Page 1

03

megleren Tro m

EIENDOMS

s

2015 ÅRGANG 77

v Norge sid p en a e1 p o t 0 å p ø

Ve

e rk

tM

Styrker samhold med helvetesuke Side 24

– fra industri til le oss ve n de

Salg av kontraktsposisjoner Side 34

by

l de

Side

18


UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper-

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak


Innhold

APRIL 2015

10

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes

5 6

Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

8 9 9

8 utgaver pr. år Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

10 15

Forsidefoto: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom/ Merkur Grafisk AS

16

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

ØMERKE ILJ T M

0672

2041

er

kur

kA

S

M

G r a fi s

18 22 24 30

18

Merkur Grafisk er godkjent som svane­merket bedrift.

VERDT Å VITE Tromsø på toppen av Norge Endelig en gratis app for boligkjøperen til å håndtere strømabonnement Krogsveen i Stavanger: – Nyttig og spennende med «etterhjelp» Verket Moss– fra industri til levende bydel 21 enkle tips til deg som vil male som en proff! Styrker samhold med helvetesuke Notar tilbake i Oslo

FAGLIG PÅFYLL NEF-kurs 2015 Salg av kontraktsposisjoner Flytende dødsbo og eiendomssalg Revisjon av eierseksjonsloven Når gir leietakers feil, mangler eller forsinkelse utleier rett til å heve kontrakten? Villaservitutter og «villamessig bebyggelse» Fornyelse/forlengelse av leieavtaler

MEDLEMSNYTT 50 Nytt om navn 51 Sudoku

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2015: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

33 34 38 40 43 46 48

FRA LEDELSEN Boligpolitikk – skatt og kreditt Om eiendomsmeglernes og eiendoms­ meglingsforetakenes interesseorganisasjoner Gjeldsvekst til bekymring Vellykket «Boligmarked 2015» Tillitsmannsseminar i NEF

ETTER ARBEID 52 Vurderer du ny sykkel i 2015? STILLINGSANNONSER SIDE 31 OG 55

11.500 ,- 8.700 ,- 6.800 ,16.600 ,13.500 ,24.500 ,-

43


eiendom - Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

Vi redefinerer markedets beste eierskifteforsikring.

DET SKAL LØNNE SEG Å BRUKE MEGLER Fra 1. april 2015 økes forsikringsdekningen fra 5 til 10 millioner, og trer i kraft ved budaksept, maksimalt 12 måneder før overtagelse.

DEN ORIGINALE

Norwegian Broker og storaksjonær Söderberg & Partners er ett av Nordens største forsikringsmeglerselskap. Vi jobber med skreddersøm, og er på vegne av landets eiendomsmeglere en profesjonell innkjøper av blant annet eierskifteforsikring, boligkjøperforsikring, leiegaranti, sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikringer. Dette har vi gjort siden 1997. Les mer på: www.norwegianbroker.no, eller ring oss i dag på tlf: 930 00 020

EIERSKIFTE FO RS I K RI N G SIDEN 1997


Styrelederen har ordet

Boligpolitikk – skatt og kreditt Boligmarkedet er brennhett om dagen. Det samme kan sies om debatten som går rundt boligbeskatningen og behovet for å stramme inn bankenes utlånspraksis.

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Grunnleggende for NEF er målet om å ­underbygge den norske boligmodellen. Over 80 % eier sin egen bolig i Norge. ­Eierskap til egen bolig har bidratt til velferd for mange. Vi er glade for å observere et bredt politisk engasjement for å ivareta et inkluderende boligmarked. Økonomiske modeller tar i liten grad hensyn til de menneskelige verdiene som ligger til grunn for politiske beslutninger. Samtidig vet vi at økonomenes vurderinger vil være sentrale når fremtidens politikk skal fastlegges. Vi tror det er mulig å stå i mot mye av det presset som fremsettes mot den norske boligmodellen. Men det er ikke mulig å si «nei til alt, alltid». Vern av primærboligen er vår soleklare prioritering. Andre vil argumentere for å opprettholde dagens incentiver også i for­ hold til sekundærboliger, fritidsboliger og næringseiendom. Vi har gjort våre priori­ teringer fordi vi ser at når vi flytter oss vekk fra primærboligen blir argumentasjonen rundt «hjem og velferd» mindre anvend­ elig. Vi er tydelige på at vi ønsker å stimu­ lere eierskap til egen bolig. I dag ser vi at unge taper konkurransen i boligmarkedet mot investorer, som er motivert av skatte­ messige incentiver innført for å stimulere eierskap. Dette åpner vi for å se på! Vi gir vårt høringssvar i forbindelse med Scheel-utvalget med en tydelig argumenta­ sjon for å opprettholde de skattemessige fordelene som er ved investering i egen bolig. Ikke minst er vi tydelige på at når boligmarkedet har nådd sin høyde, blant annet med bakgrunn i dagens modell for beskatning, er det umulig å innføre et

Det er ikke mulig å skape «sosiale virkninger», før vi lykkes i å bygge nok boliger på et riktig prisnivå. Dette vil ta tid, og i mellomtiden aksepterer vi behovet for regulatoriske tiltak.

Tormod Boldvik

v­esentlig skjerpet skatteregime. Det vil ramme hardest de som sitter med egen ­bolig, og en allerede anstrengt økonomi. Når det gjelder Finanstilsynets forslag om skjerpede krav til utlån så er også dette noe vi vil gi våre vurderinger av. Her må vi i større grad erkjenne behovet for endringer, slik at veksten i husholdning­ enes gjeld ikke kommer ytterligere ut av kontroll. Det er grunn til å være bekymret. Samtidig må ikke bekymringene resultere i tiltak som utløser det vi er bekymret for. For sterke tiltak vil i seg selv skape bolig­ prisfall, og kunne lede oss inn de spiral­ effektene myndighetene (og vi) har en bekymring for. For svake tiltak vil ikke ­virke. Spørsmålet er hvorvidt det er mulig å finne løsninger som virker tilstrekkelig, men ikke for sterkt. Det er også sentralt å finne virkemidler som reduserer presset på brukte boliger, uten å ramme boligbygg­ ingen. Dessverre viser historien at det ofte blir motsatt. Vi har tidligere argumentert ut i fra ­«usosiale virkninger». Det er i fortsettelsen grunn til å stille spørsmålet om ikke det som er grunnleggende usosialt ved bolig­

markedet er selve prisnivået, ikke de fore­ slåtte tiltakene for å bremse videre prisut­ vikling. For høye priser og for få boliger… Det er ikke mulig å skape «sosiale virkn­ inger», før vi lykkes i å bygge nok boliger på et riktig prisnivå. Dette vil ta tid, og i mellomtiden aksepterer vi behovet for ­regulatoriske tiltak. Vi vil støtte videreføringen av den norske boligmodellen, og kjempe mot økt beskat­ ning av primærboligen. Samtidig erkjenner vi at den norske boligmodellen forutsetter riktig prisnivå og tilstrekkelig bolig­bygging. Ut i fra denne erkjennelsen vil vi stille oss positive til en riktig regulering av utlåns­ praksis, for å unngå en for sterk vekst. •

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

5


fra ledelsen

Om eiendomsmeglernes og eiendomsmeglingsforetakenes interesseorganisasjoner Hva er historien bak og rollefordelingen mellom Norges Eiendomsmegler­ forbund og Eiendom Norge? Langt på vei jobber vi mot samme mål, men mandat og roller er ganske forskjellig.

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

NEFs historie går tilbake til 1932. Forbundet ble stiftet for å ivareta eiendomsmeglernes interesser. Den første store ­ milepælen ble nådd da for­ ­ bundet bidro sterkt til historiens første lov om eiendomsmegling i 1938. Et godt trøndersk utrykk sier mye - «Itjnå kjem tå sæ sjøl». Det er hva det handler om . Hvis ingen jobber for eiendoms­ meglernes vilkår, oppnår vi ­heller ingen ting som yrkes­ profesjon. Det har aldri vært så mange eiendomsmeglere, så mange eiendomstransaksjoner, og så mye kvalitet i eien­ domsmeglingen som i dag. Vi er en bransje på vei opp og fram. Historisk var meglerforetak eiet og drevet av eiendomsme­ glere. NEFs medlemmer er en god blanding av ansatte eien­ domsmeglere, ledere, gründere, eiere og andre som har en ting til felles – meglerfaget og meglersjelen. Etter hvert ble det etablert større kjeder, ofte med ledere og eiere med en annen faglig bak­ grunn enn eiendomsmegling. Eiendomsmeglerforetakenes forening, senere Eiendom ­Norge, ble stiftet i 2001 for å ivareta selskapenes interesser. Etter Norges Eiendoms­ meglerforbunds lover og ved­ tekter er formålet å organisere alle som driver med eien­ domsmegling, og ivareta deres etiske og faglige interesser, samt

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

økonomiske rammebetingelser. Forbundet skal foreta under­ søkelser og utredning av spørs­ mål av felles interesse for med­ lemmene, samt løse andre oppgaver av faglig og forret­ ningsmessig art. Forbundet skal søke å fremme samhold og gode kollegiale forhold mellom med­ lemmene. NEF er medlem av nordisk eiendomsmeglerunion (NEU) hvor vi utveksler erfaringer og samarbeider om å fremme ­rammevilkår og kompetanse for eiendomsmeglere i de nordiske landene. Via NEU er de nordiske landene medlemmer i CEPI som er den europeiske megler­ organisasjonen. Det følger av vedtekter for Eiendom Norge at formålet er å organisere eiendomsmeglings­ foretak i Norge, og ivareta med­ lemsforetakenes interesser i forhold til media, myndighetene og andre institusjoner, under­ søke og utrede spørsmål av felles interesse, løse andre oppgaver av forretningsmessig art, samt fremme samhold og gode kolle­ giale forhold mellom medlem­ mene. Skillet går mellom de over­ ordnede interessene. Eiendom Norge jobber for medlemsfore­ takenes næringsinteresser. ­Norges Eiendomsmeglerforbund jobber for meglerprofesjonens interesser og rammevilkårene for de enkelte eiendoms­ meglere.

Begge organisasjoner jobber for best mulig rammevilkår for bransjen. Foretakene, særlig de store kjedene, kan ha andre ­interesser enn NEFs enkeltmed­ lemmer. Organisasjonene har ulik organisering og arbeids­ form. I NEF står meglerfaget i sen­ trum, med fokus på meglernes profesjonelle interesser, mellommannsrollen og forbrukernes interesser i eiendomsmeg­ lingen. Sentralt i Eiendom ­Norges arbeid står prisstatistikken og selskapenes kommersielle interesser. NEF og Eiendom Norge har et organisert samarbeid om bl.a. Reklamasjonsnemnda for eien­ domsmeglingstjenester og bransjenormen for markeds­ ­ føring av boliger. Administra­ sjonen i NEF og Eiendom Norge møtes relativt ofte i forskjellige fora, hvor vi deler erfaringer og drøfter faglige og kommersielle problemstillinger av felles ­interesse. Når det er hensiktsmessig kan vi fremme felles forslag for myn­ dighetsorganer, slik det ble gjort i forbindelse med finansmyn­ dighetenes gjennomgang av oppgjørsfunksjonen i eiendomsmeglingsbransjen. Tolkning av relevante lover og praksis drøftes ofte mellom NEF ­ ­juridisk og Eiendom Norge, og organisasjonene stiller tidvis med felles representant i faglige fora.

Begge organisasjoner har et sterkt engasjement for bolig­ markedets utvikling, og jobber for politiske virkemidler som sikrer den norske boligmodellen med effektiv boligomsetning. Begge organisasjoner driver et systematisk påvirkningsarbeid overfor beslutningstakerne blant myndigheter, politikere og organisasjoner. NEF har lagt vekt på å reise rundt i landet og møte flest ­mulig meglere, foretaksledere og andre beslutningstakere. Vi har møtt mange de siste måned­ ene, og vil fortsette langs den linjen. Det er ikke noe som er mer inspirerende enn å møte engasjerte bransjefolk ansikt til ansikt. Vi opplever at det er med å bygge forståelse og samhold på tvers av ulike grupperinger og interesser. Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund lever godt side om side. Organisasjon­ ene er ikke enige om alt, og tid­ vis kommer ulike interesser til uttrykk i forskjellige prioriter­ inger og handlinger. Men vi er enige om mye, og vi jobber mot de samme overordnede mål – en velfungerende bransje med for­ brukere som verdsetter våre tjenester. •


FINN vokser p책 mobil og nettbrett! N책 kommer over halvparten av trafikken til FINN eiendom fra mobil og brett.

.no


Gjeldsvekst til bekymring Det er liten uenighet om at for høy gjeldsvekst i husholdningene er negativt. Når man ser på hvilke virkemidler myndighetene har tilgjengelig, er det klart at egenkapitalkrav og begrensning av avdragsfrihet er to av få tilgjengelige virkemidler. At man gjør bruk av disse virkemidlene har vi forståelse for, men det kan slå uheldig ut.

Både store regionale forskjeller i boligmarkedet og hensynet til individuell vurdering av den enkelte låntaker taler imot slike virkemidler. I pressområdene vil det på lengre sikt være positivt om bankene er litt mer restriktive. Grunnleggende er det kun økt produksjon av nye boliger, som kan dempe presset i de store byene, men det er en annen diskusjon. Skal man være litt kritisk kan man påstå at boliglånet ikke er det største problemet for de mest utsatte i boligmarkedet. Vi som selger boliger for de som har fått problemer med økonomien, ser at det de fleste sliter med er forbruksgjeld og annen gjeld som ikke i utgangspunktet ikke er sikret med pant i boligen. Problemet for bankene er at de ikke har full oversikt over forbrukernes totale forpliktelser når det innvilges lån. Dette gjør at noen av dem som får lån til bolig, ikke burde fått det. Det som mangler er et nasjonalt gjeldsregister. Et slikt register vil kunne bidra til et mer stabilt og robust boligmarked, da det gir bankene et riktigere vurderingsgrunnlag av den enkelte låntaker. I dag bidrar det galopperende kredittmarkedet i Norge til å skape en risikogruppe i boligmarkedet. Dette er ikke forbrukerne tjent med, hverken de som er i boligmarkedet eller de som står utenfor. Den praktiske gjennomføring av et slikt register må selvsagt ta hensyn til personvern. •

Av Kurt F. Buck, nestleder i styret i NEF

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

8 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015


Vellykket «Boligmarked 2015» Konferansen «Boligmarkedet 2015» i Oslo Konserthus torsdag 19. mars inneholdt mange og gode foredrag. Temaer rundt bolig vil alltid være aktuelt. Sett i lys av den siste tids debatt om ubalanse i bolig­ markedet og rentebeslutn­ ingen i Norges Bank samme dag, var det en veldig god timing for konferansen denne gangen. Vi fikk blant annet høre innlegg fra stats­ sekretær Per-Willy Amundsen i KMD om hvilken rolle staten skulle ha for å legge til rette for et fungerende boligmarked, Petter Eiken fra Rom Eiendom fortalte om bolig­ bygging rundt knutepunkter og statssekretær Paal Bjørnestad fra Finansdepartementet snakket om finansielle forhold i bolig­ markedet. For de som er interessert er det mulig å laste ned alle foredragene på NEF.no. •

Tillitsmannsseminar i NEF Av Elisabet Gusgaard Dahl

Etter årsmøtene i NEFs lokalforeninger i februar måned var det 19. – 20. mars duket for tillitsmannsseminar. Tillits­ mannsseminarene er en årlig tradisjon i NEF. Denne gangen var foruten styret i NEF så vel lokalforeningsledere som studieledere invitert. Totalt 28 engasjerte NEF-tilllitsvalgte og ansatte møttes til seminar i Oslo. Engasjement for bransjen, profesjonen og lokalforeningene var ett av hovedtemaene denne gangen. Til å innlede til diskusjoner rundt dette temaet var æresmedlem Gunnar Krogsveen invitert. Han fikk i gang gode diskusjoner om hva den enkelte og lokalforeningene selv kan gjøre med dette. Et annet tema som ble drøftet var organisering av arbeids­ tiden for meglere, sett i forhold til arbeidsmiljøloven og arbeidstilsyn. Dette er et tema som er høyaktuelt i disse dager når Arbeidstilsynet har begynt å vise interesse for eien­ domsmeglingsbransjen. Siste del av seminaret var todelt; lokalforeningslederne og styret hadde en økt med mediearbeid og lokalforenings­ lederrollen, mens studielederne hadde studieledermøte. •

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

9


verdt å vite

Tromsø på toppen av Norge Tromsø har de siste par årene opplevd den sterkeste prisutviklingen i det norske boligmarkedet. Bare i løpet av de 12 siste månedene har prisen økt med nesten 17 prosent. Hovedgrunnen til den sterke utviklingen skyldes den harde kampen om de få objektene som legges ut for salg. I den siste tiden har det bare vært rundt 130 boliger til salgs, mens det til sammenligning var nærmere 900 boliger til salgs på den samme tiden i 2008.

Av Svein Strømnes Interiørbilder: INVISO AS Eksteriørbilder: MAKE Believe

V

i skal imidlertid ikke så langt tilbake i tid før det var mørketid for boligomsetninger i Nordens Paris. Virkningene av finans­ krisen i 2008 fikk veldig kort­ varige effekter på boligmarkedet de fleste steder i Norge, bortsett fra i Tromsø. Der hadde man bygd relativt mye, og etter en modell som ikke var særlig ­robust når tidene ble tøffere. Mange gikk på en smell etter å ha kjøpt seg inn i borettslag praktisk talt helt uten egenkapital og med stor fellesgjeld. I de verste tilfellene gikk også borettslag­ ene konkurs når beboerne ikke kunne gjøre opp for seg og egenkapitalen var tapt. Lær­ dommen av dette var at investo­ rer kviet seg for å sette i gang nye prosjekter selv om det var full fart i alle andre områder av økonomien. Dette førte til stor etterspørsel i boligmarkedet i Tromsø og med påfølgende pris­ vekst. Nå har imidlertid dette snudd og flere nye boligprosjekter er

10 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

allerede ferdige, eller under ut­ vikling. Et av de største sådanne er satsingen til Barlindhaug ­eiendom og Profier på Workinn­ toppen. For de som ikke er ­lokalkjent i området ligger dette nedlagte steinbruddet på vest­ siden av Tromsøya med en fantastisk utsikt mot Grind­ øysundet og Kvaløya i sydvest. Nesten 450 nye leiligheter er prosjektert i det gigantiske prosjektet i tromsømålestokk, og salget av prosjektet er veldig godt i gang. - Det har vært veldig god re­ spons fra kjøperne og nesten alle de hundre leilighetene som til nå er lagt ut er solgt, sier megler MNEF Wenche Odden Kvamme i Eiendoms­megler1 i Tromsø til Eiendomsmegleren. Firmaet hennes vant en tøff anbudsrun­ de om å stå for salget av prosjek­ tet. I tillegg til den fine belig­ genheten i den flotte naturen kan man vise til vannbåren ­varme i alle gulv, automatisk garasje og gasspeis. Den billigste


For øyeblikket er det bare en stor byggeplass i det gamle steinbruddet, men om ikke altfor lenge vil dette være en av de mest attraktive boligområdene i Tromsø. Her er Wenche Odden Kvamme sammen med kollega Dag Little.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

11


boligen i prosjektet koster 1,8 millioner kroner, mens den ­dyreste er lagt ut for salg til 14,9 millioner kroner. Når den blir solgt vil det være rekord i Tromsø, men da får eieren drøye 200 kvadratmeter å boltre seg på, flere usjenerte terrasser og ikke minst den aller beste beliggen­ heten høyest opp i hele pro­ sjektet. Hvordan byggene blir utfor­ met er også et resultat av til­ bakemeldinger utbygger fikk i spørreundersøkelser blant ­interessenter som hadde meldt seg på forhånd. Dette gjaldt ting som interiør, rominndelinger og spesielle ønsker; som en egen smørebu for skientusiaster. Ut­ bygger fikk også en oversikt over hvilke aldersgrupper som var interessert i prosjektet, og det viste noe over­raskende at det var en større andel unge som kunne tenke seg å kjøpe leiligheter på ­Workinntoppen. I tillegg til den obligatoriske salgs­oppgaven som megleren er forpliktet til å lage, har utbygger i tillegg utarbeidet et s­ ærdeles omfattende materiale til bruk i markedsføringen. Store tunge bøker med fantastiske illustra­ sjoner, egen nettside og et ­visningssenter på byggeplassen med en spesialbygget leilighet, har så langt bidratt til å gjøre 12 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

salgsprosessen til en god reise for både kjøper, selger og eien­ domsmegler. - Den største forskjellen ved å selge ­prosjekter som dette er at megleren er med i prosessen over en mye lengre tidsperiode. Hele prosessen i et bruktsalg kan gå veldig raskt, mens vi i et prosjekt som dette er i kontakt med både kjøpere og selger over mye lengre tid. Det blir dermed også en tettere kontakt med begge parter, sier Odden ­ ­Kvamme som har lang erfaring fra både brukt- og prosjektsalg. - Det er veldig viktig å ha god kontakt med selger. De er veldig

«hands on» og åpne for forslag når vi kommer med tilbake­ meldinger om for eksempel hvilke type boliger som selger best. Da tar de dette med i betrakt­ ingen når de neste ­byggetrinnene skal tegnes ut. Moderate beregninger om befolkningsframskrivinger for Tromsø viser at det i løpet at de neste 15 årene kan bli opp mot 100 000 innbygger mot dagens 72 000. Dermed tror Odden Kvamme at det i lang tid fram­ over vil være et stort behov for nye boliger, også etter at Workinntoppen er ferdigut­ ­ viklet og ­bebodd av nye beboere.

- Det er en skrikende etter­ spørsel etter nybygg. Det er fort­ satt for lite bygging i f­ orhold til befolkningsveksten. Tromsø har blant annet en rekke offentlige institusjoner som universitetet, sykehus og Polarinsti­tuttet, som tiltrekker seg mange mennes­ ker. I tillegg blir det mange nye ­arbeidsplasser som en effekt av den enorme økningen av ­turister som har kommet de ­siste årene. På toppen av dette merker også vi som andre steder i landet en sterk sentral­isering fra distriktene, avslutter ­Wenche Odden Kvamme. •


Tør du selge en nyere bolig uten Protector Eierskifteforsikring? Mange tror ikke det er nødvendig å tegne eierskifteforsikring på nyere boliger. Realiteten er at det kommer mange reklamasjoner selv om boligen er av nyere standard.

Du har kanskje ikke tenkt over at kjøper har en lavere terskel for å klage ved kjøp av nyere bolig? Sannheten er at entreprenører og underleverandører kan gå konkurs. Dårlig arbeid, arealavvik og feil opplysninger kan også by på store kostnader i etterkant av salget. I tillegg er utbyggergarantien liten og reduseres hvert år. Protector Eierskifteforsikring gir selger trygghet og du som megler unngår fremtidige problemer. Merete Christensen Bernau Direktør Eierskifte Protector Forsikring


RIKTIG INVESTERING

GIR DEG AVKASTNING! Delta på NEFs vårkonferanse 6. - 8. mai i Stavanger

6.-8. mai gir vi deg kunnskap som er til stor nytte i din meglerhverdag Under NEFs Vårkonferanse møter du dyktige foredragsholdere som gir deg viktig oppdatering innen lovverket, herunder erfaringer fra Forbrukerombudets tilsyn. Meld deg på til bransjedagene! 6.-8. mai i Stavanger og hør:

KRISTIA

N KORSR

UD

Hva skjer med forkjøpsretten etter 1. juli 2015? Advokat Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort DS

TONJE H. SKJELBOSTAD

Markedsføring av bolig - markedsføringslov og bransjenorm Fagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad, Forbrukerombudet

Allerede

over 250

bransjek ollegae påmeldt! r

ERLEND HAASKJ

OLD

Hvilke panterettslige feller bør du unngå? Advokat Erlend Haaskjold, Arntzen de Besche

Påmelding via www.nef.no eller henvendelse på firmapost@nef.no

JOHAN ANDREAS SKARTVEIT JOHAN ARNT METTEVOLL

Kan eiendomsmeglere investere i fast eiendom? Johan Arnt Mette­ voll, Advokatfirmaet Mettevoll

Finanstilsynets time Seniorrådgiver Johan Andreas Skartveit, Finanstilsynet

ARK

IN FOSM

PER RAC

Praksis fra Reklamasjonsnemnda og domstolene Per Racin Fosmark, lagdommer i Borgarting lagmannsrett og formann i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglings­ tjenester


Endelig en gratis app for boligkjøperen til å håndtere strømabonnement Hauketind har utviklet appen som håndterer strømabonnement. Strømbytteappen Bestille Strøm kan hjelpe deg med tre ting. 1. Du kan si opp din strømavtale fordi du har solgt boligen 2. Du kan bestille strøm fordi du har kjøpt bolig 3. Du kan foreta strømbytte til en billigere strømavtale

I appen får forbrukeren en liste over de beste prisene på strøm­avtaler basert på Konkurransetilsynets prisliste (https://www.konkurranse­ tilsynet.no/kraftpriser/sjekk-kraftpriser/) og velger selv hvilken ­leverandør og avtale som ønskes inngått. Etter at brukeren har fylt ut all informasjon vil Hauketind gjennomføre leverandørbytte og kopi av avtale vil bli sendt på e-mail på oppgitt adresse. Det er også mulig å anbefale venner på Facebook og Twitter om hvor enkelt dette er. Boligselger håndter da oppsigelsen av strømabonnementet sitt og får bekreftelse på dette på mail omgående. Uten å vente og stole på at kjøper sender inn strømbytteskjemaet når det passer han. Gründeren, Beate Størkson fikk idén da hun skulle bytte strøm­ leverandør for ett år siden. Alle strømselskapene har flere produkter og har kreative navn, som ofte ikke har noen navn som er relatert til kjøp av strøm (Kvitfjell World Cup Spot, Social spot, Lavpris mobil, Spotpris online, eStrøm, Gul e-spot), og det er fryktelig vanskelig å skille produkt, pris og hva som var best for meg. De fleste avtalene til strømselskapene som er billigst må du enten bestille via telefonen ved å sende SMS eller via en webside og for all del husk å oppgi ­avtalenavnet.

Norge har over fem millioner private brukere av strøm, vi har 2,3 millioner strømkunder og det handles strøm til husholdningene for 35 milliarder kroner hver eneneste år. Rapporter viser at vi som forbrukere årlig betaler 500-600 millioner mer til strømleve­ randørene enn nødvendig. Dette er altså penger vi hadde spart om vi kjøpte den billigste strømmen, ifølge Forbrukerrådet. Til sommeren vil Forbrukerrådet ha klart en helt ny kraftportal, hvor alle avtaler fra alle strømselskaper skal være tilgjengelig. Når denne oversikten er klar vil Bestille Strøm appen lese denne kilden. Det har vært business for flere meglere å selge noen få utvalgte strømavtaler på vegne av Kraftselskapene. Men det krever at meglerne har med seg skjemaet ut på overtakelse med påfølgende manuell prosess for innsendelse til et kraftselskap. Appen kan lastes ned fra App Store og Google play:

For mer informasjon, se www.hauketind.no eller følg oss på Facebook ved å gå til siden «Appen Bestille Strøm». •

FESTETOMTER ØNSKES KJØPT Vi søker selgere av festetomter (bolig/fritidsbolig eller næringstomter) Henvendelse til Tollbugata 1 AS Lars P. Fasting, 91192000, lfasting@me.com eller Truls Holthe, 91320526, truls.holthe@online.no

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

15


Krogsveen i Stavanger: – Nyttig og spennende med «etterhjelp»

Av Alf Bergin

– Noen har stålkontroll og vet hvordan ting fungerer. Andre står litt rådløse og vet ikke riktig hvordan de skal gå fram. Vi blir å betrakte som en underleverandør for Finali AS, der vi tar oss av verdivurdering og salg av bolig som en del av booppgjøret, sier eiendomsmegler Kurt H. Frafjord i Krogsveen Rogaland. Han ser på nyetableringen i Stavanger som både nyttig og spennende, og hadde aldri tenkt på et slikt konsept.

Cathrine Andersen (46) i Stavanger tok sats, sa opp jobben i banken og startet for seg selv. Hun er behjelpelig med alle praktiske opp­ gaver som oppstår når et kjært familiemed­ lem går bort. Slike foretak finnes i det store utlandet under benevnelsen «Aftercare» – i Norge kan vi oversette det med «Etterhjelp». Først skal sorgen bearbeides. Det tar tid. Parallelt skal et booppgjør iverksettes. Mange er ikke klar for den oppgaven. Mengder med papir og skjema skal klargjøres, offentlige kontorer skal oppsøkes og så videre. Cathrine Andersen kom imidlertid fram til en spen­ nende løsning. Hun sa opp sikker jobb i Nordea, og dannet sitt eget selskap. – Jeg husker at mennesker som oppsøkte oss i banken, ofte gikk hjem med mange uløste spørsmål. Da de forlot oss hang om mulig haken enda lavere mot brystkassen. Jeg må medgi det ofte stakk litt i hjertet da de snudde og gikk fra skranken mot utgangs­ dørene som sakte gled fra hverandre og ­lukket seg automatisk bak kunden, sier Cathrine. Hun kunne hjelpe med de øko­ nomiske spørsmålene relatert til banken. Men, det var så mye, mye mer de lurte på. Spennende konsept

Og det kunne blant annet være spørsmål relatert til bolig og leilighet. – Da Cathrine tok kontakt med Krogsveen, syntes vi det var et veldig spennende konsept hun beskrev, fortsetter eiendomsmegleren. – Vår umid­ delbare reaksjon var at dette må det være behov for. Døden er noe alle kommer i be­ fatning med. Hun fortalte om sine planer, og jeg må innrømme at jeg aldri tidligere hadde hørt om noe lignende. Det hørtes vel­ dig fornuftig ut. Mange har godt av å tenke gjennom den slags ting, da er det flott å ha tilgang på denne tjenesten gjennom Cathrine. Hun blir da sittende som en koor­ dinator og ordner det meste. På den måten 16 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

kan man blant annet planlegge for å unngå konflikter eller rett og slett få hjelp av en proff i en vanskelig periode av livet. Dette er en forenkling for mange, og jeg synes det er både smart og positivt, sier Frafjord. Underleverandør

Han legger vekt på at de som eiendoms­ meglere i likhet med andre bransjer, fungerer som en underleverandør for bedriften. De tar seg av verdivurdering og salg av eiendom. – Vi i Krogsveen er spesialister på eien­ domsmegling og har gjennom 40 år i ­bransjen opparbeidet et unikt konsept innen boligomsetning som sikrer oppdragsgiver en trygg, god prosess og et best mulig resultat. Noe som er naturlig ettersom vi sitter på den nødvendige kompetansen, sier han. ­Eiendomsmegler Krogsveen har godt fot­feste i Stavanger. Markedsandelen er på cirka 10 prosent og for det meste dreier det seg om privatmarkedet. – I de tilfellene vi har bistått Cathrine, har det vært svært enkelt for eiendomsmegleren å ta seg av selve salget. Vi får jo på forhånd vite hva vi går til, for Cathrine har allerede hatt sine innledende samtaler med kunden. Vi har også tilfeller av at vi har møtt kunden sammen med Cathrine, og det kan bety mye. Vedkommende har da et tillitsforhold til henne, noe som igjen gjør situasjonen ­enklere for oss som eiendomsmeglere, sier Frafjord. Forskjellige oppgjør

Alle oppgjør i forbindelse med dødsbo er forskjellige. Mange situasjoner kan oppstå og det er ingen A4 gjennomføring av et slikt eiendomssalg. – Det som er klart førende for oss er at Cathrine skal kunne stole 100 prosent på vårt konsept og at vi gjør en god jobb. Ellers vil jo prosessen slå tilbake på henne også, sier Frafjord.

Cathrine ser det naturligvis som en fordel å ha en avtale med en eiendomsmegler med forgreninger ut over Stavanger. – Litt av grunnen til at hun valgte oss i Krogsveen vil jeg tro er at vi har kontorer rundt i landet, sier Frafjord. – Den fordelen har vi jo alle­ rede fått bekreftet i forbindelse med verdi­ vurderinger i Vestfold, skyter Cathrine inn. – Det er nok enklere for oss å bruke vårt nett­ verk, enn at Cathrine må starte på scratch og kartlegge hvilke ressurser som finnes der det er nødvendig, mener eiendomsmegleren. Det er imidlertid ikke bare innenfor eiendomsmegling hun har knyttet til seg verdifull kom­ petanse. Hun samarbeider blant annet både med begravelsesbyrå og advokat for å kunne yte en fullstendig ­tjeneste for sine kunder. Bank og finans

Cathrine Andersen kan se tilbake på 20 år innenfor finansnæringen, de siste årene i Nordea. – Kollegene ønsket meg lykke til. Mange syntes det var tøft og sprekt gjort å starte for seg selv, forteller hun. Etter et år har hun en god følelse og en klar pekepinn på at behovet er til stede. Mange vet fortsatt ikke om tjenestene hennes. Det forsøker hun nå å rette på. – Jeg skjønte at mange pårørende møtte utfordringer, da den brutale hverdagen etter en bortgang kom dem i møte. Ofte er det sånn i de fleste familier at det er den ene av partene som har det økonomiske ansvaret. Når så vedkommende faller fra, tårner det seg opp for den som sitter igjen. Midt oppi sorgen skal man ivareta seg selv og den ­løpende hverdagen. Da handler det ikke bare om økonomi. Det er ikke like enkelt å takle dette for alle, sier Cathrine. Å komme døden i forkjøpet

De fleste av oss tenker i liten grad på døden. Selv om alle vet at dagen på et eller annet


FINALI AS AS TILBYR: • Avslutning av forsikringer, pensjonsavtaler, bank, aksjefond, avis, strøm, telefon etc. • Oppussing i bolig • Opprydding/tømming av innbo/uteområde • Utvask • Salg av bolig/eiendommer • Salg av bil • Salg av eiendeler • Advokattjeneste • Stell av gravsted

Kurt Frafjord synes konseptet som Finali AS tilbyr er både spennende og nyttig. Han stiller seg bak Cathrine Andersen, som hjelper kundene og tar på seg alle de praktiske oppgavene som oppstår når noen går bort. – Verdivurdering og salg av bolig som en del av booppgjøret er vår tjeneste til Cathrine Andersen, sier eiendomsmegler Kurt Frafjord i Krogsveen Rogaland. Han ser positivt på samarbeidet som er opprettet med Finali AS.

tidspunkt vil komme. Noen har etter hvert et ønske om å klargjøre en del praktiske ting før de går bort. Og her kommer Cathrine inn. – Dette kan også handle om å planlegge i forkant av en bortgang, fortsetter Frafjord. Her kan Cathrine komme inn på en veldig fin måte, og ta tak i en del praktiske ting for kunden. I forbindelse med booppgjør hører vi ofte om den bitre arvestriden. Eiendoms­megl­eren i Stavanger mener meglerbransjen

stort sett ikke trekkes inn i slike strider. Da handler det heller om ulike preferanser til de ­forskjellige arvingene i forhold til valg av megler. Ikke så mye mer enn det. Eien­ domsmegleren i Stavanger synes de er ­heldige, for som regel går dette bra. Blir det noe mer kan det være godt å ha tilgang på en ressurs som Cathrine utgjør. – Selv om det i startfasen har vært mye den ene veien fra Cathrine og til oss, regner vi med at det på sikt vil gå begge veier, sier

Frafjord. Han mener de etter hvert skal ­kunne bidra på en god måte. – Det er i alle fall veldig spennende, sier han. – Ettersom dette er så nytt handler det også om å huske på at tjenesten eksisterer, mener Cathrine. – Det tar ofte litt tid å få satt tingene i ­system, avslutter hun. •

Unngå vannlekkasje!

Vanndetektor

50 %

Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund. Nå gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm. Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Bestill idag på tlf. 02122

Falck – alltid i trygge hender

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

17


VERKET MOSS

– fra industri til levende bydel

Av Jan Erik Kristiansen - Höegh Eiendom

I en artikkelserie fremover skal vi belyse ulike utfordringer i store eiendoms­ utviklingsprosjekter. Prosjekter som er på størrelse med en bydel eller nesten en liten by. Denne gangen ser vi på utfordringene med store utviklingspro­sjekter med stor andel bolig i et lite marked.

MOSS

står foran en transformasjon fra en industriby, lukket mot sjøfronten, til et regionknute­ punkt som byr på mange etter­ traktede bykvaliteter. Industrien har tidligere stengt byen inne, nå vil kaifronten kunne bli ut­ viklet til attraktive bolig- og kontorområder slik vi tidligere har sett gode eksempler på i Oslo, Drammen og Trondheim. Med store investeringer på jernbane og vei, vil Moss endres fra sine 2 hovedkjennemerker, Mosselukten og Bastøfergene (eller køen til og fra Bastøfergene), til en fremtidsrettet by med gode bo- og levevilkår og et nytt forsterket næringsliv. Verket Moss er navnet på utviklingsprosjektet Höegh Eiendom jobber med i Moss sentrum. Verket Moss er ca. 330 mål og består av Verksåsen, det nedlagte fabrikkområdet og ­arbeiderboligene med Konvent­ ionsgården i midten. Verksåsen er et område på ca. 150 mål, som i dag er regulert for ca. 600 boliger. Konventionsgåden er et område på ca. 30 mål, hvor ­Konventionsgården og de gamle arbeiderboligene som var til­ knyttet Moss Verk og senere M Peterson & Søn ligger. Det nedlagte fabrikkområdet er ca. 150 mål og er under regulering til ny blandet bystruktur med bolig, næring, kultur og undervisning. Ferdig utviklet vil området være en egen levende bydel på nesten 300.000 kvm. eiendom.

18 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Bakgrunn og historien – Byens vugge Moss Jernværk

I 1704 kom Ernst Ulrich Dose til Moss og kjøpte gård og tomt like nord for fossen, så skaffet han seg to sager i Mossefossen. Bare noen måneder senere kjøpte han fire sager til, og så ytterligere seks pluss et par kværnhus i fossen. Rundt 1710 begynte Ernst Ulrich å bygge Moss Jernværk med masovner, kullhus og vanndrevet smieham­ mer. Alt dette gjorde han i løpet av to korte år, men så døde han. Dermed kom Ancher familien inn i bildet. Nå ble det fart på Jernværket, som pro­ duserte kanoner og kuler til Den Kongelige Flaade. Ankerfamilien drev verket frem til 1875, da Moss Jærnverk ble nedlagt. M. PETERSON & SØN

Det var også en annen holden forretningsfamilie i Moss, nem­ lig kjøpmannen Momme Peterson (1771–1835) og hans etterkommere. I 1875 overtok firmaet Moss Jernværk. I 1883 etablerte M. Peterson & Sønner sulfatcellulosefabrikken som ble en hjørnestensbedrift i Moss og som ga byen den kjente «Mosselukta». Etter andre verdenskrig startet en storstilt utbygging av fabrikken og i løpet av de neste 30 år ble omtrent hele fabrikken bygget opp på nytt. Etter mange til dels gode år ble det rundt århundreskiftet stadig dårligere konjunkturer i papirindustrien, og en meget vanskelig valuta, som resulterte i at Petersonfamilien måtte selge firmaet i 2006, etter 140 års drift. Det ble solgt til en gruppe investorer og skiftet samtidig navn til Peterson AS. Samme år kjøpte Höegh Eiendom AS hele eiendomsmassen som tilhørte Peterson AS. Höegh Eiendom har siden 2006 omregulert store deler av eiendomsmassen beliggende på Verket. I 2012 ble driften solgt videre til Pemco, og 11. april samme år slo Peterson fabrikken i Moss konkurs. Over 300 år med næringsutvikling er på vei inn i en utviklingsfase, hvor nærings­ utviklingen vil spille en viktig rolle, og sam­ tidig føre historien videre.

Vi har derfor valgt å benytte visjonen «Husk fortiden

– Planlegg fremtiden»

Et stort opprydningsarbeid med demontering av maskiner og utstyr på fabrikkområdet er gjennomført. Planleggingen av en av tidenes største transfor­ masjonsprosesser i Moss er star­ tet og omregulering er igangsatt. Verket Moss vil ferdig ut­ viklet inneholde flere tusen ­arbeidsplasser, mange tusen mennesker vil bo på om­ rådet og bydelen vil være levende gjennom gode tilbud innenfor kultur, utdanning, næring og utadrettet ­ virksomhet.


Området er under regulering og vil sluttbehandles Q3/Q4 2015. Beliggenhet

Verket Moss ligger med meget god plassering i Moss sentrum. Området med sin gode kollek­ tivdekning og korte avstand til Moss sentrum, E6, jernbanesta­ sjon og Bastøfergene, gjør at det vil være enkelt for beboere og ansatte å komme til og fra sine bosteder og arbeidsplasser Verket Moss har sin helt spe­ sielle beliggenhet med 1,5 km strandlinje mot vest, Mosse­ elven og Møllebyen med kino, restauranter og kultur mot syd, Konventionsgården og arbeider­

boligene mot øst og rene bolig­ områder med store grønne ­rekreasjonsområder i nord. Det er disse elementene som gjør beliggenheten unik for alle ­typer formål, men spesielt bolig. Områdene rundt Verket Moss er allerede i dag mye brukt av by­ ens befolkning, og etter konkur­ sen har man valgt å åpne opp for publikum og invitert inn kulturen i de nedlagte fabrikklokalene og tilliggende utendørsarealer. Dette har resultert i at området har ­huset mange utekonserter, store arrangementer innenfor kultur og det har blitt etablert en ny kultur­ scene for mossingene som igjen genererer mange spennende ­aktiviteter på området.

Boligutviklingen i Moss

Områdets beliggenhet i umiddel­ bar nærhet til dagens sentrum, samt mot vannet og boligområder i nord, gjøre det mulig å differen­ siere boligprosjektene på en slik måte at de ikke vil konkurrere mot hverandre. Området vil fer­ dig utviklet inneholde flere tusen boliger. Med et årlig tilskudd på ca. 200 nye boenheter i Moss, så vil utviklingen av området gå over flere tiår. Moss har også en for­ holdsvis lav gjennomsnittlig kvmpris på bolig, spesielt hvis man ser mot Ski, Ås og Vestby. Dette gjør det spesielt krevende å få økono­ mi i prosjektene, samtidig som man skal skille seg ut ifra andre prosjekter i regionen.

Prisutviklingen i Moss ligger etter resten av Østfold, selv om Moss har den høyeste snitt­ prisen i Østfold. I 2014 var pris­ økningen i Moss på 4 % mot resten av Østfold på 6,5 %. Gjennomsnittsprisen for en ­leilighet var i Moss på rett under 28.000 kroner pr kvm mot resten av Østfold på 21.300 kroner pr kvm. Moss Sentrum har vært et levende sentrum, men har de siste 10 årene fått stor konkur­ ranse fra handelslokasjonene rundt sentrum. Moss kommune har derfor valgt og satse på å til­ trekke seg mennesker som ­ønsker å bosette seg og jobbe i sentrum. Dette er en strategi EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

19


som nok er god for sentrum, men hva kommer først: bolig eller næring? Vår hypotese for Moss, selv om den er motsatt av hva politikerne mener, er at man må legge til rette for gode boforhold og bokvaliteter i sen­ trum for alle målgrupper. Dette kombinert med kort avstand til Oslo og de andre store byene i Osloregionen og de kvalitetene Moss har som bokommune så vil Moss kunne tiltrekke seg alle typer mennesker og målgrupper. Ved å legge til rette for gode boområder kommer nærings­ livet etter, forutsatt at man ­klarer å tiltrekke seg de mest interessante menneskene. Attraktivitetshjulet er enkelt å forstå, og viser at man må ta utgangspunkt i stedets åpenbare kvaliteter, dyrke de og tiltrekke seg de riktige menneskene, så vil gradvis byen og næringslivet endre seg. Det ser enkelt ut, men det er en lang prosess.

HÖEGH EIENDOM • Höegh Eiendom er et familieeid konsern som har sitt utspring i rederibransjen. Leif Höegh & co ble etablert i 1920-årene og var på 1950-tallet Norges nest største rederi. • Rederiet trådte inn i eiendomsbransjen da det bygget nytt hovedkontor i Parkveien 55 bak slottet. Bygget sto ferdig i 1953 og ble tegnet av Arnstein Arneberg. Senere ble nabogårdene i samme kvartal ervervet. • Höegh Eiendom forvalter bebygde eiendommer på mer enn 400 000 kvm. I tillegg kommer flere utviklingsprosjekter, hvor de største er i Moss, Ski og på Hasle. • Les mer på www.hoegheiendom.no, eller www.verketmoss.no

Boligutfordringen og mulighetene for Verket Moss

Som tidligere nevnt er behovet for å kunne differensiere bolig­ områdene av stor betydning for å få en rask gjennomføring

Hadde vært fint med en bildetekst på noen linjer inn her

etterspørres av ATTRAKTIVE OMRÅDER

DYKTIGE MENNESKER

som etablerer seg i som ofte har

KONKURRANSEDYKTIGE BEDRIFTER

HØY INNTEKT

som etterspørres av HØY KOMPETANSE

20 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

fordi de har

av lange og kompliserte pro­ sjekter. Det å kunne få til en god ­differensiering i form av mål­ grupper, områder, pris, type boliger, bomiljøer og kvaliteter er viktig, samtidig som det skal dannes gode kvaliteter i prosjek­ tene. I dette arbeidet stilles det høye krav til utvikler og ikke minst megler. Partene må jobbe aktivt med analyser av segmen­ teringen og få frem de mest optimale løsningene for del­ ­ områdene. Ikke minst er det viktig å implementere nærings­ prosjektene med tanke på hvor man har tette bystrukturer og mer åpne strukturer i mer kon­ vensjonelle boligprosjekter. Hvordan få til gode bomiljøer hvor det er en større andel av næring og utadrettede virksom­ heter. Beliggenhet i beliggen­ heten blir bærende for suksessen i delprosjektene og for helheten. Når det kommer til differen­ siering og segmentering av mål­

gruppene er det samtidig viktig å analysere trendene fremover med tanke på hvordan folk bor i dag og vil bo i fremtiden. Bruk av analyser fra mere urbane om­ råder som direkte kan sammen­ liknes med Norge, og for dette tilfellet Moss, vil være en avgjø­ rende suksessfaktor for å ta de riktige valgene og gjøre de riktige grepene. Markedet som vi kan definere som stor-Oslo, eller ytre randsone av Oslo, vil være gjenstand for konkurranse. Innflyttere til storOslo regionen vil ha flere områ­ der å vurdere. Moss vil måtte konkurrere med f.eks. Drammen og Lillestrøm. Det å legge til rette for de beste bo- og oppvekstvil­ kårene og samtidig ha god kunn­ skap om fremtidens boligtrender, er momenter som vil være helt avgjørende for om du klarer å tiltrekke deg de mest attraktive menneskene, som videre tiltrek­ ker seg et attraktivt næringsliv (ref. attraktivitetshjulet). •


I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1


Overhold tørketidene

21

enkle tips

til deg som vil male som

Forskjellen mellom oss som maler en gang iblant og en profesjonell maler er stor. Maleren gjør jobben raskere, med mindre søl og får et penere resultat. Men ved å ta håndverkerens beste tips til etterretning, kommer vi lekmenn et godt stykke på vei mot et proft resultat!

22 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

en proff! Tekst: Chera Westman/ifi.no Foto: Beckers, Jordan


mer med å trenge gjennom flere sjikt maling. Bruk et eller to strøk sperregrunning eller isolermaling før malingen påføres. 8. Stopp gjennomblødning:

Er det flekker i taket du er litt usikker på om må isoleres, mal dem et strøk først og se om det kommer gjennom. Gjennom­ blødning skjer umiddelbart.

Vær stø på hånden og bruk skråpensel istedenfor å maskere

9. Overhold tørketider:

Det finnes ingen snarveier når vi snakker om maling. Det gjelder å gjøre et nøyaktig grunnarbeid og bruke maling av høy kvalitet. Da blir sluttresul­ tatet perfekt. En god hjelp på veien er dog å følge proffenes arbeidsråd. Her er de beste tipsene for raskt innendørs ­ ­malearbeid med godt resultat:

3. Vask smart:

1. Les og lær:

Malervask, forvask, husvask og interiørvask er det som gjelder. Små flater kan rengjøres med spesielle våtservietter som er beregnet for rengjøring før maling. Kraftvask, salmiakk, ­ grønnsåpe, Zalo og rødsprit ­anbefales ikke.

Les informasjonen på emballa­ sjen, og følg veiledningen. 2. Rengjør godt:

Defekter og skavanker i taket kan ikke skjules bare med ma­ ling. Bruk 80 prosent av tiden til forarbeid, og 20 prosent til selve malingen. Vask grundig slik at flaten er ren før du setter an penselen.

Fyll en liten pumpekanne med vann og rengjøringsmiddel, og dusj flaten med det. Skyll og tørk deretter med en mikro­ fibermopp og rent vann. Arbeid over mindre områder av gangen, og bytt skyllevann ofte. 4. Bruk anbefalt rengjøringsmiddel:

10. Matt ned blanke flater:

Mett rullen og rull ut ett dypp. Fordriv umiddelbart, før du dyp­ per rullen igjen og påfører mer maling. Start med å rulle tilbake inn i den våte, fordrevne mal­ ingen. Ikke press verktøyet for hardt mot underlaget, vær lett men bestemt i bevegelsene.

11. Først grunning, så sparkel:

Start aldri med maling i hjørnet. Bedre er å sette ned pensel eller rull et lite stykke ut, og male inn i hjørnet. Det synes alltid hvor du setter ned penselen, aldri hvor du løfter den.

Grunn alltid før du sparkler. På­ før deretter alltid to strøk grun­ ning oppå sparkel, ellers får flaten glansskjolder. Hvis du sliper på grunningen, merk med blyant hvor du har slipt, og flekkgrunne de stedene. 12. Bytt verktøy:

Ikke bruk samme pensel til kvist- og sperregrunning basert på epoksyharpiks, som du ­bruker til malingen etterpå.

6. Tape eller skråpensel?

Svanehalspensel er ergonomisk, gir lang rekkevidde og er god å bruke inntil taklister og i hjørner. Velg bredde på penselen etter oppgaven og flatens størrelse. Bruk en oval eller flat pensel til påføring over store flater, en rund eller skrå til detaljer og profiler.

Kvistene dør aldri, og nikotin, sot fra stearinlys og vann­ skjolder kan være vanskelig å male over med godt resultat. Misfargingen har ingen proble­

16. Arbeid metodisk:

17. Bruk malebøtte:

Etter vask vil fibrene i ubehand­ lede treoverflater reise seg. Slip i fiberretningen med fint sand­ papir, og fjern deretter alt støvet med mikrofiberklut.

7. Isoler flekkene:

For ekstra blankt resultat slipes og sparkles flaten lett etter at den er grunnet. Deretter påføres et mellomstrøk toppmaling, og flaten slipes lett en gang til. Der­ etter påføres toppstrøk.

Lakkert treverk, og treverk malt med blank maling må matt­ slipes. Viktig er da å vaske før sliping, ellers gnir vi skitten fast i underlaget.

5. Fjern pelsen:

Overflater som ikke skal males, beskyttes med maskeringstape. Ta bort tapen med det samme du er ferdig med å male, slik at den ikke fester seg til under­ laget. Eller gjør som proffene – bruk skråpensel inn mot kan­ ter og spar ut malingen (presis­ jonsmal forsiktig inn mot ­kanten) – i stedet for å bruke masse tid på å maskere med tape.

Stryk ut rullemønsteret med pensel

Ha ikke for dårlig tid mellom behandlingene, la strøkene tørke godt for et bedre sluttresultat.

15. Blanke flater:

13. Riktig pensel:

14. Rull ut malingen:

Påfør maling med rull, og fordriv (jevne ut) med en flat pensel. Ved arbeid over store flater som tak og vegger settes begge verkt­ øyene på forlengerskaft. Det gir god rekkevidde og en ergono­ misk arbeidsstilling. Ikke dra ut skaftet for langt. Stå plassert ­under verktøyet, ikke ved siden av.

Slå malingen over i en rullebøtte, da slipper du å avbryte for å ­fylle på mer maling så ofte. 18. Mal inn i hjørnet:

19. Overganger:

Der vegger og tak er kledd med gips, sparkles overgangen mel­ lom tak og vegg med en papir­ strimmel brettet i vinkel. Er veggene kledd med gips, mens taket er av betong eller puss, legges strimmelen i sparkel­ massen på veggen opp mot ­taket, uten å brettes. 20. Ikke glem listverket:

Mal alltid taklisten med samme maling som paneltaket. La gulv­ listen følge gulvets farge for å få gulvet til å virke større. Malte gulvlister i samme farge som veggen forlenger vegghøyden, samtidig som kontrastene i ­rommet dempes. 21. Fukt luften:

Vanntynnede malinger tørker raskt. Høy luftfuktighet og sval romtemperatur gir deg bedre tid mens du maler. Sett inn et par bøtter med varmt vann i rom­ met kvelden i forveien, eller bruk en luftfukter forsiktig. • EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

23


Styrker samhold med

helvetesuke Av Kristin Brattland

Flere eiendomsmeglerkontor har latt seg inspirere av Erik Bertrand Larssens bok «Helvetesuka». Eie eiendomsmegling på Bekkestua ville se om en helvetesuke kunne bidra til samhold, kundetilfredshet og økte markedsandeler.

- Etter helvetesuka i begynnel­ sen av 2014, hadde vi en god spirit veldig lenge. Spesielt den første måneden, men så kom hverdagen og tok oss, og moti­ vasjonen dabbet noe av. Det var dog veldig gøy der og da, og vi har lagt et veldig godt år bak oss, men jeg tror nok det er uavhen­ gig av helvetesuken, mener Tore Aas, daglig leder og partner i Eie eiendomsmegling på Bekkestua. Selvutvikling i tiden

24 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Ole Jacob Madsen

Vær kritisk

- Det er en enorm variasjon i selvhjelpslitteraturen, både hva gjelder sjangre og kvalitet. Det er også store forskjeller mellom land. Selvhjelpslitteratur skre­ vet av norske forfattere er gjen­ nomgående mer nøkterne enn for eksempel amerikansk. Kun i et fåtall av de norske titlene jeg leste fant jeg igjen motivet om å bli rik, mens dette er ganske vanlig i de amerikanske bøkene. Ellers bør man være svært kri­ tisk til denne type litteratur. Et problem med selvhjelpslittera­ turen som selges på markedet, er at for å nå toppen i konkur­ ransen, må du love en hel del for å få lesernes oppmerksomhet, og da tror jeg i mange tilfeller man fristes til å love for mye.

Foto: CF Wesenberg

I Danmark sender 67 prosent av alle offentlige virksomheter sine medarbeidere på kurs i person­ lig utvikling. Det samme gjør 42 prosent av de private virksom­ hetene, viser en undersøkelse fra Institut for Konjunktur­ analyse. I Norge er også trenden utbredt. Aldri har det vært mer i tiden for bedrifter å sende ansatte på teambygging- og selvutviklingskurs. Det er et stort tilbud av kurs og utdanning rettet mot arbeidslivet, som skal gjøre de ansatte i bedre stand til å nå sine personlige og yrkesmessige mål. - Det er nok mange grunner til at dette nå er i tiden, men en av dem tror jeg er en lengsel i befolkningen etter autoriteter som skal fortelle deg hvordan du best skal leve ditt liv og realisere ditt potensiale. I mer tradisjo­ nelle samfunnsformer var livets mening på mange måter mer fastlagt utfra slekters gang, og en sterkere pliktfølelse ut fra religiøse skikker. Mens med økt

frisetting og individualisering oppstår det et vakuum der mange mennesker vil ha mange spørs­ mål og færre svar. Da vender flere seg til eksperter, selv­ hjelpslitteraturen og viten­ skapen som skal bistå oss, framfor prestene og Gud, for­ klarer Ole Jacob Madsen, første­ amanuensis i psykologi ved Psykolog­isk institutt, Universi­ tetet i Oslo, og forfatter av ­boken «Det er innover vi må gå» hvor han blant annet er kritisk til selvhjelpslitteraturen. Det er et stort marked for per­ sonlig utvikling. Amazon tilbyr for eksempel ca. 220.000 bøker innen selvhjelp og 140.000 ­bøker i egenutvikling.

Det er jo ingen man trenger å svare til om man lover mer enn det er grunnlag for. Her er jo faktisk Bertrand Larssen litt her­ lig frekk og ærlig, når han i inn­ ledningen til Helvetesuka slår fast at de fleste som leser boka ikke vil klare å gjennomføre og få ønsket resultat, sier Madsen videre. - Jeg vil absolutt anbefale hel­ vetesuka for andre. Det var en intens uke og døgningen var verst. Vi er jo en gjeng med voksne mennesker, og det er en stund siden vi var russ. Likevel ga uken oss et løft, og det var absolutt hyggelig å gjøre dette sammen. Vi fikk noen enkle, banale verktøy som ga oss litt nye rutiner, men jeg tror ikke vi vil gjøre dette igjen, og samhold får man også på andre måter, som for eksempel ved å dra på tur, sier Aas på Bekkestua. La oss skru tiden tilbake ett år, til tiden da Eie eiendoms­ megling på Bekkestua var i ferd med å avslutte sin helvetes­uke. Ekstremuke hos meglerne på Bekkestua

Tormod Samuelsen

– Det beste har vært at vi har gjort dette sammen, ledd mye og sett sider av hverandre som vi ikke har sett tidligere, fortel­ ler Thomas Fritzon (som da var daglig leder i Eie eiendoms­ megling på B ­ ekkestua). Det er fredag, han har vært våken i 30 timer og 31 minutter, og har litt i overkant av 10 timer igjen før


hodet kan treffe puta. Mandag startet dagen klokken 05.00. Da var den såkalte helvetesuken i gang. Med inspirasjon fra boken ­«Helvetesuka. 7 dager som for­ andrer ditt liv», skrevet av Erik Bertrand Larssen, har de åtte meglerne kickstartet boligåret 2014. Boken gir et detaljert dagtil-dag-program, og viser leserne hvordan man kan stoppe opp og løfte seg selv ut av komfort­ sonen, bryte de daglige rutinene og strekke seg litt lenger. En ­sivil variant av forsvarets helvetesuke som alle kan gjennomføre. Skape en forandring

– Du skal gjøre det du normalt gjør, men du skal gjøre alt veldig mye bedre. Målet er ikke å for­ andre seg selv totalt på syv dager, men å skape forandring for resten av livet. I løpet av en uke skal du gjøre alt du vet du burde gjøre, slik som å stå opp tidlig, trene før frokost, være effektiv på jobb, være til stede for barna dine og å spise sunt, forklarer Bertrand Larssen. Han er utdannet befal, fallskjerm­ jeger og siviløkonom, og i For­ svaret deltok han på flere uten­ landsoppdrag i regi av spesial­styrkene. I dag er han en svært ettertraktet foredragsholder og mentaltrener med blant andre Petter Northug og Cecilia Brækhus på kundelisten. På ­ ­eiendomsmeglerkontoret på Bekkestua har de fulgt boken fra perm til perm. De har fortsatt et par dager igjen før de kan kon­

kludere og evaluere om uken har hatt noe for seg. Bygge hverandre gode

- Da ideen ble sådd var det viktig for oss at hele kontoret ville være med, og at dette ikke var noe som ble trædd nedover ­hodene til folk. Det var megler­ ne som bestemte. Heldigvis ­tente alle på oppgaven, så da var

det bare å finne en dato og ­starte planleggingen. I boken er plan­ legging selve stikkordet. Vi la planer hver for oss og sammen, vi satte oss mål, fant ut hva vi skulle bli bedre på, lagde ­trivselsregler og salgsmål. Dette er en litt ekstrem form for team­ building, og i Eie er det god ­kultur for å bygge hverandre gode, forklarer Fritzon.

– Med «Helvetesuka» vil l­ ­eserne få en helt ny metode for å skape positiv endring i livet og bli stolt av seg selv. Hvis du lever til du er 80 år, vil du ha levd i til sammen 4.160 uker. Dette kan bli den uken du lærer mest, og husker best, mener forfatteren selv. Eiendomsmeglerne har stått opp klokken 05.00 hver dag, EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

25


stilt på kontoret tre kvarter ­senere og trent spinning og spist frokost sammen, før dørene ­åpnet klokken 09.00. Så har det vært full innsats på jobb, og stort fokus på felles løft og ­prestasjoner, samt null TV og sosiale medier på kveldstid, før det har vært i seng klokken 22.00. Døgning, og vel så det

- Det tøffeste blir så absolutt torsdag og fredag, hvor vi er ­våkne i 41 sammenhengende timer. Da er vi på kontoret uten noen form for søvn, samtidig som vi jobber og trener. Dette har klart vært utenfor vår kom­ fortsone, men vi har kommet litt mer under huden på hverandre enn tidligere. Mest av alt har vi opplevd mye latter, og erfart at vi har en veldig god tone og god kjemi i firmaet, forteller daglig

leder, som tross mange timer uten søvn virker både klar og oppegående. - Mye av det Erik Bertrand Larssen skriver om har andre skrevet om før, men han setter det i et system som er lett å for­ stå. Det er mange tips og råd man kan ta med seg videre etter helvetesuka, både privat og på jobb. Det neste skrittet nå er å evaluere og sette nye felles mål. Vi skal fortsette å jobbe videre, og se hvilke resultater dette vil gi på sikt i form av kunde­ tilfredshet og markedsandeler. Uansett har vi hatt det gøy, sier Thomas Fritzon.

idrettsstjerner som Petter Nort­ hug, Martin Johnsrud Sundby og Suzann Pettersen. Men disse har veldig konkrete og operasjo­ naliserbare mål, f.eks. å slå en golfrunde på færrest mulig slag. De flestes ønsker om å bli lykke­ lig, eller å bli den beste utgaven av seg selv, er mye mindre kon­ kret. Da tror jeg sjansene for at det har noen effekt er langt min­ dre. Å få økt produktivitet i en bedrift, gjennom mental trening med de ansatte, ligger kanskje et sted midt imellom dette i ­vanskelighetsgrad, mener ­psykologiprofessoren. - Vi har gjennomført Helvetes­uke i to omganger, første gang var i vår egen regi, og andre gang var et initiativ fra kjeden, og begge ukene ble avholdt med et halvt års mellomrom. Den første runden var svært positiv og vellykket, mens da vi skulle

Effekt eller ikke

- Om slike uker har noe effekt, kommer helt an på formålet tror jeg. Erik Bertrand Larssen ­henter jo mye av sin legitimitet fra samarbeidet sitt med norske

gjøre det i høst, var ikke motiva­ sjonen like høy. Det var litt på grunn av opplegget, som var mer individuelt, og fellesskaps­ elementet falt litt bort, og så var det nok litt for kort tid etter den første helvetesuken. ­ Poenget med en slik uke er å utfordre seg selv i tillegg til å bli mer sam­ mensveiset som kolleg­aer. De første månedene etterpå fikk mange en kraftig økt samholdsfølelse, men dette ­ minsket selvsagt noe etter en tid. Vi vil definitiv gjøre dette igjen, men da med fokus på samhold og felleskap. Felles­ kapsfølelsen får man også ved å reise på tur sammen, og en slik uke som dette er ikke noen erstatning for en tur, men heller komplimenterende, mener Tormod Samuelsen, daglig leder i Aktiv Eiendomsmegling, Grønland/Bjørvika. •

UTSALGSPRISER PÅ FAGBØKER FORMIDLET AV NEF Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 2

TVANGSSALG

SAMEIE

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 2.indd 1

18.10.13 10:38

Grafisk produksjon: 07 Gruppen AS, 2010

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – KJØP AV NY BOLIG omsorgsplikt og Femte utgave er utvidet med omfattende av og referanser medomtale kommentarer til bustadoppføringslova til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett. god meglerskikk Annen utgave i boken er forbrukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelseved av boligen, fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler. mellom avhendingsloven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for Femte byggebransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst forutgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra eiendomsmeglerstudenter.

Med et spesialstudium avHøyesterett. salg Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og har utførlige registre. Boken ved på grunnbudgivningskonkurranse av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om

nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv frahar utførlige registre. Boken Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven. Trygve Bergsåker er professor

dr juris ved Det juridiske fakultet, Trygve Bergsåker er professor dr juris Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har ogsåvedutgitt flere andre bøker, bl. a.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet Oslo. Han også utgitt fleretilandre bøker, bl. a. Kjøp av ny ibolig medhar kommentarer bustadoppføringslova Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendoms­ Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova handel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. (2000), utgave Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og avtalebrudd (3.(3. utg.utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og Pengekravsrett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom medavtalebrudd kommen­ god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). tarer til avhendingsloven (5. utgave 2013). god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). ISBN 978­82­999705­0­1

ISBN 978-82-993597-9-5

ISBN 978-82-993597-9-5

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

16.06.14 12:29

TRYGVE BERGSÅKER

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

KJØP AV FAST EIENDOM

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

med kommentarer til avhendingsloven

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av: Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske Advokatforening Eiendomsmeglerforetakenes Forening Forbrukerrådet

Femte utgave

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo firmapost@nef.no Telefon 22 54 20 80

Utgitt i samarbeid medPlass Norges for strekkode Eiendomsmeglerforbund

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Mer informasjon og bestilling via nef.no 26 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Mellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1

16.06.14 12:32

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

9 788299 359788

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den TRYGVE BERGSÅKER selgerens av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger mangelsvurderingen salgav«som lov om avhending av fast ved eigedom 3. juliden 1992er», arealsvikt, mangler (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under bygge­ prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved selgerens prosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaeropplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

2. utgave

ISBN 978-82-993597-8-8

Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1

Trygve Bergsåker: Trygve Bergsåker: KJØP AV KJØP FAST EIENDOM AV FAST EIENDOM 5. utgave 5. utgave

ISBN 978-82-993597-8-8

17.10.13 10:29

Trygve Bergsåker: KJØP AV NY BOLIG

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

Trygve Bergsåker: Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgsplikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren prioritere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytralitet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhetskravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

SAMEIE

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

TVANGSSALG

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester Eiendomsmeglingsfaglige emner

Christina Lyngtveit-Petersson (red.) Christian Bohne

16.06.14 12:31


DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler. Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning. Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker. Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

02223 Rosenkrantz’ gate 21 kundeservice@inviso.no www.inviso.no


Av og til er det ikke storbyen som lokker deg, men du som lokker den Nye CLA Shooting Brake

Nye CLA Shooting Brake. Urban forførelse. Fra kr 339.200,-. Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,39- 0,71 l/mil. CO2-utslipp: 101-165 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no


Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.


Notar tilbake i Oslo

Av Svein Strømnes

Etter å ha gått svanger med ideen om å starte opp et Notar-kontor i Oslo i flere år, har det nå endelig blitt en realitet. Etter at den gamle utgaven av eiendomsmeglingskjeden gikk i grus i 2008, kjøpte de ansatte opp merkevaren og startet opp på Nord-Vestlandet. Foretaket har gradvis bygget seg opp til der de er i dag med 12 avdelinger flere steder i landet. Det var dermed på tide at Notar skulle starte opp i hovedstaden igjen. Eiendomsmegleren har tatt en prat med daglig leder og ildsjel, Per Sylte, på det nye kontoret som ligger så midt i Oslo som det er mulig å komme.

Hvorfor har dere nå etablert dere i Oslo? - Det er et ledd i en langsiktig strategi for Notar. Skal man være en nasjonal aktør må man jo være i Oslo. Så vi har snust på Oslo en stund, men det har vært viktige for oss at timingen skul­ le være riktig. Dermed har vi brukt den tiden som vi følte at vi trengte, både med hensyn til lokasjon og å finne de riktige ansatte. Utgangspunktet vårt var å være sterke i Møre og Roms­ dal, så har vi bygget stein for stein og har utvidet til blant an­ net Trondheim og Stavanger. Nå håper vi at vi kan komme inn som et friskt pust i ­ Oslomarkedet. Hvorfor valgte dere å etablere dere på Aleksander Kiel­ lands-plass midt i Oslo? - Valg at sted var viktig for oss. Før vi bestemte oss for dette stedet hadde vi sett på mange områder, men vi ønsket å tiltrekke oss ­kunder fra hele byen og da tror vi dette stedet er veldig bra. Først og fremst er det viktig å gjøre det effektitvt og lettvint for både ansatte og kunder, og her har vi lett tilgjeng­elighet både med parkering, og kollek­ tivforbindelser. I tillegg kan vi nå en stor kundemasse innenfor gangavstand. Vi kan også ha team som jobber spesifikt mot øst- og vestkanten av byen ut vi fra deres kompetanse og nettverk. Hvilken rolle har du hatt i dette? - Vi har en del ildsjeler i Notarsystemet, og jeg har vel tatt den rollen i forhold til satsningen i Oslo-området. Jeg ønsker veldig

30 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

at Notar skal opp og fram slik at vi blir en n ­ asjonal «spiller», og da er etableringen i Oslo en vik­ tig del for å nå det målet. Jeg har vært med på hele «Notar-­ karusellen», fra jeg begynte som trainee i 2001, startet eget ­kontor i Ålesund og var med på å kjøpe opp merkevaren igjen da Notar-systemet gikk overende i 2008. Nå har jeg overlatt driften av kontorene på Sunnmøre til andre for å konsentrere meg om satsingen her. Hvordan har det vært å rekrutt­ ere folk til det nye kontoret? - Vi har brukt mye tid og gjort en grundig research i ansettel­ sesprosessen. Vi har sett etter solide folk som har fornøyde kunder, og som også deler vår filosofi om hvordan et eien­ domsmeglerforetak skal drives. Vi har også vært opptatt av at vi ikke skulle rekruttere flere folk enn det vi har oppdrag til. Så får vi heller ta inn flere når vi har bygd ­kundegrunnlaget og det kommer inn flere oppdrag.

Hvilket forhold tror du folk har til ­Notar-navnet i Oslo? - Da vi gjorde research før vi skulle starte opp i Oslo, fikk vi tilbakemelding om at veldig mange hadde kjennskap til Notar som en eiendomsmeglerkjede og at de ikke h ­ adde så mye kjennskap til det som skjedde før og under finanskrisen. Så sånn sett begynner vi litt med blanke ark, men med den fordelen at merkekjennskapen er til stede. Når vi treffer folk har vi en fin historie å fortelle om den store franchisemaskinen som bukket under, og hvor restene ble over­ tatt av de ansatte og bygd opp en helt ny organisasjon på helt ­andre verdier. Det er også moro å se at folk i Oslo som kjenner til historien vår fra Møre og Romsdal, har kommet til oss for å selge boligen sin i Oslo. Hvordan er det dere skal skille dere ut fra de andre/hva er det spesielle med Notar? - Allerede på et tidlig tidspunkt da vi bestemte oss for å satse

videre på Notar var vi klare på at vi skulle bygge et selskap hvor verdier, profil og kvalitet gjen­ nom eiendomsmegleren som fagressurs var sentralt. Noen av verdiene har utviklet seg i takt med organisasjonens utvikling, men sentralt står å tørre å gå våre egne veier, satse på oss selv som eiendomsmeglere ved å stå på egne ben samt det å ha gode og nære kundeforhold. Har dere planer om å etablere dere andre steder i Oslo/andre steder i landet? - Nå bygger vi i første omgang opp to team for å jobbe mot ­henholdsvis øst og vest, så får vi se hvor vi får flest oppdrag frem­ over i forhold til videre ekspan­ sjon. Kundene får bestemme. Når det første kontoret er oppe og stå og går i overskudd, skal vi begynne å tenke på det neste. Både organisasjons­ messig og økonomisk føler vi at Notar er modne for å ekspandere, men vi har det ikke travelt, avslutter Per Sylte. •


I Ambita Infoland har vi samlet all kritisk informasjon om norske eiendommer på ett sted. Informasjonen er kvalitetssikret og du får den slik du vil ha den. Ambita har nesten 30 års erfaring med å utvikle de verktøyene du trenger. Samarbeider du med oss, blir din hverdag enklere, tryggere og mer effektiv. Les mer på Ambita.com

Spesialisten på eiendomsinformasjon


C L A R I O N H O T E L S TAVA N G E R

NEFs VÅRKONFERANSE 6.- 8. MAI 2015

VÆR ENGASJERT – DELTA! PÅMELDING VIA NEF.NO

BANKETT MED

GULLMEGLER STAVANGER SENTRUM

7 KURSTIMER GET2GETHER DU MØTER:

Hall Toll

CARL O. GEVING

KRISTIAN KORSRUD TONJE HOVDE SKJELBOSTAD

BJØRNAR BRÆNDELAND

ERLEND HAASKJOLD

JOHAN ARNT METTEVOLD

JOHAN ANDREAS SKARTVEIT

PER RACIN FOSMARK

CARSTEN PHIL

ledig stilling

VI SØKER

EIENDOMSMEGLER / -FULLMEKTIG Du må være sulten på salg og engasjert i det du driver med, for å jobbe i vårt team. Er du riktig person kan vi tilby et spennende miljø, gode betingelser og muligheten til å være med på et vinnende lag. Søknad med CV sendes innen 1. mai til post@din-eiendom.no eller Din Eiendom AS, PB: 8261 Vågsbygd, 4676 Kristiansand, innen 1. mai 2015

38 06 20 00 post@din-eiendom.no

Din Eiendom er et eiendomsmeglerfirma med to kontorer i Kristiansand. Vi har drevet siden 2001, og øker omsetningen hvert år. Vi har blitt Gaselle tre år på rad, og ønsker å fortsette veksten, med mål om å bli den ledende eiendomsmegleren i Kristiansand. Vi er i dag syv ansatte, og omsetter for ca 20 millioner. Se din-eiendom.no for mer informasjon.

32 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015


NEF-KURS 2015

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

16. APRIL

22. APRIL

23.-24. APRIL

OSLO

NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i oppgjør OSLO

NEF HELDAGSKURS Heldagskurs i prosjektmegling –hovedvekt på markedsføring, kontrakt og oppgjør LILLESTRØM

KURS I LANDBRUKSMEGLING

6.-8. MAI

STAVANGER

2. JUNI

1 JUNI – 12. JUNI

NEFS VÅRKONFERANSE Diverse temaer OSLO

NEF HELDAGSKURS Ansvarsfordeling og ledelse i eiendomsmeglingsforetak – et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder OSLO OG ASKER

OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO


faglig påfyll

Salg av kontraktsposisjoner Nye regler om meglers plikter ved salg av kontraktsposisjoner til fast eiendom

Av Advokat Silje Nesteng Andresen og advokat Fredrik Poulsen, HELP forsikring

Salg, eller transport, av kontraktsposisjoner i boligprosjekter forekommer som kjent for­ holdsvis hyppig. Foranledningen til at første kjøper – heretter Kjøper1 – ønsker å selge sin kontraktsposisjon er gjerne at hans behov har endret seg over tid, eller at prisene har steget og at Kjøper1 ønsker å realisere gevinst. Kjøper2 overtar ved salget Kjøper1s (videreselgerens) rettigheter og plikter – kontrakts­ posisjonen - i forhold til Selger (utbygger/ entreprenør). Vederlaget Kjøper2 skal betale for kon­ trakten består normalt av forskuddet som Kjøper1 har betalt til Selgeren ved tegningen med tillegg av merverdi som følge av prisstigning. Noen ganger må Kjøper2 også betale et beløp eller gebyr til Selger. Rettsforholdet mellom partene i trans­ portkontrakten avhenger av hvem partene er. Temaet er nylig behandlet i advokatene Karl Rosén og Erling Keysers artikler i Eien­ domsmegleren nr 10/2014 og 1/2015 hvor rettsforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 er drøftet og redegjort for. Ettersom Rosén og Keysers artikler er av­ grenset mot endringen i eiendomsmeglings­ forskriften som nylig er vedtatt, vil vi benytte anledningen til å si noe om dette. I krysningspunktet mellom flere lover – utfordring for megler

Ved endringer i avhendingsloven § 1-1 (4) og bustadoppføringsloven § 1 (1) bokstav b) som trådte i kraft den 1. juli 2011, ble det fastslått at bustadoppføringsloven også ­gjelder for avtaleforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 hvis Kjøper1 (selger av kontrak­ ten) er entreprenør og Kjøper2 er forbruker. Konsekvensen av at bustadoppførings­ loven kommer til anvendelse er at videre­ selgeren får et selvstendig oppfyllelsesansvar overfor Kjøper2. Ved overdragelse av ­kontrakten får han de samme plikter som om avtalen gjaldt videresalg av selve boligen under oppføring. Der bustadoppføringsloven ikke kommer til anvendelse fordi videreselgeren ikke er «entreprenør» i bustadoppføringslovens forstand, kan videresalget gjennomføres som transport av kontraktsposisjon ettersom det 34 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

ved den samtidige endringen av avhendings­ loven § 1-1 (4) er bestemt at slikt videresalg fra forbruker ikke skal regnes som avhending av fast eiendom. Det er grunn til å understreke at forutset­ ningen for at avhendingsloven ikke skal komme til anvendelse i forbrukerselgertil­ fellene er at det er kontraktsposisjonen, til forskjell fra selve boligen, som er gjenstand for avhendingen. Dersom man etter en tolk­ ning av kontrakten skulle komme til at det er boligen under oppføring som er avtalens gjenstand, er konsekvensen at man er innen­ for avhendingslovens virkeområde. Denne grensedragningen er nærmere omtalt i Ot.prp. 130L (2009-2010) pkt 4.4 og pkt 6.1/ Merknad til § 1-1. Det påpekes der av departementet at avtaler om kjøp av ferdig prosjektert bolig under oppføring normalt må anses som rene avhendingsavtaler, regu­ lert av avhendingsloven, så lenge kjøperen ikke har anledning til å ta vesentlige avgjør­ elser om utførelsen av arbeidet. I det følgende er det situasjonen hvor det er kontraktsposisjonen som er gjenstand for kontrakten mellom Kjøper1 og Kjøper2 som er tema. Når Kjøper1 (selger av kontraktsposi­ sjonen) er forbruker er det kjøpsloven som regulerer kontraktsforholdet med Kjøper2 ettersom kontraktsposisjonen anses som salg av fordring. Konsekvensen av dette er at for­ brukerselgeren unngår oppfyllelsesansvaret for det underliggende avtaleforholdet.

Avhendingsloven § 1-1 (4) har imidlertid en ufravikelig bestemmelse om tidspunktet for betaling av merverdi. I de tilfeller hvor kontrakten overdras til en forbruker kan (videre)selgeren ikke kreve merverdien, altså sin gevinst, utbetalt før kjøperen har overtatt boligen og fått rettsvern for er­ vervet. Vi står altså overfor problemstillinger som ligger i krysningspunktet mellom flere lover. Lovvalget har stor betydning for kon­ traktspartenes rettigheter og plikter i forhold til hverandre. I tillegg har lovvalget betyd­ ning for meglers plikter. Meglers plikter ved salg av kontraktsposi­ sjoner er temaet i det følgende. Meglers plikter

At megling av kontraktsposisjoner er om­ fattet av eiendomsmeglingsloven fremgår av eiendomsmeglingsloven § 1-2 (2) nr 6. Megler må derfor håndtere oppdraget i tråd med det generelle krav til god megler­ skikk, og de spesielle krav som gjelder ved omsetning av kontraktsposisjon. Ved Rundskriv 21/2011 og 7/2014 har ­Finanstilsynet redegjort for meglers plikter ved formidling av bolig under oppføring, herunder salg av kontraktsposisjoner. Lovendringene i bustadoppføringsloven og avhendingsloven i 2011 var motivert av forbrukeres behov – foranlediget av senere endringer i personlige forhold som f.eks. familie- eller arbeidssituasjonen – for å kunne


komme seg ut av avtaleforholdet med entre­ prenøren uten å måtte påta seg oppfyllelses­ ansvar for den underliggende avtalen overfor Kjøper2. Ved videresalgsoppdrag er det følgelig helt sentralt at megler vurderer og konkluderer korrekt med hensyn til om oppdragsgiveren faller innenfor eller utenfor entreprenør­ begrepet i bustadoppføringsloven. Omfattes oppdragsgiver av entreprenør­ begrepet vil bustadoppføringsloven også komme til anvendelse på kontraktsforholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2. Konsekvensen er da at Kjøper1 løper oppfyllelsesrisiko over­ for Kjøper2 for den underliggende avtalen. Er det i et slikt salg avtalt at Kjøper2 skal betale økt vederlag, merverdi, skal f.eks. gar­ antien etter buofl. § 12 utvides tilsvarende. Vurderingen av om videresalgsavtalen omfattes av bustadoppføringsloven eller ikke, kan utvilsomt være vanskelig å fastslå. Å vurdere om en privatpersons investering faller innenfor eller utenfor bustadoppfør­ ingslovens entreprenørbegrep er åpenbart en utfordring for megler. Dette gjelder særlig de tilfeller hvor vedkommende har en annen hovedbeskjeftigelse, men hvor det likevel er sannsynlig at det er investering og ikke ­boligbehov som motiverte kjøpet i sin tid. Lovgivers uttalte intensjon bak oppmyk­

ningen i 2011, hvorved en forbrukers vide­ resalg av kontraktsposisjon ikke omfattes av avhendingsloven, men i stedet reguleres av kjøpsloven, var å ivareta behovet til den som grunnet endrede personlige forhold ønsket å komme seg ut av avtaleforholdet. I prp. 130 L (2009-2010) pkt 4.4. er endringer i familieforhold, arbeidsforhold eller økono­ misk evne spesielt nevnt. Dette tilsier at forbrukerbegrepet i denne sammenheng skal tolkes nokså snevert.

overdragelser altså unntas fra avhendings­ lovens område. Kjøper2 har i disse tilfellene færre rettigheter overfor sin selger (Kjøper1) enn der selger ikke var forbruker. Ettersom rettsreglene og rettsvirkningene varierer stort med hensyn til hvem Kjøper1 er, er det sentralt at Kjøper2 får fullverdige opplysninger om hva som er gjenstand for handelen og sin rettsstillingen før kjøps­ beslutningen tas. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) og § 6-3 pålegger megler å opplyse og rådgi kjøperne vedrørende forhold som har betydning for handelen og gjennomføring av denne. At avtaleforholdet anses som omsetning av kontraktsposisjon og ikke omsetning av fast eiendom er av stor betydning for kjøpers rettsstilling, og således allerede omfattet av de generelle reglene om meglers opp­ lysningsplikt i eiendomsmeglingsloven. På grunn av de spesielle forholdene som råder ved salg av kontraktsposisjoner er det nå, etter forslag fra Finanstilsynet, vedtatt en særregulering i eiendomsmeglingsfor­ skriften.     Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virk­ ning for oppdragsavtaler som inngås fra og med denne datoen.

Forskriftsendring om meglers plikter ved formidling av kontraktsposisjon fra forbruker

Finansdepartementet har den 14.11.14 fast­ satt endringer i Eiendomsmeglingsforskriften. Endringen inntas som ny § 1-5, og inne­ holder nærmere regulering av meglers plik­ ter ved formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom i tilfeller hvor selgeren (opp­ dragsgiveren) er forbruker. Dette er altså tilfellene som faller utenfor bustadoppføringsloven, og hvor kontrakts­ forholdet mellom Kjøper1 og Kjøper2 anses som salg av fordring og reguleres av kjøps­ loven. Foranledningen til særreguleringen av disse forholdene er den tidligere nevnte end­ ringen i avhl. § 1-1 (4) i 2011, hvor slike

For oversiktens skyld inntas forskriftsendringens ordlyd:

I forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling skal ny § 1-5 lyde: § 1-5. Nærmere regler om formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom (1) Denne paragrafen gjelder for oppdrag som nevnt i avhendingslova § 1-1 fjerde ledd (formidling av kontraktsposisjoner), der selgeren er forbruker. (2) Det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon. (3) Det skal fremgå tydelig i all markedsføring at handelen gjelder en kontraktsposisjon. (4) Den skriftlige oppgaven etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal minst inneholde opplysninger om: a) hva kontraktsposisjonen gjelder og at kjøperen overtar selgerens rettigheter og plikter etter kontrakten, som skal vedlegges den skriftlige oppgaven, b) selgerens navn, c) prisforlangende eller prisantydning for kontraktsposisjonen, kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet, andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene, d) hva som er avtalt om betaling av kjøpesummen i det underliggende kontraktsforholdet, samt hva som gjelder for garantistillelser etter bustadoppføringslova § 12 og § 47, e) nærmere opplysninger om boligen som kontraktsposisjonen knytter seg til, herunder minst de opplysninger som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet til fjerde ledd, med unntak av annet ledd nr. 12 og 13, f) hvem som er ansvarlig for å gjennomføre det økonomiske oppgjøret i det opprinnelige avtaleforholdet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9, g) økonomisk risiko knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen. (5) Ved innføring i oppdragsjournal skal det anmerkes at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon. (6) Journalføring av vederlag etter § 3-3 første ledd bokstav g og § 3-4 bokstav e skal kun omfatte vederlaget for kontraktsposisjonen. (7) I forbindelse med etablering av rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd, skal oppdragstakeren sørge for at selgeren i det opprinnelige avtaleforholdet får skriftlig melding med opplysninger som utvetydig identifiserer eiendommen og boligen, tidspunkt for omsetningen, samt kjøperens navn, adresse og fødselsdato eller organisasjonsnummer. (8) V  ed salg til en forbruker skal oppdragstakeren også påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontrakts­ posisjonen kan disponeres på vegne av selgeren, jf. avhendingslova § 1-1 fjerde ledd.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

35


Nærmere om forskriften

Forskriftens § 1-5 inneholder en rekke krav til meglers håndtering i ulike faser av opp­ draget, fra krav til angivelse i oppdragsavta­ len, via markedsføring og innhold i salgs­ oppgaven, til journalføring og oppgjør. Krav til oppdragsavtalen

Forskriftens 2. ledd som krever at det skal fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget ­gjelder salg eller oppgjør av en kontrakts­ posisjon, antas å være motivert av at spørs­ målet om lovvalg uansett må avklares inn­ ledningsvis. Salgsobjektet, hva som skal selges, skal speiles både i markedsføringen og kontrakts­ dokumentene på en slik måte at den senere kjøperen (Kjøper2) skal forstå både hva han kjøper og hvilken posisjon han har over­ for hhv. sin selger og utbygger/ entrepren­ øren.

Krav til innhold i salgsoppgaven, jf. emgll. § 6-7 (2).

I forskriftens 4. ledd, er det særlige krav til minimumsopplysninger i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2). Opplysningene som skal gis kan sorteres i to hovedgrupper, nærmere bestemt opp­ lysninger om henholdsvis rettigheter og plikter i henhold til transportavtalen og opp­ lysninger om det underliggende avtalefor­ holdet. Hva gjelder opplysningsplikten vedrør­ ende det underliggende avtaleforholdet, forutsetter forskriftens § 1-5 (2) bokstav a) både at den underliggende kontrakten ved­ legges salgsoppgaven, og at det fremgår ­eksplisitt av selve salgsoppgaven hva som er omsatt i det underliggende rettsforholdet. I tillegg skal det fremgå av salgsoppgaven at det er Kjøper1s rettigheter og plikter etter den underliggende avtalen som nå tilbys overdratt.

Ved en endring i buofl. § 12 i 2010, gjelder denne nå også til fordel for opprinnelig for­ brukerkjøpers rettsetterfølgere (buofl. § 12 (6)). Ettersom denne kjøperen kan ­videreselge kontraktsposisjonen sin uten å påta seg oppfyllelsesrisiko, må de som er interessert i å kjøpe kontraktsposisjonen gjøres oppmerksom på at garantibeløpet er begrenset til kjøpesummen i det opprinne­ lige avtaleforholdet slik at det ikke stilles garanti for merverdien. Merverdien som Kjøper2 skal betale til Kjøper1 inngår altså ikke i beregningsgrunnlaget for garantien. Dette forholdet leder oss over til en kort kommentar om særreguleringen i avhl. § 1-1 (4) om tidspunktet for betalingen av mer­ verdien. Ved videresalg til forbruker kan ikke videreselgeren kreve merverdien utbetalt før Kjøper2 har overtatt boligen og fått rettsvern for ervervet. Det følger videre av forskriftens bokstav g) at det skal opplyses om den økonomiske

Forskriftens paragraf 1-5 inneholder en rekke krav til meglers håndtering i ulike faser av oppdraget, fra krav til angivelse i oppdragsavtalen, via markedsføring og innhold i salgsoppgaven, til journalføring og oppgjør Krav til markedsføring

Av forskriftens § 1-5 (3) kreves at det skal fremgå tydelig av all markedsføring at hand­ elen gjelder en kontraktsposisjon. Dette er en utvidelse av skriftlighetskravet ettersom kravet til skriftlighet ellers bare gjelder de forhold som er omfattet av mini­ mumspliktene i eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2). Opplysningsplikten med hensyn til salgsobjektets art - kontraktsposisjon i motsetning til bolig- er hjemlet i lovens § 6-7 (1). Med hensyn til den sentrale betydningen det har for partenes rettigheter og plikter, har lovgiver funnet grunn til å kreve skrift­ lighet om at gjenstanden for meglingen er en kontraktsposisjon. Det er ikke ansett til­ strekkelig at dette fremgår av salgspro­ spektet; det kreves at det fremgår tydelig av all markedsføring. Med markedsføring menes i denne sam­ menheng all skriftlig presentasjon, både på papir og elektronisk. Nettannonsering må følgelig inneholde tydelig opplysning om at det er tale om for­ midling av kontraktsposisjon. Finanstilsynet har uttalt at opplysningen fortrinnsvis bør fremgå av overskriften. 36 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Bokstav c) regulerer hvilke opplysninger som skal gis om pris. Både prisantydning for kontraktsposi­ sjonen og kjøpesummen i det opprinnelige avtaleforholdet skal angis. I tillegg skal andel fellesgjeld, alle gebyrer og øvrige kostnader og avgifter angis. Transportgebyr til opp­ rinnelig selger som eventuelt utløses ved transporten, er eksempel på en kostnad som faller inn under «øvrige kostnader» som derfor skal spesifiseres. Ovennevnte poster skal dessuten summeres slik at kjøperen får et klart bilde av den ­totale prisen han skal betale for å få eierskapet til boligen i det underliggende avtaleforholdet. Bokstav d) krever at det opplyses hva som er avtalt om betaling og garantistillelser i det underliggende kontraktsforholdet. Med betaling siktes det eksempelvis til avtalte avdrag på kjøpesummen. Videre­ selgeren (Kjøper1) kan ikke overdra større rett enn han selv har, og Kjøper2 må følgelig forholde seg til hva som måtte være avtalt om betaling i det underliggende forholdet. Avtale om forskuddsbetaling i det under­ liggende avtaleforholdet forutsetter at en­ treprenøren har oppfylt plikten til å stille garanti i henhold til buofl. § 47.

risikoen knyttet til vederlaget for kontrakts­ posisjonen. Der Kjøper2 er forbruker forfaller ikke betalingen av merverdien før boligen er overtatt og skjøtet er tinglyst. Dette inne­ bærer at selgers krav på merverdien avhen­ ger av at entreprenøren leverer. Det er imid­ lertid eksplisitt forutsatt i forarbeidene til avhl. § 1-1 (4), nærmere bestemt i Ot.prp. 130 L (2009-2010) s. 36 pkt 4.4, at Kjøper2 løper risiko knyttet til om entreprenørens ytelse var mangelfull eller forsinket på ­leveringstidspunktet. Der Kjøper2 ikke er forbruker, og ikke annet er avtalt, gjelder utgangspunktet om at vederlaget (merverdien) forfaller til beta­ ling samtidig med avtaleinngåelsen. Slike kjøpere løper følgelig risiko både for mangler og at entreprenøren ikke leverer i det hele tatt. Risiko for tap ved kjøp av kontrakts­ posisjon må synliggjøres for interessentene ved opplysning i salgsoppgaven. Situasjonen hvor kontraktsposisjonen ­selges med tap, er ikke regulert i loven. ­Siden Kjøper1 ikke kan overføre bedre rett enn han selv har, hviler betalingsforplikt­ elsen for restkjøpesummen fullt ut på


Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med den datoen ­ jøper2 i forhold til opprinnelig selger. For K at ikke Kjøper2 skal risikere å måtte betale det hele og dermed lide tap hvis ikke Kjøper1 betaler sin andel når boligen overtas, må megler etter vår oppfatning sørge for at opp­ dragsgiver som har solgt en kontraktsposi­ sjon med tap innbetaler differansen eller stiller betryggende sikkerhet samtidig med at kontrakten overdras. Bokstav e) bestemmer at salgsoppgaven skal gi opplysninger om boligen som kon­ traktsposisjonen knytter seg til, minimum de opplysninger som skal gis i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) til (4) (med unntak av (2) nr. 12 og 13). Opplysningene skal fremgå eksplisitt av salgsoppgaven for kontraktsposisjonen; det er ikke tilstrekkelig at det henvises til vedlagt salgsoppgave fra det opprinnelige avtalefor­ holdet. Finanstilsynet har uttalt at megler ­normalt bør kunne bygge på de opplysninger som tidligere er gitt i det opprinnelige avtale­ forholdet, forutsatt at denne handelen var formidlet av megler eller advokat som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling. Det bør likevel bemerkes at megler ved videresalget har plikt til å påse at det er gitt opplysninger om alle forhold som omfattes av opp­ lysningsplikten, samt å reagere dersom det er indikasjoner på at opplysningene er ufull­ stendige eller misvisende. Dette følger av meglers alminnelige aktsomhets- og om­ sorgsplikt. Salgsoppgaven skal også inneholde opp­ lysning om hvem som er ansvarlig for å gjen­ nomføre det økonomiske oppgjøret i det opprinnelige avtaleforholdet. Dette følger av bokstav f). Avslutningsvis presiseres det at det i ­Finanstilsynets høringsbrev vedrørende for­ skriftsendringen er understreket at meglers alminnelige undersøkelses- og opplysnings­ plikt etter omstendighetene vil kunne ­omfatte ytterligere forhold. Det er da henvist

HELP

For kontakt: www.help.no

HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Bolig­ kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har rundt 100 ansatte fordelt på kontor i Oslo og Stockholm. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo.

til hovedregelen om opplysningsplikten i lovens § 6-7 (1), samt til § 6-3 om god ­meglerskikk.

Forskriften trer i kraft 1. juli 2015, med virkning for oppdragsavtaler som inn­ gås fra og med den datoen. Det antas imid­ lertid at forskriftsendringen – med unntak av kravet til skriftlighet ved markedsføringen - ikke medfører materielle endringer i for­ hold til de plikter som allerede kan utledes av det mer generelle, eksisterende regel­ verket. •

Journalføring

Forskriftens 5. og 6. ledd har bestemmelser om journalføring av oppdrag og vederlag. Det skal fremgå av journalen at oppdraget gjelder formidling av kontraktsposisjon, og det er vederlaget som gjelder kontrakts­ posisjonen som skal føres. Rettsvern og oppgjør

I den nye forskriftsbestemmelsens 7. og 8. ledd reguleres rettsvern og oppgjør. Meglers plikter referer seg til transport­ avtalen, ikke det underliggende avtalefor­ holdet, ref. forskriftsbestemmelsens 4. ledd bokstav f) om oppgjøret i henhold til det opprinnelige avtaleforholdet. I utgangspunktet er meglers oppgave ­begrenset til å ta imot merverdien, kjøpe­ summen etter transportavtalen, etablere rettsvern og deretter besørge oppgjør av kjøpesummen/ merverdien. Rettsvern etableres ved notifikasjon til kreditor, som er selgeren i det underliggende avtaleforholdet. 8. ledd reflekterer bestemmelsen i av­ hendingsloven § 1-1 (4) om utsatt forfalls­ tidspunktet for betaling av merverdien. Bestemmelsen i avhendingsloven er ufra­ vikelig i forholdet mellom partene i kjøps­ avtalen. For fullstendighetens skyld ble bestem­ melsen også inntatt i den nye forskrifts­ bestemmelsen som en plikt for megler om å påse at forbrukerkjøperen har fått rettsvern før utbetaling av merveiden kan skje. Det antas at megler ville hatt samme plikt også uten en eksplisitt regulering, ettersom det i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 anses som brudd på god meglerskikk å bidra til opprettelse av avtaler i strid med preseptorisk lovgivning.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

37


Flytende dødsbo og eiendomssalg «Flytende dødsbo» betegner situasjonen fra et dødsfall inntrer og frem til skifteattest utstedes til arving eller bostyrer. Blir denne perioden lang, kan dette være et problem for blant annet avdødes kreditorer. Artikkelen belyser noen utfordringer knyttet til eiendomstransaksjoner.

Av Johannes Andersen, advokat, partner, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Problemet

Det praktiske problemet er at i denne peri­ oden er det ikke noen som representerer boet og kan ivareta dets interesser. Eller kontaktes. Den som f.eks. har en avtale med avdøde, eller et krav, står da inntil videre uten en motpart. Høyesterett har blant ­annet avgjort at et flytende bo ikke hadde partsevne i en sak der en bank krevet utlegg i boets aktiva. Og uten en formell motpart kunne det ikke holdes utleggsforretning. Senere oppsto spørsmålet om det kunne begjæres tvangssalg, men Høyesterett kom til at et flytende dødsbo heller ikke i denne sammenheng hadde partsevne. En kreditor er imidlertid ikke uten mulig­ heter: Han kan begjære offentlig skifte, og på den måten ivareta sine interesser dersom staten eller arvingene ikke sørger for å løse problemet. Problemet for kreditor er imid­ lertid at han da vil bli ansvarlig for skifte­ omkostningene. EIENDOMSTRANSAKSJONER Oppdrag inngått med arvingene før skifteattest foreligger

Uten skifteattest er ikke arvingene legitimert til å foreta handlinger i boet, herunder ­engasjere en megler på vegne av boet. Selv om arvingene påtar seg å være opp­ dragsgiver på egne vegne, vil de uansett ikke kunne signere skjøte eller tinglyse rettig­ heter på vegne av avdøde. Et salg vil derfor ikke være gjennomførbart før det foreligger skifteattest til selvskiftende arvinger eller det åpnes offentlig skifte. Det er imidlertid intet i veien for at arving­ene forbereder en transaksjon og ­engasjerer en megler til dette, men de vil da selv være ansvarlig for omkostningene inn­ til skifteattest foreligger. For megler inne­ bærer dette kun at hans honorar formelt sett må rettes mot de personene som engasjerte ham, dersom ikke boet senere velger å tre 38 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

inn i avtaleforholdet. Uten slik inntreden vil megler ikke ha noen mulighet til senere å fremme krav i boet; han vil ikke anses for å være kreditor i boet, og han vil heller ikke kunne kreve offentlig skifte for derved å fremtvinge en skifteattest. Og selv om han har et legitimt krav mot arvingene, må han uansett påta seg ansvaret for skifteomkost­ ningene og innbetale et depositum. Oppdrag inngått med avdøde før dødsfallet

Dersom et oppdrag er påbegynt og oppdrags­ giver senere dør, vil kontrakten i utgangs­ punktet fortsatt gjelde, og pådratte kostna­ der vil være legitime krav i boet. Før det foreligger noen skifteattest vil det ikke kunne gjennomføres noen «retts­ handel» mot boet, f.eks. tvangsinndriving, men renter vil løpe som normalt. Megler vil som kreditor i boet også kunne fremtvinge offentlig skifte, men han må i så fall stille sikkerhet for skifteomkostningene. Med mindre han vet at boet er solvent, er dette risikabelt. I praksis vil de vanskeligste spørsmålene dreie seg om hva megler kan og/eller skal foreta seg i oppdraget etter dødsfallet. Dels gjelder det hva han kan få betalt for av arbeid han har gjort uten å vite at oppdragsgiver var død, og dels er spørsmålet hvilke for­ pliktelser megler har etter dødsfallet. For eksempel om han er nødt til å foreta seg visse handlinger for å hindre at boet påføres unødig tap (omsorgsplikt). Eksempler:

1.  Hva skal gjelde dersom bud er akseptert, men kontraktsmøte ikke gjennomført? - Uten en representant for selger stopper dette åpenbart opp av seg selv. At selger dør medfører ikke at oppdragsavtalen uten videre faller bort, men før skifteattest utstedes kan

ikke salget gjennomføres. I praksis betyr dette at megler bare må avvente. 2. Hva gjelder dersom alle dokumenter er signert, selger dør før overtakelse, men megler har fullmakt til å gjennomføre overtakelse på vegne av selger? - Dersom det er klart at megler fullt ut har påtatt seg å gjennomføre det resterende, vil denne plikten normalt bestå selv om selger dør. Men det er slett ikke gitt at fullmakter er ment brukt i en hver sammenheng. Der­ som det er berettiget grunn til tvil om dette, kan megler etter mitt syn vegre seg. Og det er det også all grunn til å gjøre: Hvis ikke må megler håndtere selgers interesser, herunder diskutere om rengjøringen var tilstrekkelig, eller om det er andre forhold som tilsier at overtakelse og risikoovergang skal anses å ha funnet sted eller ikke, og kan endog pådra seg ansvar for tap han har påført oppdrags­ giver (boet).


STEENSTRUP STORDRANGE

For kontakt: www.steenstrup.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske områder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings­ eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og ­nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

Rådet må bli at en megler som får kunn­ skap om at oppdragsgiver er død, i utgangs­ punktet ikke har annet valg enn å orientere eventuelle kjøpere om at gjennomføring av transaksjonen må utsettes, med mindre alle dokumenter er signert fra selgers side, eller megler har påtatt seg (og har fått fullmakt til) å ordne med det resterende. Derimot vil et dødsbo som senere mate­ rialiserer seg normalt ikke ha noen mulighet til å nekte å medvirke til å gjennomføre en salgsavtale som er inngått. En unnlatelse av dette vil medføre at kjøperen kan gjøre gjeld­ ende misligholdsbeføyelser og f.eks. kreve kompensasjon eller endog heve avtalen. Men dersom det gjenstår reelle forhandlings­ punkter, vil boet selvsagt kunne avstå fra å inngå avtale. Boet vil ikke være forpliktet til noe mer enn det avdøde selv var bundet til.

Meglers omsorgsplikt, dvs. plikten til å foreta handlinger som ivaretar oppdrags­ givers interesser ut over det som direkte fremgår av avtalen, er et vanskelig tema. Utgangspunktet må være at med mindre det foreligger en spesifikk avtale om å gjennom­ føre visse handlinger selv uten selgers med­ virkning, vil dødsfallet innebære at megler både kan og må avvente videre handlinger før det er avklart hvem som representerer boet, og hva disse i så fall beslutter. Det er også vanskelig å se hvilke situasjoner som kan oppstå der en megler må foreta seg noe uten at han har noen representant for boet han han avklare med. Unntaket vil være­ ­teknisk gjennomføring av handlinger som allerede er besluttet eller forutsatt (typisk å sende inn dokumenter som er signert mv), eller dersom megler f.eks. har påtatt seg et

særlig ansvar for eiendommen i salgspros­ essen. Her kan man tenke seg en megler som har påtatt seg å ta vare på eiendommen frem til gjennomført salg, f.eks. fordi klienten vil være utilgjengelig for en lengre periode. I så fall vil han ikke kunne la være å oppfylle sin forpliktelse etter avtalen selv om oppdrags­ giver dør, og han vil kunne pådra seg erstat­ ningsansvar for tap som hans unnlatelse påfører boet. Men dette er neppe noen sær­ lig vanlig problemstilling, og bygningspass e.l. er uansett neppe noe en megler bør inn­ late seg på. •

Megleroppgjøret = frihet

Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring innen oppgjørsarbeid. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Som igjen gir deg frihet til det som er viktig! Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590. megleroppgjoret.no

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

39


Revisjon av eierseksjonsloven Wyllerutvalget avga i august i fjor sin utredning (NOU 2014:6) med forslag om en rekke endringer i eierseksjonsloven. Utvalgets forslag har nå vært på høring. Høringsfristen var 15. desember, men enkelte fikk utsatt frist slik at Kommunal- og regionaldepartementet fikk de siste høringsuttalelsene først i januar i år.

Av advokat Arnt Olaf Stillerud og advokat Eystein Setsaas, Tenden advokatfirma

Arbeidet med en lovproposisjon er så vidt startet fra departementets side, og det er derfor foreløpig ingen signaler om hvordan departementet ser på de enkelte forslagene og høringsinstansenes innspill. Basert på utvalgets innstilling og høringsuttalelsene er det nok klart at det kommer til å bli en del endringer i loven. Departementet har varslet at proposisjonen ikke vil bli lagt frem for Stortinget før i 2016, så de endringene som kommer vil nok tidligst tre i kraft i juli 2016, eventuelt fra og med 2017. Vi skal her gå gjennom enkelte av ­endringsforslagene som vi antar kan være av særlig interesse, og forsøke å gi et inn­ blikk i hvordan forslagene har blitt mottatt av høringsinstansene. Generelt kan sies at det er forholdsvis bred enighet om enkelte forhold, mens det til dels er stor uenighet om andre. Uenighetene gjelder typisk de forhold som er av mer politisk karakter, som forholdet mellom privatrettslige og offent­ ligrettslige regler, kjøperett for leier og for­ budet mot å erverve flere seksjoner.

pantsetting være en utfordring og salg kan være praktisk umulig. Forslaget om seksjon­ eringsrett har fått bred støtte i høringsrun­ den. Det er enkelte som har innsigelser til saksbehandlingsreglene som foreslås, men basert på høringsuttalelsene tyder alt på at en slik seksjoneringsrett vil komme.

Seksjoneringsrett for (irregulære) sameier

Muligheter for å seksjonere før igangsettingstillatelse

Helt frem til nåværende eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 1998 har det vært mulig å etablere såkalte irregulære sameier. Det vil si at flere i felleskap eier en eiendom med eksklusiv bruksrett til hver sine deler, uten at eiendommen er seksjonert. Til dels har det vært attraktivt å etablere slike sam­ eier for å unngå kjøperett for leietakere, eller standardkravene som har fulgt av eiersek­ sjonslovens regler. Utvalget foreslår å innføre en seksjone­ ringsrett for såkalte irregulære sameier. Det vil si at sameiere kan kreve seksjonering av sameiet. Begrunnelsen for dette er at de irregulære sameiene tidvis skaper store ­ ­problemer for sameierne, for eksempel kan

Utvalget foreslår å endre eierseksjonsloven § 6 femte ledd slik at seksjonering kan skje allerede når det er gitt rammetillatelse. Ut­ valget ser utfordringer med forslaget, særlig med hensyn til at det senere blir bygget annerledes. Utvalget mener allikevel at ­ ­fordelene er større og peker særlig på betyd­ ningen for prosjekter som bygges ut etappe­ vis eller som har flere eiere. I NOU’en har utvalget drøftet flere mulig­ heter, som for eksempel at det kan skje en foreløpig seksjonering ved rammetillatelse. Når utvalget allikevel har landet på at det bør innføres en rett til seksjonering ved­ ­rammetillatelse, kombineres dette med å gi kommunene hjemmel til å kreve re­

40 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

seksjonering eller sletting av seksjoner. Kommunene foreslås å få slik hjemmel der hvor det er «avvik av betydning» når ferdig­ attest skal gis, eller hvis det er slike avvik fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst. Høringsinstansenes syn på forslagene har vært delte. Et flertall synes å støtte et forslag om seksjoneringsadgang ved rammetillat­ else, men enkelte er negative til at dette kombineres med en rett for kommunen til å pålegge reseksjonering. Fra kommunalt hold synes det å være en skepsis mot seksjon­ ering på et tidligere tidspunkt enn hva som nå er tillatt. Det er klart at det vil bli en ­utfordring å balansere behovet for å kunne seksjonere tidligere enn i dag, mot hensynet til at seksjoneringen skal stemme med den faktiske situasjonen. Det blir spennende å se hvilken løsning departementet etter hvert foreslår. Kommunens kontroll med at seksjonen oppfyller offentligrettslige krav – standardkrav til boligseksjoner

Vi ser dessverre ofte i vår advokatpraksis at eierseksjoner som er overdratt viser seg ikke


TENDEN

For kontakt: www.tenden.no

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 37 medarbeidere, hvorav 27 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene. For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Artikkelforfatterne er medlemmer i kompetansegruppen for fast eiendom, som består av 9 advokater. Arnt Olaf Stillerud og Eystein Setsaas arbeider begge hovedsakelig med eiendomsmegling, seksjonering, plan- og byggesaker, entreprise, rettigheter til fast eiendom og tvistesaker.

å være godkjent til det aktuelle formålet. Typiske eksempler er boligseksjoner som mangler godkjennelse til boligformål. Dette fører til en rekke komplikasjoner, ikke bare for den (uheldige) erververen, men også for selgeren, og tidvis også for eiendomsmegl­ eren. Hvem som til syvende og sist må ta kostnadene ved å få boligen godkjent eller dekke eventuelt tap ved at den ikke blir god­ kjent , avhenger av omstendigheten i den enkelte saken, men det er som regel en av disse tre. Utvalget er delt i synet på standardkrav. Mindretallet mener reglene bør fjernes, fler­ tallet at de bør beholdes og enkelte igjen (2 medlemmer av flertallet) at de bør ­suppleres/skjerpes til også å ha krav til rømningsvei, brannsikkerhet og lysforhold. Begrunnelsen for å fjerne standardkravene synes todelt, dels et prinsipielt syn om at det er, og bør være, et skille mellom offentlig­ rettslige krav og privatrettslige regler og dels et behov for å kunne bygge enklere boliger med for eksempel felles kjøkken eller bade­ rom. Høringsinstansene er også delt i sitt syn på standardkrav. Det synes dog som at et flertall av de som har uttalt seg om dette mener at standardkravene bør beholdes. Flere av disse tar også til orde for at det bør være fullt samsvar mellom de offentligretts­ lige krav som gjelder for å få godkjent bruken av en seksjon og kravene etter eierseksjons­ loven. Hensynet til boligeierne – selgerne så vel som kjøperne – blir av flere trukket frem som avgjørende. Det er vanskelig for folk flest å forstå at en godkjent seksjonert leilighet er ulovlig å bo i. Det bør veie tungt for departementet at både de som i sitt prak­ tiske arbeide får se problemene med dagens regler og forbrukernes interesseorganisa­ sjoner argumenterer for at det bør være samsvar mellom reglene.

For eiendomsmeglere er manglende s­amsvar i regelverket ofte en felle. Den løsningen utvalgets mindretall går inn for (å fjerne standardkrav) vil i praksis føre til at eiendomsmeglerne må være enda mer ­påpasselige med å sjekke lovligheten av ­seksjonen som skal selges, nettopp fordi ­ingen andre er pålagt å gjøre det. Vi tror ikke dette er noen gunstig løsning. Den vil skape et ytterligere antall tvister omkring eier­ seksjoner som viser seg å være ulovlige å bebo. Det er en dårlig idè å legge byrden med å oppklare dette på eiendomsmegleren ­alene. Dette synspunktet fremmes også i høringsuttalelsen av Protector Forsikring, som skriver at det er «uriktig å legge ­ansvaret over på eiendomsmegleren». NEF har (ikke overraskende) også vært negativ til at standardkravene sløyfes og har i sin høringsuttalelse skrevet at «en boenhet må være lovlig å bebo før kommunen kan godkjenne en seksjoneringsbegjæring». Vi er helt enige i dette, og synes det er besynderlig at deler av utvalget legger ­ ­avgjør­ende vekt på et teoretisk skille mellom offentligrettslige og privatrettslige krav. ­ Det er snarere regelen enn unntaket at offent­ligrettslige regler får betydning for privat­rettslige avtaler eller reguleringer. Vi får håpe at departementet og lovgiver er enig med NEF og flere av de øvrige ­høringsinstansene i at utgangspunktet for å seksjonere til boligformål må være en lovlig boenhet.

Utvalget har vurdert muligheten for en oppmannsløsning i små sameier, noe NEF går inn for i sin høringsuttalelse. Utvalget har imidlertid «ikke funnet kapasitet» til å gå nærmere inn på detaljene i reglene for en eventuell oppmannsløsning. En oppmanns­ løsning kan være en besnærende tanke, men utvalget har nok rett i at det vil kreve ­detaljerte regler om både saksbehandlingen og oppmannens kompetanse. Videre vil en slik løsning ofte bli forholdsvis kostbar, selv i sin enkleste form. På et område foreslår utvalget, etter vårt syn med god grunn, endrede regler for små sameier. Kompetansen til å gi pålegg om salg og tvangsfravikelse foreslås lagt til den ­enkelte sameier i stedet for til styret. I dag vil et slikt pålegg neppe kunne la seg ­gjennomføre i sameier med to seksjoner, blant annet på grunn av habilitetsreglene. Forslaget innebærer at den ene sameieren vil kunne pålegge den andre å selge, og ­følgen av dette (dersom den andre motsetter seg å selge) er at en etterfølgende tvangssak utelukkende vil dreie seg om vilkårene er oppfylt eller ikke. Dette er et forslag det kan være fornuftig for departementet og lovgiver å følge opp. Garasjeanlegg – eget seksjoneringsformål?

Garasjer og garasjeanlegg skaper mye hode­ bry for utbyggere. En fornuftig organisering av garasjer og garasjeanlegg er ofte vanskelig å få til med dagens regler. Utvalgets mandat innebar derfor også å se på dette, herunder om garasje skulle bli et eget seksjonerings­ formål. Utvalget finner ikke grunn til å endre på reglene her, eller gjeninnføre garasje som et seksjoneringsformål, blant annet under ­henvisning at utvalget ikke klarer «å se ­hvilke særregler det ville være meningsfullt

Små sameier

Den daglige driften av små sameier kan være utfordrende, med stemmelikhet ved alle avgjørelser, eller ved at en av seksjonene i et kombinert sameie alltid får flertall. Flere har derfor tatt til orde for egne regler for små sameier.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

41


å gi» for dette formålet. Utvalget blir av ­flere av høringsinstansene kritisert for å ta for lett på problemene omkring håndtering av ­parkeringsplasser. Høringsinstansene peker især på problemstillinger rundt muligheter for å omsette parkeringsplasser særskilt, plassenes betydning for sameiebrøken i ­sameiet og ikke minst den ulike praktiser­ ingen av dette i landets kommuner. Problemene omkring garasjer merkes nok best blant de som praktiserer reglene og ­etablerer eierseksjonssameier, noe hørings­ svarene bærer preg av. Basert på høringss­ varene og utvalgets innstilling kan det synes lite sannsynlig at garasje vil bli gjeninnført som seksjoneringsformål, men de som argu­ menterer for en gjeninnføring kan vise til mange gode grunner for dette. Spørsmålet er i hvor stor grad departementet vektlegger de praktiske problemene med dagens ord­ ning eller ikke.

Høringsinstansene er, som for kjøpe­ retten, delt i synet på forbudet mot å erver­ ve mer enn to seksjoner. Det er nok flere som vil beholde dette forbudet enn som vil beholde kjøperetten. Begrunnelsen for å beholde denne regelen er heller ikke utelukkende av politisk karakter. Flere taler for at regelen bidrar positivt i de enkelte eier­ seksjonssameiene ved at den hindrer stor grad av utleie og at noen kan få en uforholds­ messig stor andel av stemmene. Det er ­interessant å se av høringsuttalelsene at Boligmentoren Norsk Huseierforbund (BNH) og Huseiernes Landsforbund (HL) – som begge representerer huseierne – er uenige om regelens berettigelse. BNH støtter utvalgets forslag, mens HL heller ønsker å beholde eller stramme inn dagens regel. Her er det nok vanskelig å si noe om hvor­ dan departementets vurderinger faller ut.

Leiers kjøperett

Utvalget foreslår en vesentlig mer detaljert regulering av ansvarsforholdet mellom sam­ eierne. Både når det gjelder reglene om ved­ likeholdsplikten og grensene mellom ­seksjonseiernes og sameiets vedlikeholds­ plikt, og reguleringen av erstatningsansvaret. Dagens regler har vært svært rundt for­ mulert, og vi som advokater opplever at det blir mange tvister fordi rettsreglene er uklare. Rettspraksis viser også et ikke ubetydelig antall tvister omkring grensen mellom ­seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar. Høringsinstansene er også gjennomgående positive til utvalgets forslag om en mer ­detaljert regulering av dette. Utvalget synes også å ha truffet godt med avgrensningen hvis man skal vurdere dette ut i fra hørings­ uttalelsene. Det er få som har særlige kom­ mentarer til utvalgets forslag til nye regler, og de fleste gir forslaget sin tilslutning som det er. Alt tyder derfor på at vi i fremtiden får mer detaljerte og bedre regler.

Den som leier bolig i eiendom når den ­seksjoneres (ved innføring i matrikkelen) får etter dagens regler rett til å kjøpe seksjonen. Bestemmelsen har vært mye diskutert og til dels kritisert. Kritikken har i hovedsak gått på at dette er en utdatert boligpolitisk ­motivert regel. Det er også begrunnelsen for at utvalgets flertall foreslår leiers kjøperett fjernet. Et av utvalgsmedlemmene, Wyller, foreslår regelen videreført omtrent slik den er i dag. Wyller mener at en fjerning vil inne­ bære en vesentlig svekking av vernet om egen bolig, og at det eneste gode argumentet mot kjøperetten er at leieren får en rabatt i forhold til markedspris. Utvalget skriver i sin utredning at kjøpe­ retten først og fremst er et politisk spørsmål. Det bærer høringssvarene også preg av, men høringsrunden viser at det kanskje er større motstand mot å fjerne regelen enn man skul­ le tro. Endringene i eierseksjonsloven vil antagelig bli vedtatt med den nåværende sammensetningen med «blått» flertall på Stortinget, og da er vel den minst vågale spådommen at kjøperetten blir fjernet. Opphevelse av forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner

Et annet typisk politisk spørsmål er hvorvidt forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner skal videreføres eller ikke. Utvalget foreslår å oppheve forbudet i dagens § 22 tredje ledd i eierseksjonsloven. Utvalgets begrunnelse er at regelen er lite treffsikker, og peker på at det synes enkelt å omgå regelen gjennom stråmenn og eierskap gjennom ulike aksje­ selskaper. 42 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Ansvarsforholdet mellom sameierne

Andre endringer

Vi har nå gått gjennom et utvalg av de forslag til endringer, som synes mest omdiskutert. Vi skal til sist nevne de øvrige som vi antar er av særlig interesse for eiendomsmeglere. • Utvalget foreslår å fjerne kravet om at ­seksjoneringen skal gi en formålstjenlig inndeling. Dette støttes i det alt vesentlige av høringsinstansene. • Utvalget foreslår å fjerne det ubetingede kravet om oppmåling av utendørs tilleggs­ areal. Dette får også bred støtte i hørings­ uttalelsene.

• Utvalget foreslår å fjerne regelen i matrikkelloven § 11 fjerde ledd som bestemmer at opprettelse av anleggseiendom ikke kan skje dersom det «tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige». Forslaget støttes av de aller fleste. • Utvalget foreslår en ny regel om at styret i enkelte tilfeller kan representere alle sam­ eierne samlet. Hvilket kan være praktisk, for eksempel ved forfølgelse av krav ved­ rørende fellesarealer eller ved overtakelse av disse. • Utvalget foreslår innføring av maksimal saksbehandlingstid for en seksjonerings­ begjæring og for gebyret kommunen kan ta for seksjoneringssaken. Dette er det mange av høringsinstansene som også ser et behov for. I påvente av de endringer som måtte komme i eierseksjonsloven håper vi ovenstående gjennomgang har gitt et innblikk i hva man kan ha i vente, selv om det fortsatt er mye usikkerhet omkring hva endringene vil bestå i på enkelte punkter. •


Når gir leietakers feil, mangler eller forsinkelse utleier rett til å heve kontrakten? Denne artikkelen gir en veiledning om når utleier kan ha rett til å heve en leiekontrakt som følge av vesentlig mangel/forsinkelse fra leietakers side. Artikkelen vil omfatte utleiers hevingsrett i både bolig- og næringsforhold. Boligen eller næringslokalet omtales heretter som «leieobjektet».

Av advokat Anna Falck-Ytter, Wiersholm advokatfirma

Innledning

Utleier kan, på grunn av mislighold på leie­ takers side, i noen tilfeller se seg tjent med å heve leiekontrakten. Heving innebærer at kontraktsforholdet avsluttes, og gjennom­ føres ved at det fremsettes en skriftlig erklær­ing om heving. Erklæringen må inne­ holde årsaken til at leiekontrakten heves, men det er ellers ingen krav til hvordan he­ vingserklæringen skal utformes. Heving av et leieforhold vil ha både praktiske og øko­ nomiske konsekvenser for partene i kontrak­ ten. Dersom heving fremsettes på feil grunn­ lag, vil den som hever risikere å pådra seg erstatningsansvar for det tapet som måtte oppstå på motpartens hånd. Før hevings­ erklæring fremsettes bør man derfor (i vårt tilfelle utleier) foreta en grundig vurdering av om vilkårene for heving er oppfylt, og samtidig tenke gjennom eventuelle alterna­ tive sanksjoner for å bøte på misligholdet man mener har inntrådt. Utleiers hevingsrett er regulert i husleie­ loven § 9-9 der det fremgår at utleier kan heve leiekontrakten hvis leietakeren vesent­ lig misligholder sine forpliktelser. Det er altså vesentlig mislighold som er det sentrale kriteriet, og som må være oppfylt før heving kan erklæres. Videre, i paragrafens første ledd annet punktum bokstav a)–e), følger en oppregning av hva som skal anses som vesentlig mislighold fra leietakers side. Det­ te omfatter: a) mislighold av plikten til å betale leie eller andre krav etter kontrakten, b) forsømmelse av vedlikeholdsplikt eller at leietaker opptrer på en skadelig/sjenerende måte, c) urettmessig overlatelse av bruken til andre, d) bruk i strid med leiekontrakten, samt e) øvrig vesentlig mislighold. Det sist­ nevnte punkt e) er en «oppsamlingsbestem­ melse» som dekker situasjoner av vesentlig mislighold som ikke er oppregnet i de øvrige punktene. Kriteriet om at det må foreligge vesentlig mislighold for at utleier skal ha hevingsrett følger altså direkte av de rele­

vante bestemmelsene i husleieloven, men det er også et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp, og gjelder derfor som utgangs­ punkt uavhengig av hvilket kontraktsforhold som vurderes hevet. Merk at husleieloven § 9-9 første ledd ­bokstav b)-d) pålegger utleier å varsle leie­ taker i forkant av hevingen. Leietaker vil der­ ved gis en mulighet til å rette på forholdet. Utleiers mulighet til å heve en leiekon­ trakt omfatter både tidsbestemte og tidsube­ stemte leiekontrakter. Nedenfor belyses noen forhold som er særlig aktuelle i forbin­ delse med vesentlighetsvurderingen, samt de enkelte punktene i den relevante lov­ bestemmelsen. Adgangen til å fravike husleielovens hevingsbestemmelser

Bestemmelsen i husleieloven § 9-9 kan fra­ vikes ved leie av næringslokaler, jf. husleie­ loven § 1-2, men ikke i boligforhold. I bolig­ forhold kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn det som følger av husleieloven. Dette innebærer at utleier i boligforhold kun kan heve leiekon­ trakten på grunn av de forhold som uttrykk­ elig er nevnt i husleieloven § 9-9. I nærings­ forhold er det ikke vanlig å avtale bort bestemmelsen direkte, men leietaker har gjerne flere forpliktelser enn hva som følger av husleieloven (for eksempel en mer om­ fattende vedlikeholdsplikt), som i sin tur kan lede til flere mislighold av leiekontrakten.

Hva som nærmere anses for å være vesent­ lig mislighold må vurderes gjennom en skjønnsmessig helhetsvurdering ut i fra den aktuelle situasjonen. I forarbeidene til hus­ leieloven er det presisert at det er grunn til å stille strenge krav til vurderingen. Praksis viser også at omfanget, varigheten og even­ tuelle gjentakelser av misligholdet vil ha betydning ved vesentlighetsvurderingen. Leietakeren kan for eksempel ha gjort seg skyldig i flere ulikeartede former for mislig­ hold som hver for seg ikke er vesentlige, men som samlet kan representere et vesentlig mislighold. Det samme gjelder for gjentatte mislighold av samme art, som hver for seg ikke er tilstrekkelig, men som samlet kan tilsi at det foreligger vesentlig mislighold. Andre forhold av betydning kan være at leietakeren ikke vet at misligholdet er ulov­ lig (rettsvillfarelse), hvilket kan tale for at vesentlighetskravet ikke er oppfylt. Også graden av skyld hos de respektive partene, samt virkningen av hevingen sammenholdt med alternative tiltak fra utleiers side, vil vektlegges ved vurderingen av vesentlig­ hetskravet.

Vesentlighetsvurderingen

Hovedvilkåret for utleiers hevingsrett er som nevnt at det foreligger vesentlig mislighold, altså at leietakers forsømmelser av sine for­ pliktelser utgjør et alvorlig brudd på leiekon­ trakten. Det er ikke slik at ethvert kontrakts­ brudd gir utleier hevingsgrunn; det må dreie seg om et omfattende mislighold før utleier skal ha adgang til å bringe leieforholdet til umiddelbart opphør.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

43


Mislighold av betalingsforpliktelse

Mislighold av vedlikeholdsplikt

Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav a) fremgår det at vesentlig mislighold av betal­ ing av leie eller oppfyllelse av andre krav etter leiekontrakten utgjør vesentlig mislig­ hold og hevingsgrunn for utleier. Det må være tale om et betydelig manglende beløp av husleie eller andre kostnader så som strøm- og felleskostnader før misligholdet kan karakteriseres som vesentlig. Andre for­ hold av betydning i en vesentlighetsvurde­ ring, kan være om det skjer gjentatte betal­ ingsmislighold og om det foreligger risiko for at det vil skje igjen. For en utleier finnes det normalt sett også andre muligheter for å få dekket sitt krav, for eksempel gjennom depositum/garanti eller rettslige skritt (dekning via inkasso, rett til forsinkelsesrente etc.). Mulighetene for dette vil derfor også kunne få betydning for vurderingen av om vesentlighetsterskelen er overskredet. I henhold til rettspraksis synes ca. tre seks måneders manglende leiebetaling ­normalt sett å tilsi at det foreligger vesentlig mislighold, men det vil som nevnt avhenge av en helhetsvurdering i den konkrete situ­ asjon. Det kan altså også være slik at flere måneders forsinket husleiebetaling etter omstendighetene gjør at det likevel ikke er grunnlag for heving. Hva som anses for «andre krav» utover leiebetaling kan for eksempel være at leie­ taker ikke tidsnok (eller ikke i det hele tatt) har stilt garanti i tråd med leiekontrakten. Det er etter lovens § 9-9 første ledd bok­ stav a) ikke noe krav om at utleier må varsle leietaker på forhånd slik utleier må etter § 9-9 første ledd bokstav b)-d). Hvis utleier likevel varsler leietaker om at vedkomm­ende anses skyldig i kontraktsbrudd, og leietaker til tross for dette fortsetter å misligholde kontrakten, kan dette tilsi at vesentlig­ hetskravet er oppfylt.

Av § 9-9 første ledd bokstav b) fremgår det at utleieren kan heve kontrakten hvis leie­ takeren, tross skriftlig advarsel fra utleieren, i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholds­ plikt , eller at leietaker fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade (materiell skade) eller sjenanse (bråk eller støy) for utleier, eiendommen eller øvrige brukere. Ved en slik vurdering vil det naturlig nok måtte legges vekt på hvilke vedlikeholds­ plikter som er forsømt, og om det er snakk om et omfattende og vedvarende mislighold. Leietakerens vedlikeholdsplikter følger normalt av leiekontrakten og ellers av hus­ leieloven § 5-3 annet ledd. Husleielovens regler om leietakers vedlikeholdsplikt er fullt ut fravikelige, både i bolig- og i nærings­ forhold. Begge de eksisterende meglerstand­ ardene for henholdsvis bolig- og nærings­ lokaler pålegger leietaker en mer omfattende vedlikeholdsplikt enn det som følger av husleieloven. Bestemmelsen i husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b) pålegger altså utleier en vars­ lingsplikt overfor leietaker (varslingsplikten gjelder også § 9-9 første ledd bokstav c) og d), slik dette fremgår nedenfor). Utleier må skriftlig varsle leietakeren om at mislighol­ det er uakseptabelt slik at leietakeren gis mulighet til å rette opp forholdet og derved unngå heving av leiekontrakten. Leietaker bør i så fall straks forsøke å bringe mislig­ holdet i orden for å unngå heving. I følge forarbeidene til husleieloven er det ikke er noe krav at utleierens skriftlige varsel angir at leiekontrakten kan bli hevet. Det er til­ strekkelig at utleier tydelig angir at utleier ikke godtar ytterligere mislighold. Utover disse to kravene oppstiller ikke husleieloven noen ytterligere krav til varslingen. Merk forskjellen i formkrav hva gjelder advarselen jevnført med selve hevingserklæringen hvor grunnen til hevingen må angis, se nær­ mere om dette på neste side.

44 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Vilkåret om å varsle leietaker er et abso­ lutt krav som må være fremsatt av utleier for at en senere heving skal anses å være gyldig. Hvis skriftlig varsel ikke er sendt, foreligger det altså ikke hevingsrett for utleier selv om det rent faktisk foreligger et vesentlig ­mislighold etter bestemmelsene i husleie­ loven § 9-9 første ledd bokstav b)-d). Overlatelse av bruken til andre

Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav c) fremgår det at utleier kan heve leiekon­ trakten dersom leietakeren, uten å ha rett til det, helt eller delvis, overlater bruken av leieobjektet til andre tross advarsel fra utleier. Dette kan for eksempel skje gjennom ulovlig fremleie, jf. husleieloven § 7, eller ulovlig personskifte/overdragelse jf. hus­ leieloven kapittel 8. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må ­a­vgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler. I ­næringsforhold er det dog vanlig å avtale bort husleielovens bestemmelser om frem­ leie og overdragelse. Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her en varslingsplikt for utleier jf. nærmere ovenfor om dette. Bruk av leieobjektet i strid med leiekontrakten

Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav d) foreligger vesentlig mislighold dersom ­leie­takeren, uten å ha rett til det, bruker leieobjektet på annen måte eller til et annet formål enn avtalt, til tross for skriftlig advarsel fra utleier. Normalt sett vil leiekontrakten regulere hva leieobjektet skal brukes til, herunder som bolig- eller


nærings­lokale, og ved det sistnevnte også hva slags næringsvirksomhet som skal ­bedrives i leieobjektet. I henhold til hus­ leieloven § 5-1 tredje ledd kan leietakeren ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Ved leie av lokale kan leietakeren ­likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av ­eiendommen. I næringsforhold bør utleier vurdere å avtale bort denne bestemmelsen (§ 5-1 tredje ledd annen setning) slik at ­utleier har full kontroll på hva slags virksomhet som drives i leieobjektet. Et eksempel på mislighold kan være at et leieobjekt som skal brukes til bolig, i stedet brukes til næringsvirksomhet. Et annet ­eksempel på mislighold er at et forretnings­ lokale (typisk dagligvare eller annen ­butikkvirksomhet) benyttes som kontor­ lokale. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må avgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler. Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her varslingsplikt for utleier, jf. ­nærmere ovenfor om dette. Øvrig mislighold av leietakers forpliktelser

Husleieloven § 9-9 første ledd bokstav e) er som nevnt en «oppsamlingsbestemmelse» for situasjoner utover de som er særlig nevnt i bokstav a)-d). Etter nevnte bokstav e) fore­ ligger vesentlig mislighold dersom «leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leie­ avtalen til opphør». I følge forarbeidene til husleieloven har bestemmelsen i bokstav e) som formål å omfatte mer kvalifiserte former for mislig­ hold, for eksempel at leietakeren fysisk ska­ der leieobjektet eller er voldelig mot andre leietakere. Et annet eksempel kan være at leieobjektet brukes som base for omsetning av narkotika etc. Bestemmelsen vil først og fremst ramme situasjoner der fortsatt bruk av leieobjektet vil medføre vesentlig fare eller ulempe for andre brukere av eiendom­ men. Også bruk som er til (betydelig) ­sjenanse for andre brukere, eller som setter utleier og eventuelt eiendommen som sådan i et dårlig lys, kan etter omstendighetene sies å oppfylle hevingskravet. Etter denne bestemmelse e) foreligger det ikke noen varslingsplikt for utleier i forkant av heving etter § 9-9 første ledd bokstav e), men utleier må likevel kunne vise at vesent­ lig mislighold fra leietakers side er på det rene.

WIERSHOLM

For kontakt: www.wiersholm.no

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

Hevingserklæringen

taker blir ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende tapsposter etter bestemmelsen i husleieloven § 5-8. Dersom utleieren ikke får leid ut leieobjektet på nytt eller utleier kun får leid ut til lavere husleie for den gjen­ stående leieperioden, kan utleier (som ut­ gangspunkt) kreve erstatning av leietakeren for dette tap. Utleier må allikevel begrense sitt økonomiske tap så langt dette er mulig, f.eks. ved faktisk å inngå ny leiekontrakt.

En erklæring om heving skal være skriftlig, jf. husleieloven § 9-9 annet ledd første setning. Etter samme lovbestemmelse må i tillegg grunnen for hevingen oppgis i erklæringen. Utover dette kravet til form og innhold trenger ikke erklæringen inneholde noe mer infor­ masjon, men leietakeren må kunne ta stil­ ling til om hevingen er berettiget eller ikke. I hevingserklæringen har utleier mulighet til å gi leietaker en frist til å fraflytte og til­ bakelevere leieobjektet. Dersom leietaker ikke frivillig fraflytter leieobjektet etter at utleier har hevet leiekontrakten, kan utleier kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelses­ loven § 13-2 tredje ledd bokstav d). Det må være åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten for at fravikelse skal kunne gjennomføres. Av praktiske årsaker kan det allerede i hevingserklæringen varsles om fravikelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, ettersom man da vil spare to uker av en tvangsfravikelsesprosess.

Dersom vesentlig mislighold ikke ­foreligger eller det er tvilsomt om det foreligger

Heving av leiekontrakt på usikkert grunnlag kan som nevnt være risikofylt, og dersom leietaker protesterer mot hevingen, må ­utleier normalt bringe saken inn for rettslig behandling (eventuelt gjennom en fravik­ elsesprosess). Dersom leietakeren ikke betaler leie eller vesentlig misligholder ­øvrige forpliktelser, har utleier normalt også andre muligheter til å prøve å begrense sitt tap enn å heve leiekontrakten, for eksempel gjennom å kreve dekning via garanti/­inkasso etc. I boligforhold er det ikke uvanlig at ­partene har en tidsubestemt leiekontrakt som kan sies opp av partene med for eksem­ pel tre måneders varsel. Utleier kan i et slikt tilfelle komme seg ut av kontrakten gjennom oppsigelse på grunn av mislighold, jf. hus­ leieloven § 9-5 (ikke krav om at misligholdet er vesentlig). I næringsforhold er leie­ kontrakten ofte tidsbestemt og uoppsigelig i leieperioden, og utleiers hevingsmuligheter blir derfor ekstra viktige. Utleier kan videre også kreve utkastelse av ikke-betalende leietakere forutsatt at ­leiekontrakten inneholder en bestemmelse om fravikelse uten rettslig behandling, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a). Ved et slikt tilfelle, er det ikke noe krav om at betalingsforpliktelsen må være vesentlig forsømmet. Med mindre leiekontrakten faktisk og rettmessig er ­ ­hevet, kan likevel leietaker alltid avverge slik utkastelse ved å betale det utestående beløp før utkastelsen er gjennomført. •

Virkningen av hevingen

Forutsatt at utleieren hadde rett til å heve leiekontrakten og at hevingen oppfyller for­ melle krav, opphører både utleiers og leie­ takers forpliktelser etter leiekontrakten direkte ved hevingen (uavhengig av leie­ kontraktens løpetid). Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet, og plikten til å betale leie opphører så snart leieobjektet er fraflyt­ tet. Merk likevel at leietaker kan være ­erstatningspliktig for tap av leie hos utleier. Dersom det oppstilles en frist for når fra­ flytting skal skje, eller dersom leietaker ikke aksepterer hevingserklæringen og derved ikke fraflytter leieobjektet, plikter leietaker å betale leie for den tid leietaker blir værende i leieobjektet. Normalt sett kan det være vanskelig å fraflytte umiddelbart, og noe tid til å avvikle vil derfor sannsynligvis forekomme (og vil måtte være akseptabelt) i mange ­situasjoner. Utleiers mulighet til å kreve erstatning fra leietaker

Av husleieloven § 9-9 siste ledd følger det at heving av en leiekontrakt medfører at leie­

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

45


Villaservitutter og «villamessig bebyggelse» Betydningen av tinglyste villaservitutter er stadig til vurdering i domstolene. Vi sammenfatter de siste avgjørelser for å kartlegge hva som menes med «villamessig bebyggelse» i dag og hvilken betydning slike servitutter kan ha.

Av advokat/partner Marius A. Rød, Bing Hodneland advokatselskap

Villaservitutt/villaklausul

Begrepene villaservitutt og villaklausul be­ nyttes om hverandre. Med villaservitutt menes normalt en tinglyst klausul/erklæring i en eiendom, der klausulen fastsetter at eiendommen ikke kan utvikles eller bebygges på annen måte enn «villamessig», eventuelt på slik måte som angitt i erklæringen. Det er vanlig å omtale en servitutt som etter sin art og ordlyd skal sikre en særskilt utbygging på et område som en strøksservitutt. De typiske eldre strøksserviutter kan for sitt formål sammenliknes med dagens regu­ leringsplaner. Mange av de senere års retts­ tvister har imidlertid sin bakgrunn i anførsler om at strøksservituttene går foran senere reguleringsbestemmelser for et område – og slik at den privatrettslige begrensningen vil kunne innebære et hinder for en utbygging som ellers er lovlig rent offentligrettslig. En rekke tvister har også oppstått som følge av påstander om at servitutten må anses bort­ falt som følge av etterfølgende utvikling, reguleringsplaner etc. Historisk tilbakeblikk

Opp igjennom tidene med fortetting av by­ områder og bynære områder, har det til ­stadighet dukket opp tvister i domstolene knyttet til tinglyste villaklausuler, der naboer forsøker å stanse utbygging på en eiendom. Villaservituttene vil normalt sett være svært gamle, og det er ikke uvanlig at disse er opptil 100 år gamle. Servituttene ble ut­ formet og tinglyst i en tid da det ikke fantes noe tilsvarende offentlig regulering som vi har i dag, og der tomteselgerne så seg nødt til eller ønsket å gi føringer for hva kjøperne kunne bebygge den kjøpte tomt med. Det forekommer også nyere villaserviutter, ­typisk der selger av en større tomt ønsker å sette begrensninger for utviklingen av ­tomten som selgeren selv vil være nabo til. En typisk servitutt vil kunne inneholde regulering av tillatt tomtestørrelse, deling, bestemmelser om bruk og antall bolighus, samt begrensninger i forhold til hvilken type bebyggelse som tillates. 46 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

Begrensningen som går igjen i de fleste villaklausuler er at det på eiendommen kun kan skje «villamessig bebyggelse». Hva innebærer et forbud mot ­oppføring av annet enn villamessig bebyggelse?

Det er dessverre ikke et fasitsvar på hva som er villamessig bebyggelse, og domstolene har tolket dette begrepet ulikt over tid. Gjennom en mangfoldig praksis kan det likevel utledes en del retningsgivende momenter for ­vurderingen. For å komme frem til en servitutts innhold må en først og fremst se på servituttens ord­ lyd og stiftelsesgrunnlag, og sammenholde dette med hvordan rettspraksis har tolket tilsvarende erklæringer. Som regel vil stiftelsesgrunnlaget være en avtale/erklæring, og da må avtalen tolkes. Ved tolkningen vil utgangspunktet være en naturlig språklig forståelse av de ord og ut­ trykk som fremgår av avtalen ut fra forhol­ dene på avtaletidspunktet. Dette gjelder også for servitutter som setter forbud mot å oppføre annet enn «villamessig» bebyggelse. Den opprinnelige betydning av ordet ­«villa» fremgår av Bokmålsordboka hvor det heter at en «villa er ett frittliggende bolighus for en eller noen få familier, oftest med hage». Som vi skal vise nedenfor, vil imidlertid denne språklige betydningen av villa ikke følges snevert ved vurderingen av begrepet «villamessig». Domstolenes historiske tolking av «villamessig»

Allerede i Høyesterettsdom fra 1930, er ­«villamessig bebyggelse» gitt et rommeligere uttrykk enn «villabebyggelse». I dommen fra 1930-tallet sies det at «villamessig» nær­ mest kan forstås som ensbetydende med «villalignende». Dette innebærer at en strøksservitutt med krav om «villamessig bebyggelse» ikke nød­ vendigvis innebærer at det kun kan bygges tradisjonelle villaer – i snever forstand. I en

annen avgjørelse fra 1929 uttalte Høyesterett at hvis man ønsket at det utelukkende ble oppført eksklusive villaer så kunne man i avtalen ha brukt et mer bestemt uttrykk enn «villamessig». Det er på denne bakgrunn mulig å si at domstolene tradisjonelt og ­historisk har tolket uttrykket «villamessig» nokså liberalt. Andre forhold enn selve ordlyden vil også ha betydning for å klargjøre hva som menes med «villamessig» bebyggelse. I en førende avgjørelse fra 1935 ble det uttalt at begrepet villamessig «ikke har noen skarp avgrens­ ning, men at bedømmelsen maa skje helt konkret og skjønnsmessig, avhengig av bl.a. av den almindelige opfatning på den tid ­bebyggelsen finner sted, strøkets karakter på dette tidspunkt og naboens reelle interes­ se i bebyggelsens omfang og karakter». Denne uttalelsen er senere tillagt betyde­ lig vekt hos domstolene og har gyldighet også i dag. Domstolenes tolking av «villamessig» i dag

Tvister om strøkservitutter som forbyr annet enn villamessig bebyggelse har i den senere tid vært oppe for norske domstoler en rekke ganger. Disse avgjørelsene har bidratt til å avklare en rekke spørsmål av stor praktisk


betydning for boligutviklere og andre som er involvert i kjøp og salg av tomter for ­boligutvikling. Senest i juli 2014 kom Borgarting lag­ mannsrett med en viktig dom, som Høy­ esterett har latt stå. Saken dreide seg om hvorvidt oppføringen av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boen­ heter med tilhørende underjordisk parker­ ingsgarasje, var i strid med en strøksservitutt som hvilte på eiendommen. Strøksservi­ tutten fastslo at bebyggelsen skulle være villamessig. Lagmannsretten kom, i motset­ ning til tingretten, frem til at oppføringen av byggene var villamessig. Lagmannsretten startet med å peke på at begrepet «villamessig» ikke har noen skarp avgrensning og at bedømmelsen må skje konkret ut fra oppfatning «på den tiden be­ byggelsen finer sted», strøkets karakter og naboenes reelle interesse. Lagmannsretten bygde her på den førende høyesteretts­ dommen fra 1935 som nevnt ovenfor. Videre slo lagmannsretten fast at rekkehus klart nok kan aksepteres som villamessig, og at dette må innebære at også andre former for flermannsboliger kan godtas. Ren blokk­ bebyggelse vil derimot klart falle utenfor. Videre ble det pekt på at begrepet «villa­ messig bebyggelse» ikke er et statisk begrep, men må være gjenstand for en dynamisk tolkning. Det vil si at innholdet i begrepet vil kunne endre seg over tid. Hvis et område tidligere utelukkende besto av frittstående villaer med hager, mens området nå er tettere bebygget med rekkehus vil kravet til villamessig bebyggelse i dag være noe ­lempeligere enn før. Lagmannsretten pekte dessuten på at opp­ føringen av byggene var i samsvar med små­ husplanen av 2006, og synes å gi dette en viss vekt. Lagmannsretten var også i det vesent­lige enige med Fylkesmannens vurdering om at strøket ikke hadde en (klart) ­ensartet villa­ bebyggelse, og at de nye byggene derfor ikke ville stå i strid med strøkets karakter. På ovennevnte bakgrunn konkluderte ­altså lagmannsretten med at boligprosjektet med oppføring av tre tomannsboliger og en tremannsbolig, til sammen ni boenheter med tilhørende underjordisk parkerings­ garasje, var villamessig. Det er verdt å merke seg at lagmanns­ retten understreket at bebyggelsen var ­mindre dominerende enn i en avgjørelse fra 2004, der retten kom til at oppføring av fire boligblokker med i alt 33 leiligheter ikke var å anse som villamessig. Lagmannsretten understreket også at ­saken stilte seg annerledes enn en annen sak

BING HODNELAND

For kontakt: www.binghodneland.no

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransje­ kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b­ istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesial­ kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.

Hvem kan påberope seg servitutter

fra 2006 hvor det var snakk om å oppføre fire boligblokker med til sammen 23 boen­ heter. Dette ble heller ikke ansett villames­ sig. I 2006-saken understreket domstolen at «villaklausulens hovedformål» var «å bevare området som et villastrøk og unngå fortetting med leilighetsbygg». Oppføring av boligblokkene ville bidra til fortetting og dermed hindre villaklausulens formål. Denne oppsummeringen viser at domstol­ ene har vært nokså liberale ved tolkningen av villaklausuler. Rekkehus og to- og ­tremannsboliger vil etter omstendighetene regnes som villamessige. Mens blokkbe­ byggelse klart faller utenom. Dette følger av en naturlig språklig forståelse av begrepet «villamessig». For de mer uklare tilfellene er man overlatt til en mer skjønnsmessig vurdering hvor strøkets karakter, servitut­ tens formål, den senere faktiske utvikling og naboenes reelle interesse vil måtte vurderes konkret for å avgjøre den enkelte tvist.

Det er ikke gitt at en nabo kan påberope seg at utbyggerens planer på naboeiendommen er i strid med servitutt som hefter på eien­ dommen. Servitutten kan fastsette særlige begrensninger for hvem som kan påberope seg servitutten. Videre kan servitutten ­eksempelvis være steds- og tidsbegrenset. Villaservituttens omfang og betydning må derfor avklares ved å lese og tolke den aktu­ elle erklæring, i samsvar med dens innhold, senere tillatt (av naboer og det offentlige) bebyggelse og i sammenheng og i samsvar med samfunnsutviklingen og domstolenes vurdering av liknende servitutter. Alternative fremgangsmåter for avvikling av servitutter

Dersom en står overfor en villaservitutt som man etter sin ordlyd og omstendighetene for øvrig antar vil kunne få anvendelse, er det mulig å søke servitutten fjernet ved omskip­ ning etter servituttloven eller ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven. Dette er ­potensielt langdryge og kostbare prosesser som ikke utelukker erstatningssøksmål fra potensielle rettighetshavere. Dersom vilkår­ ene for slik behandling er til stede vil dette imidlertid kunne innebære at den planlagte byggingen kan påbegynnes og fullføres. Stortinget ba for flere år siden tidligere regjering om å fremlegge et lovforslag som skulle åpne for at bl.a. villaklausuler ble satt til side som byggehindring dersom reguler­ ingsplan tillot en annen utnyttelse. Det var forutsatt at naboene da skulle tilkjennes erstatning for økonomisk tap ved en ut­ bygging ut over det servitutten tillot. Et slikt lovforslag ble sendt på høring, men ble ikke fulgt opp videre av Miljøverndepartementet. Det er ikke kjent om et tilsvarende forslag skulle være aktuelt å fremme av den politiske ledelse i Kommunal- og moderniserings­ departementet, som i dag har ansvaret for dette saksfeltet. •

Bortfall av serviutter

Et annet spørsmål som også har vært til ­behandling i domstolene en rekke ganger er spørsmålet om en strøksservitutt kan anses bortfalt som følge av utviklingen i det ­aktuelle området. Dette spørsmålet ble besvart bekreftende i den såkalte Gjensidigedommen fra 1995, og det er også senere i dom fra 2002, 2004 og 2008 bekreftet at servitutter av denne typen i prinsippet vil kunne bli ansett bort­ falt som følge av utviklingen i det aktuelle området. Synspunktet er videreført senest i dom fra lagmannsretten i 2014. Vurderingen av om en servitutt – eller visse deler av en serviutt – skal anses bortfalt må gjøres på et bredt grunnlag og vil måtte være konkret, der servittuttens alder og senere akseptert utvikling er sentrale ­ momenter i vurderingen der det er rimelig å konkludere med at servituttens formål har utspilt sin rolle.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

47


Fornyelse/forlengelse av leieavtaler Ved inngåelse av tidsbestemte leieavtaler hender det at leietaker ønsker en rett til å fornye/forlenge leieforholdet ved leietidens utløp. Her er noen punkter partene bør være oppmerksomme på dersom en slik rett skal avtales.

Av partner Leif Petter Madsen og senioradvokat Trude Gran

Begrepsbruk

Det hender at leietaker gis en «opsjon» eller «fortrinnsrett» til videre leie. Begrepene er ikke entydige og kan medføre senere uenig­ het. Dersom begrepene skal benyttes, bør det angis hvilke rettigheter de gir og når rettighetene kan utøves. Begrepene «fornyelse» og «forlengelse» er mer presise og dermed å foretrekke. ­Begrepene er i rettspraksis ikke tillagt noen meningsforskjell. I det følgende bruker vi «fornyelse». Fornyelsesperiodene

Dersom partene kun avtaler at «leietaker har rett til fornyelse», vil det være uklart hvor lang fornyelse leietaker kan kreve og hvor mange ganger fornyelsesretten kan benyttes. Dette bør klart angis i avtalen (eksempelvis 5 + 5 år). Hvilke vilkår gjelder?

Det bør også klart angis på hvilke vilkår for­ nyelsen skal skje. Dersom partene avtaler rett til fornyelse «på samme vilkår», vil leien og leieavtalens øvrige vilkår løpe uforandret videre i forny­ elsesperioden. Rett til fornyelse på samme vilkår bør ikke uten videre benyttes ved svært langvarige leieavtaler, i det dette over tid kan medføre en betydelig ubalanse ­mellom avtalepartene. Avtaler partene at fornyelse skal skje «på markedsmessige vilkår» kan begge parter kreve leien og øvrige leievilkår justert. Even­ tuell ubalanse kan dermed korrigeres. For utleiers del bør det inntas at leien ikke kan settes lavere enn leien per fornyelsestids­ punktet / avtaleinngåelsen, eventuelt at det kun er utleier som kan kreve endrete leie­ vilkår. Leietaker kan på sin side velge ikke å utøve fornyelsesretten. Dersom partene avtaler at fornyelse skal skje «til markedsleie», er det kun leien som 48 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

kan kreves justert og ikke de øvrige ­vilkårene. Det bør i selve fornyelsesavtalen presiseres at det er avtalt fornyelse og ikke ny leieavtale, slik at ikke reforhandlete vilkår løper uendret videre. Fornyelsesavtalen bør videre angi om det er foretatt særskilt over­ takelsesbefaring, eventuelt at leietaker ­plikter å ta igjen eventuelt vedlikeholds­ etterslep fra forutgående leieperioder. Mange leieavtaler har mangelfull/utdatert mva-regulering. En fornyelse er en god ­anledning til å oppdatere mva-klausulen. Frist for utøvelse

Det bør settes en frist for når leietaker må gi (skriftlig) beskjed om at han utøver ­fornyelsesretten. Fristen bør gi partene tid til å løse eventuell uenighet innen forny­ elsen trer i kraft, eventuelt gi utleier tid til å områ seg hvis leietaker ikke ønsker å ­fornye.

Tvisteløsning

Dersom leien/leievilkårene skal refor­ handles ved fornyelsen, bør leieavtalen angi hvordan eventuell uenighet skal løses. ­Eksempler på mekanismer er takstkommi­ sjon, (jf. Meglerstandarden), takstnemnd (jf. husleieloven) eller voldgift. Disse meka­ nismene kan imidlertid være ressurskreven­ de. I alle fall ved kortere fornyelser bør ut­ leier ta forbehold om at fornyelsesretten faller bort dersom partene ikke blir enige innen en gitt frist, eventuelt at tvisten skal løses ved en partsoppnevnt «enmanns­ nemnd». Se også tipset «Markedsleie». •


Den lokale prikken over i'en

Den lokale prikken over i'en

"Visste du at denne gjengen solgte 390 boliger i fjor? Fra 1. mai starter de Eie eiendomsmegling i Tønsberg. - Nina Sanne, daglig leder Eie Tønsberg

"Visste du at denne gjengen solgte 390 boliger i fjor? Fra 1. mai starter de Eie eiendomsmegling i Tønsberg.

"Visste du at denne gjengen solgte 390 boliger i fjor? Fra 1. mai starter de Eie eiendomsmegling i Tønsberg.

- Nina Sanne, daglig leder Eie Tønsberg

- Nina Sanne, daglig leder Eie Tønsberg

DET AT VI VET LITT AV HVERT OM DITT NABOLAG GJØR DET AT VI VET LITT AV OSS HVERT DITTBOLIGEN NABOLAG GJØR DET ENKLERE FOR Å OM SELGE DIN TILGJØR EN GOD DET AT VIFOR VET LITT AV HVERT OM DITT NABOLAG DET ENKLERE OSS Å SELGE BOLIGEN DIN TIL EN GOD PRIS PRISDET ENKLERE FOR OSS Å SELGE BOLIGEN DIN TIL EN GOD PRIS

Eie eiendomsmegling, Tønsberg Eie eiendomsmegling, Tønsberg Eie Nina eiendomsmegling, Tønsberg Fra venstre: Sanne, Matias Wahl Rostad , Anders ,Eggum, Westby, Tea Wærland, TrineWærland, Hertzberg og MariFra venstre: Nina Sanne, Matias Wahl Rostad AndersHans Eggum, Hans Westby, Tea Trine Hertzberg og MariFra venstre: Nina Sanne, Matias Wahl Rostad , Anders Eggum, Hans Westby, Tea Wærland, Trine Hertzberg og MariAnne Halvorsen. Anne Halvorsen. Anne Halvorsen.


medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

NINA WIDERØE (fagansvarlig) Nordvik & Partners Eiendomsmegling Drammen AS Postboks 1011 Bragernes 3001 Drammen 91 61 60 35 nw@nordvikpartners.no

ANN-KRISTIN SALVESEN Kongsberg Kommunale eiendom Postboks 115 3602 Kongsberg 91 55 23 71 ann.kristin.salvesen@kongsberg.kommune.no

CHRISTEL ALSAKER-NØSTDAHL Nordvik & Partners Eiendomsmegling Drammen AS Postboks 1011 Bragernes 3001 Drammen 97 67 65 04 can@nordvikpartners.no

NINA GRØDEM LINDØE EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Postboks 473 5501 Haugesund 90 19 51 60 nina.lindoe@em1.no

RUNE ØRNDAL GRY GRØNNERN EKEBERG DNB Eiendom AS Ski Foss & Co Drøbak Eiendomsmegling AS Postboks 9 Postboks 262 1441 Drøbak 1401 Ski rune.orndal@dnbeiendom.no VIDAR SVIUND (fagansvarlig) ELISABETH BRÅTHO EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd Mosjøen Nettmeglerne.no AS Strandgata 12-16 8654 Mosjøen Peter Grøns gate 2A 3210 Sandefjord vidar.sviund@eiendomsmelger1.no 91 10 76 62 eb@nettmeglerne.no

Vi gratulerer 50 år Peter Normann Hansen med dagen 9. april Rolf Elieson med dagen 27. april Oluf Schou med dagen 27. april Hilde Jensen med dagen 1. mai Trine Lockert Cruickshank med dagen 2. mai Ingvar Brudeli med dagen 11. mai Tine Lerøy med dagen 13. mai Runar Bjørnerud med dagen 16. mai Kristine Mevik med dagen 24. mai Tanja Leegaard med dagen 27. mai

50 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

60 år Mariann Rekkedal med dagen 27. mai 70 år Erik Martinsen med dagen 4. mai Leif Knudsen med dagen 13. mai

TOR JAN ENDRESEN SørMegleren AS Arendal Postboks 23 4801 Arendal torjan@sormegleren.no TRUDE LARSEN TruDet AS Osterhaus gate 27 0183 Oslo 95 03 73 30 tl@trudet.no


SUDOKU - løsning i neste nummer

4 2

7

8

5

3 2

7

2

9

3

3 5

8

1

6

5

2

4

1

8

3

8

8

2

6 5

4

5

1

2 7

5

7

9

8

4

2

9

3

9

1

7

2

5

3

4

8

7

8

4

1

9

3

5

6

2

5

3

2

6

8

4

9

7

1

1

4

8

9

6

7

2

5

3

5

6

8

4

2

1

9

9

2

7

3

5

1

6

2

6

5

4

3

8

8

7

3

5

1

4

1

9

2

7

7

4

5

3

9

2

6

1

8

2

9

8

1

5

6

3

7

4

1

3

6

7

4

8

9

2

5

3

4

6

1

5

7

3

2

8

9

7

3

7

2

6

8

9

5

4

1

8

4

8

5

9

2

1

4

7

3

6

7

1

9

5

1

4

9

2

7

8

6

3

9

4

2

6

6

8

7

4

3

5

1

9

2

6

8

3

5

9

2

3

8

6

1

4

5

7

Vanskelig

6

Middels

Løsning fra forrige nummer

5 8

2 7

1

9

4

6

Vanskelig

Middels

6

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

51


etter arbeid

Vurderer du

ny sykkel i 2015? Av Joachim De Fine, Anton Sport Sykkeldelisk

Her er fire nye nisjer og produkter som har dukket opp siden sist du kjøpte sykkel.

SKIVEBREMSER PÅ LANDEVEISSYKLER Dette er egentlig ikke noen nyhet, men 2015 kommer til å bli året da hydrauliske skivebremser ble «vanlig» og tilgjengelig på sykler nedover i prisklassene. Skivebremser gir større kraft og mer kontroll, særlig på vått føre, og du slipper å bekymre deg for overoppheting av felgene i lange utforkjør­ inger. Hvis du fortsatt er skeptisk, er det ingen trøst i at du med tid og stunder blir nødt til å godta det. Det er bare et tidsspørs­ mål før også proffene omfavner denne tek­ nologien, og da vil felgbremser fases ut raskt. Cannondale tilbyr skivebremser på landeveismodeller fra 13500 og oppover.

Cannondale Synapse Alloy Disc 105 med mekaniske skivebremser.

52 EIENDOMSMEGLEREN 03-2015


GRUSVEISYKLER

HALVAERO HJELMER

I kjølvannet av «cyclocross-boomen» er et nytt sykkel­ segment i ferd med å ta av. Dette er en slags kysning av landeveissykler og cyclocross. Geometri og kjøreegen­ skaper tilsier landevei, men det er plass bredere dekk, og gjerne også skjermer. Syklene er selvfølgelig utstyrt med skivebremser og tiltenkt de som liker å kom­ binere turer på grus og asfalt. Denne typen sykler er et uttrykk for en godt bevart «hemmelighet» her til lands: På grusveiene er det ikke nødvendig med ­terrengsykler.

Bøttehjelmen til blant andre Alexander Kristoff er typisk for en del hjelmmodeller som de siste årene er blitt veldig populære, både hos eliten og «bredden» av sykkelsporten. Disse hjelmene skal først og fremst gi en aero­dynamisk gevinst, men det går på ­bekostning av ventilasjon og vekt. Det nye nå går ut på å tone ned «aero»-looken en liten smule til fordel for alt det andre en hjelm skal være: lett, luftig og pen på hodet. Giro Synthe og Kask Protone er gode eksempler på slike hjelmer.

XTR Di2 Shimano og SRAM kjemper en hard kamp om verdensherredømme. Siste store offensiv kom fra Shimano, som lanserte den første gruppen med elektroniske gir for terrengsykler. Di2 er ganske vanlig på landeveissykler nå, men det er på terrengsykler at slik elektronisk giring virkelig får ut potensialet sitt. Bomgiring er hermed historie; selv når drivverket er marinert i gjørme kan du stole på at girene fungerer. Shimano har også klemt inn et ekstra gir på kassetten (fra 10- til 11-delt) og, i tråd med tiden, lar deg velge mellom 1, 2 eller 3 drev på kranken. Systemet er veldig smart og gir mange konfigurasjonsmuligheter. Justering er nesten et ikke-tema, og skulle du få problemer kan du feilsøke ved å koble sykkelen opp mot en pc. ntene i XTR Di2-gruppen også helt på topp.

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

53


NEF JURIDISK BISTAND 2015 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE: a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

3. KJEDEAVTALE: Kjedeavtale gis til eiendomsmeglerkjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendomsmeglingsloven). Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål. VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no


TO LEDIGE STILLINGER FOR SNARLIG TILTREDELSE:

VI SØKER EN SULTEN TRAINEE & EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLER TIL VÅR AVDELING I BERGEN SENTRUM

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper som megler under merkevaren GARANTI. Disse er lokalisert i Bergen sentrum, Landås og på Stord.

GARANTI Bergen Sentrum Strandgaten 196, 5004 Bergen

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg. Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende. • Godkjente papirer (eiendomsmeglerfullmektig, eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

Søknadsfrist: Fortløpende Søknad merkes: Eiendomsmegler Bergen Sentrum Søknad sendes til: asbjorn.myrstol@garanti.no

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon • Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm. • Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontaktperson: Asbjørn Myrstøl, Daglig leder Tlf. 99 11 91 90


Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM? GASELLE 2014 året på rad!

TILGJENGELIGHET

INTEGRASJONER

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android og Microsoft Surface

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank tryggbudgivning.no

OPPGJØR

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering av mange kontorer

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as

Profile for Norges Eiendomsmeglerforbund

Eiendomsmeglern nr. 3 2015  

Eiendomsmegleren er utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund og kommer ut i 8 utgaver årlig.

Eiendomsmeglern nr. 3 2015  

Eiendomsmegleren er utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund og kommer ut i 8 utgaver årlig.

Profile for svein_nef
Advertisement