Eiendomsmegleren nr. 9 2014

megleren EIENDOMS

9 TIMER

ETTERUT

DANNING

GRØNN TIME

NEFs HØSTKONFERANSE -21 TORSDAG 20.

NOVEMBER F R E D A G 2014

R A D I S S O N B L U S CA ND I NAV I A H OTEL

FAGLIG STERKT

EFFEKTI V 2 DAGER E

PREMIER STIPEND 100.000 MIDDAGNING

M/UNDERHOLD

OSLO SENTRU

M

14

FOREDRAGSHOLDERE

SEPTEMBER 2014 ÅRGANG 76

OSLO

ØRSNYE OPPGJ REGLER

09

NYE TAKSERINGSREGLER OG BOLIGSALGSRAPPORT

BRANS TREFF JENS PUNKT

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper­

har skyld i. Med HELP Boligkjøper­

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving

SEPTEMBER 2014

Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

5 6 8 8

5

Forsidefoto: Shutterstock/Merkurgrafisk AS Materiellfrist: 1. i hver måned.

Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

10

Medlemmer i NEF får bladet gratis.

Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane­merket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

18

Merkur Grafisk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

28 29 30 32 34 38 40

FRA LEDELSEN Boligprispraten Det handler om kompetanse!

100.000 kroner venter på deg!

Næringsmeglingskonferanse på Losby Gods 4. – 5. september

VERDT Å VITE 10 Propan – en effektiv og estetisk varmekilde i boligen 12 Nye regler – nye muligheter 12 Bli med på å gjøre Europas bygninger mer miljøvennlige 14 Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen: Birgitte Dalsøren 16 Finastilsynet – Utsyn 2014 18 Kobler interessenter i seniorboliger med boligutbyggere 20 En profesjonell bransje 22 Ansvarsfordeling og ledelse i eiendoms­ meglerforetak – et kurs i regi av NEF og i samarbeid med advokatfirmaet Grette 23 Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper 26 Eiendomsmeglere i rampelyset

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2014 Når kjøper snører igjen pengesekken – tilbakehold av kjøpesummen Nye regler for frivillig mva-registrering av utleiere - Når er avtale inngått?

Kommende lovendringer i eierseksjonsloven Krav til radonmålinger av utleieboliger INNLEGG/DEBATT 41 Eiendomsmeglere og omdømme STUDENTSIDE 42 NEF i møte med fremtidens eiendomsmeglere MEDLEMSNYTT 43 Nytt om navn

44

ETTER ARBEID 44 På godfot med skoene STILLINGSANNONSER SIDE 46

HØY KVALITET 25 ÅRS ERFARING MÅLTILPASSEDE ANTREKK PERSONLIG PREG STORT UTVALG SKATTEFORDEL VED BRUK AV LOGO

KLE OPP DINE

ANSATTE! NÅR FØRSTEINNTRYKKET BETYR ALT

!

Stålfjæra 27 - 0975 Oslo Tlf.: 22 91 83 00 - Fax: 22 91 83 01 www.ulvestadkonfeksjon.no

Styrelederen har ordet

Boligprispraten Det var god samling blant de tillitsvalgte i NEF når vi vedtok å tre til side i boligpriskommunikasjonen. Prosenter og spådommer er ikke det viktigste vi har å komme med. Verdien av trygghet, kompetanse og tillit må være pilarene i vår kommunikasjon.

Tormod Boldvik, Styreleder i NEF

Det er mer utfordrende å skape forståelse for bakgrunnen for vedtaket. Hvorfor skal vi prate mindre pris, når det i alle tider har vært det ­bær­ende budskapet. Vi har fått oppmerksomhet, og det er gjerne i ­antallet presseoppslag vi har målt «suksess».

En eiendomsmegler er mellommann. Vi har lav egeninteresse i stigende boligpriser.

Riktignok har vi interesse i at salgene går fort, noe de gjerne gjør når prisene stiger.

Men den virkelige egeninteressen vår ligger i å være den mellom­mannen samfunnet oppfatter at vi skal være. Da er det ikke høye priser og raske omsetninger vi skal bygge vår kommunikasjon på.

Vi forsøkte over tid å bringe frem nyans­ ene, farene, mulighetene, ­styrkene og ­svakhetene i forbindelse med priskommu­ nikasjon. Det var sjelden nyansene passer­ te redaksjonene!

Det er viktigere å forholde seg til hvordan man blir forstått, enn til hva man sa. Min erfaring gjennom ­kommunikasjon med omverden er ikke at vi oppfattes som den nøytrale og ansvarlige når det kommer til hvilken vei boligprisene går.

Når det flater ut og faller litt k­ ommer fort kravene om økt fleksibilitet fra banke­ ne. Stiger bolig­prisene reflekterer det, etter sigende, et sterkt og velfungerende marked.

Det er en sterk sammenheng mellom ord­ valg og tendens i markedet.

Hva er egentlig et godt bolig­marked?

Det hele forsterkes i sosiale medier hvor raske salg, budrunder og prisrekorder pre­ senteres på løpende bånd. Utspillene følges gjerne av en rekke «likes» fra andre megler­ venner. Vi liker rett og slett at det er glohett i boligmarkedet! Det er egentlig ikke så rart.

For NEF er målet å bygge kommunika­ sjonen på interesse for forbruker og høy grad av kunnskap. Resultatet vi må stå sammen om å skape er at eiendomsmegl­ eren er garantisten for trygge bolighandler! •

Hvor smart er det egentlig av en «ek­ spert» å bare la seg begeistre av en type utvikling?

Jeg har full forståelse for de k­ ommersielle sidene av boligprispraten, men lite hadde gledet meg mer enn å se en bransje som samler seg rundt et budskap av høyere ­verdi. På lang sikt har vi alt å tjene på at prisene ikke fortsetter å utvikle seg med samme styrke. Vi har ennå mer å tjene på en svakere identifikasjon mellom bolig­ prisenes utvikling og vår opptreden.

Resultatet vi må stå sammen om å skape er at eiendomsmegleren er garantisten for trygge bolighandler!

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

5

fra ledelsen

Det handler om

kompetanse!

Norske eiendomsmeglere selger kompetanse. Uten spisskompetanse har du ingen rettmessig plass i bolighandelen.

Adm. direktør i NEF, Carl O. Geving

Formålsbestemmelsen i lov om eiendomsmegling legger listen: «Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet ­bistand.»

Her oppstilles strenge krav til kvalifikasjon, uavhengighet og god meglerskikk. Loven beskyt­ ter selger og kjøper i bolighandelen. Og loven gir beskyttelse for den seriøse profesjonsutøv­ eren. Dyktige eiendomsmeglere oppfyller profesjonenes ideal.

Megling av høy kvalitet gir gode salg innenfor trygge rammer.

I kjølvannet av nye lovkrav har vi sett at bransjen har skjerpet kvalitetskravene. Oppdragsgiv­ ere responderer med stadig høy­ ere tilfredshet med megler­ tjenestene. Det er bra for kundene, og det er bra for ­meglerne.

De siste ukene har NEF besøkt læresteder i landets fire største byer. Vi har møtt mange av de nær 800 førsteårsstudentene på bachelorstudiet i eiendoms­

6 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

megling. Studiet gir kompe­tanse i juridiske fag knyttet til fast eiendom, praktisk eien­ domsmegling og økonomiske fag. Studentene er fremtidens eiendomsmeglere. De går ut med en grunnleggende innsikt i faget og de aller beste forutset­ ninger for å oppfylle idealet.

Utdanningskapasiteten er i dag høyere enn bransjens behov for nye eiendomsmeglere. Sam­ tidig er det vesentlig færre som fullfører eiendomsmegler­ studiet, og blant dem som full­ fører er det mange som går til andre jobber i eiendomsbransjen.

Det er de mest dedikerte student­ene, de beste kandidatene, som ender opp som eiendomsmeglere.

Forutsetningen for at de skal oppfylle idealet er at bransjen tar godt i mot dem, bruker den

kompetansen de representerer og gir dem incentiver til å ut­ vikle mellommannsrollen.

Bolighandelen har stor betyd­ ning for folk flest. Samfunns­ økonomien er preget av bolig­ markedet. Derfor er høy kompetanse og seriøsitet megler­ens garanti for en fremtidig plass i bolighandelen. Alle forhold som er egnet til å svekke tilliten til megleres integritet og uav­ hengighet, er med å redusere bransjens omdømme. Derfor har ikke bransjen råd til å kompro­ misse med kravene. Derfor må bransjen ha et langsiktig kom­ mersielt fokus, hvor faglig inte­ gritet og uavhengighet står over kortsiktig kommersiell interesse.

Myndighetenes forventning er at bransjen skal oppfylle ­lovens krav til fulle. NEF jobber stadig tettere på beslutnings­ takerne. Vi belyser bransjens innsats og setter lys på for­ bedringspunkter, vi søker løs­ ninger som understøtter profe­ sjonsutøverens faglige integritet og profesjonelle uavhengighet.

Vi opplever at myndighetene har konstruktive holdninger til

bransjen. Vel kan diskusjonene være spisse og meningene om virkemidler delte, men de er rettet mot felles mål: En megler­ stand med høy spisskompetanse som bidrar til trygg bolighandel, som bidrar til forbrukere med høyere tilfredshet og et lavere konfliktnivå enn i dag.

NEF er opphavet til dagens lovbeskyttede profesjon. Etter at NEF overlot hovedansvaret for studiet til BI, bidrar NEF til utviklingen gjennom Faglig råd for Eiendomsmeglingsstudiet (FREMS), som er et organisert samarbeid mellom BI og NEF. I neste møte vil vi blant annet drøfte kvalitet, kapasitet og ­opptak til utdanningen.

NEF tar ansvar for den nasjo­ nale standarden for etterut­ danning. NEFs etterutdannings­ tilbud er «state of art», og det kommer snart en ny satsning på dette viktige feltet.

Eiendomsmegler MNEF er et kvalitetsstempel. Hvis du har ambisjoner skal du bære tittelen med stolthet. •

!

p o o p! W

Woo

NYHET! Nå kan alle som bruker FINN-appen få push-varsler på sitt eiendomssøk!

.no

100.000 KRONER VENTER PÅ DEG! En eller flere kan søke sammen. Ønsker du å motta NEF – HELP stipendet på kr 100.000?

Av Elisabet Gusgaard Dahl

Vi ønsker oss flere søknader til årets stipend. Stipendet er på 100.000 kroner og søknadsfristen går ut 1. oktober. Send søknad til elisabet@nef.no Mange av oss har ideer om ­undersøkelser eller dypdykk i temaer vi støter på i hverdagen som eiendomsmegler. De dag­ lige kravene går foran og ideene blir satt på vent. Nå har du sjan­ sen til å realisere dine ideer eller få litt «help» til å komme i gang.

Stipendet er et samarbeid mellom NEF og HELP og deles ut til gode fagprosjekter for ­eiendomsmeglingsbransjen. I fjor var første gang stipendet ble delt ut og fjorårets vinner var eiendomsmegler MNEF Trine Ulla fra Ålesund. Hun har jobbet med et prosjekt for å bygge en omdømmeplattform for bran­ sjen, basert på sin mastergrad

fra Handelshøyskolen BI. Hun kommer til årets Høstkonferanse for å orientere om sitt arbeid og sine konklusjoner.

Det kreves ikke et vitenskapelig arbeid for å søke, det viktige er at temaet er relevant for vår pro­ fesjon og at stipendet er egnet til å bringe ideen et stykke vide­ re utover tankestadiet.

Tiden går ikke, den kommer.

Fremtiden kommer også for vårt yrke og den kommer fort. Alle ideer som kan gjøre oss bedre rustet til å møte morgendagen og kanskje også styre vår frem­ tid, vil være godt egnet for en søknad om NEF - HELP-stipen­ det.

Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendoms­ meglingsbransjen kan søke ­stipendet. Forutsetningen er at det fremlegges en god begrun­ nelse for søknaden og hvorfor man søker stipendet og at det utarbeides en kort beskrivelse av bruken i etterkant. Prosjektet det søkes stipend til må på­ begynnes innen ett år og avslut­ tes innen to år fra tildelingen. Årets NEF-HELP stipend ­deles ut under middagen på årets Høstkonferanse på Radis­ son Blu Scandinavia Hotel i Oslo torsdag 20. november 2014. Se mer om stipendet i annonsen på neste side.

STIPENDET ER RELEVANT FOR ALLE IDEER Noe som kontoret ditt er opptatt av? Men som ingen har gjort noe med? Her noen «tråder»: Intervju Litteratur Undersøkelser Masterutdannelse Utenlandsmegling – Hva skal til for at foretakene skal satse?

Utleiemegling Næringsmegling Bruktboligmegling Prosjektmegling Hyttemegling Landbruksmegling Hva er en fornuftig lønnsstruktur i bransjen?

Savner bransjen tilgang på arbeidsrett/arbeidsvern?

Hvor står bopliktens betydning?

Næringsmeglingskonferanse på Losby Gods 4. – 5. september Høstkonferansen for næringsmeglere på Losby Gods er en årlig tradisjon der næringsmeglere fra hele landet møtes for å få relevant faglig påfyll og for å treffe gode kolleger. Høstkonferansen er et samarbeid mellom Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere og avholdes alltid torsdag og fredag i den første uken i september.

I år var det mer enn 100 deltagere samlet til Høstkonferanse på det tradisjonsrike hotellet Losby Gods.

I landlige omgivelser og med strålende høstvær fikk vi høre mange interessante foredrag; • Verdivurdering i praksis • Megleransvaret i forhold til verdivurdering • Forhandling av leieavtaler og fremleiekontrakter • Må det offentlige alltid velge det billigste tilbudet • Statsbyggs anbefalinger til offentlige leietakere • «Mestring sitter mellom øra» • Markedsoppdatering • Aktuell rettspraksis for næringsmeglere Totalt kunne kursdeltagerne oppnå 8 godkjente kurstimer på konferansen.

Neste år er Losby-konferansen 3. og 4. september 2015 – vel møtt da!

8 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

NEFs HØSTKONFERANSE OSLO

-21 TORSDAG 20.

NOVEMBER F R E D A G 2014

CARL O. GEVING

BÅRD OLSEN

SIRI ØSTERBØ

MONICA STEENE

TORMOD BOLDVIK TOROLV SUNDFØR

TRINE ULLA

ANNE-KARI TUV

RAD I S S O N B L U S C A N D I N AVIA H OTEL

VI GLEDER OSS! NEF arrangerer sin årlige høstkonferanse.

En konferanse fullspekket med kvalitetsforedrag og 9 godkjente etterutdanningstimer. Vi samler meglere, fagansvarlige og ledere fra hele bransjen til en unik arena for utveksling av kompetanse og erfaring. Det blir svært sosialt, middag med underholdning og utdeling av NEF/ HELP stipend. Etter middag fortsetter vi i Summit bar i 21. etasje med panoramautsikt over Oslo!

VIDAR AARNES

HUGO TORGERSEN

DAG H. TORSTEINSEN ANDERS LEISNER JOACHIM K. JOHANNESSEN

NEF-HELP STIPENDET Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen

STIPEND: 100.000 NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for andre gang deles ut under NEFs Høstkonferanse 2014. Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen. Stipendet kan tildeles personer eller foretak i eiendomsmeglerbransjen. Stipendet er på kr 100.000.

Søknadsfrist: Søknadsfristen er 1.oktober.

Krav: Utfyllende informasjon på www.nef.no

Søknad: Kandidaten eller foretaket må søke stipendet til: Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55, 0256 Oslo

Følgende kan søke NEF-HELP stipendet: Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen.

- eller til elisabet@nef.no

MERK:

Stipend: Stipendet er på kr 100.000.

NEF-HELP stipendet

Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendets gyldighet, jury og skattemessige forhold.

verdt å vite

– en effektiv og estetisk varmekilde i boligen

Av Ingebjørg Telnes Wilhelmsen, fagsjef Norsk Petroliumsinstitutt

I Europa har gass lenge vært en av de mest brukte energikildene, både til boligvarme og til matlaging.

I Norge varmes også mange tusen bygg opp ved hjelp av propan; både privatboliger, næringsbygg, skoler og sykehus. Det kommer stadig spennende og moderne oppvarmingsløsninger for bruk av propan beregnet på det norske boligmarkedet.

Når propangass benyttes i private hjem omtales den ofte som boliggass.

Propananlegg kan installeres i alle typer bygninger, og kan også ettermon­ teres i eksisterende bygg. Dersom du først har gassanlegg i boligen er det mulig å utnytte denne på flere områder. Du kan for eksempel velge gass­ peis, gassovner, gass på kjøkkenet, gass til grilling og til terrassevarme.

Du kan enten ha et fyringsanlegg med vannbåren gulvvarme eller radiatorer på vegg. Det er også svært populært med punktvarme som strålevarme og gasspeis.

På lik linje med andre fossile brensler gir forbrenning av propan utslipp av CO2. Siden man kan utnytte propan med utstyr som gir svært høy virkningsgrad er det energieffektivt og gir dermed relativt sett lave CO2-utslipp. Gass slipper dessuten ut svært lite NOx og partikler under forbrenning og det bidrar til å redusere de lokale utslippene. Flere norske byer har utfordringer med den lokale luft­ kvaliteten. Innblanding av fornybare komponenter i gass ser ut til å bli en fremtidsløsning. Propan kan dermed være et viktig bidrag på veien mot lavutslippssamfunnet i Norge.

FAKTA OM PROPAN • Propan, eller LPG er en energigass som utvikles fra råolje eller naturgass • Propan har vært en del av det norske energimarkedet siden 1950 og anvendes i dag bredt – fra bygg, anlegg og industri til transport, landbruk og i fritidssegmentet • Hvert år brukes i underkant av 200 000 tonn propan i Norge (Kilde: Norsk Petroleumsinstitutt www.np.no)

10 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

De vanligste bruksområdene Gasspeis

De siste årene har det kommet flere typer gasspeis på markedet, og disse blir stadig mer populære hos norske boligeiere. Gasspeiser kan gi en effekt på 3,5 til 5 kW, slik at den varmer som en god ovn. Forbrenning av gass avgir ikke aske, gir et fint flammebilde, og man oppnår hurtig ønsket temperatur. De fleste gasspeiser med lukket forbrenning kan i tillegg styres med termostat slik at man får svært god kontroll med varmen. Gasspeisene har også etter hvert kommet med moder­ ne og eksklusive løsninger og design, både for innbygging i vegg og som frittstående.

Gassovner

Det finnes et stort utvalg av u­ like gassovner på markedet, både fastmonterte og frittstående, flyttbare ovner. Mange av disse er også utstyrt med termostat og sikrer en høy varmekomfort i boligen. Gassovner egner seg best til effektiv oppvarming av mindre arealer.

Gasskomfyr

Gasskomfyrer har lenge vært populære på restaurantkjøkken, men øker nå også i popularitet i privatmarkedet. Mange av gass­ komfyrmerkene gir et eksklusivt preg til kjøkkenet. En av bruks­ fordelene med en gasskomfyr er

at man raskt oppnår nøyaktig ønsket temperatur for matlag­ ingen, og at det er mye enklere å justere temperaturen opp og ned.

Bruksområder utendørs

En gassgrill er enkel å bruke, den blir fort varm og det er enkelt å regulere varmen. I tillegg avgir ikke forbrenning av gass sot og du slipper tennvæske og kull.

Det finnes også en rekke terrassevarmere som går på gass. ­Dersom boligen har uttak for gassgrill og terrassevarmer så slipper man å bytte gassflasker.

Det er bare å koble slangen ­direkte i uttaket på veggen.

Sikkerhet ved bruk av propan til boligoppvarming

Dagens gassutstyr er meget ­sikkert når det brukes riktig.

Alt utstyr som selges i Norge, fås med flammesikring som ­automatisk aktiveres hvis gass­ flammen skulle slukke. Regula­ toren har en slangebruddsventil som stenger gasstilførselen umiddelbart hvis gasstrykket i slangen skulle endres. Både ­spesialiserte rørleggerbedrifter og de fleste propanleverandører kan installasjon og vedlikehold av propananlegg, og det er et landsdekkende nett av propan­ leverandører. •

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

11

Nye regler – nye muligheter Fra foto til finans

Etter å ha jobbet med foto og plantegninger til eiendomsbransjen i nesten åtte år, starter Anders Bratholm og André Fenger Kristiansen selskapet Midler AS, som tilbyr finansier­ ingstjenester for eiendomsmeglerforetakene.

Nye regler

Fra og med 1. juli i år har ikke eiendoms­ megleren mulighet til å benytte seg av ­kjøpers innbetaling på 10% ved kontrakts­ inngåelse. At meglerforetakene ikke lengre kan benytte seg av det innbetalte forskuddet, gjør at mange meglerkontorer opplever ut­ fordringer rundt likviditeten. Midler løser denne utfordringen og sørger for god likvi­ ditet i meglerforetakene.

Bedre enn kassekreditt og factoring

I mange tilfeller har meglerforetakene ­20-30% eller mer av sin årlige omsetning i kundefordringer, og kassekreditt på disse nivåene er vanskelig og krever ofte sikkerhet i form av pant i selskapet eller kausjon fra eierne. Et alternativ kan være factoring­ avtale, men i disse tilfellene må man også stille slik sikkerhet. Verken selskapet eller eierne trenger å stille sikkerhet for å ta i bruk finansieringstjenesten til Midler.

- Med tanke på pris, så tar ikke tradisjo­ nelle finansieringsprodukter som kasse­ kreditt og factoring hensyn til hvor sikre

fordringene er. Dette medfører at løsningene blir dyre for megleren. Vi mener dette er sikre fordringer, slik at vi kan tilby denne finansieringstjenesten til svært gode ­betingelser. I tillegg er løsningen enkel for megler, sier partner i Midler, Anders ­Bratholm.

Ingen begrensninger

- Vår løsning krever ingen pantsetting eller kausjonering, og siden alle saker blir god­ kjent, gjør vi heller ingen kredittvurdering

av boligselger. Det er ingen begrensning på beløp per sak, eller hvor mye hvert enkelt kontor kan ta ut, sier partner i Midler, André Fenger Kristiansen.

Skattefradrag

- En av mange fordeler med vårt produkt er at vi innrapporterer alle omkostninger, så om boligselger er i skatteposisjon, vil de få 27% fradrag for kostnaden, avslutter Kristiansen. •

Bli med på å gjøre Europas bygninger mer miljøvennlige SINTEF er med i et stort EU-prosjekt som skal kartlegge det voksende markedet for nZEB-bygninger (nearly Zero Energy Buildings) i Europa. Prosjektet, som heter ZEBRA2020, ble startet opp i april og skal gå til 2016.

En av oppgavene er å samle data for å kunne evaluere dagens politikk på området, bl.a. virkemidler som energimerkeordningen.

Derfor ønsker man å vite hva profesjonelle aktører i markedet mener er de viktigste faktorene for privatpersoner når de skal kjøpe eller leie, med særlig vekt på hvordan betydningen av energimerkeordningen spesielt og miljøspørsmål generelt rangeres.

Ved å spørre takstmenn og eiendoms­ meglere fremfor boligkjøpere vil man nå 12 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

en større erfaringsdatabase, men også ­sikre en profesjonell distanse til emnet.

Det er svært interessant å sammenligne betydning av energimerkingsordningene i ulike europeiske land, og det er aldri gjort noe lignende tidligere. Analysen vil av­dekke barrierer som står i veien for en mer ­miljøvennlig bygningsmasse.

Selve undersøkelsen vil være nettbasert og relativt kort for å sikre en høy svar­ prosent. Link til undersøkelsen vil bli sendt

ut i begynnelsen av 2015, men vi ønsker å komme i kontakt med interesserte infor­ manter allerede nå.

Hva mener DU er viktigst for privat-personer når de skal kjøpe eller leie? Bli med på undersøkelsen og bidra til en mer m ­ iljøvennlig europeisk bygningsmasse.

Ta kontakt med Eyvind Fredriksen i SINTEF Byggforsk på eyvind.fredriksen@ sintef.no (mob 41437183). •

I DN finner du de kjøpesterke leserne.

Hver dag leses DN av 264.000 personer.

Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’14/1

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen: Birgitte Dalsøren, daglig leder/regionssjef Østlandet, Proaktiv Eiendomsmegling

Arbeidssted: Proaktiv Eiendomsmegling hvor jeg har delt stilling som daglig leder for Proaktiv Eiendomsmegling i Vika og regionssjef for Proaktiv Eiendomsmegling Østlandet.

Alder?

49 år Sivilstatus, barn?

Bor i Asker med Hannah på snart 14 år.

Sist leste bok?

Winter of the world, Ken Follett.

Favoritt TV-program?

Det går i nyheter, sport og gjerne litt krim.

Er vel innom noen serier med lett under­ holdning også.

Favoritt-musikk?

Med en tenåring i huset går det mye i pop.

Hva gjør du for å koble av?

Går turer, trener og er sammen med familie og venner. Er også glad i å reise.

Hva er din beste idrettsprestasjon?

Spilte basketball i 1. divisjon inntil dårlige knær dessverre satte en stopper for det.

Etter en god middag; hva er ditt dessert tips?

En perfekt stekt sjokoladefondant med ­vaniljeis.

Hvor mange ganger har du flyttet?

3 ganger i voksen alder hvor salg og kjøp har vært involvert.

Hva er dine personlige erfaringer med ­eiendomsmeglere?

Min erfaring har vært utelukkende god, har selvfølgelig valgt megler med omhu og alltid helt bevisst brukt meglere i andre kjeder enn der jeg selv jobber.

14 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Foto: Knut Neerland, Inviso AS

Navn?

Birgitte Dalsøren

Karrierevei fram til der du er i dag?

Jeg har jobbet som megler i Krogsveen, d­ aglig leder og fagansvarlig i Gjensidige NOR/DNB Eiendom og vært kjedesjef i Aktiv Eien­ domsmegling. Men jeg startet rett fra BI hos et lite meglerforetak, Aud Varmann Eiendom, hvor jeg gjorde alt fra å tømme søppelbøtten til å skrive ut sjekken etter å ha tatt oppgjøret.

Det var en ekstremt lærerik start på karrieren.

Hva er dine beste lederegenskaper?

Min styrke ligger i å bygge en sunn og god kultur. Jeg er engasjert, tydelig, uredd og målbevisst. Jeg er veldig resultatorientert og elsker konkurranse. Jeg er opptatt av å ­involvere de rundt meg og legge til rette for at hverdagen vår fungerer optimalt både fag­ lig og i forhold til trivsel.

Har du noen dårlige sider?

Jeg er nok veldig utålmodig og i overkant direkte til tider.

Hvordan motiverer du dine ansatte?

Ved å legge til rette og følge opp. Det er også viktig med påfyll i hverdagen i form av videre-

utvikling, alt fra befaringstrening og faglig etterutdanning til interne konkurranser av ulike slag. I en hektisk hverdag er det også viktig å gjøre ting sammen, som sportslige utfordringer hvor vi eksempelvis deltar i ver­ dens bratteste motbakkeløp «Stoltze­kleiven Opp» eller reiser på tur sammen. Vi må også ha det gøy på jobben for å prestere.

e­ ffektive teknologiske løsninger samt at nye direktiver fra EU vil kunne påvirke i stor grad.

Hva er den største utfordringen til bransjen?

Det utdannes nå så mange eiendomsmegl­ere at overetablering kan bli en utfordring, at vi priser oss ut i kampen om oppdragene som vil gå utover kvaliteten på vårt arbeid.

Hva kan gjøres for å bedre eiendoms­meglerens omdømme?

Her er mye opprydning gjort allerede, som nå endelig gir positive utslag på målinger. Vi må fortsette med å ha fokus på kvalitet, opp­ tre ryddig og innrette oss etter de lover og krav som stilles til bransjen. KTI målinger er en selvfølge. Vi er absolutt på rett vei!

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt?

Utenom om å bli mor, å være med på å ­bygge opp en ny kjede sammen med profesjonelle og erfarne mennesker som brenner for faget og bransjen med en helt egen glød og enga­ sjement.

Mål for kjeden du leder?

Våre mål er enkle; vi skal skape best pris på en trygg og effektiv måte. Verdifulle kunder fortjener verdifull rådgivning.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg ­framover?

Jeg tror det vil bli et enormt press i stor­byene og randsonene. •

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene?

Digitaliseringen vil helt klart fortsette og transaksjonen vil bli stykket opp ved at flere og nye aktører kommer på banen med

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? ... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger? ... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? ... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder?

Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom.

Nom. rente fra 6,20% til 9,95%, etableringsgebyr 2%, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88%, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-

Ring oss

Be om å få snakke med en av våre rådgivere: Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

15

Finastilsynet – Utsyn 2014 Vår bransje kjenner Finanstilsynet best som tilsynsorgan for at eiendomsmeglere og foretak handler i samsvar med de lover og regler som gjelder for vår bransje. Å få Finanstilsynet på besøk for stedlig tilsyn øker gjerne vårt stressnivå og det er få som er helt fryktløse med hensyn til hva Finanstilsynet måtte finne, om vi er aldri så ryddige i vår drift.

FiNANSiELT UTSYN

Av Finn Tveter

2014 Kontrollen med vår bransje er imidlertid langt fra å være Finanstilsynets hovedopp­ gave, som er å bidra til finansiell stabilitet, selv om et velfungerende eiendomsmarked medvirker til en slik stabilitet.

Det Finanstilsynet er særlig opptatt av er at det finansielle systemet i Norge kan hånd­ tere forstyrrelser og sjokk uten store konse­ kvenser for resten av vår økonomi. Særlig den siste finanskrisen/finansuroen fra 2008 har svekket tilliten til markedets/konkur­ ransens selvregulerende evne.

Dette har bidratt til økt fokus på stresstes­ ter bl.a. av finansinstitusjoners utlån til så vel boligeiendom som næringseiendom, hvor det stilles en rekke spørsmål om hva skjer hvis… lånerenten går opp, boligprisene øker og husholdningens gjeldsbelastning øker eller motsatt at boligprisene faller og verdi­ en av boligformuen og dermed sikkerheten svekkes.

Hvis disse stresstestene viser at det kan være tvilsomt om finansinstitusjonene tåler en tenkt utvikling i f.eks rentenivået eller låntakernes betalingsevne, vil Finanstilsynet se etter tiltak som kan gjøre dem i stand til å tåle det, selv om det ikke er spesielt trolig at scenarioet faktisk blir virkelighet.

Det må imidlertid være en forholds­ messighet ved kostnadene med å bygge opp slike buffere og sannsynligheten for at ­scenarioet virkelig inntreffer, hvis ikke ­bankene skal tape sin konkurranseevne.

Finansmarkedet i Norge lever ikke i et vakum og Finanstilsynet må derfor også ­vurdere verdensøkonomien fremover og makroøkonomiens utvikling for å kunne legge sine strategier og gi sine an­befalinger.

I en rapport med tittelen Finanstilsynet utsyn 2014, http://www.finanstilsynet.no/ Global/Venstremeny/Rapport/2014/Finan­ sielt_utsyn_2014.pdf, gir de oss innsikt i sine funn og sine vurderinger.

16 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Rapporten gir en framstilling av situasjonen i finansinstitusjonene sett i lys av utviklingen i økonomi og markeder. Det gis vurderinger av utviklingstrekk som kan skape stabilitetsproblemer i det norske finansielle systemet.

Vurderingene kan en være enig eller uenig i, men de er uansett avgjørende for vår bran­ sjes rammevilkår. I rapporten peker Finans­ tilsynet bl.a. på:

• Boligpriser i forhold til disponibel inntekt er høy, det betyr at en renteøkning vil slå sterkt ut i husholdningens disponible inn­ tekt.

• Det internasjonale pengefondet anslår økende men moderat vekst i verdensøko­ nomien i 2014 og 2015, Det er positivt for norsk økonomi, mens et mulig tilbakeslag vil gi lavere oljepriser og svekket norsk økonomi.

Et relativt enstemmig kor av økonomer ­venter nå at renten vil holde seg lav fremover mot 2016. Dette sammen med mitt ­legmannsinntrykk av rapporten, er det ikke de store mørke skyer å se over boligmarkedet i et toårsperspektiv. Men verken økonomer eller legfolk har tidligere forutsett finans­ krisene vi har hatt, så vi bør nok være tilfreds med de høyere bufferkrav Finansdeparte­ mentet har til bankene med virkning både i 2015 og 2016.

Et robust og stabilt finansmarked er ønsket av de fleste og i særdeleshet eiendoms­ meglerbransjen, så får vi kanskje tåle noen enkelttiltak vi misliker, for å nå dette hoved­ målet. •

• Rapporten viser til at så vel Norges Bank som SSB anslår BNP i Norge 2014 vil være noe lavere enn i fjor, men at den vil ta seg opp 2015 -2017 fra et nivå på ca 2% til 3%.

Det er positivt for boligmarkedet.

• Befolkningsøkning pga innvandringen, bl.a etter EU-utvidelsen i 2004, vokser og antall husholdninger øker litt mer enn fullførte boliger og gir press på boligprisene.

WEBOPPGJØR - full kontroll med eksterne oppgjør

Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester.

Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeidsmetoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

RUDI AADLAND

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester.

Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

GUNNAR STAVLUND Stavlund As

oppgjør Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon: Asbjørn Sørensen • asbjorn@weboppgjor.no • 412 93 220 Morten Harborg Thorn • morten@weboppgjor.no • 934 22 790

www.weboppgjor.no

Kobler interessenter i seniorboliger med boligutbyggere

Seniorer i dag lever lenger enn tidligere, de har solid økonomi og god helse.

Mange har et ønske om å være selvstendige og bo hjemme lengst mulig. Interessen for boliger som er tilrettelagt for eldre er derfor stor og etterspørselen er økende. Det er ofte budkamp om boliger som er spesielt tilrettelagt for seniorer. Seniorboportalen.no er nyetableringen som skal gjøre det lettere for seniorer over hele landet å finne interessante boliger.

20-30 år frem i tid vil antall nordmenn i aldersgruppen over 67 år dobles fra 650 000 til 1,3 millioner personer. Og ifølge sjeføko­ nom Terje Strøm i NyAnalyse er mange ­seniorer allerede i gang med å legge planer for sin boligfremtid.

Etterspørselen etter ulike boalternativer, både i kommunal og privat regi, øker stadig.

Bofellesskap er langt vanligere i utlandet enn her. Men alt tyder på at dette vil komme til å være en vanlig boligform blant seniorer også i Norge i årene framover. Undersøkelser viser at seniorer som lever i bofellesskap, greier seg i snitt fem år lenger uten støtte eller hjelp fra det offentlige enn de som lever i miljøer som ikke er tilrettelagt for eldre (kilde: DNB Eiendom) Seniorboportalen.no er en nettside som presenterer nye boliger og boligprosjekter tilpasset seniorer. På en enkel måte kan man som senior eller pårørende til seniorer finne ut hvilke boliger utbyggere eller tilrette­ leggere tilbyr i sitt nærområde over hele ­landet, forteller daglig leder i Portalene AS, Bjørn Horten.

Seniorboportalen.no er en ny kanal for å koble interessenter i seniorboliger med ­boligutbyggere og tilretteleggere av slike boliger over hele landet. Det er et komple­ ment og ingen erstatning for de tradisjon­elle markedsføringskanalene til meglere, fort­ setter Horten.

Boligene er tilrettelagt for aktive seniorer med livsløpsstandard og universell utfor­ ming, og vi ser gjerne at det også tilbys ­egnede fellesarealer og tilpassede tjenester.

Utbyggere eller tilretteleggere av boliger legger løpende ut nye eiendommer, enten planlagte prosjekter eller ferdige boliger 18 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Etterspørselen etter ulike boalternativer, både i kommunal og privat regi, øker stadig. som er til salgs. Seniorer kan registrere seg som interessent på portalen og fortløpende få tilsendt informasjon om nye boliger som treffer det geografiske området og de fasili­ tetene i boligen som de har vist interesse for når de registrerte seg. Med kjøpesterke ­seniorer øker også kravene til boligene og det ser også nå ut til at mange er villige til å betale for nyttige fellesarealer og felles­ tjenester.

- Seniorer er ikke lenger bare pensjonister.

Vi ser at det er et økende antall p­ ersoner ned i femtiårene som ønsker å selge sin enebolig og flytte i lettstelte boliger hvor man også kan fortsette å bo i sin aktive pensjonisttil­ værelse. Får vi mange interessenter i ett område vil vi koble disse med interesserte utbyggere, sier Horten.

Seniorboportalen.no ligger under para­ plyen SeniorPortalene.no som er eid og drevet av Portalene AS. SeniorPortalene er gratis informasjon og ideen er at seniorer kun skal være to tastetrykk unna en enklere hverdag. I de ulike portalene er det samlet informasjon som gir svar på viktige spørsmål som: Hvilke bomuligheter finnes for meg?

SeniorBoPortalen.no Hvem kan hjelpe meg i hjemmet?

FrittBrukervalgPortalen.no Kan jeg spise meg frisk?

ErnæringsPortalen.no Hvilke aktiviteter finnes i nærområdet?

SeniorAktiviteter.no •

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

19

En profesjonell bransje

Av Jens Helge Hodne, styreleder i FFN

Forum for Næringsmeglere (FFN) ble i sin tid opprettet av NEF for å gi et bedre tilbud til eiendomsmeglere som jobber spesielt med næringseiendom. Samtidig tok vi konsekvensen av at denne delen av bransjen hadde mange ansatte med en annen utdannelse enn eiendomsmegling; her finnes en rekke ingeniører, jurister og økonomer - i tillegg til eiendomsmeglere. I Forum for Næringsmeglere er det yrket vårt som samler, ikke utdannelsen.

Forumet har i dag 59 medlems­ bedrifter fra hele landet. Her er flere av de aller største aktørene med, men samtidig har vi plass til mindre foretak som driver med næringsmegling i tillegg til boligmegling.

FFN konsentrerer arbeidet om følgende hovedoppgaver:

• Vi arbeider for at bransjen skal opprettholde og utvikle et godt renommé og en høy etisk ­standard.

• Vi arbeider med etterutdan­ ning og faglig oppdatering for medlemmene.

• Vi samarbeider med andre ­fagmiljøer, bl.a. med utvikling av standardkontrakter.

• Vi arbeider for gode ramme­ vilkår for bransjen.

Bransjen vår er ikke veldig stor og det er naturlig for oss å søke samarbeid med andre faglige miljøer. Dette er både advokat­ miljøer og organisasjoner som Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom. I noen grad har vi også kontakt med miljøer ­i nternasjonalt. Huseiernes Landsforbund og Norsk Eien­ dom representerer sammen store deler av de profesjonelle eiendomsinvestorene og -forval­ terne i Norge. Dette samarbeidet bruker vi til å utveksle erfaringer og synspunkter fra hvert vårt ståsted. Det viktigste resultatet av dette samarbeidet er standard leiekontrakter som nå mer eller mindre hele bransjen benytter.

At det finnes standard leie­

20 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

kontrakter gjør arbeidet med kontraktsforhandlinger lettere.

Vi har et felles begrepsapparat og en felles forståelse for hva som er gjengs i bransjen. Dette gjør at forhandlingene i større grad kan dreie seg om de forret­ ningsmessige vilkårene mellom partene. At bransjeforeningene står bak standardene gjør det lettere for oss meglere å få gjen­ nomslag for kontraktsutkast vi utarbeider.

Samarbeidet om kontrakts­ maler har også gitt oss mulighet til å utarbeide varianter det had­ de vært vanskelig å få gjennom­ ført på egen hånd. Det beste eksemplet på dette er «grønne leiekontrakter» hvor vi hjelper partene til å legge til rette for miljøvennlige tiltak i bygg.

Forum for Næringsmeglere arrangerer sammen med NEF den årlige Losbykonferansen i september som er et «must» for næringsmeglere. Her møtes medlemmene til faglig påfyll og mulighet til å drøfte aktuelle problemstillinger med kolleger.

I tillegg slutter vi opp om NEF sitt etterutdanningskurs for ­næringsmeglere som gjerne ­arrangeres i februar. På Losby­ konferansen blir deltakerne oppdatert på endringer i aktu­ elle lover og forskrifter samtidig som aktuell rettspraksis blir gjennomgått. Problemstillinger rundt standardkontraktene er også et tema som går igjen. Vi forsøker også å finne temaer som kan utfordre oss i etiske spørs­ mål.

Jeg tenker at NEF og FFN kan være stolte over hva vi har fått til gjennom Forum for Nærings­ meglere. Bransjen er betydelig mer profesjonell i dag enn hva til-

fellet var for noe tid tilbake. Sam­ tidig ser vi at konkurransesitua­ sjonen er under endring og at vi alltid må ligge i forkant for å stå best mulig rustet i hver­dagen. •

Forum for Næringsmeglere arrangerer sammen med NEF den årlige Losbykonferansen i september som er et «must» for næringsmeglere

Bransjen vår er ikke veldig stor og det er naturlig for oss å søke samarbeid med andre faglige miljøer

John Are Iversen fra Statsbygg var blant foredragsholderne på FFNs Høstkonferanse på Losby Gods.

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

21

Ansvarsfordeling og ledelse i eiendomsmeglerforetak – et kurs i regi av NEF og i samarbeid med advokatfirmaet Grette

Av Nina Fodstad Skumsrud, NEF

Torsdag 21. august 2014 ble det gjennomført et litt annerledes kurs i NEF regi. Denne gang ble nemlig fagansvarlige oppfordret til å ta med seg enten daglig leder, styreleder eller et medlem fra styret for å komme på kurs sammen.

Bakgrunnen for dette er at NEF, i tillegg til å ha fokus på enkeltmegleren og dennes fagkunnskap, mener det er viktig å ha fokus også på samspillet mellom nettopp den fagansvarlige og foretaks ledelse. Formålet med kurset – som hadde totalt 7 foredrags­ timer – var å skape ytterligere forståelse for og kunnskap om de enkeltes roller.

Kurset ble fulltegnet før NEF rakk å sende ut en trykket invitasjon, og 44 deltakere møtte opp i advokatfirmaet Grettes lokaler på Filipstad Brygge denne torsdagen. Kurset var utviklet i samarbeid med tre av advokat­ firmaets Grettes dyktige advokater, nemlig Dag Henden Torsteinsen, Karl Rosén og Jacob S. Bjønness-Jacobsen, og det var disse tre som ledet oss gjennom dagen.

Advokat Dag Henden Torsteinsen innledet med et lite historisk tilbakeblikk på sam­ funnets og lovgivers syn på eiendomsmeg­ ling, eiendomsmeglingsforetak og ledelse.

Deretter var det advokat Jacob S. ­Bjønness-Jacobsen sin tur, og hans to timer hadde fokus på ansvarsfordeling sett fra sty­ rets perspektiv. Først fikk deltakerne en gjennomgang av hva det innebærer å inneha et styreverv og hvilket ansvar man har både som styremedlem og som styreleder. Der­etter fikk vi en gjennomgang av selskapsrettslige regler, herunder om samspillet mellom ­styret og daglig leder; hvilke avgjørelser kan en ­daglig leder ta, og hvilke avgjørelser må løftes opp fra daglig leder og inn til styret.

Den tredje delen av foredraget var rettet mot særregler for eiendomsmegling, slik som krav til foretaksform, krav til opplysninger om foretaks eiere mv.

Lunsj ble inntatt på restauranten Bølgen & Moi på Tjuvholmen, som serverte oss dagens hovedrett med enten fisk eller kjøtt, og jammen fikk de som ønsket det et glass vin eller øl til maten!

22 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Etter lunsj var det advokat Karl Rosén sin tur, og han ledet oss gjennom reglene for både foretakets og den ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet. Den første timen var spesielt rettet mot foretakets ad­ gang til å formilde kreditt og forsikring i tillegg til eiendomsmeglingsvirksomheten, mens den andre timen spesifikt var rettet mot den ansattes adgang til sparing i fast eiendom. Særlig dette siste temaet, og den noe negative tilbakemeldingen som Finans­ tilsynet har gitt på et forslag om en forskrift­ sendring her, skapte debatt i salen.

Dagen ble avsluttet med ytterligere to ­timer ved advokat Dag Henden Torsteinsen, hvor han så på spørsmålet om ansvarsfor­ deling sett fra den fagansvarliges perspektiv.

Her fikk vi en god gjennomgang av temaer som f.eks. kravet til tilstedeværelse, spørsmål og krav som knytter seg til utkontrahering

av oppgjør, og hva kan og skal den fagansvar­ lige «bry seg med» i fht. det å bringe saker inn for styret. I den siste del av foredraget tok han for seg konkret oppdragshåndtering, herunder konkrete eksempler og spørsmål knyttet til interessekonflikter og feil­ informering av markedet. •

Hva har du i telefonen din?

Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

DROPBOX

Her synker jeg alle private dokumenter og bilder fra PC og telefon, samt backup-filer fra mail etc., så her ligger praktisk talt hele det elektroniske livet mitt. Jeg syns Dropbox er veldig praktisk, synkroniseringen skjer sømløst og automatisk, og jeg frigjør plass på mobilen min. Viktige dokumenter som forsikringspoliser, kopi av pass etc. skanner jeg og lagrer på Dropbox, og har dermed tilgang til dem fra mobilen min når som helst og hvor som helst. Mapper kan også deles med familiemedlemmer eller kolleger som bruker Dropbox.

EASYPARK

Jeg bruker appen til å starte parkering og velge tid, og evt. forlenge parkeringen uten å fysisk måtte gå til parkometeret. Faktura kommer en gang per måned i posten. Over­ siktlig og greit. Parkeringsbøtenes tid er forbi etter at jeg begynte å bruke denne.

Anbefales!

SKYPE

melding den sendte meg var «It’s been a while, but it’s never too late…». Haha!

Vi er en familie som i perioder er på farten i hver vår retning, og da ringer vi hverandre på Skype for å holde kontakten daglig, og dele små og store øyeblikk «live». Det har faktisk hendt flere ganger at vi har spist frokost eller middag sammen via Skype!

Brukes også for å holde kontakten med slekt og venner som bor langt unna. Det er kose­ lig å se hverandre når man snakker sammen.

NRK RADIO

Mens jeg drikker kaffe og leser mail ved dagens start så bruker jeg appen for å lytte til NRK Nordlands «morrasending». Denne sendingen var fast bakgrunnslyd til hver eneste frokost på mammas kjøkken under min oppvekst , så appen byr på både nostalgi i vignetten og ferske nyheter fra mitt hjem­ fylke. Appen streamer alle NRKs kanaler, og distriktssendinger.

RUNKEEPER

Jeg er ikke noen «runner», men jeg går så­ kalte powerwalks som kardiotrening. Da starter jeg RunKeeper ved turens begynnel­ se, så logger den ruten, tiden og tempoet.

Man kan kople den til pulsbelte og logge puls og forbrenning. Man kan også legge til bilde og gjøre notater, sammenligne økter, sette seg mål for treningen etc. RunKeeper sender meg også påminnelser når den syns det er lenge siden sist jeg var ute og gikk…

Jeg får noen sånne nå for tiden… Siste

Jeg vil utfordre Sarah Mølstad Knudsen ved Eie Eiendomsmegling på Aker Brygge til å dele sine 5 favorittapper. •

Av Anniken Andreassen Frøyslie

Megleroppgjøret = VI leVerer!

Gi oppgjørsarbeidet til oss. Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Ditt ansvar er vårt ansvar.

Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590. megleroppgjoret.no

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

23

EN HELT NY BMW FOR EN HELT NY LIVSSTIL. MØT NYE BMW 2-SERIE ACTIVE TOURER. Mange tror man må velge bil med hodet i stedet for hjertet, men ikke nå lenger.

Nå lanserer vi nemlig helt nye BMW 2-serie Active Tourer. Bilen beviser at kompakte mål, fleksibilitet og ekstrem romfølelse kan kombineres med et dynamisk og elegant design. Møt en ny tilværelse med ny, ren kjøreglede.

Send SMS ”BMW Active Tourer” til 2202 for å bestille prøvekjøring eller kontakt din nærmeste forhandler. Pris fra kr 321.700,-*

Pris er inkl. frakt og lev.omkost. levert Oslo. Årsavgift kommer i tillegg.

Forbruk bl. kjøring inkl. alle modeller: 0,41-0,58 l/mil, CO2-utslipp: 109-135 g/km. *

BMW 2-serie Active Tourer

www.bmw.no

Ren kjøreglede

i rampely Eiendomsmeglere

At boligstoff i media selger, har det lenge vært liten tvil om. De siste årene har det også blitt mer og mer vanlig å se eiendomsmeglere på TV-skjermen i beste sendetid. Fasinasjonen over å få komme inn i folks hjem og i tillegg følge med i salgsprosessen, gjør at TV-selskapene legger hodene sine i bløt for å lage forskjellige varianter av dette. De siste på stammen er programmet «Lukket visning» som skal gå på TV3 i høst.

Av Svein Strømnes

Sanna Damhaug 26 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Her får vi være med inn i de «lukkede» rom når markedets dyreste boliger skal selges. I ­reklamemateriellet til program­ met heter det: «Nå får vi anledning til å bli med inn i hjem vi knapt visste eksisterte, neppe vil få mulig­ heten til å besøke, langt mindre kjøpe, men helt klart drømme om. Sammen med våre meglere kan vi nå bli med på visning i markedets dyreste og mest ­eksklusive boliger og får se de mest storslåtte, kostbare og ­luksuriøse eiendommene som er på markedet i Norge og ut­ landet. Dette er imponerende hus og fritidsboliger i Norge som vurderes solgt, i tillegg får vi bli med utenlands og se fantastiske eiendomsperler i blant annet Frankrike og Spania som har tilhørt verdensberømte mote­ skapere og styrtrike forretnings­ menn. Velkommen inn bak dører som ellers ville vært lukket for en eksklusiv visning.»

- Inspirasjonen til dette pro­ grammet kommer av at de mest sette boligannonsene på Finn. no er de dyreste boligene. Dette sier mye om folks nysgjerrighet

på slike boliger og kanskje det er en måte å drømme seg litt bort på. Gjennom «Lukket ­visning» gir vi folk en mulighet til å se slike drømmeboliger innenfra, svarer Linda Glomlien som er presseansvarlig for ­programmet på spørsmålet om hvorfor kanalen satser på nok et konsept med eiendomsmeglere i hovedrollen De har hatt gode tilbakemeldinger på to sesonger med pro­ grammet «Boligjakten» som de har sendt tidligere, og dermed sett at folk er interessert i ­programmer som omhandler dette.

Hvordan synes dere at eiendomsmegleren kommer fram i dette programmet?

- Eiendomsmeglerne i «Lukket visning» representerer et ­segment av meglere som foku­ sere på high-end boliger. Disse seks har mye erfaring med å selge dyre og eksklusive boliger og de tar oss med inn i disse, viser de frem eller gjør verdi­ vurderinger. Dette gjør de på en helt strålende måte, skryter Glomlien videre til Eien­ domsmegleren.

To av de som har vært med er jurist MNEF Sanna Damhaug fra Nordvik & Partners og me­ gler MNEF Espen Hordnes fra Privatmeglere. Begge har nesten bare gode erfaringer fra opptaks­ tiden, men begge er litt spente på hvordan mottagelsen av ­programmet blir.

- Det var artig. Jeg møtte ­mange nye mennesker, ble kjent med nye kollegaer og fikk sett mange flotte og spesielle eien­ dommer, sier Espen Hordnes.

- Det var både en vant og en uvant situasjon å være i. Det at kameraene var på hele tiden og at vi måtte gjøre de samme ­tingene tre-fire ganger, var ­veldig uvant, men veldig gøy. I tillegg var det en uvant situasjon for meg å jobbe i det franske markedet, hvor flere av husene vi skulle vise frem til potens­ielle kjøpere lå, mener Sanna ­Damhaug.

Hvordan synes dere at dette ­konseptet skiller seg mest fra tidligere programmer med eiendomsmeglere i?

- Det er blant annet ikke noe ­konkurranseaspekt i dette pro­

set grammet. Og i tillegg tror jeg at dette er et mer «feelgood-­ konsept» hvor seeren bare kan sitte tilbake og nyte de fine ­eiendommene, sier Espen og får støtte av Sanna.

- Forhåpentlig kan også det bidra til å skille dette program­ met fra andre og føre til at det slår an hos seerne også. Vi ser jo også at folk klikker på dyre og flotte boliger på nettet bare for å se, så det at dette er mer eksklusivt er også med på å ­skille dette programmet fra andre.

Utvelgelsen av hvilke eien­ domsmeglere som skulle være med, ble gjort etter at produk­ sjonsselskapet tok kontakt med flere av de store kjedene for å høre om de hadde noen egnene kandidater. Espen i Privat­ megleren tror at noe av grunnen til at han ble valgt ut var typen av objekter han ofte formidler.

- Jeg hadde nok noen eien­ dommer som egnet seg bra til dette konseptet, sier han.

Sanna Damhaug jobber til daglig i team sammen med Nils Nordvik og er dermed vant til å jobbe med dyre eiendommer, og hun tror at det var mye av grunnen til at nettopp hun ble plukket ut.

- Jeg har tenkt litt på det selv også ettersom jeg er den yngste av meglerne som er med i pro­ grammet, og dermed også den med minst erfaring. Men hovedår­saken til at jeg ble valgt ut er nok at jeg er med å selge de dyreste eiendommene i landet i team med Nils Nordvik.

Samtidig bidro det også noe at

jeg har en litt uvan­ lig bakgrunn ­ettersom jeg er jurist, men jeg fikk ikke jobben før jeg hadde vært gjennom både intervju og prøvefilming, sier hun.

Selv om programmet i hoved­ sak tar for seg dyre eiendommer og dermed også bygge oppunder en del fordommer som er rundt eiendomsmeglere, har de begge vært bevisste på hvordan de fremstår i rollen sin.

- Jeg var bevisst på det og ­måtte i forkant gå en runde med meg selv om dette var noe jeg skulle være med på. Jeg ville ikke under noen omstendig­ heter bli filmet i situasjoner som ikke var reelle, som i biler og klokker jeg i virkeligheten ikke eier. Det var viktig for meg å holde på min integritet og ikke være med på ting som jeg ikke var komfortabel med, forklarer Espen.

- Jeg er veldig opptatt av ­omdømme selv og er også litt ekstra stolt av å kunne vise at jeg gjør dette som jurist, og det har også vært viktig for meg å vise fram den kompetansen jeg har. Jeg mener jo at det er kunn­ skap som selger.

«Lukket visning» skal gå hver uke fram til jul og de to megler­ ne er spente på hvilke reak­sjoner de vil få både fra kollegaer og andre.

- De som kjenner meg kom­ mer nok til å se en som er litt utenfor komfortsonen, sier ­Espen.

- Det har vært mye nys­ gjerrighet rundt dette og vi har ikke fått snakke noe særlig om det, men det som er sikkert er at vi både kan få positive og negative kommentarer. Det kan sikkert også være noen som ikke liker at vi stiller opp på dette, men for min del har det vært viktig å vise meg fra en bra side, slik at det blir noe positivt for både firmaet og meg selv, mener Sanna.

TV3 vil selvfølgelig se på ­seertallene før de bestemmer seg for om de vil spille inn en nye runde av programmet, men de to meglerne er så langt ikke avskrekket fra å være med på en sesong to.

- Ja, så absolutt, sier Espen Hordnes.

- Ja, det tror jeg. Det var tøft både fordi det var en uvant situ­ asjon å ha et kamerateam som fulgte deg hele dagen, og det at jeg var i Frankrike i 10 dager uten datteren min på ett år. Når jeg tenker tilbake på det nå var det likevel veldig moro og en erfaring som jeg ikke v ille vært foruten, ­ avslutter Sanna. •

Espen Hordnes

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

27

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund Tinglysing av sikringsobligasjon ved salg for dødsbo?

Den nye standardkontrakten for salg av brukt bolig «as is» som NEF publiserte rett før sommeren, har sin bakgrunn i de nye opp­ gjørsreglene som gjelder for oppdrag inngått etter 1. juli 2014.

I kontaktens punkt. 4.1 er vilkårene for oppgjør og frigivelse av kjøpesummen (slik at denne kan disponeres til fordel for selger) oppstilt og definert, og her fremkommer som vilkår nr. 1 at «panterettsdokument med urådighetserklæring er tinglyst».

Kravet om at megler skal besørge tinglyst en sikringsobligasjon er ikke noe nytt. Kravet er ikke en følge av de nye oppgjørsreglene, men av kravet til «trygt og sikkert oppgjør».

Helt konkret følger kravet om sikrings­ obligasjon av sikkerhetsforskriftene til ­meglers sikkerhetsstiller. I Trygs vilkår heter

det at megler ved ethvert oppdrag plikter «Å sørge for tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring med meglerforetaket som panthaver».

Det er så gjort et unntak fra plikten til å tinglyse sikringsobligasjon for dødsboer som skiftes offentlig og for dødsboer som skiftes privat og hvor minst en av arvingene er ­testamentsarving.

Dette er viktig å huske på ved bruk av den nye standardkontrakten; der oppdragsgiver er et dødsbo under privat skifte og en av arvingene er testamentsarving (ikke arving etter loven) så kan megler unnlate å ting­lyse sikringsobligasjon. Kontrakten må da til­passes denne situasjonen.

Grunnen til unntaket er at testament­ arvinger har mulighet for fritak for dokumen­

tavgift. Vilkåret for fritak er at hjemmelsover­ føring til testamentsarvingen skjer samme dag som han overfører hjemmel ­videre til ny erverver. Dersom megler krever at det skal tinglyses sikringsobligasjon i forbindelse med inngåelse av oppdraget, vil det ikke være mu­ lig å oppnå denne sam­tidigheten.

Mange mener at det også i andre døds­ bo-salg burde være unntak fra kravet om å tinglyse sikringsobligasjon, da det – siden man først må overføre hjemmel til alle ­arvingene – kan skape en del praktiske ut­ fordringer. Per i dag er det dog ikke gjort unntak i sikkerhetsforskriftene for andre dødsbo under privat skifte enn det som er nevnt ovenfor, og dersom megler ønsker å fravike kravet må det avtales særskilt med sikkerhetsstiller. •

UNDER NEFs HØSTKONFERANSE 20. -21 . NOVEMBER 2014 MØTER DU SOLIDE LEVERANDØRER:

Midler

NEF-KURS 2014 ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

16. OKTOBER

BERGEN

16. OKTOBER

STAVANGER

20. - 31. OKTOBER

OSLO OG ASKER

30. - 31. OKTOBER

OSLO

4. NOVEMBER

LOKALFORENINGSKURS Bud og budgivning og Skatt ved salg av fritidsbolig LOKALFORENINGSKURS God meglerskikk i praksis OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER KRISTIANSAND

LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det?

13. NOVEMBER

STAVANGER

LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det?

13. NOVEMBER

HAMAR

20. - 21. NOVEMBER

OSLO

28. NOVEMBER

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

LOKALFORENINGSKURS NEFS HØSTKONFERANSE SANDEFJORD

LOKALFORENINGSKURS PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

NYTT KURS

faglig påfyll

Når kjøper snører igjen pengesekken – tilbakehold av kjøpesummen Ved salg av brukt bolig eller bolig under oppføring har kjøper rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen som sikkerhet for mangler. Hvilken rolle har megleren når kjøper bruker sin tilbakeholdsrett, og kan nye krav bringes under det tilbakeholdte beløp?

Av advokat Dag Henden Torstensen, advokatfirmaet Grette

Avhendingslova § 4-15 gir kjøper rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre et mangelskrav.

Bustadoppføringslova § 31 har nærmest identisk ordlyd og gir forbrukeren rett til å holde tilbake en forholdsmessig andel av delbetalinger eller sluttoppgjør. For begge bestemmelsene gjelder at kjøperen bærer risikoen for at tilbakeholdet er berettiget.

Tilbakeholdsretten springer ut av prin­ sippet om ytelse mot ytelse, et velkjent kon­ traktsrettslig prinsipp om at den ene parts plikt til å oppfylle etter kontrakten er gjen­ sidig betinget av at motytelsen blir prestert.

Ved å holde tilbake en del av kjøpesummen skaffer kjøper seg sikkerhet i egen ytelse, og samtidig et pressmiddel overfor selger til å oppfylle kontraktsmessig. Denne fordelen på kjøpers hånd reiser til dels vanskelige juridiske problemstillinger, ikke minst ­gjelder det spørsmålet om nye mangelskrav kan søkes dekket av et allerede tilbakeholdt beløp. Men først behandles meglers rolle når kjøper gir instruks om å holde tilbake penger.

Instruksjonsrett og rådighet

En viktig forutsetning for at kjøper skal ­kunne utøve sin tilbakeholdsrett, er at ved­ kommende har rådigheten over kjøpe­ summen. I Rt. 2006 s. 31 slo Høyesterett fast at rådigheten ved kjøp av brukt bolig går over til selger ved bruksovertakelsen. Dette innebærer at kjøper kan instruere megler om å holde tilbake en del av pengene som står på meglers klientkonto helt frem til overtakelsen finner sted.

Bustadoppføringslova § 46 første ledd knytter forfallstid til hjemmelsoverføringen.

Ved salg av bolig under oppføring plikter kjøper ikke å betale kjøpesummen før ­skjøtet er tinglyst, noe som bekreftes av Rt. 2013 s.

1541. I dommen uttalte Høyesterett at kjøper 30 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

har instruksjonsrett til oppgjøret på meglers klientkonto frem til overtakelse og tinglysing har funnet sted. Selger kan redusere risikoen som oppstår ved å avtale at kjøper stiller sikkerhet for kjøpesummen ved overtak­ elsen, jf. bustadoppføringslova § 46 andre ledd.

Disse hovedreglene settes til side dersom selger har stilt lovbestemt garanti for ethvert innbetalt beløp. I så fall følger det av ­bustadoppføringslova §§ 46 og 47 at rådig­ heten går over til selger når garantien er stilt.

Beløpets størrelse

Kjøper kan holde tilbake så mye som er «nød­ vendig for å sikre at kravet vert dekt», jf. avhendingslova § 4-15 og bustadoppførings­ lova § 31. Det kan være vanskelig å foreta en nøyaktig beregning av mangelskravet på et tidlig stadium og gjerne før fagkyndige har kunnet vurdere omfang og utbedr­ ingskostnad. Kjøper har derfor et visst slin­ gringsmonn i beregningen, og selger har ikke krav på forsinkelsesrenter eller andre sanksjoner for eventuell differanse mellom beregnet og tilkjent beløp dersom kjøper har utvist et forsvarlig skjønn.

Vurderingen av hva som er nødvendig, må foretas i forhold til det mangelskravet saken gjelder. I Rt. 2006 s. 31 ble et tilbakehold på 200 000 kr for en mangel fastsatt til 150 000 kr ansett for å ligge innenfor kjøpers sling­ ringsmonn.

Meglers veiledningsplikt

Gjennom eiendomsmeglingsloven § 6-3 har meglere en generell plikt til å yte omsorg for begge parters interesser. Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av be­ tydning for handelen og gjennomføringen av denne. Opplysningsplikten omfatter ikke utstrakt juridisk bistand, men Reklamasjons­

nemnda for eiendomsmeglingstjenester har uttalt at det ligger innenfor begrepet «god meglerskikk» å gjøre kjøper oppmerksom på tilbakeholdsretten dersom det på forhånd synes å ligge an til mangelsansvar for selger.

Samtidig skal megleren vokte seg vel for å ta standpunkt i en konflikt mellom kjøper og selger. Ved tvil om man skal utbetale eller holde igjen, er det derfor viktig å huske at instruksjonsrettens overgang styrer hvem av partene som har rådighet. Dette innebærer at megleren skal utbetale dersom instruksen ikke har kommet i tide, og holde tilbake dersom den har kommet tidsnok (dvs. før overtakelse ved kjøp av brukt bolig og før overtakelse og hjemmelsoverføring ved kjøp av ny).

Nye krav under tilbakeholdt beløp

Et krevende juridisk spørsmål er om det er adgang til å sikre nye krav med allerede til­ bakeholdt beløp. Scenariet kan være som følger: Kjøperen av en brukt bolig har holdt tilbake en del av kjøpesummen på grunn av

GRETTE

For kontakt: www.grette.no

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalueringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.

opplysninger om en mangel, for eksempel en ny vannskade på kjøkkenet. Etter over­ takelsen oppdager kjøperen en annen ­mangel, samtidig som vannskaden blir ut­ bedret på selgers regning. Kan kjøper bruke beløpet som fortsatt står på meglers klient­ konto som dekning for det nye mangelskravet, altså konvertere det tilbakeholdte beløpet?

Dersom partene har inngått avtale om sikkerhet for mangler, vil denne være av­ gjørende. Det vanlige er likevel at det ikke finnes noen slik avtale, og da er svaret på spørsmålet høyst uklart. Verken avhendings­ lova, bustadoppføringslova eller forarbeide­ ne til lovene løser spørsmålet, og det fore­ ligger per i dag heller ingen avklarende dom.

Løsningen må derfor søkes ut i fra andre rettskilder, som juridisk teori og reelle ­hensyn.

Flere hensyn mot

Med henvisning til en dom fra Borgarting lagmannsrett fra 2005 har Trygve Bergsåker konkludert med «nei til konvertering». Men han gjør det i knappe ordelag, og uten å drøfte spørsmålet prinsipielt.

Sammenhengen mellom tilbakeholds­ retten og reklamasjonsreglene fører til at kjøper må konkretisere hva som er grunn­ laget for tilbakeholdt beløp. I likhet med Bergsåkers konklusjon taler dette mot at tilbakeholdelse kan anvendes som en sekkepost som skal dekke eventuelle øvrige krav.

Et kanskje vel så tungtveiende argument er at dersom kjøper gis adgang til å bringe nye krav under tilbakeholdt beløp, vil det innebære et brudd med tilbakeholdsrettens utspring; prinsippet om ytelse mot ytelse.

Selger har også tilbakeholdsrett, men den er naturlig nok begrenset – det er ­vanskelig å holde tilbake deler av eien­ dommen. For å unngå risikoen for

konvertering av tilbakeholdt beløp vil selger i realiteten være tvunget til å holde tilbake hele eiendommen. Selger eksponerer seg på den måten raskere for rettmessig hevingskrav fra kjøper, fordi det kan være uforholds­ messig av selger å nekte overtakelse. Alter­ nativet vil være å akseptere at tilbakeholdt beløp også tjener som sikkerhet for fremtidige mangler, og heller ikke dette er en god løsning sett med selgers øyne. Konsekvensen av å tillate konvertering er at det oppstår en ubalanse i kontrakten i selgers disfavør.

Ingen sikker løsning

En mulighet er å se spørsmålet om tilbake­ holdsrett og instruksjonsrett som sammen­ fallende, altså at kjøper har rett til å sikre

nye krav så lenge kjøper har rådighet over restkjøpesummen. Dette forutsetter at in­ struks om tilbakeholdelse ikke bortfaller automatisk ved oppfyllelse eller utbedring fra selgers side, men at kjøper må medvirke til frigivelse av tilbakeholdt beløp. Hvis ­kjøper må medvirke, åpner det opp for ­spekulative krav med sikkerhet i det til­ bakeholdte beløp, og prinsippet om ytelse mot ytelse kan igjen stå for fall.

Motsatt kan nektelse av å tillate nye krav under tilbakeholdt beløp stille kjøper dårlig­ ere enn der handelen ikke skjer via megler.

Kjøper vil i disse tilfellene ha beløpet stående på sin egen konto, og selger kan ikke mot­ sette seg at beløpet blir værende der selv om det opprinnelige grunnlaget for tilbakehold er bortfalt. Ulike rettslige posisjoner ved oppgjør via megler og direkte oppgjør er ikke optimalt, uten at argumentet synes avgjørende.

Anbefaling til rådgivere

Samlet sett taler de beste grunner mot å tillate at nye krav bringes under tilbakeholdt beløp. Løsningen er likevel langt fra klar, og i mangel av rettslig avklaring bør partene regulere sine rettslige posisjoner i avtale.

Det vil også være hensiktsmessig med over­ takelsesprotokoller som presist angir hvilken mangel tilbakeholdet gjelder, med hvilket beløp og nedkvittering etter hvert som ­mangelen utbedres. Ved salg av ny bolig bør megler dessuten informere kunden om konsekvensene av at kjøper har instruksjonsrett helt frem til overtakelse og tinglysning.

En alternativ tilnærming er å be kunden vurdere kostnaden ved å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47. I så fall vil ­rådighetsspørsmålet være løst, samtidig som kjøpers risiko er ivaretatt gjennom garantien. • EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

31

Nye regler for frivillig mva-registrering av utleiere

Av senioradvokat Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BA-HR

1. Innledning

Finansdepartementet foreslo i revidert na­ sjonalbudsjett 2014 enkelte endringer i mer­ verdiavgiftsregelverket for frivillig registre­ ring av næringsdrivende og offentlig virksomhet som leier ut bygg eller anlegg.

De nye reglene trådte i kraft 1. juli 2014, og innebærer at kravet til søknad om frivil­ lig registrering for utleiere av bygg eller anlegg som allerede er ordinært avgiftsre­ gistrert er fjernet. Det er også gjort endringer i virkningstidspunktet for en frivillig regis­ trering.

Regelendringene har medført behov for visse endringer i mva-bestemmelsen i stan­ dard leieavtaler for næringsbygg/-lokaler.

2. Bakgrunn for regelendringene

Finansdepartementet har satt i gang et stør­ re arbeid med å utrede mulighetene for å utvide merverdiavgiftsplikten til å omfatte omsetning av nye bygninger mv. og utleie av næringseiendom.

Bakgrunnen for arbeidet er blant annet at dagens ordning med frivillig registrering for utleie til avgiftspliktige leietakere i praksis har gitt enkelte svært uheldige utslag. Dette har blant annet sammenheng med at den frivillige ordningen har krevd en aktiv hand­ ling, man har måttet søke særskilt om en egen frivillig registrering. Den frivillige re­ gistreringen har også bare hatt virkning fra søknadsterminen, og ikke bakover i tid.

I flere tilfeller har næringsdrivende som har vært ordinært registrerte for avgiftsplik­ tig virksomhet startet med utleie av fast ei­

endom og opptrådt som om de har vært frivillig registrert, men uten å ha søkt om en egen frivillig registrering. Dette manglende «krysset i skjemaet» har fått store avgifts­ messige konsekvenser, i verste fall ved at utleier har mistet muligheten til å fradrags­ føre inngående mva på oppføringskostnade­ ne for et bygg eller at all slik fradragsført inngående mva er blitt krevd tilbakebetalt med tillegg av renter og tilleggsavgift. Dette skyldes at anskaffelsene ikke er blitt ansett å være til bruk i avgiftspliktig virksomhet, siden utleie av fast eiendom uten frivillig registrering er unntatt fra mva. Ved fremleie må det være frivillig registrering i alle ledd, ellers anses alle bakenforliggende utleieledd å drive unntatt utleie. Det har heller ikke vært mulig å korrigere forholdet bakover i tid, ettersom den frivillige registreringen bare gis virkning fra søknadsterminen.

Departementet har ikke kunnet angi nær­ mere når arbeidet med å vurdere utvidelse av mva-plikten vil være sluttført. De nye reglene er derfor innført som et strakstiltak i påvente av denne større gjennomgåelsen.

Formålet har vært å gjøre reglene om frivil­ lig registrering enklere og mer oversiktlige, slik at de skal gi minst mulig slike uheldige utslag som nevnt ovenfor.

3. Nærmere om opphevingen av søknadskravet

Regelendringene innebærer at kravet til søknad om frivillig registrering for utleiere av bygg eller anlegg som allerede er ordinært avgiftsregistrert er fjernet. Vilkåret for å

Finansdepartementet har satt i gang et større arbeid med å utrede mulighetene for å utvide merverdiavgiftsplikten til å omfatte omsetning av nye bygninger mv. og utleie av næringseiendom.

32 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

slippe søknad er at «leieforholdet behandles som merverdiavgiftspliktig».

I det at leieforholdet behandles som av­ giftspliktig ligger det for det første som et premiss at de alminnelige vilkårene for fri­ villig registrering må være oppfylt, herunder at det er inngått leieavtale med leietaker som skal bruke leieobjektet i avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet. Vide­ re må utleier opptre i samsvar med de sen­ trale pliktene som følger av frivillig registre­ ring, herunder slik at leien faktureres med tillegg av utgående mva og at avgiften inn­ berettes i omsetningsoppgaven. I slike til­ feller blir det lagt til grunn at utleier har tatt et etterprøvbart valg om at leieforholdet skal være frivillig registrert. Utleier får dermed også de rettigheter som følger med en frivil­ lig registrering, herunder rett til å fradrags­ føre inngående mva.

I tidlige faser av et leieforhold, for eksem­ pel i oppføringsperioden for et bygg, er det gjerne ikke grunnlag for å utfakturere leie.

Vurderingen av om utleieforholdet behand­ les som avgiftspliktig må i slike tilfeller gjø­ res på annet grunnlag enn å se på om leien

BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt­ører. Bistanden omfatter både transaksjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har ­funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt­ende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de stand­ardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags­avtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

faktureres med mva. Finansdepartementet legger til grunn at en leieavtale der det frem­ går at leien vil bli avgiftsberegnet, er tilstrek­ kelig til å oppfylle kravet i slike tilfeller.

Utleier kan dermed løpende fradragsføre inngående mva på oppføringskostnadene i byggeperioden.

Ordningen med frivillig registrering ved tilkjennegivelse gjelder bare for det enkelte leieforhold, og ikke for alle leieforhold som utleier har. Dette i motsetning til en frivillig registrering etter søknad, som omfatter alle utleiers leieforhold som oppfyller vilkårene, med mindre det gis beskjed om annet.

For utleiere som ikke allerede er registrert for annen avgiftspliktig virksomhet, må det som tidligere søkes særskilt om frivillig re­ gistrering.

4. Nærmere om endringen av virkningstidspunktet

I tillegg til at søknadskravet for frivillig re­ gistrering er fjernet, er det gjort endringer i virkningstidspunktet for en frivillig regis­ trering. Endringene innebærer at utleier kan bli frivillig registrert fra og med en oppga­ vetermin som går ut mindre enn seks må­ neder før utleier søker om eller gir uttrykk for frivillig registrering. Utleier kan selv velge virkningstidspunktet innenfor denne fristen. Valget legges til grunn både med virkning for utgående og inngående mva.

Både avgiftsplikt og fradragsrett kan der­ med inntre for forhold som skal periodiseres til avgiftsterminer som allerede er forfalt. I så fall må det foretas en korrigering av tid­ ligere omsetningsoppgaver.

Endringen i virkningstidspunktet endrer ikke vilkårene for hva som kan omfattes av en frivillig registrering. Det er derfor uansett ikke anledning til å gi den frivillige registre­ ringen virkning for tidsrom før vilkårene for frivillig registrering er oppfylte. Endringen innebærer imidlertid at utleier har bedre tid på seg enn tidligere til å få den frivillige registreringen på plass.

Regelendringene innebærer at kravet til søknad om frivillig registrering for utleiere av bygg eller anlegg som allerede er ordinært avgiftsregistrert er fjernet.

Vilkåret for å slippe søknad er at «leieforholdet behandles som merverdiavgiftspliktig» 5. Tilpasninger i standard leieavtale

lig registrering eller dokumentasjon for at fremleieforholdet behandles som merver­ diavgiftspliktig.

Organisasjonene anbefaler sine medlem­ mer å benytte den nye teksten som punkt 9 i leieavtalene, inntil neste revisjon av stan­ dard leieavtaler er gjennomført. •

Fjerningen av kravet til frivillig registrering for utleiere som allerede er ordinært avgifts­ registrert har medført behov for visse endringer i merverdiavgiftsbestemmelsen i standard leieavtaler for næringsbygg/-loka­ ler, utarbeidet av NEF/FFN i samarbeid med Norsk Eiendom og Huseiernes Landsfor­ bund. I påvente av neste revisjon av standard leieavtaler, som antas å finne sted i 2015, har NEF/FFN utarbeidet en ny tekst som ivaretar regelendringene.

For det første er det, som følge av kravet om at avgiftsbehandling av leieforholdet må tilkjennegis, presisert i et nytt første avsnitt at leieforholdet skal behandles som merver­ diavgiftspliktig for de deler av leieobjektet som til enhver tid oppfyller vilkårene for å omfattes av utleiers registrering i Merver­ diavgiftsregisteret.

I avsnittet om fremleie er det presisert at leietakere som allerede er ordinært registrert for annen virksomhet, ikke plikter å søke om frivillig registrering ved fremleie. For slike leietakere er det tilstrekkelig å ta inn en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som mer­ verdiavgiftspliktig, samt å utfakturere leie­ vederlaget for fremleieforholdet med tillegg av utgående mva.

Videre er det i avsnittet om leietakerer­ klæring presisert at leietaker ved fremleie enten skal gi utleier en bekreftelse på frivil­

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

33

Når er avtale inngått?

Ytterligere oppfølging til artikkel med samme tittel i Eiendomsmegleren for juni 2014

Av advokat Erling Keyser, partner i Wahl-Larsen Advokatfirma AS

1. Innledning

I min artikkel inntatt i Eiendomsmegleren juni 2014 redegjør jeg svært kort for noen hovedelementer og problemstillinger knyttet til spørsmålet om hvorvidt avtale om over­ dragelse av fast eiendom er inngått. Som det fremgår, er det i artikkelen kun redegjort for noen utgangspunkter som meglere bør være oppmerksomme på når spørsmålet kommer opp. Artikkelen er langt fra uttømmende, og er dermed kun ment som en oppfordring til skriftlighet og tydelighet i budrunder mv.

Jeg er med utgangspunkt i ovennevnte bedt om å skrive en noe mer utdypende ­artikkel om det samme temaet. Heller ikke denne redegjørelsen vil være uttømmende, men jeg vil søke å redegjøre noe mer grundig for visse særskilt relevante problemstillinger og typetilfeller.

Spørsmålet om, og eventuelt når, avtale anses inngått, er relevant for meglere i ­mange situasjoner – men kanskje særlig ved dekningssalg. Dette er tilfeller der den ­angivelige kjøperen ikke kan og/eller ikke vil gjøre opp for seg, og eiendommen må selges på nytt. Ofte møtes man i denne typen saker med argumentasjon fra kjøper knyttet til at avtale aldri ble inngått, og selger er dermed eksempelvis ikke berettiget til ­erstatning for tap påført i dekningssalgs­ runden.

Når domstolene tar stilling til spørsmålet om avtale anses inngått mellom partene, er det en rekke elementer som vurderes og spørsmålene kommer opp i ulike fasonger.

Har partene kommet langt nok i sine ­forhandlinger til at avtale er inngått? Var aksepten sendt via sms bindende for kjøper, eller skulle en aksept vært meddelt selger mer formelt enn som så? Kunne kjøperen trekke seg fordi vedkommende var psykisk syk på avtaletidspunktet, og signatur på ­avtalen var en konsekvens av sykdommen?

Var meglers aksept av tilbud fremsatt på salgsmøte ved et prosjektsalg nok til å binde 34 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

utbygger? Kan man trekke seg fra forhand­ linger kun etter eget ønske, og fordi man har tatt forbehold om signatur på endelig kon­ traktsdokument?

Jeg vil i det følgende gjennomgå noen rettsavgjørelser som på en god måte illus­ trerer mange av de praktiske problemstilling­ ene som kan komme opp i disse sakene, og som meglere etter mitt syn må ha en viss innsikt i. Noen av de forholdene som her omtales er mer relevant for boligmeglere enn næringsmeglere og omvendt.

2. Betydningen av forbehold om signatur på endelig kontrakt

Ved overdragelse av næringseiendom er det forholdsvis vanlig å forhandle om de ende­ lige kontraktsvilkårene under forbehold om partenes endelige aksept av den fulle av­ taleteksten. Denne forutsetningen (vanligvis gjensidig, men ikke alltid) kan formuleres på flere måter – kanskje som et styreforbe­ hold, eller noen formuleringer om at man ikke er enige om noe før man er enige om alt. Her finnes mange varianter.

For næringsmeglere særlig er det viktig å avklare partenes forbehold i dette henseende.

Ved langvarige kontraktsforhandlinger kan partene som tidligere omtalt etter hvert ­anses som bundet til avtalen før man egentlig ­ønsket, og tydelighet er av stor betydning.

En god illustrasjon på problemstillinger som dette finner en i Høyesteretts avgjørel­ se inntatt i Rt. 2014 s. 100. Spørsmålet i saken var om kjøper kunne gjøre gjeldende et signeringsforbehold, slik at bindende ­avtale var betinget av at begge parter hadde undertegnet et omforent avtaleutkast. Kjøper hadde tatt forbehold om at det var en «for­ utsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlingene ikke fører frem til en signert avtale».

Etter at det var fremforhandlet en kjøpe­ kontrakt, og gjennomført en due diligence, nektet kjøper å undertegne kontrakten under

henvisning til dette forbeholdet. Høyesterett kom til at ovennevnte forutsetning måtte forstås slik at bindende avtale mellom ­partene forutsatte begges signaturer. Kjøper kunne dermed, etter Høyesteretts syn, ­nekte å signere avtalen uten å gi noen nærmere begrunnelse. Høyesterett uttaler at den f­­orutsetning som var gjort gjeldende, må komme frem særdeles klart og tydelig. Det var tilfelle i saken. Videre sier Høyesterett (premiss 33 avslutningsvis) mer generelt at: «Mitt syn er at dersom man ikke uttrykkelig uttaler at man ikke vil være bundet før avtalen er undertegnet, må det i alle fall kreves at man uttrykker seg såpass tydelig at motparten ved vanlig oppmerksomhet og aktsomhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår. Og dersom vilkåret først oppstilles etter at partene har kommet et stykke ut i forhandlingsprosessen, vil kravet til tydelighet generelt lett skjerpes.»

Det er på denne bakgrunn av stor betyd­ ning at meglere, som til hverdags håndterer forhandlinger der det er tatt forbehold om

WAHL-LARSEN

For kontakt: www.wla.no

Wahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innenfor de områder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurransedyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eiendoms rettsforhold, ekspropriasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatningsrett og entrepriserett.

Advokat Erling Keyser er partner i firmaet, og har lang erfaring innen eiendomsjussen. Han har i en årrekke vært løpende rådgiver for flere svært anerkjente meglerforetak i Oslo-området. Keyser bistår private parter, investorer og meglere ved spørsmål knyttet til blant annet kjøp/salg, utvikling og forvaltning av eiendom.

endelig aksept av kontrakten, hjelper partene til å tydeliggjøre denne typen forutsetninger.

Et signaturforbehold bør komme klart frem av kjøperens tilbud, og megler må (dersom megler står for kontraktsutarbeidelsen) være tydelig også i utkastene til avtale som gjerne går mellom partene noen ganger før endelig formulering er klar. Det er viktig å være oppmerksom på at er det først tatt et tydelig forbehold som i saken omtalt over, kan ­kjøper i prinsippet nekte å signere uavhengig av årsak, og det til tross for at man sitter i ­signeringsmøte med ferdig rigget lunsj for etterfølgende feiring.

3. Kjøpers forbehold – generelt

I budskjemaene som benyttes ved boligsalg tas det ofte inn forbehold fra kjøper. Slike forbehold kan være av forskjellig karakter – forbehold om finansiering, forbehold om salg av egen bolig, forbehold om at boligens bad er forskriftsmessig, forbehold om at ut­ bygger må bekoste en ekstra terrassedør osv. osv. Det avtalerettslige utgangspunktet er at dersom forbeholdet «slår til» (eksempelvis; dersom kjøper ikke får finansiering), er ­kjøper ubundet av avtalen.

Helt generelt er det for meglere grunn til å være svært skeptiske til å ta i mot bud med forbehold. Forbeholdene kan lett være upre­ sist formulert, og vil kunne skape problemer i en budrunde. Er forbeholdene omfattende og har økonomiske konsekvenser, kan det være utfordrende for megler å holde rede på de enkelte forbehold i en budrunde og mene noe om hvilke verdier forbeholdene repre­ senterer. Et «rent» bud som er kr. 100 000,lavere enn et bud med omfattende forbehold kan være et langt bedre bud for selger også økonomisk.

Skal kjøper innta forbehold i budet, bør det fra megler oppfordres til at teksten er enkelt formulert og klart angir vilkårene for at kjøper er ubundet av en avtale om kjøp.

Jeg er imidlertid skeptisk til at megler skal

gå for langt i å bistå kjøper med å formulere eventuelle forbehold – blir ikke ordlyden helt slik den bør være, og problemer oppstår, kan megler risikere ansvar. Jeg har støtt på flere tilfeller der megler har hjulpet kjøper for å yte service, men hvor det hele har gått riktig galt. Slikt medfører ekstra arbeid for megler, og i noen tilfeller erstatningsansvar.

Et eksempel der et forbehold kunne vært formulert klarere, finnes i en dom fra Agder lagmannsrett av 29.11.2011. Tvisten knytter seg til hvorvidt det forelå tillatelse fra et eierseksjonssameie ved styret til å ha en ­jacuzzi på takterrassen til boligen tvisten gjaldt. Budet var avgitt med flere forbehold, hvorav ett formulert slik:

I en dom avsagt av Hålogaland lagmanns­ rett 22.12.2010 var spørsmålet også om det var inngått bindende avtale om salg av en boligeiendom. Budgiveren hadde tatt for­ behold om salg av egen bolig, og spørsmålet retten skulle ta stilling til var hvorvidt for­ beholdet var frafalt i den etterfølgende bud­ prosessen. I denne saken mente retten at forbeholdet ikke var frafalt, men at det var bevisuklarhet knyttet til dette spørsmålet.

Denne uklarheten måtte imidlertid tilskrives megleren, og ble derved ansett som selgers risiko; det var selger som hadde engasjert megler. Med andre ord – det var meglers feil at partene ikke fikk tydeliggjort forutsetning­ ene for avtaleinngåelse, og megler skulle således håndtert prosessen annerledes. Om resultatet avstedkom erstatningsansvar for megler, vites ikke.

«Tillatelse til å ha jacuzzi på terrasse skal foreligge.»

4. Muntlig avtale om salg av fast eiendom

Kjøper mente at ovennevnte var å anse som en betingelse for gyldig inngått avtale – et forbehold som førte til at enighet om overdragelse av boligen bortfalt når tillatel­ sen ikke ble fremlagt, og det etter hvert også viste seg at jacuzzien ikke var fullt ut tillatt etablert.

Begge parter har etter avhendingsloven § 1-3 rett til å kreve at en muntlig avtale om overdragelse av fast eiendom skal settes opp skriftlig. Megler har en plikt til å følge opp dette, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-8.

Tidvis inngås avtaler om overdragelse av fast eiendom muntlig. Ved det ordinære megleroppdraget er nok ikke dette særlig vanlig, men det forekommer – og da gjerne uavhengig av megler. I en dom fra Agder lagmannsrett av 11.4.2011 kom retten til at det var inngått bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom mellom private parter.

Kjøper kunne ikke trekke seg fra handelen selv om han ikke var fullt ut fornøyd med alle punkter i etterfølgende kontraktsutkast.

Selger ble dermed tilkjent erstatning for tap påført i dekningssalgsomgangen. Lagmanns­ retten uttrykte at det må stilles meget strenge krav til bevis for at muntlig avtale om over­ dragelse av fast eiendom er inngått, men at kravene i denne saken var oppfylt. Det var enighet om pris, og lagmannsretten mener

Lagmannsretten uttalte imidlertid:

«Dette forbeholdet fremstår etter sin art og sitt innhold å gjelde eiendommens tilstand, og ikke avtalens inngåelse. Det underbygges av at kjøp­eren betalte kjøpesummen i sin helhet, at kjøperen overtok bruken av eiendommen uten at forbeholdet om tillatelse til jacuzzi var avklart for dem, og at begge partene innrettet seg etter avtalen. Det er ikke bevismessig grunnlag for at forbeholdet skal forstås annerledes.»

Avgjørelsen viser at grensen mellom hva som anses som mulige mangelskrav i ­henhold til avtale mellom partene, og hva som anses som betingelse for avtalens gyldighet, ikke alltid er helt enkelt å formulere.

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

35

det kun var uenighet om vilkår av mindre betydning og som kunne løses ved tolking og utfylling av avtalen. Lagmannsretten ­skriver videre i dommen at: «Partenes håndhilsing og omfavnelse etter dette møtet, tyder på at det derved gjensidig ble markert enighet om at avtalen var inngått.»

Dette innebærer ikke at partene nødvend­ igvis må ta hverandre i hånden eller klemme hverandre for at avtale skal anses inngått, men viser hvor konkret en vurdering av foreliggende bevis i saken kan være ved spørsmålet om avtale anses inngått.

5. Prosjektsalg

Ved salg av bolig under oppføring selges gjerne boligene i henhold til en ferdig pris­ liste fra selger. En sjelden gang har jeg sett at det legges opp til «alminnelige» bud­ runder også ved nyboligsalg, men det er langt fra hovedregelen.

Etter mitt syn er prislisten rent avtaleretts­ lig å anse som en oppfordring overfor inter­ essentene til å komme med et tilbud. Den enkelte kjøper fyller så vanligvis ut et stand­ ard budskjema, som leveres megler. Litt avhengig av hvilke fullmakter megler har, aksepteres så eventuelt kjøpers tilbud av megler eller selger og avtale anses inngått.

Deretter formaliseres forholdet ytterligere ved inngåelse av en endelig kjøpekontrakt i henhold til bustadoppføringslovas regler.

Avtale anses imidlertid inngått ved selgers aksept av kjøpers tilbud (eller ved meglers aksept i fullmaktstilfellene), og normalsitu­ asjonen ved nyboligsalg er dermed rimelig ordinær.

I en dom inntatt i Rt. 2012 s. 1904 ble kjøper av en prosjektert leilighet innrømmet adgang til å kansellere handelen, og var ikke erstatningspliktig for utbyggers tap ved dekningssalget (i størrelsesorden kr.

2 000 000,-). Tilbudet om kjøp ble trukket tilbake ca. to uker etter at tilbudet ble gitt etter en analogisk anvendelse av avtaleloven § 39. Det vil føre for langt å gå inn i denne bestemmelsen, men den åpner for at et tilbud kan trekkes tilbake av tilbyderen «re integra» dersom visse strenge vilkår er oppfylt (selger må ikke ha innrettet seg etter avtalen, og det må foreligge særlige grunner»). I denne saken var endelig kjøpekontrakt ikke signert, men det var avholdt kontraktsmøte, over­ levert avtaleutkast og det var innbetalt 1 % til meglers konto som forskudd. Høyesterett mente at disse elementene ikke var nok til å fastslå at selger hadde innrettet seg etter avta­ len, og kravet til «særlige grunner» var etter 36 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

rettens syn oppfylt. Kjøperen hadde på tids­ punktet for inngivelse av tilbudet en alvorlig psykisk lidelse, og retten mente at nettopp li­ delsen var motiverende for det gitte tilbudet.

Sakens faktum er nok forholdsvis spesielt, men viser at i noen situasjoner stilles det svært strenge krav til om avtale er inngått eller ikke. Regelen om tilbaketrekking av tilbud «re integra» er ikke den man oftest befatter seg med, men er viktig å være klar over for eiendomsmeglere.

Ved prosjektsalg tar ofte selger forbehold om salg av et gitt antall boliger før prosjektet realiseres, innvilgelse av forskjellige offent­ lige tillatelser el. Slike forbehold kan også

avstedkomme særskilte pro­ blemstillinger (eksempelvis; det er tatt for­ behold om igangsettingstillatelse, og slik tillatelse gis fra kommunen – men på noe andre vilkår enn dem utbygger hadde sett for seg/håpet på). Jeg behandler ikke disse problemstillingene her.

6. SMS

Når avtaler om salg av bolig kan inngås muntlig, må det rettslige utgangspunktet være at sms må kunne aksepters som medium for utveksling av tilbud og aksept. Bruk av sms er oftest mer etterprøvbart enn ren kon­ versasjon om avtalevilkår.

Det følger videre av forskrift om eien­ domsmegling § 6-3 femte ledd at også elektro­ nisk budgivning er akseptabelt når «informa­ sjon i denne er tilgjengelig også for ettertiden».

I prinsippet er dermed budgivning og avtale­ slutning ved bruk av sms akseptabelt.

Også for denne typen meldinger kan det oppstå tolkingstvil, og kanskje spesielt fordi sms som medium ofte avstedkommer korte beskjeder uten det ønskede presisjonsnivå.

Jeg mener derfor at bruk av sms skal hånd­ teres med stor forsiktighet.

I den dom fra Agder lagmannsrett av 27.2.2012 var konklusjonen at det ikke var inngått avtale om overdragelse av en ferie­

7. Til sist

leilighet på fjellet. Salgsprospektet inneholdt et krav om bruk av vedlagte budskjema for innlevering av tilbud, men selve det angive­ lige salget skjedde uten meglers engasje­ ment. I saken mente retten at sms-utveksling mellom partene kunne tyde på at det var oppnådd enighet om pris, men andre vesent­ lige spørsmål – særlig overtagelses-/opp­ gjørstidspunkt – var ikke klarlagt. Rettens flertall mente dermed at avtale ikke var inngått. Mindretallet mente at avtale var inngått, blant annet basert på annen kom­ munikasjon mellom partene.

Saken viser imidlertid at bruk av sms skal håndteres med forsiktighet.

Leter man i rettspraksis, vil man finne en rekke dommer med konkrete bevisvurd­ eringer knyttet til hvorvidt avtale mellom partene anses inngått eller ikke. I noen til­ feller kan megler lastes for den uheldige situasjonen, og kunne i prinsippet blitt ­erstatningsansvarlig. I andre tilfeller har partene selv skapt den uklarheten det tvistes om.

Konsekvensene av å ta feil kan være store – ansvar i en dekningssalgsrunde kan bli betydelig. Jeg avslutter derfor her på samme måte som i min forrige artikkel; skriftlighet og tydelighet er alltid av det gode! •

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

37

Kommende lovendringer i eierseksjonsloven Det er godt kjent at eierseksjonsloven er moden for oppdatering, og utvalget som ble nedsatt for å evaluere endringer har nå avgitt sin rapport (NOU). Nedenfor ser vi helt kort på noen av de mest interessante endringene med tanke på struktureringen av et utbyggingsprosjekt.

Av advokat Per Sverre Raknes, advokatfirmaet Øverbø Gjørtz

1. Anleggseiendom ikke lenger subsidiær matrikkelenhet

Etter dagens regelverk er såkalt anleggs­ eiendom en subsidiær løsning til seksjone­ ring. Kommunen skal vurdere hva som er mest hensiktsmessig.

Valget mellom seksjonering og anleggs­ eiendom er imidlertid sammensatt sett ut fra en profesjonell eiendomsutviklers ­perspektiv. Det er derfor gledelig at regelen om at anleggseiendom skal være en subsidiær løsning er foreslått opphevet.

2. Forholdet til plan og bygningsloven

Eiendomsutviklere (og rådgivere) har ­smertelig erfart at det er store forskjeller mellom seksjoneringspraksis i ulike ­kommuner. Litt spøkefullt (men bare litt) blir det sagt at eierseksjonsloven er forskjellig i alle kommuner.

Utvalget foreslår nå å stramme inn ­kommunens rolle. Stikkord i utvalgets forslag er færre vilkår for seksjonering og mindre kommunal kontroll.

Utvalget mener at eierseksjonsloven først og fremst bør være et privatrettslig regelverk for organisering av sameier, uten stor inn­ blanding av temaer som egentlig hører under bygningslovgivningen. Litt enklere sagt: Skal kommunen håndheve bygningslovgivningen, så er det nettopp bygningslovgivningen som er riktig verktøy (ikke eierseksjonsloven).

3. Forholdet til parkeringsnormen

I enkelte kommuner har eierseksjonsloven blitt tolket slik at kommunens krav etter parkeringsnormen utløser et krav om at ­parkeringsplasser må være fellesareal. Det har medført store utfordringer for utbyggerne, som da får utfordringer med å selge disse med betryggende rettsvern.

Utvalget foreslår å fjerne den aktuelle ­bestemmelsen. Det innebærer forhåpentlig­ 38 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

vis at utbyggere ikke blir tvunget til å ­organisere parkeringsplasser som fellesareal (som ofte er uhensiktsmessig).

4. Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål?

Hvis utbyggere ønsker at garasjeanlegg skal utgjøre en egen seksjon, må garasjeanlegg registreres som næringsseksjoner. Det har medført at sameiet anses som et kombina­ sjonssameie, med andre stemmeregler enn i et boligsameie. Dette har i enkelte tilfeller vært en utilsiktet felle både for utbygger og fremtidige sameiere.

Utvalget har vurdert garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål, men går ikke inn for en ytterligere seksjonstype. Det betyr at man også i fremtiden må tenke seg godt om når man oppretter (og utformer vedtekter for) kombinasjonssameier. Utvalgets begrun­ nelse gir mening, mener vi. Det er ikke å seksjonere hele garasjeanlegg som er ut­ byggernes reelle utfordring, det er å etable­ re separate, eksklusive og omsettelige ­parkeringsplasser.

5. Hvor tidlig kan seksjonering og etablering av anleggseiendom skje?

Utvalget foreslår at seksjonering skal kunne finne sted på tidspunktet for rammetillatelse.

Det er en viktig endring fra dagens regler, hvor det forutsettes igangsettingstillatelse for nybygg og et ferdig bygg hvis det er snakk om bestående bygning.

Det er verdt å merke seg at utvalget ikke foreslår å gjøre tilsvarende endring i regel­ verket for etablering av anleggseiendom.

Går forslaget gjennom vil man følgelig ha adgang til å seksjonere på tidspunktet for rammetillatelse, mens anleggseiendom først kan opprettes på tidspunktet for igangset­ tingstillatelse.

6. Er det mulig å finne en løsning som tenker bokvalitet fremfor utbygger­ kontroll?

Dagens regelverk har i praksis tvunget ut­ byggere til å etablere separate eierseksjons­ sameier for hvert byggetrinn, uavhengig om utbyggingsområdet på sikt vil være best tjent med å være ett sameie. Det praktiske rådet er (noe forenklet) «del opp, del opp, del opp»: Utbyggere velger derfor gjerne sepa­ rate utbyggingsselskaper, separate eiendom­ mer og separate sameier.

Dette har nær sammenheng med blant annet antall byggetrinn, muligheten for å involvere flere utbyggere, kontroll i bygge­ perioden og ikke minst forholdet til ­bustadoppføringslovas regler om seksjone­ ring og rettsvern før forbrukere kan avkreves betaling.

Det er imidlertid ikke gitt at strukturen som velges ut fra utbyggers behov (i noen få år), samsvarer med det som er en hensikts­ messig organisering i fremtiden. Et område

ØVERBØ GJØRTZ DA For kontakt: www.gjortz.no Advokatfirma Øverbø Gjørtz DA er nordvest­ landets største advokatfirma, med kontorer i Molde, Ålesund og Kristiansund. Firmaet har omfattende erfaring innen fast eiendom, blant annet regelverket for eiendomsmegling, kjøp/ salg og leiekontrakter, utviklingsprosjekter, ­entreprise og tvisteløsning. Firmaet bistår jevnlig eiendomsmeglere og eiendomsmeglernes kunder.

Forfatteren arbeider i eiendomsavdelingen til advokatfirma Øverbø Gjørtz og har tidligere 6 års erfaring fra advokatfirmaet BA-HR.

med tre bygg og en felles park kan kanskje være vel så egnet som ett stort sameie, frem­ for tre sameier og en park i realsameie. Det er for alle praktiske formål umulig etter dagens regelverk.

Utvalget avslutter i praksis med å invitere alle eiendomsaktører til en «dugnad» i

­ øringsrunden, for å se om det er mulig å h lage et regelverk hvor struktureringen igjen kan gjøres ut fra fremtidig bokvalitet, ikke utbyggers behov i byggefasen.

Selv om vi frykter at det kan bli utfordrende (fordelene med å dele opp er mange), sendes herved dugnadsoppfordringen videre til

l­ eserne av Eiendomsmegleren: Les utvalgets tanker og gi innspill i høringsrunden, slik at vi sammen kan ende med best mulig lov­ verk! •

Revisjon av eierseksjonsloven – NEF har bidratt med forslag til endringer NEF har vært aktive ovenfor lovutvalget gjennom fremsettelse av konkrete forslag til revisjon, gjennom muntlig dialog mellom utvalgets medlemmer og juridisk avdeling, og gjennom deltakelse i utvalgets innspillmøte.

Konkrete forslag som har blitt fremsatt av NEF er:

• Krav om at en boligseksjon må oppfylle (beboelses-) krav i plan- og bygningsloven før en seksjoneringsbegjæring tas til følge.

• Fjerne forbudet om å ikke kunne eie mer enn 2 seksjoner (nåværende lovs § 22), om ikke annet så i alle fall i mindre sameier (inntil 6 seksjoner), og ved salg av eiendom på tvangssalg.

• Fjerne leietakers kjøpsrett (nåværende lovs § 14). Dersom den nåværende lov § 14 om leietakers kjøpsrett ikke fjernes, bør det inntas en presisering om at kjøpsrett ikke gjelder for leietaker i nyoppført bolig der seksjoneringen ikke er gjennomført ved overtagelse.

• Eierseksjonssameier bør pålegges å ha en oppdatert teknisk tilstandsanalyse for fellesområder, ref. krav i NS 3600 om at det skal foreligge tilstandsanalyse for fellesareal/fellesdeler.

• Innta bestemmelser i eierseksjonsloven hvor det klart angis krav til forretningsfører både i fht. hvilken informasjon som skal gis, og på hvilken måte informasjonen skal gis i forbindelse med salg av en seksjon.

• Det bør inntas bestemmelser i eierseksjonsloven som beskriver muligheten og fremgangsmåten for omdannelse av boligaksjeselskap til eierseksjonssameie på linje med reglene om omdannelse i borettslagsloven § 13-5.

• Krav om dokumentasjon for varsel til panthavere ved seksjonering i forbindelse med omdannelse av BRL til eierseksjonssameie.

• Rekkevidden av eierseksjonsloven § 22 (2) om mulighet til å begrense den rettslige råderett i vedtektene, forutsatt tilslutning, bør avklares.

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

39

Krav til radonmålinger av utleieboliger 1. januar 2014 trådte Strålevernforskriften av 29. oktober 2010 i kraft i sin helhet.

Formålet med forskriften er å sikre forsvarlig strålebruk, forebygge skadelige virkninger av stråling på menneskers helse og bidra til vern av miljøet.

Av Heidi Augestad Opsal, advokatfullmektig og Thorvald Nyquist, ansvarlig partner

En av strålingstypene det er mye fokus på i bomiljøer er radon. Radon er en radioaktiv edelgass som er giftig og kreftfremkallende.

Det antas at radon er årsaken til rundt 300 lungekreftdødsfall i året. Radon finnes naturlig i jordluft mange steder og den utgjør et problem når den lekker fra grunnen og det blir høye konsentrasjoner av gassen i inneluften. Ettersom gassen i vanlig standard trykk og temperatur er fargeløs, luktfri og smakløs anbefaler Statens strålevern at ­radonkonsentrasjonen måles i alle norske hjem.

Utgangspunktet er at alle som leier ut bolig har ansvar for at radonnivået skal ­holdes så lavt som praktisk mulig. I henhold til strålevernforskriften § 6 skal tiltak settes i verk dersom radonnivået overstiger 100 Bq/m³ og radonnivået skal uansett ikke over­ stige grenseverdien på 200 Bq/m³.

Som et ledd i å sørge for at ingen utsettes for store mengder radon er det derfor blitt vedtatt at eiere av utleieboliger – både ­private og offentlige – må kunne dokumentere at radonnivået oppfyller kravene i strålevern­ forskriften. Institusjoner omfattes også av reglene dersom beboerne betaler leie.

Dokumentasjonen skal ikke registreres hos myndighetene, men den skal være ­tilgjengelig både for leietaker og ved et even­ tuelt tilsyn. Tilsynet kan utføres både av Statens strålevern og den enkelte kommune.

Det er foreløpig usikkert hvor hyppig eller omfangsrikt disse tilsynene vil være.

Kravet gjelder alle typer utleieboliger, ­inkludert leiligheter og hybler som ligger i tilknytning til utleiers egen bolig. Boliger hvor utleier selv bor eller oppholder seg, omfattes ikke av kravet. Blokkleiligheter som ligger i høyere etasjer er også unntatt. Som utgangspunkt er dette i leiligheter som ligger to etasjer over etasjer med noen form for bakkekontakt.

For å finne radonnivået i en utleiebolig, må utleier sørge for å få utført en radon­ måling. Nettsidene til Statens strålevern

40 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

inneholder informasjon om hvordan man skal gå frem for å utføre en slik måling. Der finnes det også informasjon om firmaer som tilbyr radonmåling. Radonmåling tar noe tid ettersom målerne normalt må stå i boligene i to måneder. Målingene skal også helst ­gjøres i vinterhalvåret ettersom radonnivået er mest stabilt da.

Kravet til radonmåling gjelder også for leieforhold som ble inngått før 1. januar 2014. Da kravet trådte i kraft innebar det at alle utleieboliger skulle ha dokumentasjon på at radonnivået oppfyller kravene i stråle­ vernforskriften. Det ble imidlertid akseptert at dokumentasjonen ikke er på plass før midten av april 2014.

Hvor omfattende tilsynet vil være og ­hvilke sanksjoner som vil bli brukt, er foreløpig uklart. Statens strålevern har i strålevern­ loven lovgitte sanksjonsmuligheter som retting, stansing og tvangsmulkt. Til tross for å ha mottatt en rekke henvendelser, har ikke Statens strålevern kunne gi tilbake­ meldinger på hvilke sanksjoner det vil være aktuelt å benytte. De har heller ikke kunnet gi tilbakemeldinger på hvordan de vil tolke lovens vilkår om at sanksjonene kan rettes mot «virksomhet» og hvordan dette vil håndheves overfor utleiere som er privat­ personer. •

DELOITTE ADVOKATFIRMA For kontakt: www.deloitte.no

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til ­enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

innlegg/debatt

Eiendomsmeglere og omdømme Boligkjøp er ofte den største og gjerne viktigste investeringen Ola Nordmann foretar i løpet av livet, der en stor mengde penger plasseres i en bolig som ofte har hatt og vil ha enorm sentimental verdi for selger og kjøper. Å overlate salget av et såpass verdifullt objekt, både i sentimental og økonomisk forstand, til en utenforstående megler innebærer at selger har tillit til eiendomsmegleren og tjenesten han tilbyr.

Allikevel er det mye teori på området som gjør det klart at dette ikke alltid er tilfellet.

Selv om folks inntrykk og meninger om ­eiendomsmeglerbransjen er delte, viser ­tendensene imidlertid at en representativ andel av befolkningen har meninger som peker i en svært ufordelaktig retning. Men dersom ryktet til eiendomsmeglerbransjen er så dårlig som studier skal ha det til, er det kort sagt forbausende at både meglere og foretak, i fullstendig kontrast, opplever svært positive KPI-målinger fra kundene sine, og ligger langt fra å tvinne tommeltotter på kon­ toret, selv ikke under såkalte «nedgangstider».

Det finnes ingen konkret definisjon av fenomenet ’omdømme’ som alle aktuelle parter vil kunne si seg enige i. I bedriftssam­ menheng er det imidlertid enighet om at det dreier seg om et nettverk av assosiasjoner vi som forbrukere har til en virksomhet. I boken «Fame & Fortune» beskriver forfat­ terne Dr. Charles J. Fombrun og Dr. Cees van Riel et god omdømme som en magnet - ved at vi som forbrukere har en tendens til å tiltrekkes av nettopp denne egenskapen hos bedrifter. «Evig eies kun et ­dårlig rykte» uttaler førsteamanuensis Håvard Hansen ved institutt for markedsføring ved BI, i den betydning at et dårlig omdømme krever evig motvirkning, selv om det kun tar et øyeblikk å skape. Forklaringen på hvorfor akkurat meglerbransjen lider av et såpass substansi­ elt omdømmeproblem kan ha noe å gjøre med at bransjen i mange år har slitt med mange ukvalifiserte meglere, uetisk og umo­ ralsk oppførsel blant mange meglere, og også i stor grad fordi mange opplever meglerens vederlag som lettjente penger. Mange vil dessuten hevde at de mest betyd­elige årsakene til våre omdømmeutfordr­inger er medias ofte negative fremstilling av yrket.

Dette, i tillegg til det faktum at forbrukerne mangler grunnleggende kunnskaper om de krav som i dag stilles til både meglere og deres tjenester, gjør det ikke vanskelig å se hva som kan ligge bak yrkets omdømme­ problem.

Årlig omsettes det i underkant av 150.000 boliger i Norge og kun en forsvinnende liten del av disse ender opp hos Reklamasjons­ nemda. I følge NEFs nøkkeltallsrapport for 2014 er det kun 1 av 4 boligkjøpere som klager på kjøpet i etterkant av salget, og det er forøvrig relativt sjeldent at det er megler klagen er rettet mot. Vanligere er det at det klages på mangler ved selve huset og ikke mangler ved meglers arbeid. Statistisk sett burde folks oppfatninger av eiendoms­ meglerbransjen være skyhøye i forhold til det en i dag med rimelighet s­ kulle kunne forvente utifra hva som kan virke som ­endeløs kritikk fra både media og debatt­ forum, der befolkningens oppfatninger er langt fra positive. Begrepet som kan bidra til å forklare dette skillet er omdømmegapet - altså kløften mellom den verdien som fore­ takenes kunder virkelig opplever i for­ bindelse med et salg eller kjøp gjennom megler, og de oppfatninger eller assosiasjoner som eksisterer blant den resterende andelen av befolkningen.

Avdelingsleder for Politikk og samfunn i TNS Gallup, Roar Hind, ønsket i 2008 å finne svar på en tilsvarende mystisk tendens, dog i den kommunale sektor. Undersøkelsen skulle avdekke hvorfor landets kommunale tjenester led av et generelt dårlig rykte, på samme måte som eiendomsmeglerbransjen, til tross for at undersøkelser viste at brukerne av de kommunale tjenestene var mer enn godt fornøyde med tjenesten de mottok.

Hinds studie viste at det forelå et omdøm­ megap mellom brukere av de kommunale tjenestene, som generelt sett var positive, og ikke-brukere, som var svært negative. For­ klaringen på dette, mente Hind, var at bru­ kerne var mer fornøyde nettopp fordi de hadde en positiv brukererfaring som ikke-brukerne manglet, og som derfor ­resulterte i mer positive vurderinger! Bare ved å se på Norstats nylig foretatte under­ søkelse i samarbeid med NEF, der hensikten var å få bedre innsikt i forbrukernes hold­ ninger til meglerbransjen, er det tydelig at

OM FORFATTEREN

Mai-Britt Olsen 22 år, bosatt i Halden.

Nylig fullførte hun bachelorgraden innen eiendomsmegling fra Høgskolen i Telemark.

Oppgaven er skrevet som en fordypningsoppgave i Praktisk Eiendomsmegling IV og hun fikk karakteren A for besvarelsen.

de samme konklusjonene Hind trekker i sin undersøkelse lett kan overføres til vår egen bransje og situasjon. Men hva kan vi gjøre for å tette gapet?

Utarbeidelsen av en ny lov, med strengere krav til selve arbeidet, profesjonalitet og etikk har utvilsomt bidratt til en fortetting av dette gapet, selv om det fremdeles gjenstår mye arbeid. Bedre kommunikasjon med forbrukerne, i den forstand at det gis infor­ masjon om meglernes krevende hverdag og hvilke krav som hele tiden stilles til dem og deres arbeid. Norstats undersøkelse viste i denne sammenheng at det var overraskende få av de spurte som hadde noen særlig kunn­ skap om verken utdannelsen som må ligge til grunn og den mengden arbeid en megler faktisk står overfor ved salg av en bolig. Å gi forbrukerne mer informasjon om disse for­ holdene vil utvilsomt være med på å forbedre omdømmet betraktelig i den forstand at kundene nå vil ha kunnskapen som kreves for å ta veloverveide beslutninger i møte med negative fremstillinger i media. På denne måten vil det kunne oppstå en balanse som i fremtiden vil kunne bety at bransjen og meglerne oppnår den anerkjennelsen og det gode ryktet som de fortjener. •

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

41

studentside

NEF i møte med fremtidens eiendomsmeglere

Av Svein Strømnes

I løpet av den første høstmåneden har representanter fra Norges Eiendomsmeglerforbund møtt nye og håpefulle eiendomsmeglerstudenter på BI i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Det har i alle møtene vært fokus på profesjonen og hva som venter når de om tre år forhåpentligvis er ferdig med studiet og skal ut i jobb.

Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving, har snakket om viktigheten av å holde profesjonen i hevd og at den enkelte også må ta vare på sin egenart også når de går ut i jobb. De fikk også høre at veien til suksess, og for å beholde den viktige mellommanns­ rollen som eiendomsmegleren nå har, ligger i å gjøre en skikkelig jobb for kundene i alle deler av eiendomsmeglingen.

Lokalforeningslederne på de forskjellige stedene har sammen med studieleder eller en annen lokal eiendomsmegler, fortalt sine «usminkede» versjoner av hvordan hver­ dagen som eiendomsmegler arter seg.

Selv om det er tidlig i studiet, var det en særdeles oppegående og deltagende gruppe studenter som har vært tilstede, og et flertall av dem har også tegnet seg som student­ tilknyttede i NEF. Dette lover godt både for deres fremtid og for eiendoms­meglerprofesjonens stilling i årene som kommer. •

42 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

STIAN MILJETEIG OBOS Eiendomsmeglere avd Rogaland Langflåtveien 29 4017 Stavanger 51 81 20 91 51 81 29 99 (fax) 97 19 17 80 stian.miljeteig@obos.no TOR-INGE HOEL BETTEN PrivatMegleren Prestige Postboks 1343 Vika 0113 Oslo tib@privatmegleren.no WENCHE ALMÉN OBOS Eiendomsmeglere avd Ensjø Gladengveien 4 0661 Oslo wenche.almen@obos.no LIV KARI SAND (fagansvarlig) OBOS Eiendomsmeglere avd Ensjø Gladengveien 4 0661 Oslo liv.kari.sand@obos.no THOMAS NORMANN Garanti Eiendomsmegling Bodø Sjøgata 33 8006 Bodø thomas.normann@garanti.no ANDERS LANGTIND PrivatMegleren Ullevål Ullevål Eiendomsmegling AS Sognsveien 70 A 0855 Oslo langtind@privatmegleren.no

EILEN KATRINE SKARNES Home Eiendomsmegler Briskeby Eiendomsmegling AS Løvenskioldsgt 23 0260 Oslo 93 83 30 30 eilen@homeeiendom.no

PETTER BIRKREM PrivatMegleren Ullevål Ullevål Eiendomsmegling AS Sognsveien 70 A 0855 Oslo pb@privatmegleren.no OLAV UNDSETH PrivatMegleren Ullevål Ullevål Eiendomsmegling AS Sognsveien 70 A 0855 Oslo ou@privatmegleren.no

TOR MARTIN HAUGE DNB Eiendom Tvedestrand Industriveien 1 4500 Tvedestrand 90 36 02 55 tor.martin.hauge@dnbeiendom.no

PER HÅVARD SØRBØEN PrivatMegleren Ullevål Ullevål Eiendomsmegling AS Sognsveien 70 A 0855 Oslo phs@privatmegleren.no

LINE PETTERSEN Eie Eiendomsmegling Fredrikstad JAL Eiendomsmegling AS Postboks 349 1601 Fredrikstad 69 36 69 40 69 36 69 48 (fax) 99 61 68 91 lp@eie.no

HANNE RØNNINGEN PrivatMegleren Ullevål Ullevål Eiendomsmegling AS Sognsveien 70 A 0855 Oslo hanne.ronningen@privatmegleren.no CECILIE BUSCH-CHRISTENSEN DNB Eiendom Ullevål Stadion Postboks 3964 Ullevål Stadion 0806 Oslo

HARALD KOHMANN Proaktiv Vika Postboks 1572 Vika 0118 Oslo 22 22 07 00 92 02 15 46 hk@proaktiveiendom.no

Vi gratulerer 50 år Joachim Hansen med dagen 5. oktober Ole Christian Gjerlaugsen med dagen 6. oktober Hilde Danielsen med dagen 9. oktober Kim Andre Krabbe med dagen 13. oktober Bodil Lien med dagen 14. oktober 60 år Solfrid Helvik med dagen 1. oktober Jan Erik Bakke med dagen 3. oktober 70 år Britt Aaberg Johnsen med dagen 11.oktober Siri-Mette Ryen Myhre med dagen 26. oktober

EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

43

etter arbeid

På godfot med

Av Kristin Bratland, foto: thechriscourse.com

SKOENE Føttene våre har kanskje en av kroppens mest utakknemlige oppgaver. Dagen lang tråkker vi rundt på dem, og i løpet av livet vil et gjennomsnittsmenneske ha gått en strekning tilsvarende to ganger rundt jordas omkrets.

Likevel gir vi føttene våre for­ bausende lite omsorg og pleie.

Sunne føtter er viktig for at vi skal fungere godt, og sko er en viktig bidragsyter.

44 EIENDOMSMEGLEREN 09-2014

Klassiske meglere

- Vi har en rekke eiendoms­ meglere som kunder, og de er opptatt av klær og sko. De kjøper klassiske sko, uten for mye de­ taljer, og går helst i sorte, brune, og en sjelden gang i cognacfargede sko, forteller butikksjef Kim Sagbakken, hos Follestad i Bogstadveien.

Han mener eiendomsmeglere er litt mer forfengelige enn

­ ange andre yrkesgrupper, men m synes også menn generelt, er blitt modigere og tøffere i stilen med årene, noe butikkselgeren setter stor pris på.

- Det er tre ting man skal legge penger i, det er jakker, sko og madrasser. Når det gjelder sko, er det bedre å satse på ­kvalitet, og kjøpe sjeldnere, og kanskje litt dyrere. Helst bør man kjøpe fire par sko i året, et

Eiendomsmeglere er mye på farten, og i løpet av ett år står og går de tusenvis av skritt. Det stiller krav til fottøyet, men bryr de seg nevne­ verdig om skotøyet?

par hvert kvartal, og så skal man ta vare på skoene sine. Puss dem hver tredje dag, og la skoene hvile ett døgn før du bruker dem igjen. I tillegg skal du bytte sokker hver dag. Den første dagen du har på deg nye sko, skal du ikke ha dem på mer enn fire timer, anbefaler Sag­ bakken. For ham er en god sko, en sko som ikke er for bred, og ikke for spiss.

Vega r

dA

nd

e rs en

Komfort i høysetet

- Superspisse sko for menn er helt ut, tuppen er mye rundere på de nye skoene, forklarer Karin Klouman, som har vokst opp blant sko og skoesker i onkelens butikk Lille Vinkel sko i Oslo.

Hun er helt enig med Sag­ bakken, i at eiendomsmeglere ofte er opptatt av mote og sko.

- De er svært opptatt av stil, men også komfort. De går og står mye, og ønsker seg gode sko, som skal se bra ut, fortsetter hun.

- Her på kontoret har vi en nokså casual stil, men sko er viktig og bør være mørke brune eller sorte pensko i skinn. Ofte velger jeg en sko jeg kan smette lett av og på når jeg er ute på befaringer. Når det gjelder ved­ likehold av skoene, har vi en skopussemaskin som blir flittig brukt av alle på kontoret, forteller Vegard Andersen, eiendoms­ megler og partner i Eie eien­ domsmegling. Han tar godt vare på skoene sine, og er nettopp på vei til skomakeren for halvsåling av favorittskoene sine.

Han mener selv han er opptatt av sko, men synes utvalget kan være litt så som så, og kjøper derfor gjerne sko i utlandet hvor utvalget er større, og prisene bedre.

Nordmenn sliter med fotplager

På nettsiden til Fotterapeutfor­ bundet, heter det at tre av fire nordmenn vil oppleve fotplager i løpet av livet, men det er kan­ skje ikke så rart når en person går i gjennomsnitt 9.000 skritt daglig. Det er dog føttene skapt til, så de fleste fotplagene skyldes feil fottøy, det vil si sko som ikke er tilpasset situasjonen og per­ sonen. Hele 53 % av den yrke­ saktive del av befolkningen opplyser at de har fotproblem.

I følge Håvard Høydahl, bio­ mekanisk terapeut, forfatter, og daglig leder av SåleKlinikken i Oslo, gir ikke råd om sko i for­ hold til skomerke og pris. Og mener at det finnes flere fakto­ rer i hver del av skoen som styrer

foten din. ­Ønsker du gode, sunne føtter, bør du dog ha følgende i bak­ hodet når du skal kjøpe nye sko.

• Føttene er ikke like store, kjøp sko etter den største foten.

• Foten skal styre skoen, de fleste lar skoen styre foten.

• En god sko skal aktivisere ­foten, ikke være overstabil og pasifisere foten • En dyr sko trenger ikke nød­ vendigvis være en god sko.

Sko, en viktig del av antrekket

- Sko er gjerne det som kompli­ menterer et antrekk, og utgjør totaliteten. Sko sier mye om type person, smak og personlig­ het. Ønsker du stil og komfort, kommer Lottusse svært godt ut, men rimeligere sko som Aldo, Bexley og Zara kan også være gode hverdagssko, mener Chris Skoug, blogger, eiendoms­ megler og partner i Adv. Sem og Johnsen Eiendomsmegling.

Han mener like­ vel at komfort står i stil med pris, ­særlig når det gjelder sko. Høyere prisnivå gir deg både riktig stil og komfort. For ham er komfort middels viktig, men innrømmer at ­ vonde føtter kanskje gir en litt dårligere dag.

I høst kan menn velge og ­vrake i lekre modeller, alt fra pensko til boots og skoletter.

Hos Follestad selges mest pensko med snøring, men også sko med såkalt monk strap og dobbel monk strap, en eller to spenner på siden, er svært ­populært. Skoug ser for seg et par pene, litt røffe wingtips, sko med perforert tåhette, med litt høyde rundt vristen i mørke brunt eller sort. Eller så blir det kanskje i semsket blått, det vil tiden vise. •

g kou Chris S

VI GJØR BOLIGSELGERE TIL BOLIGVINNERE

FAGANSVARLIG OBOS EIENDOMSMEGLERE FREDRIKSTAD OBOS er en medlemsorganisasjon med unik kompetanse innen eiendom. Vårt formål er å skaffe medlemmene bolig og tilby et bredt spekter av boligrelaterte tjenester. OBOS Eiendomsmeglere A/S er et heleid datterselskap og har 90 ansatte fordelt på 18 kontorer i Oslo, Hamar, Elverum, Tønsberg, Fredrikstad, Stavanger og Bergen. OBOS Eiendomsmeglere omsetter ca 3500 boliger årlig, og er markedsledende når det gjelder salg av borettslagsleiligheter.

–

Vi søker deg som er en dyktig eiendomsmegler. Du vil ha nye utfordringer og er klar for lederoppgaver. Du vil få ansvar for den daglige driften av vår meglervirksomhet i Fredrikstad. Det innebærer økonomi og personalansvar samt fagansvar. . Stillingen rapporterer til daglig leder i OBOS Eiendomsmeglere samt til regiondirektøren i OBOS Østfold. Vi er en del av en spennende og solid organisasjon i vekst med all nødvendig kompetanse og de støttefunksjoner du har behov for som leder på et meglerkontor.

OBOS eiendomsmeglere Fredrikstad holder til i sentralt beliggende godt synlig lokaler i Fredrikstad sentrum med god eksponering. Vi har sterke merkenavn gjennom både EXACT og OBOS Eiendomsmeglere og en god markedsposisjon som gir potensiale for videre vekst.

Som leder må du være utdannet eiendomsmegler med gode resultater innen salg. Du må være resultatorientert, strukturert og ha gode kommunikasjonsevner. Du må kunne motivere andre og være en aktiv salgsleder som skal skape vekst og bygge videre på den sterke posisjonen vi har i Fredrikstad. Du vil inngå i ledergruppen i OBOS Østfold.

Du må ønske å yte mye i tider med stor aktivitet. Du må også være nøyaktig og redelig, ha godt humør og være med på å bidra til et godt arbeidsmiljø. Du må like å omgås mennesker og like å skaffe nye kontakter.

Vi tilbyr gode betingelser og personalfordeler og tilgang på høy faglig kompetanse i hele konsernet.

Spørsmålet kan rettes til daglig leder Jon Haugen, tlf. 90 11 82 96, jon.haugen@obos.no eller regionsdirektør i Østfold, Steinar Frølandshagen, tlf. 95 30 44 11, steinar.frolandshagen@obos.no Send søknad til OBOS, e-post: soknad@obos.no snarest

VI SØKER EN DYKTIG EIENDOMSMEGLER/ FULLMEKTIG/MEGLER TIL VÅRT KONTOR I HARSTAD

Boligbyggelaget Nord (BONORD) er Nord-Norges største boligbyggelag.

Vi forvalter nærmere 10 000 boliger i Tromsø og Harstad.

BONORD driver i dag to eiendomsmeglerselskaper som megler under varemerket GARANTI. Disse er lokalisert i Tromsø og Harstad.

GARANTI Harstad Magnusgate 1, Postboks 95 9404 Harstad

Vi søker en dyktig eiendomsmegler/ fullmektig/megler God lokalkunnskap om boligmarkedet i Harstad og omegn er en fordel. BONORDs forvaltningsmasse brukes aktivt i oppdragsinnhenting.

Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.

• Godkjente papirer (eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig, eller megler)

Søknadsfrist: 15.10.14 Søknad merkes: Eiendomsmegler Harstad Søknad sendes til: bm@bonord.no

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon.

• Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor m.m.

• Faglig påfyll gjennom kurs hos GARANTI-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontaktperson: Bjørn Mathisen, daglig leder Tlf. 902 05 553

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Ambita Infoland gir deg rask og komplett informasjon om ethvert prospekt i Norge

I hvertfall nesten

Ambita Infoland gir deg rask og enkel tilgang til kritisk eiendomsinformasjon, kart og plandata. Som eiendomsmegler får du dermed tilgang til alt du trenger av eiendomsinformasjon når du skal omsette bolig. Vi har lengst erfaring i Norge med å samle og oppdatere eiendomsinformasjon, omsetningsrapporter, nabolagsprofiler, hytteprofiler, matrikkel- og grunnboksinformasjon - og alt er samlet på et sted.

Spesialisten på eiendomsinformasjon

www.infoland.no