Eiendomsmegleren nr. 4 2018 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 04-2018 / ÅRGANG 80

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Trygg bolighandel og ny avhendingslov SIDE 11 • Kundeorientert boligmarked SIDE 12 • Individuell nedbetaling av fellesgjeld SIDE 38

KJØPER HAR OVERTATT NØKLENE. DET ER NÅ ALT BEGYNNER! Kanskje skal han leie ut kjelleren, pusse opp, rive eller bygge ut. Med Boligkjøperforsikring Pluss får kjøper advokathjelp til mye mer enn boligkjøpet. help.no/pluss

M S M E GL

INNHOLD 5 6 8

10 11 12 16 18 20 22 23 24 27 28 30

LEDELSEN Risikoen i bolighandelen Arendalsuka 2018 NEF-styret 2018-2020

VERDT Å VITE NEF Ung NEF på høring om trygg bolighandel og ny avhendingslov Eiendomsmeglernes bidrag til et kundeorientert boligmarked Oppføringskostnader for leiligheter Forsikringsfondet – markedets beste meglerforsikring? NEF i Arendalsuka Hva lurer forbrukerne på i 2018 Takk for meg! Hvor kommer ordet skjøte fra? Nekrolog - Finn Tveter Lønn og motivasjon Månedens meglerprofil: Marte Helene Ullnæss

FAGSTOFF

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.pexels.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 900,-

31 32 33 34 36 38 39

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2018: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

43 44

NEF-KURS 2018 Boligkjøpere vant frem med viktig seier i Høyesterett Spørsmål og svar fra Juridisk avdeling Boligkjøperens tilbakeholdsrett – virkninger for oppgjøret OMSETNINGSLEIE Individuell nedbetaling av fellesgjeld i borettslag Forsikringsordningene for eiendomsmeglere – hva omfatter de og hva med det som ikke omfattes? Når er en entreprenør forpliktet?

STUDENTER Takk til bransjen fra Campus Bø- USN Et nytt studieår for eiendomsmeglerstudenter - fullt av engasjement

MENINGER Fremtiden er lys for unge læringsvillige eiendomsmeglere

FRITID God energi skaper gode relasjoner

MEDLEMMER Nytt om navn

Visuelt innhold og markedsføring for boligsalg

inviso.no

Mediapakker for alle plattformer

Norges største droneoperatør

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

Boligregi

VISO Interaktiv boligvisning

viso.inviso.no

Landsdekkende siden 2004

invisomedia.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

RISIKOEN I BOLIGHANDELEN

KURT F. BUCK

Som sikkert de fleste har fått med seg er nå avhendingsloven under revisjon. Justisdepartementet ved Tor Mikkel Wara har satt ordentlig fart på saken. Dette skjer mye takket være påtrykk og konstruktive innspill fra NEF og våre samarbeidspartnere Huseiernes Landsforbund, Norsk Takst og Forbrukerrådet. Målet vårt har vært å få redusert risikoen i bolighandelen til gunst for kundene våre. Lavere risiko, høyere tillit og bedre omdømme henger tett sammen. Som dere vet er det svært sjelden reklamasjoner skyldes feil eiendomsmegleren gjør. De aller fleste reklamasjoner knytter seg til mangelsforhold ved eiendom mens tekniske eller juridiske tilstand. Vår felles løsning gir takstbransjen kompetansekrav og selvstendig ansvar for feil i kombinasjon med langt mer presise rapporter. Dette gir berettiget håp om at forbrukerne får rapporter, som skaper bedre samsvar mellom forventninger og faktisk tilstand. Dette vil redusere risikoen i bolighandelen og det er knallbra. Resten av lovarbeidet handler i grove trekk om en omfordeling av risikoen mellom profesjonsutøverne, forsikringsselskapene og forbrukerne. Dette er mer komplisert. Som lovgiver er det lett å tenke at det hadde vært hyggelig om alle

kunne kjøpe bolig helt uten øko nomisk risiko. Fort glemt er det faktum at de som selger bolig også er vanlige folk. Lavere risiko for boligkjøpere vil stort sett bety høyere risiko for selgere. Den såkalte baga tellgrensen er et godt eksempel på juridisk tankegang som kan vise seg å være vanskelig å gjennomføre i praksis. Boliger flest er gamle og de står ute i all slags vær. Det vil alltid være en risiko, hvis kostnaden ved rapporter skal stå i forhold til hva de klarer å avdekke. Ved å fjerne «As is»-klausulen og erstatte denne

med en bagatellgrense, flytter man effektivt mye av risikoen for det vi har referert til som «mindre vesent lige skjulte feil og mangler» over på selgeren. Samtidig tenker man at denne økte risikoen på selger bør bæres av forsikringsselskaper. Jeg er usikker på om et slikt risikoområde vil være et interessant forretnings område for forsikringsselskapene. Det vil trolig være høy risiko både økonomisk og i forhold til om dømme. Politiske ambisjoner i møte med livets realiteter gir ikke sjeldent utilsiktede konsekvenser.

Her har NEF og våre medlemmer en ekstremt viktig oppgave i det videre lovarbeidet. Mye kan se bra ut på tegnebrettet, men vi vet hvordan det vil funger i praksis. Teoretisk til nærming uten konsekvensutredning og innspill fra de som kan dette (MNEF), vil trolig ikke løse noe. Da ender man fort opp med kun å flytte rundt på risikoen, og i verste fall får vi et vesentlig høyere konfliktnivå knyttet til små feil. Vi som har hatt noen tusen visninger og daglig har mellommannsrollen i eiendoms handelen har viktig kunnskap. Styret trenger mer enn noen gang denne kunnskapen deres. Det som skjer nå vil prege bransjen i mange tiår frem over. Nå må dere være våkne og hjelpe oss å få et mest mulig hensiktsmessig resultat ut av dette lovarbeidet. I oktober samler styret alle lederne for NEFs lokalforeninger til konferanse. Ta kontakt med lederne eller meg før det og gi dem innspill om hva vi bør mene om ny av hendingslov.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ARENDALSUKA 2018

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Arendalsuka skal være en årlig nasjonal arena hvor aktører innenfor politikk, samfunns- og næringsliv møter hverandre og folk, for debatt og utforming av politikk. Gjennom seks år har uka utviklet seg til å bli den største politiske møteplassen i Norge.

Konseptet er inspirert av den svenske Almedals uken som er en stor suksess, flere tiår etter at statsminister Olof Palme startet det hele med en engasjert sommertale fra et lasteplan i Visby på Gotland i juli 1968. Historien kan fortelle at flere svenske Riksdagsvalg har blitt avgjort nettopp under Almedalsuken. Årets arrangement var det 7. i rekken og gikk av stabelen i uke 33. Det var innmeldt over 1000 arrangementer og besøkstallet ble anslått til n ærmere 80.000 mennes ker. Hele Arendal fylles av liv og røre, hotellkapasiteten sprenges og det store flertallet av oss som er til reisende må bo privat gjennom Airbnb eller andre løsninger. NEF deltok for 4. gang. Kom munikasjonssjef Svein Strømnes og undertegnede var til stede i Arendal i tre døgn denne uken. Formålet

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

med deltakelsen var å møte aktuelle politikere, næringslivsledere og sam arbeidspartnere på en arena hvor vi kan utvikle nærere relasjoner, og sørge for at NEF er synlig som eien domsmeglernes stemme i den bolig politiske debatten. Arendalsuka er et imponerende arrangement mettet med dialog, debatt, samarbeid, møter, sosialt samvær, inspirasjon, læring og litt sirkus. Hvor vellykket oppholdet blir avhenger av hvor godt man planlegger og hvordan man har posisjonert seg i forhold til aktuelle debatter, m edia og samarbeids partnere. NEF, NBBL og HL samarbeidet i år om å arrangere boligdebatt på Cafe Victor innerst i Pollen i Arendal. (Se også egen sak på side 20). Som oppladning til debatten publiserte NEF oppdaterte analyser

av markedet for førstegangskjøpere og sekundærboliger, med påfølgende medieomtaler av interessante fakta som frem kommer i analysene. Analysene ble også brukt som refe ranse i boligdebatten. NEF deltok også i en debatt om trygg bolighandel i regi av Norsk Takst (tidligere NTF og Nito Takst), hvor regjeringens arbeid med regule ring av takstmenn, tilstandsrapporter og rettsvirkninger i avhendingsloven ble belyst og diskutert. Dette er den viktigste boligpolitiske saken i denne stortingsperioden, og den har engasjert NEF i en årrekke. I løpet av tre hektiske døgn møtte vi en lang rekke medlemmer, sam arbeidspartnere, kollegaer, konkur renter, ledere, journalister, forret ningsfolk, forbrukere, interesseorganisasjoner og politikere. Sør megleren og Sparebanken Sør inviterte

til et godt faglig og sosialt arrange ment, som fant sted i Arendal og Grimstad. For øvrig deltok vi i en lang rekke faglige og sosiale arrange menter i regi av samarbeidende organisasjoner som NBBL, Finans Norge, Huseiernes landsforbund og Arendalsuka for å nevne noen. I tillegg fikk vi et svært godt og produktivt møte med styret i vår lokalforening Sørlandet Eien domsmeglerforening, som for anledningen la sitt ordinære styre møte til Arendal. Kort sagt er Arendalsuka en veldig god ramme for uformelle møter med gamle og nye sam arbeidspartnere, og fungerer som en brobygger mellom NEF og sentrale aktører inn mot det daglige arbeidet for å påvirke våre medlemmers rammevilkår.

Vi ser i snitt 364 boliger fĂ¸r vi bestemmer oss. Takk og lov for internett!

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-STYRET 2018-2020 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Fra venstre: Brede Sørum, Lise Kjelle (vara) , Erlenn S. Ingebrigtsen, Inger-Louise Dølvik (vara) , Kurt F. Buck, Randi Hollingen og Trine Dahl (styremedlem Ingvild Aas var ikke tilstede da dette bilde ble tatt.

NEF utgir årlig egen håndbok til alle sine medlemmer, og 2018 utgaven er nå tilgjengelig! NEFs Håndbok er et nyttig verktøy som blant annet gir oversikt over viktige lover og regler om skatter og avgifter, markedsføring, tinglysing, seksjonering, konsesjon m.m. Høyskoler/studenter kan bestille bøker til rabattert pris kr 610,- inkl. mva og porto. Øvrige kan kjøpe boken til kr 910,NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

N E F

- et sted å lete for å finne svar!

RGES

NEFs HÅNDBOK 2018

NEF HÅNDBOK

BESTILLING:

NEF Håndbok kan bestilles på e-post til firmapost@nef.no

DU HAR ET MEGLERANSVAR Hvis du som megler har visst eller burde ha visst om at det forekommer skjeggkre i borettslaget/sameiet – for eksempel ved at det er opplyst i års rapport eller ved salg av andre bo enheter – kan du som megler bli stilt ansvarlig for å ikke ha videreformidlet denne informasjonen.

Under bekjempelse av skjeggkre er det lett for et skadedyrfirma å se omtrent hvor lenge en skjeggkre bestand har hatt tilhold i boligen.

Famil ie inn fo n og jeg fl r 2,5 yttet år barn a beg siden store ynne r å bl nå i

Det blir flere og flere skjeggkrereklamasjoner. Det er mye som

kan Protector i verste fall kreve utbetalt erstatning tilbakebetalt.

Det ble rapportert om 511 bekjempningstilfeller i 2016, mens tallet

Det er ikke påvist at boliger der det på forhånd er opplyst om skjeggkre, har mindre markedsverdi enn boliger der det ikke er opplysninger om skjeggkre.

tyder på at spredningen av skjeggkre vil øke i raskt tempo de neste årene. hadde økt til 1.516 i 2017. Det er antatt at så mange som 50 moderne boliger vil ha en skjeggkrebestand om 5 år.

% av

Selger må forstå viktigheten av å opplyse om skjeggkre hvis det er observert i boligen, borettslaget eller sameiet. Dersom dette først kommer frem i etterkant kan kjøper reklamere på forholdet, og kreve dekning for saneringskostnader og i enkelte tilfeller også for et verdiminus på boligen. Er det sannsynlig at megler eller selger har visst om bestanden,

Er det skjeggkre i boligen må forholdet og omfanget av det

tydelig fremgå av prospektet.

Teksten må selvfølgelig tilpasses, men et eksempel kan være slik: «Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Det finnes for tiden ingen fullgod måte å bli kvitt skjeggkre på, men bestanden kan begrenses ved gjentatte behandlinger av skadedyrfirmaer, evt. lim feller, og regelmessig og nøye støvsuging».

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF UNG Politikerne diskuterer boligbygging, endringer i avhendingsloven og tiltak for hvordan de unge skal komme seg inn på boligmarkedet. Utdanningsinstitusjonene har strammet inn inntaket for nye meglerstudenter og i bransjen jobbes det med GDPR og kamp om oppdragene. NEF Ung-nettverket blir stadig større og nå ønsker vi å fortelle litt om hvor vi står, hva som har blitt gjort og hva som skjer fremover. AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

Krogsveen Studentkveld, Ambita After Work og OAEFs cageballturnering. I tiden fremover ønsker vi også flere selvstendige arrange menter. Vi planlegger blant annet en fullmektigkonferanse og håper interessen vil være stor for et slikt tiltak. Sted, dato og påmelding vil bli gitt via våre mediekanaler.

HVOR VI STÅR I DAG

Inn mot landsmøtet var fokuset mest rettet mot det strukturelle, som ut arbeidelse av vedtekter, fremdrifts planer og presentasjon av prosjektet. Etter opprettelsen av NEF Ung har vi jobbet mye med lansering av ny hjemmeside, logo, en fungerende innmeldingsportal, plan for frem tidige arrangementer og synlighet i sosiale medier. Vi har åpnet dialog med både lokalforeningene, ulike meglerforetak og potensielle samar beidspartnere. I tillegg jobber vi tett på de ulike utdanningsinstitusjonene og har deltatt under første skoledag både i Oslo og Bergen. PLANENE FREMOVER

I første omgang ønsker vi å inngå samarbeidsavtaler og rekruttere flest

BLI MEDLEM

mulig medlemmer. Dette er våre to inntektskilder og bidrar til at vi raskt kan ha et bredt tilbud av sosiale og faglige tilstelninger. Vi ønsker en tett dialog med megler foretakene og andre bedrifter med tilknytning til eiendomsmegler bransjen. Parallelt med dette ønsker vi å delta i den politiske debatten og

jobbe for et ungt engasjement i bransjen. ARRANGEMENTER

I oppstartfasen har vi fått god dra hjelp og mulighet til å invitere medlemmene våre til både OAEFs båtfest, NEF Boligkonferanse, frokostseminar med Rethink Office,

Det er nå mulig å bli medlem i NEF Ung. Vi ønsker at medlemskap i dette nettverket skal være et lav terskeltilbud og har derfor satt en årlig medlemskontingent på 200kr. Vi har allerede medlemmer fra flere ulike meglerforetak rundt om i landet. Gå inn på https://www.nef ung.no/ og bli medlem du også!

Christer Vikebø KUNDEREFERANSE

oppgjør

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

Weboppgjør håndterer vår store oppgjørsmengde og leverer solid kvalitet, gang på gang!

Privatmegleren Vikebø & Jørgensen, Bergen

Weboppgjør AS | Telefon 55 50 85 90 | www.weboppgjor.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF PÅ HØRING OM TRYGG BOLIGHANDEL OG NY AVHENDINGSLOV LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF deltok 23. august på høringsmøte om endringer i avhendingsloven, der målet er en bedre og tryggere bolighandel. AV CARSTEN PIHL

Høringsmøtet var arrangert av Justisdepartementet, og er et ledd regjeringens arbeid med ny bolig strategi som ble lansert rundt St. Hans i år. Strategien bygger igjen på høringen om tryggere bolighandel fra i fjor høst, der NEF leverte felles høringssvar sammen med Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet og NTF/NITO (nå Norsk Takst). VIL FJERNE «AS-IS»

Regjeringen har i sin strategi pekt ut veien de ønsker å følge i det videre lovarbeidet. Regjeringen ønsker blant annet å fjerne mulig heten til å selge boliger «som den er» – eller «as is». Det betyr at selgerne derfor må dokumentere boligens stand ved salg. – Dette skal gi selgeren et sterkt insentiv til å innhente boligsalgs rapport før salg, fortalte statssekretær i Justisdepartementet Sveinung Rotevatn under presentasjonen.

Regjeringen mener også at endringene vil føre til færre tvister om opplysninger og vil minske risi koen for kjøpere. Samtidig ønsker regjeringen en «bagatellgrense» for at man skal unngå tvister om småting. STRAMMER INN UNDERSØKELSESPLIKTEN OG TAKSTMANNENS ANSVAR

Et annet viktig forslag fra regjeringen er at kjøpers undersøkelsesplikt strammes inn. Forslaget er at når en bolig selges med tilstandsrapport, skal kjøperen regnes for å kjenne til det som kommer frem i rapporten. Men det krever at tilstands rapportene er standardisert. Derfor skal det også legges frem en forskrift om hvordan takster skal lages, og en autorisasjonsordning for bygge sakskyndige. Dette siste er i tråd med den felles høringsuttalelsen NEF leverte i høst sammen med Huseierne, NTF/ NITO og Forbrukerrådet.

FELLES HØRINGSUTTALELSE

Også på høringsmøtet sto NEF sammen med Huseierne, Forbruk errådet og Norsk Takst (tidligere NTF/NITO) og presenterte en felles høringsuttalelse. De fire organisasjonene mener at det er fornuftig med en endring der selgere og medhjelpere motiveres til å dokumentere boligens tilstand, samtidig som kjøperne får en mye klarere oppfordring til å lese doku mentasjonen. Samtidig fremhevet disse organisasjonene at flere forut setninger må oppfylles for at fors lagene skal kunne virke som tilsiktet. NEFs administrerende direktør Carl O. Geving var inne på dette siste i sin høringsuttalelse. -Vi minner om forutsetningen om at det må foreligge en godkjent tilstandsrapport som tilfredsstiller høye kvalitetskrav og er utarbeidet av en autorisert takstmann, pekte han på. Det ble videre understreket at identifikasjonen mellom selgeren

og takstmannen må brytes, slik at takstmannen kan holdes direkte an svarlig for feil i tilstandsrapporten. Carl O. Geving viste til at de fire organisasjonene mener at de doku mentene som bør omfattes av kjøpers opplysningsplikt er takstmannens til standsrapport, selgerens egenerklæring og eiendomsmeglerens salgsoppgave. De fire organisasjonene la vekt på at Justisdepartementets forslag krever at departementet må konkretisere grensene for selgers og kjøpers ansvar på en slik måte at det ikke skaper nye konflikter. Disse forholdene må belyses grundig i lovproposisjonen. NEF har tidligere i hørings prosessen foreslått en løsning hvor boliger bare kan selges med «as is-forbehold» såfremt selgeren har innhentet en godkjent tilstands rapport. I denne løsningen får selgeren et sterkt incentiv til å dokumentere boligens tilstand, som er det sentrale virkemiddelet for å redusere risikoen for både kjøper og selger.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Eiendomsmeglernes bidrag til et LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

KUNDEORIENTERT BOLIGMARKED

Folk kjøper nesten hva som helst når det er boligmangel. I en situasjon med overskudd av nye boliger gjør de ikke det. Å lykkes i dagens marked krever innsikt i samfunnsutviklingen generelt og forbrukeradferd spesielt. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR

Tradisjonelt sett har entreprenørens behov styrt innhold og fremdrift i byggeprosessen. Standardisering og store volumer har vært målet. En slik arbeidsmodell passer ikke for dagens kunder. De forventer leverandører som interesserer seg for bolig drømmen deres og forstår at de er ute etter skreddersøm, ikke hyllevare. Skal boligutviklerne k lare den

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

nødvendige omstillingen, forutsetter det et nytt tenkesett. Kunnskap om boligproduksjon, konjunkturutvikling, inntektsut vikling og renteutvikling er i dag ikke tilstrekkelig til å forstå beveg elsene i nybolig-markedet. Bolig produsentene behøver også erfaringsbasert kunnskap som vanskelig kan leses ut av statistikk. Det er forskjell

på boligkundene mht. livssituasjon, smak, livsstil og interesser. Ingen oppfatter seg som del av masse markedet. Førstegangskjøpere og sistegangskjøpere opptrer forskjellig, og alle kundegrupper forventer at boligen skal dekke dagens behov samtidig som den kan tilpasses nye behov når disse melder seg. Stand ardiseringstankegangen har klare

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

begrensinger og må tones ned. Differensiering og individorientert kundebehandling er det som skal til. Det betyr skarpere segmen tering. Den erfaringsbaserte kompetan sen forvaltes av interiørarkitektene, men også eiendomsmeglerne sitter på nyttig kunnskap om forbruker adferd og forbrukerpreferanser. Vår samlede kompetanse kan sikre bedre ny-boliger enn dagens, men da må vi tidlig på banen. Sett fra mitt ståsted er eien domsmeglerne ofte bare et markeds føringsledd. Spissformulert tror jeg at mange i bransjen er mest opptatt av massemarkedet. Antakelsen synes å være at jo flere som kommer på visning, jo høyere blir prisen. Det

betyr at eiendomsmeglernes sær skilte kompetanse ikke utnyttes. Bransjen har, i likhet med interiør arkitektene, detaljert kunnskap om spesifikke markeder og kan for eksempel beskrive forskjellen mellom ulike bydeler og innenfor den enkelte bydel. Eiendoms meglerne vet hva som selger – på godt og på vondt. Pga. sin nære kontakt med boligkjøperne, registrerer de svingninger i markedet før de fleste andre. Trendutvikling, smaksendring, prisfølsomhet osv. kommer tydelig til uttrykk på visning og i annen kundekontakt. Basert på egen erfaring mener jeg at det er behov for skarpere segmentering og mer målrettet markedsføring i nybolig-markedet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ENDOM

NEF FORETAKSKURS 2018

NEF tilbyr kurs som kan holdes for ditt foretak! Kursene kan kombineres, varierer fra 1-3 timer pr tema. Et NEF-kurs er en god arena for læring!

RGES

N E F ME

GLE

KURS

KURSTEMAENE: 1. Tilbakeholdsrett 2. Egenhandelsforbudet og adgang til å drive annen næringsvirksomhet 3. Aktuelle saker fra domstolene og RfE 4. Vergemål, umyndige og fremtidsfullmakter 5. Videresalg av kontrakt for bolig under oppføring 6. Skatterettslige spørsmål Kursene holdes av NEFs dyktige advokater: Nina Fodstad Skumsrud, Advokat MNA / Fagsjef NEF Katerin Lind-Klev, Advokat MNA Lina Klokk, Advokat MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Forespørsel: firmapost@nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

BUND

å bøte på halvgode løsninger. Etter at utbygger, arkitekt, kjøkken produsent m.fl. har beregnet sine påslag kan prisen for noe så enkelt som en ekstra skuffeseksjon eller en flottere benkeplate bli prohibitiv for VERDT Å VITE mange. LEDELSEN Eiendomsmeglerne bør også arbeide aktivt for færre typer leilig heter i de store utbyggingsprosjekt ene. Det reduserer prosjekteringsog byggekostnadene, forenkler salgsprosessen gjør alternativene tydeligere for kunden. Ramsøskars erfaring er helt entydig: Boligkjøpere flest ønsker en enkel og oversiktlig beslutnings prosess, de fleste har begrenset fag kompetanse og behøver veiledning. Eiendomsmeglere bør se det som sin naturlige rolle å delta i en helt nødvendig forenklingsprosess. De må bruke kunnskapen sin.

FAGSTOFF

Både interiørarkitekter og eien domsmeglere er sentrale premiss leverandører og bør involveres på et tidlig stadium i prosjekteringen. Det vil høyst sannsynlig være lønn somt for utbyggerne å lage tverrfag lige mulighetsstudier der så mange perspektiver som mulig integreres. Når planløsninger skal utformes, markedssegmenter beskrives og pro spekter lages, er interiørarkitektene og eiendomsmeglerne viktige bidragsytere. Deres innsikt bidrar til mer treffsikre løsninger. Eiendomsmeglerne har dessuten en spesiell rolle å spille når det gjelder en av boligmarkedets store hodepiner: tilvalgsløsningene. Med utgangspunkt i egen markedskunn skap bør de bidra til at «grunn pakken» får høyere kvalitet enn den som regel har i dag. Det er billigere å levere det markedet etterspør enn

VERDT Å VITE

LEDELSEN

Ren kjøreglede

LEASINGKAMPANJE. BMW X2 xDRIVE 20d. KUN KR.3.690,-/MND*

Helt nye BMW X2 er bilen for deg som våger å ta plass. Et distinktivt design med utfordrende linjer som blir lagt merke til, både i urbane strøk og utenfor allfarvei. Nå har vi leasingkampanje på en meget godt utstyrt BMW X2 Model M Sport (190hk) med automatgir, navigasjon, metallic lakk, BMW Service Inclusive, tilhengerfeste og originale BMW vinterhjul inkludert i prisen. Bestill prøvekjøring på bmw.no *Startleie/etableringsgebyr: kr 77.117 ink. MVA. Totalpris kr 209.957 vil variere med rentenivået. 30 000km og 3 års bindingstid. Avbildet modell kan avvike fra tilbudet. Kampanjen gjelder ut 30.09.18. Drivstofforbruk 0,46 l/mil ved blandet kjøring. CO2-utslipp 124 g/km.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

OPPFØRINGSKOSTNADER FOR LEILIGHETER LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

Se hvor mye utbyggerne tjener på en helt vanlig blokkleilighet Det er stort gap mellom byggekostnader og utsalgspris, viser regnestykket. AV JAN REVFEM (ARTIKKELEN ER SKREVET FOR TEKNISK UKEBLAD OG GJENGITT MED TILLATELSE FRA TU.NO)

Det er sterk prisvekst for boliger i Norge, senest understreket av maistatistikken fra Norges eien domsmeglerforbund (NEF). Det er derimot lite oppmerksomhet om hva det koster å bygge nye boliger. Store utbyggere, som Selvaag og Obos, hevder de har 32.000 til 33.000 kroner kvadrat meteren i totale oppføringskostnader for en gjen nomsnittsleilighet i Oslo-området. I tillegg må boligkjøperne i hovedstaden betale for skyhøye tomtekostnader og infrastruktur bidrag, samt finansieringskostnader og andre prosjekteringskostnader for utbyggerne. Det gir fort en utsalgspris på 70.000 kroner per kvadrat meter for nye leiligheter i alminnelige bra bolig strøk i Oslo. Men er det urealistisk med oppføringskost nader under 30.000 kroner kvadratmeteren for leiligheter? BILLIGERE UTLENDINGER

– Det burde ikke være det, men da kan kvaliteten bli deretter, er det korte svaret fra sivilingeniør og styreleder Jon Bech i AS Bygganalyse. – Vi bygger noe billigere med innleid uten landsk arbeidskraft, eksempelvis med polske arbeidere, som ofte er lønnet lavere. Men lønnsandelen avhenger også av graden av pre fabrikerte moduler og montering på fabrikken, utdyper han. Et rekkehus med og uten kjeller kostet hen holdsvis 20.000 og 24.000 kroner kvadratmete ren, en enebolig fra 20.000 til 29.000 kroner kvadratmeteren, avhengig av tomt, løsninger og standard. Beregningsmetodikken er noe for skjellig fra entreprenørene. – Det billigste vi kan bygge i dag, er rekkehus i heltre. Tre er et fantastisk materiale, men innen for Ring 3 i Oslo bygges det lite i tre. Her er stort

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

sett byggene oppført med andre tradisjonelle byggematerialer, supplerer ingeniør Olle Rudén i AS Bygganalyse. Han er også fagansvarlig for Norsk Prisbok. Dette er en årlig «murstein» med detaljerte kost nadskalkyler for ulike typer boliger, næringsbygg og offentlige bygg.

KALKYLE BOLIGBLOKK Bygget med prefabrikkert betong og med lukket parkeringskjeller Element Kr pr. m2 Felleskostnader 2250 Bygning 10115 VVS-installasjoner 2088 Elkraft 1002 Tele og automatisering

100

Andre installasjoner

534

Huskostnad 16089 Utendørs

Ikke medtatt

Entreprisekostnad 16089 Generelle kostnader

2075

Byggekostnad 18164 Spesielle kostnader

Ikke medtatt

Moms 4542 Basiskostnad 22706 Forventet tillegg

1363

Prosjektkostnad 24069 Usikkerhetsavsetning 454 Kostnadsramme 24523 Pris per feb. 2017. Kilde: SOR 7.6.2018

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Foto: Shutterstock.com

Men det er et stort gap mellom entreprisekost likevel ført til strengere krav til avstivnings– og IKKE DÅRLIG nader og utsalgsprisene. Flere peker på den store sikringsarbeider, som fordyrer, og kan i tillegg Kritiske røster har gått ut mot produktiviteten i utviklingen i dette avviket på 2000-tallet. øke kravet til dekketykkelser. byggebransjen de seneste 10–15 årene, blant – Byggekostnadsindeksen til SSB fanger ikke annet med statistikk fra SSB som «sannhetsvitne». helt opp økte tekniske krav, og at vi må bruke – Hva med kravet om universell utforming? Rudén er ikke enig i kritikken og synes det FAGSTOFF FRITID VITE ved ombygging av mer av de samme materialene enn tidligere. Ta et LEDELSEN – Det kan ofte bli VERDT sværtÅdyrt norske markedet fungerer bra og absolutt er på STUDENTER eksempel, gipsprisene har stort sett fulgt konsum gamle bygg og boliger. Tas det hensyn til tidlig i høyde med de beste i andre land. prisindeksen, men når du må bruke dobbelt så prosjektfasen for nye bygg, skal det ikke utgjøre – Produktiviteten er ikke så dårlig som man vil tykke gipsplater, må det nødvendigvis bli dyrere, noe stort kostnadsproblem, mener Bech. ha den til. Jeg har fulgt prosessene i flere tiår, fra påpeker Rudén. papir og blyant til digitalisering, og digitaliser – Hvilke kostnadselementer er det mulig å påvirke ingen av bransjen har nok ikke gjort den store STRENGE JORDSKJELVSKRAV FORDYRER for å bygge billigere? forskjellen. Vi må fortsatt støpe for hånd, men vi – Er det kommet nye krav de seneste årene som for – Dette er ingen «quick fix». Ingen entreprenører er ikke dårligere til å støpe betonggulv i Norge dyrer mye? klarer å bygge 15 prosent billigere i morgen. enn i andre land. Dessuten har vi delegert mye – Det er ikke de store endringene i TEK 17, De største besparelsene ligger antakelig i å gjøre av ansvaret for prosessene nedover, som til den men TEK 10 førte med seg mange små tiltak som ting riktig første gang. Det er lite som piner enkelte bas. Mange avgjørelser kan tas på stedet. summerer seg opp, svarer Bech. entreprenøren så mye på slutten av et prosjekt Det er mulig med effektivitetsgevinster, men de Han kaster inn en liten brannfakkel. som omarbeidinger og etterhvert reklamasjoner. er ikke så store, sier Rudén. – Jeg vet mange er uenige med meg her, men At man ikke kommer i gang med prosessen, er se på kravet om jordskjelvsikring av boliger og også enerverende. Det er besparelser i form av SMÅ AVVIK bygg. Det er jevnlig jordskjelv i Norge, men med lavere kapitalkostnader gjennom raskere – Hva med unødvendig materialbruk, fordyrer nærmest ikke-registrerbar skade til følge. Det har prosesser, svarer Rudén. det mye? – Entreprenørene beregner kun noen prosent ekstra. Og ser vi på prosjektkostnadene, mener jeg at 90 prosent av alle byggeprosjekter er innen for et avvik på pluss minus to prosent. De store avvikene kommer fra endrede krav underveis. Ved byggingen av det nye Rikshospitalet var det tusenvis av endringer i forhold til opprinnelig plan. – Kommer det ny teknologi som kan senke bygge kostnadene? – Vi har fått 3D-prosjektering, som er relativt nytt og et nyttig hjelpemiddel, men det vil ikke revolusjonere bransjen. Når det gjelder BIM, har jeg jobbet med det siden 2006. Jeg mener at innføringen av BIM så langt har kostet mer enn inntektene, men det er langsiktige virkninger her. Det er viktig å få glede av BIM i driftsfasen av bygget, som kanskje skal stå i 60 år, sier Rudén.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FORSIKRINGSFONDET – markedets beste meglerforsikring? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Forsikringsfondet er en videreføring av Norges Eiendomsmeglerforbunds Skadeforsikringsfond (NEFS), og har siden 1990 tilbudt eiendomsmeglingsforetak lovpålagt sikkerhetstillelse og ansvarsforsikring. I dag tilbyr Forsikringsfondet også andre forsikringer til sine medlemsforetak, slik som styreansvarsforsikring og droneansvarsforsikring. relevante forsikringsordninger tilpasset eiendomsmeglings bransjen. Det er trygt og tidseffektivt å ha en leverandør å forholde seg til. Ettersom ForsikringsFondets styre består av eiendomsmeglingsforetak, NEF og Eiendom Norge er bran sjens behov godt ivaretatt og man har som eiendomsmeglings foretak gode muligheter for å spille inn sine behov og ønsker. Petter Andreas tilføyer at en av fordelene med For sikringsfondet er at de er store og har forsikring for mange ulike eiendomsmeglingsforetak, noe som igjen gir Tryg god kompetanse på skadebehandling ved at de behandler skadesaker fra hele landet, fra næring, bruktbolig og prosjektsalg, fra både små og store foretak. Begge opplever at Tryg er faglig dyktig i sin håndtering av skadesaker og at de gir god service til ForsikringsFondets medlemmer. Begge kan trygt anbefale ForsikringsFondet til andre!

INA ANETT GUNNVÅG

PETTER ANDREAS THORUD

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

NEF.NO

N E F ME

GLE

BUND

ENDOM

Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57

i tidsskriftet Eiendomsmegleren eller på nef.no/ ledige-stillinger gjør deg synlig for en attraktiv spisset målgruppe i eiendomsmeglingsbransjen!

RGES

ANNONSERE

Fondet ledes av et styre der både medlemsforetakene, Eiendom Norge og NEF er representert. I dag er Howden fondets forretningsfører, og den kollektive avtalen er plassert hos Tryg. Vi har spurt Ina Anett Gunnvåg, Kvalitetssjef hos Eie, og Petter Andreas Thorud, Fagansvarlig hos Krogsveen om hva de synes om forsikringsordningen. På spørsmål om hvorfor Eie valgte å bli medlemmer av Forsikringsfondet svarer Ina; Vi har vært medlem av ForsikringsFondet siden oppstarten av Eie, og er meget godt fornøyd. Vi er sikret at vi til enhver tid har forsikringsordninger som er iht. regelverket, til kon kurransedyktige vilkår og priser. Vi vet at ForsikringsFondet kontrollerer forsikringsmarkedet jevnlig for å sikre medlem mene de beste forsikringsordningene. Det er betryggende og ressursbesparende for oss. Foruten å tilby konkurransedyktig ansvarsforsikring, tilbyr ForsikringsFondet også andre

LEDIG STILLING

Kun kr 3.500,for ledig stilling på nef.no

Heldigvis sitter du i nye C-Klasse – den eneste med EQ Boost akselerasjon. I nye C-Klasse opplever du hvordan energi kan brukes smart med økt effekt og redusert utslipp. EQ Boost lagrer energi under f.eks. oppbremsing slik at bilen ikke trenger ekstra motorkraft i nedoverbakker eller ved oppstart. I tillegg får du 16 ekstra hestekrefter under akselerasjon. Prøvekjør litt ekstra intelligens i dag! Nye C-Klasse stv. fra 522.900,-. Nå får du også 4MATIC kompromissløs firehjulsdrift til kr 0,-. Nye C-Klasse.

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud. Pris inkl. lev. Oslo. Tilbudet på 4MATIC gjelder C 200 og C220d sedan/stasjonsvogn. Forbruk blandet kjøring: 0,60–0,96 l/mil. CO2-utslipp: 136-219 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no Les mer på kampanje.mercedes-benz.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF I ARENDALSUKA Det var i år fjerde året NEF deltok på Arendalsuka. I løpet av denne tiden har arrangementet LEDELSEN FRITID VERDT Å VITE utviklet seg med flere arrangementer og flere deltagere, og erFAGSTOFF nå en av de viktigste arenaene for organisasjoner som jobber med påvirkningsarbeid å være tilstede på. AV SVEIN STRØMNES, NEF

Tilgangen til beslutningstagere, myndighetsorganer og media er umiddelbar, og man knytter viktige kontakter i løpet av noen hektiske dager i den hyggelige sørlandsbyen. Unges mulighet til å komme inn i boligmarkedet var tema for debatten NEF arrangerte sammen med Hus eiernes Landsforbund og NBBL under Arendalsuka. Temperaturen i debatten på Cafe Victor, som også ble direktesendte på TV2 Nyhetskanalen, var til tider høy, og da spesielt mellom kommu nal- og moderniseringsminister Monica Mæland (H) og de bolig politiske talspersonene Siri Gåsemyr Staalesen i Arbeiderpartiet og Karin Andersen fra SV. I det tettpakkede lokalet steg grad ene, spesielt da politikerne snakket om hva som er blitt gjort og hvorvidt det har vært tilstrekkelig. Derimot var politikerne mindre konkrete når det kommer til løsninger. Regjeringen har for eksempel videreført Bolig lånsforskriften uten at det kom noen særlige spesielle regler for unge.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

Carl O. Geving for NEF, Thor Eek for NBBL og Morten A. Meyer fra Huseierne, kom med sine inn spill sett fra de forskjellige organisa sjonenes vinkler. NEF foreslo for eksempel at det skulle være mulig å gi lån til unge med høy betjeningsevne og lav egenkapital mot at de låner til fast rente for å få en trygg økonomi. Dette og andre forslag ble ikke tatt inn i boliglånsforskriften. TRYGG BOLIGHANDEL

Carl O. Geving deltok også i en boligdebatt i regi av Norsk Takst. Hovedfokuset i denne debatten var

hvordan man kan få til en tryggere bolighandel for forbrukerne. Her ble det presentert forslag til løsninger og hvordan man skulle jobbe videre når regjerningen har satt fart i arbeidet for å revidere avhendingsloven, regulere takst

bransjen og utforming av gode takstrapporter. I tillegg fikk vi anledning til å være med på styremøtet til Sørlandets Eiendomsmeglerforening og å treffe andre medlemmer som til daglig jobber i området.

STUDENTER

KORT VEI TIL SUKSESS! Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 18 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland fant gründer-drømmen hos Proaktiv etter å ha sittet i flere år og meglet i et banksystem. I dag driver de Proaktiv i Stavanger med stor suksess.

nytt sted i en tid de fleste i bransjen slet, opplevde vi suksess helt fra start. Vi valgte Proaktiv på grunn av deres unike arbeidsmetode og hvordan franchisetakere raskt kan komme i gang og skape en lønnsom “going business“.» Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland, Proaktiv Stavanger

«Det kan oppleves som trygt og godt å være ansatt. Men når vi bestemte oss for å starte for oss selv og få en helt ny fremtid, var veien til å realisere drømmen kort. På tross av at det var et nytt merkenavn på

Skap din egen suksess med Proaktiv. Ta kontakt med daglig leder Vibeke Stavenes: e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt. proaktiv.no

proa.no

Proaktiv Småstrandgt.

Proaktiv Chr. Michelsensgt.

Proaktiv Sandviken

Proaktiv Voss

Proaktiv Fana

Proaktiv Askøy

Proa Jessheim

Proa Lørenskog

Proa Trondheim

Proaktiv Stavanger

Proaktiv Holmestrand

Proaktiv Asker

Proaktiv Briskeby

Proaktiv Bekkestua

Proaktiv Majorstuen

Proa Heimdal

Proa Moholt

Proa Lillestøm

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVA LURER FORBRUKERNE PÅ I 2018 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Skatt, meglers ansvar, budrunden og opplysninger er temaer som går igjen i de mange spørsmålene NEFs forbrukerrådgiver får. AV: CARSTEN HENRIK PIHL, NEFS FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN

Mange av spørsmålene til NEFs forbrukerrådgivertjeneste er gjengangere. Det er ikke så rart - i og med at det stadig vekk er nye mennesker som selger og kjøper boliger. Totalt har det ut august kommet rundt 400 spørsmål, som er omtrent likt tidligere år på samme tid.

Topplisten på selgersiden hittil i 2018 viser at skatt og meglers ansvar er de temaene det er flest spørsmål om. Det er interessant at skatt kommer så høyt. Det viser at det er behov for enkel skatteveiledning til mange boligselgere. Vanligst er enkle spørsmål om det blir gevinst skatt på salget eller ikke. Dette er verdt å merke seg for eiendomsmeglere, for her stilles det strenge krav i Reklamasjonsnemnda til at eiendomsmegleren skal varsle selgere om potensiell gevinstskatt. Mer om det kommer i nettkurset om skatt som NEF lanserer i løpet av høsten. HVA KAN JEG FORVENTE AV EIENDOMSMEGLEREN MIN?

Mange spørsmål dreier seg også om hva en selger kan forvente av eiendomsmegleren. Spørsmålene kommer både under salgsoppdragets gang og etter at oppdraget er inngått. Spørsmålene dreier seg ofte om hva eiendomsmegleren skal gjøre med markedsføring, deltakelse på visning og gjennomføring av budrunder. Dette er nok ofte spesifisert og gitt råd om når oppdragsavtalen inngås. Men i en salgsprosess er det mye informasjon selgere får. Derfor er mitt tips at man som eiendomsmegler er flink til å fortløpende informere selgerne om hva som skjer og hva som er neste skritt i prosessen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

SK AT T

M E AN GLE SV RS AR

LØ SØ RE

BU DR UN DE N OP PL YS NI NG ER

TOPP FEM TEMA FOR KJØPERE:

OP PG JØ R

BU DR UN DE N

LØ SØ RE

M E AN GLE SV RS AR

SK AT T

TOPP FEM TEMAER FOR SELGERE:

De to temaene som virkelig dominerer er listen over hva kjøpere har lurt på til nå i år er budrunden og opplysninger. Budrundespørsmålene er som oftest knyttet til selve budgivningsreglene. Her er det sjelden gjort noen feil fra eiendomsmeglere, men kjøperne er usikre på regelverket om blant annet akseptfrister. God rådgivning om dette er derfor nødvendig. Mange kjøpere ringer også etter en bolighandel og spør om opplysninger. Oftest er dette etter at kjøpet er gått gjennom, og spørsmålene dreier seg ofte om man har fått nok opplysninger i en bolighandel. Generelt oppfatter jeg at eiendomsmeglerne har gitt greit med opplysninger etter eiendomsmeglerens opplysningsplikt. Men noen av sakene jeg har fått referert handler om opp lysninger som stammer fra selgere, men som ikke er godt nok tatt inn i salgs oppgaven, eller hvor usikkerhet rundt opplysningene ikke er godt nok frem hevet. En bedre presisjon vil her gi mindre spørsmål og tryggere forbrukere. MANGE SØKER ETTER OVERTAKELSE

NEFs forbrukersider Bolig360 har rett i underkant av 20.000 månedlige bruk ere. Et tall som stadig stiger. Mange kommer til sidene etter å ha søkt etter en problemstilling på Google, og det vi ser at mange søker etter er spørsmål knyttet til overtakelse. Artiklene om løsøre som følger med, flyttevask, overtakelsesprotokoll, nøkler som skal overleveres og «når kommer pengene» ligger nesten konstant på topplisten over problemer folk søker etter. Dette viser at eiendomsmeglere nok har litt igjen på å rådgi både selgere og kjøpere om selve overtakelsen. Husk at oppdraget ikke er over før eiendommen er skjøtet over, og en smidig overtakelse er forutsetningen for et godt oppgjør.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

TAKK FOR MEG! NEFs forbrukerrådgiver Carsten nåÅvidere til nye oppgaver i Huseiernes LEDELSEN Pihl gårVERDT FAGSTOFF FRITID Lands VITE forbund. Her oppsummerer han tre og et halvt år som NEFs første forbrukerrådgiver.

STUDENTER

Etter tre og et halvt år som NEFs forbrukerrådgiver, mener jeg at det er tydelig at dette er en tjeneste det er behov for. Jeg har fått over 700 henvendelser i året på telefon og e-post. Samtidig har våre forbrukerartikler på nef.no og Bolig360.no fått over 20.000 lesere i måneden. Trygge forbrukere er viktig for boligomsetningen, og derfor også for eiendomsmeglerne. Jeg opplever norske eiendomsmeglere som hardtarbeidende og opptatt av kundenes ve og vel. Jeg opplever alltid at NEFs medlemmer er interessert i hva jeg har å fortelle om spørsmål ene jeg får som forbrukerrådgiver. Jeg har fått mange gode tilbakemeldinger fra NEFs medlem mer gjennom disse tre og et halvt årene. Jeg har troen på eiendomsmegleryrket videre! Norske forbrukere trenger råd i bolighandelen, og eiendomsmeglerne er de beste til å gi disse rådene!

Forbrukerrådgivertjenesten til NEF vil bli videreført på linje med det den har vært så langt

NEF e-kurs Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

N E F ME

GLE

ENDOM

SKATT PÅ BOLIG

RGES

BUND

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

NB!

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Det blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt. • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende.

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVOR KOMMER ORDET SKJØTE FRA? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV PER-EINAR ULDALEN, FAGANSVARLIG/EIENDOMSMEGLER MNEF, BOA EIENDOMSMEGLING OSLO

Ved å skyte/kaste en hvit pinne i fanget på kjøperen kunne man ikke regne med å se eiendommen mer/få den tilbake. Man hadde altså skjøtet den over til kjøper. (Kilder: Aftenposten 02.06.2018, Vannebo: Prikken over i-en og andre uttrykk, Tryti: Språkets ville vekster.)

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKI T - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

NEF.NO

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NEF FORDELSPROGRAM

eiendommen til den nye eieren og derfra har vi sannsynligvis ordet skjøte i betydningen overdra eiendom. Selve uttrykket har sammenheng med gammel overtro. Man trodde at en hvit pinne, dvs. en kvist man hadde skrellet barken av, hadde makt til å få ting eller mennesker til å bli usynlige eller forsvinne. Hvis man kastet eller skjøt en hvit pinn etter noe regnet man med at man aldri ville få se det igjen.

EN MULIG FORKLARING ER DENNE:

Mange sier ofte: «Det kan du skyte en hvit pil etter» og mener det får du ikke tilbake. Det har nok ingenting med pil-og-bue-skyting å gjøre, for ut trykket er egentlig «skyte en hvit pinn etter». Uttrykket skal stamme fra gamle skikker ved eiendomsoverdragelser. Disse ble ofte symbolsk markert ved at selgeren kastet en pinne i fanget på kjøperen. Dette kalte man å skyte

FORDELSPROGRAM

Et godt konsept gir grunnlag for vekst

Vårt fokus på å være gode rådgivere for kundene våre, kombinert med et godt støtteapparat med høy faglig kompetanse, struktur og systemstøtte, gir avkastning. Vi har nå 70 kontor over hele landet og ser etter deg som ønsker å bli med på ytterligere vekst. Vurderer du å starte for deg selv som franchisetaker eller ønsker partnermuligheter på ett av våre kontor? Kontakt adm.dir. Karsten Onsrud på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no Vi gleder oss til å få deg med på laget!

aktiv.no

NEF-HELP STIPENDET ME

GLE

BUND

N E F

RGES

ENDOM

STIPEND: Kr. 100.000

Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen

NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for tredje gang deles ut under NEFs Høstkonferanse 15. november 2018. Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen. Stipendet kan tildeles personer eller foretak i eiendomsmeglerbransjen. Stipendet er på kr 100.000.

KRAV: • Kandidaten eller foretaket må i søknaden fremlegge en god begrunnelse for hvorfor man ønsker stipendet. Det kan for eksempel være støtte til et masterstudium i utlandet eller i Norge, eiendomsmeglerfaglige kurs eller å utrede et tema som kommer bransjen til gode. • Kandidaten eller foretaket må utarbeide en plan over ønsket bruksområde for stipendet. • Kandidaten eller foretaket må utarbeide en dokumentasjon i etterkant over bruken av stipendet. FØLGENDE KAN SØKE NEF-HELP STIPENDET: Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen. SØKNADSFRIST: Søknadsfristen er 1. oktober hvert år.

SØKNAD: Kandidaten eller foretaket må søke stipendet til: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo - eller til elisabet@nef.no

MERK:

STIPEND: Stipendet er på kr 100.000.

NEF-HELP stipendet

GYLDIGHET: Søknadstemaet må påbegynnes innen 1 år og avsluttes innen 2 år etter tildeling. SKATTEMESSIGE FORHOLD: Kandidaten bærer selv risikoen for alle skattemessige forhold. JURYEN BESTÅR AV: • NEF: 1 representant • Bransjen: 1 representant • HELP: 1 representant

Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendets gyldighet, jury og skattemessige forhold.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEKROLOG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FINN TVETER Finn var en veldig viktig mann for en hel yrkesgruppe. Budskapet om hans død er mottatt med sorg av eiendomsmeglere over hele landet. «Jeg er opptatt av stabilitet. Jeg har problemer med å forstå at folk kan få utrettet så mye når de kun er der kort tid», sa han til bladet Eiendomsmegleren da han i 1997 ble ansatt som ny direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Finn fikk utrettet mer enn de fleste. Han frontet eiendoms meglerne i 17 år gjennom en perio de med store strukturelle endringer i bransjen og sterk vekst i med lemsmassen. Han var svært enga sjert i meglerstanden og meglerfa get, og han nedla en stor innsats for å ivareta bransjens interesser. Finn hadde erfaring fra ledende stillinger i Forbrukerrådet, Bank klagenemnda og egen advokat praksis. Bakgrunnen gjorde ham i stand til å balansere hensynet til eiendomsmeglernes rammevilkår mot hensynet til forbrukernes behov for trygge og gode tjenester. Finn fylte stillingen med høy integritet og utholdenhet. Han var hel ved. Når det stormet rundt bransjen sto Finn stødig. Han var ikke redd for å ta oppgjør med bransjeaktører som brøt med for bundets etiske regler. Hans tydelige og troverdige opptreden i det offentlige rom styrket tilliten til bransjen.

Inspirert av bakgrunnen som toppidrettsutøver beskrev Finn sin lederstil: «Jeg håper at mitt arbeid i NEF blir som å ro et åtterlag, hvor det ikke er avgjørende hvor høyt coxen roper, men at mannskapet ror så hardt de kan med sin åre. I samme takt og i samme retning mot felles mål.» Finn var glad i sine medarbeidere. Medarbeiderne var glad i Finn. Finn var stolt av sin familie. Tone, døtrene og barnebarna var sentrum i hans liv. Våre tanker går til dem. Finn vil bli stående som en bauta i Norges Eiendomsmegler for bunds historie.

Finn var raus og omgjengelig. Hans gode humør preget dialogen med kollegaer og samarbeids partnere. Samtidig kunne han si tydelig fra i møte med urettferdig het eller uredelighet. Finn ble høyt respektert av politikere, embetsverk og andre organisasjoner, og forbundet fikk stor innflytelse på utforming av profesjonen og bransjens ramme betingelser. Arbeidet med ny eien domsmeglingslov var et av høyde

punktene. Det resulterte blant annet i utdanningskrav for eien domsmeglere. Dette har bidratt til en kvalitetsheving i bransjen og økt tillit til eiendomsmeglerne.

I takknemlighet Bård Bømark Gunnar Krogsveen Peder N. Raknes Øivind A. Tandberg Sigrunn Stangeland Tormod Boldvik Kurt F. Buck Carl O. Geving

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LØNN OG MOTIVASJON I løpet av de siste par årene har det vært mye fokus på eiendomsmeglerbransjens LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE lønnssystem. Hovedfokuset har vært på eiendomsmeglerfullmektigenes lønns- og arbeidsvilkår. Det er satt spørsmål ved om provisjonsavlønning er forsvarlig, og riktig å benytte seg av ovenfor arbeidstakerne. AV RUNAR FISKÅ, EIENDOMSMEGLER MNEF, DNB EIENDOM

I forbindelse med avslutning av en M.B.A, skrev jeg i 2017/18 en masteroppgave der målet var å finne ut hvordan eiendomsmeglernes lønns system påvirker deres motivasjon, mestring og trivsel. For å innhente data til oppgaven laget jeg en spørreundersøkelse som ble sendt ut til et utvalg på 338 eiendomsmeglere- og fullmektiger over hele landet. Undersøkelsen ble sendt ut i samar beid med Eiendomsmegler 1 region Sør- Vest, og de fleste respondente ne jobber i denne organisasjonen. Det er sannsynlig at resultatene kan være noe farget på grunn av dette. Av utvalget på 338 personer mottok jeg 120 besvarelser. I undersøkelsen ble det blant annet stilt spørsmål om meglernes tilfredshet med selve jobben, tilfredshet med lønnen og fellesskapet. Oppgaven ble besvart med fokus på motivasjonsteori, herunder selvdetermineringsteori og belønningsteori. Resultatene av undersøkelsen gav tydelige svar. På den positive siden viste det seg at over 90 prosent av respondentene er godt tilfreds med jobben sin, alle faktorer tatt i be traktning. Eiendomsmeglerne synes i hovedsak jobben er interessant, og de fleste føler på valgfrihet til å foreta egne beslutninger og planlegge egen arbeidshverdag. Faktorer som tyder på en autonom arbeidshverdag for de fleste arbeidstakere. Når det gjelder lønn, viste undersøkelsen at den vanligste formen for avlønning er fastlønn i kombinasjon med

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

rovisjon. Over halvparten av p respondentene lønnes ved en slik modell. Til sammen viste det seg at 85 prosent av respondentene har noe fast i måneden. Enten ved nevnte modell, garantilønn og pro visjon, liten fastlønn og provisjon, eller kun fastlønn. Fellesnevneren ved de fleste modellene er at provi sjonsbetaling er en sentral del av inntektsgrunnlaget. Lønn viser seg også å være en sentral del av jobbtilfredsheten. Gjennom en regresjonsanalyse ble det regnet ut at 43 prosent av vari ansen i eiendomsmeglernes trivsel i jobben forklares av tilfredshet med lønnen. Tall fra undersøkelsen viser at over halvparten av respondentene er tilfreds med lønnen sin, og over en tredjedel er delvis- eller misfor nøyd med lønnen. For å få et enda bedre bilde av hvilke faktorer som var nødvendige for å skape trivsel og motivasjon, ble det gjort en regre sjonsanalyse som viste at tre faktorer har signifikant betydning. Disse faktorene viste seg å være tilfredshet med lønn, fellesskapet på arbeids plassen og indre motivasjon, at man finner motivasjon og glede ved ut førelse av arbeidsoppgavene. 60 prosent av variansen i arbeidstakeres

tilfredshet kunne forklares med disse tre uavhengige variablene. Gjennom ytterligere analyser fremkom det at kun 31 prosent av respondentenes tilfredshet avhenger av indre motivasjonsfaktorer og fellesskap. Hele 74 prosent avhenger av ytre motivasjonsfaktorer som lønn- og belønning. Studien viste at eiendomsmeglere i hovedsak styres av ytre motiva sjoner, og at ansattes motivasjon, trivsel og mestring i stor grad styres av et belønningssystem det er knyttet betydelig risiko til for arbeidstaker. Flere akademiske debatter om ytre motivasjoner går på om dette øde legger for indre motivasjon ved en ytelse, eller et arbeid (Greene og Lepper 1974; Pallak et al. 1982). I disse tilfeller sier forskning at for ventede belønninger underminerer indre motivasjon, mens uventede ikke gjør det (Greene og Lepper 1974; Pallak et al. 1982). Det vil si at om en arbeidstaker har en stor andel av sin lønn gjennom bonuser, akkord eller provisjon, så vil beløn ningen være forventet, og det kan slå negativt ut for arbeidstakers indre motivasjon (Kuvaas 2005b). I eiendomsmegleryrket er risikoen for at meglers egeninteresse i en handel blir for stor. Bransjen skaper en

RUNAR FISKÅ

«Studien viste at eiendomsmeglere i hovedsak styres av ytre motivasjoner, og at ansattes motivasjon, trivsel og mestring i stor grad styres av et belønningssystem det er knyttet betydelig risiko til for arbeidstaker» RUNAR FISKÅ

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Referanseliste: Greene, D. & Lepper, M. R. (1974). Effects of extrinsic rewards on children´s subsequent intrinsic interest, Child Development: 1141- 1145.

«Jeg tror det er viktig for eiendomsmeglingsbransjen å finne en bedre og jevnere LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE balanse mellom ytre- og indre motivasjonsfaktorer for å bedre ansattes vilkår, motivasjon over tid, og ikke minst kvaliteten på jobben som utføres»

Kuvaas, B. (2005b). Belønning og motivasjon: ytre og indre motivasjon som kilder til innsats og kvalitet i arbeidslivet. I. Oslo: Cappelen akademiske forlag, cop. 2005.

RUNAR FISKÅ

k ultur som gjør at meglers egenin teresse i å få til en handel kan gå ut over rådgivingen til både kjøper og selger i en salgsprosess. En studie gjort blant eiendomsmeglere i Sverige viser at jo mer forpliktelser man har, gjerne med bolig, familie og så videre, jo mindre ønsket ut valget en variabel lønn. Unge perso ner med mindre forpliktelser var mer tilfreds med variabel lønn, enn eldre personer med flere forplikt elser og familie (Gunnarsson og Åkesson, 2013). Dette viser at øko nomisk trygghet er viktig for trivsel i jobben og at man ved å dyrke egeninteressen risikerer at megler må ta hensyn til seg selv, fremfor kundene. Forholdene ligger til rette for at foretakene kan prøve å skape en jevn ere balanse mellom ytre og indre motivasjon, samt tilrettelegge for at eiendomsmeglerne skal få bruke sin kompetanse innenfor eiendomsfaget aktivt for å holde ansatte tilfreds. Gjennom andre studier gjort innenfor dette om rådet, viser det seg at flere eiendoms meglere endrer sitt eget motiva sjonsgrunnlag etter hvert som personen tilegner seg erfaring (Slettli og Jackobsen, 2016). I og med at mine undersøkelser viser at eien domsmeglere i noen grad motiveres av indre faktorer, hovedsakelig at arbeidsoppgavene er interessante, og fellesskapet, mener jeg foretakene bør flytte fokuset mer bort fra ytre belønninger. Ved at fokuset på ytre

motivasjoner i eiendomsmeglings bransjen er så stort, kan det over skygge indre motivasjon som kan resultere i at gleden ved selve jobben forsvinner, og utholdenheten minker. (Ryan og Deci 2000). Undersøk elser gjort i Norge viser at arbeids takere ofte rangerer muligheten til å få bruke relevant jobbkompetanse høyt som motivasjonsfaktor (Lai, 2013a). Foretak som har høyskoleeller universitetsutdannede ansatte har derfor en god mulighet til å fokusere på dette, og motivere med kompetanse som grunnlag. Etter som bransjen vår er underlagt krav om høyere utdanning, og etterut danning, bør forholdene ligge til rette for både foretak og ansatte. Til tross for dette vil man aldri komme bort fra at ytre faktorer som bonuser og provisjoner motiverer ansatte, og er et godt styrings verktøy for bedriften. I følge Kuvaas (2005b) er ytre motivasjon den mest brukte formen for å holde medarbeidere motivert fordi den er enkel for ansatte å forstå, samtidig som den er enkel for ledelsen og forholde seg til. Samtidig vil raske endringer i atferd og prestasjon lett kunne oppdages. Jeg tror det er viktig for eien domsmeglingsbransjen å finne en bedre og jevnere balanse mellom ytre- og indre motivasjonsfaktorer for å bedre ansattes vilkår, motiva sjon over tid, og ikke minst kvalite ten på jobben som utføres. Bransjen har jobbet hardt for å bedre om

Pallak, S. R., Costomiris, S., Sroka, S. & Pittman, T. S. (1982). School experience, reward characteristics, and intrinsic FRITID STUDENTER motivation, Child Development: 13821391.

dømmet sitt, og har i stor grad klart å endre det til det positive. Samtidig hjelper ikke et lønnssystem som i hovedsak er basert på provisjon, til å vise at eiendomsmegler er en mel lommann med lik omsorg for begge parter. Sjansen for at megler fortsatt vil fremstilles som selger er høy. For at bransjen skal kunne utvikle seg i riktig retning, og gjøre seg konkur ransedyktig i en tid hvor stadig flere «selg selv» tjenester dukker opp og utfordrer meglertjenesten, er det viktig at vår kompetanse og evne til å skape merverdi for både kjøper og selger løftes frem på best mulig vis. Bransjen har i løpet av de siste 1011 årene vært gjennom et betydelig kompetanseløft. Dette bør frem heves tydelig ovenfor kundene, og eiendomsmeglerne bør i større grad bli belønnet for sin kompetanse.

Anna Gunnarsson & Hanna Åkesson (2013). The effect of commison based wages, A Case Study of the Real- Estate Industry. Torje Slettli, Sondre Jakobsen (2016). Prestasjonsstyring i eiendomsmeglerbransjen, Hvordan brukes prestasjonsstyring i eiendomsmegler bransjen?, Masteroppgave i økonomi og administrasjon – juni 2016 Deci, E. L. & Ryan, R. M. (2000). The «what» and «why» of goal pursuits. Human needs and the self- determination of behavior, Psychological Inquiry 11 (4): 227- 268. Lai, L. (2013a). Strategisk kompetanse ledelse. Bergen, Fagbokforlaget Vig mostad & Bjørke AS.

Artikkelen er en forkortet utgave av Fiskås sin masteroppgave

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

M A RT E H E L E N E U L L N Æ SS FAGSTOFF

STUDENTER

Nordvik&Partners Skøyen og nå eiendoms megler i Nordvik Ullevål. Nå jobber jeg i hoved sak med formidling av eiendommer på Nesfjellet. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Skape tillit og gjennomføre eien domshandelen på en profesjonell måte. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg er rimelig bestemt på at meglerbran sjen har mye å gå på når det gjelder digitalisering, så jeg tror vi vil oppleve en bransje hvor IT styrer hverdagen vår i mye større grad enn i dag. Hva er den største utfordringen til bransjen? Å vise verdien av en god megler. I dagens marked blir vi som meglere i stadig større grad utfordret av tjenester som ikke bruker megler. Å bevise at en megler gjør jobben tryggere enn aktører som reklamerer for en tjeneste som er billigere uten megler. Som for eksempel PROPR. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens om dømme? Her mener jeg faktisk at vi er på rett vei etter mange år med dårlig omdømme. Allikevel mener jeg det finnes mange meglere som kunne vært flinkere til å profilere seg i media på en mer profesjonell måte. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Kommer til å gå rett vest. Alle burde kjøpe seg hytte på Nesfjellet! Jeg bistår med kjøp og salg.

ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Å måtte fortelle at det ikke foreligger ferdigattest eller energiattest etc. på en tomt fordi TOMTEN ikke er bebygget. Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Jeg opplever meglerbransjen som en bransje som har fått økt anseelse de senere år, og derfor også mer seriøse aktører. Det var mye rart tidligere, men nå er jeg glad for å jobbe i en bransje jeg er stolt av. Karrierevei fram til der du er i dag? Jobbet som trainee i Eiendomsmegler 1 Vika, eiendomsmeglerfullmektig og eiendomsmegler i

FRITID

Navn? Marte Helene Ullnæss Arbeidssted: Nordvik Ullevål Alder? 27 Sivilstatus, barn? Samboer og en firbent sønn. Sist leste bok? Etter deg Favoritt TV-program? Digger Masterchef nå, men tidligere var det McGyver. Favorittmusikk? Liker faktisk nesten alt unntatt sanger som inneholder uutholdelige el-gitar soloer. «Favorittdings»? FitBit'en min Kjører? Hvit golf. Hvor mange timer jobber du i uke? Kanskje 60. Hva gjør du for å koble av? Sodoku. Ellers er jeg glad i vannski om sommeren. Hva er din beste idrettsprestasjon? Allsidig, men aller best i enmanns synkronsvømming. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Yoghurt-is fra 7/11, ingen over ingen ved siden av. Beste reisemål? Vietnam var kjempespennende! Anbefaler alle å reise dit. Kulturen, historien og menneskene gjorde turen minnerik. Har du noen dårlige sider? Kalde tær, ifølge samboeren min. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Begynte å jobbe i Nordvik. Hvor mange ganger har du flyttet? 5.

VERDT Å VITE

LEDELSEN

NEF Profilbutikk

Real estate performance www.nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF 6-TIMERSKURS

14. SEPTEMBER, MOSS

NEF 6-TIMERSKURS

19. SEPTEMBER, BODØ

NEF 4-TIMERS LOKALFORENINGSKURS

17. OKTOBER, BERGEN

NEF 6-TIMER

18. OKTOBER, KRISTIANSAND

NEF 3-TIMERS KURS - KURS I NY HVITVASKINGSLOV

25. OKTOBER, OSLO

NEF BOLIGMARKED

6. NOVEMBER, OSLO

NEFs HØSTKONFERANSE – 4 ETTERUTDANNINGSTIMER

15. NOVEMBER, OSLO

NEF 3-TIMERS KURS

16. NOVEMBER, OSLO

NEF 6-TIMERSKURS

7. DESEMBER, HAMAR

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BOLIGKJØPERE VANT FREM MED VIKTIG SEIER I HØYESTERETT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Det siste året har to kjøpere med boligkjøperforsikring vunnet viktige seire i Høyesterett. AV ADV. HALVOR MATHIAS ELDE, HELP FORSIKRING

I fjor «avlivet» Høyesterett prosentlæren. I denne ferske avgjørelsen kom Høyesterett, motsatt av ting- og lag mannsretten, til at det var grunnlag for å gjenåpne en mangelssak fra 2013. Nye bevis tilsa at dommen kunne være feil. Avgjørelsen er grensesprengende ved at den fraviker ut gangspunktet om at en dom som ikke er anket er endelig bindende for partene. Dessuten setter den de alminnelige reglene for reklamasjon- og foreldelse til side.

avgjørelse kan gjenåpnes «hvis opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort, tilsier at avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen». TAP I TING- OG LAGMANNSRETT

Tingretten la imidlertid til grunn at de nyoppdagede feilene gjaldt et annet krav enn feilene som det ble krevd prisavslag for i 2013, og nektet derfor kjøperne gjen åpning. Kjøperne anket til Borgarting lagmannsrett, som forkastet anken med samme begrunnelse som tingretten.

BAKGRUNN

Kjøperne anskaffet i november 2011 en bolig fra 1917, tilbygget i 1984 og vesentlig modernisert siden byggeåret. Høsten 2012 oppdaget de skjulte fukt- og råteskader. De reiste derfor sak for Moss tingrett med krav om prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Ved dom av 7. oktober 2013 kom Moss tingrett til at det forelå en feilkonstruksjon, men at dette ikke gjorde eiendommen «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Selger og hans forsikringsselskap, Prote ctor Forsikring ASA, «Protector», ble på bakgrunn av det te frifunnet og tilkjent sakskostnader. Dommen ble ikke anket. NYE FEIL

I 2016 oppdaget kjøperne flere feil ved eiendommen. Denne gangen gjaldt det feil ved vind- og damptettingen over stuen, manglende membran på terrassen, med mer. Det ble reklamert over dette i november 2016 og fremmet krav om prisavslag som også omfattet feilene som ble gjort gjeldende i søksmålet for Moss tingrett i 2013. Kjøperne og Protector inngikk i mars 2017 forlik knyttet til de ny oppdagede feilene. Forliket omfattet ikke feilene som var omhandlet i dommen fra 2013. Protector mente den delen av saken var oppe og avgjort. BEGJÆRING OM GJENÅPNING

Kjøperne begjærte derfor gjenåpning av dommen fra ting retten med grunnlag i de nyoppdagede feilene, jf. tviste loven § 31-4 bokstav a som fastsetter at en rettskraftig

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

HALVOR MATHIAS ELDE

SEIER I HØYESTERETT

Kjøperne anket ved hjelp av sin advokat i HELP Forsikring AS, «HELP», lagmannsrettens kjennelse til Høyesterett. Anken ble begrunnet med at tidligere instansers lovtolk ning var feil - de nyoppdagede feilene gjaldt samme krav som feilene knyttet til kjelleren som ble gjort gjeldende ved søksmål i 2013, ettersom kjennskap til de nyoppdagede feilene ville medført et annet resultat i saken fra 2013. Terskelen for hva som skal til for å utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-9 ville da ha vært oppfylt. Flertallet i Høyesteretts ankeutvalg viste til at spørsmålet om en solgt eiendom er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med - jf. avhendingslova § 3-9 - beror på en helhetsvurdering av eiendommens til stand, slik det også ble understreket i den forrige saken HELP bisto kjøpere med i Høyesterett, i HR-20171073-A. Opplysninger om nye feil som var ukjent da dommen ble avsagt, kunne derfor ha betydning ved vurderingen av om vilkåret i avhendingslova § 3-9 var opp fylt. Høyesterett konkluderer: «Når det, som i dette tilfellet, kommer frem nye feil ved eiendommen som ikke var kjent da Moss tingretts dom ble avsagt 7. oktober 2013, vil dette være «opplysninger om fak tiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort». Opplys ningene kan ha betydning for vurderingen av om eiendommen var «i vesentleg ringare stand» enn de ankende parter hadde grunn til å regne med. De nye opplysningene gjelder dermed den samme tvistegjenstanden som ble avgjort ved Moss ting retts dom. Gjenåpning etter tvisteloven § 31-4 kan derfor være aktuelt.»

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

HELP HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatLEDELSEN VERDT Å VITE personer som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Bolig-kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SPØRSMÅL OG SVAR FRA JURIDISK AVDELING FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Juridisk avdeling får ofte spørsmål om kundekontroll og hvitvaskingsregelverket. Under har vi tatt med noen spørsmål vi ofte får – og våre svar på disse spørsmålene. AV KATERIN LIND-KLEV, ADVOKAT NEFs JURIDISKE AVDELING

HELP Forsikring har mer enn 100 advokater og jurister fordelt på kontor i Oslo, Stockholm og København. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo. www.help.no

De nye opplysningene gjaldt dermed samme tviste gjenstand (krav) som var avgjort ved den rettskraftige dommen. Tingrettens og lagmannsrettens lovtolkning var derfor feil, og avgjørelsene ble opphevet. AVGJØRELSENS BETYDNING

Kjøperne venter nå på tingrettens avgjørelse av om det neste vilkåret i bestemmelsen om gjenåpning i tvisteloven § 31-4 bokstav a er oppfylt. Spørsmålet er om de nye opplysningene, dersom de var kjent på domstidspunktet i 2013, ville ført til at retten «høyst sannsynlig» ville ha kommet til at det var en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9. Lovforarbeid ene krever her «meget høy grad av sannsynlighet for endring». Hvis kjøperne får medhold, vil dommen fra 2013 oppheves, og det vil bli ny hovedforhandling. Dette vil kunne føre til at kjøperne - mer enn syv år etter kjøpet - får medhold i at boligen de kjøpte ikke var i den stand de kunne forvente, slik at de får tilkjent prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Avgjørelsen er grensesprengende ved at den inn skrenker rettskraften, det vil si at den fraviker ut gangspunktet om at en dom som ikke er anket er endelig bindende for partene. Videre fraviker den de alminnelige reglene for reklamasjon- og foreldelse. Høyesteretts avgjørelse har prinsipiell betydning for andre kjøpere i samme situasjon og generelt på obli gasjonsrettens område. Problemstillingen er sjelden, men viktig i de sakene det gjelder. Det forventes flere tilfeller fremover, etter den avklaringen Høyesterett nå har gitt i HR-2018-203-U.

1. Dersom en kunde kommer og ønsker verdi vurdering av en eiendom han eier sammen med to andre, skal vi foreta kundekontroll av den som ber om verdivurdering eller av samt lige som eier e iendommen? Å avgi en verdivurdering blir ansett som etablering av et kundeforhold, og megler må derfor foreta kundekontroll etter hvit vaskingsregelverket. Det følger av hvitvaskingsloven at megler er forpliktet til å foreta kundekontroll ved etablering av kundeforholdet og den gjen nomføres ved at kundens identitet bekreftes på grunnlag av gyldig legitimasjon, mens identiteten til reelle rettighetshavere bekreftes på grunnlag av egnede tiltak. Der en eiendom er eid av to eller flere parter i felleskap vil hver enkelt av de slik vi ser det kunne gi megler i oppdrag å avgi en verdivurdering. Det er da den av hjemmels haverne som gir oppdraget som er å regne for kunde, og som megler er forpliktet til å foreta kundekontroll av ved å innhente/ kontrollere legitimasjon osv. De øvrige hjemmelshavere vil være reelle rettighets havere som megler skal bekrefte identiteten til på grunnlag av egnede tiltak. Et egnet tiltak i denne sammenheng vil være en kon troll av grunnboken.

2. Hvordan gjennomføre kundekontroll av selger på befaring/ved oppdragsinngåelse? Kan megler notere ned type legitimasjon og kontrollsiffer på befaring for deretter å ta kopi av legitimasjonen på kontraktsmøtet? Det enkle svaret på dette er nei. Og her kommer begrunnelsen: Kundekontrollen omfatter både en klar legging av identitet ved innhenting av opp lysninger om navn, fødselsnumer og adresse, samt en bekreftelse av innhentede opplys

ninger ved personlig oppmøte og gyldig legitimasjon. Etter hvitvaskingsloven § 8 nr. 4 skal rapporteringspliktige registrere refe ransen til legitimasjonen som er brukt for å bekrefte kundens identitet. Etter hvitvask ingsloven § 22 skal rapporteringspliktige dessuten oppbevare kopier av dokumenter benyttet i forbindelse med kundekontrollen. Dette innebærer at det ikke er tilstrekkelig å bare notere referansen, kopi eller bilde av legitimasjonen skal også oppbevares. Kundekontrollen skal etter hvitvaskings forskriften § 2 gjennomføres ved etablering av kundeforhold. Det vil derfor ikke være i tråd med regelverket å vente til kontrakts møte før det tas kopi/bilde av legitima sjonen. Den som har forestått kundekontrollen må dessuten signere/datere kopien, jf. hvitvaskingsforskriften § 17. Mange av meglersystemene har nå lagt til rette for en sikker overføring av bilder fra meglers telefon til meglersystemet. Alterna tivt kan kunden signere med BankID, dette skal også oppfylle kravene til kundekontroll.

3. Kan medhjelper foreta kundekontroll? Vi har tidligere spurt Finanstilsynet om dette, som da svarte at medhjelpere kan foreta en del av kundekontrollen, mens noe av kon trollen tilligger ansvarlig megler. Medhjelpere kan innhente og registrere opplysninger som nevnt i hvitvaskingsloven §8, bekrefte kundens identitet på grunnlag av gyldig legitimasjon, bekrefte identiteten til reelle rettighetshavere på grunnlag av egnede tiltak, og innhente opplysninger om kunde forholdets formål og tilsiktede art. Vurderinger knyttet til risiko og omfang av kundekontrolltiltak mv, tilligger imidler tid ansvarlig megler.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BOLIGKJØPERENS TILBAKEHOLDSRETT – VIRKNINGER FOR OPPGJØRET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I forbindelse med boligkjøp avdekkes tidvis feil/mangler ved boligen. Kjøperen har rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen til dekning av krav mot selgeren som følge av kontraktsbrudd, en såkalt «tilbakeholdsrett». I denne artikkelen ser vi på innholdet i kjøperens tilbakeholdsrett og hvilke virkninger tilbakeholdsretten har for oppgjøret. AV KURT A. ELVEVOLL, PARTNER/ADVOKAT OG MARTIN JOHAN LIE HAUGE, ADVOKATFULLMEKTIG, HAMMERVOLL PIND

OM TILBAKEHOLDSRETTEN OG DETS FORMÅL

Kjøperens tilbakeholdsrett er utslag av prinsippet ytelse mot ytelse. Både selger og kjøper plikter å levere sine respektive ytelser i henhold til kontrakt. Dersom selgeren ikke leverer en bolig i tråd med de avtalt krav, kan kjøperen ha rett til å sanksjonere med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving og/eller erstatning. Tilbakeholdsretten er en sikkerhet for dekning av kjøperens krav mot selgeren. Samtidig kan tilbakeholdsretten fungere som et «press middel» for at selgeren oppfyller kravene. HVILKE LOVBESTEMMELSER GJELDER?

Regler om boligkjøperens tilbakeholdsrett finnes i avhend ingslova §§ 4-6 og 4-15 og i bustadoppføringslova §§ 24 og 31. Dreier avtalen seg om salg av bolig, er det av hendingslova som kommer til anvendelse, jf. lovens § 1-1 første ledd. Dersom avtalen gjelder bolig under oppføring er det bustadoppføringslova som gjelder, jf. bustadopp føringslova § 1 første ledd bokstav b. TILBAKEHOLDSRETTEN FORUTSETTER MISLIGHOLD

En betingelse for å holde tilbake deler av kjøpesummen er at det foreligger kontraktsbrudd på selgers side: enten i form av en forsinkelse, typisk at overskjøting eller bruks overtakelse ikke har skjedd til avtalt tid og dette ikke kan bebreides kjøperen, eller i form av en mangel, dvs. at boligens tilstand avviker fra avtalen eller regler i avhend ingslova §§ 3-2 flg./bustadoppføringslova §§ 7, 9 og 13. Kontraktsbruddet må dessuten gi opphav til et mis ligholdskrav mot selger. Kjøperens misligholdskrav som følge av forsinkelse eller mangel behandles ikke nærmere her, men følger av avhendingslova kapittel 4 og bustadopp føringslova kapittel III og IV. KJØPER MÅ HA RÅDIGHET OVER KJØPESUMMEN – HVA NÅR PENGENE STÅR PÅ MEGLERS KONTO?

Det er en betingelse for å utøve tilbakeholdsrett at bolig kjøperen har rådighet over pengene. Kjøperen kan ikke

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

holde tilbake penger som allerede er betalt til selgeren. I dag formidles de fleste boligkjøp via eiendomsmegler, hvor kjøperen instrueres om å innbetale pengene på meglers klientkonto før overtakelsen. Spørsmålet blir da om kjøperen har rådighet over penger som er innbetalt på meglers konto. Oppgjørsreglene i avhendingslova og bustadoppførings lova er ikke særskilt tilpasset situasjonen der megler er involvert i oppgjøret. Det er imidlertid klarlagt gjennom rettspraksis og teori at eiendomsmegleren sitter med pengene på kjøperens vegne og er underlagt kjøperens instruksjonsrett inntil betalingstiden inntreffer, jf. Rt. 2006 s. 31. Dette forutsettes også i eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd. Etter avhendingslova kan selger kreve betaling idet kjøperen overtar boligen. Fra dette tidspunktet mister kjøperen som hovedregel rådigheten over penger som står på meglers konto, og dermed også retten til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Tilbakeholdsretten kan likevel være i behold dersom kjøperen tar uttrykkelig forbehold før overtakelsen, jf. Rt. 2006 s. 31. I denne saken fra Høyesterett avdekket kjøperen visse mangler under overtakelsesbefaringen, og instruerte megleren om å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil manglene var vurdert av takstmann. Forbeholdet ble ned tegnet i overtakelsesprotokollen, som partene signerte. Når selgeren deretter lot kjøperen overta boligen, mente Høyesterett at selgeren hadde akseptert forbeholdet og i realiteten overlevert boligen på kreditt. Kjøperens tilbake holdsrett var derfor i behold også etter overtakelsen. Boligkjøperen kan også miste rådighet over kjøpesum men før bruksovertakelse. Dersom kjøperen har krevd skjøtet fra selgeren, som overgir skjøtet til kjøper, har rådigheten over kjøpesummen gått over til selger, jf. avhendingslova § 2-3 første setning. Dette gjelder også dersom kjøper selv skal foreta tinglysningen. Dersom selger derimot overgir skjøtet helt uoppfordret, beholder kjøperen rådigheten over kjøpesummen frem til bruksovertakelse, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 111.

KURT A. ELVEVOLL

MARTIN JOHAN LIE HAUGE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Bustadoppføringslova § 46 første ledd andre punktum har en særregel for bustadoppføringsavtaler som omfatter tomteoverdragelse (jf. § 1 første ledd bokstav b): Selger kan bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring. Kjøperen har dermed rådighet over kjøpesummen og kan utøve til bakeholdsrett helt frem til kjøperen har fått skjøtet tinglyst LEDELSEN VERDT Å VITE på seg, jf. Rt. 2013 s. 1541. Dette gjelder uavhengig av om kjøperen har overtatt boligen på et tidligere tidspunkt. TILBAKEHOLDSRETTENS REKKEVIDDE - HVOR MYE KAN KJØPEREN HOLDE TILBAKE?

Tilbakeholdsretten bygger på en tanke om forholds messighet. Kjøperen har derfor bare rett til å holde tilbake så store deler av kjøpesummen som er nødvendig for å få dekket sitt krav mot selgeren, jf. avhendingslova §§ 4-6 og 4-15 og bustadoppføringslova §§ 24 og 31. Dette innebærer at kjøperen må vurdere hvilke(t) misligholdskrav som kan gjøres gjeldende mot selger, og deretter regne seg frem til hvor stort beløp som kan holdes tilbake, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 110. Mener kjøp eren eksempelvis at det er grunnlag for å heve avtalen, vil det være naturlig å holde tilbake hele beløpet. Påberoper kjøperen andre misligholdskrav, eksempelvis prisavslag, må den delen av kjøpesummen som overstiger kjøperens påståtte krav naturligvis utbetales på oppgjørstidspunktet.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HAMMERVOLL PIND FAGSTOFF

Advokatfirmaet Hammervoll Pind er spesialisert innen eiendoms- og entreprisesektoren. Kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Halden. Består av i overkant av 80 ansatte, hvorav 60 advokater. www.hammervollpind.no

være forsvarlig å legge takstrapporten til grunn selv om kjøperens krav senere viser seg å være lavere enn anslått. KONSEKVENSER AV URETTMESSIG TILBAKEHOLD

BOLIGKJØPEREN TILLATES ET VISST SLINGRINGSMONN

Det kan være utfordrende å beregne hvor store deler av kjøpesummen som kan holdes tilbake. Kjøperen kan ha begrenset oversikt over kravets størrelse idet tilbakeholds retten utøves. Det kan eksempelvis tenkes at kjøperen ved overtakelsesbefaring har observert råteskader i veggen, men er usikker på hvor store tiltak som må til for å utbedre skadene. For å avbøte denne usikkerheten, uttaler lovfor arbeidene og rettspraksis at kjøperen skal gis et visst slin gringsmonn ved beregningen av hvor mye av kjøpesum men som skal holdes tilbake. Slingringsmonnet kan ikke fastslås generelt. Dommen Rt. 2006 s. 31 gir en viss pekepinn for vurderingen. I saken hadde kjøperen tilbakeholdt kr 200 000 pga. vanninntren ging i bad og grunnmur samt sopp og råte i lofttaket. Selgeren ble senere dømt til å betale kr 150 000 i pris avslag. Dette innebar at kjøperen hadde tilbakeholdt kr 50 000 for mye i forhold til endelig utmålt prisavslag. Høy esterett fant at avviket lå innenfor akseptabel slingrings monn. Høyesterett fremhevet særlig at utbedringskostna der knyttet til denne type mangler kunne være vanskelig å beregne for kjøper. Differansen på kr 50 000 måtte selvsagt betales til selger, men uten tillegg av forsinkelsesrenter. Kjøperen må etter dette foreta en rimelig og fornuftig vurdering av misligholdskravets størrelse, basert på de kon krete forhold i saken når tilbakeholdsretten utøves. Har fagfolk blitt engasjert til å vurdere en mangel, vil det normalt

Kjøperen bærer risikoen for at vilkårene for å utøve til bakehold er oppfylt, herunder at tilbakeholdt beløp faller innenfor kjøperens slingringsmonn. Konsekvensen av at kjøperen utøver et urettmessig tilbakehold, er at kjøperen har misligholdt sin betalingsforpliktelse. Dette innebærer at kjøperen plikter å betale forsinkelsesrente for det over skytende beløpet. Selgeren kan tidvis også gjøre andre misligholdskrav gjeldende mot kjøper, så som stansing, heving og erstatning. ØVRIGE VIRKNINGER FOR OPPGJØRET

En boligkjøper som rettmessig utøver tilbakeholdsrett, har krav på å overta boligen og å få overlevert skjøte, eventuelt tinglyst skjøte iht. bustadoppføringslova § 46 første ledd andre setning, til tross for at kjøpesummen ikke er betalt fullt ut. Dersom selgeren nekter å overlate bruken eller å overgi/tinglyse skjøtet, og kjøpers tilbakehold senere viser seg å være berettiget, har selgeren misligholdholdt sin for pliktelse etter avtalen. Selgeren plikter å ta imot den delen av kjøpesummen som kjøperen ikke holder tilbake. Nekter selgeren å ta imot delbetalingen, er selgeren i kreditormora som bl.a. inne bærer at selger ikke kan kreve forsinkelsesrenter på del betalingen. Selger kan ikke avskjære kjøpers tilbakehold ved å en sidig kreve at kjøperen i stedet mottar bankgaranti eller annen sikkerhetsstillelse til dekning av kjøperens påståtte misligholdskrav.

«Tilbakeholdsretten bygger på en tanke om forholds messighet. Kjøperen har derfor bare rett til å holde tilbake så store deler av kjøpesummen som er nødvendig for å få dekket sitt krav mot selgeren»

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Dette er en artikkel i serien «RETT LEIEAVTALE TIL RETT TID»

LEDELSEN

OMSETNINGSLEIE VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Et alternativ til en fast leiesum er at leien utgjør en andel av leiers omsetning i leieobjektet, såkalt omsetningsleie. Omsetningsleie reiser en del særlige problemstillinger som det er viktig å være obs på, både når leieavtalen skal inngås og underveis i leieforholdet. FORFATTERNE ER SENIORADVOKAT HEIDI HOLMELIN OG ADVOKAT/PARTNER TRUDE GRAN MELBYE, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER AS

HVORFOR VELGE OMSETNINGSLEIE?

Omsetningsleie kan i prinsippet vurderes i ethvert leieforhold hvor leiers virksomhet i lokalene vil generere en omsetning, men benyttes primært ved utleie til butikk, restaurant eller hotellvirksomhet. Omsetningsleie innebærer at partene i rea liteten fordeler risikoen for leiers fremtidige salgsutvikling mellom seg. Dette kan fungere som incentiver for begge parter med hensyn til optimalisering av driften, ivaretakelse av lokal ene mv. Samtidig vil utleier ta del i en eventuell omsetningss vikt, noe som letter byrden for leier i vanskelige perioder. Utleier bør alltid vurdere grundig om omsetningsleie er en egnet løsning for det aktuelle leieforholdet. For noen leieforhold, også i butikksegmentet, kan omsetningsleie være uheldig. Ett eksempel er butikker som helt eller i det vesentligste fungerer som utstillingslokaler («showrooms»), og hvor omsetningen genereres gjennom netthandel som gjerne ligger til et annet (konsern-)selskap enn leier. I slike tilfeller bør utleier velge fast leie fremfor omsetningsleie. MINIMUMSLEIE

En ren omsetningsleie vil være et sjansespill for utleier. Foruten utleiers behov for dekning av faste utgifter knyttet til bygget og dets finansiering, vil en fast og forutsigbar kontantstrøm stå sentralt ved verdsettelse av eiendommen ved et eventuelt salg. Det er derfor vanlig, og anbefales, å avtale en minimumsleie som utgjør en nedre grense for hva leier plikter å betale uavhengig av omsetningstall. Utleier bør kunne KPI-justere minimumsleien. Ved inngåelse av leieavtaler med lang løpetid kan det også være ønskelig for utleier å ha mulighet til å øke minimumsleien etter eksempelvis 5 eller 10 år, enten med grunnlag i leiers omsetningsutvikling (gjennomsnitt av de siste driftsårene) eller etter markedsleiebetraktninger. Slike regulerings muligheter må avtales mellom partene. HVA SKAL TAS MED I BEREGNINGSGRUNNLAGET?

Omsetningsleie er en avtalebasert ordning som ikke er regulert i husleieloven. Det blir derfor særlig viktig at de

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

ulike aspektene ved omsetningsleien avtales klart og en tydig mellom partene, ikke minst gjelder dette hvordan omsetningsleien skal beregnes. Utgangspunktet for beregn ingen er normalt leiers brutto omsetning i/fra leieobjektet, ikke medregnet merverdiavgift. Leieavtalen bør også ta ut trykkelig stilling til om omsetning fra eksempelvis nettsalg, telefonsalg, parkering mv. skal inngå i beregningsgrunnlaget. For restauranter kan det oppstå spørsmål om hvorvidt omsetning fra uteservering skal tas med, særlig hvor area let uteserveringen foregår på ikke er del av leieobjektet, men fortaus-/torgareal leid av kommunen eller annen pri vat grunneier. Som det klare utgangspunkt bør også slik omsetning medtas, da det er leieobjektet og aktiviteten der som er grunnlaget for omsetningen på utearealet. Til svarende bør det presiseres at omsetning knyttet til take away og hjemkjøring også skal inngå i beregningsgrunn laget, uavhengig av om betalingen skjer i leieobjektet, på nett eller annet sted. Reguleres ikke overnevnte i leieavtalen, vil det bero på en konkret fortolkning av avtaleforholdet hvilke inntekts poster som skal inngå i beregningsgrunnlaget. Det har imidlertid formodningen for seg at de fleste inntektsposter som er generert ut fra leieobjektet (produsert i, oppbevart i, fremvist i etc.), vil omfattes. Utviklingen mot at salg via internett i stor grad erstatter salg i butikk, kan skape utfordringer for beregningen av omsetningsleie. For enkeltstående butikker/restauranter kan dette håndteres nokså enkelt ved at alt nettsalg inklu deres i beregningsgrunnlaget. For kjedebutikker kan bildet være mer komplekst, blant annet kan det være vanskelig å fastslå hvilken enhet omsetningen knytter seg til. Hvis varene bestilles og betales på nett og heller ikke plukkes i butikken som utgjør leieobjektet, vil det ikke lenger være noen åpenbar tilknytning til leieobjektet. Det er heller ikke alltid slik at inntektene fra nettsalg og salg i butikk tilfaller samme selskap. Som disse eksemplene viser er det viktig at man tenker godt gjennom hvordan virksomheten som skal drives i

HEIDI HOLMELIN

TRUDE GRAN MELBYE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Dette er en artikkel i serien «RETT LEIEAVTALE TIL RETT TID»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«For å unngå konflikter underveis kan det lønne seg å bli enige på forhånd om hvilke opplysninger som skal gis, hvilken informasjon utleier kan kreve innsyn i og om formatet for løpende og årlig rapportering, sistnevnte kan gjerne være vedlegg til leieavtalen»

leieobjektet genererer omsetning, før man avtaler om setningsleie og også ved avtalereguleringen av en slik leie. Utleier bør passe på at de vesentligste delene av leiers omsetning omfattes av beregningsgrunnlaget for leien. Dersom dette ikke kan fanges opp og reguleres tilfreds stillende i leieavtalen, bør utleier heller vurdere en fast leiesum. INNTEKTSFRADRAG

I noen tilfeller avtaler partene at deler av leiers brutto om setning skal holdes utenfor beregningsgrunnlaget. Dette er særlig vanlig i hotelleieforhold, og omtales da gjerne som «inntektsfradrag» eller «inntektsreduksjoner». Typisk knytter fradragene seg til bookingprovisjoner, kredittkort provisjoner og tilsvarende. Dersom inntektsreduksjoner avtales, bør det angis entydig og uttømmende hvilke reduksjoner dette gjelder. For fradrag som booking- og kredittkortprovisjoner bør det fra utleiers side presiseres at det kun aksepteres fradrag for eksterne, ikke konserninterne eller nærståenderelaterte, kostnader. Det kan avtales et tak for reduksjonene, for eksempel en prosentandel av beregn ingsgrunnlaget. I noen tilfeller avtales også at fradragene skal utgjøre en fast prosentandel av beregningsgrunnlaget. Dette forenkler beregningen og utleiers kontroll. Generelt sett er det viktig for utleier å kunne føre kontroll med beregningene av og grunnlaget for inntekts reduksjonene. Utleier bør derfor betinge seg tilgang til nødvendig informasjon om dette gjennom leiers om setningsrapporter og generelle opplysningsplikt, se nærmere om dette under. FREMLEIE

Leier ønsker ofte en mulighet til å fremleie hele eller deler av lokalene. Fremleies lokalene vil leiers omsetning i leieobjektet helt eller delvis begrenses til leien fremleieren betaler, noe som igjen påvirker omsetningsleien. Dette bør det tas høyde for i leieavtalen. En mulig løsning kan være å avtale at fremleiers omsetning skal likestilles med leiers

egen omsetning og på den måten inngå i beregningsgrunn laget for leien. En annen løsning er å avtale at adgangen til fremleie er betinget av at partene blir enige om hvordan leieberegningen skal håndteres. Reguleringen vil da kunne vurderes konkret for det enkelte fremleieforhold. INNSYNSRETT OG OPPLYSNINGSPLIKT

Omsetningsbasert leie betales normalt forskuddsvis gjennom året, basert enten på minimumsleien, budsjettert omsetning eller foregående års omsetning. Den endelige leien avregnes etter årsslutt, basert på (revisorbekreftede) omsetningsoppgaver fra leier. Det er ofte ønskelig for utleier å ha noe tettere kontroll med leiers omsetningsutvikling, og det kan være behov for å gjøre selvstendige vurderinger av omsetningsoppgavene som leveres. Dette bør i så fall reguleres i leieavtalen, eksempelvis ved at leier pålegges å levere ukentlige eller månedlige omsetningsoppgaver i tillegg til den årlige, samt at utleier gis rett til å få oversendt underlagsdokumentasjon fra leier på forespørsel. Løpende rapportering kan også danne grunnlag for justering av leiebeløpet som betales gjennom året, dersom leiers omsetningsutvikling tilsier det og leieavtalen åpner for det. For å unngå konflikter underveis kan det lønne seg å bli enige på forhånd om hvilke opplysninger som skal gis, hvilken informasjon utleier kan kreve innsyn i og om for matet for løpende og årlig rapportering, sistnevnte kan gjerne være vedlegg til leieavtalen. For utleiers del er det viktig at det etableres et system som utleier har praktisk mulighet til å følge opp og som ikke er for ressurskrevende. Dette vil også kunne ha betydning ved et eventuelt salg, da det ikke er gitt at en kjøper av eiendommen/utleier selskapet har en organisasjon med kapasitet til å håndtere en komplisert struktur.

STUDENTER SELMER

MEDLEMMER

Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokat firmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommer sielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. www.selmer.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD I BORETTSLAG LEDELSEN

VERDT Å VITE

AV SUSANNE CASPERSEN, ADVOKAT, WIERSHOLM FAGSTOFF

FRITID

INNLEDNING

PRAKTISERINGEN AV IN-ORDNINGEN

Mange borettslag tilbyr i dag ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, såkalte «IN-ordninger». En IN-ordning kjennetegnes ved at den tillater den enkelte andelseier å innfri hele eller deler av sin andel av boretts lagets fellesgjeld utenom de månedlige felleskostnadene. Ved salg av borettslagsleiligheter averteres det ofte i bolig annonsen med at borettslaget har etablert en slik IN- ordning. Men hva går egentlig en slik ordning ut på? Og hva betyr dette for meglers plikter ved boligsalget?

Den manglende lovreguleringen og utstrakte avtalefriheten på området har med tiden ført til en standardisering av avtalene som benyttes. Norske Boligbyggelags Landsfor bund (NBBL) og en rekke boligbyggelag har i den anled ning utarbeidet egne standardavtaler til bruk ved etablering og gjennomføring av en IN-ordning, såkalte IN-avtaler. Avtaleverkene utarbeidet av NBBL og boligbyggelagene er stort sett utformet etter samme lest. Avtalene inngås mellom henholdsvis borettslaget, forretningsfører, långiver og den enk elte andelseier. Etableringen av en IN-ordning medfører der med at det kommer nye parter inn i det opprinnelige lånefor holdet, som tidligere har bestått mellom borettslaget og långiver. De ulike avtaleverkene tar utgangspunkt i en struktur der andelseier foretar en innbetaling til långiver gjennom bolig byggelaget. Betalingen benyttes deretter til nedbetaling på borettslagets gjeld. Til gjengjeld får andelseieren et regresskrav mot borettslaget, tilsvarende størrelsen på innbetalingen. Som sikkerhet for regresskravet, får andelseieren normalt en inntrederett i långivers panterett på sideordnet prioritet. Regresskravet betjenes ved reduksjon av fremtidige felleskostnader. En slik oppgjørsmåte utgjør i realiteten en avtalt motregningsordning, der andelseiers regresskrav gjøres opp ved at borettslaget fortløpende sletter hele eller deler av sine månedlige krav på renter og avdrag. For den innfriende andelseieren innebærer dette at størrelsen på vedkommendes andel fellesgjeld vil reduseres fortløpende.

FINANSIERING AV BORETTSLAG

Det finnes ulike rettslige modeller for organisering og finansiering av boliger. I et borettslag består finansieringen i hovedsak av et felleslån, gjerne omtalt som «fellesgjeld», samt innskudd og andelskapital. Det er borettslaget som er debitor for felleslånet. Som sikkerhet får långiver pant i borettslagets eiendom. Utgangspunktet er således at den enkelte andelseier ikke har noe personlig ansvar for borettslagets felleslån overfor långiver, jf. borettslagsloven (brl.) § 1-2. Hver og en av andelseierne hefter imidlertid for en prosentvis andel av fellesgjelden etter en nærmere fordelingsnøkkel. En slik tilknytning mellom fellesgjelden og den enkelte andel innebærer at hver enkelt andelseier får et indirekte ansvar for borettslagets fellesgjeld. BETJENING AV FELLESGJELD

Den klare hovedregelen er at andelen fellesgjeld betjenes gjennom borettslagets månedlige felleskostnader, som be står dels av felles driftskostnader og dels av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Borettslaget står imidlertid fritt til å inngå en avtale med långiver som gir den enkelte andelseier en rett til å nedbetale sin andel av fellesgjelden, jf. brl. § 2-15. Foruten å presisere at det er adgang til å etablere slike nedbetalingsordninger, inneholder borettslagsloven ingen nærmere regulering av hvordan slike IN-ordninger kan eller skal praktiseres. Hvilken motivasjon som ligger bak ønsket om å etablere en IN-ordning eller nedbetale andelen fellesgjeld, varierer. Etableringen av en IN-ordning er for borettslaget gjerne motivert av et ønske om å gjøre borettslaget som sådant mer attraktivt. For andelseier er den typiske situasjonen at vedkommende har tilgjengelig kapital og et ønske om en gjeldfri bolig. Tilsvarende vil nedbetaling være lønnsomt for en andelseier dersom rentekostnadene på fellesgjelden er høyere enn for et privat lån.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT

Ved salg av bolig vil det primært være megler som formidler informasjon til potensielle kjøpere. Megleren skal blant annet opplyse om relevante rettigheter og forpliktelser for borettslaget ifølge lov, vedtak, avtaler mv., om fordeling av fellesgjeld på de enkelte andelene og om det er foretatt en individuell nedbetaling av hele eller deler av andelen felles gjeld.1 Dersom borettslaget har etablert en IN-ordning, er det derfor viktig at megleren gjør seg kjent med avtaleverket som ligger til grunn, herunder hvilke rettigheter og forplik telser som hviler på borettslaget og den enkelte andelseier. I de fleste tilfeller vil borettslagets forretningsfører bistå borettslaget ved etableringen og administreringen av IN-ordningen. Normalt vil det derfor være borettslagets forretningsfører som har oversikt over hvilke andelseiere som har foretatt en ekstraordinær nedbetaling av hele eller deler av andelen fellesgjeld, samt størrelsen på betalingene. For megler vil det derfor kunne være mye nyttig informa sjon å hente hos borettslagets forretningsfører.

STUDENTER

SUSANNE CASPERSEN

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 og Rundskriv fra Finanstilsynet 4/2011 pkt. 3.1. 1

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FORSIKRINGSORDNINGENE FOR EIENDOMSMEGLERE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

– HVA OMFATTER DE OG HVA MED DET SOM IKKE OMFATTES? Å utøve eiendomsmeglingsvirksomhet kan by på en rekke risikoer for at noen blir påført et økonomisk tap som de krever erstattet fra megleren og/eller meglerforetaket. Det vil da bli spørsmål om megleren og/eller meglerforetaket blir erstatningsansvar, og i så fall om ansvaret er dekket av forsikring. I denne artikkelen ser vi på en del situasjoner som kan medføre slike krav, og det redegjøres for de ulike forsikringsdekningene og for hvordan de ulike situasjonene vil være dekket av forsikringer og sikkerhetsstillelse. AV ADVOKAT/PARTNER EIVIND W. GRANDE OG ADVOKAT/PARTNER RØNNAUG RINGSTAD, ADVOKATFIRMA HENRIKSEN GRANDE & CO ANS

DE ULIKE FORSIKRINGSDEKNINGENE:

De fleste meglere vil være dekket av ulike forsikringsord ninger. Omfanget og innholdet i forsikringsdekningene vil være avhengig av forsikringsavtalen meglerforetaket har. Alle meglere plikter å ha den lovpålagte sikkerhets stillelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, jf. eien domsmeglingsforskriften § 2-2, som i praksis vanligvis kombineres med en formuesansvarsforsikring i tillegg. Området for og hensynene bak disse to dekningene er noe forskjellige. I tillegg vil mange meglere være dekket av en kriminali tetsforsikring og en kontoransvarsforsikring. Forsikrings ordningen gjennom Forsikringsfondet, som mange meglere er medlem av, omfatter disse dekningene, pluss en retts hjelpsforsikring. Den lovpålagte sikkerhetsstillelsen, som pr. i dag utgjør 45 millioner kroner, tjener som vern for meglerforetakets kunder (selger og kjøper) og for andre tredjemenn som har en tilknytning til eiendomsmeglingsoppdraget. Formålet med sikkerhetstillelsen er at denne kretsen, uavhengig av meglerforetakets økonomiske situasjon, skal være sikret dekning for et erstatningsansvar. Det er lagt til grunn at sikkerhetsstillelsen vil komme til anvendelse og dekke ethvert ansvar meglerforetaket pådrar seg, så lenge ansvaret er pådratt «under utøvelse av eien domsmeglingsvirksomheten». Hva som er og hva som ikke er «eiendomsmeglingsvirksomhet» kan i noen tilfeller by på tolkningstvil, men stort sett vil de naturlige oppgaver som springer ut av et eiendomsmeglingsoppdrag anses for å være eiendomsmeglingsvirksomhet. For meglerforetakets vedkommende vil imidlertid sikkerhetsstillelsen ikke medføre annet enn at den som har et berettiget krav mot meglerforetaket er sikret dekning.

Ut fra sikkerhetsstillelsens art som garantistillelse, har for sikringsselskapet betinget seg full regressrett mot megler foretaket for enhver utbetaling under sikkerhetsstillelsen. Meglerforetaket er dermed henvist til å søke dette regresskravet dekket under en forsikring, og det er her formuesansvarsforsikringen kommer inn. Formuesansvarsforsikringen er, som navnet tilsier, en forsikring som dekker formueskader. Med formueskade menes et rent økonomisk tap som ikke skyldes en tingeller personskade. Av dette følger at ting- og personskader ikke dekkes under formuesansvarsforsikringen. For det regulære profesjonsansvaret vil formuesansvars forsikringen dekke de aller fleste kategorier av feil og klanderverdig opptreden hos megler. Typiske grunnlag for erstat ningsansvar for megler er opplysningssvikt i salgsoppgaven eller feil håndtering av oppgjøret mellom selger og kjøper. Unntak fra dekning gjelder der megler har opptrådt med forsett. Et typisk eksempel vil være megleren som underslår midler fra klientkonto, eller som medvirker til bedragerier med fast eiendom involvert. I disse tilfellene vil det imid lertid normalt foreligge en Kriminalitetsforsikring som vil verne foretaket mot tap som følge av denne type aktivitet fra ansatte. Videre gjør formuesansvarsforsikringen unntak for ansvar pådratt i kontrakt, som bl.a. medfører at megler ikke kan søke dekning for krav som gjelder nedsettelse eller bortfall av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forsikringsselskapene vil på denne bakgrunn, normalt henvise meglerforetaket til selv å håndtere tvister som omhandler provisjon. Det er i dag ikke mulig å få tegnet ansvarsforsikring som dekker et foretaks ansvar for bortfall av inntekt eller prisavslag på grunn av mangelfullt utført arbeide.

EIVIND W. GRANDE

RØNNAUG RINGSTAD

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Som en oppsummering av forholdet mellom sikkerhets stillelsen og formuesansvarsforsikringen kan vi, litt enkelt, si at sikkerhetsstillelsen skal verne meglerforetakets kunder og andre tredjemenn, mens formuesansvarsforsikringen skal verne meglerforetakets økonomi mot regresskrav fra forsikringsselskapet. LEDELSEN vil et eiendomsmeglings VERDT Å VITE Ut over disse to dekningene, foretak normalt ha en kontoransvarsforsikring som vil dekke erstatningsansvar meglerforetaket pådrar seg i egen skap av leietaker eller bruker av kontorlokalet. Et tenkt tilfelle under denne dekningen kan være kunden som sklir på et glatt gulv i kontorlokalet og skader seg. Videre tilbyr noen forsikringsselskaper rettshjelpsforsik ring som vil gi dekning for nødvendige og rimelige utgifter til advokatbistand og andre kostander ved rettstvister. Denne forsikringen vil blant annet kunne dekke kostnader forbundet med å håndtere tvister om meglers vederlag/ provisjonstvister. Dekningsomfanget er imidlertid begrenset til å gjelde fra tidspunkt etter at stevning er tatt ut, og må derfor antas å ha begrenset betydning for de «mindre» og ordinære provisjonstvistene som normalt finner sin løsning i dialog med selger eller etter klage til Reklamasjons nemnda for eiendomsmeglingstjenester. SITUASJONER HVOR MEGLER KAN FÅ ERSTATNINGSKRAV MOT SEG:

Ovenfor har vi nevnt en del av de «klassiske» situasjonene som kan medføre krav mot megler, og som i de aller fleste tilfeller vil være dekket av formuesansvarsforsikringen. Men hva med andre tenkelige situasjoner en megler kan komme i der et erstatningskrav kan bli fremmet? Av saker i denne kategorien som har vært meldt til meglers forsikringsselskap finner vi ulike varianter. Et fellestrekk ved disse sakene er at risikoen for skade fremstår som liten fordi den sjelden slår til, men at dersom risikoen først aktualiserer seg, kan det utløse store skader og tap hos eiendomsmeglers oppdragsgiver. Selv om den statistiske sannsynligheten for skade er liten, så kan dermed konse kvensen bli svært alvorlig for det meglerforetaket som rammes. Et typisk eksempel er tingskader som oppstår under visning. La oss bruke som eksempel at eiendomsmegleren har i oppdrag å selge en hytte på fjellet, og megleren påtar seg å dra opp og klargjøre eiendommen for visning uten at selger er til stede. En velkjent stemningsskaper på de norske fjellhyttene er tente stearinlys. Hva hvis eien domsmegleren glemmer å slukke dette stearinlyset og hytten brenner ned? En annen variant er selgeren som etter visningen finner ut at noen har forsynt seg av arvesølvet, eller den dyre klokka som lå i nattbordskuffen. Eller selgeren som etter visning oppdager et svimerke i det kostbare spisebordet og mener at det må skyldes stearinlys som har veltet i løpet av visningen. Man har også sett tilfeller hvor selger påstår

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

FAGSTOFF

FRITID

at megler har glemt å lukke et vindu som stod på gløtt og hvor regnet har forårsaket vannskade på vinduskarm og gulvet innenfor vinduet. I disse tilfellene vil det først bli spørsmål om eien domsmegleren har et erstatningsansvar overfor huseieren (selger). Hvis svaret på dette er nei, kan megleren avvise FRITID FAGSTOFF kravet. Hvis megleren er erstatningsansvarlig, blir spørs målet hvorvidt erstatningskravet fra selger er dekket av meglerforetakets forsikringer. En ting er at meglerforetakene i de mindre alvorlige sak ene hvor relativt små beløp er i spill, på et kommersielt grunnlag velger å dekke kundens krav, selv om ord har stått mot ord i forhold til ansvarsforholdene. En helt annen ting er hva som er riktig juss i disse tilfellene, og herunder hvilken forsikring som kommer inn dersom en sak kommer på spissen med mer betydelige skader. Grensen mellom meglers og selgers ansvar for situasjoner som inntreffer under en visning er ikke presis og klar. Erstatningsreglene på dette området er i stor grad ulovfestet, og det er dessverre vanskelig å gi en avklaring en gang for alle. Spørsmålet om meglerens erstatningsansvar må derfor avgjøres etter en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Som et utgangspunkt mener vi at selger, ved å akseptere åpen visning som en del av salgsprosessen, har et eget ansvar for å forebygge skader og tyverier. Dette ansvaret handler om å ta vekk/flytte unna/låse inn sårbare og kost bare gjenstander som kan utgjøre en skade – eller tyveri risiko. Dersom situasjonen først oppstår, og det er klart at det ikke er megler som har stjålet eller ødelagt, er det selgers innbo- eller verdiforsikring som vil måtte benyttes. I eksemplene med tyveri fra visningen, så vil megleren derfor normalt ikke kunne holdes ansvarlig. Det megler selvfølgelig kan og bør gjøre som en del av sin omsorgsplikt overfor selger, er å bevisstgjøre sin oppdragsgiver på denne type problemstillinger i forkant av visningen. I eksemplet med svimerke i spisebordet på grunn av et veltet stearinlys, vil det måtte foretas en konkret vurdering av situasjonen. Men etter vår oppfatning vil dette normalt ikke være innenfor meglers ansvar. I eksemplene med stearinlys og åpne vinduer, blir spørs målet om megleren hadde ansvar for å påse at dette var i orden etter visning. Det vil også her bli en konkret vurde ring av det enkelte tilfellet. I eksemplet med stearinlys på hytte hvor megleren hadde påtatt seg å arrangere visningen uten selger, så kan nok megleren bli ansvarlig for brann skade hvis ikke lysene slukkes ved avreise. Her er det imidlertid viktig å være klar over at et slikt erstatningsansvar antagelig ikke vil være dekket av formues ansvarsforsikringen, fordi det er en tingskade. Tingskader dekkes ikke av formuesansvarsforsikringen, som nevnt ovenfor. Skaden vil antagelig heller ikke være dekket av kontoransvarsforsikringen, fordi skaden ikke er knyttet til rollen som leietaker eller bruker av kontorlokalet. Krimi nalitetsforsikringen vil ikke være aktuell i slike tilfeller.

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

«Sett i lys av dagens situasjon med de nevnte forsikringsdekningene, så er det svært viktig at megler er seg bevisst de situasjonene hvor man risikerer å bli stående som ansvarlig skade volder uten forsikringsdekning»

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Sett i lys av dagens situasjon med de nevnte forsikrings dekningene, så er det svært viktig at megler er seg bevisst de situasjonene hvor man risikerer å bli stående som ansvarlig skadevolder uten forsikringsdekning. Det er videre viktig at meglerforetakene gjør grundige vurderinger av hvordan oppdrag med denne type plikter skal håndteres, for å forebygge at uønskede hendelser og skade oppstår. Hvorvidt det er mulig å tegne forsikringsdekninger for denne type risiko, er et spørsmål forsikringsselskapene må vurdere.

MEDLEMMER

HENRIKSEN GRANDE & CO ANS: Advokatfirmaet Henriksen Grande & Co ANS er et mindre advokatfirma i Oslo sentrum som pr. i dag består av 4 advokater og 2 advokatfullmektiger. Firmaet har fra oppstarten i 2013 hatt som siktemål å etablere seg som et høyt kvalifisert, kostnadseffektivt og fleksibelt advokatkontor med en særlig fokus på konstruktive og god dialog med våre oppdragsgivere. STUDENTER FAGSTOFF løsninger i enkeltsakerFRITID Firmaets partene og advokater tilbyr bistand i form av rådgivning, prosess og tvisteløsning innenfor fagområdene forsikringsrett, erstatningsrett, - herunder profesjonsansvar, arbeidsrett, familie/arv/skifte samt alle sider av fast eiendoms rettsforhold. Våre advokater har lang og solid erfaring innen de nevnte fagområdene, både fra forsikringsselskaper og fra privat advokatvirksomhet. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendom og profesjonsansvar for eiendomsmeglere betyr at vi kan yte bistand på bakgrunn av en betydelig bransjekunnskap og god kommersiell forståelse. www.henriksengrande.no

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

ENDOM

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

NEF e-kurs Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MEDLEMMER

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

RGES

BUND

OPPSUMMERING:

STUDENTER

N E F ME

GLE

Dermed vil megleren i et slikt tilfelle risikere å være a nsvarlig overfor huseieren, men uten at megleren har forsikringsdekning. Selv om skaden dekkes på sikkerhets stillelsen, så hjelper ikke det megleren i siste runde. Sikkerhetsstillelsen har, som nevnt, full regress overfor meglerforetaket, og det er derfor ansvarsforsikringen som LEDELSEN VERDT blir avgjørende for meglerens/meglerforetakets del.Å VITE Skaden kan også være dekningsmessig på hus-/hytteeierens egen forsikring, men megleren risikerer i så fall regresskrav fra dette forsikringsselskapet. Sett med meglerens øyne er man jo da like langt. Ved omfattende skade, kan det få alvorlige konsekvenser for meglerforetaket.

FRITID

LEDELSEN

NEF.NO

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NÅR ER EN ENTREPRENØR FORPLIKTET?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Hva kreves for at en forpliktende entrepriseavtale anses inngått mellom en byggherre og en entreprenør, og hvilke kontraktsvilkår er avtalt dersom det ikke foreligger en signert skriftlig avtale. AV ADVOKAT/PARTNER ARNE SØRSDAHL, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

NÅR ER EN AVTALE INNGÅTT

Avtaleloven av 1915 er noe umoderne, og er på ingen måte dekkende for hva som skal til for at domstolen kommer til at det er inngått en bindende avtale mellom to parter. Avtaleloven uttrykker at bindende avtale inngås ved at A gir B et forpliktende tilbud, som i sin tur godkjennes av B ved at B gir A en aksept. Dette er selvfølgelig et godt og riktig utgangspunkt. Men likevel bare et utgangspunkt. Det er ingen tvil om at det er inngått en avtale dersom du fyller en handlekurv på Rema 1000 og går til kassen og betaler. Det er ikke utformet en skriftlig avtale, og det har kanskje heller ikke blitt utvekslet et ord. Det er like fullt inngått en kjøpsavtale, og du kan ikke angre ute på gaten. Det gjelder således som en klar hovedregel ingen formkrav til avtale inngåelse. FORMKRAV

Selv om det normalt ikke gjelder formkrav ved avtaleinn gåelse, vil noen avtaletyper bare bli rettslig forpliktende dersom konkrete formkrav er oppfylt. Eksempelvis følger det av loven at arbeidsavtaler og avtaler om eiendomsme gleroppdrag, må inngås skriftlig for å være bindende. Andre avtaletyper kan etter sin art være slik at man inn ledningsvis avtaler at partene først anses bundet når skrift lig avtale er signert. Dette er blant annet vanlig ved store transaksjoner, hvor det avtales at binding først foreligger ved «Closing». Altså signering. HVA MED ENTREPRISEAVTALER

Entrepriseavtaler, av en viss størrelse, kjennetegnes ved en formalistisk og skriftlig avtaleinngåelse. Kontraktene består normalt av et overliggende avtaledokument og en rekke øvrige dokumenter som inntas i avtalen som etterfølgende kontraktsdokumenter. Mindre avtaler etableres normalt langt mindre formalis tisk ved at kunden ber entreprenøren gi et tilbud. Når han mottar tilbudet blir det akseptert ved en e-post eller muntlig per telefon. Da vil en avtale være inngått og forpliktende for partene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

Vi får fra tid til annen spørsmål om hvorvidt avtale er inngått dersom et skriftlig avtaledokument ikke er signert. Selv om det gjelder strenge skriftlighetskrav til selve gjen nomføringen av entrepriseavtaler, regulert av de ulike standardkontraktene (NS) i bygg- og anleggsbransjen, så er det altså ikke særlige formkrav til selve avtaleinngåelsen for entrepriseavtaler. Også her vil muntlige avtaler som et utgangspunkt være like bindende som skriftlige. Det er selvsagt store utfordringer med prosjekter som mangler en skriftlig avtale. I slike tilfeller blir det raskt spørsmål om hvor mye som skal til før en muntlig avtale forplikter, hva som er avtalt og ikke minst hva som kreves av bevisførsel for at det er inngått en muntlig avtale.

ARNE SØRSDAH

BING HODNELAND

AVTALEINNGÅELSE VED FORHANDLINGER

Mange entrepriseavtaler kommer til ved forutgående for handlinger mellom partene. Det noe selvsagte utgangs punktet er at slike avtaler er forpliktende når partene er enige om at avtale er inngått. Problemer kan oppstå når en part mener avtale er inngått, og den annen part at man bare har hatt uforpliktende forhandlinger. Dersom avtale er inngått, kan ikke byggherren inngå avtale med en annen entreprenør uten å erstatte den førstes tapte fortjeneste. Motsatt vil entreprenøren som ikke anser seg forpliktet til å utføre arbeidet, kunne bli ansvarlig for de merkostnader byggherren påføres ved å måte engasjere en annen entreprenør. Spørsmålet om når en avtale blir bindende ved slike for handlinger har vært behandlet i domstolen flere ganger. Avgjørelsen av om bindende avtale har kommet i stand i slike tilfeller, vil normalt måtte bygge på en helt konkret totalvurdering av de faktiske forhold i den enkelte sak. Det vil bli lagt betydelig vekt på om det er oppnådd enighet på de vesentlige punkter. Typisk vil retten komme til at avtale er inngått dersom man er enige om prisen, hva som skal leveres og til hvilken tid. I «Stiansendommen» uttalte Høyesterett i 1992 at prisen var et fundamentalt poeng ved avtaleinngåelsen, og når prisen ikke er avtalt vil det være en meget sterk formodning mot at avtale er inngått.

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransje kunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsu lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennom føringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HVILKE KONTRAKTSVILKÅR ER AVTALT Da UE hadde oversittet en søksmålsfrist i NS 8415 som medførte at UEs Selv om avtale anses inngått, og man er enige om pris, leveringsomfang og krav mot HE hadde gått tapt, ville det vært gunstig for UE om retten kom leveringstid, kan det oppstå uenighet om hvilke øvrige kontraktsvilkår som til at NS 8415 ikke var avtalt. Tilsvarende inneholder NS 8415 en dagmulktser omfattet av avtalen. For entrepriseavtaler, typisk om det er avtalt standard bestemmelse som HE gjorde gjeldende mot UE, grunnet UEs forsinkelse. kontraktsvilkår utarbeidet av Norsk Standard, eller om avtalen følger det UE bestred ikke at avtale var inngått, men bestred at selve avtaledokumentet VERDT Å VITE STUDENTER MEDLEMMER FAGSTOFF som utgjør alminneligLEDELSEN entrepriserettslig bakgrunnsrett. og NS 8415 var en delFRITID av avtalen grunnet manglende signatur. Dette spørsmålet var nylig til behandling i en sak for Hålogaland lagmanns Retten fant det klart at UE ved sin etterfølgende opptreden hadde aksep rett, jf LH-2017-139529. Saken o mhandlet en sluttoppgjørstvist mellom en tert kontrakten/avtaledokumentet, og at den måtte legges til grunn som hovedentreprenør (HE) og en underentreprenør (UE). HE hadde oversendt avtalt mellom partene. I avtaledokumentet hadde HE foretatt en mindre en forespørsel til UE. UE innga tilbud til HE, og HE sendte deretter et brev korrigering av UEs tilbudssum, grunnet en regnefeil. I prosjektet hadde UE til UE hvor UE ble meddelt at UE var innstilt for kontrakten. I brevet ble det fakturert opp imot kontraktssummen slik den fremgikk av avtaledokumen vist til at kontrakten skulle reguleres av standardkontrakten NS 8415. Straks tet. Videre hadde UE – og HE – henvist til NS 8415 i sin korrespondanse. etter oversendte HE et av ham signert avtaledokument basert på NS 8415, Retten uttalte at dersom UE mente at avtaledokumentet ikke skulle gjelde i og ba UE signere og returnere avtaledokumentet. UE gjorde ikke det, men forholdet mellom partene, hadde UE en klar oppfordring til å varsle HE utførte arbeidet uten å fremme innsigelser til den oversendte avtalen. straks kontrakten ble mottatt, og ikke først i stevningen for tingretten. VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

TAKK TIL BRANSJEN FRA CAMPUS BØ- USN

VERDT Å VITE

Universitetet i Sørøst Norge (USN) ved Campus Bø har MEDLEMMER siden høsten 2007 tilbudt FAGSTOFF FRITID MENINGER STUDENTER BA i eiendomsmegling- den gang het vi Høgskolen i Telemark så ble vi Høgskolen i Sørøst Norge og nå er vi altså blitt Universitet i Sørøst Norge. AV AASE HAUKAAS GJERDE, UNIVERSITETSLEKTOR

Vårt eiendomsmeglingsstudium i Bø, har fra oppstart høsten 2007, hatt stor glede av eiendomsmeglerbransjen. Dere har vært og er viktige brikker for at innholdet i utdanningen blir relevant, slik at våre studenter er attraktive for bransjen. Dere stiller opp som timelærer, gjesteforelesere, sensorer, foredragsholdere på bransje kvelder, eiendomsmeglerdager og karrieredager. Dette er viktige input både for studentene, men også for oss som arbeider faglig og akademisk med utdanningen. Våre studenter i Bø kan velge å gjennomføre en måned praksis ved et eiendomsmeglerfore tak som del av et emne på siste året. Student ene må selv skaffe seg denne praksisplassen, som siden blir godkjent av oss. De må også skrive en praksisrapport og en fordypnings oppgave. Når det gjelder praksisen stiller vi strenge krav til hva praksistiden skal inne holde. Det blir inngått en kontrakt med eien domsmeglerforetaket, student og universitetet.

Foretakene er forpliktet ifølge kontrakten til å gi studentene praksis i alle deler av et oppdrag(bortsett fra oppgjør- fordi det er få foretak som tar dette selv). Mitt inntrykk, etter sam talene med foretakene og praksisrapportene fra studentene, er at foretakene strekker seg langt for å gi studenten innblikk og praksis i alle deler av et oppdrag. I forbindelse med endt semester har jeg kontaktet samtlige eiendomsmeglerforetak som har hatt praksiskandidat og forhørt meg om hvordan det har gått. Jeg har spurt om hvordan det har fungert med den konkrete studenten, hvordan det har vært for foretaket å ha en praksiskandidat, og om de har kommentarer og innspill til lengden og inn holdet i praksisordningen. Det er svært gledelig å melde at samtlige eiendomsmeglerforetak fremdeles er positive til vår praksisordning og de synes våre studenter er flinke og positive. Svært mange av foretakene har gitt «sin» praksis-

kandidat en form for stilling. De fleste har fått tilbud om stilling som eiendomsmeglerfull mektig, mens noen har fått tilbud om sommervikariat. Foretakene sier at dette er en fin måte å «teste» studenten på, og at det blir nesten som et langt intervju. De fleste foretak synes 4 uker er en passe lengde, men noen få synes det er for lang tid og andre sier det er for kort. De er imidlertid samstemte om at studentene er faglig flinke, men at de fleste mangler den praktiske delen i forbindelse med utførelsen av arbeidet som eiendomsmegler. Denne oppnår de ved gjennomføringen av praksisperioden og oppfølging i fullmektigperioden. Vi vil med dette nok en gang få takke for den velvillighet som eiendomsmeglerforetakene viser og utøver for Bø-studentene og USN. Det har vært en forutsetning og vil i aller høyeste grad være viktig, at vi også i fremtiden spiller på lag og sammen gjør våre fremtidige eiendomsmeglere gode.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ET NYTT STUDIEÅR

for eiendomsmeglerstudenter - fullt av engasjement Et nytt studieår har startet og skolene er i full gang med å få studentene på plass på de ulike Høyskolene. Antallet studenter har blitt redusert, men studentene virker desto mer motiverte. Andre skoledag var Norges Eien domsmeglerforbund heldige og fikk møtt det nye kullet på BI Oslo. Litt over 100 studenter fra hele landet var samlet i forelesningssalen og klare for en ny epoke i livet. NEF presenterte mål og kjerneverdier og hvorfor det allerede tidlig i studie livet er viktig å tilknytte seg profe sjonsforbundet. NEF’s sekretariat var representert med Nina Skumsrud, Carsten Phil og Kine Morud Aarum. Bjørn Vidar Braathen, leder OAEF, ledet studentene gjennom lokalforeningenes rolle og Styre medlem, Trine Dahl og hennes datter Tiri-Alette Dahl som nyut dannet eiendomsmegler ga gode tips

til studentene rundt eiendomsmeg ling som yrke og hvordan optimere studietiden med skole kombinert med jobb. I tillegg presenterte NEF Ung sine mål og hvordan de ønsker å jobbe fremover.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

Med et stort engasjement fra NEF, styret, lokalforeningen og NEF UNG, ble det også engasje ment blant studentene. Mer enn 75% av de nye studentene valgte å melde seg inn i NEF, noe som tyder

på at dette er en gruppe studenter som ønsker å ta del i en viktig del av bransjen. Vi ønsker alle studenter lykke til på studiet og ser frem til å jobbe tettere sammen med dere fremover

og gleder oss til å bli kjent med studentene ved de andre høy skolene!

Vi satser i Norge og leter etter våre NESTE FRANCHISETAKERE OG MEGLERE

RE/MAX tar boligdrømmen på alvor og strekker oss langt for at kunden får oppleve en stressfri bolighandel. Nå leter vi etter flere franchisetakere og meglere som vil vokse sammen med oss. VI ER UTFORDREREN | RE/MAX har et unikt nettverk og er en verdenskjent merkevare. Vi utnytter mulighetene ny teknologi gir og investerer i de beste systemene som gir vekst og lønnsomhet. VI ER HJELPEREN | Vi har verktøyene og menneskene som hjelper deg med å lykkes og bidrar aktivt med rekruttering, salgsoppfølging og coaching ute hos kontorene. Som del av RE/MAX har du alltid tilgang til gode sparringspartnere. VI ER FAGNERDEN | Vi tror på at engasjement smitter og at en ekte fagnerd skaper oppriktig engasjement hos de rundt seg. Kompetanseutvikling er viktig og vi har tilrettelagt slik at du jevnlig får oppfølging og trening både innen salg og fag.

Går du med en drøm om å drive noe eget eller ser du etter en litt ny måte å jobbe på? Ta kontakt med: Marianne Garang Sodeland Administrerende Direktør M: +47 928 22 791 | E: Marianne.sodeland@remax-norge.no

Lars Hjelset Kjededirektør for salg og kompetanse M: +47 928 22 011 | E: lars.hjelset@remax-norge.no

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FREMTIDEN ER LYS

for unge læringsvillige eiendomsmeglere Kjære unge eiendomsmegler og fullmektig! Hvordan går det med deg? Er du fornøyd med dine resultater? Er du fornøyd med lønnen i forhold til arbeidsinnsatsen? Velger kundene deg når du er i konkurranse med flere meglere? AV LARS HJELSET, KJEDEDIREKTØR SALG OG KOMPETANSE, RE/MAX NORGE

Kan du svare JA på disse spørsmålene, er du i mindretall blant eiendomsmeglere. Faktisk er det slik at de fleste eiendomsmeglere i Norge selger færre enn tretti boliger årlig. Det tilsvarer en pro visjonsbasert lønn på mindre enn 500.000 kr i året. Men likevel løper du sikkert på visninger i helgene og befaringer på kveldene, mens kompi ser og venninner går på kino.

oppfølging kan «ferske» meglere raskt bli minst like gode som de med lang fartstid. Det er velkjent at kundenes lojalitet står for fall. Det blir stadig vanskeligere å basere seg på tidligere relasjoner når nye tilbud og muligheter øker i takt med digital påvirkning. Også eien domsmeglere merker dette. Tilgangen til kunder fra eget nettverk er synkende og denne trenden er økende.

TUNG START

Var det dette du så for deg da du valgte en tre års bachelorutdannelse og to år som fullmektig? Eller så du kanskje for deg millionlønn og champag neskåling i et eiendomsmarked som når stadige nye høyder? Dine forventninger lå sikkert et sted midt imellom. Du så kanskje for deg at det ikke var så krevende å få tak i dem som skal selge bolig, og du regnet sikkert ikke med at konkurransen skulle være så beintøff når du først kommer deg på befaring og får lov å vise frem din kompetanse? Er virkeligheten slik at det er de mest erfarne på ditt kontor som får tildelt flest leads? Vurderer du rett og slett å bytte yrke? I så fall bør du vente litt med det. NYE MULIGHETER

De neste 10 årene blir nemlig veldig spennende for din yrkesgruppe, på godt og vondt. Store endringer vil åpne for nye muligheter for alle, men kanskje spesielt for deg som ung megler. Digitalisering, GDPR og andre strukturelle endringer vil endre forutsetningene for suksess. Lang erfaring er gjerne ansett som en fordel i de fleste yrker, men ved hjelp av gode systemer for prospektering, tidsstyring, kunde- og interessent

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

ENDRINGSVILLIGHET

Meglere må derfor omstille seg raskt i takt med endringene. Noen tror at det å selge bolig er en transaksjonsjobb som ved hjelp av digitalisering kan bli en selvbetjeningsløsning. Vi som driver med eiendomsmegling til daglig og studerer kundefeed back, vet at dette faller på sin egen urimelighet. Folk flest forstår at det ikke er selve transaksjo nen de betaler for, men trygghet gjennom hele prosessen og selve salgsarbeidet. Altså den delen som er basert på «human touch». Betalingsvillig heten kommer til å bestå, selv om meglere vil bruke færre timer på selve transaksjonsarbeidet. De gode meglerne vet nemlig å fylle den sparte tiden med kundeoppfølging og salgsarbeid. Så nå kan vi jo spørre oss: Hvilken kunnskap, egenskaper og holdninger må eiendomsmeglere inneha fremover? Trenden er tydelig: Erfaring, fartstid og gamle relasjoner blir stadig mer underordnet, parallelt med at endringsvillighet, digital kompetanse og salgsfokus blir viktigere. Kundene kommer ikke til å ville betale for papirflytting lenger, men de vil ha stor betalingsvillighet når de treffer en me gler som forstår behovet deres, evner å forhandle godt og er flink med digitale verktøy.

DIGITAL KOMPETANSE

Mulighetene for deg som er ung er mange og spennende. Der hvor «erfarne» meglerne prøver å flyte på gamle relasjoner, kan du enkelt vinne ved å bruke digitale løsninger til å jobbe raskere, mer effektivt og skaffe deg flere oppdrag gjennom kontinuerlig kundearbeid. Om du jobber på et kontor der du opplever at de mer «erfarne» meglerne blir prioritert, bør du stampe i gulvet og fortelle din leder at det er du som er fremtiden, og at han burde bruke mye ressurser på deg. De beste lederne i meglerbran sjen vet dette, og investerer mye i coaching og salgstrening for unge meglere. STILL KRAV

Har lederen din vært med deg ut på befaringer og gitt deg direkte feedback og nyttig coaching? Har du blitt fortalt at du må ha minst tre befa ringer per uke for å lykkes, og at det kreves gode rutiner for å oppnå dette? Har du fått hjelp med å lage rutiner for prospektering, leadshåndtering og oppfølging? Har dere jobbet sammen i bud prosesser slik at lederen fungerer som sparrings partner? Dersom du ikke kan svare et entydig JA på alle disse spørsmålene, må du be om å få slik oppføl ging. Pass samtidig på å fortelle at den investe ringen sannsynligvis er den mest lønnsomme aktiviteten din leder kan gjøre, selv om han megler selv og «ikke får tiden til å strekke til». Får du ikke gehør, bør du så fort som mulig finne deg en ny arbeidsgiver. Kjære unge eiendomsmegler; fremtiden er lys for deg! Bare sørg for å ha en arbeidsgiver som forstår verdien av unge, lærevillige medarbeidere.

NEF JURIDISK BISTAND

HELP ADVOKATFORSIKRING PRIVAT

Inkludert i pakken:  Kursdeltagelse NEFs Høstkonferanse  NEF juridisk bistand 5 timer  HELP Advokatforsikring Privat 10 timer Hvem som kan kjøpe tjenesten MNEF Pluss: Alle som har et medlemskap i NEF, enten du er megler/eiendomsmegler, fagansvarlig, daglig leder, oppgjørsansvarlig, jurist eller advokat, kan kjøpe tjenesten. Bestilling av MNEF Pluss: Tjenesten MNEF Pluss bestilles via nef.no eller ved henvendelse til firmapost@nef.no Årspris kr 5000, + mva faktureres ved inngåelse. Varighet: MNEF Pluss gjelder pr. kalenderår. Avtalen må fornyes hvert år. Kontaktinformasjon: firmapost@nef.no

Kursdeltagelse på NEFs Høstkonferanse NEF sin årlige høstkonferanse er en viktig arena for å samle bransjen til faglig diskusjon, læring og meningsutveksling. Kurstimene under høstkonferansen gir godkjente etterutdanningstimer. Hvis høstkonferansen tilbyr parallellsesjoner, så velger du din sesjon. Ubenyttet kursdeltagelse kan ikke overføres til neste år. Kursdeltagelse i NEF gir deg faglig trygghet og du møter forelesere som holder et høyt faglig nivå.

Ring 24 11 59 99 - Oppgi ditt NEF medlemsnummer NEF Juridisk Bistand NEF Juridisk bistand er tjenesten som gir deg svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommanns virksomheten. Det er NEFs advokater som hjelper deg. Tjenesten inkluderer 5 timer juridisk rådgivning. Hvis du får behov utover din 5 timer, kan du benytte deg av en fordelaktig timespris på kr 1.800, + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timespris. Minstepris pr. samtale eller epost er kr 600, + mva. Fakturering vil skje regelmessig.

HELP Advokatforsikring Privat HELP Advokatforsikring Privat er en medlemsfordel som gir deg rask tilgang til advokathjelp innen rettsområdene familierett og arverett for deg som privatperson. Ring 22 99 99 99 eller benytt post@help.no, oppgi ditt NEF medlemsnummer 1. Rettsområder: Familierett og arverett 2. Rådgivning: 10 timer pr. år. Det betyr at du kan rådføre deg om hva som helst innenfor rettsområdene familierett og arverett. 3. Bistand ved tvist: Inntil NOK 1 mill. pr. sak. Ved en konflikt kan HELP Forsikring ta saken din hele veien gjennom rettssystemet. Du betaler ingen timepris. Du får advokatbistand for inntil 1 millioner kroner ved rettslig tvist. Forsikringen dekker også motpartens omkostninger hvis du taper saken i retten.

Det tas forbehold om endringer av vilkår. NEF – kunnskap og erfaring som kommer deg til nytte! NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

MNEF Pluss er en ny medlemstjeneste som inneholder kurs, juridisk bistand og advokatforsikring privat. MNEF Pluss gir deg tilgang til den beste servicen hele året! Tjenesten koster kun kr 5 000, + mva pr. år. Med MNEF Pluss får du tilgang til nyttige kurs under NEFs høstkonferanse, juridisk bistand til bruk i meglerhverdagen, og advokatforsikring for deg som privatperson.

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MNEF PLUSS

En ny tjeneste for deg som allerede er MNEF

KURSDELTAGELSE PÅ NEFs HØSTKONFERANSE

N E F

MNEFPLUSS

RGES

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

GOD ENERGI

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

De fleste vet det, mange utøver det, men potensialet vårt er fortsatt enormt! Fysisk aktivitet gir mer energi, du blir mer fokusert og konsentrert. Disse egenskapene er jo forlokkende for de fleste og kanskje ekstra viktige i yrker hvor du profitterer på gode relasjonsferdigheter, som for eksempel for eiendomsmeglere AV EIRIK HAMMERSETH ANDREASSEN, TRENER OG FAGANSVARLIG, DRIV TRENING AS

SKAPER GODE RELASJONER

bcdefghiklmnopqrstvwx 48

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

I denne artikkelen ønsker vi å belyse effekter samt se på fordeling av ulike treningsformer slik at du skal lykkes bedre med treningen din. Selv om det å trene kan gi følelse LEDELSEN Å VITE av utmattelse ogVERDT tretthet underveis i økta, er resultatet av treningsøkta i de aller fleste tilfeller positivt. UTHOLDENHET

Ved balansert utholdenhetstrening vil ditt maksimale oksygenopptak øke. Dette er mengden oksygen kroppen din klarer å ta opp per tids enhet. De positive effektene av slik trening er mange. Blant annet et sterkere hjerte og redusert sannsyn lighet for livsstilssykdommer.

STYRKE

Styrketrening gir økt muskelvekst. Du vil oppleve bedre holdning, sterke muskler og skjelett. Når du trener styrke brytes musklene dine ned, dette kalles katabolisme. Det er i restitusjonsfasen gjenoppbyggingen av muskulaturen skjer, og du blir sterkere. Dette kalles anabolisme. For optimalt utbytte av treningen er det viktig at restitusjonstiden ikke er for kort eller for lang. Lengden

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

på restitusjonstiden kan variere vant til å være i aktivitet gløder av mellom 24 og 72 timer, avhengig av positiv energi. Slik god energi smitter. form og intensitet på treningen. En eiendomsmegler med god energi Vi vet at kombinasjonen av styrke viser trygghet både til selger og og utholdenhetstrening gir de beste kjøper. FAGSTOFF STUDENTER resultatene på fysisk form. Samtidig,FRITID og ikke minst, vil disse trenings SKREDDERSØM formene gi deg bøttevis med over For å få mest mulig ut av treningen, skudd og energi. Dette kommer av enten det er som nybegynner eller at et stoff som kalles endorfin skilles som erfaren mosjonist som ønsker ut i kroppen. Endorfiner kalles ofte videre progresjon, anbefales det å ta «lykkehormonet» og reduserer stress, kontakt med en fagperson som kan gir bedre humør og økt energinivå. kartlegge status og sammen skreddersy et perfekt individuelt MOBILITET treningsopplegg. Alle personer er En treningsform som mange ulike, så et samarbeid med en trener glemmer, men som er veldig viktig, er nødvendig for optimal effekt. er mobilitetstrening. Mobilitets Det er vist at det å trene sammen

trening er lett å kombinere med utholdenhetstreningen og styrke treningen. Muskel og skjelettplager er en energityv og kan fort gjøre noe med humøret. En smidig og mobil kropp er mindre utsatt for skader og smerter i ulike deler av kroppen og vil samtidig være med på å øke effekten av utholdenhetstreningen og styrketreningen. Med andre ord, en utholdende, sterk, mobil og robust kropp som er

med en som «pusher» deg gjennom økta øker prestasjonsnivået ditt med 10%. En kombinasjon av utholdenhets trening og styrketrening med inn slag av mobilitetstrening er å fore trekke for best effekt på søket etter den «gode energien». VARIASJON OG PROGRESJON

Antall økter i uken avhenger selv følgelig av tid tilgjengelig, erfaring

MEDLEMMER

MENINGER

og treningsform, men 2-4 tren ingsøkter per uke er å foretrekke. Det er viktig at treningen er lyst betont og da er variasjon og progre sjon viktige faktorer. Det finnes MEDLEMMER utallige former for utholdenhetsMENINGER trening og styrkeøvelser som kan gjøre øktene varierte, samtidig som det er viktig med kontinuitet i øvelsesutvalg for best progresjon. Fagpersoner innen trening hjelper veldig gjerne til med å få denne kabalen til å gå opp. EN TYPISK TRENINGSUKE BØR ALTSÅ INNEHOLDE:

• 1-2 x styrketrening med fokus på lår/hofter, rygg og bryst.

• 1-2 x utholdenhetstrening med for eksempel: 1 gang fartslek i kupert terreng og 1 gang hurtig/ rolig langkjøring i flatt terreng. • 1-2x mobilitetstrening med fokus på legg, hofte, rygg og skuldermuskulatur.

Lykke til med trening og aktivtet!! EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV CECILIE ROSENQUIST (fagansvarlig) Nordvik Frogner Parkveien 33 B 0258 Oslo 22 12 90 00 91 73 81 72 c.rosenquist@nordvikbolig.no BÅRD HAUGEN E.C. Dahls Eiendom AS Postboks 686 Sentrum 7407 Trondheim 41 47 90 00 bard.haugen@ecde.no ARILD BERENTZEN Aursnes & Partners Ålesund Langelandsvegen 17 6010 Ålesund arild@aursnespartners.no TOM ERIK JOHNSEN Mynd Bolig AS Postboks 2823 Kjørbekk 3702 Skien 99 33 05 05 tomerik@mynd.no

STIAN BUSSESUND Eiendomsmegler Krogsveen avd Bergen Sentrum Christian Michelsensgate 6 B 5012 Bergen 97 02 12 77 stian.bussesund@krogsveen.no KRISTOFFER BERGSTAD (fagansvarlig) Aktiv Eiendomsmegling, Kragerø Postboks 68 3791 Kragerø 48 85 55 52 kristoffer.bergstad@aktiv.no MORTEN LILAND DNB Eiendom Tønsberg Møllegaten 9 3111 Tønsberg 90 76 30 00 morten.liland@dnbeiendom.no CATO FURUBERG PrivatMegleren Renomme AS Grefsenveien 126 0492 Oslo cato.furuberg@privatmegleren.no

MONICA THOMASSEN PrivatMegleren Haferkamp & Partnere Postboks 750 Sentrum 4004 Stavanger monica.thomassen@privatmegleren.no RAMIN ODDIN Eiendomsmegler 1Oslo AS avd Groruddalen Bergensveien 8 0963 Oslo rao@eiendomsmegler1.no FREDRIK STENEVIK WPS Næringsmegling AS Fjøsangerveien 50B 5059 Bergen 92 29 05 75 fredrik.stenevik@wps.no THOMAS HEGGEN EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Sandnes Elvegaten 23 4306 Sandnes thomas.heggen@em1.no

VI GRATULERER 50 ÅR Rita Iren Aanes med dagen 4. september Njål Soltun med dagen 5. september Anne Grethe Følstad med dagen 14. september Bjørn Even Sørhaug med dagen 11. oktober Tine Lekven Johansen med dagen 20. oktober

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2018

60 ÅR 70 ÅR Rolf Rune Forsberg med dagen 21. september Ola Leinæs med dagen 13. oktober Jan Kristian Takvam med dagen 23. september Morten Bakjord med dagen 30. september Berit Vigsnæs med dagen 16. oktober Elisabeth Bremnes Nielsen med dagen 18. oktober Arild Netteland med dagen 30. oktober

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 16.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 26.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 36.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 46.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2018

RGES

JURIDISK BISTAND

‘

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa

Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører ‘

‘

Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling

Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken

Infoland samler alt om boligen på ett sted Infoland samler alt om boligen på ett sted

Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsinformasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsdirekte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem. informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill direkte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem.

Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 50