren Kantoormanager

Thijssen Makelaardij Zaandam

31

32

4.2 Zaanstad in cijfers Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Zaanstad 359 woningen verkocht, een stijging van 11% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is de stijging 1%. Appartementen en tussenwoningen waren de meest verkochte woningtypes: bij elkaar opgeteld waren dit er 225.

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er 227

Bron: NVM / Brainbay

woningen te koop, een daling van 34 procent op jaarbasis.

In vergelijking met Q4 2023 is het verschil -18 procent.

Aantal te koop gezet In Zaanstad werden er in het eerste kwartaal van 2024 341 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar, een stijging van 10% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Vergeleken met het vierde kwartaal van 2023 was er echter een daling van 10% in het aantal te koop gezette woningen.

Tussenwoningen en appartementen werden het meest aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

33

4.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Zaanstad was

Gemiddeld betaalden kopers in Zaanstad in Q1 2024

€ 486.000,-. Dat is een stijging van 3,9 procent op jaarbasis

€ 406.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 11,2

en een stijging van 1,4 procent in vergelijking met Q4 2023.

procent op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is het verschil

De vraagprijs per vierkante meter steeg met 7,8 procent ten

-1,6 procent. De transactieprijs per m² toonde een stijging van

opzichte van Q1 2023, naar €4.245. Op kwartaalbasis steeg

8,1 procent op jaarbasis en een stijging van 1,2 procent ten

de prijs per m² met 3,2 procent.

opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld €4.183.

34

4.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Zaanstad blijft krap. In het eerste

Dat de markt nog steeds krap is, blijkt ook uit het

kwartaal van 2024 hadden kopers keuze uit ongeveer 1,9

percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht.

woningen. Bij tussenwoningen heeft een koper keuze uit 1,4

62 procent van de woningen in Zaanstad wordt boven de

woningen, bij appartementen uit 1,2. Een krapte-indicator

vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen is dat 73 procent.

van 5 of minder duidt op een krappe markt.

Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 2,2 procent.

35

Lokale trends Utrecht Q4 2023

36

5.1 Utrecht: expert aan het woord Overbiedingen van meer dan een ton, aanmeldformulieren en wachtlijsten voor bezichtigingen: de gekte in Utrecht is volledig terug. Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer Utrecht, ziet de woningmarkt in de stad steeds verder vastlopen.

Embrechts: “Soms heb ik zelfs de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam.”

2,5 uur na het plaatsen van een advertentie op Funda al 60 aanmeldingen had gehad voor een bezichtiging. Dat klinkt absurd, maar wachtlijsten en reservelijsten zijn eigenlijk alweer normaal, met een ondergrens van 20 tot 25 bezichtigingen per woning.”

Kopers komen er in Utrecht daardoor eigenlijk alleen nog tussen met flink overbieden. Bij ongeveer 4 op de 5 aankopen

Afgaand op de cijfers van de NVM lijkt de markt in Utrecht

wordt meer betaald dan de vraagprijs, met een gemiddeld

iets ruimer dan vorig kwartaal. Aan het einde van het eerste

verschil van 9,4 procent. Bij tussenwoningen wordt zelfs 86

kwartaal van 2024 stonden er 358 woningen te koop, een

procent van de aankopen overboden, met een verschil van

toename van 4 procent. De geringe toename brengt echter

11,5 procent tussen vraagprijs en de werkelijke verkoopprijs.

geen enkele verlichting: de vraag is vele malen groter dan

Embregts ziet dat ook in de dagelijkse praktijk: “Bij woningen

het aanbod. Kopers hebben keuze uit gemiddeld anderhalve

tot acht ton is tien procent overbieden eigenlijk al niet meer

woning. Even nadenken over een aankoop is er ook niet bij,

voldoende”. Voorbeelden van extreme overbiedingen zijn

want woningen zijn gemiddeld binnen 22 dagen verkocht.

er dan ook weer genoeg: “Kort geleden verkochten we een appartement met een vraagprijs van € 795.000, waarbij

Het gevolg van de extreme krapte is dat kopers zich bij

€155.000 werd overboden. Een appartement met een

vrijwel iedere woning die te koop wordt gezet in grote getale

vraagprijs van € 900.000,- ging weg voor tweeënhalve ton

melden. Embrechts: “Laatst sprak ik een makelaar die binnen

meer.”

37

5.1 Utrecht: expert aan het woord

Alleen in het allerhoogste segment is zo nu en dan nog ruimte

dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter steeg zelfs met

voor onderhandeling. Een gemiddelde vrijstaande woning levert

16,7 procent op jaarbasis, en met 3,9 procent ten opzichte van

in Utrecht 1,9 miljoen op, waarvan 60 procent voor meer weg

Q4 2023.

gaat dan de vraagprijs. Embrechts beaamt dat: “Het duurdere segment is heel specifiek, dus is de locatie of de woning niet

Utrecht en Amsterdam

optimaal, dan is er zeker ruimte voor onderhandelingen. Maar is

Ondanks dat de markt in heel Nederland aantrekt, is de mate

het echt een bijzonder huis, een buitenkans, dan kijken kopers

van overspannenheid op de markt wel opvallend. “Soms heb

niet op een paar ton.”

ik de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam”, zegt Embrechts. Kopers hebben in Utrecht

Overbieden wordt ingecalculeerd

keuze uit gemiddeld anderhalve woning. Ter vergelijking: in

Een kanttekening bij alle overbiedingen is wel dat Utrechtse makelaars op het vernieuwde sentiment inspelen door woningen tegen een gunstige prijs in de markt te zetten.

“Overbieden wordt door kopers echt weer ingecalculeerd. Bij woningen met een heel reële vraagprijs komen er daardoor weinig kopers kijken. Daar houden we als makelaar rekening mee”, verklaart Embrechts. Vraagprijzen stijgen daardoor minder hard dan de transactieprijzen. De gemiddelde vraagprijs steeg op jaarbasis met 5,3 procent en was 2,7 procent lager dan in het laatste kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs was in het afgelopen kwartaal € 509.000, 13,7 procent meer

38

5.1 Utrecht expert aan het woord

Amsterdam is de markt ook zeer overspannen, maar daar

extreem krap is, waardoor mensen meer verdienen en meer

kiezen kopers uit 2,7 woningen.

te besteden hebben. Zolang de economie zo goed blijft draaien en het aanbod schaars blijft, zal de woningmarkt

Een mogelijke verklaring voor de populariteit van

hier krapper worden. Die twee dingen zie ik niet snel

Utrecht is te vinden in de centrale ligging en de nog iets

veranderen: er is gewoon geen aanbod.”

lagere prijzen dan in Amsterdam. “Utrecht is een fijne, toekomstbestendige uitvalsbasis. We zien steeds meer

Of Utrecht Amsterdam uiteindelijk voorbij zal streven? “Dat

kopers vanuit Amsterdam deze kant op komen. Ook expats

kan ik me dan weer niet voorstellen. Als je in het buitenland

weten Utrecht te vinden. Die vinden Utrecht een gezellige

roept dat je uit Nederland komt, kent iedereen Amsterdam,

stad en vinden hier voorzieningen als internationale scholen.

maar Utrecht is nog relatief onbekend. Amsterdam is en

Zij vinden alles op een uur van Amsterdam vaak prima te

blijft de hoofdstad”, aldus Embrechts.

bereizen.”

Toekomst Met een steeds verder toenemende vraag loopt de woningmarkt in Utrecht vast. De kans dat daar de komende maanden verandering in komt, is klein. “Vlak voor de dip eind 2022 zagen we een aantal tekenen van afkoeling. Het aantal bezichtigingen nam af, de prijsstijging ging minder hard. Maar van dat soort dingen is nu absoluut nog geen

Arjan Embrechts

Directeur en RM RT makelaar Beumer Makelaars, Utrecht

sprake. Daar komt bij dat de arbeidsmarkt momenteel

39

40

5.2 Utrecht in cijfers Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Utrecht 723 woningen verkocht, wat een daling van 26 procent betekent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023. Op jaarbasis is er een afname van 7 procent te zien. Appartementen werden het meest verkocht, met 401 transacties. Ook tussenwoningen werden relatief vaak verkocht, met 225 transacties.

Bron: NVM / Brainbay

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er nog 358 woningen te koop, een afname van 35 procent op jaarbasis.

In vergelijking met het vierde kwartaal stonden er 4 procent meer woningen te koop.

Aantal te koop gezet In Utrecht werden er het afgelopen kwartaal 791 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn er 145 minder dan in het vierde kwartaal van 2023, een daling van 15 procent. Op jaarbasis steeg het aantal woningen dat te koop werd gezet met 8 procent.

Bron: NVM / Brainbay

41

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Utrecht kwam

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht lag in het eerste

het afgelopen kwartaal uit op € 561.000,-. Dat is een

kwartaal van 2024 op € 509.000,-. Dat is een stijging van

stijging van 5,3 procent ten opzichte van een jaar eerder.

13,7% op jaarbasis. In vergelijking met Q4 2023 is de stijging

Ten opzichte van Q4 2023 daalde de gemiddelde vraagprijs

2,5 procent. De transactieprijs per vierkante meter kwam uit op

met 2,7 procent. De vraagprijs per vierkante meter was

€ 5.692,-, een stijging van 3,9% op kwartaalbasis. Op jaarbasis

€ 5.467,-, een stijging van 0,9% ten opzichte van het vorige

steeg de prijs met 16,7 procent.

kwartaal en een stijging van 6,2 procent ten opzichte van een jaar eerder.

42

5.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Utrecht blijft krap, met een krapte-

78 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs

indicator van 1,5. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts

verkocht. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit

keuze hebben uit 1,5 woningen. Een krapte-indicator van

gemiddeld 9,4 procent. Met name appartementen en

5 of minder duidt op een krappe markt. De markt is ruimer

tussenwoningen worden boven de vraagprijs verkocht: bij

dan in Q4 2023: toen stond de indicator op 1,1.

respectievelijk 76 en 86 procent van de verkopen betaalde een koper meer dan de vraagprijs. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs is bij appartementen 8,7 procent, bij tussenwoningen 11,5 procent.

43

Lokale trends Haarlem Q1 2024

44

6.1 Haarlem: expert aan het woord De woningmarkt in Haarlem en omgeving kookt langzaam droog. Sinds begin dit jaar worden er minder woningen in de verkoop gezet, terwijl de vraag juist toeneemt.

Michiel Trossel, RM RT Makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Haarlem en Haarlemmermeer, ziet de druk voor kopers toenemen, waardoor de prijzen weer in de lift zitten. “Momenteel zitten we nog net onder het hoogste prijsniveau ooit”, zegt Trossel.

Q4 2023 was de afname 19 procent. Er werden 420 woningen te koop gezet, slechts 1 procent meer dan een jaar eerder.

Overbieden terug van weggeweest Het gevolg? Overbieden is terug van weggeweest en nieuw aanbod is steeds vaker binnen no time verkocht. “Bij instapklare woningen staat er geen enkele maat meer op”, zegt Trossel.

“Onlangs verkochten we een benedenwoning, 50 vierkante meter in een redelijke buurt. Daar kwamen 40 potentiële kopers

“In 2023 heeft de woningmarkt wat tegenwind gehad; er was

op af. Op die woning werd door drie afzonderlijke kopers met

zelfs korte tijd sprake van een kleine prijsdaling. Maar vanaf

zo’n 80.000 euro overboden.”

december zagen we een omslag”, reflecteert Trossel op de laatste maanden. “Kopers kregen meer vertrouwen, mede

Woningen die enigszins gedateerd zijn worden ook goed

door positieve berichten in de media over de woningmarkt en

verkocht, mits ze realistisch geprijsd zijn. De enige woningen

stabiliserende en licht dalende hypotheekrente. De toenemende

die achterblijven, zijn die niet volledig aan de smaak van de

concurrentie op de markt wakkerde ook de angst weer aan

gemiddelde koper voldoen. “Bij woningen die tussen ‘wal en

om de boot te missen.” Verkopers zijn daarentegen juist

schip’ vallen is er bij kopers vaker twijfel. Ze houden hun geld

voorzichtiger, waardoor het woningaanbod afneemt. Aan het

dan liever beschikbaar voor verbouwingen in plaats van het te

einde van het eerste kwartaal stonden er nog 245 woningen te

investeren in overbieden.”

koop, 37 procent minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van

45

6.1 Haarlem: expert aan het woord

Kopers uit Amsterdam wijken uit De vraag naar woningen in Haarlem neemt toe, deels doordat kopers uit Amsterdam uitwijken naar deze regio. Woningen in Haarlem zijn in absolute zin weliswaar het duurst van Nederland, maar in Haarlem krijgen kopers meer huis voor hun geld. Ter vergelijking: de gemiddelde vierkantemeterprijs in Haarlem ligt op € 5.665,-, ruim € 2.200,- onder de gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam. Trossel legt uit: “Amsterdammers die in hun stad niet slagen komen met flinke overwaarde de markt in Haarlem op. Daar kunnen Haarlemmers vaak niet tegenop bieden.”

Veel mensen uit Haarlem trekken daardoor de stad uit, richting Hoofddorp, Haarlemmermeer of Velsen. Daar is de gemiddelde vierkantemeterprijs € 4.970,-, en de markt is daar nog iets minder krap. Trossel legt uit: “Zo ontstaat de welbekende olievlek. Eerst piekt de markt in Amsterdam, vervolgens in Haarlem, en daarna in Hoofddorp en Haarlemmermeer. Als de prijzen daar te hoog worden, zie je de druk ook toenemen in omliggende plaatsen zoals Velserbroek en Beverwijk.”

46

6.1 Haarlem: expert aan het woord

Een kwestie van tijd Zo ver is het nu nog niet, maar volgens Trossel is het een kwestie van tijd voor de markt in de hele regio rondom Haarlem weer volledig overspannen is. “Met onze aankoopklanten lukte het voorheen standaard om binnen drie maanden een woning te vinden, maar dat kunnen we kopers inmiddels al niet meer garanderen. We moeten tegenwoordig echt weer meerdere keren bieden voordat we succes hebben. Trekken we die lijn door, dan is het over twee of drie maanden weer een gekkenhuis.”

Michiel Trossel

Kantoormanager & RM RT Makelaar Hoekstra & Van Eck Makelaars

47

48

6.2 Haarlem in cijfers Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Haarlem 424 woningen verkocht, een stijging van 1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Kijken we naar een kwartaal eerder, dan is een daling van 27 procent te zien.

Aan het einde van het kwartaal stonden er 245 woningen te koop. Dat is een afname van 37 procent op jaarbasis en een afname van 19 procent ten opzichte van het vierde kwartaal

Bron: NVM / Brainbay

van 2023.

Aantal te koop gezet Gedurende het eerste kwartaal werden er 420 woningen te koop gezet in Haarlem, een daling van 32% op kwartaalbasis.. Ten opzichte van Q1 2023 stonden er 1 procent meer woningen te koop. Het aantal te koop gezette woningen varieerde sterk per woningtype. Tussenwoningen en appartementen werden relatief vaak te koop gezet, maar vrijstaande woningen en 2-onder-1-kapwoningen worden nauwelijks aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

49

6.2 Haarlem in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Haarlem

De gemiddelde transactieprijs in Haarlem lag in het eerste

kwam het afgelopen kwartaal uit op € 602.000,-. Dat is

kwartaal van 2024 op € 527.000,-. Dat is een stijging van

een stijging van 8,8% ten opzichte van een jaar eerder.

9,8% op jaarbasis. Op kwartaalbasis steeg de prijs met 3,5%.

Ten opzichte van het vorige kwartaal steeg de gemiddelde

De gemiddelde vierkantemeterprijs kwam uit op € 5.665,-. De

vraagprijs met 5,6%. De vraagprijs per vierkante meter

transactieprijs per vierkante meter steeg met 10,9% op jaarbasis,

was € 5.654,-, een stijging van 4,8% ten opzichte van een

maar daalde met 1,2% op kwartaalbasis.

kwartaal eerder. Op jaarbasis is dat een stijging van 8,9 procent.

50

6.2 Haarlem in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Haarlem blijft krap, met een krapte-

Ongeveer 64% van de woningen in Haarlem wordt boven

indicator van 1,7. Dit betekent dat kopers gemiddeld slechts

de vraagprijs verkocht. Het verschil tussen vraagprijs en

keuze hebben uit 1,7 woningen. De markt is vergelijkbaar

transactieprijs bedraagt gemiddeld 3,1%. Bij appartementen

met het voorgaande kwartaal, toen was er voor kopers

werd 70 procent van de woningen boven de vraagprijs

keuze uit 1,6 woningen.

verkocht, met een gemiddeld verschil van 4,3 procent tussen de vraagprijs en de verkoopprijs.

51

Lokale trends Gooise Meren Q1 2024

52

7.1 Gooise Meren: expert aan het woord In Gooise Meren wordt de woningmarkt steeds competitiever, merkt Dirk Schipper, KRMT makelaar bij Schuitema Hoekstra en Van Eck Makelaars. Er is een groeiend aantal kopers dat uitwijkt naar deze regio, waardoor prijzen stijgen en overbieden weer vaker de norm is. Met name kopers uit Amsterdam zorgen voor meer concurrentie op de markt.

Invloed van Amsterdam Volgens Schipper is de toegenomen vraag vooral te verklaren door kopers uit Amsterdam. “Steeds meer Amsterdammers ontdekken dat de woningmarkt hier minder gek is en dat je hier meer huis voor je geld krijgt”, zegt Schipper. “Het Gooi is geen goedkope regio, maar Amsterdammers zijn over het algemeen hoge vierkante meterprijzen gewend en schrikken niet van de prijzen hier. Deze doelgroep neemt daarnaast vaak een

Eind 2023 waren de eerste tekenen van meer drukte op de

behoorlijke overwaarde en een goed inkomen mee.”

woningmarkt al zichtbaar: het aantal transacties steeg in dat kwartaal met maar liefst 59 procent op jaarbasis, terwijl het

Onder andere Naarden, Bussum en Muiden blijken interessant

aanbod daalde met 35 procent. Die lijn werd begin 2024

voor kopers die graag in de buurt van de hoofdstad willen

doorgezet. In het eerste kwartaal steeg het aantal verkopen

blijven, maar in Amsterdam en omstreken niet slagen. Gooise

op jaarbasis met 9 procent en stonden er 14 procent minder

Meren heeft dan ook veel te bieden: prachtige bossen en

woningen te koop. Dat had ook effect op de transactieprijzen:

heidegebieden, meer dan voldoende recreatiemogelijkheden,

per vierkante meter betaalden kopers 13 procent meer dan een

veel faciliteiten en bovenal een goede verbinding met

jaar eerder. Gemiddeld worden woningen verkocht voor

Amsterdam. Schipper: “Vanwege de goede verbinding ben je

€ 623.000,-.

eigenlijk net zo snel in het centrum als wanneer je aan de rand van Amsterdam woont.”

53

7.1 Gooise Meren: expert aan het woord

Overbieden terug van weggeweest Met de toenemende vraag zijn kopers, vooral in het lage en middensegment, genoodzaakt vaak meer te betalen dan de vraagprijs. “Overbieden is weer terug van weggeweest”, bevestigt Schipper. “Afhankelijk van het type woning, maar vooral in het lagere en middensegment zien we dat transactieprijzen van 10 tot 20 procent boven de vraagprijs weer normaal zijn.” Volgens gegevens van de NVM wordt bij gemiddeld 40 procent van de verkopen overboden, waarbij dit bij tussenwoningen en appartementen bijna de helft van de verkopen betreft. Voor deze woningtypes hebben kopers gemiddeld keuze uit respectievelijk 2,1 en 2,6 woningen.

Minder druk in hoogste segment De druk is minder groot in het hoogste segment van de markt: bij vrijstaande woningen - gemiddelde transactieprijs € 1.356.000,- hebben kopers keuze uit 6,3 woningen. “Het aantal geïnteresseerden bij woningen boven een miljoen is duidelijk minder,” merkt Schipper. “Deze laatste categorie

54

7.1 Gooise Meren: expert aan het woord

staat ook langer te koop, wat meer ruimte biedt voor

Als de rentestand stabiel blijft, verwacht ik dat de huidige

onderhandeling. Dat heeft met name te maken met de

schaarste blijft bestaan, wat normaal gesproken leidt tot

rente: een paar jaar geleden was de rentestand 1,5 procent,

stijgende woningprijzen.” Schipper benadrukt ook het

maar nu rond de 3,5 procent. In het hoogste segment voelen

belang van doorstroming: veel ouderen wonen in huizen die

kopers dat echt in de portemonnee.” Het betekent overigens

te groot zijn en beter geschikt zouden zijn voor gezinnen.

niet dat er geen vraag is naar woningen in het duurdere

Zonder een passend woningaanbod dat aansluit op de

segment. “Voor ieder segment heb je hier zoekers. Het

woonwensen van deze ouderen, zal de doorstroming

Gooi, Blaricum, Laren: dat zijn chique plekken met prachtige

stagneren.

vrijstaande woningen, waar veelal ondernemers of mensen met goedbetaalde banen op af komen. Die doelgroep is alleen kleiner.”

Toekomstverwachting Wat kunnen we in de toekomst van de markt verwachten?

Schipper voorspelt een toenemende druk. “Vorig jaar werd al duidelijk dat in de grote steden steeds meer overboden werd. Meestal zien we dat dit met een bepaalde vertraging ook in de regio merkbaar wordt,’ legt hij uit. ‘Daarbij hangt

Dirk Schipper KMRT Makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars

veel af van de rentestand en geopolitieke ontwikkelingen.

55

56

7.2 Gooise Meren in cijfers Aantal transacties In het eerste kwartaal van 2024 werden er in Gooise Meren 149 woningen verkocht, 9% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Op kwartaalbasis is er een daling van 28% te zien. Tussenwoningen en appartementen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst.

Aan het einde van het eerste kwartaal stonden er 158

Bron: NVM / Brainbay

woningen te koop, een afname van 14 procent op jaarbasis.

In vergelijking met eind Q4 2023 stonden er juist 5 procent meer woningen te koop.

Aantal te koop gezet Gedurende dit kwartaal werden er 188 woningen te koop gezet in Gooise Meren, een daling van 10% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 21% op jaarbasis.

Bron: NVM / Brainbay

57

7.2 Gooise Meren in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Gooise Meren

De gemiddelde transactieprijs in Gooise Meren lag in het eerste

kwam het afgelopen kwartaal uit op € 841.000,-. Dat is een

kwartaal van 2024 op € 623.000. Dat is een stijging van 6,6

stijging van 1,5 procent ten opzichte van een jaar eerder.

procent op jaarbasis en een daling van 1,9 procent ten opzichte

Ten opzichte van Q4 2023 steeg de gemiddelde vraagprijs

van een kwartaal eerder​​. De transactieprijs per vierkante meter

met 4,5 procent. De vraagprijs per vierkante meter was

toonde een stijging van 13 procent op jaarbasis en een stijging

€ 5.592,-, een stijging van 0,8% ten opzichte van het vorige

van 0,4 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per

kwartaal en een stijging van 1,1 procent ten opzichte van

vierkante meter betaalden kopers gemiddeld €5.216​​.

een jaar eerder.

58

7.2 Gooise Meren in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Gooise Meren is krap, maar minder krap

Bijna 40 procent van de woningen in Gooise Meren

dan vorig kwartaal. Vorig kwartaal hadden kopers keuze

wordt boven de vraagprijs verkocht. Appartementen en

uit ongeveer 2,2 woningen. Dit kwartaal is er keuze uit

tussenwoningen worden het meest verkocht voor meer

3,2 woningen. De markt in Gooise Meren is daarmee ook

dan de vraagprijs, respectievelijk in 48 en 47 procent van

minder krap dan andere grote steden in Nederland.

de verkopen. Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld -0,5 procent.

59

Project uitgelicht: Vijverpark Haarlem 60

8. De ontwikkeling van Vijverpark: ‘Een boost voor Haarlem–Oost’ Ruim acht jaar geleden werd Vijverpark in Haarlem aangekondigd: een ouderwets gezellige tuinstad in HaarlemOost, dicht bij het stadscentrum.

Onlangs werd op het kantoor van Hoekstra en Van Eck Makelaars de allerlaatste woning in het project verkocht. Tijd voor een terugblik: hoe is Vijverpark ontstaan en wat is het succes van deze prachtige woonwijk?

Voor de bouw van Vijverpark waren er op de locatie slechts sportvelden te vinden. Nu is er een duurzame, gezinsvriendelijke en gemêleerde woonwijk met 425 woningen voor verschillende doelgroepen gerealiseerd.

Kenmerkend voor Vijverpark is de jaren ‘30 stijl, het uitgesproken groen en de intieme hofjes, met centraal in de wijk de grote vijver waar buurtgenoten kunnen ontspannen en elkaar ontmoeten.

Herontwikkeling van een oorspronkelijk plan Wat er op de plek van de sportvelden in Haarlem-Oost moest komen, was lange tijd onzeker. Dat er huizen zouden worden gebouwd stond in 2007 al vast, maar hoe de woonwijk vorm moest gaan krijgen werd pas duidelijk toen Ontwikkelingsmaatschappij 023 - bestaande uit

61

onder andere AM, BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en Slokker Vastgoed - bij de ontwikkeling van het gebied betrokken raakte. Het eerste plan was een ontwikkeling vergelijkbaar met de stedelijke, rechtlijnige woningen aan de westzijde van de Amerikaweg, maar na de crisisjaren in 2008-2014 werd het plan aangepast naar een meer tuinstedelijke indeling met organische vormen. Peter Verduijn, senior ontwikkelaar

“Vanaf de eerste fase hebben we de openbare ruimtes zorgvuldig ontworpen en ingericht, zodat mensen er ook echt gebruik van maken.”

bij gebiedsontwikkelaar BPD, vertelt: “We hebben het plan herontwikkeld naar een wijk met producten waarvan wij

Het succes van de wijk is te verklaren door het klassieke

dachten dat er meer vraag naar en interesse voor was. Dat is

karakter van de woningen in combinatie met nieuwe

Vijverpark geworden.”

voorzieningen, veel groen en gezinsvriendelijke elementen.

Puzzelstukjes op zijn plek

Verduijn: “In deze wijk hebben bewoners de lusten maar niet de lasten van karakteristieke jaren ‘30 woningen. Al deze woningen

Het nieuwe plan bleek een schot in de roos. In 2020 ontving

zijn nieuw en duurzaam gebouwd. Zo is een deel van de

Vijverpark de publieksprijs Lieven de Key Penning, de

woningen 0-op-de-meter en beschikt het merendeel over een

Haarlemse stadsprijs voor architectuur en stedenbouw. En

warmtepomp.”

ondanks het feit dat de verkoop in ‘moeilijkere’ tijden wat trager ging, werden de laatste twee fases van het plan weer razendsnel

Omdat het een wijk is gericht op (jonge) gezinnen, zijn daar

verkocht: een bewijs dat het plan perfect paste bij de behoefte

ook veel elementen voor aangelegd, in de vorm van hofjes

van woningzoekenden.

en speelplekken. Verduijn: “Vanaf de eerste fase hebben we de openbare ruimtes zorgvuldig ontworpen en ingericht,

62

zodat mensen er ook echt gebruik van maken.” Daarnaast is de wijk ook al zichtbaar groen, wat bijzonder is voor een nieuwbouwwijk. De eerste beplanting is al vijf jaar geleden aangelegd. Verduijn: “We werken met een speciaal onderhouds- en beheerplan. Zo worden bepaalde grasstroken wel gemaaid en andere niet, wat gunstig is voor de biodiversiteit in de omgeving.”

Verduijn is zichtbaar trots als hij over Vijverpark praat. De ontwikkelaar zag het project de afgelopen jaren stukje bij beetje vorm krijgen. “Het is exact geworden zoals verwacht.

Soms heb je een project waarbij het resultaat anders is dan op voorhand werd bedacht, maar hier vielen alle puzzelstukjes op zijn plek. Het is misschien nog wel mooier geworden dan ik had durven hopen.”

Niet alleen de betrokken ontwikkelaars en bouwers zijn enthousiast over Vijverpark, ook de nieuwe bewoners blijken bijzonder tevreden. “Vijverpark heeft echt een boost gegeven aan het gebied in Haarlem-Oost”, vertelt Mieke de Wit, makelaar bij Vivantus Nieuwbouw.

63

64

Vivantus Nieuwbouw was onder het label Hoekstra en Van Eck Makelaars vanaf de start van het project betrokken bij de verkoop en heeft met veel potentiële kopers aan tafel gezeten. “Sommige kopers waren in eerste instantie wat terughoudend vanwege de ligging aan de rand van de stad, maar bij het zien van de leuke woningen in combinatie met het groen waren kopers vaak zo om. Door de mooie mix van appartementen, hofwoningen en twee-ondereen-kapwoningen zaten er bij ons zowel gezinnen aan als

“Uiteindelijk is dat waar je het voor doet: het creëren van woonruimtes en een leefomgeving waar behoefte aan is.”

jongeren en alleenstaanden de verkooptafel. Vijverpark is een wijk geworden waar diverse doelgroepen samenkomen.”

Verduijn voegt toe: “Uiteindelijk is dat waar je het voor doet.

Het creëren van woonruimtes en een leefomgeving waar behoefte aan is.”

Verduijn gelooft dat Vijverpark een voorbeeldproject is van nieuwbouw van deze tijd, waarin alle facetten die een wijk succesvol maken bij elkaar komen. De samenwerking met Hoekstra & van Eck Makelaars beschrijft hij als bijzonder aangenaam. “Er is veel expertise. Vooral in de laatste fasen was de samenwerking erg efficiënt. Dat is prettig en waardevol.”

65

De landelijke hypotheekmarkt Q1 2024

66

9. De hypotheekmarkt

Herstel hypotheekmarkt zet door in eerste kwartaal van 2024 De hypotheekmarkt maakte in het eerste kwartaal van 2024 een flinke groei door, blijkt uit cijfers van HDN. In totaal werden er in het eerste kwartaal ruim 115.100 hypotheekaanvragen gedaan, een stijging van 26,4 procent.

Daarmee is de stijgende lijn die eind 2023 werd ingezet duidelijk doorgezet.

Er werden 69.634 hypotheekaanvragen geregistreerd voor de

Aantal Hypotheekaanvragen

115.108

+26 procent ten opzichte van Q1 2023

Aantal Hypotheekaanvragen door kopers

69.634

aanschaf van een woning, een stijging van maar liefst 26 procent ten opzichte van vorig jaar. Voor de niet-kopersmarkt werden 45.474 aanvragen gedaan, een stijging van 27,1% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. *HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers

45.474

67 Bron: Hypotheek Data Netwerk

13. De hypotheekmarkt

Gemiddeld hypotheekbedrag en eigen geld Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg in het eerste kwartaal behoorlijk: aspirantkopers vroegen voor een gemiddeld bedrag van € 364.640,- een hypotheek aan. Dat is een stijging van 7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.

In verhouding tot het inkomen leenden kopers ook meer. In het eerste kwartaal van 2024 was de gemiddeld loan-to-income 4,02. Dit is de verhouding tussen het hypotheekbedrag en het totale inkomen. In dezelfde periode een jaar eerder was dit 3,93.

Kopers namen gemiddeld juist wat minder eigen geld mee dan een jaar eerder: gemiddeld € 40.070,- (-2%). Uitgesplitst naar doelgroep zien we grote verschillen: starters moesten met € 42.000,- eigen geld gemiddeld 10 procent meer inleggen dan een jaar eerder. Voor opstromers nieuwbouw was € 34.350,- aan eigen middelen genoeg (-16% t.o.v. een jaar eerder).

68

Gemiddeld hypotheekbedrag

€ 364.640,-

Meer hypotheken aangevraagd voor nieuwbouwwoningen Kijken we naar kopersgroepen zoals HDN deze hanteert, dan valt op dat de Opstromer Nieuwbouw een gigantische stijging heeft doorgemaakt. Deze doelgroep koopt een nieuwbouwwoning met een hogere marktwaarde dan de huidige

Gemiddeld bedrag eigen geld

€40.070,-2% t.o.v. Q1 2023

woning. In het eerste kwartaal van 2024 zag de Opstromer Nieuwbouw de sterkste stijging met bijna 79%, van 3.280 naar 5.860 aanvragen. Het gemiddelde hypotheekbedrag dat werd aangevraagd daalde met 2% naar € 510.450.

De starter stabiel - de starter van gemiddeld 35 jaar die voor zekerheid kiest - was veruit het meest vertegenwoordigd op de hypotheekmarkt. Deze groep deed 13.870 aanvragen.

Aantal aanvragen Opstromer Nieuwbouw

5.860

+ 79% t.o.v. Q1 2023

Bron: Hypotheek Data Netwerk

Meer aanvragen met NHG Kijken we naar het type hypotheek dat werd aangevraagd, dan valt op dat er bijna 26 procent meer hypotheken werden aangevraagd voor woningen onder de NHG-grens. In totaal waren het er afgelopen kwartaal 33.842. Die verhoging is

69

Aantal aanvragen met NHG

33.842

+26 procent ten opzichte van Q1 2023

deels toe te schrijven aan de verhoging van de NHG-grens per 1 januari 2024. Kopers kunnen gebruikmaken van de NHG wanneer zij een woning kopen met een maximale waarde van € 435.000,-. Dat was tot 31 december 2023 nog € 405.000,-. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens € 461.100,-, 6 procent hoger.

Energiebesparende maatregelen Energiebesparende maatregelen worden door consumenten

Energiebesparende maatregelen meegefinancierd

bij 17,2% van de aanvragen

steeds vaker meegefinancierd. In het eerste kwartaal van 2023 koos ongeveer 15 procent van de kopers ervoor, tegenover 17,2 procent in het eerste kwartaal van 2024.

Vanzelfsprekend worden energiebesparende maatregelen vaker meegefinancierd bij minder duurzame woningen. Bij woningen met energielabel D koos bijna een op de drie kopers voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen. .

Bron: Hypotheek Data Netwerk

70

De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.

E-mail: r.koolen@vivantus.nl Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.

71

VERZEKERINGEN

MAKEL AARS

HYPOTHEKEN

72

10. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

We bieden u expertise op het gebied van:

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639

www.vivantus-nieuwbouw.nl

73

74