Eiendomsmegleren nr. 1 2018

E

N

MSM EI ENDOM

S

RGES

N E F ME

GLE

BUND

NO

ER L G E

OR

DO

F

NR 01-2018 / ÅRGANG 80

EI

EN

R

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Går sammen for å trygge bolighandelen SIDE 10

Velkommen til Bergen 23.-25. mai! SIDE 22 Ny eierseksjonslov SIDE 40

HELP FJERNER BEKYMRINGER FOR BOLIGEIERE Boligkjøpet er trolig den enkelthendelsen som utløser flest juridiske spørsmål. Derfor har HELP lansert Boligkjøperforsikring Pluss - når boligeier går seg vill i byggesaken, håndverkeren slurver, eller naboen slår seg vrang. For å nevne noe.

De viktigste juridiske avtalene ligger på help.no/minside.

help.no/pluss

DO

E

N

EI

EN

M S M E GL

ER

INNHOLD LEDELSEN 5 6 8

NEF jobber ikke for boligprisvekst Gode allianser gir bedre resultater Strategikonferanse -København 2018

VERDT Å VITE 10 12 14 16 18 20 22 23 24 28 29 30

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Bergen Reiselivslag / Robin Strand – visitBergen.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis.

Abonnement kr. 900,-

32 33 34 35 38

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

40 42 43

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2018: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

44

11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

46

50

Går sammen for å trygge bolighandelen Transparente boligkjøp Etisk nemnd tar tak i medieoppslag om eiendomsmeglere Salgskurs Ti grunner til at solceller tar av Fornøyde kunder må ikke være en sovepute Velkommen til Bergen!

Tre tips mellom slagene Proptech - hva kan vi vente i 2018 Hva gjør de i dag?

Påmeldingsskjema gullmegleren 2018 Månedens meglerprofil: Thomas Sund

FAGSTOFF Er rettigheten verdiløs?

Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling Rett leieavtale til rett tid – artikkelserie i 2018 Leiertilpasninger Offentligrettslige krav - Hva gjelder og hvordan bør ansvaret fordeles?

Ny eierseksjonslov – viktigste nyheter/endringer Lovlighetsmangler – hvordan unngå slike saker NEF-kurs 2018

MENINGER Eiendomsmeglere må være mere «på»!

Hjertesukk fra en forbruker

FRITID Alpinski – mange muligheter

MEDLEMMER Nytt om navn

Visuelt innhold og markedsføring for boligsalg

inviso.no

Mediapakker for alle plattformer

Norges største droneoperatør

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

Boligregi

VISO Interaktiv boligvisning

viso.inviso.no

Landsdekkende siden 2004

invisomedia.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

NEF JOBBER IKKE FOR BOLIGPRISVEKST

KURT F. BUCK

Medlemmene våre skal alltid jobbe for en best mulig pris for hvert salgsobjekt, det er en selvfølge. Men må vi som bransje alltid argumentere for et generelt høyere ­boligprisnivå? Jeg tar meg selv i å ønske og argumentere for høyere priser.

Det tror jeg er et problem for mange i bransjen vår. Det er behagelig når prisene stiger og alle som selger bolig er fornøyde med prisen.

Etter mange år med positiv bolig­ prisvekst er vi nå inne i en periode med svakere utvikling. Siden 2008 har prisene de fleste steder steget ganske bra. Da er det ikke unaturlig at fallende priser får mye opp­ merksomhet. Øyeblikksbildet blir ekstremt fokusert og glemt er det langsiktige perspektivet.

Da jeg skulle kjøpe min første leilighet for ca. 20 år siden, fikk jeg maksimalt låne 3 ganger inntekten.

Selv som nyutdannet og svært ­ambisiøs eiendomsmegler :-). Det ga meg en liten klump i magen å låne så mye penger.

I dag diskuterer vi om det er til­ strekkelig at unge bare får låne 5 ganger inntekten. Det er et tanke­ kors. Riktignok er rentenivået mye lavere, men gjeldsnivå i forhold til inntekt er også mye høyere. Bør vi som bransje argumentere for at det

tilføres mer penger i boligmarkedet, slik at man får opp boligprisveksten?

Boligprisene i Oslo gikk amok i 2016. 23 prosent opp på ett år, fra allerede brukbare nivåer. Opplagt ikke bærekraftig over tid vil de fleste i dag være enige om.

Til tross for dette forsøkte vår bransje den gang å forklare den voldsomme prisstigningen med at den bare skyltes fundamentale ­drivere og boligmangel.

I etterpåklokskapens lys kan vi fastslå at det var feil. Prisene falt med 12 prosent i Oslo i 2017.

Dette trakk med seg resten av ­landet og vi endte opp med en pris­ nedgang på 2,2 prosent. Nå var det boliglånsforskriften og over­ produksjon av boliger som fikk skylden...

Når jeg følger boligprisdebatten, er det en ting som slår meg.

Mange av bransjens representanter argumenterer alltid for at bolig­ prisene skal opp.

Det fremstår som at det alltid er riktig at prisene stiger, eller så er det feil at de faller.

Må bransjen alltid argumentere for at boligprisene til enhver tid skal stige?

Jeg mener dette er misforstått.

Noen argumenterer med at bolig­ prisene er en vesentlig driver for norsk økonomi. Det er selvsagt ­riktig, men man bør spørre seg om vi i dette landet virkelig skal leve av stigende boligpriser.

Jeg mener i all min enkelhet, at stigende boligpriser bør komme som et resultat av økonomisk vekst, ikke at økonomisk vekst skal være drevet av stigende boligpriser. På den bakgrunn kan jeg ikke forstå hvorfor vi alltid skal argumentere

«Jeg tror bransjens troverdighet og renommé vil bli styrket om vi har et litt mer nøkternt forhold til boligpris­utvikling» KURT F. BUCK

for at boligprisene skal opp? På sikt kommer boligprisene til å stige, men ikke nødvendigvis lineært.

Det er jo heller ikke slik at ­bransjen lever av stigende boligpriser.

Jeg tror bransjens troverdighet og renommé vil bli styrket om vi har et litt mer nøkternt forhold til bolig­ prisutvikling.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

5

LEDELSEN

VERDT Å VITE

GODE ALLIANSER GIR BEDRE RESULTATER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Søndag 14. januar 2018 presenterte Frp, Høyre og Venstre sin politisk plattform for en borgerlig trepartiregjering. Dette dokumentet er utgangspunktet for den utvidede ­regjeringens prioriteringer i stortingsperioden som løper fram til høsten 2021.

Blant regjeringens prioriteringer er det særlig to som er viktige for eiendomsmeglerne. ­Regjeringen vil:

endringsforslag inn i en sammenheng som ­ tjener samfunnets interesser kan man få ­gjennomslag.

• Styrke forbrukernes interesser og de profesjonelle aktørenes ansvar ved bolighandel.

• Gjennomgå eiendomsmeglingsloven med sikte på forenklinger og trygghet for forbrukerne.

Seriøse eiendomsmeglere har i det alt vesentlige sammenfallende interesser med forbrukerne. God forbrukerpolitikk er derfor som oftest god ­bransjepolitikk.

Derfor har Norges Eiendomsmeglerforbund siden sommeren 2017 søkt samarbeid med andre interesseorganisasjoner som har en viktig stemme inn mot de politiske partiene. Gjennom historien har interesseorganisasjonene for forbrukere, takstmenn og eiendomsmeglere vært mer uenige enn enige. Ofte har det resultert i destruktive konflikter for åpent kamera. Dette har hemmet politiske prosesser og vært negativt for bransjenes omdømme.

Regjeringspartier søker konsensus. Saker preget av mange dissenser blir oftest nedprioritert. ­Ethvert politisk flertall utgår fra en allianse som representerer ulike interessegrupper. Vil man oppnå noe må man altså finne sammen med ­andre som kan gi saken tyngde nok til at regjeringen vil gi den prioritet. Og like viktig: Man kommer sjelden i mål med å argumentere for egeninteresse, men klarer man å sette

6

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

I 9 år har NOU 2009: 6 om bruk av tilstands­ rapporter og trygg bolighandel ligget i skuffen, rett og slett fordi forslagene var preget av alt for mange dissenser. Derfor er det en glede at Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet, ­ Norges Takseringsforbund, NITO Takst og ­ ­Norges Eiendomsmeglerforbund endelig har klart å samle seg om en felles uttalelse til Justisdepartementet, hvor gamle uenigheter er ryddet av veien.

Vi er enige om at det skal stilles klare krav om utdanning, profesjonsansvar og forsikringsord­ ninger for bygningssakkyndige, og vi er enige om at de skal stille klare minstekrav til innholdet i tilstandsrapporter. Vi er enige om at det ikke skal stilles krav om obligatorisk tilstandsrapport, men at loven skal gi selger et incentiv for å doku­ mentere boligens tilstand gjennom en myndig­ hetsgodkjent tilstandsrapport. Vi er enige om at den gamle diskusjonen om rekkefølgebestemmelser legges død. Det vil følge som en konsekvens av lovreguleringen at både eiendomsmeglere og ­bygningssakkyndige plikter å opptre uavhengig i kundens beste interesse. Vi er enige om at av­

hendingsloven må forbedres for å klargjøre kjøp­ ere og selgeres rettigheter og plikter, og vi er enige om at handelen bør roes ned for å sikre at kjøperen bruker tid på å sette seg inn i dokumentasjonen av boligen før bindende avtale inngås.

Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og ­Norges Eiendomsmeglerforbund utgjør en sterk allianse fordi vi sammen representerer både ­selgere, kjøpere, bygningssakkyndige og eien­ domsmeglere i bolighandelen. Denne alliansen har i felles dialog med regjeringspartier og ­stortingspartier spilt inn forslag til arbeidet med regjeringsplattformen. Derfor er det hyggelig å se at trepartiregjeringen nå løfter trygg bolighandel og profesjonenes rolle i dette fram som prioriterte mål i den nye regjeringsplattformen.

Sammen skal vi bidra til forbedringer for både selgere og kjøpere, og for alle de dyktige eien­ domsmeglerne og takstmennene som skal sikre at bolighandelen oppleves som trygg og effektiv.

Som ledd i arbeidet med å styrke forbrukernes interesse, vil NEF jobbe for å forsterke kompetanse­kravene og eiendomsmeglerens faglige integritet i eiendomsmeglingsvirksomheten. Og sist, men ikke minst, vil vi jobbe for forenklinger i lov­ verket som rydder tid til å drive med ­eiendomsmegling. Øverst på listen står avskaffelse av kravet om timeføring der eiendomsmegleren jobber på provisjonsbasis, dette er et meningsløst krav som bare stjeler tid fra eiendomsmeglernes viktige oppgaver.

En boligkjøper ser i snitt på 385 annonser før de kjøper.

Kan fort bli fullt på visning! #enboligomdagen Godt nytt år!

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

STRATEGIKONFERANSE -KØBENHAVN 2018 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FRITID

Målsetningen med samlingen var å involvere lokalforeningene i utarbeidelse av nytt måldokument for NEF. AV KURT F. BUCK

Måldokumentet legges fram for og vedtas av Landsmøtet hvert annet år. Måldokumentet legger føringer for NEFs prioriteringer i kommende periode.

Tidligere har det vært slik at ­styret alene har utarbeidet dette ­dokumentet, uten påvirkning uten­ fra. Det sittende styret mener det er viktig å få innspill fra alle deler av landet. Jeg tror vi får et mye bedre og mer fremtidsrettet måldokument med lokalforeningenes bidrag.

Summen av erfaring og intelligens som bidrar da, er større enn i ­styrerommet. Jeg har tidligere lovet å styrke demokratiet i forbundet.

Det mener jeg er viktig. Dette ­seminaret er et av bidragene.

8

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

Har man tillitsverv i forbundet så skal man også ha direkte innflytelse over forbundets politikk. Innflytelse gir engasjement og det trenger vi alltid mer av.

Det har ihvertfall vært et fantastisk engasjement disse dagene. Diskusjon­ene har vært gode i møterommet.

Faktisk så gode at de har fortsatt til

langt på kveld. Det er helt klart at den gjengen som har vært samlet her, har et brennende engasjement for faget, bransjen og spesielt for medlemmene våre. Styret har fått masse gode innspill, og så har vi fått delt litt av våre tanker om fremtiden.

Tusen takk til alle for faglige og ikke minst sosiale bidrag. Det er

alltid gøy å være på tur med eien­ domsmeglere.

Måldokumentet blir etter vår oppfatning meget godt, uten at det fratar et nytt styre handlingsrom.

(Det er også viktig å tenke på i en tid med endring.) Vi gleder oss allerede til å presentere dette i ­ ­Bergen i mai.

Skjeggkre er kommet for å bli.

Disse er ikke alltid like enkle for boligeiere å oppdage før det blusser opp.

T

il tross for at du som selger av en bolig lojalt har opplyst om absolutt alt du kjente til ved boligen og har snudd hver en stein i dette arbeidet, er det fortsatt en viss fare for at det finnes ukjente og skjulte forhold du ikke har kontroll på, forteller advokat i Protector, Mats Aamodt. Det er mange eksempler der ukjente feil og mangler kommer til overflaten uten at selger kjenner til feilene.

Fukt er en klassiker Den absolutt mest typiske reklamasjonstypen er fuktskader av større eller mindre omfang som viser seg enten på et senere tidspunkt, eller ved rivning av andre bygningsdeler som tildekker skaden.

Ukjente insekter Reklamasjonstypen som øker mest er fra skadedyr og insekter - særlig insekter som er forholdsvis ukjente for folk flest. For de fleste huseiere er det ukjent hva for eksempel melbille, husbukk, majorstuebille eller pelsbille er, sier Aamodt.

Skjeggkre og sølvkre Det er heller ikke mange som klarer å skille mellom sølvkre og skjeggkre.

Det nye insektet Skjeggkre er et forholdsvis nytt fenomen i Norge og ble første gang registrert i 2013. De er til forveksling like sølvkre, som til nå har vært mer vanlig å komme over i Norge.

Skjeggkre trives best i mørket, og kan derfor være vanskelige å oppdage for mange boligeiere, selv om man har dem i huset sitt.

Skjeggkre er vingeløse, grå eller sølvgrå i fargen og

kan bli opptil 1-2 cm lange.

I motsetning til sølvkre er de ikke så avhengig av fuktighet for å overleve, men trives i miljø hvor det er normal romtemperatur – og gjerne i nærheten av varmekabler. De lever av papir, tapet og gipsplater, og gjør derfor begrenset skade og gir ikke helseskader for mennesker.

”Det er mange eksempler der

ukjente feil og mangler kommer til overflaten uten at selger kjenner til feilene.”

Likevel, ut i fra mottatte reklamasjoner er problemet med skjeggkre økende, og kan virke belastende på beboer, forklarer Aamodt.

Reduksjon eller utrydding Det er flere metoder for å redusere antall skjeggkre i en bolig. Det vanligste er å benytte limfeller, som uskadeliggjør det enkelte individet og sørger for at det ikke kan legge egg og formere seg. Dette benyttes gjerne sammen med gift eller åte for å lokke skjeggkre inn på limfellene. Reduksjon av skadedyrene, men ikke fullstendig sanering, dekkes gjerne av den tradisjonelle boligforsikringen, slik det er ved alle typer insekter og skadedyr.

Verditap for boligen De reklamasjonene Protector mottar dreier seg om at kjøper krever saneringskostnader og verdiminus på boligen fra selger. Det har vært flere rettsaker

Voksent skjeggkre. Foto: Mycoteam om dette og det kan være vanskelig å bevise når skjeggkre kom inn i boligen. Kostnaden til advokat og idømt verdiminus på boligen, kan komme opp i betydelig beløp hvis selger ikke har tegnet boligselgerforsikring, forklarer Aamodt.

Belastning å bo med skjeggkre Sakene handler om at beboer mener det utgjør en belastning å bo med skjeggkre, ikke at skjeggkre utgjør en særskilt skade eller fare for husrommene.

Juridisk bistand Hvis man ikke har tegnet boligselgerforsikring må man egenhendig håndtere reklamasjonen, og som oftest engasjere egen advokat og sakkyndig på insekter. I ytterste konsekvens kan dette få store økonomiske konsekvenser. Disse kostnadene er imidlertid dekket dersom en har tegnet boligselgerforsikring. Det samme gjelder ekspertisen ved sakkyndig og juridisk bistand.

Skjeggkre har en livssyklus på ca. 2-3 år frem til de blir voksne.

Ifølge de foreløpige prognosene til Mycoteam, som har kommet lengst i forskningen på dette feltet, antar man at så mye som 40 % av boligene i Norge kan ha tilhold av skjeggkre om bare 5 år.

En rettsak kan være stressende Med boligselgerforsikring slipper du å forholde deg til kjøper ved reklamasjon.

Protector håndterer hele prosessen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

GÅR SAMMEN FOR Å TRYGGE BOLIGHANDELEN Norges Eiendomsmeglerforbund har gått sammen med Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund og Norges Takseringsforbund/Nito Takst for å legge et felles grunnlag for en tryggere bolighandel.

AV SVEIN STRØMNES

De fire partene har levert et felles høringssvar med forslag til lov­ endringer for å øke bruken av til­ standsrapporter ved omsetning av bolig i forbrukerforhold og forslag om forbedring av avhendingsloven.

– Vi er svært glade for at For­ brukerrådet, Huseiernes Lands­ forbund, NTF/NITO takst og NEF står bak et omforent høringssvar.

Det er et sterkt signal når de tunge interesseorganisasjonene for selgere, kjøpere, takstmenn og eien­ domsmeglere samarbeider om et felles grunnlag for en tryggere ­bolighandel, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmegler­ forbund, Carl O. Geving.

-Vi har i fellesskap belyst de ­viktigste endringene som vi mener må gjennomføres i sammenheng for å sikre forbrukerne større trygghet ved kjøp og salg av boliger, sier ­Geving videre.

- Når forbrukerorganisasjonene og de profesjonelle aktørene går sammen, må jo løsningene bli gode, og lette å vedta, sier direktør i ­Forbrukerrådet, Randi Flesland.

handel, samtidig er det nødvendig å regulere bruken av rapporter for at ordningen skal bli effektiv.

Forbrukerne opplever en lang rekke små og store problemer ­knyttet til oppfyllelsen av rettig­ heter og plikter etter avhendings­ loven. Mange av sakene løses etter forhandlinger mellom partene, mens andre saker verserer over lang tid uten å finne en tilfredsstillende løsning. Samfunnsnytten av å ta en større opprydning vil være stor.

Dette er etter vår oppfatning de viktigste endringene som må ­gjennomføres i sammenheng for å sikre forbrukerne større trygghet ved kjøp og salg av boliger: • Etablere autorisasjonsordning for takstmenn med krav om ut­ danning og ansvar • Utarbeide offentlig godkjent ­tilstandsrapport • Tydeliggjøre roller og ansvar for de profesjonelle aktørene • Sikre bedre tid i handelen • Revisjon av avhendingsloven • Tilpasning av forsikringsordning­ ene

GODE RAPPORTER OG AUTORISERTE TAKSTMENN

«Vi anbefaler bruk av tilstands­ rapport, ikke obligatorisk, men våre forslag til insentiver vil gjøre bruk av tilstandsrapport til praktisk ­hovedregel. Omfattende bruk av offentlig godkjent tilstandsrapport utført av en autorisert takstmann

Organisasjonene har lenge jobbet for å få etablert gode tekniske til­ standsrapporter som virkemiddel for å avdekke feil og mangler. Dette er et viktig bidrag til tryggere bolig­

10

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

med ansvar direkte overfor kjøper, vil etter vår vurdering gi et betydelig bidrag til tryggere bolighandel og redusert konfliktnivå. Myndighetene har tilstrekkelig kunnskap til å iverksette flere av disse tiltakene raskt og uten ytterligere omfattende utredninger, mens andre må utredes nærmere», heter det i høringssvaret fra de fire partene.

- Dette er virkelig godt nytt for forbrukerne. Boligselgernes ansvar vil nå begrenses til opplysningene man selv gir. Feil og mangler som burde vært oppdaget av takstmannen eller eiendomsmegleren blir fullt og helt de profesjonelle partenes ­ansvar, sier Morten Andreas Meyer, generalsekretær i Huseierne.

REGULERING AV TAKSTBRANSJEN

Korrekte tekniske tilstands­ vurderinger av eiendommer er ­viktig for forbrukerne. Det er der beslutninger om kjøp er basert på manglende informasjon at konflikter oppstår. Takseringsbransjen spiller her en nøkkelrolle.

I dag er takstmann en ubeskyttet tittel, det stilles ingen offentlige krav til utdannelse, og ingen offent­ lige krav til innholdet i tekniske tilstandsanalyser.

Partene mener derfor at det må etableres en autorisasjonsordning for takstbransjen, med krav til

k­valifikasjoner for tilbydere av ­tekniske tilstandsanalyser for for­ brukere, og det må lovfestes mini­ mumskrav til innhold i tekniske tilstandsanalyser.

AVHENDINGSLOVEN MÅ FORBEDRES

Ved salg av brukt bolig er både ­selger og kjøper forbrukere. Av­ hendingsloven har en krevende språkdrakt for vanlige forbrukere.

Et regelverk som regulerer bolig­ handel bør utformes tydeligere slik at en vanlig forbruker klarer å ­orientere seg uten bistand fra advo­ kater.

Praktisk talt alle boliger selges i dag med en «som den er» klausul.

Denne er vanskelig å forholde seg til for så vel selger som kjøper. Selgerne tror de er fri for alt ansvar, men opplever stadig å få krav rettet mot seg. Kjøperne forstår ikke vilkåret i loven, formålet med en slik fraskriv­ else og opplysninger som kommer i tilstandsrapporter og takster. Kjøp­ erne forstår ikke at det som er av­ dekket skal være noe han burde forventet etter denne bestemmelsen.

Det som opprinnelig var ment som en unntaksregel er i praksis blitt ­hovedregelen.

Partene mener utfordringene knyttet til de mange vurderingene som må gjøres for å avklare om det faktisk foreligger en mangel i av­

hendingslovens forstand må løses ved at dette lovverket revurderes.

SIKRE FORBRUKERNE ­TILSTREKKELIG TID

Det er et paradoks at en stor del av boligkjøperne oppgir at de ikke har lest den dokumentasjonen som er tilgjengelig for dem før de legger inn bud. Dersom man ønsker å kjøpe en bolig i områder med press i markedet, legges det opp til at ­ ­bindene bud avgis fra morgenen dagen etter visninger som normalt finner sted om kvelden.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Behovet for mer tid etter visning må balanseres mot begge forbruker­ parters ønske om en rask avklaring.

Etter partenes oppfatning kan en balansert løsning være at det stilles krav til at fullstendig salgsinforma­ sjon og teknisk tilstandsrapport skal være helt åpent direkte tilgjengelig gjennom de vanlige markedskanalene samtidig som boligen legges ut på markedsportaler, og at korteste ­akseptfrist er 12:00 andre dag etter visning.

Behovet for ekstra tid er størst når boligen er ny i markedet. Formidlings-

forbudet bør derfor bare gjelde første visningsrunde etter at boligen kom på markedet, står det i høringssvaret.

Partene som har skrevet høringssvaret sammen på bildet over.

Morten A. Meyer fra Huseiernes Landsforbund, Randi Flesland fra Forbrukerrådet, Carl O. Geving fra NEF, Espen Fuglesang og Are Huser fra Norges Takseringsforbund og NITO-takst. (Foto: Halvor Njerve, Forbrukerrådet.)

HELE HØRINGSSVARET PÅ NEF.NO

Les hele høringssvaret på NEF.no hvor temaene som selger ut­ bedringsrett, takstmennens utdan­ ningskrav, autorisasjon, profesjons­ ansvar, ansvarsforsikring, innhold i tilstandsrapporter og overgangsord­ ning blir drøftet videre.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

11

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

TRANSPARENTE BOLIGKJØP LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Boligmappa er nå inkludert i Eiendomsmeglerpakka i Ambita Infoland.

AV EIRIK VIGELAND, MARKEDSSJEF I BOLIGMAPPA EIRIK VIGELAND, MARKEDSSJEF I BOLIGMAPPA

600.000 boliger har nå en boligmappe med dokumenta­ sjon fra håndverkere og boligeiere. Garantier, samsvars­ erklæringer og informasjon fra håndverkere som har jobbet på eiendommen. Til sammen blir dette oppdaterte ­«servicehefter» på nært 25 % av alle boliger i Norge. God teknisk dokumentasjon på boliger øker transparensen ­mellom kjøper og selger. Det gir trygge boligkjøpere.

Boligmappa er serviceheftet til alle bygg og boliger i Norge. Tjenesten er gratis for alle boligeiere. ØKER KVALITETEN

- Dokumentasjonen fra Boligmappa beriker og øker ­kvaliteten på meglerpakkene som bestilles i Infoland fra Ambita. Meglerne vil tidlig få innsikt i hvilke oppgrader­ inger som er utført, og kan på denne måten sikre at ­informasjonen om boligen som skal selges er så komplett som mulig. Det sier Stig W. Seljeseth, administrerende direktør i Ambita AS. Boligmappa er koblet til matrikkelen, og innholdet i en boligmappe er tilgjengelig for tinglyst hjemmelshaver. Ved et salg vil ny eier overta boligmappa til eiendommen de flytter til. Det kan være nyttig å informere potensielle ­kjøpere om at eiendommen har en boligmappe, og at det finnes verdiøkende dokumentasjon fra kvalifiserte ­håndverkere.

«Boligmappa har opplevd en eksponentiell vekst i brukere og bedrifter som sender inn dokumentasjon»

EVENTYRLIG VEKST

SAMSVARSERKLÆRINGER OG FARGEKODER

- Boligmappa har opplevd en eksponentiell vekst i brukere og bedrifter som sender inn dokumentasjon. Eirik ­Vigeland er markedssjef i Boligmappa. - For tiden sendes det inn 40.000 dokumenter i uka, og mer enn 700.000 boligeiere har nå aktiverte boligmapper.

3300 håndverkerbedrifter sender inn dokumentasjon på arbeid de utfører på eiendommene. Seks av de ti største boligbyggerne, slik som Mesterhus, Norgeshus og Bolig­ partner, bruker Boligmappa. Den klassiske boligpermen har blitt digital - all dokumentasjon til kunde sendes til eiendommens boligmappe.

- Boligeier kan selv legge inn nyttig informasjon, slik som fargekoden på soverommet, kvitteringen på varmepumpa og kjøkkentegninga fra IKEA, fortsetter Vigeland. - Til sammen skapes gode «servicehefter» for bygg og boliger over hele landet. Økt transparens om boligens tekniske tilstand er godt nytt både for kjøper og selger.

- Det blir jo litt som å kjøpe bruktbil, sier Per-Christian Svendsen, daglig leder i Boligmappa. De fleste vil jo ha et oppdatert servicehefte, stempla av fagmann.

Boligmappa er en del av Ambita konsern. Ambita AS er heleid av Nærings- og fiskeridepartementet.

12

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

STIG W. SELJESETH, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I AMBITA AS

PER-CHRISTIAN SVENDSEN, DAGLIG LEDER I BOLIGMAPPA

SELVSTENDIG, ENGASJERT OG REISEGLAD KAM FOR MEGLERBRANSJEN I Eiendomsverdi vil du få

• • • • • •

En selvstendig og fleksibel jobb med anledning til å forme din egen dag Jobbe hos markedslederen, med lojale og godt fornøyde meglere som kunder En viktig stilling med variasjon, utfordringer og mye utadrettet virksomhet Bli del av et meget solid selskap (god økonomi, ISO-sertifisert, AAA-rating) Tilby verdiøkende, unike og forenklende løsninger basert på ledende teknologi God «totalpakke» samt entusiasme, innovasjon, delingskultur og fin lagånd

Arbeidsoppgaver og ansvar

• • • • • •

Som KAM har du aktivitetsbudsjett for segmentet eiendomsmeglere Operativ oppfølging, samt opplæring (for 1-150 personer av gangen) Arrangere og delta i markedsaktiviteter for og med meglerne Hyppig reising (i Norge), der du selv initierer og planlegger turene Videreutvikle konsepter mot markedet Noe håndtering av supporthenvendelser og spørsmål fra kunder

Din bakgrunn og kompetanse

• • • • •

Minimum bachelor, helst innen eiendomsmegling, markedsføring eller salg Erfaring fra ovennevnte, vant til å kontakte kunder og holde kurs/foredrag Fordel med et stort nettverk i og kjennskap til meglerbransjen God skriftlig og muntlig formuleringsevne Førekort for bil er et krav

Ønskede personlige egenskaper

• • • •

Du er engasjert, har et høyt aktivitetsnivå og får energi av å reise ut å møte folk

Utpreget serviceinnstilling, god relasjonsbygger og yter gjerne det lille ekstra Meget selvgående og selvstendig, med evne til å gjennomføre Du er modig, samt glad i og god til å stå foran en gruppe (kurs/foredrag) Kontaktperson: Bjørn Smulders, rekrutterer i Din Utvikling Consulting Tel: 90991280

Rekruttering – Utvikling - Outplacement

For mer informasjon og søknad: Se Finn.no og kode 112446143

Om Eiendomsverdi Eiendomsverdi har siden år 2000 samlet data om det norske boligmarkedet og sitter i dag på verdens beste boligdatabase, et fantastisk utgangspunkt for å utvikle unike produkter til våre kunder.

Selskapet er blant de ledende i Europa på statistisk verdiestimering av bolig, og har også utviklet etakst, et verktøy for å understøtte meglers verdivurdering. I tillegg produserer de den offisielle boligprisstatistikken for Eiendom Norge.

Eiendomsverdi er er et solid selskap med god økonomi, eid av de fire største bankene i Norge. Tjenestene leveres til alle Norges boliglånsbanker, forsikring, eiendomsmegling, taksering, eiendomsutvikling, inkasso og offentlig virksomhet. Selskapets databaser omfatter alle landets eiendommer, og man har til enhver tid oversikt over prisbildet i hvert enkelt markedsområde.

Det er 26 ansatte, med omfattende kompetanse innen blant annet statistikk, systemarkitektur, databaser, kartsystemer, programmering, utvikling og salg av tjenester. Alle kjenner hverandre, og selskapet er stort nok til å være et inspirerende fagmiljø. Kjerneverdiene er kompetanse, kvalitet, innovasjon og kundeservice. Kontoret er i lyse og moderne lokaler i Barcode i Bjørvika.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ETISK NEMND TAR TAK I MEDIEOPPSLAG OM EIENDOMSMEGLERE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Etisk Nemnd behandler saker i samsvar med Lover for Norges Eiendomsmeglerforbunds § 8, herunder bl.a. brudd på NEFs etiske regler.

AV ETISK NEMND I NEF

Nemnda har myndighet til å meddele advarsel/ irettesettelse, utskrive gebyrer, innstille overfor Norges Eiendomsmeglerforbunds styre i ­suspensjons- og eksklusjonssaker, og rapportere til Finanstilsynet eller gå til politianmeldelse.

Etisk Nemnd kan på eget initiativ ta opp saker som faller inn under nemndas ansvarsområde.

Etisk nemnd har merket seg at flere eiendoms­ meglere som er medlem i Norges Eiendoms­ meglerforbund har blitt omtalt i tilknytning til bl.a. «Boligbygg-saken» og reportasje i NRK Brennpunkt. Fra medlemmene har NEF fått spørsmål om hva forbundet og dets organer kan gjøre, og gjør, i disse og andre saker hvor eien­ domsmeglere MNEF fremkommer i tilknytning til slike medie-saker.

Etisk nemnd er kjent med at Finanstilsynet i forlengelsen av reportasjen i NRK Brennpunkt har tilskrevet 16 eiendomsmeglingsforetak for nærmere undesøkelser omkring Off-market salg.

Vi vil her følge utviklingen, og eventuelt gå inn i enkeltsaker etter at Finanstilsynet har konkludert.

På generelt grunnlag kan opplyses at der Etisk Nemnd gjennom media eller på annen måte blir gjort kjent med saker hvor medlemmer mistenkes for straffbare forhold eller misligheter og hvor ­saker/medlem er under granskning/etterforskning av andre instanser (f.eks. Politi, Finanstilsynet), vil nemnda etter en konkret vurdering tilskrive det aktuelle medlemmet. Det vil bli opplyst at Etisk Nemnd er kjent med saken, men at nemnda avventer behandlingen i øvrige instanser.

Etisk Nemnd ser alvorlig på at det rettes alvor­ lige påstander mot eiendomsmeglere, men må også sørge for at sakene er grundig belyst før det iverksettes tiltak eller treffes beslutninger som vil kunne ha betydning for den enkeltes tilknytning til forbundet.

Finanstilsynet oversender vedtak om tilbakekall av tillatelser til Etisk Nemnd. Der vedkommende

er medlem av NEF, vurdere nemnda om forholdet som er grunnlaget for tilbakekallet også inne­ bærer at vedkommende skal meddeles reaksjoner fra NEF. Normalt vil konsekvensen av at Finans­ tilsynet tilbakekaller den personlige tillatelsen være at vedkommende blir ekskludert fra NEF. Der Etisk Nemnd blir kjent med at det fore­ ligger en rettskraftig dom mot et medlem eller et foretak hvor den aktuelle megleren er medlem, vil Etisk Nemnd vurdere om det fremkommer noe i dommen som gir grunnlag for behandling i nemnda.

Vi er opptatt av at MNEF skal være et kvalitets­ stempel, og oppfordrer medlemmene til å ta ­kontakt med Norges Eiendomsmeglerforbund der det avdekkes forhold som er i strid med NEFs Etiske regler.

Etisk Nemnd i Norges Eiendomsmeglerforbund; Sigrund U. Stangeland, Gustav J. Sædberg, Paul Henning Fjeldheim

Utvikling, utbygging og avhending Vi hjelper deg med jussen VÅR KOMPETANSE: It & Media

Skatt & Avgift

Fast Eiendom & Entreprise

Selskapsrett & Transaksjoner

Arbeidsrett

Tvisteløsning

binghodneland.no | post@binghodneland.no

14

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

STUDENTER

STUDENTER

KORT VEI TIL SUKSESS! Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 18 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland fant gründer-drømmen hos Proaktiv etter å ha sittet i flere år og meglet i et banksystem.

I dag driver de Proaktiv i Stavanger med stor suksess.

nytt sted i en tid de fleste i bransjen slet, opplevde vi suksess helt fra start. Vi valgte Proaktiv på grunn av deres unike arbeidsmetode og hvordan franchisetakere raskt kan komme i gang og skape en lønnsom “going business“.»

Ordin Fikstvedt og Kay Stian Espeland, Proaktiv Stavanger

«Det kan oppleves som trygt og godt å være ansatt.

Men når vi bestemte oss for å starte for oss selv og få en helt ny fremtid, var veien til å realisere drømmen kort. På tross av at det var et nytt merkenavn på

Skap din egen suksess med Proaktiv. Ta kontakt med daglig leder Vibeke Stavenes: e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt. proaktiv.no

proa.no

Proaktiv Småstrandgt.

Proaktiv Chr. Michelsensgt.

Proaktiv Sandviken

Proaktiv Voss

Proaktiv Fana

Proaktiv Askøy

Proa Jessheim

Proa Lørenskog

Proa Trondheim

Proaktiv Stavanger

Proaktiv Holmestrand

Proaktiv Asker

Proaktiv Briskeby

Proaktiv Bekkestua

Proaktiv Majorstuen

Proa Heimdal

Proa Moholt

Proa Lillestøm

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

INSPIRERENDE SALGSKURS! FAGSTOFF

FRITID

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKI T - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

16

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

NEF.NO

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NO

EI

NEF FORDELSPROGRAM

STUDENTER

S

RGES

N E F ME

GLE

BUND

VERDT Å VITE

OR

LEDELSEN

F

13. desember arrangerte NEF salgskurs i DNBs flotte lokaler i Bjørvika. Del­tagerne fikk blant ­a­nnet høre inspirer­ende foredrag om salgsteknikk, k­ ommunikasjonsteknikk og hvordan bygge salg gjennom sosiale ­medier.

I tillegg delte to av Norges mestselgende eiendomsmeglere, Helene S­ olberg (DNB) og Anders Langtind (Privatmegleren), sine ­erfaringer og hvordan de metodisk, strukturert og d ­ isiplinert jobber for å nå sin målsetting!

R

FORDELSPROGRAM

ON A MISSION. HELT NYE BMW X3. MOT NYE HØYDER.

Bestill prøvekjøring og les mer på bmw.no

5HQ NM¡UHJOHGH Helt nye BMW X3 M40i. 360 hk. Drivstofforbruk 0,84 – 0,82 l/mil ved blandet kjøring. CO2-utslipp 193 –188 g/km.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TI GRUNNER TIL AT SOLCELLER TAR AV LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Solceller blir stadig mer populære på norske hustak. Hva er det som driver denne nye folkebevegelsen? Vi har spurt norske solcellekjøpere.

AV ANDREAS THORSHEIM, OTOVO

1. KJØRE ELBILEN PÅ REN KRAFT

I resten av Europa har rundt 40 prosent av elbil­ eiere solceller på taket. I disse landene får man seg solceller først, og så får man seg elbil. I Norge er det motsatt. Vi er verdensledende på elbiler, så her kommer batteribilen i garasjen først, og ­panelene på garasjetaket etterpå. Men motivasjonen er ofte den samme: Å ende opp med en bil som går på egenprodusert strøm.

- Det er morsomt å vite at jeg produserer like mye strøm som mine to elbiler bruker. Og det er veldig gøy! sier solcelle-pioner Thormod van der Hagen, som med sine 28 solcellepaneler på Kråker­øy kan dekke ca 25-30.000 elbilkilometer i året.

2. ØKE VERDIEN PÅ BOLIGEN

- Jeg gjorde en verdivurdering på huset etter å ha fått panel og fikk da en signifikant verdiøkning.

Huset fremsto som langt mer fremtidsrettet og moderne. Basert på den verdivurdering, betalte­ egentlig anlegget «for seg selv» sier Jon Espen Nergård fra Løten.

Han opplevde noe som har vært et dokumen­ tert fenomen i de store solcellemarkedene. En rapport fra Accenture fra 2015 slår fast at verdien på næringsbygg i Tyskland økte med 6,7 prosent dersom de hadde solceller, mens australske ene­ boliger øker sin verdi med 4,12 prosent med solpaneler på taket. I USA anslås det at solcelle­ paneler øker eiendomsverdien med 15.000 dollar - altså slik at panelene prises som om de er helt nye også på brukte boliger.

4. BLI UAVHENGIG

6. SIKRE SEG MOT HØY STRØMPRIS

Det er ikke lett å bli helt energiuavhengig i ­Norge, men mange setter pris på å kjøpe mindre strøm fra det vanlige strømnettet.

- En måned kjøpte jeg bare 1kWh fra nettet.

Norge har faktisk mange soltimer, forklarer ­Emelie Spjuth, som bor i et arkitekttegnet hus på Vollen i Asker. Hun er en av mange som blir motivert av å dekke eget forbruk og deretter se strømmåleren gå baklengs og få betalt for å sende overskuddsenergi ut på nettet.

Norske husstanders strømkostnader har ifølge SSB krøpet over 100 øre per kilowattime i 2017, når man regner med nettleie og elavigift. Det er ventet at både nettleien og elavgiften fortsetter å stige, mens mer krafthandel med utlandet også kan bidra til at norske strømpriser ligner med på dem i resten av Europa.

- Hvis man ikke vurderer dette med tanke på fremtidsutsiktene til strømpriser, så lever man for mye i nuet, sier Are Bjøntegaard fra Kolbotn.

Med 36 paneler på taket produserer han rundt 9.000 kilowattimer i året.

3. SKAPE EN BEDRE VERDEN.

- Det gir en god følelse å vite at man produserer en del av sin egen strøm på en helt klimavennlig­ måte. Føler at man gir et bidrag til en bedre ­verden, sier Vebjørn Dysvik fra Oslo. I Norge er veldig mange av de første til å ta i bruk solceller motivert av klimasaken.

18

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

5. VISE FOR BARNA

- Det er utrolig viktig hva barna lærer av dette! Det sender også viktige signaler til dem om å ta initiativ til grønne løsninger, sier trebarnsfaren Nicholas Hall i Holmenkollen, før han legger til: «Hadde jeg hatt plass hadde jeg tatt et dobbelt så stort anlegg».

7. SIKRE SEG FLYKTIGE FORDELER

Solceller er mest populært blant villa- og rekke­ huseiere ettersom de får støtte på mellom 10.000 og 28.000 kroner fra Enova for å installere anlegget.

STUDENTER

STUDENTER

«Det er morsomt å vite at jeg produserer like mye strøm som mine to elbiler bruker»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

THORMOD VAN DER HAGEN

Noen er redde for at fordelen kan forsvinne: - Jo fortere du gjør det, jo mer tjenere du. Det er det samme som med elbil, jo tidligere du får installert jo flere fordeler får du, forklarer Thomas Fjeld fra Sellebakk i Østfold.

Han støttes av Anders Thunheim fra Gan, som frykter at reglene for solceller kan bli strammet inn: - Et tips er å kjøpe før det kommer regulerin­ ger, sier han.

9. EN SIKKER INVESTERING

- Gå for det! Det er en god investering, sier ­Shafeeq Mohammad fra Oslo. I likhet med mange andre av de som kjøper solceller i dag tenker han på avkastningen solcelleinvesteringen gir i form av lavere strømregninger i 30 år fremover: - Med dagens bankrente er det definitivit bedre å ha pengen på taket enn i banken, forklarer Lars Ruud i Båstad.

10. UTNYTTE SOLSTRÅLENE!

8. SATSE PÅ TEKNOLOGI

- Det er gøy å ikke sitte på gjerdet, dette er frem­ tiden, sier Kari Kristine Martinson fra Drammen.

Så lenge solceller fortsatt oppleves som en ny kategori investering i hjemmet, så finner vi pane­ lene på hustak der beboerne har mange gadgets.

Forvent smartklokker og stemmestyrte smart­ hjem hos mange av solcellefolkene!

KUNDEREFERANSE

…Det må også framheves at de er flinke til å få arbeidet unnagjort også under høytider - og ferieavvikling.

Kort sagt, Weboppgjør utfører oppgjørsarbeidet på en meget god måte, og jeg kan pådet varmeste anbefale firmaet for potensielle brukere…

oppgjør

I boligmarkedet er vi vant til å betale for sol, enten det er solrike terrasser eller sydvendte stue­ vinduer. På den måten har man jo allerede inves­ tert i en solrik tomt - hvorfor ikke utnytte ressur­ sen man har kjøpt? - Taket er jo der, kan like gjerne bruke det til noe, sier Martin Hagen fra Laksevåg. Han henter hjem 4-5000 kilowattimer hvert år fra de solstrålene som treffer taket hans.

Svein Lian Sørlandsmegleren AS/ PRIVATmegleren Kristiansand

Weboppgjør AS | Telefon 55 50 85 90 | www.weboppgjor.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

19

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FORNØYDE KUNDER MÅ IKKE VÆRE EN SOVEPUTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Veldig mange forbrukere er fornøyde med tjenestene eiendomsmeglerne leverer, men samtidig er det rom for forbedringer, viser en brukerundersøkelse Finn.no nylig har gjennomført. Undersøkelsen viser også at andelen som velger å selge privat har falt gjennom de senere årene.

AV SVEIN STRØMNES

Når en kunde ønsker å kjøpe den samme tjenesten igjen er det et god tegne på at man har gjort mye riktig, og i undersøkelsen til ­ Finn.no svarer 71 prosent de ville brukt samme eiendomsmegler de brukte sist ved et framtidig salg av bolig.

I motsetning til hva mange tror er ikke den oppnådde prisen den eneste suksessfaktoren megleren måles etter når kundene velger å benytte seg av eiendomsmeglerens tjenester. At handelen gjennom­ føres på en trygg og ordnet måte, og at man får hjelp av profesjonell ­aktør til å markedsføre boligen, er like viktige faktorer som høyest pris.

- Undersøkelsen vår viser at folk gjennomgående er godt fornøyde med megleren sin, men det er også noe å gå på. Så på den ene siden kan man være godt fornøyd, men vi ser på en annen side at stadig flere vurderer alternativer til å bruke eiendoms­ megler før de selger boligen sin, og at de vil vurdere det når de neste gang skal selge boligen sin. Her er det trolig noe å grave dypere i for å ­finne ut hva dette skyldes, sier salgs­ direktør i Finn Eiendom Johan Fredrik Høvås til Eiendomsmegleren.

Han tror det er underkommuni­ sert at det dreier seg om mer enn bare høy pris.

20

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

- Det er åpenbart at det er viktig for eiendomsmeglerne å score høyt både på trygghet, god markeds­føring og pris. Vi ser det også i mange andre sammenhenger at det er en økende trend at folk velger «convenience» for å slippe å gjøre ting selv, sier han og peker blant annet på hvordan vi ­kjøper dagligvarer på nettet.

BOLIG = VIKTIG

Undersøkelsen til Finn.no bekrefter også viktigheten av boligmarkedet for nordmenn, når det kommer fram at 60 % av oss har sett på en bolig­annonse den siste uken. Den viser videre at boligselgere i gjennomsnitt vurderer 1-2 eiendomsmeglere og de mottar tilbud fra 1-3 eien­ domsmeglere.

«Vi har ikke gjort undersøkelsen før, men har en hypotese om at det er et nytt trekk hos forbruker at ikke alle som vurderes inviteres til be­ faring. Er det slik at forbruker ikke egentlig ønsker megler hjem i stua?»

Den forteller også at forbrukerne i gjennomsnitt er fornøyde med ­eiendomsmeglernes oppfølging av dem og at de har bra kunnskap om markedsføring av boliger.

FÆRRE PÅ EGEN HÅND

De senere årene har det vært en del fokus rundt nye tjenester som tilbyr

STUDENTER

STUDENTER

LEDELSEN

forbrukere hjelp når de skal selge eiendommene sine, men Finn-­ direktøren kan ikke se grunnlag for at dette er en trend som har slått an i markedet når de nå har tatt ut ­statistikk for hvor mange som velger å annonsere på Finn.no. Han tror dette også passer bra i forhold til teorien om at folk vil ha hjelp til å gjøre bolighandelen trygg og ­behagelig for seg selv.

- Vi ser en generell trend at det er en profesjonalisering av eiendoms­ markedet som helhet. Nye tall som vi nettopp har tatt ut bekrefter også denne trenden. Da vi åpnet opp for privatannonser for bolig i 2011 var tallet på 2,2 prosent, mens tallet i

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Han mener likevel ikke at eien­ vil kunne komme utenfra, men det domsmeglerne skal bruke det som er alle muligheter for at endringene sovepute at folk i større grad nå også kan komme fra bransjen selv, ­bruker eiendomsmeglere. på tross av et strengt regulatorisk - Det viktigste for eiendoms­ regime. meglerne framover er, selv om vi ser - De to viktigste grunnene til at LEDELSEN FAGSTOFFer for­ VERDT Å VITE en økt profesjonalisering i eien­ endringer vil og bør komme domsmarkedet og at de aktørene brukerkrav og behov for effektivise­ som har prøvd seg så langt ikke har ring. Forbrukerne stiller stadig større slått gjennom, så skal man være krav til produkter og tjenester, og ­veldig forsiktig med å konkludere sammenligner sin kundeopp­levelse med at det ikke blir de store på tvers av alt de handler. Tall

Eiendomsbransjen har alle muligheter for være det foretrukne valget også fremover JOHAN FREDRIK HØVÅS

Andel private og 3.partsannonsører - Andel objekter (Førstegangs publisert) - Eksempel på 3. partsannonsør er “Propr, selgprivat.no m. fl”

fjor gikk ned til 1,5 prosent, sier Johan Fredrik Høvås.

- Samtidig ser vi også at leie­ markedet og fritidsmarkedet blir mer profesjonalisert, og der er endringene enda større. I 2011 var andelen privatannonser for fritids­ boliger oppe i 20 prosent, mens den nå er nede på 6,1 posent.

- Jeg tror forslaget om å gjøre «litt mer jobb selv» som noen av selvsalgs­ tjenestene har kommunisert, stopper i døra hos veldig mange, sier han.

endringene i vår bransje. Den farligste konklusjonen man kan ­ trekke er at det er «game, set and match» til eiendomsmeglerne i ­forhold til selvsalgstjenester. Det kan komme konsepter som faktisk tilbyr «convenience» og som også er ­konkurransedyktig på pris og ­kvalitet.

- Det vil komme endringer i alle bransjer, også i eiendomsmegling.

Både fordi det er nødvendig, men også fordi det er mulig. Endringer

­ inanstilsynet presenterte på NEFs F høstkonferanse viser at antall om­ setninger per megler viser en klart synkende trend. Det peker på et kritisk behov for effektivisering.

- Mitt utgangspunkt er at eien­ domsmegleren har en sterk posisjon markedsmessig, og at det styrkes ytterligere når store deler av eien­ domsmarkedet profesjonaliseres.

Det digitale skiftet gir muligheter for de foretakene og meglerne som virkelig griper muligheten til å

FRITID

STUDENTER

e­ndre hvordan de driver eien­ domsmegling. Gjennom effektiv drift og unike kundeopplevelser har eiendomsmeglere endelig en mulig­ het til virkelig å posisjonere seg overfor forbruker og løse en siste av bransjens FRITID store utfordringer; at STUDENTER ­forbruker ikke ser forskjell på fore­ takene.

EN BRANSJE I ENDRING

Med sitt gode innblikk i både bolig­ markedet og eiendomsmeglings­ bransjen har Høvås kunnet observere at det har blitt tatt mange grep i bransjen for å møte de nye ut­ fordringene, både i forhold til ­digitalisering og konkurranse fra andre aktører.

- Det er ikke sånn at bransjen har stått stille. Det har blitt utviklet verktøy som har gjort hverdagen bedre, både for eiendomsmegleren og forbrukeren. Så at man er i gang skal man se positivt på, men jeg tror også at man med fordel kan skru opp tempoet betydelig. Kunden må settes i sentrum, og gjennom dyp innsikt i kundens forventninger må foretakene endre hvordan de leverer tjenestene sine. Til nå har det vært mest fokus på markedsføring og ­diverse app’er, mens selve tjenesten og virksomheten for øvrig i hoved­ sak drives som den alltid har vært ­drevet.

Eiendomsmeglingsbransjen har alle muligheter for være det fore­ trukne valget også fremover; • Forbrukerne ønsker hjelp med det meste, også kjøp og salg av eien­ dom.

• Eiendomsmeglerne har fornøyde kunder og høy kompetanse om et komplekst marked.

• 98,5% benytter eiendomsmegler, så bransjen har per nå kontroll på kundestrømmen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

21

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VELKOMMEN TIL BERGEN! Det er en stor glede å kunne ønske dere velkommen til landsmøte i NEF og vårkonferanse i Bergen 23. – 25. mai. Dere LEDELSEN har valgt å ta VERDT turen til Bergen, når Bergen er på sitt vakreste.

FAGSTOFF FRITID Å VITE På våren skinner solen, kirsebærtrærne blomster og byens gater er full av liv og musikk fra Festspillene og studenter som feirer avlagte eksamener.

STUDENTER

AV MARTE MJØS PERSEN, ORDFØRER I BERGEN

© Sverre Hjørnevik / www.fjordnorway.com

Velkommen

Foto:©Hans Jørgen Brun

Når man skal skifte hjem er det ofte snakk om store verdier og forpliktelser, ikke bare i kroner og øre, men også når det kommer til å sette rammene for trivsel og velvære for store og små føtter. Selv holder jeg på å skulle flytte og selge bolig. Det å skulle kjøpe og selge bolig er for mange en prosess man kanskje bare gjør en eller to ganger. Da er det viktig å ha en god og pålitelig eiendomsmegler som gir trygghet rundt prosessen, og gir oss muligheten til å fokusere på det som er viktigst, familien og fremtiden.

Jeg ser frem til å møte dere og deler gjerne flere erfaringer fra det nært forestående boligsalget når dere kommer til Bergen.

Med vennlig hilsen Marte Mjøs Persen Ordfører i Bergen

HOLD AV DATOEN

– VIKTIGE FRISTER:

NEFs landsmøte 2018 holdes i Bergen 24. mai – sett av datoen!

NEFs LANDSMØTE i BERGEN 24. MAI 2018

På landsmøtet blir det blant annet en gjennomgang av årsberetning og regnskap for de to siste årene.

Videre skal landsmøtet behandle styrets forslag til budsjett for kommende to år og måldokument for neste styreperiode.

Alle medlemmer i NEF kan fremme forslag til saker som skal tas opp på landsmøtet. Frist for å fremme slike forslag er 1. mars.

Eventuelle forslag sendes NEFs administrasjon v/ elisabet@nef.no Alle medlemmer er velkomne til å møte på landsmøtet, men det er kun valgte delegater som har tale- og stemmerett. Ønsker du å være delegat, så ta kontakt med styret i din lokalforening! Alle lokalforeningene har et antall delegater i forhold til størrelsen på lokalforeningen. Totalt er det 100 delegater som fatter beslutninger om veien videre for NEF. På landsmøtet skal det også velges nytt styre i NEF, nye representanter for NEFs Etiske Nemnd og nye revisorer for NEF. Forslag på kandidater bes sendt til valgkomitéen ved leder Tormod Boldvik (tormod.boldvik@krogsveen.no) innen 1. mars.

22

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

TRE TIPS MELLOM SLAGENE Bergen er en by med uante muligheter, men når du kommer på landsmøtet til Norges Eiendoms­ meglerforbund 23.-25. mai har du begrenset tid i forhold til hva du kan få med deg av byens tilbud mellom LEDELSEN FAGSTOFF FRITID STUDENTER VERDT Å VITE kurs, landsmøtet og de sosiale aktivitetene. For at det skal bli lettere å velge har vi likevel fått «Visit Bergen» til å sette opp tre tips på hva du kan få med deg under tiden i vestlandshovedstaden.

AV «VISIT BERGEN»

BRYGGEN

Bergen Reiselivslag / Robin Strand – visitBergen.com

Ta en spasertur i trange smau ­mellom de skjeve husene og kjenn duften av gammelt fuktig treverk og dampen fra solstrålene som varmer opp regndråpene på bakken. Når solen titter frem, blir det et yrende folkeliv på Bryggen. Folk som sitter og nyter en kopp kaffe ved ute­ restaurantene og caféene, eller folk som er der bare for å oppleve synet av båtlivet og de historiske bygning­ ene som bader i solskinn, med ­Ulriken og gondolbanen Ulriken 643 i bakgrunnen. En spasertur mellom de skjeve bygningene vitner om livet på Bryggen i Middelalderen.

En fornemmelse av fortidens slit og strev, høytid og fest. En viktig del av Bergens historie kan faktisk oppleves i de trange smauene og bakgatene, der mye er bevart eller gjenreist slik det var. Bryggen består av 61 fredede bygninger, og befinner seg på UNESCOs liste over verdens kultur­arv. En tur innom Hanseatisk museum, Bryggen Museum og ­Theta museet gir det et dypere inn­

© Terje Rakke / Nordic Life AS / www.fjordnorway.com

av Fløyen. Selve Fløibanen er en av Norges mest kjente turistattrak­ sjoner, og på toppen venter et ­fantastisk utsiktspunkt over byen, der du kan se alt fra hus, biler og mennesker i Bergens gater like ­under føttene dine, til fjellene og havet i det fjerne.

På Fløyen er det et mangfoldig aktivitetstilbud for hele familien, med blant annet lekeplass, kiosk, gode grill- og rastemuligheter og ærverdige Fløien Folkerestaurant.

Fløyen er også startpunktet for en rekke flotte vandreturer; alt fra den korte spaserturen inn til idylliske

blikk i Bryggens historie, hva stedet har betydd for byen og for Norge.

DET HISTORISKE FISKETORGET

Midt i hjertet av byen mellom de syv fjell ligger Norges mest kjente og be­ rømte utendørsmarked. Fisketorget i Bergen har helt siden 1200-tallet vært et møtested for kjøpmenn, fisk­ ere, lokalbefolkning og turister. I sommermånedene (mai til oktober)

© Sverre Hjørnevik / www.fjordnorway.com

Bergen Reiselivslag / Espen Haagensen - visitBergen.com

kan du spasere gjennom Fisketorget og få vann i munnen av duften fra nykokte reker og krabber. Sett deg gjerne ned en solskinnsdag på et av serveringsstedene og bestill en av dagens spesialiteter – en smaksopp­ levelse du sent vil glemme.

Skomakerdiket til fjellturen som tar deg over Vidden til Ulriken – Bergens høyeste fjell. I likhet med Fløyen, slipper du å gå i motbakker for å besøke Ulriken. Ulriken 643 eller Ulriksbanen som den også kalles, er en storslått naturopplevelse, og utsikten er helt spesiell på en ­ solskinnsdag. Fra toppen ved ­ ­Ulriksmasten er det bare å nyte den fantastiske utsikten. Du har ikke vært i Bergen før du har vært på et av de syv fjellene, heter det.

Ulriken643 og Fløibanen gjør ­ byfjellene og høyfjellsopplevelser ­ tilgjengelig for alle.

FRA BYSENTRUM TIL HØYFJELL PÅ 5 MINUTTER

På en rolig solskinnsdag er en ­vandretur på en av Bergens syv fjell et must. Bare 150 meter unna ­Bryggen og Fisketorget ligger Fløi­ banen, en skinnegående kabelbane som tar deg 320 meter opp til toppen

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

23

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

PROPTECH - HVA KAN VI VENTE I 2018 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

4 trender å følge i digitaliseringen av bolighandelen i år AV CARSTEN HENRIK PIHL, FORBRUKERRÅDGIVER OG ANALYSEANSVARLIG I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Eiendomshandelen blir digitalisert en liten bit av gangen. Her er fire trender som vil påvirke bolighandelen i 2018.

1. PERSONALISERING OG PERSONVERN

Med økende grad av digitalisering vil man kunne utnytte data til å ­personalisere opplevelsen for for­ brukerne. Vi så for eksempel i 2017 den spede starten av selgerapper - tjenester der eiendomsmeglerne ga selgerne automatisk oppfølging via mobilen om hvordan det gikk med salget. Dette er tjenester som vil komme hos flere i 2018. Dermed brukes digitaliseringen til å gi ­selgerne bedre oppfølging.

Andre personaliserte tjenester kan dreie seg om portaler som gir person­ alisert innhold til forbrukerne for eksempel i tekst og bilder. Bruk av annonser som blir tilpasset b­ rukeren - for eksempel på Facebook - slo igjennom i 2017, og vil bare fortsette i 2018.

Samtidig blir 2018 et stort år for personvern. Innføringen av person­ verndirektivet GDPR i mai gjør at alle foretak må ha mer kontroll over dataene sine, og rutinene for oppfølg­ ing av den enkelte kunde. Dette er bra for kundene. Men: så lenge folk føler de får tjenester de mener har god verdi, vil de være villige til å dele kundedataene sine. Særlig når de vet at foretakene har kontroll. ­Dermed vil økt fokus og satsing på personvern kunne bidra til persona­ liserte tjenester.

24

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

2. AR - UTVIDET VIRKELIGHET

Augmentet Reality - «utvidet virke­ lighet» er en annen teknologi vi ser komme sterkere innenfor bolig­ handelen. Gjennom enkle apper kan brukeren teste ut ulik innred­ ning eller bytte farge på huset. Eller se hvordan et tenkt tilbygg kan være.

Dette er en teknologi beslektet med VR - virtual reality som brukes blant annet til 360-visninger av ny­ bygg og boliger. Men der VR ofte krever at man bruker ulike VR-bril­ ler for å få full effekt, kan gode AR-apper bare bruke mobiltelefon­ skjermen. Dermed er det kortere vei til bruk for forbrukeren. Tjenestene vil også passe bedre for brukt­ boligsalg.

En kjent app som bruker denne teknologien er Ikeas Place-app som lar en «teste» ulike møbler i stuen - i riktig forhold - før man kan bestille.

Man får altså sett om sofaen eller stolen blir for stor på den plassen man har tenkt, før man flytter.

En slik app kan ivrige boligjegere ha med på visning for å testmøblere boligen - og se om dette egentlig er noe for dem.

En annen slik tjeneste var Jotuns fargevelger der man kunne laste opp bilde av huset og teste ulike farger på det. Jotun har nå stengt farge­ velgeren på nett og skriver at de skal lansere en ny og spennende tjeneste i vår. Vi tipper kanskje det blir en app som lar en teste dette i sanntid.

Det vil også være spennende for de

Flere kjeder får nå sin egen app til selgere, der selgerne kan følge bolig­ handelen. Bedre informasjon og kontakt med selgerne er resultatet.

på boligjakt som kan teste om det brune huset på visning kanskje gjør se bedre i hvitt.

3. ENKLERE GJENNOMFØRING AV TRANSAKSJONER

Digitalisering begynner å komme ned i forretningstransaksjonene, og ikke bare være hjelpe- og søke­ tjenester. Det å få systemer til å snakke sammen for å forenkle hver­ dagen for eiendomsmeglere og for­ brukere tar tid, men vi begynner å komme dit. I 2017 startet det så smått med den spede starten på elektronisk tinglysing. Denne ut­ viklingen fortsetter i 2018.

Det meldes også om flere tjen­ ester i grensesnittet mellom bank og

eiendomsmegling som vil sørge for at enkle sjekkeoppgaver, som for eksempel finansieringsbevis og rest­ oppgaver kan gå automatisk. ­Resultatet er at eiendomsmeglere får mer tid til kundene og forbrukerne opplever at bolighandelen går enda mer sømløst.

4. AI - CHATBOTS OG MASKINLÆRING

Kunstig intelligens og selvlærende systemer er buzzord innenfor digi­ taliseringen. Og det vil få betyd­ ning. Et av de stedene vi vil se dette først innenfor bolighandel er ­antagelig som chatbots. Altså små chattetjenester på kontorenes nett­ sider eller Facebooksider som driver

STUDENTER

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

CARSTEN FØLGER DIGITALISERINGEN AV BOLIGHANDELEN TETT, OG HOLDER OGSÅ KURS OM DIGITALSIERINGEN AV BOLIGHANDELEN OG EIENDOMSMEGLING

LEDELSEN

enkel kundeservice til alle døgnets tider. Chatbots er allerede i bruk i enkelte norske banker, som «Nova» hos Nordea, «Banki» hos SR-Bank og «Sandrine» hos Santander.

Annen bruk av maskinlæring og kunstig intelligens er for eksempel gjennomlesing av dokumenter slik salgsoppgaveroboten Eddie fra Alva (Ambita) gjør. Bruk innenfor bilde­ gjenkjenning og automatisert ­skriving (slik NTB gjør med idretts­ resultater) vil også kunne få betyd­ ning for bolighandelen.

HVA MANGE VIL SNAKKE OM - MEN VI NEPPE VIL SE MYE AV I 2018 HELLER:

Blockchain: Et av de største buzz­ ordene innenfor digitalisering de siste årene har vært blockchain. ­Teknologien brukes til å verifisere, dokumentere og formidle informa­ sjon og rettigheter som for eksempel betaling. Teknologien er spådd å få en stor innflytelse på eiendomshandel også, både for smarte kontrakter, rettighetsdokumentasjon og betaling.

Men det vil nok ta noen år til før vi ser fungerende tjenester på dette feltet i Norge. En av grunnene er nok rett og slett at vi har et godt fungerende grunnboksystem slik at behovet for «noe annet» er mindre her enn i andre land.

Ikeas møbleringsapp «Place» er et godt eksempel på en AR-app som kan hjelpe boligkjøpere. Jotuns fargevelgertjeneste var også nyttig. Tjenesten er nå stengt og vil antakelig gjennoppstå som en app.

En oppdatering over NEFs proptech-kart for Norge.

Leverandørene som driver med digitalisering av bolighandelen.

Se nef.no for hva som er nytt i kartet fra augutsversjonen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

25

Intelligent plug-in hybrid

GLC plug-in hybrid. Suvsuksessen – nå halvert leveringstid!* Vår ladbare SUV har tatt markedet med storm. Her får du et fornuftig forbruk og utslipp kombinert med 4MATIC kompromissløs firehjulsdrift. Under panseret lurer det ikke bare høy intelligens, du får også klassens kanskje råeste kraftpakke med systemeffekt på hele 320 hk. 0-100 går unna på utrolige 5,9 sekunder. Legg til energiutvinning i trykk- og bremsefaser, hundrevis av sensorer, aktive sikkerhetsløsninger og markedets kanskje smarteste assistansessystemer, og hverdagen blir en ny opptur.

Mercedes-Benz EQ Power – ladbar og intelligent uansett behov.

GLC 350 e fra kr 572.900,-.

*Halvert leveringstid, ca. 5 mnd. Pris inkl. lev. Oslo. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. Drivstofforbruk blandet kjøring: 0,25-0,27 l/mil.

CO2-utslipp 59-64 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS.

Ă…rets DN-bil 2017

Vinner i klassen storsuv

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVA GJØR DE I DAG? Rollen som styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund tiltrekker seg personer som LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE både har et stort engasjement for bransjen og et brennende hjerte for boligmarkedet.

Hva var deres viktigste oppgaver da de satt i rollen, og hva gjør de i dag? Vi kommer i de neste numrene av bladet til å stille tidligere ledere del spørsmål rundt dette.

AV SVEIN STRØMNES

Kan du kort fortelle om hva du har gjort siden du sluttet som styreleder i NEF og hva du gjør i dag?

- Siden jeg sluttet i 2008 så har jeg fortsatt å jobbe som utbygger som jeg startet med i 2004.

Hovedsakelig har det dreid seg om bolig, men nå driver jeg hovedsakelig med fritid på Nesfjellet i Hallingdal hvor det går i bygging av hytter, ­leiligheter og salg av tomter.

Hva var det viktigste du var med på som styreleder i NEF? - Det var uten tvil arbeidet med ny lov om ­eiendomsmegling hvor innføring av kompetanse­ krav var det viktigste. Selv om motstanden var stor både fra Finansdepartementet, Kredittil­synet, EFF, advokatene og selve lederen av ut­valget så skar Kristin Halvorsen som Finansminister igjennom.

I dag er det ingen som ønsker seg tilbake til g­ amle dager hvor alle kunne kalle seg megler.

Hva mener du at NEF bør ha fokus på framover?

- Ny lov gjorde i en kort periode vilkårene for meglerne bedre siden mange meglere ikke ble med

28

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

videre med ny lovgivning. I dag er for­holdene for mange kanskje verre enn noen gang. Årsaken er ubalanse mellom antall utdannede megler og ledige jobber. Dette misbrukes av e­ nkelte foretak ved å inngå ansettelsesavtaler som man ikke finner i noen annen profesjon med så lang utdannelse.

- Jeg tror en av grunnene til at det har sklidd så mye ut er at meglerne ikke har mulighet til å organisere seg. Jeg mener NEF må kartlegge om det er ønskelig at NEF engasjerer seg sterkere på de ansatte meglernes side og vurdere om NEF skal kunne bli noe mer enn et profesjonsforbund, ved å kunne tilby muligheten til å organisere seg.

Dette er selvsagt en stor endring, men sammen­ setning av medlemsmassen har også vært i endring. På 90-tallet besto medlemsmassen ­ hovedsakelig av eiere, til nå hvor de fleste ­ ­medlemmene er ansatte.

Hvorfor er det viktig at eiendomsmeglere er medlem i NEF? - Fordi NEF er ditt profesjonsforbund som ­ivaretar dine interesser i forhold til dine ramme­

»

ØYVIND TANDBERG STYRELEDER I NEF 2004 - 2008

vilkår som eiendomsmegler. I tillegg så får du gjennom tilbudene tilgang til kunnskap gjennom kurs, Eiendomsmegleren og håndboka som gjør din hverdag som eiendomsmegler enklere. ­Gjennom lokalforeningene får du også tilgang til et nettverk av meglere som du vil kunne ha glede av å bli kjent med.

Hvor tror du bransjen er om 10 år?

- Jeg er ikke bekymret for at nettløsninger som PROPR kommer til å dominere markedet, men den type gjør det selv tjenester vil ta en større markedsandel. Prisforskjellen mellom å gjøre det selv og få bistand til hele prosessen er for liten.

Kort sagt kost nytte vil for de fleste medføre at de velger en megler. Når det er sagt så er jeg litt bekymret for at overdreven bruk av ny teknologi medfører at mer kommunikasjon mellom opp­ dragsgiver og interessenter går på bekostning av ­personlig oppfølging på telefon. Kunden vil ha en personlig opplevelse med direkte kontakt med megler. Det er det kunden betaler for.

STUDENTER

ME

GLE

ME

GLE

Beste markedsføring av ny bolig / prosjekt Årets innovasjon innen eiendomsmegling Eiendomsmeglerforetaket med flest antall medlemmer i NEF i forhold til antall ansatte, hvor totalt antall år som medlemmer er avgjørende ved ellers likt resultat

R

Bidrag til Gullmeglerkonkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, eventuelt på e-post til: elisabet@nef.no – merket «Gullmegleren 2018».

Eventuelle spørsmål rettes til: elisabet@nef.no OBS! Dersom du sender inn flere bidrag i konkurransen, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag.

PÅMELDINGSSKJEMA: Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen (kryss av kategori under):

Ditt navn: ___________________________________________________________________________________________________ Foretak: ____________________________________________________________________________________________________ Adresse: ____________________________________________________________________________________________________

BESTE MARKEDSFØRING AV BRUKT BOLIG I denne kategorien vil all markedsføring av brukte boliger/fritidsboliger bli bedømt.

Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m.

BESTE MARKEDSFØRING AV NY BOLIG/PROSJEKT I denne kategorien vil all markedsføring av nye boliger/prosjekterte boliger/fritidsboliger bli bedømt. Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m. ÅRETS INNOVASJON INNEN EIENDOMSMEGLING I denne kategorien ser vi etter innovative tiltak vedrørende eiendomsmegling og trygg bolighandel i fremtiden, initiert av et medlem i NEF. FLEST MEDLEMMER Eiendomsmeglerforetaket med flest antall medlemmer i NEF i forhold til antall ansatte, hvor totalt antall år som medlemmer er avgjørende ved ellers likt resultat

Begunnelse: Hvorfor mener du at dette bidraget bør vinne konkurransen? Utdyp på eget ark.

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

FORUTSETNINGER: • Kun medlemmer i NEF kan delta i konkurransen.

• Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema der det begrunnes hvorfor nettopp dette bør vinne.

• Alle bidrag innen markedsføringsdelen til Gullmegleren 2018 må være i henhold til gjeldende lover, regler, bransjenorm osv.

Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2018 er:

10. april 2018

BUND

OR R

GULLMEGLER 2018

Gullmeglerkonkurransen for medlemmer i NEF ble etablert i 2003.

Kategoriene har endret seg gjennom årene. I år har styret i NEF vedtatt følgende kategorier:

Beste markedsføring av brukt bolig / fritidsbolig

F

N E F

OR

BUND

S

RGES

F

M

ENDOM

N E F

ENDOM

EI

S

RGES

2018

NO

EI

PÅMELDINGSSKJEMA E EGL REN GULLMEGLEREN 2018 GULL

NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

T HOM A S SU N D LEDELSEN

Navn? Thomas Sund Arbeidssted: Aktiv Bergen Alder? 42 Sivilstatus, barn? Gift, 4 barn Sist leste bok? Helvetesuken, Krigshelten – historien om marinejegeren og etterret­ ningsagenten Trond Bolle.

Favoritt TV-program? Humorprogrammer Favorittmusikk? Variert «Favorittdings»? Mobiltelefonen Kjører? Sort Qashqai Hvor mange timer jobber du i uke? Varierer litt etter sesong, men snittet er nok på ca. 50 timer i uken.

Hva gjør du for å koble av? Turer på fjellet, kvali­ tetstid med familien, Hva er din beste idrettsprestasjon? ………

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? …ha ha … vanskelig spørsmål for en som elsker dess­ ert… :D , men skal jeg velge en …. Sjokolade­ fondant!

Beste reisemål? Australia! Har vært der en gang, skal absolutt tilbake dit!

Har du noen dårlige sider? Ja, helt sikkert Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Ta ­avg­jørelsen på å satse på eiendomsmegling, ingen dager er like, man møter mennesker i alle livets faser og de trenger bistand, høyt tempo Hvor mange ganger har du flyttet? 5 ganger Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Areal­ effektiv – ikke bra hvis objektet ikke er utnyttet nettopp effektivt med smarte løsninger, som gjør det praktisk og effektivt når en skal bo der.

Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms­ meglere? Visninger, kjøp, salg, kontraktsmøte.

30

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Karrierevei fram til der du er i dag? Kundeservice Eiendomsmegler Vest/ EM1 for lenge siden, Postbanken Eiendom, BI, Kaland & Partners, Fair Eiendomsmegling og nå Aktiv.

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Skape trygge og gode rammer for en vel gjennomført handel for både selger og ­kjøper/ interessenter. Vi må være gode rådgivere i en av livets viktigste prosesser og avgjørelser.

Det skal helt klart være en god investering å ­bruke en dyktig eiendomsmegler!

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Jeg tror det er flere endringer foran oss.

Det har vært en rivende utvikling bare de siste fem årene, og en del av arbeidet vi gjør kan nok organiseres mer effektivt. Når det er sagt så ser jeg ikke at vi kan robotisere/ automatisere ­relasjoner, følelser, kjemi og kundesamtalen (den gode over kaffekoppen).

Hva er den største utfordringen til bransjen? Det går på flere områder. En ting er å henge med i teknologisk utvikling/ digitalisering, sam­ tidig stå imot press fra «selg-selv» tjenester, det er også knallhard konkurranse om opp­ dragene som følge av nye tjenester hvor det blir press på pris på selve tjenesten.

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Fortsatt fokus på kompetanse­ heving, det går på den enkelte men også på det enkelte kontor og firma. Vi må være flinke på å fremheve/ synliggjøre den gode jobben som gjøres – det er tross alt titusenvis av transaksjoner hvert eneste år og de aller fleste går bra.

Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?

Det er jo det store millionspørsmålet, dette ­avhenger av flere faktorer – makrotall er bra i forhold til import/ eksport til landet, kronekurs, renter og rentebane, sysselsetting. Andre faktorer er ­optimisme, skattenivå/politikk, innvandring, og ikke minst medias rolle. Synes kanskje det er et vel negativt bilde som tegnes. Lokalt er det avhengig av tilbud og etterspørsel, befolknings­ vekst, planer for utvikling, kommuner som til­ rettelegger eller holder igjen. Markedet slik det ser ut akkurat nå er kanskje litt smånervøst og vi vil fortsatt se en utflating. På lengre sikt vil det nok snu.

ME

GLE

BUND

N E F

OR

S

RGES

F

ENDOM

- vårens vakreste by

EI

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

NO

R

23. – 25. MAI I BERGEN ¿ Stor Get2gether på Jacob Aall - place to be ¿ Landsmøte med valg av styre ¿ Relevante kurs ¿ Bankettmiddag ¿ Underholdning ¿ Gullmeglerkåring ¿ Aktiviteter, m.m.

HOLD AV DATOEN PROGRAM KOMMER NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Gjør deg klar til å bli med på bransjens beste møteplass

- NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

Foto: Bergen Reiselivslag / Espen Haagensen - visitBergen.com

RADISSON BLU ROYAL HOTEL

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ER RETTIGHETEN VERDILØS? Det er ikke uvanlig i eiendomsbransjen at det etableres løsningsretter. En løsningsrett til fast eiendom er en rett til å overta en eiendom en gang i fremtiden. Dersom retten bare gjelder ved salg eller eierskifte, vil retten kalles en forkjøpsrett. Mange løsningsretter er svært gamle, typisk i festeforhold. Selv om partene har avtalt at løsningsretten skal gjelde i mange år, kan det vise seg at retten er verdiløs.

AV JACOB SOLHEIM, ADVOKAT OG PARTNER I ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

Etter hovedregelen i løsningsrettsloven bortfaller løsnings­ retter etter 25 år. Hovedregelen er ufravikelig og vil således gjelde selv om partene har avtalt at retten skal gjelde ­vesentlig lenger. Dersom den konkrete rettigheten er ­omfattet av lovens anvendelsesområde, blir det avgjørende å vurdere om noen av lovens unntaksbestemmelser kan benyttes. Et eksempel på dette er den enstemmige Høy­ esterettsdommen som ble avsagt den 14. november.

Saken har sitt utspring i at eier av et kontorbygg på festet grunn i Oslo sentrum hevdet at bortfesterens for­ kjøpsrett i en festekontrakt fra 1961 bortfalt 1. juli 2015, i medhold av løsningsrettsloven § 6 første ledd. Bort­ festeren aksepterte ikke at forkjøpsretten hadde bortfalt.

Bortfesteren påberopte seg at forkjøpsretten var omfattet av unntaksregelen i løsningsrettsloven § 6 annet ledd ­bokstav a om unntak fra bortfallsregelen for løsningsretter.

Bortfesteren vant frem med dette i Oslo tingrett. Festeren anket til Borgarting lagmannsrett, men tapte i lagmanns­ retten og nå også i Høyesterett.

Høyesterett fastslo innledningsvis at det ikke var tvil­ somt at bortfesters forkjøpsrett er omfattet av løsnings­ rettsloven. Videre fastslo Høyesterett at loven også gjelder løsningsretter i tomtefesteforhold.

I sin vurdering av unntaksbestemmelsen i løsningsretts­ loven § 6 første ledd fastslår Høyesterett at bestemmelsen bare får anvendelse på rettigheter som følger eiendommen; såkalte reelle rettigheter. Unntaket kan således ikke ­benyttes dersom løsningsretten er personlig; altså tilfelle hvor en fysisk eller juridisk person er rettighetshaver.

Lovens ordlyd kan tyde på at unntaket ikke omfatter festeforhold hvor det bare er én eiendom. Bygningen og tomten vil være adskilte formuesobjekter, men det var ikke gitt at en bygning skal anses som en fast eiendom i lovens forstand. Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var om begrepet «grunn» i unntaksbestemmelsen bare omfatter rett til å innløse eiendomsretten til grunnen eller om også retten til å innløse tomtefesteretten til grunnen ­omfattes.

32

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

Etter en tolking kom Høyesterett til at unntaksbestem­ melsen fikk anvendelse. Grunneierens forkjøpsrett var dermed ikke bortfalt.

Dommen viser at selv om en løsningsrett tilsynelatende er bortfalt, så bør man få dette nærmere vurdert. Det kan være at den konkrete rettigheten ikke er omfattet av lovens anvendelsesområde eller at rettighetshaver reddes av lovens unntaksbestemmelser. Eiendomsaktører som har eller er bundet av gamle løsningsretter bør få rettighetene vurdert.

I noen tilfelle kan det også være riktig å reforhandle slike rettigheter. Ved salg av eiendom med løsningsretter er det naturligvis viktig også for eiendomsmegleren å vite om retten er bortfalt eller ikke.

ADVOKAT OG PARTNER JACOB SOLHEIM

FØYEN TORKILDSEN AS Føyen Torkildsen består av dedikerte og engasjerte juridiske spesialister med bred kompetanse innenfor Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate. Våre medarbeidere har fokus på samspillet med våre oppdragsgivere og bistår med inngående kommersiell forståelse. Sammen med deg som kunde har vi som mål å skape verdiøkende løsninger og muligheter som sikrer dere gode resultater på kort og lang sikt. www.foyentorkildsen.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ANLEGGSEIENDOM

– FLERE FORDELER VED EIENDOMSUTVIKLING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Stor befolkningsvekst og arealknapphet i byer og bynære områder har ført til et økende behov for utnyttelse av arealer i undergrunnen. Dette har blitt vel så viktig som utnyttelse av arealer på jordoverflaten.

AV OVE-MARTHIN GRANLUND, PARTNER/ADVOKAT OG CAMILLA LOUS, ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET SANDS

Anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon som er et avgrenset fysisk volum som er tillatt utbygd. Det er utskilt med eget gårds- og bruksnummer. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn kan også opprettes som anleggseiendom. Grensene for anleggseiendommen er kon­ struksjonens grenser. Betegnelsen «anleggseiendom» kan slik oppfattes som noe misvisende fordi en anleggseiendom ikke omfatter grunn eller areal ut over konstruksjonen.

eller en konstruksjon og grensene skal følge konstruk­ sjonen slik at det defineres et volum med grenseflater i alle plan. Anleggseiendommen omfatter ikke areal som ikke er en del av konstruksjonen.

Et alternativ til anleggseiendom er seksjonering. Ved seksjonering vil anleggseiendommen og grunneiendommen utgjøre én eiendom med samme gårds- og bruksnummer.

Seksjonering vil imidlertid kunne legge begrensninger både på eierskap, finansiering og omsetning.

HVOR LANGT GÅR EIENDOMSRETTEN?

Eiendomsretten til en grunneiendom begrenser seg ikke bare til jordoverflaten, men strekker seg også over og under jordoverflata. Grunneier har derfor i utgangspunktet rett til utnyttelse, både opp i luften og ned i grunnen. Kommer man så dypt ned at man ikke har mulighet til å utnytte grunnen, vil eiendomsretten opphøre. Spørsmålet om ­eiendomsrettens utstrekning opp i luften er forholdsvis avklart. Naboloven slår fast at det i utgangspunktet ikke er lov til å bygge over annen manns grunn. Hvor langt ned eiendomsretten går, er imidlertid ikke generelt fastsatt.

En anleggseiendom kan omfatte konstruksjon både over og under jordoverflaten, f.eks. et underjordisk parkerings­ anlegg med tilhørende adkomst over bakken. Anleggs­ eiendom er særlig benyttet ved etablering av parkeringsan­ legg, underjordiske lagerhaller, serverparker, tunneler etc.

OVE-MARTHIN GRANLUND

FLERE EIERE

Anleggseiendommen kan tjene flere rettighetshavere slik at det kan være ulike eiere på grunneiendommen og ­anleggseiendommen. Dette kan være en fordel for en ut­ bygger som enten kan velge selv å etablere og utvikle ­anleggseiendom (eksempelvis i form av parkeringsanlegg el.), eller velge å selge prosjektet til en annen aktør.

At det opprettes en anleggseiendom betyr imidlertid ikke at anleggseiendommen må være fysisk adskilt fra ­øvrig konstruksjon. Det avgjørende er at anleggseiendommen er klart avgrenset, og at grensene for denne kan påvises på en hensiktsmessig måte. Slik kan en parkeringskjeller ­etableres som en anleggseiendom, mens trapperom og/ eller heissjakt kan tilhøre bolig- eller handelsseksjonen.

CAMILLA LOUS

ANLEGGSEIENDOM EN FORDEL VED FINANSIERING HVORDAN OPPRETTE ANLEGGSEIENDOM?

Kommunen vurderer om det gis tillatelse til å opprette en anleggseiendom. Det er blant annet et krav om at grunn­ eiendommen skal kunne brukes på en formålstjenlig måte etter opprettelsen av anleggseiendom i tilknytning til denne.

Det er også et krav at anleggseiendom kun kan etableres dersom det er snakk om en separat enhet som er så klart funksjonelt skilt fra andre deler av en bygning at det ikke er hensiktsmessig at anleggseiendommen inngår i sameie med bygninger på grunneiendommen for øvrig. I motsatt fall skal seksjonering velges, men praksis her har vært at enkelte kommuner foretrekker at det opprettes anleggseiendom fremfor seksjonering ved etablering av underjordiske volum.

Med anleggseiendom menes et volum som definerer den geografiske utstrekningen av eiendomsretten til anlegg­ seiendommen. Anleggseiendommen skal utgjøre en bygning

Investeringene i prosjekter hvor det etableres anleggseien­ dom (eksempelvis under bakken) er ofte betydelige, og det oppstår derfor vanligvis et behov for pantsetting for finan­ siering av prosjektet. Å opprette en anleggseiendom gir i så måte flere muligheter sammenlignet med grunneiendom.

Oppdeling i to eller flere pantobjekter er vanligvis løsningen i større prosjekter hvor man er avhengig av lånefinansiering.

En ytterligere fordel ved anleggseiendom fremfor felles­ areal i et seksjonert bygg er muligheten for fullt merver­ diavgiftsfradrag på oppføringskostnadene for anleggseien­ dom til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Dersom det er mulig å oppnå en slik fordel kan det være billigere å bygge en anleggseiendom med utleieplasser enn hva det vil være å bygge en eierseksjon med parkeringsareal som fellesom­ råder/tilleggsdeler. Dette er ofte en grunn til at parkerings­ anlegg registreres som anleggseiendom.

ADVOKATFIRMAET SANDS Advokatfirmaet Sands har et sterkt og voksende fagmiljø innenfor næringseiendom og har spisskompetanse innenfor bl.a. eiendomstransaksjoner leiekontrakter, finansiering, skatte- og avgiftsspørsmål, forurensning og selskapsrett. www.sands.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

33

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

RETT LEIEAVTALE TIL RETT TID – ARTIKKELSERIE I 2018 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FRITID

FAGSTOFF

STUDENTER

Mye har skjedd de siste årene hva gjelder standardisering av leieavtaler, men enkelte leieforhold krever mer tilpasning enn andre. Det er også enkelte klausuler det er viktigere å skreddersy enn andre.

Advokatene Line Ravlo-Losvik og Even Berg i advokatfirmaet Selmer jobber løpende med leieavtaler og vil sammen med kollegaer ha en artikkelserie om dette i Eiendomsmegleren i 2018. Fokus vil være spesialtilpasningene som skaper forutsigbarhet for begge parter, og som er nødvendige for å redusere risikoen for tvister underveis i leieforholdet eller ved tilbakelevering av leieobjektet. dette viktige vedlegget til leieavtaler. Eksempler på dette er ulike kvaliteter på overflater, innhold og omfang av tekniske leveranser og hvor stor fleksi­ bilitet leier skal ha med hensyn til innredninger.

- Leieavtaler for butikkformål, restaurantformål eller hotell, er klassiske eksempler på kontraktstyper hvor det kan være særlig behov for spesialtilpasning grunnet det særegne med selve leieforholdet. Andre eksempler begrunnet i eiendommens særegenhet er leieforhold i kjøpesenter eller leieforhold i eiendom­ mer som skal rives og hvor utleier trenger særlig flek­ sible kontrakter. I alle disse situasjonene er det viktig å tenke gjennom hva som bør spesialtilpasses for å enten sikre formålet med kontrakten eller utleiers særlige behov fortsetter Ravlo-Losvik, og viser til at det kan være adskillig viktigere med snevert bruks­ formål for et butikklokale enn for et kontorlokale.

- Selv i situasjoner hvor det ikke er særlige hen­ syn som gjør seg gjeldende, vil det alltid være enkelte momenter som bør vurderes konkret og reguleres særlig tilføyer Berg. Eksempelvis vil

ENDOM

N E F ME

GLE

BUND

EI

S

RGES

OR

NO

l­eiers bruksformål kunne ha betydning i mange leieforhold, herunder leiers behov for samtykke fra utleier til endringer. Jo snevrere bruksformålet er angitt, jo større kontroll har utleier med ­bruken av lokalene sier han.

- Behovet for garantistillelse bør også alltid ­vurderes konkret fremhever Selmer-advokatene.­ Eksempel­vis vil et nystiftet selskap uten særlig egenkapital ofte måtte stille mer omfattende ­garantier enn for eksempel banker, forsikrings­ selskaper og enkelte børsnoterte selskaper. Nivået på leiertilpasninger og byggets attraktivitet spiller også inn.

Advokatfirmaet Selmer vil utdype flere av d­ isse temaene i løpet av 2018, og vil også avholde seminarer hver måned for fordypning i nettopp leieavtaler. Tema som vil bli behandlet i ­Eiendomsmegleren i 2018 er leiertilpasninger, leie­ garantier, framleie, bruksendring/bruks­ formål, vedlikeholdsplikt og omsetningsbasert leie.

F

- Leieavtaler er etter min oppfatning undervur­ dert av enkelte utleiere. Noen har fokus på minst mulig ledighet, og enklest mulig avtaleinngåelse, og i mange leieforhold kan det selvsagt være rik­ tig sier Line Ravlo-Losvik. Men lite fokus på helheten og det som er særegent med det enkelte leieforholdet kan i ytterste konsekvens gi unød­ vendige eierkostnader og resultere i lavere eien­ domsverdi på sikt enn hva som er potensialet for den enkelte eiendommen, tilføyer hun.

- Det er en del situasjoner som alltid krever sær­ lige tilpasninger sier Even Berg, og det er noen av disse vi vil ha særlig fokus på i vår artikkelserie.

- Det første eksemplet, som er en artikkel som står på trykk i dette nummeret av Eiendomsmegleren, er leiertilpasninger. I de fleste leieavtalene avtales det at utleier skal foreta større eller mindre arbeider før leier flytter inn. Vi opplever ofte at presisjons­ nivået i det som gjerne benevnes leverings­ beskrivelse eller kravspesifikasjon ikke er godt nok.

Det er viktig både med presisjon og fleksibilitet i

R

Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund får 15% rabatt på overnatting på Hotel Continental, Oslo.

Reservasjon kan gjøres på 22 82 40 40 eller booking@hotelcontinental.no Les mer på nef.no/fordelsprogram Hotel Continental | Stortingsgaten 24/26, Oslo | www.hotelcontinental.no www.facebook.com/hotelcontinentaloslo | #hotelcontinentaloslo

34

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEIERTILPASNINGER I mange leieforhold foretas det tilpasninger av lokalene før en leier tar lokalene i bruk.

Leiertilpasningene kan være omfattende eller enkle og de kan bekostes av utleier eller av leier.

LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF Leiertilpasninger reiser problemstillinger som bør være regulert i leieavtalen.

MEDLEMMER

AV LINE RAVLO-LOSVIK, PARTNER/ADVOKAT OG EVEN BERG, PARTNER/ADVOKAT

Husleielovens utgangspunkt i § 2-2 er at lokalene ved overleveringen skal være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Husleieloven b­ ygger videre på et prinsipp om at lokalet, med mindre annet er avtalt, skal passe til de særlige formål som leieren etter avtalen skal bruke lokalet til, se § 2-2, annet ledd. Selv om et lokale leies ut «as is», kan et lokale ha mangler dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med, jf. husleieloven § 2-5. Det er derfor viktig å være presis hva gjelder leiertilpasninger, overleverings­ stand og eventuell fravikelse av bakgrunnsretten, slik at det ikke oppstår misforståelser og tvister.

HVA SKAL GJØRES AV TILPASNINGER?

Mange lokaler leies ut «as is», men med spesifi­ serte tilpasninger som gjerne er inntatt i eget vedlegg til leieavtalen. Det kan eksempelvis være avgrensning av lokalet mot andre lokaler, opp­ graderinger (f.eks. nytt gulv, ventilasjonsanlegg eller generell overflatebehandling), eller endringer (f.eks. nye dører, vinduer, flere kontorer eller toa­ letter). Mange butikklokaler overleveres basert på såkalt «white box»-standard hvor utleier over­ leverer et slags rålokale, men med luft, ventilasjon og strøm levert inn til lokalet.

Ved leie av bygg som skal oppføres eller total­ rehabiliteres spesifiseres gjerne hele leieobjektets stand. På store prosjekter hvor det ofte ikke er mulig eller praktisk å være spesifikk på alle detaljer henvises det gjerne til referansebygg eller referanse­prosjekter.

Som et generelt prinsipp gjelder det at jo mer detaljert spesifikasjonen er, jo mindre rom blir det for uenigheter og etterfølgende tvister. Ulempen for utleier er imidlertid mindre fleksibilitet, og jo mer detaljert spesifikasjonen er, jo viktigere er det med endringsadgang/fleksibilitet.

Dersom standarden ikke er spesifisert, har ­utleier normalt valgrett hva gjelder ulike merker eller detaljert utforming. Dersom det skal leveres flislagt gulv og vegger på toalett vil utleier kunne velge leverandør og utforming.

Vi har sett flere eksempler på uklarheter i krav­ spesifikasjoner, og det er derfor viktig at partene bruker tid på å få disse så spesifikke som mulig.

Vi vil komme nærmere tilbake til kravspesifika­ sjonen i en senere artikkel, herunder forholdet til ulike forskriftskrav som påvirker byggingen.

BEHOV FOR ENDRINGER I DET AVTALTE

Både på eksisterende bygg og nybygg vil det kunne oppstå behov for, eller ønske om, ­ endringer i det avtalte. Det er da viktig å ha avtalt hvordan slike endringer skal kunne gjennom­ føres, hvilke kostnadskonsekvenser det eventuelt skal ha og hvilke konsekvenser det kan få for fremdriften og overlevering.

For det første kan det oppstå behov for endringer som følge av manglende offentligretts­ lige tillatelser til de planlagte endringene. Det kan eksempelvis tenkes at man ikke får tillatelse fra plan- og bygningsetaten til endret fasade, eller at de planlagte tiltak ikke oppfyller offentligretts­ lige krav til universell utforming.

For det andre kan det oppstå behov for endringer som følge av byggetekniske utfordringer.

Det kan eksempelvis vise seg at et spenn blir for stort, at det er behov for mer bæring, at søyler må plasseres annerledes enn først antatt, eller at det ved rehabilitering av bygg viste seg å være andre utfordringer enn først antatt.

For det tredje kan det oppstå behov for endringer som følge av at noe har gått ut av pro­ duksjon. I detaljerte kravspesifikasjoner kan det eksempelvis være inntatt hvilken type fliser som skal benyttes. Dersom produsenten går konkurs eller flisene for øvrig tas ut av produksjon vil det være behov for endringer.

I alle de ovennevnte situasjonene har utleier be­ hov for å kunne foreta endringer i den opp­rinnelig avtalte kravspesifikasjonen uten at det skal medføre ansvar overfor leier eller rett for leier til å kunne trekke seg fra avtalen. Det er derfor viktig å ta høyde for slike uforutsette forhold ved inngåelsen av leieavtalen, og det er vanlig å avtale at endringer

EVEN BERG OG LINE RAVLO-LOSVIK

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokat­firmaer med 160 medarbeidere.

Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. ­Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og totalt 27 dedikerte advokater og råd­givere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsaktørene. www.selmer.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

35

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

kan foretas, men eksempelvis slik at krav til funk­ laget, men også om det skal beregnes uttaksmer­ det skjer arbeidsulykker med den k­ ­onsekvens at sjon og kvalitet opprettholdes. Ved behov for større verdiavgift. Merk at i ytterste konsekvens kan ut­ Arbeidstilsynet stenger bygge­plassen for kortere endringer kan det være praktisk å avtale at partene leiers omsetning av entreprisetjenester til en leier, eller lengre tid. For å ta høyde for disse situasjonene skal ha en dialog om mulige alternativer, men slik påvirke hvilken uttaksmerverdiavgift utleier må bør det tas konkrete ­prosjekttilpassede forbehold. at det er en mekanisme for å kunne avklare hva beregne ved andre leiertilpasninger.

Tidsfrister og ­konsekvenser av at forbeholdet gjør som skal gjøres dersom partene ikke blir enige, slik seg gjeldende bør da også reguleres spesifikt.

VERDT Å VITE FRITID STUDENTER MEDLEMMER at man ikke risikerer LEDELSEN at byggearbeidene stopper OVERTAKELSE OGFAGSTOFF FRISTER opp. Merk at husleieloven ikke har bestemmelser Byggeprosjekter kan være kompliserte og det kan FORHOLDET TIL ENTREPRENØREN som gir utleier et slingringsmonn eller noen form oppstå forsinkelse. Dersom det avtales en spesifikk De fleste utleiere kontraherer med en eller flere for fleksibilitet knyttet til hva som skal leveres. dato for overtakelse er det derfor viktig for utleier å entreprenører hva gjelder utføring av bygge­ Dette bør derfor avtalereguleres. være sikker på at utleier vil kunne overlevere lokalet arbeid­ene. Utleier bør om mulig sikre seg back-toVed endringer i ovennevnte situasjoner er det til avtalt tid. Dersom det ikke avtales noe overtak­ back med denne/disse slik at utleier ikke risikerer nokså vanlig at det er utleier som må dekke kost­ elsestidspunkt i leieavtalen er husleielovens utgangs­ mellomliggende ansvar for forsinkelser eller leve­ nadene. Unntak kan tenkes eksempelvis i tilfeller punkt i § 2-1 at overtakelse skal være tredje måneds­ ranseavvik. Med «back to back» menes at det som hvor leien skal beregnes etter at byggearbeidene skifte etter at avtalen ble bindende. Dette er som er avtalt med leier også avtales med utleier slik at er ferdigstilt, og da som et resultat av byggekost­ regel en upraktisk regulering, og i kompliserte det er samme forpliktelser i begge avtaleforhold. nadene som sådan. ­prosjekter vil nok bestemmelsen anses fraveket selv Dette gjelder både selve krav­ spesifikasjonen, Vi har sett at leier i enkelte tilfeller har et ønske om dette ikke står eksplisitt i leieavtalen. Det er ­endringsadgang og tidsfrister. Om mulig bør det om endringer underveis i prosjektet. Det er gjerne imidlertid viktig å avtale mekanismer for fastsettelse inntas «leietilfredshetsgaranti» slik at entreprenøren slik at jo lengre tid et byggeprosjekt tar, jo større av, eller melding om endelig overtakelsestidspunkt i realiteten er den som må ta diskusjonen med behov vil det være for endringer. Når det tar flere slik at det ikke oppstår tvister tilknyttet dette. For leier dersom det oppstår ­tvister. år fra avtaleinngåelsen til overtakelse vil leiers be­ butikklokaler avtales det noen ganger såkalte «kom­ hov kunne være endret, og «leiers profil» kan være mersielle vinduer» for overtakelse for å unngå at en TILPASNINGER BETALT AV LEIEREN endret opptil flere ganger. Dette kan påvirke både butikk skal måtte åpne midt i en typisk salgsperiode. I noen tilfeller er det ønskelig at leiertilpasningene farger og materialvalg. Ved kompliserte prosjekter På noen prosjekter kan det være nødvendig å betales av leieren. Dette kan skyldes at leieren selv er det da nokså vanlig at leier får en endringsrett, foreta arbeider også etter overtakelse, eksempelvis oppnår bedre finansiering enn å skulle «finansiere» men det bør da avtales hvordan slike endringer innregulering av tekniske anlegg eller gjennom­ det over en leiebetaling, eller at utleieren ikke skal meldes, innen hvilke frister og at leier tar føring av arbeider utendørs. Dersom utleier skal ønsker å ta noen finansiell risiko tilknyttet kostnadene forbundet med slike endringer. Det foreta arbeider etter overtakelse kan det være hen­ endringer. Det siste ser vi eksempelvis i tilfeller er en fordel å være så spesifikk som mulig på de siktsmessig å avtale dette spesifikt slik at det ikke hvor leiertilpasningene er særlig tilpasset den kostnadsmessige konsekvensene av slike endringer oppstår feil forventninger hos leier. konkrete leieren, og ikke leiere generelt. Leieren slik at det ikke oppstår tvister om dette i ettertid. kan også ønske å foreta leiertilpasninger selv dersom Dersom endringer kan påvirke overtakelse er det FORBEHOLD leier kvalifiserer for merverdiavgiftskompensasjon viktig å avtale hvordan slike endringer da skal Ved tilpasninger/endringer som fordrer offentlig etter kompensasjonsloven, ettersom utleie til private ­påvirke utleiers rett til leiebetaling. tillatelse er det viktig å ta eventuelt forbehold for kompensasjonsberettigete virksom­heter ikke kan Vi har sett ulike modeller for kostnadsdekning godkjennelse og sikre at overleveringstidspunktet være avgiftspliktig og dermed ikke gir utleier rett ved leierstyrte endringer. Eksempelvis kan det tar høyde for tid til både saksbehandling og til fradrag for merverdiavgift på slike kostnader. ­tenkes at det avtales at leier skal dekke kostnadene gjennom­føring, eventuelt åpne for at noen tiltak Dersom tilpasninger utføres av leier kan det, direkte, eller at de skal nedbetales over leietiden kan måtte gjennomføres etter overlevering. særlig i bygg med flere leiere, være hensiktsmessig eller de ti første årene av leietiden som en annuitet.

Som nevnt over kan det, især i større kompli­ å innta reguleringer tilknyttet støy, arbeidstid Det er da en fordel å være enige i forkant om hvilke serte prosjekter, dessuten oppstå uforutsette for­ ­eller liknende, slik at utleier reduserer risikoen for avkastningskrav som gjelder og hvordan leie­ hold. Et minimum for å sikre utleiers posisjon er klager fra andre leiere. tillegget skal beregnes. Normalt vil leierstyrte å innta rett til å foreta endringer. I noen tilfeller Enkelte endringer kan ha betydning for utleiers endringer ikke ha noen restverdi for utleier ved vil ikke dette være tilstrekkelig. Dersom det ansvar, forsikring eller annet. Endringer av b­ etydning utløpet av leieperioden. Av den grunn vil det ofte ­eksempelvis ikke gis tillatelse til nødvendige for eksempelvis bygningens statikk, brann og sikkervære riktig at leier dekker hele endringskostnaden, bruksendringer, så vil ikke utleier kunne opp­fylle het, som skal utføres av leier bør reguleres særskilt og da gjerne ved at denne avskrives lineært over avtalen. I andre tilfeller vil det kunne bli ufor­ slik at det ikke oppstår uklarheter tilknyttet grense­ leieperioden tillagt en rimelig avkastning for ut­ holdsmessig dyrt å oppfylle avtalen, eksempelvis snitt for ansvar for eksempelvis brannstrategi. leier. Betalingsmåten for endringer må vurderes dersom offentlige myndigheter stiller krav om full Når leiertilpasninger betales av leieren vil det opp mot merverdiavgiftsreglene, herunder om det oppgradering av et bygg til gjeldende forskrifter selv kunne ha skattemessige konsekvenser for utleier. som leveres til leier er å anse som omsetning av om det bare er mindre endringer som var tiltenkt. En leiertilpasning som tilfaller utleier anses som en entreprisetjenester eller om det er en tilleggsleie. En tredje situasjon er at søknadsprosesser viser skattemessig «fordel» i skattelovens forstand som skal Klassifiseringen vil ikke bare kunne få betydning seg å ta uforholdsmessig lang tid, eksempelvis som oppgis til beskatning på lik linje med andre inn­ for om det tilkommer merverdiavgift på veder­ følge av klager eller annet. En fjerde situasjon er at tekter. Dette selv om det ikke foretas en betaling

36

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

med penger. I slike tilfeller er det viktig å regulere kunne være relevant for vurdering av restverdi. i slike tilfeller ofte hensiktsmessig å inngå en i leieavtalen hvorvidt endringen skal tilfalle utleier Hvem som er leier vil også ha betydning. Bygg ­trepartsavtale med entreprenøren hvor både ut­ eller om leier skal ha en tilbakestillingsplikt. Ved som leies ut til skole og barnehage har normalt leier og leier er part. Slike avtaler reiser i seg selv tilbakestillingsplikt inntrer ­normalt ingen skatte­ større slitasje enn bygg som leies ut til eksempel­ mange utfordringer hva gjelder eksempelvis for­ pliktig fordel før partene eventuelt avtaler at vis kontorformål. Dette vil påvirke levetids­ sinkelser, byggherrefunksjon, tilgang på arbeids­ endringene skal stå – ergo på tilbakeleveringstids­ betraktningene og følgelig også restverdien. plassen, men det faller utenfor denne frem­ LEDELSEN VERDT STUDENTER punktet. Unntak gjelder dersom det er klart at til- Å VITE Dersom man først FAGSTOFF kommer til at leiertilpasninger FRITID stillingen å gå nærmere inn på det. bakestillingsplikten aldri vil bli benyttet. Dette utgjør en fordel, og hva denne utgjør, vil det som Med stadig mer tekniske bygg og strengere gjelder eksempelvis dersom leier har bekostet ut­ regel være gunstig å periodisere denne over hele leie- ­offentlige krav kan det, i alle fall for de profesjo­ skifting av vinduer eller ­l­iknende bygningstekniske perioden og oppgi den til beskatning over flere nelle utleierne, være ønskelig å sikre seg mulig­ endringer som i p ­ raksis ikke vil kreves tilbakestilt. år lineært (fordelen anses som en merleie). Utleier heten til å kreve at alle søknadspliktige tiltak i Det er videre viktig å avtale at det er leier som bør også være oppmerksom på at det ­beløp som leieobjektet utføres i regi av utleier. Dette trenger eier endringene i leietiden. Dette har både en side oppgis til beskatning også skal aktiveres og avskrives ikke å påvirke vederlagets størrelse eller betal­ mot vedlikeholdsplikten av det som er endret, på saldo. På den måten minimeres utleiers reelle ingsmetoden, men sikrer utleier kontroll på ut­ men også en side mot skatteplikten. skattebelastning tilknyttet fordelen som mottas. førelse og dokumentasjon. For utleie til offent­ Fordelsvurderingen er konkret, og selv om det I noen tilfeller avtales det at utleier og leier skal lige etater vil en slik rett for utleier også kunne foretas store ombygninger er det sjeldent at for­ dele kostnadene tilknyttet leiertilpasninger. I forenkle den offentlige leierens innkjøp, da delen tilsvarer byggekostnadene. Man skal se på ­disse tilfellene er det spesielt viktig å håndtere ­konkurranseutsetting av endringer/ombygginger verdien for utleier og ikke leier. Når leier er eier inngåelse av entrepriseavtale og fakturering riktig, ikke vil være mulig. Det er få standardavtaler som i leietiden, vil man i mange tilfeller kunne se på blant annet for å unngå at fradragsrett for mer­ inneholder en slik rett for utleier. restverdien ved utløpet av leieavtalen og ikke på verdiavgift går tapt. Det finnes flere modeller som byggekostnadene som sådan. Dersom det f.eks. kan fungere, men det tryggeste for å unngå BYGGEPROSJEKTER MED LEIER TIL STEDE er satt inn skuddsikre vinduer, så er det ikke ­avgiftstap er normalt at hver av partene inngår Dersom leier allerede leier leieobjektet på tids­ ­sikkert dette har noen egentlig verdi for utleier, avtale med entreprenøren og får utstedt faktura punktet for leiertilpasningene kan det være nyttig og endring av farger og materialvalg kan også for sin del av arbeidene direkte. For at fakturering med særskilte reguleringer av aksept av støy og være verdinøytralt. Levetidsbetraktninger vil også og avtaleforpliktelsen skal stemme overens er det ulemper i byggeperioden.

NEF tilbyr 5 ulike kurs som kan holdes for ditt foretak! Kursene kan kombineres, varierer fra 1-3 timer pr tema. Et NEF-kurs er en god arena for læring!

ME

GLE

BUND

N E F

OR

ENDOM

S

RGES

F

NO

EI

NEF FORETAKSKURS 2018

R

KURS

KURSTEMAENE: 1. Tilbakeholdsrett 2. Egenhandelsforbudet og adgang til å drive annen næringsvirksomhet 3. Aktuelle saker fra domstolene og RfE 4. Vergemål, umyndige og fremtidsfullmakter 5. Videresalg av kontrakt for bolig under oppføring Kursene holdes av NEFs dyktige advokater: Margrethe Røse Solli, Advokat MNA/ Eiendomsmegler MNEF Nina Fodstad Skumsrud, Advokat MNA Katerin Lind-Klev, Advokat MNA NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Forespørsel: Ta kontakt med Markedssjef Peter Rånås på peter@nef.no eller 907 68 100

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

37

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV - HVA GJELDER OG HVORDAN BØR ANSVARET FORDELES? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

En rekke offentligrettslige krav gjelder for næringsbygg. Både i leieforhold og i salgstransaksjoner oppstår det spørsmål om hvem som har ansvaret for at disse er oppfylt.

ADVOKAT ANNE SOFIE BJØRKHOLT, ADVOKATFIRMAET BAHR AS

For å ta stilling til det, må man først vite hva slags krav det er snakk om. De offentligrettslige kravene er spredte og detaljregulerte. Det er nyttig å grovinndele disse når man skal skaffe seg oversikt, for eksempel slik: (a) Krav til et bygg som sådant (b) Krav til nye byggetiltak (c) Generelle krav til virksomhet (d) Krav knyttet til den spesifikke virksomheten som drives i bygget Mange av kravene er knyttet opp mot regler om internkon­ troll. Dette innebærer at virksomheten gjennom systematiske tiltak skal sikre at aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i tråd med kravene som internkontrollen gjelder.

Internkontrollen skal kunne dokumenteres og en sjekk av om dette er på plass er en viktig del av en due diligence.

Oppfyllelse av de mange offentligrettslige kravene kan medføre store kostnader. Fordelingen av ansvaret for disse kravene har derfor potensielt stor økonomisk betydning for partene i leieforhold og salgstransaksjoner.

LEIEFORHOLD

En standard leiekontrakt bygger på et skille mellom offent­ ligrettslige bygningstekniske krav og reguleringsmessige krav på den ene siden og andre krav som følger av den særlige virksomheten som drives i leieobjektet på den andre siden.

I tillegg skilles det mellom offentligrettslige krav som forelå ved leieforholdets start og krav som senere blir innført.

En standard leiekontrakt finnes i flere varianter, og valg av variant bestemmer hvordan ansvaret fordeles mellom leietaker og utleier, men selv om leietaker har påtatt seg ansvaret for å oppfylle de offentligrettslige bygningsteknis­ ke kravene, vil eier/utleier som gårdeier fortsatt være an­ svarlig overfor myndighetene for at for eksempel brann­ sikkerheten er ivaretatt. Leiekontrakten inneholder derfor en bestemmelse om at leietaker må dokumentere at kravene er oppfylt. Det er viktig at utleier følger opp dette.

TRANSAKSJONER

Risiko og ansvar for brudd på offentligrettslige krav er også et tema i transaksjoner. Meglerstandarden er basert på ­as-is vilkår hva angår byggets tilstand.

38

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

Kjøpekontrakten punkt 6 innebærer at selger kun blir ansvarlig for mangler ved bygget dersom det er gitt ufull­ stendige eller feilaktige opplysninger. En slik as-is bestem­ melse gjelder også ved brudd på offentligrettslige krav.

Imidlertid utvides selgers ansvar av noen av garantiene i kjøpekontrakten som dekker brudd på offentligrettslige krav. Selger garanterer i punkt 7 (n) at det ikke foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlig myndigheter som gjelder eiendommen, og som ikke er betalt eller oppfylt på annen måte. Dette er likevel et nokså begrenset ansvar. Garantien gjelder kun per signering. Dessuten bygger de fleste offent­ ligrettslige kravene på et internkontrollsystem, og det kan derfor foreligge brudd på offentligrettslige krav uten at det foreligger et pålegg. I tillegg kan garantien i kjøpekontrakten punkt 7 (m) om krav og rettigheter som begrenser eien­ dommens bruk også komme til anvendelse ved brudd på offentligrettslige krav. Merk imidlertid at denne kun ­gjelder forhold selger kjenner til, men unnlater å opplyse om. Derved gjelder den ikke særlig mer enn det som uan­ sett er dekket av den generelle ansvarsfordelingen i kjøpe­ kontraktens punkt 6. Garantien gjelder forøvrig kun per signering, og omfatter ikke brudd som oppstår mellom signering og overtakelse.

Derimot kan garantien i kjøpekontrakten punkt 7 (k) om at selskapet (dvs. eiendomsselskapet som selges) per signering av kjøpekontrakten ikke har brutt en leieavtale, kunne gi selger et ansvar for brudd på offentligrettslige krav. Denne garantien er ikke knyttet til selgers kunnskap.

Ansvar for selger blir aktuelt dersom det per signering av kjøpekontrakten foreligger et brudd på offentligrettslige krav som utleier under leieavtalen er ansvarlig for ovenfor leie­ taker. Kort fortalt legger meglerstandarden i hovedsak ­risikoen for brudd på offentligrettslige krav hos kjøper. Dette tydeliggjør viktigheten av en teknisk og juridisk due diligence hvor slike brudd avdekkes og håndteres kommersielt.

Erfaringsmessig aksepterer selgere ofte prisavslag, utbed­ ringsansvar eller lignende for brudd på offentligrettslige krav som avdekkes i due diligence. Derimot ser vi sjelden at selgere aksepterer å påta seg et utvidet ansvar for ukjente brudd på offentligrettslige krav, for eksempel i form av objektive garantier eller skadesløsholdelser.

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Noen kjøpere hevder at en slik objektiv garanti må gis fordi selger bør være ansvarlig for at «bygget er lovlig». Det kan fremstå som et besnærende argument, men med de mange og detaljerte kravene kan dette bli dyrt og uforut­ sigbart for selger.

LEDELSEN SEG PUNKTER VERD Å MERKE

VERDT Å VITE

En del særlige momenter er viktig å merke seg for både utleier og partene i en transaksjon: • Selv om leietaker er ansvarlig for et avvik som avdekkes i due diligence kan kjøper likevel ha interesse av å holde selger ansvarlig for at avviket faktisk blir utbedret. Avvik kan tyde på at selger ikke har fulgt opp leietaker godt nok og/eller at leietaker ikke har hatt tilstrekkelig evne eller vilje til å følge opp sine plikter under leiekontrakten.

Det er derfor ikke uvanlig å avtale at selger skal følge opp leietaker inntil de avdekkede avvikene er lukket og at kjøpesummen skal reduseres dersom selger ikke lykkes med dette innen en gitt frist. Videre må man huske at gårdeieransvaret gjør at en eier/utleier kan få et krav mot seg fra offentlige myndigheter selv om eier/ utleier ikke har noe ansvar for forholdet under leie­ kontrakten.

• At utleier ikke har ansvar for et gitt forhold under leie­ kontrakten, betyr ikke automatisk at leietaker har dette ansvaret. Har leietaker overtatt lokaler as-is, hvor verken utleier eller leietaker har ansvar for at de er i tråd med offentligrettslige krav, kan ikke en utleier som får et krav rettet mot seg av fra offentlig myndighet sende dette videre til leietaker. Dersom kjøper ønsker å sikre seg mot slike krav, må det avtales i kjøpekontrakten.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsakt­ører. Bistanden omfatter både transak­sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendoms­transaksjonene som har ­funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfatt­ende FRITID STUDENTER FAGSTOFF utviklingsprosjekter.

BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de stand­ardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdrags­avtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

• Selger kan dessuten få et ansvar vis a vis offentlig myndig­ het ved brudd på offentligrettslige krav, selv om risikoen for slike brudd er plassert hos kjøper og/eller hos leietaker.

Dette kan være særlig aktuelt ved skjult forurensing, men kan også være relevant ved andre typer brudd.

• Meglerstandarden inneholder ikke bestemmelser om at kjøper skal holde selger skadesløs dersom selger blir holdt ansvarlig av offentlig myndighet, for eksempel i form av en bot eller et krav om å refundere kostnader det offentlige har pådratt seg. Ønsker selger å være helt fri fra risikoen for å pådra seg slikt ansvar, må det ­inkluderes en skadesløsholdelse i kjøpekontrakten. Sli­ ke bestemmelser er ikke vanlige ved salg av ordinær næringseiendom, men benyttes innimellom ved salg av eiendom hvor det foreligger en særlig forurensnings­ risiko så eiendom eller anlegg knyttet til oljeindustrien, bensinstasjoner eller industrieiendom.

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

39

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

NY EIERSEKSJONSLOV – VIKTIGSTE NYHETER/ENDRINGER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Den 1. januar i år trådte ny eierseksjonslov i kraft (Lov om eierseksjoner av 16.06.17 nr. 65). Den nye loven viderefører i betydelig grad tidligere eierseksjonslov av 1997, men inneholder også en del nyheter og endringer.

AV JAN-ERIK NIELSEN, PARTNER/ADVOKAT I DALAN

ENKELTE FORHOLD FORTSATT UNDER UTREDNING

Selv om loven har trådt i kraft er det enkelte for­ hold som bl.a. etter stortingets behandling er sendt tilbake til ­Kommunal- og moderniseringsdeparte­ mentet for videre behandling. Det gjelder vurde­ ring av evt. regler som skal begrense/regulere såkalt hyblifisering og korttidsutleie gjennom ordninger som airBnB. Videre gjelder det utredning av skjer­ ping av ervervsforbudet (forbudet mot å e­ rverve mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie).

Ervervsforbudet er videreført i ny lovs § 23. Dette er imidlertid en bestemmelse som har vært ganske enkel å omgå og bestemmelsen har hatt begrenset praktisk betydning. Det må derfor forventes å komme regler som i større grad regulerer bl.a. ­indirekte erverv gjennom aksjeselskap m.m.

Det er også nedsatt et lovutvalg som skal ­vurdere egnede regler for seksjonering av store utbyggingsprosjekter som strekker seg over lengre tid. Det kan nok forventes en tilleggsproposisjon fra departementet som omhandler bl.a. alle disse forholdene i løpet av våren.

De viktigste lovendringene er kort omtalt i det følgende.

VILKÅR OG FREMGANGSMÅTE FOR SEKSJONERING

Vilkår og fremgangsmåte for seksjonering er ­regulert i den nye lovens kap. II og III. Mye er videreføringer fra 97-­loven, men det er enkelte nye bestemmelser som er nyttig å kjenne til ­dersom man for eks. skal bistå utbyggere og andre med seksjonering.

Standardkrav m.m. til boliger som skal seksjoneres

Standardkravene til bolig (kjøkken, bad og wc) er videreført (§7(3)). Men i tillegg er kommet inn

40

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

et vilkår for seksjonering av bolig, som kobler en boligseksjon til plan og bygningsloven(pbl) ved at bare lovlig etablerte enheter etter pbl. kan sek­ sjoneres. Denne bestemmelsen vil for eks. være til hinder for seksjonering av eksisterende bolig som ikke oppfyller krav til brannsikkerhet, lys­ forhold, tak­høyde o.l., selv om funksjonskravene for øvrig er oppfylt.

Derimot er 97-lovens krav om at inndeling i seksjoner skal gi en «formålstjenlig» avgrensning opphevet. Dette var et svært skjønnsmessig tema, til dels praktisert forskjellig fra kommune til kommune, og vurdert som unødvendig å videre­ føre i den nye loven.

Krav til parkeringsdekning ved seksjonering

I § 7(1)d er kommet inn en ny bestemmelse om at en seksjoneringssøker som oppfyller øvrige vilkår i loven har krav på seksjonering dersom det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antall parkeringsplasser som følger av byggetilla­ telsen. Dette stiller bl.a. en utbygger ganske fritt mht fordeling og organisering av parkerings­ plasser, så lenge kravet til antall er oppfylt. ­Plassene kan for eks. opprettes som en eller flere næringsseksjoner, tilleggsdeler til seksjoner, eller som fellesareal. Kommunen kan ikke stille krav til at parkeringsplasser for eks. skal være felles­ areal i tilfelle hvor det er færre parkeringsplasser enn seksjoner.

JAN-ERIK NIELSEN

bebyggelse nå kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter pbl. Det gir bl.a. utbyggere en fordel ved at det kan søkes om seksjonering på et tidligere tidspunkt i byggeprosessen enn etter tidligere lov.

Rett for sameiere i boligsameier som ikke er seksjonert til å kreve seksjonering

Det er kommet en ny bestemmelse i § 9 som gir den e­ nkelte sameier rett til å fremme krav om seksjonering i boligsameier som ikke er seksjo­ nert. Det kan for eks være sameier som er etablert før vi fikk noen eierseksjonslov. Dette er en indi­ vidualrett for den enkelte sameier. Krav om slik seksjonering fremsettes overfor tingretten. Merk imidlertid at denne bestemmelsen først trer i kraft 1. juli i år. Det skyldes at det skal utarbeides saksbehandlingsregler til bestemmelsen, som ikke er på plass ennå.

Seksjonering av utendørs tilleggsdeler (hageparseller o.l.)

Seksjonering av utendørs tilleggsdeler krever fort­ satt oppmåling. Men det er ved ikrafttredelsen av den nye eierseksjonsloven også innført en endring i § 34 i matrikkeloven. I praksis innebærer det at oppmåling kan skje ved såkalt kontorforretning uten oppmøte og oppmåling basert på oppgitte koordinater når disse fremgår entydig og klart.

Saksbehandlingstid og gebyr

Tidspunkt for seksjonering

Etter tidligere lov kunne planlagt bebyggelse seksjoneres når det forelå igangsettingstil­ ­ latelse(IG) etter pbl. I bestående bygning kunne boliger seksjoneres først når de var ferdig utbygd.

Ny bestemmelse i § 8 om seksjoneringstids­ punktet fastslår at både bestående og planlagt

Det er innført en frist (§14) for kommunen til å behandle seksjoneringsbegjæringen innen 12 uker. Det omfatter ikke tid som medgår til evt. oppmåling av tilleggsdeler.

Det følger av ny bestemmelse i § 15 at gebyr for ­kommunens behandling skal være basert på selvkost. I praksis vil nok etableres gebyrregulativ

LEDELSEN

VERDT Å VITE

for ulike typer ­ seksjoneringssaker, basert på ­gjennomsnittsberegninger av kostnader.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

DALAN ADVOKATFIRMA DA

Dalan advokatfirma DA har lange tradisjoner som advokatfirma og røtter helt tilbake til 1862. Vi er et av landets ledende advokatfirma innen fast eiendoms rettsforhold, som ekspropriasjonsrett, plan- og bygningsrett, tomtefeste, Etter kap III i 97-loven hadde leietakere av bolig husleierett, kjøp/salg av fast eiendom og entrepriserett. Firmaet har gjennom årene vært involvert i flere større utbyggingsprosjekter over hele landet med bla. eiendomsutviklere, k­ raft­selskaper, industriselskaper, grunneiere, LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF i eiendom som ble seksjonert rett til å kjøpe staten og kommuner som kunder.

Dalan advokatfirma består i dag av 29 dyktige og erfarne advokater innen hele ­boligen til 80% av m ­ arkedsverdi. Bl.a. har nok mange eiendomsutviklere hatt erfaringer med rettsområdet fast eiendom. Flere av oss har møterett for Høyesterett. Kontaktperson: Christina Moestue: denne kjøperetten i forbindelse med ut­vikling og moestue@dalan.no ENKELTE ANDRE VIKTIGE ENDRINGER Leietakers kjøperett fjernet

Ladepunkt for elbil

Det er også i § 25 en ny regel som gir en sam­eier adgang til med samtykke fra styret å anlegge ­ladepunkt for elbil i tilknytning til parkerings­ plass som seksjonen disponerer. Styret kan bare motsette seg dette dersom det foreligger saklig grunn. Saklig grunn vil for eks. kunne være at en

slik installasjon vil innebære at hele elanlegget må opp­graderes.

Parkering for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne

Det er kommet en ny bestemmelse om bytteord­ ning, som skal sikre at p-plasser tilrettelagt for funksjonshemmede er tilgjengelige for de som har behov for dem. Det innebærer at en seksjons­ eier med nedsatt funksjonsevne har rett til å ­kreve at styret pålegger evt. annen seksjonseier uten funksjonshemming som disponerer slik plass å bytte plass. Det gjelder uavhengig av om plassen er fellesareal eller tilleggsdel. I «bytte» ligger at det forutsettes at seksjonseier som krever bytte har en parkeringsplass selv. Bytteretten gjelder naturlig nok bare så lenge det særlige behovet består. Den nye loven pålegger alle sameier å vedtektsfeste en slik ­bestemmelse. Det krever mao også vedtekts­ endring i ­etablerte sameier.

Panterett for seksjonseiernes forpliktelser

Legalpanteretten videreføres, men økes fra 1 x folketrygd­ens grunnbeløp til 2G (§ 31). Det er tilsvarende regel som det er i borettslagsloven.

Styrets representasjonsadgang

I hovedsak er tidligere lovs regler videreført. Men det er innført en ny og viktig regel i § 60 om styrets prosessuelle handleevne. Styret kan nå også gjøre gjeldende krav ­seksjonseierne har mot en utbygger dersom kravet knytter seg til ­mangler ved fellesarealene (tomt, felles bygning og andre fellesinstallasjoner) eller forsinket ­ferdigstillelse av disse. Dette er tilsvarende regel som fra tidlig­ ere gjelder for borettslag. Dette er også tatt inn i ny bestemmelse i § 1b i ­bustadoppføringslova.

Dette gjør det naturlig nok v­ esentlig enklere for sameiet v/styret å k­ oordinere og ­fremme samlet krav mot selger/utbygger for mangler ved felles­ areal.

NO

EI

ENDOM

S

RGES

N E F ME

GLE

BUND

I § 25 har kommet en ny bestemmelse om ­vedtektsfesting av enerett til bruk av fellesareal.

Tidligere lov forutsatte at slik enerett skulle være midlertidig, men hadde ingen klar begrensning i hva som var å anse som midlertidig. Ny lov videre­fører kravet til midlertidighet og fastsetter en hovedregel om at slik råderett må være ­begrenset til maks 30 år. Det er gjort et unntak for kombinerte sameier (bolig og næring) der bruksretten tilligger to eller flere seksjoner i f­elleskap, hvor det kan vedtektsfeste lengre eller evigvarende bruksretter.

OR

Vedtektsfesting av eksklusiv bruksrett til del av fellesareal

www.dalan.no

F

seksjonering av leiegårder. Kjøperetten for leie­ takere er imidlertid ikke videreført i den nye ­loven. Hele kapittel III i tidligere lov er mao ­utgått.

R

NEF Profilbutikk

Real estate performance www.nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

41

MEDLEMMER

LEDELSEN

Lovlighetsmangler – hvordan unngå slike saker

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LOVLIGHETSMANGLER

Lovlighetsmangler har tidligere vært omtalt som den skadetypen som opptrer hyppigst og som medfør flest utbetalinger under den ansvarsforsikringen som Eiendomsmeglerne har gjennom Forsikringsfond

– HVORDAN UNNGÅ SLIKE Lovlighetsmangler betyr at boligen ikke er i SAKER? samsvar med offentligrettslige krav for eksempel at det ikke LEDELSEN

Lovlighetsmangler har tidligere vært omtalt som den skadetypen som opptrer hyppigst og som medfører flest utbetalinger under den ansvarsforsikringen som Eiendomsmeglerne har gjennom Forsikringsfondet.

Lovlighetsmangler betyr at boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav for eksempel at det ikke er søkt om bruksendring fra enebolig til tomannsbolig, eller at en bruksendring fra vaskekjeller til rom for varig opphold ikke er ­godtatt av plan og bygningsmyndigheten.

Hvorfor klarer vi ikke å få redusert antallet ­saker innenfor dette problemområdet til tross for at det har vært sterkt fokus på denne type ­mangler i lengre tid?

En mulig forklaring er at vi har et etterslep av saker som knytter seg til eiendomsmeglingsopp­ drag som går mange år tilbake i tid. Lovlighets­ mangler oppdages ofte først ved videresalg av boligen og det kan da ha gått mange år fra vår eiendomsmegler hadde salgsoppdraget. Et krav fra kjøpere mot eiendomsmeglere kan dukke opp etter mange år, da absolutt foreldelsesfrist først inntrer 20 år etter salgsoppdraget.

En annen forklaring er at eiendomsmeglerfore­ takene ikke har nok fokus på å forebygge slike feil i sin virksomhet. At innredede kjellere og loft kan være ulovlig å bruke som boligareal og at seksjo­ nerte leiligheter i eldre tomannsboliger ikke er lovlig etablert i henhold til plan og bygnings­ loven, er forhold som ethvert eiendomsmegler­ foretak bør ha høyt fokus på å oppdage. Mange vil hevde at det å oppdage ulovligheter ved en bolig er midt i kjernen av eiendomsmeglerens oppdrag.

Vi vet at en rekke eiendomsmeglerforetak i forsikringsordningen har gode rutiner for å ­avdekke lovlighetsmangler. Dette ser vi ved at eiendomsmeglere ved neste salg oppdager den ulovligheten som eiendomsmegler ved tidligere salg ikke avdekket. Fortsatt er det imidlertid fore­ tak som har et potensiale til å forbedre sine inter­ ne kvalitetssikringsrutiner på dette feltet.

Er eiendomsmegler for opptatt av de positive sidene ved boligen fremfor å rette et kritisk blikk på potensielle ulovligheter?

Det ligger i eiendomsmeglerens natur å være positiv til boligen og slik skal det være. Dette må

42

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

er søkt om bruksendring fra enebolig til tomannsbolig, eller at en bruksendring fra vaskekjeller til rom fo FRITID STUDENTER MEDLEMMER FAGSTOFF ADVOKAT BJØRGE TRYG FORSIKRING varigAVopphold ikke SKJELDESTAD, er godtatt av plan og bygningsmyndigheten.

VERDT Å VITE

Av skadestatistikken for 2017 ser vi at lovlighetsmangler fortsatt «topper listen».

• Vær bevisst mulige ulovligheter i følge med ikke gå for på bekostning avlovlighetsmangler å lete etter og fortsatt Avimidlertid skadestatistikken 2017 ser vi at «topperpålisten». avdekke ulovlige forhold. En lovlighetsmangel

befaringer. Vær særlig oppmerksom på:

Hvorfor klarer vi ikke å få redusert antallet saker innenfor dette- problemområdet til tross for det har vært sterkt fokus på kjellere og loft innredet somatbo-areal kan være ødeleggende for salget og medføre en denne type mangler i lengre tid? svært misfornøyd kunde. Det må imidlertid aldri - seksjonerte leiligheter i eldre boliger/­

bli et dilemma om hvorvidt man skal grave dyp­

tomannsboliger/flermannsboliger

En mulig forklaring er at vi har et etterslep av saker som knytter seg til eiendomsmeglingsoppdrag som går mange år tilbak ere når man blir mistenksom på en potensiell - tilbygg tid. Lovlighetsmangler oppdages ofte først ved videresalg av boligen og det kan da ha gått mange år fra vår eiendomsmegle ulovlighet. Det er en streng forpliktelse i lovverket • Still spørsmål til selger om historikken, hadde salgsoppdraget. Et krav fra kjøpere mot eiendomsmeglere kan dukke opp etter mange år, da absolutt foreldelsesfris til å ivareta både kjøper og selgers interesser. når seksjonen ble etablert, tilbygget bygget osv, først inntrer 20 år etter salgsoppdraget.

• Sjekk at ferdigattesten er dekkende for boligens

ENDER nåværende EnLOVLIGHETSSAKENE annen forklaring er at eiendomsmeglerforetakene ikke har nok fokusbruk på å forebygge slike feil i sin virksomhet. At innred år det ikkeleiligheter finnes ferdigattest kontakt alltid OFTE HØYE kjellere ogMED loft kan væreERSTATNINGSKRAV ulovlig å bruke som boligareal og•at Nseksjonerte i eldre tomannsboliger ikke er lovlig

Dersom det blirtilslått at eiendomsmegler for å avklare at boligens er i på å oppdag etablert i henhold planfast og bygningsloven, er forhold somkommunen ethvert eiendomsmeglerforetak bør ha bruk høyt fokus var uaktsom oppdaget lovlighets­ detavsom er godkjent hos oppdrag. plan og Mange vil hevdeda at han det åikke oppdage ulovligheter ved en bolig samsvar er midt i med kjernen eiendomsmeglerens mangelen, er det felles for disse sakene at det

­bygningsmyndigheten

Viender vet at en rekke eiendomsmeglerforetak i forsikringsordningen gode rutiner for å avdekkefor lovlighetsmangler.

Dette se med høye erstatningskrav. Det koster å • Husk har at det IKKE er tilstrekkelig å regne en vi utbedre ved at eiendomsmeglere ved neste somlovlig eiendomsmegler tidligere salg ulovligheter dersom det i salg det oppdager hele tatt den ulovligheten seksjon som selv om detved foreligger en ikke avdekke Fortsatt er det imidlertid som har et potensiale til å godkjent forbedre sine interne kvalitetssikringsrutiner på dette feltet. er mulig.

Feilen vil daforetak koste eiendomsmegleren seksjonering.

Det er et «tosporet»

i form av egenandel samt unødvendig tidsbruk ­system hvor plan og bygningsmyndigheten også i følge med tvisten. Denne type feil kan også gi må godkjenne tiltaket negativ omdømmerisiko, da eiendomsmegler • Sett av god tid til å gjennomgå dokumentasjonen Det ligger i eiendomsmeglerens natur å være positiv til boligen og slik skal det være. Dette må imidlertid ikke gå på bekostn ikke har sørget for den trygge bolighandelen som som innhentes og da særlig den offentlige av å lete etter og avdekke ulovlige forhold. En lovlighetsmangel kan være ødeleggende for salget og medføre en svært man har reklamert med i sin markedsføring. ­informasjonen fra «meglerpakka», misfornøyd kunde. Det må imidlertid aldri bli et dilemma om hvorvidt man skal grave dypere når man blir mistenksom på e • B

lir man mistenksom potensiell ulovlighet. Det er en streng forpliktelse i lovverket til å ivareta både kjøperpå oguoverensstemmelser selgers interesser.

HVORDAN UNNGÅ DISSE FEILENE kontakt kommunen og be om bekreftelse på Vi tror at eiendomsmeglere med relativt enkle ­lovligheten. virkemidler kan unngå å gjøre disse feilene.

Er eiendomsmegler for opptatt av de positive sidene ved boligen fremfor å rette et kritisk blikk på potensielle ulovligheter?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER

MEDLEMMER

F­ ULLSTENDIG STUDENTER ­KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

HAVNA-KURSET 2018

8. – 9. FEBRUAR, TJØME

SEMINAR FOR NÆRINGSMEGLERE OG ÅRSMØTE FOR FFN

14. FEBRUAR, OSLO

MEDLEMMER

LOKALFORENINGSKURS OG ÅRSMØTE 16. FEBRUAR, MOLDE MØRE OG ROMSDAL EIENDOMSMEGLERFORENING OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSFULLMEKTIGER

19. FEBRUAR – 2. MARS, OSLO

LOKALFORENINGSKURS OG ÅRSMØTE OAEF

1. MARS, OSLO

NEF BOLIGMARKEDET

13. MARS, OSLO

HELDAGSKURS I LANDBRUKSMEGLING

15. MARS, LILLESTRØM

HELDAGSKURS I OPPGJØR

15. MARS, LILLESTRØM

HELDAGSKURS I TVANGSSALG

16. MARS, LILLESTRØM

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

23. – 25. MAI, BERGEN

HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE

6. - 7. SEPTEMBER, LOSBY GODS

NEF BOLIGMARKEDET

17. OKTOBER, OSLO

NEFs HØSTKONFERANSE

15. – 16. NOVEMBER, OSLO

«NEF 6 TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER: - MEGLING AV BOLIG MED UTLEIEDEL - INNGÅELSE AV MEGLEROPPDRAG - AKTUELLE SAKER FRA DEN VIREKLIGE VERDEN, DOMSTOLENE OG RFE

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

43

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EIENDOMSMEGLERE MÅ VÆRE MERE «PÅ»!

HJERTESUKK FRA EN FORBRUKER Denne lille epistelen har vi fått tilsendt fra en litt oppgitt forbruker.

Se også kommentar fra NEFs forbrukerrådgiver.

«På en visning hvor jeg skrev meg opp på listen i sommer hørte jeg ikke noe mer fra megler og måtte selv ringe opp for å sjekke status på ­prospektet. Da budrunde en tid etter startet, fikk jeg aldri henvendelse om jeg var interessert å by men kun sms fra budrunden.

Opplevde noe av det samme denne uken. Jeg hadde meldt meg opp på listen. Det gikk ­budrunde, og var forsinkelse i sms, slik at jeg ikke fikk meldingene før etter 18 på kvelden og ­budrunden var dermed ferdig. Hvorvidt det var meglers sms-system det var forsinkelser i eller min operatør, er uvisst, men jeg fikk i hvert fall annen korrespondanse på telefonen samme dag fra andre.

Jeg har hele tiden antatt at det er vanlig praksis at megler ringer rundt, eventuelt følger opp med mail for å spørre. Fravær av denne praksisen, kan jo få økonomiske konsekvenser for både selger, meglers provisjon og ikke minst færre kjøpere.

Dette gjør meg naturlig nok skeptisk til dagen jeg eventuelt selv skal legge ut neste prospekt for salg.

Dette i sterk kontrast til da jeg har vært på budrunder i Oslo få år tilbake og ikke minst solgt selv i år. Selv om meglerne har hatt et vesentlig større volum og etterspørselen større, har jeg ­alltid opplevd at de har tatt seg tid til å ringe interessenter på lista.»

(NEF kjenner innskriverens identitet)

44

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

KOMMENTAR FRA FORBRUKER­RÅDGIVEREN: TY TIL TELEFONEN!

Dette hjertesukket fikk jeg fra en forbruker i høst, og hans kommentarer stemmer overens med flere andre kommentarer jeg får fra bolig­interessenter: De hører ikke noe fra eiendomsmegleren når de har satt seg på liste og/eller får tilsendt SMS: De blir ikke oppringt.

Ja, det holder at man sender SMS med budet etter det regelverket vi har. Men er det lurt ­forretningsmessig sett?

Jeg tror ikke det. Jeg vet at mange kontorer og kjeder har dette som fast rutine, men ut fra ­henvendelsene jeg får til Forbrukertelefonen er det tydelig at den del ikke har oppringing som r­ utine.

Jeg tror det ville vært lurt å innføre det.

ENDOM

Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs.

Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett.

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

NEF.NO

S

Program nef.no

N E F ME

GLE

Jeanette Strøm Fjære Makroøkonom DNB Markets

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Andreas Benedictow Sjeføkonom Samfunnsøkonomisk Analyse

Øystein Børsum Sjeføkonom Swedbank

Kjell Kvarekvål Direktør markeds­ kommunikasjon JM Norge AS

Carsten Pihl Forbrukerrådgiver NEF

Carl O. Geving Adm. dir NEF

BUND

RGES

R

BOLIGMARKEDET

DU HØRER:

OSLO KONSERTHUS

ENDOM

NEF.NO

NO

EI

Morten Baltzersen Finanstilsynsdirektør Finanstilsynet

R

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt

BOLIGMARKEDET 2018!

Boligmarkedet FRISKMELDT? NEF 13. mars 2018 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

GLE

OR

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

ME

F

3t

NEF e-kurs

N E F

OR

EI

S

SKATT PÅ BOLIG

RGES

BUND

NO

F

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

Erik Wold Ordstyrer

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ALPINSKI – MANGE MULIGHETER Det har skjedd veldig mye nytt innen alpinski de siste årene, med egne ski til alle typer kjøring.

Vi forteller deg hva du bruker til hva, og hvorfor.

TEKST OG BILDER: XXL SPORT & VILLMARK

Når utstyret ikke lenger er et kompromiss, blir skigleden større. Det er derfor viktig å velge riktig utstyr til riktig bruk. Da får du bedre skiopplevelser, blir mindre sliten og får minst mulig slitasje på ledd, sener og muskler.

GENERELT OM SKITYPER

Frikjøringsski (freeride-ski/pudderski) er for bruk utenfor preparerte løyper. Du bruker fjellet som det er. Det samme gjelder all mountain-ski og toppturski (randonnéeski).

Mens carving-ski og parkski er konstruert for bruk i ­alpinanlegget. Twin-tip-ski finnes for både bakke og terreng.

FØR MAN KJØPER

Vit hva du skal bruke skiene til og vær ærlig på hvor god du er. Vit også din egen høyde og vekt før du går i butikken, det gjør det enklere å velge helt riktige ski.

46

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIPROFILER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Riktig skiprofil er viktig, i forhold til hvor og hvordan du har tenkt å kjøre på ski.

FRIKJØRINGSSKI Frikjøringsski er bredere enn bakkeski, som gjør at de bærer bedre i løs, upreparert snø. Ofte har de en rocker, dvs. at de er høyere foran og bak enn på midten. Det gjør skiene mer lettsvingte, fordi ­endene kommer høyere. Det gir mindre kontaktflate og gjør det lettere å svinge skiene i puddersnø.

Ofte velger man litt tyngre og stivere ski til frikjøring, enn til for eksempel toppturer. De veier litt mer på turen opp, men blir mer stive og stabile nedover. Frikjørere kjører ofte aggressivt og rått, i tøffere terreng.

TOPPTURSKI Mange kaller toppturski for frikjøringsski, siden begge typene brukes utenfor løyper. Men med toppturutstyr er vekten viktigere, for å få en ­bedre opplevelse opp fjellet.

Veldig populære ski, som passer for veldig mange. En avansert form for langrenn, ispedd alpinkjøring.

PARKSKI (JIBBESKI) Terrengparkene er for jibbere på ski og snow­ board, de som liker å trikse. («Jib»" betyr en ­installasjon man kan kjøre på med ski eller brett.)

Det er flere varianter av hopp i en park, pluss rails, bokser etc., og half-pipe og quarter-pipe.

Parkski har mer symmetrisk design, med twintip, og har sterkere stålkanter som tåler hopping og triksing.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

47

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STORFJELLSKI (ALL-MOUNTAIN) Til litt av hvert, både i bakke og terreng. Bredere enn bakkeski, for å bære godt i løssnø. Som regel «tapered», som betyr at bredden på tuppen fort­ setter innover skien, gjerne både foran og bak.

Det flytter kontaktpunktet og gjør at lengre ski LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF føles kortere i preparert bakke.

Ofte er bredden på midten mellom 85 og 100 millimeter, mens en ren bakkeski som regel bare ligger på opptil 79 mm.

TWIN-TIP-SKI Ski med tupp i begge ender, som gjør at man kan kjøre, hoppe og lande baklengs, såkalt «switch».

Både parkski, all mountain-ski, pudderski og ­telemarkski finnes som twin-tip-ski.

TELEMARKSKI Spesialkonstruerte for å kjøres med telemarksvinger, med bindinger som sitter kun fast i tådelen. ­Oftest gode ski å gå på fjellet med, så sant støvelen er moderat stiv, siden de har stålkanter og løs hæl.

CARVINGSKI Carvingski er som tradisjonelle slalåmski, men med mer innsving. Man trenger derfor ikke å skrense for å svinge, skien svinger selv når man «kanter» den. Dette har alpinister kjørt på i mange, mange år, med forskjellig innsving til forskjellig alpingren.

TEKNISKE BEGREPER MAN BØR KJENNE TIL CAMBER (SPENN). Tradisjonelt hadde ski spenn og var omtrent like høye på midten som i endene/tuppene.

Nå kan skiene være flate på midten, såkalt zero camber, eller også gå nedover på midten, reverse camber. Dette justerer kontaktpunktene og bæringen på skiene, sammen med innsving/sidecut.

ROCKER (KURVING). Skiens spenn er negativt og skien buer nedover et lengre parti enn selve tuppen.

Det gjør at skien løfter seg lettere til overflaten i løs snø og gir bedre flyt. Rocker gjør det også lettere å svinge med brede ski.

48

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

SIDECUT (INNSVING). Innsving betyr at skien er smalere på midten enn foran og bak. Ofte oppgitt i tre tall, f.eks. 122,5 - 72 - 105,5, som betyr at tuppen er 122,5 mm bred, midten 72 mm og bakskien 105,5 mm. Innsving og lengde gir svingradius.

SVINGRADIUS. Teoretisk tall som forteller hvor krapt skien svinger når du kanter den. «R-11» betyr svingradius på 11 meter. Lavere tall gir krappere svinger, høyere tall gir mer stabil ski i høy fart. Ski for lave hastigheter har som regel en radius på 9 - 13 m, normale hastigheter 13 - 16 m, i høy fart er

over 16 m å foretrekke. Utforski har 45 - 50 m ­radius, for god stabilitet i ekstreme hastigheter.

TAPER. Taper betyr at skiens kontaktpunkt (bredeste punkt) er flyttet innover på skien, noe som gir følelsen av å kjøre en kortere ski, rent svingteknisk. En lang all mountain-ski kan dermed føles og kjøres som en kortere bakkeski.

KONTAKTPUNKTER. Punktene på en innsvingt ski som berører underlaget først, både foran og bak, når man vinkler skien for å svinge (carver).

ME

GLE

BUND

ENDOM

N E F

OR

EI

S

RGES

F

NO

R

NEF Profilbutikk

Real estate performance www.nef.no

Jakkene leveres i herre og dame modeller, og du kan få jakkene med brodert firmalogo

FRA NEF PROFILBUTIKK VIA NEF.NO KAN DU BESTILLE • lett boblejakke med NEF-logo • solid paraply med NEF-logo • egen duffelbagg 75 L med NEF-logo • piquet t-shirt med NEF-logo

GLE

BUND

ENDOM

ME

OR

EI

S

RGES

N E F

F

NO

R

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV NIKOLAS KYRIS Såner Invest AS Klevervn. 3 1540 Vestby 94 88 87 97 nk@saaner-invest.no PÅL SMÅVIK PrivatMegleren Benum & Johansen Fjordgata 31 7010 Trondheim 97 65 75 00 ps@privatmegleren.no ELISABETH MØRCH Best Eiendomsmegler Myren 28 3718 Skien 35 54 20 00 91 76 00 07 elisabeth@bestmegler.no KAROLINE FREDHEIM NILSSEN PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen Jon Smørs gate 11 5011 Bergen 99 59 79 62 kfn@privatmegleren.no JOSTEIN ENGEN (fagansvarlig) Re/Max Ås In House Eiendomsmegling AS Nygårdsveien 26 1400 Ås jostein.engen@remax-norge.no

STEFFEN USTERUD Schala & Partners Carl Berner Trondheimsveien 111 0565 Oslo 22 80 99 40 92 49 91 43 su@schalapartners.no JANNE KRISTIN BERNER-MEDIAAS Best Eiendomsmegler Myren 28 3718 Skien 35 54 20 00 97 69 71 10 janne@bestmegler.no ODDGEIR GJERTSEN EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd Vesterålen Gårdsalleen 11 8400 Sortland 90 94 99 10 oddgeir.gjertsen@eiendomsmegler1.no TROND HELGE BRATTAULE Royal Eiendom Olav Kyrresgate 39 5014 Bergen 91 77 84 01 thb@royal-eiendom.no MADS FOSSMARK EiendomsMegler 1 SR-Eiendom avd Stavanger sentrum Postboks 167 4001 Stavanger mads.fossmark@em1.no

VI GRATULERER 50 ÅR Oddny S. Helleren med dagen 2. februar Ole Gjestvang med dagen 6. februar Lillian Helene Haugen med dagen 13. februar Guro Skråning med dagen 10. mars Annette Lindhjem med dagen 22. mars

50

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2018

60 ÅR Magnar Nilssen med dagen 7. februar Marit Wiik med dagen 18. mars

GRY KNUTSEN Avinor Postboks 150 2061 Gardermoen 92 65 54 26 gry.knutsen@avinor.no KAI OLAV RYEN EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Eidsvoll Gladbakkveien 1 2070 Råholt 97 65 59 86 kor@eiendomsmegler1.no INGER LISE ÅRIKSTAD Boligmegleren Marcussen & Horgen AS Postboks 209 4662 Kristiansand 91 87 89 97 ingerlise@boligmegleren.no PÅL ANDERS KÅRSTAD Webmegling AS Øyrane 12 6800 Førde paal@webmegling.no

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater.

Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale.

Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Avtalen gjelder pr. kontor.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv.

Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 16.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 26.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 36.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 46.000,- + mva • Årsavtale for 2018 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Kontakt markedssjef Peter Rånås peter@nef.no 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

ME

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

S

N E F

OR

EI

NEF JURIDISK BISTAND 2018

RGES

F

NO

R

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo Energimerke klasse A Hilsen Energiportalen AS

‘s

‘s

Energimerke klasse A Hilsen Energiportalen AS ‘

Ingen feil funnet ved el-kontroll.

Hilsen det lokale el-tilsynet ‘

Ingen feil funnet ved el-kontroll.

Hilsen det lokale el-tilsynet

‘

Trappeoppgang skal males neste år.

Styret i borettslaget Mona Holte køpte toppleilighet i 2012.

Hentet fra grunnboken

‘

Trappeoppgang skal males neste år.

Styret i borettslaget

Mona Holte køpte toppleilighet i 2012.

Hentet fra grunnboken

‘

Parkområde godkjent i generalforsamling fra april.

Protokoll fra generalforsamlingen ‘

Parkområde godkjent i generalforsamling fra april.

Protokoll fra generalforsamlingen

Infoland har det du trenger til boligsalget Infoland har det du trenger til boligsalget

Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsinformasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill Infolandpå erinfoland.ambita.com Norges største handelsportal for eiendomsdirekte eller gjennom ditt fagsystem. informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill direkte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem.

Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 50