Woningmarktrapportage Q4 2023

Woningmarkt rapportage Q4 2023

1

Over Vivantus Vivantus is met 37 kantoren de grootste makelaarsgroep van Nederland, bestaande uit de lokaal bekende makelaarsmerken Brockhoff, Beumer, Hoekstra en Van Eck, Hendriks, Petra De Kleermaeker, Schuitema-Hoekstra & Van Eck, Thijssen en Van Dorsten. Als overkoepelend label bundelt Vivantus de kennis en know-how van alle regionale woningmarktspecialisten in een centraal opererend nieuwbouwteam.

Vivantus Nieuwbouw ondersteunt projectontwikkelaars bij alle nieuwbouwvraagstukken.

Wij zijn:

2

Over deze rapportage In deze rapportage licht Vivantus de belangrijkste

Bronnen

ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt voor u

De data en grafieken uit de eerste hoofdstukken van deze

uit. Onze experts zoomen in op de nieuwbouwmarkt en op

rapportage zijn afkomstig uit de databestanden van de

lokale trends en ontwikkelingen. Zo geven we u het juiste

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De data

inzicht in de (regionale) woningmarkt.

uit het laatste hoofdstukken zijn afkomstig van Pararius en Hypotheken Data Netwerk (HDN).

Onze analyses zijn gebaseerd op onze praktijkervaring, onderbouwt met de meest recente woningmarktcijfers van de NVM. De NVM-cijfers beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. Onze experts helpen u zo deze marktdata te duiden.

3

Inhoud 1. De landelijke woningmarkt in cijfers

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

7

2. De landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: Experts aan het woord

11

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

17

3. Nieuwbouwmarkt regio Utrecht

20

3.1 Nieuwbouwmarkt regio Utrecht: in gesprek met Daniël Tak, Beumer Nieuwbouw

21

4. Nieuwbouwmarkt regio Zwolle

24

4.1 Nieuwbouwmarkt regio Utrecht: in gesprek met Kim van Rie, Woonfabriek Zwolle 25 5. Lokale trends: Zaanstad

28

5.1 Zaanstad - expert aan het woord

29

5.2 Zaanstad in cijfers

32

6. Lokale trends: Utrecht 36 6.1 Utrecht: expert aan het woord

37

6.2 Utrecht in cijfers

41

7. Lokale trends: Lelystad

44

7.1 Lelystad: expert aan het woord

45

7.2 Lelystad in cijfers

49

52

8.1 Leiden: expert aan het woord

53

8.2 Leiden in cijfers

57

9. Lokale trends Nijmegen

60

9.1 Nijmegen: expert aan het woord

61

9.2 Nijmegen in cijfers

65

10. Lokale trends Apeldoorn

68

10.1 Apeldoorn expert aan het woord

69

10.2 Apeldoorn in cijfers

73

8 Lokale trends Leiden

4

11. Lokale trends Zwolle 76 11.1 Zwolle expert aan het woord

77

11.2 Zwolle in cijfers

81

12. De landelijke verhuurmarkt

84

12.1 De landelijke verhuurmarkt: expert aan het woord

85

13. De landelijke hypotheekmarkt

91

14. Contact 99

5

De landelijke woningmarkt Q3 2023

6

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Dalende rente, stijgende lonen en verbeterde betaalbaarheid: het vertrouwen in de woningmarkt komt langzaam terug. Dat wakkert ook de concurrentie op de woningmarkt weer aan, blijkt uit de meest recente cijfers van de NVM. Er werden meer woningverkopen geregistreerd en er werd vaker overboden.

In de laatste drie maanden van het jaar noteerden NVM makelaars ruim 36 duizend woningverkopen. In de totale markt werden naar schatting 52.000 woningen verkocht. Vergeleken met vorig kwartaal ligt het aantal verkopen 9,2% hoger,

Bron: NVM / Brainbay

vergeleken met een jaar eerder zelfs 11,8% hoger.

De markt wordt krapper Tegelijkertijd staan er minder huizen te koop. Eind december stonden er in Q4 van 2023 25.232 woningen te koop. Dat is 11,4% minder dan drie maanden eerder. In vergelijking met een jaar eerder waren het er zelfs 26,5 procent minder. De daling van het aanbod is het sterkst onder tussenwoningen (-45 procent). Het aantal woningen dat te koop wordt gezet is eveneens verder gedaald. Er werden in het 4e kwartaal van 2023 ruim 36.000 woningen te koop gezet. Meer dan vorig kwartaal, maar 13,6 procent minder dan vorig jaar.

Bron: NVM / Brainbay

7

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

De krapte-indicator kwam het afgelopen kwartaal uit op 2,1. De indicator geeft de verhouding aan tussen aanbod en transacties. In het derde kwartaal van 2023 stond de krapteindicator op 2,6. Om een evenwichtige woningmarkt te hebben, moeten kopers uit vijf tot tien huizen kunnen kiezen.

Bron: NVM / Brainbay

Overbieden weer normaal Als gevolg van de krapper wordende markt in combinatie met een verbeterde betaalbaarheid gaan verkopen in het vierde kwartaal sneller en neemt het aantal overbiedingen toe. De gemiddelde verkooptijd is 30 dagen, twee dagen sneller dan een kwartaal eerder. Bij meer dan de helft van de verkopen (53 procent) bood de koper meer dan de vraagprijs. Bij tussenwoningen werd zelfs bij tweederde van de verkopen overboden.

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde verkoopprijs stijgt Kopers betaalden gemiddeld € 434.000 voor een woning, ruim 3 procent meer dan een kwartaal eerder en 5,3 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. De prijzen liggen echter nog niet zo hoog als in het tweede kwartaal van 2022, toen het toppunt van de markt werd bereikt. Kopers betaalden toen gemiddeld € 450.000 voor een woning.

Bron: NVM / Brainbay Bron: NVM / Brainbay

8

1.1 Landelijke woningmarkt in cijfers

Energielabel wordt belangrijker Het aandeel verkochte woningen met een groen energielabel stijgt. Dat komt enerzijds doordat kopers meer waarde hechten aan het energielabel. Anderzijds zijn er dankzij verduurzamingsmaatregelen steeds

Bron: NVM / Brainbay

meer woningen te vinden die voorzien zijn van een groen label. Het aandeel verkochte woningen met een energielabel C of beter bedroeg in het 4e kwartaal 71%.

Ongeveer 24 procent van de woningen heeft een label A, 4 procent een label beter dan A. Woningen met een lager energielabel zijn slechter verkoopbaar.

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

9

De landelijke nieuwbouwmarkt Q4 2023

10

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord De nieuwbouwmarkt trekt aan. Vooral aan de vraagkant zijn er veel positieve ontwikkelingen te zien: er is meer interesse en het aantal verkopen loopt op. Aan de aanbodkant zijn er echter nog wel wat hobbels te nemen. Bouke Molenkamp, directeur nieuwbouw van Vivantus en Edwin Brockhoff, directeur nieuwbouw van Brockhoff Makelaars, delen hun visie op de ontwikkelingen in de Nederlandse nieuwbouwmarkt.

Begin 2023 waren de omstandigheden voor de woningmarkt verre van ideaal. Het vertrouwen van kopers daalde en het aantal verkopen liep snel terug. De dip lijkt na iets meer dan een jaar voorbij. Molenkamp:

Bouke Molenkamp

Edwin Brockhoff

Verhuur Vivantus

Brockhoff Makelaars

Directeur Nieuwbouw &

Directeur Nieuwbouw

“Halverwege 2023 zagen we de interesse in nieuwbouw weer toenemen.

Inmiddels vertaalt de interesse zich ook weer in verkopen. Het goede sentiment is terug, kopers durven weer.”

De cijfers van de NVM onderschrijven dat: in totaal zijn er circa 19.150 nieuwbouwwoningen verkocht in 2023. Iets minder dan een derde daarvan werd verkocht in het vierde kwartaal.

Vragen over deze analyse?

E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639 website: www.vivantus-nieuwbouw.nl 11

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

Redenen voor verbeterde verkoopbaarheid

ongunstige indeling op weinig interesse kunnen rekenen.

Er zijn diverse factoren van invloed op de verkoopbaarheid

Efficiënt meters ontwikkelen is dus het devies. Zijn prijs, product

van nieuwbouw. De grootste factoren zijn de iets

en locatie goed op elkaar afgestemd, dan zien we het aantal

dalende rente, de toenemende schaarste in de bestaande

transacties omhoog schieten. Bij projecten die op een goede

bouwsector en de toenemende focus op duurzaamheid.

locatie liggen is zelfs een lange tijd bouwtijd overkomelijk.”

De dalende rente en stijgende prijzen bij bestaande bouw zorgen voor meer vertrouwen in de markt. Daarnaast zijn

De verbeterde verkoopbaarheid is zichtbaar over de hele breedte

de lonen gestegen en valt de inflatie mee. Bovendien wordt

van de markt. “Als alles klopt, verkopen ook woningen in de

de afstand tussen de koopsommen bij bestaande bouw

hogere prijsklassen erg goed. In Amstelveen werd een project

en nieuwbouw kleiner, waardoor nieuwbouw vaker een aantrekkelijke optie wordt.

Anderzijds zijn de recent in verkoop gekomen projecten beter afgestemd op de veranderende nieuwbouwmarkt, bijvoorbeeld door een lagere prijsstelling of een scherpere afstemming tussen prijs en product. Molenkamp: “Toen de bomen bij wijze van spreken tot aan de hemel groeiden, verkocht vrijwel ieder concept en project goed. Dat is nu niet meer het geval; projecten moeten kloppen. Starters kiezen bijvoorbeeld bewust voor een woning met twee of drie slaapkamers, waardoor appartementen met een

12

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

ontwikkeld met grondgebonden woningen tussen de

“Andere opties, zoals het verkorten van de bouwtijd, zijn in

€ 750.000 en € 900.000. Dat blijkt nu bij de verkoop een

de praktijk vaak niet haalbaar. Wel zien we dat een garantie

groot succes”, zegt Molenkamp.

voor de start van de bouw onzekerheid bij consumenten wegneemt”.

Hoge overbruggingskosten

Ondanks het positieve sentiment onder kopers is de

Aanbod blijft achter

nieuwbouwmarkt nog niet uit het slob. Hoewel aan

Ook aan de aanbodkant zijn er nog een hoop obstakels

de vraagkant de motor weer op gang komt, zijn hoge

te overwinnen. De terugloop in aanbod is het grootste

overbruggingskosten een groot struikelblok voor

probleem. NVM makelaars zetten het afgelopen jaar 8.150

consumenten. De dubbele lasten lopen door hogere rentes

nieuwbouwwoningen te koop, 500 minder dan een jaar

en langere bouwtijden op, waardoor kopers honderden

eerder. Veelgehoorde verklaringen voor de terugloop in

euro’s per maand extra moeten ophoesten. Molenkamp:

aanbod zijn de hoge bouwkosten, trage vergunninguitgifte en

“Als de rente daalt heeft dat een positief effect op de

de stikstofproblematiek.

overbruggingskosten, maar lange bouwtijden en relatief hoge woningprijzen blijven bestaan. Ik ben daarom voorstander

Toch loopt de nieuwbouwproductie volgens Brockhoff al

van het voorstel van de NVM om met marktpartijen samen

eerder in de keten vast. “Een groot deel van het probleem ligt

te kijken hoe overbruggingskosten verlaagd kunnen worden”.

bij de politiek en bij gemeenten. De politiek laat de ene na de andere proefballon op, vaak met tegenstrijdige effecten.

Een van de mogelijke oplossingen die daarin wordt geopperd

Die plannen zorgen voor onzekerheid, wat een afwachtende

is het uitstellen van de aflossingsverplichting van de nieuwe

houding bij beleggers aanwakkert. Tegelijkertijd stellen

hypotheek totdat de woning is opgeleverd. Molenkamp:

gemeenten te hoge eisen aan projecten en rekenen ze te

13

2.1. Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

hoge grondprijzen, waardoor projecten niet rendabel zijn.

uitgekleed zijn dat het niet meer past bij de vraag vanuit de markt.

Daardoor komen veel plannen niet van de grond. Men praat

Woningen onder de € 200.000,- tot € 300.000,- zijn in de praktijk

maar en praat maar. Maar woningzoekers zijn de dupe”, zegt

studio’s van 20 tot 30 m2. Voor wie bouw je die? Startende

Brockhoff.

gezinnen worden dan opnieuw overgeslagen, en juist dat zijn de mensen die nu vaak buiten de boot vallen.”

Gemeenten stellen in het omgevingsplan bijvoorbeeld percentages aan voor specifieke woningbouwcategorieën.

Meer vrijheid op de markt

Zoals bij gemeenten in de provincie Zuid-Holland: om

Een mogelijke oplossing voor het probleem? Minder regels,

betaalbare koopwoningen te realiseren, moet ten minste

meer marktwerking, meent Brockhoff. “Projectontwikkelaars zijn

twee derde van de nieuwbouwwoningen onder de €

daadkrachtig en ook beleggers willen graag. Maar tegenover het

350.000,- kosten. Nieuwbouwplannen die niet aan die

risico van investeren moet wel een redelijk rendement staan.” In

eisen voldoen worden teruggestuurd naar de tekentafel of

de praktijk komt dat neer op het bijstellen van grondprijzen of het

moeten in andere projecten worden gecompenseerd. Op

bouwen van rendabele - en dus duurdere - woningen. “Dat zorgt

die manier moeten er meer woningen beschikbaar komen

in de praktijk wellicht voor minder woningen in het goedkopere

voor starters en jonge gezinnen. Een nobel streven, maar

segment, maar komt de doorstroom op de woningmarkt wel ten

verschillende experts uit de markt zetten hun vraagtekens

goede.”

bij de effectiviteit van dergelijke maatregelen.

Ook andere experts zien heil in het bouwen van duurdere Brockhoff: “Strenge eisen vanuit de politiek en gemeentes

woningen. Volgens hoogleraar Peter Boelhouwer zorgen de

in combinatie met een hoge grondprijs zorgen ervoor dat

huidige maatregelen er juist voor dat de markt stilvalt en kunnen

projecten niet doorgerekend kunnen worden. Bij projecten

rendabele woningen de doorstroom op gang brengen. Brockhoff

die wel doorgang vinden is het gevaar dat deze dusdanig

legt uit: “Wie verhuist naar een duurdere nieuwbouwwoning laat 14

2.1 Landelijke nieuwbouwmarkt: expert aan het woord

een goedkopere woning in het bestaande segment achter. Dat zorgt uiteindelijk voor een meer ontspannen markt waarin alle doelgroepen een verhuisbeweging kunnen maken. In die keten komt dan ook die starterswoning vrij.”

Toekomst Hoe de woningmarkt zich de komende maanden zal ontwikkelen?

Molenkamp is positief. “De behoefte aan woningen is groot en de betaalbaarheid van nieuwbouw neemt toe. Ook het tijdsaspect zit woningzoekenden in de huidige markt weer mee, omdat de prijsbodem achter ons lijkt te liggen.” Een struikelblok is de rente; als die stijgt, wordt de verkoop van nieuwbouw weer moeilijker. Die relatie is momenteel één-op-één.

Ook Brockhoff ziet potentie in de Nederlandse markt, maar er zijn volgens hem nog wat stappen te zetten. “Ik zie ontzettend veel slagkracht in de markt, maar we hebben een daadkrachtig kabinet nodig met verstand van zaken, die ambtenaren in alle lagen van bestuur weer enthousiast weet te krijgen voor de woonagenda.

Nederland is een motor waar heel veel zand in is gegooid. Het duurt even voordat dat zand is weggeblazen. Maar als dat gebeurt, kan het woningtekort zeker worden opgelost.”

15

16

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers De nieuwbouwmarkt staat er in 2023 beter voor, blijkt uit cijfesr van de NVM. Na de dip aan het begin van 2023, nam het wordt ook het sentiment beter: er is een toenemende vraag merkbaar naar duurzame woningen.

Verkoopcijfers stijgen In 2023 nam het aantal nieuwbouwverkopen stapsgewijs

Bron: NVM / Brainbay

aantal woningverkopen ieder kwartaal gestaag toe. Daarnaast

toe. In totaal werden er in het hele jaar circa 19.150 nieuwbouwwoningen verkocht. In het laatste kwartaal werden er 5.750 woningverkopen geregistreerd. Historisch gezien zijn deze cijfers nog altijd laag: tussen 2016 en 2021 lag het De verkoopcijfers zijn vooral historisch laag bij grondgebonden woningen, terwijl appartementen in vergelijkbare of zelfs hogere mate worden verkocht. Dat komt volgens de NVM door gestegen prijzen. Bij appartementen heeft nog 51 procent van de woningen een vraagprijs onder de € 400.000,-. Bij

Bron: NVM / Brainbay

jaarlijkse aantal verkopen gemiddeld rond de 30.000 woningen.

grondgebonden woningen is dat bij ongeveer een op de vier woningen het geval. Tussen 2016 en 2021 kostte ongeveer 63 procent van de grondgebonden woningen minder dan 4 ton.

17

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Meer woningen te koop gezet In het vierde kwartaal van 2023 werden er door NVM makelaars 8.150 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat zijn er 500 minder dan vorig jaar, maar meer dan in de voorgaande kwartalen. Daar is echter een verklaring voor: het aantal aanmeldingen piekt altijd in het vierde kwartaal van het jaar.

Vorig jaar werden er in totaal 27.400 nieuwbouwwoningen in de verkoop genomen door NVM makelaars.

Meer woningen in aanbod Ondanks dat het aanbod afneemt, stonden er aan het einde van 2023 meer woningen te koop. Dat komt door de beperkte

Bron: NVM / Brainbay

verkoopdynamiek. Aan het eind van het vierde kwartaal van 2023 stonden er 19.700 nieuwbouwwoningen te koop.

Bron: NVM / Brainbay

18

2.2 Landelijke nieuwbouwmarkt in cijfers

Kleiner en betaalbaarder

Het afgelopen jaar werden met name kleinere en middelgrote woningen op de markt gebracht. De aanwas van woningen kleiner dan 140 m² neemt toe, terwijl dit bij grotere woningen afneemt. Als gevolg daarvan worden woningen goedkoper; minder grote woningen betekent ook minder dure woningen. Dat is ook in de cijfers van de NVM terug te zien: van de woningen die te koop zijn gezet, kost 62 procent minder dan 5 ton. Dat was in 2022 nog bij slechts 53% van de nieuwbouwwoningen het geval.

Gemiddeld kost een nieuwbouwwoning in het vierde kwartaal van 2023 zo’n € 468.000,-. Dat is iets goedkoper dan een jaar eerder: toen kostte een nieuwbouwwoning gemiddeld € 471.500,-. De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter

Bron: NVM / Brainbay

steeg wel. Kopers betalen nu gemiddeld 4.440 euro per vierkante meter.

19

Nieuwbouwmarkt regio Utrecht Q4 2023

20

3.1 Nieuwbouwmarkt regio Utrecht: expert aan het woord Net als in andere regio’s in Nederland kreeg de nieuwbouwmarkt in de provincie Utrecht het zwaar te verduren. De afgelopen maanden lijkt het tij weer te keren: de vraag naar woningen in de regio neemt significant toe en dat leidt tot meer vertrouwen en meer verkopen. Hoe staat de nieuwbouwmarkt er in deze regio voor en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst? Daniël Tak, directeur nieuwbouw bij Beumer Makelaars, deelt zijn visie.

Forse rente, lange bouwtijden en moeilijke procedures: nieuwbouw was de afgelopen maanden een lastig verhaal. Ook de hoge prijzen maakten kopers de afgelopen maanden onzeker. Daardoor bleven verkopen, zelfs in het populaire Utrecht, uit. Inmiddels ziet Tak de markt weer veranderen. “De vraag naar woningen is op dit moment groter dan ooit.

Projecten waarbij de bouw gestart is lopen weer goed, zeker als de locatie en de prijs kloppen.” Er komt weer schot in de zaak, maar van een gezonde situatie op de woningmarkt is nog geen sprake. Tak: “Vraag en aanbod moeten matchen en op dit moment is ook het tekort groeiende.”

Daniël Tak

Directeur Nieuwbouw Beumer Makelaars

21

3.1 Nieuwbouwmarkt regio Utrecht: expert aan het woord

Nieuwbouw is nodig

ziet ook uitdagingen in de verdichting van de stad. Zo staat het

Nieuwbouw is hard nodig. Om volledig te voldoen aan

parkeerprobleem de verkoop van nieuwbouw nu met regelmaat

de woningbehoefte in de regio, moeten er tot 2040 nog

in de weg. “Utrecht weert auto’s uit de stad en heeft een

zo’n 145.000 woningen worden bijgebouwd. De provincie

anti-parkeerbeleid. Mensen die een bepaald bedrag kunnen

richt haar pijlen vooral op binnenstedelijk bouwen:

neerleggen voor een woning hebben daarbij vaak ook een baan

minstens 65% van de woningen die gebouwd worden,

bij waarvoor ze een auto nodig hebben. Maar weinig mensen zien

moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dat ziet Tak

het zitten om de auto buiten de stad te parkeren.” Een tweede

ook in de praktijk gebeuren: in en om Utrecht stad zijn

uitdaging is diversiteit; gezinnen trekken weg uit de stad en

diverse locaties aangewezen. “Er zit daar echt veel in de

het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Tak: “Zodra er

pijplijn, bijvoorbeeld Cartesius, Park Groenewoud en het

kinderen komen kiezen de meeste Nederlanders toch voor een

Archimedeskwartier”, zegt Tak. In de nieuwe stadswijk

woning met een tuin en groen in de buurt. Dat komt echt door

Merwede moeten zelfs 6.000 woningen worden gebouwd.

het gebrek aan buitenruimte: ruime, tweelaagse appartementen

Tak: “Nieuwbouw gaat in de stad vooral de hoogte in. Het

die gericht waren op gezinnen, kregen we in Utrecht moeilijk

overgrote deel dat wordt opgeleverd is appartement.” De

verkocht.”

cijfers van de NVM onderschrijven dat beeld: van het aantal nieuwbouwwoningen dat in het afgelopen jaar in gemeente

De vraag volgt het aanbod op

Utrecht werd verkocht, was ongeveer 85 procent een

Als gevolg van het beleid ziet Tak de stad verjongen. “De vraag

appartement.

volgt hier het aanbod op: het gevolg is een ‘jong’ stadscentrum en een ‘ouder’ buitengebied. Ik verwacht dat de binnenstad van

Verdichting van de stad

Utrecht over een jaar of 10 voornamelijk bestaat uit jongeren.

Meer binnenstedelijk bouwen is een goede ontwikkeling

Gezinnen trekken naar groenere plekken eromheen, bijvoorbeeld

om de druk op de woningmarkt te verlichten, maar Tak

naar Houten, Nieuwegein, Vleuten of Leidsche Rijn. We zien nu 22

3.1 Nieuwbouwmarkt regio Utrecht: expert aan het woord

al dat de gemiddelde leeftijd daar tussen de 30 en 40 jaar ligt,

zien daar te veel bezwaren, waaronder het waterpeil en de

vaak gezinnen met twee of drie kinderen.”

infrastructuur.”

Buitenstedelijk bouwen

Het is overigens niet zo dat de provincie nergens

Daarmee neemt ook de vraag in omliggende dorpen en

uitbreidingslocaties toe staat in de regio. “Er liggen nog grote

steden toe. Ook daar is bijbouwen het devies: zo moeten

plukken te wachten op ontwikkeling, maar nieuwbouw is

er in Nieuwegein tot 2030 bijvoorbeeld 5.100 woningen

nou eenmaal een langdurig traject”, zegt Tak. Enkele grote

worden bijgebouwd, in Houten zo’n 6.000 en in Bunnik

uitbreidingslocaties zijn bijvoorbeeld in Leusden Tabaksteeg-

2.179, blijkt uit de Woondeal U10. Wel binnenstedelijk, want

zuid, Odijk-west, en Amersfoort Vathorst-Bovenduist.

aan uitbreiden naar het buitengebied geeft de provincie voorlopig nog niet de voorkeur. Zo wilde de gemeente

Toekomst

Houten uitbreiden richting Odijk en Bunnik, maar de

De grootste blokkade ziet Tak in een mix van ‘negatieve’

provincie hield dat tegen. Ook in de gemeenten Bunnik,

marktomstandigheden. Tak: “Hoge rente, forse bouwtijden en

IJsselstein, de Ronde Venen en Wijk bij Duurstede mocht

langdurige ambtelijke procedures zorgen voor stroperigheid.

het groene buitengebied niet worden opgeofferd voor

Dat komt de nieuwbouwmarkt niet ten goede.” Toch is hij

woningbouw.

over de toekomst voorzichtig positief. “De gemeente Utrecht toont goede wil en ook projectontwikkelaars willen graag.

Polder Rijnenburg, een groen gebied tussen IJsselstein, De

We komen uit een moeilijk jaar, maar alle marktpartijen

Meern en Nieuwegein, werd door diverse marktpartijen

willen dat er een ommekeer komt. Ook de vraag neemt toe,

aangewezen als ideale bouwlocatie, maar daar wordt ook

waardoor projecten weer goed lopen. Ik ben dus positief over

nog niet op doorgepakt. Tak: “Ontwikkelaars zien in dat

het vervolg.”

gebied heel veel potentie, maar de gemeente en de provincie 23

Nieuwbouwmarkt regio Zwolle Q4 2023

24

4.1 Nieuwbouwmarkt regio Zwolle: expert aan het woord De regio Zwolle zit al enkele jaren in de lift. Als gevolg daarvan moeten er duizenden woningen worden bijgebouwd. Kim van Rie, nieuwbouwadviseur bij Woonfabriek Zwolle, is vanuit haar rol nauw betrokken bij de gebiedsontwikkelingen, zowel regionaal als provinciaal. Hoe heeft de regio Zwolle zich de laatste tijd ontwikkeld en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?

Van Rie: “Als we puur naar Zwolle kijken, zien we al een aantal jaren een enorme groei. De stad ligt gunstig ten opzichte van Twente, Groningen en de Randstad, waardoor veel mensen deze kant op trekken. Ook de komst van de spoorlijn richting Flevoland- Almere, heeft de populariteit verbeterd. Zo’n 20 procent van de inwoners komt uit het westen. Binnen een uur sta je in Amsterdam, maar deze omgeving biedt een heel dorps gevoel van wonen. Dat is voor veel mensen aantrekkelijk, zeker nu hybride werken de norm is.”

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio WestOverijssel met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. De komende tien jaar moeten er in het gebied daarom een kleine 26.000

Kim van Rie

Nieuwbouwadviseur Woonfabriek Zwolle

25

4.1 Nieuwbouwmarkt Zwolle: expert aan het woord

woningen bij, zo valt te lezen in de Woonagenda West-

maar inmiddels zien we een stijgende lijn. Het afgelopen jaar

Overijssel. De groei van de provincie zit voornamelijk in de

zaten we op zo’n 600 woningen. De komende jaren moet dat

grote steden, met Zwolle en Deventer aan kop. De ambitie

doorgroeien naar 1.000 tot 1.500 woningen per jaar.”

is om in Zwolle zo’n 12.700 woningen bij te bouwen. Dit is ongeveer de helft van de totale ambitie voor de regio.

Veranderend sentiment Ondanks de groeiende vraag en de vernieuwde aanpak kent

Vernieuwde aanpak

de markt nog een aantal uitdagingen. Het afgelopen jaar

De sterke groei van de regio Zwolle vroeg om een

beïnvloedde met name de hogere hypotheekrente de afzet.

andere aanpak voor nieuwbouwontwikkeling. Daarom

Kopers durfden de stap niet meer te zetten. “Zeker voor

werd zo’n vier jaar geleden de focus in Zwolle gelegd op

woningen van rond de 5 ton of meer waren kopers heel erg

gebiedsontwikkeling. “Tot een aantal jaar geleden lag de

afwachtend. Inmiddels is de ‘nieuwe werkelijkheid’ geland en

focus vooral op losse projecten op kleine ‘postzegels’. Met

verandert het sentiment weer langzaam. Mensen die eerst latent

de groei kwam het besef dat we juist naar het grotere

aan het zoeken waren, zijn nu weer echt actief”, zegt Van Rie. “Er

plaatje moeten kijken. Zo behouden we de functionaliteit

zijn wel nog een aantal langlopende projecten die de 70%-grens

en de kwaliteit van de stad”, legt Van Rie uit. De nieuwe

nog moeten halen. Met name de prijs en vooral de lengte van de

kijk leidde in eerste instantie tot minder woningbouw,

bouwtijd zijn hierin bepalend.”

maar inmiddels wordt dat tekort ingehaald. Van Rie: “Het ontwikkelen van een heel gebied kost meer tijd dan het

Bij elkaar brengen van vraag en aanbod

ontwikkelen van losse projecten. De afgelopen jaren werden

Een tweede uitdaging ziet Van Rie in de disbalans tussen vraag

er per jaar minder dan 500 woningen per jaar opgeleverd,

en aanbod. De actieve zoektocht van kopers in de huidige markt

26

4.1 Nieuwbouwmarkt Zwolle: expert aan het woord

is veelal naar een grondgebonden woning. Zo’n 80 procent

Succesvolle aanpak

van de kopers zoekt in dat segment. De andere 20 procent

Steeds meer ontwikkelaars realiseren zich echter dat het

van de kopers zoekt naar een appartement. In de huidige

aanbod moet aansluiten op de vraag vanuit de markt. Het

plannen zijn die percentages echter omgedraaid, omdat

grootste deel van de plannen zijn kleinere, goedkopere

appartementen op binnenstedelijke locaties logischer zijn.

woningen, maar er zitten ook woningen in andere segmenten

Van Rie: “Dat is het spanningsveld waarop de markt continu

in de pijplijn. Er worden bijvoorbeeld meer grondgebonden

balanceert. Grondgebonden woningen zijn relatief duur om

woningen gebouwd met een vraagprijs onder de 5 ton.

te bouwen. Daardoor durven projectontwikkelaars dat niet

Wel met een kleiner woonoppervlakte, zodat plannen

altijd aan. Tegelijkertijd zien wij in de praktijk dat er vanuit

rendabel blijven. Dat is een succesvolle aanpak, blijkt in

kopers vooral behoefte is aan grondgebonden woningen,

de praktijk. “Vlak buiten Zwolle is een project gestart met

met name voor starters en senioren. Dat signaal geven we

rug-aan-rug-woningen. Een goed alternatief voor de kleine

in adviesgesprekken ook af aan projectontwikkelaars. Veel

appartementen. Kortom: we moeten veel meer in bredere

starters die nu de markt betreden zijn al eind twintig en

concepten denken”, aldus Van Rie.

denken daardoor na over de toekomst. Een appartement met maar een slaapkamer is voor een gezin dat kinderen wil niet passend. Voor senioren geldt hetzelfde: in de stad zijn hele straten met vrijstaande woningen aan te wijzen waar mensen van 70/80-plus wonen. Zij zijn best toe aan een vervolgstap, maar zijn tegelijkertijd wel heel kritisch over waar ze terecht gaan komen.”

27

Lokale trends Zaanstad Q4 2023

28

5.1 Zaanstad: expert aan het woord Na een periode van afwachtendheid bij kopers, komt de Zaanse markt weer in beweging. Richard van Meeteren, vestigingsmanager bij Thijssen Makelaardij in Zaandam, ziet met name in de prijscategorie van tweeënhalf tot vier ton een grote vraag naar appartementen en eengezinswoningen.

waardoor je een diversiteit aan kopers ziet in meerdere segmenten. Zaandam trekt naast Zaandammers met name Amsterdammers aan die op zoek zijn naar meer woonruimte tegen lagere prijzen dan in Amsterdam. Ze kunnen hier bijvoorbeeld voor zes tot zeven ton een vrijstaande woning kopen, terwijl dat in Amsterdam slechts een appartement zou zijn.”

Nu de rente weer wat aan het dalen is, keert het goede sentiment onder kopers weer terug. Woningzoekenden

De toestroom van Amsterdammers - met name expats -

durven weer een stap te zetten en voelen iets meer ruimte

wakkert concurrentie aan. Zij zijn volgens Van Meeteren

om te overbieden, merkt Van Meeteren. “Dat is een heel

wel terughoudender met overbieden: “Naar de Zaanstreek

duidelijk verschil met een jaar geleden, toen de rente

komen is al een concessie op zich.” Ook inwoners van de

drastisch steeg en iedereen op de rem trapte. Nu zie je echt:

Zaanstreek zelf laten zich volgens hem niet snel gek maken.

het komt los.”

Hoewel volgens de NVM 64 procent van de woningen in het vierde kwartaal van 2023 boven de vraagprijs werd

Vraag vanuit Amsterdam

verkocht, lag het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs

De vraag naar woningen in Zaandam komt van mensen

rond de twee procent. “We hebben te maken met nuchtere

uit de Zaanstreek en Amsterdam. Van Meeteren: “De

kopers. Als de situatie te gek wordt, laten ze een woning aan

Zaanstreek is een soort olievlek die zich uitbreidt,

zich voorbij gaan.”

29

5.1 Zaanstad expert aan het woord

Nuchtere kopers Die nuchterheid is ook te zien bij de verkoop van woningen in de hogere prijsklassen, ziet Van Meeteren. “Woningen tussen de € 250.000,- en € 400.000,- verkopen snel, maar vanaf € 500.000,- worden kopers terughoudend. Woningen van boven de € 700.000 staan vaak wel even te koop.” En dat terwijl de markt in alle segmenten snel krapper wordt.

Het aantal woningen dat in het vierde kwartaal te koop werd aangeboden nam vergeleken met 2022 met 19 procent af.

Gemiddeld had een koper keuze uit 2,3 woningen. Dat was in het derde kwartaal van 2023 nog 2,6 en eind 2022 3,6.

Als gevolg van de krapte nemen de prijzen toe. De gemiddelde transactieprijs in Zaanstad lag in het vierde kwartaal van 2023 op € 412.000,-, wat 9,1 procent hoger is dan vorig jaar. De vraagprijs van een koopwoning nam ten opzichte van Q4 2022 met 7,6 procent toe.

30

5.1 Zaanstad expert aan het woord

Doorstroom Om de krapte op te lossen en een gezondere woningmarkt te creëren, is doorstroming nodig. Van Meeteren ziet in nieuwbouwprojecten een belangrijke motor voor de doorstroming op de woningmarkt. “Nieuwbouw heeft bijna helemaal stil gelegen, maar is in deze regio hoognodig.

Nieuwbouw zorgt voor doorstroom en het effect ervan op de bestaande markt moeten we niet onderschatten.”

Voor de toekomst verwacht Van Meeteren dat de markt zal blijven groeien, maar vooralsnog zonder de extreme overbiedingen van 2022. Die gekte was voornamelijk te danken aan de rente. Er komt bovendien veel nieuwbouw vrij: “Er komen binnen nu en twee jaar een paar honderd woningen vrij. Dat betekent dat er ook op de bestaande bouwmarkt meer doorstroom komt.”

Richard van Meeteren Vestigingsmanager

Thijssen Makelaardij Zaandam

31

32

5.2 Zaanstad in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Zaanstad 352 woningen verkocht, 4 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis steeg het aantal transacties met 3 procent. Appartementen en tussenwoningen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Zaanstad werden er het afgelopen kwartaal 372 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn 18 woningen meer dan in het derde kwartaal van 2023. In het vierde kwartaal van 2022 werden er 458 woningen te koop gezet, op jaarbasis dus een daling van 19 procent. Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat appartementen en tussenwoningen het meest worden aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

33

5.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Gemiddelde vraagprijs

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Zaanstad was

Gemiddeld betaalden kopers in Zaanstad in Q4 2023

€ 467.000,-. Dat is een stijging van 7,6 procent op jaarbasis.

€ 412.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 9,1 procent

De vraagprijs per vierkante meter steeg met 5,1 procent ten

op jaarbasis. In vergelijking met Q3 2023 is het verschil slechts

opzichte van Q4 2022, naar €4.160. Op kwartaalbasis steeg

1,8 procent. De transactieprijs per m² toonde een stijging van

de prijs per m² met 2,6 procent.

2,1 procent op jaarbasis en een stijging van 0,7 procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld €4.068.

34

5.2 Zaanstad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Zaanstad blijft krap. Vorig kwartaal

Dat de markt nog steeds krap is, blijkt ook uit het

hadden kopers keuze uit ongeveer 2,3 woningen. Bij

percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht.

tussenwoningen heeft een koper keuze uit 1,7 woningen, bij

64 procent van de woningen in Zaanstad wordt boven de

appartementen uit 2,1. Een krapte-indicator van 5 of minder

vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen is dat 70 procent.

duidt op een krappe markt.

Tussen de vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 2 procent.

35

Lokale trends Utrecht Q4 2023

36

6.1 Utrecht: expert aan het woord Extreem weinig aanbod en een steeds groter wordende vraag: dat is kort samengevat de situatie op de woningmarkt in Utrecht. Volgens Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer Makelaars in Utrecht, is de markt zelden zo krap geweest als nu.

gemiddeld. Nu de marktomstandigheden verbeterd zijn en kopers door inflatiecorrectie meer te besteden hebben, zit de markt weer in de lift. Er komen met regelmaat weer 30 tot 40 kopers op een woning af. Woningen tussen de € 400.000,- en € 700.000,- zijn over het algemeen binnen een week verkocht, vaak voor meer dan de vraagprijs.”

De grootste factor die de druk op de Utrechtse woningmarkt opvoert is het gebrek aan aanbod. Aan het eind van het

Het beeld dat Embrechts schetst is ook in de cijfers van de

vierde kwartaal stonden er 313 woningen te koop, 56

NVM terug te zien. Bij bijna 80 procent van de verkopen

procent minder woningen dan vorig jaar. Ten opzichte van

wordt weer overboden, met een gemiddeld vraag-

het derde kwartaal nam het aanbod met 32 procent af. Bij

verkoopprijsverschil van ruim 7 procent. De krapte-indicator

tussenwoningen - een populair en schaars woningtype -

staat op 0,9, wat betekent dat kopers op de Utrechtse markt

nam het aanbod zelfs met 69 procent af ten opzichte van

keuze hebben uit minder dan één woning. Embrechts: “Ik

Q4 2022.

heb de markt nog nooit zo krap gezien.”

Tegelijkertijd loopt de vraag op, ziet Embrechts. “Utrecht is

Als gevolg daarvan zijn kopers ook minder kritisch dan

een populaire regio in het midden van het land. De vraag

voorheen. Waar het energielabel vorige kwartalen een

naar woningen in de stad is daardoor altijd hoger dan

grote rol speelde, is de duurzaamheidseis bij veel kopers

37

6.1 Utrecht: expert aan het woord

wat meer op de achtergrond gezakt. “Energiezuinige woningen zijn nog steeds populair, maar ook oudere woningen met enkele beglazing verkopen we makkelijk”, zegt Embrechts.

Startersappartementen van circa € 200.000,- tot € 300.000,lopen wat moeizamer. “Voorheen werden deze woningen veelal gekocht door beleggers, maar door de veranderende regelgeving is dat niet meer toegestaan. Alleenstaande starters kunnen een woning vaak niet financieren. Dat is in de meeste gevallen alleen nog met financiële hulp van ouders haalbaar.”

Aanbod dat minder loopt Om de druk op de woningmarkt te verlichten, is er meer aanbod nodig, maar het afgelopen kwartaal werden er meer woningen verkocht dan er te koop werden gezet. In totaal kwamen er 935 woningen bij, tegenover ruim 1000 transacties.

Die tendens zorgt er in de meeste gevallen voor dat de markt verder vastloopt. Is er geen aanbod om naartoe te verhuizen, dan wordt er ook minder te koop gezet. Daarom richt

38

6.1 Utrecht expert aan het woord

Embrechts zijn pijlen op de nieuwbouwmarkt. “Alleen met nieuw aanbod komt de doorstroming weer op gang. De hoge overbruggingsrente hakt er bij veel kopers nog wel in, maar door de grote vraag en stijgende prijzen durven meer mensen het aan om voor nieuwbouw te kiezen. Dat betekent dat er ook weer bestaand aanbod beschikbaar komt.”

Toekomst Of de prijzen blijven stijgen? Ambrechts denkt van wel. “In de coronajaren zagen we regelmatig overbiedingen van 25 procent of meer. Ik dacht toen dat dat nooit meer zou gebeuren, maar onlangs verkochten we een woning met een vraagprijs van net onder de vier ton, die werd voor meer dan vijf ton verkocht. Dat is nu nog een uitzondering, maar het gebeurt wel weer. Zolang de vraag groter blijft dan het aanbod is de top pas bereikt als mensen het niet meer kunnen betalen.”

Arjan Embrechts

Directeur en RM RT makelaar Beumer Makelaars, Utrecht

39

40

4.2 Utrecht in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Utrecht 1.010 woningen verkocht, 12 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis steeg het aantal transacties met 13 procent. Appartementen werden het meest verkocht, met 547 transacties​​. Ook tussenwoningen werden relatief vaak verkocht.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Utrecht werden er het afgelopen kwartaal 935 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn er 191 minder dan in het vierde kwartaal van 2022, een daling van 17 procent. De grootste daling in aanbod is zichtbaar bij tussenwoningen. In dat segment daalde het aanbod op jaarbasis met 36 procent. Het aantal appartementen bleef nagenoeg gelijk (+3%).

Bron: NVM / Brainbay

41

6.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Verkopers vroegen in het afgelopen kwartaal gemiddeld

De gemiddelde transactieprijs in Utrecht lag in het vierde

meer voor een koopwoning dan vorig jaar. De gemiddelde

kwartaal van 2023 op €498.000. Dat is een stijging van 7,8

vraagprijs van € 584.000 is 8,5 procent meer dan vorig jaar

procent op jaarbasis en een stijging van 7,7 procent ten opzichte

en 3 procent meer dan vorig kwartaal. De vraagprijs per m²

van een kwartaal eerder. Kijken we naar vierkantemeterprijzen,

was € 5.320, een stijging van 5,9 procent t.o.v. Q4 2022. Op

dan stegen de prijzen per m² met 9,5 procent. Op kwartaalbasis

kwartaalbasis steeg de prijs per m² met 1,9 procent​​.

stegen de prijzen met 2,6 procent. Per vierkante meter betaalden kopers gemiddeld € 5.521,-​​.

42

6.2 Utrecht in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Utrecht is extreem krap. Vorig jaar stond

78 procent van de woningen in Utrecht wordt boven

deze nog op 2,4, een jaar later - in het vierde kwartaal van

de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en de

2023 - was dit 0,9. Gemiddeld duurt het 22 dagen voordat

transactieprijs zit gemiddeld 7,1 procent.

een woning is verkocht.

43

Lokale trends Lelystad Q4 2023

44

7.1 Lelystad: expert aan het woord Als relatief goedkope stad valt Lelystad steeds vaker binnen het zoekgebied van woningzoekenden, merkt Jeroen Kruizinga, KRMT Makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaardij Almere. Het afgelopen kwartaal zag hij de interesse in de stad opnieuw toenemen, met bezichtigingsblokken en overbiedingen tot gevolg.

Bieden op basis van inschrijving

De cijfers van de NVM laten een vergelijkbaar beeld zien: 69 procent van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen was dat aantal nog hoger. 86 procent daarvan werd boven de vraagprijs verkocht. De verkoopstrategie wordt daarop aangepast, merkt Kruizinga. “De meeste woningen worden hier verkocht op basis van inschrijving. Kopers gaan

Het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld

ervan uit dat overbieden nodig is. Bij de meeste woningen die te

€ 368.000,-, een stijging van 5,3 procent op jaarbasis.

koop worden gezet, wordt daarom met een vanafprijs gewerkt”,

Vergeleken met een kwartaal eerder daalden de prijzen met

zegt Kruizinga. Daar zit wel een grens aan: bij woningen

4,5 procent, maar van dalende prijzen is volgens Kruizinga

vanaf zes ton zijn er minder kapers op de kust. “Voor grote

in de praktijk niets te merken. Kruizinga: “Vlak voor kerst

tweekappers of vrijstaande woningen hanteren we gewone

verkochten we een eengezinswoning waarin ontzettend veel

vraagprijzen.”

interesse was. De woning had een vraagprijs van € 325.000,-, maar werd uiteindelijk verkocht voor € 355.000,-. Tien procent

Lelystad en Almere

overbieden is op dit moment nog uitzonderlijk, maar kopers zijn

De populariteit van Lelystad wordt gedreven door een aantal

wel weer gewend aan concurrentie op de markt. Met name bij

factoren. Ten eerste neemt de vraag vanuit Almere toe. De

gezinswoningen is dat eerder regel dan uitzondering.”

gemiddelde verkoopprijs van een woning in Lelystad ligt een

45

7.1 Lelystad: expert aan het woord

kleine € 50.000 onder de gemiddelde prijs in Almere. Wie een betaalbare gezinswoning in de MRA-regio zoekt, komt daarom al snel in Lelystad uit. “Zeker nu de NHG-grens is verhoogd, zien we dat kopers naar Lelystad komen. In Almere koop je tot aan de NHG-grens geen eengezinswoning, maar in Lelystad nog wel”, legt Kruizinga uit. Een tweede factor is de toename van expats in de stad: vanwege de relatief gunstige ligging is Lelystad voor expats die in Amsterdam of Haarlem werken nog goed te bereizen. “Met name de woningen rond het station zijn populair onder expats.”

Als gevolg van de populariteit wordt het prijsverschil tussen Almere en Lelystad wel steeds kleiner, merkt Kruizinga.

“Lelystad is eigenlijk een kopie van Almere. Ontwikkelingen, verschuivingen, cijfers: wat we in Almere zagen gebeuren, gebeurt nu ook in Lelystad.”

Tot slot heeft het teruglopende aanbod een stuwend effect op de vraagprijs: het afgelopen kwartaal werden er 120 woningen

46

7.1 Lelystad expert aan het woord

te koop gezet, 31 procent minder dan in het vierde kwartaal van 2022. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 was de daling 7 procent. Als gevolg daarvan werd de markt krapper. Kopers hadden volgens de NVM keuze uit gemiddeld 1,7 woningen, terwijl dat een jaar geleden nog 2,6 woningen was.

Toekomstperspectief

Ondanks de toenemende krapte is Kruizinga positief.

“Lelystad is geen hele spannende stad en biedt daarom kansen voor mensen die een betaalbare gezinswoning zoeken. Zolang de prijzen relatief laag blijven en er expats in ons land zijn, zal die trend nog doorzetten. Wat het spannend kan maken in Lelystad? Het vliegveld. Ik zie het voorlopig nog niet gebeuren, maar gaat Lelystad Airport open, dan is het hek van de dam.”

Jeroen Kruizinga KR MT makelaar

Hoekstra & Van Eck Makelaars

47

48

7.2 Lelystad in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Lelystad 120 woningen verkocht, 8 procent minder dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis daalde het aantal transacties met 17 procent. Tussenwoningen werden in Lelystad het meest verkocht.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Lelystad werden er het afgelopen kwartaal 120 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat is 31 procent minder dan in het vierde kwartaal van 2022. In het derde kwartaal van 2023 werden er 129 woningen te koop gezet. Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat appartementen het minst worden aangeboden. Meer dan de helft van het aanbod bestaat uit hoek- en tussenwoningen.

Bron: NVM / Brainbay

49

7.2 Lelystad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Verkopers vroegen in het afgelopen kwartaal gemiddeld

De gemiddelde transactieprijs in Lelystad lag in het vierde

iets meer voor een koopwoning. De gemiddelde vraagprijs

kwartaal van 2023 op € 368.000,-. Dat is een stijging van

van €581.000 is 3,1 procent meer dan vorig jaar en 2,6

5,3 procent op jaarbasis en een daling van 4,5 procent ten

procent meer dan vorig kwartaal. Kijken we naar de

opzichte van een kwartaal eerder. Op jaarbasis stegen de

vierkantemeterprijs, dan is er een iets ander beeld te zien.

vierkantemeterprijzen per m² met 6 procent. Op kwartaalbasis

De vraagprijs per m² was € 3.377,-, een stijging van 4,5

daalden de prijzen met 1,3 procent. Per vierkante meter

procent t.o.v. Q4 2022. Op kwartaalbasis daalde de prijs per

betaalden kopers gemiddeld € 3.105,-.

m² met 2 procent.

50

7.2 Lelystad in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Lelystad blijft krap. Vorig jaar hadden

Bijna 70 procent (69%) van de woningen in Lelystad wordt

kopers keuze uit ongeveer 2,6 woningen, in het vierde

boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en

kwartaal van 2023 was dit 1,7. Een krapte-indicator van 5 of

de transactieprijs zit gemiddeld 4,4 procent. Het aantal

minder duidt op een krappe markt.

woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht loopt wel langzaam op. Vorig kwartaal werd er bij 55 procent overboden.

51

Lokale trends Leiden Q4 2023

52

8.1 Leiden: expert aan het woord Weinig aanbod, veel bezichtigingen en hogere verkoopprijzen: de krapte op de woningmarkt in Leiden nam het afgelopen kwartaal verder toe. Desondanks blijft de stad onverminderd populair bij potentiële kopers, merkt Mark van den Broek, RM RT makelaar en kantoormanager bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Leiden.

niet, dan maak je weinig kans.” Startersappartementen gaan daardoor weer als zoete broodjes over de toonbank, maar ook bij woningen van rond de 5 ton wordt weer overboden. “Laatst hadden we zelfs iemand die 80.000 euro boven de vraagprijs bood.”

Expats

In het lagere segment zijn vooral Leidenaren actief op de In het vierde kwartaal van 2023 werden 197 woningen verkocht

markt, maar de druk op de markt in de hogere prijscategorieën

in Leiden: 26 procent meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd

komt met name door expats. Die trend is vergelijkbaar met

nam het aanbod af. Aan het eind van het vierde kwartaal

andere universiteitssteden als Amsterdam, Utrecht, Eindhoven

stonden er 114 woningen te koop, maar liefst 25 procent

en Groningen. “Expats hebben vaak veel eigen vermogen en

minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Ten opzichte

brengen daarnaast ook nog financiële middelen mee uit hun

van het derde kwartaal van 2023 daalde het aanbod met 18

dienstverband. We zien hen voornamelijk kopen rondom het

procent. De toenemende druk op de woningmarkt is ook in

Bio Science Park en het centrum van Leiden. Daarbij focussen

de praktijk goed merkbaar. Van den Broek: “Er zijn enorm

ze zich vaak op hoek- of tussenwoningen tussen de vier

veel bezichtigingen ten opzichte van een jaar geleden. Het is

en vijf en halve ton, een segment dat ook erg geliefd is bij

nu bijvoorbeeld niet meer vreemd als er 30 geïnteresseerden

doorstromers. Alleen appartementen boven de zes ton worden

zijn voor een woning. Ook overbieden is weer de norm: tien

wat moeilijker verkocht.”

procent boven de vraagprijs bieden is gangbaar. Doe je dat

53

8.1 Leiden: expert aan het woord

De toenemende krapte is ook in de cijfers van de NVM te zien. Een koper had het afgelopen kwartaal keuze uit 1,7 woningen. Bij tussenwoningen en appartementen was de krapte nog groter: bij die woningtypes kon een koper uit slechts 1,5 woningen kiezen. Daarnaast worden woningen sneller verkocht. In het afgelopen kwartaal stond een woning in Leiden gemiddeld 31 dagen te koop. In 2022 was dit in het vierde kwartaal nog 35 dagen.

Duurzaamheid blijft belangrijk Hoewel de markt steeds meer gelijkenissen toont met de situatie van 2022, zijn er ook een aantal verschillen merkbaar.

Kopers zijn kritischer. Kluswoningen worden bijvoorbeeld nog regelmatig overgeslagen. Ook duurzaamheid blijft in Leiden een belangrijk onderwerp van gesprek bij de aankoop van een woning. “De energiecrisis van eind vorig jaar heeft kopers heel bewust gemaakt van het energielabel. Mensen willen graag lage energiekosten. Daarnaast is de rentekorting bij een energielabel

54

8.1 Leiden: expert aan het woord

A of B natuurlijk ook aantrekkelijk.” Hoewel duurzaamheid een populair onderwerp is bij de aankoop van een huis, waarschuwt Van den Broek kopers om zich er niet op blind te staren. Lang niet alle woningen beschikken over een goed label. “Als je iets wil kopen kun je je in deze markt eigenlijk niet permitteren om niet duurzame woningen uit te sluiten. Dan kan de zoektocht weleens heel lang gaan duren.

Zeker omdat in Leiden veel erfgoed is dat gebonden is aan restricties.”

Die boodschap zal ook de komende maanden blijven gelden. Kijkend naar de toekomst verwacht Van den Broek dat de krapte niet snel zal afnemen. Sterker nog: met de toenemende vraag wordt het aankopen van een woning alleen maar moeilijker. “Dat nieuwbouw nagenoeg stil ligt zorgt de komende jaren voor toenemende krapte. De schaarste is door de hele stad te zien. Zelfs kluspanden zullen weer gaan verkopen, verwacht ik.”

Mark van den Broek

Kantoormanager & RM RT Makelaar Hoekstra & Van Eck Makelaars

55

56

8.2 Leiden in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Leiden 197 woningen verkocht, 18 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis steeg het aantal transacties met 26 procent. Appartementen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst. Meer dan de helft van het aantal verkochte woningen zijn tussenwoningen en appartementen​​.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Leiden werden er het afgelopen kwartaal 185 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Op jaarbasis is dat een daling van 5 procent. Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat appartementen het meest worden aangeboden. Meer dan de helft van het aanbod dat te koop werd gezet bestaat uit tussen- en hoekwoningen en appartementen​​.

Bron: NVM / Brainbay

57

8.2 Leiden in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Gemiddeld vroegen verkopers het afgelopen kwartaal €

De gemiddelde transactieprijs in Leiden lag in het vierde

628.000 voor hun woning. Dat is een stijging van 17,8

kwartaal van 2023 op €458.000. Dat is een stijging van 1,8

procent op jaarbasis. Vergeleken met een kwartaal eerder

procent op jaarbasis en een stijging van 2,7 procent ten opzichte

is het verschil 15,9 procent. Kijken we naar vraagprijzen

van een kwartaal eerder​​. De transactieprijs per m² toonde een

per vierkante meter, dan zijn de verschillen kleiner. De

stijging van 3,8 procent op jaarbasis en een stijging van 7,1

vraagprijs per vierkante meter kwam het afgelopen kwartaal

procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante

uit op €4.763, een toename van 2,3 procent ten opzichte

meter betaalden kopers gemiddeld €4.845​​.

van Q4 2022. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m² met 0,9 procent​​.

58

8.2 Leiden in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Leiden blijft krap. Vorig kwartaal

60 procent van de woningen in Leiden wordt boven de

hadden kopers keuze uit ongeveer 1,7 woningen. Bij

vraagprijs verkocht, en het prijsverschil tussen de vraag-

tussenwoningen en appartementen staat de krapte indicator

en verkoopprijs neemt toe. Tussen de vraagprijs en de

op 1,5. Een krapte-indicator van 5 of minder duidt op een

transactieprijs zit gemiddeld 2,1 procent, in het derde

krappe markt​​.

kwartaal van 2023 was dit 0,6 procent.

59

Lokale trends Nijmegen Q4 2023

60

9.1 Nijmegen: expert aan het woord Afnemend aanbod, stijgende transactieprijzen en een toenemend aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht. In Nijmegen is een trend van ‘stevig overbieden’ ingezet, constateert Maurice Van Oirschot, kantoorleider bij Hendriks Makelaardij in Nijmegen.

door het afnemende aanbod. Aan het eind van het kwartaal stonden er 32 procent minder woningen te koop dan een jaar eerder. Ten opzichte van het derde kwartaal nam het aanbod met 12 procent af.

Aankoop

Van Oirschot: “In de laatste tien transacties van vorig jaar

Als gevolg van de toenemende drukte zijn woningzoekenden

zagen we een duidelijke toename van overbiedingen. Dat

serieuzer en beter voorbereid. Daardoor nemen steeds meer

gaat in sommige gevallen alweer om serieuze bedragen. We

woningzoekenden een aankoopmakelaar in de arm. “Zo’n 25

hebben onlangs bijvoorbeeld twee woningen verkocht voor

tot 30 procent van ons werk bestaat nu uit aankoop. Dat is

respectievelijk €565.000 en €581.000, terwijl de vraagprijs

echt voor het eerst, want voorheen kregen we die vraag niet.

op €500.000 lag.”

Maar zonder aankoopmakelaar is het tegenwoordig haast onmogelijk om ertussen te komen op de woningmarkt”, zegt

De toename in overbiedingen werd ook door de NVM

Van Oirschot.

geregistreerd. In het vierde kwartaal van 2023 werd 58 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Bij

Dat leidt soms alweer tot teleurstelling: niet alle wensen

tussenwoningen was dat zelfs 70 procent. Overbiedingen

zijn haalbaar. “Woningzoekenden zullen hun wensen soms

worden gestimuleerd door een toenemende vraag, maar ook

echt weer moeten bijstellen. Het voordeel is wel dat er

61

9.1 Nijmegen: expert aan het woord

in Nijmegen nog veel mogelijkheden zijn om uit te wijken naar opkomende wijken. Nijmegen-West was heel vroeger geen populaire wijk maar zie hoe hip het Waterkwartier nu is.

Ditzelfde zien we nu ook voor de Biezen. Over 4 à 5 jaar is de Biezen helemaal hip. Ik adviseer kopers regelmatig om daar nu te kopen, want over een paar jaar lukt dat met hetzelfde budget denk ik niet meer.”

Relatief hoge prijzen

In het vierde kwartaal van 2023 lag de transactieprijs van een woning gemiddeld op €408.000. Dat is 2,7 procent meer dan een jaar geleden en 6,5 procent meer dan een kwartaal geleden.

“We hebben best stevige prijzen in Nijmegen”, constateert Van Oirschot. Dat heeft volgens hem vooral te maken met het type koper: veel hoogopgeleid en met een behoorlijk budget. Nijmegen is daarnaast een dynamische stad met veel beweging en verschillende doelgroepen, waardoor in ieder segment vraag is. “We zien bijvoorbeeld veel starters, maar ook ouders die voor studenten een huis kopen en mensen die hier

62

9.1 Nijmegen: expert aan het woord

hebben gestudeerd, daarna naar de Randstad zijn verhuisd en nu weer terugkeren. Die mensen brengen vaak een flinke overwaarde mee en kopen juist huizen in het hogere segment”, zegt van Oirschot.

Toekomst

Van Oirschot verwacht dat de woningmarkt langzaam teruggaat naar de situatie van 2022. “Als er geen onverwachte dingen gebeuren, denk ik dat de woningmarkt enorm verslechtert en dat de schaarste toeneemt. Migratie, stikstof… het zijn problemen die we momenteel niet onder controle hebben en die het moeilijker maken om een woning te bemachtigen. In de financiële crisis van 2009 riepen we allemaal dat de situatie van 2008 nooit meer terug zou komen. Ook de rente zou volgens voorspellingen nooit onder de 4 procent komen. Nou, zie wat er de afgelopen jaren is gebeurd. Alles kan dus.”

Maurice van Oirschot

kantoormanager & RM RT Makelaar Hendriks Makelaardij Nijmegen

63

64

9.2 Nijmegen in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Nijmegen 419 woningen verkocht, 21 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis steeg het aantal transacties met 10 procent. Appartementen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Nijmegen werden er het afgelopen kwartaal 415 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn er 8 procent minder dan in het vierde kwartaal van 2022. In het derde kwartaal van 2023 werden er 357 woningen te koop gezet. Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat vrijstaande woningen het minst worden aangeboden. Bijna de helft van het aanbod bestaat uit appartementen.

Bron: NVM / Brainbay

65

9.2 Nijmegen in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

Verkopers vroegen in het afgelopen kwartaal gemiddeld iets

De gemiddelde transactieprijs in Nijmegen lag in het vierde

minder voor een koopwoning. De gemiddelde vraagprijs

kwartaal van 2023 op €408.000. Dat is een stijging van 2,7

van € 414.000 is 4,9 procent minder dan vorig jaar en

procent op jaarbasis en een stijging van 6,5 procent ten opzichte

6,5 procent minder dan vorig kwartaal. Kijken we naar de

van een kwartaal eerder. Kijken we naar vierkantemeterprijzen,

vierkantemeterprijs, dan is er een iets ander beeld te zien.

dan zien we een iets genuanceerder beeld. Op jaarbasis stegen

De vraagprijs per m² was € 4.229, een stijging van 7,5

de prijzen per m² met 1,7 procent. Op kwartaalbasis stegen de

procent t.o.v. Q4 2022. Op kwartaalbasis steeg de prijs per

prijzen met 4,7 procent. Per vierkante meter betaalden kopers

m² met 5,4 procent.

gemiddeld € 4.051.

66

9.2 Nijmegen in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Nijmegen blijft krap. Vorig jaar hadden

Bijna 58 procent van de woningen in Nijmegen wordt

kopers keuze uit ongeveer 2,7 woningen, in het vierde

boven de vraagprijs verkocht. Tussen de vraagprijs en

kwartaal van 2023 was dit 1,7.

de transactieprijs zit gemiddeld 1,6 procent. Het aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht loopt wel langzaam op. Vorig kwartaal werd er bij 50 procent overboden​​.

67

Lokale trends Apeldoorn Q4 2023

68

10.1 Apeldoorn: expert aan het woord Sinds september trekt de markt in Apeldoorn weer aan. De interesse neemt toe en woningen worden makkelijker verkocht. In het starterssegment keert zelfs de gekte weer wat terug, ziet Marloes BakkerLeemkuil, RM RT Makelaar en kantoormanager bij Hendriks Makelaardij in Apeldoorn.

de NVM: gemiddeld wordt bij 43 procent van de woningen meer betaald dan de vraagprijs, maar bij tussenwoningen is dat in iets minder dan 60 procent van de verkopen het geval. Tussenwoningen worden daarnaast een stuk sneller verkocht. Gemiddeld duurt het in Apeldoorn 33 dagen voordat een woning verkocht is, maar bij tussenwoningen is dat gemiddeld 22 dagen.

Bezichtigingsblokken, kortere verkooptijden en overbiedingen: op de startersmarkt in Apeldoorn is

Aanloop vanuit het westen

de concurrentiestrijd weer losgebroken. Hoewel de

Hoewel de grootste vraag in het lagere segment zit, trekt

situatie op de markt nog niet vergelijkbaar is als in 2022,

ook de markt in de hogere prijsklassen aan. In dat segment

grijpen meer en meer starters achter het net. “Bij veel

neemt de vraag vanuit de Randstad toe, constateert Bakker-

woningen in het lagere segment wordt alweer gewerkt

Leemkuil. “Dat komt omdat de prijs in vergelijking met

met biedingsformulieren. We zien dat eenverdieners er

Amsterdam en omstreken vrij laag ligt. Kopers nemen hun

nauwelijks nog tussenkomen, maar ook tweeverdieners

opgebouwde overwaarde uit het westen mee en kopen

merken dat het moeilijk wordt.”

hier meer huis voor hetzelfde geld.” Een woning kost in Apeldoorn gemiddeld € 423.000,-, ruim onder het landelijke

Als gevolg daarvan wordt er steeds vaker overboden, met

gemiddelde van € 555.000,-.

name bij tussenwoningen. Dat blijkt ook uit de cijfers van

69

10.1 Apeldoorn: expert aan het woord

Naast de betaalbaarheid trekt ook de omgeving veel stedelingen aan die op zoek zijn naar wat meer ruimte of groen.

“We zijn een relatief grote stad, maar het ligt vrij landelijk.

Apeldoorn ligt tegen de Veluwe aan, midden in de bossen. Met de trein ben je wel binnen een uur in Amsterdam. Dat maakt het een aantrekkelijke plaats om te wonen.”

Duurzaamheid

Duurzaamheid is in Apeldoorn nog een veelbesproken thema.

In alle prijsklassen kiest men liever voor een energiezuinige woning, ziet Bakker-Leemkuil. “Dat is vanwege de energiekosten, maar nu ook vanwege de extra leencapaciteit.”

Door zijn historie heeft de stad een groot aanbod van woningen uit bouwjaren waarbij isolatie nog niet centraal stond. Hierdoor biedt de markt potentiële kopers meer woningen met een minder gunstig energielabel in verhouding tot andere regio’s.

Door kopers middels een energierapport te informeren over de verduurzamingsmogelijkheden, worden een hoop onzekerheden weggenomen. Bakker-Leemkuil: “Dan durven kopers de stap vaak wel te zetten. Zeker bij Jaren ’30 woningen, die zijn nog

70

10.1 Apeldoorn: expert aan het woord

steeds populair. Juist omdat die woningen zo sfeervol zijn stappen kopers er overheen.”

Krappere markt

Ook de toenemende vraag trekt kopers makkelijker over de streep. Door de toenemende vraag in combinatie met een terugloop in aanbod wordt de markt in Apeldoorn snel krapper. Gemiddeld hebben kopers de keuze uit 2,4 woningen, blijkt uit de krapte-indicator van de NVM. In het relatief betaalbare segment is er nog minder keuze. Bij appartementen is er keuze uit gemiddeld 2,3 woningen. Bij tussenwoningen is dat zelfs 0,6.

Daarnaast stonden er aan het eind van het vierde kwartaal van 2023 slechts 330 woningen te koop, 32 procent minder dan in hetzelfde kwartaal in 2022. Vergeleken met het derde kwartaal van 2023 liep het aanbod met 5 procent terug.

Volgens Bakker-Leemkuil is de kans groot dat de markt nog verder oververhit raakt: “Apeldoorn volgt de landelijke

Marloes Bakker-Leemkuil

Kantoormanager & RM RT Makelaar Hendriks Makelaardij Apeldoorn

trend. Als de rente zakt, wordt de krapte nog groter.”

71

72

10.2 Apeldoorn in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Apeldoorn 417 woningen verkocht, 4 procent minder dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis daalde het aantal transacties met 1 procent. Appartementen werden het meest verkocht, 2-onder-1-kapwoningen het minst.

Meer dan de helft van het aantal verkochte woningen zijn tussenwoningen en appartementen.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Apeldoorn werden er het afgelopen kwartaal 426 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn 2 woningen minder dan in het derde kwartaal van 2023.

In het vierde kwartaal van 2022 werden er 531 woningen te koop gezet, op jaarbasis een daling van 20 procent.

Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat vrijstaande woningen, samen met appartementen, het meest worden aangeboden. Over het algemeen worden vrijstaande woningen juist het minst aangeboden.

Bron: NVM / Brainbay

73

10.2 Apeldoorn in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs van een woning in Apeldoorn

De gemiddelde transactieprijs in Apeldoorn lag in het vierde

is € 531.000, een stijging van 7,4 procent op jaarbasis.

kwartaal van 2023 op €423.000,-. Dat is een stijging van 7,1

In vergelijking met het derde kwartaal van 2023 is de

procent op jaarbasis en een stijging van 3,1 procent ten opzichte

vraagprijs nagenoeg hetzelfde. De vraagprijs per vierkante

van een kwartaal eerder. De transactieprijs per m² toonde een

meter vertoonde een stijging naar €4.026, een toename van

stijging van 3,6 procent op jaarbasis en een stijging van 3,7

4,2 procent ten opzichte van Q4 2022. Op kwartaalbasis

procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante

steeg de prijs per m² met 2,3 procent.

meter betaalden kopers gemiddeld €3.612.

74

10.2 Apeldoorn in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapte-indicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Apeldoorn blijft krap. Vorig kwartaal

43 procent van de woningen in Apeldoorn wordt boven de

hadden kopers keuze uit ongeveer 2,4 woningen. Bij

vraagprijs verkocht, maar het prijsverschil is klein. Tussen de

tussenwoningen was dat 0,6. Een krapte-indicator van 5 of

vraagprijs en de transactieprijs zit gemiddeld 0,1 procent,

minder duidt op een krappe markt.

wat laat zien dat er ook veel woningen onder de vraagprijs worden verkocht.

75

Lokale trends Zwolle Q4 2023

76

11.1 Zwolle: expert aan het woord De woningmarkt in Zwolle kenmerkt zich door zijn wispelturigheid. De markt trekt aan, maar de druk is minder groot dan in veel andere steden. Wel is er duidelijk meer enthousiasme onder kopers en worden woningen makkelijker verkocht, constateert René Scholte, kantoormanager en makelaar/register taxateur van Woonaccent Makelaars van Dorsten.

kwartaal van 2023 nog 2,4 was. Bij tussenwoningen staat de krapte-indicator zelfs op 1,5. Het aanbod in dat segment nam op jaarbasis met 34 procent af. Ter vergelijking: in totaal nam het aanbod met 11 procent af.

De krapte leidt automatisch ook tot meer overbiedingen: volgens de NVM werd 57 procent van de appartementen in Zwolle in het vierde kwartaal van 2023 boven de vraagprijs

Dalende rente en meer vraag naar woningen zorgen ervoor

verkocht. Ook een groot deel van de tussenwoningen

dat bijna alle woningen weer verkopen. Zeker in het lagere

en hoekwoningen werd boven de vraagprijs verkocht,

segment zijn woningen weer zo verkocht. “Appartementen

respectievelijk 73 en 70 procent. In de praktijk ziet Scholte

en rijwoningen tot € 400.000 gaan heel hard. Daarvoor is

dat wat minder vaak, maar daar is een verklaring voor:

ook een heel grote doelgroep, want onder de drie ton heb je

“Makelaars hanteren verschillende prijsstrategieën. Sommige

in Zwolle niet veel keuze meer”, zegt Scholte.

makelaars zetten laag in om overbieden te stimuleren, terwijl anderen juist voor een realistischere prijsstelling kiezen.”

Dat de krapte toeneemt is ook in de cijfers van de NVM terug te zien. Zwolle kende een krapte-indicator van 1,9

Ondanks de toegenomen vraag is het gedrag van kopers

in het vierde kwartaal van 2023, terwijl dat in het derde

nog niet altijd goed te voorspellen, merkt Scholte. “Zwolle

77

11.1 Zwolle: expert aan het woord

wijkt iets af van de Randstad. Mensen zijn iets afwachtender en ik merk dat kopers tegenwoordig meer eisen hebben.

Soms komen er wel dertig tot veertig belangstellenden op een bezichtiging af, maar is het aantal biedingen minder dan verwacht.” Ook in het hogere segment zijn kopers nog terughoudend. Dat is ook te zien in de cijfers van de NVM. Er werden weliswaar meer woningen verkocht, maar de transactieprijs van vrijstaande woningen daalde op jaarbasis met 7,9 procent. Gemiddeld staan vrijstaande woningen ook een stuk langer te koop. Bij tussenwoningen en hoekwoningen gaan er bijvoorbeeld gemiddeld 21 dagen overheen voordat de akte wordt ondertekend, terwijl dat bij vrijstaande woningen 52 dagen is.

Energiezuinigheid krijgt minder aandacht

Een interessante ontwikkeling is ook de veranderende houding ten opzichte van energielabels. Waar deze vorige winter nog een grote rol speelden, is het belang ervan dit jaar enigszins afgenomen. “Dit komt mogelijk

78

11.1 Zwolle: expert aan het woord

door stabilisatie van energieprijzen en het feit dat meer woningen verduurzaamd zijn,” verklaart Scholte. Als gevolg daarvan verkopen woningen in alle wijken van Zwolle weer prima. “Ik heb laatst nog een woning aangekocht voor een aankoopklant in het stadsdeel Assendorp, een echte jaren ‘30-wijk. Daar was heel veel interesse in.”

Toekomst

Wat de woningmarkt in Zwolle de komende maanden gaat doen, blijft volgens Scholte afwachten: “Alles hangt mede af van de hypotheekrente en het toekomstige aanbod van nieuwbouwwoningen. Door de krapte in aanbod verwacht ik wel dat de prijzen van bestaande woningen nog verder zullen stijgen als de rente daalt.”

Rene Scholte

Kantoormanager en RM/RT Makelaar Woonaccent Makelaars Van Dorsten

79

80

11.2 Zwolle in cijfers Aantal transacties In het vierde kwartaal van 2023 werden er in Zwolle 264 woningen verkocht, 14 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Op jaarbasis steeg het aantal transacties met 3 procent. Tussenwoningen werden het meest verkocht, vrijstaande woningen het minst. Meer dan de helft van het aantal verkochte woningen zijn tussenwoningen en appartementen.

Bron: NVM / Brainbay

Aantal te koop gezet In Zwolle werden er het afgelopen kwartaal 266 woningen te koop gezet via een NVM-makelaar. Dat zijn 8 woningen meer dan in het derde kwartaal van 2023. In het vierde kwartaal van 2022 werden er 305 woningen te koop gezet, op jaarbasis een daling van 13 procent. Kijken we naar woningtype, dan valt het op dat tussenwoningen het meest worden aangeboden. Meer dan de helft van het aanbod bestaat uit tussenwoningen en appartementen.

Bron: NVM / Brainbay

81

11.2 Zwolle in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Vraagprijs per vierkante meter

Gemiddelde transactieprijs

De gemiddelde vraagprijs in Zwolle ligt op € 563.000,-.

De gemiddelde transactieprijs in Zwolle lag in het vierde

Dat is een stijging van 9 procent ten opzichte van een jaar

kwartaal van 2023 op €450.000. Dat is een stijging van 4,2

eerder. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is het

procent op jaarbasis en een stijging van 6,4 procent ten opzichte

verschil 6 procent. De vraagprijs per vierkante meter steeg

van een kwartaal eerder. De transactieprijs per m² toonde een

naar €4.164, een toename van 6,2 procent ten opzichte van

stijging van 4,3 procent op jaarbasis en een stijging van 1,7

Q4 2022. Op kwartaalbasis steeg de prijs per m² met 4,1

procent ten opzichte van een kwartaal eerder. Per vierkante

procent.

meter betaalden kopers gemiddeld €3.924.

82

11.2 Zwolle in cijfers

Bron: NVM / Brainbay

Bron: NVM / Brainbay

Krapteindicator

Boven vraagprijs verkocht

De woningmarkt in Zwolle blijft krap. Vorig kwartaal hadden

57 procent van de woningen in Zwolle wordt boven de

kopers keuze uit ongeveer 1,9 woningen. Bij 2-onder-

vraagprijs verkocht. Bij tussenwoningen is dat 73 procent,

1-kapwoningen is de markt het krapst: daar hebben

bij hoekwoningen 70 procent. Tussen de vraagprijs en

woningzoekenden keuze uit 1 woning. Een krapte-indicator

de transactieprijs zit gemiddeld 2 procent, in het derde

van 5 of minder duidt op een krappe markt.

kwartaal van 2023 was dit 0,7 procent, vorig jaar 0,4 procent.

83

De landelijke verhuurmarkt Q4 2023

84

12.1 De landelijke verhuurmarkt: expert aan het woord

Percentage koopwoningen dat uit de huurmarkt komt

Volgens woningplatform Pararius was in het vierde kwartaal

plaats van opnieuw te verhuren. Bibi Strijbosch, manager

van 2023 8 procent van alle woningen die in de verkoop

verhuur bij Vivantus: “De fiscale maatregelen raken het

stonden een voormalige huurwoning. Deze stijging zet de

directe rendement van particuliere verhuurders en maken

trend voort die in het vierde kwartaal van 2022 begon,

de verhuur minder aantrekkelijk, zelfs voor woningen die

toen een groeiend aantal particuliere beleggers ervoor

buiten de middenhuurregulering vallen. Het investeren van

koos om hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in

beleggers in nieuwe panden blijft ook achter. Het rendement

Bron: Pararius / Realstats

In het vierde kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde m² prijs van een huurwoning in de vrije sector behoorlijk, maar woningzoekenden staan in groten getale in de rij: in heel 2023 kon een gemiddelde huurwoning rekenen op 160 procent meer reacties dan twee jaar geleden. De woningnood is hoog, maar tegelijkertijd zorgen veranderingen en aanpassingen in belastingbox 3, de regulering van de middenhuur en het schrappen van tijdelijke contracten voor veel onzekerheid bij verhuurders.

85

12.1 De landelijke verhuurmarkt: expert aan het woord

van een nu aangekocht pand kan over een paar maanden heel anders zijn als gevolg van de regels die op handen zijn.” Beleggers anticiperen nu op deze ontwikkelingen, wat resulteert in een krimpende huurvoorraad. “Veel verhuurders kiezen ervoor om woningen te verkopen zodra een huurder opzegt, wat niet beperkt blijft tot kleinere appartementen”, stelt Strijbosch.

Is er dan helemaal geen beweging meer in de huurmarkt?

Zeker wel: beleggers investeren in ‘safe zone’-projecten en professionele eigenaren voeren nu onderhoud uit om woningen naar een hogere puntentelling te krijgen, maar dat is niet altijd haalbaar. “Particuliere beleggers met een kleine portefeuille of slechts één woning hebben bijvoorbeeld minder schaaleffecten, waardoor investeringen relatief hoog uitvallen. Zij maken een rekensom en beoordelen daarna of investeren in verduurzaming rendabel is.”

Verkoop in grote steden Vooral in grote steden is de verkoop van voormalige huurwoningen toegenomen. Strijbosch: Voorheen

86

12.1 De landelijke verhuurmarkt: expert aan het woord

verhuurden we woningen van ca. 50 m² binnen de ring

Gemiddelde vierkantemeterprijs in Nederland

van Amsterdam voor minimaal € 1.500,-. Voor dezelfde woning is straks - als alle overheidsmaatregelen doorgang Bron: Pararius / Realstats

vinden - een huuropbrengst mogelijk van zo’n € 900,-.

Dat verschil is zo groot dat het voor beleggers niet meer interessant is om de woning aan te houden.” Strijbosch doelt op de Wet Betaalbare Huur, waarmee de middenhuur wordt gereguleerd en woningen in dit segment onder het woningwaarderingsstelsel zullen vallen (WWS). Het woningwaarderingsstelsel geldt nu voor woningen tot 148 punten. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten, wat op dit moment overeenkomt met een huur van € 1.021,02.

De volledige impact van de verschuivingen is bovendien pas op de lange termijn zichtbaar. Strijbosch: “De regels gelden voor nieuwe huurcontracten. Zolang een zittende huurder niet opzegt, is er dus nog niks aan de hand. Het effect van de maatregelen is daardoor verspreid zichtbaar.”

Prijsstijgingen Zegt een huurder op, dan zijn prijsstijgingen van 8 tot 10 procent niet ongewoon. De cijfers van Pararius onderschrijven dat: volgens Pararius kostte een gemiddelde huurwoning in de vrije sector in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld €18,01 per vierkante meter per maand, wat 8,5 procent meer is dan een jaar geleden.

Voornamelijk in de grote steden worden huurwoningen flink duurder. In vergelijking met een jaar geleden ging de gemiddelde m² prijs in vier van de vijf grootste steden van 87

12.1 De landelijke verhuurmarkt: expert aan het woord

Nederland omhoog. De grootste procentuele prijsstijging

Huurprijsontwikkeling in de vijf grote steden

werd gemeten in Rotterdam (€ 19,18), waar nieuwe huurders 9,6 procent meer betaalden dan in het vierde kwartaal Bron: Pararius / Realstats

van 2022. In Amsterdam (€ 27,28), Den Haag (€ 19,35) en Utrecht (€ 20,17) steeg de vierkantemeterprijs met 5,9 procent, 8,4 procent en 4,5 procent. In Eindhoven kostte een vrije sector huurwoning gemiddeld € 17,67 per vierkante meter per maand, een daling van 1,4 procent.

De enorme vraag naar woningen blijft bovendien zichtbaar: in grote steden komen soms wel honderden reacties op een enkele huurwoning binnen. Strijbosch: “Zodra we een ‘toegankelijke’ woning online plaatsen, zijn de reactieaantallen heel hoog. Voor een woning in Amsterdam gingen we zelfs over de 400 reacties heen.” Uit een analyse van Pararius blijkt dat huurwoningen in de vrije sector over heel 2023 ongeveer 160 procent meer reacties ontvingen dan in

versterken en de markt in onbalans brengen. “De discrepantie tussen vraag en aanbod blijft een uitdaging.

Het is een markt in beweging, waarbij huidige maatregelen toekomstige ontwikkelingen zullen blijven vormgeven.

2021.

Particuliere beleggers zijn verantwoordelijk voor de

Strijbosch benadrukt het paradoxale effect van

vervullen dus een enorm grote maatschappelijke rol. Die

overheidsmaatregelen, die onbedoeld de woningnood

huisvesting van bijna 2 miljoen mensen in Nederland. Zij rol wordt nu de kop ingedrukt doordat de maatregelen een

88

feitelijk relatief klein marktsegment nog verder uitholt.”

Toch zien wij ook nog kansen om ook in deze markt nog rendement te maken. Hiervoor geven wij graag advies. In samenwerking met onze financiele specialisten kunnen wij portefeuilles, of delen daarvan, beoordelen.

Vivantus Verhuur Vivantus Verhuur ontzorgt kleine en grote beleggers met alle vraagstukken rondom verhuur, zowel bij wederverhuur als bij nieuwbouwprojecten. Ons team van landelijke en regionale experts helpt u de juiste keuzes te maken, zodat het risico op leegstand en wanbetaling laag blijft en het rendement zo hoog mogelijk is.

Weten wat we voor u kunnen betekenen?

Neem contact op met Bibi Strijbosch.

E-mail: b.strijbosch@vivantus.nl Tel: 06-27151278 www.vivantus-verhuur.nl

Bibi Strijbosch

b.strijbosch@vivantus.nl

Manager Verhuur Vivantus Verhuur

89

De landelijke hypotheekmarkt Q4 2023

90

13. De hypotheekmarkt

De hypotheekmarkt in 2023: is er een omslagpunt bereikt?

Met een door HDN* geregistreerde stijging van 8,9 procent in het aantal hypotheekaanvragen lijkt de hypotheekmarkt er in het vierde kwartaal van 2023 opnieuw beter voor te staan. Tegelijkertijd daalt de hypotheekrente al weken op rij. Is er sprake van herstel op de hypotheekmarkt? Ronald Koolen, financieringsspecialist bij De Hypotheekshop, is optimistisch, maar volgens hem is van een kantelpunt op de hypotheekmarkt nog geen sprake.

De cijfers

Aantal Hypotheekaanvragen

368.444 - 29,3% t.o.v. 2022

Aantal Hypotheekaanvragen door kopers

236.564

In heel 2023 registreerde HDN 368.442 hypotheekaanvragen, een daling van 29,3 procent ten opzichte van 2022. De daling is toe te schrijven aan de eerste kwartalen van vorig jaar, zo stelt HDN. In het laatste kwartaal steeg het aantal aanvragen met 8,9 procent ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde *HDN faciliteert het aanvraag-, acceptatie- en beheerproces van hypotheek- en hypotheekgerelateerde producten. De cijfers van HDN zijn een goede afspiegeling van de gehele markt.

Aantal Hypotheekaanvragen door niet-kopers

131.878

91 Bron: Hypotheek Data Netwerk

13. De hypotheekmarkt

Gemiddeld leenbedrag

€ 332.942 - € 10.658 t.o.v. 2022

woningwaarde daalde over het hele jaar met 4,8 procent ten opzichte van 2022, maar ook daar kwam het laatste kwartaal verandering in. De gemiddelde woningwaarde was in Q4 2023 €455.200, flink meer dan in het vierde kwartaal van 2022. Toen was de gemiddelde woningwaarde €432.800.

De daling in het aantal aanvragen op jaarbasis doet vermoeden dat

Gemiddelde woningwaarde

€ 445.494 - €5.723 t.o.v. 2022

er veel minder woningen zijn verkocht, maar dat is niet het hele verhaal. De kopersmarkt was in 2023 goed voor 236.564 aanvragen, een afname van ‘slechts’ 7,9 procent ten opzichte van 2022. De nietkopersmarkt was het afgelopen jaar goed voor 131.878 aanvragen, een daling van 50,1 procent. Een logische verklaring voor deze sterke daling is de gestegen rente aan het begin van het afgelopen jaar. In tijden van extreem lage rentes was het voor woningbezitters aantrekkelijk om de hypotheek over te sluiten, maar door hogere rentes is dat vaak niet

Aantal aanvragen met NHG

110.300

+ 36 procent t.o.v. 2022

Bron: Hypotheek Data Netwerk

meer interessant.

Laten we de niet-kopersmarkt voor alleen het vierde kwartaal buiten beschouwing, dan steeg het aantal aanvragen procentueel gezien nog harder. Vanuit de kopersmarkt werden 15,5 procent meer aanvragen gedaan ten opzichte van Q4 2022.

92

13. De hypotheekmarkt

Omslagpunt of niet?

optimistischer”, zegt Koolen. De dalende rente levert hier

Op het eerste gezicht lijken de bovenstaande cijfers te

een grote bijdrage aan. De vaste hypotheekrente is sinds

wijzen op een omslagpunt in de markt. Toch is dat beeld

eind oktober aan het dalen. De rente op een lening met een

te ongenuanceerd, stelt Koolen. “Vergelijken we heel 2023

looptijd van 5 jaar met Nationale Hypotheekgarantie daalde

met heel 2022, dan krijg je een aardig accuraat beeld van de

het meest, met 0,7 punt. De scherpste hypotheektarieven

markt: in 2023 werden er flink minder hypotheekaanvragen

op vijf, tien en twintig jaar vast met NHG staan inmiddels

gedaan dan in 2022. Vergelijken we alleen de laatste

weer onder de 4 procent. Volgens De Hypotheekshop is

kwartalen met elkaar, dan geeft dat een vertekend beeld”,

het slechts een kwestie van tijd voordat ook dertig jaar

zegt Koolen. Halverwege 2022 bereikte de woningmarkt

vast met NHG die barrière doorbreekt. Koolen: “Een daling

een piek. Het laatste kwartaal van 2022 sloeg het sentiment

van de rente scheelt al snel enorm veel op maandbasis.”

echter om en liep het aantal hypotheekaanvragen sterk

Ter illustratie: een rentedaling van een half procentpunt

terug. “Vergelijk je het laatste kwartaal van 2023 met het

levert bij een hypotheekbedrag van 450.000 euro een bruto

laatste kwartaal van 2022, dan lijkt dat relatief gezien een

besparing van bijna 200 euro per maand op.

flinke stijging, maar in absolute zin zijn de aantallen nog steeds niet op het oude niveau.”

Positieve ontwikkelingen Naast de dalende rente zijn er meer ontwikkelingen die

Omslag op de markt door rentes

de hypotheekmarkt een impuls kunnen geven. Zo zijn de

Spreken we dan nog steeds van een dip in de markt? Nee,

lonen gestegen waardoor kopers meer kunnen lenen en is

want beter gaat het zeker. Meer zoekers op de huizenmarkt

de NHG-grens verhoogd. Vanaf 2024 kan voor woningen

en meer aanvragen in behandeling: de afgelopen maanden

tot € 435.000 een hypotheek met NHG-garantie worden

zag Koolen het sentiment bij kopers wel degelijk veranderen.

aangevraagd. Kopers maken daar dankbaar gebruik van:

“Het vertrouwen neemt weer wat toe en kopers zijn

in 2023 maakten kopers in 110.300 van de aanvragen 93

13. De hypotheekmarkt

gebruik van de NHG-regeling, een stijging van 36 procent ten opzichte van 2022.

Duurzaamheid steeds belangrijker Ook duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Zo konden in 2023 energiebesparende maatregelen tegen gunstige voorwaarden worden meegefinancierd. In het afgelopen jaar werd in 14,1 procent van de hypotheekaanvragen gekozen voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen. In 2022 was dat 11,2 procent. Ook in de praktijk is de focus op duurzaamheid merkbaar. Koolen: “Het onderwerp energiebesparende maatregelen komt tegenwoordig in al onze adviesgesprekken terug. Kopers willen weten hoe ze hun woning kunnen aanpassen, zodat het energielabel omlaag kan. Al onze adviesprogramma’s en -rapporten zijn er inmiddels op ingesteld.”

94

13. De hypotheekmarkt

Energiebesparende maatregelen worden meegenomen in

14.1% van de aanvragen

Vanaf 2024 is de maximale hypotheek meer afhankelijk van het energielabel. De nieuwe regel komt bovenop de al bestaande regelingen om duurzaamheid te stimuleren. De nieuwe regel is met name voor de nieuwbouwmarkt een positieve ontwikkeling, zegt Koolen. “Bij een woning met energielabel A of B kun je tot €10.000 extra lenen, maar voor een woning met een energielabel A++++ kan het extra leenbedrag oplopen

Aantal aanvragen meeneemhypotheek

61.600

tot € 50.000.” Nieuwbouwwoningen worden daarmee voor een grotere groep kopers toegankelijk. De gemiddelde woningwaarde van energiezuinige woningen (label A of hoger) lag in 2023 op € 517.250,-, bijna € 72.000 hoger dan het marktgemiddelde.

Het afgelopen jaar nam het aantal hypotheekaanvragen voor

Stijging ten opzichte van 2022

+35.300

nieuwbouwwoningen juist af. In de categorie ‘Opstromer Nieuwbouw’ nam het aantal aanvragen af van 22.000 in 2022 naar 14.900 in 2023 (-32 procent). Of dat komt door

aanvragen meeneemhypotheek

Bron: Hypotheek Data Netwerk

95

de gemiddeld hogere prijzen valt te betwisten: volgens HDN is de terugloop in het aantal bouwvergunningen de voornaamste reden. Koolen ziet nog een tweede reden voor minder hypotheekaanvragen in het nieuwbouwsegment: de hoge overbruggingskosten. “De rente voor overbruggingskrediet lag op een bepaald moment op 6 procent. We zagen bij De Hypotheekshop de aanvragen voor overbruggingskrediet toen flink afnemen.”

Inmiddels ligt de rente voor overbruggingskrediet rond de 5 procent.

Starters Voor starters zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt Percentage hypotheekaanvragen naar energielabel

iets minder gunstig. Het afgelopen jaar kregen woningzoekenden met een kleiner budget vanwege de veranderende marktomstandigheden vaker voet aan de grond. De cijfers van HDN laten zien dat veruit de meeste

96

13. De hypotheekmarkt

hypotheekaanvragen werden gedaan door kopers in de categorie ‘Starter Stabiel’: (starters van +- 35 jaar die voor zekerheid kiezen). Zij deden 50.500 hypotheekaanvragen, 24 procent meer dan in 2022. Ook de Starter Jong deed het goed met 29.400 aanvragen (+11%), circa 3.000 meer dan het jaar daarvoor. “Nu de rentes lager worden, merken we opnieuw dat starters meer aan het zoeken zijn. Maar als de markt aantrekt zullen zij de meeste concurrentie ervaren.”

De Hypotheekshop helpt bij financiering van vastgoedontwikkeling Hulp nodig bij vastgoedfinanciering? De hypotheekshop kan projectontwikkelaars rechtstreeks bijstaan. Met een een uitgebreid netwerk van geldverstrekkers is er altijd wel een partij met een passend financierings- en prijsbeleid. Grotere banken kijken bijvoorbeeld vaak naar het plan, maar zelden naar de al bestaande portefeuille. Wij zoeken naar alternatieven en gaan door waar anderen stoppen. Weten wat we voor u kunnen betekenen? Neem contact met ons op.

E-mail: r.koolen@vivantus.nl

Ronald Koolen

Financieringsspecialist

Tel.: 06 20303583 vivantus.nlr.koolen@ vivantus.

De Hypotheekshop

97

VERZEKERINGEN

MAKEL AARS

HYPOTHEKEN

98

14. Contact Inzicht in trends en ontwikkelingen in uw regio?

Vraag het onze experts!

We bieden u expertise op het gebied van:

We helpen u graag om de markt in uw regio te duiden. We kennen de landelijke woningmarkt als geen ander en zijn, met hulp van onze lokale experts, altijd op de hoogte van plaatselijke trends en ontwikkelingen. Daardoor zijn we in staat om landelijke en lokale cijfers om te zetten in bruikbare analyses. Zo kunt u uw keuzes onderbouwen.

Meer weten? Neem contact met ons op voor een persoonlijk advies.

Bouke Molenkamp

Directeur Nieuwbouw & Verhuur Vivantus E-mail: b.molenkamp@vivantus.nl Telefoon: 06-10886639

www.vivantus-nieuwbouw.nl

99

100