Eiendomsmegleren nr. 11 2014 by Norges Eiendomsmeglerforbund

megleren EIENDOMS

Bygges det for få boliger i Norge? - og er det derfor boligprisene er for høye? Side 10 Her er det nye visningsskiltet Side 24 Instruksjonsrett over kjøpesum Side 28

11 NOVEMBER 2014 ÅRGANG 76

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Innhold

Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

Forsidefoto: Renate Nielsen Materiellfrist: 1. i hver måned. Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Merkur Grafisk er godkjent som svanemerket bedrift.

colorlab.no The Norwegian Color Research Laboratory

Merkur Grafisk er PSO-sertifisert Vi tar kvalitet på alvor!

FRA LEDELSEN 5 Skriftlig budgivning 6 Tilstandsrapport i bolighandelen VERDT Å VITE 8 Heder og ros til Finn Tveter 10 Bygges det for få boliger i Norge? - og er det derfor boligprisene er for høye? 12 Sammen for tryggere bolighandel i Norge 14 Ny boligsalgsrapport app 16 Markedet for næringseiendom – er det slik at det som skjer i Oslo i dag, skjer i resten av landet i morgen? 18 Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper 20 Vellykket oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger 21 «Megleransvar og sikkerhetsrutiner – hvordan unngå at skade oppstår» 24 Her er det nye visningsskiltet

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juli Opplag: 3400 ISSN 0803-7345

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

NOVEMBER 2014

32 34

26 27 28 31 32 34

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2014/2015 Instruksjonsrett over kjøpesum i lys av eml § 6-9 (3) og Rt 2013 s 1541 Nye meglerstandarder for salg av næringseiendom Konsesjonsloven og boplikten foreslås opphevet Parkeringsnormen

STUDENTSIDE 36 Historisk karaktersnitt for Andreas fra Bergen ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2014: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Kvartside (90x115 mm) Kvartside bredde (180x60 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.200 ,- 8.400 ,- 6.550 ,4.900 .- 4.900 ,15.400 ,12.990 ,23.100 ,-

INNLEGG/DEBATT 38 Kronikk: Landbruksmegling MEDLEMSNYTT 39 Nytt om navn ETTER ARBEID 40 Akevitter til de gode måltidene som hører julen til STILLINGSANNONSER FRA SIDE 42

DU ØNSKER VEL

30% FLERE PÅ VISNING? Annonse i Aftenposten gir 30 % flere på visning* * Effektundersøkelsen 2013 961 boligselgere i Oslo og Akershus

– Norges største boligmarked i avis

Styrelederen har ordet

Skriftlig budgivning Det er snart ett år siden kravene om skriftlighet i budrunden trådte i kraft. I denne perioden har vi hatt god fart på omsetningen og erfaringene er bedre enn vi fryktet. Tormod Boldvik, Styreleder i NEF

Gjennom den nylig gjennomførte undersøkelsen har vi avdekket utfordringer knyttet til sikkerhet for at meldinger kommer frem i rett tid. Videre er det utfordrende for mange av våre medlemmer når oppdragsgiverne ikke har mobiltelefon, e-post og/eller mangler fortrolighet med å benytte seg av teknologien. Det er neppe et omfattende problem at våre oppdragsgivere og budgivere ikke anvender teknologi som kan underbygge kravet til skriftlighet. Men det er likevel alvorlig når en krevende kjøp/salgssituasjon gjøres ennå mer utfordrende. Et større problem er det når våre medlemmer og våre kunder opplever at skriftlige meldinger ikke kommer frem i tide. Teknologien knyttet til e-post og sms er ikke god nok til å garantere at meldinger mottas umiddelbart etter sending. Dette er i de fleste sammenhenger et veldig lite problem, men i en budrunde kan noen minutters forsinkelse få alvorlige konsekvenser. Finanstilsynet lytter interessert til våre innspill. Det blir gjennomført evalueringer og det kan komme endringer. Noe av det som bør undersøkes er omfanget av feil og forsinkelser i tele/datakommunikasjon, og mulighetene for at teknologien i fremtiden vil gjøres mer sikker. Det er grunn til å reise spørsmålet om ikke en slik systemkontroll burde vært gjennomført i forkant av at kravet til skriftlighet ble innført. Forholdet til taping av samtaler som alternativ dokumentasjon blir også diskutert. Det er likevel slik at mange av våre medlemmer og foretakene i bransjen nå gir uttrykk for at de har implementert løsninger som de gjerne vil forholde seg til i fortsettelsen.

NEF vil følge dette opp videre. På bakgrunn av våre medlemmers innspill og våre egne observasjoner vil vi ha det fokus som er nødvendig for å sikre en forsvarlig gjennomføring og dokumentasjon av bud rundene. Det er avgjørende for oss at forbrukerne og myndighetene har tillit til hvordan vi gjennomfører denne viktige delen av eiendomsmeglingsoppdraget. Derfor er det gledelig at Finanstilsynet rapporterer tilbake at etter at kravet til skriftlighet ble innført har de ikke hatt henvendelser fra forbrukere knyttet til manglende dokumentasjon av budgivningen. Vi har økt tilliten til det vi driver med!

Når tilliten er økt, samtidig som bransjen har lykkes i å implementere gode løsninger, skal vi være nøkterne og tålmodige i vårt arbeid med å endre det innførte regelverket. Vi skal jobbe for å få rettet opp i det som ikke er godt nok. Men fokuset må være å bevare den økte tilliten, bygge videre på de gode systemene og sørge for å etablere sikkerhetsventiler dersom de kritiske av vikene kommer for hyppig. Et viktig virkemiddel kan være å innføre en minste akseptfrist for bud. Dette skal vi diskutere videre med Finanstilsynet. For høyt tempo vil trigge feil og gjøre oss ennå mer sårbare for teknologiske svakheter. •

Fokuset må være å bevare den økte tilliten, bygge videre på de gode systemene og sørge for å etablere sikkerhetsventiler dersom de kritiske avvikene kommer for hyppig.

Tormod Boldvik

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

fra ledelsen

Tilstandsrapport i bolighandelen Konfliktnivået i bolighandelen er høyt. De fleste konfliktene oppstår mellom kjøper og selger. Hver fjerde boligkjøper klager på kjøpet de har gjort, viser tall fra forsikringsselskapet Help.

Mange krav blir avvist av forsikringsselskap ene, noen blir løst i Forliksrådet, andre ved rettsmekling. Mange konflikter ender med full rettssak. I rettssalene krangles det mest om mangler eller skader på bad, drenering og el-anlegg. Boligtvister er ofte en stor belastning for de involverte. Mange tvister skyldes mangelfull informasjon om boligens tilstand, og mange forbrukere har et lite bevisst forhold til hva man kan forvente når man kjøper en brukt bolig «som den er». Forbrukere forstår at en eldre bil er dyrere å vedlikeholde enn en ny bil. I bolighandelen ser vi ofte at forbruk ere undervurderer behovet for vedlikehold og utbedring av en brukt bolig. Norske eiendomsmeglere holder høyt faglig nivå, og kvaliteten på eiendoms meglingen er økende etter at vi fikk lovfestet kompetansekravet. Eiendomsmeglere står på for forbrukerne og bidrar sterkt til en tryggere bolighandel gjennom sin profesjon alitet. Derfor er det forstemmende at eiendomsmeglere blir assosiert med forbrukernes krangler om skjulte feil og mangler ved

6 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

boligen. Derfor er det behov for å ta grep om tilstandsvurderingen av boliger. Våren 2012 vedtok landsmøtet i Norges Eiendomsmeglerforbund å jobbe for inn føring av tilstandsrapport som standard i bolighandelen fra 2015. Forbrukerne skal få så god informasjon om boligens tekniske tilstand at de forstår hva de får når de kjøper boligen «som den er», og hvilke kostnader de må påregne ved fremtidige utbedringer. Målet er å bedre forbrukernes beslutningsgrunnlag og redusere potensialet for konflikter. Forbrukermyndigheter, politikere og bransjeorganisasjoner er enige om verdien av bedre teknisk dokumentasjon. Eiendom Norge, Norges Takseringsforbund og NITO Takst har påtatt seg ansvaret for å iverksette reformen. Takstforeningene har gjort omfattende forberedelser, utviklet en boligsalgsrapport basert på NS 3600 og sørget for veritassertifisering av et stort antall takstmenn. Finanstilsynet har klargjort premissene for bruk av tilstandsrapport. Det er god

Adm. direktør i NEF, Carl O. Geving

eglerskikk å ivareta den enkelte forbrukers m interesser i bolighandelen. Derfor skal megleren vurdere behovet for tilstandsrapport konkret i det enkelte oppdrag. Etter Finanstilsynets vurdering vil det ofte være i kjøperens interesse å få fremlagt en teknisk gjennomgang av boligen i forkant av kjøpsbeslutningen. Dersom selgeren ikke etterkommer en anbefaling om å innhente tilstandsrapport, vil megler kunne frasi seg oppdraget. NEF bistår Eiendom Norge og takstforen ingene i deres arbeid med implementering av tilstandsrapport i bolighandelen. Det er våre medlemmer som skal vurdere tilstandsrapport i det konkrete oppdrag. Derfor er NEF opptatt av at kvaliteten på tilstands vurderingen må være god, og at implementeringen skjer på en måte som ivaretar både forbrukeren og profesjonsutøveren sine beste interesser. Informasjonen så langt i prosessen har vært mangelfull, dette blir det nå tatt tak i. Det vil komme grundig informasjon i nær fremtid. NEF har et langsiktig fokus på eiendomsmeglerens posisjon i bolighandelen. En vellykket gjennomføring av bruk av tilstandsrapporter vil bidra til tryggere bolighandel med lavere konfliktnivå. Det tjener forbrukerne på, og det tjener våre medlemmer på. •

op l e m

Tom

NYHET! N책 lanserer vi et nytt og bedre grensesnitt til alle iPad-brukere!

.no

verdt å vite

Av Svein Strømnes

8 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

domsmeglernes talsmann, betydningen av å få gjennom kompetansekravet i bransjen og en dreining mot en mer forbrukerorientert bransje. Blant de som sto på talerlisten var representanter fra Forbrukerombudet, BI, Finanstilsynet, Eiendom Norge, NITO Takst, NTF og Huseiernes landsforbund. I tillegg var det taler fra både nåværende styreleder Tormod Boldvik og flere tidligere styreledere i NEF. Eiendomsmegleren vil også takke Finn for han innsats og ønsker lykke til videre i nye roller han skal fylle framtiden med! •

Gry N erg ård

Den 19. november går Finn Tveter over i pensjonistenes rekker og i den anledning var både æresmedlemmer, tidligere styremedlemmer og sentrale aktører i bransjen invitert til en hyggelig samling i Parkveien 55 onsdag 29. oktober.

Finn Tveter var direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund i 17 år inntil Carl O. Geving over tok den rollen 1. juni i år. Etter det har Finn vært rådgiver for styret i NEF, og har hatt hovedfokus på prosjektet «NEF 2024» hvor man forsøker å se for seg rollen til eiendomsmegleren de neste ti årene. Mange benyttet anledningen til å komme med rosende ord om Finn og om hans betydning for eiendomsmeglingsbransjen gjennom mange år. Det som blant annet ble trukket fram var hans ubestridte rolle som eien-

H u se

oldv

næ s

od B

To rm

e Ar

Finn Tveter

Heder og ros til

Pete r

Batta

Anne Kari Tuv fra Finanstilsynet

rotectors ulealene 8

Vi ønsker alle en riktig god førjulstid Husk å gå inn på www.Godprotectorjul.no og svar på Protectors julekalender

verdt å vite

Bygges det for få boliger i Norge? - og er det derfor boligprisene er for høye? De siste årene har det vært økt fokus på boligbyggingen i Norge. Det har fra flere hold blitt hevdet at det bygges for få boliger, og at dette er en av de viktigste grunnene til at prisnivået holder seg høyt. Jeg vil i denne artikkelen se nærmere på denne påstanden for å se om den stemmer, og ikke minst hva det i så fall skyldes.

Som vi skal se er det ikke gitt at økt nybygging ville fått boligpris ene ned.

Av Kim Astrup, forsker III, NIBR

Behovet for nye boliger og faktisk boligbygging

For å kunne fastslå om det bygges for få boliger må vi se nærmere på behovet, og om den faktiske boligbyggingen holder tritt med behovet. Gjør den ikke det, kan vi si at det bygges for få bolig. Men hvordan er det mulig å fastslå behovet for nye boliger? Økonomer snakker vanligvis ikke om behov, men om etterspørsel. Og hvis etterspørselen er større enn tilbudet, blir konsekvensen at prisene må stige for å skape balanse i markedet. Et gode som blir omsatt i et marked, er alltid en knapphetsfaktor. Og jo større knapphet, desto større priser. Hvis man skal snakke om et udekket behov i markedet, må man se

utover økonomenes modeller. Måten man vanligvis beregner boligbehov er gjennom et statistisk begrep som kalles bolig frekvens.Hvis vi teller opp antall personer i privathusholdninger i Norge og antall bebodde boliger, kan en beregne antall personer per bolig. I 2011 viste Folke- og boligtellingen at det var 4.927.467 personer i privathusholdninger og 2.205.191 bebodde boliger. Dette gir 2,23 personer per bebodd bolig i Norge, eller om en snur forholdstallet, en boligfrekvens på 0,45. Når bolig frekvensen multipliseres med befolkningstallet får en antall bebodde boliger denne befolkningen opptar. Antall bebodde boliger er samtidig et uttrykk for hvor mange husholdninger en har i landet. I hver bebodd bolig bor det per definisjon kun én husholdning. Boligfrekvensen målt

Figur 1. Utviklingen i boligfrekvenser blant unge (under 30 år) fra 19902012 basert på SSBs levekårsundersøkelse.

10 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

på denne måten reflekterer aldersstrukturen i befolkningen, hvor mange som lever i par forhold eller er enslige, og hvor mange som finner en bolig sammen med andre personer. Barns hjemmefraflytting og omfanget av bokollektiver vil også påvirke boligfrekvensen. Nedenfor ser vi en figur som viser unges (under 30 år) bolig frekvens fra 1990 og frem til i dag. Vi ser at i 1990 er det i overkant av 35 boliger per 100 unge, mens 20 år senere er det nærmere 70 boliger per 100 unge, altså en dobling. Den store økningen i antall boliger i forhold til antall unge, reflekterer at unge i dag i større grad flytter hjemmefra tidligere og i mindre grad bor i bokollektiver. Dette til tross for at boligprisene i perioden i realverdi har mer enn tredoblet seg. Til en viss grad

skyldes d ette at unge har fått høyere reallønn og således mer å rutte med. Men først og fremst er den høye boligfrekvensen blant unge muliggjort av et til tagende lavere rentenivå og at flere unge får hjelp av foreldrene til å etablere seg i sin første bolig. Kunnskap om boligfrekvenser kan gi viktig oversikt over både dagens og framtidig boligbehov. La oss anta at vi om 10 år vet at antall unge vil øke med 30 000. Bruker vi en boligfrekvens på 70, så innebærer det at behovet for nye boliger for denne gruppen vil øke med 21 000. Tilsvarende, kan vi ved å bruke boligfrekvenser for hele befolkningen, kombinert med SSBs befolkningsframskrivinger, beregne behovet for boliger over tid. Figuren nedenfor har tatt utgangpunkt i boligfrekvensen basert på Folke- og

Figur 2. Anslag på framtidig boligbehov basert boligfrekvenser fra Folke- og Boligtellingen(FoB) fra 2011 og SSBs befolkningsframskrivingene fra 2015 og fram til 2040.

oligtellingen(FoB) fra 2011 og B SSBs befolkningsframskrivin fra 2015 og fram til 2040. Figuren viser tre alternative anslag på utviklingsbaner for befolkningsutviklingen, mellomalternativet i grønt, samt et høyt og lavt alternativ, i henholdsvis blått og rødt. Anser vi mellom alternativet for det mest sannsynlige, er det i dag et bolig behov for 35 000 boliger, mens det i dag bygges 30 000 per år. Boligbehovet vil øke fram til 2016, hvor behovet vil ligge på 37 000 boliger per år, og deretter gradvis avta over tid. Behovs anslagene, basert på tilgjengelig statistikk på boligfrekvenser og befolkningsframskrivninger, tilsier altså at det bygges for lite i dag. Dette reiser to spørsmål. Hva er årsakene til dette, og hvilke konsekvenser får «underbyggingen» for dagens boligprisnivå? I et deregulert boligmarked som det norske, er hovedhypotesen at boligbygg ingen vil skje i et tempo og omfang som avspeiler lønnsom heten i byggenæringen. Jo høyere lønnsomhet, desto mer nybygging. Det kan derfor fremstå som paradoksalt at det bygges for lite i en periode hvor boligprisene er på historisk høyt nivå. Incentivene for å bygge nytt burde dermed i utgangspunktet være på tilsvarende høyt nivå. En mulig forklaring kan være at byggekostnadene har

holdt tritt med boligprisene, og at det dermed ikke er lønnsomt å bygge nytt allikevel. La oss derfor se på hvordan utviklingen i byggekostnadene har vært i forhold til boligprisene. Vi ser at byggekostnadene har steget i langt lavere takt enn hva boligprisene har gjort. Det store gapet mellom boligpriser og byggekostnader tilsier at det har vært en tiltagende lønnsomhet i byggenæringen i dagens markedssituasjon. Utviklingen i byggekostnadene kan derfor ikke forklare hvorfor det ikke bygges mer. Vi står da igjen med to muligheter. Det ene er at det er for lite konkurranse i bygge næringen og at aktørene strategisk «underbygger» for å holde prisnivået og profitten høy. I skrivende stund undersøkes denne hypotesen av Konkurransetilsynet. Den andre muligheten er at SSBs byggekostnadsindeks ikke fanger opp den reelle kostnaden med å oppføre en ny bolig. Indeksen fanger primært opp utviklingen i materialkostnader og lønnskostnadene i byggsektoren. Utbygger står imidlertid overfor langt flere kostnader, og dette kostnads bildet har også i betydelig grad blitt endret over tid. Dette gjelder entreprisekostnader generelt, effekter av nye standardkrav, økte bidrag til kommunal infrastruktur og økte tomtepriser i pressområder. Lov om ut

byggingsavtaler fra 2006 ser ut til å ha ført til at utbygger forventes å betale for betydelige deler av den tekniske infra strukturen som må til for å realisere utbyggingen, også anlegg og forhold som ligger utenfor selve byggeområdet. Protestene mot kravene om universell utforming og tildes nye energi direktiver må sees på denne bakgrunn. Hvor fordyrende disse kravene faktisk er strides fortsatt de lærde om. Men det er i seg selv ikke disse kravene som kan velte økonomien i prosjektene, men summen av påleggene og de samlede beting elsene for å bygge. Fører økt boligbygging til lavere priser?

Hvilke konsekvenser får denne «underbyggingen» for dagens prisnivå? Det er vanlig å anta at økt nybygging vil presse prisnivået ned, og at når det bygges for lite så vil dette bidra til å holde prisnivået høyt. Det er faktisk ikke opplagt at dette innlysende resonnementet alltid vil stemme. Dette paradokset skyldes særegenheter ved urbane boligmarkeder. I pressområder vil prisdannelsen, både på tomter og boliger, foregå på en annen måte enn i områder uten arealknapphet. Prisforskjellen mellom

en tomt i randsonen og en tomt beliggende mellom sentrum og randsonen er primært bestemt av forskjeller i reisekostnader. Prisforskjellen på boliger i sentrum og periferi gjenspeiler den underliggende forskjell i tomteverdi og sparte reisekostnader. Dette forklarer hvorfor vi hovedsak observerer at boligprisene gradvis blir lavere, desto lengre fra bysentrum man kommer. Jo høyere reisekostnader, desto lavere tomteverdi, og dermed boligpris. Sammenhengen mellom (sparte) reisekostnader og boligpriser, har en uventet implikasjon. Når det bygges nytt i randsonen forskyves denne sonen utover og øker reisekostnadene fra det som nå karakteriseres som randsone og til sentrum av byen. Konsekvensen av bygging i randsonen for prisnivået sentralt vises i figuren nedenfor. I pressområdene er det derfor ikke like opplagt at en kan bygge seg ut av en situasjon med høye boligpriser. Tvert i mot vil nybygging gjennom byspredning kunne øke reisekostnadene fra randsonen og inn til sentrum av byene og faktisk øke prisnivået i hele byområdet. •

Figur 3. Utviklingen i boligpriser og SSBs byggekostnadsindeks i perioden 1992- 2013 Figur 4. Konsekvensen økt nybygging i randsonen for prisnivået i hele byen.

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Av Are Andenæs Huser, NTF og Espen Fuglesang, NITO Takst

Sammen for tryggere bolighandel i Norge Høyt konfliktnivå

Det har de siste 10-15 årene vært et markant økende konfliktnivå i boligomsetningen. At det blir små eller store tvister i så mye som 20-25% av alle boligomsetninger medfører misnøye blant boligkjøpere og selgere, samt en betydelig belastning på rettssystemet. Bruk av tilstands rapport har derfor lenge vært diskutert som ett av flere virkemidler mot den negative trenden. Til tross for bred enighet om at denne typen rapport vil gi viktig og konfliktdempende informasjon, har det vært van-

skelig å finne en metode for å innføre bruk av tilstandsrapport og gjøre det til en standard. Bruk av tilstandsrapport ble grundig diskutert i forbindelse med takstlovutvalgets arbeid i 2009, men arbeidet som ble lagt ned førte aldri frem. Eiendom Norge og Norges Eiendoms meglerforbund tok imidlertid tak i problemstillingen høsten 2012, og vedtok at det som standard skulle brukes tilstandsrapport ved boligomsetning fra 1.1.2015. Det ble i etterkant av dette, våren 2013, inngått en avtale mellom takstog megler-

Boligsalgsrapport kan kun brukes av godkjente medlemmer av NITO Takst og NTF, Norges Takseringsforbund

12 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

bransjen om bruk av Boligsalgsrapport basert på NS 3600. Denne Boligsalgsrapporten må ikke forveksles med den eksist erende Boligsalgsrapporten som er et helt annet produkt, og som vil fases ut ved nyttår 2014/15. Boligsalgsrapportens bakgrunn og innhold

Norsk Standard 3600 er en standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund og NITO Takst har sammen arbeidet for å bruke NS3600 som grunnlag for den

nye Boligsalgsrapporten. Takstbransjen satte derfor våren 2013 sammen en gruppe som utformet Boligsalgsrapporten basert på NS3600. Det har også vært lagt ned mye innsats i form av ut vikling av nye dataverktøy, etterutdanning, rekruttering og tredjepartssertifisering. Dette arbeidet er nå helt i sluttfasen, og takstbransjen er klar for lansering i 2015. Takstbransjen har i utviklingen av Boligsalgsrapporten forholdt seg til innholdet i standarden, og det er kun gjort noen få mindre unntak. Dette betyr at det nå

På grunn av det økte antallet kontrollpunkter er Boligsalgsrapporten en noe mer omfangsrik rapport enn de rapporter som tidligere har vært brukt lanseres en Boligsalgsrapport som på en systematisk og grundig måte gir informasjon om de viktige forholdene ved en bolig. Nytt i Boligsalgsrapporten basert på NS 3600 er blant annet strukturen, da den har egen innholdsfortegnelse, et rapport sammendrag med oversikt over de viktigste forholdene ved boligen og en hoveddel hvor alle kontrollpunkter fremgår. Rapporten gir også grundigere vurdering av viktige rom som våtrom, kjøkken og kjeller samt en forenklet lovlighetsvur dering, forenklet vurdering av el-anlegg og en forenklet vur dering av det branntekniske.

Bruk av Boligsalgsrapporten

I overenskomsten mellom takstog meglerbransjen fremgår det at kunden selv skal velge takstmann, og at dette kan gjøres via en felles nettside – www.tilstandsrapport.no. Dette skal sikre uavhengighet og troverdighet til produktet. Boligsalgsrapporten kan som utgangspunkt brukes på alle typer boliger og fritidsboliger. Til å begynne med skal den imidlertid primært brukes som standard ved omsetning av småhus som eneboliger, rekkehus, kjedehus og to- firemannsboliger. Rapporten kan likevel selvsagt anvendes på leiligheter i boretts-

lag og sameier, men det vil da bli gjort unntak fra standardens krav om å vurdere fellesdelene. På grunn av det økte antallet kontrollpunkter er Boligsalgsrapporten en noe mer omfangsrik rapport enn de rapporter som tidligere har vært brukt. Alle takstmenn sertifisert i Norges Takseringsforbund og NITO Takst får imidlertid tilgang til dataverktøy som er skreddersydd for rapporten og som bidrar til at utarbeidelsen ikke skal ta mer tid enn nødvendig. I de områder som allerede er kjent med den gamle Boligsalgsrapporten vil trolig innføringen ikke være veldig dramatisk.

Startskudd 2015

Takstbransjen har de seneste 2 årene lagt ned en betydelig innsats for å bidra til en tryggere bolighandel i årene fremover. Våre medlemmer står klare til å gjøre den jobben som forventes. Vi håper dere som meglere også er klare til å ta i bruk den nye rapportstandarden og på den måten er med på å sikre for nøyde parter bolighandelen – også på lang sikt. Det er bare sammen vi kan nå vår ambisjon om et redusert konfliktnivå. Startskuddet går 1.1.2015! •

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? ... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger? ... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? ... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder? Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom. Nom. rente fra 6,20% til 9,95%, etableringsgebyr 2%, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88%, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-

Ring oss

Be om å få snakke med en av våre rådgivere: Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Ny boligsalgsrapport app skal hjelpe boligkundene Den nye boligsalgsrapporten er rik på informasjon om boligen som skal omsettes. NITO Takst ser at det kan være utfordrende for boligkunder å forholde seg til pdf-filer og papirversjoner av dokumentasjon når man er på boligjakt. Derfor har de laget en web-app av Boligsalgsrapporten som gir rask oversikt over takstingeniørens funn.

Av Anette Nustad, NITO Takst

web Webappen er nå tilgjengelig via en QR kode eller en link som følger med rapportene fra NITO Takst. Koden gir tilgang til en visuell fremstilling av boligsalgsrapporten på nettbrett og mobil. (bilde) Dette betyr i praksis at boligkunden før/ under visning kan bli kjent med huset på en ny og bedre måte. Idet man eksempelvis går fysisk inn i boligens baderom, kan man samtidig klikke seg inn i appens «baderom» og få god oversikt over takstingeniørens omtale

14 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

og tilstandsgrad med bilder. Eksempelvis vil et baderom være fremstilt med flere sjekkpunkter som sluk, lufting og golvets fall. Ved å klikke på sluket får man opp informasjon om slukets kvalitet og utførelse. På denne måten kan man tilegne seg kunnskap om boligens ulike rom og bygningsdeler og få et riktigere beslutningsgrunnlag før man legger inn bud. NITO Takst tror at appen vil bidra til å hjelpe forbrukeren med å forstå det takstingeniøren har funnet ut om boligen. Forbrukerrådet har i flere tiår kritisert manglende faktaforhold i bolighandelen og krevet tekniske tilstandsrapporter. 37 prosent av norske boligkjøpere sier de er engstelige for å ende opp med uventede utgifter når de kjøper seg bolig, ifølge en

undersøkelse laget av Norstat for Forbrukerrådet i juli. Likevel bruker 46 prosent av de 1.000 spurte mindre enn en time på å lese gjennom den tilgjengelige informasjonen som finnes om boligen. Det er dette NITO Takst nå har funnet en løsning på. «Vi har gjort forenklinger som gjør det lett for alle typer boligkunder å raskt få det riktige bildet av boligen man er interessert i» sier Espen Fuglesang, administrer ende direktør i NITO Takst Service AS. «Vi tror dette vil bidra til å minimere n egative overraskelser i etterkant av en bolighandel, og vi håper at resten av bransjen følger etter med digitale løsninger som er tilpasset markedets behov.» •

FIELDWOOD FINANCIAL SERVICES Visste du at det finnes en skreddersydd finansieringsløsning for arbeidskapital til eiendomsmeglere? Gjennom oss kan du finansiere honorarer og utlegg på gunstige vilkår. Fieldwood AS har laget en enkel og fleksibel løsning som hverken involverer selger eller kjøper, og som tar utgangspunkt i meglers behov. Dere får oppgjør umiddelbart etter kontraktsmøtet og trenger ikke stille sidesikkerhet for engasjementet – bare kausjon for maksimalt 20% av kredittrammen. Kunne dette være aktuelt for dere? Kontakt Malte Christian Hestbech på mh@fieldwood.no – telefon 93 43 43 00 eller Henrik Dürr på hd@fieldwood.no – telefon 40 63 80 73 så utarbeider vi et individuelt tilbud til dere. Vi leverer til:

Spesialisert finansiering for eiendomsmeglere

Markedet for næringseiendom

– er det slik at det som skjer i Oslo i dag, skjer i resten av landet i morgen?

Av Ingrid Elisabeth Moe Analytiker DNB Næringsmegling AS

Markedet for næringseiendom er i stor grad påvirket av hvordan det går i realøkonomien – hvor leiemarkedet avhenger av aktiviteten og vekst hos leietakerne, mens aktiviteten i transaksjonsmarkedet svinger i takt med tilgang til og kostnaden ved finansiering, fremtidig leieprisutvikling samt alternative investeringsmuligheter. Dette gjelder landet rundt, men det er samtidig noen ulikheter i hvordan næringseiendomsmarkedet utvikler seg mellom Oslo og de andre store byene i landet. Det norske arbeidsmarkedet ser så langt ikke ut til å være særlig påvirket av vekstomslaget i økonomien, og leiemarkedet for kontor er aktivt og godt både i Oslo, Bergen og Trondheim. Stavanger opplever nå et noe svakere marked grunnet uroen i oljesektoren. For næringseiendomsmarkedet er det særlig vesentlig hvordan det går med kontorbrukerne, og vi ser at veksten i kontoryrkene er høyere enn sysselsettingen totalt (24% mot 17% i perioden 2003 til 2013).

Fremover tror vi at drivkreftene fra petroleumssektoren og boligbyggingen blir svekket, og bidrar til en lavere sysselsettingsvekst enn vi har hatt tidligere år, men kontorsysselsettingen vil fortsatt ha sterkere vekst enn i øvrige bransjer. Sysselsettingen vokser også raskere i storbyene. Flere rapporter viser at de kontorintensive bransjene IKT og Forretningstjenester er blant de mest optimistiske med hensyn til bemanning i egen bedrift. I oljesektoren og i industrien er prognosene mer negative. Nylig kom ferske tall fra Storbyalliansen, som består av næringsforeningene i Oslo, Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø. Her venter seks av ti bedrifter

økt omsetning, en av fire bedrifter venter økt bemanning, mens en av ti venter færre ansatte. Utviklingen hos norske bedrifter er altså fortsatt god, men veksttakten er lavere enn tidligere. Økt ledighet og økte leiepriser

Til tross for dette har kontorledigheten i leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum økt fra 640.000 kvm høsten 2012 til 860.000 kvm i dag (inkludert arealer klare for innflytting i løpet av 12 måneder), en ledighet på 9,1%. Årsaken er i hovedsak den store nybyggingen i 2012 og 2013, på totalt 440.000 kvm.

Utvikling i leiepriser (NOK pr kvm/år) 4500 4000 3500 3000

Oslo ‐ Prestisje Oslo ‐ Høy std

2500

Stavanger ‐ Høy std Bergen ‐ Høy std

2000

Trondheim ‐ Høy std Vestfold ‐ Høy std

1500

Østfold ‐ Høy std

1000 500 0 2006

2007

16 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Den store ledigheten har imidlertid ikke hatt noen negativ effekt på leieprisene, som har steget siden bunnen i 2009. Prisene har steget mest i de sentrale områdene CBD (central business district), indre sentrum og Skøyen. Dette er områdene hvor leietakerne er mest betalingsvillige, og det er også her leiene varierer mest, i takt med økonomiske opp- og nedturer. Prisveksten i 2014 er imidlertid basert på tynne kontraktsvolumer, grunnet at utløpsvolumene neste år er lavt. Leieprisveksten er i stor grad drevet av leietakernes økte krav til beliggenhet nær offentlig kommunikasjon, standard på lokal ene og miljøvennlighet. Trenden de siste årene er at leietakerne krever nyrehabiliterte lokaler, som er fleksible, moderne og attraktive for de ansatte. Oppgraderingene koster, og leietakerne har vært villige til å betale for dette gjennom økte leier og samtidig økt lengde på kontraktene. Hvilken vei markedsleiene i Stor-Oslo tar fremover, er opp til hva slags løsninger leietagerne etterspør. Vi venter at leietagere som flytter og som har høye krav til standard, vil måtte betale gjennom både lengre kontrakter og et godt leienivå. Den økte ledigheten har imidlertid gjort seg utslag i at «as-is»-leiene er under press. Gitt den tøffe konkurransesituasjonen i Oslo-markedet i dag, tror vi flere gårdeiere blir villige til å strekke seg lenger ned i pris for å beholde leietakerne sine ved reforhandlinger. Trenden med at leietakernes krav er økende, har også smittet over til de andre byene. Leietakerne søker mot nybygg eller totalrehabiliterte arealer, og markedet blir mer fragmentert. Særlig i Bergen og Trond-

heim er det stor aktivitet på nybyggsiden. I Bergen ventes ledigheten å øke i takt med ferdigstillelse av mange nybygg. Vi opplever markedet som tredelt, hvor prisnivået for prestisjesegmentet er økende, mens mellomsegmentet flater ut, og eldre utidsmessige lokaler er svært vanskelig å leie ut og får synkende priser. I Trondheim har ledigheten økt siste halvår, og konkurransen om leietakerne er stor. Akkurat som i Oslo og Bergen, er det mange nybyggprosjekter i markedet. Leieprisene for nybygg har vært moderat økende, men markedet i Trondheim har ikke samme differensiering som i Oslo. Også her blir leietakerne mer selektive, og eldre urasjonelle lokaler får liten oppmerksomhet. I Stavanger preges kontorleiemarkedet i stor grad av aktiviteten i oljesektoren, og vi opplever nå økende usikkerhet i markedet. Leieprisen for gode kontorlokaler har stabilisert seg, men eldre kontorlokaler opplever en prisnedgang. Store tomtereserver og mye nybygging på Forus bidrar til press på prisene.

merke er det ingen registrerte referansetransaksjoner på dette nivået, men vi mener at den kraftige reduksjonen vi har sett i utlånsrentene siste kvartal gjenspeiler seg i lavere avkastningskrav hos investor. Vi ser også at avkastningskravet knyttet til normal eiendom utenfor de sentrale k ontorområdene med normalt gode kontrakter, er under press. Yield-differansen mellom prime og normal eiendom er i ferd med å bli redusert. Bankenes konkurransesituasjon gjør at lånevilkårene også for normaleiendom bedres og investor finner meravkastningen ved å investere i normal eiendom som attraktiv. Gunstige finansieringsbetingelser er ikke begrenset til bare Oslo-regionen, men bedrer også vilkårene for transaksjonsmarkedet i de øvrige byene. Normalt tar det imidlertid noe tid før et fall i avkastningskravet i Oslo smitter over til de andre byene, og det ser vi også i 2014. Avkastningskravet for de aller beste objektene i de andre storbyene ligger normalt 75-100 bp over prime yield i Oslo. Vi tror yieldskiftet vi nå har sett for Oslo vil slå ut i lavere yielder også i de andre byene, og at prime yield i særlig Bergen og Trondheim kan være på vei ned fra 6,0% mot 5,75%, gitt at det riktige objektet er til salgs. Enn så lenge er det ingen kjente referanser på disse nivåene. I Stavanger er markedet mer usikkert, og våre anslag for prime yield ligger 25 bp over Bergen og Trondheim. Gitt den økte usikkerheten vi ser i dag, tror vi dette gapet vil vedvare. •

Full fart i transaksjonsmarkedet

Gunstige finansieringsvilkår har bidratt til et aktivt og godt transaksjonsmarked i 2014. Interessen for eiendom i Oslo sentrum eller i nær tilknytning til offentlige knutepunkt fortsetter å øke, og vi har sett flere slike eiendommer omsatt til gode priser, til tross for stort oppgraderingsbehov eller korte leiekontrakter. I et gunstig finansieringsmarked har DNB Næringsmegling senket prime yield til 4,85% for de aller beste objektene i Oslo. Vel å

Megleroppgjøret = VI leVerer!

Gi oppgjørsarbeidet til oss. Vi leverer spisskompetanse og har solid erfaring. Dette gjør oss til en trygg, effektiv og pålitelig samarbeidspartner. Ditt ansvar er vårt ansvar. Kontakt Gro for en samtale på 926 12 590. megleroppgjoret.no

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Hva har du i telefonen din? Fem favorittapper Vi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

EASY PARK:

enkelt å parkere GOOGLE MAPS:

enkelt å finne frem GMAIL:

slipper å logge meg på nett, kan lese mail uansett hvor jeg er

MESSENGER:

gratis å sende sms til venner og kjente (facebook-kontakter) ADRESSA:

lese dagens avis

Av Elisabeth Maudal, avd.leder/Prosjektleder

Utfordringen går videre til Thor Gunnar Stavsholt, Krogsveen, Ski

/Eiendomsmegler MNEF, Nylander

Brukermøte hos Statens kartverk

Av Margrethe Røse Solli

Tirsdag 21. oktober ble det avholdt brukermøte hos Kartverket på Hønefoss. Det var godt oppmøte både fra banksektoren, advokatbransjen og meglerbransjen. NEF var representert v/ fagsjef Margrethe Røse Solli. Ett av hovedtemaene var e-tinglysing. Kartverket jobber med å utvikle et nytt e-ting lysingssystem, som legger opp til en helautomatisert prosess der dokumenter som oppfyller krav til tinglysing skal kunne registreres automatisk og gis umiddelbar prioritet i grunnboken fra det klokkeslettet de kommer inn. Første versjon av løsningen skal være klar til bruk for profesjonelle brukere i 2016. Videre orienterte juridisk leder av Kart verket om det pågående lov- og forskrift sarbeid som må gjøres i forbindelse med innføring av e-tinglysing. Vi hadde spilt inn 3 spørsmål i forkant av møtet på bakgrunn av innspill fra medlemmer, etter å ha markedsført i Nyhetsbrevet at vi skulle til Kartverket. Spørsmål 1)

Ved bestilling av kopi av tinglyste erklæringer/ dokumenter fra grunnboka sendes disse i dag ut fra Kartverket pr. post. Er det mulig å få tilsendt 18 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

disse dokumentene elektronisk i stedet? Vi har som regel ikke bruk for originaldokumentene, kun behov for å lese, vurdere og videreformidle innholdet. Det burde vært slik at man kan velge oversendelsesmåte, da oversendelse elektronisk vil være tidsbesparende, mer miljøvennlig og kostnadsbesparende (porto, papir, konvolutter) for alle parter. Svar:

Rettslig sett skal all e-post kommunikasjon med fødselsnummer krypteres. Slik tilgangsordning er også teknisk utfordrende, men noe vi kan se på i nytt system. Spørsmål 2)

Når vi bestiller flere tinglyste erklæringer/doku menter på én enkelt eiendom, pakkes disse ofte enkeltvis og i flere konvolutter. Det hadde vært fint å få erklæringene som er bestilt samlet på én eiendom, i én og samme konvolutt/forsendelse.

Svar:

Teknisk utfordrende å få til et slikt system i bestillingen. Spørsmål 3)

Når vi har kompliserte tinglysingssaker ev. inkuriesaker, burde det vært mulig å få en forhåndsuttalelse fra Kartverket før utarbeidelse, signering og innsending av dokumentene. Svaret vi får fra Kartverket i dag er at vi må sende inn de ferdig signerte dokumentene, før de kan gi en uttalelse i saken. Vet at dette har vært tatt opp med Kartverket tidligere, men synes at dette er en så viktig sak at det bør tas opp pånytt! Svar: Vi gir god veiledning, men kan ikke ta avgjørelsen før vi er forelagt de konkrete dokumentene. Et greit forvaltningsrettslig prinsipp og vi har også erfaring for at saken kan være noe annerledes når dokumenta sjonen blir forelagt oss. •

STYRK DIN LIKVIDITET

Nye regler - Nye utfordringer

Svea Finans har utarbeidet løsninger hvor meglerhusene får dekket sitt likviditetsbehov på enklest mulig måte. Dette betyr at meglerhuset slipper å vente på oppgjør fra boligselger for å motta sine inntekter. Det vil ikke påløpe ekstrakostnader for meglerhuset å benytte løsningen. • • • • • •

Meglerhuset styrker sin likviditet Full kontroll på reskontroen Forutsigbare raske utbetalinger av oppgjør Enkelt for den enkelte megler Styrket konkurransesituasjon Boligselger blir i liten grad involvert

KONTRAKTSMØTE I DAG PENGER PÅ KONTO I MORGEN

Kontakt meg

Stian Bakken Svea Finans | Sales Manager Mob: +47 41 64 39 10 stian.bakken@sveafinans.no

www.sveafinans.no

02080

Vellykket oppgjørspraksiskurs for eiendomsmeglerfullmektiger

Av Margrethe Røse Sollie

12 deltakere gjennomførte i slutten av oktober pilotkurset i oppgjørspraksis i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund. Kurset som er godkjent av Finanstilsynet, erstatter den oppgjørspraksisen eiendomsmeglerfullmektiger ellers må ha for å søke eiendomsmeglerbrev.

Etter en lang forberedelse kunne NEF endelig tilby bransjen kurs i oppgjørspraksis for eiendomsmeglerfullmektiger. Kurset ble fulltegnet og med venteliste. Kurset går over 14 dager, med en 3 dagers teoridel og 7 dager praksis. I praksisperioden har kursdeltakerne gjennomført 15 anonymiserte reelle oppgjør. Teoridelen ble gjennomført hos NEF og den praktiske delen ble gjennomført i Vitecs kurs

20 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

lokaler i Asker. Vitec sørget for god opplæring i systemet. Oppgjørene representerer ulike typer eiendomsoverdrag elser og ulike utfordringer knyttet til oppgjør. NEF har med dette fått et nytt og innholdsrikt kurs i sin portefølje, som gir eiendomsmeglerfullmektiger en intensiv, rask og lærerik vei til å gjennomføre praktisk oppgjør.

NEF VIL SETTE OPP KURSET IGJEN VÅREN 2015. Om dere ønsker å reservere plass, send en e-post til mette@nef.no så tar vi kontakt når endelig tidspunkt for neste kurs er bestemt, for å høre om dere fortsatt ønsker plassen.

CARL EDVARD SEM OG BRITT-MARIE VIKHALS JOHANSEN:

MARIUS HAGEN:

HELLE SELSENG:

- Vi er veldig fornøyde med kurset. Gode forelesere og en god ramme rundt de 15 oppgjørene. Dette er et kurs som vi vil anbefale alle fullmektiger å ta. I tillegg kan vi presisere at det var en hyggelig gjeng å jobbe sammen med.

- Er meget fornøyd med kurset. Det har vært en fryd å kunne gjennomføre oppgjørsdelen på to uker fremfor tre måneder på vår oppgjørsavdeling.

- Gode, engasjerte lærere! Etter endt kurs føler jeg at jeg sitter igjen og har lært en del om oppgjør, og at jeg faktisk kunne sittet en dag på oppgjør uten å gjøre noen store feil.

«Megleransvar og sikkerhetsrutiner – hvordan unngå at skade oppstår» Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerte kurset «Megleransvar og sikkerhetsrutiner – hvordan unngå at skade oppstår» på Bjørvika Konferansesenter i Oslo 30. og 31. oktober 2014. Det var 130 deltakere på kurset, og kurset var fulltegnet. Kurset tok sikte på å gi deltakerne oversikt over noen særlige temaer der skader erfaringsmessig oppstår, og målet var bevisstgjøring rundt slike utfordringer slik at man unngår skade. Dag 1 foreleste advokat Rønnaug Ringstad fra Tryg om sikkerhetsstillelse, ansvarsforsikring og sikkerhetsfor skrifter. Deretter overtok eiendomsmegler og direktør for fag- og kompetanseutvikling i Krogsveen Cathrine Wæraas Temmerud med en forelesning om praksis fra Reklamasjonsnemnda og hvor det går galt. Advokat Jan Gudmund Aanerud i Advokatfirma Hjort DA foreleste om hvordan man skal lese og forstå kommunale opplysninger, mens advokat Thomas Lie i Tenden Advokatfirma ANS avsluttet dagen med å forelese om hva megler skal bidra med og passe på når det gjelder tilleggsavtaler. Dag 2 foreleste advokat og eiendomsmegler Paul Henning Fjeldheim om servitutter, og advokat Kristian Korsrud i Advokatfirmaet Hjort DA avsluttet kurset med temaet ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Norges Eiendomsmeglerforbunds Skadeforsikringsfond (NEFS) oppfordret ansatte i foretak som er innmeldt i Norges Eiendomsmeglerforbunds kollektive forsikringsordning til å delta på kurset. NEFS sponset også kurset for de innmeldte. Det var satt av et beløp til dette formålet, der en ansatt pr. kontor fikk dekket hele kursavgiften etter «først til mølla»-prinsippet. •

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

BMW xDRIVE. REN KJØREGLEDE UANSETT FØRE. Uansett om du kjører i krappe svinger, sterke stigninger, på glatt eller isete føre, gir BMW xDrive firehjulsdrift optimalt veigrep og suveren kjøreglede. xDrive fordeler opptil 100 % av drivkraften fleksibelt, trinnløst og lynraskt til de hjulene som har best veigrep, og sørger for økt sikkerhet og usedvanlig god retningsstabilitet. BMW xDrive firehjulsdrift leveres på alt fra BMW 1-serie til BMW 7-serie og alle X-modeller, inkludert helt nye BMW X6. Send SMS ”BMW xDrive” til 2202 for prøvekjøring eller kontakt din nærmeste forhandler.

BMW xDrive

www.bmw.no

Ren kjĂ¸reglede

t nye e d r e Her

Av EIE Eiendomsmegling

S G N I N S I V T E T L SKI Nå suser vi Eie-meg lerne rundt på el-s ykkel. Med fartssykkelen er ikke bare trendy og miljøvennlig. De n kan også brukes som visningsskilt.

Eie eiendomsmegling mener enhver bransje bør ta miljøet på alvor. Men er det nok å engasjere seg i den offentlige debatten og kurse meglerne i enøk-tiltak? Nei, mener Eie-sjefen. – Vi sitter og dingler med bena på toppen av Maslows behovspyramide, og har alt vi trenger. Dette forplikter bedrifter til å bidra i samfunnet. Vi kan mye om bolig, og vi ønsker å ta et samfunnsansvar nært knyttet opp til vårt kompetanseområde. Miljøstiftelsen ZERO jobber mye med enøktiltak for bygg, så derfor ble valg av samarbeidspartner enkel. Gjennom ZERO kurser vi meglerne våre, og de skal kunne gi råd om enkle miljøtiltak, sier administrerende direktør Hedda Ulvness i Eie eiendomsmegling. Det siste direktøren har gjort, er å kjøpe nye el-sykler for sentrumskontorene i Oslo. -Vi mener at det ikke holder å delta i den offentlige debatten. Vi må nå omsette ord til handling. På nesten alle kontorene våre har vi nå en elbil, og snart har vi også en elsykkel som megleren kan ta i bruk, sier hun.

24 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Trendy og smart Markedsstrategien til Eie er altså en sterk kontrast til luksus, økt forbruk og megleren med den feteste bilen. - Det er nok av meglere som ønsker å profilere seg som luksuriøse i livsstil og fremtoning. Vi mener det går an å markedsføre fine boliger med flott design, samtidig som vi tenker på miljøet. Som første meglerkjede har vi lagt inn konkrete enøktips i alle våre salgsprospekter, og vi samarbeider med sertifiserte energirådgivere dersom noen trenger hjelp, sier markeds- og kommunikasjonssjef Maren Synnevåg, Kortreist mat, energisparing i hus, bruk av miljøvennlige produkter og tanke på hvem som produserer varene vi konsumerer blir stadig viktigere for folk. -På lik linje som at det er trendy å spise organisk og drive med gjenbruk, vil det i fremtiden bli status å bo miljøvennlig. Dette er en trend som gavner oss alle, og som vi ønsker å påvirke, sier markeds- og kommunikasjonssjef Maren Synnevåg.

Sykler som visningskilt - Det går kjapt og jeg føler meg veldig urban. El-sykkelen er et godt alternativ til bil her i sentrum. Vi kommer oss raskt rundt til befaringer og småærend, vi slipper parkering, får luft og føler oss friske når vi entrer leiligheten som snart skal selges, sier daglig leder Andreas Haanes. Dessuten kan vi bruke sykkelen som visningsskilt, sier han.

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Tori Herrem, juridisk rådgiver, advokat MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund

NEF bidrar med høringssvar på forslag til lov- og forskriftsendindringer

I tillegg til å arrangere kurs og yte medlemmene juridisk bistand, består en del av NEF juridisk avdeling sine oppgaver av å avgi høringssvar på foreslåtte lov- og forskrifts endringer. Gjennom denne høsten har vi blant annet inngitt et kort og helt generelt formulert høringssvar i forbindelse med et forslag om endringer i byggeteknisk forskrift. Forslaget er ett av flere tiltak som er foreslått med formål å forenkle plan – og bygningspro sessene. Videre har vi inngitt et høringssvar på foreslåtte endringer i byggesaksforskriften. Vi valgte i tilknytning til denne foreslåtte forskriftsendringen å kun gi konkrete bemerkninger til en spesifikk del av forslaget, nemlig et forslag om et nytt sjette ledd i

26 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

§ 8-1 som skal omhandle utstedelse av ferdigattest. Det fremlagte forslaget stemmer ganske godt overens med et forslag NEF fremsatte allerede i 2010 i møter med daværende kommunalminister Navarsete. Kort fortalt er det nå foreslått at kommunen skal utstede ferdigattest for bygg som er omsøkt i perioden etter 1. januar 1998 og før 1. juli 2010 forutsatt at det ikke gjenstod «alvorlige forhold» etter den midlertidige bruks tillatelsen, og det avgis en erklæring fra en ansvarshavende eller fra eier/tiltakshaver (avhengig av omfanget av de gjenstående arbeidene). Når det gjelder bygg som er omsøkt før 1. januar 1998, har NEF i høringssvaret bemerket at den praksis enkelte kommuner

har pr. i dag, med å bekrefte at en slik bolig er registret brukt som bolig – implisitt at kommunen ikke vil rette pålegg om tiltak – synes å være en god praktisk tilnærming til en løsning for disse boligene. I tillegg til de to nevnte plan- og bygningsmessige forslag om endringer, jobber vi med høringssvar på de foreslåtte endinger i eierseksjonsloven. Dette er en lov som eiendomsmegleren har befatning med om ikke daglig, så i alle fall ofte, og mange av de foreslåtte endingene er vesentlige både sett fra eiendomsmeglerens øyne og i ett for brukerperspektiv. Høringsfristen er 15. des ember 2014, men NEF er allerede godt i gang med utkast til høringssvar. •

NEF-KURS 2014 ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

13. NOVEMBER

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

STAVANGER

LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det? HAMAR

LOKALFORENINGSKURS Eiendomsmegling og skifteoppgjør Markedsføring av eiendom og meglertjenester

20. - 21. NOVEMBER

OSLO

28. NOVEMBER

SANDEFJORD

NEFs HØSTKONFERANSE

LOKALFORENINGSKURS Salgsoppgaven – hva kreves og hvor feiles det?

9. DESEMBER

TRONDHEIM

NYTT KURS

LOKALFORENINGSKURS Bud og budgivning Eiendomsmegling og skifteoppgjør

NEF-KURS 2015 12. FEBRUAR

OSLO

6.-8. MAI

STAVANGER

HELDAGKURS FOR NÆRINGSMEGLERE, ULIKE TEMAER NEFs VÅRKONFERANSE

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

Instruksjonsrett over kjøpesum i lys av eml § 6-9 (3) og Rt 2013 s 1541

Av Erling Keyser, Advokat/Partner Wahl-Larsen Advokatfirma og Per Christian Grant-Carlsen, senioradvokat Torkildsen & Co.

Tenk deg følgende situasjon: Du har forestått salg av en dyr, brukt enebolig. God standard, flott beliggenhet. Kjøpesummen er innkommet din konto, og overtagelse fant sted i går kveld. Møtet gikk knirkefritt, og begge parter var svært fornøyde. Skjøte i kjøpers navn og pantedokumenter til fordel for kjøpers bank er sendt Kartverket i dag. Da ringer telefonen. Kjøper mener å ha avdekket mangler i millionklassen. Det er rotter i kjelleren, og bjelkelaget mellom første og annen etasje er spist opp av maur. Kjøper hyler og skriker og instruerer deg om å tilbakeholde flere millioner kroner på din konto. «Det går ikke», sier du til kjøper. «Eiendommen er overtatt, og nå sitter jeg med pengene på vegne av selger.» «Er du helt utdatert?» roper kjøper. «Har du ikke fått med deg endringene i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd? Min advokat sier at penga fortsatt er under min instruk sjonsrett, og du skal enten beholde beløpet på din konto eller tilbakeføre pengene til meg!»

28 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

1. Innledning – problemstilling

Eksempelet over er ikke helt søkt. Mange har nok opplevet situasjoner der overtagelse er gjennomført, og partene synes vel forlikte. Så kommer instruksen om tilbakehold. Tradisjonelt har oppfatningen vært at megler sitter med kjøpesummen på vegne av kjøper frem til overtagelse har funnet sted, og når så er skjedd, er pengene per definisjon selgers. Ved gjennomført overtagelse har kjøper mistet sin instruksjonsrett over beløpet, og selger har i prinsippet rett til å få beløpet utbetalt. Megler har imidlertid normalt beholdt kjøpesummen på sin konto frem til skjøtet og pantedokumenter til fordel for kjøpers bank er tinglyst. Grunnlaget for denne «depotordningen» er nok vanligvis kun oppgjørsbestemmelsene i den inngåtte kjøpekontrakt, eventuelt supplert med en enkel oppgjørsinstruks – der det fremgår at kjøpesummen først utbetales selger når gitte vilkår er oppfylt. Det har vært lagt til grunn at denne ordningen i tilstrekkelig grad sikrer begge parters ytelser i handelen. Det har imidlertid oss bekjent alltid vært den rådende oppfatning at kjøper etter overtagelsen av en bruktbolig ikke lenger har instruksjonsretten over kjøpesummen. En etterfølgende instruks om tilbakehold grunnet eventuelle avdekkede mangler kan megler dermed ikke rette seg etter. Den 1. juli i år trådte den nye § 6-9 tredje ledd i eiendomsmeglingsloven (eml) i kraft. Bestemmelsen lyder som følger: «(3) Oppdragstagere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres over på vegne av selgeren.» I forbindelse med lovens ikrafttredelse ble det fra kvalifisert hold erklært at lovendringen medfører at rettstilstanden etter avhendingsloven hva gjelder instruksjonsrett over innbetalt beløp til megler, ble likestilt med situasjonen etter bustadopp føringslova. Dette slik at både ved salg av ny

og brukt bolig vil kjøper ha instruksjons myndighet over kjøpesummen helt frem til skjøtet er tinglyst i kjøpers navn, uavhengig av om man allerede har overtatt boligen. I nyhetsbrev publisert på Advokatfirmaet Schjødts nettsider 22.4.2014 er eksempelvis følgende å lese: Lovendringen innebærer at rettstilstanden ved salg av brukte boliger etter avhendingsloven, langt på vei likestilles med rettstilstanden som gjelder ved salg av nye boliger etter bustadopp føringslova. Megler kan følgelig fortsatt medvirke til at det innbetales et forskudd på kjøpesummen, men forskuddet vil fullt og helt tilhøre kjøper frem til overskjøting har funnet sted. Forskuddet vil ikke kunne disponeres over til fordel for selger, kjøper vil oppebære rentene på forskuddet og ha full instruksjonsrett over forskuddet (endog kunne kreve forskuddet tilbakebetalt), frem til skjøtet foreligger i tinglyst stand. Tilsvarende er å lese i artikler publisert på Estate Nyheter1.7.2014 og Visma Blogg Norge 3.7.2014. Ingen av forfatterne begrunner sine konklusjoner. Artiklene dreier seg først og fremst om problem stillinger knyttet til innbetalt forskudd og behandling av dette, men spørsmålet er generelt – har lovendringen betydning for kjøpers instruksjonsrett? Vi tillater oss å anta at slutningen er forankret i det grunnleggende syn at megler alltid sitter med pengene på vegne av en av partene, samt at eiendomsretten til og instruksjonsretten over kjøpesummen er uadskillelig. Dermed er det naturlig å slutte at ettersom megler ikke kan råde over pengene på vegne av selger, må pengene fremdeles være underlagt kjøpers rådighet. Etter vårt syn er ikke dette den selvsagte konklusjonen, og vi vil i denne artikkelen gi en redegjørelse for hvordan den nye bestemmelsen best kan tolkes. Problem stillingen er dermed hvorvidt bestemmelsen i eml 6-9 (3) medfører at kjøpers instruk

WAHL-LARSEN

For kontakt: www.wla.no

Wahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innenfor de områder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurransedyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eiendoms rettsforhold, ekspropriasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatningsrett og entrepriserett.

TORKILDSEN & CO

For kontakt: www.torkildsenco.no

Advokatfirmaet Torkildsen & Co har 35 års erfaring med spesialisering mot aktører i eiendomsbransjen og har særlig kompetanse innen eiendomsbesittelse og –utvikling, transaksjoner, plan- og bygningsmessige spørsmål og entrepriserett.

sjonsrett over innbetalt kjøpesum er utvidet til å gjelde frem til rettsvern er etablert, også ved kjøp av brukt bolig. 2. Reglene i avhendingslova og bustadoppføringslova

Problemstillingen fordrer en kort rede gjørelse for reglene i avhendingslova og bustadoppføringslova. Ved salg av ny bolig etter bustadopp føringslova følger det av lovens § 46 at dersom avtalen omfatter rett til grunn, kan entreprenøren (selger) kun kreve oppgjør mot hjemmelsoverføring. En tidligere rådighet over kjøpesummen forutsetter at det stilles selvskyldnergaranti for det beløp som mottas. For bustadoppføringssalgene kan det dermed sies å følge direkte av loven – som regulerer forholdet mellom selger og kjøper – at kjøper kun plikter å betale mot å få hjemmel. Bestemmelsen ble drøftet av Høyesterett i Rt 2013 s. 1541, hvor Høy esterett (dissens 3-2) kom til at det ikke var tilstrekkelig at megler hadde fått ugjenkallelig og fullstendig skjøte overlevert til seg for å anse kravet om hjemmelsoverføring for oppfylt. Hadde Høyesterett akseptert at slik overgivelse av skjøte til megler skulle anses som ”hjemmelsoverføring”, ville konklu sjonen blitt at instruksjonsretten gikk fra kjøper til selger ved fysisk overtagelse av boligen (og parallell overlevering av ting lysningsklart skjøte). Rettstilstanden etter bustadoppføringslova er således at kjøper kan instruere over pengene helt frem til hjemmel er overført, selv om overtagelse har skjedd i tid forut for hjemmelsoverføring. De to dissenterende dommerne hadde et annet syn på spørsmålet, og mente flertallet ikke tok hensyn til hvilken funksjon meglerposisjonen innebærer i så henseende. Deres tolkingsresultat er lengre fra lovens ordlyd, men vil nok av mange anses som det mest praktiske og balanserte.

ERLING KEYSER har lang erfaring innen eiendomsjussen. Han har i en årrekke vært løpende rådgiver for flere svært anerkjente meglerforetak i Oslo-området. Keyser bistår private parter, investorer og meglere ved spørsmål knyttet til blant annet kjøp/salg, utvikling og forvaltning av eiendom.

PER CHRISTIAN GRANT-CARLSEN arbeider i hovedsak med eiendomsrettslige og entrepriserettslige problemstillinger, i særlig grad knyttet til tvister og rettslige prosesser. Hans særlige arbeidsfelt er knyttet til boligrelatert eiendomsjus, hvor avhending, bustadoppføring, eiendomsmegling, eierseksjoner/borettslag, husleie og tingsrett står sentralt.

Avhendingslova har ingen tilsvarende r egel som bustadoppføringslova § 46 om hva som utløser betalingsplikt for kjøper, og i tråd med prinsippet om ytelse mot ytelse er det langvarig etablert praksis for at instruksjonsretten over kjøpesummen går over fra kjøper til selger ved den fysiske overtagelsen, idet det da forutsettes at skjøtet samtidig overleveres, klart for tinglysning. Dette er også lagt til grunn av Høyesterett i Rt 2006 s 31, avsnitt 29: «…når kjøper har innbetalt kjøpesummen til megleren og på det grunnlag fått overta eiendommen, mister kjøper sin rådighet over kjøpesummen.» Ved salg av brukt bolig er det altså megl eren som sørger for at prinsippet om ytelse mot ytelse gjennomføres, ved at megleren i

det ene øyeblikket sitter med pengene på vegne av kjøper, og med skjøtet på vegne av selger, mens han etter overtagelse sitter med ytelsene for den motsatte part. Vi kan således konstatere at Høyesterett har konkludert med ulik rettslig situasjon med hensyn til instruksjonsrett i henholdsvis bustadoppføringssalg og avhendingssalg. Spørsmålet blir så om eiendomsmeglings loven § 6-9 (3) medfører at avhendings salgene er likestilt med bustadoppføringssalgene i denne sammenheng. 3. Eml § 6-9 (3)

Det er naturlig å angripe spørsmålet med tradisjonell juridisk tolkningslære. Her står ordlyden sentralt, og denne må fortolkes i lys av hva som er mulig å utlede av forar

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

beider og øvrige relevante rettskilder. Noen rettspraksis omkring bestemmelsen foreligger ennå ikke, ei heller autoritativ juridisk teori. En isolert og bokstavelig forståelse av ordlyden i § 6-9 (3) viser at ”oppdragstakeren” er den som er underlagt regulering; det vil si megler/oppgjørsansvarlig/advokat. I utgangspunktet er det således vanskelig å se at bestemmelsen kan ha noen direkte materiellrettslig betydning for forholdet mellom selger og kjøper. Samtidig tilsier bestemmelsen nettopp at megleren ikke kan disponere over kjøpe summen på selgers vegne, før kjøper har fått rettsvern. Her er altså partene trukket inn, og dette kan tyde på at man ved bestemmelsen ønsket å også regulere forholdet mellom kjøper og selger ved å pålegge megler visse plikter. Mot dette kan det innvendes at hvis så var intensjonen, skulle reguleringen heller, eller også, vært inntatt i avhendingsloven. Generelt er det rettsteknisk uheldig at lovgivning innenfor et så konkret område gis direkte konsekvenser utenfor det område loven skal regulere, og uten at dette er tydelig uttalt. Høyesteretts konklusjon i Rt 2013 s 1541 er i så måte et direkte resultat av at bustadoppføringslova inneholder regulering om betalingsplikten, noe av hendingsloven ikke har. Det blir derfor etter vår vurdering feil å tillegge eml § 6-9 (3) materiellrettslig virkning også mellom selger og kjøper i bruktboligsalg og med den konsekvens at reglene om instruksjonsrett endres. Lovteksten ble formulert ut i fra et initiativ fra Finanstilsynet. De forberedelser som der ble gjort, vil dermed være av betydning for tolkingen av bestemmelsen. Finanstilsynets notat/forslag til lovendring i eiendomsmeglingsloven av 16.3.2010 med vedlegg er en videreføring av det opprinnelige høringsnotatet fra Kredittilsynet av 2.6.2009. I notatet fra 2010 (s. 4) uttales blant annet følgende: «Forslaget setter rammer for oppgjørsavtalen mellom kjøper og selger når eiendomsoppgjøret skal utføres av eiendomsmeglingsforetak. Forslaget regulerer ikke kjøpers og selgers instruksjonsrett over kjøpesummen, bare vilkårene for oppgjøret. Dersom kjøper gjør gjeldende tilbakeholdsrett, eller det inntreffer andre forhold som innebærer at hele eller deler av kjøpesummen ikke går over til selger som planlagt, reguleres meglers plikter av lovfors lagets 3-3.» Det fremgår dermed her uttrykkelig at reguleringen er ment å gjelde meglers rolle/ oppgaver og at hensikten med en ny bestem 30 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

melse ikke skal være å regulere partenes avtalerettslige instruksjonsrett over kjøpesummen. I vedlegg til nevnte lovforslag, er det i tilknytning til spørsmålet om når eiendomsretten til eiendom og kjøpesum går over mellom partene uttalt følgende (s. 4): Slik Finanstilsynet ser det er det på bakgrunn av Høyesteretts praksis vanskelig å legge noe annet utgangspunkt til grunn enn at av hendingslovas system er basert på at eiendoms retten til både eiendommen og kjøpesummen går over til den annen part ved bruksovertag elsen. Finanstilsynet påpeker altså at eierskap til både eiendom og kjøpesum går over ved bruksovertagelsen. I tråd med tradisjonell oppfatning skulle i utgangspunktet dette ledet til en parallell konklusjon om at også rådigheten/instruksjonsretten over pengene overføres samtidig. Hva gjelder partenes rådighet/instruksjonsrett over kjøpesummen, skriver imidlertid Finanstilsynet følgende (s. 5): «Uansett kan ikke Finanstilsynet se noe annet rimelig tolkningsresultat enn at kjøpesummen er kjøpers midler frem til bruksovertagelsen, deretter er det selger som eier pengene, likevel slik at selger ikke får rådigheten over kjøpe summen før kjøper og kjøpers långiver har fått rettsvern for henholdsvis ervervet og pantet.» Finanstilsynet synes altså å foreta et helt tydelig skille mellom det å ha eierskapet til kjøpesummen, og det å ha retten til å råde over pengene (i betydningen kreve beløpet utbetalt). Det oppstår da en periode der selger har fått eierskap til kjøpesummen, den inngår i hans formue, men hvor han likevel ikke får rådighet over pengene og slik at beløpet kan kreves utbetalt. Videre oppstår det en periode der kjøper ikke har fått hjemmel til eiendommen (men overtatt den), men der kjøper heller ikke har rådigheten over innbetalt beløp. Det skal her nevnes at samtidig med endringen i § 6-9 (3) ble det også inntatt nytt annet ledd i lovens § 3-2, som regulerer kreditorers adgang til å ta beslag i midler på klientkonto. Det vil føre for langt å gå inn i denne bestemmelsen her, men den er relevant for tolkningen av § 6-9 (3). I § 3-2 (2) heter det at kreditorer kun kan ta beslag i kjøpesummen som er innbetalt til megler, dersom eiendomsretten til pengene er gått over til kjøper (hvilket skjer ved overtagelse), og betingelsene for frigivelse mellom partene i handelen, er oppfylt. Her er koblingen til § 6-9 (3) viktig, nettopp fordi § 6-9 (3) angir et vilkår for å kunne frigi pengene. Eml § 3-2 (2) kan her sies å fungere som et

s upplement til dekningsloven § 2-2 i forhold til å regulere kreditorers beslagsrett. Nytt § 3-2 (2) kombinert med § 6-9 (3) innebærer at frigjøringstiden for pengene ikke inntrer før kjøper får rettsvern, og megler kan ikke bidra til en situasjon der kjøpesummen skal kunne frigis til selger før kjøper har fått grunnbokshjemmel. Dermed må det konstateres at § 6-9 (3) i hovedsak handler om å definere når selger kan få pengene utbetalt til seg, selv om eiendomsretten allerede er gått over til ham. Det kan også tilføyes at lovmotivet – hvorfor det er nødvendig med regulering – er å skape ytterligere trygge rammer for oppgjør av eiendomshandel, hvilket også under streker at bestemmelsen ikke er ment å regulere forholdet mellom selger og kjøper. Dertil kommer at reglene ikke gjelder der handel skjer uten mellommann, og en ulik avhendingsrettslig situasjon avhengig av om det benyttes megler eller ikke, er nærmest utenkelig. Oppsummeringsvis kan vi konstatere at rettskildebildet omkring § 6-9 (3) er begrenset, men gitt at Finanstilsynet har hatt en sentral rolle ved utformingen av lov forslaget, og i denne prosessen nokså tydelig har gitt uttrykk for hva bestemmelsen er ment å regulere, blir tilsynets uttalelser tungtveiende. Så langt vi kan se har departementet ikke hatt særlige innvendinger til tilsynets oppfatning, men snarere bifalt vurderingene. På denne bakgrunn er det vår oppfatning at det ikke finnes grunnlag for å konstatere at eml § 6-9 (3) innebærer noen endring i og utvidelse av den tradisjonelle oppfatning om at både eiendomsrett til og instruksjonsrett over kjøpesummen går over fra kjøper til selger ved bruksovertagelsen. Skal kjøper og selger ved et bruktboligsalg være nødt til å forholde seg til annet, må avhendingslovens regler utvides i tråd med bustadoppføringslova § 46. •

Nye meglerstandarder for salg av næringseiendom Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom samt tilhørende oppgjørsavtaler. Arbeidet med å revidere standardene har kommet langt. Målet er å presentere en ny standard for salg av aksjeselskap om kort tid, mens standardene for KS, ANS og IS med tilhørende oppgjørsavtaler vil lanseres på årsmøtet for Forum for Næringsmeglere i februar 2015. Ved tidligere revisjoner er det gjort mindre justeringer i avtalene som ikke har endret seg vesentlig siden 90-tallet. Denne gangen er det foretatt en omfattende omskriving av avtalene med sikte på å forbedre systematikken, forenkle og forbedre språket samt klargjøre partenes forpliktelser.

Av senioradvokat Ingrid Høstmælingen og partner Erik Langseth, BA-HR

Ved utarbeidelse av standardene har man tatt hensyn til innspill fra meglere i Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendoms meglerforbund samt advokater og andre rådgivere i eiendomstransaksjoner. Nedenfor gir vi en kort oppsummering av de foreliggende utkast til nye standarder. Det tas forbehold om endringer i de endelige standarder. Systematisk legger de nye standardene opp til at det følgende reguleres i egne punkter: I) betingelser for gjennomføring av av talen, f.eks. forbehold om styregod kjennelse, samtykke til videreføring av eksisterende lån, frafallelse av forkjøpsrett til eiendom, mv., II) selgers plikter før gjennomføring av avtalen, herunder at selger ikke inngår vesentlige avtaler etter signering av kjøpekontrakten med kjøper, og III) garantier. Et tydelig skille mellom betingelser, forplikt elser og garantier gjør det lettere for meglerne å utarbeide gode og klare avtaler uten hjelp fra advokater. Tidligere ble disse forhold ofte blandet sammen og gjerne regulert i garanti kapittelet, noe som kunne bidra til uklarhet og tvister der f.eks. en betingelse for gjennomføring av avtalen ble regulert i garantikapittelet. Endringene i systematikken har for øvrig medført at avtalene har nærmet seg de avtalene som benyttes for kjøp av annet enn eiendom, herunder kjøp av bedrifter. Dette vil forhåpentlig bidra til at behovet for endringer i avtalene blir mindre, og at avtalene vil oppnå større aksept hos utenlandske aktører. Det er ikke lagt opp til vesentlige endringer i risikofordelingen mellom part

ene. En praktisk endring er imidlertid at garantiene om skatt og avgift samt eiendomsrett til aksjene og eiendommen kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøpers kunnskap om mulige garantibrudd og ikke er underlagt selgers maksimale ansvar for brudd på avtalen som i tråd med forslaget utgjør 10 % av eiendomsverdien. Et nytt punkt er at selgers

samlede ansvar for ethvert brudd, herunder garantiene om skatt, avgift og eiendomsrett, uansett er begrenset til kjøpesummen. Ifølge forslaget vil oppgjørsavtalen utgjøre et vedlegg til kjøpekontrakten. Oppgjørs avtalen er vesentlig forenklet og forkortet, og foreligger i en versjon med og en versjon uten oppgjørsansvarlig. •

BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transak sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Konsesjonsloven og boplikten foreslås opphevet Den 15. oktober 2014 sendte Landbruks- og matdepartementet ut på høring et forslag om å oppheve konsesjonsloven, og enkelte bestemmelser i odelsloven om boplikt. Forslaget innebærer at det ikke blir plikt til å søke konsesjon ved overtakelse av fast eiendom. Det innebærer videre at alle regler om boplikt ved overtakelse av fast eiendom oppheves. Forslaget omfatter både regler om boplikt på landbrukseiendom og kommunale forskrifter om nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense) i kommunene.

Av fast advokat Cathrin Welle-Smidt og partner Ola Brekken, advokatfirmaet Haavind

Innholdet i høringsforslaget

Landbruks- og matdepartementet foreslår at konsesjonsloven oppheves i sin helhet uten å bli erstattet av andre regler. Departementets forslag innebærer at erverv av fast eiendom ikke lenger vil være betinget av tillatelse (konsesjon) fra det offentlige. Forslaget innebærer videre at det ikke vil være boplikt ved erverv av landbrukseiendom, og at det heller ikke kan fastsettes forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (såkalt nullgrense). Departementet mener ut fra hensynet til et enhetlig regelverk at også bestemmelsene om boplikt i odelsloven må oppheves. Bakgrunnen for forslaget om å oppheve konsesjonsloven og boplikten

Bakgrunnen for høringsforslaget er at reglene om konsesjon og boplikt innskrenker eierens rådighet over eiendommen sin. Høringsforslaget styrker den private eiendomsretten, og gjør det enklere å få omsatt eiendom mellom private. I høringsforslaget er det vist til at konsesjonslovens bestemmelser kan virke prisdempende og begrense selgers vilje til å legge eiendommen ut for salg i et åpent marked. Dette kan blant annet få som følge at rekrutteringen til næringen svekkes, og at det kan være vanskelig for aktive næringsutøvere å få kjøpe tilleggsjord. Dette kan på sikt svekke mulighetene for effektiv og rasjonell landbruksdrift. Gjeldende bestemmelser kan også dempe investeringslysten og derved svekke driftsgrunnlaget på en del eiendommer. Høringsforslaget bygger opp om målene i regjeringens politiske plattform. Vern om landbrukets produksjonsarealer

I høringsnotatet fremgår det at departe mentet mener at arbeidet med å verne om 32 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

landbrukets produksjonsarealer er viktig. Dette er også i tråd med regjeringens politiske plattform. Opphevelsen av konsesjonsloven endrer ikke dette, idet vern om landbrukets produksjonsarealer per i dag i all hovedsak sikres gjennom reglene i plan- og bygningsloven og bestemmelsene om omdisponering og deling i jordloven. Også reglene om driveplikt i jordloven bidrar til å opprettholde landbrukets produksjonsarealer. Disse bestemmelsene berøres ikke av departe mentets høringsforslag.

Vilkår som ikke direkte tilgodeser en t redjepart, typisk vilkår om boplikt, vil falle bort når konsesjonsloven oppheves. Vilkår knyttet til konsesjon som gir for deler til bestemte personer, typisk vilkår om salg av tilleggsjord til navngitte personer, må fortsatt gjelde. Er det ikke klart hvem som vil få fordel av vilkåret, kan det i forbindelse med ikrafttredelsen også fastsettes at slike vilkår faller bort ved oppheving av konsesjonsloven. Et eksempel er vilkår om salg av tilleggsjord «til nabobruk».

Spørsmål knyttet til ikrafttredelse

Høringsfristen er satt til 15. januar 2015. Det blir spennende å følge utfallet av landbruks- og matdepartementets høringsforslag og den videre utviklingen av landbrukslovgivningen. Regjeringen har allerede foreslått å oppheve priskontrollen i konsesjonsloven (Prop. 124 L (2013 – 2014)). •

Av høringsforslaget fremgår det at en konsesjonssøknad som ikke er endelig avgjort når oppheving av konsesjonsloven trer i kraft, vil falle bort. Når det gjelder vilkår knyttet til konsesjon som er innvilget etter dagens regler, finner departementet det nødvendig å skille mellom vilkår som direkte tilgodeser en tredjepart, og de som ikke gjør det.

Høringsfrist

HAAVIND AS For oppdatering om rettsutviklingen eller andre spørsmål om konsesjon og boplikt, ta kontakt med Ola Brekken, o.brekken@haavind.no, tlf. 95 27 91 66 eller Cathrin Welle-Smidt, c.welle-smidt@haavind.no, tlf. 90 62 65 90

For kontakt: www.haavind.no

• Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater. • Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett. • Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. • Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter. • Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg.

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Parkeringsnormen De aller fleste byer i Norge har en eller flere parkeringsnormer som stiller særskilte krav til parkeringsdekningen i byen. Dersom en eiendomsutvikler tar feil av parkeringskravene, kan dette medføre betydelige merkostnader og i verste fall hindre realisering av ønskede prosjekter. Av partner Bjørn Frode Skaar og advokatfullmektig Usman Ivar Shakar

1. Om parkeringsnormen

Parkeringsnormen fastsettes av den enkelte kommune på kommuneplansnivå og varierer fra by til by. Kravene kan også variere mellom ulike områder av byen, for eksempel vil krav ene for indre by typisk være annerledes enn for ytre by. Parkeringsnormen vil som oftest inneholde enten minimumskrav eller maks imumskrav til parkering, eventuelt en kombinasjon av disse (intervall). 34 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Videre vil det vanligvis være ulike krav for ulike typer eiendommer, for eksempel mellom bolig- og næringseiendommer, men også mellom ulike former for næringsvirksomhet. For enkelte virksomheter kan arealet være avgjørende for parkeringsdekningen (kontor, forretning mv.), mens for andre virksomheter kan kravene være knyttet til antall brukere (restauranter, kino mv.) eller antall årsverk (bensinstasjon, gatekjøkken og barnehage mv.).

2. Parkeringsnormens virkning

Parkeringsnormen gjelder i utgangspunktet ved alle søknader om nybygging, ombygging eller bruksendring. Det kan imidlertid være fastsatt særskilte parkeringskrav i reguleringsplanen som vil kunne gjelde i stedet. Forholdet mellom parkeringsnormens krav og krav i eksisterende reguleringsplaner varierer fra kommune til kommune. Det er derfor viktig at tiltakshaver undersøker d ette

WIKBORG REIN

For kontakt: www.wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, e-post: lra@wr.no og tlf 22 82 75 00 / 95 22 33 94.

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

nærmere og tar kontakt med kommunen ved tvil. Uansett er det viktig å være klar over at parkeringsnormen kun er en veiledende norm og ikke en forskrift kommunen uten videre kan bruke som hjemmel for å avslå en byggesøknad eller stille bestemte vilkår. Kommunen må vurdere det konkrete tilfellet og gi tillatelse dersom den ut fra en totalbedømmelse etter plan- og bygnings loven finner å kunne fravike de vei ledende normene. Dersom regulerings planen henviser til parkeringsnormen, må imidlertid tiltakshaver få dispensasjon for å unngå parkeringsnormens krav. Enkelte kommuner har også etablert såkalt frikjøpsordning, hvor tiltakshaver fritas fra å opparbeide parkeringsplasser på egen

Usman I. Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

eiendom mot å betale et bestemt beløp per plass. Ovennevnte innebærer at tiltakshaver for det første må avklare hvorvidt det aktuelle tiltaket i det hele tatt utløser noe parkeringskrav. Eksempelvis kan det tidvis være tvil om hvorvidt det egentlig foretas en opp gradering eller en ombygging som kan utløse krav etter parkeringsnormen. For det andre må tiltakshaver avklare hvilke parkeringsbestemmelser som faktisk gjelder for eiendommen. At reguleringsplanen eventuelt ikke inneholder parkeringsbestemmelser, betyr ikke nødvendigvis at kommunen ikke kan eller vil stille krav til parkeringsdekningen når den behandler byggesaken. Selv om det ikke skal utføres store arbeider, er det viktig at tiltakshaver også er opp-

merksom ved endring av virksomheten på eiendommen. I Oslo vil for eksempel en endring fra verksted til lager kunne medføre en halvering av maksimum antall tillatte parkeringsplasser, eller i motsatt tilfelle en dobling av minimum antall parkerings plasser. En tilsynelatende moderat bruks endring kan dermed i gitte tilfeller medføre store omleggingskostnader for tiltakshaver. •

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

studentside

Historisk karaktersnitt for Andreas fra Sotra

Av Svein Strømnes

Mandag 20. oktober ble den beste studenten på Handelshøyskolen BI Bergen kåret. Med et historisk karaktersnitt ble Andreas Zarman fra Sotra hedret foran studenter, forelesere og familie.

Zarman har siden han startet på studiet vært bevisst på gjøre det best mulig. - Jeg visste fra dag en at jeg ikke bare ville ha en bachelorgrad, men at kompetansen ville være hovedmålet. Mye ser bra ut på papiret men det er ikke nok at det ser pent ut på papir. Spesielt første året er det ikke så mye som skal til egentlig for å gå med rene A`er i alt, sier Andreas Zarman til Eiendomsmegleren. - Dessuten synes jeg at fagene som inngår i bacheloren i eiendomsmegling utgjør en perfekt kombinasjon og det er for så vidt ingen selvfølge at alle kandidater som går ut fra BI med den graden inngår i eiendoms meglerbransjen. Hvis man jobber seriøst og ser sammenhengene mellom de ulike fagene så kan man virkelig gå ut etter 3 år med en vanvittig kompetansepakke. Jeg likte alle fagene uansett om det var eiendoms meglingsfaglig eller andre fag innenfor jus, markedsføring, bedriftsøkonomi, samfunns økonomi eller ledelse, sier han videre. Andreas oppnådde et karaktersnitt på 4,92, noe som tilsvarer karakter A i alle fag for utenom ett. Han mottok med dette prisen for beste student ved BI Bergen, uavhengig av linje. Det var totalt 464 studenter på avgangskullet 2014. - Det var morsomt å slå et slag for eiendomsmeglerne ved å være beste student på hele kullet. Det er for øvrig mange sterke som går ut fra eiendomsmeglerstudiene nå og som helt sikkert vil knuse mange av de erfarne og kanskje litt blaserte meglerne. Etter at studiet i på BI i Bergen var et tilbakelagt stadie har veien videre gått 300 km nordover til fullmektigjobb hos Eiendomsmegler 1 Søre Sunnmøre. - Jeg har hovedkontor i Sparebank 1 sin gigantfilial i Volda, men har også kontor i de andre bankfilialene i Ørsta, Ulsteinvik og Fosnavåg. Jeg gikk for denne muligheten fordi Sparebank 1 er vanvittig dominerende

36 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Andreas Zarman fikk tildelt et stipend til en verdi av kr 5.000,- og en Tag Heuer klokke til en verdi av kr 15.000,-. Her sammen med direktør på BI Bergen Elisabeth Anfinsen Seim og førstelektor Paul Henning Fjeldheim.

i denne regionen slik at Eiendomsmegler 1 nyter godt av synergieffekten der. Samtidig så er Eiendomsmegler 1 i ferd med å satse ekstra i dette området slik at jeg på forhånd visste at jeg ville bli kastet rett ut i det uten noe om og men, sier han. Der er den ferske fullmektigen spesielt fornøyd med de gode kontorfasilitetene. - Jeg tror at enkeltmannskontoret mitt på gigantiske på 50 kvm er det største i hele banken. Jeg er usikker på hvor stort banksjefens hovedkontor er, men jeg skal sjekke det ut neste gang jeg er innom på kontoret hennes, sier han med et smil. Som nyutdannet har Zarman også gjort seg opp noen meninger om hvor den neste 10 årene vil bli i eiendomsmeglingsbransjen. Han tror ikke at eiendomsmeglerne vil lide samme skjebne som mange aksjemeglere gjorde for noen få år tilbake. - Eiendomsmegleren blir garantert ikke erstattet av en maskin for å si det sånn. Likevel vil automatisering og effektivisering av meglerens hverdag bidra til tryggere og mer kostnadseffektiv virksomhet, noe som igjen kommer våre kunder til nytte. Ellers så vil nok det bli et enda sterkere skille mellom eiendomsmeglere som faktisk henter inn oppdrag og driver med det folk flest forbinder med klassisk eiendomsmeglingsvirksomhet, og de som har eiendomsmegle-

rutdanning men som hovedsakelig driver med saksbehandling. Jeg merker for så vidt allerede nå at jeg skylder saksbehandlerne mine mye for de gjør unna vanvittig mye papirarbeid. Jeg håndterer en del doku menter så klart men er veldig takknemlig for å ha en ordning med sentral saksbehandling. Ellers så tror jeg eiendomsmegleren bør være en allsidig «allviter» som ikke nødvendigvis kan alt men alltid kjenner en eller annen som kan fikse hva som helst. Megleren som har oversikt og som ser sammenhengene vil gjøre det bra. Videre må man selvfølgelig stå opp tidlig og jobbe hardt og smart, mener han. Både under studiet og i den nye jobben er det en klar rød tråd som skinner igjennom hos Andreas Zarman – han er dedikert i det han driver med. Derfor har han ingen p roblemer med å fylle dagene med noe å gjøre. - Akkurat nå blir det 15-16 timers arbeidsdager 7 dager i uken fordi jeg er nyansatt på et nytt sted. Derfor blir det lite tid til annet av fritidsaktiviteter enn trening og matlaging. Det fungerer veldig bra nå og jeg går med et kontinuerlig overskudd som gradvis styrkes i takt med opptreningsprosessen. Så foreløpig er jeg gift med jobben men om hun pene blonde på 190 cm skulle dukke opp så kan jo sakene forandres. Uansett så er det kjempespennende tider, avslutter han. •

WEBOPPGJØR - full kontroll med eksterne oppgjør

Weboppgjør AS er en trygg og effektiv leverandør av oppgjørstjenester. Vi har siden 2001 gjennomført nærmere 50.000 oppgjør og utviklet arbeidsmetoder som gjør oss kanskje til Norges beste og effektive oppgjørsselskap.

«Weboppgjør er profesjonell, rask og hjelpsom!»

«Weboppgjør tilfredsstiller alle forventninger, og litt til.»

TOM JØRGENSEN

RUDI AADLAND

PRIVATmegleren Vikebø & Jørgensen

Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

«Weboppgjør leverer pålitelige og stabile oppgjørstjenester. Det frigjør resurser slik at vi kan fokusere på salget.»

GUNNAR STAVLUND Stavlund As

oppgjør Weboppgjør AS | P.b. 2454 Drotningsvik | 5828 Bergen | Telefon 55 50 85 90

Ta gjerne kontakt for referanser og mer informasjon: Asbjørn Sørensen • asbjorn@weboppgjor.no • 412 93 220 Morten Harborg Thorn • morten@weboppgjor.no • 934 22 790

www.weboppgjor.no

innlegg/debatt

Kronikk: Landbruksmegling

Av Daniel Einen, student eiendomsmeglingslinjen ved Høgskolen i Sogn og Fjordane

Landbrukspolitikken de siste årene, spesielt under den blå-blå regjeringen, har beveget seg mot et mer åpent marked når det kommer til omsetning av landbrukseiendommer. Dette vises tydelig i Regjeringens seneste forslag om oppheving av konsesjon og boplikt. Konsekvensen av dette vil trolig være økt omsetning av landbrukseiendommer, som igjen vil føre til et økt behov for eiendomsmeglere som kan håndtere slike salg.

Omsetning av landbrukseiendommer har i mange generasjoner blitt regulert av et strengt lovverk som setter grenser for hvem som blir ansett egnet til å ta over en gård. Formålet har vært å ivareta landskapet og kulturen, samt å opprettholde verdiskaping gjennom næring. I tillegg har uskrevne normer og tradisjoner ført til at gårder har blitt beholdt innad i familien. Odelsretten har spilt en betydelig rolle her, og det har nærmest vært et krav om at odelsgutten eller odelsjenta skal ta over gården uavhengig av egne interesser. Dette har ført til at en relativt liten del av landbrukseiendommene i Norge omsettes på det åpne marked. Krav om odel og konsesjon er typiske eksempler på regulering av landbrukseiendom. Disse «uromomentene» fører til en del usikkerhet hos en kjøper, da han i verste fall ikke får overtatt gården han har lagt inn bud på, og hvor budet er akseptert. Den med odelsrett kan gå til såkalt innløsningssak og få ta over gården, på kjøpers bekostning.

Hvorfor er landbrukseiendommer blitt mer populære i dag enn for noen tiår tilbake? eiendom. Problemet med lave priser har heller vist seg i utkantstrøkene, hvor det er flere eksempler på at gårder har blitt solgt til en lavere pris enn hva kjøpere i utgangspunkt var villige til å betale. Konsekvensen har dermed blitt at gårdene blir solgt til familiemedlemmer. Gården beholdes fortsatt innad i familien, og den lave kjøpesummen er en økonomisk støtte til kjøper. Forståelig nok, er det lettere for en gårdseier å selge gården ”billig ” til et av barna, enn å selge til en fremmed. Regjeringens politikk har i lang tid gått mot et mer åpent marked, noe mange er positive til. Hvis endringene blir gjennomført, vil det fjerne noe av usikkerheten for kjøpere og selgere av landbrukseiendom. Det vil forenkle omsetningen av landbruks

Forståelig nok, er det lettere for en gårdseier å selge gården «billig» til et av barna, enn å selge til en fremmed Videre kan konsesjonsreglene føre til at gården selges for en lavere pris enn den r eelle verdien på eiendommen, altså markedspris. Dette fordi konsesjonsloven sier at prisen på eiendommen skal tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det kan tenkes at gårdseier ikke vil selge familiens ”kjære landbrukseiendom” ut av slekta, fordi han tror at han ikke vil oppnå ønsket pris. Da mener gårdseieren at det er bedre at han selger til noen i slekta, for en lavere pris. I de mer sentrale strøk av landet, særlig på Østlandet, har ikke konsesjonsreglene ”bremset” prisene ved salg av landbruks

38 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

eiendommer betraktelig, i form av mindre byråkrati, en lettere salgsprosess og det vil være markedet som bestemmer prisen fremfor prisreguleringen. Disse faktorene kombinert med en stadig økende popularitet på småbruk taler for økt omsetning av landbrukseiendommer i fremtiden. Dermed kan følgende spørsmål stilles; hvorfor er landbrukseiendommer blitt mer populære i dag enn for noen tiår tilbake? Da jeg skrev min bacheloroppgave i eiendomsmegling ved Høgskulen i Sogn og Fjordane våren 2014, stilte jeg meglere og bønder spørsmålet; hva er det som gjør en gård verdifull? Samtlige parter mente at det ikke

lenger var verdiskapning gjennom landbruksnæringen som gjorde den verdifull, men beliggenheten. Ved å investere i en landbrukseiendom vil kjøper i tillegg til å kjøpe en næring, også kjøpe seg en bolig. Slike kombinasjonseiendommer er attraktive på mange måter. Kjøper har mulighet til å drive med hobbyer som; hester, veteranbiler, overnatting, salg av kortreist mat osv. Mulighetene er mange med en stor tomt, mange bygninger og kun fantasien setter grenser. Som følge av disse faktorene vil antakelig behovet for eiendomsmeglere som kan selge landbrukseiendom øke. Det er ikke nok å kunne reglene for ordinære boligsalg. En landbrukseiendom er mye mer; det er en kombinasjon mellom bolig og næring. I sin virksomhetsutøvelse som mellommann mellom selger og kjøper, må megleren også vise ekstra omsorg overfor selger, da det ofte er knyttet sterke følelser til salg av landbrukseiendom. •

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

PER ARNE FLADSETH Mosnes AS Rørgata 8-10 6517 Kristiansund N 71 58 16 00 93 49 08 10 per.arne@mosnes.no PER-ERIK LARSEN Aktiv Eiendomsmegling Andebu/Sandefjord Andebu Sparebank Eiendomsmegling AS Kirkegata 4 3211 Sandefjord 97 54 42 77 pel@aktiv.no

HEIDI SCHINNES IVAR MELBYE DNB Eiendom AS Eiker Aktiv Eiendomsmegling Kløfta Sundgata 2 C Romerike Eiendomsmegling AS 3300 Hokksund Trondheimsvegen 84 2040 Kløfta heidi.schinnes@dnbeiendom.no ivar.melbye@aktiv.no DANIEL FERDINAND LILLENG HELLENES EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS CHRISTOPHER JØRGENSEN avd Kristiansand Nordvik & Partners St. Hanshaugen AS Postboks 196 Waldemar Thranesgate 22 4662 Kristiansand 0171 Oslo 38 10 62 00 cj@nordvikpartners.no 38 02 55 88 (fax) 45 66 33 40 STIAN LARSEN daniel.hellenes@em1.no Sørmegleren AS avd Grimstad Postboks 155 JACOB L’ORSA 4892 Grimstad Akershus Eiendom AS 41463370 Haakon VIIs gt 5 stian@sormegleren.no 0121 Oslo 90 05 46 47 jl@akershuseiendom.no

Vi gratulerer 50 år Heidi Oterhals med dagen 19. desember Annie Høgheim Apeland med dagen 21. desember Petter Koren med dagen 22. desember

B Electric!

100% elektrisk. 0% kompromisser.

nyhet: elektrisk Forhåndssalget har startet! Nye B-Klasse Electric Drive fra kr 277.500,-

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Standard rekkevidde inntil 200 km. Rekkevidden vil variere avhengig av en rekke faktorer som kjørestil, varme- og kjølebehov, kjørerute og forvarming. B-Klasse Electric Drive lanseres i februar 2015. Alle priser er inkludert levering Oslo. Bildet kan avvike fra tilbudt modell. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

etter arbeid

Akevitter

til de gode måltidene som hører julen til Mange tradisjoner er knyttet julehøytiden, og mye av dette er i forbindelse med mat og drikke. Spørsmålet er så om man skal gjøre som man alltid har gjort, eller prøve seg på noe nytt. Utvalget av akevitter har de siste årene økt voldsomt og det kan derfor oppleves vanskeligere å velge den rette. Vi har fått eksperter på Arcus til å komme med sine anbefalinger på hvilke akevitter som passer best til de forskjellige julerettene.

Ribbe

GILDE RIBBEAQUAVIT (FØRSTE VALG) Gilde Ribbeaquavit har kraft og smaksstyrke for å matche de fremtredende krydderne i ribbe. Fennikel og stjerneanis fremhever smaken av det stekte svinekjøttet, og et tydelig preg av karve harmoniserer perfekt med surkålen. Hva mer kan man be om? Jo, øl kan man be om. Og da er det godt å vite at smaken av denne akevitten også står spesielt godt mot et mørkere øls humlebitterhet. Serveringstemperatur: Romtemperert Vinmonopolnummer: 167602 Pris på Vinmonopolet: kr 334,90 (50 cl) 40 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Foto: Matprat / Mari Svenningsen

GILDE JULEAQUAVIT 2014 (ANDRE VALG) Gilde Juleaquavit lanseres i år for 27. gang og i god tradisjon inneholder årets resept akevitt fra alle de tidligere årgangene. Årets juleakevitt har et kraftig krydderpreg med tydelige toner av karve og sitrus. Med sine integrerte fataromaer og komplekse kryddertoner passer den utmerket til den tradisjonsrike julematen vi er så glade i. Serveringstemperatur: Romtemperert Vinmonopolnummer: 1230201 Pris på Vinmonopolet: kr 399,90 (70 cl)

Lutefisk Foto: Matprat / Anne Manglerud

GILDE LUTEFISK AKEVITT (FØRSTE VALG) Gilde Lutefiskakevitt er en mild og godt avrundet akevitt, med et pent integrert krydderbilde bestående av karve, anis og koriander. Sherrytoner og eik fra spanske sherryfat gjør akevitten spesielt velegnet til det klassiske norske lutefiskmåltidet. Serveringstemperatur: Romtemperert Vinmonopolnummer: 3953701 Pris på Vinmonopolet: kr 409,90 (70 cl)

Pinnekjøtt Foto: Matprat / Anne Manglerud

GILDE TAFFEL (ANDRE VALG) Gilde Taffel Aquavit er en kraftig krydret taffelakevitt der karve, anis og sitron er med på å gi akevitten et godt sammensatt preg. Opphold på svært gamle fat gjør at krydderne går godt sammen, uten at fataromaer endrer krydderbildet for mye. Siden fatene er gamle og lagringstiden kort får akevitten knapt noen farge fra fatene. Akevitten kan gjerne serveres noe avkjølt, og passer spesielt godt til fisk og skalldyr, men også fin til lutefisk. Serveringstemperatur: 10-12 grader Vinmonopolnummer: 248101 Pris på Vinmonopolet: kr 334,90 (70 cl)

GAMMEL RESERVE (ANDRE VALG) Gammel Reserve er en kombinasjon av langtidslagrede akevitter fra de tre klassiske norske brenneriene Løiten, Lysholm og Opland. Denne meget spesielle blandingen så dagens lys i 1927 og har vært i salg siden. Akevitten er rikt krydret, og med sitt lange opphold på eikefat har akevitten fått et komplett og elegant smaksbilde med innslag av karve og vanilje. Slik sett passer Gammel Reserve godt til røkt og speket mat i tillegg til de tradisjonelle julemåltidene. Serveringstemperatur: Romtemperert Vinmonopolnummer: 1230401 Pris på Vinmonopolet: kr 399,90 (70 cl)

GILDE SMALADRAM (FØRSTE VALG) Gilde Smaladram er laget av kjærlighet til vestnorsk tradisjonsmat, som pinnekjøtt, fårikål, smalahove og andre klassikere av røkt og saltet sauekjøtt. Raust med karve og en liten anelse sitrus gir en kraftig og smaksrik akevitt som passer perfekt til det salte kjøttet. Modningen på sherryfat avrunder smaken og gir en sødme som går bra med tilbehør som kålrotstappe og mørkt øl. Serveringstemperatur: Romtemperert Vinmonopolnummer: 167502 Pris på Vinmonopolet: kr 334,90 (50 cl)

EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Fagbøker til eiendomsmeglerstudiet og øvrig nyttig litteratur for eiendomsmeglingsbransjen Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 2

TVANGSSALG

SAMEIE

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

lærebok del 2.indd 1

Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli

18.10.13 10:38

Bodil Næssvik

oppgjør tvangssalg.indd 1

17.10.13 10:29

Ny utgave av boken er nødvendig på grunn av endringer i loven og på grunn av nytt rettsmateriale av ulik art. Det dreier seg bl.a. om nye dommer, herunder dommer fra Høyesterett, og nye rundskriv fra Finanstilsynet rettet til eiendomsmeglere om tolking og anvendelse av loven. TRYGVE BERGSÅKER er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har utgitt flere andre bøker, bl.a. Eiendoms handel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd (3. utgave 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010), Pengekravsrett (2. utgave 2011) og Kjøp av fast eiendom med kommen tarer til avhendingsloven (5. utgave 2013).

Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingsloven). Blant de emner som behandles grundig i boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, Boken behandler rettsreglene om kjøp av fast eiendom. Den selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, inneholder omfattende kommentarer til de fleste bestemmelsene i mangelsvurderingen salgav«som lov om avhending av fast ved eigedom 3. juliden 1992er», arealsvikt, mangler (avhendingsloven). de emner som behandles grundig i ved fellesarealerBlant i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av boken, er avhendingslovens anvendelsesområde og fravikelighet, prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved selgerens opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt, mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler.

TRYGVE BERGSÅKER

KJØP AV NY BOLIG

mangelsvurderingen ved salg «som den er», arealsvikt, mangler ved fellesarealer i eierseksjonssameier og borettslag, utmåling av prisavslag, kjøperens rett til å holde tilbake kjøpesummen ved mangler, kjøperens plikt til reklamasjon over mangler. Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og

referanser med kommentarer til bustadoppføringslova til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett. Femte utgave er utvidet med omfattende omtale av og referanser

Annen utgave

til ny trykt og utrykt rettspraksis, med vekt på nye dommer fra Høyesterett.

Boken har utførlige registre. Boken har utførlige registre.

Trygve Bergsåker er professor dr juris ved Det juridiske fakultet, Trygve Bergsåker er professor dr juris Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo. Han har ogsåvedutgitt flere andre bøker, bl. a. Universitetet Oslo. Han også utgitt fleretilandre bøker, bl. a. Kjøp av ny ibolig medhar kommentarer bustadoppføringslova Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og (2000), Eiendomshandel gjennom megler – avtaleinngåelse og avtalebrudd 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og avtalebrudd (3.(3. utg.utg. 2009), Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). god meglerskikk (2010) og Pengekravsrett (2. utg. 2011). ISBN 978-82-993597-9-5

ISBN 978-82-993597-9-5

ISBN 9788299970501

2. utgave

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

Mellommannsrollen ved eiendomsoppgjør

Christina Lyngtveit-Petersson

oppgjør og oppgjørsrutiner.indd 1

16.06.14 12:32

Boken er inndelt etter eiendomsmeglingsfaglige emner som belyses med praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Siden Nemndas opprettelse i 2005 er det avgittBERGSÅKER om lag 630 avgjørelser TRYGVE frem til sommeren 2009. Boken er utarbeidet på bakgrunn av de problemstillingene som anses relevant for eiendomsmeglingsbransjen og publikum. Det er lagt vekt på at boken skal kunne benyttes som et oppslagsverk. Boken retter seg mot eiendomsmeglingsbransjen, advokater, studenter på eiendomsmeglerstudiet, publikum og alle som er opptatt av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål. KJØP AV FAST EIENDOM Boken utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund, og er utarbeidet av med og kommentarer Christina Lyngtveit-Petersson Christian Bohne.til avhendingsloven

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av: Norges Eiendomsmeglerforbund Femte utgave Den Norske Advokatforening Eiendomsmeglerforetakenes Forening Forbrukerrådet Reklamasjonsnemnda har et fast sekretariat som har en nøytral stilling i forhold til begge parter i klagesaken.

Utgitt i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Boken vil være av interesse for eiendomsmeglere og advokater, for byggebransjen og forbrukerorganer, for domstolene og ikke minst for eiendomsmeglerstudenter.

16.06.14 12:29

Trygve Bergsåker: Trygve Bergsåker: KJØP AV KJØP FAST EIENDOM AV FAST EIENDOM 5. utgave 5. utgave

Bøker kan bestilles på nef.no – Medlemskap – Butikk, eller på firmapost@nef.no

Tore Bråthen

oppgjør sameie.indd 1

Trygve Bergsåker: KJØP AV NY BOLIG

Bustadoppføringslova av 1997 regulerer kontrakter om oppføring og kjøp av ny bolig. I denne boken behandles noen av de viktigste reglene knyttet til kjøp av ny bolig, det vil si kontrakter mellom forbruker og utbygger (selger) om kjøp av bolig som ikke er fullført når kontrakten inngås. Ikke alle reglene i loven kommenteres i boken. Boken behandler først og fremst lovens regler om partenes rettigheter og plikter under bygge prosessen samt i forbindelse med overtakelse og oppgjør. Sentrale temaer i boken er forbrukerens rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider, utbyggerens plikt til å stille økonomiske garantier, overtakelse av boligen, dagmulkt ved forsinket overtakelse, betalingstid og forskuddsbetaling, deponering av omtvistet vederlag. Boken redegjør for avgrensingen mellom avhendingsloven av 1992 og bustadoppføringslova av 1997.

OPPGJØR AV EIENDOMSHANDLER

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

SAMEIE

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

TVANGSSALG

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Lærebok i praktisk eiendomsmegLing deL 1

Utgitt av NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

16.06.14 12:31

Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester Eiendomsmeglingsfaglige emner

Christina Lyngtveit-Petersson (red.) Christian Bohne

Norges Eiendomsmeglerforbund Hansteens gate 2 0253 Oslo firmapost@nef.no Telefon 22 54 20 80

Plass for strekkode

ISBN xx-xxxx-xxx-x

stillingsannonser

Advokat i Tryg, Oslo Profesjonsansvaravdelingen søker erfaren advokat/advokatfullmektig. Vi ser spesielt etter deg som har og ønsker å utvikle din kompetanse og interesse innenfor fagfeltet erstatningsrett og særlig erstatningsansvar for eiendomsmeglere. For å søke eller lese mer om stillingen se Tryg.no

42 EIENDOMSMEGLEREN 11-2014

Vårt engasjement...

...er din GARANTI GARANTI Eiendomsmegling er Norges største bankuavhengige eiendomsmeglerkjede med 28 kontorer fra Hammerfest i nord til Larvik i sør. Kjeden ble etablert for 14 år siden og selger i dag ca. 4000 boliger hvert år. Vi gir meglerene de beste forhold til å kunne gjøre det de er best til – selge bolig. Ønsker du en nærmere presentasjon av GARANTIs konsept ta kontakt med adm. dir. Stein Drogseth på 977 44 005, sd@garanti.no, eller markedssjef og faglig ansvarlig Per Hultgren på 911 86 629, ph@garanti.no

www.garanti.no

T: 22 91 00 80

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo