Eiendomsmegleren nr. 8 2015 by Norges Eiendomsmeglerforbund

megleren EIENDOMS

Mer enn en god pris Side 13 Den digitale eiendomsmegleren Side 20 Hindrer toppmeglere kunnskapsdeling og utviklingen av et mestringsklima? Side 24

08 2015 Ă&#x2026;RGANG 77

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper

har skyld i. Med HELP Boligkjøper

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Innhold

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

Forsidefoto: Grisha Bruev / Shutterstock.com

26 28

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

0672

2041

kur

G r a fi s

30 31

Merkur Grafisk er godkjent som svanemerket bedrift.

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2015: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

FRA LEDELSEN 5 Nytt år, spennende muligheter og innovasjoner 6 To hender på rattet og foten på gasspedalen

18 20 24

Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

8 10 13 16 17

8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345

ØMERKE ILJ T M

NUMMER 8 2015

11.500 ,- 8.700 ,- 6.800 ,16.600 ,13.500 ,24.500 ,-

32 33 34 36 38 40 42

VERDT Å VITE 2836 MNEF! Høstkonferansen 2015 Mer enn en god pris NEF-HELP stipendet 2015 Forbrukerrådgiverens første halvår: God respons og stort behov En utvikling som går stadig raskere Den digitale eiendomsmegleren Hindrer toppmeglere kunnskapsdeling og utviklingen av et mestringsklima? Rosa og gult er årets farger 2016 Å leie seg til fant - finnes det nye veier inn på eiemarkedet for de unge? Månedens meglerprofil: Maria Christine Alvheim Klinge Om prosessen rundt valget av nytt styre til NEF?

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2015 Forslag til dokumentavgiftsfritak ved omorganiseringer Eiendomsskatt – hva bør du vite Selgers informasjonsansvar – med særlig vekt på selgers opplysninger i egenerklæringsskjema Grunnboks kontroll: Panteheftelser ved salg av overbeheftet boliger og ved tvangssalg – pantet og dens rekkevidde Forkjøpsrett til eiendom - salg av eiendomsselskap STUDENTSIDEN 45 Studietur til Oslo 5.-6. november 2015 45 Årets eiendomsmeglerstudent på BI i Oslo ETTER ARBEID 46 Ølet du bør drikke til julematen MEDLEMSNYTT 48 Nytt om navn 49 Sudoku

STILLINGSANNONSER SIDE 50

VIDEO

HIGH END

DRONE

kreative interiør

RØD TRÅD

MEDIEPAKKER

FOTO

02223 Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

Styrelederen har ordet

Nytt år, spennende muligheter og innovasjoner Vi har den siste tiden fremført kraftig kritikk mot Eiendomsmeglerguiden. I første omgang er resultatet at deltagelse i guiden er frivillig, og mange har meldt seg av. I mitt perspektiv er frivillighet en seier. Fra andre hold hevdes det at vi «går baklengs inn i fremtiden».

Jeg har i min tid som styreleder i NEF vært en forkjemper for en mer transparent bransje. Vi har satt fokus på bindinger, koblinger, kickbacks og uavhengighet. Det har blitt reist spørsmål om alt vi gjør er motivert av forbrukerperspektiv, eller om underliggende drivere styrer oss. Kravet om å fjerne opplysning om vederlag i salgsopp gavene er tonet kraftig ned. Vi skal være mer transparente og vi skal opprettholde fokus på forbrukers beste. Vi skal forstå den nye tiden og alle innovasjon ene, som vil utfordre oss like ofte som de gir oss muligheter. Innovasjonene vil oftere komme fra utsiden enn fra innsiden av bransjen. Vi må velge å gripe mulighetene, med fokus på forbrukers beste. Nettopp fokuset på forbrukernes beste motiverer oss til å gå ut i mot Eiendoms meglerguiden. Når portalen gir skjeve bilder på virkeligheten så villedes forbruk erne. Dersom forbrukernytte står i fokus er det feil å bygge en portal med ekstrem grad av påvirkning fra de som skal evalueres. Det er en lang rekke anførsler knyttet til teknologi, eiendomsmeglers påvirkning, statistisk metode og koblinger mellom aktører som kan fremføres. I sum skaper våre innvendinger en berettiget mistillit til Eiendomsmeglerguiden som et verktøy for god forbrukeropplysning. Forbrukernytten må være reell. Det holder ikke å komme med et idealistisk budskap når det skinner så tydelig igjennom at man ikke er villig til å gjøre jobben skikkelig. Det er ikke greit når responsen på kritikk er å øke innsatsen i markedsføring før påpekte mangler er opp rettet.

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Som profesjonsutøvere må vi stå sammen i å forme fremtiden

Tormod Boldvik

Som profesjonsutøvere må vi stå sammen i å forme fremtiden. Vi tar i bruk innova sjoner, vi kritiserer innovasjoner og vi bidrar til forbedring av innovasjoner. Dette gjelder mye mer enn Eiendomsmegler guiden. Vi må tørre å ta «bransjen tilbake» og levere mest mulig av verdiskapningen selv. Og når vi likevel velger å benytte eksterne leverandører må vi ha integritet nok til å kjempe for tjenester som er nyttige for forbrukerne. Det er kanskje ikke like spennende alltid, men det er avgjørende at vi ikke glemmer det mandatet vi er gitt i loven. Det er ikke for oss, heller ikke for våre leverandører, men for våre kunder vi skal skape en sikker, effektiv og ordnet eiendomshandel. Tør vi mer i 2016? Jeg tror på muligheter, og eiendomsmeglere som gjør spådommene om overflødighet til skamme. Vi er f agfolk med sterk integritet og dermed rådgivere som vil bli etterspurt. Blir vi kortsiktig opp tatt av egennytte, og overlater verdiskap ningen til andre, blir mulighetsrommet begrenset. 2015 har vært en fornøyelse. Jeg gleder meg til 2016. Mest av alt må vi sammen ha visjoner, mål og mot langt inn i frem tiden. Det er lett å bli engasjert når det er saker som direkte berører en selv i konkurransen mot andre. Så er mitt nyttårsønske at vi alle blir mer engasjert

i de store verdispørsmålene og de lange perspektivene. Så lar vi julefreden senke seg over både korte og lange bekymringer. Det var et godt 2015, nå har vi mulighetenes 2016 foran oss. Årets budsjetter er oppfylt, det hjelper ikke stort når arkene atter blir blanke. På samme måte har vi det i NEF. Det er fokus på nye tider og nye muligheter. Fremover lent og fremover vendt. •

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

fra ledelsen

To hender på rattet og foten på gasspedalen Alle snakker om at meglerne må fornye seg for å forsvare posisjonen i markedet. Ja, vi må fornye oss. Men vi kan ikke overlate til alle andre å utvikle meglerbransjen, uten at meglerens posisjon i bolighandelen svekkes. Det har vært en tendens til at kjerneoppgaver og virkemidler outsources. Derfor er meglerne på mange områder styrt av andre aktørers leveranser. Nå er tiden moden for å gjenvinne noe av kontrollen over bransjens utvikling. Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Eiendomsmeglerguiden er et eksempel på hvor galt det kan gå når produkter utvikles av en kommersiell aktør med lav kunnskap om meglerfaget og meglerbransjen. Idéen er defi nitivt god, men gjennomførin gen er veldig svak. Tjenester og produkter av lav kvalitet svekker tilliten til bolighandelen, og undergraver meglernes faglige integritet. Derfor har vi gitt Eiendomsgelerguiden våre inn spill til løsning: • Alle kunder, både selgere og kjøpere, må oppfordres til å evaluere megleren de har erfaring med. • Kunden må få evaluerings skjemaet fra autorisert hold, normalt leverandøren. Trover digheten svekkes når megleren selv kan sile respondenter. • Det gir ingen mening at hvem som helst kan evaluere megl eren, med mulighet for at «tulleevalueringer» og «egenevalu eringer» slipper gjennom. • Leverandøren skal ikke kunne sensurere innholdet i evalue ringer gjennom redigering av tekst, utover prinsippene som følger av Redaktørplakaten. • Evalueringskriteriene må være sofistikerte nok til å skille mellom de dyktigste og de mindre dyktige. Når man går inn på et postnummer, får man bare vist «anbefalte» meglere. Det er ikke mulig å få vist alle meglerne som er registrert for å sammenligne disse. Forbruk eren får heller ingen for

6 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

klaring på hvorfor en megler er anbefalt. Og det er vanske lig å se hvilke meglere som har solgt boliger i de postnumrene man søker på. Ved kontroll fant vi at meglere var «anbe falt» selv om de aldri hadde solgt bolig på det aktuelle postnummeret. Og det opp lyses ikke om hvor respondent ene bor, dermed får man ingen klar indikasjon på vurdering ens relevans. • I dag er rangeringene kun basert på subjektive tilbake meldinger. De bør suppleres med objektive kriterier, slik som hvor lenge megleren har jobbet som eiendomsmegler, hvor mange oppdrag megleren har årlig fordelt på post nummer, mm. Dette vil f.eks. indikere om en megler har erfaring i området, eller bare har solgt et par boliger der. • Skalaen som guiden bruker er relativt grovmasket. Dermed får nesten alle fem stjerner. Skalaen bør utvikles, for eks empel slik at totalscoren er en konsekvens av underscorer. Det gir ingen mening at det store flertall av meglerne kommer like godt ut i guiden, enten de har mye erfaring og stor omsetning, eller de er fer ske med få salg og begrenset erfaring. Det er ikke troverdig når tilfredshetsgraden gjen nomgående er over 90%. • Evalueringsprosessen bør reflektere at evaluering av profesjonelle tjenester som eiendomsmegling krever en

grundigere tilnærming enn evaluering av hoteller og re stauranter. Amatørene har ofte begrenset kunnskap om juridiske og praktiske forhold rundt transaksjonen. • Gode kvalitative evalueringer av profesjonelle tjenesteytere bør også inkludere intervjuer med respondenter, som supplement til datainnsamlingen. Dette praktiseres av seriøse rankingbyråer i andre bransjer med profesjonelle tjenesteytere, f.eks. advokatbransjen. Det vil gi et utfyllende bilde, og sikre at forbrukeren får et relevant beslutningsgrunnlag NEF vil jobbe for produkter og tjenester som bidrar til at bolig handelen blir mer opplyst og tryggere for forbrukerne. NEF samarbeider med en lang rekke interesseorganisa sjoner og kommersielle leverandører, men vår legiti mitet som meglernes interesse organisasjon avhenger av at vi kan uttale oss med faglig integritet, uten bindinger til kommersielle aktører. Det er en viktig premiss for arbeidet med å styrke meglerens framtidige plass i verdikjeden. I desember 2015 teller NEF flere med lemmer enn noen sinne. Det gir styrke å stå samlet, sam tidig forplikter det. Myndig heter og politik ere lytter til

NEF, samtidig forventer de at bransjen opptrer i forbrukernes beste interesse. Vi møter forstå else for våre analyser av ut fordringene i bolighandelen, og vi ser at politikken beveger seg i riktig retning. Vi møter forstå else for våre analyser av megler rollen, og vi ser at finansmynd ighetene vil beskytte den faglig uavhengige megleren mot en utvikling som ikke tjener for brukernes beste interesser. 2016 blir et spennende år. For skjellene i boligmarkedet har aldri vært større, det neste året kan bli utfordrende. Når usikker heten er stor veier meglerens råd tyngre. NEF vil fortsette å reise rundt i Norge og ta pulsen på bransjen, og i slutten av mai er det duket for landsmøte i Tromsø. Men først er det tid for å nyte julen med familie og venner.

God jul

Kjære eiendomsmegler! Gled dere til å hilse på nye FINN 4. januar! Nå lager vi en ny og forbedret boligannonse med bedre bildevisning, video og ett nytt smart produkt som vi kaller “tydelig profilering”

Vi ønsker dere en riktig god jul – hilsen alle oss i FINN

verdt å vite

Når vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medle Når vVi i nhå ar naærmer oss lutten aedlemmer v 2015 har EFs medlem ldri vært så sm ange m i NNEF før! Vi h ar a ldri v ært s å m ange m edlemmer i N EF f ør! Når v i n å n ærmer o ss s lutten a v 2 015 h ar N EFs m edlem medlemmer p luss 3 23 e iendomsmeglerstudenter! Vi h ar a ldri v ært s å m ange m edlemmer i N EF f ør! -‐ 2 . d esember 2 015: 2 836 M NEF! medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter! -‐ 2. desember 2015: 2836 MNEF! -‐ 2. desember 2015: 2836 MNEF! medlemmer p luss 3 23 e iendomsmeglerstudenter!

Vi har aldri vært så mange Når vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-‐ medlemmer i Når NEF før! vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-‐ medlemmer pluss o3ss 23 selutten iendomsmeglerstudenter! Når vi nå nærmer av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-‐ medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter! - 2. desember 2015: 73 73 medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter! 30 30 73 254 30 254 73 254

2836 MNEF!

30 73 30 73 30

Av Elisabet Gusgaard Dahl , NEF

Når vi nå nærmer oss slutten av 2015 har NEFs medlemsmasse nådd «all-time-high» med hele 2836 medlemmer pluss 323 eiendomsmeglerstudenter!

Fordelingen av medlemmene på de ulike roller i bransjen fremgår av nedenstående tabell: Fagansvarlige 571 Daglig leder/medeiere 266 Ansatte som er eiendomsmegler/megler 1368 Eiendomsmeglerfullmektiger 254 Andre yrkesaktive 301 Pensjonister/uføretrygdede 54 Æresmedlemmer 5

781 781 781

Eiendomsmeglere Eiendomsmeglere Eiendomsmeglere Jurister med bllatelse Jurister med bllatelse Eiendomsmeglere Jurister med bllatelse Eiendomsmeglerfullmekbger Eiendomsmeglere Eiendomsmeglerfullmekbger Eiendomsmeglerfullmekbger Jurister med bllatelse

254 254 254

781 781 781

1698 1698 1698

Meglere eèr overgangsordningen Meglere eèr overgangsordningen Meglere eèr overgangsordningen Advokater Advokater Meglere eèr ove Advokater Meglere eèr ove

Advokater Meglere e`er Fordelt på lokalforeningene ser medlemsmassen slik ut i dag: Jurister m ed b llatelse Advokater Fordelingen av medlemmene på de ulike roller i bransjen fremgår av nede Oslo ogaAkershus eiendomsmeglerforening 897av nede Fordelingen v medlemmene på de ulike roller i bransjen fremgår Eiendomsmeglerfullmekbger Telemark, og Buskerud eiendomsmeglerforening 366av nede Fordelingen am v Vestfold m edlemmene på de ulike roller i bransjen fremgår Jurister ed b llatelse Advokater Rogaland eiendomsmeglerforening 307 Fagansvarlige 571 Eiendomsmeglerfullmekbger Fagansvarlige 571 Vestlandets eiendomsmeglerforening 302

Eiendomsmeglere

Fagansvarlige Forholdstallet mellom kvinner og Daglig menn i leder/medeiere Trøndelag eiendomsmeglerforening Daglig leder/medeiere medlemsmassen er omtrent som tidligere Sørlandets eiendomsmeglerforening Ansatte som er eiendomsmegler/megler Daglig leder/medeiere med 40 % (1148) kvinner og 60 %Ansatte (1688) Østfold som eiendomsmeglerforening er eiendomsmegler/megler menn. Blant de studenttilknyttedeEiendomsmeglerfullmektiger til NEF Nord-Norge Ansatte som er eeiendomsmeglerforening iendomsmegler/megler Eiendomsmeglerfullmektiger er forholdstallet nesten motsatt med ca. Hedmark Oppland eiendomsmeglerforening yrkesaktive Eiendomsmeglerfullmektiger 60 % kvinner og 40 % menn. • Andre Møre og Romsdal eiendomsmeglerforening

266 571 227 266 179 1368 Eiendomsmeglerfullmekbger 266 1368 Fordelingen av medlemmene på de ulike roller i b174 ransje 148 254 1368 Fordelingen av medlemmene på de ulike 254 roller i b137 ransje 301 254 99 Andre yrkesaktive 301 Pensjonister/uføretrygdede 54 Fagansvarlige 571 Andre yrkesaktive 301 Pensjonister/uføretrygdede 54 Fagansvarlige 571 Æresmedlemmer 5 Pensjonister/uføretrygdede 54 Daglig l eder/medeiere 266 Æresmedlemmer 5 Æresmedlemmer 5 Daglig 266 leder/medeiere Ansatte s om e r e iendomsmegler/megler 1368 Fordelt p å l okalforeningene s er m edlemsmassen s lik u t i d ag: Ansatte som er eiendomsmegler/megler 1368 Fordelt på lokalforeningene ser medlemsmassen slik ut i dag: Eiendomsmeglerfullmektiger 254 Fordelt på lokalforeningene ser medlemsmassen slik ut i dag: Få svar på juridiske ogOslo meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet Eiendomsmeglerfullmektiger 254 og Akershus eiendomsmeglerforening Andre yrkesaktive 301 88 Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening Telemark, V2.estfold og Buskerud eiendomsmeglerforening ÅRSAVTALE 3. KJEDEAVTALE 1. TIMEPRIS Andre yrkesaktive 301 383 (kun for Telemark, MNEF) V estfold o g B uskerud e iendomsmeglerforening Pensjonister/uføretrygdede 54 3 Telemark, eViendomsmeglerforening estfold og Buskerud eiendomsmeglerforening Rogaland Pensjonister/uføretrygdede 54 Rogaland eiendomsmeglerforening 3 Rogaland eiendomsmeglerforening Vestlandets eiendomsmeglerforening 3 Æresmedlemmer 5 Vestlandets e iendomsmeglerforening Æresmedlemmer 5 323 Vestlandets eiendomsmeglerforening Trøndelag eiendomsmeglerforening VILKÅR OG PRISER: eller ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100 Se www.nef.no Trøndelag eiendomsmeglerforening 2 Trøndelag eeiendomsmeglerforening 2 Sørlandets iendomsmeglerforening 1 Sørlandets eiendomsmeglerforening 1 Sørlandets e iendomsmeglerforening Østfold e iendomsmeglerforening 1 8 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015 Østfold Fordelt på eliendomsmeglerforening okalforeningene ser medlemsmassen slik ut1

Fordelingen av medlemmene på de ulike roller i bran

Fagansvarlige NEF JURIDISK BISTAND 2016 Daglig leder/medeiere Ansatte som er eiendomsmegler/megler Eiendomsmeglerfullmektiger Andre yrkesaktive Pensjonister/uføretrygdede

57 26 13 25 30 54

VI TAKKER FOR SAMARBEIDET I 2015, -‐time-‐high» med hele 2836 -‐time-‐high» med hele 2836 OG ØNSKER ALLE EN RIKTIG GOD JUL -‐time-‐high» med hele 2836 OG ET GODT NYTT ÅR! k s u H

Årets julekalender er godt i gang! Vi har som vanlig mange flotte premier, og ikke minst lærerike spørsmål. PS: I år kan du også åpne lukene på nettbrett og mobil.

enstående tabell: enstående tabell: enstående tabell:

897 897 897 366 366 366 307 307 307 302 302 302 227 227 227 179 179 179 174 174

www.potectorforsikring.julekalender.no Hilsen alle oss i Protector Forsikring, Salg & Marked

HØSTKONFERANSEN 2015 NEFs høstkonferanse hører høsten til, og i år var det intet unntak. Årets konferanse gikk av stabelen torsdag 19. og fredag 20. november på Gardermoen, med nærmere 300 deltakere.

Det faglige programmet var spekket med interessante temaer. Torsdagen startet med foredraget «Skriv godt – skap tillit» holdt av Margrethe Kilde Nes, som ble tett etterfulgt av to timer om tomtefeste ved advokat Ola Nygard. NEFs styreleder Tormod Boldvik hadde ordet etter lunsj, og holdt et inspirer ende innlegg, der han oppfordret sine meglerkollegaer til å ta ansvar for profesjonen sin! Han ble etterfulgt av vinneren av NEF-Help stipendet 2014, Jan

10 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Kåre Baumann, som har forsket på hva som skaper tilfredse og lojale kunder. Deretter var det Carsten Pihl, NEFs forbruker rådgiver i bolighandelen, sin tur til å fortelle om hva forbrukerne klager på. Det faglige program met torsdag ble avrundet av advokat Pål Grønnæss som fore leste om temaet «Ansvar for fellesarealer i eierseksjoner og borettslag». Men dagen var slett ikke over – etter en deilig aperitiff var det

middag med underholdning, og her fikk alle virkelig trimmet lattermusklene. Etter middag var det musikk og god stemning i baren ut i de sene nattetimer. Advokat Jens Kristian Johan sen hadde gleden av å få forsam lingen i gang fredag morgen, med foredrag der temaet var «Kan eiendomsmeglerne jobbe så mange timer de selv vil?». Han ble etterfulgt av fore lesningen «Megling av hytte og fritidsbolig» holdt av eiendoms meglerne Christian Haatuft og

Gustav J. Sædberg. Etter lunsj fortsatte det faglige programmet med temaet «Hvor stor er boligen», med advokatfullmektig Daniel Ø. Helgesen og ingeniør Vidar Aarnes. Finanstilsynet ved spesialråd giver Arne Solberg rundet av konferansen med «Finanstilsynets time». NEF benytter anledningen til å takke foredragsholdere, ut stillere og deltagere for to fine dager på Gardermoen! •

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

GLIMT FRA HØSTKONFERANSEN 2015

FOREDRAGSHOLDERE OG HELDIGE VINNERE

12 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Mer enn en god pris

En kunde som vil selge sin bolig er opptatt av å få en god pris. Likevel er det ikke prisen som er avgjørende for om du som megler bidrar til tilfredse og lojale kunder. Av Jan Kåre Baumann – vinner av NEF-HELP-stipendet 2014 - Høyskolelektor ved Markedshøyskolen, eiendomsmegler MNEF

Tilfredse og lojale kunder er viktig for eiendomsmeglerfore takenes konkurranseevne og lønnsomhet. Derfor er det viktig med større bevissthet og innsikt om hva både selgere og kjøpere oppfatter som viktige drivere og positivt og negativt i en salgseller kjøpssituasjon. Slik innsikt kan bidra til bedre strategiskoperativt beslutningsgrunnlag for eiendomsmeglerne. Basert på mandat fra NEFHelp stipendet 2014 er det utar beidet en rapport hvor formålet var å belyse selgeres og kjøperes oppfattelser, sammenhenger og mulige mønster. Rapporten inkluderer teorigjennomgang, funn fra tidligere forskning og nye data, i to kvalitative studier. Det er utført dybdeintervjuer og adskilte fokusgrupper med deltakere fra Oslo/Akershus. Studie 1 bestod av selgere og eiendomsmeglere. Studie 2 bestod av selgere og kjøpere.

Begge studiene viser at det er:

1) klare sammenhenger mellom meglers servicekvalitet og kundens tilfredshet og lojalitet. 2) Bred enighet blant kjøpere og selgere om hva som skaper tilfredshet og lojalitet. Hva er servicekvalitet?

I eiendomsmeglerbransjen handler det om kundens subjek tive oppfattelser om eien domsmegleren innfridde for ventninger til serviceleveranse, prosess og resultat som pris. Med andre ord om opplevelsen overgikk forventningen til ytelsen og leveransen. Service kvalitet skapes og forbrukes i samhandlingen mellom kunden og megleren. Hva er kundetilfredshet?

Det handler om kundens følelsesbetonte respons og nivå om over/under oppfyllelse av tjen esten. Med andre ord er det

k undens respons på om den ble godt og rettferdig behandlet av eiendomsmegleren. Hva er kundelojalitet?

Det handler om en følt forplikt else og villighet til å gjenbruke og anbefale eiendomsmegleren til andre. Hovedfunn fra teorien og tidlig ere forskning viser at dersom opplevelsen av servicekvalitet overstiger forventningen skaper dette tilfredshet og lojalitet. Til fredshet driver lojalitet som gjenkjøp og anbefaling. Videre er det rimelig å anta at tilfreds het med leveranse av service kvalitet bidrar til økt kundeverdi (merverdi), økt konvertering og konkurransefortrinn. Tilfreds het og lojalitet muliggjør derved økt lønnsomhet. •

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

FUNN FRA STUDIE 1 OG 2 I RAPPORTEN Hovedfunnene i begge studier viser at det i stor grad er sam stemthet i oppfattelsen blant meglere, selgere og kjøpere. Men det er også viktige ulikheter mellom selgere og kjøpere. Dette er et gunstig utgangspunkt for eiendomsmegleren fordi man derved oppfatter likt hva kundene legger vekt på i sine vurderinger. Drivere til tilfredshet og loja litet avhenger i stor grad av kundens preferanser, forvent ninger og involvering. a) Felles funn for både selgere og kjøpere:

1. Pris driver og modererer til fredshet og lojalitet i mindre grad enn man skulle tro! Pris oppfattes generelt som viktig men ikke som en betydelig påvirkende faktor i en annen konkret naturlig sammen heng. Kan en god pris gjøre kunden tilfreds og kompensere for en svak prosess på kort sikt? Lojalitet fordrer mer enn en god pris. «Man anbefaler ikke en god pris – men megleren som et menneske man står inne for kan ivareta kundens interesser best mulig!». 2. Innfrielse av forventninger, god servicekvalitet, god pro sess og resultater er hoved faktorer som bidrar til til fredshet. 3. Forsikringer oppfattes som mindre viktig av både selgere og kjøpere i studie 2 - selv om trygghet ses som viktig i begge studiene! Dette er både et paradoks og en kommunika sjonsutfordring fordi forsik ring trengs og etterspørres.

4. De viktigste driverne til til fredshet blant selgere og kjøpere er: Profesjonalitet, tilgjengelighet, trygghet og kompetanse. 5. De viktigste driverne til loja litet blant selgere og kjøpere er: Megleratferd, pålitelighet og ivaretakelse. 6. Selgere og kjøpere er sam stemte om at fysiske/kon krete egenskaper, megler kontoret er mindre viktige servicedimensjoner. Kundene tar trolig det mer for gitt at disse holder en god kvalitet. b) Viktige servicedimensjoner spesielt for selgere

Funn i begge studiene viser at mange servicedimensjoner er viktige. Herav kan nevnes: kompetanse, tilgjengelighet, prioritet, kommunikasjon, gjen nomføring, fremtoning, profe sjonalitet, ivaretakelse, respons (reaksjonsevne), kundeforstå else (empati), pålitelighet (tillit), enkelthet og kvalitet på tilleggstjenester. For øvrig viser funn fra studie 1 at tendert viktighetsrekke følgen er: pålitelighet, kompe tanse, trygghet, profesjonalitet og tilgjengelighet. Dette sam svarer i stor grad med viktig hetsrekkefølgen fra studie 2. c) Viktige servicedimensjoner spesielt for kjøperne

Funn fra studie 2 viser at pålite lighet, oppfølging underveis, kompetanse, reaksjonsevne, fremtoning og forventningsinn frielse er spesielt viktig blant kjøperne. Viktighetsrekkefølgen gjenspeiler også dette mønsteret.

d) A ndre faktorer og sammenhenger - felles blant kjøpere og selgere

Trygghet, kompetanse og best mulig pris skaper kundeverdi blant begge kundetyper. Funn fra begge studiene viser at til knytning (Bank eller BBL) og omdømme i mindre grad driver lojalitet og tilfredshet. Men om dømme legges vekt på ved valg av megler. Alle aktiviteter og hendelser er kritiske for selger ne og kjøperne. Det gjelder også megleres oppfølging i etterkant. Hva bør så eiendoms megleren og foretakene gjøre basert på disse funnene?

• Se på kunderelasjonen som langsiktig – og ikke som en transaksjon. Megleren vet ikke når behov oppstår på nytt hos kunden eller hos noen denne kjenner. • Påse at du har god markeds- og kundeinnsikt og forståelse for kundens individuelle behov. Da blir det lettere å møte økte kundekrav.

• Forsikringer må selges inn mer grundig, basert på nytte, verdi og fordeler. • Fortell kunden mer hva du gjør og hvorfor samt hvilket hand lingsrom kunden har. • Ikke skift megleratferd - slik at kunden oppfatter deg forskjellig før og etter budaksept. • Eiendomsmegleren må ikke sette sine interesser foran kundens. • Eiendomsmegleren må bruke mer tid sammen med kjøperne, følge opp for å skape tillit og øke muligheten for konver tering. • Fokusér på jevnlig oppfølging, tilpassede verditilbud, enga sjement og leveranse av rele vant og attraktivt innhold i sosiale medier og egne salgs kanaler. Slik bygges og ved likeholdes en fordelaktig posi

Det handler om kundens følelsesbetonte respons og nivå om over/under oppfyllelse av tjenesten. • Skap mer realistiske forvent ninger som lettere innfris. • Alt som skjer i oppdraget er kritisk! Vær mer ydmyk og oppfatt hvordan samarbeidet utvikler seg. Oppdraget er ikke over før kunden er tilfreds og villig til å være lojal.

I eiendomsmeglerbransjen handler det om kundens subjektive oppfattelser om eiendomsmegleren innfridde forventninger til serviceleveranse, prosess og resultat som pris. 14 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

• Gjør deg mer tilgjengelig!

sjon hos kunden. Gi informasjon og hjelp kunden til å kjøpe fra deg. Hva bør foretakene gjøre basert på funnene?

• Differensiering kreves for å møte stadig tøffere konkurranse og mer krevende kunder. Eiendomsmeglerforetakene må velge å bli «best på noe spesielt» og ikke prøve å være «alt for alle». • Utvikle og tilby mer helhetlige løsninger som ivaretar hele bytteprosessen. Dette vil kunne skape økt kundeverdi og bidra

til at eiendomsmegleren «for svarer» sin rolle og meglerhonorar. • Eiendomsmeglerforetakene bør etablere, evaluere og ut vikle tilpassede kvalitet- og tjenestekonsepter som sikrer servicekvalitet, skaper kunde verdi, tilfredshet og lojalitet. • Likheter og ulikheter mellom kundekategoriene må i større grad tas hensyn til i markeds føringskampanjer. De ulike kundene vil da i større grad oppfatte budskap som relevant og attraktive. • Eiendomsmeglerforetakene og den enkelte eiendomsmegler må markedsføre og selge seg inn på kundeverdi, fordeler og verdier – ikke bare på oppnådde priser.

5. Økt lønnsomhet - rimeligere kundefangst

4. Bedre omdømme fordelaktig poisjon 2. Økt kundetilfredshet + styrker

• Eiendomsmeglerforetakene må kontinuerlig utvikle nød vendig kompetanse hos eien domsmeglerne for å skape og levere kvalitet og kundeverdi. • Eiendomsmeglerforetakene må jevnlig bedrive drivertre ning basert på atferd, fremto ning, kundeverdi, kvalitet og fordeler. Dette vil kunne gi økt effekt i innsalget og tilfredshet med utførsel av oppdraget. • Eiendomsmeglerforetakene bør trolig legge mer vekt på allsidighet og erfaring ved rekruttering av eiendoms meglere. Dette fordi megleren møter økte individuelle kundekrav til profesjonalitet og god megleratferd. • Eiendomsmeglerforetakene bør sentralt og lokalt utføre jevn lige kundemålinger av tilfreds

1. Leveranse av god servicekvalitet og + opplevelser

3. Økt lojalitet - gjenbruk og anbefaling/deling

het med servicefaktorer. Slik innsikt om styrker og svakheter muliggjør fordelsbaserte innsalg og forbedringsrettet trening. Oppsummert bør eiendoms meglerne legge mer vekt på dri

vere som profesjonalitet, kom petanse, pålitelighet og atferd – ikke bare pris. Begrensninger i studiene innebærer at funnene ikke er statistisk gyldige. Men funnene kan gi en pekepinn på oppfattelser blant selgere og

kjøpere, som kan gjelde i eien domsmeglerbransjen. Sammenhenger mellom begreper og faktorer i rapporten kan beskrives i følgende prosess modell: •

Det handler om en følt forpliktelse og villighet til å gjenbruke og anbefale eiendomsmegleren til andre.

Dersom du ønsker å vite mer om drivere til tilfredshet og lojalitet, tilfredshetsmåling og mulig drivertrening – ta kontakt for råd og hjelp på mobil 41461693 eller jankare.baumann@mh.no

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

NEF-HELP stipendet 2015 I forbindelse med festmiddagen på NEFs Høst konferanse 2015 ble NEF-HELP stipendet delt ut for tredje gang. Årets stipend på kr 100.000,- gikk til to masterstudenter på Handelshøyskolen BI i Oslo, Jenny Marie Døli og Peder Olsbø. Jenny og Peder fullfører sin Master i Business med Major i Business Law, Taxes and Accounting våren 2016. Temaet for deres master oppgave er hvitvaskingsloven og hvordan denne dekker eiendoms meglerne, herunder kartlegging av eiendomsmeglers rapportering av mistenkelige transaksjoner. Temaet «hvitvasking i eiendomsmeglingsbransjen» er høyaktuelt og har fått et særskilt fokus etter at FAFT (The Financial Action Task Force) la frem sin rapport i 2014. Der ble det påpekt at det er et klart forbedringspotensiale i Norge med tanke på å motvirke hvitvasking i forhold til den rådende oppfatning innenfor bransjen. Økokrim har flere ganger uttalt at de mener det kommer for få varslinger og at dette kan tyde på mørketall og underrapportering. Vi ser frem til neste års Høstkonferanse der Jenny og Peder kom mer tilbake og presenterer sine funn og resultater av masteroppgaven. I mellomtiden ønsker vi dem lykke til med oppgaven! •

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

16 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Forbrukerrådgiverens første halvår:

God respons og stort behov NEFs forbrukerrådgiver Carsten Pihl har vært operativ i et halvår nå. Budrunder, opplysninger og meglers ansvar er det mange lurere på, forteller han.

Rett etter påske i år skrudde jeg på publikumstelefonen til for brukerrådgiveren. Siden den gang har over 300 forbrukere ringt 4000 01 02 med spørsmål knyttet til boligkjøp og boligsalg. Forbrukerådgiverens opp gave er todelt. Først svare på spørsmål fra forbrukere, og så bringe kunnskapen om hva for brukere er opptatt av tilbake til eiendomsmeglerne. For å kunne ha sammenlignbar statistikk, er planen blant annet å rapportere halvårlig til høst- og vårkonfe ransen.

Av Forbrukerrådgiver i bolighandelen Carsten Henrik Pihl

Forbrukerrådgiver Carsten Pihl presenterte halvårsstatistikken på høstkonferansen.

308 samtaler første halvår

For første halvår - perioden april til oktober - viser loggen at jeg har hatt 308 samtaler med for brukere om boligspørsmål. Hen vendelsene er ofte initiert av en konkret hendelse som budrunde, kontraktsmøte eller overtagelse. Derfor følger trafikken omtrent boligomsetningen. Det var omtrent 40 prosent kvinner som tok kontakt, og 60 prosent menn. Dette er et litt spennende tall å følge, for i Sve rige er det motsatt. Det svenske Mäklarsamfundets kundom budsmann Titti Öhrn får flere henvendelser fra kvinner enn fra menn. Av de som tar kontakt var 50 prosent i en kjøpssituasjon, mens rundt 30 prosent var i en salgssituasjon. De siste 20 pro sentene var naboer ved kjøp/ salg, arvinger, advokater og andre henvendelser. Fordelingen mellom kjøpere og selgere er ikke så rar, i og med at det til enhver tid er flere potensielle kjøpere enn det er faktiske selgere.

Selgere er opptatt av eiendomsmegleren

På selgersiden er de fleste hen vendelsene knyttet til eiendoms meglerens arbeid. Meglers ansvar, oppgjør, provisjon og hjelp i budrunden er blant temaene som kommer hyppigst opp. Kjøpere er opptatt av bud og opplysninger

På kjøpersiden er bildet enda klarere. Rundt 40 prosent av henvendelsene fra kjøpere handler om budrunden og bud givning. Stort sett er det de som har tapt budrunder som har tatt kontakt. Opplysninger og løsøre er også høyt oppe i statistikken. Misforståelser og klagesaker

Når en henvendelse kommer inn, bruker jeg en god del tid på å finne ut hva problemet faktisk er. Det kan ofte ta litt tid, og dette er grunnen til at telefon er

et godt verktøy for forbrukerråd giveren. Det må spørres mye. Noen skal bare ha ren infor masjon om hvor man kan finne regler, boligpriser eller lignen de. Noen ganger stusser de på noe som har skjedd i en bolig handel, men som jeg kan avklare at er helt vanlig. Hvis henvendelsen har et større eller klarere grunnlag for klage, henviser jeg tilbake til fagansvarlig, og orienterer om mulighet for klage til Reklama sjonsnemnda. Ved avhendings problematikk er rådet ofte at de

kontakter advokat for å få vur dert saken - og ikke minst lest gjennom alle papirer.

HVA SPØR KJØPERNE OM? Budgivning og budrunden: 39 % Opplysninger i prospekt mm: 26 % Løsøre i leiligheten: 16 % Overtagelse: 6 % Meglers ansvar: 6 % Lokkepriser: 6 % Annet: 7 %

HVA SPØR SELGERNE OM? Meglers ansvar: 29 % Oppgjør: 21 % Provisjon: 12 % Budrunden: 10 % Salgsprosess: 7 % Arverelaterte spørsmål: 7 % Annet: 14 %

Gode tilbakemeldinger på jobben

Veldig mange av de som tar kon takt sier at de er veldig glade for å kunne få hjelp. Bolighandel er ikke noe som skjer hver dag, og mange er usikre. Og hvis de har opplevdt noe de ikke var forbe redt på, er det greit å få råd og veiledning. Eventuelt en avkla ring av at dette egentlig er helt vanlig. •

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

En utvikling som går stadig raskere

Av Johan Fredrik Høvås, salgsdirektør Finn.no Eiendom

For halvannet år siden skrev jeg om den digitale utviklingen og hva dette ville bety for eiendomsmarkedet. Utviklingen i mobilbruk, betydningen av sosiale medier, Big Data og muligheten for disruptiv innovasjon. Sosiale medier og mobilbruk var (selvsagt) sterkt tilstedeværende, så analysen var verken vågal eller genial. Likevel var det fenomener som stort sett angikk oss privat.

Mindre enn 20 måneder senere har de digitale kanalenes kraft på bedriftene vi driver truffet oss med full kraft. I mars 2013 var digital tilstedeværelse en hjemmeside og en annonse på FINN.no. For de avanserte noen søkeord på Google. Plutselig er verden blitt vesentlig anner ledes, det markedsføres på Facebook, Instragram, Snapchat og Google. Det kjøpes både pro grammatisk, målgruppebasert, og det lages digitale annonse pakker som aldri før. Det er virkelig spennende, men også krevende, tider for alle som er involvert i markedsføring, enten man jobber i meglerforetak eller i en mediekanal. Mobil er drivkraften i utviklingen

Utviklingen i mobilbruk er den sterkeste driveren for endringene vi nå står i. Selv om bruken av PC er omtrent på samme nivå som før, bidrar mobile kanaler med godt over halvparten av trafikken inn til FINN. Vi møter forventninger om en sømløs brukeropplevelse – at FINN skal være den samme på tvers av alle kanaler. Bruker du Netflix for står du hva jeg mener, du kan begynne en film på tv og fortset te der du slapp når du litt senere sitter på bussen og vil se videre på mobilen.

Vi lanserer en helt ny FINN.no 4. januar 4. januar lanserer vi én FINN.no. Det vil si at uansett om du treffer oss på mobil, pc eller nettbrett, så er det en og samme 18 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

løsning du presenteres for. Store deler av vår teknologi- og produktavdeling har brukt 2015 på å utvikle løsningen. Den baserer seg på den mobile platt formen – m.finn.no. Hvorfor bruke mobilen som utgangs punkt spør du kanskje nå? Det er det flere grunner til, først og fremst har mobil den minste skjermen. Det er enklere å skalere opp denne, enn å presse en løsning for store skjermer inn på en mobil. Det har du sikkert opplevd når du besøker sider som ikke er mobiltilpasset. Å lage egne løsninger for alle plattformer krever ressurser. Disse tror vi brukes bedre på å videreutvikle FINN.no fremfor å måtte lage én løsning per plattform hver gang vi utvikler noe nytt eller oppgraderer en eksisterende løsning.

FINN er Norges største ma

400 000

personer besøker ‘Bolig til salgs’ i løpet av en uke bare på www-versjonen alene Kilde: Norsk Internettpanel (NIP)

Overgang til en mobil plattform gir nye produktmuligheter

En helt ny plattform har gitt oss mulighet til å lage nye løs ninger for markedsføring på rubrikksidene, og vi lanserer derfor flere nyheter. Vi opp daterer rubrikkannonsen, den får ett renere uttrykk og større bilder og video blir en del av standardproduktet. Vi har s amtidig utviklet et nytt profil produkt. Dette gir annonsøren en tydelig merkevareidentitet, anledning til et eget budskap og informasjon om megler. Vi tror også boligselger vil sette pris på dette, på samme måte som de verdsetter et pent inn pakket trykt prospekt. Samtidig

eksperimenterer vi med flere produkter som skal drive ytter ligere trafikk til meglerfore takene, hvor vi også vil teste ut effektbasert forretnings modeller, betaling for klikk eller leads. Eksperimenter er definitivt et kjennetegn på tiden vi er inne i. Vi må prøve nye løsninger og nye innfallsvinkler til og løse både gamle og nye problemer. Ikke alt vil lykkes, men det vet vi ikke uten å teste. Data er i ryggmargen vår når vi tester, vi skal vite hva vi vil oppnå og vite om vi lykkes.

Big Data leverer økt verdi for annonsørene gjennom nye løsninger

Big Data er på alles lepper. I til legg til å gi verdi når vi eksperi menterer er disse nøkkelen i de fleste nye annonseløsninger vi ser rundt oss om dagen. Data ene vi samler inn er først og fremst om bruken av FINN. Det er ikke enkeltpersoner, men grupper innen gitt geografi, prissegment og en bestemt type bolig som er interessant. I disse dager er vi i ferd med å lansere et produkt for eiendom som drar nytte av dataene vi samler

arkedsplass for eiendom

Omtrent like mange som bor i Bergen og Trondheim by Til sammen

inn. Vi kaller produktet for BLINK. BLINK gir oss mulighet til å målrette boligannonser til potensielle interessenter der de er, enten de er på Facebook, VG, Aftenposten, Bergens Tidende eller en av de andre regions avisene. På denne måten kan vi treffe potensielle boligkjøpere med større presisjon enn noen andre. Der avisen pleide å si at «du kan treffe den ene ekstra boligkjøperen» så kan vi faktisk si at «vi treffer flere ekstra boligkjøpere», og vi kan doku mentere det i etterkant.

Utviklingen i sosiale medier

Vi ser en kraftig økning i bruk av sosiale medier, også gjennom trafikken dette driver til FINN. Facebook bringer mange bruk ere inn, men ikke nødvendigvis en potensiell boligkjøper. En bruker som kommer til FINN direkte bruker i snitt nesten syv minutter per besøk. Kommer brukeren via Facebook ser vi at tilsvarende tid er to minutter. Målretting er med andre ord avgjørende, og forutsetningen er gode data. Produktene vi kan tilby fremover har den fordelen.

På FINN eiendom alene har vi 2,6 millioner unike brukere per uke. Oversatt til hoder og kun «Bolig til salgs» har vi 400 000 personer hver uke. Det tilsvarer innbyggertallet i Bergen og Trondheim til sammen. Det gir oss totalt 54 millioner sidevis ninger per uke. Og det vil si store mengder gode data. FINN og Schibsted

Vårt konkurranselandskap har raskt blitt globalt. Det er de internasjonale gigantene som utfordrer oss, i mye større grad enn andre norske medier.

Vi jobber derfor i stadig større grad på tvers i Schibsted. Å jobbe sammen globalt gir oss store fordeler når vi kombinerer dette med lokal kunnskap og erfaring med markedene vi ope rerer i. Schibsted har rundt 8000 ansatte i mer enn 30 land. Det gir oss krefter til å matche globale konkurrenter. I løpet av kort tid vil Schibsted rulle ut flere globale løsninger, platt former for mediehusene, rubrikktjenestene og for rekla medistribusjon. •

Fremtiden har så vidt begynt EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

DEN DIGITALE EIENDOMSMEGLEREN Det er åpenbart at noen eiendomsmeglere – og forsåvidt bransjen – har fått øynene opp for betydningen av å tenke og handle digitalt. Samtidig er det interessant og positivt å se at det er den yngre generasjonen som toner an. Som melder seg på i ytring og menings utveksling om hvordan eiendomsmegling vil endre seg fram over. De er framtiden for bransjen. Det alle er enige om er at hele Eiendomsmeglingbransjen er inne i store forandringer, og framtiden er digital. Vinnerne er de som sørger for å tilpasse seg disse endringene – den digitale megleren.

Av Pål Roppen, Adm.dir. Inviso AS

et er tre sentrale drivere i den digitale økonomien for eiendomsmegling. Moderne Medieteknologi

Utviklingen innenfor moderne medietekno logi går raskt – nesten eksponensielt. Inn ovasjon og nytenking i selskaper som Google, Apple, Facebook, Amazon og Cisco driver fram en hel industri som utvikler stadig smartere, mer kostnadseffektive og mer presise markedføringsverktøy – som også berører eiendomsmegling. Nye generasjoner kjøpere

Samtidig vokser det fram en ny generasjon boligkjøpere – «me-generasjonen». De er digitale i genet (DNA) og leser hverken papiraviser eller henger på finn.no. De for venter at boligen finner dem før de finner boligen. Poenget med denne generasjonen er ikke at de er så mange og kjøpesterke. Poenget er at de setter en ny standard for boligkjøp som påvirker og endrer adferd hos generasjoner høyere opp. ALLE – virkelig ALLE – ser på hva den yngre generasjonen foretar seg i det digitale landskapet og tar etter. Derfor er de trendsettere. Derfor må de tas på alvor. Derfor setter de standarden. Innhold vs distribusjon

Tradisjonelt har kostnaden i markeds pakkene som meglerne tilbyr boligselger vært dominert av distribusjon/annonsering. Og i liten grad innholdet. 80% av markedspakken gikk med til annonsering i 20 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

papiravviser (fremdeles ganske mye) og kan skje bare 15-20% til markedføringsinnhold. Det er ikke så mange år siden annonser i papiraviser kostet “skjorta” – og fremdeles er det utrolig dyrt sammenliknet med digi tale annonser. Det værste er at vi i papir avviser betaler for at vi bommer på 95% av målgruppen – som er irrelevant for annon sen. Hvem gidder det? Nå er dette snudd på hodet. Distribusjon og annonsering er blitt «commodity» og vi betaler kun for å nå den aktuelle målgruppen – med stor presisjon. I tillegg til at mye distribusjon i økende grad vil foregå utenfor de såkalte betalte kanaler. Annonseringen står nå kanskje bare for 20% av den digitale markedspakken. Vi betaler kun for den relevante og mål bare eksponeringen. Og da blir prisen en helt annen. Innholdet utvikler seg i motsatt retning – det blir stadig mer og stadig rikere. I den nye digitale markedspakken vil kanskje 80% representerer markedsføringsinnhold – av høy interesse. Funksjonelt og med elementer av underholdning. Jeg vil trekke fram tre viktige endrings faktorer som underbygger disse endringene og som påvirker eiendomsmegling framover. Nye kjøpsmønstre

Boligkjøperen er i ferd med å endre sin måte og navigere på i boligmarkedet. De blir mer eller mindre heldigitale. Det betyr i klartekst at effekten av avvisannonser reduseres

b etraktelig – særlig hos de «moderne bolig kjøperne» – uansett alder - som primært beveger seg i den digitale landskapet. Men husk – at de påvirker stadig flere og trenden er digital. Hvor mange 50 åringer var på Facebook for 5 år siden? Ikke så mange. Nå er det mange. Til og med min mor på 90 år er på Facebook for å kommunisere med sine barn og barnebarn.

Det er også slik at innholdet er under k raftig utvikling. Det er ikke lenger så lett å skille mellom reklame og redaksjonelt. Sær lig for såkalte «høy-interesse produkter» som bolig representerer. Det åpner for å markedsføre boliger langt mer innholdsrikt enn man har gjort tidligere. Bruke kreativi tet, historiefortelling og kompetanse til å gi boligkjøperen en mer innholdsrik, enga

sjerende og spennende presentasjon av boligen. Som emosjonelt og rasjonelt fyrer meg opp og får meg på visning – eller i kjøps modus. Med moderne medieteknologi er det stadig nye og effektive verktøy som kan tas i bruk. Men de må oppdages og implement eres. Og de må brukes med en rød tråd for å sikre en sammenhengende og helhetlig pre sentasjon med tydelig budskap. Det vil øke

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

effektiviteten i boligsalget – markant! Det handler nemlig ikke bare om å finne meg – men også om å «underholde» og «engasjere» et kresent publikum som henger på nettet og absorberer innhold i store doser – hurtig og mobilt. Nye kjøpskanaler

Endringer i boligkjøperens adferd krever at boligpresentasjonene dukker opp der kjøper ne til enhver tid befinner seg. I de kanaler de beveger seg. Det er åpenbart at Facebook akkurat nå er den nye drivende kommersi elle kanalen for boligsalg der vi ser at det brukes stadig mer ressurser for å utnytte denne kanalens egenskaper. Spammer man Facebook med irrelevante annonser mister man fort synlighet og eksponering – mens gjør man det motsatte løftes annonsen fram. Derfor er det så viktig å sikre seg kompetan se og ekspertise på hvordan man skal desig ne disse kampanjene og ikke bare kjøre amatør-løpet på egenhånd. Det gir liten til ingen effekt. I tillegg er såkalt re-targeting annonser en smart løsning for å fange opp de som viser interesse på Facebook når de beveger seg videre i kjøpsprossesen i andre kanaler – for å faktisk få dem på visning. Det er jo det dette handler om. Da er presisjonen enda høyere og innholdet må være enda mer engasjerende og relevant. Da virker det! I tillegg er Facebook-eide Instagram en kanal vi ser vokse fram som en kandidat til en ny spennende digital annonsekanal. Men også andre sosiale medier – som f.eks. Youtube begynner å markere seg – og vil spesielt kunne fange opp videotrenden. Det er også mye som tyder på at vi med stadig mer innholdsrike, levende og dyna miske boligpresentasjoner får selveste Google på banen. Der vi med et enkelt fritekst-søk kan finne boliger til salgs på en enkelt måte. Og samtidig vil denne type kampanjer gi eiendomsmeglerne løpende og akkumuler ende data om boligkjøperne – deres adferd, kjøpsmønstre og behov. Det vil igjen gi eiendomsmeglerne mulighet til å selv designe direkte salg kampanjer ved bruk av email, chat, sms og andre ikke betalte kanaler – i tillegg til betalte. Direkte mot relevante målgrupper. Utenom Facebook. Vi ser også at det i Danmark og i andre land er lansert det som kalles «Linked In for boliger» – der man har sin boligprofil liggende konstant og dermed kan knytte kontakt mellom kjøpere og selgere på tidligere stadier. Et sted der eiendomsmeglerne kan fange opp kunde-leads enda tidligere enn i dag. Norske «Livvin» – som er Schibsted finansiert flørter med det same konseptet. En ny kanal. 22 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Felles for alt dette er at annonsering i apiravviser er ut – dyrt og ineffektivt – p mens digitale annonser er inne - effektivt og prisgunstig. Nye kjøpsflater

Naturlig nok er det mobilitet som vil være den viktigste flaten for presentasjon av boliginnhold framover. Primært smart-phones men også iPads eller såkalte «tablets». Det betyr at hovedvekten på markedsføringsinn holdet må vektes mot «folk i farten» – kjøpere i bevegelse eller i en eller annen aktivitet. Det er der – i det momentet – vi skal fange deres interesse og få dem på kroken. Ikke stille og rolig på desktoppen på kveldstid. Kanskje der også – men primært den mobile kjøperen – på trikken, i taxi, på café, på jobb, i skogen, på sjøen, på reise etc. Og definitivt ikke med avisen. Hvor mange leser avisen på trikken eller bussen om morgenen eller ettermiddagen? Ikke mange – og stadig færre. Nye markedsføringsverktøy

Midt oppi dette handler det om å utvikle, innovere og utfordre. Å skape nye moderne markedsføringsverktøy som har formatet og egenskapen til å presentere digitalt innhold som appelerer til både boligkjøperen, megleren og boligselgeren – på den nye måten. Innholdsrikt, funksjonelt, informa tivt og underholdende. Dynamisk, levende og lett tilgjengelig. Vi har hele tiden sagt at den nye bolig annonsen er reklamevideo. Det tror vi på. En kort, emosjonell og engasjerende presenta sjon i digitale kanaler – der man kombinerer levende bilder – gjerne med droneopptak – tekst, musikk og motion graphics som ved hjelp av god historiefortelling og engasjerende kommunikasjon fyrer opp boligkjøperen. 30 sekunder på Facebook eller 15 sekunder på Instagram. Det virker. Vi tror 2016 blir gjen nombruddet for dette annonseformatet. Når eiendomsmeglerne får bedre visningskanaler for video og forstår hvor virkningsfullt dette formatet er. Da tar det av. I tillegg utvikles det stadig nye bildetek nikker og formater. Og bildene er en viktig del av historiefortellingen. Med fotofaglig dyktighet og kompetanse innenfor regi og kommunikasjon blir bildene en sammen hengende fortelling om boligen – med én rød tråd som kjøperen forstår og liker. Ikke sprikende, fragmentert, usammenhengdende og utydelig. Med imponerende – nesten underholdende visningsteknikk som får interiørmagasinene til å bli misunnelige. Vi tror ikke på færre bilder framover. I en verden som blir mer og mer visuell – ønsker publi

kum å se bilder. Fine bilder. Underholdende bilder. Informative bilder. Mange bilder. Og vi ser at brukergenerert innhold er på fremarsj. Brukt riktig. Plassert riktig og med riktig format. Det tar også med seg ønske om og effekten av underholdningselementet i kommunikasjonen. Overraskende og iøyne fallende kommunikasjon som byr på seg selv. Kombinert med profesjonell og godt arran gert innhold. Gjengivelsen av de gylne øyblikkene som kun kan fanges opp når man bor der. Stemninger som er dokumentert og delt av boligselgeren og som bolikjøperen vil forstå. Det er berikende for boligkjøpet. Sammen med Aktiv-kjeden har INVISO utviklet en ny skybasert boligpresentasjon som er en objektbasert app (i motsetning til megler-app) for presentasjon av boliger i digitale kanaler. Det er en presentasjon som innholder en rekke nye funksjoner og inn holdselementer for å styrke kommunika sjonen – bl.a. med bruk av online datakilder og boligselgers egne bilder – og som lever sitt liv fra boligen blir lansert i markedet til den er solgt. Megleren har muligheten til å fortløpende oppdatere og endre innholdet for å holde på interessen og engasjementet hos kjøperen og bruke tilbakemeldinger fra kjøperne dynamisk og aktivt i spissingen av kommunikasjonen og innholdet helt fram mot salget. Et helt nytt øko-system for digi tal og interaktiv presentasjonsteknikk – ut merket tilrettelagt for distribusjon gjennom digitale annonsekampanjer, email og sms linker og peking fra finn.no og meglernes egne hjemmesider – eller andre kanaler og møteplasser på nettet. Sammen med video presentasjon og re-targeting baserte annonsekampanjer i digitale kanaler – er dette med på å forme framtidens kundereise. Etter at vi nylig lanserte produktet får vi allerede en rekke tilbakemeldinger fra Aktiv sine eien domsmeglere som vi så videre fanger opp med tanke på å videreutvikle denne nye tjen esten. Med fortløpende releaser av nye ver sjoner ønsker vi at dette blir den nye måten å presentere boliger på i det digitale land skapet – for den digitale megleren – og for den moderne boligkjøperen. Sammen med våre foto, regi og videotjenester – samt vårt nye mediebyrå som designer og publiserer digitale annonsepakker – tilbyr vi både kompetanse og verktøy for å sikre moderne og effektiv markedsføring av eiendom i det digitale mar kedet. For det hjelper ikke bare med stadig mer spennende markedsføringsinnhold. Det må presenters i et format som engasjerer, kommuniserer og underholder. Og det må passe inn i det nye adferdsmønsteret for bolikjøp i det digitale landskapet. •

Ambita har eiendomsinformasjonen som trengs for ett vellykket salg Ambita Infoland er verktĂ¸yet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du alt pĂĽ ett sted; meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, foto, det du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer. Ambita Ă¸nsker alle sine kunder og samarbeidspartnere en riktig god jul og godt nytt ĂĽr!

ambita.com

Hindrer toppmeglere kunnskapsdeling og utviklingen av et mestringsklima?

et er ingen hemmelighet at eiendoms meglerbransjen er en bransje med utpreget konkurranse. Det er konkurranse mellom selskapene, mellom kontorene og mellom meglerne. Selskapene er ofte opptatt av pre stasjonskultur, det gjennomføres kick-offs og salgskonkurranser hvor det premieres og gjøres stor stas på de beste meglerne. Dersom man ser på denne arbeidssitua sjonen som en konkurransesituasjon, og kunnskap som middel for å vinne denne konkurransen, vil det være nærliggende å tro at en konkurranseorientert megler bidrar til kunnskapsskjuling. De samme selskapene søker ofte etter meglere som er «proaktive og konkurranse orienterte». Men i et nylig eksperiment gjennomført i februar 2015 i samarbeid med NEF (Norsk Eiendomsmeglerforbund) og 3 studenter ved BI Executive Master of Management, kan det tyde på at nettopp disse konkurranseorienterte meglerne hindrer selskapene i å utvikle en mestrings kultur. Stor variasjon i resultater

Til tross for at bransjen ofte ansetter meglere med høyt konkurranseinstinkt, er det svært stor variasjon i resultater mellom de beste meglerne og resten av meglerne. De beste meglerne omsetter opptil 150 boliger per år, mens mange andre meglere selger til sam menlikning 35-50 boliger. Dette til tross for at meglerne er ansatt i samme selskap, har like IT-systemer, prospekter, markeds føringspakker og støttefunksjoner. Det å levere en meglertjeneste med høy kvalitet til selgere og kjøpere, og som er i henhold til lover og regler, er ikke lenger en utfordring i bransjen. Meglerne er som oftest faglig dyktige og løser sine oppdrag svært godt, men leverer likevel svært for skjellige resultater. 24 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Kunnskapsskjuling

Begrepet kunnskapsskjuling betyr «et til siktet forsøk på å skjule eller holde tilbake kunnskap som andre har bedt om», og inne bærer at vedkommende som spør etter kunnskap, vet at mottakeren av forespørse len faktisk har denne kunnskapen (Connel ly et al., 2012,65). Kunnskapsskjuling og kunnskapsdeling er ikke to motsatte begreper (Connely et al. 2004). Kunnskapsskjuling er en av flere årsaker til at kunnskap ikke blir delt. I dette eksperimentet ble det undersøkt hvorvidt makt påvirket kunnskapsskjuling og i hvilken grad konkurranseorientering forsterket denne sammenhengen. Spesielt

MAZE Making the rest act like the best

hvorvidt en megler med stor opplevd refe rentmakt (en flink megler som andre så opp til) ville ha større sannsynlighet for å skjule sin kunnskap enn en megler med lav opplevd referentmakt. Konkurranseinstinkt og alder

Analysen av eksperimentet gav ingen støtte for at makt påvirket kunnskapsskjuling. Der imot viste tilleggsanalyser at det var en sam menheng mellom konkurranseinstinkt og kunnskapsskjuling. Jo mer konkurranseori entert den enkelte megler er, jo mer tilbøy elig er man til å utøve kunnskapsskjuling. Kort fortalt, man ønsker ikke å dele metoder for suksess for å beskytte sin egen posisjon.

5,00

Hvor sannsynlig er det at du deler alt?

Av Espen Hjortland, Manfred Bjørlin og Jørgen Kjærnes

Eiendomsmeglerbransjen er kanskje en av de mest konkurransedrevne av alle til tross for at selskapene selv ønsker et miljø preget av kunnskaps- og erfaringsdeling. De som ‘knekker koden’ rykker raskt opp i en ledende posisjon. En posisjon som beskyttes. Men til hvilken pris?

4,75

4,50

4,25

4,00

3,75

20-29

30-39

40-49 Alder:

50-59

60-69

Funn viser også at alder spiller en rolle. Jo yngre megleren er, jo mer sannsynlige er det at den enkelte utøver kunnskapsskjuling (se figur). Resultatet er at man har erfarne unge toppmeglere som ikke deler nyttig kompetanse med sine kollegaer, og dermed hemmer utvikling og læring på tvers i orga nisasjonen. Av analysen kunne vi også se at menn og kvinner skjulte like mye, men at kvinner skjuler på en annen måte. En hypo tese her kan være at kvinner skjuler mindre direkte, altså er litt lurere når de skjuler sin kunnskap. Finner opp kruttet hver gang

Når kunnskap ikke blir delt vil det være sannsynlig å tro at læringen vil gå langsom mere da de ansatte «finner opp kruttet» selv, og i verste fall kan læringen utebli. I tillegg vet vi at kunnskapsskjuling kan skape dårlig arbeidsmiljø, og føre til at medarbeiderne opparbeider en mistillit til hverandre (Cerne et. al., 2014). Når vi ser på den store variasjonen i resultater blant eiendoms meglere vil det være naturlig å anta at

å rsaken til dette er stor variasjon i hvordan meglerne utfører jobben sin.

praksis». Da er det viktig å være klar over at mange av disse meglerne er konkurranse mennesker, og at de trenger ledelse og intensiver for å dele denne kompetansen med andre. Og bransjen gjør ikke dette lett for seg selv med alle rangeringer, konkur ranser og bonusavtaler. Det som derimot ligger til rette for eien domsmeglerbransjen, er at veldig mange av de beste meglerne blir kontorledere. Dette åpner for en svært god forutsetning for kunnskapsdeling på et meglerkontor. Da gjenstår det bare å sette lederne i stand til å utvikle en mestringskultur.

Kompetanse- og erfaringsutveksling = bedre felles resultater

Dersom man ønsker å redusere meglernes variasjon i individuelle resultater, må man reduserer variasjonen i prestasjonene. Den enkleste løsningen for å oppnå dette, er at de beste meglerne deler kunnskap med kollegaer for å oppnå en felles utvikling og måloppnåelse. Hvis man lykkes med dette vil variasjonen gå ned og resultatet gå opp, men det forutsetter at lederne tilrettelegger for kompetanse- og erfaringsutveksling mellom meglerne og at de meglerne som lykkes er villige til å dele sine erfaringer.

Om eksperimentet

Eksperimentet ble gjennomført som en del av Executive Master of Management på BI i februar 2015 i samarbeid med NEF. Totalt 399 medlemmer deltok i eksperimentet, hvorav 259 var menn og 140 var kvinner. Blant disse var 77 personer kontorledere, 233 meglere og 89 andre stillinger. •

Kontorledernes mulige gevinst

Toppmegleren er ofte en person som jobber veldig smart, når vi ser på deres resultater. Disse meglerne har gjerne en iboende «drive» og trenger ikke ledelse for å prestere. Men de sitter gjerne på mye kompetanse og har en viktig rolle i foretaket som «beste

BUDRUNDER.NO

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» THOMAS BARTHOLDSEN, FORBRUKERRÅDET

SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

Opprett bruker

MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

Registrer opplysninger

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

Gi bud

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Rosa I år har det vært oransje, og til neste år vil vi holde oss blant den varme delen av fargesirkelen; for 2016 er både gult og rosa kåret til årets farger. De gule og rosa tonene er forventet å styrke hverandre, snarere enn å bli konkurrenter.

Ochre Gold fra Nordsjö er en gullaktig okergul farge som lar seg kombinere med flere andre farger.

Fargerike kåret rosa til Årets farge 2016. Gult er med i palettene som sentral støttespiller. 26 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Rosa fra Fargerike finnes i mange nyanser, både de helt mørke og de helt lyse er representert i paletten.

og gult

Nordsjö kåret Ochre Gold til Årets farge 2016. En farge som kler godt å stå sammen med en dempet gråaktig rosa.

Tekst: Bjørg Owren/ifi.no Foto: Nordsjö, Fargerike

er årets farger 2016

De som pusser opp og skal ori entere seg blant nye fargekart, vil ganske sikkert støte på feno menet Årets farge. Internasjo nalt har det vært en tradisjon å gjøre slike kåringer lenge. De best kjente her hjemme har vært fargene fra Pantone og Nordsjö. Pantone er et internasjonalt fargesystem og Nordsjö er en del av det verdensomspennende kjemikonsernet Akzo Nobel. De siste fem årene har også faghandelkjeden Fargerike inn tatt arenaen og markert seg med årets farge – spesielt tilpasset det norske markedet. I novem ber lanserte de rosa som årets farge for 2016. I fjor var det oransje, før det har det vært blå grønt, lilla og grønt de har gitt status som årets farge. Flere ganger har den norske fargen ligget tett opptil de internasjo nale fargene, slik som oransje i fjor og blågrønt før det.

Gullgult

Rosa

Først ute med farger for 2016 var Akzo Nobel, her i Norge representert med malingsmer ket Nordsjö. De lanserte Ochre Gold som årets farge under Lon don Designfestival tidligere i høst. Bak utvelgelsen står et internasjonalt team av eksperter innen design, arkitektur, tekstil produksjon og grafisk design som har vurdert trender fra hele verden før de konkluderte. Ochre Gold ble plukket ut fra en rik palett av gule nyanser som er mye brukt av designere nå. I følge ekspertene matches den lett med farger fra naturen eller dempede farger som har et slør av grått i seg. - Ochre gold er en gyllen tone som klarer seg utmerket alene, men som også er et utmerket komplement i mange fargeset tinger, sier Per Nimér, design sjef i Nordsjö.

- Vi vurderte også gult, men vi tror ikke det norske markedet er helt modent for gult enda, sier kreativ leder i Fargerike Tale Henningsen. Hun har sammen med sitt team trålt internasjonale messer, konsultert det internasjonale trendbyrået Neilli Rodi og vurdert det norske markedet sammen med sine 120 butikker. De landet på at av de fargene som stikker seg mest fram i det store trendbildet nå, er det rosa vi er mest klare for her på berget. - Årets farge skal pirre og dra oss litt videre. Det gjør rosa, sier Tale Henningsen. Årets farge er et fargeverktøy

For både Nordsjö og Fargerike er årets farge mer enn en markedsføringsgimmik. Begge lanserer fargen som en del av flere trendog tidsriktige paletter med farge

kart og inspirasjonsmateriell som nå er tilgjengelig i butikkene. - Dette er et verktøy som skal skape lyst og mot til å bruke farger, sa kjedeleder Linda Frid Andresen under Fargerikes lan sering. I Fargerikes tre paletter, som hver består av fire rosa farger og syv støttefarger, er gult en sen tral støttefarge. - Rosa står ikke alene, men trenger støtte fra hele fargesir kelen, og gult må med for å få det til å stråle og bli lekent, kon kluderer kreativ leder Tale Henningsen. I trendpalettene fra Nordsjö trekkes det også linjer bakover og årets farge knyttes til histo rie, tradisjoner og autentisitet, og der kommer røde og rosato ner inn som naturlig følge til det gylne gule. Pantone har ikke lansert sin «Årets farge» enda. • EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Å leie seg til fant

- finnes det nye veier inn på eiemarkedet for de unge?

Av Kim Christian Astrup, forsker NIBR

Flere unge sliter i dagens boligmarked. I tillegg til de historiske høye boligprisene har det i løpet av en femårs periode skjedd flere innstramminger som i sum har medført at stadig flere unge vil ha vansker med å komme seg inn på eiemarkedet.

En av de viktigste innstrammingene er egenkapitalkravet som Finanstilsynet innførte i 2010, og som senere ble skjerpet til 15 prosent. I tillegg kom kravet om at låntager skal tåle et rente påslag på fem prosentpoeng med utgangspunkt i rentenivået på tildelingstidspunktet. Samtidig som Finanstilsynet strammet inn på mulighetene for boliglån, ble det vedtatt at unge første gangskjøpere skulle ut av Hus bankens startlånsordning. Unge førstegangsetablerer uten egen kapital fikk plutselig verken lån i ordinær bank eller startlån. Flere steder er leieprisene så høye, at mange unge i praksis har få muligheter til å spare nok til å dekke egenkapitalkravet. Disse risikerer i stedet å låses inn i et dyrt og dårlig leiemarked. Men kanskje er det største pro blemet at disse unge går glipp av alle de økonomiske fordelene de kunne fått som boligeiere. Dagens makroøkonomiske ut sikter vil sannsynligvis styrke disse fordelene ytterligere; renta vil sannsynligvis holde seg lav i lang tid fremover og svak olje

pris og dårlig kronekurs vil med føre høyere inflasjon. Hvor mye billigere er det å eie versus leie?

Lite forskning er gjort på kost nadsforskjeller mellom det å eie og leie boliger i Norge. Selv om forskjellene vil variere over tid, og geografisk, er det flere faktorer som peker i retning av gjennomgående store og syste matiske forskjeller. Eksempelet under gir en god antydning om størrelsesorden i kostnadsfor skjellen. Et rekkehus på 90 kvm i Oppegård kommune ble tidlig ere i år lagt ut på samme tid både for salg og leie. Prisantydningen var 3,4 millioner kroner og leie prisen var 17 500 kroner i måne den. Eksempelet er interessant fordi man sjeldent får mulig heten til å foreta direkte sam menligninger mellom eie og leie fordi leiesegmentet ofte er svært forskjellig fra eiersegmentet. Følgende tabell illustrerer kost nadsforskjellene mellom leie og eie når vi tar utgangspunkt i et fullfinansiert boliglån på tre prosent rente og 30 års løpetid:

Eksempelet under viser at når man sammenligner boutgifter mellom eie og leie, er det faktisk dyrere å eie boligen. Her er det imidlertid viktig å skille mellom utgifter og kostnader. Når det gjelder leie er utgifter og kost nader det samme, men for eiere er disse størrelsene svært for skjellige. For å forstå forskjellen mellom utgifter og kostnader for boligeier, kan vi ikke bare se på det som går ut fra kontoen, men også det som kommer til bake igjen. En overraskende stor del av boutgiftene til boligeierne betaler de faktisk til seg selv. En røff definisjon av bokostnaden er den del av boutgiften de ikke betaler til seg selv. For å finne fram til det må vi først ta høyde for det som kommer tilbake over skatteseddelen. Tar vi høyde for skattefradraget på 27 prosent, er det 9 prosent dyrere å leie enn å eie (se tabellens kolonne nr. 2). En stor del av boutgiftene til eiere er avdragsbetalinger. Av dragsbetalinger er strengt tatt ikke en utgift, men en form for tvungen sparing som bidrar til å øke egenkapitalen i boligene.

Når vi tar i tillegg ut avdrags betalingene, så er 70 prosent dyrere å leie kontra å eie samme bolig. Men det stopper ikke der. Det er vanlig å tro rentene vi betaler går rett til banken, men dette er faktisk ikke riktig. En stor del får vi tilbake ved at realverdien på boliglånet går ned når inflasjon går opp. Rentekostnaden på boliglånet er ikke den nominellrenta, men real renta, det vil si nominell rente minus inflasjon. Når vi også tar høyde for inflasjon så blir det hele 400 prosent dyrere å leie enn å eie boligen (månedlig kostnad på 3500 kroner versus 17 500 kroner). Det er imidler tid enda en faktor man bør ha inn i regnestykket, og det er boligprisutvikling. Det er bolig prisutviklingen som gjør det så vanskelig å beregne bokostnader helt presist. Hvis vi antar at denne kommer til å stige 1 prosent i realverdi (boligprisvekst høyere enn inflasjonen), så vil bokost naden synke til 671 kroner per måned. I så fall vil det være 2500 prosent dyrere å leie enn å eie samme bolig.

Boutgift /kostnad ved leie av boligen per måned 17500 17500 17500 Forskjell i prosent -5 % 9 % 70 % 28 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

17500 399 %

Kilde: Norsk institutt for by- og regionforskning

Boutgifter Bokostnader: Bokostnader: Bokostnader: korrigert for korrigert for korrigert for rentefradraget, rentefradraget rentefradraget og avdrag avdrag og inflasjon Boutgifter ved eie per måned: Forvaltning, drift og vedlikehold 3500 3500 3500 3500 Felleskostnader 600 600 600 600 Renter 8500 6205 6205 -595 Avdrag 5800 5800 - Sum 18400 16105 10305 3505

Eksempelet viser hvordan skatt, rente, inflasjon og verdi stigning kan slå ut i bokost naden. For unge som ikke lenger kommer inn på eiemarkedet, så kan dette være dramatisk. La oss anta to unge som begge tjener 600 000 kroner, hvor den ene får hjelp til å kjøpe boligen fra eksempelet over, mens den andre ikke får det og må i stedet leie boligen. Et interessant spørsmål er hvor stor lønnsøkning den som leier må få for å utligne for delen ved å eie. Svaret på dette avhenger av hvordan vi antar verdiutviklingen i boligmarke det vil bli. I vårt eksempel antar vi at det er 0 prosent i r ealvekst. Ved 0 prosent i real boligpris vekst vil leietageren trenge en lønnsvekst på 60 prosent eller 400 000 kroner i året for å komme i samme økonomiske posisjon som boligeieren som også hadde en inntekt på 600 000 kroner. Eie, leie eller noe midt i mellom? Nye veier inn på boligmarkedet

På mange måter kan innstram mingene som har skjedd de senere årene, betraktes som en omlegging av hele boligfinansi eringen for førstegangskjøpere. Og gitt de potensielt enorme økonomiske forskjellene mel lom det å leie og eie, gjenstår det å finne en god politisk løsning på unges etableringsutfordringer. Vi opplever nå en situasjon der unge med full jobb og inntekt, ikke får kjøpt en nøktern bolig fordi inngangsbilletten er for høy. I dette vakuumet er det mulig å tenke seg at markedet

gjennom finansiell innovasjon kan gjøre noe for å avhjelpe den vanskelige situasjonen en gruppe unge nå befinner seg. Dette har vi sett i andre land som USA og Storbritannia, hvor man utviklet alternative måter å tenke på når det gjelder eieretablering. I disse etableringsmodellene betraktes eie og leie som ytterpunkter i en et kontinuum av prosentvise eierandeler mellom 0 og 100. Når du bare leier er eierandel 0 prosent, og når du bare eier, så er eierandelen 100 prosent. Men det er også mulig, i disse etableringsmodellene, å ha en eierandel på for eksempel 30 eller 80 prosent. Slike modeller har fellesbetegnelsen Delt eier skap eller «Shared ownership». For mange er vi imidlertid i en situasjon der vi har unge som kan eie, men som verken får lån i privat bank eller gjennom startlånordningen. Og det er for disse det kan være verdt å vurd ere om private finansinstitu sjoner og utbyggere kan gå sammen om å lage et produkt for unge som ellers står utenfor eiemarkedet. I en modell med delt eierskap er eierandelen lavere, og der med er også egenkapitalkravet mindre og etableringsmulig hetene større. Tanken er at det over tid er mulig å kjøpe seg opp i boligen sin og etter hvert opp nå fullt boligeierskap. Med til strekkelig verdiutvikling i bolig markedet vil dette kunne gå automatisk som følgende eksempel under viser. La oss anta at det er banken som tilbyr denne finansielle løs ningen (delt eierskap), og som

År Boligverdi Egenkapitalkrav Eierandel- 50 1 2 3 4 5 6 7 8

2 000 000 2 060 000 2 121 800 2 185 454 2 251 018 2 318 548 2 388 105 2 459 748

300 000 309 000 318 270 327 818 337 653 347 782 358 216 368 962

1 000 000 1 030 000 1 060 900 1 092 727 1 125 509 1 159 274 1 194 052 1 229 874

kjøper seg opp med en eierandel på 50 prosent. Med en bolig verdi på 2 millioner kroner er egenkapitalkravet 300 000 kroner, men med en deleier (banken) er det kun 150 000 kroner. La oss anta, for illustra tive formål, at boligverdien øker nominelt med 3 prosent i året, hvilket betyr at egenkapital kravet også øker årlig. Under denne forutsetningen, hvor lang tid tar det før deleie ren har akkumulert nok boligkapital slik at hun får nok egenkapital til å kjøpe hele boligen? Tabellen viser at bolig kapitalen etter 8 år har økt tilstrekkelig i verdi til at deleieren tilfredsstiller hele egen kapitalkravet. Med av dragsbetalinger vil dette gå enda raskere. Eksem pelet viser et mulighets rom for låntagere som har betjeningsevne, men som sliter med å spare til egen kapitalkravet. Økonomisk vil ikke delt eierskap være like gunstig som å eie, men vil i de fleste til feller allikevel kunne være langt mer gun stig enn å leie, særlig hvis banken tar van lig utlånsrente på «leie»- delen. Delt eierskap kan derfor potensielt være et viktig springbrett til boligeierskap for unge som ikke har foreldre som kan hjelpe med egenkapitalkravet. • Årlig økning prosent

Boligkapital i boligkapital

- 30 000 30 900 31 827 32 782 33 765 34 778 35 822

150 000 180 000 210 900 242 727 275 509 309 274 344 052 379 874

Boligkapitalens andel av egenkapitalkravet 50 % 58 % 66 % 74 % 82 % 89 % 96 % 103 %

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Månedens meglerprofil:

Maria Christine Alvheim Klinge Arbeidssted: VIS Eiendomsmeg ling i Kristiansund. Medeier, eiendomsmegler og faglig leder. Alder? 36 år Sivilstatus, barn? Gift, 3 jenter på 5, 8 og 13 år Sist leste bok? Hele livet på en dag, av Alyson Richman Favoritt TV-program? Det blir mest serier på Netflix. Mine favoritter nå er: Downton Abbey og Drop Dead Diva Favorittmusikk? Pop «Favorittdings»? Mobilen! Kjører? BMW Hvor mange timer jobber du i uke? 55-60 timer Hva gjør du for å koble av? Ipad på sofaen og serier på Netflix. Hva er din beste idrettsprestasjon? Ingen spesielle. Liker å løpe og styrketrening Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Det må være sjoko ladefondant Beste reisemål? Spania Har du noen dårlige sider? Kan være i overkant litt for påståelig Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Familien min. I tillegg at jeg valgte å bli med som p artner i VIS Eiendomsmegling i 2010. Det å få være med og bygge opp et nyetablert meglerforetak har vært veldig spennende og lærerikt. Hvor mange ganger har du flyttet? Mange ganger. Født og oppvokst i Kristiansund. Har siden bodd i Bergen, Kristi ansand, Oslo, Sveits og Spania. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Kommer ikke på noe som irriterer meg. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Har gode erfaringer med meglere. Engasjerte, profesjonelle og so siale mennesker. 30 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Karrierevei fram til der du er i dag? Studerte språk før jeg om sider fant ut at eiendomsmeg ling var den riktige veien å gå. Startet min eiendomsmegler karriere i Eiendomsmegler 1 i 2006. Jobbet der frem til jeg begynte i VIS Eiendomsmegling i 2010. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet og kompetanse for kjøper og selger.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det vil bli en enda større grad av digitalisering. Det vil bli enklere for de som ønsker å selge boligen sin selv. Det blir desto bare viktigere og være synlig og tilgjengelig på digitale platt former. Hva er den største utfordringen til bransjen? Den største ut fordringen er å tilpasse seg den raske utviklingen i samfunnet.

For at meglerne ikke skal bli overflødige i fremtiden må bran sjen følge den raske utviklingen og tilpasse seg i tråd med denne. Jeg tror likevel at med å synlig gjøre vår kompetanse, i tillegg til å være endringsvillig så vil behovet for eiendomsmeglere være der. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Vi må fortsette å jobbe for at kjøper og selger skal oppleve en trygg bolighandel. Omdømmet vil bli bedre ved at vi utøver vår kompetanse og ivaretar kjøper og selger på en profesjonell måte og i tråd med regelverket. Det er viktig å synliggjøre kompetansen meglere sitter på og at bransjen har fokus på for brukerinteresser. Jeg synes NEF gjør en god jobb i media her. Ved å ansette Carsten Pihl som forbrukerrådgiver vil man kunne få enda mer kunnskap om forbrukerens behov og hva megleren kan bli flinkere til. Da kan vi utvikle oss og stadig bli bedre. Bransjen viser at kundene blir tatt på alvor og at man ønsker å bidra til tryggere bolig handel og mindre konflikter. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror at boligmarkedet blir roligere enn vi har sett de siste årene. Utvik lingen vil bli i tråd med den øvrige økonomiske utviklingen i samfunnet. Prisene vil flate ut og det vil bli noe lengre omløps hastighet . Det vil likevel være store lokale forskjeller. Jeg tror at i storbyer som Oslo med stor tilflytting og hvor det bygges for lite boliger vil det fortsatt være et høyt trykk i flere år fremover. •

Om prosessen rundt valget av nytt styre til NEF? Neste år er det igjen tid for nytt landsmøte i Norges Eiendomsmeglerforbund. De betyr også at styret står til valg når vi kommer til Tromsø 25. mai. Frem til det skal valgkomiteen komme fram til gode kandidater som skal bekle de forskjellige rollene. Valgkomiteen består av Thomas Heimdal, Toril Cecilie Fridestad og Karsten Onsrud, og under gir Karsten en redegjørelse for prosessen rundt det å sette sammen et nytt styre til NEF. Karsten Onsrud - Det blir mer og mer krevende å være eien domsmegler, og da er det viktig å ha et solid NEF og styre. Vi har tatt på oss en viktig oppgave på vegne av alle medlemmene i NEF, og ønsker derfor å gjøre en jobb vi til slutt kan være fornøyde med. Det vil bli en spennende prosess, sier Karsten Onsrud. Hvordan jobber dere? - Vi har allerede avholdt første møte hvor vi har fordelt litt oppgaver. Vi ønsker å samle flest mulig innspill, og har startet de første samtalene. Vi vil snakke med alle i styret så vi får et godt inntrykk av de som er med i dag, og om de ønsker å stille for en ny peri ode. Da vil vi også få et godt grunnlag for fremdriften og hvilke type kandidater vi skal se etter.

Hvor langt har dere i valgkomiteen kommet? - Vi har hatt første møte, fordelt oppgaver og så smått begynt sonderingen. Hvordan er prosessen videre? - Etter at vi har snakket med alle kandidater og de vi tror kan ha innspill til styret, vil vi oppsummere og se hvem som skal være med videre og hvilke kandidater vi har som kan komplementere styret. - Vi oppfordrer alle som har lyst, og som tror de kan bidra i styret i NEF på vegne av alle medlemmene våre, til å melde seg som kandidater til styret. De som sitter i styret får en unik mulighet til å kunne bidra til å påvirke hverdagen vår, og ikke minst vil de få et lære rikt og morsomt engasjement. - Det blir en spennende styreperiode, avslutter Karsten. •

Hvordan komme med innspill? - Alle kan komme med innspill til sitt lokal styre, som tar det videre til oss. Vi vil også i år sette inn en annonse i Megleren med på minnelse til de som ønsker å bidra. Samt at vi sender ut en oppfordring til alle lokal foreningene om å komme med kandidater. Hva ser man etter hos potensielle styre medlemmer? - Vi ønsker et styre som kan bidra for medlem mene i NEF, gjerne forskjellige egenskaper og erfaringer. Noen som ønsker å bidra og som kan passe inn i styret – det blir et lite puslespill. Vi ønsker selvfølgelig noe kontinuitet, så vi kan komplementere erfarne med nye medlemmer. Vi håper også at vi kan sette sammen et styre med medlemmer fra flere lokalforeninger.

Få kontroll på meglerspråket Språket er et av de viktigste verktøyene en megler har. Vi hjelper dere med å formulere tillitvekkende og korrekte annonser og prospekter som treffer målgruppen.

NTB Arkitekst tilbyr brukertesting, kurs og kvalitetssikring av tekster.

Fra venstre: Camilla Frølich, Karolina Netland, Louise With, Rune Wikstøl og Heidi Bunæs Eklund. Foran: Margrete Kilde Nes og Vidar Lynghammar Foto: Terje Pedersen / NTB scanpix

www.arkitekst.no

halvside_eiendomsmegleren_desember_2015_2.indd 1

post@arkitekst.no

telefon 483 00 100

30.11.2015 13:51:49 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNA Norges Eiendomsmeglerforbund Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA, Norges Eiendomsmeglerforbund Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Ny tolkning av hvitvaskingsregelverket fra Finanstilsynet Under Finanstilsynets foredrag på NEFs Høstkonferanse i november 2015, ble det redegjort for at Finanstilsynet har skjerpet sin tolkning av kravet til legitimasjonskontroll i salg fra dødsbo og ved salg fra umyndige. Etter hvitvaskingsloven § 7 (1) nr. 2 er eien domsmeglere forpliktet til å bekrefte kundens identitet på grunnlag av gyldig legitimasjon. Dette er som regel uproblema tisk når man står ovenfor en ordinær selger og kjøper. Når man står ovenfor salg fra dødsbo eller fra en umyndig selger kan det være mer uklart, og NEF har fått flere spørs mål om hvem som skal regnes som meglers «kunde» ved slike salg. Mange av dere har vært på kurs i regi av NEF hvor dette har vært drøftet. Temaet ble også behandlet i en artikkel av advokat Christian Hartmann i Eiendomsmegleren nr. 6/2015. Både det som er opplyst på NEFkurs og det som fremgikk i advokat Hart manns artikkel er basert på uttalelser som er innhentet fra Finanstilsynet etter dialog og konkrete forespørsler til tilsynet. Finanstilsynet har etter at den nevnte artikkelen ble publisert endret oppfatning med hensyn til hvem som skal anses som meglers «kunde», og følgelig skjerpet kravet i forhold til hvem eiendomsmeglere er pålagt å foreta legitimasjonskontroll av i slike særlige situasjoner. Nedenfor følger en kort oppsummering av hva Finanstilsynet nå legger til grunn.

32 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Kundekontroll ved salg fra dødsbo under privat skifte:

I rundskriv 8/2009 har Finanstilsynet uttalt at ved privat skifte av dødsbo kreves det kundekontroll av «samtlige arvinger etter skifteattesten». NEF rettet i 2013 en henvendelse til Finanstilsynet om dette da vi mente dette var upresist. Finanstilsynet presiserte etter dette at de la til grunn at det kreves kundekontroll av samtlige gjelds overtagende arvinger etter skifteattesten. Dette ble gjentatt og bekreftet under Høst konferansen i november 2015. De arvinger som eventuelt navngis i attesten, men som ikke har påtatt seg gjeldsansvaret vil i hvitvaskingslovens for stand kun være ansett som «reelle rettighets havere» og bekreftelse av identiteten til reelle rettighetshavere kan skje på grunnlag av «egnede tiltak» jf. hhvl. § 7 (1) nr. 3. Dersom det er fem arvinger etter en av død, men kun tre påtar seg gjeldsansvaret vil megler følgelig ha tre kunder å forholde seg til, og megler må innhente gyldig legiti masjon fra disse tre. For de to siste vil for eksempel skifteattesten i seg selv være et egnet tiltak til å bekrefte deres identitet. Det er svært vanlig at de gjeldsovertagende arvingene gir en av medarvingene eller en

utenforstående (f. eks. en advokat) fullmakt til å gjennomføre skifteoppgjøret. Spørs målet er da hvem som er å regne for meglers «kunde». Finanstilsynet har tidligere uttalt at det i disse spesielle fullmaktsforholdene kun er fullmektigen som er å anse som kunde. På dette punkt har finanstilsynet nå endret oppfatning, og den rådende oppfatning er at både fullmaktsgiver (de gjelds overtagende arvingene) og full mektigen vil være å anses som kunde i disse situasjoner. Megler må følgelig be krefte begges identitet ved å innhente gyldig legitimasjon. Kundekontroll der selger er umyndig og representeres av en verge:

Finanstilsynet har så sent som i august 2015 i et upublisert brev uttalt at ved salg for en umyndig som er representert ved verge, er den umyndige å regne for en «reell rettig hetshaver» mens vergen vil være å anse som «kunde». Under Høstkonferansen kom det frem at tilsynet har endret oppfatning og at man i vergesituasjoner skal anse både den umyndige og vergen som kunde. Megler må følgelig bekrefte begges identitet ved å innhente gyldig legiti masjon. •

NEF-KURS 2016 ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

20.-22. JANUAR

LILLESTRØM

12. – 13. FEBRUAR

TJØME

12. FEBRUAR

KRISTIANSUND

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

NEFs PROSJEKTMEGLINGSKURS Prosjektmegling fra A til Å, 3 dager

HAVNAKURSET 2016

LOKALFORENINGSKURS MØRE OG ROMSDAL – 6 TIMER KJØPERS TILBAKEHOLDSRETT HVA KAN MEGLER GJØRE FOR Å UNNGÅ Å TRÅKKE FEIL?

10. FEBRUAR

OSLO

18. FEBRUAR

LILLESTRØM

2. – 4. MARS

OSLO

14. APRIL

LILLESTRØM

15. APRIL

LILLESTRØM

25. – 27. MAI

TROMSØ

SEMINAR FOR NÆRINGSMEGLERE

NEF HELDAGSKURS – MEGLING AV FRITIDSBOLIG

INTRODUKSJONSKURS FOR NÆRINGSMEGLERE

HELDAGSKURS OPPGJØR

TVANGSSALG – SÆRLIGE PROBLEMSTILLINGER

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

Forslag til dokumentavgiftsfritak ved omorganiseringer I statsbudsjettet har regjeringen foreslått å innføre fritak for dokumentavgift ved skattefrie omorganiser inger i tråd med høringsforslaget som ble fremmet i mai tidligere i år. Forslaget vil innebære at det ikke påløper dokumentavgift (2,5 % av markedsverdien) i forbindelse med overdragelse av grunnbokshjemmel til fast eiendom, dersom dette skjer i forbindelse med omorganiseringer som kan skje med skattemessig kontinuitet. Dette forslaget vil også omfatte omdanning av selskapsformene ANS, DA eller KS til AS. Forutsatt at Stortinget gir sin tilslutning til forslaget, vil reglene tre i kraft 1. januar 2016. Finansdepartementet har varslet at de vil vurdere noen justeringer i tråd med høringsuttalelsene frem mot i ikraftt redelsen. Fritaket er foreslått å gjelde omorganiseringer som formelt gjennomføres etter 1. januar 2016.

Av: Advokatene Anette Thunes og Anna Falck-Ytter, Advokatfirmaet Wiersholm AS

Begrenset adgang til omdanning med dokumentavgiftsfritak etter gjeldende rett

Etter gjeldende rett og praksis i dag er doku mentavgiftsfritak ved hjemmelsoverføring til fast eiendom kun forbeholdt omorgani seringer som skjer med «lovfestet selskaps rettslig kontinuitet», jf. Justisdeparte mentets rundskriv G 06/2006. Selve kontinuitetsprinsippet er et felles begrep for en rekke regler som forutsetter at det overtakende foretaket trer inn i det over dragende foretakets rettsforhold. Med selskapsrettslig kontinuitet menes at man fortsetter i samme selskapsform og at det ligger et selskapsrettslig regelverk til grunn for disposisjonen. Dette er eksempelvis fusjoner og fisjoner i medhold av aksjeloven kapittel 14 og 15. Det har lenge vært mange pådrivere for at også omorganiseringer som kan gjennom føres med skattemessig kontinuitet, men som ikke har selskapsrettslig kontinuitet, også skal være omfattet av fritaket. Nettopp omdanning av ANS, DA eller KS til AS, kan på visse vilkår skje med skattemessig konti nuitet. På det nåværende tidspunkt vil imid lertid dokumentavgift påløpe ved omdan ning hvor grunnbokshjemmel overføres til det overtakende selskapet. En skattefri om organisering innebærer dog selskapsrettslig at et ANS/DA/KS slettes ved stiftelsen av et nytt AS, hvilket altså innebærer en hjem melsoverføring fra det slettede selskapet til AS’et. Dette er i korthet bakgrunnen for at en slik omdanning per i dag ikke gir fritak for dokumentavgift. 34 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Forslaget medfører utvidelse av adgangen til å omdanne uten at det utløser dokumentavgift

Bakgrunnen for regelendringen foreslått i statsbudsjettet var et høringsnotat som ble sendt ut i mai 2015. I høringsnotatet foreslo Finansdepartementet å vedta et dokument avgiftsfritak ved overføring av grunnboks hjemmel til fast eiendom, når dette skjer i forbindelse med omorganiseringer som kan skje med skattemessig kontinuitet etter skatteloven §§ 11-2 til 11-5, § 11-11 og § 11-20 med tilhørende forskrifter. Forslaget omfatter som nevnt altså også omdanning av ANS, DA eller KS til AS. Forslaget innebærer at man vil kunne foreta skattefrie omdanninger, og samtidig unngå kostnaden til dokument avgift som per i dag påløper. Med skattemessig kontinuitet menes at det overtakende selskapet viderefører de

skattemessige verdiene og ervervstidspunkt ene for eiendeler, rettigheter og forpliktelser som overføres. I tillegg skal skatteposisjoner knyttet til virksomheten overføres uendret. Skatteposisjoner for deltakere og komman dittister skal videreføres på vedkommendes andel i det overtakende selskapet. En om danning med skattemessig kontinuitet kan medføre at det ikke utløses skatt ved omdan ningen. Skattefriheten er dog ikke endelig. Det er i praksis bare en utsettelse av beskat ningen til det finner sted etterfølgende be givenheter som gir grunnlag for beskatning. I utgangspunktet er det etter skatteloven ingen plikt til å gjennomføre en omorgani sering med skattemessig kontinuitet, selv om det er mulig å gjøre det. I høringsnotatet er det uttalt: «I fusjons- og fisjonssituasjoner der det ikke foreligger en samlet latent gevinst i det overfør

ende selskapet, kan det være hensiktsmessig å gjennomføre fusjonen eller fisjonen med skatte messig diskontinuitet, det vil si at gevinster inntektsføres og tap kommer til fradrag. I omdanningstilfellene kan det også tenkes at virksomheten ønskes videreført i ny selskapsform, men med skattemessig diskontinuitet. Etter departementets oppfatning er det dermed ikke hensiktsmessig å gjøre gjennomføring av omorganiseringen med skattemessig kontinuitet til et vilkår for fritak for dokumentavgift og om registreringsavgift» Forslaget til ny bestemmelse om fritak er på bakgrunn av dette formulert som at det er tilstrekkelig at omorganiseringen kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet. Bestemmelsen skal forstås slik at omorgani seringen faktisk må gjennomføres på en måte som ville muliggjort skattemessig kontinuitet, uansett om man velger å gjøre det eller ikke. Det forutsettes videre at den

WIERSHOLM

For kontakt: www.wiersholm.no

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

av beskatning, ikke motvirkes av en plikt til å betale dokumentavgift. Det er også fore slått å gi fritak ved omregistrering av kjøre tøy hvilket er bakgrunnen for at omregistrer ingsavgift er nevnt i eksemplet ovenfor.

avgift utløses. Det er derfor all grunn til å tro at mange, når fritaket er på plass, vil be nytte muligheten til å rydde opp i gamle hjemmelsselskapsstrukturer, hvor hjemmel og eierskap til eiendommen ligger på for skjellige selskaper og med ulike selskaps former. I en situasjon hvor man vurderer å om danne for eksempel et ANS som er hjemmelshaver til fast eiendom til et AS, er det absolutt grunn til å vente med dette inntil det er avklart endelig når fritaket trer i kraft. Dokumentavgiften som man kan spare på å vente, vil kunne utgjøre betydelige summer. Som nevnt ovenfor foreslås regel endringene å tre i kraft 1. januar 2016. Den formelle omorganiseringen, samt tinglysing må ha funnet sted etter dette tidspunktet for at fritaket skal være berettiget. Fritaket på beropes ved tinglysingen, og det er i høringsnotatet også foreslått endringer i dokumentavgiftsforskriften hvor det vil fremgå hva slags opplysninger og dokument asjon som er nødvending for å påberope seg fritaket. Fritaket er foreslått i ny § 2 første ledd bokstav k i Stortingets vedtak om dokument avgift ved å fastsette at fritatt for dokument avgift er: «Overføring av hjemmel til fast eiendom ved omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet etter skatteloven §§ 11-2 til 11-5, § 11-11 og § 11-20 med tilhørende forskrifter». •

Benytt anledningen til å rydde opp i gamle hjemmelsselskapstrukturer

Strukturen med hjemmelsselskaper, det vil si at et selskap er tinglyst som hjemmels haver i grunnboken uten at dette selskapet

Forslaget innebærer at man vil kunne foreta skattefrie omdanninger, og samtidig unngå kostnaden til dokumentavgift som per i dag påløper omorganiseringen som kunne ha blitt gjennomført uten beskatning faktisk finner sted. Høringsnotatet vil nok fremst ha betyd ning for aktører innen næringseien domsbransjen, ref. nedenfor angående hjemmelselskaper, men vil også kunne ha betydning utenfor denne bransjen. Det er ikke utenkelig at selskapsmessige omorga niseringer ikke velges gjennomført på grunn av dagens regelverk. Det problematiske med dette er illustrert i høringsnotatet med følgende eksempel: «Som eksempel viser departementet til situasjonen når et norskregistrert utenlandsk foretak (NUF) driver innen transport, med egeneid bil og med tilholdssted på egeneid eiendom, ønskes omdannet til et aksjeselskap. Foretaket kan omdannes til et aksjeselskap uten at dette utløser beskatning, jf. skatteloven § 11-20 første ledd og skattelovforskriften § 11-20. Eierforholdet i grunnboken til eiendommen kan imidlertid ikke endres uten at dette utløser dokumentavgiftsplikt. Eierforholdet i motorvognregisteret kan heller ikke endres uten at dette utløser plikt til å betale omregistreringsavgift». Av høringsnotatet fremgår det at forslaget vil medføre at skattelovens bestemmelser som skal legge til rette for at selskaper kan organiseres på en optimal måte uten hinder

er den reelle eieren til eiendommen, var en meget vanlig struktur i eiendomsbransjen for noen år tilbake. Med denne strukturen kunne man overdra en eiendom og et hjem melsselskap samtidig, uten å måtte betale dokumentavgift. Senere rettspraksis viste imidlertid at denne strukturen ikke kunne benyttes uten risiko for kreditorbeslag. For å forene reelt eierskap og hjemmel i samme selskap har mange selskaper gjen nom fisjoner og fusjoner av aksjeselskaper ryddet opp i selskapsstrukturen. Men hvis for eksempel hjemmelen har vært tilordnet et ANS og eierskapet i et AS har dette ikke vært mulig å gjennomføre uten at dokument

NEFs HØSTKONFERANSE 17.-18. november 2016 Oslo Sentrum, Radisson Blu Scandinavia

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE 25.-27. mai 2016 Tromsø, Clarion Hotel The Edge

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Eiendomsskatt – hva bør du vite Det er stort fokus på eiendomsskatt for tiden da Oslo kommune vil innføre eiendomsskatt for boliger i 2016 og for næringseiendom, verk og bruk i 2017. Av: Partner og advokat Torill Hasle Aamelfot, Deloitte advokatfirma

Kommunene har anledning til å beslutte utskrivning av eiendomsskatt i medhold av Eiendomsskatteloven av 1975. I dag har ca 80 % av landets kommuner benyttet seg av denne muligheten. Hva er Eiendomsskatt?

Eiendomsskatt er en objektskatt da det er eiendommen som sådan som skal beskattes. I utgangspunktet er det ikke relevant hvem som er eier av eiendommen, om denne er belånt eller pantsatt. Eiendomsskatt er en 100 % kommunal skatt som i utgangspunktet fastsettes uavhengig av formueskatte grunnlag i selvangivelse og statlig utlignet skatt. Den årlige eiendomsskatten er lik et fast satt eiendomsskattegrunnlag multiplisert med årlig kommunebesluttet skattøre. Nivået i kommunen kan besluttes til et nivå mellom 2 og 7 promille. Når en kommune først har besluttet å innføre eiendomsskatt, er trenden at kommunen øker skattøret for å få budsjettene til å gå opp. Kommunens fastsettelse av eiendoms skattegrunnlaget for den enkelte eiendom er å anse som et enkeltvedtak og i det store og hele gjelder forvaltningslovens regler for saksbehandling. Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes for 10 år av gangen og selve fast settelsen av eiendomsskattegrunnlaget før ste gang er svært viktig selv om det er anled ning til å begjære omtaksering. Hvem er ansvarlig for å betale eiendomsskatten

Det er den reelle eier av eiendommen eller leietaker som må svare for eiendomsskatten. Avtale mellom leietaker og utleier vil avgjøre hvem som er ansvarlig for eiendomsskatten. Som regel vil dette fremkomme klart av leiekontrakten, men i enkelte tilfeller, kan dette være noe uklart og vil være grunnlag for avtaletolkning. Spørsmålet blir også aktuelt å avklare i forbindelse med fornyelse av eksisterende leiekontrakter og inngåelse av nye. I mange tilfeller er det en annen person eller selskap enn den som reelt eier eien 36 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

dommen som står oppført som hjemmels haver i Kartverket. Dette har i seg selv ingen betydning i forhold til hvem som er ansvar lig for å svare eiendomsskatt. Eiendommer som er unntatt fra Eiendomsskatt

Eiendomsskatteloven § 5 fritar en rekke eiendommer for eiendomsskatt. Dette gjelder i første omgang eiendommer som kommunen eier selv samt statlig eide bygg og anlegg som er brukt av Kongehuset, til kulturelle formål som idrettsanlegg, teater, museer, historiske bygg og eiendommer som helseforetak eier. Videre er det unntak for statlig eide bygg og anlegg så lenge de tjener til allmennyttig formål, så som bygg i sam ferdselsforetak, vassdrag, fabrikker mm. Eiendommer som blir brukt direkte i jern banevirksomhet er også unntatt. Kirker, konsulater og ambassader er unntatt. Eien dommer som blir drevet som jordbruk, skog bruk og gartneri er også unntatt. I tillegg til disse lovbestemte unntakene i § 5 kan det enkelte kommunestyre med hjemmel i Eiendomsskatteloven § 7 vedta å helt eller delvis frita eiendommer eid av stift elser eller institusjoner som tar sikte på å gagne et allmennyttig formål. Dette kan være for eksempel bygninger til idrettslag, kulturinstitusjoner, skoler, sykehus. Videre kan det gis fritak for bygninger med historisk verdi. Det er viktig å søke om fritak dersom eier av bygg som kan falle inn under noen av kategoriene ovenfor blir taksert eller får utskrevet eiendomsskatt. Her er det viktig å være tidlig ute. Fastsettelse av eiendomsskatte grunnlaget for den enkelte eiendom

Ved taksering skal det tas utgangspunkt i det beløp den konkrete eiendommen antas å kunne avhendes for ved fritt salg. Eiendoms skattegrunnlaget fastsettes ved taksering hvert 10. år og innenfor de rammer Eien domsskatteloven og rettspraksis har fastsatt. Kommunestyret vedtar retningslinjer for takseringsprinsipper innenfor Eiendoms-

skattelovens rammer. Takseringen skal som hovedregel bekostes av kommunen (kan stille seg annerledes ved begjæring om om takstering) og av kommunalt oppnevnte takstmenn. Kommunen må også vedta hvordan takseringen skal organiseres med hva slags nemd og saksbehandlingsrutiner. Boligeiendommer

For boligeiendommer har kommunen anledning til å bygge på de prinsipper som anvendes ved fastsettelse av ligningsverdi (grunnlag for beregning av formueskatt) året før. Ligningsverdien fastsettes for eksempel i Oslo med utgangspunkt i statistiske data for pris på omsatte boliger der boligtype, byggeår, areal (P-rom) og geografisk be liggenhet er hensyntatt. Ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget multipliseres dette grunnlaget med 0,8 uavhengig av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig og uavhengig av rabatten på hhv 25 % og 70 % som anvendes ved fastsettelse av lignings verdi. Ligningsverdi på MNOK 1,5 på en primærbolig medfører følgende eiendoms skatt: MNOK 6 x 0,8 = MNOK 5. I Oslo har det nye Byrådet foreløpig uttalt at det skal gis et bunnfradrag pr boenhet på MNOK 4. Eien domsskatten blir første år MNOK 1 x 0,002 = 2.000.

DELOITTE ADVOKATFIRMA

For kontakt: www.deloitte.no

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer P ricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

EIENDOMS SKATT

Kommunen kan selv utarbeide retnings linjer for hva som skal anses som egen boenhet, men visse kriterier er angitt i for arbeider til loven. Det bør bl.a. legges vekt på om det aktuelle bygningsarealet er god kjent til varig opphold, om arealet har utgang til ytre rom (f.eks. trappoppgang) og om det er eget kjøkken, bad og wc. Dersom deler av boligen leies ut som egen boenhet vil det under visse vilkår være mulig å få to bunnfradrag. Næringseiendommer

Utgangspunktet for takseringen er gjerne en sjablonmessig vurdering basert på en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ulike kategorier eiendom som for eksempel hotell, kontor/forretningsbygg, lagerbygg, butikk, næringstomter, garasjeanlegg mm. Ett bygg må ofte splittes i de ulike kategorier. Det er arealenes fordeling pr 1 januar i skatteåret som er avgjørende. Sjablongverdsettelse er kun egnet som et utgangspunkt for verd settelse av den enkelte eiendom. Hjelpeberegning og konkret vurdering av den enkelte eiendom foretas på grunnlag av leieverdivurdering der leieverdien reduseres for eierkostnader og arealledighet multi plisert med en kapitaliseringsfaktor. Utviklingseiendommer og eiendommer som konverteres fra næring til bolig

I pressområder og i særdeleshet i Oslo er det en rekke næringseiendommer som er under omregulering til bolig. Her kan det oppstå utfordringer i de ulike fasene i utviklings prosjektet. Ved helt eller delvis tømming av leietakere, bør eier kreve omtaksering slik at tomme lokaler blir hensyntatt. I rivings

fasen kan det være aktuelt å kreve at eien dommen skal takseres som tomt. Spørsmålet er videre hvilket tidspunkt eiendommen skal anses å ha gått over til bolig. Her kan man tenke seg flere alternativer. Loven gir intet klart svar men noen kommuner har visse retningslinjer på dette området. Oslo kom mune vil muligens utarbeide visse retnings linjer eller mest sannsynlig vil det utvikle seg en praksis for håndtering verdivurderin gen av ombyggings – og utviklingsprosjekter.

• kommunen sitter med korrekt data knyttet til eiendommens areal • det søkes unntak fra eiendomsskatt for den eiendommen som muligens kan være berettiget til unntak • det gis korrekte opplysninger knyttet til anskaffelseskost når substansverdimetoden anvendes • anskaffelseskost for eiendeler som ikke skal inngå i eiendomsskattegrunnlaget blir trukket ut • de ulike kategorier i næringsbygg fordeles blir korrekt i forhold til areal • konkrete elementer i takstgrunnlaget som kan medføre en lavere verdi tillegges vekt og fremheves ved fastsettelse av verdien nettopp for denne eiendommen • det foretas omtaksering ved ombygging, konvertering fra næringsbygg til bolig Vi har erfart at involveringen, handling og aktivitet ved selve takseringen og befaringen er helt sentralt.

Verk og Bruk

Ved taksering av verk og bruk (fabrikker, produksjonsbedrifter, verft, steinbrudd, møller, deponi, avfallsanlegg mm) kan av kastningsverdimetode anvendes i spesielle tilfeller, men denne type eiendommer tak seres som hovedregel med utgangspunkt i substansverdi/teknisk verdi. Med dette menes justerte kostnader til anskaffelse redusert med slit og elde og utidsmessighet. Avkast ningsverdimetoden kan påberopes av den skattepliktige dersom denne ligger vesentlig lavere enn substanseverdimetoden. Avkast ningsverdimetoden er også anvendelig ved uttak av naturforekomster, grustak etc.

Klagerett

Dersom man fremdeles mener at taksten er feil foreligger det en klagemulighet. Det kan klages hvert år, dog ikke med samme klage grunn. Eiendomsskattekontoret kan rette taksten dersom denne bygger på feil faktum, feil rettsanvendelse eller takstfeil. Klagen behandles av overskattetakstnemnd/sakkyn dig ankenemnd. Eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom er et enkeltvedtak som kan påklages der prinsippene i Forvalt ningsloven skal legges til grunn. Dette betyr at den eiendomsskattepliktige bandt annet har krav på fullt innsyn i grunnlaget for fast settelse av eiendomsskattegrunnlaget for egen eiendom. Fastsettelsen skal bygge på likhetsprinsipper og ikke ha medført usaklig forskjellsbehandling i forhold til andre tilsvarende eiendommer. •

Hva bør eier eller leietaker ha fokus på?

Det er viktig at eier og leietaker aller først enes om hvem som er ansvarlig for å svare eiendomsskatt for den aktuelle eien dommen. Særlig ved fastsettelse av eiendomsskat tegrunnlaget for næringseiendom, verk og bruk vil det til dels være store variasjoner i verdi og verdsettelsesmodeller med sjablong - og skjønnselementer kan gi en feilaktig verdi det for en del eiendommer. Det er svært viktig at den som skal svare eiendomsskatt besørger at;

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Selgers informasjonsansvar – med særlig vekt på selgers opplysninger i egenerklæringsskjema I dagens eiendomsmarked selges det alt vesentlige av boliger med et alminnelig «som den er/as is» forbehold. Dette innebærer som et utgangspunkt at alle byggtekniske svakheter ved boliger er kjøpers risiko. Av: Advokat Marius Hvitmyhr, Svensson Nøkleby advokatfirma

Forbeholdet rekker likevel ikke lenger enn at kjøper kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom selger har misligholdt sitt informa sjonsansvar. Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 innebærer at selger både må gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder kun for opplysninger som virker inn på avtalen. I tillegg kommer at selger kan komme i ansvar for skjulte feil jfr. avhend ingslova § 3-9, selv om selger er i god tro. Selgers informasjonsansvar oppfylles enklest ved opplysningene som gis i salgs oppgaven med bilag. For selgers eget ved kommende er egenerklæringsskjemaet det mest sentrale dokumentet. Ofte er egener klæringsskjemaet utarbeidet i samråd med eiendomsmegler. Spørsmålet i det følgende er hvilke opplys ninger selger må gi for å oppfylle sin opplys ningsplikt etter loven, og hvilket presisjons nivå som er nødvendig. Meglers rådgivning kan få betydning for om selger oppfyller sitt lovpålagte informasjonsansvar eller ikke. Innholdet i egenerklæringsskjemaet

Egenerklæringsskjemaet inneholder en nærmere spesifisert spørsmålsliste som selger skal besvare. Uriktig eller manglende opp lysninger i skjemaet kan på nærmere vilkår medføre ikke bare mangelsansvar for selger, men også at eierskifteforsikringen reduseres/ faller bort, eller at eierskifteforsikrings selskapet fremsetter regresskrav for sine utbetalinger. Det er således viktig at skjemaet fylles ut så korrekt og presist som mulig. Selgers informasjonsansvar er ikke be grenset til de enkelte punktene. Selv om egenerklæringsskjemaet tar sikte på å fange opp de fleste forhold av relevans for en eiendomshandel, forekommer det ikke sjelden at opplysningene som gis i skjemaet må suppleres på flere punkter. Som et konkret eksempel kan nevnes Borgarting lagmannsretts dom av 28. februar 2011. I denne saken hadde selger ikke opp 38 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

lyst at boligen hadde vært åsted for et mye omtalt trippeldrap ca. 2 år forut for salget. Kjøper avdekket forholdet før overtagelse, og nektet å overta boligen. Det ble anført at selger hadde misligholdt sin opplysnings plikt, og at misligholdet gav grunnlag for heving. Kjøperne fikk medhold. Dommen er et godt eksempel på at opp lysningsplikten ikke bare omfatter bygnings messige svakheter ved eiendommen, og heller ikke er begrenset til de enkelte punkter i egenerklæringsskjemaet. Selger må derfor opplyse om alle relevante forhold han kjenner til ved eiendommen, også forhold som ikke eksplisitt er angitt. En viktig side av denne regelen er at selgers opplysningsplikt ikke rekker lenger enn det han faktisk har kunnskap om. Selger har med andre ord ingen plikt til å undersøke sin eiendom for feil og mangler før et salg. Etter avhendingsloven er det derimot kjøper som har plikt til å undersøke eiendommen. Selgers egne opplysninger suppleres riktignok ved at det normalt innhentes takst/ boligsalgsrapport forut for salg, men det kan likevel ikke alltid forventes at en takstmann selv avdekker alle feil eiendommen. Spesielt gjelder dette hvis det kun utarbeides en verdi- og lånetakst. Selgers egeninnsats

Betydningen av selgers egeninnsats i forbindelse med oppussing eller rehabilite ring synes å være et gjennomgående tema i rettspraksis. Det følger av rettspraksis at når det er opplyst om egeninnsats, reduseres kjøpers berettigede forventninger til boligen. Dette blir tillagt stor vekt ved mangels vurderingen. I det motsatte tilfelle vil det kunne innebære mislighold av opplysnings plikten dersom selger ikke opplyser at større arbeider på eiendommen er utført ved egeninnsats. Dette gjelder spesielt dersom selger egenhendig har utført byggteknisk krevende arbeider, som f.eks. oppussing av baderom.

Selv om selger har opplyst om egeninn sats, er det likevel ikke opplagt at kjøper ikke har et mangelskrav i behold. Dette vurderes konkret etter bestemmelsene i avhendings loven. Det følger av nyere underrettspraksis at opplysninger om ufaglært arbeid ikke nødvendigvis avskjærer mangelskrav. Dette har sammenheng med at selvbyggere også må oppfylle de til enhver tid gjeldende bygg tekniske forskrifter. Kjøper kan riktignok ikke forvente at arbeid utført ved egeninnsats er fullt ut fag messig og forskriftsmessig. Men dersom ikke annet er opplyst, må kjøper normalt kunne legge til grunn at selger har skaffet seg et visst minimumsnivå av kunnskaper for å utføre krevende byggearbeider. Dette frem kommer blant annet i Hålogaland lagmanns retts dom av 12. desember 2014 og Eidsiva ting lagmannsretts dom av 9. april 2014. Dommene gjaldt blant annet mangelskrav ved drenering som selger har utført selv. Dersom selger har grunn til å tro at arbeidene ikke er forskriftsmessig, er det avgjørende å opplyse ikke bare at arbeidene er utført ved egeninnsats, men også at den valgte løsningen ikke oppfyller bygge forskriftenes funksjonskrav. Dette under streker viktigheten av å gi presise og ut fyllende opplysninger.

SVENSSON NØKLEBY ADVOKATFIRMA ANS

For kontakt: www.svenssonnokleby.no

Svensson Nøkleby er Drammensregionens største advokatfirma med 30 advokater og fullmektiger. Svensson Nøkleby bistår blant annet entreprenører, eiendomsutviklere, eiendomsmeglerforetak og private. Svensson Nøkleby er ISO-sertifisert og medlem av Eurojuris – Europas lendende advokatnettverk. Advokat Marius Hvitmyhr er tilknyttet selskapets avdeling for fast eiendom.

Selgers adgang til å ta en spesifisert forbehold

Hva kan selger så gjøre for å være helt trygg på unngå å havne i mangelsansvar? Som nevnt innledningsvis selges omtrent alle brukte eiendommen er et generelt «som den er/as is» forbehold. Selger er i utgangs punktet trygg dersom han opplyser om alle kjente negative forhold ved eiendommen han kjenner. Det er likevel en åpning for at vesentlig skjulte feil kan utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-9. Dersom selger opplyser om et negativ for hold ved eiendommen, er selger som det klare utgangspunktet trygg. Det følger av Bukkebo-dommen, inntatt i Rt. 2002 s. 1425, at kjøper har risikoen, dersom det er opplyst om feil på eiendommen, forutsatt at opplysningene er noenlunde klare. Det spiller da ingen rolle om feilen har en annen årsak enn antatt, eller at utbedringskostnad ene er høyere enn forventet. Det må likevel trekkes opp et skille mellom generelle og spesifikke risikoopp

lysninger. Et eksempel på at Bukkebo- prinsippet ikke gjelder ubetinget er Borgar ting lagmannsretts dom 1. juni 2015. I denne saken hadde selger pusset opp et baderom med bistand fra en ufaglært venn 7-8 år før salg, og opplyst at baderommet var utført ved egeninnsats i egenerklærings skjemaet. I tillegg var det opplyst at det ikke er fremlagt dokumentasjon for arbeidene, at sluk ikke var byttet, og at oppussing av baderommet måtte påregnes. Det var ikke gitt tilleggsopplysninger om baderommet og dets oppbygging utover dette. Baderommet hadde lekket vann til om kringliggende helt siden oppussingen som følge av utett membran. Borgarting lag mannsrett kom til at leiligheten hadde en kjøpsrettslig mangel etter avhendingslova § 3-9 til tross for at det var gitt visse opplys ninger som klart reduserte kjøpers forvent ninger til dette baderommet. Saken er egnet til å illustrere at selger må gi så konkrete opplysninger som mulig for å være trygg på unngå ansvar. Dersom selger

hadde gitt mer spesifiserte opplysninger om baderommets byggemåte, er det ikke gitt at resultatet hadde blitt det samme. * Et enda tryggere alternativ er at selger fore tar et konkret forbehold i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten knyttet til forhold ved eien dommen. Slike spesifiserte ansvarsfraskrivelser benyttes i liten grad ved salg av boligeiendom, men kan være verdt å vurdere i enkelte tilfeller. Selger har full anledning til å fraskrive seg ansvar for en nærmere spesifisert bygningsdel, dersom det er behov for dette. Dette kan særlig være aktuelt når selger ikke har inngående kjennskap til eiendommen, eller mangler nærmere kunnskap om en enkelt bygningsdel. Selger unngår da ansvar for skjulte mangler som ingen av partene kjente til, jf. avhendingslova § 3-9. * Deler av saken er henvist til behandling i Høyesterett. Mangelspørsmålet i saken ble forsøkt påanket, men slapp ikke inn til behandling. Mangelsspørsmålet er dermed rettskraftig avgjort. Utmålingsspørsmålet skal behandles av Høyesterett 8. mars 2016. •

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Grunnbokskontroll: Panteheftelser ved salg av overbeheftede boliger og ved tvangssalg – pantet og dens rekkevidde Kan megler påta seg oppdrag med å selge en overbeheftet eiendom? I artikkelen gjennomgås grunnbokens forskjellige heftelsestyper og begrensninger i det bakenforliggende kravet. Utgangspunktet er å gi et bilde av heftelser i en bolig som megler vurderer å selge. Dette opp mot vurdering av boligens verdi for å konstatere om boligen er overbeheftet. Hvis boligen er overbeheftet vil megler kunne forhandle med kreditorene som ikke vil få dekning slik at oppdraget likevel kan gjennomføres. Hvordan slike forhandlinger kan legges opp vil ikke bli behandlet her. Alternativet til inngåelse av avtale med kreditorene kan være tvangssalg. Bestemmelsene om pantekravets omfang ved tvangssalg vil bli behandlet nedenfor.

Av: Advokat Torolv Sundfør, advokatfirmaet SGB Storløkken

Grunnbokens registrerte heftelser står sentralt for meglers arbeid ved gjennom føring av salg av bolig. Grunnlaget for dette er at alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysningsloven § 12. Det heter seg at grunnboken har positiv troverdighet. I dette ligger det at det som står registrert kan legges til grunn som reelle og gyldige pantekrav som påhviler boligen; se her tinglysningsloven § 20: «Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere. Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrest forretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.» Regelen må modifiseres noe i forhold til krav som er registrert som følge av doku mentfalsk, tvangssituasjon med videre, men under normale omstendigheter er registrer te heftelser rettsgyldig slik de står, med de begrensinger som fremgår nedenfor. Grunnboken gir imidlertid ikke en uttøm mende oversikt over alt som hefter ved boligen. Det vil si at grunnboken ikke har fullt ut en negativ troverdighet. Grunnlaget for dette er at panterett som er bestemt i lov har rettsvern uten registrering – såkalte legalpant. Det vil med andre ord hefte pant i eiendommen uten at dette fremgår av grunnboken. Eksempel på krav som er sikret ved legalpant er krav på felleskostnader etter eierseksjonsloven § 25 og borettslagsloven § 2-20. 40 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Spørsmålet er hvilken rekkevidde og k onsekvens registrerte pant har ved oppgjør i forbindelse med salg av overbeheftet bolig og ved tvangssalg. Tidspunkt for kontroll av grunnboken – konstatering av om bolig er over beheftet:

Utgangspunktet er at en kjøper skal overta en heftelsesfri bolig. Dette forutsetter at megler foretar løpende kontroll med heftelsessituasjonen opp mot boligens faktiske verdi. Grunnboken blir kontrollert både ved oppstart av et oppdrag for dokumentasjon på eierskap og for å kontrollere heftelses bildet. I den grad boligen viser seg å være overbeheftet, vil det være nødvendig å inngå avtale med de av kreditorene som ikke får hel eller delvis dekning eller ingen dekning for sitt krav. Eventuelle urådigheter vil også måtte avklares som en betingelse for å kunne fortsett salget. For at megler skal kunne ha forutsetninger for å kunne konstatere om boligen er overbeheftet, må megler forstå innholdet og rekkevidden av de registrerte heftelsene. Grunnboksheftelser/legalpantheftelser ved gjennomføring av frivillig salg

Størrelsen på pengekravet til kreditor vil ikke alltid være samsvarende med kravet kreditor kan stille i kraft av panteheftelsen. Dette innebærer ikke at pengekravet til kreditor er tapt, men at dekningen gjennom pantet er lavere enn kravet. Særlige skranker for enkelte legalpant:

De krav som har pant «uten videre»; omtales gjerne som legalpant eller lovbestemt pant

og er omhandlet i Pantelovens kapittel 6. Men det er også bestemmelser om lov bestemt pant i andre lover. Eksempler på alminnelige legalpanteretter er felleskost nader for borettslag og eierseksjonssameier. Det maksimale krav som kan stilles under disse legalpant er 1 G for sameie og 2 G for borettslag og maksimalt to års utestående leie. G er lik folketrygdens grunnbeløp, som per 1. mai 2015 utgjør kr 90 068. Legal panteretten omfatter alle krav som har sitt utspring i sameieforhold/andelsforholdet, og vil også kunne omfatte krav på inndrivelses kostnader og renter, jf. pl. § 1-5. Det er ikke avklart om renter kan komme på toppen av grensen for legalpant, men av hensyn til øvrige kreditorer bør man forholde seg til at legalpantets grense er absolutt. Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har særskilt vedtektsfestet en ytterligere panterett utover legalpantet, men dette må sikres på

SGB STORLØKKEN

For kontakt: www.storlokken.no

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.

a lminnelig måte ved tinglysning av pante kravet. I tillegg til disse legalpanterettene vil det offentlige ha legalpant for kommunale av gifter, som avfallshåndtering, vannavgiftskrav osv. Disse kostnadene vil normalt være dekket av fellesskapet i sameier/borettslag, men man bør være klar over at det spesielt for sameie ikke er noe automatikk i dette. Det forekommer sameier hvor dette er en kostnad for del enkelte seksjonseier, og der det har vært en del saker der dette har kommet opp som et krav etter at oppgjør er blir foretatt. Skranke for alminnelige panteheftelser ved frivillig salg:

Det er to sentrale skranker knyttet til almin nelige tinglyste panteheftelser Det ene er foreldelseslovens regler, det andre er beløps messige begrensninger. De «normale» panteheftelsene er gjelds brev og utleggsforretninger. I henhold til foreldelsesloven § 5 har gjeldsbrev en foreldelsestid på 10 år. For utleggsforretninger faller virkningen av tinglysninger bort etter 5 år etter at for retningen ble tinglyst, jf. tinglysingsloven § 30 under forutsetning av at forretningen ikke re-tinglyses innen utløpet av fristen. For tinglyste arrestforretninger og midler tidig forføyninger faller virkningen bort etter to år, jf. tinglysingsloven § 30. Disse begrensningene gjør at det under liggende pengekravet ikke kan kreves dekket ved realisasjon av pantet etter at fristen er løpt ut. Dersom kravet ikke er foreldet er det spørsmål om det finnes skranker i forhold til størrelsen på kravet.

Pantekravets ramme følger av pantelovens § 1-4. Bestemmelsen gjelder både for av talepant og for utleggspant. Et pantekrav får bare rettsvern når det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet. Dette er det såkalte spesialprinsippet som innebærer at pantedokumentet i seg selv, og tolkingen av dette vil være avgjørende for størrelsen på kravet. Begrensingen i retten er en naturlig konsekvens ved at kreditor selv kan følge opp panteretten ved å begjære realisering hvis kravet ikke blir tilbakebetalt, og således sør ge for at krav utover hva som fremgår av pantedokumentet ikke går tapt. Dette vil skape forutberegnelighet for øvrige kreditorer med pant på dårligere prioritet, og som har behov for forutberegnelighet for sitt krav og til mulighet for dekning i panteobjektet. I sammenheng med dette utvides mulig heten for et høyere krav etter panteloven § 1-5 dersom salget gjennomføres som et tvangssalg. I disse tilfelle vil pantet også om fatte omkostninger ved inndrivelse samt renter i inntil to år før panthaveren begjærte tvangsdekning. Når en panthaver begjærer tvangsdekning så vil dette komme alle pant havere til gode ved at alle panthavere får krav på tillegg etter pantelovens § 1-5. Krav etter denne bestemmelsen forutsetter imidlertid at tvangssalget gjennomføres som et formelt tvangssalg.

b erettigede etter en midlertidig forføyning. Dette er begrunnet med at hensikten med arrest/midlertidig forføyning er å sikre at boligen/eiendommen ikke skal forsvinne som dekningsobjekt i påvente av at kravs haver får en rettskraftig avgjørelse mot skyld ner. Arrest er en midlertidig sikring for å sørge for at skyldner ikke unndrar seg dekning. Midlertidig sikring gir ikke bedre prioritet i forhold til andre kreditorer som har kommet lengre i sine krav mot debitor enn andre kreditorer som har oppnådd pant for sine krav. Arrest gir ikke vern mot andre fordringshavere. Det vil si at på det tidspunktet fordringshaver selv får en utleggs forretning mot skyldner så vil kravet bli re gistrert på utleggstidspunket, ikke arresttids punktet. Derimot vil skyldners frivillige pant av arrestgjenstanden måtte vike for tidligere registrert arrest. Arrest og midlertidig forføyning er ikke til hinder for gjennomføring av tvangssalg, jf. formålet med sikringen. Tvangssalg vil derfor være et alternativ for gjennomføring av salg av panteobjektet. Overstående informasjon bør som nevnt innledningsvis ligge til grunn for meglers kontroll av status av grunnboken opp mot antatt verdi av salgsobjektet. Videre vil informasjonen kunne brukes for å kontrollere de tilbakemeldinger som kreditorer presenterer i forhold til størrelsen på de enkelte krav, og i det hele tatt i meglers vurdering av om oppdraget kan gjennom føres som forutsatt. •

Særlig om arrest/midlertidig forføyning:

Hvis det er tinglyst arrest eller midlertidig forføyning, vil hjemmelshaver ikke kunne gjennomføre frivillig salg, uten etter samtykke fra arresthaver eller den

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Forkjøpsrett til eiendom - salg av eiendomsselskap Mange eiendomsaktører er ikke klar over at forkjøpsrett til fast eiendom også vil kunne utløses ved avtale om salg av aksjene eller andelene i eiendomsselskapet. Vi vil i denne artikkelen se nærmere på enkelte av de problemstillingene som vil kunne oppstå i kjølvannet av at forkjøpsrett til eiendommen påberopes i de tilfeller der aksjene i et eiendomsselskap omsettes. Av partner Thomas Rindahl Håkonsen og fast advokat Andreas Mello-Kildal Begge arbeider i transaksjonsavdelingen i DLA Piper, og er spesialisert på fast eiendom

FORKJØPSRETTER

Forkjøpsrett til fast eiendom er en form for løsningsrett som reguleres av lov om løys ingsrettar av 1994. I løysingsrettslova § 1, andre og tredje setning, defineres løsnings rettene og forkjøpsrettene som følger; «Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte, er kalla forkjøpsrett.» Til forskjell fra de øvrige løsningsrettene som faller inn under løysingsrettslova, kjennetegnes forkjøpsrettene ved at de som utgangspunkt kun kan gjøres gjeldende når en eiendom skifter eier. I forlengelsen av dette, vil en opsjon som går ut på at en rettighetshaver har rett til å kjøpe en eien dom uavhengig av et eventuelt eierskifte (call-opsjon), ikke falle inn under lovens definisjon av forkjøpsrett. Grensen mellom ulike opsjoner, tilbuds retter og vanlige forkjøpsretter kan ofte være uklar. Ved avgjørelsen av om det foreligger en forkjøpsrett eller en annen form for løs ningsrett, må man tolke den avtalen som stifter rettigheten (stiftelsesgrunnlaget). Avgjørende for klassifiseringen er det reelle innholdet i den aktuelle rettighet. Forkjøpsrettene vil ofte være tinglyst som en heftelse på den aktuelle eiendommen, men kan også være inkludert i tomtefeste avtaler, ikke-tinglyste dokumenter så som leiekontrakter eller spesifikke forkjøpsretts avtaler. Hva utløser forkjøpsrett?

Hvilke disposisjoner som utløser forkjøpsrett er nærmere regulert i løysingsrettslova § 11. Det typiske tilfellet er at en forkjøpsrett ut løses ved frivillig salg av eiendommen som 42 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

forkjøpsretten knytter seg til. Forkjøpsretten utløses i et slikt tilfelle «frå den tid då det er avtala på bindande måte at eigedomen skal gå over til ny eigar», jf. § 11, første ledd - altså når en bindende avtale om salg foreligger. I tillegg til at forkjøpsrett utløses ved salg av eiendommen, kan forkjøpsrett utløses i forbindelse med tvangssalg, ved arv og ved inngåelse av en avtale om utleie av eiendom men for en periode på mer enn 10 år. Se i denne sammenheng løysingsrettslova § 11, andre til fjerde ledd. De fleste næringseiendomstransaksjoner gjennomføres i dag ved salg av aksjene i det selskap som eier eiendommen. Dette som en konsekvens av innføringen av fritaks metoden i forbindelse med skattereformen 2004-2006, hvor aksjetransaksjoner etter dette i stor utstrekning fritas for gevinst beskatning. For eventuelle forkjøpsretter påheftet eiendommer eid av eiendomssel skaper er det i løysingsrettslova § 11, siste ledd, inntatt en bestemmelse som lyder: «Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eige domen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at

styringsretten i selskapet kjem på andre hender.» Som det fremkommer av bestemmelsen likestilles et salg av aksjene i eiendoms selskapet med et salg av eiendommen, for utsatt at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender». Loven definerer ikke selv hvor stor andel av aksjene i eiendomsselskapet som må om settes for at styringsretten skal anses å ha gått over til kjøper. Spørsmålet ble imidler tid viet betydelige drøftelser under utarbeid else av loven. Etter å ha gjennomgått de tilsvarende bestemmelser knyttet til både leiegårdsloven og dagjeldende konsesjons lovgivning, konkluderte departementet i Ot.prp. nr. 49 (1993/94) som følger: «Når det gjeld spørsmålet om når ein kan seie at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», må dette avhenge av ei konkret vurdering. Avgjerande må vere om ervervaren får ein slik posisjon i selskapet at han kan likestillast med ein eineeigar. Lov avdelinga har i tilhøve til aksjeerverv som fell inn under industrikonsesjonslova, uttalt at eit erverv av meir enn 90% av aksjane og ein tilsvarande del av dei stemmer som kan bli gjeve

DLA PIPER

For kontakt: www.dlapiper.no

DLA Piper er et av verdens største advokatfirmaer, og et av de ledende advokatfirmaene innenfor fast eiendom både i Norge, Norden og internasjonalt, med mer enn 600 eiendomsadvokater globalt. I Norge har DLA Piper kontor på Aker Brygge i Oslo, og er et fullservice forretningsjuridisk firma. Den norske eiendomsavdelingen har 25 advokater med betydelig erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra noen av de største og mest kompliserte eiendomsprosjektene i Norge.

Forkjøpsrettene vil ofte være tinglyst som en heftelse på den aktuelle eiendommen, men kan også være inkludert i tomtefesteavtaler, ikke-tinglyste dokumenter så som leiekontrakter eller spesifikke forkjøpsrettsavtaler på generalforsamlinga, må sjåast som ei reell overføring av selskapets aktiva. Departementet meiner at dette som hovudregel må kunne leggjast til grunn også i høve til ei allmenn løysingsrettslov.» (vår uth.) Ut fra forarbeidene til løysingslova er ut gangspunktet at forkjøpsrett utløses ved erverv av mer enn 90% av aksjene og en tilsvarende del av stemmene som kan avgis på generalforsamlingen. Det påpekes likevel at dette ifølge departementet er en hoved regel, slik at det ikke kan utelukkes at man etter en konkret vurdering må anse styrings retten for å være overdratt selv ved lavere eierandeler enn 90 %. Til sammenlikning nevnes at «bestemmende innflytelse» etter aksjeloven § 1-3 (2), normalt vil foreligge dersom en aksjonær innehar flertall av de stemmer som kan avgis på generalforsam lingen. Ovennevnte innebærer at en forkjøpsrett vil kunne utløses ved de tradisjonelle eien domstransaksjoner der 100% av selskapets aksjer overdras til kjøper. Merk imidlertid at løysingsrettslova i stor grad er deklarato risk jf. lovens § 4, slik at den avtalte forkjøps retten kan inneholde bestemmelser om ut løsning som avviker fra det som følger av lovens normalordning. Et annet sentralt poeng er at forkjøpsretts haver normalt har en frist på hele seks måneder på å påberope seg forkjøpsretten. Fristen begynner å løpe på det tidspunkt

inn» i dette har han aldri hatt. Ein slepp dermed ein del til dels vanskelege, verdsetjingsog oppgjersproblem som vil melda seg dersom løysinga skal gjelde aksjane. Ved den regel som utvalet gjer framlegg om, må løysings summen for eigedomen fastsetjast for seg. Prisen for aksjane kan i den samanhang ikkje nyttast. Det rette må vere at løysings summen for eigedomen blir fastsett ved skjønn og at omsetningsverdien blir lagt til grunn.» (vår uth.) Lovgiver falt således ned på den løsning at en forkjøpsrett til en eiendom som er ut løst gjennom salg av aksjene i eiendoms selskapet, kan gjøres gjeldende mot eien dommen som sådan. Med mindre annet er avtalt kan forkjøpsretthaver derfor kreve å overta eiendommen, og kan ikke pålegges å overta aksjene i eiendomsselskapet. I forlengelsen av ovennevnte uttaler departementet at prisen for aksjene ikke kan legges til grunn for utløsningssummen for eiendommen. Løsningssummen skal derfor fastsettes til eiendommens omsetningsverdi ved skjønn. Som regel er det avtalt en eien domsverdi som legges til grunn ved bereg ningen av aksjekjøpesummen, som da fort vil kunne bli styrende for verdsettelsen av selve eiendommen. Som tidligere nevnt er loven fravikelig, slik at i den utstrekning stiftelsesgrunnlaget innehar bestemmelser knyttet til forkjøps rettens gjenstand, fastsettelse av kjøpe summen, mv., vil disse bestemmelsene komme til anvendelse fremfor lovens løs ninger.

forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om det rettsforhold som ut løser forkjøpsretten (aksjetransaksjonen), jf. løysingsrettslova § 12, annet ledd. Med mindre annet er avtalt vil forkjøpsretten bortfalle dersom den ikke er påberopt innen utløpet av fristen. Eventuelt bortfall inne bærer at forkjøpsretten heller ikke kan på beropes ved senere salg av eiendommen/ eiendomsselskapet eller ved andre forkjøps rettsutløsende disposisjoner. Forkjøpsrett til aksjene eller eiendommen?

Dersom en forkjøpsrett til eiendommen er utløst, f.eks. gjennom salg av et aksjeantall som innebærer at «styringsretten» er gått over på en ny eier, oppstår spørsmålet om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende mot aksjene eller mot eiendommen som sådan. Løysingsrettslova gir ikke et direkte svar på spørsmålet, men følgende fremkommer av lovens forarbeider: «Utvalet ser det slik at i utgangspunktet gjeld retten eigedomen. Dette endrar seg ikkje om råderetten over eigedomen på ein indirekte måte bli overført til andre. Retten gjeld framleis eigedomen og det er den som kan løysast frå selskapet. Aksjeeigarane sit då att med aksjane og kontrollen med selskapet og dei aktiva der er, herunder løysingssummen. Rettshavaren grip på den måten minst inn i selskapstilhøvet. Nokon rett til å «trenge seg

Konsekvenser av at forkjøpsrett gjøres gjeldende mot eiendommen

Dersom forkjøpsrettshaver velger å gjøre forkjøpsrett gjeldende mot eiendommen, kan dette få dramatiske følger for både kjøper og selger i den aktuelle aksjetransak

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

sjonen. I tillegg kan forkjøpsretten medføre dramatiske følger for eiendomsselskapet som er gjenstand for transaksjonen. Dersom kjøper overtar og betaler for aksjene uten å være kjent med forkjøps retten, vil påberopelse av forkjøpsrett komme som en ubehagelig overraskelse. Påberopelse av forkjøpsrett vil i et slikt til felle ofte representere et mislighold, som kan lede til krav om erstatning og/eller rett til heving overfor selger, avhengig av den underliggende kjøpekontrakt og hva kjøper har fått opplyst forut for avtaleinngåelse. Det er i denne sammenheng viktig å være klar over at førkjøpsretten kan påberopes så sent som seks måneder etter at forkjøpsrettsha veren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om transaksjonen, jf. løysingsrettslova 12, første ledd, noe som innebærer at forkjøps rett kan bli påberopt lenge etter at transak sjonen er gjennomført. Det er videre verdt å merke seg at ved kjøp av aksjene i eien domsselskapet, vil heller ikke ekstinksjons reglene i tinglysingsloven § 20 kunne redde aksjekjøper. Som en konsekvens vil en utinglyst forkjøpsrett som det ikke er opplyst om i forbindelse med transaksjonen, ikke bli ekstingvert som følge av overdragelsen av aksjene i eiendomsselskapet fra selger til kjøper. For eiendomsselskapet vil en rettmessig påberopelse av forkjøpsrett innebære at eiendomsretten skal overføres til forkjøps rettshaver i samsvar med forkjøpsrettens bestemmelser. En slik overdragelse vil imid lertid representere en skatte- og avgiftsmes sig realisasjon for eiendomsselskapet. I de fleste tilfeller vil dette utløse en skattepliktig gevinst for selskapet, ettersom selskapets skattemessige verdier normalt er lavere enn eiendommens omsetningsverdi. Eiendoms selskapet risikerer i tilfelle å måtte benytte deler av innløsningssummen til å dekke sel skapets skatt som følge av forkjøpsretten. I tillegg vil en overdragelse av eiendommen til forkjøpsrettshaver representere en juste ringsutløsende realisasjon, hvilket inne bærer at selskapet plikter å foreta samlet negativ justering for de justeringsforplikt elser eiendomsselskapet måtte ha. Bakgrun nen er at forkjøpsrettshaver neppe er for pliktet til å overta eiendomsselskapets justeringsforpliktelser, dersom dette ikke fremkommer av stiftelsesgrunnlaget for for kjøpsretten. Som fremstillingen over viser, vil påberop else av forkjøpsrett ved salg av aksjene i et eiendomsselskap kunne ha dramatiske konsekvenser for selger. I verste fall risikerer selger at kjøper hever avtalen, med den 44 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Dersom kjøper overtar og betaler for aksjene uten å være kjent med forkjøpsretten, vil påberopelse av forkjøpsrett komme som en ubehagelig overraskelse k onsekvens at selger blir sittende igjen med aksjene i eiendomsselskapet - et selskap som ikke lenger eier eiendommen og som har en betydelig skatte- og avgiftsregning kommende sin vei. I tillegg vil selger være eksponert for eventuelt erstatningsansvar for det tap som misligholdet representerer overfor opp rinnelig aksjekjøper. Anbefalinger

Sett fra artikkelforfatternes ståsted bør eiendomsselskaper være forsiktige med å gi tredjeparter forkjøpsrett til selskapets eien dom(mer). Dersom slik forkjøpsrett likevel etableres, må denne være gjennomarbeidet og formulert på en presis måte for å unngå uklarheter, utilsiktede negative konsekvenser og fremtidige tvister. Det er flere forhold som bør vurderes og presiseres ved etableringen av en eventuell forkjøpsrett. For det første bør man presisere hvilke disposisjoner som skal medføre at forkjøpsretten utløses, slik at man unngår de til dels uklare kriterier som er inntatt i løysingsrettslova § 11. Deretter bør man alltid innta en bestemmelse som klart angir hvilket objekt forkjøpsretten skal kunne utøves mot (aksjene og/eller eiendommen). Dersom det kun er aksjene forkjøpsretten kan utøves mot, bør det avtalefestes om for kjøpsretten skal reguleres av aksjelovens eller løysingsrettslovas bestemmelser. Dersom forkjøpsretten skal kunne utøves mot eiendommen, bør det i tillegg presiseres at kjøpesummen skal korrigeres for eventu elle negative skatte- og avgiftsmessige konsekvenser som oppstår på eiendoms selskapets hånd dersom forkjøpsretten påberopes. I tillegg bør det fremgå at for kjøpsrettshaver har en plikt til å overta eiendomsselskapets justeringsforpliktelser, der dette er mulig, dersom forkjøpsretten utøves mot eiendommen som sådan. Dersom aksjene i et eiendomsselskap planlegges solgt og det hviler en forkjøpsrett på selskapets eiendom(mer), minnes det om at selger er gitt en interpellasjonsrett gjennom bestemmelsene om forhåndstilbud i løysingsrettslova § 10. Dette innebærer at eiendomsselskapet kan få avklart om for kjøpsretten vil bli benyttet, gjennom å frem

sette et tilbud overfor forkjøpsrettshaver med to måneders akseptfrist. Blir tilbudet ikke akseptert innen fristen, kan aksjene i eiendomsselskapet selges innen to år - til samme eller strengere vilkår - uten å risikere at forkjøpsretten forhindrer gjennomføring av transaksjonen. Etter gjennomføring av en påfølgende transaksjon (til samme eller strengere vilkår), vil forkjøpsretten normalt anses bortfalt. Uavhengig av om man står overfor en potensiell transaksjon anbefales at eien domsbesittere har et løpende og bevisst for hold til om eventuelle forkjøpsretter på heftet selskapets eiendommer består eller kan anses bortfalt. Bortfall kan skje på ulike grunnlag. I denne sammenheng nevnes bort fall i medhold av den særlige 25-årsregelen i løysingsrettslova § 6, første ledd, samt be stemmelsene om bortfall som følge av at forkjøpsretten har vært utløst, men ikke påberopt av forkjøpsretthaver i forbindelse med tidligere overdragelser av eiendommen og/eller eiendomsselskapet, jf. løysingsretts lova §§ 10 og 12. Dersom forkjøpsretten er bortfalt, bør en eventuelt tinglyst forkjøps rett slettes fra grunnboken. •

studentsiden

Studietur til Oslo 5.-6. november 2015 3. klasse meglerstudenter tok turen fra Sogndal til Oslo i begynnelsen av november. Det var 23 studenter som var med. Vi fikk en omvisning på Sørenga av DNB, både på visningssenteret og i to av leilighetene. Om kvelden var det middag og fest. Dagen etter besøkte vi DNB Eiendom hvor studentene fikk en orientering om DNB og hvordan de tar imot nyansatte. Etter et hyggelig besøk og en god lunsj, var vi på besøk hos NEF hvor fagsjef Margrethe Røse Solli og markedssjef Peter Rånås tok imot oss. Admi nistrerende direktør Carl O. Geving snakket om fremtidens meglere og utfordringene knyttet til digitaliseringen. Vi fikk også en orientering om Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Studentene var fornøyde og inspirerte etter studieturen og motiverte til å starte på det siste semesteret! Flere av studentene skal ut i praksis hos et meglerforetak. Høgskulen i Sogn og Fjordane godkjenner også praksis i utlandet, og i skrivende stund er det en student som skal ha praksis hos et meglerfore tak i Antibes, på den franske riviera. •

Årets eiendomsmeglerstudent på BI i Oslo Helene Røgler ble den beste eiendomsmeglerstudenten som gikk ut fra BI i Nydalen i våres. På graduation fikk hun i tillegg til heder og ære, en påskjønnelse fra Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening. Kan du fortelle kort om deg selv? Jeg er 22 år fra Asker, og studerte eiendomsmegling på BI i Oslo fra 2012 til 2015. Nå jobber jeg som eiendomsmeglerfullmektig i Privatmegleren Nyeboliger på Ullevål hvor jeg stortrives. Hvorfor valgte du eiendomsmegling? Jeg har hatt interesse for eiendom lenge. Samtidig hadde jeg lyst på en spennende og variert hverdag med mange utfordringer. Hvorfor har du gjort det så bra på eiendomsmeglerstudiet? Når jeg setter meg et mål går jeg alltid all in for å lykkes, også når det gjelder skolearbeid. Jeg ønsket å prestere best mulig på skolen for å vise at jeg har pågangsmot og evne til å jobbe systematisk og målrettet. Samtidig tar jeg til meg ny kunnskap relativt raskt. Jeg jobbet som medhjelper hos Privat megleren Nyeboliger det siste året av studiene, noe som også hjalp meg med å få en bedre forståelse for eiendomsmeglingsfagene. Hvordan ser du for deg eiendomsmeglerrollen om 10 år? En del av våre tjenester og arbeidsoppgaver vil endre seg grunnet digitali sering, slik som i de fleste andre yrker. Det er derfor viktig at vi hele tiden er i forkant, tenker innovativt og tilpasser oss disse endringene. Jeg er ikke bekymret for at min jobb vil bli irrelevant da faglig kompetanse og mellom menneskelige relasjoner ikke kan erstattes av maskiner. I en slik utvikling vil den personlige kontakten bli avgjørende. Hva liker du å gjøre når du ikke jobber? På fritiden liker jeg å trene, være med venner og familie. Jeg er også glad i å reise og oppleve nye ting. •

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

etter arbeid

Ølet du bør drikke til

julematen Av Kristin Bratland

Emma Bjørke

Deilig julemat, krever god drikke, men hva er det perfekte ølet til julematen?

- Julen er en tid vi kommer sammen rundt gode måltider med fet og kraftig mat, og øl kan oppleves svært forskjellig med og uten mat, ølet skifter karakter. I tillegg kan det være en tid hvor mange får anledning til å prøve øl de aldri har smakt. Det er et stort spekter når det gjelder øl, så det er mye morsomt man kan gjøre i forhold til øl og mat, mener Emma Bjørke, ølsomelier hos Ringnes. Gammel tradisjon

Fra gammelt av feiret vi ikke jul i Norge, men vi drakk jol. Første gang det å drikke jol er nevnt, er i teksten Haraldskvedet fra rundt år 900, og er uløselig knyttet til en av de mest høytidelige av jule

skikker siden norrøn tid, nemlig juleølet. Ølet våre forfedre brygget til jul skulle være sterkt og godt for å blidgjøre gudene, slik at sola ville snu, vintersolverv. - Bokkøl og juleøl er jo klassiske øl til julemiddag, og det er det jo en grunn til. De har maltsødmen som balanserer saltet i maten, og alkohol prosenten som balanserer fettet. De fleste har et forhold til øl, men mange av oss forbinder øl

med pils, og 82 prosent av alt øl som selges i verden, er pils. Dette er en av de nyere formene for øl, og er et ganske lyst øl, men opp rinnelig var de undergjærede øltypene ganske mørke. Etter hvert som man fikk mer kontroll på oppvarming, og lærte å styre varmekildene, ble maltet røstet mindre slik at det ikke ble så mørkt. Pils, bayer og bokkøl er typisk undergjærede ølformer, forklarer somelieren. Den moderne juletradisjonen byr på både lette og tyngre øl, en fordel når du skal kombinere det med julemat. Når du velger øl til julematen, skal du ta utgangs punkt i det som sterkest særpre ger maten, for eksempel om det er fett eller magert, lett eller

kraftig, salt eller søtt, røkt eller gravet. Øl i mat

- Det er gøy å finne ytterpunkt ene av hva som passer sammen av øl og mat, og ikke minst å lage mat med øl som ingrediens. Å bruke øl i maten kalles gjerne for kokkekunstens gjemte sjel. Dette er ikke noe nymotens oppfinnelse, det har vært brukt i uminnelige tider. Du kan for

eksempel erstatte hele eller deler av væsken i en oppskrift med øl, sørg bare for ikke å overdrive mengden øl, det skal kun akk ompagnere og gi en dimensjon til matretten, forklarer Bjørke. Juleøl er ypperlige i matretter. Pinnekjøttet kan for eksempel dampes med litt juleøl i kjelen, i tillegg til vann. Surkålen til ribba, kan piffes opp med en skvett juleøl rett før servering, og lager du julesild, kan du bytte ut litt vann med juleøl. Til ribbe

- Har du fet, kraftig mat som ribbe, er det flere elementer i en øl som kan støtte opp under dette. Jeg ville valgt en kraftig juleøl med medium til høy sødme og

bitterhet, men ikke for mye fruktighet. Bayer kan også passe til, men det kan bli litt for lett i forhold til fedmen i maten. Når du går opp i fettnivå, komplek sitet og smaksrikhet på maten, kan bayerøl, som ligger på 4,5 prosent, bli litt lett mot kraftig mat. Alkoholen bryter ned fettet i maten, forteller Emma Bjørke. Til pinnekjøtt

Pinnekjøtt har mye saltsmak, og her kan du velge i to ølretninger, avhengig av hva du liker. Det kan smake godt med en relativt lett øl som er frisk og leskende, eller øl med mye sødme for å balansere røktsmaken. Brooklyn Lager kan være godt, med en relativt høy alkoholprosent, men ikke veldig høy, rundt 6,5 prosent, og mye humle, men uten at det blir for mye. I følge Bjørke kan kraftig mat ha bokkøl eller juleøl med polstyrke som tilbehør. - Jeg spiser svensk julemat som ikke er så fet som den norske julematen, der passer butikkjuleølet bedre. Skal du ha øl og akevitt, passer butikkjule ølet veldig godt. For å få med seg hele smaksbildet i ølet, bør for øvrig ølet drikkes før akevitten, i tillegg fukter ølet munnen, slik at stikket av alkoholen i akevitten blir dempet. Til kalkun

Skal du ha kalkun, som er lyst og magert kjøtt, kommer det litt an på tilbehøret. Med rosenkål og surkål, kan du ha lettere øl. Saison, som er et livlig, sprudl ende øl med mye kullsyre, for øvrig en god øl for nybegynnere, passer til kalkun. Med sødme og fylde er bayer heller ikke dumt, maltet er mer røstet og går over

i det karamelliserte. Samtidig ligger den på butikkstyrke når det gjelder alkoholprosent. Bayer er godt til rosenkål, og til tyttebær passer det fint med litt fruktige, lette ølvarianter, som hveteøl, eller Belgisk wit. Til dessert

- Som avslutning serveres en god bokkøl til multekremen eller riskremen, og den skal serveres som en raus cognac i et stout porter glass. Da vil ølet treffer langt fremme i munnen når du drikker, og du får med hele smaksbildet i ølen, avslutter Emma Bjørke. Pinnekjøtt på potetrist

Her brukes mandelpoteter i stedet for rist under kjøttet. Potetene koker ikke i stykker, derimot trekker de til seg masse smak fra kjøttet og blir uimot ståelig gode. 4 porsoner 4 kg saltet og røkt pinnekjøtt 2 kg mandelpoteter 1 ½ dl vørterøl Vann Legg pinnekjøttet i bløt i en stor kjele et par døgn, skift vann flere ganger. Legg mandelpoteter i 2-3 lag i bunnen av kjelen og hell over øl og vann til det nesten dekker potetene. Legg kjøttet i tette lag oppå, kok opp og la kjøttet dampe på svak varme under lokk i ca. tre timer, til det er mørt og løsner lett fra beina. Pinnekjøttet serveres med rotstappe og norsk juleøl eller bayer. • Kilde: Øl med kniv og gaffel, av Sigrid Strætkvern

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv SIAMAK EBRAHIMI Ihus Eiendomsmegling Sinsen Eiendomsmegling AS Trondheimsveien 153-155 0570 Oslo 21 01 68 00 21 01 68 01 (faks) siamak@ihus.no

MONA FORSDAL Eiendomsmegler 1 Midt-Norge, Hovedkontor Søndregate 4 Postboks 6054 Sluppen 7434 Trondheim 73 99 22 50 (faks) 47 63 12 99 mona.forsdal@em1.no

JONAS WINJE PrivatMegleren Linderud Fortuna Eiendomsmegling AS Postboks 81 Linderud 0517 Oslo jonas@privatmegleren.no

HILDE RØINÅS Searoads AS Postboks 272 4876 Grimstad 94 01 21 43 searoads.hilde@gmail.com

SABINE BARTLER Skanska Commercial Development Norway AS Postboks 1175 Sentrum 0107 Oslo 93 21 00 62 sabine.bartler@skanska.no

Vi gratulerer 50 år Greta Halvorsen med dagen 3. desember Lars Faale med dagen 4. desember Mette Gustavsen med dagen 7. desember Cathrine Christensen med dagen 30. desember June Langeland med dagen 6. januar Anne Idun D. Straume med dagen 14. januar Lise Borgen med dagen 15. januar 60 år Espen Solum med dagen 9. desember Ole-Martin Meland med dagen 10. desember Anne Berit Terum Stensrud med dagen 11. desember Geir Asbjørn Dahl med dagen 14. desember Halvor Høst Heyerdahl med dagen 16. desember Heidi Hæreid Berge med dagen 19. desember Greta M. Steinheim med dagen 21. desember Vigdis Hummelsund Voie med dagen 30. desember Jan-Petter Haugen med dagen 31. desember Åge Singsaas med dagen 1. januar

48 EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

70 år Anne Elise Bratland med dagen 3. desember Kirsten Setsaas med dagen 31. desember 75 år Haagen Oust med dagen 10. januar

SUDOKU - løsning i neste nummer

5 4

2 7

Middels

9 1

Løsning fra forrige nummer

5 5

7 3

1 4

3 2

5 7

9 6

Vanskelig

Middels

8 4

EIENDOMSMEGLEREN 08-2015

Hammerfest kommune har 10 000 innbyggere og er en kommune i vekst og utvikling. Hammerfest er etablert som fylkets petroleumssentrum og er vertskommune for Snøhvit LNG og Goliat. Vi har et variert næringsliv og offentlig tjenestetilbud med bl.a. sykehus og UIT – Campus Hammerfest. Kommunen har satset aktivt på oppgradering og utbygging av skoler og barnehager, har et rikt og variert kulturliv og et kultursenter vi er stolte av. Regionen tilbyr unike naturopplevelser både sommer og vinter, herunder toppturer samt jakt- og fiskemuligheter rett utenfor stuedøra. Finnmark praktiserer nedskrivning av studielån med 10% av opprinnelig lån, maks kr. 25.000 pr år. I tillegg er det lavere skatt i Finnmark. PRIVATmegleren Hammerfest er et av områdets mest aktive meglerkontor med Hammerfest og Kvalsund som primærområder. Vi arbeider hovedsakelig med bruktbolig, fritidseiendommer og prosjekt. PRIVATmegleren har totalt ca. 75 kontor spredt over hele landet og har i flere år vært den raskest voksende kjeden innenfor bransjen. Våre verdier er vinnervilje, teft, skreddersøm, integritet og humør. PRIVATmegleren Hammerfest er et partnereiet selskap med for tiden 2 ansatte, men vi har som mål og rekruttere 1 til 2 meglere til. Vi holder til i moderne lokaler midt i Hammerfest sentrum. En av våre eiendomsmeglere har sluttet og vi søker derfor etter

Engasjert eiendomsmegler/ megler/eiendomsmeglerfullmektig Vi søker en engasjert og strukturert lagspiller som trives med å jobbe selvstendig og i team. Du har evnen til å skape tillit og er opptatt av faget ditt.

Vi kan tilby et erfarent og faglig sterkt team i en av markedets ledende meglerkjeder. Meget gode betingelser og muligheten for eierskap. Gode kurs- og utviklingsmuligheter gjennom PRIVATmeglerskolen.

Søknaden sendes PRIVATmegleren Hammerfest ved inge.bock@privatmegleren.no. Spørsmål om stillingen kan rettes til faglig leder Inge Bock, tlf. 90 55 42 43, eller styremedlem Finn Håkon Jørstad, tlf. 91 57 66 44.

privatmegleren.no

Dato: 8. til 10. januar 2016 Sted: København

KICK-OFF 2016 Vi ønsker alle medarbeiderne i GARANTI God jul, godt nytt år og velkommen til kick off!

Vurderer du nytt MEGLERSYSTEM? GASELLE 2014 året på rad!

TILGJENGELIGHET

INTEGRASJONER

Webmegler kan også benyttes på ipad, iphone, Android og Microsoft Surface

Integrert mot grunnbok, foto, prospekter, forsikring, økonomisystem, nettbank tryggbudgivning.no

OPPGJØR

KOSTNADSEFFEKTIV LØSNING

Velutviklet oppgjørsverktøy og klientregnskap for håndtering av mange kontorer

Komplett meglersystem som er lett å komme i gang med til konkurransedyktige priser

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as