Eiendomsmegleren nummer 10 2013

Oktober 2013 ÅRGANG 75

meGleren eiendoms

10

Betraktninger om omdømme side 10

Syke hus gjør deg syk side 12

Hvordan utarbeide bonuseller andre incentivordninger for å motivere ansatte? side 32

meglerKonKurranse

Hjelp, hvor er vi nå?

HelP Boligkjøperforsikring selges over hele landet, men hvilket meglerkontor skal vi fram til her? send ditt svar til konkurranse@help.no innen 15. november.

Kontoret > Kontoret har solgt over 1000 boligkjøperforsikringer siden 2008. > som det første i meglerkjeden ble kontoret åpnet i år 2000. > Kontoret har hatt over 50% dekningsgrad så langt i år på solgte boligkjøperforsikringer.

?

Vinn en geneva DaB rad s io stedet > Tidligere arbeiderklassebydel med ca 50 000 innbyggere. > gaten er oppkalt etter en forretningsmann som bygde mye av sin formue på eiendom.

HInt

> Kontoret har solgt flest boliger i bydelen de siste 7 årene. > rekordåret 2012 passerte kontoret 600 bruktsalg. > Den typiske kunden er ung (20-39 år).

usikker? Du finner flere ledetråder på www.help.no/konkurranse

in association with

5 5 6 8 10

FRA LEDELSEN Eiendomsmeglere med bredere perspektiv Fra boligmangel til boligoverskudd på ½ år?

Nytt fra styret Betraktninger om omdømme

12 12 14 16 18 21 22 24 25 26 29

verdt å vite Syke hus gjør deg syk Boligmarkedet i USA på vei oppover Samarbeid mellom NEF og Kreditorforeningen Brudd på egenhandelsforbudet?

Septemberkurs i lokalforeningene Billigfoto kan koste deg salget Gi ditt neste bud elektronisk Økt tilbud til forbrukers beste Ønsker å balansere fremdrift/resultater med god kommunikasjon med de ansatte Spørsmål og svar

Materiellfrist: 1. i hver måned.

Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

30 30 32 34 35 36

faglig påfyll Dekningssalg – hva, når og hvordan?

Hvordan utarbeide bonus- eller andre incentivordninger for å motivere ansatte?

Tinglyste fossiler – en hodepine ved eiendomstransaksjoner Festetomt til utleieboliger er uten prisvern Skatte- og avgiftsmessig optimalisering - utvalgte temaer

Medlemmer i NEF får bladet gratis.

Abonnement kr. 800,-

38 38

Innlegg/Debatt Kan man tenke seg til et prisfall?

Grafisk produksjon: Merkur-Trykk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurtrykk.no

40 40 45

MEDLEMSNYTT Nytt om navn NEF-kurs 2013

42 42

ETTER ARBEID Endelig høst!

46

Stillingsannonser

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Finn Tveter Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Svein Strømnes

Merkur-Trykk er godkjent som svane­merket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

Merkur-Trykk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no

Priser 2013: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

10.900 .- 8.150 .- 6.400 ,4.750 .- 4.750 ,14.960 .12.650 .22.550 .-

VI VET HVOR BRIKKENE PASSER

VARIANTER:

NORWEGIAN BROKER-

DEN ORIGINALE

DEN ORIGINALE

EIERSKIFTE FOR SIK R ING

EIERSKIFTE FO RS I K RI N G

SIDEN 1997

SIDEN 1997

DIN GARANTIST FOR BEVISST OG RIKTIG INNKJØP AV FORSIKRING > > > >

Din partner ut mot forsikringsselskapene Din innkjøper av forsikring Din objektive rådgiver i skadesaker Din overvåker av forsikringsmarkedet

EKS PÅ BRUK: DEN ORIGINALE EIERSKIFTE FOR SIK R ING SIDEN 1997

eiendom www.norwegianbroker.no | - Eierskifteforsikring- nøkkelen til en trygg bolighandel.

23 89 73 89 | eiendom@norwegianbroker.no

fra ledelsen

Eiendomsmeglere med bredere perspektiv For noen uker siden bestemte styret at NEF trer ut av samarbeidet rundt boligprisstatistikken. Vi har formidlet boligprisstatistikk siden 1985. I 2008 var vi i rettslige prosesser for å sikre oss plass i det videre arbeidet. //Av Tormod Boldvik, leder NEF//

Mange har lurt på «hva som skjer» og «hvorfor» Styret mener at boligprisstatistikken er og vil være en viktig kilde til ­informasjon. Pressen, forbrukerne, sjefsøkonomene og våre egne medlemmer er svært opptatt av hva som skjer med boligprisene.

Vi har gjennom tiden formidlet faktisk prisutvikling i kombinasjon med egne vurderinger. Samtidig har vi hatt en arena for boligpolitiske ytringer, og gjennom dette bidratt til et riktig fokus på helhetlig boligpolitikk.

Det er oftest ikke slik at ansvar­lige budskap formidles i ansvarlige formater. Når pressen får tak i boligprisstoffet blir det fort tabloid. «Opp, opp, opp» har vært nyhetsstoff ved de fleste månedsskifter gjennom mange år. Det forbrukerne leser er det de opplever at eiendomsmeglerne er opptatt av. Dette har gjort oss til «boligprispushere».

Vi er snart 2.700 medlemmer.

Dere er i daglig kontakt med kjøpere og selgere i markedet. Dere kjenner trender og utvikling, med variasjoner i segmenter og regioner. Deres kunnskap vil vi nå systematisere og legge til grunn for en mer spennende og variert kommunikasjon med om­ givelsene.

EFF vil fortsatt presentere boligprisstatistikken. Vi har full tillit til den jobben EFF gjør.

Styret har også besluttet at vi i NEF skal øke analytisk kapasitet.

Målet er å kunne gi bedre svar, etter grundigere fordypning i informasjonskildene. Gjennom bedre svar vil vi øke vår troverdighet, gi større verdi til våre utsagn og bidra til et bedret omdømme. Omdømme­ prosjektet vi har gjennomført var en klart medvirkende årsak til at vi revurderte vår plass som kilde for tabloid boligprisstoff. Ønsker vi å bidra til mindre prisfokus, må vi snakke mindre om pris.

Denne høsten har mange boligpriskommentarer handlet om «det selektive markedet». Det er signaler som tyder på at overflatemessig standard er svært avgjørende for mange, når de søker ny bolig. Hvis det viser seg at det avgjørende for å få solgt er et pent kjøkken, så gir dette verdifull informasjon til de som skal selge bolig. Finner vi at staffasjen overskygger realiteten i tekniske vurderinger av eiendommen, er det naturlig for oss å dele denne informasjonen med kjøperne.

Det vil da være riktig å kommunisere ut at mange bør bruke mer tid på tilstandsrapporten og mindre på bildene.

Det er et ønske fra oss om å bidra mindre til å forsterke den psyko­ logien som råder når boligprisene svinger. Boligprisstatistikken gir nyttig informasjon, vi har lagt til grunn at den vil bestå. Når vi for egen del øker fokuset på andre ­f­orhold ved boligmarkedet er det et viktig mål å bidra med en forståelse av hva boligen er for de fleste.

Et godt hjem, en langsiktig investering. Samtidig er boligbytteprosessen hektisk og konfliktnivået for høyt.

Boligen er ikke først og fremst et spekulasjonsobjekt. Derfor skal vår kommunikasjon handle om langt mer enn boligpriser. Det gjør den allerede, men fremover skal vi bidra til enda mer nyttig informasjon. ‹

Ønsker vi å bidra til mindre prisfokus, må vi snakke mindre om pris. tormod boldvik

//Eiendomsmegleren 10-2013//

5

Fra boligmangel til boligoverskudd på ½ år?

I hele første halvår 2013 har vi, og mange med oss, skreket oss hese på kommunene, entreprenørene og stortingspolitikerne om å stimulere til økt boligbygging for å avhjelpe noe av prispresset i boligmarkedet på grunn av mer etterspørsel enn tilbud på boligmarkedet.

//Av direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Finn Tveter//

I september var det godt med boliger ute for salg og prisene har omtrent stått stille siden januar.

• Vi blir 67500 flere pr år i dette landet og det flytter fler fra landet til byene enn motsatt og de nye skal bo.

• Det bygges mindre enn behovet tilsier • Renten er stabil – stabil lav og ser ut til å forbli lav flere år fremover.

• Lønnsøkningene blir betydelige og rundt 4.0 % de neste årene sier Statistisk Sentralbyrå.

• Ingen dramatisk endring i arbeidsledigheten.

Alt signaliserer fortsatt prisstigning Med motsatt fortegn står kredittilgangen som er bremset opp med økte kapitalkrav i bank og egenkapital for kjøper. Men bankene hevder at utlånsnivået er minst som før innstrammingene. Kan det veie opp plussargumentene og vel så det slik at boligprisene i år har stått stille siden januar og faller 1.4 prosent i september. Neppe etter mitt syn.

Vi ser i høst alle slags nye spådommer fra ­økonomer med prisfall på opp til 40 % de neste fem år som det mest ekstreme.

Har det skjedd noe dramatisk som vi ikke har sett?

Det er rom for økonomer og andre til å tro. Jeg har vært med å tro om boligpriser i 17 år og NEF sine spådommer har faktisk ligget i underkant av faktisk prisstigning.

Dette året trodde vi ved årsskiftet 2012/2013, 4 % stigning i boligprisene, målt i snittet 2013 mot snittet i 2012. Det ligger nå an til en endring på ca. 5 % opp for 2013.

Jeg tror at det vi ser nå også er en reaksjon på flere års boligprisstigning godt over alminnelig prisvekst.

Slike reaksjoner fra markedet tar etter min erfaring noen måneder. Siden vi er i september hvor prisene historisk utvikler seg flatt ut året er det grunn til å tro at denne reaksjonen i markedet vil h ­ olde seg ut dette året og kanskje litt inn i neste. Deretter vil bolig­ behovet og folks relativt gode økonomi slå ut i prisvekst igjen.

6 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Uten noen økonomiske formler for hånden og med begrenset analysekompetanse har jeg, ut fra min erfaring, tro på 2-4 % boligprisøkning fra 2013-2014. Det kan lett bli avfeid som udokumentert megleroptimisme. Det strider nok også mot det økonomene ser i sine velfunderte formler. Om jeg denne gangen tar feil får trøsten være at jeg da kommer i den samme situasjon som de fleste økonomer har vært i opptil flere ganger i de foregående år. ‹

Protector Eierskifteforsikring Protector Eierskifteforsikring Protector Eierskifteforsikring

Protector Eierskifteforsikring

SOM BOLIGSELGER ER DU SOM ANSVARLIG BOLIGSELGER IER DU ETTER SALGET. 5 ÅR ANSVARLIG I 5 ÅR ETTER SALGET. SOM BOLIGSELGER ER DU

Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken, flere SOM BOLIGSELGER ER DU SALGET. ANSVARLIG I 5 ÅR ETTER

Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken, flere du solgte boligen dinikke – for ennoe feilom! du ikke visste noe om! år etter atår duetter solgteat boligen din – for en feil du visste

ANSVARLIG I 5 ÅR ETTER SALGET. Med Protector overlater du alt ansvaret til oss.

Med Eierskifteforsikring Protector Eierskifteforsikring overlater du alt ansvaret til oss.

Du kan altså risikere å få et betydelig erstatningskrav på nakken, flere år etter at altså du solgte boligen din – forerstatningskrav en feil du ikkepå visste noeflere om!

Du kan risikere å få et betydelig nakken, år etter at du solgte boligen din – for en feil du ikke visste noe om!

Med Protector Eierskifteforsikring overlater du alt ansvaret til oss.

Med Protector Eierskifteforsikring overlater du alt ansvaret til oss.

Nytt fra styret //Av Elisabet Gusgaard Dahl, NEF//

NEF ut av Boligprisstatistikken I siste styremøte drøftet styret den rollen NEF har i bransjens boligprisstatistikk i dag.

Det var NEF som opprinnelig startet med Boligprisstatistikk på midten av 80-tallet, basert på medlemmenes innrapportering av salgssummer. Eiendoms­ meglerbransjen ser veldig annerledes ut i dag i forhold til den gang. Fra at de fleste eiendomsmeglerne eide og arbeidet i sitt eget eller i et mindre foretak, arbeider hovedtyngden av

meglerne i dag i kontorer ­knyttet til en av de større eiendomsmeglerkjedene. På denne bakgrunn har også utviklingen de senere årene gått mot at foretakene har fått mer og mer innflytelse over statistikken.

NEF nedsatte i fjor et eget omdømmeutvalg som skulle se nærmere på eiendomsmeglernes omdømme og hva som kan gjøres for å bedre dette. Et av rådene fra dette utvalget var å vurdere å trekke seg ut av bolig-

prisstatistikken. Et stadig fokus på hva det koster å kjøpe bolig, mente utvalget at NEF og meglerne ikke er tjent med.

Etter en totalvurdering besluttet styret i siste møte å ­trekke seg ut av samarbeidet om bransjens månedlige boligprisstatistikk. Dette er en beslutning som styret har fått full oppslutning om blant lokalforenings­ lederne. NEF trakk seg ut av boligprisstatistikken fra og med oktober 2013.

NEF vil fremover vektlegge å ha et bredt perspektiv på ­b oligmarkedet. Medlems­ undersøkelser som Meglerinnsikt/Nordic Housing Insight vil danne grunnlag for at NEF i tiden fremover skal kunne gi vel­kvalifisert infor­ masjon om ­bransjen og forhold som vil være av forbruker­ interesse.

Revidering av eierseksjonsloven

Omdømmeutvalget

NEF fikk ingen plass i det nedsatte utvalget for revidering av eierseksjonsloven, men styret opplever det som viktig at NEF ser på hvilke endringer eiendomsmeglerne ønsker. Medlemmene er forespurt om å komme med innspill og selv om det ikke har kommet veldig mange innspill er det nok til at NEF nå har sendt inn sine foreløpige innspill til lovutvalget.

Styret vil i tiden fremover arbeide videre med de anbefalinger og råd utvalget kom med. Det er viktig at enhver eiendomsmegler har fokus på meglernes og bransjens omdømme – både i forhold til sine kunder, omgangskrets og ikke minst i forhold til media.

Avhendingsloven – moden for endringer?

NEF 2024

Avhendingsloven fører til stadige tvister mellom kjøper og selger og gir forbrukere ulike betingelser avhengig av om de handler gjennom megler eller direkte fra privat selger.

Styret ønsker en full gjennomgang/revisjon av avhendingsloven. Avhendingslovens normalordning er ikke «as is» som vanligvis benyttes i dag. Slik loven er utformet etterlates det alt for mange konflikter mellom kjøper og selger. NEF må arbeide for vern av forbrukeren i avhendingsloven. Dette var også en anbefaling fra NEFs omdømmeutvalg.

NEF vil vurdere om det er behov for tilsvarende endringer i bustadoppføringsloven.

Styret ser det viktig, så langt mulig, at NEF forbereder seg på hva meglerne og bransjen kan møte i fremtiden. Frem til landsmøtet 2014 vil styret ­arbeide videre med å kartlegge sannsynlige scanarier for NEF og bransjen ti år frem i tid.

8 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Nytt utvidet prospekt pü mobil Har du lagt merke til at utvidet prospekt pü mobil er blitt nytt? Eekt og verdi er viktig for oss, derfor har prospektene fütt proolfarge, visittkort med bilde av megler, ny ate for meglerproolering og en kommersiell plass i bunnen av annonsen.

.no

Betraktninger om omdømme

//Av Erik Nestskar, styremedlem NEF//

I NEF, som i bransjen for øvrig, er vi opptatt av og ser viktigheten av å jobbe med og styrke bransjens omdømme. Styret i NEF har blant annet nedsatt et omdømmeutvalg bestående av medlemmer i NEF, tillitsvalgte og utenforstående ressurspersoner. Det har også gått ut questback-undersøkelser til NEFs medlemmer. I tillegg har vi foretatt en omnibusundersøkelse hvor et representativt utvalg på 1000 personer ble stilt adekvate «omdømmespørsmål» om vår bransje. Uten å gå detaljert inn i de ulike undersøkelsene, tør jeg påstå, som en generell oppsummering, at vi som bransje har noen «omdømmeutfordringer».

Går man til Wikipedia finner man følgende definisjon av omdømme: «[…] ’’summen av forventninger omgivelsene har til et selskaps produkter, service og aktiviteter i forhold til forretningsmessige, sosiale og finansielle prestasjoner’’. Omdømme oppstår altså i skjær­ ingspunktet mellom forventninger og opplevelse […]. Det er altså ikke bare hva som leveres (opplevelsen) som avgjør omdømmet, men kanskje snarere hva som leveres i forhold til hva som ble lovet (forventningene). Forventningsstyring er derfor følgelig sentralt i omdømmearbeid.»

KTI-målinger gjennomført internt i foretakene, viser at de fleste i bransjen har fornøyde kunder. Tilsynelatende møter bransjen altså de forventningene som blir stilt til den. En skulle dermed tro at det sto godt til med omdømmet. Hvorfor er det likevel slik at vi har de problemene med omdømmet som vi har?

I et forsøk på å ta et litt annet perspektiv på våre «omdømmeutfordringer» og de ­underliggende prosessene, mener jeg en interessant tilnærming vil være å se til ­adekvat psykologisk teori. Kan man hente innsikt gjennom teorier og begreper, og få et bedre egnet verktøy til å kunne forstå våre høyst reelle «omdømmeutfordringer»?

Ser vi til psykologisk teori finner vi blant annet nobelprisvinner i økonomi (2002) Daniel Kahnemans bok Thinking fast and slow som på norsk har fått tittelen Tenke, fort og langsomt (2012). Kahnemans teorier har av flere blitt trukket frem som en helt nødvendig innsikt når man arbeider med merkevarebygging (omdømme).

Med teori og lett forstålige eksempler, beskriver han komplekse mentale prosesser.

Essensen i hans teori er å forklare hvordan mennesker tenker og tar beslutninger. ­Mennesket fatter ofte beslutninger på svikt­ ende grunnlag og opptrer irrasjonelt. Dette står i kontrast til måten mennesket ofte beskrives innenfor både psykologi og økonomi.

10 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Kahneman illustrerer måten vi tenker på med to systemer. Han beskriver vårt ­mentale liv med metaforen om to aktører som han kaller System 1 og System 2. System 1 virker automatisk og hurtig, med liten eller ingen anstrengelse og ingen opplevelse av viljekontroll. System 1 går på autopilot. Basert på sanseinntrykk og instinkter setter den oss i stand til å handle og foreta vurderinger uten at vi selv er klar over at vi gjør det.

System 2 er vår reflekterende, tenkende hjerne. Det er i System 2 vi er analytiske og rasjonelt foretar beslutninger og evaluer­ inger. System 2 er krevende å aktivisere og er grunnleggende et ganske avslappet og lat system. I de fleste situasjoner aktiveres aldri System 2. Forskjellene på de to systemene kan best beskrives med eksempler. Det er System 1 som automatisk fyller uttrykket «salt og …» eller gir deg svaret på 2 + 2. Får man regnestykket 17 x 24 eller skal fylle ut selvangivelsen er man over i System 2, og den langsomme krevende tekningen. Prosessen innbærer «krevende» mentalt arbeid.

Den berømte Müller-Lyer-illusjonen gir også en god illustrasjon av de to systemene. ­Illusjonen demonstrerer forskjellen på inntrykk og overbevisning.

System 1 vil automatisk fortelle deg at den øverste linjen er lengst. Måler du linjene aktiviseres System 2 og du vil få bekreftet at begge linjene er like lange, selv om du fremdeles ser den øverste linjen som lenger.

Du har valgt å tro på målingen, men du kan ikke hindre System 1 å fungere i bakgrunnen.

Man må lære ikke å stole på inntrykkene sine.

En av egenskapene til System 1 er at det fremstiller kategorier som normer og prototypiske mønstre (stereotyp). Noen stereotyper er katastrofalt gale, og fiendtlige ­stereotyper kan få grufulle følger. Vi slipper ikke unna de psykologiske faktaene: Vi ­tenker på kategorier i stereotyper, enten de er riktige eller gale.

Gjenkall fra erindringen de møter folk har hatt med eiendoms­meglere gjennom media.

Hvilket bilde tegner seg av den typiske megler? Sannsynligvis en overbetalt og grådig person. For folk flest skriver det meste av erfaring med meglere seg fra medieoppslag, som ofte sorterer under minst én av følgende kategorier: oppslag om boligsalg til langt over takst og oppslag om høye provisjoner og lønninger. System 1 er skapt for å trekke beslutninger på spinkelt grunnlag, og det er

ikke skapt for å vite hvor langt det tøyer bevisgrunnlaget. Spørsmål om meglerens egenskaper, utløser et søk i hukommelsen etter erfaring med meglere. Er beslutningsgrunnlaget dominert av de nevnte medieoppslagene, kan man, på tross av gode førstehåndserfaringer, danne seg et negativt bilde av megleren.

Med ovennevnte som grunnlag vil man bedre kunne forstå hvordan en stereotyp av eiendomsmegleren dannes og opprettholdes.

System 1 sulter etter årsakshistorier og ­baserer seg på lettvinne slutninger. System 1 kan håndtere historier der elementer er knyttet sammen av årsakssammenhenger, men statistiske resonnementer er det dårlig på. Årlig omsettes det nesten 150 000 boliger i Norge. Hovedvekten av denne omsetningen går gjennom eiendomsmegler. En forsvinnende liten del av disse ender opp i klagesaker på eiendomsmegleren. Med andre ord tilsier all statistikk at eiendomsmeglerbransjen burde ha et godt omdømme. Inntrykk og stereotyper trumfer statistikk. Enkelt­ saker om vår bransje hvor vi fremstår som grådige og overbetalte vil kunne være næring til stereotypen. Stereotyper er utsagn om

omdømme summen av forventninger omgivelsene har til et selskaps produkter, service og aktiviteter i forhold til forretningsmessige, sosiale og finansielle prestasjoner wikipedia

gruppen som aksepteres som fakta om alle i gruppen. Man konkluderer om det generelle fra det spesielle.

Løsningen vil derfor kunne være å vise frem representative enkelttilfeller som kan påvirke System 1 til å trekke andre konklusjoner. Det er kanskje nettopp her bransjen har sin utfordring. Det ligger kanskje i vårt virke. Dette er vesentlig enklere for mer «sympatiske» bransjer. Et portrett av en ­sykepleier er nok bedre egnet til (gjennom System 1) å etablere en positiv stereotyp, enn en eiendomsmegler som fronter høye boligpriser og provisjoner.

Med Kahnemans teorier i «Tenke, fort og langsomt» får vi tilgang til et begrepsapparat, betegnelser og et ordforråd som er særs nyttig når man skal beskrive og forstå de mentale prosessene som ligger til grunn for

Spar tid og penger.

Tinglys elektronisk.

vår tenkning, dømmekraft og beslutningstaking.

Det faller oss naturlig å trekke konklu­ sjoner basert på sviktende grunnlag og opprette stereotyper, slik Kahneman skriver: «Meningsskapermaskinen System 1 får oss til å se på verden som ryddigere, enklere, mer forutsigbar og koherent enn den egentlig er. Illusjonen om at du har forstått for­ tiden, underbygger en illusjon om at du kan forutse og styre fremtiden. Disse illusjon­ene er betryggende. De minsker den frykten vi ville følt hvis vi tok inn over oss tilværelsens usikkerhet.» ‹

•

eTinglysing.no gir deg mulighet til å tinglyse urådigheter (pantedokumenter) og slettinger elektronisk.

• Kunden signerer med BankID uten behov for vitner.

• Pantattest returneres til eiendomsmegler elektronisk etter konferering av Tinglysningsmyndigheten.

• Sletting av urådighet gjøres av eiendomsmegler elektronisk.

• Innebygde kontrollfunksjoner i eTinglysing.no hindrer feil og retur av dokumenter.

For mer informasjon, se www.etinglysing.no eller epost til salg@eiendomsinfo.no.

attention.oslo.no Foto: Mathias Fossum

.no

verdt å vite

Syke hus

//Av Kristin Bratland//

Fukt i bygg er et betydelig helseproblem. Ser man bort fra kreft, er helserisikoen den samme ved fukt i hus som ved passiv røyking.

gjør deg syk

- Det er et stort behov for mer kunnskap om tilstanden i norsk bygningsmasse, både om omfanget av fuktproblemer og – skader, helserisiko, og hva som er de beste forebyggende og utbedrende tiltakene, sier overlege og spesialist Jan Vilhelm Bakke, som er tilknyttet NTNU og Arbeidstilsynet, og som har en doktorgrad som tar for seg inneklimaproblematikken.

Fukt på alvor - Det er viktig å ta fuktproblemer i hus på alvor. Ser man bort fra kreft, viser forskning at fukt i hus gir samme grad av økt forekomst for luftveisinfeksjoner og allergiske reaksjoner som passiv røyking, forklarer Bakke.

Han understreker videre at det er svært usikre data når det gjelder fuktskader, både fordi det er for lite seriøse undersøk­ elser og fordi det er vanskeligheter med å klassifisere fukt­ skader ”av betydning for helsen”. Det kan være at metod­ ene for å fange opp fuktskader i dag, faktisk fanger opp for mye, men det beste estimatet Bakke har foreslått i sine undersøk­ elser, er at fukt i bygninger øker risiko for luftveisinfeksjoner, sykelighet for astma, bronkitt og irritasjon i luftveien med ca 50 prosent, i den halvparten av boligmassen som anslås å ha fuktproblemer. Ut fra disse data­ ene anslår han at 20 prosent av alle astma- og luftveisproblemer kunne vært unngått hvis vi ikke hadde fukt i norske hjem. Økning av astma og allergi På de siste 40-50 år er forekomsten av astma og allergi doblet 10-20 ganger i Norge. Årsakene er nok mange, men røyking og 12 //Eiendomsmegleren 10-2013//

forurenset inne- og uteluft, i tillegg til hyppigere infeksjoner i småbarnsalderen, er blant de mest sannsynlige.

- For 150 til 50 år siden ble fuktskader tatt svært alvorlig, senere kan det nesten se ut til at problemet ble glemt før mod­ erne vitenskaplig erkjennelse om problemet har ført til gradvis økende innsikt i de siste 1015 årene, men det er fortsatt behov for å øke kunnskapene om disse utfordringene, mener Bakke.

Milliarder på ulønnsom oppussing Vi nordmenn bruker milliarder på oppussing, men mangler kunnskap om hva som er lønnsom bruk av oppussingskronene.

Rundt hundre hus, som er bygget

på 1980-tallet, er nylig kartlagt av SINTEF Byggforsk, samtidig som det er sett på hvilke ut­ bedringstiltak eierne har prioritert. Funnene viser at færre enn én av ti huseiere bruker pengene sine på nødvendig utbedring. I stedet har det blitt kostet på mer praktiske løsninger og estetisk oppgradering.

- I flere tilfeller blir nye fliser lagt rett oppå gammelt gulv, uten at det blir lagt membran eller skiftet sluk. Slike gjør-detselv-løsninger forbedrer ikke husets tekniske tilstand, og ­lønner seg ikke på sikt, sier forskningsleder Birgit Risholt ved SINTEF Byggforsk.

De fleste skadene i undersøk­ elsen var i bad og vaskerom, og skadene var mest omfattende på de badene som var renovert.

Over halvparten av boligeierne i undersøkelsen hadde pusset opp minst ett bad, men det var ikke alltid gjort etter boka.

- Manglende fuktsikring og drenering er årsak til fukt i ­vegger og gulv mot grunnen. Er kjelleren innredet, kan det ta lang tid å oppdage skadene, og utbedringen kan bli svært kostbar, advarer Risholt.

Differansen mellom antall skader og antall utbedringstiltak på kjellere og grunnmur er det mest oppsiktsvekkende funnet i undersøkelsen. Færre enn én av ti hadde utbedret påviste ­skader i kjelleren.

Nye hus har også feil og mangler Undersøkelsen viser ingen sammenheng mellom hvor mye som

er investert i oppgraderingen, og hvor mange feil og skader som er registrert på huset. Selv i hus som har påviste skader på konstruksjonen, velger altså mange å bruke pengene på nye overflater. Det er like sannsynlig at et hus som fremstår som ­moderne og nyoppusset, har feil og mangler, som om huset ikke skulle ha blitt pusset opp i det hele tatt siden byggeåret.

Fukt, råte og soppskader er blant de mest vanlige problem­ ene i tvister mellom boligkjøper og selger ved kjøp av bolig. ­Beboere i fuktskadde hus får ofte merke fuktskader direkte på kroppen. Det er fordi fukten bidrar til nedbryting av avgassing fra mange materialer, i tillegg til at den kan gi vekst av blant annet hussopp og mugg­ sopp.

Plager som astma og allergi er kjente følger av dette. Er du trøtt, uopplagt eller mer forkjølet enn vanlig, kan mistanken ofte rettes mot dårlig inneklima som en følge av fuktskader.

Meglerbransjen mer på banen - Vi ønsker jo å få meglerbransjen mer på banen, og på vår side. De bør fremme helsegevinsten av såkalte friske hus. I

dag står og faller det meste på design, men heldigvis er de unge mer opptatt av miljø og helse enn noen gang, forteller Kai Gustavsen, seniorrådgiver ved Norges Astma- og Allergiforbund (NAAF).

Et utall kjemiske stoffer ­brukes til fremstilling av materialer og varer vi omgir oss med.

Dette gjelder alt fra bygningsmaterialer, møbler og tekstiler til barneleker og rengjøringsmidler. Mange av disse kjemiske stoffene kan gå over i gassform og bidra til å forurense inneluften.

Bedre produktdokumentasjon - Det bør foreligge tilstrekkelig dokumentasjon ved boligsalg, på materialene som er brukt ved oppussing og vedlikehold. ­Gjerne visuell dokumentasjon, som er enkel å forstå, i Bolighåndboka. Det bør dokument­ eres om interiørmalingen oppfyller NAAFs kriterier, type avtrekksvifter og ventilasjon, varmeanlegg og varmeregulering, eller om dyrehold, mener Gustavsen videre.

Totalt har 1,5 millioner nordmenn en eller annen form for astma og allergi, i følge Verdens helseorganisasjon (WHO), vil mer enn halvparten av oss ha

allergier om 20 år. Vi tilbringer det meste av livet inne, mer enn 90 prosent av levetiden vår, og rundt 65 prosent av tiden i ­boligen vår.

- De viktigste inneklima­ faktorene som påvirker ­mennesker er knyttet til fukt og muggsopp, støv og renhold, luftskifte og ventilasjon, temperatur, og til slutt avgassinger fra materialer. Plager som astma og allergi er kjente følger av dette, og er du trøtt, uopplagt eller mer forkjølet enn vanlig, kan mistanken ofte rettes mot dårlig inneklima som en følge av fuktskader, forklarer seniorforsk­ eren.

Vanskelig å fjerne husdyrallergener Husdyr er den viktigste allergenkilden for allergisk astma i

Norge. Samtlige pelsbærende husdyr er uten unntak allergene og sprer allergifremkallende stoffer. I hus med katt, hund eller andre dyr, vil det bygge seg opp lagre med allergener som kan være svært vanskelig å redusere til akseptabelt nivå for allergikere.

- Ved salg av bolig anbefaler jeg selger å si fra om det har bodd kjæledyr i boligen. Allergenet fra hund og katt, kan henge igjen lenge i husstøv. Grundig støvsanering og renhold anbefales, spesielt gjelder det å støvsuge godt bak lister, stikkontakter, horisontale flater, sprekker i gulv og deretter rengjøre med mikrofiber. Det er viktig å etablere dialog med eventuell kjøper, om hva som er ønskelig å iverksette av tiltak i forhold til allergi, avslutter Kai Gustavsen. ‹

NEfs HØSTKONfERANSE

TORSDAG 21. - FREDAG 22. NOVEMBER 2013

Delta og styrk Din kompetanse! møt motiverte bransjekollegaer!

Kun 3900,-* *3900,- for 10 timer for MNEF. Øvrige priser på nef.no

Scandic Fornebu

10

2

dager

timer

SIKRE DEG EN PLASS - MELD DEG PÅ VIA NEF.NO

//Eiendomsmegleren 10-2013//

13

Boligmarkedet i USA på vei oppover

//Av Av Katrina Gaines, eiendomsmegler og National Association of Realtors (NAR) President’s Liaison til NEF/Norge//

Boligmarkedet i USA er definitivt inne i en positiv utvikling. De siste tallene tyder på at stabiliseringen av boligmarkedet som begynte i 2012 fortsetter å skyte fart i 2013. Samtidig som boligprisene stiger, vil millioner av huseiere få positiv egenkapital. Med lysere økonomiske utsikter og stigende boligpriser, vil huseiere som tidligere har sittet på sidelinjen, nå vurdere å legge boligen ut på markedet.

Dagens «overskuddslager» ligger i USA på 4,4 måneder, 6 måned­ ers forsyning signaliserer et ­balansert marked mellom kjøpere og selgere. («Overskuddslager Supply of Inventory » vil si at hvis ingen nye boliger blir lagt ut på markedet etter i dag, har vi nok boliger på markedet til å dekke behovet i de neste 5 månedene.) Et normalt marked hvor det er balanse mellom antall kjøp­ere og selgere, vil ha et «Supply of Inventory» på omtrent 6 måneder. Gjennomsnittstiden boliger ligger ute på markedet var i august i år 43 dager, sammenlignet med 70 dager i august 2012.

14 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Sammenlignet med august 2012, har prisene på alle boligtyper gått opp 14.7 %, noe som viser den sterkeste prisveksten over år siden oktober 2005. ­Verdiene stiger etter hvert som flere folk byr på en knapp til­ førsel av boliger for salg. Jevne prisøkninger, sammen med et mer stabilt arbeidsmarked og historisk lave boliglån, har oppmuntret flere amerikanere til å kjøpe boliger.

Det er noe bekymring over at boliglånsrentene kan bremse boligsalget, selv om dagens ­renter fortsatt er historisk lave.

Gjennomsnittlige amerikanske faste boliglånsrenter har falt de

siste ukene, men holder seg på det høyeste nivået på 2 år. Gjennomsnittlig fast rente på 30-års lån ligger på 4,5 %. Gjennomsnittlig fast rente på 15-års lån ligger på 3,5 %. Restriktive stand­arder på boliglån er også med på å holde ellers kvalifiserte kjøpere fra å fullføre et kjøp. Det er forventet at høyere renter på boliglån og en sannsynlig økning i antall boliger som blir lagt ut på markedet i de kommende månedene, vil være med på å stabilisere en jevn prisoppgang i boligmarkedet.

I følge Lawrence Yun, sjefsøkonom i den amerikanske ­eiendomsmeglerforeningen NAR,

er kun 12 % av alle eiendomssalg nå kvalifisert som ”distressed” salg. Dette er salg hvor eiendommen enten eies av banken eller huseier sitter med negativ egenkapital og godkjenning av salg med tap må til fra en bank, et såkalt ”Short Sale”. I følge statistikken selges eiendommer eid av banken med en gjennomsnittlig rabatt på 16 % under markedsverdi, mens ”Short Sales” selges vanligvis med 12 % rabatt. Enda bedre nyheter forventes innen 2015 da såkalte ”distressed” boligsalg forventes å falle til et ensifret prosentantall.

Forbrukere følte seg noe ­mindre trygge på økonomien i

september sammenlignet med de siste månedene. Men stort sett er forbrukerne mye mer optimistiske i år sammenlignet med de siste fem årene. ­Meningsmåling fra september viser en forbrukertillit på 79,7, et tall som fortsatt ligger godt under 100, som er punktet hvor mer enn halvparten av amerikanerne vil si at økonomien nå går i riktig retning. Dette til tross for at økonomien har vært økende de siste tre årene, med nesten 7 millioner nye jobber.

Florida var en av statene som ble hardest rammet av nedgangen i boligmarkedet i kjølvannet av finanskrisen. Floridas boligmarked fortsetter i dag den ­positive trenden med øking av antall avsluttede salg og høyere priser. I følge den siste boligprisstatistikken utgitt av Florida Realtors® har gjennomsnittlig salgspris på eneboliger i Florida gått opp med 14,1 % sammen­ lignet med for et år siden. Gjennomsnittlig tid på markedet fra eiendommen blir lagt ut til av-

sluttet salg ligger på 51 dager.

Overskuddslageret på ene­ boliger har gått ned til omtrent 5 måneder. Priser på leiligheter har gått opp med 17,3 % sammenlignet med for ett år siden, et gjennomsnitt på 61 dager på markedet, og et overskuddslager på omtrent 6 måneder.

Selv om vi har sett en stor forbedring i eiendomsmarkedet i Florida, er det fortsatt muligheter for gode investeringer. For eksempel kan du få kjøpt nye leiligheter på omtrent 170 kvadrat­ meter med havutsikt til under 1,5 millioner kroner. Florida er staten som selger flest eiendommer til internasjonale kunder, 19 % av alle boligsalg involverer en internasjonal k ­ jøper.

At det har vært utfordrende for amerikanske eiendomsmeglere de siste årene er det ingen tvil om. Inntekt og antall salg for eiendomsmeglere har for andre året på rad gått opp etter en nedgang de siste 9 årene.

Eiendomsmeglerne som klarte seg igjennom krisen, måtte ty til ”back to basics”. Det å følge opp og få anbefalinger fra tidligere kunder for å komme i kontakt med nye kunder, var nøkkelen for mange. Det gjelder å holde kontakten med tidligere kunder og være sikker på at alt er gjort for at de skal være fornøyde og at deres boligsalg gikk så smertefritt som mulig. For eiendomsmeglere med god erfaring og en bred kundebase, kan opptil 40 % av nye kunder være anbefalt av fornøyde tidligere kunder.

Eiendomsmeglerne som har klart seg gjennom krisen har måttet stille store krav til seg selv og sitt arbeid. Bred fagkunnskap og ny kunnskap ettersom markedet forandret seg har vært nødvendig. Et stort kontaktnett og det å tilbringe tid på de sosiale arenaene utenom kontortid, måtte til for å skape relasjoner med nye kunder. Amerikanske eiendomsmeglere bygger opp og er ansvarlige for egne kundeporteføljer, og inntekt er kun basert på provisjon. Stort pågangsmot, det å være positiv, tillitsvekkende, serviceinnstilt, målrettet, strukturert og det å like utfordringer har vært et ”must”! ‹ //Eiendomsmegleren 10-2013//

15

Samarbeid mellom NEF og Kreditorforeningen Årets kundeundersøkelse viser at medlemmene i Kreditorforeningen setter pris på kvalitet og fag. Ønsker du høy kompetanse blant saksbehandlerne, gode juridiske tjenester samt faglig tilbud gjennom kurs og seminarer, er du velkommen til å ta kontakt.

//Av Hilde Sander Meling, Kreditorforeningen//

– Kundeundersøkelsen viser at vårt bilde av tingenes tilstand samsvarer bra med den virkeligheten medlemmene gir tilbakemeld­ ing om, sier markedssjef Espen Melby i Kreditorforeningen.

Utvikling og kvalitet Ut fra undersøkelsen kan man lese at medlemmene er veldig fornøyd med den høye, faglige kompetansen saksbehandlerne har, at de juridiske tjenestene er av god kvalitet og ikke minst muligheten til faglig påfyll man får gjennom kurs og seminarer som arrangeres.

– Gjennom undersøkelsen får vi konkrete tilbakemeldinger på hva vi er gode på og hva vi kan bli enda bedre på. Målet er hele tiden å videreutvikle tjenestene våre samtidig som vi tar vare på kvaliteten, sier Melby.

Sammenligner man årets undersøkelse med den i 2011 er endringene små, men den gir likevel en pekepinn på hvilke området Kreditorforeningen kan prioritere å utvikle.

– Selv om resultatene er gode, vil vi ikke

tillate oss bruke det som en sovepute, understreker Espen Melby.

God opplevelse En av de fornøyde medlemmene er Knowit.

Med sine 300 ansatte og 15 selskaper med økonomiavdeling i Bergen, ble purrearbeidet uoversiktlig og tidkrevende. Derfor fant de ut at de måtte kontakte et innkassobyrå.

Valget falt på Kreditorforeningen.

– Systemet deres gir både tidsbesparelser og bedre oversikt over utestående krav og innbetalinger, sier økonomisjef i Knowit Randi Larsen.

Kreditorforeningen • er et av Norges ledende foretak innen inkasso og fordringsadministrasjon.

• er et inkassoselskap skreddersydd for å betjene regionale mellomstore og store selskap.

• har kontorer i Kristiansand, Bergen, Stavanger, Kongsvinger, Oslo, Trondheim og Steinkjer.

• benytter egenutviklede og svært fleksible systemløsninger, som kan tilpasses bransjerelaterte og kundespesifikke behov.

Kontakt: Liv Moe Jacobsen, Telefon: 55 57 33 88/48 12 26 80, liv@kred.no

Visste du...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

16 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Færre eldre fordringer, bedre oversikt og mindre arbeid er hverdagen til økonomiavdelingen etter at de tok i bruk Kred Navision i november i fjor. Med 15 selskaper som alle utfakturerer til dels til de samme kundene er det en vanskelig og tidkrevende oppgave å få kontroll over purringer og utestående beløp.

– I løpet av en måned sender vi ut 6-700 fakturaer. Før brukte vi for mye tid på å følge opp og purre kundene selv, og etter hvert ble det vanskeligere å holde oversikt over hvor i prosessen vi var, forteller Randi Larsen. ‹

KVALITET I ALLE LEDD KVALITETSGARANTI:

ER DU IKKE 100 % FORNØYD

SÅ LOVER VI NY/UTBEDRET LEVERANSE *

✆ 02223 Rosenkrantz’ gate 21 kundeservice@inviso.no

www.inviso.no

BOLIGFOTO

NYBYGG

NÆRING

Brudd på egenhandelsforbudet?

Den 6. mai 2013 behandlet Reklamasjonsnemnda en sak som gjaldt forbudet mot egenhandel, meglers opplysningsplikt og god meglerskikk.

(Sak nummer 2012176)*.

//Av Besforta Lajqi, stud.jur., Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester//

*Innklagede har begjært ny behandling og bestrider at «den andre ­budgiveren» har eller har hatt en sentral rolle i markedsføringen av ­kjeden. Nemnda har fastholdt sin avgjørelse.

Saksfremstilling: Eiendommen tvisten gjaldt ble lagt ut for salg sommeren 2012 og bestod av tre parseller. Klag­ eren hevdet at selgeren allerede ved inngåelse av oppdragsav­ talen gjorde innklagede oppmerksom på at en megler ansatt i samme kjede hadde vært ­interessert i å kjøpe eiendommen, og særlig parsell 1. Dette tilbakeviste innklagede, og viste til at salgsoppdraget gikk ut på å selge parsell 2 og 3. Under befaring ble det opplyst om at en ansatt i en annen del av foretaket hadde vist interesse for parsell 1, men denne var ikke en del av salgsoppdraget innledningsvis.

Da eiendommen ikke fikk ­ønsket respons i markedet, ble parsell 1 inntatt som en del av salgsobjektet.

Klageren var svært interessert i eiendommen og deltok på tre visninger. Det første budet på eiendommen ble gitt av «budgiver 1» og var stort kr 45 000 000 med akseptfrist samme kveld.

Klageren hevdet at han ikke fikk formidlet opplysninger om de forbeholdene som fremkom av budjournalen, eller at budgiv­ eren var styremedlem i, og den største eieren av, innklagede foretak. Klageren valgte å legge inn et konkurrerende bud uten forbehold stort kr 46 000 000 med akseptfrist til klokken 20.00 samme kveld. Senere fikk klageren melding fra innklagede om at ”den andre byderen [er] …”, ansatt i et annet foretak. ­Synes det er ryddig å opplyse om dette”. Klageren ba om nærm­ere informasjon om budgiveren. Slik informasjon fikk 18 //Eiendomsmegleren 10-2013//

han ikke. Klagerens bud ble avslått. Det ble gitt flere bud senere, men også disse ble avslått.

Innklagede viste til at selgeren senere ombestemte seg i forhold til hvilke eiendommer som skulle selges, og det resulterte i at kun parsell 1 og 3 ble stående til salgs i markedet.

Klageren brakte saken inn for Reklamasjonsnemnda. Klageren viste til at vedkommende ­meglerforetak er en betydelig aktør i eiendomsmeglingsmarkedet, og at det utad fremstår som en samlet enhet. Det er anført at den andre budgiveren i budrunden, «budgiver 1», som er ansatt som megler i et annet kontor i kjeden, er en sentral person i kjeden. Vedkommende er medeier eller eneeier i flere av foretakene i kjeden, og det hevdes videre at han har flere verv som styremedlem og daglig leder i de forskjellige foretakene.

Han er videre profilert i media.

Klageren hevdet at innklag­ ede brøt forbudet mot egenhandel i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Klageren mente at vedkommende megler etter bestemmelsen var avskåret fra å by på eiendommen på grunn av sin tilknytning til kjeden som aksjeeier i denne, uten å være ansatt i gjeldende meglerforetak. Vedkommende eiendomsmegler er styremedlem og 35 % eier av foretaket som foresto salget. Det ble videre hevdet at det forhold at vedkommende megler var største aksjonær (indirekte via sitt heleide selskap) medførte at forholdet falt inn under egenhandelsreglene.

Budgiveren var ansatt megler

og fremstod etter klagerens men­ing for mange som meglerforetakets ansikt utad, og ikke minst som en representant for kjeden For det andre anførte klageren at innklagede hadde brutt den opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 5-3 syvende ledd og at denne bestemmelsen skulle komme til anvendelse selv om tilfellet ikke skulle omfattes av selve egenhandelsforbudet.

For det tredje mente klageren at innklagede ikke overholdt sin plikt etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 om å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.

For det fjerde mente klageren at innklagedes håndtering av saken totalt sett skulle anses som brudd på god meglerskikk. Klag­ eren hevdet at forholdene samlet sett var av en slik art at de reduserte tilliten til innklagedes uavhengighet og upartiskhet.

I forbindelse med påstanden om at forbudet mot egenhandel ble overtrådt, viste innklagede blant annet til en uttalelse gitt av en spesialrådgiver i Finanstilsynet: ”Etter vår oppfatning går megleren som aksjonær og styremedlem klar av forbudet mot egenhandel i § 5-3, da han ikke deltar i daglig drift av foretaket”. Innklagede megler påpekte videre at han som ansvarlig megler, styrets leder og daglig leder siden 2008 var godt kjent med at «budgiver 1» som var ansatt som megler i kjeden ikke var deltagende i den daglige driften. Vedkommende sitt oppmøte på kontoret var hevdet til

å kunne telles på 2-3 fingre, og at han utover dette hadde deltatt på ca fire styremøter i året som styremedlem. For øvrig hevdet innklagede at vedkommende var en passiv aksjonær.

Til klagerens påstand om at opplysningsplikten etter loven ikke var oppfylt, erkjente innklag­ ede at han muligens hadde brutt den. Innklagede anførte at han forstod innholdet av opplysningsplikten dit hen at den inneholdt en plikt om å opplyse om at budgiver 1 var ansatt eiendomsmegler i et annet foretak i kjeden, og tok ikke hensyn til rollene som aksjonær og styremedlem. Dette har innklagede beklaget.

Reklamasjonsnemndas bemerkninger: Sakens hovedspørsmål var om det forelå brudd på egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven (eml.) § 5-3. Videre reiste saken spørsmål om det forelå brudd på meglerens opplysningsplikt, og generelt om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved av­ vikling av budprosessen.

Innledningsvis bemerket nemnda at deres avgjørelser i utgangspunktet baseres på det som kan dokumenteres skriftlig.

I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

Det første spørsmålet nemnda behandlet var om egenhandelsforbudet i eml. § 5-3 var brutt.

Følgende faktum ble lagt til grunn: «Eiendommen i saken her ble lagt ut for salg via innklagede.

Den budgiveren («budgiver 1 «) som eventuelt kan føre til at egenhandelsforbudet er brutt, er ansatt i et annet eiendomsmeglerforetak. Han er imidlertid styremedlem hos innklagede ­eiendomsmeglerforetak, og han eier via sitt 100 % eide holdingselskap 35 % av aksjene i innklag­ ede eiendomsmeglerforetak. I tillegg er han sentral i markedsføringen av kjeden innklagede er tilknyttet og på mange måter kjedens ansikt utad».

Deretter ble det vist til ordlyden i eml. § 5-3: «Ansatte og personer med tilsvar­ ende tilknytning til foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke selge egen eiendom gjennom den aktuelle virksomheten. Tilsvarende gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 første ledd nr. 2. Personer som nevnt i første og annet punktum kan ­heller ikke kjøpe eiendom eller erverve andre rettigheter som nevnt i § 1-2 annet ledd som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle.»

Innledningsvis uttalte nemnda at: «Det fremgår av bestemmelsen at det er oppstilt et forbud mot at nærmere angitte persongrupper kjøper eiendom gjennom «den aktuelle virksomheten», det vil si eget foretak. Forbudet mot kjøp innebærer også at man må avstå fra å inngi bud på eiendommen.»

Nemnda fant det helt klart at «budgiver 1» ikke kunne anses for å være ansatt i foretaket, slik at bestemmelsens første ledd ikke kom til anvendelse. Det ble lagt til grunn at det fulgte at ikke var adgang til å utvide kretsen som omfattes av egenhandelsforbudet utover det som følger av loven, jf. Reklamasjonsnemndas avgjørelse nr. 2010160.

Det avgjørende spørsmålet for nemnda i saken ble derfor hvorvidt «budgiver 1» ble rammet av forbudet om at «eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften» ikke kan kjøpe eller selge gjennom eget foretak.

Nemnda så først på om den andre budgiveren kunne anses som å delta i den daglige driften.

Det ble vist til at det i juridisk teori var antatt at det i forutsetningen om at «vedkommende «normalt deltar i den daglige ­driften», ligger at eieren må delta i den operative forvaltningen av selskapet, jf. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utg. 2008 side 148».

Nemnda understreket at ­saken var vanskelig, og at man stod overfor et grensetilfelle. På en måte åpnet nemnda for at til­fellet kunne blitt vurdert ­annerledes dersom styremedlemmer deltar i foretaket utover den daglige driften i snever forstand, som f.eks. ved å bidra som blikkfang i markedsføring av foretaket.

Nemnda viste videre til at «formålet med egenhandelsreglene blant annet er ­«generelt [å] bidra til publikums tillit til at megler ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte», jf. Ot.prp. nr. 16 (20062007) side 106». Det ble også vist til at F ­ inanstilsynet har en streng praksis omkring eiendomsmeglingsloven § 5-2 om ansattes adgang til å drive annen nær­ ingsvirksomhet. Etter ­nemndas syn, tilsa dette at også styremedlemmer som regel­messig bidrar i markedsføringen av eiendomsmeglingsforetaket, omfattes av egenhandelsfor­budet.

Det avgjørende for nemnda var at «budgiver 1» ble ansett som å være kjedens ansikt utad og sentral i markedsføringen.

Nemnda kom derfor til at egenhandelsforbudet i eml. § 5-3 var overtrådt. Nemnda viste til at saken kunne stilt seg annerledes dersom styremedlemmer deltar i foretaket ut over den daglige driften i snever forstand. Dette var heller ikke bestridt fra innklagede.

Ut fra det resultat nemnda kom til, ble det ikke ansett som nødvendig å ta standpunkt til om innklagede hadde brutt den opplysningsplikt som følger av eiendomsmeglingsloven § 5-3 syvende ledd. Nemnda bemerket imidlertid at innklagede hadde erkjent at opplysningsplikten kunne være brutt.

Når det gjaldt anførselen om at innklagede ikke hadde sørget for at budprosessen ble avviklet på forsvarlig måte, jf. eml. § 6-3, fant nemnda at det ikke forelå dokumentasjon som kunne underbygge dette. Det ble følgelig ikke behandlet av nemnda.

Videre konkluderte nemnda med at brudd på egenhandelsforbudet etter eml. § 5-3 medførte at innklagede også hadde handlet i strid med god meglerskikk jf. eml. § 6.3, jf § 5-3 tredje ledd.

Nemnda avviste klagerens krav om erstatning for utgifter blant annet til advokat. Det ble vist til nemndas svært restriktive praksis om å tilkjenne ­erstatning for advokatbistand.

Nemndas avgjørelse var ­enstemmig. ‹

NEF gir deg egen bransjestatistikk, Meglerinnsikt /Nordic Housing Insight, som er en del av et nordisk samarbeid hvor svar fra eiendomsmeglere blant annet blir brukt i pressesaker, som bygger opp under eiendomsmeglerens kunnskap og viktige rolle i bolighandelen

//Eiendomsmegleren 10-2013//

19

I DN finner du de kjøpesterke leserne.

Hver dag leses DN av 272.000 personer.

Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media ’13/2

SEPTEMBERKURS I LOKALFORENINGENE Nord- Norge Eiendomsmeglerforening, 25. september På grunn av store reiseavstander i nord var det et ønske fra lokalforeningen at vi i år forsøkte å arrangere et kurs som ga 8 godkjente kurstimer, mot det normale 3- eller 6 timerskurset. NEF og Nord-Norge lokalforening inviterte derfor til 8-timerskurs onsdag 25. september.

Førsteemauensis Monica Viken fra BI holdt 3-timers foredrag om markedsføring av eiendom og meglertjenester, før det var advokat Alexander Haraldstad Frostad sin tur til å holde 5-timers foredrag om plan- og reguleringsrett.

Lokalforeningen er svært fornøyd med oppmøtet på kurset, da det kan være en utfordring å få samlet medlemmene i lokalforeningen til kurs.

Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening, 26. september 2013 Torsdag 26. september var 90 deltakere samlet på Hotel Continental for å lære om Plan- og reguleringsrett og eiendoms­ megling og skifteoppgjør.

Advokatene Dag Henden Torsteinsen og Alexander ­ ­Haraldstad Frostad fra advokatfirmaet Grette holdt et 3-timer langt foredrag om plan- og reguleringsrett, der de gjennomgikk blant annet plansystemet og ­meglers opplysningsplikt om planstatus, søknadspliktige tiltak, bruksendringer og ferdigattestmidlertidig brukstillatelse.

Etter lunsj var det lagdommer Per Racin Fosmark sin tur, og han ga kursdeltakerne en grundig innføring i arv- og skifterett, herunder en gjennomgang av de særlige problemstillingene som meglere kan komme borti vedrør­ ende arv og skifte samt salg av dødsbo.

Alt i alt en fin kursdag i hovedstaden!

Rogaland Eiendomsmeglerforening, 26. september 26. september ble det avholdt 3-timerskurs i Rogaland Eiendomsmeglerforening med ­temaet «Etikk og god meglerskikk – to sider av samme sak?» ved professor dr. juris Tore Bråthen fra BI. I overkant av 50 meglere var samlet i Stavanger for å lære mer om etikk og god meglerskikk.

Etter tilbakemeldingene å ­dømme var deltakerne godt fornøyde med ­kurset. Østfold Eiendomsmeglerforening, 26. september 2013 Studieleder Jens August Larsen skriver: Vi hadde en innholdsrik dag med svært gode foredrag. Det var totalt 27 som var påmeldt til kursdagen.

Først ut var førstelektor Paul Henning Fjeldheim fra Handelshøyskolen BI, som foredro over temaet: «Salgsoppgaven- hva kreves og hvor feiles det?» Han fortalte om fallgruver for oss ­meglere og hadde eksempler på salgsoppgaver der det var gjort feil. Som alltid innfrir Fjeldheim til forventningene, med svært underholdene og levende foredrag med gode eksempler fra eiendomsmeglers hverdag.

Andre del av kurset hadde Jan-Kåre Baumann som er høy-

skolelærer ved Markedshøy­skolen – Institutt for markeds­ føring og salgsledelse. Han holdt foredrag om: «Mer bevisst salgsrettet selvledelse med refleksjon og overtalende påvirkning som gir salgsoppdrag». Baumann ivret for dette emnet og ga mange

e­ ksempler på hvordan lede seg selv, og hvor viktig det er å reflektere om hva man gjør bra og hva man kan gjøre bedre i alle møter med kunden. Et meget innholdsrikt tema, med svært mange gode tips vi kan ta med i hverdagen vår. ‹

Vi tar oppgjøret for deg!

Vår faglige tyngde gir trygghet og våre rutinerte medarbeidere skaper forutsigbarhet og effektivitet.Ved å velge Oppgjørsservice som deres oppgjørsmegler kan dere være sikre på at deres kunder er fornøyde også i sluttfasen av megleroppdraget. Vi vil hjelpe dere med å frigjøre tid til mersalg, redusere faste utgifter og fjerne usikkerheten rundt sykefravær og ferie – og med dette gi dere en enklere og tryggere hverdag!

Oppgjørsservice er et frittstående eiendomsmeglerfirma som foretar oppgjør for eiendomsmeglerforetak over hele landet.

Ta kontakt for en uforpliktende og hyggelig prat med Eva Lisa på telefon 91 24 80 02, eller send en mail til evalisa@oppgjorsservice.no.

PB 380, 3101 Tønsberg - www.oppgjorsservice.no

//Eiendomsmegleren 10-2013//

21

Billigfoto kan koste deg salget

//Av Arunghosh, Inviso//

- Vårt mål er å styrke våre kunders omdømme gjennom å bidra til positiv merkevarebygging.

Det gjør vi ved lagspill med megleren og ved å være hans ambassadør overfor selger. Bildene er ­salgets viktigste verktøy. Dersom denne jobben ikke gjøres godt, kan det fort sette salget i fare. ­Samtidig er vi opptatt av å bygge meglers merkevare gjennom all kontakt vi har med boligselger, sier direktør Knut Linnerud i boligfoto-firmaet Inviso.

Han legger ikke skjul på at Inviso ikke er bransjens billigste, men mener likevel at firmaet gir best valuta for pengene.

Bygg merkevaren - Megler kan kanskje spare noen hundrelapper på å bruke et ­annet firma, men hva hjelper det hvis bildene du får er dårlige eller leveres for seint? Ved siden av høy kvalitet på både bilder og leveranse, er vi i tillegg fokusert på å skape merverdi for kundene våre. Merkevaren ­bygges blant annet gjennom høy og positiv servicegrad i all kontakt med boligselger. For å gjøre dette må vi forstå meglers- og selgers behov for kvalitet og trygghet. Dette er avgjørende for vårt bidrag til positiv merkevarebygging for megler, fastslår Linnerud De beste bildene Inviso bruker kun profesjonelle og erfarne boligfotografer.

Inviso jobber tett med megler og selger for å fremheve det unike ved hver enkelt bolig. Her fra en eiendom på Bygdøy. Foto: Andreas Wiig/ Inviso

22 //Eiendomsmegleren 10-2013//

- Våre fotografer skal ta de beste boligbildene. Dette sikrer vi ved at våre fotografer er ­e iendomsfotografer, ikke ­bryllups- eller matfotografer. De er fagfolk som vi følger opp kontinuerlig med faglig påfyll og tilbakemeldinger. De tar selvfølgelig teknisk gode bilder, og har i tillegg kompetanse på å finne fram til det unike ved boligen, som skal selges, og på hvordan å få vist fram dette, sier Linnerud.

Inviso er svært bevisste på hvordan deres fotografer skal oppleves av boligselger:

­ eglers profesjonalitet ute på m oppdrag hos boligselgerne. ­Kundeundersøkelser for Inviso viser at en av de tingene boligselgerne setter mest pris på er nettopp fotografenes adferd/ oppførsel. Vi får positive til­ bakemeldinger på å bli opplevd som del av et team bestående av oss, boligselger og megleren.

Vi lytter skikkelig til både boligselger og megler. Ut ifra disse samtalene oppnår vi trygghet i prosessen hos boligselger og det beste utgangspunktet for å skape de bildene som gjør boligen attraktiv, forklarer Linnerud.

Fotografen som meglers ambassadør - Vi skal aldri undervurdere den usikkerheten boligselger opplever i forbindelse med et ­boligsalg. Dette er sannsynligvis den viktigste, økonomiske avgjørelsen vedkommende tar på mange år. Derfor er det så viktig at fotografen underbygger

Tilstedeværelse Det er ikke bare fotografene i Inviso som har gjort firmaet til markedsleder. I tillegg har ­Inviso bygget opp en ressurs­ kraftig og effektiv organisasjon.

- Vårt første møte med boligselger er gjennom vår kundeservice. For å sikre et høyt kvalitetsnivå er vår kundeservice

lokalisert i Norge og sitter med masse lokal-kunnskap. Kundene våre får personlig og rask oppfølging av folk som kan faget og vet hva som kreves. Vi har organisert oss gjennom fire regionale team som dekker hele landet med kundekontakter og fotografer som jobber tett med ­meglere og har lokal kjennskap til de ulike boligmarkedene sier Linnerud.

Meglerbakgrunn Inviso har også folk som selv har meglerbakgrunn i sin stab. De vet derfor alt om den hektiske hverdagen til eiendomsmeglere flest.

- Hverdagen til en eiendomsmegler er travel. Derfor er det avgjørende at vi sørger for at megler kan senke skuldrene og stole på at Inviso representerer megler profesjonelt og leverer fagmessig kvalitet, til avtalt tid og til avtalt pris, avslutter Knut Linnerud. ‹

Er du synlig på nettet?

Opprett profil med bilde og beskrivelse

Vurderinger og referanser fra tidligere kunder

PDF-anbefaling du kan skrive ut og ta med til kunder

Funksjon for å sende vurderingsskjema til kunder

Månedlig nyhetsbrev med nyheter og statistikk

Gratis abonnement på Meglerbladet

Registrer deg

gratis i dag!

Norges største guide til eiendomsmeglere

Gi ditt neste bud elektronisk

//Av Maestro//

Penn og papir har for alvor blitt forkastet til fordel for elektronisk signering for revisorene.

De signerer offentlig regnskap elektronisk til Altinn. Bedriften bak den avansert elektroniske signaturen vil nå sette fart på digital budgivning. De kaller det Signant.

Krogsveen var først ute og mange meglerkontor kommer etter.

I eiendomsmarkedet har det i det siste vært jobbet med elektronisk signering i forbindelse med budgivning.

Finanstilsynet er i disse dager ute med forslag til endringer i forskrift om eiendomsmegling § 4-2 Legitimasjon. Signant møter denne lovendringen! I praksis betyr dette at første bud kan avgis med Signant avansert elektroniske signatur, hvor budgiveren har legitimert seg via sin BankID eller Buypass identifisering.

Sikker dokumentasjon og identifikasjon Gjennom avansert elektronisk signering garanteres både rett mottaker og avsender av dokumentet, innholdet er kryptert og sikret mot innsyn utenfra.

Med BankID eller smartkort fra Buypass oppnås identifisering på sikkert nivå.

Etter å ha gitt bud på eiendom, eller signert andre dokumenter eller kontrakter beholder du selv det signerte budet i PDF-format på egen datamaskin, server eller skyløsning.

Arkiveres som PDF Med Maestro sin signaturløsning Signant signeres altså helt

vanlige PDF-dokumenter. Et signert PDF-dokument med avansert elektronisk signatur inneholder all signaturinformasjon om de som signerer, sertifikater og tidspunkt for signering. Siden den elektroniske signaturen følger dokumentet kan et signert PDF-dokument behandles på samme måte som andre elektroniske dokumenter og arkiveres trygt på egen datamaskin, server eller skyløsning, og inngå i meglerbedriftens vanlige sikkerhetsrutiner.

Carl Haavard Pedersen er utviklingssjef hos Maestro og har selv vært med på å utvikle signaturløsningen. Han uttaler: «Vi så at det var et hull i markedet som vi mener å tette med vårt nye produkt Signant.» Maestro Signant er en nettbasert tjeneste for utveksling og signering av elektroniske dokumenter. Det er allment kjent at elektronisk signatur er like bindene som skriftlig. «De som signerer bud kan geografisk oppholde seg hvor som helst» avslutter Pedersen.

Litt om bedriften bak Maestro Soft AS har 25 års erfaring innen software og utvikling og har et stort kundenettverk bestående av alt fra store revisjonsselskaper som PWC,

NEfs HØSTKONfERANSE

TORSDAG 21. - FREDAG 22. NOVEMBER 2013

tiv EffEk il b o m Egi strat

15

forEd ra holdE gsrE

faglig stErkt

SIKRE DEG EN PLASS - MELD DEG PÅ VIA NEF.NO

24 //Eiendomsmegleren 10-2013//

KPMG og BDO til små enkeltmannsforetak og privatpersoner.

I tillegg til elektronisk signering tilbyr Maestro Soft AS programvare for utarbeiding av komplett årsoppgjør og gjennomføring av revisjon. Programvaren er integrert med Altinn og er åpen for elektronisk innlevering av økonomisk informasjon. Denne løsningen er gjennomtestet og fungerer godt som e-signatur i dag.

Agio Revisjon er en av Maestros eksisterende kunder som har benyttet seg av å signere offentlig regnskap inn mot Altinn. «Det oppleves enklere og tidsbesparende med signering via buypass, forteller Tom Bjørnset hos Agio Revisjon» Store muligheter i mange markeder Avslutningsvis legger den optimistiske softwarebedriften til at Signant nå er klar til bruk for alle. På den nye portalen www. signant.no kan alle gå inn for signering av generelle avtaler.

Carl Haavard Pedersen er utviklingssjef hos Maestro Videre er det viktig at Signant avansert elektronisk signatur enkelt kan integreres i bedrifters fagsystemer. «Men nå venter vi først og fremst på at boligkjøperne skal signere bud elektronisk!» sier ansvarlig for salg og markedsføring hos Maestro Anne Gjesdahl. ‹

Ny boligkjøperforsikring på markedet

ØKT TILBUD TIL FORBRUKERS BESTE Siden 2005 har det kun vært én boligkjøperforsikring på markedet, men nå er tilbudet utvidet.

- Det er viktig med konkurranse i markedet, spesielt for forbruker, sier Jørn Gisvold i Norwegian Broker.

viklet den nye boligkjøperforsikringen, som eiendoms­ meglerne i DNB Eiendom tilbyr kjøper frem til kontraktsign­ ering. Qudos Insurance er risiko­bærer, mens Crawford & Company foretar skadebehandlingen på vegne av forsikringstaker. På denne måten sparer meglerne mye tid, og forsikr­ ingstaker opplever å få kompetente tilbakemeldinger på ­vurderingen om potensiell erstatningssak.

– Forsikringen vi har utviklet er noe annerledes enn den som allerede finnes på markedet, både pris- og vilkårsmessig, sier Jørn Gisvold.

– Vi mener det er vesentlig for konkurransesituasjonen med flere tilbud i markedet, og er på forbrukernes vegne glade for at det nå er et reelt alternativ

Norwegian Broker Norwegian Broker er landets største norskeide forsikrings­ meglerhus, og har som målsetting å tilføre sine oppdragsgivere en vesentlig merverdi ved hjelp av innovasjon, kontroll over risikoforhold, styrket forhandlingsposisjon og utvidet konkurranse.

Norwegian Broker er spesialisert innenfor tre ulike fagområder: - Megling av skade-, personal- og pensjonsforsikring - Eierskifte- og boligkjøperforsikring - Gruppe- og lojalitetsprogrammer(affinitymarkedet) Norwegian Broker er medlem av Norske Forsikringsmegleres Forening (NFF). ­

Jørn Gisvold til forsikringen som Help har vært alene om siden 2005.

Norwegian Broker har på vegne av eiendomsmeglerne fremforhandlet løsninger for både eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring. Det er benyttet forskjellige forsikringsselskap og skadeoppgjørsselskap på de to produktene. Norwegian ­Broker er, som forsikrings­ megler, inne og håndterer det underliggende arbeidet mellom forsikringstaker og leverandør, og fordi det benyttes eksterne, nøytrale aktører til skadeoppgjøret, er det ingen konflikt ved å fremforhandle produkter til både selger og kjøper.

– Eiendomsmegler kan også være tjent med å ha et reelt forsikringstilbud til begge parter ved en bolighandel. Det er både tid- og ressurskrevende å håndtere klager, og derfor har det vært essensielt ved utviklingen av denne forsikringspakken at megler involveres i så liten grad som mulig. Ved å henvise kjøper til ekstern aktør på skadebehandling opptrer megler som en nøytral part ved konflikt og kan opprettholde en god dialog med både kjøper og selger, forklarer Gisvold.

Boligkjøper har også dekning i sin hus- og innboforsikring ved potensielle mangler ved boligkjøp. Boligkjøperforsikringen har et dekningsomfang som går ut over denne, og kan dermed skape en ekstra trygghet for ­kjøper, hvis han ønsker dette.

– For DNB Eiendom og ­Norwegian Broker har det vært viktig at forsikringstaker får profesjonell, upartisk vurdering av saken fra første stund. På den måten kan potensielle konflikter unngås, og kjøper får et realistisk bilde av opplevd skade, forklarer Jørn Gisvold.

– Dessuten er vi fornøyde med at forbrukerne nå har flere alternativer, konkurranse er alltid skjerpende og gir bedre vilkår for de involverte partene. ‹

boligkjøperforsikring

NEfs HØSTKONfERANSE

Boligkjøperforsikring er en forsikring som dekker de utgifter boligkjøper kan få, ved å reise krav ovenfor selger etter en bolighandel. Den omfatter både egne saksomkostninger og potensielt idømte, samt nødvendige kostnader knyttet til nødvendig taksering. Forsikringsvilkår er varierende mellom ut­bydere.

Boligkjøperforsikring tilbys kun gjennom eiendomsmeglere, og kan tegnes frem til kontraktsignering ved boligkjøp.

Gi deG selv et faGliG «kick»

//Tekst: Cecilie Feen, Foto: Norwegian Broker AS//

En av fem boligkjøpere klager etter kjøp av ny bolig, og selv om kun en mindre andel av disse ender i rettssystemet, kan kostnadene forbundet med saksgangen være omfattende for de involverte parter.

– Boligkjøperforsikringen har til hensikt å dekke praktisk håndtering og kjøpers utgifter relatert til saksgangen ved å fremme krav om kompensasjon for eventuelle feil og mangler knyttet til boligkjøpet. Frem til i vår har det kun vært en aktør på markedet for denne type ­spesialforsikring, men nå har kunden et reelt alternativ som er positivt for konkurranse­ situasjonen, mener Jørn Gisvold, administrerende direktør i ­Norwegian Broker.

Norwegian Broker har på oppdrag fra DNB Eiendom ut-

TORSDAG 21. - FREDAG 22. NOVEMBER 2013

22

ndører

levera

Bransjen treffpun s kt

premier SIKRE DEG EN PLASS - MELD DEG PÅ VIA NEF.NO

//Eiendomsmegleren 10-2013//

25

Ønsker å balansere fremdrift/resultater med god kommunikasjon med de ansatte

//Av Svein Strømnes//

Plussmegleren og ABCenter har inngått en intensjonsavtale om å slå seg sammen fra 1. januar 2014, og går alt etter planene kommer den nye eiendomsmeglerkjeden på Sørlandet til å bli ledet av Øyvind Aasen som i dag er adm. direktør i ABCenter.

- Navn? Øyvind Aasen - Alder?

50 år - Sivilstatus, barn?

Gift med Sigrun, 4 barn hvorav 3 jenter på 19, 16 og 12. En gutt på 7 - Sist leste bok?

Leser helst faglitteratur og aviser - Favoritt TV-program?

Ser lite på tv, må være fotball­ ekstra på tv2 Favoritt-musikk?

Vamp - Hva gjør du for å koble av?

Trener, reiser på hytta, finner på noe med ungene - Hva er din beste idretts­ prestasjon?

Var aktiv fotballspiller og sier til min sønn at jeg var en skikkelig måltyv…. Spiller fortsatt veteran-fotball - Etter en god middag; hva er ditt dessert tips?

Spisende?

- Hvor mange ganger har du flyttet?

3 ganger, fra leilighet til rekkehus til enebolig. Snart begynner vel returen…

- Hva er dine personlige erfar­ inger med eiendomsmeglere?

De er positive. Solgt både hus, hytte og leilighet. Jeg er helt sikker på at en eiendomsmegler får bedre betalt for huset ditt enn du selv klarer.

26 //Eiendomsmegleren 10-2013//

- Karrierevei fram til der de er i dag?

Har vært i bank i mange år, de siste årene som direktør for bedriftsmarkedet i Sparebanken Sør - Hva er dine beste lederegen­ skaper?

Tror jeg er ganske god med folk, til å klare balansen mellom fremdrift/resultater og samtidig kunne kommunisere med ansatte på en god måte selv om det kan være vanskelige prosesser - Har du noen dårlige sider?

Ja, sikkert flere…

- Hvordan motiverer du dine ansatte?

Ikke ett enkelt svar på dette. Ved å være til stede, være ærlig, vise fremdrift, tåle kritikk, se det gode i folk etc etc - Hva er den beste avgjørelsen du har tatt?

Begynne som adm.dir. i ABCenter….

- Mål for kjeden du leder?

Være den foretrukne megleren i vårt virksomhetsområde, være en arbeidsplass ansatte stor­ trives i og som andre ønsker å begynne i, tjene gode penger, være i norgestoppen på ­samhandling med banken.

- Hvordan vil eiendoms­ megling utvikle seg i de neste ti årene?

Jeg er vel ikke den rette å spørre etter 3-4 måneders fartstid i bransjen, men jeg tror eien-

domsmegleren har en sentral rolle i boligomsetning også om 10 år. Folk finner ut at det er et fagområde du selv ikke kan ­erstatte på en god måte. Jeg håper videre at entreprenører ­finner ut at det i et tyngre ­nybygg-marked er krevende å ha egne ansatte til prosjektutvikling og boligsalg og overlater det til megleren. Tror også ­megleren får en mer sentral rolle i utforming av prosjekter, sammen med arkitekt, da ­megleren vet mest om hva som er salgbart i markedet.

- Hva er den største utfordr­ ingen til bransjen?

Er vel å bevise det jeg sier over her, samt opptre seriøst og heve omdømmet til bransjen.

- Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme?

Ha strenge krav til formell ­kompetanse - Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?

Tror nok at det blir noen år nå med noe lavere eller svekket prisvekst. ‹

Ønsker du fart i boligsalget ditt?

Da har vi den perfekte nettløsningen for deg!

Aldri har adresseuttrekk vært enklere. I vår kartløsning velger du enten privatadresser eller geografiske områder for dine DM-aktiviteter. Du velger bare område(r) i kartet og får opp antall husstander og portopriser. Du kan velge mellom distribusjon via Posten og Norpost på uadressert og Bisnode Matchit på adressert. Ønsker du å legge ut nye DM-maler gjør vi dette i løpet av få minutter og helt uten ekstra kostnad for deg. Nettløsningen kan selvfølgelig brukes på alt fra nettbrett til PC. I tillegg får du 3D-visning, online brosjyrer, intranett, E-postmaler, SMS, nettbutikk og annet.

Har du spørsmål eller ønsker en demo, kontakt Robert Hald på tlf. 21 65 72 40, robert@dibuco.no eller Arne Lilleløkken på tlf. 21 65 72 52, arne@dibuco.no

signant.no

Bedre for megler, enklere for budgiver Signant – Avansert Elektronisk Signatur – imøtekommer kravene fra Finanstilsynet.

Vi har lanseringstilbud for NEF’s medlemmer. Er du klar?

BUD 1

2

3

Megler klargjør bud og sender til signering

Budgiver signerer med BankID

Videre budrunde med e-post/SMS som før

Ta kontakt med oss på telefon 02575 eller på e-post salg@maestro.no for mer informasjon og bestilling.

utviklet av maestro

Spørsmål og svar

›

Ofte stilte spørsmål til NEFs juridiske avdeling

Signant.no Bedre for megler, enklere for budgiver

›

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund Kan en medhjelper foreta kundekontroll og bekrefte kundens identitet, herunder stemple «rett kopi»?

Har NEF gjort noe med kravet til timeregistrering i de oppdrag der det er avtalt fast pris eller provisjon?

Det følger av eiendomsmegl­ ingsloven (emgll.) § 6-4 at en oppdragsavtale skal inneholde opplysninger om oppdragstakers navn, adresse og fødselsnummer. Videre er det i hvit­ vaskingsloven og -forskriften inntatt krav til eiendomsmeglere om å foreta kundekontroll og til å bekrefte kundens identitet.

Det følger klart av eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 at bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtalen, og et spørsmål blir da om medhjelper kan forta kundekontroll og bekrefte identitet i forbindelse med ansvarlig meglers inngå­else av oppdragsavtale.

De oppgaver en medhjelper kan bistå ansvarlig megler med, er i emgll. § 6-2 beskrevet som «mindre vesentlige oppgaver, og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter». Videre er det i forskriften § 6-1 en ­konkret liste over de oppgaver en medhjelper kan utføre. ­Kundekontroll og det å bekrefte identitet er ikke særskilt angitt i denne listen.

Spørsmålet blir om det å foreta kundekontroll og bekrefte kundens identitet, herunder stemple «rett kopi», kan sees på som oppgaver av rutinemessig karakter som medhjelper kan bistå ansvarlig megler med.

Det følger av emgll. § 7-2 (3) at megler uavhengig av avtalt vederlagsform skal skrive regn­ ing. Plikten til å skrive regning er videre regulert i forskrift om eiendomsmegling § 7-2, hvor det fremgår at regningen skal gi opplysninger om medgått tid.

NEF har flere ganger fremmet forslag overfor Finansdepartementet om en lovendring av plikten til å føre timer der vederlaget er basert på fastpris eller provisjon, sist i brev av 15. oktober 2010.

Brevet til Finansdepartementet fra 9. september 2009 ligger ute på www.nef.no. Det finner du under Aktuelt og i venstremenyen under NEF mener/NEF Høringssvar. Finanstilsynets høringsnotat fra 30. september 2010 omhandlet fire temaer, hvor ett av temaene var «Plikten til å oppgi medgått tid i regningen».

I dette høringsnotatet foreslår Finanstilsynet å endre eiendoms­

­ varet på dette er, etter alt å S dømme, «ja». Heller ikke Hvitvaskingsloven eller – forskriften kan være til hinder for at medhjelper bekrefter ­kundens identitet. Problem­ stillingen er ikke drøftet i litteraturen eller direkte berørt i noen av Finanstilsynets rundskriv, men tilsynet har bekreftet at det er enig i konklusjonen ovenfor.

Avslutningsvis bemerkes at når det gjelder «rett kopi» er det opp til mottaker av det dokumentet som er bekreftet, å avgjøre hvem de vil godta at har bekreftet det. Svaret ovenfor referer til det å bekrefte rett kopi av kundenes legitimasjon, og det er noe en medhjelper kan foreta. Å bekrefte kopi av dokumenter som skal benyttes i forbind­else med tinglysing er noe annet. Kartverket godtar ikke at andre enn de som kan bevitne dokumenter alene kan bekrefte kopier. Kort opp­ summert betyr det at en medhjelper ikke kan bekrefte kopi av dokumenter (f.eks. en fullmakt) som skal sendes kartverket for benyttelse i forbindelse med tinglysing. ‹

meglingsloven § 7-2 tredje ledd første punktum til å lyde slik: «Dersom partene har avtalt vederlag basert på timepris skal oppdragstakeren skrive r­ ekning.»

Et av de andre temaene i ­høringsnotatet var forskjellige forhold som gjaldt medhjelpere, herunder et forslag om at medhjelper kan arbeide seks måneder før bestått medhjelpereksamen og en regulering av hva en medhjelper kan gjøre. For disse temaene ble forskriften endret fra 1. juli 2012 (§§ 4-9 og 4-10).

For øvrig står det på Finansdepartementets hjemmeside at saken, følgelig også forslaget om å endre emgll. § 7-2, er under behandling. (link til høringsnotatet ligger på Finanstilsynets hjemmesider). Dersom forslaget blir vedtatt, vil konsekvensen være at man slipper å skrive rekning basert på timepris der vederlaget er avtalt til en fast sum. ‹

NEF har blitt omtalt, i nærmere 3000 saker i media, i løpet av det siste året

//Eiendomsmegleren 10-2013//

29

Faglig påfyll

Dekningssalg – hva, når og hvordan?

//Av advokat Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver i NEF//

Spørsmål om å gjennomføre et dekningssalg kan oppstå etter salg av både nye og brukte boliger, og av forskjellige årsaker.

Artikkelen er, av praktiske grunner, begrenset til å omhandle salg av brukte ­boliger. Videre er artikkelen begrenset til å omhandle de tilfeller der dekningssalg blir aktuelt som følge av at den opprinnelige avtalen heves fra selgers side som følge av et mislighold fra kjøper.

Med «dekningssalg» menes et nytt salg på vegne av selger (opprinnelig oppdragsgiver) som følge av at avtalen med kjøper nr. 1 ikke gjennomføres som forutsatt. Begrepet «dekningssalg» benyttes ikke i avhendingsloven, og loven regulerer heller ikke hvordan et slikt salg kan eller skal gjennomføres.

Hva er så bakgrunnen for og grunnlag for et slikt såkalt dekningssalg?

Fra det tidspunktet selger har akseptert kjøpers bud, foreligger det som kjent en bindende avtale mellom partene om kjøp av eiendommen. Selger innretter seg naturlignok etter dette, men hva hvis kjøper så misligholder avtalen og ikke betaler eller kjøper varsler om at han ikke vil komme til å ­betale, altså et forventet mislighold? I slike situasjoner må selger ta stilling til hvordan han skal forholde seg; skal han fastholde avtalen, og ta ut søksmål mot kjøper for å få fastslått kjøpers betalingsplikt ved dom? Det kan i så fall ta lang tid, og selger kan bli stående uten å motta noe kjøpesum i flere år. Det er her et dekningssalg kan komme inn som en mer effektiv og hensiktsmessig løsning. ­Selger velger da å sette en strek over hele det første salget, og i stedet selge boligen på nytt til en ny kjøper. Ved dekningssalg er ikke selger garantert å få dekket inn hele tapet som følge av kjøper 1 sitt mislighold, men han reduserer på denne måten muligheten for tap betraktelig.

Før selger kan sette i gang et dekningssalg som følge av mislighold fra kjøpers side, må avtalen med kjøper 1 heves og kjøper 1 må varsles om dette. Alternativt må kjøper 1 ha gitt en – helst skriftlig – erklæring om at han ikke vil gjøre rett til boligen gjeldende etter 30 //Eiendomsmegleren 10-2013//

den inngåtte kjøpekontrakten. Dersom ­megler på selgers vegne setter i gang med dekningssalget før den opprinnelige kjøpsavtalen er hevet eller det er avklart at kjøper 1 ikke vil gjøre sin rett gjeldende, risikerer selger å komme i en situasjon hvor boligen er solgt til to forskjellige kjøpere.

Selger kan ikke be megler om å sette i gang dekningssalg «bare» som følge av at kjøper f. eks. ikke møter til overtagelsen. Selger må varsle om det han ser på som et mislighold, konstatere at det foreligger mislighold som gir rett til heving, og deretter rent faktisk heve avtalen som følge av misligholdet.

Selgers rett til å heve kontrakten følger av avhl. § 5-3, og hevingsrett forutsetter et vesentlig kontraktsbrudd fra kjøpers side. Et typisk eksempel på et kontraktsbrudd som kan gi rett til heving, er manglende betaling.

Hvor lang en forsinkelse mht. betaling må være før det foreligger et «vesentlig mislighold», er ikke direkte lovregulert. I en del kontrakter er det inntatt en bestemmelse om at dersom betaling ikke finner sted innen 1 måned etter avtalt forfall, anses dette som et vesentlig mislighold. Er det inntatt en slik definisjon i kontrakten kan selger i sitt varsel til kjøper vise til dette, og dersom det allerede har gått en måned siden avtalt forfall, kan selger samtidig konstatere at det foreligger et vesentlig mislighold. Dersom det er noen dager igjen frem til det har gått 1 måned, må selger i varselet opplyse om at hvis betaling ikke finner sted innen det antall dager som gjenstår, så vil vesentlig mislighold inntre, og at dette igjen gir selger rett til å heve avtalen.

Dersom det ikke er inntatt en slik definisjon i kontrakten, kan selger når betaling ikke skjer innen avtalt dag sende et varsel til kjøper, og i dette sette en tilleggsfrist (for eksempel 14 dager) for oppgjør ( jf.. avhl. § 5-3 (3)). Selger må da i dette varselet opplyse om at dersom oppgjør ikke finner sted innen tilleggsfristen, så anser selger dette for å være et vesentlig mislighold som gir selger rett til å heve.

Når oppgjør ikke er foretatt innen den absolutte frist som er satt, eller innen den tilleggsfrist som er gitt, må selger i tillegg rent faktisk heve avtalen. Det er eksempler på at selger varsler om et vesentlig mislighold og erklærer heving i ett og samme varsel, og dette kan være tilstrekkelig der det er enkelt å konstatere at kjøpers mislighold gir rett til heving. Et typisk eksempel på slike tilfeller er nettopp der det er definert i kontrakten at en måneds forsinkelse skal anses som et vesentlig mislighold. Det er i slike tilfeller enkelt å slå fast om kjøper har betalt innen denne absolutte fristen eller ikke, og i disse tilfellene kan nok selger både konstatere at det foreligger et vesentlig ­mislighold og erklære heving i en og samme henvendelse.

I andre tilfeller, der det må foretas en ­vurdering av om misligholdet er et vesentlig mislighold eller ikke, bør selger varsle om misligholdet først og deretter – i en egen og senere henvendelse - erklære heving.

Selger må videre varsle kjøper om at en konsekvens av heving er at dekningssalg vil bli igangsatt, og at selgers økonomiske tap i den forbindelse, slik som f eks. økte salgs-/ meglerkostnader, renteutgifter, tap som følge av lavere salgssum, vil bli krevet erstattet fra den opprinnelige kjøper.

Det har vært eksempler på at megler, på selgers vegne, har varslet kjøper 1 om at dekningssalg vil bli satt i gang og at dette gjøres for kjøpers «regning og risiko». ­Tanken bak en slik opplysning fra megler til kjøper 1 er nok å gjøre kjøper oppmerksom på at han vil kunne bli holdt erstatnings­ ansvarlig for selgers tap og utgifter, men det er feil å forklare det på denne måten. Salget skjer ikke for kjøper 1’s regning. Det er ­selger som er oppdragsgiver også ved salg nr. 2 og salget skjer for hans regning, men han kan kreve erstatning fra kjøper 1 for de meglerutgiftene han påføres ved salg nr. 2. Det er riktig av megler å forklare kjøper 1 hvilken risiko han utsetter seg for ved ikke å stå ved avtalen og på den måte føre til at det gjen-

nomføres dekningssalg, men det skal altså ikke gjøres ved at megler sier at salget skjer for hans regning og risiko.

Først etter at avtalen er hevet fra selgers side, og kjøper er varslet om både heving og konsekvensene av heving kan megler – på selgers vegne – sette i gang et dekningssalg.

Salg nr. 2 – selve dekningssalget - er et «vanlig» megleroppdrag i den forstand at det vil være regulert av eiendomsmeglingsloven fullt ut.

Dekningssalget skal gjennomføres som et ordinært oppdrag, og det må inngås en ny oppdragsavtale med selger. Når det gjelder meglers vederlag er utgangspunktet at dette forfaller til betaling når handel har kommet i stand ( jf. emgll. § 7-4). Dette vil bety at meglers vederlag for handel nr. 1 i de fleste tilfeller vil ha forfalt til betaling når kjøper 1 senere trekker seg fra avtalen. Med mindre oppdragsavtalen sier noe annet, vil megler kunne kreve fullt vederlag for handel nr. 1 selv om denne handelen ikke blir gjennomført. Siden dekningssalget skal utføres som et ordinært oppdrag, er utgangspunktet at megler har krav på fullt vederlag også for handel nummer to, men megler står fritt til å avtale andre vilkår med selgeren siden det vanligvis blir en del mindre arbeid med salg nummer to. Det er ingen plikt for megler i salgsoppgave eller i forbindelse med annonsering å opplyse om at det er et dekningssalg (se dog Rosén/Torsteinsen «Eiendomsmegling – rettslige spørsmål», 2. utgave side 410, hvor det argumenteres for at megler bør informere budgivere og interessenter om de faktiske forhold).

I forbindelse med at megler påtar seg å selge boligen på nytt, er det viktig at megler også drar omsorg for kjøper 1. Det vanlige er at selger krever erstatning fra kjøper 1 for de tap han blir påført, herunder for tap som følge av at boligen eventuelt selges for en lavere salgssum. Kjøper 1 har ingen mulighet til å påvirke hvilken salgssum som oppnås. Det eneste kjøper 1 kan gjøre er å vise til at selger, basert på alminnelig erstatningsrettslige prinsipper, har plikt til å begrense sitt tap. På grunn av dette må megler, i kraft av den lovpålagte omsorgsplikten han har for både selger og kjøper, sørge for at kjøper 1 er godt informert om hvilke konsekvenser det kan ha for han å ­trekke seg fra avtalen om kjøp.

Når det gjelder erstatningskrav fra selger mot kjøper, presiseres først og fremst at dette er nettopp et krav som selger – ikke megler – retter mot kjøper. Til tross for ­dette, er det vanlig at megler blir bedt om å hjelpe til, og til å komme med råd, i anledning ­erstatningskravet og det er da viktig å vite noe mer om hva selger kan kreve og hvordan tapet hans beregnes.

Selger kan ikke

be megler om å sette i gang dekningssalg «bare» som følge av at kjøper f. eks. ikke møter til overtagelsen.

En erstatning som følge av kontrakts­ mislighold fra kjøper og påfølgende ­dekningssalg, forutsetter et økonomisk tap.

Det er altså ikke mulig for selger å kreve erstatning for «tort og svie». For å si det litt enkelt; det selger kan kreve erstatning for, er alle de utgifter og tap selger påføres som en følge av at kjøper trekker seg fra avtalen.

Typiske eksempler her er økte renteutgifter som følge av at selgers banklån ikke kunne innfris som forutsatt, og nettopp megleromkostninger ved salg nr. 2. Utgifter til megler ved salg nr. 1 er ikke et tap som er forårsaket av kjøpers kontraktsbrudd, men en utgift knyttet til det første salget (dersom selger kunne kreve erstatning for meglerutgiftene både ved salg nr. 1 og nr. 2 ville selger faktisk få solgt boligen sin uten å betale megleromkostninger i det hele tatt).

Et spørsmål som ofte kommer opp er; hvis boligen selges for en høyere salgssum ved salg nr. 2 (dekningssalget), hvem har da rett på gevinsten?

Her er det noen misoppfatninger ute og går, men det korte og enkle svaret er at med mindre noe annet er utvetydig avtalt skal et eventuelt overskudd ved det nye s­ alget tilfaller selger. Det som nok er en av årsakene til usikkerhet rundt dette svaret, er at selv om det er selger som har rett på gevinsten så vil gevinsten ved salg nr. 2 k ­ omme den opprinnelige kjøper til gode ved at det erstatningskrav som selger retter mot kjøper 1 blir redusert tilsvarende gevinsten ved det nye salget.

Et eksempel kan belyse dette; ved et ­dekningssalg blir selger påført utgifter til megler, renteutgifter (fordi selger ikke får innfridd banklån som skulle innfris ved bruk av salgssummen), utgifter til lagring av møbler og lignende med totalt kr. 200 000,. Dette vil selger kreve erstattet fra den opprinnelige kjøper (kjøper 1). Dersom det nye salget bringer inn f eks. kr. 80 000,- mer enn det første, vil kjøper 1 nyte godt av gevinsten ved at kravet på kr. 200 000,- mot han/henne blir redusert med gevinsten ved det nye salget. Det pengekravet selger kan rette mot kjøper blir i dette tilfellet på kun kr. 120 000,-. Resten av selgers merutgifter er dekket inn ved gevinsten fra salg nr. 2.

Fra meglers ståsted, vil dette bety at det er selger som har rett til å få utbetalt hele den nye og høyere salgssummen fra salg nr. 2, men samtidig må selger – i forbindelse med det erstatningskravet han retter mot kjøper 1 – gjøre fradrag for gevinsten når han ­beregner sitt krav. Oppgjør etter dekningssalget er, og skal være, adskilt fra selgers erstatningskrav mot kjøper 1.

At gevinsten tilfaller selger men kommer kjøper 1 (som er årsak til at det i det hele tatt er snakk om et nytt salg) til gode, kommer enda bedre frem der det nye salget bringer inn mer enn selger har hatt av utgifter. I eksempelet ovenfor; dersom det nye salget bringer inn kr. 250 000,- mer enn opprinnelig salgssum, vil hele det tapet ­selger ble påført være dekket inn og følgelig har han ikke noe erstatningskrav å gjøre gjeldende mot kjøper 1.

Dersom selger ikke blir påført noen ­utgifter i forbindelse med dekningssalget, har han ikke noe krav å fremme mot kjøper 1, og samtidig beholder han hele den høyere salgssummen etter salg nr. 2. ‹

//Eiendomsmegleren 10-2013//

31

Hvordan utarbeide bonus- eller andre incentivordninger for å motivere ansatte?

I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilke incentivordninger som normalt benyttes og gjennomgår enkelte råd for hva arbeidsgivere bør presisere i bonusavtalen. Advokatfirmaet Grette samarbeider med NEF og mottar ofte telefonhenvendelser både fra meglerforetak som trenger bistand til å tolke eller utarbeide bonus/ provisjonsordninger og fra meglere som mener bonusordningen ikke er rettmessig fulgt opp.

//Av advokat og partner Jens Kristian Johansen, Advokatfirmaet Grette DA//

Gode bonus- eller andre incentivordninger benyttes gjerne for å motivere ansatte til full innsats, for å beholde eksisterende ansatte og for å tiltrekke seg nye attraktive meglere.

Ulike typer bonus- og incentivordninger Det finnes et uttalig bonus- og incentivordninger. Man skiller gjerne mellom ordninger som oppnås individuelt og mer kollektive ordninger som baseres på avdelingen eller selskapets resultat.

Individuelle ordninger er for eksempel provisjonsbasert salgsbonus som ofte avhenger av den enkelte meglers individuelle omsetningstall eller salgsresultater. Fordelen med slike ordninger er at den enkeltes innsats og suksess er enkel å måle og megleren selv kan enkelt følge sin utvikling og egen bonus. Svakheten kan være at megleren blir egoistiske og stimulerer ikke lagarbeidet og heller holder kunder for seg selv og at virksomheten som sådan ikke bør gå veldig bra selv om enkelte megler arbeidstakere mottar høy provisjon.

Kollektive ordninger derimot baseres ofte på avdelingens, seksjonens eller hele virksomhetens faktiske resultater eller budsjett.

Fordelen med slike ordninger er at arbeidsgiver oppnår at arbeidstakere og eiere har mer felles økonomiske interesser. I tillegg kan bonussystemer dele noe av risikoen mellom arbeidstakerne og eierne, ved at økt lønn først inntrer når gode resultater oppnås.

På den måten ”finansierer” bonusordningen seg selv. Svakheten med en slik bonusordning er at den enkeltes innsats sjelden er helt avgjørende og at den enkelte arbeidstaker kan miste oversikten over om bonusvilkårene er oppnådd.

Andre bonusordninger kan være basert på både kollektive og individuelle mål og ofte avhenger de av en totalvurdering av flere suksesskriterier. Fordelen er at arbeidsgiver styrer i større grad hvordan og hvem 32 //Eiendomsmegleren 10-2013//

som skal motta bonus. Ulempen er lite forutberegnlighet og at ”trynefaktor” kan spille inn.

Utbetalingsmåten på de nevnte ordning­ ene er normalt penger, men det kan for så vidt være andre naturalytelser eller for ­eksempel aksjer, herunder aksjeopsjonsordninger. Dog vil et opsjonsprogram normalt innebære at det gis adgang til å kjøpe et antall aksjer på et bestemt fremtidig innløsningstidspunkt til en på forhånd bestemt pris. Dersom aksjenes verdi ved et fremtidig salg er høyere enn prisen som den ansatte har avtalt seg frem til, vil den ansatte kunne heve gevinsten.

Aksjekjøp kan være et alternativ til ­opsjonsavtaler. Normalt vil arbeidsgiver tilby kjøp av aksjer til en noe lavere kurs enn markedspris. Dersom aksjene synker i v­ erdi, vil dette etter kjøpet imidlertid være ­arbeidstakers risiko. Motsatt hvis det skjer ved en opsjonsavtale fordi arbeidstaker da normalt vil avstå fra å benytte opsjonsavtalen.

Når utbetalingen skjer i aksjer vil imidlertid bonusen avhenge av aksjenes verdi og dette gjenspeiler ikke alltid den enkeltes arbeidstakers innsats.

Hvordan inngå en bonusordning og hvordan endrer man bonusordningen?

Uansett hvilken bonus/ provisjonsordning man velger, bør det drøftes sammen med arbeidstaker og i den forbindelse bør man presist informere om vilkårene for å oppnå bonus, slik at man i ettertid ikke er uenig om vilkårene er oppfylt eller ikke.

Dersom man i arbeidsavtalen eller på jobb­intervju lover at arbeidstaker skal inngå i en bonusordning, vil det være et avtalebrudd fra arbeidsgivers side dersom dette ikke følges opp.

Det bør fremgå av bonusavtalen hva formålet med bonusen er, hvordan man regner ut bonusen og når den kommer til utbetaling.

Vår erfaring med tolkning av bonusavtaler medfører imidlertid at en bonusavtale også bør presisere konsekvenser omkring ­arbeidstakers fravær, konsekvenser ved virksomhetsoverdragelse, feriepenger, konsekvenser ved avslutning av arbeidsforholdet, lengden av avtalen, endringsadgangen etc.

En bonusordning kan inngås ved en ­individuell avtale, kollektive tariffavtaler eller beskrevet i arbeidsgivers personalhåndbok. Det kan være avgjørende hvilket av­ taledokument arbeidsgiver velger for ­adgangen til i ettertid å endre ordningen, eventuelt at bonusavtalen er midlertidig.

Selve endringsadgangen kan avtales i selve ordningen, dog der bonuslønnen utgjør den største delen av lønnen til arbeidstaker, kan det etter en konkret vurdering komme i konflikt med stillingsvernet i arbeids­ miljøloven dersom en arbeidsgiver avslutter en bonusordning ensidig, med andre ord at arbeidsgiver i så fall må følge regelen om oppsigelse av arbeidsforholdet med ­bonusavtalen samt et tilbud om nytt arbeidsforhold uten bonusavtalen. Dette krever at arbeidsgiver har saklig grunn.

Skatt på bonus En bonusutbetaling vil skattemessig behandles som ordinær lønn. Det følger av kontantprisnippet at skatt utløses på utbetalingstidspunktet, dog kan dette prisnippet by på utfordringer hvis arbeidsgiver utbetaler bonus på forskudd før man vet om vilkår­ene er oppfylt og evt. at de krever for mye ­bonusutbetaling tilbakebetalt. Når arbeidstaker mottar fortjeneste av incentivordn­ inger vil dette som hovedregel lede til lønnsbeskatning på utbetalingstidspunktet.

Arbeidsgiver på sin side må betale arbeidsgiveravgift. Arbeidsinntekter inngår i den alminnelige inntekt som beskattes med en sats på 28 %. I tillegg skal det innbetales toppskatt og trygdeavgift av slike inntekter,

noe som fører til at marginalskatten kan bli rundt 50 % for bonusutbetalingen.

Pensjon Et spørsmål er om en bonusutbetalingen inngår i pensjonsgrunnlaget for arbeids­ takeren. Pensjonslovgivningen har bestemmelser om hva som inngår i pensjonsgrunnlaget. I foretakspensjonsloven § 5-4 er utgangspunktet at all lønn skal tas med i pensjonsgrunnlaget, men lovene har bestemmelser om at ytelser som ”godtgjørelse for overtid, skattepliktige naturalytelser og utgiftsgodtgjørelser eller andre varierende eller midlertidige tillegg” kan unntas, forutsatt at dette fremkommer av regelverket vedrørende pensjonsordningen.

Bonusordninger kan antageligvis holdes utenfor pensjonsgrunnlaget, men dette bør fremgå av bonusavtalen, samt at arbeids­giver må avtale dette med pensjonsleverandøren slik at det fremkommer av regelverket.

I motsatt tilfelle skal bonusutbetalingen inngå i pensjonsgrunnlaget.

Feriepenger Dersom bonusen kan knyttes til den enkelte medarbeiders arbeidsinnsats skal den inngå i feriepengegrunnlaget, jf. ferieloven § 10.

Dette kan avhenge av om det er en indivi-

FLEIP ELLER FAKTA?

duell eller mer kollektiv bonusordning som overskuddsdeling, jf. over. Hvis bonusen utbetales uansett innsats hos den enkelte, vil dette tale for at bonusutbetalingen faller utenfor begrepet arbeidsvederlag i ferie­ loven som regulerer hva som inngår i grunnlaget for utregning av feriepenger.

I tvilstilfeller kan det være et godt råd at arbeidsgiver tar høyde for eventuelle feriepenger ved å utbetale et lavere beløp i opptjeningsåret for deretter å betale feriepenger året etter.

Diskriminering og sykefravær Et siste forhold som nevnes er forholdet til diskrimineringslovgivningen. Bonus­ ordninger som for eksempel oppnås individuelt ved å nå et bestemt omsetningstall per år, vil kunne lede til at kvinner som går ut i fødselspermisjon og dermed ikke arbeider hele året, ikke vil nå det årlige bonuskravet. Likestillingsloven forbyr forskjellsbehandling på grunn av kjønn og etter en konkret vurdering har vedtak fra Likestillingsombudet og Likestillingsnemnda vist at slike avtaler kan stride mot loven. Løsningen vil i så fall være å utregne bonusen på bakgrunn faktisk tid som er arbeidet og omsetningstallet reduseres i forhold til dette.

Når det gjelder annet fravær for eksempel sykefravær, knytter enkelte bonusordninger seg til tilstedeværelse. Man har også sett i praksis at arbeidsgivere belønner de arbeidstakerne som har lite fravær ved å gi bonus til de som ikke benytter egenmeldinger i løpet av året. Lovligheten av sistnevnte ordning kan diskuteres og Arbeidstilsynet har uttalt at enkelte av disse ordningene må antas å være lovstridige, fordi de legger et betydelig arbeidspress på syke ansatte og fører til lønnsforskjeller. De viser til at ­arbeidsmiljøloven setter en grense for hva slags bonusordninger man kan inngå med de ansatte, spesielt hvis disse kan ha virkning på helse og sikkerhet.

I dagens relativt stramme arbeidsmarked kan det være en klok beslutning å inngå bonus- eller andre incentivordninger, men lite ødelegger så mye for arbeidsmiljøet og effektiviteten som skuffede arbeidstakere som føler seg ”lurt” av arbeidsgiveren.

En dårlig bonusavtale er nok i så måte verre enn ingen bonusavtale. Av den grunn kan det være klokt å benytte en rådgiver for en gjennomgang av enten eksisterende eller nye bonusordninger. ‹

Eids voll 1. hal vår: r e g li o b e n e e t g l o s 69% av . kostet under 2,5mi ll Bruk magefølelsen for å gjette.

Bruk Eiendomsverdi for å finne det ut.

www.eiendomsverdi.no

//Eiendomsmegleren 10-2013//

33

Tinglyste fossiler – en hodepine ved eiendomstransaksjoner Alle som har befatning med grunnboken vil fra tid til annen komme over dokumenter som er tinglyst, men som ikke lenger har relevans for den aktuelle eiendommen. Dette kan være gamle leiekontrakter, pengeheftelser eller andre heftelser som en gang har hatt relevans, men som i dag skaper hodepine for dem som har rettslig befatning med eiendommen. //Av Ina Wikborg Todal, fast advokat i Deloitte Advokatfirma AS//

I forbindelse med overdragelse av slike eiendommer er det normalt en forutsetning at eiendommen overdras heftelsesfritt.

Spørsmålet blir da hvordan disse heftelsene raskest og mest praktisk lar seg fjerne i grunnboken.

Den enkle hovedregel Tinglyste heftelser fjernes alltid enklest ved at rettighetshaver erklærer at heftelsen skal slettes. For andre heftelser enn pant innebærer dette at rettighetshaver avgir en erklæring om at dokumentet skal slettes. Det er ingen formkrav til en slik erklæring utover at den skal være skriftlig og signert av signaturberettiget til rettighetshaver.

Dersom den tinglyste heftelsen er et pantedokument, vil den enkle løsningen være å lokalisere originaldokumentet og sende dette til avlysning.

Praksis viser imidlertid at denne enkle hovedregel sjelden er gjennomførbar ved eldre heftelser. Begrunnelsene for dette kan være mange, men gjengangerne er at rettighetshaver er død eller avviklet, selskapet som hadde rettigheten er fusjonert en rekke ganger med andre selskap eller det av annen grunn er vanskelig å avklare hvem rettighetshaver egentlig er. For pantedokument er det vanligste at dokumentet ganske enkelt er tapt.

Gamle dokumenter Dersom en heftelse ikke skal hvile på en eiendom for alltid følger det av tinglysingslovens § 28 at rettsvernet oppnådd ved tinglysning faller bort når det har gått mer enn 30 år siden en heftelse ble tinglyst.

Dette betyr at dersom en leiekontrakt er tinglyst i 1983 eller tidligere, så vil dokumentet kunne slettes gjennom en henvendelse til Kartverket. For at Kartverket skal kunne slette dokumentet kreves ofte en begrunnelse for fjerningen. Dersom det tinglyste dokumentet er en leiekontrakt eller et ordinært pant vil det normalt være kurant å få dette slettet.

34 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Dersom rettsvernet for slike dokumenter ikke skal foreldes fordrer det at det tinglyses en gjentakelse av rettsstiftelsen, enten ved at dokumentet utstedes på nytt eller vet at det gis en uttrykkelig gjentagelse av rettsstiftelsen med hjemmelshavers underskrift.

Alminnelig påtegning på dokumentet om at det ikke er innfridd vil ikke være tilstrekkelig.

Særlige bestemmelser om varighet Enkelte dokumenter innehar særlige bestemmelser om varighet. Mest vanlig er kanskje heftelser som lyder på noens levetid.

Slike heftelser kan ikke slettes med hjemmel i § 28. Eventuell sletting av slike må hjemles i lovens § 31 og innebærer at det må dokumenteres at vedkommende er død.

For andre heftelser der det er angitt en minstetid vil rettsvirkningene av tinglysning ikke opphøre før det har gått minimum tre år fra minstetiden utløp. For pantedokumenter bortfaller rettsvirkningene først fem år etter at gjelden skulle vært betalt eller den kunne vært oppsagt fra kreditors side.

Denne minstetiden for pantheftelser er særlig relevant for banklån med lang løpetid.

Det er ikke uvanlig i dag at et boliglån har 30 års løpetid. Bestemmelsen sikrer følgelig at rettsvirkningene av pantet ikke har bortfalt før løpetiden på lånet er ute.

Utleggspant Det er særlige regler for utleggspant.

Rettsvernet for utleggspant bortfaller allerede fem år etter at forretningen er tinglyst.

Det samme gjelder skifteutlegg som er stilt til pant for gjeld. Arrestforretninger og midlertidige forføyninger har kortere minstetid.

Virkningen av disse faller bort to år etter at forretningen eller kjennelse om forlengelse er tinglyst.

Sletting av eget tiltak Det følger av tinglysingslovens § 31 at registerfører av eget tiltak skal slette heftelser når virkningen av tinglysningen er bortfalt eller den materielle heftelsen åpenbart har opphørt. Her er det imidlertid ikke etablert gode systemer hos Kartverket som gjør det mulig å avdekke at dokumentene er foreldet.

Deloitte Advokatfirma Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse.

Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2012. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.

Festetomt til utleieboliger er uten prisvern Tinglyste heftelser fjernes alltid enklest ved at rettighetshaver erklærer at heftelsen

skal slettes

Det vil følgelig normalt være nødvendig å kontakte Kartverket for å gjøre dem oppmerksom på slike dokument.

Tapte yngre dokumenter Tapte pantedokument som er yngre enn 20 år kan bare slettes gjennom en mortifikasjonsprosess. Dette innebærer at det må reises mortifikasjonssak for Brønnøy tingrett, noe som er en større prosess. I slike tilfeller vil vi anbefale at man søker råd hos en advokat med mindre man har erfaring fra slike prosesser.

Yngre leiekontrakter i næring Det følger av de fleste moderne standard leiekontrakter for næringseiendom at leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Dersom heftelsen springer ut av en slik avtale vil det være tilstrekkelig å dokumentere kontrakten for Kartverket. Dersom det er avledet en rettighet fra leiekontrakten, så som pant eller fremleie, kan en slik sletting være vanskeligere. ‹

Tomtefesteloven fastslår at festeavgift for bolighus kun kan reguleres i samsvar med konsumprisindeksen. Det kan ikke gyldig avtales høyere økning i festeavgiften. Høyesterett fastslo imidlertid i en dom før sommeren at begrensningen ikke gjelder for utleieboliger. For utleieboliger som ligger på festet tomt er det full avtalefrihet for regulering av festavgiften. Da er det festeavtalen som setter grensen for hvor mye festeavgiften kan settes opp.

Prisvernet i tomtefesteloven § 15 er begrunnet i bolig- og forbrukerpolitiske hensyn. Høyesterett fant at tomtefesteloven verken er et naturlig eller egnet virkemiddel for å beskytte festernes leietakere. Prisvernet kan likevel gjelde for vanlige bolighus som leies ut av festeren.

Dersom formålet med den opprinnelige festeavtalen var å skaffe festeren selv – eller festerens familie - bolig, vil det falle inn under tomtefesteloven definisjon av ”bustadhus”.

Dersom tomten er festet for utleieformål, er det derimot tomtefesteavtalen som regulerer festeavgiften – og det er således ingen begrensninger for hva som kan avtales om festeavgift.

Saken som Høyesterett behandlet tidligere i år, gjaldt en boligblokk med utleieboliger som ble oppført på en festet tomt. Utleie er næringsformål, og næringsformål er ikke et formål som prisvernet er ment å ivareta.

Dermed er det avtalefrihet hva gjelder regulering av festeavgiften når fester skal bruke tomten til utleie.

Leier av bolig er ”beskyttet” av husleielovens regler mot et urimelig hopp i husleie.

For leiere av lokale til næringsformål, er der-

imot husleieloven fravikelig og det vil som regel være leiekontrakten som setter grensen for hvor mye husleien kan oppjusteres.

For utleier som fester tomt til utleie av næringslokaler, medfører Høyesteretts avgjørelse ingen endring. Prisvernet i tomtefesteloven gjelder uttrykkelig bolighus og fritidsbolig, og det er ikke her tolkningstvilen har ligget.

For utleier av boliger som fester tomt, betyr imidlertid avgjørelsen at det kun er festeavtalen som setter grenser for hvor mye bortfester kan sette opp festeavgiften – forutsatt at dette er regulert i avtalen. Oppjusteringen kan bli betydelig høyere enn konsumprisindeksen.

Dersom bortfester tidligere regulerte avgiften i tråd med KPI, kan det tenkes at bortfester har antatt at tomtefestelovens prisvern kom til anvendelse på festetomter til utleieboliger. Står det derimot i festeavtalen at festeavgiften skal reguleres i henhold til tomtens markedsverdi, kan bortfester nå regulere i tråd med markedsverdien.

Dette forutsetter imidlertid at partene ikke har avtalt at avgiften ikke skal endres, eller avtalen mangler bestemmelse om avgiftsregulering. I sistnevnte tilfelle vil bortfester bare kunne regulere i tråd med KPI. Dersom du megler utleiebygg som ligger på festet tomt er det dermed spesielt viktig å være oppmerksom på festeavtalens bestemmelser om oppregulering av festeavgiften og påse at det gis riktig informasjon.

Selv om fester tidligere har fått oppjustert festeavgiften i tråd med KPI, kan kjøper og ny fester få seg en ubehagelig overraskelse neste gang festeavgiften skal under lupen. ‹

//Av Av advokat/partner Jacob Solheim og advokatfullmektig Ulrikke Holmøy, Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS//

Dokumenter i 20-årene Dersom heftelsen er yngre enn 30 år men eldre enn 20 år gjelder særlige regler som innebærer at registerfører kan slette dokumenter dersom det sannsynliggjøres at heftelsen er bortfalt eller ikke består.

Bestemmelsen i tinglysingslovens § 32 a fastslår at dersom det er umulig eller forbundet med uforholdsmessige vanskeligheter å få nødvendig kvittering eller samtykke til sletting av pantobligasjon eller skadesløsbrev kan registerføreren kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder. I slike tilfeller vil Kartverket sende ut en kunngjøring i Norsk Lysningsblad om at rettighetshavere etter pantedokumentet må melde seg. Hvis ingen melder seg innen fristen på to måneder vil dokumentet slettes.

Megler du utleiebolig som ligger på festet tomt? Da er det viktig å være klar over at i slike tilfeller gjelder ikke tomtefestelovens ­begrensinger for oppregulering av festeavgiften.

Torkildsen & Co Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS er fullservice leverandør av juridiske tjenester innen eiendomsbransjen. Vi er 40 advokater, med kontorer i Oslo og Bergen. Innenfor eiendomsbransjen er vi særlig kjent for å ha dyp og bred markeds- og bransjekunnskap.

Våre advokater har omfattende erfaring, herunder bistand på alle nivåer ved kjøp og salg av nærings- og boligeiendom. Vi bistår jevnlig flere av de største meglerforetakene.

Vi bestreber oss på å ha høy grad tilgjenglighet samt å gi raske tilbakemeldinger. Flere av våre advokater er høyt rangert av Chambers og Legal500.

//Eiendomsmegleren 10-2013//

35

SKATTE- OG AVGIFTSMESSIG OPTIMALISERING

- Utvalgte temaer

I forbindelse med eiendomsutviklingsprosjekter vil en alltid møte en rekke skatte- og avgiftsrettslige problemstillinger. I denne artikkelen vil vi kort gjennomgå enkelte typiske problemstillinger som forekommer i denne forbindelse. //Av advokat Anders Myklebust, advokat Jens Aas og advokatfullmektig Andreas Kildal, Wikborg Rein//

Valg av struktur Når en skal erverve eiendom som skal videreutvikles som næringseiendom eller kon­ verteres til boligeiendom, er det viktig å ha et bevisst forhold til hvorledes prosjektet struktureres selskapsmessig i forhold til skatte- og merverdiavgiftsreglene.

Næringseiendommer selges normalt ­gjennom et holdingselskaps salg av aksjene i et eiendomsselskap, ettersom fritaks­ metoden unntar bl.a. slikt salg av aksjer fra gevinstbeskatning. Gevinst ved salg av ­eiendom direkte skattlegges med 28 %. I utgangspunktet vil derfor både selger og kjøper ønske å gjennomføre overdragelsen ved et aksjesalg; dette leder normalt til det beste resultatet for begge parter. Selger oppnår skattefritak og kjøper får normalt en «skatterabatt» som kompensasjon for tapte avskrivninger. Denne rabatten settes ofte til ca. 10 % av differansen mellom skattemessig saldoverdi og markedsverdi for eiendommen. I noen tilfeller differensieres det også mellom de ulike saldogruppene mht. hvilken skatterabatt som gis.

Dersom kjøper har planer om å benytte eiendommen til boligkonvertering i nær fremtid, vil skatterabatt ofte være uaktuelt ettersom boligeiendom ikke kan avskrives.

Det er da ingen eller en minimal skatteulempe som følge av mindreavskrivninger.

Kjøper bør i de fleste tilfeller erverve ­aksjene i eiendomsselskapet via et hold­ ingselskap, slik at kjøper, når eiendommen er ferdig utviklet, også kan selge aksjer ­skattefritt. Dette har også en side til dokumentavgiften, da salg av aksjene i eiendomsselskapet ikke utløser dokumentavgift.

Skal kjøper utvikle og selge større nær­ ingsseksjoner, bør det vurderes å utfisjonere seksjoner til egne datterselskaper, slik at også salg av seksjoner enkeltvis kan ­gjennomføres som aksjesalg. Slike omorgani­ seringer må imidlertid alltid vurderes i ­forhold til spørsmålet om skattemessig ­gjennomskjæring. En bør derfor strukturere selskapene riktig til å begynne med, slik at en ikke løper en risiko for å bli møtt med 36 //Eiendomsmegleren 10-2013//

påstand om gjennomskjæring, eksempelvis fordi fisjonen gjennomføres grunnet et konkret og nært forestående salg av en seksjon.

Vi nevner i denne sammenheng at Skattedirektoratet har sendt et forslag om endring av merverdiavgiftsforskriften på høring som vil tillate fisjons-fusjon med bruk av ­«hjelpeselskaper» uten at det utløser justeringsplikt for fradragsført merverdiavgift.

Høringsfristen for forslaget var 3. september 2012, men inntil videre er endringen ikke vedtatt.

Kjøper av boligeiendom vil nesten alltid ønske å kjøpe boligen direkte; salg av aksjer er derfor lite praktisk i denne sammenheng.

Er eiendomsutviklerens plan å gjennom­føre konvertering til kun bolig, kan det derfor lønne seg å kjøpe eiendommen direkte fra eiendomsselskapet og ikke via aksjene i ­dette. Dette skyldes at inngangsverdien for eiendommen da vil bli høyere enn ved kjøp av aksjene, og et etterfølgende salg til boligkjøper vil derfor utløse en lavere skattepliktig gevinst. Et annet spørsmål er om selger vil være villig til å selge eiendommen fremfor aksjene, ettersom salg av eiendommen utløser beskatning. Alternativet vil ofte være å selge aksjene med en betydelig rabatt i kjøpesummen, ettersom kjøper ofte vil prise inn skatteulempen med å overta selskapets lave inngangsverdier. Dette dreier seg selvsagt om tallknusing og forhandlinger som må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

Det kan imidlertid tenkes løsninger på dette problemet som kan fungere i visse

tilfeller. Et eksempel som har blitt benyttet er den såkalte «borettslagsmodellen». Skattedirektoratet fastslo i BFU 38/08 at et selskapslignet borettslag (altså et borettslag som ikke fyller vilkårene etter skatteloven § 7-3) skattefritt kan fusjoneres med et ­aksjeselskap etter ulovfestet rett. En kan derfor stifte et slikt borettslag som erverver aksjene i eiendomsselskapet. Deretter innfusjoneres eiendomsselskapet i borettslaget.

Eiendomsutvikleren vil etter at boligene er ferdig utviklet kunne selge borettslags­ andeler som er fritatt for dokumentavgift.

Salg av borettslagsandeler faller ikke inn under fritaksmetoden, og gevinst skal beskattes med 28 % på selskapets hånd. Inngangsverdien på borettslagsandelene vil imidlertid være basert på kostprisen, og ikke skattesaldoen for eiendommen.

Fortjenesten til eiendomsutvikleren vil med en slik modell kunne økes, siden den latente skatten knyttet til avskrevne inngangsverdier blir liggende i borettslaget. Så vidt vi kan forstå vil imidlertid en fusjon hvor eiendomsselskapet innfusjoneres i borettslaget utløse dokumentavgift ved overføring av hjemmelen til borettslaget, ettersom fusjonen er basert på ulovfestede regler.

Hvorvidt en slik modell totalt sett vil være hensiktsmessig å benytte med hensyn til skatte- og avgiftsmessige virkninger og ­dokumentavgift, vil derfor alltid måtte ­vurderes konkret.

Man må dessuten være klar over at salg av andeler først kan skje året etter fusjons-

året, slik at borettslaget selskapslignes i fusjonsåret, og at overgangen til deltakerligning således ikke utløser beskatning.

Fastsettelse av skattemessig inngangsverdi på tomt og seksjoner ved seksjonering Ved erverv av fast eiendom direkte skal alltid en del av kjøpesummen allokeres til tomten dersom den kjøpes samtidig. Inngangsverdien på tomten kan ikke avskrives eller fradragsføres. Fordelingen av kjøpesummen på tomten og bygningsmassen må baseres på et forsvarlig markedsmessig skjønn.

I de tilfeller hvor skattyter har ervervet en eiendom med eksisterende bygnings­ masse som totalrehabiliteres eller rives og et nytt bygg oppføres, kan det ofte være vanskelig å fastslå hvor stor del av kjøpesummen som skal allokeres til tomt. Dersom bygget rives uten at det har vært utleid av skattyter, vil kjøpesummen normalt allok­ eres til tomten i sin helhet. Dersom skatt­yter innen en relativt kort periode foretar en totalrehabilitering som nærmest kan karakteriseres som en nyanskaffelse, vil man også kunne bli møtt med at den vesentligste del av kjøpesummen relaterer seg til ervervet av tomten.

Det vil imidlertid ofte være uklart hva som er korrekt fordeling, typisk ved rehabiliter­ ingsarbeider som strekker seg over lang tid eller dersom eiendommen leies ut i en viss periode før den rives eller rehabiliteres. Det må i slike tilfeller foretas en konkret vurder­ ing.

Ofte erverves en eiendom som ikke er seksjonert i henhold til eierseksjonsloven eller et eiendomsselskap som eier en useksjonert eiendom. Ved seksjonering i ettertid anses hver seksjon som et selvstendig driftsmiddel med den følge at det må fastsettes saldoverdier for hver seksjon i forbindelse med seksjoneringen dersom disse er avskrivbare.

Inngangsverdien er også en forutsetning for å kunne beregne eventuell gevinst ved salg, også for ikke-avskrivbare seksjoner.

Fordelingen skal normalt foretas forholdsmessig etter leieverdien på de ulike seksjoner. Kostprisen på den ikke-avskrivbare tomten fordeles normalt i henhold til den sameiebrøken som fastsettes ved seksjoner­ ingen.

Før seksjonering gjennomføres er det dessuten viktig å avklare om det er heftelser som skal være tinglyst på alle seksjoner.

Tinglysing bør i så fall skje før seksjonering.

Skjer tinglysing etter seksjonering, må det betales tinglysingsgebyr for hver seksjon heftelsen tinglyses på.

Utløses justeringsforpliktelser ved konvertering til boliger?

Ved konvertering fra næringseiendom til bolig, bør eventuelle justeringsforpliktelser som påhviler eiendommen vies særlig oppmerksomhet. I den grad omdisponeringen av eiendommen medfører at eiendommen går fra å benyttes i avgiftspliktig virksomhet (frivillig registrert utleie av fast eiendom med avgiftspliktig leietaker) til boligformål (ikke-avgiftspliktig utleie eller salg av fast eiendom), vil eventuelle løpende justeringsforpliktelser tilknyttet eiendommen utløses.

Ikke-avgiftspliktig virksomhet kan ikke overta justeringsforpliktelser – det er det kun avgiftspliktig virksomhet som kan. Omfanget av løpende justeringsforpliktelser på eiendommen må derfor bringes på det rene.

Dersom konverteringen medfører at det byggetiltak justeringsforpliktelsene knytter seg til rives før bruksendringen foretas, unngås imidlertid justeringsplikt; i slike tilfeller opphører justeringsplikten sammen med byggetiltaket.

Kostnader til infrastruktur I utviklingsprosjekter skaper ofte krav om at utbygger skal besørge og bekoste offentlig infrastruktur som skal tilfalle staten eller kommunen en rekke skatte- og avgifts­ messige spørsmål. Slike krav stilles gjerne som vilkår for at utbygging kan finne sted, og da gjerne i form av rekkefølgekrav.

Skatterettslig kan infrastruktur som skattyter besørger og bekoster være problematisk i relasjon til fradragsretten for kostnader, jf. sktl. § 6-1 første ledd. Spørsmålet er om kostnadene kan fradragsføres direkte eller om disse må aktiveres som en del av inngangsverdien på tomten eller bygget. Skattedirektoratet har avgitt en rekke bindende forhåndsuttalelser i tilknytning til dette spørsmålet. Samtlige saker endte med at kostnadene skulle aktiveres som en del av inngangsverdien på tomten, med den følge at skattyter ikke fikk direkte fradrag for kostnaden. Lignings-ABC legger nokså­ ­kategorisk til grunn at kostnader til slik ­infrastruktur skal aktiveres på tomt uten rett til avskrivning.

Merverdiavgiftskostnader som utbygger pådrar seg ved bygging av infrastruktur i slike tilfeller, reiser også særlige spørsmål.

Ettersom utbygger normalt skal overdra infrastrukturen til en kommune eller staten etter ferdigstillelse, vil det oppstå problemstillinger i forbindelse med overdragelse eller utløsning av justeringsplikt knyttet til byggetiltaket. Særlig gjelder dette ved overdragelse til staten, som verken driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet, og således ikke kan overta justeringsforpliktelser. Overdragelse til staten kan derfor medføre en negativ juster­ ingsplikt for utbygger, slik blant annet ­resultatet ble i BFU 02/09. Den såkalte ­anleggsbidragsmodellen kan imidlertid i enkelte tilfeller benyttes for å unngå en endelig merverdiavgiftskostnad for utvikleren der kommunen er den som skal eie infrastrukturen etter ferdigstillelse av byggeprosjektet.

Vi gjør i denne sammenheng også oppmerksom på Høyesteretts avgjørelse i ­Elkjøp-saken (Rt. 2012 s. 432). Elkjøp ervervet en tomt til forretningsbygg for virksomheten. Tomten var bebygget med en tomannsbolig. Som vederlag for tomten oppførte selskapet en tomannsbolig på en annen tomt som det eide, og overdro denne eiendommen til avhenderen av tomten. ­Elkjøp krevet deretter fradrag for inngående merverdiavgift på kostnadene knyttet til oppføringen av tomannsboligen. Høyesterett kom til at byttet av eiendommer måtte anses foretatt som ledd i næringsvirksomheten, og at oppføringskostnadene hadde tilstrekkelig tilknytning til Elkjøps avgiftspliktige virksomhet. Avgiftsmyndighetenes vedtak om etterberegning av den fradragsførte merverdiavgiften ble derfor opphevet. Av­ gjørelsen har relevans i forhold til praksis omkring fradrag for inngående merverdiavgift til infrastruktur, som kanskje vil måtte mykes opp. Særlig har dette betydning der eiendomsutvikleren må overdra infrastruktur til staten, som ikke har fradragsrett for merverdiavgift. ‹

Wikborg Reins Næringseiendomsteam Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom.

Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94

//Eiendomsmegleren 10-2013//

37

innlegg/debatt

Kan man tenke seg til

et prisfall? //Av Christer Vikebø, megler MNEF//

Som ivrig leser av boligstoff slår det meg at journalistikk kan minne om en twistskål. Man tar de biter man liker og lar resten ligge. Økonomer med bortgjemte kontorer langt unna boligmarkedet er absolutt villig til å strekke seg langt for at deres synspunkt blir biten journalisten vil elske.

Selvsagt gir ikke kjedelige biter spalteplassen. Resultatet er overvekt av saker som omhandler ubalanse i boligmarkedet (nybygging, pris etc.). Denne høsten har det blitt enda tydeligere at våre - eller ekspertenes - forventning til boligpris bygger på et behov for denne ubalansen. Årlig prisvekst over 5 prosent kan kun erstattes av vesentlig prisfall?

Eksperter har et problem. De glemmer at bolig i Norge i første rekke dekker et primærbehov.

Kun et fåtall kjøper eiendom for å bli rik. Flertallet kjøper et hjem, ikke en aksje eller råvare.

Et hjem selges ikke for å av­korte et potensielt tap.

38 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Historien underbygger ikke bare dette, den viser også at boligprisvekst over tid hovedsakelig er avdempet. I det lange løp er det smart å være boligeier. Flere eksperter aksepterer derimot ikke tanken på at boligmarkedet kan ha en flat utvikling. Dette til tross for at SSB og Den Norske bank begge toneangivende - tror at nedgangen blir marginal, om den kommer (kanskje 1-2 prosent årlig i 2015 og 2016).

Enkelte uttalelser den senere tid er så tabloid at det å sette sitatene på trykk best kan beskrives som naivt. Trolig baseres de fleste påstander på allerede kjent prisutvikling for 2013. Personlig lar jeg meg absolutt ikke

imponerende over den som ­melder regn etter at de første dråpene har falt.

I følge SSB kan et reelt ­boligprisfall tilskrives en av to årsaker: • Dårlige tider med sterk vekst i arbeidsledighet.

• Overproduksjon

av bolig.

Når ingen av overnevnte årsaker kan legges til grunn, hvordan kan da prisene få et høyere fall?

Svaret er etter alle solemerker psykologi. En flatere utvikling gir selvsagt lite rom for prisvekst. Ironisk nok kan derav uventet høy prisvekst i august ha muliggjort et større prisfall i september. Tror folk at bolig-

Christer Vikebø har skrevet Bolig­ boken (Gyldendal) og er NA24 sin boligkommentator prisene skal falle vil dette dempe etterspørselen etter bolig.

Denne holdningen til markedet vil i seg selv være selvforsterkende inntil et visst punkt (der hvor balansen gjenvinnes).

Oppi denne suppen skal vi – meglere – forsøke å balansere boligsalg hvor selgere forventer mer enn naboen og kjøperen mener å ha «kjøpers marked».

Klart det vil ta tid å finne fotfeste! Økning i antall boliger for salg er et bevis på- og et resultat av dette. Ut året vil vi derav oppleve utflating eller nedgang i pris, dog med større regionale forskjeller (som i september).

Verdt å merke seg fra september er at omsetningen denne må-

neden var fullt på høyde med de to foregående år. Så lenge markedet tar unna og uten y­ tterligere oppbygging av varelager, skal det neppe mer til enn at boligmarkedet gjenvinner moment i januar for å snu psyko­logien. På samme måte som oppgang i august skapte grunnlag for fall i september, kan moderat nedgang ut året bli drivstoff for boligpriser i januar.

Vi har en underliggende utfordringen i Norge, vi blir stadig flere og boligproduksjonen ­halter etter. Skal det bygges nytt må marginene være på ut­ byggers side. Pressede marginer vil dempe igangsetting av nye boliger. Dette er en motreaksjon som - gitt dagens økonomiske

situasjon - er vår beste buffer mot større boligprisfall (som i 2008 og 2009).

Mulig er vi kommet dit hen at prisveksten både må og vil avta (et politisk uttalt mål). Den som gitt dagens situasjon ser frem til å handle bolig med større rabatt kommer derimot til å bli skuffet.

Det vil være smått sensasjonelt om vi er i stand til å få betydelig lavere boligpriser uten vesentlige endringer i økonomien. Over tid vil markedskreftene regjere, hva folk tror vil aldri bringe balanse i regnskapene (skape høyere ferdigstillelse av bolig).

Akkurat den twistbiten synes ingen journalister å være interessert i… ‹

NEF har blitt omtalt, i nærmere 3000 saker i media, i løpet av det siste året

//Eiendomsmegleren 10-2013//

39

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv Gerd Inger Tande Mæhle (fagansvarlig) Eiendomsmegler Gerd Mæhle AS Strandkaien 6, 5013 Bergen 90 17 55 21 geri-m@online.no Merete Solvang (fagansvarlig) Aktiv Eiendomsmegling Helgeland Solvang & Aanes AS C.M. Havigsgt 27, 8656 Mosjøen 75 17 77 70 75 17 77 75 (faks) 90 01 43 27 merete@aktiv.no

Kristin Nornes Strandheim Sem & Johnsen Majorstuen Eiendomsmegling AS Valkyriegata 21, 0366 Oslo 48001788 kns@sem-johnsen.no

Morten Høegh Sem & Johnsen Klingenberggaten Eiendomsmegling AS Postboks 1613 Vika, 0119 Oslo 22 83 22 00 21 03 01 40 (faks) 90090191 mh@sem-johnsen.no Martin H. Vosgraff Sem & Johnsen Klingenberggaten Eiendomsmegling AS Postboks 1613 Vika, 0119 Oslo 22 83 22 00 21 03 01 40 (faks) 95 72 46 74 mv@sem-johnsen.no Line Pettersen OBOS Eiendomsmeglere AS avd Fredrikstad Nygaardsgata 38, 1601 Fredrikstad 69300381 99616891 line.pettersen@obos.no Per Otto Haugland Tjelta AS, Postboks 4, 4064 Stavanger 40 00 19 05 46 54 66 52 per@tjeltaeiendom.no Monica Andersen Garanti Eiendomsmegling Tromsø Boligbyggelag AL Postboks 6156, 9291 Tromsø 77 60 32 00 77 60 32 01 (faks) 41449997 monica.andersen@garanti.no Tom Henrik Jacobsen (fagansvarlig) Eie Eiendomsmegling avd Trondheim Lade Eiendomsmegling AS Haakon VII gate 7, 7041 Trondheim 72 90 90 00 73 20 58 42 (faks) 94 42 40 00 thj@eie.no Andreas Johnsrud Dialog Eiendomsmegling AS Kirkegt 8, 3016 Drammen 32 20 30 21 45 47 03 42 andreas@dialogeiendom.no

Sissel Styrmoe Dølplads PrivatMegleren Pestige Postboks 1343 Vika, 0113 Oslo 23 11 52 01 (faks) 99 10 41 48 sissel.styrmoe.dolplads@privatmegleren.no

Kent Harald Stenseth DNB Eiendom AS Molde Storgata 25, 6413 Molde 09999 71 25 25 16 (faks) 93489615 kent.stenseth@dnbeiendom..no Hans Øivind Bakkejord EiendomsMegler 1 Nord-Norge avd Narvik Kongensgate 42, 8514 Narvik hans.b@eiendomsmegler1.no Tore Berg Norion Næringsmegling AS Postboks 755 Sentrum, 7408 Trondheim 91 66 15 30 tore.berg@norion.no Einar Skomsvoll Norion Næringsmegling AS Postboks 755 Sentrum, 7408 Trondheim 91 66 15 85 einar.skomsvoll@norion.no Stein Tollin Norion Næringsmegling AS Postboks 755 Sentrum, 7408 Trondheim 92 81 66 88 stein.tollin@norion.no Knut Efskin (fagansvarlig) Norion Næringsmegling AS Postboks 755 Sentrum, 7408 Trondheim 91 66 15 01 knut.efskin@norion.no Bjørn Vagle Knutsen EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Amfi Madla Madlakrossen 7, 4042 Hafrsfjord 51 89 70 00 41 33 58 30 bjorn.knutsen@em1.no Andreas Haugseth T. Kolstad Eiendom AS Postboks 710, 8001 Bodø andreas@tkeiendom.no Thomas Rustad Tronrud Eiendom AS Postboks 510, 3504 Hønefoss 46 84 60 00 99 79 67 62 thomas@tronrudeiendom.no

Vi gratulerer 50 år Tormod Roth med dagen 2. novemer Bente Søfteland Jørgensen med dagen 10. november Mette Skadberg med dagen 17. november Bente Brunes Andersen med dagen 21. november 60 år Anne K. Kleven med dagen 11. november Fredrik Thoring med dagen 11. november

40 //Eiendomsmegleren 10-2013//

Stig Valskaar Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 45 00 70 95 sv@proa.no Petter André Aure Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 45 00 70 97 paa@proa.no Håvard Bjerke Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63805999 (faks) 92433019 hb@proa.no Lars Gulbrandsen Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 90 51 08 40 lg@proa.no Vegard Tønsberg Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 90 54 40 21 vt@proa.no Live Gjøystdal Proa Eiendomsmegling Lillestrøm Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 92 43 30 13 live@proa.no Anne Lie Odden Proa Eiendomsmegling Aure, Valskaar & Odden AS Oppgjør Storgata 5A, Postboks 208, 2001 Lillestrøm 63 80 59 90 63 80 59 99 (faks) 91 70 57 44 alo@proa.no Ole Christian Halvorsen Proa Eiendomsmegling Lørenskog Ola Hegerbergs gate 8, Postboks 477, 1471 Lørenskog 67 90 40 10 67 90 40 11 (faks) 98218913 oh@proa.no Simen Grefsrud Proa Eiendomsmegling Lørenskog Ola Hegerbergs gate 8, Postboks 477, 1471 Lørenskog 67 90 40 10 67 90 40 11 (faks) 45 00 70 94 sg@proa.no Truls Hauge Proa Eiendomsmegling Lørenskog Ola Hegerbergs gate 8, Postboks 477, 1471 Lørenskog 67 90 40 10 67 90 40 11 (faks) 93 06 48 20 th@proa.no Magnar Steen Proa Eiendomsmegling Lørenskog Ola Hegerbergs gate 8, Postboks 477, 1471 Lørenskog 67 90 40 10 67 90 40 11 (faks) 91 38 63 80 ms@proa.no Christian Brodshaug Proa Eiendomsmegling Jessheim Gardermoveien 1C, Postboks 283, 2051 Jessheim 63 94 69 90 63 94 69 91 (faks) 99 55 97 62 cb@proa.no

Weboppgjør – full kontroll med eksterne oppgjør Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester.

Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 40.000 oppgjør og utviklet arbeidsmetoder som gjør oss til kanskje Norges beste oppgjørsselskap.

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

Tom Jørgensen - PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

Rudi Aadland – Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

«I et lite lokalmarked er jeg spesielt avhengig av kvalitet i alle ledd og Weboppgjørs elektroniske metoder «tvinger» struktur inn i hele meglerprosessen. Etter snart 7 års samarbeid vet jeg at Weboppgjør har gode oppgjørsfolk.»

Tore Espeland – Solgt Eiendom Arendal

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon: Marit Songe Parmann marit@weboppgjor.no 930 25 430

Weboppgjør AS Postboks 114 5882 Bergen Telefon 55 50 85 90 www.weboppgjor.no

Høstens råvarer Du kan si hva du vil om sommeren – full av ferie, grilling, sol og varme – og lange, lyse kvelder som den er. Sommeren er de fleste nordmenns favoritt-årstid, og alt for kort, mener mange.

Men er det ikke litt godt når høsten er her igjen, da? Når himmelen blir høy og klar, luften blir lettere å puste og det er lov til å trekke innendørs, tenne masse stearinlys og krype opp i sofaen med et glass rødvin og en god bok. Om høsten er også den norske naturen på sitt aller rauseste og byr på friske råvarer som lam og vilt, grønnsaker, bær og frukt. Dette er tiden for den sakte maten, de tradisjonsrike rettene som trenger lang tid på lav temperatur. Gryteretter som putrer på ovnen, store stykker kjøtt som gnis inn med urter og krydder og får stå i flere timer på lav varme for å lokke fram optimal mørhet og smak.

Lammekjøtt Svært mange ser spesielt fram til årets ferske lammekjøtt. Fra dyrene blir sluppet på beite om våren og til de blir sanket igjen om høsten, går de fritt og beiter på det naturen byr på. Beitet setter preg på kjøttet, og gjør at norsk lammekjøtt har en smak og en kvalitet som er helt i verdensklasse. En klassisk saftig, rosa lammestek med masse hvitløk og urter vekker alltid begeistring og smaker fantastisk.

Eller kanskje du er blant dem som foretrekker de mest eksklusive stykkene av lammet - filet eller carrè, tilberedt med lett og kjærlig hånd?

Fårikål er allikevel den mest populære retten i lamme­ sesongen. Men selv om det står ”Fårikålkjøtt” på pakken, så kan kjøttet godt brukes til andre ­retter også, og mange foretrekker å hente inspirasjon fra 42 //Eiendomsmegleren 10-2013//

noen av de mange internasjonale oppskriftene som finnes.

Fårikål Det er 40 år siden fårikål ble kåret til Norges nasjonalrett av Ni­ timens lyttere. Retten er elsket av mange for sin fantastiske smak, mislikt av enkelte med fintfølende nese for sin noe påtrengende duft, og er en utmerket unnskyldning for å samle et godt knippe venner til en raus middag.

Fårikålen er for nordmenn et like sikkert høsttegn som fallende løv. Over 70 % av oss spiser fårikål minst èn gang hver høst, og retten vinner stadig nye tilhengere. Fårikål er høstens mest omtalte matrett, og fårikålentusiaster finnes i alle aldre overalt i Norge, og langt ut over landets grenser. Noe av årsaken til at ­fårikål er så populært er nok den enkle tilberedningen med kun fem ingredienser – kjøtt, kål, salt, pepper og vann – og den uformelle måten den serveres på.

Fårikålens venner Nasjonalretten vår har selvfølg­ elig også sin egen fårening – ­Fårikålens venner. Denne eksklusive fåreningen ble stiftet i 1993, og har med andre ord 20-årsjubileum i år. Dette er en uhøytidelig feiring av fårikålen, med egen fårmålsparagraf og med en rekke uregistrerte lokallag rundt om i landet. Men ingen generalsekretær, ikke noe landsmøte, intet kontorbygg og i hvert fall ingen medlemslister. Slike unødvendigheter får ikke ødelegge fårikålvennenes glede over favorittretten.

Gryter og rotfrukter I tillegg til høstens lam må vi ikke glemme de klassiske gryterettene og de gode ovnsrettene som hører den mørke årstiden til. Real, rustikk mat som det går raskt å forberede, men som krever lang tid

Foto: Synøve Dreyer

etter arbeid //Av Cecilie Maske, Matrådgiver i Matprat//

Endelig høst!

Endelig er høsten her! Med frisk, kald luft, en fantastisk fargeprakt og alt det gode naturen rundt oss har å by på. By på noe godt du også!

Fårikål Fårikål er Norges ubestridte nasjonalrett - stemt frem av Nitimens lyttere for 40 år siden. Fårikål er både husmannskost og festmat, og smaker kanskje enda bedre dagen etter at den er laget. Og en ting er sikkert: fårikål er verdens beste grunn til å samle store og små til høstens ­etegilde rundt den dampende gryta!

4 PORSJONER INGREDIENSER 1 ½ kg fårikålkjøtt 1 ½ kg hodekål 4 ts hel pepper 2 ts salt 3 dl vann

1. Del hodekålen i båter.

2. L egg kjøtt og kål lagvis i en gryte (kjøtt nederst med fettsiden ned).

Strø salt og pepper mellom lagene. Pepperkornene kan eventuelt legges i en spesiell pepperholder. (Noen liker også å jevne fårikålen. Strø da litt hvetemel, ca 1-2 ss per 4 porsjoner, mellom lagene.)

3. H ell på vann. Kok opp og la fårikålen trekke på svak varme til kjøttet er mørt (til det løsner fra benet), ca. 2 timer.

Fårikålen serveres rykende varm med kokte poteter Tips: Hvis du skal lage fårikål til mange, trenger du en 10 liters kjele eller to 5 liters til 10 porsjoner.

og lav temperatur i ovnen for å bli aller best. Stykningsdeler som høyrygg, bankekjøtt og bibringe virker kanskje ikke spesielt forlokkende ved første bekjentskap, men gir du dem en sjanse – og tid nok over varmen – blir du belønnet med store smaksopplevelser.

Alt du trenger er et stykke kjøtt og et godt utvalg av norske rotfrukter som kålrot, pastinakk og gulrot, som er på sitt aller beste

på denne tiden av året. Gni kjøttet inn med krydder, legg grove biter av rotfrukter rundt sammen med litt hvitløk, hell på det beste av en flaske vin og plasser alt midt i ovnen på en temperatur akkurat under 100 grader. Så kan du s­ nøre på deg gode sko, slenge en genser over skuldrene og komme deg ut på tur. Maten gjør seg selv, og du kan gjøre noe helt annet. God høst! ‹

Lammestek med ovnsstekte grønnsaker Foto: Alf Børjesson

Med langtidssteking kan du la lammesteken godgjøre seg i ovnen i timevis, så kan du bruke tiden til andre ting - gå en lang skitur, lese en god bok i solveggen eller ta en tur i parken. Med langtidssteking får du også verdens møreste og saftigste stek!

6 PORSJONER INGREDIENSER 1 stk lammelår ca. 2,5 kg 3 båt hvitløk 2 ts salt ½ ts grovmalt pepper 1 ss frisk rosmarin eller 1 ts tørket 1 ss frisk timian eller 1 ts tørket 1 ss smør 4 dl vann 1 båt hvitløk 1 kg potet 2 stk gulrot 3 stk persillerot 4 stk tomat 1 stk purre 1 ts salt ½ ts pepper grovmalt 2 ss olje

1. Sag av den ytterste delen av knoken. Skjær ut isbenet med en spiss kniv, eller kjøp ferdig ­preparert lammestek. Rens og skjær hvitløk i tynne båter. Stikk dem inn i små, skrå lommer i steken.

2. Krydre steken med salt, pepper, rosmarin og timian. Stikk et steketermometer i den tykkeste delen av steken og legg den i en ildfast form. Fordel små klatter med smør på steken og hell på vann i formen. Sett steken i ovnen på 125 °C. Vil du langtidssteke, så sett ovnen på 85-90 °C og beregn 3- 4 timer steketid, avhengig av stekens størrelse. Når termo­ meteret viser 65-70 °C er steken rosa og ved 76 °C er den gjennomstekt.

SJYSAUS: 5 dl sjy fra steken 1 ss soyasaus 1 dl rødvin 2 ss maisstivelse (maizena) utrørt i 1 dl vann ½ ts salt ½ ts pepper

3. Hakk hvitløk. Skrell potet og rens grønnsaker, kutt dem grovt opp. Varm olje i en jerngryte og fres alt i 5 minutter sammen med krydderet. Sett på lokk og la det surre på svak varme til grønnsakene begynner å bli møre.

Foto: Mari Sveningsen

4 PORSJONER INGREDIENSER 1- 1 ½ kg lettsaltet oksebryst ca. 1 ½ l vann ½ ts sukker 2 stk gulrot , i store biter

4. Ta ut steken, pakk den inn i aluminiumsfolie og la den hvile i ca. 15 minutter.

5. Sil stekesjyen over i en liten kjele.

Ha grønnsakene over i den ildfaste formen og stek dem på 225 °C i ca. 15 minutter mens steken hviler.

6. Tilsett soyasaus og rødvin i stekesjyen. Gi sausen et raskt oppkok, og spe med maizena (utrørt i litt kaldt vann) til du får en passe tykk saus. La sausen småkoke i ca. 10 minutter. Smak til med salt og pepper.

Kokt sprengt oksebryst Sprengt kjøtt høres brutalt ut, men det er rett og slett lettsalting det er snakk om. Legger du kjøttet i en lett saltlake (10 % oppløsning) over natten, tilfører du kjøttet smak og gjør det fastere.

Dette er nydelig tradisjonsmat som gjerne serveres med dampet kål og god sennep. Nam!

1. S kyll kjøttet godt.

Hvis kjøttet er svært salt, bør det vannes ut over natten.

Hjemmelaget potetmos, dampet kål og god sennep smaker godt til.

4. T a kjøttet ut av kraften og la det hvile noen minutter.

Skjær i 1 cm tykke skiver og server.

2. Legg kjøttet i en kjele og fyll opp med kaldt vann til det er dekket.

3. K ok opp og skum av urenhetene som danner seg på toppen.

Tilsett sukker og gulrot. Senk varmen og la kjøttet trekke under lokk til det er mørt, ca. 2-3 timer.

//Eiendomsmegleren 10-2013//

43

Faglig utbytte Nye ScaNdic ForNebu braNSjeNS treFFpuNkt kompetaNSeareNa alle er velkomNe FeStmiddag premier

ing påmeld t snares

VELKOMMEN TIL

NEFs HØSTKONFERANSE 2013

Som medle m i NeF får d u betydelig rabattert p ris konferanse på n; du sparer kr. 1500,-!!

21. - 22. NOVEMbEr

VI GLEDER OSS

2 10 dager t imer

Vi samler meglere, fagansvarlige og ledere fra hele bransjen til en unik arena for utveksling av kompetanse.

Du møter supre foredragsholdere, oppnår 10 godkjente etterutdanningstimer, og ikke minst topp motiverte bransjekolleger.

«ENjOy» Seniorøkonom Kjersti Haugland i DNB Markets

NiNa Fodstad sKuMsrud NeF

KateriN liNd-Klev NeF

Margrethe røse solli NeF

Sjeføkonom Elisabeth Holvik i Sparebank 1 Gruppen

Sjefstrateg Peter Hermanrud i Swedbank First Securities

Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen

Direktør Magne Lerø i Ukeavisen Ledelse

du Møter: arNt olaF stillerud teNdeN advoKatFirMa as

FiNN tveter NeF

thoMas lie teNdeN advoKatFirMa as

guNNar holM riNgeN pWc

JohaN FredriK høvås FiNN.No

per sverre raKNes advoKatFirMa ba-hr

torMod boldviK NeF

christiNa lyNgtveitpeterssoN eieNdoMsMegler dahl as

stig l. bech advoKatFirMa ba-hr

sveiN bJørberg NtNu/ MulticoNsult

program/påmeldiNg via NeF.No eller heNveNdelSe FirmapoSt@NeF.No

HOTELL SCANDIC FORNEBU

Jo torKel gJedreM ForbruKeroMbudet

tore bråtheN haNdelshøysKoleN bi

NEF-kurs 2013

Fullst endig kursov ersikt Finner du på www.n eF.no

24. oktober – trondheim

Plan- og bygningsrett

Foredragsholder: Advokat Alexander Haraldstad Frostad, advokatfirmaet Grette

Kurstimer: 6

24.-25. oktober – oSLo

Megleransvar og sikkerhetsrutiner

Kurstimer: 11

31. oktober – hamar

Kurs 1: Plan- og bygningsrett Kurs 2: Salgsoppgaven - Hva kreves og hvor feiles det?

Foredragsholdere: Advokat Alexander Haraldstad Frostad, advokatfirmaet Grette og førstelektor Paul Henning Fjeldheim, Handelshøyskolen BI

Kurstimer: 6

31. oktober – Stavanger

Skatt ved salg og utleie av bolig og fritidsbolig Foredragsholder: Advokatfullmektig Joachim Johannessen, Skattebetalerforeningen

Kurstimer: 3

21. – 22. november – nYe Scandic Fornebu, oSLo NEFs høstkonferanse Se egen invitasjon

Kurstimer: 10

5. deSember – SandeFjord

Tomtefeste – aktuelle spørsmål Foredragsholder: Advokat Erling Høyte, partner i Arntzen de Besche

15. – 17. januar 2014

Prosjektmeglingskurs

Vil du utvikle deg og prestere høyt?

Krogsveen har spesialisert seg på eiendomsmegling siden 1975 og har i dag en unik profil og et godt omdømme.

Vi har 43 megleravdelinger med hovedvekt på Østlandet, i tillegg til området i og rundt Bergen, Stavanger og Mørekysten.

Krogsveen har et svært godt konsept for kundeoppfølging samt meget effektive systemer. Dette er suksesskriterier som gjør at våre meglere presterer høyt og lykkes. I tillegg følger vi opp og belønner gode meglerprestasjoner.

Vi har klare ambisjoner om vekst i våre markedsområder, og søker etter motiverte og yrkesstolte meglere som vil være med og skape enestående opplevelser hver dag.

For nærmere informasjon: Viseadministrerende direktør Stian Kløfta Tlf. 924 83 064 E-post: s.klofta@krogsveen.no Alle henvendelser behandles konfidensielt.

Se våre stillingsannonser på www.krogsveen.no

VI SØKER EN DYKTIG EIENDOMSMEGLER TIL VÅR AVDELING PÅ STORD ®

Stord Boligbyggelag (STOBO) ble tidligere i år en del av Vestlandske boligbyggelag (Vestbo). GARANTI Eiendomsmegling Sunnhordland AS er et heleid datterselskap av VESTBO som forvalter 14 000 boliger og har 25 645 medlemmer. I området Stord og omegn forvalter Vestbo i overkant av 800 boliger.

Vi søker en dyktig Eiendomsmegler God lokalkunnskap om boligmarkedet på Stord og omegn er en fordel. Vestbos forvaltningsmasse brukes aktivt i oppdragsinnhenting og det vil være en medlemsfordel for medlemmene i Vestbo å benytte GARANTI ved salg av bolig.

Vestbo driver i dag tre eiendomsmeglerselskaper som megler under varemerket GARANTI. Disse er lokalisert i Bergen sentrum, Landås og på Husnes. Nå inntas den tidligere meglervirksomheten til STOBO i GARANTI Eiendomsmegling Sunnhordland AS. Virksomheten blir samlokalisert med Vestbo på Stord.

Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende.

• Godkjente papirer (eiendomsmegler, megler, jurist eller advokat)

GARANTI Eiendomsmegling Bergen Strandgaten 196. Pb. 1947 Nordnes 5817 Bergen

Søknadsfrist: 14. november Søknad merkes «Eiendomsmegler» Søknad sendes til: asbjorn.myrstol@garanti.no

Vi tilbyr: • Fastlønn + provisjon.

• Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm.

• Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontaktperson: Asbjørn Myrstøl, Daglig leder Tlf: 911 19 190

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Forutsigbart og enkelt med programvare som en tjeneste Vitec tilbyr konseptet programvare som en tjeneste, SaaS (Software as a Service). Med SaaS kjøper du alle tjenester som en komplett løsning, slik at du ikke trenger å bekymre deg over konfigurasjon, vedlikehold, oppdateringer, eller maskinvare. Vi holder orden på lisenser, servere med backup og lagring, linjekapasitet, sikkerhet og løpende oppdatering av programvaren. Det eneste du trenger er tilgang til Internett – det gir stor frihet og fleksibilitet i tillegg til lave forutsigbare kostnader!

Har du spørsmål knyttet til SaaS? Kontakt oss på post@vitecmidas.no eller på tlf. 66 98 72 00.

vitecmidas.no