Eiendomsmegleren nr. 7 2015 by Norges Eiendomsmeglerforbund

megleren EIENDOMS

07 2015 ÅRGANG 77

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPERE Kjøpere som får problemer med

samme måte som selger er ivaretatt

eller egenandel. Det er nok derfor vi

skjulte feil og mangler, kan ødelegge

gjennom eierskifteforsikringen.

har de mest fornøyde kundene.

for dine fremtidige salg. Du risikerer også å måtte bruke mye tid på

HELP Forsikring er landets mest

oppfølging av konflikter du ikke selv

erfarne tilbyder av boligkjøper-

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring og blant Norges ti største

forsikring er kjøperen tatt hånd

advokatmiljøer. Til forskjell fra våre

om ved en eventuell konflikt, på

konkurrenter har vi ikke dekningstak

Innhold

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no

8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Grisha Bruev / Shutterstock.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no

ØMERKE ILJ T M

0672

2041

kur

G r a fi s

Merkur Grafisk er godkjent som svanemerket bedrift.

22 40

ANNONSEKONTAKT: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no PRISER 2015: Helside (215x275 mm) Halvside (180x115 mm) 1/3 side (180x75 mm) Baksiden (215x215 mm) 2. og 3. omslag (215x275 mm) Midtsidene (430x275 mm)

11.500 ,- 8.700 ,- 6.800 ,16.600 ,13.500 ,24.500 ,-

28 29 30 32 33 34 36 37

NUMMER 7 2015

FRA LEDELSEN 5 Stødig boligpolitikk 6 NEF har en nasjonal stemme i boligdebatten VERDT Å VITE 8 Tar boligpolitikk på alvor 10 «Si meg hvor du flytter, og jeg skal si deg hvem du blir» 12 Sosiale medier gir mange muligheter 14 Ny undersøkelse om boligdommer: Dårlige opplysninger gir kjøpere flest seiere i rettssalen 16 Puddelrockere i boligmarkedet? 18 Livreddende innsats i Middelhavet 22 Prisdesign i Oslos boligmarked 26 Månedens meglerprofil: Wenche Odden Kvamme

FAGLIG PÅFYLL Informasjon fra NEFs juridiske avdeling NEF-kurs 2015 Nye meglerstandarder Nytt fra domstolene: Undersøkelse av kjøpers finansiering og informasjon til selger Slutt på lokal godkjenning Tinglysningsfeil og ansvar for sakskostnader Håndverkertjenesteloven eller bustadsoppføringslova – hvor går grensen? Eiendomsgrenser og rettigheter i grunnen. Hvor dypt eier du på tomten? STUDENTSIDEN 40 Tettere bånd med studentene MEDLEMSNYTT 42 Nytt om navn 43 Sudoku

ETTER ARBEID 44 An apple a day... STILLINGSANONSER FRA SIDE 47

“Jeg er stolt over å jobbe et sted hvor kravet til kvalitet settes høyt – og med et så godt team er det gøy å gå på jobb samtidig som man holder hverandre skjerpet.”

– Ole Anders Strand Teslo, Partner / Eiendomsmegler MNEF Eie Eiendomsmegling Bergen

Eie er i kraftig vekst og søker derfor etter flere dyktige meglere. Lyst å bli med på laget? http://eie.no/jobb-hos-eie/

Styrelederen har ordet

Stødig boligpolitikk Regjeringen har gjort positive justeringer i boligpolitikken. Det politiske ansvaret må dreie seg om å regulere riktig, slik at markedet kan reagere raskere på skift i etterspørselen etter boliger. Raskere og mer forutsigbare prosesser står sentralt når regjeringen gjør forenklinger. Det å redusere noen av kravene i tekniske forskrifter vil også gjøre det mulig å bygge billigere. Noe av det mest spennende denne høsten var hvilke signaler som ville komme i statsbudsjettet og skattemeldingen. Scheel utvalget gikk langt i å anbefale betydelige skatteskjerpelser for boligeiere. Regjeringen var, og forble, tydelig på at økt boligskatt ikke var på deres meny. Vi er glade for at regjeringen er proaktiv i forhold til boligforsyning. Selvsagt skal vi følge opp dersom endringene ikke gir seg utslag i praksis. Vi støtter regjeringens holdning til boligbeskatning. En differensiering mellom primær- og sekundærbolig er fornuftig. Både fordi investeringer bør likebehandles av prinsipielle årsaker. Og fordi overdreven investering i sekundærboliger skaper ytterligere utfordringer i boligmarkedet. Som eiendomsmeglere skal vi være bevisst på at den boligpolitikken som føres har en bred politisk forankring. Målet om at flest mulig skal eie sin egen bolig er det som gir legitimitet til et skattesystem som favoriserer investering i bolig. Bekymringen for manglende boligbygging kommer ut av en forståelse om at boligene blir for dyre, når det er for få av dem. Norge står foran store utfordringer. Det er stigende arbeidsledighet og tilstrømming av flyktninger som preger nyhetsbildet. Det er grunn til å anta at vi kommer til å oppleve en svekket gjennomsnittlig kjøpekraft. Skal vi opprettholde et inkluderende boligmarked i kombinasjon med svekket kjøpekraft må vi ha lavere prisvekst for boliger. Vi må fortsette å bidra til et opplyst boligmarked. Hvor forbrukerne tar sine valg basert på rasjonelle vurderinger. Hvor informasjonen om boligenes tilstand står

Tormod Boldvik Styreleder i NEF

Grundig dokumentasjon, rasjonelle beslutninger, nok tid og flat prisutvikling er kanskje ikke det folk tror vi har på ønskelisten. Muligens er det heller ikke slik at alle eiendomsmeglere har tatt inn over seg hva som må til. Men uten at folk flest får mulighet til å realisere boligdrømmen vil det komme krav om kraftige kursendringer i politikken. Vi har glede av en stødig politisk kurs. Vi har en avgjørende rolle i at de politiske målsetninger oppfylles. •

sentralt i beslutningene. Hvor konflikt nivået reduseres. Like mye må vi søke et boligmarked hvor prisnivået gjør det mulig for folk flest å eie sin bolig. Vi må applaudere noe annet enn prisvekst, raske salg og lange budrunder. Dersom vi skal være sikre på at politikerne opprettholder en stø kurs i boligpolitikken, må vi bidra til at de polit iske målene nås. Politiske mål som er utformet med hensyn til det brede lag av befolkningen.

Vi har glede av en stødig politisk kurs. Vi har en avgjørende rolle i at de politiske målsetninger oppfylles.

Tormod Boldvik

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

fra ledelsen

NEF har en nasjonal stemme i boligdebatten Tryggere bolighandel og styrket omdømme er overordnede mål for NEFs langsiktige arbeid, slik disse ble nedfelt våren 2014 på landsmøtet i Ålesund. Her er det blant annet uttalt at «NEF skal være i forkant og sette dagsorden i viktige politiske saker som berører medlemmene og/eller forbrukerne samt ta en aktiv rolle i den boligpolitiske debatten.» Adm. direktør i NEF Carl O. Geving

Meglerne står veldig sentralt i bolighandelen, de representerer en innsikt og kompetanse som har stor allmenn interesse. Likevel blir bransjen ofte forbundet med priskommunikasjon. NEF-styret besluttet høsten 2013 å tre ut av boligpris statistikken. Konklusjonen var at meglernes omdømme svekkes av et ensidig prisfokus i riks mediene. Den nye strategien er å flytte fokus fra prisprat til debatt om kvalitet i eiendomsmeglingen og saker av betydning for bolighandelen. Dermed er det lagt til rette for at NEF tar en tydeligere rolle i samfunnsdebatten. I det store bildet vil dette styrke meglerbransjens omdømme og påvirkningskraft. Det handler om å bygge en meglerbransje

NEF skal bidra til å løfte fram bransjens kompetanse og seriøsitet i det offentlige ordskiftet. Carl O. Geving

som er robust i møte med forbrukernes krav, teknologiske innovasjoner og myndighetenes forventninger. Gjennom 2015 har NEF utviklet en tydeligere stemme i boligdebatten. Vi har engasjert oss for å få myndighetene til å revidere en dysfunksjonell avhendingslov, som er kimen til de mange unødvendige kranglene mellom selgere og kjøpere. Vi har engasjert oss for å få innhold og kapasitet i meglerutdanningen bedre tilpasset behovene. NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen

har satt lys på kvaliteten i bolighandelen og viser vårt ansikt overfor forbrukerne. Vi har tatt en aktiv innspiller- og kommentatorrolle i regjeringens arbeid med å stabilisere boligmarkedet i pressområdene. Vi har belyst driverne i boligmarkedet, og debattert effekten av historisk lav styringsrente og høy gjeldsgrad. Vi har engasjert oss i årets valgkamp med innspill til debatten om boligbygging. Vi har belyst de store regionale forskjellene, og påpekt effekter av

Unngå vannlekkasje! Tilbud til medlemmer i Norges Eiendomsmeglerforbund. Ved å bestille før 1. desember gir vi deg halv pris på installering av vanndetektor ved kjøp av alarm. Falcks vanndetektor forebygger vannskader, og er et nyttig tilbehør til alarmsystemet ditt.

Bestill idag på tlf. 02122

6 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

boligmangel i Oslo-området som er Europas raskest voksende hovedstadsregion. Alt henger sammen med alt. En kompetent eiendomsmegler er den beste rådgiveren for brukeren kan få i boligtransaksjonen. Bransjens omdømme skapes av meglerne i hver enkelt transaksjon. NEF skal bidra til å løfte fram bransjens kompetanse og seriøsitet i det offentlige ordskiftet. •

Vanndetektor

50 % Falck – alltid i trygge hender

Kjære eiendomsmegler! Nå lager vi en FINN for alle skjermer – 4. januar er alt klart. Som klart største kanal er mobilen utgangspunktet for hvordan nye FINN ser ut og virker Vi har ryddet. Kortere og raskere vei til innholdet gir bedre brukeropplevelse og økt nytteverdi for selgere og kjøpere.

Sømløs brukeropplevelse på tvers av kanaler gir økt brukervennlighet.

Kontinuerlig arbeid også etter lansering for å gjøre opplevelsen av nye FINN best mulig for brukere og annonsører.

Vil du teste ut det vi jobber med og gi oss tilbakemelding gjør du det på m.finn.no

verdt å vite

Tar boligpolitikk på alvor

Av Svein Strømnes

Regjeringen har både i sin boligstrategi, som ble lagt frem før sommeren, og i høstens forslag til statsbudsjett vist at de tar boligpolitikk på alvor. Dette ble også bekreftet av finansminister Siv Jensen da hun holdt sitt innlegg på konferansen «Boligmarkedet 2015» som Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerte i Oslo Konserthus onsdag 14. oktober.

Jensen gjentok blant annet bekymringen for at hushold ningene tok opp for mye lån. - Det er en utrygghet der ute, flere står i fare for å miste jobbene sine. Likevel stiger boligprisene og gjelden øker. Dette gjør situasjonen sårbar, sa finansministeren på konferansen. Hun bekreftet også at regjeringen hadde stort fokus på situasjonen i boligmarkedet, men gjentok også at økte skatter på folks boliger ikke var noe tema for regjeringen i forslaget til statsbudsjettet. - Boligskatt står ikke på denne regjeringens meny, sa hun fra talerstolen. Ifølge Jensen har regjeringen også kommet godt i gang med arbeidet for å forenkle regelverk og effektivisere prosesser slik at det kan bygges raskere og billig ere der behovene er størst. Mer skatt på eiendom

En som ikke «fredet» innføring av mer eiendomsskatt var Marte Gerhardsen, som er leder av tankesmien Agenda. Hun tok til orde for mindre skatt på inntekt, og mer skatt på eiendom, arv og formue. - Vi vil ikke skatte mer, men smartere. Høyere skatter trenger vi ikke, sa Gerhardsen.

Boble?

Norge blir i mange sammen henger sammenlignet med våre naboer i øst, og boligmarkedet er ikke noe unntak. Svenskene har opplevd nedgangstider, lave renter og boblespekulasjoner i enda større utstrekning enn vi enn så lenge har sett i Norge. Norges Eiendomsmegler forbund hadde invitert professor Mats Wilhelmsson fra den Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm for å trekke paralleller til det svenske bolig markedet. - Det svenske boligmarkedet er på mange måter likt det norske, men det er en stor forskjell at vår økonomi ikke blir berørt av svingninger i olje prisen, sa Wilhelmsson. Det er også i Sverige blitt snakket om en mulig boble i boligmarkedet, men KTH- professoren mente at det på det nåværende tidspunkt ikke er mye som tyder på det. - Svenske aviser er i disse dager fulle av snakk om at vi har en boligboble, men vil den sprekke? Nei, jeg ser ingen tegn på at vi vil få et «boligkrasj», sa han videre. Mats Wilhelmsson fra KTH i Stockholm er ekspert på det svenske boligmarkedet.

Siv Jensen

Marte Gerhardsen

Mats Wilhelmsson

I motsetning til sin svenske kollega mente sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse Roger Bjørnstad at det kunne være tendenser i det norske boligmarkedet som tydet på at prisene ikke bare blir drevet av fundamentale faktorer som rente, inntektsvekst, antall bygde boliger og befolkningsvekst. - Dette gir grunn til å advare mot at det faktisk er bobler i det norske boligmarkedet, sa Bjørnstad. I tillegg var det inspirerende og gode innlegg fra OBOS sin nye konsernsjef, Daniel K. Siraj og sjeføkonom i Sparebank1 Elisabeth Holvik. Holvik tegnet et bilde av den norske økonomi i turbulente tider, og knyttet også dette opp mot de økonomiske forholdene internasjonalt. Siraj tok til orde for at det måtte bli færre regler i forhold til boligbygging - at det måtte bygges boliger for å tilfredsstille folks behov og ikke for å tilfredsstille politikere. •

Roger Bjørnstad

Elisabeth Holvik

Du kan lese alle presentasjonene på nef.no

8 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Daniel K. Siraj

Det er ikke sant at 1 av 5 boligsalg ender med konflikt. Fakta viser at det kun er 2 av 100.

Økt konfliktnivå i boligmarkedet? Forbrukerrådet har tidligere referert til at 1 av 5 boligsalg ender i konflikt, og at konfliktnivået stadig øker. Dette er ikke riktig. Tvert imot opplever vi en markant nedgang i antall konflikter. Protector Forsikring har en markedsandel på over 50% av eierskiftemarkedet, og våre fakta baserer seg på flere enn 435.000 solgte eneboliger i perioden fra 2004 til 2014. 80% av boligselgerne tegner eierskifteforsikring. Dette er en forsikring som dekker selgers ansvar for skjulte feil og mangler, som oppdages i etterkant av transaksjonen. I løpet av de siste 11 årene, er antall henvendelser/skademeldinger redusert med hele 36%.

Hva er egentlig en konflikt?

En henvendelse/skademelding til oss er ikke en konflikt. Dette er å anse som en forespørsel, eller en reklamasjon. Ved en henvendelse vurderes det om saken er dokumentert tilstrekkelig til å konkluderes på. 27% viser seg å ikke ha noe grunnlag for en avgjørelse. I de resterende tilfellene (73%) gjøres det en vurdering, som enten resulterer i et tilbud eller et avslag. 82% av disse avgjørelsene aksepteres, og oppgjør finner sted. De som ikke aksepterer avgjørelsen, kommer i kategorien vi definerer som konflikt. Dette representerer 1,8% av alle eierskifteforsikringene. Her er kjøper uenig med selskapets avgjørelse, og en ny vurdering foretas ettersom mer dokumentasjon fremskaffes. De fleste konfliktene avsluttes før rettssystemet og klagenemnd; kun 0,8% av henvendelsene løses i rettsapparatet. Dette gir et reelt konfliktnivå i dagens boligmarked på under 2 av 100; noe som er betraktelig lavere enn det som fremstilles i mediebildet. Vårt mål er å få denne andelen ytterligere ned, og vi ser at det hovedsakelig er tre faktorer som kan bidra til dette: 1) Forskrift om standardiserte avskrivnings- og levetidstabeller for utvalgte bygningsdeler. 2) Bedre kvalitet på, og økt bruk av, ny tilstandsrapport. 3) Et felles kvalitetsløft i takstbransjen. I Protector Forsikring jobber vi med alle disse områdene – hver dag.

«Si meg hvor du flytter, og jeg skal si deg hvem du blir»

Av Carl Christian Mathiesen - Analytiker InsightOne Nordic

Befolkningssegmentering har blitt benyttet i flere hundre år, noe som vil si å dele befolkningen inn i ulike grupper basert på målbare- eller kategoriske variabler. Dette kan henholdsvis være alder og inntekt, eller kjønn og hvilken bolig du bor i. Mengden av denne type data har aldri vært større, og behovet for å systematisere disse har blitt en stor utfordring for bransjer som tidligere aldri har jobbet med data. Vi i InsightOne har spesialisert oss på å samle inn store mengder tilgjengelige data og strukturere disse inn i geografiske områder i Norge. Dette er både demografiske data fra Statistisk Sentralbyrå, boligdata fra Norges offisielle eiendomsregister (Matrikkelen) og kjøretøysregisteret, for å nevne noen. Disse data kildene er matet inn i et analyse verktøy som har funnet 44 befolkningsgrupper som ligner mer på hverandre enn på menneskene i de andre befolkningsgruppene – det er disse gruppene som utgjør Mosaicsegmentene i Norge. Hele Norges befolkning er blitt klassifisert og merket med ett av disse segmentene gjennom boligadressen de bor på. For å kunne beskrive disse segmentene med mykere data, har respondentene til Norges største forbrukerundersøkelse «Forbruker & Media» (TNS Gallup) fått påført et Mosaicsegment basert på deres oppgitte boligadresse. På denne måten kan Mosaicsegmentene bli målt på flere tusen ulike datavariabler, alt fra hvilket politisk parti de mest sannsynlig vil stemme på, hvor interessert de er i interiør og i hvilken kanal de ønsker å motta boligtilbud i. Mosaicsegmenteringen er primært et nabolagsverktøy, som beskriver hvilke typer mennesker som danner et bestemt nabolag, og hva som kjenne tegner disse. Teorien for denne type nabolagssegmentering kan oppsummeres av det gamle ordtaket fra 1500-tallet, «birds of a feather flock together» - fugler

10 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

av samme fjær flyr sammen. I følge evolusjonsvitenskapen holder de ikke bare sammen, men de får også gradvis likere atferd. Disse antagelsene kan også overføres til oss mennesker, hvor vi (iallfall de fleste av oss) aspirerer mot å bli godtatt og likt i gruppen vi ønsker å til høre. De to grunnleggende driverne for valg av nytt boligområde er økonomisk kapital: hvor mye penger du besitter og ønsker å bruke på bolig - og nettopp sosial aspirasjon: hvilke mennesker du ønsker å omgås

med (i ditt nabolag). Det er altså ikke tilfeldig hvor du flytter. Du blir påvirket av dine naboer, og du vil påvirke dine naboer: Har naboen kjøpt seg en splitter ny BMW X6, så er det en relativ høy sannsynlighet for at du kommer til å bytte ut den gamle Mazdaen snart. Har du satt opp julepynten noe tidligere enn vanlig, skal du ikke se bort ifra at dine naboer vil gjøre det samme. «Joda, dette er spennende, men hvorfor leser jeg om dette i et eiendomsmagasin», tenker du kanskje. Grunnen er enkel:

En høy andel eiendomsmeglere skal selge boliger i nye områder de ikke kjenner – eller skulle ønske de kjente bedre. I dag mottar eiendomsmeglere rapporter om områdets kjønns- og aldersfordeling, inntekt- og formuenivå etc. Men er dette tilstrekkelig innsikt for å si noe om hvem den typiske boligkjøp eren i dette området er? Insight One har nylig lansert sin flytterapport, som f.eks. kan fortelle deg hvilke typer mennesker som har flyttet inn i store eneboliger de siste årene i det området hvor

INSIGHTONE Dersom du ønsker å høre mer om Mosaic eller dataprospektering – eller bare ønsker å vite hva vi har klassifisert din boligadresse som, ser vi frem til å høre fra deg. (917 68 610 / carl@insightone.no)

Et nabolag i Groruddalen uttrykt i Mosaic. Her ser man tydelig at man grupper «flokker» seg sammen.

InsightOne har inndelt Norge i 13 hovedgrupper basert på statistiske data.

du skal selge en stor enebolig. Hvor kommer de fra? Hvilke boligtyper har de bodd i tidligere? Hva er det som kjennetegner disse? Hvilke interesser har de? Hvordan ønsker de å bli snakket til? Du vil nå kunne danne deg et langt bedre bilde av hvem du skal selge til enn tidligere, merke deg en tydeligere målgruppe, predikere hvem som flytter inn

og kunne henvende deg direkte til disse gode prospektene. Ved å Mosaickode Norges Eiendomsmeglerforbunds medlemsbase, kan vi avsløre at 23 % av NEFs medlemmer bor på en adresse vi har klassifisert som «Solsiden», som er det mest ressurssterke segmentet og hvor de bor på de beste adressene i - og rundt byen. 18 % av dere kan kalle dere for en «Nybygger», som ofte er store familier i etableringsfasen, og som bor i store nye eneboliger noe utenfor de største byene. 10 % av dere lever et hektisk liv som «Storbypuls», og bor i et nabolag med et høyt utdanningsnivå i en av de største byene. I tillegg er det en overrepresentasjon i segmentet «Grått gull», hvor det befinner seg en høy andel ressurssterke arbeidstakere som snart skal inn i en romslig pensjonisttilværelse. De fire ovennevnte Mosaicsegmentene er sterkt overrepresenterte og definerer sammen den «typiske eiendomsmegleren». Ved hjelp av Mosaic og forbrukerundersøkelser kan vi blant annet hevde at ved stortingsvalget i 2013 stemte en relativt høy andel av dere Høyre,

når dere ferierer i utlandet har dere et feriebudsjett som er 26 % høyere enn Kari og Ola Nordmann, dere trener 40 % mer enn andre, og dere anses å være tidlige brukere av ny teknologi. Når det gjelder musikksmak scorer dere høyt på klassisk og pop/rock, mens norske visesanger og danseband er et ikke-tema. Bilmerkene Audi, BMW og Tesla er spesielt populære hos dere, mens Suzuki, Hyundai og Chevrolet er en av de minst populære. Noe som vil være hyggelig lesing for dere som er foretaksledere, er at eiendomsmeglere er langt over gjennomsnittet interessert i yrket sitt enn andre -- motivasjonen for denne interessen er imidlertid vanskeligere å si noe om. Dette er bare noen av flere tusen ulike datavariabler vi kan verdisette når vi beskriver den «typiske eiendomsmegleren» - eller den «typiske innflytteren til et bestemt område». For våre kunder er nettopp denne beskrivelsen og personifiseringen av en gruppe gull verdt når de skal bli kjent med målgruppen sin. Målgruppebeskrivelsen gir en mer relevant beskrivelse enn bare å få opplyst

om at det er en høy konsentrasjon av mennesker mellom 25 – 35 år. I tillegg til målgruppeana lyser, kan InsightOne hjelpe meglerforetak med å distribuere boligprospekter til eksempelvis personer mellom 35 – 45 år som bor i et ressurssterkt område, kjører en SUV, men ikke står oppført med hytte. Dette kan være relativt sterke kandidater til å kjøpe en ny hytte i det øvre prissegmentet. Dersom du ønsker å henvende deg til par i begynnelsen av 30-årene som bor i en toromsleilighet, hvor de har bodd de siste tre årene, er dette også fullt mulig. I USA hevder eksperter at big data vil revolusjonere eiendomsfaget, alt fra eiendomsutvikling til innhenting av prospekter. Som jeg har nevnt, er det store mengder data som ligger tilgjengelig hos ulike leverandører i dag. Utfordringen er å samle disse dataene og strukturere de på en måte som blant annet eiendomsmeglerbransjen kan dra nytte av i praksis. Vi i InsightOne håper å kunne bidra til at den norske eiendomsbransjen kan bli et eksempel å følge hva gjelder databruk, og ikke minst riktig databruk. • EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Sosiale medier gir mange muligheter Nina Kormilitzine driver Estate Connection AS, der hun hjelper utbyggere og eiendomsmeglere med å promotere seg selv og eiendommer i sosiale medier. Hun mener at de som selger boliger til flere millioner, men ikke ser de åpenbare mulighetene med Facebook som markedsføringsplattform, har sovet i timen. Det er en ny og modig verden der ute, og Nina har klare tanker om hvordan eiendomsmarkedsføring vil utvikle seg fremover. Etter flere år i eiendomsbransjen så Nina Kormilitzine et potensiale i hvordan meglerhusene og deres kunder markedsførte seg i sosiale medier. Det er en mismatch mellom erfaringen til de som leverer reklametjen estene og kunnskapen til eiendomsmeglerne. - Eiendomsmeglere lever av å selge boliger, de er dyktige og har et godt øye for hva som selger, mens de som ofte jobber hos reklamebyråene baserer sin erfaring på forrige kunde som kunne være f.eks. en klesbutikk. - Jeg klekket ut mange idéer om hvordan vi kunne promotere meglerhusene, utbyggere og boligene på en spisset og relevant måte. Nina har gjort kampanjer for en håndfull utbyggere og har faste kontrakter med flere filialer tilknyttet Nordvik & Partners. Hun ønsker å ligge i forkant av den teknologiske utviklingen - Sosiale medier som Facebook driver utviklingen innen medier og reklame i en rasende fart. Det setter også høye krav til forståelse fra kunden. - Mitt mål er alltid å levere det fremste innen sosiale medier, tilpasset eiendomsbransjens behov. Vi har sett at content marketing, der selskapene lager sin egen nyhetskanal, er et svært effektivt verktøy. Sosiale medier gir oss muligheten til å få like stor spredning som en god nettavis. - Mens andre krangler om hvorvidt tradisjonelle medier får lov til å lage eget reklameinnhold, lager vi selgende innhold for våre kunder hver eneste dag. Hvis vi spoler tilbake litt, er det slik at Facebook er et egnet sted for boligannonser? Fungerer ikke gode gamle Finn.no godt nok? - Det er ikke enten eller, men både og! Boligselgerne og eiendomsmeglerne har et reelt ønske om å skaffe ekstra oppmerk somhet rundt salget, fordi et boligsalg ofte 12 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

er den største transaksjonssummen folk opplever i sitt liv. Ved bruk av noen få tusenlapper kan du øke synligheten din drastisk, som igjen fører til flere på visning og for håpentligvis høyere pris. Det er over 3 millioner registertete nordmenn på Facebook. 2.4 millioner av dem sjekker Facebook hver eneste dag, og 1.9 millioner gjør dette på sin mobiltelefon. - Det største segmentet på Facebook er brukere i alderen 25-34 år, deretter fulgt av 35-44 år. Dette er kjøpegruppene som bytter bolig oftest. Først kjøper de en enkel leilighet, deretter oppgradere de når nye familier stiftes. Det kan også være vanlig å kjøpe seg en større bolig hvis man får bedre råd rundt 40 års alderen. Men 1.9 millioner nordmenn sjekker Facebook daglig på sin mobiltelefon, med små skjermer, er det en fordel eller ulempe? Nina svarer at dette er en klar fordel. Det har åpnet opp en helt ny verden for bolig annonser, fordi disse annonsene ofte har fine bilder, kort tekst og derfor er klikk vennlige på en mobiltelefon Facebook var den første store aktøren som fikk publikum til å akseptere reklameinnslag på mobiltelefonen. Det har resultert i at 75% av inntektene deres drives av innslag på mobile enheter. - Det viktigste er å gjøre dette på den r ette måten. Facebook er det mest kraftfulle markedsføringsverktøyet som er skapt. Her kan vi markedsføre mot helt bestemte grupper og interessefelt. - Når du scroller nedover feeden din og stopper i to sekunder på en boligannonse, eller en bilannonse for den saks skyld. Har Facebook sin algoritme merket seg at du kanskje er interessert i slike annonser. Det gir oss muligheten til å kjøpe visninger av annonser som er relevante for deg.

Hva tror du om fremtiden?

- Den oppvoksende generasjonen leser nesten ikke papiraviser, ser lite på TV og bruker internett på en helt annen måte enn foreldrene - Jeg tror det blir ekstremt viktig for meglerhusene å bygge opp eget publikum gjennom innholdsproduksjon og sosiale medier. Hvilken online spredning ditt firma kan tilby, vil være et sterkt innsalgspunkt ovenfor denne kundegruppen. - Vi er kanskje de eneste, eller i alle fall en av få i Norge som per i dag ikke kjøper følgere på Instagram for våre kunder. Alle kontoer er bygget opp på tidkrevende administrasjon og tillit. Det tar naturligvis lengre tid å bygge opp slike kontoer, men til gjengjeld vil alle følgere til enhver tid være relevante. Alle de store meglerhusene har ulik tilnærming til dette feltet, og det er ikke vanskelig å spå at resultatene også vil bli forskjellige. Slaget kan stå mellom de som har lykkes i sosiale medier og de som har oversett denne markedsføringskanalen. - Hvorfor skal man ikke velge den eiendomsmegleren som kan tilby den beste markedsføringen? Det ville jeg gjort. Økt synlighet gir alltid større odds for en bedre pris. - Utfordringen er at spredningskapasiteten må bygges opp og det koster penger, men de som satser nå, kommer til å få betalt. •

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERNE Med over 100 fotografer over hele landet leverer vi visuell kommunikasjon og kreativt innhold gjennom høykvalitets bilder, engasjerende reklamevideo og avanserte droneflyvere – for spredning og visning i alle kanaler. Sammen med eiendomsmeglerne visualiserer Inviso drømmer ved å tenne og vekke følelser hos boligkjøperne – så de kommer på visning. Vi fokuserer på kvalitet – fordi det er kvalitet som virker. Og vi vektlegger gode kundeopplevelser – fordi fornøyde kunder er avgjørende.

02223 K ongensgate 11 kundeservice@inviso.no www.inviso.no

Ny undersøkelse om boligdommer:

DÅRLIGE OPPLYSNINGER gir kjøpere flest seiere i rettssalen

Manglende eller uriktige opplysninger fra selgeren gir størst sjanse for å bli dømt i norske domstoler. Dette har Einar Mo funnet ut etter å ha undersøkt 417 dommer om boligmangler.

Av Carsten H. Pihl, forbrukerrådgiver i NEF

ørstelektor Einar Mo ved Høyskolen i elemark har gått gjennom dommer i T avhendingslovssaker fra tingrettene og lagmannsrettene de siste årene. Mo er jurist og har vært advokat i privat og i kommunal forvaltning. Han underviser nå i juridiske fag ved Høyskolen i Telemark, blant annet på eiendomsmeglerstudiet. Undersøkt 417 dommer

Han har undersøkt 417 dommer fra 2003 til 2014. Funnene ble presentert i fagtidskriftet Lov og Rett nr 7 2015. Alle dommene gjaldt forbrukersaker der selgeren var representert med eiendomsmegler. Mo ønsket i undersøkelsen å finne ut tre ting: • Hvem vinner rettssaker etter avhendingsloven – kjøpere eller selgere? • Hva er grunnen til at kjøperne vinner? • Når kjøperne vant på grunn av uriktige opplysninger – hva var kilden til disse opplysningene? Selgerne vinner mest

Hovedfunnet til Einar Mo er at i avhendingslovssaker er det ikke lett å vinne frem for kjøpere. Undersøkelsen avdekker følgende om dommene avsagt mellom 2003 og 2014: • Kjøperne fikk fullt medhold i 28,3 prosent av sakene • Selgerne fullt medhold i 37,9 prosent av sakene. • Dels vunnet, dels tapt i 33,8 prosent av sakene Dette er viktig informasjon for de som ønsker å gå til retten, kommenterer Mo: «Da springer det en i øynene at rettssaker i denne type mangelssaker er noe av et sjansespill for begge parter, men særlig for kjøp eren.» En av grunnene til at Mo omtaler slike rettssaker som «sjansespill» er at i saker med 14 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

resultatet «dels vunnet, dels tapt», vil part ene oftest måtte dekke sine egne saksomkostninger. Når alle regninger er gjort opp, vil det ofte ikke være mye penger igjen. Mo er også inne på at tallene kan peke på at en del kjøpere går til bolighandelen med for høye forventninger om boligen.

Dårlig informasjon gir kjøperne oftest seier

Videre undersøkte Mo hva som er årsaken til at kjøperen helt eller delvis vinner frem. Han grupperte saken etter avhendingslovens ulike paragrafer: § 3-7 (manglende opplysninger), §3-8 (uriktige opplysninger) og

lysningene om eiendommen til interessent ene, er dette noe overraskende, skriver han.

Tips til eiendomsmeglere:

Hva er kildene for de uriktige opplysningene?

Pass på opplysningene!

Einar Mo undersøkte også hvor de uriktige opplysningene (avhendingslovens § 3-8) kom fra. Da viste det seg at de viktigste kildene til uriktige opplysninger er skriftlig materiale. Takstmannens rapport (boligsalgsrapport, tilstandsrapport eller takst) var til uriktige opplysninger i over en tredel av sakene. Men hakk i hæl fulgte salgsoppgavene som eiendomsmeglerne laget. I sin konklusjon peker Mo på at noe av problemet – både for takstmenn og for e iendomsmeglere – kan være at de noen ganger bygger på selgerens egen dokumentasjon. Noe som gir utfordringer: - På samme måte som for takstmennene er det imidlertid slik at meglerne av og til må bygge på selgerens opplysninger, og ikke alle opplysninger er kontrollerbare. Et spørsmål som forblir ubesvart etter denne undersøkelsen, er om eiendomsmeglerne gjør nok for å kontrollere de opplysningene de får fra sin oppdragsgiver. Det er i alle fall grunnlag for å si at man ikke kan se helt bort fra denne muligheten, skriver Mo i artikkelen. Det er også verdt å merke seg at i en av ti saker stammet uriktige opplysninger fra selger eller meglers muntlige opplysninger:

KOMMENTAR:

Undersøkelsen til Einar Mo er viktig informasjon for eiendomsmeglere. Det er verdt å merke seg at der selgerne oftest blir dømt er ved brudd på opplysningsplikten etter avhendingslovens paragrafer 3-7 og 3-8. Altså enten manglende eller feilaktige opplysninger. Dette gjør at man som megler må passe på selgerne. Sørg for at de skjønner rekkevidden av opplysningsplikten i avhendingsloven – og at de virkelig gir opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Videre kan eiendomsmeglere her være gode rådgiver for selgerne – og i senere tur for kjøperne – ved å stille ekstra kontrollspørsmål når informasjonen som selgeren gir ikke henger helt sammen eller virker mangelfull. Dette gjelder både opplysninger som fanges opp på befaring, og opplysninger som skal gis i egenerklæringsskjemaet. Opplysninger er også øverst på min statistikk over henvendelser til forbrukerrådgiverens telefon. Dette er for eksempel spørsmål knyttet til opplysninger om løsøre, opplysninger knyttet til faktaopp lysningene om eiendommen (punktlisten i eiendomsmeglingslovens § 6-7,2. ledd), opplysninger om utleiemulighet eller om deler av boligen er godkjent for opphold eller ikke. Felles for henvendelsene er at kjøperne er g anske misfornøyde med at de ikke får opplysninger de forventer å få. Carsten Pihl, NEFs forbrukerrådgiver i bolighandelen

§ 3-9,2. punktum (vesentlig dårligere stand). Det han fant var at de fleste kjøpere vinner når saken er knyttet til opplysninger. • Manglende opplysninger: 38,3 prosent • Uriktige opplysninger: 27,9 prosent • Vesentlig dårligere stand: 33,8 prosent Altså var opplysninger hovedgrunnlaget i 7 av 10 saker der kjøperne vant frem. -Det som imidlertid er mest iøynefallende, er at de fleste «vinnersakene» – både i tingretten og lagmannsretten – er begrunnet med brudd på opplysningsplikten, skriver Mo i artikkelen i Lov og Rett.

Kildene til uriktige opplysninger:

1. Muntlige opplysninger fra selgeren: 7,1 prosent 2. Muntlige opplysninger fra megleren: 3,0 prosent 3. Salgsoppgave: 29,3 prosent 4. Boligsalgsrapport/tilstandsrapport/takst: 36,4 prosent 5. Egenerklæring: 24,2 prosent •

Han synes dette er noe rart: -På bakgrunn av at selgerne hadde fått bistått av en profesjonell aktør til å formidle opp-

NEF jobber for å bedre bransjens renommè

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Av Tor Inge Hjemdal, fagsjef i norske arkitekters landsforbund

Puddelrockere i boligmarkedet? Når du bruker Spotify eller andre strømmetjenester for musikk begynner du med de låtene du kjenner og liker fra før. Selvfølgelig. Når du spiller din favorittmusikk registrerer Spotify det du laster ned og foreslår andre låter du kanskje liker. Hører du på Bon Jovi fra 80-tallet er det bankers at forslaget til neste låt er en annen puddelrocker fra 80-tallet. Det er problem hvis du vil følge med på utviklingen. Du blir sauset inn i en nostalgitur uten sidestykke. Det blir umulig å være oppdatert på ny musikk hvis du kun hører på de gode gamle låtene. Boligmarkedet fungerer ofte på samme måte. Det er et konserverende marked som forsøker å finne ut hvilken bolig du liker, slik at de kan lage tilsvarende bolig, som de regner med morgendagens boligkjøper også vil ha. Meglerne og boligprodusentene mener å ha god oversikt over markedet og hva boligkjøperne ønsker seg. De vet at mange ønsker seg et kjøkken med glatte overflater. At folk mellom 45-55 år ønsker seg leilighet med 2 soverom, og at de vil ha tradisjonell stil på

både hus og leiligheter. Energieffektive hus selger tregt. At boliger med nye boformer som felles oppholdsrom på gatenivå er trendy i New York, kanskje mulig i Oslo, men ikke salgbart utenfor storbyene. På bakgrunn av dette utformer og produserer de nye boliger. Det betyr at vi får mye likt. Vi bygger stort sett de samme løsningene som vi gjorde i fjor.

Hvem vet hva den fremtidige boligkjøperen vil ha? Vi blir eldre og må bo hjemme lengre, demografien endrer seg, boligene må bidra med mer bærekraftige løsninger, teknologi har større potensial enn det som utnyttes i dag, byene er i endring. Det er på tide å se fremover og ikke bakover. Meglerne kan bidra med kunnskap. Puddelrockerne tilhørte 80-tallet – men trenger boligene våre å gjøre det? •

BUDRUNDER.NO

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» THOMAS BARTHOLDSEN, FORBRUKERRÅDET

16 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

Opprett bruker

MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

Registrer opplysninger

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

Gi bud

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

BLI MED PÅ VÅR JULEKALENDER! Vi deler ut fine premier hver eneste dag fram til julaften! Delta: norwegianbroker.no Hovedpremie: Apple Watch

Vi ønsker alle en riktig god jul og godt nytt år!

Eierskifte- og boligkjøperforsikring gjennom Norwegian Broker

LIVREDDENDE innsats

i Middelhavet

Europa er midt i sin mest omfattende flyktningkrise siden andre verdenskrig. Leger Uten Grenser jobber intenst for å gi helsehjelp til hundretusener på flukt.

Fra strand til strand

Nødhjelpskoordinator Lindis Hurum om bord på Bourbon Argos etter en redning. Foto: Francesco Zizola 18 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Borgerkrigen i Syria har ført til at over fire millioner mennesker har måttet forlate sine hjem, og slutte seg til strømmen av mennesker på flukt som søker seg til Europa. Det finnes ingen trygge, lovlige måter å ta seg til Europa på over land, derfor prøver mange å ta sjøveien til Italia og Hellas. Som så mange andre flyktninger fra konfliktområder som Eritrea, Kongo og Afghanistan, ender de opp i Libya, hvor mange desperat prøver å komme seg på båter. Mange som venter her har blitt utsatt for vold, tortur og voldtekt enten på veien eller i sine hjemland, noen ganger begge deler. Kyniske menneskesmuglere arrangerer en ferd ut på åpent hav i skjøre gummi- og trebåter.

TAKK FRA LEGER UTEN GRENSER Flyktningesituasjonen er akutt og verre enn noen sinne. Nå trenger virkelig disse menneskene hjelp og Leger Uten Grenser setter enormt stor pris på Norges Eiendomsmeglerforbunds bidrag på 100 000 kr. Fordi dere bidrar kan vi redde liv og hindre nød! For at vi skal kunne nå fram til dem som trenger oss, er det avgjørende at vi ivaretar vår nøytralitet og vår uavhengighet. Faktisk er det vår uavhengighet som gir den største beskyttelse når vi arbeider i konfliktfylte områder. Bedriftsstøtte som den dere har gitt oss, gjør det mulig. Tusen takk for deres bidrag, sammen redder vi liv! Næringslivsansvarlig Leger Uten Grenser, Jessica S. Lyche.

Nana på sju måneder blir tatt om bord på Dignity I. Nana ble født i Libya av foreldre som hadde flyktet fra Gambia på vei til Europa. Foto: Anna Surinyach/MSF

Menneskesmuglerne utnytter flyktningenes desperasjon og tar om bord mange fler enn båtene tåler, da deres profitt øker jo flere de får om bord. Resultatet er at mange setter ut på den farlige ferden over Middelhavet, som allerede har kostet altfor mange mennesker livet, i lite sjødyktige båter som er svært sårbare på åpent hav. Leger Uten Grenser driver to båter som patruljerer i Middelhavet, Bourbon Argos og Dignity I, i et forsøk på å plukke opp så mange som mulig før de blir utsatt for tragiske ulykker. Siden mai har disse båtene reddet seksten og et halvt tusen mennesker – legger man til de drøyt tusen som har blitt plukket opp av andre båter som deretter har blitt tatt om bord av Leger Uten Grenser er det snakk

Redningsaksjon på Leger Uten Grensers redningsskip Dignity I. Foto: Surinyach Anna/MSF

Oversikt over alle Leger Uten Grensers prosjekter i forbindelse med flyktningkrisen.

om et antall som tilsvarer hele befolkingen i Kongsvinger kommune. Foruten faren for drukning, sliter mange av passasjerene med dehydrering, utmattelse, skabb og lus. Det kommer også ofte historier fra felt om fødsler på ombord på Leger Uten Grensers redningsbåter – i enkelte tilfeller har det vært nødvendig å fly fødende inn til Malta eller Italia på grunn av komplikasjoner. Uten hjelp fra redningsbåtene hadde fødslene vært særdeles farlig for både mor og barn. «Å være på båten Argos i Middelhavet er en unik og utrolig opplevelse – annerledes enn alt annet jeg har opplevd i mine ni år som feltarbeider», forteller Lindis Hurum, nødhjelpskoordinator i Leger Uten EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Astrid, jordmor I Leger Uten Grenser, går om bord i en spansk kystvaktbåt for å hjelpe Collins og hennes nyfødte sønn ombord på båten som skal ta dem til Spania. Foto: Marta Soszynska/MSF

Divan ble født om bord på Leger Uten Grensers redsningsskip Dignity I, 18.oktober 2015. Bildet er tatt bare minutter etter en vellykket fødsel hvor Divan ligger på mamma Collins mage. Foto: Marta Soszynska/MSF Nødhjelpskoordinator Will Turner og sykepleier Mary Jo Frawley deler ut det som antakelig er det første varme måltidet de 372 nyankomne passasjerene om bord har spist på flere uker. Foto: Gabriele François Casini/MSF

Grenser. «Kontrasten mellom dramaet og intensiteten under en redningsoperasjon, og den ekstreme gleden og lettelsen når alle er trygge ombord, treffer oss hardt i hjertet.» Veien videre

De Leger Uten Grenser redder blir fraktet til Italia eller greske øyer, hvor det også er medisinske team på plass. For de aller fleste går ferden videre derfra til 20 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Nord-Europa –mange av dem til fots. Behovet for at disse får helsehjelp er også akutt. Leger Uten Grenser har satt opp stasjoner og mobile klinikker ved grensene til Makedonia, Serbia og Kroatia. Hudinfeksjoner, muskelsykdommer, betennelser, forstuede ankler og utmattelse er bare noe av det Leger Uten Grensers medisinske personell behandlet. Mange har ikke vært hos lege siden de dro hjemmefra.

Det er ikke bare kroppen som tar skade av flukt fra krig og konflikt. Mange har ubehandl ede traumer fra sitt hjemland i tillegg til påkjenningen av å leve i frykt og usikkerhet på den lange veien. Leger Uten Grenser tilbyr psykologhjelp ved de største transittstedene for å helbrede de sårene som ikke synes, som kan være like lammende som skader på kroppen. Givere gir håp

Leger Uten Grenser har klart å tilby uvurderlig hjelp og redde mange liv på grunn av private

givere – både individer og bedrifter – som er villige til å støtte arbeidet med at alle mennesker bør få medisinsk hjelp når kriser rammer. Private midler står for over 90 % av hele Leger Uten Grensers inntekt, noe som ivaretar organisasjon ens nøytralitet og uavhengighet. Ethvert bidrag til Leger Uten Grenser hjelper de aller mest sårbare i verden. Mennesker som har blitt tvunget på flukt får behandling når det trengs; uansett hvem, uansett hvor, uansett hvorfor. •

gi en julegave som

Foto: Mikkel Dalum

redder liv

fra din bedrift

kontonr. 5010.06.00371 eller ring tlf. 088998 www.legerutengrenser.no/bedriftsjulegave

samfunnsansvar redder vi liv

Prisdesign i Oslos boligmarked I et stadig stigende boligmarked har det blitt rettet fokus mot lokkepriser som et økende problem. Jeg vil argumentere for at lokkeprising bunner i et insentivproblem som aktørene i markedet står overfor. Videre er det tydelig at debatten fortsatt bærer preg av å ha et definisjonsproblem, da det ikke er lett å identifisere lokkepriser basert på transaksjonsdata. Dette er en stor svakhet, og gjør bildet mer uoversiktlig. For både selgere og kjøpere utgjør misprising i boligmarkedet en økt transaksjonskostnad i form av både tid og effektivitet. Dette medfører et problem for bransjen som helhet, hvor omdømmet og tilliten vil kunne svekkes over tid. Av Anders Skjærholt - M.Phil Economics og Konserntrainee i DNB

Prisstrategier; lokkepris eller underpris?

Denne artikkelen baserer seg på min mastergradsavhandling «Behavioral Biases in Housing Markets – The Case of Oslo». Datagrunnlaget er hentet fra Eiendomsverdi, og tar for seg alle transaksjoner av selveiereiendommer i Oslo i perioden 01.01.200631.12.2013. Det kan være nyttig å få klarhet i hvordan tallenes tale beskriver situasjonen i boligmarkedet. Ofte blir debatten preget av enkelthendelser og historier som ikke er representativt for markedet som helhet.

Av de ulike prisstrategiene er prisantydning lik verditakst den vanligste, hvor 41,5% av boligene i utvalget benyttet denne formen for prissetting. I tur og orden er det prisantydning under verditakst på -10 000 kr til -200 000 kr som deretter er de vanligste strategiene. Mindre enn 1 promille av alle boliger ble lagt ut i markedet med en prisantydning over verditakst. Totalt velger altså 58,4% en prisantydning som er lavere enn verditakst. s tigende boligmarked fremstår det derfor som en gåte at prisantydninger flest ligger lavere enn taksten. En takst som jo i utgangspunktet var et konservativt prisanslag. Det er bemerkelsesverdig at meglere (og takstmenn) kontinuerlig fortsetter å sette takst og prisantydninger som er lavere enn prisutviklingen i markedet for øvrig. Dette, selv om det er klart at både selger og megler forventer at boligen vil selges langt over takst. Hva er egentlig effekten av underprising?

I gjennomsnitt ble alle boligene i Oslo i dette tidsrommet solgt 4% over takst. I toppåret 2006 lå gjennomsnittet på 8% over takst. I år ligger vi an til et nytt toppår, og det er ikke uvanlig at enkelte segmenter, slik som sentrumsnære leiligheter selges for mer enn 10% over prisantydning. Prisantydning -Verditakst % av totalt utvalg 0 41,50 % -10000 12,70 % -110000 8,40 % -60000 7,00 % -50000 4,90 % 22 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

I bransjen fastsetter både meglere og takstmenn priser på eiendommene. Takstmenn oppgir som regel et konservativt anslag på boligens markedsverdi. Meglere har en tendens til å hevde at det er de som er tettest på markedet, og vet best hvilken sluttsum en selger kan forvente. I et sterkt Prisantydning- Verditakst -210000 -100000 -160000 -150000 -200000

% av totalt utvalg 3,00 % 2,60 % 2,00 % 2,00 % 1,20 %

Her definerer jeg underprising som en pris antydning under verditakst. Underprisingen vil først kunne klassifiseres som lokkeprising dersom selger ikke er villig til å selge til prisantydningen. Analysen baserer seg på regresjonsmetode hvor observerbare kjennetegn ved boligene er kontrollert for. Tallenes tall er klare. Underprising gir ikke noen høyere endelig salgspris når man tar hensyn til boligens takst, areal, lokasjon, byggår, salgstidspunkt og andre karakteristikker. Analysen viser også at det er en negativ og statistisk signifikant effekt av underprising. For hver krone man setter prisantydningen lavere enn verditaksten vil man oppnå en lavere endelig salgspris på mellom 81 og 93 øre, sammenlignet med en tilsvarende bolig med lik verditakst. Effekten varierer i styrke i ulike markedssegmenter og prisklasser,

men er gjennomgående negativ. Regresjonsanalysen indikerer også at boliger hvor pris antydning settes lik verditakst gjennomsnittlig selges for en høyere endelig salgspris. Denne effekten er betydelig og varierer fra 50.000350.000 kr ut i fra hvilken prisklasse man ser på. Så hvorfor benytter noen fortsatt underprising, hvis det ikke fungerer? Og dette er spørsmålet mange bør stille seg. For hvis underprising ikke beviselig er til fordel for selgeren, hvem er det da som drar nytte av en slik prisstrategi? En brannfakkel av et svar er: meglerne. Rask omsetningstid og mange interessenter på visning er to plausible utfall av en slik strategi, noe som primært sett gagner meglerne. Innenfor den incentiv strukturen som markedet i dag legger opp til er et slikt resultat å anse som et naturlig utfall. Med mindre man endrer incentivene, vil ikke resultatet bli nevneverdig forandret. Så da er det nå opp til meglerne å bevise at lave prisantydninger gir en meravkastning for selgeren. Markedssvikt

Det er å betrakte som en mistilpasning i markedet når kjøpere må søke etter boliger som ligger priset inntil 10% lavere enn estimert markedsverdi fordi de må forvente at boligen selges over takst. I et allerede uoversiktlig marked, med en auksjonsform som de færreste er godt vant med, skaper det enda et lag med usikkerhet for både selgere og kjøpere. Med unntak av førstegangskjøpere er som kjent de fleste både selgere og kjøpere i samme marked. Det er et komplekst prisbilde som kjøperne må forholde seg til; verditakst, lånetakst, prisantydning, endelig salgspris, inklusiv og

toppen av isberget. Den enkle grunnen til det er at det meste selges over prisantydning. Dermed får man ikke så ofte klarhet i om prisantydningen var lik selgerens reelle reservasjonspris eller ikke. Lokkepris oppstår først når selger ikke er villig til å selge på, eller over prisantydning. Kanskje forekommer det oftere tilfeller av at kjøpere byr over seg selv, helt til selger blir fornøyd? Disse tilfellene kan også klassifiseres som lokkepris, men rapporteres nødvendigvis ikke inn fordi kjøperen da «innrømmer» å ha gjort et dårlig kjøp. Uten sanksjoner overfor selger/megler lyder bransjenormen mer som en hul trussel enn som et godt virkemiddel mot lokkepris. NEF og Eiendom Norge har i senere tid tatt til orde for at Forbrukerombudet må ta i bruk de sanksjonsmulighetene som foreligger. Med dagens sendrektige ordning som først går til mekling hos Forbrukerombudet og deretter til Markedsrådet, vil man ikke som boligkjøper kunne forvente at rapportering eller klage vil føre frem i rimelig tid. Når det er liten egennytte i å melde i fra, så vil det heller ikke bli gjort. Det er derfor opp til bransjen selv å få en slutt på misprisingen i markedet. Og man kan ganske enkelt begynne med å sette pris antydning over takst, når markedsforholdene tilsier det. Dersom forventningen er at boligen vil omsettes for en pris som ligger over verditakst, så må følgelig prisantydningen utformes deretter. Dette er noe som ingen enkeltaktør kan endre på egenhånd. Det vil kreves en samlet innsats fra alle aktørene i bransjen. Økt transparens og oversikt i markedet vil føre til en mer effektiv kjøps- og salgsprosess, noe som vil gagne både bransjen og samfunnet i det lange løp. •

eksklusiv fellesgjeld/formue. I hvilket annet marked får man oppgitt så mange prismål på én og samme vare? Når det i tillegg reises spørsmålstegn ved treffsikkerheten til noen av disse prismålene, må en kunne slå fast at Ola Normann ikke har en enkel oppgave med å orientere seg i markedet. Dette hemmer effektiviteten og gir dermed et -samfunnsøkonomisk tap. Måling av prestasjoner og kulturen i bransjen

Det er symptomatisk for bransjen at meglere måles ut i fra hvor mye over prisantydning eller takst eiendommene selges for. En god prestasjon er ikke ensbetydende med at boligen omsettes for langt over prisantydning, snarere tvert i mot. En ekspert som konsekvent kommer med en lav verdifastsettelse vil ikke over tid ansees som pålitelig. De fleste vil være enig i at en høydehopper som senker lista, for så å enkelt forsere den, ikke har levert en topp prestasjon. Satt på spissen vil en lav prisantydning, og en endelig salgssum som overgår den lave prisantydningen være analogt med høydehopperens prestasjoner. Hvis påstanden om at meglere kjenner boligens markedsverdi best skal kunne holde, så må man fokusere på å prise boligene riktig i utgangspunktet. Det vil si at meglere som over tid har lavt avvik mellom prisantydning og endelig salgspris, er de som er best til å verdsette boliger. Altså er det slik at man må gå bort fra kulturen og tankesettet hvor meglere bruker «salg over prisantydning» som en målestokk for gode prestasjoner. Toppen av isberget

Det er grunn til å tro at de konkrete tilfeller av lokkepris som rapporteres inn, kun er

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Endelig er 4MATIC-sesongen her!

CLA SB 200 d 4MATIC fra 422.100,-

C 200 4MATIC

Kompromissløs firehjulsdrift nå kun kr 9.900,Kampanjerente 1,99% Tilbudet gjelder også A-, B- og E-Klasse Alle 4MATIC-modeller leveres med automatgir som standard

Pris inkl. lev. Oslo. Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. Kampanjerente betinger 10% forskuddsleie + mva. (leasing) eller 35% egenkapital (lån). Kampanjerenten er flytende og tilbys opp til 3 års løpetid, etter dette vil renten justeres til gjeldende markedsvilkår. Finansiering forutsettes gjennom Bertel O. Steen Finans AS. Forbruk blandet kjøring: 0,46-0,65 l/mil. CO2-utslipp: 119-152 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. Tilbudet gjelder frem til 31. desember 2015.

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

GLA 200 d 4MATIC fra 412.600,-

fra 452.700,-

Månedens meglerprofil:

Wenche Odden Kvamme

Arbeidssted: Eiendomsmegler 1 Nord-Norge avd. Tromsø Rødbanken Sivilstatus, barn? Gift, 2 barn. Sist leste bok? Norges lover? Nei da, akkurat nå holder jeg på å lese Petter Stordalens bok, «jeg skal fortelle deg min hemmelighet». Utrolig spennende å lese om en så profilert forretningsmann og hans vei karrièremessig. Favoritt TV-program? Jeg ser svært sjeldent på TV, så her må jeg nok si barne-TV, da det er obligatorisk å få med seg hjemme hos oss. Favorittmusikk? Musikk som gjør deg glad og gir deg energi. Før en befaring setter jeg alltid på en sang som girer meg litt opp i bilen, og da spiller jeg høyt! Det er viktig å hente energi i de små tingene, musikk er en sånn ting for meg. «Favorittdings»? Forutenom mobilen min? Nå som det straks er full mørketid her i Tromsø må jeg nesten si at min favorittdings er de elektriske visningskiltene våre med lys i. Husker jeg kjørte visning i fjor vinter da det var strømbrudd på store deler av Tromsøya, da var det kjekt å ha de skiltene! Kjører? Audi. Hvor mange timer jobber du i uke? Så mange timer som det trengs for å komme i mål. Jeg er usikker på nøyaktig timeantall, men det blir en del timer. I praksis er man jo på jobb nesten hele døgnet, har du telefon med deg er du på jobb. Hva gjør du for å koble av? Da tar jeg med meg familien og drar til hytten vår på Sommarøy. Der kobler jeg av og tilbringer kvalitetstid med barna og mannen. Vi drar dit så ofte vi kan og jeg er utrolig glad i den plassen. 26 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Hva er din beste idrettsprestasjon? Salgsstarten på prosjektet Workinntoppen i Tromsø - Hvor vi solgte ca. 70 leiligheter på rappen. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Frukt. Frukt er det beste jeg vet og jeg kunne egentlig spist det til alle måltider. Beste reisemål? København, jeg elsker den byen og har vært der flere ganger. Det er en by som passer perfekt til shopping og man oppdager noe nytt med byen nesten hver gang man er der. Å bare spasere rundt på Nyhavn uten mål og mening er rett og slett herlig. Har du noen dårlige sider? GarantertJ Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Jeg tror ikke jeg har en spesifikk avgjørelse jeg har tatt som er best. Summen av alle mine avgjørelser har ført meg hit jeg er idag og jeg er svært takknemlig for det. Hvor mange kan si at de har verdens flotteste familie samtidig som de har drømme jobben og får gjøre det de trives best med hver dag? Hvor mange ganger har du flyttet? 4 Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Ordet arealeffektiv, det brukes over en lav sko og har mistet sin betydning. Areal effektiv sier deg egentlig ikke så mye om en bolig lengre, alt er jo arealeffektivt. Jeg har til dags dato heller ikke sett noen skrive at en leilighet er u-arealeffektiv, så hva innebærer beskrivelsen egentlig? Er alle boliger i Norge arealeffektiv?

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Mange av mine nærmeste er nettopp eiendomsmeglere, så jeg må nesten si at min erfaring med meglere er svært god. Jeg har solgt bolig tidligere og var svært fornøyd med min megler. Skulle jeg solgt igjen ville jeg definitivt benyttet meg av en eiendomsmegler da jeg vet hvor mye en god megler kan ha å si for salget. Erfarings messig må jeg også nevne at det jeg synes er mest spennende er hvor ulike de fleste meglerne er. Alle har sin stil og framgangsmåte som fungerer perfekt for dem. Det synes jeg er litt fascinerende, at det som funker for noen ikke ville funket for andre i det hele tatt, men likevel er de alle gode selgere som oppnår sine mål. - Karrierevei fram til der du er i dag? Da jeg var nyutdannet startet jeg først hos Nordmegler. Etter det var jeg med på å starte Krogsveen i Tromsø. Den prosessen var utrolig lærerik og jeg lærte svært mye om både megling og det å bygge opp et foretak. I dag er jeg stolt av å si at jeg er daglig leder for EiendomsMegler1s største og mest solide kontor i Rødbanken i Tromsø, hvor vi er markedsleder.

- Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet i form av profesjonell rådgivning til begge parter. Tillit er nøkkelen til å få en god pris for en bolig. Føler man seg trygg på objektet og ivaretatt i prosessen er man som regel villig til å by. Der kommer vår rolle inn, vi har kunnskapen og erfaringen til å sørge for en trygg bolighandel for begge parter. - Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det er et svært spennende tema! Nøyaktig hvor vi er om ti år er det nok ingen som vet, men at bransjen er i endring er det ingen tvil om. Jeg leste en spennende artikkel om nettopp dette i Aftenposten hvor de tok for seg fire ulike scenarioer innenfor megleryrket i 2020. Personlig tror jeg at digitaliseringen vil sette sitt preg på bransjen. Effektiviteten vil økes og platt formen vi selger boliger på vil være en annen en den vi har idag. Arbeidsfordelingen mellom selger og megler vil også endre seg. Det blir spennende og følge med framover. Det viktigste for vår del vil være og ta endringene seriøst og sørge for å tilby et

produkt som er i tråd med forbrukernes ønsker. Det meste vil nok foregå over nett og hvordan vi skal løse det vil tiden vise. Vi er iallefall klare når den tid kommer!

eiendomsmegler vil endre seg, vi har en bredspektret kompetanse innenfor salg, juss og økonomi, det er en lang vei fra 80-tallet til der vi er idag.

- Hva er den største utfordringen til b ransjen? Jeg tror at på sikt vil privatsalg være den største utfordringen, litt lik situasjonen vi ser i Danmark idag. Det at forbrukerne kan velge å selge boligen selv uten å måtte forholde seg til samme lover og forskrifter som oss er en utfordring. Det kan svekke tilliten rundt bolighandel kraftig. For å ivareta en solid meglerbransje og en trygg bolighandel må lovverket rundt privatsalg endres slik at det samsvarer med våre rettsregler.

- Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Jeg tror vi vil se et sunnere og mer stabilt marked framover. Det vil være prisstigning, men i ett litt mer nøkternt format enn det vi har hatt til nå. I Tromsø har situasjonen vært ganske spesiell med svært høy prisstigning på kort tid. Framover nå tror jeg vi vil ha en moderat økning og litt roligere tempo på omsetningshastigheten. Jeg har stor tro på markedet framover, både på brukt og nybygg siden. Det kommer flere spennende prosjekter ut på markedet i Tromsø som jeg har stor tro på salgsmessig sett. •

- Hva kan gjøres for å bedre eiendoms meglerens omdømme? Jeg tror vi allerede er kommet ganske langt når det gjelder dette temaet. Etter at utdanningskravet kom på plass ser vi at bransjen er på rett vei. Den etikken og jussen som meglerne nå har i bagasjen har allerede satt sitt preg på omdømmet vårt. På sikt tror jeg at synet på en

Dragehodeblomst gjorde tomten om til en økonomisk hengemyr Det er selvsagt stor stas med en så sjelden plante på tomten, men ikke akkurat noen gullgruve. Vi i Bank2 forsøker uansett å se positivt på dine utfordringer. Dersom det er vanskelig å få hjelp hos den faste banken din, hjelper vi deg å finne finansieringsløsninger du kan leve med. Har du økonomiske utfordringer og sliter med å finne en løsning? Ta kontakt med oss i Bank2. Tlf. 24 13 20 60 - bank2.no

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

faglig påfyll

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Videresalg av kontraktsposisjoner og skatt Hvis en forbruker har inngått en avtale med en entreprenør om å kjøpe en bolig under oppføring, kan det hende at vedkommende ønsker å komme seg ut av kontraktsforholdet før boligen er oppført og derfor velger å selge «kontraktsposisjonen» videre til en annen kjøper (forbruker). Spørsmålet som da dukker opp er hvordan dette skal håndteres skattemessig. Er gevinst ved salg av kontraktsposisjonen skattepliktig og har man eventuelt fradragsrett for tap?

Vi stilte spørsmålet til advokat Bård Erlend Hansen i SBF Skatteadvokater og advokatfullmektig Joachim Johannessen i Skattebetalerforeningen: - Etter skatteloven § 5-1 (2) fremkommer det at «gevinst ved realisasjon av formues objekt» er skattepliktig inntekt. For gevinster i virksomhet så fremkommer det samme av skatteloven § 5-30 (1). Da er også tap fradrags berettiget sier advokatfullmektig Johannessen. - I et tilfelle som dette, hvor det snakk om salg av en kontrakt som gir rett til å bli eier av en bolig under oppføring (kontraktsposisjon), vil nok skattemyndighetene se det slik at kontrakten skattemessig må anses som et formuesobjekt og at man ved et salg derfor må foreta en gevinst- og tapsberegning, fortsetter advokat Hansen. Advokatene gir følgende eksempel:

• En forbruker (kjøper 1) har inngått en kontrakt med entreprenør om kjøp av en bolig under oppføring til kroner 4 millioner. Han selger så kontraktsposisjonen videre til en annen forbruker (kjøper 2) og betinger seg samtidig et vederlag på kroner 200.000. Siden kjøper 1 ikke har betalt noe for selve kontrakten, vil hele beløpet på kroner 200.000 være skattepliktig. Gevinsten må eventuelt reduseres med kostnader som er pådratt i forbindelse med salget, som for eksempel omkostninger til megler eller gebyr til entreprenør. En slik gevinst ved salg av kontrakt vil vanligvis beskattes som kapitalinntekt med 27 %. I de tilfellene man bare har kjøpt en 28 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

kontrakt og solgt denne videre, vil aktiviteten normalt ikke ha vært stor nok til å anse dette som næringsvirksomhet. Gevinsten i en slik situasjon vil i sin helhet typisk skyldes prisoppgang i markedet. Reglene om kapitalgevinster og -tap bygger i stor utstrekning på et symmetriprinsipp, hvilket betyr at et tap er fradragsberettiget i den utstrekning en gevinst ved samme transaksjon ville vært skattepliktig. Når en gevinst ved salg av kontraktsposisjonen er skatte pliktig vil det følgelig være fradragsrett hvis man kommer i en tapssituasjon, jfr. skatte loven § 9-4. Tapet er fradragsberettiget i alminnelig inntekt med en skatteeffekt på 27 %. Er det noen forskjell om selger er forbruker eller profesjonell?

Etter bustadoppføringslova kan ikke en privatperson gjøre bruk av muligheten til å selge en kontraktsposisjon når det opprinnelige formålet med kjøpet har vært investering (spekulasjon) og ikke eget boligbehov. Vedkommende må selge boligen som er

nder oppføring etter reglene i bustadopp u føringsloven. Hva gjelder skattemessig? - Om vedkommende selger (privatperson) anses som forbruker eller profesjonell ihht. reglene i bustadoppføringsloven vil i utgangspunktet ikke medføre noen forskjell skattemessig, forklarer skatteadvokatene. I begge tilfellene så er det et formuesobjekt som realiseres (kontraktsposisjon/bolig kontrakt) og gevinsten er i utgangspunktet skattepliktig som kapitalinntekt. - Men hvis vedkommende derimot kjøper og selger slike kontrakter mer systematisk og bruker en del tid på å sondere markedet i forkant av slike kjøp, vil det kunne bli snakk om å anse det som næringsinntekt med en skatt på inntil 50,4 %, presiserer Johannessen. - Hvor stor aktivitet som kreves for at inntekten skal anses som næringsvirksomhet må vurderes konkret, men ved vurderingen kan det være naturlig å se hen til den praksis som gjelder for utleie av boligeiendommer hvor utleie av 5 eller flere boenheter anses som næringsinntekt, avslutter han. •

SAMARBEIDSAVTALE NEF har inngått et samarbeid med Skattebetalerforeningens advokatkontor, SBF Skatteadvokater, Samarbeidsavtalen gir NEFS medlemmer tilgang til skatterådgivning fra Skattebetalerforeningens advokatkontor, SBF Skatteadvokater AS til fordelaktige priser. Samarbeidsavtalen gir også NEFS medlemmer rabatt på kurs i regi av Skattebetalerforeningen. Se www.skatt.no og www.sbfskatteadvokater.no

NEF-KURS 2015 ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullsten d kursove ig rsikt finner du www.ne på f.no

19.-20. NOVEMBER

GARDERMOEN

NEFs HØSTKONFERANSE – 8 KURSTIMER

25. NOVEMBER

DRAMMEN

LOKALFORENINGSKURS TVB – 3 TIMER Aktuelle problemstillinger i en meglers hverdag

26. NOVEMBER

HAMAR

«NEF 6-TIMER» Servitutter – hvordan forholde seg til og håndtere slike rent praktisk? Hva kan megler gjøre for å unngå å tråkke feil? Salg av kontraktsposisjon – med blikk på nye forskriftsbestemmelser fra 1. juli 2015

20.-22. JANUAR

LILLESTRØM

NEFs PROSJEKTMEGLINGSKURS – 3 DAGER Prosjektmegling fra A til Å

10. FEBRUAR

OSLO

SEMINAR FOR NÆRINGSMEGLERE

18. FEBRUAR

LILLESTRØM

NEF HELDAGSKURS

14. APRIL

LILLESTRØM

HELDAGSKURS OPPGJØR

15. APRIL

LILLESTRØM

TVANGSSALG – SÆRLIGE PROBLEMSTILLINGER

25. – 27. MAI

TROMSØ

NEFs LANDSMØTE OG VÅRKONFERANSE

PROGR A BLI LAG M VIL T UT PÅ WWW.N EF.NO

Nye meglerstandarder Etter at meglerstandardene om salg av eiendomsselskaper ble offentliggjort i desember 2014 og oppdatert i juni 2015, har Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) mottatt flere innspill til standardene. Disse innspillene har medført at det nå er utarbeidet utkast til nye meglerstandarder for AS, ANS, KS, IS og eiendom. Her behandles endringene i AS-standarden.

Av Erik Langseth, partner i BA-HR

1. Overordnet om de nye standardene

Enkelte har innvendt at meglerstandarden på noen punkter har blitt for selgervennlig. Den nye standarden etterkommer således et ønske om å gjøre den mer kjøpervennlig. Standarden har riktignok blitt mer selgervennlig (enn før desember 2014) som følge av innføringen av en såkalt global cap og kjøpers fraskrivelse av retten til å kreve erstatning fra andre enn selger, se nærmere punkt 4 og 5 nedenfor. På den annen side har standarden blitt vesentlig mer kjøpervennlig som følge av at: 1. Det kjøper burde kjenne til, ikke avskjærer garantikrav, se punkt 2 nedenfor 2. De såkalte fundamentale garantier om skatt, mva. og eierskap til aksjer og eiendom: a. kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøpers kunnskap (se standarden punkt 8.1) b. ikke er underlagt den relative reklamasjonsfristen på 60 dager (punkt 8.2) c. ikke er begrenset av den «ordinære cappen» på 10 % av eiendoms verdien (punkt 8.4 c) 3. Garantiene er utvidet til å omfatte brudd på leieavtaler, betaling av fordringer i balansen, og skade på eiendommen, se punkt 3 og 6 nedenfor Som følge av disse endringene har meglerstandarden etter mitt syn samlet sett blitt mer kjøpervennlig enn den har vært på mange år. Og selv om standarden inneholder nye bestemmelser som ikke kodifiserer en ensartet markedspraksis, anser jeg det som klart at Dag Henden Torsteinsen har rett når han konkluderer med at det aldri vil inntre megleransvar «alene fordi partene etter meglers forslag benyttet meglerstandarden med dens ansvarsbegrensninger», se Eiendoms megleren nr. 6 2015. 30 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

2. Avskjæring av garantikrav som følge av forhold kjøper kjenner til

Ifølge de gamle meglerstandardene kunne kjøper som hovedregel ikke gjøre gjeldende som avtalebrudd noe han kjente eller burde kjenne til ved avtalesigneringen. Dette innebar at selger kunne unngå ansvar for brudd på selgers garantier hvis kjøper burde gjort grundigere forundersøkelser (due diligence) før avtaleinngåelsen, og disse ville avdekket garantibruddet. Den nye standarden bestemmer at kjøpers krav bare bortfaller hvis han selv kjente til bruddet, eller bruddet «rimelig klart og tydelig fremgår av de dokumentene» selger har gitt kjøper før avtaleinngåelsen. Det avgjørende etter denne bestemmelsen er om selger har gitt kjøper tilfredsstillende opplysninger, ikke hva kjøper burde oppdaget. 3. Nye garantier om leiefordringer og brudd på leieavtaler

De gamle meglerstandardene forutsetter at kjøper betaler for leiefordringer i revidert balanse, men selger gir ingen garantier om at leier vil innfri disse fordringene. Synspunktet har vært at kjøper overtar en igangværende virksomhet hvor han overtar risikoen for leietakernes betalingsevne- og vilje. På den annen side kan argumenteres for at selger bør hefte for leiekrav som har oppstått før overtakelse, og som kjøper har betalt pålydende for. Derfor er det foreslått en ny skadesløsholdelse om at de fordringer som er oppført i revidert balanse, blir betalt senest 30 dager etter forfall. Samtidig kan kjøper ha en rimelig forventning om at målselskapet ikke har brutt inngåtte leieavtaler, og at selger ikke er kjent med at leier har brutt dem. Den nye meglerstandarden inneholder nye garantier om dette. 4. Endringer i global cap

Av punkt 8.4 c i meglerstandarden fra juni følger at selgers samlede ansvar for garantibrudd er oppad begrenset til et beløp, som gjerne settes til 10 % av eiendomsverdien.

Denne «ordinære cappen» gjelder imidlertid ikke for tap som følge av brudd på de fundamentale garantier, som gjelder skatt og mva. og eierskap til eiendommen og aksjene, og andre brudd på avtalen, som f.eks. brudd på selgers plikter etter punkt 5. Som følge av disse unntakene bestemmer punkt 8.5 at selgers samlede ansvar for ethvert brudd på avtalen, herunder de fundamentale garantier, uansett er begrenset til revidert kjøpesum. Begrunnelsen for denne såkalte globale cap er at verken selger eller kjøper som utgangspunkt hefter for målselskapets gjeld, og at det de således maksimalt kan tape på sin investering i målselskapet, er verdien av aksjene, som svarer til kjøpesummen for dem. For selger medfører en global cap lik kjøpesummen at hans tapsrisiko er den samme før og etter aksjesalget og ikke øker som følge av det. For kjøper betyr cappen at han får tilbake sin investering, dvs. kjøpe summen, hvis en annen person eier aksjene eller målselskapet er insolvent, f.eks. som følge av at tredjemann gjør krav på eiendommen. På den annen side er det meningen at selger skal ha et ansvar utover den ordinære

BA-HR

For kontakt: www.bahr.no

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transak sjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standardavtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no

Som følge av disse endringene har meglerstandarden etter mitt syn samlet sett blitt mer kjøpervennlig enn den har vært på mange år.

overtakelse, så fremt tapet overstiger «de minimis-terskelen» i punkt 8.4 c. Dess uten skal selger sørge for at eiendommen blir forsvarlig vedlikeholdt frem til overtakelse, jf. punkt 5 3. At selger hefter for opplysninger utarbeidet av andre enn ham selv så fremt selger kjenner til at opplysningene var uriktige. Etter den gamle standarden hadde selger intet ansvar for tredjemannsopplysninger

Erik Langseth

cappen for brudd på de fundamentale garantier. Denne forutsetningen slår ikke til der belåningen i målselskapet er meget høy. Derfor bestemmer den nye standarden at global cap skal tilsvare det høyeste av kjøpesummen og 20 % av eiendomsverdien. Tallet 20 er satt i klamme samtidig som det i en note er opplyst at det må vurderes om denne ansvarsbegrensningen passer i den enkelte transaksjon. Det kan f.eks. hende den ikke passer fordi selskapet trenger egenkapital i en størrelsesorden som gjør at selgers ansvar bør utvides. 5. Fraskrivelse av retten til å kreve erstatning fra andre enn selger

Etter punkt 14 i meglerstandarden fraskriver kjøper og målselskapet seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller rådgivere på selgers side. Dessuten påtar kjøper seg å holde disse personene skadesløse for det tilfelle kjøpers aksjeeiere eller kreditorer gjør krav gjeldende mot dem som følge av deres opptreden i forbindelse med kjøpekontrakten. Synspunktet er at kjøper bare skal kunne gjøre krav gjeldende i anledning kjøpet så langt kjøpekontrakten tillater det, og at kjøper ikke skal kunne omgå de avtalte begrensingene i selgers ansvar (f.eks. reklamasjonsfrister og beløpsmessige begrensninger) ved å fremme krav mot selgers styremedlemmer og andre nærstående, eller ved å la målselskapet (eller andre nærstående av kjøper) saksøke selgers nærstående. Om kjøper kunne fremme krav mot selgers represen-

tanter eller rådgivere, ville disse etter omstendighetene kunne kreve regress av selger, selv om kjøper ikke hadde et tilsvarende krav mot selger etter kjøpekontrakten. Her er det nå foreslått et unntak for de tilfeller kravet mot den beskyttede krets av personer springer ut av deres forsettlige opptreden eller en særskilt avtale mellom disse og kjøper.

4. At der selgers ansvar beror på hva selger kjenner til, så omfatter det forhold selger faktisk kjenner til og «de forhold som Selger ikke hadde en rimelig grunn til å være uvitende om».

6. Andre endringer

5. At de fleste begrensningene i selgers ansvar ikke gjelder ikke hvis avtalebruddet er forvoldt ved forsett eller grov uaktsomhet hos medlemmer av selgers styre eller daglig leder eller en annen person hos selger som har vært den hovedansvarlige for gjennomføringen av aksjesalget

Før øvrig bestemmer den nye megler standarden: 1. Ikke lenger at selgers ansvar er uttømmende regulert i avtalen. Reguleringen i den gamle standarden kunne forstås slik at all bakgrunnsrett var fraskrevet, noe som reiste enkelte tolkningsspørsmål

6. At selger garanter per overtakelse (ikke bare per signering av avtalen) for at målselskapet ikke er part i en rettstvist •

2. At selger som hovedregel hefter for skade på eiendommen mellom signering og

NEF jobber for å heve kompetansen i bransjen

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Nytt fra domstolene: Undersøkelse av kjøpers finansiering og informasjon til selger Tidligere i høst ble det avsagt en dom i Eidsivating lagmannsrett (LE-2015-7588), hvor selger av en eiendom krevde erstatning fra eiendomsmegler for brudd på omsorgsplikten. Dommen oppstiller praktiske retningslinjer for meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering, og å informere selger.

Av senioradvokat Nils Christian Langtvedt, Advokatfirmaet Schjødt

Bakgrunnen for rettssaken var en typisk situasjon. Kjøper klarte ikke å finansiere den avtalte salgssummen (kr 7 150 000), og selger måtte deretter gjennomføre et dekningssalg med en ny kjøper (kr 6,4 millioner). Selger krevde erstatning for redusert kjøpesum, forsinket oppgjør og dobbelt meglerhonorar. Saken ble anlagt mot både utførende eiendomsmegler personlig, eiendoms meglerforetaket, og eiendomsmeglers for sikringsselskap. Samtlige ble frifunnet i både tingretten og lagmannsretten, og dommen er nå rettskraftig. Saken ble iretteført for de saksøkte av advokat fra juridisk avdeling i If Skadeforsikring (If). Selger hevdet forgjeves at eiendoms megleren hadde unnlatt å foreta nødvendige undersøkelser av kjøpers finansiering, og at megleren derved hadde brutt den lovpålagte omsorgsplikten. Om eiendomsmeglers undersøkelsesplikt og informasjonsplikten overfor selger, oppstiller dommen følgende retningslinjer: • Megler er, som en del av megleroppdraget, forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering. Uavhengig av om dette fremgår av meglerforetakets skriftlige rutiner; • I praksis inntrer undersøkelsesplikten etter at høyeste bud har kommet inn (normalt etter avsluttet budrunde), slik at megler på dette tidspunktet må kontrollere høyeste budgivers oppgitte finansiering; • Megler må deretter meddele den informasjonen som er innhentet til selger, før selgeren beslutter om budet skal aksepteres; • Dersom høyeste budgiver har oppgitt bankfinansiering, er det normalt tilstrekkelig å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank; 32 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

• Dersom det er oppgitt at kjøpet finansieres helt eller delvis med egne midler, må megler opplyse selger om dette. Det kan normalt ikke kreves at megler skal gjennomføre kredittundersøkelse eller undersøke budgivers regnskaper; • Hvis det oppstår tvil om kjøperens betal ingsevne må megleren uansett gjøre selg eren kjent med denne tvilen, og i enkelte tilfeller iverksette nærmere undersøkelser. I denne saken var det opplyst i budskjemaet at egenkapitalen besto av både «Disponibelt kontantbeløp (bankinnsudd)» og «Annet». I tillegg var det oppgitt kontaktperson i Sandnes Bank. Eiendomsmegleren hadde forsøkt å oppnå kontakt med vedkommende i banken, etter at høyeste bud var inngitt, men det lot seg ikke gjøre. De avgjørende spørsmålene for domstolen synes å være hvorvidt megleren hadde informert selger om i) at han hadde forsøkt å få bekreftet lånefinansieringen, uten å oppnå kontakt, samt ii) om at kjøper ville finansiere kjøpet med egne midler. Etter en konkret vurdering festet retten lit ved forklaringene fra megler, og fag ansvarlig ved eiendomsmeglerforetaket, men her er de faktiske omstendighetene i saken avgjørende. Foruten de praktiske retningslinjene om meglers undersøkelses- og informasjonsplikt

SCHJØDT

om kjøpers finansiering, kan dommen tjene som en påminnelse for meglerforetak om å sikre notoritet for informasjon som gis til selger før bud aksepteres. Dette kan innebære en enkel beskjed om at megler har hatt (eventuelt forsøksvis) kontakt med kjøpers kontaktperson i banken, hvorvidt det er noe å bemerke, samt om kjøper har oppgitt å finansiere kjøpet helt eller delvis ved egne midler. •

For kontakt: www.schjodt.no

Schjødt er et av Norges ledende forretningsjuridiske advokatfirmaer med 150 advokater og kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen og Ålesund. Vi tilbyr en fullservicepraksis for næringslivsaktører med virksomhet eller interesse i Norge.

Slutt på lokal godkjenning Avvikling av reglene om lokal godkjenning vil gjøre det enklere å påta seg rollen som ansvarlig for bygge- og anleggsarbeider. BING HODNELAND Av advokat Eirik Gåskjønli Bing Hodneland advokatselskap DA

For kontakt: www.binghodneland.no

Lokal godkjenning

Kravet til «lokal godkjenning» har lenge vært en sentral regel i plan- og bygnings retten. For å få ansvarsrett i byggesaker har bedrifter vært nødt til å søke om lokal godkjenning fra kommunen, med mindre de allerede har hatt sentral godkjenning. Formålet med ordningen har vært å sikre at bedriften har tilstrekkelige kvalifikasjoner til å utføre oppgaver etter plan- og bygningsloven. Etter EU-retten kan det imidlertid ikke kreves at bedrifter må ha lokal godkjenning, med mindre slik godkjenning er nødvendig av nærmere bestemte grunner. Norske myndigheter har langt på vei erkjent at det ikke foreligger tilstrekkelig dokumentasjon til å begrunne kravet til lokal godkjenning. I en fersk dom fra EFTA-domstolen er Norge felt for brudd på forpliktelser etter EØS avtalen. Bakgrunnen var at reglene om lokal godkjenning i plan og bygningsretten ikke var opphevet tilstrekkelig hurtig. Dommen markerer slutten for reglene om lokal godkjenning, og understreker betydningen av EU-retten på plan- og bygningsrettens område. Allerede før EFTA-domstolens avgjørelse var det derfor bestemt at ordningen med lokal godkjenning skulle avvikles. Årsaken til at Norge likevel ble innklaget var at avviklingen flere ganger hadde blitt utsatt. Det er nå bestemt at kravet til lokal godkjenning oppheves fra 1. januar 2016. Mindre kontroll

Avviklingen av reglene om lokal godkjenning vil gjøre det enklere å påta seg rollen som ansvarlig for bygge- og anleggsarbeider. Dette vil kanskje særlig være en fordel for utenlandske aktører. På den annen side vil det nå ikke lengre bli ført noen obligatorisk kontroll av at bedriften innehar de nødvendige kvalifikasjoner. Ordningen med lokal godkjenning etter søknad erstattes av et krav om at bedriften som skal ha ansvarsrett selv sender en erklæring til kommunen hvor bedriften påtar seg ansvar for det arbeidet som skal utføres. Arbeidene kan starte umiddelbart etter at erklæringen er sendt.

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesial kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.

Kompenserende tiltak

grunn for de som kjøper bygge- og anleggstjenester til å utvise mer varsomhet. Private parter vil i utgangspunktet stå fritt til å stille krav til at leverandører kan dokumentere sine kvalifikasjoner. Det vil derfor kunne stilles krav om at kvalifikasjoner dokumenteres i forbindelse med inngåelse av kontrakt. For offentlige oppdragsgivere vil krav om dokumentasjon av kvalifika sjoner måtte utformes på en slik måte at de ikke kommer i konflikt med regelverket om offentlige anskaffelser.

Det er bestemt at kontroll av at bedriften rent faktisk har kvalifikasjoner som sam svarer med erklæringen skal være et prioritert område for tilsyn fra kommunene i perioden 2016-2018. Det er også planlagt å styrke statusen til den frivillige ordningen med sentral godkjennings som et kvalitetsstempel. Formålet er det skal kunne gi et konkurransefortrinn for bedrifter som innehar sentral godkjenning. Det er usikkert i hvilken grad de tiltak som innføres er egnet til å kompensere for at kommunen ikke lengre skal forhåndsgodkjente kompetansen til bedriftene. Kommunalt tilsyn vil både være avhengig av at nødvendige ressurser finnes og at de stilles til rådighet. I mange tilfeller er pris avgjørende for hvem som blir tildelt oppdrag. Det er lang fra opplagt at den frivillige ordningen med sentral godkjenning vil bli et konkurransefortrinn av betydning. I prosessen frem mot avviklingen av den lokale godkjenningen har det vært foreslått, og utredet, flere andre kompenserende tiltak. Det er imidlertid lite som tyder på at noen av disse tiltakene vil være klare til innføring innen reglene om lokal godkjenning opphører.

EU-rettens inntog

Dommen fra EFTA-domstolen kan også bli sett på som et signal på at EU-retten i økende grad vil sette grenser for nasjonale ordninger og regelverk som er egnet til å lokale aktører en fordel i konkurransen. I tillegg til godkjenningsordninger, som dommen direkte gjelder, kan det godt tenkes at EU-retten vil kunne få betydning for nasjonale beskrivelsessystemer, standard avtaler – og kanskje også tekniske krav til byggverk og produkter. Ingen overgangsregler

Det vil ikke være noen overgangsordninger. Både nye ansvarsretter og endring av ansvarsretter i pågående byggesaker vil derfor bli påvirket av at kravet til lokal godkjenning avvikles. •

Betydningen for byggherrer

Når den offentlige forhåndsgodkjenningen av kompetanse opphører, kan det være

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Tinglysningsfeil og ansvar for sakskostnader

Av advokat Kjersti Cecilie Jensen, Advokatfirmaet Hjort

Ved utfylling av skjøte kan det oppstå feil. Når det er kunden selv som har gjort feil, brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette slike feil. Adgangen til å få rettet slike feil er ment å være snever, dette følger blant annet av avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, hvor det også ble vist til at inkurien må være lett å konstatere og bevise. I rundskriv for tinglysingen er det i punkt 1.2 lagt til grunn at fremgangsmåten er aktuell der det ikke gått særlig lang tid, hvor det kan dokumentere at det er gjort en ren feil (f.eks. ved kjøpekontrakt, bekreftelse fra kommune, ligningskontor eller annet som viser riktig faktum), og hvor avgiftsgrunn laget gjelder den korrekte, men ikke påførte overdragelse. Disse sakene vil kunne være krevende å få gjennomslag for pga. bevis kravene, men også fordi kartverket (og domstolen) vil være tilbakeholdne for å unngå omgåelse av dokumentavgiftsreglene. Når det er tinglysningen som har gjort feil, gjelder ikke de strenge reglene som for inkuriepåtegning. Her vil feilen raskt kunne rettes opp etter tinglysingsloven § 18. Dersom det har vært nødvendig med bistand for å få rettet feilen, vil kunden også kunne ha krav på å få sine sakskostnader dekket, jf. også Borgarting lagmannsretts avgjørelse av 14.10.2015 (LB-2015-100306) hvor Statens kartverk ble dømt til å betale sakskostnader også før anken. Hva da med mer uklare kombinasjons tilfelle, f.eks. der det kan argumenteres med at feilen ligger både hos kunden og kart verket? En problemstilling – som kanskje ikke er så upraktisk – gjelder de tilfeller hvor for eksempel eiendomsmegler har glemt å fylle ut eierbrøken mellom partene. Dersom det er to personer som erverver eiendommen iht. skjøte, så sender ikke Statens kartverk skjøtet i retur pga. manglende utfylling. I slike tilfeller, og i tråd med kartverket sin egen langvarige praksis, tinglyses en halvpart på hver av partene. I en slik sak fikk partene skjøte i retur, merket som tinglyst, men kartverket hadde ikke selv fylt ut eierbrøker i skjøtet. Partene hadde dermed ingen foranledning til å reagere på feilen. Først mange år senere ble 34 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

det avdekket at eierbrøkene var tinglyst feil. Dette skjedde da den ene parten skulle overdra sin del til den andre, hvorpå han ble klart over at han var tinglyst men en større eierpart enn han reelt sett eide. Parten ba selv om retting og la ved dokumentasjon fra skatteligningene på de reelle eierforhold. Tinglysningen aksepterte ikke dette og bad om at skjøte ble rette iht. de tinglyste eierbrøkene og innsendt på ny. Implisitt i dette lå altså et avslag om retting. Etter at advokat ble koplet på, aksepterte tinglysningen at retting kunne skje, men da som en inkuriepåtegning. Det ble ikke akseptert at det forelå en feil som skyldes kartverket selv. I alle tilfeller var tidligere avslag omgjort, og retting kunne skje uten at det påløp dokumentavgift. I ettertid ble det krevet dekning av advokatkostnaden etter forvaltningsloven § 36. Noe forenklet følger det av forvaltningsloven § 36 at man har krav på dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendig for å få endret et vedtak, forutsatt at endringsvedtaket er til gunst for parten, og parten ikke selv var ansvarlig for at det opprinnelige vedtaket ble feil, eller det foreligger særlige grunner som taler mot at parten tilkjennes dekning for kostnader. Tinglysingen avviste kravet om dekning av sakskostnader. I sin begrunnelse viste Kartverket til to forhold; for det første at feilen skyltes partens eget forhold og dernest ble det hevdet at ut fra tinglysingsloven § 10 har en part bare krav på sakskostnader i en ankesak. I tilfellet her var parten (ved megleren) delvis selv skyld i at feilen opprinnelig hadde oppstått. Når det gjelder sakskostnadskrav i «kombinasjonstilfeller» må forvaltningen likevel bygge på uttalelsen i Rundskriv

HJORT

G-37/95 side 14 at det må utvises varsomhet med å anvende alternativet «andre særlige grunner» som grunnlag for å nekte sakskostnader. I tilfelle her lå det uansett innenfor Kartverkets kontroll å treffe et endringsvedtak etter at de først hadde avslått kravet om retting. Sakskostnadskravet var dermed berettiget. Vi mener det er grunn til å stille spørsmål ved riktigheten av Kartverkets lovforståelse om at sakskostnader bare kan tilkjennes i ankesaker, jf. at tinglysingsloven § 10 bare fastsetter at forvaltningsloven § 36 første ledd og tredje ledd første og annet punktum gjelder tilsvarende. Når vedtaket endres av Kartverket selv, fastsetter forvaltningsloven § 36 tredje ledd at det er underinstansen (dvs. Kartverket) som avgjør spørsmålet om sakskostnader. I saken som er omtalt her, valgte parten ikke å gå videre med saks kostnadskravet pga. arbeidet og kostnaden dette ville medføre. Det er imidlertid grunn til å få prøvet kartverkets lovforståelse dersom denne anføres også i andre saker. •

For kontakt: www.hjort.no

Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, og består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle rettsområder, og bistår både næringsliv, det offentlige og privatpersoner. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma, og firmaets advokater prosederer mange hundre saker årlig. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg/utvikling av eiendom.

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 234.000 personer. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;15/1

Håndverkertjenesteloven eller bustadsoppføringslova – hvor går grensen? Mange eplehageprosjekter består av et gammelt hus som pusses opp, og typisk et nybygg eller to. I en nylig avsagt dom kom lagmannsretten til at renovasjonsarbeider foretatt på en bolig var så omfattende at de ikke lenger var regulert av håndverkertjenesteloven, men av bustadoppføringsloven. Dette kan blant annet påvirke hvordan mangler vurderes og entreprenørens plikt til å stille garanti. Entreprenøren vil være eksponert for et større ansvar, mens kjøperen av det renoverte huset på sin side vil ha større trygghet. Av advokatfullmektig Julia Ringvik Bennin og partner/advokat Ingrid Høstmælingen

I saken for Agder lagmannsrett hadde entreprenøren foretatt ombygging av en enebolig, og et av de sentrale spørsmålene som retten vurderte, var om avtalen skulle reguleres av håndverkertjenesteloven eller bustadsoppføringsloven. For at bustadsoppføringslova skal komme til anvendelse, må avtalen som utgangspunkt gjelde nyoppføring av bygning til boformål, jf. bustadsoppføringslova § 1 første ledd bokstav a og håndverkertjenesteloven § 1 fjerde ledd bokstav b. Det følger imidlertid av bustadsopp føringslova § 1 siste ledd at «full ombygging» regnes likt med oppføring. Lagmannsretten måtte derfor ta stilling til hva som skal til for at en ombygging er av en slik karakter at det måtte regnes som nybygg. Utgangspunktet er at ombyggingen må være så omfattende man i realiteten får en ny bolig. I denne saken var det foretatt en svært omfattende renovering og utbygging av boligen, som opprinnelig ble oppført i 1949. Lagmannsretten la blant annet vekt på at saksøkte i beskrivelsen av prosjektet hadde sagt at hun ønsker seg en helt «ny» bolig. Videre ble det lagt vekt på at det dreide seg om en full oppgradering av det gamle huset, hvor huset hadde blitt «ribbet ned til skjelettet og bygd opp igjen», slik at det eneste som gjensto var grunnmuren, kjernen i konstruksjonen i tak/gulv og reisverk. I tillegg var det en del helt ny bygningsmasse i tre fløyer. Lagmannsretten la i den forbindelse ikke avgjørende vekt på at den gamle delen hadde større grunnflate. Lagmannsretten kom til at ombyggingen skulle regnes som nyoppføring, slik at bustadsoppføringslova kom til anvendelse. Avgjørelsen er i og for seg ikke overrask ende, og den er i tråd med både forarbeider og rettspraksis. I forarbeidene (NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad s. 16) ble det pekt på at visse eksisterende bygninger kan bli ombygd på en slik måte at de må regnes som nybygg, hvor det som eksempel brukes at kun 36 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

« skallet» til huset blir stående. At slike bygg regnes som nybygg slik at bustadsoppføringslova kommer til anvendelse, fremgår også av forarbeidene til håndverkertjenesteloven. I Ot.prp. nr. 29 (1988-1989) s. 73 fremgår det at den fysiske sammenhengen er avgjørende, i den forstand at det eksisterende bygg utvides med nye rom, bør håndverker tjenesteloven gjelde. Samtidig vises det til at forholdene må vurderes annerledes der arbeidet er dominerende i forhold til det eksisterende bygget. En utfordring ved grensedragningen som avgjørelsen ikke tar opp, er i relasjon til mangelsvurderingen. Når full ombygging likestilles med nyoppføring av bustad, kan selve mangelvurderingen bli forskjellig. Dette er kommentert i forarbeidene hvor det vises til at dersom forbrukeren vet at han kjøper en ombygd bolig, så kan han måtte regne med at for eksempel kjeller og loft ikke har samme standard som et nybygg, eller at alle vinklene ikke er like rette. Samtidig må

STEENSTRUP STORDRANGE DA

selgeren opplyse dersom boligen er dårligere enn forbrukeren må kunne forvente av en fullt ombygd bolig. Et spørsmål som også kan reises er hvilken betydning lovvalget får for forbruker og entreprenør. I den nylige avsagte dommen uttalte lagmannsretten at skillet fikk begrenset betydning, men fremholdt at det kunne innvirke på entreprenørens plikt til å stille garanti for oppfylling av avtalen etter bustadsoppføringslova § 12, ettersom det for håndverkertjenesteloven ikke gjelder en slik plikt. For entreprenøren vil dette innebære at hvis arbeidet faller under bustadsoppføringslova, kan forbrukeren kreve en garanti som skal gjelde frem til fem år etter overtakelse og svare til minst 10 % av vederlaget, jf. § 12 annet ledd første punktum. Dersom kravet om garanti først blir fremsatt etter over takelse, kan likevel garantisummen være 5 % av vederlaget, jf. § 12 annet ledd annet punktum. •

For kontakt: www.steenstrup.no

Vi er forretningsjuridiske rådgivere til næringsliv og offentlig sektor. Vår målsetting er gode praktiske råd og løsninger tilpasset den enkelte saks krav og kompleksitet. Vi teller 180 ansatte totalt, 116 advokater og hvorav 45 partnere. Vi omsatte for 317 millioner i 2014. Vi har kontorer i mange sentrale forretningsområder i Norge; Oslo, Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø.

Eiendomsgrenser og rettigheter i grunnen Hvor langt ned i bakken eier du? Eiendomsrettens grenser nedover i grunnen er en rettslig problemstilling som stadig oftere er aktuell. Dette skyldes at den teknologiske utviklingen går fremover, slik at byggeteknikker og tekniske muligheter for andre former for tiltak i grunnen, skaper nye muligheter. Eksempelvis kan nevnes utbredelsen av energibrønner som har økt dramatisk de senere år. Bare i Oslo kommune er det ifølge NGU (Norges Geologiske Undersøkelser) registrert 3950 brønner, og antallet øker jevnt med ca. 300 brønner per år. Men økt utnyttelse av grunnen henger også sammen med arealknapphet i byene og behovet for ny infrastruktur, som gjør det mer nødvendig og attraktivt å utnytte areal under bakken. Dette er et rettsområde som ennå ikke er helt avklart. Kort sagt innebærer den ulovfestede hoved regelen at tomteeier (overflateeieren), eier så langt ned i grunnen som han har praktisk interesse av. Regelen er nokså upresis og kan være vanskelig å anvende i praksis, men vi skal her trekke frem noen utgangspunkter og eksempler.

Av advokat Gro Hauge og advokat/partner Laila Marie Bendiksen

Hva innebærer det å være eier av fast eiendom

Tradisjonelt deles eiers råderett opp i en positiv og en negativ side. For den positive råderetten er utgangspunktet at eieren har alle rettigheter til å disponere over sin eiendom, både faktisk og rettslig. Dette utgangspunktet modifiseres naturligvis både av lovgivning, tilhørende planer (slik som kommuneplanens arealdel- og reguleringsplaner) og av eventuelle privatrettslige avtaler. Men utgangspunktet er likevel at hvis det ikke er grunnlag for noe annet vil rettigheter tilligge grunneieren. Eieren har alle beføyelser (utnyttelsesmåter) som ikke særskilt er unntatt. Av nyere praksis vises det til Rt. 2012 s. 808 (Fagervollan). Om regulering av vassdraget førte til at det oppsto nye utnyttelsesmåter. Disse tilfalt grunneieren og ikke de som hadde begrensede rettigheter i vassdraget. Dernest har eieren også en negativ råderett over sin eiendom i den betydning at han kan nekte andre å benytte denne, for eksempel til brønnboring eller garasje eller lignende under bakkenivå. Når det gjelder eiendomsgrensene nedover i grunnen er det ikke gitt at den negative råderetten strekker seg like langt som den positive, men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Eiendommens fysiske grenser og ulike typer eiendom (herunder anleggseiendommer)

Tradisjonell eiendomsrett til fast eiendom knytter seg til et areal på bakken, et stykke av jordoverflaten, altså en såkalt grunneien-

dom. Til eiendommen hører alt som er fast forbundet med jorden, det vil si selve grunnen, sand, grus og mineraler, samt trær, anlegg og bygninger som er fast forbundet med grunnen. Eiendommens fysiske grenser består dels av nabogrenser (mellomgrenser), og dels av yttergrenser som kan være mot hav eller fritt midtstykke i innsjø. I tillegg kommer yttergrensene, opp i luften og ned i bakken. Det er det sistnevnte som er tema her. Spørsmål knyttet til eiendomsrett nedover i grunnen er drøftet forholdsvis grundig i Sivillovbokutvalget i NOU 1988:16. Arbeidet i utvalget var ment å kodifisere gjeldende rett og dette dokumentet gir derfor god oversikt over daværende gjeldende rett. Selve lovforslaget ble imidlertid ikke gjennomført. I matrikkelloven fra 2005 ble anleggs eiendom etablert som en ny matrikkelenhet. Men det hadde også i flere år før det vært en utvikling med opprettelse av egne eiendomsenheter i undergrunnen. Det hadde utviklet seg en noe ulik praksis rundt om i kommun

ene, og reglene i matrikkelloven skal bygge på modell etter praksis fra Oslo kommune. Nærmere om dybden på en grunneiendom og eiers råderett nedover i grunnen

Den gjeldende ulovfestede hovedregel antas å være at grunneier (overflateeier) eier så langt ned i grunnen som han har praktisk interesse av, eller så langt ned som han rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen («utnyttelseslæren»). Den praktiske interessen til en grunneier skal vurderes objektivt, og ikke ut fra den enkelte grunneiers subjektive behov, preferanser eller annet. Ettersom den teknologiske utviklingen går fremover, og ut fra store variasjoner fra sted til sted i hvordan undergrunnen benyttes og kan forventes benyttet, vil det variere hva som ligger i begrepet «praktisk interesse» eller den såkalte «utnyttelseslæren». I NOU 1988: 16 side 35 og 36, fremgår det; «Vurderinga av kor grensa går må såleis ta utgangspunkt i tilhøva i det konkrete tilfelle, og kva

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

Til eiendommen hører alt som er fast forbundet med jorden, det vil si selve grunnen, sand, grus og mineraler, samt trær, anlegg og bygninger som er fast forbundet med grunnen. utvikling ein venta framover». Dette innebærer flytende grenser, og utvalget foreslo derfor en konkretisering av eiendoms grensen til 100 meter ned i grunnen. Inn føring av faste metergrenser ville etter utvalgets mening ha bidratt til å klargjøre situasjonen rundt eiendomsgrenser i grunnen, og gjort med mulig å avmerke disse på kart. Forslaget ble ikke fulgt opp, og de juridiske avklaringene i forholdet mellom grunneier og andre som ønsker å nyttiggjøre seg grunnen beror fortsatt på en skjønnsmessig vurdering, basert på ulovfestet rett fastlagt gjennom rettspraksis og juridisk teori. Rettspraksis som per i dag foreligger tilsier at denne grensen går et sted mellom 15 meter (RG. 1974 s. 338) og 26 meter (RG. 1965 s. 228, Hansadommen). Det bemerkes at disse dommene gjaldt erstatningskrav, og ikke direkte eiendomsretten, men de gir likevel god veiledning. Ettersom disse dommene ikke er av nyere dato, kan det imidlertid tenkes at rettstilstanden er endret, i den betydning at en domstol nå ville komme til at eiendomsretten går dypere ned i grunnen. Eiendomsgrensene nedover i grunnen var også tema i Rt. 1959 s. 1198 (Askøy dommen), hvor en grunneier ble ansett å ha eiendomsrett til en tunell som var boret fra naboeiendommen og under hans eiendom. Tunelltaket lå mellom 7 og 14 meter under overflaten. En annen nyere avgjørelse fra Høyesterett er den såkalte Skråboringdommen (Rt. 1998 s. 251). Vel fire meter fra nabogrensen hadde grunneier boret etter vann. På 13 meters dyp krysset borehullet nabogrensen, og vannuttaket på 116 meters dyp lå hele 28 meter inne på naboens eiendom. Naboens krav om erstatning førte imidlertid ikke frem, og naboen ble ikke ansett å ha verken eiendomsrett eller eksklusiv råderett på en slik dybde. Når det kommer til areal som ligger under grensene for grunneiendommer, blir spørsmålet hvem som eier dette arealet/ volumet. Historisk har man mange eksempler på at slikt areal er tatt i bruk, uten at det er kjøpt eller overtatt fra noen. Man står da overfor okkupasjon av såkalt herreløs eiendom. 38 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

ette er nok den typiske situasjonen for de D fleste tuneller til veier og jernbane, og synes å være akseptert fremgangsmåte. På noen områder har man også klare regler i lovgivningen om hvem som har eiendomsrett. Som eksempler kan nevnes: - Retten til undersjøiske petroleumsforekomster tilligger staten, jf. petroleums loven. Dette gjelder imidlertid også petroleumsforekomster på land eller sjøgrunn som er undergitt privat eiendomsrett, jf. lov av 4. mai 1973 nr. 21. - I mineralloven fra 2009 skilles det mellom statens mineraler og grunneiers mineraler avhengig av type mineraler, og ikke hvor disse befinner seg (erstatter den tidligere bergverksloven). - I henhold til vannressursloven § 44 tilhører grunnvannet den eiendom det ligger under. Der grunnvannsforekomsten ligger under flere eiendommer ligger den i et sameie. Grunnvannsforekomster kan imidlertid påvirkes av tiltak som skjer langt unna, og det kan da bli spørsmål om erstatnings ansvar. Muligheter og rettigheter – hva kan man foreta seg under bakken

For grunneieren vil det rettslige utgangspunktet antakelig være at han fritt kan utnytte grunnen under sin eiendom, også nedenfor der eiendomsgrensene antas å gå, så lenge ingen andre har utnyttet dette arealet/ volumet før ham. Før man setter i gang slike tiltak må man imidlertid forsikre seg om at det ikke finnes rør, ledninger, tunneler eller andre anlegg som vil bli berørt. Hvorvidt dette arealet er benyttet tidligere kan det være vanskelig å få rede på. Slik informasjon skal man normalt kunne få ved å kontakte kommunen der eiendommen ligger, hvor også informasjon fra NGU skal foreligge. Men endel infrastruktur, blant annet vann – og avløpsledninger, ble lagt så langt tilbake i tid at det verken finnes VA kart eller annen registrering av ledningene. Ut fra tiltakets omfang må man også vurdere om det er søknadsplikt etter plan- og bygningsloven før tiltak settes i gang. I tillegg bør man kontrollere at tiltaket ikke er i strid med gjeldene planer (slik som

k ommune- eller reguleringsplan). I henhold til prinsipputtalelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (til Nesodden kommune 30.06.11) omfattes normalt ikke boring etter drikkevann eller energibrønner av søknadsplikten i plan- og bygningsloven § 20-1. Denne praktiske type tiltak på tomten kan eier dermed, etter departe mentets oppfatning, foreta uten søknad til kommunen. Imidlertid gjelder en registrer ingsplikt for slike brønner etter vann ressursloven § 46, med tilhørende forskrift. Det er borefirmaet som utfører tiltaket som har plikt til å melde fra om boringen til NGU. I praksis erfares det at langt fra alle brønner blir registrert. Informasjon om registrerte brønner finnes på linken: http://www.ngu.no/kart/granada/. Ved boring etter drikkevann er det viktig også å være oppmerksom på at innlegging av vann krever utslippstillatelse etter for urensningsloven. Tiltaket vil dermed innebære en søknadsplikt til det offentlige, selv om denne søknadsplikten ikke er hjemlet direkte i plan- og bygningsloven. Det er også verd å merke seg at man kan bli erstatningsansvarlig for boring som påvirker andres tiltak og anlegg under grunnen. For energibrønner er det ansett å være en fare for påvirkning dersom flere brønner bores med mindre enn 30 meter avstand mellom seg. Det er da prinsippet om «først i tid, best i rett» som gjelder. For å sikre seg mot erstatningskrav fra naboer, bør man undersøke om disse allerede har energi brønner, før man selv borer. Ettersom det ikke noe komplett register over slike brønner, selv om det gjelder en meldeplikt til NGU, er det sikreste man kan gjøre dermed å kontakte sine nærmeste naboer for en avklaring før man selv starter boring. Når det gjelder den negative råderett er det et åpent spørsmål hvor langt ned man kan nekte andre å foreta tiltak i grunnen. Utgangspunktet må være at man i hvert fall kan nekte andre å foreta tiltak i øverste del av grunnen (mellom 15 og 26 meter, eller muligens noe lenger). Men antageligvis vil man også kunne bli hørt med innsigelser til tiltak dypere enn dette. Det vil i hvert fall kunne tenkes ut fra nabolovgivningen, dersom tiltak i grunnen får konsekvenser for eiendommen og bygninger over bakken. Det er også en viss sannsynlighet for at nye anlegg og konstruksjoner kan få betydning for forhold som grunnvannstand, for drøyning og bortledning av vann. Et annet praktisk eksempel er etablering av parkeringsanlegg, lageranlegg og lignende under bakken. Dette er, særlig i byer og tett-

bygde strøk, i økende grad praktisk og også økonomisk forsvarlig. I samsvar med beskrivelse ovenfor av eiendomsrettens grenser, vil tomteeier ha rett til å bygge slike anlegg i «fotavtrykket» under sin egen eiendom. Retten vil imidlertid kunne begrenses av tiltak som andre allerede har foretatt så dypt at grunnen må anses herreløs og ved tiltaket okkupert. Ønsker man å foreta tiltak ut over dette vil det som utgangspunkt kreve særskilt hjemmel eller avtale. Særskilte problemstillinger kan oppstå dersom tomteeier oppdager at det er foretatt ulovlige tiltak i hans grunn, men det trekker for langt å drøfte dette her. Offentlige inngrep

Samfunnsnyttige formål slik som tuneller til transport, samt vann og kloakk, kan ofte komme i konflikt med den private eiendomsretten. Slike offentlige tiltak stiller seg i en annen rettslig posisjon fordi det offentlige er gitt rett til å ekspropriere den private eiendomsretten i grunnen. Det offentlige må da eventuelt betale full erstatning til grunneier etter prinsippet som følger av Grunn

BRÆKHUS DEGE

For kontakt: www.bd.no

Brækhus Dege Advokatfirma er totalleverandør av juridiske tjenester til næringslivet, med røtter tilbake til 1929. Firmaet har tre avdelinger i Stor-Oslo-regionen. 56 advokater Kjernekompetanse innen teknologi, industri og handel, eiendom, arbeidsliv, insolvens og finans, transaksjoner, skatt og avgift, familie, arv og generasjonsskifte samt rettssaker og annen tvisteløsning For mer informasjon, se www.bd.no

lovens § 105. Men hvis det offentlige tiltaket ligger dypere enn den private eiendoms retten, vil ekspropriasjon ikke være nød vendig. Som eksempel på konflikt mellom offentlige og private tiltak, kan nevnes den nye Follobanen som nå etableres mellom Oslo og Ski. Jernbaneverket har i dette prosjektet forsøkt å kartlegge brønner som ligger i og i nærheten av traséen, og har laget et eget register slike brønner, i tillegg til NGUs arkiv. Jernbaneverket vil foreta tiltak for å

unngå påvirkning på disse brønnene så langt det lar seg gjøre, og også erstatte de som blir påvirket i samsvar med gjeldende retts praksis. For å oppnå bedre oversikt og forutsigbarhet, har miljøer innen Plan- og bygningsetaten i Oslo sett på muligheten for å innføre en egen «undergrunnsplan», som vil kunne samordne og planlegge fremtidige tiltak på en mer samfunnsøkonomisk måte enn i dag. Det arbeides også med forslag til nytt regelverk for eiendomsretten i grunnen. •

NEF FORDELSPROGRAM – sjekke ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere Les mer på www.nef.no under fane - Medlemskap

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

studentsiden

Tettere bånd med studentene

Av Lise Svendsen Tapio, leder Eiendomsmeglerstyret BI Nydalen

Fredag 23.oktober kl 09.00 hadde vi i eiendomsmeglerstyret gleden av å åpne Eiendomsmeglerdagen 2015. Det lå mye tid og arbeid bak dagen, og både vi og de andre studentene var spente. Køen til foredragssalen strakk seg flere meter allerede en halvtime før programmet var i gang. Det var tydelig at interessen var stor. For studentene er denne dagen årets største og viktigste begiv enhet – både for å komme i kontakt med bransjen og for å få et innblikk i hvordan en eiendomsmeglers hverdag kan være. I underkant av 10 ulike foretak sto representert på stand, og seks av disse holdt aktuelle foredrag. Temaene for foredragene denne dagen handlet om alt fra hvordan å prestere godt som eiendomsmegler, til megleren som sitt eget massemedia. Studentene fikk muligheten til å lære noe litt utenom det faglige

som foregår i forelesninger, til å se hvordan yrket fungerer i praksis, og stille spørsmål rundt det. Mest lærerikt var det nok for de aller ferskeste studentene som begynte nå i høst. I tillegg til ulike foretak var det også representanter fra NEF og Eiendom Norge tilstede og snakket til studentene – for å gi et nærmere innblikk i bransjen. NEF og Eiendom Norge introduserte også for første gang 40 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

«Eiendomsmeglingsportalen» på Facebook. En side som har som formål å forsterke båndet mellom eiendomsmeglings studenter og næringslivet. Siden skal fungere som en slags møteplass der vi som studerer faget kan utveksle erfaringer og synspunkt med hverandre. Bransjemedlemmer vil være aktive i forumet, og bidra med kommentarer og innspill. Dette er en fantastisk kanal og mulighet for studentene til å øke sitt kunnskapsnivå ved å være aktive. På den annen side er det også en

ulighet for arbeidsgivere å få m øynene opp for flinke og engasjerte studenter. Det er flott å se at kommunikasjonen mellom næringslivet og studentene bare blir sterkere og sterkere. Dette er noe som gagner begge partner. Vi i eiendomsmeglerstyret ser fram til et tettere samarbeid med NEF, og er veldig positive til hva fremtiden bringer! •

Ambita har eiendomsinformasjonen som trengs for et vellykket salg Ambita Infoland er verktøyet som hjelper deg i meglerhverdagen. Her finner du meglerpakker, eiendomsregisteret, kart, foto og alt du trenger fra kommuner, boligbyggelag og mye mer.

Ambita er tilstede på NEFs Høstkonferanse 19.–20. november. Besøk oss på vår stand på Scandic Oslo Airport Gardermoen. Spørsmål? Kontakt oss gjerne på Kundeservice (+47) 24 13 35 50 support@ambita.com www.ambita.com

medlemsnytt

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv CATHRINE NOOR Aktiv Eiendomsmegling Grenland Eiendomsmegling AS Vestre Buktenveg 21, 3736 Skien 35 53 53 53 91 76 22 04 cn@aktiv.no

MATIAS WAHL ROSTAD Eiendomsmegler Krogsveen Tønsberg Fayesgate 4, 3110 Tønsberg 33 30 91 00 33 30 91 01 (faks) 40 06 36 73 matro@krogsveen.no

ESPEN GARLI PrivatMegleren Signatur AS Notenesgata 2, 6001 Ålesund 45 22 48 64 espen.garli@privatmegleren.no

KNUT HARALD OLSEN EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Fana Nesttunveien 111 Postboks 206, 5853 Bergen knut.olsen@em1.no

ANDRÉ NORRØNE VOLLA DNB Eiendom avd Tønsberg Møllegaten 9, 3111 Tønsberg 48007311 andre.volla@dnbeiendom.no

KRISTOFFER KENDALL Sem & Johnsen Eiendomsmegling Frogner Eiendomsmegling AS Postboks 3094 Elisenberg, 0207 Oslo 92 02 08 38 kk@sem-johnsen.no

BENT NORDSETH Aktiv Eiendomsmegling Innlandet AS Postboks 1193, 2806 Gjøvik bent.nordseth@aktiv.no STIG SVARTOR DNB Eiendom Lillehammer Postboks 335, 2601 Lillehammer 48 14 49 00 61 05 99 28 (faks) 90 61 01 72 stig.svartor@dnbeiendom.no CECILIE LANGVA Advokatfirmaet Judicia DA Grimmergata 5, 6002 Ålesund 41916720 cecilie@judicia.no ANNE HELLEBOSTAD CAUSEVIC Sem & Johnsen Eiendomsmegling Asker og Bærum Eiendomsmegling AS Gamle Ringeriksvei 33 B, 1357 Bekkestua ahc@sem-johnsen.no

IVAR ANDRÈ REIERSKOG PEDERSEN EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Verdal Jernbanegaten 19, 7650 Verdal 46806520 ivar.pedersen@em1mn.no JONAS SANDERMOEN Home Eiendomsmegler Kongsvinger Støve, Sandermoen & Co AS Storgata 9, 2212 Kongsvinger 99 22 31 92 sandermoen@homeeiendom.no BEATE ELLINGSEN PrivatMegleren Aveny Sommerrogata 17, 0255 Oslo 23 24 25 50 23 24 25 69 (faks) 90 06 34 00 beate.ellingsen@privatmegleren.no LONE STRAND KVALE Garanti Eiendomsmegling Alta Boligbyggelag Sorenskriverveien 9, 9511 Alta lone@garanti.no

Endring/retting av firmanavn, adresse, telefon/telefax med mer NORDVIK & PARTNERS KOMPETANSESENTER AS har fått ny adresse: Parkveien 33 B, 0258 Oslo

Vi gratulerer 50 år Sølvi Bakken Haraldsen med dagen 8. november Finn Hugo Amundsen med dagen 11. november Stig Rodal med dagen 15. november Monica Andersen med dagen 21. november Fred-Ivar Myrseth med dagen 22. november Kjartan Johannessen med dagen 25. november

42 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

CAMILLA STENBERG RIMESTAD Sørmegleren AS avd Grimstad Storgaten 10, Postboks 155, 4892 Grimstad 40 40 80 31 camilla@sormegleren.no PER EDMUND MORDT Attentus Follo Eiendomsmegling AS Nordbyveien 15, 1401 Ski 90 56 48 90 pem@attentuseiendom.no HILDE OLSEN Eiendomsmegler Vest AS Postboks 815 Sentrum, 4004 Stavanger 47 37 18 28 hilde.olsen@emvest.no ROBIN GUSTAFSSON PrivatMegleren Excellence Thorvald Meyers gate 28, 0555 Oslo 23 23 22 50 23 23 22 51 (faks) 92 80 25 35 robin.gustafsson@privatmegleren.no FINN HUGO AMUNDSEN (fagansvarlig) DNB Eiendom Mo i Rana Nordahl Griegsgate 10, 8622 Mo i Rana 94 14 86 77 finn.amundsen@dnbeiendom.no STEIN LYSENG ØSTAD PrivatMegleren Asker Solli & Partnere AS Askerveien 50, 1384 Asker 99 70 63 36 stein.Lyseng.Ostad@privatmegleren.no NINNI FORSMO MOLDREM Rede Eiendomsmegling AS T. Kveldulvsonsgt. 37, 8805 Sandnessjøen 75 14 30 00 41 92 76 72 ninni@rede-eiendom.no

SUDOKU - løsning i neste nummer

Middels

2 4 5

2 4

1 6

2 2

7 9

9 1 4

3 7

5 2

3 2

Vanskelig

1 5

Løsning fra forrige nummer

Vanskelig

Middels

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

etter arbeid

An apple a day… Senhøst og tidlig vinter er den beste tiden for å spise epler. Sunt er det også! Vi har bedt Opplysningskontoret for frukt og grønt om å komme med noen oppskrifter som viser noe av bredden i det epler kan brukes til. I tillegg finner du utallige andre oppskrifter på www.frukt.no

Foto: S Opply ynøve Dre sning yer, for fru skontore t kt og grønt

SPRØ EPLECHIPS Lag din egen chips av epler. Det er veldig enkelt, men vi advarer: Du blir lett avhengig, for dette er god snacks. Vanskelighetsgrad: Enkel Tidsforbruk: 20 - 40 minutter Ingredienser 1 stk eple 1 ts olje 1 ts malt kanel Slik gjør du Skyll eplet. Fjern kjernehuset. Skjær eplene i syltynne skiver. Bruk gjerne en «mandolin» eller en ostehøvel. Pensle litt olje utover på et bakepapirkledd stekeovnsbrett og legg epleskivene utover. Strø kanel over. Sett inn i ovn ved 100-120ºC og stek i ca. 1 time. Følg godt med underveis, steke tiden avhenger av ovnen din og skivene kan lett brenne seg. Legg epleskivene over på rist på et kjøkkenpapir, e.l. Når de er avkjølt, så stivner de og blir sprø. Oppbevares tørt.

44 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

TIPS! Hvis du ikke har lyst til å bruke olje, finnes det bakematter i silikon man kan bruke istedenfor bakepapir. Disse fungerer utmerket til å lage sprø chips uten at skivene blir sittende fast.

Foto: Jon Marius Nilsson, Opplysningskontoret for frukt og grønt

EPLEGLØGG Gløgg kokt på epler er kanskje litt mer tidkrevende enn å koke gløgg fra flaske, men så godt! Porsjoner: 4 Vanskelighetsgrad: Enkel Tidsforbruk: 40 - 60 minutter Ingredienser 10 stk epler i biter 5 dl vann 2 ss honning 12 stk hel nellik 1 ss revet frisk ingefær 2 stk hel kanel 2 skiver sitron 1 stk vaniljestang snittet på langs Slik gjør du Del eplene i biter. Du behøver ikke skrelle dem. Legg eplebitene over i kjele med honning og vann. Kok under lokk til eplene er møre - ca. 10 minutter.Sil fra saften og tilsett alt krydderet og sitronen.

EPLESUPPE Forfriskende, lettlaget og velsmakende suppe med epler som er en perfekt dessert etter et godt måltid. Eplesuppen kan serveres både kald og lun. Porsjoner: 8 Vanskelighetsgrad: Enkel Tidsforbruk: Under 20 minutter

La gløggen koke i 30 minutter slik at krydderet kommer til sin rett. Server eplegløggen rykende varm - gjerne til pepperkaker.

Ingredienser 16 stk røde epler 1½ l vann Saften av 2 stk sitron 4 ss sukker ½ ts malt kanel 500 g vaniljeis 1 beger vaniljekesam 1 stk finhakket eple Slik gjør du Skrell eplene og fjern kjernehusene. Kutt eplene i biter og kok dem i vann sammen med sitronsaft, sukker og kanel til de er myke. Kjør epleblandingen i en hurtigmikser til den blir jevn og glatt. Sil suppen. Bland vaniljekesam med finhakket eple. Server suppen lun med en liten spiseskje kesam med eple i hver suppebolle. Ønsker du å servere suppen kald, avkjøles den i kjøleskapet i ca. 4 timer. Foto: Kim Holthe, Opplysningskontoret for frukt og grønt

EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

FYLT EPLEKAKE Epler og vaniljekrem passer smaksmessig veldig godt sammen. Her i vår fylte eplekake får du begge deler. Kan det bli bedre? Porsjoner: 1 kake Vanskelighetsgrad: Enkel Tidsforbruk: Over 60 minutter Ingredienser 250 g smør 250 g hvetemel 3 dl ferdig vaniljekrem eller hjemmelaget 3 stk eple 2 ss mandelflak Dryss: 3 ss malt kanel 3 ss perlesukker

Foto: Kim Holthe, Opplysningskontoret for frukt og grønt

Slik gjør du Ha smør og mel i en foodprosessor og kjør til smøret er smuldret. Har du ikke en foodprosessor, så bruk hendene. Samle deigen på bakebordet, pakk den inn i plast og legg den i kjøleskapet i 30 minutter. Del deigen i to og trykk halvparten ut i en godt smurt form. Trykk også deigen opp langs kanten. Fordel vaniljekremen over. Skrell eplene og skjær dem i tynne ringer eller båter og legg dem oppå vanilje kremen. Strø over mandelflak. Kjevle ut den andre halvparten av deigen, legg den oppå og trykk den litt ned over eplene. Stek kaken på nederste rille på 200ºC i ca. 30 minutter. Dryss gjerne over litt melis før servering. Serveres kald eller lun med f.eks. litt bær til.

NEF JURIDISK BISTAND 2015 Få svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet 1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

VILKÅR OG PRISER: Se www.nef.no eller ta kontakt med markedssjef Peter Rånås • peter@nef.no • mobil tlf. 907 68 100

NEF_juridisk bistand_2015_1/3.indd 1

46 EIENDOMSMEGLEREN 07-2015

13.08.15 09.29

LEDIG STILLING:

VI SØKER EN DRIVENDE DYKTIG EIENDOMSMEGLER TIL VÅR AVDELING I BODØ

Er du en entusiastisk og initiativrik megler med stå på vilje utover det vanlige? Er du også resultatorientert og har god lokalkunnskap, vil vi gjerne snakke med deg. Kvalifikasjoner: • Gode salgsresultater • God orden og godt humør • Kreativ og initiativrik • Høy servicegrad • Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende. • Godkjent utdanning (eiendomsmeglerfullmektig, eiendomsmegler, megler)

Vi tilbyr: • Konkurransedyktige betingelser • Gode sosiale ordninger • Dyktige og trivelige kolleger som utgjør et godt faglig miljø • Gode dataverktøy, mulighet for hjemmekontor mm. • Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og gjennom NEF • Solid eier

Kontoret har stor oppdragsinngang av brukte boliger. I tillegg er det flere store prosjektsalg på vei inn. Salg av prosjekterte boliger gir også store muligheter for resalg. Nyutdannede oppfordres til å ta kontakt.

GARANTI Eiendomsmegling Bodø Torvgata 2 (Jakhelln Brygge), 8001 Bodø

Søknadsfrist: Fortløpende Søknad merkes: Eiendomsmegler Bodø Søknad sendes til: thomas.normann@garanti.no

Kontaktperson: Thomas Normann Tlf. 403 03 090

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

DRØM SØTT MEGLER! WEBOPPGJØR HAR FULL KONTROLL PÅ DITT OPPGJØR.

oppgjør Kontakt vår kunde- og salgsansvarlige Asbjørn J. Sørensen 55 50 85 98/55 50 85 90 • asbjorn@weboppgjor.no • weboppgjor.no