Eiendomsmegleren nr. 2 2019 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 02-2019 / ÅRGANG 81

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Skaper synergier i vekstby SIDE 8 • Avhendingsloven SIDE 10 • Midlertidige brukstillatelser SIDE 48 • Hva skal eiendomsmegleren leve av i framtiden? SIDE 54

8 av 10

kunne ha trengt en advokat *

Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er kjøperen sikret advokathjelp – til alt som gjelder boligkjøpet, og i hverdagen som følger. Da slipper du som megler å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre. HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er kort og godt en forsikring som gjør at du kan bruke tiden din til det du er best på. HELP har mer enn 100 ansatte advokater, med familierett, arv, fast eiendom, kjøp og ID-tyveri som spesialområder.

*Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 4 6

Revidering av avhendingsloven Samspill mellom næring og myndigheter

VERDT Å VITE 8 10 12 13 14 16 18 20 22 26 28 30 31 34 36 38

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/@anniespratt Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 930,-

39 40 41 42 43 44 46 48 50

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2019: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

12.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

54 56 57 57 58 62

Skaper synergier i vekstby Høring om avhendingsloven Ny mastergrad åpen for eiendomsmeglere Trenger flere kvinner på topp Forbrukertilsynet: Færre klager NEFs Proptech-kart Ny digital markedsplass gjør interiøreksperter mer tilgjengelige Boligfakta: Nyhet for eiendomsmeglere! Dette er de viktigste interiørtrendene fremover Nye styrer i NEFs lokalforeninger for 2019 Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet Nytt styre i NEF Ung Skifter i NEF Høyt engasjement og rekorddeltagelse på Boligmarkedet 2019 Fra Reklamasjonsnemnda: Kostnadsoverslag Månedens meglerprofil: Jonas Nikolai Grimsøen

FAGSTOFF NEF-KURS 2019 Budjournal Rentebetingelser på klientkonto Kommunal forkjøpsrett Hvordan bli en god prosjektmegler? Skjeggkre – Hva er dine rettigheter? Millionutbytte måtte tilbakebetales! Midlertidige brukstillatelser Parkeringsareal i eierseksjonssameier

MENINGER Hva skal megleren leve av i fremtiden?

STUDENTER Nytt år, nytt styre EMS og NEF Ung ber om endringer på muntlig eksamen NEF på Rena

ETTER ARBEID Gjør sykkelen vårklar

MEDLEMMER Nytt om navn

proaktiv.no

FRA ANSATT TIL Å EIE EGEN SUKSESS! Denne trioen har realisert drømmen: De har startet sin egen meglervirksomhet under vingene til Proaktiv. Det betyr full frihet til å skape egen suksess med et trygt fundament og all den støtte du trenger. Allerede etter kort tid var det hyggelige tall i regnskapet!

Torbjørn, Bjarne og Øyvind jobbet alle tre i en banktilknyttet meglerkjede i Sandnes. «Vi følte at jobben dreide seg mer om å skape volum enn å gjøre det vi kunne aller best – selve den spennende meglerfunksjonen med god planlegging, rådgivning og nær kontakt både med kjøper og selger.» De hadde et felles ønske om å kunne forme en meglervirksomhet i forhold til de kravene de selv ville satt som kunder. Sammen fant de fort ut at det kunne være praktisk og trygt å ha en meglerkjede i ryggen. De gjorde undersøkelser og var i dialog med flere aktører. Valget falt på Proaktiv. «Proaktiv har ganske så sammenfallende tanker om hvilke kvaliteter og arbeidsmetoder som kjennetegner en god meglerjobb. De er også fremoverlente når det gjelder teknologiske løsninger og nyskapning som preger bransjen i stadig større grad.» «I en oppstartsfase føler man seg

selvsagt litt sårbar, men vi stolte på vår egen erfaring, kompetanse og nettverk. Selve driftsbiten var vi nysgjerrig på hvordan vi skulle gripe an, men det var jo nettopp her fordelene med å ha Proaktiv i ryggen kom til sin rett. Vi fikk hjelp til alt fra å finne kontorer og lage fasadeskilt til markedsføring. Allerede etter 4–5 måneder begynte vi å levere sterke tall resultatmessig. Vi har nå ansatt en ny medarbeider og planlegger å få inn ytterligere en så fort som mulig!» Kjenner du deg igjen – kunne du tenke deg en ny, lønnsom fremtid med frihet til å skape din egen suksess? Hva venter du på?

Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 20 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Skap din egen suksess hos Proaktiv. Kontakt daglig leder Vibeke Stavenes på e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil: 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

AVHENDINGSLOVEN: Vil bidra til en god løsning for revidering

Styret, administrasjonen og undertegnede har jobbet mye de siste årene med å bidra til en god løsning for en revidering av avhendingsloven. Det har ikke vært enkelt. Det er mange hensyn som skal veies. Stort sett har de fleste aktørene i debatten vært konstruktive og fleksible i forhold til å finne gode løsninger. Vi har hatt mange gode møter og fått ryddet av veien en god del gamle motsetninger. I slike forhand linger skal man som regel være for nøyd når ingen har fått det helt som de ville, men alle kan leve med resultatet. NEF har vært viktige i dette arbeidet. Strategisk har vi man øvrert klokt og plassert oss slik at vi har størst mulig politisk innflytelse. Mens noen skriker krise og andre skjønnmaler forslaget fra Justis departementet, har vi inntatt en konstruktiv rolle i midten. Vi er ikke helt fornøyd med forslaget, men vi har foreslått noen konstruk tive og konkrete forslag til endringer som vil gjøre loven bedre. Slik jeg ser det, er det ikke et mål for våre medlemmer å løpe fra ansvaret i bolighandelen. Jeg mener det eneste riktige vil være å gi verdens mest kompetente eiendomsmeglere, en sentral og viktig rolle i fremtidens bolighandel. Noen ønsker åpenbart å redusere meglerens betydning i bolighandelen og erstatte det med forsikringer. Andre vil legge alt ansvar på takstmannen og hans for sikringer. Noen vil fortsette som før,

men da har man ikke lyttet spesielt godt til politikerne. Min og styrets styrke i denne sa ken er en praktisk tilnærming gjen nom den erfaringen vi alle har som eiendomsmeglere. Vi vet bedre enn noen av de andre hva som er viktig for boligkundene, og vi vet hvor svakhetene i dagens system oftest skaper problemer. FORSLAGET TIL NY AVHENDINGSLOV HAR 5 ALVORLIGE SVAKHETER

1. Først må vi presisere viktigheten av rekkefølge. Det er avgjørende for en vellykket innføring av nytt lov verk at bygningssakkyndige og rapport ene de utformer, møter informasjonsbehovet den nye loven legger opp til. Det vil si et svært høyt detaljnivå. Det fordrer høyere formell kompetanse og rapporter som vektlegger risikoområdene i boligene. I det videre arbeidet med nye forskrifter for takstmenn og til standsrapporter, blir det viktig å finne riktig balanse mellom hensiktsmessig omfang og fornufti ge kostnader. Forslaget vårt: Ny avhendingslov kan ikke tre i kraft

før de byggningskyndige har fått formelle kompetansekrav og hen siktsmessige rapporter med god nok kvalitet foreligger 2. Arealavvik er ikke praktisk mulig å unngå. Det hjelper ikke med moderne verktøy når mye av boligmassen har skjeve vegger, buer, karnapper og mangler riktige tegn inger. Slik det er beskrevet i propo sisjonen vil til og med avrundings reglene kunne gi grunnlag for reklamasjon. Forslaget vårt: For å unngå unødvendig mange reklama sjoner på mindre avvik må det inn føres en avviks toleranse på 3% 3. Areal må beregnes utfra BRA. Andre målebegrep inneholder skjønnsmessige vurderinger basert på rommets bruk. Ved så strenge måleregler som er foreslått må man unngå skjønnsmessige vurderinger. 4. Egenandelen er satt for lavt. Forslaget vil slik vi ser det garantert føre til flere konflikter. Mange flere konflikter om hva som utgjør en mangel, også på små avvik i stan dard. Vi foreslår å sette egenandelen til 1%. Vi tror dette vil oppleves som en mer rettferdig fordeling av risiko mellom partene. Egenandelen

STYRELEDEREN HAR ORDET

KURT F. BUCK

vil da også stå i forhold til verdiene som avhendes mellom partene. 5. Vi foreslår at egenandelen må være ufravikelig i forbrukerforhold. Det vil bli en uholdbar situasjon om alle bud kommer med forbehold om forskjellige størrelser på egenan delen. Mange selgere vil nok også ønske å legge inn en høy egenandel for kjøper, noe som ville kunne motvirke motivasjonen til å gi bedre informasjon om boligen. I tillegg er det mange andre praktiske og juridiske utfordringer som styret har adressert gjennom et 5 siders skriv som er overlevert komiteen på Stortinget. I tillegg har Carl og jeg vært i mange møter med politikere på Stortinget for å sikre at de har riktig forståelse av hvordan Prop. 44L vil virke i praksis. I skrivende stund ligger saken til behandling. Vi har stilt oss til disposisjon for komiteen, og vil gi innspill løpende i det videre arbeidet frem mot endelig lov. På vegne av meg selv og styret kan jeg med hånden på hjertet si at vi har gjort vårt beste, for eiendoms meglerne og trygg bolighandel.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

- En svakere boligprisvekst etter mange år med for sterk vekst, kan bidra til lavere gjeldsvekst og et mer bærekraftig marked Den 10. utgaven av konferansen «Boligmarkedet» ble arrangert 25. mars i samarbeid med Selvaag Bolig. Selv om det var mandag morgen var det rekordpåmelding og en fullsatt sal i Oslo Konserthus. Her følger et utdrag av åpnings innlegget til adm. dir. i NEF Carl O. Geving: Det er moro at så mange møter opp og er interessert i boligrelaterte temaer. Kanskje skyldes det at : - Vi belyser viktige temaer i skjær ingspunktet næring og politikk - Vi har gode foredragsholdere - Dere får en kickstart på uken - Og sist, men ikke minst har vi en ny samarbeidspartner med på laget: Selvaag Bolig representerer en næring som bokstavelig talt er blant våre viktigste samfunnsbyggere Selskapet har en historie fra etter krigstiden som en aktør som bidro med nytenkning og handlekraft i en tid da Norge var preget av bolignød. Det handlet om å bygge bedre boliger, raskere og billigere for å kunne for syne folk med boliger til en pris de hadde råd til. Selv den gangen tok det litt tid å få myndighetene med på laget, men etterhvert ble det gjort omfattende endringer av regelverk, materialbruk og byggeskikk. Det gjorde det mulig å bygge 3 ganger så mange boliger, til høyere teknisk standard og lavere pris. Samspillet mellom næring og myndigheter var helt nødvendig for å bygge den norske boligmodellen. Og myndighetene fulgte opp med en skattepolitikk som stimulerte folk flest til å kjøpe og eie sin egen bolig. I dag har vi et velfungerende marked hvor 8 av 10 eier sin egen bolig, Boligkvaliteten er stort sett god og vi har bedre mobilitet i markedet enn de fleste land vi kan

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

sammenligne oss med. Boligen er en stor del av folks privatøkonomi, og den utgjør i snitt 70 % av formuen til nordmenn. Vi vet at den norske boligmodellen har store samfunns økonomiske ringvirkninger, fordi gode og stabile boforhold er en for utsetning for helse, utdanning, arbeid og samfunnsdeltakelse. Og boligmarkedet er svært viktig for den økonomiske utviklingen i Norge. En tredjedel av investeringene i fastlandsøkonomien er i boliger, og mange jobber i næringer som er til knyttet boligmarkedet. Økonomien og markedsmekanismene har endret seg mye gjennom tiden. Fra midten av 90-tallet har bolig prisene skutt i været. Mye av forklaringen ligger i økt velstand, lave renter og svært god tilgang på kreditt. Og Oslos utvikling mot landsgjennom snittet kan forklares med konsentra sjon av kjøpekraft og press på til budssiden. Dette forteller meg at samspillet mellom myndigheter og nærings aktører er like viktig i vår tid. Og Selvaag Bolig og de fleste av aktørene i salen spiller en helt sentral rolle i dette. Hvordan kan vi sikre et bærekraftig boligmarked med et prisnivå som gjør det mulig for folk flest å bo godt der de ønsker å leve sine liv? Samfunnsøkonomisk analyse har i sin ferske rapport beskrevet et svært balansert boligmarked. • I bruktmarkedet opplever kjøperne lavere prispress og selgerne får solgt såfremt de priser fornuftig. • Og nybolisalget går nå bedre etter en svak periode siden 2017. • NEFs medlemmer – eiendoms meglerne – kan glede seg over god etterspørsel og rekordhøye omset ningsvolumer i bruktmarkedet.

Prisdriverne er i hovedtrekk: • Et bedre boligtilbud enn på lenge • Lønnsinntektene er solide, og utsiktene er positive • Renten er stadig lav, og kreditt tilgangen er god: Samfunnsøkonomisk analyses prognose viser en realprisnedgang nasjonalt fram til 2022 • Dog med unntak for Oslo og Stavanger pga. etterslep i bolig bygging. En svakere boligprisvekst etter mange år med for sterk vekst, kan bidra til lavere gjeldsvekst og et mer bære kraftig marked. Sånn sett er dette positivt. Men et spørsmål som da melder seg er: • Hvordan vil eventuellt en så svak prisutvikling påvirke bolig investeringene? • Og hvordan vil et eventuellt fall i boliginvesteringene påvirke prisene fram i tid? • Må vi likevel regne med større prissvingninger, slik vi har hatt i flere år? Tilbudssiden er ikke særlig elastisk på kort sikt. • Regulatoriske, tekniske og finan sielle elementer gjør at det tar lang tid å bygge boliger.

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Og boligprosjekter blir sjelden ferdigstilt før tid, men ofte utsatt i tid. • Etterspørselssiden derimot, kan endres brått f.eks. på innstram minger i kredittilgangen, eller hendelser som utløser usikkerhet i markedet. • Derfor er det så vanskelig å time boligutvikling til markedet. • Og jo tyngre reguleringsprosesser, jo flere bindinger og begrensninger, jo tregere går det. Regjeringen sier i sin boligstrategi at de vil fortsette arbeidet med å forenkle plan- og bygningslov givningen, slik at ikke offentlige regler (unødvendig) bremser ut byggingstakten på boliger. • En mer effektiv tilbudsside i boligmarkedet skal bidra til en mer bærekraftig utvikling i bolig priser og gjeld. Så har vi undersøkelsen «Eiendomsbarometeret 2018» som forteller oss at: • De fleste næringsaktørene tenker ganske eller svært negativt om lokale offentlige plan- og reguler ingsmyndigheter. • På en skala fra 0 til 100 gir eien domsbransjen i Bergen myndig hetene en score på 34. I Stavanger er de noe mer positive med 47, mens Trondheim og Oslo begge gir 42. «Eiendomsbarometeret 2018» har også funn som vitner om selvinnsikt i eiendomsbransjen: • Kun 1 av 6 synes deres eget selskap er flinke til å bruke ny teknologi • Nesten ingen synes bransjen generelt er flinke til å bruke ny teknologi Og når vi vet at prosjektet Bygg21 har som mål at byggebransjen skal spare 20 prosent av kostnadene innen 2020, samtidig som kvalitet, produktivitet og bærekraft skal økes – Da er det håp!

577 310 har lagret boligsøk på FINN i dag #Norgesstørsteboligkjøperregisterferdigsnakka

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SKAPER SYNERGIER I VEKSTBY De siste 10 årene har Tromsø opplevd en formidabel vekst i næringsaktivitet og boligutbygging. Det har gitt SNE Eiendom AS mulighet til å vokse og skape helt nye synergier i eget konsern. AV SIMEN G. FANGEL

Da SNE Eiendom AS så dagens lys for 10 år siden, så de konturene av en by på trappene av noe stort. Tilflyttinga til Tromsø økte jevnt og trutt, Universitetet og sykehuset utvidet stadig, og økende fokus på arktisk forskning brakte nye a rbeidsplasser til Nordens Paris. Dessuten skulle nordlyset vise seg å bli den reneste gullgruve, og tiltrakk seg turister fra

hele verden i en vintersesong som tidligere la reiselivsnæringen øde. Denne positive trenden skulle vise seg å bare bli sterkere etter hvert. LØNNSOMHET FRA DAG ÉN

I dette lyse fremtidsbilde så fem rutinerte eiendomsmeglere de samme mulighetene og delte de samme visjonene.

– Vi startet som fem gründere med et felles mål om å eie selskapet sammen, alle fem i fremskutte posisjoner. Vi hadde ikke mål om å være størst, men å bli den mest lønnsomme og toneangivende eiendomsmegleren som leverer kvalitet fremfor volum. Hos oss har nesten alle fulle bevilgninger, og vi stiller høye krav til faglig kompe

tanse og erfaring, forteller Ivar Nerdal, en av Tromsøs mest markerte eiendomsmeglere gjennom mange år. EIERSTRUKTUR FOR VEKST

SNE Eiendom AS valgte derfor å rigge selskapet for vekst. – Vi etablerte en eierstruktur som gjorde det enkelt å utvide og utvikle

Tom Espen Stormo, Ben Ruben Heimstad, Børge Johansen, Ivar Nerdal, Oda Loe, Jonas Bergersen, Ingeborg Fossen, Kine Dørnberg, Camilla Birkeland og Jørn Nerdal.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Megler og faglig leder Ivar Nerdal.

tjenester i tilknytning til tradisjonell eiendomsmegling mot privat markedet, forteller Nerdal. Megling av næringseiendommer så snart dagens lys, etterfulgt av megling av utleieobjekter og eget regnskaps selskap. Regnskap har allerede nådd en portefølje på 70 eksterne kunder. Og det stopper ikke der. – Vi jobber nå med utvikling av nye konsulenttjenester som naturlig grenser opp mot vår kjernevirk somhet. Målet er å bygge et megler hus som ivaretar kundene i et langt bredere spekter og å danne et fag miljø for økonomiske og juridiske tjenester. Det gir oss i tillegg mulig het for å innlemme nye selskaper på en mer dynamisk måte, forteller megleren.

SNE Eiendomsmegling AS har kontorer over tre etasjer midt i Tromsø sentrum.

skeri, kunnskap og forskning bare fi vil øke. Heldigvis er vi omgitt av profesjonelle konkurrenter som bidrar til en høy anseelse for megler bransjen.

HAR BARE SETT BEGYNNELSEN

SNE har utvidet staben betydelig de siste årene og vokst seg oppover i sine sentralt beliggende lokaler midt i Tromsø sentrum. I 2017 omsatte konsernet eien dommer for 2,5 milliarder kroner, og det mangler ikke på fremtids optimisme. – Tromsø er en veldig levende by i rivende utvikling på mange fronter. Det gjør Tromsø til en takknemlig by å jobbe i for vår bransje, med fin befolkningsvekst, stor byggeaktivitet, et velfungerende boligmarked og tilgang på mange spennende jobber. Vi tror veksten innen turisme,

«Den nye kundereisen er en kjempemulighet for den som vil nyttiggjøre seg de nye måtene å j obbe på. Derfor prøver vi å bygge en spisset organisasjon og satse på kompetanse med klare forretningsområder som gir hverandre gode synergier»

FORBEREDT PÅ ENDRINGER

Som mange andre aktører i eien domsbransjen opplever SNE en rivende utvikling i kundereisen, og hvordan kjøpere og selgere for holder seg til tjenestene de leverer. De tradisjonelle prospektene er for lengst borte fra kontorvinduene mot Storgata, og annonsering i papiravisene har SNE aldri satset på. Nerdal er på ingen måte bekymret for transformasjonen bransjen er inne i. – Slik vi ser det ligger det kun muligheter i endringene. De kjede ligste delene av meglerjobben er

IVAR NERDAL

borte, og de mest spennende blir igjen. Den nye kundereisen er en kjempemulighet for den som vil nyttiggjøre seg de nye måtene å jobbe på. Derfor prøver vi å bygge en spisset organisasjon og satse på kompetanse med klare forretnings områder som gir hverandre gode synergier. Kjernen i meglerjobben vil uan sett aldri kunne effektiviseres bort.

– Kunsten er å være flink og å lytte til kundens behov. De fleste som kommer til oss selger eller kjøper eiendom fordi de opplever endringer i livet. Da synes de det er godt å ha noen å støtte seg til. Den biten er vanskelig å automatisere, avslutter Ivar Nerdal.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

HØRING OM AVHENDINGSLOVEN LEDELSEN

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FRITID

– NEF MED FORSLAG TIL FORBEDRINGER

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) deltok torsdag 7. mars på åpen høring i Stortingets Kommunal- og forvaltningskomite, om regjeringens forslag til endringer i avhendingsloven. NEF uttrykte støtte til regjeringens arbeid for å regulere takstmenn og tilstandsrapporter, men fremmet samtidig konkrete forslag til endringer som NEF vurderer som nødvendige for at lovendringene skal virke etter sitt formål. Formålet er å redusere konfliktnivået mellom kjøpere og selgere. AV SVEIN STRØMNES

JUSTISDEPARTEMENTETS FORSLAG Etter en prosess som har gått over mange år, la Justisdepartementet før jul fram proposisjon 44 L med forslag til endringer i avhendingsloven. Her foreslås det lovendringer for å sikre vesentlig bedre informasjon ved salg av bolig i forbruker forhold. Departementet foreslår at selgeren ikke lenger gyldig skal kunne ta et «som den er»- forbehold overfor forbrukerkjøpere. Dette innebærer at det vesentlige av risikoen ved handelen flyttes fra kjøper til selger. Intensjonen er at selger skal få et insitament til å dokumentere boligen ved hjelp av en myndighetsgodkjent tilstandsrapport, og for øvrig legge fram all relevant informasjon han er kjent med og som kan ha betydning for kjøperens beslutning. Departementet foreslår samtidig en egen andelsregel som innebærer at 10.000 kroner kommer til fradrag i kjøpers krav når det er avdekket en mangel. Kjøper må dermed selv bære den økonomiske risikoen for små mangler opp til grensen på 10.000 kroner. Departementet foreslår også en ny bestemmelse om at ethvert innendørs arealavvik som hoved regel skal ansees som en mangel. Videre foreslår departementet en pedagogisk lovfesting av det såkalte «abstrakte mangels

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

NEFs ENDRINGSFORSLAG

begrepet», hvor det presiseres at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eien dommens type, alder og synlige tilstand. Her skal det gjøres en helhetsvurdering av flere momenter som henger nært sammen. I tillegg foreslås det å lovfeste kjøpers under søkelsesplikt, slik at kjøperen skal anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i tilstands rapport eller annen relevant salgsdokumentasjon. Kjøperen skal ikke kunne påberope seg de aktu elle forholdene som mangler, uavhengig av om kjøperen har satt seg inn i salgsdokumentasjonen. LES PROPOSISJONEN HER:

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/ prop.-44-l-20182019/id2623112/

Et samlet grep om regulering av bygnings sakkyndige, tilstandsrapporter og insitament for bruk av godkjente tilstandsrapporter vil være et viktig skritt i riktig retning. Forslagene til endringer i avhendingsloven vil slik vi ser det bidra til å bevisstgjøre både boligkjøpere og boligselgere, og kan på den måten medvirke til konfliktreduk sjon. Samtidig er det nødvendig å gjøre noen endringer i departementets forslag, for at lov endringene skal resultere i et lavere konfliktnivå. NEF fremmet et felles høringssvar 15.01.18 sammen med Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet og Norsk Takst, hvor vi blant annet gikk inn for et begrenset forbud mot «som den er»-forbehold. Begrunnelsen var at en selger som innhenter en offentlig godkjent tilstands rapport laget av en autorisert bygningssakkyndig,

«Vi håper at fornuften vil seire og at vi får gjennomslag for små, men nødvendige endringer. Da sikrer vi boligkunder en trygg handel også i fremtiden» STYRELEDER I NEF KURT BUCK

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEFs ENDRINGSFORSLAG KORT OPPSUMMERT: • Forskrifter om krav til autoriserte bygnings sakkyndige og innhold i tilstandsrapporter må LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE vedtas i rimelig tid før endringene i avhendings STUDENTER loven trer i kraft. • Kjøpers egenandel settes til 1 prosent av kjøpe summen. • Den lovfestede egenandelen gjøres ufravikelig i forbrukerkjøp. • Det lovfestes en minsteterskel for når et innendørs arealavvik skal utgjøre en mangel. Med «areal» menes bruksareal (BRA). Rommenes faktiske bruk eller funksjon er uten betydning. Et avvik fra det opplyste arealet på 3 prosent eller høyere, og minimum 1 kvadratmeter, utgjør en mangel. • Prisavslag ved innendørs arealavvik beregnes på bør ha mulighet til å fraskrive seg ansvar for NEF har foreslått konkrete endringer på flere grunnlag av den kvadratmeterpris eiendommen skjulte feil og mangler som verken selger eller en punkter, blant annet en høyere egenandel for faktisk ble solgt for, med et fradrag på 1/3. bygningssakkyndig har avdekket. kjøper ved mangelskrav, og en minsteterskel for NEFs vurdering er at et begrenset forbud mot når innendørs arealavvik utgjør en mangel. Du - NEF har i mange år jobbet for å få på plass krav alminnelige ansvarsfraskrivelser hadde vært en kan lese mer om NEFs analyse og endringsforslag til bygningssakkyndige og tilstandsrapporter, og bedre løsning enn departementets forslag om et i vårt notat til Kommunal- og forvaltnings endringer i avhendingsloven. Nå håper vi at absolutt forbud. Vi må imidlertid forholde oss til komiteen. politikerne lytter til våre råd, slik at vi til slutt får at forslaget er sendt fra departementet til behand - Vi håper at fornuften vil seire og at vi en lov som balanserer kjøpers og selgers ansvar på ling i Stortinget, og har derfor gjort en grundig får gjennomslag for små, men nødvendige en bedre måte og bidrar til et lavere konfliktnivå, analyse av hvordan Stortinget kan justere depar endringer. Da sikrer vi boligkunder en trygg sier administrerende direktør Carl O. Geving. tementets forslag slik at det vil virke etter sitt handel også i fremtiden, sier styreleder i NEF Les hele NEFs notat til Kommunalkomiteen formål. Kurt Buck. på Stortinget på NEF.no.

Nyhet!

Kickstart neste salgsoppgave! Gå til boligfakta.as

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NY MASTERGRAD ÅPEN FOR EIENDOMSMEGLERE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Handelshøyskolen BI starter fra høsten 2019 et masterprogram i forretningsjus og økonomi som vil være tilgjengelig for eiendomsmeglere. AV SVEIN STRØMNES

Studiet kan være en mulighet for de som har bachelor i eiendomsmegling å studere videre innen juss og øko nomi. De som har tatt utdannelsen sin ved BI er automatisk kvalifisert til opptak forutsatt at de har mini mum B i snittkarakter (Det tilsvarer 3,5 på ECTS skalaen ). Også de som har tatt utdannelsen andre steder, vil kunne være kvalifisert til opptak forutsatt at de har hatt tilstrekkelig med både juridiske og økonomiske fag. – Når BI nå har fått godkjent et masterstudium som vil være en relevant videreutdanning for eien domsmeglere, er det en aner kjennelse av den langsiktige jobben som er lagt ned for å øke profesjo naliseringen og anseelsen for vår bransje, sier styreleder i Norges

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

iendomsmeglerforbund Kurt F. E Buck. – Studiet vil bidra til et ytterligere faglig løft og vil gi personer med vår utdanningsbakgrunn enda flere muligheter og kompetanse til å innta topplederstillinger i bransjen. Det vil kunne være positivt for bransjens utvikling i et langt perspektiv, sier Buck videre. AVANSERT KUNNSKAP

Studiet tilbyr en tverrfaglig ut dannelse som gir avansert kunnskap innen en rekke sentrale forretnings juridiske og økonomiske emner. Det første året har en bred basisprofil, mens man etter det får muligheten til å spisse kompetansen ytterligere ved å velge mellom to relevante for dypninger.

– Eiendomsmeglerutdanningen gir normalt en solid plattform innenfor både økonomi og jus, og dette vil være en naturlig vei hvis man ønsker å utdanne seg videre, sier førsteamanuensis Anders Mikelsen og dosent Siv Staubo som leder dette studiet på BI. JUS OG ØKONOMI

På studiet vil du lære sentrale økono miske teorier og modeller for organi sering og finansiering av virksomheter, samt avansert kunnskap om mikro økonomiske teorier om hvordan regler påvirker adferd, og dermed markeder. Studentene vil også tilegne seg ferdigheter innenfor regnskap og regnskapsanalyse, og økonomiske analyser av effektivitet, lønnsomhet og risiko for prosjekter og virksomheter.

Den juridiske delen av undervis ningen vil ta utgangspunkt i juridisk metode og bygge på norske rettskilder og lærebøker. Men det norske retts systemet må i flere situasjoner for holde seg til internasjonale retts systemer. Derfor er det også relevant å trekke inn internasjonal rett, EUrett og andre lands rettssystemer for å belyse norsk rett. – Denne mastergraden fokuserer på to av de viktigste grunnpilarene i vårt samfunn – jus og økonomi – og vil gjøre deg i stand til å vurdere problemstillinger ut ifra økonomiske og rettslige perspektiv, sier Anders Mikelsen videre.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

TRENGER FLERE KVINNER PÅ TOPP LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

I eiendomsbransjen er 40 prosent av meglerne kvinner, men kun 1 av 5 daglige ledere er kvinner. Det ønsket eiendomsmegler og daglig leder Kine Cecilie Grimsmo å gjøre noe med, og hun tok derfor initiativ til et nettverk for kvinner i eiendomsmeglerkjeden Nordvik. AV ISELIN PAULSEN, VISOLIT

I Nordvik er det totalt cirka 60 kvinner, og jevnlig inviterer Grimsmo til frokostmøter om ledelse, inspirasjon og faglig innhold. – Vi startet med frokostmøtene i 2019, og målet er klart: Vi trenger flere kvinnelige ledere i eiendomsmegler bransjen. Ferske tall fra Finanstilsynet viser nemlig at 95 av 481 ledere i eien domsmeglingsforetak er kvinner, tilsvarende 19,8 % av lederne. Andelen kvinner som er fagansvarlige er noe høyere, med 37,4 %. -Det er viktig med kvinnelige rollemodeller. Da vil flere kvinner velge å ta på seg lederroller, og vi henter gjerne erfaringer fra andre bransjer for å bli bedre på å løfte kvinner i egen bransje, forteller Grimsmo. Grimsmo inviterer med ledere fra andre bransjer, og til frokostmøtet i mars fikk hun med seg administre rende direktør i Visolit Norway AS, Hege Støre og produktutviklings direktør Hege Moe Tveit fra Ambita. -Jeg synes nettverket er et flott initiativ for å motivere kvinner til å ta på seg lederroller. Det å lære og erfare fra flere bransjer er en god oppskrift på hvordan vi sammen kan løfte mangfold som er viktig for både lønnsomhet og videreutvikling i samfunnet. Dessuten er Nordvik en viktig kunde for oss, da vi leverer IT-drift til flere av kontorene, og som leverandør synes vi det er viktig

«Fremover vil nettverket fortsette med frokostmøter med innledere fra eksternt og internt, og målet er klart: Flere kvinner på topp!» å stille opp på gode initiativer, sier Støre. Støre ga flere gode råd i sin inn ledning, og la vekt på at kvinner må «tørre å rekke opp hånda», påta seg budsjettansvar og ikke minst- gjøre jobben du er i supergodt, og levere

på mål. Da vil neste mulighet dukke opp, forteller Støre. Moe Tveit fra Ambita ga også fle re tips til kvinnene fra Nordvik i sin innledning, og understreket at hun ikke er en kvinnelig leder, men en leder. -Ledelse handler også mest om lagspill, og å få frem det beste i deg selv og hos andre, sier Moe Tveit. Grimsmo legger til at det er viktig at kvinner heier på hverandre, og at nettverket er en arena der de kan inspirere hverandre og motivere hverandre. - Nettverket skal bidra til å løfte kvinnene i Nordvik. Vi har også en

egen gruppe for kvinnene i Nordvik på vår interne Workplace by Face book. Her deler vi også relevante artikler og fagstoff om ledelse, og invitasjoner til møter i nettverket, forteller Grimsmo. -Vi vil vise at det er mange dykti ge kvinner som kan løftes opp og frem, for det er ingen tvil om at vi trenger flere kvinnelige ledere også i eiendomsmeglerbransjen, under streker Grimsmo. Fremover vil nettverket fortsette med frokostmøter med innledere fra eksternt og internt, og målet er klart: Flere kvinner på topp!

Fra venstre: Hege Moe Tveit fra Ambita, Kine Cecilie Grimsmo og Beatrice Haugland fra Nordvik, Hege Støre fra Visolit Norway AS og Klara Brandrud fra Nordvik.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

FORBRUKERTILSYNET:

FÆRRE KLAGER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Forbrukertilsynet opplevde i 2018 en klar nedgang i antall klager relatert til boligmarkedet. Forbrukertilsynet (tidl. Forbruker ombudet) som følger med på markedsføring og avtalevilkår hos alle aktører i boligbransjen og som fører tilsyn med kjøp/leie og opp føring av bolig, fikk i fjor til sammen 253 klager i «sekkeposten» som om fatter klager på eiendomsmeglere, nyoppførte boliger og hytter. Dette er en nedgang fra 344 klager i 2017. I den samme perioden gikk også antallet som tipset Forbrukertil synet innen det samme saksfeltet ned fra 163 til 140. Statistikken gir en detaljert inn sikt i hva det klages over, men For brukertilsynet bekrefter at det noen hovedområder som går igjen. - Som tidligere år ser vi mange klager på direktemarkedsføring; uadressert reklame, telefonsalg og SMS. Regler som det i utgangs punktet skal være veldig enkelt å forholde seg til, men som forbrukere opplever som påtrengende og unød vendig når det ikke er ønsket, sier Tonje Hovde Skjelbostad som er

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

Har du innspill til Forbrukertilsynet kan de i tilfelle sendes til tips@forbrukertilsynet.no og de kan da merkes «eiendomsmeglingstjenester» i emnefelt. avdelingsdirektør med ansvar for boligområdet hos Forbrukertilsynet. Tilsynsmyndigheten har registrert noe mindre klager og tips på lokke pris i 2018, selv om det kom en del på vårparten i 2018. I 2019 vil Forbrukertilsynet følge opp den nye veilederen om

markedsføring av bolig og ha flere tilsyn på utvalgte tema her. Vi vil også jobbe særlig med nybolig markedet, bla. bruk av illustrasjoner i markedsføringen. I år skal vi også oppdatere veiled eren for markedsføring av eien domsmeglingstjenester. Vi er opp

tatt av at denne skal være et nyttig arbeidsverktøy for bransjen og være relevant for eiendomsmeglernes arbeidshverdag, og vi oppfordrer NEF sine medlemmer til å ta kontakt om tema de tenker bør belyses, sier Tonje Hovde Skjelbo stad.

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Småbarnsbil – visningsbil Helt nye B-Klasse er en intelligent og fleksibel flerbruksbil som passer perfekt til aktive familier. Her får du hele 575 liter bagasjerom som standard, og en tredelt nedfellbar seterygg og justerbart bagasjeromsgulv gjør det mulig å romme opp til 1540 liter når det trengs. Med stemmestyringsfunksjonen MBUX (Mercedes-Benz User Experience) og overlegne sikkerhets- og assistansesystemer, er nye B-Klasse en bil med teknologi og kjøreegenskaper som få familiebiler kan matche.

Nye B-Klasse fra kr 403.900,-. Velkommen til prøvekjøring!

Utslipp og forbruk NEDC: B 180 aut. CO2 utslipp: 123-128 g/km, forbruk bl. kjøring 0,54–0,56 l/mil. Utslipp og forbruk WLTP: B 180 aut. CO2 utslipp: 135-156, forbruk bl. kjøring fra 0,59–0,69 l/mil. Pris inkl. lev. Oslo. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEFs PROPTECH-KART Det er mye innovasjon innen eiendomsmarkedet og det har derfor kommet FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE nye selskaper inn påLEDELSEN proptech-kartet til Norges Eiendomsmeglerforbund. AV SVEIN STRØMNES

FOTO/VR

NEFs proptech-kart fokuserer i hovedsak på firmaer som tilbyr tjenester innenfor seg mentet «bolighandelen». Vi holder derfor selskaper som blant annet jobber med smart husteknologi og næringseien dom utenfor, men det er ikke alltid lett å sette opp klare skiller, så overlappinger kan forekomme. Flere av selskapene på kartet er såkalte «start ups», og det ligger derfor i sakens natur at det varierer hvor mye de har klart å e tablere seg i markedet og at det kommer til å bli en del utskiftninger. Siden proptech-kartet ble oppdatert sist har det kommet inn over 10 nye selskaper. Nyhetene har i hovedsak kommet innen sektorene «foto/VR», «crowdfunding/ investering» og «holde orden på boligen».

Har du tips til selskaper som bør inn på proptechkartet kan de sendes til: svein@nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

Pronest, Goldbox og 3Dviewing leverer i hovedsak tjenester som skal gjøre markedsføringen bedre i form av visualisering. PRONEST skriver at de er «et software-selskap som hjelper eien domsutviklere med digitalisering av salgs- og markedsføringsprosessen av nybygg, med innovative løsninger for morgendagens boligkjøpere. Våre løsninger er utviklet med tanke på å gi en merverdi både for utvikler og boligkjøper, med auto matisering og visualisering av prosesser i kundereisen.» GOLDBOX leverer 3D-visuali sering til både næringseiendom og boligprosjekter. I tillegg lager de animasjoner og prosjektfilmer. 3DVIEWING tilbyr i hovedsak 3D-visualisering av boliger som skal gi deg følelsen av at du «nesten er der». Fototjenester er laget med et Matterport Pro 3D-kamera.

CROWDFUNDING /INFORMASJON

Her har firmaene HOMECROWD og EIENDOM FOR ALLE kommet inn. Homecrowd markeds fører seg som «Norges første og eneste crowdfunding plattform der sparere møter eiendomsutviklere som trenger egenkapital til sine pro sjekter.» Det er mulig at personene bak Eiendom for alle ikke er enige i beskrivelsen til Homecrowd etter som de drive med mye av det samme. De skriver på sine nettsider at de er «en låneformidler som fokuserer på at alle skal få muligheten til å investere i eiendomsmarkedet. Dette skal vi gjøre gjennom å bygge opp Norges ledende plattform for crowdfunding av eiendomspro sjekter.»

HIMLA INN

NY SELGE SELV-TJENESTE

Vi har også valgt å ta inn HIMLA under fanen «nettmeglere». De beskriver seg selv som «nærmest hel digital tjeneste» selv om det ikke er helt klart hvor de skiller seg fra mer tradisjonelle eiendomsmeglertjenes ter.

Webmegling har startet en ny selge selv-tjeneste av bolig som heter WEBBOLIG. Tjenesten er i utgangspunktet gratis, men de får betalt hvis kundene benytter seg av tjenester fra tredjeparts leverandører.

«HOLDE ORDEN PÅ BOLIGEN»

Styret.com, Myrent, Mahoom og Styretavla er alle tjenester som på en eller annen måte skal samle infor masjon om boligen/eiendommen. STYRET.COM skal gjør det enklere å håndtere styrearbeid i sameier/borettslag. Her kan du samle all viktig informasjon, opp gaver og dokumenter. Tjenesten har også løsninger for å bistå styrer, forretningsførere, regnskapsførere og vaktmestere. STYRETAVLA har digitalisert den tradisjonelle oppslagstavla i oppgangene i et sameie. Her vil du enkelt få tilgang til en kanal for å dele informasjon med alle i sameiet. MYRENT er et verktøy som skal gjøre boligutleie «superenkelt». Tjenesten sørger for automatisk fakturering, purring og «mye mer». MAHOOM er en plattform der du kan samle minner, inspirasjon og nøkkelinformasjon om boligen din. De beskriver også at dette er en tjeneste som gjør det mulig for deg «å titte inn døra til naboen og følge de hjemmene som inspirerer deg.» BOLIGKORTET er veldig i oppstartfasen, men på nettsiden sier de at de skal sette en boligscore på alle boliger i Norge. Dette skal de gjøre gjennom å bevisstgjøre bolig eiere innenfor områdene beboelighet, brannsikkerhet, energi og miljø.

BOBBLER

På det nye proptech-kartet er også 2BTHERE SOLUTIONS som leverer 3D-visualisering, og PROPERTY FLOW som markedsfører at de kan hjelpe eiendomsmeglere med å digitalisere tjenestene sine. Property Flow, er i utgangspunktet basert i Thailand, men er gründet av nordmannen Jostein Aksnes, så tiden vil vise om de også skal inn på det norske markedet.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DET NORSKE #PROPTECH KARTET – MARS 2019 Søk

Markedsplasser

Nettmeglere

Lånetjenester

Meglersystemer

Meglertjenester

Crowdfunding /Investering

Selge selv

Annonsering

Foto/VR-visning

Eiendomsmeglersøk

Eiendomsinformasjon

Hold orden i boligen Mars 2019 Kartet utviklet av NEF Kommentarer eller tilføyelser? Kontakt Svein Strømnes – svein@nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NY DIGITAL MARKEDSPLASS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

gjør interiøreksperter mer tilgjengelige Å kjøpe en bolig er for mange den største investeringen en gjør i sitt liv - det å få en veileder på hvilke interiørvalg en bør gjøre er med på å sikre verdien i boligen. Muligheten for profesjonell interiørhjelp har lenge vært tilstede, men det har vært et lite oversiktlig marked som har gjort at mange har vegret seg for å ta det i bruk. Dette ønsker Arkivet.co å gjøre noe med! AV EMILIE BERGUM ARNESEN OG KAJA GRINDE SKOVRUP

Innen interiørveiledning finnes det flere ulike profesjoner; interiørarki tekt, interiørdesigner og boligstylist. Men få forbrukere vet hva de trenger, hvordan de finner den rette for sitt prosjekt, eller hva en slik prosess innebærer. - Vi erfarte at mange opplevde frustrasjon og mye stjålet tid i oppussingsprosjekter, men at de vegret seg for å bruke profesjo nell hjelp fordi de ikke visste hvem de skulle kontakte eller hva det innebar. Videre så vi at dette er noe som kan gjøres mer transparent og tilgjengelig via digitalisering, og slik ble Arkivet.co til. HVA ER ARKIVET.CO?

Arkivet.co er en nettbasert markeds plass for interiørtjenester, hvor det skal være lett for kunder å finne frem til den riktige kandidaten til sitt prosjekt. Det tilrettelegges for at hele tjenesten kan løses digitalt, eller supplementert med hjemmebesøk eller møter i Arkivet.co sitt materialog møterom på Skøyen. En mer digi tal gjennomføring av prosjekter, åpner for et bredere marked geografisk, og enklere håndtering av mindre pro sjekter for både kunder og designere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

- Profesjonell hjelp til interiør og oppussing har lenge vært forbeholdt de mer velstående. Vi åpner markedet for mindre prosjekter og sparrings partnere, gjennom effektivisering av tjenesteleveransen, slik at flere kan få hjelp til sine interiørutfordringer. Arkivet.co lanserte ny plattform i januar 2019 og jobber fortløpende med forbedring og utvikling av løs

ningen for å kunne legge til rette for mindre boligprosjekter, men også kunne håndtere større prosjekter innen næring. - Vi har møtt stor interesse fra interiørbransjen og stadig flere tar plass blant interiørekspertene. Det er også satt i gang gode leverandør samarbeid, og flere er underveis. Den tekniske plattformen, kunde

reisen og ulike tilbud arbeides det fortløpende med, for å skape en så smidig prosess som mulig. OPPUSSING I FORKANT AV BOLIGSALGET

Når en bestemmer seg for å selge sin bolig har man i de fleste tilfeller be nyttet dette som sitt personlige hjem, og en bør justere bort sine

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

personlige preg og andre elementer, for at boligen skal kunne bli noen andres hjem. Enkel og lett overflate oppussing kan øke den oppfattede verdien ved at kunden ser mer potensial i å gjøre det til sitt eget, LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE noe som kan ha en positiv innvirk ning på en budrunde. Her kan eiendomsmeglere enkelt henvise til Arkivet.co for kunder for å få pro fesjonell veiledning tidlig i prosessen. - Vi mener her at de profesjonelle innen interiør har en innsikt i smarte triks, kundepreferanser og trender som kan guide en på riktig vei. Det er dermed å anbefale å skaffe seg eksperthjelp til små justeringer som «Vi i Arkivet.co tar gjerne en uforpliktende prat maling, belysing og oppgradering av med eiendomsmeglere for å bli bedre kjent» fronter eller møbler. BOLIGSTYLING TIL SALGSPROSESSEN

Boligstyling har blitt utbredt de siste årene, og flere tilbydere er på markedet, men kunder etterspør en variasjon i stylingen. • Vi jobber med å få opp egne sider dedikert mer mot ulike spesi aliteter, bla for boligstylister, som viser lokasjon og hva de har av egne møbler til utleie. På den måten kan kunder og eiendomsmeglere få til gang til utvalget av boligstylister som er på markedet, og velge ut den

FRITID

STUDENTER

• En av våre designere ble kontak tet av en kunde i en boligkjøpspro sess, hvor hun sendte over prospek ter til designeren, og tok korte digitale befaringer for å diskutere muligheter med boligen før hun skulle leggeFRITID inn bud. Interiørdesign STUDENTER ere og interiørarkitekter kan på denne måten være en sparrings partner for å se løsninger og mulig heter i en ny bolig - og kan komme med innsikt i budsjett og gjennom føring av tiltak. I et boligkjøp får kunder tilgang på mye materiell, både planløsnin ger, foto av bolig osv. Dette gjør det enkelt for designere å gjennomføre digitale befaringer ved å sende over prospekt til interiørdesigneren som kan hjelpe med å sette opp en god plan for oppussing. Ikke alle trenger hjelp til så mye og stort. Arkivet sin funksjon blir å veilede kunden til riktig profesjon for sitt prosjekt. En kan henvende seg til en interiørdesigner for råd og tips, fargepaletter, møbleringsplaner for helhetlig planløsning, og inn kjøpslister med antall, priser og butikker. Er det blitt solgt et skikkelig oppussingsobjekt kan en interiør arkitekt bistå med ytterligere tekniske tegninger, skisser og visualiseringer for å bygge noe helt eget.

«Det tilrettelegges for at hele tjenesten kan løses digitalt, eller supplementert med hjemmebesøk eller møter i Arkivet.co sitt materialog møterom på Skøyen»

som kan passe spesielt til det bolig prosjektet. Dette blir ekstra viktig i salg av high-end-boliger. INTERIØRVEILEDNING FOR KJØPER UNDER OG I ETTERKANT AV BOLIGKJØP

Profesjonell Interiørveiledning for kjøpere under og etter et boligkjøp er noe som Arkivet.co videre ønsker å utforske.

- Vi i Arkivet.co tar gjerne en ufor pliktende prat med eiendomsmeglere for å bli bedre kjent. Vi mener at det å tilby slike tjenester til en som skal selge eller kjøpe bolig, øker den hel hetlige verdien av prosessen. For en selger øker det potensialet for en høyere fortjeneste på salgssummen. Kjøperen får ikke bare en bolig, men også muligheten til bistand for å gjøre den til sitt unike hjem.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BOLIGFAKTA:

NYHET FOR EIENDOMSMEGLERE! LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Meglerbransjen er under angrep, men vi i Boligfakta tror ikke eiendomsmeglere er en utdøende yrkesgruppe. Meglere må naturligvis forholde seg til en rekke utfordringer som følger av moderne teknologi, men vi tror de kan spille på lag heller enn å kjenne på en utslettende trussel. AV VIKTOR GRINDHEIM, BOLIGFAKTA

Dersom de våger å sette ut for mange av sine oppgaver, så vil de gjøre seg mindre relevante og kompetente med tiden. Litt strategisk tenkning anbefales derfor. Vi tror de fleste av oss som skal selge bolig føler oss vesentlig roligere når en kompetent eiendomsmegler kvalitetssikrer prosessen. Ikke minst vil meglere være boligselgere over legne når det gjelder å identifisere potensielle kjøpere og hjelpe dem til å få ut fingeren og by på det de egentlig har lyst på. Hvordan skal Boligfakta hjelpe uten å overta meglerens kompetanse? Vårt mål er å hjelpe meglere til å bli raskere ferdig med tekster til deres salgsoppgaver, inkludert flere bolig fakta enn de har selv. Vi overlater

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

imidlertid siste del av jobben til megleren som den ubestridte fag person. Det å presentere en bolig for salg er tross alt en viktig del av megleroppdraget. Så mener vi det er dumt å selge en bolig uten å involvere boligselgeren. Vi har derfor brukt lang tid på å utvikle et skjema som både ivaretar brukervennlighet og kvalitet med tanke på gode fakta om boligen. Og med eierskap i et selskap som lever av Office-utvikling, kan vi kode mye magi i den automatiserte wordfilen til megleren. Den sendes umiddelbart etter at boligselger har fylt ut skjemaet. Men kan vi tillate oss å plage boligselgeren med dette, spør du? Med alt det selgerne går gjennom i prosessen med å selge boligen sin,

blir dette skjemaet nesten ubetydelig. Fortell dem at skjemaet kommer og at deres bidrag vil styrke salgsopp gaven. Vi ber ikke meglere om noen dokumenter, krever ikke innlogging

og gir aldri noen binding. Tvert imot kan alle prøve én jobb gratis og uforpliktende. Bestillingen tar ett minutt. Du kan lese mer på boligfakta.as.

STUDENTER

Høysesong for drone! Flere og flere eiendomsmeglere ser verdien av dronebilder i markedsføringen. Høysesong for boligsalg nærmer seg, og da er det enda viktigere å vise frem det unike ved eiendommen. Inviso er Norges største droneoperatør, og vi gir deg tips og råd i vår artikkel i denne utgaven av Eiendomsmegleren!

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

DETTE ER DE VIKTIGSTE INTERIØRTRENDENE FREMOVER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Personlig, hyggelig, lunt og større variasjon i farger, materialer og stil. Norske interiører frem mot 2020 vil bli mer frislippet, og jakten på å finne sin personlige stil og innrede på sin måte fortsetter. TEKST: MARI ANDERSEN ROSENBERG/IFI.NO FOTO: BORGE, BUTINOX, NORDSJÖ OG TAPETHUSET

IFIs Trendforum har sett på interiørtendensene i Norge fram mot 2020, og tror at vi fremover vil innrede med mer farger, kombinere flere materialer, kvitte oss med den vel kjente fondveggen og sette farge på flere flater. Alt i alt er det færre regler, større variasjon, mer person lig og mer behovsstyrt enn tidligere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

– Hjemmet er en base der man skal koble av og være med familie og venner. Interiøret skal føles godt, og vi skal innrede etter eget hode og magefølelse. Hjemmet skal ikke være en utstillingsarena, interiøret skal heller være en god ramme for aktivitetene som skal foregå i rommet. I noen rom skal vi hvile,

i andre trenger vi mer energi. Vi er ulike og har ulike behov, og inn reder deretter, forklarer Bjørg Owren, kreativ leder hos ifi.no og leder for IFIs Trendforum. Her er de viktigste interiør tendensene fremover ifølge trend forumet:

VI KOMBINERER FLERE FARGER

De siste årene har vi sett en over gang fra hvitt og minimalistisk til at flere tør å bruke farger i interiøret. Men enda har vi holdt igjen en god del, og gjerne satset på én trygg farge. Nå tror trendekspertene at norske hjem vil få flere farger, og kombinasjoner vil bli viktigere.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Varme, personlige gulv og tepper vil vi se mer av. Skinnmøbler er også helt i tiden. (Foto: Tapethuset)

Palettene blir mer variert og personlige. Vi vil eksperimentere mer med kontraster. (Foto: Nordsjö)

– Spørsmålet blir ikke lenger vilken farge som gjelder nå. Vi går h fra ensfarget til å kombinere flere farger. Vi blir mer bevisst på betyd ningen av kontraster, og flere vil bli fortrolige med å bruke komplemen tærfarger. Palettene blir mer varierte, levende og personlige, tror Owren.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

I tillegg til at de blir flere, tror trendekspertene også fargene blir varmere. – De varme fargene passer best for oss her med et kjølig klima. Vi tror også mer på jordfarger. I til legg vil ton-i-ton fortsatt være et sikkert kort, som brukes for å få gulv, v egger og de store elementene i et rom til å henge sammen, sier hun.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FARGEBRUKEN BLIR MER AVANSERT

Det som har vært en selvfølge før, er det ikke nødvendigvis lenger. For eksempel tror Owren og resten av trendforumet at hvite lister, tak og dører vil avta. – Flere vil gå for farge i taket, kanskje ikke de sterke kontrastene, men en lys nyanse av veggfargen. Plutselig stiller vi spørsmål ved at taket skal ligge som et «hvitt lokk over rommet», sier hun.

Lunt og hyggelig, mørke farger, myke tekstiler, farget tak, tregulv med varm lød og synlig trestruktur. Her er vi i 2019. (Foto: Borge)

UT MED FONDVEGGEN

Mange nordmenn har en god stund lagt sin elsk på fondveggen. Men skal vi tro trendekspertene, er den på vei ut – i hvert fall som kontrast vegg alene. – Skal vi ha fondvegg nå, så finner vi gjerne gode kombinasjoner som gjør at den henger godt sammen med resten av rommet. Det skal ikke lenger være en vegg som «faller ut», forteller Owren. STØRRE VARIASJON I MATERIALER

Det er ikke bare fargene som er viktige i et interiør. Materialene har vel så stor betydning. Og de samme tendensene som sees på farge fronten, ses også på materialtrendene. – Det blir større mangfold, mer variasjon og flere kombinasjoner. For eksempel er det ikke nødvendig med samme gulv i hele huset eller leiligheten. Konseptet «helhet» får ny mening. Det betyr ikke lenger samme farge og likt gulv i alle rom, forklarer hun.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

NATUR OG TEKSTUR VIKTIG

– Det blir mer synlig trestruktur på vegger og møbler. Mer furu og kryssfiner er også en del av natur trenden, sier Owren. I tillegg vil tekstur bli et mer og mer sentralt begrep. – Det handler om overflaten på materialer, som grovt og fint, og mykt og hardt. Vi blir jevnt over

mer bevisst på mulighetene for kontraster i materialenes ulike overflater, sier trendeksperten. DET BLIR MYKERE

Vi har lenge snakket om tekstilenes «comeback» i norske hjem, og Owren og trendforumet tror ikke den trenden er i ferd med å avta med det første.

– Vi kommer nok til å se mer g ardiner, ikke bare som dekor og stilelement, men for å dempe akustikk og få lunere atmosfære. De kommer nå inn i alle rom, ikke bare på soverommet. I tillegg er tepper på vei opp, med større og flere salongtepper. De friskeste legger teppe på teppe, sier hun.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Tendensene er at vi kombinerer flere og varmere farger, og tenker kombinasjoner. (Foto: Nordsjö) LEDELSEN

VERDT Å VITE

Det nye normale er hvert rom sin farge. Nå syns vi samme farge i alle rom blir kjedelig. (Foto: Butinox)

GULVENE BLIR VARMERE

På gulvfronten er det fremdeles lyse gulv som regjerer, men med en litt ny vri. – De fleste av oss vil fortsatt velge lyse gulv, men de er varmere i løden. Det er vekk med det kalde hvite og grå. Varme bruntoner er også på vei inn igjen. Og som tidligere sagt, vi blir friere til å velge gulv som passer rommet, avslutter Owren.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NYE STYRER I NEFs LOKALFORENINGER FOR 2019 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

I forbindelse med avholdte årsmøter i NEFs lokalforeninger i februar 2019 ble det valgt nye lokalforeningsstyrer. Mange helt nye tillitsvalgte, men også mange som ble gjenvalgt. Her følger en oversikt over lokalforeningsstyrene for 2019: OSLO OG AKERSHUS EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Styremedlem: Styremedlem:

Trine Dahl Ruby Kaur Andreas Villand Kristianne Sylte Anders Foss Erik Hofland

TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder:

André Norrøne Volla Geir Storli Eva Lise Torkildsen Liv Hege M. Hansen

ROGALAND EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Styremedlem:

Bård Birkeland Mads Fossmark Erlend Halseth Merete Gustavson Thor Hjertenes

VESTLANDET EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Studieleder: Styremedlem: Styremedlem: Styremedlem:

Toril C. Fridestad Jard Berg Marit S. Parmann Alexander Due Lars Albertsen Ørnulf Samdal

HEDMARK OG OPPLAND EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Sekretær: Styremedlem:

Brede Sørum Terje Hauan Bodil Lien Inger Helene Simensen Terje Hoelseth Kjersti Anette Berg

MØRE OG ROMSDAL EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Sekretær:

Randi H. Hollingen Julianne Sørheim Ole-Marius Heggstad Lars-Emil Hasselø Elin Larsen Blø

TRØNDELAG EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder:

Morten Müller Elisabeth M. Leth-Olsen Elin Brøndbo Kirsti Næss Olsen

NORD-NORGE EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Styremedlem:

Noel Pedersen Jørgen Sjøhagen Ketil Tallberg Sirianne Voie Brochmann Roger Lorentzen

SØRLANDET EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Nestleder: Kasserer: Studieleder: Sekretær: Styremedlem:

Alex Modahl Gustav Sædberg May Kristin Enevoldsen Helga Hvass Kristin Anette Heggeland Martine Strand

ØSTFOLD EIENDOMSMEGLERFORENING

Leder: Studieleder: Sekretær: Kasserer: Styremedlem:

Thor-Martin Frøyland Karl David Torp Iversby Synnøve Rosnæs Hans Ricard Huse Mette Hoseth

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

På årsmøtet til OAEF ble det nye styret satt sammen av nye og mer erfarne medlemmer. F.v. Lars Olav Venger-Pedersen, Anders Foss, Trine Dahl, Andreas Villand, Ruby Kaur, Erik Hofland, Kristianne Sylte og Ramin Oddin.

STUDENTER

Websystemer investerer i kompetanse De beste løsningene krever de beste hodene. Websystemer vokser og henter stadig inn ny kompetanse. Siste på plass i utviklerteamet er Anders Rørvik og John Erik Sloper. Vi er svært stolt av å ha dem med på laget!

JOHN ERIK SLOPER John Erik er også en anerkjent systemarkitekt, og har doktorgrad innen kunstig intelligens samt høyskoleingeniør i datateknikk. Han kommer fra rollen som CTO i Quantfolio AS som er en fintech startup innen kvantitativ finans. John Erik har lang erfaring med design og utvikling av komplekse IT-systemer fra selskaper i England og Tyskland, og i Sparebanken Vest.

ANDERS RØRVIK Anders er systemarkitekt med mastergrad i Information Science, og vår nye Applikasjonssjef. Han har bakgrunn som senior utvikler og systemarkitekt i Knowit og Sparebanken Vest. Anders har funnet seg godt til rette, og bidrar med unik kompetanse på et høyt nivå.

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BELIGGENHET,

BELIGGENHET, BELIGGENHET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Drone er et fantastisk verktøy for å fremheve boligens beliggenhet på en oversiktlig måte. Det er derfor et kraftig virkemiddel i markedsføringen, og flere og flere meglere ser verdien av dette. AV ROBERT DREIER HOLAND; DRONEANSVARLIG I INVISO OG STYREMEDLEM UAS NORWAY (NORSK INTERESSEORGANISASJON FOR DRONE)

Foto: Tor-Erik Schrøder/Inviso

NÅR GIR DRONE STØRST VERDI?

Drone viser nærmiljøets kvaliteter som for eksempel strender, skoler, idrettsanlegg og lignende. Boliger med unik beliggenhet, som for eksempel strandeiendommer, og steder med utsikt, er godt egnet for å vise boligens verdi fra luften. Dette gjelder også for boligeiendommer som ligger i «andre rekke», der kort avstand til for eksempel sjø ikke vil vises på vanlig boligfoto. LUFTFARTSTILSYNET INTENSIVERER ETTERLEVELSE AV REGELVERKET VED DRONE

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

Foto: Tor-Erik Schrøder/Inviso

Samtidig som bruk av drone i boligsalg øker, opplever Norges største boligfotofirma, Inviso, at regelverket er uklart for mange eien domsmeglere. Dronebilder forutsetter at fotografen må opp å bruke luft rommet, og må derfor forholde seg til lover og regler satt av Luftfarts tilsynet. Det er blitt mye mer fokus på dette i den senere tid, og drone bransjen begynner å ta sikkerhet på alvor. Kritiske situasjoner der droner truer luftrommet ved flyplasser setter ekstra fokus på regelverk og etter levelse av dette. Tilsynet har nylig ansatt flere for å utøve kontroll. I begynnelsen av mars ble to selskaper anmeldt av Luftfarts tilsynet for piratvirksomhet grunnet mangl ende godkjenninger. Et av disse jobber spesifikt med boligfoto. Luftfartstilsynet vurderer å anmelde ytterligere 5-10 fotoleverandører for ulovlige droneoperasjoner.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

HVEM ER INVISO? • Norges ledende byrå for markedsføringsinnhold til eiendomsmarkedet siden 2004 • Inviso er landsdekkende med ca. 170 fotografer og 30 boligstylister • I 2018 fotograferte vi ca 40.000 boliger • Inviso er Norges største droneoperatør. Vi jobber tett med Luftfartstilsynet, og har omlag 80 dronepiloter med den høyeste dronesertifiseringen.

Hvilket ansvar har megler ved bestilling av tjenester fra fotografer som enten flyr uten lisens eller ut over sin tillatelse? På samme måte som en byggherre må sørge for at snekkeren har papir ene i orden, må eiendomsmegleren sørge for at droneleverandøren har tilstrekkelige tillatelser og lisenser når bilder/film skal publiseres. Megler har et ansvar i forhold til at han publiserer bilder som potensielt ikke er tatt på lovlig vis og må der for sette seg inn i regelverket. I mot satt fall kan konsekvensene være: • Risiko for å bli anmeldt for pirat virksomhet eller ulovlig flygning • Negativ omtale i pressen • Erstatningsansvar ved ulykker og hendelser. Forsikringen gjelder ikke når flyvingene ikke er for skriftsmessig gjennomført. • Meglerkontoret kan bli anmeldt for kjøp av svart arbeid, og det kan sammenlignes med å ta pirat taxi. Skal det fortsette å være lovlig å bruke drone slik som i dag er det viktig å unngå ulykker og spille på lag med myndighetene. Det å fly trygt, sikkert og lovlig trenger ikke å gå på bekostning av verken kreativitet eller kvalitet.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Droneoperatør Johan Andersson, Inviso og megler Petter Birkrem, Privatmegleren

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Robert Holand

NYTTIG Å VITE FOR DEG SOM EIENDOMSMEGLER 1. For å kunne bruke et bilde tatt av drone MÅ den som flyr dronen ha lisens fra luftfarts tilsynet (RO1, RO2, RO3). 2. Det er ikke lov til å fly nærmere enn 50 meter fra folk eller hus uten aktiv god kjennelse fra alle berørte parter. I praksis vil dette si at man klarer å fly innenfor vanlig regelverk ved foto av land brukseiendom, hus som ligger med god avstand til naboer og en del hytter. Så snart det blir mer tettbebygd, i bysentrum og i vanlige villaområder er det nesten umulig å gjen nomføre droneoppdrag uten å bryte de regler som er satt. 3. For å få unntak fra regelen om å fly nærmere hus og folk enn 50 meter, kreves spesialgodkjennelse fra Luft fartstilsynet. Dette får man kun gjennom å være RO3operatør, samtidig som man har prosedyrer som er god kjent av LT og som ivaretar sikkerhet og lav risiko. Inviso har en egen RO3 god kjenning som alle operatørene flyr innunder. 4. Om megler vil fly selv, må man ha minimum RO1, og fly i henhold til de regler som beskrevet ovenfor.

GDPR OG DRONEBRUK

Det er i prinsippet ikke forskjell på bilder tatt med drone eller med f. eks. fotomast i forhold til vernet om personopplysninger. GDPR regulerer innsamling av persondata, og i den forstand er det er viktig å ha samme rutiner for dronebilder som for alle andre bilder. Man må være varsom og forsøke å minimere innsamling (fotografere/filme) av informasjon der privatpersoner kan

identifiseres. Dronefoto/film vil i de fleste tilfeller flys såpass høyt at det vil være vanskelig å identifisere privat personer, således samle inn informa sjon om disse. Innsamling av infor masjon i denne sammenhengen vil eksempelvis være å plassere en person på en gitt adresse. Om man fotogra ferer det offentlige rom hvor man får med personer i bildet, så vil man ikke kunne si at man kan koble personer til noen informasjon.

Flere eiendomsmeglere bruker foto eller video tatt med drone i markeds føringen av eiendom. Eiendomsmegleren må overholde personopplys ningsloven, samt forsikre seg om at droneoperatøren oppfyller Luftfarts tilsynets krav til kompetanse for kommersiell bruk av drone. Som for alle bilder eller videoer brukt i markedsføringen, må også dronebilder og -videoer gi et balansert og representativt bilde av eiendommen slik den framstår på markedsføringstidspunktet. Arne Solberg, tilsynsrådgiver i Finanstilsynet -Seksjon for eiendomsmegling og inkasso

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NYTT STYRE I NEF UNG Det første medlemsvalgte styret er satt og årsmøte ble vel gjennomført. Terje Buraas holdt åpningstale til forsamlingen og uttrykte sin støtte til NEF Ung-prosjektet. LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE «Vi heier på NEF Ung fordi bransjen trenger en nytenkende stemme og en relevant samlingsplass for de unge» var ordene som ble brukt.

STUDENTER

AV ANDERS KLØVNING

Kvelden hadde et sammensatt og spennende program, med blant annet foredrag av DNB Eiendom, Privatmegleren og Nordvik. Sandra Knudsen (DNB Eiendom) snakket om fullmektigperioden og veien fra nyutdannet til etablert eien domsmegler. Det var et veldig appellerende foredrag med opp turer, nedturer, snuoperasjoner og mye lærdom. Videre snakket Christoffer Hveem (DNB Eiendom) om bransjens utvikling, digitale utfordrere og hva som har preget eiendomsmarkedet i andre deler av verden. Jørgen Ek og Fredrik Meldahl (Privatmegleren) snakket om den gode kundeopplevelsen og hvordan oppfølging, planlegging og gode rutiner gjør hverdagen som eien domsmegler mer verdifull for

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

kundene våre. Tilslutt hadde Thomas Killigitto (Nordvik) et veldig interessant foredrag om eien domsmeglere som selvstendig næringsdrivende. Thomas la vekt på hvordan yrket utøves og hva som forventes for å lykkes i megler bransjen. Kvelden ble avsluttet med et hyggelig afterparty og stemningen var på topp. Årsmøtet førte til to nye tilskudd i NEF Ung-styret. Tiri-Alette Halvorsen Dahl (Eien domsmegler1) ble ny prosjekt ansvarlig, mens Henrik Myren Riksfjord (Nordvik) ble ny markedsansvarlig. De erstatter Kamilla Dagsland og Andreas S. Boulos som fortsetter i valgkomiteen, sammen med Ramin Oddin. Resten av interimsstyre fortsetter i sine tidligere roller.

Tiri-Alette Halvorsen Dahl

Henrik Myren Riksfjord

STYRET I NEF UNG 2019-2021

Leder: Anders Kløvning Nestleder: Marcus Blohm Økonomiansvarlig: Carina Elise Godou IT- og medieansvarlig: Rikke Haga Prosjektansvarlig: Tiri-Alette Halvorsen Dahl Markedsansvarlig: Henrik Myren Riksfjord

Videre ble det satt følgende valgkomité:

Valgkomiteleder: Ramin Oddin Valgkomité: Kamilla Dagsland Valgkomité: Andreas S. Boulos

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

SKIFTER I NEF Fra 1. april kommer det noen endringer i bemanningen iLEDELSEN Norges Eiendomsmeglerforbund. FAGSTOFF VERDT Å VITE Reklamasjonsnemnda for eiendoms meglingstjenester (RfE). Før det har hun i flere år jobbet som eiendomsmegler i blant annet Sem & Johnsen og DNB.

Vi ønsker begge to velkommen og lykke til i deres nye roller! Nina Hauge

ENDOM

NEF tilbyr kurs som kan holdes for ditt foretak! Kursene kan kombineres, varierer fra 1-3 timer pr tema. Et NEF-kurs er en god arena for læring!

RGES

N E F ME

GLE

BUND

NEF FORETAKSKURS 2019

Linda Klokk

Linda Klokk, som det siste året jobbet som advokat i juridisk avdeling i NEF, går nå over i rollen som forbrukerrådgiver. Før Linda kom til NEF, hadde hun bakgrunn både som eiendomsmegler og advokat. I tillegg har hun et stort sosialt engasjement som nå kommer forbrukere med boligrelaterte spørs mål til gode. For å erstatte Linda på juridisk avdeling kommer Nina Hauge inn. Nina er utdannet jurist og kommer fra jobben som daglig leder i

KURS

KURSTEMAENE: 1. Tilbakeholdsrett 2. Egenhandelsforbudet og adgang til å drive annen næringsvirksomhet 3. Aktuelle saker fra domstolene og RfE 4. Vergemål, umyndige og fremtidsfullmakter 5. Videresalg av kontrakt for bolig under oppføring 6. Skatterettslige spørsmål Kursene holdes av NEFs dyktige advokater: Nina Fodstad Skumsrud, Advokat MNA / Fagsjef NEF Katerin Lind-Klev, Advokat MNA Nina Hauge, Advokatfullmektig MNA, MNEF NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

Forespørsel: firmapost@nef.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

FREMTIDEN ER TILBAKE. HELT NYE BMW 330e LADBAR HYBRID. KLAR FOR BESTILLING.

Helt nye BMW 330e er en kompromissløs ladbar hybrid som bygger på alt det BMW 3-serie står for. Med en kraftig 4-sylindret BMW TwinPower Turbo bensinmotor og en høyeffektiv eDrive-elmotor har du mer enn nok av krefter kombinert med ekstremt effektiv energiutnyttelse. Resultatet gir imponerende kjøredynamikk og stabilitet som lever opp til det som forventes av en helt ny BMW 3-serie. Helt nye BMW 3-serie. Forbruk for blandet kjøring i henhold til den nye WLTP kjøresyklusen 0.49–0.74 l/mil. CO2-utslipp 129–169 g/km. Avbildet modell kan avvike fra standard.

Ren kjĂ¸reglede

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

HØYT ENGASJEMENT OG REKORDDELTAGELSE PÅ BOLIGMARKEDET 2019 LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Det var både høyt engasjement og rekorddeltagelse da Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig arrangerte konferansen Boligmarkedet 2019 i Oslo Konserthus 25. mars. AV SVEIN STRØMNES, FOTO JACOB KRONEN

Det gode oppmøtet skyldes nok i stor grad at vi på programmet både hadde finansminister Siv Jensen og byrådsleder Raymond Johansen blant talerne, men også at det denne gangen var flere andre innlegg med tema i skjæringspunktet mellom næringsinteresser, makroøkonomi og politikk. Dermed fikk vi både forklaringer på hvorfor situasjonen i bolig markedet er som den er, men også høre om hvordan markedsmeka nismene forklarer etterspørselen i boligmarkedet. Byrådsleder i Oslo, Raymond Johansen, fortalte om hvilke priori teringer de hadde gjort på bolig markedet etter at de kom til makten, men Johansen erkjente at det var arbeidsoppgaver som fortsatt stod igjen på dette området og at han

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

derfor håpet på en nye periode for å fortsette med dette. På konferansen ble det også presentert prognoser for bolig markedet framover, det ble snakket om hvordan man transformere næringseiendom til boligformål og hvordan tomteprisene påvirker boligbyggingen.

STUDENTER

Det ble også presentert en analyse av boligprisutviklingen i et historisk perspektiv. Flere sentrale aktører hadde videre en samtale om hvilke boliger som etterspørres i markedet og hvordan de trodde utviklingen vil bli videre. Her mente blant annet adm. dir. Olav Selvaag i Selvaag Bolig at vi

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

framover kom til å se en utvikling med større behov for f ellesløsninger og bruk av smartteknologi i boligene. Finansminister Siv Jensen avsluttet dagen med å oppsummere hva regjeringen har gjort innen bolig området etter at de kom til makten. Hun nevnte blant annet forenk linger for raskere boligbygging, men

også grep som var tatt for å få ned låneopptaket i husholdningene. Boliglånsforskriften som var et slikt tiltak, skal opp til evaluering i løpet av høsten, men Jensen kunne muligens tolkes dit hen i sitt innlegg at det er gode sjanser for at forskriften også blir videreført etter nyttår i en eller annen form.

- Jeg foretrekker ikke å regulere når jeg kan, men av og til er det nødvendig, sa Siv Jensen. - Innstrammingene vi har fore tatt har hatt ønsket effekt på bankenes utlånspraksis, sa hun videre.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Fra Reklamasjonsnemnda:

SKAL INNEHOLDE SAMLET, SPESIFIKT KOSTNADSOVERSLAG LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg AV LAGDOMMER PER RACIN FOSMARK, REKLAMASJONSNEMNDAS FORMANN

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 skal oppdragsavta len inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Begrunnelsen for denne regelen er at det skal være forutsigbart for oppdragsgiver hva de totale kostnadene blir, og skal bidra til å øke for brukerens prisbevissthet. Det er i strid med god meglerskikk dersom oppdragsavtalen ikke på en tydelig måte viser hvordan kostnadene fremkommer, og at dette gjenspeiles i oppgjørsoppstillingen, jf. for eksempel Reklamasjonsnemndas avgjørelse RFE-2010-085.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

Nylig behandlet nemnda en sak RFE-2018-186, hvor det var vanskelig å få oversikt over det totale vederlaget (provisjonen). Oppdraget gjaldt salg av tre tomter, noe som fremgikk av opp dragsavtalen. Tomtene ble solgt samlet til samme kjøper. Innklagede anførte at dersom tomtene hadde blitt solgt hver for seg, ville totalt vederlag og kostnader ved den første tomten utgjort i underkant av kr 90 000, og for hver av de to andre kr 38 000. Nemnda kom til at dette ikke fremgikk klart av opp dragsavtalen, og at megler måtte tydeliggjort dette bedre. Det er

egleren som er den profesjonelle m aktør, og nemnda viste til formålet med bestemmelsen i § 6-4 første ledd nr. 6. I oppdragsavtalen var det klart angitt at totalt vederlag (provisjon) og kostnader utgjorde kr 89 296. Provisjonen var angitt til kr 38 000, og for en forbruker var det ikke lett å se at det gjaldt en fast pris pr. tomt på kr 38 000, selv om det var krysset av på det i oppdrags avtalen. Oppgjørsoppstillingen var heller ikke klar på dette punkt. Nemnda kom til at meglers utfor ming av oppdragsavtalen, hvor det ikke var tydeliggjort godt nok hvor dan provisjonen beregnes, var i strid

med god meglerskikk, jf. eien domsmeglingsloven § 6-3. Megler hadde utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det fulgte da av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget, men ikke utlegg, kunne settes ned. Nemnda kom enstemmig til at innklagede måtte forholde seg til det som fremgikk av oppdragsav talen når det gjaldt størrelsen på provisjonen, det vil si kr 38 000. Innklagede måtte kreditere klageren kr 56 000 av beregnet provisjon.

STUDENTER

Vi har god fart - bli med på laget vårt

Du kjenner følelsen. Solskinn, perfekte forhold, god form, god fart, driv og et godt støtteapparat i ryggen. Slik har vi det i Aktiv – og nå vil vi ha deg med på laget. Vi vokser og trenger flere dyktige medarbeidere! Hos oss får du jobbe i en kjede med et godt støtteapparat med høy faglig kompetanse, struktur og systemer, slik at du kan fokusere på å være en god rådgiver for våre kunder. Vi har 70 kontorer over hele landet. Vil du starte for deg selv som franchisetaker eller ønsker partnermuligheter ved ett av våre kontorer, så vil vi gjerne høre fra deg. Ønsker du å kjenne på godfølelsen og bli en del av vårt lag, ta kontakt med adm. dir. Karsten Onsrud på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no Vi gleder oss til å få deg med på laget!

aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

JONAS NIKOLAI GRIMSØEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Jonas Nikolai Grimsøen

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet og kunnskap, samt å optimalisere prosess og resultat.

Arbeidssted: Grimsøen & Partners, Sarpsborg Alder? 26 år

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Enda mer digitalisert! Jeg tror vi må fokusere på å bli enda bedre på visning, med rådgivning, med oppfølging og i budrunde – her er det enkelt å se verdien av oss og jobben vi gjør her blir vanskelig å bytte ut med en robot eller en privatperson.

Sivilstatus, barn? Supersingel med 0 barn. Sist leste bok? Oppgjør av eiendomshandler for 4 år siden. Favoritt TV-program? Hotel Cæsar. Favorittmusikk? Popstjerne Fanny Andersen og Melissa Horn «Favorittdings»? Er det lov å svare iPhonen? Kjører? Range Rover Evoque Hvor mange timer jobber du i uke? Det er heller enklere å spørre hvor mange timer i uken jeg ikke jobber, og svaret der er når jeg sover eller er på en snurr. Hva gjør du for å koble av? Utenlandsreiser med venner eller IKEA, bare ikke på en lørdag. Hva er din beste idrettsprestasjon? Har aldri gått på noe idrett, men hvis jeg må velge blir det den gangen jeg falt ned fra et vindu i 2. etg. Uten å dø. Er det dette som kalles Parkour? Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Ganske enkel der. Iskrem! Beste reisemål? L.A. – helt klart. Har du noen dårlige sider? Kjempedårlig taper, rastløs, utålmodig.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

FRITID

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Gjøre det slutt med eksen, noe som resulterte i at vi måtte selge leiligheten. Fikk solgt nøyaktig 1 uke før Oslomarkedet snudde og boligprisene falt. Hvor mange ganger har du flyttet? Over 15 ganger. Nevnte jeg rastløs og utålmodig under negative sider? Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? 167 bilder av nærområdet i en finnannonse. Spesielt en varm sommerdag i Frognerbadet når leilig heten ligger på Sandaker! Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Mange dyktige mennesker som jobber beinhardt. Spesielt i byen! Karrierevei fram til der du er i dag? Gikk rett fra VGS til BI og fullførte bacheloren i eien domsmegling da jeg var 22 og satt som fullmek tig på Skøyen, Oslo Vest frem til jeg var 24 da jeg flyttet hjem til Sarpsborg og startet som megler og daglig leder for et kontor der.

Hva er den største utfordringen til bransjen? Å synliggjøre verdien av bruk av megler! Digitale verktøy gjør det mulig å selge uten, men jeg både vet og prøver å vise hver eneste dagen verdien av jobben jeg gjør og innsatsen jeg legger ned. Dette må vi synliggjøre. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Selvfølgelig opptre ryddig i hele prosessen med kunder og interessenter. Være tydelig ovenfor kunder og potensielle kunder med den verdiskapningen vi bidrar til. Fokus på fag og å være kompetente er viktig i fremtiden! Jeg opplever at det mange dedikerte og dyktige meglere – spesielt i storbyene. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tipper en relativt moderat vekst. Lokalt sett hos oss ferdigstilles en del prosjekter i byen samt at det bygges mye nytt over hele byen, også i sentrum. Mange boliger skal ut for salg, så det er mye å velge mellom.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEFs VÅRKONFERANSE

22. – 24. MAI, MOLDE

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSFULLMEKTIGER

17. - 24. JUNI, OSLO

HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE

5.- 6. SEPTEMBER, LOSBY

NEFs HØSTKONFERANSE

21.-22. NOVEMBER, OSLO

FLERE KURS FOR HØSTEN 2019 VIL FORTLØPENDE BLI PUBLISERT PÅ NEF.NO

SE OGSÅ E-KURS PÅ NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

NYTT FRA JURIDISK AVDELING LEDELSEN

FRITID

STUDENTER

Juridisk avdeling består av Nina Hauge Nina Fodstad Skumsrud (fagsjef) og Katerin Lind-Klev

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

BUDJOURNAL

– KAN SELGER FRITT BENYTTE SEG AV INFORMASJONEN I DENNE? AV ADVOKAT MNA NINA FODSTAD SKUMSRUD, FAGSJEF NEF

For en tid tilbake fikk vi spørsmål fra en eien domsmegler om i hvilken grad og i hvilket om fang en selger kan benytte seg av informasjonen som er ført inn i budjournalen. I den konkrete saken var det mistanke om at selger ønsket å gi en kopi av budjournalen til en nabo som var i ferd med selge sin bolig. Tanken var nok at ved å gi naboen journalen, kunne naboen ta direkte kontakt med de av budgiverne som ikke hadde vunnet frem i den første bud runder. Naboen kunne så tilby disse å kjøpe hans bolig, som forutsetningsvis er tilnærmet lik den andre boligen disse budgiverne hadde bydd på. Naboen vil ved å motta journalen få førstehånds kunnskap om hvem som var budgivere, hva bud givere har bydd, hvilke forbehold de eventuelt har tatt mv. Vi har også hørt eksempler på at en selger av en leilighet i en blokk har slått opp en kopi av budjournalen på felles tavle i oppgangen, slik at andre som eventuelt vurdere å selge tilsvarende leilighet i oppgangen kan få informasjon om potensielle kjøpere. Dette er selvfølgelig problematisk! Plikten til å føre budjournal er nedfelt i eien domsmeglingsforskriften § 3-5 jf. § 3-1. Forskriftsbestemmelsen lyder: Hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en bud journal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

MEDLEMMER

a) tidspunkt for når budet er mottatt, b) budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer, c) budets størrelse, d) eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold, e) akseptfrist, og f ) tidspunkt for avslag eller aksept. Budjournalen er en viktig og naturlig del av kvalitetssikringen av eiendomsmeglingstjenesten. Kvalitetssikring er også noe av begrunnelsen bak bestemmelsen i eiendomsmeglingsforskriften § 6-4, hvor det fremgår at en kopi av budjour nalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Formålet med å utlevere journalen til selger og kjøper er å dokumentere at budrunden har gått for seg på en ordnet og korrekt måte, og det gjøres ved å skape åpenhet. Den informasjonen kjøper og selger får utlevert er ment for dem, og det er naturligvis ikke meningen at denne infor masjonen skal kunne distribueres videre til andre som kunne hatt nytte av den. En selger som etter eget salg distribuerer budjournalen til naboer og/eller mer tilfeldige personer, utleverer i slike tilfeller personlige og til dels økonomiske opplysninger om budgivere, og benytter seg av journalen i strid med formålet. Utfordringen er at en eiendomsmegler nok ikke kan si at det er ulovlig for en forbruker å distribuere journalen på en slik måte. At det ikke

er ulovlig er dog ikke til hinder for at eien domsmegler klart og tydelig henstiller egne kun der – både selger og den som ender som kjøper – om ikke å utlevere journalen. En slik henstilling kan, i tillegg til at utlevering vil være i strid med formålet, også begrunnes i hensynet til respekt for de øvrige budgiverne som ikke har samtykket til at informasjon om deres personlige og økomimiske forhold blir utlevert andre.

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

RENTEBETINGELSER PÅ KLIENTKONTO LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiendomsmeglingsloven og – forskriften har bestemmelser om forvaltning og behandling av klientmidler som vi i NEF juridiske avdeling får enkelte spørsmål om. I den siste tiden har vi hatt en del konkrete spørsmål knyttet til rentebetingelser for eiendomsmeglingsforetakets klientkonto. AV ADVOKAT MNA NINA FODSTAD SKUMSRUD, FAGSJEF NEF

Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 er det uttalt at denne forpliktelsen innebærer at foretaket jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rente betingelsene er markedsmessige. NEF har sett nærmere på og stilt spørsmål til Finanstilsynet om hva som kreves for at et foretak oppfyller denne forpliktelsen. Når det gjelder hva slags rente et foretak får tilbud om, vil dette avhenge av flere forhold, herunder størrelsen på innestående midler. Hvor vidt den rente et eiendomsmeglingsforetak har er markedsmessig, må følgelig bero på en konkret vurdering. Det er i forlengelsen av dette ikke til strekkelig å innhente en prisliste fra en eller flere banker (i den grad slike er å finne på bankenes hjemmeside). Å undersøke hva andre foretak får av rente betingelser i den samme bank som foretaket selv benytter, er heller ikke tilstrekkelig for å oppfylle forpliktelse om en «markedsmessig rente». Fore taket må innhente tilbud fra andre banker enn den bank foretaket selv benytter. Hvor mange banker det konkret må innhentes tilbud fra har ikke tilsynet sagt noe eksplisitt om, men i rapporter fra stedlig tilsyn (se to slike inntatt nedenfor) indikeres det at tilbud fra tre banker kan være tilstrekkelig. Vi er kjent med at det kan være et problem at banker ikke vil svare/ikke vil gi tilbud. Slik manglende vilje til å gi tilbud kunne kanskje indikere at de betingelsen foretaket har allerede er de beste, men tilsynet er tydelige på at dersom en bank ikke ønsker/ikke gir tilbud på klient konto ved forespørsel fra eiendomsmeglings foretaket, må eiendomsmeglingsforetaket rette henvendelsen sin til andre banker. Når det gjelder rentebetingelsen mer konkret og at foretaket skal ha «høyest mulig» rente, får

vi enkelte spørsmål om hva dette rent faktisk innebærer. Må foretaket faktisk bytte bank dersom en annen bank tilbyr noe bedre rente? Svaret på det er at dersom klientkontorenten ligger under den rente foretaket kan få i markedet og forskjel len ikke er ubetydelig, plikter eiendomsmeglings foretaket å bytte klientkonto. Begrepet «markeds messig» innebærer på den annen side at megler ikke behøver å bytte klientkontobank ved helt marginale forskjeller (for eksempel hvis man har en rente på 1 % og tilbys 1,01 %.) Eksakte hvor denne grensen går kan vi dessverre ikke si noe mer konkret om. Vår klare anbefaling er at eiendomsmeglings foretaket, f.eks. hver 6 mnd., tar kontakt med i alle fall et par/tre andre banker enn den foretaket benytter og ber om konkret tilbud på å opprette klientkonto. UTDRAG FRA RAPPORTER FRA STEDLIG TILSYN:

(16/9848): Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente. Det vises til rundskriv 7/2014. Plikten innebærer at foretaket jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige. Foretaket må kunne dokumentere at plikten overholdes. Foretaket kan ikke ved avtaler eller på annen måte forplikte seg på en slik måte at regelverket ikke overholdes. Foretaket oppbevarer klientmidler på klientkonto i morselskapet, XXXX. Foretaket har opplyst at det har innhentet opplysninger om rentevilkår som gis andre eiendomsmeglere både fra (egen bank) og andre relevante banker, men erkjenner at det ikke har innhentet tilbud om oppbevaring av klientmidler fra andre banker. Det er ikke tilstrekkelig å undersøke at rente betingelsene er like gode som hva andre eiendomsmeglingsforetak i samme bank får. Plikten til

årlig å forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige innebærer normalt at eiendoms meglingsforetaket må innhente tilbud fra andre banker om oppbevaring av klientmidler. Dersom disse tilbudene viser at betingelsene hos eksisterende bankforbindelse ikke er markedsmessige, må fore taket bytte bank. (17/12873): Det ble avdekket under tilsynet at foretaket ikke foretok undersøkelser av rentenivået i andre banker, men forholdt seg til e-post fra franchisegiver hvor det ble opplyst hva enkelte andre foretak hadde oppnådd av rentevilkår i andre banker. Finanstilsynet bemerker at det at et annet selskap har fått ytterligere andre selskap til å spørre om rentesats på klientkonto, ikke er tilstrekkelig til å si at foretaket har innhentet konkrete tilbud om betingelser for klientkonto. Foretaket ble derfor bedt om å dokumentere iverksatte tiltak for å oppfylle kravet til markedsmessig rentebetingelser på klientkonto, for eksempel ved å fremlegge hvilke rentebetingelser 3 andre banker kan tilby på foretakets klientmidler. Foretaket sendte ikke inn dokumentasjon i tilsvaret til foreløpig rapport. Foretaket har imidlertid i brev av 20. april 2018 opplyst om innhentede tilbud fra fire konkurrerende banker. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KOMMUNAL FORKJØPSRETT AV ADVOKAT ANNE SOFIE BJØRKHOLT OG EMILIE OVANGER JØRGENSEN, ADVOKATFIRMAET BAHR

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Ved salg av leiegård kan kommunen utøve forkjøpsrett på vegne av seg selv, beboerne, en studentsamskipnad eller selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett. Loven er fra 1977 og kom derfor til i en periode hvor man hadde r egulerte leiepriser i Norge. Lovens formål er boligsosialt: Leietaker skal få anledning til å bli eier av egen bolig om leiegården hun bor i kommer for salg. Forkjøp skjer til markedspris, og innebærer ingen subsidiering av leietaker. For at forkjøpsretten skal gjelde må leiegården ha mer enn fem boenheter og mer enn 50 % av gården må være innredet for beboelse. Høyesterett tok i 2004 (Rt. 2004 s. 312) stilling til hva som menes med «innredet for beboelse». Det som skal medregnes er boligens hoveddel, tilleggsdel og forholdsmessig del av garasjeanlegg. I kombinerte eiendommer tillegges øvrig areal næringsdelen. Areal som lovlig er tatt i bruk til næring, forretningslokale eller annet formål skal derfor ikke regnes med i boligarealet, selv om det i utgangspunktet var bestemt for bolig. Er arealet derimot ulovlig tatt i bruk til annet formål enn bolig, skal det fremdeles regnes som boligareal. Forkjøpsretten gjelder ikke seksjonerte gårder, bortsett fra samleseksjoner for bolig dersom samleseksjonen opp fyller ovennevnte krav til å være en leiegård. Tidligere hadde leietaker forkjøpsrett etter eierseksjonsloven med 20 % rabatt når en leiegård ble seksjonert. Denne forkjøpsretten ble fjernet i 2018. Derved har det oppstått et «hull» i lov verket, hvor eier av leiegård kan seksjonere uten forkjøps rett og deretter selge uten forkjøpsrett. Konsekvensen er at kommunal forkjøpsrett kan bli mindre aktuelt fremover, da loven kan være relativt enkel å «omgå» ved seksjonering. Det er kommunen som bestemmer om forkjøp skal gjøres gjeldende. Etter praksis i Oslo utøves forkjøpsrett på vegne av beboerne bare dersom flertallet ønsker forkjøp og kan dokumentere at de har finansieringen på plass for å kjøpe hele gården. De leietakerne som ikke ønsker å delta i for kjøpet, fortsetter å være leietakere. Kommunen kan også utøve forkjøp på vegne av seg selv, for å anskaffe boliger som kan leies ut til leietakere med boligsosialt behov eller overdras til studentsamskipnad. Inntil høsten 2017 har det ikke vært praksis for kommunen å utøve forkjøp på egne vegne, men det er nå endret. I fjorårets granskning av Boligbygg Oslo KF fikk kommunen kritikk for ikke å ha benyttet seg av den forkjøpsretten loven gir muligheter for. Forkjøp gjelder ved eiendomssalg, og da trer forkjøps rettshaver inn i avtalen. Forkjøpsrett utløses imidlertid også

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

FAGSTOFF

FRITID

ved aksjesalg dersom mer enn halvparten av aksjene går over til ny eier. Derved kan for eksempel et utkjøp av med aksjonær utløse forkjøpsrett. Selv om det er et aksjesalg som utløser retten, vil det være eiendommen som er gjenstand for forkjøpet. En avtale om at salget skal reverseres om forkjøpsretten benyttes, kan ikke gjøres gjeldende overfor kommunen. I tillegg går kommunens forkjøpsrett foran alle forkjøpsretter som eventuelt er stiftet gjennom avtale. Når det er gjennomført et salg som utløser forkjøpsrett, har både selger og kjøper plikt til å melde fra om dette til kommunen. Partene kan avtale seg imellom hvem som skal sende meldingen, men vis a vis kommunen er begge parter ansvarlige. Manglende melding er ikke sanksjonert, men har som effekt at fristen for å utøve forkjøpsrett ikke starter å løpe. Kommunens frist til å utøve forkjøpsrett er fire måneder etter at fullstendig melding er mottatt. Har man ikke meldt kan man derfor risikere at kommunen utøver forkjøpsrett flere år etter, til den verdien som var aktuell da transaksjonen fant sted. Eiendomsmarkedet har stort sett vært oppadgående og kjøper og selger har derfor gode insentiver til å melde transaksjoner. Ved aksjesalg legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn for utøvelse av forkjøpsretten. Kommunen er derfor ikke bundet av den avtalte «Eiendomsverdien» i aksje kjøpsavtalen. Blir partene ikke enige om kjøpesummen, skal eiendommens verdi fastsettes ved skjønn. Skjønnet skal ta utgangspunkt i hva en vanlig kjøper ville gitt for eiendommen ved frivillig salg. Det legges vekt på hva slags eiendom det gjelder, beliggenhet, påregnelig utnyttelse etter forholdene på stedet og prisene på lignende eiendommer. At omsetningsverdien, og ikke den avtalte eiendomsverdien, skal legges til grunn er begrunnet i at selskap kan eie andre aktiva enn leiegården. I de klassiske tilfellene med salg av «single purpose» eiendomsselskaper slår dette ikke til. Salg av eiendom har andre skattemessige konsekvenser enn salg av aksjer, noe som kan ramme hardt om kommunen utøver forkjøpsrett ved aksjesalg. Overdrageren og erver veren kan kreve vederlag av kommunen for nødvendige utlegg de har hatt knyttet til overdragelsen. Dette kan tolkes dithen at man får dekket merskatten ved innmatsalg, men konklusjonen er ikke sikker. Eiendomsmeglere bør kjenne til reglene om kommunal forkjøpsrett og informere partene om disse før handel kommer i stand. Eiendomsmegleren må orientere partene om meldeplikten. Som en tilleggsservice kan megleren påta seg å inngi meldingen, eller påse at den blir inngitt.

STUDENTER

ANNE SOFIE BJØRKHOLT OG EMILIE OVANGER JØRGENSEN

BA-HR AS BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HVORDAN BLI EN GOD PROSJEKTMEGLER?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FRITID

FAGSTOFF

STUDENTER

MEDLEMMER

Dette var ett av flere temaer som ble belyst på NEFs prosjektmeglingskurs i Lillestrøm den 21. mars 2019. Tidslinjen i et prosjektmeglingsoppdrag, samt hva slags type rådgivning og analyser en prosjektmegler kan og bør yte til utbygger, er temaer som bør oppta en prosjektmegler. Utelukkende å jobbe med prosjektmegling vil gi mulighet til å spisse kompetansen mot nettopp dette. Det er vanskelig å bli best i noe når man skal håndtere flere oppdragstyper. AV ADVOKAT CHRISTINA LYNGTVEIT-PETERSSON, KJEDESJEF PROSJEKT OG KOMPETANSE, PRIVATMEGLEREN

DE TRADISJONELLE HOVEDFASENE I ET PROSJEKTMEGLINGSOPPDRAG KAN BESKRIVES SOM DETTE:

1. KLARGJØRING

2. SALGSSTART

Den vanligste utfordringen for en uerfaren prosjektmegler er å forstå hvor mye innsats som må legges ned før prosjektet er salgsklart. Forventningene til hva en prosjekt megler skal levere vil variere avhengig av type prosjekt, størrelsen på prosjektet, hvem som er utbygger (og hvilken grad av in-house kompetanse de besitter) og til en viss grad vil også geografisk beliggenhet kunne spille inn. Det er likevel på det rene at prosjektmegler i større grad enn en bruktboligmegler må ha kunnskap om planprosesser, eiendomsutvikling (hva skal til for at prosjektet blir lønn somt), tolkning av statistikk (særlig demografi, flytting og målgrupper), å kunne definere og prioritere kravspesifika sjon i det enkelte prosjektet, beherske markedsførings loven, ha teknisk kompetanse, se muligheter og trender innen visualisering, besitte annen juridisk kompetanse enn når man formidler bruktbolig, ha erfaring nok til å spille inn gode samarbeidspartnere i prosjektet, mestre tilstrek kelig fremdrift i prosjektet (særlig i tidlig fase; før salg), jobbe strukturert (bl.a. fordi man må koordinere sam arbeid med ulike aktører som er involvert i prosjektet) og god nok økonomi til å jobbe lenge uten å kunne fakturere utbygger. Nå i senere tid har Forbrukertilsynet rettet særlig fokus på visualisering av prosjekt gjennom sin Veiledning om markedsføring av bolig. Utfordringen for prosjektmegler og utbygger er å vise frem en bolig som ikke er bygget ennå på en måte som vekker interesse og kjøpelyst, men som

3. VEDLIKEHOLD, SLUTTSALG

ikke bryter med markedsføringsloven og Forbrukertilsynets veiledning. Å trå feil kan medføre både omdømmetap, men også bøter fra Forbrukertilsynet. En annen aktuell utfordring er håndtering av personopplysninger. Prosjekt megler og utbygger utveksler personopplysninger. Det må derfor gås opp et løp for å definere i hvilken grad person opplysninger utveksles, på hvilken måte, om det er nød vendig, hva som er formålet med utveksling av opplysnin gene m.v. Det vises i den forbindelse til Bransjenorm for behandling av personopplysninger i eiendomsmeglings bransjen. Erfaringen viser at den tekniske kompetansen hos eiendomsmegler ofte er lav, mens utbygger ofte har behov for rådgivning rundt dette temaet. Manglende etterlevelse av regelverket kan – også her – medføre store bøter fra Datatilsynet, så vel som omdømmetap.

CHRISTINA LYNGTVEIT-PETERSSON

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SKJEGGKRE INVADERER NORSKE HJEM – HVA ER DINE RETTIGHETER? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Skjeggkre har blitt mer og mer utbredt i norske boliger de siste årene, men er likevel et ukjent fenomen for mange. I løpet av kort tid har vi sett flere rettsavgjørelser der boligkjøperen har rettet krav mot selgeren etter å ha oppdaget skjeggkre i boligen. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvilken betydning skjeggkre har for kjøper og selgers rettigheter ved boligsalg. AV EVEN KOMNÆS, PARTNER/ADVOKAT OG MARTIN JOHAN LIE HAUGE, ADVOKATFULLMEKTIG, ADVOKATFIRMAET HAMMERVOLL PIND

HVA ER SKJEGGKRE?

Skjeggkre er et insekt som kan forekomme i de fleste deler av boligen, men foretrekker varme og fuktige miljøer, typisk baderom. Skjeggkre kan tilføres boligen på ulike måter, f.eks. via naboleiligheter eller fra byggematerialer, emballasje, pappesker, klær og andre varer som tas inn i boligen. Skjeggkre er nattaktive insekter som skyr lys, og kan dermed være vanskelige å oppdage. Skjeggkreet er ikke skadelig for mennesker, men er definert som skadedyr ettersom det for enkelte skaper ubehag og er vanskelig å bli kvitt hvis man først er rammet. BOLIGKJØPERENS RETTIGHETER

Avhendingsloven og bustadoppføringslova regulerer kjøpers og selgers rettigheter ved boligsalg. Ved salg av brukt bolig er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Dreier det seg om ny bolig under oppføring er det bustadoppføringslova som gjelder. Dersom boligen lider av en såkalt «mangel», kan kjøpe ren ha rett til å kreve utbedring, prisavslag, heving og/eller erstatning av selgeren. Slike mangelskrav forutsetter at kjøperen har reklamert i tide. Vi anbefaler at mangler som oppdages under overtakelsen nedfelles i overtakelsesproto kollen. Skjulte mangler som oppdages etter overtakelsen må påberopes innen rimelig tid (i praksis ca. 2 måneder) etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget man gelen. Boligkjøpere som har mistanke om skjeggkre må dermed raskt påberope forholdet overfor selgeren og even tuelt engasjere sakkyndig som kan bekrefte eller avkrefte mistanken. Skjeggkre som først tilkommer etter overtakelsen er naturligvis selger uvedkommende.

eller dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. En selger som er kjent med at boligen har skjeggkre må altså opplyse om dette. Selgeren behøver normalt ikke å opplyse om feil som er forsvarlig utbedret. Men ettersom det frem til nå ikke har eksistert noen effektiv måte å fjerne skjeggkre på, skal det med andre ord mye til for at selgeren slipper å opplyse om forholdet. Opplysningsplikten kan også slå inn dersom selgeren har observert insekter som selgeren ikke skjønte var skjeggkre. I rettspraksis har det for eksempel blitt vektlagt at en selger observerte insekter på badet jevnlig over flere år og at problemene ble drøftet med en nabo i borettslaget. Det kan være vanskelig for kjøperen å bevise at selgeren var kjent med skjeggkre. Skjeggkre kan dessuten holde seg skjult over lang tid uten at selgeren er kjent med forholdet, og uten at selgeren med dette kan bebreides. Selgeren kan imidlertid i enkelte tilfeller bli holdt ansvarlig dersom selgerens uvitenhet om forholdet må betraktes som grovt uaktsom. Her må det foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor man bl.a. ser hen til hvor lenge skjeggkre har vært til stede, hvor omfattende problemet har vært og årsaken til at selgeren ikke kjente problemet. Dersom det ikke foreligger opplysningssvikt fra selgers side, blir spørsmålet om en bolig som har skjeggkre likevel er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med. I en slik vurdering ser vi at domstolene bl.a. vektlegger hvorvidt eksistensen av skjeggkre har påført kjøperen psykisk ubehag og/eller hvorvidt boligens verdi er redusert. Samtidig må kjøperen i større grad akseptere at en bolig inneholder skjeggkre etterhvert som dette blir et mer og mer utbredt fenomen.

EN MANGEL VED EIENDOMMEN?

KRAV SOM FØLGE AV EN MANGEL

Det foreligger en mangel dersom boligen ikke samsvarer med det som er avtalt. Brukte boliger selges normalt «som den er». I disse tilfeller foreligger det bare en mangel dersom selgeren har gitt ufullstendige eller ukorrekte opp lysninger som har hatt betydning for avtaleinngåelsen,

Som nevnt har kjøperen ulike sanksjoner til rådighet dersom boligen er solgt med skjeggkre og dette konstateres å utgjøre en mangel. I praksis krever kjøperen først og fremst et prisavslag, ettersom det frem til nå ikke har vært noen kjent måte å fjerne skjeggkre på. Prisavslaget skal tilsvare

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

EVEN KOMNÆS

MARTIN JOHAN LIE HAUGE

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

til boligens verditap når man sammenligner b oligens markedsverdi med og uten mangel. I tillegg kan kjøperen tilkjennes kostnader med å holde bestanden i sjakk. Kjøperen kan etter omstendighetene dessuten ha rett til å få erstattet øvrig økonomisk tap, f.eks. utgifter forbundet med å kartlegge skjeggkre-problematikken. Erstatning for indirekte tap, slik som tapte leieinntekter, kan kjøperen imidlertid bare kreve dersom selgerens handlemåte har vært uaktsom. RINGVIRKNINGER I BOLIGBRANSJEN?

Enkelte forsikringsselskap har nå endret sine forsikrings vilkår slik at skjeggkre uttrykkelig faller utenfor bolig selgerforsikringen. Dette kan få stor betydning for selgere, som nå risikerer å måtte dekke sine egne utgifter forbundet med eventuelle krav fra boligkjøpere. Den nye oppmerksomheten rundt skjeggkre får ventelig også andre virkninger i bransjen. Takstmenn må foreta grundig kontroll slik at skjeggkre om mulig oppdages før

avtaleinngåelse. Entreprenører må bli flinke til å sjekke materialer og andre varer på byggeplassen. Manglende etterlevelse kan i verste fall resultere i søksmål fra bolig kjøpere og selgere. NYE BEKJEMPELSESMULIGHETER?

Det kan utføres tiltak for å holde skjeggkre-bestanden på et minimumsnivå. Det har likevel vist seg å være utfordrende å finne insektmidler som fjerner skjeggkre på en effektiv måte. Forskere ved Folkehelseinstituttet har nylig testet et insektmiddel, Advion Cockroach Gel, som tidligere kun har vært benyttet mot kakerlakker. Metoden ga lovende resultater. På denne bakgrunn søkte eierne av produktet til Miljødirektoratet om å kunne benytte insektmiddelet mot skjeggkre. Søknaden ble godkjent den 1. februar 2019. Miljødirektoratet omtaler produktet som et lovende middel som er mer skånsomt mot helse og miljø enn de fleste alternativene. Insektmiddelet kan ikke kjøpes og benyttes av privatpersoner.

HAMMERVOLL PIND Advokatfirmaet Hammervoll Pind er spesialisert innen eiendomsog entreprisesektoren. Kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Halden. Består av i overkant av 80 ansatte, hvorav 60 advokater. www.hammervollpind.no

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MILLIONUTBYTTE MÅTTE TILBAKEBETALES! LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Høyesterett har fastslått at alle utdelinger til aksjeeierne ved avvikling av et aksjeselskap, etter utløpet av kreditorfristen, omfattes av aksjeeiernes objektive ansvar – uavhengig av om utbetalingen er utbytte eller avviklingsandel. AV ADVOKAT OG PARTNER JARLE EDLER, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

AVVIKLING AV AKSJESELSKAPER

I de tilfeller der det ikke lenger er virksomhet i selskapet, bør selskapet avvikles og slettes i foretaksregisteret. I mot satt fall vil det fortsatt påløpe kostnader og eierne må fortsatt rapportere og svare på lovpålagte skjemaer. Dersom det er tilstrekkelige eiendeler til å dekke fore liggende forpliktelser, kan selskapet avvikles i henhold til aksjeloven. Har selskapet ikke tilstrekkelig med midler til å gjøre opp forpliktelsene på avviklingstidspunktet, så må selskapets styre melde oppbud/begjære konkurs. Avvikling av et selskap innebærer at selskapet oppløses og deretter slettes fra de offentlige registrer. Først må generalforsamlingen med kvalifisert flertall vedta opp løsning. Etter dette inntrer avviklingsperioden, der av viklingsstyret, som velges av generalforsamlingen, må for berede avviklingen av foretaket. Når kreditorfrister er ute, er neste skritt sletting. AVVIKLINGSPERIODE

En avviklingsperiode kan ikke være kortere enn den minste kreditorfristen på 6 uker, og bør normalt ikke være lengre enn 12 måneder. I avviklingsperioden, skal avviklingsstyret utarbeide en fortegnelse over foretakets eiendeler, rettigheter og forplikt elser, og deretter gjøre opp en balanse med tanke på av viklingen. Både fortegnelsen og balansen må revideres av revisor, og det presiseres at dette også gjelder når aksje selskapet har besluttet å unnlate revisjon. Eventuelle eiendeler må verdsettes og omgjøres i penger ved salg. De eiendeler som ikke er solgt under avviklings prosessen, anses overtatt av aksjonærene. Et eventuelt over skudd etter dekning av forpliktelsene – alle krav som er meldt innen utløpet av kreditorfristen – skal utdeles til aksjeeierne. KREDITORVARSEL

Kreditorvarselet er en oppfordring til selskapets kreditorer om å melde sine krav til aksjeselskapet. Varslet gir altså kreditorer informasjon om at det er foretatt beslutninger

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

som kan svekke kreditorenes muligheter til å få innfridd sitt krav. Etter at det er besluttet avvikling, sørger Foretaks registeret for kunngjøring av kreditorvarsel samme dag som opplysningen om den aktuelle beslutningen er mottatt. Det er verdt å merke seg at et kreditorvarsel ikke har «preklusiv» virkning, noe som betyr at kravet ikke bort faller. Selv om en kreditor unnlater å melde sitt krav innen den gitte fristen, har han sitt krav i behold så lenge det ikke er foreldet. Selv om kravet er i behold, vil det bli praktisk vanskeligere for kreditor å få dekket sitt krav etter fristen. Dette blant annet fordi eiendeler er omgjort i penger, tatt ut av selskapet eller utdelt til aksjeeierne. Det er derfor alltid en fordel å forfølge et krav innenfor kreditorfristen. Selskapet kan imidlertid ikke avvikle og slette selskapet, før kreditor fristen er ute og forholdet til kreditorene er avklart. Kreditorfristen skal minst være seks uker fra varselet er kunngjort. Dersom fristen ender på en lørdag, helgedag eller en dag som etter lovgivningen er likestilt med helgedag, forlenges fristen til den nærmeste påfølgende virkedag. ANSVAR VED AVVIKLING

Aksjeloven har forholdsvis strenge regler om avviklings styrets og aksjeeiernes personlige ansvar ved avvikling. Den relevante bestemmelse er aksjelovens § 16-12, som tilsier: «Overfor kreditorer som ikke har fått dekning etter § 16-7 og heller ikke er tilstrekkelig sikret ved avsetning etter § 16-9 annet ledd, hefter aksjeeierne solidarisk inntil verdien av det som vedkommende har mottatt som utdeling etter § 16-9. Overfor slik kreditor hefter dessuten avviklingsstyrets medlemmer solidarisk uten begrensning, hvis det ikke godtgjøres at de har opptrådt med tilbørlig aktsomhet.» Avviklingsstyrets medlemmer har et personlig solidarisk ansvar for krav fra kreditorer. Ansvaret er uten begrensninger, med mindre avviklingsstyrets medlemmer kan bevise at de har opptrådt med tilbørlig aktsomhet.

JARLE EDLER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BING HODNELAND

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en STUDENTER FAGSTOFF del av vår kjernevirksomhet. Innen entrepriseFRITID bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med k ontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

Det potensielle ansvaret for avviklingsstyrets medlemmer, tilsier at avviklingsstyrets medlemmer bør ha en god over sikt over selskapets økonomiske situasjon før de takker ja til oppdraget. For aksjeeierne innebærer bestemmelsen at de hefter personlig og solidarisk overfor udekkede kreditorer med inntil verdien av det den enkelte aksjeeier mottar som utdeling ved avviklingen. Begrensningen harmonerer med at aksjeeierne ikke er ansvarlig for mer enn den aksjekapitalen som er innbetalt. KRAV MOTTATT ETTER AVVIKLING

Dersom det dukker opp krav fra kreditorer etter avvikling av selskapet og utdeling til aksjeeierne, kan det oppstå praktiske og rettslige utfordringer. Har avviklingsstyret opptrådt aktsomt, begrenses ut betalinger til kreditor av det som er utbetalt til aksjeeierne etter avviklingen. I en nylig avsagt dom i Høyesterett kom problemstillingen på spissen ved at kreditor ikke fikk tilstrekkelig dekning av sitt krav ved aksjeeiernes tilbakebetaling av avviklings andelene med ca kr 1,7 millioner. Spørsmålet var om aksje eiernes ansvar også er knyttet til eventuelle utbetalinger av utbytte etter kreditorfristen?

spesialregel for utdelinger til aksjeeierne i avviklingsfasen, som må gå foran den generelle ansvarsregelen i § 3-7. Høyesterett viste også til lovens forarbeider og juridisk teori, og konkluderte med at lovens system må forstås slik at den objektive ansvarsregelen i aksjeloven § 16-12 får anvendelse på alle utdelinger til aksjeeierne etter utløpet av kreditorfristen. KONSEKVENSENE AV DOMMEN

Avgjørelsen har betydning for grensedragningen mellom ordinært utbytte og avviklingsandel for et aksjeselskap som er under avvikling. Alle utbetalinger til aksjeeierne etter utløpet av kreditor fristen faller inn under aksjeeiernes objektive ansvar for udekkede forpliktelser. Utbetaling av utbytte før utløpet av kreditorfristen, faller imidlertid utenfor aksjeeiernes objektive ansvar og skal reguleres av den subjektive ansvars regelen om ulovlige utdelinger i § 3-7 – avhengig av kreditorfristen. Skillet mellom utdelinger innenfor den frie og bundne egenkapitalen opphører fra og med kreditorfristens utløp. Så lenge det er aktsomt grunnlag for utdeling av utbytte i forbindelse med avvikling av et selskapet, unntas slik utbetaling til aksjeeierne fra regelen om avviklingsandeler – forutsatt at dette foretas før utløpet av kreditorfristen.

UTBETALING ETTER KREDITORFRISTEN

Tvisten i den aktuelle saken (HR-2018-1983-A) gjaldt rekkevidden av aksjeeiernes ansvar for udekkede forplikt elser i et avviklet selskap, der det ble foretatt utdelinger til aksjeeierne i to omganger etter kreditorfristen. Den første utbetalingen var angitt å være ordinært utbytte, mens den andre utbetalingen var angitt å være avviklingsandel. Den omtvistede utdelingen til aksjeeierne på ca kr 5 millioner, ble foretatt etter utløpet av seksukers fristen og fremsto isolert sett som utbytte etter aksjeloven. Aksjeeierne fikk ikke medhold i at utbyttet reguleres av den subjektive ansvarsregel i aksjeloven § 3-7, om ulovlige utdelinger uavhengig av seksukers fristen. Høyesterett la til grunn at den objektive ansvarsregelen i § 16-12 er en

«I de tilfeller der det ikke lenger er virksomhet i selskapet, bør selskapet avvikles og slettes i foretaksregisteret. I motsatt fall vil det fortsatt påløpe kostnader og eierne må fortsatt rapportere og svare på lovpålagte skjemaer»

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

UTFORDRINGER VED SALG AV BOLIGER MED MIDLERTIDIGE BRUKSTILLATELSER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Eiendomsmeglingsloven oppstiller krav om at megler skal innhente opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i forbindelse med eiendomssalg. I denne artikkelen ser jeg nærmere på hva ferdigattest og midlertidig brukstillatelse er samt betydningen av at det kun foreligger midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest. AV CAROLINE WALLER, SENIORADVOKAT ADVOKATFIRMAET SIMONSEN VOGT WIIG AS

MEGLERS PLIKT TIL Å INNHENTE OPPLYSNING OM FERDIGATTEST ELLER MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

GJELDENDE PLAN- OG BYGNINGSLOV - HOVEDREGELEN ER FERDIGATTEST, MEN MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE ER ET NØDVENDIG VERKTØY

Det var et samlet eiendomsmeglingslovutvalg som gikk inn for at det skal tas inn opplysninger om det foreligger ferdigattest eller ikke i salgsoppgaven. Kravet er nedfelt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8:

Ved innføringen av ny plan- og bygningslov i 2008 var det økt fokus på at alle søknadspliktige tiltak skulle avsluttes med ferdigattest. Som følge av at Norge er et land hvor f. eks. utearealer kan være vanskelige å ferdigstille i vinter halvåret var det likevel nødvendig å videreføre bestemmelsene om midlertidig brukstillatelse. Ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse skal det etter gjeldende lov settes en frist for når arbeidene skal være ferdigstilt. Dersom arbeidene ikke er utført innen fristen skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse slik at ferdig attest kan gis.

«Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger […] 8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.» Bakgrunnen for kravet fremkommer i NOU 2006:1 s 122. Utvalget uttalte at det i en del tilfeller kom som en over raskelse på kjøper i ettertid at det ikke var utstedt ferdig attest på eiendommen. Dersom det kun foreligger midler tidig brukstillatelse vil det ha verdi for kjøper fordi det kan indikere at det gjenstår arbeid på eiendommen. Utvalgets oppfatning var at dette var opplysninger som b urde frem komme før handelen sluttes, og at megler relativt enkelt kunne innhente disse opplysningene ved en h envendelse til kommunen i forbindelse med andre henvendelser til kommunen. Det er lagt inn en begrensning i meglers ansvar ved at det ikke kan kreves at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdig attesten eller brukstillatelsen, men at megleren bør si fra ved åpenbare misforhold. Et eksempel på dette kan være at ferdigattesten er utstedt for mange år siden, men at megleren ser eller vet at det er foretatt tiltak som krever ny tillatelse med påfølgende ferdigattest.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Midlertidig brukstillatelse er et verktøy som benyttes når det kun gjenstår mindre vesentlige mangler ved tiltaket og det dermed er ubetenkelig å gi tillatelse til å ta byggverket i bruk. Ved søknad om brukstillatelse skal søker identifisere gjenstående arbeid, og bekrefte at byggverket innen 14 dager (kommunens saksbehandlingstid for midlertidig brukstillatelse) vil ha tilfredsstillende sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. I brukstillatelsen skal det fremkomme hva som skal til for at ferdigattest skal kunne gis. Brukstillatelsen vil dermed gi en liste over arbeidene som gjenstår. Dette vil være nyttig ved salg av bolig hvor det ikke enda er gitt ferdigattest. I saker der det dreier seg om forholdsvis nye bygg vil det kunne stilles krav fra kjøper om at selger ferdigstiller og innhenter ferdigattest før overtakelse. Dette kan (og bør) reguleres i kjøpekontrakten. For eldre bygg kan dette være vanskeligere.

CAROLINE WALLER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

ELDRE BYGNINGER

Kravet om ferdigattest ser vi så langt tilbake som i bygningsloven fra 1924. I perioden mellom 1987 og 1997 var det imidlertid ikke obligatorisk med bygningskontroll i kommunene noe som medførte at kommunene ikke var sterke pådrivere for at ferdigattest skulle utstedes, og det LEDELSEN VITE har er derfor mange byggetiltak i denne periodenVERDT somÅikke ferdigattest. Ved salg av eiendommer med eldre bygg forekommer det av den grunn ofte at det ikke foreligger ferdigattest for oppføringen av bygget. I andre tilfeller er ferdigattesten kanskje forsvunnet fra kommunens arkiver, og historisk er nok mange byggesaker også avsluttet uten at det er gitt ferdigattest, slik at ferdigattest ikke er å oppdrive. Ved endringen av plan- og bygningsloven 1. juli 2015 ble det innført en bestemmelse som gjør at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. Dersom det ikke foreligger ferdigattest for slike tiltak vil det dermed heller ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest, og en eventuell søknad om ferdigattest skal avvises av kommunen. At det ikke kan utstedes ferdigattest innebærer imidlertid ikke at det er gitt ferdigattest for tiltaket. Dersom det ikke foreligger ferdigattest, men det finnes midlertidig brukstillatelse for eldre bygg er det etter mitt syn positivt sammenlignet med om det ikke foreligger noen form for sluttdokumentasjon. Den midlertidige brukstillatelsen blir viktig dokumentasjon for at bruken av bygget er tillatt, og ikke minst sier den noe om hvilke arbeider som gjenstod for at ferdigattest kunne gis. Etter som den midlertidige brukstillatelsen i de fleste tilfeller gir en oppramsing av det kan gjøres undersøkelser av om arbeidene faktisk er gjennomført, og hva som aldri ble gjort. Megler kan nok ikke pålegges å gjøre inngående under søkelser, men kan med fordel anbefale selger/ kjøper å undersøke hva som evt. gjenstod for å få ferdigattest, og om oppføringen av bygget eller øvrige tiltak er i tråd med gitt tillatelse. Hvis det er større avvik anbefales det at selger eller kjøper kontakter kommunen for veiledning om videre prosess. I et slikt tilfelle kan løsningen være å søke om å få godkjent avvikene og å få ferdigattest på disse arbeidene. MANGLENDE FERDIGATTEST KAN UTGJØRE MANGEL VED EIENDOMMEN

Der selger forplikter seg til å innhente ferdigattest kan kjøper holde ham til dette, og det har vært ansett å være en mangel ved bygget at selger ikke fremskaffer ferdigattest slik det er lovet. Borgarting lagmannsrett kom i en av gjørelse i 1996 til at det var en mangel ved eiendommen etter avhendingsloven at det ikke forelå ferdigattest etter som det fremkom uttrykkelig i kjøpekontrakten at slik attest skulle foreligge.

FAGSTOFF

FRITID

I saken som var oppe for lagmannsretten var det i k jøpekontrakten oppstilt en klausul om ferdigattest før overtagelse. At denne manglet, ble ansett som en mangel i henhold til avhendingsloven. Av denne avgjørelsen kan det derfor utledes at der selger har gitt en garanti for ferdigattest, vil manglende oppfyllelse av garantien utgjøre FRITID en mangel,FAGSTOFF som kan utløse misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven, f.eks. retting, prisavslag eller erstatning. HVA FERDIGATTESTEN ELLER DEN MIDLERTIDIGE BRUKSTILLATELSEN GJELDER

Ved salg av boligeiendom er det avgjørende at bruken av eiendommen er tillatt. Dersom det er gjennomført flere søknadspliktige tiltak på eiendommen skal det foreligge ferdigattest for alle tiltakene. Dersom det fremlegges ferdigattest for et tiltak som er gjennomført etter oppføringen av bygget, men ikke for den opprinnelige oppføringen gir det grunnlag for videre undersøkelser. Der det er gitt ferdigattest for etterfølgende tiltak gir det indikasjoner på at opprinnelig tiltak er god kjent og tillatt tatt i bruk ettersom bygningsmyndighetene skal ta utgangspunkt i sist godkjente tegninger ved behandling av nye tiltak. Det kan imidlertid ikke uten videre legges til grunn at en ferdigattest for et etterfølgende tiltak betyr at det er gitt ferdigattest for den opprinnelige oppføringen. Ikke sjeldent er det gjennomført flere søknadspliktige tiltak på en eiendom, og megler bør være oppmerksom på hvilke tiltak ferdigattesten/ den midlertidige brukstillatelsen faktisk gjelder.

STUDENTER

MEDLEMMER

SIMONSEN VOGT WIIG Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største byene i Norge samt Singapore. Våre 180 STUDENTER advokater bistår alle sentrale bransjer, og bygger varige relasjoner med våre klienter ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen. Høy kvalitet i alle ledd skal være førende for vår virksomhet. Gjennom samarbeid og tilgjengelighet tilrettelegger vi for relevant og effektiv kommunikasjon og rådgivning til våre klienter. Vi har kapasitet til å kunne være både spesialiserte og allsidige, og ekspertise til å kunne løse de mest krevende problemstillingene og de største oppdragene. www.svw.no

MATRIKKELENS TROVERDIGHET

Matrikkelen er et register over eiendommer i Norge som inneholder blant annet de offisielle betegnelsene på matrikkelenheter, bygninger bruksenheter og adresser. I matrikkelen fremkommer det blant annet om et bygg er tatt i bruk, og mange anser at dette betyr at det er gitt ferdigattest for bygget. Informasjonen i matrikkelen er imidlertid ikke knyttet direkte opp mot tillatelser gitt av bygningsmyndighetene. Videre er det ikke knyttet troverdighet til matrikkelen i samme grad som troverdigheten som gjelder for grunn boken. For sistnevnte har staten særskilt ansvar for feil etter tinglysingsloven § 35. Det innebærer at man ikke kan feste ubetinget lit til at det foreligger ferdigattest for et bygg til tross for at det fremkommer av matrikkelen at bygget er tatt i bruk. Ofte vil det stemme at det er gitt ferdigattest for bygget, men det kan like ofte forekomme at det ikke foreligger ferdig attest. Det er dermed ikke tilstrekkelig å undersøke matrikkelen for å konstatere om det foreligger ferdigattest, eller at bruken er tillatt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ORGANISERING AV PARKERINGSAREAL I EIERSEKSJONSSAMEIER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I Eiendomsmegleren nr 1-2019 skrev vi om behovet for oppdatering av eierseksjonssameiers vedtekter, inkludert sikring av parkeringsplasser for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne, samt muligheten for ladepunkt for elbiler. I denne artikkelen ser vi nærmere på sistnevnte to forhold, og på hvordan organiseringen av parkeringsordninger i et sameie kan og bør løses. AV ANNA FALCK-YTTER, ADVOKAT I WIERSHOLM

1.1 ORGANISERING AV PARKERINGSPLASSER I EIERSEKSJONSSAMEIER

1.1.1 Utgangspunkt En seksjonert eiendom er delt inn i seksjoner (bruksen heter) og fellesareal. En seksjonseier vil ha eksklusiv rett (enerett) til bruk av sin seksjon, dvs. bruksenheten og eventuelle tilleggsdeler til denne. Seksjonseieren vil også ha ikke eksklusiv bruks rett til fellesareal. Etter eierseksjonsloven er fellesareal definert som «de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene». Ved organisering av parkeringsplasser i eierseksjons sameier må det være avsatt tilstrekkelig areal til parkering til å oppfylle kravet om antall parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen, jf. eierseksjonsloven § 7 bokstav d. Bestemmelsen innebærer at kommunen i en seksjonerings sak i utgangspunktet bare skal kontrollere at antall parke ringsplasser og avsatt areal er i tråd med plangrunnlaget for byggetillatelsen, og at sameiet har tilrettelagt for eventuelle parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne dersom det stilles krav om dette. Kommunen kan ikke pålegge eierseksjonssameier å etablere nye plasser, og kan heller ikke stille andre krav til hvordan eksisterende plasser skal organiseres, utover det som følger av byggetillatelsen. Det er derfor helt opp til utbygger eller sameiet å bestemme hvordan plassene skal fordeles, disponeres og organiseres, og dette kan gjøres på forskjellige måter, som vi redegjør nærmere for i det følgende. 1.1.2 Ulike måter å organisere parkeringsarealet på Som nevnt over kan utbygger eller styret i sameiet velge hvordan parkeringsarealet skal organiseres. Det er normalt fire måter å gjøre dette på: i) som fellesareal, evt. med midlertidig bruksrett for en eller flere seksjonseiere ii) som tilleggsdel til en seksjon

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

iii) iv)

som en eller flere parkeringsseksjoner (næringsseksjoner) som anleggseiendom

1.1.3 Fellesareal Parkeringsarealet kan være organisert som fellesareal, til felles bruk for alle seksjonseierne. Fellesarealet utgjør som nevnt innledningsvis alt areal på eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene. Det innebærer at det etter vedtektene ikke er faste parkeringsplasser, selv om det er en viss praksis for at seksjonseierne kan avtale en nærmere fordeling av plassene. Når parkeringsarealet er organisert som fellesareal, må i utgangspunktet samtlige seksjonseierne betale sin andel for kostnader til parkerings anlegget, enten de har behov for parkeringsplass eller ikke. Dette kan imidlertid fravikes i vedtektene. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Videre kan en eller flere seksjonseiere få en vedtektsfestet enerett til å bruke deler av fellesarealet, f.eks. en parke ringsplass. Vedtektene kan også nærmere regulere kost nadsfordelingen eller vedlikeholdsplikten knyttet til denne eneretten. Eneretten innebærer at den aktuelle delen av fellesarealet disponeres eksklusivt på samme måte som om arealet skulle ha tilhørt boligseksjonen. En slik bruksrett kan gis for en begrenset periode, men kan ikke vare lenger enn 30 år. Etablering av slik midler tidig enerett krever etter loven samtykke fra den seksjons eieren som skal få en slik enerett. Normalt sett er dette ikke noe problem, fordi det som regel er en eller flere seksjons eiere som har fremmet ønske om en slik rett, men dersom det for eksempel viser seg å bli for dyrt for en seksjonseier, kan altså denne si nei. Tilsvarende vil det kreves samtykke fra den berørte rettighetshaveren dersom en etablert midlertidig enerett skal endres. I sameier som inneholder næringsseksjoner (det vil si sameier som har minst én næringsseksjon), kan varigheten til en midlertidig enerett til fellesareal i utgangspunktet

ANNA FALCK-YTTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

avtales for mer enn 30 år dersom to eller flere seksjonseiere har slik bruksrett. Men i sameier hvor næringsseksjonene kun skal brukes av boligseksjonseiere til for eksempel parkering, gjelder likevel tidsbegrensingen på 30 år. 1.1.4 Tilleggsdel LEDELSEN VERDT Å VITE Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til bolig- eller næringsseksjoner. Dette innebærer at plassen tilhører den aktuelle seksjonen, og at seksjonseieren dermed får eksklusiv råderett over parkeringsplassen. Selve tomten tilhører fremdeles sameiet, men den enkelte seksjonen får en varig bruksrett til selve parkeringsplassen. Eventuelle tilleggsdeler skal inngå som en del av seksjon eringssøknaden/reseksjoneringen, og blir derfor tinglyst i grunnboken. Hvis det oppstår behov for å foreta endringer knyttet til etablerte tilleggsdeler, må det dermed foretas en reseksjonering. Både innendørs og utendørs parkeringsplasser kan utgjøre en tilleggsdel til en seksjon. Merk likevel at utendørs park eringsplasser må oppmåles iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. Slik oppmå ling kan imidlertid normalt foretas som kontorforretning, forutsatt at utearealet er entydig fastsatt med koordinater og utearealets avgrensning er synlig i terrenget som en klar forlengelse av sameiets bygninger. Ved k ontorforretning er oppmålingsforretningen bare basert på skriftlig dokumen tasjon og arealene blir ikke merket med grensemerker. Ved overdragelse av en seksjon vil eventuelle tilleggsdeler automatisk følge med, og dette medfører at tilleggsdelen ikke kan overdras til andre separat. 1.1.5 Egen parkeringsseksjon Parkeringsplasser kan også organiseres som egen parker ingsseksjon. Denne vil utgjøre en næringsseksjon i tråd med definisjonen i eierseksjonsloven: «næringsseksjon: en seksjon som skal brukes til annet enn bolig». Det etableres et tingsrettslig sameie for parkerings seksjonen (som reguleres nærmere i sameieloven fra 1965), hvor antall sameieandeler bør tilsvare antall parkerings plasser. Andelseierne bør tinglyse sine ideelle sameieande ler i parkeringsseksjonen. Ved en slik ordning følger ikke parkeringsplassen automatisk med dersom eieren selger boligseksjonen, og det kan medføre at parkeringsplasser selges ut av sameiet. Dersom dette ikke er ønskelig, bør det fastsettes i vedtektene at parkeringsandeler ikke kan selges til andre enn boligseksjonseiere eller i hvert fall at boligseksjonseierne skal gis fortrinnsrett til kjøp av andel i parkeringsseksjonen. Seksjonene kan eies av utbygger (for evt. senere videre salg), av en eller flere seksjonseiere eller av alle seksjons eierne i fellesskap. Hvis parkeringsplasser organiseres som næringsseksjon må seksjonen ha egen inngang, det vil si at det skal være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter.

FAGSTOFF

FRITID

Det kan også etableres et realsameie i parkerings seksjonen, hvor hver sameieandel blir knyttet til eiendoms retten til en bestemt seksjon. Denne, kan ikke avhendes uten at «hovedseksjonen» følger med. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i en tolkningsuttalelse fra 15.02.2018 uttalt at eierseksjons FRITID FAGSTOFF loven § 7 første ledd bokstav g) som et utgangspunkt ikke er til hinder for at parkeringsplasser organiseres som næringsseksjoner selv om reguleringsformålet er bolig. Forutsetningen må likevel være at kommunen mener at «[…] parkeringsplassene i realiteten bare har støttefunksjoner for boligseksjonene, slik at sameiet i realiteten er et rent boligsameie. En slik fortolkning vil harmonere med lovgiverviljen om å gi utbygger mer fleksibilitet når han skal organisere sitt parkeringsareal». 1.1.6 Anleggseiendom Arealet kan også organiseres som en egen anleggseiendom. En anleggseiendom defineres som en bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum, som er tillatt utbygd, og som er utskilt med eget gårds- og bruks nummer. Dette kan typisk være en separat garasjeseksjon som tilhører eierseksjonssameiet i fellesskap. Organisering av parkeringsplasser som anleggseiendom er ofte et kost bart alternativ og er derfor oftest aktuelt ved etablering av større parkeringsanlegg under bakken og som ligger under flere grunneiendommer.

STUDENTER

MEDLEMMER

WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og STUDENTER 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no

1.2 ELBILENES FREMMARSJ HAR INNVIRKNING PÅ EIERSEKSJONSLOVEN

På bakgrunn av forslag fra Norsk elbilforening ble det i den nye eierseksjonsloven inntatt en bestemmelse om at en seksjonseier som disponerer en parkeringsplass, kan kreve å få etablere ladepunkt for elbil / ladbar hybridbil. Styret kan bare nekte dette hvis de har saklig grunn for det. Etableringen kan enten skje i tilknytning til en parker ingsplass som seksjonseieren selv disponerer, eller på et annet sted i fellesarealet som styret anviser, jf. eierseksjons loven § 25. Bestemmelsen tilrettelegger for mer hensikts messige løsninger, slik at det for eksempel kan etableres et felles ladepunkt for flere eierseksjonssameiere. 1.2.1 Saklig grunn Loven gir imidlertid ikke føringer for hva som utgjør saklig grunn for at etablering kan nektes, og det må derfor foretas en konkret vurdering av det enkelte sameiet. I tillegg til brannsikkerhet eller praktiske problemer ved etableringen kan det tenkes at saklig grunn foreligger dersom hele det elektriske anlegget må oppgraderes. Det må altså være noe som relaterer seg til selve ladepunktet, f.eks. installasjonen, bruken e.l. Det er imidlertid uklart hvor grensen går, og innholdet av vurderingen må fastslås gjennom praksis og eventuell rettspraksis i domstolene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

1.2.2 I tillegg til brannsikkerhet eller praktiske problemer ved etableringen kan det tenkes at saklig grunn foreligger dersom hele det elektriske anlegget må oppgraderes. Det må altså være noe som relaterer seg til selve ladepunktet, f.eks. installasjonen, bruken e.l. Det er imidlertid uklart hvor grensen går, og innholdet av LEDELSEN Å VITE vurderingen må fastslås gjennom praksisVERDT og eventuell rettspraksis i domstolene.

tilgjengelige for personer med slikt behov. Dette gjelder også for sameier etablert før loven trådte i kraft, ettersom overgangsperioden på ett år utløp 1. januar 2019. De nærmere kravene til utformingen og beliggenheten til plassene følger i første rekke av byggteknisk forskrift. I tillegg har kommunene en vid adgang til å stille nærmere FAGSTOFF krav til antall, utforming og plassering FRITID av plassene, samt adkomst, i planbestemmelser til reguleringsplan.

Fordeling av utgifter Når det gjelder fordeling av utgifter knyttet til ladepunktet er utgangspunktet at det er den eller de seksjonseierne som ønsker infrastrukturen, som selv skal betale for installa sjonen og driften av ladepunktet. Det er imidlertid uklart om dette også omfatter kostnader forbundet med en eventuell oppgradering av sameiets fellesanlegg for å kunne etablere ladepunkt. Det er likevel ingenting i veien for at sameiet bestemmer at installasjon og drift av ladepunkt skal inngå i fellesutgiftene, men sameiet er i utgangs punktet ikke forpliktet til å betale for ladeplassen. Dersom ladepunktet etableres som felleseie, følger det av lovens § 29 at kostnadene skal fordeles mellom seksjons eierne etter sameiebrøken. Sameiene har likevel adgang til å fordele kostnadene etter nytteverdi eller forbruk hos den enkelte bruksenhet dersom særlige grunner taler for det. Elbilforeningen anslår at det koster mellom 5 000 og 15 000 kroner å etablere en ladeplass. Kostnadene for driften av ladepunktet kan enten fordeles likt mellom brukerne av ladepunktet, eller fordeles nærmere etter bruk ved hjelp av en undermåler.

1.3.2 Hvem retten gjelder for Retten til tilrettelagt parkeringsplass gjelder personer med nedsatt funksjonsevne som allerede disponerer parkerings plass i sameiet, og som har et dokumentert behov for en slik plass. Loven stiller imidlertid ikke krav til hva som må dokumenteres, og sameiet avgjør dermed selv hvilket dokumentasjonskrav som skal stilles. Sameiet kan også velge ikke å stille krav om dokumenta sjon, for eksempel dersom vedkommende åpenbart har et behov for tilrettelegging. For å sikre denne retten må det likevel trekkes en grense mot urimelig høye dokumenta sjonskrav. I forarbeidene nevnes legeerklæring eller gyldig parkeringsbevis som eksempler på hvordan behovet kan dokumenteres. Retten til å bytte til seg en tilrettelagt parkeringsplass gjelder uavhengig av hvordan parkeringsplassen er organisert, men en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne som ikke har rett til egen parkeringsplass, kan ikke kreve å få en handikaptilpasset parkeringsplass.

1.2.3 Økt etterspørsel av ladepunkter? Det er grunn til å tro at elbilparken i Norge bare vil fort sette å vokse. Dette vil sannsynligvis også føre til økt etter spørsel etter muligheten til å lade elbiler, og mangel på slik mulighet kan tenkes å få innvirkning på prisingen av eier seksjoner. Det kan derfor være lurt å ha tilrettelegging av lading for elbiler i bakhodet ved organisering av parker ingsplasser. 1.3 VEDTEKTER SOM SIKRER PARKERINGS PLASSER FOR SEKSJONSEIERE MED NEDSATT FUNKSJONSEVNE

1.3.1 Utgangspunkt Etter eierseksjonsloven § 26 kan en seksjonseier med sam tykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstands medlemmenes nedsatte funksjonsevne (forflytnings hemmede), herunder for eksempel etablere en parkerings plass. Bestemmelsen pålegger videre sameiene å sikre i sine vedtekter at parkeringsplasser som kreves tilrettelagt etter vedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven blir gjort

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

1.3.3 Saklig grunn Styret kan bare nekte tiltaket dersom de har saklig grunn. Loven gir imidlertid ikke føringer for hva som utgjør saklig grunn for at tiltaket kan nektes, og det må derfor foretas en konkret vurdering av det enkelte sameiet. I forarbeidene nevnes at tiltaket innebærer at eiendommens verdi forringes betydelig, om tiltaket er så skjemmende at det kan nektes ut fra estetiske hensyn eller om det er vanskelig å fjerne tiltaket når behovet for det ikke lenger er til stede, som relevante forhold for vurderingen. 1.3.4 Gjennomføring i vedtekter: bytteordning eller annen måte Det er eierseksjonssameiets ansvar å sørge for at slike til rettelagte parkeringsplasser gjøres tilgjengelige. Rett til tilrettelagte parkeringsplasser skal sikres i sameiets ved tekter og registreres i Foretaksregisteret slik at den får rettsvern mot godtroende kjøpere. For å sikre retten til de som trenger tilrettelagt plass, krever etterfølgende vedtekts

«Selv om det er sameiets ansvar å sikre gjennomføringen av slik tilrettelegging, er det den enkelte seksjonseieren som må dekke kostnadene tiltaket medfører»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

endringer knyttet til dette, enstemmighet blant seksjons eierne. Videre har kommunen etter loven en vetorett mot slik vedtektsendring, det vil si at den også må godkjennes av kommunen som skal ivareta lovens formål å sikre handicapanpassede plasser for de som har behov for det. Tilretteleggingen kan skje enten gjennom en bytte VERDT Å VITE ordning eller på annenLEDELSEN måte, og regelen gjelder som nevnt uavhengig av hvordan de aktuelle plassene er organisert (fellesareal, næringsseksjon), og hvilket i henhold til forar beidene, også synes omfatte tilleggsdeler som tilhører en annen seksjonseier i sameiet. En bytteordning vil være aktuelt dersom sameiet har tilrettelagte parkeringsplasser som disponeres av personer som ikke har behov for det, mens den forflytningshemme de disponerer en ordinær parkeringsplass. Byttet er midlertidig, og plassene byttes dermed tilbake dersom kriteriene for retten opphører, eller dersom den for flytningshemmede selger sin seksjonen. Uansett løsning må plassene være i samsvar med kravene som fremkommer av eierseksjonsloven og byggteknisk forskrift. 1.3.5 Kostnader Selv om det er sameiets ansvar å sikre gjennomføringen av slik tilrettelegging, er det den enkelte seksjonseieren som må dekke kostnadene tiltaket medfører. Det gjelder også hvor tiltaket skjer på sameiets fellesareal, men medlemmene av sameiet kan bli enige om å fordele kostnadene mellom seksjonseierne. Kostnadsansvaret for den enkelte seksjonseieren omfatter trolig også kostnader for tilbakestilling (hvis mulig) i forbindelse med den forflytningshemmedes fraflytting fra sameiet. 2. AVSLUTNING

Styret må være sitt ansvar med hensyn til parkering bevisst, ettersom det er styret i eierseksjonssameiet som er ansvarlig for at sameiet opptrer i tråd med sameiets vedtekter, og følger gjeldende lover og årsmøtets beslutninger. Kjøpere av eierseksjoner kan med fordel også be opplyst hvordan parkeringsløsningen er organisert, uavhengig av om det medfølger parkeringsplasser eller ikke til seksjonen(e) som erverves.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Eiendomsmegler til Aktiv Aktiv er Norges 4. største eiendomskjede, har 70 kontorer over hele landet og vi er i sterk vekst. Vår visjon er Norges mest fornøyde kunder!

Aktiv Eiendomsmegling i Halden ønsker flere dyktige medarbeidere på laget. Den som skal jobbe sammen med oss er blid, positiv og kundeorientert, har et utpreget konkurranseinstinkt og – ikke minst – er en god lagspiller. Du jobber gjerne som eiendomsmegler i dag, men stillingen kan også være en gyllen mulighet for deg som nettopp er ferdig eller blir ferdig med meglerstudiet. Vi tilbyr gode lønnsbetingelser og for den rette, med mulighet for partnerskap. Les mer om stillingen på finn.no eller adecco.no. Kontaktperson hos Adecco er Kari Vennesland, telefon 958 53 065.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

HVA SKAL MEGLEREN LEVE AV I FREMTIDEN? Noen ganger må man løfte blikket og se bransjen fra utsiden. Etter mange år i den samme stolen er ikke det alltid en like enkel øvelse, men det er absolutt nødvendig! AV ANDERS LANGTIND, EIENDOMSMEGLER MNEF OG HAAKON LANDMARK-HØYVIK, EIENDOMSMEGLER MNEF

Jeg hører mange meglere mene konkurransen er blitt for hard, pro visjoner presses og foretakenes inn tjening synker. Ikke minst frykter mange utfordringen fra nye «selg bolig selv løsninger». Disse forteller landets boligselgere at de kan gjøre boligsalget selv, til en meget lav pris. Ikke er det vanskelig og boligselger «sparer 10-tusenvis». Er det «selg bolig selv» løsningene som allerede gir oss hard konkurranse og mindre lønnsomme foretak? Lederen av Propr opplyste nylig følgende om deres volum i 2018: «Det er en liten andel av boligselgere som benytter oss. Kun én prosent». I 2018 hadde Norge en all-time high på antall omsetninger. Samlet ble det solgt 90 828 boliger, opp 4,9% fra 2017 og opp 2,6% fra det forrige rekordåret 2015. Det synes åpenbart at det ikke er «selg selv løsningene» som er årsaken til at provisjoner, inntjening og lønnsomhet presses, i alle fall ikke foreløpig! Det er altså ikke nye «selg bolig selv» løsninger som er årsaken til hard konkurranse eller fallende inn tjening. Likevel er provisjoner ned mot 0,5% blitt hverdags, samtidig synes det å være en utbredt oppfat ning i landet at meglertjenesten er kostbar. Dette har fått meg til å ten ke på «varen» vi tilbyr til markedet. Stadig oftere ser jeg tilbud som inneholder nye tjenester og produk

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

ter, men det er ikke meglerforetakets logo som tilbyr tjenesten. Den utvikling og konkurranse vi nå kjenner på kroppen skyldes i hovedsak bransjens egne valg, eller snarere den manglende evnen til å ta kontroll. Kjeder, foretak og meglere er nokså ukritisk blitt en hærskare av salgskonsulenter for 3. parts aktører som på en eller annen måte tilbyr et produkt rele vant for boligbytte. Så godt som hver gang jeg summerer kostnadene i en oppdragsavtale skal bortimot 50% av inntektene til andre mottak ere enn meglerforetaket. 3. parts leverandør mottar en stadig større del av inntektene, og vi hjelper dem så til de grader med å lykkes

ANDERS LANGTIND

«Den utvikling og konkurranse vi nå kjenner på kroppen skyldes i hovedsak bransjens egne valg, eller snarere den manglende evnen til å ta kontroll»

med innsalget. Det er viktig å nevne at en kick-back løsning til foretakene er etablert i enkelte tilfeller, men det gjelder på langt nær alle. Med andre ord jobber meglerne i mange til feller mangfoldige timer med både innsalg og etterarbeid, for at en leverandør skal få betalt. I realiteten betaler vi faktisk en bit selv all den

tid vi senker egne provisjoner for å holde totalsummen nede. Det har vært en formidabel ut vikling i hvordan vi meglere jobber med oppdragene. Vi har i dag digitale hjelpemidler som ville fortont seg som reneste sci fi tilbake på 90-tallet, men hvem er det som har stått for utviklingen? Med få

HAAKON LANDMARK-HØYVIK

unntak er all innovasjon i bransjen styrt av andre enn bransjens egne. Det vi som bransje velger å kalle innovasjon, er det en eller annen leverandør som har solgt inn som en «kjempegod idé», som kun koster kr 1000,- pr. oppdrag, som kunden vil elske, og som dere må selge! Hvor er engasjementet og eierskapet til produktene kundene ønsker og trenger i boligbytteprosessen? Eiendomsmeglere skal ikke bli IT-utviklere eller gründere, men kjeder og foretak kunne med fordel ha samarbeidet bedre. Kanskje kunne vi selv makte å utvikle

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

«Kjeder, foretak og meglere må hjelpe hverandre med å endre normen hvor vi daglig sender en strøm av kunder til ulike leverandører som i tillegg sitter igjen med hovedvekten av fortjenesten» FRITID

STUDENTER

innovative løsninger til bransjens beste! Kjeder, foretak og meglere må hjelpe hverandre med å endre normen hvor vi daglig sender en strøm av kunder til ulike leverandører som i tillegg sitter igjen med hovedvekten av fortjenesten. Er det for ekspan sivt å tenke at bransjen går sammen om å etablere et eget forsikringspro dukt for både boligkjøper- og bolig selgerforsikring? Er det umulig å se for seg at vi kunne utviklet vår egen markedsportal - kun for bolig? Å skape fremtidens meglerprodukt er ikke gjort over natten, men det må starte med engasjement og vilje til gjennomføring. Det er derfor på høy tid vi våkner og tar eierskap til egen bransje. Uten engasjement og innovasjon står vår viktigste tjeneste, selve eien domsmeglingen i fare for å bli en marginalisert del av det kunden

MEDLEMMER

MENINGER

opplever som produktet. Gjennom mange års arbeid i NEF ser vi begge at engasjement gir resultater. Er det noe vi eiendomsmeglere skal samle oss rundt er det nettopp NEF og lokalforeningene, men engasjementet og lysten til å endre trenden må komme fra deg og dine kollegaer! Det kan bero på en misforståelse, men engasjementet skal ikke først og fremt komme fra styret og admi nistrasjonen i NEF – det skal komme fra deg og din lokalforening. Lokal foreningene skal ikke være en «fest komite». Det er nettopp lokal foreningene som er hele ryggraden i NEF. Det gjøres masse fantastisk

arbeid i lokalforeningene, men jeg mener det må jobbes mer for å samle medlemmer på tvers av foretakene – det er først når vi kan kalle hverandre kollegaer og ikke konkur renter, først da har vi kommet et langt stykke videre. Vi trenger flere foregangspersoner som klarer å legge logoer og foretak til side og se løsninger for oss som én enhet. Personer som forstår viktigheten av at vi selv utvikler innovative tjenester til kundens beste. Vi har alle et ansvar for å formidle hvorfor bruken av en dyktig eien domsmegler er det smarteste valget en boligselger, eller kjøper kan gjøre,

men vi må sammen skape løsningene som fremhever vår verdi! Hvilke løsninger og produkter denne rollen skal tilby er et felles ansvar og det beste du kan gjøre for å påvirke egen fremtid er følgende: Engasjer deg!

«Vi har alle et ansvar for å formidle hvorfor bruken av en dyktig eiendomsmegler er det smarteste valget en boligselger, eller kjøper kan gjøre, men vi må sammen skape løsningene som fremhever vår verdi!»

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NYTT ÅR, NYTT STYRE Året 2019 startet med et smell! Hele Eiendomsmeglerstyret ved Handelshøyskolen BI ble nylig skiftet ut med syv nye representanter. AV BETTINA KLEVENGEN ENEBAKK, LEDER EMS BI NYDALEN

STYRET BESTÅR NÅ AV:

Leder Bettina Klevengen Enebakk, markedsansvarlig Ulrik Tandberg Bøe, økonomiansvarlig Morten Frølich, prosjektansvarlig Eugenia Alexandersen, IT-ansvarlig Silvia Vahl, fagansvarlig Geir-Einar Moen og sosialansvarlig Amanda Trettengen.

STYRETS VISJON ER: «Vi skal kontinuerlig sørge for å verne studentenes interesser gjennom hele studieløpet»

I 2017 bidro Eiendomsmeglerstyret (også kjent som «EMS») til viktige endringer på studiet. Inn på time planen kom faget eiendomsutvik ling og mulighet for praksis. Endringene ble godt mottatt av studentene, som nå synes å være bedre rustet til arbeidslivet. Vi me ner det er viktig at studentene for står hva de går til når de først er ferdig utdannet slik at overgangen

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

fra student til eiendomsmeglerfull mektig er så sømløs som overhodet mulig. BI har vært fremoverlent, både med tanke på en mer relevant fagplan og at antall nye studenter er bedre tilpasset behovet i bransjen. Et godt studieløp, i kombinasjon med relevante medhjelperstillinger er vårt største ønske for dagens stu denter. Relevante praksismuligheter skal være en sentral del av å forsikre

oss om at overgangen fra student/ trainee til eiendomsmeglerfullmek tig blir optimal. De fleste nyutdan nede fullmektiger kjenner at det er tunge perioder, og dette kan være en faktor som gjør at de gir seg tidlig. Anders Kløvning, leder i NEF Ung, har tidligere uttalt at dette er et pro blem de aller fleste firmaer opplever. Dette er noe vi i Eiendomsmegler styret ønsker å jobbe mot i samar beid med studentene på handels høyskolen BI. I 2018 kom det i tillegg frem at studentene nå har mulighet for in ternship i det tredje og siste året, som tilsvarer 7,5 studiepoeng. Dette legger opp til at studentene kan bli enda bedre rustet for arbeidslivet med et bredere spekter av faglig tyngde for å komme tettere innpå eiendomsbransjen, noe som støtter styrets visjon og ønsker om en opti mal overgang fra student til nyut dannet. Vi i det nye Eiendomsmeglersty ret har klare mål for hva vi ønsker gjennom det kommende året. For det første vil vi fortsette det gode samarbeidet med NEF og NEF Ung, og har i den forbindelse inn gått et tydelig samarbeid med NEF Ung hvor vi nå i første omgang omtaler studentenes kontinuasjons tid- og klagerett på muntlig eksamen. Videre ser vi at studentmassen som søker seg inn på studiet er blitt betraktelig lavere enn tidligere. I den forbindelse ser vi på muligheten for å omorganisere blant annet noen av våre kommende arrangementer. I den forbindelse har Ulrik Tand berg Bøe, vår nye markedsansvarlig,

allerede påbegynt en klar dialog med våre samarbeidspartnere og kommende sponsorer om hva vi forventer av året som kommer. Vi har et ønske om at foretakene skal utstråle mer faglig tyngde i sine foredrag og arrangementer. Det er viktig for oss at studentene får et realistisk bilde av hva bransjen om fatter, og hva som kreves for å lyk kes. I den anledning har Eien domsmeglerstyret inngått et samarbeid med blant annet Steen & Strøm og Tiger of Sweden. Dette samarbeidet anser vi som viktig for våre studenter, ettersom denne bransjen omfatter merkevare og merkevarebygging. Allerede fra før ste året har vi faget markedsførings ledelse, hvor vi også lærer om mer kevarebygging, og hvor viktig det er i dagens marked. I dagens samfunn, og ikke minst i denne typen bransje, er det viktig at man er klar over hvordan man skal ‘brande’ seg selv. I den forstand; vite hvordan man skal få noen til å velge nettopp deg til å bistå med en kundes viktigste investering – nemlig salg av ens hjem. Samarbeidet med Steen& Strøm vil tilby studentene å møte nettopp disse menneskene. Gjen nom ‘meglerbar’ og andre arrange menter vil elevene få muligheten til å stille de viktige spørsmålene og kanskje til og med bli kjent med sin nye arbeidsgiver. Vi i Eiendomsmeglerstyret kan virkelig ikke vente med å bidra til at studentene får en så optimal og nyt tefull studietid som overhodet mu lig, og vi er utrolig ivrige på å møte nye fjes og muligheter i året som kommer.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EMS OG NEF UNG BER OM ENDRINGER PÅ MUNTLIG EKSAMEN FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Eiendomsmeglerstudiet ved BI Oslo avsluttes med en muntlig eksamen, hvor studentene testes i alt pensum fra oppgjør, eiendomsmegling og jus. AV ANDERS KLØVNING

Faglig sett er ordningen god og bidrar til å ruste studentene bedre mot arbeidslivet. Pensum oppleves som relevant, mens selve ordningen er mye diskutert. NEF Ung deltok i et møte med Faglig råd for eien domsmeglerstudiet (FREMS), hvor tematikken ble tatt opp. Dialogen var god og det var bred enighet om at vi skal jobbe for en best mulig eiendomsmeglerutdannelse. UAKSEPTABEL LANG VENTETID FØR KONTINUASJON

I alle skriftlige fag på bachelor graden er kontinuasjonstiden 6 måneder, som vil si at du kan prøve på nytt førstkommende semester. Av en eller annen grunn er det lengre kontinuasjonstid på muntlig eksamen, selv om denne prøvelsen

reelt sett gir deg 0 studiepoeng. Både NEF Ung og EMS mener at studenter som ikke består muntlig, og som har bestått alle øvrige eksamener på studiet, åpenbart burde få et tidligere kontinuasjonsforsøk. -Vi reagerer på at det er forskjell på kontinuasjonstiden, og opplever at flere studenter mister motivasjon i løpet av en 8 måneders ventetid. En høy andel av meglerstudentene er i relevant jobb i løpet av studie tiden og er flink til å ta opp eventu elle hengefag underveis i løpet. Vi skal jobbe for å øke andelen megler studenter som fullfører på nominert tid, men vi forventer at kontinua sjonstiden kortes ned på muntlig eksamen, sier leder i Eiendoms meglerstyret på BI, Bettina Klevengen Enebakk.

REAGERER PÅ MANGLENDE KLAGERETT

En annen utfordring med muntlig eksamen er at det ikke er mulig å klage på utfallet eller be om omsensur. Tilbake i 2009 skrev Universitas en artikkel hvor Studentparlamentet ønsket å gi studentene mulighet til å ta opptak av muntlig eksamen på bånd. - På samme måte som det er mulig å klage på en skriftlig eksamens karakter, bør det være mulig å kunne klage på en muntlig, uttalte Anders Kløvning til dagens nær ingsliv tidligere i år. EMS bekrefter at dette er et stort og mye omtalt tema for Oslos eiendomsmegler studenter. Regjeringen har varslet endringer i universitets- og høyskoleloven, noe

vi ser positivt på. -Det finnes flere eksempler på studenter som har klaget på skriftlige eksamener og gått opp én eller to karakterer. Det viser at det i flere tilfeller har vært nødvendig med omsensur. Vi er glad for at EMS vil ta denne kampen sammen med oss, avslutter leder i NEF Ung, Anders Kløvning. ENDRINGER VIL KOMME

Som en felles målsetning ønsker vi tidligere kontinuasjon og lik klage rett på muntlig eksamen. Den første endringen er allerede spilt inn til undervisningsutvalget på BI, mens den siste endringen er spilt videre til Studentparlamentet, og vil kreve en lovendring i universitets- og høy skoleloven.

NEF PÅ RENA 8. mars besøkte lokalforeningsleder Brede Sørum og NEFs markedssjef Kine Morud Aarum Høyskolen i Innlandet på Rena. En innholdsrik dag full av engasjement. OBOS, Eiendomsmegler1, DNB Eiendom, Eiendom Norge og NEF var representert. NEF jobber tett med skolene i landet som tilbyr utdanning for eiendomsmeglere, og setter stor pris på å møte studentene tidlig i deres karriere. Sammen jobber vi for en bærekraftig bransje og livslang eiendomsmeglerkarriere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

GJØR SYKKELEN

VÅRKLAR VI GIR DEG TIPSENE SOM GJØR AT SYKKELEN DIN VIRKER OG VARER LENGER. En sykkel koster masse penger, så det er lurt å ta godt vare på den. At alt sitter som det skal, og virker som det skal, er viktig for at man skal føle seg trygg og kunne bruke sykkelen slik man ønsker. Derfor er det alltid lurt å ta en kjapp service på sykkelen. AV XXL SPORT & VILLMARK

JUSTERING AV SKIVEBREMS

Dersom hjulet subber i skivebremsen må man først passe på at hjulet sitter godt på plass og helt opp i gaffelen. Løsne klemmen på akselen og fest den igjen. Det skal være litt hardt å klemme inn igjen når klemmen er riktig justert. Hvis det fortsatt subber borti bremseskiven, så løsner man de to skruene som peker bakover, for å kunne justere bremsekaliperen. En rask løsning da, er å sette i gang rotasjon på hjulet, deretter trykke inn bremsehendelen og holde den inne. Så strammer du til de to kaliperskruene igjen, mens du holder bremsehåndtaket inne. Hvis det fortsatt subber, så løsner du på én og én av skruene. Kikk inn i kaliperen og se om du kan se hvor det subber, og juster ut i fra det.

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

Skru til litt og litt mens du justerer. Stram skruene helt til slutt, til opp gitt moment. Det man absolutt IKKE må gjøre, er å løsne de to skruene på siden av kaliperen. Da vil kaliperen splitte seg, og olje renner ut på bremse skivene og bremseklossene. Disse må da skiftes eller renses veldig nøye med bremserens. Skifte anbefales hvis det er mye olje på skiver og klosser. JUSTERING AV GIRVAIER

For å finjustere gir som «rakler» litt, så har man en justeringsskrue på selve girsjalteren på styret. Hvis du skrur den utover, motsols, så strammes vaieren. Skrur du den innover, medsols, så slakkes vaieren. Det påvirker hvordan girskifteren girer mellom girene. Det må være

på millimeteren riktig justert, for at giret skal oppføre seg slik du ønsker. På noen gir er det også en juste ringsskrue bak, på selve giret, som kan justeres. JUSTERING AV SETESKINNEN

For å justere setet framover på railsene, for å komme litt nærmere styret, så løsner du de to skruene på braketten som holder setet til

«En god pumpe er viktig, og det kan være lurt å investere i en gulvstående pumpe. De har som regel lufttrykkmåler, som gjør at du kan se hvor høyt trykk du pumper dekket til»

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

s kinnen. Justerer setet og stram til skruene igjen. Denne justeringen gjør at du kommer litt nærmere eller lenger fra styret. Det påvirker sittestillingen din, ved at du blir sittende mer eller mindre oppreist, LEDELSEN VERDTher Å VITE og en liten justering kan være nok til at du unngår ryggsmerter. Prøv deg gjerne litt fram over tid, til du har funnet en komfortabel sitte stilling. JUSTERING AV SETEHØYDE

For å justere setet må du løsne sete pinnen fra seterøret. Enkelte sykler har en hurtigklemme, mens andre har en skrueløsning. Løsne skruen eller klemmen, juster setet til ønsket høyde og stram skruen eller klemmen igjen. Ikke stram skruen for hardt, da ryker gjengene. Som regel står det på setepinneklemmen hvor hardt skruen skal strammes, vanlig vis til maks 5 Nm. Setet skal være så høyt at når du sitter på setet med begge føttene på pedalene, og den ene pedalen står i laveste posisjon, så skal du ha en liten knekk i kneet. RENSING AV KJEDET

For å rense kjedet bør man vaske sykkelen med såpe og vann først, for å få bort all grovere skitt og smuss. Det finnes ulike typer kjederens man kan bruke etterpå. Kjederens sprayes på hele kjedet, mens man snurrer pedalene rundt bakover. Dusj også kassetten skikkelig, og kranken. Rent gir og kjede gir mindre slitasje på selve kjedet og girdrevene, og hindrer uønskede kjedebrudd. La kjederensen virke i noen minutter og tørk deretter av med rent og tørt papir, mens du snurrer pedalene bakover. FJERNING AV KJEDERENS

Når man skal tørke av kjedet etter å ha påført kjederens, så snurrer man pedalene bakover mens man tørker med rent og tørt papir. Da får man av det meste av olje og finkornet skitt på kjedet. For å få av olje er det

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

FAGSTOFF

helt nødvendig med kjederens, siden den kjemisk løser opp oljen. Tørk godt og brett fram rent papir til du ser på papiret at du har fått av all løs smuss.

FRITID

STUDENTER

OLJING AV KJEDET

Å olje kjedet er enkelt, men husk å vaske og rense det først. Sveiv pedal ene bakover mens du sprayer på olje og sørg for at hele kjedet er oljet. Deretter sveiver du pedalene forover FAGSTOFF STUDENTER FRITID SMØRING AV GIRVAIER og girer gjennom alle girene, helt Ved at man først løsner girvaieren opp og helt ned igjen. Det sørger fra den lille braketten nede på for at også kassetten bak og gir rammen, kan man enkelt dra ned drevene blir smurt. vaierstrømpen. Det er da lett å For at ikke støv og skitt skal sette komme til for å olje vaieren. For at seg i det rengjorte kjedet og girene skal fungere best mulig er det drevene, så tørker du til slutt av all viktig å olje girvaierne. overflødig olje med rent og tørt Når vaieren ligger fri fra strømpen papir, mens du sveiver pedalene er det enkelt å komme til med oljen. bakover. Påfør olje nedover vaieren og fordel den godt på hele vaieren. Dra gjerne PUMPING AV DEKK strømpen oppover og nedover vaieren På siden av alle dekk står det hvor noen ganger, for å være sikker på at høyt trykk dekket maksimalt tåler. det også blir liggende litt olje inni Dette oppgis vanligvis i PSI. strømpen. Ta av ventilhetten først. På presta Skyv strømpen på plass ved gir ventil (fransk ventil), må man først sjalteren og sett den på plass i den skru løs den ytterste kransen på lille braketten på rammen. ventilen. Sjekk at den er løs med et

MEDLEMMER

MENINGER

lett trykk på ventilhodet. Når den slipper ut luft er den åpen. Så må du koble på en pumpe med et ventilmunnstykke som passer til ventilen. Koble pumpen til med en kontant bevegelse, så du ikke misterMEDLEMMER mer luft enn nødvendig.MENINGER Lås den fast på ventilen ved å vippe over låsearmen. En god pumpe er viktig, og det kan være lurt å investere i en gulvstående pumpe. De har som regel lufttrykkmåler, som gjør at du kan se hvor høyt trykk du pumper dekket til. Når du har riktig trykk i dekket kobler du munnstykket fra ganske raskt, så ikke luften siver ut igjen. Husk å skru til låsekransen igjen på prestaventiler. Til slutt setter du på ventilhetten. Denne sørger for at vann og smuss ikke trenger inn i ventilen, og dermed ødelegger den.

KOMPLETT servicepakke

VI TILBYR ALT DU TRENGER FOR Å STARTE FOR DEG SELV ELLER FORNYE KONSEPTET Markedets rimeligste og mest fleksible løsning innen eiendomsmegling. Du kan benytte egen logo og merkevare, eller la våre designere bistå i å lage noe helt nytt. KONTAKT MEG FOR EN UFORPLIKTENDE PRESENTASJON

VÅRE TJENESTER ER MEGET FLEKSIBLE OG KAN BENYTTES PÅ ALLE MEGLERKONSEPTER

Mailén Eriksen

Ønsker du å få mer igjen for hvert salg du har? Vi tilbyr en fullsten-

Eiendomsmegler - Markedsfører

dig pakke og er markedets rimeligste løsning for eiendomsmeglere

GARANTI Eiendomsmegling Norge AS

i tillegg til at vi har de beste verktøyene i bransjen. Vi skreddersyr også løsninger for deg som kun trenger en del av pakkene, f.eks

Tlf: 92 23 48 97

oppgjørsmeglere eller advokater. Du tar liten risiko i motsetning til

Epost: mailen.eriksen@garanti.no

flere franchise løsninger hvor det kreves stor startkapital og lang bindingstid. Hos oss betaler du kun en fast lav sum pr oppdrag samt

Akersgata 41

en årlig avgift, vi har heller ingen bindingstid!

0158 Oslo I dag er det 17 kontorer som drives under merkevaren GARANTI og 6 kontorer drives under egen merkevare, hvorav alle kjøper kjedetjenester fra GARANTI Eiendomsmegling Norge AS. Vi tilbyr også advokatbistand ved behov, all etterutdanning, felles kick off etc. Vi står klare til å hjelpe deg å ta steget videre enten ved å bytte dine nåværende verktøy til våre for en enklere hverdag eller om du vil starte på nytt med noe som er helt ditt eget, enten under vår merkevare eller din egen.

Les mer her: www.eiendomsmeglerservice.no

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER KRISTIAN UR Newsec Stavanger Laberget 26, 4020 Stavanger 97 11 11 62 kristian.ur@newsec.no IRIS THERESE ASK Aktiv Eiendomsmegling Kløfta Trondheimsvegen 84, 2040 Kløfta 97 59 80 15 iris@aktiv.no HELENE SKEIDE DNB Eiendom AS Ålesund Postboks 515, 6001 Ålesund 93 46 49 94 helene.skeide@dnbeiendom.no NOOMI WESTLI Usbl Lillehammer Postboks 971, 2604 Lillehammer 97 78 42 62 nw@usbl.no ELIN BRØNDBO DNB Eiendom AS Lade Håkon Magnussons gate 10, 7041 Trondheim 90 40 84 20 elin.brondbo@dnbeiendom.no

CECILIE LANGVA Advokatfirmaet Lundberg & Langva MNA Postboks 84, 6151 Ørsta 41 91 67 20 cecilie@advokatll.no

TRINE NYSTRØM DNB Eiendom AS Ås Moerveien 4, 1430 Ås trine.nystrom@dnbeiendom.no STIAN LØGE Privatmegleren Jæren Torggata 2, 4340 Bryne 40 47 64 04 stian.loge@privatmegleren.no

BEATE WIK OBOS Nye Hjem AS Hammersborg Torg 1, 0195 Oslo 92 8312 96 beate.wik@obos.no

DANIEL ARONSEN Privatmegleren Aveny Sommerrogaten 17, 0255 Oslo daniel.aronsen@privatmegleren.no

NINA FJELLHEIM Privatmegleren Panorama Postboks 54 Nordstrand, 1112 Oslo 41 00 03 98 nina.fjellheim@privatmegleren.no

TROND LARSEN Sem & Johnsen Klingenberggaten Eiendomsmegling AS Postboks 1613 Vika, 0119 Oslo 95 90 84 88 tl@sem-johnsen.no

ENDRING/RETTING AV FIRMANAVN, ADRESSE, TELEFON MED MER Garanti Eiendomsmegling Nedre Buskerud AS har endret navn til: Eiendomsmegler Krogsveen Bamble har ny adresse:

NBBO Eiendomsmegling AS Strandgata 22, 3960 Stathelle

VI GRATULERER 50 ÅR Jon Ugland med dagen 8. april Reidar Vik med dagen 8. april Vibeke Hauglund med dagen 20. april Vidar Aakre Johannessen med dagen 21. april Jon Syver Ternå med dagen 22. april Børre Gåsvær med dagen 1. mai Nils Arne Riise med dagen 3. mai Ivar Nerdal med dagen 9. mai Kathrine Skolt Solberg med dagen 14. mai Henrich Mørch med dagen 21. mai

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2019

60 ÅR Svein Erik Ellingsen med dagen 5. april Tove Roaas med dagen 15. april Anne Nordgård med dagen 21. april Hans-Olaf Pedersen med dagen 25. april Jan Wold med dagen 29. april Ingebjørg Katrin Halle med dagen 4. mai Marit Halvorsen med dagen 5. mai Eva K. Karvel med dagen 14. mai Jorun Weierud med dagen 23. mai

70 ÅR Tore Dahl med dagen 20. april Arne Trond Klemsdal med dagen 29. april Liv Randi Aandal med dagen 17. mai Knut Idland med dagen 23. mai 75 ÅR Leif B. Losnegård med dagen 16. april 80 ÅR Hans Petter Bergersen med dagen 10. mai Åsmund Bringsås med dagen 25. mai

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 17.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 27.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 37.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 47.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2019

RGES

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Ambita hjelper deg med eiendomsinformasjon Vi har styrket vårt eiendomsteam ytterligere!

Maria Strand

Odd Inge Olsen

Therese Høgberg

Joachim Kjeldal

Salgssjef Eiendom T: 971 28 683 mst@ambita.com

Key Account Manager Eiendom T: 920 41 500 oio@ambita.com

Partneransvarlig Ambita T: 416 97 999 th@ambita.com

Forhandler- og partneransvarlig Boligmappa T: 480 44 226 jk@boligmappa.no

Ambita tilbyr informasjonstjenester som hjelper deg til et trygt og effektivt boligsalg. Vi jobber hver dag for at du skal få de mest komplette og oppdaterte eiendomsproduktene til boligsalget. Meglerpakken bestiller du via Infoland. Vi hjelper også ditt selskap å komme i gang med digital tinglysing av skjøter og dokumenter.

Kontakt oss Våre kontaktpersoner Maria, Therese, Joakim og Odd-Inge har lang erfaring i eiendomsbransjen, og hjelper deg mer enn gjerne!

Tjenester Infoland eTinglysing Boligmappa

Ambita AS Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-post: info@ambita.com I T: 24 13 35 50 I ambita.com