Eiendomsmegleren nr. 12 2014 by Norges Eiendomsmeglerforbund

megleren EIENDOMS

12 DESEMBER 2014 ÅRGANG 76

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving

Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

FRA LEDELSEN 5 Nok et godt år! 6 Samarbeidslinjen!

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

Forsidefoto: Shutterstock

12 14 16

Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

19 22 24

Merkur Grafisk er godkjent som svanemerket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

DESEMBER 2014

26 27 28 30 32 34 35

Merkur Grafisk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

VERDT Å VITE Må gjøre seg klar til å møte fremtidens boligkunder Ta sosiale medier på alvor Vi er ukuelige boligoptimister Hva innebærer det at en bygning er fredet, formelt vernet eller lokalt listeført? Høstkonferansen 2014 Budrunder – eneste kjedeuavhengige løsning Noe som passer for meg

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2015 Fra forsikringsfronten Utleiers mislighold – rekkevidden av forbud mot motregning/tilbakehold i husleie Provisjonslønn i nedgangtider Nye meglerstandarder på vei Teknisk infrastruktur – noen praktiske utfordringer

STUDENTSIDE 38 Julehilsen fra Høyskolene ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

ETTER ARBEID 40 Fristene julegodteri uten sukker 42 Champagne til nyttår og andre gode anledninger MEDLEMSNYTT 44 Nytt om navn 45 Sudoku STILLINGSANNONSER FRA SIDE 45

NEF JURIDISK BISTAND 2015 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE: a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

3. KJEDEAVTALE: Kjedeavtale gis til eiendomsmeglerkjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendomsmeglingsloven). Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål. VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

Styrelederen har ordet

Nok et godt år! 2014 ble bra. Boligmarkedet hadde mer fart enn forventet, med raske omsetninger og stort volum. Vi er i en privilegert posisjon, vi eiendomsmeglere i Norge, det skal vi være bevisste på. Tormod Boldvik, Styreleder i NEF

2014 ble også et bra år for NEF. Vi har hatt mange spennende utfordringer i styret, det er lagt ned mye god jobb. Vi har jobbet aktivt med medlemmer og tillitsvalgte. Det er så mye bra folk i NEF, takk for alt sam arbeid. Ved inngangen til året var ansettelsen av ny direktør en sentral oppgave. Det første halvåret med Carl indikerer at vi gjorde en god ansettelse. Vi har fått høyt engasjement, faglig innsikt og høy integritet. Heldig er han som leder NEF’s sekretariat, der er det mange flinke ansatte. Frem mot Landsmøtet gjorde vi gode disposisjoner i forhold til målplanen. Det er viktig at NEF bidrar positivt i å forene de kommersielle kreftene i bransjen med den samfunnsoppgaven vi forventes å løse. Trygg Bolighandel er et mål som godt kan kombineres med å ha interessante arbeids dager og god lønnsomhet. Kombinasjon av ulike interesser forutsetter langsiktig fokus og bevisste valg. Valgene er gjort, vi stormer mot realisasjonen. Vi er ved utgangen av året en mer verdsatt samarbeidspartner for de myndighetsorga ner og interesseorganisasjoner vi har rundt oss. Det er en sentral målsetning å påvirke omgivelsene. Valgene vi har gjort innebærer å samhandle over tid, langs en konsistent linje. NEF’s forbrukerrådgiver i bolighandelen er ansatt, presentert og tiltrer på nyåret. Det er tid for å forholde oss mer til forbru kerne, snakke direkte med dem. Også her skal vi handle konsistent, vi skal ha høyt engasjement, faglig innsikt og sterkt fokus på integritet. Vi lykkes kun om vi har fokus på reell forbrukerinteresse.

kontroll på driften. Medlemstallet øker stadig, vi ser på det som et tegn på at vi lykkes. 2015 blir et toppår. Det vi skal ha ennå mer av er engasjement rundt fag, integritet og langsiktig posisjonering. Forbrukerlinjen har jeg plassert under posisjonering. Vi skal det neste året bevege oss stadig nærmere idealet hvor vi er garantisten for Trygg Bolighandel. I det vi nærmer oss slutten på nok et år er det greit å kose seg med egen suksess. Samtidig skal vi være bevisste at for mange er dette den delen av året hvor fraværet av deltagelse i suksessen er mest påtagelig. Ta vare på hverandre! Jeg vil ønske dere alle en riktig god jul og et herlig nytt år. •

Vi har vært synlig i mediene, med stadig mer av den kvalitet vi representerer. Det har vært færre oppslag, men vi er trygge på at vi ikke er på minussiden i forhold til påvirkningskraft. Når vi nå har etablert nye fundamenter vil vi i 2015 skape flere nye saker. Vi kommer til å holde høyt nivå, både i antall oppslag og innhold av stor verdi. Styret i NEF har gjort valg og satt kurs, hele veien med et stort engasjement. Det er sterke ressurser jeg har rundt meg i styret, de fortjener min takk og medlemmenes applaus! Sekretariatet under ledelse av Finn og Carl har levert gjennomføringsevne. Vi skal være stolte av dem! Vi har anerkjente fag folk som nyter stor respekt, internt og hos dem vi samhandler med. Vi har gjennom føringsevne på store konferanser, og vi har

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

fra ledelsen

Samarbeidslinjen! NEF søker konstruktivt samarbeid med beslutningstakere i alle ledd. Vi søker løsninger som tjener forbrukerne. Vår eksistens er bygget på at forbrukerne har behov for våre tjenester. Vi skal jobbe for å bygge grunn leggende tillit til våre medlem mers faglighet. Vårt mål er å forsterke forbrukerens opplev else av medlemmene som prefererte eksperter i bolig handelen. En megler MNEF skal ose av kvalitet og skikkelighet. Paradokset er at forbrukernes oppfatning er relativt negativ når man spør om deres inntrykk av bransjen som sådan, mens evalueringen er relativt positiv når foretakene spør selgere og kjøpere om deres konkrete erfar inger med eiendomsmeglernes tjenester. Trine Ullas avhandling om bransjens omdømme konklud erer med at utfordringene bør møtes med en ny kommunika sjonslinje. Det er klare indika sjoner på at bransjens fokus på priser og statistikk bidrar til å sementere myten om at eien domsmeglere flest er luringer uten omsorg for forbrukere. Trine Ullas medisin er å bygge omdømmeplattformer i foretak ene. Hun mener at bransjen må endre sitt eksterne fokus, og vise fram eiendomsmeglernes høye kompetanse og kompleksiteten i arbeidet som megler. Publikum må se, høre og føle at eien domsmeglere flest er eksperter som opptrer i selgers og kjøpers beste interesse. Derfor bruker vi mye tid på dialog med beslutningstakere på myndighetssiden. Vi bruker tid på å forstå myndighetenes man dat og mål, og vi bruker tid på å skape forståelse for våre med lemmers situasjon. Vi legger

6 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

særlig vekt på dialog om NEFs retning og vår forbrukerlinje, slik den ble vedtatt av landsmøtet i mai 2014. Vi opplever aner kjennelse for NEFs holdninger og prioriteringer. Dette borger for et fruktbart samarbeid om bransjens fram tidige utvikling. Samarbeids linjen vil føre oss mer presist og raskere mot målet. Vi søker gjensidig forståelse for hvilke grep som må tas for å sikre e iendomsmeglerens faglige integritet og uavhengighet som rådgiver – mot et felles mål om å ivareta forbrukernes beste interesse. Det tjener ingen hensikt å gå i harde konflikter med unyan serte medieutspill. Det er bare egnet til å svekke bransjens tro verdighet. Vi foretrekker saklig debatt tuftet på innsikt og for utsigbarhet på begge sider av forhandlingsbordet. I NEF- ledelsen er vi trygge på at med lemmene våre verdsetter lang siktighet og samarbeid mot felles mål. Det er resultatet som teller, ikke hvor høyt vi roper.

Denne høsten har vi også møtt topplederne i en lang rekke virk somheter som operer i og rundt vår bransje. Vi orienterer om NEFs retning og prioriteringer, utveksler erfaringer og ideer og utvikler relasjoner. Langs den samme linjen mø ter vi topplederne i de store og mellomstore eiendomsmeg lingsforetakene rundt i landet i løpet av høsten og vinteren. Vi søker dialog om roller, utvikling og samarbeid i fagets og bran sjens beste interesse. Foretakene er i det vesentlige godt organi sert, og de senere årene har vi sett en betydelig satsning på kvalitetsutvikling. Dette er positivt. Samtidig er det sterk konkur ranse mellom foretakene. Det er mange aktører med til dels svært ulike forretningsmodeller. Foretakenes business krever et noe mer kortsiktig kommersielt fokus. Vi ser noen tendenser til at meglerens faglige integritet og uavhengighet kommer under press pga. kryssende hensyn og små marginer.

Adm. direktør i NEF, Carl O. Geving

NEF har et mer overordnet fokus på kvaliteten i eien domsmeglingen. Vi skal påvirke utviklingen på en måte som styrker en samlet bransjes fag lighet og omdømme. Bransjen klarer seg best når foretakene anstrenger seg for å oppfylle eiendomsmeglingslovens krav i hvert eneste oppdrag, og ved å vise frem all den kompetansen og skikkeligheten de fleste eien domsmeglerne står for. NEF er opptatt av å motvirke uheldige bindinger og koblinger som kan være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglerens faglige integritet og uavhengig het som mellommann. Det er vårt inntrykk at finans- og for brukermyndighetene har sam me fokus. Vi opplever at foretakslederne deler ønsket om å styrke tilliten til bransjen. Derfor er det gode forutsetninger for et godt og fruktbart samarbeid. Vi gleder oss til fortsettelsen i 2015! Med ønske om en god jul og et strålende nytt år! •

NYHET! Kjøp plass øverst i resultatlisten - få flere besøk til din annonse! Tjenesten gjelder Fritidsbolig til salgs, Bolig i utlandet og Bolig til leie og bestilles fra vår adminløsning.

.no

verdt å vite

Må gjøre seg klar til å møte fremtidens boligkunder

Av Svein Strømnes

Inviso har siden oppstarten for 10 år siden og fram til i dag utviklet seg til å bli et stort firma og en ledende leverandør av fototjenester til eiendomsmeglingsbransjen. Nå utfordrer de både seg selv og eiendomsmeglerne til å være med på den teknologiske utviklingen som kommer til å skje de neste årene. Er man ikke villig til å gjøre disse forandringene, tror administrerende direktør i Inviso, Pål Roppen, at det vil være mange eiendomsmeglere som kommer til å få det tøft framover. Den samme trenden tror han forøvrig også at vi kommer til å se i andre deler av bransjen.

- Vi tror at det er to sentrale drivkrefter som vi må for holde oss til i medie landskapet framover. Det ene er at det skjer masse innovasjon innen moderne medieteknologi som byr på veldig mange nye muligheter. Det andre er en ny generasjon boligkjøpere som er på full fart inn i markedet og som stiller helt andre krav til hvordan du skal kommunisere med dem, hvordan de skal bli underholdt, og hvordan du skal treffe dem. De er på sosiale medier sammen med vennene sine og synes at det er kjedelig å bruke tradisjonelle kanaler som Finn.no og vanlige aviser. Så spørsmålet blir hvordan vi skal snakke med disse mennesk ene? Denne gruppen blir bare større og større, sier Pål Roppen til Eiendomsmegleren. Moderne mediateknologi vil utfordre eiendomsmeglerne, som må være villige til å for andre seg mye i årene som kommer. - Jeg tror eiendomsmegleren vil ha en viktig funksjon også i framtiden, men jeg tror at rollen deres og måten de skal jobbe på kommer til å endres. De må jobbe smartere og bruke de nye mulighetene som kommer. 8 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

- Hvis jeg skal ha et budskap til meglerne må det være at de må sette seg inn i og være opptatt av moderne medie teknologi. De er en relativt konservativ yrkesgruppe som må bli mer «teknofreaker» enn de er i dag. Skal eiendomsmegleren klare å være med på endringene som kommer, må de også skjønne hva moderne medie teknologi er for noe og sette seg inn i dette. De må for eksempel forstå hvordan man administre rer en adwords konto på Google, og du må skjønne sosiale medier. Du må rett og slett skjønne hvordan du bygger in teraktiv kommunikasjon. Det er en helt annen måte å tenke på enn det man gjør i dag. I dag følger man bare tradisjonelle rutiner med å få annonsen i avisen, prospektet sendes til trykkeriet og det går en greie bort til Finn.no. Denne rutinen kommer til å endres til nye og mer effektive kommunikasjonskanaler som fanger boligkjøp erne der de beveger seg på nettet! De meglerne som får med seg dette og klarer å for holde seg til det vil bli vinnerne. De som tviholder på det tradisjonelle vil slite, mener Roppen.

Northug-rykk

Så langt mener han at det er begrenset vilje til å endre seg i eiendomsmeglingsbransjen. Han mener at de som lærer av en viss langrennsløper vil dra stor nytte av det. - Jeg savner at noen gjør et «Northug-rykk» og tør å tenke helt annerledes – bryter med det tradisjonelle. Et eksempel er meglerkontor som fremdeles har fokus på fine hjemmesider. Dette er en mer tradisjonell måte å tenke på. Hjemmesiden som markedsføringskanal av boliger har gått litt ut på dato, ettersom boligkjøpere ikke er bevisste på hvilken megler som blir brukt, men er mer objekt orienterte. Så å bruke mye ressurser på å bygge opp fine hjemmesider som hovedkanalen for boligannonsering, mener jeg tilhører mer fortiden enn fram tiden. Når tror du at endringene du snakker om vil skje? - Jeg kan si så mye at det ikke skjer i morgen, men vi må heller ikke vente i fem år. Den dagen dette begynner å akselerere er det viktig å ikke være bakpå, men allerede ha startet til pasninger til den nye medie

Administrerende direktør i Inviso, Pål Roppen

virkeligheten. De som tilpasser seg og er offensive vil også ha store muligheter til å ta nye spen nende posisjoner. Jeg tror vi vil oppleve nye posisjoneringer og endringer i markedsandeler i forhold til slik det er i dag. Og nye aktører vil dukke opp og utfordre de etablerte megler kjedene. Det er når alt blir kastet opp i luften at det er muligheter til å gjøre store endringer. Roppen mener også det er visse strukturelle utfordringer i eiendomsmeglingsbransjen som kan ha en bremseeffekt på utviklingen, og som bransjen bør finne bedre løsninger på. - Jeg har sett enkeltmeglere som er på hugget, men som også er frustrerte fordi systemet og infrastrukturen de jobber i ikke støtter dem på å jobbe smartere. Hele arkitekturen i norsk meglerbransje er et konglomerat av brikker og systemer, og dette er en bransjeutfordring. Jeg vil også utfordre de store bankeide kjedene på å vurdere om de skal legge eiendomsmeglerdelen på utsiden av banksystemet. I en tid hvor vi blir utfordret på å innovere og utvikle ny teknologi raskt, er det ikke en fordel å være avhengig av et stort og tungt konsernsystem, og risikere å

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

måtte vente lenge før nødvend ige endringer og markedstilpas ninger skjer. Da blir du i tilfelle stående på perrongen mens ut viklingen suser forbi. Man må rigge seg etter det markedet for venter og da blir det tungt å sitte fast i et stort og langsomt konsernsystem med alle de be grensninger det innebærer, sier Pål Roppen. Inviso 2.0

I Inviso har de selv allerede tatt grep for å være med på utviklingen som kommer til å skje framover. De har kalt denne satsningen for Inviso 2.0. - Vi utvikler oss fra å være en ren fotoleverandør til å bli et digitalt markedsføringsbyrå for eiendomsbransjen. Vi bygger et vertikalt mediebyrå og går der med dypere inn i markeds føringsprosessene som forutset ter kunnskap og kompetanse om bransjen. Vi kommer til å endre vår posisjon fra å produ sere foto, til å tilby et bredt spekter av innhold inkludert flere nye bildeformater, flere ulike videoformater og flere digitale markedsføringsverktøy for eiendomsmeglerne. - Det som kommer til å stå sentralt er kompetanse på historiefortelling. Vi har sett en del treminutter lange videoer der man vandrer gjennom boligen til dårlig musikk. Lite engasjer ende, lite kommunikasjon og liten effekt i salgsprosessen. Skal man vise frem et interiør så er faktisk stilbildet et bedre format å gjøre det med. Da kan du flytte blikket ditt i alle akser og retninger og hvile blikket på det du ønsker, mens du i en lineær video må spole deg frem og til bake hvis det er noe du vil se nærmere på. Det er unaturlig, treigt og komplisert. - Vi mener vi løser dette på en riktigere måte med 30 sekunders reklamespoter som vi kan spre i alle medier og som får deg nysgjerrig. Og når du har blitt nysgjerrig kan vi bruke andre kommunikasjonsformer og andre formater til å engasjere og 10 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

gi mer informasjon om boligen. Det kan være spennende og intelligente stillbilder, område video, infografikk, interaktive boligplanleggere og innhold som tar meg med på en reise der jeg får masse relevant og spennende informasjon – og til og med kan drømme meg litt inn i boligen. Det er historiefortelling det handler om, og dette blir en kompetanse og egenskap som blir viktigere for både fotografer og eiendomsmeglere. Da kan de med bruk av nye digitale løsninger sammen selge drømmen til boligkjøperen langt bedre enn de gjør i dag. Og vi skal hjelpe dem med kompetanse, nye mediatjenester og relevante inn holdsleveranser. «Big data»

I Inviso tror de også at mye av fokuset framover kommer til å bli hvordan man skaffer seg informasjon om kundene og målstyrer denne informasjonen i markedsføringen mot de mest relevante kjøpergruppene. - Vi skal hjelpe kundene til hvordan de skal nå boligkjøperne på best mulig måte. Og her k ommer det neste store utviklingstrekket – nemlig det å bruke «Big data». Det å samle

opp og eie data om kundene selv, og videre bruke dette aktivt for å kunne kommunisere med mye høyere relevans og presisjon enn det avisene i dag er i nærheten av, forklarer han. Ikke la andre eie dine kundedata. Det er ikke særlig smart. - Av de totale kostnadene som legges ned på markedsføring av boliger i dag, går 80 % til dis tribusjonskostnader som for eksempel avisannonser og Finn. no, mens kun en liten del går til å utarbeide og produsere inn holdet. Men når de tradisjonelle og kostbare distribusjonskanalene må vike plass for nye digi tale kanaler og mer viral mar kedsføring, vil dette bli snudd på hodet. Distribusjonskostnad ene går kraftig ned og innholds produksjonen øker. - Digitale distribusjonskanaler er langt mer kostnadseffektive enn tradisjonelle medier og viral markedsføring er i hovedsak gratis. Behovet for innhold vil derimot øke med mer dynamiske brukeropplevelser, fordi jeg som boligkjøper ønsker å vite mer. Samtidig som jeg vil bli under holdt og drømme meg inn i den nye boligen min. Både boligselger og eiendomsmegler vil kunne følge med på hva

b oligkjøper ser på og liker, og dynamisk legge inn ny og rele vant salgsinformasjon hele veien – helt til boligen er solgt. Hvordan kommer dette til å slå ut for totalkostnaden for kundene? - Jeg tror faktisk at de totale markedsføringskostnadene per salgsobjekt kommer til å gå ned i forhold til dagens nivå, etter som distribusjon i dag represen terer en så høy andel av totalkostnadene. Kanskje kan du erstatte en tradisjonell mar kedspakke på 20 000 kroner med en digital pakke på 10 000 kroner som både kommuniserer mer presist og relevant, samtidig som innholdet er mer engasjer ende og underholdende. Og som igjen enkelt kan deles gratis med hele verden. - Spørsmålet videre blir ikke hvorvidt man skal fortsette å bruke tradisjonelle kanaler for å treffe boligkjøpere, men heller om du tør å ikke bruke nye digitale medier, som målrettet treffer den aktuelle kjøper gruppen på en måte som enga sjerer hele veien fram til boligen blir solgt, avslutter Pål Roppen i Inviso. •

STYRK DIN LIKVIDITET

Nye regler - Nye utfordringer

Svea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte. Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen. • • • • • •

Meglerhuset styrker sin likviditet Full kontroll på reskontroen Forutsigbare raske utbetalinger av oppgjør Enkelt for den enkelte megler Styrket konkurransesituasjon Boligselger blir i liten grad involvert

KONTRAKTSMØTE I DAG PENGER PÅ KONTO I MORGEN

Kontakt meg

Stian Bakken Svea Finans | Sales Manager Mob: +47 41 64 39 10 stian.bakken@sveafinans.no

www.sveafinans.no

02080

Ta sosiale medier på alvor

- Vi legger stor vekt på markeds føring, profil og estetikk, og til dette bruket er sosiale medier ideelt, mener Marius Kallevik, eiendomsmeglerfullmektig og partner i Meglerhuset Rele i Haugesund. Med ny Instagramkonto i oktober, hadde meglerhuset 335 følg ere etter svært kort tid. Selskapet hadde lagt ut 100 bilder, og respon sen var stor. - Å måle effekten av Instagram er ikke enkelt, men på visninger er vi flinke til å spørre hvor folk har sett oss, og svært ofte er svaret Facebook. På Facebook har vi både organisk visning og betalt visning, som lettere lar seg måle, og enkelte ganger har disse visningene både matchet og overgått Finn.no, forteller Kallevik. Vi sitter mye foran skjermen

I følge Norsk mediebarometer bruker vi nordmenn mye tid på internett. Fra 2012 til 2013 økte nettsurfingen med 15 minutter om dagen. Dermed bruker vi i gjennomsnitt 1 time og 42 minutter på nettet hver dag. Rundt tre millioner nord menn har sin egen profil på nettsamfunnet Facebook. Tjenesten har inntatt en posi sjon som Norges største medie kanal, foran både NRK, VG på nett og TV2. Aldersmessig ligger segmentet mellom 30 og 39 år, og har en jevn økning i antall brukere, i motsetning til alders 12 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Marius Kallevik

Rask respons

Quka / Shutterstock.com

Av Kristin Bratland

Det er mange grunner til å ta sosiale medier på alvor, en av dem er at sosiale medier er kommet for å bli. Vi snakker om fremtidens markedsføringskanal, og bruken av disse har eksplodert de siste årene

gruppen 18 til 29, som i følge Norsk mediebarometer har sunket siden høsten 2013. Instagram er et av de raskest voksende nettsamfunnene i verden, og stappfull av mulig heter for kreative bedrifter. I Norge er det rundt 1,065 milli oner brukere registrert, og brukere i alder 18 til 29 år utgjør det største segmentet. Viktig med strategi

-På Instagram legger vi hoved sakelig ut interiør- og eksteriør bilder, både fra rimelige og dyre boliger, men det skal være fine bilder. Her er vi svært opptatt av hva vi tekster og tagger bild ene med, slik at brukerne kan finne oss. På Facebook legger vi ut et utvalg av eiendommer vi omsetter, i tillegg til poster som

egner seg som egenprofilering. Nå nylig la vi blant annet ut Haugesunds dyreste bolig som vi solgte. Totalt, både organisk og kjøpt, hadde vi i overkant av 44.000 treff på rekordsalget på Facebook, forteller eiendomsmeglersfullmektigen fra Hauge sund. Meglerhuset Rele er opptatt av å ha en strategi bak sin pro motering på sosiale medier. Kallevik mener det er viktig å ha en rød tråd, slik at det ikke blir lagt ut hummer og kanari. - Vi er to faste meglere som har ansvaret for Instagram og Facebook, og på sikt vil vi nok være på Twitter og. Jo, flere kanaler, jo flere kan man nå, men det er viktig å ikke gape over for mye. Sosiale medier skal samkjøres og administreres, og

det kan ta tid. Dette er noe vi gjerne gjør på kveldstid, som vi ikke måler i kroner og timer, men dette er noe vi har tro på og stor interesse av, forklarer Kallevik. Sosiale medier engasjerer

Sosiale medier engasjerer med video, fine bilder, åpenhet og kommentarfelt, hvor flere med noe på hjertet kan bidra og dele boliginformasjon. - Sosiale medier kommer til å være uunnværlige og sentrale plattformer, som vil være gull for boligselgere og meglere langt inn i fremtiden. Her kan man vekke interesse og engasjement, og dele informasjon, hevder en engasjert Gorm Kunøe, første lektor ved Institutt for Markeds føring, Handelshøyskolen BI, og

- Med de nye kanalene tror jeg eiendomsmeglere får nye roller etter hvert. Mer som i USA, hvor megleren er din beste venn, som tar seg av dine problemer når det gjelder å finne ny bolig, i tillegg til å selge din gamle.

- Det er sosialt å handle, og vi er en del av det. På Finn er det per i dag mulig å snakke én til én, via sms og mail, og sosiale medier utfordrer oss med sin ekstreme åpenhet. FINN skal være en markedsplass, og vi ser hvordan vi kan utvikle sosiale dimensjoner i vår digitale mar kedsplass. Allerede i dag vil du blant annet se at enkelte selgere på FINN Torget har profiler som inkluderer bilder av personen, det er ett eksempel på hvordan markedsplassen blir mer sosial, tidligere var det som ble solgt i fokus mens selgeren var anonym. Ambisjonene til Finn er å være verdens beste markedsplass for kundene og brukerne, og det er ambisjoner de står ved. Høvås m ener de ligger i forkant, og prøver å tenke smart på hva de gjør. De samar beider tett med eiendomsbransjen og er en god digital rådgiver.

- I dag finnes ulike medier på banen som komplimenterer hverandre. Sosiale medier er helt klart et supplement til Finn, og vi trekker veksler på dem. Som med alle markedsførings verktøy gjelder det også for so siale medier at man først må vite hvilket problem man skal løse. Verktøyet er ingen løsning i seg selv. Sosiale medier kan få større betydning, men så langt viser ikke våre undersøkelser at disse kanalene er avgjørende for kjøp og salg av bolig. Vi ser dog at internasjonale konkurrenter har en helt annen holdning til personvern enn vi har her i landet, og det ser vi som vårt fortrinn. Personvern har vi stor respekt for, og setter høyt, avslutter Johan Fredrik Høvås. • Johan Fredrik Høvås

Sosiale medier utfordrer

I fremtiden vil meglerne måtte fokusere mer på service og «know how». De bør være flinke til å snakke med kundene, vite hva de ønsker, og hvilke situasjon de er i, tilby noe ekstra. Selgeren vil bruke sitt eget nett verk og dele informasjon for å få folk på visning, mener Kunøe videre. Han tror verken eiendomsmeglere eller Finn.no vil dø ut, men kanskje måtte finne nye arenaer. - Vi følger godt med på sosiale medier og hva som skjer på den fronten. Vi ser konkur ransen, og det utfordrer oss til å tenke nytt, sier Johan Fredrik Høvås, salgsdirektør i Finn eiendom. Vi må stadig se hvor dan vi kan nå folk der de er på nye måter, men jeg tror fortsatt det vil være behov for oss i fremtiden, fortsetter han. Gorm Kunøe

en av Norges frem ste eksperter på markedsføring av boliger. Markedsføring og salg generelt har forandret seg, og det har gått fort. Nye kanaler utfordrer den tradisjonelle måten å selge boliger på, og Kunøe følger nøye med på aktuelle trender og utviklingstrekk for salg og m arkedsføring av boliger. Ifølge førstelektor Gorm Kunøe vil vi se stadig tettere kontakt mellom boligselgere og eiendomsmeglere.

ktig Vi ønsker deg en ri nytt år god jul og et godt

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Vi er ukuelige boligoptimister

Av Jan Digranes, direktør for prosessområdet bank i Finans Norge

Ni av ti nordmenn tror boligprisene vil være uendret eller stige det nærmeste året, viser Husholdningsundersøkelsen 2014, som Norstat gjennomførte for Finans Norge i høst. Spørsmålet nå er om denne ukuelige boligoptimismen har fått en knekk etter strømmen av negative presseoppslag i kjølvannet av det kraftige oljeprisfallet siden undersøkelsen ble gjennomført.

En liten test på dette fikk vi for et par uker siden, da vi fikk resultat ene fra det kvartalsvise Forventningsbarometeret som TNS Gallup og Finans Norge samarbeider om. Barometerets hovedindikator, som er et gjennomsnitt av flere enkeltindikatorer, viste et fall. Ser vi nærmere på enkeltindikatorene, viser de at det er det kraftige fallet i tilliten til landets økonomi neste år som i hovedsak drar ned hovedindikatoren. Spørsmålet om folks forventninger til boligprisutviklingen har vært et fast innslag i Husholdningsundersøkelsen i flere år (se graf), og erfaringsmessig vet vi at disse forventningene i betydelig grad er stemningsstyrt. Vi registrerer også at det er en sammenheng mellom den generelle tillitsmålingen i Forventningsbarometeret og den faktiske boligprisutviklingen i månedene etterpå. Spørsmålet er imidlertid om tillitsfallet denne gangen er sterkt nok til å oppveie den ovennevnte boligprisoptimismen. Slik psykologi er jo den store x-faktoren i boligmarkedet.

Dersom du hadde solgt boligen din/deres i dag, ville du fått mer enn du i sin tid kjøpte den for? 100 %

90 % 80 %

For finansnæringen er stemningen i boligmarkedet og husholdning enes økonomiske velvære viktig å følge med på. Lån til hushold ningssektoren utgjør drøyt 50 prosent av bankenes samlede utlån, og av dette igjen utgjør boliglån over 80 prosent. Dette er også en av grunnene til at vi hver høst gjennomfører Husholdningsunder søkelsen. Mange av spørsmålene vi stiller er boligrelaterte. Forventninger til boligprisutviklingen er nevnt, men vi ber også det representative utvalget i undersøkelsen om å vurdere egen boligs verdi i forhold til kostpris og gjeldsbelastning. Vi spør også boligeierne i undersøkelsen om de har fått hjelp av familien til boligkjøpet, eller om de vurderer å gi slik hjelp. I det følgende vil jeg presentere noen av hovedfunnene som kan være av interesse for lesere av denne publikasjonen. Foreldre trår til ved barnas boligkjøp

Fire av ti foreldre over 50 år oppgir å ha støttet barna økonomisk i forbindelse med boligkjøp. Andelen foreldre over 50 år som har hjulpet barna inn i boligmarkedet har vært jevnt stigende de siste årene, fra 38 prosent i 2010 til 43 prosent i årets undersøkelse. Vi har også spurt om foreldre med barn har planer om å gi støtte til boligkjøp. I aldersgruppen 40-49 år, som normalt har barn som nærmer seg boligkjøp, er andelen som svarer ja på dette spørsmålet 64 prosent. Foreldre og familie har blitt stadig viktigere for førstegangskjøpere, gjennom pengestøtte og/eller ved å stille tilleggsikkerhet. Hoved årsaken til dette er selvsagt Finanstilsynets boliglånsretningslinjer, 14 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

11%

10%

83%

84%

2009

2010

2011

88%

89%

2012

2013

2014

18%

70 % 60 % Vet ikke

50 % 40 %

75%

Nei Ja

30 % 20 % 10 % 0% 2008

Husholdningene er viktige for bankene

6% 11%

Base: 2014: N=796, 2013: N=796, 2012: N= 813, 2011: N = 799, 2010: N = 837, 2009: N = 846, 2008: N = 891

som setter som en norm (ikke krav!) at låntakeren skal ha minst 15 prosent egenkapital. Husholdningsundersøkelsen viste for øvrig en liten nedgang i andelen som oppga at de har fått hjelp fra familien til boligkjøp. Nedgangen kom etter flere år med jevn oppgang. Vi heller mot å karakterisere nedgangen som ”statistisk støy”, men det er også et poeng at bankene i år har sluppet litt opp når det gjelder ovennevnte egenkapitalnorm. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse, publisert i begynnelsen av november, viste en økning i andelen med belåning over 85 prosent. Grunnen til dette er at finansministeren sist vinter eksplisitt ba bankene om å utvise mer skjønn, typisk dersom be tjeningsevnen utvilsomt er god nok til å betjene en høyere belånings grad enn 85 prosent. Vi tror imidlertid ikke dette har slått ut i årets Husholdningsundersøkelse, men det blir spennende å følge dette fremover. Boligeiere med milliongevinst – på papiret

Ni av ti boligeiere som har gjort seg opp en mening om markeds verdien på egen bolig, mener den er høyere i dag enn da de kjøpte. Av disse tror 60 prosent at merverdien er en million kroner eller høyere, viser undersøkelsen. Knapt noe å heve øyebrynene av, siden boligprisene de siste 20 årene – med noen korte perioders unntak – har steget jevnt og trutt. Men det er likevel interessant å merke seg at andelen boligeiere

Tror du at boligprisene vil stige, være omtrent uendret eller bli redusert det nærmeste året? 100 % 90 %

100 %

90 % 15%

31%

80 % 32%

55%

61%

55%

28%

30%

32%

33%

70 %

55%

60%

31%

80 %

31%

70 %

Har du /dere gitt økonomisk støtte til evt. barn i forbindelse med boligkjøp?

60 % Ja

60 % Vil stige

50 %

Nei Ikke aktuelt, har ikke barn

Vil være uendret

42%

Vil reduseres

40 %

40 % 66%

Vet ikke / ubesvart

64%

68%

65%

4% 1% 2009

4% 0% 2010

5% 1% 2011

65%

61%

60%

5% 0% 2012

7% 0% 2013

6% 1% 2014

Vet ikke/ubesvart

30 %

48%

32%

33%

28% 21%

10 % 0%

32%

20 % 7% 5%

3% 4%

2008

2009

2010

8% 5% 2011

20 % 10 %

8% 4%

2012

2013

2014

2% 0% 2008

Base: 2014: N= 594, 2013: N= 596, 2012: N= 593, 2011: N = 589, 2010: N = 589, 2009: N = 493, 2008: N = 541

Base: 2014: N= 1000, 2013: N=1004, 2012: N=1000, 2011: N = 1000, 2010: N = 1000, 2009: N = 1001, 2008: N = 1099

som tror boligen i dag er verdt mer enn den ble kjøpt for, har økt jevnt og trutt de siste årene, fra 75 prosent i 2008 til 89 prosent de to siste årene. Denne boliggevinsten representerer ikke bare en sikkerhetsbuffer mot et eventuelt boligprisfall, men den har også gitt mange mulig heter til å trekke opp boliglånet til ulike formål – mest vanlig til oppussing av boligen. Sistnevnte bringer oss over på et annet spørsmål vi stiller bolig eiere med lån; hvordan vurderer du ditt boliglån opp mot antatt markedsverdi på boligen. Dette sier jo noe om hvor mye prisene må falle før egenkapitalen i boligen spises opp. Flertallet med gjeldsgrad under 60 prosent

Hele 7 av 10 låntakere oppgir at lånet utgjør mindre enn 60 prosent av boligens markedsverdi. Boligprisvekst, i kombinasjon med færre nye lån med høy belåningsgrad og regelmessig avdragsbetaling, har åpenbart gitt lånekunder flest gode buffere. Kun tre prosent oppgir at lånet utgjør mer enn 90 prosent. Dette samsvarer godt med for eksempel Finanstilsynets siste boliglånsundersøkelse, som omfatter drøyt 7 000 lån med pant i bolig utbetalt etter august i år. Av nye lån som gikk til kjøp av bolig, var gjennomsnittlig belåningsgrad 71 prosent. Med noen års ned betaling, og en liten boligprisvekst, vil belåningsgraden raskt falle under 60 prosent.

Det er mye fokus på den sterke gjeldsveksten i husholdningene. Grafene i makro kan utvilsomt gi grunn til bekymring, men når vi dukker under makrooverflaten – for eksempel inn i SSBs selv angivelsesstatistikk – finner vi mange interessante nyanser; for eksempel at mye av gjeldsveksten har kommet i eldre husholdninger og i husholdninger med de høyeste inntektene. Begge disse tåler en høyere gjeldsbelastning. Førstnevnte fordi de kommer fra et lavt nivå (dessuten har 60+ hatt en særlig sterk vekst i realdisponibel inntekt de siste ti årene), samt at folk med høy inntekt kan betjene en høyere belåningsgrad (lån i forhold til inntekt) enn folk med lavere inn tekter. Våre undersøkelser viser dessuten at sparing generelt, og ned betaling av lån spesielt, ligger langt fremme i pannebrasken på mange. Norske boliglånskunder har i snitt en nedbetalingstid på sine boliglån på rundt 23 år, hvilket er lavt sammenlignet med for eksempel Sverige og Danmark. Avdragsfrihet er heller ikke særlig utbredt i Norge. Derfor svarer da også 7 av 10 at boliglånet utgjør under 60 prosent av markedsverdi. Vi mener derfor at både vår Husholdningsundersøkelse, og nevn te SSB-statistikk, tegner et langt mer «ansvarlig bilde» av både husholdningene og bankene enn det makrotallene gjør. •

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Av Thorunn Falkanger, Associate Dean Institutt for regnskap revisjon og jus, Handelshøyskolen BI

Hva innebærer det at en bygning er fredet, formelt vernet eller lokalt listeført?

ersom en bygning faller inn under definisjonen av et kultur minne, kan ombyggingsmulig hetene være begrenset. Hva som er et kulturminne fremgår av kulturminneloven § 2 : «Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til». Alt som er menneskeskapt er naturligvis ikke verneverdig eller bevarings verdig. Ofte vil det være eldre bygninger, men også nyere bygninger kan gå inn under definisjonen. Det kan være eksteriøret, interiøret eller om givelsene rundt som tilsier at det foreligger kulturminne. Et kulturminne kan være for melt fredet etter kulturminne loven (kategori 1), eller formelt vernet etter plan og bygnings loven (kategori 2), eller lokalt listeført (kategori 3). Kategori seringen fra 1-3 er det underteg nede som har gjort. (1) Bygning som er fredet etter kulturminneloven (kategori 1)

Det er ca 6000 bygninger som er fredet etter kulturminne loven. De mest verneverdige kulturminnene er av nasjonal betydning. Disse fredes først og fremst etter kulturminneloven. Kulturminneloven og de fred ningsbestemmelsene som treffes i medhold av denne, legger rammer for hva den enk elte eieren kan foreta seg. Et kulturminne kan være fredet direkte i kraft av loven eller for skrifter til denne. Meglere må 16 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

være oppmerksom på at en bygning kan være midlertidig fredet. Fredningen innebærer at alle endringer som går utover vanlig, jevnt vedlikehold, må godkjennes av vedkommende myndighet etter kml. § 8 eller § 15 a. Det vil i praksis si at det må søkes om tillatelse for større reparasjoner og for endringer. Eieren kan søke om dispensa sjon fra vedtak om fredning eller fredningsbestemmelser, og kulturvernmyndighetene vil på denne bakgrunn beslutte om tiltaket vil være forenlig med fredningens formål eller hva som må gjøres for at tiltaket kan godtas. I særlige tilfelle kan det gjøres unntak fra vedtak om fredning og fredningsbestemmelser for tiltak som ikke medfører vesent lig inngrep i det fredede kultur minnet. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis; hvis ikke må eventuelt fredningsvedtaket oppheves eller endres. Eksempler på tilfeller hvor det gis dispensasjon er – fornyelse av våtrom og kjøkken. Andre tiltak kan være brannsikrings tiltak, istandsetting og restau rering og tilbakeføring til opp rinnelig utseende. Tiltak som innebærer et vesentlig inngrep og som det derfor ikke gis dispensasjon til, kan være riving av hele eller vesentlige deler av byggverk, flytting av et byggverk, større tilbygg og større endringer i bygningskonstruksjonen. Kulturminneloven forvaltes av Riksantikvaren. Forvaltnings ansvaret for fredede bygg etter 1650 er delegert til fylkes kommunens kulturminne-

avdeling. I Oslo er forvaltningsansvaret delegert til Byantikvaren. De mest kjente fredede bygningene er vel Bryggen i Bergen og stavkirkene med Urnes i spissen. Av bygg fra nyere tid nevnes Ekebergrestau ranten i Oslo. Flere bolighus er også fredet etter kulturminne loven – både fra eldre og nyere tid. (2) Bygning som er formelt vernet etter plan- og bygningsloven (kategori 2)

Hvor mange bygninger som er vernet etter plan- og bygnings loven, finnes det ingen oversikt over. Men det er et langt større tall enn etter kulturminneloven. Det er ofte kulturminner av regional eller lokal verdi som sikres gjennom plan- og byg ningsloven. Arealdelen i kom muneplanen og reguleringspla nen kan gi bestemmelser. Særlig er det reguleringsplan med hensynssone bevaring som er av interesse. For slike eiendommer vil reguleringsplanen sette skranker for hva som er tillatt. Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6 gir adgang til å «sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kultur miljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør.» Hvilken rådighet som er tillatt over en vernet bygning, presi seres nærmere i reguleringsbestemmelsene. Det kan for eksempel være tillatt å foreta ombygging, såfremt eksteriøret blir uforandret. Hvis det heter at fasaden er vernet, vil det inne bære et forbud mot enhver fysisk endring – vinduer, farge, nye skilt osv.

Det kan gis dispensasjon fra planer og planbestemmelser etter plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan bare gis hvis fordelene som dermed oppnås, er klart større enn ulem pene. Dispensasjonen endrer ikke selve planen, men er bare en tillatelse til å fravike den i det aktuelle tilfellet. Plan- og byg ningsloven forvaltes av kommu nen. Som hovedregel ligger myndigheten til å gi dispensa sjon hos kommunen. Ombygging vil ofte kreve at det søkes kommunen om dis pensasjon. Det fremstår som lettere å få dispensasjon etter plan- og bygningsloven enn etter kulturminneloven. Eksempler på bygninger som er vernet i henhold til kategori 2 er bygninger i Vålerenggata i Oslo og på Lyngør. (3) Bygning som er lokalt listeført (kategori 3)

I tillegg til lovene som direkte verner kulturelle verdier knyttet til bygninger, har vi en særlig ordning med «listeføring», dvs. - at det lokalt - føres lister over bygninger som anses vernever dige. Dette er en kategori som ikke har egen lovhjemmel, og det finnes heller ikke regler som direkte sier noe om rettsvirknin ger av at bygget er lokalt liste ført. Listeføring er en måte å markere at bygget er verne verdig. Eksempel på slike lister er Gul liste ført av Byantikvaren i Oslo. Den inneholder bygninger som etter antikvarens faglige vurdering er verneverdige uten at de er formelt fredet eller EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

(5) Hovedkilder for innhentelse av informasjon • SEFRAK-registeret

o Det opprinnelige SEFRAK registeret er ikke lenger et eget register, men eiendommer som er SEFRAK- regis trert, vil fremgå av matrikkelen i Kartverkets eiendoms register. www.seeiendom.no

• Se eiendom

o Dette er en tjeneste fra Statens Kartverk. Alle har nå gratis innsyn i grunnboken gjennom Se eiendom. På hver enkelt eiendom finnes blant annet informasjon om det er registrert kulturminne etter kulturminneloven. (kategori 1). Videre vil det stå om eiendommen er SEFRAK-registrert.

• Kulturminnesok.no

o Kulturminnesøk gir en oversikt over kulturminne i Nor ge og driftes av Riksantikvaren. Kulturminnesøk skal gi informasjon om kulturminner i de tre ulike kategoriene. Alle fredede bygninger ligger inne i databasen. For den øvrige delen av landet er det Oslo kommune som er oppdatert vedrørende alle de tre kategoriene.

• Kulturminnesøk App

o Appen viser informasjon fra Kulturminnesøk om kultur minner i Norge.

• Askeladden

o Askeladden er først og fremst et verktøy for kulturminne forvaltningen.

v ernet. Gul liste omfatter imid lertid også fredede bygninger etter kulturminneloven og vernede bygninger etter plan- og bygningsloven. Flere kommuner har også egne lister, men ikke mange av disse er elektroniske. Trondheim kommune har en liste som kalles Aktsomhetskart kulturminner. De fleste verne verdige kulturminner er ifølge Riksantikvaren de som er lokalt listeført. For eksempel er en del bygninger i Vålerenggata i Oslo som ikke er vernet etter plan- og bygningsloven, lokalt listeført. Selv om kulturminner som er oppført i lister av ulike slag ikke har formelt vern, kan listefør ingen ha stor betydning, f.eks. når kommunen skal treffe avgjørelse i sak om byggesøknad eller riv ningssøknad. Søknaden vil kunne bli avslått med for eksempel hen visning til plan og bygningsloven § 29-2 om visuelle kvaliteter, 18 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

§ 31-1 om bygninger med kultu rell verdi og § 13-1 om midlertidig forbud mot tiltak. (4) Bygning som er SEFRAK – registrert

SEFRAK (Sekretariatet For Registrering av faste Kulturminne i Noreg) er et nasjonalt register over eldre bygninger og andre kulturminner, bygd før 1900. I Finnmark før 1945. Bygningene er kartfestet, oppmålt og fotogra fert, og hvert objekt har et eget skjema. Ca. 515.000 bygninger er SEFRAK-registrerte. Det at en bygning er SEFRAK-registrert betyr ikke at bygningen har et formelt vern. Registreringen indikerer imidlertid at bygningen kan ha verneverdi. Mange kom muner har derfor rutiner i sin saksbehandling hvor de vurderer kulturminneverdien i saker som berører SEFRAK-bygninger.

• Grunnbok og matrikkel

o Automatisk fredning og fredningsvedtak skal tinglyses. Det vil ikke gå frem av grunnboken at eiendommen er vernet etter plan og bygningsloven eller lokalt listeført. I matrikkelen vil det være opplysninger om eiendommen er SEFRAK-registrert.

• Infoland.no

o Her vises informasjon om kulturminner som er registrert i grunnboken og matrikkelen.

• Miljøstatus.no

o På denne siden kan det søkes opp hvilke eiendommer som er SEFRAK-registrert.

• Gul liste

o Gul liste er et register over bygninger i Oslo fra de tre ulike kategoriene. http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/ apps/OnePane/basicviewer/index.html?appid= 669c06154f134c4d80618413e412d936

• Kommunen

o Den enkelte kommune med oversikt over de ulike kategoriene. •

HØSTKONFERANSEN 2014 Årets høstkonferanse gikk av stabelen i Oslo 20. og 21. november 2014. Det var lagt opp til 2 dager med et variert faglig innhold og engasjerte foredragsholdere.

Seniorrådgiver Hugo Torgersen fra Kartverket fikk, i egenskap av å ha vært medlem i utvalget som har foreslått endringer i eierseksjonsloven, gleden av å starte den faglige delen av konferansen. Alle de nærmere 400 deltakerne fikk gjennom hans foredrag et godt innblikk i flere av de foreslåtte endringene i loven. Eiendomsmegler MNEF Hanne Heiberg fra Bekkelaget Eiendom og advokat MNA Torolv Sundfør fra Advokat firmaet Storløken SGB ga der etter deltakerne et praktisk og faglig innblikk i en medhjelpers hverdag, ansvar og rolle ved tvangssalg. Tradisjonen tro hadde vi også i år med oss Finanstilsynet. Seksjonssjef Anne-Kari Tuv redegjorde både for de nye opp gjørsreglene, og for hva som har blitt avdekket på stedlige tilsyn gjennom året. Hun fikk

også tid til en rask gjennom gang av hvordan kravene til skriftlighet i budrunden rent faktisk synes å fungere. Resten av dagen var avsatt til parallellsesjoner. Veldig mange valgte her å få med seg et 2 ti mers interessant og aktuelt foredrag av takstingeniør Vidar Aarnes om den kommende «Boligsalgsrapporten». Eien domsmegler MNEF Monica Steene som er fagansvarlig i DnB Meglerservice AS, ga sam tidig de fagansvarlige/opp gjørsansvarlige er grundig gjennomgang av oppgjør og de nye oppgjørsreglene mot tinglyst skjøte. Etter en vellykket festmiddag torsdag kveld, var den første timen på fredag morgen avsatt til miljøet! Først ut var senior rådgiver Bård Olsen fra Statens strålevern som ga et meget klart og interessant foredrag om radon og regelverket rundt

dette. Deretter fikk deltakerne mye god informasjon om pro sjektet «Oljefri.no» som er et samarbeid mellom Naturvern forbundet, Norges Takserings forbund, Nito Takst, Enova og Norges Eiendomsmeglerfor bund. Silje Østerbø fra Natur vernforbundet viste både fag kunnskap og engasjement, og deltakerne fikk mye informa sjon om hva både megler, selger og kjøper kan og bør tenke på der boligen er oppvarmet med en oljefyr. NEF har i samarbeid med advokatfirmaet Grette revidert vår kontraktsmal for salg av brukt bolig solgt «som den er», og kontraktsmalen ble publisert i sommer. Noe av grunnen til revisjonen er de nye oppgjørsreglene. Advokat MNA Dag Henden Torsteinsen fra Advokatfirmaet Grette ga forsamlingen en god innføring i denne nye kontraktsmalen.

De to tiste timene var satt av til temaet «Hvilken betydning har utleie av boligen ved et salg?». Advokat MNA Anders Leisner fra Huseiernes lands forbund tok for seg blant annet spørsmål om salg av bolig kan være en gyldig grunn til å si opp en leietaker, før advokat fullmektig MNA Joachim K. Johannesen fra Skattebetaler foreningen avsluttet det faglige programmet med en god fore lesning over hvilken betydning utleie av boligen kan ha rent skattemessig.

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Glimt fra konferansen:

Tormod Boldvik og Carl O. Geving snakket om mulige fremtidsenarioer.

Heldige vinnere fikk fine premier av utstillerne.

Anne-Kari Tuv fra Finanstilsynet.

Zahid Ali underholdt under middagen.

«NEFbolighjelp.no» Peder Normann Raknes, som både er æresmedlem og tidligere formann i Norges Eiendomsmegler forbund, har på oppdrag av NEF laget en guide som skal hjelpe boligkjøpere gjennom alle fasene i handelen. Nettsiden er utformet som en tidsakse ut i fra hvor i kjøpsprosessen man befinner seg – fra den første tanken i planleggingsfasen i den ene enden til en mulig reklamasjon i den andre. - Boken er i første omgang laget for forbrukere og det har vært et klart mål for meg å bruke et enkelt språk som alle kan forstå, sa Peder N. Raknes da tjenesten ble presentert på NEFs Høstkonferanse. Tanken er videre at NEFs forbrukerrådgiver også kan vise til NEFbolighjelp.no når han får spørsmål som blir besvart her. NEFbolighjelp.no vil være klar til bruk rett på nyåret.

20 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Full sal og god stemning under

NEF-HELP-STIPENDET TIL JAN KÅRE BAUMANN Årets NEF-HELP-stipend ble tildelt Jan Kåre Baumann på Høstkon feransen. Årets vinner er utdannet eiendomsmegler, og har nylig tatt også tatt en mastergrad i markedsføringsledelse ved Markeds høyskolen. Han skal bruke de 100 000 kronene han fikk til et videre studie for å finne ut hvilke egenskaper selgere og kjøpere mener er viktigst hos eiendomsmegleren, og hvordan eiendoms megleren lettere kan unngå at forbrukeren blir misfornøyd med meglerens bistand. Studiet videre skal bidra til at eiendomsmeglere og foretaksledere får et bedre grunnlag for å iverksette effektive og integrerte forbedringstiltak for økt kundetilfredshet, lojalitet og bedret omdømme. middagen på Radisson Blu Scandinavia Hotel. Oslo.

Ole Petter Nyhaug.

Vidar Aarnes.

Jan Kåre Baumann (t.h.) mottar sjekken av administrerende direktør i Help forsikring, Johan Dolven.

NEFs NYE FORBRUKERRÅDGIVER I BOLIGHANDELEN Carsten Henrik Pihl ble presentert som NEFs nye forbrukerrådgiver på Høstkon feransen. Pihl er utdannet jurist, og har arbeidet i femten år som journalist og juridisk ansvarlig i Dine Penger, der boligjus var et av spesialområdene hans. Han har også skrevet blant annet «Boligselgerskolen» og «Boligkjøperskolen» for sin tidligere arbeidsgiver. Pihl kommer nå fra stillingen som produktsjef i Penger.no. Jeg gleder meg veldig til å starte i denne jobben. Det er mange som har spørsmål om bolig der ute, og jeg håper at jeg kan være med på å gi gode og balanserte svar. Videre tror jeg at kunnskapen vi samler inn om hva som oppfattes som problemer i boligsalgsprosessen, kan bidra til at NEF kan være med å påvirke slik at vi kan forbedre reglene for boligomsetning i Norge, sa Carsten Pihl da han ble kalt opp på podiet under Høstkonferansen. Ansettelsen av «NEFs forbrukerrådgiver» er en konsekvens av vedtaket som ble fattet på NEFs landsmøtet i Ålesund torsdag 8. mai. Pihl kommer til å være operativ i stillingen fra 1. mars.

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Budrunder – eneste kjedeuavhengige løsning

Av Anders Langtind, leder Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening

Finansdepartementet fastsatte endringer i eiendomsmeglingsforskriften om dokumentasjon av budrunder fra den 01.01.14. Dette innebar at alle eiendomsmeglere, meglere og advokater som drev med eiendomsmegling bare skulle formidle bud, avslag og aksepter som var gitt skriftlig.

Den videre kommunikasjonen mellom megler, selger, budgivere og andre interessenter, skulle fra denne dagen også skje skrift lig. Alle former for elektroniske meldinger som kunne lagres på betryggende måte, oppfylte krav ene til skriftlighet, herunder SMS og e-post. Det var med bakgrunn i dette at styret i Oslo & Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF), sammen med Styret i NEF, høsten 2013 begynte å jobbe med en helt uavhengig, elektron isk applikasjon for budgivning. Styret i OAEF tok derfor kontakt med Reeltime som helt siden 2002 har satset på digitale løsninger til eiendomsmegler bransjen. Reeltime største sats ning i dag ligger på eiendom og eiendomsmeglere. Reeltimes har kunder blant Norges største eiendomsmeglerkjeder, både innenfor bruktbolig, nybygg og næringseiendom. Flere har vunnet Gullmegleren med pro dukter som er utviklet i samar beid med Reeltime. Av denne enkle grunn ble Reeltime valgt som samarbeidspartner for OAEF og NEF til utvikling av applikasjonen. Vårt største ønske var å utvikle en kjedeuavhengig applikasjon, som alle kunne benytte kost nadsfritt – både for budgivere og meglere. Det var et ønske å knytte alle kjedene til applika sjonen i form av at alle eiendom mer som lå på finn.no også ville dukke opp i applikasjonen automatisk. Skuffelsen var der for ganske stor når Styret i

22 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

iendom Norge valgte å stemme E «nei» til denne løsningen. Det finnes også andre budapplikasjoner på markedet, men det er ingen som er helt uav hengig – bortsett fra den elek troniske løsningen til Bud runder. Ved årsskiftet var applika sjonen endelig klar til både i Phone og Android. Det ble i til legg utviklet en egen hjemmeside på nettet (www.budrunder.no) som også kunne linkes dirkete mot alle finn.no annonser, slik at de som ønsket å by på en eiendom enten kunne velge å bruke «appen» eller trykke på «gi bud» knappen i finn.no annonsen. Fagdirektør for bolig i For brukerrådet, Thomas Barthold sen var en positiv støttespiller under selve utviklingen av applikasjonen. Bartholdsen var meget positiv til B udrunder i forbindelse med lanseringen. Til VG svarte Barthold sen følgende: - Hva vil forbruke ren vinne på denne appen? - Fra tid til annen blir det uenighet mellom megler og i nteressenter om hva som er sagt. Et digitalt system vil øke tilliten til prosessen der vi som forbrukere skal bruke mange millioner kroner på et kjøp. Bartholdsen håper på sikt at alle meglerkjedene vil omslutte appen «Budrunder». - Det vil være lettest for boligkjøpere å forholde seg til kun ett verktøy. Meglere kan gå

glipp av bud fordi boligkjøpere ikke orker enda en ny applika sjon eller synes det er tungvint å forholde seg til et mangfold av apper, sier han. Budrunder og bud applika sjonen har etter lansering blitt en formidabel suksess! Totalt er det nesten 150 eiendomsmegler kontor som i dag benytter Budrunder som sin prefererte elektroniske løsning. Det er flere foretak som har egne elek troniske løsninger som leveres av systemleverandørene, men flere av disse foretakene har i tillegg åpnet for at Budrunder kan hente informasjon om deres eiendommer på finn.no. Det innebærer at ved å søke på enten oppdragsnummer eller gateadressen i applikasjonen, henter

den frem all nødvendig infor masjon om e iendommen fra finn.no. Det er i dag nesten 6 000 unike brukere som har lastet ned applikasjonen. I tillegg har vi også sett en stor økning i an tall bud som sendes til megler ved bruk av «appen». I oktober alene var det nesten 1 300 bud som gikk via «appen» og dirkete til megler. Det er også gledelig at gode samarbeidspartnere som HELP Forsikring, har opplevd en større tegningsprosent fra de som be nytter «appen» en de som b enytter mer tradisjonelle elektroniske løsninger. Vi jobber stadig med å få med flere kontorer og kjeder, slik at alle forbrukere, om ønskelig, kun kan laste ned en applikasjon som er felles for alle oss meglere. Til slutt vil jeg takke alle dere som hver dag er gode ambassadører for Budrunder – det setter vi pris på! •

WEBOPPGJØR - full kontroll med eksterne oppgjør

Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester. Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeidsmetoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

RUDI AADLAND

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester. Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

GUNNAR STAVLUND Stavlund As

oppgjør Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon: Asbjørn Sørensen • asbjorn@weboppgjor.no • 412 93 220 Morten Harborg Thorn • morten@weboppgjor.no • 934 22 790

www.weboppgjor.no

Noe som passer for meg

Av Jan Ludvig Andreassen, sjefsøkonom Terra

For noen år tilbake leste jeg en Klara Klok spalte fra gammelt av, mens vi var på ferie i USA. Eldgamle amerikanske råd om hvem, altså hvilke ungpiker, som lykkes i å gifte seg rett. En bok fra det forrige årtusen, fra før-krigsår, den gang slike strategiske partnervalg var viktige.

Av en eller annen grunn kom jeg til å tenke på spalten da jeg bladde gjennom bolig annonsene her forleden. Poenget i boken er at det ikke alltid er de mest blendene vakre, og forsegjorte damene, som finner de beste partnerne, men ofte heller de som klarer å innbille sin frier at de er ydmyke, hyggelige og med potensiale for et lang samliv. Når jeg skuer over annonseside etter annonseside med boligannonser som skriker BLING, med sine utspjåkede eksteriører, og bad kjøkken som nærmet roper ut: Her har jeg brukt mye penger gitt!, tenker jeg på at denne går neppe over takst. Også i bolig markedene kan det bli vel mye perfeksjon. Interessen for BLING boliger svinger med konjunkturene, litt på samme måte som behovet for øvrige luksusartikler. I gode tider er det flaut å kjøre Skoda, da folk kan lure på om du er en relativ taper. I lavkonjunkt urer derimot er det harry å kjøre en flunkende ny Audi, med de største alu-felgene som er å oppdrive. Det som stiger mest for tiden er boliger med sjel, til de som måtte ha mistet sin egen, underveis på den lange klatreveien opp og frem på karrierestigen inn i de øvre skylag av vårt samfunn. Det er boliger med poten

siale til å både nå dine egne drømmer og til å bedre din selvfølelse. Det gjelder ikke bare de unge. TV-pro grammer med folk som leter etter sin drømmebolig i syden er populære i vår familie. Spesielt i tunge norske november kvelder er det artig å benke seg foran TV-en og se på ulike par prøve å finne seg noe i syden. Uten unntak er det godt voksne vi her snakker om. De får velge mellom fire hus. På et program nylig var det tre litt slitte hus innenfor ekteparets budsjett som de vurderte før de kom til et helt nytt hus hvor alt var strøkent og modent. Kona likte det nye hus godt, men lot mannen avgjøre. - Nei, dro han på det, det fjerde var klart det beste varp, men ikke noe for han. Det var bare for nytt og glinsende. Han kunne ikke slå seg til ro noe sted! Her er hva jeg tror boligvinnerne i 2015 er. Boliger som man ser har potensiale. Boliger du kan være med å utforme og bru ke mange timer på dandere. Ikke helt ulikt de kvaliteter man finner i sin livsledsager. Sterkest prisvekst vil det være i de deler av landet hvor næringslivet går godt. Roga land vil fortsett å være svakt, men i det meste

av Norge vil boligprisene gjennomgående stige med 5-10 pst, hvis Norges Bank følger opp markedets forventninger om et par rentekutt i løpet av det neste året. Som makro økonom skal en være forsiktig med å leke Klara Klok for de boligsøkende. Etter å ha snakket med Aktiv-meglere aner jeg imidlertid en fønvind i retning av mere landlige boliger. Bynære småbruk på Øst landet er populære og kan tidvis gå langt over takst. Kanskje er det en oljeingeniør med sluttpakke på konto som søker seg vekk fra et hektisk liv i oljebransjen til et roligere liv på landet?. Det betyr ikke at nybygg er godt av moten. De må bare være funksjonelle og med god logistikk slik at barnefamiliene kan komme seg ut av tidsklemma. For den eldre garde er livsløpstandard viktigere enn jacuzzi. Som nevnt går det i bølger. En skal ikke se bort i fra at BLING boliger vil blomstre igjen. Vi må bare adle frem en ny generasjon rike meglere som er i den rette alder, med den rett smak, i en fremtidig høy konjunktur. •

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

BOLIG MARKEDET

- utsiker og innsikter

2015

19.03

OSLO

KONSERTHUS

Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund - Veidekke - Samfunnsøkonomisk analyse

24 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Vi styrker laget og søker lagspillere til vårt nye kontor på Lillestrøm Aktiv åpner nytt kontor på Lillestrøm i samarbeid med LillestrømBanken. Personene vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være lagspillere. Vi kan tilby et solid franchisekonsept med godt innarbeidet merkenavn, gode betingelser, og muligheter for eierskap for den rette. Alle søkere må være utdannede eiendomsmeglere/meglere/jurister, eller eiendomsmeglerstudenter. Ta kontakt med daglig leder Karianne Rytterager på 959 05 865 eller kr@aktiv.no.

www.aktiv.no

Vi styrker laget og søker lagspillere til vårt nye kontor i Asker Aktiv åpner dørene igjen i Torvveien 1 i Asker. Personene vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være lagspillere. Vi kan tilby et solid franchisekonsept med godt innarbeidet merkenavn, gode betingelser, og muligheter for eierskap for den rette. Alle søkere må være utdannede eiendomsmeglere/meglere/jurister, eller eiendomsmeglerstudenter. Ta kontakt med daglig leder Andreas Holck på 952 35 252 eller khe@aktiv.no.

www.aktiv.no

Grong Sparebank og Aktiv Eiendomsmegling åpner nytt kontor i Steinkjer Aktiv har gleden av å åpne nytt kontor i Steinkjer i samarbeid med Grong Sparebank, en av landets mest lønnsomme banker. Vi søker derfor en faglig/daglig leder og eiendomsmeglere til kontoret. Vi legger stor vekt på at gode resultater oppnås gjennom fornøyde kunder, og har de siste fire årene hatt Norges mest fornøyde boligkunder på Norsk Kundebarometer sin tilfredshetsmåling. Dette er vi både stolte og opptatt av i hverdagen. Personen vi søker må være kundeorientert, ha et utpreget konkurranseinstinkt, og ikke minst være en lagspiller. Ta kontakt med styreleder Rune Midtsian på 995 60 100 eller rm@aktiv.no.

www.aktiv.no

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund

Hvordan skal megler håndtere «Hemmelig bud»?

Flere meglere opplever at en budgiver i for bindelse med en budrunde, opplyser at budet skal holdes hemmelig. Det første en megler må gjøre når han mottar et slikt bud, er å få avklart hva bud giver ønsker at skal hemmeligholdes. Det er nemlig ikke alltid at dette går helt klart frem av budet. Noen budgivere tar et slikt forbe hold fordi de ønsker at navnet deres ikke skal kunne opplyses til selger/andre interes senter, mens andre setter forbeholdet for at budet ikke skal kunne formidles til andre enn selger. Et godt råd er at megler – uansett om hva som skal hemmeligholdes går klart frem eller ei – tar kontakt med budgiveren for en nærmere avklaring og forklaring. Dersom budgivers ønske er at navnet skal være anonymt, er ikke dette noe stort pro blem å håndtere i selve budrunden. Men - det er viktig at megler forklarer at både budet og budgivers navn vil blir ført i budjournalen som selger og kjøper mottar en kopi av etter at handel er inngått. Dette slik at budgiver ikke er i den tro at navnet hans aldri vil fremkomme noe sted. Samtidig kan megler med fordel forklare at dersom noen andre enn kjøper/selger ber om å få innsyn i jour

26 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

nalen vil alle navn være anonymiserte. Der som budgiver ikke ønsker at navnet registreres noe sted, vil bud måtte inngis av noen andre på hans vegne. Det som er mer vanlig, er at et bud inne holder et forbehold om at tilbudet kun skal fremlegges for selger og ikke opplyses om til andre. Et bud med et slikt forbehold er ikke lett å håndtere for megler. Også her er det viktig at megler tar kontakt med budgiver og avklarer den faktiske situ asjonen. Still spørsmål til budgiver! Få av klart om han mener at budet ikke skal opp lyses om til øvrige interessenter bare frem til det er akseptert/avslått, eller om han mener at det ikke på noe tidspunkt skal kunne opplyses om budet. Forklar også at budet uansett vil bli ført i budjournalen og at selger/kjøper, samt andre interessenter som ber om innsyn, således vil få kunnskap om budet etter at handel har kommet i stand uansett forbeholdet. Som et utgangspunkt kan en budgiver legge inn et hvilket som helst bud med et hvilket som helst forbehold. Er det et godt bud kan det være fristende for selger å akseptere budet, noe han også er i sin fulle rett til å gjøre.

Megler bør likevel vurdere om han bør oppfordre selger til å avslå denne type bud og forklare til selger at dette er en måte å gi bud på som resten av markedet stort sett reagerer negativt på. Flere forbrukere synes å være av den oppfatning at denne måten å gi bud på ikke kan være lovlig, og megler foretaket kan få reaksjoner fra øvrige bud givere/interessenter om at de føler seg «lurt» av megler, eller kunder kan bli «sure» og mistroiske. •

NEF-KURS 2015

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

26. JAN - 6. FEBR

OSLO/ASKER

OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

5.-6. FEBRUAR

TJØME

12. FEBRUAR

OSLO

HAVNA-SEMINARET Program kommer

HELDAGKURS FOR NÆRINGSMEGLERE, ULIKE TEMAER

FEBRUAR BODØ

NEF HELDAGSKURS Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015

FEBRUAR KRISTIANSAND

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar

MARS TRONDHEIM

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar

MARS BERGEN

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Bodø i februar

MARS LILLESTRØM

HELDAGSKURS Kurs i oppgjør MARS LILLESTRØM HELDAGSKURS

Kurs i tvangssalg

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

APRIL GARDERMOEN/LILLESTRØM

Kurs i prosjektmegling Kurs i landbruksmegling

6.-8. MAI

STAVANGER

NEFs VÅRKONFERANSE

JUNI OSLO ANSVARSFORDELING OG LEDELSE I EIENDOMSMEGLINGSFORETAK - et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder

Fra forsikringsfronten Tryg Forsikring har over lengre tid vært leverandør av den lovpålagte sikkerhetsstillelse og formuesansvarsforsikring til medlemsforetakene i Norges Eiendomsmeglerforbunds Skadeforsikringsfond.

Av advokat Rønnaug Ringstad, Tryg Forsikring

Vår advokatavdeling har gjennom denne avtalen håndtert et mangfold av erstatnings krav som gjennom årene har blitt meldt inn under forsikringsordningen. Man har over noe tid sett at terskelen for å rette erstat ningskrav mot eiendomsmeglere nok har blitt lavere, men også at situasjonen i eien domsmarkedet spiller inn i forhold til hvor eksponert meglerprofesjonen er for krav fra misfornøyde parter i eiendomshandelen. Når man håndterer denne type saks portefølje over mange år, gir det muligheter for å se trender og tendenser for hvilke områder av eiendomsmeglers oppdragsut førelse som kan være problematisk. Sagt med andre ord; hvor er det eiendomsme glerne trår mest feil? Kunnskap om «hvor skoen til enhver tid trykker» har gjort at man kan sette fokus på de aktuelle områdene og derved bidra til å forebygge feil og påfølgen de erstatningskrav. Totalbildet av kravene som kommer inn er i dag, som i tidligere år, allsidig med tanke på hvilke feil megler klandres for å ha gjort. Også i forhold til omfanget av de erstatningskrav som fremsettes er bildet svært nyansert. Generelt sett gjelder flertallet av erstat ningskrav mot eiendomsmeglerne at det gis feilaktige, misvisende eller mangelfulle opplysninger om eiendommen i salgs prospektet. Vi ser gjennomgående litt for mange saker der eiendomsmegler ikke har gjort godt nok arbeid når de innhentede opplysningene om eiendommen gjennomgås og skal videre formidles. Det kan gjelde noe så enkelt som en skrivefeil som ikke blir avdekket ved korrektur, slik at størrelsen på kommunale utgifter eller felleskostnader blir feil angitt. Eller det kan dreie seg om at eiendoms megleren ikke forstår innholdet i en opp lysning som er innhentet og dermed utelater informasjon om eiendommen som har be tydning for både bruken og verdien av eien dommen. 28 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

I førstnevnte tilfelle vil gode og grundige rutiner for gjennomlesing og korrektur være tilstrekkelig for å forbygge at feilen gjentar seg. I sistnevnte tilfelle kan feilen som er gjort tyde på at kunnskapen hos eien domsmegler er mangelfull på det område saken gjelder. Det er ikke tilstrekkelig å ta inn de opp lysningene man er pålagt å innhente i en salgsoppgave uten nærmere kontroll av informasjonen. Opplysningene må gjennom gås og undersøkes med tanke på forhold som kjøper vanskelig selv kan avdekke, og de må fremstilles og formidles gjennom salgsopp gaven på en måte som er forståelig for den alminnelige interessent. Innenfor området for meglers opplysningsog undersøkelsesplikt, har man det siste året

Generelt sett gjelder flertallet av erstatnings krav mot eiendomsmeglerne at det gis feilaktige, misvisende eller mangelfulle opplysninger om eiendommen i salgsprospektet

sett flere erstatningskrav mot megler basert på at det ikke er gitt tilstrekkelige opp lysninger i salgsmateriellet om servitutter som hefter ved eiendommen. Typetilfellene er flere. I noen tilfeller har megler tatt inn opplysning om at servitutten eksisterer i salgsoppgaven, for så å legge frem selve utskriften og informasjon om servi tuttens innhold for kjøper ved kontrakts signering. Dette er i følge Reklamasjons nemndas praksis ikke i samsvar med god meglerskikk. Der servitutten kan ha betyd ning for bruken av eiendommen skal det opplyses i salgsoppgaven at den er tinglyst på eiendommen og hvilken betydning den har eller kan få for eiendommen. I andre tilfeller har megler etter en vurdering og tolkning av at den aktuelle servitutten funnet at den mest sannsynlig ikke har noen konsekvens for eiendommen, og derfor unnlatt å gi nærmere informasjon om innholdet i servitutten i salgsoppgaven. Typisk gjelder dette for de såkalte vei servituttene som er svært vanlige der eien dommen grenser til offentlig vei. Det er ikke alltid kjøper er enig i meglers vurdering av risikoen for en veiutvidelse og avståelse av

tomt, og veien mot et erstatningskrav over for selger og/eller megler kan da være kort. Innholdet i en del servitutter kan av ulike årsaker være uklart og komplisert. I den grad megler ikke helt forstår innholdet i servitut ten eller er usikker på om den kan ha noen betydning for eiendommen, er det et godt råd å søke bistand for å avklare slike spørs mål. Dersom megler som profesjonell aktør på området ikke forstår innholdet i en servitutt er det vanskelig å bli hørt med at en interessent / kjøper skal forstå noe. Vi har også sett en viss økning i saker som gjelder mangelfulle og/eller feilaktige opp lysninger i forhold til hvorvidt ferdigattest foreligger på eiendommen, herunder om ferdigattesten omfatter hele eiendommen. Noen av disse sakene gjelder salgsoppdrag av eldre dato, og dette har betydning både for vurderingen av om megler har opptrådt uaktsomt og for hvilket økonomisk omfang en eventuell skadeutbetaling får. Dagens eiendomsmeglingslov pålegger megler å opplyse om ferdigattest foreligger. I denne forbindelse er det viktig at megler forsikrer seg om at ferdigattesten er dekkende for den eiendom som selges.

Vi ser eksempler på at megler har inn hentet ferdigattest som er av eldre dato enn tilbygg og andre endringer gjort på eien dommen. I slike tilfeller bør megler reagere og foreta ytterligere undersøkelser, uav hengig av hva selger opplyser om status for endringene som er gjort på eiendommen. Det å bli gjenstand for et erstatningskrav fra en misfornøyd kjøper eller selger, er i seg selv gjerne tilstrekkelig til å ha en fore byggende effekt for den/de eiendoms megler(e) som er involvert. Man lærer gjerne svært mye av egne feil. For eiendomsmeglere som ennå ikke har opplevd å få et erstatningskrav rettet mot seg, er det viktig å forsøke å lære av andres feil for å unngå egne feil. Dette kan man oppnå ved å sørge for faglig påfyll, blant annet gjennom de kurstilbud som tilbys på feltet, og for øvrig sørge for å holde seg opp datert på faget som skal utøves. •

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Utleiers mislighold – rekkevidden av forbud mot motregning/ tilbakehold i husleie Der utleier misligholder leiekontrakten er utgangspunktet etter husleieloven § 2-15 at leietaker kan holde tilbake så mye av husleien som er nødvendig for å sikre sine krav mot utleier. Av advokat Amund Berthelsen Erdal, advokatfirmaet CLP

Videre gir husleieloven § 3-8 leietaker en rett til å deponere omtvistet leie på en sperret bankkonto. Ved deponering av omtvistet leie, kan utleier ikke heve leieavtalen selv om det skulle vise seg at leietaker har deponert et for stort beløp, eller leietaker har vurdert sine rettigheter feil slik at det ikke forelå grunnlag for et krav mot utleier overhodet. I leieforhold som gjelder andre husrom enn bolig står imidlertid partene fritt til å avtale at husleie loven §§ 2-15 og 3-8 ikke skal gjelde. Denne adgangen til å avtale seg bort fra nevnte bestemmelser benyttes i stor grad i avtaler vedrørende leie av lokaler. Ved en slik regu lering begrenses leietakers muligheter til å sikre sine interesser ved utleiers mislighold til fordel for utleiers interesse av å sikre at leien blir løpende innbetalt. Avtalebestemmelser vedrørende leie takers tilbakeholds- og motregningsrett

Som følge av at utleier ofte har store kapi talkostnader knyttet til bygget og lokalene som leien skal dekke, i tillegg til at den løpende leiestrømmen vil ha stor betydning for eiendommens salgsverdi, blir adgangen til å avtale andre løsninger i stor grad benyt tet. I de fleste leiestandardene som brukes av aktørene på utleiersiden er husleieloven § 2-15 (om leietakers rett til tilbakehold av leie) og § 3-8 (om leietakers rett til depone ring) fraveket. Typisk eksempel på en avtalebestemmelse hvor tilbakeholds- og motregningsretten fravikes kan være følgende: «Leietaker kan ikke holde tilbake leie eller fremsette motkrav mot leien med mindre kravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort.» I tillegg vil det normalt også fremkomme at leietaker fra skriver seg retten til å påberope seg depone ring etter husleieloven § 3-8. Ved signering av leieavtalen bør leietaker være klar over hvilken betydning denne type bestemmelser har for leieforholdet. Utgangs punktet ved en slik regulering vil være at 30 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

CLP

For kontakt: www.clp.no

Artikkelforfatteren er fast advokat i Advokatfirmaet CLP og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsfor hold. CLP ble etablert i 2007 som et effektivt og ek sklusivt alternativ til de største advokatfirmaene. Et alternativ der engasjementet er personlig og proses sene preget av svært høy kvalitet. CLP bistår ledende aktører i den norske eiendomsbransjen og har bransjekunnskap og omfattende erfaring med samt lige rettslige problemstillinger som kan oppstå i forbindelse med oppføring, utvikling, utleie, forvalt ning, kjøp og salg av fast eiendom. CLP rangerer høyt i flere nasjonale og internasjonale kåringer, og har en rekke ledende norske og internasjonale sel skaper som oppdragsgivere.

leietaker må betale full leie til utleier selv det foreligger mangler ved leieobjektet som berettiger leietaker til prisavslag og/eller erstatning. For å inndrive slike krav mot utleier, uten å havne i en posisjon hvor ut leier vil kunne påberope betalingsmislighold under leiekontrakten, må leietaker ta retts lige skritt overfor utleier. Dette innebærer at leietaker må betale full leie i hele perioden frem til rettskraftig dom. Herunder vil en slik avtalebestemmelse utelukke at leietaker kan forsvare seg med at leie er gjort opp ved motregning jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-3 annet punktum, dersom utleier overfor namsmyndighetene krever tvangsfravikelse av lokalene på grunn av manglende betaling av leie jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav a. Nærmere om rekkevidden av avtalte forbud mot motregning i husleien

Adgangen til å motregne med krav som har sitt opphav i samme kontraktsforhold må normalt anses som en rimelig og balansert løsning for kontraktspartene. I rettspraksis

er det derfor blitt lagt til grunn et krav til særlig klarhet til den kontrakt/avtalebestem melse som avskjærer motregningsretten. Av meglerstandardene for henholdsvis brukte og nye lokaler punkt 18(1) følger det at «[l]eietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav leietaker har eller måtte få som mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.» Videre følger det av punkt 8(4) at «betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto». Det er ikke tvilsomt at leietakers tilbake holdsrett og deponeringsrett etter husleie loven §§ 2-15 og 3-8 fraskrives i meglerstan darden. Det er imidlertid mer uklart hvorvidt ordlyden i ovennevnte bestemmelser er tilstrekkelig klar til å avskjære leietakers adgang etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper til å erklære motregning i hus leien med krav mot utleier som har oppstått i leieforholdet. Det må videre antas at en avtalebestemmelse hvor leietakers motregnings- og tilbakeholds rett avskjæres, ikke vil stå seg i alle situasjoner hvor det foreligger mislighold fra utleier.

I norsk rett er det alminnelig lagt til grunn at avtalte ansvarsbegrensninger ikke vil stå seg dersom misligholdet skyldes forsett eller grov uaktsomhet. Videre viser rettspraksis at det foreligger eksempler på at avtalebe stemmelser som innebærer at vesentlige kontraktsbrudd ikke får konsekvenser, har

blitt tolket innskrenkende eller har blitt an sett virkningsløse. På nevnte bakgrunn må det antas at ved tilstrekkelig klanderverdig opptreden fra utleier, vil utleier ikke kunne påberope seg leietakers ellers rettmessige motregning/tilbakehold av husleie som grunnlag for heving av leiekontrakten og

tvangsfravikelse fra lokalet. Et eksempel på dette kan være at utleier forsettlig tilside setter sine forpliktelser under leiekontrak ten, for eksempel ved over lengre tid å unn late utbedring av vesentlige mangler som har stor negativ betydning for leietakers virksomhet i lokalene. •

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? ... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger? ... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? ... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder? Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom. Nom. rente fra 6,20% til 9,95%, etableringsgebyr 2%, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88%, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-

Ring oss

Be om å få snakke med en av våre rådgivere: Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Provisjonslønn i nedgangtider Provisjonslønn oppleves bra i gode tider med høyt omløp og mange oppdrag som gir ekstra muligheter for gode inntekter for den som har høy kapasitet og kan omsette mer. Men, hvilke rettigheter har ansatte med provisjonslønn når oppgangen snur til nedgang, og provisjonsgrunnlaget skrumper inn?

Av advokat Henning Heitmann, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Lovregulerte forhold

Lønnsbetingelser er i liten grad regulert i norsk lovgivning. Den lovgivningen vi har i dag gir minstelønn for noen spesielle arbeidstakergrupper som for eksempel byg ningsarbeidere, men ingen slik regulering er innført for eiendomsmeglere eller andre kontoransatte i meglervirksomhetene. Ferie loven regulerer feriepenger med basis i opp tjent arbeidsvederlag i kalenderåret før ferien skal tas, slik at det her vil skje en form for «forsinket virkning» for lønnen i ferien når det blir en periode med lavere omset ningsvolum. Overtidskompensasjon for de som ikke er «ledende» eller «særlig uavhen gige» i sine stillinger er regulert slik at det

etter loven skal betales et lønnstillegg på 40 % til alminnelig lønn når det arbeides ut over lovens alminnelige arbeidstidsgrenser. Denne regelen passer ikke når den ansatte bare har provisjonslønn, i og med at det da ikke foreligger noen alminnelig lønn basert på tidsmessig måling, og overtidsarbeid normalt øker provisjonsgrunnlaget eller sannsynligheten for dette. Ut over det som her er nevnt, har ikke norsk lov noen vesent lig regulering av lønnsvilkår som berører eiendomsmeglingsarbeid. Risikoforholdene

Utenfor det som er lovregulert er det fritt opp til arbeidsgiver og arbeidstaker å avtale løsninger på. Ofte gir provisjonslønnsavtaler bare rett til en prosentvis godtgjørelse basert på det meglerhonorar som meglerbedriften kan fakturere sin kunde i tilknytning til samme oppdrag. Den ansatte har i slike til feller ingen beskyttelse mot lønnsnedgang som følge av lavere omsetning i bedrif ten. Samtidig har bedriften også lav risiko med hensyn til sin evne til å gjøre opp de avtalte lønnskravene i nedgangstider. Det virker igjen inn på faren for nedbemanning i meglervirksomhetene i dårlige tider, ved at de ansatte i mindre grad enn ved fastlønn har grunn til å frykte å miste jobben på grunn av dårlig inntjening i virksomheten. Arbeidsgiver og arbeidstaker er mer «i samme båt». Avtalemuligheter

Arbeidstakere som ikke har råd til å gå ned i lønn på grunn av mar kedsnedgang må s ikre sine interesser ved inngåelse av arbeidskontrakten eller ved reforhandling av lønnsbeting elsene senere. Alternativet er å finne annet arbeid som gir bedre trygghet for fast inntekt. En arbeidskontrakt som sikrer b edre mot 32 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

lønnsnedgang i nedgangstid kan enten gå ut på fastlønn uavhengig av markedsutviklingen eller en garantert minstelønn som et «gulv» for hvor lav provisjonslønnen skal kunne være. Kombinasjon av rimelig fastlønn og en mindre provisjonslønn i tillegg (bonus) gir også mindre risiko for den ansatte. Sam tidig vil en del ha klarere overtidsrettigheter basert på fastlønnen i slike tilfeller. Sett fra arbeidsgivers side innebærer en slik modell større risiko for svikt i oppdragsmengde, men lavere provisjonsandel gir også arbeids giver desto sterkere resultater i gode tider med høyt omsetningsvolum. Felles for alle avtalemodeller er at det må sørges for klarhet og at det blir minst mulig skjønnsmessig vurdering av lønnsgrunnlaget. Uklarhet og bruk av skjønn fører ofte til uenighet og misnøye hos ansatte som ikke får full uttelling. Trygderettigheter

Dersom den ansatte på grunn av sykdom eller nedbemanning går over i ordninger med ytelser fra NAV (trygd), vil tidligere opparbeidet provisjonslønn gi virkninger for trygdeytelsene fremover selv om markedet snur og provisjonslønnen sannsynligvis ikke ville blitt den samme under sykdoms perioden eller ledighetsperioden gitt at den ansatte i stedet var i jobb. Dette skyldes at beregningen av trygdeytelser alltid tar ut

gangspunkt i faktisk inntekt forut for at trygderettigheten oppstår. NAV har ikke anledning til å bygge på markedsmessige vurderinger om hvordan utviklingen ville blitt videre dersom arbeidstaker hadde fort satt med provisjonslønn i et nedadgående marked. Felles for dagpenger og sykepenger er at årsinntekter over 6 ganger folketrygdens grunnbeløp (G) ikke gir slike rettigheter. G er fra 1. mai 2014 på 88 370 kroner. Der med vil en endring i lønn fra 700 000 til kr. 550 000 ikke ha noen betydning for trygde ytelsene, i og med at 6 G for tiden utgjør kr. 530 220 som maksimalt grunnlag for sykepenger eller dagpenger. Dagpenger under arbeidsledighet

Grunnlaget for dagpenger under arbeids ledighet fastsettes ut fra arbeidstakers brutto arbeidsinntekt i det siste avsluttede kalenderåret før han eller hun søker om stønad. Dersom det gir et høyere grunnlag, fastsettes dagpengegrunnlaget i stedet ut fra gjennomsnittlig brutto arbeidsinntekt i de tre siste avsluttede kalenderårene. Dermed vil variasjon i provisjonslønnen de siste to-tre årene føre til at arbeidstaker får lagt til grunn

STEENSTRUP STORDRANGE

For kontakt: www.steenstrup.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske om råder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

det alternativ som gir høyest trygdeutbetal ing. En kraftig nedgang i markedet, som så medfører oppsigelse på grunn av ned bemanning, vil dermed kunne gi ledighetstrygd som ligger høyere enn provisjons lønnen siste år. Dagpenger under arbeidsledighet gir vesentlig lavere utbetaling enn sykepenger, derfor er det grunn til å tro at sykepenge ordningen vår inneholder noe skjult arbeidsledighet.

til grunn ved beregning av sykepengegrunn laget. Sykepenger fra trygden skal imidlertid baseres på årlig pensjonsgivende inntekt dersom dette avviker mer enn 25% fra for annevnte regel. Her skal normalt de siste 3 avsluttede kalenderår tas som utgangs punkt, med justering for endringen i folke trygdens grunnbeløp frem til sykemeldingen. Dersom dette ikke er representativt for reell inntekt, skal sykepengegrunnlaget fastsettes ved skjønn ut fra den årsinntekten som kan godtgjøres på sykemeldingstidspunktet. Denne regelen kan også slå ut til ulempe for den sykemeldte når provisjonslønnen har vært nedadgående de siste 3 år. •

Sykepengedekning

I arbeidsforhold med skiftende arbeidsperi oder eller inntekter skal et lengre og mer representativt tidsrom enn fire uker legges

VI GJENTAR SUKSESSEN: KURS I OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMELGERFULLMEKTIGER Målgruppe Eiendomsmeglerfullmektiger som mangler oppgjørspraksis for å kunne søke om meglerbrev/tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler.

Praktisk del: Gjennomføring av 15 oppgjør, 7 dager praksis hos Vitec IT-Makeriet i Asker. Det vil være fagpersoner på både data og oppgjør tilgjengelig under den praktiske delen av kurset.

OPPGJØRSPRAKSIS, 26. JANUAR – 06. FEBRUAR 2015 Arrangør: NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND Påmeldingsfrist: 07. januar 2015 Totalt antall plasser: 12, få plasser igjen

Om kurset Kurset er godkjent av Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglings forskriften § 4-4 tredje ledd. Det vil si at de kandidater som består kurset vil ha oppfylt kravet til oppgjørespraksis i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev/tillatelse til å være ansvarlig megler etter eiendomsmeglingsloven § 4-2 og § 4-3. Evaluering av oppgjørene gjøres fortløpende under kurset.

PROGRAM Teoretisk del: Tre dager hos NEF i Parkveien 55/Oslo. Teoretisk gjennomgang av praktisk oppgjør fra A-Å, oppgjør etter avhendingslova og bustadoppføringslova, tinglysing og dokumentavgift, konsesjon og panterett. Det vil også bli en teoretisk gjennomgang av 1-2 oppgjør, som forberedelse til den praktiske gjennomføringen.

Påmelding sendes til firmapost@nef.no. Eventuelle spørsmål til kurset ta kontakt på telefon 22 54 20 80 eller send en e-post til firmapost@nef.no

Vilkår: Pris og utfyl lende informasjo n på www.nef.n o

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Nye meglerstandarder på vei Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Nærings meglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene.

Av Ingrid Høstmælingen, senioradvokat, advokatfirmaet BA-HR

Hvordan foregår revisjonsarbeidet?

Vi har fått mange gode innspill både via meglere til Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund. I tillegg har innspill fra eiendomsadvokater, andre rådgivere og eiendomsaktører blitt vurdert og implementert, sier Røse Solli. Sammen med Advokatfirmaet BA-HR har vi jobbet oss gjennom flere ulike utkast og mener selv at vi nå nærmer oss utkast som reflekterer markedspraksis og er mer brukervennlig, forklarer hun. Vi har vært opptatt av at standarden skal være den fore trukne for både større og mindre transak sjoner og har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres. Når ser dere for dere at arbeidet er ferdig og markedet kan ta de nye standardavtalene i bruk?

Arbeidet med å revidere standardene har kommet langt, og målet er å presentere en ny standard for salg av aksjeselskap om kort tid, sier Røse Solli. De øvrige standardene for eiendom, KS, ANS og IS med tilhørende oppgjørsavtaler vil lanseres på årsmøtet for Forum for Næringsmeglere i februar 2015. I forbindelse med kurs og årsmøte i Forum for Næringsmeglere den 12. februar 2015 vil den nye standarden med oppgjørsavtale bli gjennomgått av og hos BA-HR. Informa sjon om kurset ligger på www.nef.no Hva er nytt?

Ved tidligere revisjoner er det gjort mindre justeringer i avtalene som ikke har endret seg vesentlig siden 90-tallet. Denne gangen er det foretatt en omfattende omskriving av avtalene med sikte på å forbedre systema tikken, forenkle og forbedre språket samt klargjøre partenes forpliktelser, forklarer Hodne. Han viser til at et tydeligere skille mellom betingelser, forpliktelser og garantier gjør 34 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

det lettere for meglerne å utarbeide gode og klare avtaler også uten hjelp fra advokater. I mindre transaksjoner er det verken praksis for eller nødvendig med utstrakt juridisk bistand, og da er det viktig at standard kontrakten er et presist og godt verktøy som reduserer risikoen for uklarheter og feil. Vi har også tatt flere grep for å forenkle selve bruken av standardavtalen. Eventuali teter som sjelden er aktuelle, er nå beskrevet i fotnoter og ikke avtaleteksten. Dette har for eksempel medført at forhold som sjelden har betydning for kjøpesumsberegningen, så som gevinst/tapskonto og justerings rettigheter –eller forpliktelser tilknyttet mva., nå er flyttet til fotnotene. Vi foreslår dessuten å gjøre oppgjørsav talen til et fast bilag til kjøpekontraktene og har utarbeidet én variant med og én variant uten oppgjørsansvarlig, sier Wataker. Samtidig har vi sørget for å forenkle opp gjørsavtalene vesentlig uten at dette har gått på bekostning av behovet for en klar regu lering av partenes forpliktelser. Oppgjørsav talen med oppgjørsansvarlig som tidligere var på 13 sider, er nå redusert til 6 sider, forteller hun. Endringene i systematikken har dessuten ført til at avtalene har nærmet seg de avtalene som benyttes for kjøp av annet enn eiendom, forklarer Wataker videre. Man kan si at avtalene har utviklet seg mer i retning av kontraktsmodeller som benyttes ved oppkjøp av annet enn eiendom. Denne utviklingen er naturlig både sett i lys av at de fleste stør re eiendomstransaksjoner nettopp skjer

gjennom selskapssalg, og at markedet for slike transaksjoner har blitt mer profesjona lisert og internasjonalt. Med såpass store endringer er dere be kymret for at aktørene ikke vil ta den nye standarden i bruk i frykt for at den innebærer en annen regulering av transaksjonen enn det partene ønsker og er vant med? Selv om standardavtalen etter revisjonen vil være ganske annerledes enn tidligere versjoner både i oppbygning og språk, og det er foretatt en viss oppdatering i henhold til markedspraksis, er det viktig å understreke at det ikke legges opp til vesentlige endringer og forskyvninger i partenes forpliktelser og rettigheter sammenliknet med forrige versjon, presiserer Røse Solli. •

Vi har vært opptatt av at standarden skal være den foretrukne for både større og mindre transaksjoner og har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres

Teknisk infrastruktur – noen praktiske utfordringer I Eiendomsmegleren (nr. 10/2014) skrev vi om hva en utbyggingsavtale er, hvilke forhold som kan reguleres i en utbyggingsavtale og de to grunnleggende modellene for å redusere merverdiavgiftsbelastning. I denne artikkelen skal vi se nærmere på forhandlinger om utbyggingsavtaler med kommunen og private refusjonskrav.

Av Advokat Christoffer Nicolaisen, Deloitte Advokatfirma AS

Utbyggingsavtaler og forhandlinger med kommunen

Som nevnt i forrige artikkel skal kommunens krav om infrastrukturtiltak stå i nødvendig og forholdsmessig sammenheng med byggetiltaket for øvrig, jf. plan- og bygningslovens § 17-3 tredje ledd. Allikevel har vi opplevd at kommunen i enkelte prosjekter forsøker å dytte tiltak over på byggherren som i ut gangspunktet ikke har slik sammenheng med byggetiltaket. Selv om kommunen verken kan pålegge eller vedta at utbyggingsavtale skal inngås, vil et samarbeid hvor også kommunens behov forstås i en bredere sammenheng nesten alltid være å foretrekke. Utfordringen er å trekke opp de konkrete grenser innenfor lovens krav. At kravet om infrastruktur må stå i en nød vendig sammenheng med utbyggingsprosjek tet betyr at kommunen ikke kan gå lenger enn å få dekket de behov som oppstår konkret som en følge av tiltakshavers planer. Vilkåret om forholdsmessighet spisser problemstill ingen ytterligere, da utbyggingsprosjektet over tid vil kunne bidra til å aktualisere en større samordnet innsats fra kommunens side. Det er derfor viktig å kunne se prosjektet i sammenheng med kommunens øvrige behov, og kunne skille ut den relevante andelen av infrastrukturkostnadene. Viktig med tidlig dialog

Et typisk eksempel er at kommunen går for langt i sine krav vedrørende dimensjonering, eksempelvis et vannanlegg med en kapasitet

som dekker et nåværende eller fremtidig behov utenfor prosjektets rammer. Særlig vanskelig kan det være hvor kommunen over tid har hatt et etterslep på eksisterende infrastruktur, og der kommunen ser en gylden anledning til å dekke over «gamle synder». Enkelte spesielle infrastrukturtiltak kan også by på tvil, som gangbroer, opparbeidelse av grønn infra struktur (parker, stier, etc.) med videre. Utgangspunktet ved forhandlingsbordet er ofte svært divergerende. Her ser vi alt fra at kommunen legger sjablonmessige betrakt ninger til grunn, til at prosjektet trekkes direkte inn i kommunens øvrige planer og prosjektøkonomien overvurderes. Andre kommuner er igjen svært bevisst gjeldende grenser i lov, forskrift og tilhørende rettskil der. Vi oppfordrer her til å tidlig avklare kommunens forventninger rundt hvilke tiltak som prosjektet vil kunne utløse. Videre er det viktig å forsøke å ha en konstruktiv dialog rundt hvilke prinsipper som skal gjelde ved fastleggelsen og fordelingen av de aktuelle infrastrukturtiltakene.

Disse utfordringene er det viktig å være opp merksomme på for næringsmeglere ved salg av eiendom på eller i nærheten av utviklingstomter, utbyggingsprosjekter eller andre eiendommer hvor det kreves en aktiv tilnærming i forbindelse med planlagte infrastrukturtiltak.

Kommuner tar her noen ganger en aktivt koordinerende rolle, i andre tilfeller overlater kommunen dette fullstendig til utviklerne selv. Det er også ulikt i hvilken grad kom munen tillater alternative løsninger, som dispensasjon fra gjeldende rekkefølgekrav. Det vil gå for langt her å beskrive ulike prak tiske modeller for et godt samarbeid mellom de ulike aktørene og kommunen.

Komplekse prosesser

Imidlertid er praksis fra kommune til kom mune ulik når det gjelder selve timingen for forhandlingene. Mens noen kommuner av venter endelig planvedtaket før man er villig til å starte opp forhandlingene, er andre mer fleksible og forhandler parallelt med plan arbeidet for en mest mulig samordnet pro sess i tilknytning til høring, kunngjøring av utbyggingsavtalen og vedtak. Endelig ser vi at kommunen har ulik praksis rundt hva som godtas av garantier og finansiering. Kompleksiteten øker tilsvarende når kommunen har satt rekkefølgekrav hvor det forutsettes at alle infrastrukturtiltak skal være gjennomført over et større område, men hvor utbygger bare skal stå ansvarlig for en begrenset andel av tiltakene.

Regnes ikke som vedtak

En tidlig avklaring av kommunens praksis og holdning til rekkefølgekrav, infrastruk turtiltak og utbyggingsavtaler er uansett avgjørende for et smidig prosjekt. Å ha fokus på de konkrete effektene av prosjektet og hvordan samarbeidet best bør legges opp for en god gjennomføring av reguleringsplanen, er ofte bedre enn et rent økonomisk fokus for alle parter. Idet en utbyggingsavtale anses som en privatrettslig avtale og derfor ikke kan på klages som et vedtak, er tiltakshaver henvist til domstolene dersom han mener seg utsatt for lov- eller forskriftsbrudd i tilknytning til forhandlingene med kommunen. Her er det

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

få eksempler fra rettspraksis, og eksemplene er i hovedsak nedslående sett fra utbyggerens ståsted. Refusjonsplikten

Etter plan- og bygningslovens § 18-3 første ledd, kan den som vil «legge, omlegge, fornye eller utvide godkjent offentlig veg eller god kjent offentlig hovedledning for vann og avløpsvann» kreve sine utlegg refundert fra øvrige grunneiere som nyter godt av tiltaket. For private refusjonskrav er det imidlertid et vilkår at kommunen kan pålegge tiltaket gjennomført. I korte trekk kan reglene oppsummeres som at den som vil opparbeide offentlig god kjent vei eller godkjent hovedledning for vann og avløpsvann kan kreve sine utlegg refundert fra grunneierne i området. Tilsvar ende gjelder for den som under samme for 36 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

utsetninger opparbeider felles avkjørsel, felles gårdsplass eller annet fellesareal for flere eiendommer langs industristrøk, og opparbeidelse av privat anlegg for vann eller avløpsvann i område som inngår i arealplan. Refusjonsplikten påhviler grunneiere med ubebygd eller delvis ubebygd eiendom som kan få nytte av tiltaket ved fremtidig utbyg ging, samt bebygget eiendom som opplever en verdistigning som følge av opparbeidelsen. Prosessen før tiltaket påbegynnes

Tiltakshaver må ha utarbeidet plantegninger og kostnadsoverslag før tiltaket påbegynnes. Det skal også angis hvilke eiendommer som kan få nytte av anlegget, det areal tiltaket omfatter og hva som er den sannsynlige ut nyttelsen på den enkelte eiendommen. Til takshaver må også utarbeide et forslag til fordeling av utgiftene mellom de berørte.

Plan- og bygningsloven § 18-8 fastslår videre at det ovennevnte oversendes berørte grunn eiere og festere til uttalelse. Kommunen skal godkjenne planen for utførelsen, kostnads overslag og forslaget til fordeling. Det er viktig at tiltaket ikke påbegynnes før kommunen har godkjent tiltakshavers planer, kostnadsoverslag og fordelingsfor slag. Hvis så skjer, bortfaller retten til refu sjon med mindre noe annet er bestemt av kommunen på forhånd. Dette kravet gjelder private så vel som offentlige tiltakshavere. Omfanget av refusjonsplikten

Når tiltaket er fullført, skal tiltakshaver sette opp regnskap med nødvendige legitimasjoner og oversende disse til kommunen for kontroll, som skal foreta en foreløpig fastsettelse av det beløp som kan kreves refundert, og en fordeling på det refusjonspliktige areal. Utkastet sendes

DELOITTE ADVOKATFIRMA

For kontakt: www.deloitte.no

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til e nhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individu elt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av Interna tional Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

de refusjonspliktige for uttalelse, og deretter treffes refusjonsvedtaket av kommunen. Pbl. § 18-7 regulerer hvordan det refu sjonsberettigede beløp skal fordeles inn byrdes på de refusjonspliktige arealer. Be stemmelsen fastslår at de utgifter som kan kreves refundert, fordeles mellom de refu sjonspliktige areal med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting. Refusjonsbeløpet skal være begrenset til den verdiøkning som tiltaket antas å føre med seg for den enkelte eiendommen. Ut gifter som på grunn av denne begrensningen ikke dekkes av en eller flere eiendommer, kan tiltakshaver kreve at blir fordelt på de andre eiendommene, dog bare så langt verdi stigningen samsvarer med kravet. I motsatt tilfelle kan kommunen foreta en skjønns messig reduksjon av refusjonskravet eller la dette bortfalle i sin helhet og tiltakshaveren blir stående igjen med regningen.

å koble seg på et allerede etablert anlegg, til tross for at eiendommen på tidspunktet for det første tiltaket ikke ble ansett å oppnå noen verdistigning som følge av dette. Tidligere har det vært vanlig å kreve privat «tilkoblingsav gift», noe kommunal praksis har bidratt til å skjerpe den senere tid ved å kreve fremføring over til nabotomta allerede i forbindelse med oppføringen av anlegget. Reglene om refusjonsplikt er sjeldnere brukt i sammenheng med opparbeidelse av teknisk infrastruktur, men det er like fullt viktig å være oppmerksom på. Refusjonskrav danner ofte uønskede «ekstraregninger» for eiendommer i nærområdet, og for utbygge ren behov for nøye samordning med kommunen og øvrige aktører. Vi oppfordrer generelt både i utbyggings prosjekter og andre salg som berører teknisk infrastruktur å være oppmerksomme på komplekse sammenhenger mellom kommu nal planlegging og saksbehandling, smidige prosesser med relevante aktører og hvilken informasjon som bør være forberedt i så måte. •

Kommunal praksis skjerpet

Loven behandler ikke spørsmålet om hva som vil skje dersom fremtidige tiltakshavere ønsker

B Electric!

100% elektrisk. 0% kompromisser.

nyhet: elektrisk Forhåndssalget har startet! Nye B-Klasse Electric Drive fra kr 277.500,-

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Alle priser er inkludert levering Oslo. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

studentside

Julehilsen fra Høyskolene Studieåret ble åpnet med gjesteforelesning av programlederen i «Solgt» på NRK, Frode Søreide, som fortalte om sine erfaringer med meglere, og som kom med gode tips til nye og gamle studenter.

I høst begynte det 40 nye stud enter på eiendomsmegling. De er snart ferdig med undervisningen i jus for eiendomsmeglere I og praktisk eiendomsmegling I. Til våren skal 1. klassen på studietur til Bergen. De skal også på besøk i Sogn tingrett, og skal følge en rettssak om det passer. De som går tredje året har i høst vært på studietur til Oslo der de bl.a besøkte NEF og DNB Eiendom. Til våren skal de skrive bacheloroppgave. Nytt dette studieåret er at de kan velge 4-ukers praksisperiode hos en megler i Norge eller i utlan det! Det blir spennende å se hvor studentene skal ha praksis. Ingunn Skjelbreidalen, høgskulelektor, Avdeling for økonomi, leiing og reiseliv - Høgskulen i Sogn og Fjordane

Eiendomsmeglerstudentene og ansatte på eiendomsmegler studiet ved Høyskolen i Tele mark ønsker alle eiendomsme glerstudenter og fagansatte ved Handelshøyskolen BI, Universi tetet i Nordland, Høgskulen i Sogn og Fjordane og Høgskolen i Hedmark en riktig god jul og et godt nytt år!

38 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Her i Stavanger har vi hatt et travelt år. Vi kom i gang veldig sent med skole så det har vært lite tid til faglige arrangement. Vi har hatt DNB Eiendom på besøk for å fortelle litt om seg selv og lyse ut noen studentstil linger til åpningen av deres nye kontorer. Vi har også hatt Eien domsmegler 1 på besøk med samme hensikt og lyse ut noen studentstillinger for 2.klasse. Her ble studentene tatt inn til speed intervjuer. Som en avslutning for det første semesteret og en liten ting å se frem til for studentene av sluttet vi med å ha bransjekveld med eiendom Norge. Her hadde vi flere store foretak som Eien domsmegler 1, Krogsveen, DNB, Eiendomsmegler Vest og Aktiv. Dette ble en stor suksess. Videre over nyåret har vi plan lagt enda en bransjedag, salgs trening (i regi av Eiendoms

megler 1) og mer. Det blir et spennende og lærerikt år her på BI Stavanger.

EMG gruppen på BI Stavanger.

Julehilsen fra Handelshøyskolen BI Kjære kollega, student og tidligere student

Handelshøyskolen BI tilbyr bachelorstudiet i eiendoms megling ved BI Stavanger, BI Bergen, BI Trondheim og på BI i Oslo. I august 2014 startet det 626 studenter på 1. året fordelt på våre fire studiesteder. Fra januar 2015 er det 454 studenter som er registrert på studiets 3. år. Mange av disse vil være ferdige med sin bachelor grad til sommeren og vil ta fatt på sin karriere innen eien domsmegling. I oktoberutgaven av Eien domsmegleren kunne man lese en artikkel om Eiendomsmegler studiet i utvikling. Studenter som starter opp på 1. året på eiendomsmeglerstudiet på BI høsten 2015 vil allerede på sitt første semester ha et kurs som kvalifiserer til å jobbe som med hjelper til eiendomsmegler. Dette er positivt både for studentene og for bransjen. Vi anbefaler deg som har en grad fra eiendomsmeglerstudiet

«Jeg ønsker på vegne av Eien domsmeglerstyret på BI Oslo alle studentene en god juletid og en velfortjent ferie etter en lang eksamensperiode. Bruk ferien godt og husk å lade batte riene rikelig opp, slik at du er klar for nye utfordringer i 2015. Vi håper å se så mange av dere som mulig til nyttårskickoffet i januar.» Aleksander H. Wærenskjold Leder – Eiendomsmeglerstyret Handelshøyskolen BI Oslo

på BI til å bruke BI Alumni. Gjen nom faglige og sosiale møteplasser kan du ivareta nettverket fra stu dietiden og bygge nye relasjoner. Vi som jobber med eien domsmeglerstudiet på Handels

høyskolen BI ønsker dere alle en riktig så god jul og et godt nytt år. Christer Bjerved Groth, Studiekoordinator Handels høyskolen BI Oslo

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

etter arbeid

Fristene

julegodteri

* Skåld halvparten av mandlene og velge å skålde alle mandlene eller mandler, får kransekaken en mørk

* Mal alle mandlene og sikt inn sukr inn eggehvitene og flytende suket den i små porsjoner til deigen er p * Forvarm stekeovnen til 200 °C.

* Trill kransekakedeigen ut til finger egnet hullskive. Smør kransekakef Legg deretter ”pølsene” i kranseka

uten sukker

* Stek kransekakeformene på et stek Ta ringene ut av formene og over

Julen er en høytid hvor vi putter i oss mye god mat og drikke. Noe er sunt og godt, annet bare godt. Her kommer noen forslag som gjør at du kan konsumere mange av det «obligatoriske» julegodteriene ute å behøve å tenke på hvor mye sukker du får i deg. Ønsker du flere oppskrifter kan du gå inn på kosthold.diabetes.no.

JULEGLØGG 60 MIN, 6 PORSJONER Kalori- og sukkerinnholdet i gløgg du kjøper kan ofte være høyt. Denne oppskriften smaker godt og har et lavt innhold av kalorier og karbohydrater. NÆRINGSINNHOLD PER PORSJON Energi: 8-12 kcal Karbohydrater: 2-3 g Proteiner: 0 Fett: 0 Kostfiber: 0-1 g Næringsinnhold hele oppskriften: ca. 50-70 kalorier, 10-20 g karbohydrater. Kalori- og karbohydratnivået avhenger av hvor mye råsaft solbærsaften du bruker består av. INGREDIENSER 2 l vann ½ l solbærsaft (sukkerfri) 2 dl sukrin 1 kanelstang 5 nellikspirer Litt ingefær Litt kardemomme Skallet fra 1 klementin (ikke det hvite) • Bland ingrediensene godt sammen og kok blandingen på svak varme i ca. en time.

40 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Tips!

Gløgg passer godt til lussekatter

HAVREMAKRONER 30 MIN

Tips!

NÆRINGSINNHOLD PER 100 GRAM Energi: 349 kcal Karbohydrater: 28 g Proteiner: 5 g Fett: 22 g Fiber: 9 g

Hjemmelaget konfekt er en hygelig vertinnegave

INGREDIENSER 150 gram smør 120 gram sukrin (1¼ dl) 1 stort egg eller 2 små 6 dl havregryn, glutenfrie 4 ss fiberfin 2 ss honning

SJOKOLADETRØFLER 60 MIN (AKTIV TID) + 3 TIMER AVKJØLING 1 PORSJON (HELE SJOKOLADEMASSEN) Sjokoladetrøfler er som regel laget av sjokolade og fløte. Denne oppskriften er gjort sunnere ved å bruke sjokolade med høyt kakaoinnhold og erstatte sukker med sukrin.

• Sett ovnen på 180 grader. Kok opp smør, honning og sukrin. Bland inn havregryn og mel, og tilsett egget.

NÆRINGSINNHOLD PER 100 GRAM Energi: 455 kcal Karbohydrater: 10 g Proteiner: 5 g Fett: 44 g Fiber: 0 g

• Bruk to skjeer og lag små kuler som settes på en smurt stekepanne. Stek maks 10-12 stk per brett. Stek kakene til de er lys gullbrune i ca. 15 minutter på 180 grader, midt i ovnen.

INGREDIENSER 100 g mørk sjokolade (85 % kakao) 3/4 dl (75 g) fløte 2 ss sukrin 1 ss smør eller margarin Eventuelt noen dråper mintessens eller annen smakstilsetning, som for eksempel appelsin. Litt kakao eller sukrinmelis til å rulle trøflene i

1 porsjon = hele deigen.

• Hakk sjokoladen fint, gjerne ved hjelp av en matmikser. • Kok opp fløte og sukrin. Helles over sjokoladen under omrøring. • Tilsett smøret og rør sammen. • Ha i mintessens eller annen smakstilsetning dersom du ønsker det. • Hell massen over i et fat med lokk og sett det i kjøleskapet så massen stivner. Det tar ca 3 timer. • Trill deretter sjokolademassen til kuler og rull dem om ønskelig i kakao eller sukrinmelis. Alternativt kan du helle røren i en silikonform for småkaker/ konfekt, da trenger du ikke å forme trøflene til kuler. • Oppbevares kaldt.

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Champagne

til nyttår og andre gode anledninger

Sprudlende drikke i glasset gir ofte anledningen et ekstra løft. Champagne er ikke bare en drikk som skal nytes på tolvslaget nyttårsaften, men kan også passe til de aller fleste matretter i julehøytiden. Våg å prøve noe nytt og bruk kunnskapen som finnes hos de ansatte på Vinmonopolet til å finne den rette champagnen til anledningen. Her er noen forslag.

Wongraven Champagne Brut Sertifisert økologisk champagne med druer fra Marne, Aube og Reims: 50% pinot noir, 40% chardonnay og 10% pinot meunier. Ueiket med fire år i kontakt med gjæret på flasken for å ivareta primærfrukt samtidig som man utvikler kompleksitet og dybde. Lav dosage 5 g/l understreker en forfriskende stil. Champagne med god fylde og flott friskhet som passer til aperitiff, til spekemat, tapas, kylling, kalkun eller svin. VINMONOPOLPRIS 309,90

42 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Champagne Lallier Blanc De Blancs 100 % Chardonnay, lys strågul farge, duft av mineraler, grønne epler, sitrus, hvetebakst og med florale overtoner. Kremet munnfølelse med små delikate bobler, frisk og et flott mineralgrep. VINMONOPOLPRIS 369,90

Champagne Mailly Blanc de Noirs 100% Pinot Noir Under 8 g/l dossage Base vin 2006,2007 + reserve vin Hovedsakelig hentet fra Les Crayats, Les Coutures og Les Chalois. Flott til spicy mat, mat med smørsauser og til situsfrukter. VINMONOPOLPRIS: 319,-

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

MARTHE UTMO (utleiesjef) NCC Property Development AS Østensjøveien 27 Postboks 56 Sentrum 0101 Oslo 92 01 54 57 marthe.utmo@ncc.no KRISTIN PETTERSEN Garanti Eiendomsmegling Nedre Buskerud Nedre Torggt. 5-7 Postboks 1035 3001 Drammen 95 14 14 87 HENRIETTE SCHAATHUN DNB Eiendom Bryggesporen 1 Postboks 633 5807 Bergen 55 32 59 02 (faks) 41 45 79 49 henriette.schaathun@dnbeiendom.no

ROGER EKREM Aktiv Eiendomsmegling Lillehammer Wiesesgate 2 2609 Lillehammer 91 83 41 44 roger.ekrem@aktiv.no

EGIL HORGEN SørMegleren AS avd Kristiansand ESPEN TYTLANDSVIK Postboks 33 4661 Kristiansand PrivatMegleren Kristiansand Markens gate 16 egil@sormegleren.no 4611 Kristiansand 97 53 31 59 TOR FIRING OBOS Eiendomsmeglere avd Kværnerbyen Smeltedigelen 2 Postboks 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo 22 86 55 00 22 68 27 55 (faks) 90 17 96 81 tor.firing@obos.no

Endring/retting av firmanavn, adresse, telefon/telefax med mer Eiendomsmegling Telemark AS har endret navn til: BEST EIENDOMSMEGLER AS Ulseth & Fladseth Eiendomsmegling AS har endret navn til: VIS EIENDOMSMEGLING AS

Vi gratulerer 50 år Hege Rørvik Skåland med dagen 7. januar Irene Goa med dagen 11. januar Eirik Roberg med dagen 13. januar Inger Helene Heier med dagen 19. januar 60 år Tore Rugsveen med dagen 20. januar 70 år Rolf Kristoffersen med dagen 12. januar 75 år Jan Jensen med dagen 13. januar

44 EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

HANS PETTER BRORSON PrivatMegleren Renommé Grefsenveien 126 0492 Oslo 22 09 33 10 22 09 33 19 (faks) 91 00 03 30 hpb@privatmegleren.no

SUDOKU Middels

Vanskelig

9 5

7 3

7 2

2 5

4 2

3 8

2 6

9 4

Løsningen kommer i Eiendomsmegler nr 1. 2015

stillingsannonser

Vi søker enda en dyktig eiendomsmegler. Er det deg? Meglergaarden AS er et av de største meglerselskapene i mossedistriktet. Nå vil vi styrke vår posisjon ytterligere! Vi søker etter en positiv og resultatorientert megler for snarlig tiltredelse. Det vil være en fordel med lokalkjennskap og stort kontaktnett. Vi kan tilby gode betingelser for den rette. Spørsmål om stillingen kan rettes til Tommy Skovly på 99 400 600 eller skovly@meglergaarden.no MEGLERGAARDEN AS STORGATEN 8, 1531 MOSS TELEFON: 69 20 25 50 TELEFAKS: 69 20 25 51 POST@MEGLERGAARDEN.NO WWW.MEGLERGAARDEN.NO

Ingen kjenner byen bedre!

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

Den lokale prikken over i’en

Engasjert eiendomsmegler søkes til vårt kontor i Rakkestad! Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede? Til vårt kontor i Rakkestad søkes det nå etter en engasjert og dyktig eiendomsmegler. Vi søker medarbeider som ser muligheten i det å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

SOBBL Eiendomsmegling AS er et selvstendig meglerselskap heleid av Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag som fra 1/3-15 vil inngå en ny franchiseavtale med Eie Eiendomsmegling. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør med å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kundepresentasjoner, vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi vil skolere våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor de vil få en grundig innføring i alle Eies metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelsen av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har grundige faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside; www.eie.no

Hvem er du? Vi søker dyktig og topp motivert eiendomsmegler som har

stor tro på at dyktig håndverk er veien til nye fornøyde kunder. Vi søker deg som er: • • •

Positiv og engasjert Best på kundeservice & tilgjengelighet Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• • •

Selvstendig, men også en dyktig lagspiller Har bachelor i Eiendomsmegling Søknadsfrist mandag 1/1-15.

Ta kontakt med Laila B. Andersen på mob 97 10 97 01 og/eller send søknad med CV til sobbl@sobbl.no.

Dato: 9. og 10. januar 2015 Klokken: 11.30 fredag til kl 16.15 lørdag Sted: Quality Spa & Resort Son

Vi ønsker alle medarbeiderne i GARANTI God jul, godt nytt år og velkommen til kick off!

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo