Eiendomsmegleren nr. 5 2018 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 05-2018 / ÅRGANG 80

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MELD DEG PÅ HØSTKONFERANSEN 15. NOVEMBER!

• «Homeownership» SIDE 5 • Løsøre til besvær SIDE 31 • Skal sjekke finansiering SIDE 46

HELP FJERNER BEKYMRINGER FOR BOLIGEIERE Boligkjøpet er trolig den enkelthendelsen som utløser flest juridiske spørsmål. Derfor har HELP lansert Boligkjøperforsikring Pluss - når boligeier går seg vill i byggesaken, håndverkeren slurver, eller naboen slår seg vrang. For å nevne noe. De viktigste juridiske avtalene ligger på help.no/minside.

help.no/pluss

M S M E GL

INNHOLD 5 6 8

10 12 14 16 17 18 20 22 24 28

LEDELSEN Homeownership Ung i eiendomsmeglingsbransjen! Høyt engasjement for bransjens framtid

VERDT Å VITE Urbobla - Utdrag fra «Vandringer i boligmarkedene» (2018) Hvordan kan eiendomsmeglere øke oppmerksomheten rundt objekter og samtidig bygge sin merkevare? Ny kort boligannonse på FINN - Dette bør du tenke på! Inspirerende dager på Losby gods NEF UNG KICK-OFF M3 Utleie og Krogsveen satser på forvaltningssystem for utleiemegling Slik blir du kvitt røyklukt Slik unngår du brann Høstens tendenser: Vi innreder varmt, variert og personlig Månedens meglerprofil: Veronica Kåring

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/Annie Spratt Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 900,-

29 30 30 31 32 34 36 38 40 42

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2018: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

46 48 50

NEF-KURS 2018/2019 Bruk av illustrasjoner i meglers salgspresentasjon Gjenbruk av bilder på nett /i markedsføring uten tillatelse Løsøre til besvær? Veien fra bud til endelig avtale Leiers bruk Forslag om skjerpet ervervsbegrensning i eierseksjonsloven Hvem bør sitte i styret? Boligkjøperens deponeringsrett Legalpant – utinglyste heftelser i fast eiendom med usikkert omfang

MENINGER Eiendomsmeglere skal sjekke finansiering så langt det lar seg gjøre Markedskonsentrasjon og maktbruk i finansnæringen Hvem eier bildene? Sjekk alltid med fotografen!

STUDENTER 52 53

Ny studieplan på eiendomsmeglerstudiet ved USN Handelshøyskolen, Universitetet i Sørøst Norge Eiendomsmeglerstudentene – bransjens framtid

MEDLEMMER 54

Nytt om navn

KORT VEI TIL SUKSESS! Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 20 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland fant gründer-drømmen hos Proaktiv etter å ha sittet i flere år og meglet i et banksystem. I dag driver de Proaktiv i Stavanger med stor suksess.

nytt sted i en tid de fleste i bransjen slet, opplevde vi suksess helt fra start. Vi valgte Proaktiv på grunn av deres unike arbeidsmetode og hvordan franchisetakere raskt kan komme i gang og skape en lønnsom “going business“.» Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland, Proaktiv Stavanger

«Det kan oppleves som trygt og godt å være ansatt. Men når vi bestemte oss for å starte for oss selv og få en helt ny fremtid, var veien til å realisere drømmen kort. På tross av at det var et nytt merkenavn på

Skap din egen suksess med Proaktiv. Ta kontakt med daglig leder Vibeke Stavenes: e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt. proaktiv.no Bergen: Proaktiv Småstrandgt.

Proaktiv Chr. Michelsensgt.

Proaktiv Prosjekt

Proaktiv Fana

Proaktiv Sandviken

Proaktiv Askøy Oslo: Proaktiv Christiania

Proaktiv Briskeby Proaktiv Birkelunden Asker: Proaktiv Asker Holmestrand: Proaktiv Holmestrand Stavanger: Proaktiv Stavanger Sandnes: Proaktiv Sandnes Romerike: Proa Lørenskog Proa Jessheim Proa Lillestøm

Trøndelag: Proa Trondheim Proa Heimdal Proa Moholt

Voss: Proaktiv Voss

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

HOMEOWNERSHIP Boligeierskap på norsk, men det høres bedre ut på engelsk. Er dette noe NEF burde ha høyere på agendaen? Vi har alltid vært opptatt av dette, men vi har kanskje ikke hatt noen klar politisk agenda for hva vi ønsker å oppnå?

Jeg og andre har skrevet flere artikler om boliger for unge og bekymringer for at terskelen inn i markedet skal bli for høy. Nylig leste jeg et intervju med Daniel K. Siraj i OBOS, hvor han løfter frem utbyggernes og politik ernes ansvar for et inkluderende boligmarked. Det kommer mye klokt fra den mannen. Fokus på en helhetlig boligpolitikk for bevaring og videreføring av den norske mo dellen er viktigere enn på lenge. Høye priser i forhold til lønnsnivå og tiltakende gjeldsvekst er bekym ringsfullt. Fokus på boligeierskap er rett og slett blitt viktigere for å bevare den norske samfunnsmodellen. De fleste er enige om at eierskap til egen bolig bidrar til et samfunn med mindre sosiale og økonomiske forskjeller. Det bidrar til bedre bomiljø og tryggere oppvekstsvilkår. Det bidrar med velstand og øko nomisk trygghet (i hvert fall så langt). Økonomer vil ofte vise til at det investeres for mye i eiendom og

for lite i annen virksomhet i Norge. Isolert sett er det kanskje belegg for slike påstander, men vis meg den investering som har gitt folket høyere økonomisk avkastning i forhold til faktisk risiko. Det vil være dumt av det norske folk å ikke investere i bolig. Hvorfor skal så eiendomsmeglerne i Norge gå på barrikadene for homeownership? Det åpenbare svaret er; fordi det er dette vi kan. Vi kan eiendom og vi ser de positive effektene av et inkluderende bolig marked hver dag. Samtidig ser vi også effekten av hvordan forskjellige skatter og avgifter rammer markedet, og hvilke utslag det gir for familier og enslige. Med all den kunnskapen vi besitter har vi kanskje et samfunnsansvar? Kanskje vi har et ansvar utover å besørge trygg bolig handel. Det å sørge for at flest mulig har muligheten til å eie sin egen bolig fordrer at vi tar et utvidet ansvar. Da må vi involvere oss i alt som berører homeownership. Boligbeskatning,

avgiftsnivå, kostnadsnivå på bygg og tomter. I tillegg kommer mange problemområder som byggekvalitet, energi, infrastruktur osv. Er det viktig for medlemmene våre? Jeg bruker alltid dette som kontrollspørsmål.

KURT F. BUCK

I denne saken avhenger det av hvilke perspektiv man har. Hvor stort skal vi tenke? Er du villig til å betale kontingent, for at vi skal jobbe for et inkluder ende boligmarked?

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

UNG I EIENDOMSMEGLINGSBRANSJEN! LEDELSEN

VERDT Å VITE

I januarnummeret av Eiendomsmegleren 2015 uttalte daværende leder av OAEF, Anders Langtind i en kronikk:

«Vi inviterte 20 av de yngre medlemmene i OAEF til en frokost etter sommeren. Det var gledelig at samtlige stilte. Engasjementet rundt frokostbordet var stort, det kom fram at mange har et stort behov for å ta opp flere temaer som engasjerer dem. Temaene som ble tatt opp var blant annet arbeidsvilkår, manglende prioritering av fag og kompetanseutvikling, manglende opplæring, lønn, prøvetid, urimelige arbeidskontrakter, for å nevne noen. De satte pris på å få snakke med flere av de «gamle» medlemmene som kunne dele sine erfaringer gjennom mange år i bransjen. Jeg opplevde dessverre en større frustrasjon blant noen av våre yngre medlemmer enn det jeg hadde forventet. For eksempel kunne flere fortelle historier om hvordan tidligere studie kamerater var tatt inn i såkalte traineeog fullmektigprogram, på en minimal månedslønn, for så å bli «sparket» ut igjen etter kun 6 måneder på grunn av «manglende salgsresultater». Hva er det som skjer der ute? Har virkelig bransjen vår blitt så kynisk? Jeg blir opprørt over holdninger i bransjen, når jeg stadig hører om slike episoder. Flere av de som var «sparket på dør» etter kort tid i et meglerforetak, hadde valgt å gå v idere til andre bransjer eller ta videreutdanning. Er virkelig salgsfokuset blant foretakene så brutalt at nyutdannede studenter slutter med eiendomsmegling før de har kommet i gang? Tar man virkelig ikke hensyn til at flere er «late bloomers» og trenger mer utviklingstid, før de

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

kan levere optimalt? Jeg velger å tro at noen foretak er bedre enn andre, men de eksemplene vi har fått lover ikke bra for fremtiden.» I TIDEN SOM FULGTE BLE TEMAETS LØFTET HØYT PÅ NEFs AGENDA

En medlemsundersøkelse høsten 2016 bekreftet langt på vei bekym ringene. Mange fullmektiger rappor terte om en svært vanskelig opp drags- og arbeidssituasjon. 20 prosent svarte at de bare hadde provisjon, mens 11 prosent hadde provisjon og bonus. Resten hadde forskjellige ord ninger med fastlønn eller garanti lønn. Hele 40 prosent svarte at de ikke kan leve av lønnsbetingelsene de fikk som eiendomsmeglerfullmektig. I gjennomsnitt jobbet fullmektigene 48 timer per uke. NEF gikk i dialog med de unge i bransjen og med studentenes eget styre, og tilskrev samtlige daglige ledere i bransjen, med oppfordring til foretakene om å vurdere arbeids giverpolitikken sin mot svarene i NEFs medlemsundersøkelse. Parallelt drøftet Handelshøyskolen BI og NEF kvaliteten på studiet, og sammenhengen mellom opptak til utdanningen og tendenser til over etablering og tøffe forhold for nyut dannede i deler av bransjen. Etter dette la BI større vekt på forvent ningsavklaring ved opptak til studiet. For å styrke koblingen mellom teori og praksis ble studiet endret slik at studentene får medhjelperkurs

(eiendomsmegling og jus) tidlig i studiet med mulighet for å ta eksamen allerede på 1. semester mot 4. semester etter gammel ordning. Videre fikk vi innført en ordning med internship og eiendomsutvikling som del av fagkretsen for å styrke koblingen mellom studie og yrkesvalg og ivareta både bransjens og stu dentenes interesser på en bedre måte. Antall førsteårsstudenter ved de fire avdelingene av BI ble i denne perioden redusert fra 630 studenter høsten 2015 til under 193 studenter høsten 2018. Oppmerksomheten om de unges situasjon skjøt fart etter at NRK satte lys på utfordringene i bransjen gjennom en sak i lørdagsrevyen høsten 2017. I dialogen med fore taksledere fikk NEF inntrykk av at de fleste erkjente behovet for en gjennomgang av bransjens ordninger og holdninger til arbeidsgiveransvar og oppfølgning av unge i bransjen. Senere fulgte Finanstilsynet opp med et rundskriv som presiserte hvilket ansvaret som påhviler både meglerforetak og ansvarlige meglere for at den enkelte eiendomsmegler fullmektig får en forsvarlig og tett oppfølging. Det har vokst fram et sterkt enga sjement blant unge som vil bidra til utviklingen av en solid og bærekraftig bransje. Studentenes styre er aktivt og en gruppe nyutdannede har tatt initiativ til etablering en NEF Ung for de som er ferdig utdannet og inn til 30 år. NEF Ung har fått sine vedtekter og et interimstyre på plass

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

i høst. Vi kommer til å høre mer fra disse i tiden som kommer. Så er spørsmålet. Har bransjen blitt flinkere til å ta sitt arbeidsgiver ansvar og ivareta sine unge ansatte på en anstendig måte? Dialogen med studentstyret og NEF Ung etterlater inntrykk av at mye gjen står, at det er et spenn i hvordan foretakene ivaretar opplæringen av både medhjelpere og fullmektiger. NEF vil møte dette med nye undersøkelser, og dialog med sentrale aktører i bransjen. Under årets høst konferanse har NEF-styret invitert Eiendom Norges styre til et møte hvor arbeidsvilkår og opplæring av unge er hovedtema. NEF er opptatt av at alle de som ansettes i bransjen skal få en fair sjanse til å bli dyktige eiendomsmeglere, og at flere av de som kommer inn i bransjen vil satse på eiendomsmegling og lykkes med en lang og god karriere i bransjen. Fullmektigtiden er en opp lærings- og utviklingsfase som forut setter en annen tilrettelegging enn for ansvarlige eiendomsmeglere. Bransjens renommé vil være utsatt dersom deler av bransjen opererer med for dårlige vilkår. Urimelige krav til inntjening i opplæringstiden, kan utløse desperasjon med risiko for at noen fristes til å ta snarveier for å oppfylle omsetningsmål. Trygg bolighandel og bransjens omdømme er avhengig av at b ransjen lykkes med å rekruttere, utvikle og beholde flinke folk med høy kompetanse og gode holdninger.

Vi ser i snitt 364 boliger fĂ¸r vi bestemmer oss. Takk og lov for internett!

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

HØYT ENGASJEMENT FOR BRANSJENS FRAMTID LEDELSEN

11. og 12. oktober var styret og representanter fra lokal foreningene i NEF samlet på Holmenkollen Park Hotell. Hovedformålet med møtet var å gjøre prioriteringer av saker på NEFs målplan. I tillegg ble det gitt informasjon om aktuelle saker og tid til hyggelig samvær.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Hvorfor er det så viktig å tegne Boligselgerforsikring? din boligselger kan bli ansvarlig for skjulte feil og mangler i

5 år

etter overtagelsen

I 2016 ble en andelsleilighet i et stort borettslag bygget i 2009 solgt for 4,5 millioner kroner. Alt så flott ut i starten, men etter over ett og et halvt år begynte flere av andelseierne i borettslaget å oppdage problemer i leilighetene sine. Blokken var da bare 9 år gammel. Det ble gjort undersøkelser av boligblokken, og avdekket omfattende konstruksjonsfeil ved fuktsikring, drenering, røropplegg og elektrisk anlegg. Både nåværende og tidligere eiere av leilighetene i borettslaget var selvfølgelig uvitende om de alvorlige feilene. Enkelte av leilighetene hadde betydelige skader og flere eiere måtte flytte ut av hjemmet sitt under utbedringsarbeidene.

anbefal din boligselger å forsikre sitt ansvar etter avhendingsloven

Utbygger er konkurs og garantien utløpt, så borettslaget må selv dekke kostnader til utbedring av feilene. Da vil hver enkelt andelseier være ansvarlig for sin andels del av kostnadene. Selgeren av leiligheten som ble solgt i 2016 ble derfor i 2018 ansvarlig for utbedringskostnader på sin tidligere bolig på 900 000 kroner. Heldigvis hadde han tegnet Boligselgerforsikring i Protector forsikring og fikk derfor dekket både utbetalingen av 900 000 kroner til kjøper og advokatkostnader. Tre andre boligselgere i borettslaget har også tegnet Boligselgerforsikring i Protector forsikring. De slipper derfor også å selv betale fra 700 000 til 1 million kroner hver til sine kjøpere.

det er særlig kjøperens interesser som blir ivaretatt gjennom avhendingsloven

Eiendomsmegleren helside 240x297 Okt 18.indd 1

Dessverre er det slik at dersom selger av disse leilighetene ikke hadde tegnet Boligselgerforsikring ville de selv måtte betale disse store summene til sin kjøper, i tillegg til eventuelle advokatkostnader. Dette vil være svært utfordrende for de aller fleste - derfor er det så viktig at du som eiendomsmegler alltid anbefaler din boligselger å tegne Boligselgerforsikring.

03.10.2018 12:55:11

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

URBOBLA

Utdrag fra «Vandringer i boligmarkedene» (2018) AV JAN LUDVIG ANDREASSEN, SJEFØKONOM EIKA GRUPPEN

På begynnelsen av 2000-tallet hadde jeg gleden av å være med en norsk delegasjon til Tokyo. Vi var der for å lære om japansk økonomi. Det var hyggelige møter, med en drøss japanske makroøkonomer. Høflige, smilende japanere som ledet oss inn i elegante møterom, med de nødvendige forfriskninger.

Plansjene var tallrike, som oftest i 3 dimensjoner og i utallige farger. Trolig lærte vi litt av disse møtene, men ikke noe som jeg minnes i dag. Men et møte gjorde inntrykk: - Skal vi ikke bare droppe plansj ene? La meg heller fortelle historien om den japanske boligboble.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

Slik innledet en av toppene i et av Tokyos beste meglerhus sitt fore drag. - Jøss, ja svarte vi. Litt lettet over at vi ikke skulle gjennom en ny bunke med grafer, ganske så like de alle andre hadde vist oss før.

HUN BEGYNTE SIN FORTELLING:

Mot slutten av andre verdenskrig nærmet amerikanske styrker seg de japanske øyene. Iwo Jima hadde falt, og de japanske soldatene ble tvunget til retrett, stadig nærmere sitt hjemland. Keiseren befalte

b øndene å forlate gårdene sine for å innta forsvarsposisjoner, langs kysten, slik at de vantro kunne holdes stangen hvis en invasjon av hellige mor Japan var på trappene. Kort tid etter dette, fikk japanerne et par atombomber i hodet, og keiseren kapitulerte betingelsesløst.

LEDELSEN

Skaden på avlingene, som følge av manglende innhøsting, var imidler tid allerede gjort. I året 1945 var avlingene 40 pst lavere enn normalt. Risavlingene feilet da japanerne trengte dem som mest. Japan fikk svært strenge jordvern lover etter dette traume. Til langt inn på 1980-tallet var det fortsatt vernede jordlapper i Tokyo. Om ringet av dyre bygg, og teknisk lette

å utvikle, men uten mulighet for byggeaktivitet. Men økonomien vokste, og jordvernet ga med tiden en unødig stor knapphet på bygge klare tomter, i et land med omtrent samme geografiske areal som Norge, men med om lag 100 millioner innbyggere. Japansk økonomi var datidens vekstmirakel med 10 pst i gjennom snittlig årlig BNP-vekst på 1960-tallet, og solid vekst på 1970og 80-tallet. Landet maktet både å heve befolkningens levestandard og samtidig holde store overskudd i sin utenrikshandel. På slutten av 1980tallet skrev amerikanske akademikere flatterende artikler om verdens mest imponerende økonomiske mirakel. Det var en utbredt frykt i USA for at Japan skulle bli for stort og mektig. Økonomene klarte ikke se at det var nettopp denne overmodige tro på fremtiden i en økonomi som var på nippet til å få verdens første eldrebølge, som beseglet økonomiens skjebne. Japanere hadde aldri opplevd en moderne finanskrise, noe som alle land later til å måtte gjennomgå – en eller annen gang. Og uten

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

erfaring, men med vanvittig rik mulig å oppdrive en slik tomt. dom, måtte boblen bli stor. Argentina valgte på den tid å selge Urbaniseringen tiltok. Mangelen sin Tokyo-ambassade slik at det på tomter for bolig- og nærings meste av landets statsgjeld kunne utvikling i storbyene ble stadig mer nedbetales. merkbar. Boligprisveksten var Men det varte ikke lenge før FAGSTOFF for VERDT Å VITE moderat såLEDELSEN lenge bankene, og deres boblen sprakk. Fundamentale evne til å gi boliglån, var strengt re hold var i endring. Som alltids en gulert. Men til slutt ble makt drer samfunnet seg litt uavhengig av haverne i Tokyo tvunget til å børskurser, renter og valutakurser. modernisere både sitt finansvesen, Av en eller annen grunn hadde og sin valutakurspolitikk, av stadig fertiliteten til japanske kvinner falt mer utålmodige amerikanere. kraftig på det glade 80-tall. Den I 1985 inngikk de store industri underliggende etterspørsel etter landene, inklusive Japan, en avtale boligtjenester måtte derfor før eller som skulle hjelpe ubalansene i uten siden svekkes. rikshandelen landene imellom til å Tilbudssiden ble stimulert av en bli mindre utrerte. Kursen på den ny mykere jordvernlov som gjorde amerikanske dollar skulle få falle. det lettere å bygge på matjord. -Ut Denne såkalte Plaza-avtalen lykkes byggerne hadde da en fiks idé om at over all forventning; dollaren falt, det umulig kunne bygges nok, med og yen-kursen gikk til himmels. En den følge at boligbyggingen tok himmelferd japanerne prøvde å reelt av. dempe ved å kutte rentene drama Og allerede på nyåret 1991 kom tisk, slik at det ikke ville lønne seg krakket. Børsen falt, og eiendoms å sitte med bankinnskudd i japanske verdier, spesielt næringseiendom yen. mer, ble gruset, noe som reduserte Rentekuttene medførte at bolig egenkapitalen i banker og bedrifter prisene i japanske byer tok av. som drev med eiendomsspekula Deregulering av bankene som kom sjon. En type spekulasjon som noe senere, var bensin på bålet. mang en industribedrift hadde inn Japanske bankfolk, som aldri hadde latt seg på. Og som inntil krakket gjort annet enn å fordele utlån etter kom, hadde vært en svært så lukra kvoter, aldri drevet seriøs kreditt tiv bi-geskjeft til normal nærings vurdering, men som hadde ståltro virksomhet. på eiendom, fikk på den tid nye Japans økonomi var i 1991 raskt friheter til å drive med utlån. på vei mot den dypeste depresjon Var det en ting alle bankfolk hadde landet hadde sett i etterkrigstiden. klokkertro på, så var det at bolig Altfor lenge hadde banker og indus prisene aldri kunne gjøre annet enn tribedrifter unngått å gjennomføre å stige. Uansett hvor høye de var i nødvendige omstillinger, men heller utgangspunktet. Alle premier for satset på at stigende børskurser og risiko var åpenbart borte. eiendomsverdier var veien til evig Eiendomsverdier hadde ikke falt rikdom. i manns minne, og kunne derfor Myndighetene hadde lært av heller aldri gå ned, uansett hvor mellomkrigsårene at man måtte dyrt det ble, eller? bruke massive satsinger av offentlige Ved sitt spir i desember 1990 var midler for å bekjempe nedgangs den japanske eiendomsboble blitt tider, helt i tråd med de keynesianske verdens største noensinne. Et mål teorier. Praktverk i betong ble satt tomt nær keiserpalasset i Tokyo, opp, for å holde folk i arbeid. Veier kunne omsettes for om lag 20 mil ble bygget inn i nasjonalparker, og liarder norske kroner i datidens ethvert mulig rasfarlig sted fikk sin kroner, hvis det i det hele tatt var dose sement.

FRITID

STUDENTER

Men ingenting hjalp økonomien til å finne nye bærekraftige nærings veier. Det skulle senere vise seg at japansk næringsliv måtte gjennom en 25 år lang hestekur hvor arbeids STUDENTER livet endretFRITID seg dramatisk. Bankene, som spilte en nøkkel rolle i den voldsomme oppgangen, var også avgjørende for de første stagnasjonsårene, da de forsøkte å skjule sine tap. Skadeskutte kunder fikk låne som før, avdrag ble utsatt og til slutt ble rentene som skulle betales, omgjort til enda mere gjeld for de verst rammede lånekunder. Når renta er minimal, er det lett å være en tilgivende bank. Men eiendomsprisene og børs kurser kunne ikke berges, til det var demografien og lønnsomheten i næringslivet altfor svak. I siste instans ble bankene tvunget til å ta enorme tap. Det etter at alle japanere hadde gitt opp håpet om en ny oppgangsperiode. Renten i sentral banken har nå vært nær null i 20 år, og i dag regner de fleste japanere med at den forblir der - til evig tid. Heldigvis er de nå over kneika. I dag er det full sysselsetting, folk er optimister, bankene er strengt regu lert og det bygges tilstrekkelig med boliger til at en ny boble aldri, aldri, aldri skal få plage japanerne igjen! I stor-Tokyo er boligbyggingen per kapita langt høyere enn i Norge. Reguleringen av boligbygging er ekstremt liberal. Det er nå fritt frem for å bygge nær sagt hva du vil på egen tomt i Japans hovedstad. Norge har mye å lære av Japan. De elementer som ga Japan sine stagnasjonsår, aldring av en sterkere gjeldsatt befolkning, i en tendensielt deflatorisk verden, er alle her i Norge. Ikke så sterkt som i Japan på 1990-tallet, men de er her. Jan Ludvig Andreassen kan du også høre på NEF Boligmarkedet 6. november

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

HVORDAN KAN EIENDOMSMEGLERE ØKE OPPMERKSOMHETEN RUNDT OBJEKTER OG SAMTIDIG BYGGE SIN MERKEVARE? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiendomsmeglere jobber hele tiden for at markedsføringen både skal treffe best mulig og at de anvendte midler skal gi best mulig effekt. Megleren må derfor ha god lokalkunnskap og kjennskap om hvem som bor i de forskjellige områdene, og hvilke virkemidler som skal tas i bruk for å markedsføre boliger. AV CLEAR CHANNEL

En mulig kanal som til nå har blitt lite brukt, men kan være med på øke oppmerksomheten til objektet og ikke minst merkevaren, er å ta i bruk utendørsreklame. Clear Channel er en av leverandør ene av utendørsreklame som tilbyr produkter hvor du både får vist fram dine objekter til potensielle kjøpere, og får informere om dine kommende visninger til helgen. Dette kan enten være i form av reklame på kjøpesentre, på t-bane stasjoner eller andre steder i bybildet. Clear Channel har nylig lansert en digitalplattform som gjør det mulig for kunder å kjøpe fleksibel digital utendørsreklame til for eksempel kortere tidsintervaller. Gjennom den digitale kjøpsplatformen har man også en rekke valg på paramet ere som for eksempel tilpasset bud skap til lokasjon, endring i budskap til tid på døgnet for å nevne noen. UTENDØRSREKLAME ER DET MASSEMEDIET SOM HAR HATT STØRST VEKST

Som følge av kraftig befolkningsvekst og en medieverden i stadig utvikling hvor flere og flere medier sliter med å trenge gjennom støyen, har uten dørsmediet noen klare s uksessfaktorer

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

som har påvirket fremgangen den siste tiden. Her er fem av suksess faktorene for bruk av utendørs reklame og tips til hvordan du som eiendomsmegler kan bruke mediet. 1. UTENDØRSREKLAME, EN NATURLIG DEL AV BYBILDET

Utendørsreklame er tilstede der konsumentene beveger seg i hver dagen. Dette innebærer at alle direkte eller indirekte blir eksponert for utendørsreklame, da det ikke finnes noen adblocks eller belowthe-fold-reklame. Utendørsaktører garanterer også at annonsering når frem til en utvalgt målgruppe. 2. UTENDØRSREKLAME TRENGER SEG IKKE PÅ

Som annonsør kan man fritt velge budskap som igjen publiseres til allmenheten. Dette innebærer at den rette forbrukeren får riktig bud skap til rett tid. I tillegg påvirkes potensielle forbrukere til økt vare merkerelevanse, til neste gang de er i vurderingssettet av din produktkategori. Gjennom denne formen for markedsføring slipper man å tenke på GDPR spørsmål eller risikerer å mislykkes på grunn av feil dataanalyse og feilaktig retargeting.

Ettersom utendørsmediet heller ikke er innholdsdrevet avbryter man ikke forbipasserende i hva de faktisk holder på med. Det gir en

høy likeability for konsumenten og derav en positiv arena for å bygge sitt varemerke.

STUDENTER

LEDELSEN

3. UNGES HOLDNING TIL UTENDØRS

En studie fra 2017 kartla unges (15 – 39 år) holdning til utendørs reklame*. Her kom det frem at de unge sjelden opplever utendørs reklame som støy, men heller som en positiv del av et moderne by bilde. Selv unge med generelle negative holdninger til reklame, kan ikke se for seg et bybilde uten underholdningen og fargene uten dørsreklame bidrar med til å skape følelsen av et urbant miljø. Med det sagt stiller de unge store krav til relevansen av reklamen når det kommer til tid og sted. Kreative kampanjer og digitale flater er den klare favoritten med tanke på formater i bybildet. 4. UTENDØRSREKLAME + MOBIL = SANT

Én av de beste egenskapene med utendørs er måten mobil og

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

utendørsreklame komplementerer vinne grunn, mye takket være hverandre. Uavhengig av hvor du giganter som Byron Sharp, Les befinner deg, er butikken eller i Binet og Peter Fields sin forskning dette tilfellet annonsen kun noen som har revolusjonert hvordan tastetrykk unna og muligheten for å mange annonsører tenker rundt drive trafikk til landingssider er sine markedssatsinger. FAGSTOFF VERDT Å VITEIfølge deres forskning enorm. LEDELSEN burde et Studier viser at utendørsreklame er markedsbudsjett allokeres 60/40, fire ganger bedre til å drive mobil hvorav 60 prosent legges på merke søketrafikk enn øvrige offline varebygging og 40 prosent legges på kanaler**. Da reklamen er synlig for aktivering. Hvis man ser på nåvær folk på farten, gir det konsumenten ende medieinvesteringer allokeres mulighet til å handle når de ser majoriteten på aktivering og mindre reklamen, uavhengig av om man på merkevarebygging, noe som har reiser med kollektivtransport, går i skadet bedrifters vekstmuligheter og byen eller ferdes på en flyplass. Som potensielle ROI på deres totale et resultat av dette ser vi eksempel mediespend sammenlignet med for vis at onlinegiganter som Google noen år tilbake. velger utendørs som medie for Så hva er løsningen for medie annonsering av sine produkter. kjøpere som vil øke sin merkevare bygging? 5. MERKEVAREBYGGING De fleste medier kan konkurrere på aktiveringssiden, men avhengig BLIR VIKTIGERE I debatten rundt effektiv markeds av produkt, budskap og strategi vil føring begynner massemediene å effekten være varierende. Utendørs

FRITID

STUDENTER

reklame kan eksempelvis aktivere kunder av ditt produkt samt de som ikke er kunder av produktet, men man har ikke mulighet for re-targe ting. Derimot er det kun massemedier FRITIDditt varemerke, øke STUDENTER som kan bygge din kjennskap i markedet og gjøre ditt merke til et enkelt valg for forbrukeren. Utendørsreklame er mediet der du får ut ditt budskap på premium plasseringer i et miljø der øvrige medier ikke eksisterer. Utendørs reklame burde derfor alltid være en fast del av din mediemiks. *«Unges forhold til OOH» Rapport og målgruppestudie for Clear Channel gjennomført av Opinion ** http://omac-website.s3.amazonaws.com/ wp-content/uploads/2017/05/NielsenOOH-Online-Activation-Study-2017.pdf

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NY KORT BOLIGANNONSE PÅ FINN

- DETTE BØR DU TENKE PÅ! LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

1. oktober lanserte FINN.no en ny og kortere annonse for boliger og fritidsboliger til salgs. Bakgrunnen for dette er at Forbrukertilsynet har varslet at innholdet i mange annonser er i strid med markedsføringsloven, og at man kan få inntrykk av at annonsen inneholder komplett informasjon om eiendommen som selges på grunn av mengden informasjon i annonsene. Eiendom Norge besluttet derfor å publisere vesentlig mindre informasjon i annonsene på FINN for å motivere kjøper til å lese all informasjon i salgsoppgaven. AV JOHAN FREDRIK HØVÅS, SALGSDIREKTØR, FINN EIENDOM

Når annonseformatet endrer seg er det enkelte ting det er viktig å tenke på i utformelsen av boligannonsene. Først og fremst er det viktig at annonseteksten er balan sert. Selv om tekstmengden er redusert, og salgsoppgaven lettere tilgjengelig, skal den mest vesentlige informasjonen om boligen trekkes frem. Er det forhold ved boligen som ikke er positive, må det gjøres oppmerksom på det i annonsen. Nevn hva det dreier seg om, og henvis til den komplette salgsoppgaven. En kortere tekst krever også en mer presis tekst. Tenk gjennom hva som er vesentlig, hva som er boligens unike kvaliteter og hvordan dette kan fremstilles tillitvekkende og attraktivt. SPAR PÅ ADJEKTIVENE!

Bilder, pris og beliggenhet har alltid vært det viktigste i annonsen. Det forandrer seg ikke med ny annonse, snarere tvert i mot. Det gjelder også bildeteksten. Beskriv hva bild ene ikke viser, ofte brukes det mye plass på å beskrive det jeg selv kan se, i stedet for å gi meg tilgang på ny informa sjon. For eksempel vil bildene vise klart og tydelig at det dreier seg om en åpen kjøkkenløsning, men at kjøkken innredningen er fra Mopalpa og var ny i fjor vil være relevant tilleggsinformasjon som ikke fremkommer av bildet. Bruk tekstmulighetene godt. Et dilemma mange sikkert kjenner seg igjen i er at du som megler skal forvalte din egen tillit i markedet, og sam tidig gjøre selger fornøyd. Dette kan være krevende når det kommer til mindre attraktive deler ved en bolig, som feil og mangler eller forhold som beliggenhet. En ærlig beskrivelse av boligen vil styrke din tillit, og antagelig ikke gå utover salget. Ligger boligen ved siden av en sterkt trafikkert vei vil folk oppdage det på visning.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

Synes de det er et problem vil de uansett ikke kjøpe huset. Men de kan føle seg ført bak lyset. Ærlighet vil lønne seg. Noe av det mest komplekse ved den nye løsningen er likevel ikke hvordan du utformer annonsen, men den brukeropplevelsen dere tilbyr når interessentene skal klikke seg videre til salgsoppgaven. Her er forutsetningen klar, man skal komme direkte til salgsoppgaven uten å måtte legge igjen spor. Det er selvsagt en god anledning til å få tilgang på flere interessenter, ved å få lead på nye oppdrag eller selge inn andre tjenester. Likevel er det viktig at boligkjøper finner det de kommer for, og forventer å finne. Dette kan løses på ulike måter, enten det ligger i første bilde bak en meny eller lignende. Men, når budskapet er «Se komplett salgsoppgave», er det viktig at det er nettopp dette interessentene finner. Når annonseformatet endrer seg, er det enkelte ting det er viktig å tenke på. Vi tror at den som evner å prioritere boligkjøperes behov for informasjon snarere enn egne behov for tilgang på leads og mersalg, er den som lykkes best.

JOHAN FREDRIK HØVÅS

STUDENTER

Vi innfĂ¸rer nĂĽ en ny teknikk som gir den beste bildekvaliteten. Slik du forventer. Vi skaper flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag. Det skulle bare mangle.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

INSPIRERENDE DAGER PÅ LOSBY GODS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Det var inspirerende og hyggelige dager da høstkonferansen for næringsmeglere gikk av stabelen 6.-7. september. Tradisjonen tro ble konferansen avholdt i flotte omgivelser på Losby gods, og i år som tidligere, var arrangementet fulltegnet. AV SVEIN STRØMNES

Første dag startet med et «smell» da Thomas Weeden fra IWG kom med sine spådommer for utvikling i næringsmarkedet framover. Han hadde spennende tanker rundt framtidens behov for fleksibilitet i kontormarkedet, og kom også med noen stikk til næringsmeglerne og advokater i forhold til behovet for alle tjenestene de i dag leverer. Videre fulgte det foredrag av Jarle Holstrøm fra advokatfirmaet Haavind om ekspropriasjon i forbindelse med infrastrukturbygging, Arnt Olav Aardal fra BDO om personvern og GDPR, Thorvald Nyquist og to kollegaer fra Deloitte om forberedelser til salg og til slutt Ingrid Høst mælingen fra Wikborg Rein om veien fra bud til bindende avtale. Så var det tid for premieutdeling fra sam arbeidspartnerne før det ble en hyggelig middag på kvelden. Fredag morgen var de ny frisk og nye mulig heter for faglig oppdatering. Stig L. Bech og Camilla Hammer Solheim fra BAHR hadde leieavtaler til co-working-arealer som tema, og i den sammenheng klarte ikke Bech å dy seg fra å svare opp stikkene som hadde kommet fra Weeden dagen i forveien. Han mente at det faktisk ikke var så enkelt å leie ut kontor lokaler som det hadde blitt fremstilt. Konferansen ble avsluttet med et foredrag av Dag Henden Torsteinsen fra Grette som tok for seg nyere rettspraksis og andre viktige endringer for næringsmeglere.

Dyktige foredragsholdere på FFNs Høstkonferanse 2018.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF UNG KICK-OFF

Da er datoen for vårt første arrangement offentliggjort, og vi ønsker alle medlemmerVERDT velkommen til etFAGSTOFF supert Kick-Off. FRITID LEDELSEN Å VITE Hold av den 8. november og forbered dere på en helaften fylt med spennende foredrag, mingling og nettverksbygging. Det blir lett servering, litt bobler i glasset og det hele avsluttes med en hyggelig fest!

STUDENTER

AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

NEF Ung er som kjent et tiltak for alle meglere og fullmektig under 30 år og vi håper derfor at dette vil skape et tettere bånd mellom de som skal prege fremtidens meglerbransje i årene som kommer. Informasjon om arrangementet vil komme fort løpende gjennom våre sosiale medi er, som facebook og instagram. Vi håper med dette at ditt meglerfore tak vil være representert med delta kere, foredragsholdere og markeds føringsmateriell. Spre budskapet til dine kollegaer! Dette er en gylden mulighet til å vise frem foretaket, og være tydelig på hvilken satsning dere har for fremtidens eiendomsmeglere. Sam tidig er det viktig å delta i debatten om hvordan vi skal utvikle dagens måte å drive eiendomsmegling på.

NB!

Man må være medlem i NEF Ung for å kunne delta på arrangementet. Har du enda ikke registrert deg? Da kan du gjøre dette via vår hjemmeside på nefung.no Medlemmer i NEF under 30 år er også automatisk medlem i NEF Ung

Bli med i NEF Ung-nettverket og møtt opp den 8. november for å bli kjent med andre likesinnede bransjekollegaer.

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

M3 UTLEIE OG KROGSVEEN SATSER PÅ FORVALTNINGSSYSTEM FOR UTLEIEMEGLING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

M3 Utleie og Krogsveen Boligutleie er blant utleiemeglerne som har valgt å satse på tjenesten Unite Living, et unikt forvaltningssystem som digitaliserer og automatiserer boligutleie fra A til Å. AV UNITE LIVING

HVORFOR VALGTE DERE UNITE LIVING?

Krogsveen har primært drevet med salg av bolig og startet med bolig utleie for kun noen få år siden. I den sammenheng er dagens megler system skreddersydd boligsalg og ikke boligutleie. Selve utleieprosessen fungerer godt, men det var behov for et nytt system på oppfølging og forvaltning under selve leieperioden som går over mange år. Vi vurderte flere alternativer og kom frem til at Unite Living sitt forvaltningssystem vil være det mest fremtidsrettede og leverer den beste totalpakken. Stort fokus på effektive og automatiserte prosesser som sparer meglerne for tid i hverdagen, sier Stian Kløfta, Administrerende Direktør i Krogs veen Boligutleie. VI ØNSKET ET KOMPLETT FORVALTNINGSSYSTEM SOM DEKKET VÅRE BEHOV FRA A – Å

Unite Living tilbyr et fullverdig og effektivt forvaltningssystem som automatiserer deler av forvaltningen som vi tidligere håndterte manuelt. Gjennom å bruke Unite Living vil vi digitalisere mesteparten av driften og redusere tidsbruken knyttet til utleie og oppfølging, sier Morten Granhaug, Daglig leder i M3 Utleie.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Vår visjon er å gjøre utleie enkelt, trygt og effektivt ved å redusere deres tidsbruk knyttet administrasjon, re-utleie og forvaltning av deres leieforhold. Våre kunder skal alltid være skalerbare for vekst uten å måtte påtaFRITID seg for store kostnader STUDENTER forteller gründer, Øyvind Hasund Dahl. OM UNITE LIVING:

Unite Living AS ble etablert i 2016 og har sitt hovedkontor på IT Fornebu. Selskapet består av et team på 13 mennesker innenfor områdene IT, teknologi, prosjektledelse, eien dom, utleie, salg, markedsføring og finans. Selskapet har solide eiere og er betydelig finansiert. KJERNEFORDELER I SYSTEMET:

HVA TROR DERE OM UTLEIEMARKEDET FREMOVER?

Leiemarkedet fremover forventer vi fortsatt vil være godt. Det blir ferdigstilt historisk mange nybygg fremover og selv om mange flytter dit, går en god porsjon til utleie, som gjør at vi forventer at utbudet av leiligheter vil øke i tiden som kommer. Større utbud vil dempe prispress på husleien som følger av høyere boligpriser, forteller Kløfta. Unite Living har som mål å bli det ledende systemet for utleiemegling i Norge. Det være seg CRM, journaler,

kredittsjekk, kontrakter, innflyttingsprotokoller, fakturering, purringer, pålogging for eiere og leietakere og automatisk rapportering til eiere med mer. Flere eksisterende systemer i dag er i utgangspunktet regnskapssystemer som er tilpasset forvaltning og utleiemegling, hvor ofte brukervennlighet blir en utfordring å ivareta ovenfor kundene. Unite Livings tilnærming er annerledes, hvor systemet har blitt utviklet sammen med kundene hvor de har sett på kunders prosesser i dag og fokusert på å gjøre systemet enkelt

og forståelig for alle. Både Krogsveen og M3 Utleie er enige i at det er ikke på systemet de konkurrer, men ute i markedet. Systemet bidrar til å fri gjøre tid. Tid som kan brukes til å levere bedre kundeservice, øke marginene, levere ytterligere tilleggstjenester, osv.

• Digitale kontrakter, protokoller • Automatisk fakturering, utbetaling (direkte remittering), purring, varsler og utkastelse prosess • Kredittsjekk og referanser av leietaker • KPI justering av leien • Oppgaveliste inkludert auto matisk generering av hendelser • Boligannonsering på Finn.no og uniteliving.no direkte fra systemet • Enkel oversikt over samtlige leie forhold, utgående kontrakter, fornyelser, oppussing, osv. • Tydeligere profilering av brand mot kunder • Påloggingsportal for både utleie megler, utleiere og leietaker Vår visjon er å gjøre utleie enkelt, trygt og effektivt ved å redusere deres tidsbruk knyttet administrasjon, re-utleie og forvaltning av deres leie forhold. Våre kunder skal alltid være skalerbare for vekst uten å måtte påta seg for store kostnader forteller gründer, Øyvind Hasund Dahl.

«Vår visjon er å gjøre utleie enkelt, trygt og effektivt ved å redusere deres tidsbruk knyttet administrasjon, re-utleie og forvaltning av deres leieforhold» ØYVIND HASUND DAHL

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

SLIK BLIR DU KVITT RØYKLUKT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Få av oss ønsker lukten av gammel tobakksrøyk velkommen inne. Heldigvis kan man bli kvitt den. (Foto: iStock)

Det finnes maling som effektivt fjerner røyklukt fra huset ditt. – Å få det luktfritt er enklere enn mange tror, sier Christine Hagen Pettersen. TEKST: ROBERT WALMANN/IFI.NO | FOTO: ROBERT WALMANN/IFI.NO, MARI ROSENBERG/IFI.NO, BECKERS, JORDAN, ISTOCK

Lukten av gammel tobakksrøyk er ikke bare skjemmende og plagsomt. Den kan også forårsake verditap på boligen din. Meglere hos DNB Eiendom sier at mange snur i døra på visning når boligen stinker av røyk. De mener det er vanskelig å holde på visningsbesøket når det lukter røyk.

MALING SOM ISOLERER

MOT VANN OG BRANN

− Denne malingen er konstruert slik at den blant annet kapsler inn lukt. Jeg tror mange vil ha nytte av den for å bli kvitt røyklukt, sier Christine Hagen Pettersen hos malingsprodusenten Beckers.

Hun snakker om en hvit, helmatt grunning- og dekkmaling som er utstyrt med spesielle isolerende egenskaper. Til bruk innendørs. − «Isolermaling» stopper også gjennomslag av brann-, sot- og vannskader. Den klarer også noen

GODE RÅD

Kjerringråd mot vond lukt inne er mange. Alt fra å sette ut skåler med eddik og epleskiver – til rundvask med salmiakk. Men egentlig trenger du bare maling. Isolerende maling.

Gammel tobakksrøyk er det få som setter pris på. Den kan fjernes ved hjelp av grundig vask og et nytt strøk maling. (Foto: Jordan)

Overflatene må være rene og tørre før de påføres maling. (Foto: Beckers)

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

typer sprittusjer, sier hun, og legger til at overflatene må være vasket og tørre før malingen påføres. FJERNER MISFARGING

Også Nordsjö vet at flekker fra brann- og vannskader kan være vanskelig å skjule. Spesielt gjen

nomslag fra nikotin er plagsomt på vegger og i tak. Derfor har de utviklet «Original Sperrehvit Isolerende». Det er en grunning og toppstrøks maling ment til isolering av tak og vegger som er misfarget. Teknisk sjef hos Nordsjö, Per Myhre, forteller at malingen skal brukes på slette, rene flater. − Malingen kan også brukes som selvstendig toppstrøk. Men du kan også male over den med ønsket farge, sier han.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MALING OG VASK

Er det lukt som er problemet, mener Myhre at vask og maling vil fungere. − Dersom du vasker grundig og maler flatene på nytt med tradisjonell interiørmaling, vil gammel røyklukt forsvinne etter hvert, sier han. IKKE GLEM INTERIØRET

Per Lund Nielsen er rådgiver for malingsprodusenten Butinox. Han mener røyklukt også fester seg i interiøret i et rom. − Skal man redusere røyklukten er det i tillegg til å male, nødvendig

Isolerende og sperrende malinger kan hjelpe deg å få bukt med røyklukt og sotskader. (Foto: Mari Rosenberg/ifi.no)

å rense gardiner, sofaer, puter og tepper slik at disse gjenstandene heller ikke avgir røyklukt, sier han. VASK SOM VIRKER

For å bli kvitt gjennomslag av nikotin i tak og vegger, anbefaler han å bruke Butinox Interiør Sperrende Maling. − Husk at før malingen påføres må det vaskes. Jeg ville vasket over flatene med Butinox Interiørvask eller Tyrilin Panelrens. Det vil også bidra til redusert røyklukt, sier han. EGEN NIKOTINRENS

Isolasjonsmaling gir nytt håp til nye boligkjøpere som har overtatt hus med lukt i veggene (Foto: Robert Walmann/ifi.no)

Roger Fridheim hos Flügger mener lukt fjernes effektivt med sot- og nikotinvask. − Jeg tipser gjerne om vår «Fluren 49 Sot- og Nikotinrens». Men vær nøye med å sjekke blandingsfor holdet før bruk. Maler du over flatene etter vask, vil lukten forsvinne, sier han.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SLIK UNNGÅR DU BRANN Høsten markerer starten på en årstid der antall boligbranner øker kraftig. Her får du ti tips til hvordan du reduserer brannrisikoen før brannsesongen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TI TIPS FOR Å UNNGÅ BRANN:

AV VERISURE

Den offisielle brannstatistikken (BRIS) fra Direk toratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) viser at det i 2017 var totalt 3339 «boligbranner og brannhindrende tiltak komfyr i bolig» i Norge*. Desember var måneden med flest tilfeller av boligbranner i Norge i fjor med 313 registreringer, tett fulgt av oktober med 308. På tredjeplass finner vi januar og august med 298 tilfeller. Brannstatistikken fra Verisures alarmstasjon viser samme trend, ifølge sikkerhetsekspert Kenneth Hovde Omdal. - I fjor var det flest branntilfeller blant våre boligkunder i januar, med september, november og desember like bak. Det er derfor ingen tvil om at brannsesongen starter allerede på høsten, bekrefter han.

Vær nøye med å ikke tildekke varmeovner, som panelovner, oljeovner etc. Rydd unna alt som kan komme i kontakt med ovnene.

Gå aldri fra komfyren når du lager mat. Over halvparten av boligbrannene i fjor startet på komfyren.

I de kaldeste månedene kan strømforbruket bli høyere enn det det elektriske anlegget i boligen din er dimensjonert for. Følg med på om sikringene er varme eller om det lukter svidd i sikringsskapet.

Vær ekstra årvåken når du bruker levende lys. Sett lys på underlag som ikke brenner, og husk å blåse det ut før du forlater boligen eller legger deg.

Påse at du har tilstrekkelig slukkeutstyr som virker, enten det er brannslange eller brannslukkingsapparat.

Bruk tørr ved i peisen og sørg for at pipen er ren.

Sørg for å ha riktige og tilstrekkelig med røykvarslere, samt at de er korrekt montert og virker som de skal.

Ikke bruk vaskemaskin, tørketrommel eller oppvaskmaskin når du sover eller er ute av huset.

Ha brannøvelse med jevne mellomrom. Da er både du og familien bedre forberedt dersom det begynner å brenne og evakuering blir nødvendig.

RØYKVARSLERE REDDER LIV

Ifølge sikkerhetseksperten er det flere årsaker til at nettopp perioden september til mars er brann sesong. - September og oktober er høstmåneder med krypende kulde og snikende mørke, samt starten på en lang vintersesong med mye innetid. Vi skrur opp varmen i huset eller fyrer i ovnen/peisen for å holde kulden ute. Dessuten øker vi belys ningen og tenner levende lys for å holde mørket unna. Dette medfører at risikoen for boligbrann øker kraftig, sier Hovde Omdal i Verisure. Da er det viktig å fokusere på brannsikkerhet, som i all hovedsak handler om sunn fornuft. - Et branntilløp eller en brann kan få store konsekvenser, så det er lurt å være ekstra årvåken og forsiktig. Da reduserer du brannrisikoen betraktelig, sier sikkerhetseksperten. * Branner og branntilløp som har blitt slukket av brann- og redningsvesenet før brannen har spredt seg til utenfor selve komfyren.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

Installer alarm! Skaffer du deg en boligalarm som er koblet til en alarmstasjon, kan du være trygg på at du har en profesjonelt overvåket bolig som varsler umiddelbart om brann (og innbrudd) og sørger for rask hjelp.

STUDENTER

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Vinteren kommer. Gjør deg klar.

4MATIC firehjulsdrift inkludert. Pakkepris! GLC SUV. GLC 250d 4MATIC AMG Edition. Komplett utstyrt kr 729.900,–. Spar 79.490,–. Tilbudet gjelder også modellene C-Klasse, E-Klasse og E-Klasse All-Terrain. Vi tilbyr gunstig finansiering.

Pris inkl. lev. Oslo. Forbruk blandet kjøring: 0,61-0,63 l/mil. CO2-utslipp: 161-166 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. Tilbudet er gyldig til 31. desember 2018. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Høstens tendenser: VI INNREDER VARMT, LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VARIERT OG PERSONLIG

Ensfargede tepper med eksklusivt utseende vil pryde gulvene våre utover vinteren. Vi bruker dem for å skape stil og stemning, og markere ulike soner i rommet. Teppene fra Jacaranda føres av Intag: Bildet viser ulike prøver av Satara på Santushti Dolphin. (Foto: Intag)

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Trendvarslerne spår en høst og vinter der vi innreder mer personlig, med varme farger, mønstermiks, lune materialer og taktile flater. TEKST: BJØRG OWREN/IFI.NO FOTO: BJØRG OWREN/IFI.NO, BUTINOX, TARKETT, STOREYS, INTAG

Gulvene skal ha karakter og bidra til å skape et personlig og lunt interiør. Parkett i rutemønster er Noble Ek fra Tarkett. (Foto: Tarkett)

Stiluttrykkene går i alle retninger, nå vil vi ha det ikke alle andre har. Tapetet er fra kolleksjonen Vivid fra Storeys. (Foto: Storeys)

Interiørtendensene går mot større variasjon i stiluttrykk og mer per sonlige løsninger. Leverandørene melder om større bredde i det som etterspørres, og flere vil ha noe som er spesielt. – Det er mer av individet som skal fram. Når noen sier «se hva jeg fant», er det ikke lenger spørsmål om hvor du fant det, for så å løpe og kjøpe maken. Nei, nå skal du ut og finne noe annet, som er «ditt», forteller Kristian Halvorsen hos Green Apple.

Tale Henningsen hos Fargerike er enig, og tror vi mer og mer vil finne vår egen retning, også innenfor allerede etablerte stiler. – Den skandinaviske stilen vil fortsatt holde seg, men med ulike personlige tilpasninger. Vi vil leke oss mer med farger, møblere alle flater mer og velge gulv med tydelig karakter, tror hun. GULT KOMMER, BLÅTT BESTÅR

Når det gjelder endringer i folks fargepreferanser, går utviklingen i to

retninger: lyst og mørkt. Fargene som brukes på vegger og andre store flater er i hovedsak dempede, nær mest med et gråaktig slør. Det nye er at flere er mer bevisst materialets betydning for opplevelsen av farge. – Variasjon i tekstur og taktilitet er vesentlig for å skape ønsket ut trykk og atmosfære i et interiør, forklarer Anette Bolme hos interiør huset Intag. Alle snakker om nye farger, men grått er på ingen måte ute. Forskjellen er at tonene blir varmere og går mer

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

mot rosa. Det er også bred enighet om at blått og aquafargene vil være populære lenge. Gultoner er på full fart oppover trendlisten, og støvete rosa vokser fortsatt. Blant de røde fargene er det terrakotta de fleste har tro på. Lilla er en farge som ligger og lurer som en aksent, og er et spennende følge sammen med de nye okergule nyansene. – Den fargen som virkelig har slått rot som ny hovedfarge er blått. Jeg tror også på grønt som en ny nøytral, sier Lene Høiseth i Happy Homes. Når det gjelder tapet er det en dreining mot tapeter med mørk bakgrunn, i motsetning til før da det «alltid» var de lyse som var best selgerne.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

TEKSTILER I DOBLE BREDDER

Virkemidlene for å få et lunt og varmt interiør er tepper, tapet med taktil overflate, matte malinger og gulv med karakter.

Okergult i kombinasjon med en dash lilla er blant høstens superpar på fargefronten, og gjerne i form av papegøyemønster på gardiner. Tekstilet er fra Green Apple. (Foto: Bjørg Owren/ifi.no)

Mange av høstens interiørfarger er duse og gråaktige, slik som denne grønne fra Butinox kalt Kamuflasje. (Foto: Butinox)

– Vi vil ha noe å ta og føle på. Mange starter med litt farge, så blir de bevisst på tekstur, og så kommer tekstilene, sier Birgit Torkildsby hos Borge. Alle er enig om at tekstilene er tilbake i interiørmoten etter mange gardinløse år. Og det nye er et stort utvalg i doble bredder. EKSKLUSIVE TEPPER

Leverandørene merker også økt etterspørsel etter tepper. – Tepper gir den ekstra følelsen, og bidrar til en relativt maksimalis tisk helhet. Tekstur er viktig, spesielt i lyse interiør for å få nok trøkk, sier Anette Bolme hos Intag. Teppetrenden bekreftes av Torhild Rustenberg hos InHouse Group. – Særlig tepper med eksklusivt utseende, viskosetepper og liknende er populære, sier hun.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

BRING IT ON.

Ren kjøreglede

HELT NYE BMW X4.

GLE

BUND

ENDOM

RGES

N E F

MEDLEMMER AV EIENDOMSMEGLERFORBUNDET FÅR 8 % PÅ BIL OG UTSTYR.

Helt nye BMW X4 kombinerer følelsen til en X-modell med dynamikken til en sportsbil. Et oppsiktsvekkende design med en coupélignende profil gjør at den ser sportslig ut, også på parkeringsplassen. Lavt tyngdepunkt, kraftige motorer og en innovativ lettvektskonstruksjon gjør helt nye BMW X4 overraskende dynamisk og sulten på svinger. Nå gjenstår det kun en ting mellom deg og ditt reisemål – ekte kjøreglede! Les mer og bestill prøvekjøring på bmw.no/x4 Helt nye BMW X4. Rabatten blir trukket fra bil og fabrikksmontert utstyr, ikke på offentlige avgifter. Drivstofforbruk 0,54–0,90 l/mil ved blandet kjøring. CO2-utslipp 142–205 g/km.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

V E RON IC A K Å R I NG LEDELSEN

Navn? Veronica Kåring Arbeidssted: EiendomsMegler1 Bodø avd. City Nord Alder? 37 Sivilstatus, barn? Samboer og 3 barn i alderen 9, 7 og 5. Sist leste bok? Å lese bøker er fortsatt på to‐dolista mi, ganske langt nede på den lista da skal sies… Favoritt TV-program? Følger ikke med på noen bestemte TV‐program. Favorittmusikk? Uff, dette syns jeg alltid er litt flaut å svare på blant folk jeg ikke kjenner og mumler gjerne Coldplay eller Kygo bare for å svare noe ‐ sannheten er at jeg hører på bare politisk ukorrekt musikk med høy bpm. Kan garantere god stemning på fest da ;) «Favorittdings»? Hater dingser, og har derfor ingen! Dingser er skuffefyllstoff og bidrar bare til rot og uorden. Kjører? BMW i3. Hvor mange timer jobber du i uken? Aner ikke, mange! I tillegg til meglerjobben min er jeg styreleder og trener i B&OI Turn, en klubb med over 1000 dyktige turnere. Er også alltid med på å arrangere events for SpareBank1/Eiendoms Megler1 med våre samarbeidspartnere/kunder + +. Hverdagen min er som du skjønner veldig variert og jeg digger hvert eneste minutt av den – teller derfor ikke arbeidstimer. Hva gjør du for å koble av? Hører på høy musikk, løper en tur i skogen, eller ser på meningsløse, men underholdende reality‐programmer på tv. Hva er din beste idrettsprestasjon? Liker å tro at jeg fortsatt har den til gode ettersom jeg stadig vekk åler meg inn i trikoten som aktiv turner (helt blottet for selvinnsikt og sikkert flere tiår på over tid)… Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Kaffebaileys! Beste reisemål? Elsker Florida! Har bodd der da, og er nok derfor litt over gjennomsnittet fan av solstaten

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Har du noen dårlige sider? Ja mange; sykt utål modig, sta, kommer ofte for sent, egen, tempe ramentsfull... Kan du ikke heller spørre om mine gode sider da? Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å flytte tilbake til hjembyen Bodø, en spennende by i sterk utvikling. Hvor mange ganger har du flyttet? Hvis du spør om antall hjem fra fødselen av vil jeg tippe på ca. 10 inkludert nåværende bolig. Dette fordelt på 4 byer i inn‐ og utland. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Hmmm, leser stort sett bare mine egne prospekt da, og det ville jo være å skyte seg selv i leggen å skrive svulstige uttrykk uten virkelig innhold som selv irriterer meg som megler av objektet… Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Har bare gode erfaringer med de eien domsmeglerne jeg har kjøpt eller solgt gjennom. Faglig dyktige og engasjerte mennesker. Karrierevei fram til der du er i dag? Har vært eiendomsmegler i 13 år nå så det begynner å bli en stund siden jeg gjorde noe annet. Men på lik linje med hverdagen min nå som megler likte jeg også da å fylle kalenderen min – har vært driftsleder på en restaurant,

driftsleder på en kaffebar, resepsjonist på et hotell, butikkmedarbeider i klesbutikk, servitør, pizzabud, vaskehjelp i butikk på ungdoms skolen, samt flere trener‐ og administrative verv i idrettsklubber. Mange av disse parallelt. Kan med hånda på hjertet si at jeg hadde det skikkelig gøy på hver og en av disse jobbene! Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Faglig trygghet for både kjøper og selger! Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror vi vil se flere endringer i måten å markedsføre eiendommer på. Jeg har en mar kedsføringsnerd i magen og syns vi over for lang tid har stått stille med avisannonsering og «vanlig» nettannonsering. De siste par årene har vi fått presentert flere nytenkende måter å vise frem boliger på, f.eks ved hjelp av VR‐ briller, uten at det p.t har slått an som en utbredt måte å markedsføre på. Vi ser frem til et spennende tiår med økende digitalisering og nye teknologier. Hva er den største utfordringen til bransjen? Bransjen har vært preget av mange konflikter, ofte pga. den noe uklare avhendingsloven hva gjelder «as is», selgers opplysningsplikt og kjøpers under søkelsesplikt. Endringsforslagene til regjeringen både i for old til en mer konkret avhendingslov, samt strengere krav til takstbransjen tror jeg vil bidra til en mindre konfliktfylt meglerbransje. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Vi kan bli flinkere til å skryte av våre kolleger, slik at også de gode historiene frontes i media. Folk roper høyest når de er misfornøyde med noe, det ære seg tannlegen, fastlegen, læreren, bilselgeren eller eiendomsmegleren. Og media elsker det. Vi må alle bli bedre på å framsnakke og skryte av hverandre! Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg bor som nevnt i en by i sterk vekst hvor det over lang tid har vært bygd for lite nybygg, vi har derfor hatt en jevn og god stigning i boligmarkedet etter finanskrisen – denne stigningen forventer jeg også fremover.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF BOLIGMARKED

6. NOVEMBER, OSLO

NEFs HØSTKONFERANSE – 4 ETTERUTDANNINGSTIMER

15. NOVEMBER, OSLO

NEF 3-TIMERS KURS

16. NOVEMBER, OSLO

NEF 6-TIMERSKURS

7. DESEMBER, HAMAR

2019 LOKALFORENINGSKURS TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD EIENDOMSMEGLERFORENING - HAVNASEMINARET

8. - 9. FEBRUAR, TØNSBERG

NB - NYE E-KURS PÅ NEF.NO BOTID - 1 TIME GOD MEGLERSKIKK OG ETIKK - 2 TIMER

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NYTT FRA JURIDISK AVDELING LEDELSEN

FRITID

STUDENTER

Juridisk avdeling består av Linda Klokk Nina Fodstad Skumsrud (fagsjef) og Katerin Lind-Klev

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BRUK AV ILLUSTRASJONER I MEGLERS SALGSPRESENTASJON -Forbrukertilsynets reaksjon på manipulerte bilder og vurderingen etter markedsføringsloven. Forbrukertilsynet har reagert strengt ovenfor et meglerforetak i forbindelse med at de mottok tips fra en interessent om billedbruk. Interessenten klaget foretaket inn da han mente seg lurt til å komme på visning på bakgrunn av villedende illustrasjons bilder av prosjektets utsikt og beliggenhet. KORT OM DET JURIDISKE BESLUTNINGSGRUNNLAGET:

Foretaket ble felt etter både urimelig handels praksis i markedsføringslovens (mfl) § 6 og villedende markedsføring etter § 7. Mfl § 6 første ledd forbyr urimelig handelspraksis, og sier også at en handelspraksis alltid er urimelig dersom den er villedende og i strid med mfl. § 7. Handels praksisen er bare villedende dersom den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk

beslutning som de ellers ikke ville ha truffet, jf. § 7 annet ledd. Forståelsen av «økonomisk beslutning» tolkes vidt. Etter lov, direktiv og lovens forarbeider kan en økonomisk beslutning være alt fra en beslutning om å kjøpe en bolig, en beslutning om å dra på visning, en beslutning om å navigere videre fra en boligannonse eller en beslutning om å laste ned en salgsoppgave. Foretaket fikk varsel av Forbrukertilsynet etter tipset og fjernet det aktuelle bildet fra nettannonsen på Finn.no. Det ble imidlertid ved en feil ikke fjernet fra hjemmesider, og ved utmåling av over tredelsesgebyret la Forbrukertilsynet vekt på dette. Sammenholdt med meglerforetakets interne rutiner for å forhindre villedende markedsføring mente Forbrukertilsynet dette gav grunnlag for å ilegge gebyr basert på grov uaktsomthet ihht

mfl, § 43 og ila selskapet 125.000,- i overtredel sesgebyr. TIPS FRA JURIDISK AVDELING:

Eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for billedmateriellet som benyttes i markedsføringen selv om dette er utarbeidet av et eksternt firma, og må selv gjøre seg opp en mening av om det gir uttrykk for de faktiske forhold. Dette følger også av eksisterende Bransjenorm for markedsføring av bolig som Forbrukertilsynet viser til. Eksisterende bilder av tomten før den bebygges slik at illustrasjoner kan sammenlignes med virkeligheten kan være et greit arbeidsverktøy for eiendomsmegler eller også til bruk i salgs prospektet.

GJENBRUK AV BILDER PÅ NETT / I MARKEDSFØRING UTEN TILLATELSE Saken ble behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Eiendomsmegler ble klaget inn for reklamasjonsnemda av en privat selger som ikke hadde et oppdragsforhold til innklagede. Klager hadde oppdaget at bildene han tok i for bindelse med sin egen boligsalgsannonse ble gjen brukt i en annonse publisert av innklagede som hadde en leilighet for salg i det samme prosjektet. Klageren hadde ikke blitt kontaktet av inn klagede for å få tillatelse til å gjenbruke bildene. Klageren opplyste også at han har vært i en lignende situasjon tidligere, men da spurte den aktuelle eiendomsmegleren om lov. Etter klage rens mening hadde innklagede opptrådt i strid med god m eglerskikk og han krevde 15.000,- i

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

erstatning. Eiendomsmegleren på sin side bestred kravet og hevdet at bildene var hentet fra utbyg ger og ikke fra klagers annonse. Saken sier ikke noe mer om hvordan megleren faktisk hadde fått tilgang på bildene ut over det som følger under. Reklamasjonsnemda kom til at det var doku mentert at det var klagerens egne bilder og at han ikke hadde ikke gitt noe samtykke til megleren om å bruke disse i markedsføringen av andre leiligheter. Det følger av åndsverkloven § 43 a at den som har laget et fotografisk bilde, har enerett til å gjøre det tilgjengelig for allmennheten. Klagen førte delvis frem. Eiendomsmeglerens bruk av bildene ble ansett for å være i strid med åndsverkloven og god meglerskikk, jf. eien

domsmeglingsloven § 6-3. Det ble ikke påvist noe økonomisk tap og klager ble ikke tilkjent erstatning. TIPS FRA JURIDISK AVDELING:

Sørg for at du får samtykke til å bruke bilder fra den som sitter med opphavsretten til bildene du ønsker å bruke. Dette gjelder både bilder du får fra en fotograf, fra selger eller finner andre steder. Er du i tvil om hvem som sitter med opphavsret ten må du få dette klarlagt. Du er som eien domsmegler ansvarlig for å forsikre deg om at du har tillatelse til den aktuelle bruken av bildene. Hvem som har opphavsretten til bilder kan du også lese mer om i innlegget på side 50.

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LØSØRE TIL BESVÆR? Juridisk avdeling i NEF får stadig inn spørsmål om tilbehør og løsøre. Løsørelisten gir ikke alltid svaret. Nedenfor har vi samlet en del av de spørsmålene vi oftest får, og våre svar påSTUDENTER dem. LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID FAGSTOFF HVA ER EN INTEGRERT HVITEVARE?

Hvis løsørelisten legges til grunn for salget skal alle hvitevarer på kjøkkenet medfølge. Men ofte er det i salgsoppgaven gjort unntak fra dette, og heller avtalt at kun de integrerte hvitevarene på kjøkkenet skal medfølge. Da oppstår problem stillingen om hva som skal til for at en hvitevare er integrert. Slik vi ser det vil en hvitevare være integrert dersom det er brukt kjøkkenets fronter på dem, og de ikke kan stå for seg selv fordi de ikke har sideplater/baksideplate. En annen praktisk utfordring kan faktisk være åpne kjøkkenløsninger. Vær oppmerksom på at det kan oppstå uenighet mellom selger og kjøper om hvilke hvitevarer som faktisk befinner seg på kjøkkenet når man har slike åpne løsninger. Vårt råd er; snakk med selger om dette før eiendommen legges ut for salg!

avtalefrihet, så dersom selger ønsker å ta med seg laderen har han anledning til det. I så fall må dette gå klart frem av salgsoppgaven. GARDEROBESKAP OG TRÅDKURVER

Legges løsørelisten til grunn skal alle garderobe skap i boligen medfølge, uansett om de er fast monterte eller frittstående. Fra tid til annen får vi spørsmål om trådkurvene inne i skapene skal følge med eller ikke. Dersom trådkurvene i skapet er festet med skinner er det naturlig at disse skal medfølge, men løse trådkurver kan by på litt mer tvil. Etter vårt syn skal også løse trådkurver inne i skapet følge med, dersom løsørelisten er lagt til grunn. Begrunnelsen er at skapene ellers ville vært mangelfulle, da skapene ikke kan brukes som garderobeskap uten inn redningen. TIPS FRA JURIDISK AVDELING:

HVA MED ELBIL-LADEREN?

Dersom laderen er montert på veggen til huset eller i garasjen vil den anses som fastmontert, og den skal etter avhendingslovens regler da følge boligen ved et salg. Når det gjelder hva som skal følge med boligen ved salg er det imidlertid full

Vi ser at de fleste saker vi får spørsmål om som dreier seg om løsøre og tilbehør kunne vært unn gått dersom eiendomsmegler hadde gitt tydeligere opplysninger i salgsoppgaven om hva som skal følge med boligen ved salg og hva som ikke skal det. Vårt klare råd er derfor at eiendomsmegler

MEDLEMMER

allerede på b efaring gjør seg opp noen tanker om løsøre/tilbehør i boligen og på et tidlig tidspunkt avklarer med selger hva han ønsker å ha med seg og hva han ønsker å la være igjen i boligen. Dersom løsørelisten skal legges til grunn, er det viktig at megler går gjennom denne med selger slik at s elger kan gjøre seg opp en mening om det er noe han ønsker å ta med eller ikke. Beskriv deretter tydelig hva som skal medfølge og ikke i salgsoppgaven – slik at det i ettertid ikke oppstår noen tvil.

Har du innspill til løsørelisten? Løsørelisten ble sist revidert for 6 år siden – og vi vurderer nå om det er behov for å oppdatere den. Har du innspill til forbedringer, eller til løsørelisten generelt? Send dem til juridisk@nef.no!

Rudi Aadland KUNDEREFERANSE

oppgjør

Raskt, ryddig og alltid til å stole på.

Verdi Eiendomsmegling, Stavanger

Weboppgjør AS | Telefon 55 50 85 90 | www.weboppgjor.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

VEIEN FRA BUD TIL ENDELIG AVTALE Kjøps- og salgsprosessene for eiendom pågår ofte over et relativt langt tidsrom. Prosessen går ofte gjennom mange faser, hvor partene utveksler mye informasjon og fremforhandler LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF del for del den endelige avtalen. For både kjøper og selger er det i slikeFRITID prosesser viktig STUDENTER å være klar over, og håndtere, reglene om avtalebinding og forbehold. Som megler må man være klar over hvordan disse reglene kan slå ut slik at man kan veilede både selger og kjøper i tråd med deres intensjoner. AV INGRID K. HØSTMÆLINGEN, PARTNER I WIKBORG REIN OG LEDER AV FIRMAETS NÆRINGSEIENDOMSTEAM OG ANDREAS MELLO-KILDAL, SENIORADVOKAT I WIBORG REIN OG TILKNYTTET FIRMAETS NÆRINGSEIENDOMSTEAM

NÅR ER MAN BUNDET?

I norsk rett foreligger et prinsipp om formfrihet. Avtaler kan inngås skriftlig, muntlig, ved konkludent adferd eller ved passivitet. Når det gjelder avtaler som ikke er nedfelt skriftlig, er det riktignok vanskeligere å bevise at slike avtaler er kommet i stand, men at prinsippet gjelder er ikke tvilsomt. For at en rettslig bindende avtale skal anses inngått, må det normalt foreligge et bud og en korresponderende ak sept avgitt innen akseptfristen. Dersom selgers aksept avviker fra budet, anses «aksepten» som et nytt motbud til den opprinnelige budgiveren. Dersom en aksept korre sponderer med budet, er det i utgangspunktet inngått en rettslig bindende avtale. Dette følger av avtalelovens system, men partene står fritt til å avtale noe annet – typisk at korresponderende bud og aksept ikke skal medføre bindende avtale før nærmere angitte forhold har inntruffet eller spesifikke forbehold er løftet. Se nærmere om for behold nedenfor. I mange tilfeller vil det kunne være tvilsomt om bud og aksept korresponderer, og utsagnene fra partene må da tolkes. I norsk rett er formålet å finne frem til partenes felles forståelse – altså hva partene i fellesskap ble enige om. Det helt sentrale element i kartleggingen av dette vil være avtalens ordlyd. Men der spørsmålet er om partene faktisk er bundet eller ikke, vil det normalt ikke finnes noe klar ordlyd å basere seg på. Det må derfor sees hen til andre faktorer. Partenes etterfølgende opptreden er i denne sammen heng et sentralt tolkingsmoment som er egnet til å belyse om partene faktisk mente å inngå bindende avtale. Høy esterett uttalte i Gate Gourmet-dommen1 at ved vurdering av «spørsmålet om kontrakt skal anses sluttet, er det av gjørende om [parten] har opptrådt på en slik måte at det har gitt [motparten] rimelig grunn til å tro at han har fått oppdraget». Dersom en part agerer som om bindende avtale er kommet i stand, og avtalemotparten ikke klart fremsetter sitt syn om at bindende avtale ikke er kommet i stand, risikerer avtalemotparten å bli bundet som følge av signalet dennes opptreden sender til den andre parten.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

Poenget i denne sammenhengen er at partenes opp treden etter bud og eventuelt budaksept også vil kunne bli tillagt vekt ved vurderingen av om det foreligger en rettslig bindende avtale. SÅKALT SUKSESSIV AVTALEBINDING

I mange tilfeller vil en avtale komme i stand gjennom relativt langvarige forhandlinger. Partene blir ofte enige om punkt for punkt, og ett sted langs veien er de vesent ligste vilkårene omforente. Det er i denne sammenheng viktig å være oppmerksom på at norsk rett inneholder ulovfestede regler om såkalt «suksessiv avtalebinding». Kort fortalt innebærer reglene at når de vesentligste vilkårene for avtalen er omforente, vil man risikere å være bundet av avtalen selv om det gjen står mindre avklaringer og avtalen ikke er signert ennå. Som vi kommer tilbake til nedenfor vil et korrekt forfattet forbehold sette en stopper for muligheten for såkalt suksessiv avtalebinding. Hvorvidt partene er bundet ved suksessiv avtalebinding beror på en konkret vurdering av om de vesentligste vilkår ene er omforent, hensyntatt avtaletype, kompleksitet og størrelse på vederlag. Et eksempel i denne sammenhengen er Optimogårdendommen2 hvor Ernst & Young ble ansett bundet av en leiekontrakt som ble til gjennom langvarige forhandlinger, til tross for at leiekontrakten aldri ble signert. Et interes sant poeng her, var også at Høyesterett kom til at det fore lå enighet om de vesentlige forhold – selv om det fremstod uklart om kravspesifikasjonen egentlig var omforent og endelig. Dommen viser med klarhet at dersom man ikke tar et tilstrekkelig forbehold under forhandlingene, kan man anses bundet før avtalen er signert. FORBEHOLD

Som nevnt ovenfor vil det å ta forbehold medføre at parten som tar forbeholdet ikke kan anses bundet av en avtale før forbeholdet er løftet, forutsatt at forbeholdet er tilstrekke lig klart og egnet til å tilkjennegi ovenfor motparten at avtalebinding ikke kan skje før forbeholdet er løftet.

INGRID K. HØSTMÆLINGEN

ANDREAS MELLO-KILDAL

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Det finnes en rekke typer forbehold, og eksempler som ofte benyttes i praksis er styreforbehold, signeringsforbe hold, finansieringsforbehold og forbehold om tilfreds stillende due diligence. Hvilket forbehold som er hensikts messig beror på den konkrete situasjonen. Nedenfor redegjøres det kort for signeringsforbeholdet og styre VERDT Å VITE forbeholdet, som er LEDELSEN de hyppigst forekommende forbe holdene. Felles for alle forbeholdene er at de må formuleres klart og tydelig, og bør normalt inntas i skriftlige bud, bud aksept eller intensjonsavtale. Noen av forbeholdstypene kan også inntas i en signert avtale. SIGNERINGSFORBEHOLD

Et signeringsforbehold er et forbehold om at man ikke anses bundet av avtalen før denne faktisk er signert. Et slikt forbehold medfører at man står helt fritt til å forkaste kon traktutkast og nekte å signere en avtale, uten noen nærmere form for begrunnelse. Fordi et slikt forbehold er såpass absolutt og vidtrekkende, har Høyesterett uttalt at forbeholdet må formuleres så tydelig at motparten ved vanlig oppmerksomhet og akt somhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår. Dette har en slagside til lojalitetsprinsippet i kontraktsforhold, da den annen part kan pådras kostnader, tidsbruk m.v. i forhand lingene og det bør da være klart for denne parten at den annen part fritt og på ethvert tidspunkt kan trekke seg ved å påberope seg signeringsforbeholdet. Hvorvidt det i forbindelse med bud og budaksept skal aksepteres at den ene parten stiller et slikt forbehold, er et kommersielt spørsmål. Av hensyn til maktbalansen i for handlingene er det imidlertid normalt hensiktsmessig for den annen part å også ta et slikt forbehold, alternativt at partene blir enige om at signeringsforbehold ikke benyttes – og at man heller benytter andre typer forbehold som skaper større forutsigbarhet i prosessen, og som kanskje også løftes underveis i forhandlingsløpet (typisk finansieringsforbehold, due diligence-forbehold mv). STYREFORBEHOLD

Styreforbeholdet innebærer at en avtale ikke blir bindende for den part som har tatt forbeholdet før avtalen er god kjent av styret i denne parten. Et riktig formulert styrefor behold gir parten rett til å trekke seg dersom styret, etter egen vurdering, ikke anser avtalen som god nok. Vi ser at slike styreforbehold ofte også kan inntas i en signert avtale, hvor en forutsetning for dennes gyldighet er at styreforbeholdet løftes innen en viss frist. Vær imidlertid oppmerksom på den omvendte formuleringen at avtalen er bindende om parten ikke meddeler at styret ikke har godkjent avtalen innen en viss frist – da denne erfaringsmessig fort kan lede til at en part blir bundet av avtalen uten å ha ment å bli bundet på grunn av en enkel fristoversittelse.

FAGSTOFF

FRITID

For at et styreforbehold skal anses løftet må styret må ha fattet gyldig vedtak om at avtalen godkjennes og/eller at forbeholdet løftes. Dette dokumenteres normalt i form av en styreprotokoll. Vær imidlertid oppmerksom på at trans aksjoner ofte kan behandles flere ganger i styret i løpet av en forhandlingsprosess, og styret bør være særdeles opp FRITID FAGSTOFF merksom og tydelig på om og når et styreforbehold løftes. For å unngå tvil rundt dette, kan man for eksempel formulere styreforbeholdet som et forbehold om «godkjennelse fra styret av endelige fremforhandlede av taledokumenter». Ved løfting av styreforbeholdet bør den annen part kreve fremlagt kopi av styreprotokollen hvor løftingen av for beholdet fremkommer, alternativt bekreftelser signert av et flertall i styret om selve styreprotokollen ikke ønskes fremlagt. Merk likevel at dette ikke er en forutsetning for avtalebinding, og at en meddelelse fra en signaturberettiget i selskapet vil være tilstrekkelig til å binde selskapet (også i strid med eventuelle styrevedtak om å ikke inngå avtalen) dersom motparten er i god tro. Høyesterett har i Pan Fish-dommen3 lagt til grunn at et slikt type brudd på selskapsrettslige/interne regler i et selskap, vil være selskapets egen utfordring og risiko – og at en motpart som ikke burde forstå at det forelå et slikt brudd, kan legge til grunn at partene er bundet.

STUDENTER

MEDLEMMER

WIKBORG REIN Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består STUDENTER av 20 advokater med spiss kompetanse innenfor eiendoms transaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendoms teamet er partner Ingrid K. Høstmælingen, e-post: ikh@wr.no og tlf 22 82 75 15. www.wr.no

PARTENES LOJALITETSPLIKT

Selv om forhandlingene ikke har ledet frem til en bindende avtale, eller om det er tatt gyldige forbehold om god kjennelse, kan partene ikke opptre uten omsorg og om tanke til den annen parts interesser. Dette følger av det ulovfestede lojalitetsprinsippet som gjelder i norsk rett. Lojalitetsplikt i kontraktsforhold gjelder ikke bare etter avtaleinngåelse, men får også anvendelse i forhandlings fasen. Man kan derfor ikke inngå intensjonsavtaler, inngi bud eller signere budaksept, med forbehold vel vitende om at man aldri har til intensjon om å inngå den aktuelle avtalen det forhandles om. Dette vil være illojal atferd, som kan resultere i erstatningsansvar ovenfor motparten. Ved å inngi seg i avtaleforhandlinger må partene opptre lojalt, søke å løse uenigheter på en lojal måte, og vurdere de forslag som motparten kommer med. På den annen side er parten ikke forpliktet til å akseptere en avtale som kommersielt sett ikke er akseptabel, forutsatt at man har tatt tilstrekkelige forbehold eller ikke er kommet så langt i prosessen at man er bundet dersom man ikke har tatt forbehold. Bryter man lojalitetsplikten i forhandlingsfasen, kan man bli erstatningsansvarlig for de utgiftene som den andre parten har i forbindelse med forhandlingene eller avtaleinngåelsen (den negative kontraktsinteressen).

Rt-2001-1288 Rt. 2011-410 3 Rt-2005-268 1 2

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Dette er en artikkel i serien «RETT LEIEAVTALE TIL RETT TID»

LEDELSEN

LEIERS BRUK

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Leieavtaler inneholder normalt en bestemmelse om leiers formål. Bestemmelsen kan ha stor betydning for leiers rettigheter og fleksibilitet hva gjelder bruk og endret bruk, og utleiers ansvar og kontrollmuligheter. Bruksbestemmelsene bør derfor utformes konkret for det enkelte leieforhold. AV LINE RAVLO-LOSVIK, PARTNER/ADVOKAT OG STIAN BERGER RØSLAND, PARTNER/ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER

HVA ER DET AVTALTE FORMÅLET?

For å kunne fastslå det avtalte formålet er det naturlig å ta utgangspunkt i avtalens ordlyd. I mange avtaler er det inntatt en bestemmelse som lyder: «(1) Leieobjektet må kun benyttes til […].» Det avtalte formål utformes noen ganger vidt, eksempelvis «butikk» eller «næringsvirksomhet». Andre ganger er det mer spesifikt angitt, eksempelvis «ICA dagligvareforretning». Selv om bruksformålet er vidt er det ikke gitt at leier står fritt med hensyn til sin bruk. Ved tolking må det både ses hen til avtalens ordlyd og partenes forutsetninger for å fastslå den avtalte lovlige bruken. Bruksformålet har betydning for partenes rettigheter og plikter, og ikke minst for hvilken kontroll utleier vil ha med lokalenes bruk. Det er derfor viktig å være bevisst på hvordan bruksformålet utformes. LEIERS ENDREDE BRUK

Et første spørsmål ved endret bruk er om det foreligger en rettslig sett endret bruk, eller bare en endret faktisk bruk ettersom det er endret rettslig bruk som har rettslig betyd ning. Dersom en restaurant som både lager mat for servering i restauranten og for «take-away» slutter å servere mat i restauranten foreligger det en endret faktisk bruk, men ikke nødvendigvis en rettslig endret bruk. Et annet grensetilfelle er at en virksomhet som har flere formål, eksempelvis produksjon og distribusjon, slutter med produksjon, men fortsetter med distribusjon. Et tredje eksempel er rene navneendringer. Virksom heten kan være så å si identisk, og det kan være uklart om det er en rettslig endret bruk. Et siste eksempel er såkalte konseptendringer. Eks empelvis kan en butikk ha samme navn, men de selger helt

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

andre varer enn tidligere. Om slike konseptendringer rammes av «endret bruk» må vurderes konkret. Vurderingen av om endret bruk også er en «rettslig endret bruk» må baseres på en konkret tolking av den aktuelle leieavtalen. Hva som anses som en bruksendring kan slå ulikt ut fra kontrakt til kontrakt. Dersom det først er tale om en bruksendring, blir spørsmålet om bruks endringen krever utleiers samtykke, og når slikt samtykke eventuelt kan nektes. HUSLEIELOVEN FASTSLÅR I § 5-1 AT

«Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.» Det er nokså vanlig å avtale at denne bestemmelsen ikke gjelder, enten ved at enhver bruksendring krever utleiers samtykke, som kan nektes på fritt grunnlag, eller ved å av tale mellomvarianter som eksempelvis denne formuleringen: «Endring av virksomheten i Leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.» Utleier vil ofte ha behov for å nekte samtykke til bruks endring også ut over de klare tilfellene. For å ha klar hjemmel for dette er det hensiktsmessig å angi bruksformålet snevert og å innta bestemmelse om at nekting kan skje på fritt grunnlag. LEIERS KRAV PÅ OPPFYLLELSE AV FORMÅLET

Regler om bruksformål setter ikke bare begrensninger for leier, men det gir også rettigheter. Husleielovens utgangspunkt er at dersom leier ikke kan bruke lokalene til tiltenkt formål foreligger det normalt en mangel. Det kan oppstå flere situasjoner hvor lokalene ikke kan benyttes til tiltenkt bruk, og vi tar i det følgende for oss fire typesituasjoner.

LINE RAVLO-LOSVIK

STIAN BERGER RØSLAND

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Dette er en artikkel i serien «RETT LEIEAVTALE TIL RETT TID»

ANDRE LEIERES ELLER RETTIGHETSHAVERES LEDELSEN VERDT Å VITE RETT BEGRENSER BRUKEN

En første situasjon som kan oppstå, er at andre leiere eller rettighetshavere har rettigheter eller krav som begrenser leiers bruk. Dette vil etter omstendighetene kunne være utleiers ansvar. Et klassisk eksempel som kan rammes, er at utleier leier ut til to leiere hvis virksomheter er uforene lige som følge av eksklusivitetsklausuler. At man rent faktisk ikke får det kundegrunnlaget man hadde trodd, eller at demonstranter som tilfeldigvis be finner seg i gatene utenfor lokalene medfører at kundene ikke kommer seg frem, eller unngår gaten, ligger normalt utenfor utleiers ansvar. SÆRLIG OM FORHOLDET TIL OFFENTLIGRETTSLIGE BESTEMMELSER

Utleiers ansvar for offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger følger eksplisitt av husleieloven § 2-17 som fastslår at: «Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.» Før utleier inngår en leieavtale er det derfor viktig at utleier vurderer om det tiltenkte formål er innenfor offent ligrettslige tillatelser som gjelder for leieobjektet, eventuelt om dette er en risiko som skal overføres til leier. Avtalt bruk av lokalene bør vurderes opp mot reguler ingsplanens angivelse av arealformål, herunder under formål, om det er gitt reguleringsbestemmelser som nær mere styrer bruken av bestemte lokaler og om det er eller kan inntre søknadsplikt og krav om bruksendring for leiers bruk av lokalene. Det er ikke uvanlig at det i reguleringsplanen er gitt bestemmelser om hvilken type virksomhet som er tillatt i ulike deler av et bygg eller et område. Et eksempel på en reguleringsbestemmelser er at «hver enkelt forretning skal maksimalt ha bruksareal på 300 m², med unntak av en dagligvarebutikk som kan være opp til 1500 m²». Utleier vil dermed kunne havne i mislighold dersom det er leid ut lokale til en butikk med et bruksareal på 350 m² selv om bruken som butikk som sådan er lovlig. Reguleringsbestemmelsene kan også gi regler om at en bruk som ellers er i tråd med arealformålet, likevel ikke er tillatt. I en konkret reguleringsplan i Oslo er arealformålet bredt angitt til bolig, forretning, kontor eller bevertning. I reguleringsbestemmelsene fremgår likevel at 1. etasje skal ha «forretninger, bevertning, og kulturaktiviteter (og/ eller andre publikumsrettede funksjoner)».

Her vil altså bruk av 1. etasje til kontor være i henhold FRITID FAGSTOFF til arealformålet, men være i strid med reguleringsbestem melsene. Selv om bruken er i tråd med reguleringsbestemmelsene, kan endret bruk utløse søknadsplikt til kommunen og behov for bruksendring av lokalene fordi den endrede bruken avviker fra tidligere bruk av samme lokaler. Dette gjelder eksempelvis endring fra butikk til servering. ANDRE OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV

En annen situasjon som kan oppstå, er at lokalet ikke til fredsstiller krav tilknyttet brannvern, el-tiltak eller liknende. Her vil det være en glidende overgang mellom offentlig rettslige krav til lokalet som sådan og offentligrettslige krav til virksomheten. Det kan være hensiktsmessig å regulere dette nærmere i leieavtalen. SÆRLIG OM DRIVEPLIKT

Husleieloven § 5-1, fjerde ledd lyder: «Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.» Driveplikten vil utløses dersom formålet er butikk eller serveringssted, og vil begrense leiers fleksibilitet hva gjelder faktisk bruk. BETYDNING AV BRUKSFORMÅLET FOR TOLKING AV AVTALEN

SELMER STUDENTER

MEDLEMMER

Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokat firmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med trans aksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, prakti sering av regelverk og kommer sielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eien domsaktørene. www.selmer.no

Som angitt over har bruksformålet stor betydning for part enes rettigheter og plikter under en leieavtale. Formålet har imidlertid betydning også ved tolking av andre klausuler i avtalen. Eksempelvis vil bruksformålet kunne ha betydning ved vurdering av om det foreligger saklig grunn for å nek te framleie og overdragelse. Hvis det er avtalt «Bruk som NIKE-store», så kan man ikke fremleie til en alminnelig sportsforretning. Jo snevrere bruk som er angitt, jo enklere er det å nekte samtykke til framleie og overdragelse etter som det blir vanskeligere å kunne oppfylle et spesifikt bruksformål enn et generelt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FORSLAG OM SKJERPET ERVERVSBEGRENSNING I EIERSEKSJONSLOVEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV ANNA FALCK-YTTER, ADVOKAT OG TOM RUNE LIAN, ADVOKAT/PARTNER, BEGGE I WIERSHOLM

INNLEDNING

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte den 11. mai 2018 ut et forslag på høring, hvor de blant annet foreslår en skjerpet ervervsbegrensning i boligseksjonssam eier. Høringsfristen var 6. august 2018, og departementet tar sikte på å legge frem en lovproposisjon før jul 2018. Vi ser i denne artikkelen nærmere på gjeldende rett samt de foreslåtte lovendringene.

«Hovedformålet med ervervsbegrensningen er å forhindre at én enkelt seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal treffes i sameiet»

ANNA FALCK-YTTER

GJELDENDE RETT – EIERSEKSJONSLOVEN § 23

I henhold til eierseksjonsloven § 23 kan ingen «kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie». Fra denne hovedregelen følger noen unntak. Forbudet gjelder for eksempel ikke for fritidsboliger. Videre er det mulig å unngå forbudet ved indirekte kjøp, for eksempel ved hjelp av slektninger, eller ved å etablere flere selskaper som hver erverver to boliger i samme sameie. Hovedformålet med ervervsbegrens ningen er å forhindre at én enkelt seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal treffes i sameiet. FORSLAG TIL ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN § 23

Høringsforslaget som nå er utarbeidet, innebærer at mu lighetene til å omgå forbudsregelen skal begrenses. Det foreslås at såkalte indirekte kjøp også skal være omfattet av ervervsbegrensningen, og forslaget inneholder en nærmere regulering av hva som skal anses å være omfattet av dette begrepet. Eierseksjonsloven § 23 er i denne forbindelse foreslått endret slik at den viser til definisjonen av nær stående i aksjeloven § 1-5. Aksjeloven § 1-5 inneholder en legaldefinisjon av nærståendebegrepet, som enkelt kan anvendes i situasjoner hvor det er aktuelt å likestille andre med hovedpersonen. Lovteksten i § 23 første ledd i eierseksjonsloven er fore slått å lyde: «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en bolig seksjon hvis ervervet fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eier-

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

seksjonssameiet. Som erverv av boligseksjon anses også erverv av aksjer eller selskapsandeler som fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Som nærstående regnes personer og virksomheter som nevnt i aksjeloven § 1-5, jf. § 1-3.» På denne måten vil ervervsbegrensningen omfatte kjøp av boligseksjoner uavhengig av om kjøpet skjer ved bruk av selskapsstrukturer eller gjennom nærstående. Fra denne hovedregelen foreslås det et unntak som gjør det mulig for nærstående av en seksjonseier som eier to seksjoner, å erverve én boligseksjon til bruk som egen bolig for seg selv / nærstående slektninger og fosterbarn i rett opp- eller nedstigende linje. I henhold til dagens regler må en kjøper av en eiersek sjon erklære at ervervet ikke er i strid med eierseksjons loven § 23 ved innsendelse av skjøte til Kartverket. Dersom kjøperen allerede har ervervet to boligseksjoner i sameiet, skal Kartverket nekte tinglysing av skjøtet. Kartverket verifiserer imidlertid ikke om erververens opplysninger er korrekte; de kontrollerer bare at egenerklæringen er utfylt. I høringsnotatet foreslås det at dette egenerklærings systemet videreføres. FORSLAG TIL SANKSJONER

Departementet foreslår at dersom det oppdages brudd på ervervsbestemmelsen, bør dette kunne sanksjoneres ved pålegg om salg av det antall seksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen, også ved ubevisst over

TOM RUNE LIAN

MEDLEMMER

tredelse av reglene, eksempelvis fordi personen ikke var kjent med reglene om ervervsbegrensning. Det foreslås videre at det er styret i sameiet som skal ha beslutnings myndigheten med hensyn til pålegg om salg, og at seksjonseiere som har ervervet boligseksjoner i strid med ervervsbegrensningen og dermed urettmessig fått domine LEDELSEN VERDT Å VITE for rende innflytelse i sameiet, skal bli fratatt stemmeretten disse seksjonene på årsmøtet. Høringsforslaget sier ikke noe om hvilken/hvilke av seksjonene som da må selges, (for eksempel den som er ervervet først eller sist eller om kjøperen selv kan velge) utover at man må «selge så mange seksjoner som er nødvendig for å sikre at selskapet ikke eier flere enn to seksjoner». I høringsnotatet presiseres det, noe forenklet, at lov forslaget kun innebærer forbud mot å kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie, men at det ikke er til hinder for at den som seksjonerer eiendommen som eier, beholder alle seksjonene (flere enn to). Tilsvarende skal loven heller ikke forhindre at en som seksjonerer en eien dom, beholder minimum 51% av seksjonene i sitt eierskap og på en slik måte sikrer seg flertall på sameiets årsmøte.

FRITID

I noen av høringssvarene som er kommet inn, stilles det spørsmål om eller ønskes tydeliggjøring av, hvorvidt et selskap som allerede eier flere enn to boligseksjoner gjennom tidligere lovlig etablerte eierstrukturer, kan selge alle eller deler av aksjene i selskapet til ny eier uten at dette er i strid med loven. Forslaget synes nemlig å ramme FRITID omsetting FAGSTOFF av slike selskaper. NOEN ØVRIGE FORESLÅTTE ENDRINGER

Departementet foreslår også å innta en hjemmel i eier seksjonsloven for å kreve eierskiftegebyr knyttet til sameiets (i praksis forretningsførers) arbeid (for eksempel å besvare henvendelser fra megler, avregne felleskostnader mv.) i forbindelse eierskifte av en seksjon. Høringsnotatet inne holder videre forslag til lovfestede bestemmelser som regulerer korttidsutleie av egen privatbolig i en eierseksjon/ borettslagsandel etc.

MEDLEMMER

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og STUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele nærings livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

STUDENTER

SKATT PÅ BOLIG

NEF e-kurs Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

RGES

BUND

FAGSTOFF

N E F ME

GLE

VERDT Å VITE

LEDELSEN

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Det blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt. • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende.

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HVEM BØR SITTE I STYRET? Å komponere et godt styre kan være avgjørende for selskapets suksess. LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV FRODE HEGGDAL LARSEN, ADVOKAT/PARTNER I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

STYRET – ET OBLIGATORISK ORGAN

Alle aksjeselskaper må ha et styre. Det er generalfor samlingen som velger medlemmer til styret. Styret velger selv styreleder dersom denne ikke er valgt av generalfor samlingen. Styret må bestå av ett eller flere medlemmer. Har selskapet bedriftsforsamling, skal styret ha minst fem medlemmer. Det er nokså vanlig å ha flere styremedlemmer enn minimumskravene. Det kan eksempelvis være praktisk å velge varamedlemmer. Dette sikrer at styret er beslutnings dyktig ved sykdomsforfall og inhabilitet. Det er derfor temmelig mange styreplasser som skal fylles opp rundt omkring i norske bedrifter. Styremedlemmer må være myndige og skal som utgangs punkt sitte i styret to år, men i vedtektene kan tjenestetiden settes kortere eller lengre. Ved suppleringsvalg kan kortere tjenestetid fastsettes. Selv om tjenestetiden er utløpt, skal styremedlemmet bli stående i vervet inntil nytt medlem er valgt. HVA ER STYRETS OPPGAVER?

Styret utgjør selskapets øverste ledelse. Styret skal utvikle selskapet. Dette er av mange ansett som den spennende delen av vervet. Mangelfull eller svak utvikling av selskapet kan medføre at aksjonærene ikke gir styremedlemmet for nyet tillit, men gir neppe grunnlag for erstatningsansvar. Den andre delen av styrevervet er å utøve tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet for øvrig. Mangel fullt tilsyn eller kontroll kan eksempelvis medføre at aksjonærer eller kreditorer påføres tap. Styremedlemmer kan på visse vilkår bli ansvarlig for dette tapet. Mange styremedlemmer setter som vilkår for sitt verv at selskapet skal dekke styremedlemmets kostnader til styreansvars forsikring. KRYSSENDE HENSYN

Det er mange hensyn å ta når aksjonærene skal velge hvilke personer som skal sitte i styret. Valget beror på en rekke ulike forhold som kan variere fra selskap til selskap. Det er stor forskjell på et lite grunder-selskap og et stort industri selskap. Det er videre forskjeller mellom ulike bransjer. Store forskjeller i eiergrupperingene kan også gi ut fordringer med å finne balanse mellom de ulike særinter

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

essene. Fellesnevneren er imidlertid å finne de styre medlemmene som er best egnet til å utvikle akkurat dette konkrete selskapet og som er best egnet til å føre tilsyn med akkurat denne konkrete ledelsen og denne virksomheten. HVILKEN KOMPETANSE BØR STYREMEDLEMMER HA?

Dersom styret består av medlemmer som har manglende eller feil kompetanse, vil dette kunne gi dårlige økonomiske resultater for eierne. For mange selskaper er det derfor naturlig at styret består av personer med ulik kompetanse, eksempelvis bransjekompetanse, økonomisk kompetanse, juridisk kompetanse og teknisk kompetanse. I mindre selskaper består ofte styret av familie og venner. Disse har ofte begrenset styrekompetanse. I større selskaper kan det være en utfordring at styremedlemmene er for proffe – at de har for lik erfaring. Enkelte selskaper kan være tjent med ett eller flere styremedlemmer som har en helt annen erfaringsbakgrunn – og som derfor er i stand til å «tenke utenfor boksen». For selskaper med utenlandske eiere må man også være oppmerksom på at aksjeloven oppstiller krav til at minst halvparten av styrets medlemmer skal være bosatt i Norge eller i EØS/EU.

FRODE HEGGDAL LARSEN

TID, MOTIVASJON OG LEDERSKAP

Det hjelper ikke at styremedlemmet har riktig kompetanse dersom vedkommende ikke har tilstrekkelig tid og moti vasjon for oppgaven. Et tilleggsmoment er at vedkommende også må være personlig egnet som medlem av det aktuelle styret. En faglig dyktig person, men som er en notorisk kranglefant er ikke alltid det beste styremedlem. Selv om ikke-ubetydelig detaljkunnskap om virksom heten også kreves på styrenivå, må styret utvise lederskap og tenke i de store linjer. Evnen og viljen til å utvise aktivt lederskap fremstår ofte som en helt sentral egenskap hos gode styremedlemmer.

For selskaper med utenlandske eiere må man også være oppmerksom på at aksjeloven oppstiller krav til at minst halvparten av styrets medlemmer skal være bosatt i Norge eller i EØS/EU.

MEDLEMMER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

STUDENTER

MEDLEMMER

BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast STUDENTER FAGSTOFF eiendom til næringsdrivende, offentlige etater,FRITID borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med k ontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

ENDOM

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

NEF e-kurs Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

RGES

BUND

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

N E F ME

GLE

ANSATTES STYREREPRESENTANTER

Dersom selskapet har flere enn 30 ansatte, kan de ansatte kreve at ett styremedlem og en observatør med vara medlemmer velges av og blant de ansatte. Har selskapet flere enn 50 ansatte, kan de ansatte kreve minst to styre VERDT Å VITE medlemmer og inntil LEDELSEN en tredel av styret. Ansatterepresen tasjon er frivillig og det er ingenting i veien for at de ansatte velger å ha en mindre representasjon enn det loven hjemler. Har selskapet bedriftsforsamling gjelder andre regler. Rollen som ansattrepresentant i styret kan være svært krevende. I denne posisjonen kan man oppleve å befinne seg «mellom barken og veden». På den ene siden er man et ordinært og fullverdig styremedlem som skal ivareta selskapets og aksjonærenes interesser. På den annen side er det en forventning om at man kjemper med nebb og klør for de ansatte. Som styremedlem har man taushetsplikt og ansattrepre sentantens kommunikasjon med de øvrige ansatte kan derfor være en utfordring. Presset på ansattrepresentanten kommer særlig på spissen i nedbemanningssituasjoner. At de ansatte finner den riktige personen til å representere de i styret kan være av stor betydning – både for selskapet, aksjonærene og de ansatte selv.

FRITID

LEDELSEN

NEF.NO

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BOLIGKJØPERENS DEPONERINGSRETT Det kan oppstå uenigheter mellom kjøper og selger knyttet til sluttoppgjøret ved boligkjøp. En typisk konflikt er at kjøperen nekter å betale hele eller deler av kjøpesummen som følge av en mangel, LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF mens selgeren bestrider at det foreligger mangler ved boligen. AV PER CHRISTIAN GRANT-CARLSEN, PARTNER/ADVOKAT (H) OG MARTIN JOHAN LIE HAUGE, ADVOKATFULLMEKTIG, BEGGE I HAMMERVOLL PIND

I slike tilfeller kan det være aktuelt å deponere det om tvistede beløpet inntil partene oppnår endelig løsning i saken. Nedenfor ser vi nærmere på hvilken rett kjøperen kan ha til å deponere kjøpesummen og hvilken virkning deponering har for oppgjøret. HVA ER DEPONERING?

Deponering vil si at boligkjøperen overfører hele eller deler av kjøpesummen til en konto som er utilgjengelig for både kjøper og selger. Formålet er å løse opp en ellers fastlåst situasjon: Når kjøperen nekter å betale, vil selgeren gjerne respondere ved å nekte overtakelse av boligen eller å over føre grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen innbetaler det omtvistede beløpet til en avsperret konto, får man ut satt diskusjonene omkring sluttoppgjøret til et senere tids punkt, uten at utvekslingen av avtalepartenes respektive ytelser stanser opp. HVOR FINNER VI REGLER OM DEPONERING?

i. Deponeringsloven Vi har en egen lov om deponering fra 1939. Etter depo neringsloven § 1 kan den som skylder penger fri seg for sin betalingsforpliktelse ved å deponere vederlaget i Norges Bank. Deponeringsloven gjelder imidlertid bare tilfeller der kjøperen ikke får gjennomført betaling som følge av forhold på kreditors side. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom kreditor har oppgitt ukorrekte opplysninger om konto for innbetaling. Deponeringsloven regulerer ikke betaling av omtvistede vederlag. Adgangen til å depo nere omtvistede beløp reguleres av andre regler i kon traktslovgivningen. ii. Bustadoppføringslova § 49 Bustadoppføringslova § 49 gir kjøperen rett til å deponere et omtvistet vederlag, dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal betales før eller senest samtidig med overtakelse eller hjemmelsoverføring. I disse tilfeller er det en viss risiko for at selgeren utøver betalingspress mot en kjøper som holder tilbake hele eller deler av vederlaget, i form av å nekte kjøperen å overta boligen eller å få overskjøtet grunnboks hjemmelen. Dersom kjøperen deponerer det omtvistede

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

beløpet, anses betaling for å ha skjedd, og selgeren har ingen rett til å holde sin ytelse tilbake. Beløpet som skal deponeres må være innbetalt til en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, eksempelvis banker. Lovforarbeidene gir ikke svar på om innbetaling til megler oppfyller kravet til deponering etter bustadoppføringslova § 49. Partene må imidlertid ha adgang til å særskilt avtale at vederlaget skal deponeres til megler på samme vilkår som følger av bustadoppførings lova § 49. Et deponert beløp kan bare disponeres av kjøper og selger i fellesskap. Hvis partene ikke kommer til en enighet om sluttoppgjøret, kan utbetaling først skje ved rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har tilsvarende virking – eksempelvis en voldgiftsavgjørelse eller et rettsforlik. iii. Ingen tilsvarende regel i avhendingslova Avhendingslova har ingen lovbestemmelse tilsvarende bustadoppføringslova § 49. Det er imidlertid intet til hinder for at partene avtaler at et beløp skal deponeres på en sperret konto inntil sluttoppgjøret har fått sin endelige avklaring. Praksis fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglings tjenester viser at det tidvis oppstår tvist om hvorvidt midler som er oppbevart på eiendomsmeglers klientkonto skal anses som deponert. Dette spørsmålet har bl.a. betydning for om megleren må ha begge partenes samtykke før utbetaling kan finne sted. For å unngå uklarheter bør det tydelig avtales/ fremgå av overtakelsesprotokollen hvilket formål deponer ingen skal sikre, hvilket kontonummer midlene skal stå på, betingelser for utbetaling til selger eller kjøper og andre for hold som kan ha betydning for oppgjøret. DEPONERING VERSUS TILBAKEHOLDSRETT – BETALING MED BEFRIENDE VIRKNING

Kjøperen har en alminnelig tilbakeholdsrett dersom det foreligger kontraktsbrudd fra selgers side. Kjøperen har rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nød vendig for å sikre sitt krav mot selgeren, jf. bustadopp føringslova §§ 24 og 31 og avhendingslova §§ 4-6 og 4-15. Utøvelse av tilbakeholdsretten forutsetter at kjøperen har råderett over det innbetalte beløpet.

PER CHRISTIAN GRANT-CARLSEN

MARTIN JOHAN LIE HAUGE

MEDLEMMER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

STUDENTER

MEDLEMMER

KAN VEDERLAGET DEPONERES/TILBAKEHOLDES ETTER OVERTAKELSE?

HAMMERVOLL PIND

Et omdiskutert spørsmål har vært om kjøperne mister sin rett til å deponere eller holde tilbake vederlaget ved å overta boligen, til tross for at skjøtet enda ikke er tinglyst på kjøperne. Dette var problemstillingen i Høyesteretts FRITID FAGSTOFF dommen Rt. 2013 s. 1541, som gjaldt tolkningen av bustadoppføringslova § 49 første ledd. I saken uttaler Høyesterett at retten til å deponere er i behold helt frem til kjøpers betalingsplikt inntrer. Etter bustadoppførings lova kan ikke selgeren kreve betaling før kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg, med mindre entreprenøren har stilt garanti iht. § 47 andre og tredje ledd. Dette innebærer at kjøperen har rett til å deponere omtvistet vederlag helt frem til hjemmelen er tinglyst på kjøperen.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind er spesialisert innen eiendomsog entreprisesektoren. Kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og STUDENTER Halden. Består av i overkant av 80 ansatte, hvorav 60 advokater. www.hammervollpind.no

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NEF FORDELSPROGRAM

Deponering er en form for utøvd tilbakeholdsrett. Men deponering har samtidig en særskilt virkning for oppgjøret. På den ene siden innebærer deponering at kjøperen oppgir rådigheten over pengene. Til gjengjeld medfører depone ringen at kjøperen anses for å ha betalt med befriende virkning. Det betyr at selgeren ikke kan påberope mangl LEDELSEN VERDT Åog VITE ende betaling som grunnlag for å stanse sin ytelse, heller ikke til å heve avtalen, selv om det senere skulle vise seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten. Bustadoppføringslova § 49 tredje ledd angir et unntak fra utgangspunktet om at deponeringen anses som befri ende betaling. Dersom det senere viser seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten, plikter kjøperen likevel å be tale renter og å erstatte selgers rentetap fra det tidspunktet kjøperen skulle ha betalt vederlaget til selgeren. Skulle det på den annen side vise seg at misligholdskravet var beret tiget, slik at det er selgeren som har krevd for høyt veder lag, kan kjøperen kreve renter og erstatning for sitt rente tap, beregnet fra tidspunktet deponering ble foretatt.

FRITID

LEDELSEN

FORDELSPROGRAM

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKI T - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEGALPANT – UTINGLYSTE HEFTELSER I FAST EIENDOM MED USIKKERT OMFANG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV ADVOKAT CHRISS BJORØY, PARTNER/ADVOKAT I RIISA & CO

1. INNLEDNING

Ved omsetning av eiendom må megler som regel innfri eiendommens heftelser. Av grunnboken vil en finne over sikt over både avtalepant og utleggspant som må innfris for å oppnå heftelsesfri eiendom1. En type pant som imidlertid ikke fremgår av grunn boken er legalpant. Legalpantet har rettsvern uten tinglysing og på bedre prioritet enn eksisterende heftelser. Legalpant kan derfor, avhengig av stiftelsesgrunnlaget og de faktiske forhold, utgjøre en betydelig heftelse i eien dommen som i verste fall kan skape problemer for innfri elsen av øvrige heftelser og gjøre oppgjøret vanskelig eller umulig å gjennomføre2. Fastleggelse av legalpantets størrelse vil også ha betyd ning for medhjelpere ved tvangssalg for å avklare om dekningsprinsippet er oppfylt slik at tvangssalget kan gjennomføres3. Denne artikkelen vil det bli nærmere r edegjort for hva legalpant er, hvilke krav som er sikret ved legalpant og særlige problemstillinger knyttet til legalpantets s tørrelse herunder renter og omkostninger.

Kravet som er sikret ved pantet kan derfor være lavere enn panterettens størrelse, men ikke høyere5. Dette illustreres ved de såkalte gjorte obligasjoner hvor det krav som er sikret ved pantet kan være betydelig mindre enn selve panteretten, og hvor panteretten attpåtil kan være tom6. Det krav som er sikret ved pantet kalles for et pantekrav. Dette er altså det beløp eller det høyeste beløp som kan være sikret ved pantet7. For legalpant etableres imidlertid panterett for kravet så snart det underliggende krav er forfalt. Det er således en nær sammenheng mellom det underliggende kravets stiftelse og panteretten, og i de fleste tilfeller vil det under liggende krav og panteretten være samsvarende. Et annet særpreg ved legalpant er også at det såkalte spesialitetsprinsippet i panteloven § 1-4 ikke gjelder8. Dette betyr at pantekravet, i motsetning til avtalepant og utleggs pant, ikke trenger å være bestemt angitt. Legalpantet har således i utg.pkt ingen øvre ramme, bortsett fra hvor dette følger av stiftelsesgrunnlaget jf. bla. legalpant i eiersek sjonssameier og borettslag. Således foreligger en del særlige problemstillinger ved å avklare størrelsen på pantekravet.

CHRISS BJORØY

2. KORT OM LEGALPANT

Et legalpant er en type pant som har rettsvern uten ting lysing og som derfor har prioritet foran andre heftelser i fast eiendom. Dette følger blant annet av panteloven § 6-1 (4) hvor det fremheves at «Panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses», og hvor det under hvert enkelt legalpant i § 6-1 (1) - (3) fremgår at pantet har prioritet foran alle andre heftelser. Tilsvarende bestemmelse finner vi også i borettslagsloven § 5-20. Legalpantets særpreg er videre at grunnlaget for pantet følger direkte av lov og ikke av avtale eller beslutning om tvangsinndrivelse. I panterettslig sammenheng må en skille mellom selve panteretten og det underliggende krav som er sikret ved pantet. En panterett sikrer et krav som er etablert ved av tale eller på andre måter, men panteretten er normalt sett ikke et krav i seg selv4.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

3. HVILKE TYPER KRAV ER SIKRET VED LEGALPANT

Den viktigste hjemmelen for legalpant finner vi som nevnt innledningsvis i panteloven § 6-1. Her fremgår det for det første at «skattekrav…..om eigedomsskatt til kommunane» er sikret ved legalpant jf. § 6-1 (1). Videre fremgår det av § 6-1 (2) at det også foreligger legalpanterett for «a) avfallsgebyr, b) feieavgift, og c) årsgebyr for vann og avløp» Kommunene har altså lovbestemt panterett for forfalte krav på eiendomsskatt, og diverse kommunale gebyrer og avgifter. Ytterligere følger det av § 6-3 (3) at det også gjelder legalpanterett for seksjonseierne i eierseksjonssameiers «krav på dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i samsvar med eierseksjonsloven3 § 31 første ledd»

«Et legalpant er en type pant som har rettsvern uten tinglysing og som derfor har prioritet foran andre heftelser i fast eiendom»

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Her er det verd å merke seg at seksjonseiernes legalpante rett står bak kommunens legalpanterett etter § 6-1 (1) og (2). Er det krav med legalpant etter både §§ 6-1 (1) – (2) og (3), vil altså de kommunale kravene få dekning først. Et tilsvarende legalpant som i § 6-1 (3) finner vi i borettslagsloven § 5-20 (1). VERDT Å VITE Legalpanteretten forLEDELSEN borettslag finnes i borettslagsloven og ikke i panteloven fordi kap. 6 i panteloven gjelder pant i fast eiendom mens legalpantet i brl. § 5-20 gjelder pant i borettslagsandelen9. I tillegg inneholder panteloven kapitel 6 regler om legal pant i løsøre i § 6-2, og legalpant for boomkostninger ved konkurs i § 6-4. Disse vil ikke bli omtalt videre her, men en kan merke seg at legalpant for boomkostninger ved konkurs gjelder foran andre panteheftelser10.

ADVOKATFIRMAET RIISA & CO

4. NÆRMERE OM DE FORSKJELLIGE LEGALPANTEKRAVENES STØRRELSE

Advokatfirmaet Riisa & Co ble etablert i 1989 og består i dag av over 40 advokater og advokatfullmekti ger fordelt på kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim. Vårt firma har omfattende prosedyreerfaring, og 9 av advokatene har møterett for Høyesterett.

Som angitt over er det ved legalpant nær sammenheng mellom panteretten og det krav som er sikret ved pantet. Uten et underliggende krav eksisterer ingen panterett, mens panteretten ikke strekker lengre enn det underliggende krav. For krav som er sikret ved legalpant etter panteloven § 6-1 (1) og (2), vil pantekravet samsvare med de til enhver tid forfalte beløp. Størrelsen på disse krav, og dermed legalpanteretten, må derfor avklares ved at en får opplyst utestående beløp. Imidlertid kan kravet, og dermed også legalpantet, endre seg når salgsprosessen går fremover. Siden krav som er nevnt i (1) og (2) typisk er krav som forfaller terminvis, vil kravet kunne øke dersom prosessen går over flere terminer. Således må en ha løpende kontroll på pantekravets størrel se, særlig hvor det går noe tid til overtagelse/oppgjør11. Bortsett fra dette inneholder ikke legalpantekravene i (1) og (2) noen beløpsmessig avgrensning, og de kan derfor12 i teorien bli betydelige13. Dog begrenses kravene av panteloven § 6-3 hvor det frem går at panteretten14 foreldes/faller bort dersom begjæring om tvangsdekning ikke er inngitt til namsmyndighetene innen 2 år etter at kravet skulle vært betalt15. I høyden vil legalpantet således omfatte 2 år med utestående skatter/ avgifter, og hvor utestående krav lengre tilbake må sikres ved ordinær tvangsinndrivelse16. For legalpantekrav i medhold av § 6-1 (3) og bl. § 5-20, er det imidlertid en maksimalbegrensning på 2 ganger folketrygdens grunnbeløp17 jf. eiersl. § 31 og brl. § 5-20 (1). Legalpantekravet kan i disse tilfellene derfor ikke bli større enn denne grensen18. Også her foreligger en begrensning på 2 års utestående jf. eiersl. § 31 annet ledd og brl. § 5-20 (3), på samme måte som i pl § 6-3. I tillegg gjelder for alle legalpantekrav at dersom tvangs dekning ikke blir begjært uten unødig opphold vil pante kravet alene av denne grunn kunne falle bort.

Advokatfirmaet Riisa & Co er et av landets ledende advokatfirmaer innenfor erstatnings- og forsikrings rett.Firmaet tilbyr også spesialkompetanse innenfor en rekke andre fagområder, herunder fast eiendom, entreprise, arv/skifte, oppgjørsmegling i anledning bolig/næringsbygg/selskaper, samt generell rådgiv ning for bådeFAGSTOFF private kunder og næringskunder, herunder eiendomsbesittere, eiendomsutviklere, næ FRITID STUDENTER ringsmeglere, arkitekter, entreprenører, byggherrer og andre eiendomsaktører innenfor privat og offent lig sektor. Relatert til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse behandler vi jevnlig ansvarsskader på vegne av eien domsmeglernes forsikringsselskaper, herunder Codan, AIG og Tryg. Vi har også hatt og har flere avvi klingsoppdrag på vegne eiendomsmeglere/advokater som driver eiendomsmegling sin sikkerhetsstiller og Finanstilsynet. Vi har i en årrekke også undervist i flere fag på BI i både Oslo og Bergen knyttet til eiendomsmeglingsutdanningen, og har foredrag for NEF.

For mer informasjon kan Dere se på www.riisa.no

En problemstilling har vært om legalpantekravet ved tvangsinndrivelse er begrenset til kravets størrelse på det tidspunkt tvangsdekning blir besluttet, eller om legalpantet også omfatter forfalte felleskostnader mens tvangsdekning pågår19. For eierseksjoner og borettslag er dette nå regulert i hhv. § 31 og § 5-20 hvor det fremgår at panteretten også om fatter krav som forfaller etter at tvangsdekning er besluttet, men før lovendringen i desember 2016 var dette uklart20. Ved HR-2017-1129 ble det avklart at det også før endringen var gjeldende rett at legalpantet omfattet krav som forfalt etter besluttet tvangsdekning. Tilsvarende må også gjelde for de øvrige legalpantene. I samme avgjørelse ble det også avklart at beløpsgrensen på 2 ganger grunnbeløpet var absolutt, og at legalpante kravet derfor ikke kunne overstige 2 ganger grunnbeløpet selv om tvangsdekningen tok lang tid og det dermed forfalt nye felleskostnader i tvangsdekningsperioden som medførte at det underliggende krav oversteg 2 ganger grunnbeløpet21,22. 5. RENTER OG OMKOSTNINGER

Et særskilt spørsmål som kan ha betydning for vurderingen av legalpantekravets størrelse, er om pantekravet også om fatter renter og omkostninger ved en evt. inndrivelse. I panteloven er det ingenting som tyder på at bestem melsen i § 1-5 om såkalte tilleggskrav ikke gjelder også for legalpant23. I avgjørelsen nevnt over, HR-2017-1129, legger Høyesterett til grunn nettopp at tilleggskrav i form av renter og

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

omkostninger vil kunne kreves dekket i tillegg til legalpantekravets størrelse. For legalpant for felleskostnader etter eiersl. § 31 og brl. § 5-20, har det imidlertid vært uklart om slike tilleggskrav kunne komme i tillegg til maksimalgrensen på 2 ganger grunnbeløpet, eller om beløpsgrensen var absolutt. LEDELSEN Å VITE I Rt. 2015 s. 1307 kom Høyesterett til at VERDT omkostninger kom i tillegg til beløpsgrensen fullt ut, men at renter kun kom i tillegg hvis de var påløpt etter besluttet tvangssalg. For renter som var påløpt før besluttet tvangssalg, måtte disse inkluderes i beløpsgrensen på 2 ganger grunnbeløpet slik at pantekravet ved besluttet tvangsdekning24 ikke kunne utgjøre mer enn 2 ganger grunnbeløpet ink. renter. I HR-2017-1129 kom Høyesterett imidlertid til at renter og omkostninger av pantekravet måtte kunne dekkes i tillegg til beløpsgrensen, og hvor beløpsgrensen dermed bare gjaldt for utestående felleskostnadene og ikke for tilleggskrav uavhengig av når de var oppstått25. Høyesterett fastsatte også at det bare var felleskostnader som inngikk i beløpsgrensen på 2 G som det kunne kreves renter av, og at det ikke kunne kreves renter av renter26 som inngikk i legalpantekravet27. 6. AVSLUTNING

Som det fremgår kan beregning av legalpantekravenes størrelse være komplisert, men oversikt over slike krav er viktig for at megler skal kunne ha kontroll på at alle heftelser kan innfris. I verste fall kan konsekvensen av legalpantet være at heftelsene ikke kan innfris og at eiendomssalget ikke kan gjennomføres. Beregning av legalpantekravets størrelse kan også ha betydning for om tvangssalg kan gjennomføres i og med dekningsprinsippet. I verste fall risikerer en at tvangssalget må heves fordi saksøkers krav ikke vil kunne oppnå dekning.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Nøyaktig beløp sikret under pantet må selvsagt avklares med kreditor Dersom ikke alle heftelser kan innfris må en få samtykke til sletting fra kreditorer som ikke får dekning for å kunne gjennomføre salget. Hvis ikke må eiendommen tvangsselges. 3 Dekningsprinsippet følger av tvfbl. § 11-20 og sier at tvangssalget bare kan gjennomføres hvis heftelser på bedre prioritet enn saksøkers krav kan dekkes fullt ut 4 Med unntak for pantedokumenter med skylderkjennelse 5 Med unntak for tilleggskrav i form av renterFRITID og omkostninger jf. pl. § 1-5 STUDENTER FAGSTOFF 6 Typisk sikringsobligasjoner 7 Hvis kravet er høyere enn pantets pålydende vil det som sikres ved pantet være pantekravet mens det overskytende vil være et krav som må sikres ved avtale/utleggspant 8 § 1-4 fastsetter at en panterett må angi det beløp eller høyeste beløp som er sikret ved pantet for å være gyldig 9 I borettslag er det som kjent borettslaget som eier den faste eiendommen. Andelene er registrert i et eget borettsregister 10 Også krav etter § 6-1 (1) – (3) 11 I praksis vil en innhente opplysninger om det nøyaktige beløp når det nærmer seg oppgjør, men for å ha kontroll på at det er midler til å innfri alle heftelser må en få kontroll på dette også tidligere i salgsprosessen 12 Til fortrengsel for andre pantekrav 13 Særlig i større eiendommer/næringseiendommer 14 Men ikke det underliggende kravet som foreldes etter foreldelsesloven 15 Dvs. forfallstidspunktet 16 Dvs. utleggspant, men merk at tinglyste legalpant har en foreldelsesfrist på 3 år jf. § 6-3. 17 P.t. kr. 96.883 18 Men krav utover maksimalgrensen kan forfølges ved ordinær tvangsinndrivelse. Sameier/borettslag kan ogs vedtektsfeste panterett utover legalpanteretten jf. § 31 3. ledd og § 5-20 (4), men da må panteretten registreres i grunnboken etter vanlige regler og har prioritet deretter 19 Dvs. etter at tvangssalg er besluttet men før tvangssalget er gjennomført 20 Særlig etter Rt. 2015 s. 1307 hvor Høyesterett tilsynelatende forutsatte at krav som forfalt etter besluttet tvangsdekning ikke var dekket, selv om grensen på 2 G ikke var nådd 21 Det krav som oversteg 2 G måtte i så fall sikres ved ordinær tvangsinndrivelse 22 Borettslaget hadde anført at grensen på 2 G kun gjaldt frem til besluttet tvangsdekning, og at en etter dette kunne kreve alle forfalte felleskostnader i dekningsperioden uavhengig av grensen på 2 G 23 Dette følger strengt tatt av forarbeidene jf. Ot.prp.nr.65 (1990–1991) side 335-336 24 Besluttet tvangssalg 25 Dette kan diskuteres siden § 1-5 ikke gjelder hvis annet følger av stiftelsesgrunnlaget, og hvor stiftelsesgrunnlaget (§ 31 eller § 5-20) har en beløpsbegrensning, men Høyesterett kom under tvil til at dette ikke var tilstrekkelig til å fravike § 1-5 26 Dvs. rentesrenter 27 Høyesteretts uttalelse må forstås slik at beløpsgrensen på 2 G ikke bare gjelder felleskostnader men også renter, slik at panteretten dekker inntil 2 G ink. felleskostnader og renter, og utover dette dekkes renter av felleskostnader omfattet legalpantet og omkostninger jf. § 1-5

MEDLEMMER

1 2

MEDLEMMER

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 475.000 personer pĂĽ papir, nett og/eller mobil. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;17/1

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EIENDOMSMEGLERE SKAL SJEKKE FINANSIERING SÅ LANGT DET LAR SEG GJØRE AV TORMOD BOLDVIK, LEDER AV TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD EIENDOMSMEGLERFORENING (TVB) (INNLEGGET BLE FØRST PUBLISERT SOM EN KOMMENTAR I DRAMMENS TIDENDE)

Drammens tidene har de seneste dagene hatt en serie oppslag om boligsalg som gikk i vasken, da kilden til finansiering viste seg å være en bløff. Som fagmannen i eien domshandelen forventes eiendoms megler å være den som tilfører trygghet. Hvis eiendomsmegler ikke mestrer denne oppgaven er det alvorlig for enkeltmegler, megler foretak og hele eiendomsmeglings bransjen. Eiendomsmeglingsbran sjen må tåle medienes søkelys. Som lesere skal vi også kunne forvente at det redaksjonelle arbeidet er presist og behandler de involverte på en ansvarlig måte. Dette er saker hvor det kun finnes tapere. Det er ikke en historie om «kjeltringen som gjorde seg rik på andres bekostning». Den såkalte pengemannen hadde ikke midler, og har ikke fått noen fordeler ut av sine krumspring. De som skulle få eller låne penger til boligkjøpene sine sitter tilbake med knuste drømmer. Boligselgerne er påført økonomiske tap og unødvendige bekymringer. Historien kunne vært fortalt med utgangspunkt i den forutsetning om tillit som gjelder i all handel. Det er faktisk nødvendig å kunne stole på den man handler med, i motsatt fall kan alle avtaler gå i vasken. Uansett hvor god dokumentasjon man har på evne, er det alltid en forutsetning om vilje. Historien kunne handlet om «pengemannen». Om alt som går galt når virkelighetsforståelsen ikke

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

er virkeligheten. Med forbehold om avisens fremstilling er riktig, oppfattes dette mer som en historie om psykisk helse, enn om kynisk bedrag. Det er neppe en sak for hverken rettslig forfølgelse, eller demoniserende fremstilling av et annet menneske. Historien kan med fordel handle om eiendomsmeglers rolle i en eien domshandel. Det gjør den også langt på vei. Det er likevel ikke grunnlag for generalisering av en hel bransje på bakgrunn av uheldige enkelttilfeller i vårt område. Erfar ingen er at i det store bildet er eien domsmeglere gode på å sjekke finansiering. Historien omhandler også en handel hvor avtale ble inngått direkte mellom selger og kjøper. I så måte er eiendomshandel uten eiendoms megler overrepresentert. Vi er en bransje som fortsatt skal utvikles mot idealet. Målet er klart, bolighandelen skal være tryggest mulig. Det er mange forbedrings punkter i bolighandelen, og det jobbes kontinuerlig med forbedring

av lovverk og utvikling innad i bransjen. Eiendomsmegler skal sjekke finansiering så langt det lar seg gjø re. Noen ganger er det vanskelig å få 100 % dokumentasjon på alt. Det kan være noe så enkelt som for skudd på arv eller private lån. D et vil stå igjen forutsetninger som etterpå må oppfylles av andre enn de som faktisk inngår handelen. Om penger finnes den ene dagen kan de være borte den neste. Dersom noen vil trekke seg fra en handel og nekter å skrive under lånepapirene, eller gjemmer bort egenkapitalen sin, vil ikke engang bankens finansieringsbevis være verdt papiret den er skrevet på. Igjen er vi tilbake til den tillit som alltid må legges til grunn når vi handler med hverandre. I de tilfeller der det er usikkerhet må eiendomsmegler informere bo ligselger om risiko. Boligselger har rett til å forvente at eiendomsmegler gir den informasjon han/hun har av betydning for handelen. Det kan også forventes at der det er usikker het knyttet til dokumentasjon så bør det være en tettere oppfølging i perioden fra avtaleinngåelse til over tagelse. Det er sannsynligvis lettere å reparere skaden når man oppdager den så tidlig som mulig. Om de involverte eiendoms meglerne har gjort det de skal er vanskelig å vite med sikkerhet. Slike forhold må først behandles av offentlige kontrollorganer eller i

rettssystemet, hvor alle sider av saken belyses. Avisen er ikke brukbar til rettergang når den ene siden kan utbrodere sin vonde historie og den andre i stor grad bindes av lovpålagt taushetsplikt. Det kan likevel sies at det var eiendomsmeglere som unngikk å inngå avtaler hvor «pengemannen» var involvert. Det er gode verktøy tilgjengelig ved enkle søk på nettet, som viser at det er grunn til å stille spørsmål ved den fortalte historien. Det kan være variasjoner i tidligere erfaringer eller kjennskap til invol verte personer som påvirker hvilke vurderinger som gjøres. Grunn leggende gjelder de gamle visdoms ordene «om at når noe virker for godt til å være sant, er det som regel det». Det er berettiget å ha forvent ning til at eiendomsmegler som fagmann i bolighandelen er den siste som lar seg lure. Når skaden først oppstår må bransjeaktører øve på hvordan de skal møte sine kunder. Primært gjelder å minimere tap for de som blir skadelidende, ikke å maksimere egen fortjeneste. Men viktig å være klar over at det som viser seg å ikke være sant har skapt en illusjon av fortjeneste for den som solgte (i andre tilfeller kjøpte). Da er det et viktig prinsipp i rettskildene, at den som «fikk for mye» må bære tapet. Det hjelper med tett kontakt og god oppfølging, dialog er ikke opp skrytt.

Vi vokser og ønsker oss flere dyktige medarbeidere

Har du lyst til å jobbe i en kjede med et godt støtteapparat med høy faglig kompetanse, struktur og systemstøtte, og hvor vi har fokus på å være gode rådgivere for våre kunder? Vi har nå 70 kontor over hele landet og ser etter deg som ønsker å bli med på ytterligere vekst. Vurderer du å starte for deg selv som franchisetaker eller ønsker partnermuligheter ved et av våre kontor? Kontakt adm. dir. Karsten Onsrud på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no Vi gleder oss til å få deg med på laget!

aktiv.no

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MARKEDSKONSENTRASJON OG MAKTBRUK I FINANSNÆRINGEN STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Med 50 milliarder kroner i årlige kostnader til boliglån og eiendomsmeglertjenester er det viktig for samfunnet og den enkelte forbruker at konkurransen om disse tjenestene fungerer godt. Stor markedskonsentrasjon på banksiden kan skade forbrukernes interesser gjennom mindre konkurranse - både om boliglån og meglertjenester. AV LEIF LAUGEN, ADM. DIR. I KROGSVEEN

Myndighetene ser nå nærmere på reguleringen av bolighandelen, blant annet avhendingsloven og eiendomsmeglerloven. Hensikten er å skape en enda tryggere prosess gjennom høyere kvalitet på til standsrapporter og ytterligere krav til selger og kjøper så vel som de profesjonelle parter som er involvert i handelen. Dette er viktige initiativ i tråd med Jeløya-erklæringen og er nærmere omtalt i Regjeringens for nyede strategi for boligmarked som ble offentliggjort i juni i år. En revisjon av eiendomsmegler loven bør imidlertid også omfatte problemet med kobling mellom bank og megler. Etter at vi fikk ny lov om eiendomsmegling i 2008 har konsekvensene av koblingsvirksom heten bidratt til en sementering av markedsposisjonene innenfor både bankbransjen og meglerbransjen. Undertegnede har vært adminis trerende direktør i Krogsveen siden 2008 og gjennom dette opplevd uheldige konkurransemessige sider ved de nye bestemmelsene. Gjen nom årene har vi påpekt forholdet både overfor Finanstilsynet og Konkurransetilsynet. Det har pris verdig nok kommet enkelte inn stramminger i form av skjerpede

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

retningslinjer til praktisering av samarbeid mellom bank og megler. Men de underliggende driverne i form av økonomiske incentiver og maktforhold er for sterke og kan ikke tøyles bare gjennom retnings linjer. SKJEVHET I REGELVERKET GAVNER DE STØRSTE BANKENE

Bankene påvirker sine kunder til valg av megler. Som gjenytelse tipser meglerne om boligkjøpere som mulige lånekunder. Ved at det i 2008 ble ulovlig for den enkelte megler å motta økonomiske fordeler ved slik kundeformidling, oppsto det en skjevhet mellom bankmeglere og andre. Det er nemlig lov til å motta godt bearbeidede kunder (=oppdrag) fra bankforbindelsen, noe som en provisjonsbasert eien domsmegler lett kan omregne i økonomisk verdi. De større bankene i et område fikk dermed en unik mulighet til å styrke markeds posisjonen sin gjennom aktiv bruk av meglerforbindelsen. Høy markedskonsentrasjon innenfor boliglån preger i dag mange av de større byene, for eksempel på Østlandet. Her er DNB dominer ende med 30-50 prosent markeds

andel og i Trondheim- og Stavangerområdet er Sparebank 1 dominerende personbanker. Dette fins det historiske årsaker til, men det er liten tvil om at den aktive bruken av meglere til å «fange» kunde-emner, har hatt en vesentlig betydning for at markedsposisjonene opprett holdes og sågar styrkes. Kjøp av bolig er en av de viktigste hendelsene som utløser et bankskifte. MEGLERKUNDENE BLIR KAPSLET INN

LEIF LAUGEN

Ved at bankene får betalt gjennom kundehenvisninger, stimuleres bank rådgiverne på sin side til ytterligere innsats for å rute boligsalgskunder tilbake til meglerne. Dermed svekkes også konkurransen på meglersiden. Bankkonsernet kapsler med andre ord inn kundene, og kundene risi kerer høyere marginer/provisjoner, bruk av kryss-subsidiering og kanskje også lavere kundeservice. Man har skapt seg en «perpetuum mobile» innenfor konsernet. Nystartede boliglånsbanker og banker med en mindre kundeporte følje begrenses automatisk i sin vekst. Det samme gjelder megler foretak uten banksamarbeid eller i en konstellasjon hvor banken i det

aktuelle området har en begrenset markedsandel, og dermed mangler «betalingsevne» overfor megleren gjennom å ikke kunne tilby «opp varmede» kunder. Danske Banks salg av Krogsveen i år kan godt sees på som en konsekvens av en slik konstellasjonen i vårt tilfelle. Nr 1 og nr 2 -bankene i de enkelte markeds områdene har et fortrinn som ble forsterket gjennom regelendringen i 2008. Og som i neste runde gir de bankeide meglerforetakene fordeler, og slik fortsetter sirkelen. Mange meglere og meglerforetak utenfor dette økosystemet greier seg helt fint. Min agenda er å påpeke at her starter noen med 40 m tillegg - for å låne hestespråket - og det virker

MAKTBRUK

Kjernen i problemstillingen er den makten som bankrådgiveren skaffer seg ved å gi finansieringsbevis eller yte boligselgeren mellomfinansier ing til drømmeboligen. I et normal marked har mellom 70 og 80 pro sent av alle boligeiere intensjon om å kjøpe før de selger.

MENINGER

Maktforholdet mellom bankråd saker er åpenbare overskridelser, de giveren og forbrukeren kan lett fleste skjer mer i det skjulte. Grå misbrukes. Og det skjer, noe våre sonene som fins er mange og de meglere jevnlig erfarer. Mange for utnyttes. Med konserninterne krav brukere ser på eiendomsmegling til formidling av kunder, drukner som en integrert del av bankfor lovens intensjon. Over tid er det MENINGER holdet, MEDLEMMER på lik linje med kort til pengene som råder, det er banken knyttet en lønnskonto. Det er derfor som gir megleren mulighet til flere forståelig at de følger bankrådgiver oppdrag og økt lønn. ens vennlige antydning - eller en mer subtil henstilling - om at man LOVGIVNINGEN MÅ ENDRES er best tjent med å oppsøke bankens Sånn kan det ikke fortsette og meglerforbindelse i takknemlighets myndighetene har gjentatte ganger gjeld og tillit til bankrådgiveren. understreket kravet til uavhengighet De fleste eiendomsmeglere er mellom bank og megler. Lovens grundig skolert i lovgivningen og intensjon bygger opp under dette, kravene til god meglerskikk. At dette men dens utforming har skapt de ikke er like klart for bankrådgiveren ovenfor påpekte uheldige konkur er åpenbart. Her har alle eien ransemessige konsekvensene. domsmeglere med yrkesstolthet et Finanstilsynet har i rundskriv for ansvar slik at ikke samarbeidspart søkt å bøte på koblingsproblemet, neren i banken går for langt. Noen men det hjelper lite å lappe på

symptomene – de grunnleggende maktforholdene og økonomiske insentiver blir for dominerende. Her må selve lovgivningen endres slik at meglerkundene kan ta reelt frie valg og slik at alle eiendoms meglere får konsentrert seg om sin hovedoppgave. Med utestående boliglån på over 3 000 milliarder kroner og en rente margin på omlag 1,5 prosent, er boliglånet en betydelig utgiftspost for husholdningene. Meglerfore takenes samlede inntekter var i fjor over åtte milliarder kroner. 50 mil liarder kroner årlig bør derfor være nok penger i potten til at myndig hetene nå benytter anledningen til å se nærmere på koblingsproblema tikken og konkurranseforholdene innenfor finansnæringen.

ENDOM

NEF FORETAKSKURS 2018

NEF tilbyr kurs som kan holdes for ditt foretak! Kursene kan kombineres, varierer fra 1-3 timer pr tema. Et NEF-kurs er en god arena for læring!

RGES

N E F ME

GLE

BUND

konkurransevridende, både for bank og megler. Generelt er det slik at de bankene som har flest boliglånskunder og personmarkedsrådgivere i et be stemt geografisk område, også er de STUDENTER bankene som utnytter skjevheten i størst grad. Det er forskjeller mellom finanskonsernene i hvor stor grad aktiviteten er systematisert, men omfanget er omfattende slik vi opp lever situasjonen som konkurrent.

MEDLEMMER

FRITID

STUDENTER

FRITID

KURS

KURSTEMAENE: 1. Tilbakeholdsrett 2. Egenhandelsforbudet og adgang til å drive annen næringsvirksomhet 3. Aktuelle saker fra domstolene og RfE 4. Vergemål, umyndige og fremtidsfullmakter 5. Videresalg av kontrakt for bolig under oppføring 6. Skatterettslige spørsmål Kursene holdes av NEFs dyktige advokater: Nina Fodstad Skumsrud, Advokat MNA / Fagsjef NEF Katerin Lind-Klev, Advokat MNA Lina Klokk, Advokat MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Forespørsel: firmapost@nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

HVEM EIER BILDENE?

SJEKK ALLTID MED FOTOGRAFEN!

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

AV ERLEND GLOSLI, LEVERANSELEDER INVISO AS FOTO KNUT NEERLAND/ INVISO NÆRING

Opphavsrett, bruksrett og rettigheter til bilder er begreper det er knyttet sikkerhet til, også i Eiendomsbransjen. Jeg leste en artikkel i Eiendoms megleren nr. 6-2017, skrevet av advokat Knut Skarvang som bekreftet behovet for mer tydelighet rundt dette, for å unngå unødvendig f orvirring og i verste fall tvister mellom boligselger, megler, boligkjøper og fotograf. Som artikkelforfatteren nevner i artikkelen «Hvem eier bildet?», så er det veldig ulik praksis rundt denne problemstillingen i markedet, og forskjellige byråer og enkeltstående fotografer regulerer dette forskjellig, og enkelte har sannsynligvis ikke regulert videre bruk av bilder i dette i det hele tatt. Selv om alle bilder beskyttes av åndsverksloven, så kan ulik praksis og regulering av avtaler føre til usikkerhet. I uheldige om stendigheter kan det til og med ende opp hos reklamasjonsnemda. Det er

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

FRITID

STUDENTER

unødvendig tidsbruk for alle invol verte. Så for å forsøke å oppklare noe av dette, så kan jeg forklare litt hvordan vi i Inviso tenker rundt dette emnet. For å starte med en analogi; mange STUDENTER hvor av oss husker fra ‘gamledager’ dan vi måtte gå frem for å se favo rittfilmen etter den hadde kommet på video. Vi måtte troppe opp i videobutikken for å leie filmen. Filmen tok man med seg hjem, og den måtte leveres tilbake dagen etter. Da måtte den leveres ferdig tilbake spolt over disken i videobutikken. Videoutleie i gamledager er på mange måter en enkel sammen likning på hvordan bruksrett på bilder fungerer. Megler bestiller en fotograf til fotoopptak, bilder blir tatt i samsvar med megler/bolig selgers behov, og leveres til megler. Bildene kommer da vanligvis med en bruksrett som har lik ‘levetid’ som boligoppdraget. Når boligen blir solgt, så er bruksretten ferdig, og det er igjen fotograf/byrå som sitter på rettighetene til bildene. Med andre ord - ‘filmen’ leveres til bake til ‘butikken’. Om bildene da skal brukes igjen, så er det med andre ord fotograf/byrå som skal kontaktes for å avklare ny bruk. Det samme gjelder å kjøpe alle rettigheter til bilder. Om du ville ha en film til

MEDLEMMER

MENINGER

odel og eie, så var prisen for dette forskjell på om en lokalavis ønsker høyere enn for leie. Om man kjøper å skrive en generell sak om eien en tidsbegrenset bruksrett, så vil domsmarkedet i et gitt område og denne prisen normalt sett være trenger bilder som illustrerer dette, lavere enn om man skulle ønske å enn om Se&Hør etterspør bilder kjøpe alle rettigheter til bildene, fordi kjendis X har gått fra kona si MEDLEMMER fri bruk. Vanlig MENINGER med ubegrenset og skal selge boligen. En viktig praksis i fotobransjen generelt er en rutine i denne prosessen, er at vi tredobling av prisen for bruksrett. alltid vil sjekke og opplyse både me Typiske scenarier for videresalg gler og boligselger om at bildene vil eller distribuering av boligbildene videredistribueres. Om det er sterke vil kunne være: ønsker om at bildene ikke benyttes • Boligkjøper ønsker å leie ut videre, så lar vi være å gi tillatelse. boligen. For selv om vi ihht lovverket kan • Pressen ønsker å skrive artikkel gjøre dette, som opphavsrettighets om eiendomsmarkedet generelt, haver, så veier hensynet til megler/ evt en eiendom som har en boligselger som tyngre. spesiell nyhetsverdi (eks en kjendis Når det gjelder videresalg/annen som har solgt/kjøpt) bruk av disse bildene, skal alltid • Firmaer som driver med styling, fotograf og eventuelt byrå krediteres bygg/materiale kan ønske seg (eks. foto: Fotografens Navn/Byrå). bilder til egenpromotering på En vanlig feil er at meglerkjedene hjemmeside, markedsførings krediteres når bildene er på trykk i materiell for eget firma. avisen, selv om det egentlig er opp havsrettighetshaver som skal kredi Disse eksemplene beskriver vidt for teres. Man kan sammenlikne det skjellig bruk, og bildene vil ha helt med at Dagbladet har et bilde på forskjellig verdi for de forskjellige trykk av en nyhetssak, tatt av bilde mottakerne. Har man regulert eien byrået Scanpix. Om da en lokalavis domsrett til bildene, så er det da skal bruke disse bildene et par uker naturlig byrå/fotograf som må ta senere for å beskrive samme saken, stilling til om man tillater videre så vil ikke Dagbladet krediteres på bruk og hvilken type bruk man til foto her. Det er Scanpix som eier later, samt om man skal ta betalt for bildene, og dermed skal fotografen ny bruk. Det vil eksempelvis være og Scanpix krediteres bruken av de

Tilbudet gjelder i perioden

01.11.18 - 15.11.18

også. Dette med kreditering skal i utgangspunktet avisredaksjonene eller de som publiserer bildene videre ha kontroll på, men det er allikevel greit å ha et forhold til dette. Jeg vil understreke at denne saken er basert på hvordan vi gjør dette i Inviso. Det kan, som nevnt, være annen praksis hos våre kolleger ute i markedet. Vi har en standard avtaletekst som ligger i våre leveransebetingelser, som er kontrollert av våre advokater. Disse leveranse betingelsene er basert på vanlige tolkninger av åndsverksloven. Jeg vil dog oppfordre alle meglere som enten bruker lokale frilansfotografer, eller andre byråer, til å sjekke disse betingelsene. På denne måten unn går man potensielle konflikter, mis nøye og i verste fall tvister. For selv om problemstillinger rundt videre bruk av eiendomsbilder er relativt sjeldne, så er det spesielt viktig for deg som megler å ha en forståelse av hvordan man agerer, hvem man spør og hvilke rutiner som gjelder. Vi er naturlig nok opptatt av å sørge for å ha ryddighet og forutsigbarhet for våre fotografer, men naturligvis også for våre kunder. Så en leveregel i forhold til denne typen problem stilling er; sjekk alltid med den du får bildene dine fra før du sender de videre!

HØSTKAMPANJE FOR NEF MEDLEMMER Visste du at du nå får 1 vanndetektor og 1 smartkontakt gratis ved kjøp av Verisure alarm i dag?* Registrering her: https://www.nef.no/fordelsprogram/verisure/

*Gjelder nyinstallasjon

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NY STUDIEPLAN PÅ EIENDOMSMEGLERSTUDIET ved USN Handelshøyskolen, Universitetet i Sørøst Norge I august 2018 begynte et nytt kull eiendomsmeglerstudenter ved USN Handelshøyskolen ved Universitetet i Sørøst Norge campus Bø. Kullet er historisk på to måter. Det er det første universitetskullet med eiendomsmegler studenter vi utdanner. Samtidig er det også det første på en ny studieplan. AV LARS HALVOR OVA JOHNSEN, PROGRAMKOORDINATOR FOR EIENDOMSMEGLERUTDANNINGEN PÅ USN HANDELSHØYSKOLEN VED UNIVERSITETET I SØRØST NORGE

I løpet av 2017/18 er det gjennom ført en grundig gjennomgang av studieplanen for eiendomsmegler studiet. Studieplanarbeidet inne bærer kvalitetssikring av innholdet i studieplanen og i samtlige emne beskrivelser på studiet. Formålet er å sikre så høy kvalitet på utdanningen som mulig. Den nye studieplanen innebærer enkelte endringer i for hold til tidligere. Studieplanen opp fyller nå også kravene i felles plan fra Nasjonalt råd for økonomisk- administrativ utdanning (NRØA). Eiendomsmeglerutdanningen ved USN har alltid vært basert på en solid økonomi og ledelsesut danning. Endringen innebærer at eiendomsmeglerutdanningen også formelt er en økonomi og ledelses utdanning. Studentene tilbys der med en flott «to i en» utdannelse. Finanstilsynet har godkjent den nye studieplanen. Endringen påvirker ikke sam mensetningen av de studiespesifikke eiendomsmeglingsfagene i forhold til tidligere studieplan. Vi styrker samtidig den eiendomsmeglingsfag lige delen av studiet, ved bl.a. å tilby tilgang til et eiendomsmeglingsfaglig kjernesystem i undervisningen. Vi vil i inneværende semesteret prøve ut kjernesystemet Next. Våre studenter har siden oppstarten av studiet i

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

2007 hatt mulighet til praksis i et eiendomsmeglingsforetak. Denne ordningen videreføres selvfølgelig. Nytt er det også at studieplanen er tilrettelagt slik at studenten skal få mulighet til et semester med utveks ling utenlands. Vi satser for øvrig videre med gode fag- og bransje møter mellom studenter og eien domsmeglingsbransje. Vårt gode samarbeid med Ambita Infoland, ansatte ved Bø kommune og midt Telemark Landbrukskontor, samt et tett samarbeid med den lokale eien domsmeglingsbransjen bidrar til variert og yrkesrelevant undervisning. USN Handelshøyskolen bidrar til å få organisert studentene i egne linje foreninger. Eiendomsmeglerstudentene er organisert i Eiendomsmegler utvalget. En forening som bidrar med både sosiale arrangementer og faglige arrangementer. Foreningen sikrer god trivsel blant eiendomsmegler studentene, og knytter studentene sammen på tvers av årskullene. Bakgrunnen for justeringene i studieplanen er den store konkur ranse om oppdrag i eiendomsmeg lingsbransjen, at det i økende grad snakkes om at det utdannes for mange eiendomsmeglerkandidater og utstedes et økende antall eien domsmeglerbrev. Vi ønsker å tilby studenten større valgfrihet som

student og som yrkesutøver. Til pasningen gir mulighet til å følge drømmen om eiendomsmeglerut danning, samtidig som kandidatene gjøres mer robuste i et utfordrende arbeidsmarkedet. Eiendomsmegler utdanningen innebærer at mange vil fungere i roller som daglig leder og fagansvarlig, samt sitte i foretakets styre. En utdanning innen økonomi og ledelse vil dermed være svært relevant. Siden eiendomsmegler kandidatene også formelt får en økonomi og ledelsesutdanning, gis kandidatene større valgfrihet når det kommer til yrkesvalg. Studentene får også økt valgfrihet i forhold til valg av videre studier på master etter endt eiendomsmeglerutdanning. For uten masterne i eiendomsut vikling ved NMBU og NTNU, vil kandidatene kunne gå videre på en master innen økonomi og få tittel siviløkonom.

OM FORFATTEREN: Universitetslektor og program koordinator for eiendomsmeglerstudiet USN Handelshøyskolen ved Universitetet i Sørøst-Norge. Johnsen underviser flere emner ved eiendomsmeglerstudiet. Han har også bakgrunn som advokat og forvaltningsrevisor.

OM UNIVERSITETET I SØRØST-NORGE: Universitetet i Sørøst-Norge (USN) er Norges nyeste universitet og det fjerde største av Norges ti universiteter, med over 18.000 studenter og rundt 1.600 ansatte. Universitetet tilbyr 120 ulike bachelor- og masterstudier på sine 8 campuser i Buskerud, Telemark og Vestfold. USN har også 8 ph.d.-utdanninger. Eiendoms meglerutdanningen er knyttet til USN Handelshøyskolen ved campus Bø.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Eiendomsmeglerstudentene

– BRANSJENS FRAMTID FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NEF har de siste månedene hatt et sterkt fokus på eiendomsmeglerstudentene rundt om i landet. jobber også aktivt for studentene. Tidligere i høst møtte NEF styret på BI for å diskutere aktuelle temaer som utvekslingsmuligheter og med hjelperrollen. Det er spennende å følge engasje mentet fra framtidens eiendoms meglere, og samtidig viktig for NEF å være tett på studentene for å sikre en livslang eiendomsmeglerkarriere.

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

ENDOM

Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57

i tidsskriftet Eiendomsmegleren eller på nef.no/ ledige-stillinger gjør deg synlig for en attraktiv spisset målgruppe i eiendomsmeglingsbransjen!

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ANNONSERE

I Stavanger ble vi møtt med en engasjert gruppe studenter, hvor alle meldte seg inn i NEF. Under Eiendomsmeglerdagen på Universitetet i Sørøst Norge i Bø møtte vi over 50 studenter. NEF formidlet hvordan det er å være ung i bransjen i dag og hvordan forbundet jobber for de unge. Eiendomsmeglerstyret på BI Oslo

VERDT Å VITE

LEDIG STILLING

Kun kr 3.500,for ledig stilling på nef.no

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER MERETE AUSTVIK JAKOBSEN Eie Lillestrøm Storgata 29, 2000 Lillestrøm 92 06 10 40 maj@eie.no

VIDAR AMUNDSEN Enter Gruppen Brugata, 2380 Brumunddal 91 85 17 61 vidar@entergruppen.no

JOAKIM AUGUST GUNDERSEN SKADBERG EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Store Elvegate 11 B, 4514 Mandal 95 08 77 69 joakim.skadberg@em1sr.no

TOR-KRISTIAN GILSTAD OBOS Nye Hjem AS Postboks 6666, St. Olavs plass, 7067 Oslo 92 88 86 69 tor.kristian.gilstad@obos.no

JOACHIM JOHANNESSEN Aktiv Eiendomsmegling Ryfylke Rådhusgaten 12, 4100 Jørpeland 92 45 10 72 joachim@aktiv.no

KATE SANDØ DNB Eiendom Nybygg Dronning Eufemiasgt. 30, 0021 Oslo 41 45 45 69 kate.sando@dnbeiendom.no

JONAS ANDRÉ WINJE (fagansvarlig) Nordvik Lillestrøm Adolph Tidemandsgate 20, 2000 Lillestrøm 97 59 95 71 j.winje@nordvikbolig.no

THOMAS TANGEN Mona Bjerke Eiendom AS Lindbergbakken 3, 2318 Hamar 93 82 66 60 tt@mbeiendom.no

TONJE JUBERG Aktiv Eiendomsmegling Molde Fannestrandvegen 85, 6416 Molde 48 46 86 90 tonje.juberg@aktiv.no

EREN KARACA Nordvik Bislett Theresesgate 14, 0452 Oslo 40 70 00 07 e.karaca@nordvikbolig.no

KARINE HOLEMARK Roar Jørgensen AS Hvervenmoveien 33, 3511 Hønefoss 97 70 13 27 kh@roarjorgensen.no

KNUT A. GRUNDVIG Foss & Co Eiendomsmegling AS Edvard Griegsvei 1, 1411 Kolbotn 95 10 31 36 knut@fossco.no

OLE KRISTVÅG PEDERSEN (fagansvarlig) Kaland & Partners Vestkanten Eiendomsmegling AS Postboks 5 Loddefjord, 5881 Bergen 48 88 84 80 okp@kapa.no

ELIN DØLVIK LIER Proa Eiendomsmegling Postboks 208, 2001 Lillestrøm 98 25 93 93 edl@proa.no

LAILA BERGH ANDERSEN Notar Østfold Eiendomsmegling AS Postboks 50, 1701 Sarpsborg 97109701 laila@notar.no

HELENE SOLBERG PrivatMegleren Dyve & Partnere Postboks 0084 Skøyen, 0212 Oslo 99 38 52 62 helene.solberg@privatmegleren.no

ANDERS EIDISSEN BoligPartner Gjøvik Postboks 361, 2803 Gjøvik 97 75 50 73 anders.eidissen@gmail.com

INGE HELENE HEIER Røroshytta Osloveien 24, 7374 Røros 93 00 31 70 lene@roroshytta.no HILDE TRÆEN KALLMYR Z Megleren AS Strandgaten 10, 5013 Bergen 99 60 34 43 htk@zmegleren.no RUNE BERTELSEN Base Bolig Niels Juels gate 50, 4008 Stavanger 92 80 62 90 rb@basebolig.no

TORBJØRN HARSTAD EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Strømmen Stasjonsveien 8, 2010 Strømmen 41 36 82 87 toh@eiendomsmegler1.no

ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON MED MER GUTTULSRØD EIENDOMSMEGLING AS har flyttet: BOLIG- OG NÆRINGSMEGLER NÆRING AS har flyttet: EIENDOMSSENTERET KJELL E. HATLØY AS har endret navn til:

VI GRATULERER 50 ÅR Eva Lisa Torkildsen med dagen 7. november Roar Ingebrigtsen med dagen 13. november Trond Skogvoll med dagen 15. november Charlotte Gjelsvik Kvennes med dagen 17. november Ingunn Mack Løvdal med dagen 24. november

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2018

70 ÅR Eli Lütcherath med dagen 19. november

Dronningens gate 30 1530 Moss Karenslyst Allé 12, 0278 Oslo HATLØY EIENDOMSMEGLING AS Postboks 320, 6067 Ulsteinvik Forretningsadresse: Sjøgata 7, 6065 Ulsteinvik

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 16.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 26.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 36.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 46.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2018

RGES

JURIDISK BISTAND

‘

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa

Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører ‘

‘

Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling

Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken

Infoland samler alt om boligen på ett sted Infoland samler alt om boligen på ett sted

Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsinformasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsdirekte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem. informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill direkte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem.

Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 50