Eiendomsmegleren nr. 4 2016 by Norges Eiendomsmeglerforbund

NR 04-2016 / ÅRGANG 78

MSMEG

LER

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MØT SILJE

Dette er Silje N. Andresen Hun har vært advokat og fagsjef i HELP Forsikring siden 2006 og er en tydelig stemme i debatten rundt kjøp og salg av bolig. Silje er en del av landets største juridiske fagmiljø for boligkjøp.

www.help.no

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6 8

Min første leder En rask presentasjon av kjære kolleger i styret Nytt spor for tekniske tilstandsanalyser i bolighandelen

VERDT Å VITE 10 11 12 13 14 15 16 20 22 24 26 28 28 32 34 36 38 40

NEFs landsmøte 2016 i Tromsø Nytt æresmedlem i NEF: Sigrunn Undheim Stangeland NEFs hederstegn til Tormod Boldvik Inspirerende kurs på vårkonferansen Flotte dager i Tromsø! Heldige vinnere 2016 Gullmeglere Smarthus - Den nye standarden Hvordan skapes Norges beste arbeidsplass? Digitaliseringens effekt på boligmarkedet Flaut å se seg selv på TV Kundehistorie: En eiendomsmegler doblet kjøregodtgjørelsen med elektronisk kjørebok Levende bilder i boligsalg Ett år som forbrukerrådgiver Månedens meglerprofil: Ingvild Aas Gjør den lysende vindusutstillingen strålende Helårsboliger kan ikke markedsføres som fritidsboliger Ny og spennende teknologi

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Svein Strømnes Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2016: Helside (240x335 mm) Halvside (205x145 mm) 1/3 side (205x98 mm) Baksiden (240x280 mm) 2. og 3. omslag (240x335 mm) Midtsidene (480x335mm)

42 43 44 46 48 50 51

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Nabo til nytte og besvær Muntlige avtaler holder ikke i byggeprosjekter! Konverteringsprosjekter - utvikling fra gammelt til nytt næringsbygg Ukens tips – Ny «as is»-dom NEF-Kurs 2016

MENINGER 52

Bør eiendomsmeglerfullmektiger sikres en rimelig fastlønn?

FRITID 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

54 56

Vin til ferie og fritid Dronningen er her!

MEDLEMMER 57 57

Nytt om navn Sudoku

02223 Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÃ&#x2026;ET FOR EIENDOMSMEGLERE

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

STYRELEDEREN FAGSTOFF HAR ORDET

KURT F. BUCK

MIN FØRSTE LEDER Først vil jeg takke alle som deltok på Landsmøtet og vårkonferansen i Tromsø. Tusen takk for engasjementet og den fantastiske stemningen. Det er aldri kjedelig når vi samler landets fremste eiendomsmeglere.

Landsmøtet 2016 var ett av de mest underholdende på mange år. Hele seks benkeforslag på styremedlemmer og varamedlemmer! Vi kan nok slå fast at det aldri har vært mer populært med en plass i styret. Karsten Onsrud gjorde en kjempejobb med å guide oss gjennom valgprosessen. De demokratiske prosessene i forbundet virket, og vi har fått et ytterst kompetent og engasjert styre. Æresmedlem Gunnar Krogsveen skal også ha en stor takk. Som ordstyrer ledet han Landsmøtet gjennom sakslisten med både alvor og humør. Det blir jo alltid god stemning i nærheten av Gunnar! På Landsmøtet fikk vi vedtatt en viktig målplan for styrets arbeid i kommende periode. Denne danner grunnmuren for det videre arbeidet. Vi fikk i tillegg vedtatt en sak fremmet av medlem Terje Tinholt og en sak fremmet av medlem Tormod Roth. - Vi skal nedsette et utvalg som skal vurdere meglerrollen, ansvarsforhold og styrking av posisjon - Det skal jobbes for at overgangsmeglere kan påta seg fagansvar Arbeidet med disse sakene påbegynnes umiddelbart, og jeg regner med at vi allerede i første styremøte har disse sakene til behandling. NEF representerer ca. 2800 medlemmer fra hele landet. Av disse har cirka 100 tillitsverv i organisasjonen. Jeg ser det som en av mine viktigste oppgaver å styrke demokratiet i organisasjonen. Det opplyste enevelde kan være effektivt det, men det skaper ikke positivt engasjement. Jeg vil flytte mer av makten ut i organisasjonen. Jeg ønsker å gi lokalforeningene økt innflytelse, og kommer til å ha

tettere kontakt med lokalforeningslederne. Jeg mener den beste måten å engasjere på er å gi innflytelse. Dersom fl ere engasjerer seg får vi bedre beslutninger, bedre gjennom føringsevne og vi utnytter summen av intelligens på en god måte. Det er viktig å få med innspill fra hele landet. I media får man lett inntrykk av at 80% av bolighandelen skjer i hovedstaden. Det blir lett å miste de viktige nyansene i beslutningene. Som de siste årene har vist, er eiendomsmarkedet i Norge preget av store kontraster og ulikhetene er til tider større enn likhetene. Det er faktisk slik at 80 % av omsetningene i Norge skjer utenfor hovedstaden. Vi skal ikke sette dette opp mot hverandre, men vi skal ha med alle perspektivene når vi tar beslutninger i styrerommet. Pasienten skal ikke ha samme medisin i Stavanger som i Oslo. En lykkepille og to valium takk...

Vi skal nedsette et utvalg som skal vurdere meglerrollen, ansvarsforhold og styrking av posisjon Det skal jobbes for at overgangsmeglere kan påta seg fag ansvar EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

EN RASK PRESENTASJON AV KJÆRE KOLLEGER I STYRET AV KURT F. BUCK

ANDERS LANGTIND har jeg hatt gleden av å kjenne i flere år. Han har innehatt verv som vara styremedlem i NEF og er styreleder i OAEF. Han er alltid hyggelig og er et naturlig midtpunkt for eiendomsmeglerne i Oslo. Han er uten tvil en av Norges best profilerte meglere. Ekspert på sosiale medier og en uovertruffen nettverksbygger. Har ellers sunne interesser som sportsfiske, løping, sykling, osv. Alltid på farten. MARTHE BRENDEN er styrets yngste med sine 27 år. Et friskt pust som slo ut langt mer erfarne eiendomsmeglere under valget på landsmøtet. Bor og jobber i Bergen, men er fra Hole på Ringerike, hvor faren hennes er en dreven eiendomsmegler. Vi ser frem til å bli bedre kjent med Marthe, og håper hennes eksempel vil motivere de unge i forbundet til å engasjere seg. BÅRD BIRKELAND har jeg hatt glede av å arbeide sammen med i flere år. Han er først og fremst en svært dyktig eiendomsmegler. Høyt salgsvolum og fornøyde kunder. De senere årene har han i tillegg utviklet sitt ledertalent. I tillegg til å megle mye, er han leder av REF og nylig ble han også avdelingsleder på kontoret sitt. Der etterfølger han ingen ringere enn vårt nye æresmedlem Sigrunn Stangeland.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

SABINE BARTLER har sittet 2 år i NEF-styret. Hun er også aktiv i OAEF. Jobber til daglig med utleie av næringseiendom. Har god kunnskap om næringsmegling, regnskapsforståelse og jus. Kompetanse og perspektiver som er viktig å ha med i styret. RANDI HOLLINGEN har også sittet 2 år i styret. Jeg kjenner henne som en engasjert og reflektert eiendomsmegler. Hun er i tillegg til styremedlem i NEF også daglig leder i Notar i Molde og leder av lokalforeningen i Møre og Romsdal. Randi kan ha sterke meninger, og da er det best å lytte, for da kommer det som regel noe klokt. ERLENN S. INGEBRIGSTEN fra Trondheim og PETTER MAMEN-LUND fra Asker er våre to nye varamedlemmer i styret. Begge kommer med de beste skussmål fra sine lokalforeninger. Dette er to karer med egne meninger, høy kompetanse og ekte engasjement for bransjen. Jeg gleder meg til vi blir bedre kjent med disse. Fremtidens menn i NEF.

Jeg kunne ikke vært mer fornøyd med det nye styret. Velkommen om bord. KURT F. BUCK

– gir deg flere på visning!

98 % av alle som ser etter bolig på nett bruker FINN. FINN-annonser er effektive og har i snitt 3875 besøk. Men hva med de som ikke er innom FINN akkurat den uken du selger bolig? Basert på adferd på FINN målretter vi annonser mot relevante boligkjøpere utenfor FINN. Vi treffer de på Facebook, VG, Aftenposten, regionsavisene og e-post. Smart, enkelt og treffsikkert. Snakk med oss i FINN om den unike BLINK-teknologien! Den kan enkelt inkluderes i dine egne digitale pakker.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

NYTT SPOR FOR TEKNISKE TILSTANDSANALYSER I BOLIGHANDELEN

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Dessverre har arbeidet med å innføre gode tilstandsanalyser gått tungt. Fra januar 2016 kom det reviderte rapporter (basert på NS 3600) på markedet, disse rapportene er stort sett dårlig mottatt i markedet. Den nye standarden er oppfattet som omfangsrik, lite pedagogisk og lite forbrukervennlig. NEF har derfor oppfordret takseringsbransjen til å gjenåpne de gamle rapportene (basert på NS 3424) inntil videre. Kvaliteten på de gamle rapportene er ikke optimal, men er det beste valget inntil det foreligger et bedre alternativ. NEF har gått i dialog med takseringsbransjen for å få på plass bedre tilstandsrapporter basert på NS3600. Dette skjer parallelt med at meglerbransjen ønsker å skille skarp ere mellom takstmannens tekniske verdivurdering og eiendomsmeglerens markedsvurdering. NEF har hatt flere møter med representanter for takseringsbransjen, hvor vi har koblet erfarne meglere med erfarne takstmenn for å forsikre oss om at det utvikles et produkt som fungerer i praksis. NEF har bedt om at det lages to rapporter, en tilpasset hus og en tilpasset leiligheter. Det jobbes pt. godt med forenklinger, fjerning av gjentakelser, overflatebetraktninger og logiske brister i rapporten. Rapporten skal avgrenses til områder hvor det oftest oppstår tvist i etterkant av handelen, som tak/loft, våtrom, konstruksjon, kjeller, drenering og ulovligheter. En del overflødige punkter vil derfor bli fjernet, og rapporten vil bli presentert i et mer pedagogisk format. Den første testversjonen forventes å foreligge innen 15. juni, og vil i første omgang bli testet ut på noen erfarne MNEF-meglere i Bergen, Oslo og Stavanger. Etter hvert som testpilotene har høstet erfaringer og spilt inn for bedringspunkter, vil takseringsbransjen tilby en ny og forbedret rapport i det åpne markedet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Vi håper og tror at vi denne gangen er på rett spor for å få et produkt som både forbrukerne, meglerne og takstmennene kan være fornøyd med. Det er mange hensyn som skal ivaretas på dette komplekse området, men med god dialog og tillit mellom alle partene tror jeg at vi får et gjennombrudd. NEF har et langsiktig fokus på eiendomsmeglerens posisjon i bolighandelen. Gode tilstandsanalyser er et viktig element i Norges Eiendomsmeglerforbunds strategi for å gjøre bolighandelen tryggere. En vellykket gjennom føring vil bidra til lavere konfliktnivå. Det tjener for brukerne på, og det tjener våre medlemmer på.

En del overflødige punkter vil bli fjernet, og rapporten vil bli presentert i et mer pedagogisk format. Den første testversjonen forventes å foreligge innen 15. juni, og vil i første omgang bli testet ut på noen erfarne MNEF-meglere i Bergen, Oslo og Stavanger. CARL O. GEVING

Vi søker: › Key Account Manager OSLO

› Prosjektleder TRONDHEIM

› 4 utviklere OSLO/TRONDHEIM

webtop.no

NEFs LANDSMØTE 2016 I TROMSØ Torsdag 26. mai avholdt NEF landsmøte på Clarion Hotel The Edge i Tromsø. Med strålende vær, midnattssol og god deltagelse fra NEFs medlemmer ble det et meget vellykket arrangement. AV ELISABET GUSGAARD DAHL

Til landsmøtet var det 98 fremmøtte delegater. Æres medlem Gunnar Krogsveen ble valgt til ordstyrer under landsmøtet. Han ledet forsamlingen gjennom behandlingen av årsberetning og regnskap som ble vedtatt i tur og orden. Budsjett og NEFs mål for kommende toårsperiode ble også vedtatt uten store diskusjoner. Det var først når to forhåndsinnmeldte forslag fra medlemmer ble presentert at det ble noe mer diskusjon i salen. Terje Tinholt presenterte sitt forslag for å styrke meglernes posisjon i fremtiden. Her ble det enstemmig vedtatt å nedsette et utvalg for å se på forslaget i et mulighetsperspektiv. Deretter presenterte Tormod Roth sitt forslag om at NEF skal jobbe for at også overgangsmeglere skal kunne være fagansvarlige på lik linje med eiendomsmeglere. Til denne saken var det mange som ønsket ordet og styret i 10

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

NEF kom med et omforent forslag med krav om at det må kreves gjennomført et fagansvarligkurs og krav til egnethet for fagansvarlige. Forslaget ble vedtatt mot 18 stemmer. Når landsmøtet kom frem til valget økte spenningen i salen. Det var allerede i forkant kjent at det ville komme benkeforslag på personer til det nye NEF-styret. Og etter at styreleder og nestleder var valgt på akklamasjon ble det en runde med flere benkeforslag før NEFs nye styre var klart. Landsmøtets andre del er alltid behandling av NEF Servicekontors årsmøte. Årsberetning, regnskaper og budsjett ble vedtatt og møtet ble deretter avsluttet før fastsatt tid. Et vel gjennomført landsmøte i Tromsø med Nord- Norge Eiendomsmeglerforening som vertskap!

SIGRUNN UNDHEIM STANGELAND

– ÆRESMEDLEM I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND På landsmøtet i Tromsø 26. mai ble Sigrunn Undheim Stangeland utnevnt som nytt æresmedlem i NEF, og er vårt første kvinnelige æresmedlem. AV ELISABET GUSGAARD DAHL

Sigrunn U. Stangeland fra Bryne ble hyllet som nytt æresmedlem i NEF i forbindelse med årets landsmøte i Tromsø. Det var en svært overrasket og rørt Sigrunn som ble kalt frem og fikk påsatt æresmedaljen samt overrakt diplom og blomster. Etter denne utnevnelsen har NEF i dag seks æresmedlemmer: Per Nylander, Bård Bømark, Gunnar Krogsveen, Peder Normann Raknes, Øivind Andreas Tandberg – i tillegg til Sigrunn U. Stangeland. Sigrunn tok eiendomsmeglereksamen i 1985 og har jobbet i bransjen siden den gang. Hun arbeider i dag som regionsjef i EiendomsMegler 1 Jærmegleren på Bryne. Sigrunn har alltid vært sterkt engasjert i NEF, både lokalt og sentralt. Hun begynte som formann i Rogaland Eiendomsmeglerforening (REF) i 1993 – 1995 og gikk deretter over til valgkomitéen i REF. Parallelt med det lokale vervet ble hun valgt inn som vara til NEF-styret fra 1993 – 1995 og ble deretter valgt inn som fast styremedlem fra 1996 – 2001. Hun mottok NEFs hederstegn da hun gikk ut av styret i 2001. I 2014 startet en ny NEF-epoke for Sigrunn, da hun først ble valgt inn som varamedlem i Etisk Nemnd fra 2004 – 2007 og fra 2008 har hun vært leder av NEFs Etiske Nemnd. Dette vervet ble hun gjenvalgt til for to nye år på årets lands SIGRUNN UNDHEIM STANGELAND møte i Tromsø. I tillegg til sitt engasjement for NEF utnevnes til og bransjen er Sigrunn også lokalpolitisk ÆRESMEDLEM av Norges Eiendomsmeglerforbund engasjert og har diverse andre styreverv. Sigrunn ble utnevnt som æresmedlem i NEF for sin særskilt fortjenestefulle innsats som engasjert tillitsvalgt i forbundet gjennom svært mange år, som lokalforeningstillitsvalgt, styremedlem i NEF og ikke minst som leder av NEFs Etiske Nemnd i en årrekke. NEF gratulerer Sigrunn Undheim Stangeland som nytt æresmedlem av forbrundet! for sin særskilt fortjenestefulle innsats som engasjert tillitsvalgt i forbundet gjennom svært mange år, som lokalforeningstillitsvalgt, styremedlem i NEF og ikke minst som leder av NEFs Etiske Nemnd i en årrekke

Tromsø, 26. mai 2016 Styret i Norges Eiendomsmeglerforbund

diplom_æresmedlem 2016.indd 1

20.05.16 10.50

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

NEFs HEDERSTEGN TIL TORMOD BOLDVIK NEFs styreleder de senere år Tormod Boldvik ble hedret og fikk tildelt NEFs hederstegn i forbindelse med landsmøtet i Tromsø 26. mai. AV ELISABET GUSGAARD DAHL

Den nye styrelederen Kurt F. Buck overrakte hederstegnet til den avgåtte lederen Tormod Boldvik.

Tormod tok eiendomsmeglereksamen på Handelshøyskolen BI i 1997 og arbeider til daglig som eiendomsmegler i Eiendomsmegler Krogsveen i Drammen. Tormod kom inn i NEF-styret som styre medlem i 2008, ble deretter valgt til nestleder i

2010 og har sittet som styreleder i NEF de siste fire årene. NEF har fått en vesentlig sterkere posisjon i den perioden Tormod har sittet i styret. Han har bidratt til nytenkning og arbeidet aktivt for å styrke meglernes tillit fra forbrukerne og dermed meglernes posisjon i bolighandelen.

SMARTHOTEL OSLO ALLE MEDLEMMER HAR 20% AVSLAG PÅ OVERNATT ING B E S T I L L P Å E P O S T : P O S T . O S L O@ S M A R T H O T E L . N O ELLER TELEFON+4741536500 VED BESTILLING OPPGI NEF-NORGES EIEDOMSMEGLERFORBUND

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har inngått en samarbeidsavtale med Smarthotel Oslo Medlemmer i NEF får

Velkommen til Smarthotel Oslo

20 % rabatt på

Smarthotel Oslo åpnet juli 2013 med 257 rom. Hotellet ligger sentralt til midt i Oslo, rett ved Nationaltheatret.

overnatting

Få minutters gange bringer deg til det Kongelige Slott, Karl Johans gate med shopping og restauranter, Aker Brygge, Operaen samt Nasjonalgalleriet. Vi har en stor lobby/bar og lounge der du kan kjøpe drikke, snacks samt en matbit. I vår bakgård finner du en av byens fineste grafitti-vegger med hyggelige sittegrupper. Prøv vårt nye møterom som tar opptil 70 personer, vi ordner gjerne lunsj, frukt og drikke til deg og dine kolleger. Ikke glem å besøke vår fantastiske takterasse i 7 etg med utsikt over Oslo sentrum samt Holmenkollen Smarthotel Oslo har åpnet sin egen restaurant ”Nr 26”. Våre åpningstider er kl 17.00 - 22.00 mandag-lørdag – Segway og sykler til utlån for hotellets gjester

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Tormod er opptatt av at alle skal kunne ha en livslang karriere i eiendomsmegling. Når Tormod nå går ut av styret vil han fortsatt gjøre en innsats for NEF som leder av NEFs valgkomité.

St. Olavs gate 26. 0166 Oslo

NEF.NO

INSPIRERENDE KURS PÅ VÅRKONFERANSEN Torsdag 26. mai var nærmere 70 deltakere samlet til etterutdanningskurs parallelt med Landsmøtet. AV NINA FODSTAD SKUMSRUD

Det var en effektiv kursdag, med totalt 3 kurs timer. Første emne var «Kartverkets time», hvor registerfører Haldis Framstad Skaare ga en informativ og praktisk gjennomgang blant annet av regler for retting av feil, herunder om forskjellen mellom inkuriepåtegning og retting etter ting lysingsloven § 18, om dokumentavgift ved oppløsning av sameie og om sletting av løsningsretter. De to neste timene var avsatt til temaet «Tomtesalg fra A-Å». Assisterende direktør i Privatmegleren Dag Hegerstrøm hadde tatt turen til Tromsø for å gi tilhørerne en oppfriskning i forhold til hva som faktisk kreves og hva som er spesielt med tanke på å innhente opplysninger ved salg av en enkelt tomt (ikke tomteområder i forbindelse med prosjekt. Her fikk nok noen enkelte «aha-opplevelser», samtidig som man fikk gode tips til hvor man kan finne den informa sjonen men trenger og mer til. Kursdagen på torsdag ble avsluttet med premieutdeling og deretter lunsj, før man tok turen ut i det flotte været. Mange tok turen opp Fjellheisen og kunne nyte en fantastisk utsikt over Tromsø.

domsmeglere. Ut fra kurstimene var det klart at selv om søknadsprosessen for boligeier har blitt enklere, har ikke regelverket gjort det særlig enklere for eiendomsmeglere. Det er mange detaljer i regelverket, og fortsatt flere feller å gå i knyttet til om ombygginger og utbygginger er gjort lovlig eller ikke. Og dermed om hva en eiendomsmegler plikter å varsle om.

HVA SKJER MED BOLIGSALGSRAPPORTEN

Et høyaktuelt kurs ble holdt av advokatfullmektig Daniel Helgesen i NTF. Han tok for seg boligsalgsrapporten og arbeidet som foregår med rapporten nå for å gjøre ytterligere forbedringer. Samtidig gjorde han et nyttig skille på hvilke rapporttyper som finnes, og hvordan eien domsmeglere bør tenke når man skal anbefale rapporter til selgerne. FINANSTILSYNETS TIME

Seksjonssjef Anne-Kari Tuv fra Finanstilsynet gikk gjennom viktige forhold fra Finanstilsynets arbeid det siste året. Hun la særlig vekt på kravet til meglers integritet og uavhengighet samt plikt ene etter hvitvaskingsregelverket. NYE REGLER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

Advokat Silje Nesteng Andresen fra Help presenterte de siste forenklingene i plan- og bygningsloven, og hvordan dette angår eien-

Dag Hegerstrøm foreleste om tomtesalg. Innfeldt Anne-Kari Tuv og Silje Nesteng Andresen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

FLOTTE DAGER I TROMSØ! De fleste er enige om at Tromsø er en by å trives i med fantastisk omgivelser, midnattsol og hyggelige folk! Når dette også var rammen for årets landsmøte i NEF med nærmere 300 glade og inspirerte deltagere, kunne dette jo bare bli bra.

Steinar Albrigtsen satte folk i god stemning på Get2Gether

Mange fikk lære seg mer om ølbrygging på Mackbryggeriet

Vel, det så nesten litt stygt ut da vi kom opp på onsdag kveld og lavt skydekke og regn var det som tok imot oss utenfor flyplassen, men dette skulle raskt snu. I lobbyen på The Edge ved kaikanten i Tromsø sentrum, ventet det oss pølser med godt tilbehør. Videre gikk den glade forsamlingen «et steinkast» bort til Ølhallen hvor det ble servert nydelig tapas og øl. Steinar Albrigtsens dype country/ blues-stemme runget snart også utover i det intime lokalet og det bidro til å skape god stemning. 14

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Torsdag morgen skinte solen fra skyfri himmel og bar bud om en bra dag. Det virket i alle fall som om dette påvirket de nærmere 100 delegat ene på landsmøtet som var uvanlig engasjerte. Nytt styre ble valgt og viktige saker for framtiden ble besluttet. (Se egen sak) Så var det ikke mer enn tid av veien for de fleste til å gjøre seg klare til kveldens bankett. Den ble ledet av toastmaster Finn Arvid Sørbø som på en elegant måte klarte å binde sammen

k velden med humor og show. Det musikalske innslaget denne kvelden var med den fremad stormende elektroartisten Agy. Deretter fulgte et stramt program med taler, utdeling av heders bevisninger og Gullmegleren. Det gode været gjorde nok at mange både fikk med seg midnattssolen og den spektakulære utsikten fra toppen av Fløya i tillegg til inspirer ende kurs inne på hotellet.

HELDIGE VINNERE 2016

Vinner av sekk med diverse + solbrille ble: Irene Skretteberg Eiendomsmegleren Ringerike Hadeland AS Hokksund

Vinner av solbriller ble: Tone Arnegård EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Geilo

Vinner av picinicpledd ble: Ole Kristian Braaten Privatmegleren Panorama, Oslo

Vinner av klokke ble: Hanne Bliksås Handeland Herland Eiendom AS Eiendomsmegler Vest, Bergen

Vinner av Bose headset ble: Jan Kristoffer Sletteland Herland Eiendom AS Eiendomsmegler Vest, Bergen og Maria Klinge VIS Eiendomsmegling AS, Kristiansund

Vinner av pulsklokke ble: Lisabeth Bermingrud Nordås Garanti Eiendomsmegling Eiker & Modum, Hokksund

Vinner av 1 års DN-abonnement ble: Anette Veslehaug EiendomsMegler 1 Fjell megleren AS avd Geilo

Vinner av sekk med utstyr ble: Gro Rasmushaugen EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Gol

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

2016

GULL

E EGL REN

KATEGORI:

BESTE MARKEDSFØRING AV BOLIG GULLMEGLER 2016: Meglerhuset Nylander AS, Trondheim v/ Eiendomsmegler MNEF Erlenn Stavnås Ingebrigtsen/ megler MNEF Mari Østgaard Buaas (for markedsføring av boligprosjektet «Hemmeligheten» - en skjult perle ved Lerkendal) JURYENS BEGRUNNELSE:

Med et utfordrende utgangspunkt i en relativt ukjent beliggenhet, men med stort potensiale, fikk dette prosjektet en markedsføringskampanje som pirret nysgjerrigheten til potensielle kjøpere. En sterk idé, gjennomarbeidet og gjenkjennelig markedsføring tatt ut i imponerende omfang, forsterket effekten og oppmerksomheten mot målgruppen.

NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Notar AS, Molde v/ Eiendomsmegler MNEF Randi H. Hollingen og Megler MNEF Frank Fylling (for markedsføring av Teistklubben Losstasjon nr. 11)

Boa Eiendomsmegling Nordstrand AS v/ Megler MNEF Frode Briskeby (for markedsføring av ½-part tomannsbolig i Egnehjemveien 20, Oslo)

Boa Eiendomsmegling Oslo Vest AS v/ Megler MNEF Tommy Friestad (for markedsføring av leilighet i Østfoldgata 2, Oslo)

JURYENS BEGRUNNELSE:

Et sjarmerende og omfattende objekt med en fascinerende historie blir delikat og helhetlig presentert. Man får virkelig følelsen av stemningen på stedet når man blar gjennom prospektet, med personlighet og informasjon i skjønn forening, supplert med en film som gir overblikk.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

JURYENS BEGRUNNELSE:

I utgangspunktet et standard prospekt, men kvaliteten heves umiddelbart av flotte, stemningsfulle bilder og ikke minst en godt skrevet tekst – som er både saklig og emosjonell på samme tid – og vitner om en megler som virkelig har satt seg inn i objektet.

For denne fantastiske loftsleiligheten har megler virkelig gjort en presentasjon som står i stil. Gjennomført på alle nivåer med skreddersydd prospekt, lekker teaser-film og helstøpt profilering. Lekre bilder og smakfull styling gir helt riktig stemning for målgruppen.

KATEGORI:

BESTE MARKEDSFØRING GENERELT – ÅPEN KLASSE GULLMEGLER 2016: Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS, Førde v/ Eiendomsmegler MNEF Pål Anders Kårstad (for videofilm i forbindelse med salg av et tomtefelt i Holtane hyttegrend) JURYENS BEGRUNNELSE:

Det er mange som bruker film for å promotere et salgsobjekt. Dermed blir det vanskeligere å skille seg ut og faktisk imponere en målgruppe som i dag nærmest forventer en film på alt de ser av eiendomsformidling. Da er det forfriskende å se en promofilm for et tomtefelt, der det er reelle kjøpere som blir intervjuet, i en stemningsskapende visuell opplevelse. Resultatet er autentisk og troverdig.

NOMINERT OG DIPLOM TIL:

Heimdal Eiendomsmegling AS, Trondheim v/ Eiendomsmegler MNEF Pål Morten Oxaal (for innføring av sømløst integrert 3D-visning som en standard på alle boliger)

Sørmegleren AS, Kristiansand v/ Eiendomsmegler MNEF Camilla Stenberg Rimestad (for kampanjen «Sørmeglerskolen» Vi forsker på nye metoder for å selge boligen din)

JURYENS BEGRUNNELSE:

De er ikke de eneste meglerne som benytter seg av 3D-visning av objekter, men foreløpig de eneste som tilbyr dette som standard, som en del av en veldig funksjonell visuell plattform på deres egne hjemmesider med flere visningsmodus for bilder.

For å skape oppmerksomhet rundt sitt kompetansehevingsprosjekt, lanserte Sørmegleren en kampanje for å kommunisere at de forsker på nye metoder for å selge boligen din. Resultatet ‘Sørmeglerskolen’ er både sjarmerende og humoristisk, og viser at de byr på seg selv ved å bruke sine egne ansatte i filmene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

KATEGORI:

ÅRETS MEGLERTALENT

KATEGORI:

ÅRETS KOLLEGA

ÅRETS «ILDSJEL»

GULLMEGLER 2016:

Eiendomsmegler MNEF Jørgen Ek, Eie Eiendomsmegling Sandvika

Eiendomsmegler MNEF Grete Larsen Meyer, Eiendomsmegler Krogsveen AS, Fornebu

Megler MNEF Cecilie Beckmann, Eie eiendomsmegling Frogner, Oslo C

BEGRUNNELSE:

Årets meglertalent ble ferdig utdannet eiendomsmegler på BI i 2013 og fikk sitt eiendomsmeglerbrev sommeren 2015. Han er kun 26 år, men har vist svært gode resultater så langt. Ikke bare har det blitt mange salg, men også høy kundetilfredshet. Han innehar i dag lederansvar som daglig leder og partner, i tillegg til å være en god kollega som skaper trivsel og deler av sine erfaringer. Det ble over 130 bruktboligsalg i fjor og var mestselgende i eiendomsmeglerkjeden der han er ansatt. Arbeidsom og målrettet blir han også brukt som et forbilde for nye eiendoms meglerstudenter på BI.

Årets kollega omtales som en person som har godt humør, klokskap og fleksibilitet. Hun er høyt respektert og godt likt av alle. Hun begynte som megler tidlig på 1990-tallet og har i løpet av årene siden jobbet som megler, bygget opp nye kontorer og jobbet med implementering av nye systemer og konsepter. Faglig og it-teknisk support ytes kontinuerlig da ønsket er at alle i teamet skal lykkes. Hun er aktiv i forhold til meglerstudentene på BI og har vært sensor i muntlig. Hun inviterer ofte gode kolleger til leiligheten ved Gardasjøen og er italienskspråklig guide for dem.

Årets ildsjel er toppmegler med livslang eiendomsmeglererfaring. Som kvinne med over 30 år i yrket leverer hun fortsatt på topp, både om setningsmessig og med høy kundetilfredshet. Et forbilde for andre kvinnelige meglere på vei mot suksess. Hun har tatt initiativ til en kvinne konferanse i eiendomsmeglingskjeden der hun arbeider for å vise at jenter kan gjøre suksess i et mannsdominert yrke. Kjendis har hun også blitt gjennom NRKs «Solgt» og andre tv-innspillinger. I tillegg er hun styreleder i en stiftelse med formål å hjelpe unge mennesker med rusproblemer og sykdom.

GLE

ENDOM

MEGLERFORBUND

LERFORBUND

NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEG

LERFORBUND

NEF.NO

Lærebok i praktisk eiendomsmegl ing, del 1 Utgitt av Norges Eiendomsmegl erforbund Revidert utgave 2016 1. opplag, 2016 ISBN: 978-82-7794-05 7-1 www.nef.no ETTERTRYKK FORBUDT Trykk: Oslo Sats, Repro & Montasje A/S www.osrm.dinstudio.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

NEF.NO

Tore Bråthen og Margrethe

Kontaktinformasjon: firmapost@nef.no

NORGES EIENDOMSMEG

Røse Solli

LERFORBUND

NEF.NO

bokomslag.indd 1

Bøkene er nyttige oppslagsverk i meglerhverdagen og fås kjøpt i bokhandel ved det enkelte studiested. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

LÆREBOK I PRAKTISK EIENDOMSMEGLING DEL 1

NORGES EIENDOMSMEG

LERFORBUND

EIENDOMSMEGLING DEL

NORGES EIENDOMSMEG

GLER

Utgitt av NORGES EIENDOMS

LÆREBOK I PRAKTISK

NEF utgir følgende bøker som inngår i pensumlitteraturen til eiendomsmeglerstudiet: • Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1 • Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 2 • Oppgjør av eiendomshandler • Sameie

RGES

N E F

RBUND

LÆREBOK

Professor dr. juris Tore Bråthen ved BI og advokat og eiendomsmegler Margrethe Røse Solli i Norges Eiendomsmeglerforbund er ansvarlige for boken, og flere aktører i bransjen har bidratt med gode innspill.

NORGES EIENDOMSMEG

LERFORBUND

LÆREBOK

ISBN NR: 978-82-7794-057-1

Lærebok i Praktisk eiendomsmegling del 1 er oppdatert i henhold til ny lovgivning, endrede forskrifter og nye rundskriv fra Finanstilsynet. Hele boken er også oppdatert med hensyn til bransjepraksis.

BUND

ENDOM

Foran oppstart til eiendomsmeglerstudiet høsten 2016 tilbyr NEF revidert lærebok i Praktisk eiendomsmegling del 1.

N E F

RGES

REVIDERT PENSUMBOK TIL EIENDOMSMEGLERSTUDIET

NEF.NO

03.06.16 13.44

CMY

Hvilke verktøy bruker du for å bli sett?

Tiltrekk deg flere kjøpere og få boligen solgt til best mulig pris 90% av alle boligsøk starter online, og enhver bolig bør derfor eksponeres på en måte som skiller den ut i markedet. Vi gir deg tilgang til alle salgsverktøy som kreves for å oppnå et raskt salg til en høy pris. Ta kontakt - vi hjelper deg!

www.diakrit.no

IT KR

vero

jd.

DIA

Sk OM

kke

Kjø

ong

F K

jd.

O/M

Stu

vero

5 4

vero

GINA FØREL AND

Key Account Manager, Re sident ial

3 SK

MIK AEL JOEL SSON

ALA

0 1:10

Sale s Manager, Nor way

M : +47 93 47 22 8 3 g ina.for eland @ diak r it .com

M : +47 41 33 36 68 mikael.joels son @ diak r it .com

5 m² 115 8 1 80 HB LG rom tall An lse rre Stø n Pla

E tg

kap

E tg

Fry

O/M

. E tg

les

Kjø F

mfy

r ap

ysk

Hø

pva

d me skm

ask

dero

/mik

ovn

in be

ero

E tg

rbeh

r d fo

even

tuel

le en

drin

ger

avvi

k. 16

-10-

2012

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

SMARTHUS

- DEN NYE STANDARDEN Micro Matic har de seneste årene opplevd at omsetningen av smarthus har hatt en kraftig vekst. Dette skyldes først og fremst at smarthusteknologien ikke lenger er spesielt kostbar, og at folk har fått øyene opp for hvilke fordeler som ligger i et smarthus. AV SIGBJØRN WIIG, MICRO MATIC

Selskapets nye konsept «smarthusklar» har i tillegg gjort det enklere å sammenligne smarthus med vanlig installasjon. Det gjør at man kan starte med å legge grunnlaget for smarthusløsninger, for så å velge i hvilken grad man vil benytte dette. På denne måten blir installasjonen mer fleksibel og ikke minst klargjort for fremtidige utvidelser, noe som gjør huset mye mer fremtidsrettet. ENERGIBESPARENDE

Et KNX-smarthus tar i bruk teknologi og løsninger som gir deg lavere energibruk. Her vil lys-, varme- og ventilasjonsanlegg jobbe sammen for å spare strøm når du ikke bruker boligen, og opprettholde komforten når du er hjemme. Alle lys kan dimmes og sensorer kan sørge for at lyskilder både inne og ute kun står på ved behov. Er man bevisst på 20

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

energiforbruket, sløser man mindre. Smarthuset kan gi deg god oversikt over forbruket i din bolig, helt ned til enkelte kontakter hvis du ønsker det. KOMFORTABELT OG ENKELT

Et smarthus gjør livet enklere. Med ferdig innstilte scenarier på dine smarthusbrytere får du det akkurat slik du vil ha det, med kun ett trykk. Samtidig kan du lett justere dine innstillinger, midlertidig eller permanent. Smarthuset kan også betjenes fra touchskjerm, smart telefon, nettbrett eller PC. Brukergrensesnittet er enkelt og ligner det du er vant til på dine mobile enheter. I et smarthus vil sensorer og automatikk sørge for at mange oppgaver løser seg selv. De kan også sørge for en tryggere og sikrere bolig.

FAKTA OM GIRA GMBH: Gira er en av Europas ledende leverandører av komponenter og systemer for KNX smarthus, og er kjent for høy kvalitet og utsøkt design. Gira har mer enn 1000 ansatte, og omsetter i mer enn 40 land. Micro Matic er eneforhandler av Gira i Norge.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Foruten tilpasninger du selv kan gjøre, kan elektrikeren gjøre endringer over nettet slik at du slipper hjemmebesøk. Med smarttelefon eller PC vil du alltid kunne nå boligen eller hytta for å endre eller kontrollere innstillinger, uansett hvor du befinner deg. ET TRYKK

Trygghet er viktig for alle, og noe vi blir mer opptatt av jo eldre vi blir. Scenarier kan brukes til å gjøre boligen og deg sikker og trygg. Ved å lage et ferie-scenarie kan du trykke på én knapp når du reiser bort, og være sikker på at lys er slukket, brannfarlige apparater som strykejern og kaffetrakter er strømløse, TV, radio o.l. er slått av, varmen er satt i frostsikring og hovedkranen er stengt.

SMARTHUSKLAR

Med smarthusklar menes en elektrisk installasjon hvor infrastruktur som ledninger, sikringsskap og brytere er lagt opp som et KNX smarthus. En slik installasjon koster kun 10-15% mer enn en vanlig elektrisk installasjon, og utgjør totalt mindre enn 1% av husets verdi. Har man først d ette grunnlaget er det enkelt å lage nyttige scenarier, og bygge ut hjemmet med god design og spennende løsninger – alt etter egen økonomi og behov.

LIVETS NYANSER

Livet kan fort endre seg og vi blir alle gamle en gang. Likevel er det få som tenker på velferdsteknologi og livsløpsstandard når de skal bygge eller renovere en bolig. Selv mindre utfordringer kan gjøre at man trenger tilrettelegging for at hverdagen skal bli enklere og tryggere. Med smarthusteknologi får du livsløpsstandard på din installasjon. Det finnes mange smarte løsninger innenfor KNXsystemet samtidig som elektrisk utstyr fra f.eks. hjelpe middelsentralen kan integreres. Når alt kan styres i ett og samme system, får du en bolig som enkelt kan tilpasses situasjonen - nå og i fremtiden.

FAKTA OM MICRO MATIC NORGE AS: Micro Matic Norge AS tilbyr smarte løsninger og kompetanse innen elektro og HVAC. De er ledende på KNX smarthus i Norge, samt på løsninger innen varmestyring, lysstyring og styring av ventilasjon i næringsbygg i Norge. Høy brukervennlighet, beste kvalitet, ledende design og energiøkonomi kjennetegner produktene og tjenestestene. Micro Matic ble etablert i 1969 og omsetter for 250 mill. www.micromatic.no

FAKTA OM KNX: KNX er en internasjonal standard og det klart ledende systemet for styring av bolig. Det finnes mer enn 400 produsenter av KNX-utstyr i verden, og det er utbredt kunnskap om KNX blant elektrikere i Norge. Dette sikrer fleksibilitet i forhold til fremtidig drift og endringer i ditt anlegg.

SELGE HYTTE?

HUSK EIERSKIFTEFORSIKRING! Boligselgere er i følge loven ansvarlig for skjulte feil og mangler i 5 år. Salg av hytte omfattes av de samme reglene. Likevel selges mange hytter uten eierskifteforsikring. Når det gjelder hytter må man selvsagt forvente at feil kan forekomme, ikke minst fordi mange hytter står tomme store deler av året. Mange er også arvet og bygget med egeninnsats. Fukt- og råteskader ligger øverst på klagetoppen, men byggtekniske feil og skadedyr forekommer også hyppig. Vi anbefaler alltid eierskifteforsikring ved salg av hytter. www.protectorforsikring.no

halvside 205x145mm feb2016.indd 4

18.05.2016 09:58:53

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HVORDAN SKAPES

NORGES BESTE

ARBEIDSPLASS? Det internasjonale analyse- og rådgivningselskapet Great Place to Work har kåret EiendomsMegler 1 Midt-Norge til Norges beste arbeidsplass. Etter seks år blant topp ti, har de nå endelig klatret helt til topps i konkurransen med 186 norske virksomheter med nesten 30.000 medarbeidere fra en rekke ulike bransjer. AV: LUCIE KATRINE SUNDE-EIDEM HR-DIREKTØR I EIENDOMSMEGLER1 MIDT-NORGE

ARBEIDSGLEDE KOMMER IKKE AV SEG SELV

Roboter og ny avansert teknologi vil i de neste årene ta en stadig større del av de tradisjonelle menneskeløste arbeidsoppgavene, men en ting vil aldri løses av en robot - og det er vår evne til å bygge og utvikle gode relasjoner. Gode karakterer er vel og bra, men relasjonskompetanse, mål og tilpasningsdyktighet er viktigere enn noen sinne. «Det er relasjoner som er grunnen til at vi er her. Det er det som gir livene våre mål og mening. Det er det livene våre handler om.» Professor Brene Brown ved universitetet i Houston. Gode relasjoner skapes gjennom empati, varme, støttende holdninger og en ikke-dirigerende væremåte. Det er relasjonelle ferdigheter som skiller oss mennesker fra roboter - og det er de samme relasjonelle ferdighetene som bidrar til å skape gode medarbeiderskap og gode lederskap. For god ledelse er viktig, men kulturen og engasjementet til hver enkelt ansatt spiller en avgjørende rolle. Alt starter og slutter med de ansatte. Og alle har et ansvar for å utvikle gode relasjoner, både internt og eksternt. HVORFOR GREAT PLACE TO WORK?

Great Place To Work har verktøy som hjelper oss å utvikle gode arbeidsmiljø. Gjennom årlige medarbeiderundersøkelser måler vi våre ansattes opplevelse av arbeidsglede gjennom de fem dimensjonene troverdighet, respekt, rettferdighet, stolthet og fellesskap. I tillegg gjennomfører Great Place to Work en analyse av våre organisasjon- og lederpraksiser. Kulturanalysen viser om det vi gjør praktiseres og hvilken effekt det har. 22

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Er våre tiltak effektive og relevante? Arbeidsglede og Great Place To Work er viktig, både fordi glede i seg selv har en verdi, men også fordi det er en klar sammenheng mellom resultater, målopp nåelse og opplevd arbeidsglede. Nøkkelen til gode kundeopplevelser er engasjerte og tilfredse medarbeidere. HVA ER ARBEIDSGLEDE OG HVA SKAPER ARBEIDSGLEDE?

Det fine med arbeidsglede er at alle kan oppleve det. I stor grad har alle et ansvar for å skape sin egen arbeidsglede, men ledere og kollegaer spiller en viktig rolle. Allerede så tidlig som i 1976 visste vi noe om arbeidsglede når Hackman and Oldham fra Yale la frem sin forskningsrapport «Motivation through the design of work.» Rapporten viser at medarbeidere som opplever identitet og variasjon i arbeidsoppgaver, samt høy grad av jobbautonomi og tilbakemeldinger, opplever mer arbeidsglede. De er mer tilfreds med arbeidsoppgavene, ledelsen, kollegaene og utviklingsmulighetene. Medarbeid ere som opplevde høy grad av jobbautonomi leverte i tillegg bedre arbeidsprestasjoner, opplevde mindre stress, angst og utbrenthet, rollekonflikt og fravær. De hadde også en høyere organisasjonsforpliktelse, jobbinvolvering og indre motivasjon. Indre motiverte medarbeidere leverer bedre resultater, er mer endringsvillig, har lavere fravær og jobber hardere. De tåler stress bedre, de hjelper nyansatte bedre, og de er i større grad villige til å «blø for drakta». Medarbeidere som finner seg selv i denne kategorien opplever en sterk støtte fra sin nærmeste leder og de opplever

videre at de blir behandlet på en rettferdig måte. (Lønnsomhet gjennom menneskelige ressurser, Dysvik og Kuvås 2012.) I et rettferdighetsperspektiv er det også relevant å stille spørsmålstegn til hvorvidt performance management oppleves som rettferdig når det spytter ut en tallkarakter og ikke en atferdsspesifikk tilbakemelding. Hvis målet er å motivere en ansatt til utvikling ville jeg etterstrebet en tilbake melding som forteller konkret hva vedkommende kan bli bedre på og hvordan en kan gå frem for å videreutvikle denne evnen. I 2007 finner Humphrey, Nahrgang & Morgeson i «Integrating motivational, social, and contextual work design features: a meta-analytic summary and theoretical extension of the work design literature» tilsvarende funn. Mening, mestring og autonomi er derfor viktige utgangspunkt for å skape arbeidsglede eller «Great Place To Work». MENING

Vi må opplev at det er en mening med det vi gjør. Målene og meningen må være tydelig kommunisert. Mening er å føle at vi vil bidra til noe større enn oss selv, som å utvikle gode produkter, fornøyde kunder, elever, pasienter, skape en bedre verden - eller rett og slett gjøre en forskjell for noen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Artikkelen er tidligere publisert på psykologitidsskrift.no. Eiendomsmegler 1 Midt-Norge samarbeider med det internasjonale analyseselskapet Great Place to Work. Medarbeidertilfredshet har en viktig plass i vår strategi, og de vil gjerne høre fra andre selskap som deler engasjementet for medarbeiderutvikling.

MESTRING OG UTVIKLING

Det er vanskelig å opplev arbeidsglede hvis en ikke mestrer jobben sin. Trivsel alene skaper ikke resultater eller arbeidsglede. Fredagskake er trivelig, men vil du skape noe må du gjøre en innstas. Når du er så oppslukt av det du holder på med at du glemmer både tid og sted er du i flytsonen. Flyt opplevelsen er tilgjengelig for alle, vi er bare forskjellige på hvilke situasjoner som trigger den. Mestring handler om at vi ønsker å utvikle oss, bli bedre, vokse med oppgaver, bruke vårt fulle potensial. Alle fortjener å finne en jobb og en rolle hvor de kan oppleve flyt og bruke sitt potensial. SPILLEROM / AUTONOMI

Behovet for å ha innflytelse på eget arbeid. Autonomi handler om at vi ikke ønsker å bli kontrollert, vi ønsker få tillit og respekt og selv kunne påvirke vårt eget arbeid. KJENNETEGN PÅ POSITIVE RELASJONER

For å kunne møte andre på en god måte, må en være opptatt av å forsøke å forstå den andre. En ser aldri andre mennesker helt slik som de er, men slik en opplever at de er. En bør være varsom med å definere at noen er slik eller slik, det kan hindre oss i å se den enkelte, og det vil i stor grad hemme samspillet mellom partene. I møte med

andre mennesker er det viktig å være villig til å endre egen oppfatning av andre og det er viktig å møte andre med åpenhet. Et viktig element i gode relasjoner mellom mennesker, er at vi kan være trygge på hverandre og at vi har tillit til at vi blir behandlet på en respektfull måte. Vi vil vite at våre erfaringer, våre følelser og vårt perspektiv blir tatt hensyn til. Samtidig trenger vi å ha innflytelse på vår egen situasjon. Relasjoner handler om å gi hverandre selvtillit, og et godt valg i hverdagen er derfor å fokusere på styrkene til dem du kommuniserer med. Møt dine medmennesker med åpenhet og gode intensjoner. Vær nysgjerrig, bry deg positivt ved å stille spørsmål og lytte. DEN PSYKOLOGISKE KONTRAKTEN

En ryddig og god arbeidskontrakt er viktig, men den psykologiske kontrakten mellom leder og medarbeider er også viktig for å opprettholde en god relasjon. De første 90 dagene for en nyansatt er helt avgjørende for hvorvidt en ansatt limer seg fast til en organisasjon eller ikke, og forventningsavklaringer mellom leder og nyansatt er spesielt viktig i denne fasen. John Kammeyer-Mueller (2013) skriver i «Support, Undermining, and Newcomer Social ization: Fitting in During the First 90 Days» at

medarbeidere som blir godt ivaretatt og fulgt opp i de første 90 dagene utvikler en robusthet og forpliktelse til å gi noe tilbake til organisasjonen. De er mer robuste mot stress, mer positive til endringer - og tenker mindre på å bytte jobb. Et annet viktig verktøy for å skape gode relasjoner på arbeidsplassen er en felles verdiplattform som danner utgangspunktet for samspillet. I EiendomsMegler 1 Midt-Norge har vi definert verdier som hjelper oss å bygge Great Place To Work. Vi har definerte verdier som bidrar til å skape mening, mestring og autonomi. Vi har nylig vært gjennom en omfattende verdiprosess med alle våre ledere, hvor vi til slutt landet på å definere fire verdier. Bred involvering er avgjørende i en verdiprosess, dersom verdiene skal brukes til noe annet enn å pryde glanset papir i en skrivebordsskuff. Jeg har hørt om arbeidsplasser som setter bort verdiutformingen til reklamebyrå og som ender opp med et verdisett ingen kjenner verken innhold eller eierskap til. I et slikt perspektiv er verdier ganske bortkastet, bortsett fra for reklamebyrået som fikk fakturert en handlekraftig, robust og kompetent faktura. Verdier skal hjelpe oss å definere hva vi står for og hva vi holder fast ved. Det er derfor en forutsetning at verdiene er omforent og forankret i hver enkelt medarbeider. Verdibasert ledelse handler ikke bare om å definere verdier og utvikle normer. Det handler om å skape en lærende og involverende organisasjonskultur som styres av et sett fellesverdier. En verdibasert ledelse som praktiseres slik at ansatte opplever samsvar mellom det som blir sagt og det som blir gjort skaper en forutsigbar arena for læring og vekst. AVSLUTNING

Arbeidsglede og gode relasjoner er ikke bare viktig for trivsel og resultat. Positive relasjoner fremmer også kritisk og kreativ tenkning. Positive relasjoner innbyr til økt deltagelse, initiativ og fremmer både motivasjon og god selvfølelse. Gode relasjoner skaper tilhørighet og gir reduksjon i fravær. Alt dette er med på å skape en kultur som gir bedre læringsprosesser, hvor initiativ til forbedring og utvikling er sentralt. Gå ut og skap din egen arbeidsglede gjennom relasjoner og arbeidsoppgaver som gir deg flyt opplevelser. Arbeidsglede er smittsomt og vi mennesker ønsker helt intuitivt å omgås mennesker som utstråler positive følelser. - Det er rett og slett fordi vi selv får de samme positive følelsene når vi er sammen med blide og glade personer. EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

DIGITALISERINGENS EFFEKT PÅ BOLIGMARKEDET De siste fem årene har det blitt investert 49,8 milliarder dollar i finansteknologi verden over. Ny teknologi vil forandre boligkjøpet slik vi kjenner det i dag, tror Deloitte. AV HANNE BRØNMO, DELOITTE

Foto: Anita Arntzen/Deloitte

Digital har blitt den nye normalen i alle bransjer. Den globale Deloitte-rapporten «Survival through digital leadership», plasserer både bank og eiendom på listen over bransjer med store og omfattende endringer som følge av digitaliseringen i arbeidslivet. – Teknologibaserte selskaper tjener penger uten store kapitalinvesteringer, og truer etablerte navn nettopp fordi de kan omstille seg hurtigere, sier Martin Bryn, partner og leder av Deloittes digitale praksis i Norge. Bryn har 15 års erfaring med rådgivning og implementering av teknologi i en rekke bransjer. På NEFs bolig konferanse snakket han om hvordan en rekke teknologiske trender påvirker boligmarkedets aktører. Blockchain teknologi er en av utviklingene som i størst grad vil endre eiendomsbransjen. EN GAMECHANGER

Teknologiutvikling har lenge vært sentralt i banksektoren, og blockchainteknologi vurderes som en av de store potensielle «gamechangerne» i industrien. Blockchainteknologien ligger bak den omdiskuterte bitcoin-valutaen, hvor betalinger kan gjennomføres i sanntid. – Blockchain er definitivt neste generasjons overføring av verdier. Prosessene blir mer åpne, risikoen for svindel lavere og transaksjoner kan lagres sikkert i teknologi, fordi flyttingen av verdier kan spores av alle parter, sier Deloittepartneren. Ved bruk av blockchain faller behovet for tinglysning i grunnboken bort, og dermed også dokumentavgiften. Enkeltpersoner kan selge en bolig direkte til kjøper. Blockchain kan ikke kontrolleres av myndigheter eller enkeltaktører, og avhenger av en felles aksept mellom brukerne. MASSIV INTERESSE

I løpet av 2015 startet alle større banker i verden prosjekter for å se nærmere på hvordan de kan utnytte teknologien. Nordea er første norske bank med i teknologi-initiativet R3CEV, hvor globale storbanker går sammen om å revolusjonere egen bransje. – Nettopp fordi teknologien kan brukes til å overføre verdier og kontrakter, både hus og penger, og alle parter 24

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

«Rutineoppgavene vil automatiseres, og kravet til n yvinning blir større. Men maskiner kan ikke fullt ut erstatte mennesker, og behovet for meglere vil ikke forsvinne selv om enkelte oppgaver forsvinner» MARTIN BRYN

kan registrere alle transaksjoner, sørger blockchain for mye mer effektive prosesser og raskere transaksjoner, påpeker Bryn. I følge Oxford-studien «The Future of Employment: How susceptible are jobs to computerisation?» er det 86 prosent sannsynlighet for at eiendomsmegling forsvinner grunnet digitalisering innen de to neste tiår. Bryn tror ikke behovet for meglere vil bli borte, men tror arbeidsoppgavene vil endre seg i takt med den digitale utviklingen. – Rutineoppgavene vil automatiseres, og kravet til nyvinning blir større. Men maskiner kan ikke fullt ut erstatte mennesker, og behovet for meglere vil ikke forsvinne selv om enkelte oppgaver forsvinner, sier han.

BMW iPerformance

www.bmw.no

ELEKTRISK LEDER HELT NYE BMW X5 iPERFORMANCE

Helt nye BMW X5 iPerformance er en komplett plug-in hybrid med xDrive intelligent firehjulsdrift som gir optimalt veigrep og dynamiske kjøreegenskaper. Den ladbare elektriske motoren lar deg kjøre utslippsfritt inntil 31 km* opp til 120 km/t. I tillegg tar den kraftige BMW TwinPower Turbo bensinmotoren ansvar for å få deg hele veien frem til hytta. 0-100 km/t går unna på kjappe 6,8 sekunder, og bagasjerommet byr på romslige 500 liter. BMW X5 iPerformance

Fra kr 765.900,-** * Rekkevidde vil variere med kjøremønster, temperatur og ladetilstand. **Pris er inkl. frakt og lev.omkost. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruk bl. kjøring: 0,33 l/mil, CO2-utslipp: 77 g/km. Bilde kan avvike fra tilbudt modell.

Ren kjøreglede

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

FLAUT Å SE SEG SELV PÅ TV Å sitte hjemme og se inn i andres hjem er en hobby som de fleste av oss dyrker med stor entusiasme. Den store interessen har ikke gått TV-produsentene hus forbi. Hva synes TV-meglerne selv? AV KRISTIN BRATTLAND

Hans Christian Espenes «Boligjakten»

- Jeg har kun positiv erfaring ved å være med på TV, og jeg får i tillegg mye god PR. Jeg blir stadig gjenkjent, og folk er utrolig hyggelige. Noen hilser på meg fordi det er noe kjent, men er usikre på hvor de har meg fra. Andre har ringt fordi jeg er den eneste megleren de har et forhold til og vet om. Det er kun hyggelige erfaringer med dette, bortsett fra noen få sleivete facebook-meldinger, men de bryr jeg meg ikke noe om, forteller Hans Christian Espenes. Espenes har jobbet som eiendomsmegler i 14 år og er nå partner i PrivatMegleren i Trondheim. Han har nå bak seg sin fjerde sesong av «Boligjakten». KJØPERNES VENN

- I «Boligjakten» ivaretar vi kjøperne. I mange tilfeller tror jeg vi meglere har blitt sett på som «selgers mann». I denne serien får seerne se at vi også tar godt vare på kjøperne. Jeg har derfor fått stor tillit blant de som skal kjøpe bolig. Vi blir jo fremstilt svært positivt i programmet, mener den erfarne megleren. De boligrelaterte TV-konseptene varierer, fra gode oppussingstips i «Tid for hjem» til spennende konkurranseprogram som «Solgt». Birgit Grandahl, fagansvarlig og megler i Grandahl Eiendomsmegling i Sarpsborg, har tre episoder fra «Solgt» bak seg. Fra høsten vil hun i tillegg være å se i «Bud krigen», tidligere «Bolig til salgs». GOD PR

- Vi har fått masse positive tilbakemeldinger, og folk heier på oss. I Sarpsborg har dette vært god reklame for oss, og vi er blitt godt kjent. Jeg vil absolutt anbefale dette til andre, det har vært en utrolig morsom opplevelse. Det er også viktig å få vist hvordan vi jobber med å gi råd og veiledning, hvordan bud blir formidlet og budrunder gjennomført. Jeg får stadig spørsmål fra folk som lurer på «når budrunden starter», og det er jo ikke godt å si, sier Grandahl. Undersøkelser fra England viser at folk ser boligprogrammer som underholdning, men også som informasjon, inspirasjon og opplæring. Det er ikke sikkert lærdommen blir satt ut i live, men idéen om at den kan brukes til noe er viktig. Aleksander Nilsen, daglig leder i DNB Eiendom Råholt er enig med Birgit Grandahl. Han var med i den første episoden av «Bolig til salgs».

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

«Solgt»

ØKER KUNNSKAPEN

- Jeg tror mange har mye å lære av et slikt type program. Den generelle kunnskapen økes, og folk får med seg alle sider av kjøp og salg av bolig. Slike program har høy gjenkjennelsesgrad. De fleste av oss har, eller skal kjøpe bolig i løpet av livet, mener den unge megleren. Han tror boligprogram har en positiv innvirkning i forhold til jobb og karriere, men at man skal ha et bevisst forhold til hvordan man fremstår og hvilken rolle man har. Nilsen er opptatt av at meglerne ikke bare representerer seg selv, men hele bransjen.

Birgit Grandahl

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

«- I «Boligjakten» ivaretar vi kjøperne. I mange tilfeller tror jeg vi meglere har blitt sett på som «selgers mann». I denne serien får seerne se at vi også tar godt vare på kjøperne, jeg har derfor fått stor tillit blant de som skal kjøpe bolig. Vi blir jo fremstilt svært positivt i programmet» HANS CHRISTIAN ESPENES

aleksander nilsen «Bolig til salgs»

GRIP MULIGHETENE

- Det er alltid morsomt å være med på noe nytt, og det gjelder å gripe mulighetene, men vær selektiv. Man skal være bevisst på hva man takker ja til. I vårt yrke bør vi være profesjonelle og seriøse, så man bør velge med omhu. Man vet jo ikke hvordan man blir fremstilt. I tillegg gjelder det å ikke overeksponere seg. Man kan like godt miste kunder som å få oppdrag ved å være på tv, tror Trine Dahl. Hun er daglig leder og partner i Nordvik & Partners, og har vært med i «Lukket visning» og «Solgt». - Jeg har kun hatt positive opplevelser med å være på TV, og syns jeg har blitt fremstilt slik som jeg vanligvis er. Det er jo en uvant situasjon vi er i, og ikke alle synes det er greit å ha et kamera så tett innpå seg. Jeg merket ikke noe til kamera, så jeg føler jeg var meg selv, men det er jo litt utenfor komfort sonen til de fleste. Jeg vet mange blir veldig nervøse, men vær deg selv, anbefaler Dahl. Uansett hva du gjør er det rart å se seg selv på tv første gang, forklarer hun videre. FLAUT Å SE SEG SELV

«lukket visning»

Å se og høre seg selv på TV for første gang kan være en ubehagelig opplevelse. Vi andre kan jo med gru huske opptakene vi gjorde på kassettspilleren da vi var små. Og om du lurer; når du tar opp stemmen din på kassett tar kassettspilleren kun stemmelyden slik den høres ut når den kommer ut av munnen. Lyden på utsiden av hodet er den stemmen folk rundt deg kjenner som din, mens lyden inne i hodet er det bare du som hører. - Det var aldeles forferdelig å se seg selv første gang. Du kan jo tenke deg selv da du var liten og hørte deg selv på kassett. Det høres jo ikke bra ut, og dette er på landsdekkende tv. I tillegg har jeg hørt at jeg ligner min far og bror, noe jeg alltid har benektet, men nå må jeg jo erkjenne at jeg ligner, sier Hans Christian Espenes og ler. Dahl la spesielt merke til sitt eget ganglag, og hun og Espenes er skjønt enige i at manuskript er den verste delen. - Det hender vi får en form for manuskript, og det å gå i trapper, huske replikker og bli filmet kan være en utfordring, men en morsom utfordring, konstaterer Trine Dahl. - Første gang er det ekkelt å se seg selv på tv, og ikke minst høre sin egen stemme. Jeg er jo i tillegg fra Sarpsborg, så jeg prekær jo. Og så blir man jo veldig bevisst om man sier et ord flere ganger, gjentar seg selv, eller biter seg i leppa, men jo mer spontane vi er, jo bedre tv blir det, synes Birgit Grandahl. - I 2010 da episoden av oss i «Solgt» skulle vises for første gang, inviterte vi programlederen Frode Søreide, fotografen, familie og venner på kontoret, med god mat og drikke. Det ble en utrolig morsom og hyggelig kveld. Jeg ønsket ikke å sitte alene og se meg selv på tv for første gang. Det anbefales på det varmeste, konstaterer megleren fra Sarpsborg.

Trine Dahl

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

KUNDEHISTORIE

En eiendomsmegler doblet kjøregodtgjørelsen med elektronisk kjørebok Sverre Martin Hagh fra Sandnessjøen er eiendomsmegler og fagansvarlig i DNB Eiendom, og daglig leder på avdelingen på Kolbotn. Han kjører sin private bil frem og tilbake til befaringer, kundemøter og visninger. Han skal ha kjøregodtgjørelse fra sin arbeidsgiver for dette. Etter at han skaffet seg elektronisk kjørebok har godtgjørelsen doblet seg. FØRTE MANUELLE LISTER ETTER HUKOMMELSEN

Arbeidsdagene for eiendomsmegleren starter stort sett kl. 07.00 og varer til kl. 16.00. Deretter er det middag, visninger og befaringer på kveldstid, samt noe hjemmekontor. - Jeg kjører fra Oslo til Kolbotn hver eneste dag og bruker min private bil. Det er stort sett kundemøter og interne møter, og det blir en god blanding av lange og korte distanser hver dag. - Vi må sende inn dokumentasjon på det vi kjører for å få utbetalt godtgjørelse, fortsetter Sverre Martin. Det er distansen, alle bom passeringer og parkeringsavgifter. Så jeg har sittet i mange timer og ført manuelle lister ut i fra hukommelse og Outlookkalenderen. En kompis foreslo at han skulle skaffe seg en elektronisk kjørebok og det har han ikke angret på. Det er en stor forenkling av arbeidsdagen og gjør det mye lettere å få med alt han har krav på. - I kroner og øre er forskjellen på manuell føring kontra elektronisk dokumentasjon cirka en dobling. Og det er aldri noen diskusjon om hvor jeg har vært eller når jeg var der. Alt kan jo leses ut av rapportene fra applikasjonen, sier en fornøyd Hagh.

«Genialt enkel å bruke. Omsider en gadget hvis fremste egenskap er at man ikke behøver å tenke over bruken av den» SVERRE MARTIN HAGH

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

«Jeg kjører fra Oslo til Kolbotn hver eneste dag og bruker min private bil. Det er stort sett kundemøter og interne møter, og det blir en god blanding av lange og korte distanser hver dag» SVERRE MARTIN HAGH

LEVENDE BILDER I BOLIGSALG AV FØRSTELEKTOR EMERITUS/ADM. DIR. I SCANFORUM AS, GORM KUNØE

Bruken av videoer ved boligsalg har blomstret opp. Vi ser boligen presentert både fra oven og i en hyggelig visning, hvor skuespiller med lekende barn agerer lykkelig familie. En tradisjonell boligsalgsannonse «drukner» lett i mengden av TIL SALG skilt på FINN.NO og i avisene. For eiendomsmeglerne står kampen om oppmerksomhet for å få de rette folk på visning. En gjennomsnittvisning varer rundt 5 minutter om de mulige kjøpere ikke finner boligen relevant. Megler har et problem, for hun ville jo gjerne prate med de som kanskje var interessert i å kjøpe boligen de står i. Men mengden av ikke relevante spørsmål fra mulige kunder som nesten er interessert, tar hennes tid. Da forsvinner lett mulige kjøpere av mangel på oppmerksomhet fra megleren. Som forbrukere og kunder er vi vant med å leve i en tid, hvor vi kan få maksimal informasjon før kjøp. Det er kke lenger nødvendig å dra land og strand rundt for med egne øyner bli skuffet eller begeistret. Opplevelsen kan starte i sofakroken foran brettet eller PC’en og med andres ferske kommentarer om boligen fra sosiale medier. Nå vokser tilbudet av videoopptak fra boliger med pølsespisende barn, glade foreldre med et glass i hånden og bikkjer som leker. Alt sammen for å vise eiendommen og for å kvalifisere mulige kjøpere. Dyrt? Kanskje, men med en video får de interesserte tusenvis av inntrykk de ikke får fra stillbilder. Med en video på skjermen kan man få en animasjon av hvordan det ville være selv å bo akkurat der. Levende bilder er en strålende form for «storytelling» om videoen ikke er alt for kjedelig og amatørmessig produsert. Skal så eiendomsmegleren bli filmregissør og iscenesette med skuespillere og lyssetting? Well, det er ikke sikkert, men megler må skaffe seg tilstrekkelig kompetanse til å kunne utvide den mediaplan hun allerede legger for kunden med en mulig videoproduksjon. Snart svirrer dronene og skuespillere snakker husets verdier opp. Det blir intervjuer med skolens rektor og naboer. Fisk blir fanget i bekken foran kameraet og turmulighetene dokumentert. Alt for å unngå at feil folk går på visning. FLERE LEVENDE BILDER?

KUNDEHISTORIE

Genialt enkelt å bruke elektronisk kjørebok Sverre Martin tenker ikke stort på GSPen der den sitter i diagnoseporten i bilen hans, men den sporer all kjøring helt automatisk. EIENDOMSMEGLEREN AVSLUTTER:

- Jeg ser frem til den dagen min arbeidsgiver åpner opp for å laste ned kjøredataene mine. Slik at jeg slipper å sende inn de månedlige rapportene. Dette hadde vært ytterligere en forenkling, men utfordringen ligger hos min arbeidsgiver og det økonomisystemet de har.

Dette kommer til å bale på seg. Målet med all markedsføring er å få de rette til å være interesserte. Ved å bruke kokker til å lage mat på det fantastiske kjøkkenet, eller ta en drink på den flotte terrassen mens solen går ned, kan mulige kjøpere overveie om det er noe for dem. I sitt stille sinn ta en del- beslutning om kjøp. Sosiale medier kommer til å bære videoene ut i verden med de positive og negative tilbakemeldinger meglere og boligselgere får på de levende bilder. Vi kommer til å se stadig mer profesjonelle presentasjoner av boliger, om givelser, kulturmuligheter i nærheten og skoler. Det levende bilde forteller en helt annen historie – det trenger vi.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Eiendomsmegling har fĂĽtt et nytt symbol

& Partners Norges nye selveide meglerkjede Partners er en ny meglerkjede bestående av bl.a. Nordvik & Partners, Schala & Partners, Gjestvang & Partners, Leinæs & Partners. Kjeden har nå 14 meglerkontor og flere er på vei med. Styret består deltakende meglere, samt Robert Fauske og Christian Berg, grunderne av meglerkjeden PRIVATmegleren. Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap og eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale. Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, og vil nyte godt av kjedens vekst, både på kontor- og kjedenivå.

Har du lyst til å være med å bygge og eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere?

Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395, eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288 . Vi lover deg full konfidensialitet.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

ETT ÅR SOM FORBRUKERRÅDGIVER - Jeg skulle ønske forbrukerne stilte flere spørsmål! Carsten Pihl har nå hatt ett år i stillingen som NEFs forbrukerrådgiver for bolighandelen. – Eiendomsmeglerne gjør stort sett en god jobb, men det er forbedringspotensialer, sier han. AV SVEIN STRØMNES

I februar 2015 startet Carsten Pihl som NEFs første forbrukerådgiver for bolighandelen. Forbrukerrådgiver stillingen var et av tiltakene i NEFs mål med «trygg bolighandel» etter landsmøtet i Ålesund i 2014. Opprettelsen av stillingen ble gjort fordi NEF ønsker å bidra til at både kjøpere og selgere er så godt opplyste som mulig før de går inn i en bolighandel, for å bidra til å styre forbrukernes forventninger til bransjen, og ikke minst ved å vise at NEF tar ansvar i bolighandelen – noe som igjen styrker bransjens omdømme. ØKENDE TRAFIKK

Fra den spede starten i april i fjor, frem til og med mai i år har det kommet over 640 henvendelser. - Det tar tid å arbeide inn en slik tjeneste, men nå har trafikken tatt seg opp. Vi ser også at de nye nettsidene til NEF er med på å sende forbrukere inn til meg. Nå kommer det stadig flere spørsmål via kontaktskjemaet vårt. Forbrukersidene er nå godt organisert, noe som gir godt treff på for eksempel Google. Samtidig følger Carsten søketrafikken inn til sidene for å tilpasse forbrukerinformasjonen for å få enda mer trafikk inn. I både april og mai i år ble det satt nye henvendelses rekorder til Forbrukerrådgiveren. - Vi har ikke brukt mye penger på markedsføring, men heller brukt mediene aktivt for å synliggjøre rollen utad. Derfor tar det tid å få opp trafikken, forteller Carsten. Bunken med presseklipp fra siste år viser at ved hjelp av Forbrukerrådgiveren har NEF klart å kommer mer i mediene med gode råd til forbrukerne. Noe som igjen oppfyller målet med å styrke bransjens omdømme. OBJEKTIV INFORMASJON

Et av målene med stillingen er at Forbrukerådgiveren skal fremstå som en naturlig rådgiver til forbrukere innen eiendomsmegling. Derfor har NEFs styre vedtatt et mandat for driften av stillingen. Mandatet slår fast at Forbrukerrådgiveren skal informere og veilede forbrukere i spørsmål knyttet til bolighandel. Tjenesten skal være gratis for forbrukere. Rådgiveren skal gi objektiv informasjon, og veiledningen skal gis uavhengig av NEF – etter for brukerrådgiverens beste skjønn.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Blir du oppfattet som objektiv, Carsten? - Jeg tror faktisk de fleste innringere oppfatter meg som nøytral, i og med at jeg sitter hos profesjonsorganisasjonen, og ikke hos en av meglerkjedene. Men noen ganger er det jo innringere som snakker om «dere meglere». Det får vi bare ta med oss. - Noen eiendomsmeglere føler kanskje også at jeg er litt vel forbrukervennlig til tider. Det gjelder nok særlig i det jeg skriver på nettsidene og i kommentarer i avisene. Men jeg forsøker å være så balansert som mulig. Jeg får også mange tilbakemeldinger fra eiendomsmeglere som synes jeg gjør en god jobb. Carsten forteller også at han oftere og oftere opplever at innringere forteller at de har fått nummeret fra en eiendomsmegler, for eksempel i saker der en person har snakket med en eiendomsmegler, og megleren ikke visste svaret, eller kanskje ikke hadde tid til å svare. - Noen ganger er jeg også brukt som «lynavleder» fra meglere. Det kan være litt pågående forbrukere som har fått svar fra fagansvarlig eller kvalitetssjef, men som kanskje

Carsten Phil har full oversikt over demografi på de som kontakter han og hva de spør om.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

I rådgivningen forsøker Forbrukerrådgiveren å være mest mulig konkret. - Mange spør generelle spørsmål, men jeg merker at det er en konkret problemstilling i bunn. Da spør jeg alltid etter det konkrete. Da kan jeg gi mye bedre hjelp. Mandatet fra NEFs styre er å gi rådgivning, men ikke å «ta saken» for forbrukerne. - Det har aldri vært noen forutsetning at jeg skal være innringernes advokat. Det kan jeg uansett ikke, jeg får bare høre en side av saken - slik den er presentert fra forbruk eren. Jeg gir derfor aldri noen lovnad om utfallet knyttet til en problemstilling som presenteres meg. Carsten forteller at noen av de som ringer inn bare ønsker informasjon om regler. Da får de den veiledningen. Andre har noe de anser som et problem. Da får de en veiledning om regelverket, og en vurdering av om det fremlagte problem kan være en sak å gå videre med eller ikke. Der problemet er tydelig avgjort i regelverk, eller av domstoler/Reklamasjonsnemnda, gis det beskjed om det. Der det ut fra det fremlagte kan være grunnlag for å klage, får innringeren veiledning om hvordan man skal gå frem videre. I saker knyttet til boligfeil og avhendings lovsproblemer er rådet ofte å kontakte advokat. I saker knyttet til eiendomsmegling vil dette ofte være tips om å kontakte fagansvarlig, eller Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. - «Du må ringe fagansvarlig», er nok den mest brukte setningen jeg har, sier Carsten. Alle henvendelser til forbrukerrågiveren blir loggført, slik at Carsten kan gå tilbake i ettertid for å se hva han svarte i konkrete saker. GODE MEGLERE MED FORBEDRINGSPOTENSIALE

Carsten sier at han er godt fornøyd med norske eiendomsmeglere:

KURS OG ARTIKLER

Ved siden av å svare på henvendelser fra forbrukere, bruker Carsten Pihl også en del av tiden sin på å holde foredrag, kurs og å skrive artikler i for eksempel Eiendomsmegleren. - Arbeidsoppgavene som forbrukerrådgiver er todelt, jeg skal både svare på spørsmål, og jeg skal bringe lærdommen videre. Det å holde foredrag og kurs for eiendomsmeglere er noe av det morsomste jeg gjør. Da kan jeg få fortalt om stillingen, hjelpe forbrukerne, og også hjelpe eiendoms meglerne til å gjøre en bedre jobb, sier Carsten og avslutter: - I en verden der det blir mer digitalisering, ser jeg virkelig at det er behov for gode eiendomsmeglere som sørger for at både selgere og kjøpere får god hjelp i boligsalgsprosessen. Derfor er det veldig givende å kunne være med å bidra til at hjelpen og rådene forbrukerne får fra meglerne er best mulig.

Hvem tar kontakt? 50 % i kjøpssituasjon 30 % i salgssituasjon 20 % andre (naboer ved kjøp/ salg, arvinger, advokater og andre henvendelser) Fordelingen kjøpere/selgere er naturlig, i og med at det til enhver tid er flere potensielle kjøpere enn det er faktiske selgere. Hva spør kjøpere om? Budgivning og budrunden: 39 % Opplysninger i prospekt mm: 23 % Løsøre i leiligheten: 16 % Lokkepriser: 9% Overtagelse: 6% Meglers ansvar: 6% Hva spør selgere om: Meglers ansvar: 29 % Oppgjør: 22 % Budrunden 11 % Provisjon: 10 % Løsøre: 7% Salgsprosess: 6% Arverelaterte spørsmål: 5% Provisjon: 5% Opplysninger: 5%

nef.no/forbruker

ENDOM

4000 01 02

RGES

N E F ME

GLE

BUND

RÅDGIVER, IKKE ADVOKAT

FORBRUKER RÅDGIVERENS STATISTIKK FOR DET FØRSTE ÅRET:

VIKTIG KARTLEGGING I TELEFON

Forbrukerrådgiveren tar imot henvendelser både i telefon og via kontaktskjema på nettsidene. Carsten forteller at ved å kunne svare i flere kanaler, så oppfyller man flere hensikter: - Kontaktskjemaet er bra, for da kan folk få avgårde spørsmålet sitt ”der og da”. Mange søker svar på spørsmål på kveldstid, og da er det bra at de kan sende av gårde et spørsmål hvis det er noe de lurer på. Samtidig er telefonsamtaler best for å gi best mulig rådgivning: - Ved telefonhenvendelser klarer jeg å gi mye bedre hjelp. Da kan jeg stille oppfølgingsspørsmål for å avdekke detaljer og de egentlige problemstillingene. Hvilken informasjon har innringeren fått, for eksempel, og hva er gitt skriftlig? Dette er viktig informasjon i videre rådgivning. Og så får man stilt kontrollspørsmål - det er for eksempel veldig forskjell på å snakke om budgivning ved vanlig bruktsalg og ved tvangssalg.

- Da jeg startet i jobben, så sa jeg at mitt inntrykk gjennom 15 år i Dine Penger er at norske eiendomsmeglere gjennomgående er gode. Dette året som forbrukerrådgiver har forsterket det inntrykket. - Gjennomgående synes jeg norske eiendomsmeglere gjør en veldig god jobb. Jeg leser for eksempel mange annonser og salgsoppgaver. De aller fleste av disse er gode. De gir et godt bilde av boligen, samtidig som de oppfyller lovens krav til opplysninger. I vår har Forbrukerrådgiveren fått særlig mange telefoner knyttet til budrunder, gjennomføring av disse, og særlig akseptfristproblematikk. Her forteller han at det ofte er forbrukerne som har misforstått reglene. Et eksempel er at veldig mange ikke har fått med seg at et bud må være akseptert for at man har ”vunnet” en budrunde. - Gjennomgående virker det også som at håndtering av budrunder fungerer bra. Det er for eksempel få klager på manglende dokumentasjon. Men det virker noen ganger som om meglerne ikke er flinke nok til å fortelle om hvorfor noe skjer, for eksempel hvorfor det blir ny visnings runde. Da sitter forbrukerne igjen som spørsmålstegn og ringer meg. Etter at jeg har gitt forklaring om reglene, er de fleste godt fornøyde. Carsten sier også at det finnes forbedringspotensialer: - En god del er knyttet til opplysninger. Jeg får ofte innringere som refererer hvordan opplysninger er gitt i salgsoppgaver, og her ser jeg at eiendomsmeglere har en del å gå på i å være tydeligere. Et eksempel er om innbo og løsøre, og hva som skal følge med. Dette får Forbrukerådgiveren mange telefoner om, og det er et av de mest søkte ordene på NEFs nettsider. Mange har spørsmål, og salgsoppgavene er ofte ikke helt tydelige. Her er det mye å hente på å stille selgerne spørsmål om hva de skal ha med seg videre, og å skrive dette klart og tydelig i salgsoppgavene, mener Carsten. - Forbrukere på sin side, må bli flinkere til å spørre. For mange leser knapt nok informasjonen de får, sender en sms med bud, og håper på å vinne en budrunde. Jeg håper norske forbrukere kan bli mer aktive og stille flere spørsmål. Det vil hjelpe dem i å bli bedre boligkjøpere. Derfor er mange av artiklene jeg skriver varianter av «Dette må du lese før visning».

ikke helt tror på svaret. Ved å ringe meg, kan de få kontrollsjekket at det de har fått vite er riktig, forteller Carsten Pihl.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

MÅNEDENS MEGLERPROFIL:

INGVILD AAS Navn? Ingvild Aas Arbeidssted? Eie Eiendomsmegling Frogner Alder? 27 Sivilstatus, barn? Singel, ingen barn. Sist leste bok? Sandmannen. Favoritt TV-program? Ser knapt på TV, men Grey’s Anatomy og Game of Thrones må jeg ha med meg! Favorittmusikk? To av mine store helter er Mark Knopfler (Dire Straits) og Bruce Springsteen. De har jeg vokst opp med og blir aldri lei. Men jeg kan omtrent digge alt! «Favoritt dings»? Er ikke storbruker av gadgets, så svaret må bli noe så standardisert som mobilen. Eller, volumknappen til B&O anlegget i bilen min, i den grad det er en dings. Kjører? Audi A3 S-line Hvor mange timer jobber du i uken? Dette går vel opp og ned for de fleste i bransjen regner jeg med; det første man gjør når man våkner og det siste man gjør før man legger seg, er å sjekke mail. Hvis man har en holdning om å være av etter et visst klokkeslett, har du alt tapt. «Snooze, you lose»sier Karion, den er fin! Før studiene har jeg mange år som servitør på kappa, så 12-15 timers arbeidsdager var jeg godt vant med da jeg gikk inn i denne bransjen, hvor det er fullstendig vanlig. Hva gjør du for å koble av? Danser! For tiden salsa etc. Går/løper med to settere jeg er heldig å få låne når jeg vil. Ligger på sofaen som andre folk, og en haug andre ting. Hva er din beste idrettsprestasjon? Jeg danset aktivt i 11 år, og har et sølv fra VM i Freestyle/ Discojazz. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Alt som innebærer sjokolade. Beste reisemål? Jeg vil gjerne tilbake til Karibien. Ellers har jeg alltid hatt en kjærlighet for Italia. Sardinia er virkelig et av de vakreste stedene jeg har vært. Hva angår vårt eget land, har Hvalerøyene alltid hengt høyt. Har du noen dårlige sider? Selvsagt! Hvem har ikke det? Prøver f.eks. stadig å bli bedre på den der «to ører, én munn» greia… Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Tja, si det. Kanskje å begynne å danse som barn, det tror jeg at jeg har høstet mest fra, hittil. I tillegg har jeg lært disiplin, forpliktelse, teamwork og arbeidsmoral, og virkelig fått kjenne på at hardt arbeid gir resultater. Man kan trekke ekstremt 34

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

mange paralleller mellom idrett og arbeidslivet, og tror konkurreringen og dansingen har vært med å prege min personlighet enormt, som igjen ledet meg til å drive med dette yrket som i aller høyeste grad er konkurransebasert. Hvor mange ganger har du flyttet? Som barn, bare én gang. I voksen alder har jeg nå hatt to egne leiligheter. I tillegg er det jo div. kollektiv og ekskjæreste, da. 6 ganger til sammen. - Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Detaljbilder av fullstendig uinteressante dekorer ingsgjenstander. Jeg mener, en oppstilling av salt og oljer fra Nicholas Vahé kommer neppe til å avgjøre om du kjøper en bolig eller ei! Vi kan bedre enn det. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? At de har en arbeidsmoral som det bare er å ta av seg hatten for! Man kan si mye rart om meglere, som man kan om folk i alle bransjer, men jeg sier ofte at eiendomsmeglere er et folkeslag med hard hud, stort pågangsmot og mye selvironi. Store personligheter som byr på seg selv og implementerer det i sin måte å jobbe på. Jeg er vel det man kan si er en stor personlighet og det er det rom for å ha i bransjen vår. Det er med å bidra til at jeg trives så godt. Karrierevei fram til der du er i dag? Da jeg gikk studiene på BI satt jeg i Eiendomsmeglerstyret 2011/2012. Det er et springbrett jeg ikke ville vært foruten. Nettverket jeg begynte å danne den gang, hadde ikke vært det samme i dag uten mitt engasjement der. Da var jeg heldig å møte Anders Langtind som på den tiden jobbet i Eie. Han tok meg under vingene og det er få eller ingen i denne

bransjen som har imponert meg mer! Selv om Anders er i PM i dag, er han fremdeles den jeg ringer dersom det er noe jeg lurer på. Folk som han er det en håndfull- kanskje 10 stk. av i bransjen, men at de har lykkes slik de har, det er ikke rart. Våren 2013 var jeg ferdig på skolen og begynte på oppgjørsavdelingen i Eie. Der ble jeg da i 1,7 år og det var vanvittig lærerikt. Januar 2015 begynte jeg å megle på egen maskin på Eie Skøyen, men ble plukket opp av Nordvik & Partners i Bygdøy Allé med tilbud om å jobbe backoffice for Peter Björklund allerede i mai. Det var en jobb jeg kjente til og visste jeg behersket godt, men innså kort tid inn i det at det var å komme seg opp på egne ben som var ønsket. Gimletoppen er et tungt marked, tilknytningen til Eie var sterk og januar 2016 begynte jeg på Eie Frogner og har i tillegg fagansvaret her. Man lærer hverandre å kjenne på tvers av selskapene i bransjen og omgås derfor i stor grad privat også. Det synes jeg er kjempepositivt. Det er høyt under taket og det hender fremdeles at jeg svinger innom NP og slår av en prat med gamle kolleger, eller bare for å sjekke hvilken klokke Nils har på seg for dagen. Fra spøk til alvor; Jeg har møtt så vanvittig mange flinke folk på veien og er veldig takk nemlig for alle erfaringene. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Best mulig pris for boligen! Likeledes sikkerhet og trygghet ved forvaltning av den største formuen folk flest, har. Ikke minst ovenfor tredjeparten. Folk har nok stress i hverdagen nå som man skal overprestere i hvert eneste aspekt av livet, om man ikke skal hanskes med eget boligsalg i tillegg. Det er mye følelser i sving når det gjelder bolig og affeksjonsverdien henger ofte ikke sammen med resten. Det er derfor viktig å ha et sett objektive øyne i bildet, mener jeg. Mange har en holdning om at «boligen selger seg selv» og forstår ikke alltid omfanget av det arbeidet vi står for. Tilsynelatende kan det omtrent se ut som alt vi gjør er å lage annonse, møte opp pen i tøyet på visning og sitte og se på mens budene hagler inn. Det er langt fra sannheten i majoriteten av tilfellene. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror vi får noen drastiske endringer bare ila. av de aller nærmeste årene. For det første ser vi langt mer engasjerte meglere som

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

går sammen og tar styringen over løsninger og plattformer vi skal være på slik at vi ikke styres av leverandører og gigantiske aktører som tar halve kaka. I tillegg har flere selskaper alt kommet opp med «gjør det selv» løsninger. Det gir boligselgere anledning til å forestå store deler av salget selv. Blir spennende å se tendensene av dette. Dette vil nok i største grad gjelde de mindre kompliserte leilighetssalgene. Jeg mener dog at det alltid vil være et marked for de beste meglerne og at det vil være objekter og situasjoner som selger overhodet ikke klarer og hanskes med selv. Men at det blir en slags «survival of the fittest» – situasjon blant meglere, det har bransjen godt av. Hva er den største utfordringen til bransjen? Det utdannes meglere over en lav sko! Fullstendig ukritisk. Sjekk årets opptakstall på BI og kjeven går i gulvet. Det florerer av meglere i et lite fungerende marked. Jeg har irritert meg over, fra den gangen jeg begynte på studiene, å føle at jeg måtte forsvare studiet mitt. Det var aldri noe prestisje sett i sammenheng med andre studieretninger. Når vi sitter 200 stk. i en forelesningssal på BI i Nydalen, til den nette sum av over 500,- pr. trekvarter forelesning sier det seg selv at utbyttet ikke kan være det beste og kommunikasjon mellom elev og

foreleser er tilnærmet null. Sjekk da i sammenheng «drop out» raten pr. kull. Den er ikke pen! Stiftelsen Handelshøyskolen BI tjener enorme summer på å drive skolegang på denne måten. Jeg skjønner ikke at noen ikke gjør noe med det. Dette er vanvidd. Hvorfor går ikke staten inn og gjør eiendomsmegling til en linje på universitetet hvor kravet til opptak stilles høyt, og belønner de som er toppstudenter fra VGS men som likevel har klar mening om at eiendomsmegling er det han eller hun vil drive med? Hvorfor skal en privatskole ha så stor andel på en så p opulær utdanning?! De eneste offentlige tilbudene som finnes for utdanningen ligger i Bø, Bodø, Rena og Sogndal, og det er merkelig. Nettverk og jobberfaring fra studietiden er alfa omega i vår bransje, så å gå på skole så avsidesliggende der jeg skulle bo og jobbe, var aldri et alternativ. At det ikke er et tilbud til offentlig utdanning i hovedstaden, er bare veldig rart. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Still kravene til studentene høyere, ha et mindre antall skoleplasser så vil det bety at det vil bli større konkurranse om færre plasser på skolebenken, så vel som i arbeidslivet. Og dette vil naturligvis heve nivået over hele fjøla.

Jeg opplever på mange måter å bli møtt med respekt fra mennesker likevel. Kanskje mest fra de i lignende yrker som vet hva som må til for å lykkes i en så brutal konkurransepreget hverdag. De fleste har nok fått med seg at vi opererer innenfor helt andre rammer nå enn tidligere. Selvsagt er det folk som kimser av yrket og som ønsker å provosere og være nedlatende, men spøken er kun på dem som ikke vet bedre. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Renten er lav, lavere skal styringsrenten antageligvis bli. Arbeidsmarkedet i Oslo er ennå bra, og etterspørselen etter bolig her er derfor massiv, men det finnes ikke boliger. Prisene går i taket og det blir umulig å være forbruker. Det er umulig for førstegangskjøpere å etablere seg. Ingen tør å selge før de kjøper lenger, da det ikke er objekter å kjøpe. Oslo Kommune nekter å la utviklerne bygge. Herlig sirkel, eller hva? Første steg er vel å få Oslo Kommune til å innse at det ikke er noen vei utenom. Det er mange bra tomter i Oslo som kan reguleres på en fornuftig måte. Hvor lenge har de kranglet om Tjuvholmen, langs Drammensveien f.eks., 20 år? Gratulerer med dagen, vi har fått en Q-park parkeringsplass og et treningsapparat foran Pushwagnerveggen.

infotorg.no er Norges største informasjonskilde hvor kunder fra eiendom, bank, forsikring, kommuner, inkasso, kraft, politi og mange flere, henter virksomhetskritisk informasjon.

Vi har lansert en oppgradert og forbedret versjon av infotorg.no Vi skal investere mye i nye tjenester og funksjonalitet i infotorg fremover slik at du kan effektivisere din hverdag ytterligere, for å gi deg bedre utnyttelse av infotorg. Nå er det enklere å komme i kontakt med oss. Du får mere informasjon om tjenestene og det er enklere å bestille nye tjenester. Det lanseres nye tjenester som du blir informert om gjennom nyhetsbrev og informasjon på sidene våre. Ta en titt på www.infotorg.no og se hvordan du kan ha glede av tjenestene i ditt daglige arbeid. Vi kan skreddersy de tjenester du ønsker, i mye større grad enn tidligere. Dette gir deg som kunde mulighet til å være med å påvirke våre tjenester. Etter innspill fra bransjen har vi laget følgende nye tjenester / funksjoner: Enklere å finne forretningsfører til Borettslag Bestill Bekreftet utskrift på borettsandelen og tilhørende matrikkel samtidig Forbedret funksjon på vårt produkt «Eierhistorikk». Nå med adresse på eiendommen og navn på kjøper og selger. Dette produktet viser alle eiendommer og borettsandeler en person eller firma har eid tidligere. Fokus på anti Hvitvask Eiendomsmeglerbransjen har de senere år fått mer fokus på utfordringene rundt hvitvasking. Etter Hvitvaskingsloven av april 2009 ble det sterkere fokus på bl.a. risikoanalyse, kontroll på kunden og hvem som signerer på vegne av firma. Infotorg.no har flere tjenester som vil bidra til å dekke de krav som finnes i forbindelse med denne loven. RRH (Reelle Rettighetshavere). Må sjekkes løpende. Oversikt over rettighetshavere som eier eller kontrollerer mer enn 25 % av eierandelene i ett selskap. Firmaattest må innhentes. Hvem har fullmakt i ett firma. Firmaattest finnes i eget produkt i infotorg. Aksjonærkart – «Realtime» visualisering av aksjonærnettverket bak ethvert selskap. Beregner hvem som kontrollerer direkte og indirekte ett selskap

Vi tar gjerne et møte med deg for en gjennomgang av våre nye tjenester. Send oss en mail på salg@infotorg.no så tar vi kontakt. Hilsen Irene Edset og Terje Svarttjernet

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

GJØR DEN LYSENDE VINDUSUTSTILLINGEN STRÅLENDE Eiendomsmeglerne i Norge var tidlig ute med å gjøre de lysende plakatdisplayene til standarden innen vindusutstillinger, men har dessverre ikke fulgt opp når det kommer til å utnytte potensialet den lysende vindusutstillingen optimalt. AV TOMMY MARTINSEN, DISPLAYHUSET

Lyset i LED-displayene gjør utstillingen synlig, men synlighet alene er ikke en komplett oppskrift på en god vindusutstilling. Innsatsen som kreves for å dra vindus utstillingen hakket over gjennomsnittet er ikke stor, men gir mye igjen.

noe av poenget med å bruke profesjonelle print i vindusutstillingen. Hvis trykkeriet ditt ikke har erfaring med dette kan de kontakte en displayleverandør og få informasjon der. SØRG FOR AT ALLE DISPLAYENE LYSER LIKT

KLARE, FARGERIKE PLAKATER

Se på din egen utstilling. Er arket i utstillingen rent og hvitt, eller er det «grynete» og grått eller blått? Er bildene klare og tydelige, eller er de grumsete med blasse farger? Det er overraskende hvor mange som investerer relativt store summer i flotte vindusutstillinger, men ikke tenker over hvordan selve plakatene tar seg ut. Løsningen er enkel. Bruk riktig «papir» i LED-displayene, så får du en utstilling som lyser mer, med tekst som er lettere å lese, og med klarere og mer kontrastfulle bilder. Dette papiret kalles «backlit folie». Allerede ved å forbedre en liten detalj som dette har du gjort en stor oppgradering av vindusutstillingen. Det finnes backlit folie til både laser og blekkskrivere. EGEN PRINTER TIL VINDUSPLAKATENE?

Det høres kanskje voldsomt ut, men tenk litt over det. Med en printer dedikert til vindusplakater kan man velge en printer som virkelig gir knivskarpe og kontrastfulle utskrifter på den spesielle folien, og dermed løfte utstilling ens uttrykk enda et hakk. Vindusutstillingen er en stor del av ditt ansikt utad, og det handler om å skille seg ut i positiv retning. Med den riktige blekkskriveren (f. eks Canon Pixma Pro 100S) og riktig papir til denne (vi anbefaler 125G backlit fra VitrineMedia) får man byens flotteste vindusplakater. Til laserskriver er som oftest 100g backlit det beste valget. VEILED TRYKKERIET DITT

Mange får tilsendt vindusplakater fra trykkeriet sammen med prospektene i stedet for å printe selv, men heller ikke dette gir alltid et optimalt resultat. Husk å be trykkeriet om å printe på et medie som er beregnet til LED-display. Får du plakater fra trykkeriet på vanlig papir forsvinner 36

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Det er ikke et vanlig problem, men det hender man ser vindusutstillinger hvor det er forskjell på lyset og lysstyrken i de forskjellige displayene. Dette er som regel ikke på grunn av en feil i selve displayene, men igjen er det fordi man ikke tenker over hvilket papir man bruker. Bruker man forskjellig papir i de forskjellige displayene vil det gi forskjellig lys. En annen grunn til dette, hvis man har display som lyser på begge sider, kan være at man glemmer å ha plakat på innsiden av noen av displayene. Displayene med plakat på innsiden vil lyse mer på utsiden enn displayene som mangler noe på innsiden.

ØNSKER DU MER INFORMASJON? De som leverer vindus utstillinger har både kunnskapene og produktene, så kontakt en displayleverandør for å få gode tips til en enkel «oppgradering» av utstillingen din.

Nyheter fra

Eiendomsmeglerguiden.no Annonsér

i ditt nærområde! ✓ Målrettet annonsering ✓ Betaling per klikk ✓ Vær synlig der du selger boliger

Megler på mobil

Chat

via sms! ✓ Bli mer tilgjengelig for nye kunder ✓ Kan integreres på foretakets nettside ✓ Enkelt og effektivt

Kunde på nett

Vil du høre mer? Send e-post til post@eiendomsmeglerguiden.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HELÅRSBOLIGER KAN IKKE MARKEDSFØRES SOM FRITIDSBOLIGER Når boplikten er opphevet kan det være fristende å markedsføre helårsboliger langs sjøen som fritidsboliger. Så enkelt er det ikke. AV TONJE HOVDE SKJELBOSTAD, FAGDIREKTØR I FORBRUKEROMBUDET.

En rekke kystkommuner har i løpet av de siste årene opphevet boplikten i hele eller deler av kommunen. Kan disse boligene lovlig legges ut for salg under fanen for fritidsboliger på finn.no, selv om de fremdeles er registrert som helårsboliger? Dette spørsmålet reguleres av markedsføringsloven, og svaret er nei.

Vi er kjent med at det har oppstått tvister i etterkant av handelen der kjøper har blitt overrasket over at det faktisk ikke er en fritidsbolig de har kjøpt. Hyttedrømmen får seg fort et slag for baugen når man oppdager at hytta man har kjøpt egentlig er en helårsbolig. Denne typen tvister er belastende for alle involverte parter, både kjøper, selger og megler.

MÅ SØKE OM BRUKSENDRING

Selv om boplikten i en kommune er opphevet, må huseier søke kommunen om bruksendring dersom de ønsker å ta en helårsbolig i bruk som en fritidsbolig. Og kommunen kan føre en streng praksis for bruksendring, uavhengig av om det er boplikt eller ikke i det aktuelle området. 38

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ULOVLIG MARKEDSFØRING

I det siste har vi fått inn tips om at denne uheldige praksisen finner sted i flere populære hytteområder blant annet i Vestfold og på Sørlandet. Nå som sesongen for salg av fritidsboliger er godt i gang, minner vi derfor igjen om at det

er det er ulovlig å markedsføre en bolig som fritidsbolig under fritidsboligfanen på Finn.no uten at det foreligger bruksendringstillatelse på boligen. Det holder ikke å opplyse i annonse teksten at boligen er registrert som helårsbolig. Som eiendomsmegler er det ditt ansvar at forbrukere ikke blir villedet, og at helårsboliger selges som nettopp det. I fjor sendte vi ut et orienteringsbrev til en rekke eiendomsmeglere i kystkommunene i sør hvor vi informerte om regelverket. Vi forventer at meglerbransjen også i årets sesong for salg av fritidsboliger setter seg inn i regelverket og følger loven.

NEF e-kurs

Advokatfullmektig Joachim Johannessen

Advokat Jan H. Bangen

SKATT PÅ BOLIG

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

• Hver modul avsluttes med spørsmål til tema • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

Kurset har tre moduler à 1 time: • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende GJENNOMFØRING AV KURS: Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. Skulle du bli avbrutt i selve kurset, kan kurset startes opp igjen når du måtte ønske

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Etter gjennomført og godkjent kurs, vil kurstimer bli registrert hos NEF

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

NEF tilbyr to typer nettkurs med temaet skatt på bolig og fritidsbolig, og et kurs med skatt på fast eiendom i næring. Kursene er delt inn i moduler og avsluttes med spørsmål etter hver modul. Hvert kurs gir 3 godkjente etterutdanningstimer. NEF sine nettkurs gir deg muligheten til å øke din kompetanse når du selv måtte ønske! Kursene er utformet i samarbeid med Skattebetalerforeningen.

NEF e-kurs

GLE

BUND

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig og skatt på næringseiendom

N E F

RGES

NYHET!

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no Nettkurs fra NEF øker din kompetanse når du vil! NEF – profesjonsforbundet for eiendomsmeglere MNEF siden 1932

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

NY OG SPENNENDE TEKNOLOGI Gi meg din Facebook-profil, og jeg skal finne en bolig til deg! Nye tjenester ønsker å erstatte søket med boligmatching. AV CARSTEN HENRIK PIHL

Dagens boligsøketjenester har strengt tatt ikke endret seg mye på de siste 10 årene. Man legger inn et søk på en søkemotor, og får varsel om nye treff. Ofte er problemet at man får alt for mye, eller man får alt for få boliger. Nye tjenester ser nå dagens lys som forsøker å hjelpe på dette. BRUKER SOSIALE SIGNALER

Felles for tjenestene er at de bruker boligkjøperens «sosiale signaler» - eller spor om du vil – som er lagt igjen på nettet. Ved å se på kjøperens profiler på Facebook, Instagram og Google-søkedata vil tjenestene kunne se hvilke interesser du har, hvilke venner du har og dermed kunne finne ut hvilke boliger du vil være interessert i. Noe av det samme som norske eiendomsmeglings tjeneter har tatt i bruk for å målrette reklamen sin til potensielle boligkjøpere.

MATCHING, IKKE SØK

Nye tjenester som ser dette fra boligkjøpersiden er tjenester som PlaceIlive og Casamatic. Begge tjenester som markedsfører seg med at de kan matche boligsøkerens preferanser ut fra dennes Facebook-profil. Foreløpig bruker tjenestene også enkle spørsmål til søkerne for å la dem peke ut en riktig retning i søkene. For eksempel hva som er viktigst for dem, hvor viktig skolekrets er mm. PlaceIlive er en av de amerikanske tjenestene som har kommet lengst. Og de har målet for tjenesten klart: - I løpet av noen år blir det én knapp. Så vil vi kunne finne ut det beste stedet for folk å bo. Det er målet vi har, sa Sarunas Legeckas til bransjebladet Inman tidligere i vår. Med andre ord: du kan bare trykke på knappen «jeg vil flytte», og tjenesten klarer å finne ut hvor du kan tenke deg å bo – og presentere riktige annonser for deg. Hva liker du? Casamatic ser først på Facebook-profilen, så får man noen enkle spørsmål om hva som er viktig i bolig jakten. Deretter får man vist annonser for ulike boliger.

12 MILLARDER TIL MEGLERTEKNOLOGI På verdensbasis investeres det rundt 12 milliarder kroner hvert år i nye selskaper som skal forenkle eller forbedre eiendomsmegling. NEFs forbrukerråd giver Carsten Henrik Pihl er levende opptatt av ny teknologi. Han holder fingeren å utviklingspulsen, trendene og de nye tjenestene som vil påvirke frem tidens eiendomsmegling. Her er noen av de nyeste teknologiene som kan få en betydning for eiendomsmegleres hverdag.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

KAN INTEGRERES

Både Casamatic og særlig PlaceIlive ser for seg å være leverandører for andre tjenester, for eksempel søkemotorer og eiendomsmeglere, slik at tjenesten skal kunne integreres i for eksempel en eiendomsmeglerkjedes nettside. Det vil altså bli lettere for boligkjøpere å får boligannonser tilpasset dem. Samtidig vil de kunne få forslag de kanskje ellers ikke hadde tenkt på, men som passer godt like-

vel. Hvor vellykket disse tjenestene er, vil til syvende og sist være avhengig av hvor godt de treffer, hvor late boligkjøpere eventuelt blir og hvor mye informasjon fra Facebook og andre tjenester de vil dele. Se mer: Casamatic.com PlaceIlive.com Funnet område: Ut fra hva man har gitt av preferanser, har PlaceIlive funnet ulike områder, og presenterer annonser fra disse områdene. (Tjenesten er foreløpig bare for New York).

UTENLANDSMEGLING I KROATIA Den Kroatiske ambassaden tok i april initiativ til et møte med Norges Eiendomsmeglerforbund for å få vite mer om NEF, hvordan eiendomsmegling er regulert og utøves i Norge og om det er mulighet for samarbeid mellom NEF og kroatiske eiendomsmeglere. Administrerende direktør Carl O. Geving og advokat Nina Fodstad Skumsrud hadde møte med ambassadøren og en av hans rådgivere i NEFs lokaler. Fodstad Skumsrud ble etter dette invitert til et møte i den Kroatiske ambassaden den 21. april. Her var i tillegg til ambassadøren en av Kroatias største eiendomsmeglere tilstede for å få en innføring i hvordan eiendomsmegling er regulert i Norge. I den grad norske meglere er interessert i å komme i kontakt med kroatiske meglere og vice versa vil NEF kunne videreformidle kontakt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

INFORMASJON FRA NEFs JURIDISKE AVDELING

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF juridisk får en del spørsmål om hvilke gebyr et borettslag kan kreve i forbindelse med salg av leilighet, og hvem av partene (selger og kjøper) som kan bli belastet slike gebyr. Vi har stilt spørsmålet til Paul Henning Fjeldheim, førstelektor på BI, advokat og eiendomsmegler MNEF som svarer SALG AV BORETTSLAGSANDEL OG GEBYR

Borettslagenes praksis med å ta betalt fra selger eller megler for å gi informasjon om regnskap, budsjett, vedtekter, husordensregler m.m. skaper noen utfordringer for megler når det gjelder hvem som skal betale for at disse opplysningene gis. Megler har behov for disse opplysningene for å kunne oppfylle kravene til salgsoppgaven i hht. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-7 andre og tredje ledd. Selger kan i hht. borettslagsloven (brl.) § 4-6 avkreves inntil fire ganger rettsgebyret i eierskiftegebyr.1 Selger kan i tillegg avkreves gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret for forhåndsavklaring av forkjøpsrett, jf. brl. § 4-22.2 Videre kan kjøper avkreves innflyttingsgebyr e.l. for faktiske og dokumenterbare kostnader i forbindelse med innflyttingen, herunder kostnader til nøkkelfiling, postkasseskilt, ringeklokkeskilt mv.3 Spørsmålet blir om det er hjemmel for at borettslaget tar ytterligere gebyr (informasjonsgebyr e.l.) i anledning innhenting av opplysninger ved salget, og hvem som evt. kan / skal dekke dette. Det fremkommer i Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-3/06 at der borettslaget må gi opplysninger i forbindelse med salget vil borettslaget «kunne betinge seg et gebyr for denne tjenesten. Gebyrets størrelse må også her stå i forhold til arbeidets art». Departementet uttaler i brev til Norges Eiendomsmeglerforbund av 19.03.13 at de «ikke [kan] se at det er nødvendig med noe særlig «hjemmelsgrunnlag» for slike krav».4 Det fremkommer av emgll. § 7-2 fjerde ledd at megler ikke kan avtale i oppdragsavtalen at andre enn oppdragsgiver skal betale meglerens vederlag eller utlegg. Megleren kan derfor ikke tilrettelegge for at han legger ut for det gebyret borettslaget krever for å forhåndsavklare forkjøpsrett eller gi informasjon i anledning salget, for deretter å kreve dette inn fra kjøper.5 Spørsmålet blir om megleren isteden kan la selger legge ut for disse kostnadene, for deretter å innta i salgsoppgaven at gebyret skal belastes kjøper. En slik praksis er ikke i strid med ordlyden i emgll. § 7-2 fjerde ledd. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har i en avgjørelse den 14. mars 2016, etter klage fra en kjøper som var belastet et informasjonsgebyr til boligbyggelaget, kommet til samme resultat.6 Dersom det er ønskelig at kjøper skal belastes borettslaget/boligbyggelagets informasjonsgebyr e.l., må megler passe på at laget stiler fakturaen til selger, og at denne i første omgang betales av selger.

1 2 3 4 5

Bestemmelsen er etter sin ordlyd ufravikelig. Rettsgebyret er kr. 1.025 pr. 01.01.16 Kr. 5.125 Se Kommunal- og moderniseringsdepartementets tolkningsuttalelse av 15.03.16, ref. 16/835-2 Se Kommunal- og regionaldepartementets brev av 19.03.13, ref. 13/413-2 Se Margrethe Røse Sollis artikkel «Forhåndsavklaring av forkjøpsrett – hvem dekker gebyret?» i Eiendomsmegleren nr. 4/2009, Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, s. 384, Universitetsforlaget 2013 RfE, sak 10/2016

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

KATERIN M. LIND-KLEV, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKATFULLMEKTIG MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND NINA FODSTAD SKUMSRUD, JURIDISK RÅDGIVER, ADVOKAT MNA, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND MARGRETHE RØSE SOLLI, FAGSJEF, ADVOKAT MNA/EIENDOMSMEGLER MNEF, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND GUNNAR LIGAARDEN, JURIDISK RÅDGIVER, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

DOKUMENTAVGIFT VED OPPLØSNING AV SAMEIE Høyesterett har i kjennelse av 17. mars 2016 behandlet spørsmålet om beregning av avgiftsgrunnlag for dokumentavgift ved oppløsning av sameie som består av flere matrikkelenheter. Kjennelsen er prinsipiell og klargjør forståelsen av dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd. Ved beregning av dokumentavgift er det nå klart at det skal gjøres fradrag for verdien av erververens sameieandel i hele det oppløste sameiet, ikke bare for verdien av erververens sameieandel i den matrikkelenheten som erverves. Kjennelsen innebærer med andre ord en lavere dokumentavgiftsbelastning på eiers hånd. AV CAMILLA KRISTIANSEN LUNNE, PARTNER/ADVOKAT SCHJØDT

Saken gjaldt oppløsning av et sameie i en hytteeiendom bestående av i alt seks gårds- og bruksnummer i Grimstad, som var eid av en mor og hennes fire barn med én ideell andel hver. Formålet med oppløsningen var at hver av søsknene skulle overta full eiendomsrett til en eller to av matrikkelenhetene. Statens kartverk nektet å tinglyse de innsendte skjøtene under henvisning til at beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften var galt. Sameierne anket vedtaket. Uenigheten mellom Statens kartverk og sameierne bestod i hvordan fradraget i dokumentavgift skal beregnes ved oppløsning av sameie bestående av flere matrikkel enheter. To ulike bestemmelser regulerer forholdet; dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd og Stortingets avgifts vedtak § 2 første ledd bokstav d. Etter dokumentavgiftsloven skal beregningsgrunnlaget for dokumentavgift ved oppløsning av sameie beregnes av salgsverdien for eiendom som den enkelte sameier erverver utover verdien av den andel sameieren hadde «i sameiet.» Etter Stortingsvedtaket er det kun egen sameieandel i den enkelte eiendom som erverves, som er fritatt for dokumentavgift ved oppløsning av sameie. Statens kartverk anførte at de to bestemmelsene til sammen gir uttrykk for én regel, nemlig at fradraget begrenser seg til verdien av den enkelte sameiers ideelle andel i den enkelte matrikkelenhet som vedkommende skal

e rverve full eiendomsrett til. Sameierne fremholdt derimot at lovens ordlyd tilser at fradrag må gjøres for verdien av en sameiers ideelle andel i hele sameiet, altså for samtlige matrikkelenheter under ett. Sameierne anførte også at i den grad Stortingsvedtaket begrenser dokumentavgifts loven, må loven veie tyngre når dette er til borgerens gunst. Høyesterett fant enstemmig at sameiernes anke måtte føre frem og opphevet Statens kartverks vedtak. Høyesterett konkluderte med at sameiernes forståelse var den mest nærliggende tolkningen av ordlyden, og fant også støtte for lovforståelsen i forarbeidene. Høyesterett konkluderte videre med at loven og stortingsvedtaket inneholder motstridende bestemmelser. Høyesterett konkluderer med at når det verken fremgår av Stortingets avgiftsvedtak eller dets forarbeider at det har vært meningen å fravike dokumentavgiftsloven til borgernes ugunst, må dokumentavgiftsvedtaket § 2 første ledd bokstav d vike for lovens § 7 femte ledd. Kjennelsen innebærer et høyere fradrag for den enkelte sameier enn hva som har blitt praktisert av tinglysingsmyndighetene de senere år, og representerer således en god nyhet for sameiere som ønsker å oppløse sameier bestående av flere matrikkelenheter. Aktører som tidligere har betalt for høy dokumentavgift i disse tilfellene bør vurdere om det er grunnlag for å kreve dokumentavgiften tilbakebetalt.

SCHJØDT Schjødt er et av Norges ledende forretningsjuridiske advokat firmaer med 150 advokater og kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen og Ålesund. Vi tilbyr en fullservicepraksis for næringslivsaktører med virksomhet eller interesse i Norge. www.schjodt.no

«Aktører som tidligere har betalt for høy dokumentavgift i disse tilfellene bør vurdere om det er grunnlag for å kreve dokumentavgiften tilbakebetalt.» CAMILLA KRISTIANSEN LUNNE

CAMILLA KRISTIANSEN LUNNE

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

NABO TIL NYTTE OG BESVÆR Om selgers opplysningsplikt og –rett ved salg av eiendom. AV ADVOKATFULLMEKTIG JULIA ONSAGER STEEN I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

SALG AV EIENDOM

Eiendom som ikke selges under oppføring, selges vanligvis «som den er»/«as is». Dette gjelder både næringseiendom og boliger. Forbeholdet er ment å gi selger et begrenset ansvar for skjulte feil og mangler som kjøper dermed overtar risikoen for. Men til tross for slike forbehold har selger plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til og som kjøper kan forvente å bli gjort kjent med. Denne opplysningsplikten vil også omfatte vanskelige forhold som gjelder naboer eller nabo eiendommer. Om selger unnlater å opplyse om en nabo tvist eller en særlig vanskelig eller plagsom nabo, vil dette være en mangel som kan gi kjøper et krav på prisavslag. HVORFOR OPPLYSNINGSPLIKT OM NABOFORHOLD?

Selgers opplysningsplikt gjelder alle forhold ved eiendommen som kan være av betydning for salget. Selv om eiendommen selges med et «as is» forbehold, vil manglende eller uriktige opplysninger fra selgers side være en mangel som kan gi kjøper et krav på enten retting, heving, prisavslag, erstatning eller krav om å holde deler av kjøpesummen tilbake. For manglende oppfylling av opplysningsplikten knyttet til naboforhold, vil krav på prisavslag som regel være det mest aktuelle. En del forhold må selger forstå at kjøper kan ha forventning om å bli gjort kjent med. Særlig vil dette gjelde forhold, feil eller mangler som selger er kjent med, men som ikke er synlig for kjøper ved befaring. Ettersom det vil være vanskelig for en kjøper å tilegne seg relevant kunnskap om naboer og naboeiendommene, vil opplysninger om dette typisk falle inn under selgers opplysningsplikt. Relevante opplysninger om naboene er opplysninger kjøper i de fleste tilfeller vil være interessert i å motta og særlig dersom det foreligger naboforhold som kan by på fremtidige problemer og tvister. Men ikke alle opplysninger om naboene vil være relevant for kjøper å motta og spørsmålet blir da hvor vidt selgers opplysningsplikt favner. HVOR LANGT REKKER OPPLYSNINGSPLIKTEN OM NABOFORHOLD?

Det er etter hvert sikker rett at selger må opplyse om særlig uheldige naboforhold som man har kjennskap til. Dette vil gjelde både i forhold til naboer i samme hus, f.eks. naboen i leiligheten over, og i forhold til vanskelige naboer i nabolaget eller på nabotomten. Men hvor langt strekker opplysningsplikten seg for selger? Konkrete forhold som sjenerende lukt eller andre ubehageligheter fra naboeiendommen omfattes av opplysningsplikten og det samme vil være tilfelle der det pågår 44

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

en rettstvist med naboene eller utsendte nabovarsler om søknad om tiltak. Også sjenanse ved husbråk og lignende vil kunne være omfattet av opplysningsplikten og det samme vil være tilfellet om den truende og ubehagelige naboen. Sjenerende dyrehold kan også være gjenstand for opplysningsplikten. Dersom dyreholdet oppleves som svært høylytt i form av en nabo som har mange hunder som gneldrer til enhver tid på døgnet, er dette opplysninger en kjøper må kunne regne med å få. Det samme vil gjelde dersom det er snakk om illeluktende dyrehold. Det er viktig å være klar over at opplysningsplikten kun vil gjelde forhold som kjøpere flest måtte regne med å få og opplysningene må være av betydning for den eiendom som selges. Hva slags type eiendom som selges og dennes beliggenhet vil også være forhold som spiller inn for hvor langt opplysningsplikten rekker. Bor man i en blokk i storbyen må man tåle mer og regne med at det vil være en del mer støy og behov for samarbeid med naboer enn om man bor i en enebolig eller i et mindre tettbebygd strøk. Et annet moment i vurderingen av om opplysnings plikten gjelder vil være hvorvidt det er snakk om et på gående dårlig naboforhold eller om det kun er snakk om en enkeltepisode. I en sak der kjøper av en enebolig påstod at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt blant annet når det gjaldt dårlige naboforhold, kom lagmannsretten frem til at selger ikke hadde forsømt sin opplysningsplikt. Det var i dette tilfellet snakk om en forholdsvis alvorlig krangel mellom to av naboene i nabolaget der det blant annet ble skutt med luftgevær og politiet kom til stedet. Lagmannsretten uttrykte: «At det generelt sett er dårlig forhold mellom noen av naboene, og at dette av og til gir seg høylytt uttrykk, kan ikke være nok til at det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand eller at selgeren har en opplysningsplikt». Det må antas at det forhold at det her kun var snakk om en enkeltepisode var av betydning for rettens resultat. Det er ikke en subjektiv oppfatning av det konkrete forholdet som rammes av opplysningsplikten, og en objektiv vurdering må legges til grunn. Det er altså av betydning hvorvidt forholdet må anses å være av personlig karakter eller ikke. Dersom den truende og ubehagelige naboen objektivt sett ikke er sjenerende, men skyldes et personlig anliggende med selger, vil det være en konflikt av personlig karakter som selger ikke nødvendigvis behøver å opplyse potensielle kjøpere om. Men her må det gjøres en konkret vurdering over hvorvidt konflikten kun skyldes personlige motsetninger og oppfatninger eller om naboen faktisk er en kranglete og vanskelig type og sannsynlig heten for konflikter med kjøper som ny nabo derfor er stor.

BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advo kater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsu lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennom føringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendoms selskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

JULIA ONSAGER STEEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

Men ikke bare unnlatelse av å gi opplysninger kan utgjøre en mangel, også uriktige opplysninger om naboforhold kan anses å være en mangel etter avhendingslovens regler. Dette var tilfellet i en dom fra lagmannsretten der saken gjaldt krav om prisavslag for uriktige opplysninger. A hadde over lengre tid vært plaget av naboen B og klaget over dette til borettslagets styre. Dette førte til at styret fremmet salgspålegg overfor B. Men før B flyttet ut solgte A sin andelsleilighet til C. I egenerklæringsskjemaet hadde A opplyst: «Disputt m/nabo. Borettslaget har ordnet opp.» Lagmannsretten kom frem til at det forelå en mangel som ga C krav på prisavslag som følge av As uriktige opplysninger. Dommen viser at det ikke bare er unnlatelsen av å gi opplysninger som kan gi kjøper et mangelskrav, men at selger også må være påpasselig med å gi korrekte opplysninger knyttet til naboforhold. For selger er det viktig å gjøre en konkret vurdering. Men for å minimere risikoen for fremtidige tvister, bør selger heller opplyse om for mye enn for lite. HVOR LANGT KAN MAN GÅ I Å GI OPPLYSNINGER OM SINE NABOER?

En kjøper vil som hovedregel være interessert i å få informasjon om naboene, enten dette er informasjon av negativ

eller positiv karakter. For selger vil det være en fordel å kunne opplyse om at naboene er trivelige og at forholdet mellom naboene i området eller innad i sameiet eller borettslaget er godt. Men hvor langt kan selger og eiendomsmegler gå i å gi informasjon om naboene? I oktober 2015 skrev Dagens Næringsliv om en eiendomsmegler som hadde utgitt en «markedsvurdering» av naboene til aktuelle interessenter. Det var her snakk om innhenting av personopplysninger og personlige karakteristikker av beboere som ledd i markedsføring. – Slik innhenting og utsendelse av opplysninger er uakseptabel og svært kritikkverdig, sier fagdirektør for bolig Thomas Bartholsen i Forbrukerrådet til avisen. Å gi opplysninger om at naboene er hyggelige og at nabolaget, sameiet eller borettslaget samarbeider godt i felles anliggende, må anses å være greit å benytte som salgsfremmende argumenter. Likeledes det å gi en nabolags profil slik eiendomsmeglere ofte gjør i dagens prospekter. Men informasjon om sine naboer bør skje i generelle vendinger. Hvis opplysningene som gis er av mer spesifikk og privat karakter, som navn, alder, yrke, inntjening og eksakt adresse for bestemte naboer, vil det være kritikk verdig og slike opplysninger kan være beskyttet av reglene om personvern.

«Om selger unnlater å opplyse om en nabotvist eller en særlig vanskelig eller plagsom nabo, vil dette være en mangel som kan gi kjøper et krav på prisavslag.» JULIA ONSAGER STEEN

BUDRUNDER.NO SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

BUDRUNDER

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

Opprett bruker NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Registrer opplysninger

Gi bud

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

MUNTLIGE AVTALER HOLDER IKKE I BYGGEPROSJEKTER! Mange bygg blir helt eller delvis oppført, vedlikeholdt eller rehabilitert uten at det foreligger en skriftlig avtale mellom partene. Dette enten på grunn av gammel vane, praktiske behov eller godt forhold mellom partene. En muntlig avtale er imidlertid i IKKE godt nok! AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

FORMFRIHET FOR BYGGEKONTRAKTER

Lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadsoppføringslova) inneholder en bestemmelse om at partene «kan» kreve at en avtale inngås skriftlig. Foruten nevnte bestemmelse og mulighet, er det ingen lovbestemte krav til form eller innhold for byggekontrakter. Avtaler kan derfor som et utgangspunkt stiftes, endres og opphøre helt formløst, og formuleres slik partene vil at avtalen skal komme til uttrykk. Avtaler kan derfor også inngås enten muntlig eller ved faktisk handling, og dette er en læresetningen som går helt tilbake til kong Christian Den Femtis Norske Lov av 1687, der det står:

har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger…» En allmenn forutsetning om gjensidig lojalitet tilsier altså en bindende avtale ved enighet om vesentlige punkter, og det siktes særlig til enighet om pris. Partene kan altså, selv ved mer kompliserte forhandlinger, risikere å bli ansett bundet til en avtale uten at de selv er oppmerksom på at forhandlingene har nådd et slikt stadium. BRUK AV ORDREBEKREFTELSER

«En hver er pligtig at efterkomme hvis hand med Mund, Haand og Segl lovet og indgaaet haver». Bestemmelsen gjelder fremdeles i dag og fungerer godt som et teoretisk utgangspunkt. I dagens praktiske verden er nok imidlertid utgangspunktet at en muntlig avtale ikke er like bindende som en skriftlig. Problemer med muntlige avtaler viser seg ofte etter at arbeidet er gjort, og resultatet ikke ble som en hadde tenkt, eller at prisen ble atskillig høyere enn det den ene parten hadde sett for seg. Muntlige avtaler viser seg ofte vanskelig å dokumentere, og det å ha rett vil derfor ikke alltid være ensbetydende med det å få rett.

Det er mange avtaleforhold som oppstår ved at leverandøren sender sin bekreftelse på en ordre – ordrebekreftelse – etter at det enten har vært samtaler mellom partene eller det har vært utvekslet tilbud fra leverandør og aksept fra kundens side. Det presiseres at en ordrebekreftelse som inneholder andre betingelser enn det som fremgår av tilbudet og aksepten som utgjør avtalen, kan ikke gjøres gjeldende. Det bør derfor utvises varsomhet ved inngåelse av avtaler ved bruk av ordrebekreftelser. En ordrebekreftelse er imidlertid bedre enn muntlig avtale, og det skal mye til for å sette den til side om det ikke er innsigelser etter mottak av bekreftelsen. MUNTLIGE AVTALER ER VANSKELIG Å BEVISE

NÅR BLIR PARTENE BUNDET?

For alle avtaler gjelder de samme generelle regler at en avtale kommer i stand ved overensstemmelse mellom tilbud og aksept. Dette kan skje både skriftlig og muntlig. Så lenge partene er enige om å binde seg til en avtale, spiller det altså i prinsippet ingen rolle i hvilken form enigheten er formidlet til den andre part – så lenge det er samsvar mellom tilbud og aksept. Videre kan en avtale være forhandlet så langt og om fattende, at partene kan bli bundet uten at avtalen som sådan er signert eller forhandlinger endelig avsluttet. Høyesterett har bl.a. uttalt i en dom fra 1998: «Muntlige avtaler er bindende med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene. Høyesterett 46

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Selv om muntlige avtaler etter loven er like bindende som skriftlige avtaler, er det åpenbart vanskeligere å bevise hva en muntlig avtale inneholder. Det kan oppstå problemer med å finne ut av om det er inngått en muntlig avtale og hva denne eventuelt går ut på. Ofte tilspisser situasjonen seg mellom partene og resultatet blir at man ender opp med «ord mot ord». Den som hevder at det foreligger en avtale eller som hevder et visst innhold av avtalen, har bevisbyrden for at forholdene faktisk ligger slik an. Det følger både av retts praksis og juridisk teori at en muntlig avtale må kunne bevises for at den skal legges til grunn, noe som åpenbart kan være vanskelig i mange situasjoner. Det er normalt vanskelig å dokumentere hva avtalen går ut på dersom avtalen ikke er skriftlig, og i tvister med

JARLE EDLER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

forbrukere er det som oftest den profesjonelle part som sitter igjen med «svarteper». Avtaler tolkes i favør av den «svake part» og mot den som burde uttrykket seg klarere. Domstoler eller andre konfliktløsende organer, vil også ha problemer med å måtte velge hvem av partene sine udokumenterte påstander de skal tro på ved uenighet om hva som er avtalt – og faller derfor ofte ned på det som er mindre inngripende. De bevismessige utfordringer er den store forskjellen mellom de muntlige og skriftlige avtaler. «KRAV» TIL SKRIFTLIGHET I BYGGEPROSJEKTER AV EN VISS STØRRELSE

Det er antakeligvis ingen som vil reagere på at enkle og hverdagslige avtaler inngås muntlig, som for eksempel at en legger penger på disken i en butikk for en avis, uten å si noen ting. En helt annen ting er at det normalt vil være unaturlig rent bevismessig at større og mer komplekse avtaler inngås uten skriftlig dokumentasjon. Dette med mindre det foreligger andre konkrete holdepunkter som vitneutsagn, part enes opptreden, alminnelig kjente forhold eller lignende,

som klart bekrefter forklaringen til den part som hevder at avtalebinding ble oppnådd. Høyesterett har uttalt at det har formodningen mot seg at man inngår en eiendomshandel muntlig, og det kreves meget sterke bevis for å godta påstand om en bindende muntlig avtale om overdragelse av fast eiendom. Det samme må antas å gjelde ved byggeprosjekter av en viss størrelse. Ovennevnte presumsjon om at avtalebinding – i nevnte situasjoner - forutsetter skriftlighet, tilsier at en muntlig avtale i praksis ikke blir like bindende som en skriftlig. OPPSUMMERING

Selv om den teoretiske læresetning er at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, viser det seg at muntlige avtaler ofte er vanskelige å dokumentere. Noe som kan og vil lede til konflikter. En skriftlig avtale sikrer klarhet og forutsigbarhet mellom partene, og den vil være det viktigste vurderingsgrunnlaget dersom uenighet oppstår. Basert på ovennevnte legges det til grunn at den praktiske læresetning er at avtaler bør inngås skriftlig for å være bindende.

NEF FORDELSPROGRAM SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

Les mer på nef.no under «Medlemskap»

FORDELSPROGRAM

SMARTHOTEL OSLO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

KONVERTERINGSPROSJEKTER - UTVIKLING FRA GAMMELT TIL NYTT NÆRINGSBYGG

Det siste halvåret har det vært fokus på en rekke problemstillinger tilknyttet konvertering av bygg, særlig i forbindelse med nye asylmottak og konvertering fra næringsbygg til bolig. I denne artikkelen tar vi for oss noen sentrale temaer eiendomsmeglere bør være oppmerksom på ved prosjektmegling av næringsbygg. AV CHRISTOFFER NICOLAISEN, SENIORADVOKAT I DELOITTE ADVOKATFIRMA AS (OSLO)

VIKTIGE UTFORDRINGER VED KONVERTERINGSPROSJEKTER

Konvertering av næringslokaler innebærer at bygget skal utvikles – typisk rehabiliteres – samtidig som at tomten helt eller delvis skal omreguleres fra ett (eller flere) til et annet næringsformål. Tematikken er også relevant for kombinasjonsprosjekter, hvor prosjektet omfatter ulike bruksformål og eiendommen skal konverteres fra næringsformål til boliger eller offentlige formål. Felles for slike prosjekter er det sentralt at megleren har et godt nok informasjonsgrunnlag vedrørende byggets gjeldende bruk og de tillatelser bruken hviler på. Videre krever konverteringen en offentligrettslig søknadsprosess som verken selger eller potensiell kjøper(e) nødvendigvis har full kontroll på underveis. Endelig kan konverteringen være avhengig av hvilke leietakere som er i bygget før, under og etter prosjektet er gjennomført. I sum setter dette en rekke føringer for hvilke utfordringer megler kan måtte håndtere, og hvordan prosjektet kan endres underveis i oppdraget. Man bør også være bevisst på sin rolle som rådgivende megler i prosjekterings- og markedsfasen, og som nøytral mellommann når forhandlingene mellom selger / utleier og kjøper / leietaker (partene) begynner. HVORDAN BRUKES BYGGET I DAG?

I forbindelse med utarbeidelse av prospekt og dialog med potensielle interessenter vil partene hovedsakelig konsentrere seg om strategisk målsetning og gevinst etter at konverteringen er gjennomført. I denne fasen bør fokus også være på uforutsette hindre underveis grunnet eiendommens eksisterende bruk. Når et bygg først er oppført foreligger det en brukstil latelse innenfor gjeldende formålsangivelse i arealplanen. Ved vurderingen av om det kreves søknad om bruksendring må eksisterende lovlig bruk sammenlignes med den ønskede nye bruken, dvs. målet for prosjektet. Dersom bygget helt eller delvis skal brukes på annen måte enn gjeldende lovlige bruk og ellers hva tillatelsen gir rom for, vil dette normalt kreve bruksendring etter plan- og bygningslovens (pbl.) § 20-1 første ledd d), jf. byggesaksforskriftens (SAK 10) § 2-1 a). Søknadsplikten gjelder både innenfor samme reguler ingsformål og bruksendring fra et reguleringsformål til et 48

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

annet. Ved bygg under konvertering er det viktig å være oppmerksom på at søknad også kreves dersom endret bruk kan påvirke de hensyn som er ment å ivaretas etter plan- og bygningsloven, jf. SAK 10 § 2-1 b). Dette gjelder både «i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser». RAMMENE FOR BRUKSTILLATELSEN

Eksisterende brukstillatelse vil gi gode indikasjoner på rammene byggherre må forholde seg til i prosessen overfor kommunen. Her er det imidlertid viktig å merke seg at selv nært beslektede bruksformål kan kreve søknad om bruksendringstillatelse, f.eks. dersom byggets serveringslokale skal gjøres om fra kafé til restaurant. I dette tilfellet kan en restaurant ha en annen betydning for omgivelsene enn den opprinnelige kaféen, for eksempel et større behov for parkeringsplasser i området. Det kan også være at byggets brannsikring må vurderes på nytt når det eksisterende kjøkkenarealet skal utvides eller utstyres med større fastmontert utstyr. Kommunen kan i denne forbindelse også sette særskilte vilkår for brukstillatelsen, som igjen kan fordyre eller forsinke konverteringen. Poenget er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men at kommunen skal få muligheten til å vurdere om den skal komme med innvendinger eller stille vilkår. Her kan eventuelt tidligere brukstillatelser bidra til å belyse kommunens vurderingsgrunnlag.

DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til e nhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av b oligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompe tanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.» www.deloitte.no

HVORDAN ER PLANSITUASJONEN?

Konverteringsprosjekter krever ofte en omregulering av eksisterende planformål, og ved mindre omfattende prosjekter en dispensasjonssøknad. Hvor bygget er oppført før 2008 og reguleringsplanen ikke er oppdatert siden den nye loven trådte i kraft, erfarer vi at dialogen med kommunen, naboer og øvrige høringsinstanser kan være krevende. Særlig opplever vi at dette gjelder for de prosjektene som tar utgangspunkt i eldre, sentrumsnære bygg hvor det kan være betydelig uklarhet om gjeldende bruk og lovligheten forbundet med denne. I tillegg hersker det ofte usikkerhet rundt om prosjektet faktisk krever omregulering, idet lovens inndeling av hovedformål og underformål er vesentlig endret fra 1985-loven til 2008-loven. Ved større transformasjons

CHRISTOFFER NICOLAISEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

prosesser, eksempelvis av tidligere industriområder, ser vi at kommuner grunnet stor pågang hos administrasjonen må ty til varsel om nye planprosesser. Underhånden gis det noen ganger også signaler om at prosjektfremdriften bør avvente inntil videre, jf. pbl. § 13-1.

lovens § 9-8, 2. ledd. Megleren bør her være særskilt oppmerksom ikke bare på innholdet av leiekontraktene, men også hvilke konkrete forhandlinger med leietakerne før og underveis i prosjektet.

OMREGULERING ELLER DISPENSASJON

Innledningsvis er det svært viktig å være oppmerksom på vilkårene for at eiendomsmeglerloven kan fravikes ved avtale, og i tilfelle i hvilken utstrekning, jf. lovens §§ 1-2 – 1-4. Ved rene næringsprosjekter vil man i de aller fleste tilfeller ha avtalefrihet på de fleste sentrale bestemmelser i loven, jf. eiendomsmeglerforskriftens § 1-2. Det avgjørende er allikevel en konkret og objektiv vurdering av hva den aktuelle eiendommen er egnet brukt til. De ulike juridiske problemstillinger som kan oppstå i denne forbindelse er godt behandlet i Rosén/Torsteinsens «Eiendomsmegling» (2. utg.), og vi ønsker her å gi tre enkle anbefalinger i tilknytning til selve kontraktsutformingen:

SÆRSKILTE FORHOLD VED OPPDRAGSAVTALEN

Utover hva som ellers kreves av prosjektplanlegging og forberedelser hos partene, bør man være tidlig i dialog med kommunen og benytte de mulighetene forhåndskonferanse gir, jf. pbl. § 21-1 og SAK 10 § 6-1. En forhåndskonfer anse kan også understøtte kommunens muligheter for å gi midlertidige eller varige dispensasjoner, jf. bl.a. pbl. §§ 19-2 og 19-3. Det plan- og bygningsfaglige sporet – reguleringsstrategien – man til slutt velger for gjennomføringen av konverter ingsprosjektet vil her kunne legge vesentlige føringer ikke bare på det aktuelle markedet og prosjektets sannsynlige suksess, men også tiden frem mot ferdigstillelse. Viktige elementer megler bør holde seg orientert om i denne forbindelse er bl.a. forventet saksbehandlingstid, tidlige signaler om kommunens stilling til prosjektet samt offentligrettslige pålegg, vilkår eller andre vesentlige forutsetninger for gjennomføringen. HVORDAN SER LEIEKONTRAKTENE UT?

Selv der reguleringstrategien går som forutsatt, kan eksisterende leietakere i bygget utgjøre en tilleggsut fordring. Normalt er leieavtalen inngått under forutsetning av at virksomheten skal drives over en lengre tidsperiode. I tillegg er det ofte avtalt at leietaker har rett til å forlenge leieforholdet én til to ganger utover opprinnelig leieperiode. Dette står i kontrast til at byggherre ofte trenger å tømme bygget for leietakere før konverteringsprosjektet igang settes. Prosjektet kan videre kreve så inngripende bygg tekniske tiltak at leietakerne ikke kan fortsette sin virksomhet underveis. For det tredje medfører prosjektet så vidt høye kostnader til fornyelse og administrasjon at utleier må kreve et vesentlig høyere leienivå for eksisterende og nye leietakere. OPPSIGELSER OG HUSLEIELOVEN

Oppsigelsesadgang grunnet ombygging følger av husleielovens (husl.) § 9-5, som er utformet med tanke på leie av bolig. Næringskontrakter fastsetter normalt at leietakeren må finne seg i ethvert arbeid som kreves for vedlikehold eller oppgraderinger i eller utenfor lokalet, men slike klausuler kan ikke brukes som juridisk eller faktisk grunnlag for at leietakeren kan tvinges til å flytte ut, jf. også husl. § 5-4, første ledd. Skillet går her mellom de tidsubestemte kontraktene som gjelder løpende inntil én av partene sier opp, og de tidsbestemte leieavtalene som opphører pr. sluttdatoen. Det er normalt ikke særlige begrensninger i adgangen til å si opp tidsubestemte leiekontrakter, så lenge oppsigelsesfristen overholdes. Ved tidsbestemte leieforhold erfarer vi imidlertid at oppsigelsesadgangen varierer vesentlig fra kontrakt til kontrakt. Utover at samspillet mellom prosjektet og leietakerne må iakttas under hele prosessen, bør man også være oppmerksom på at en domstol kan sette oppsigelsen til side dersom den vil virke urimelig mot leietakeren, jf. husleie-

Få nedfelt selgers konkrete forutsetninger i forbindelse med selve prosjektet. Avklaring av kundens konkrete forventninger til deg som megler handler i stor grad om egen tro på prosjektet. Her anbefaler vi både de juridiske og de kommersielle forutsetningene i prosjektet avklares og kontraktsreguleres, slik at risikoen for undersøkelsesplikt og informasjonsplikt i størst mulig grad er håndtert i forkant av oppdraget. Se eksempelvis FFNs «forwardkontrakter» og utleiekontraktene for rehabiliterte bygg / lokaler, som gir en god innføring i en typisk struktur på risikoregulering mellom partene i konverteringsprosjekter. Lag tydelige skiller mellom de ulike fasene i prosjektet. Når kravene til megler de senere år har blitt skjerpet både i bolig- og næringsmegling, vil det samtidig i næringsprosjektene oppstå et større behov for deg som megler å avklare hvilken rolle man skal ha opp mot øvrige profesjonelle rådgivere som er involvert. Etter hva vi erfarer er det her svært ulik praksis ikke bare for meglerforetakene, men også fra prosjekt til prosjekt. Enkelte foretrekker å dele opp én og samme kontrakt som skiller mellom fasene i prosjektet, mens enkelte inngår ulike kontrakter for hhv. prosjekterings- og planleggingsfasen, markedsfasen og salgsfasen. Selv om det igjen her handler om å avklare forventningene mellom megler og byggherre / selger, vil fokus på dette skape større trygghet i forbindelse med dialog mot øvrige interessenter. Vær presis på at – og hvordan – eiendomsmeglingsloven er fraveket. NEF / FFN har utarbeidet en egen standard for næringsmegling som er tilgjengelig for medlemmene på nett eller ved henvendelse til sekretariatet. Næringsmeglerstandarden inneholder reguleringer for generell ansvarsfraskrivelse, men pass på at lovunntakene reguleres eksplisitt. Se her f.eks. «Bjelleringedommen» i Rt. 1988 s. 7 ved rørende meglers ansvar for utløst gevinstbeskatning som fremdeles står som et godt eksempel på hvilket implisitte ansvar som kan påhvile megleren om kontrakten ikke er tydelig nok.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

UKENS TIPS

– NY «AS IS»-DOM Ved bruk av «as is»-forbehold ved salg av eiendom/eiendomsaksjeselskaper er en sentral problemstilling hvem som har risikoen for skader på eiendommen som inntrer mellom avtaleinngåelse og overtakelse. FORFATTERE ER PARTNER DR. JURIS LINE RAVLO-LOSVIK OG FAST ADVOKAT ANDREAS MELLO-KILDAL

2. Det foreligger en fullt utviklet og for begge parter skjult skade på tidspunktet for besiktigelse/avtaleinngåelse, og skaden oppdages etter besiktigelse/avtaleinngåelse men før overtakelse, eksempelvis råteskade. 3. Det foreligger en for begge parter skjult feil på tidspunktet for besiktigelse/avtaletidspunktet, men det inntrer forhold som gjør at skaden materialiserer seg eller ekspanderer til en skade før overtakelse. For typetilfelle nummer én uttaler lagmannsretten at en selger «som utgangspunkt ikke [vil] kunne påberope et «som han er»-forbehold». Tilfellet omfattes av ordlyden i avhendingsloven § 3-9, men lagmannsretten mener at formålet med bestemmelsen, som er å gi selger mulighet til å

LINE RAVLO-LOSVIK

Foto: Erik Burås /STUDIO B13

1. Etter besiktigelse/avtaleinngåelse inntreffer en hendelig skade på en ellers feilfri eiendom, slik at eiendommen ikke fremstår som kontraktsmessig på overtakelse, eksempelvis lynnedslag.

avgrense ansvaret for skjulte feil og mangler, ikke gjør seg gjeldende. Selgeren er ifølge lagmannsretten nærmest til å unngå eller redusere konsekvensene av slike hendelige uhell. For typetilfelle nummer to konkluderer lagmannsretten med at dette omfattes av «as is»-forbeholdene. Typetilfellet er kjerneområdet for slike forbehold. Lagmannsretten konkluderer med at den aktuelle saken gjaldt typetilfelle nummer tre, og at dette typetilfellet faller utenfor «as is»-forbeholdet. Plutselige tilstandsendringer som materialiserer seg mellom avtaleinngåelse og over takelse, som skyldes en svakhet som forelå ved avtaleinngåelse, vil således ikke være omfattet av forbeholdet. Følgelig kommer lagmannsretten til at eiendommen ikke var i kontraktsmessig stand ved overtakelse, da skadene gjorde at den ikke var i tilsvarende stand som ved avtaleinngåelsen. Lagmannsretten påpeker også at partene kan avtale at risikoens overgang går over på kjøper tidligere enn ved overtakelse, men at dette ikke var gjort i denne saken. Dommen omhandler et kjøp underlagt avhendings loven, og den gjelder salg av en bolig. Ordlyden og prinsippene i kjøpsloven § 19 (1) og avhendingsloven § 3-9 er imidlertid nesten sammenfallende. Det er derfor grunn til å anta at resultatet vil bli det samme i tilfeller underlagt kjøpsloven, herunder i næringseiendomstransaksjoner, med mindre det er konkret avtalt avvikende bestemmelser mellom partene. Det må alltid gjøres en konkret vurdering av hvilken kategori den enkelte hendelse mellom signering og overtakelse faller inn under– i lys av blant annet due diligence, dd-funn og øvrige informasjon som er gitt.

Foto: Erik Burås /STUDIO B13

Borgarting lagmannsrett (LB-2015-108355) tok nylig stilling til hvordan et ”as is”-forbehold, jf. avhendingsloven § 3-9, i en kjøpekontrakt for kjøp av leilighet skulle forstås. Bakgrunnen for saken var at en skjult feil ved to bad f orelå på avtaletidspunktet, men en plutselig tilstandsendring medførte at den skjulte feilen materialiserte seg mellom avtaleinngåelse og overtakelse i form av vannskader. I den konkrete saken var det avtalt at leiligheten ble «solgt som den er i den stand den var ved kjøpers besiktig else». Lagmannsretten trekker frem tre typetilfeller;

ANDREAS MELLO-KILDAL

WIKBORG REIN Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransak sjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: Lra@wr.no og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94. 50

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

«NEF 6-TIMER»

AUGUST/SEPTEMBER TELEMARK/VESTFOLD/ BUSKERUD

6 KURSTIMER

LOSBY-KONFERANSEN (Høstkonferansen for næringsmeglere)

1.- 2. SEPTEMBER LØRENSKOG

8 KURSTIMER

«NEF 6-TIMER»

SEPTEMBER/OKTOBER ØSTFOLD

6 KURSTIMER

«NEF 6-TIMER»

SEPTEMBER/OKTOBER TRØNDELAG

6 KURSTIMER

MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER OKTOBER OSLO NEFs HØSTKONFERANSE

17. – 18. NOVEMBER OSLO

«NEF 6-TIMER»

DESEMBER SØRLANDET

«NEF 6-TIMER»

DESEMBER HEDMARK OG OPPLAND

6 KURSTIMER

«NEF 6-TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER DENNE HØSTEN  Tomtefesteloven, en praktisk gjennomgang  Plan- og bygningsloven, nye regler  Hva betyr ord og utrykk i taksten?

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

RITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

BØR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER SIKRES EN RIMELIG FASTLØNN? STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Eiendomsmeglingsbransjen kan oppleves som en brå overgang fra skolebenk til arbeidsliv for mange eiendomsmeglerfullmektiger. De unge går inn i en bransje med tøff konkurranse om å vinne oppdrag. Konkurransen om å vinne oppdrag er essensiell, siden avlønningen av eiendomsmeglere og eiendomsmeglerfullmektiger normalt er prestasjonsbasert. Får ikke megleren oppdrag, får man en svært begrenset, eller ingen, lønnsutbetaling. AV LARS HALVOR OVA JOHNSEN

Jeg mener avlønning med store innslag av prestasjonsvariable elementer i fullmektigtiden kan være uheldig. Formålene med provisjonsbaserte lønninger er mange. Prestasjonsavhengige lønninger er i og for seg både forståelige og fornuftig begrunnet i mange situasjoner. Særlig som incentiver for økt produksjon. Jeg kan også forstå at enkelte arbeidsgivere har behov for å redusere risikoen på utgiftssiden av virksomheten. Men jeg er ikke sikker på om det er en heldig løsning for bransjens unge fullmektiger. Jeg ønsker særlig å peke på to forhold jeg synes er problematiske. Det ene relaterer seg til fullmektigens faglige og etiske utvikling, og det andre til fullmektigens rettigheter som arbeidstaker. AVLØNNINGEN

Avlønningen av eiendomsmeglerfullmektiger varierer mye fra foretak til foretak, og med hvilke oppgaver fullmektigen skal ha. Hovedfokus her er de fullmektigene som skal selge eiendom. Fullmektiger i rene back-office- eller oppgjørsfunksjoner avlønnes normalt med fastlønn. I en uformell dialog med tidligere studenter som nå jobber som eiendomsmeglerfullmektiger synes de fleste å avlønnes ved et fastlønnselement eller garantilønn, i kombinasjon med et prestasjonsavhengig element. Kun én av dem jeg har snakket med hadde fast lønn. Fastlønns- eller garantilønnselementet synes i oppstartstartfasen å ligge i størrelsesorden 250.000,- til 300.000,-. Hvor lenge fullmektigen kan beholde en slik lønnsmodell varierer. Noen få gikk over på rene provisjonsbaserte lønninger, eller i kombinasjon med en garantilønn, alt etter 2 måneder. Mer vanlig er det at oppstartsord 52

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ningen varer i ca. 6 måneder. Andre kan beholde lønnsformen til det har gått ett år. Alle synes imidlertid å skulle over på en prestasjonsbasert lønnsordning i løpet av fullmektigtiden, eventuelt i kombinasjon med ulike garantiordninger. FULLMEKTIGENS FAGLIGE UTVIKLING

Formålet med innføringen av kompetansekravene i eiendomsmeglingsloven er å sikre den faglige kvaliteten på tjenesten. Loven pålegger én ansvarlig megler per oppdrag. Eiendomsmeglerfull mektigen skal i en periode på to år skaffe seg «praktisk erfaring» før de kvalifiserer for eiendomsmeglerbrev. Den ansvarlige megleren har ansvaret for å følge opp eiendomsmeglerfull mektigen, og føre tilsyn med det arbeidet som utføres. Til sist er også ansvarlig megler ansvarlig for fullmektigens arbeid. Eiendomsmeglerfullmektigen må dermed sies å stå i en opplæringsstilling på veien mot eiendomsmeglerbrev. Eiendomsmeglingsloven pålegger altså eiendomsmeglingsbransjen, ved foretakene, fagansvarlig og ansvarlig megler, det videre ansvaret for denne opplæringen etter endt skolegang. I fullmektigtiden skal han/hun lære seg «håndverket» eiendomsmegling. I denne fasen av karrieren kombineres faglige kunnskaper ervervet på eiendomsmeglerstudiet med praktiske erfaringer i arbeidslivet. I denne toårsperioden formes mange av de faglige og etiske holdningene, som senere blir styrende for eiendomsmegleren i sitt arbeidsliv. Eiendomsmeglingslovens formål realiseres best dersom eiendomsmeglerfullmektigen settes i best mulig stand til å opparbeide seg solide faglige og etiske kunnskaper. Særlig viktig blir dette om de

faglige og etiske holdninger som skapes i denne perioden, senere videreføres til nye fullmektiger. Rammevilkårene for denne læringen blir sentral. En rekke forhold er av betydning, og kanskje først og fremst den faglige oppfølgingen fullmektigen mottar. Jeg tror imidlertid at økonomisk trygghet er sentral i denne fasen. En uerfaren og nyutdannet vil etter all sannsynlighet måtte bruke mer tid på arbeidsoppgavene enn de mer erfarne kollegene. Det kreves god tid å lære seg alle rutiner, arbeidsoppgaver, systemer og «håndverket» for øvrig. I et slikt perspektiv synes det uheldig med prestasjonsavhengig lønn. Dersom fullmektigen er avhengig av et salg for å få en akseptabel lønn, kan egeninteressen bli vel stor i å få i land en handel. Særlig dersom fastlønnen/ garantilønnen alene ikke dekker fullmektigens levekostnader. I verste fall etableres det uheldige holdninger som følger megleren resten av karrieren. Jeg har stor tiltro til de nyutdannede meglerne, men står fullmektigen i fare for ikke å klare å betale regningene sine inneværende måned, så kan man ikke utelukke at dette kan påvirke de valg som gjøres på jobb. Det kan f.eks. være fristende å anbefale aksept av bud i en situasjon der det ikke er faglig grunnlag for anbefalingen. FULLMEKTIGEN SOM ARBEIDSTAKER

Siden arbeidskontraktene ofte innebærer en lønnsmodell der store deler av lønnen relaterer seg til provisjonslønn, kan foretakene nærmest risikofritt ansette hvem de vil, og hvor mange de vil. De som ikke selger eiendommer mottar ikke lønn, og tvinges til å si opp arbeidsavtalene. Arbeidstakeren stilles dermed i en svært vanskelig

RITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

RITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

situasjon. Selv om arbeidstakers oppsigelsesvern etter arbeidsmiljøloven formelt er til stede, så utvannes dette i realiteten betraktelig. Prestasjonsbaserte lønnsordninger kan skape en bruk og kast mentalitet i forhold til eiendomsmeglerne og fullmektigene i bransjen. Videre kan provisjonslønnen innebære en viss overføring av risikoen for bl.a. uforsvarlig drift av foretaket, til arbeidstaker. De dyktigste full mektigene klarer alltid å etablere seg og leve av megleryrket. Mens de som finner yrket vanskelig ere i starten kan havne i en situasjon der de tvinges på jakt etter annet arbeid alt før de har rukket å slå rot i bransjen. Ansetter foretaket f.eks. flere meglere og fullmektiger enn det er markedsmessig grunnlag for, får arbeidstakerne sine inntjeningsmulighet redusert. Foretakene kan toe sine hender siden oppsigelsene er frivillig. Om man uten risiko kan ansette nye, og flere meglere, uavhengig av om det er marked for slike ansettelser, så kan foretaket fortsette slik til man treffer den nye gullmegleren. Dette kan nok oppleves uheldig for erfarne meglere også, men særlig i opplæringsperioden fremstår dette som svært uheldig for den som forsøker å lære seg bransjen og bygge opp egen portefølje. OPPSUMMERING

Verden er selvsagt ikke sort/hvitt. Provisjons baserte lønninger i fullmektigtiden kan også være forsvarlig. Men det stilles da etter mitt skjønn store krav til foretakets oppfølging av full mektigen. Arbeidsgiver må forsikre seg at fullmektigen settes i en posisjon til å skaffe seg tilstrekkelig inntjening. Konkret og god opp læring i systemer og rutiner, og tett faglig oppfølging i oppdragene er selvsagt og nød vendig. Men foretaket må også sørge for at full-

mektigene som sliter med å skaffe seg egne oppdrag, faktisk får oppdrag. Foretaket bør derfor sørge for at oppdrag som kommer inn, fordeles mellom de ansatte, og særlig på fullmektigene som ennå ikke har tilstrekkelig portefølje. De kontraktene som ikke lar fullmektigen beholde fastlønnen i mer enn 2-6 måneder, er etter mitt skjønn også svært uheldige. Full mektigen har på denne tiden opparbeidet seg svært begrenset erfaring, og det økonomiske sikkerhetsnettet bør ikke fjernes så tidlig. Garantilønn som innebærer at den ansatte «blir skyldig» penger til foretaket om man ikke oppnår tilstrekkelig med salg, bør heller ikke aksepteres i fullmektigtiden. Min utfordring til meglerbransjen, og kanskje særlig NEF, er å innføre et lignende system som det Advokatforeningen krever skal gjelde for advokatfullmektiger. Fullmektigen bør sikres en fast, rimelig avlønning. Det innebærer blant annet at det ikke kan avtales at fullmektigen skal være avhengig av å tjene sin egen lønn. Full mektigen skal ha fastlønn, og begynnerlønnen bør alene være tilstrekkelig til å leve av. Til sammenligning skal advokatfullmektiger som veiledende minimumslønn ha tilsvarende begynnerlønnen til en statsansatt jurist. Provisjons basert lønn kan eventuelt avtales i tillegg til en rimelig fastlønn. Bransjen bør også rette mer fokus på hvordan fullmektigene skal følges opp faglig, og hvordan de bør sikres en mulighet til å lykkes.

LARS HALVOR OVA JOHNSEN Høyskolelektor og fagansvarlig for eiendomsmeglerstudiet ved Høyskolen i Sørøst-Norge. Johnsen underviser i flere emner ved eiendomsmeglerstudiet. Han har også bakgrunn som advokat og forvaltningsrevisor.

«Prestasjonsbaserte lønnsordninger kan skape en bruk og kast mentalitet i forhold til eiendomsmeglerne og fullmektigene i bransjen» LARS HALVOR OVA JOHNSEN

Utnytt medlemsfordelene dine Som medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler  Ingen bonustap ved parkeringsskade  Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil  Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark.

Bilfor sikrin g med u nike fordel er

Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 17% samlerabatt! Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VIN TIL FERIE OG FRITID VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

MEDLEMMER

MENIN

AV KERSTIN ANLÉN KETTERER, SOMELIER - VINARIUS AS

Sommeren er tiden hvor vi bruker litt ekstra tid og ressurser på å ha det bra. Vi vil skape gode opplevelser og minner som vi kan leve på når høstmørket slår inn, og det gjøres blant annet gjennom å spise og drikke godt. Vi har satt samme et lite utvalg viner som kan passe til de fleste anledninger enten det er sjømat, grillet kjøtt, eller annet som står på menyen.

BARONE RICASOLI BROLIO BIANCO 2014 75% Sauvignon Blanc, 20% Chardonnay, 5% Malvasia. Vinen kommer fra Barone Ricasoli i Chianti Classico. En tørr og frisk vin med duft av fersken, pasjonsfrukt og middels fylde. Frisk, ungdommelig og fruktdrevet. Ypperlig sommervin til salater, sjømat og terrassekos.

BESTILLINGSUTVALGET: 2901601 KR. 164,90

BARONE RICASOLI ALBIA ROSÉ 2015 80% Sangiovese, 20% Merlot. Lys og delikat rosévin med duft av røde bær og florale toner. Tørr og frisk smak med fin fruktighet og middels lang ettersmak. Perfekt vin til varme sommerdager med fiskeretter på grillen, salater eller grillede grønnsaker.

BASISUTVALGET KR. 139,90

DOMAINE PELLÉ MENETOU-SALON MOROGUES ROSÉ 2015 100% Pinot Noir. En lys og delikat rosévin fra Loiredalen i Frankrike. Vi er ikke langt unna Sancerreområdet. Ung og frisk vin med duft av mineraler, blomster og røde bær. Leskende smak med bringebær, sitrus og mineraler. Lang og frisk ettersmak. Ypperlig vin for dem som liker vinen tørr og stram og samtidig leskende. Passer godt som aperitiff, til sushi, sjømat og salater.

BESTILLINGSUTVALG: 3795901 KR. 177,90

ALAMOS MALBEC 2015 Vin fra høytliggende vinmarker i Andesfjellene, Argentina. Her trives Malbecdruen veldig godt og gir viner med flott farge, struktur og modne tanniner. Smaken er rund med mye mørke bær, sjokolade og noe vanilje. En god vin til grillmat og enklere kjøttretter.

BASISUTVALG KR. 124,90

BOGLE OLD VINE ZINFANDEL 2013 En kraftig vin fra Clarksburg, sør for Sacramento i California. Her finner man noen av de eldste Zinfandelstokkene i USA. Vinen har blåsvart farge, dyp duft med mørke bær, pepper og noe fat. I munnen er den fyldig og rik med god struktur og myke tanniner. Et supert alternativ til BBQ og kraftige kjøttretter, gjerne med litt søte og krydrete innslag.

BESTILLINGSUTVALG: 870401 KR. 199,90 54

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

De litt mer ekskulsive DOMINIO DO BIBEI LALAMA 2011 En vin fra nordøstlige Spania; Galicia. Her er det lokale druesorter som regjerer og denne vinen er laget av 85% Mencia samt andre lokale druer. Ren, rød farge. Elegant duft av røde bær, florale innslag og et hint av eik. Smaken er kompleks, velbalansert og middels pluss fyldig. Lang og frisk ettersmak. Passer godt til rødt kjøtt, grillbuffé og vellagret ost!

BASISUTVALGET KR. 219,90

DR LOOSEN WEHLENER SONNENUHR RIESLING GG 2013 100% riesling fra gamle vinstokker i den berømte vinmarken Wehlener Sonnenuhr i Moseldalen. Her er det bratte vinmarker med masse stein som består nesten utelukkende av blåskifer. Vinen er tørr med en tydelig mineralitet fra den mørke skiferen. Vinen dufter ungdommelig med sitrus, epler og våt stein. Smaken er elegant, lang og leskende. Dette er en vin som man kan legge i kjelleren i mange år eller åpne og nyte nå til sjømat, sushi eller det asiatiske kjøkkenet.

BESTILLINGUTVALG: 2774201 KR. 289

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

MEDLEMMER

MENIN

AV JULIE B. LANGSETH, OPPLYSNINGSKONTORET FOR FRUKT OG GRØNT

DRONNINGEN ER HER! For mange er asparges selve dronningen blant alle grønnsaker. Den kan være en rett i seg selv, eller forhøye opplevelsen av de fleste andre hovedretter. Foto: Astrid Hals , Opplysningskontoret for frukt og grønt – frukt.no Foto: Astrid Hals , Opplysningskontoret for frukt og grønt – frukt.no

ASPARGES MED NØTTER PORSJONER 4 VANSKELIGHETSGRAD Medium TIDSFORBRUK Under 20 minutter INGREDIENSER 1 bunt grønn frisk asparges 1 ss sesamolje 10 stk grovhakkede valnøttkjerner 2 ss grovhakkede pistasjenøtter 4 ss revet parmesan litt nykvernet pepper

Asparges tilberedt sammen med nøtter. Spennende, veldig godt og en anelse eksklusivt. En rask og enkel rett som garantert vil falle i smak.

SLIK GJØR DU

Skjær aspargesen i biter som deretter ristes i varm panne. Ta i grovhakkede nøtter det siste minuttet. Dryss nyrevet parmesan over rett før servering. Server gjerne ferskt urtebrød til.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

FARGERIK ASPARGESSALAT MED KYLLING PORSJONER 4

Stilig, sunt, enkelt og kjempegodt! Denne aspargessalaten kan du servere dine gjester til f.eks. forrett, eller til middag med godt brød til.

Foto: Jon Marius Nilsson, Opplysningskontoret for frukt og grønt – frukt.no

VANSKELIGHETSGRAD Medium

SLIK GJØR DU

TIDSFORBRUK 20 - 40 minutter INGREDIENSER ½ stk ekebladsalat 1 bunt ruccula 8 stk grønn frisk asparges 2 stk kyllingfilet 1 stk eple fileter av 2 stk appelsin 3 stk snittede soltørkede tomater 1 ss god olje 1 ss hvitvinseddik

Vask, riv og bland salaten og anrett den på tallerkener. Forvell aspargesen i 1 minutt - avkjøl. Stek kyllingfiletene og skjær dem i strimler. Skjær asparg esen litt på skrå før de danderes på salaten. Skjær ut fileter av appelsinene. Ha på resten av ingrediensene. Bland olje, eddik og soltørkede tomater, og ha dette over salaten rett før servering.

PORSJONER 4

ASPARGES MED HOLLANDAISESAUS PORSJONER 4 VANSKELIGHETSGRAD Medium TIDSFORBRUK Under 20 minutter INGREDIENSER 1 bunt grønn frisk asparges 250 g smør 3 stk eggeplommer 2 ss sitronsaft salt og pepper

Asparges er grønnsakenes konge og trenger ikke mye tilberedning for at den nydelige smaken skal komme til sin fulle rett. Med hjemmelaget hollandaise blir dette en utmerket forrett eller liten smårett i seg selv. SLIK GJØR DU

Smelt smør på svak varme. Kjør eggeplommene og sitronsaft i foodprosessor i ca. 10 sekunder. La maskinen gå sakte mens du heller i smøret slik at den ikke skiller seg. Blir sausen for tykk, spe med noen dråper eddik. Sausen må ikke koke. Serveres over nykokte asparges.

VANSKELIGHETSGRAD Enkel

Asparges er en favoritt på tapasbordet og koldtbordet. Deilig liten rett til kveldsmat eller som tilbehør.

SLIK GJØR DU

TIDSFORBRUK Under 20 minutter INGREDIENSER 500 g grønn frisk asparges 8 skiver spekeskinke (ev. parmaskinke) 4 ss revet frisk parmesan salt, pepper og sukker

Skjær eller brekk av den nederste litt harde og treete delen på aspargesen. Grønn asparges trenger du ikke å skrelle. Kok aspargesene i ca. 2 minutter i kokende vann med litt salt og sukker, og avkjøl i iskaldt vann i ca. 1 minutt. Rull aspargesen inn i halve skinkeskiver og legg dem på et fat. Strø revet parmesanost og en god omgang med pepperkvernen over rett før servering. TIPS:

Du kan også grille asparges. Legg et ark aluminiumsfolie på grillen og pensle det med olivenolje. Pensle også olivenolje på aspargesen. Strø på litt salt og pepper og grill aspargesen 2-3 minutter mens du snur dem jevnlig. EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

Foto: Astrid Hals , Opplysningskontoret for frukt og grønt – frukt.no

ASPARGESTAPAS

OFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SUDOKU

SKIFTE FRITID AV STILLING, ARBEIDSSTED, MV STUDENTERADRESSE, TELEFONNUMMER MEDLEMMER MENINGER JØRGEN BRAUN Heimdal Eiendomsmegling AS Vestre Rosten 69, 7072 Heimdal 73 87 15 00 97 00 89 84 jb@hem.no GAUTE HELGEDAGSRUD Solid Prosjekt AS Postboks 65, 1662 Rolvsøy 91 67 31 57 gaute.helgedagsrud@solid.no THOMAS TANGEN Eie eiendomsmegling avd Bekkestua Postboks 112 1319 Bekkestua 93 82 66 60 tht@eie.no THOMAS RINGSVOLD Nordvik & Partners Eiendomsmegling avd Slottsparken Hansteen gate 2, 0253 Oslo 97 19 93 74 ringsvold@nordvikpartners.no MAGNUS SKINNARMO Notar Sarpsborg Østfold Eiendomsmegling AS Postboks 50, 1701 Sarpsborg 48 28 92 85 ms@notar.no ARILD BERENTZEN Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Ålesund Kongensgata 13 6002 Ålesund 90 70 85 96 arild.berentzen@krogsveen.no

- LØSNING I NESTE NUMMER THERESA GROTH Sem & Johnsen Majorstuen Eiendomsmegling AS Valkyregaten 21, 0366 Oslo 22 69 77 00 tg@sem-johnsen.no MARIUS R. JOHANSEN iHUS St. Hanshaugen Veiby Eiendomsmegling AS Dalsbergstien 2, 0170 Oslo 90 65 71 01 marius@ihus.no

MIDDELS 8

2 5

9 3

4 7

KARIANNE RYTTERAGER PrivatMegleren Lørenskog Metro Eiendomsmegling AS Astridsvei 1, 1473 Lørenskog 95 90 58 65 karianne.rytterager@privatmegleren.no LENA PEDERSEN-KJØLE Z-Eiendom AS Postboks 2445, 3104 Tønsberg lena@z-eiendom.no DANIEL F.L. HELLENES SørMegleren AS Skippergata 10, 4611 Kristiansand 38 02 22 22 85 40 18 00 (faks) 45 66 33 40 daniel@sormegleren.no

8 8

7 7

1 1

3 2

VANSKELIG 8

7 4

2 ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON/TELEFAX

2 6

PRIVATMEGLEREN SORIA MORIA har fått ny adresse: Torshovgata 6, 0476 Oslo ELITEBO EIENDOMSMEGLING har fått ny adresse: Stovner Senter 3, 0985 Oslo

VI GRATULERER

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER Rune Pedersen med dagen 6. mai Randi Tveit med dagen 13. mai Evy Strømme med dagen 19. juni Randi Bugge Stange med dagen 30. juli

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2016

70 ÅR

Solveig Meum med dagen 7. juni

75 ÅR

Odd-Arild Haugland med dagen 2. juli

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

VANSKELIG

60 ÅR

Anne Marie Nesse Knudsen med dagen 6. mai Eva Lunner med dagen 8. mai Ruth Astrid Norstrøm med dagen 14. mai Runi Bjerke med dagen 16. mai Jon Kvisgaard med dagen 21. mai Sven Aksel Skårdal med dagen 5. juni Eirik Reinnel med dagen 8. juni Sigrid Solberg med dagen 14. juni Anne Mette Kløfsrud med dagen 17. juni Randi Heilevang Hollingen med dagen 23. juni Bjørn-Erik Thorbjørnsen med dagen 26. juni Mona Harstad med dagen 3. juli Ingvild Udahl med dagen 5. juli Sissel Møller-Stray Nissen med dagen 12. juli Atle Seim med dagen 15. juli Eivind Hübert Skajaa med dagen 15. juli Trond Eriksen med dagen 16. juli Jarle Johan Larsen med dagen 27. juli Jan Erik Dahlsveen med dagen 27. juli Christian Haatuft med dagen 29. juli

MIDDELS

50 ÅR

NEF JURIDISK BISTAND 2016 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 2. ÅRSAVTALE

1. TIMEPRIS

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE: a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF: Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål. PRISER:

PRISER: • Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva • Årsavtale for 2016 faktureres ved tegning.

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Årsavtale for 2016 faktureres ved tegning.

3. KJEDEAVTALE: Kjedeavtale gis til eiendomsmeglerkjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendomsmeglingsloven). Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål. VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

En enklere meglerhverdag med Ambita Infoland Ambita Infoland er verktĂ¸yet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt pĂĽ ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, ortofoto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

Spesialisten pĂĽ eiendomsinformasjon