Eiendomsmegleren nr. 4 2015

megleren EIENDOMS

04 2015 ÅRGANG 77

Hyttedrømmen på Sørlandet side 26

Gullmegleren 2015 Side 12

Lovbestemt bortfall av forkjøpsrettigheter Side 48

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper­

har skyld i. Med HELP Boligkjøper­

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Innhold

10

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

18 20 22

Forsidefoto: Kurt Engen Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.

Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

0672

2041

er

kur

kA

S

M

G r a fi s

26 30 32 34

26

Merkur Grafisk er godkjent som svane­merket bedrift.

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2015: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

FRA LEDELSEN 5 Perspektiver 6 Regjeringens handlingsplan for boligmarkedet

8 10 12 14 16

8 utgaver pr. år Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

ØMERKE ILJ T M

JUNI 2015

11.500 ,- 8.700 ,- 6.800 ,16.600 ,13.500 ,24.500 ,-

38 41

VERDT Å VITE NEFs vårkonferanse 6. - 8. mai 2015 Stavanger – en by å trives i Gullmegleren 2015 Fra eiendomsmegling til e-tinglysing Månedens meglerprofil: Kristin Nornes Strandheim NEF heldagskurs Stine Sofies Stiftelse Hvis ytterligere innstramninger i boliglåns­ markedet er kuren, hva er da «sykdommen»?

Hyttedrømmen på Sørlandet Forbrukerrådgiverens første måned Elleve tips til sommerklar uteplass Bærekraftig byutvikling i Ski – kommunedelplan som viktigste premissgiver Norsk møbeldesign i medvind Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper

FAGLIG PÅFYLL Endringer i tomtefesteloven Kalvetangsaken Dokumentavgift ved salg av nybygg Lovbestemt bortfall av forkjøpsrettigheter Forenklinger i byggesaksreglene fra 1. juli: «Sannergarasjer» til glede og besvær?

46 Rekkevidden av meglerens omsorgsforpliktelser utover det konkrete salgsoppdraget 48 Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2015 33 34 38 40 43

STUDENTSIDEN 56 BI-studenter om framtiden MEDLEMSNYTT 58 Nytt om navn 59 Sudoku ETTER ARBEID 60 Sommerøl for alle ganer

34

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 62

0284

0476

0536 1158

2645

0456 5007

7014

9010

4012 4308

6012

På hvilke postnummer er du anbefalt?

Ved å registrere deg gratis på Eiendomsmeglerguiden.no får du se hvor mange som har besøkt din profil og hvilke postnummer du er anbefalt på. Portalen viser alle aktive meglere i Norge, og har til nå mer enn 12 000 manuelt kontrollerte vurderinger og referanser. Erfaringer fra tidligere kunder på en uavhengig portal skaper tillit i møte med nye kunder. Mer enn hver tredje megler har allerede tatt kontroll over sin profil ved å registrere seg.

Søk opp din profil eller registrer deg enkelt på eiendomsmeglerguiden.no/registrering.

En del av

Styrelederen har ordet

Perspektiver Det er gode tider i boligmarkedet, og slik har vi hatt det lenge.

Jeg er klar over variasjoner i ulike regioner, og at mange opplever hverdagen annerledes enn det som fremkommer i nyhetene fra «brennhete Oslo».

De lange linjene viser at vi har hatt en for­ midabel boligprisvekst de siste 20 årene.

Prisveksten har blitt fulgt av volumvekst og fallende omsetningstid. I samme periode har vi sett en sterkere regulering av kompetanse i bransjen, vi har blitt mer profesjonelle og har hatt positiv utvikling i omdømmet.

Vi har blitt bedre og markedet er godt.

Her kunne det vært naturlig å avslutte be­ traktningene og vende tilbake til den neste budrunden.

Grunnleggende i NEFs målplan er et ­observert potensiale for forbedring. Det er sagt at man ikke skal forandre «a winning team», men i en verden hvor endringene skjer i økende tempo blir det et feil perspektiv.

Grunnleggende for mitt engasjement i NEF er en opplevelse av organisasjonens verdi. Det å ha noen som evaluerer status, legger planer og arbeider målrettet for å sikre medlemmenes interesser har enorm betydning. Særlig når medlemmene er vi, som oftest velger å vende tilbake til den neste budrunden.

Vi har de seneste årene satt fokus ut i fra en erkjennelse av at langsiktige interesser ikke alltid er de vi ser «akkurat nå». Vi har dessuten tydeliggjort at våre medlemmers interesser i mye større grad korresponderer med forbrukernes interesser enn de rent kommersielle.

NEF har gjort sine vurderinger ut i fra ulike perspektiver. Vi har blant annet sett på fremtiden gjennom «NEF 2024», og vi har vurdert status ut i fra et forbruker­ perspektiv. Forbrukerperspektivet er av­ gjørende, fordi det er vår evne til å sikre forbrukers interesser som avgjør hvordan eiendomsmeglingen blir regulert i frem­

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Alle inviteres, og vi blir spesielt begeistret for engasjement fra våre yngre medlemmer

Tormod Boldvik

tiden. Det hjelper lite å være bedre enn vi var i 1995, om vi ikke samtidig kan over­ bevise omgivelsene om at vi er den avgjør­ ende funksjonen for sikker, ordnet og ­effektiv omsetning av eiendom. Vurder­ ingen må åpenbart skje i forhold til for­ brukers perspektiv.

Vi har som utgangspunkt å ivareta våre medlemmers interesser. Fra tid til annen får vi innspill og spørsmål knyttet til de vurderingene NEF har gjort. Når vi ut­ fordrer kortsiktige og kommersielle inter­ esser blir dette særlig aktuelt.

Våre søsterorganisasjoner i de nordiske landene er gjennom tilsvarende prosesser.

Vi møter dem jevnlig til inspirerende sam­ taler. NEF er ikke alene om å erkjenne ­forbrukerinteressen som avgjørende for fremtidens eiendomsmegling. Vi er heller ikke unike i vår vurdering av at kortsiktige kommersielle interesser må vektlegges ­ ­mindre i bestrebelsen for å nå langsiktige mål.

De perspektivene jeg ønsker å få frem i enda større grad er medlemmenes. Vi er neppe en gruppe med homogene meninger, men ofte er det slik at vi velger å vende tilbake til den neste budrunden. Vi er nå ved oppstart av arbeidet med NEFs mål for 2016-18. Valgkomiteen skal snart begynne på innstillingen av NEFs neste styre. ­Underveis fortsetter arbeidet med politisk påvirkning, utvikling av samarbeidsrela­ sjoner og kommunikasjon i mediene.

Bransjen har de seneste årene rekruttert et stort antall unge og nyutdannede. Dere er en spennende ressurs når vi skal forstå utviklingstrender og se nye muligheter for forbedring. I politisk arbeid er det gjerne slik at ungdomspartiene står for de ytter­ liggående meningene, som ofte av­feies i første omgang men uansett får en betyd­ ning for fremtidig kurs.

Vi som har vært med noen år vil ofte repre­ sentere det mer konservative. Mange har etter hvert inntatt posisjoner i bransjen som gjør det vanskeligere å ha «friske meninger». Noen vil kjenne at det er best å fokusere på det hver­ dagslige, fremfor å stikke seg frem og skape forventninger om et større engasjement.

For NEF vil det løpende strategiarbeidet hvor vi har en bred inkludering fra med­ lemmene, samtidig som vi henter inspira­ sjon fra alle andre vi samarbeider med, være mye bedre enn å sette ned utvalg bestående av noen få utvalgte ressurspersoner.

Eiendomsmegleren er åpen for menings­ utveksling. En e-post til meg, eller til NEF, blir verdsatt. Et innspill til lokalforeningen og uttrykt vilje til å påta seg et verv er uvurd­ erlig i utviklingen av NEF. Alle ­inviteres, og vi blir spesielt begeistret for engasjement fra våre yngre medlemmer.

Gjør ferdig budrundene, men kom gjerne tilbake til oss straks det er en ledig stund til å tenke over hva som er viktig for å sikre dine interesser i et langsiktig perspektiv. •

EIENDOMSMEGLEREN 03-2015

5

fra ledelsen

Regjeringens handlingsplan for boligmarkedet I løpet av juni måned vil regjeringen legge fram sin handlingsplan for boligmarkedet.

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Boligmarkedet har hatt en ­fantastisk utvikling siden 1992.

Nær 80 prosent eier sin egen bolig. Verdien av folks boliger har økt med en kraft og fart som ingen drømte om da det så som svartest ut på slutten av 80-­ tallet. I bakspeilet så man en lang og sterk nedtur i bolig­mark­edet etter børskrakket i 1987.

Prisene på leiligheter har steget sju ganger nominelt. ­ ­Boligprisene har steget vesentlig raskere og høyere enn den ­alminnelige prisstigningen.

Samtidig har disponibel realinn­ tekt økt vesentlig mer enn de alminnelige prisene. Problemet er at husholdningenes gjeld topper alle vekstkurver, og ­ ­tendensen er økende. Gjelds­ belastningen vokser raskere enn folks inntekter. Tendensen er særlig sterk i de store byene hvor

ubalansen mellom tilbud og ­etterspørsel er størst. Markedet er trigget av god kjøpekraft med billig og lett tilgjengelig kredit.

Befolkningen har vokst raskere enn boligmassen, særlig på grunn av den sterke arbeidsinn­ vandringen til Norge etter EU-utvidelsen i 2004. Arbeids­ innvandringen har fortsatt etter 2008 fordi Norge klarte seg ­relativt godt gjennom finans­ krisen, og først i 2014 så vi tegn til oppbremsing i netto arbeids­ innvandring. Det er over tid bygget for få boliger til å møte den økte etterspørselen, og det opp­står et prispress som for­ sterkes av at det er skattemessig og verdimessig lønnsomt å ­investere i sekundærmarkedet.

Den gjelds- og prisspiralen som er under oppbygging skaper hodebry for regjeringen. Der­

Norges Eiendomsmeglerforbund jobber for å sikre et stabilt boligmarked over tid, og en trygg bolighandel med færre konflikter som regjeringen sitter stille, er det en risiko for at boligmarke­ det kommer i så sterk ubalanse at det leder til økonomisk til­ bakeslag. Dersom regjeringen tar i bruk for sterke virkemidler er det en risiko for at det utløser et prisfall med påfølgende til­ bakeslag i økonomien. Derfor jobber nå fire departementer med en handlingsplan for å ­stabilisere boligmarkedet.

Norges Eiendomsmegler­ forbund jobber for å sikre et stabilt boligmarked over tid, og

en trygg bolighandel med færre konflikter. Forbrukerne og ­meglerne er bedre tjent med stabilitet og trygghet, enn høye topper, lave bunner og mange konflikter. Derfor er vi en pro­ aktiv innspiller til regjeringens analysearbeid.

Norges Eiendomsmeglerfor­ bund har spilt inn en rekke ­forslag som bør virke sammen for å ha effekt. Det omfatter for­ enklinger og deregulering i ­regelverket for byggevirksom­ het, tomteregulering og plan- og byggeprosesser. Det omfatter forbedringer i skattestruktur og kredittpraksis. Og det omfatter revisjon av avhendingsloven, og ikke minst styrking av eien­ domsmeglerens faglige integritet og uavhengighet som premiss for trygg bolighandel.

Dette har vært gode og ­gjensidig nyttige møter. Politik­ erne lytter med stor interesse til våre vurderinger, og ser ut til å jobbe godt med fremtidige l­­øsninger på et komplekst og samfunnskritisk område. • Vi går en spennende forsommer i møte!

6 EIENDOMSMEGLEREN 02-2015

NYHET! Kjøp plass øverst i resultatlisten - få flere besøk til din annonse!

Tjenesten gjelder Fritidsbolig til salgs, Bolig i utlandet og Bolig til leie og bestilles fra vår adminløsning.

.no

verdt å vite

NEFs vårkonferanse 6. - 8. mai 2015

Av Tori Herrem, NEF

Torsdag og fredag ble det arrangert kurs, som til sammen ga 7 kurspoeng.

Etter at administrerende direktør i NEF Carl. O. Geving torsdag morgen ønsket velkommen til Vårkonferansen 2015, foreleste advokat Kristian Korsrud om forkjøpsrettigheter og hva som skjer med forkjøpsrettighetene etter 1. juli 2015. Deretter over­ tok fagdirektør i Forbruker­ ombudet Tonje Hovde Skjel­ bostad. Hun redegjorde for bransjenormen, markedsføring av bolig og om Forbruker­om­budets tilsyn med at bransjen følger markedsføringsreglene.

Advokat Erlend Haaskjold fore­ leste om hvilke panterettslige feller meglerne bør unngå. Det faglige programmet på torsdag ble avsluttet med at advokat ­Johan Arnt Mettevoll gjennom­ gikk reglene om hvilken adgang eiendomsmeglere har til å inves­ tere i fast eiendom og drive ­annen næringsvirksomhet.

8 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

På fredag startet det faglige programmet med et foredrag av seniorrådgiver Johan Andreas Skartveit i Finanstilsynet. Han gjorde rede for erfaringene fra Finanstilsynets stedlige tilsyn hos eiendomsmeglerforetakene.

Skartveit hadde fokus på blant annet internkontroll, salg etter avhendingsloven og b­ ustadoppføringsloven, klientmiddelav­ stemminger, journalføring, kompetansekrav og hvitvasking.

Deretter holdt Per Racin ­Fosmark en 2 timers forelesning om praksis fra Reklamasjons­ nemnda og domstolene. Han gjennomgikk saker der megler kom i ansvar på grunn av feil i utførelsen av oppdrag­ene. •

Adm. dir. i NEF Carl O. Geving

Dragehodeblomst gjorde tomten om til en økonomisk hengemyr Det er selvsagt stor stas med en så sjelden plante på tomten, men ikke akkurat noen gullgruve. Vi i Bank2 forsøker uansett å se positivt på dine utfordringer. Dersom det er vanskelig å få hjelp hos den faste banken din, hjelper vi deg å finne finansieringsløsninger du kan leve med.

Har du økonomiske utfordringer og sliter med å finne en løsning?

Ta kontakt med oss i Bank2. Tlf. 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

9

Stavanger – en by å trives i

Av Svein Strømnes

Det er alltid hyggelig når 300 gode kollegaer fra eiendomsmeglingsbransjen møtes. Det gjelder både eiendomsmeglere og leverandører inn til bransjen. Rammene rundt Vårkonferansen i flotte Stavanger bidro også til å bygge opp under dette.

Et tettpakket konferanseprogram startet onsdag med pølser og jazz i lobbyen på Clarion hotell. Deretter bar det ned til «Get Together» på «Hall toll» i havnen. Nydelig asiatisk mat og god drikke i regi av Help Forsikring førte til en god start på hele konferansen.

Torsdagen bød på en lærerik dag for de fremmøtte i kurs­ salen. (Se egen sak) Etter det ble det helikoptertur for enkelte og quiz for en del av de andre. Tilbakemeldingene fra den luftige turen inn Lysefjorden bar preg av spektakulære ­ naturopp­levelser og en hel del «kiling» i mageregionen.

Etter noen raske klesskift, vordrink og sceneskifte på ­Clarion hotell, var det klart for den tradisjonelle bankettmiddagen.

Bankettsalen var fullpakket av festkledde deltagere fra nær og fjern. God mat og en sprudlende konfransier i Rune Bjerga sørget for en hyggelig kveld. Høydepunktet for mange (spesielt for de som vant) var kåringen av årets G ­ ullmeglere. Vi gratulerer alle vinnerne!

At folk møtes er viktig – også i vår bransje. Dette ble ­bekreftet av doktor Bjørnar Brædenland i hans foredrag på konferansen. Vi er rett og slett avhengige av å være en del av en helhet selv om vi i det daglige jobber mye for oss selv. Vi satser derfor på at så mange som mulig både kommer på Høst­konferansen på Gardemoen og neste års landsmøte i Tromsø. •

10 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

GLIMT FRA VÅRKONFERANSEN

UTSTILLERE OG HELDIGE VINNERE 2015

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

11

GULL

MEGLEREN 2015

BESTE BOLIGPROSPEKT

BESTE BOLIGANNONSE

GULLMEGLER 2015: Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS ved Megler MNEF Bulent Yildirim (for prospekt på enebolig i Kongeveien 142 D, Oslo)

For å bli nominert til årets boligannonse må den inneholde noe bemerkelsesverdig – altså som gjør at den skiller seg ut fra andre annonser. Dette kriteriet fant juryen oppfylt bare på ett av de innsendte arbeidene i denne kategorien. Det betyr ikke at det var noe konkret feil å sette fingeren på ved de øvrige innsendelsene, det var simpelthen ingenting kreativt ved dem som gjorde det mulig å sette en av dem foran noen andre.

Juryens begrunnelse:

Bruk av mennesker i bildene er en vanskelig øvelse, som dette prospektet behersker forbilled­ lig. Barneselskapet kunne bok­ stavelig talt skapt støy, men er tonet ned til et minimum. ­Nordisk design oppsummerer følelsen på prospektet, akkurat som objektet selv. Det er gjen­ nomført rent og naturlig, luftig og lyst.

GULLMEGLER 2015: Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS ved Megler MNEF Tommy Friestad (for nettannonse på leilighet i Sverres gate 10, Oslo)

Nominert og diplom til:

Proaktiv Sandviken AS, Bergen ved Megler MNEF Kjersti Tunestveit Dyre (for prospekt på leilighet i Ole Eides gate 2 A, Bergen) Juryens begrunnelse:

Delikat og innbydende, der alt er presentert så lettbeint og ryddig at vi fint tåler den store tekstmengden. Informasjon som ellers kunne blitt tørr, gjøres lett og tilgjengelig med leken grafikk. Eiendommens historie er godt fortalt og passe krydret med kuriøse småtekster.

Nominert og diplom til:

Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS ved Eiendomsmegler MNEF Kristine Flusund Kolstad (for prospekt på leilighet i Skovveien 33, Oslo) Juryens begrunnelse:

Det er lunheten som først og fremst gjennomsyrer dette prospektet.

Atmosfæren formidles godt ved å rendyrke de gylne og brune tonene, lekkert kontrastert av det turkise badevannet. Tekstarbeidet har fått tiden det fortjener, med en lett og personlig tone.

12 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Juryens begrunnelse:

Forbilledlig bruk av nettannonsers muligheter for integrering av film. Smart kryssklipping mellom levende bilder fra et sosialt lag og enkle stillbilder. Filmen er godt promotert i overskriften av annonsen, men står også godt på egne ben for andre kanaler, som Facebook.

BESTE EGENPROFILERING AV EIENDOMSMEGLINGSFORETAK GULLMEGLER 2015: Eiendomsmegler Krogsveen AS, Fornebu ved Salgsdirektør/Eiendomsmegler MNEF Karsten Onsrud (for radiospotter Boligsøkerregisteret) Juryens begrunnelse:

Radiomediet er ikke det mest brukte av eiendomsmeglere, men Krogsveen treffer godt inn mot midten av blinken med disse spott­ ene. Med utgangspunkt i sitt veletablerte Boligsøkerregister får Krogsveen budskapet fram på en kvikk og lett forståelig måte. ÅPEN KLASSE GULLMEGLER 2015: Eiendomsmegler Krogsveen AS, Fornebu ved Salgsdirektør/Eiendomsmegler MNEF Karsten Onsrud (for Lynvurdering.no) Juryens begrunnelse:

Krogsveens Lynvurderingstjenste setter en ny standard for innovasjoner i bransjen. Med en enkel idé som pirrer enhver boligeiers nysgjerrig­ het på estimert verdi vil tjenesten fungere som en perfekt døråpner, og dét på en måte som i seg selv demonstrerer forståelse på både bolig, folk og moderne medier.

Nominert og diplom til:

DNB Eiendom Lillehammer ved Megler MNEF Terje Hauan (for musikkvideoen Our House ) Juryens begrunnelse:

Det er ikke alle forunt å få et salgsobjekt for­midlet gjennom en musikkvideo til nesten s­ amme pris som boligen selv. Så er det vel heller ikke promote­ ringen av det konkrete objektet som er filmens fremste kvalitet. Derimot viser den en aktør som forstår ett og annet om hvordan det er å skulle selge noe så kjært som et hus – noe den til gjen­ gjeld gjør på en nyskapende og sterk måte.

Nominert og diplom til:

Eie eiendomsmegling, Oslo ved Eiendoms­ megler MNEF Kairon Wongraven (for Camilla Pihl film «Gode minner til salgs») Juryens begrunnelse:

Med denne filmen har bruken av kjente bloggere som mediekanal også nådd eiendomsmeglerbran­ sjen. Utfordringen blir da å få bloggeren, i dette tilfellet Camilla Pihl, til å oppleves relevant. Det lykkes den lille filmfortellingen godt med. Ekstra pluss for smarte tilpasninger for ulike sosiale medier.

Nominert og diplom til:

Eiendomsmegler 1 SR Eiendom, Jærmegleren, Bryne ved ­Eiendomsmegler MNEF Sigrunn Undheim Stangeland (for annonsekampanjen «Det er Jærmegleren som sel hus på Jæren) Juryens begrunnelse:

En serie uvanlig velskrevne annonser for en megler som gjennom flere år har skjemt oss bort med vakre historier om lokal tilhørighet, kunnskap og kjærlighet. Ved å være konsistente i både budskap og tonalitet, er dette profilering i ordets virkelige forstand.

Nominert og diplom til:

Eie eiendomsmegling, Oslo ved Administrerende direktør/Megler MNEF Hedda K. Ulvness (for nettsiden www.eie.no) Juryens begrunnelse:

Under et stilrent og innbydende ytre skjuler det seg mye godt og sømløst integrert innhold. Det er lett å finne fram til både de mer og mindre forventede tjenestene, enten man besøker siden fra desktop, mobil eller nettbrett. Stoffet er lett å ta til seg, men også lett å finne gjennom solid søkemotoroptimalisering.

BESTE PROSJEKTPROFILERING

GULLMEGLER 2015: DNB Eiendom, Stavanger ved Megler MNEF Eivind Chr. Dahl (for prosjektet Innseilingå, Stavanger) Juryens begrunnelse:

Velkommen om bord, lyder hilsenen på første side av dette storslagne verket. Så er det da også litt av en reise vi tas med på gjennom de påfølgende drøyt hundre sidene, fra tankanlegg og fiskemottak til urbane leilig­ heter. Her oser det kvalitet hele veien, med skikkelig håndverk i bunnen og smakfulle ­detaljer som topping.

Nominert og diplom til:

Sørmegleren AS, Kristiansand ved Megler MNEF Dag Thomassen (for prosjektet Kjøita Secret Garden, Kristiansand) Juryens begrunnelse:

Bokstavelig talt en oase av et konsept, med mange fantasifulle uttak basert på en kreativ og relevant grunnidé. Samarbeidet – for ikke å si samspillet – med musikerne navnet er lånt fra tilfører noe nytt og spennende, med Secret Garden-konsert for både kjøpere og naboer som prikken over i’en. •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

13

Fra eiendomsmegling til e-tinglysing

Av Kartverket

Trine Engnestangen gikk fra en hektisk hverdag som eiendomsmegler i DNB Eiendom til å være segmentansvarlig for eiendom i Kartverket. Nå er hun med i arbeidet med det nye fagsystemet for e-tinglysing, som vil gi en mer effektiv hverdag for eiendomsmeglerne.

- Kartverket forventer at det nye fagsystemet for e-tinglysing vil lette hverdagen til eiendoms­ meglerne betraktelig når det blir satt i drift fra andre halvdel av 2016, sier segmentansvarlig for eiendom, Trine Engnestangen i Kartverket.

Hun og e-tinglysingsprosjek­ tet i Kartverket ser frem til å få en helautomatisert tinglysings­ prosess, der dokumenter som oppfyller krav til tinglysing skal kunne registreres automatisk og gis umiddelbar prioritet i grunn­ boken fra det klokkeslettet de kommer inn.

Elektronisk signatur

En av gevinstene som Engnestangen trekker frem er at bolig­ kjøperen ikke trenger å møte på eiendomsmeglerens kontor for å signere dokumentene.

- Boligkjøperen vil få mulighet til å signere elektronisk eksem­ pelvis hjemme i stuen ved hjelp av elektronisk signering. Siden tinglysingsprosessen vil gå ­raskere, vil boligkjøperen også oppleve at perioden for mellom­ finansiering blir kortere, sier hun.

Eiendomsmegleren på sin side vil kunne sende inn elek­ troniske dokumenter og fylle inn nødvendig informasjon i egne systemer, som ligger i et grensesnitt mot Kartverket.

Systemet samler så nødvendige signaturer uten at det medfører merarbeid for eiendomsmegl­ eren.

Løpende kontroller

Det skal innføres løpende kon­ troller av de ulike dokumentene som sendes inn til tinglysing, som vil lette hverdagen for eien­ domsmegleren.

14 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

- Det vil gis rask tilbake­ melding ved mangler og feil elektronisk, og det vil spares tid ved at dokumentet ikke sendes i retur per post for å rette man­ gler. I dagens manuelle system vil feil i innsendte tinglysings­ dokumenter innebære at saks­ behandlere i tinglysingen skri­ ver returbrev til eien­ domsmegler der feilen påpekes, sier prosjektleder Jan Olav Knutsen i e-tinglysingsprosjektet.

Han sier at ved en automatisk prosess vil det ikke påløpe ­ekstra tid ved å skrive returbrev eller portokostnader. Feil og mangler i innsendte dokumenter fanges opp umiddelbart i det nye fagsystemet, og innsender får rask tilbakemelding, slik at feil kan rettes. Når dokumentet er tinglyst vil saksbehandler i løpet av sekunder motta en

­elektronisk grunnboksutskrift (PDF-format) i retur fra ting­ lysingsmyndigheten som be­ krefter at tinglysingen er ­gjennomført slik den skal.

Gir raskere rettsvern

- Ved at det innføres klokke­ slettsprioritet på innsendte rettsstiftelser, vil tinglysings­ tiden på fire dager bli kraftig redusert. Fagsystemet vil gi raskere gevinster for bolig­ ­ kjøperen, som eksempelvis raskere rettsvern, frigjorte ­ ressurser, kunne oppnå økt ­ ­kundetilfredshet og økt anseelse ved å tilby praktiske og trygge løsninger for kunden, korte ned på tid for mellomfinansiering for kunden, samt spare tid og kostnader (bl.a. porto), sier ­Trine Engnestangen. •

eiendom - Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

Vi redefinerer markedets beste eierskifteforsikring.

DET SKAL LØNNE SEG Å BRUKE FORSIKRINGSMEGLER Fra 1. april 2015 økes forsikringsdekningen fra 5 til 10 millioner, og trer i kraft ved budaksept, maksimalt 12 måneder før overtagelse.

DEN ORIGINALE

Norwegian Broker og storaksjonær Söderberg & Partners er ett av Nordens største forsikringsmeglerselskap.

Vi jobber med skreddersøm, og er på vegne av landets eiendomsmeglere en profesjonell innkjøper av blant annet eierskifteforsikring, boligkjøperforsikring, leiegaranti, sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikringer.

Dette har vi gjort siden 1997.

Les mer på: www.norwegianbroker.no, eller ring oss i dag på tlf: 930 00 020

EIERSKIFTE FO RS I K RI N G SIDEN 1997

Månedens meglerprofil:

Kristin Nornes Strandheim Arbeidssted?

Adv. Sem og Johnsen Eiendomsmegling, Majorstuen

Hvor mange ganger har du flyttet?

Altfor mange, 10 kanskje? Jeg har lite ­oppsamlet rot i boden for å si det sånn.

Alder? 27

Hvilken «floskel» irriterer deg i et pro­ spekt? «Liebhaberobjekt», et interessent­ objekt? Meglere er særdeles oppfinnsomme til tider, jeg vil gjerne ha en definisjon av ordet, det finnes ikke i norsk ordbok.

Sivilstatus, barn: Samboer Sist leste bok?

Et helt halvt år – Jojo Moyes Favoritt TV-program?

Serier som Suits, House of Cards og Game of Thrones.

Favorittmusikk?

Der er jeg veldig allsidig. Alt fra listepop, lounge med saksofon til Simon and Garfunkel, Weezer osv.

«Favorittdings»?

Iphone Kjører?

Subaru XV («mann med hatt»-bil) Hvor mange timer jobber du i uke?

Det varierer veldig, men normalt mellom 40 og 50.

Hva gjør du for å koble av?

Drar til fjellet eller går tur i skogen med hunden min.

Hva er din beste idrettsprestasjon?

Lite oppnådd der siden svømmeknappen på barneskolen.

Etter en god middag; hva er ditt dessert­ tips? Mer en forrett-person, men eplekake med epler fra Sogn og hjemmelaget vaniljeis slår aldri feil.

Beste reisemål?

Nettopp vært i Paris, en fantastisk fin by.

Har du noen dårlige sider?

Er vel litt utålmodig.

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt?

Ta eiendomsmeglerstudiet ved Høyskolen i Bø, et fantastisk bra sted å studere.

16 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere?

Når jeg selv har solgt har jeg kun hatt gode erfaringer. Jeg har kunnet lent meg tilbake i trygghet om at oppdraget var i gode hender.

(Selvfølgelig litt vanskelig når man selv jobber i bransjen.) Når jeg har kjøpt har det vært interessant å oppleve hvordan andre jobber, men i bunn og grunn gode opplev­ elser også der. Jeg mener det er sunt for alle i bransjen å selv oppleve og være på den ­andre siden av bordet.

Karrierevei fram til der du er i dag?

Den har vært lang, gøyal og lærerrik! Kort oppsummert: Startet som visningsassistent da jeg var 19 år i Sparebanken Sogn og Fjord­ ane avd. Sogndal. Jobbet i Eiendomsmegler 1 Trygg mens jeg studerte ved Høyskolen i Bø. Var eiendomsmeglerfullmektig i Nord­ vik & Partners. Er nå fagansvarlig hvor jeg jobber i dag.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen?

Bidra til trygghet for selger, men også for kjøper, samtidig som man oppnår best mulig pris. For folk flest er ikke bolighandel en prosess man gjennomgår mange ganger, så det er viktig med fokus på at det vi tar som en selvfølge ikke nødvendigvis er det for ­kundene våre.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene?

Digitalisering vil gjøre dagens oppgaver mer standardiserte, for eksempel budgivning.

Samtidig vil nye krav, lover og regler gjøre at evnen til omstilling blir mer og mer viktig for å kunne overleve i konkurranse med ­andre meglere og andre salgskanaler. Det vil bli større fokus på det som skjer før salget;

grundigere takstrapporter, flere markeds­ føringskanaler og mer fokus på rådgivning rundt salget, for eksempel hva gjelder op�­ pussing, styling etc.

Hva er den største utfordringen til bransjen?

De stadig nye kravene/endringene vi må forholde oss til, som går ut over både tid og kostnader. Samtidig blir prosesser i dagens marked mer og mer digitalisert, noe jeg tror kan bli den aller største utfordringen i frem­ tiden.

Hva kan gjøres for å bedre eiendoms­ meglerens omdømme?

Jeg opplever at det allerede har blitt mye bedre enn det var tidligere. I Sem og Johnsen er ikke dette oppfattet som et problem.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?

Vi kommer til å ha en mer moderat bolig­ prisøkning og et velfungerende boligmarked.

Jeg er spent på Finanstilsynets forslag til Finansdepartementet om å forskriftsfeste krav til utlånspraksis for boliglån. Det er klart vi har en høy belåningsgrad i Norge, men jeg mener ikke det er der skoen trykker.

Tiltakene vil føre til et større klasseskille hvor de som er svakere økonomisk stilt får det vanskeligere med å komme seg inn i ­boligmarkedet. Bare i Oslo/Bærum er det estimert en befolkningsøkning på over 200 000 frem mot 2030. Det er ingen tvil om at boligbygging og saksgangen må bli mer ­effektiv. Per i dag tar det altfor lang tid å bygge, og forhåpentligvis blir det etter hvert gjort noe med dette. •

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler.

Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning.

Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker.

Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

02223 Rosenkrantz’ gate 21 kundeservice@inviso.no www.inviso.no

NEF heldagskurs i prosjektmegling – Oslo 22. april 2015 Gjennom 6 timer med foredrag av represen­ tanter fra Forbrukerombudet og to erfarne meglere, ble nærmere 170 meglere opp­ datert på prosjektmegling!

Forbrukerombudet stilte velvillig og mannsterke opp. Først ut var de to juridiske rådgiverne Nora Elise Wenneberg og Nina Elise Dietzel, som gikk nærmere inn på ­regler for markedsføring generelt og for prosjekt spesielt. Gode eksempler fra ­ ­aktuelle saker ble vist, og vi fikk innblikk i hvordan ombudet jobber med slike saker.

Neste time hadde fokus på kontraktsinn­ gåelse og – vilkår. Juridisk rådgiver Brit Røthe og advokat Morten Grandal – også de fra Forbrukerombudet – forklarte og drøftet forholdet mellom markedsføringsloven og bustadoppføringslova med fokus på hva ­ombudet mener kreves - og er en god løsning - når det gjelder opplysninger om overtak­ elsesdato.

Etter lunsj tok eiendomsmegler MNEF Elisabeth Maudal over. De to neste timene ble fylt med informasjon om blant annet aktuelle og vanlige salgsforbehold, spørsmål rundt overtakelse mot midlertidig bruks­ tillatelse eller mot ferdigattest, og megles plikter i disse forbindelsene.

Dagen ble avsluttet med to forelesnings­ timer om de kritiske fasene i oppgjør ved prosjektsalg. Advokat MNA Christina Lyngtveit-Petersson loset deltakerne trygt gjennom spørsmål om både garantier, til­ bakehold og dagmulkt.

Dette dagskurset, som ble holdt på Thon Hotel Vika Atrium, rettet seg mot de med

noe erfaring fra prosjektsalg. I januar 2016 avholder NEF et 3 dagers kurs i prosjekt­ megling, og dette kurset passer også for de helt «ferske». Kurset vil bli annonsert på www.nef.no, men sett av dagene 20. – 22. januar 2016 til kurs på Lillestrøm!

Landbruksmeglingskurs 23. og 24. april samlet NEF 55 deltakere til 1 ½ dag med kurs i Landbruksmegling på Lillestrøm. Vi lærte om meglers rolle og ut­ fordringer ved salg av landbrukseiendom­ mer, hva megler særlig må undersøke, ut­ forming av salgsoppgave, prissetting, konsesjon, odel, servitutter, tomtefeste og skatt. Advokatfirmaet Grette gjennomgikk utkast til NEFs kontraktsmal for salg av land­ brukseiendom som var oppdatert til dette kurset, blant annet i forhold til nye oppgjørs­ regler. NEF og Grette fikk flere gode innspill til kontrakten som vi vil ta med oss inn i sluttfasen av oppdateringsarbeidet.

Det var en aktiv gjeng som utvekslet erfar­ inger og stilte mange gode spørsmål til ­foredragsholderne. Over halvparten av del­ takeren var med på middag om kvelden hvor praten fortsatte rundt eiendomsmegling.

18 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

NEF heldagskurs i oppgjør Årets heldagskurs i oppgjør ble avholdt på Thon Hotel Arena, Lillestrøm den 19. mars.

Kurset ble raskt fulltegnet, og det ble derfor satt opp et ekstrakurs som ble gjennomført på Thon Hotel Vika Atrium i Oslo den 16. april. Totalt deltok 109 meglere fra så å si hele landet på de to oppgjørskursene.

Foredragsholdere var advokat Christian O. Hartmann (Føyen Torkildsen & co), advokat Lars-Erik Larsson (KPMG), registerfører Nina Josefine Halsne (Statens kartverk), advokat Erlend Haaskjold (advokatfirmaet Arntzen de Besche) og advokatene Eivin W. Grande, André Standberg og Bjørge Skjeldestad (Tryg Forsikring). På ekstrakurset i Oslo ble fore­ dragsholderen fra kartverket erstattet av råd­ giver Lene Cecilie Bakler (Røyken kommune).

Temaene som ble behandlet var hvitvasking, oppgjør ved salg av AS, tinglysing, salg av over­ beheftet eiendom, oppgjørsutfordringer ved reglene om oppgjør mot tinglyst skjøte og meglers a­ nsvarsforsikring og sikkerhetsforskrifter.

NEF heldagskurs i tvangssalg Fredag 20. mars samlet NEF nærmere 70 deltakere til heldagskurs i tvangssalg på Lillestrøm.

Vi hadde hentet inn tre praktikere som foredragsholdere; eien­ domsmegler MNEF Hanne Heiberg, eiendomsmegler MNEF Inger Sædberg Birkenes og advokat MNA Torolv Sundfør fra advokat­ firmaet SGB Storløkken. De tre behandlet temaene; mottak av

o­ ppdrag, medhjelpers omsorgsplikt, selve salgsprosessen og oppgjør ved gjennomført salg.

Det var bra aktivitet og dialog under kurset, og siden deltakerne kom fra forskjellige deler av landet fikk man også innblikk i litt ulik praksis rundt om i landets tingretter.

Unngå vannlekkasje!

Vanndetektor

50 %

Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Nå gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm.

Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Bestill idag på tlf. 02122

Falck – alltid i trygge hender

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

19

Stine Sofies Stiftelse – for en barndom uten vold

Av Arild Karlsbakk, leder Samfunnskontakt Stine Sofies Stiftelse

Stiftelsen ble opprettet i kjølevannet av de tragiske barnedrapene i Baneheia den 19. mai år 2000 hvor to jenter på henholdsvis 8 og 10 år ble voldtatt og drept. 15 år senere jobber stiftelsen fortsatt med å forebygge og avdekke vold og overgrep mot barn.

Daglig utsettes ca 300 norske barn for vold, seksuelle overgrep eller er vitne til vold mellom foreldrene. Vold og overgrep er et stort samfunnsproblem i ­Norge. For å kunne avdekke vold og overgrep mot barn er det ofte nødvendig med avansert teknisk utstyr. Ved flere anled­ ninger har stiftelsen kjøpt inn og donert teknisk utstyr til blant annet Kripos, Ullevål Sykehus og Rettsmedisinsk Institutt for å styrke rettssikkerheten i drap –og overgrepssaker. Senest i ­februar 2015 donerte stiftelsen 1 million kroner til Rettsmedi­ sinsk Institutt som bidro til at det ble kjøpt inn en CT skanner som avdekker skader hos små barn som kan være vanskelig å oppdage ved vanlig obduksjon.

En annen viktig del av stiftel­ sens arbeid er å forebygge. ­Gjennom utbredt informasjons­ arbeid ønsker Stine Sofies

20 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

­ tiftelse å heve kompetansen S blant de som jobber med barn og unge (lærere, sykepleiere, barnevernsansatte, politi etc) samt foreldre. I tillegg snakkes det med barn i barnehager og skoler over hele landet for å få flere til å si i fra dersom de er utsatt eller vet om noen som er det.

Siden oppstarten i år 2000 har Stine Sofies stiftelse også jobbet utrettelig med å påvirke myndighetene til å styrke retts­ sikkerheten til ofre og pårøren­ de i form av lov –og forskrifts­ endringer. I Norge har vi en sterk kriminalomsorg hvorav den straffedømte ivaretas og ­rehabiliteres. Slik skal det være.

Men Stine Sofies Stiftelse har en drøm om at vi en dag blir like flink til å ivareta ofrene og deres pårørende.

Voldsutsatte barn fortjener å bli ivaretatt. I februar kjøpte

stiftelsen en eiendom hvor det nå etableres et nasjonalt senter for mestring og livsglede. Stine Sofie Senteret skal fremme ­ivaretakelse og gode opplevelser både for barna og deres trygge omsorgspersoner. På Stine Sofie Senteret skal barna le, ha det morsomt, dele opplevelser med andre barn og gjennom mest­ ring gis troen på at man kan få et godt liv selv om man har vært utsatt for vold eller seksuelle overgrep.

Stine Sofies Stiftelse har sett familier gå i oppløsning, barn falle utenfor sosiale nettverk og miste grepet om egne liv fordi de ikke mestrer hverdagen etter vold eller overgrep. Vold og overgrep er dessverre et tema som er preget av tabu og skam og som dermed gjør det ekstra vanskelig for barna. Gjennom aktivitetene og kursene ved ­Stine Sofie Senteret vil både

barn og voksne lære hvordan de kan håndtere hverdagen etter vold og overgrep.

Stine Sofies Stiftelse vil takke Norges Eiendomsmeglerforbund for den økonomiske støtten.

Pengene er et viktig bidrag når det nå skal bygges utendørs ­aktivitetsområder (blant annet ballbinge, jungelløype og leke­ plass) på Stine Sofie Senteret.

Stine Sofies Stiftelse takker for at dere bidrar til at voldsut­ satte barn får den ivaretakelsen de fortjener. • NEFs HUMANITÆRE FOND TILDELTE I 2014: ■ Kroner 25 000 til Stine Sofies Stiftelse ■ Kroner 25 000 til barne­ klinikken på Haukland sykehus ■ Kroner 80 000 til sykehus­ klovnene

HURRA! – kundene har talt

Noen av våre fornøyde kunders tilbakemeldinger: « En meget dyktig megler som stiller opp personlig i alle stadier av prosessen med salg av din bolig. Han er ærlig, pålitelig og gjør det han kan for å yte sitt aller beste for sine kunder. Anbefales på det sterkeste.»

- Espen Wold

« Han er punktlig, holder tidene som er sagt. Blid, hyggelig og ærlig.

Gir hele tiden informasjon om utviklingen i saken. Er veldig fornøyd. Derfor tok vi kontakt med han for salg av eiendom nr 2 :-)»

« Han er en engasjert eiendomsmegler som bryr seg om menneskene han møter. Jeg følte meg trygg på at han forvaltet salget av leiligheten min på en god måte.»

« Kunnskapsrik og veldig dyktig megler.

Gir trygghet og sier tingene som de er.

Tilgjengelig og behjelpelig. Kan på det varmeste anbefale henne.»

- Tom Arne

- Halvard Furnes

- Aud Lauritzen

Aktiv Eiendomsmegling har landets mest fornøyde boligkunder – for femte året på rad.

Vi takker for tilliten våre kunder har vist oss. Vi er stolte av våre meglere som nok en gang lever opp til forventningene og setter kunden i fokus hver eneste dag.

Aktiv Eiendomsmegling er bransjevinner kundetilfredshet* på Norsk Kundebarometer for femte året på rad. Det betyr at vi er eiendomsmeglerkjeden med de aller mest fornøyde kundene i hele landet. Mange dører skal åpnes og mange nøkler skal overleveres også i tiden fremover. Dette gjør oss ydmyke og stolte. Vi takker igjen for tilliten kundene har vist oss, og lover å gjøre vårt aller beste for fortsatt å tilfredsstille våre kunder. www.aktiv.no

* Av fem av de største eiendomsmeglerkjedene som er målt, se kundebarometer.com

Vi megler frem dine verdier

Hvis ytterligere innstramninger i boliglånsmarkedet er kuren,

hva er da «sykdommen»?

Av Kim Astrup, forsker, NIBR, avdeling for plan, miljø og bolig

1. Innledning

Den sittende regjeringen gikk til valg på å fjerne eller redusere Finanstilsynets egen­ kapitalkrav. Ikke bare ble disse løftene ikke holdt, halvannet år etter Høyre og FrP over­ tok regjeringskontorene ligger det an til ytterlige innstramninger i Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlige boliglån. For­ slaget til nye innstramninger kommer ett år etter at regjeringen tok unge i etabler­ ingsfasen ut av startlånsordningen.

Siden startlånsordningen utgjorde anslagsvis 25 prosent av markedet for førstehjemslån (og unge i etablerings­ fasen utgjorde om lag 50 prosent av denne ordningen), var dette tiltaket i seg selv en betydelig innskrenkning av lånetilbudet til unge første­ gangsetabler­ere. Denne gangen vil Finanstilsynet at lånesøker skal stress­ testes på en renteøkning på 6 prosent­ poeng (i stedet for 5 prosent­poeng). I tillegg kan egenkapitalkravet ikke lengre tilsidesettes gjennom kausjonering. For å gjøre dette kreves det nå pant i annen eien­ dom. Denne gangen foreslås endringene i forskriftsform (heller enn som endringer i retningslinjene) for å innsnevre bankenes rom for skjønnsutøvelse.

Når Finanstilsynet nå vurderer at det er behov for ytterligere innstramninger av bank­enes utlån til boligformål, kan det være grunn til å spørre seg om hva som er den bakenforliggende «sykdommen» som dette tiltaket skal kurere. Og hvis Finanstilsynet har stilt riktig diagnose av boligmarkedet, er et strengere utlånsregime den beste be­ handlingen? Et forsøk på å besvare disse spørsmålene er temaet for denne artikkelen.

2. Sammenhengen mellom bærekraftig gjeld og inntektsvekst

Bakgrunnen for Finanstilsynets forslag til innstramninger er den sterke boligpris­ veksten som vi har observert den siste tiden, og den veksten i husholdningens gjeld som dette impliserer. Når boligprisene vokser mer enn lønningene, kan det bidra til å ­skape for høye gjeldsgrader og finansiell 22 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

sårbarhet hos husholdningene. Det er imid­ lertid en utfordring å vite hvor grensen for bærekraftige gjeldsgrader(for ­eksempel målt ved forholdet mellom gjeldsopptak og ­bruttoinntekt) går. Tidligere var det vanlig å operere med en tommelfingerregel om at et boliglån ikke bør utgjøre mer enn tre ­ganger inntekten. Sammenhengen mellom bærekraftig gjeldsgrad og inntekt er imid­ lertid mer kompleks. Utgangspunktet er at når bankene beregner gjeldsbetjeningsevne så skal lånesøker sitte igjen med et positivt likviditetsoverskudd etter at utgifter til ­renter og avdrag og nødvendig konsum er dekket. For å beregne husholdningens

­ødvendige konsum anvender bankene n ­SIFO-satser. Fordi nødvendig konsum (målt ved SIFO-satser) utgjør et inntektsuav­ hengig og fast beløp, så vil budsjettandelen til nødvendig konsum avta etter hvert som inntekten øker. Dette impliserer at hushold­ ningene tåler større gjeldsgrader etter hvert som inntekten øker. I NIBR-rapporten ­Økonomisk risiko og boligeie ble forholdet mellom bærekraftig gjeldsopptak ved kjøp av ny bolig og inntekt tallfestet for to hus­ holdningstyper, enslige med og uten barn.

Figuren viser for det første en positiv ­sammenheng mellom hvilken gjeldsgrad en husstand tåler og inntektsnivå. For en

h­ usstand med en inntekt på 500 000 og opp­ over(uten barn), så er en gjeldsgrad på 5-gangen kurant. For det andre viser figuren maksimal gjeldsgrad en husstand tåler også avhenger av husholdningstype, når inntek­ ten holdes konstant. En person uten barn som tjener 400 000 har en maksimal gjelds­ grad på 4,6, mens en person som tjener det samme med ett barn en tilsvarende grad på 3,5. Grunnen til denne forskjellen er at en person med ett barn har en større SIFO-sats og dermed mindre gjeldsbetjenings­evne. Vi ser fra figuren at den gamle tommelfinger­ regelen på 3-gangen er kun relevant for lave inntekter. Det er derfor kuriøst at Finan­s­ tilsynet anbefalte denne låneut­ målings­ reglen i retningslinjene fra 2010. De tok den riktignok ut igjen i den oppdaterte versjon av retningslinjene som kom i 2011. Beregn­ ingene viser at det eksisterer stor variasjon i hvor stor gjeldsgrad husholdningene tåler, og hvordan dette ­varierer med både inntekt og husholdningstyper. Beregn­ingene viser også at vi ikke uten videre kan konkludere med økt finansiell sårbarhet fordi bolig­ prisene stiger ­raskere enn lønning­ene i en periode. For når inntektene øker, tåler også husholdningene høyere gjeldsgrader. Når Finanstilsynet uttrykker bekymring for gjeldsveksten er det uklart hvilket under­ liggende kriterium for akseptabel gjeld som anvendes. Uavhengig av anvendt kriterie, er det kritiske spørsmålet i periode med høy gjeldsvekst i hvilke inntektsdesiler dette skjer. Så lenge den høye gjeldsveksten inn­

treffer blant de høye inntektsdesilene ­trenger ikke ­dette være et problem, som vi har sett. I følge Norges Bank er det nettopp i de høye inntektsdesilene at vi finner høye gjeldsgrader på 5-­gangen eller mer. Selv om en gjeldsgrad er «høy» som følge av bolig­ lånopptak, så vil i de fleste tilfeller bolig­ økonomien konsolideres raskt på grunn boligprisvekst, avdragsbetalinger og infla­ sjon(som reduserer b­ oliglånets realverdi).

La oss for illustrativt formål se på hvordan inflasjon bidrar til å konsolidere boligeiernes økonomi. La oss anta at en person tjener 500 000 kroner og har 2.5 millioner kroner i gjeld. Dette innebærer en gjeldsgrad på 5-gangen. La oss videre anta at Norges Bank holder inflasjonsmålet og at inflasjonen ­ligger på 2.5 prosent i året. Til slutt antar vi at reallønnsveksten er null og at den ­nominelt også ligger på 2.5 prosent. Under disse forutsetningene vil gjeldsgraden etter første året gå ned til 4.75 første året, og etter 5 år vil den være på 4- gangen, etter 10 år på 3-gangen. Dette skjer på grunn av inflasjon av alene. Legger vi på skattefordeler, avdrags­ betalinger, reallønnsvekst og boligprisvekst går dette betydelig raskere.

veksten i seg selv som er bekymringsfull, men utsikten til vedvarende boligprisvekst på grunn av lave renter, og at dette skjer i en periode hvor lave oljepriser har redusert utsiktene til norsk økonomi. Hva som ligger i denne ­bekymringen er ikke uten videre opplagt. Selv om det ikke sies eksplisitt, kan Finanstilsynets bekymring tolkes om et ut­ trykk for en bekymring for en ikke-bære­ kraftig boligprisvekst, som muliggjøres ­gjennom feilaktige forventninger til makro­ økonomisk utvikling og lett tilgang på ­kreditt. På fagspråket kalles dette for en boligboble. Om en boligboble eksisterer i det norske boligmarkedet, eller står i fare for å gjøre det, er imidlertid ekstremt vanskelig å fastslå, og det er en av grunnene til at norske fagøkonomer har diskutert boblespørsmålet i over 10 år uten å komme til enighet. For å forstå hva en boble er kan det være nyttig å ta utgangspunkt i lånesøkers lånetilbøyelig­ het. Det vil si hvor mye lån han eller hun er villig til å ta opp dersom vedkommende er i en hypotetisk situasjon uten kredittrestrik­ sjoner. For en økonom er dette bestemt av det låneopptaket som gjør at betalingsvillig­ heten for en gitt bolig er lik bokostnaden.

Bokostnaden er, litt forenklet, rentekostna­ den minus ­verdistigningen på boligen. Det kompliser­ende element er at boligkjøper ikke vet hva boligkostnaden er før han eller hun ­kjøper en bolig. Boligkjøper må, for å finne ut hvor mye lån vedkommende er til­ bøyelig til å ta opp i bolig­lån, basere seg på forventninger om hvor høy renta komme til

3. Fare for boligboble?

Det er ikke spesielt oppsiktsvekkende at ­boligprisene stiger når boligbyggingen ikke holder takt med befolkningsveksten, og vi samtidig har lave renter, lav arbeidsledighet og reallønnsvekst. Finanstilsynet fremhever imidlertid at det ikke bare er boligpris­

Figur 1. Forholdet mellom gjeldsgrad(maksimalt boliglån/bruttoinntekt) ulike inntektsnivåer, for to husholdningstyper, enslig med og uten barn

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

23

å være når han(eller hun) sitter med boligen i årene fremover. Tilsvarende gjelder verdi­ stigningen til boligen. Lånetilbøyeligheten er imidlertid svært følsom for forventnings­ feil, for eksempel ved at boligprisveksten overvurderes eller fremtidige renter under­ vurderes. La oss illustrere dette gjennom en enkel modell, vist i figuren nedenfor.

I denne modellen tar vi utgangspunkt i at lånesøker har en betalingsvillighet for bolig som tilsier at bokostnaden maksimalt kan være på 100 000 kroner, og at realverdistig­ ningen i boligmarkedet er null prosent. Vi ser bort fra, for enkelhetens skyld, bokost­ nadskomponenter som skatt, avgifter og vedlikehold. Til slutt antar vi at den modell­ konsistente(sanne renta) langsiktige renta er på 4 prosent, som tilsier at den funda­ mentalt bestemte boligpris bør være 2.5 ­millioner(rød linje, (100 000/0,04)). Vi ser at lånesøkers lånetilbøyelighet, basert på framtidig forventet boligrente(blå linje) er ekstremt sensitiv for variasjon i rente­ forventninger. La oss anta lånesøker under­ vurderer framtidig rente og tror den skal være 2,5 prosent i stedet for denne sanne framtidige rente på 4 prosent (som gir en boligpris 2,5 millioner). I så fall er lånesøker tilbøyelig til å låne (og by) 4 millioner, altså 1,5 millioner over den fundamentalt ­bestemte boligprisen på 2,5 millioner. Hvor­ vidt denne feilforventningen faktisk slår ut i boligprisen avhenger av tilgangen på ­kreditt.

Vi ser dermed to betingelser som må være oppfylt for at vi skal kunne snakke om en

boligboble. For det første må boligkjøperne ha forventningsfeil som slår ut i høy ­lånetilbøyelighet(for eksempel undervurder­ ing av langsiktig rente og/eller overvurdering av framtidig lønn og/eller boligprisvekst).

For det andre må det være en tilstrekkelig tilgang på kreditt som muliggjør at feilaktige forventinger til makroøkonomien kan slå ut i faktiske boligpriser.

Det er nærliggende å tolke Finanstil­synets forslag dithen at de mener begge ­disse be­ tingelsene er oppfylt, og at de mener ­endrede utsikter i norsk økonomi øker ­sjansen for at norske husholdninger baserer sine boligkjøp på feilforventninger, som gjennom lettere og billigere kredittilgang kan bidra til å inflatere boligprisene over deres fundamentale verdier.

Det er imidlertid lite empirisk belegg for å hevde at endrete konjunkturelle utsikter vil medføre at norske boligkjøpere kommer til å overby basert på feilforventninger til framtidig rente og boligprisvekst. Men selv om Finanstilsynets analyse og «diagnose» ­skulle være riktig, så er det langt fra sikkert at ­kuren de foreslår er den beste behand­ lingen.

4. Riktig medisin?

veksten i husholdningene i 2013 ville blitt halvert. En slik kredittinnstramning vil ­kunne medføre store negative konsekvenser for boligprisveksten, både direkte og ­gjennom vekselvirkninger mellom kreditt og boligpriser. Siden en stor andel av hushold­ ningenes formue er knyttet til bolig, vil en prisnedgang kunne redusere aggregert ­etterspørsel og øke arbeidsledigheten, noe som ytterligere vil kunne forsterke en pris­ nedgang i boligmarkedet. Forsøket på å ­hindre oppbygging av finansiell sårbarhet gjennom en tilstramming i boligkreditten kan altså faktisk ende opp med å resultere i det en forsøker å hindre, nemlig økt ­finansiell sårbarhet.

Hvis kravene begrenser bankenes mulig­ het til å gi lån til kredittverdige kunder, kan kredittmarkedene bli mindre effektive. I tillegg kan uønsket press i boligmarkedet unngås på andre måter enn en kredittinn­ stramning. Et alternativt tiltak kan være en politisk satsing på økt tilrettelegging for mer nybygging.

Selv om diagnosen av boligmarkedet ­skulle være riktig, er det langt fra opplagt at ytterligere innstramninger av boliglåns­ markedet er den riktige medisinen. •

Norges Bank har beregnet at omlag hver tredje husholdning som eide bolig og økte sin gjeld i 2013, ville ha brutt de samlede kravene i Finanstilsynets nye forskrifts­ forslag. Dersom låneopptaket i disse hus­ holdningene begrenses slik at kravene er oppfylt, tyder ligningstallene på at gjelds­

Figur 2. Sammenhengen mellom lånetilbøyelighet og fundamental bestemt boligpris, for forskjellige nivåer på langsiktig rente

24 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Vi synes lønnsomme bedrifter skal få vokse, selv om de må vente på at kundens kunde skal betale. Snakk med oss om hvordan du kan la det du faktisk selger ligge til grunn for hvor fort du kan vokse. Topplinjefinansiering gir oss mulighet til å hjelpe deg akkurat der skoen trykker, slik at du kan konsentrere deg om å drive din business, på din måte.

Enklere. Raskere.

sveafinans.no

Hyttedrømmen på Sørlandet

Av Svein Strømnes

Nostalgien om den perfekte sørlandsidyllen med endeløse dager, skyfri himmel, varme svaberg, fersk sjømat og god drikke ligger langt fremme hos mange av oss når vi tenker på hvordan en perfekte sommer skal være.

Godt vær de siste årene har tro­ lig også bidratt til å få tilbake troen på «den norske» somme­ ren. Dermed kan det også virke som omsetningen av fritidseien­ dommer langs sjøen i denne delen av landet har begynt å ta seg opp igjen. Det kan også skyldes at selgere av sommer­

26 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

hytter har måttet realitets-ori­ entere seg i forhold til hva de kunne forvente i forhold til salgspris. Likevel er det sikkert at salg av denne type objekter krever et helt annet håndverk av eiendomsmegler enn salg av vanlige boliger. I de aller fleste tilfeller er det for kjøperne

snakk om «nice to have» i for­ hold til «must have», og det gjør noe med hele prosessen.

Gustav Sædberg fra Kristiansand er en av de mest erfarne når det kommer til salg av hytter på Sørlandet. Gustav, eller «Gussi» som de fleste kaller ham, har tjukt eiendomsmegler­

Begge foto: Kurt Engen

blod i årene og er i likhet med sine tre søsken andregenera­ sjons eiendomsmegler etter den legendariske Gustav J. Sædberg som startet opp firmaet i 1960.

Det er med andre ord mye eien­ domsmegling i veggene i Markensgate 4 B i Kristiansand sentrum.

«Gussi» har siden han startet i bransjen i 1989 derfor opplevd både opp- og nedturer i hytte­ markedet på Sørlandet. Mellom to budrunder tok vi en prat med ham for å høre hvilke erfaringer han har som megler av hytter på Sørlandet, og hvordan han ­kombinerer dette med et liv ved siden av eiendomsmegler­ jobben.

- Sånn som vi jobber i Kristian­sand har vi alltid hatt fokus på å jobbe med hyttemarkedet. Jeg er glad i sjøen og er vant til å være i båt, så sånn sett er det et spen­ nende marked ettersom du opp­ lever mye bare ved å være på jobb. Det er også et marked som er rimelig tidsbetont, det er mye å gjøre i sommerhalvåret og mye mindre å gjøre om vinteren, men da bruker vi tiden til å for­ berede sommeren, sier Gustav Sædberg til Eiendomsmegleren.

Hvor stor andel av jobben din består i salg av hytter ved sjøen?

- Cirka en tredjedel kan jeg tenke meg. Det passer bra for meg

e­ ttersom jeg ikke bare vil jobbe med en ting.

Hva er det som skiller det å jobbe med fritidsboliger og ­vanlige boliger?

- Det er basert på mye kvelds- og helgejobbing. Du må jobbe ­systematisk mot noen kjøper­ grupper, og det er oftest en mer krevende prosess overfor både kjøper og selger. Avgjørelsene sitter oftest lengre inne hos ­begge parter. Kjøperne har på den ene siden blitt mer selektive.

Det er ikke lengre de tre B-ene som gjelder med beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Nå går det mye mer på beliggenhet,

beliggenhet og standard. Folk vil ha best mulig hytte med bilvei, strøm, vann og kraftig internett­ linje. Det har noe med å gjøre at hytta har blitt et helårsprodukt.

Tidligere var det sånn at mange hytteeiere bare var på sommer­ hyttene sine noen uker om som­ meren. Folk ønsker heller ikke å dra på hyttene sine for å jobbe – da vil de ha ferie. Vi ser også at det har vært en negativ utvik­ ling i forhold til hytter på øyer.

Folk vil ha det tilgjengelig og da er det bare de som er spesielt interessert i dette som blir bud­ givere.

- Så mange gjør forberedelser sommer, høst og vinter i forhold EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

27

Hvordan er det å sette priser på fritidseiendommene ved sjøen?

- De aller fleste eiendommene ved sjøen er unike og vanskelig å sammenligne med noe annet, og så får man vurdere hva som unikt med hver enkelt hytte. Det er ytterst få steder som kan si at de har alt, og med det mener jeg badebasseng, dypvannsbrygge, havutsikt, kveldssol, høy kvalitet og bilvei. Den eiendommen er nesten umulig å finne. Det­ ­finnes heller ingen hyppig rele­ vant prisstatistikk for dette ­markedet, så det blir en vurder­ ingssak å bedømme hva de forskjellige verdien gir i en ­ ­totalpris.

- Så betyr selvfølgelig også erfaringen vår mye i denne sam­ menhengen.

- I tillegg bruker vi boligsalgs­ rapporter uten verdi og låne­ takst i alle salgene vi formidler.

Kjøperen får dermed større trygghet når han får en teknisk vurdering. Det viser seg også at det er veldig mange selgere som har liten kunnskap om det de skal selge. De har kanskje arvet stedet eller brukt det i varierende grad, derfor vet de heller ikke mye om den tekniske tilstanden på hytta.

Hvordan har hyttemarkedet hos dere utviklet seg de siste årene?

- Vi kan gå tilbake til 2013 som var det dårligste året på lenge for oss. Året etter doblet vi antallet salg, og har fått en ­ ­veldig god start så langt i år.

28 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

e So Tor

lberg

siu

Hvordan opplever du hyttemarkedet ved sjøen for tiden?

Det har ikke vært så stor etterspørsel siden 2007 og vesentlig mindre tilbud enn på mange år. Det virker imidlertid som om selgerne er senere ute i år enn tidligere. Få dyre (10-30 mill) i markedet.

Er det noen forskjeller fra samme tid i fjor? I tilfelle hva?

Det som er forskjellen er at tilbudet var ganske stort med mange over­ liggere i fjor og tregt salg fram til midten av juni, da løsnet det skikkelig.

Hva er den største forskjellen for eiendomsmegleren ved å selge fritids­ boliger ved sjøen kontra vanlige boliger?

Mye mer opprydding i heftelser/servitutter, manglende dokumentasjon på ­brygger, bygninger, sjelden ferdigattester, festekontrakter, veiretter, vann med manglende kloakk, familie, sameie, store faglige utfordringer ved e­ thvert salg.

s

Kjet i

lL

os

TORE SOLBERG, EIENDOMSMEGLER 1 - TØNSBERG

KJETIL LOSSIUS, SØRMEGLEREN - KRISTIANSAND

erm eH

an s

en

Amu nd Tv et

til å tilrettelegge for salg neste vår. Dette gjelder også når det kommer til å ta bilder og video når eiendommen er som finest på sommeren.

- Mye av det vi driver med gjennom hele året er også å gi prisvurderinger for folk. Vi er på mange flere jobber enn rene salgsjobber, så megleren gjør mye mer samfunnsnyttig enn å bare sitte på et kontor å megle.

Det være seg pristakst for arve­ oppgjør, for rettssaker, og for­ sikringssaker for å nevne noe, forteller han.

Hvordan opplever du hyttemarkedet ved sjøen for tiden?

Det er bedre enn på lenge.

Er det noen forskjeller fra samme tid i fjor? I tilfelle hva?

Flere på visning i forhold til i fjor, og mindre liggetid (foreløpig).

Hva er den største forskjellen for eiendomsmegleren ved å selge fritids­ boliger ved sjøen kontra vanlige boliger? a) Den store forskjellen er utgangspunktet, og hvordan vi skal jobbe med våre kunder: Kjøp av boligen er et primærbehov – (les: du må ha tak over huet, dog i alle varianter og priser). Kjøp av hytte/fritidseiendom er oppfyllelse av en drøm for de fleste. b) Normalt mye mer å holde styr på av tinglyste/ikke tinglyste avtaler som: Båtplasser, parkeringsplasser, vei/gangretter, bruksretter, fiske/jaktretter m.m.

AMUND TVETE HERMANSEN, PRIVATMEGLEREN - FREDRIKSTAD

Hvordan jobber dere med kjøpere?

- Vi har en del potensielle ­kjøpere i vårt kartotek, men vårt inntrykk er at de aller fleste ­kjøperne følger veldig god med i markedet. Derfor må vi gi det rådet til selgerne at det ikke er noen megler som har alle ­kjøperne. Kjøperne dukker til­ feldig opp, og noen ganger ut fra ingenting, så det er viktig å ­markedsføre objektene riktig.

Noen få ønsker ikke å publisere objektet, såkalte «skuffeopp­ drag», men det er ikke veldig mange av den type salg, sier Gussi.

Hvordan opplever du hyttemarkedet ved sjøen for tiden?

Vi i Østfold opplever hyttemarkedet ved sjøen som veldig positivt i forhold til de senere årene. Fjorårets fantastiske sommer samt en «realitetstilnærming» blant selgerne har mye å si.

Er det noen forskjeller fra samme tid i fjor? I tilfelle hva?

Forskjellen i år er at de eiendommene som har blitt lagt ut så langt i årets sesong (mars – til og med 6. mai) har blitt solgt vesentlig raskere og med en prisoppnåelse der 56% har gått over prisantydning. Til samme tid i 2014 hadde kun 28% av hyttene blitt omsatt for mer enn prisantydning. Det har så langt blitt omsatt omtrent like mange fritidseiendommer langs sjøen i Østfold i år som i fjor.

Hva er den største forskjellen for eiendomsmegleren ved å selge fritidsboliger ved sjøen kontra vanlige boliger?

Menneskene vi møter på befaring på fritidseiendom har stort sett en høyere alder enn snittet for selgere på vanlig bruktbolig. Den største forskjellen er nok utfordringen med prisfastsettelse, det er mer magefølelse og skarp lokalkunnskap som gjelder her enn ved vanlig bruktbolig. Det er også i mange tilfeller flere «diffuse» forhold rundt en fritidseiendom som vei, vann/avløp, båtplass og ikke minst festekontrakter (veldig vanlig her i Østfold). ­ ­Interessentene kommer ofte fra en annen plass på Østlandet og har ofte ikke den stor kunnskapen om nærområdet og festekontrakter i de tilfellene det er aktuelt.

- Noen selgere har realistiske forventinger, mens andre ikke har det. Det hender også at vi sier nei til oppdrag når selger har helt urealistiske forhåp­ ninger til pris. Jeg kan ikke ­bruke tid på ting som er urealist­ isk. Det synes jeg er en seriøs holdning, sier han.

Hvor mye forhandles det?

- Et salg av fritidseiendom ved sjøen handler jo også mye om sesong, så et bud i mai er annerledes enn et bud i ­oktober. I oktober kan du lukke noen avtaler for kunden ønsker å bli ferdig, mens det samme valget er ikke like enkelt i mai.

Opplever dere hard konkurranse om oppdragene i dette markedet?

- Vi har laget et apparat hvor vi viser at vi har kontroll. Vi har firmabåt, helikoptertilgang for bilder og et system ellers som også er veldig bra. Det gjør at vi får mange henvendelser og mange velger oss uten konkur­ ranse. Vi taper noen få oppdrag i konkurranse med andre, men da er det ofte store forskjeller.

Er vi i nærheten av de andre ­velger de fleste oss.

- Vi profiterer også på at vi er synlige i media og dermed også kan vise frem objekter på den måten, mener han.

Da er sesongen så vidt i gang og det er vanskelig å gi noen spå­ dommer. Vi lukker selvfølgelig også ting tidlig på året, men da må budet være godt. Noen ­ganger er det også en del for­ handlinger om hva som skal følge med i hand­elen – møbler, båt mv.

Hva gjør du resten av året når det ikke er sommer på Sørlandet?

- Jeg legger mye tid i en fotball­ klubb jeg var med å starte for over 20 år siden. Jeg både spiller på veteranlaget og er med på å dømme litt. Jeg liker å feriere i utlandet og synes det er gøy å spille golf. I tillegg er det viktig for meg å være sammen med familien.

Må du da ta ferie når det ikke er sesong for salg av hytter på Sørlandet?

- I firmaet vårt har vi innrettet oss slik at det alltid er noen på jobb under hele ferien, men jeg må kunne tørre å si til mine kunder at også jeg må ha ­sommerferie. Har jeg ikke ­to-tre uker ferie vil jeg i lengden ikke ha noe familieliv, avslutter Gustav Sædberg. •

Trodde du det var mange konflikter med boligsalg?

Sannheten er at under 2 av 100 boligsalg faktisk ender i konflikt Det skrives mye om konflikter i forbindelse med boligsalg.

I følge Forbrukerrådet havner 1 av 5 i konflikt etter et boligkjøp. Dette er feil. Under 2 av 100 boligsalg ender i en reell konflikt.

Antall skader på eierskifteforsikring har sunket med 36% i løpet av de siste 11 år.

Statistikken viser at 14% henvender seg til forsikringsselskapet.

Det vil si at 1 av 7 huskjøpere melder en skade.

En henvendelse på et boligkjøp er ikke en konflikt.

En konflikt oppstår ved uenighet i oppgjøret.

• Mer ensartet rettspraksis • Økt kompetanse blant eiendomsmeglerne • Økt bruk av Boligsalgsrapporter

Dette skyldes en kombinasjon av flere forhold:

I samme periode er prisen redusert med 39%.

80 80 % % av av meldte meldte skader skader blir blir besvart besvart innen innen 10 10 dager dager

Henvendelse på 14 %* av eierskiftepolisene

73 % av henvendelsene blir besvart med et tilbud eller avslag 27 % stopper pga. intet grunnlag for å gå videre

HALVSIDE.NEF.MAI Annonse.indd 1

82 % aksepterer avgjørelsen

Konflikt i 1,8

18 % aksepterer ikke avgjørelsen

Konflikt i 1,8 % av % av eierskiftepolisene eierskiftepolisene

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015 29 11.05.2015 13:48:11

Forbrukerrådgiverens første måned Rett etter påske startet telefontjenesten til NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen opp.

Her er Carsten Pihls erfaringer etter den første månedens drift.

V

i startet med telefontjenesten etter påske, og siden da har det kommet et fem­ titalls henvendelser til meg. Dette er et godt tall for en ny og ukjent tjeneste synes jeg.

Det er også klart at det er behov for denne typen rådgivning – veldig mange av de som ringer inn takker for at de kunne ringe til en slik type opplysningstelefon for å få veiled­ ning.

Objektiv og uavhengig informasjon

Når forbrukerne ringer inn, presenterer de sin problemstilling. Ofte har jeg både ett og flere tilleggsspørsmål for å få klarlagt pro­ blemstillingen de ønsker svar på.

Min oppgave – gitt av styret i NEF – er å gi objektiv og uavhengig informasjon. Dette forsøker jeg å gjøre ved å fortelle innringer­ ne om hvilke regler som gjelder om det de spør om, og hva konsekvensene blir av ulike løsningsmodeller. Jeg får bare presentert en side av saken – derfor overlater jeg valg av 30 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

løsning til innringeren selv – men klargjør mulige skritt for dem.

Ulike løsninger i ulike situasjoner

Dette innebærer for eksempel å hjelpe inn­ ringeren med å tydeliggjøre hva de faktisk vil oppnå. Er det en umiddelbar løsning på et problem; for eksempel er rådet ofte å ta det opp med fagansvarlig på meglerkontoret.

Hvis problemet for så vidt har funnet sin løsning, men man fortsatt er misfornøyd, er løsningen noen ganger å peke videre til ­Reklamasjonsnemnda.

Samler informasjon

Jeg fører en egen logg der jeg fører inn en del informasjon om samtalene. Dette er ­anonymisert informasjon som kjønn, bosted, tid de ringte, hvilket problemområde de hadde spørsmål om, om de er kjøpere eller selgere. I tillegg noterer jeg spørsmålet de har, og svaret som jeg gir.

Utgangspunktet for hvilke informasjons­ punkter som samles inn har jeg hentet fra den svenske tjenesten til Mäklarsamfundet.

Denne informasjonen vil jeg etter hvert kunne bruke for å gi tilbakemeldinger til NEF sentralt, meglere, presse mm om hva folk lurer på, og ikke minst – hva som kan gjøres for å forbedre hverdagen for kjøpere, selgere og eiendomsmeglere.

Flere kjøpere enn selgere

Det er omtrent 2/3 kjøpere som har ringt, og 1/3 selgere. Noen flere menn enn kvinner.

Spørsmålene handler om mye forskjellig, men temaområder som budgivning, opplysninger og overtagelse er øverst på stikkordslisten.

Foreløpig er det mer spørsmål knyttet til eiendomsmeglere og eiendomsmeglerens rolle enn det er til rene avhendingsprobl­ emer. Men det er nok ikke så rart, i og med at mange av de som ringer har funnet ­tjenesten gjennom NEFs hjemmesider.

Typisk tilfelle: Hva skal følge med av løsøre?

Allerede nå ser jeg at mange av henvendelsene jeg får, er knyttet til at forbrukere ikke kjøper bolig så ofte. Dermed er de usikre på regelverket og hva de kan kreve. Informasjon som for oss, som jobber med dette til daglig kan virke som naturlig, er derfor ikke helt klart for alle.

Her er et eksempel:

Flere av spørsmålene jeg har fått er knyttet til overtagelse og overlevering av bolig. Det har vært spørsmål knyttet til hvor god vasken må være og ikke minst hva som skal følge med.

Dette er i utgangspunktet et forhold mellom selger og kjøper. Samtidig er det eiendoms­ meglers oppgave å avklare dette med selger for å gi riktige opplysninger i salgsoppgaven. For eksempel ved å legge frem «standardlisten» til NEF og de andre organisasjonene, og peke på at man må si fra hvis det er unntak fra denne.

Min erfaring ut fra samtalene med forbrukere er at det ikke er farlig å avvike fra ­«standardlisten», men at kjøpere ønsker å vite hva de har å forholde seg til.

Derfor er klarhet viktig i utformingen av salgsoppgaver og i informasjonen som gis.

Her er det nok mange meglere som gjør en god jobb, men ut fra telefonsamtalene jeg har fått til nå, glipper dette noen ganger. Selgere har tatt med seg gjenstander de skulle latt henge igjen. Eller kjøpere har hatt for høye forventinger til hva som skulle være igjen, fordi informasjonen som ble gitt var uklar.

Derfor er det lurt for eiendomsmeglere å se over rutinene. Det er viktig at eiendoms­meglere er tydelige, og gjerne tar en ekstra runde på kontraktsmøtet – når begge partene er samlet i samme rom.

Noen minutter ekstra på dette, vil kunne spare kjøper og selger for misforståelser. Sam­tidig blir det mindre spørsmål på telefon og færre vil kreve tilbakehold av deler av kjøpesummen.

Dermed kjappere oppgjør og fornøyde kunder på begge sider av bordet. •

FORBRUKERRÅDGIVEREN I MEDIA En av arbeidsoppgavene for forbrukerrådgiveren er å bringe tips og råd i media.

I forbindelse med lanseringen av tjenesten var det oppslag i bl. a DN, VG, Fædrelandsven­ nen og Hegnar.no.

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

31

Sommerklar uteplass Elleve tips til

Tekst: Chera Westman/ifi.no Foto: Beckers, Nordsjö

Det er tid for å flytte ut på terrassen.

Her er noen smarte tips for å gjøre uteplassen fin og holdbar.

1. Rengjør terrassen hvert år.

Kost vekk løv, rusk og rask, og vask deretter med kjemikaler beregnet for vedlikeholdsvask.

Bruk mye vann. Velg hageslan­ gen fremfor høytrykkspyleren.

2. Av og til må terrassebordene renses helt fri fra gammel over­ flatebehandling, for så å settes inn på ny. Her brukes et kraftig­ ere rengjøringsmiddel. Følg produsentens anvisninger for fremgangsmåte.

3. Påfør ny beis eller olje ved behov. Avhengig av slitasje, hvor utsatt plattingen er for sol og vind, og hvilken kvalitet det er på produktene du velger, kan det bli behov for behandling fra et par ganger i året, opp til hvert tredje eller hvert fjerde år. Noen materialer til terrasse trenger ikke overflatebehandling i det hele tatt.

32 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

4. Følg nøye med på værmeld­

ingen. Terrassevedlikehold g­ jøres best i oppholdsvær, men ikke midt i solsteiken. Det er vesent­ lig at treverket gjøres grundig rent, og er absolutt tørt før du påfører beisen.

5. Nylagt terrasse av trykk­ impregnerte furubord rett fra byggevarehuset, inneholder gjerne store mengder impregner­ingsvæske, og må få tørke ut før de behandles. Viktig er dog at de behandles første sesongen.

6. Beisens fargepigmenter be­ skytter treverket mot nedbryt­ ning fra UV-stråler. Terrasse­ beisene har egne fargekart, men beisene kan brekkes i nær sagt hvilken farge du ønsker.

7. Er terrassen gammel og slitt, kan en omgang med slipe­ maskin gjøre uteplassen jevn og pen igjen. Vask først, og påfør

ny behandling etterpå. Se til at ingen skruer stikker opp fra overflaten.

8. Stol- og bordbein blir ofte ­stående på fuktig underlag. Gi beina til tremøblene et fotbad i impregneringsolje når du setter dem ut om våren.

9. Terrassebeis egner seg også godt for behandling av stakitt, gjerder, hagemøbler og annet treverk utendørs.

10. Plastmøbler er sjelden ved­

likeholdsfrie. Sett dem inn med voks når de er nye, og hold dem deretter rene. Et alternativ er å sette dem inn med vaselinolje årlig. Møbler av god plastkvali­ tet holder seg pene lenger.

11. Utvalget av tekstil for uten­ dørs bruk er stort. Du kan også bruke innendørstekstil sammen med en god impregnering som gjør dem vannavvisende. •

I Ambita Infoland har vi samlet all kritisk informasjon om norske eiendommer på ett sted.

Informasjonen er kvalitetssikret og du får den slik du vil ha den. Ambita har nesten 30 års erfaring med å utvikle de verktøyene du trenger. Samarbeider du med oss, blir din hverdag enklere, tryggere og mer effektiv. Les mer på Ambita.com

Spesialisten på eiendomsinformasjon

Av Jørgen Stavrum, Daglig leder Ski Øst AS

og Karl Erik Navestad, Daglig leder Ski Næringspark AS

Bærekraftig byutvikling i Ski – kommunedelplan som viktigste premissgiver

Ski By og befolkningsvekst

Osloregionen er i sterk utvik­ ling. Utkastet til regional arealog transportplan for Oslo og Akershus viser at folketallet i regionen vil øke kraftig fram mot 2030, og at det kan øke med så mye som 350 000. Veksten i antall arbeidsplasser forventes å øke med 8-9000 pr. år. Ut­ kastet til Regional plan for areal og transport peker ut Ski som en av seks regionale byer som skal ta en stor del av veksten. Som en følge av Follobanen kan vekstimpulsene for Ski by rela­ tivt sett bli betydelig større enn i de øvrige regionale byene i Akershus.

Det er beregnet to vekstalter­ nativer for Ski kommune som helhet. Et med en befolknings­ vekst på 2 % pr år som vil gi 40 000 innbyggere i 2030, og

34 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

ett med en befolkningsvekst på 3 % pr. år som vil gi 47 000 inn­ byggere i 2030. Ski by vil få den sterkeste veksten, og må fram til 2030 kunne ta imot mellom 5000 og 15000 nye innbyggere.

For å møte de overordnede ­ambisjonene om en utbygging som stimulerer bærekraft og miljøvennlige byer må utviklingen i Ski fram mot 2030 bygges på en kombinasjon av utvikling innenfra og ut med fortetting av den etablerte byggesonen der det ligger til rette for dette.

For å kunne motta den poten­ sielle veksten må kommunen ha en planberedskap som kan gi et differensiert boligtilbud i tråd med målene i Ski kommuneplan 2011-2022. Ski by vil ha en høy etterspørsel fra barnefamilier og må ha et botilbud som kan møte denne etterspørselen.

Kommunen har på bakgrunn av dette satt i gang arbeid med kommunedelplan for bydel Ski øst.

Bydel Ski øst, del av Ski by

Ski bydel øst inngår i Ski by. ­Bydelens vekstgrunnlag må sees i sammenheng med vekstgrunn­ laget i Ski sentrum og andre deler av Ski by som ligger innen­ for en 2 km sone fra Ski stasjon og må: ■ Bidra til å løse Ski bys vekst­ behov fram mot 2030 ■ Være et langsiktig potensiale for Ski by der perspektivet må være ut over de neste 15 årene, det vil si mot 2050 og lenger ■ Ha infrastrukturløsninger som er realiserbare og løser nødvendige behov på kort sikt, men samtidig har per­ spektiv ut over 2030 for å sikre

at investeringer i infrastruk­ tur blir brukt på en riktig måte for Ski by som helhet.

Skole og veiløsninger for ­kollektiv og annen transport er eksempler på denne type investeringer Kommunedelplanens arealløs­ ninger må derved både bidra til å legge rammer for vekst de ­neste 15 årene, samt å legge et riktig fundament for en bydel som skal utvikles langt inn i ­dette århundre.

Ski øst blir en bærekraftig bydel

Ski bydel øst skal utvikles til en bærekraftig bydel. I kommune­ delplanen er det lagt hovedvekt på hvordan selve byplangrepet kan understøtte en bærekraftig utvikling av bydelen.

Bærekraftseffekter. Kilde RealDania

Tre hovedprinsipper er vektlagt:

■ Mobilitet i en bærekraftig rekkefølge. Først gående, sammenhengende nettverk for syklende, kollektivtrans­ port, varetransport og tilslutt privatbil.

■ Byrom for hverdagen. Byrom og grønne strukturer i en menneskelig skala, bruke landskapet og overvann som en del av byrommene og grønnstrukturen der dette er mulig.

■ Blandet bebyggelse. Urbane nabolag, flere boligtypologier som blandes i størrelse, pris og fleksibilitet innenfor et kvartal eller nabolag.

hørende landbruksareal. Kom­ munedelplanen innebærer en ny strategisk utvikling for Ski øst mot en helhetlig bydel med et potensial for 5-10 000 nye innbyggere. Utvikling av by­ delen vil foregå over mange tiår og ut over kommunedelplanens perspektiv. Fundamentet og hovedgrepet for å starte og ­ ­gjennomføre denne utviklingen legges gjennom kommune­ delplanen.

Planprogrammet for kommu­ nedelplanen ble fastsatt i kommuneplanutvalget i nov­ ­ ember 2013. I planprogrammet legges det vekt på at Ski Øst skal være en bærekraftig bydel, der løsningene sees i forhold til

Som en følge av Follobanen kan vekstimpulsene for Ski by relativt sett bli betydelig større enn i de øvrige regionale byene i Akershus.

Kommundelplan for bydel Ski øst

Ski kommune har utviklet en kommunedelplan for en ny og bærekraftig Ski bydel øst. By­ delen skal bidra til å løse de langsiktige arealbehovene Ski vil ha som en framtidig regional by og prioritert vekstområde i Oslo og Akershusregionen.

Kommunedelplanens perspek­ tiv er 2030.

Ski øst omfatter nærings­ utbygging, Ski idrettspark, to videregående skoler, barnehage, samt gårdsbebyggelse med til­

framtidig regional vekst og Ski by som kollektivknutepunkt og regionsenter. Plansamarbeidets høringsutkast til Regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus av 23.09.2014 peker ut Ski by som regional by og ­prioritert vekstområde.

Kommunedelplanen er gjen­ nom fagutredninger, dialog og samarbeid, og innspill fra ­regionale myndigheter, næringsliv og grunneiere utviklet til et grep for en bærekraftig bydel der mange dilemmaer er vur­ dert. Den avgrenser Ski by mot

tilliggende landbruksområder og setter en grønn grense for byvekst mot øst.

I tråd med føringene fra plan­ samarbeidet for Oslo og Akers­ hus skal kommunedelplanen sikre en langsiktig planreserve for Ski kommune innenfor en langsiktig grønn grense. Planen skal gi stabile rammer for plan­ legging innenfor grensen og åpne for nødvendig utbygging som kan modne planens trans­ formasjonsområder.

Plansamarbeidet la den 23.09.

2014 fram høringsforslag til

r­ egional plan for areal og transport i Akershus. Ski ­kommuneplan og det fastsatte planprogrammet for kommunedelplan Ski øst forut­ setter at plansamarbeidets føringer skal legges til grunn for kommu­ nedelplanen.

Den regionale planen har som felles mål at Osloregionen skal være en konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. Ut­ byggingsmønsteret skal være arealeffektivt basert på prin­ sipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsys­ EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

35

temet skal på en rasjonell måte knytte den flerkjernete regionen sammen, samt til resten av ­landet og til utlandet. Transport­ systemet skal være effektivt, ­miljøvennlig, med tilgjengelighet for alle og med lavest mulig be­ hov for biltransport.

En viktig forskjell fra dagens utvikling er en overordnet strategi for en sterkere konsentrasjon av bolig- og arbeidsplassveksten til noen prioriterte vekstområder der kollektivtransportnettet har eller vil få stor kapasitet. 80-90% av veksten skal kanaliseres til disse områdene. Ski by er et slikt vekstområde, og definert som regional by og særlig innsatsområ­ de for økt by- og næringsutvikling.

Plansamarbeidet forventer at kommunene utarbeider et ­dimensjoneringsgrunnlag for vekst som bygger på plansamar­ beidets føringer. For kommuner med regionale byer skal 90% av bolig- og arbeidsplassveksten i kommunen skje innenfor prio­ riterte vekstområder.

I den regionale areal- og transportplanens gis det føringer som har særlig betydning for bydel Ski øst som del av Ski by: ■ Vektlegging av bykvalitet med bredde av funksjoner i sen­

36 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

trum som grunnlag for aktivitet og byliv, handel og næringsliv.

■ Effektiv arealutnyttelse. Regi­ onale byer som Ski bør ha en områdeutnyttelse på 80-100% (Ski har i dag 50%). Høyeste i sentrum, i områder for are­ alintensive arbeidsplasser, og nær knutepunkt.

■ Tilrettelegge for en boligut­ vikling som møter behovet for leiligheter i Akershus. Kvali­ teten i boligområdene bør være slik at de appellerer til en sammensatt befolkning.

■ Gang- og sykkelavstand skal være styrende for arealutvik­ ling. I regionale byer er denne anbefalt ut til 2 km fra sen­ tralt kollektivknutepunkt.

■ Hensynet til vekst i bolig og arbeidsplasser bør gå foran vern av jordbruksområder og regionale grønnstrukturer rundt de prioriterte vekstom­ rådene som Ski by, når vekst­ forutsetningene i den regio­ nale planen er lagt til grunn, planlagt fortetting og trans­ formasjon inngår i vurdering av arealbehovet, og nye area­ ler som tas i bruk gis en høy arealutnyttelse.

■ Det bør fastsettes en langsik­ tig grønn grense for byvekst

som markerer hvor byvekst slutter og vernet begynner.

■ Lokalisering av alle typer ­arbeidsplasser, handel og tjen­ ester bør skje etter prinsippet om rett virksomhet på rett sted.

Boliger og boligmarked

Ski by utenom Ski øst har et teo­ retisk boligpotensial på 4000 boliger i henhold til en vurde­ ring av boligpotensiale i dag.

Hovedtyngden av dette potensi­ alet består av leiligheter. Fram til 2030 vil deler av dette poten­ sialet kunne realiseres. Realise­ ringen vil være avhengig av ­etterspørsel, kommunens reali­ sering av infrastruktur som er nødvendig for utbygging, og om utbyggere ønsker å igangsette prosjekter.

Ski øst har et stort bolig­ potensiale og kan bidra til å gi et differensiert boligtilbud som blant annet møter barnefamili­ enes behov i Ski by. Avhengig av andelen arealbruk til andre funksjoner som næring, all­ mennyttige formål og sosial in­ frastruktur, vil området kunne ha et samlet boligpotensiale på mellom 4 000 og 6 000 boliger.

Ski kommune må ha en plan­ beredskap som gir tilstrekkelig

sikkerhet for at utbygging skal kunne skje og gi et velfungerende boligmarked. Planberedskapen må derfor være betydelig større enn veksten som er forventet i perioden for at nødvendig bolig­ bygging skal kunne realiseres.

Kommunedelplanen inne­ bærer en ny strategisk utvikling for Ski øst mot en helhetlig ­bydel med et potensial for 510 000 nye innbyggere. Bydelen skal bidra til å løse de langsiktige arealbehovene Ski vil ha som en framtidig regional by og prioritert vekstområde i Oslo og Akershus­ regionen. Utvikling av bydelen vil foregå over mange tiår og ut over kommunedelplanens ­perspektiv.

Kommunedelplanen skal følges opp med regulering av delområ­ der som sikrer at nødvendige sammenhenger blir ivaretatt.

Gjennomføringen vil kreve et nært samarbeid mellom kom­ munen og private grunneiere og utbyggere.

Området vil totalt kunne ha et samlet boligpotensiale på mellom 4 000 og 6 000 boliger. Dette er avhengig av andelen arealbruk til andre funksjoner som næring, allmennyttige formål og sosial infrastruktur. Fram til 2030 vil potensialet være langt lavere fordi en stor andel av boligpotensialet ligger i transformasjonsområder det vil ta tid å få transformert.

Boligområdene skal både ha areal til boliger, barnehager og andre offentlige behov som ­eldreboliger samt nødvendige grøntområder og uteoppholds­ areal. Det skal ved regulering legges vekt på at boligtypologier og høyder blandes i de fleste områdene slik at det blir en ­variasjon i bebyggelsen og et mangfold av uterom. Målet er å bruke offentlige og private ute­ rom, landskap, grønnstruktur og bebyggelse til å skape variasjon og et bomiljø med opplevelser selv om tettheten er høy.

Selskapet Ski Øst AS besitter i dag rettigheter til et potensial på ca 2.000 boliger i bydel Ski Øst i tillegg til et betydelig ­volum på næringsarealer. •

følg oss pü snapchat

#boligmeglerne

medvind Norsk møbeldesign i

Den skandinaviske designstilen er i vinden som aldri før, og norske møbeldesignere ser lyst på fremtiden. Nedstrippet og enkelt, skandinavisk design gjenspeiler livsstilen vi har her nord, en livsstil som er ettertraktet verden over.

38 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

av klassisk 70-tall, og juryen ­mener at modellen skiller seg ut i mengden. Det ble også påpekt at sofamodellen representerte modernisering i bedriftens ­kolleksjon.

møbel- og interiørbransje, som nå mener de er på vei tilbake til der de var før finanskrisen. Pro­ duksjonen øker igjen i bransjen og eksporten i viktige markeder som Sverige, Tyskland, USA og Danmark viser positiv tendens.

Stolt av norsk design

Konkurrerer på høy kvalitet

- Det norske er i vinden som man sier, og i hele mitt yrkes­ aktive liv føler jeg nå at jeg kan si det, og være enig. Da jeg startet et prosjekt som heter Norway Says for ca 15 år siden, var jeg fast bestemt på å ha med ­Norway i prosjekttittelen. Jeg satt på kunsthøyskolen i Bergen og drodlet, og syntes både det var interessant å komme fra Norge, og at det i grunnen holdt å være fra Norge. Det var ingen grunn til å gjemme seg bak en tittel som antydet at vi var fra noe annet sted, forteller designeren.

Norsk møbeldesign har fått betydelig oppmerksomhet og vunnet flere designpriser inter­ nasjonalt i det siste. Etter år med svært vanskelig markeds­ situasjon både hjemme og ute er det optimisme å spore i norsk

- Det har vært krevende år, og det vil fortsatt kreve omstilling og nytenkning om bransjen skal kunne øke sine posisjoner både hjemme og ute. Vi har hatt god drahjelp av den økende interesse for norsk design internasjonalt, og ser at bedriftene som jobber systematisk med sine merke­ varer scorer godt på det. Som produsenter i et høykostland som Norge kan ingen konkurrere på å ha lavest pris. Det er av­ gjørende å utvikle produkter av høy kvalitet, godt design, god miljøbevissthet og å ha en vel­ organisert distribusjon for å lykkes, mener bransjesjef Egil Sundet i Norsk Industri ­møbel+interiør.

- Tenker vi linjene frem til der vi er i dag, føler jeg at fagfeltet

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

39

Av Kristin Bratland

- En slik pris betyr mye for oss som driver innenfor dette fag­ feltet, sier designeren Andreas Engesvik og takker for prisen for beste møbel- og interiørprodukt på vegne av produsenten Tonning & Stryn. Engesvik ­tegner møbler og tilbehør for både norske, skandinaviske og europeiske merkevarer, og har vunnet en rekke nasjonale og internasjonale priser for sine produkter og sitt arbeid. Han er en designer som kobler tradisjon med nytenkende produkter, og har i lang tid vist et stort enga­ sjement for norsk formgivning og norsk produksjon, og er en tydelig og sterk stemme i bransjen.

Norsk møbel- og interiør­ bransje satte hverandre i stevne i våres, og bidro til et prisdryss over produkter og bedrifter som bransjen mener fortjener ekstra honnør. Sofamodellen Linde fra Tonning & Stryn stakk av med prisen for årets produkt. Desig­ ner er Andreas Engesvik, og ifølge juryen er modellen tydelig og forståelig. Sofamodellen ­representerer en ny fortolkning

ligger Hjelmeland i Ryfylke, har produsert møbler siden 1938, og er spesielt kjent for Jærstolene.

I forkant av deres 75-års ­jubileum fant de ut at tiden var inne for fornyelse, ny profil, og et ønske om å treffe en ny mål­ gruppe. Stolen Saddle var første steg mot målet.

Saddle er en sjeldenhet i norsk møbelindustri i dag, s­tolen er 100 prosent norsk. Norsk design, norsk produksjon, norske rå­ varer. Navnet har den fått på grunn av putene som ­henger over armlenet som en sadel.

Inspirert av gamle klassikere

er i ferd med å etablere seg, og at vi er i ferd med å få et stort felt av unge formgivere, og en­ kelte produsenter som kommer til å være viktige fremover. Da jeg sist var på designmessen i Milano, mistet jeg oversikten over de norske utstillerne og aktørene, og det er det beste tegnet på at vi har tilvekst, kan se at det vokser, og at det skjer mange interessante ting i Norge i dag, mener Engesvik.

Tilbake i sadelen

I resten av Europa ser de på Skandinavia, og flere av prisene som deles ut går til skandinaviske produsenter og formgivere.

Bransjen generelt i Europa er i en dyp økonomisk krise. De ser

40 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

på Skandinavia og antallet nye formgivere som springer ut, ­entreprenørskap og merkevarer, og de innser gradvis at de er i ferd med å miste posisjon. ­Endelig er det spennende å være norsk formgiver, fortsetter ­møbeldesigneren. Det vil være viktig å eksportere de tjenestene vi håndterer og forvalter i Norge.

Ung og lovende

- Nye dører har åpnet seg både nasjonalt og internasjonalt de fem siste årene, og vi i nord får mye oppmerksomhet når vi stiller ut i utlandet. Som ung form­ giver må du ut og vise deg frem, og messer er et ideelt sted å være, og etter hvert er vi blitt godt representert. På sikt tror

jeg vi har mulighet til å ta igjen våre naboland, men de har man­ ge års forsprang med suksessen av sine gamle klassikere, mener Christoffer Angell, som er en del av det Oslo-baserte design­ kollektivet Angell, Wyller og Aarseth. Alle tre er utdannet designere fra Kunsthøyskolen i Oslo. Deres arbeid har skaffet dem flere priser, både individu­ elt og sammen, blant annet for stolen Saddle, som fikk masse oppmerksomhet både under 100% Norwegian Design i ­London 2014 og under gave- og interiørmessen på Lillestrøm i vinter.

Slåke møbelfabrikk fant Saddle og designtrioen på messe i ­Milano. Møbelfabrikken som

- Når jeg lager en stol, tenker jeg i utgangspunktet på fire bein, sete og rygg, og så bruker jeg god tid på detaljene og materialkombina­ sjonene. Det er mye research, og mye inspirasjon fra skandinavisk og nordisk design, og fra andre fagfelt enn mitt eget, forklarer den unge møbeldesigneren.

- Vi satser fullt og helt på norsk design, og har i tillegg en egen produktportefølje, forteller Marianne Lien, daglig leder hos interiørbutikken Pur norsk i Oslo. Butikken fokuserer på den norske designtradisjonen, og er kåret til en av verdens fem beste interiørbutikker av trendmaga­ sinet Monocle.

- Vi har sett et skifte av unge, norske designere som har stor tro på fremtiden, og som lar seg inspirere av gamle, norske ­møbelklassikere. Nordmenn er mer enn noen gang bevisst på miljø og kortreiste produkter.

Mange har sett seg lei av brukog-kast, og vil heller investere i gode klassikere som kan følge dem gjennom ulike faser av ­livet. Gamle norske klassikere er på ny i produksjon, men gjerne med en litt ny vri, slik som for eksempel 60-tallsstolen Siesta som kommer i nye farger og­­revitaliseres. Vi trenger ikke lenger gå på loppemarked og bruktmarked for å finne ­gamle, klassiske godbiter, mener Lien. •

Hva har du i telefonen din?

Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner.

Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

FINN.NO

SNAPCHAT

hjelper meg å holde oversikten over «verden jeg jobber i»

enkel underholdning.

FACEBOOK

ekstremt enkel underholdning.

Fin underholdning på dårlig besøkte visnin­ ger – samt for å sjekke opp om jeg har noe felles med potensielle kunder før befaring!

TOTEMSMASH

Jeg utfordrer Jens August Larsen i Eie Fredrikstad.

OBOS

Holder oversikten over forkjøpsretten på andelsleiligheter jeg har solgt.

Amund Tvete Hermansen Eiendomsmegler MNEF/Partner, Privatmegleren Fredrikstad

Frokostmøte om elektronisk tinglysing – hva betyr dette for deg som megler Mandag 8. juni, Clarion Hotel Royal Christiania Biskop Gunnerusgate 3, Oslo Kl. 08 Frokost Kl. 08.30–10.30 Siste nytt om e-tinglysing Påmelding: kartverket.no/frokostmote

Kartverket

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

41

faglig påfyll

Endringer i tomtefesteloven Nytt lovforslag gir bortfestere adgang til å kreve regulering av festeavgiften ved et «engangsløft» i forbindelse med forlengelse av festeavtale til bolig- og fritidshus. Et lovforslag i bortfesterens favør, på bekostning av festeren?

Av advokatfullmektig Nanna Wanjera Christensen, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Fredag den 27. mars 2015 la Justis- og bered­ skapsdepartementet frem sine forslag til «Endringer i tomtefesteloven», i Prop. 73 L (2014-2015) om «Nye regler om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeav­ taler». Lovforslaget styrker bortfesterens posisjon ved forlengelse av festet, sett i lys av dagens regler.

De foreslåtte reglene gjelder bortfesterens adgang til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av feste til ­bolig- og fritidshus. Næringseiendom om­ fattes ikke av lovforslaget.

Departementet foreslår ikke unntak eller særlige regler for offentlige bortfestere.

Det foreslås likevel en snever unntaks­ bestemmelse for ekstraordinære tilfeller der det gis adgang til å fastsette en festeavgift som er høyere enn høyestebeløpet når dette er nødvendig av hensyn til bortfesterens vern etter Den europeiske menneske­rettskonven­sjonen (EMK).

Videre gjelder lovforslaget både for avtaler som allerede er forlenget i medhold av de nåværende reglene i § 33, og for fremtidige forlengelser. I den forbindelse foreslås ­særskilte overgangsregler, hvor det er satt en tidsbestemt grense for hvor tidlig etter ikrafttredelsen bortfesteren kan kreve den oppregulerte festeavgiften med full effekt og et skjæringstidspunkt for anvendelsen av de nye reglene om innløsningssum.

Lovforslaget behandler også tilbake­ virkningsvernet i Grunnloven § 97, blant annet for avtaleklausuler hvor forlengelse skjer automatisk etter § 33. Etter departe­ mentets mening er det ikke aktuelt å gi de foreslåtte reglene tilbakevirkende kraft i den forstand at bortfesteren skal kunne kreve at det fastsettes ny festeavgift også for terminer som er forfalt før ikrafttredelsen av loven (da dette vil være i strid både med Grunnloven § 97 og med forutsetningene etter midler­ tidig lov 14. desember 2012 nr. 89 om rett til forlengelse av feste til bolig- og fritidshus, jf. tomtefesteloven § 33).

Departementet presiserer likevel at ­lovforslaget kun er ment å være en grunn­ 42 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

modell for regulering av festeavgiften i frem­ tiden. Minstebeløp og høyestebeløp for festeavgiften samt prosentsatsen for bereg­ ning av avgiften skal på denne måten ved forskrift kunne utformes nærmere og endres i takt med samfunnsutviklingen over tid.

Bakgrunnen for lovforslaget er Den euro­ peiske menneskerettsdomstolens (EMD) dom av 12. juni 2012 - den såkalte Lindheim­ dommen - som slo fast at reglene i tomte­ festeloven § 33 var i strid med bortfesterens eiendomsvern etter EMK første tilleggs­ protokoll artikkel 1.

Domstolen la til grunn at tomtefesteloven § 33 om festerens rett til å kreve forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp innebærer en lite balansert løsning, og derfor bør endres.

Lindheimdommen viser at tomtefeste­ lovens forlengelsesregler om regulering av festeavgiften må justeres fordi likevekten mellom fester og bortfester ikke er ivaretatt i tilstrekkelig grad etter dagens regler.

Forskjellen mellom dagens lave norske ­ ­festeavgifter og tomtens reelle markeds­verdi kan resultere i et sterkt misforhold mellom fester og bortfesters interesser. Det søkes nå ut­jevnet i departementets lovfor­ slag.

Etter dagens hovedregel skal innløsnings­ summen settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.

Ved forlengelse av festet etter § 33 kan fes­ teren kreve festeavtalens opprinnelige vilkår videreført, jf. dessuten § 7 første ledd om festetiden. Dette gjelder også avtalens be­ stemmelser om festeavgift. For øvrig ­kommer tomtefesteloven § 15 om regulering av festeavgiften til anvendelse.

Dagens regler

Justis- og beredskapsdepartementets lovforslag - et «engangsløft» i bortfest­ erens interesse?

Endringsbehovet etter Lindheimdommen knytter seg i følge departementets vurdering til festeavgiften etter forlengelse av avtalen.

I den forbindelse fremholder departementet at kritikken i Lindheimdommen knytter seg til samspillet mellom tomtefesteloven §§ 7, 15 og 33. Bestemmelsene fører til at festeav­ talen etter forlengelsen blir tidsubestemt, og at festeavgiften ved forlengelsen ikke kan reguleres med mer enn endringer i konsum­ prisindeksen. De nåværende reglene i tomtefesteloven § 33 kritiseres nærmere bestemt av EMD fordi dette kan føre til en lav ­festeavgift, at tomteverdi er utelukket som ­relevant reguleringsfaktor, og at verdistigning av tomten utelukkende tilfaller festeren ved videresalg.

Endringene i lovforslaget knytter seg ute­ lukkende til forlengelse av festeavtale til bolig- og fritidshus. Festerens vern etter EMK og Grunnloven § 105 om bortfesterens rett til full erstatning står sentralt. Behovet for en bedre proporsjonalitet i reglene om forlengelse av feste til bolighus og fritidshus gjør seg gjeldende med tyngde. Krenkelsen som ble konstatert i Lindheimdommen ­ønskes på denne måten unngått i fremtiden.

Reglene skal gjelde både for avtaler som allerede er forlenget i medhold av de ­ ­nå­værende reglene i § 33, og for fremtidige forlengelser. De nye reglene foreslås å gjelde hvis innløsningstiden er inne eller festetiden ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsnings­ tiden inne eller festetiden ute før dette tids­

STEENSTRUP STORDRANGE

For kontakt: www.steenstrup.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske områder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings­ eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og ­nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet.

punktet, kan innløsningssummen ikke ­beregnes på grunnlag av oppregulert feste­ avgift etter de nye reglene.

Departementet fremsetter forslag om en «engangsløftmodell» for oppregulering av festeavgiften ved forlengelse etter tomte­ festeloven § 33. Forslaget innebærer at ­festerens rett til forlengelse på samme vilkår som før videreføres som hovedregel.

For å unngå at festerne får en betydelig økning i festeavgiften, foreslår departe­ mentet at bortfesteren ved forlengelse av festeavtalen kan kreve regulering av feste­ avgiften i samsvar med tomteverdien og rentenivået på reguleringstiden ved et ­«engangsløft».

Engangsløftet innebærer at bortfesteren ikke kan kreve festeavgiften regulert til mer enn et høyestebeløp («tak») på 9 000 kroner i året, justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien. Den regulerte festeavgiften skal utgjøre 2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til høyestebeløpet som i 2015 svarer til 11 378 kroner.

Velger festeren å innløse festetomten når festetiden er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter lovforslaget (2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til det nevnte høyestebeløp). Høyestebeløpet ­ ­gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar.

Justis- og beredskapsminister Anders Anundsen mener at lovforslaget balanserer bortfesternes og festernes interesser på en rimelig måte, fordi regulering med et slikt «engangsløft» kan føre til høyere inn­ løsningssummer. Samtidig utvides bort­ festernes adgang til å øke festeavgiften ved forlengelse betraktelig.

I denne sammenheng uttaler departe­ mentet i punkt 4.4 i lovforslaget at for ­«festere med særlig verdifulle tomter vil den foreslåtte regelen om at festeavgiften skal ­utgjøre 2,5 prosent av tomteverdien, kunne føre til en betydelig økning av festeavgiften. Dette kan for noen festere bety at de ikke vil ha

ø­ konomisk mulighet til å fortsette festeforholdet. Et høyestebeløp har til formål å forhindre ­urimelige utslag av reglene og innebærer en lovfastsatt begrensning av det tillatte vederlaget på et område der vanlige markedsmekanismer ikke virker som følge av festerens binding til tomten.»

Resultatet av den generelle regel et slikt «engangsløft» innebærer, vil altså kunne variere fra de ulike festeforhold. Etter departe­mentets mening vil imidlertid det nevnte høyestebeløpet sikre forutberegne­ lighet for partene i avtaleforholdet og poten­ sielt være egnet til å redusere fremtidige rettslige tvister. På bakgrunn av Lind­

heim-dommen er bortfesteren således gitt en gunstigere posisjon enn etter gjeldende regler. Videre knytter høyestebeløpet seg utelukkende til tomtestørrelsen, ikke til ­antall boenheter på tomten. Departementet hevder at et slikt skille vil kunne slå tilfeldig ut i slike festeforhold og dermed kan få ­utilsiktede konsekvenser. Dessuten vil det etter departementets syn være en peda­ gogisk fordel om høyestebeløpet utformes likt som høyestebeløpet etter den nåværen­ de bestemmelsen i tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2, som ikke er knyttet til an­ tallet boenheter. Hensynet bak er å ivareta begge partene i avtaleforholdet i tilstrekke­ lig grad.

På denne bakgrunn er departementets siktemål å stabilisere et uavklart rettsom­råde som har vært gjenstand for svært mange rettslige tvister de siste årene.

Spørsmålet er imidlertid om regulering av festeavgiften basert på et slikt «engangs­ løft» styrker bortfesterne på bekostning av festerne, i større utstrekning enn Lindheim­ dommen krever. Sett fra bortfesternes ståsted, er det spørsmål om departementet går langt nok, særlig for verdifulle tomter.

Rentesats og tomteverdi

Departementet mener at satsen for bereg­ ning av ny festeavgift bør lovfestes, fordi dette står sentralt ved balanseringen av ­interesseavveiningen mellom hensynet til bortfesteren og hensynet til festeren. Lov­ forslaget innebærer at satsen for beregning av festeavgiften skal sikre bortfesteren en rimelig avkastning av tomteverdien, slik at festeavgiften ikke er låst til utviklingen i konsumprisindeksen. Bortfesteren sikres en adgang til å kreve festeav­giften regulert ved forlengelsen.

I vurderingen av hva som skal anses som en passende prosentsats, kan man ikke ­nødvendigvis sammenlikne med andre for­ mer for investeringer og forventet avkast­ ning av disse. I relasjon til festetomter der festetiden er ute, må det gjøres en bredere vurdering av hva som vil fremstå som en

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

43

rimelig avkastning. Satsen for beregning av festeavgiften skal sikre bortfesteren en ­rimelig avkastning av denne verdien, men samtidig hensynta tomtefesteinstituttets særtrekk.

Etter departementets vurdering vil en sats på 2,5 prosent gi en rimelig avkastning sett i lys av tomtefesteinstituttets særtrekk, forhistorien til gjeldende lovgivning og ­ ­hensynet til hva som i dag vil gi en rimelig ­balanse mellom partene sett i lys av de krav EMK stiller. I tillegg kan festeavgiften regu­ leres etter konsumprisindeksen i tråd med de øvrige reglene i tomtefesteloven § 15.

Lovforslaget møter sterk kritikk

Det kan hevdes at bortfesterens posisjon styrkes betraktelig på bekostning av festeren i henhold til nåværende lovgivning, særlig for festere med verdifulle tomter. Adgangen til å øke festeavgiften ved forlengelse av ­festekontrakter ved en engangsoppregu­ lering av festeavgiften på 2,5 prosent av ­råtomteverdien, vil for de fleste verdifulle tomter likevel rammes av taket på kr. 11.378 per dekar tomt.

Lovforslaget kritiseres også i den forbind­ else for å trekke konsekvensene av ­Lindheimdommen lenger enn nødvendig.

Blant annet hevder Tomtefesteforbundet og ­Norske Boligbyggelags Landsforbund, at lovforslaget i praksis trolig vil medføre at milliardverdier blir overført fra vanlige ­hus-, bolig- og hytteeiere til bortfestere. Det vises til at konsekvensene blir høyere boutgifter.

Forslaget ønskes imidlertid velkommen av Norsk Skogeierforbund, under henvisning til at engangsløftet styrker grunneiernes posisjon i forhold til dagens regler.

Departementet tar likevel til orde for at forslaget innebærer en balansert og rimelig løsning som ivaretar likevekten mellom ­fester og bortfester, på bakgrunn av en ­generell interesseavveining mellom bort­ festeren og festeren.

Det gjenstår å se om Justis- og beredskaps­ departementets lovforslag blir vedtatt av Stortinget og om dette vil medføre en ­av­klaring av gjeldende rett på området etter Lindheimdommen, som kan være bedre egnet til å ivareta interessene til fester og bortfester på en mer rimelig og balansert måte enn dagens regler. •

44 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

INFO FRA JURIDISK AVDELING Tomtefeste – hva skjer?

Dom i Høyesterett HR-2015-843-S Høyesterett i storkammer avsa 22. april 2015 dom i sak om tomtefeste og regulering av ­festeavgift. Dommen endrer tolkningen av tomtefesteloven § 15 med bakgrunn i EMDs dom i Lindheimsaken fra 2012.

Saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2. Bestemmelsen gir bort­ festeren adgang til å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften basert på tomteverdien ved «den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare» dersom slik regulering «tvillaust» er avtalt. Spørsmålet var om en kontraktsmessig justering av festeavgiften etter konsumprisindeksen foretatt etter 1. januar 2002 skal regnes som «den første reguleringa» og dermed stenge for avtalt regulering basert på tomteverdien.

I Rt-2007-1706 (Bøvredommen) la flertallet til grunn at § 15 andre ledd nr. 2 skulle forstås slik at enhver avtalemessig regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering på grunnlag av tomteverdien. Høyesterett kom nå til at EMDs dom i Lindheimsaken fra 2012 hadde endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Høyeste­ rett uttalte at det var klart best i samsvar med de hensyn som trekkes fram i Lindheim­ dommen, og som var tillagt vekt i lovforarbeidene, å tolke § 15 andre ledd nr. 2 slik at bortfesteren kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen.

Den lovtolking som tidligere var lagt til grunn (bla. i Bøvredommen), kunne derfor ikke lenger opprettholdes.

Endringer i tomtefesteloven Regjeringen har lagt frem forslag til endringer i tomtefesteloven når det gjelder fastsettelse/ endring av festeavgift i forbindelse med forlengelse og beregning av innløsningssum. ­Forslaget er til behandling i Stortinget. Det er foreslått at reglene skal tre i kraft 1. juli 2015.

Se egen artikkel skrevet av advokatfirmaet Steenstrup Stordrange.

Grunneiers forkjøpsrett som ligger i festekontrakter vs. løysingsrettslova Etter lov om løysingsrettar (løl.) § 6 skal lengstetid for en avtalebasert løsningsrett være 25 år. For løsningsretter avtalt før loven trådte i kraft, gjelder en egen overgangsregel som sier at en løsningsrett tidligst faller bort etter 20 år etter at loven tok til å gjelde. Loven trådte i kraft 1. juli 1995. Dette vil bety at løsningsretter som er avtalt før 1. juli 1990 kan falle bort etter 1. juli 2015, selv om de etter sin ordlyd skulle vare for lenger tid. Det er ingen automatikk i at løsningsretten faller bort. Enten må rettighetshaver selv be Kartverket om å slette rettigheten, eller så må eier av den eiendommen som rettigheten hviler på, eventuelt megler på hjemmelshavers vegne, be om sletting med den begrunnelse at at løsningsretten «åpenbart har bortfalt» (et strengt kriterium).

Når det gjelder en grunneiers forkjøpsrett til festetomt vil disse som et utgangspunkt ­sannsynligvis ikke falle bort som en følge av denne overgangsregelen. Grunnen til dette er at bestemmelsen om lengstetid i løl. § 6 ikke gjelder for løsningsrett som; «ligg til en annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman de den» Se egen artikkel om «Lovbestemt bortfall av forkjøpsretter» fra advokat­ firmaet Hjort.

Kalvetangsaken Borgarting Lagmannsrett avsa den 03.02.15 dom i en prinsipiell sak som har stor betydning for eiendomsmeglere som formidler eierskifteforsikring for eierskifteforsikringsselskapene. Partene i saken var AM Trust International og Tryg Forsikring.

Av Håvard Skallerud, advokat i Tryg Forsikring. Kontaktperson Fagteam eiendomsmegleransvar

Sakens bakgrunn var at en eiendomsmegler som formidlet eierskifteforsikring på vegne av Am Trust, hadde latt selgeren av en kom­ binert bolig og næringseiendom hvor bolig­ delen kun utgjorde 20 % tegne eierskifte­ forsikring. Dette var i strid med Am Trust sine tegningsretningslinjer som sa at bolig­ delen måtte utgjøre minst 50 % for at man skulle få tegne eierskifteforsikring. Etter salget ble det en mangelsak som endte med at Am Trust måtte utbetale 2 mill. i pris­ avslag / erstatning til kjøper. Am Trust snudde seg deretter mot eiendomsmegleren og ­krevde regress for sin utbetaling. Am Trust viste da til at dersom eiendomsmegleren ikke hadde gjort feilen, ville selgeren ikke ha fått tegnet eierskifteforsikring, og Am Trust ville da ikke blitt holdt ansvarlig.

Det aktuelle eiendomsmeglerforetaket ble etterhvert avviklet og Am Trust rettet da kravet mot eiendomsmegleren sitt forsikrings­selskap Tryg hvor megler hadde tegnet ­sikkerhetsstillelse og ansvarsforsik­ ring.

Sikkerhetsstillelsen og ansvarsforsik­r­ingen dekker det ansvar megler kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglings­ virksomheten. Den prinsipielle og avgjørende problemstillingen i saken var da om eien­ domsmeglerens oppdrag for Am Trust om å

TRYG

formidle/selge eierskifteforsikring var eien­ domsmeglervirksomhet i eiendomsmegl­ ingslovens forstand.

Det juridiske resultatet i dommen kan oppsummeres med få ord: I dommen ble det avklart at formidling/salg av eierskiftefor­ sikring ikke er eiendomsmegling i henhold til eiendomsmeglingsloven, og feil gjort av megler i forbindelse med formidling/salg av eierskifteforsikring faller derfor utenfor ­sikkerhetsstillelsen i Tryg. Det konkluderes også med at ansvarsforsikringen i Tryg ikke ­rekker lenger enn sikkerhetsstillelsen og er ikke utvidet til å omfatte skader i forbindelse med formidling/salg av eierskifteforsikring.

Resultatet for eiendomsmegler er da at ­formidling/salg av eierskifteforsikring er en uforsikret aktivitet hos eiendomsmegler.

Dette reiser noen åpenbare spørsmål hos eiendomsmegler. Her er vi kjent med at NEF har gitt gode råd til side medlemmer.

Tryg mener, som også følger av NEFs råd, at eiendomsmeglerne må sørge for å avtale ­ansvarsfraskrivelser med eierskifteforsikrings­ selskapene. Det anbefales ikke at eiendoms­ megler aksepterer et potensielt stort erstat­ ningsansvar ved en tjeneste som ytes gratis og som gjenytelse mener vi at eierskifteforsik­ ringsselskapene må akseptere ansvarsfra­­skriv­ elsesklausul i forsikringsformidlings­

avtalen / agentavtalen. Megler kan true med å si opp forsikringsformidlingsavtalen / agent­ avtalen dersom dette vilkåret ikke imøte­ kommes.

For det tilfelle at eierskifteselskapet ikke aksepterer en ansvarsfraskrivelsesklausul er alternativene 1) å slutte å formidle/selge slik forsikring eller 2) å tegne egen ansvarsfor­ sikring for denne aktiviteten. •

For kontakt: www.tryg.no

Tryg er Nordens nest største forsikringskonsern, tredje største skadeforsikringsselskap i Norge og markeds­ ledende på profesjonsansvarsforsikringer i Norge. Erstatningskrav mot eiendomsmeglere håndteres i vårt Fagteam eiendomsmegleransvar. Årlig håndterer dette teamet ca. 130 saker. Kun et fåtall tvister bringes inn for domstolen, men det kan noen ganger være riktig og nødvendig. Medlemmene i teamet er alle svært kompetente advokater med lang erfaring fra juridisk arbeid, både i og utenfor Tryg. Vi legger stor vekt på å være tilgjengelige for den enkelte megler og samtidig ha tett dialog med NEFs sentralt om eiendomsmegleransvaret. Årelang erfaring med NEFs porteføljen har gitt oss verdifull innsikt i årsaker til skader og hyppige forekommende skadetyper. I samarbeid med NEFs vil vi fortsette innsatsen med sikte på å forebygge skader til beste for alle involverte.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

45

Dokumentavgift ved salg av nybygg Nye leiligheter i nyoppførte bygg er i utgangspunktet 2,5% billigere enn tilsvarende nye leiligheter i totalrehabiliterte eldre fabrikklokaler, men denne fordelen kan glippe hvis bygget disponeres feil.

Av senioradvokat Ine Wikborg Todal og advokat Camilla Berg, Deloitte advokatfirma

Dokumentavgiftsreglene fastslår at ved ­første overføring av bolig i nyoppført bygg er kjøper fritatt fra å betale dokumentavgift for annet enn tomteverdien. Dersom bygget er en ombygging, tilbygging eller påbygging av eksisterende bygningsmasse, svares det imidlertid dokumentavgift av hele kjøpe­ summen. I vurderingen av hvorvidt avgifts­ fritaket kommer til anvendelse, er det imid­ lertid også avgjørende hva som har skjedd med og i bygget fra oppføringen til kjøper overtar. Vi vil i denne artikkelen gjennomgå praktiske problemstillinger som kan påvirke om fritaket kommer til anvendelse.

Regelen

Førstegangsoverføring av en selvstendig og i sin helhet nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og overføring av bygg under­ ­arbeid er fritatt fra dokumentavgift. I slike tilfeller betales avgift bare av salgsverdien av tomten dersom det blir tinglyst hjemmels­ overføring til denne. Denne regelen følger av Stortingets vedtak om dokumentavgift § 3 som lyder: «Ved første gangs overføring av en selv­ stendig og i sin helhet nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og overføring av bygg under arbeid betales avgift bare av salgsver­ dien av tomta dersom det blir tinglyst hjem­ melsoverføring til denne.»

Dersom bygningen er oppdelt i seksjoner, skal det ved tinglysing betales dokumentav­ gift av hver eierseksjons forholdsmessige andel av tomteverdien.

46 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Det er to vilkår som må være oppfylt for at unntaket i § 3 skal komme til anvendelse.

Nyoppført

For det første er det et vilkår om at bygn­ ingen i «sin helhet» skal være nyoppført.

Det er ikke avgjørende hvorvidt bygningen er oppført på en tomt som tidligere har vært bebygget. Det avgjørende er at hele bygningen er nyoppført slik at det ikke er noen deler av tidligere bygninger som er benyttet i den nyoppførte bygningen, ikke engang grunn­ mur. Det er dermed klart at renovering eller ombygging av eldre bygning ikke omfattes av bestemmelsen. Det samme gjelder følge­ lig også ved påbygninger selv om det alt ­vesentlige av eiendommen reelt sett er et nytt tilbygg.

Ikke tatt i bruk

For det andre må bygningen ikke være «tatt i bruk» før overføringen. Dette vilkåret kan være komplisert fordi fritaket i noen tilfeller faktisk kan benyttes selv om eiendommen faktisk er tatt i bruk før den tinglyste første­ gangsoverføringen. Det er imidlertid helt avgjørende hvem som har tatt den i bruk.

Det er et absolutt vilkår at det ikke fore­ ligger noen mellomliggende transaksjoner.

Med dette menes selvfølgelig tidligere salg, men også leieforhold vil regnes som en «transaksjon». At det ikke må ha vært et leieforhold gjelder absolutt, slik at også ut­ leie fra selger til fremtidig kjøper regnes som en mellomliggende transaksjon.

Dette betyr at enhver bruk fra selgers side vil innebærer en «mellomliggende transak­ sjon». Dette gjelder også i de tilfeller hvor selger bare har leid ut deler av bygget.

Dersom kjøper derimot begynner å bruke eiendommen, er vilkåret at det ikke må fore­ ligge leieforhold som gjør at bygningen i sin helhet har vært utleid før førstegangsover­ føringen. Dersom ny eier selv har tatt byg­ ningen i bruk, kan han samtidig leie ut en del og fremdeles være omfattet av fritaket.

Avgjørende er hvorvidt den nye eieren har tatt bygningen i bruk etter intensjonen. Der­ som intensjonen er å bebo eiendommen, kan han fortsatt være omfattet av fritaket dersom sokkelleiligheten leies ut.

Også for kjøper er det maksimalgrenser for hva som kan aksepteres av bruk før fri­ taket trer ut av kraft. Dersom bygningen har vært i bruk i mer enn tre år, skal det særlig tungtveiende grunner til for at en senere tinglysning ikke medfører full dokumentav­ gift av eiendomsverdien.

Når det gjelder seksjonerte bygg, er det naturlig at vilkåret om at bygningen «ikke er tatt i bruk» må gjelde for hver enkelt ­seksjon, slik at dersom én seksjon tas i bruk, hindrer ikke det at en annen seksjon kan overføres med redusert dokumentavgift.

Tvilstilfellene

Når det kommer til når en leilighet kan ­anses «tatt i bruk», kan det særlig på selger­ siden være noen vanskelige grensespørsmål.

Eksempler kan være når selger i et større

For kontakt: www.deloitte.no

DELOITTE ADVOKATFIRMA Deloitte Advokatfirma er et av Norges største ­forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til e­ nhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av ­boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer ­Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

boligkompleks bruker en av leilighetene som visningsleilighet eller som en slags kontor­ løsning i forbindelse med salg av leilighet­ene i bygningen. Dersom bygget er ferdigstilt vil dette være en disponering fra selgersiden som kan innebære at den seksjonerte ­visningsleiligheten faller utenfor fritaket.

Det kan også tenkes at andre seksjonseiere bruker en ledig leilighet til midlertidig ­lagring av egne eiendeler for eksempel mens boder klargjøres, uten at dette anses som husleie. Dersom det også betales vederlag for lagringen kan denne type disposisjoner få karakter av «transaksjon» som forhindrer dokumentavgiftsfritak.

Jo lenger tid det er gått fra bygningen ble oppført til tinglysningen finner sted, desto større sannsynlighet vurderer Kartverket at det er at leiligheten har blitt brukt på en slik måte at Kartverket vil kreve full dokument­ avgift. Kartverket vil ved tinglysning av eldre bygg derfor gjøre en mer omfattende undersøkelse, og i hvert fall krever en ­ ­grundigere redegjørelse for hvorfor unntaket skal gjelde i det konkrete tilfellet. Vår ­erfaring har vært at Kartverket for enkel­ hetens skyld tar utgangspunkt i om leilig­ heten har vært bebodd eller ikke, og at det først er når det er omfattende bruk av annen art at dette hindrer redusert dokument­ avgift. •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

47

Lovbestemt bortfall av forkjøpsrettigheter Løsningsrettigheter er en fellesbetegnelse på rettigheter som gir en rettighetshaver (enten person eller eier av eiendom) rett til å overta en fast eiendom på nærmere bestemte vilkår.

Av advokat Kristian Korsrud, Hjort

Den mest praktiske løsningsrettigheten er forkjøpsrett – dvs. retten til å overta en ­eiendom når den likevel skifter eier. En for­ kjøpsrett utløses når det foreligger bindende avtale (også muntlige avtaler) mellom kjøper og selger av eiendommen forkjøpsretten gjelder. Dersom ikke annet er avtalt med­ fører utøvelse av forkjøpsretten at rettighets­ haver trer inn i avtalen på tredjemanns vil­ kår, og at han blir bundet på samme måte som opprinnelig kjøper.

Forkjøpsrettigheter er som oftest innstif­ tet ved avtale, typisk i forbindelse med kjøp/ salg/bortfeste hvor selger forbeholder seg eller en bestemt eiendom rett til å overta eiendommen dersom den i fremtiden selges.

Det nærmere innholdet og omfanget av for­ kjøpsrettigheter (og andre løsningsrettig­ heter) må fastlegges gjennom tolkning av avtalegrunnlaget. Ved ikrafttredelsen av løysingsrettslova den 1. juli 1995 ble det imidlertid innført lovregler som både sup­ plerer og griper inn i avtalebaserte løsnings­ rettigheter.

Loven regulerer hvordan løsningskrav skal fremsettes, frister, mulighet for bindende forhåndstilbud osv. I tillegg ble det ved loven innført en bestemmelse som fastsetter at løsningsrettigheter ikke skal gjelde for len­ ger enn maksimalt 25 år, jf. § 6 første ledd.

Det fremkommer av forarbeidene at målset­ tingen med innføringen av lengstetid var å hindre at løsningsrettigheter uten praktisk realitet skulle bli hvilende som «unød­ vendige» heftelser på fast eiendom.

Bestemmelsen om lengstetid gjelder i ut­ gangspunktet for alle avtalebaserte forkjøps­ rettigheter og er ufravikelig, jf. § 6 tredje ledd. Loven åpner derimot for enkelte unn­ tak. Et særlig praktisk unntak fremgår av § 6 annet ledd bokstav a, hvor det er fastsatt at reglene om lengstetid ikke gjelder for for­ kjøpsrett som «ligg til ein annan fast eige­ dom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å ­slåast saman med den». Dette vil ofte være aktuelt ved utskilte kårboliger hvor hensynet 48 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

til fri disposisjon for eier ikke veier like tungt som for ordinære boligeiendommer. Feste­ forhold er et annet typetilfelle hvor unntaket kan være aktuelt. I mange festeforhold er det avtalt forkjøpsrett til fordel for bortfester – som ofte eier store arealer (typisk land­ brukseiendommer) med utparsellerte feste­ tomter. I slike situasjoner vil ofte vilkårene for å påberope unntaksbestemmelsen i andre ledd være oppfylt.

For forkjøpsretter som ikke er omfattet av unntakene og som er innstiftet etter lovens ikrafttredelse innebærer bestemmelsene om lengstetid at forkjøpsrettens løpetid er mak­ simalt 25 år, uavhengig av hva som følger av partenes avtale. Der partene har avtalt en kortere lengstetid (eksempelvis 10 år) vil avtalen gjelde – bestemmelsen i § 6 første ledd setter som nevnt kun en maksimal­ begrensning.

Når det gjelder forkjøpsretter innstiftet før lovens ikrafttredelse skulle man tro at begrensningen om lengstetid ikke kan gjøres gjeldende under henvisning til forbudet mot tilbakevirkende lovgivning i Grunnloven § 97. For å oppnå formålet med bestemmel­ sen om lengstetid for løsningsretter fant lovgiver det likevel nødvendig at også eldre avtaleforhold skulle omfattes av bestemmels­ ene om lengstetid. For å gå klar av tilbake­ virkningsforbudet i Grunnloven § 97 ble det derfor vedtatt en særskilt overgangsregel for bestemmelsene om lengstetid i § 23 tredje ledd: «Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såleis at løysingsrett tidlegast fell bort 20 år etter at lova har teke til å gjelde.»

Loven trådte i kraft 1. juli 1995. Sammen­ holdes overgangsregelen i § 23 tredje ledd med hovedregelen om lengstetid i § 6, inne­ bærer dette i praksis at forkjøpsrettigheter basert på avtale inngått før 1. juli 1990 med lengre løpetid enn 25 år, uten videre bort­ faller 1. juli 2015. En evigvarende forkjøps­ rett innstiftet 1. januar 1989 bortfaller med henvisning til § 23 tredje ledd først 1. juli 2015 – dvs. 20 år fra lovens ikrafttredelse

– selv om den etter § 6 første ledd ville falt bort 1. januar 2014. For forkjøpsrettigheter med en lengre løpetid enn 25 år, og som er avtalt etter 1. juli 1990, vil bortfall inntre 25 år etter avtaleinngåelsen i tråd med ­hovedregelen i § 6.

For ordens skyld nevnes at det finnes for­ kjøpsrettsbestemmelser som ikke omfattes av reglene om lengstetid i § 6. Et praktisk eksempel er sameieloven § 11 første ledd første punktum, som gir medeiere forkjøps­ rett når en sameiepart skifter eier. Et annet eksempel er vedtektsfestet forkjøpsrett i borettslag, jf. burettslagslova § 4-11, jf. ­løysingsrettslova § 3 tredje ledd.

Vår erfaring er at mange som eier eien­ dom påheftet eldre forkjøpsrettigheter ­avventer salg til etter 1. juli 2015 slik at over­ gangsregelen i § 23 gjør at aktuelle for­ kjøpsrettigheter er bortfalt. Samtidig ser vi at mange rettighetshavere verken er klar over bestemmelsene om lengstetid på 25 år eller overgangsreglen som fører til bortfall 1. juli 2015, og derfor lever i den tro at ­løsningsretten gjelder etter avtalen – som typisk gir rettighetshaver en tidsubegrenset forkjøpsrett.

HJORT

For kontakt: www.hjort.no

Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, og består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle rettsområder, og bistår både næringsliv, det offentlige og privatpersoner. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma, og firmaets advokater prosederer mange hundre saker årlig. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg/utvikling av eiendom.

Selv om en forkjøpsrett anses bortfalt etter bestemmelsene nevnt ovenfor, innebærer ikke det at den automatisk slettes fra ­eiendommens grunnboksblad. Sletting fra grunnboken må vurderes etter tinglysings­ loven § 31 andre ledd, hvor vilkåret for slet­ ting er om forkjøpsretten «åpenbart» har opphørt. Vilkåret skal tolkes strengt, og vurderingstemaene vil først og fremst ­knytte seg til hvorvidt noen av unntakene for bort­ fall i lov om løysingsrettslova § 6 annet ledd kommer til anvendelse. Er det tvil vil for­ kjøpsretten ikke bli slettet.

Det kan tenkes situasjoner der rettighets­ haver og eier av eiendommen som er be­ heftet med forkjøpsrett ønsker at forkjøps­ retten skal bestå ut over fristene som følger av loven. I slike tilfeller må løsningen bli at partene fornyer forkjøpsretten ved ny avtale, og denne bør tinglyses. Løysingsrettsloven oppstiller ikke noe forbud mot slik forny­else, men fornyelsen kan ikke lovlig avtales for lenger tid en nye 25 år, jf. § 6.

For sammenhengens skyld nevnes også at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende ved salg av bolig- og fritidseiendom til nærstå­ ende familie, jf. § 8 første og andre ledd. I tillegg nevnes at forkjøpsrett som hovedregel må gjøres gjeldende ved første mulighet der­ som ikke annet er avtalt – hvis ikke bortfal­ ler forkjøpsretten, jf. § 12 tredje ledd.

For parter som ikke har sammenfallende interesser er det slik gjennomgangen oven­ for viser hvor lite rettighetshaveren får gjort mht. bestemmelsene om lengstetid og bort­ fall, og det er helt legitimt og fullt lovlig at eksi­sterende eier «venter ut» forkjøpsretten.

For eiendomsmegler er det nødvendig å ha kunnskap om både disse reglene og andre sentrale bestemmelser om forkjøpsrettig­ heter slik at det kan gis nødvendig vei­ ledning til oppdragsgivere. En unnlatelse av å opplyse om reglene om bortfall kan repre­ sentere et brudd på regelen om god megler­ skikk, hvilket igjen kan føre til både erstat­ ningsansvar og/eller fellende avgjørelser i Reklamasjonsnemnda. •

En unnlatelse av å opplyse om reglene om bortfall kan representere et brudd på regelen om god meglerskikk, hvilket igjen kan føre til både erstatningsansvar og/eller fellende avgjørelser i Reklamasjonsnemnda.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

49

Forenklinger i byggesaksreglene fra 1. juli:

«Sannergarasjer» til glede og besvær?

Det har vært et uttalt mål for den sittende regjeringen å få gjennomført forenkling og effektivisering av byggesaksprosessene. En betydelig del av kommunenes arbeid er relatert til behandling av mindre byggesaker, og det er åpenbart at dette spiser store ressurser både for kommuner og private.

Av Advokat Silje Nesteng Andresen, HELP Forsikring

Den 1. juli i år trer det i kraft en rekke endringer i plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften (SAK10). Blant annet vil en rekke tiltak som i dag er underlagt søknads­ plikt, bli unntatt fra dette kravet.

Disse endringene har foranlediget en god del medieoppslag av typen «Nå kan du bygge uten å søke!». For mange fremstår dette som gode nyheter, mens andre bekymrer seg for hva naboen nå vil gå i gang med.

Kort om Plan og bygningslovens system for søknadsplikt

Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:

a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a c) fasadeendring d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a

Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at tiltak som er omfattet av loven ikke kan iverksettes uten forutgående søknad og til­ latelse. Hva som anses som tiltak i plan og bygningslovens forstand er definert i lovens § 1-6 1. ledd, 1. setning:

e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a

«§ 6-1. Tiltak Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m.».

h) oppføring av innhegning mot veg

Plan og bygningsloven § 20-1 er endret med virkning fra 1. juli, og lyder etter endringen: «§ 20-1. Tiltak som omfattes av bygge­ saksbestemmelsene

l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass

f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig

i) plassering av skilt- og reklameinnretninger j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg k) vesentlig terrenginngrep

m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.

Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen. «

50 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Forenklingene i det offentligrettslige regelverket vil helt sikkert medføre besparelser for både private og kommunene, men det er altså frihet under ansvar og på egen risiko.

Utgangspunktet er at alle ledd i en bygge­ sak, både søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltaket skal forestås av foretak med ansvarsrett. Dette følger etter nå­ gjeldende lov § 20-1 2. ledd. Ved lov­ endringen som trer i kraft den 01.07.15 ­følger det samme av § 20-2.

Plan og bygningsloven hjemler imidlertid en rekke unntak fra utgangspunktet.

Visse tiltak er unntatt fra kravet om ­ansvarsrett, slik at søknad og utførelse kan forestås av tiltakshaveren selv. Disse er fore­ løpig regulert i pbl. § 20-2, men i § 20-4 jf, 20-2 etter lovendringen. Tiltakshaver ­trenger altså ikke å engasjere foretak med ansvarsrett for disse funksjonene.

I tillegg er visse tiltak unntatt fra søknads­ plikt. Disse er til nå regulert i pbl. § 20-3.

Ved regelendringene som trer i kraft 1. juli er denne gruppen, altså tiltak som er unntatt fra søknadsplikt (saksbehandling) utvidet.

Dette har fått mye medieoppmerksomhet.

Et praktisk eksempel er den såkalte ­«Sannergarasjen».

Endringene fremgår av ny § 20-5 i loven og ny § 4-1 i byggesaksforskriften.

Endringene åpner for at man eksempelvis kan bygge større garasjer enn før, og nærmere nabogrensen.

Ikke fritt frem – bygging på egen risiko!

Det er viktig å ha klart for seg at endringene i byggesaksforskriften – altså reglene om hvordan en byggesak skal foregå – ikke inne­ bærer at det er fritt frem for å bygge hva som helst. Heller ikke dersom man holder seg

§ 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse

Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse av tiltak som nevnt nedenfor under bokstav a til d og som er i samsvar med plan- og bygningsloven § 1-6 andre ledd, er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling. Tiltakshaver har ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk. a. Frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m² . Mønehøyde skal ikke være over 4,0 m og gesimshøyde ikke over 3,0 m. Høyde måles i forhold til ferdig planert terrrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bygningen kan oppføres i en etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Tiltaket kan plasseres inntil 1,0 m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen. Bygningen må ikke plasseres over ledninger i grunnen. b. Mindre tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 15 m² . c. F ølgende mindre tiltak i eksisterende byggverk: 1. ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde 2. reparasjon av bygningstekniske installasjoner 3. installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle 4. installering og endring av enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle 5. installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle. d. F ølgende mindre tiltak utendørs: 1. levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstand til nabogrense skal ikke være mindre enn 1,0 m 2. levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning og kan plasseres inntil nabogrense 3. innhegning mot veg med inntil 1,5 m høyde. Innhegningen må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg 4. skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke montering av flere skilt- og reklameinnretninger på samme fasade 5. antennesystem med høyde inntil 5,0 m. Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 m. Panelantenne plassert på vegg kan ha høyde inntil 2,0 m. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av antennesystem som kan utgjøre fare for personsikkerhet eller når flere antennesystemer skal plasseres på samme sted eller på samme fasade 6. mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 1,0 m eller forstøtningsmur på inntil 1,5 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4,0 m. Muren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg 7. mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1,0 m. Endringer i terreng må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg 8. g raving for kabler 9. l okal drenering, samt reparasjoner ved rør- og ledningsbrudd 10. intern veg på tomt og biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep. Unntaket omfatter også anlegg av oppstillingsplass for landbruksmaskiner til bruk på landbrukseiendom. Avstand til nabogrense må være minst 1,0 m.

Tiltak etter denne bestemmelsen kan ikke settes i gang før det er gitt nødvendig tillatelse eller samtykke fra berørte myndigheter. For tiltak unntatt etter bokstav a og b må plasseringen ikke komme i strid med veglovas bestemmelser om for eksempel avkjøring, frisiktsoner, avstand til veimidte, eller byggeforbudssonen etter jernbaneloven § 10. For tiltak etter bokstav a og b skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

51

HELP

For kontakt: www.help.no

HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Bolig­ kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget.

HELP Forsikring har rundt 100 ansatte fordelt på kontor i Oslo og Stockholm. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo.

innenfor de rammene som følger av forskrift­ens § 4-1 a)-d) om areal, formål, avstander til nabo etc.

Det forutsettes eksplisitt i samme for­ skriftsbestemmelse at «Tiltakshaver har ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, ­kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser.», samt at «Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk».

At tiltak utføres på tiltakshavers risiko, følger også av plan –og bygningsloven § 1-6, 2. ledd som etter lovendringen lyder «Iverksetting av tiltak som omfattes av ­denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og regul­ eringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5 og 20-6.»

Av ny § 20-5 i loven forutsettes det ekspli­ 52 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

sitt at tiltaket både må være i henhold til plan og til bestemmelser i lov.

Tiltakshaver har altså risikoen for at til­ taket materielt sett er i henhold til lov, for­ skrifter og planverk. Uten søknad før tiltaket gjennomføres, skjer det imidlertid ingen «sensur» før investeringen er gjort.

Tiltak som ikke er i henhold til plan- og bygningsloven, forskrifter og planverk, kan medføre ulovlighetsoppfølgning – for ­eksempel bøter og krav om riving – med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 32.

Regelendringen innebærer altså «frihet under ansvar».

Utfordring for megler - Pass på reguleringsbestemmelsene!

Det er ingen tvil om at kompetansenivået blant boligeiere er høyst varierende, og at det er en viss sannsynlighet for at flere leser avisoverskrifter enn lovtekster. Det er derfor grunn til å anta at det fremover vil bli utført

en del tiltak som er ulovlige, men som ikke blir fanget opp før bygging fordi tiltakshaver antar at det er unntatt fra søknadsplikt.

Det er grunn til å frykte at mange bolig­ eiere vil trå feil ved tolkning av – eller fordi de ikke har lest - regelverket.

Ved salg kan slike ulovligheter forårsake mangelstvister mellom kjøper og selger. I anledning forskriftsendringene som trolig vil generere noe ekstra byggevirksomhet, bør meglere spesielt å ha fokus på om tiltakene er i henhold til plan.

Ved megling av eiendommer hvor det er utført tiltak som ikke er søkt – begrunnet i en antakelse om at tiltaket er unntatt fra søknadsplikt – er det særlig grunn til å sjek­ ke ut reguleringsforholdene og tillatt tomteutnyttelse.

Dersom tiltaket for eksempel er i konflikt med tillatt utnyttelsesgrad, er forutset­ ningen for fritak fra søknadsplikt ikke opp­ fylt. Godkjennelse forutsetter i disse til­ fellene dispensasjon. Får man ikke det, kan konsekvensen bli krav om riving.

Forenklingene i det offentligrettslige ­regelverket vil helt sikkert medføre besparel­ ser for både private og kommunene, men det er altså frihet under ansvar og på egen risiko.

En del forbrukere vil helt sikkert trå feil.

Ved salg av eiendom gjennom megler er det god grunn til å forvente at eventuelle vill­ farelser avdekkes ved salgforberedelsen, slik at de ikke også forårsaker mangelssaker ­mellom kjøper og selger.

En av eiendomsmeglers viktigste oppgaver er å unngå at selger kommer i ansvar. Dette gjøres ved at kjøper får fullstendig og kor­ rekt, kvalitetssiktet, informasjon. Ved slike lovendringer innen plan- og bygningsloven som vi nå har foran oss, har eiendomsmegl­ ere en gylden anledning til å synliggjøre sin kompetanse og styrke bransjens posisjon og anseelse ved at risikoen for tvist begrenses sammenlignet med privat omsetning. •

Rekkevidden av meglerens omsorgsforpliktelser utover det konkrete salgsoppdraget BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt­ører. Bistanden omfatter både transak­ sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har ­funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt­ende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de stand­ardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags­avtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

gikk eksplisitt av oppdragsdokumentet, ­anførte saksøker at megler som en del av salgsoppdraget hadde en forpliktelse til å sørge for at salget av leilighetene ikke skulle skape problemer for det planlagte prosjektet.

For det tilfellet en slik forpliktelse ikke ­skulle fremgå av salgsoppdraget, anførte saksøker at megler uansett hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt som følge av brudd på omsorgsforpliktelsene nedfelt i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk, og § 6-3 andre ledd om meglerens rådgivningsplikt.

Etter først å konstatere at salgsoppdraget var begrenset til å gjelde salg av de fire ­leilighetsseksjonene med fellesareal, og således ikke påla megler noen forpliktelser til å ­ivareta saksøkers interesser for så vidt gjaldt utbyggingsplanene isolert sett, formulerte lagmannsretten vurderingstemaet til et spørs­ mål om hvor langt meglerens plikter strekker seg utover det konkrete salgsoppdraget. ­Problemstillingen var nærmere ­bestemt om megler hadde brutt sine ­omsorgsforpliktelser og følgelig opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt selv om noen konkrete forpliktelser til å ivareta ­saksøkers utbyggingsinteresser ikke fremgikk av oppdragsavtalen.

Lagmannsretten vurderte først saksforhol­ det opp i mot eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk, herunder om megler hadde dratt tilstrekkelig omsorg for saksøkers interesser eller om han hadde utsatt partene for en uakseptabel risiko. R ­ isiko­elementet besto klarligvis i å selge eiendom­ men uten at den omstridte delen var fradelt eller at det var tinglyst en l­øsningsrett for saksøker på området. Lagmannsretten mente likevel at denne risikoen var megler uved­ kommende, og da primært fordi det ikke fremsto klart for megler at dette skulle hånd­

teres av ham, men også fordi saksøker for megler måtte ha fremstått som en profesjonell aktør som også ble bistått av andre profesjo­ nelle aktører. Videre hadde saksøker godkjent salgsoppgaven utarbeidet av megler.

Lagmannsretten kunne heller ikke se at megler hadde opptrådt i strid med råd­ givningsplikten nedfelt i eiendomsmeglings­ loven § 6-3 andre ledd. Det var på det rene at salgsoppdraget ikke omfattet noe rådgiv­ ningsoppdrag om hvordan saksøker skulle sikre rettighetene sine. Saksøker hadde selv valgt den fremgangsmåte som ble fulgt og megler kunne ikke lastes for ikke å ha fra­ rådet en fremgangsmåte som var knyttet til et forhold som ikke var omfattet av megler­ oppdraget. Dette gjaldt særlig når selger fremsto som en profesjonell aktør. Lag­ mannsretten kom således, i likhet med ting­ retten, til at megleren ikke hadde utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet.

Avgjørelsen er konkret begrunnet, og sen­ tralt for utfallet var nok at det hadde vært uklart mellom partene hvem som skulle hånd­ tere utfordringene knyttet til utbygg­ ingsprosjektet, og at saksøker for megler frem­ sto som en profesjonell aktør. Dommen vil likevel kunne ha overføringsverdi til øvrige megleroppdrag. Lærdommen blir da først og fremst å sørge for at oppdragsavtalen gir en så presis definisjon av oppdraget som mulig med de nødvendige avgrensninger. Selv om dom­ men kan gi inntrykk av at r­ ekkevidden av me­ glerens omsorgsforplikt­elser utover det kon­ krete salgsoppdraget er begrenset, bør oppdragsavtalen isolert sett likevel ikke bli noen hvilepute. I lys av eiendomsmegleres profesjonsansvar, er det grunn til å anta at lag­ mannsretten ville ha ansett et erstatningsan­ svar som mer nærligg­ende dersom saksøker hadde fremstått som mindre profesjonell. •

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

53

Av Martin Aspaas, advokatfullmektig, advokatfirmaet BA-HR

Eidsivating lagmannsrett avsa den 8. desem­ ber 2014 en dom (LE-2014-84966) som belyser rekkevidden av meglerens rådgiv­ ningsplikt og plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk for forhold som ikke er omfattet av det konkrete salgsoppdraget.

Høyesteretts ankeutvalg tillot ikke saken fremmet ved beslutning den 6. mars 2015 (HR-2015-548-U), og saksforholdet er såle­ des rettskraftig avgjort. Problemstillingen for lagmannsretten var i all hovedsak hvor­ vidt megleren hadde opptrådt erstatnings­ betingende uaktsomt ved ikke å ha dratt tilstrekkelig omsorg for selgers interesser i tilknytning til forhold som ikke var omfattet av oppdragsavtalen.

I den aktuelle saken hadde saksøkeren engasjert Aktiv Eiendomsmegling Innlandet AS («megler») i forbindelse med salg av fire leilighetsseksjoner på en tomt i Gjøvik ­kommune. På forhånd hadde saksøker fått bistand fra en annen eiendomsmegler til seksjonering og utarbeidelse av sameie­ vedtekter. Sentralt for saken var at saksøker også hadde fått rammetillatelse til oppføring av en boligblokk i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Boligblokken skulle dels oppføres på en tilgrensende eiendom og dels på en del av den tomten hvor leilighets­ seksjonene var oppført. Denne delen av eiendommen ble imidlertid ikke fradelt før salget av leilighetene, men sameievedtektene pre­ siserte at tomten var avsatt til boligformål og at seksjonseierne ikke kunne motsette seg fremtidig utbygging på dette arealet. Sam­ eievedtektene ble inntatt i salgsoppgaven som ble utarbeidet av megler. Den samme salgsoppgaven inneholdt også en henvisning til gjeldende reguleringsplan, men utover dette gjorde ikke megler noe for å sikre saksøkers eiendomsrett til arealet hvor ­ ­boligblokken skulle oppføres. Da saksøker anmodet seksjonseierne om medvirkning til fradeling av denne delen av arealet etter salget, avviste seksjonseierne dette. Det ble reist søksmål mot disse som ikke førte frem.

Saksøker fremmet deretter erstatnings­ søksmål mot megler og If skadeforsikring med krav på fastsettelsesdom for meglers og If Skadeforsikrings erstatningsansvar for det tap saksøker led som følge av at han ikke fikk gjennomføre det planlagte utbyggings­ prosjektet. Selv om noen slik plikt ikke frem­

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund

Oppgjør mot tinglyst skjøte ved salg av bolig på tvangssalg?

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3) at megler ikke skal disponere noen av del av kjøpesummen til fordel for selger før ­kjøper har fått rettsvern for sitt erverv.

NEF ønsker å presisere at megler som opptrer som medhjelper ved tvangssalg både kan og skal forholde seg til tvangslovens ­regler ved slike salg, også i forhold til opp­ gjør.

Det følger av tvangsloven § 11-38 som ­omhandler utbetaling av kjøpesummen at ­«Salget avsluttes ved at kjøpesummen utbetales til de berettigede. Kjøpesummen skal utbetales når både fordelingskjennelsen og stadfestelses­ kjennelsen er rettskraftige.….»

54 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Tvangsloven § 11-38 må her anses som særlov som vil gå foran både de nye bestem­ melsene i eiendomsmeglingsloven § 6-9, og eventuelle sikkerhetsforskrifter. At tvangs­ loven vil ha rang foran eiendomsmeglings­ loven støttes i rundskriv 7/2014 hvor Finans­ tilsynet på side 2 bekrefter at ved tvangssalg gjelder emgll. § 6-9 mv. kun i den utstrek­ king forholdet ikke er regulert av tvangs­ loven, og her har tilsynet i note vist til nett­ opp den nevnte § 11-38.

I forhold til sikkerhetsforskrifter opplyses at det med virkning fra 1. juli 2015 er inntatt en ny bestemmelsen i sikkerhetsforskriftene fra Tryg som lyder: «Ved tvangssalg kan opp­

gjøret foretas mot rettskraftig stadfestelsesog fordelingskjennelse.»

Det å foreta oppgjør mot en rettskraftig fordelings- og stadfestelseskjennelse vil ­altså ikke være i strid med verken sikkerhetsfor­ skriftene eller med den nye bestemmelsen i emgll. § 6-9 (3).

Vi presiserer at vi ikke er kjent med ord­ lyden i sikkerhetsforskrifter fra andre ­aktører enn Tryg. •

NEF-KURS 2015

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

1. JUNI – 12. JUNI

2. JUNI

5. JUNI

3. SEPTEMBER

3. – 4. SEPTEMBER

17. SEPTEMBER

15. OKTOBER

19. – 20. OKTOBER

22. OKTOBER

OSLO OG ASKER

OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør OSLO

NEF HELDAGSKURS – 7 KURSTIMER Ansvarsfordeling og ledelse i eiendomsmeglingsforetak – et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder TØNSBERG

NEF LOKALFORENINGSKURS TVB – 3 KURSTIMER «Kjøpers tilbakeholdsrett» DRAMMEN

NEF HELDAGSKURS – 6 TIMER «Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk?»

«Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil?»

«Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015» LOSBY GODS

LOSBY-KONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE HEDMARK/OPPLAND

NEF HELDAGSKURS – 6 TIMER SAMME TEMAER SOM FOR KURSET I DRAMMEN I SEPTEMBER ØSTFOLD

NEF HELDAGSKURS – 6 TIMER Samme temaer som for kurset i Drammen i september OSLO

NEF 2 DAGERS KURS – 10 KURSTIMER Megleransvar og sikkerhetsrutiner – hvordan unngå at skade oppstår?

KRISTIANSAND

NEF HELDAGSKURS – 6 TIMER Samme temaer som for kurset i Drammen i september

19. – 20. NOVEMBER

GARDERMOEN

NEFs HØSTKONFERANSE 23. NOV. – 4. DES.

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

OSLO OG ASKER

OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER 3 dager teori, 7 dager praktisk oppgjør

studentsiden

BI-studenter om framtiden Det pågår stadig en diskusjon om det utdannes for mange på eiendomsmeglerstudiet og om det burde innføres strengere krav ved opptak.

Spørsmålet videre er hvordan studentene opplever sin hver­ dag og hvordan de ser på muligheten for jobb etter endt studie. Eiendomsmegleren har stilt noen spørsmål om ­dette til studenter på BI i Oslo.

1: Hvordan opplever du eiendomsmeglerstudiet?

2: Hva kunne vært gjort annerledes?

3: Hvorfor valgte du studiet?

4: Hvordan ser du for deg muligheten til å få jobb etter endt studie?

1. Eiendomsmeglerstudiet er bra, men krevende, da det er veldig mye økonomi og matte de to første årene. De to siste semest­rene hvor vi kun har relevante fag er veldig bra og foreleserne er flinke.

2.

Det kunne vært mer eien­ domsmeglingsfag det første året, slik at studiet virker mer rettet mot der man faktisk ­ønsker å gå. Slik at man får et innblikk i hva eiendoms­ megling faktisk går ut på.

3. Fordi jeg har bekjente som jobber som meglere, og ut i fra hvordan jeg så hvordan deres jobbhverdag var, så skjønte jeg at dette er et yrke som kunne passe meg bra. En litt hektisk hverdag, hvor ikke alle dager er like. En blanding av å sitte på kontor og gå ut å møte kun­ der er noe som passer meg bra.

4. Jeg har jobbet som trainee hos DNB Eiendom i ca. 2 år, og skal begynne som fullmektig til sommeren.

Karianne Ekeren

56 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

1. Eiendomsmeglingsstudiet har vært en veldig bra periode, de siste to årene som man har kommet litt mer inn i eien­ domsmeglingsfagene har vært mer interessante.

2. Hva som kunne ha blitt gjort annerledes? Så føler jeg at ­fagene vi har hatt er veldig ­relevante, men kanskje man kunne hatt ett mer relevant eiendomsmeglingsfag i de 2 første semestrene. Slik at man hadde sett da om det var for de enkelte studentene.

3. Jeg valgte eiendomsmeglings­ studiet på grunn av at jeg er veldig glad i salg, og jeg føler at dette yrket passer meg, pga at man møter mennesker og man har litt frie tøyler for hvordan du setter opp arbeidsdagen.

4. Mulighetene for å jobbe etter studiet føler jeg er ganske ­store. Jeg håper at det blir en lærerik erfaring å starte fulltid som eiendomsmegler.

Joachim O. Bergli

1. Eiendomsmeglerstudiet er blant de tøffeste stu­ dier, men samtidig veldig spennende og lærerikt, der man får god kunnskap innen økonomi og jus med fordypning i blant annet salg av fast eien­ dom. Utdanningen gir en solid fagkunnskap om alt en eiendomsmeglerstudent skal drive med senere. Utdanningen oppfyller de formelle ut­ danningskravene, men for at man skal få det lille ekstra, anbefaler jeg alle mine medstuden­ ter å tegne et studentmedlemskap i Norges ­Eiendomsmeglerforbund, der man møter de seriøse i bransjen, i tillegg til at man får mulig­ heten til å delta på ulike arrangementer.

2. Studentlivet på Handelshøyskolen BI er både hektisk og spennende hvor vi hele tiden lærer noe nytt, men vi opplever arbeidsmengden noe større innimellom. Vårt tett samarbeid med både næringsliv og bransjen gjør det enklere å opp­leve en praktisk hverdag som forbereder oss på et aktivt yrkesliv. Og vi vil gjerne invitere de store aktører til å ta imot flere studenter så vi kan ha en fot innenfor meglerbransjen.

3. Jeg valgte bachelor i eiendomsmegling fordi jeg er interessert i praktiske fag med gode yrkes­ muligheter. Jeg har alltid ønsket meg varierte arbeidsdager, altså ingen 8 til 16 jobb, og jeg tror jeg får nytte av å være med å bestemme hver­ dagen min selv. Dessuten tar vi med oss den høye kompetansen til å jobbe i andre bransjer også, innen økonomi og administrative fag.

4. Det er gode arbeidsmuligheter og vi ser stadig oftere studenter i arbeid etter endt studier, men dette er langt tøffere enn de fleste tror. Jeg har ikke personlig erfaring som eiendomsmegler, men jeg vet at det er mye konkurranse der ute om de gode arbeidsplassene og ikke minst om å imponere kundene som har høye forventninger til oss som profesjonell mellommann. Jeg har troen på at de fornøyde kundene er de beste ­referanser man kan få med seg videre i denne bransjen, og de kommer sannsyn­ ligvis tilbake ved salg av enten sin egen bolig eller ved anbefaling til venner og ­ ­bekjente.

Ramin Oddin

I DN finner du de kjøpesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer.

Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’15/1

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

SIRI GRAF STENBERG (fagansvarlig) PrivatMegleren Tønsberg Wilhelmsen & Partnere AS Storgaten 24 Postboks 380 3101 Tønsberg 33 31 80 60 (faks) 47 20 21 91 siri.graf.stenberg@privatmegleren.no

LARS OLAV VENGER PEDERSEN Aktiv Eiendomsmegling Romerike Eiendomsmegling AS Postboks 182 2041 Kløfta 63 94 26 50 63 94 26 59 (faks) 93 40 01 24 lars.olav@aktiv.no

TOR RAMSØY PrivatMegleren Syd Syd Eiendomsmegling AS Nesttunvegen 104 5221 Nesttun 98 23 96 29 tr@privatmegleren.no THOMAS ERIKSEN DNB Eiendom Nybygg Oslo Dronning Eufemiasgate 30 Postboks 1600 Sentrum 0021 Oslo thomas.eriksen@dnbeiendom.no

KJERSTI TUNESTVEIT DYRE MARIANNE FØRELAND Home Eiendomsmegler Bergen Kristiansand Næringsselskap AS Bergensmegleren AS Østre Strandgate 3 4610 Kristiansand Inndalsveien 41 5063 Bergen marianne@krsn.no INGVILD SUNDLAND 99 09 90 04 Boli Eiendom Levanger kjersti@homeeiendom.no ROY ERIK OLSEN Sjøgata 33 Foss & Co Eiendomsmegling Vestby/Son 7600 Levanger LINE ERICHA STRANDLI Storgt. 30 93018652 Kruse Smith Eiendom AS Postboks 98 is@boli.no Postaboks 409 1556 Son 4604 Kristiansand 64 98 66 88 line.strandli@kruse-smith.no 92 86 70 73 roy.erik.olsen@fossco.no

Vi gratulerer

50 år Vidar Solberg med dagen 13. juni Asbjørn Breistein med dagen 30. juni Anita Øien Helmersen med dagen 2. juli Stein Nordberg med dagen 2. juli Jørn Amlie med dagen 20. juli Jo Fenre med dagen 28. juli Marianne Føreland med dagen 5. august Axel Michael Rypdal med dagen 8. august Halfdan Meling med dagen 13. august Tajinder Sharma med dagen 15. august Dag Olaf Hustvedt med dagen 18. august Kjetil Lossius med dagen 18. august Olav Aune med dagen 27. august

58 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

60 år Nina Hoff Andersen med dagen 4. juni Inger Standnes med dagen 2. juli Torill Skrettingland med dagen 9. juli Bente Brække Nilsen med dagen 8. august Knut Falck Bergan med dagen 28. august 70 år Olav Magne Gard med dagen 6. juni 80 år Amy Berg med dagen 30. juni

SUDOKU - løsning i neste nummer

9

6

1

8 8

3

4

2

7

6

1 1

2

9

3

6

2 1 6

7 4

9

8

8 3

3

Vanskelig

1

8

2

3 2

7

4 1

5

6

9

3 4

2

8 8 6

4 8

9

9

6

4

1

7

3

8

5

2

8

5

1

2

6

9

4

3

7

3

7

2

8

5

4

9

1

6

2

1

6

9

3

8

5

7

4

5

4

9

7

2

1

3

6

8

7

8

3

6

4

5

1

2

9

1

2

5

4

9

7

6

8

3

6

9

8

3

1

2

7

4

5

4

3

7

5

8

6

2

9

1

8

7

5

4

2

1

9

6

3

9

1

3

8

6

5

4

2

7

2

6

4

9

3

7

8

1

5

1

4

9

2

5

3

6

7

8

3

2

8

6

7

4

5

9

1

6

5

7

1

9

8

2

3

4

5

8

2

3

1

9

7

4

6

4

3

6

7

8

2

1

5

9

7

9

1

5

4

6

3

8

2

Vanskelig

9

3

Løsning fra forrige nummer Middels

7

1

4

Middels

7

etter arbeid

Av Petter Nome, direktør Bryggeri- og drikkevareforeningen

for alle ganer

Ikke et vondt ord om pils. Det er en frisk og leskende øltype som egner seg til ­mange typer mat. Norsk pils holder også høy kvalitet.

Men tenk deg at du har spist ­bananer hele livet og oppdager at det også fins epler, pærer, druer og mango. Kanskje er det frist­ ende å variere litt, uansett hvor godt det er med banan?

Hveteøl (Wit / weissen)

Inneholder noe hvetemalt i til­ legg til byggmalt og er ofte smak­ satt med koriander og lime. Har særlig tradisjoner i Tyskland og Belgia og finnes i dag i mange tolkninger fra de fleste norske bryggerier. En lett og forfriskende sommerøl med lavere bitterhet en pils. Perfekt til aperitif, ­s­jømat og lette retter.

Noen norske bryggerier (bl.a.

Kinn og Lindheim) har også brygget hveteøl med bringebær.

Damenes favoritt!

Pale Ale

En tradisjonell engelsk ale-type, som de siste årene er frisket opp med humle fra den amerikanske vestkysten. Markert bitterhet og tropisk aroma som egner seg både som tørste- og matdrikk.

India Pale Ale er den mer karslige varianten, som inne­ holder store mengder av ulike humletyper. Kraftigere, bitrere og mer aromatisk, ofte sterkere også. Egner seg godt til fet kjøtt­ mat eller bare til kos.

60 EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

Blonde

Også en lys øltype. Den ligner pilsen på farge, men er gjerne brygget med karakteristiske ­belgiske gjærtyper som gir mer sødme og fruktighet. Et godt ­alternativ til pils, særlig for de som vil ha mindre bitterhet.

Stout

Hallo?! Mørkt øl om sommeren?

Ja, prøv gjerne en av de sterkere typene (Imperial Stout) til ­spekemat. Sødmen i stouten er fantastisk match med salt- og røksmaken i fenalår og skinke.

Stout til østers er også en ­klassiker. Må oppleves!

De mer forsiktige man gå veien via bayer. Den er nær slektning av den velkjente pilsen, men en litt mørkere malttype gir mer sødme og mørkere farge. Bayer er all round øl som er mer leskende enn de fleste er klar over.

Surøl

De mer avanserte kommer ikke uten surøl. Dette er en belgisk bryggetradisjon (hørt om lambic eller geuze?) der ølet brygges i åpne gjæringskar og får liv gjen­ nom gjærsopper som finnes ­naturlig i omgivelsene. Noen varianter er sviende sure, mens andre er snillere, ofte tilsatt ­naturlige råstoffer som frukt og bær.

I år blir det brygget et tusen­ talls ulike øl hos norske brygge­ rier. Mangfoldet har aldri vært større. Det er ikke lenger lov å si at man ikke liker øl. Først må man i så fall smake alle. •

NORSK SOMMER = PILS? Det mener ni av ti nordmenn. Men pilsen får stadig tøffere konkurranse fra et mylder av nye øltyper.

Mange av dem passer perfekt til norsk sommermat, etter en runde med gress­ klipperen eller mens grillen freser og skalldyrene danderes.

I år blir det brygget et tusentalls ulike øl hos norske bryggerier. Mangfoldet har aldri vært større.

Petter Nome

EIENDOMSMEGLEREN 04-2015

61

Når vi seier fjordgløtt så meiner vi det!

Ledig stilling Eigedomsmeklar i Nordfjord med kontorstad Stryn / Eid. Sjå www.ssf.no/jobb.

Eigedomsmekling Sogn og Fjordane As har fylket sitt største fagmiljø innan eigedomsmekling og er alltid på utkikk etter gode kandidatar, både erfarne så vel som nyutdanna meklarar. Vi har vår eiga oppgjersavdeling, dekker heile fylket og har 4 avdelingskontor med omlag 700 formidlingar i året.

Spørsmål om stillinga kan rettast til Pål Anders Kårstad, tlf. 992 33 855 eller pak@ssf.no

LEDIG STILLING FOR SNARLIG TILTREDELSE:

VI SØKER VERDENS BESTE EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIG/JURIST TIL VÅR AVDELING I MOLDE

GARANTI Molde er en del av Møre og Romsdal Boligbyggelag (MOBO). GARANTI omsetter årlig ca 220 boliger, der ca 60 % av de som eier bolig i tilknyttede borettslag benytter GARANTI.

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Vi ønsker oss en lagspiller som vil få spennende muligheter og morsomme utfordringer.

Kvalifikasjoner: • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Glad i mennesker • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende • Eiendomsmeglerfullmektig/jurist

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon • Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm.

• Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Sommerens kandidater er også velkomne til å søke!

GARANTI Molde Strandgt. 5, 6402 molde

Søknadsfrist: Snarest Søknad merkes: Eiendomsmegler Molde Søknad sendes til: jan.egil.fornes@garanti.no

Kontaktperson: Jan Egil Fornes, Daglig leder Tlf. 90 07 99 94

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

RASK LEVERING! HOS OSS ER DITT OPPGJØR I TRYGGE HENDER.

oppgjør Kontakt vår kunde- og salgsansvarlige Asbjørn J. Sørensen 55 50 85 98/55 50 85 90 • asbjorn@weboppgjor.no • weboppgjor.no