Eiendomsmegler nr. 3 2017 by Norges Eiendomsmeglerforbund

GLE

MSM ENDOM

N E F ME

GLE

BUND

EI S

RGES

ER L G E

NR 03-2017 / ÅRGANG 79

BUND

ENDOM

N E F

EI S

2017

GULL

E EN EGLR G R E

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• VELLYKKET VÅREKONFERANSE I TRONDHEIM S. 10 • VIKTIG Å SETTE AV TID TIL Å TENKE UTVIKLING S. 18

• ET BRENNHETT HYTTEMARKED I VENTE S. 24 • SALGET AV ARVET BOLIG – SKATTEFRI GEVINST S. 42

LAW SOMEBODY!

I LAW YOU AND ALL THE PROPERTIES YOUâ&#x20AC;&#x2122;LL

help.no

EVER WORK WITH

Advokathjelp for folk flest

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6

Inntjeningen i bransjen må opp Ung i eiendomsmegling

VERDT Å VITE 10 15 18 20 22 24 32 34 36 38 40

Vellykket vårkonferanse i Trondheim Gullmeglere fra hele Norge – Viktig å sette av tid til å tenke utvikling Opplyste boligkjøpere vil gi færre tvister Mer advokathjelp fra HELP Et brennhett hyttemarked i vente Forbrukerrådgiveren:Stor trafikk og mange spørsmål i vår Det strammer seg til i sentrum Mer transparente boligkjøp Nytt gulv med et klikk Månedens meglerprofil: Daniel Ferdinand L. Hellenes

FAGSTOFF 42 44 46 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Svein Strømnes Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

STUDENTER

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2017: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

49 50 53

Salg av arvet bolig og fritidsbolig – Skattefri gevinst? Endringer i tinglysingsregelverket fra 18. April 2017 grunnet innføring av elektroniske dokumenter Tvangssalg av ideell halvdel – Tvunget deling av bolig med fremmed? Selgerselskapets kunnskap – hvem omfattes? Millionutbygging stanset av 100 år gammel avtale NEF-kurs

Muligheter etter fullført bachelorgrad i Eiendomsmegling

FRITID 56

Ble bitt av basillen – syklet 3620 km

MEDLEMMER 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

Nytt om navn

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

REGI

FOTO

DRONE

VIDEO

VISO

MEDIA

lager historien

forteller historien

løfter historien

skaper interesse

viser boligen på mobil

finner kjøperen

02223 DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

INNTJENINGEN I BRANSJEN MÅ OPP

KURT F. BUCK

For utenforstående kan nok dette virke som en frimodig ytring. Det er nettopp det som er problemet. Selv om inntjeningen i svært mange eiendomsmeglerforetak er lav i forhold til antall ansatte, omsetning og risiko, fremstår bransjen utad som grådig. Hovedårsaken til dette tror jeg er at vi må stå i mål for totalkostnadene ved eiendomstransaksjonen. Forbrukerne skal selvsagt få oversikt over det totale kostnadsnivået ved både kjøp og salg. Det skulle da bare mangle. Frustrasjonen min knytter seg ikke til det, men til inntrykket av at vi selger en svært kostbar tjeneste.

Tjenesten vår er faktisk ikke dyrere enn svært mange andre tjenester som bilverksted, murere, snekkere eller andre serviceyrker. Sannheten er at kun ca. 35prosent av kostnad ene ved kjøp og salg går som vederlag til eiendomsmegleren. (ifølge tall fremlagt av inno vasjonsutvalget i NEF). Resten av kostnadene går til offentlige avgifter og tjenester vi mer eller mindre selger gratis for andre. Dette er rett og slett et omdømme problem for bransjen. Årsaken er sammensatt. For det første er vi gjennom lovverket fratatt muligheten til å tjene penger på enkelte produkter vi selger inn. For det andre har det ballet skikkelig på seg med produkter vi formidler for andre bransjer. Både annonsering, presentasjonsprodukter og andre tilleggstjenester er med på å blåse opp kostnads bildet. Når man i tillegg må betale stadig mer for

å komme seg på befaring gjennom et utall anbudstjenester, må vi spørre oss selv om vi er på riktig vei. Hvordan havnet vi her? Vi bør nok gjøre noen selvransakelser. Hvorfor ble det sånn at kundene våre føler seg nødt til å bruke anbudsverktøy for å få et riktig tilbud? Kan det ha noe å gjøre med at vi som bransje har vært for lite flink til å være åpne om prisbildet? Kan skje årets Gullmegler for årets innovasjon bør være et eksempel til etterfølgelse? Ta en titt på www.eigedomsmekling.no/selje Større åpenhet vil kunne gi mindre behov for fordyrende anbudstjenester. Bransjen bør i tillegg gjøre en kritisk vurdering av om alle produktene som vi selger for andre er hensiktsmessige. Vi er jo i stor grad et en gratis salgskanal for andres produkter. Det er på tide å erkjenne at nok er nok. Hvis vi ikke tjener på det,

og vi fremstår dyrere enn vi faktisk er, bør vi kanskje ta en titt i bakspeilet? I forbindelse med en eventuell revidering av eiendomsmeglingsloven bør man eventuelt vurde re et krav om å kunne ta seg betalt for salg av alle tilleggstjenester. Eierskifteforsikring for eksem pel. Dette er et produkt som nå er så godt inn arbeidet og allment kjent, at det er lite som taler for at vi skal måtte selge dette produktet gratis for leverandørene. For å sikre en bærekraftig utvikling av bransjen må vi ta et oppgjør med dette. Inntjeningen må opp for å sikre både faglig og økonomisk integri tet i et langsiktig perspektiv.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

UNG I EIENDOMSMEGLING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

De senere årene har det kommet mange nyutdannede inn i bransjen vår. De unge kommer med en bachelorgrad i eiendomsmegling, pågangsmot og en drøm om å gjøre karriere som eiendomsmegler. Forbildene er gjerne de synlige eiendomsmeglerne som har stor kundekrets og utstråler suksess.

For mange blir det et hardt møte med virkelig heten. Dette gjelder særlig i de konkurranse utsatte storbymarkedene. Vi ser tendenser til overetablering og det er et tøft arbeidsmarked som møter de nyutdannede. Mange er glade bare de får en fot innenfor bransjen. Enkelte foretak ansetter svært mange fullmektiger i forhold til oppdragstilgangen. Dette fører til at mange får en kort karriere, og gir næring til usunn konkur ranse. En medlemsundersøkelse blant fullmektiger viser at flertallet er en del av et godt faglig og sosialt miljø, og at de får en relativt god faglig opplæring i fullmektigtiden, men mange opplever at opp drags- og arbeidssituasjonen er svært vanskelig. 57 prosent svarer at kollegene er mindre villige til å dele på oppdrag. 20 prosent svarer at de bare har provisjon, mens 11 prosent har provisjon og bonus. Resten har forskjellige ordninger med fastlønn eller garantilønn. 40 prosent svarer at de ikke kan leve av lønnsbetingelsene de har som eiendomsmeglerfullmektig. I gjennomsnitt job ber fullmektigene 48 timer per uke. Høy turnover vil normalt være negativt for kvaliteten på tjenestene. Fullmektigene er bran sjens fremtid. Kvaliteten på bransjens tjenester vil avhenge av at de yngste får en tilfredsstillende opplæring og praktisk erfaring i fullmektigtiden.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Bransjen har hatt en positiv utvikling etter at kompetanseog kvalitetskravene ble skjerpet gjennom gjeldende eiendomsmeglingslov, samtidig har vi utfordringer med å sikre høy nok kvalitet på tjenestene. CARL O. GEVING

Medlemsundersøkelsen viser at det er et stort spenn i hvordan foretakene ivaretar sine ansatte i fullmektigtiden. Fullmektigtiden er en opp lærings- og utviklingsfase, som forutsetter en annen tilrettelegging enn for ansvarlige eien domsmeglere. Urimelige krav til inntjening i opplæringstiden, kan utløse desperasjon med risiko for at noen fristes til å ta snarveier for å oppfylle omsetningsmål. Bransjens renommé vil være følsomt dersom deler av bransjen opererer med for dårlige vilkår. Det er i meglernes interesse at bransjen utvikles i en retning som styrker omdømmet og øker lønnsomheten i eiendomsmeglingen. Bransjen har hatt en positiv utvikling etter at kompetanseog kvalitetskravene ble skjerpet gjennom gjeldende eiendomsmeglingslov, samtidig har vi utfordring er med å sikre høy nok kvalitet på tjenestene. En kritisk suksessfaktor er hvordan vi tar imot, ut vikler og bruker de unges meglerfaglige kompe tanse.

Nyhet! Nå har vi lansert en enda smartere versjon av Blink

FINNs unike data gir deg helt enkelt flere folk med kjøpsplaner på visning Dette er nytt: · Riktigere prising – basert på hvor i landet boligen selges · Mye mer effektive plasseringer av annonsen, f.eks forsiden til VG · Helt ny mulighet til å løfte frem boliger som ikke blir solgt etter første visningsrunde Snakk med oss i FINN om den unike BLINKteknologien! Den kan enkelt inkluderes i dine egne digitale pakker. Mulighetenes marked

NEF tilbyr 5 ulike kurs som kan holdes for ditt foretak! Kursene kan kombineres, varierer fra 1-3 timer pr tema. Et NEF-kurs er en god arena for læring!

GLE

N E F

ENDOM

RGES

BUND

NEF FORETAKSKURS 2017

KURS

KURSTEMAENE: 1. Tilbakeholdsrett 2. Egenhandelsforbudet og adgang til å drive annen næringsvirksomhet 3. Aktuelle saker fra domstolene og RfE 4. Vergemål, umyndige og fremtidsfullmakter 5. Videresalg av kontrakt for bolig under oppføring Kursene holdes av NEFs dyktige advokater: Margrethe Røse Solli, Advokat MNA/ Eiendomsmegler MNEF Nina Fodstad Skumsrud, Advokat MNA Katerin Lind-Klev, Advokat MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Forespørsel: Ta kontakt med Markedssjef Peter Rånås på peter@nef.no eller 907 68 100

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKI T - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

N E F

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

RGES

NEF.NO

ENDOM

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF FORDELSPROGRAM

FORDELSPROGRAM

3D-visualisering VR-presentasjoner Walk-through Dronefotografering av tomt Nabolagsbilder Registreringsside Prosjektnettside Boligvelger Prospekt Annonser for både trykte- og digitale flater Kinoreklame Tomteskilt Bannere DM

På tide å planlegge høstens boligprosjekter? Har du prosjekterte boliger du skal selge til høsten? Da er det smart å komme i gang allerde nå! Vi hjelper deg med prosjektstyring & markedsføring av ditt boligprosjekt, slik at du kommer i havn i tide!

Se eksempler på hva vi leverer på:

www.northernvisual.no

Ta kontakt for et uforpliktende tilbud i dag:

yvonne@northernvisual.no eller ring 93 00 44 89

Yvonne Børsheim Daglig leder

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VELLYKKET VÅRKONFERANSE I TRONDHEIM Våkonfereransen i Trondheim fra 10.-12. mai ble nok et eksempel på betydningen av at folk har behov for å møtes, og etter tilbakemeldingene fra deltakerne å dømme var det verdt turen. AV SVEIN STRØMNES OG KATERIN LIND-KLEV

Kombinasjonen av faglig innhold og sosiale set tinger i perfekte forhold gjorde at samlingen for de over 270 eiendomsmegleren og bransjeleve randørene som hadde tatt veien til Clarion Hotel på Brattøra, ble en suksess. BYVANDRING OG GRILLMAT

Det første som møtte deltakerne som ankom onsdag ettermiddag var live musikk i lobbyen, samt pølser og øl. De spreke ruslet deretter på byvandring med Marvin Wiseth. Han var ord fører i Trondheim det meste av 90-tallet, og kan det meste som er verdt å kunne om byen. Kvelden fortsatte med Get2gether på ØX Tap Room, en 300 år gammel hvelvkjeller midt i sen trum av Trondheim. Med amerikanskinspirert grillmat og hjemmebrygget øl akkompagnert av live jazzmusikk fikk man senket skuldrene og skravlet med bransjekollegaer. FAG I FOKUS

Det faglige innholdet stod i fokus på torsdag morgen. Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving ønsket velkommen. Han ga oss en statusrapport for bransjen og utviklingen i bolig markedet det siste året. Hugo Torgersen fra Kartverket snakket deretter om de viktigste endringene ved innføring av elek tronisk tinglysing. Han ble etterfulgt av Arne Solberg fra Finanstilsynet, som hadde fokus på egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Styreleder Kurt F. Buck

STUDENTER

ProTakst

– verktøyet for den moderne takstmann Spørsmål: Hva er ProTakst? Svar: Protakst er en befaringsapplikasjon for utarbeidelse at tekniske tilstandsrapporter utviklet av Protector for takstbransjen. Systemet har et enkelt brukergrensesnitt og er basert på sjekklistesystemet til NS3600 som skal kvalitetssikre at alle rapporter har samme undersøkelsesgrad. Spørsmål: Kan «min» takstmann bruke ProTakst? Svar: Ja, alle sertifiserte takstmenn, uavhengig av forbund, kan laste ned appen gratis. Vi oppretter bruker og kvalitetssjekker da at vedkommende er sertifisert. Vi har hittil i år kurset over 70 takstmenn i systemet, flere av disse bruker nå ProTakst daglig. Spørsmål: Hvilke rapporter blir produsert i ProTakst? Svar: I dag produseres to forskjellige rapporter i ProTakst. Byggmesternes Takseringsforbund har implementert sin egen kjente «Eierskifterapport» i systemet, den kan kun utarbeides av medlemmer av BMTF. I tillegg har vi sammen med et fagpanel fra takstbransjen utarbeidet en rapport som heter «NS3600-Boligtakst», åpen for bruk av alle sertifiserte takstmenn.

ProTakst

Spørsmål: Hvorfor skal jeg som megler bytte fra «Tilstandsrapport Bolig» til ProTakst-rapport? Svar: ProTakst er et system som effektiviserer og kvalitetssikrer takstmannens befaring av boligen. For eiendomsmegler betyr dette Redusert trykkostnad: Raskere levering: Fokus på topp 5 konfliktområder: Økt rapportkvalitet - redusert konflikt:

Full rapport enebolig +/-15 sider. 95% ferdig rapport på befaring. Redusert omfang. Fornøyde kjøpere og selgere!

Spørsmål: Hvordan er mottakelsen av ProTakst hos takstmennene? Svar: De takstmennene vi har møtt og snakket med, er veldig fornøyd med systemet. De ser at dette gir de en trygg og effektiv hverdag, og at de kan levere bedre rapporter på kortere tid. Et vanlig tilbakemelding er: «Dette er det vi trengte». Spørsmål: Hvorfor gjør Protector dette? Svar: Protector har de siste ti årene arbeidet aktivt for å øke bruken av, og forbedre kvaliteten på, tekniske tilstandsrapporter. Vi ser en klar sammenheng mellom bruken av slike rapporter og henvendelser på våre forsikringer; når alle har lik informasjon om boligens tilstand er det mindre risiko for konflikt. I lyset av at den «nye Boligsalgsrapporten» forsvant fra markedet i februar 2016, anså Protector risikoen for at dårlige, og ikke-tekniske rapporter skulle få fotfeste i markedet, som stor. Etter tilbakemeldinger fra takstmenn, og gjennomgang it-verktøyet utviklet for den nye Boligsalgsrapporten, avdekket vi en svært lite brukervennlig befaringsapplikasjon. Har du spørsmål? Kontakt oss! Vi har en egen supportlinje for ProTakst – ring oss eller send oss en e-post, så svarer vi på det du måtte lure på! Telefon: 46 54 00 88 | E-post: protakst@protectorforsikring.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HELP forsikring var en god bidragsyter til «Get2gether»

Kurt Buck, styreleder i NEF, hadde det siste ordet før lunsj. Hadde fokus betydningen av den jobben NEF gjør i forhold til myndighetsorganer og politikere. DELT I TO

Etter en deilig lunsj fikk deltakerne valget mel lom flere etterutdanningstimer eller salgskurs. De som valgte etterutdanningstimer fikk høre mer om e-tinglysing fra Hugo Torgersen, om fredede og vernede bygg fra Thorunn Falkanger fra Han delshøyskolen BI, og om ny eierseksjonslov fra Nina Fodstad Skumsrud, advokat i juridisk av deling i NEF. Fagsjef Margrethe Røse Solli, også fra juridisk avdeling i NEF, fortalte om NEFs høringssvar på forslag til endringer i eien domsmeglingsloven. De som valgte salgskurs fikk først en time med tips og råd om hvordan man blir en dyktig megler fra Anders Langtind, og deretter to timer med salgsfokus med Eirik Petersen fra Institutt for salg og markedsføring. Det ble også utdelt mange fine premier fra utstillerne. Etter så mye faglig påfyll ble det tid for om visning på Rockheim og ølsmaking på EC Dahls for de som ønsket det. GALLA OG GULL

Etter den faglige delen bar det rett på gallamid

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Emma og Connor sto for underholdningen under middagen

LEDELSEN

dag i den store bankettsalen på hotellet, hvor Are Sende Osen ledet oss stødig gjennom kvelden. Her var det i tillegg til god bevertning, både velkomsttale fra styreleder Kurt F. Buck, Gullmeglerutdeling (se egen sak) og underhold ning fra Emma and The Diamond Hearts. (Merk LEDELSEN dere navnet!).

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ORDBRUK, MEDIA OG TEK

Fredag var det nok en gang å ta plass på «skole benken» med kurs med variert innhold. NEFs Carsten Pihl åpnet med å fortelle om erfaringer fra sitt arbeid som forbrukerrådgiver i bolig handelen. Deretter fulgte foredraget «Words» av Terje Bergem i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS, der fokuset var meglers språkbruk i annonser. Det klare rådet var kort oppsummert å holde seg til en nøktern beskrivelse av boligen, og la poeter ta seg av poesien. For hvor mange unike boliger finnes det egentlig? Og trenger vi egentlig å bli forklart at man kan nyte solen på terrassen? Terje Bergem

Carl O. Geving

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Nina Fodstad Skumsrud

Etter en kort pause fikk vi en innføring i hvor dan forholde seg i media, fra Pia Biermann og Ida Lee-Wright fra Headspin Communication. Vi lærte at man bør ha en klar strategi for hvor dan man skal forholde seg til media, og ved å Eirik Petersen

ligge i forkant kan man være med å påvirke vink ling og fokus. Etter lunsj hadde Vidar Aarnes foredrag om TEK17, og dro oss gjennom de viktigste endringene og hva megler må kjenne til om den nye tekniske byggeforskriften. KAHOOT OM NYERE RETTSPRAKSIS

Det siste foredraget før hjemreise var «Nyere rett spraksis» holdt av advokat Thomas Andersen fra advokatfirmaet Dalan. Han foreleste om en del viktige avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda og et par nye dommer fra Høyesterett. Med spillet Kahoot, der tilhørerne brukte telefonen til å gjet te utfallet i avgjørelsene, ble dette et morsomt og lærerikt foredrag. NEF ønsker å takke alle deltakere, utstillere og foredragsholdere og håper vi ser dere igjen på Høstkonferansen 16.-17. november i Oslo! Hold også av datoene 23.-25. mai for landsmøtet i Bergen i neste år!

Anders J. Langtind

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Arne Solberg

VERDT Å VITE

FRITID

STUDENTER

BUND

STUDENTER

E EN EGLR G R E

ENDOM

N E F VERDT Å VITE S

GLE

LEDELSEN

FRITID

2017

GULL

FAGSTOFF

LEDELSEN

FAGSTOFF

GULLMEGLERE FRA HELE NORGE Det ble en god geografisk spredning av vinnere da «Gullmeglere 2017» ble kåret under bankettmiddagen på vårkonferansen til Norges Eiendomsmeglerforbund. Det ble kåret vinnere fra Sogn og Fjordane i vest, Tromsø i nord, Vennesla i sør og Oslo i øst på bankettmiddagen på Clarion Hotel i Trondheim 11. mai. AV: SVEIN STRØMNES

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

KATEGORI: ÅRETS KOLLEGA

VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID KATEGORI: KATEGORI: BESTE MARKEDSFØRING AV ÅRETS INNOVASJON INNEN BRUKT BOLIG EIENDOMSMEGLING

LEDELSEN

ÅRETS KOLLEGA FRA TROMSØ

Børge Martinussen fra EIE eiendomsmegling Tromsø ble kåret til «årets kollega» under pris utdelingen. I JURYENS BEGRUNNELSE FOR AVGJØRELSEN HETER DET:

Martinussen har drevet med eiendomsmegling i over 30 år og er således en veteran i bransjen. Han har drevet eget eiendomsmeglerkontor, vært admi nistrerende direktør og driver i dag igjen sitt eget kontor. Han er et forbilde til inspirasjon for alle rundt seg. Alltid positiv med et smittende humør, som gir motiverte medarbeidere. Samtidig en topp megler med høy kundetilfredshet. I 2016 ble han fjerde beste megler i sin eiendomsmeglerkjede. Han er ofte å se i mediene og brukes som ekspertkommentator både på lokale og nasjonale saker. I NEF-sammenheng har hans engasjement medført at han i mange år satt som formann i sin lokalforening, før han ble valgt til formann i NEF sentralt for perioden 1995 til 1997.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

BOA VANT IGJEN

Megler MNEF Tommy Friestad fra BOA eiendomsmegling Oslo vest er en av de som har blitt kåret til gullmegler flest ganger. Han sikret seg en ny tittel da ha han vant kategorien «beste markedsføring av brukt bolig». I JURYENS BEGRUNNELSE FOR AVGJØRELSEN HETER DET:

«Kreativ og smart løsning som utnytter begrens ningene i bildeformatet på finn.no. Klikk gjennom bildene, og se en stop motion video-ef fekt der megler viser frem leilighetens særpregede egenskaper. Samme lekne uttrykk i blant annet Instagram-annonser, skapte et helhetlig uttrykk som skiller seg ut i mengden.» I den samme klassen ble det delt ut diplom til eiendomsmegler MNEF Christina Erstad, Eie Eiendomsmegling Bergen, for markedsføring av Lægdesvingen 16.

FRITID

ET SIGNAL TIL BRANSJEN

I kategorien «årets innovasjon innen eien domsmegling » var det eiendomsmegler Pål An ders Kårstad (bildet øverst) fra Eigendomsmek ling Sogn og Fjordane (Førde) som vant for nettsiden eigedomsmekling.no/selje . I JURYENS BEGRUNNELSE HETER DET:

«Et prisverktøy for boligselgere med detaljert prisliste, inkludert provisjon. Om dette er frem tiden for boligmegling er usikkert – men det tas utvilsomt et tydelig standpunkt og sendes et signal til en bransjen som har et behov for mer åpenhet og nye måter å verdiøke tjenestene man leverer.» I denne klassen ble det også delt ut diplom til eiendomsmegler MNEF Erlenn Stavnås Inge brigtsen, Meglerhuset Nylander AS, Trondheim for NylanderUnivers – neste generasjon boligsalg.

HELDIGE VINNERE AV FLOTTE PREMIER FRA SAMARBEIDSPARTNERNE

Ambita 16

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Protector

Bertel O. Steen

STUDENTER

KATEGORI: ÅRETS INNOVASJON INNEN EIENDOMSMEGLING

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Norwegian Broker

HELP

Legal24

BMW

Dagens Næringsliv

Mini Cooper

Boligmappa

Inviso

KUNDEN GA BORT HUSET SITT

Kategorien «årets megleroppdrag» ble vunnet av teamet eiendomsmegler MNEF Marianne Rød land-Widerøe og megler MNEF Ole Magne Eliassen fra Stray & Co eiendomsmegling i Vennesla. De vant prisen for et litt spesielt oppdrag de hadde når selgeren ønsket å donere pengene de fikk for huset til et veldedig formål. I JURYENS BEGRUNNELSE FOR UTMERKELSEN HETER DET:

«Da et ektepar skulle selge huset sitt like utenfor Vennesla, bestemte de seg for å gi hele salgssum men til en veldedig organisasjon. Givergleden smittet over på både megler og alle involverte i oppdraget, som gjorde alle tjenester vederlags fritt, og resultatet ble en flott historie med mye omtale i lokalpressen.»

Finn.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

- VIKTIG Å SETTE AV TID TIL Å TENKE UTVIKLING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

kontor i Førde, Florø, Sogndal og Stryn og dek ker heile fylket. - Er det spesielle personer som du har hatt som «mentorer» opp gjennom? Då eg fekk min første jobb som meklarassistent i Notar jobba eg saman med Tom Jørgensen. Eg lærte svært mykje av han i denne perioden, og læringskurva var bratt. Vi hadde det utrulig kjekt på jobb, og der var og eit par andre «ringrevar» på kontoret som eg lærte litt av. Det som Tom og dei andre var svært dyktige på var sal. Sal er eit eige fag og noko ein må trene på for å bli god i og halde ved like. Dei jobba målretta med sal og eg lærte mykje av dette. I tillegg var det ein enorm arbeidskapasitet og vilje til å lukkast. IKKE SÅ STORE FORSKJELLER

Pål Anders Kårstad jobber som daglig leder i Eigedomsmekling Sogn og Fjordane, og for andre år på rad kunne han strekke hendene over hodet og juble under gullmeglerutdelingen i Trondheim. I år vant 34-åringen prisen for «årets innovasjon innen eiendomsmegling» for nettsi den eigedomsmekling.no/selje som er et pris verktøy som gir boligselgere en detaljert prisliste over hva de forskjellige delene i en eiendom stransaksjon koster. Hva er hemmeligheten til denne suksessen? Under får du vite en del om bakgrunnen hans, og han letter også litt på sløret (på nynorsk) om årsakene til at han har kommet helt til topps i kåringene. - Kan du kort fortelle om deg selv? Eg er 34 år og bur i ein einebustad på landet med to born og kone, ca. 20 min frå Førde. Er tilsett som dagleg leiar i Eigedomsmekling Sogn og Fjordane som er fylkets største meklarføretak. Å kombinere leiarrolla med aktiv mekling er ei givande rolle der eg dagleg møter nye utfordrin gar og oppgåver. Ein heilt klar fordel med å kombinere desse rollene er at du ved å jobbe i marknaden også lettare ser område for utvikling og forbetring. Det er likevel viktig å sette av tid

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

til å tenke utvikling, og det er kanskje den største utfordringa i ei slik rolle. - Hvorfor ble du eiendomsmegler? Eg har hatt interesse for eigedom frå ung alder. Det var denne interessa som gjorde at eg begynte deltid som meklarassistent i 2005. Planen var å jobbe med dette deltid ved sidan av studiar i øko nomi og administrasjon på NHH i Bergen. Eg trivdes godt i rolla som meklar, og etter kvart vart det til at eg satsa på dette og tok full eigedomsme klarutdanning. - Hvordan har karriereveien din vært fram til der du er i dag? Luftforsvaret frå 2002 – 2005. I 2005 begynte eg som meklarrassistent i Notar på bryggen i Ber gen. Etter eit avbrekk som dagleg leiar på Folge fonn sommarskisenter sommaren 2006 var det tilbake i Notar, men da som eigedomsmeklar. I 2008 vart eg med over i Privatmegleren Vikebø og Jørgensen som det året etablerte seg i Bergen. Eg hadde tre flotte år der fram til og med våren 2011. Høsten 2011 flytta eg tilbake til Sogn og Fjordane og begynte som dagleg leder og megler i Eigedomsmekling Sogn og Fjordane. Vi har

Etter å ha jobbet flere andre steder opplever Kårstad at det ikke er så store forskjeller mellom å være eiendomsmegler på et stort eller lite sted. Det er mykje dei same utfordringane, og bustadprisane og budrundane kan være like hef tige. Det som eg likar godt er at eg får sjå mykje av heile fylket, og på flotte solskinnsdagar er det ekstra kjekt å jobbe med eigedomar som gjerne ligg ved ein fjordarm eller kysten. Då blir ein minna på kvifor dette er ein så flott plass å bu, og eg forstår kvifor turistane kjem hit til oss. - Hvordan ser du på konkurransesituasjonen i ditt område nå og framover? Det er ein del konkurranse, men mest i Førde, Florø og Sogndal. Konkurranse er sunt, og bidrar til at ein må jobbe med både utvikling og yte god kvalitet i jobben du gjer. - Hvordan er det dere skal skille dere ut fra de andre? Gjennom å tilby gode produkt og tenester som er konkurransedyktig på både pris, kvalitet og innhald. Eg trur at å fokusere på kvalitet, samti dig som vi er transparente kva gjeld prising så vil det være noko kunden vil foretrekke. Å ha eit stort kundefokus trur eg blir viktigare og viktiga

STUDENTER

LEDELSEN

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

kast med å skape slike forhold vil ha dyktige mekla rar som klarar å gjere ein god jobb, kor eg er sikker på at kunden vil oppleve ein meirverdi ved å bruke ein eigedomsmeklar.

føre den. Så er det slik at ingen idear er perfekte, men løysinga blir alltid bedre med å jobbe med den. Difor må du også prioritere å sette av tid til å jobbe OPTIMIST PÅ BRANSJENS VEGNE med den. Igjen er trygge og solide rammevilkår for Etter over ti år i bransjen er han blant dem som ansatte viktig slik at de kan jobbe med utvikling av har stor tro på at det vil være et stort behov for VIKTIG MED GOD START både seg sjølve og produkt i tillegg til sal. Eg trur og LEDELSEN FRITID VERDT råd Å VITE eiendomsmeglere også i årene som kommer. - Hva vil være ditt beste å gi til en som starterFAGSTOFF at det å få jobbe med fleire område også bidreg til STUDENTER Eg er trygg på at meklarrolla vil være like viktig på eiendomsmeglerstudiet i dag? auka trivsel. fram i tid som i dag, og kanskje endå viktigare. Å jobbe godt under studiet, og legge ned ein god Det betyr likevel ikkje at vi ikkje skal tilpasse oss innsats for å få så gode karakterar som du greier. - Hvor mye jobb har du/dere lagt i dette? nye tider og dei digitale løysingane som kjem. Gjen Den tida er over kor karakterar ikkje betyr noko… En god del med både tid og pengar, då det også er nom dette må vi jobbe endå meir effektivt. Men Gode resultat viser at du evner å jobbe godt. Prøv å involvert ein del eksterne. Men veldig mykje av job bransjen må samstundes ha fokus på omdøme og skaff deg relevant erfaring underveis i studiet. Når ben er gjort i forkant ved å prøve å sette seg inn i og kvalitet slik at forbrukar opplever at vi gjer ein for du så skal søke din første jobb så ikkje aksepter ein forstå korleis teknologi vil påverke vår bransje, og skjell. Difor er det veldig viktig at alle som jobbar arbeidsgivar som ikkje vil satse på deg og gi deg ei tenesteytande bransjar generelt. som eigedomsmeklar har gode og trygge rammer grei fastlønn i tillegg til provisjon. Vel ein først å rundt seg, og at vi som er erfarne og har leiaransvar tilsette nokon, så bør bedrifta vise at dei trur på deg! - Hvilken betydning har det hatt å vinne Gullmeglejobbar for og legge til rette slik at vi kan tiltrekke oss Vidare legg ned ein hard arbeidsinnsats dei første ren? så dyktige ungdommar som vi kan. Særleg i byane åra, det vil du ha med deg resten av karriera. Det betyr mykje fordi du får et «bevis» på at det du og blant enkelte av dei største meklarkjedane har eg jobbar med er bra. Ein slik pris heng høgt, og viser eit inntrykk av at ein tilset for mange unge på vilkår HA EN IDE at du er villig til å jobbe for resultat, og i tillegg som gjer at ein ikkje bidrar til tryggleik og kvalitet. - Hva er hemmeligheten til din suksess for å ha viser du at du evner å gjennomføre. Dette er For at vi skal kunne gjere ein best mogleg jobb som vunnet Gullmegleren to år på rad? noko som har høg verdi i forhold til relasjoner meklar må ein difor ha tryggleik og forutsigbarheit Den er selvsagt hemmelig, neida….. Mitt beste med alt ifrå kunder, leverandører, kollegaer og både når det gjeld arbeidstid og lønn. Dei som luk tips er å tørre å sette ein idè ut i live, og gjennom konkurrentar.

ENDOM

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

NEF e-kurs Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

RGES

BUND

N E F ME

GLE

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

re. Det er tross alt kunden sine behov vi skal dekke.

VERDT Å VITE

NEF.NO

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Foto: Kimm Saatvedt

LEDELSEN

OPPLYSTE BOLIGKJØPERE VIL GI FÆRRE TVISTER — Vesentlig informasjon i annonsene kan føre til mindre misnøye i bolighandelen, skriver fagdirektør Tonje Hovde Skjelbostad i Forbrukerombudet. AV TONJE HOVDE SKJELBOSTAD, FAGDIREKTØR I FORBRUKEROMBUDET

Forbrukerrådet lanserte i mars en rapport om for sikringsordningene i bolighandelen hvor de blant annet viste til at konfliktnivået i bolighandelen øker. Interesseorganisasjonen ga samtidig forsikringsord ningene i bolighandelen hard medfart. Protector lan serte 8. mai sitt tilsvar i form av en egen rapport – hvor de blant annet viser til at konfliktnivået i bolighandelen er lavt – og synkende. Debatt om bolighandelen, konfliktnivået og mulig forbedringer er alltid velkomment. Forbrukere –

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

kjøper og selger – er tjent med at myndighetsorganer og næringsdrivende i best mulig grad legger til rette for, og tar til orde for, en tryggest mulig bolighandel. Selv om det er uenighet om konfliktnivået i bolig handelen, er det liten tvil om at bolighandelen er preget av mange brutte forventninger og dertil mis fornøyde kjøpere og selgere. Riktig forventningsstyring fra de profesjonelle aktør ene i bolighandelen er et tiltak for å redusere misnøyen og muligens også konfliktnivået i bolighandelen.

DEMPE KONFLIKTNIVÅET

Forbrukerombudet jobber med å få ned konflikt nivået i bolighandelen ved å forsøke å forhindre misnøye og potensielle tvister. Dette er et mål vi har inntrykk av at alle profesjonelle aktører i brans jen er enig om; både meglerne, takstmenn, eier skifte- og boligkjøperforsikring. Forbrukerombudet skal nærmere bestemt jobbe for at forbrukerne skal få bedre informasjon om boligens tilstand. Dette betyr informasjon om det

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

som er vesentlig. I noen tilfeller vil dette også være by. Dette kommer til utrykk i eiendomsmeglings Dette betyr selvsagt ikke at objektene ikke skal informasjon som ikke er umiddelbart positiv. Ved å loven, som gir megler en plikt til å gi vesentlig kunne presenteres i markedsføringsøyemed – her skjule eller underkommunisere vesentlig informasjon informasjon i salgsoppgaven. er det viktig å ha to tanker i hodet samtidig. Digi om boligens tilstand i markedsføringen skaper eien Men det holder dessverre ikke at vesentlige for taliseringen gjør heldigvis dette enda enklere. Nå domsmegler lett misnøye og i verste fall tvister. hold ved boligen blir gitt i salgsoppgaven. Megler finnes det knapt praktiske unnskyldninger for ikke Den senere tiden har vi dessverre sett flere eksem må sørge for at forbrukerne får disse opplysningene å presentere den informasjonen forbrukerne FRITID den. STUDENTER Å VITE det vil si allerede FAGSTOFF pler på dette; hvor manglende opplysninger om lov LEDELSEN i all markedsføring VERDT av boligen, i faktisk trenger, der de trenger lighetsmangler ikke kommer fram i markedsføringen boligannonsen av boligen – og på knappest mulig måte i salgsopp I nettannonsene kan forbrukerne ofte lese detal FELLES INNSATS GIR BEST RESULTAT gavene. jerte beskrivelser av kjøkkeninnredning, parkettvalg I debatten om bolighandelen er derfor følgende Slikt slett meglerarbeid går selvsagt ut over bran og spotlights, mens sentrale opplysninger om svikt verdt å ta med seg: Markedsføringsloven har allere sjens omdømme, men det går også ut over forbruk ende drenering eller ikke godkjent boareal først de regler om at villedende markedsføring og ville erne. Både selgere og kjøpere. kommer på side 30 i en salgsoppgave som må be dende utelatelser er forbudt. Disse reglene må stilles fra megler. Selv om slik formidling av viktig meglerne følge. VESENTLIG INFORMASJON DER informasjon frir selger fra mangelsansvar etter Økt trygghet i bolighandelen er et felles mål. Ved avhendingsloven, er det like fullt ulovlig etter å underkommunisere eller skjule negative forhold FORBRUKERNE ER Det har blitt hevdet at negativ informasjon i markeds markedsføringsloven. ved boligen i markedsføringen oppnår kanskje ei føring av bolig er naturstridig – «boligen skal jo selg Dersom vesentlige opplysninger blir underkom endomsmegler en høyere pris for boligen – men på es»! munisert eller til og med skjult i markedsføringen, kjøpet får man ofte en misfornøyd kjøper og et Da er det viktig å minne eiendomsmeglerne på at er dette i strid med markedsføringsloven. svekket omdømme for bransjen. høyest mulig salgssum til oppdragsgiver ikke er det Sakene vi har behandlet den senere tiden illustrerer Sakene den siste tiden viser tydelig at det trengs eneste formålet med megleroppdraget. Eiendoms dette godt. Det hjelper ikke at informasjon om lov en oppstramming av praksis. Vi vil jobbe spesielt megleren har et hovedansvar for at kjøpere og andre lighetsmangler ikke passer inn i meglers markeds med dette i tiden som kommer, og ta opp enkeltsa interessenter har et tilstrekkelig beslutningsgrunn føringsstrategi. Dette har kjøper krav på å få vite, og ker ved behov. Så er det bare å håpe at bransjen er lag når de skal vurdere hvorvidt de skal legge inn informasjonen skal derfor stå i nettannonsen – i til bevisst sitt ansvar som rådgivere i bolighandelen et bud eller la være, og hvor mye de eventuelt skal legg til i salgsoppgaven. slik at flere forbrukere slipper å bli villedet.

NEF e-kurs Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

GLE

N E F

ENDOM

SKATT PÅ BOLIG

RGES

BUND

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

MER ADVOKATHJELP FRA HELP LEDELSEN

VERDT Å VITE

AV HELP

Med Boligkjøperforsikring Pluss kombinerer HELPs advokater alle sine retts områder i én forsikring. Slik kan kjøpere nå få advokathjelp til mye mer enn problemer ved boligkjøpet. Siden 2005 har HELPs advokater skaffet bolig kjøpere prisavslag og fått hevet kjøp på grunn av mangler. Samtidig har de gitt LO-medlemmer advokathjelp i arvesaker, konflikt med håndverk eren, kjøpstvister, husleietrøbbel og nabo problemer, for å nevne noe. I 2017 har 14 LO- forbund i Norge og Sverige rett til advokat privat for sine medlemmer, og HELP sikrer nå mer enn 700 000 personer. – Nå kan boligkjøpere også få den samme, ut videde hjelpen gjennom Boligkjøperforsikring Pluss, sier Tore Strandbakken, juridisk direktør i HELP. -Boligkjøp skjer ofte fordi to flytter sammen. Mange har ulik egenkapital, og kanskje noe av kjøpet skal finansieres med arv. Enten du kjøper bolig alene, blir samboer for første gang, eller akkurat har giftet deg, påvirkes boligkjøpet, som det meste annet, av rettsregler. Kort og godt etterspør kundene advokathjelp til mye mer enn selve boligkjøpet, sier Strandbakken. HELP MED MIN SIDE

Med Boligkjøperforsikring Pluss får kundene også tilgang til Min Side gjennom Bank-ID. Her kan de skrive og lagre viktige juridiske dokumenter, som samboeravtale, testament, kjøpekontrakt og gjeldsbrev. – Det nye er at avtalegeneratoren foreslår løs ninger for deg slik at dokumentene nesten skriver seg selv. Noe av det vi oftest får spørsmål om er hvilken eierandel samboere bør ha i felles bolig.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

HELPs kunder betaler ikke timepris for advokathjelp, kun forsikringspremie. Dette er mulig fordi advokathjelpen tilbys som forsikring. Når mange betaler en rimelig forsikringspremie, kan alle få hjelp når de trenger det, LEDELSEN uten å betale ekstra. VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Når du fører inn eventuell egenkapital og gjelds ansvar i avtalegeneratoren, regner verktøyet ut resten for deg. Så kan du selvsagt la en av HELPs ca 100 ansatte advokater kvalitetssikre dokument et etterpå, sier Strandbakken. FAGSTOFF OPPLEV TRYGGERE

FRITID BOLIGHANDEL GJENNOM BRANSJEN

STUDENTER

– Det skal være tryggere på alle måter å kjøpe og selge bolig gjennom de seriøse aktørene i bran sjen. HELP vil med Boligkjøperforsikring Pluss øke merverdien for boligkjøperne, understreker Strandbakken. – Samtidig håper vi at samarbeidspartnerne våre opplever at vi sammen gjør bransjen bedre gjen nom flere og bedre tjenester for kundene. HØYESTERETT 18. MAI

Fortsatt står advokathjelp ved boligkjøpet i sen trum for HELP. – 18. mai var HELP-advokat Johan G. Bernander i Høyesterett for en kjøper med bolig kjøperforsikring. Saken kan bli prinsipielt viktig for mange kjøpere, sier HELP-sjefen. – Dommen kan få stor betydning fordi den sier noe om hvordan mangler heretter skal vurderes, og det er viktig at akkurat HELP tar ansvar i slike saker, nettopp fordi vi har økonomiske muskler til å få avklart prinsipielle spørsmål på en helt annen måte enn forbrukere som står alene. Men heldigvis flytter ikke alle kjøpere inn i boliger som blir advokatmat. Likevel kontakter fort satt hver tredje kunde HELP med spørsmål rundt boligkjøpet. Heretter vil alle som tar kontakt også bli minnet om alle de andre avtalene og rettsområ dene der HELPs advokater kan hjelpe dem. – Vi oppfordrer kundene til å bruke forsikringen, og jeg tror at mange vil bli overrasket over deknings omfanget. Til forskjell fra de fleste andre forsikring er ønsker vi at forsikringen skal brukes før skaden skjer. Det sparer ofte tid og penger både for kunde ne og for oss. Årsaken er naturligvis at det ofte er mer jobb å rydde opp enn å forebygge skader. HELPs kunder betaler ikke timepris for advokat hjelp, kun forsikringspremie. Dette er mulig fordi advokathjelpen tilbys som forsikring. Når mange betaler en rimelig forsikringspremie, kan alle få hjelp når de trenger det, uten å betale ekstra. – Selv om advokatene våre gjerne tar en fight i domstolene for kundene, er det tilfredsstillende å sikre kundene trygge juridiske rammer rundt til værelsen, og med Boligkjøperforsikring Pluss kan vi gi kundene et helhetlig advokattilbud, avslutter Strandbakken.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

ET BRENNHETT HYTTEMARKED I VENTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Hyttemarkedet i 2016 var hett, men mye kan tyde på at sommeren i år blir enda heitere. AV KRISTIN BRATLAND

– Om 2016 var bra, tror jeg 2017 blir enda bedre, mener Tore Solberg i Eiendomsmegler 1 Sandefjord. Det vil si, etterspørselen er det ikke noe å si på, men tilsiget av objekter for salg kun ne vært bedre. FÅ OBJEKTER TILGJENGELIG

– Det er for lite som legges ut. Bortfall av arve avgift har medført at flere har råd til å beholde kostbare eiendommer i familien. Det ser vi når vi er ute og verdivurderer og takserer. Eiendom mene skal bare overføres. Nå har barna råd til å ta over, og foreldrene kan fremdeles komme på kaffe og bruke hytta, forklarer Solberg. Midt i mai ligger det kun 60 fritidsboliger ute for salg i Vestfold. Etter 30 år med byggestopp, er det nå sluppet litt opp med bygging på fortet ningstomter, men det er likevel ikke nok synes meglernestoren. Etterspørselsveksten på fritidseiendom, som eksploderte i 2015, resulterte i en voldsom bygge iver, og førte til en vekst på 14% av igangsatte hytter fra det ene året til det andre. Denne veksten fordelte seg svært ubalansert over det ganske land. Mens Oppland var vinneren, befant kystfylkene Østfold og Vestfold seg i den helt andre enden, med en sterk nedgang i igang setting, i følge Prognosesenteret. SPÅR EN TRAVEL SOMMER

– På tross av for få objekter og lite nybygg, vil eiendomsmeglerne gå en travel sommer i møte. Det vil bli høy omsetning i strandsonen denne sommeren. For første gang er det større interesse

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

De hyttene vi selger flest av ligger dog mellom fem og åtte FAGSTOFF FRITID millioner kroner, og det hyttekjøpere da ønsker seg er først og fremst kort avstand til sjøen med utsikt og sol. TORE SOLBERG

Tore Solberg i Eiendomsmegler 1 Sandefjord.

Amund Tvete Hermansen

Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

for fritidseiendommer ved sjøen enn på fjellet. I år er det hele 38.000 husholdninger som har konkre te planer om å kjøpe hytte ved sjøen, mot 26.000 i fjor, det er en markant økning, forteller Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret Selv om det vil være økende interesse, tror han FAGSTOFF dog ikke det vil bli noen FRITID kraftig prisvekst. Dels er STUDENTER prisene på de gode objektene allerede ganske høye, i tillegg er det en sterk konkurranse fra fritidseiendom i utlandet. Hytter med god beliggen het vil likevel fremdeles være vinnerne. SELEKTIVE KJØPERE

– Kjøperne er svært bevisste på hva de ønsker seg, og hva som er bra og mindre bra, uavhengig av pris. Er beliggenhet og bygningsmassen i god stand, er kjøpere villig til å betale godt. I vårt område selger vi hytter mellom 3 og 35 millioner kroner. Skal man opp i det øvre sjiktet, er det et must med strandlin je, kveldssol, utsikt og gjerne fastlandsforbindelse. De hyttene vi selger flest av ligger dog mellom fem og åtte millioner kroner, og det hyttekjøpere da øn sker seg er først og fremst kort avstand til sjøen med utsikt og sol. Deretter kommer kvaliteten på hytta, forklarer Tore Solberg i Sandefjord. Over fjorden i Fredrikstad sitter eiendomsmegler Amund Tvete Hermansen hos Eie Eiendomsmeg ling og er enig med Solberg. Han ser for seg en bra salgssommer, selv om det i år er solgt noe færre hytter så langt, i forhold til tilsvarende periode i fjor. Han er likevel ikke enig med Øye i Prognosesente ret, som spår liten, eller ingen prisøkning. PRISØKNING

Så langt i år har gjennomsnittshytta langs sjøen kos tet 3.850.000,- mot 3.000.000,- i samme periode i 2016. Hele 60 prosent har gått over prisantydning, 20 prosent til prisantydning og 20 prosent under. Tilsvarende tall i 2016 var 53 prosent, 17 prosent og 30 prosent. Selger får altså i snitt mer enn han forventer målt ut fra prisantydning, forteller Her mansen. Daglig leder Jørgen Erland Pettersson i Krogsve en Tønsberg, er i full gang med sesongen, men me ner det er for tidlig å si noe om prisnivået i år. Like vel tror han på et godt hyttemarked og høyere priser. – Det har ikke vært så stort volum enda, men det som legges ut går raskt. Beslutningsevnen er positiv, men det er en ubalanse mellom tilbud og etterspør sel. Det er et voldsomt trykk på etterspørselssiden og relativt beskjedent på tilbudssiden. Vi har, i motsetning til tidligere, fått i gang budrunder med flere interessenter, og omløpshastigheten er raskere, forklarer Pettersson. Jørgen Erland Pettersson i Krogsveen Tønsberg

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

STUDENTER

DRIVE EGET PROAKTIV-KONTOR? Har du en gründerspire i magen og drømmer om å drive ditt eget kontor? Vi er interessert i å åpne flere kontor sammen med dyktige mennesker som ønsker å skape verdier for kundene. VI SØKER FRANCHISETAKERE!

Å berike kundene våre er det vi til enhver tid jobber for. Vi skal oppnå best mulig pris, trygt og effektivt. Vi skal skape verdier for våre kunder, slik at de sitter igjen med mer enn om de hadde brukt en billigere megler eller om de hadde solgt selv. Det er målet i ethvert boligsalg. Det innebærer at vi må bruke litt mer tid på hvert salg, på hver kunde, alltid yte det lille ekstra. Vi skal være ydmyke, faglig kompetente, innovative og proaktive. Alltid tenke konsekvens før vi handler – tenke flere trekk frem i tid. Vi har en plan bak alt og overlater ingenting til tilfeldighetene. Det skal være lønnsomt å være franchisetaker i Proaktiv, og vi har som målsetting at kontorene i kjeden skal være de meste lønnsomme i Norge. P.t. har kjeden en gjennomsnittlig resultatgrad på 17,5 %. Hvis du kjenner deg igjen i dette vil vi veldig gjerne komme i kontakt med deg. Kontakt daglig leder: Vibeke Stavenes, e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles selvsagt konfidensielt.

Proaktiv Eiendomsmegling er lokalisert i storbyområdene og er en utpreget kvalitetsmegler. Kundens beste er til enhver tid i fokus og vi vet at gode prestasjoner er noe som skapes gjennom stor kompetanse, høy motivasjon og gjennomtenkt strategi. Det er stort sett slik at de beste vinner. Slik er det også med eiendomsmegling. Flinke mennesker med det beste materiellet, de beste metodene og den riktige motivasjonen skaper alltid det beste resultatet for våre kunder.

proaktiv.no

proa.no

Proaktiv Småstrandgt. Tlf.: 55 36 40 40

Proaktiv Chr. Michelsensgt. Tlf.: 55 90 44 00

Proaktiv Sandviken Tlf.: 55 30 32 00

Proaktiv Voss Tlf.: 56 52 19 50

Proaktiv Fana Tlf.: 55 27 40 70

Proaktiv Askøy Tlf.: 99 21 68 03

Proa Jessheim Tlf.: 63 94 69 90

Proa Lørenskog Tlf.: 67 90 40 10

Proa Trondheim Tlf.: 73 99 22 55

Proaktiv Prosjekt Tlf.: 55 36 40 45

Proaktiv Stavanger Tlf.: 51 52 75 75

Proaktiv Asker Tlf.: 47 68 44 00

Proaktiv Briskeby Tlf.: 22 44 24 00

Proaktiv Bekkestua Tlf.: 67 11 12 30

Proaktiv Majorstuen Tlf.: 22 22 07 00

Proa Heimdal Tlf.: 72 59 92 40

Proa Moholt Tlf.: 73 20 26 50

Proa Lillestøm Tlf.: 63 80 59 90

LEDELSEN

FRITID

Eiendomsmegleren i Vestfold ser i tillegg et behov Nå er det ikke kun lav rente som er utslagsgivende for helårshytter. for økende hyttesalg. Dårlig innskuddsrente, eller – Hytteeiere ønsker å tilbringe mer enn fire uker strafferente som Tore Solberg sier, betyr også noe, i i juli på hytta. Fritidseiendommen er i ferd med å bli tillegg til valutakursen. Svak krone gjør det mer in en bolig nummer to, og da kreves det helårsstandard, teressant for nordmenn å kjøpe fritidseiendom i tilsvarende hytter på fjellet. De vil ha internett, kom utlandet. Og i en urolig verden oppleves Norge som LEDELSEN FAGSTOFF STUDENTER VERDTmener Å VITE Pettersson. fort og god infrastruktur, et veldig trygt ferieland. FRITID

ÅRSMØTE OG NYTT STYRE I FORSIKRINGSFONDET I forbindelse med NEFs vårkonferanse i Trondheim ble det avholdt årsmøte i ForsikringsFondet (tidligere Norges Eiendomsmeglerforbunds skadeforsikringsfond (NEFS)). ForsikringsFondet ledes av et styre på fem medlemmer. I tillegg til tre medlemsvalgte styremedlemmer, utpeker Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge hver sin representant. Følgende styre ble valgt på årsmøtet: Leder: Line Rollve Røstad (EiendomsMegler 1), Styremedlem: Karsten Onsrud (tidl. Krogsveen ) Styremedlem: Morten Müller (Heimdal Eiendomsmegling) Varamedlem: Hedda Karoline Ulvness (Eie) Varamedlem: Truls Myrbråten (Foss & Co) Organisasjonens representanter er Hanne Nordskog-Inger fra Eiendom Norge og Margrethe Røse Solli fra Norges Eiendomsmeglerforbund Formålet med ordningen er å tilby en konkurransedyktig ansvarsforsikring som tilfredsstiller lovgivningens krav til Sikkerhetsstillelse for eiendomsmeglingsforetak. For tiden ligger dekningen hos Tryg. Forretningsfører for ordningen er Howden Forsikringsmegling AS. Nærmere opplysninger om Forsikrings Fondet finner du nef.no

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

NEF.NO

ENDOM

Ta kontakt med Markedssjef Peter Rånås 907 68 100 peter@nef.no

i tidsskriftet Eiendomsmegleren eller på nef.no/ ledige-stillinger gjør deg synlig for en attraktiv spisset målgruppe i eiendomsmeglingsbransjen!

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ANNONSERE

STUDENTER

NY TREND

– Ja, de fleste som er ute etter hytte ved sjøen, er gjerne de i alder 40+. I tillegg til lav rente, er det flere i den alderen som arver eller er i ferd med å arve. En ny trend vi ser, er de som ønsker å investere sammen med foreldrene sine, såkalt generasjonskjøp. Flere etterspør eiendom hvor de kan lage genera sjonshytte. Besteforeldre i dag er både yngre og spre kere enn tidligere, sier Jørgen Erland Pettersson. I Østfold opplever Amund Tvete Hermansen også ungdommelige besteforeldre. – Vi har flere yngre besteforeldre som kanskje har solgt eneboligen og ønsker å ha et samlingspunkt for familien. Dette er en sterk kjøpegruppe som ofte er de mest kresne og som handler i øvre prisklasse, for klarer han. Megleren i Fredrikstad forteller om et ellers ganske differensiert marked. Jo høyere pris, desto mer kres ne blir kjøperne. – I lavere prisklasser er det viktig med god ad komst, grei vanntilførsel og gjerne nærhet til bade plass. I tillegg er en ryddig festekontrakt viktig, da flere eiendommer her i fylket står på festet grunn, forteller Tvete Hermansen. Både Tvete Hermansen og Pettersson er enige i at i øvre prisklasse kreves det mer komfort, nærhet til sjøen, utsikt og gjerne egen brygge og badeplass.

FAGSTOFF

I følge Prognosesenteret og Bjørn Erik Øye, er folk rundt 40 år, som gjerne bor i blokk i byen, de som er mest på hugget når det gjelder fritidsbolig. Og nettopp punktet om at de ivrigste bor i blokk er viktig. Fremtidens urbanisering henger sammen med ønsket om å kjøpe hytte. Vi bor trangere og veksten går fortere.

VERDT Å VITE

LEDIG STILLING

Kun kr 3.500,for ledig stilling på nef.no

MARKETING STUDIO

Nyhet i

WebM egler

PRØV VÅRT MODERNE, NETTBASERTE VERKTØY • 2-veis integrasjon med Webmegler • Maler for brukervennlig redigering

Bruker du mye tid på å lage annonser og trykksaker?

• Lag salgsoppgaver, annonser, DM, plakater, profileringsmateriell m.m. • Skreddersøm av design og layout • Online korrektur for selger • Bestilling mot trykkeri og avis

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as

Nyhet!

Komplett utstyrt E-Klasse All-Terrain med Avantgarde-pakke. Nyheten E-Klasse All-Terrain er alt du forbinder med E-Klasse – bare tøffere. Teknologien, kjøreegenskapene og den store plassen fra E-Klasse stasjonsvogn kombineres med fremkommeligheten og det robuste utseendet til en SUV. Luftfjæring, 4MATIC og eget offroadprogram er selvfølgelig standard. E 220 d 4MATIC All-Terrain Avantgarde Nå kr

795.000,-

194 hk - 9-trinns aut. - luftfjæring

E 220 d 4MATIC All-Terrain Avantgarde utstyr: • Vinterhjul inkludert • Avantgarde Line • Garmin® MAP PILOT • 9G-TRONIC automatgir • Parkeringssensorer foran og bak inkl. ryggekamera

• • • • • •

Speilpakke Tilhengerfeste 4MATIC firehjulsdrift Større bakkeklaring Setekomfortpakke PRE-SAFE System

Nye E-Klasse All-Terrain fra kr 717.900,-. Pris inkl. lev. Forbruk blandet kjøring: 0,52-0,53 l/mil. CO2-utslipp: 137 -139 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no Tilbudet gjelder til 31. august 2017.

• • • • •

18” vinterhjul 19” lettmetallfelger EASY-PACK elektrisk bakluke AIR BODY CONTROL luftfjæring LED hovedlys

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Foto: tinagent/Sigve Aspelund

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FORBRUKERRÅDGIVEREN:

STOR TRAFIKK OG MANGE SPØRSMÅL I VÅR LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

STUDENTER

NEFs forbrukerrådgiver Carsten Pihl har opplevd en solid trafikkøkning i vår. Budgivning, skatt og meglers ansvar er blant spørsmålene som stilles. AV CARSTEN HENRIK PIHL

Det kommer stadig flere spørsmål til forbruker rådgivningstjenesten. I årets første fem måneder har antall spørsmål økt med nesten 20 prosent sammenlignet med 2016.

givningsreglene. Konsekvensene av akseptfristen er ukjent for mange. Flere tror de har vunnet budrunden når budet deres «går ut», selv om de ikke har fått aksept. Og reagerer da når det duk ker opp bud etter at deres akseptfrist gikk ut.

Disse spørsmålene skyldes først og fremst at folk ikke setter seg inn i regelverket, og bunner sjelden i feil fra eiendomsmegler. Det eien domsmeglere her kan gjøre for å bedre budgi veres opplevelse er å være tydeligere underveis

FLEST SPØRSMÅL OM BUDGIVNING

Det temaet det i vår har kommet flest spørsmål om er budrunder og budgivning. NEFs forbruker nettsider får også mange søketreff knyttet til budreglene. Spørsmålene kommer først og fremst fra kjøpersiden. Mange av spørsmålene kommer av at interessentene ikke har full kontroll over bud Vårens spørsmål: Diagrammet viser hvordan henvendelsene til Forbrukerrådgiveren fordelte seg våren 2017, i tidsrommet 1. januar til 23. mai. Skatt på bolig er vårens store «vinner». Det er selgere som først og fremst har spørsmål. Antall henvendelser viser at det er mange som har spørsmål, og som trenger rådgivning. Selv om eiendomsmeglere bør gi råd om reglene, ikke om situasjonen. Tallene ellers viser at budrunden, meglers ansvar (særlig for selgere) og løsøre/opplysninger fortsatt ligger langt oppe. Lokkepriser har falt helt ut av topplisten etter bransjens opprydding høsten 2016. Siste punkt er også gledelig: Flere og flere ringer nå før de skal selge bolig med spørsmål knyttet til valg av eiendomsmegler. Dermed kan rådgivningen gis før boligsalget, noe som alltid gir mer muligheter og bedre råd.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

HENVENDELSER TIL FORBRUKERRÅDGIVEREN VÅREN 2017 Andel % Skatt Budrunden Meglers ansvar Løsøre Opplysninger Overtagelse Oppgjør Valg av eiendomsmegler 0

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

i budrunden, og kanskje særlig gi litt ekstra rådgivning til de hvor budet går ut uten aksept. MANGE LURER PÅ SKATT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Våren er skattetid, og det kommer en FRITID til salg av bolig og STUDENTER rekke spørsmål knyttet mulig skatteplikt. Dette viser at botids reglene ikke er veldig kjent, og mange har spørsmål knyttet til dette. Jeg kan ikke gi dyp skatterådgivning til alle, men rådgir om hvordan botidsregle ne er. De som ønsker personlig rådgiv ning blir henvist videre til skatterådgiver, for eksempel hos Skattebetalerforenin gen. Antall spørsmål viser at det er behov for selgere å bli minnet på skattereglene. Dermed kan eiendomsmeglere tipse om botidsreglene hvis dette er aktuelt. Men rådet er at man som eiendomsmegler ori enterer om reglene, ikke om selve situa sjonen. Det bør skatterådgivere som kan se alle sider av saken gjøre. LOKKEPRISER NESTEN BORTE

Et tema det var mye spørsmål om etter sommeren i fjor var lokkepriser på bolig. Men dette temaet har vært nesten fra værende nå i vår. Og mens jeg tidligere fikk inn saker der man nok kunne stille spørsmål til prissettingen, har de få sake ne jeg har fått i vår vært saker der innrin gere ikke helt kjenner reglene. MÅ SELGER SELGE TIL PRISANTYDNING?

Det som derimot har dukket opp er spørsmål fra selgere om de må selge til prisantydning. Mange eiendomsmeglere er nå strenge med å fortelle om at pris antydningen som settes må være reell. Det medfører at en del ringer meg for å spørre om de er bundet av prisantydnin gen uansett. Min oppgave som forbrukerrådgiver er da å fortelle om de to regelsettene som her eksisterer: markedsføringsregelverket for eiendomsmeglere og avtaleregelverket som selgerne er underlagt når budene kommer inn.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

DET STRAMMER SEG TIL I SENTRUM LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

torsdag, 11. mai 2017

Kontorleiemarkedet i Oslo er i ferd med å legge oljesmellen bak seg, og markedsleiene tenderer til vekst i sentrale kontorområder, i følge Mads Hofrenning Wanderås hos DNB Næringsmegling. AV MADS HOFRENNING WANDERÅS, ANALYTIKER DNB NÆRINGSMEGLING

Midtveis i andre kvartal 2017, ser vi flere positive tegn i kontorleiemarkedet. Temperaturen i norsk økonomi øker gradvis og flere bedriftsledere forventer høyere sysselsetting i løpet av det neste året. Dette underbygges av Norges Bank sitt regionale nettverk som viser en økt forventet sysselsettingsvekst frem over, ettersom troen på egen bunnlinje bedres. Forventningene til fremtiden er dog på moderate nivåer historisk sett, og det er noen mørke skyer i horisonten som inneholder mer digitalisering og automatisering. Skyene bringer med seg usikkerhet og forventet lavere bemanningsvekst fra store selskaper innen bank, telekom og media.

Våre siste analyser bekrefter den positive utviklingen. To ganger i året teller vi den samlede kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. I første kvartal hadde ledigheten (som også inkluderer areal som blir klare for innflytting i løpet av 12 mnd.) falt med 25.000 kvm siste halvår, og ledigheten utgjør dermed omlag 8,2 prosent. En viss bedring i nøkkeltallene etter oljesmellen i 2014, kombinert med mer positive forventninger om fremtiden, har bidratt til å løfte anslagene for brutto arealabsorbsjon de nærmeste årene. Samtidig vil netto tilførsel av nye kon torareal være marginalt positiv, godt hjulpet av høye konverteringsvolumer som følge av et godt boligmarked. Vi estimerer en kontorledighet på 6,1 prosent i 2019. GOD AREALETTERSPØRSEL SÅ LANGT I 2017

OSLO LUFTHAVN GARDERMOEN

STORO/ NYDALEN

GREFSEN/ KJELSÅS

RØA V I N D ER EN

YTRE SONE

SINSEN

ASKER/ BÆRUM

SKØYEN

ØKERN/ ULVEN

YTRE SENTRUM

AL NA

INDRE SENTRUM

SENTRUM ER FORTSATT DET FORETRUKNE VALGET FOR DE FLESTE LEIETAKERE

BEKKESTU A

TØYE N

LYSAKER

STA BEKK

CBD BYGDØY

FORNEBU

CBD HELSFYR/ BRYN

Figur: Leieprisutvikling per kontorområde – snitt av høy standard (nominelle priser, NOK pr kvm)

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Meglerhuset opplever en økt aktivitet blant leietakerne, og hittil i 2017 har vi registrert i underkant av 200.000 kvm fordelt på ca. 100 søk. Sammenlignet med fjoråret, og justert for de store offentlige søkene som Helsedirektoratet og NAV, er både volumet og antallet høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er fortsatt en betydelig tilbudsside i Stor-Oslo, og et søk på mellom 2.500-5.000 kvm mottar i overkant av 30 reelle tilbud om de går ut med et bredt søk som omfatter hele Oslo. Det er fortsatt leietakers marked, men vi erfarer at konkur ransen om kontorlokaler i bygg med særegenhet og god beliggenhet tilspisser seg.

Leietakerne verdsetter i større grad enn før å sitte i urbane områder med hygge lig atmosfære, og tilgangen på offentlig kommunikasjon kan i seg selv ikke lenger være nok til å trekke det lengste strået i kampen om leietakerne. Sentrum og CBD-Vest har over lenger tid tilbudt en mer komplett pakke, men nå ser vi at flere områder utvikler samme egenskaper. I Storo/Nydalen er det en god sammensetning av kontor, bolig, skole, handel og caféer/restaurant som gjør at området fremstår som livlig til flere timer av døgnet. Det tas grep i sentrums

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

4 700 CBD Vest

4 200

3 700 CBD Øst Indre sentrum

3 200

LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

STUDENTER

Skøyen

2 700

Storo/Nydalen

Økern/Ulven Lysaker Helsfyr/Bryn Sandvika/Asker

2 200

1 700

1 200

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017E

2018E

2019E

Figur: Kontorledigheten per område, %.

området øst for Karl Johan med to nye kontorbygg på Youngstorget, og ny åpningen av kontorfellesskapet Kulturhuset sammen med flere nye restauranter og underholdningstilbud, bidrar til å skape et urbant bymiljø. LANG LEIEKONTRAKT KAN GI KANONDEAL

Mange leietakere er opptatt av fleksibilitet, men hvis virksomheten er trygg på egen utvikling kan man tegne en leiekontrakt for de neste ti år eller lengre, til gunstige vilkår. I investormarkedet er det svært høy etterspørsel og prising for eiendommer som gir langsiktige forutsigbare leieinntekter. Med andre ord får gårdeierne veldig attraktive salgsobjekter når de får fylt opp eiendommene med lange kontrakter. Flere er derfor villige til å strekke seg langt for å få tegnet lange leiekontrakter med betalingssikre leietakere. Leietakeren kan få fordelen av d ette gjennom et gunstig leienivå eller at gårdeier tar på seg betydelige investeringer for å tilpasse lokalene til den enkelte bedrift. Kontorledigheten er ventet å synke og markedsleienivåene stige i Oslo de neste årene slik at denne gevinsten er ekstra stor nå i det korte bildet.

KONTORLEIEN – DET KOMMER TIL Å KOSTE MER!

Vi venter en tiltakende vekst i markedsleienivåene for høy standard og i sum 18 prosent over de neste tre årene. Den estimerte veksten i markedsleienivåene er til dels et resultat av lavere kontorledighet og høyere standard på kontorlokal ene, samt bedre balanse i markedet. I tillegg tenderer leietakerne i høy grad til å velge de beste lokasjonene innen hver klynge. Markedsleiene sank mindre etter oljesmellen enn de tidligere nedgangsperiodene (IT-boblen og finanskrisen), og vi venter derfor en noe mer avdempet vekst enn i de to tidligere syklene. Gjennom 2016 og så langt i 2017 har vi registrert en høy etterspørsel etter kontorarealer i de mest a ttraktive områdene. Prisveksten kommer raskere i sen trum enn langs vest- og østaksen. Vest og øst for sentrum må praksisen med rabatter i form av leiefritak og lignende reduseres, og mer ledige arealer absorber es, før vi får en markert vekst i markedsleienivåene. Rabatter og leiefritak er ventet å reduseres i takt med leieprisoppgangen.

Utnytt medlemsfordelene dine Som medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler  Ingen bonustap ved parkeringsskade  Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil  Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark.

Bilfor sik med u ring nik fordel e er

Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 20% samlerabatt! Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MER TRANSPARENTE BOLIGKJØP Hvem pusset opp badet? Er det elektriske anlegget oppgradert, og når ble huset malt utvendig? Informasjon som dette er nå gjort enklere tilgjengelig for boligkjøpere. 36

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Selv om følelsene har en tendens til å trumfe fornuften i en budrunde, bør det nå være vanskeligere å kjøpe katta i sekken. Teknisk tilstand bør tross alt bety mer for prisen enn pynteputer og «årets farge» på veggen.

sjon fra Eiendomsregisteret og det boligeieren har lagt inn selv. Til sammen blir dette en slags bolig-CV eller servicehefte. Denne kan boligeier nå vise frem digitalt til potensielle interessenter. FÆRRE TVISTER

Det er viktig at boligkjøpere får mer og bedre informasjon om teknisk tilstand ved boligkjøp. I dag er det for stor usikkerhet og risiko knyttet til dette, særlig for eldre boliger. – Økt transparens er godt nytt for alle parter, særlig for boligselgere som orden i papirene sine. FORBRUKERRÅDETS ØNSKE

Takster og prospekter gir relativt god informasjon om brukte boliger. Men ut ifra antall saker i media er flere likevel uheldige, og én familie som kjøper katta i sekken er én for mye. DEL BOLIGMAPPA DI

En brukt bolig koster kanskje ti ganger så mye som en bruktbil, sier Per-Christian Svendsen, daglig leder i Boligmappa. – Mange er opptatt av om bruktbilen har servicehefte, og bilselgeren viser det stolt frem. Vi mener det er minst like viktig på bolig, og Boligmappa har derfor lansert muligheten for å dele innholdet i boligmappa når boligen skal selges. HÅNDVERKERE OG FARGEKODER

I Boligmappa samles dokumentasjon fra hånd verkere som har jobbet på boligen med informa

Nær 500.000 norske boliger har per i dag boligmapper med dokumentasjon fra kvalifiserte håndverkere og boligeiere. Det at denne doku mentasjonen nå kan deles med et tastetrykk svarer på Forbrukerrådets ønske om en tryggere bolighandel. Mer informasjon om eiendommen blir kjent for begge parter. – Innholdet i Boligmappa følger boligen over tid, fortsetter Svendsen, og legger til: Selv om følelsene har en tendens til å trumfe fornuften i en budrunde, bør det nå være vanskeligere å kjøpe katta i sekken. Teknisk tilstand bør tross alt bety mer for prisen enn pynteputer og «årets farge» på veggen. Boligmappa AS er eid av Ambita AS med 88 %, og Ambita AS er heleid av Nærings- og fiskeridepartementet. Nelfo (Elektrikernes og in stallatørenes landsforening), Rørentreprenørene Norge (en organisasjon i Byggenæringens Lands forbund) og EFO, er også med på eiersiden.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NYTT GULV MED ET KLIKK LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Å gi rommet et nytt gulv kan de fleste klare på en dag. Med klikksystem kan gulvleggingen utføres nesten uten verktøy, uten å rive det gamle gulvet og uten at dører og terskler må justeres i etterkant. TEKST: CHERA WESTMAN/IFI.NO | FOTO: CHERA WESTMAN/IFI.NO, TARKETT, GERFLOR

Nordmenn er opptatt av gulv. 4 av 10 med oppussingsplaner innendørs gjør noe med boligens gulvflater. Det viser tall fra Prognosesenteret. Og det har aldri vært enklere å fornye gulvet. Også den som aldri har lagt gulv før, kan lett få lagt nytt gulv i boligens tørre rom. Og det uten å måtte rive det gamle gulvet eller gå til innkjøp av dyre verktøy. I praktiske pakker som enkelt får plass i bilen og heisen, finnes et stort utvalg av ulike klikk bare gulvtyper. Tykkelsen hos flere er

kun fra noen millimeter til en snau centimeter, slik at det hverken blir behov for å løfte terskler eller justere dørene etter legging. PUSLESPILL

Gulvet legges flytende, uten bruk av skruer, lim, tape eller spesielle verktøy. Og resultatet blir fint – delene passer i hverandre som puslebrikker, slik at det er enkelt å få usynlige skjøter i gulvet også for en som aldri har lagt gulv før.

POPULÆRT MED KLIKK-VINYL

En av gulvtypene som vokser raskest i popularitet er klikk-vinyl. Med klikk-vinyl får man et slitesterkt vinylgulv, som godt takler normal slitasje fra for eksempel husdyr og barn med mye fart i bena, og som gir en eksklusiv følelse med fasede kanter. Det oppleves som forholdsvis mykt å gå på og lyd av tråkk i rommet dempes. Etter montering trenger ikke gulvet å vokses eller polish-behandles.

Klikk-vinyl kan brukes innendørs i alle tørre rom, og fungerer sammen med gulvvarme. Det er bare å klikke bordene sammen, og du har nytt gulv på null komma niks! (Foto: Tarkett)

Vinylens naturlige lyddempende egenskap gir minimalt med støy i rommet, og gulvmaterialet er lett å legge med klikkfuging. (Foto: Tarkett)

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FLERE GULV MED KLIKK

LEDELSEN

• Parkett- og laminatgulv legges normalt med klikk-fuging. Disse gulvene er fra 8-15 millimeter tykke og legges flytende. • Linoleumfliser- eller bord har en kjerne av hard trefiber og naturmaterialet linoleum på toppen. FAGSTOFF FRITID Å VITE GulvetVERDT kommer i en rekke farger og ulike formater, som muliggjør mønsterlegging i for eksempel STUDENTER sjakkruter eller striper. • Korklaminat er bygget opp med et varmeisolerende og lyddempende sjikt av kork i topp og bunn, mens kjernen består av en stabil trefiberplate. Enkelte typer har kork i bunn og et overflatesjikt av vinyl.

Klikk-vinyl kan lages i meget naturtro etterligninger etter tre, stein eller fliser. O verflaten er preget for å minne om t eksturen i naturmaterialet. (Foto: Gerflor)

Klikk-vinyl er et tynt, lettplassert gulv som legges løst på eksisterende gulv. Gulvbordene klikkes, vinkles eller lett bankes sammen med hverandre i en not- og fjærkonstruksjon. (Foto: Chera Westman/ifi.no)

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

DANIEL FERDINAND L. HELLENES LEDELSEN

Hvor mange ganger har du flyttet? 5 Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Dårlig meglerspråk: les «Meglers marked – Poesi fra en boligjakt» av Willyson, Eirik (ref tidligere svar) «To skyvedører i glass kan åpnes eller lukkes etter eget forgodtbefinnende.». Slikt «megler språk», skrivefeil mv. Vi er flinke nok selgere til å kalle en spade for en spade…! Hva er dine personlige erfaringer med eien domsmeglere? Hardtarbeidende og inkluderende mennesker.

ENDOM

N E F ME

GLE

BUND

RGES

Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund får 15% rabatt på overnatting på Hotel Continental, Oslo. Reservasjon kan gjøres på 22 82 40 40 eller booking@hotelcontinental.no Les mer på nef.no/fordelsprogram Hotel Continental | Stortingsgaten 24/26, Oslo | www.hotelcontinental.no www.facebook.com/hotelcontinentaloslo | #hotelcontinentaloslo

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

FRITID

Karrierevei fram til der du er i dag? Startet i Oslo v/ DnB Nor Eiendom avd. Ullevål i 2010 Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Evnen til å selge den aktuelle eiendommen til høyest mulig pris, gjennom korrekt rådgivning og tilrette legging. Våre strenge krav til f.eks. innhenting og videreformidling av opplysninger sørger i tillegg for å holde konfliktnivået i etterkant av salg på et lavt nivå! Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? 10 årene? Her må vi følge med fra måned til måned. Selv om digitalisering er kommet for å bli, er hvert fall en ting helt sikkert: Det vil alltid være plass til dyktige Eiendoms meglere MNEF. Hva er den største utfordringen til bransjen? Vi er for mange Eiendomsmeglere. Mange store aktører har i tillegg en ugrei strategi hva gjelder ansettelse av nyutdannete. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Her har vi kommet langt, takket være NEF! Vi vil aldri få 5 stjerner i boka hos alle … Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Utvikler det seg? Jeg har kanskje jobbet for lenge i Kristiansand …

Navn? Daniel Ferdinand L. Hellenes Arbeidssted? Sørmegleren AS, avd. Kristiansand Alder? 30 år gammel Sivilstatus, barn? Samboer Sist leste bok? «Meglers marked – Poesi fra en boligjakt» Willyson, Eirik Favoritt TV-program? (Program som i TV serie?) KLOVN og Curb Your Enthusiasm Favorittmusikk? Det er så mangt, pt hører jeg på det nye albumet til Kasabian. «Favoritt dings»? Bilen – (I og med du spør om «dings») Kjører? Toyota IQ Hvor mange timer jobber du i uken? 60 Hva gjør du for å koble av? Jakt og fiske Hva er din beste idrettsprestasjon? 2. plass i Haraldstad OPEN 2016 Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Beklager, allergisk mot egg og nødder – så lite tips å hente her… Beste reisemål? GRANCA Har du noen dårlige sider? Ja Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Det er vel her vi kan skrive å bli medlem av NEF og engasjere seg i lokalforeningen (SEF for mitt vedkommende)

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

STUDENTER

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 475.000 personer pĂĽ papir, nett og/eller mobil. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;17/1

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN LEDELSEN

VERDT Å VITE VERDT Å VITE

FAGSTOFF FAGSTOFF

FRITID FRITID

STUDENTER STUDENTER

MEDLEMMER MEDLEMMER

SALG AV ARVET BOLIG OG FRITIDSBOLIG

– SKATTEFRI GEVINST? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fjerningen av arveavgiften i 2014 gjorde at arvinger slapp å betale en sur ekstraregning etter å ha arvet huset til foreldre eller andre arvelatere. Når arveavgiften ble fjernet, innførte man samtidig et kontinuitetsprinsipp, som innebærer at man overtar arvelaters inngangsverdi. Kontinuitetsprinsippet gjelder likevel ikke for bolig og fritidsbolig som arvelater kunne selge skattefritt. Hva gjelder da? AV BÅRD ERLEND HANSEN, ADVOKAT MNA, SKATTEBETALERFORENINGEN

En ikke uvanlig oppfatning er at man kan selge bolig og fritidsbolig man har arvet skattefritt. Eventuelt at man kan selge skattefritt dersom man selger innen ett år etter arve overføringen. Det er ikke helt riktig. Regelen er at dersom arvelater kunne selge boligen eller fritidsboligen skattefritt på sin hånd, så får arvingen oppjustert sin inngangsverdi til verdi på dødsfallstidspunktet. Når arvingen senere selger eien dommen, er salget like fullt skattepliktig (med mindre hun selv oppfyller kravene til bo- og eiertid), men hun skatt legges altså kun for verdistigning i egen eiertid. Det samme gjelder for gaver som er ytet mens giveren var i live. Merk at det gjelder andre regler for arv etter dødsfall før 1. januar 2014, og for gaver som er ervervet før 1. januar 2014. I noen utstrekning er det også tilsvarende regler ved salg av arvede jord- og skogbrukseiendommer. DETTE REISER NOEN NÆRMERE SPØRSMÅL:

a) Kunne giver eller arvelater selge eiendommen med skattefritak for gevinst? Først må man altså vurdere om arvelater var i posisjon til å selge eiendommen med skattefritak for gevinst. Skatte loven § 9-3 gir skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig- eller fritidseiendom. Vilkårene er i grove trekk: • Boligeiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn ett når realisasjonen finner sted og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen. • Fritidseiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn fem når realisasjonen finner sted og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen. I arvesituasjonene er det gjerne aktuelt at arvelater ikke har bebodd eiendommen i kortere eller lenger periode før

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

dødsfallet, men vært på sykehjem. Merk da at selv om boligen fraflyttes, kan tiden etter fraflytting godkjennes som botid, dersom man må flytte på grunn av arbeid, helse eller lignende grunner (brukshindring). Det gjelder også egne regler for godskriving av botid mellom ektefeller. b) Hva blir arvingens inngangsverdi når arvelater kunne selge eiendommen skattefritt? Dersom arvelater kunne selge boligen skattefritt, skal arvingens inngangsverdi settes til eiendommens antatte salgsverdi på dødsfallstidspunktet. Dette fører til at verdi stigning i arvelaters eller givers eiertid blir fritatt for gevinstbeskatning. Dersom overføringen tinglyses, vil dokumentavgifts grunnlaget vanligvis brukes som skattemessig inngangs verdi. Hvis overføringen ikke tinglyses kan man innhente takst for å sannsynliggjøre verdien på overtakelsestidspunktet. Dersom eiendommen selges kort tid etter dødsfallet, kan man som et utgangspunkt legge til grunn oppnådd salgs sum som inngangsverdi, slik at det ikke er noen verdi stigning som kommer til beskatning. Situasjonen kan også være at boligen faller i verdi i arvingens eierperiode. Dersom salget skjer kort tid etter arvefallet, må det i tilfelle være helt konkrete omstendig heter som begrunner fradrag for et slikt verditap – normalt vil som nevnt oppnådd salgssum danne utgangspunktet også for markedsverdien på dødsfallstidspunktet, når salget skjer kort tid etter dødsfallet. I alle tilfeller kan det være greit å ta utgangspunkt i en takst/prisantydning som er innhentet etter dødsfallet, og vurdere om det er større grunn til å ta utgangspunkt i den enn i oppnådd salgssum ved fastsettelse av inngangsverdi. Dersom du krever fradrag for verdifall i egen eiertid og du har eid eiendommen i kort tid etter arvefallet, bør du

BÅRD ERLEND HANSEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

være forberedt på å begrunne ditt standpunkt godt overfor skattemyndighetene. c) Fradrag for salgskostnader En effekt av at salget er skattepliktig er at salgsomkost ninger ved salget av eiendommen reduserer eiendommens VERDT Å VITE utgangsverdi. DersomLEDELSEN salgssummen er lik eiendommens markedsverdi ved overtakelse, det vil si inngangsverdien, vil arvingens/gavemottakerens salgsomkostninger altså utgjøre et fradragsberettiget tap. Ved en verdiøkning på boligen i arvingens/gavemottakerens egen eiertid vil salgs kostnadene tilsvarende redusere skattepliktig gevinst. ET EKSEMPEL KAN BELYSE DETTE:

Jan arver bolig fra sin far Per i mars 2017. Ettersom Per kunne solgt boligen skattefritt blir inngangsverdien til arvingen Jan oppregulert til markedsverdien på døds tidspunktet. Denne blir vurdert til 4 millioner av takst mann. Jan selger boligen kort tid etter dødsfallet, og salgs summen viser seg å være identisk med den antatte markedsverdien. Han er fornøyd med å få 4 millioner skattefritt, men kan i tillegg kreve fradrag for omkostning ene ved salget. Disse omkostningene inkluderer meglerhonorarer, annonsering, forskjellige gebyrer mv. I Jans tilfelle endte omkostningene på 120.000 kroner ved salget – det vil si at han rent skattemessig, faktisk har et tap på 120.000 kroner ved salget – et tap han kan kreve fradrag for. Jan ender opp med å få salgssummen på 4 millioner kroner, samt å få et skattefradrag verdt 28.800 kroner (120.000 kroner x 24 prosent). DET ER VIKTIG Å VÆRE KLAR OVER DENNE FRADRAGSMULIGHETEN.

d) Hva hvis arvelater ikke kunne selge eiendommen skattefritt?

FAGSTOFF

FRITID

Hvis boligen eller fritidsboligen ikke kunne vært solgt skattefritt (på grunn av manglende bo-, eier- eller bruks tid), gjelder hovedregelen om kontinuitet. Det vil si at ved senere salg av eiendommen, er det arvelaters inngangsverdi som avgjør hvor mye skatten blir. Da må man altså bringe på det rene hva som var arve FRITID FAGSTOFF (kostpris, eventuelt laters inngangsverdi arvet verdi med tillegg av senere påkostninger og eventuell oppregulering). Det er ikke alltid like lett. Arvingen kan i disse tilfellene selv tilflytte boligen (eller oppfylle brukstiden for fritidsbolig), slik at gevinst blir skattefri ved senere salg. Merk da også at opparbeidet bo- og brukstid til bolig- og fritidsboliger overtas av arvingen: Selv om en bolig eller fritidsbolig ikke kunne ha vært solgt skattefritt på arvelaters eller givers hånd, vil arvelaters/givers bo- og eiertid for bolig og bruks- og eier tid for fritidsbolig likevel tas i betraktning: Hvis for eksempel arvelater har brukt og eid boligen de siste 8 månedene før overføringen, vil mottaker oppfylle kriteriet for skattefrihet ved å bo i boligen 4 måneder før et salg. Det er mange særvarianter av disse tilfellene, og mange gråsoner – et ikke helt upraktisk tilfelle i disse tider er at man arver en bolig som selges etter kort tid med betydelig gevinst – for eksempel til en utbygger. En annen problem stilling er at eiendommen har spesielt stor tomt. I slike tilfeller kan det være fornuftig å få vurdert saken av skatteekspertise.

STUDENTER

MEDLEMMER

SKATTEBETALERFORENINGEN SBF Skatteadvokater er et advokatfirma med syv skatte STUDENTER advokaterog rådgivere som er spesialisert innen skatterett, avgiftsrett og selskapsrett. Advokatkontoret har ekspertise på området for skatt og fast eiendom, og kan for øvrig bistå med rådgivning og gjennomføring ved etablering av virksomhet, transaksjoner, generasjonsskifter oppkjøp og omstruktureringer samt på alle stadier i klageog tvistesaker overfor skattemyndighetene. Se mer om advokatvirksomheten her: www.sbfskatteadvokater.no Skattebetalerforeningen er en selvfinansiert interesse organisasjon med visjon om å gjøre din skattehverdag enklere. Foreningen er en viktig hørings instans i politiske spørsmål. I tillegg bistår den sine medlemmer i skattespørsmål og er en kursleverandør innen skatterett, avgiftsrett og selskapsrett. www.skatt.no

Erfaren backoffice/ eiendomsmegler for Petter Birkrem søkes Se http://www.nef.no/ledige-stillinger/ for mer info Kontakt Haakon Landmark-Høyvik, tlf. 48 18 45 13

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ENDRINGER I TINGLYSINGS REGELVERKET FRA 18. APRIL 2017 GRUNNET INNFØRING AV ELEKTRONISKE DOKUMENTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV HUGO TORGERSEN, REGISTERFØRER, STATENS KARTVERK

Med ikrafttredelse 18. april 2017 er regelverket for ting lysing i fast eiendom og borettslagsandeler blitt vesentlig endret. Endringene skyldes innføring av elektroniske dokumenter. Reglene i tinglysingsloven og tinglysings forskriften gjelder for både elektroniske dokumenter og papirbaserte dokumenter. Det er gjort flere sentrale endringer i tinglysingsloven og tinglysingsforskriften som vil ha betydning for eiendomsmegleres arbeide. Uavhengig av om man vil benytte elektroniske dokumenter, eller fort sette å bruke papirbaserte dokumenter, må man forholde seg til de nye reglene. Kjennskap til de nye reglene får man ved å lese tinglysingsloven og tinglysingsforskriften slik disse lyder etter 18. april 2017, samt særlig to lovproposi sjoner, Prop. 53 L (2013-2014) og Prop. 6 L (2016-2017). Inntil videre er det de forholdsvis enkle dokumenter som kan tinglyses som elektronisk dokument, så som skjøte uten tilleggsbestemmelser, hjemmelsdokument for borettslagsandeler, pantedokument med og uten råderetts begrensning, samt sletting av diverse heftelser. For papir baserte dokumenter er det liten endring, hva gjelder krav til innhold og dokumentasjon. ENDRET PRESENTASJON AV GRUNNBOKSOPPLYSNINGER

Kartverket er gått over til et nytt tinglysingssystem, og publikum og Kartverket vil forholde seg til en noe endret presentasjon av grunnboksopplysninger. Nevnes må at hjemmel til «grunn» er byttet ut med hjemmel til «eien domsrett», at dokumentnummeret er kombinert med noen andre sifre, at grunneieren ikke lenger vil fremkomme på grunnbokbladet til et festenummer, at heftelser ikke lenger er rubrisert som «pengeheftelse» eller «servitutt», samt at det er innført et eget grunnbokblad for en eiendom som er seksjonert. Fortsatt har man ett grunnbokblad for hver seksjon. Hva gjelder et dokumentnummer i kombinasjon med andre sifre, må nevnes at siffer 1 er knyttet til én retts stiftelse i et tinglyst dokument, siffer 2 er knyttet til en annen rettsstiftelse i samme dokument, og så videre. Siffer 200 gir referanse til et tinglyst dokument for fast eiendom som er tinglyst ved Kartverket, mens siffer 201 gir referanse

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

til et dokument i en borettslagsandel som er tinglyst ved Kartverket. Der sifrene 200 eller 201 ikke fremkommer, vil det i stedet fremkomme et siffer som knytter seg til det domstolembetet der dokumentet ble tinglyst, så som 100 (Asker og Bærum tingrett) og 23 (Ringerike tingrett). KLOKKESLETTPRIORITET

Prinsippet om dagprioritet er i det vesentlige byttet ut med klokkeslettprioritet. Klokkeslettet presenteres i grunn boken ned til minuttet, men Kartverket har dokumentasjon for på hvilket sekund et dokument ble tinglyst. Elektroniske dokumenter som tinglyses, vil umiddelbart oppnå prioritet fra det tidspunktet som en elektronisk melding blir mottatt i grunnboken. Slik tinglysing kan skje hele døgnet, året rundt. Papirbaserte dokumenter vil derimot få en felles prioritet knyttet til tidspunktet kl 21, uavhengig av når disse dokumentene er blitt mottatt innen kl 14 den aktu elle dag. Jul- og nyttårsaften er Kartverket stengt for mot tak av papirbaserte dokumenter. Hvis Kartverket unntaks vis har kontortid som avsluttes før kl 14, vil mottatte papirbaserte dokumenter først få prioritet første virkedag etter dagen med forkortet åpningstid. Fortrinnet for arrest, utleggspant og avhendingsfor behold opprettholdes. Slike dokumenter opprettholder dagprioritet foran andre dokumenter tinglyst samme dag. Det må gjøres oppmerksom på at slike dokumenter som sendes elektronisk, vil få et fortrinn helt frem til midnatt. Slike dokumenter som tinglyses papirbasert, må være mottatt av Kartverket innen kl 14. Eiendomsmeglere må kjenne godt til de nye prioritets reglene som åpner for flere variasjoner enn hva som var gjeldende forut for 18. april 2017. Bestemmelsene finner man i tinglysingsloven §§ 20 og 21, samt i tinglysings forskriften §§ 11 og 22. EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIG

I tinglysingsforskriften § 3 er det nå formalisert at en eiendomsmeglerfullmektig kan opptre som vitne alene på papirbasert skjøte og pantedokument. En eiendoms meglerfullmektig kan da også avgi slik inneståelse som er nødvendig når et papirbasert dokument begjæres tinglyst

HUGO TORGERSEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

basert på kopi av en fullmakt, se tinglysingsforskriften § 7. FULLVERDIG REGISTERUTSKRIFT

Ved enhver tinglysing, sletting av dokument inkludert, skal VERDT ÅSlik VITE ut Kartverket utstede enLEDELSEN bekreftet registerutskrift. skrift skal inneholde samtlige tinglyste heftelser knyttet til den aktuelle registerenhet. Det vil fortsatt være slik at tinglyste heftelser fra tidspunktet forut for 18. april 2017 og som har vært rubrisert som «servitutt», ikke vil være direkte synbar på grunnbokbladet til en eiendom som er fradelt forut for nevnte dato. Jeg vil understreke at det er Kartverkets registerutskrifter som her er omtalt, og ikke slike utskrifter som andre leve randører av grunnboksopplysninger tilbyr publikum. Det er videre kun Kartverkets bekreftede grunnbokutskrift (tinglysingsattest) som gir rett til slik erstatning som er omtalt i tinglysingsloven § 35. SLETTING AV TINGLYST PANT

Det er i tinglysingsloven § 32 annet ledd innført nye regler for sletting av tinglyst pant. Utgangspunktet for å få slet tet en tinglyst heftelse, er fortsatt at den som er rettighets haver i henhold til grunnbokens opplysninger, kan begjære slik heftelse slettet, og at det tinglyste dokument ikke behøver å innsendes tinglysingsmyndigheten for påføring av attest om sletting. Dette utgangspunkt gjelder nå også for tinglyste panteheftelser. I henhold til dette utgangs punkt kan følgelig tinglyste pantedokumenter slettes på «løs kvittering». Det tinglyste pantedokument må fortsatt gjerne påføres en slettebegjæring og sendes til Kartverket for sletting i grunnboken. Fra dette utgangspunkt om sletting på «løs kvittering», gjelder et unntak for papirbaserte pantobligasjoner som følger reglene for omsetningsgjeldsbrev, samt for papir baserte pantedokumenter som er innløsningspapirer, men som ikke følger reglene for omsetningsgjeldsbrev. Eien domsmeglere må ha god kunnskap om hva som kvalifiserer for å være slike dokumenter. Ved sletting av slike pante dokumenter må originaldokumentet som vilkår for sletting, (fortsatt) innsendes tinglysingsmyndigheten sammen med en slettebegjæring underskrevet av rette ved kommende. Et svært praktisk unntak fra nevnte unntak gjelder i de tilfeller der det er banker og visse banklignende institu sjoner som fremkommer i grunnboken som panthaver til slike pantobligasjoner og innløsningspapirer. Disse pant havere kan slette pantedokumentene på «løs kvittering», og plikter da å gjøre en varig påtegning på pantedokument ene om at disse er slettet i grunnboken, eller å makulere dokumentene. Det er ikke noe i veien for at slike pante dokumenter innsendes Kartverket for sletting. Eien domsmeglerforetak omfattes følgelig ikke av dette unntaket.

FAGSTOFF

FRITID

Basert på betraktninger om «fra det mer – til det m indre» gjelder tilsvarende differensierte regler for andre påtegninger enn slettelse, så som pantefrafall, prioritetsvikelse og ned kvittering. I de tilfeller der slettelse eller annen påtegning på «løs FRITID særskilt nøy kvittering»FAGSTOFF begjæres tinglyst, må det utvises aktighet med korrekt å identifisere dokumentet som skal slettes. Kartverket skal ikke måtte foreta noen fortolkning med hensyn til hvilket dokument som begjæres påtegnet. Det fremgår av et forarbeide til lovendringen at ting lysingsmyndigheten skal kreve det originalt tinglyste pantedokument innlevert dersom man er usikker på om pantedokumentet er gjenstand for slettelse på «løs kvitte ring».

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

STEDFESTELSE AV RETTIGHET

Det er ikke lenger noe vilkår for tinglysing at stedfestet rettighet skal illustreres ved en kartskisse eller lignende. Dette kravet er utgått fra tinglysingsforskriften § 4. Det er derimot ikke noe i veien for at stedfestingen markeres med en slik skisse. Jeg minner imidlertid om at det fra 2010 er et vilkår for tinglysing at en eksklusiv rettighet utover ti år, til spesifikt areal, blir matrikkelført forut for begjæring om tinglysing. Se matrikkelloven § 12 og matrikkelforskriften § 30, samt tinglysingsloven § 12a. DOKUMENTASJON FOR KONSESJON / KONSESJONSFRIHET

Ved tinglysing av skjøte, skal ikke lenger dokumentasjon for konsesjon eller konsesjonsfrihet innsendes til Kartverket. Slik dokumentasjon skal eiendomsmegleren oversende kommunen for at kommunen skal kunne legge nødvendig konsesjonsopplysning inn i matrikkelen. Når skjøtet eller annet hjemmelsdokument senere begjæres tinglyst, vil tinglysingssystemet være koblet mot matrikkelen, og konsesjonsforhold og delingsforbudet i jordloven § 12 vil slik bli kontrollert opp mot matrikkelens opplysninger, som igjen henter opplysninger fra landbruksregisteret. I visse tilfeller vil egenerklæring om konsesjonsfrihet fortsatt måtte sendes Kartverket, så som ved tinglysing av visse omfattende rettigheter i fast eiendom som ikke er overføring av eiendomsrett eller bebygget festerett, samt erverv av borettslagsandel med boenhet i kommune med nedsatt konsesjonsgrense. RETTSVERN FOR TRANSPORT AV PANT

Det er gjort endringer i reglene for hvorledes man etablerer rettsvern for transport av tinglyst panterett. De nye reglene fremgår av tinglysingsloven § 22 nr. 1, sammenholdt med § 20.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TVANGSSALG AV IDEELL HALVDEL – TVUNGET DELING AV BOLIG MED FREMMED?

Under tittelen med en fremmed» FRITID i E24 i mars i år erSTUDENTER salg av en LEDELSEN «Jeg ønsker VERDTikke Å VITE å bo sammen FAGSTOFF ideell halvpart av en leilighet på Lillehammer beskrevet. Det ble meldt at det var to interessenter som hadde vært på visning, og at det var opplyst at eventuell kjøper måtte finne ut av fordeling av soverom med eksiterende hjemmelshaver. Ikke overraskende var det lite interesse hos de to som hadde vært på visning. AV ADVOKAT/PARTNER TOROLV SUNDFØR, ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN

Gruppen interessenter til denne type salg vil normalt bestå av investorer som selv ikke har noen intensjon om å bebo tvangssalgsobjektet, men har et ønske om å gjøre fortjen este på salget. Hva er salg av ideell andel, og hvordan gjennomføres salget i praksis? Dette skal belyses i det følgende.

av disse som blir gjennomført som salg av den ideelle andelen. De fleste tvangssalgsbeslutninger på tvangssalg av ideelle andeler som ikke gjennomføres, stanses på grunnlag av at det såkalte «dekningsprinsippet» etter tvangsfullbyrdelses loven § 11-20 ikke oppfylles.

1. BESLUTNING OM TVANGSSALG AV IDEELLE ANDELER

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20: «Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket. For be regning av foranstående pengeheftelser gjelder § 11-36 annet og tredje ledd tilsvarende. Lovbestemt pant tas det bare hensyn til i den utstrekning det er klart at kravet består. Foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen. Dersom medhjelperen mener at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd, skal medhjelperen underrette saksøkeren og tingretten. I underretningen skal det opplyses om at innsigelser mot at saken heves, må fremsettes direkte for tingretten innen to uker fra avsendelsen av underretningen. Etter utløpet av fristen skal retten heve saken dersom den finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd.» Oppsummert innebærer «dekningsprinsippet» at sak søker må få et kronebeløp etter gjennomført tvangssalg for at tvangssalg skal kunne være gjennomførbart. Om dette ikke lar seg gjennomføre, har ikke saksøker rettslig interesse for å få tvangssalget gjennomført, og tvangssalgsbeslut ningen skal da heves av retten ved kjennelse. På denne bakgrunn er det av interesse å få avklart sann synligheten for oppfyllelse av dekningsprinsippet så tidlig som mulig i prosessen, for å unngå at det offentlige blir påtvunget unødige høye kostnader ved salg som blir hevet. I praksis skjer dette ved at medhjelper finner en antatt markedsverdi av boligen. Dette kan skje gjennom takst/ meglervurdering. Videre vil medhjelper hente inn oppdaterte krav fra for anstående kreditorer, herunder også legalpanthavere, samt beregne kostandene til gjennomføring av tvangssalget. Inn

I de tilfeller der en bolig er registrert med to eller flere hjemmelshavere er det mulig for kreditor til en av hjemmelshaverne å få pant mot denne. Pant kan etableres både i form av avtalepant og utleggs pant, men i praksis er utleggspant det mest normale. Eier brøken mellom de forskjellige hjemmelshaverne til boligen er uten betydning for muligheten for å begjære tvangssalg mot en av hjemmelshaverne. Ved konstatert mislighold av pengekravet, kan kreditor etter forutgående varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, begjære tvangssalg av boligen, jf. tvangsfullbyrd elsesloven §§ 11-4 og 11-6. Beslutning vil bli truffet av retten etter forutgående fore leggelse for saksøkte etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7. Medhjelper vil samtidig bli oppnevnt av retten for å fore stå salget. Et besluttet tvangssalg vil i utgangspunktet ikke berøre den/de andre hjemmelshaverne i boligen som ikke hefter for kravet som danner grunnlaget for tvangssalgsbeslut ningen, men vedkommende skal varsles om det igangsatte tvangssalget. 2. MEDHJELPERS OPPGAVE/DEKNINGSPRINSIPPET

Medhjelper skal forestå gjennomføring av tvangssalget der dette er mulig. Det eksisterer ingen statistikk på antall tvangssalgs begjæringer av ideelle andeler som faktisk blir besluttet, og igjen hvor mange av disse som faktisk blir gjennomført. Ut fra egen erfaring, blir det årlig mottatt flere beslutninger om tvangssalg av ideelle andeler, men det er kun et fåtall

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SGB STORLØKKEN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

under kostnadene skal også rettsgebyret for gjennomføring tas med, da kostnaden dekkes forlodds av kjøpesummen. Heftelser som begge/alle hjemmelshaverne hefter for i fellesskap skal dekkes fullt ut, ikke bare for den del som tvangssalgsandelen «representerer». Dette er da også det hyppigste grunnlaget for at dekningsprinsippet ikke oppnås. I Oslo legges det til grunn at oppnåelig pris for 1/2 av en bolig vil være 1/3 av boligens totale verdi. Grunnlaget for dette er at tvangssalget i praksis ikke berører øvrige hjemmelshaveres rettigheter til boligen. Videre har eksis terende hjemmelshaver som ikke er rammet av tvangssalget en forkjøpsrett etter sameieloven § 11. Disse forhold har en prisdempende effekt. Beregning av verdi på 1/3 er imidlertid kun et utgangs punkt for beregning. Boligens totale verdi vil spille inn, og medhjelper vil måtte ha et bevisst forhold til dette, jf. avsnitt 7, punkt 4 nedenfor. Dersom regnestykket basert på overstående viser at det ikke blir et nettoutbytte for saksøker i tvangssalgssaken, skal tvangssalget heves etter forutgående varsel til saksøker i saken. 3. ALTERNATIVE MÅTER TIL GJENNOMFØRING AV TVANGSSALGET

For de tilfeller tvangssalget ikke lar seg gjennomføre grunnet dekningsprinsippet, eller for de tilfellene der saksøkte ikke ser seg tjent med kun å få et antatt utbytte etter salg på 1/3 av boligens totale verdi, finnes det noen muligheter som vil lede til et annet resultat. Normalt vil gjerne sameiere i en bolig være ektefeller som eier en halvpart hver av boligen. I ekteskap der øko nomi er felles, vil ektefellene kunne ha en interesse av å dekke gjelden ved å realisere verdiene som boligen repre senterer. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 kan den andre hjemmelshaveren samtykke til salg av hele boligen. Ved utstedelse av et slikt samtykke kan retten beslutte at tvangssalget skal omfatte hele boligen. Dette vil naturlig nok gi større avkastning enn salg av en ideell andel av boligen.

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i nærings livet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen FRITID STUDENTER FAGSTOFF tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.

Tilsvarende rett har saksøkte alene, under forutsetning av at parten har rett til å kreve sameie oppløst etter sameie loven § 15. Dette innebærer at saksøkte, uten samtykke fra øvrige hjemmelshavere, kan kreve tvangssalg av hele boligen. Dette forutsetter ikke et samtykke fra den av hjemmelshaverne som ikke er gjort til saksøkt i tvangs salget. Det praktiske tilfelle er for eksempel der det er fl ere sameiere til boligen som følge av arv eller lignede. Der dekningsprinsippet er til hinder for gjennomføring av tvangssalg, kan kreditor som hjemmelshaverne soli darisk hefter ovenfor, avstå fra å kreve dekning ved gjen nomført salg. Dette vil innebære at kjøper av den ideelle andelen blir ansvarlig for saksøktes gjeld overfor kreditor, jf. tvfbl. § 11-22, ved at kreditor beholder sin panterett i boligen. Erfaringsmessig er det ikke vanlig at kreditor ser seg tjent med en slik løsning ved tvangssalg av en ideell andel. 4. GJENNOMFØRING AV SALG OG MARKEDET FOR IDEELL ANDEL AV BOLIG

Basert på ovenstående estimat på 1/3 av boligens totale verdi, vil en annonsering av en bolig basert på prisan tydning tilsynelatende langt under markedsverdi, kunne vekke en stor interesse i markedet. For medhjelper sitt vedkommende vil det være en stor fordel å klargjøre salgets spesielle aspekter. I motsetning til det som fremkommer i artikkelen det refereres til innledningsvis, er det lite sannsynlig at en kjøper på tvangssalg vil kunne vente å flytte inn i boligen. Kjøper og eksisterende hjemmelshaver vil være sameiere i boligen, og deres eierforhold vil være regulert av sameie loven. Sameieloven § 3 gir partene lik rett til å benytte boligen, men da hjemmelshaver alt er besitter av boligen er det lite sannsynlig at kjøper kan komme inn med sitt flyttelass. Dersom kjøper tar seg inn i boligen uten hjem melshavers samtykke, vil dette være selvtekt. For eventuelt å få en fordeling av boligen basert på sameielovens § 3, må partene trolig løse dette rettslig med begjæring om fast settelsesdom for deling av boligen. Dette er lite praktisk i

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

de faktiske sakene, og disse forhold tilsier at objektet ikke er egnet for kjøp av en vanlig boligkjøper som er ute etter en bolig til eget bruk. Interessegruppen for salg av ideelle andeler består realistisk av investorer som har siktemål om å hente ut en gevinst. Dette skjer ved at kjøper går inn på en verdi som LEDELSEN VERDT Å VITE ligger vesentlig lavere enn den matematiske verdien av den ideelle halvpart av boligen, jf. over om 1/3 som tommel fingerregel. Etter kjøpet vil kjøper være i en posisjon til å begjære tvangsoppløsning av sameiet etter sameieloven § 15. Ved gjennomføring av tvangssalg av hele boligen, vil gevinst for den nye hjemmelshaveren være differansen mellom den sum vedkommende gikk inn med ved kjøp av den ideelle halvdelen, og det vedkommende sitter igjen etter salg av hele boligen. Anslag på rundt 1/3 i verdi. Kjøper vil trolig også ha krav på vederlag/leie fra den andre hjemmelshaveren i perioden, da den ene hjemmels haveren disponerer hele boligen i strid med sameieloven § 3. Annonsering bør derfor rette seg mot dette markedet, og gi et realistisk bilde av ovenstående for å unngå misfor ståelser av private interessenter. Når det gjelder prisantydning basert på ovenstående, vil det ut fra ovenstående utgangspunkt måtte tas hensyn til boligens totale verdi. Dersom boligen har en høy verdi, vil det kunne benyttes en høyere antatt verdi for boligen enn

FRITID

1/3, da gevinst ut fra ovenstående vil bli høyere selv ved høyere kjøpesum enn tilsvarende verdi på 1/3. Tilsvarende dersom boligen har en lav verdi, så vil markedsprisen trolig være lavere enn 1/3 av boligens verdi. Eksisterende hjemmelshaver vil kunne sikre sin rett ved å benytte forkjøpsrett for den andelen som rammes av FRITID tvangssalg,FAGSTOFF jf. sameielova § 11.

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

5. INTERESSEN I MARKEDET

Det er et økende trykk av investorer i markedet som plas serer penger i bolig contra andre alternative investeringer. Dette har ført til en markant prisøkning i flere områder. I takt med dette har også denne delen av markedet i økende grad vist interesse for kjøp av ideelle andeler som en alternativ investeringsmulighet innenfor eiendomsmar kedet. Dette vil kunne påvirke muligheten for omsetning av denne type andeler i det åpne markedet, og vil kunne ha en betydning i forhold til økning av antall salg av denne type fremover. Hjemmelshavere som kommer i denne situasjonen vil derfor kunne være tjent med å vurdere salg av hele boligen selv forut, for å se hvordan markedet responderer på salg av den ideelle andelen av boligen. Så slipper hjemmels haverne å frykte at de må dele seng med en fremmed etter at salget er gjennomført…

NÆRINGSMEGLERE

Jens Helge Hodne, styreleder Forum for Næringsmeglere

– hold av datoen 31.08 – 01.09! GLE

BUND

ENDOM

EI S

RGES

N E F

FFN og NEF inviterer til den årlige høstkonferansen for næringsmeglere 31. august – 1. september på Losby Gods.

Vi samler dyktige foredragsholdere og dyktige næringsmeglere til fagdager! Som vanlig blir det også en hyggelig kveld med middag i fantastiske omgivelser på Losby Gods. Informasjon kommer utover. Gleder meg til vi samles igjen! PARTNERE:

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

jens helge hodne til Megleren.indd 1

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

NEF.NO

24.05.17 10.12

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SELGERSELSKAPETS KUNNSKAP – HVEM OMFATTES?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Ved inngåelse av kjøpekontrakter hvor et selskap er selger, vil hvilke konkrete personer som anses å inneha selgerselskapets kunnskap være av stor betydning. I denne artikkelen vil vi redegjøre noe nærmere for enkelte forhold tilknyttet selgers kunnskap. AV LARS ULLEBERG JENSEN, PARTNER I WIKBORG REIN OG ANDREAS MELLO-KILDAL, FAST ADVOKAT VED WIBORG REINS OSLO-KONTOR, BEGGE ER MEDLEM AV FIRMAETS NÆRINGSEIENDOMSTEAM

samt [●],[●]. Selger hefter uansett ikke for opplysninger som er utarbeidet av andre enn Selger, selv om Nøkke lpersonene har gjort opplysningene tilgjengelig for Kjøper, med mindre Nøkkelpersonene selv kjenner til at opp lysningene er uriktige. […]» Meglerstandardens regulering innebærer en ansvarsfra skrivelse for informasjon som er gitt til kjøper av andre enn de som defineres som nøkkelpersoner, og en delvis ansvars fraskrivelse for informasjon som er utarbeidet av andre enn selger – med mindre selger selv vet at informasjonen er feil. Kjøpere bør være oppmerksomme på slike klausuler som definerer nøkkelpersoner, ettersom definisjonen vil kunne avgrense både den generelle opplysningsplikten som selger har og kunnskapsgarantier som selger gir. Kjøpere bør der for sørge for at de som faktisk har kunnskap om selskapet og eiendommen, særlig driftsmessige forhold, blir omfattet av definisjonen av nøkkelpersoner. Det vil være lite be tryggende for kjøper om kun styret i selger er utpekt som nøkkelpersoner dersom disse ikke har inngående kunnskap til den daglige driften av eiendommen og selskapets virksomhet. Selger bør på sin side være nøye med å sørge for at alle som er angitt som nøkkelpersoner faktisk er kontaktet før signering av kjøpekontrakten, slik at alle nøkkelpersoner har fått mulighet til å gi relevante opplysninger. Dersom for eksempel en eiendomssjef angis som nøkkelperson, uten å ha vært involvert i salget, vil selger være ansvarlig for all kunnskap eiendomssjefen har om selskapet og eien dommen. Kjøper vil også i noen tilfeller kunne ha behov for at visse personer med særlig kunnskap om målselskapet og eiendommen utpekes som nøkkelpersoner for kjøpers kunnskap. Dette ettersom kjøper normalt ikke kan på berope seg forhold kjøper kjente eller måtte kjenne til som grunnlag for mangelsansvar for selger, med unntak for såkalte objektive/fundamentale garantier. Avgrensning av personkretsen som identifiseres med kjøper er imidlertid mer unormalt, og derfor forbeholdt spesielle situasjoner.

MEDLEMMER

WIKBORG REIN Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransak sjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner Ingrid K. Høstmælingen, e-post: ikh@wr.no og tlf 22 82 75 15. Foto: Erik Burås/STUDIO B13

Hvilken informasjon selger er kjent med, eller måtte være kjent med, kan ha betydning i flere relasjoner. Pro blemstillingen er særlig relevant i forbindelse med selgers opplysningsansvar, jf. kjøpsloven § 19 første ledd bokstav (a) og (b), og eventuelle kunnskapsgarantier (også kalt subjektive garantier) i kjøpekontrakten. Et sentralt spørsmål i denne sammenheng er hvilke per soner som identifiseres med et selskap som selger, slik at kunnskapen en konkret person har eller måtte ha blir an sett som selgerselskapets kunnskap. Bakgrunnsretten innebærer at en vid krets av personer vil kunne identifiseres med selgerselskapet. Kunnskapen til styremedlemmer og ledende ansatte vil normalt anses som selgers kunnskap selv om de ikke har vært involvert i salgsprosessen, men også kunnskapen øvrige ansatte, ak sjonærer, styremedlemmer i et eventuelt målselskap som er utpekt av selgerselskapet og eksterne rådgivere vil i det konkrete tilfellet kunne bli ansett som selgers kunnskap. Det er særlig viktig for en selger å være oppmerksom på det såkalte kontraktsmedhjelperansvaret, som medfører at kunnskapen eksterne rådgivere innehar og handlingene de foretar vil kunne bli ansett for å være selgers handlinger. Selger vil dermed kunne hefte for kunnskap og handlinger foretatt av en vid personkrets. I mange tilfeller ønsker derfor selgerselskapet å avgrense kretsen av personer som identifiseres med selger. Dette gjelder særlig der selger er en større organisasjon med man ge ansatte, eller det har vært flere aktører involvert i salgs prosessen. Avgrensningen gjøres normalt ved å definere nøkkelpersoner i meglerstandarden punkt 6, hvor det av tales at det kun er de utpekte nøkkelpersonenes kunnskap som er avgjørende. Meglerstandarden for salg av eiendoms selskaper inneholder følgende alternative formulering som kan benyttes; «Ved anvendelsen av § 19 (1) bokstav a og b hefter Selger bare for uriktige eller manglende opplysninger gitt av følgende personer (i fellesskap Nøkkelpersonene): Medlemmer av styret og daglig leder i Selger og Selskapet,

STUDENTER

LARS ULLEBERG JENSEN

ANDREAS MELLO-KILDAL

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MILLIONUTBYGGING STANSET AV 100 ÅR GAMMEL AVTALE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Enhver har som utgangspunkt rett til å få innvilget byggesøknader som er i tråd med gjeldende regulering. Noen ganger kan imidlertid en offentlig byggetillatelse bare være halvparten av det man trenger. I en fersk dom kom retten til at en hundre år gammel heftelse hindret bygging. AV ADVOKAT EIRIK GÅSKJØNLI, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

STORE VERDIER I SPILL

I tråd med prisstigningen på boliger har også prisen på byggetomter steget. Prisen på de boligtomter som nå er an nonsert i Oslo spenner fra fire til åtte tusen kroner per kva dratmeter. Slike priser forutsetter naturligvis at tomten kan bebygges. Dersom man ikke får bygge noe på tomten vil verdien reduseres til en brøkdel. Det har derfor stor betyd ning både for de som allerede eier tomter, og de som kjøper, om de kan bygge på disse. I en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett ble bygging av en enebolig stoppet fordi det forelå en hundre år g ammel privatrettslig heftelse som begrenset utnyttelsen av eiendom men. Det hjalp ikke at den tenkte byggingen var i tråd med den offentlige reguleringen som i dag gjelder for området. OFFENTLIG REGULERING

Det er flere gode grunner for offentlig regulering av areal bruk. En opplagt fordel ved regulering er mulighetene til å samle samme type «bruk» (bolig, næring, friområde m.m.), på et sted. For en boligeier kan det eksempelvis være til betydelig ulempe å ha en fabrikk som nabo, mens det ofte vil være uproblematisk for andre fabrikkeiere. I dag har de fleste steder hvor det er aktuelt å bygge en eller annen form for kommunal regulering, nettopp for å kontrollere hva som bygges hvor. Etter hvert som tiden går er det ofte naturlig at areal bruken endres. Det er eksempelvis typisk med «fortetting» av boligområder på steder hvor befolkningen øker. Utgangspunktet er at det offentlige står temmelig fritt til å endre slik regulering. Dersom det eksempelvis i en regu leringsplan er et krav om at boligtomter minimum skal være 800 kvadratmeter, vil kommunen relativt fritt kunne endre dette til 600 kvadratmeter i en senere plan. Den offentlige reguleringen kan på denne måten tilpasses samfunnsutvik lingen.

t ypisk eksempel er at en tomt uten adkomst til offentlig vei gis rett til å krysse en annen eiendom. Slike særlige rettigheter kalles «servitutter». I tillegg til at private kan bli enige om hva som skal skje på en eiendom, kan de også avtale hva som ikke skal skje på eiendommen. Eksempelvis kan man ved utskillelsen av en tomt i egen hage bestemme at nye bygninger ikke skal være over en viss høyde for å bevare egen utsikt. Når det er be stemt at noe ikke skal skje kalles dette for en «negativ servitutt». Tidligere var det vanlig at boligtomter ble utskilt på vilkår av at bebyggelsen bare kunne være «villamessig». Denne typen negative servitutter omtales ofte som villaklausuler. Bruken av denne type negative servitutter var særlig vanlig før man fikk moderne plan- og bygnings lovgivning. Ettersom servituttene er stiftet med frivillighet kan man også avtale at de skal falle bort. Det er imidlertid ofte mange parter som har rettigheter etter negative servitutter så i praksis er dette ofte vanskelig å få til en enighet. FORHOLDET MELLOM NEGATIVE SERVITUTTER OG REGULERINGSPLANER

Hva er så situasjonen om man har lov til å bygge etter reguleringsplanen, men ikke etter en negativ servitutt? Utgangspunktet er enkelt – man får ikke bygget i strid med en «negativ servitutt». Etter gjeldende rettspraksis kan imidlertid negative servitutter bortfalle om de strider med reguleringsplanen. Slikt bortfall er blant annet aktuelt om det er motstrid mellom formålet til reguleringsplanen og servitutten, eller om etterlevelse av servitutten vil føre til en meningsløs ikke-bruk. Negative servitutter kan også falle bort som følge av ut viklingen i det aktuelle området. Dette vil typisk være i tilfeller hvor servitutten i liten grad har vært etterlevd. Eksempelvis dersom det er foretatt en rekke delinger eller utbygginger som i strid med servitutten.

PRIVAT «REGULERING» – SERVITUTTER

Private parter kan imidlertid seg imellom bli enige om at de skal ha særlige rettigheter over andres eiendom. Et

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

NÆRMERE OM DOMMEN FRA LAGMANNSRETTEN

I saken omtalt innledningsvis var eiendommen som var

EIRIK GÅSKJØNLI

MEDLEMMER

FJERNING AV NEGATIVE SERVITUTTER

Selv om en negativ servitutt ikke er bortfalt kan det være mulig å få denne fjernet. Slik fjerning kan skje ved ekspro priasjon etter plan- og bygningsloven eller oreigningslovens regler. Det kan også være aktuelt å få den negative servi tutten fjernet etter reglene i servituttloven. Noe forenklet kan man si at slik fjerning i praksis bare kan skje dersom fordelene ved fjerning er betydelig større

FRITID

STUDENTER

for den som etter fjerning kan bygge, enn de fordelene den negative servitutten gir de som er berettiget etter denne. Den som krever negative servitutter fjernet må i utgangs punktet betale full erstatning for den økonomiske verdien som servitutten har hatt for de berettigede. Det kan være meget utfordrende å fastslå hva verdien av en slik negativ FRITID servitutt er,FAGSTOFF eller om denne har noen verdi i det hele tatt. HVORDAN HÅNDTERE USIKKERHETEN

Den omtalte dommen er illustrerende for den usikkerhet som foreligger når det gjelder muligheten til utbygging av eiendommer hvor det finnes villaklausuler. Reglene som avgjør om en servitutt er falt bort gir rom for et betydelig skjønn. Det kan være nødvendig å gå gjen nom en eller flere rettslig prosesser for å få en avklaring på om det kan bygges. Det er ofte også usikkert om noen av naboene rent faktisk vil påberope seg servitutten. Den rettslige usikkerheten som foreligger ved eien dommer som er påheftet negative servitutter i form av villaklausuler er altså fortsatt en realitet. Ved omsetning av eiendommer til utbygging bør man derfor for det første gjøre en grundig undersøkelse av grunnboken for å sjekke om det finnes negative servitutter som kan hindre bygging. For det andre bør man sørge for at det er klart regulert i avtalen om det er kjøper eller selger som skal være ansvarlig dersom det viser seg at man ikke får bygget.

BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advo kater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståSTUDENTER else. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsu lenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennom føringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendoms selskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

NEF HÅNDBOK 2017

ENDOM

- et sted å lete for å finne svar!

NEF utgir årlig egen håndbok til alle sine medlemmer, og 2017 utgaven er nå tilgjengelig! NEF Håndbok er et nyttig verktøy som blant annet gir oversikt over viktige lover og regler om skatter og avgifter, markedsføring, tinglysning, seksjonering, konsesjon m.m. Høyskoler/studenter kan bestille bøker til rabattert pris kr 610,- inkl. mva og porto. Øvrige kan kjøpe boken til kr 910,NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MEDLEMMER

RGES

N E F ME

GLE

BUND

planlagt bygd ut i et område hvor det var en hundre år gammel negativ servitutt. Denne satte forbud mot deling av eiendommer eller bygging av mer enn én enebolig per eiendom. Lagmannsretten kom til at servitutten ikke var falt bort selv om reguleringsplanen tillot bygging av ytter ligere en enebolig. LEDELSEN VERDT Åfor VITE Retten viste blant annet til at «småhusplanen» Oslo var generell, og at servitutten ikke medførte at større areal måtte stå ubrukt. Lagmannsretten anså heller ikke at etterlevelse av servitutten ville medføre meningsløs ikke-bruk. Det ble særlig vist til at hensikten med servi tutten nettopp hadde vært å opprettholde strøkets karakter. Selv om det allerede hadde skjedd i overkant av ti delinger og utbygginger i strid med servitutten, kom lag mannsretten til at dette ikke var tilstrekkelig til å si at servitutten hadde utspilt sin rolle. Konklusjonen til lagmannsretten var at eiendommen ikke kunne bebygges med mer enn den villa som stod der i dag, og at denne heller ikke kunne deles. Lagmanns rettens resultat var det motsatte av det tingretten kom til.

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

LEDELSEN

NEF HÅNDBOK

BESTILLING:

NEF Håndbok kan bestilles på e-post til firmapost@nef.no

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

MEDLEMMER

FAGSTOFF

FRITID

S STUDENTER ME R GLE

VERDT Å VITE

ENDOM

MNEFPLUSS LEDELSEN

N E F

BUND

NYHET 2017

RGES

MNEF PLUSS

En ny tjeneste for deg som allerede er MNEF MNEF Pluss er en ny medlemstjeneste som inneholder kurs, juridisk bistand og advokatforsikring privat. MNEF Pluss gir deg tilgang til den beste servicen hele året! Tjenesten koster kun kr 5 000,- + mva pr. år. Med MNEF Pluss får du tilgang til nyttige kurs under NEFs høstkonferanse, juridisk bistand til bruk i meglerhverdagen, og advokatforsikring for deg som privatperson. LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NEF JURIDISK BISTAND

KURSDELTAGELSE PÅ NEFs HØSTKONFERANSE

FRITID

STUDENTER

HELP ADVOKATFORSIKRING PRIVAT

Inkludert i pakken:  Kursdeltagelse NEFs Høstkonferanse  NEF juridisk bistand 5 timer  HELP Advokatforsikring Privat 10 timer Hvem kan kjøpe tjenesten MNEF Pluss? Alle som har et medlemskap i NEF, enten du er megler/eiendomsmegler, fagansvarlig, daglig leder, oppgjørsansvarlig, jurist eller advokat, kan kjøpe tjenesten. Bestilling av MNEF Pluss: Tjenesten MNEF Pluss bestilles via nef.no eller ved henvendelse til firmapost@nef.no Årspris kr 5000,- + mva faktureres ved inngåelse. Varighet: MNEF Pluss gjelder pr. kalenderår. Avtalen må fornyes hvert år. Kontaktinformasjon: firmapost@nef.no Kursdeltagelse på NEFs Høstkonferanse NEF sin årlige høstkonferanse er en viktig arena for å samle bransjen til faglig diskusjon, læring og meningsutveksling. Kursene går over 2 inspirerende dager. Ved deltagelse er det mulig å oppnå 6-8 godkjente etterutdanningstimer. Hvis høstkonferansen tilbyr parallellsesjoner, så velger du din sesjon. Ubenyttede kurstimer kan ikke overføres til neste år. Kursdeltagelse i NEF gir deg faglig trygghet og du møter forelesere som holder et høyt faglig nivå. Ring 24 11 59 99 - Oppgi ditt NEF medlemsnummer NEF Juridisk Bistand NEF Juridisk Bistand er tjenesten som gir deg svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomheten. Det er NEFs advokater som hjelper deg. Tjenesten inkluderer 5 timer juridisk rådgivning. Hvis du får behov utover dine 5 timer, kan du benytte deg av en ekstra rabattert timepris på kr 1.440,- + mva (ordinært kr 1600,- + mva). Det blir fakturert etter medgått tid basert på den rabatterte timeprisen. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 500,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig. HELP Advokatforsikring Privat HELP Advokatforsikring Privat er en medlemsfordel som gir deg rask tilgang til advokathjelp innen rettsområdene familierett og arverett for deg som privatperson. Ring 22 99 99 99 eller benytt post@help.no, oppgi ditt NEF medlemsnummer 1. Rettsområder: Familierett og arverett 2. Rådgivning: 10 timer pr. år. Det betyr at du kan rådføre deg om hva som helst innenfor rettsområdene familierett og arverett. 3. Bistand ved tvist: Inntil NOK 1 mill. pr. sak. Ved en konflikt kan HELP Forsikring ta saken din hele veien gjennom rettssystemet. Du betaler ingen timepris. Du får advokatbistand for inntil 1 millioner kroner ved rettslig tvist. Forsikringen dekker også motpartens omkostninger hvis du taper saken i retten.

Det tas forbehold om endringer av vilkår. NEF – kunnskap og erfaring som kommer deg til nytte! EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT LEDELSEN Å VITE

VERDT FAGSTOFF Å VITE

FAGSTOFF FRITID

NEF-KURS LEDELSEN

VERDT LEDELSEN Å VITE

VERDT FAGSTOFF Å VITE

FAGSTOFF FRITID

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER FRITID

STUDENTER MEDLEMMER

F ULLSTENDIG STUDENTER FRITID KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF 6 TIMER

8. JUNI BERGEN

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

12. - 23. JUNI OSLO

EIENDOMSMEGLING I EN DIGITAL VERDEN LOSBY-KONFERANSEN NEF 6 TIMER NEF 7 TIMER PROSJEKTMEGLING EIENDOMSMEGLING I EN DIGITAL VERDEN NEF 6 TIMER EIENDOMSMEGLING I EN DIGITAL VERDEN MEGLERANSVAR HØSTKONFERANSEN NEF 6 TIMER NEF 6 TIMER

14. JUNI OSLO

STUDENTER MEDLEMMER

31. 08 - 1. 09 LOSBY 7. SEPTEMBER DRAMMEN 7. SEPTEMBER BERGEN 8. SEPTEMBER BERGEN 14. SEPTEMBER MOSS 21. SEPTEMBER STAVANGER 23. - 24. OKTOBER OSLO 16. – 17. NOVEMBER OSLO 30. NOVEMBER KRISTIANSAND 7. DESEMBER HAMAR

«NEF 6 TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER: - MEGLING AV BOLIG MED UTLEIEDEL - INNGÅELSE AV MEGLEROPPDRAG - AKTUELLE SAKER FRA DEN VIREKLIGE VERDEN, DOMSTOLENE OG RFE

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MULIGHETER ETTER FULLFØRT BACHELORGRAD I EIENDOMSMEGLING I disse dager er det mange 3.årsstudenter som går mot den store overgangen i utdanningsløpet, nemlig overgangen fra studentlivet til arbeidslivet. I den anledning ønsker EMS å bevisstgjøre de ferdigutdannende studentene om hvilke videre utdanningsmuligheter som er aktuelle etter en fullført bachelorgrad i Eiendomsmegling. AV ANDERS KLØVNING, LEDER EIENDOMSMEGLERSTYRET BI

Det snakkes lite om bransjen og dagens marked på skolen, og derfor tok EMS initiativ til å arrangere en faglunsj den 24.april, sammen med NEF. Interessante temaer som endringer i lov verket, digitalisering og arbeidslivet sine ut fordringer og muligheter stod på programmet. Gjennomføringen ble vellykket, og både Margrethe og Carsten holdt veldig gode forbered elsesforedrag. Selv om det ble gitt en god inn føring i hvordan hverdagen for de nyutdannede eiendomsmeglerfullmektigene er, så finnes det mange studenter som vil gå andre veier enn meglerbransjen. Ivaretakelsen av disse studentene er også svært viktig, og derfor ønsker vi, i samar beid med Eiendomsutvalget, og oppklare i hvilke muligheter som finnes, forteller lederen i Eien domsmeglerstyret på BI, Anders Kløvning. Bachelorstudiet «Eiendomsmegling» inne holder mange av kursene som også inngår på generell utdannelse innen økonomi. Nasjonale og internasjonale studier innen økonomi har et omfang av kurs innen metode, bedriftsøkonomi, samfunnsøkonomi, organisasjon, ledelse og mar kedsføring. På eiendomsmeglerstudiet får man en kombinasjon av fordypning innen kurs som relaterer seg direkte til eiendomsmegling og kurs innen mer generell økonomisk forståelse. Grovt sett kan man si at halve bachelorstudiet består av kurs innen økonomisk administrativ utdannelse og halvparten er direkte relatert til jus for eien domsmeglere, eiendomsmegling, oppgjør, salg av eiendom, næringsmegling og eiendomsutvikling.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Marcus Blohm, nyvalgt leder i Eiendomsutvalget fra 1 juni og Anders Kløvning, leder av Eiendomsmeglerstyret.

Etter at man har fullført og bestått studiets første år har man oppnådd tittelen «Bedrifts økonom.» Studiets sammensetning gjør at man som ferdig utdannet med en bachelor i Eien domsmegling kvalifiserer til en rekke master studier både nasjonalt og internasjonalt. De aller fleste masterstudier har opptakskrav som består i en bestemt fagkombinasjon og visse karakterer

fra en bachelorgrad. Det er store variasjoner i disse kravene fra skole til skole, men de aller fleste mastergrader innen f.eks markedsføring, organi sasjon, ledelse og økonomi har opptakskrav som bygger på grunnstammen i en økonomisk admi nistrativ utdanning. Dette gjør at man med fagkombinasjonen på eiendomsmeglerstudiet vil ha mange valgmuligheter. De aller fleste master

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

«De aller fleste masterstudier har opptakskrav som består i en FAGSTOFF FRITID bestemt fagkombinasjon og visse karakterer fra en bachelorgrad»

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ANDERS KLØVNING

studier har et opptakskrav som tilsier at man må ha et gjennomsnitt på B eller minimum C. Noen studier vil også ha krav til at man må ha visse karakter i ulike typer fagfelt. F.eks ikke dårligere enn karakterer C i kurs innen metode. Med en bachelorgrad i Eiendomsmegling, og ved å velge seg et ekstra kurs innen metode som valgkurs, vil man i tillegg kunne kvalifisere for opptak til master i økonomi og ledelse (siviløkonom). På 2. året på studiet inngår det et valgkurs. Dette utgjør ikke mer enn 7,5 studiepoeng av totalt 180 studiepoeng, men her har man muligheten til å velge et kurs innen metode, slik at man dekker fagkravet for opptak til masterstudiet i siviløkonomi. Tidligere studenter som nylig har gått ut med en bachelorgrad i Eiendomsmegling studerer i disse dager til å bli sivil økonom på masterstudiet både på BI og NHH. Det er også flere som studerer på NTNU innen master i Eien domsutvikling og -forvaltning og på NMBU på master i Eiendomsutvikling. Med andre ord kan man velge mellom de mer generelle retningene, eller holde seg innenfor eiendomsbransjen hele utdanningsløpet. Vurderer du en mastergrad innen eien domsutvikling, burde du søke om medlemskap i «Eien domsutvalget» på BI. Dette er et eget interesseutvalg innen næringseiendom og eiendomsutvikling, og kan gi en for smak på hvordan det er å jobbe i denne delen av eien domsbransjen. Fra 1.juli starter et nyvalgt styre på opp gavene sine, og denne gjengen har store ambisjoner. Som medlem i utvalget deltar du på månedlige sammenkomster, der anerkjente eiendomsaktører forteller om sine erfaringer innen bolig- og næringseiendom. I tillegg arrangeres det foredrag, bedriftspresentasjoner og sosiale eventer. Ambisjonen er å skape en faglig og sosial møteplass for eiendomsinteresserte studenter på tvers av linjer, forteller den påtroppende lederen i Eiendomsutvalget på BI, Marcus Blohm. Vi håper med dette at både Eiendomsmeglerstyret og Eiendomsutvalget kan bidra til å øke bevisstheten omkring eiendomsbransjen sine utdanningsmuligheter, og videre tilrettelegge for meglerstudentenes muligheter gjennom studietiden på BI.

VI SØKER DEG

som har Mandal eller Lyngdal/Farsund i hjertet Våre kontorer fra Farsund til Skien formidler samlet ca. hver tredje bolig som selges på Sørlandet. Sørmegleren eies av Sparebanken Sør og Sørlandet Boligbyggelag, og er landsdelens ledende eiendomsmegler med 16 avdelinger i Agder-fylkene og Telemark.

Eiendomsmeglere /eiendomsmeglerfullmektige Drømmer du om å jobbe som eiendomsmegler på Norges sydspiss? Sørmegleren har ledige stillinger både i Mandal og Lyngdal/Farsund. Kvalifikasjoner/egenskaper: • Fullført eiendomsmeglerstudium, eventuelt overgangsordning for eiendomsmeglere • Gode kommunikasjonsevner både skriftlig og muntlig • Serviceinnstilt og salgsorientert. • Evne til å inngi /skape tillit • Gode samarbeidsevner både internt og eksternt • Stort konkurranseinstinkt Vi tilbyr: • Opplæring i et godt faglig felleskap • Meget godt arbeidsmiljø med fokus på service og kvalitet • Varierte arbeidsoppgaver og konkurransedyktige betingelser Kontakt: Ass. dir. Tone S. Grøsle, tone@sormegleren.no Søknadsfrist: 15. juni 2017

sormegleren.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Ble bitt

STUDENTER

MEDLEMMER

av basillen

SYKKELFERIE

CH - Visitnorway.com

– SYKLET 3620 KM

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

En lite planlagt sykkeltur fra Halden til VERDT Å VITE førte til Kristiansand et ferieprosjekt som først stoppet 3620 kilometer senere – i Alta. AV ROAR LØKKEN

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

«Villmarkssykling» er bare en av flere nylig utgit historiske tilbakeblikk og entusiastiske utlendinger te bøker der det å inspirere til sykkelturer står på langtur, blant mye annet. sentralt. I «Sykkelferie i Norge» får du ingen guide med detaljerte beskrivelser, men en bok EN PERLERAD som viser hva som kan vente rundt neste sving Et viktig mål har vært å inspirere andre til å dra når en er nysgjerrig og har åpne sanser. på sykkeltur. Boka gir også råd og vink til andre FAGSTOFF – Faktum er at sykkelferie STUDENTER MENINGER FRITID passer de aller fleste, som ønsker å feriere påMEDLEMMER denne måten. oppsummerer Anne Østby Brevik og Morten – Hvis man er interessert i å dra på sykkelferie Aspås i boka, som kom ut før jul i fjor. i Norge, kan man begynne hvor som helst, sier Der har lærerparet fra Orkanger vært opptatt Morten Aspås på Visit Norways nettsider. av å formidle at sykkelen som transportmiddel Han mener nemlig at det fins perler overalt. gir en unik mulighet til å bli kjent med landet – Velg et område du er nysgjerrig på, og finn vårt, og at en absolutt ikke trenger å være i topp en rute uten mye biltrafikk, råder Aspås. form for å være på sykkelferie. Artikkelen er skrevet av Syklistenes Lands – Vi beveger oss sakte nok til å få med detaljer forening og blir publisert etter avtale med langs landeveien, samtidig som vi kan legge foreningen. Teksten ble publisert i foreningens mange kilometer bak oss hver dag, har de erfart. medlemsblad, Syklistene. BITT AV BASILLEN

I begynnelsen av den vel 200 sider store boka viser de hvilke veier tilfeldigheter kan føre oss. For Anne Østby Brevik og Morten Aspås’ del startet sykkelprosjekt «i mangel på andre ideer en typisk regnvåt trøndersommer»; de tok med seg syklene på toget og kjøpte billetter til Halden. – Da vi etter noen dager tråkka inn på jern banestasjonen i Kristiansand, var vi bitt av basillen. De dro tilbake neste sommer og fortsatte turen langs sørlandskysten. Og slik fortsatte de, etappe for etappe, sommer etter sommer – alltid tilbake dit de avsluttet året før. GJENNOM 18 AV FYLKENE

Først etter åtte sykkelferier på like mange år, gjen nomført på i alt 58 dager, satte de sluttstrek for sykkeleventyret, etter å ha nådd Finnmark og Alta. Da hadde de vært gjennom alle landets fylker, unntatt Oslo, og turene hadde gått gjennom småbyer, skoger og åpne fjellpartier og langs deler av kysten. Gjennom tekst, kart og mange bilder presen teres leserne for alt fra spontane inntrykk til enkelte dypdykk. Forfatterne skriver om s pesielle turistattraksjoner, interessante naturfenomener,

PRAKTISKE TIPS OG RÅD • Sjekk ferje-, båt-, tog- og bussruter • Undersøk aktuelle overnattingsplasser. Bestill gjerne overnatting på forhånd dersom det er få alternativer og langt mellom dem. • Planlegg nøye hvor mye bagasje du skal ta med deg. • Skaff deg gode, detaljerte kart. Ikke stol utelukkende på mobilkart. • Gjør deg kjent med turen din på forhånd. Undersøk aktuelle severdigheter. • Tenk sikkerhet. Velg veier med lite trafikk. • Ikke sykle to (eller flere) i bredden når det kommer biler som skal forbi. • Det er viktig å plassere seg litt inn mot midten av veibanen (ikke helt ute på hvitstripa). Da inviterer du ikke bilister til å kjøre forbi når det kommer trafikk imot. • Du trenger mye mat og drikke underveis. Husk at det kan være langt mellom butikkene mange steder. • Husk å ta pauser! Det er lett å bli overivrig i starten – det kan straffe seg. Kilde: «Sykkelferie i Norge»

SYKLISTENES LANDSFORENING 70 ÅR • Syklistenes Landsforening er Norges eneste organisasjon for hverdagssykling. Foreningen ble grunnlagt i 1947 og har siden da jobbet for å bedre sykkelforholdene i Norge. I dag har foreningen rundt 10 000 medlemmer over hele landet samt 14 lokallag. • Foreningen ønsker at flest mulig skal se på sykkelen som løsningen i hverdagen – som framkomstmiddel til jobb, i hverdagen ellers og som kilde til opplevelser og bedre helse. Dette målet jobber vi for å nå blant annet gjennom prosjektene våre, som Sykkelvennlig arbeidsplass, Sykkelvennlig skole og Opp på sykkel. • Foreningen arbeider med politisk påvirkning overfor storting, regjering og lokalpolitikere og overfor forvaltningen. I tillegg samarbeider vi med mange andre frivillige organisasjoner. • Syklistenes Landsforening tilbyr medlemmene en rekke fordeler. Det skal lønne seg å sykle. Og det lønner seg å være medlem.

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV EIRIK JOHNSEN Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS Jernbanegata 5 4340 Bryne 95 44 59 04 ej@aktiv.no TONJE RASMUSSEN PrivatMegleren Aksept Fram Eiendomsmegling AS Akersbakken 39 0172 Oslo 90 11 83 46 tonje.rasmussen@privatmegleren.no TRUDE LARSEN Boligkjøpsrådgiver Krogsveen Osterhaus gate 27 0183 Oslo 95 03 73 30 trude.larsen@boligkjopsradgiver.no TORILL SNEVE Hedalm Anebyhus AS Avd Heimdal Vestre Rosten 73 7072 Heimdal 62 58 00 00 92 26 90 27 torill.sneve@hedalm-anebyhus.no FREDRIK SIMONSEN EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Mariero Breidablikkveien 3A 4017 Stavanger 92 28 22 00 fredrik.simonsen@em1.no

MARTE ULLNÆSS Eiendomsmegler Krogsveen Røa Vækerøveien 193 A 0751 Oslo Marte.Ullnaess@krogsveen.no OLA NORDERHAUG Bakke Sørvik & Partners AS Nedre Langgate 43 3126 Tønsberg 47 41 41 20 ola@bs-partners.no LASSE SØRLI Ketil Koppang Landbruk- og Næringsmegling AS, avd Levanger 47 45 24 44 lasse@koppanglandbruk.no ALF JOHAN RUSTAD Rustad Eiendomsmegling AS Storgata 32 2406 Elverum 97 78 56 60 alf@r-eiendom.no MARIT MUSUM EiendomsMegler 1 Midt-Norge Postboks 6054 Sluppen 7434 Trondheim 40 60 89 20 marit.musum@em1.no KARI VINDE EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold avd Larvik Postboks 43 3285 Larvik 90 29 18 70 kari.vinde@em1.no

STIAN MILJETEIG DNB Næringsmegling Postboks 198 4001 Stavanger 97191780 stian.miljeteig@dnb.no ROGER LORENTZEN REDE Eiendomsmegling Torolv Kveldulvsons gate 37 8800 Sandnessjøen 75 14 30 00 75 14 30 01 (faks) 92 80 64 61 roger.l@rede-eiendom.no DAG SOPPELAND DNB Eiendom AS Ryfylke Wallemsvegen 2 4100 Jørpeland 98 28 00 01 dag@dnb-eiendom.no RUNAR FISKÅ DNB Eiendom AS Ryfylke Wallemsvegen 2 4100 Jørpeland 46 44 90 57 runar@dnb-eiendom.no MONICA EKSTRØM EiendomsMegler 1 Oslo AS Stovner Senter 3 0985 Oslo 97 57 94 74 moe@eiendomsmegler1.no

VI GRATULERER 50 ÅR Thor Zevgren med dagen 10. juni Ørnulf Samdal med dagen 17. juni Bodhild Skulstad Bay med dagen 26. juni Rita Bråten med dagen 27. juni Tone Lillefjære med dagen 29. juni Anne Cecilie Fosaas med dagen 3. juli Carl Fredrik Sønsteby med dagen 4. juli Ingunn Wold Nordby med dagen 4. juli Monita Cesilie Wrangsund med dagen 6. juli Marianne Sæther med dagen 26. juli Bjørn Kåre Bergesen med dagen 1. august Jan-Erik Larsen med dagen 3. august Jone Thomassen med dagen 5. august Espen Fari med dagen 7. august Marianne Vik med dagen 9. august

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Nils Christian Weel med dagen 13. august Bente Faksnes med dagen 14. august Mona Bay Sørensen med dagen 19. august Thomas Normann med dagen 22. august Elisabeth Hjelle med dagen 25. august 60 ÅR Halgeir Johannessen med dagen 1. juni Steinar Solberg med dagen 4. juni Reidar Bøe med dagen 21. juni Henning Mørbak Sørensen med dagen 13. juli Trude Larsen med dagen 9. august Svein Anker Kristiansen med dagen 21. august Arnfinn H. Sørhaug med dagen 26. august

70 ÅR Stein A. Nilssen med dagen 28. juni Willy Stornes med dagen 12. juli Rolf Henry Pedersen med dagen 25. juli Torfinn Tvete med dagen 1. august Torill Lunde med dagen 16. august 75 ÅR Henning Syversen med dagen 31. juli

FAGSTOFF

FRITID

(kun for MNEF)

2. ÅRSAVTALE LEDELSEN

JURIDISK BISTAND

3. KJEDEAVTALE

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 15.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 25.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 45.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Kontakt markedssjef Peter Rånås peter@nef.no 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

BUND

SSTUDENTER ME R GLE

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

N E F

VERDT Å VITE

ENDOM

LEDELSEN

NEF JURIDISK BISTAND 2017

RGES

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2017

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

RASK RASKOG OGENKEL ENKEL RASK OG ENKEL BESTILLING BESTILLING AV AV BESTILLING AV MEGLERPAKKER MEGLERPAKKER MEGLERPAKKER

Ambita AmbitaInfoland Infoland Ambita Infoland

Norges Norgesstørste størstekilde kildetiltileiendomsinformasjon eiendomsinformasjon Norges største kilde til eiendomsinformasjon

I samarbeid I samarbeid med med eiendomsmeglerbransjen eiendomsmeglerbransjen harhar Ambita Ambita satt satt sammen sammen meglerpakker meglerpakker som som inneholder inneholder all all lovpålagt lovpålagt informasjon informasjon som som kreves kreves i forbindelse i forbindelse med salg salg av av bolig. bolig. Meglere Meglere over over hele hele landet landet bestiller bestiller daglig sine sine I samarbeid med eiendomsmeglerbransjen harmed Ambita satt sammen meglerpakker som inneholder alldaglig meglerpakker meglerpakker digitalt. digitalt. Rask Rask og og enkel enkel tilgang tilgang på på informasjon informasjon gir gir en en enklere enklere og og mer mer effekiv effekiv meglerhverdag. meglerhverdag. lovpålagt informasjon som kreves i forbindelse med salg av bolig. Meglere over hele landet bestiller daglig sine Du Du finner finner meglerpakken meglerpakken på på Ambita Infoland. Norges Norges største største kilde kilde eiendomsinformasjon. til eiendomsinformasjon. meglerpakker digitalt. Rask ogAmbita enkelInfoland. tilgang på informasjon gir entil enklere og mer effekiv meglerhverdag. Du finner meglerpakken på Ambita Infoland. Norges største kilde til eiendomsinformasjon.

Ambita Ambita AS,AS, Henrik Henrik Ibsensgate Ibsensgate 100,100, 0230 0230 Oslo Oslo I E-mail I E-mail info@ambita.com info@ambita.comI Telefon I Telefon 24 13 24 35 13 00 35 00 Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 00