Eiendomsmegleren 5 2017 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI

ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 05-2017 / ÅRGANG 79

HVORDAN BLIR BOLIGER SOLGT I FREMTIDEN!

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Hør Facebook, Google og Schibsted om hvordan de ser for seg markedsføring av bolig fremover! • Faglig nytt om eiendomsmegling fra Finanstilsynet, Forbrukerombudet, NEF og Skattebetalerforeningen. Konferansedagen er fullspekket med fag og inspirasjon, og en super fest med underholdning

NEFs HØSTKONFERANSE 16. NOVEMBER Eiendomsmeglernes viktigste møteplass! Radisson Blu Scandinavia Oslo

LAW SOMEBODY!

BUYING A

NEW HOME IS LIKE OPENING ACHOCOLATES BOX OF

–––– EVERY PIECE IS A HEALTH

POTENTIAL HAZARD

HELP lanserer nå Boligkjøperforsikring Pluss. Les mer på help.no/boligkjoperpluss Advokathjelp for folk flest

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6 9 10 12 16 18 20 24 26 28 32 36 38

Strategisk ledelse Eiendomsmeglerens integritet Høstkonferansen for næringsmeglere 2017 Dette må du sjekke når du skal selge et «smarthus» NEF-Help stipendet 2016: Eiendomsmeglingslovens virkeområde Slik sikrer du hytta mot innbrudd og brann EIE vil ha fram flere kvinner Dette gjelder på interiørfronten i høst Det handler om god planlegging Første skjøtepakke er tinglyst elektronisk Investeringsbølger i boligmarkedet Halvparten av alle vedovnene i norske hjem bør skiftes ut Hva gjør de i dag? Månedens meglerprofil: Julie Førde

FAGSTOFF 40 41 42 44 46 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Shutterstock Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

MEDLEMMER 48 49

Minneord for Per Nylander 1938 2017 Nytt om navn

STUDENTER

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2017: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

Borettslag, forkjøpsrett og lang overtakelsestid NEF-Kurs Arealsvikt Risikofylte transaksjoner Drømmeboliger og potensielle mareritt

50 51 52

Verdens beste eiendomsmeglere blir enda bedre! Meglere – mer enn pent kledde «idioter» Eiendomsmeglerdagen på BI

FRITID 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

54 58

Høstgleder med reinsdyrkjøtt Mener Norge er et foregangsland

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

REGI

FOTO

DRONE

VIDEO

VISO

MEDIA

lager historien

forteller historien

løfter historien

skaper interesse

viser boligen på mobil

finner kjøperen

21 08 05 00 DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STRATEGISK LEDELSE Det er ikke sikkert det første dere tenker på i en travel hverdag er strategi for bransjen.

Hvilke grep som bør tas for å sikre eiendoms meglernes uavhengighet, er nok ikke det høyest prioriterte i en hverdag hvor det meste handler om neste salg. Full forståelse for det. Heldigvis har dere noen i styret og administrasjonen i NEF som står opp tidlig hver morgen, og umiddelbart begynner å tenke og fundere på hvordan vi kan endre rammevilkårene for eiendomsmeglerne til det bedre. Vi grubler på de små tingene som gir langsiktige effekter og i sum bidrar til at vi får gjennomslag for våre strategier. Styret i NEF jobber mye med strategiske valg. Som leder er det mitt ansvar å få satt strategiene ut i livet. Dette er vi blitt ganske gode på i NEF, om jeg skal si det selv. VI KAN TA ET PAR EKSEMPLER

Det har lenge vært en bekymring blant våre medlemmer at man går mot en overetablering i bransjen. Dette er en strategisk utfordring. Vi kan ikke be foretakene om å ansette færre. Det ville vært proteksjonistisk og lite sympatisk mot de unge som har gått tre år på skole for å få bli en del av bransjen. Klart vi ikke kan være den generasjonen som trekker opp stigen etter oss. Det vi derimot kan sørge for, er at det innebærer et ansvar for foretakene som ansetter nye full mektiger. Et krav om anstendige forhold for fullmektiger, både økonomisk og faglig er både bransjen og de unge tjent med. De som kommer

rett fra skolebenken skal ikke bære en utilbørlig risiko. Dette er jo både rett og riktig. Finanstilsynet kom med klare retningslinjer for oppfølging av fullmektiger i nytt rundskriv for kort tid siden. Dette kommer som direkte følge av det arbeidet NEF har gjort ved å sette fokus på disse utfordringene. Jeg ga et intervju i Finans avisen som fikk mye oppmerksomhet. Så mye at vi ble invitert i møte med Finanstilsynet. Her fikk vi gitt våre klare anbefalinger om hvilke problem stillinger man burde se på. SAMLOKALISERING OG BRUDD PÅ TAUSHETSPLIKT

Noen av dere husker kanskje at jeg skrev en leder i Eiendomsmegleren om brudd på taushets plikt. Strategisk handler denne saken like mye om eiendomsmeglerens uavhengige rolle og integritet. Våre medlemmer har lenge vært bekymret for at eiendomsmegling drives med vikarierende motiver. Man er ikke så opptatt av selve meglingen. Det er kundestrømmen som er viktig og som har stadig høyere prioritet. Det skal genereres salg av andre produkter enn eiendomsmegling. Produkter hvor marginene er langt høyere. Dette er en utvikling som NEF ikke bifaller. Vi får ikke gjennomslag for at eiendomsmeglerne må eie seg selv. Til det er bankene for solide og seriøse eiere. Da må vi finne andre strategiske

STYRELEDEREN HAR ORDET

KURT F. BUCK

virkemidler for å sikre våre medlemmers uavhengighet på en best mulig måte. Da vi løftet frem brudd på taus hetsplikten som et problem vakte d ette interesse hos både forbrukermyndigheter, Datatilsynet og hos Finanstilsynet. Nå kom det også i denne saken et rundskriv fra Finans tilsynet. D ette rundskrivet trekker opp veldig tydelige retningslinjer for skillet mellom bank og eiendomsmegler. Jeg mener disse sakene styrker vår rolle, integritet og omdømme. Strategiske trekk hvor vi har brukt virkemidler innen jussen, som skaper faktiske endringer i bransjen og i det lange løp bedrer våre rammebetingelser. Det er ikke sikkert det alltid er like synlig, men det ligger en klar strategi bak det meste vi gjør. En strategi som virker.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

EIENDOMSMEGLERENS INTEGRITET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Æresmedlem i Norges Eiendomsmeglerforbund, Per Nylander (78), ble bisatt fra Vår Frue kirke i Trondheim fredag 8. september. Eiendomsmeglerbransjen mistet dermed en av sine virkelige nestorer.

Per gikk foran i mange prinsipielle spørsmål og gjorde en betydelig innsats for Norges Eiendoms meglerforbund, blant annet som styreleder fra 1975 til 1980 og som styreleder for Eiendomsmegler høyskolen. Han var også helt sentral ved overgangen til dagens utdannelse av eiendomsmeglere.

La meg sitere et utdrag fra Peder Raknes minneord om Per:

«INTEGRITET. Det er ordet som dukker opp når min gamle sjef og læremester kommer i mine tanker. I følge store norske leksikon betyr ordet: «Kvaliteter ved en person som har en usvekket moralsk evne, opptrer med rettskaffenhet og ikke lar seg påvirke urettmessig i etiske spørsmål.» Vel, slik var Per som menneske og slik var Per som eiendomsmegler. For oss som har brukt livet på å hjelpe mennesker og foretak når flyttebehovet melder seg, eiendomsmegling - er det en høvding som har gått bort. En høvding av en eiendomsmegler, som evnet å behandle enken etter Jørgen Hattemaker med samme respekt, og fasthet, som han behandlet direktørene i øverste banketasje.»

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Eiendomsmeglere som Per Nylander - med all sin integritet og strategiske teft - har banet vei for dagens eiendomsmeglere. NEF har gjennom tiden vært preget av eien domsmeglere som har hatt mot til å ta kortsiktig risiko for å skape langsiktig lønnsomhet for en hel bransje. Dette er fundamentet for NEFs arbeid. Derfor fikk NEF i 2007 gjennomslag for strenge utdanningskrav og krav til ansvarlig megler i hver transaksjon. Med den nye loven ble bransjen kvitt useriøse aktører som lenge hadde kastet skygger over det store flertallet som alltid har jobbet seriøst og sam vittighetsfullt. Kvaliteten har blitt bedre og omdømmet er styrket. Derfor kan vi i dag hevde at norske eiendomsmeglere er blant de best kvalifiserte i verden. I denne utgaven av Eiendoms megleren kan du lese om de siste endringene i utdanningen for eien domsmeglere. NEF og Handels høyskolen BI har et godt samarbeid om utviklingen av studiet, bygget på behovet for en god faglig ut danning samtidig som den skal være dynamisk og tilpasses tidens behov.

Den viktigste endringen er at det skal legges til rette for en praksis periode som knytter teori og praksis tettere sammen, og bidrar til et større læringsutbytte av undervis ningen. I våre dager utfordres eien domsmeglerens integritet av eksterne markedsaktørers jakt på kunde strøm. Derfor jobber NEF aktivt for å bygge sterkere rammer rundt forbrukernes interesser og eien domsmeglerens rolle som uavhengig rådgiver. Samlokalisering av bank og eiendomsmegling uten vanntette skott er et eksempel på at ut viklingen har gått på tvers av meglernes integritet. Slike ordninger svekker tilliten til eiendomsmeglerne og er negativt for bransjens omdømme. Mange av dagens velutdannede eiendomsmeglere har mye å takke bransjens forkjempere og tillits valgte for. Og tradisjonen føres videre. NEF er organisasjonen for og av eiendomsmeglere som jobber for en sterk, tydelig og ansvarlig meglerrolle i bolighandelen.

Antall besĂ¸k til eiendomsannonsene pĂĽ FINN har Ă¸kt med 12% mot samme periode i fjor. #megavekst

Mulighetenes marked

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKIT - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

NEF.NO

GLE

BUND

N E F

RGES

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NEF FORDELSPROGRAM

FORDELSPROGRAM

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE 2017 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund inviterte til den årlige høstkonferansen på Losby Gods 31. august – 1. september. AV MARGRETHE RØSE SOLLI

Det var rundt 100 kursdeltagere som møtte gode bransjekollegaer og øvrige aktører som bidrar inn i bransjen, og kurset ga 7 godkjente etterut danningstimer. Temaene i år var blant annet presentasjon av ny oppdragsavtale i næringsmegling med utgangspunkt i salg av eiendomsselskap, de viktigste endringene ved innføring av elektronisk tinglysing, dokumentasjon etter hvitvaskings regelverket og utvikling av næringseiendom med utgangspunkt i et case.

Neste år holdes Losby-konferansen 6. - 7. september

2018!

Flere deltakere bidro med et 5 minutters inn legg om markedet der de jobber og det var innlegg om trender og tanker for fremtiden i bransjen. Oppdatering av ny rettspraksis er fast post på programmet. Mange av kursdeltakerne og utstillerne deltok også på en hyggelig middag på kvelden. Med dyktige forelesere og hyggelige omgivelser ga årets Losby-konferanse nyttig påfyll til deltagerne.

Eierskifteforsikring blir BOLIGSELGERFORSIKRING Protector Forsikring endrer navn på Eierskifteforsikring Fra 1. januar 2018 vil produktet bli omtalt som «Boligselgerforsikring»

Nytt navn – samme produkt ESF blir Boligselgerforsikring v4.indd 1

10.10.2017 15:16:34

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DETTE MÅ DU SJEKKE NÅR DU SKAL SELGE ET

«SMARTHUS»

Eiendomsmeglere må være på vakt når boligen de skal selge har installert smarthussystemer for styring av lys, varme og lyd. Hva vil selgeren ta med, og hva kan han normalt ta med. Dette må du se etter som eiendomsmegler! AV CARSTEN HENRIK PIHL, FORBRUKERRÅDGIVER I BOLIGHANDELEN

Smarthusløsninger blir installert i flere og flere hus. Det vanligste er systemer for styring av lys, varme og lyd. Men også mer avanserte systemer kan være installert. Smarthusløsningene vil kunne styre lys, varme, lyd mm fra egne apper på tele fonen, styringen kan skje på basis av tid, eller ved at «noe skjer». For eksempel skrus lyset i huset på når garasjeporten åpnes og bilen kjører inn. Felles for disse systemene er at eierne ofte har brukt en god del penger på det, og gjerne vil ta med seg hele eller deler av systemet videre når boligen selges. Men det er det ikke i utgangs punktet sikkert at han eller hun kan. FASTMONTERT ELLER IKKE?

Det første man må gjøre som eiendomsmegler er å finne ut av om det finnes smarthusløsninger i boligen som skal selges. Foreløpig er det ikke så vanlig, og mange selgere vil derfor fremheve at de har dette i boligen. Men det vil være lurt å ha dette som et punkt på sjekklisten for befaring. Hvis det viser seg å være smarthusløsninger, vil det neste spørsmålet være om de er fastmonterte eller ikke. Særlig lysstyringssystemer kan være løse, der man har en liten styringsenhet som snakker direkte med lyspærene. Her vil altså hele systemet kunne tas med ved at man skrur ut pærene og tar med seg styringsenheten. Ikke noe av dette vil være å sanse fastmontert elektrisk anlegg etter lovverket eller løsørelisten. Noen vanlige slike systemer er Philips Hue, Belkin Wemo og MyDlink. Dette er systemer som selges i de fleste elektrostormarkedene og 10

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

som er lette å sette opp og lette å ta med seg. Merk at slike systemer både kan kobles til lys, kameraer og for eksempel styre stikkontakter slik at varme i huset kan styres. Disse enkle systemene vil altså ikke regnes som fastmonterte etter lovverket og løsørelisten og selger kan derfor ta de med seg. Men selgeren bør få råd om å sette inn vanlige lyspærer i lamper som blir stående igjen! (Selgeren kan selvfølgelig også la det hele bli stående igjen i boligen, og da kan og bør det fremheves i salgsoppgaven.) NÅR INSTALLATØREN HAR VÆRT PÅ PLASS

Større smarthussystemer vil som oftest være installert av elektriker. I disse systemene er styringsenhetene satt inn som en del av det elektriske anlegget. Det betyr blant annet at man mange ganger kan bruke vanlige lyspærer og lysbrytere for å styre anlegget, i tillegg til apper. KJENNETEGN FOR AT SLIKE STYRINGSSYSTEMER ER FASTMONTERT KAN VÆRE:

• Flere ting styres på en gang – lys, varme, lyd • Mann bruke vanlige lysbrytere til styring av lys • Det er levert av installasjonsfirma/elektriker Det er flere slike systemer på det norske marke det. Xcomfort og Futurehome er to av de mer kjente. Slike fastmonterte anlegg er nettopp «varig og fastmontert» som avhendingsloven paragraf 3-5 omtaler, og skal både etter loven og løsørelisten som et utgangspunkt være igjen i boligen når den selges.

KAN TA MED...

Vi skriver «som utgangspunkt» over, for etter avhendingsloven (paragraf 3-4) kan man avtale at selger skal ta med seg også fastmontert utstyr. Det vil si at ivrige selgere som gjerne vil ta med seg mer utstyr kan gjøre det. Men da må utstyret enten tas ned før fotografering og visning, eller man må ta et klart forbehold i salgsoppgaven. Hvor lurt det er å ta med seg slikt fastmontert utstyr kan nok diskuteres. Det vil koste en del å få inn autorisert installatør til å demontere det, og så må man ha installatør for å montere det opp igjen. Det lureste for mange selgere vil nok være at man selger det med boligen - og heller fremhever smarthusløsningen i salgsoppgaven. Men selgere må bli minnet på at her gjelder det samme som for alt innbo og innredning som selges med boligen: man får aldri tilbake like mye for det man har puttet inn i boligen som det man har betalt! HUSK DOKUMENTASJON AV KORRESPONDANSE

Jeg får mange henvendelser om løsøre - også fra selgere. Og mange ganger er det ofte en diskusjon mellom selgeren og eiendomsmegleren om hva man har blitt enige om. Derfor er det viktig at man som eiendomsmegler dokumenterer hva man har snakket om, og hva man har blitt enige om. Dette må også sendes over til selgeren, så begge har dokumentasjonen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

INSTALLATØRENE KOMMER: Kraftigere smarthusløsninger er montert inn av elektrikere, og dermed per definisjon «fastmontert» etter lovverket. Da vil det være montert inn styringsbokser som kobles sammen med lys, varme ol gjennom ledningsnett (og noen ganger trådløse enheter). Skal i utgangspunktet bli værende igjen i boligen. (Foto: Xcomfort)

ENKELT OG VANLIG: Philips Hue er et av de vanligste «små» systemene som ikke krever installatør. Senderenheten kobles til trådløsnettverket i huset og sender signaler direkte til Hue-lyspærene. Dette kan selgeren ta med seg etter løsørelisten. (Foto: Philips)

OGSÅ PÅ HYTTER: Det finnes også smarthytteløsninger - for eksempel «ring hytta varm» løsninger. Dette er den vanligste sorten der en liten mottager plugges inn i kontakten mellom strømnettet og varmeovnen(e). En slik løsning kan selgeren ta med seg etter løsørelisten. (Foto: Adax)

FULL STYRING: Installerte smarthusløsninger gir brukerne kontrollen over hele boligen med telefonen. Lys, varme, lyd, alarmer og sikkerhet kan kobles til å gi informasjonen. (Foto: Futurehome)

SMARTHUSHUSKELISTE FOR EIENDOMSMEGLEREN: Her er punkter som eiendomsmeglere bør huske på å få avklart når man skal selge boliger med smarthusløsninger. AVKLARE HVA SOM GJELDER FOR SYSTEMET I DENNE BOLIGEN: - Hvem har installert det? - Hvor ble det kjøpt? - Fulgte det med huset/hytta da den ble kjøpt (som indikerer at det er fastmontert)

AVKLARE HVA SELGER VIL - Ta med eller selge det med boligen? - Hva er utgangspunktet etter regelverket? - Hva kan man gjøre og hva er lurt å gjøre?

Dokumentér skriftlig det man er enige om!

ARTIKKELEN ER SKREVET AV NEFs FORBRUKERRÅDGIVER CARSTEN PIHL SOM OGSÅ FØLGER DIGITALISERINGEN AV BOLIGER OG BOLIGHANDELEN TETT.

Temaet om smarthus og digitalisert innbo behandles dypere i kurset «EIENDOMSMEGLING I EN DIGITAL VERDEN». Dette kurset er blant kursene som NEF kan holde for foretak og andre.

Se mer på nef.no/kurs

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF-HELP STIPENDET 2016:

EIENDOMSMEGLINGS LOVENS VIRKEOMRÅDE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NEF-HELP STIPENDET OG PROSJEKTET Arbeidet med NEF-Help prosjektet har vært svært spennende og givende. Stipendet har vært en motivasjonsfaktor og mulighet for daglig jobb med tematikken. Temaet eiendomsmeglingslovens virkeområde er svært omfattende i sin videste form. Jeg er langt fra ferdig med forskningsarbeidet, og regner med å bruke all FoU tid i lang tid fremover. Arbeidet innebærer bl.a. kartlegging og sammenstilling av rettskilder knyttet til mellommannsbegrepet, og trekke opp grensen mot partsrepresentasjon. Det reiser tilsvarende spørsmål i forhold til oppgjørs oppdrag og kjøpsoppdrag. I tillegg vil temaet omfatte grensedragningen i forhold til rettighetene som er omfattet av loven, som f.eks. ulike grensedragninger i forhold til næringsmegling. En gjennomgang av Propr`s virksomhet har inspirert til en rekke problemstillinger av konkret og generell interesse for temafeltet1. Av hensyn til omfang har jeg foreløpig konsentrert arbeidet til å omhandle mellom mannsbegrepet. Jeg vil i denne artikkelen redegjøre for noen av problemstillingene og synspunktene jeg arbeider med. Det er ikke rom for å gå i dybden, men arbeidet er planlagt publisert på et senere tidspunkt.

INNLEDNING

Tilbudet av tjenester rettet mot forbrukergruppen som skal kjøpe eller selge fast eiendom er i utvik ling. Noen av tjenestene driver eiendomsmegling, mens andre definerer seg som noe annet enn eiendomsmegling. Fremveksten av tjenester som Propr2 , Megleselv.no3 , Livvin4 , Marton5, Off Marked6, Krogsveen Boligkjøpsrådgiver7 og lignende tjenester har aktualisert spørsmålet om hvor den nedre grensen for hva som er eien domsmegling går. Tjenestene bidrar også til ut vikling av eiendomsmeglerrollen, og mellom mannsrollen har vært i endring over lengre tid. Utviklingen reiser en rekke spørsmål. Bl.a. om hva eiendomsmegling er, hvor «lite» en eien domsmegler kan gjøre og fremdeles utøve eien domsmegling, og spørsmål om hvilke kontrakts medhjelpere som behøver tillatelse til å drive eiendomsmegling etc.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

FRITID

OM FORFATTEREN: Lars Halvor Ova Johnsen ble tildelt NEF-Help stipendet på 100.000 kroner for 2016. Johnsen er høyskolelektor og programansvarlig for eiendomsmeglerstudiet ved Høyskolen i Sørøst-Norge. Han underviser i flere emner ved eiendomsmeglerstudiet. Han har også bakgrunn fra Forbrukerrådet, som advokat og forvaltningsrevisor. OM HØGSKOLEN I SØRØST-NORGE: Høgskolen i Sørøst-Norge (HSN) er landets nest største statlige høyskole, målt i totalt antall studenter. HSN har om lag 19.500 studenter og 1500 ansatte, og består av åtte studiesteder: Drammen, Vestfold, Kongsberg, Ringerike, Bø, Notodden, Porsgrunn og Rauland. HSN tilbyr bl.a. bachelor i eiendoms megling ved studiested Bø.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

UTKONTRAKTERING av øvrige forhold eller virkninger som kan, eller samlet. Dommen forutsetter at ikke – formali Eiendomsmeglingslovens § 3-5 regulerer adgangen bør ha, betydning for vurderingen. serte samarbeid om salg av fast eiendom skal til å benytte kontraktsmedhjelpere. Hovedregelen vurderes samlet. Dommen forutsetter trolig er at foretak eller advokater som driver eien RETTSKILDEBILDET videre at virksomheter som mer tilfeldig og domsmegling «kan benytte kontraktsmedhjelpere Det sentrale spørsmålet er dermed hvor om gradvis trer inn i et samarbeid, skal vurderes som selv har tillatelse til å drive eiendoms fattende medvirkningen må være før den skal samlet, dersom partene får en «velbegrunnet opp 13 FRITID STUDENTER VERDT Å VITE megling».8 «Ved den nærmere vurderingen må det LEDELSEN karakteriseres som eiendomsmegling. De viktigsteFAGSTOFF fatning» om et samarbeid. her ses hen til om oppgavene som utkontrakteres er rettskildene i vurderingen er lovforarbeidene til Høyesterett har dermed ved to anledninger gitt eiendomsmegling i lovens forstand, [….] Det 1989 loven og 2007 loven, og tre sentrale klart uttrykk for at samarbeid må vurderes avgjørende ved denne vurderingen er om et enkelt Høyesterettsdommer som behandler mellom samlet. Dette reiser spørsmålet om ikke samar ledd i forhold til det utkontrakterende foretaket må mannsbegrepet og grensen til hva som er eien beidet mellom Propr og Sem & Johnsen Oppgjør anses for å falle inn under lovens saklige virkeom- domsmegling. Dommene er inntatt i Rt. AS må vurderes samlet. I så fall vil det ikke være råde» (min utheving).9 Dersom meglerforetaket 1978.17, Rt. 1997.1061 og Rt. 2008.1638. I tvilsomt at de to aktørene i felleskap driver eien må ha konsesjon for å utføre den enkelte opp tillegg foreligger det noe rettspraksis fra lavere domsmegling. Dermed kan også Sem & Johnsen gaven som et ledd i et eiendomsmeglingsoppdrag, rettsinstanser, samt brev og vedtak fra Finans Oppgjør AS bli å anse som ansvarlig megler på må også virksomheten som påtar seg oppgaven tilsynet og Finansdepartementet. oppdragene. ha konsesjon. Språkvasktjenester som tilpasser teksten i salgsoppgaven, utfører dermed et enkelt SYSTEMATISERING AV INFORMASJON PARTSREPRESENTASJON ledd underlagt konsesjonsplikten. Slike tjenester I Rt. 1978.17 drev domfelte et firma som formidlet Eiendomsmeglingslovens forarbeider forutsetter kan dermed være problematiske i forhold til kontakt mellom utleiere av hybler/leiligheter og at partsrepresentasjon ikke er omfattet av lovens kravet i § 3-5, dersom språkvasktjenesten ikke hussøkende. Bistanden besto i hovedsak av å virkeområde. Det gis imidlertid svært få holde har tillatelse til å drive eiendomsmegling. systematisere informasjon om leieobjekter, og punkter for hva som karakteriserer partsrepresenta mot vederlag gi leiesøkende kunder tilgang til sjon, og hvor grensen til mellommannsvirksomDIGITAL UTVIKLING informasjonen. Høyesterett kom til at dette var het går. Et kjennetegn på partsrepresentasjon vil Den digitale utviklingen reiser spørsmål knyttet eiendomsmegling. Dette er trolig den av Høyeste være at representanten primært ivaretar oppdrags til vurderingen av lovens virkeområde. Hvordan rettsdommene som legger grensen «lavest». giverens interesser.14 Partsrepresentanten skal heller skal man f.eks. vurdere den medvirkningen Propr Dommen fremhever bl.a. medvirkerens aktivi ikke opptre som mellommann i transaksjonen. yter, når medvirkningen i hovedsak er automati tetsnivå, og muligheten til å føre kontroll med Enkelte rådgivere vil utelukkende forholde seg sert og digitalisert? Skal man bedømme tjenesten virksomheten, som sentrale momenter i vurde til oppdragsgiveren, og holde seg i «bakgrunnen». på samme måte som om arbeidsoppgavene ble ringen. Andre vil i større grad plasseres i en mellom utført av en person, eller er medvirkningen prin mannslignende posisjon i forhold til oppdrags sipielt av en annen karakter fordi den utføres av FORRETNINGSSAMARBEID giver og motpart. I så fall kan det være vanskelig en maskin. Innebærer f.eks. en automatisert pro MÅ VURDERES SAMLET ere å konstatere om parten er mellommann eller sess at Propr ikke spiller noen aktiv rolle i eien I Rt. 1997 var spørsmålet om en advokat hadde partsrepresentant. En advokat vil typisk være den domstransaksjonen? Rettskildene gir etter mitt utført eiendomsmegling. I vurderingen kunne som mottar korrespondanse fra motparten og skjønn ikke grunnlag for å hevde at slike auto man ikke se bort fra et forretningssamarbeid videreformidler dette til klienten, selv om han/ matiserte tjenester skal bedømmes annerledes mellom en samarbeidspartner og advokaten.10 hun utelukkende arbeider for klientens interesser. fordi prosessen er automatisert og utført av en Advokatens rolle var nok planlagt avgrenset til Det vil også være naturlig å ha en dialog med maskin. oppgjørsfunksjonen. Advokatbevilling var grunn motparten, og det kan etter omstendighetene bli laget for samarbeidet.11 Høyesterett uttalte at en aktuelt å utføre arbeidsoppgaver som er i begge MELLOMMANN – EN HELHETS samlet vurdering av de to virksomhetene klart parteres sammenfallende interesser. I slike tilfeller innebar eiendomsmegling, og fastslo at advo kan grensen mellom partsrepresentasjon og VURDERING «I TRE DELER» Eiendomsmeglingslovens §§ 1-1 og 1-2 (2) fast katen var ansvarlig megler på oppdragene. Det mellommannsvirksomhet utviskes. Partsrepresen slår at det å drive eiendomsmegling er å opptre var da ikke avgjørende hvor stor del av megler tanten kan dermed begynne å opptre som som mellommann. Lovforarbeidene og Høyeste arbeidet som var utført av advokaten personlig. mellommann. rettspraksis fastslår at det beror på en helhets I Rt. 2008.1638 forelå det trolig ikke noe til Hensynet til at partsrepresentanten skal ivareta vurdering om det foreligger mellommannsvirk svarende formalisert forretningssamarbeid mel oppdragsgiverens interesser må ikke strekkes for somhet. Av pedagogiske grunner deler jeg denne lom aktørene. Likevel uttaler Høyesterett, med langt. De fleste, om ikke alle, oppgaver utføres i helhetsvurderingen i tre. «De ytre kjennetegn», henvisning til 1997 dommen: «Avgjørelsen viser oppdragsgivers interesser. Også der oppgaven som baserer seg på Sjur Brækhus sin definisjon altså at det ved samarbeid om omsetning av faste utføres av en mellommann. Får arbeidsoppgavene av hva det innebærer å opptre som megler. Videre eiendommer, også må foretas en helhets etter sin art og omfang karakter av å være må det foretas en konkret vurdering av innholdet bedømmelse og ikke en isolert vurdering av den eiendomsmegling, vil medvirkningen måtte være i tjenesten. Til sist må man foreta en videre enkeltes bidrag».12 Dommen synes å gå lenger i eiendomsmegling. vurdering av tjenesten, og se sakskomplekset i lys forhold til å slå fast at samarbeid skal vurderes

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

KJØPSOPPDRAG

Det er allmenn enighet om at kjøpsoppdrag er omfattet av eiendomsmeglingsloven. Men verken lov eller forarbeider sier noe om hva et kjøpsopp drag innebærer. Vurderingen av om loven kom mer til anvendelse på et kjøpsoppdrag beror på en helhetsvurdering. Rettskildene angir ikke grensen annerledes enn for salgsoppdragene. I forbrukertilfellene er loven preseptorisk, og skiller kun mellom de «fulle» eiendomsmeglings oppdragene, og de mer avgrensede oppgjørsopp dragene. Det er ingen utfyllende bestemmelser som tilpasser loven kjøpsoppdragene. Mangel på reguleringer gjør det vanskelig å vurdere hva et kjøpsoppdrag innebærer, og dermed når grensen for eiendomsmeglingslovens virkeområde er overtrådt. Kommer loven først til anvendelse, pålegger den som et utgangspunkt kjøpsmegler å opptre i samsvar med god meglerskikk, ut arbeide salgsoppgave, innhente og kontrollere opplysninger og opptre nøytralt overfor selger og andre interessenter etc. Dette er en ordning som ikke passer på kjøpsoppdragene. Mangelen på føringer på hva et kjøpsoppdrag går ut på, kan medføre at eiendomsmeglermonopolet utvannes mer enn det er rettskildemessig grunnlag for. F.eks. ved at virksomheter i for stort omfang unn tas som partsrepresentasjon.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

tilsier at det er inngått avtale med oppgjørsfore taket alt på tidspunktet før eiendommen er markedsført. Dette reiser spørsmålet om selve oppdraget kan inngås før eiendommen er solgt, eller om det er et krav at oppdragsavtalen signeres først etter at handel er kommet i stand. I NOU LEDELSEN VERDT det Å VITE i beskrivelsen avFAGSTOFF 2006:1 fremkommer gjeldende rett på side 35 at «oppgjørsoppdrag forutsetter at partene har funnet hverandre på forhånd, dvs. at handelen er kommet i stand, herunder at kjøpekontrakt er opprettet før megler kontaktes, slik at det eneste megleren påtar seg å gjennomføre er selve det økonomiske oppgjøret» (min utheving).15 Høyesteretts praksis viser også at virksomheter vurderes samlet. For å hindre at oppgjørsforetaket tar på seg mer enn et oppgjørs oppdrag, og vurderes samlet med en annen virksomhet, vil det være viktig å opprettholde et klart skille mellom oppdragstypene. Rettskilde bildet gir relativt sterke holdepunkter for at handel skal ha kommet i stand, før det inngås avtale om oppgjørsoppdrag. Muligens er dette et noe formalistisk utgangspunkt, men det er også gode reelle grunner for å holde de fulle opp dragene og oppgjørsoppdragene klart adskilt.

FRITID

REFERANSER:

I hovedsak basert på offentlig

tilgjengelige informasjon på Propr.no. 2 https://propr.no/ 3 https://www.megleselv.no/main/ FRITID 4 https://www.livvin.com/ 5 https://www.marton.no/ 6 https://www.offmarket.me/ 7 http://www.boligkjopsradgiver.no/ 8 Hvem som kan få tillatelse til å drive eiendomsmegling frem kommer i emgll. § 2-1, jf. kap 2. 9 NOU 2006:1 side 70. 10 Rt. 1997.1061 side 1068. 11 Situasjonen har i seg selv en del likhetstrekk med samarbeidet mellom Propr AS og Sem & Johnsen Oppgjør AS. 12 Rt. 2008.1638 avsnitt 38 13 Rt. 2008.1638 avsnitt 38 14 Se bl.a. Finanstilsynets brev av 22.12.2009, Referanse 09/14166. 15 NOU 2006:1 side 35

OPPGJØRSOPPDRAG

I Propr-annonser ser en ofte at det fremkommer at det er tegnet eierskifteforsikring, og at f.eks. Sem & Johnsen skal ta oppgjøret. Uttalelsene

Utnytt medlemsfordelene dine Som medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler  Ingen bonustap ved parkeringsskade  Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil  Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark. Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 20% samlerabatt! Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

STUDENTER

Bilfor sik med u ring nik fordel e er

STUDENTER

DRIVE EGET PROAKTIV-KONTOR? Har du en gründerspire i magen og drømmer om å drive ditt eget kontor? Vi er interessert i å åpne flere kontor sammen med dyktige mennesker som ønsker å skape verdier for kundene. VI SØKER FRANCHISETAKERE!

Å berike kundene våre er det vi til enhver tid jobber for. Vi skal oppnå best mulig pris, trygt og effektivt. Vi skal skape verdier for våre kunder, slik at de sitter igjen med mer enn om de hadde brukt en billigere megler eller om de hadde solgt selv. Det er målet i ethvert boligsalg. Det innebærer at vi må bruke litt mer tid på hvert salg, på hver kunde, alltid yte det lille ekstra. Vi skal være ydmyke, faglig kompetente, innovative og proaktive. Alltid tenke konsekvens før vi handler – tenke flere trekk frem i tid. Vi har en plan bak alt og overlater ingenting til tilfeldighetene. Det skal være lønnsomt å være franchisetaker i Proaktiv, og vi har som målsetting at kontorene i kjeden skal være de meste lønnsomme i Norge. P.t. har kjeden en gjennomsnittlig resultatgrad på 17,5 %. Hvis du kjenner deg igjen i dette vil vi veldig gjerne komme i kontakt med deg. Kontakt daglig leder: Vibeke Stavenes, e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles selvsagt konfidensielt.

Proaktiv Eiendomsmegling er lokalisert i storbyområdene og er en utpreget kvalitetsmegler. Kundens beste er til enhver tid i fokus og vi vet at gode prestasjoner er noe som skapes gjennom stor kompetanse, høy motivasjon og gjennomtenkt strategi. Det er stort sett slik at de beste vinner. Slik er det også med eiendomsmegling. Flinke mennesker med det beste materiellet, de beste metodene og den riktige motivasjonen skaper alltid det beste resultatet for våre kunder.

proaktiv.no

proa.no

Proaktiv Småstrandgt. Tlf.: 55 36 40 40

Proaktiv Chr. Michelsensgt. Tlf.: 55 90 44 00

Proaktiv Sandviken Tlf.: 55 30 32 00

Proaktiv Voss Tlf.: 56 52 19 50

Proaktiv Fana Tlf.: 55 27 40 70

Proaktiv Askøy Tlf.: 99 21 68 03

Proa Jessheim Tlf.: 63 94 69 90

Proa Lørenskog Tlf.: 67 90 40 10

Proa Trondheim Tlf.: 73 99 22 55

Proaktiv Prosjekt Tlf.: 55 36 40 45

Proaktiv Stavanger Tlf.: 51 52 75 75

Proaktiv Asker Tlf.: 47 68 44 00

Proaktiv Briskeby Tlf.: 22 44 24 00

Proaktiv Bekkestua Tlf.: 67 11 12 30

Proaktiv Majorstuen Tlf.: 22 22 07 00

Proa Heimdal Tlf.: 72 59 92 40

Proa Moholt Tlf.: 73 20 26 50

Proa Lillestøm Tlf.: 63 80 59 90

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SLIK SIKRER DU HYTTA MOT INNBRUDD OG BRANN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Har du boligalarm hjemme, men slurver med sikkerheten på hytta? Med alarm på hytta sikrer du deg mot både innbrudd og brann. - Samtidig får du tilgang til flere smarte funksjoner som kan styre både varme, lys og låssystemet, sier sikkerhetsekspert Anette Granli i Verisure, som står bak Falcks nye alarmprodukter. Ifølge Statistisk Sentralbyrå finnes det omtrent 427.000 hytter i Norge. I tillegg kommer nesten 33.000 helårsboliger og våningshus som benyttes som fritidsbolig. Vi nordmenn er altså blitt et skikkelig «hyttefolk». Med fullstappet bil henter vi barna tidlig på skolen eller i barnehagen fredag etter lunsj. Så setter vi kursen mot hytta ved sjøen eller på fjellet. Enten det er ferie eller en helt vanlig helg, står vi gjerne timevis i kø begge veier, bare for å tilbringe litt kjærkommen tid vekk fra hverdagens mas og kjas. Kjenner du deg kanskje igjen? Samarbeidet mellom Falck og Verisure gjør at Falcks nye kunder nå kan benytte seg av det nyeste og mest innovative av komponenter og tjenester på sikkerhetsfronten. Det kommer godt med når både hytte og hus skal sikres. SIKKERHET PÅ HYTTA

Tall fra NHO Service viser at stadig flere nord menn sikrer hjemmet sitt med boligalarm. Men hva med sikkerheten på hytta? - Jeg frykter at mange slurver med sikkerheten på hytta. Nordmenn investerer så mye tid og penger i fritidsboligen at de absolutt burde instal lere alarm der også. Det hjelper lite med alarm hjemme om det brenner på hytta, sier sikkerhets ekspert Anette Granli. Med alarm fra Falck sikrer du deg selv, dine nærmeste og dine eiendeler mot både brann og innbrudd. - Falck tilbyr en profesjonelt overvåket og pålitelig innbrudds- og brannalarm med umiddelbar varsling og rask hjelp. Det er en trygghet som

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Begge foto: Verisure

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Ved avreise kan du også ved hjelp av smart kontakter bruke appen til å dobbeltsjekke at alle elektriske apparater er skrudd av, og dermed minimere faren for brann. - Ingenting er mer irriterende enn å snu halv veis for å sjekke om kaffetrakteren er skrudd av FAGSTOFF FRITIDtil en smartkontakt, STUDENTER på hytta. Om den er koblet kan du selv sjekke og eventuelt skru den av via appen på mobiltelefonen – uansett hvor du befinner deg, forklarer Granli. NØKKELFRI HYTTEHVERDAG

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

SKATT PÅ BOLIG

NEF e-kurs Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

RGES

BUND

Ikke nok med at en alarm sikrer hytta mot inn brudd og brann; du får også tilgang til en rekke smarte funksjoner som garantert vil gjøre hytte livet ditt enklere. Du kan faktisk styre både varme, lys og låssystemet via den nye Falck-appen til mobiltelefonen.

N E F ME

GLE

OPPVARMET HYTTE

- Har du oljeovnene eller panelovnene koblet til en smartkontakt, kan du selv skru dem på via Falck-appen på mobiltelefonen. Da kan hytta være varm når du kommer frem, og det er spesielt nyttig om vinteren, sier Anette Granli. Med smartkontaktene kan du også styre inne belysningen. - Kanskje har du et stykke å gå fra bilen til hytta? Da er det ganske praktisk å kunne tenne lysene på hytta via appen – før du kommer frem, sier sikkerhetseksperten.

er god å ha, enten du er til stede på hytta eller ikke. Dessuten vet vi at alarmskiltene virker preventivt på innbruddstyver, sier Granli.

Nå finnes det også moderne og praktiske løsnin ger for en nøkkelfri hyttehverdag. Investerer du i den elektroniske dørlåsen Yale Doorman, kan denne integreres i alarmsystemet. Da kan du både åpne og lukke døren fra appen på mobiltelefonen, og du trenger ikke lenger nøkkel for å komme inn. - Det er ganske praktisk å slippe å tenke på nøkler, spesielt om det er flere som benytter hytta. Dessuten trenger du ikke å reise opp på hytta for å åpne opp for eventuelle håndverkere. Dette fikser du fint hjemmefra via appen, avslutter Anette Granli.

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

EIE VIL HA FRAM FLERE KVINNER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

I Eie eiendomsmegling er 46 prosent av de ansatte kvinner, men av dem er det kun tre som er på topp 10 listen over de eiendomsmeglerne som omsetter mest. Derfor har Eie satt det på agendaen å få flere kvinner opp og fram på denne listen. Ikke fordi de er kvinner, men fordi de er like dyktige! AV SVEIN STRØMNES, NEF

Cecilie Beckman

Elise Riise Johnsen

- Våre meglere er dyktige og driver med skikkelig eien domsmegling uansett kjønn, sier administrerende direktør, Hedda K. Ulvness. Et ledd i denne satsingen var da Eie arrangerte «Kvinne og sjefsmegler-dag» den 19. september. Hovedfokuset for dagen var at kvinnelige meglere kunne lære- og bli inspirert av hverandre. - Vi ønsket å skape en dag der kvinner kunne bli inspirert av hverandre til å nå toppen og forstå at de ikke skal sette begrensninger for seg selv, sier hun videre Tidligere statssekretær og stabssjef ved statsministerens kontor, Julie Brodtkorb, var key speaker for dagen. Brodtkorb har også vært leder i Høyres Kvinneforum og gitt ut boken «Bare en kvinne», og hadde derfor mange interessante perspektiver som deltagerne på «kvinnedagen» kunne lære mye av. EN INVESTERING, IKKE EN KOSTNAD

Inger Helene Simensen fra Hamar er en av kvinnene på topplisten til Eie. Hun avslørte litt av hemmeligheten bak at hun har kommet seg på fjerde plass på listen i år. At hun er kvinne er ikke noe hun fokuserer på, men hun er veldig bestemt på å få fram poengene:

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Hedda K. Ulvness

Inger Helene Simensen

Kine Sætre

STUDENTER

VERDT Å VITE

- Jeg er alltid en investering, ikke en kostnad. Jeg er bevist på tidsbruk og planlegger godt. Man må finne gode løsninger på hvordan å spare tid, så får du mer tid til å ringe kunder. Inger Helene påpekte også viktigheten av å alltid være på hugget, og delte også synet til Julie Brodtkorb om hvordan ambisiøse kvinner bør gå LEDELSEN VERDT Å VITE frem for å nå sine mål. - Sett deg ved bordet, det er ingen som kommer til å invitere deg, sa Brodtkorb til de 50 fremmøtte kvinnene fra Eie.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Sett deg ved bordet, FRITID STUDENTER det er ingen som kommer til å invitere deg» BRODTKORB TIL DE 50 FREMMØTTE KVINNENE FRA EIE

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

ENDOM

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

NEF e-kurs Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

RGES

BUND

Kine Sætre fra Asker var også en av Eie sine meglere som delte sine erfaringer. Hun har alltid vært på topplisten, men så at ting forandret seg da hun hadde vært ute i mamma-perm. Sætre tok 100 prosent permisjon fra jobben og gikk 100 prosent inn i rollen som mor. Resultatet var at hun mistet mye av kundekontakten hun hadde brukt flere år på å opparbeide, og det ble dermed ekstra hardt å komme tilbake til arbeidsplassen etter permisjonen var ferdig. - Det ble som å begynne på scratch igjen. Det var tøft. Mye tøffere enn jeg trodde, sa Kine Sætre. Hadde hun fått valget igjen ville hun fremdeles vært 100 prosent mor, men trolig hadde hun ikke tatt 100 prosent permisjon fra jobben.

N E F ME

GLE

100 PROSENT MOR

LEDELSEN

NEF.NO

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

DETTE GJELDER PÅ INTERIØRFRONTEN I HØST LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Det er bred enighet om at den som vil følge interiørmoten i høst, innreder helt etter eget hode, med varmere farger, mye tre og mye kos og hygge. AV BJØRG OWREN/IFI.NO | FOTO CHERA WESTMAN/IFI.NO, ROBERT WALMANN/IFI.NO, STOREYS, SÖDRA, NORDSJÖ

De store trendbyråene og norske leverandører er relativt samlet i sin tale. I en verden med høyt tempo og store forandringer, trekker vi innomhus og søker ly. – Når forandringer er hverdagskost, blir grunnleggende verdier som frihet, venner og felleskap sentrale, sier den Danske pej-gruppen. De mener at vi blant annet vil være fri til å definere hva som er best for oss selv. Det er mye nostalgi i luften. Både i mote og interiør design hentes det mye inspirasjon fra historien. Men det er ikke en enkelt tidsepoke som stikker seg fram. – Fokuset er ikke lenger på én epoke, ett sted eller én kultur, men en levende og eklektisk miks med innflytelse på alle aspekter av design, sier trendanalytiker Gemma Riberti fra WGSN, et av verdens fremste trendbyråer. Hun presenterte internasjonale interiør- og designtrender på høstens Oslo Design Fair. VI GJØR DET MED FARGER

– Fargene skal være varme, innbydende og snille. Det skal både sees og kjennes mykt ut, sier Per Nimér, designsjef hos Nordsjö. De lanserte årets farge 2018 for kort tid siden, en myk og varm gråbeige tone som heller litt mot rosa. Den kalles «Heart Wood» og er en basisfarge som kler de fleste andre farger. Okergul er også en farge med appell, spesielt som aksentfarge. Det vil si at det nok blir mange gule puter og pledd i de norske sofaene utover høsten. Både tekstil- og tapetleverandører har tro på fargen. Etter høstens store salgsmesse, Oslo Design Fair, kunne Lars Kollerøs fra Lama fortelle at alt de hadde av fløyelsputer i oker føk ut i løpet av de to første dagene. Dernest var det grønt og rustrødt. Hos Green Apple, som er kjent for sin lune og frodige stil,

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Trepanel er på full fart tilbake. Trespiler er en vinner på grunn av gode akustiske egenskaper i tillegg til varmen som treet tilfører et moderne interiør. (Foto: Södra) LEDELSEN

VERDT Å VITE

Vi henter mye inspirasjon fra historien. Tapetet Masterpiece er inspirert av de gamle mestrene og har farger og atmosfære som appellerer til mange. (Foto: Storeys)

Okergult seiler opp som favoritt blant aksent fargene. Og det spås at mange gule sofaputer, spesielt i fløyel og velur, vil myke opp i høstmørket. Her fra Green Apple. (Foto: Chera Westman/ifi.no)

Et tapet med duse farger skaper en lun og hyggelig atmosfære i ethvert rom, men det må være tapet på alle fire veggene. Bort med alle store kontraster. Her fra INTAG. (Foto: Robert Walmann/ifi.no)

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

har de satset på både gult, rødt og grønt på showrommet i høst. – Vi føler alle her at gult er i tiden og på vei inn, sier Kristian Halvorsen hos Green Apple.

-- Mange ønsker velur. Det er mykt, elegant og demper lyd. For tre år siden var det svært lite etterspørsel etter det, nå er det velur folk vil ha, sier Sveen.

VI GJØR DET MED TAPET

Tre er på full fart tilbake på veggene våre. Nå er det ikke bare på gulvet vi vil ha tre. Trepanel er også tilbake, spesielt uten profiler. Et treprodukt som er spesielt i vinden er trespiler. – De brukes både i tak og vegger, i alt fra eneboliger til store, offentlige bygg, forteller Bård Haug fra Södra. – Det fine med dem er at de demper akustikken, og dermed skaper lunhet i moderne rom både estetisk og lydmessig, sier han. Trendekspertene mener at den økte interessen for tre er mer enn et moteblaff. Tre er miljøvennlig og en naturlig del av nordisk design og arkitektur som vinner stadig flere tilhengere også internasjonalt. – Dessuten passer tre til det meste, og er godt for folk som ønsker å roe ned fra et hektisk og oppjaget tempo, sier de.

VI GJØR DET MED TRE

Også på tapetsiden merkes interessen for veggbekledning med et historisk anstrøk. Markedssjef Bente Mølmann fra Storeys forteller at folk har våknet for en kolleksjon fra nederlandske Eijffinger de lanserte for vel ett år siden. – Farger og motiv er inspirert av de gamle mestrene, og har akkurat de riktige fargene, sier hun. Lunt og varmt er stikkord som går igjen. Det er matte farger, taktile flater, mye ton-i-ton og snille mønster. – Folk har også oppdaget at tapet på alle fire veggene gir en spesiell lun atmosfære, sier Birgit Torkildsby fra Borge. Hun understreker at det skal virke raust og velkomment. VI GJØR DET MED TEKSTIL

Med rausheten kommer også tekstilene tilbake. – Folk vil ha mer tekstiltapet og tekstiler til gardiner, sier Jannicke Sveen hos INTAG, og legger til:

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Fargene skal være myke, varme og snille. Slik som årets farge 2018 fra Nordsjö, som de har kalt Heart Wood. (Foto: Nordsjö)

NAUG & V E N N E R

HELT NYE BMW X3. ER PÅ VEI.

RESERVER DIN NYE BMW X3 ALLEREDE NÅ. Helt nye BMW X3 lanseres i november 2017. Den vil sette nok en ny standard for premium kjøreopplevelse. Nå kan du være blant de første i Norge til å kjøpe helt nye BMW X3. Gå inn på bmw.no/x3 og reserver din plass i køen. 5HQ NM¡UHJOHGH Drivstofforbruk 0,50-84 l/mil ved blandet kjøring. CO2-utslipp 132-193 g/km.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

DET HANDLER OM GOD PLANLEGGING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Hvordan er det mulig å bli den mestselgende eiendomsmegleren i hele DNB Eiendom etter bare to år i jobben? Går det i tillegg an å kombinere dette med en tilværelse som samboer og tobarnsmor? Ja, er svaret på begge spørsmål. Eiendomsmegler MNEF Helene Solberg er et levende eksempel på at det meste er mulig med rett innstilling og gode evner til å planlegge. AV SVEIN STRØMNES, NEF

Noe av forklaringen bak suksessen kan også være at hun startet i bransjen i «voksen» alder og raskt fikk en forståelse av hva som måtte til for å lykkes i et salgsyrke. - Jeg har alltid vært veldig glad i å jobbe, og startet veldig tidlig i ungdomstiden med å få min første jobb for å tjene mine egne penger. Så da jeg var ferdig med videregående gikk jeg med sekken full av søknader nedover Bogstadveien i Oslo og søkte på alle stedene jeg kunne tenke meg å jobbe. - Det endte med jeg fikk jobb på C arlings, og faktisk som butikksjef med en gang. Så det inter vjuet må jo ha vært ganske bra. Jeg tror at jeg klarte å skille meg ut fra andre jobbsøkere ved å snakke om at jeg var opptatt av salg. Så de skjønte nok at det bodde en kremmer i meg, forteller Helene Solberg til Eiendomsmegleren. Etter å ha jobbet seg oppover i klesbransjen, og et par år med selvrealisering i California, var tiden inne for å starte voksenlivet. Lysten på å bli flygeleder ble knust da nåløyet for å komme inn viste seg å bli for trangt, men morens anbefaling om å starte på eiendomsmeglerstudiet viste seg å bli en fulltreff. - Jeg var 27-år da jeg startet på BI, og det var på tide å få ting på stell og ikke bare leve fra hånd til munn slik jeg hadde gjort. - Jeg bestemte meg tidlig på studiet for ikke å bruke tiden min på «bull shit», og jobbet hardt og dedikert på skolen. Når jeg går «all in» skal jeg nå de målene jeg setter meg. Og målet var egent lig ikke mer enn at det skulle gå rundt for meg og familien. Jeg skulle ha barn, hus og bil. Jeg ville ha trygghet i hverdagen, sier hun.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

det har pilen på prestasjonene hennes i foretaket bare gått i en retning. Oppover. - Ettersom jeg hadde hørt fra mange at det skulle være tøft å etablere seg i bransjen, var jeg ganske godt forberedt på den dagen jeg var ferdig med studiet. Jeg sugde inn all kunnskap jeg kun ne gjennom utdanningen og forstod at når så mange sa at det var så vanskelig, så måtte jeg også bare tilpasse meg det. - Jeg visste at hvis jeg skulle klare meg på bare provisjonsinntekt fra starten av, så måtte jeg være ferdig med den grunnleggende etableringen som mange bruker mye tid på. Det er blant annet å lære seg å bruke systemer, lære seg hvordan arbeidsdagen er og hva det er viktig å sette fokus på, sier hun. - I fare for å virke selvgod, så jeg da jeg jobbet som medhjelper at det var mange meglere som brukte mye tid på ting de ikke fikk gjort noe med. Det var mange som ikke turte å ta opp telefonen for å ringe kunder. Selgeren i meg skjønte at det bare var en ting å gjøre, og det var å plukke opp telefonen og ringe ut. Det er stor konkurranse om oppdragene i Oslo og opp dragene kommer ikke inn av døra av seg selv. - Jeg ble også ekstra motivert av at mange ikke trodde på at jeg skulle klare dette, ettersom jeg var jente og i tillegg hadde barn, forklarer Solberg. GODT FORBEREDT

På en bransjedag på BI traff Solberg ved en tilfel dighet en tidligere bekjent fra klesbransjen som nå stod på stand for DNB Eiendom. Kontakter ble knyttet og den energiske jenta med det smit tende humøret ble ansatt som medhjelper. Etter

Kan hverdagen din som eiendomsmegler sammenlignes med hvordan en idrettsutøver tenker? - Moro at du spør om det ettersom jeg ofte tenker på det samme. Alt handler om å være godt forberedt og det er ikke snakk om flaks. Du må

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

følge en plan hele tiden, og så må du gjøre på kundekontakt, god til å få inn oppdrag, ha liker oppmerksomheten, de gode tilbakemelding nødvendige justeringer underveis hvis ting ikke visninger og kjøre budrunder, og da er det veldig ene og blir veldig motivert av den tøffe konkur fungerer optimalt. bra å få hjelp til papirarbeid slik at jeg kan gjøre ransen. Jeg blir ulykkelig av å ikke ha noe å gjøre, - Jeg er også ganske enkel, ved at jeg presterer det jeg er god på så mye som mulig. så dette er en perfekt situasjon for meg, forteller bedre hvis jeg får ros. Dette holder motivasjonen hun. oppe og jeg ønsker hele tiden å bli enda bedre på MER MEGLING FAGSTOFF FRITID STUDENTER VITE halve året vært litt det jeg driver med, sier hun med et smil om LEDELSEN Helene Solberg harVERDT det Åsiste VIKTIG MED MESTERMERKE munnen. til og fra jobb på grunn av fødselspermisjon, men Som det aller meste i Solbergs tilværelse er godt har sett at markedet har forandret seg. For første planlagt, var det også en klar plan med at hun Blir du også motivert av at du skal være best? gang i karrieren opplever hun at behovet for allerede under studiet meldte seg inn i Norges - Jeg hadde ikke i utgangspunktet noen plan om meglerens kompetanse blir enda viktigere i Eiendomsmeglerforbund. å bli best. Planen var å overleve i det daglige. Men krevende markeder. - Igjen var jeg bevisst på å forberede meg så jeg blir ekstremt motivert når ting begynner å - Det er et helt annet marked nå enn det vi så godt som mulig, ingenting skulle overlates til rulle, og da blir jeg også redd for at det skal stoppe på starten av året. Kjøperne tar seg bedre tid, det tilfeldighetene, sier hun med et smil. opp. er flere objekter å velge mellom, men jeg føler at - I denne sammenhengen var medlemskapet - Det er når jeg er på mitt aller travleste at jeg jeg i denne situasjonen får brukt kremmeren i muligheten for å kunne få NEF-pin'en på jakken. også har det aller best. Jeg elsker jobben min og meg enda mer. Jeg lærer også veldig mye av dette, Når jeg er på befaring så mener jeg at førsteinn er veldig takknemlig og ydmyk for at det er så ettersom vi nå ofte bare har en interessent og det trykket har mye å si. Man bør te seg skikkelig og mange som har lyst til å bruke meg som megler. blir enda viktigere å vise for kundene at det er fremstå som profesjonell. Man bør kle seg skik Samtidig er jeg veldig redd for at jeg skal miste det. viktig å ha en megler som kan få kjøper og selger kelig, være rett i ryggen, være hyggelig og inter Jeg føler hele tiden at det er noe som brenner bak til å møtes. Det blir mer megling og på mange essert, og ha et fast håndtrykk. Da var det å kun meg, som får meg til å løpe hele tiden. Men til måter et mye sunnere marked. ne bruke mestermerket på jakken en viktig del av tross for det evige jaget, setter jeg utrolig stor pris - Det blir mer jobb på megleren, og hvis man å skape et godt førsteinntrykk. Ved å bære mes på det fordi jeg synes dette er så gøy. ikke trives som megler ved å bære denne rollen, termerket med stolthet, vil det kanskje være noen - Men det er også klart at det motiverte meg til så kan jeg forstå at dette for noen vil oppleves som legger merke til dette og føler en ekstra å jobbe enda hardere da jeg så at jeg begynte å som både vanskelig og utfordrende, mener hun. trygghet når de seg at megleren er medlem i klatre oppover listen over de mestselgende i Norges Eiendomsmeglerforbund. systemet allerede i det første året mitt som full GJØR DET ENKELT Hun har også en plan om å øke engasjementet mektig. I mars fikk hun sitt andre barn og det resulterer i forbundet framover. i at hun nå enda oftere enn før får spørsmålet om - Jeg har jobbet som en gal for å komme dit jeg Føler du noen gang på stress i arbeidet ditt? hvordan det går an å kombinere en hektisk er i dag, men jeg håper og ønsker å gå på flere - Det som stresser meg er hvis jeg ikke har nok å meglerhverdag og et liv utenfor. NEF-samlinger og engasjere meg mer i forbundet gjøre. Har jeg to salg en uke, føler jeg ofte at jeg - Jeg føler at jeg klarer det bra! Jeg tenker også framover. skulle hatt fem, sier hun. her at det er viktig å gjøre ting så enkelt som - Da jeg kom tilbake etter ferien i fjor hadde mulig. De som jobber i politiet, brannvesenet og GODE RÅD jeg bare klart to oppdrag for høsten og da kjente helsevesenet jobber også kvelder og helger, så det Kanskje kan engasjementet hennes brukes til å jeg på stresset. Tilbakemeldingen jeg da fikk fra er ikke så spesielt at vi eiendomsmeglere også må motivere ferske eiendomsmeglerfullmektiger når samboen min var å gjøre som jeg alltid pleier å bruke noe av den tiden for å få det til å gå opp. de skal ut i jobb. Hun har i alle fall noen gode gjøre – og det er å sette meg ned å ringe. Og da Det gjelder å planlegge godt med familien. På råd til denne gruppen. gjorde jeg dette fem dager i strekk, fra morgen til mandager og torsdager jobber jeg så lenge jeg vil - For det første må de som starter på studiet, kveld. Jeg fikk da fylt opp kalenderen min med og har gjerne flere visninger og befaringer på så tidlig som mulig skaffe seg jobb som med befaringer og omsetningen for september endte kvelden. Tirsdag, onsdag og fredag henter jeg i hjelper. Det er mye å sette seg inn i, så dette har med å bli veldig bra. barnehagen. Lørdag er familiedag og søndag er vært til stor hjelp for meg. All den lærdommen - Det er bare å stikke fingeren i jorda og jobbe det visninger igjen, så jeg føler at vi får kabalen du kan få før du er ferdig hjelper deg veldig når hardt. til å gå opp. Men man er nødt til å ofre en del du virkelig skal ut å jobbe. De som har jobbet også for å holde tempoet oppe. Venninnetid blir som medhjelper får et stort forsprang på de Hvor stor del av dette er egeninnsats og hvor stor del det lite av, og hjemmekontoret blir flittig brukt andre, så jeg kan ikke fatte at det er noen som er lagarbeid? på kveldstid når barna er i seng, legger hun til. ikke velger å gjøre dette. - Jeg setter veldig pris på at jeg har havnet på et - Dette handler jo om god planlegging, så hvis sted hvor jeg får tilpasset den hjelpen jeg trenger, Er dette en arbeidsform du også kan ha framover? du starter som fersk eiendomsmeglerfullmektig og at jeg klarer å balansere dette og ikke bli «lat», - Ja, jeg kommer ikke til å jobbe i noen annen uten noe erfaring, så vil du nok få en veldig men genere mer salg. Klarer man ikke å prestere bransje. Jeg er overbevist om at dette er et yrke tøff hverdag som møter deg, avslutter Helene enda bedre når man får hjelp av et «backoffice», som passer meg perfekt og som jeg gleder meg til Solberg. så er jo denne støtten helt b ortkastet. Jeg er god å fortsette og jobbe med i mange år fremover. Jeg

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FØRSTE SKJØTEPAKKE ER TINGLYST ELEKTRONISK LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Kartverket har som kjent utviklet et nytt tinglysingssystem for profesjonelle brukere. Systemet legger opp til en helautomatisert prosess der dokumenter som oppfyller krav til tinglysing kan registreres automatisk og gis umiddelbar prioritet i grunnboken. Første versjon av løsningen ble satt i drift 18. april i år. AV WEBSYSTEMER

Fem måneder etter er første skjøtepakke, altså pante dokument og skjøte, tinglyst elektronisk hos Statens Kartverk. - E-tinglysing er både tidsbesparende og moderne, og det er det flere og flere meglere som forstår, sier Irene H. Tørlen, eiendomsmegler MNEF og fagansvarlig hos OBOS. SIGNERING MED BANKID

Når det profesjonelle markedet tar i bruk elektronisk tinglysing vil det ikke lenger være nødvendig for bolig kjøpere og boligselgere å møte på eiendomsmeglerens kontor for å signere dokumenter. Bankenes lånekunder kan signere alle dokumenter i nettbanken. Eiendoms meglerne vil få en enklere hverdag ved at det innføres løpende kontroller av de ulike dokumentene som sendes til tinglysning. Feil og mangler fanges opp umiddelbart. Målet er at 50 prosent av tinglysingsdokumentene skal sendes inn elektronisk til Kartverket innen utgangen av 2017 og 80 prosent innen utgangen av 2019. Det er også gevinster å hente for boligkjøperne, i tillegg til de profesjonelle brukerne, heter det på kartverket.no DIGITALISERING GJELDER DEG!

- Dette er digitalisering i praksis, sier Marit Songe Parmann, styreleder i Weboppgjør AS. - På sikt forventer jeg en effektivisering i vår opp gjørstjeneste på omlag 20 % av tidsbruken i hvert oppgjør, men jeg er skeptisk til Kartverkets målsetning om antall e-tinglyste dokumenter. Jeg tror det vil ta lenger tid. Samtidig må alle som jobber i denne bransjen ta innover seg nye løsninger og ta selvstendig ansvar for å ta dem i bruk. Det står til syvende og sist om våre egne jobber, så det nytter ikke å la andre ta seg av dette!

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

FORBRUKERNE FORVENTER DIGITALISERING

- Det er godt at den digitale utviklingen går fremover også på dette feltet, sier NEFs forbrukerrådgiver Carsten Pihl. Han følger den digitale utviklingen, og holder kurs om digitalisering av eiendomsmeglingsbransjen. - Rundt 90 prosent av nordmenn har smarttelefoner og forventer å kunne bruke disse. Også til bolighandel. Det er viktig å satse på digitaliseringen av grensesnittet mellom forbrukere og eiendomsmeglere (og banker), kommenterer Carsten Pihl.

LES MER OM DETTE HER: DIGITALISERINGEN VI TRENGER http://www.nef.no/nyheter/ retech-kartet-januar-2017 -digitalisering-trenger/

STUDENTER

Intelligent plug-in hybrid

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Vår mest populære SUV. Ladbar kraftpakke. Vår ladbare SUV har tatt markedet med storm. Her får du et fornuftig forbruk og utslipp kombinert med 4MATIC kompromissløs firehjulsdrift. Under panseret lurer det ikke bare høy intelligens, du får også klassens kanskje råeste kraftpakke med systemeffekt på hele 320 hk. 0-100 går unna på utrolige 5,9 sekunder. Legg til energiutvinning i trykk- og bremsefaser, hundrevis av sensorer, aktive sikkerhetsløsninger og markedets kanskje smarteste assistansessystemer, og hverdagen blir en ny opptur. Mercedes-Benz EQ Power – ladbar og intelligent uansett behov. GLC 350 e fra kr 546.400,-.

Pris inkl. lev. Oslo. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. Drivstofforbruk blandet kjøring: 0,25-0,27 l/mil. CO2-utslipp 59-64 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

INVESTERINGSBØLGER I BOLIGMARKEDET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

AV DAG EINAR SOMMERVOLL, PROFESSOR, NMBU (ARTIKKELEN ER TIDLIGERE PUBLISERT I AFTENPOSTEN)

Vi trenger alle et tak over hodet, og i Norge betyr det at vi alle vil eie egen bolig. Derfor er det et paradoks at bolig prisene varierer mye over tid. Var du heldig nok til å kjøpe en bolig i Oslo i 1993 da prisene var på bunnen, så du boligen din fordoble seg i verdi flere ganger. Godt for deg, men surt for de som må kjøpe sin første bolig i hoved staden nå. Mye spalteplass har blitt brukt på at bolig markedet skaper ulikheter og at folk låner seg til fant. Nye regler for boliglån har søkt å bremse prisutviklingen. Nå ser det ut som den kuren virker. Prisene faller og med det fødes engstelsen for at kuren er for effektiv og at prisene faller for mye. Vi ønsker jo at prisene skal flate ut, ikke at de skal falle dramatisk. Dessverre er det for mye å ønske seg. La oss forsøke å forstå hvorfor. Noe av det som gjør boligprisutvikling så vanskelig å forstå er at det er så mange faktorer som påvirker prisene. Hvis vi ser på tilfellet Oslo, er befolkningsvekst, areal knapphet og lave renter gode forklaringer på stigende boligpriser. Og videre, bak dette populære trippelet av forklaringer har vi et helt tog med andre; fallende antall

Likevektspris

Pris

Tid

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

personer per husholdning, lav arbeidsløshet og så videre. I dag har den eventyrlige boligprisstigningen i Oslo stoppet opp, og for å forstå hva som mest sannsynlig er årsaken, skal vi gjøre et tankeeksperiment. Glem Oslo og tenk på en Kardemomme by. I denne Kardemommebyen er alt likt fra dag til dag og fra år til år. Det er ingen befolknings vekst. Alle tjener det samme. Alle hus er like. Ingen del av byen er bedre å bo i enn en annen. Folk kjøper og selger hus, og banker låner ut penger. Hva så med bolig prisene? Tenk deg at du bor i denne byen. Hvor mye vil du betale for en bolig? Vel, det kommer an på hvor mye du verdsetter det å bo kontra biff og rulleski. I kardemommebyen er selvsagt denne verdsettingen lik og konstant for alle. Så det eneste du nå trenger å vite, er hvor mye du kan selge bo ligen din for senere. Er den prisen høy, er du villig til å betale mer for din bolig i dag. Du har med andre ord et konsummotiv og et investeringsmotiv. Lager vi en mate matisk simuleringsmodell for denne kardemommebyen, kan boligprisen over tid se slik ut:

DAG EINAR SOMMERVOLL

STUDENTER

LEDELSEN

Boligprisene svinger om en likevektspris som svarer til det vi kunne tenke oss å betale hvis vi ser bort i fra tap eller gevinst ved et framtidig salg av boligen. Boligmarke det viser det vi kaller investeringsbølger. I et stigende marked driver investeringsmotivet prisene opp. Ingenting vokser inn i himmelen, så også i denne kardemommebyen LEDELSEN må prisstigningen stoppe. Her er ordet «stoppe» valgt med omhu. Vi kan lett forledes til å si «flate ut», men det blir galt. Når prisene viser tegn til å flate ut, faller investerings motivet vekk, og vi står igjen med bare ønsket om å bo. Da faller prisene. Det er naturlig å spørre seg om denne type modeller har overføringsverdi til et boligmarked som Oslo. Vi bør alltid være litt forsiktige hvis vi ønsker å gå fra en enkel modell til et komplisert boligmarked som Oslo. Dersom vi skal driste oss til det, er det interessant å se på hva slike modeller forteller oss når markedet snur slik som nå. En litt mer raffinert «investeringsbølge»-modell, hvor vi både har leiligheter og eneboliger, har to interessante egenskaper: A. Boligprisene stiger mest for leiligheter, og prisene stopper opp (og snur) først i dette markedet. B. Prisene for eneboliger snur først når prisfallet på leilighetene merkes for dem som selger leiligheter for å kjøpe enebolig.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Årsaken til at leilighetsprisene stiger mest er at prisene har steget raskere enn lønningene. Det betyr at vi får «samling i bånn». Flere og flere konkurrer om leilighetene, og det gjør dem relativt dyrere. Til slutt blir også leilig hetene for dyre og prisveksten må stoppe opp. Prisene for leiligheter i Oslo har allerede snudd, så dette passer med VITE modellen.VERDT MerÅinteressant er B. DetteFAGSTOFF er hva vi kan kalle en Titanic-egenskap. Skipet vil synke. Vannet fosser inn, men det tar tid før det merkes på eneboligmarkedet. Hvor lang tid? Her er modellene til liten hjelp. Det handler dels om hvor fort vi oppdaterer vårt syn på boligmarkedet, hvor mye mindre vi får for leiligheten og rekkehuset, og hvor dan sikkerheten på bankenes totale boliglånsportfolio påvirkes av prisfallet på de mindre boligene. Det første som skjer er at det selges færre eneboliger. Kjøperne sitter på gjerdet, og selgerne er ikke villig til å senke prisen. Dette er et spill selgerne ikke kan vinne. Ikke alle har råd til å vente. Og prisene faller. Akkurat nå ønsker nok bolig selgere, eiendomsmeglere og banknæringen at noen av de prisdriverne Kardemomme by ikke har, men som Oslo og Norge har, igjen skal få fart på boligmarkedet. Vi får se. En ting er sikkert. Det er lenge til jul også i boligmarkedet.

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Eigedomsmekling Sogn og Fjordane har ledig stilling som:

Dagleg leiar KONTORSTAD FØRDE

Søknadsfrist 01.11

•

Sjå ssf.no/jobb

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Vi valgte frihet & eierskap Partners er en ny meglerkjede som har vokst frem til å bli en av landets ledende aktører. Kjeden har nå 38 meglerkontor & flere er på vei med. Styret består av meglere, samt Robert Fauske & Christian Berg. Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap & eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale. Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, & nyter godt av kjedens vekst, både på kontor- & kjedenivå. Har du lyst til å være med å bygge & eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere? Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395 eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288.

Besøk oss på partners.no

FOTO â&#x20AC;¢ CF-Wesenberg

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

HALVPARTEN AV ALLE VEDOVNENE I NORSKE HJEM BØR SKIFTES UT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Ca. halvparten av alle vedovnene som står i norske hjem er utdaterte. Det vil si at de forurenser vesentlig mer og brenner dårligere enn de nye ovnene som er produsert etter 1998. AV TIRIL AARSAKER, NORSK VARME

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Det er strengt forbudt å installere en vedovn fra før 1998 om du anskaffer en» STEINAR VIGDAL, NORSK VARME

SLIK SJEKKER DU OM OVNEN ER RENTBRENNENDE

En rentbrennende ovn er lett gjenkjennelig. Den har hull som er ment for sekundærfor brenningen. Disse ser man inne i vedovnen. - Det er enklest å få øye på hullene i toppen eller bak. Hvis det er en rentbrennende ovn har den hull som tilfører luft, og som forbrenner partikler som tidligere ikke ble forbrent, sier Vigdal. Det er byggereglene som stiller krav til at alle vedovner som installeres i dag skal være rent brennende. - En rentbrennende vedovn har et dobbelt forbrenningssystem og reduserer utslippene med inntil 90 prosent. En rentbrennende vedovn gir renere luft, bedre fyringsøkonomi og reduserer behovet for strøm da den gir mer varme per kubbe, sier styreleder for bransjeforeningen Norsk Varme, Steinar Vigdal.

EKSPERTISE PÅ OMRÅDET

Det er flere ting man må tenke på når man skal sette inn eller skifte vedovn. Blant annet hvor mye bjelkelaget tåler, utformingen av rommet den skal stå i, hvor den skal plasseres og hvilken skorstein boligen har. - Det finnes mange flotte ovner, men det er viktig å finne en som er tilpasset både boligen utforming og eierens bruksvaner. Vi anbefaler alle som skal kjøpe ny vedovn å ta en prat med en

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

faghandler som er ekspertise på området og kan komme med anbefalinger på hvilke ovner som egner seg best, sier Vigdal. VEDOVNER MED MYE GLASS

Tidligere har det vært populært med åpne peiser. Disse peisene avgir lite varme og klassifiseres som ikke rentbrennende. Norge har stått i bresjen for utviklingen av miljøvennlige ovner, og det er i dag mange nordiske modeller å velge blant på markedet. - Vi har fått tilbakemeldinger om at kundene stadig vil ha innsyn til flammene når de skal investere i en ny vedovn. Det er derfor de ovnene med mye glass, som gir mye innsyn, som er mest populære, sier Vigdal. ULOVLIG Å INSTALLERE BRUKT

Å spare penger på å kjøpe brukt er ofte en god investering. Både for miljøet og lommeboka. Dette gjelder ikke for vedovner. Per i dag ligger det nærmere tusen vedovner til salgs på FINN. - Det er strengt forbudt å installere en vedovn fra før 1998 om du anskaffer en. Dersom du

v elger å kjøpe en gammel ovn på FINN ender du i teorien opp med å betale for å overta ansvaret for å frakte den til avfallsstasjonen, sier Vigdal. ANBEFALER BRUK AV SERTIFISERT MONTØR

Flere kommuner tilbyr i dag panteordninger for å få fortgang på utskiftningen av de gamle vedovnene. Blant disse er Oslo og Bergen kommune. Norsk Varme anbefaler at man alltid bruker en sertifisert montør når man skal skifte vedovn. Dette for å sikre at monteringen blir gjort forskriftsmessig. - I dag kan hvem som helst kalle seg montør i vår bransje. Vi anbefaler at alle som skal skifte vedovn benytter en sertifisert montør. Da er man sikret at montøren har gjennomført et visst antall monteringer, deltatt på et todagerskurs i regi av bransjeforeningen og har bestått en eksamen i regi av Brannvernforeningen, sier Vigdal. FLERE COWBOYER

Han legger til at han har sett nok skrekk- eksempler på feilmonteringer i løpet av sine mange år i bransjen. - Når man benytter seg av fagfolk så tror man jo at man er på den sikre siden. Slik er det dess verre ikke i denne bransjen. Det finnes mange cowboyer, og disse er det enklere å unngå ved å velge montører som er sertifiserte, sier han. MERK: ANTIKKE OVNER REGNES IKKE SOM IKKE RENTBRENNENDE OVNER

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 475.000 personer pĂĽ papir, nett og/eller mobil. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;17/1

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVA GJØR DE I DAG? Rollen som styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund tiltrekker seg personer som LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE både har et stort engasjement for bransjen og et brennende hjerte for boligmarkedet. Hva var deres viktigste oppgaver da de satt i rollen, og hva gjør de i dag? Vi kommer i de neste numrene av bladet til å stille tidligere styreledere en del spørsmål rundt dette. AV SVEIN STRØMNES

bransjens posisjon som garantisten for en trygg bolighandel. Vi er inne i en spennende tid, der digitalisering endrer mange profesjoners rolle. Jeg tror dette vil skape mange mulighetsrom, og da gjelder det å gripe disse positivt.

CHRISTIAN VAMMERVOLD DREYER (STYRELEDER 2008-2012)

Kan du kort fortelle hva du har gjort siden du sluttet som styreleder i NEF og hva du gjør i dag? Jeg har siden jeg sluttet som styreleder i NEF jobbet som administrerende direktør i Eiendom Norge. Hva var det viktigste du var med på som styreleder i NEF? I min første periode fra 2008-2010 så var det en svært turbulent periode for bransjen. Jeg gikk på nesten samtidig som finanskrisen slo inn over det meste av verden. Dette skapte store utfordringer for en rekke foretak og meglere. Det var tøffe tak, og en rekke foretak måtte kaste inn håndkleet, det hele toppet seg med konkursen i Notar, der mange meglere mistet jobben. Årsaken til utfordringene var jo at omsetningen i bolig markedet ble kraftig redusert, bl.a. fordi vi så at mange banker skrudde igjen kredittilgangen i markedet. Dette var en tøff tid for alle involverte. En annen viktig prosess var den nye loven, som både krevde en betydelig profesjonalisering hos foretak og meglere. En rekke av meglerne måtte

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

gjennom overgangseksamener, og vi jobbet politisk for at landsmøtet i 2010 skulle endre vedtektene, slik at også overgangsmeglerne kunne være medlemmer i NEF. Dette var en spennende og krevende politisk prosess, men vi fikk på plass et enstemmig vedtak. Noe som jeg synes styret vårt skal være veldig stolt av å ha klart å oppnå. Vi jobbet også aktivt mot mediene og politikerne. Vi jobbet målrettet for at bransje foreningene skulle bli forespurt i saker relatert til bransjen, da vi mente det var viktig for bransjens omdømme. Tidligere var det mer vanlig at enkeltmedlemmer «representerte bransjen» i det offentlig rom. Også dette arbeidet opplevde vi som vellykket. Hva mener du at NEF bør ha fokus på framover? Grunnet min rolle i Eiendom Norge skal jeg være forsiktig med å gi råd. Men jeg tror vi alle som jobber i og for bransjen skal ha fokus på å styrke meglerens sentrale rådgiverrolle i bolighandelen, samt å være tydelig på at tiltak som trygger bolighandelen også er bra for eiendomsmeglings

Hvorfor er det viktig at eiendomsmeglere er medlem i NEF? NEF har gjennom historien vist seg å være veldig viktig både for å jobbe for eiendomsmeglings bransjens beste og for å jobbe for en tryggest mulig bolighandel. Politisk arbeid er et langsiktig arbeid, og det er viktig å ha bred oppslutning for å kunne ha tyngde i politiske diskusjoner. Jeg mener derfor det er viktig at man slutter opp under det arbeidet som gjøres, og heller bruker sin stemme til å arbeide for justering av kurs hvis man ikke er enig i den retningen et valgt styret har lagt. Hvor tror du bransjen er om 10 år? En bransje som har befestet sin posisjon som garantisten for en trygg bolighandel for for brukerne. Nye verktøy og tjenester gjør nok at rollen endrer seg, for det gjør den hele tiden, men jeg tror vi vil se at vi vil lykkes med å være enda tydeligere på å være en god rådgiver gjennom hele bolighandelen. Vi har en svært viktig samfunns messig rolle i å bistå forbrukerne i en kritisk og viktig prosess som bolighandelen er, det tror jeg ikke vil endre seg.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

GLE

BUND

N E F

ENDOM

Ta kontakt med Markedssjef Peter Rånås 907 68 100 peter@nef.no

i tidsskriftet Eiendomsmegleren eller på nef.no/ ledige-stillinger gjør deg synlig for en attraktiv spisset målgruppe i eiendomsmeglingsbransjen!

RGES

ANNONSERE

LEDIG STILLING

Kun kr 3.500,for ledig stilling på nef.no

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

J U L I E FØR DE Navn? Julie Førde Arbeidssted? Eigedomsmekling Sogn og Fjordane AS Avd. Førde. Alder? 26 år. Sivilstatus, barn? Sambuar, ingen born. Sist leste bok? ‘Tørst’ – Jo Nesbø. Favoritt TV-program? Nordisk kvalitetskrim. Favorittmusikk? Den musikken stemma til Sivert Høyem lagar. «Favoritt dings»? Mobiltelefonen. Kjører? Ein liten svart Polo, 2016 modell. Hvor mange timer jobber du i uken? Variera sjølv sagt, men mellom 40 – 45 timar i snitt. Nokon veker meir, sjeldan mindre. Hva gjør du for å koble av? Fjelltur uten mobiltelefon, weekendtur, og nokre djupe glas raudvin. Gjerne i kombinasjon, altså. Hva er din beste idrettsprestasjon? Utan tvil; gymtimen i 1. klasse VGS når eg vann i orientering! Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Surt smågodt eller crème brûlée. Beste reisemål? Storbyferie er favoritten. Dersom eg må lande på eit konkret reisemål må det bli Barcelona. Har du noen dårlige sider? Har ei noko kort lunte og er ikkje alltid så flink til å skjule det. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å bli eigedomsmeklar, sjølvsagt. Hvor mange ganger har du flyttet? Mange. Flytta ut når eg var 17 år og har sidan då flytta ca. ein

KUNDEREFERANSE

oppgjør 38

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF Hvordan

gong i året. Mellom Førde, Oslo, Bergen og så Førde att. No blir de ikkje flytting på ei stund. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Det eg blir irritert av, er slett arbeid med prospektet. Det er betre å skrive ‘nydelig’ to gongar, enn å ikkje skrive noko i det heile, meiner no eg. Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Eit kontaktsmøte og nokre få visingar. Karrierevei fram til der du er i dag? Studerte ved BI Bergen og fikk jobb som medhjelpar i DNB Eiendom Avd. Nesttun. Etter bachelor flytta eg til Førde og starta som fullmektig i Eigedoms mekling Sogn og Fjordane AS. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Tryggheit for begge partar og demping av konfliktnivået gjennom god råd giving. Mi oppleving er at begge partar her søker meklar for råd og tryggheit i prosessen.

De tekniske oppgjørsløsningene er fremtidsrettet. Siste nytt er en sømløs ordning for factoring som virkelig fungerer.

FRITIDutvikle seg i de neste STUDENTER vil eiendomsmegling ti årene? Her må eg nesten svare ganske så generelt. Når ein ser tilbake på kor rask utvikling det har vore etter at eg starta å mekle, vil eg tru at endring ane vert store. Eg reknar med at prosessen er prega av tekniske verktøy vi i dag ikkje kjenner til. Eige domsmeklartenesta vil truleg verte differensiert i større grad, og tilpassa ulike behov og ynskje. Og så håpar eg at salsoppgåva lagar seg sjølv! (Utan at det går ut over kvaliteten sjølvsagt, ref. ovanfor). Hva er den største utfordringen til bransjen? Uten tvil det å henge med i svingane. Det er ein heil tidsjobb å følgje med på den utvikling og digita lisering som no skjer. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Kvalitetsmekling framfor kvantitet, meiner eg. Halde fram med kompetansekravet som er per i dag og fokus på høg fagleg kvalitet. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? I indre Sunnfjord kvar eg held til har det over tid vist seg å vere ein god, stabil marknad. I primær marknaden eg arbeider i ser ein no ein betre balanse mellom tilbod og etterspørsel, enn i 2016 når vi hadde i overkant 17% prisauke. Eg trur ein vil sjå ei utflating i vekst, men eg trur ikkje på nedgang om ein ser på lengre perspektiv. For meir sekundærområder eg operer i har eg tru på gode føresetnader i vekst, som følgje av fleire faktorar; meir bustad for pengane, kommune samanslåing og kortare pendlaravstandar.

Tommy Kaland KAPA, Bergen

Weboppgjør AS | Telefon 55 50 85 90 | www.weboppgjor.no

Vi vokser!

Vil du være med på laget?

Aktiv vokser og vi trenger flere lagspillere! Vårt fokus på å være gode rådgivere for kundene våre, gi personlig oppfølging og en forutsigbar salgsprosess, har gitt avkastning. Nå trenger vi flere dyktige lagspillere som ønsker å være med på et vinnerteam, og bidra til ytterligere vekst. Ønsker du å starte for deg selv som franchisetaker, eller jobbe på et av våre kontor? Vil du vite mer – eller høre hvorfor jeg, Karsten Onsrud (Adm.dir.), valgte Aktiv? Ta kontakt på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no

aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BORETTSLAG, FORKJØPSRETT OG LANG OVERTAKELSESTID Når en forkjøpsrettshaver benytter sin forkjøpsrett er utgangspunktet at han trer inn i alle rettigheter og plikter etter avtalen. Han må altså som utgangspunkt forholde seg til det selger og opprinnelig kjøper har avtalt, jf borettslagsloven § 4-17 første ledd. AV KATERIN LIND-KLEV, JURIDISK RÅDGIVER / ADVOKAT MNA, JURIDISK AVDELING NEF

Men, hva da når det er avtalt en unormalt lang overtakelsestid? Vi kan tenke oss følgende eksempel: Selger og kjøper har avtalt overtakelse om 12 måneder. Selger ønsket slik lang overtakelse fordi han had de kjøpt seg en prosjektert bolig, som ikke ville være ferdigstilt før om et års tid. Kjøper benyttet dette som et «ess i ermet» i budrunden, og stakk av med seieren nettopp fordi han var villig til å gå med på denne lange overtagelsestiden. Må en som tar over andelen ved bruk av for kjøpsrett forholde seg til det som er avtalt om overtakelse?

Dette sier borettslagsloven § 4-17 andre ledd: Mot å betale løysingssummen kan forkjøpsrettshavaren k revje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtalen med ervervaren, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimelig høve til å områ seg. Utgangspunktet er altså fortsatt at forkjøps rettshaveren, mot å betale kjøpesummen, kan kreve å overta til den tid som er avtalt. Men, for kjøpsrettshaveren er også gitt en mulighet til å kreve å overta når andelseieren og opprinnelig kjøper har fått rimelig tid til å områ seg. Er det avtalt særlig lang overtagelsestid behøver altså

forkjøpsrettshaveren ikke å akseptere det, og kan istedenfor kreve å overta når selger og opprinnelig kjøper har fått rimelig tid til å områ seg. Hva som er rimelig tid vil bero på hva som er vanlig ved salg av tilsvarende boliger, normalt kan man anslå 3 måneder som rimelig tid. Dette vil gjelde selv om selger har hatt god grunn til å avtale en særlig lang overtakelsestid, slik som i eksemplet over. Denne regelen kan være nyttig å være klar over der selger av borettslagsandel ønsker lang overtak elsestid. Da r isikerer man altså å måtte flytte ut av leiligheten langt tidligere enn det man ønsker.

NYE RUNDSKRIV FRA FINANSTILSYNET Finanstilsynet har den siste tiden kommet med to nye rundskriv som angår eiendomsmeglere:

RUNDSKRIV 7/2017 om Oppfølging av eigedomsfullmektigar

RUNDSKRIV 9/2017 om Samlokalisering og samdrift mellom eigedomsmeklingsføretak og bankar I rundskrivet om oppfølging av eiendomsmeglerfullmektiger klargjør Finanstilsynet ansvaret og pliktene som hviler på eiendomsmeglingsforetaket og den ansvarlige megleren når det gjelder oppfølgingen av fullmektigene. Eiendomsmeglerfullmektiger skal ha tett oppfølging, og foretaket må blant annet etablere rutiner for fullmektigers gjennomføring av oppdrag, samt for den ansvarlige meglers kontroll og oppfølging av fullmektigene. I rundskrivet om samlokalisering og samhandling mellom eiendomsmeglingsforetak og bank trekker Finanstilsynet opp tydelige grenser. Kontor lokalene må være utformet på en slik måte at det ikke er noen fare for at informasjon fra eiendomsmeglingsvirksomheten tilflyter banken og motsatt, verken når det gjelder å se hverandres PC-skjermer eller ved at papirdokumenter ligger synlig. Banken og eiendomsmeglingsforetaket skal ikke ha tilgang til hverandres datasystemer.

Vi anbefaler alle medlemmene våre å gjøre seg kjent med innholdet i disse rundskrivene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER

MEDLEMMER

F ULLSTENDIG STUDENTER KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

HØSTKONFERANSEN

16. NOVEMBER OSLO

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSFULLMEKTIGER

20.11-01.12 OSLO

INTRODUKSJONSKURS I NÆRINGSMEGLING

27.-29. NOVEMBER OSLO

NEF 6 TIMER

30. NOVEMBER KRISTIANSAND

NEF 6 TIMER

7. DESEMBER HAMAR

LOKALFORENINGSKURS

7. DESEMBER STAVANGER

EIERSEKSJONSLOVEN

14. DESEMBER OSLO

LOKALFORENINGSKURS

15. DESEMBER BERGEN

PROSJEKTMEGLING FRA A-Å

23.-24. JANUAR LILLESTRØM

MEDLEMMER

«NEF 6 TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER: - MEGLING AV BOLIG MED UTLEIEDEL - INNGÅELSE AV MEGLEROPPDRAG - AKTUELLE SAKER FRA DEN VIREKLIGE VERDEN, DOMSTOLENE OG RFE

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

AREALSVIKT – HVA SKAL TIL FOR Å KUNNE KREVE PRISAVSLAG NÅR EIENDOMMEN ER MINDRE ENN FORUTSATT? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Eiendommer som viser seg å være mindre enn angitt, fører ofte til tvister mellom kjøper og selger. Eiendomsmegleren trekkes i de fleste tilfelle ikke inn som part, men hvilke opplysninger som er blitt gitt av megler blir ofte et tema. Det er derfor viktig for megleren å forvisse seg om at korrekte arealer blir lagt til grunn ved salget. Kjøperne vil som regel også henvende seg til megler når det blir klart at eiendommen er mindre enn forutsatt, og det er derfor viktig å ha kjennskap til betydningen av arealavvikt. AV OLE PER SOLUM, ADVOKAT/PARTNER, SGB STORLØKKEN

Arealavvik er en av de manglene som lettest kan konstateres av kjøper. Det er derfor viktig at selger, megler og takstfolk har fokus på korrekt angivelse av areal - i alles interesse. De fleste rettsavgjørelser har elementer av konkrete vurderinger. Hensikten med fremstillingen her er å peke på de rettslige utgangspunktene og å illustrere vurder ingstemaene i slike saker. Med referanse til dette knytter jeg kommentarer til en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett og der dommen omhandler individuelle forhold som ble vektlagt. Dommen viser at fastleggelse av målbare avvik må suppleres med vurdering av konkrete omstendigheter. AVHENDINGSLOVENS §§ 3-3 OG 3-8

Tradisjonelt har domstolene sjelden gitt kjøper medhold i krav om prisavslag når en bebygget eller ubebygget tomt er mindre enn opplyst. Som jeg skal komme tilbake til nedenfor kan arealavvik lettere få konsekvenser ved salg av boliger. Når det skal mer til for tomter, er dette begrunnet med at arealets eksakte størrelse normalt ikke har vært motiverende for kjøperen. Domstolene legger til grunn at kjøperen, selv med korrekte opplysninger om areal, uansett ville ha kjøpt eiendommen. Dette er forståelig med større eiendommer der kjøper har fått påvist eiendommens grenser. Kjøper vil i slike tilfelle ha tatt beslutning om kjøp ut fra hva han har sett, bl.a. om utstrekning av tomt og helhetsinntrykket av eiendommen. Slike vurderinger finner man også på andre rettsområder, f.eks. i husleiesaker. Arealavvik i saker der leietaker har besiktiget leieobjektet før inngåelse av avtale vil normalt ikke medføre rett til mangelsbeføyelser. Etter hvert har imidlertid utviklingen gått i retning av et skjerpet markedsføringsansvar. Boliger blir verdivurdert med eksakte arealer som sentrale premisser for verd settelsen. Også kjøpere sammenligner objekter ut fra areal,

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

f.eks. om leiligheter er dyrere enn andre sammenlignbare leiligheter. Pris pr. kvadratmeter er blitt et sentralt begrep ved omsetning av eiendom. Feilaktige opplysninger om areal kan bli utslagsgivende, og kjøpesummen kan bli svært mye høyere enn om oppgitt og markedsført areal hadde vært korrekt. En kjøper har i disse tilfellene foranledning til å vurdere om han har betalt for mye, ofte ut fra godt kjennskap til hva tilsvarende eiendommer jevnt over omsettes for pr. kvadratmeter. Etter avhendingslovens bestemmelser anses arealsvikt for tomt ikke som mangel med mindre arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren eller at selger har opptrådt særlig klanderverdig. Dette følger av lovens § 3-3 som lyder: Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt. Ser man bort fra de tilfelle der selger har opptrådt klander verdig, er bakgrunnen for avhendingslovens § 3-3 at det er totalinntrykket som normalt vil være avgjørende for kjøperens vurdering av verdien. For innendørs arealsvikt gjelder ikke avhendingslovens § 3-3. Dette følger av ordlyden. Arealsvikt kan imidlertid gi grunnlag for krav mot selger etter bestemmelsene i avhendingslovens § 3-8 som lyder: Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opp lysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

OLE PER SOLUM

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

AREALSVIKT VED SALG AV TOMT KONTRA SALG AV AREALSVIKT VED SALG AV BOLIG

SGB STORLØKKEN

For innendørs arealavvik skal det relativt mindre til før det kan være tale om mangler enn ved arealavvik for tomt. Det er heller ikke ethvert avvik som kan anses som mangel; det LEDELSEN er fulgt og utviklet VERDT Å VITE må en del til. Dette prinsippet i rett spraksis. Dommer bygger bl.a. på at moderne målemetoder har ført til at det er mindre grunn til å akseptere avvik på grunn av feil ved målingen. Generelt har domstolene tatt utgangspunkt i en vurdering av om feilaktige opplysninger har innvirket på avtalen. Videre hvorvidt korrekte opp lysninger har vært en forutsetning for hele avtalen slik at det ikke ville ha blitt inngått avtale dersom korrekte opplysninger forelå. Domstolene vurderer også om avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår dersom informasjonen hadde vært korrekt. Det har vært en tendens til å ville knytte feilaktige arealtall til hvor stort prosentmessig avvik det er snakk om. Ut fra dette har det vært en utvikling i retning av om avviket representerer et tilstrekkelig prosentmessig avvik fra det korrekte. Men det er ikke så enkelt, og det prosent messige avviket er bare ett av flere momenter i vurder ingen. Et utgangspunkt er at helt små avvik neppe gir grunnlag for prisavslag. Ved avvik i størrelsesorden 5 - 6% og oppover er man innenfor det som etter omstendig hetene kan gi grunnlag for krav om prisavslag.

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i nærings livet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsFRITID STUDENTER FAGSTOFF rett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.

AREAL ER BARE ETT AV FLERE MOMENTER I EN HELHETSVURDERING

Et illustrerende eksempel på de avveininger som er av interesse fremkom i en sak for Borgarting lagmannsrett der dom ble avsagt 6. april 2017. Saksforholdet gjaldt en lofts leilighet på Frogner i Oslo der arealet ifølge taksten var på 76 kvadratmeter (P-rom). Korrekt areal var på 71-72 kvadratmeter, med andre ord et avvik på mellom 5,3 og 6,6%. Retten uttalte i premissene at selv om arealavvikets størrelse i antall kvadratmeter og prosent danner grunn laget for mangelsvurderingen, er dette likevel bare ett av flere momenter i en helhetsvurdering av om avviket er tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel i lovens forstand. Det kan derfor ikke oppstilles en absolutt grense for hvilket prosentmessig avvik som utgjør en mangel. I saken tok lagmannsretten likevel utgangspunkt i at avviket i dette tilfellet lå i det nedre sjikt for hva som kan anses for å være en mangel, selv om det dreier seg om en mindre, sentrums nær leilighet hvor pris per kvadratmeter i utgangspunktet er høy. Retten bemerket videre at arealavviket på 4-5 kvadrat meter - målt i P-rom – til dels var knyttet til at deler av leiligheten ikke hadde takhøyde som gjorde arealet mål bart. At gulvarealet likevel hadde en bruksverdi, innebar etter rettens syn at avviket i målbart areal måtte tillegges noe mindre vekt ved mangelsvurderingen.

www.storlokken.no

Et viktig forhold var også andre kvaliteter ved leiligheten og der retten la vekt på at leiligheten hadde vesentlige kvaliteter som var uavhengig av målbart innendørs areal. Ut over beliggenhet, antall rom, planløsning, romfølelse, lysforhold, standard mv, hadde leiligheten en spesiell takterrasse. Takterrassen lå over loftsleiligheten med 360 graders fritt utsyn i tradisjonell murgårdsbebyggelse på Frogner. Retten uttalte at markedet for leiligheter med samme kvaliteter fremsto som begrenset, og retten la med referanse til leilighetens øvrige kvaliteter til grunn at avvik på 4-5 kvadratmeter målbart P-rom, hadde begrenset betydning for bruks- og markedsverdien. Avviket i forhold til «avtalt kvadratmeterpris» ble derfor vurdert som mindre fremtredende enn for mer kurante boliger med mindre særpreg. Retten bemerket at dette er et relevant moment i en konkret vurdering av om areal svikten utgjør et rettslig relevant avvik fra det som er avtalt. Retten konkluderte etter dette med at det samlede areal avviket i utgangspunktet ikke utgjorde en mangel og fri fant dermed selgers forsikringsselskap. Saken ble ikke anket. Dersom saken var blitt anket og Høyesterett hadde tatt saken til behandling er det i prinsippet mulig at utfallet og premissene hadde blitt annerledes. Poenget for meg har imidlertid vært å belyse at vurderingene i slike saker er mer sammensatte. Man skal med andre ord være kritisk hvis man støter på skråsikre uttalelser ut fra kvadratmeter og prosentavvik. HELHETSVURDERING ER AVGJØRENDE

Saken illustrerer at det er skjønnsmessige elementer i en vurdering av om et krav om prisavslag kan føre frem. En del av dette gjelder de negative forhold som kan påberopes i tilknytning til arealavviket, og på den annen side forhold ved eiendommen som er av spesiell verdi eller betydning. Det foreligger uansett ikke noe fasitsvar for hvor mange kvadratmeter eller prosentmessig avvik som skal til før man kan ha rettslig grunnlag for et krav om prisavslag, og man bør være forsiktig med å konkludere uten inngående kjennskap til saken.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

RISIKOFYLTE TRANSAKSJONER Noen transaksjoner innebærer større risiko og tvistepotensiale enn andre transaksjoner. Det er viktig å være oppmerksom på risikoen tidlig i transaksjonen for LEDELSEN VERDT Å VITE STUDENTER FAGSTOFF å ta nødvendige forhåndsregler. FRITID AV ADVOKATENE/PARTNERNE LINE RAVLO-LOSVIK OG PER MORTEN CHRISTIANSEN, ADVOKATFIRMAET SELMER

- De fleste transaksjoner går heldigvis nokså greit hva gjelder både due diligence, forhandlinger og gjennom føring, og vi i Selmer bisto aktører på 76 gjennomførte næringseiendomstransaksjoner i fjor som i det alt vesent lige gikk veldig greit, sier Line Ravlo-Losvik, partner i advokatfirmaet Selmer.

GRUNNVILKÅR FOR REELL PANTESIKRING

Selmeradvokatene fremhever at det er noen grunnleggende vilkår som må være oppfylt for at pantet skal være gyldig og for at pantet skal gi reell beskyttelse. For det første må selve pantet være gyldig etablert etter både aksjelovens og pantelovens regler, og det må ha rettsvern. For det andre må pantet sikre et reelt krav. Det er kun reelle og gyldige BLANCOSKJØTESAKENE pengekrav som kan sikres av pantet. For det tredje må sikringen av kravet følge av en erklæring, avtale eller OG SALG AV DEL AV EN TOMT Noen transaksjoner kan imidlertid være utfordrende og liknende. I mange tilfeller eksisterer det ikke et reelt krav medføre stor risiko for tap for de involverte partene. eller koblingen mellom kravet og pantet mangler, og da - Et klassisk eksempel på en slik transaksjon er saker hvor kan pantsettelsen være verdiløs tilføyer de. kjøper eller kjøperselskapet ikke har eller får rettsvern for Line Ravlo-Losvik tilføyer at standardavtaler tilknyttet ervervet av eiendommen ved overtakelse, men ønsker å eiendomstransaksjoner ofte ikke oppfyller disse kravene bruke såkalte blancoskjøter i ulike varianter for å spare når oppgjøret gjennomføres uten at rettsvern etableres og dokumentavgift fortsetter Ravlo-Losvik. Noen typiske at det derfor må inntas særskilte reguleringer for å være eksempler på dette er salg av tomt hvor det skal bygges sikret at disse grunnleggende vilkårene er oppfylt og pantet boliger som skal selges og overskjøtes når de er oppført, skal gi en reell beskyttelse. eller kjøp av selskap hvor rettsvern forventes etablert innen - Når det gjelder gyldighetskravet så er det en grunn rimelig tid etter overtakelse, fortsetter hun. Et annet leggende lære som fastslår at krav i noe man selv eier bort klassisk eksempel er salg av en del av en tomt. Den faller automatisk – såkalt konfusjon. Dersom kjøper får aktuelle delen må fradeles før rettsvern kan etableres pant i den eiendommen han kjøper er det ikke sikkert at tilføyer hun. pantet er gyldig etter at overtakelse er gjennomført, sier - I ytterste konsekvens kan selgers kreditorer beslaglegge Christiansen. Dette er det mange som ikke er oppmerk hele eiendommen i disse sakene, noe som er stadfestet i somme på, og problemstillingen er ikke avklart i retts flere dommer, senest av Høyesterett nå i år. Risikoen er praksis så vidt vi er kjent med. Pantet bør derfor – om reell, fremhever hun, - men kan begrenses. Spørsmålet blir mulig – etableres til fordel for et annet selskap enn det som da om risikoen kommer innenfor det som av den enkelte eier eiendommen etter overtakelse. kjøper anses akseptabelt. - Disse typetilfellene er også gjengangerne i utfordrende RISIKO SELV MED GYLDIG PANT finansieringsstrukturer tilføyer Per Morten Christiansen, Selv med riktig og gyldig pant er ikke kjøper sikret fullt ut. partner og kollega i advokatfirmaet Selmer som primært - Dersom selger går konkurs vil konkursboet automatisk jobber med finansiering. – I mange av disse strukturene ha pant på første prioritet for boomkostninger. Dette p antet opereres det med sikkerhetsstrukturer eller mangel på er begrenset til ca NOK 735 000 per eiendom. Dersom en sådanne som kan være tvilsomme og som i ytterste eiendom har flere gnr/bnr, eller eiendommen er seksjonert, konsekvens kan være ugyldige. Mange tror feilaktig at så gjelder beløpsbegrensningen per eiendom, og beløpet kan tinglysing av sikringsobligasjon eller sikringspant verner bli betydelig tilføyer Ravlo-Losvik og Christiansen. kjøper mot at selgers kreditorer tar utlegg eller beslag – Denne risikoen er det ikke mulig å b eskytte seg mot. i eiendommen som er ervervet. Dette er i beste fall - En annen ulempe er at pantet ikke gir tilgang på eien upresist. dommen som sådan sier Christiansen. – Dersom eiendom men har steget i verdi – som den jo ofte gjør i utviklings

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LINE RAVLO-LOSVIK

PER MORTEN CHRISTIANSEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og totalt 27 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF www.selmer.no

Noen transaksjoner kan imidlertid være utfordrende og medføre stor risiko for tap for de involverte partene. - Noen kjøpere er klar over den kalkulerte risikoen som de tar. Jeg har imidlertid sett mange eksempler på at part ene i de involverte transaksjonene ikke er oppmerksomme på hvilken risiko som er involvert. Vi har gjennomført mange presentasjoner og holdt seminar om dette og til bakemeldingene har vært at det er nyttig med påminnelse om det som avviker fra normale transaksjoner og som derfor krever særlig oppmerksomhet.

N E F ME

GLE

BUND

RGES

ENDOM

RADISSON BLU HOTEL NORGE

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 23.-25. MAI 2018 I BERGEN

prosjektene – så har man da ingen beskyttelse for denne verdistigningen sier Ravlo-Losvik. Kan løsningen være å etablere en forkjøpsrett eller løsningsrett som gir rett til å få ervervet eiendommen? - Ja, det finnes mange konstruksjoner med bruk av skjøter, fullmakter, urådigheter, løsningsretter, pant og etablering av krav som gir en viss beskyttelse når de sees i sammenheng og benyttes riktig. Noen kjøpere velger der for å benytte slike sikkerhetspakker, og tar da en kalkulert risiko. Beskyttelse mot boets legalpant får man imidlertid ikke uansett hvilken sikkerhetspakke man benytter frem hever Selmeradvokatene.

KONFERANSE

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DRØMMEBOLIGER OG POTENSIELLE MARERITT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

– BOLIGER MED SINGLE PURPOSE SELSKAPER SOM SELGER I de senere årene er det kommet mange nye eiendomsutviklere på banen med varierende økonomisk soliditet, bakgrunn og kunnskap om det å bygge eiendom. I tillegg er det ganske vanlig at selger er et single purpose selskap, dvs. et selskap kun til bruk for utviklingen og salget av den aktuelle eiendommen, typisk med eiendommens adresse som navn på selskapet. Utvikleren har et klart formål med denne typen selskaper – å begrense eget ansvar. Hvilke konsekvenser har det så for kjøperne å kjøpe eiendom under utvikling av et slikt selskap, og hvilken betydning kan det ha for meglers omsorgsplikt at selger er et singel purpose selskap? AV ADVOKAT CHRISTINA MOESTUE & ADVOKAT BENEDICTE KROGH GRIMSTAD

EIERFORHOLD OG SELGER

Selger kan opprette et selskap kun for å utvikle og selge den aktuelle eiendommen. For å opprette et aksjeselskap er det krav om aksjekapital på kr. 30.000,- jfr. aksjeloven § 3-1. Utover dette trenger aksjeselskapet ikke ha andre verdier. Aksjeselskapets ansvar er begrenset slik at kreditorer i utgangspunktet kun kan gå til selskapet med sine krav, og selskapet hefter bare med aksjekapitalen og øvrige aktiva som selskapet eier. Eierne er ikke personlig ansvarlige. Det finnes imidlertid også regler om ansvar for styret og daglig leder, men det skal mere til for å vinne frem med et erstat ningskrav etter aksjeloven enn et mangelskrav etter bustadoppføringslova. Vi går ikke nærmere inn på disse reglene her. For en kjøper vil det å kjøpe bolig av et single purpose selskap kunne utgjøre en særskilt risiko da muligheten for at selskapet er tomt for midler, eller har få midler når mangler avdekkes, er betydelig større enn dersom man har kjøpt av et firma som ikke benytter seg denne selskaps konstruksjonen. Dette kjenner kun et fåtall av kjøpere til. For kjøperne vil det derfor kunne være av stor betydning å kjøpe eiendom av et seriøst og solid selskap som driver sin virksomhet år etter år. Det er ikke uvanlig at store feil og mangler avdekkes flere år etter overtakelsen av boligen. Dersom kjøper ikke kan rette krav mot selger har kjøper i realiteten kun garantisten etter bustadoppføringsloven § 12 å forholde seg til. Garantibeløpet er imidlertid som kjent svært begrenset og kjøperne risikerer å sitte med tapet selv. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 2 fast setter at megler plikter å gi kjøper opplysning om «eier forhold».

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Single purpose selskapene mangler ofte hjemmel til e iendommen. Selskapet har kanskje inngått en samarbeids avtale med grunneier, eller de har kjøpt tomten men ikke overført hjemmelen til eiendommen for å unngå å betale dokumentavgift. Uansett hvilken ordning selskapet har med grunneier innebærer dette at selger ikke er angitt som formell eier av tomten som selges. Likevel er det selskapet som er selger og kontraktsmotparten til kjøperen. Vår erfaring er at meglere ikke alltid er flinke nok til å gi kjøperne forståelig informasjon om hvem som faktisk er selgeren. Etter vår vurdering er det et brudd på meglers opplysningsplikt når kjøper ikke får korrekt og tilstrekkelig informasjon om hvem som er selger. Ved salg fra single purpose selskaper har kjøperne en spesielt god grunn til å få vite hvem som er selger slik at de kan vurdere risikoen ved å gå inn et kontraktsforhold med det aktuelle selskapet.

CHRISTINA MOESTUE

OPPLYSNINGER OM SELGERS VIRKSOMHET

Ved prosjektmegling er det ikke uvanlig at megler og ut bygger har en forretningsforbindelse som går over tid. Det er selvsagt svært viktig for megler med slike oppdragsgivere, og for kjøperne kan det være en fordel fordi utbygger og megler kjenner hverandre og informasjonsflyten blir bedre. Men når en oppdragsgiver blir svært viktig for egen virksomhet kan det også sette meglers uavhengige rolle på prøve. Det er klart at det kan oppleves problematisk for en megler å gi opplysninger til kjøperne som er i strid med utbyggers interesser og som derved igjen kan skade til fanget av nye oppdrag til megler. Men megler er en mellommann og skal ivareta begge parters interesse. M egler skal benytte en balansert kontrakt og megler har selvstendig plikt til å påse at kjøperne får «råd og opplysninger av

BENEDICTE KROGH GRIMSTAD

MEDLEMMER

FRITID

videre informere kjøper om reglene om tilbakehold og deponering, herunder at kjøper har rett til å instruere megler til å holde tilbake penger inntil hjemmelen er over ført. Det er først når hjemmelen er overført at kjøper mister instruksjonsretten over kjøpesummen. Dersom FAGSTOFF megler har dårlige erfaringerFRITID med eierne eller ledelsen av et singel purpose selskap fra tidligere handler så kan dette utløse særskilte krav til aktsomheten hos megler. Det samme gjelder kunnskap om svak økonomi i selskapet. Å gi denne typen informasjon innebærer selvsagt en balansegang mellom partenes interesser. Dersom megler ikke har særskilte holdepunkter for at noe er «galt» med selgers virksomhet så må informasjonen gis i en nøytral form. Det vil si generell informasjon om den spesielle risikoen ved kjøp gjennom single purpose selskaper og generell informasjon om mekanismene rundt overtakelsen og tiden frem til overskjøting. Er megler av den oppfatning at kjøper trenger ytterligere hjelp enn det megler kan gi som mellommann bør megler oppfordre kjøper til å engasjere en advokat. Denne opp fordringen bør helst komme før overtakelse slik at advokaten kan bistå kjøper med råd under overtakelsen og frem til overskjøtingen. Sjansen er da størst for at kjøper får selger til å utbedre feil og mangler og at handelen går så godt som den kan. Dersom advokat blir kontaktet av en kjøper etter overskjøting, kjøper har ikke har holdt tilbake penger, selskapet er borte eller tømt og kjøper kun har en bankgaranti som ikke dekker kravet deres kan det være svært vanskelig å nå frem med kravet. Hadde de aktuelle kjøperne kommet tidligere kan det hende saken hadde fått et annet utfall.

EI ENDOM

MEDLEMMER

DALAN ADVOKATFIRMA DA Dalan advokatfirma DA har lange STUDENTER tradisjoner som advokatfirma og røtter helt tilbake til 1862. Vi er et av landets ledende advokatfirma innen fast eiendoms rettsforhold, som ekspropriasjonsrett, planog bygningsrett, tomtefeste, husleierett, kjøp/salg av fast eiendom og entrepriserett. Firmaet har gjennom årene vært involvert i flere større utbyggingsprosjekter over hele landet med bla. eiendomsutviklere, kraftselskaper, industriselskaper, grunneiere, staten og kommuner som kunder. Dalan advokatfirma består i dag av 29 dyktige og erfarne advokater innen hele rettsområdet fast eiendom. Flere av oss har møterett for Høyesterett. Kontaktperson: Christina Moestue: moestue@dalan.no www.dalan.no

RGES

N E F ME

STUDENTER

GLE

BUND

betydning for handelen og gjennomføringen av denne» jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Megler skal heller ikke opptre på noen måte som kan svekke tilliten til at megler opptrer med faglig integritet og uavhengighet. Det er åpenbart at megler skal gjøre sitt for at oppdrags LEDELSEN VERDT Å giver stiller garanti etter bustadoppføringslovens §VITE 12 når avtalen er inngått, at megler selvstendig skal sjekke at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest foreligger før over takelsen og at megler må informere kjøperne dersom disse forholdene ikke er på plass. Vi mener megler også bør informere kjøperne om den «betydningen det har for handelen og gjennomføringen av denne» at selger er et single purpose selskap. At kjøper har tilstrekkelig informasjon om hvilken be tydning selgerens organisering kan få for kjøperens rettig heter vil gjøre at kjøper bedre kan ivareta sine interesser. Et klassisk eksempel er et selskap som har store øko nomiske utfordringer på det tidspunktet kjøper skal over ta boligen fordi prosjektet ikke har gått helt som planlagt, og selskapet sannsynligvis vil være borte innen kort tid. Bankgarantien utbygger plikter å stille etter bustadopp føringsloven § 12 gir kun en dekning på 5% av kjøpe summen etter overtakelsen og i de neste 5 årene. Det vil ofte ikke være tilstrekkelig til å dekke kjøpers krav mot selger. Det er derfor særlig viktig at megler informerer kjøper om regler om overtakelse og tilbakehold og setter kjøper i stand til å ivareta sine interesser på en tilstrekkelig måte. Å kun legge ved en utskrift av bustadoppføringsloven er ikke tilstrekkelig. Kjøper bør få informasjon fra megler om at de bør gjennomgå eiendommen grundig i forbindelse med over takelsen og frem til overskjøting skjer. En slik gjennom gang bør helst skje med fagkyndig bistand. Megler bør

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

LEDELSEN

Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund får 15% rabatt på overnatting på Hotel Continental, Oslo. Reservasjon kan gjøres på 22 82 40 40 eller booking@hotelcontinental.no Les mer på nef.no/fordelsprogram Hotel Continental | Stortingsgaten 24/26, Oslo | www.hotelcontinental.no www.facebook.com/hotelcontinentaloslo | #hotelcontinentaloslo

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

MEDLEMMER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Minneord for Per Nylander 1938 2017

Integritet er ordet som dukker opp når Per Nylander skal omtales. En person som hadde en usvekket moralsk evne, opptrådte med rettskaffenhet og ikke lot seg påvirke urettmessig i etiske spørsmål. Slik var Per som menneske og slik var Per som eiendomsmegler. Peder N. Raknes sier det slik: «For oss som har brukt livet på å hjelpe mennesker og foretak når flyttebehovet melder seg, eiendomsmegling - er det en høvding som har gått bort.» En høvding av en eiendomsmegler som evnet å behandle alle med samme respekt og omtanke, men klare meninger var hans varemerke. Per overtok Ø. Nylander AS i 1960. Et selskap som ble etablert av faren i 1936, og som nå drives av eldste sønnen, Per Ørnulf. Nylander-navnet er synonymt med kvalitet i norsk eiendomsmegling og har alltid vært en viktig aktør, ikke bare i trøndersk men også i norsk sammenheng. Pers innsats for Norges Eiendomsmeglerforbund var betydelig. Styreformann fra 1975 til 1980. Internasjonal innsats gjennom Nordisk Eiendomsmeglerunion. Styreformann i eiendomsmeglerhøyskolen fra 1988 til 1993. I tillegg har Per undervist ved Eiendomsmeglerhøyskolen og vært sensor ved den offentlige eksamenen en rekke ganger. Per var sentral ved overgangen til dagens utdannelse i BI systemet. Per var politisk interessert – opptatt av at alle skulle kunne bo godt og at eiendomsmarkedet skulle fungere godt for alle. Han hadde stor innflytelse og ble lyttet til også i det politiske miljøet. Vi takker for Pers store innsats for felleskapet, som leder i Norges Eiendomsmeglerforbund og utallige verv i bransjen som også hedret ham med æresmedlemskap i Norges Eiendomsmeglerforbund i 1993. Vi lyser fred over Pers minne. Peder Normann Raknes, Gunnar Krogsveen og Bård Bømark

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV

FAGSTOFF

THOMAS RUSTAD KARSTEN ONSRUD EiendomsMegler 1 Ringerike Hadeland AS Aktiv Eiendomsmegling AS Postboks 317, 3502 Hønefoss Postboks 2349 Solli, 0201 Oslo 90 84 02 79 BENEDICTE EVENSEN karsten.onsrud@aktiv.no FRITID STUDENTER MENINGER MEDLEMMER Eie Eiendomsmegling Sletten, Erstad og Partnere AS NILS MAGNE SVENDSEN Edvard Griegsvei 3c, 5059 Bergen Meglerhuset Lea &Partnere AS be@eie.no Haraldsgt. 90, 5528 Haugesund nils@meglerlea.no IDA KRISTINE JOHANSEN Eie eiendomsmegling Sinsen ANNE-LISE JOHANNSON Trondheimsveien 153-155, 0570 Oslo EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS ikj@eie.no avd Hamar Vest Måsåbekkvegen 2, 2316 Hamar SUSANNE BUETTNER alj@eiendomsmegler1.no Aktiv Eiendomsmegling Andebu/Tønsberg/Sandefjord Rådhusgata 17, 3211 Sandefjord MARITA UTSOGN 93 81 93 91 Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner susanne@aktiv.no Chr. Michelsensgt. 2, 0568 Oslo mau@aktiv.no TOM ERIK THORSØ Inno-Hus AS SARA TRIER JACOBSEN Postvegen 17, 6018 Ålesund Tinholt Eiendom AS 93 03 63 69 Holbergsgate 21, 0166 Oslo tom@inno-hus.no sara@tinholteiendom.no CATO PEDERSEN EiendomsMegler 1 Midt-Norge Nybygg Postboks 6054 Sluppen, 7434 Trondheim 97 00 71 11 cato.pedersen@em1.no BJARTE HAUGEN Eiendomsmegler Vest, Sogndal Gravensteinsgate 19, 6856 Sogndal 94 85 65 28 bjarte.haugen@emvest.no BENT ANDRÉ NORDERHAUG Attentus Kolbotn Eiendomsmegling AS Kolbotnveien 8, 1410 Kolbotn 93 48 14 10 91 51 48 22 ban@attentuseiendom.no

JØRGEN EK PrivatMegleren Dyve & Partnere Karenslyst Alle 2, 0212 Oslo jorgen.ek@privatmegleren.no RUNE ØRNDAL Eie eiendomsmegling avd Ski Nordbyveien 27, 1406 Ski ro@eie.no ANNE HEIDI RØDAL Nordvik & Partners Eiendomsmegling Slottsparken AS Hansteens gate 2, 0253 Oslo ah@nordvikpartners.no

JAN PETTER SOLBERG HANSEN Nordvik & Partners Eiendomsmegling Sandvika AS Løkketangen 2, 1337 Sandvika jph@nordvikbaerum.no JON SYVER TERNÅ PrivatMegleren Kvadrat Strandliveien 4, 1410 Kolbotn jst@privatmegleren.no VERONIKA BJØNNES DNB Eiendom Larvik Postboks 53 Fritzøe brygge, 3285 Larvik 90843054 veronika.bjonnes@dnbeiendom.no CAMILLA BJAALAND Leinæs & Partners Postboks 27, 3251 Larvik 97 19 87 69 camilla@leinaes.no RONNY ABELTUN Aktiv Eiendomsmegling Hokksund Eiker og Modum Eiendomsmegling AS Stasjonsgata 61, 3300 Hokksund 91 74 88 35 ronny.abeltun@aktiv.no MORTEN KIM PEDERSEN Aktiv Eiendomsmegling Skedsmokorset Romerike Eiendomsmegling AS Industriveien 1, 2020 Skedsmokorset 92 87 23 03 morten.kim.pedersen@aktiv.no TERJE TINHOLT Tinholt Eiendom AS Holbergs gate 21, 0166 Oslo terje@tinholteiendom.no

ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON MED MER Advokatfirmaet Meland AS har endret navn til: MELAND & PARTNERS TELEMARK Prinsessegaten 14, 3724 Skien, Postboks 3113 Handelstorget, 3707 Skien

VI GRATULERER 50 ÅR Ole Kristian Sporsheim med dagen 1. november Øistein Winje med dagen 6.november Randi Arnø Madsen med dagen 21. november Dajmi Egernæs Birkedal med dagen 25. november Edle Hvidsten Møller med dagen 28. november Ann Mari Utstrand Langlie med dagen 15. desember Tom Edvardsen med dagen 24. desember Gudbrand Ruud med dagen 28. desember Odd Arne Engh med dagen 29. desember

60 ÅR Jørgen E. Pettersson med dagen 14. november Bente Møgster Dahle med dagen 2. desember Turid Brendås med dagen 3. desember Gunnar Svarstad med dagen 19. desember Leif-Harald Svendsen med dagen 30. desember

75 ÅR Petter Woxen med dagen 22. desember

70 ÅR Christian Conradi med dagen 4. november Anne Grethe Nygaard Huus med dagen 4. november Roar Arvid Lehn med dagen 17. desember Per Haug med dagen 28. desember

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDENS BESTE EIENDOMSMEGLERE BLIR ENDA BEDRE! AV PAUL HENNING FJELDHEIM, ADVOKAT MNA / EIENDOMSMEGLER MNEF ASSOCIATE DEAN FOR EIENDOMSMEGLERSTUDIET VED HANDELSHØYSKOLEN BI

Handelshøyskolen BI har den 28. september besluttet å gjøre enkelte endringer på eien domsmeglerstudiet. Endringene gjøres bl.a. på grunn av innspill fra Faglig Råd for Eiendoms meglerstudiet (FREMS), hvor NEF har tre representanter, Handelshøyskolen BI har tre representanter og studentene har to represen tanter. Både bransjen og studentene har ønsket seg mulighet for Internship under studiet. Eiendomsutvikling er sterkt etterspurt av våre studenter, både som en del av eiendomsmegler studiet og når det gjelder å ta en mastergrad etter endt eiendomsmeglerstudium. Et slikt til bud om masterstudium foreligger på Norges miljø- og biovitenskapelige universitet i Ås og ved Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU) i Trondheim. BI ønsker videre å gi studentene en enda bredere plattform hva gjelder muligheter for arbeid også utenfor eiendoms meglingsforetakene etter endt eiendomsmegler studium. EIENDOMSUTVIKLING OG PRAKSIS SOM DEL AV STUDIET

Det er besluttet å innføre Eiendomsutvikling som et 7,5 studiepoengs obligatorisk kurs på eien domsmeglerstudiet. Dette kurset legges til sjette (siste) semester, slik at studentene har et best mulig faglig grunnlag for å tilegne seg denne kunnskapen. Det innføres videre mulighet for at studentene kan ta Internship som et 15 studiepoengs kurs under eiendomsmeglerstudiet. Kurset består av en teoretisk del og av en praksistid i et eiendomsmeglingsforetak eller hos en eien doms utvikler, og gjennomføres på femte semester. Det innføres videre et 7,5 studiepoengs obligatorisk kurs i Salg på femte semester.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

Rekkefølgen på enkelte andre kurs endres og kurset Markedsføring og salg av eiendom utgår som følge av ovennevnte endringer. Endringene gjennomføres første gang for de studentene som begynte på eiendomsmegler studiet høsten 2017. Den til enhver tid gjeldende studieplanen for eiendomsmeglerstudiet skal godkjennes av Finanstilsynet, og endringssøknad ble sendt den 8. oktober. Endringene er omforent mellom NEF, BI og studentene og påvirker ikke balansen mellom eiendomsfaglige kurs og øvrige kurs på studiet. Det antas av den grunn at en god kjenning fra Finanstilsynet er en formalitet. INNFØRING AV DATAVERKTØY

Det arbeides med å innføre bruk av et megler system i studiet. Dette slik at studentene skal få erfaring i bruk av dataverktøy som brukes i bran sjen, og selv kunne bruke dette i praksis, f.eks. i

kursene Praktisk Eiendomsmegling og Oppgjør av eiendomshandler. Det er et mål å få innført dette allerede i vårsemesteret 2018, og slik at endringen omfatter de studentene som i dag går andre året på studiet. TETTERE PÅ BRANSJEN

De fleste eiendomsmeglerfullmektiger som begynner i bransjen er uteksaminert fra Handels høyskolen BI. Vi ser viktigheten av samarbeid med bransjen hva gjelder bla. innholdet i studiet, og oppfordrer medlemmene til å gi innspill til NEFs representanter i FREMS eller direkte til undertegnede. NEFs representanter i FREMS er: Margrethe Røse Solli, leder av FREMS og fagsjef i NEF, Ruby Kaur, Privat megleren, Marthe Brenden, Krogsveen

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MEGLERE – MER ENN PENT KLEDDE «IDIOTER» FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Det er ikke slik at en kan ta på seg en dress, stille på visning med et smil og deretter fakturere kunden flere titusener. AV ADRIAN H. HAABERG (INNLEGGET ER TIDLIGERE PUBLISERT I BERGENS TIDENE)

Som eiendomsmeglerstudent på tredje året ved Handelshøyskolen BI i Bergen blir jeg noe fortvilet over de til dels ensidige holdningene enkelte har hva angår eiendomsmeglere. Det kan til tider oppleves som om mange undergraver verdien av å ha en dyktig megler på lag når boligen skal selges. Nye selg-selv-tjenester har ved å anbefale kundene å droppe megleren, for alvor løftet en debatt om de tradisjonelle etablerte meglerne har en verdi eller ei. En kan i kjølvann av de nye aktørenes markedsføring se og høre flere kommentarer om hvor overbetalt og unødvendig eiendomsmeglerne er. Derfor vil jeg kort opplyse litt om hva vi faktisk gjør de tre årene på skolen før vi i det hele tatt får kalle oss eiendomsmeglerfullmektig. Vi studerer særskilt eiendomsrelatert jus for å unngå eiendomstvister, eller for å kunne gi råd ved spørsmål om skatt og bolig. Vi studerer økonomi – mikro og makro – for å forstå det store økonomiske bildet, som igjen bidrar til å kunne forklare og vurdere boligmarkedet hva angår pris, trender og utvikling. Meglerregnskap og oppgjør, salg og strategi, rene eiendomsmeglerfag med alt fra eierformer til byggetekniske begreper, forhandlingsteknikker som kommer godt med i budrunder, i tillegg til andre valgfag som for eksempel pris og produkt strategi eller markedsføring på sosiale medier. Tre år med intens trening og skolering til å ta del og gi råd i et av verdens mest avanserte eien domsmarkeder. Det hele skal utføres i praksis i to etterfølgende år som eiendomsmeglerfullmektig, der en blir fulgt opp av en erfaren, ansvarlig megler. Først etter dette, fem år fra en startet ut danningen sin, kan en kalle seg eiendomsmegler. Mange elever har også utplasseringer og starter det praktiske arbeidet tidlig i utdanningsløpet,

ADRIAN H. HAABERG

som gjør dem nokså erfarne tidlig i karrieren. Det tøffe arbeidsmarkedet fører også til at mange av meglerstudentene jobber mye med å øke sin egen kompetanse på egen hånd i form av egenutdanning. For ikke å nevne kravet til kursing og skolering i ettertid for å holde kvaliteten av arbeidet på topp. Dette er langt ifra et forsøk på å få noen til å velge verken det ene eller det andre med tanke på å selge selv eller bruke megler, det må hver og en på egen hånd ta opp til vurdering. Poenget er at det per i dag ser ut til å være en uheldig tro hos enkelte at eiendomsmeglere ikke er fagmenn med særskilt kompetanse som kvalifiserer dem til å holde på med nøyaktig det de holder på med, nemlig å selge boliger. Det er ikke slik at en kan ta på seg en dress, stille på visning med et smil og deretter fakturere kunden flere titusener. Man må ha noe å komme med, og det har de som har fulgt med i timen. Derfor er det jo særdeles bra at en kan innhente

så mange tilbud en vil, og forhøre seg med aktuelle kandidater før en tildeler oppdraget til den en mener passer best til jobben, gjerne med hensyn til lokalkunnskap og kjemi. Innovasjon og teknologi er viktig, og kan forenkle en hel del av prosessen, men en må ikke undervurdere de menneskelige relasjonene og følelsene som er forbundet med omsetning av det som for majoriteten er deres mest verdifulle eien del. Det er ikke snakk om å selge en gammel bil eller farmors slitte sofa, det er snakk om hjem til flere millioner kroner – så hvorfor skal en la være å bruke en fagperson med ekspertise? Selv trekker jeg også på smilebåndet når jeg ser de morsomme reklamene for selg-selv-tjenestene, hvor de viser overdrevne stereotypiske meglere. Det er viktig å ikke ta seg selv for høytidelig. Jeg forstår at enkelte velger å selge boligen sin selv, men det blir feil å avskrive meglere som pent kledde idioter uten verdi eller kompetanse av den grunn.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EIENDOMSMEGLERDAGEN PÅ BI

ET VIKTIG BUDSKAP

Det er kun samarbeidspartnere til EMS som inviteres til å delta på Eiendomsmeglerdagen og slik vil det alltid være. Det hjelper ikke å sende en forespørsel når dagen nærmer seg, da arrange mentet er forbeholdt aktører med en årsavtale. Med andre ord betaler man en totalpris, hvor EMDinvitasjonen er en av mange goder man får tilgang på. I år hadde vi gleden av å presentere DNB Eiendom, Nordvik & Partners, Aktiv Eien domsmegling, EiendomsMegler1, Proaktiv, Krogsveen, Utleiemegleren, RE/MAX, BN Bolig og OBOS Eiendomsmegling. ANDERS KLØVNING.

NEF HÅNDBOK 2017

ENDOM

- et sted å lete for å finne svar!

NEF utgir årlig egen håndbok til alle sine medlemmer, og 2017 utgaven er nå tilgjengelig! NEF Håndbok er et nyttig verktøy som blant annet gir oversikt over viktige lover og regler om skatter og avgifter, markedsføring, tinglysing, seksjonering, konsesjon m.m. Høyskoler/studenter kan bestille bøker til rabattert pris kr 610,- inkl. mva og porto. Øvrige kan kjøpe boken til kr 910,NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

NEF.NO

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ÅRETS GJENNOMFØRING

Dagen foregikk på den tradisjonelle måten, hvor utvalgte samarbeidspartnere holder foredrag, og alle stiller med rekrutteringsstand. Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge åp net ballet, og i tillegg hadde vi leid inn Cecilie Steinmann Neess som konferansier. Gjennom dagen kunne samarbeidspartnere knytte kontakt med våre flotte meglerstudenter, og de fikk også

muligheten til å vise frem foretaket på en helt unik måte. Mye av dagen omhandlet faglig påfyll og nettverksbygging, men det viktigste av alt var kampen om å rekruttere de beste studentene. Det var høy temperatur i salen og kreativiteten var upåklagelig!

Jeg synes fortsatt at EMS burde legge ambisjons nivået høyere i årene fremover og allerede i 2018 vil vi forhåpentligvis gi standplass til andre selskaper, som for eksempel Norges Takserings forbund, Huseiernes Landsforbund, Schibsted Eiendom AS, Inviso AS, Protector, HELP Forsikring, Ambita AS, Eiendomsverdi AS og Norwegian Broker. I et lengre tidsperspektiv kan jeg også se for meg at vi inngår samarbeidsavtaler med aktører innen næringseiendom og eien domsutvikling, samt flere internasjonale megler foretak.

VERDT Å VITE

Hvert år arrangeres «Eiendomsmeglerdagen» på Handelshøyskolen BI. Dette er et av de største rrangementene i eiendomsmeglerbransjen, og veldig mange studenter opplever denne dagen som en a FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER MENINGER STUDENTER inngang til arbeidslivet. Årets gjennomføring var satt til den 19. oktober og programmet varte hele dagen. I tillegg til NEF og Eiendom Norge, hadde vi for første gang hele 10 ulike meglerforetak representert på gjestelisten. Aldri før har interessen vært så stor, forteller lederen i Eiendomsmeglerstyret på BI, Anders Kløvning.

NEF HÅNDBOK

BESTILLING:

NEF Håndbok kan bestilles på e-post til firmapost@nef.no

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 15.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 25.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 45.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Kontakt markedssjef Peter Rånås peter@nef.no 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2017

RGES

JURIDISK BISTAND

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HØSTGLEDER MED REINSDYRKJØTT Høsten er en eneste stor parademarsj i norske delikatesser! Multer, lam, krabbe, hummer, rype og ikke minst reinsdyrkjøtt. Akkurat nå er vi midt oppe i sesongen for denne arktiske delikatessen. Reinsdyrkjøtt kan sees på som noe av det mest eksklusive og spennende kjøttet Norge kan by på. Reinsdyrkjøtt er «urkjøttet», produsert av naturen, under de mest ekstreme forhold man kan tenke seg! Reinsdyrkjøtt er et av Norges eldste råstoff, som var her før mennesket, 9000 år siden! AV EVEN NORDAHL, SENIORRÅDGIVER – SAMFUNN OG BRANSJE, MATPRAT

REINSDYRKJØTT ER MER ENN VILT!

NATURLIG MATPRODUKSJON

Reinsdyrkjøtt kan by på mer enn god smak, og har flere spennende sider utover det å være vilt kjøtt fra norske fjell. Reinsdyrkjøtt er i Norge sterkt knyttet opp mot det samiske miljøet. Reindrift drevet på den tradisjonelle måten er livsnerven for samisk miljø og kultur, som igjen har et stort potensiale som inspirasjonskilde for spennende retter av reinsdyrkjøtt.

Reinsdyr går fritt hele året og er en naturlig mat produksjon helt i takt med naturen. Fjellbeitene, renheten og at kjøttet er magert og rikt på anti oksidanter gjør kjøttet spesielt sunt. Sammen med naturlige krydder og ingredienser som urter, sopp, norske grønnsaker gjør helheten til en både eksotisk og sunn opplevelse. Reinsdyrkjøtt er et av matverdenens undere! Reinsdyr er noe av den mest eksklusive råvaren du kan servere. At reins dyrene lever under de mest ekstreme naturfor hold gjør kjøttet helt unikt. Det er milelange fjellbeiter hvor reinen beiter på mange typer lav, urter og lyng som gir den gode viltsmaken. Og det som gjør kjøttet ekstra spennende og eksotisk er den sterke forankring i samisk tradisjon og kultur, som gjennom generasjoner har drevet matproduksjon på naturens premisser.

TILGANG OG SESONGER

Reinsdyrkjøtt er i utgangspunktet en sesongvare, men i praksis er reinsdyrkjøtt tilgjengelig store deler av året. Slaktesesongen er fra september til ut mars. Det er noe forskjellig slaktetid på rein okser, simler og kalv. Simler slaktes i heler perio den, okser slaktes i begynnelsen og slutten, og kalv i begynnelsen av sesongen. Reinsdyrkjøtt er kjøttproduksjon under de mest ekstreme forhold man kan tenke seg, varierende vær og klima er et forhold, rovdyr et annet. Derfor kan tilgangen variere en del fra år til år. I de siste årene har det vært noen ekstra gode år, og tilgangen på kjøtt er derfor meget bra. Produksjon av reinsdyrkjøtt ligger på et relativt stabilt og lavt nivå, med et årlig slakteuttak på ca 70 – 80 tusen dyr, som tilsvarer 1600 – 1800 tonn. Deler vi dette på den norske befolkningen dreier det seg om 0,3 – 0,4 kg per person i året, som er omtrent det samme som forbruket av rakfisk. Mulighetene for å øke produksjonen er marginal, i og med at naturlige beitearealer er begrensede.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

PRODUKTER

Mesteparten av kjøttet blir slaktet og skåret ned til mindre detaljer. En stor del av kjøttet blir solgt som tradisjonelle produkter som finnbiff, reins dyrfilet og reinsdyrstek. Det fine med reinsdyr kjøtt er at en stor andel av kjøttet er mørt, og en trend er at det går mer fra hele steker til mindre biffer. Med begrensede mengder råvarer er det viktig å utnytte hele dyret på en bra måte. Norske tradisjonsretter har fått en oppsving, og spesial produkter som spekepølse, tørket kjøtt, røkt eller speket reinsdyrhjerte, tunge og blodmat blir mer og mer vanlig å finne i handelen.

Foto: Matprat.no/Mari Svenningsen

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

RØKT REINSDYRHJERTE MED KANTARELLSUPPE Tynne, tynne skiver av røkt reinsdyrhjerte servert med en kremet kantarell suppe. Dette er en rett som egner seg like godt til et varmende kosemåltid ved peisilden på hytta, som til en lekker forrett til høstens store vennelag.

4 PORSJONER: • 200 g røkt reinsdyrhjerte eller røkt reinsdyrtunge • 500 g fersk kantarell , eller 250 g forvellede/ hermetiserte • 1 ss smør • 1 stk finhakket løk • 1 båt finhakket hvitløk • 2 kvister frisk timian • 1 dl hvitvin eller eplejuice • 5 dl kyllingbuljong (utblandet) • 3 dl matfløte • 1 ts salt • 1⁄2 ts kvernet pepper SLIK GJØR DU: 1. B ruker du fersk sopp, så forvell den først ved å legge den i en tørr kjele eller stekepanne og sett den på middels høy varme slik at den slipper vannet. Rør om av og til, til soppen har falt sammen. Ta vare på væsken, og erstatt eventuelt noe av buljongen med denne. For hermetisert sopp: ta vare på væsken og erstatt noe av buljongen med denne. Får du ikke tak i kantareller kan suppen lages av annen sopp, for eksempel aromasopp eller sjampinjong. Framgangsmåten er den samme. 2. Ha smøret i kjelen og fres løken 2-3 minutter. Tilsett løk og hvitløk og fres videre til løken begynner å få farge. Ha i timian og hvitvin og la hvitvinen koke inn til det halve. 3. Tilsett buljong og fløte og la suppen koke i 5-6 minutter. Bruk stavmikser eller kjør suppen i en hurtigmikser til den blir helt glatt. Smak til med salt og pepper. 4. Skjær reinsdyrhjertet i løvtynne skiver. 5. V isp suppen kraftig slik at det danner seg skum på toppen. Hell opp i små, dype tallerkener eller kopper og pynt med litt timian. Server med en gang med skiver av reinsdyrhjerte ved siden av.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

REINSDYRSTEK MED TILBEHØR Server reinsdyrstek i skiver sammen med spennende smaker. Følg våre anbefalinger til en festlig sharingmeny. 6 PORSJONER • 11⁄2 kg surret reinsdyrstek • 11⁄2 ts salt • 11⁄2 ts pepper • 2 ss smør til steking

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

SLIK GJØR DU: 1. Gni inn reinsdyrstek med salt og pepper. 2. Brun den raskt på alle sider i en varm stekepanne med smør. 3. Legg steken i en langpanne og stikk inn et steketermometer i den tykkeste delen av steken. Sett langpannen i stekeovn på 125 °C. Når steketermometeret viser 55-60 °C har steken en rosa snittflate og er medium stekt. Ved ca. 75 °C er den gjennomstekt, dette tar ca. 2 timer. La steken hvile i 15-20 minutter før du skjærer i den. Ha gjerne rotgrønnsaker og vann sammen med steken i den ildfaste formen om du ønsker kraft som base til en god saus. Kraften kan også fryses. 4. Ta av strømpen, skjær steken i tynne skiver og server.

Alle foto: Matprat.no/Mari Svenningsen

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

TARTE TATIN MED SJALOTTLØK Tarte tatin lages egentlig med epler, men det er ingenting i veien for å bruke løk i denne deilige paien isteden. Den egner seg utmerket som selvstendig rett sammen med en frisk salat, eller som tilbehør til en av julens tradisjonelle retter. 6 PORSJONER • 450 g sjalottløk • 3 ss sukker, gjerne rørsukker • 1 ss smør • 4 kvister frisk timian • 1 ss balsamicoeddik • 1⁄2 ts pepper • 1⁄2 ts salt • 1 ss hvetemel • 1 pk butterdeig SLIK GJØR DU: 1. Forvarm ovnen til 200 °C. 2. Rens sjalottløkene og del dem i to på tvers. Sett løken til side. 3. Hell sukker i en ildfast form (ca. 22 cm) – gjerne en stekepanne eller metallform – og smelt det til karamell. Ta formen av varmen og rør inn smøret. Tilsett timian, svart pepper og balsamico. Vær forsiktig, det vil sprute! 4. Legg sjalottløkene tett i tett i formen med snittflaten ned. 5. D ryss benken med litt hvetemel og legg butterdeigplatene slik at de overlapper hverandre. Kjevle dem lett ut, slik at du får et stykke deig som er ca 2 cm større enn formen. Legg deigen på toppen og klem den forsiktig ned over løken. Plasser formen midt i ovnen og stek i 25-30 minutter, eller til butterdeigen har hevet og fått fin, gyllen farge. 6. T a formen ut av ovnen og la den hvile et par minutter før du hvelver den over på et fat eller en skjærefjøl. Skjær i snipper som tilbehør til lam eller viltkjøtt, eller som en selvstendig rett med salat av ruccula og fetaost ved siden av.

OVNSBAKTE POTETER MED SITRON OG TIMIAN

KIRSEBÆRSAUS

Små, ovnsbakte poteter blir man aldri lei, og de passer til alt. Her har vi bakt dem i selskap med hvitløk, timian og sitron, som dufter herlig og gir potetene ekstra god smak. Server som tilbehør til alle slags retter av kjøtt – hele året. 4 PORSJONER • 800 g partypotet, eller amadine • 10 båter hvitløk • 2 stk sitron , delt i to • 1⁄4 potte frisk timian • 1⁄2 dl raps- eller olivenolje • 4 ss flytende honning • 2 ts salt • 1 ts kvernet pepper SLIK GJØR DU: 1. Forvarm stekeovnen til 200 °C. 2. Legg poteter i en romslig ildfast form sammen med hvitløk, sitron og timiankvister. Hell over olje og honning, og bruk hendene til å blande alt godt. Krydre med salt og pepper. 3. Plasser formen midt i ovnen og stek i ca. 40 minutter, eller til potetene er møre. Rør om et par ganger under stekingen, og klem gjerne litt sitronsaft o ver. Pass på slik at du ikke brenner deg. Server potetene rykende varme rett fra formen.

Deilige, søte kirsebær i selskap med kanel, ingefær, sennep og appelsin. Resultatet blir en tykk og god saus som passer ypperlig til reinsdyrkjøtt, og annet vilt. 8 PORSJONER • 1 boks hermetiske kirsebær (á 400 g) • 1 stk hel kanel • 100 g rørsukker • 1 bit frisk ingefær (ca. 2 cm) • 1 ss sennep • saft og skall av 1 stk appelsin • 2 dl kjøttbuljong (utblandet), eventuelt stekesjy • 1⁄2 ts salt • 1⁄4 ts kvernet pepper SLIK GJØR DU: 1. H ell kirsebær i en liten kjele og kok forsiktig opp. 2. Tilsett kanelstang, sukker, revet ingefær, sennep, saft og revet skall av appelsin. La sausen koke i 20-25 minutter. Klem litt på kirsebærene slik at de blir myke og godt innkokte. Smak til med salt og kvernet pepper. Lager du en stek, hell gjerne litt stekesjy fra steken i sausen rett før servering.

ASPARGESBØNNER MED BACON Lettkokte aspargesbønner surret i bacon og frest i panne. Enkelt, men likevel spennende tilbehør til alle typer kjøtt. 4 PORSJONER • 400 g aspargesbønner • 1 ts salt • 8 skive bacon • 1 ss smør

SLIK GJØR DU: 1. S kjær av stilkfestet på bønnene. Kok opp en kjele med vann (ca. 1 liter) og tilsett salt. 2. Når vannet koker, forvell bønnene i ca. 2 minutter. Hell av kokevannet og skyll bønnene i iskaldt vann, da beholder de den fine grønnfargen. 3. Del bønnene i 8 like store «buketter» og rull hver bukett inn i en skive bacon. Fest med en tannpirker. 4. Stek bukettene i en stekepanne med smør til baconet er gyllent og sprøtt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MENER NORGE ER ET FOREGANGSL AND Under den internasjonale bilutstillingen i Frankurt i september møtte BMW Group’s toppsjef Harald Krüger blant annet Dagens Næringsliv. Han kunne fortelle at BMW Group godt vet at situasjonen for elektriske biler er en helt annen i Norge enn i andre europeiske land.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

- Den erfaringen vi har fra våre BMW i3-kunder og andre elektrifiserte biler, viser at det er tre hovedpilarer som blir viktige. Den ene er at man må ha et attraktivt tilbud på pris. Den er andre pilaren er rekkevidden. Er kunden bekymret for STUDENTER MEDLEMMER rekkevidden, vil han ikke kjøpe en elektrisk bil- Den tredje erMENINGER definitivt infrastrukturen. Om det ikke er nok infrastruktur tilgjengelig, i byer og på motorveiene, så unngår man definitivt å kjøpe en elektriske bil, sa Krüger til Dagens Næringsliv. Som for flere norske byer, er Amsterdam en by hvor infra strukturen for elektrifiserte biler i stor grad allerede er på plass. I München er derimot situasjonen en helt annen ifølge Krüger. I intervjuet er BMW-sjefen derfor også klar på at diesel- og bensinmotorene blir viktige en stund til. – Uten diesel-og bensinmotorene kan man ikke nå CO2-målene til EU. Ikke en sjanse. Man kan ikke tvinge kunden inn på emobilitet, det har vi sett. Hvis det ikke er noen infrastruktur, så vil ikke kunden ha bilen. Ser man på Europa, så er infrastrukturen i dag kom plett forskjellig fra land til land, sa Krüger videre til journalisten fra Dagens Næringsliv. Krüger fortalte videre at BMW Group er trygge på utvikingen i Norge og Nederland, men hvordan infrastrukturen eksempelvis vil se ut i Romania i 2023 er man veldig usikre på. Hvis de ulike landene ikke investerer, vil man ikke få en betydlig oppskalering av elektrifiserte biler på verdensbasis i tiden fremover var Krügers tydelige budskap. I 2025 vil BMW Group ha 25 ladbare modeller på markedet, hvorav 12 helektriske modeller. Elektrifiseringen vil skje på tvers av alle BMW Group’s merker og modellserier, og fra 2020 vil BMW Group tilby alle type drivlinjer i alle segmenter. Neste generasjon ladbare hybrider vil ha en elektrisk rekkevidde på opp til 100 km, mens de fremtidige helelekriske modellene vil ha en rekkevidde på opp til 700 km. Den kompakte og populære elbilen BMW i3 har siden lanseringen solgt i nærmere 12.000 eksemplarer i Norge. I store deler av 2017 har den også vært årets mest registrerte elbil. Nå i høst utvides i3-familien med den sportslige modellen i3s. Det borger for enda mer elektrisk kjøreglede. I 2019 lanseres den første helelektriske MINI’en og i 2020 kommer den helektrisk utgaven av helt nye BMW X3 som også lanseres i høst. På bilutstillingen i Frankfurt ble også visjonen til en kommende ny milepæl fra BMW avduket, BMW i Vision Dynamics. Visjonen blir til virkelighet i overskuelig fremtid som en fullelektrisk firedørs Gran Coupe som plasserer seg mellom BMW i3 og BMW i8. Med en rekkevidde på opptil 600 km og akselerasjon fra 0-100 km/t på 4 sekunder, gir konseptbilen et bilde av noe av det som venter. BMW Group har nettopp startet det som er den største modelloffensiv noen sinne. I Frankfurt viste også man blant annet konseptbilene Z4 Concept, 8-serie Concept, X7 Concept og MINI John Cooper Works GP. Regn med å se flere BMWog MINI-nyheter på veiene i tiden fremover!

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2017

‘

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo23.05.2015 Pipen ble sist kontrollert Hilsen brannvesenet

‘

Pipen ble sist kontrollert 23.05.2015 Hilsen brannvesenet Kari Nilsen har hatt terrasseutsikt siden 2007. Hentet fra grunnboken

‘

Ingen feil funnet ved el-kontroll. Hilsen det lokale el-tilsynet

Kari Nilsen har hatt terrasseutsikt siden 2007. Hentet fra grunnboken

‘

Ingen feil funnet ved el-kontroll. Hilsen det lokale el-tilsynet

‘

Ny lekeplass godkjent i generalforsamling fra april. Protokoll fra generalforsamlingen ‘

Soilrør må byttes innen 5 år. Hilsen styret i borettslaget

‘

Ny lekeplass godkjent i generalforsamling fra april. Protokoll fra generalforsamlingen

‘

Soilrør må byttes innen 5 år. Hilsen styret i borettslaget

Infoland har det du trenger til boligsalget Infoland har det du trenger til boligsalget Infoland er Norges største handelsportal for eiendoms-

informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill Infoland erinfoland.ambita.com Norges største handelsportal for eiendomsdirekte på eller gjennom ditt selskaps informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra fagsystem. kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill direkte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt selskaps fagsystem.

Meglerpakken I samarbeid med eiendomsmeglerbransjen har vi satt sammen meglerpakker som inneholder all lovpålagt Meglerpakken informasjon som kreves i forbindelse med salg av Ieiendom. samarbeid med eiendomsmeglerbransjen har vi satt Meglerpakken bestilles på Infoland. sammen meglerpakker som inneholder all lovpålagt informasjon som kreves i forbindelse med salg av eiendom. Meglerpakken bestilles på Infoland.

Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 50