Issuu on Google+

megleren

05 2015 ÅRGANG 77

G

F R I DY K K

IN

O

N

N A M

AC

IR

EIENDOMS

BA

R E N

IN

G


UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper­

har skyld i. Med HELP Boligkjøper­

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak


Innhold

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

5

Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

14 16

Forsidefoto: Merkur Grafisk

20

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

0672

2041

er

kur

kA

S

M

G r a fi s

FRA LEDELSEN 5 Boligvalget 2015 6 Hvor går boligmarkedet?

8 10 12

16

8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345

ØMERKE ILJ T M

NUMMER 5 2015

22 23 24 26 30

20

Merkur Grafisk er godkjent som svane­merket bedrift.

11.500 ,- 8.700 ,- 6.800 ,16.600 ,13.500 ,24.500 ,-

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2015 Nytt rundskriv om eiendomsmegleres langsiktige investeringer i fast eiendom Et signeringsforbehold rekker vidt – avklarende dom i høyesterett Kjøp av fast eiendom i Spania sett med en advokats øyne Risiko og ansvar for fradeling av tomt Endringer i plan- og bygningslovens regler om ferdigattest Erstatningsansvar for ansvarlige foretak i byggesaker STUDENTSIDEN 48 Håpefulle studenter på BI i Oslo

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2015: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

32 33 34 38 40 42 44 46

VERDT Å VITE Hva skjedde i budrunden? A tale of one city KURS: Megleransvar og sikkerhetsrutiner Vellykket oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger Unge i næringseiendom treffer likesinnede Eiendomsmeglere som søker ekstreme utfordringer Stort og overdådig i ny runde med Lukket visning Gave til glede for barn i tøffe situasjoner Gode erfaringer med NEFs budapp Skremmeskudd fra Skatteetaten til boligselgere Månedens meglerprofil: Sara Trier Leie-før-eie - En boligsosial modell for bosetting av vanskeligstilte husstander

MEDLEMSNYTT 50 Nytt om navn 51 Sudoku ETTER ARBEID 52 Personlig service er nøkkelen STILLINGSANNONSER FRA SIDE 55

48

58


DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler. Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning. Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker. Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

02223 K ongensgate 11 kundeservice@inviso.no www.inviso.no


Styrelederen har ordet

Boligvalget 2015 Jeg håper dere alle har hatt en flott sommer. Selv om været ikke var fantastisk her hjemme, er det likevel verdifullt å få tid til seg selv og sine nærmeste. Ferien ble vel som den pleier, alt for kort. Likevel håper jeg batteriene fikk god lading. Det er mye som tyder på at aktiviteten blir høy utover.

For NEF blir det viktig å ta en plass i den debatten som går frem mot valget i septem­ ber. I skrivende stund pågår ennå opp­ varmingsrundene, og det er noe som tyder på at enkelte politikere ser på kommune- og fylkestingsvalget som et mellomvalg i Stor­ tingsperioden. Det settes fokus på saker som i stor grad avgjøres nasjonalt. Mesteparten av den utførende bolig­ politikken skjer ute i kommunene. Det er åpenbart riktig at beslutningene tas nært behovene, og der man kjenner mulighet­ ene. Etter år med ubalanse i boligmarkedet forventer vi at praktisk boligpolitikk blir et sentralt tema. TV-debattene vil ventelig fylles med politikere fra Regjering og Stor­ ting. Perspektivene og temaene vil naturlig preges av det. Lokale debatter handler om kommunal eiendomsskatt, reguleringsplaner, samferd­ selsprosjekter, skoler, barnehager og nær­ miljøer. I det nære og konkrete. I disse ­sakene besitter vi som eiendomsmeglere en unik kunnskap. Hvem vet mer enn oss om hvordan ulike beslutninger påvirker inn­ byggernes tilfredshet med sitt nærmiljø? Hva er årsaken til de markante pris­ skillene som oppstår ved kommunegrenser og skolekretser? Kan det føres en politikk som jevner ut forskjellene, slik at vi får en harmonisering av boligprisene? Er det kom­ munegrenser som bør justeres slik at area­ ler kan utnyttes mer helhetlig? Hvor van­ skelig er boligmarkedet for de unge, og hva kan satsing på studentboliger gjøre for å lette trykket? Hvor kan det skapes fortetting eller transformasjon ved at kommunen ­utarbeider en strategi for proaktiv område­ regulering?

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Hvem vet mer enn oss om hvordan ulike beslutninger påvirker innbyggernes tilfredshet med sitt nærmiljø?

Tormod Boldvik

Vi vet! Den neste måneden er det tid for lokale debatter. Jeg tror eiendomsmeglerne ofte oppfattes som fraværende i den debatten, som vi egentlig er de nærmeste til å være en del av. Det kan nok ha litt å gjøre med det kommersielle ønsket om å styre under radaren, for å «stå på god fot med alle». Jeg er overbevist om at våre meninger er verdifulle og ville blitt verdsatt. Ikke minst kan vi bidra til å skape god boligpolitikk i kommunene våre. Proaktiv boligfor­ syningspolitikk vil regulere markedet på en god måte. Det er bra for folk flest, og det tjener våre interesser i det lange perspektivet. Fra NEF sentralt er det umulig å farge de lokale debatt­ ene. Men vi bistår gjerne lokal­ foreninger og lokalt engasjerte i å være en stemme. Ingenting ville glede mer enn å se mange gode innspill fra eiendoms­meglerne. Godt valg!

BOLIGVALGET2015

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

5


fra ledelsen

Hvor går boligmarkedet? På NEFs konferanse «Boligmarkedet» i september 2014 ble trender og drivere belyst og debattert. Vi pekte den gangen på en rekke faktorer som er med å skape ubalanser i boligmarkedet.

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Høy befolkningsvekst, treg ­tomteregulering og lav bygge­ takt, sentralisering, høy syssel­ setting, høy realinntekt, lav styringsrente og billig kreditt, liberal utlånspraksis og et skatte­system som stimulerer bolig­ spekulasjon er faktorer som ­bidrar til høy temperatur i press­ områdene. Boligprisene i Norge har vært i nesten konstant vekst siden 1992, når de bunnet ut etter å ha blitt halvert som følge av krakket i 1988. Da mange land ble rammet hardt av finanskrisen i 2008, tok det bare få måneder før det norske boligmarkedet skjøt fart igjen. Boligmarkedet er delt mellom byer, regioner og distrikter.

­ tslagene har vært sterkest i U storbyene som er mest utsatt for ubalanser mellom tilbud og ­etterspørsel. Oslo og Stavanger er ytterpunkter det siste året. Problemet er at boligprisene har steget langt mer enn de gene­ relle prisene, og gjeldsbelast­n­ingen har steget langt mer enn inntektene. De fleste er enige om at denne trenden er urovekkende, selv om det er ulike oppfatninger om hvor stor risiko gjeldsopp­ byggingen representerer. Nordmenns sterke lønnsvekst og kjøpekraft er bygget på høye oljepriser. Og arbeidsinnvandr­ingen har økt betydelig. Med stadig billigere og lett tilgjengelig kreditt er det ikke overraskende at boligmarkedet har vokst

sterkt. Dersom effektene av olje­ prisfallet slår sterkere inn i ­sysselsetting og kjøpekraft, vil den akselererte boligpris- og gjelds­ veksten være en risikofaktor. Når økonomene ikke klarer å regne hjem hele boligprisveksten ved hjelp av sine modeller, er det ganske sikkert fordi også psyko­ logiske faktorer spiller en rolle. Når folks forventninger til pris­ utvikling de neste 10 årene er farget av utviklingen de siste 10 årene, vil mange fristes til å låne mer og by høyere. For ­eksempel ser vi at mange investorer bidrar til å drive opp temperaturen i attraktive deler av Oslo. Selv om vi kunne ønske oss en endeløs ekspansjon i bolig­ markedet, er det lite realistisk.

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

Ingenting vokser inn i himmelen, heller ikke boligprisene. Raskt økende gjeld og stigende bolig­ priser har ofte innledet finansi­ elle kriser eller lange perioder med svak økonomisk utvikling. Derfor er det viktig at ansvarlige myndigheter og bransjeaktører bidrar til å moderere utviklingen. Vår jobb er å påvirke regjering og Storting til å ta kloke beslut­ ninger som kan bidra til bedre balanse mellom tilbud og etter­ spørsel. Vår jobb er å formidle et mest mulig objektivt bilde av boligmarkedet i massemedia. Vår jobb er å bidra til et stabilt boligmarked som er trygt for forbrukerne og meglerne. Vi håper at boligpolitikk får plass i valgkampen! •


Kjøp plass øverst i resultatlisten - få flere besøk til din annonse! Tjenesten gjelder Fritidsbolig til salgs, Bolig i utlandet og Bolig til leie og bestilles fra vår adminløsning.

.no


verdt å vite

Hva skjedde i budrunden?

Av Forbrukerrådgiver Carsten Henrik Pihl

Blir budrunden kuppet sitter de andre potensielle budgiverne igjen som spørsmålstegn. Det er enkle måter å unngå dette på.

I vår fikk jeg flere telefoner fra budgivere som trodde de skulle være med i budrunder – men som ikke fikk lov. Årsaken var at bud­ runden var blitt kuppet før første visning. Flere av de som ringte hadde tidligere vært i kontakt med megler og sagt at de var inter­ essert – og at de ville være med i budrunde – etter visning. Felles for alle var at de gjerne ville vært med i en budrunde, og at de sa at de kunne gitt salgssummen – eller mer. «Meglerens feil»

Felles for alle var også at de mente at megl­ eren hadde gjort noe galt i budrunden. Jeg måtte derfor fortelle at det faktisk ikke var megleren som hadde gjort noen feil her, men at det er reglene som gjør at eien­ domsmegleren – og de andre budgiverne – stilles sjakk matt hvis en kjøper forsøker å kuppe budrunden.

f­ungerer i praksis, får man flyttet irrita­ sjonen fra eiendomsmegleren til loven. Tydelighet mot selger

Jeg har i vår vært tydelig overfor potensielle selgere gjennom ulike medieoppslag, og rådet dem til å ikke godta kuppbud, men konferere med eiendomsmegler. Dette er en holdning der eiendomsmeglerbransjen, undertegnede og Forbrukerrådet er enige. Jeg skjønner at selgere som får kuppbud godt over takst vil bli usikre om det er riktig å avslå dette, men erfaring og økonomisk teori viser at åpen auksjon nesten alltid gir høyere pris enn lukket. I tillegg er det kupprundens farer med at eiendomsmegler ikke får sjekket finansier­ ing eller det kan komme forbehold som ikke bør godtas. Alt dette er argumenter selgerne bør få presentert. NEFs FORBRUKERRÅDGIVER CARSTEN PIHL

Tydelig mot andre interessenter

Felles for de som ringte meg var at de alle ikke helt skjønte hva som hadde skjedd – og alle følte at de hadde fått for dårlig informa­ sjon fra eiendomsmegleren. Derfor er det viktig i en budrunde der det skjer kupp, at eiendomsmeglere er tydelig overfor andre interessenter. Ved å fortelle om formidlingsforbudet og hvordan det

For kontakt: www.nefbolighjelp.no

Carsten Pihl er NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen. Han svarer daglig på spørsmål fra boligkjøpere og boligselgere. Pihl er utdannet jurist, og har blant annet arbeidet med boligspørsmål 15 år i Dine Penger. Der var han hovedforfatter for «Boligkjøperskolen» og «Boligselgerskolen». NEFs mål med tjenesten er å bidra til større trygghet for forbrukerne og færre konflikter i bolighandelen. Tjenesten vil også gi ny kunnskap om forbrukernes behov og i hvilken grad eiendomsmeglerne tilfredsstiller disse. Telefonnummeret til forbrukerrådgiveren er 4000 01 02. Mer informasjon finner du også på NEFbolighelp.no

PBBL Eiendomsmegling er en dynamisk og moderne eiendomsmegler som er i en svært positiv utvikling og som har store ambisjoner fremover. Vi er en stor aktør i Telemark og formidler salg av eneboliger, selveierleiligheter, borettslagsleiligheter, nye prosjekter, hytter og boligtomter over hele fylket. PBBL Eiendomsmegling består i dag av et team med syv dyktige ansatte med fire eiendomsmeglere, en medhjelper, en oppgjørsmedarbeider og leder/fagansvarlig. I ryggen har vi Porsgrunn Bamble Borgestad Boligbyggelag som med sine 14.600 medlemmer er en betydelig aktør innen utvikling av nye boligprosjekter og som forvalter av 270 boligselskaper med totalt 6.500 boliger. Vi er nå i en veldig spennende og positiv utviklingsfase og søker en initiativrik og dyktig eiendomsmegler. Er det deg vi ser etter?

Eiendomsmegler

Viktigste arbeidsoppgaver  Være aktiv og offensiv ute i markedet med å skaffe oppdrag  Utføre meglerfaglige oppgaver som befaringer, tilbud-/ oppdragsavtaler, utarbeide salgsoppgaver og annonser, gjennomføre visninger, budrunder og kontraktsmøter

Ønskede kvalifikasjoner  Utdannelse som eiendomsmegler eller jurist  Driftig, offensiv og initiativrik  Tillitvekkende og kundevennlig atferd  Like å jobbe selvstendig og i et hektisk miljø

Spørsmål kan rettes til Skagerak Consulting ved Erik Aasmundtveit på tlf. 414 31 938 eller leder i PBBL Eiendomsmegling, Siri K. Karlsen på tlf. 905 57 456. Søknad sendes innen 7. sept. For søknadsinformasjon, se «Ledige stillinger» på: www.skc.no

www.skc.no

8 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Vi tilbyr  Interessante og utfordrende arbeidsoppgaver  Mulighet til å jobbe med alle typer eiendommer  Et dynamisk og hyggelig arbeidsmiljø  Konkurransedyktige betingelser


2%

Det er ikke sant at 1 av 5 boligsalg ender med konflikt. Fakta viser at det kun er 2 av 100.

Økt konfliktnivå i boligmarkedet? Forbrukerrådet har tidligere referert til at 1 av 5 boligsalg ender i konflikt, og at konfliktnivået stadig øker. Dette er ikke riktig. Tvert imot opplever vi en markant nedgang i antall konflikter. Protector Forsikring har en markedsandel på over 50% av eierskiftemarkedet, og våre fakta baserer seg på flere enn 435.000 solgte eneboliger i perioden fra 2004 til 2014. 80% av boligselgerne tegner eierskifteforsikring. Dette er en forsikring som dekker selgers ansvar for skjulte feil og mangler, som oppdages i etterkant av transaksjonen. I løpet av de siste 11 årene, er antall henvendelser/skademeldinger redusert med hele 36%.

Hva er egentlig en konflikt?

En henvendelse/skademelding til oss er ikke en konflikt. Dette er å anse som en forespørsel, eller en reklamasjon. Ved en henvendelse vurderes det om saken er dokumentert tilstrekkelig til å konkluderes på. 27% viser seg å ikke ha noe grunnlag for en avgjørelse. I de resterende tilfellene (73%) gjøres det en vurdering, som enten resulterer i et tilbud eller et avslag. 82% av disse avgjørelsene aksepteres, og oppgjør finner sted. De som ikke aksepterer avgjørelsen, kommer i kategorien vi definerer som konflikt. Dette representerer 1,8% av alle eierskifteforsikringene. Her er kjøper uenig med selskapets avgjørelse, og en ny vurdering foretas ettersom mer dokumentasjon fremskaffes. De fleste konfliktene avsluttes før rettssystemet og klagenemnd; kun 0,8% av henvendelsene løses i rettsapparatet. Dette gir et reelt konfliktnivå i dagens boligmarked på under 2 av 100; noe som er betraktelig lavere enn det som fremstilles i mediebildet. Vårt mål er å få denne andelen ytterligere ned, og vi ser at det hovedsakelig er tre faktorer som kan bidra til dette: 1) Forskrift om standardiserte avskrivnings- og levetidstabeller for utvalgte bygningsdeler. 2) Bedre kvalitet på, og økt bruk av, ny tilstandsrapport. 3) Et felles kvalitetsløft i takstbransjen. I Protector Forsikring jobber vi med alle disse områdene – hver dag.


A tale of

one city

Boligmarkedene i Norge var antatt å divergere, men julitallene for omsetning av eiendom vitnet om et noe sterkere og tydeligere skifte enn vi har sett før i retning av et todelt Norge. Ka skal en tru?

Av Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen

Oslo hadde god vekst, +1,2 pst i juli, mens det meste av Norge hadde sterkere nedgang enn de normale 0,7 pst, for det som normalt er en sommerstille måned, hvor det som ikke lot seg selge i vårmånedene, tradisjonelt blir dumpet i markedet. Noe kan skyldes tilfeldigheter, men det at vi også ser hovedstadsområdene utmerke seg i prisstatistikken i våre naboland, er et tegn på at det er noe allment over at hovedstads­ områdene får den sterkeste prisoppgangen. Hva kan det være som er så spesielt for ­hovedsteder? Hovedstedene er der hvor makta samles. Og uansett hvor dårlig det går i et land ser det ut som om sentraladministrasjonen ­vokser. Vi snakker om lokale kulturhus når man bygger en konserthall i en småby, men i Oslo skal anleggene være NASJONALE. Kan ikke spytte i glasset da veit du. Kun den fineste marmor duger. Utlendinger ser også ut til å foretrekke å bo i et kosmopolitisk miljø. Ikke så rart i om du kommer fra et fremmed himmelstrøk, at du søker deg inn til hovedstaden etter noen år i mer grisgrendte områder av Norge. Komme samme med kamerater fra gamle­ landet. Diplomater og forretningsfolk likeså. Ikke rart i utlendingene vil ta del i nasjo­ nens beste kulturtilbud. Et tilbud som ­n­ormalt blir utviklet i hovedstedene. Det ser også ut til at hovedstedene blir magneter for alle de som ønsker å påvirke myndighetene. Både lobbyister i innland, og som nevnt for ambassadefolk fra hele ver­ den. Multinasjonale konsern som er avhen­ gig av daglig kontakt med statlige myndig­ heter vil som regel også plassere sitt norske hovedkontor i hovedstadsområdet. Også Stortingets egne valg tilsier at Oslo får noe mer fart enn resten av landet. Nye 10 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

praktbygg reises, og det er et utall konferan­ ser som skal holdes. Når Vulkan-området på Grünerløkka, med sin trendsettende mathall, skulle utvikles var Stortingets ­ ­administrasjon snar om å reservere et betyd­ elig antall leiligheter til sin voksende stab. Så hva kan gjøres for å jevne ut boligprisveksten?

Trolig ligger mye av årsaken til sentralisering i at moderne mennesker ønsker seg mang­ fold. Vi har ikke lyst til å kjede oss. Ikke lyst til å sitte alene i et stort hus og se utover et stille vann. Særlig godt voksne mennesker ser ut til å trekkes mot byer. Byer som er harmoniske. Byer må altså ikke bare ansamlinger med mennesker, men må altså gjøres interessante av myndighetene. Her gjøres det mye godt arbeid i Norge, men mere til kreves. Det som er viktig for en bys harmoniske utvikling, er hva en av autoritetene på faget byutvikling, Jane Jacobs, kaller ‘gatas ballett­ forestilling’? Folka som sitter, vandrer frem

og tilbake eller står i prat utenfor en kafé kiosk eller kino. Eller i hennes ord (med min oversettelse): Enkel, utilsiktet og tilfeldig kontakt. Uskyldige små øyeblikk som de kan syntes å være, er i virkeligheten de lommepenger som en bys formue bygges opp av. Nettopp det å rusle rundt i sitt nabolag og treffe folk, eller bare se noen i aktivitet, er den nye trend. Det å gå kveldsturer med hunden – selv om du ikke har en! Noen dager ønsker du kanskje å gå alene og fundere på noe i finværet. Andre kvelder vil du ha med deg naboen på en tur til den lokale pub. En tredje dag dropper du bilen når du skal ut på handletur. God mosjon kan det være å bære tunge handleposer hjem fra nærbutikken. Fremfor alt skal det være mulig å se eller gjøre noe interessant når du er ute på tur. Det moderne menneske hater å kjede seg. Lokale myndigheter kan ikke gjøre annet enn å legge forholdene til rette for mange spennende aktiviteter i nabolaget. Stille


l­okaler til disposisjon for nye spennende aktiviteter og hjelpe gründere med start­ kapital. Trolig må det statlige tiltak til for å få mere fart på norske byer utenfor Oslo-området. 1)  Flytt Stortinget ut av Oslo Sentrum. Gjerne til Eidsvoll, nær hovedfly­ plassen. Politikere er tross alt nomader, og det spiller liten rolle hvorvidt de ­debatterer og vedtar lover i Karl Johans gate eller utenfor byen. 2)  Innfør hovedstadskatt. En artig egen­ skap med det norske systemet for ­boligskatter er at skattenivået er høyere i mange fattige kommuner enn de rike. Hverken Oslo eller Bærum har eiendomsskatt, mens mange småkom­ muner ser seg tvunget til å skatte barnefamilier tungt. Det motsatte burde være

4)  Flyktningepolitikk. Bind økonomisk støtte til nyankomnene landsmenn til deres bostedsvalg. Gjør det lønnsomt for folk fra Asia og Afrika å ønske seg bosetting utenfor hovedstadsområdet. 5)   Styrk næringslivet i distriktene. ­Gjerne ved redusert arbeidsgiveravgift, og i siste instans subsidier for å ta folk i bruk.

tilfellet: høy skatt der trengselen er størst og lav eller ingen skatt der hvor det er mangel på folk. Her er hva Aust­ ralia har gjort. Lagd en egen hoved­ stadsskatt. Jeg skjønner godt at Oslofolk får kaffe i halsen av slike forslag, men det er en smule fornuft i et slikt forsøk på å hindre overbefolkning i hoved­ staden. 3)  Styrk matkulturen, til glede for både by og land. Fjern matmoms, og moms på restauranter og hotellopphold. Det vil bidra til å styrke lønnsomheten i mange distriktsnæringer og være et ­solid plaster på såret for Oslofolk som sikkert syntes en eiendomsskatt er sure penger. Strekker ikke det til, kan man fjerne taxfreeordningen og kutte på trygdeoppgjøret. De gamle har jo også glede av billigere mat.

Jeg vet ikke om det er nok å utjevne bolig­ prisveksten, men uten noen tiltak, vil nok Osloregionen fortsett å være vinneren i det norske boligmarked. For neste år tror jeg at det meste av landet får en boligprisvekst på omlag 3 pst. Nedgang i Rogaland, og deler av Hordaland og Agderfylkene, vil imidlertid trekke prisveksten på landsbasis for 2016 ned til om lag 2 pst. •

Unngå vannlekkasje!

Vanndetektor

50 %

Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund. Nå gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm. Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Bestill idag på tlf. 815 68 808

Falck – alltid i trygge hender

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

11


KURS: Megleransvar og sikkerhetsrutiner Mandag 19. og tirsdag 20. oktober arrangerer NEF kurs i megleransvar og sikkerhetsrutiner i nyoppussede lokaler i Vika Atrium i Oslo. Temaene vil i år blant annet være hvitvasking, avvikshånd­ tering, og aktuelle skadesaker. I tillegg kommer Finanstilsynet for å snakke om hvor meglerne trår feil og hvilke feil som fører til at meglertillatelsen ryker.

Norges Eiendomsmeglerfor­ bunds Skadeforsikringsfond (NEFS) har i år som tidligere satt av midler til å sponse med­ lemmer av fondet med kursav­ giften. Her vil det være første­ mann til mølla!

Invitasjon vil bli sendt alle medlemmer i NEF, samt lagt ut på nett i løpet av kort tid. •

Vellykket oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger Sagt av tidligere kursdeltagere:

- Jeg synes at kurset var lærerikt og interessant. Føler at jeg har fått mye god påfyll som jeg kan dra nytte av i min hverdag som eiendomsmegler. Har helt klart fått mer respekt for hva en som ­jobber på oppgjør må kunne og ha ­kontroll på hver eneste dag. (Tony Aaltvedt) - Veldig bra at vi jobber med relevante oppgaver i stedet for å ha en tung ­eksamen på slutten av kursperioden. Alt i alt et veldig lærerikt kurs. Anbefales! (Fredrik Mørch Døviken)

NEF avholdt oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger i juni. Kurset er godkjent av Finanstilsynet og erstatter den oppgjørspraksisen eiendomsmeglerfullmektiger ellers må ha for å søke eiendomsmeglerbrev. Dette er andre gang NEF avholder dette kurset og tilbakemeldingene fra deltakerne har vært veldig positive. Dette kurset gir eiendoms­ meglerfullmektiger en intensiv, rask og lærerik vei til å gjennomføre praktisk oppgjør. Kurset går over 14 dager, med en 3 dagers teoridel og 7 dager ­praksis. I praksisperioden har deltakerne gjennomført 15 anonymiserte reelle oppgjør. Vitec sørget for god opplæring i systemet før oppgjørene ble gjennomført. 12 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

- Meget dyktige «fagansvarlige» med stor kompetanse vi har kunnet dra nytte av. (Lene H. Berthelsen)

NYTT KURS: NEF arrangerer nytt kurs 2. – 13. november. Se mer informasjon på nef.no. Om dere ønsker å reservere plass, send en e-post til mette@nef.no


NYHET Tilpasset alle enheter (desktop, tablet, mobil) Unik URL pr. eiendom Kan tilpasses med egne farger og fonter Til bruk på FINN, egne tjenester, på visning etc. NYTT INNHOLD

Sitater fra lokalkjente Avstander i minutter Solforhold Ny infografikk med mer

NABOLAGSPROFIL «PAKKEN»

PDF for salgsoppgaven Innhold i FINN annonsen Digital Nabolagsprofil Nabolagsprofil for befaring XML for spesialtilpassete løsninger

FOR MER INFORMASJON

Salg: 40 00 38 33 petter@eiendomsprofil.no


Unge i næringseiendom treffer likesinnede Ung i Næringseiendom (UiN) er et faglig og sosialt nettverk for unge personer som jobber innen nærings­­ iendom. Fem ildsjeler startet det hele opp i fjor høst ettersom de ikke følte at det var en nett­verk som e passet til gruppen deres. I løpet av i underkant av et år har de rukket å få over 350 medlemmer med tilknytning til bransjen som blant annet næringsmeglere, eiendomsinvestorer, eiendomsutviklere og juridiske rådgivere.

et hele startet med at vi identifiserte et behov. Vi gjorde noen refleksjoner på hvor synd det var at det ikke fantes et ­forum hvor man kunne møte mennesker som jobbet med den samme materien som oss, og som videre var på samme sted karrieremessig innenfor sin ­respektive side av bransjen. Flere av oss hadde jobbet et par år uten å kjenne mange andre unge som jobbet med det samme. I starten var vi forsiktige optimister på vegne av nettverket, og var vel alle like enige om at dette var et initiativ som potensielt kunne få en markant ­stemme i bransjen - som et fora som huser morgen­ dagens beslutningstakere, innen alle ulike deler av eiendoms­ bransjen. Litt av optimismen skyldes det ­faktum at det ikke fantes noe liknende fora, sam­ tidig som at vi satt på en følelse av at savnet var noe som var delt av bror­parten av målgruppen. Når vi nå i ettertid oppsummerer og gjør oss opp noen reflek­ sjoner rundt oppslutningen og interessen rundt nettverket ­etter et halvt år, kan vi i all ­ydmykhet slutte at responsen har gått over all forventning, sier styreleder i UiN Salman Saeed til Eiendomsmegleren.

STYRET I UiN:

Av Svein Strømnes

D

14 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

UiN ledes av et styre på seks personer med styreleder Saeed i spissen. De har det overordn­ ede ansvaret for nettverkets ­arrangementer og ivaretakelsen av nettverkets nøytralitets- og relevansambisjon. Formålet og hensikten med nettverket er å skape en nøytral og relevant arena og møtested hvor unge og likesinnede perso­ ner fra bransjen kan møtes for å utveksle erfaring og kunnskap samtidig som man får mulig­ heten til å bygge seg et nettverk

innen bransjen. Og de har klare ambisjonene videre - Vi skal fortsette å tilretteleg­ ge for faglige og sosiale treff, hvor erfaringsutveksling og nettverksbygging står sentralt. Organisasjonen skal fortsette å bidra til å fremme næringen fra sitt unge utgangspunkt og øye­ med, på en positiv og nytenken­ de måte. Vi skal jobbe videre med å være delaktige i dags­ aktuelle forumer som omhand­ ler vår bransje, hvor vi skal bære frem og representere de unges

stemme. Ambisjonene for oss initiativtakerne er så enkle som at vi håper å skape et godt fun­ dament for langsiktig og bestan­ dig virksomhet for og i nettver­ ket, før vi omdefinerer rollene og oppgavene i styret slik at de tilpasses en «driftsfase». Mye er fremdeles nybrottsarbeid, men etter et halvt års eksistens og med flere vellykkede treff bak oss, føler vi at vi er i ferd med å bygge opp et godt rammeverk. Målet er på sikt å skape noe som kan stå på egne ben og kunne


tåle tidens tann i fremtiden, for­ teller Saeed videre. For å bli medlem i nettverket er det bare to kriterier. Du må være under 35 år og ha ditt dag­ lige virke i næringseiendoms­ relatert virksomhet. Initiativet har også blitt tatt godt imot av de mer erfarne i bransjen. - Forholdet til de som har ­jobbet en del år i bransjen er veldig godt, og vi har fått svært mange positive tilbakemeld­ inger fra den «eldre» garde. Vi merker også dette ved all støtten vi har fått gjennom bidrag til våre arrangementer og sponsor­ midler. Ettersom vårt nettverk på nåværende tidspunkt ikke finansieres gjennom noe form for medlemskontingent er vi avhengig av bidrag fra bransjen og dets etablerte aktører – blant annet næringsmeglerne, og vi føler at nytteverdien i å ha et godt forhold til hverandre er gjensidig. UiN representerer tross alt potensielle fremtidige

medarbeidere, oppdragsgivere og kunder for Forum for ­næringsmeglere. - Hvordan oppleves det i dag å komme inn i bransjen som ung?

- Det kan nok oppleves som litt tungt å komme inn «i varmen» når man er ung og uerfaren, og dette var vel også en grunn til at vi etablerte vår forening. Basert

på egne erfaringer opplever vi det som et privilegium å få lov til å jobbe i en så spennende og kapitalintensiv bransje som den næringseiendomsbransjen er. Vi opplever at det er mange som kunne tenke seg å jobbe med næringseiendom, men at det privilegiet fremdeles er forbe­ holdt mindretallet. Vi tror vi står overfor både et generasjonsog paradigmeskift i bransjen om

noen år, når bransjens «grand old men» nå etter hvert går over i pensjonistenes rekker, hvorpå generasjon «Y» overtar tronen. Vi ser allerede nå at den kom­ mende generasjonen blant annet karakteriseres ved sin høyere andel kvinner og grad av høyere utdannelse, avslutter en meget optimistisk Salman Saeed. •

Dragehodeblomst gjorde tomten om til en økonomisk hengemyr Det er selvsagt stor stas med en så sjelden plante på tomten, men ikke akkurat noen gullgruve. Vi i Bank2 forsøker uansett å se positivt på dine utfordringer. Dersom det er vanskelig å få hjelp hos den faste banken din, hjelper vi deg å finne finansieringsløsninger du kan leve med. Har du økonomiske utfordringer og sliter med å finne en løsning? Ta kontakt med oss i Bank2. Tlf. 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

15


Eiendomsmeglere som søker

EKSTREME UTFORDRINGER

Av Kristn Bratland

Vanligvis kan megleryrket føre til både høy puls og mentale utfordringer, men ikke alle synes det er nok. - Jeg startet som eiendoms­ megler i 1986, og begynte med bilsport omtrent samtidig, og tenker bil og megling stort sett hele tiden. Vi meglere har vel en viss form for konkurransein­ stinkt, og vi gutter slutter jo aldri å leke med biler. Så for meg er baneracing og eiendomsmegling like morsomt og spennende, forteller en entusiastisk Lars Faale, daglig leder og eiendoms­ megler ved Eie eiendomsmeg­ ling på Stabekk i Bærum. Mentalhygiene

- Å drive med motorsport er både mentalhygiene og en ­mulighet til å lade batteriene, og

16 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

jeg føler meg privilegert som får drive med det jeg trives best med, både i jobb og privat. Som 18-åring meldte Faale seg inn i NAF Motorsport Asker & Bærum, og er fremdeles et svært aktivt medlem og styremedlem. Med en motorinteressert familie og gocartbakgrunn i tenårene, var det aldri noen tvil om hva unge Faale helst ville drive med på fritiden. Eiendomsmeglerens første bil var en Porsche 944, som han totalvraket i 2002. Ti år senere ble han kåret til ­norgesmester i asfaltracing med sin nye 944, en 1989 modell. Baneracing er en konkurranse hvor det konkurreres på perma­ nente asfaltbaner over kortere og lengre distanser. Hastigheten er avgjørende, og i de fleste kon­ kurranser kjøres det kvalifise­ ring hvor beste tid får beste startspor i finalen. Her finnes klasser for de fleste, inndelt ­etter for eksempel bilmerke,

biltyper, amerikanske biler, ­spesialbygde biler og sportsbiler. Ingen frøkensport

- Bilracing er ingen frøkensport. Bortsett fra en smell i 2002, da jeg traff en stillestående konkur­ rent i siden, i 160 km/h, har jeg vært veldig heldig. Vi fikk begge en støkk, og tok et par hvileår, men siden har vi begge konkur­ rert og gjort det bra. Jeg er vel­ dig nitid i forberedelsene, og setter alltid sikkerheten høyt. Det er viktig å legge inn gode marginer og å kjøre jevnt og trutt, jeg gjør aldri den samme feilen to ganger, forteller Faale. Triatlon – en optimal opplevelse

- Ja, vi har kanskje litt spesielle ferier, siden vi pakker både ­sykkel, våtdrakt og joggesko, i tillegg til sykkelruller som ­brukes i solveggen på hytta i påsken, ler Christian Aamodt,


daglig leder og eiendomsmegler i Sem & Johnsen på Majorstuen i Oslo. Han og samboer Sarah Mølstad Knudsen, fagansvarlig og eiendomsmegler hos Eie ­eiendomsmegling, Aker Brygge, Oslo, vet å utnytte sommer­ feriene. De siste par somrene har Aamodt gjennomført ­Elbaman, Swissman, og som­ meren 2012 gjennomførte de begge både Ironman i Frankrike og Norsman her hjemme. I seks måneder lå samboer­ paret i hardtrening med to ­treningsøkter om dagen, for­ beredelser både fysisk og men­ talt, og med personlig trener som la opp en nøyaktig plan med tett oppfølging. Unngå feiltrening

- I slike sammenheng er det ­viktig å unngå feiltrening. Målet var rett og slett å gjøre vårt beste og å komme i mål. Vi er begge godt trent, og har alltid vært aktive innen idrett, men nå ble den mentale treningen vel så viktig som den fysiske. På hver treningsøkt hadde vi konkurrans­ene i bakhodet, så da konkur­

­ orsman. Norsman er kaldere N og råere. Der ble vi sluppet ut midt i Hardangerfjorden med 13 grader i vannet, og i tillegg er Hardangervidda og Gausta­ toppen mentalt tøffe. Skrittleng­ den er rimelig kort i steinrøysa opp mot mål, men lykkefølelsen over å ha gjennomført er ube­ skrivelig, mener eiendoms­ megleren. Avgjørende å være to

ransedagen kom, hadde vi men­ talt vært gjennom den dagen ganske mange ganger allerede, forklarer Aamodt. - Jeg var helt gåen i kroppen etter Ironman, som for øvrig er et velorganisert, proft og fantas­ tisk morsomt arrangement, men mentalt helt utslitt etter

- Vi hadde nok ikke drevet det så langt om vi ikke hadde truffet hverandre. For oss er det helt avgjørende at vi er to, i tillegg til konkurranseinstinktet og fleksi­ biliteten ved å jobbe som eien­ domsmeglere. Dette kan man lett bli avhengig av, mener Christian Aamodt.

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

17


Fridykking er dykking i vann på den luften man har i lungene, hvor man kun bruker våtdrakt, blybelte, maske, snorkel og svømmeføtter

blybelte, maske, snorkel og svømmeføtter. Megl­ersjefen driver i tillegg med undervannsjakt og harpunfiske. - Undervannsjakten gjør ­dykkingen virkelig spennende. Den mentale og psykiske ut­ fordringen appellerer til meg. Det gir en helt egen følelse å jakte på bytte mens du holder pusten under vann. Du er hele tiden hundre prosent konsen­ trert og glemmer alt annet. Noe som gjør at du får intense og veldig sterke naturopplevelser. Jo lavere puls, desto bedre ­opplevelse, forklarer dykkeren. Norge et fridykkerparadis

Hold pusten

- Fridykking er den enkleste og frieste formen for dykking, og fantastisk rekreasjon. Du søker å oppnå en form for meditativ tilstand hvor du nullstiller både tankene og kroppen. Det nytter ikke å tenke verken på jobb eller strømregninger når du er under vann, forklarer Finn Magnus Rogne-Hansen, Administrerende direktør for Aktiv Eien­ domsmegling. For 15 år siden tok han dykkersertifikatet, men det ble ikke noe mer enn serti­ fikatet. - Det var mye utstyr og store oksygentanker, så terskelen for å komme seg ut i vannet var litt for høy. Da jeg ved en tilfeldig­ het kom over fridykking for fem år siden, opplevde jeg at det var enklere å komme i gang. Det

kreves lite utstyr, du kommer deg raskt ut i sjøen, og du er mer bevegelig enn ved apparat­ dykking, forklarer Rogne-Hansen.

Mental utfordring

Fridykking er dykking i vann på den luften man har i lungene, hvor man kun bruker våtdrakt,

NB! Har du tips om eiendomsmeglere som driver med noe litt utenom det vanlige, kontakt svein@nef.no 18 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Den beste tiden å jakte er akku­ rat i strømskiftet. Når strøm­ men innover stopper i noen minutter før den begynner ­utover igjen, står vannet helt stille. Da blir det enklere å ­komme seg til de forskjellige gode jaktplassene, pluss at ­fisken flytter litt på seg slik at den blir lettere å få øye på. I følge Rogne-Hansen, er ­Norge et av de flotteste stedene å drive fridykking, mye flott ­vegetasjon og fisk. Kristiansund er fantastisk med gode jakt­ muligheter, og sommerens ­beste opplevelse var Hvaler i Østfold nå i august. Der var vannet klart og krabbene fulle. Man trenger ikke dra langt til havs for ­naturopplevelser. Det er masse liv ­mellom 10 og 15 meter, og der er det lett å hente seg mangt et velsmakende måltid fra ­havets bunn kun ved å holde pusten. •


Vi blir 30! Og ønsker vüre to nye kontorer i Sandnes og Trondheim Nardo velkommen i Eie-familien.


Lukket visning Stort og overdådig i ny runde med

Lukket visning er tilbake med en ny sesong fylt av ekstravagante hus og fritidsboliger. Nok en gang åpner meglere Nils Nordvik (Nordvik & Partners), Sanna Damhaug (Nordvik & Partners), Espen Hordnes (Privatmegleren), Øyvind Olstad (Real Estate) og Fredrik Lilloe (Knight Frank) dørene til de dyreste, mest storslåtte og luksuriøse boligene på markedet – i Norge så vel som i utlandet.

Av Ellen Ihme Foto: MTG TV

N

ytt av året er at Jannecke Weeden er med som programleder. Sammen med me­ glerne lar hun seg begeistre av de kostbare objektene – enten det er norske fjellhytter, et praktfullt fransk slott eller ­råflotte New York-leiligheter – og stiller spørsmålene vi alle lurer på. Denne sesongen blir det noe mer norsk fokus enn i forrige sesong, og med god hjelp fra lokale meglere går turen blant annet til Åsgårdstrand, Herregården Oakhill, Nesøya, Hemsedal og Norges dyreste oppussingsobjekt på Hankø. Fredrik Lilloe tar oss med til Manhattan, en vingård i Toscana, slott og luk­ susboliger i Frankrike, og gir oss en gløtt inn i en verden som er frem­ med for de fleste av oss. •

20 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015


Sesongpremiere torsdag 17/9 p책 TV3

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

21


Gave til glede for barn i tøffe situasjoner

– Vi er utrolig takknemlige for at vi har om­ tenksomme mennesker i samfunnet som tenker på barn innlagt på sykehus, sier avdelingssykepleier ved Barnekirurgen, ­ ­Hilde Jonsgar Eikemo. Barnekirurgen er en avdeling som har omsorg for en svært variert pasientgruppe. Alle barna som er innlagt der, har behov for tilsyn av kirurg, som mange ganger inne­ bærer at barna kanskje må operere. Halvparten av alle barn som kommer til barnekirurgen, trenger øyeblikkelig hjelp, og får hverdagen snudd på hodet på et øye­ blikk. Resten av barna som kommer dit, har planlagte opphold og mange har tilstander som krever gjentatte innleggelser ved syke­ hus.

– Uavhengig av årsak til innleggelse kan det å komme på sykehus for et barn, være en opplevelse av noe skummelt og ofte smertefullt, sier Hilde Jonsgar Eikemo. – Da er det fantastisk å ha midler som vi nå har mottatt, som kan brukes til premier og gaver som kan ta oppmerksomheten bort fra en tøff sykehushverdag. Pengene fra Eiendomsmeglerforbundet vil bli brukt til å fornye leker og aktiviteter i avdelingen til de barna som er inneliggende, samt til premier av ulikt slag. – Vi ser at vi med enkle og trygge tiltak og aktiviteter for barna, raskt kan ta oppmerk­ somheten bort fra det som er skummelt og til tider smertefullt. Det kan gi barna og de

unge en opplevelse av at det ikke er så farlig å være på syke­ hus som de kan­ skje hadde trodd, forteller avdel­ ingssykepleie­ ren. •

PAISAN HOMHUAN / Shutterstock.com

Av Barnekirurgen, Haukeland Universitetsjukehus

Barnekirurgen er svært takknemlig for gaven på 25.000 kroner fra Norges Eiendomsmeglerforbund. Pengene skal brukes til premier og leker som kan ta oppmerksomheten bort fra en ofte tøff sykehushverdag.

HOLD AV 19. – 20. NOVEMBER 2015 NEFs HØSTKONFERANSE SCANDIC OSLO AIRPORT, GARDERMOEN 8 timer Faglig sterkt Bransjens treffpunkt Stipend 100.000 Underholdning

NEFs årlige høstkonferanse er en unik arena hvor bransjen samles for å diskutere, utveksle erfaringer, påvirke, lære mer, og ha det hyggelig med bransjekollegaer.

Sett av tid til inspirerende dager – spennende program kommer snart

– VI GLEDER OSS TIL Å SAMLES NEFs_høstkonferanse_2015_1/3.indd 1

22 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

18.08.15 11.15


Gode erfaringer med NEFs budapp

Av Svein Strømnes

NEFs budapp kom på markedet etter initiativ fra Oslo- og Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF) i forbindelse med at Finanstilsynet innførte krav til skriftlighet ved budrunder fra 1.1.2014. Det er mange som har tatt i bruk appen, men den er også en godt bevart hemmelighet for en del andre budgivere. Vi har fått gode tilbakemeld­ inger på appen fra både forbruk­ ere, eiendomsmeglere og for­ brukermyndigheter i forhold til brukervennlighet og sikkerhet. Den har også fungert knirkefritt siden oppstarten. En av dem som har gjort seg erfaringer av appen både som forbruker og eiendomsmegler er Petter Mamen–Lund som er daglig leder ved EIE eien­ domsmeglingskontor i ­Asker. Han har vært på boligjakt en periode og prøvd ut flere varian­ ter av applikasjoner og kommet til en konklusjon. - For meg er enkelhet og trygghet det avgjørende. Har du logget inn og brukt noe før, så skal det være enkelt å bruke den på nytt, sier Petter Mamen-Lund til Eiendomsmegleren. - Det er en del meglerkjeder som Krogsveeen, DNB og ­Privatmegleren som har laget sine egne systemer, men jeg ­synes at de har en del funksjoner som ikke er så brukervennlige, som blant annet at du må sørge for å ha bank-id. De husker deg ikke fra gang til gang og du må ha bank id kodeordet ditt. Hvor mange er det som har dette til­ gjengelig til enhver tid? Jeg har derfor ved flere anledninger endt opp med å fylle ut et tradi­ sjonelt budskjema, ta bilde og sendte det til megleren, men det var før jeg skjønte at bud­appen fra NEF kunne brukes mot alle meglere. Nå er alt så mye enklere, sier han. Med Budappen legger du inn legitimasjon og signatur en gang for alle. Personlige data lagres

og du kan enkelt logge på hvis du tapte den ene budrunden og vil prøve deg igjen. Objektet fin­ ner du via Finn-koden og du kan bruke appen på alle eiendom­ mer i hele Norge. Megleren får et pent signert budskjema med myndighetenes formkrav ivare­ tatt i andre enden. - For meg som budgiver har dette vært den desidert enkleste og beste måten å by på. Som ­eiendomsmegler skulle jeg ønske flere hadde lastet ned appen ettersom den gir en veldig ­ ­ryddig framstilling hos megleren og ekskluderer rommet for mis­ forståelser pga, skanning, dårlig trykk, håndskrift osv. Hos oss i Eie så bruker vi systemet også på bud fra Finn.no. Det fungerer fint og jeg ser at fler og fler ­bruker NEF-appen for å sende over helelektroniske bud, av­ slutter Petter Mamen-Lund. For å sikre trygg bolighandel må rådet derfor være å spre bud­ skapet om NEF-appen til alle potensielle budgivere. • EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

23


Skremmeskudd fra Skatteetaten til boligselgere

Av Skattebetalerforeningen

Skatteetaten sender i år ut en rekke brev til personer som har solgt bolig i løpet av året med beskjed om at de må betale skatt på salget av boligen. Det er all grunn til å gjennomgå brevet nøye. Spesielt fordi det slettes ikke er sikkert at vedkommende skal betale skatt i det hele tatt.

En rekke skattytere som selger bolig i 2015 mottar relativt kort tid etterpå brev fra skatte­myndighetene med foreløpig beregning av skattepliktig gevinst eller tap i forbindelse med salget. Bakgrunnen er at skattemyndig­ hetene ønsker å ha mest mulig klart til ut­ sendelse av forhåndsutfylte selvangivelser vinteren 2015. I brevet kan man lese at Skatteetaten, ut fra de «opplysninger de har om eiendommen», har fylt ut skjema RF-1318. Mottakere av brevet blir også bedt om å ­rette opp feil innen fire uker. – Det er all mulig grunn til å se nøye på dette brevet, og ikke ta Skatteetatens utgangspunkter for «god fisk», sier Bård Erlend Hansen, advokat i SBF Skatteadvokater. – Vi har sett flere eksempler på at det Skatteetaten mener er en skattepliktig ­gevinst viser seg å ikke være skattepliktig. Årsakene kan være flere, for eksempel feil­ rapportering eller at selger kvalifiserer for skattefritak etter reglene om brukshindring som gjør at du ikke skal skattlegges, sier Hansen.

Advokaten oppfordrer alle til å kontakte ham eller en annen skatterådgiver dersom de trenger bistand. - Normalt sett vil antageligvis ikke bolig­ selgere henvende seg til eiendomsmeglere etter å ha fått dette brevet. Samtidig gir det eiendomsmeglere, som er tett på eiendoms­ transaksjonen, en god mulighet til å være frempå og gi en liten ekstraservice ved å tipse selgere om at dette er noe som kan komme i posten etter at salget er gjennom­ ført, sier Hansen. Advokaten har, sammen med sine kolle­ ger, utarbeidet en sjekkliste for å finne ut hva man skal gjøre dersom det kommer et slikt brev i posten til boligselger: Er salget skattepliktig? Dersom selgeren har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget, er utgangspunktet at gevinsten er skattefri. Ofte er man i tvil om brukskravet er oppfylt. Da er det viktig å huske på at ­skatteloven har regler om at ikke-bruk på grunn av f. eks. arbeid skal godkjennes som

brukstid, og ektefeller kan også godskrives hverandres brukstid. Husk også at det ­gjelder egne regler for fritidsboliger. Det kan like gjerne gjelde leiligheten i byen som ­hytta på fjellet. Feil tallgrunnlag. Dersom salget er skattepliktig (eller tap fradragsberettiget), blir oppgaven å kontrollere gevinst-/tapsberegn­ ingen nærmere. Her er det viktig å få med omkostninger i forbindelse med kjøpet og salget. Ikke minst kan påkostninger på ­boligen, som for eksempel ulike oppgrade­ ringer, øke kostprisen (og dermed redusere gevinsten/øke tapet) betraktelig. Tidspunktet for kjøp. Er det snakk om ­boliger som er ervervet før 1992 er det også spesielle regler om oppregulering av kostpris som kan hjelpe på skatteregningen. Spar deg for tid. Opplysningene som ­skattemyndighetene legger til grunn og som de ber om tilføyelser eller korrigeringer til, fører de i den forhåndsutfylte selvangivelsen. Dette er ikke noe endelig ligningsoppgjør. Det skjer først etter at skattyter har kontrol­

NEF og Skattebetalerforeningen inngikk en samarbeidsavtale tidligere i år. Her ved Peter Rånås og Margrethe Røse Sollie fra NEF, og Karianne Uggland Virik og Bård Erlend Hansen fra Skattebetalerforeningen. 24 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015


lert og sendt inn selvangivelsen (eller still­ tiende akseptert den forhåndsutfylte selv­ angivelsen innen utløpet av fristen 30. april). Selgeren sparer seg imidlertid for senere arbeid dersom han tar stilling til spørsmål­ ene tidligst mulig, og helst bør man ha inn­ gitt kommentarer til brevet i tide, slik at selvangivelsen blir korrekt. Eiendomsmegleren bør oppfordre kunden til å ha en formening om skatteeffektene av boligsalget, og even­ tuelt oppfordre til å søke profesjonell råd­ givning. Her henter Skatteetaten tallene fra

Ifølge Skatteetaten får de opplysningene sine fra tinglyste omsetninger over fast eiendom (bolig, tomt og fritidseiendom) fra Kartver­ ket (Grunnboken). Disse opplysningene blir deretter koblet med opplysningene i Skatte­ etatens eiendomsregister (SERG) opp mot eiertid og botid (partsregisteret/folkeregist­ eret) for å avdekke om salget kan være ­skattepliktig. Der det er kjent at det er brukshindringer, noe som kan medføre at salget kan være skattefritt, er det tatt hensyn til, skriver Skatte­etaten i en epost til Skattebetalerforeningen. Samtidig finnes det en rekke muligheter til å justere både inngangsverdien og ut­ gangsverdien på boligen når det er snakk om et skattepliktig salg. Det har imidlertid Skatteetaten ikke informert så nøye om i brevet. - Det fremkommer ikke tydelig i brevet som er sendt ut at både inngangsverdien på boligen og salgssummen i mange tilfeller skal justeres. Hvorfor ikke? – Skattyter får en oversikt over de opp­ lysningene vi har tilgjengelig. Skattyter blir i brevet oppfordret til å sende inn nødvend­ ige korreksjoner på RF-1318 Salg av bolig,

Besøk www.skatt.no Norges Eiendomsmeglerforbund har inngått en samarbeidsavtale med Skattebetalerforeningen, og dets advokatkontor SBF Skatteadvokater AS som har særlig kompetanse på skatterett, merverdiavgiftsrett og ­selskapsrett. Avtalen innebærer at NEFs medlemmer kan søke rådgivning og informasjon med hensyn til skatte- og avgiftsrettslige problemstillinger. Avtalen gir også NEFs medlemmer tilgang til Skattebetalerforeningens kurstilbud. Avtalen innebærer at NEFs medlemmer kan: • Benytte seg av juridisk bistand hos SBF Skatteadvokater AS til fordelaktige betingelser. NEFs medlemmer får 15 minutter gratis bistand fra advokatkontoret pr. år ved første konsultasjon, og betaler deretter medlemspris kr 1600,- + mva. pr time. Se www.sbfskatteadvokater.no for kontaktdetaljer (oppgi ditt NEF medlemsnummer ved kontakt). • Delta på Skattebetalerforeningens ordinære kurs til pris tilsvarende pris for medlemmer av Skattebetalerforeningen • Kjøpe Skattebetalerforeningens nettkurs til medlemspris SBF Skatteadvokater er et advokatfirma med syv skatteadvokater- og rådgivere som er spesialisert innen skatterett, avgiftsrett og selskapsrett. Advokatkontoret har ekspertise på området for skatt og fast eiendom, og kan for øvrig bistå med rådgivning og gjennomføring ved etablering av virksomhet, transaksjoner, generasjonsskifter oppkjøp og omstruktureringer samt på alle stadier i klage- og tvistesaker overfor skattemyndighetene. Se mer om advokatvirksomheten her: www.sbfskatteadvokater.no. Skattebetalerforeningen er en selvfinansiert interesseorganisasjon med visjon om å gjøre din skattehverdag enklere. Foreningen er en viktig høringsinstans i politiske spørsmål. I tillegg bistår den sine medlemmer i skattespørsmål og er en kursleverandør innen skatterett, avgiftsrett og selskapsrett. For mer informasjon om foreningen, besøk www.skatt.no.

utgangspunkt ikke vil være behov for å endre verdiene. Men skattyter står selvsagt fritt til å endre både inngangsverdien og salgssum­ men hvis de kan dokumentere det, uttaler Eve V. Bergli, avdelingsdirektør i Skatte­ etaten til bladet Skattebetaleren. •

fritidsbolig eller tomt. Dette gjelder alle postene inkludert eiertid, botid, inngangs­ verdi og salgssum. Vi har ikke i brevet pre­ sisert alle poster som kan endres. Det vi preutfyller av inngangsverdi og salgsverdi er tinglyste verdier, og er et forslag hvor det i

NEF JURIDISK BISTAND 2015 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

VILKÅR OG PRISER: Se www.nef.no eller ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100

NEF_juridisk bistand_2015_1/3.indd 1

13.08.15 09.29

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

25


Månedens meglerprofil:

Sara Trier Hvor mange ganger har du flyttet? Mange ganger! Men kun kjøpt bolig to ganger. Vi meglere har godt av å kjenne på følelsen av å sitte på andre siden av bordet i en budrunde og presset man kan føle for å klargjøre egen bolig til salg.

Arbeidssted? Nordvik & Partners Eiendomsmegling, avdeling Frogner. Alder? 28 Sivilstatus, barn? Samboer. Venter vårt første barn i oktober.

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Boligen bør sees! Bør ikke enhver bolig som selges det da? Et steinkast unna er jo også en «floskelfavoritt» i bransjen. Må nok likevel innrømme at jeg selv har ­benyttet meg av denne.

Sist leste bok? Sandmannen av Lars Kepler. Favoritt TV-program? Blir lite tv-titting og mest nyheter. Netflix derimot byr på masse gode serier og passer meg bedre tidsmessig.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Stort sett bare gode erfaringer og opplev­ elser med andre meglere. Det er massevis av engasjerte og flinke medarbeidere i Norge og jeg er stolt av å være en del av en herlig bransje!

Favorittmusikk? Er veldig glad i musikk og da mye forskjellig, men favorittsjanger synes jeg er vanskelig. Det spørs helt på anledning, årstid og humør. «Favorittdings»? Mobilen!! Kjører? Smart fortwo, smidig liten sak som alltid sørger for at jeg finner parkering og rekker visningene. Hvor mange timer jobber du i uke? Det varierer mye og går i perioder, men ligger ligger vel på rundt 70 timer i uken gjennomsnittlig. Hva gjør du for å koble av? Da tar jeg meg en løpetur eller åpner en flaske vin sammen med gode venner. Sistnevnte skjer kanskje oftere en førstnevnte. -Hva er din beste idrettsprestasjon? Det må nok være sølvmedalje i EM og VM sammen med juniorlandslaget i håndball. Samtidig var det veldig stort og en spesielt god følelse å rykke opp til eliteserien i håndball med barndomsklubben Njård IL. 26 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Er ikke noe dessertmenneske så for meg er den beste desserten: en snus + espresso! Beste reisemål? Italia! Elsker atmosfæren, språket, ­menneskene og maten! Har du noen dårlige sider? Er nok en ganske utålmodig person som liker at ting skjer og det raskt. Er nok også derfor jeg trives med en hektisk jobbhver­ dag hvor noe skjer hele tiden! Skal også innrømme at jeg ikke er på mitt blideste tidig på morgenen før kaffekoppen er inntatt. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å velge eiendomsmegling som studie­ retning og starte meglerkarrieren hos Nordvik & Partners!

Karrierevei fram til der du er i dag? Startet på eiendomsmeglingsstudiet i 2007 samtidig som jeg spilte håndball på topp­ nivå og hadde da dette som primærjobb. Ved studieslutt ble det klart at et valg måtte tas, og jeg valgte da å satse 100 % på eiendomsmeglingskarrieren fremfor videre håndballsatsing. Dette resulterte i jobb hos Nordvik & Partners hvor jeg har jobbet siden den gang og med årene ­funnet min posisjon og styrke. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet og kompetanse! Å kjøpe og selge bolig handler om følelser, samtidig er det snakk om store verdier. Det er der­ for avgjørende at megler forstår og lytter til kunden. Samtidig må megler ta styr­ ingen, være sjefen og sørge for at den informasjonen som formidles er i henhold til aktuelle lover/regler og kvalitetssikret i alle ledd.


Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Eiendomsmegling vil som alt annet bli mer digitalt i fremtiden. Det vil bli viktigere og viktigere å være synlig og tilgjengelig på digitale plattformer. Vi ser allerede nå at telefon, nettbrett og sosiale medier har tatt over hverdagen til folk flest. Vi skal derfor være tidlig ute med lekre og funk­ sjonelle løsninger for å nå frem til kunden og for å presentere boliger på best mulig måte. Hva er den største utfordringen til bransjen? Å følge med i den raske utviklingen som utvilsomt er i gang med tanke på hvordan man selger og kjøper bolig! Meglere kan få en helt ny rolle eller bli overflødig i fremti­ dens boligsalg. Vi må sørge for at bransjen og megleren ikke blir overflødig men heller sørge for å tilpasse oss raskt i tråd med utviklingen! Konkurransen vil bli større og forbruke­ ren mer krevende. Behovet for synlighet og effektive transaksjoner på nett og i

Jeg har tror på et stabilt boligmarked hvor prisstigningen vil bli roligere og mer ­moderat i tiden som kommer. Uro i olje­ sektor og Europa sammen med arbeids­ ledigheten og generell frykt for dårlig økonomi vil kunne påvirke boligmarkedet på lang sikt, men trolig påvirke lokale deler av Norge mer enn totalmarkedet. Det er en stor forskjell på boligmarkedet i Norge som helhet og boligmarkedet i Oslo. Jeg tror forskjellene her vil kunne bli større. I Oslo er det fortsatt boligmangel hvor det bygges for lite og tilflyttingen er stor, her tror jeg på moderat økning fra 2016. Med lav rente og langsiktig perspektiv ser folk flest det fortsatt som en god investering å plassere kapital i bolig og å eie fremfor å leie! •

kombinasjon med andre produkter/vare­ merker vil nok øke. Vi må ta utviklingen seriøst og være klare nå toget kommer! Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Jeg er av den oppfatning at omdømmet til eiendomsmeglingsbransjen i dag har ­kommet langt med tanke på hvordan det var før 2007. Kompetansekravet om 3 års utdanning + 2 års praksis sammen med stadig strengere regelverk har medført økt profesjonalitet i bransjen. Jeg oppfatter i stor grad at kundene av den grunn har tillit til megleren. Likevel tror jeg det er viktig at bransjen og NEF fortsetter sitt gode arbeid for å holde fokuset på kompetanse, etterutdanning, etikk og boligpolitikk oppe! Vi må være opptatt av å hele tiden bli bedre og utvikle oss. Gjør vi det vil det gode omdømmet komme av seg selv og skinne igjennom! Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?

100.000

KRONER VENTER PÅ DEG! STIPENDET ER RELEVANT FOR ALLE IDÉER

hva er en fornuftig lønnsstruktur i bransjen?

hyttemegling

litteratur

– hva skal til for at foretakene skal satse?

intervju bruktboligmegling

hvor står bopliktens betydning?

savner bransjen tilgang på arbeidsrett/arbeidsvern?

næringsmegling

masterutdannelse

utenlandsmegling landbruksmegling

MERK:

undersøkelser

utleiemegling

prosjektmegling

Noe som kontoret ditt er opptatt av? Men som ingen har gjort noe med? Her noen «tråder»:

NEF-HELP stipendet

NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for tredje gang deles ut under NEFs Høstkonferanse 2015.

Søknadsfristen er 1. oktober Søknad sendes: elisabet@nef.no

Følgende kan søke NEF-HELP stipendet: Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen. Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendet.

NEFs_help_stipendiat_2015_1/2.indd 1

13.08.15 09.30

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

27


Kompromissløs firehjulsdrift

Kompromissløs firehjulsdrift

Nyhet: GLC

Helt nye GLC. Norgespremiere 12. september. Fra kr 594.900,-

Pris inkl. lev. Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring 0,50-0,71 liter pr. mil. CO2-utslipp: 129-166 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Gunstig finansiering tilbys gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no


Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.


Leie-før-eie En boligsosial modell for bosetting av vanskeligstilte husstander

Av Katja Johannessen, seniorrådgiver i Husbanken

Norge har en svært høy andel boligeiere. Om lag 80 prosent av befolkningen bor i eid bolig. Boligeie er imidlertid svært ulikt fordelt i befolkningen, og andelen boligeiere er langt høyere blant husholdninger med høy inntekt enn blant husholdninger med lav inntekt. Boligeie i Norge er understøttet av en ­gunstig boligbeskatning (St.meld. 17 (20122013). Kombinasjonen av et dyrt og kvali­ tetsmessig variert utleiemarked, og boligeie som understøttes gjennom boligbeskatning, gjør at forskjellene mellom de som eier bolig og de som leier bolig, blir enda større enn hva variasjonen i inntekt skulle tilsi. Innenfor boligpolitikken har man hatt som mål å sette flest mulig i stand til å eie sin egen bolig. Mange boligøkonomiske virke­ midler er derfor individrettet, og skal hjelpe den enkelte til å bli boligeier. Det er spesielt startlån og tilskudd til utleieboliger som ­bidrar til å øke eieretableringen blant øko­ nomisk vanskeligstilte husstander. Ønsket om en høy eierandel samt medfølgende ­subsidier i form av gunstig boligbeskatning og individrettede økonomiske virkemidler, fører indirekte til at leiemarkedet i Norge er lite, og i hovedsak preget av småskalautleie. Kort oppsummert betyr det at man på den ene siden har boligeie, som i tillegg til å være den mest gunstige disposisjonsformen sett fra et personøkonomisk ståsted, også er den tryggeste boformen. Og på den andre siden har man et leiemarked som ofte er dyrt, er preget av kortsiktige kontrakter og utgjør en mindre trygg og stabil boform sammenlignet med boligeie. De store forskjellene på bolig­ eie og boligleie, kan vanskeliggjøre et dyna­ misk perspektiv på de to disposisjonsformene. I Norge er man enten boligeier eller bolig­ leier. Det finnes ingen mellomting.

Men, det er vesentlige forskjeller mellom det britiske og det norske systemet, hvilket medfører, at en adopsjon av engelske bolig­ sosiale modeller ikke så lett lar seg realisere i Norge. Det har norske kommuner fått er­ fare når de skal realisere modeller importert fra andre land. Husbanken har nylig gjennomført et utred­ ningsprosjekt som omhandler mulighetene for boligsosiale modeller som ser boligeie- og leie i et dynamisk perspektiv (Johannessen m.fl. 2014). Gjennom prosjektet ble det eta­ blert et grunnlag for en modell som gjør nett­ opp dette. Modellen setter leie- og eie inn i samme etableringsforløp. Modellen er til­ tenkt vanskeligstilte husstander som har ­eierpotensiale på sikt, men som ikke kan eie bolig med en gang. I første omgang er model­

Flere skal settes i stand til å eie sin egen bolig

len utarbeidet for å bistå husstander som ikke selv har mulighet til å etablere seg i eid bolig, og som ikke får sine boligbehov oppfylt på leiemarkedet. Særlig barnefamilier og flykt­ ninger som bor i kommunale boliger, og som har eierpotensiale på sikt, er i målgruppa. Kan vi gjøre boligeie tilgjengelig for flere?

I arbeidet med å øke eieretablering blant vanskeligstilte grupper, er det et poeng å identifisere hvilke hindringer som må for­ seres for at den enkelte husstand kan bli boligeier. Vi har skilt mellom økonomiske og sosiale barrierer for boligeie. Figuren under viser noen av de utfordringene ­vanskeligstilte husstander kan oppleve på veien til å bli boligeiere.

Barrierer for å nå målet om bolieie

Lav inntekt Økonomiske hindringer

30 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Usikker inntekt Gjeld Betalings­ anmerkninger

Boligeie for lavinntektsgrupper

Motivasjon

Boligetablering i norske kommuner

Gjennom startlånordningen jobber norske kommuner kontinuerlig med å bosette van­ skeligstilte husstander i eid bolig. Det er imidlertid ikke alle man får til å bosette i eid bolig, og de seneste årene har man i kom­ munene på ulikt vis, og med varierende hell, forsøkt å utarbeide boligsosiale modeller som skal kombinere leie- og eie. Mange har sett til Storbritannia der man har konsepter som ‘Shared ownership’ og ‘Help to buy’.

Konkrete hindringer

Boligkompetanse Sosiale hindringer

Økonomisk kompetanse Tilgjengelighet Økonomisk kontroll


Vi skiller på økonomiske og sosiale hind­ ringer, selv om mange husstander vil oppleve at disse hindringene går i hverandre. Poenget med å skille hindringene er å lage et tydelig­ ere bilde av hvorfor en husstand ikke kan bli boligeier. Noen husstander har utelukkende økonomiske hindringer, mens andre har økonomi til å eie, men mangler for eksempel kompetansen til å kjøpe bolig. En ny bolig­ sosial modell, som skal bidra til at enda flere vanskeligstilte husstander kan etablere seg i eid bolig, er nødt til å adressere hind­ ringene som husstanden opplever, det være seg økonomiske eller sosiale. Fordi kjøp av bolig for de aller fleste er den største inves­ teringen vi gjør, er en nødt til å være helt sikker på at man ikke løper en unødvendig risiko ved boligkjøpet. Ved å identifisere hindringer og rydde opp i vanskeligheter før boligkjøpet realiseres, kan man minimere risikoen ved boligkjøp. Modellen vi her skal vise gjør nettopp ­dette. Gjennom en leieperiode i samme ­bolig som husstanden senere kan kjøpe, har man tid til å rydde opp i ulike barrierer som står i veien for boligeie. På den måten kan man gi en husstand den tryggheten og stabiliteten som eid bolig gir, uten å utsette dem for unødvendig risiko. Leie-før-eie, slik modellen foreslås her, kan oppnås ved at en kommune kjøper en bolig tilpasset en bestemt husstands behov over tid. Husstandens fremtidige boligbehov bør være så avklart som mulig. Unge enslige er for eksempel ikke en målgruppe for ­denne typen modell.

Modellen kombinerer leie- og eie, gjen­ nom å gi husstanden mulighet til å leie en bolig før de kjøper den. Tanken er at en gitt kommune kjøper en bolig til husstan­ den, og at denne finansieres med lån og tilskudd fra Husbanken. Kommunen kjøper boligen for en sum i år null, og inngår der­ etter et leieforhold med husstanden, der husstanden har en opsjon på å kjøpe boligen i år fem, for prisen som kommunen kjøpte boligen for i år null. På den måten oppnår husstanden noen av fordelene ved å eie (f.eks. ved prisstigning), samtidig som de ikke utsettes for risiko i leieperioden. ­Opsjonen er valgfri, og husstanden kan vel­ ge å avstå fra å kjøpe boligen. Opsjonen ­forutsetter at leietakeren har oppfylt sine plikter i henhold til leiekontrakten, og videre at husstanden får tilstrekkelig finansiering til kjøpet. Leiekontrakten er basert på en ordinær husleiekontrakt, men tar inn de elementene som legger grunnlaget for leiefør-eie. En innvending mot høye krav til egenka­ pital har bestått i at boligene stiger mer i pris enn den fremtidige boligkjøperen klarer å spare, slik at boligdrømmen fortsetter å være en utopi, selv om sparepotensialet utnyttes. Ved å tilby kjøp av boligen til en allerede avtalt pris, oppnår husstanden den samme fordelen i forhold til prisutvikling som en husstand som får mulighet til å kjøpe boligen med en gang. Samtidig beskyttes husstanden mot risikoen for prisfall, fordi de vil kunne takke nei til å realisere opsjonen. Denne risikoen er overført til kommunen, men et

tilskudd til utleieboliger fra Husbanken vil være en buffer mot prisnedgang og salg med tap for kommunen. Modellen som er presentert i denne artik­ kelen er tiltenkt vanskeligstilte husstander som har behov for bistand fra kommunen. I så måte er dette en smal modell som er til­ tenkt en liten gruppe. På den andre siden viser modellen at det er mulig å tenke mer dynamisk på leie- og eie. De to disposisjons­ formene, som i dag er helt separate, kan sees i sammenheng, og det er ikke kun kommu­ ner som tenker på dette overfor vanskelig­ stilte. Vi ser en økende interesse for slike hybridløsninger blant private utbyggere også. Høye boligpriser og innskjerping av utlån til boligformål vil antakeligvis tvinge både offentlige og private aktører til å tenke nytt rundt eieretablering.   Referanser

Johannessen, K., M. Flåto, A. Hem og E. Holt (2014), Leie-før-eie. En modell for å øke eieretableringen blant lavinntektsgrupper. Husbanken Meld. St. 17 (2012-2013), Byggje – bu – leve. •

KURS: Skatt og moms på fast eiendom Kurset omfatter skatte- og avgiftsmessige problemstillinger som angår forvaltning av fast eiendom fra kjøpsfasen/byggefasen via forvaltningsfasen til en eventuelt omorganiserings- eller salgsfase.

Oslo: 4. november Thon Hotel Bristol Spesialpris for medlemmer i NEF: Kr 2 000,(Ordinærpris: Kr 3 800,-).

Kurset er praktisk rettet og særlig tilrettelagt for advokater, næringsmeglere, revisorer, regnskapsførere og andre rådgivere som arbeider med forvaltning og omsetning av næringseiendommer. Kurset egner seg imidlertid også godt for ansatte og eiere i foretak som forvalter fast eiendom.

Påmelding: skatt.no - merk påmelding med ”NEF”.

SKATTEBETALERFORENINGEN - skatt.no - 22 97 97 00 - post@skatt.no

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

31


faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Oppbevaring av elektronisk signerte kjøpekontrakter

Nye meglerstandarder i næringsmegling

Det følger av Eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (1) at foretakene skal «..oppbevare ett ­eksemplar av kjøpekontrakten i original.» Både NEF juridisk og Finanstilsynet har mottatt henvendelser om hvorvidt denne bestemmelsen er til hinder for elektronisk signerte kjøpe­ kontrakter. Finanstilsynet har etter dette på sine hjemmesider skrevet følgende om hvordan opp­ bevaring av elektroniske kjøpekontrakter skal skje: «Krav til oppbevaring av originale kontrakter. Det fremgår av eiendomsmeglings­ forskriften § 3-7 at «Eiendomsmeglingsforetaket skal oppbevare ett eksemplar av kjøpe­ kontrakter i original». Formuleringen i forskriften om «original» kjøpekontrakt forutsetter ikke at kjøpekontrakt må inngås på papir. Bestemmelsen er derfor ikke til hinder for digital oppbevaring av elektronisk signerte kjøpekontrakter. Forskriftsbestemmelsen vil være opp­ fylt dersom en elektronisk signert kjøpekontrakt er låst for endringer. Hensikten bak be­ stemmelsen er å sikre oppbevaring av opplysninger om hva som er avtalt mellom partene. Dette ivaretas. Betryggende digital lagring av elektronisk signerte kjøpekontrakter er dermed i tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 3-7. For ordens skyld presiseres det at det ikke er tilstrekkelig at kjøpekontrakt inngått på papir, skannes og lagres digitalt. Her må eiendomsmeglingsforetaket – som før - ha en original­ versjon på papir. Ved rene oppgjørsoppdrag som ikke omfatter inngåelse av kjøpekontrakt, har oppgjørs­ foretaket ikke plikt til å oppbevare original kjøpekontrakt. Foretaket må imidlertid inn­hente kopi av kjøpekontrakten for å forsikre seg om at gjennomføringen av oppgjøret skjer i tråd med hva som er avtalt mellom partene.»

Forum for Næringsmeglere og Norges ­Eiendomsmeglerforbund har i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR utarbeidet nye meglerstandarder for salg av eiendom, ­aksjeselskap (AS), ansvarlig selskap (ANS), indre selskap (IS) og kommandittselskap (KS) med tilhørende oppgjørsavtaler. De nye standardene er i dag gjort tilgjeng­ elig på nettsidene til Norges ­Eiendomsmeglerforbund (logg inn funk­ sjon på NEF.no og Forum for Nærings­ meglere. Også meglerstandarden for AS fra des­ ember 2014 er oppdatert. De øvrige ­meglerstandardene er like standarden for AS med nødvendige tilpasninger bl.a. som følge av reglene om beskatning av ANS, IS og KS. Du finner en artikkel som oppsummerer noen forhold som man bør være oppmerk­ som på ved bruk av standardene samt de nye meglerstandardene i Dokumentsam­ lingen kap. 6 på INFONEF (krever innlogg­ ing) og Forum for Næringsmegling. •

32 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015


NEF-KURS 2015 ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

3. SEPTEMBER

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

DRAMMEN

«NEF 6-TIMER» Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015 3. OG 4. SEPTEMBER LOSBY GODS

LOSBY-KONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE

15. OKTOBER

ØSTFOLD

«NEF 6-TIMER» Samme temaer som for kurset i Drammen i september

19.-20. OKTOBER

OSLO

NEF MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER - 9 KURSTIMER Hvordan unngå at skade oppstår?

22. OKTOBER

KRISTIANSAND

«NEF 6-TIMER» Samme temaer som for kurset i Drammen i september

19.-20. NOVEMBER

GARDERMOEN

NEFs HØSTKONFERANSE - 8 KURSTIMER 23. NOV. – 4. DES.

OSLO OG ASKER

NEFs OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør 20. -22. JAN. 2016

LILLESTRØM

NEFs PROSJEKTMEGLINGSKURS Prosjektmegling fra A til Å, 3 dager

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO


Nytt rundskriv om eiendomsmegleres langsiktige investeringer i fast eiendom Etter en oppmykning i forvaltningspraksis fra Finansdepartementet, har Finanstilsynet nå gitt et rundskriv (7/2015) som trekker opp nye generelle føringer for adgangen ansatte mv. i eiendomsmeglingsforetak har til å foreta langsiktige investeringer i fast eiendom. Av fast advokat Kari-Amalie Pettersen og partner Karl Rosén, Grette advokatfirma

Langsiktig eierskap som «virksomhet» iht. tidligere forvaltningspraksis

Personer som utfører arbeid som går inn under begrepet eiendomsmegling kan etter eiendomsmeglingsloven § 5-2 (1) «ikke ­direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Hvor grensen bør gå for adgangen til lang­ siktig sparing i fast eiendom, har lenge vært et diskusjonstema. Finanstilsynet og Finans­ departementet har i tidligere forvaltnings­ praksis lagt opp til at meglere kun i begren­ set grad skal kunne spare langsiktig i fast eiendom. I vurderingen har investeringens omfang blitt tillagt vesentlig vekt, og Finans­ tilsynet har lagt til grunn ligningsreglenes avgrensning mellom næringsvirksomhet og passiv kapitalforvaltning ved utleie av fast eiendom som grense for hvorvidt virksom­ heten har vært ansett å være «egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Tilsynet har i liten grad a­ nvendt det skjønnsrommet som ligger i bestemmel­ sen, til tross for at Eiendoms-meglingslov­ utvalget i sin utredning uttalte at «det for langsiktig utleie kan være akseptabelt å eie noe flere eiendommer/større areal enn det skattemyndighetene legger til grunn for hva som er å anse som næringsvirksomhet»1. Dette har medført at (også indirekte) eierskap til mer enn ca. 500 m2 til næringsformål nærmest automatisk har blitt ansett å være i strid med eiendomsmeglingsloven § 5-2 (1). Finansde­ partementets praksis i klagesaker har tidlig­ ere vært tilsvarende streng. Klagesakene fra januar 2015 – en opp­ mykning av Finanstilsynets forvaltningspraksis. Den 12. januar 2015 fattet Finans­ departementet vedtak i tre nye klagesaker som innebar en viss oppmykning av tidlig­ere forvaltningspraksis. I den ene saken2 eide klager 75 % av ­aksjene i et selskap som eide en eiendom på 4700 m2 der det ble drevet butikksenter med 34 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

langsiktige leiekontrakter. I klagen ble det særlig påpekt at ligningsreglenes virksom­ hetsbegrep er knyttet opp mot personlig eierskap til fast eiendom, ikke indirekte ­eierskap gjennom eie av aksjer. Der person­ lig eierskap til en fast eiendom ville med­føre en viss aktivitet fra eieren (som selv må fore­ stå utleie, løpende vedlikehold etc.) var ­klager her fritatt fra slike plikter. Klager satt ikke i styret i aksjeselskapet som nettopp skulle ivareta disse oppgavene. Finans­­de­partementet kom til at eierskap til aksjer i foretaket som eide en eiendom i bruk som butikksenter, og der klager selv ikke deltok i styret eller eiendommens daglige drift, ikke var egnet til å svekke tilliten til eien­ domsmeglingsforetakets integritet og uavhengighet. Det ble også vist til at ­ ­eiendomsmeglingsforetaket hovedsakelig formidlet boliger, fritidsboliger og småbruk. I sak nr. 23 eide klager aksjer i tre selska­ per som til sammen eide eiendommer ut over grensene for virksomhet i lignings­ reglene. Klager påpekte at han hadde passivt eierskap til aksjer i to eiendomsselskaper, og at lovens ordlyd, «drive virksomhet», forut­ satte en viss aktivitet. Finansdepartementet kom til at eierposten på 20 %, som var

e­ rvervet ved arv, i det ene selskapet som hadde inngått langsiktige leiekontrakter til produksjon og salg av trelast og byggevarer ikke svekket tilliten til foretakets integritet og uav­hengighet. Dette gjorde heller ikke indirekte eierskap på 6,6 % i et selskap som drev eiendomsutvikling. Selv om klager ikke kunne drevet slik eiendomsutvikling person­ lig, var ikke eierposten stor nok til at klager hadde innflytelse på drift eller investeringer. I den siste saken4 eide klager 33 % av ­aksjene i et eiendomsselskap som eide flere næringseiendommer og i tillegg hadde aksjeposter i andre eiendomsselskaper. ­ Aksjene var ervervet ved arv, og eien­ ­ dommene hadde vært i eiendomsselskapet eid av klagers familie i mange år. Klager satt i styret men var for øvrig ikke involvert i driften av selskapet. Finansdepartementet kom, etter en totalvurdering, til at de faktiske forhold ikke var egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsforetakets integritet og uavhengighet. Samme dag som disse tre vedtakene ble fattet, sendte departementet vedtakene over til Finanstilsynet i følge med et brev der ­Finanstilsynet ble bedt om å vurdere hvor­ vidt det burde foreslås endringer i eien­


domsmeglingsforskriften som klargjorde at eiendomsmeglingsloven § 5-2 (1) ikke er til hinder for at eiendomsmeglere foretar lang­ siktige investeringer i fast eiendom. Nytt rundskriv av 12. juni 2015 – klargjøring av gjeldende forvaltningspraksis

Finanstilsynet mente det ville være for ­komplisert å gi generelle bestemmelser om langsiktige investeringer som alltid eller aldri ville være omfattet av forbudet i eien­ domsmeglingsloven § 5-2 (1). I stedet publi­ serte Finanstilsynet den 12. juni 2015 et rundskriv 5 som klargjør og utkrystalliserer forvaltningspraksis hva gjelder langsiktige investeringer i fast eiendom. Rundskrivet oppsummerer vurderingstemaet og de rele­ vante momentene slik: i. Utgangspunktet for vurderingen – virksomhetsbegrepet i ligningsreglene Det skal tas utgangspunkt i grensene for skattepliktig næringsvirksomhet, der gren­ sen i utgangspunktet går ved 500 m2 til nær­ ingsformål, eller fem enheter til boligformål. Investeringer innenfor disse grensene vil normalt ikke komme i konflikt med regelen. Videre kan andre forhold (punkt ii og iii) medføre at investeringer over denne grensen likevel er innenfor regelverket. ii. Forhold ved eiendommen Dersom eiendommen geografisk eller i hen­ hold til bruksområde inngår i et annet mar­ ked enn det megleren/den ansatte vanligvis arbeider med, vil investeringen i mindre grad være egnet til å svekke tilliten. Finans­ tilsynet nevner selv som eksempel at dersom man formidler boliger i Tromsø, vil invester­

inger i næringslokale i Kristiansand kunne aksepteres i større omfang enn dersom ­samme person investerer i boligeiendommer i Tromsø. iii. Forhold ved megleren/den ansatte, ervervsmåten og ervervstidspunktet Den ansattes arbeidsoppgaver er relevante. Dersom den ansatte ikke deltar i selve kjøps­ forhandlingene o.l. (har kontakt ut i marke­ det), vil langsiktige investeringer vanskelig­ ere kunne sies å svekke tilliten til foretaket. Det er i utgangspunktet uten betydning om den ansatte eier eiendommen personlig eller indirekte gjennom aksjer, selskapsan­ deler e.l. Det som derimot er relevant, er om den ansatte på noen måte deltar i driften eller forvaltningen av eiendommen. Rene passive kapitalplasseringer, der vedkommen­ de verken formelt eller faktisk er involvert i selskapets daglige drift tilsier en utvidet til­ gang til langsiktig sparing i fast eiendom. Måten ervervet har skjedd på er relevant. Det skal mer til for at eierskap ervervet gjen­ nom arv er egnet til å svekke foretakets tillit. Videre er tidspunktet for ervervet relevant. Dersom den ansatte har ervervet eiendom­ men før vedkommende startet å arbeide i foretaket, vil dette vanskeligere sies å ut­gjøre virksomhet som er egnet til å svekke tilliten enn dersom det gjøres investeringer etter at arbeidsforholdet er begynt.

satte mv. ikke opptrer på en måte som er egnet til å svekke tilliten til foretakets inte­ gritet, og fremholder at fagansvarlig må passe på at ansattes eierskap til fast eiendom og eiendomshandel skjer i samsvar med ­eiendomsmeglingsloven. Det innebærer at dette skal vurderes av fagansvarlig og at ­vurderingene skal dokumenteres. Veiledning fra Finanstilsynet mv.

Finanstilsynet gir uttrykk for at det ikke vil tilrådinger i enkeltsaker med hensyn til om et saksforhold faller innenfor forbudet. ­Finanstilsynet kan imidlertid ikke fri seg fra den alminnelige veiledningsplikten etter forvaltningsloven § 11. Uttalelsen i rund­ skrivet er imidlertid et varsel om at Finans­ tilsynet vil avvise forespørsler som inne­ bærer at Finanstilsynet i realiteten gir uttrykk for et syn på en konkret sak. Finanstilsynet kommenterer ikke adgangen til å søke om dispensasjon fra forbudet i § 5-2 første ledd, jf. tredje ledd. Allerede før rundskriv 7/2015 var det imidlertid klart at det var tale om en meget snever dispensa­ sjonshjemmel. Med de føringene som er gitt i rundskrivet, og den oppmykingen vi har sett i forvaltningspraksis, er behovet for å benytte dispensasjonsadgangen redusert og NOU 2006: 1 s. 96 Sak 11/1216 3 Sak 10/4125 4 Sak 10/4122 5 http://www.finanstilsynet.no/Global/Venstremeny/ Rundskriv_vedlegg/2015/2_kvartal/ Rundskriv_7_2015.pdf 1

Compliance-ansvar

2

Finanstilsynet presiser først at det er den enkelte ansatte som har ansvar for å se til at investeringer skjer innenfor lovens ramme. Finanstilsynet peker imidlertid også på at foretakene har ansvar for å sørge for at an­

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

35


det må forventes at det må foreligge meget spesielle omstendigheter før det vil kunne være aktuelt å benytte adgangen til å gi ­dispensasjon. Det forhold at Finanstilsynet ikke vil gi konkret veiledning, innebærer imidlertid ikke at Finanstilsynet ikke vil følge praktise­ ringen nøye. Finanstilsynet varsler i rund­ skrivet at det vil følge opp foretakenes regel­ verksetterlevelse på tilsyn og reagere på brudd på vanlig måte. Gir rundskrivet en tilstrekkelig avklaring?

Endringen i forvaltningspraksis, slik den er sammenfattet i rundskrivet, utgjør en opp­ mykning, og gir samtidig en del etterlengtede avklaringer. Etter vårt syn kunne Finanstil­ synet imidlertid, trygt innenfor § 5-2 (1), gått enda noe lengre. Som i alminnelighet bør utgangspunktet være at det er innskrenkingene i næringsfri­ heten og den personlige frihet som må be­ grunnes. Det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven § 5-2 at bestemmel­ sen skal ivareta hensynet til foretakets inte­ gritet og uavhengighet og at dette formålet skal tillegges betydelig vekt ved tolkningen av bestemmelsen. I dette ligger det også en forventning om at man i praksis ikke går lenger enn det som er nødvendig for å ­ivareta formålet. For det første kunne Finanstilsynet vur­ dert å innføre en karensbestemmelse. Det er først når man ser erverv og avhendelse i sammenheng at man er i nedslagsfeltet for bestemmelsens kjerneformål: spekulasjons­ handel. Det ville i denne forbindelse vært naturlig å se hen til reguleringen av ansattes egenhandel i verdipapirhandelloven § 8-2 første ledd tredje punktum, hvor denne pro­ blemstillingen er løst ved å angi at finansi­ elle instrumenter i alminnelighet tidligst kan avhendes 12 måneder etter ervervet. Det er imidlertid visse egenskaper og forhold ved fast eiendom som aktivaklasse og eien­ domsmeglerens rolle som kan tilsi at karens­ tiden burde være lenger enn ett år. Eiendom er i alminnelighet en mindre likvid plasse­ ring enn finansielle instrumenter , og det gir en økt risiko for at kortsiktig handel opp­ fattes som betenkelig fordi det gir grobunn for antagelser om at man handler på bak­ grunn av en informasjonsfordel som tilkom­ mer en i kraft av å være megler. Salg av ­eiendom fordrer personlig kontakt med selgere, interessenter og kjøpere, og eien­ domsmegling hviler i betydelig grad på ­personlig tillit til megleren. Rollen som ­eiendomsmegler er således særlig sårbar for tillitssvekkelse. 36 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

For det andre kunne boksen med tilfeller som normalt går klar av forbudet nok vært gjort noe større enn kun å omfatte eierskap under ligningsreglenes virksomhetsgrense. Det er for eksempel vanskelig å se hvordan eierskap til eller endog handel med fast ­eiendom utenfor Norge skulle kunne være egnet til å svekke tilliten til et norsk eien­ domsmeglingsforetaks integritet eller uav­ hengighet, med mindre det forelå konkrete holdepunkter for en annen konklusjon, slik som at det aktuelle foretaket har spesialisert seg på å formidle tilsvarende type eiendom­ mer i det aktuelle landet. Lovens ordlyd omfatter imidlertid alt av «fast eiendom», uavhengig av beliggenhet. Iht. rundskrivet vil geografisk beliggenhet kun være et av momentene som kan medføre at virksom­ hetsgrensen lovlig kan overstiges. For det tredje kunne det, på bakgrunn av tidligere forvaltningspraksis, vært grunn til å adressere hvorvidt investeringer i børs­ noterte eiendomsselskaper og eiendomsfond overhode kan være egnet til å svekke tilliten etter § 5-2 første ledd. Etter vårt syn er det vanskelig å se at det kan være grunnlag for det. Endelig bør det nevnes at gave burde vært likestilt med arv som moment som taler for at ervervet ikke er egnet til å svekke megler­ foretakets integritet. Anbefalinger

Vi anbefaler at foretakene går gjennom sine rutiner for oppfølgning av ansattes eierskap i fast eiendom i lys av rundskrivet. Det inne­ bærer at foretakene bør vurdere hvilke ­retningslinjer og instrukser som skal gjelde. Her kan man lage soner/kategorier som knyttes til ulike compliance-prosesser hvor grundigheten i vurderingene økes når man passerer fem boenheter eller 500 m2 næring. Foretakene bør også ta stilling til i hvilket omfang man skal tillate investeringer i eiendom som geografisk og/eller forret­ ningsmessig ligger fjernt fra dets virksom­ het.

GRETTE

Dernest bør retningslinjene kommunise­ res godt internt i foretaket og de bør alltid fremvises og forklares for nyansatte. Foretaket har plikt til å føre register over ansattes innehav av fast eiendom, og de ­ansatte plikter å informere foretaket om er­ verv og salg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-4. For at det ikke skal herske noen tvil om ansattes ansvar, bør dette også reflekte­ res i ansettelseskontraktene, gjerne med henvisning til det til enhver tid gjeldende interne reglementet for erverv og avhending av fast eiendom. Det er videre et poeng at plikten til å føre register etter eiendomsmeglingsforskriften § 5-4 kun omfatter handler som har funnet sted, hvor registeret så snart som mulig skal oppdateres. Vurderingen av om en eiendomshandel vil ligge innenfor eiendomsmeglings­ loven § 5-2 må imidlertid skje før handelen er endelig. I det handelen er endelig, vil det foreligge et brudd på bestemmelsen dersom forholdet ikke ligger innenfor den lovlige rammen. Dersom det er tale om et salg som er i strid med bestemmelsen, vil det heller ikke kunne reverseres med mindre den ­ansatte (selger) har tatt forbehold om god­ kjenning av eiendomsmeglingsforetaket. Ved erverv vil salg være en mulighet for å bøte på forholdet, men det vil kunne inne­ bære en betydelig ulempe for den ansatte som eventuelt må selge. Både foretaket og ansatte mv. har således en felles interesse i å søke å få foretatt avklaringer i forkant. Der­ som det ikke lar seg gjøre, bør den ansatte oppfordres til å søke å innta forbehold om godkjennelse fra foretaket. Hvorvidt man skal innføre samme krav til forhåndsgod­ kjennelse for erverv innenfor og over den skatterettslige virksomhetsgrensen, kan vurderes nærmere. For å unngå tilfeller av spekulasjonshandel, bør man imidlertid etter vårt syn alltid legge til rette for forhåndsav­ klaring av salg av næringseiendom og boen­ heter som ikke har vært benyttet av den ansatte eller dennes nærstående. •

For kontakt: www.grette.no

Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virksomheten omfatter hele spekteret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalueringer, tvisteløsning og prosedyre. Våre klienter er både små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.


Vi synes lønnsomme bedrifter skal få vokse, selv om de må vente på at kundens kunde skal betale. Snakk med oss om hvordan du kan la det du faktisk selger ligge til grunn for hvor fort du kan vokse. Topplinjefinansiering gir oss mulighet til å hjelpe deg akkurat der skoen trykker, slik at du kan konsentrere deg om å drive din business, på din måte. Enklere. Raskere.

sveafinans.no


Et signeringsforbehold rekker vidt – avklarende dom i høyesterett I forbindelse med oppkjøp av Strømstad Marina i 2010 tok den aktuelle kjøperen et såkalt signeringsforbehold per e-post under kontraktsforhandlingene. Etter omtrent ett år med forhandlinger, der partene både hadde blitt enige om nærmest alle detaljene knyttet til kjøpet, og etter at den potensielle kjøperen hadde gjennomført en due diligence, valgte kjøperen og ikke å signere kjøpekontrakten, og trakk seg fra transaksjonen med henvisning til signeringsforbeholdet. Forrige uke tok Høyesterett stilling til rekkevidden av dette signeringsforbeholdet.

Av Assosiert partner Jørgen Lindboe og advokatfullmektig Matias Bugge, advokatfirmaet Haavind

Avtalebinding – nærmere om det rettslige utgangspunktet

Hovedregelen i norsk avtalerett er at det ikke gjelder noen formkrav ved inngåelse av av­ taler; muntlige avtaler er like bindende som skriftlige avtaler. Høyesterett har i flere ­saker uttalt at partene blir bundet til en ­avtale når det foreligger enighet om «vesent­ lige punkter i en avtale», uavhengig av om enigheten er nedskrevet i en skriftlig, ­underskrevet kontrakt eller ikke. Det innebærer at det kan oppstå uklar­ heter med hensyn til når partene er bundet til en avtale, og særlig ved kompliserte, lang­ varige forhandlinger kan man risikere å bli ansett som bundet av en avtale, uten selv å være oppmerksom på at forhandlingene har nådd et slikt stadium. Signeringsforbehold

For å unngå den usikkerheten som hoved­ regelen innebærer har det internasjonalt, og særlig med angloamerikanske partner, vært vanlig med et signeringsforbehold. Det har også blitt noe vanligere i norsk næringsliv at partene i en forhandling tar uttrykkelige forbehold om at en avtale ikke er bindende før den er undertegnet av begge parter; ­såkalte signeringsforbehold. Det aktuelle saksforholdet

Et slikt forbehold ble tatt i forbindelse med forhandlingene om mulig kjøp av Strømstad Marina i Sverige i 2010/2011. Den aktuelle kjøperen skrev i en e-post tidlig i forhand­ lingsprosessen at han ville gå videre med forhandlingene, men at det skulle skje ­«under den forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom for­ 38 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

handlinger ikke fører frem til en signert avtale». Partene fortsatte forhandlingene i de på­ følgende månedene, uten at forbeholdet ble tatt opp igjen. Det ble holdt møter mellom partene og utarbeidet en rekke avtaleutkast, der man etter hvert kom til enighet om ­nærmest alle detaljene knyttet til kjøpet. Avtaleutkastene ble gjennomgått av partenes advokater, og kjøperen gjennomførte også en due diligence gjennomgang av selskapet. Det siste og endelige avtaleutkastet forelå nesten ett år etter at kjøperen hadde bestemt seg for å gå videre med forhandlingene, og det endelige avtaleutkastet ble signert av selgeren. Kjøperen bestemte seg imidlertid for ikke å signere kontrakten og trakk seg fra handelen. Selgeren reiste sak mot kjøperen med krav om at han skulle pålegges å betale

kjøpesummen mot overtakelse av 70 % av aksjene i Strømstad Marina AB i henhold til det siste avtaleutkastet. Lagmannsretten mente at kjøperen var bundet – Høyesterett kom til motsatt resultat

Lagmannsretten kom til at kjøperens sign­ eringsforbehold hadde falt bort, og han ble dømt til å betale kjøpesummen. Høyesterett derimot, kom i forrige uke til at signerings­ forbeholdet innebar at det ikke var inngått noen bindende avtale, og at kjøperen måtte frifinnes. Nærmere om Høyesteretts begrunnelse - klarhetskrav

I den nærmere begrunnelse for frifinnelsen oppstilte Høyesterett et klarhetskrav; der­


HAAVIND AS

For kontakt: www.haavind.no

• Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater. • Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett. • Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. • Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter. • Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg.

som et signeringsforbehold skal innebære at partene er ubundet frem til undertegning av en avtale kreves det at signeringsfor­ beholdet uttrykkes såpass tydelig at «motparten ved vanlig oppmerksomhet og aktsomhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår». Og jo lengre ut i forhandlingene man er kommet, desto klarere må sign­ eringsforbeholdet være. Signeringsforbeholdet i den aktuelle ­saken tilfredsstilte dette klarhetskravet. Et signeringsforbehold kan anses som bortfalt

Høyesterett åpnet imidlertid for at det kan forekomme tilfeller der et slikt signerings­ forbehold må anses som bortfalt, men at dette i så fall krever «klare holdepunkter». I den aktuelle saken ble det ikke ansett som tilstrekkelig for bortfall at signeringsforbe­ holdet ikke ble gjentatt i avtaleutkastet, at det var enighet om nærmest alle avtalens detaljer, og at den potensielle kjøperen fore­ tok en kvalitetssikring av avtaleutkastet. Heller ikke den omstendighet at den ­aktuelle selgeren hadde innrettet seg på at det var oppnådd enighet om avtalevilkårene var tilstrekkelig for bortfall av signerings­ forbeholdet. Likevel skal man merke seg en interessant detalj i Høyesterett sin avgjørelse. Høyesterett legger til grunn at selgeren i den aktuelle saken ikke har foretatt «innrett­ elseshandlinger ut over det som er en naturlig del av en forhandlingsprosess», og «[i] en slik situasjon er forbeholdet klart ikke bortfalt». Dette kan man lese som at Høyesterett åpner døren på gløtt for at et signeringsforbehold eventuelt skal anses som bortfalt dersom en part har foretatt inn­rettelseshandlinger ut

over det som er en naturlig del av en for­ handlingsprosess.

utgiftene man har pådratt seg i forbindelse med forhandlingene. Når det er sagt innebærer slike signerings­ forbehold også flere fordeler for forhand­ lingspartene. Man vil som nevnt unngå usikkerhet knyttet til når man er avtaleretts­ lig bundet, og partene i en forhandling vil kunne foreta en konsekvensvurdering av forhandlingsresultatet før man velger å ­binde seg. Det er dels på denne bakgrunn at det er vanlig å se slike signeringsforbehold i internasjonale kontrakter. •

Oppsummering

Oppsummert illustrerer Høyesteretts­ dommen at et signeringsforbehold – dersom det er klart nok kommunisert til den annen part – har en svært vid rekkevidde. Dersom et slikt signeringsforbehold tas, for eksempel i en e-post helt i starten av en forhandlings­ prosess uten at det følges opp i den videre prosessen, kreves det at partene signerer avtalen for at man skal være bundet. Videre illustrerer dommen hvor viktig det er å være oppmerksom på om en part tar et slikt forbehold under forhandlingene. ­Partene risikerer da at det ikke kommer i stand noen avtale selv etter omfattende for­ handlinger og dd, uten at man får erstattet

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

39


Kjøp av fast eiendom i Spania sett med en advokats øyne Spania er et vidstrakt land med en stor befolkning. Romerretten har hatt avgjørende innflytelse på spansk juss, hvilket betyr byråkrati, samt mye dokumentasjon for å sikre transaksjonene, spesielt når det gjelder fast eiendom. Vi kan trygt si at prosedyren for kjøp av fast eiendom er veldig annerledes enn i Norge.

Av Carmen Sanz, advokat

Det byråkratiske og noen ganger trege spanske systemet har imidlertid noen ­ ­«perler» som virkelig sikrer transaksjonene juridisk. Jeg tenker på Notarens rolle (jurist med meget høy kompetanse, som fungerer som en «revisor» når skjøtet skal under­ tegnes), og Eiendomsregisteret hvor eien­ dommene registreres, og som gir oss de opplysningene som vi alltid kan stole på. Spanske advokater, meg selv inkludert, sier om dette registeret at «det som ikke står i registeret finnes ikke». Til tross for disse institusjonene, som ­sikrer systemet juridisk, kan det hende at kjøper før man kommer så langt (altså før en kjøper får vite hva som er registret i eien­ domsregisteret og før man når notaren), allerede er blitt «tvunget til» å undertegne et eller annet dokument, for eksempel det vil kaller for «depositums- eller reservasjons­ avtale» eller «arras kontrakt». Dette kan være en kjøpsavtale, som inneholder alle betingelsene for kjøpet, og hvor det kreves betaling av en del av prisen. Man må være klar over at det kan være vanskelig å komme seg ut av denne avtalen, og dessverre blir ­slike avtaler ofte inngått uten å ha vært ­revidert av advokat. Man må også huske at den personen som utesteder dokumentene (vanligvis en megler) ikke nødvendigvis er ansvarlig for innholdet og dokumenta­ sjonen, slik vi er vant til fra Norge. Eiendomsmeglerens rolle i Spania

Et av de aspektene som er mest overraskende og byr på flest problemer når nordmenn kjøper eiendom i Spania, er meglerens rolle i Spania. Denne rollen er veldig forskjellig fra det nordmenn forventer av en slik aktør. Nordmenn er vant til at en megler har ut­ dannelse og bevilling, at de har undersøkt 40 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

eiendommens fysiske og juridiske situasjon og til og med utarbeidet et dokument (salgs­ oppgave) om dette, som leveres til den even­ tuelle kjøperen, med alle relevante opp­ lysninger. I Spania, er megleren sjelden utdannet som sådan. Megleren fungerer som selger­ ens salgsagent. Det er uhyre viktig å være klar over dette, fordi megleren kun ivaretar selgerens interesser, ikke kjøperens. Megler er interessert i å få solgt eiendommen og motta sin provisjon. Man må også være klar over at megleren i Spania i utgangspunktet ikke er juridisk ansvarlig for de opplysning­ ene han eller hun gir om eiendommen. I Spania må kjøperen kontrollere at alt det som gjelder kjøpsobjektet er i orden. Det er derfor vanlig at kjøperen engasjerer en ­advokat til å utarbeide en form for «juridisk rapport» over eiendommen som er til salgs. Således er det advokaten til kjøperen som undersøker i Eiendomsregisteret at eien­ dommen tilhører den personen som utgir seg som eier, samt at det ikke er noen døds­ bo som skal skiftes, osv. Advokaten kontrol­ lerer, blant annet, om det er heftelser på eiendommen, og i så fall hva slags heftelser dette er, og betingelsene for disse. Hvis eiendommen er et nybygg, skal det undersøkes om alle tillatelser, lisenser og ferdigattest er i orden og er gyldige. Hvis det dreier seg om en tomt, sjekker advokaten blant annet at det bruksområdet som tomten er regulert til i kommunens planer sammen­ faller med de som kjøperen forventer å få tillatelse til, og - hvis det ikke er tilfelle - om det er mulig å endre reguleringen. Noen ganger medvirker advokaten også i forhandlingen med kjøperens bankforbind­ else om eiendommens finansiering, eller kontakter forskjellige finansforetak i den


forbindelse. Den dagen kjøpekontrakten skal undertegnes, pleier som regel advokaten å være med kjøperen (eller den personen som skal representere kjøperen ved fullmakt hvis vedkommende ikke bor i Spania). De møtes hos Notarius Publicus, som bevitner undertegningen, kontrollerer at kontrakten er juridisk korrekt og deretter, utsteder ­skjøte. Hva er da meglerens oppgaver? Som nevnt ovenfor, er megleren en slags «salgsagent», som påtar seg å markedsføre eiendommen og holde visninger for mulige interessenter. Megleren fungerer også noen ganger som mellommann i forhandlingen om den ende­ lige prisen. I tillegg er vedkommende ­bindeleddet mellom selgeren og kjøperen. Markedsføring av fast eiendom

Eiendom til salgs annonseres vanligvis hos eiendomsmeglerne, på deres salgskontorer eller på deres hjemmesider. Tilbudet presen­ teres med grunnleggende opplysninger om eiendommen: beliggenhet, adresse, kvadrat­ meter, planløsninger, møblert eller umø­ blert, klimaanlegg, terrasser, garasjeplass, svømmebasseng, treningsrom, osv. Annonsen angir også den prisen som selger forlanger.

Dokumenter/kontrakter

Prisen fastsettes nemlig ikke på grunnlag av en offisiell takst, som i Norge. Takst er kun nødvendig når det søkes om finansiering. Da er det finansforetaket som krever en takst på eiendommen, ved en offisiell takstmann, oppført i et spesialregister. Noe som er vidt forskjellig fra fremgangs­ måten i Norge er nettopp at den prisen som averteres (som nevnt fastsettes den av ­selgeren) er gjenstand for forhandling med kjøperen, alltid nedad. Således er det ­normale at den eventuelle kjøperen kommer med et mottilbud med hensyn til pris. ­Mange nordmenn vet ikke det, og går for raskt frem. De gir sitt bud til selger og fast­ setter prisen uten å ha forhandlet den. Noen ganger betaler de mer enn nødvendig. Der­ for lønner det seg å søke lokal profesjonell bistand til å forhandle om prisen før man undertegner noe som helst dokument om denne. Det er også tilrådelig med en befaring på eiendommen før man tar noen som helst slags beslutning om den, for å sjekke at de bildene som man har sett og de opplysning­ ene man har fått, stemmer med eiendom­ mens standard og fasiliteter. Dette er spesi­ elt viktig for brukte boliger.

I Spania er det som regel mulig å reservere eiendommen man er interessert i mot et depositum hvis man trenger tid til å frem­ skaffe informasjon om eiendommen og/eller finansiering. I så fall vil megleren framlegge en reservasjonskontrakt. Det er veldig nyttig å undertegne en slik kontrakt når det fore­ ligger flere potensielle kjøpere. Depositum skal alltid utgjøre et lite beløp (som kan være 500-1000€) og fristen for reservasjon er kort. Det er også mulig å hoppe over en slik reservasjonskontrakt, og i stedet gå rett til å signere en kjøpsavtale eller en opsjonsav­tale (se nedenfor). Når man er enige om kjøpet, undertegner partene en kjøpsavtale. Denne forplikter kjøper til å gjennomføre kjøpet (som vil skje foran spansk notarius publicus der skjøtet utstedes). Alternativt undertegner partene en opsjonsavtale, det vil si, kjøper betaler et visst beløp for retten til å kjøpe eiendommen til de avtalte betingelse. Hvis man velger å ikke kjøpe eiendommen likevel, vil man ikke få det innbetalte beløpet refundert. Denne kontrakten kalles i Spania for «før-kontrakt» eller «pre-kontrakt», og den er et viktig dokument fordi den fastsetter de fleste salgsbetingelsene. Derfor er det avgjør­ ende med advokatbistand fra og med denne fasen (hvis ikke advokaten er med på pro­ sessen fra et tidligere tidspunkt, det vil si fra prisforhandling eller reservasjonskontakt). Personlig pleier jeg å anbefale at man ikke skal undertegne noe som helst dokument, ikke et eneste papir, før det på forhånd er gjennomgått av en advokat, uansett hvor kort, enkelt eller greit det måtte virke. Nordmenn som har kontakt med meglere i Spania må ha i bakhodet at megleren ikke nødvendigvis står ansvarlig for de opplys­ ningene (vanligvis muntlige) som han eller hun gir, eller som selger har gitt. Jeg har aldri opplevd at en megler stanser en trans­ aksjon fordi den måtte by på et eller annet juridisk problem. Megler ønsker vanligvis å gjennomføre transaksjonen, salget, og løse problemet etterpå. Dette er verken riktig filosofi eller praksis ved en eiendomstrans­ aksjon, med mindre prisen reduseres betyd­ elig som vederlag for risikoen. På bakgrunn av dette, vil jeg innstendig råde kjøperen å ta kontakt med en advokat fra begynnelsen av kjøpsprosessen, til å ­undersøke og kontrollere alle aspektene ved transaksjonen. Denne advokaten bør selv­ sagt ikke være knyttet til megleren! Selv om en advokat kanskje ikke er rette ved­ kommende til å si dette, er slik bistand en god investering. •

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

41


Risiko og ansvar for fradeling av tomt Ved salg av tomt som utgjør del av en eiendom, bør det avtales hvem som har risikoen og ansvaret for at tomten blir fradelt. I verste fall risikerer kjøperen å tape både eiendommen og kjøpesummen.

Om fradeling

OM FORFATTERNE Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam. Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Nærings­ eiendomsteam. Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Av partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, senioradvokat Trude Gran og fast advokat Usman Ivar Shakar

Når en del av en eiendom blir solgt, må den aktuelle delen fradeles den opprinnelige eiendommen og gis eget gnr. og bnr. for at den skal kunne overskjøtes til kjøper. Ved overskjøtingen innføres kjøper i grunnboken som hjemmelshaver til eiendommen. Dette gir kjøper rettsvern for ervervet, det vil si at han er beskyttet mot godtroerverv og selgers kreditorer. Ansvar og risiko

Partene bør for det første avtale hvem som skal gjennomføre fradelingen. I dette ligger både hvem som skal stå for arbeidet med fradelingen, samt hvem som skal bære kost­ nadene. Videre bør det avtales hvem som har risi­ koen for at tomten faktisk blir fradelt. Par­ tene bør følgelig regulere hva som skal skje dersom fradeling ikke lar seg gjennomføre, eksempelvis om dette skal medføre at part­ ene kan gå fra avtalen uten å kunne fremme noen krav mot hverandre eller om manglende fradeling skal utgjøre mislighold som gir grunnlag for erstatning mv. Dersom kjøper skal yte oppgjør før han får skjøte, det vil si før tomten er fradelt, løper han en risiko for at fradeling ikke skjer, ­selger går konkurs eller dør før overskjøting etc. Kjøpesummen kan dermed gå tapt uten at kjøper får tomten. Vår klare anbefaling er derfor at oppgjør skjer samtidig som over­ skjøtingen. Alternativt bør det opprettes en såkalt sikkerhetspakke for kjøper, hvor ­kjøper får pant i hele eiendommen, samt urådighet over, forkjøpsrett til og en (be­ grenset) fullmakt til å råde rettslig over hele eiendommen. Manglende avtaleregulering

Dersom partene har inngått bindende avtale om salg av tomten uten at spørsmålet om fradeling er regulert, vil det som hovedregel være selger som har ansvaret for at fradeling blir gjennomført og som bærer kostnadene, 42 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

jf. avhendingslova § 2-1. Dette har også sam­ menheng med at det er selger som kontrol­ lerer eiendommens hjemmel og som dermed kan begjære fradeling, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav a). Dersom fradeling ikke gjennomføres, vil selger være i mislighold. Meglers ansvar

Med mindre partene klart har avtalt noe annet, vil megler ha ansvar for at skjøtet blir tinglyst, jf. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-9 (1) nr. 1. Emgll. § 6-9 (3) lovfester nå en plikt for megleren som forestår oppgjøret til å sørge for at kjøper har fått rettsvern for

WIKBORG REIN

sitt erverv før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger. Dette innebærer at ­megler som hovedregel ikke skal kunne legge til rette for at kjøper og selger avtaler opp­ gjørsvilkår som går ut på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel i eiendom­ men. Megler vil i uansett ha en rådgivnings­ plikt overfor partene knyttet til konsekvens­ ene av og risiko ved manglende fradeling per oppgjørstidspunktet. Manglende rådgivning vil i seg selv kunne utgjøre brudd på god meglerskikk, jf. emgll. § 6-1. •

For kontakt: www.wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendoms­ teamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. ­Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Nærings­ eiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: Lra@wr.no og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94.


I Ambita Infoland har vi samlet all kritisk informasjon om norske eiendommer på ett sted. Informasjonen er kvalitetssikret og du får den slik du vil ha den. Ambita har nesten 30 års erfaring med å utvikle de verktøyene du trenger. Samarbeider du med oss, blir din hverdag enklere, tryggere og mer effektiv. Les mer på Ambita.com

Spesialisten på eiendomsinformasjon


Endringer i plan- og bygningslovens regler om ferdigattest

Av Jannike Nilsen, advokatfullmektig, Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS

I forbindelse med regjeringens arbeid med å forenkle og fornye offentlig forvaltning ble det i juni 2014 vedtatt endringer i byggesaks­ delen i plan- og bygningsloven. Endringene går i all hovedsak på strukturelle tiltak for effektiv tilrettelegging for utbygging, men det er også gjort endringer med tanke på å sikre forutsigbarhet og hensiktsmessig bruk av ressurser. I og med at plan- og bygnings­ loven ikke har hatt en klar anvisning på hvordan eldre byggesaker skal avsluttes, er det i forbindelse med lovendringen også gjort endringer i bestemmelsen om ferdig­ attest. Endringene innebærer at kravet om ferdigattest bortfaller for eldre byggetiltak. Krav om ferdigattest etter planog bygningsloven

En ferdigattest markerer slutten på ­bygningsmyndighetens befatning med en byggesak og innebærer en bekreftelse på at byggearbeidende er ferdigstilt i tråd med gitte tillatelse. Ferdigattesten utstedes på grunnlag av innsendt sluttdokumentasjon i forbindelse med byggesaken, og avslutter også ansvaret til de ansvarlige foretakene. Å avslutte byggesaken med ferdigattest er viktig for det offentlige da dette gir grunnlag for oversikt over bebyggelsen i kommunen samt oppdaterte kart og situasjonsplaner. I tillegg har ferdigattesten betydning for ­selgere og kjøpere som sikkerhet for at ­bygget er i overensstemmelse med offent­lige krav etter plan- og bygningsloven med til­ hørende forskrifter. Ferdigattesten kan også være et viktig dokument overfor forsikrings­ selskap og bank når byggelån skal konverte­ res og forsikringer tegnes. Hovedregelen i plan- og bygningsloven er at byggverk ikke lovlig kan tas i bruk før det foreligger ferdigattest. Alternativet er at det er utstedt midlertidig brukstillatelse i påvente av at mindre vesentlige arbeider ferdigstilles. En midlertidig brukstillatelse gir rett til å ta bygget i bruk, selv om ikke alle vilkår i ­byggetillatelsen er oppfylt. Kravet om ferdigattest har vært gjeldende i plan- og bygningslovgivningen i lengre tid. Før plan- og bygningsloven av 1965 hadde 44 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

man imidlertid ikke landsdekkende regler for søknadsplikt, og for eldre bygg kan situ­ asjonen være at de er lovlig oppført uten søknad. I et slikt tilfelle vil det heller ikke foreligge ferdigattest. Selv om ferdigattest er et krav, har nok midlertidig brukstillatelse i praksis vært det viktigste skjæringspunktet for utbyggere og boligkjøpere. En av grunnene til dette er nok at før 1998 skulle den kommunale bygnings­ kontrollen gå ferdigbefaring før ferdigattest kunne gis. I tillegg har man hatt bestemmel­ ser hvor kommunen er gitt frist på en uke for å vurdere søknad om midlertidig bruks­ tillatelse. Brukte kommunen lengre tid, ­hvilket de ofte gjorde grunnet postgang og journalføring, kunne bygget tas i bruk uten at det var fattet vedtak. Som følge av dette valgte nok mange å søke om midlertidig brukstillatelse for på den måten å vite at etter en uke kunne man lovlig ta bygget i bruk. Etter at det var gitt midlertidig bruks­ tillatelse unnlot imidlertid mange å følge opp byggesaken med å søke om ferdigattest. Resultatet er at det er mange bygg uten ­ferdigattest. Ferdigattest for eldre bygg

Ved vedtakelsen av ny plan- og bygningslov i 2008 ble det et økt fokus på at det skal foreligge ferdigattest for samtlige nye bygg. Samtidig hadde lovgiver et bevisst ønske om å presisere meglers undersøkelsesplikt, og innførte ved eiendomsmeglingsloven av 2007 minstekrav til informasjon ved salg av eiendommer. Det følger av eiendomsmeg­ lingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 at oppdrags­ takeren plikter å gi kjøperen skriftlig opp­ lysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger for ­eiendommen. Det er dermed grunn til å tro at aktørene i eiendomsmarkedet også har blitt mer bevisst på betydningen av ferdig­ attest, og dette har kommunen fått merke ved økt saksmengde. Hvordan kommunen skal behandle ­søknad om ferdigattest i eldre byggesaker har imidlertid ikke vært klart. Plan- og ­bygningsloven gir i dag ingen anvisning på

hvordan slike eldre tiltak skal avsluttes. Kommunen har hatt stor pågang fra ulike parter om hvordan dette skal løses, i tillegg til hvordan manglende informasjon og do­ kumentasjon skal fremskaffes og hvilke ak­ tører som skal involveres. Det har vist seg å være store variasjoner mellom kommunene, og ulike saksbehandlere kan ofte ha ulik praksis innen en og samme kommune. Noen kommuner har krevd at byggesaken skal belegges med ansvar etter ansvarsretts­ systemet uavhengig av om saken er behand­ let før eller etter ansvarsrettsystemet ble innført som obligatorisk 1. januar 1998. Enkelte kommuner har nøyd seg med at det utstedes erklæring fra eier hvor det bekreftes at tiltaket er gjennomført i samsvar med byggetillatelsen, mens andre har krevd at det legges frem en tilstandsrapport fra kompe­ tent foretak for at ferdigattest kan utstedes. Dagens system og praktisering gjør at det offentlige vanskelig kan tilby en ordning for å utstede en troverdig ferdigattest for eldre bygg. For å sikre et bedre grunnlag for effek­ tiv og ensartet praksis på området, er det nå vedtatt en egen hjemmel i plan- og bygnings­ loven slik at kravet om ferdigattest bortfaller i eldre saker.


FØYEN TORKILDSEN AS

For kontakt: www.foyentorkildsen.no

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS er det fremste juridiske spesialistfirmaet innen eiendom og entreprise i Norge, og bistår eiendomsselskaper på et bredt spekter av områder, fra transaksjoner til plan- og bygningsrett, utleie og utvikling av næringseiendom. Føyen Torkildsen har også sterke miljøer innen IKT, arbeidsrett, ­selskapsrett og skatt. Selskapet er resultat av fusjonen mellom FØYEN Advokatfirma og Advokatfirmaet ­Torkildsen & Co, som ble gjennomført tidligere i år. Artikkelforfatteren er advokatfullmektig hos Torkildsen og Co. og jobber hovedsakelig innenfor plan- og ­bygningsretten, dvs regulerings-, bygge- og delesaker, seksjonering, utbyggingsavtaler, tomtestrukturering osv. Nilsen har 12 års erfaring fra Plan- og bygningsetaten i Oslo og har vært innom Kommunal- og moderniseringsdepartementet i forbindelse med lovarbeidet knyttet til forenklinger av plan- og bygningsloven.

Plan- og bygningsloven § 21-10 nytt femte ledd lyder:

Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Skillet er altså satt ved saker før og etter inn­ føringen av ansvarsreformen, hvilket harmo­ nerer med hvordan lovverket har vært ut­ formet gjennom tidene. Ansvarsreformen markerer blant annet avviklingen av den kommunale bygningskontrollen og innfør­ ingen av ansvarsrettssystemet for foretakene. Endringene innebærer større forutsig­ barhet for eiere og brukere av bygg, og min­

dre ressursbruk for både kommunen og allmennheten. Det antas at endringen også vil forenkle eiendomsmeglerens arbeid i forbindelse med salg av eldre bygg. Om ikke annet vil man ha en tydelig regel å vise til i de tilfeller ferdigattest for eldre bygg etter­ lyses. At kommunen skal henlegge gamle saker som ikke er avsluttet med ferdigattest og avvise henvendelser om ferdigattest i s­ like

saker innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Ulovlig oppførte tiltak vil kommunen fremdeles kunne forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk. Endringen trår i kraft 1. juli 2015. •

FAGBØKER FORMIDLET AV NEF Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 2

TVANGSSALG

SAMEIE

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 1_lyseblå.indd 1

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 2.indd 1

18.10.13 10:38

Grafisk produksjon: 07 Gruppen AS, 2010

Trygve Bergsåker

Eiendomsmegling – KJØP AV NY BOLIG omsorgsplikt og Femte utgave er utvidet med omfattende av og referanser medomtale kommentarer til bustadoppføringslova til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett. god meglerskikk Annen utgave i boken er forbrukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse ved av boligen, fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler. mellom avhendingsloven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for Femte byggebransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst forutgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser

til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra

eiendomsmeglerstudenter. Med et spesialstudium avHøyesterett. salg Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og har utførlige registre. Boken ved på grunnbudgivningskonkurranse av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om

nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv frahar utførlige registre. Boken Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven. Trygve Bergsåker er professor

dr juris ved Det juridiske fakultet, Trygve Bergsåker er professor dr juris Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har ogsåvedutgitt flere andre bøker, bl. a.

TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet Oslo. Han også utgitt fleretilandre bøker, bl. a. Kjøp av ny ibolig medhar kommentarer bustadoppføringslova Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendoms­ Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova handel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. (2000), utgave Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og avtalebrudd (3.(3. utg.utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og Pengekravsrett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom medavtalebrudd kommen­ god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). tarer til avhendingsloven (5. utgave 2013). god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). ISBN 978­82­999705­0­1

ISBN 978-82-993597-9-5

ISBN 978-82-993597-9-5

Distribusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

16.06.14 12:29

TRYGVE BERGSÅKER

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgitt om lag 630 avgjørelser frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål.

KJØP AV FAST EIENDOM

Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av Christina Lyngtveit-Petersson og Christian Bohne.

med kommentarer til avhendingsloven

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av: Norges Eiendomsmeglerforbund Den Norske Advokatforening Eiendomsmeglerforetakenes Forening Forbrukerrådet

Femte utgave

Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Mellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1

16.06.14 12:32

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

9 788299 359788

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den TRYGVE BERGSÅKER selgerens av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger mangelsvurderingen salgav«som lov om avhending av fast ved eigedom 3. juliden 1992er», arealsvikt, mangler (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. (avhendingsloven). de emner som behandles grundig i ved fellesarealerBlant i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under bygge­ prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved selgerens prosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaeropplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

2. utgave

ISBN 978-82-993597-8-8

Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1

Trygve Bergsåker: Trygve Bergsåker: KJØP AV KJØP FAST EIENDOM AV FAST EIENDOM 5. utgave 5. utgave

ISBN 978-82-993597-8-8

17.10.13 10:29

Trygve Bergsåker: KJØP AV NY BOLIG

Trygve Bergsåker er førsteamanuensis dr. juris ved Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo. Han har tidligere utgitt flere bøker om kjøp og salg av fast eiendom: Eiendomshandel gjennom megler (3. utg. 2009), Kjøp av fast eiendom (4. utg. 2003), Kjøp av ny bolig (2000), og også bøker om andre emner, bl. a. boken Pengekravsrett (1994).

Trygve Bergsåker: Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk

Boken bygger på Trygve Bergsåkers doktoravhandling med samme tittel fra 2007-2008. Den er ført a jour frem til april 2010. Boken behandler eiendomsmeglerens omsorgsplikt overfor kjøper og selger og kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven. Sentrale spørsmål i boken er avveiningen av omsorgsplikten overfor hhv. oppdragsgiveren (som vanligvis er selgeren) på ene siden, og interessentene og kjøperen på den andre. Det redegjøres grundig for eiendomsmeglerens forhold til de interessekonflikter som kan oppstå mellom kjøper og selger. Når kan eiendomsmegleren prioritere oppdragsgiverens interesser, og når må megleren vise full nøytralitet overfor kjøper og selger? Kravet til god meglerskikk behandles utførlig både teoretisk og praktisk, bl. a. med en oversikt over viktige problemområder hvor god meglerskikk tilsier bestemte løsninger. Boken tar bl. a. for seg forskjellige former for egeninteresse som eiendomsmegleren kan ha i en handel, og redegjør også for det ubetingede sannhetskravet som eiendomsmegleren må følge i sin virksomhet. Det er ikke tilstrekkelig at meglerens opplysninger er korrekte i streng forstand. Opplysningene må ikke være ufullstendige eller misvisende ut fra sammenhengen.

Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

SAMEIE

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

TVANGSSALG

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

16.06.14 12:31

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester Eiendomsmeglingsfaglige emner

Christina Lyngtveit-Petersson (red.) Christian Bohne

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo firmapost@nef.no Telefon 22 54 20 80

Utgitt i samarbeid medPlass Norges for strekkode Eiendomsmeglerforbund

ISBN xx-xxxx-xxx-x

Mer informasjon og bestilling via nef.no fagbøker.indd 1

18.08.15 11.14

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

45


Erstatningsansvar for ansvarlige foretak i byggesaker Av Advokat Per Christian Grant-Carlsen, FØYEN | TORKILDSEN

Ved Høyesteretts dom av 5. mars i år er det fastslått at tredjeparter som rammes av en uaktsom handling fra den som har rollen som ansvarlig utførende (UTF) eller ansvarlig kontrollerende (KUT), kan fremme krav om erstatning for de tap vedkommende påføres. Dette innebærer at for eksempel en kjøper av eiendom kan rette sitt krav mot den som bærer det offentligrettslige kontrollansvaret i bygge­ saken, i tillegg til å kunne rette krav mot sin kontraktspart. Dette innebærer en betydelig utvidelse av ansvarssubjektene og i ansvarstiden. Dommen legger stor vekt på de samfunnshensyn som ligger i ansvarsrettssystemet, og gir klar beskjed om at de som påtar seg utførsels- og kontrolloppgaver må være sitt ansvar bevisst.

I den aktuelle saken hadde Boligbyggelaget Romerike (BORI) blitt engasjert som UTF/ KUT av en utbygger som skulle bygge om en eldre møllebygning til boliger i et borettslag. Selve byggearbeidet ble utført av det innleide firmaet Odd Jobs Småjobber AS, som for­ modentlig ikke selv ville eller kunne få egen ansvarsrett. I rollen som UFT/KUT avga BORI nødvendige kontrollerklæringer for arbeidet, hvilket ledet til at kommunen ut­ stedte brukstillatelse. På denne bakgrunn ble bygget solgt og levert til borettslaget og dets andelseiere. Det ble imidlertid snart klart at de utførte arbeidene led av massive mangler, eller som Høyesterett skriver; det var utført «..en fullstendig, men helt mislykket om­ bygging..». Det ble konstatert at kontroll­ funksjonen hadde sviktet. For byggets nye eiere ble gleden over nytt bygg og nye boliger raskt snudd til fortvilelse over å ha kjøpt en svært mangelfull eiendom. Utbedringskost­ nadene var på flere millioner kroner. Odd Jobs Småjobber AS gikk, ikke overraskende, konkurs. Selgerselskapet hadde ikke midler til å gjøre opp. For så vidt ikke uvanlig, det heller. Det er ingen tvil om at byggets tilstand utgjorde et mangelsansvar for utbyggeren etter bustadoppføringslovens og/eller avhen­ dingslovens regler. Selgerselskapet ble også dømt til å betale prisavslag tilsvarende utbe­ dringskostnadene. Situasjonen er imidlertid ofte at eiendomsutvikling skjer i enkeltstå­ ende selskaper uten nevneverdig kapital, 46 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

eller at utbyggeren for øvrig ikke er særlig søkegod. Så også her. I denne saken ble det dermed problematisert hvorvidt ansvar også kunne plasseres direkte hos den ansvarlig utførende og kontrollerende part, boligbyg­ gelaget BORI. Borettslaget kunne også valgt å fremme direktekrav med hjemmel i buofl § 37 eller avhl § 4-16 om krav mot bakenfor­ liggende parter, men et slikt krav har sine begrensninger idet kjøperen kun kan frem­ me krav i samme utstrekning som selger selv kan fremme krav bakover. I selgers kon­ traktsforhold bakover vil det kunne ligge betydelige begrensninger som er til hinder for direktekrav, blant annet ansvarsfraskriv­ elser og –begrensninger. Derfor er det svært relevant for en kjøper å kunne fremme et selvstendig erstatningskrav direkte mot den som faktisk har gjort feilen. Spørsmålet var formelt om BORI var ­ansvarlig som arbeidsgiver til den person som skulle utført kontrolloppgavene, og an­ svaret var derfor hjemlet i skadeserstatnings­ loven § 2-1 om arbeidsgiveransvar. Det ­sentrale spørsmålet er om det var utvist uaktsomhet, hensett til de krav man kan stille til virksomheten. Lagmannsretten ­hadde slått fast at det var utvist en «klar uaktsomhet» fra BORI sin side. Dette tiltres av Høyesterett, som med skarp penn ­konstaterer at det var utøvet en uaktsomhet fra BORI sin side, som igjen hadde ledet til tap på borettslagets hånd. Fra dommen ­siteres:

«Det kan simpelthen ikke være forenlig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlig kontrollerende for utførelsen å gi klarsignal til brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler som tilfellet var med Haldenveien 310. Svikten hos BORI BBL


FØYEN TORKILDSEN AS

For kontakt: www.foyentorkildsen.no

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS er det fremste juridiske spesialistfirmaet innen eiendom og entreprise i Norge, og bistår eiendomsselskaper på et bredt spekter av områder, fra transaksjoner til plan- og bygningsrett, utleie og utvikling av næringseiendom. Føyen Torkildsen har også sterke miljøer innen IKT, arbeidsrett, s­ elskapsrett og skatt. Selskapet er resultat av fusjonen mellom FØYEN Advokatfirma og Advokatfirmaet ­Torkildsen & Co, som ble gjennomført tidligere i år.

skapte en tapssituasjon for Lørenfallet ­borettslag; man overtok eiendommen – og dermed også risikoen – i tillit til at brukstil­ latelsen bygget på et reelt og riktig grunn­ lag.» Med dette konstaterte Høyesterett både at det var påvist uaktsomhet og at boretts­ laget var påført et økonomisk tap. Saken var likevel ikke avgjort. Dette er nokså spiss­ findig jus, og spørsmålet var om BORI like­ vel ikke var ansvarlig, fordi forsømmelsen var utøvet under utførelse av offentligretts­ lige plikter. En slik forsømmelse kunne ikke påberopes som grunnlag for erstatningskrav fra tredjemann, hevdet BORI. Dette ble de ikke hørt med. I sin vurdering av et slikt mulig ansvars­ fritak trekker Høyesterett opp en grundig beskrivelse av de hensyn ansvarsrettssys­ temet er satt til å ivareta. Ved byggesaksre­ formen i 1995 ble den kommunale bygnings­ kontrollen erstattet med ansvarsrettssystemet, og kontrolloppgavene ble lagt til

foretak som gjennom sin kompetanse skulle innestå for kvalitet og sikkerhet i det som blir bygget. Dette, sier Høyesterett, er opp­ gaver som ikke bare er til for å ivareta offent­ lig kontroll, men som også i stor grad er til for å sikre at den enkelte mottaker og bruker av eiendom kan stole på at byggingen har skjedd i henhold til lov, forskrift og forvent­ ning til bygningsstandard. De kontrollplikter som BORI hadde brutt under sin utførelse av kontrolloppgaven, har altså også til hen­ sikt å beskytte de private interesser som finnes til et bygg. Og slike interesser og for­ ventninger er det ikke bare byggherren som har, men også de senere eiere av bygget. Dette ledet til konklusjonen om at erstat­ ningskravet kunne rettes direkte fra boretts­ laget til BORI, idet de krav som med rime­ lighet kan stilles til virksomheten til BORI, var tilsidesatt, jfr skl §2-1. Ved dette er det oppstilt et «nytt» sanksjonssystem ved ­grove brudd på ansvarsbelagte roller, idet det er innført et privatrettslig ansvar i form av er­

statningsplikt, i tillegg til det sanksjonssys­ tem som tilligger det offentlige overfor an­ svarshavende aktører. Dette anses av Høyesterett som et nyttig supplement, som er egnet til å styrke rettsvernet nettopp for de interesser som ansvarsrettssystemet i plan- og bygningsloven tar sikte på å verne. Denne avgjørelsen åpner for at tredjeper­ soner utenfor selve byggesaken vil kunne påberope uaktsomhet hos ansvarshavende og utførende som grunnlag for erstatning. Dette vil i hovedsak være relevant for eiere som sitter med bygget etter overdragelse fra opprinnelig byggherre. Kretsen av mulige kravsmottakere er således utvidet. Og etter­ som et slikt krav ikke er regulert av de sam­ me reklamasjonsregler og foreldelsesregler som vil være begrensende for et krav mot selger og mot bakre ledd etter kontrakts­ lovene, vil slike erstatningskrav kunne frem­ mes også lang tid etter at forsømmelsen i byggesaken er begått. Etter foreldelsesloven § 9 foreldes erstatningskrav tre år etter at man er blitt klar over skaden og den ansvar­ lige, men likevel senest 20 år etter at «den skadevoldende handling opphørte», hvilket i praksis må si ved innlevering av kontrol­ lerklæring fra den ansvarlige. Ansvarets omfang i tid er således dramatisk utvidet og gir langt større angrepsmuligheter for den som sitter med eiendommen da manglene avdekkes. Samtidig er dommen en tydelig ansvarlig­ gjøring av aktører som stiller seg til ansvar overfor det offentlige i byggesaker. I den grad man har tenkt på det, har trolig oppfat­ ningen vært at brudd på ansvarsrollen «kun» vil medføre påtale fra det offentlige, og nep­ pe ha særlig stor økonomisk konsekvens. Dette er nå endret ved at man også kan bli privatrettslig erstatningsansvarlig. Dette mener jeg er av det gode. Ansvarshavende som enten «låner ut» sin ansvarsrett til ­aktører som ikke har eller får sentral eller lokal godkjenning selv, har liten beskytt­ elsesverdighet. Tilsvarende gjelder de som ikke tar sine kontrolloppgaver på alvor, og dermed for eksempel signerer ukritisk på erklæringer som er utfylt av andre. Eller de gjør rett og slett en for dårlig jobb. •

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

47


studentsiden

Håpefulle studenter på BI i Oslo

NEF stilte med sterkt lag for førsteklassestudentene på BI. Fra venstre Marthe Brenden, Joachim Staal, Christoffer Askjer, Maren Synnevåg, Carl O. Geving og Peter Rånås. 48 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Rekordmange håpefulle og ferske studenter møtte opp da Norges Eiendomsmeglerforbund hadde sin studenttime første skoledag i Nydalen.

De fikk sin første innføring i hva NEF jobber med fra administrerende direktør Carl O. Geving og gode foredrag fra eiendomsmegl­ ere som til daglig jobber ute i boligmarkedet. Eiendomsmeglerfullmektig Joachim Staal fra iHus delte sine erfaringer fra hvordan det hadde vært å gå fra skolebenken og ut i ­praktisk megling. Marthe Brenden fra DNB fortalte blant annet om gleden av å hjelpe mennesker i bolighandelen, viktigheten av å lytte til hva kundene sier og om rollen som fagansvarlig. Christoffer Askjer fra Sem og Johnsen er fortsatt en ung mann, men har likevel mange års erfaring han kunne dele med seg og derfor også gi et bilde av hva som faktisk kreves for å lykkes som eiendoms­ megler. •


I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1


medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

JORUNN SØNSTERØD BJØRN DAHL MOE ABBL Eiendomsmegling Sandvika SørMegleren AS avd. Vennesla Postboks 385 Postboks 337 4664 Kristiansand 1301 Sandvika 67 57 40 00 bjorn@sormegleren.no 67 54 73 75 (faks) js@abbl.no HENNING ROSENVOLD Eiendomsmegler Vest AS avd Hinna DANIEL BJØRN Hinnasvingen 53 Sem & Johnsen 4020 Stavanger Majorstuen Eiendomsmegling AS 45 00 77 59 Valkyriegata 21 rosenvold@emvest.no 0366 Oslo 92 69 50 90 PÅL MARIUS WÅGSÆTHER db@sem-johnsen.no Ihus Eiendomsmegling Frogner Frognerveien Eiendomsmegling AS EIRA THAULE GALTESTAD Postboks 3213 Elisenberg PrivatMegleren 0208 Oslo Panorama Eiendomsmegling AS pmw@ihus.no Postboks 54 Nordstrand 1112 Oslo EILEEN VAMMERVOLD DREYER 21 06 18 04 Miliarium AS 21 06 18 09 (faks) c/o Adolfsen Group 91 69 19 49 Rådhusgata 23 eira.galtestad@privatmegleren.no 0158 Oslo eileen@miliarium.no

Endring/retting av firmanavn, adresse, telefon/telefax med mer PRIVATMEGLEREN MOSS, REINNEL OG RODAL EIENDOMSMEGLING AS har fått ny post- og besøksadresse: Jeløgata 4, 1531 Moss

Vi gratulerer 50 år Mona Malde Pedersen med dagen 3. september Arthur Holand med dagen 5. september 60 år Dag Ragnar Thomassen med dagen 21. september Judy Irene Seljeflot den Ouden med dagen 21. september Gerd Åsbø med dagen 28. september 70 år Jan Hauger med dagen 11. september

50 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

KJELL MAGNE SOLLI Nordvik & Partners Eiendomsmegling AS Hansteens gate 2 0253 Oslo 22 12 90 01 91 35 88 85 solli@nordvikpartners.no BENTE NYGÅRD PETTERSEN PrivatMegleren Sarpsborg 97 47 89 48 bente.pettersen@privatmegleren.no ANNE GRETHE FØLSTAD Schala & Partners Grünerløkka Eiendomsmegling AS Postboks 2030 Grünerløkka 0552 Oslo 90 64 63 90 agf@schalapartners.no


SUDOKU - løsning i neste nummer

8

1

8 2

4

5

7

8

9 6

2

3 4

7

7

Løsning fra forrige nummer

5 7

6

6 4

3

Vanskelig

9

4

1

8 9

4 1

6 5

2

3

2

8

7

9

2

3

1

6

4

1

4

3

7

5

6

2

8

9

6

2

9

1

4

8

7

3

5

3

9

4

6

7

5

8

1

2

7

6

5

8

1

2

4

9

3

2

1

8

3

9

4

5

7

6

8

7

2

5

3

9

6

4

1

4

3

1

2

6

7

9

5

8

9

5

6

4

8

1

3

2

7

4

1

9

6

3

5

2

8

7

6

2

7

8

1

4

5

3

9

3

8

5

7

9

2

4

6

1

8

6

4

2

7

1

9

5

3

7

9

3

5

6

8

1

4

2

8

4

2

5

1

9

4

3

6

7

8

1

3

8

4

2

6

7

9

5

2

1

9

4

2

3

5

7

8

1

6

5

7

6

1

8

9

3

2

4

9

5 6

8

Vanskelig

2

5

Middels

3 2

9

5

1

8 8

7

Middels

3

7 9

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

51


etter arbeid

Personlig service er nøkkelen

Av Svein Strømnes

Fra sitt «head quarter» i et litt bortgjemt lokale på Røa utenfor Oslo, har Leslie Downey i nesten 15 år kledd opp næringslivstopper fra topp til tå. Hun har blant annet noen av de største eiendomsmeglerkjed­ene og advokatkontorene på kundelisten. For Downey er personlig service og kvalitet på søm og stoffer nøkkelen til suksessen hun har oppnådd.

- Jeg er ikke tjent med at kundene går misfornøyde ut herfra. Da kommer de ikke tilbake og de vil heller ikke snakke pent om meg videre. Så en av våre viktigste faktorer er at vi leverer person­ lig service og at vi kan tilby de beste stoffene fra de mest kjente leverandørene i Europa, sier Leslie Downey til Eiendoms­ megleren. Hun kan tilby det meste innen bekledning, men hoved­ tyngden ligger på skjorter og dresser. Klærne blir blant annet sydd i Portugal, Sveits, Bulgaria og Nederland, og hun har ikke produksjon i Asia, som noen av hennes konkurrenter. I gjen­ nomsnitt tar det 4-6 uker å få en ferdig tilpasset dress eller skjorte. - Alt blir etter hvert så person­ lig når de kommer tilbake år etter år. Dermed vet vi hva kun­ dene liker og passer i. Det er også veldig hyggelig å se hvor fornøyde de blir med resultatet. I tillegg blir konene også glade når mennene deres blir spritet opp litt i klesveien, sier hun. - Den viktigste jobben jeg gjør er å guide kunden til et best ­mulig resultat. Og her kommer viktigheten av at kunden har tillit til det vi leverer. Prisnivået på det Leslie ­Downey leverer kan være fra den mest eksklusive målsøm til mer moderate priser, hvor man tar utgangspunkt i standard­ modeller. Her kommer faktorer, som hvor mye tilpassing som kreves og hvor eksklusiv kvalitet kunden vil ha på stoffet.

52 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Leslie Downey (til høyre) hjelper kunden å velge riktig stoff i det store utvalget.

Det nyeste hos Leslie nå er et konsept som hun kaller «Made to Order» - Her bruker vi en standard­ dress og får den tilpasset kun­ den i arm- og benlengde. Så kan de være med å bestemme selv eller overlate til meg om den skal ferdigstilles i klassisk eller veldig tøff og kul stil i forhold til stoffer, knapper snitt mv. I disse tilfellene kommer dressene på ca. 5000 kroner og da konkur­ rerer vi veldig godt på pris i for­ hold til andre. Dog vil våre dresser da ha en jevnt over mye bedre kvalitet. Vi kommer også til å levere høykvalitets skjorter i standard størrelser og konkur­ ransedyktige priser. Her har vi plukket ut noen klassiske stoffer som hvitt, lyseblått og stripete. forklarer hun entusiastisk.

- Vi tilbyr også uniformer, det vil si dresser, skjorter mv., som blir tilpasset firmaets farge­ pallett, men også den enkeltes figur der det er behov. I tillegg kan vi sette sammen pakkeløs­ ninger hvis et firma skal kjøpe inn de samme dressene, drakte­ ne og eller skjortene til sine ­ansatte. Her kan de ansatte vel­ ge sin «pakke» ut i fra et utvalg stoffer og standard modeller. Sånn sett vil man få et mer ­helhetlig uttrykk for firmaet, uten at det bærer preg av at alle går i samme «uniform». Leverer dere også business­ antrekk til kvinner? - Ja, fra en av de få produsentene i Europa, som har spesialisert seg på kun kvinner. Vi har satt et ekstra fokus på dette i de siste

årene ettersom det blir flere og flere karrierekvinner. Nå kan vi tilby kjoler, skjørt, drakter og bukser i klassiske snitt. Vi ­merker at en del damer er veldig merkebevisste, men det er ikke dermed sagt at alle kan gå rett inn i disse merkeklærne, så ­sluttresultatet hvis de kommer til oss blir oftest både bedre og riktigere. Vi bruker i mange til­ feller de samme stoffene som de mest kjente motehusene i ­Europa. Lager dere mest klær til jobb, eller til fest og fritid? - Det meste er nok til jobb, men det kommer litt an på dress­ koden på jobben. Bruker de ikke dress i det daglige kommer de hit når de skal kjøpe skjorter, blazere eller genser.


- Vi besøker ofte våre kunder, enten det er et advokat- eller eien­domsmeglerkontor. Der får vi låne et av møterommene til å vise fram modeller, stoffer og ta mål av kunden. I mange tilfeller er jeg overbevist om at dette er den mest gunstige løsningen for arbeidsgiveren, i stedet for at den ansatte bruker av sin ar­ beidstid til å gå ut å kjøpe seg en dress i butikk. Har jeg først tatt mål av kunden én gang, trenger vi, for neste bestilling, kun

­ øtes for å velge stoffer på m skjorter og dresser, og da være ­ferdige i løpet av 10 minutter. Hvordan opplever dere eien­ domsmeglere som kleskunder? - Vi merker godt på eien­ domsmegleren om det er gode tider eller ikke. Er det gode tider kjøper de ofte flere dresser og skjorter, men om det er litt ­mindre bra tider går det mest i skjorter. Mange av dem er opp­ tatt av hva de går i, noe jeg

s­ ynes er klokt. På lik linje med meg selv, er det viktig at de opp­ fattes som seriøse og tillitsvek­ kende overfor sine kunder. I mange tilfeller tror jeg også at et generelt mer klassisk snitt på meglernes dresser, ville kunne forsterke dette. Vi har i dag flere gode kunder innen eiendomsmeglerbransjen, og jeg er sikker på at mange flere ville hatt stor glede av å bestille klærne sine fra Leslies, avslutter Leslie Downey. • Mer informasjon se www.leslies.no

EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

53


Finne en

eiendomsmegler? - eiendomsmeglere og BI-studenter er konsentrerte lesere av stillingsannonsene i ”Eiendomsmegleren”

Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendoms­meglerforbund INVITERER TIL HØSTKONFERANSE på Losby Gods 3. – 4. september 2015

HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE 2015 Erik Langseth, BA-HR

Tom Rune Lian, Wiersholm

Anne Sofie Bjørkholt, BA-HR

Nils-Erik Christiansen, BER Byggteknisk rådgivning AS

Ingrid Høstmælingen, Steenstrup Stordrange

Program og påmelding: www.nef.no eller firmapost@nef.no 54 EIENDOMSMEGLEREN 05-2015

Petter Eiken, Rom Eiendom

Ove-Marthin Granlund, Steenstrup Stordrange

8KURSTIMER Dag Henden Torsteinsen, Grette

Ola Nygard, Steenstrup Stordrange


LEDIGE STILLING FOR SNARLIG TILTREDELSE:

VI SØKER EN EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLER TIL VÅR AVDELING I BERGEN/LANDÅS

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper som megler under merkevaren GARANTI. Disse er lokalisert i Bergen sentrum, Landås og på Stord.

GARANTI Bergen Sentrum Strandgaten 196, 5004 Bergen

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg. Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende. • Godkjente papirer (eiendomsmeglerfullmektig, eiendomsmegler, megler

Søknadsfrist: Fortløpende Søknad merkes: Eiendomsmegler Landås Søknad sendes til: asbjorn.myrstol@garanti.no

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon • Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm. • Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontaktperson: Asbjørn Myrstøl, Daglig leder Tlf. 99 11 91 90


Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

RASK LEVERING! HOS OSS ER DITT OPPGJØR I TRYGGE HENDER.

oppgjør Kontakt vår kunde- og salgsansvarlige Asbjørn J. Sørensen 55 50 85 98/55 50 85 90 • asbjorn@weboppgjor.no • weboppgjor.no


Eiendomsmegleren nr. 5 2015