LEDELSEN
VERDT Å VITE
FAGSTOFF
FRITID
STUDENTER
MED
LEDELSEN
VERDT Å VITE
FAGSTOFF
FRITID
STUDENTER
MED
EIENDOMSMEGLERES MULIGE ERSTANINGSANSVAR FOR AT DET IKKE ER GITT RIKTIGE OPPLYSNINGER OM SALGSOBJEKTET AV THOMAS LIE, PARTNER, ADVOKAT OG ARNT OLAF STILLERUD, PARTNER, ADVOKAT
EIENDOMSMEGLERE VIL BLI HOLDT ANSVARLIGE FOR FEIL
Det er nok en erfaring for mange eiendomsmeglere at opp dragsgivere og kjøpere er raskere til å fremme klager og krav enn tidligere. Dette synes å være en trend, og noe mange yrkesgrupper erfarer. Noen ganger er kravene ube rettigede og bærer preg av å komme fra en kranglete selger eller kjøper, mens andre ganger er det slik at eiendoms megleren har gjort en feil, stor eller liten. Enkelte ganger gir feilen også grunnlag for et erstatningsansvar. Uansett hva man synes om denne utviklingen så er det nok slik at det er mer sannsynlig å bli holdt ansvarlig for feil nå enn tidligere. Denne hverdagen fordrer at eiendomsmeglere utfører sitt oppdrag med tilstrekkelig fokus og nøyaktighet, og ikke minst at eiendomsmegleren unnlater å la seg friste til å bli «for snill» med kunden eller potensielle kjøpere av salgsobjektet. I denne artikkelen vil vi peke på hvilket ansvar eien domsmeglere har for at riktige opplysninger gis om salgs objektet, og noen av de feilene som vi ser at eiendomsme glere enkelte ganger begår. Vi vil også gi noen gode råd for å unngå å havne i ansvarssituasjoner. EIENDOMSMEGLERES ERSTATNINGANSVAR – PROFESJONSANSVARET
Eiendomsmeglere er ved utøvelsen av eiendomsmegler yrket underlagt et såkalt profesjonsansvar. Profesjons ansvaret sies ofte og være strengt, og i mange tilfeller opp leves det nok også slik. Profesjonsansvaret innebærer at man blir vurdert ut fra sin profesjon og sin kunnskap som en profesjonelle aktør som tar betalt fro den tjenesten man yter. En eiendomsmegler blir vurdert etter de krav som i alminnelighet stilles til eiendomsmeglere, på samme måte som en advokat blir vurdert etter de krav som stilles til advokater. Erstatningsansvaret bygger på en aktsomhetsnorm. Der for må enhver eiendomsmegler forvente å bli vurdert i forhold til det man kan forvente av en aktsom eien domsmegler. I de konkrete tilfellene blir vurderingen ofte denne; hva ville en aktsom eiendomsmegler, med den kunnskapen man må kunne forvente at en eiendom smegler har, gjort i samme situasjon? Er svaret på dette at en aktsom eiendomsmegler ville handlet på samme måte, foreligger det ikke noe erstatningsansvar. Er svaret derimot 38
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2016
at en aktsom eiendomsmegler ville gjort noe annerledes, vil det som regel foreligge et ansvarsgrunnlag som kan gi grunnlag for et krav om erstatning. FORHOLDET MELLOM ANSVARSGRUNNLAG OG ERSTATNINGSANSVAR
Det er viktig å være oppmerksom på at det kreves mer enn et ansvarsgrunnlag, for at noen kan kreve erstatning. Det må også foreligge et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom tapet og den ansvarsbetingende handlingen/-unnlatelsen (ansvarsgrunnlaget). Vi går ikke nærmere inn på dette i denne artikkelen, men vil nøye oss med å nevne at en god tommelfingerregel for når eiendomsmegleren er erstatningsansvarlig, er når eiendomsmeglerens uaktsomhet har medført et økonomisk tap, som ellers ikke ville oppstått. Dersom det ikke har oppstått tap, eller tapet ville oppstått uansett, foreligger ikke erstatningsansvar. Da blir resultatet i en sak hvor megler har opptrådt uaktsomt, at det foreligger brudd på normen for god meglerskikk.
THOMAS LIE
OMVERDENEN FORVENTER AT OPPLYSNINGENE SOM GIS ER RIKTIGE
Eiendomsmeglerens plikt til å sørge for at det blir gitt fullstendige og riktige opplysninger om eiendommen som selges oppfattes nok av mange, ved siden av å forestå et sikkert oppgjør, som den viktigste av eiendomsmeglerens oppgaver. Etter vår erfaring gjelder mange av de klager og krav som blir fremmet mot eiendomsmeglere angivelige feil opplysninger om eiendommen. Omverdenen forventer at de opplysningene eiendomsmegler gir er riktige. Det foreligger også andre forventninger til et eien domsmegleroppdrag, og andre forhold som kan føre til klager og erstatningskrav. Eksempler er eiendomsmeglerens håndtering av bud, håndtering av kontrakt/kontraktsmøtet og håndtering av kjøpers tilbakehold av kjøpesum ved reklamasjoner. Dette er heller ikke noen uttømmende liste, men vår erfaring er at uriktig håndtering av opplys ninger og opplysningsplikten i en del tilfeller fører til ansvar, og at dette i mange tilfeller enkelt kunne vært unn gått. Det er dette vi nå skal se nærmere på, med fokus på opplysninger som gis i salgsarbeidet, altså før bud blir akseptert.
ARNT OLAF STILLERUD