Eiendomsmegleren 1 2015 by Norges Eiendomsmeglerforbund

megleren EIENDOMS

Hva påvirker bransjens omdømme? side 12

Boligmarkedet 2015: Oljenedtur eller rentestimulanse i AS Norge? Side 10 Hva kreves av megler i store eiendomsutviklingsprosjekter? Side 22

01 JANUAR 2015 ÅRGANG 77

TUSEN TAKK FOR TILLITEN! Året 2014 ble et fantastisk år for HELP Boligkjøperforsikring. Salget økte med 60 % og mer enn 35.000 boligkjøpere fikk tilgang til våre nå mer enn 100 advokater. Uten dere eiendomsmeglere hadde vi ikke klart å skape balanse mellom kjøper og selger i bolighandelen. Vi vil derfor takke hver og en av dere for tilliten dere viser oss.

Tusen takk til alle ansatte i Privatmegleren, Krogsveen, Foss & Co, Notar, Aktiv, ABBL, Garanti, Eiendomsmegler Vest, Meglerhuset Bodø, Grandahl Eiendomsmegling, EONY, Koppang Landbruksmegling, Estate, Meglerhuset Eiendom, Ihus, EiendomsMegler1 Oslo, OBOS, Boa, EiendomsMegler1 Fjellmegleren, Bjørgvin, Attentus, Eiendomsmegler A, EiendomsMegler1 Akershus/ Østfold, Exbo, Torgan & Partners, EiendomsMegler1 Hedmark, Sørmegleren, Fana sparebank, Hjem, Home, Meglerhuset Rele, Meglerhuset Sædberg, Nettmeglerne, Sandnes Eiendom, Smart Bolig- og Næringsmegling, Sne Eiendom, Verdi Eiendom, Aasen Eiendomsmegling, EiendomsMegler1 Midt-Norge, EiendomsMegler1 Buskerud & Vestfold, Adv. Sem og Johnsen,

Nordvik & Partners, Dialog, Din Eiendom, EiendomsMegler1 Lillehammer, Morud & Partners, Innherredsmegleren, EiendomsMegler1 Ringerike, EiendomsMegler1 Telemark, EiendomsMegler1 Nord Norge, Nylander, Skien BBL, Porsgrunn BBL, SSF Eigedomsmekling, Eiendomsmegleren Helgeland, Bjørgvin, Bo Bedre, Boligagenten, Eiendomsoppgjør Norge, Focus Eiendom, Folk i Husan, Lokalmegleren Drammen, Megler Forum, Meglergaarden, Meglerhuset Mortensen, Menne, Meglerhuset Bjerke. Møre, Narvik Meglern, Paradis, Prospekt Eiendomsmegling, Sanne & Birkenes, Stray & Co. Vestfold Eiendomsmegling, Z-Eiendom, Østmark & Partners, Eiendomsnøkkelen, Flekkefjordmegleren, Kragset, BN Megler, Rjukan & Tinn

Eiendomsmegling, Mo og Omegn Boligbyggelag, Borg, Eiendomsformidlingen Farsund, VIS, Stavlund, Internettmegleren, Røisland & Co og ikke minst til EiendomsMegler1 SR. Vi gleder oss til fortsettelsen og ønsker alle et riktig godt boligår i 2015. På vegne av alle oss i HELP Forsikring – alltid på kjøpers side! Med vennlig hilsen

Johan Dolven Adm. direktør

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving

JANUAR 2015

Redaktør: Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Tove Solbakken

Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

Merkur Grafisk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

FRA LEDELSEN Profesjonens år Avhendingsloven Hva skjer med nyutdannede i yrket vårt? Still på årsmøtet i din lokalforening!

VERDT Å VITE 10 Boligmarkedet 2015: Oljenedtur eller rentestimulanse i AS Norge? 12 Hva påvirker bransjens omdømme? 18 GUL LISTE- Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo 22 Hva kreves av megler i store eiendomsutviklingsprosjekter? 28 Boligmappa gjør det enklere å oppfylle krav til tilstandsrapport 30 Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper 31 Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen: Keven Frantzen 32 Elektrisk mulighet - Når både du og miljøet vinner

Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

Merkur Grafisk er godkjent som svanemerket bedrift.

5 6 8 8

34 37 38 40 42 44

FAGLIG PÅFYLL Utfordrende forkjøpsrettsklausuler NEF-kurs 2015 Hva er «villamessig»? Flytende dødsbo og eiendomssalg Transport av kontraktsposisjoner – noen problemtsillinger Beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld

MEDLEMSNYTT 46 Nytt om navn 47 Minneord: Lilly Hedvig Pedersen 47 Sudoku ETTER ARBEID 49 Tips for en bedre langrennsopplevelse

STILLINGSANNONSER FRA SIDE 50

FIELDWOOD FINANCIAL SERVICES Visste du at det finnes en skreddersydd finansieringsløsning for arbeidskapital til eiendomsmeglere? Gjennom oss kan du finansiere honorarer og utlegg på gunstige vilkår. Fieldwood AS har laget en enkel og fleksibel løsning som hverken involverer selger eller kjøper, og som tar utgangspunkt i meglers behov. Dere får oppgjør umiddelbart etter kontraktsmøtet og trenger ikke stille sidesikkerhet for engasjementet – bare kausjon for maksimalt 20% av kredittrammen. Kunne dette være aktuelt for dere? Kontakt Malte Christian Hestbech på mh@fieldwood.no – telefon 93 43 43 00 eller Henrik Dürr på hd@fieldwood.no – telefon 40 63 80 73 så utarbeider vi et individuelt tilbud til dere. Vi leverer til:

Spesialisert finansiering for eiendomsmeglere

Styrelederen har ordet

Profesjonens år Jeg gleder meg til 2015. Det er mye som tyder på at det vil bli et bra år. Til tross for noen skygger i makrobildet er det enighet om at det fortsatt vil være fart i boligmarkedet. Vi starter riktignok på null igjen, eiendomsmegling er ikke «surfing på fjorårets resultater», selv om det åpenbart er en fordel å starte det nye året med solid kompetanse, gode relasjoner og erfaring i bagasjen.

I NEF har vi et sterkt fundament og går inn med full kraft og proaktiv innstilling. Vi skal realisere planer og skape gode resul tater. For oss er det relasjoner, mer enn transaksjoner som står i fokus. Forholdet til forbrukerne er sentralt og vil bli priori tert. Samtidig skal vi gjøre en god jobb for medlemmene og ha et godt forhold til fore takene, samarbeidende organisasjoner, politikere, presse og myndigheter. Et sett med relasjoner jeg ønsker å løfte fokus på i 2015 er de som handler om for holdet mellom de ulike funksjoner vi har i bransjen. Forholdet mellom fagansvarlige, ansvarlige meglere, fullmektiger og med hjelpere. Forholdet mellom faget og de kommersielle interessene. Synliggjøringen av kompetanse har alltid vært viktig for eiendomsmeglerne. Det er

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Det er ingen som kan drive eiendomsmegling uten å ha medarbeidere som oppfyller lovens krav til utdanning og praksis.

Tormod Boldvik

nærmest selvsagt i en bransje hvor kompe tanse er sentralt, at vi forteller omgivelsene hvem vi er, skoleringen vi har og hva vi kan. Når sentrale foretak presenterer sine med arbeidere på web på en måte som kamu flerer de ulike faglige nivåene, markerer dette en fundamentalt endret holdning til verdien av de ansattes kompetanse. Som fagansvarlige, eiendomsmeglere og meglere har vi en kompetansebeskyttelse vi skal være stolte av og fokusert på å opp

rettholde. Vi er ikke elementer i et system som gjør personlig kompetanse sekundært. Gjennom flere år har NEF hatt fokus på fagansvarliges faktiske posisjon. Vi har sett på utfordringene i at fullmektigene i for liten grad opptrer under ansvarlig meglers tilsyn. Vi har hatt eksempler hvor medhjelp ere opptrer utover sin autorisasjon. Vi er fortsatt bekymret for at etterutdanningen i liten grad tilpasses individets behov for kompetanseutvikling. Skal vi ivareta vår posisjon som profe sjonsutøvere, med en beskyttet kompetan se, må vi være bevisste på hva vi er og vise omgivelsene verdien av hva vi kan. Det er ingen som kan drive eiendomsmegling uten å ha medarbeidere som oppfyller lovens krav til utdanning og praksis. Det er et faktum som etterlater oss muligheten til å påvirke hvilken posisjon faget får i frem tidens eiendomsmegling. •

GODT NYTT ÅR!

EIENDOMSMEGLEREN 12-2014

fra ledelsen

Avhendingsloven

Etter 22 års virke kan vi konstatere at avhendingsloven er overmoden for revisjon

ivillovbokutvalget uttalte i NOU1979:48 side 23:

«Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klare og oversynlege. I dag er det ikkje så heilt greitt å vite kva som er gjeldande rett på dette feltet. Det er lite lovreglar og rettspraksis er etter måten knapp. For private partar som vil prøve å ordne opp i slike saker på eiga hand, må ein tru at lov festing av rettsområdet vil vere svært nyttig.» Den nye avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 1993

Lovens formål var å gi en klarere avgrensning mellom kjøpers og selgers rettigheter og plikter med en særlig regulering av for brukerforhold, for på denne måten å hindre rettstvister. Den praktiske konsekvens har med tiden blitt den motsatte. Kon fliktnivået har eskalert. Bolig kjøpsforsikringsselskapet HELP Forsikring oppgir at 1 av 4 boligkjøpere reklamerer til selger/eierskifteforsikringssel skap. Bolighandelen oppleves som usikker. Konfliktnivået skyldes ikke bare uklarheter om lovforståelsen, men også det forhold at selve lovverket er blitt

6 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

mer kjent og at partene er noe mer bevisst på hvilke rettigheter de har. Etter 22 års virke kan vi konstatere at avhendingsloven er overmoden for revisjon

NEF har tatt et initiativ overfor Justisministeren som ansvarlig for avhendingsloven og For brukerministeren som ansvarlig for regjeringens forbrukerpoli tikk. Vi har i et konkret innspill belyst hovedutfordringer og skissert mulige løsninger på pro blemene. Vi ønsker på denne måten å initiere en effektiv lov revisjon med fokus på de svake punktene i dagens lovgivning. Lovrevisjoner er tidkrevende prosesser. Vi mener at lovgiver bør avgrense revisjonsarbeidet til avhendingsloven, med håp om at endringer vil bli gjennom ført innen en rimelig tidshori sont. De sentrale profesjonsaktør ene i boligomsetningen er eien domsmeglere og bygnings sakkyndige. Begge grupper må være en del av den framtidige løsningen. Derfor har vi søkt dialog med takstforeningene i våre forberedelser. I tillegg har vi drøftet våre vurderinger i møter med Forbrukerombudet og Forbrukerrådet på veien til regjeringen. Tryggere bolighandel er målet. En lov som gir vesentlig færre konflikter mellom for brukere, vil tjene samfunnets

interesser. Dette er mål ansvar lige politikerne vil dele. Det kan tenkes ulike lovtekniske løsn inger, det viktigste er resultatet. I vårt innspill har vi pekt på at dagens lov lider av uklare rettslige standarder (general klausuler) som gir rom for om fattende konflikter og et marked for profesjonell tvisteløsning. Vi har pekt på at lovens tosporede system for boligsalg ikke funge rer etter sin hensikt. I praksis er det unntaket «as is» som følges, og det er det gode grunner for. Vi har pekt på at det er en stor grad av informasjonsasymmetri mellom selger og kjøper. Lov teksten gir partene lite veiled ning om rettigheter og plikter. Vi har pekt på behovet for å klargjøre selgers opplysnings plikt og kjøpers under søkelsesplikt, som grunnlag for å redusere konfliktpotensialet. Vi har pekt på muligheten for å utvide selgers opplysningsplikt til å omfatte teknisk tilstands vurdering av boligen, og behovet for å vurdere kompetansekrav for bygningssakkyndige og kvalitetskrav ved tilstandsvur dering. Og vi har pekt på at det kan være nyttig å se hen til danskenes erfaringer på dette feltet. NEF har en åpen tilnærming til løsningene. Vi håper med dette å bidra til en viktig debatt og et godt resultat for forbrukere og profesjonelle aktører i bolig handelen. •

AVHENDINGSLOVEN

Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

pp o l e

m Tom

Ha et FINNt nytt år! FINN vokser fortsatt i høyt tempo. Faktisk er så mange som over to millioner brukere innom FINNs eiendomssider hver uke! Vår visjon er å skape verdens beste markedsplass på nett. Derfor jobber våre 138 utviklere hver dag med å gjøre tjenesten enda mer effektiv og brukervennelig for deg som jobber i eiendomsbransjen, og for hele Norges befolkning. Vi gleder oss til 2015!

Mulighetenes marked

Hva skjer med nyutdannede i yrket vårt?

Av Anders Langtind, leder Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF)

Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening (OAEF) har det siste året jobbet aktivt for å engasjere våre yngre medlemmer. Vi har i dag ca. 900 medlemmer, hvorav ca. 100 medlemmer er under 30 år. Det er de yngste som skal overta stafettpinnen i fremtiden. Derfor er det viktig for oss å komme tettere på de yngste medlemmene, for å forstå hva de er opptatt av, slik at vi kan spisse vår innsats for disse medlemmene.

Vi inviterte 20 av de yngre medlemmene i OAEF til en frokost etter sommeren. Det var gledelig at samtlige stilte. Engasjementet rundt frokostbordet var stort. Det kom fram at mange har et stort behov for å ta opp flere temaer som engasjerer dem. Temaene som ble tatt opp var blant annet arbeids vilkår, manglende prioritering av fag og kompetanseutvikling, manglende opplæring, lønn, prøvetid, urimelige arbeidskontrakter, for å nevne noen. De satte pris på å få s nakke med flere av de «gamle» medlemmene som kunne dele sine erfaringer gjennom mange år i bransjen. Jeg opplevde dessverre en større frustra sjon blant noen av våre yngre medlemmer enn det jeg hadde forventet. For eksempel kunne flere fortelle historier om hvordan tidligere studiekamerater var tatt inn i såkalte trainee- og fullmektigprogram, på en minimal månedslønn, for så å bli «sparket» ut igjen etter kun 6 måneder på grunn av «manglende salgsresultater». Hva er det som skjer der ute? Har virkelig bransjen vår blitt så kynisk? Jeg blir opprørt over holdninger i bransjen, når jeg stadig

hører om slike episoder. Flere av de som var «sparket på dør» etter kort tid i et megler foretak, hadde valgt å gå videre til andre bransjer eller ta videreutdanning. Er virkelig salgsfokuset blant foretakene så brutalt at nyutdannede studenter slutter med eien domsmegling før de har kommet i gang? Tar man virkelig ikke hensyn til at flere er «late bloomers» og trenger mer utviklingstid før de kan levere optimalt? Jeg velger å tro at noen foretak er bedre enn andre, men de eksemplene vi har fått lover ikke bra for fremtiden. Det er mange nyutdannede meglere som gjerne vil jobbe i Oslo og Akershus. Konkur ransen om jobbene er kanskje tøffere i denne regionen. Det kan også være at foretakene utnytter situasjonen når de har så mange jobbsøkere som banker på døren? Det er min vurdering at dagens eiendomsmeglingsfore tak løper en minimal risiko ved ansettelser av nye eiendomsmeglerfullmektiger. Mange nyutdannede får minimalt betalt – gjerne kun provisjon. De verste tilfellene jeg kjenner til er hvor fullmektigen blir avspist med 20% av meglerens nettoprovisjon, som i mange

tilfeller utgjør minimalt med kroner utbetalt etter skatt. Er det virkelig slik vi ønsker å bygge vår bransje for fremtiden? Det er ikke den nyutdannede fullmektigen alene som har et ansvar for å lykkes – det er også ditt ansvar og foretakets ansvar! Det er ikke lenge til flere hundre nyutdan nede får sitt første møte med bransjen og profesjonen. Vi har alle et ansvar for å passe på hverandre og våre nye kolleger! Vi må alle legge fra oss tanken om at det å lære opp en nyutdannet fullmektig gir meg en frem tidig konkurrent. Vi kan alle huske tilbake til våre første år som meglere – det var ikke lett. Jeg vet at jeg snakker for de fleste som har jobbet i dette fantastiske yrket i en del år, at vi hadde ikke vært der vi er i dag uten god hjelp fra kollegaer og ledere i våre første år som meglere. Vi lever alle av våre kunder som får all vår oppmerksomhet hver dag, men neste gang du får en ny kollega eller medhjelper på kontoret, gi han eller henne like mye fokus som boligkundene dine – det vil styrke oss alle! •

Still på årsmøtet i din lokalforening! Årsmøtene i lokalforeningene er en viktig arena for medlem mene til å være med å påvirke hvor NEF skal gå videre. Ved å utvise engasjement i din lokalforening får du tilgang på mer informasjon og samtidig en stor mulighet til å være med å bestemme hvor vi skal videre. Her ser du en oversikt over når din lokalforening skal ha sitt årsmøte. På årsmøtene i lokalforeningene får man orientering om lokalforeningens arbeid i det året som har gått og planer fremover. Det skal velges nytt styre, revisor og valgkomité. NEF ønsker engasjerte medlemmer i lokalforeningene. Videre kommer en representant fra NEFs styre på besøk på alle årsmøtene og de vil orientere fra NEFs arbeid sentralt. Her er det også mulighet til å stille spørsmål og komme med innspill. Vi oppfordrer medlemmene til å engasjere seg i NEFs arbeid – det gavner både deg og bransjen!

8 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Lokalforening Årsmøtedatoer Hedmark og Oppland Eiendomsmeglerforening Telemark, Vestfold og Buskerud Eiendomsmeglerforening Vestlandet Eiendomsmeglerforening Sørlandet Eiendomsmeglerforening Trøndelag Eiendomsmeglerforening Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening Rogaland Eiendomsmeglerforening Østfold Eiendomsmeglerforening Nord-Norge Eiendomsmeglerforening

29. januar 2015 5. februar 2015 5. februar 2015 6. februar 2015 12. februar 2015 13. februar 2015 26. februar 2015 26. februar 2015 27. februar 2015 Ikke årsmøte i 2015

Markedets beste eierskifteforsikring Vi har utvidet dekningen p책 eierskifteforsikringen fra 01.01.2015

Forsikringen trer i kraft fra budaksept dato, n책r overtagelse er avtalt innenfor 5 mnd. Vi har i tillegg utvidet forsikringsdekningen fra 4 til

5 millioner kroner.

Les mer p책: www.protectoforsikring.no

verdt å vite

Boligmarkedet 2015:

Oljenedtur eller rentestimulanse i AS Norge?

Av Terje Strøm, sjefsøkonom/partner Ny Analyse

På mange måter er AS Norge ved et veiskille. Den tunge oljenæringen sliter i motbakke, og ingen tør å spå om oljeprisen i 2016. Erna Solberg snakker om at vekstmotor nr. 1 - oljen - ikke lenger vil bidra til optimisme i annerledeslandet. Nordmenns tro på norsk økonomi er fallende, og sparingen er høy. Eldrebølgen er en viktig årsak til dette. Eldre mennesker sparer mer til pensjon og vi andre «sparer» i boligen vår. Så lenge den stiger i verdi med 3-8 % årlig er det vanskelig å slå den avkastningen.

La oss se på to motstridende virkninger på boligmarkedet: oljenedtur og rentekutt. Oljenedturen på Vestlandet i 2015

Vi kan slå fast at nedgangen i oljenæringen har negativ betydning for norsk økonomi. Jeg tror likevel ikke på en større nasjonal nedtur.

Oljeprisen er nå rundt 50 dollar per fat, som er det laveste på 5 år. Det skaper ny usikker het om utviklingen i sysselsetting og bolig priser på Vestlandet. Nedbemanning teller nå 10.000 ansatte i oljeklyngen. Og det blir høyere vekst i arbeidsledigheten fremover enn resten av landet. Prisboom. I Rogaland har boligprisene steget med fantastiske 130 prosent på 10 år. For Norge samlet er det 85 prosent stiging. Og inflasjonen har vært nokså lav for øvrig.

Positive rentesignaler for boliglån

Erfaringer fra tidligere kriser har vist oss at boligmarkedet er svært preget av psykolo gien i markedet. Hvis folk tror de tjener på å vente med å kjøpe pga lavere pris om 3 måneder, vil hele markedet bremse kraftig. Jeg tror ikke delmarkedet Rogaland vil stige særlig gjennom året som kommer, men det blir ikke noe krakkmarked heller. Arbeidsle dighet på 4 prosent bør ikke skape dramatikk.

karusellen. Her bør nok flere enn SV tenke på tiltak. Med en mer velfungerende konkurranse på bankmarkedet ser vi nå at rentene på boliglån kuttes hver eneste uke. De mørke skyene på oljehimmelen kombinert med Konkurransetilsynets evaluering er en kraf tig miks av incentiver. Det betyr at selv DNB er aggressive for å styrke lojaliteten til gode

10 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Norges kobling til rentemarkedet i Europa gjør at boligeiere har hatt lavere renter på lån enn vi egentlig fortjener. Både vekst i lønninger og godt arbeidsmarked burde ha gitt renteøkninger, men styrket krone gjør det vrient for sentralbanken å skru opp sær norske renter. Vi har som boligeiere fått i «pose og sekk». De som eier egen bolig. De som står utenfor og mangler egenkapital eller foreldre som bidrar, faller etter i bolig

kundesegmenter. Etter at Akademikerne- avtalen gikk til Danske Bank ble DNB k under i den gruppen oppgradert til lavere rente. Det er på tide at rentemarkedet fungerer mer effektivt for norske boliglånskunder. Fremtiden vil vise om det er varig eller politikktilpasset adferd fra banknæringen. Boligkrakk eller ikke i 2015?

Det er selvsagt ikke umulig at AS Norge får en korreksjon ned i boligprisene. Samtidig er det mange gode grunner til at det ikke bør skje på nasjonal basis. Ett stikkord er den brede middelklasse og prestisje ved å vise frem en flott bolig. Og alle historiene

om de som har tjent hundretusener på boligsalget. Her kan det være greit å huske at 500.000 kroner i oppsussing ofte blir glemt i praten over lunsjbordet. Vi liker å forlede hverandre. Sløsing eller?

Videre er vår alternativkostnad ved eget arbeid i boligen høyere for hvert år vi tjener

mer per arbeidstime. Det betyr faktisk at 50 timers prosjekt hjemme ikke er gratis. Med våre lønninger er det faktisk raskt 300- 700 kroner i timen. 50 timer hjemmearbeid ganger 500 kr er 25.000 kroner. Og kanskje er sluttresultatet dårligere enn håndverkere som er fagspesialister. Jeg blander meg ikke i folks frie valg, men det er verdt å tenke over. Den viktigste årsaken til mindre sjanse for krakk i Norge er følgende:

• Store oppsparte midler på Statens hånd i bla. Pensjonsfondet. • Tryggheten i ulike trygdeordninger som sikre kjøpekraft selv ved «sjokk» i økonomien

• Oppsparte midler i «familiebanken», dvs. generasjoner over de yngste. • Mulighet for å spare store summer på utsettelse av ferieturen til Thailand eller USA. • Politikere som ser verdien i at flest mulig eier egen bolig. • Lav rente lenger hvis oljenedturen varer - og ikke minst folks kjærlighet til boligen sin.

OLJE PRIS ER

RENTEKUTT

RGE AS NO ELDREE BØLG

I 2015 vil boligprisene stige med 4-6 prosent i snitt fra 2014, men det blir ikke lett å se de regionale forskjellene før oljeprisen fin ner et varig nivå. For ved inngangen til året er det mer usikkert enn på lenge. •

Megleroppgjøret = frihet

Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring innen oppgjørsarbeid. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Som igjen gir deg frihet til det som er viktig! Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590. megleroppgjoret.no

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Hva påvirker bransjens

omdømme?

Stipendrapporten jeg har skrevet etter at jeg mottok NEF/Help-stipendet for 2013, fokuserer på omdømme til eiendomsmeglerbransjen. I rapporten fokuserer jeg på hvordan utøverne av bransjene utgjør en viktig brikke i denne helheten. Det er allerede gjennomført flere og ulike målinger rettet mot bransjens omdømme og kundetilfredshet. Rapporten søker å analysere på tvers av de foreliggende undersøkelser, med formål om å tilføre kunnskap om nyanser knyttet til profesjonsutøvelsen. Av Trine Ulla, Eiendomsmegler MNEF / Executive Master of Management

Blikket rettes bakover i tid

Eiendomsmeglerhverdagen har endret seg betraktelig de snart 20 årene jeg har arbeidet i bran sjen. Det er grunn til å undres om endringene bransjen har gjennomgått på de få årene som har gått også har medført en bedre opplevelse for kundene. Det kan videre spørres hvordan endringene har påvirket kund ene, og hvordan har dette på virket den enkelte eiendoms megler? Har dette i stedet hatt en motsatt effekt? Har vi vært med på å skru kundenes forvent ninger så høyt at vi nå sliter med 12 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

å oppfylle våre egne løfter, og at vi dermed har «skutt oss selv i foten»? Mer tabloid kan en undres om bransjen «kan ha blitt sitt eget problem»? Omdømme

Begrepet omdømme beskrives og defineres ulikt. Det kan være nødvendig å gå veien om virkn ingen av omdømme, for å komme inn til kjernen av hva et omdømme kan være. Går jeg til Fombrun og van Riel (2004), omtaler de funk sjonen og verdien av omdømme på følgende måte: Et godt omdømme fungerer som en magnet.

Det trekker oss til den som har det (Fombrun & van Riel, 2004:3). Dette sier likevel mer om konsekvenser av omdømme, enn selve begrepet isolert sett. Det finnes ingen entydig definisjon, men flere beskriver fenomenet som det nettverk av oppfatninger eller assosiasjoner vi har til en virk somhet, og hvilke verdier disse assosiasjonene har for oss. Ape land definerer omdømme som: Summen av oppfatninger som ulike interessentgrupper har av virksomheten (Apeland 2007:18). Omdømme oppstår således i skjæringspunktet mellom for

ventninger og opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapets eller organisasjonens løfte og levering. Det er derfor ikke bare hva som leveres (opplevelsen) som avgjør omdømmet, men snarere hva som leveres i forhold til hva som ble lovet (forvent ningene). Videre hevder Apeland (2007) at en virksomhet kan ha ulikt omdømme blant forskjellige grupper mennesker. Likevel er det mest vanlig å snakke om omdømme som den generelle anseelse en virksomhet har. En virksomhets omdømme er ikke en konstant størrelse. Det

«Et godt omdømme fungerer som en magnet. Det trekker oss til den som har det» Fombrun & van Riel

er hele tiden i endring, og på kommunikasjon. Media plukker virkes av faktorer som også er likevel opp gode og dårlige historier og formidler dem utenfor virksomhetens kontroll. Et godt omdømme kan ikke – også til folk som i utgangs vedtas eller kjøpes. Det må for punktet ikke er interessert. tjenes. Å gjøre seg fortjent til et Media blir som et forstørrelses godt omdømme handler i stor glass. Det gode blir bedre. Det grad om å innfri forventninger. dårlige fremstår som verre Foruten våre egne erfaringer, (Apeland, 2007). danner vi oss inntrykk basert på Apeland (2007) reflekterer Omdømme oppstår således i skjæringspunktet forventninger også og om det er oppfatningen det vimellom hører fra andre. Gode an befalinger bygger omdømme. eller virkeligheten som skaper opplevelser, som skapes av det aktuelle selskapetsAlteller organisasjonens og omdømmeutfordrin virksomheten gjør eller sier, løfte de største kommuniserer. Innhold, stil og gene. Omdømmeutvikling om levering. Det er det derfor ikke bare hva som leveres som avgjør tone er(opplevelsen) med på å forme folks handler både å kjenne og forsøke oppfatning. Budskap som spriker å forbedre virkeligheten, samt å i flere retninger, skapersom tvil ogble kjenne omdømmet, men snarere hva som leveres i forhold til hva lovetog forsøke å utvikle forvirring. Ikke alle blir ekspo omverdenens oppfatninger: for virksomhet virksomhetens egen (forventningene). Videre hevder Apeland (2007) nert at en kan ha ulikt

omdømme blant forskjellige grupper mennesker. Likevel er det mest vanlig å

O P P FAT N I N G

snakke om omdømme som den generelle anseelse 3. God oppfatning, dårlig virkelighet

Forandring er nødvendig en virksomhet har. for å endre virkeligheten og minimere 4. G od oppfatning, omdømmerisiko god virkelighet

En virksomhets omdømme er ikke en konstant størrelse. Det er hele tiden i endring, og påvirkes av faktorer

1. Dårlig virkelighet, G od virkelighet, som også er utenfor2.virksomhetens dårlig oppfatning dårlig oppfatning

Kommunikasjon er nødvendig for å kapitalisere kontroll.på den gode virkeligheten og overvinne den dårlige oppfatningen

VIRK ELIGHET Fire hovedelementer påvirker omdømmet spesielt

FIRE HOVEDELEMENTER PÅVIRKER OMDØMMET SPESIELT

Hva andre sier

Omdømmeutvikling inne bærer å forbedre både virkelig hetens og virksomhetens kom munikasjon, så virkelighet og oppfatning kommer i balanse. Brønn og Ihlen (2009) pre senterer en oppbygging på for ståelsen av omdømmet på følgende måte:

Virksomhetens kommunikasjon

Egne opplevelser

Medieomtale

OMDØMME

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Brønn og Ihlen (2009) presenterer en oppbygging på forståelsen av omdømmet en risiko. Denne sammenhengen mellom tillit på følgende måte: Tillitsgiveren er sårbar når han mangler garanti mot

det han får kontroll over. I de fleste tillitsrelasjon Kommunikasjon

Omdømme følger av relasjo ner, og relasjoner følger av kom munikasjon. Denne prosessen resulterer i relasjonsutfall. To typer relasjonsutfall er beskrevet i litteraturen; Bytterelasjoner og fellesskapsrelasjoner. Virksom heter er best tjent med å bygge fellesskapsrelasjoner i tillegg til bytterelasjoner (som normalt sett har en finansiell verdi). Dette er spesielt viktig i dagens samfunn der folk i stigende grad stiller krav til virksomhetens adferd. For at en virksomhet skal kunne kommunisere, må den imidlertid vite hvem den er, og hva den er (Brønn og Ihlen, 2009:21).

Relasjoner

(Grimen, 2001).

Omdømme

Relasjonsutfall

Felleskapsrelasjoner og/eller bytterelasajoner

Kundetilfredshet somhet som drives ansvarlig, og Kundetilfredshet de trekker opp grenselinjer for hvilken som legitim kompetanse en som leverer gode produkterKundetilfredshet, eller Kundetilfredshet, erer et begrep et begrep ofte brukes i tjenester (Brønn og Ihlen, som ofte brukes i markedsføring, megler kan opptre med ovenfor 2009). et mål på hvordan produkter og kunder. produkter ogselskap tjenester levert av etetikk selskap m I tillegg kan dårlig hos En virksomhet kan ha enhvordan iden tjenester levert av et titet, den kan konstruere et image, møter eller overgår kundenes konkurrenter ramme hele bran men omdømme er noe enforventninger. gjør forventninger. Kundetilfreds sjer, hvis konsekvensen er regu Kundetilfredsheten er definert som ant seg fortjent til. Dermed kan det heten er definert som antall leringer, kundeflukt eller tapt eller prosent av totale hevdes, som Brønn og Ihlen tillit. Alle må bidra til god etikk totale kunder, kunder, som rapporterte erfaring med en fast i bransjen (Apeland, 2007). (2009) gjør, at omdømme egent kunder, som rapporterte erfaring med en fast, sine produkter, eller lig handler om relasjoner og tillit, og kan best forstås tjenester ved å dets tjenester (stemmer) overstiger Mediaspesifisert tilfredshe (stemmer) overstiger se på relasjoner. Relasjoner spesifisert tilfredshetsmål (Farris Medieomtale er en viktig faktor skaper omdømme. Omdømme et.al, 2010). Kundetilfredshet er oppfatninger dannes, spesi Kundetilfredshet er da med når andre ord et begrep som blir en ressurs som represente da med andre ord et begrep som elt når det gjelder produkter, rer den typen overbevisninger viser kundens subjektive opp tjenester eller virksomheter man aven en som legger grunnlaget foroppfatning tillit. fatning av levertlevert tjeneste.tjeneste. ikke selv har erfaring med. Grimen (2001)1 drøfter be grepet tillit på følgende måte; Hvis en person stoler på en annen person, åpner han for et handlingsrom som han venter at den andre Virksomhetens Hva andre sier kommunikasjon vil bruke i samsvar med ønskene, interessene og viljen hans. Tillit til mellommenn er en viktig mekanisme for å spre tillit inn over i, og utover fra, en organi Egne Medieomtale sasjon. Det skaper tillit mellom opplevelser fremmede. Ofte bygger rollen OMDØMME som mellomperson seg på makt. Noen kan bli mellompersoner fordi to andre ikke har annet alternativ enn å ha tillit til han 3 fordi han har legitim makt, eller fordi de to andre tror han er effektiv. For å knytte kundetilfreds Undersøkelser som TNS Gallup Strukturen av interesse og å knytte heten sammen med omdømmet, har gjort i Norge viser at det omdøm å For kundetilfredsheten sammen med fremstå troverdig i media er en kontroll i tillit er identisk med bruker jeg samme figur Apeland strukturen i en type makt. En (2007), som under teori om om av de aller viktigste forutsetning figur til Apeland (2007) som under teori om omdøm tillitsgiver skaper en type rela dømme. Figuren viser at egne ene for å bevare et godt om sjon som åpner for at mottake opplevelser som kundetilfreds dømme2. Målrettet og strate opplevelser som kundetilfredshet, en av by ren kan utøve makt. Mange het, er en av byggestein ene til gisk arbeid meder å få omtale i definisjoner legger vekt på at begrepet omdømme. media er derfor en god investe tillitsgiveren er sårbar og tar en ring for å bygge og befestet et omdømme. risiko. Denne sammenhengen Etikk og moral godt omdømme (Apeland, mellom tillit og makt viser hvor Eiendomsmeglerbransjen har 2007). for. Tillitsgiveren er sårbar når stramme bransjeetiske regler, og Omdømme kan også oppstå han mangler garanti mot at mot brudd på reglene kan straffes som følge av det vi hører og leser Etikk med og bøter moral takeren vil misbruke det han får eller utestengelse fra om virksomheten i mediene. kontroll over. I de fleste tillits bransjeorganisasjonene. påvirkningskraft har Eiendomsmeglerbransjen harMedienes stramme bransjeetiske relasjoner mangler en slik De etiske reglene klargjør lenge vært et sentralt forsknings garanti (Grimen, 2001). meglernes rolle, samtidig som område for medievitenskapen.

Omdømme følger av relasjoner, og relasjoner følger av kommunikasjon. Denne prosessen resulterer i relasjonsutfall. To typer relasjonsutfall er beskrevet i

litteraturen; Bytterelasjoner og fellesskapsrelasjoner. Virksomheter er best tjent med å bygge fellesskapsrelasjoner i tillegg til bytterelasjoner (som normalt sett

har en finansiell verdi). Dette er spesielt viktig i dagens samfunn der folk i

stigende grad stiller krav til virksomhetens adferd. For at en virksomhet skal kunne kommunisere, må den imidlertid vite hvem den er, og hva den er (Brønn og Ihlen, 2009:21).

Hva påvirker et omdømme?

Ettersom det råder ulike fore stillinger om hvordan omdøm me skal defineres, er det kanskje ikke så overraskende at det også råder like mange forklaringer på hva som påvirker omdømmet, og hvordan det påvirkes. Det de fleste kan være enige om, er imidlertid at en organisasjons omdømme formes over tid og påvirkes av hva organisasjonen har gjort, og hvordan den har opptrådt (Balmer 2003).

Hva påvirker et omdømme? Ettersom det råder ulike forestillinger om hvordan omdømme skal defineres, er det kanskje ikke så overraskende at det også råder like mange forklaringer på

Tillit

Tillit og omdømme henger nært sammen. Selskaper med dårlig omdømme har som regel lav tillit. God følelse, tillit og respekt er viktige byggesteiner i et godt omdømme. Både handlinger og ord er med på å skape følelser og tillit. Skal du bli godt likt, må du både gjøre det som er rett og la det bli kjent (Apeland, 2007). Alle organisasjoner trenger tillit, slik også alle organisasjoner har behov for legitimitet. Dette oppnås gjennom at man har et godt omdømme som en virk 14 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

kan straffes med bøter eller utestengelse fra bransjeo

Målrettet og strategisk arbeid med å få omtale i media er derfor en

ing for å bygge og befestet et godt omdømme (Apeland, 2007).

kan også oppstå som følge av det vi hører og leser om virksomheten

Medienes Det er enpåvirkningskraft vanlig påstand at

har vært et Refleksjon om bransjens siden lenge vil organisasjoner som sentralt

omdømme og kundetilforskningen på området har gått benytter seg av den atferds mråde for medievitenskapen. Det er baserte en vanlig påstand at forskningen fredshet fra en forestilling om at mediene tilnærmingen, tilpasse er allmektige, via en påstand om sine handlinger til de budskap oppstår i skjærings har gåttat de fraer avmektige, en forestilling om at som mediene er allmektige, viaOmdømme en og til dagens sendes ut gjennom organi punktet mellom forventninger omtil at mediene sasjonens kommunikasjonska og er opplevelser, som skapes av at de er dominerende avmektige,synog dagens dominerende syn om at mediene er mektige. I forbindelse med naler. Adferd kan være en tjen det aktuelle selskapets eller or omdømmebygging er det særlig esteinstruks eller for som ganisasjonens løfte og levering. orbindelse med omdømmebygging er det særlig to regler begreper er to begreper som er interessante; profesjonell opptreden, insen Har bransjen ved å overgå dagsorden og tolkningsrammer (Brønn tivprogram, veldedighet, ; dagsorden og tolkningsrammer og Ihlen 2009).verdi hverandre for å få inn oppdrag, (Brønn og Ihlen 2009). baserte intensjonserklæringer bidratt til å sette forventningene (Brønn og Ihlen, 2009). til publikum så høyt at bransjen Kommunikasjon ikke klarer å oppfylle for kasjonHver kommunikasjon har et Forskjell mellom individnivå selv ventningene de selv har satt unikasjon har etoginnholdsog et relasjonsaspekt. og gruppenivå innholdset relasjonsaspekt. ovenfor kunden? Kundetilfredshetsundersøkels Har tilgjengeligheten 24/7 ene gir svar på en subjektiv opp bidratt til at publikum forventer fatning av hvordan en kunde at en eiendomsmegler til enhver Relasjon opplever hvordan han eller hun tid skal være klar til å gjøre det kunden ønsker? blir ivaretatt som kunde. K undetilfredsheten er et mål på Omdømmeutvikling inne Innhold hvordan tjenestene et selskap bærer å forbedre både virkelig leverer møter eller overgår kun hetens og virksomhetens kom denes forventninger (Farris et munikasjon, så virkelighet og al, 2010). Når en kunde besvarer oppfatning kommer i balanse. en kundetilfredshetsundersøk Hvordan kommuniserer bran Relasjonsaspektet bestemmer else, svarer kunde på bakgrunn sjen til publikum i dag? Er der pektet bestemmer hvordan innholdet Det ermeninger umuligog å skjønne avforstås. sine personlige hvordan innholdet forstås. Det alternative kommunikasjons oppfatninger. er umulig å skjønne hva som sies kanaler bransjen kan ta i bruk s uten å uten kjenne relasjonen. er ikkeOmdømmeundersøkelsen innholdet i hva som sies, for men å kjenne relasjonen.Det Det er å nå ut med sitt budskap? viser en objektiv oppfatning av ikke innholdet i hva som sies, Brønn og Ihlen (2009) mener kampen om hva den er. En relasjon kan være enten symmetrisk men relasjonen i kampen om hvordan respondentene opp vi må se omdømme i sammen hva den er. En relasjon kan være (Watzlawick, lever eiendomsmeglerbransjen. heng med image og identitet. ller komplementær (utfyllende) 1967). enten symmetrisk (jevnstilt), Her gir man svar på bakgrunn Hvilket inntrykk har publikum eller komplementær (utfyll av egne, men også andres opp av eiendomsmeglerbransjen? ende) (Watzlawick, 1967). fatninger av bransjen. I tillegg Har publikum kjennskap til hvor Watzlawick (1967) sier at: til at man også er påvirket av mye arbeid som ligger bak et «You can not not communicate», media og av det som blir gjennomført eiendomsmegler og sier med dette at all adferd er kommunisert av bransjen selv, oppdrag? Er dette noe bransjen kommunikasjon. Hva enkeltmeglere og eiendoms i større grad kan fremheve? dikerte omdømmeundersøkelse 2005du ogønsker 2007 å kommunisere er irrelevant, meglerforetak. Alle aktørene i bransjen må det er hvordan du «leses» som Det blir dermed en forskjell være bevisst sin måte å kommu er viktig. Relasjonen mellom mellom opplevelsene på nisere 6 på. Eiendomsmeglerne mennesker er kommunikasjon. individnivå og på gruppenivå. kan ikke overlate ansvaret for Kim, Bach og Clelland (2007) Det kommer tydelig frem i bransjens omdømme til ledel beskriver kommunikasjons forbrukerundersøkelsen at for sen, eller til bransjeorganisasjon baserte tilnærminger til om brukernes inntrykk av eien ene. Hver enkelt megler kom dømmebygging – en symbolsk domsmeglerbransjen vurderes muniserer mot markedet i sin tilnærming og en tilnærming som negativ. Eiendomsmegler meglerhverdag, og det er med med fokus på adferd. Ved den ne som besvarer bransjeunder på å påvirke bransjens omdøm symbolske tilnærmingen bruker søkelsen mener derimot at me. Snakker man negativt om organisasjoner kommunikasjon omdømmet ikke er dårlig. konkurrenter i kampen om megleroppdragene, påvirker til å prøve å generere positive Det kan diskuteres om virk inntrykk hos en bestemt mål somhetene fortjener et dårlig dette bransjens omdømme på gruppe. Vekten legges på synlig omdømme. Ledelsen kan godt en negativ måte. het og positiv fremstilling i me oppfatte anklagene som urett Kundetilfredshetsundersøkel dia. Organisasjoner som ferdige. Til sjuende og sist er sene til eiendomsmegler bransjen viser langt på vei at benytter seg av denne tilnærm det likevel publikums opp ingen, legger store ressurser i fatning som avgjør (Brønn og kundene er tilfreds med arbeidet mediekontakt. På den andre Ihlen, 2009). som eiendomsmegleren har

gjort. God kundetilfredshet/ egen oppfatning er en av faktor ene i vurdering av omdømmet til en bransje. Media og kommunikasjon

Medias interesse for boligmar kedet er stor, og boligsaker er i medias søkelys daglig. Bolig er det største formuesobjektet de fleste av oss har, så mange er naturlig nok opptatt av bolig markedet. Hele 80% av respondentene i bransjeundersøkelsen til NEF fremhever at negativ medieom tale er det som i størst grad på virker eiendomsmeglerens om dømme. Kommentarer fra eiendomsmeglere på hva som påvirker omdømmet i negativ grad: «Medias omtale av enkelt saker.» «Stort sett negative hendelser som blåses opp i media», «dårlige historier i media», «unødig negativ om tale» og «dumme studenter som går ut i media, uten å vite hva de prater om» er noen av til bakemeldingene fra respondent ene i undersøkelsen. Apeland (2007) fremhever at målrettet og strategisk arbeid med å få omtale i media er en god investering for å bygge og befestet et godt omdømme. Man kan ikke hindre media i å skrive etter sin egen agenda, men man kan forsøke å få til en motvekt til den negative medieomtalen. Bransjeorganisasjonene og eiendomsmeglerforetakene har utarbeidet sine egne kommuni kasjonsplaner. Dersom man i fellesskap setter agenda for å bygge et bedre omdømme for hele bransjen, er det naturlig at også kommunikasjonsplanene vurderes på nytt. Når kommunikasjon er så viktig for å bygge et omdømme som teorigjennomgangen viser, hadde det vært mulig for bran sjen i fellesskap å utarbeide en felles kommunikasjonsstrategi med tanke på omdømme bygging? Er det i det hele tatt mulig å kjempe mot Goliat (media) når EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

så mange kjøper de lettvinte svarene og sort/hvitt-frem stillingene? Hvordan og hvilke kanaler kan eiendomsmegler bransjen bruke for å balansere inntrykket? Etikk og tillit

Bransjen har stramme bransje etiske regler, samt et stramt lovverk som regulerer utførelsen av megleroppdragene. På tross av dette, er det noen av megler oppdragene som balanserer på kanten av hva som er tillatt. Eksempel på dette er «lokke priser» som flere ganger har fått stor medieoppmerksomhet. Både bransjeorganisasjonene og Forbrukerrådet er enig i at dette er en uakseptabel oppførsel, men medieoppslag som dette er likevel med på å skade om dømmet til bransjen.

v irkelighet, er symbolene viktig for å binde det sammen (Berger & Luckmann, 1966). Hva symboliserer eien domsmeglerbransjen i dag? Hva ønsker bransjen å symbolisere? Hvis bransjen ønsker å symbo lisere trygghet, kunnskap, kom petanse, dyktighet, tillit. Hvor dan kan bransjen symbolisere dette i tillegg til å bruke ord? Eiendomsmeglerenes kjernekompetanse

Vurderingen jeg har trukket gjennom erfaringen jeg har som eiendomsmegler, kjennskap til bransjen, og gjennom teorigjennomgang og drøfting i stipendrapporten, er at bransjen i større grad må løfte frem den unike kjernekompetansen hver enkelt eiendomsmegler innehar. Kompetansen må synliggjøres

logiske fremskrittene og samar beidspartnerne. Vi har lang og god utdanning for eiendomsmeglere. Vi har et godt arbeidsmarked, innovative og gode eiendomsmeglerforetak og dyktige eiendomsmeglere som er etterspurt over hele landet. Kan vi verdsette den erfarne eiendomsmegleren høy ere? Kan vi løfte frem kompe tansen og kunnskapen bransjen innehar? Kan vi finne alterna tive kommunikasjonskanaler der vi kan nå ut til publikum? Kan bransjen klare å opptre som en enhet, og ikke som mot parter? Det er imidlertid viktig å ha fokus på at omdømmet ikke kan bygges av NEF og Eiendom Norge alene, - det må bygges av hver enkelt eiendomsmegler. •

«Det er imidlertid viktig å ha fokus på at omdømmet ikke kan bygges av NEF og Eiendom Norge alene, - det må bygges av hver enkelt eiendomsmegler» Bransjen kan ha stramme e tiske regler (teori), men det er etterlevelsen av de etiske reglene som er viktig. Etikk og moral begynner ikke med autonomi. Det begynner med det motsatte, sensitivitet. Eiendomsmeglerbransjen er avhengig av å ha tillit i markedet. Er publikum usikre på om de kan stole på eiendomsmegleren, har bransjen mistet noe av sitt handlingsrom. Symbol og kompetanse

Vi som mennesker skaper den virkelighet vi lever i og denne er igjen med på å forme oss. Det er individene som har skapt samfunnet, og det er individene som kan endre samfunnet. I konstruksjonen av en sosial

tydeligere både innad i gruppen eiendomsmeglere og være med på å skape en større grad av sam hørighet i bransjen. Den unike kjernekompetansen kan bevisst gjøres kundene i større grad, og også brukes i kommunikasjonen mot forbrukerne. Bransjen har de siste årene knyttet til seg en stor grad av eksterne bidragsytere i utfør elsen av eiendomsmegleropp dragene. I samme periode har omdømmet til bransjen gått ned. Bransjen trenger samarbeids partnere, men kan man likevel klare å i sterkere grad løfte frem eiendomsmeglerens kompetanse i mylderet av tilleggstjenester? For forbrukeren så har trolig noe av fokuset på kompetansen forsvunnet med alle de tekno-

REFERANSER Brønn, P. S. og Ihlen, Ø. (2009): Åpen eller innadvendt, Omdømmebygging for organisasjoner. Oslo: Gyldendal Norsk Forlag. Apeland, N. M. (2007): Det gode selskap, omdømmebygging i praksis. Høvik: Hippocampus. Balmer, J. M. T og Greyser, S.A. (red.) (2003): Revealing the corporation: Perspectives on identity, image, reputation, corporate branding, and corporate-level marketing. London: Routledge. Farris, P. W; Bendle, N. T.; Pfeifer, P. E.; Reibstein, D. J. (2010): Marketing Metrics: The Definitive Guide to Measuring Marketing Performance. Upper Saddle River, New Jersey: Pearson Education. Fombrun, C. J. og Riel, C. V. (2004): Fame and Fortune: How Successful Companies Build Winning Reputations. Upper Saddle River, New Jersey: Pearson Education. Grimen, H. (2001): Tillit og makt – tre samanhengar. Tidsskrift for Den norske lægeforening, 121(30), (side 36173619). Haslam, S. A. (2004): Psychology in organizations: the social identity approach. (2nd ed.). London: Sage Publishing. Watzlawick, P.; Bevalas, J. B.; Jackson, D. D. (1967): Pragmatics of human communication: a study of interactional patterns, pathologies, and paradoxes. New York: Norton.

FOTNOTER:

http://tidsskriftet.no/article/464592/ TNS Gallups syndikerte omdømmeundersøkelse 2005 og 2007

1 2

Dette er et kort utdrag av stipendrapporten som er utarbeidet til NEF og HELP etter mottagelse av NEF HELP-stipendet for 2013. Hele rapporten kan leses her: http://www.nef.no/nef/xp/pub/mx/filer/vedlegg/Stipendrapport_662144.pdf 16 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

STYRK DIN LIKVIDITET

Nye regler - Nye utfordringer

Svea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte. Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen. • • • • • •

Meglerhuset styrker sin likviditet Full kontroll på reskontroen Forutsigbare raske utbetalinger av oppgjør Enkelt for den enkelte megler Styrket konkurransesituasjon Boligselger blir i liten grad involvert

KONTRAKTSMØTE I DAG PENGER PÅ KONTO I MORGEN

Kontakt meg

Stian Bakken Svea Finans | Sales Manager Mob: +47 41 64 39 10 stian.bakken@sveafinans.no

www.sveafinans.no

02080

GUL LISTE

- Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo

18 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Tekst og foto: Tove Solbakken, Oslo kommune Byantikvaren

De fleste er enige om at gamle hus er vakre. Historisk bebyggelse gir atmosfære og karakter til et strøk, og har kvaliteter som er vanskelig å erstatte hvis de går tapt. Hvordan kan man ta vare på disse? Byantikvarens Gule liste er et viktig verktøy i forvaltningen av byens kulturminner og i byutviklingen.

slo er en mangesidig by, med små og store kulturminner og bebyggelse fra mange historiske epoker. Alle er viktige for å vise byens arkitekt oniske og kulturhistoriske utvik ling og det finnes tre nivåer for å verne disse kulturminnene. Den sterkeste verneformen er fredning. Fredede bygg og anlegg har nasjonal verneverdi og det er staten som fatter vedtak om fredning. Det blir utarbeidet vernebestemmelser som om fatter både eksteriør og interiør. De færreste bygg får denne statusen. Imidlertid reguleres en del hus, anlegg og områder til spesialområde, bevaring eller hensynssone. Dette er kommun ens verneredskap. Da fatter Bystyret et politisk vedtak, med spesifikke reguleringsbestem melser, som forteller hvilke endringer som kan tillates. Dis se objektene har dermed en beskyttelse forankret i lovverket. Men hva så med resten av byens verneverdige bebyggelse? Mye av den føres på Byantikvarens Gule liste med verntype «kom munalt listeført». Når det gjelder bygninger som har en

bevaringsregulering eller er kommunalt listeført, gjelder vernet i de fleste tilfeller kun eksteriør. Gul liste – hva er det?

Gul liste er Byantikvarens vikt igste verktøy for bevaring av kulturminner. Gul liste er eta blert og forvaltes på oppdrag fra politikerne og består av bygg og anlegg i alle tre kategoriene nevnt ovenfor. Når et bygg er ført på Gul liste, må Plan- og bygningsetaten sende eventuelle byggesaker over til Byantikvaren for ut talelse. Byantikvaren er imidler tid bare en rådgivende myndig het. Det er Plan- og bygningsetaten som fatter vedtak etter plan-og bygnignsloven. For fredete bygninger og anlegg skal det også gis dispensasjon etter Kulturminneloven. Dette er delegert til Oslo kommune ved Byantikvaren.

v urderes for oppførelse på listen. Etter den faglige diskusjonen blir det bestemt om forslaget skal forkastes, eller om huset skal føres opp. Endelig beslut ning foretas av etatsdirektøren. Saksbehandler tar seg av den formelle prosessen og når denne er fullført og bygget endelig er oppført på Gul liste, mottar eier

et brev med informasjon om dette, sakspapirer og informa sjon om Gul liste generelt. En fordel?

Noen er redde for Gul liste og frykter at det skal gi mindre handlingsrom i forhold til endringer, og at verdien på eiendommen deres skal synke.

Prosessen

Når et bygg vurderes ført på Gul liste, legges det fram i et felles faglig forum hos Byantikvaren. Eier får et brev om at huset

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Dette er det ingen grunn til. Undersøkelser både fra Norge, Sverige og Storbritannia viser at vernet historisk bebyggelse opp når signifikant høyere priser enn tilsvarende hus uten vernesta tus. Det er også en myte at Gul liste ikke gir rom for endringer. Gul liste er ikke det samme som en fredning. Hvis eier tidlig går i dialog med Byantikvaren, vil man i de fleste tilfeller i felles skap komme fram til en løsning tiltakshaver kan være fornøyd med, i tillegg til at de historiske kvalitetene bevares. Ved bolig kjøp er det likevel viktig å gå inn i en kjøpsprosess med et realis tisk utgangspunkt. Antagelig er det ikke noe poeng å kjøpe et historisk trehus hvis man egent lig ønsker seg en moderne villa. Da er det nok bedre å lete etter en moderne villa fra begynnel sen av. Hvordan jobber Byantik varen i meglerspørsmål?

Mange hus- og leilighetskjøpere henvender seg til Byantikvaren for å få informasjon om en eien dom de lurer på å kjøpe. Dersom bygningen ikke tidligere er ver nevurdert, og det gjelder mange hus i ytre by, trenger Byantik varen opp til 12 uker for å gi en endelig vurdering. 20 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Spørsmål om muligheter for endringer vil også normalt ta noen uker å avklare. Helt enkle spørsmål og vurdering av tiltak i tråd med lofts- og balkongveiled ere går det an å få svar på over disk om man kommer til Byan tikvaren i åpningstiden tirsdagtorsdag. I en salgsstituasjon gir vi ikke slike vurderinger til inter essenter, men kun til selger eller megler. Det er både for å unngå tidkrevende dobbeltarbeid og fordi vi ikke vil bidra til at verdi

full informasjon om potensiale og begrensninger i et bygg bare kommer noen interessenter til gode. Dersom man forventer at spørsmålet om endringspotensi alet kommer opp i salgsprosessen anbefaler vi at Byantikvaren kontaktes i god tid før eiendom men legges ut for salg. Hva kan meglerbransjen bidra med?

Selger ønsker best mulig pris og megleren gjør hva han kan for å

gi ham det. Kjøper ønsker å g jøre et «kupp», få mest mulig for pengene. Hvordan er disse for enlige? Med kunnskap om kulturminneverdier og hva som får en eiendom eller en bolig til å skille seg ut, kan megleren spisse sin jakt på den rette kjøperen – den som ønsker seg noe særegent og annerledes, en leilighet med personlighet og sjel, høy materialkvalitet, unik detaljering – kvaliteter vi ofte finner i historisk bebyggelse. Ved å finne den kjøperen som ønsker seg dette, vil både kjøper, selger og megler komme godt ut av en salgsprosess, i tillegg til at kulturminneverdiene ivaretas. Og i fremtiden vil verdien på boligen/eiendommen neppe forringes, snarere tvert i mot. Kunnskap om muligheter og verneverdier er en vinn-vinn- situasjon for alle parter. •

GUL LISTE: Antall bygninger fredet: 1051 Antall bygninger regulert: 4371 Antall bygninger vernet: 8963

Spesialisten p책 eiendomsinformasjon www.ambita.com

Hva kreves av megler i store eiendomsutviklingsprosjekter? I en artikkelserie fremover skal vi belyse ulike utfordringer i store eiendomsutviklingsprosjekter. Prosjekter som er på størrelse med en bydel eller nesten en liten by. Denne gangen ser vi på meglerens rolle.

Alle foto: MIR - illustrasjoner nybygg Hasle

Dette er den første artikkelen i en artikkelserie som omhandler utfordringer i store eiendomsutviklingsprosjekter. De andre artiklene kommer også på trykk i Eiendomsmegleren.

JCF

Av Jan Erik Kristiansen og Jørgen Christoffer Flaa, Höegh Eiendom

JEK

Som megler er du hver dag involvert i boligsalg på en eller annet måte, men kan du også være en medspiller i planlegg ingen og utviklingen av helt nye boligprosjekter? I Höegh Eien dom – konsernet som artikkel forfatterne arbeider i – vil vi svare på spørsmålet med et rung ende og ubetinget ja! Vi skal komme tilbake til temaet, men la oss først present ere litt bakgrunnsmateriale. I Moss skal vi utvikle en hel ny sentrumsbydel på området til den nedlagte papirfabrikken Peterson. Arealet er 268 000 kvm stort fordelt på to store pro sjekter. På Hasle er vi godt i gang med å utvikle boliger og nær ingsbygg på et over 100 000 kvm stort område. Her holdt Vin monopolet til (og senere Arcus) fra 1933 og frem til 2011. I Ski holder vi på med utviklingen av en helt ny bydel som heter Ski Øst. Området er på omlag 500 000 kvm og vil på sikt inneholde kombinerte formål med hoved vekt på bolig. Med slike investeringer sier det seg selv at man må holde tungen rett i munnen. Fall gruvene er store og risikoen høy. Disse prosjektene er i norsk målestokk av en slik størrelse at de nødvendigvis må deles inn i mange utviklingsfaser og bygge trinn. Utviklingsfasene kan pågå i en årrekke og vil normalt involvere et stort antall aktører.

22 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

De faste medspillerne

Men visse aktører spiller fast på laget – og én av dem er megl eren. De andre som spiller fast på laget er arkitekten og entre prenøren, og lagets kaptein er naturligvis byggherren. Ikke helt overraskende kanskje, men vi kan med én gang fastslå at de fire aktørene spiller vidt forskjel lige roller. De drar gjerne i ulike retninger, men er ett hundre prosent avhengig av hverandre for å prestere et godt lagspill som gir gode resultater. For å tydeliggjøre forskjellene, har vi satt det litt på spissen: Arkitekten serverer spektaku lære og nytenkende ideer. Å bryte grenser er et naturlig mål i seg selv. Vekk med det ordinæ re! Økonomi er langt fra det overordnede. Entreprenøren er arkitektens rake motsetning. Hvis arkitekten jazzer opp, så jazzer entrepren øren definitivt ned. Her er det prefabrikkerte moduler som gjelder. Enkelt, rasjonelt og for utsigbart, takk! Byggherren står midt i mellom arkitekten og entreprenøren og sier gjerne ja takk til begge deler. Byggherren vil sikre høyest mulig fortjeneste på hver inves terte krone. Da er boligenes salgbarhet en viktig faktor. En annen og kanskje enda viktigere faktor er kjøpernes betalingsvilje i forhold til størrelse, rom løsning, standard og fasiliteter. Å bygge billig kan ses på som et

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

gode, men det hjelper ikke med potensielt billige boliger hvis ingen vil kjøpe dem. Megleren skal selge disse boligene, gjerne raskest mulig, ikke sant? Boliger som de tre andre aktørene har jobbet frem og blitt enige om, både seg imel lom og i samråd med myndig hetene. Eller vent! Er det slik det egentlig bør være?

likevel den første til å fange opp trender i markedet. • Hvordan har boligeierne om innredet sine brukte boliger? • Hva er de savner og etterspør når de er tilstede på visning? • For eksempel: Hvem skjønte tidlig at det gamle arbeidskjøkkenet var i ferd med å bli hjem mets viktigste oppholdsrom?

Det hjelper ikke å ha kontakt med markedet hvis du ikke lytter til det. Du må ha evnen til å fange opp tanker og ønsker hos boligkjøperne. Ingen fanger opp nye trender raskere

La oss se litt nærmere på megle rens rolle. Megleren er den av de fire aktørene som er i kontakt med markedet og boligkjøperne på daglig basis. Den som kjenner kjøperne – og hvordan kjøperne resonnerer – er også den som kjenner behovene, drømmene og betalingsviljen. Er det ikke da helt naturlig at megler også deltar i planleggingsfasen og utviklingsfasen? Vi i Höegh Eiendom synes det. Nå skal vi naturligvis ikke glem me at dagens boligkjøpere ikke er synonymt med morgendagens boligkjøpere, men megleren er

24 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Vi tør påstå at megler vil opp dage nye trender før mange an dre. Hverken entreprenøren, byggherren eller arkitekten har forutsetninger i sitt daglige virke til å fange opp slike signaler fra markedet. Dermed er det også, ihvertfall i våre øyne, helt natur lig at megler deltar i planlegg ingen av fremtidens boliger. Spesielt gjelder dette de store utviklingsprosjektene. Hvorfor? Fordi der ligger realiseringsfasen enda lenger frem i tid – og det blir desto viktigere å være opp datert og fange opp tendenser i markedet på et tidlig stadium. Hvis ikke risikerer byggherren å føre opp boliger som er utda

terte og i verste fall ikke salg bare. I beste fall fanges signalene fra markedet opp i prosjekt eringsfasen, altså lenge før første spadetak. Men likevel er det utvilsomt en lang vei å gå å måt te legge ned prosjektet, snu seg rundt og starte helt på nytt. Hva kjennetegner en god prosjektmegler?

Det er visse, spesifikke egen skaper vi ser etter når vi i Höegh Eiendom skal vurdere og velge meglere til våre eiendomsutvik lingsprosjekter. Dette er altså slik vi tenker, men andre bygg herrer vil naturligvis gjøre andre vurderinger enn oss og følge andre strategier. Evne til å lytte. Det hjelper ikke å ha kontakt med markedet hvis du ikke lytter til det. Du må ha evnen til å fange opp tanker og ønsker hos boligkjøperne. Denne kunnskapen er svært verdifull å ha i bagasjen når du skal være med på å utvikle morgendagens boliger. Analytiske evner. Det letteste er som kjent å reprodusere gårs dagens boliger, men en analyse må til for å kunne bidra kreativt og konstruktivt i planleggingen. Hvilken størrelse bør boligene ha? Bør de være romslige og luftige eller kanskje effektive og kompakte? Får man egentlig bedre betalt for en to-roms på 44 kvm enn en to-roms på 40? Er felles takterrasse viktig å få

HÖEGH EIENDOM

www.hoegheiendom.no

• Höegh Eiendom er et familieeid konsern som har sitt utspring i rederibransjen. Leif Höegh & co ble etablert i 1920-årene og var på 1950-tallet Norges nest største rederi. • Rederiet trådte inn i eiendomsbransjen da det bygget nytt hovedkontor i Parkveien 55 bak slottet. Bygget sto ferdig i 1953 og ble tegnet av Arnstein Arneberg. Senere ble nabogårdene i samme kvartal ervervet. • Höegh Eiendom forvalter bebygde eiendommer på mer enn 400 000 kvm. I tillegg kommer flere utviklingsprosjekter, hvor de største er i Moss, Ski og på Hasle.

på plass? Hvilken miks av leilig heter gir best bomiljø? Bør de minste leilighetene vende mot øst og de store mot vest, eller omvendt? Bør hvert byggetrinn ha sine særegne kvaliteter? Spørsmål som disse bør megler ha en klar og tydelig opp fatning om. Hun eller han må tørre å stikke frem hodet og stå for sine analyser og vurderinger. Lokalkunnskap. For å kunne gjøre en god analyse, er du høyst sannsynlig nødt til å ha mye lokalkunnskap. Du må kjenne det lokale markedet og vite hvilke andre boligprosjekter som er under planlegging. Dermed har du de beste forutsetningene for å bidra til å finne et konsept som fungerer i det lokale markedet. Merkevarebygging. Å mark edsføre et boligprosjekt fordrer at du har gode evner innen kon septutvikling og markedsføring. Hvem er i målgruppen? Hvor dan skille seg positivt ut i jung elen av boligtilbud? Hvordan vil du presentere boliger som ennå ikke er bygget? Hvilken identitet synes du at prosjektet bør få? Dette arbeidet hviler mest på byggherren, men megler bør likevel være delaktig og bidra med synspunkter og innspill. Dette kan være verdifulle opp lysninger for byrået som utar beider markedsmateriellet. Ryddighet. Store prosjekter krever at megler har stålkontroll på interessenter, regelverk, opp lysninger, avtaler, budsjetter og rutiner. Alt som er viktig i et vanlig boligsalg, er enda viktigere

i et prosjektsalg. Når størrelsen og omfanget på prosjektet vokser, vil også slurv og forglem melser kunne få svært alvorlige konsekvenser. Utholdenhet. Sist, men ikke minst må vi nevne viktigheten av å være utholdende. Det er uten tvil en kunst å beholde glød og gnist i sitt meglerarbeid over tid. Hvordan skal du klare å selge enda en leilighet når du allerede har solgt hundrevis av nesten identiske boenheter? Klarer du å se det unike i hver leilighet og i hvert byggetrinn du selger? Det vil gjøre det lettere for deg å få til enda et salg. Din stayer-evne vil være avgjørende. Jo større eierskap du føler til prosjektet, desto lettere er det å holde gløden oppe. At du må revitalisere deg selv underveis i arbeidet både én og tre ganger, er helt naturlig. Aktiviteten i norsk boligbyg ging er som kjent variabel. Når boligmarkedet er på sitt tøffeste – slik tilfellet var etter finans krisen i 2008 – må alt gjøres riktig fra første stund for å opp nå suksess. Vi er sikre på at frem tidige suksesser innebærer at meglere i større grad involveres i boligutviklingen. •

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Elektriske visninger Til tross for et kompakt ytre, har nye B-Klasse Electric Drive egenskaper som gir deg og dine en bedre hverdag. Rekkevidden er på inntil 230 km* og den spreke elektriske motoren yter hele 180 hk. Samtidig har bilen plass til fem voksne, og har et klasseledende bagasjerom som rommer hele 501 liter med prospekter og annet visningsmateriell. B-Klasse Electric Drive har også komfort og sikkerhet i overlegen Mercedes-Benz kvalitet.

100% elektrisk. 0% kompromisser. Nye B-Klasse Electric Drive fra kr 277.500,Nye B-Klasse fra kr 302.900,Nye B-Klasse 4MATIC fra kr 403.900,-

Priser er inkludert levering Oslo.*Med tilleggsutstyret Range Plus. Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Forbruk blandet kjøring bensin/diesel: 0,40-0,67 l/mil. CO2-utslipp: 104-156 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

NEFs avtalerabatt kommer til fratrekk.

Boligmappa gjør det enklere å oppfylle krav til tilstandsrapport Boligmappa.no er et gratis nettbasert servicehefte som gjør det enkelt for boligeiere å ta vare på dokumentasjon på arbeid utført på boligen. Ved å bruke boligmappa.no blir det enklere å oppfylle krav til tilstandsrapport ved boligsalg.

– Vi i Boligmappa ønsker å gjøre det lettere for boligeiere å ta vare på det de er glad i, sier daglig leder Per-Christian Svendsen i Boligmappa. Boligmappa er trygt å bruke og bare boligeieren har tilgang til dokumentasjonen som er lagt inn om arbeidet som er utført på leiligheten, huset eller hytta. Alle om lag 2,2 millioner husstander i Norge er allerede registrert i Boligmappa. Alle som eier sin egen bolig har tilgang til sin boligmappe, og med dagens takt vil det i løpet av året være lagret en million dokumenter på en kvart million boliger i Boligmappa. – Boligmappa vokser kraftig og målet er at det skal bli like vanlig å ha et servicehefte for bolig som det er å ha servicehefte for bil, sier Svendsen. Bak Boligmappa står blant andre Ambita, foreningen for EL- og IT-bedriftene (NELFO) og Norske Rørleggeres Landsforening (NRL). Støtter NS3600

Ved å bruke Boligmappa blir det enklere å oppfylle kravene til tilstandsrapport (NS3600) ved boligsalg. Både boligeiere og håndverk ere kan legge inn dokumentasjon på utført arbeid, og ved å bruke boligmappa.no er boligeieren sikker på å ha dokumentasjonen som trengs hvis boligen skal selges en gang i fremtiden. Aktørene bak Boligmappa støt ter innføringen av tilstandsrapport (NS3600) ved salg av bolig. – Vi i Boligmappa syns denne tilstands rapporten er et godt steg på veien. Vi ønsker at boligeiere skal ha mer tilgjengelig doku mentasjon på boligen sin. Svaret vårt er Boligmappa som er et gratisverktøy som alle enkelt kan ta i bruk for å oppfylle kravene til dokumentasjon i tilstandsrapporten, sier Per-Christian Svendsen. Neste eier overtar dokumentasjonen

Boligmappa er et bransjeløft for å bedre boligeieres tilgang på viktig boligdoku 28 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

mentasjon digitalt. Når boligen selges, over tar neste boligeier automatisk informasjonen gjennom boligens gårds- og bruksnummer. På den måten trenger man ikke være i tvil om hva som er utført av arbeid på boligen eller ikke. Kun kvalifiserte bedrifter kan registrere dokumentasjon i boligmappa.no. Rørleggere, elektrikere, byggmestere, malere, blikkenslagere og ventilasjonsbedrifter er blant fagområdene som allerede er en del av Boligmappa. Ved å logge seg inn på Boligmappa, finner boligeiere lett oversikt over kvalifiserte håndverkere i boligens eller hyttas nærområde. – Boligmappa ønsker å hjelpe boligeiere i Norge. Vi gjør det enkelt å finne skikkelige kvalifiserte fagfolk når de skal få utført arbeid på boligen eller hytta. Og med dette nett stedet blir det veldig enkelt å ta vare på dokumentasjonen som forbrukerne trenger senere. Boligeiere bør be om at dokumenta sjonen blir lagt inn i Boligmappa og mappa er gratis og fri for reklame. Boligen blir mer verdt

En spørreundersøkelse InFact nylig gjen nomførte på oppdrag fra Boligmappa viser at halvparten av befolkningen er villig til å betale mer for en bolig hvis dokumentasjo nen er skikkelig i orden. – Det kan være greit for eiendomsmeglere og andre å kjenne til Boligmappa, sier daglig leder Per-Christian Svendsen. Undersøkelsen viser at over halvparten av befolkningen over 45 år ville sjekket svært nøye dokumentasjon på arbeid utført på en bolig hvis de vurderte å kjøpe boligen. – Ved å legge inn dokumentasjon i Boligmappa, kan boligen bli mer verdt.

DETTE ER BOLIGMAPPA.NO • Boligmappa.no er et gratis nettbasert servicehefte for bolig og er tilgjengelig for alle som eier sin egen leilighet, hus eller hytte. • Boligmappa.no er et bransjeløft for å bedre boligeieres tilgang på viktig boligdokumentasjon digitalt, slik at neste eier kan overta informasjonen automatisk gjennom boligens gårds- og bruksnummer. • Kun kvalifiserte bedrifter kan registrere dokumentasjon i boligmappa.no. Rørleggere, elektrikere, byggmestere, malere, blikkenslagere og ventilasjonsbedrifter er blant fagområdene som allerede er en del av Boligmappa. • Ved å bruke Boligmappa blir det enklere å oppfylle nye krav til tilstandsrapport ved boligsalg. Både boligeiere og håndverkere kan legge inn dokumentasjon på utført arbeid og dokumentasjonen er tilgjengelig når du trenger den. • Bak Boligmappa står blant andre Ambita (eid av Nærings- og fiskeridepartementet), NELFO (foreningen for EL- og IT-bedriftene i Norge) og NRL (Norske Rørleggerbedrifters Landsforening).

Boligmappa gjør det enkelt å ta vare på d okumentasjonen som boligeiere trenger ved et eventuelt fremtidig salg. Vi oppfordrer eiendomsmeglere til å sette seg inn i Boligmappa. Akkurat som serviceheftet på bil følger bilen, følger boligmappa boligen, sier Svendsen. Boligmappa er trygt å bruke og boligeiere logger seg inn med egen bank-ID. Ingen andre enn boligeierne selv har tilgang til dokumentasjonen som ligger der. – Vi har bygget tykke murer. Det er kun brukeren som har tilgang til egne data som ligger i dette nettbaserte serviceheftet for bolig. Boligmappa er like sikkert som nett banken, sier Svendsen.

økonomi i byggebransjen. I Boligmappa finner boligeiere kun kvalifiserte håndverk ere som har papirene i orden. Håndverkere fra en rekke fagområder registrerer allerede i dag arbeidet de har utført på boliger. Datasystemet til Boligmappa er samkjørt med datasystemene til mange håndverks bedrifter, slik at det er veldig enkelt for de kvalifiserte håndverkerne å legge inn doku mentasjon. Ved at flere og flere boligeiere begynner å etterspørre at håndverkerne legger inn dokumentasjon i Boligmappa, vil de bidra til å bekjempe svart økonomi. – Håndverkere som arbeider svart, tar betalt uten kvittering. Da har man som boligeier ingen dokumentasjon på jobben som er gjort. Med Boligmappa håper vi at kampen mot svart arbeid skyter fart, sier Svendsen. •

Bekjempe svart arbeid

For aktørene bak Boligmappa er det viktig at dette er et verktøy for å bekjempe svart

Leverandør av ansvarsforsikring til NEFS medlemmer

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre. DANSKE BANK SIN BANKAPP

SHAZAM

Jeg har alltid kontroll og kan betale regninger og overføre penger på en enkel måte via mobilen.

brukes hvis jeg hører en sang jeg liker og ikke vet hva den heter. Appen finner ut hvilken sang som spilles og gir meg navn på sangen.

FACEBOOK

Kikker innom facebook noen ganger i løpet av uken for å se hva venner og kjente gjør. Jeg har valgt å holde min profil privat så bruker den ikke til markedsføring av boliger og lignende. SPOTIFY

brukes en del. Kobler til via bluetooth i bilen for å høre på musikk frem og tilbake fra kundemøter.

NSB

sin app er grei hvis jeg skal ta toget en sjelden gang og lurer på tidene. Brukes også noen ganger i jobbsammenheng for å sjekke hvor lang tid det tar og hvor ofte toget går til Oslo S/Ski med toget fra det aktuelle stedet. Skriver da tiden inn i salgsoppgavene. Jeg vil utfordre Gaute Baardsen i Kristiansand. Din-Eiendom •

Thor Gunnar Stavsholt, eiendomsmegler MNEF, daglig leder/fagansvarlig Krogsveen avd. Ski

MAKRO OG MIKRO BOLIGPOLITIKK

Thor Gunnar Stavsholt, eiendomsmegler MNEF, daglig leder/fagansvarlig, Krogsveen avd. Ski -Avutsikter og innsikter

BOLIG MARKEDET

2015

19.03

OSLO

KONSERTHUS

Konferansen for alle som jobber i eiendomsbransjen Du hører blant annet: • Finansdepartementet • Samfunnsøkonomisk Analyse • Norges Eiendomsmeglerforbund • Husbanken

• Veidekke • Skattebetalerforeningen • Transportøkonomisk institutt • Finn.no Eiendom • DAMVAD

Pris: 850,- p.p Tidspunkt: 10.00 – 14.00 Bindende påmelding Servering Påmelding via www.nef.no eller til firmapost@nef.no

Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund •Veidekke • Samfunnsøkonomisk analyse NEF_boligmarkedet_2015.indd 1

30 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

16.01.15 12:16

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen: Keven Frantzen, fagansvarlig Eklund Oslo New York

Navn: Keven Frantzen, Eiendomsmegler MNEF / Fagansvarlig / Vice President - Eklund Oslo New York Alder? 41

Hvor mange ganger har du flyttet? Nok til å finne drømmehjemmet mitt Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? At det er mange dyktige kollegaer

Sist leste bok? Sønnen – Jo Nesbø

Karrierevei fram til der du er i dag? 9 år i EXACT Eiendomsmeglere, deretter 6 år i Nordvik & Partners

Favoritt TV-program? Graham Norton show

Hva er dine beste lederegenskaper? Entusiastisk og konkret

Favoritt-musikk? Liker mye- gamle klassikere som fra Elvis, Elektronisk pop og norsk rock

Har du noen dårlige sider? Noen få, men lite å snakke om

Hva gjør du for å koble av? Går på ski, ser film eller lager mat Hva er din beste idrettsprestasjon? 3 plass NM håndball Etter en god middag; hva er ditt dessert tips? Hjemmelagd crème brûlée

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil stilles enda høyere krav til utforming og formidlingsevne, samtidig vil det stilles høyere krav til fag Hva er den største utfordringen til bransjen? Synligjøre kvalitet Hva kan gjøres for å bedre eiendoms meglerens omdømme? Etablere gode trainee programmer og holde på/utfordre de etablerte meglerne. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Det vil bli nok et godt år for alle som eier bolig. •

Hvordan motiverer du dine ansatte? Med entusiasme og korte og lange målsetninger Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å starte i EONY Mål for kjeden du leder? Å bli markedsledende i vårt segment

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Elektrisk mulighet - Når både du og miljøet vinner Miljøet er et kollektivt ansvar og vi må jobbe sammen for å skape en positiv endring. Mercedes-Benz har med nye B-Klasse Electric Drive utviklet verktøyet, nå er det opp til deg å gripe muligheten.

El-bilens fordeler står i en unik posisjon i Norge. Det er bred politisk enighet om å opprett holde betydelige fordeler for miljøbevisste forbrukere som ønsker å bidra til endring. Med tilgang til buss- og taxifelt, gratis parkering og fri passering i stor byenes bomringer sparer du tid og reduserer kostnader. Sjelden har uttrykket vinn/vinn vært mer passende. - I en travel hverdag der tid er penger vil el-bilen bli et uvur derlig verktøy i storbymeglerens hverdag. Dersom biproduktet av miljøbevisste meglere er økt produktivitet og trivsel, og ikke minst penger spart, er det kun et tidsspørsmål før overgangen er et faktum, sier kommunika sjonssjef i Norges Eiendoms meglerforbund, Svein Strømnes. En klasse for seg

El-bil har tidligere medført kom promiss i form av komfort, sikkerhet og rekkevidde sam 32 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

bilen kan fungere fint for små barnsfamilien. - Mercedes-Benz B-Klasse Electric Drive representerer flere år med forskning og utvik ling og gir kundene en unik kjøreopplevelse. Bilen kombi nerer et kompakt ytre med god innvendig plass, en råsterk e l-motor og klasseledende rekkevidde. En perfekt pakke for den urbane bilist, sier kommu nikasjonsdirektør Christoffer Nøkleby i Bertel O. Steen. menliknet med bensin- og dieselbiler. Med nye Mercedes-Benz B-Klasse Electric Drive elimine res disse ulempene og forbruker står kun igjen med fordelene. Rekkevidden strekker seg til hele 200 km og kan utvides ytterligere 30 km med tilvalget «RANGE PLUS». Dette plasse rer B-Klasse Electric Drive alene på toppen i kompaktsegmentet og er tilstrekkelig for selv den travleste eiendomsmegler. Når

bilen parkeres etter en innholds rik dag på jobb kan den lades over natten fra vanlig stikkon takt eller via trefase-kontakt som gir 100 km på kun 1,5 time. Transportøkonomisk institutt fant i sine studier at denne ladehastigheten dekker behovet til majoriteten av alle el-bileiere. Det er i det hele en betyd elig slagside, i positiv forstand. Attpåtil er bagasjeromsplassen på rause 501 lite, hvilket gjør at

Som skapt for deg

Nå har du muligheten til å være proaktiv, gå foran og vise vei. Mercedes-Benz lar deg beholde estetikk, komfort, sikkerhet og rekkevidde, du sørger for nullutslipp og et bedre bymiljø. Mercedes-Benz tilbyr deg som eiendomsmegler gunstige betingelser. Ta kontakt med din nærmeste Mercedes-Benz for handler for et godt tilbud. •

NEF JURIDISK BISTAND 2015 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater/jurister. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr samtale eller e-post svar er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver – dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE: a) foretak der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) foretak der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post og få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 12.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 20.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 22.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Årsavtale for 2015 faktureres ved tegning.

3. KJEDEAVTALE: Kjedeavtale gis til eiendomsmeglerkjeder og foretak med flere enn 5 kontor (flere enn 5 tillatelser etter eiendomsmeglingsloven). Fri bruk for alle på kontorene i kjeden – uavhengig om den fagansvarlige er medlem i NEF. Alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål. VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no

faglig påfyll

Utfordrende forkjøpsrettsklausuler INNLEDNING I en rekke leiekontrakter er det inntatt en forkjøpsrett for leietaker som gir rett til å tre inn i kjøpers posisjon ved salg av eiendommen. Forkjøpsretter finnes også i tomtefesteavtaler, kjøpekontrakter, sameieavtaler mv. hvor fester, tidligere eiere, naboer eller andre tredjemenn gis rett til å kjøpe eiendommen når denne selges.

Av Ingrid Høstmælingen, Senioradvokat, Advokatfirmaet BA-HR DA

En utfordring med forkjøpsrettene, er at de ofte er utformet av næringsdrivende som er godt kjent med leiekontrakter eller andre avtaler knyttet til fast eiendom, men som ikke i stor nok grad kjenner til at forkjøps rettene reguleres av og må tolkes på bak grunn av bestemmelsene i lov om løysings rettar («løysingsrettsloven»). Dersom partene ved stiftelsen av forkjøpsretts bestemmelsen ikke kjenner til bakgrunns retten, vil dette kunne få konsekvenser part ene verken tenkte på eller hadde intensjoner om når forkjøpsrettsbestemmelsen ble skrevet. Forkjøpsrettsklausuler kan derfor by på utfordringer både for selger og kjøper i en eiendomstransaksjon, og de mest kritiske problemstillingene oppstår der eiendommen ligger i et aksjeselskap med eiendommen som hovedaktivum (i det videre betegnet som eiendomsselskap). De fleste større eiendomstransaksjoner skjer gjennom salg av eiendomsselskaper, og aktørene som driver med dette, både selger, kjøper og megler, må derfor kjenne hovedtrekk i regelverket for å kunne avdekke risikofaktorer knyttet til forkjøpsretter ettersom disse kan få store økonomiske konsekvenser for partene. UTGANGSPUNKTER – LOVGRUNNLAG OG AVTALEFRIHET

En forkjøpsrett er en rett til å kjøpe formuesgodet når dette likevel skal skifte eier. Retten utløses altså ved eierskiftet. Forkjøpsretter til fast eiendom reguleres altså av løysingsrettsloven som trådte i kraft i 1995. Loven gjelder også i all hovedsak for forkjøpsretter som er etablert før lovens ikrafttredelse. Loven gjelder også forkjøpsretter til aksjer og selskapsandeler til eiendomsselskaper. Dette er viktig å være klar over, både ved utformingen av forkjøpsrettsklausuler, under 34 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

selgers forberedelser til salg og ved kjøpers undersøkelse av eiendommen før avtaleinn gåelse (due diligence). Løysingsrettslovens bestemmelser kan fritt fravikes ved avtale – med noen få unn tak som er mindre praktiske i nærings forhold. Loven kommer altså bare til an vendelse så langt partene ikke har avtalt noe annet, og forkjøpsrettsbestemmelsen må tolkes etter alminnelige avtalerettslige prin sipper hvor ordlyd, tilblivelseshistorikk, partenes felles forutsetninger mv vil spille inn. Der forkjøpsrettsbestemmelsen er taus, må man lene seg på lovens ordning. Et sentralt poeng i denne sammenheng, er at forkjøpsrettsbestemmelser ofte er ganske kort og enkelt utformet og at man derfor ofte i praksis vil måtte forholde seg til løys ingsrettslovens bestemmelser når bestem melsene skal tolkes. TRIGGING AV FORKJØPSRETTEN OG MULIGHETER FOR AVKLARING I FORKANT

Med mindre annet er avtalt, utløses forkjøps rett når det er foreligger bindende avtale om salg, jf. lovens § 11. Dette innebærer at rettighetshaver ikke er forpliktet til å ta stilling til om han vil benytte seg av forkjøpsretten før det fore ligger en endelig og bindende avtale mellom selger og kjøper. Endelig avtale foreligger ikke før alle forbehold er løftet (typisk styreforbehold og finansieringsforbehold). Det finnes imidlertid en mekanisme i loven for forhåndsavklaring av forkjøpsret ten. Denne er både praktisk og nyttig. Selger kan gi forkjøpsrettshaveren et tilbud i samsvar med forkjøpsretten om kjøp med to måneders akseptfrist, jf. lovens § 10. Aksepteres tilbudet, er selger forpliktet til å selge. Avslås tilbudet, kan eieren selge eien dommen på samme eller strengere vilkår

(dvs. blant annet til samme eller høyere pris) uten hinder av forkjøpsretten innen to år. Dersom selger ikke går via forhåndstilbud, er rettighetshavers frist til å gjøre forkjøps retten gjeldende, seks måneder etter at han fikk vite om eller burde ha skaffet seg kunn skap om at det forelå bindende avtale, jf. § 12. Transaksjonen vil som regel ikke bli gjen nomført før man har fått klarhet i om for kjøpsretten utøves (dersom partene er klar over rettighetens eksistens), og dette inne bærer en lang usikker periode for både selger og kjøper. Imidlertid kan selger eller kjøper skriftlig varsle forkjøpsrettshaver med en frist på 2 måneder på å gjøre forkjøpsretten gjeldende og slik korte ned ventetiden. Selger og kjøper vil i en slik situasjon ofte finne det både kostnads- og tidsbesparende å varsle forkjøpsrettshaver straks bud og aksept foreligger, og før due diligence er gjennomført og endelig kjøpekontrakt fore ligger. Det er ikke gitt at forkjøpsrettshaver

BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transak sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

vil akseptere at fristen har begynt å løpe dersom det er knyttet forbehold til bud aksepten (due diligence av ulike slag, styre forbehold, endelig enighet om kjøpekontrakt etc.) – og forkjøpsrettshaver vil nok her ha rett til å vente til endelig og uforbeholden avtale foreligger, jf. ovenfor. Dette bør tas i betraktning når selger og kjøper sammen velger strategi i forhold til å informere for kjøpsrettshaver. Dersom varsling av forkjøpsrettshaver er gjort i henhold til reglene i §§ 10 og 12 og man har ventet til fristutløp, vil forkjøps retten ikke lenger kunne gjøres gjeldende og vil ikke lenger utgjøre noen risiko for kjøper etter gjennomføring av transaksjonen. Dersom forkjøpsrettshaver ikke gjør gjeld ende retten innen de aktuelle frister, kan forkjøpsretten som hovedregel heller ikke gjøres gjeldende ved det forestående eier skiftet eller ved fremtidige eierskifter. For kjøpsretten hefter altså ikke lenger på eien dommen etter eierskiftet med mindre annet følger av forkjøpsrettsbestemmelsen selv. AVTALE OM SALG AV AKSJENE ELLER ANDELENE I SELSKAP SOM EIER EIENDOMMEN UTLØSER FORKJØPSRETT TIL EIENDOMMEN

Av løysingsrettsloven § 11 siste ledd følger at forkjøpsrettsrett på en eiendom som eies av et selskap, utløses når «ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender». Ved salg av eiendomsselskap er det i praksis oftest slik at samtlige aksjer eller andeler i selskapet selges, og slik utløses også forkjøpsretten selv om forkjøpsrettsbestem melsens ordlyd knytter seg til kjøp av eien dommen som sådan. Dette gjelder så langt annet ikke følger av ordlyden i forkjøpsretts bestemmelsen – noe det i praksis ofte ikke

gjør siden partene i mange tilfeller ikke har vært klar over dette ved utformingen av bestemmelsen. Det forkjøpsrettshaver får rett til ved selskapssalget, er «retten til å løyse eige domen». Rettighetshaver har altså verken rett eller plikt til å kjøpe aksjene eller ande lene i eiendomsselskapet, selv om selger og kjøper har inngått avtale om dette. I lovens forarbeider er det også understreket at retten gjelder eiendommen og at det er denne som kan «løysast frå selskapet». Det sentrale poeng er at forkjøpsretten gjelder eiendommen selv om kjøper har bydd på selskapet. Dette kan ha store konsekvenser. Dersom eiendommen selges ut av eien domsselskapet, vil det for det første kunne ha store skattemessige følger. Ettersom skat temessig verdi som regel er vesentlig lavere enn eiendommens markedsverdi, vil det utløse skatt i selskapet. Slik vil eiendoms selskapet etter at eiendommen er utløst, inneholde kjøpesummen for eiendommen, med fradrag av 28 % skatt på gevinsten – altså ofte en betydelig lavere verdi enn eiendommen som lå der før. Når det gjelder fastsettelse av løsningssum (forkjøpsrettssum) for eiendom som ligger i eiendomsselskapet, uttales i forarbeidene at denne må fastsettes ved skjønn og at om setningsverdien må legges til grunn. I de aller fleste aksjekjøpsavtaler for eiendoms selskaper, beregnes aksjekjøpesummen med basis i en markedsverdi for eiendommen («eiendomsverdien») med tillegg for øvrige aktiva og fradrag for passiva i selskapet. Sånn sett vil løsningssummen i slike tilfeller være relativt enkel å fastsette til den omforente eiendomsverdien. Hvorvidt den skatten som utløses ved eiendomssalg og som ikke ville blitt utløst ved aksjesalg skal kompenseres, er et åpent spørsmål. Antakelig kan man ikke kreve at forkjøpsrettshaver dekker

d enne - med mindre det er holdepunkter for noe annet. Et spørsmål som ofte dukker opp, er om salg av aksjene i selskapet som eier eien domsselskapet (altså morselskap/holding selskap), utløser forkjøpsrett til eiendom men. Ordlyden i forkjøpsrettsbestemmelsen vil her være avgjørende, men denne gir sjelden veiledning. Problemstillingen er ikke regulert i loven, og det finnes få rettskilder på dette. Salg av aksjer i et holdingselskap som eier flere selskaper (eiendomsselskaper eller andre) vil nok neppe utløse forkjøpsrett til eiendom som ligger nede i strukturen. Imidlertid kan dette kanskje stille seg noe annerledes der salgsobjektet er samtlige aksjer i et holdingselskap som ikke har vesentlig annen aktivitet enn å eie aksjer i eiendomsselskapet som eier eiendommen. I et slikt tilfelle vil hensynene bak bestem melsen om at aksjesalg også utløser forkjøps rett gjøre seg gjeldende. GJENNOMFØRING FØR AVKLARING AV FORKJØPSRETT – RISIKOBETRAKTNINGER

Hva er så konsekvensen dersom partene til tross for at det hefter en forkjøpsrettsbe stemmelse på eiendommen gjennomfører salget og forkjøpsrettshaver kommer etter overtakelse og krever sin rett? Grovt skissert, kan man si at selgers opp lysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt jf. kjøpsrettslige prinsip per. En profesjonell og redelig selger, vil legge frem kontraktdokumentasjon med forkjøpsrettsklausulene som en del av due diligence-materialet. Vurderingen av for kjøpsrettsbestemmelsen betydning for trans aksjonen, er imidlertid som hovedregel kjøpers ansvar. For rene eiendomskjøp vil utøvelse av forkjøpsretten etter gjennomføring av trans

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

aksjonen, innebære at eiendommen igjen skifter eier, ved at den overdras fra kjøper til rettighetshaver. For selger vil dette i ut gangspunktet ikke ha større betydning der som han har overholdt sin opplysningsplikt. Overdragelsen fra kjøper til forkjøpsrettsha ver vil i en slik situasjon ramme kjøper. Imidlertid vil en kjøper av eiendommen som er i aktsom god tro ekstingvere forkjøps rettshavers rett (dvs. at forkjøpsrettshaver ikke kan utøve sin rett etter at kjøperen har tinglyst sitt erverv i grunnboken). Forkjøps rettshaver vil i en slik situasjon være avskå ret fra å utøve forkjøpsretten, og vil eventu elt måtte gå på selger med et erstatningskrav. At kjøper er i aktsom god tro innebærer at han ikke visste eller burde vite om forkjøps retten. Der forkjøpsretten er tinglyst eller leiekontrakten (eller annet dokument) hvor forkjøpsretten fremgår er tinglyst, vil kjøper aldri være i aktsom god tro. Det samme gjelder dersom dokumentet hvor forkjøps retten fremgår, ble presentert for kjøper før inngåelse av kjøpekontrakten. Ved et gjennomført aksjesalg der aksjene allerede er overdratt til kjøper, vil forkjøps

rettshavers krav på å løse ut eiendommen være dramatisk for kjøper. Som nevnt ovenfor, vil det kunne utløse skattekrav i selskapet, og dette kan i mange tilfeller være betydelig. Selskapet vil ikke lenger eie den kjøpsgjen standen som var kjøpers hovedformål med kjøpet, men en løsningssum minus skatt. I tillegg kan kjøper ha stilt eiendommen som sikkerhet for sin finansiering av eiendoms selskapet og er da i brudd med lånevilkårene overfor sin långiver. Gjennom aksjekjøp skjer heller ingen ekstinksjon av forkjøpsretten slik det gjør ved eiendomskjøp for en kjøper i aktsom god tro, jf. foran. En kjøper av aksjene i eien domsselskapet får ikke rettsvern for eien domservervet på samme måte som eiendom skjøperen (her kjøper man eieren av eiendommen og ikke eiendommen som sådan). Det man får rettsvern for, er kjøpet av aksjene i eiendomseiende selskap, ikke dettes aktiva. Kjøper av eiendomsselskapet må akseptere utøvelse av forkjøpsretten og eiendomssalget fra eiendomsselskapet. At kjøper ikke forstod omfanget av forkjøpsretten som han ble

p resentert for før avtaleinngåelse, vil være kjøpers risiko – kjøper har selv ansvaret for kjennskap til gjeldende rett. Er kjøper i god tro uten kjennskap til for kjøpsrettsbestemmelsen, (for eksempel for di selger ikke har fremlagt dokumentet hvor rettigheten fremgår for kjøper før avtaleinn gåelse) kan han normalt heve kontrakten. Vilkåret for å heve, er at det foreligger «vesentlig kontraktsbrudd». Dette forutset ter ikke skyld hos selger. En kjøper som blir sittende igjen med et eiendomsselskap med en løsningssum og et skattekrav, vil antake lig stå meget sterkt når han fremmer et hevingskrav. Det kjøper ønsket å kjøpe, var en fremtidig kontantstrøm i eiendommen – som nå ikke lenger finnes. Konsekvensen av heving er at kjøpesum tilbakebetales fra selger og selskapet leveres tilbake til selger, med kjøpesum minus skatt. •

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

36 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

NEF-KURS 2015

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET 6.-7. FEBRUAR

TJØME

HAVNA-SEMINARET Program kommer - Ulike temaer 11. FEBRUAR

12. FEBRUAR

13. FEBRUAR

19. FEBRUAR

12. MARS

19. MARS

OSLO

HELDAGKURS FOR NÆRINGSMEGLERE, ULIKE TEMAER KRISTIANSAND

NEF HELDAGSKURS «Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk?» «Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil?» «Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015» MOLDE

«SALGSOPPGAVEN - HVA KREVES OG HVOR FEILES DET?» BODØ

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar. TRONDHEIM

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar. BERGEN

NEF HELDAGSKURS Samme temaer som for kurset i Kristiansand i februar.

19. MARS

LILLESTRØM

20. MARS

LILLESTRØM

22. APRIL

GARDERMOEN/LILLESTRØM

HELDAGSKURS Kurs i oppgjør

23. APRIL

HELDAGSKURS I TVANGSSALG Meglers rolle og ansvar som medhjelper HELDAGSKURS I PROSJEKTMEGLING hovedvekt på markedsføring, kontrakt og oppgjør

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

GARDERMOEN/LILLESTRØM

Kurs i landbruksmegling

6.-8. MAI

STAVANGER

1. JUNI – 12. JUNI

OSLO OG ASKER

2. JUNI

OSLO

NEFs VÅRKONFERANSE OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER ANSVARSFORDELING OG LEDELSE I EIENDOMSMEGLINGSFORETAK - et kurs for fagansvarlig og styrets leder/styremedlem/daglig leder

Hva er «villamessig»?

Av advokat Ola Brekken og advokat Per Amund Uldalen, Advokatfirmaet Haavind AS

Ved utbygging av boliger i perioden ca. 1880 - 1950 var det vanlig å påhefte tomtene servitutter med blant annet krav om «villa messig» bebyggelse. Dette ble for eksempel gjort i stort omfang i gamle Aker kommune (Oslo vest og Nordstrand). I flere rettsav gjørelser de senere år er det slått fast at k ravet til «villamessig» bebyggelse i de gamle servituttene fortsatt gjelder, og at bestemmels ene kan gjøres gjeldende av andre eiendom mer med påtalerett. Ved utbygging av eien dommer i henhold til f. eks. Småhusplanen i Oslo, blir utbyggere ofte stilt overfor spørs målet om byggeprosjektet er «villamessig». Borgarting lagmannsrett kom i dom avsagt 1.7.2014 til at et prosjekt hvor en eiendom med 1 enebolig ble fortettet med ytterligere 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig, var å anse som «villamessig». Den 5.11.2014 nektet Høyesterett anken fra naboene frem met. De hevdet forgjeves at tiltaket var i strid med negative servitutter med bestemmelser om «villamessig» bebyggelse som var på heftet eiendommen. Lagmannsrettens dom er nå endelig. Lagmannsrettens dom stadfester at mak simalt antall boenheter i henhold til Små husplanen i seg selv ikke er i strid med krav om «villamessig» bebyggelse. Utgangspunktet

Spørsmålet om villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år. Høyesterett uttalte i Rt 2008 side 362 (Naturbetong I) at eiendommer kan fortettes tidsmessig, ved for eksempel oppføring av rekkehus, selv om en eiendom er påheftet servitutt om «villamessig» bebyggelse. Før denne dommen hadde lagmannsretten i samme sak under dissen 2-1 avgjort at tiltaket med 4 boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer + underetasje med til sammen 23 boenheter, ikke var «villamessig». Leilighetsbygg faller utenfor

I RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) kom lagmannsretten til at 4 boligblokker med til sammen 33 leiligheter ikke var villamessig. 38 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

I RG 2009 side 335 (Nordstrandveien) kom lagmannsretten til at 2 firetasjers boligblokker med 8 boenheter (1 leilighet i hver blokketasje) på en relativt liten tomt (ca. 1200 m2) ikke var villamessig. Når disse avgjørelsene sammenholdes med Høyesteretts uttalelser i Naturbetong I, kan rettstilstanden beskrives slik at bestemmel ser om «villamessig» bebyggelse rammer blokkbebyggelse, mens rekkehus og andre former for flermannsboliger kan anses som «villamessig». Denne forståelsen er bekreftet i dommen fra Borgarting lagmannsrett av 1.7.2014, som omhandlet et byggeprosjekt i Skådalsveien 13 i Oslo. Maksimal utnyttelse etter Småhusplanen er tillatt

I Skådalsveien 13 på Vettakollen i Oslo opp føres 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig. Eksisterende bolig bevares. Antall boenheter på eiendommen øker dermed fra 1 til 10. Tiltaket innebærer maksimal utnyttelse etter Småhusplanen. Naboer til byggetiltaket påberopte seg en servitutt med krav om villamessig be byggelse og krevde at byggeprosjeket ble stanset. Oslo tingrett avsa den 22.1.2014 dom om at byggetiltaket ikke var å anse som villamessig.

Lagmannsretten kom i dommen avsagt 1.7.2014 til motsatt resultat. Lagmannsretten uttalte: «Etter en konkret vurdering kan altså rekkehus aksepteres som villamessig, noe som etter lagmannsrettens mening også må kunne medføre at andre former for flermannsboliger kan godtas, men blokkbebyggelse vil klart falle utenfor. Alle avgjørelsene som det er henvist til ovenfor, viser at forståelsen av begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men må være gjenstand for en dynamisk tolking. Det vil si at forståelsen av begrepet kan endre seg over tid. Dette er for så vidt i tråd med prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er «i samsvar med tida og tilhøva». Lagmannsretten dom er nå rettskraftig. Er tiltaket «dominerende»?

Lagmannsretten stadfester i saken fra Skå dalsveien 13 at hva som anses som «villa messig», vil endre seg over tid. Rekkehus og flermannsboliger kan anses som villamessig, slik begrepet skal tolkes i dag. Lagmannsrettens dom stadfester også at maksimal utnyttelse og fortetning innenfor Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav til «villamessig» bebyggelse.

Det avgjørende vurderingstema for om bebyggelsen kan anses som «villamessig», er om bebyggelsen fremtrer som domine rende. Om dette uttaler lagmannsretten: «Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at den planlagte, delvis oppsatte bebyggelsen på Skådalsveien 13 er villamessig. Lagmannsretten finner i denne forbindelse grunn til å understreke at bebyggelsen er mindre dominerende enn det som var tilfelle i RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) hvor bebyggelsen ikke ble ansett villamessig. Saken dreide seg om fire boligblokker med 33 leiligheter. Det samme gjelder bebyggelsen som ble vurdert i LB-2006-38763 (Naturbetong), jf. Rt. 2008 side 362 hvor bebyggelsen besto av fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer pluss underetasje, til sammen 23 boenheter. Bebyggelsen ble under dissens ansett ikke villamessig.» Det er viktig å merke seg at lagmannsret ten ikke foretok sin vurdering med utgangs punkt i om tiltaket var mer dominerende enn omkringliggende tradisjonelle ene

ADVOKATFIRMAET HAAVIND AS

For kontakt: www.haavind.no

• Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater. • Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett. • Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. • Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter. • Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg.

boliger, men sammenlignet tiltaket med de bygg som i rettspraksis ikke har blitt ansett som villamessige. Lagmannsrettens dom stadfester det som inntil tingretten avsa sin dom i samme sak har vært den rådende oppfatning av rettstil standen: Boligblokker i villastrøk, også min dre leilighetsblokker, faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse. Flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger, er

villamessig bebyggelse i dag. Det betyr at utbygging innenfor rammene av Småhus planen ikke er i strid med bestemmelser om villamessig bebyggelse. Det må likevel fore tas en konkret vurdering, der det i første rekke legges vekt på hvordan den planlagte bebyggelsen fremstår og strøkets karakter. Haavind førte saken om Skådalsveien 13 i retten på vegne av utbygger. •

C L A R I O N H O T E L S TAVA N G E R

NEFs VÅRKONFERANSE 6.- 8. MAI 2015

SETT AV DATOEN NÅ FØLG MED PÅ NEF.NO

BANKETT MED

GULLMEGLER STAVANGER SENTRUM

7 KURSTIMER GET2GETHER Hall Toll

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Flytende dødsbo og eiendomssalg Arveavgiften forsvant 1.1.2014. Samtidig ble det innført generell skattemessig kontinuitet ved arv/gave. Konsekvensene kan være kompliserte og ubehagelige, ikke minst ved arv av fast eiendom. Skal latent skatt hensyntas på skiftet? Må boet selge raskt? Er det andre feller å gå i?

Av Johannes Andersen, advokat/partner, advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

De fleste eiendeler som arves kan selges uten skatt. Eksempelvis privateid bil, båt, kunst, innbo og løsøre. De viktigste unntakene er: • Fast eiendom (herunder også borettslags leiligheter og aksjeleiligheter) • Aksjer og verdipapirer (omfattet av konti nuitet siden 2006) • Eiendeler som inngår i næringsvirksomhet Kontinuitet innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters skatteposisjon, og dermed all latent skatt. I artikkelen tar jeg for meg de viktigste utfordringene knyttet til fast eiendom. Utgangspunkt

På skifte kan arvingene fritt avtale hvilken verdi en eiendommen skal overtas for. Blir de ikke enige kan det innhentes takst, eller boet kan selge eiendommen. Så langt vi kjenner er det ikke noen retts lig avklaring av om latent skatt på fast eien dom kan kreves hensyntatt på et skifte. Dermed kan offentlig skifte medføre urett ferdige løsninger, eventuelt at eiendommen må selges fra boet fordi ingen aksepterer å overta skatteplikten alene. Men: Etter mitt syn er det juridisk grunn lag for å kreve fradrag for latent skatt, selv om dette ikke er bekreftet i rettspraksis. Dette fordi latent skatt er latent gjeld, og det er sikker rett at gjeldsposter skal hensyntas. At latent skatt er gjeld som skal prises er også reflektert i regnskapsreglene. Mot dette står prinsippet om at en mottakers person lige forhold (herunder f.eks. hans skatt og arveavgift på privat hånd) ikke skal hensyn tas ved fordelingen. Men skatt som følger objektet stiller seg etter mitt syn annerledes enn annen skatt/avgift for mottaker. At skatt på objektet hensyntas i skiftesammenheng er heller ikke ukjent i lovgivningen: Latent skatt ble hensyntatt da kontinuitet ble inn 40 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

ført for arv av aksjer i 2006, og det er ikke noen spesiell grunn til at ikke dette også burde gjelde fast eiendom. Videre mener jeg det er fullt forsvarlig å hevde at begrepet «markedsverdi» kan ses som en netto størrelse slik markedspraksis er når noen f.eks. kjøper et eiendomsselskap med latent skatt på eiendommen. I tillegg er alternati vet for boet å selge eiendommen, og i så fall vil skatten komme til fradrag direkte. Etter mitt syn blir da det eneste rettferdige, og riktige, at den som overtar latent skatt fra boet får et tilsvarende fradrag. Men inntil spørsmålet er prøvet, er det en klar risiko for at latent skatt ikke vil bli hensyntatt dersom spørsmålet skal avgjøres av dom stolene eller offentlig bostyrer. Botid

Vilkåret for skattefrihet grunnet botid er: • Bolig - Eiet minst 1 år og bebodd av selger minst 1 av siste 2 år. • Fritidsbolig - Eiet minst 5 år og bebodd av selger minst 5 av siste 8 år.

botid før dødsfallet var 10 mnd, og utlodning skjer etter 6 mnd, vil arvingen oppfylle k ravet etter at han har eiet og bebodd boligen i ytterligere 2 mnd. Personlig har jeg vanskelig for å se en mer gyldig hindring enn egen død…

Dersom arvelater/giver hadde full botid, oppskrives verdien pr døds- eller gavetids punktet. Han får imidlertid ikke med seg tidligere eiers botid, slik at han må opp arbeide egen botid for å unngå gevinstskatt på senere verdistigning. Dersom arvelater/giver ikke hadde opp arbeidet full botid, overtar mottaker hans latente skatt og botid. Dersom arvelater har f.eks. 8 måneders botid før dødsfallet, må arvingen eie og bo denne i ytterligere 4 måneder før botidskravet er oppfylt.

Fradrag

Perioden mellom dødsfall og utdeling

Det synes foreløpig ikke å være noen rettslig avgjørelse for hvordan denne perioden skal håndteres. Mitt syn er at dette bør behand les etter prinsippene for lovlig brukshind ring, dvs at tidsrommet ses bort fra: Dersom

Når? Fradrag bør begrenses til tilfeller hvor den latente skatten er reell. • Fradrag er uaktuelt dersom foreldrene har full botid. Da oppskrives inngangsverdien. • Fradrag er ikke naturlig dersom eiendom men overtas som bolig. • Fradrag er aktuelt dersom eiendommen ikke overtas for boligformål, men for f.eks. videresalg, utleie, eller benyttelse i næring. En arving må normalt vite om han overtar for privat bruk eller ikke. Problemet oppstår helst om forutsetningene endrer seg eller arvingen ikke har vært ærlig mht. sine egentlige planer (f.eks. at han påstår over takelse for utleie, men ser for seg å flytte inn og senere selge uten skatt).

STEENSTRUP STORDRANGE

For kontakt: www.steenstrup.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har som ambisjon å skape verdi for sine kunder. Advokatfirmaet har advokater, rådgivere og problemløsere som yter bistand innenfor et bredt spekter av forretningsjuridiske områder med hovedfokus på kunder innenfor næringsliv og offentlig sektor. Ut fra sine kontorer i Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø er en stor del av firmaets tjenester rettet mot aktører innenfor nærings eiendom som eiendomsinvestorer, utviklere, entreprenører og næringsmeglere. Med lokal forankring og nasjonal kompetansekraft har kunder tilgang på spisskompetanse og kapasitet blant advokater i hele landet

En løsning kan være å avtale korrigering dersom det innen en viss tid viser seg at forutsetningene for fradragsvurderingen ikke er riktige. Eventuelt med en tidsbegrensning på f.eks 5 år.

Eksempel

Bo med tre likestilte legalarvinger, 8 mnd. botid pr dødsfall, inngangsverdi kr 1 000 000 og markedsverdi kr 4 000 000. Mottaker overtar for utleie.

Hvor mye? • Maksimalt 27% av estimert gevinst. • I tillegg bør beløpet kapitaliseres/ned diskonteres.

Dersom man benytter 20% prinsippet (jf over) kan fradrag beregnes slik:

Særlig siste strekpunkt kan være vanskelig. Her finnes ingen fasit. Et utgangspunkt kan være hvordan latent skatt behandles i andre sammenhenger. For eksempel prising av fremførbare underskudd eller latent skatt i eiendomsselskaper, kapitalisering av inn tektsnytelser mv. Dette kan avtales individuelt, men pro blemet er gjerne at hverken tidsaspektet, sannsynlighet for skatt eller rettferdig kapi taliseringsfaktor er kjent. En praktisk løs ning kan være å benytte samme fradrag som lovgiver innførte for latent skatt på aksjer ved arveavgiftsberegningen: 20% av latent gevinst pr dødsdato. NB: Dersom det er klart at eiendommen skal selges innen kort tid er det neppe noen grunn til å neddiskontere fradraget. I slike situasjoner kan eiendommen like gjerne selges direkte fra boet. Endelig er det viktig å påse at verdireduk sjonen fordeles likt. Dette oppnås ved at den estimerte verdien av gjelden legges inn som

Grunnlag = 27% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 810 000 Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 190 000.

Grunnlag = 20% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 600 000 Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 400 000. Dersom arvingen skal selge videre innen kort tid blir regnestykket slik:

en reduksjon av eiendommens verdi på skiftet. Dermed vil de som ikke mottar eiendommen få tilsvarende lavere verdi å fordele seg imellom.

ved dødsboskifte vil verdi av bolig kunne berøre også andre deler av skiftet, og i tillegg kan dialogen mellom arvingene være ut fordrende. Jeg anbefaler derfor at man råd fører seg med en erfaren advokat før skifte avtaler av denne typen inngås. •

Dokumentasjon

Den som arver en bolig med latent gevinst bør benytte skiftet til å skaffe seg mest mulig dokumentasjon for arvelaters kjøpesum og senere påkostninger. Skiftet er gjerne siste mulighet for å gjøre dette. Mangel på doku mentasjon medfører inngangsverdien kan bli satt svært lavt av skattemyndighetene. Avslutning

Lovgivningen om kontinuitet på arvet eiendom ny, og mange spørsmål uregulerte. Jeg har forsøkt å behandle de viktigste men

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Transport av kontraktsposisjoner – noen problemstillinger Transport av kontraktsposisjoner knyttet til salg av nye boliger (borettslags- og selveierboliger) er et tema som kanskje ved første øyekast synes enkelt. Jeg får imidlertid en del spørsmål fra meglere knyttet til håndteringen av slike salg, og hvordan man best kan innrette seg for å sikre alle parter best mulig.

Av Erling Keyser, advokat/partner, Wahl-Larsen Advokatfirma AS

Jeg vil i det følgende kort redegjøre for noen hovedpunkter i forbindelse med gjennom føringen av slike oppgjør. Partene angis i det følgende slik: • Entreprenøren – utbygger • Selger – selger av kontraktsposisjonen • Kjøper – kjøper av kontraktsposisjonen Kort om avhendingsloven § 1-4 fjerde ledd

Spørsmålene knyttet til salg av kontrakts posisjoner kan dukke opp i flere sammen henger. Det kan være re-/dekningssalg på vegne av entreprenøren (og der megler allerede har prosjektet for øvrig for salg), eller det kan være et enkeltoppdrag for en privatperson som ikke ønsker å bo i den prosjekterte boligen vedkommende har kjøpt. Hvem oppdragsgiver er, vil være av betydning for hvorledes oppgjøret skal gjennomføres. Det er viktig å huske at salg av kontrakts posisjoner per definisjon ikke er salg av fast eiendom, men i realiteten transport av et verdipapir. Salget faller derfor i utgangs punktet utenfor avhendingslovens anven delsesområde (og i prinsippet innenfor kjøpslovens). Avhendingsloven har likevel en bestemmelse som er av stor betydning for partenes posisjoner ved slike salg, jfr. avhendingsloven § 1-1 fjerde ledd. Bestemmelsen trådte i kraft 1.7.2011. Kort fortalt inneholder bestemmelsen følgende punkter: - Når transporten skjer til en forbruker (kjøper er forbruker), kan selger ikke kreve utbetalt vederlaget for overdragelse av kon traktsposisjonen (beløpet som overstiger opprinnelig kjøpesum inntatt i hovedkon trakten; den såkalte merverdien) før kjøpe ren har overtatt boligen og har fått rettsvern for sitt erverv (skjøtet er tinglyst, registrering av borett i borettsregisteret). 42 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

- Dersom entreprenøren ikke fullfører arbeidet, faller kjøpers plikt til å betale mer verdien bort. Bestemmelsen er dermed en særregule ring, og inneholder regler som ikke nødven digvis følger av bakgrunnsretten knyttet til transport av verdipapirer generelt. Selger kan, som det fremgår, ikke inn kassere merverdien før kjøper har overtatt og fått tinglyst sitt skjøte. Selger har dermed risikoen for at entreprenøren faktisk ferdig stiller boligen. Selger har imidlertid ikke risikoen for mangler ved boligen (eller kon sekvensene av eventuell forsinkelse). Har boligen fått ferdigattest eller brukstillatelse, og den anses overtatt og hjemmelsoverført, skal fortjenesten utbetales – til tross for at den i ettertid viser seg å være mangelfull. Man kan se for seg tilfeller der det er gitt brukstillatelse/ferdigattest, kjøper har fått hjemmel til eiendommen – og det kort tid etter overtagelse oppdages mangler som er så vidt graverende at brukstillatelsen/ferdig attesten tilbakekalles. Dette innebærer at grunnlaget for overtagelsen av boligen i realiteten ikke var til stede, og selger skulle ikke hatt sin fortjeneste utbetalt. Jeg har ikke sett at denne problem stillingen har vært oppe for domstolene, og skal ikke her innlate meg på en om fattende drøftelse av spørsmålet. For meglers del er det imidlertid av avgjørende betydning å påse at brukstillatelse/ferdigattest for eiendommen foreligger før merverdien utbetales selger. Etter min vurdering har da megler gjort det megler skal. Etterfølgende omstendigheter kan jeg vanskelig se er av betydning for hvorvidt megler har ivare tatt sin omsorgsforpliktelse overfor partene – såfremt det ikke foreligger omstendigheter som tilsier at megler burde handlet annerledes (mistanke om forfalsket bruk stillatelse – det har skjedd!).

Det er viktig å huske at salg av kontraktsposisjoner per definisjon ikke er salg av fast eiendom, men i realiteten transport av et verdipapir.

WAHL-LARSEN

For kontakt: www.wla.no

Wahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innenfor de områder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurransedyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eiendoms rettsforhold, ekspropriasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatningsrett og entrepriserett.

En annen situasjon kan være der man ved overtagelse oppdager mangler som er så vidt alvorlige at kjøper nekter overtagelse (men brukstillatelse/ferdigattest foreligger og det er ikke grunnlag for tilbaketrekking). Lovens vilkår for utbetaling av merverdien er da ikke oppfylt. Heller ikke denne problemstil lingen kan jeg se rettskildene gir noe entydig svar på. Ut i fra synsvinkelen om at selger ikke har risikoen for mangler, bør mer verdien kunne utbetales. Legges det av gjørende vekt på lovens ordlyd, vil imidler tid vilkåret for utbetaling strengt tatt ikke være oppfylt. Jeg heller likevel i retning av at megler i denne situasjonen skal utbetale merverdien til selger, men sikkert er det ikke. Dersom kjøper ikke er forbruker, kan annet avtales, jfr. også ordlyden i avhendings loven § 1-4 fjerde ledd. Utgangspunktet er da at kjøpslovens regler gjelder, jfr. også Rundskriv 7/2014 fra Finanstilsynet s. 7. Finansdepartementet fastsatte den 14.11.2014 endringer i eiendomsmeglings forskriftens § 1-5 (Nærmere regler om for midling av kontraktsposisjoner). Bestem melsen trer i kraft 1.7.2015, med virkning for oppdragsavtaler som inngås fra og med denne dato. Ny § 1-5 inneholder blant annet nærmere regulering av krav til opplysninger i salgsoppgave vedrørende denne typen transaksjoner, samt mer formelle krav til journalføring etc. Jeg behandler ikke denne bestemmelsen nærmere her. Jeg har fått spørsmål om man ved trans portsalg må tinglyse et alminnelig sikrings pantedokument til fordel for megler. Etter mitt syn er det ikke nødvendig, men jeg har ikke sett noen autoritativ rettskilde uttale seg om dette. Det vil ved denne typen oppgjør også r eises spørsmål om håndtering av de opprinnelige garantiene stilt i forbindelse med inngåelse av hovedavtalen. Videre er det tidvis spørs

mål om entreprenørens aksept av transpor ten. Det er ikke rom for behandling av disse problemstillingene her – men megler må selvsagt innhente samtykke til transport av garantiene fra garantisten i forbindelse med salget, og samtykke fra entreprenør.

formål var å skaffe bolig til eget bruk, eller til bruk for familiemedlemmer. Dersom så ikke er tilfellet, bør omsetningen i utgangs punktet reguleres av bustadoppføringslova. Rundskrivet legger opp til at megler må kunne forholde seg til selgers skriftlige er klæring om sitt formål med det opprinnelige kjøpet. Det kan kjennes litt merkelig å m åtte be om en slik erklæring fra selger, men står man overfor en man vet driver med kjøp og salg av boliger «på si», er det altså viktig å ha sin dokumentasjon på dette punktet i orden. •

Grensedragning mot bustadoppføringssalg

En viktig problemstilling for megler vil være om det konkrete salget vil være et salg av kontraktsposisjon, eller om det dreier seg om en overdragelse som i realiteten er et bustadoppføringssalg. I sistnevnte tilfelle skal eksempelvis relevante garantier stilles (på nytt, og beregnet ut i fra den totale, nye salgssum). Formålet med reguleringen i avhendings loven har nok delvis vært å gi forbrukere adgang til å videreselge kontraktsposisjoner, uten selv å måtte påta seg det fulle opp fyllelsesansvaret, jfr. også ovennevnte rund skriv. Man kan ha behov for å komme seg ut av en avtale om kjøp av prosjektert bolig på grunn av endringer i familieforhold, arbeids forhold eller økonomisk evne, jfr. også for arbeidene til bestemmelsen. Dette inne bærer at megler må foreta en vurdering av hvorvidt det konkrete salget er et salg der man kan benytte en forholdsvis enkel trans portkontrakt (eksempelvis NEFs standard), eller der man må gjennomføre et fullt bustadoppføringssalg fordi selger anses å være profesjonell (eksempelvis en forbruker som kjøper prosjekterte boliger for å tjene penger). Rundskrivet gir uttrykk for at megler må ha rutiner som sikrer at videresalg av kontraktsposisjoner ikke faller utenfor bustadoppføringslova i større utstrekning enn det reguleringen og dens hensikt tilsier. Det er uklart hvilke rutiner man her sikter til. Det gis anvisning på at megler må gjøre en vurdering av om selgers opprinnelige

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Advokat MNA, eiendomsmegler MNEF, førstelektor Paul Henning Fjeldheim, Handelshøyskolen BI

Beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld

Innledning

Vurdering av rettskildene

Tema for denne artikkelen er hvilket avgifts grunnlag som skal legges til grunn ved over dragelse av eierseksjon (eller annen selveid bolig) hvor det i tillegg til kjøpesummen overtas en andel fellesgjeld. Artikkelen er skrevet med bakgrunn i Toll- og avgiftsdi rektoratets vurdering av spørsmålet i brev av 28.10.2014.1 Bakgrunnen for at spørsmå let om beregning av dokumentavgift har kommet opp, er at Bransjenorm for mar kedsføring av bolig, inntil august 2014, kun ne tolkes dithen at andel fellesgjeld skulle holdes utenfor avgiftsgrunnlaget ved bereg ning av dokumentavgift. Bransjenormen av august 2014 omtaler dette annerledes og er i samsvar med Toll- og avgiftsdirektoratets brev og nærværende artikkel.2 Det er un dertegnedes oppfatning at bransjen derimot ikke har endret sin praksis og således er i utakt med Bransjenormen og Toll- og av giftsdirektoratets uttalelse.

Det fremkommer verken av dokumentav giftsloven eller -forskriften hva som menes med ordet “salgsverdi”. Rent språklig kan det her være tale om nettoverdi (eiendommens verdi fratrukket heftelser som følger denne) eller bruttoverdi (eiendommens verdi uten at medfølgende heftelser fratrekkes). Lovgi vers valg av ordet «salgsverdi» i motsetning til for eksempel “salgssum” eller “pris”, trek ker i retning av at det er bruttoverdien som skal legges til grunn. I den tidligere Lov om stemplet papir av 1839 § 2 var hovedregelen at man skulle legge «dokumentets fulde paalydende Sum» til grunn som den «virkelige verdi» av eien dommen.9 Begrepet salgsverdi er ikke defi nert i forarbeidene til någjeldende doku mentavgiftslov, men det er der henvist til tidligere lovs omtale av «dokumentets fulde paalydende Sum», og den mulighet som da forelå for å fastsette avgiftsgrunnlaget ved skjønn der den oppgitte verdi sto i avgjort misforhold til «virkelig verdi». Begrepet ble forstått slik at det med «virkelig verdi» var ment «salgsverdien».10 NOU 1975:34 om dokumentavgift omta ler begrepet «salgsverdi» i forslag til forskrift. Det heter der at «Avgiftsgrunnlaget er van ligvis eiendommens salgsverdi på det åpne marked på overføringstidspunktet». De viktigste formålene med innføringen av do kumentavgiftsloven av 1975 var forenkling, effektiv håndheving, fjerning av fritak og lave administrasjonskostnader.11 Det finnes lite rettspraksis på dokumen tavgiftsområdet. Asker og Bærum tingrett har i dom av 22.01.2010 slått fast at «salgs verdi» skal bety den fulle og ubeheftede eiendomsverdi.12 Det skal dermed ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser. Retten la i sin begrunnelse for resultatet stor vekt på hensynene bak loven; forenkling, håndhe ving, fjerning av fritak, lave administrasjons kostnader og fare for omgåelser. Retten konkluderte etter dette med at «uttrykket «salgsverdien av fast eiendom» i dokumen tavgiftsloven § 7 første ledd skal tolkes slik at det sees bort i fra privatrettslige heftelser

Rettslig oversikt

Dokumentavgiften omfattes av Stortingets årlige skatte- og avgiftsvedtak etter Grunn loven § 75 a.3 I henhold til avgiftsvedtaket § 1 skal det “betales avgift til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjem mel til fast eiendom”.4 Unntak fra denne plikten kan følge av selve stortingsvedtaket eller av dokumentavgiftsloven. Dokumen tavgiften skal «beregnes av salgsverdien av fast eiendom», jf. dokumentavgiftsloven (dal) § 7 første ledd.5 Registerføreren skal fastsette verdien dersom han finner at den oppgitte verdien åpenbart er for lav. Det er eiendommens «salgsverdi på tinglysingstids punktet» som skal legges til grunn, jf. doku mentavgiftsforskriften (daf) § 2-2 fjerde ledd.6 Dokumentavgiften er fiskalt begrunnet, og formålet med avgiften er således å skaffe staten inntekter. Dokumentavgiften er i 2015 beregnet å gi staten inntekter på 7,7 milliar der kroner.7 Dokumentavgiften er betegnet som en «over-disk-avgift», noe som betyr at den bl.a. skal være enkel å administrere og beregnes “der og da”.8

44 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

ved beregningen av dokumentavgiftsgrunn laget». Eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-7 andre ledd punkt 12 og 13 pålegger megler «å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder» hhv. «hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av felles gjeld» og «hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantyd ning, andel av fellesgjeld».13 Dette bidrar til at det er enkelt å dokumentere «salgsverdi» og at det således ikke vil bli skapt praktiske utfordringer ved en «over-disk»-beregning. Konklusjon

Megler er i henhold til emgll. § 6-9 tredje ledd ansvarlig for «at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte og an dre dokumenter som har sammenheng med salget, blir betalt» og må for å unngå å kom me i ansvar legge til grunn tolkningsut talelsen ved beregning av dokumentavgift. Toll- og avgiftsdirektoratets har i tolk ningsuttalelse av 28.10.2014, lagt til grunn at «salgsverdi» som grunnlag for beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld, er seksjonens fulle verdi. Konklusjonen i tolkningsavgjørelsen er at «Slik regelverket er å forstå skal fellesgjeld inngå i avgiftsgrunnlaget». • Fotnoter Ref. 14/67186, ark. nr.: 431. Brevet er unntatt offentlighet. 2 Bransjenormens pkt. 3.2.1 3 LOV-1814-05-17 4 FOR-2014-12-15-1724 5 LOV-1975-12-12-59 6 FOR-1975-12-16-1 7 Prop. 1 LS (2014-2015) Skatter, avgifter og toll 2015. 8 Tilsvarende f.eks. omregistreringsavgift for motorvogn. 9 LOV-1839-08-09-2 (opphevet) 10 Ot.prp nr 11 (1975-1976) under kapittelet «merknader til de enkelte paragrafer i lovutkastet», § 7 11 NOU 1975:34 på s. 6-7 og Ot.prp.nr.11 (1975-1976) på s. 3-4. 12 TAHER-2009-101290 13 LOV-2007-06-29-73 1

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler. Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning. Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker. Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

02223 Rosenkrantz’ gate 21 kundeservice@inviso.no www.inviso.no

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

DAJMI E. BIRKEDAL SørMegleren avd Grimstad Postboks 155, 4891 Grimstad 91 34 85 90 dajmi@sormegleren.no TONE KRISTINE MJØLNERØD Sandia Megling AS Postboks 6289 Etterstad 0603 Oslo 90623834 tm@sandia.no THOR-MARTIN FRØYLAND Notar Sarpsborg Østfold Eiendomsmegling AS Postboks 50, 1701 Sarpsborg 69 50 30 00 69 50 30 01 (fax) 48 40 70 70 tmf@notar.no JOHN ARNE SPERNES DNB Eiendom Fredrikstad Nygaardsgt 55, 1601 Fredrikstad 99 69 97 49 johnspernes@hotmail.com MIRIAM EIDE (fagansvarlig) Areal Eiendom AS Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger 92 82 93 33 miriam@arealeiendom.no

KARIANNE SKOGMO EiendomsMegler 1 Asker Bankveien 7, 1383 Asker 66 98 70 89 (fax) 99 03 00 18 kaas@eiendomsmegler1.no

VEGARD AKSNES DNB Eiendom Haugesund Haraldsgt 125, Postboks 23, 5501 Haugesund 48135190 vegard.aksnes@dnbeiendom.no

MARIANNE ELLILA Sweco Norge AS Drammensveien 260, 0212 Oslo KARIANNE WESTBY JENSEN OBOS Eiendomsmeglere AS Fredrikstad Nygaardsgata 28, 1606 Fredrikstad 47 70 02 14 tiger123@live.no

JON W. BERGENHUS NAI FirstPartners Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo 23 01 14 00 48 02 69 08 jb@nai.no

SIV KRISTIN FOSLI Sivilingeniør Godhavn AS Erling Skakkes gate 52 A, 7012 Trondheim 94 50 63 10 LISE KJELLE Næringsmegleren Sædberg & Hodne AS Postboks 629, 4665 Kristiansand 38 10 44 44 38 10 44 45 (fax) 91 15 53 44 l ise@naringsmegleren.no

THOMAS RUSTEN EiendomsMegler 1 Elverum Postboks 358, 2403 Elverum 90 22 35 45 thomas.rusten@em1.no

ERIK NETSKAR Skanska Bolig AS Postboks 274 Sentrum, 0103 Oslo 40 00 64 00 92 82 60 25 erik.netskar@skanska.no

LENE RASMUSSEN Sem & Johnsen Frogner Eiendomsmegling AS Postboks 3094 Elisenberg, 0207 Oslo 22 44 21 00 22 44 21 01 (fax) 99 16 46 36 lr@sem-johnsen.no

Vi gratulerer 50 år Line Moen med dagen 1. februar Mie Vigsnæs med dagen 4. februar Wenche Sørstrøen Rosen med dagen 15. februar Kristoffer A. Retvedt med dagen 18. februar Randi Vigdal med dagen 23. februar Erik Netskar med dagen 27. februar 60 år Ingrid Margrethe Aga Berg med dagen 4. februar Anniken Knive Lassen med dagen 12. februar Hans Petter Hauge med dagen 23. februar

46 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

TOMAS SØRLI (fagansvarlig) Aktiv Eiendomsmegling Tynset Parkveien 1 Postboks 27, 2500 Tynset 62 48 01 47 (fax) 94 98 71 00 ts2@aktiv.no

Lilly Hedvig Pedersen Sudoku løsning

Lilly døde 1. desember 2014, 94 år gammel. Lilly var en av bransjens spydspisser i en for eiendomsmeglerne vanskelig tid etter 1945. Hun overtok etter sin mor Solveig Hansen, som hadde lagt grunnlaget ved å starte opp sin foretning i Haugesund i 1927. Som syvåring fulgte Lilly med i morens forretning, drevet fra familiens private stue, fra første dag. Det var derfor helt naturlig at Lilly gikk den samme vei og tok sin meglereksamen i det første kullet etter krigen i 1946. I likhet med moren ble Lilly også en kjent person i byen og deltok aktivt i det sosiale liv ved siden av å stifte familie. Hun drev forretningen som etter vært fikk flere ansatte, sammen med moren frem til 1967 da hun overtok alene. Samtidig gikk hun også inn i politikken og påtok seg mange offentlige verv som medlem av bystyret i Haugesund og styret i Haugesund Sykehus. På landsbasis påtok hun seg verv i Trygderetten oppnevnt av Sosialdepartementet og Medlem av Sivillovbokutvalget oppnevnt av Justisdepartementet. Hun var, fortsatt i 1967, en av meget få kvinnelige eiendomsmeglere i landet omgitt av bare sorte dresser. Men som hun sa, jeg opplevde aldri å bli diskriminert. Lilly med sine store kunnskaper, kloke hode og sterke meninger kom raskt med også i eiendomsmegler nes organisasjoner. Hun ble tidlig i syttiårene innvalgt i styret i NEF hvor hun tjeneste gjorde i flere perioder. Selv om formennene på den tiden ofte hadde ferdige løsninger av saker som skulle behandles, måtte de ofte gi tapt for Lillys godt forberedte argumenter. Lilly fikk etter stor innsats i forbundet, Hederstegnet i 1979. Hun var også så heldig å få tredje generasjon, sin sønn Rolf Henry, inn i forretningen, noe hun var meget stolt av. Vi som hadde den glede å kjenne Lilly som en førsteklasses fagkvinne med stor inn tregritet minnes også alle de hyggelige sosiale samvær. Det var ofte Lilly og «gutta» i hyggelige styremiddager i «2. etage» eller reiser i inn- og utland. Den alltid blide Lilly med glimt i øyet og sans for den gode historie. Lilly var gjestfriheten selv og passet alltid på at hun hadde tilstrekkelig av alle slag i huset, også hva alkoholholdige varer angikk, selv om hun ikke nød den slags til daglig. (Det var på den tiden ikke pol i Haugesund.) Dette var godt kjent i byen og mang en haugesunder fikk låne en flaske eller to i et knipetak. Lilly bodde høyt og fritt i Haugesund og sa spøkefullt at huset var døpt Polhøgda. På vegne av alle våre medlemmer takker vi Lilly for innsatsen og lyser fred over hennest minne. Bård Bømark, tidligere leder i Norges Eiendomsmeglerforbund

fra forrige nummer 5

3 4

1 4

8 5

3 7

4 2

4 9 4

Middels

Vanskelig

SUDOKU - løsning kommer i neste nummer

Vanskelig

Middels

6 3

7 2 4

1 6

1 7 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

etter arbeid

Eiendomsmeglere viste sosialt engasjement

Her kan blant annet nevnes Privatmeglerens kontor på Kjelsås i Oslo som sørget for at det ble arrangert Prøysen-fest for de eldre på Myrer bo- og servicesenter. Det var sang og underhold ning i forbindelse med 100-årsjubileet til Alf Prøysen, flotte gaver, kaker og «nogo attåt». Et annet eksempel på forbilledlig innsats ble gjort av Krogs veens avdeling i Bamble. Gjennom deres pepperkakeauksjon ble det samlet inn 55 000 kroner til organisasjonen «Redde små». Det er et nettverk av fagfolk som setter fokus på omsorgs svikt mot de minste barna fra 0-6 år. Pepperkakekopien av Breviksbrua var hovedattraksjonen, og gikk til slutt for 10 000 kroner etter en tøff budrunde.

Stathelle -

Julepyntet

g tet bygdebor

korativ Br

Julepyn

hoppa

Adresse: eien 3 Pepperkakev vurdering: Meglers pris de Høystbyden Kontaktperson:

k, Kjersti, Henri

Brevik

, åpen og de

Grasmyr

Laget av Gras barnehage

Byggeår: 2014 Tomteareal: t. Flat eiet tom

n - Bamble

ik, Kristi Per Arne, Fredr

Kontaktperso n:

Kjersti, Henr ik, Per

Byggeår: 2014 Tomteareal: Et bindeledd. Arne, Fredrik,

GULL

eviksbru

Laget av Tiril ltoppen barnehage

Kristin Bam ble Tlf.: 35 96 48 75

www.krogsvee n.no

E EGL REN

2015

DELTA I ÅRETS GULLMEGLERKONKURRANSE! VIS HVA DU ELLER DERE HAR FÅTT TIL SAMMEN!

veen. 75 www.krogs Tlf.: 35 96 48

Adresse: Pepperkak eve Meglers pris ien 1 vurdering: Høystbyden de

Før jul var det flere eiendomsmeglingsforetak som tok et sosialt ansvar og bidro til at noen fikk en hyggelig overraskelse som de ellers ikke ville fått.

GULLMEGLER HVORFOR GULLMEGLER?

ÅRETS 5 KATEGORIER ER:

Gullmegleren er NEFs markedsføringspris som viser din eller foretakets dyktighet.

• Beste boligprospekt (bruktbolig) • Beste boligannonse, herunder nettannonser (bruktbolig) • Beste prosjektprofilering (alt markedsføringsmateriell kan sendes inn) • Beste egenprofilering av foretak der tilknytningen til NEF fremkommer • Åpen klasse, herunder beste innovasjon

• Vis dine kunder at du er i toppdivisjonen! • Vis at du er innovativ! • Vis at du strekker deg litt ekstra! • Vis evne til fornyelse! • Vis at du er faglig sterk! • Vis at dine prosjekter er faglig forankret! Bidrag til Gullmeglerkonkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo merket «Gullmegleren 2015» Spørsmål om konkurransen rettes til elisabet@nef.no

48 EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

FRIST FO R INNLEVER IN INNEN ON G SDAG 1. APRIL 2015

1 3. ÅRG ANG

Tips for en bedre langrennsopplevelse

Langrenn blir ansett som den beste form for trening man kan bedrive for hele kroppen. I tillegg kommer naturopplevelsen man får med på kjøpet. Det kan imidlertid vær lurt å høre på eksperter for å få maksimalt ut av turen. Kjetil Hagtvedt Dammen er en av våre absolutt beste langrennsløpere. Han har topp-plasseringer fra alle de store langløpene som Marcialonga og Vasaloppet, og kommer her men noen av sine beste tips for en vellykket langrennstur.

• Ha utstyret i orden. Sjekk reimer, håndtak og trinser på stavene. Invester i gode ski til ditt bruk. Alle trenger ikke racing ski, men ønsker man å bruke skigåinga til trening er det morsommere å gå med litt mer «levende» ski. Racing eller semi- racing ski gir nettopp dette. • Stavlengde: tommelfingerregel er at klassiskstaver skal være ca 30cm kortere enn deg selv. Ta det som utgangspunkt, men foretrekker du litt lengre/kortere staver så gå med det. Skøytestaver er ca 20 cm kortere enn deg. • Få skia målt opp med smøre- og glidsoner tilpasset din vekt og nivå. Ski som har riktige soner vil gi deg bedre glid, og bra feste. Dette kan man få gjort i flere sports forretninger, kan koste litt, men er du ivrig til å gå på ski vil det være verdt det. • Ikke gå deg vill i smørejungelen. Bli kjent og trygg på noen smøringstyper til forskjel lige forhold, og bruk dette. Grovt sett kan det være greit å ha noe for kaldt, noe for litt mildere (-5 til 0 grader), noe for harde isete forhold (isklister og universalklister), klister for vått, og eventuelt myk voks for våt nysnø. • Når du går tur så tren litt ekstra teknikk underveis på turen. Balanse er viktig for god tyngdeoverføring, som igjen gir bedre feste. På flater kan man sette fra seg stavene, eller holde midt på stavene, og gå diagonalgang uten å sette stavene ned i snøen. Bruk armene aktivt med pendel som om du hadde staver på og gikk vanlig.

• Er man virkelig ivrig kan det være en ide å skaffe seg flere par ski til forskjellige for hold. Skaffer man seg et skikkelig par, og steinsliper disse vil de kunne gå bra på de fleste type snøforhold, men det kan også gi mye glede å skaffe seg et rubbepar (smørefrie ski), da slike ski er veldig gode å bruke på våt nysnø der det er vanskelig å få godt feste som ikke kladder. •

• Ha kontinuitet i treninga. Jo mer man går på ski, jo bedre blir man. Prøv å få til en lang tur i helga, hvor du går helt rolig og koser deg. Ellers er det greit å ha en inter vall i løpet av uka. På andre turer kan det være greit å leke seg litt med forskjellig fart. Gå noen hurtighetsdrag underveis på turen, eller gå alt du kan opp en bakke du ofte går. Vil du ha litt styrketrening kan du prøve å stake litt mer enn det du normalt ville gjort. Etter hvert kan du prøve å stake brattere og brattere bakker.

Hilsen Kjetil

EIENDOMSMEGLEREN 01-2015

Den lokale prikken over i’en

Engasjert Daglig Leder søkes til vårt kontor på Bekkestua! Lyst på en spennende jobb i Norges største privateide eiendomsmeglerkjede? Til vårt kontor på Bekkestua søkes det nå etter en engasjert og dyktig Daglig Leder/Eiendomsmegler. Vi søker deg som ser muligheten i det å bygge og videreutvikle et innovativt konsept når det gjelder formidling av eiendommer.

Eie Bekkestua er et partnereiet selvstendig Eiendomsmeglerforetak. Vi er i dag 7 ansatte og har hatt en vekst i 2014 på 50 % og et solid resultat. Eie i Bærum er markedsleder, noe vi er stolte av. For å fortsette denne veksten trenger vi en dyktig og engasjert daglig leder som går foran med betydelig egen omsetning av boliger. Vår visjon er å drive skikkelig eiendomsmegling, noe vi gjør ved å ha kompetente og engasjerte meglere. Vår mest effektive markedsføring er gode kunderelasjoner. Vi er derfor opptatt av at nye medarbeidere skal være kundeorienterte. Vi skolerer våre nye ansatte gjennom Eie skolen hvor du vil få grundig innføring i Eie sine metoder. Eie skal alltid ha et godt salgsprodukt som sikrer kundene våre den beste totalopplevelse av salgsprosessen. Vi legger stor vekt på seriøsitet og har faglige kontrollsystemer. Bli bedre kjent med oss på vår hjemmeside. www.eie.no

Hvem er du? Vi søker en erfaren Daglig Leder / Eiendomsmegler som har den den nødvendig energi og de sosiale egenskaper som kreves for å motivere for videre vekst og utvikling av Eie på Bekkestua. • Positiv og engasjert • Best på kundeservice & tilgjengelighet • Resultatorientert & har vinnerinstinkt

• Selvstendig, men også en dyktig lagspiller • Har bachelor i Eiendomsmegling(eller advokat) • Søknadsfrist 15.02.15.

Ta kontakt med styreleder Morten Meyer Knutsen på tlf 9052 6500 eller mail mk@eie.no.

VI SØKER EIENDOMSMEGLER/ MEGLER/JURIST TIL VÅRT KONTOR PÅ SUNNDALSØRA GARANTI Eiendomsmegling er Norges femte største eiendomsmeglerkjede med kontorer fra Hammerfest til Kristiansand. Vi omsetter rundt 3.500 boliger årlig. Vi legger stor vekt på effektive systemer, rutiner og moderne meglerverktøy. På den måten får vi dyktige meglere og fornøyde kunder. Sunndal boligbyggelag er stiftet i 1952 og forvalter omtrent 1300 leiligheter i 7 forskjellige kommuner. Sunndal boligbyggelag har Sunndal Sparebank som hovedbankforbindelse.

GARANTI Sunndal Postboks 58 6601 Sunndalsøra

Sunndal Sparebank er og har vært en medhjelper og støttespiller i lokalsamfunnet i 118 år! Sunndal Sparebank er en selvstendig bank som yter bank- og finansieringstjenester. Banken er og skal være markedsleder i Sunndal. Banken skal være lønnsom og solid, med godt kvalifiserte medarbeidere. Banken skal ta samfunnsmessig ansvar og være en drivkraft i den økonomiske utviklingen i Sunndal.

Søknadsfrist: Snarest Søknad merkes: Eiendomsmegler Søknad sendes til: vidar.rudi@garanti.no

KVALIFIKASJONER • • • •

Gode salgsresultater. God orden og godt humør. Kreativ og initiativrik. Høy servicegrad og gode kontaktegenskaper.

VI TILBYR • God tilgang på oppdrag. • Lønn etter avtale. • Gode rutiner og effektive dataverktøy.

Kontaktperson: Vidar Rudi, daglig leder Tlf. 71 68 90 45/41 32 21 30

Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM? GASELLE 2014 året på rad!

TILGJENGELIGHET

INTEGRASJONER

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android og Microsoft Surface

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank tryggbudgivning.no

OPPGJØR

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering av mange kontorer

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as