Costalegre • Puerto Vallarta•Riviera Nayarit p48
APRIL 2022 JANUARY 2017
vallartarealestateguide.com p40
Real Estate Trust: Benefits and Frequently Asked Questions
Real Estate Appraisal – Part II (Requirements, Validity and Costs)
Braulio Ruiz, independent real estate agent, explains the pros of this tool. Braulio Ruiz, agente de bienes raíces independiente, explica los pros de esta herramienta.
The real estate valuation process and the relationship between the appraisal price and the final purchase price. El proceso de valuación inmobiliaria y la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de compra
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Ataraxia Residences Open House Celebrated This new development, located in Sayulita, Nayarit, presented its amenities to clients and real estate agents. Este nuevo desarrollo, ubicado en Sayulita, Nayarit, presentó sus amenidades a clientes y agentes inmobiliarios.
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Presenting Chinas Conchas Residences This development, located on the South Shore, will consist of 44 exclusive one- to three-bedroom units. Este desarrollo, ubicado en la Costa Sur, constará de 44 exclusivas unidades de una a tres recámaras.
Top Quality Ocean View Living Project… Mar de Plata
Exclusive Condos in the Zona Dorada of Bucerías. COMPOSED OF 40 exclusive apartments distributed in a six-level tower building, Mar de Plata · Luxury by the Sea is a new condominium project that is built on Lázaro Cárdenas Street in the dynamic Zona Dorada (Golden Zone) of Bucerías, Nayarit. The main amenity of this condominium is its spectacular rooftop with terrace-bar, fully equipped gym, multipurpose room and panoramic views towards the sea, the city and the mountains. Scheduled to be delivered in March 2023, this condominium project is being developed by FORTE Arquitectos, an architecture studio which is based in the Metropolitan Area of Guadalajara.
COMPLIMENTARY COPY EJEMPLAR GRATUITO Tel. 322-221-0106 info@vallartarealestateguide.com Year/Año 22 • Issue/Edición 4
p26 COMPUESTO DE 40 exclusivos departamentos distribuidos en una torre de seis niveles, Mar de Plata · Luxury by the Sea es un nuevo condominio que se construye sobre la calle Lázaro Cárdenas de la dinámica Zona Dorada de Bucerías, Nayarit. La amenidad principal de este condominio es su rooftop con terraza-bar, gimnasio completamente equipado, salón de usos múltiples y vistas panorámicas hacia el mar, la ciudad y la montaña. Considerado para entregarse en marzo de 2023, este condominio es desarrollado por FORTE Arquitectos, un estudio de arquitectura con base en la Zona Metropolitana de Guadalajara.
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PRESENTING THE XI REAL ESTATE TOURISM SUMMIT
AMPI NACIONAL ORGANIZES THIS EVENT THAT WILL TAKE PLACE ON THE BEACHES OF SAN CARLOS, NUEVO GUAYMAS, SONORA.
The world you inhabit is created by your thoughts. Live in it now.
FROM JUNE 1ST TO 3RD, 2022, the Mexican Association of Real Estate Professionals (AMPI) will hold the XI Real Estate Tourism Summit on the beaches of San Carlos, Nuevo Guaymas, Sonora. During this national real estate and tourism event, developers, investors, brokers, appraisers and builders, among other members in the real estate industry of our country, will meet. Through different conferences and presentations given by experienced industry professionals during the event, topics related to real estate trends will be addressed and analysis and studies will be provided on the impact that real estate purchase and sale operations have on today’s society and real estate-related tourism. Likewise, there will be renowned exhibitors, who will share their views and experiences regarding the future of the foreign investment and tourism sector throughout the country.
The Ultimate Furnishing Solution
This event aims to generate a more solid action plan that allows a more active participation of Mexico with the countries of the north—mainly with the United States. It is necessary for Mexico to create a more active relationship to continue the strengthening and increase of vacation real estate transactions.
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“The main objective of this forum is to serve as a space for reflection on the changes and challenges facing the real estate sector in technological and sustainable matters, in order to create a synergy that helps strengthen Mexican vacation destinations and, in this way, to make them more attractive to new investors.” —Florencia Estrada, national president of the Mexican Association of Real Estate Professionals.
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DEL 1 AL 3 DE JUNIO de 2022, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) llevará a cabo el XI Summit Turístico Inmobiliario en las playas de San Carlos, Nuevo Guaymas, Sonora; donde se darán cita desarrolladores, inversionistas, brókeres, valuadores y constructores, entre otros actores de la industria de los bienes raíces de nuestro país. A través de distintas conferencias y ponencias impartidas por experimentados profesionales de la industria, durante el evento se abordarán temas relacionados con las tendencias inmobiliarias y se brindarán análisis y estudios sobre el impacto que las operaciones de compra-venta de bienes raíces tienen en la sociedad actual. De igual manera, se contará con expositores de renombre, quienes compartirán sus puntos de vista y experiencias con respecto al futuro del sector de las inversiones extranjeras y turísticas. Con este evento se pretende generar un plan de acción más sólido que permita una participación más activa de México con los países del norte, principalmente con Estados Unidos, con quien se busca crear una intervención más activa para continuar en el fortalecimiento de transacciones inmobiliarias vacacionales.
“El objetivo principal de este foro es servir como un espacio de reflexión sobre los cambios y retos que enfrenta el sector inmobiliario en cuestión tecnológica y sustentable, para así crear una sinergia que ayude al fortalecimiento de los destinos mexicanos y, de esta manera, hacerlos más atractivos ante nuevos inversionistas”. —Florencia Estrada, presidenta nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
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FASE II ULTIMAS UNIDADES
ATARAXIA RESIDENCES OPEN HOUSE CELEBRATED
- PHASE II LAST UNITS
THIS NEW DEVELOPMENT, LOCATED IN SAYULITA, NAYARIT, PRESENTED ITS AMENITIES TO CLIENTS AND REAL ESTATE AGENTS.
RESIDENCIAS
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POTENTIAL CLIENTS and real estate agents from Puerto Vallarta and/or Riviera Nayarit attended the open house organized by the real estate agency Boardwalk Realty to present the amenities and payment plans available to new buyers of Ataraxia Residences, a new condominium project strategically located in Sayulita, Nayarit.
CLIENTES POTENCIALES y agentes de bienes raíces de Puerto Vallarta y/o Riviera Nayarit acudieron al open house que organizó la agencia inmobiliaria Boardwalk Realty para presentar las amenidades y planes de pago con que contará Ataraxia Residences, un nuevo condominio ubicado estratégicamente en Sayulita, Nayarit.
The floor plans of this intimate collection of 12 apartments with contemporary design and top-quality finishes include two-bedroom units with two full bathrooms. In addition, each unit includes a living and dining room, kitchen, terrace and laundry area. The apartments have large windows for lighting and ventilation. They include a parking space and storage area.
Los floor plans de esta colección íntima de 12 departamentos con diseño contemporáneo y acabados de primera calidad contemplan unidades de dos recámaras con dos baños completos, las cuales incorporan sala y comedor, cocina integral, terraza, zona de lavado y grandes ventanales para iluminación y ventilación. Incluyen un cajón de estacionamiento y bodega.
Some of its main amenities are the infinity style pool, elevator, gym, sundeck overlooking the surroundings, multipurpose area and controlled access; all this less than 500 yards from the center of Sayulita, where there are restaurants, boutiques and galleries, among other attractions.
Algunas de sus principales amenidades son la piscina estilo infinity, elevador, gimnasio, sundeck con vistas a los alrededores, área de usos múltiples y acceso controlado; todo esto a tan solo 400 metros del centro de Sayulita, donde hay restaurantes, boutiques y galerías, entre otras atracciones.
Ataraxia Residences is developed by ESFO · Grupo Desarrollador and has currently placed 70 percent of the building’s inventory.
Ataraxia Residences es desarrollado por ESFO · Grupo Desarrollador y actualmente ha sido colocado el 70 por ciento del inventario.
Vallarta Real Estate Guide Año 22 No. 4 Edición número 244 Abril, 2022 es una publicación mensual de distribución gratuita tiraje 10,000 ejemplares. Editor Responsable: Luis Rodolfo Mendoza Lozoya. Número de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional de Derecho de Autor: 04-2016-062211265200-111. Número de Certificado de Licitud de Título y Contenido: (en trámite). Domicilio de la Publicación: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: (322) 221-0106. Imprenta: Imprenta Comercial El Debate, Blvd. Jesús Kumate Sur 4822, Ejido Las Flores, C.P. 80104, Culiacán, Sinaloa. Distribuidor: Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S. de R.L. de C.V. Domicilio: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: (322) 221-0106. Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV no asume responsabilidad alguna por información y/o fotografías proporcionadas por los anunciantes. Dicha información se asume como confiable de acuerdo a las fuentes de donde se obtiene. Se prohibe la reproducción total o parcial de esta publicación y sus contenidos sin el permiso expreso de Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV.
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“VIVIENDA Y CIUDAD” ANNUAL MEETING HELD IN PV
THE OBJECTIVE OF THIS MEETING IS TO PROMOTE AGREEMENTS BETWEEN INDUSTRY LEADERS AND AUTHORITIES.
DURING the past month, the 11th “Vivienda y Ciudad” (“Housing and City”) Annual Meeting was organized by the National Chamber of the Housing Development and Promotion Industry (CANADEVI), Jalisco chapter.
DURANTE el mes pasado, se realizó la 11º Reunión Anual “Vivienda y Ciudad” que organiza la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI), capítulo Jalisco.
The objective of this meeting is to promote rapprochement, productive dialogue and strategic agreements between industry leaders and authorities, in order to promote housing in the state.
El objetivo de este encuentro es propiciar el acercamiento, diálogo y acuerdos estratégicos entre los líderes de la industria y las autoridades, con la finalidad de impulsar la vivienda en el estado.
Luis Michel, municipal president of Puerto Vallarta, commented during his inauguration message that, according to the 2020 census conducted by INEGI, there was a population of 291,839 inhabitants and only 86,523 residential homes. In addition, he added that, according to the projections of the organization, in the next 10 years the population of our destination will reach nearly one million people, which will significantly increase the demand for additional housing.
Luis Michel, presidente municipal de Puerto Vallarta, comentó durante su mensaje de inauguración que, de acuerdo con el censo de 2020 realizado por el INEGI, existía una población de 291 mil 839 habitantes y 86 mil 523 viviendas. Además, agregó que, de acuerdo con las proyecciones del organismo, en los próximos 10 años la población de nuestro destino casi llegará a un millón de personas, con lo cual se incrementará sensiblemente la demanda de vivienda.
Others who were in attendance during the event were Rodrigo Gil, president-elect of CANADEVI Jalisco; David Zamora, secretary of Infrastructure and Public Works; Diego Monraz, secretary of Transportation; Jorge González, secretary of Integral Water Management and Carlos del Río Madrigal, president of the Mexican Chamber of the Construction Industry (CEMIC) in Jalisco.
Durante el evento también estuvieron presentes Rodrigo Gil, presidente electo de CANADEVI Jalisco; David Zamora, secretario de Infraestructura y Obra Pública; Diego Monraz, secretario de Transporte; Jorge González, secretario de Gestión Integral del Agua y Carlos del Río Madrigal, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CEMIC) en Jalisco.
“Today we are here to meet the future demand for additional housing, but we need the help of municipal and state governments, as well as developers, suppliers and other agencies.” —Diego López de Lara, outgoing president of CANADEVI Jalisco.
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“Hoy estamos aquí para poder atender la demanda de vivienda, pero se necesita la ayuda de los gobiernos municipales y estatales, así como de los desarrolladores, proveedores y organismos”. —Diego López de Lara, presidente saliente de la CANADEVI Jalisco.
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PRESENTING CHINAS CONCHAS RESIDENCES
THIS DEVELOPMENT, LOCATED ON THE SOUTH SHORE, WILL CONSIST OF 44 EXCLUSIVE ONE- TO THREE-BEDROOM UNITS.
POTENTIAL CLIENTS, local brokers and sales agents gathered at the Puerto Vallarta Maritime Terminal to enjoy a yacht ride along the bay, an event that served as the official presentation of Chinas Conchas Residences, a new condominium that will be located on the South Shore of our destination.
CLIENTES POTENCIALES, brókeres locales y agentes de ventas se dieron cita en la Terminal Marítima de Puerto Vallarta para disfrutar de un paseo en yate por la bahía, evento que funcionó como presentación oficial de Chinas Conchas Residences, un nuevo condominio que se ubicará en la Costa Sur de nuestro destino.
Located just a few yards (meters) from the beautiful Conchas Chinas Beach, this development will be composed of 44 exclusive units with urban design, which are distributed throughout a building with 12 levels. Floor plans include one-, two- and three-bedroom units, all with stunning views of the sea of Banderas Bay.
Situado a tan solo unos metros de la hermosa Playa Conchas Chinas, este desarrollo estará compuesto de 44 exclusivas unidades con diseño urbano, las cuales se distribuyen en un edificio de 12 niveles. Los floor plans incluyen unidades de una, dos y tres recámaras, todas con impresionantes vistas hacia el mar de la Bahía de Banderas.
The main amenities of Chinas Conchas Residences are its swimming pool on the ground floor of the building, as well as its rooftop with swimming pools and jacuzzis, where you can appreciate spectacular views towards the city, the mountains and the sea.
Las principales amenidades de Chinas Conchas Residences son su piscina en la planta baja del edificio, así como su rooftop con piscinas y jacuzzis, desde donde se pueden apreciar espectaculares vistas hacia la ciudad, la montaña y el mar.
Each area of the building has been designed and carefully contemplated to integrate harmoniously with the surrounding jungle and natural areas. It is a project with contemporary Mexican architecture, where finishes are a key element to offer quality interiors and exteriors.
The commercialization of Chinas Conchas Residences is under the charge of the real estate agency Century 21 Ocean Realty and the pre-sale phase is currently active.
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Cada área del edificio ha sido diseñada y pensada para integrarse armoniosamente con la naturaleza de los alrededores. Se trata de un proyecto con arquitectura mexicana contemporánea, donde los acabados son un elemento clave para ofrecer interiores y exteriores de calidad.
La comercialización de Chinas Conchas Residences está a cargo de la agencia de bienes raíces Century 21 Ocean Realty y actualmente se encuentra activa la fase de preventa.
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ELENGORN REALTORS OPENS OFFICE IN BUCERÍAS ZONA DORADA
SOLAR PANELS | BEACH CLUB / POOL / SPA THE REAL ESTATE AGENCY EXPANDS ITS PRESENCE IN THE BAY WITH THE OPENING OF THIS NEW WORKSPACE.
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ELENGORN REALTORS has expanded its presence to the north of Banderas Bay with the opening of a new office located in the commercial area of the Pavilion condominium, in the community of Bucerías, Nayarit.
ELENGORN REALTORS ha expandido su presencia hacia el norte de la Bahía de Banderas con la inauguración de una nueva oficina ubicada en la zona comercial del condominio Pavilion, en la comunidad de Bucerías, Nayarit.
To celebrate this new stage, the company held a grand opening cocktail party in which it entertained collaborators, customers and friends.
Para celebrar esta nueva etapa, la compañía llevó a cabo un coctel de inauguración en el que recibió a colaboradores, clientes y amigos.
“For just over 10 years, Bucerías has been of interest to Canadian and Mexican buyers; however, now the US market has a strong interest in this area of our destination. In addition, I am excited about the growth of my team while presenting great real estate opportunities on the North Shore,” said Sarah Elengorn, founder and director of the firm. Not only did she express her enthusiasm about this expansion, but she also stressed that the agency will continue to offer high-quality service, following the values and philosophy that have characterized her company over the years, ensuring success and repeat and referral business.
“Desde hace poco más de 10 años, Bucerías ha sido del interés de compradores canadienses y mexicanos; sin embargo, ahora tenemos ya una fuerte presencia en el mercado estadounidense. Por otro lado, me entusiasma el crecimiento de mi equipo al tiempo que se presentan grandes oportunidades inmobiliarias en la Costa Norte”, comentó Sarah Elengorn, fundadora y directora de la firma, quien se mostró muy emocionada por esta expansión y subrayó que la agencia continuará ofreciendo un servicio de calidad, siguiendo los valores y filosofía que la han caracterizado a lo largo de los años.
With this headquarters in the Zona Dorada (Golden Zone) of Bucerías, the company intends to take advantage of the growth and dynamism that is currently taking place in this micro-destination of the Riviera Nayarit.
MORE INFO:
Cel. (322) 779 75 45 Off i . (322) 225 63 84
“I am very excited to expand into this new space. The northern area of Banderas Bay is growing at an accelerated pace, and for us, it is important to be right in the heart of this growing market, offering our services to people interested in the area and specifying new listings.” —Sarah Elengorn, director of Elengorn Realtors.
Con esta sede en la Zona Dorada de Bucerías, la empresa pretende aprovechar el crecimiento y dinamismo que actualmente se está presentando en este microdestino de la Riviera Nayarit.
“Me siento muy emocionada por materializar este nuevo espacio. El área norte de la Bahía de Banderas está creciendo a pasos acelerados y para nosotros es importante estar cerca de este acontecer, ofreciendo nuestros servicios a las personas interesadas en el área y concretando nuevos listings”. —Sarah Elengorn, directora de Elengorn Realtors.
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MAR DE PLATA: EXCLUSIVE CONDOMINIUMS IN BUCERÍAS • CONDOMINIOS EXCLUSIVOS EN BUCERÍAS O By / Por Jorge Chávez
Developed by FORTE Arquitectos, Mar de Plata · Luxury by the Sea is a condominium project composed of 40 exclusive apartments distributed in a six-level tower building. Located on Lázaro Cárdenas Street in the dynamic Zona Dorada (Golden Zone) of Bucerías, this project is scheduled to be delivered in March 2023. Desarrollado por FORTE Arquitectos, Mar de Plata · Luxury by the Sea es un condominio compuesto de 40 exclusivos departamentos distribuidos en una torre de seis niveles. Ubicado sobre la calle Lázaro Cárdenas de la dinámica Zona Dorada de Bucerías, este proyecto está considerado para entregarse en marzo de 2023. COMPOSED OF 40 exclusive apartments distributed in a six-level tower building plus the spectacular rooftop, Mar de Plata · Luxury by the Sea is a new condominium development being built in the dynamic Zona Dorada (Golden Zone) of Bucerias, Nayarit.
COMPUESTO POR 40 exclusivos departamentos distribuidos en una torre de seis niveles más rooftop, Mar de Plata · Luxury by the Sea es un nuevo desarrollo de condominios que se construye en la dinámica Zona Dorada de Bucerías, Nayarit.
To learn more about its main characteristics, the Vallarta Real Estate Guide editorial team approached Esteban Said, project leader of SB Realtors, a renowned real estate agency that is commissioned as a master broker for the commercialization of this condominium. The building is currently at about 60 percent completion in the construction works.
Para conocer sus características principales, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide se acercó a Esteban Said, líder del proyecto by SB Realtors, reconocida agencia inmobiliaria que está encargada como master bróker de la comercialización de este condominio que actualmente presenta un 60 por ciento de avance en las obras de construcción.
“Mar de Plata · Luxury by the Sea is a development that has been planned to offer the highest quality construction standards. In fact, it is designed both for the permanent residents of the destination, and for visitors who plan to reside only temporarily,” he explains. Located on Lázaro Cárdenas Street in the dynamic Zona Dorada (Golden Zone) of Bucerías, Nayarit, Mar de Plata · Luxury by the Sea has several attractions within its vicinity such as access to the beach just a few steps away, hospitals and a variety of gastronomic and entertainment options including hotels, bars, cafes, gourmet shops, boutiques and art galleries, among several others. 26
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“Mar de Plata · Luxury by the Sea es un desarrollo que se ha planeado para ofrecer estándares de construcción de la más alta calidad. De hecho, está concebido tanto para los residentes permanentes del destino, como para los visitantes que radican de manera temporal”, explica.
“Mar de Plata · Luxury by the Sea is located in a privileged area of Bucerías. By purchasing property in this development, you will get tranquility and an excellent product to inhabit. In addition, the attractions and infrastructure of the surrounding area ensure that the surplus value of this investment increases.”
“Mar de Plata · Luxury by the Sea se encuentra en una zona privilegiada de Bucerías. Al adquirir en este desarrollo se obtendrá tranquilidad y un excelente producto para habitar. Además, los atractivos e infraestructura de la zona circundante garantizan que aumente la plusvalía de esta inversión”.
This low-density development will feature just seven units per level. While the ground floor has a lobby, terrace, pool area, extensive green areas and an open-air terrace; the rooftop offers a terrace-bar, a fully equipped gym and a multipurpose room. In addition, those who purchase here will enjoy the panoramic views towards the sea, the city and the mountains.
Este desarrollo de baja densidad contará con siete unidades por nivel. Mientras que la planta baja cuenta con lobby, terraza, área de piscina, extensas áreas verdes y una terraza abierta al aire libre; el rooftop ofrece una terraza-bar, un gimnasio completamente equipado y un salón de usos múltiples, así como vistas panorámicas hacia el mar, la ciudad y la montaña.
Each unit will feature luxurious interior finishes, and they will be delivered with fully equipped kitchens. Each will also have its own designated parking space included, as well as a storage unit space.
Con terminados interiores de lujo, cada unidad se entregará con una cocina completamente equipada y se incluye un espacio designado para estacionamiento, así como con un espacio de bodega.
On the other hand, the configuration of the 40 units that are already built contemplate floor plans of one bedroom with a full bathroom, two bedrooms with two full bathrooms and three bedrooms with two full bathrooms, all with laundry room, living room, kitchen and terrace overlooking the sea. Its construction measures range from 1,022 to 1,539 square feet.
Por otro lado, la configuración de las 40 unidades que ya se construyen contemplan floor plans de una recámara con un baño completo, dos recámaras con dos baños completos y tres recámaras con dos baños completos, todas con cuarto de lavado, sala-comedor, cocina y terraza con vistas hacia el mar. Sus medidas de construcción van de los 95 a los 143 metros cuadrados.
MAR DE PLATA · LUXURY BY THE SEA IS OFFERING DIRECT FINANCING FROM THE DEVELOPER DURING THE CONSTRUCTION STAGE. CURRENTLY, THE PRICE OF THESE HIGH-QUALITY UNITS STARTS AT 314,000 USD.
Ubicado sobre la calle Lázaro Cárdenas de la dinámica Zona Dorada de Bucerías, Nayarit, Mar de Plata · Luxury by the Sea cuenta con diversos atributos en la cercanía como acceso a la playa a tan solo unos pasos, hospitales y distintas opciones gastronómicas y de entretenimiento como hoteles, bares, cafés, tiendas gourmet, boutiques y galerías de arte, entre otros.
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Mar de Plata · Luxury by the Sea is developed by FORTE Arquitectos and is marketed by the real estate agency SB Realtors. Currently, 60 percent progress has been made in the construction works and the delivery date is scheduled for March 2023. Mar de Plata · Luxury by the Sea es desarrollador por FORTE Arquitectos y es comercializado por SB Realtors. Actualmente se registra un 60 por ciento de avance en las obras de construcción y la fecha de entrega está contemplada para marzo de 2023.
Each of the apartments is fully equipped with elements and accessories of the highest quality, which are designed for the immediate move-in comfort of its residents.
Cada uno de los departamentos se encuentran equipados con elementos y accesorios de la mejor calidad, los cuales están pensados en la comodidad inmediata de sus residentes.
FORTE Arquitectos is the developer of this project, and the company has a wide portfolio of projects successfully marketed both in the Metropolitan Area of Guadalajara (where it originates), as well as in the main tourist destinations of the Baja California peninsula and now in Riviera Nayarit. All of the company’s projects are characterized by strict quality control in their construction and design.
FORTE Arquitectos es la compañía desarrolladora de este proyecto y cuenta con un amplio portafolio de proyectos exitosamente comercializados tanto en la Zona Metropolitana de Guadalajara (de donde son originarios), como en los principales destinos turísticos de la península de Baja California y ahora en Riviera Nayarit, todos caracterizados por un estricto control de calidad en su construcción y diseño.
“Currently, Bucerías has become a thriving place to live, with a diversity of gastronomic and entertainment attractions of a very good level. In addition to this, we believe that Mar de Plata · Luxury by the Sea will help to further revitalize this dynamic area. We are offering a new option to all people looking to invest wisely in the luxury real estate industry of our destination,” concludes Said.
“Actualmente, Bucerías se ha convertido en un lugar pujante, con una diversidad de opciones gastronómicas y artísticas de muy buen nivel. De esta manera, creemos que Mar de Plata · Luxury by the Sea viene a revitalizar aún más esta zona, ofreciendo una nueva opción a todas las personas que buscan invertir inteligentemente en la industria inmobiliaria de nuestro destino”, concluye Said.
With great use of interior and exterior design, Mar de Plata · Luxury by the Sea is offering direct financing from the developer during the construction stage. Currently, the price of these high-quality units starts at 314,000 USD.
Con gran aprovechamiento del diseño interior y exterior, Mar de Plata · Luxury by the Sea ofrece un financiamiento directo por parte del desarrollador durante la etapa de construcción. Actualmente, el precio de las unidades comienza en los 314,000 USD.
EACH OF THE APARTMENTS IS FULLY EQUIPPED WITH ELEMENTS AND ACCESSORIES OF THE HIGHEST QUALITY, WHICH ARE DESIGNED FOR THE IMMEDIATE MOVE-IN COMFORT OF ITS RESIDENTS.
To obtain more information about Mar de Plata · Luxury by the Sea, contact Esteban Said by phone at (322) 377-2562 or via email at sales@mardeplatabucerias.mx. Visit mardeplatabucerias.mx. Para obtener más información acerca de Mar de Plata · Luxury by the Sea contacta a Esteban Said al teléfono (322) 377-2562 o en el correo electrónico sales@mardeplatabucerias.mx. Visita mardeplatabucerias.mx.
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REAL ESTATE APPRAISAL – PART II (REQUIREMENTS, VALIDITY AND COSTS) AVALÚO INMOBILIARIO – PARTE II (REQUISITOS, VIGENCIA Y COSTOS) By / Por Jorge Chávez
The Real Estate Appraisal is an estimation instrument that helps to give clarity about the real value of a property. In this second part of this special, the real estate valuation process is explained in more detail and the relationship between the appraisal price and the final purchase price. El Avalúo Inmobiliario es un instrumento de estimación que ayuda a dar claridad acerca del valor real de una propiedad. En esta segunda parte de este especial se explica más a detalle cómo es el proceso de valuación inmobiliaria y la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de compra. DURING the last edition of Vallarta Real Estate Guide, the basic aspects involved in a Real Estate Appraisal were reviewed, as well as its main functions. In this second part, the real estate valuation process will be explained in more detail in addition to the relationship between the appraisal price and the final purchase price. To begin with, the most common types of real estate valuation are mortgage, commercial and rent. During the mortgage appraisal, the professional appraiser comes to the property and makes a meticulous inspection of both the house and the surrounding environment. Among other aspects, the construction, its distribution, finishes, quality, state of conservation, remodeling and proximity to both means of transport and access to services are analyzed. The appraiser then looks for a similar property that he or she can compare to the one he or she is analyzing. Once all the information has been collected, the appraisal can be generated. In this case, the appraiser must be registered with the Federal Mortgage Company (SHF). A commercial valuation also takes into account the aspects of construction, characteristics of the property, location, services and infrastructure. In the case of real estate rent, the price of a rental has to do with many factors, such as location, the number of bedrooms and bathrooms, available parking, physical condition of the property in general, services and furniture (in case of having it).
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DURANTE la edición pasada de Vallarta Real Estate Guide se revisaron los aspectos básicos que conlleva un Avalúo Inmobiliario, así como sus principales funciones. En esta segunda parte se explicará más a detalle cómo es el proceso de valuación inmobiliaria y la relación que existe entre el precio del avalúo y el precio final de compra. Para comenzar, los tipos de valuación inmobiliaria más comunes son el hipotecario, el comercial y el de rentas. Durante el avalúo hipotecario, el valuador profesional acude a la propiedad y hace una inspección meticulosa tanto de la casa como del entorno que la rodea. Entre otros aspectos, se analiza la construcción, su distribución, acabados, calidad, estado de conservación, remodelaciones y cercanía tanto a medios de transporte como acceso a servicios. Posteriormente, el valuador busca una propiedad similar que pueda comparar con la que está analizando. Una vez que tiene toda la información, se puede generar el avalúo. En este caso, el valuador deberá estar registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). En una valuación comercial también se toman en cuenta los aspectos de construcción, características del inmueble, ubicación, servicios e infraestructura. En el caso de la renta inmobiliaria, el precio de un alquiler tiene que ver con muchos factores, como ubicación, número de recámaras y baños, estacionamiento, estado físico de la propiedad en general, servicios y mobiliario (en caso de contar con él).
THE REGULATIONS OF THE FEDERAL MORTGAGE SOCIETY ESTABLISH A VALIDITY OF SIX MONTHS FROM WHEN THE APPRAISAL IS CARRIED OUT.
RELATIONSHIP BETWEEN THE APPRAISAL PRICE AND THE FINAL PURCHASE PRICE
RELACIÓN ENTRE EL PRECIO DEL AVALÚO Y PRECIO FINAL DE COMPRA
Ideally, the final cost of a property should be very similar to what is estimated in the real estate appraisal, but other factors often play a role. For example, if the owner has an economic emergency and is urged to sell his property, he can lower the price to try to speed up the deal. On the other hand, if the buyer really wants to purchase the property, they may be willing to raise their offer to secure it. These types of situations are those that, at the end of the road, distort the offer value, the appraisal value and the closing value. This does not mean that the situation is right or wrong, it simply implies that corrections in value will be generated based on these factors.
Idealmente, el costo final de una propiedad debería ser muy parecido al que se estima en el avalúo inmobiliario, pero a menudo influyen otros factores. Por ejemplo, si el dueño tiene una emergencia económica y le urge vender su inmueble, puede bajar el precio para tratar de acelerar el trato. Por otro lado, si el comprador realmente quiere quedarse con la propiedad, puede ser que esté dispuesto a elevar su oferta para asegurarla. Este tipo de situaciones son las que, al final del camino, distorsionan el valor de oferta, el valor de avalúo y el valor de cierre. Esto no quiere decir que la situación esté bien o mal, simplemente implica que se van a generar correcciones en el valor.
REQUIREMENTS FOR A REAL ESTATE APPRAISAL Among the documents that must be submitted for a professional appraiser to carry out his work, are the property deed, the architectural plans, the receipt of the property and water, as well as the documentation of completion of work (exclusively for the new home). However, preferably, it is necessary to make sure about each of the requirements requested by the financial institution that will grant the mortgage loan.
COST OF A REAL ESTATE APPRAISAL Currently, different rates are applicable when hiring a real estate appraisal with an independent professional, a company or a bank.
REQUISITOS PARA UN AVALÚO INMOBILIARIO Entre los documentos que se deben presentar para que un valuador profesional lleve a cabo su labor, se encuentran la escritura de propiedad, los planos arquitectónicos, el recibo del predial y agua, así como el oficio de terminación de obra (exclusivamente para la vivienda nueva). Sin embargo, de preferencia, hay que cerciorarse sobre cada uno de los requisitos que pide la entidad financiera que otorgará el crédito hipotecario.
COSTO DE UN AVALÚO INMOBILIARIO Actualmente, se manejan distintas tarifas cuando se contrata un avalúo inmobiliario con un profesional independiente, una empresa o un banco. info@vallartarealestateguide.com • 322-221 0106
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CURRENTLY, DIFFERENT RATES ARE APPLICABLE WHEN HIRING A REAL ESTATE APPRAISAL WITH AN INDEPENDENT PROFESSIONAL, A COMPANY OR A BANK.
Similarly, there are different methodologies for determining the fees for this type of valuation service. One of the methodologies is carried out by institutions such as INFONAVIT or FOVISSSTE. These companies have a fixed fee for the realization of the thousands of mortgages they grant each year. This amount usually ranges between 1,500 and 3,500 pesos, although the payment of this service can also be calculated based on the extension of the square meters of the property. Another alternative method is an operation called Cálculo al Millar, where fees are set based on a rate of between 2 and 6 percent according to the total value of the property.
VALIDITY OF A REAL ESTATE APPRAISAL The regulations of the Federal Mortgage Society establish a validity of six months from when the appraisal is carried out. This is because over the course of that period of time, it is possible that the real estate market could undergo some considerable shift and change (that is, some alteration that could really affect the value of a property, either to increase or decrease it).
LAND APPRAISAL Currently, the realization of an appraisal on a piece of land is possible. To carry it out, a comparison of market properties must be made, since it is mostly about land uses. The disadvantage of doing this process in large cities or with a high population density is that there is less and less land available. This makes it complicated because it is difficult to find a comparable sample property to be able to estimate a value by homologation. Although this is a detailed overview of the aspects involved in obtaining and using a Real Estate Appraisal, it is always advisable to have the advice and guidance of a professional appraiser.
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Del mismo modo, existen diferentes metodologías para determinar los honorarios de este tipo de servicio. Una de ellas es la que llevan a cabo instituciones como INFONAVIT o FOVISSSTE, las cuales cuentan con una cuota fija para la realización de los miles de créditos que otorgan cada año. Este importe generalmente oscila entre 1,500 y 3,500 pesos, aunque el pago de este servicio también se puede calcular con base en la extensión de los metros cuadrados de la propiedad. Otra alternativa es una operación denominada Cálculo al Millar, donde los honorarios se establecen con base en una tasa de entre el 2 y 6 por ciento de acuerdo con el valor total de la propiedad.
VIGENCIA DE UN AVALÚO INMOBILIARIO La normativa de la Sociedad Hipotecaria Federal establece una vigencia de seis meses a partir de que se realiza. Esto es así porque se considera que es el período de tiempo en el que el mercado inmobiliario podría llegar a sufrir algún cambio considerable (es decir, alguna alteración que realmente pudiera afectar el valor de una propiedad, bien sea para aumentarlo o disminuirlo).
AVALÚO EN TERRENOS Actualmente, realizar un avalúo en un terreno sí es posible. Para llevarlo a cabo se debe hacer una comparativa de mercados, ya que se trata mayormente de usos de suelo. El inconveniente de hacer este proceso en ciudades grandes o con mucha densidad de población es que cada vez existe menos suelo disponible, lo que complica el hallazgo de una muestra equiparable para poder estimar un valor por homologación. Aunque esto es una visión general de los aspectos que intervienen en el Avalúo Inmobiliario, siempre es recomendable contar con la asesoría y guía de un valuador profesional.
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REAL ESTATE TRUST: BENEFITS AND FREQUENTLY ASKED QUESTIONS FIDEICOMISO INMOBILIARIO: BENEFICIOS Y PREGUNTAS FRECUENTES By / Por Jorge Chávez
The Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establishes that foreigners cannot own property within the Restricted Zone of the country. This is where the Trust comes in as a secure solution to enable these types of real estate transactions to take place. Braulio Ruiz, an independent real estate agent, explains the pros of using this tool. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que los extranjeros no pueden poseer una propiedad dentro de la Zona Restringida del país. Aquí es donde entra el Fideicomiso como una solución segura en este tipo de transacciones. Braulio Ruiz, agente de bienes raíces independiente, explica los pros de esta herramienta. “FOR FOREIGNERS, it would obviously be much easier and less expensive if they could have a direct property title in Mexico. However, the Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos states that they cannot own property within the country’s Restricted Zone. This is where the Trust comes in as a secure solution in these types of transactions.” Braulio Ruiz, independent real estate agent, offered this information when Vallarta Real Estate Guide approached him to explain some of the benefits that this real estate transaction tool has in ensuring foreigners can purchase property in our destination. “The primary purpose of a Trust is to comply with the constitution by granting legal title to the property in the name of the trustee as opposed to direct ownership. The trustee’s responsibility is to maintain and transfer the property title under the direction of the beneficiary (buyer),” he explains.
BENEFITS OF A TRUST Our expert points out and explains some of the main benefits of a Trust: “The real estate Trust, by holding the ownership, allows foreigners to purchase a real estate property within the Restricted Zone. Mexico’s Restricted Zone includes all those properties that are within 62 miles from any border and 31 miles from any ocean.” 48
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“PARA LOS EXTRANJEROS, pues obviamente sería mucho más fácil y menos costoso si se pudiera tener un Título de Propiedad directo en México. Sin embargo, la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que ellos no pueden poseer una propiedad dentro de la Zona Restringida del país. Aquí es donde entra el Fideicomiso como una solución segura en este tipo de transacciones”. Con esta frase nos recibió Braulio Ruiz, agente de bienes raíces independiente, cuando Vallarta Real Estate Guide se acercó para que nos explicara algunos de los beneficios que tiene esta herramienta. “El propósito principal de un Fideicomiso es cumplir con la constitución al otorgar el título legal de la propiedad a nombre del fideicomisario. La responsabilidad del fideicomisario es mantener y transferir el Título de Propiedad bajo la dirección del beneficiario (comprador)”, explica.
BENEFICIOS DE UN FIDEICOMISO Nuestro experto señala y explica algunos de los principales beneficios de un Fideicomiso: “El Fideicomiso les permite a los extranjeros comprar bienes inmuebles dentro de la Zona Restringida. La Zona Restringida de México incluye todas info@vallartarealestateguide.com • 322-221 0106
“The trustee (bank) holds the property for the beneficiary (buyer). In addition to creating a corporation for certain types of purchases, the Trust is the only legitimate way to acquire real estate in destinations with a beach, which are, of course, the most privileged places in our country.” “The buyer has all the legal rights as the owner of the property, so he can subsequently sell, renovate or rent out the property.” “Within the Trust, a substitute beneficiary will be designated who will receive the property when the owner dies. The heir will take care of the Trust/Property, which will avoid wasting time and investing in the expenses involved in succession or inheritance procedures in Mexico.” “The Trust is faster to establish and easier to maintain than setting up a corporation to own the property, which is another tool with which a foreigner can acquire a property in Mexico’s Restricted Zone.” “The Public Registry of Property contains all the names of property owners. However, if the property is held in a Trust, there is a level of anonymity, as only the identification number will be published, giving full discretion to all those who wish to keep their real estate assets private.”
FREQUENTLY ASKED QUESTIONS · Is the Trust a lease? “No, even if the term of the Trust is for periods of 50 years, it can be renewed indefinitely.” · Do the prices for establishing a Trust vary between banks? “Yes, but you can request a quote of the installation fee as well as the annual fees to compare them with each other and choose the best option.”
aquellas propiedades que se encuentran dentro de los 100 km desde cualquier frontera y a 50 km desde cualquier océano”. “El fideicomisario (banco) mantiene la propiedad para el beneficiario (comprador). Además de crear una sociedad anónima, el Fideicomiso es la única manera legítima de adquirir bienes raíces en destinos con playa, los cuales son realmente sitios privilegiados de nuestro país”. “El comprador tiene todos los derechos legales como dueño de la propiedad, así que, posteriormente, puede vender, renovar o rentar”. “Dentro del Fideicomiso se designará un beneficiario sustituto que recibirá la propiedad cuando el titular fallezca. El heredero se hará cargo del Fideicomiso/Propiedad, lo que evitará perder tiempo e invertir en los gastos que conllevan los procedimientos de sucesión o herencia en México”. “El Fideicomiso es más rápido de establecer y más fácil de mantener que una Corporación, que es otra herramienta con la que un extranjero puede adquirir una propiedad en la Zona Restringida de México”. “El Registro Público de Propiedad contiene todos los nombres de los propietarios. Sin embargo, si la propiedad se mantiene en un Fideicomiso, solo se publicará el número de identificación, lo que brinda total discreción a todos aquellos que desean mantener privados sus activos inmobiliarios”.
PREGUNTAS FRECUENTES · ¿El Fideicomiso es un arrendamiento? “No, aunque el plazo del Fideicomiso sea por períodos de 50 años, puede renovarse indefinidamente”.
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· ¿Los precios para establecer un Fideicomiso varían entre bancos? “Sí, pero se puede solicitar una cotización de la tarifa de instalación, así como de las tarifas anuales para compararlas entre sí y elegir la mejor opción”.
· Does the annual payment of the Trust include the payment of the Property Tax? “No, the Property Tax is collected by the municipality where the property is located, the Trust fees are collected by the bank, which are two separate entities.”
· ¿Qué sucede con la propiedad si quiebra el banco donde se tiene el Fideicomiso? “El Fideicomiso no se considera un activo del banco, así que, si la institución financiera en cuestión tiene problemas, el Fideicomiso se transfiere a otro banco”.
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· What happens to the property if the bank where the Trust is held fails? “The Trust is not considered an asset of the bank, so if the financial institution in question has problems, the Trust will be transferred to another bank.”
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· What happens if there are arrears in annual payments? “Property is not lost if you fall into a backlog of annual payments, but you will incur interest and penalties. If there is an intention to sell the property, the overdue balance must be settled before starting the operation.”
· ¿El pago anual del Fideicomiso incluye el pago del Impuesto del Predial? “No, el Impuesto del Predial lo recauda el municipio donde se encuentra la propiedad, las tarifas del Fideicomiso las recauda el banco, lo que son dos entidades separadas”. · ¿Qué sucede si hay atrasos en los pagos anuales? “La propiedad no se pierde si se cae en un atraso en los pagos anuales, pero incurrirá en intereses y multas. Si existe la intención de vender la propiedad, se deberá liquidar el saldo atrasado antes de comenzar con la operación”.
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· How to pay the annual fee? “The payment can be made directly at the bank that holds the Trust. Or to make it easier, instructions can be obtained from the bank on how to make an online bank transfer for the payment.”
· ¿Cómo pagar la cuota anual? “El pago se puede hacer directamente en el banco que se tiene el Fideicomiso. De igual manera, se pueden obtener instrucciones del banco para realizar una transferencia bancaria”.
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“Finalmente, si el fideicomisario no vive de tiempo completo en México, puede revisar con su banco las opciones de transferencia electrónica o en línea. Por otro lado, el administrador de la propiedad, un contador o abogado también puede realizar el pago. Pero eso sí, siempre hay que solicitar un comprobante de los pagos y guardar los recibos”, finaliza.
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