Eiendomsmegleren nr. 5 2016 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSMEG EI

ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

LER

NR 05-2016 / ÅRGANG 78

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MØT THOMAS

Dette er Thomas Setsaas Han er en ung og etterspurt advokatfullmektig som allerede har hatt mange omfattende saker. Thomas er en del av landets stĂ¸rste juridiske fagmiljĂ¸ for boligkjĂ¸p.

www.help.no

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6 8 9 10 10 12 14 18 20 22 28

Jeg har en plan Hva driver boligmarkedet? Tillitsmannsseminar på Sem Innovasjonsutvalget satt ned

VERDT Å VITE Satte boligpolitikk på dagsordenen Hvordan IT kunne hjulpet Nye tider krever nye måter å bo på Meglerens bakside: Språket NEFs forbrukerrådgiver hos Aktiv Hvorfor har eiendomsutviklere nytte av å benytte megler ved salg av nye boliger? Månedens meglerprofil: Inger Alette Eira

FAGSTOFF

ENDOM

GLE

BUND

RGES

N E F ME

30 31 32 33 34 36 38

LÆREBOK

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Lærebok i praktisk eiendomsmegling, del 1 Utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund Revidert utgave 2016 1. opplag, 2016 ISBN: 978-82-7794-057-1 www.nef.no ETTERTRYKK FORBUDT Trykk: Oslo Sats, Repro & Montasje A/S www.osrm.dinstudio.no

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LÆREBOK I PRAKTISK EIENDOMSMEGLING DEL 1

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

LÆREBOK I PRAKTISK EIENDOMSMEGLING DEL 1 Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

bokomslag.indd 1

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Terje Tinholt Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling Nytt ansikt på juridisk avdeling Høyesterett avklarer meglerstandardens innhold Enkelt tomtesalg fra A-Å Konverteringsprosjekter for næringsbygg: Slakk line, stor fallhøyde Nye utgaver av standard leieavtaler Skatterabatten - igjen!

03.06.16 13.44

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2016: Helside (240x335 mm) Halvside (205x145 mm) 1/3 side (205x98 mm) Baksiden (240x280 mm) 2. og 3. omslag (240x335 mm) Midtsidene (480x335mm)

MENINGER 40

Erkjenner Takseringsbransjen et samfunnsansvar?

STUDENTER 42

Ny lærebok i eiendomsmegling er klar!

FRITID 44 48

Å fange øyeblikket Jaguarene yngler

MEDLEMMER 50 50 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

Nytt om navn Sudoku

02223 Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÃ&#x2026;ET FOR EIENDOMSMEGLERE

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

STYRELEDEREN FAGSTOFF HAR ORDET

KURT F. BUCK

JEG HAR EN PLAN De siste dagene har våre tillitsvalgte i Norges Eiendomsmeglerforbund vært samlet til dugnad på Sem Gjestegård. Vi har arbeidet med NEFs politiske strategi. Ettersom det er uhensiktsmessig å jobbe med alt samtidig, er en viktig oppgave å prioritere. Mer om politikk senere.

I denne artikkelen er det dugnad som er stikkordet. NEF er et dugnadsprosjekt. Felles innsats for å bedre våre omgivelser, ikke ulikt dugnaden i båthavnen eller borettslaget. Alle som er med gjør en innsats for å bedre kvaliteten, øke trivselen og løfte kundeopplevelsen. I tillegg er det både hyggelig og sosialt med dugnad og det styrker nettverket i bransjen. Som ved all annen dugnad, gir det best resultat om alle deltar. Om det er i båthavnen eller i eiendomsmeglerbransjen, er det alltid noen som aldri deltar. Gratispassasjerer som nyter godt av fellesskapets innsats, og det er egentlig ikke helt greit. Nå kan ikke alle våre medlemmer være med på Sem, men så lenge man betaler kontingenten på noen få tusenlapper er man med og bidrar. Til gjengjeld skal vi i NEF jobbe for bransjen. Vi skal pusse på omdømmet, snekre et bedre rammeverk og heve den faglige standarden. Min personlige plan og motivasjon er å gjøre NEF-medlemskapet ditt til et konkurransefortrinn. Vi skal skape produkter som gjør at det blir lettere for deg som er medlem å få salgsoppdraget, enn for din kollega som ikke er medlem. Det skal lønne seg å delta på dugnaden!

Som ved all annen dugnad, gir det best resultat om alle deltar. Om det er i båthavnen eller i eiendomsmeglerbransjen, er det alltid noen som aldri deltar.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

BOBLESNAKK I BOLIGMARKEDET Professor Ola Grytten ved Norges Handels høyskole mener at vi har en «ikke-euforisk» bolig boble i Norge, drevet fram av fundamentale forhold som ikke er bærekraftige over lang tid. Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener at vi fra 2015 kan se «bobletendenser» i boligmarkedet, fordi hans modeller ikke kan forklare den sterke prisveksten med fundamentale forhold. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank har advart mot boligbobler i mer enn 10 år. Samtidig fortsetter boligmarkedet sin ferd i alle himmelretninger. Oslo topper med en vekst på 15,2 prosent siste år, hvorav mindre byleiligheter har steget over 20 prosent. Stavanger har falt med 6,3 prosent. Forsker Andre K. Anundsen i Norges Bank har skrevet en prisbelønt doktoravhandling om boligbobler. Anundsen viser til nobelprisvinner i økonomi, Joseph Stiglitz’ definisjon av en boble: «Hvis dagens priser er høye fordi investorer tror at de får solgt dyrere i morgen, ikke fordi fundamentale faktorer tilsier dagens priser, er det en boble.» Anundsens forskning konkluderer med at den sterke boligprisveksten i Norge kan til skrives fundamentale forhold som utviklingen i inntekt, renter og boligtilbudet. Dette i motsetning til Subprime-krisen i USA, hvor prisveksten var drevet av investorenes prisforventninger, uten hold i fundamentale faktorer. Anundsens tallserie går fram til og med 2014, og han har ikke funnet tegn til en boligboble i Norge. Forvirret? Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold. Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere. På toppen kan psykologi bevege markedet opp og ned i faser, men de underliggende driverne er dominante. Historisk lave renter og høye inntekter har 6

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

gjort det mulig å betale stadig mer for å bo, og utslagene er naturligvis sterkest i områder hvor befolkningsveksten har skjerpet kampen om objektene. Derfor har vi lenge hatt en utvikling hvor boligpriser vokser mye raskere enn konsumpriser, og gjeld vokser raskere enn inntekter. Brukerkostnaden for boligeieren er bærekraftig så lenge rentene er lave og inntektene er relativt stabile. Rentene må stige mye og inntektene må falle mye før det blir dramatisk for husstandene. Derfor øker prisforskjellene mellom by og land, og mellom områder med oppgangskonjunktur og områder med nedgangskonjunktur. Blant NEF-medlemmer som har meglet boliger de siste 20-30 årene oppleves boligmarkedet som mer delt enn noensinne. La meg gi et par eksempler: Boligprisene i Oslo har steget 50,1 prosent de siste fem årene, på samme tid har pris ene steget 7,1 prosent i Kristiansand og 1,9 prosent i Stavanger. I store deler av landet er boligmarkedet preget av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Ytterpunktene er Rogaland og andre oljeeksponerte områder hvor markedene er svake, men i ferd med å stabilisere seg på lavere prisnivåer, mens deler av Østlandet har et svært presset marked med Oslo i front med en direkte usunn prisvekst. De store forskjellene reflekterer nettopp de fundamentale driverne. Stavanger har gått fra landets sterkeste boligprisutvikling til den svakeste, alt på grunn av økt ledighet og fra flytting som har redusert etterspørselen og økt tilbudssiden. Omsetningstiden har gått opp, mens prisene har falt relativt kontrollert over tid. Boligmarkedet i Stavanger er ikke boblen som sprakk, men et marked som er drevet ned av konjunkturene. I Kristiansand har boligprisene beveget seg tilnærmet sidelengs de siste fem årene, som en direkte konsekvens av politisk handlekraft. Kristiansand kommune har som mål å

holde boligprisene nede for å tiltrekke seg nye innbyggere. Kristiansand har jobbet systematisk med infrastruktur og tomteregulering, og de lokale utbyggerne har svart med å bygge nok boliger til å balansere etterspørselen. Oslo kommune har vokst eksplosivt med 140 000 nye innbyggere de siste 15 årene, og står foran en like sterk vekst de neste 15 årene. Oslo har et beregnet etterslep på 20 000 nye boliger, men byggetakten går fortsatt for halv maskin. Utbyggingsprosjektene har relativt lav risiko, siden utbyggerne krever 60-70 prosent forhåndssalg før byggeprosjektet igangsettes. Problemet med eskalerende priser i press områdene er todelt: Terskelen til boligmarkedet blir stadig høyere, og den norske eiermodellen svekkes. Og fallhøyden i markedet øker når folk låner stadig mer for å vinne budrunden. Selv om markedet drives av fundamentale forhold, er markedet sårbart for fremtidige sjokk i økonomien. Nordmenn kan betjene gjelden på nåværende betingelser, men dersom de økonomiske driverne endres dramatisk har det potensial til å skape ubalanse i markedet med ukontrollert prisfall som resultat. De regionale forskjellene krever ulike impulser. Så lenge styringsrenten holdes lav og ledigheten ikke stiger dramatisk, vil mange ha råd til å betale stadig litt mer for å få seg en bolig i de mest attraktive områdene av Oslo. Dette presser pris ene i været, og de med lav egenkapital presses ut av byen. Det sterkeste virkemidlet vi har for å dempe den voldsomme prisveksten, er derfor å øke byggetakten i Oslo. Oslo-problemet er politikerskapt, og må løses gjennom politisk handlekraft som motvirker større problemer på sikt når befolkingen fortsetter å vokse. Stavanger har helt andre utfordringer enn Oslo, her bør man vurdere å stimulere etterspørselssiden slik at vi unngår en oppblomstring av tvangssalg og sikrer at markedet kommer i balanse igjen.

– gir deg flere på visning!

98 % av alle som ser etter bolig på nett bruker FINN. FINN-annonser er effektive og har i snitt 3875 besøk. Men hva med de som ikke er innom FINN akkurat den uken du selger bolig? Basert på adferd på FINN målretter vi annonser mot relevante boligkjøpere utenfor FINN. Vi treffer de på Facebook, VG, Aftenposten, regionsavisene og e-post. Smart, enkelt og treffsikkert. Snakk med oss i FINN om den unike BLINK-teknologien! Den kan enkelt inkluderes i dine egne digitale pakker.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

TILLITSMANNSSEMINAR PÅ SEM Store deler av tillitsmannsapparatet til Norges Eiendomsmeglerforbund var samlet på Sem Gjestegård 23.-24. august for å utveksle erfaringer fra sine områder landet rundt, og for å stake ut kursen videre for NEF basert på vedtakene som ble gjort på landsmøtet i Tromsø i mai. Styret, ledere og nestledere i lokalforeningene viste et brenn ende engasjement for å være med på å sikre eiendomsmeglerens posisjon i bolighandelen i åren som kommer. Det er på det rene at eiendomsmeglingsbransjen vil møte utfordringer i tiden framover. Både fra aktører utenfra, men også som en følge økt konkurranse innad i bransjen. Derfor var et av de mest sentrale punktene som ble tatt opp på Sem nettopp hvordan man skal møte disse utfordringene. De fullstendige konklusjonene fra dette arbeidet vil bli lagt fram på et senere tidspunkt, men i hovedsak vil det gå på å styrke rådgiverrollen til eiendomsmegleren i bolighandelen slik at forbrukerne skal bli ivaretatt på en enda bedre måte, rammevilkår for bransjen, kobling og fjerne formidlingsforbudet. Det ble også diskutert hvilke politiske saker NEF skulle jobbe med i den kommende perioden, og da særlig inn mot neste års stortingsvalg. Sentrale temaer som ble tatt opp her var boligbygging, skatt, kredittpolitikk og trygging av bolighandelen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

INNOVASJONSUTVALGET SATT NED Etter landsmøtets behandling av et forslag fremsatt av megler MNEF Terje Tinholt, har styret i Norges Eiendomsmeglerforbund nedsatt et arbeidsutvalg som skal utrede mulige endringer i meglerens rolle og ansvar. Formålet er å forsterke meglerens posisjon som rådgiver for å utvikle en tryggere bolighandel med færre konflikter. Utvalget skal utrede alternativer løsninger, herunder regulatoriske løsninger. Utvalgets forslag skal være egnet til å understøtte utviklingen av en sterkere rådgiverrolle for meglerne og en høyere opplevd verdi av meglertjenesten for forbrukerne. Utvalget skal levere en første rapport innen 1. januar 2017. Utvalget ledes av eiendomsmegler MNEF Tormod Boldvik og består av følgende medlemmer:

• Eiendomsmegler MNEF TORMOD BOLDVIK, Krogsveen, Drammen • Megler MNEF TERJE TINHOLT, Nordvik & Partners, Oslo • Eiendomsmegler MNEF PÅL ANDERS KÅRSTAD, Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS, Førde • Eiendomsmegler MNEF PER Ø. NYLANDER, Meglerhuset Nylander, Trondheim • Eiendomsmegler MNEF INGVILD AAS, Eie Eiendomsmegling, Oslo • Høyskolelektor TOR HAUGNES, Institutt for innovasjon og økonomisk organisering ved Handelshøyskolen BI, Oslo • Fagsjef MARGRETHE RØSE SOLLI i Norges Eiendomsmeglerforbund (sekretær for utvalget)

Kommer snart:

NS 3600 BOLIGTAKST Protector utvikler i disse dager en ny teknisk tilstandsrapport for bolig. Sammen med et nytt rapportinnhold som har sitt hovedfokus på de 5 byggtekniske områder med høyest skadestatistikk, utvikler vi også et brukervennlig system for nettbrett. Formålet er å lage det mest brukervennlige systemet i markedet for å utarbeide takster basert på NS 3600. 30 % mindre omfang og 30 % økt effektivitet hos takstmann. 90 % ferdig på befaring.

Ved spørsmål, send en e-post til eierskifte@protectorforsikring.no.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

SATTE BOLIGPOLITIKK PÅ DAGSORDENEN Det var stor enighet i panelet om at det er et stort behov for å gjøre noe med boligsituasjonen i Oslo da Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerte boligdebatt sammen Eiendom Norge under Arendalsuka. AV SVEIN STRØMNES

Boligmarkedet er velfungerende i de fleste områd ene av landet, men når prisene i hovedstaden har steget med over 15 prosent det siste året innser de fleste at dette kan bære galt av sted og at det er et stort behov for handling. Administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian V. Dreyer, pekte i sin innledning blant annet på viktighet en av at flest mulig har mulighet til å kjøpe sin egen bolig og at dette kan bli langt vanskeligere i årene som kommer hvis det ikke blir tatt politiske grep i Oslo. Byrådsleder i Oslo, Raymond Johansen, kalte boligsituasjonen en krise før han kom til makt en for snart ett år siden og innrømmet foran et fulltallig publikum på Madam Reiersen at det ikke har blitt så mye bedre i løpet av den tiden han har styrt byen. Han mente likevel at de hadde stort fokus på området og at det blir tatt store grep på område i tiden som kommer. Johansen fikk blant annet tips fra Kristiansand-ordfører Harald Furre, som leder en by hvor man i løpet at de siste 10 årene har bygget så mange boliger at markedet er i balanse 10

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

og prisøkningen er på linje med øvrig prisuvikling i samfunnet. - Jeg vet at det er forskjeller på Kristiansand og Oslo, men det er likevel viktig at det fra politisk hold pushes på for å få fortgang i å regulere nok tomter. Kommunen bør også inngå avtaler med boligbyggerne, for å sikre at områdene utvikles, sa Harald Furre under debatten. Byrådslederen fra Oslo ble også spurt av administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund om hvorfor byrådet ikke har gjort noe med leilighetsnormen ennå, og da kunne Johansen komme med en overraskende nyhet. – Leilighetsnormen er tilknyttet politiske problemer, og vi er uenige. Men mitt standpunkt er at den bør endres, men normen bør ikke hamres inn for mange år ad gangen. Vi kan ta tre år om gangen og revurdere situasjonen da, sa Johansen. Johansen åpner dermed for en midlertidig endring fra dagens norm, slik at det kan byges en

noe større andel av mindre leiligheter sentrums nært i byen. Han lovte også å være tøffere i møte med Planog bygningsetaten, for å få fart på boligbyggingen i byen. Fra de nasjonale politikerne kom det også råd for å bedre på situasjonen i Oslo. Stortings representant for Venstre, Sveinung R otevatn, tok til orde for å forenkle regelverket rundt bolig bygging. Boligpolitisk talsmann M udassar Kapur, fra Høyre, sa at en bedre kollektivsatsing, sam arbeid med nabokommunene og sammenslåing av kommuner vil lette boligpresset i hovedstaden. Nestleder i Senterpartiet, Anne Beathe K. Tvinnereim, hadde ikke overraskende liten tror på at en sammenslåing av kommunene rundt Oslo ville bedre på boligsituasjonen, men at det sikkert kunne gjøres noe med innsigelsesreglementet for å få fart på boligbyggingen. Debatten i Arendal fikk i etterkant svært gode tilbakemeldinger og pressedekning i lokal- og nasjonalpressen. Hele debatten kan du se i opptak på NEF.no.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Senterpartiets Anne Beathe K. Tvinnereim, høyres boligpolitiske talsperson Mudassar Kapur, og stortingsrepresentant Sveinung Rotevatn (V), Kristiansand-ordfører Harald Furre (H) og byrådsleder Raymond Johansen(A).

GLE

BUND

N E F

RGES

ENDOM

17. - 18. NOVEMBER 2016 RADISSON BLU SCANDINAVIA OSLO SENTRUM

NEFs HØSTKONFERANSE

KONFERANSE

Hold av datoen for å bli med på høstens største samling for eiendomsmeglingsbransjen. To dager med viktig faglig påfyll, nyttige faglige diskusjoner og hyggelig samvær med bransjekollegaer og leverandører.

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

PROGRAM KOMMER PÅ NEF.NO

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HVORDAN IT KUNNE HJULPET EIENDOMSMEGLEREN? Eiendomsmeglere har et imponerende antall prosesser de skal igjennom når de skal selge en bolig. Det blir ikke mindre komplekst når de skal selge et stort prosjekt med nye boliger og det er en utbygger med i bildet som ofte har mye av kontrollen, men ikke spesielt egnede samhandlingsløsninger. TEKST: GAUTE HOLMIN, LØSNINGSARKITEKT I SOPRA STERIA AS FOTO: HANNE KRISTINE FJELLHEIM / SOPRA STERIA AS

Dette har jeg de siste årene fått litt innsikt i da jeg kjøpte ny bolig i et rekkehus-prosjekt av en utbygger/megler og solgte min gamle bolig via en annen megler. Den ene hadde topp moderne IT-løsninger for å støtte opp under prosessene sine, den andre ikke… og vi som kunde merket det svært godt. Eiendomsmeglere har i dag flere gode løsninger for sine prosesser fra flere spesialtilpassede verktøy som for eksempel WebMegler, Fox, Vitec og flere. Disse verktøyene er skreddersydd for innhenting av informasjon, trykking av prospekter og håndtering av budrunder. Sånn sett en ganske oppegående og moderne bransje. Så har jeg pratet litt med forskjellige eiendomsmeglere jeg kjenner og det er to temaer jeg ser går igjen som utfordrende. Nybyggprosjekter og oppfølging av potensielle og eksisterende kunder. Jeg tar for meg nybyggprosjekter for det har jeg personlig erfaring med, da jeg for litt over et år siden flyttet inn i ett nytt hus jeg hadde kjøpt på tegning et par år tidligere. I nybyggprosjekter kan en eiendomsmegler lett havne i en skvis der utbygger tar mye av styringen, det kan skape en del kommunikasjonsutfordringer, både før, under og etter utbygging. Her i Norge er vi gode på skreddersøm kunne jeg nylig lese i avisen. Norsk boligbransje skreddersyr nye boliger etter kjøpernes ønsker stadig mer og det er vi visstnok svært gode på. Basert på egen erfaring etter å ha vært igjennom akkurat denne prosessen med ny bolig og skreddersøm (eller tilvalg som det så fint kalles), så blir det lett mye eposter, dokumenter og telefonsamtaler uten at man får satt ting i system, selv om dette egentlig bør være ganske repetative og gjenbrukbare prosesser fra prosjekt til prosjekt. Da jeg altså for et par år siden kjøpte nytt hus og s kulle igjennom tilvalgslister, tidsfrister, befaringer og lignende opplevde vi dette på kroppen. En salig blanding av telefonsamtaler, eposter, store skjemabunker i posten og muntlige lovnader på byggeplassen gjorde det vanskelig nok for oss som kjøper å holde styr på vårt hus. Jeg kan 12

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

tenke meg at det var mye verre for megleren som ble sittende som mellommann på hele prosjektet med 34 hus. I etterkant av at vi hadde flyttet inn fant vi ut at noen naboer hadde bedt om andre tilpasninger enn de som stod i tilvalgslistene. Disse tilpasningene var veldig smarte, men siden vi ikke hadde visst om muligheten, så hadde ikke vi fått den muligheten. Her ser jeg for meg et stort potensiale i forbedring ved bruk av et prosessverktøy, jeg skal ta to scenarioer som eksempel. TILVALG

Med en enkel portal der kjøperne logger seg inn kunne megler ha lagt ut tilvalgslistene med direkte utfylling, varsling om frister og lignende. De kunne også lagt ut tips om ting folk gjerne endrer på og nye muligheter for tilvalg som måtte dukke opp underveis i prosjektet. Her kunne kjøperne også hatt muligheten til å sende inn spesielle forespørsler og fått direkte tilbakemelding fra megler, utbygger eller underleverandør. Hvis tilbakemeldingene

Gaute Holmin i Sopra Steria AS (Foto Hanne Kristine Fjellheim)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

NEF FORDELSPROGRAM

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

Les mer om vilkårene for de enkelte avtalene på nef.no under fane «For megler»

8 % rabatt

Prioritert behandling. Individuell prissetting. Prioritert behandling.

8 % rabatt

15 min. gratis rådgivning. 15 % rabatt på timesatser.

Egen avtalepris, oppgi kode NORGES14 v/booking tlf. 22824040

Alarm Fra kun kr 369,- per mnd og fra kr 1,- i installasjon. Veihjelp kr 799,-

NEF Fordelsprogram.indd 2

30 min. innledende konsultasjon. 15 % reduksjon i timesatser

20 % rabatt på timepris. 15 minutters gratis rådgivning på feltet «arbeidsrett».

30 % rabatt på papirabonnement på Tidsskrift for eiendomsrett

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

8 % rabatt

N E F ME

GLE

FORDELSPROGRAM

kr 399,- digitalt abonnement, eller kr 719,- med magasin og digitalt abonnement.

8 % rabatt på BMW og MINI

10 % rabatt på personbiler i Norge

RGES

BUND

Til slutt ville megler og utbygger hatt et viktig og felles verktøy for analyse. De ville automatisk fått visualisert

«Megler og utbygger ville hatt et viktig og felles verktøy for analyse. De ville automatisk fått visualisert hvilke leverandører som fulgte opp, hva slags tilvalgssaker som gikk igjen, hvem som tok lengst tid, var dyrest, og så videre.»

ANALYSE OG OPPFØLGNING

hvilke leverandører som fulgte opp, hva slags tilvalgssaker som gikk igjen, hvem som tok lengst tid, var dyrest, og så videre. Megler kunne rett og slett med et par tastetrykk tatt temperaturen på prosjektet. Alt dette ville gjort livet lettere for megleren, entreprenør en, underleverandørene og ikke minst; kunden, altså hus kjøperen. Det beste er at med den teknologien vi har i dag så kan dette leveres fiks ferdig som en SaaS-tjeneste, tilgjengelig for alle, over alt. Vi flyttet inn i vårt nye hus i november 2014. Vi har storkost oss her og vil fortsette å storkose oss her i mange år. Husene er flotte og deilige å bo i og vi har ikke angret ett sekund på huskjøpet, selv om vi til tider har vært mildt sagt frustrert over manglende oppfølgning fra utbygger. Noen ganger plaget vi megleren vi kjøpte huset av direkte, for vi visste at hun ville purre og mase for oss, og det gjorde nok også mange av mine naboer. Eiendoms meglere har nemlig en helt annen forståelse av hva kundene forventer av oppfølgning i forhold til en utbygger. Her har utbyggere mye å lære av eiendomsmeglerne. Med et prosessverktøy som alle ledd i prosjektet hadde brukt, ville nok både megleren og utbyggeren vår spart flerfoldige timer med frustrerende og unødig arbeid. Selvfølgelig er ikke et IT-verktøy nok, det må en endring av arbeidsvaner til for å få en skikkelig gevinstrealisering, men det må være tema for en annen artikkel.

har interesse for flere kjøpere vil megler lett kunne publisere dette ut til portalen som alle kjøperne i prosjektet har tilgang til. Når man først har et spesielt tilvalgsønske som krever behandling kunne man brukt systemet til å se hvem som jobbet med saken og automatisk fått et flytdiagram som viser hvilke underleverandører som er involvert, prioritet på saken og hva de har fått som ansvar. Dette ville gjort det lettere å følge opp leverandørene og prioritere så de viktigste ønskene ble tatt først. Kjøperen vil i samme system få varsel om hva kostnadene ved tilvalgsønskene blir og godkjenne dem direkte i systemet. Når endringene er godkjent, så ville entreprenør og håndverkere ute på byggeplassen hatt saksinformasjonen tilgjengelig på mobiltelefon eller nettbrett med tegninger fra leverandør, materiellister og tekst om hva som er avtalt og man kunne hatt sjekklister å gå igjennom for å sikre kvalitet og gjennomføringsevne. Jeg tror antall alvorlige feil og mangler ved en overtakelse ville kunne vært betydelig redusert om man hadde en klarere og felles digital kommunikasjonskanal hele veien fra kjøper, megler, utbygger, entreprenør og ned til den ut førende håndverkeren.

Ingen medlemskontingent (ordinært kr 2000,- per år). Gratis nettadvokat

15 minutter gratis bistand per år ved første konsultasjon

Årsavgiften det første året er kr. 0,- og deretter kun kr 135,-

20 % rabatt på overnatting i Oslo. Booking tlf. 41 53 65 00.

Inntil 37 prosent rabatt på bilforsikring og barneforsikring.

NEF.NO

23.08.16 09.18

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

NYE TIDER KREVER NYE MÅTER Å BO PÅ Kan vi spare ressurser, svare på nye behov og vinne livskvalitet gjennom nye kollektive boformer og nye utviklingsprosseser? AV: RANDI H. AUGENSTEIN, ARKITEKT, HELEN & HARD

For tiden preges overskriftene av dystre spå dommer, klimaendringer og nødvendigheten av et skifte. Kloden vår tåler ikke dagens forbruk og verdens ressurser er skjevt fordelt. Vi burde både bygge mer miljøvennlig og bo og leve mer miljøvennlig. I tillegg endres demografiske samfunnsmønster uten at tilbudet på det private boligmarkedet i stor nok grad følger med. I stedet domineres den av et homogent boligspekter, hvor forbrukeren i liten grad er med i utviklingsprosessen. Gaining by Sharing er et nytt miljøvennlig boligkonsept som bygger på et ønske om å skape en bærekraftig måte å bo på: Miljømessig, men også sosialt, økonomisk og arkitektonisk. Tanken er at vi skaper felles goder gjennom å dele ressurser, enten det er tid, arealer eller eiendeler. Gaining by Sharing, er utviklet av Helen & Hard arkitekter, Indigo Vekst og Gaia Trondheim og er beregnet på det kommersielle boligmarkedet. Modellen er relevant både for utbyggere og for deg som ønsker å bo mer bærekraftig. Bak konseptet ligger det en grundig studie og forskning på kollektive boligmodeller. Det unike sammenlignet med andre konsepter på markedet er at GbS åpner for et mangfold av sosiale og fysiske løsninger slik at folk i ulik alder og livssituasjon kan bo sammen og at dette oppleves som ekstra gevinst. For å forberede beboerne på en bærekraftig boform og gi eierskap til prosjektet introduserer GbS en ny salgsprosess hvor potentielle beboere inviteres med på beboerkurs fra tidlig fase. Den konvensjonelle utviklingsprosessen utfordres og beboer inviteres med i utviklingsprosessen slik at fellesarealer tilpasses de løsningene de trenger og ønsker. På beboerkurset får man kort fortalt informasjon om prosjektet og et innblikk i hva det kan bety å ta del i et bofellesskap. I tillegg utfordres deltakerne i å tenke gjennom egne behov i samspill med fellesskapet. Etter at beboere har signert forhåndskontrakt inviteres de med til et workshop forløp hvor de er med på å velge løsninger i fellesarealene som funksjon og opplevelse. 14

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Nyvinningen som testes ut i GbS er ikke at man bruker mer ressurser enn en normal markedsføring og salgssprosess – men at man i stedet flytter og omfordeler ressursene til en tidligere fase i prosjektet. Boligen forhåndsselges tidligere enn normalt, på bakgrunn av et profesjonelt fasilitert med virkningsforløp. Gjennom beboerkurs blir boligprosjektet også testet ut i markedet og tilpasset.

PILOTPROSJEKT VINDMØLLEBAKKEN:

For tiden lanseres det første Gaining by Sharing bofellesskapet i Stavanger; Vindmøllebakken. Vindmøllebakken er en tett lav bebyggelse i tre, en nyfortolkning av den omkringliggende trehusbyen. Her er bofellesskapet del av et større bolig kvartal med 49 boliger, hvor 36 enheter inngår i bofellesskapet. Alle beboere har sin egen private leilighet med primærfunksjoner slik at man selv kan styre sitt liv.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HELEN&HARD Helen&Hard er et ble etablert i 1996 av Siv Helene Stangeland og Reinhard Kropf, og har idag 2 kontorer i Stavanger og Oslo med 22 ansatte fra hele verden. Helen&Hard har de siste årene markert seg nasjonalt og internasjonalt med innovativ bruk av tre og bærekraftig arkitektur. De har mottatt en rekke høythengende priser og nominasjoner, deriblant Jacobsprisen og treprisen i 2013, samt Statens byggeskikkpris for både Vennesla bibliotek (2009) og Preikestolhytta (2006). Se mer info på www.helenhard.no

I tillegg eier man en del av store fellesarealer som kjøkken/allrom, takstue, veksthus og tak terrasser. Fordelen med å dele arealer er at man får tilgang på større kvalitetsrike arealer og funksjoner enn om man bor alene. Siden prosjektet ble lansert har interessen vært gledelig stor. Frasparket skjedde med et informasjonsmøte 26. april. Da var 100 personer samlet til informasjonsmøte i Helen & Hards gamle lokaler i Vindmøllebakken, på tomten der bofellesskapet kommer. Videre ble dem som er interessert i å bo i prosjektet invitert til beboerkurs i mai. Nå er fem boliger forhåndssolgt, og vi ser spent frem mot høsten når resten av boligene legges ut for salg. Byggherre er Helen & Hard, Indigo Vekst og Kruse Smith Eiendom. Vindmøllebakken er godkjent som pilotprosjekt i Framtidens bygg.

For mer info: www.gainingbysharing.no www.kruse-smith.no/prosjekt/vindmollebakken/

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Eiendomsmegling har fĂĽtt et nytt symbol

& Partners Norges nye selveide meglerkjede Partners er en ny meglerkjede bestående av bl.a. Nordvik & Partners, Schala & Partners, Gjestvang & Partners, Leinæs & Partners. Kjeden har nå 14 meglerkontor og flere er på vei med. Styret består deltakende meglere, samt Robert Fauske og Christian Berg, grunderne av meglerkjeden PRIVATmegleren. Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap og eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale. Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, og vil nyte godt av kjedens vekst, både på kontor- og kjedenivå.

Har du lyst til å være med å bygge og eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere?

Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395, eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288 . Vi lover deg full konfidensialitet.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

MEGLERENS BAKSIDE:

SPRÅKET

Boligprospekter fremstår ikke sjelden som glansede livsstilsmagasiner. De oser kvalitet og eksklusivitet. Med ett unntak: språket. AV RUNE WIKSTØL, SPRÅKRØKTER/FOREDRAGSHOLDER - NTB ARKITEKST

Før sommerferien hadde jeg gleden av å holde et foredrag om meglerspråket for et av landets større meglerfirmaer. Jeg tok for meg det språket en vanlig norsk boligkjøper møter i annonser og prospekter. Mange i salen fikk seg en aha-opplevelse. Det var ikke flosklene jeg var ute etter, men den språklige kvaliteten. Vi snakker om godt og korrekt språk som verktøy for å skape bedre dialog og bygge troverdighet. Her har dere meglere noe til felles med journalister: Begge gruppene sliter med lav troverdighet. Dårlig grammatikk,

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

skrivefeil og et generelt slurvete og inkonsekvent språk har noe av skylden. Jo, jeg skal innrømme at jeg er over middels språkinteressert og leser annonser med lupe. Slik mange avislesere også leser sin faste avis, inntil de en dag truer med å si opp abonnementet på grunn av dårlig språk. La meg gjengi denne selvinnsikten fra Aftenposten: «Hver enkelt feil er kanskje ikke så stor og betydningsfull, men når de små feilene blir mange, gir det ikke bare et dårlig inntrykk, men det kan i verste fall true vår troverdighet.»

Hvilken do velger du? Det er ikke alltid den språklige kvaliteten står i samsvar med det inntrykket meglere ellers gir i det arbeidet de gjør. (Foto: NTB scanpix)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Det jeg etterlyser, er med andre ord samsvar mellom det gode arbeidet de fleste meglere faktisk gjør, og det inntrykket som formidles via mange annonser og prospekter. Møter du en megler på visning, slår det meg hvor ulastelig antrukket vedkommende gjerne er. Drakt for damene, dress for herrene. Alt inngir kvalitet. Bare ikke i alle ledd. Jeg minnes en eksklusiv leilighet på Frogner i Oslo. Annonsen hadde blå bunn og gullbokstaver, og teksten kunne fortelle om flere bad og «sepparat» wc. Der ser vi hvordan én bokstav er nok å velte inntrykket av kvalitet i alle ledd. En fillefeil kan forårsake nok støy til å overskygge så vel badekar med løveføtter som forgylte speil. Og hva med kommareglene? Et lite innbydende soverom er noe helt annet enn et lite, innbydende soverom. Hva med særskriving? Et hus med pult tak skulle jeg gjerne ha sett, pulttak derimot er noe helt annet. Så har vi alle inkonsekvente forkortelser. Jeg har ikke tall på hvor mange ulike for kortelser av primærrom og bruttoareal jeg har sett, med alle mulige kombinasjoner av punktum, bindestrek og store/små bokstaver. Kan jeg få komme med et lite råd? Skal du forkorte, vær konsekvent og følg reglene. Kan du la være, så skriv ordene fullt ut. Da blir de lettere å lese og du sparer leseren for en ekstra omgang i hjernen med avkoding. Siden vi nå er så godt i gang, la oss ta et par andre uvaner. Vi snakker ikke om direkte feil, men de fremmer heller ikke kommunikasjonen og troverdigheten. Unngå for eksempel utropstegn etter hver setning. Man kan rope

så høyt at man taler for døve ører, sa den tyske forfatteren Otto Ludwig. Vil du bli hørt, lønner det seg dessuten å snakke direkte til leseren og unngå upersonlige passiv konstruksjoner, som at dagligvarehandelen kan gjøres over gaten. Skriv heller dagligvarene handler du over gaten, som om du var i dialog med en potensiell kunde. Det beste og mest tillitvekkende språket er forbausende likt slik vi faktisk snakker til daglig. Det virker som om ikke alle meglere ser betydningen av godt og korrekt språk. Det fikk jeg selv, bokstavelig talt, se da jeg skulle selge min egen leilighet i fjor og kontaktet en megler jeg hadde fått anbefalt. I grå dress og rosa slips presenterte megleren sitt tilbud og eksempler på hva firmaet har gjort tidligere. Alt for å overbevise meg. På bordet la han blant annet et prospekt fra et tidligere salg med forsidetittelen «Moderen 3-roms på Lindeberg». I mitt stille sinn gikk tankene til Fleksnes: Følger Moderen med på kjøpet?

OM SKRIBENTEN: Rune Wikstøl jobber til daglig som språkrøkter i NTB og har kurset over fem tusen journalister, informasjonsmedarbeidere, saksbehandlere og ledere i å skrive mer effektivt. Han har selv bakgrunn som journalist og har dessuten jobbet flere år i informasjonsbransjen.

Et lite innbydende soverom er noe helt annet enn et lite, innbydende soverom. RUNE WIKSTØL

BUDRUNDER.NO SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

BUDRUNDER

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

Opprett bruker NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Registrer opplysninger

Gi bud

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

NEFs forbrukerrådgiver hos Aktiv NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen, Carsten Pihl, var før sommeren på Aktivs sommerseminar på Scandic Parkveien. Foran 110 meglere fra Sør-Norge fortalte han om bakgrunnen for stillingen, hvem som kontakter NEF, og hva de spør om/klager på. Pihl gav også meglerne et innblikk i hvordan bransjen kan utvikle seg framover. Forbrukerrådgiveren deltok også i en paneldebatt med professor Trygve Bergsåker, Tonje Hovde Skjelbostad (Forbrukerombudet) og Silje Nesteng Andresen (HELP Forsikring). Hvor alle var enige om at råd fra eiendoms meglere er viktig, og at megleren også i fremtiden kommer til å spiller en viktig rolle.

Carsten Pihl NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen

NEF e-kurs

Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no

og du får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. ekurs_halvside_joachim.indd 1

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

GLE

BUND

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

N E F

NYHET!

RGES

NEF.NO

SKATT PÅ BOLIG

Kurset har tre moduler à 1 time: • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

18.08.16 14.50

Når førsteinntrykket betyr alt – kle opp dine ansatte!

• Vi har mer enn 30 års erfaring med å kle opp bedrifter over hele landet • Personlig måltilpassende antrekk • Velg mellom flere fasonger for å gi antrekket et personlig preg • Stort utvalg av bluser, skjorter, topper og strikkeplagg • Produsert i Portugal • Skattefordel ved bruk av logo på antrekkene

Kort fortalt. Ulvestad Konfeksjon kler din bedrift! Ulvestad Konfeksjon AS Stålfjæra 27, 0975 Oslo Telefon 22 91 83 00 post@ulvestadkonfeksjon.no www.ulvestadkonfeksjon.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HVORFOR HAR EIENDOMSUTVIKLERE NYTTE AV Å BENYTTE MEGLER

VED SALG AV NYE BOLIGER?

Etter å ha jobbet som megler siden 1990, med salg av nye boliger siden 1992 som spesialområde, er det mye som har forandret seg. Vi formidler fortsatt salg av boliger, men vi har fått nye forskrifter som sikrer enda bedre og mer tilpassede boliger i forhold til miljøet, og tilgjengelighetskrav tilpasset en stadig større andel eldre i befolkningen. Underveis har vi også fått en ny lovgivning – Bustadoppføringsloven – noe som gir kjøperen større trygghet. AV FINN BRAGNES, MEGLER MNEF, SALGS- OG MARKEDSANSVARLIG NYBYGG I PRIVATMEGLEREN

Samtidig er det blitt en stadig større forskjell mellom næringsmegling, bruktboligmegling og nyboligmegling. Man kan kanskje sammenligne dette med golf, fotball og håndball – alle er idretter med å flytte en ball, men ferdighetene som kreves for å bli god er veldig forskjellig. Man må selvsagt ha en grunnleggende ballfølelse, men spillets regler, taktikk og til slutt viktigheten i hver enkel ballberøring er ytterst forskjellig. NYBOLIGMEGLING – EN IDRETT SOM STADIG KREVER MER SPESIALISERING

Innen nyboligmegling er det også blitt større forskjeller i hvilke utfordringer og ikke minst erfaring og analytisk evne som kreves av megleren. Dette er avhengig av hvor stort prosjektet er, og hvor de nye boligene skal oppføres. Vanlig «eplehageutbygging» krever lite prosjekterfaring utover en lokalkunnskap om hva tilsvarende brukt boliger omsettes for i nabolaget. Man kan ikke påvirke antall potensielle kunder – de er der, akkurat som om man skal selge en bruktbolig i samme område. Megler kan da gi råd om hva slags boliger som etterspørres, og hvor mye man kan forvente å få betalt. Dette er stort sett en kunnskap de fleste meglere har i dag. Tradisjonell markedsføring med annonse og presentasjon på finn.no fungerer fortsatt godt (men også her skjer det mye). Det pågår i storbyene en knutepunktfortetting i nærområdet rundt stasjoner og områder med godt etablert kollektivt transporttilbud. Her ser man at en småblokkbebyggelse vil passe inn sammen med næring på bakkeplan med butikker og servicetilbud. Her vil en nyboligmegler helt klart kunne tilføre kunnskap om hva de potensi22

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

elle kundene etterspør av leilighetsstørrelser, hvordan de skal utformes med antall bad, balkongstørrelser osv. Det er viktig å se an hvilke boliger kjøperne flytter fra og ved dette hvilke verdier de har å reinvestere. Ved knutepunktfortetting er det en meget stor andel kjøpere som allerede er bosatt i området. De ønsker å bli boende i sitt lokal område, men ønsker en mer tilpasset bolig med heis, garasje og balkong. Her vil megler kunne tilføre prosjektet kunnskap om både hva kundene etterspør, og hva de kan betale. Man har god oversikt over hvor kundene bor i dag, og hvordan man skal nå disse med målrettet markedsføring. Den siste del av nyboligmeglingen som nå er i ferd med å utvikles til en egen idrettsgren er transformasjon av nye områder til bolig. I de store byene hadde man tradisjonelt industri og næringsbygg liggende langs elver og langs sjø kanten i sentrum av byen. Næringslivet er restrukturert og de store industribedriftene, verft

ene og småindustri har ikke lenger behov for å båndlegge store områder hvor byene etter hvert har vokst seg rundt dem. Dette er den del av ny boligmeglingen som har utviklet seg mest, og som står foran store endringer i hva megler kan tilføre prosjektet, og det å nå potensielle kjøpere. TRANSFORMASJON SETTER HELT ANDRE KRAV TIL MEGLEREN

Slike transformasjonsprosjekter setter helt nye krav til kunnskapen til oss nyboligmeglere. D ette er områder som med noen få unntak - ingen drømmer om å bo i nå. Her skal det utvikles nye bydeler hvor alt; boliger, skoler, barnehager, butikker og servicetilbud etableres fra bunnen av. Siden dette er områder ingen bor i nå, og ved dette har et forhold til som boligområde, må man tenke helt nytt i forhold til hvem som ønsker å bo her, hva de kan betale og hva slags boliger som etterspørres. Faglig sett er jo dette en nyboligmeglers drøm – å få lov til å være med på utforme helt nye

«Innen nyboligmegling er det også blitt større f orskjeller i hvilke utfordringer og ikke minst erfaring og analytisk evne som kreves av megleren»

bomiljøer og ikke minst få være med på å legge strategier for hvordan man skal tiltrekke nye kjøpere som i dag ikke vurderer disse områdene som aktuelle for seg. Her er ikke oppgaven kun å gi utbygger råd om hvilke boliger som allerede etterspørres. Her skal man både utvikle de riktige boligene og deretter overbevise kjøperne om at de skal satse på helt nye områder å bo i. En utfordring som følger dette, er markeds føring av disse transformasjonsprosjektene. I «gamle dager» leste alle papiravisene, og ann onsering i disse ga god spredning om informasjon rundt nye prosjekter i «nye områder». Vi har selvsagt finn.no – som er et viktig salgsverktøy for salg av bruktbolig og nye prosjekter. Her får brukeren en total oversikt over hele markedet, og har fortreffelig mulighet til å spisse søket til akkurat de boligtyper og beliggenheter som passer innenfor det budsjett man har. Problemstillingen her er at man markedsfører nye boliger i områder som ingen har et forhold til – og i områder interessenter ikke søker aktivt for å finne bolig. Man kan jo ikke legge boligene til salgs under mange områder, og ved dette presentere boligene sammen med de områder og alternativer de potensielle kjøperne burde sammenligne mellom. For oss nyboligmeglere er dette blitt en utfordring som krever nye digitale verktøy. NYE MARKEDSKANALER KREVER NYE VERKTØY

Vi benytter nå nye salgskanaler som «oppsøker interessenter» basert på deres digitale adferd. En slik ny teknologi – hvor boligene finner kjøperne – og ikke omvendt, har blitt nyboligmeglernes nye konkurransefortrinn fremfor utbyggers egne selgere. For å utvikle slike verktøy kreves en tilstrekkelig stor database for å utvikle stadig bedre digitale analyseverktøy. Å henge med i denne utviklingen krever betydelige finansielle ressurser, stor kundedatabase og kontinuerlig utvikling av markedsføringen; herunder nye hjemmesider og en helt ny måte å bearbeide kundene etter at de melder sin interesse. Min erfaring har vært at den utvikling som fant sted har vært i 3 store trinn, men tidsintervallet mellom store endringer er stadig kortere. Mellom 1990 og 2007 gikk kundene over til å søke informasjon digitalt fremfor papir. Fra 2007 til 2014 gikk kundene over til å søke informasjon via mobiltelefon. Fra 2015 må man med utstrakt bruk av sosiale medier m.m. utvikle nye digitale verktøy og ny salgsmetodikk for å finne kjøpere til nye boligområder. Vi lever i en verden som stadig er i ending. For oss meglere er vi nå ved et veikryss hvor det er en teknologisk utvikling som går fortere og fortere. Det medfører noen utfordringer men mange muligheter. For oss som driver prosjektsalg er dette bare nye muligheter, og en stadig mer spennende og variert jobb. Samtidig er man avhengig av å spesialisere seg for å henge med. EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

NÆRINGSMEGLERES VALG FOR VIRTUELT DATAROM BonaMea.com er webportalen som sikrer en raskere, enklere og mer effektiv tilgang til viktige dokumenter. Med BonaMea.com er vårt fokus ikke bare å forenkle, men også kostnadseffektivisere prosessen for deling av dokumentasjon mellom partene i forbindelse med kjøp og salg av næringseiendom. Gjennom å samle all dokumentasjon på ett og samme sted på en oversiktlig og intuitiv måte, gjør vi nettopp det. Systemet har samtidig flere spennende funksjoner utover det å dele dokumentasjon, forteller daglig leder Bjarte Århus. Med BonaMea.com laster næringsmeglere raskt opp dokumentasjon i forhåndsdefinerte kataloger. Med enkle grep kan oppsettet av katalogene endres fra transaksjon til transaksjon. Selger og andre brukere gis umiddelbar tilgang til dokumentasjon kun ved bruk av mobil nummer, passord sendes på sms. Brukerne har mulighet til å laste ned ønsket dokumentasjon til egen epostadresse, samt selv laste opp og dele dokumentasjon. Selger mottatt daglig rapport per mail med komplett oversikt over hvem som har lest hva og når. Andre brukere mottar varsel om eventuelle nye dokumenter som er gjort til gjengelig.

På ønsket tidspunkt markerer selger prosjektet som solgt. Prosjektet arkiveres, og all historikk lagres i ønsket periode. For kjøper, vil systemet gjøre det mulig å beholde all dokumentasjon samlet for fremtiden. Systemet har ingen begrensninger på mengde data eller antall brukere. BEST SYNLIGHET

For de beste av de beste, tilrettelegges også automatisk en valgfri hjemmeside for det enkelte salg. Med hjemmesiden vil eiendommen leve på nett med referanse til næringsmegleren når potensielle kunder driver research fra søkemotor.

KONTINUERLIG UTVIKLING

Vårt system utvikler seg stadig med nye funksjoner, mye takket være et nært samarbeid med våre brukere. Nylig lanserte vi muligheten for skreddersydd import av dokumentasjon fra eksisterende systemer, slik at våre brukere kan samle all dokumentasjon på ett og samme sted. Vi har også startet utvikl ingen av en egen App for BonaMea.com som lanseres i løpet kort tid, avslutter Bjarte Århus.

Utnytt medlemsfordelene dine Som medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler  Ingen bonustap ved parkeringsskade  Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil  Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark. Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 17% samlerabatt! Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Bilfor sik med u ring nike fordel er

BMW iPerformance

www.bmw.no

ELEKTRISK LEDER HELT NYE BMW X5 iPERFORMANCE

Helt nye BMW X5 iPerformance er en komplett plug-in hybrid med xDrive intelligent firehjulsdrift som gir optimalt veigrep og dynamiske kjøreegenskaper. Den ladbare elektriske motoren lar deg kjøre utslippsfritt inntil 31 km* opp til 120 km/t. I tillegg tar den kraftige BMW TwinPower Turbo bensinmotoren ansvar for å få deg hele veien frem til hytta. 0-100 km/t går unna på kjappe 6,8 sekunder, og bagasjerommet byr på romslige 500 liter. BMW X5 iPerformance

Fra kr 765.900,-** * Rekkevidde vil variere med kjøremønster, temperatur og ladetilstand. **Pris er inkl. frakt og lev.omkost. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruk bl. kjøring: 0,33 l/mil, CO2-utslipp: 77 g/km. Bilde kan avvike fra tilbudt modell.

Ren kjøreglede

Nye CLA Fine linjer som øker farten

Det er mye som er åpenbart med nye CLA Shooting Brake, men det er også mye som ligger skjult i linjene. Ytelsen, for eksempel. For kombinasjonen av det aerodynamiske designet og et bredt utvalg av effektive motorer, gjør dette til en kraftfull og leken bil. I tillegg sørger linjene for lavere utslipp og høyere komfort. Nye CLA – mening i hver linje. Sørafrikanske Peter-John de Villiers bor i Norge, men jobber over hele verden. Han er spesielt kjent for sine samarbeid med musikk-, snowboard- og skateindustrien. Dette er PJs tolkning av nye CLA Shooting Brake og fart.

Nye CLA Shooting Brake fra kr 356.800,-, inkl. mva. og lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring: 0,41-0,73 l/mil. CO2-utslipp: 107-162/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. Les mer på mercedes-benz.no.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

MÅNEDENS MEGLERPROFIL:

INGER ALETTE EIRA Navn? Inger Alette Eira Arbeidssted? DNB Eiendom AS avd. Alta Alder? 30 Sivilstatus, barn? Singel, sønn på snart 3 år Sist leste bok? Bli best med mental trening av Erik Bertrand Larssen Favoritt TV-program? Ser sjeldent på tv, men en av favorittene er Keeping up with the Kardassians. Favorittmusikk? Hører på alt på det meste, Rihanna er en av favorittene Favoritt dings»? Min Iphone 6, klarer meg ikke uten den. Kjører? Kia Sportage 2015 Hvor mange timer jobber du i uke? Ca 41 timer. Ingen helgevisninger i Alta så her slipper vi unna. Hva gjør du for å koble av? Sykler, går topptur eller er med gode venner Hva er din beste idrettsprestasjon? Husker ikke, men det må være fra min tidligere «fotballkarriere». Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Jordbær Beste reisemål? Sardinia og Maldivene. Har du noen dårlige sider? Ja, jeg er veldig dårlig på å ta pauser da jeg liker å få ting på plass Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Det er å bli medlem av NEF selvfølgelig. Og eiendomsmegler hehe… Hvor mange ganger har du flyttet? Jeg har faktisk flyttet 14 ganger siden jeg flyttet hjemme-

fra som 18 åring. I mine fem år i Oslo flyttet jeg hele 6 ganger! Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? «Strøken» og «Unik».. - Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Solgte bolig i fjor via et annet meglerforetak, og erfarte at kvalitet og service er veldig forskjellig. Eiendomsmegleren våres sa da at det skulle komme inn bud på prisantydning og registrerte det som motbud – så boligen ble solgt uten at vi fikk sagt noe på det. Det burde ikke være sånn..

Karrierevei fram til der du er i dag? Jobbet som trainee hos DNB Eiendom avdeling Ski i 2010 og startet å jobbe hos Eie avd. Skøyen og Røa etter studiene. Hadde veldig hjemlengsel så flyttet til Alta i 2012 og trives veldig godt her nå. I dag jobber jeg som eiendomsmegler og er også fagansvarlig på kontoret vårt. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Kvalitet, tillit og god veiledning Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Tror det blir større etterspørsel etter vår profesjon Hva er den største utfordringen til bransjen? Boligeiere som prøver å selge selv. Vi har mye av det i Alta hvor selger finner kjøper på Facebook og tar oppgjørsoppdrag via oss. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Det er å fokusere på å gjøre en best mulig jobb for kunden fra A til Å. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Det er veldig forskjellig marked i hele landet. I Alta har vi et godt og stabilt marked som ikke blir betydelig berørt av det som skjer ellers i landet. I år har vi merket stor endring hvor boligprisene har steget betydelig fra januar i år. Vi har fått ringeffekter på det som har skjedd i boligmarkedet i Tromsø for 2 år siden.

NEF HÅNDBOK 2016 - et sted å lete for å finne svar!

NEF utgir årlig egen håndbok til alle sine medlemmer, og 2016-utgaven har du fått tilsendt! NEF Håndbok er et nyttig verktøy som blant annet gir oversikt over viktige lover og regler om skatter og avgifter, markedsføring, tinglysing, seksjonering, konsesjon m.m. Høyskoler/studenter kan bestille bøker til rabattert pris kr 610,inkl. mva. Øvrige kan kjøpe boken for kr 910,- inkl. mva. NEF Håndbok er et godkjent hjelpemiddel på eksamen for studentene ved Eiendomsmeglerstudiet på BI. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

NEF.NO

Bestilling: Høyskolene kan dbok bestille NEF Hån på e-post til o firmapost@nef.n

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

«NEF 6 TIMER»

14. SEPTEMBER MOSS

«TILBAKEHOLDSRETT»

21. SEPTEMBER STAVANGER

3 KURSTIMER

«TEKNISK KURS/TAKSERING«

27. SEPTEMBER OSLO

3 KURSTIMER

«NEF 6 TIMER»

6. OKTOBER TRONDHEIM

«MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER» 20.-21. OKTOBER OSLO

9 KURSTIMER

«HVITVASKINGSREGELVERKET»

27. OKTOBER STAVANGER

3 KURSTIMER

«PLAN- OG BYGNINGRETT/ ARV OG SKIFTE»

10. NOVEMBER BERGEN

4 KURSTIMER

«NEFs HØSTKONFERANSE»

17.-18. NOVEMBER OSLO

«NEF 6-TIMER»

1. DESEMBER KRISTIANSAND

«NEF 6-TIMER»

8. DESEMBER HAMAR

«NEF 6-TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER DENNE HØSTEN  Tomtefesteloven, en praktisk gjennomgang  Plan- og bygningsloven, nye regler  Hva betyr ord og utrykk i taksten? NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

INFORMASJON FRA NEFs JURIDISKE AVDELING FORESLÅR ENDRINGER I GARANTIREGLENE FOR NYE BOLIGER

Det offentlige utvalget som ble nedsatt for å evaluere garantireglene i bustadoppførings lova § 12 har nå avgitt sin utredning i NOU 2016:10. Norges Eiendomsmeglerforbund tok tak i dette straks utvalget ble nedsatt, og sendte i juli 2015 over et saksnotat til utvalget, slik at våre synspunkter kunne bli tatt med videre inn i utvalgsarbeidet. I saksnotatet påpekte vi blant annet at det vil være viktig å ta inn i loven en klar angivelse av tidspunktet for når slike garantier skal foreligge. Videre påpekte vi at det bør oppstilles andre regler for når garantien skal foreligge i de salg der selgerne tar forbehold om for eksempel igangsettingstillatelse. Begge disse forholdene er nå inntatt i NOUen. – Dette er et tema som berører våre medlemmer i stor grad. Av våre 2800 medlemmer er det mange som arbeider med prosjekt megling, og mange av de har erfart at garanti reglene kan skape forskjellige utfordringer» forteller advokat i NEF, Nina Fodstad Skumsrud. FORESLO PRESISERINGER I HØRINGSSVAR

Justisdepartementet foreslo i oktober 2015 en endring i bustadoppføringslova § 12 om tidspunktet for når garantien skal foreligge, og at garantistillelse kunne utsettes noe i salg der selger har tatt forbehold. I høringen som NEF besvarte foreslo vi enkelte presiseringer av den ordlyd departementet hadde foreslått. Blant annet bemerket vi at det var viktig at det ble presisert at garantien må bli stilt «straks» etter at det forbeholdet som gir rett til en utsettelse er løftet. – Det er viktig for forbrukerne at entreprenøren ikke får mulighet til å utsettes garantistillelsen lenger enn nødvendig, samtidig er det viktig av hensyn til entreprenørene å få ned kostnadene til slik garantistillelse» sier Fodstad Skumsrud. I NOUen som nå er utgitt, har utvalget sett på hele garantiordningen og det er igjen foreslått endringer i § 12. Den ordlyd som utvalget har foreslått når det gjelder tidspunkt, og garantier der det er tatt forbehold, er i samsvar med de innspill vi ga til justisdepartementet i januar 2016. Fra fem til to år? Utvalget har også foreslått å redusere garantitidens lengde. Dagens regler sier at garantien skal vare i fem år etter overtakelse, mens forslaget nå går ut på at dette skal reduseres til to år. – Vår umiddelbare vurdering er at det er uklart i hvilken grad dette vil svekke forbrukervernet. I departementets høringsrunde vil vi se nærmere på utvalgets begrunnelse for denne delen av forslaget før vi konkluderer, sier fagsjef og leder for juridisk avdeling Margrethe Røse Solli. Utvalget foreslår at plikten til å stille garanti også skal gjelde ved kjøp av en nyoppført bolig etter avhendingslova. – Det virker ikke urimelig at det stilles samme krav til garantistillelse ved slike salg. Dette vil gi de forbruker som kjøper nyoppførte boliger etter denne loven, det samme vernet som de som kjøper en bolig som er under oppføring, forsetter advokat Røse Solli.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

KATERIN M. LIND-KLEV, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKATFULLMEKTIG MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND NINA FODSTAD SKUMSRUD, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKAT MNA, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND MARGRETHE RØSE SOLLI, FAGSJEF, ADVOKAT MNA/EIENDOMSMEGLER MNEF, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND GUNNAR LIGAARDEN, JURIDISK RÅDGIVER, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

NYTT ANSIKT PÅ JURIDISK AVDELING

k onkurranse og «galopperende» elektronisk utvikling. I tillegg er det spennende å legge til rette for god og relevant etterutdanning gjennom gode kurs, avslutter han. Vi ønsker Gunnar hjertelig velkommen på NEF-laget!

NYHET!

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

RGES

BUND

N E F ME

GLE

«omsorg» for både kjøper og selger, sier Gunnar. Hvilke utfordringer ser du i denne jobben? - Det er å løse små og store juridiske og praktiske utfordringer som meglerne møter i sin hverdag. Det er veldig inspirerende å få være med på å forme meglerrollen i en ny tid med økt

Noen har kanskje merket seg at det er en mannsstemme som svarer på telefonen på juridisk avdeling i NEF. Du har da kommet til juridisk rådgiver Gunnar Ligaarden som vikarierer for Katerin Lind-Klev. Gunnar har en allsidig bakgrunn både som megler og advokat, og har derfor gode forut setninger for å hjelpe eiendomsmeglerne som kontakter NEF når de står overfor utfordringer. Han har de senere år praktisert som advokat innenfor blant annet eiendomsjus, arv- og skifte, familierett og straffesaker, men har også erfaring som megler fra en tid tilbake. Han begynte i jobben allerede før sommeren og har i løpet av den tiden rukket å få noen erfaringer fra jobben. - Det er veldig varierte arbeidsoppgaver i denne jobben. Vi har spennende arbeidsdager med nye «juridiske nøtter» på løpende bånd, hyggelige kollegaer og godt arbeidsmiljø. Jeg har allerede truffet mange dyktige meglere som brenner for faget sitt og som gjør sitt ytterste for å gi

NEF.NO

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING NEF e-kurs

Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no

og du får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. ekurs_halvside_joachim.indd 2

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen 18.08.16 14.50

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

HØYESTERETT AVKLARER MEGLERSTANDARDENS INNHOLD Høyesterett avsa 29. juni 2016 en dom som avklarer leietakers ansvar for skader på leieobjektet i henhold til standard leieavtale for næringslokaler utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund. Det er særdeles sjelden og tilsvarende verdifullt at meglerstandarden blir gjenstand for slik avklaring, og dommen er direkte relevant for alle moderne utgaver av standardavtalene for både næringslokaler og næringsbygg. AV ADVOKAT ANDERS TEIGEN BAKKE OG ADVOKAT STÅLE O. MELENG, WIERSHOLM

Saken som ble avgjort i Høyesterett var oversiktlig og enkel. I 2007 inngikk Forusstranda Næringspark AS (som utleier) og Norsk Gjenvinning Miljøeiendommer AS (som leietaker) en avtale om leie av industrilokaler på Forus utenfor Stavanger. Partene benyttet da meglerstandarden som mal og gjorde enkelte mindre tilpasninger, uten at disse hadde betydning for utfallet i saken. I 2013 ble leieobjektet og tilgrensende lokaler betydelig skadet i brann. Det var på det rene at leietakers virksomhet var årsak til skaden, da brannen syntes å ha utviklet seg fra varmedannelse rundt en avfallskvern som leietaker benyttet. Det ble imidlertid ikke funnet at leietaker kunne ha avverget brannen ved å handle annerledes, og utleiersiden anførte ikke at det forelå brudd på leietakers omsorgsplikt eller andre avtaleforpliktelser. Det siste skulle bli avgjørende for sakens utfall. Utleier fremmet ikke erstatningskrav mot leietaker, men meldte skaden til KLP Skadeforsikring i medhold av tingsskadeforsikringen. Det følger av meglerstandarden at utleier skal ha tingsskadeforsikring for bygningen. Slik oppnådde utleier dekning for skaden, og befattet seg lite eller ingenting med skadeoppgjøret deretter. Forsikringsselskapet derimot, fremmet regresskrav mot leietaker basert på påstand om at utleier i stedet for å heve forsikringen kunne ha fremmet erstatningskrav mot leietaker i medhold av leieavtalens/meglerstandardens punkt 19. Kort fortalt anførte forsikringsselskapet at meglerstandardens punkt 19 inneholder en regel om objektivt ansvar for skade. Et slikt standpunkt innebærer at leietaker er erstatningsansvarlig for enhver skade han er årsak til. Motsatt anførte leietaker at meglerstandardens punkt 19 inneholder en regel om erstatningsansvar for mislighold. Det betyr at leietaker ikke kan være erstatningsansvarlig for skade dersom han ikke har forårsaket skaden ved brudd på leietakers omsorgsplikt eller andre avtaleforpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet. Som nevnt var det enighet om at leietaker var årsak til skaden (hvilket ville utløse ansvar basert på forsikringsselskapets argument), men også om at leietaker ikke hadde forårsaket skaden ved brudd på noen forpliktelse (hvilket ville utelukke ansvar basert på leietakers argument). Derfor ble det direkte avgjørende for utfallet om erstatningsansvar kun forutsetter at leietaker er årsak til skaden (som i forsikringsselskapets anførsel) eller om erstatningsansvar også forutsetter at leietaker forårsaket skaden ved mislighold (som i leietakers anførsel). Høyesterett mente at ordlyden i meglerstandardens punkt 19 ikke er klar, og at det derfor var særlig nærliggende å trekke andre momenter inn ved tolkningen av bestemmelsen. Forsikringsselskapet anførte at meglerstandarden skal være enkelt anvendelig, og at det derfor er viktig at den blir tolket 32

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

basert på ordlydene alene og ikke i medhold av momenter som er vanskelig tilgjengelig for den jevne bruker. Høyesterett uttalte imidlertid at dette hensynet har begrenset vekt ved tolkning av meglerstandarden og lignende standardavtaler. Derfor fant Høyesterett at det var riktig å tolke meglerstandardens bestemmelser i lys av deres historiske opphav og deres forhold til den tidligere og nåværende husleielovens regler. Det ble utslagsgivende for Høyesteretts vurdering. Høyesterett konstaterte at meglerstandardens punkt 19 har sitt opphav i § 20 fra husleieloven 1939, som var gjeldende husleielov da meglerstandardens forgjenger ble utarbeidet av Huseiernes Landsforbund på 1990-tallet. Videre konstaterte Høyesterett at denne bestemmelsen i meglerstandardens forgjenger overlevde uten endringer da § 20 i husleieloven 1939 ble erstattet av § 5-8 i husleieloven 1999, og at den overlevde uten endringer også siden. Verken tidligere eller nåværende husleielov inneholdt hjemmel for et objektivt ansvar for skade. Tvert imot inneholdt både tidligere og nåværende husleielov regler som hjemlet erstatningsansvar for mislighold. På det grunnlag konkluderte Høyesterett med at meglerstandardens punkt 19 må forstås som en regel om erstatningsansvar for mislighold, altså konsistent med bestemmelsens historiske opphav og med bakgrunnsrettens tidligere og nåværende regler. Det betyr at utleier (eventuelt forsikringsselskapet) må påvise at leietaker har misligholdt sin alminnelige omsorgsplikt eller andre avtaleforpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet. Dersom slikt mislighold ikke kan påvises, er erstatningsansvar for leietaker utelukket. Det ble umiddelbart avgjørende for utfallet mellom forsikringsselskapet og leietaker i Høyesteretts sak. Den første viktige lærdommen å ta med fra Høyesteretts dom er at man ved tolkningen av meglerstandarden ikke kan bygge på ordlyden alene dersom den ikke er helt klar. Det betyr at det i relasjon til mange praktisk viktige bestemmelser kan være behov for å gjøre en mer inngående tolkning, herunder se nærmere på bestemmelsenes forhistorie og forhold til bakgrunnsrettslige regler. Den andre viktige lærdommen som Høyesterett bidrar med, er at meglerstandardens punkt 19 bare hjemler erstatningsansvar for leietaker ved skade som er forårsaket ved brudd på leietakers avtaleforpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet. Det betyr at rekkevidden av leietakers erstatningsansvar er en direkte funksjon av de forpliktelser som utleier og leietaker inntar i leieavtalen og dens vedlegg. Den aktuelle bestemmelsen i meglerstandardens punkt 19 er videreført i den nye standarden (5. utgave 06/16) med uendret ordlyd.

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

ANDERS TEIGEN BAKKE

STÅLE O. MELENG

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

ENKELT TOMTESALG FRA A-Å Under vårkonferansen i Tromsø i slutten av mai ble det flere uformelle diskusjoner om nye «selge selv» - konsepter. Parallelt arrangerte NEF torsdag kurs i salg av tomt som en del av etterutdanningstilbudet. Temaet var «enkelt boligsalg fra A-Å». Ikke i relasjon til prosjekt og ikke fokus på festet tomt, men ment som gjennomgang av problemstillinger og fallgruver knyttet til salg av enkelttomter. Kurset tok utgangspunkt i bestemmelser i EML § 6-7 som er helt sentrale i salg av tomt; «Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen, før handel sluttes, får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen». Hvilke opplysninger regner da kjøper med å få av megler - og hvilke opplysninger kan få betydning for avtalen eller handelen? Her ligger noe av kunsten i å tenke seg selv som kjøper. «Hvis jeg var aktuell kjøper: ville jeg da ha forventet å få opplysninger om dette? Og ville opplysningen ha hatt betydning for min interesse og handelen som sådan?» Jeg tror resultatet fort blir mer utfyllende enn det meglere selv mener er tilstrekkelig i sine salgsoppgaver. Hvilke kilder må/bør megler oppsøke når informasjon ikke finnes tilgjengelig i «Meglerpakken»? Hva om megler ikke selv forstår innhold og konsekvenser i tilgjengelig informasjon, og hvordan skal informasjonen tas inn i salgsoppgaven for at det skal være tilstrekkelig for kjøper? Finanstilsynet uttalte i brev i okt. 2011 at; «Det er ikke tilstrekkelig å innta reguleringskart -og bestemmelser som vedlegg til salgsoppgaven og kun opplyse i salgsoppgaveteksten om reguleringen i området. Det skal gis konkrete opplysninger om reguleringsforholdene i tilknytning til eiendommen eller rettigheten som formidles. For eksempel

vil opplysninger om hva som er lovlig utnyttelse og eventuell utnyttelsesgrad av ubebygde arealer være sentralt …» Hva med tinglyste rettigheter? Blir en tinglyst rettighet (eks: veirett/adkomst/båtplass) for 1stk. bolig automatisk rettighet for flere boliger hvis tomter senere skal skilles ut? At kommunal eiendomsskatt også skrives ut til festere av ubebygget tomt, at ligningsverdi for ubebygget tomt er som tilsvarende for sekundærbolig, og at gevinstbeskatning allikevel kan slå inn dersom den tilhørende tomten er større enn bebyggelsen krever eller at tomten åpenbart har større verdi enn bygningen, var overraskende for mange av deltagerne … Foredragsholder gjennomgikk avslutningsvis sentrale bestemmelser i Finanstilsynets rundskriv 14/2009 «oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggjekontrakt», herunder hvilke skriftlige opplysninger som må gis i markedsføring ved formidling av tomt med byggeklausul. Enkelte kursdeltagere antydet at kommunenes refusjonsbestemmelser enkelte steder i landet var et problem som kunne ha vært belyst. Dette er helt klart viktig å kjenne til ved salg av tomter Det var en humoristisk undertone om kurset kunne være myntet på nettbaserte løsninger der selgere og kjøpere enkelt kunne gjøre dette selv. Oppsummeringen konkluderte vel med det motsatte: Det er nødvendigvis ikke bare enkelt å selge en enkel boligtomt.

NEF-HELP STIPENDET

AV DAG HEGERSTRØM, ASSISTERENDE DIREKTØR I PRIVATMEGLEREN

Søknad: Kandidaten eller foretaket må søke stipendet til: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo eller til elisabet@nef.no

Merk: NEF-HELP stipendet

NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for fjerde gang deles ut 17. november under NEFs Høstkonferanse 2016. Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen. Stipendet kan tildeles personer eller foretak i eiendomsmeglerbransjen. Stipendet er på kr 100.000. Utfyllende informasjon på www.nef.o

KR 100 000

ENDOM

Søknadsfrist: Søknadsfristen er 1.oktober.

GLE

BUND

NEF-HELP STIPENDET

RGES

N E F

Følgende kan søke NEF-HELP stipendet: Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen.

Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendets gyldighet, jury og skattemessige forhold. nef_help stipend.indd 1

29.08.16 10.07

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

KONVERTERINGSPROSJEKTER FOR NÆRINGSBYGG:

SLAKK LINE, STOR FALLHØYDE I nummer 4/2016 av Eiendomsmegleren skrev vi om enkelte sentrale utfordringer som kan oppstå i forbindelse med konverteringsprosjekter for næringsbygg, dvs. hvor bygget skal utvikles (og normalt rehabiliteres) samtidig som det igangsettes en hel eller delvis omregulering av eiendommen. Her ser vi nærmere på risikoen megler kan løpe, og hva som kan gjøres for å avhjelpe meglers situasjon, dersom prosjektet skulle gå galt underveis. AV CHRISTOFFER NICOLAISEN, SENIORADVOKAT I DELOITTE ADVOKATFIRMA AS (OSLO)

EN STRENGERE PROFESJONSNORM?

De siste års utvikling viser at eiendomsprosjekter innenfor næringssegmentet stadig blir mer komplekse. Vi ser at rammevilkårene for prosjekt finansiering, strenge tekniske krav ved rehabilitering av bygg og langvarige reguleringsprosesser samlet gjør at meglers rolle ofte blir satt mer, og ikke mindre, på spissen i en konfliktsituasjon. Her tør vi påstå at selv om lovgiver har ment å gi rom for en større fleksibilitet (les: mindre vern) for partene i næringsprosjekter og forutsetningsvis en høyere terskel for megleransvar, er megler i praksis underlagt en strengere profesjonsnorm i næringsforhold. Ansvarsforholdet og risikoreguleringen mellom kjøper og selger er mange ganger uklar, og det oppstår fort en hengemyr – med megleren nederst – hvor begge parter håper å pulverisere sitt ansvar og eventuelle økonomiske tap hos megler. Slike tre-partskonflikter er ikke bare ressurs krevende, men også til tider en unødvendig tilleggsbelastning for meglerforetaket. Videre har praksis ved domstolen generelt vist eksempler på at megler løpende må vurdere den riktige balansen mellom sin lojalitetsplikt, taushetsplikt og informasjonsplikt overfor partene. Å ha et bevisst forhold til en skreddersydd oppdragsavtale innenfor loven og tilhørende forskrift bør derfor ha mer fokus enn hva vi opplever som praksis i enkelte tilfeller. AKTUELLE UNNTAKSBESTEMMELSER

Ved konverteringsprosjekter må oppdraget vurderes etter loven §1-3 og forskriften § 1-2, for å avgjøre hvorvidt oppdraget er å anse som et rent næringsmeglingsoppdrag eller ikke. Dette er sentralt i forhold til hvilke bestemmelser som megleren kan avtale seg bort fra, både i forhold til oppdragsgiver og markedet for øvrig. Det grunnleggende vilkåret fremgår av loven § 1-3, som gir rom for å avtale seg bort fra de lovbestemmelser som regelen nevner hva angår oppdraget, imidlertid bare mellom megler og oppdragsgiver. Det er viktig å merke seg her at denne unntaksbestemmelsen først og fremst skiller mellom oppdragsgivere som er næringsdrivende, og oppdragsgivere som er forbrukere. 34

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Unntakene som kan avtales etter § 1-3 retter seg mot de oppdragsgivere som er juridiske personer – et AS eller deltagerlignet selskap – selv om enkeltpersoner i enkelte tilfeller også vil kunne anses som næringsdrivende og falle innunder unntaket. Loven § 1-3 gir imidlertid ikke anledning for megler til å avtale seg bort fra megleransvaret overfor leietaker eller kjøper som forbrukere. Opplysningsansvaret og reglene i tilknytning til budgivning, kontraktsslutning og oppgjør vil derfor fremdeles gjelde overfor interessentene i markedet, og § 1-3 anvendes derfor hovedsakelig i forbindelse med megling av bolig- og fritids boligprosjekter. Vi har her sett eksempler på at megler ikke har vært bevisst på forskjellen mellom oppdragsavtalen med den næringsdrivende og lovens krav til den informasjonen som skal ut til forbrukerne. For konverteringsprosjekter i tilknytning til rene næringseiendommer må man imidlertid også se hen til forskriften § 1-2. Etter forskriften § 1-2 er avtalefriheten utvidet, ved også å gjøre unntak for reglene for budgivning, kontrakt og oppgjør men kun så langt oppdraget gjelder «eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål». Så lenge man er innenfor vilkårene i § 1-2 kan man altså avtale med oppdragsgiver at loven også skal fravikes overfor interessentene. Ved de aller fleste næringsmeglingsoppdrag vil partene normalt legge til grunn at megler kan avtale seg bort fra reglene nevnt i forskriften § 1-2 så langt unntakene er kontraktsfestet. Særlig gjelder dette for konverteringsprosjekter i byer og andre sentrumsnære strøk. IKKE ALLTID RETT FREM

Spørsmålet om oppdragsgiver er næringsdrivende eller ikke etter loven § 1-3, vil sjeldent komme på spissen. Hvorvidt eiendommen er helt eller delvis egnet til bolig- eller fritidsformål etter forskriften § 1-2, kan imidlertid by på større hodebry. Vurderingstemaet her er ikke helt rett frem, fordi det nå er eiendommens karakter og be skaffenhet som er avgjørende. At oppdragsgiver og/eller megler selv har vurdert prosjektet som et

rent næringsprosjekt vil derfor være irrelevant, da det skal foretas en objektiv vurdering uavhengig av partenes egne forutsetninger. Relevante forhold er typisk det (potensielt) aktuelle markedet, eiendommens reguleringsformål og hvorvidt det kan være påregnelig at eiendommen kan benyttes til bolig. Formålet med denne vurderingen er å gi en «rimelig operasjonell avgrensning mot forbrukervern», jf. TFE i 2008-2. Et næringsbygg hvor det kan være påregnelig at interessenter kan nytte eiendommen til bolig kan derfor i seg selv utgjøre en skranke for at megleren kan fraskrive seg opplysnings ansvaret mv. etter forskriftsunntakene i § 1-2. I en konfliktsituasjon vil det derfor i verste fall kunne oppstå en «omkamp» vedrørende hvorvidt loven allikevel skal komme til anvendelse fullt ut, da verken kontrakten eller loven alene regulerer når næringsmeglingsunntaket skal komme til anvendelse selv der oppdragsgiver er nærings drivende. Omkampen kan komme både med oppdragsgivere så vel som andre potensielle interessenter som ikke fikk mulighet til å delta i en ordinær budrunde. Selv om partene kan se det som en selvfølge at megler opptrer som næringsmegler i konverteringsprosjekter, må man i forbindelse med kontraktsinngåelsen være svært påpasselig dersom eiendommen kan være i gråsonen av hva som kan egne seg som en bolig- eller fritidseiendom. For å unngå et potensielt ansvar her må megler derfor selv foreta en samlet, individuell og konkret vurdering av hvorvidt oppdraget faller innenfor unntaksbestemmelsene. DEN VANSKELIGE TAUSHETSPLIKTEN

Vi anbefalte i vår forrige artikkel å være tydelig i oppdragskontrakten på prosjektets ulike faser for å avverge misforståelser i første fase hvor megler opptrer som selgers rådgiver, og over til fasen hvor megler skal opptre som nøytral mellommann når interessenter er inne. Underveis kan imidlertid taushetsplikten by på utfordrende avveininger for megler. I utgangspunktet omfatter meglers taushetsplikt det han får vite under utførelsen av sitt arbeid om «noens

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold», jf. lovens § 3-6. For ordens skyld nevnes at denne paragrafen er en av bestemmelsene som ikke kan fravikes, selv i næringsmeglingsoppdrag. Hensynet til oppdragsgiver krever at megler må utvise stor varsomhet vedrørende hvilken konkret informasjon som skal ut til markedet og interessenter innledningsvis. En for aktiv holdning kan i så måte utgjøre et tillitsbrudd mellom megler og oppdragsgiver og i verste fall være et hinder for selve prosjektgjennomføringen. Her kan selv indirekte opplysninger, for eksempel generell kontakt med media, være svært skadelig for oppdragsgiver og føre til ansvar. På den andre siden vil også budgivere og andre interessenter kunne stille konkrete forutsetninger i forbindelse med prosessen, som dels må bringes videre til selger / byggherre og dels må ivaretas av megler som fortrolige opplysninger. SKRANKER FOR INFORMASJONSDELING

I en tidligfase erfarer vi at potensielle kjøpere og leietakere har en klar interesse i at visse typer opplysninger ikke tilflyter uvedkommende eller oppdragsgiver, eksempelvis hvor interessentene er i parallelle prosesser med andre konkurrerende prosjekter eller hvor lånefinansiering som forutsetning for videre forhandlinger ennå er et uavklart spørsmål. Merk at i slike tilfeller kan interessenten ha et legitimt behov for at identiteten til vedkommende holdes hemmelig – men ikke alltid! Her må man eksempelvis være oppmerksom på om den informasjon som interessentene bidrar med (eller ikke), kan utløse en plikt for megleren til å kontakte myndighetene uten at partene varsles. Privatrettslig vil spørsmålet typisk knyttes til om kjøper / leietaker har knyttet bestemte forutsetninger som må ivaretas av megler i prosessen – på vegne av begge parter, som igjen vender seg mot vurderingen om megler har vært tilstrekkelig omsorgsfull i utførelsen av oppdraget. Idet megler lett kan komme i konflikt med lojalitetsplikten overfor oppdragsgiver, oppstår det risiko hvor megler ikke er tilstrekkelig tydelig og bevisst sin rolle som henholdsvis rådgiver og som nøytral mellommann. I denne type oppdrag bør megler derfor løpende vurdere: • Hvilken informasjon som er trygt å dele mellom partene i de enkelte faser • Hvordan megler best kan innhente informasjon som er relevant for ham • På hvilket tidspunkt informasjonen kan bidra til å understøtte prosjektmålet • Om informasjonen gir grunn til å advare oppdragsgiver eller myndighetene Vi anbefaler her at kontrakten tydeliggjør et eksplisitt samtykke til hvilke opplysninger som kan deles generelt, hvilke opplysninger som ikke skal være taushetsbelagte, overfor hvem dette

gjelder og om samtykket baseres på bestemte forutsetninger. Videre bør kontrakten også være tydelig på skrankene som megler og oppdrags giver enes om i tilknytning til meglers aktive opptreden i markedet. Vær spesielt oppmerksom om interessentene stiller spesifikke krav eller vilkår for å kunne opplyse oppdragsgivere om den annen parts identitet, konkrete økonomiske opplysninger (eksempelvis likviditetssituasjon) samt hvor sensitiv en slik part vil være i forhold til videre mediedekning. Det er selvfølgelig umulig å ta høyde for alle typer situasjoner som kan oppstå, så megler må i usikkerhetstilfellene sørge for skriftlige bekreftelser fra hver av partene når dette er aktuelt. HVIS PROSJEKTET GÅR GALT

Tilslutt: Hva kan og bør så gjøres av megleren i tilfeller der prosjektet går galt underveis og megleren pekes ut som ansvarlig? Fordi konverteringsprosjekter innenfor næringssegmentet er så vidt individuelle og forretningssensitive, er dette lite behandlet i juridisk teori og rettspraksis. Vi erfarer imidlertid at det ofte er svært krevende både for partene og domstolen at alle parter peker på hverandre i en sak som handler om ett tema, nemlig at prosjektet utviklet seg annerledes enn hva alle opprinnelig la til grunn. Jussen i slike prosjekter omfavner så vidt mange temaer at utfallsrommet (les: risikoen) for hver enkelt fort blir større enn forventet. Domstolen må også nødvendigvis utvise et stor grad av skjønn når hver part har sin oppfatning av hendelsesforløpet. Endelig har også konverter ingsprosjekter en stor slagside mot det offentliges saksbehandling. Når entreprenører og forsikrings selskaper også skal ha sitt å si, kan en tre-partskonflikt i realiteten være en svært komplisert og årelang mangeparts-sak. Vi mener her at megleren i visse tilfeller stilles i en urimelig posisjon hvor partene ser større fordeler i å gå mot megler og meglerens forsikringsselskap fremfor å løse konflikten seg imellom først. Megler kan i slike tilfeller involveres på en

måte hvor hans nøytrale rolle kan bli vanskelig å opprettholde. UT AV HENGEMYREN!

Hvis prosjektet fortsatt er mulig å redde innenfor en forsvarlig og rimelig ramme vil byggherre sjeldent være interessert i å forsinke eller fordyre prosjektet ytterligere ved en kostbar rettssak. Tilsvarende vil kjøper være opptatt av å enten få på plass en levelig løsning eller – for leietakers vedkommende – å finne et godt alternativ med tanke på andre lokaler. Megleren har endelig all interesse av å fortsatt kunne bidra til at prosjektet nødlander på tryggest mulig måte. I prosjektkontrakter ser vi at partene finner frem til en regulering som understøtter god prosjektstyring og konflikthåndteringsrutiner som demper risikoen ved entrepriser og nærings prosjekter ellers betraktelig. Megleren synes imidlertid å være uteglemt, selv om det kan være til fordel for alle parter at megleren holdes på siden av saken inntil årsak og faktisk konsekvens er bedre klarlagt. For å ikke unødig bli fanget mellom barken og veden i en konfliktsak, kan det være mulig å tenke alternativt allerede i oppdragskontrakten; til svarende i kontrakten mellom partene: • Vurdér eksempelvis om det kan være formålstjenlig å forlenge, eventuelt presisere, meglers omsorgsplikt i konfliktsituasjoner, selv etter at oppgjør er gjennomført. • I partskontrakten kan det også reguleres at regress først kan kreves av én av partene etter at saken har fått sin konklusjon i form av dom eller et forlik (med meglers samtykke eller innenfor visse rettslige og økonomiske rammer). Særlige tvistehåndteringsregler til gunst for megler bør uansett føre til at alle bidrar til en ryddigst mulig håndtering inn for eventuell voldgift eller alminnelig domstolsbehandling, og i best mulig grad sørge for at megler ikke tvinges til å trå over nøytralitetsgrensen og inn i vitneboksen før man må.

DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største f orretningsjuridiske advokat firmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til e nhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av b oligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

CHRISTOFFER NICOLAISEN

www.deloitte.no EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

NYE UTGAVER AV STANDARD LEIEAVTALER AV ADVOKATENE STIG L. BECH OG CAMILLA HAMMER SOLHEIM, ADVOKATFIRMAET BA-HR

1. INNLEDNING Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Nærings meglere publiserer i disse dager, i samarbeid med Hus eiernes Landsforbund og Norsk Eiendom, nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og -lokaler.

En arbeidsgruppe satt sammen av representanter fra de ulike foreningene har vært ansvarlig for den redaksjonelle oppdateringen. Margrete Røse Solli, Anne Bruun-Olsen, Frithjof Foss, Camilla Hammer Solheim og Stig Bech har representert meglerne i arbeidsgruppen.

DE MALENE SOM NÅ FREMSTÅR I NY DRAKT ER FØLGENDE:

• Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler) o Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i den stand de var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider • Standard leieavtale for næringslokaler (nye/rehabiliterte lokaler) o Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon. • Standard leieavtale for næringsbygg (brukt/”som det er” bygg) o Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i den stand det var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider • Standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg) o Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon. • Standard bare-house leieavtale for næringsbygg (brukt/”som det er” bygg) o Anvendes der leietaker skal ha ansvaret for alt vedlikehold og utskiftinger, betale eventuell eiendomsskatt og forsikring av bygget og ha skade- og driftsavbruddsrisiko mv. for bygget. • Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg) o Anvendes typisk på større nybyggprosjekter der leietaker skal ha endringsadgang mht. kravspesifikasjonen, der man skal benytte dagbot ved forsinkelse mv. Malen for brukte lokaler ble publisert i juni 2016, mens de øvrige malene publiseres i august/september 2016.

2. NÆRMERE OM ENDRINGENE STIG L. BECH

2.1 GENERELT

Dersom man lager en sammenligning mot forrige utgave kan det tilsynelatende se ut som om det er gjort svært mange endringer i malene. De fleste av endringene er imidlertid av teknisk og språklig karakter, uten at innholdet er endret. Det er blant annet foretatt en språklig oppstramming og samkjøring av begrepsbruken mellom de ulike malene. Det er også innført definisjoner av sentrale begreper som «utleier», «leietaker», «eiendommen» og «leieobjektet». I malene for lokaler er også «fellesareal» og «eksklusivt areal» definert. I det følgende gis en kort omtale av de viktigste realitets endringene fra forrige utgave. 36

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

2.2 EIENDOMSSKATT

Den største nyheten i de nye utgavene er at det legges opp til at eventuell eiendomsskatt dekkes av leietaker over felleskostnadene. Dette kan nok, særlig i kommuner der eiendomsskatt allerede er innført, også være til fordel for leietaker, ettersom eiendomsskatt ellers normalt vil bakes inn i leien. I sistnevnte tilfeller får ikke leietaker fordelen av at eiendomsskatten reduseres eller eventuelt fjernes igjen. Noe av det samme gjør seg gjeldende i kommuner der det ikke er innført eiendomsskatt, hvor man ser at risikoen for slik skatt ofte prises inn i leien. CAMILLA HAMMER SOLHEIM

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

Samtidig er nok dette et viktig kommersielt punkt som det fortsatt vil forhandles konkret om, malene er på dette området som på andre kun et utgangspunkt. 2.3 OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV

Bestemmelsene om offentligrettslige krav er tydeliggjorte i samsvar med praksis, herunder slik at den såkalte «rønne klausulen» er blitt et sekundært alternativ B. Rønneklausulen innebærer at utleier ikke har ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse. I praksis er det en mer forpliktende regulering for utleier som benyttes (nå alternativ A), slik at utleier er ansvarlig for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse som følge av avtalt bruk av lokalene/bygget og for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeld ende reguleringsplan. Bestemmelsen om at kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard kan krevet dekkes hos leietaker er fjernet, da denne er ansett overflødig ved siden av de øvrige bestemmelsene om offentligrettslige krav.

tale «dobbelt opp». I situasjoner der bruken går over fra å være unntatt til mva-pliktig kan det imidlertid være fornuftig å reforhandle leieavtalen. Det kan lønne seg for begge parter å la et i utgangspunktet unntatt areal omfatte av den frivillige registreringen, dersom utleier før økt fradrag og leietaker får mindre leie/mva-kompensasjon. Det er fortsatt en forklaring til mva-bestemmelsen bak selve kontraktsteksten, som er oppdatert i henhold til endringene. 2.5 LEIETAKERS ENDRINGER

I bestemmelsen om leietakers endringsarbeider er det fastsatt at dersom annet ikke avtales, skal leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting. Bakgrunnen for endringen er at utleier kan få en skattepliktig fordel dersom endringene overtas. Plikt til tilbakestillelse av endringene innebærer for øvrig også at leietaker blir kvitt eventuelle justeringsforpliktelser for merverdiavgift tilknyttet endringsarbeidene, slik at dette kan være en fordel også for leietaker. 2.6 FORSINKELSE

2.4 MERVERDIAVGIFT

Merverdiavgiftsbestemmelsen er tilpasset de nye reglene for frivillig registrering som ble innført fra og med 1. juli 2014. Reguleringen fanger nå opp at virksomhet som er registrert for annen mva-pliktig virksomhet ikke trenger en egen frivillig registrering i tillegg ved eventuell fremleie. Den andelen av leieobjektet som skal omfattes av utleiers frivillige registrering skal fortsatt angis i bestemmelsens avsnitt (1). Leietaker innestår for at vilkårene for frivillig registrering er oppfylt for denne andelen i hele leieperioden, og blir erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av bruksendringer, fremleie, regelendringer for leietakers virksomhet mv. som gjør at andelen blir mindre. Det som er nytt fra forrige utgave er at dersom andelen økes fra det fastsatte utgangspunktet, kan ikke utleier ensidig beslutte å la den økte andelen omfattes av sin frivillige registrering og legge mva på leien. Dette hindrer at en leietaker som for eksempel går over fra å drive helt unntatt virksomhet til å få en liten andel mva-pliktig virksomhet får full mva på leien, men samtidig kun har begrenset fradragsrett. Endringen fremstår også som rimelig med tanke på at en unntatt leietaker gjerne betaler en ekstra merverdiavgiftskompensasjon til utleier som følge av utleiers manglende fradragsrett. Hvis leietaker i tillegg skulle få mva på leien, men ikke har full fradragsrett, ville leietaker risikere å be-

Videre er kravet om at en forsinkelse må være vesentlig for å gi leietaker rett til erstatning fjernet. Det er etter vår oppfatning rimelig at utleier dekker leietakers direkte kostnader ved forsinkelse, for eksempel ekstra leie eller flyttekostnader, uavhengig av hvor lang forsinkelsen er. 2.7 ANDRE ENDRINGER

Det er utarbeidet forslag til skjema for overtakelsesprotokoll som et vedlegg til kontrakten. Tvister i forbindelse med tilbakeleveringen av leieobjektet ved leieforholdets opphør skyldes ofte uenighet om leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet. Det er derfor viktig at leie objektets tilstand per overtakelse dokumenteres nøye ved en grundig overtakelsesprotokoll, gjerne vedlagt bilder. I forbindelse med endret bruk og fremleie er det nå presisert at opprettholdelse av eiendommens leietaker sammensetning skal anses som saklig grunn for utleier til å nekte endret bruk og fremleie. Det er utarbeidet en ny bestemmelse om depositum, som i større grad tilfredsstiller bankenes behov for klarhet mht. når depositumet kan utbetales. Bestemmelsen om sikkerhetsstillelse åpner nå også for andre typer sikkerhet enn bankgaranti og depositum, som for eksempel garanti forsikring, ved at det i alternativ C angis at sikkerheten kan beskrives i et eget bilag.

3. OPPSUMMERING Vi er av den oppfatning at de endringene som er gjort er balanserte, og godt tilpasset markedsutviklingen. Dette gjelder ikke minst reguleringen ad eiendomsskatt, som i

sitt innhold er en fornuftig tilnærming til markedssituasjonen i etterkant av at landets største kommune (Oslo) har innført eiendomsskatt.

BA-HR BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

SKATTERABATTEN - IGJEN! Skattesatsen er på vei ned, fra 28 til 27 til 25, og til slutt 23 prosent. Avkastningen (yield) er gått ned betydelig de siste årene. Vår faggruppe for fast eiendom håndterer løpende næringseiendomstransaksjoner og ser at skatterabatten har ligget på samme nivå i lang tid. Hva har disse endringene gjort med skatterabatten? Har markedet tatt disse endringene inn over seg? AV PARTNER OVE-MARTHIN GRANLUND, ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE DA

Ligger det flere bygg i selskapet, må beregningen gjøres Nesten alle investeringer i næringseiendom skjer nå ved salg av aksjer i eiendomsselskapet som eier eiendommen, for hvert av dem. Tomten skal ikke inngå siden den ikke i motsetning til direkteinvestering. Ved direkteinvestering er avskrivbar. Hva tomten prises til må trekkes ut av eienvil bygningens andel av eiendomsverdien – den verdien domsverdien før den beregnes. Jo større verdi tomten utbygningen prises til i transaksjonen - bli kjøpers fremtidige gjør, jo mindre blir verdien av bygget og den nominelle Skatterabatten - igjen! avskrivningsgrunnlag. Ved overtakelse av aksjer i et allerede skatterabatten. En forhandling om skatterabattens størrelse eksisterende eiendomsselskap vil selskapet videreføre sitt, kan lett begynne med diskusjon om en tomteverdi. Den Skattesatsen er på vei ned, fra 28 til 27 til 25, og til slutt 23 prosent. Avkastningen (yield) er gått ned ofte lavere, avskrivningsgrunnlag for bygget, og avskriv- utgjør restverdien etter at man har trukket ut teknisk v erdi betydelig de siste årene. Vår faggruppe for fast eiendom håndterer løpende næringseiendomstransaksjoner ningene vil ofte være betydelig lavere enn ved direkte av bygget. og ser at skatterabatten har ligget på samme nivå i lang tid. Hva har disse endringene gjort med investering. Lavere avskrivninger gir en høyere skattepliktig Er det egne saldi for tekniske innretninger (heis, skatterabatten? Har markedet tatt disse endringene inn over seg? inntekt. Ikke overraskende ses dette på som en ulempe ventilasjon, rulletrapp) må egne beregninger gjøres for slike - skatteulempe. også. Det er må ikke alltid det regnes så nøye påDenne disse elementene i forhandlinger. Tomm Nesten allesom investeringer i næringseiendom nå ved salg av aksjer i eiendomsselskapet som eier Et eiendomsselskap i Oslo har eid et godt vedlike- skjer Man også innom neddiskonteringsrenten. eiendommen, i motsetning til direkteinvestering. Ved direkteinvestering vil bygningens andel av 7-10/8-11 % – hvor man kanskje ofte holdt kontorbygg fra før krigen, beliggende i «randsone» vært bør være sammenfallende med den avkastningen (yield)har havnet på 10 %. Men særlig når eiendomsverdien – den verdien bygningen prises til i transaksjonen bli kjøpers fremtidige kanskjeprises fortsetter nedover, og det kan være ulike avskrivningssatser, kan en vil ofte ha et avskrivningsgrunnlag på noen få millioner, og eiendommen til. Renten virker motsatt av skattesats. avskrivningsgrunnlag. Ved overtakelse av aksjer i et allerede eksisterende eiendomsselskap vil selskapet mens bygget prises i hundremillionersklassen. Ved direkLav rente gir større skatteulempe, og mens lav skatte store avvik. videreføre sitt, ofte lavere, avskrivningsgrunnlag for bygget, og avskrivningene vil ofte være betydelig teinvestering blir avskrivningsgrunnlaget det bygget prises prosent gir lavere skatteulempe. lavere enn ved direkteinvestering. Lavere avskrivninger gir en høyere skattepliktig inntekt. Ikke til – hundremillionersklassen – dvs. noen millioner i Det er ikke alltid det regnes så nøye på disse elementene overraskende ses Ved dettekjøp på av som en ulempe Tabellen underTommelfingerregelen viser ulike scenarier, hvorvært skatteulempen fremkommer i prosen avskrivninger de første årene. aksjene videre- - skatteulempe. i forhandlinger. har lenge på den skatteprosent på 23 %, som vi næ føres det lavere avskrivningsgrunnlaget på et fåtalls milli- neddiskonteringsrenten 7-10/8-11 % – hvor man kanskje oftevannrette. har havnet Med på eiendomsselskap i Oslo haravskriveid et godt fraerfør beliggende avskrivingssats og 7vei% neddiskonteringsrente (yield på 7 % er vel ik oner, og girEtknappe hundre tusensom i skattemessige 10vedlikeholdt %. Men særligkontorbygg når(kontorer) skattesatsen på krigen, ned, og kanskje i «randsone» vil ofte ha et avskrivningsgrunnlag på noen få millioner, mens bygget prises i ninger de første årene etter eierskiftet. Mindre bygg fortsetter nedover, og er detskatteulempen kan være ulike avskrivning - i 5 %. Noen tommelfinger på 10 % i randsone), helt nede hundremillionersklassen. Ved direkteinvestering blirkan avskrivningsgrunnlaget bygget prises til – avskrivninger gir mer skatt. Det er differansen mellom det anvendelig. ssatser, en slik tommelfingerregeldet gi store avvik. hundremillionersklassen – dvs. noen millioner i avskrivninger de første årene. Ved kjøp av aksjene bygget prises til og selskapets avskrivningsgrunnlag, nedvidereføres det lavere avskrivningsgrunnlaget på et fåtalls millioner, og gir knappe hundre tusen i diskontert til nåverdi, som er skatterabatten. Den er også skattemessige avskrivninger de første årene etter eierskiftet. Mindre avskrivninger gir mer skatt. Det er kalt skatteulempen, som kanskje er et mer treffende bedifferansen mellom det bygget prises til og selskapets avskrivningsgrunnlag, neddiskontert til nåverdi, som grep. Når man betegner skatteulempen i prosent, er det er skatterabatten. Den er også kalt skatteulempen, som kanskje er et mer treffende begrep. Når man altså differansen mellom bygningens markedsverdi og betegner skatteulempen i prosent, er det altså differansen mellom bygningens markedsverdi og skattemessige saldoverdier man regner ut fra (ref. FFNs standard). skattemessige saldoverdier man regner ut fra (ref. FFNs standard). Skatteulempen (NV) er en størrelse som lett lar seg beSkatteulempen (NV) ersom en størrelse regne. I beregningen inngår faktorer hva byggetsom priseslett lar seg beregne. I beregningen inngår faktorer som hva bygget prises til (I), avskrivningssats (ss), skattesats til (I), avskrivningssats (ss), skattesats (s) og neddiskonter (s) og neddiskonteringsrente (r). Ved bruk av disse faktorene i nedenstående (som ikke er utledet av undertegnede) kommer man frem til skatteulempen. ingsrente (r). Ved bruk av formel disse faktorene i nedenstående formel (som ikke er utledet av undertegnede) kommer man frem til skatteulempen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Ligger det flere bygg i selskapet, må beregningen gjøres for hvert av dem. Tomten skal ikke inngå siden viser at det kan lønnsomt for selger å regne litt på skatter den ikke er avskrivbar. Hva tomten prises til Gjennomgangen må trekkes ut av eiendomsverdien før være den beregnes. Jo større

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

STEENSTRUP STORDRANGE DA Vi er forretningsjuridiske rådgivere til næringsliv og offentlig sektor. Vår målsetting er gode praktiske råd og løsninger tilpasset den enkelte saks krav og kompleksitet. Vi teller 180 ansatte totalt, 116 advokater og hvorav 45 partnere. Vi omsatte for 317 millioner i 2014. Vi har kontorer i mange sentrale forretningsområder i Norge; Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø. www.steenstrup.no

.100,PRIS KR 1ERS. PR. P LEM NEF-MEDIS ½ PR G BEVERTNIN

GLE

BUND

N E F

RGES

BOLIGMARKEDET

Du møter blant annet: Finansminister

KONFERANSEN FOR ALLE SOM ER INTERESSERT I EIENDOMSBRANSJEN Påmelding til firmapost@nef.no

ENDOM

19. OKTOBER 2016

NEF BOLIGMARKEDET

Tabellen under viser ulike scenarier, hvor skatteulempen fremkommer i prosent på den loddrette aksen, og ned diskonteringsrenten på den vannrette. Med skatteprosent på 23 %, som vi nærmer oss, 2 % avskrivingssats (kontorer) og 7 % neddiskonteringsrente (yield på 7 % er vel ikke helt uvanlig for mer eldre bygg i randsone), er skatte ulempen helt nede i 5 %. Noen tommelfinger på 10 % er da ikke lenger anvendelig. Gjennomgangen viser at det kan være lønnsomt for selger å regne litt på skatterabatten dersom kjøper bygger sitt tilbud på 10 %. Normalt vil en kompetent megler gi føringer om dette, men hvor partene har funnet hverandre uten profesjonell hjelp bør talløvelsene gjøres. 10 % gir ikke nødvendigvis uttrykk for en korrekt beregning av skatteulempen. Alle selvhjulpne selgere bør finne frem regnearket – eller bruke tabellen ovenfor!

SIV JENSEN

OSLO

KONSERTHUS

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Adm. direktør Carl O. Geving, NEF

Sjeføkonom Roger Bjørnstad, Samfunnsøkonomisk analyse

Professor II Erling Røed Larsen, Handelshøyskolen BI

Adm. direktør Geir Olav Iversen, Insight One

Makroøkonom Olav Chen, Storebrand

Konferansier Terje Svabø

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

ITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ERKJENNER TAKSERINGSBRANSJEN ET SAMFUNNSANSVAR?

ITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Jeg var for et par år siden skjønnsmann/meddommer i Kristiansand Tingrett. Saken gjaldt verdifastsettelse av næringsbygg i enkel forfatning. AV ESPEN SOLUM

SA JEG ENKELT?

10 av bransjens ypperste forstårsegpåere fremstod som fritt-flyvende høns helt uten retningssans. De kunne ikke gjøre rede for hvordan de var kommet frem til sin takst. Eller var det takst det var? Det er beklagelig. For uten dokumentasjon landet de mellom 4.000.000,og 14.000.000,-. De mente åpenbart at for de fleste er ikke kr 10.000.000,- all verden. Ti takstmenn med utviklet evne til å sette pris på egne tjenester fikk meg til å minnes omtalen av en nystartet, minimalistisk restaurant: Alt var på regning. Ingenting på tallerkenen. Ikke en bransjerepresentant kunne underbygge sitt syn. Ikke så mye som et lite hint til dommerbordet om noe som kunne etterprøve takstmannens beregning. Forsiktig anslått tipper jeg at bransjen samlet tjente en halv årslønn for meningsløs taksering og åleglatt opptreden i retten. Derimot rådet imidlertid en tydelig identifikasjon mellom oppdragsgiverne og de ulike takstmenn. Jeg gikk hjem og leste Donald Duck. Jeg har brukt lang tid på å evaluere hvorfor det gikk så galt. Hvorfor ti bransjerepresentanter fant det hensiktsmessig å trette retten med løst snakk. Hvorfor var det ingen verdiberegninger som var tuftet på internasjonale bransjenormer? Leder av Norges Eiendomsmeglerforbund, var elskverdig nok til å gi meg svaret. Som bransje hadde man ikke fattet interesse for utviklingen utenlands. I en verden som krever sin fagmann på bedømmelse av eiendom har man vært seg selv nok. Formannen var for øvrig selv blant de synsende i den aktuelle rettsaken. Jeg hadde brukt to år på å bestemme meg for å glemme hele saken. Inntil den dukket opp igjen. Denne gangen var det fritidseiendom det gjaldt. Fire takstmenn fra Kristiansand skulle gi en vurdering av en fritidseiendom denne gang. To eiendomsmeglerlærlinger som begge har det til felles at de aldri har solgt en fritidseiendom, havnet på cirka 7.500,000,- To eiendomsmeglere med betydelig kompetanse og erfaring på fritidseiendommer landet på omtrent halvparten. En profilert advokat mente at de ufaglærte 40

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

trolig også var for lav. Jeg antar hun mener at hva skal man med takstmannserfaring, eller mangel på markedskunnskap om eiendommer all den tid man kan ta godt betalt for å skrive brev uten å kunne stilles til ansvar? Rør ikke mine sirkler, sa Arkimedes. Jeg tror det er på tide at styret i så vel Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere snarest stiller krav til seg selv om å legge seg på internasjonale normer. Søk opptakelse og samarbeid med de inter nasjonale takstorganisasjonene. Ta gjerne med dere Norges takseringsforbund på veien Det står om bransjens tro verdighet som jeg ikke fikk øye på under to dagers rettsforhandlinger. Lag en bransjenorm om næringstakster som skal fremlegges for rettsinstanser. Hva de skal de inneholde, og bygge på. Få frem kalkulator, kuleramme, kart og kompass. Inntil så skjer er bransjens troverdighet på spill. Åpenbart til salgs for høystbydende. For bolig- og fritidseiendommer oppfordrer jeg i første omgang bransjen om å enes om et minimumskrav til kompetanse. Et betydelig løft innen selvjustis er påkrevet.

ESPEN SOLUM, FOTO: MOMENT STUDIO

Norges ledende oppgjørsselskap fyller 15 år og ønsker velkommen til

Faglig Bursdagsfeiring

1 5

KURSPOENG TIL GUNSTIGE PRISER! Vi feirer med faglig påfyll etterfulgt av festligheter!

NYSGJERRIG? MELD DEG PÅ NÅ! Påmelding og info på www.web.limedrop.no/ invitasjon

FOREDRAGSHOLDER

Frank Aarebrot Professor, UiB

Paul Henning Fjeldheim Førstelektor, Handelshøyskolen BI

Benedicte Schilbred Fasmer Divisjonsdirektør DNB Vestlandet

Hanne Nordskog-Inger Fagsjef, Eiendom Norge

FOREDRAGSHOLDER

UNDERHOLDER

KONFRANSIER

Kurt F. Buck Regionsjef Eiendomsmegler 1 og styreleder NEF

Grethe Meier Admin. direktør, Privatmegleren

Bare Moro Impro

Sjur Hjeltnes Komponist, pianist og komiker

STED

DATO

TID

Scandic Bergen City Hotel

Fredag16.09.16

12.00 -16.30 Faglig Innhold 19.00 Farlig feiring begynner!

oppgjør Weboppgjør AS | Telefon 55 50 85 90 | www.weboppgjor.no

VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NY LÆREBOK I EIENDOMSMEGLING ER KLAR!

VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NEFs lærebok i Praktisk Eiendomsmegling kommer nå i ny utgave. – En unik bok med praktisk gjennomgang av eiendomsmeglerfaget, forteller en av redaktørene. Læreboken «Praktisk Eiendomsmegling del 1» er hovedlæreboken for eiendomsmeglerstudenter. Den nye utgaven er tredje reviderte utgave. Bokens redaktører er professor dr. juris Tore Bråthen og NEFs fagsjef Margrethe Røse Solli. MODEN FOR OPPDATERINGER

Boken ble sist revidert i 2011 og derfor var det på tide med en revisjon nå, forteller Margrethe Røse Solli: - Det har vært mange endringer både i regelverk og til dels i bransjens måte å jobbe på siden 2011, så boken var moden for en revisjon. GOD HJELP TIL REVISJONEN

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

bokomslag.indd 1

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ENDOM

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LÆREBOK

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

LÆREBOK I PRAKTISK EIENDOMSMEGLING DEL 1

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MARGRETHE RØSE SOLLI

VIKTIG FOR STUDENTER (OG ANDRE!)

Tore Bråthen mener at boken er meget viktig for studenter på eiendomsmeglerfaget: - Boken inneholder en gjennomgang av faglige spørsmål av direkte betydning for eiendomsmegleres hverdag. Hvert kapittel innledes med en kort introduksjon og avsluttes med en oversikt over viktige ord og uttrykk, som til sammen gir muligheter for repetisjon av fagstoffet i kapittelet. Tore Bråthen forteller også at boken avsluttes med en forklaring på ord og uttrykk som benyttes i forbindelse med eiendomsmeglingen, og er derfor et nyttig oppslagsverk. Men ikke bare studenter vil ha nytte av boken, mener fagsjef i NEF Margrethe Røse Solli: - Boken er nyttig også for megleren som er ute i praktisk arbeid. I boken vil du bli oppdatert på det siste innenfor regelverk og praksis i bransjen. Boken finnes i fagbokhandlerne på lærestedene, eller kan bestilles direkte fra NEF.

«Dette er den eneste boken jeg kjenner til som er såpass praktisk lagt opp i forhold til meglerfaget. Det gjør denne boken unik»

Redaktørene har fått hjelp til gjennomgangen av en flere NEF-medlemmer med god praktisk erfaring, samt fra NEFs juridiske avdeling. - Det er gøy å gjøre dypdykk i faget. Boken tar opp mange interessante temaer som det er bra å få et friskt innblikk i, forteller Margrethe Røse Solli. Hun fortsetter: - Dette er den eneste boken jeg kjenner til som er såpass praktisk lagt opp i forhold til meglerfaget. Det gjør denne boken unik.

LÆREBOK I PRAKTISK EIENDOMSMEGLING DEL 1 Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

03.06.16 13.44

NEFs fagsjef Margrethe Røse Solli med en av de siste korrekturene av boken. Gjennom hele våren og sommerferien har hun, redaktørkollega Tore Bråthen og en rekke gode hjelpere arbeidet med revideringen av «Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1».

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 537.000 personer pĂĽ papir, nett og/eller mobil. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;15/2

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

Å FANGE ØYEBLIKKET Skulle du være så uheldig å treffe på trafikkork på Bygdøylokket en tidlig morgen, kan det rett og slett være Terje Tinholt som er på tur. AV KRISTIN BRATLAND

- Jeg har stoppet og lagd trafikkork på Bygdøylokket fordi det var tåke i havna en morgen. Da var det bare å vrenge bilen på fortauet, og ut med kamera, forteller Terje Tinholt, hobbyfotograf, seniormegler og partner i Nordvik & Partners. LEDIGHET, ROTEN TIL ALT - GODT

- Et bilde har flere aspekter i seg. Du skal fortelle en historie eller formidle en stemning og en drøm. Når jeg er ute, ser jeg verden med et annet øye enn hva jeg ellers ville gjort. Jeg ser dybder, som jeg ellers aldri ville tenkt på. Jeg ser utsnitt, bevegelser, skygger, sol og linjer. Spesielt linjer og lys legger jeg spesielt merke til. Det optimale er å fange øyeblikket, forteller han videre. Det hele startet ved at Tinholts telefon roet seg et øyeblikk på ferie i Oman i 2010. Det skulle da ikke ta lange tiden før megleren følte at han måtte ha noe å henge fingrene i, og det nærmeste var selvsagt telefonen.

NIKON-TERJE

- Jeg ble smårastløs, sikkert mange som kjenner seg igjen i den situasjonen, så jeg startet med å ta bilder med mobilen. Det ble mange bra feriebilder, men jeg syntes oppløsningen ble for dårlig. Så da vi kom hjem var veien kort til Japan Photo i Bogstadveien, og mitt første kamera var et lite Leica kompaktkamera. Det var det beste kompaktkamera på den tiden. Det var lett, stilfullt og hadde nok oppløsning, det var nettopp det jeg var ute etter. Størst mulig brikke, forklarer Terje. Det skulle vise seg å bli mange turer innom Japan Photo, så mange at han i butikken bare kalles Nikon-Terje. Forkjærligheten kom da Terje fikk låne sin eldre brors Nikon-kamera. Det saliggjørende øyeblikket var kun få år etter at Trondheim turistforenings årbok ble utgitt i 1972, og turistene fikk gode fototips. Som for eksempel; «Det viktigste er å holde kameraet støtt og trykke utløseren sakte ned. Unngå den EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

Vintersola går ned

feilen som mange gjør når de trykker utløseren hurtig ned. Da blir det som regel bevegelse i bildet. Kameraet blir holdt riktig foran øyet når man kan se alle fire kantene i søkeren tydelig». Selvlært som han er, leste nok ikke unge Tinholt dette, men lærte både å trykke utløseren sakte ned, og se alle fire kantene i søkeren. Det var dog i mørkerommet han skulle bruke det meste av tiden. - Som liten vokste jeg så å si opp i mørkerommet sammen med broren min. Han er noen år eldre enn meg, og lot meg få følge fremkallingsprosessen av svart-hvitt bilder. Så fotointeressen fikk jeg nok litt i systemet den gang, men det var først da min kjære kone dro meg med til Oman på ferie at interessen tok form, forteller hobbyfotografen. Fjellbarn på sommerleir - De ser sjø for førstegang i sitt liv - Vietnam 2013

SER SIN EGEN BEGRENSNING

Flere år og kameraer senere, har han endt opp med Nikon D800 for lanskapsfotografering, og Nikon D4 for mer action-relaterte bilder. Inspirasjon får Terje stort sett overalt. Han drar med seg kamera nesten uansett hvor han skal. Det ligger i bilen, det blir med på tur og i båten. Det er kun ett sted han ikke tar bilder, og det er på jobb. - Det har jeg prøvd, og der er jeg helt håpløs. Skal man ta bilder av hus og leiligheter, må man ha et helt annet øye. Nå har jeg ikke lagt hele sjela mi i det, men på det feltet har jeg så mange overmenn. Det er ingen vits å prøve. Det jeg driver med nå er mer lek, og slik skal det fortsette å være. VENTER SJELDENT FORGJEVES

Terje Tinholts bilder bærer preg av en mann som elsker å være ute. Det er naturbildene som ligger hans hjerte nærmest. Når han kan boltre seg med lysvinkler og farger. Motivene dukker bare opp som han sier, men det hender han må vente, men ikke lenge. - Det hender jeg står og venter på motiver. Da har jeg med fotobagen og står og søker bevisst på stranda etter motiv. Du vet kanskje ikke hva du venter på, men bare venter. Og så ser du at her kan det skje noe. Det er morsomt. Har jeg telelinse kan jeg gå etter fugler eller noe action, og vente på en morsom happening. Det hender jeg går ut med hunden vår, Aiko, og leter etter noe. 46

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LIDENSKAP

- Å plukke ut ett spesielt bilde, tror jeg nok ikke jeg klarer, men jeg husker opplevelser. Det kan være de turene på Bygdøy når et spesielt lys kommer frem mellom trærne en fin vårdag, eller på vinterstid med Aiko. Lys inspirerer meg til alle døgnets tider. Du får en litt utenfor-deg-selv-opplevelse. Da er jeg veldig tilstede i nuet, og utenfor både megling og familieliv. Med lange blenderåpninger, og lange lukkeråpninger får du noe frem som du kanskje bare ser i et lite glimt med øyet. Det er spesielt. Du vet at dette kan vare i to sekunder, og de fattige to sekundene har jeg fått på print, det er en magisk følelse. Det er kanskje de fineste øyeblikkene, forklarer Terje med pasjon. Dette er lidenskap. For mange fotografer er redigeringen halve moroa, så også for eiendomsmegleren. Da kommer den gode følelsen fra mørkerommet tilbake. Han skyter alltid i raw-format, ikke jpeg, og bruker Lightroom 5. Et kraftig redigeringsprogram som han mener er enklere, kraftigere og morsommere enn Photoshop. TERAPI FOR STRESS

- Redigering kan ta tid, derfor gjør jeg det gjerne på kveldstid når telefonen min står stille, eller så koser jeg meg med det når jeg har ferie. Fotoin-

teressen kom nok som terapi i forhold til stresset, som til tider følger denne jobben. Med fotografering får jeg ned pulsen og kan frigjøre tankene med noe annet. Det er lekent, og samtidig har det noe med virkeligheten å gjøre. En annen versjon av virkeligheten. Dette er en rekreasjon, en annen måte å se verden på, forklarer han. Instagram og sosiale medier har også vært en drivkraft. Det var nok Instagram som trigget meg mest. Der kan du dele og få respons, og det er jo morsomt. Jeg fikk ganske raskt 15-16.000 følgere da jeg startet for noen år siden, men så klarte jeg å glemme passordet til den kontoen, da var det bare å starte på nytt, forteller Terje og humrer i skjegget. Nå er Tinholt/new2 oppe og går, i rykk og napp som han sier. - Det har vært litt lite nå i det siste, da det er så mye annet som skjer i jobbsammenheng. Det blir i feriene. Jeg spammer de stakkars følgerne mine når jeg har ferie. Jeg er sikker på de gruer seg hver gang det nærmer seg juli, sier han og ler godt. - Ellers liker jeg å blåse opp bildene og henge dem på veggen hjemme på kontoret, eller gi dem bort til venner. Flere har spurt meg om jeg ikke vil lage utstilling, men enn så lenge har jeg for kjedelige bilder til det, men kanskje jeg kan gjøre det når jeg blir eldre og pensjonist. Vi får se.

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

MATTERHORN I VIND

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

JAGUARENE YNGLER

Jaguar har virkelig noe på gang nå. Nylanseringene kommer tett som hagl – den neste som står for tur nå er F-PACE. Sjelden har vel interessen i forkant av en ny Jaguar vært like stor. Det er ikke rart. Alle signaler tyder på at dette er en bil med alle Jaguars tradisjonelle kvaliteter, samtidig som det er en type Jaguar verden aldri har sett make til. Vi har vært vant til å tenke på Jaguar som en ren sportsbil, som dagens F-Type, eller som luksuriøse sedaner med et sterkt innslag av de sportslige kvaliteter. Og sport har vært i genene og vært dyrket og tatt vare på helt siden merket herjet på Le Mans for mer enn 50 år siden. De nye XE og XF-modellene er moderne biler som bærer den stolte sedan-arven videre. OG SÅ KOMMER F-PACE.

Formen og størrelsen gjør at man kanskje vil kalle den en stor SUV. Men den er så meget mer enn det.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

Jaguars designsjef, Ian Callum, skjærer gjennom all hypen og kaller den ganske enkelt for en rommelig og veldig praktisk personbil med god plass til fem og deres bagasje, og med svært så sportslige kjøreegenskaper. CROSSOVER?

Nærmere kan man vel ikke komme, dersom det er nødvendig å sette en merkelapp på den. Han som er sjef for interiørdesign hos Jaguar, Alister Whelan, bruker litt mer bilder enn sjefen sin når han skal beskrive det han jobber med: «Jaguars interiører skal oppfattes som en butler som leverer alt som ventes av ham, og vel så det, og som så trekker seg diskret tilbake. Han skal alltid være der når det trengs, men fullstendig umerkelig», forklarer han.

Bilen har selvfølgelig alle de klassiske element ene man venter og der de solide håndverks-innslagene gjør Jaguar-interiøret umulig å forveksle med noe av det man finner hos konkurrentene. Men Whelan burde også lagt til at dette er en butler som ikke er redd for cutting edge teknologi. For han har også funnet plass til industriens mest moderne infotainment-system, en enorm 10,2 tommers berøringsskjerm med overlegen grafikk og en 3D sat-nav supplert med et laser-basert head up display, blant mye annet. Dessuten kan man koble inntil åtte enheter opp til WiFi hotspot der er det kapasitet for både nytte og moro. En spesielt kul detalj som F-PACE er helt alene om er Activity Key. Et bærbart vanntett armbånd som gjør at man kan etterlate den elektronikktunge tenningsnøkkelen trygt innelåst i bilen.

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

Og for de som vil nøye seg med en Apple Watch på armen kommer det en egen lås/start app til den. Selvfølgelig finner man alt som kan tenkes av sjåførstøtte-systemer, og firehjulsdriften har hentet en rekke egenskaper fra sin nære slektning, off- road spesialisten fremfor noen, Land Rover. I utgangspunktet oppfører F-PACE seg som en leken, letthåndterlig bakhjulsdreven bil. Men når underlaget krever det, og sensorene merker behovet, blir kreftene fordelt fremover. Inntil man har en fordeling på 50:50. Den overgangen kan skje på 165 millisekunder. Lynraskt er et annet navn for det. Her har vi en stor crossover som ikke ser ut som en bil på stylter, eller «elefant i en bøtte» som designsjef Ian Callum karakteriserte noen av konkurrentene.

Callum og hans folk har beveget seg innpå helt nye områder med denne bilen. Men de har klart å hente detaljer fra sportsbilen F-Type som igjen har vært inspirert av superbilen C-X17, ingen skal være i tvil om at dette er en Jaguar. Et skikkelig familiemedlem, uansett hvor ny oppskriften er. Ingeniørene har også latt seg inspirere av slektningene. Aluminium i chassiset har Jaguar gjort til en spesialitet, og F-PACE følger samme oppskrift. Karosseriet er også aluminium, bare 20 prosent er andre materialer. Den nye F-PACE, og de andre modellene er bare starten på en av de mest intense nybil- offensivene vi kommer til å se de neste årene. Og ingen kommer til å være i tvil om at de nye blir ekte Jaguarer, slik «ekte» ble definert langt til bake.

Skal vi kanskje minne om Jaguars DNA? Det var i femti-årene firmaets grunnlegger Sir William Lyons begynte å avertere med «Grace, Space, Pace». Nydelige linjer, kraftige, silkemyke motorer og interiører med både stil og god plass har vært kjennemerker for bilene derfra i alle år. Dette var elementer Sir Lyons selvfølgelig behersket fordi det på mange måte var han som oppfant dem. Dessuten forsto han hvor viktig det var å gi kundene maksimal verdi for pengene. En Jaguar har alltid sett dyrere ut enn den i virkeligheten var. Samtidig var William Lyons en mester til å ligge i forkant av trendene. Vi kan derfor trygt si at den nye F-PACE er en Jaguar han hadde bifalt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

OFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SUDOKU

SKIFTE FRITID AV STILLING, ARBEIDSSTED, MV STUDENTERADRESSE, TELEFONNUMMER MEDLEMMER MENINGER AMUND TVETE HERMANSEN Eie Eiendomsmegling Fredrikstad JAL Eiendomsmegling AS Postboks 349 1601 Fredrikstad 90 07 57 60 amhe@eie.no FRODE BERGSLØKKEN Sem & Johnsen Majorstuen Eiendomsmegling AS Valkyriegata 21 0366 Oslo 90 13 45 53 fb@sem-johnsen.no MARIE NILSDATTER VIKEN PrivatMegleren Thøgersen og Partnere Løkketangen 26 1337 Sandvika 95 93 12 98 mv@privatmegleren.no MAY KRISTIN ENEVOLDSEN Meglerhuset Sædberg AS Postboks 238 4663 Kristiansand 38 17 89 00 38 17 89 10 97 08 01 01 maykristin@sedberg.no ANETTE DAHL Sem & Johnsen Frogner Eiendomsmegling AS Postboks 3094 Elisenberg 0207 Oslo 91 35 47 10 ad@sem-johnsen.no

BJARNE BJERKNES Fana Sparebank Eiendom Myrdalsveien 22 5131 Nyborg 97 58 90 46 bjarne.bjerknes@fanasparebank.no ERIK SANDSTAD Proa Eiendomsmegling Moholt Trondheim Øst Eiendomsmegling AS Brøsetvegen 168 7069 Trondheim 48 32 77 44 erik.sandstad@proa.no LILL CARINA HANSSEN DNB Eiendomsmegling avd Stovner Stovner Senter 3 0980 Oslo 45 29 04 41 lill.hanssen@dnbeiendom.no TOM THORVALDSEN EiendomsMegler 1 Østfold Akershus Næringsmegling og prosjekt Postboks 520 Høyden 1522 Moss 91 35 00 02 tom.thorvaldsen@em1oa.no OLE CHRISTIAN GJERLAUGSEN COOP Norge Eiendom AS Henrik Gerners gate 14, 5.etg 1530 Moss 47 66 70 65 ole.christian.gjerlaugsen@coop.no

- LØSNING I NESTE NUMMER

MIDDELS 9

4 5 8

1 3

5 9

4 6

VANSKELIG 5

2 6

3 3

8 5

1 ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON/TELEFAX

PRIVATMEGLEREN TØNSBERG, PM TØNSBERG AS har fått ny adresse: Nedre Langgate 43, 3103 Tønsberg

1 8

VI GRATULERER

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER Sigmund Støle med dagen 30. september 70 ÅR Ole Christian Solberg med dagen 30. september

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

VANSKELIG

60 ÅR Vigdis Haugan med dagen 4. august Per Ingar Skogseth med dagen 14. august Hilde Due Rismark med dagen 17. august Ragnhild M. Stenbeck med dagen 25. august Jørn Ramberg med dagen 12. september Peder Normann Raknes med dagen 21. september Sissel Valåmo med dagen 30. september

MIDDELS

50 ÅR Espen Andersen med dagen 1. august Trine Berthuelsen Kristensen med dagen 6. august Tony Robert Helder med dagen 9. august Cathrine Mastrup med dagen 27. august Jon Petter Larsen med dagen 31. august Iver Graff med dagen 10. september Johan Christian Falchenberg med dagen 12. september Marianne Thu Salvesen med dagen 16. september Terje Nergaard med dagen 28. september Jostein Waterud med dagen 28. september

Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 2. ÅRSAVTALE

1. TIMEPRIS

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE: a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva • Årsavtale for 2016 faktureres ved tegning.

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Årsavtale for 2016 faktureres ved tegning.

3. KJEDEAVTALE: Kjedeavtale gis til eiendomsmeglerkjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendomsmeglingsloven). Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål. VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

NEF JURIDISK BISTAND 2016

N E F

EI S

RGES

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

En enklere meglerhverdag med Ambita Infoland Ambita Infoland er verktĂ¸yet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt pĂĽ ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, ortofoto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

Spesialisten pĂĽ eiendomsinformasjon